UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZAIAI FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA AFACERILOR SPECIALIZAREA: FINANE I BNCI

LUCRARE DE LICEN

CONDUCTOR TIINIFIC: CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEAN ABSOLVENT: DMIEAN CONSTANTIN

2009

UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZAIAI FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA AFACERILOR SPECIALIZAREA: FINANE I BNCI

Analiza comparativ a acordrii i gestionrii creditelor ipotecare fa de cele imobiliare

CONDUCTOR TIINIFIC: CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEAN ABSOLVENT: DMIEAN CONSTANTIN

2009
2

CUPRINS

CUPRINS ................................................................................................................................... 3 Cap I Creditele: abordri generale ............................................................................................. 4 1.1 Istoria creditului i evoluia acestuia ............................................................................... 4 1.1.1 Istoricul creditului .................................................................................................... 4 1.1.2 Concepte i definiii ................................................................................................. 5 1.2 Clasificarea creditelor ...................................................................................................... 6 1.2.1 Creditul comercial ................................................................................................... 7

1.2.2 Creditul bancar ......................................................................................................... 12 1.3 Trsaturile, principiile i funciile creditului bancar ....................................................... 15 1.3.1 Funciile creditului bancar ..................................................................................... 15 1.3.2 Principiile creditrii bancare: ................................................................................. 18 1.3.3 Etapele creditrii ................................................................................................... 18 1.3.4 Trsturile creditului ............................................................................................. 19 Cap II Abordri teoretice privind creditele imobiliare i cele ipotecare ................................ 24 2.1 Creditele imobiliare ....................................................................................................... 24 2.1.1 Definiie i concepte ................................................................................................ 24 2.1.2 Categorii de credite ................................................................................................. 26 2.1.3 Condiii specifice de creditare ................................................................................ 27 2.2 Creditele ipotecare ......................................................................................................... 29 2.2.1 Definiie i concepte ................................................................................................ 29 2.2.2 Condiii de creditare ............................................................................................... 32 2.3 Asemnri i deosebiri dintre creditele imobiliare i cele ipotecare ............................ 37 2.3.1 Garantarea creditelor ................................................................................................ 37 2.3.2 Criteriile ce difereniaz creditele ipotecare de cele imobiliare .............................. 42 Capitolul III Analiza comparativ a acordrii i gestionrii creditelor imobiliare fa de cele ipotecare la agenia Raiffeisen Bank Trgu Neam ................................................................... 43 3.1 Analiza general a acordrii creditelor imobiliare i ipotecare ................................... 43 3.2 Analiza evoluiei creditelor imobiliare i ipotecare n perioada 2006-2008 ................... 46 Concluzii................................................................................................................................... 50 Bibliografie ............................................................................................................................... 54

Cap I Creditele: abordri generale

1.1 Istoria creditului i evoluia acestuia
1.1.1 Istoricul creditului Unele surse1 trateaza problematica apariiei creditului, ca fiind ncepnd cu mileniul al II-lea .Hr.. Creditul a aprut n Orientul mijlociu, fiind activitatea marilor proprietari funciari. Creditul s-a manifestat i sub forma comerului cu bani convertibili, ntlnindu-se la egipteni, fenicieni, dar i la greci dupa o perioad Creditul a aprut pe fondul lipsei de disponibiliti bneti i a unui risc nalt pe care acesta l presupunea, de aceea aceast activitate era predominant n activitatea cmtarilor, care practicau dobnzi ridicate n activitatea lor. Deoarece nencrederea n debitor era mare, s-a ajuns la o dobnd de pn la 100% din suma mprumutat, de aceea uneori creditorul trebuia s aib ncredere n debitor c acesta va restitui suma mprumutat la timp. Aceast ncredere a mprumuttorului a dat denumirea de credit, termen ce deriv din latinescul credium, credere = a crede. Debitorul era supravegheat de ctre creditor asupra rambursrii creditului, ceea ce a condus , n Roman Antic, la pedepsirea debitorului n caz de neplat, prin ntemniare sau prin pedepse asupra integritii sale. Creditele au fost din ce n ce mai solicitate, mai ales prin prisma faptului c economia a cunoscut o modernizare culminant, mai ales atunci cnd s-a trecut de la manufactur la industria mecanizat. n cadrul economiei contemporane, i anume cea de pia creditul a cunoscut o ascensiune impresionant, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementri stricte, de reglementare i control din partea Bncilor Centrale. Putem asocial creditului expresia de comer cu bani, acest termen rezultnd din activitatea de intermediere financiar a bncilor, care plaseaz disponibiliti bneti sub form de credit. Aceast intermediere se realizeaz prin transferul de fonduri temporare de la persoanele care i depun sume de bani sub form de depozite, ctre persoanele care au neoie de lichiditi, sub form de credite. Ca orice produs i serviciu, intermedierea bancar are i ea un pre, care se reflect prin intermediul dobnzii.
1

TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, Moned i credit, Ediia a doua, revizuit i adugit, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2008, pag. 141

1.1.2 Concepte i definiii Credite sunt tratate diferit n studiile i crile de specialitate, n funcie de viziunea fiecrui economist, dar dac facem abstracie de viziunea obiectiv, decucem principii i trsturi comune. Definiia creditului2, aa cum reiese din lege este orice angajament de plat a unei sume de bani n schimbul dreptului de rambursare a sumei pltite, precum i la plata unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate de aceast sum sau orice prelungire a scadenei une i datorii i orice angajament de achiziionare a unui titlu care ncorporeaz o crean sau a unui drept la plata unei sume de bani. Pentru ca activitatea de creditare s se desfoare n bune condiii, este nevoie de un cadru organizat, i anume bncile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate s desfoare, n principal activiti de atragere de depozite i acordare de credite n nume i cont propriu. Din anul 2000, bncilor li s-a asociat i termenul de instituie de credit3, dar acest termen nu relect ntreaga activitate bancar4, deoarece ascestea nu acorda numai credite, ci i efectueaz operaiuni de atragere de depozite. Din punctul meu de vedere, cea mai adecvat denumire pe are o poate asocia o banc este cea de instituie de intermediere financiar, deoarece ea se ocup cu intermedierea de capitaluri bneti ntre agenii economici. O alt definiie dat creditului5 are la baz o sum de bani pe care o banc o acord unei persoane fizice sau juridice pe o anumit perioad de timp, pn la o datit scaden, i pentru care primete o dobnd, reprezentnd uzufructul utilizrii capitalului de credit. n opinia altor economiti6, creditul este operaiunea prin care se ia n stpnire imediat resurse, n schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, n mod normal insoite
2 3

Legea bancar nr. 58/1998, publicata n Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998 , atr. 3, lit. b termen preluat din art. 1, alin. 1 al Directivei nr. 2000/12/CE din 20 martie 2000, a Parlamentului European a Consiliului, modificat prin Directiva nr. 2000/28/CE din 18 septembrie 2000 a Parlamentului European i a Consiliului, care au abrogat Directiva nr. 77/780 din 12 decembrie 1977 a Consiliului, cunoscut ca Prima directiv de coordonare bancar 4 Turcu, Ion, Operaiuni contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediia a V-a acutualizat i completat, Vol I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2004, pag. 218. 5 Tudorache, Dumitru, PRJOL, Toader, Moned, bnci, credit, Editura Universitar, Bucureti, 2005, pag. 361 6 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani i credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor i politica monetar, Editura Economic, Bucureti, 2003, pag. 289

de plata unei dobnzi ce remunereaz pe mprumuttor. Operaiunea priete dou pri. O parte acord creditul. Cealalt parte l primete, deci se ndatoreaz. Ca o ultim abordare a definiiei i conceptului de credit7, acesta este de finit ca schimbul unei valori monetare prezente, contra unei valori monetare viitoare.

1.2 Clasificarea creditelor

Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica creditele dup mai multe criterii8: 1) dup natura economic i participanii la relaia de creditare: creditul comercial; creditul bancar; creditul de consum; creditul obligatar; creditul ipotecar. 2) dup calitatea debitorului: creditul acordat persoanelor fizice; creditul acordat persoanelor juridice. 3) dup calitatea debitorului i a creditorului; creditul public; creditul privat. 4) dup scopul acordrii creditului: credite de producie; credite de circulaie; credite de consum. 5) dup natura garaniilor: credite rele; credite personale. 6) dup ntinderea drepturilor creditorului: credite denunabile; credite nedenunabile; credite legale. 7) dup modul de stingere a obligaiilor de plat:
7

Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moned i credit, Editura Sedcom Libris, Iai, 2006, pag. 87 8 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, op. cit., pag. 297-298

 credite amortizabile; credite neamortizabile. 8) dup termenul de rambursare: credite pe termen scurt; credite pe termen mijlociu; credite pe temen lung. Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, n economie de pia contemporan, distingem o serie de caracteristici comune: prin scontarea efectelor de comer (a cambiilor), se remarc o fuziune ntre creditele comerciale i cele bancare; s-au produs schimbri n destinaia crediului, prin faptul c ponderea creditelor speculative i a celor destinateinteresului nevoilor statului; se produc modificri frecvente a nivelului dobnzii, cu scopul de a favoriza sau delimita dimensiunile creditului; se remarc sporirea creditului bancar in detrimentul celui comercial. Creditele pot fi clasificate dup oricare din aceast categorie, dar cel mai importatnt este reprezentat de natura economic i participanii la creditare, distingndu-se mai sintetizat urmtoarele forme9: creditul comercial; creditul bancar;

1.2.1 Creditul comercial Creditul comercial10 este acel credit acordat ntre productori i comerciani prin vnzarea mrfurilor, n schimbul unor instrumente de credit (sau efecte de comer). De asemenea reprezint o amnare la plat, acordat de un furnizor de mrfuri sau de servicii, clientului su. Datorit acestui credit, ntreprinztorii ii pot plasa marfa fr a mai atepta cumprtorii s dispun de bani, accelernd astfel circuitul capitalului real. Analiznd i sintetiznd mai multe surse, destingem o serie de caracteristici ale creditului comercial: reprezint creditul pe care i-l acord agenii economici la vnzarea mrfurilor sub forma amnarii plilor;

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancar. Repere teoretice i studiu monografic, Ediia a II-a, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2008, pag. 34 10 Levente, Katona, Finaarea ntreprinderilor mici i mijlocii, Editura Expert, Bucureti, 2004, pag. 148

 avantajul acestei forme de credit const n faptul c ntreprinztorul i poate desface producia fr a atepta momentul n care cumprtorul va deine bani; creditul comercial prezint unele limite, n sensul c orice ntreprinztor i va putea vinde mrfa pe credit, n msura n care acesta deine rezerve de capital care s i permit continuarea activitii. De asemenea, creditul comercial este limitat n funcie de regularitatea ncasrii valorii mrfurilor; o limit a creditului deriv din destinaia mrfurilor vndute prin acest tip de credit, respectiv cei doi participani la raportul de credit trebuie s aparin aceluiai sector de activitate. Creditul comercial se manifest sub dou forme: a) Creditul cumprtor: se manifest sub forma plilor n avans; aceste credite trebuie s apar ca o prefinanare de ctre beneficiari a produselor pe care intenioneaz sa le achiziioneze; sunt frecvente n ramuri precum: comerul, agricultura i construciile de locuine. b) Creditul vnztor: are ca obiect vnzarea mrfurilor cu plat amnat. Sporirea dimensiunii creditului comercial are la baz unii factori, care decurg din cele trei componente care acioneaz n acest domeniu, i anume componenta tradiional, comercial i financiar. Componenta tradiional reprezint interesele comune ale participanilor la sporirea fluidizrii schinburilor costurilor de organizare a activitii comericale. Se reduc costurile de depozitare ale stocurilor de mrfuri (pentru productor) i costurilor aferente mijloacelor de plat (pentru cumprtori). Componenta comercial semnific utilizarea creditului ca mijloc de promovare a vnzrilor. Componenta financiar reprezint o alt motivaie a creditului comercial i semnific punerea la dispoziia clientului, pentru o perioad dat, a unei pri din capital sub form de marf, pentru care plata este amnat. Creditele comerciale, reprezint n prezent, ca pondere, n rile dezvoltate un cuantum cupins ntre 10% i 40% din datoriile ntreprinderilor i reprezint un instrument de promovare i de reducere a cheltuielilor cu plata dobnzilor. Pe baza creditelor comerciale primite se pot reduce solicitrile de credite bancare, sau se poate amplifica cifra de afaceri.

Creditul comercial antreneaz emisiunea de titluri specifice acestui credit , pe termen lung aceste credite fiind reprezentate de nscrisuri cum ar fi aciunile i obligaiunile, iar pe termen scurt acestea constau n cambii, bilete la ordin, cecul etc., ca titluri de crean, care prezint avantajul scontrii la bnci. Astfel, creditul comercial devine credit bancar, iar prin cedarea portofoliului de efecte comerciale de ctre o banc comercial, bncii centrale prin rescontare, se antreneaz un mecanism de emisiune de moned central. Cambia este un titlu de credit11 sub semnatur privat care pune n legatur, n procesul crerii sale 3 persoane: trgtorul, trasul i beneficiarul. Titlul este creat de trgtor n calitate de creditor, care d ordin debitorului sau numit tras s plteasc o suma fixat la o data determinat n timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma. Pentru a fi valabil, cambia trebuie sa conin meniunile obligatorii cuprinse n Legea nr. 58/1934 asupra cambiei i biletului la ordin, modificat prin Legea nr. 83/1994. Ea poate fi pltibil imediat sau la un termen scurt de la emiterea ei (de regul 90 de zile)12. Elementele obligatorii ce trebuie cuprinse intr-o cambie: denumirea de cambie; ordinul pur i simplu de a plti o sum bine determinat exprimat ntr-o valut i inscris n cifre i litere (dac suma n cifre nu este aceeai cu suma n litere, rmne valabil aceasta din urm, iar n cazul cnd n cambie suma n cifre i litere este trecut de mai multe ori, ramane valabila cea mai mic); numele, prenumele i adresa trasului (persoanei care trebuie s plteasc); scadena, care poate fi la o zi fix calendaristic, la vedere, la un anumit termen de la vedere, adic la prezentare, la un anumit termen de la data emiterii, iar dac nu este indicat scadenta se considera c se platete la vedere; locul unde urmeaz s se efectueze plata; numele, prenumele i adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emis la purtator); data (anul, luna i ziua) i locul emiterii; semntura trgtorului care n ultim instan atest valabilitatea cambiei. Lipsa oricrei element din cambie, atratge dup sine nulitatea ei.

11 12

http://www.cpea.ro/cambia.php [accesat 02.05.2009] Kiriescu, Costin, - Moneda, mic enciclopedie, Editura tiinific i Encicplopedic, Bucureti, 1982, pag. 77

Biletul la ordin13 este un efect comercial, nscris prin care o persoan numit emitent sau subscriitor (debitorul) i asum obligaia personal i necondiionat s plteasc pentru biletul de ordin unei alte persoane numite beneficiar (creditor) o anumit sum de bani, la o dat fix numit scaden i ntr-un loc bine determinat. Meniunile eseniale pe care trebuie s le cuprind un bilet la ordin sunt: denumirea de bilet la ordin; data emisiunii; scadena; menionarea obligatiei personale i necondiionate de a plti suma de bani; numele beneficiarului; semntura subscriitorului sau a emitentului; locul de plat. Spre deosebire de cambie, n biletul de ordin nu figureaz numele trasului, deoarece trgtorul i trasul se identific cu persoana emitentului. Tot spre deosebire de cambie, care este creat la iniiativa creditorului, biletul la ordin este creat la iniiativa debitorului. Biletul la ordin este o promisiune de a plti i nu un mandat de plat. Poate fi transmis prin gir i poate fi garantat prin aval. Obligaiile rezultnd dintr-un bilet la ordin se supun acelorai reguli generale ca i cele rezultnd dintr-o cambie, nsa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul are aceleai obligaii ca i cel care accepta o cambie. n calitate de instrument de plat a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat mai ales de marile ntreprinderi. Deoarece biletul la ordin este uneori transmis cu ntarziere n vederea mobilizrii creditelor, beneficiarii lor prefer s se deconteze cu clienii prin intermediul cambiilor. Cecul este un efect comercial, nscris dat n baza unui depozit de bani sau a unui credit deschis, sub forma de ordin de plat; cu ajutorul lui, o persoan (trgtor) poate s retrag anumite sume de bani de la o societate bancar numita tras, n folosul su sau al unei alte persoane numite beneficiar. Instrumentul de plat folosit este carnetul de cecuri. Cecul se poate emite valabil numai dac n momentul emisiunii sale exist disponibil, o provizie (un depozit de bani sau credit deschis la banc). Spre deosebire de cambie, cecul servete mai mult ca instrument de plat i de compensaie, nu de credit. Cecul poate fi emis:
13

http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 [accesat 3.05.2009]

10

 nominativ, care indic explicit numele beneficiarului i se transmite prin gir sau andosare; la purttor, care nu cuprinde nici un nume i se transmite prin simpla naintare. Exista mai multe tipuri de cecuri: cecul barat; cecul de calatorie; cecul de decontare; cecul de dispozitie; cecul documentar; cecul prin corespondenta; cecul in alb. Sesizm i o serie de deosebiri14 ntre efectele de comer i biletele de banc, reprezentate de: din privina emitenilor, efectele de comer pot fi emise de orice persoan juridic, n timp ce biletele de banc sunt emise doar de banca central; nici o persoan nu este obligat s accepte ca mijloc de plat un efect comercial, spre deosebire de bancnote, un mijloc de plat legal care nu poate fi refuzat; efectele comerciale sunt creane determinate, spre deosebire de biletele de banc ce sunt creane generalizate asupra economiei; n cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilitii debitorului, spre deosebire de bancnote, care sun garantate de stat nu ca putere de cumprare, ci ca mijloc legal de plat; cedarea unui efect comercial nu constituie o plat n sensul stingerii obligaiei, n consecin n cazul titlului care circul ntre mai muli posesori succesivi , acetia i asum solidar riscul nepltii sumei nscrise n titlu. Spre deosebire de acest lucru, cedarea unui bilet de banc constituie o plat, avnd ca efect stingerea definitiv a obligaiei; din punct de vedere al valabilitii n timp, efectele comerciale sunt delimitate de un timp anume, dup expirarea cruia acesta nu mai are valoare. Comparnd aceast caracteristic cu a biletelor de banc, observm c acestea din urm au

14

TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, op. cit., pag 160-161

11

o putere liberatorie pe o durat nedeterminat de timp, pn la retragerea lor din circulaie de ctre banca central; valoarea bneasc a efectelor comerciale este variabil, spre deosebire de biletele de banc, care au valori fixe, nenegociabile.

1.2.2 Creditul bancar Este un credit acordat sub form bneasc de ctre bnci, ntreprinztorilor.Spre deosebire de creditul comercial, unde ambele pri sunt ntreprinztori, n cazul creditului bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealalt parte fiind agent finnciar, reprezentat de banc. Creditul bancar, spre deosedire de cel comercial are o flexibilitate mai mare, n sensul c disponibilitile bneti pot fi dirijate de la banc spre orice persoan fizic sau juridic. n Romnia, bncile ofer urmtoarele tipuri de credite: Credite pe termen scurt: credit global de exploatare; linie de credite n lei i valut; credit pentru finanarea cheltuielilor i stocurilor temporare; credit pentru finanarea cheltuielilor i stocurilor sezoniere; credit de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaie; credit pentru prefinanarea exporturilor; credit de scont; credit pe cecuri remise spre ncasare; credit pe ordine de plat; credit pentru faciliti de cont; credit pentru operaiuni de factoring; credit pe descoperiri de cont (overdraft). Credite pe termen mediu i lung: credit pentru echipamente n completarea surselor proprii; credit pentru cumprarea de aciuni; credit promotori imobiliari; credit pentru operaiuni de leasing; credit de forfetare.

12

Dac analizm creditele bancare din punct de vedere al documentelor nece sare pentru acordare, autorii15 desting trei categorii de solicitani: a) Pentru solicitani, persoane fizice, documentele necesare sunt urmtoarele: cererea de credit16 semnat; adeverina de venit lunar pentru titular i soul/soia acestuia; adeverina de venit lunar pentru girani; acte de vnzare-cupmrare, deviz de lucrri sau acte de proprietate autentificate prin notariat; autorizaie de construcii, avize i alte acorduri specifice; facturi sa contracte de vnzare-cumprare pentru bunuri de folosin ndelungat; situaia gataniilor propuse. b) Pentru solicitani asociaii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele necesare acordrii unui credit sunt urmtoarele: documente prin care se dovedete funcionarea sau exercitarea profesiei i codul fiscal; declaraia de impunere a veniurilor pentru anul precedent cel n curs, avizat de organele fiscale; situaia ncasrilor i plilor pentru anul n curs; acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare; situaia creditelor angajate la alte bnci; devize estimative de lucrri, facturi proforme, contracte care s justifice solicitarea creditului, suma i destinaia acestuia; contracte/comenzi de aprovizionare i de desfacere sau prestri servicii; fluxul de lichiditi nete; situaia garaniilor propuse. c) n fine, dac persoana care solicit creditul este un agent economic, bncile solicit, n principal, urmtoarele documente; certificatul de nmatriculare la Registrul Comerului i codul fiscal; statutul i contractul de asociere cu modificrile la zi; bilanul contabil pe ultimii doi ani vizat la Administraia Financiar; balana de verificare aferent ultimeor dou luni de activitate;

15 16

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 36-37

Anexa 1
13

 devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care s justifice nivelul i natura creditului; studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (n cazul creditelor pentru imobilizri corporale); situaia creditelor angajate la alte bnci; fluxul de lichiditi nete (cash-flow-ul) din care s rezulte necesarul de credite; contractele de aprovizionare i desfacere; aprobarea Consiliului de Administraie sau a Adunrii Generale a Acionarilor pentru angajarea creditului; acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare. Zilnic, unitile bancare teritoriale raporteaz catrecentrala bncii, situaia creditelor acordate, iar trimestrial se ntocmete analiza situaiei calitii patrimoniului n funcie de creditele acordate, n care se utilizeaz urmtoarea schem: Tabelul 1.1 Analiza calitii patrimoniului de credite
Nr. Crt. Serviciul datoriei Performana financiar a mprumutatului 1 mprumutat categoria A 2 mprumutat categoria B 3 mprumutat categoria C 4 mprumutat categoria D 5 mprumutat categoria E Credite cu risc minim Credite n observaie Credite substandard Credite incerte Credite cu risc major Credite n observaie Credite substandard Credite incerte Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite incerte Credite substandard BUN (mprumut curent) SLAB (mprumut resatant pn la 30 de zile) NECORESPUNZTOR (mprumut restant peste 30 de zile)

Sursa: Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 38 Realizarea performanei financiare a bncii se stabilete pe baza clasificrii agenilor economici n cinci categorii: Categoria A cuprinde persoanele care dispun n prezent, dar vor dispune i n viitor de disponibiliti, pentru a-i achita creanele fa de banc;

14

 Caregoria B aici se ncadreaz acele persoane, care n prezent au un indicator de bonitate n ceea ce privete rambursarea creditului, dar n viitor acest lucru este incert; Categoira C - acele persoane ale cror situaie este satisfctoare n prezent, iar pe viitor aceasta manifest o tendin de nrautire; Categoria D sunt acei clieni a cror activitate economic oscileaz ntre o perioad satisfctoare i una nesatisfctoare; Categoria E - n aceast categorie ncadrm persoanele care desfoar o activitate economic nerentabil i care manifest o incertitudine de rambursare a creditelor. n funcie de aceast analiz, putem ncadra datoria ctre banc n urmtoarele: bun cnd dobnzile au fost pltite la termen, iar creditele rambursate la scaden; slab atunci cnd una sau mai multe rate sau dobnzi manifest o tendin de ntarziere; necoresunztor n situaia n care ratele i dobnzile au o ntarziere mai mare de 30 de zile. Analiznd din punct de vedere al performanei creditelor, distingem urmtoarele categorii: Credite cu risc minim; Credite n observaie; Credite substandard; Credite incerte; Credite cu risc major.

1.3 Trsaturile, principiile i funciile creditului bancar

1.3.1 Funciile creditului bancar Unii autori17 aribuie creditului urmtoarele funcii: Funcia distributiv(cu ajutorul creditului se colecteaz economii latente i se dirijeaz ctre domenii eficiente); Funcia de reglare(a cererii i oertei de bunuri prin creditarea consumului i socurilor);

17

Tudorache, Dumitru, PRJOL, Toader, op. cit., pag. 361

15

 Funcia de cretere a vitezei de rotaie i de circulaie a banior ct i de multiplicare a monedei scripturale; Funcia de reducere a inflaiei prin preul creditului, care este dobnda; Funcia de generator de venituri pentru bnci(creditul este produsul bancar principal i pentru cele mai multe bncieste sursa principal de venituri). Dezvoltnd pe scurt aceste funcii ale creditului, ali autori evideniaz urmtoarele funcii ale creditului18: nlesnete sporirea capitalului real printr-o bun utilizare a factorilor de producie existeni; Faciliteaz distribuirea resurselor bneti ntre diferite ntreprinderi i ramuri care sunt bine situate pe pia, creditul contribuind la concentrarea ntreprinderilor; accelereaz tranzaciile comerciale, ameliornd procesul de desfacere a marfurilor la scar larg; sporete viteza de roaie a monedei i contribuie la dimensionarea ei, asigurnd i n acelai timp i o reducere a cheltuielilor n circulaia banilor; creditul contribuie, prin reglarea ratei dobnzii, la diminuarea fenomenului de inflaie; exercit o influen pozitiv asupra consumului n cazul acordrii de credite pentru consum; contribuie la apariia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovaie, ceea ce favorizeaz amplificarea concurenei factor al creterii economice: creditul are un rol deosebit n promovarea relaiilor internaionale. Sintetiznd, putem eidenia principalele funcii ale creditului, aa cu reies din alte opinii : 1. redistribuire; Prin aceasta funcie, se are n vedere crearea unei noi puteri de cumprare, pe care titularii de depozite nu au utilizat-o. Aceast creare de putere de cumprare nu trebuie privit Funcia de mobilizare, ameliorare calitativ a disponibilitilor bneti i
19

18

Institutul bancar romn, coord. Rdu C. Radu, Creditarea agenilor economici, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2005, pag. 10 19 TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, op. cit., pag. 148-149

16

ca pe o redistribuire, deoare citularii de conturi bancare cu disponibilitinnu ii pierd dreptul temporar de utilizare a capitalului. 2. Funcia de emisiune a creditului;

Prin funcia de emisiune a creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare, din cauza insuficienei masei monetare a administraiei publice i a populaiei, emisiune care trebuie calculat i controlat cu foarte mare atenie, deoarece aceast emisiune necontrolat poate produce dezechilibre grave n economie. Dac aceast emisiune nu este reflectat n realitile economice, se poate ajunge la supracreditare sau la subcreditare. n cazul subcreditrii, se creaz blocaje n economie din cauza insuficienei capitalului bnesc, ceea ce creaz frnarea economiei. Dac se ajunge la fenomenul supracreditrii, masa monetar este mai ridicat dect cea necesar, i de aici se ajunge la falimentele ntreprinderilor, din cauza produciei prea mari i stocurilor excesive. n acelai timp, supracreditarea conduce la cretere inflaiei, prin prisma faptului c exist n eco omie mia mult mas monetar dec nevoia pieei. 3. economici; Aceast funcie presupune c o firm este cu att mai eficient cu ct necesarul de fonduri este mai readus n desfurearea activitii sale. Aici se poate observa prezena unei legi obiective a raportului invers dintre eficiena n activitatea economic i necesarul de fonduri. Prin aceast funcie a creditului, putem spune c se stimuleaz activitatea firmelor eficiente i se aplic restricii n cazul socieilor mai puin profitabile. Funcia de reflectare i stimulare a eficienei activitilor agenilor

Prin analiza acestor funcii ale creditului, observm o serie de efecte pozitivei20: concentrarea capitalului; reglarea masei monetare existente n funcie de cerinele economice ale pieei; sporirea puterii productive a ntreprinderilor prin redistribuirea capitalului;
20

TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, op. cit., pag 149

17

 reducerea celtuielilor pe care le presupune circulaia masei monetare. Ca orice activitate desfurat, creditarea implic i o serie de efecte riscuri, cum ar fi: abuzul de credit, supracreditarea, efectele ei fiind tratate anterior; insolvabilitatea creditorilor; Pentru evitarea acestor riscuri, unitile bancare trebuie s dein informaii solide privind situaia firmelor pe care le crediteaz, precum i relaiile acesteia cu furnizorii i clienii, dar n acelai timp, bncile pot solicita garanii pentru a se proteja mpotriva acestor riscuri. 1.3.2 Principiile creditrii bancare21: prudena; negocierea; forma contractual; dobnda; garania; previziunea; destinaii; utilitatea; eficiena; credibilitatea.

1.3.3 Etapele creditrii n activitatea bncilor, pentru acordarea unui credit se au n vedere urmtoarele 22 etape : realizarea unei discuii cu caracter informativ; documenare despre client; ntocmirea cererii de creditare i analiza acesteia; aprobarea creditului; negocierea costului creditului i ncheierea contractului; acordarea creditului; analiza modului de utilizare a creditului i verificarea respectrii destinaiei;

21 22

Tudorache, Dumitru, PRJOL, Toader, op. cit., pag. 361 Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Tehnica operaiunilor bancare:repere teoretice i studiu monografic, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2006, pag.37

18

 controlul existenei i pstrrii garaniilor; plata dobnzilor i comisioanelor; rambursarea integral a obligaiilor generate de derularea creditului.

1.3.4 Trsturile creditului Trsturile caracteristice23 ale relaiilor de credit sunt: 1. Subiecii relaiei de credit(creditorul i debitorul) Creditorul este persoana fizic sau juridic care avanseaz imprumutul condiionat i pentru o anumit perioad de timp; Debitorul, avnd aceeai calitate de pesoan fizic sau juridic, care n schimbul dreptului de folosin asupra obiectului mprumutului, se oblig s restituie creditorului, la scaden suma mprumutat, ct i dobnda aferent imprumutului. 2. Promisiunea de rambursare(Riscul) n activitarea de creditare se ntalnesc o serie de riscuri24 probabile: Riscul de nerambursare are la baz probabilitatea intrzierii la plat a obligaiilor fa de banc, sau incapacitatea de plat din diverse motive subiective. De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie s analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare i juridice. Riscul de imobilizare intervine n cadrul bncii prin gestiunea defectuoas a creditelor acordate n raport cu depozitele atrase prin angajarea n creditare excesiv. Acest fapt poate avea un impact negativ asupra deponentului, deoarece exist pozibilitatea ca el s nu ii mai primeasc la timp suma economisit. Acest risc este eliminat prin unele reglementari. Pentru ca bncile s se protejeze npotriva acestor riscuri, ele au dreptul de a constitui provizioane i de a solicita unele garanii25 debitorilor, anume: Garania personal este reprezentat de angajamentul luat de o ter persoan sau girant, de a plati suma mprumutat, n cazul n care debitorul se afl n incapacitate total sau parial de plat. Aceasta poate fi de dou tipuri: simpl, n cazul n care girantul raspunde numai pentru parea sa, acesta avnd dreptul de a cere executarea primordial a debitorului,
23 24

Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 88 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag. 291 25 Bratu, Alina, Moned.Credit. Bnci., EdituraEx Ponto, Constana, 2005, pag. 200

19

sau solidar, cnd girantul poate plati concomitent sau n avans datoriile debitorului, n cazul n care girantul are o solvabilitate mai mare dect debitorul. Garania real are n componena sa urmroarele: reinerea confer creditorului dreptul de a reine din portofoliul debitorului un bun corporal n cazul n care acesta n-a fost achitat integral cu respectarea unor condiii ca: bunul corporal s aib legtur cu creana, iar creana s fie cert i exigibil; Gajarea este procedeul prin care debitorul ofer un bun pentru a garanta creditul, i anume gajul. Acest proces poate avea loc cu sau fr depozitarea efectiv a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferin, de urmrire, de reinere i de vnzare; Ipoteca este actul prin care debitorul acord creditorului dreptul asupra unui imobil, fr depozitare i cu publicitate. Ea confer creditorului dreptul de preferin i dreptul de urmarire, ea fiind: legal(prevzut de lege); convenit(stipulat n contract) sau juridic(acordat prin hotrre judectoreasc); Privilegiul d dreptul legal unor creditori de a avea ntietate n a fi remunerai atunci cnd dispun de o garanie asupra unei pri sau ntregului patrimoniu al debitorului. Creditorul dispune aici de dreptul de preferin i de dreptul de urmrire; 3. Termenul de rambursare(rabursabilitatea) Dat fiind faptul c finanarea prin creditare are caracter temporar, dup o anumit perioad de timp, acesta trebuie rambursat. In funcie de intervalul de timp al creditrii, ele se clasific n: credite pe termen foarte scurt pn la 24 de ore; credite pe termen scurt - pn la un an; credite pe termen mediu - pn la 5-7 ani; credite pe termen lung - pn la 50 sau chiar 100 de ani pentru construcie de locuine. Ca i caracteristic principal a creditului pe termen scurt, acesta de regul se ramburseaz integral la scaden, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a cror rambursare este ealonat(lunar, trimestrial).

20

4. Dobnda Dobnda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru folosirea capitalului de mprumut, aceasta reprezentnd preul capitalului mprumutat, al valorii de ntrebuinare a acestuia. Dobnda trebuie abordat att n mrime absoluta, ca valoare, ct i ca procente, n mrime relativ. n funcie de operaiunile efectuate de o persoan cu banca, putem distinge dou tipuri de dobnzi: dobnda perceput este acea sum de bani pe care o solicit banca pentru folosirea capitalului bnesc de ctre debitor; dobnda bonificat este reprezentat de cuantumul sumei de bani pe care banca o pltete persoanelor pentru pstrarea disponibilitilor bneti la ea. Dac analizm dobnda n funcie de perioada creditrii, distingem27: Dobnda simpl este caracteristic creditelor pe temen scurt sau depozitelor bancare i se calculeaz astfel:

unde: D = masa dobnzii (dobnda); C = capitalul mprumutat sau investit (creditul); t = timpul, exprimat n zile; r = rata dobnzii. Rata dobnzii:

Dobnda compus se calculeaz n prezent nu numai la creditele pe termen scurt, ci i la cele de pna la 12 luni, dar i pentru dobnzile la termen. Ea cuprinde i capitalizarea (fructificarea) dobnzii simple n calculul dobnzii compuse se folosete i factorul de multiplicare, care se calculeaz dup realia f = 1 + d, unde d reprezint dobnda simpla. n calcularea dobnzii compuse, creditul sau depozitul devine capital final n calcularea dobnzii doar dup ce se nmulete cu factorul de multiplicare, i se calculeaz astfel:

26

TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, op. cit., pag 170 27 Ungurean, Pavel, Bnci, burse i profit pe piaa financiar, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2007, pag. 282-296

21

Capital final unde, n=nr. de luni/ani(perioade)

)n,

De aici deducem rata dobnzii , i anume:

( ) -1,

unde, r = rata anual a dobnzii; n = numrul de erioade de capitalizare dintr-un an (ex: numrul de luni) Deducem o serie de factori care influeneaz dobnzii: rentabilitatea activitii bncii; inflaia; cererea i oferta de credit i raportul dintre ele; lichiditatea debitorilor; riscul de nerambursailitate; durata de creditare; mrimea creditului; stabilitatea economic; dobnda de pe piaa financiar, inclusiv de pe pieele externe. 5. Acordarea creditului Acesta poate fi consimit prin28: acordarea de credite, depozitele bancare, vnzarea de obligaiuni. n economia actual a aprut un nou produs bancar i anume cardul de credit, care reprezint o linie de finanre la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtnd denumirea de sistem de credit deschis. 6. Consemnarea Este acel pas care presupune nscrierea efectiv a datelorrelaiei de creditare n documete. Dar mai exista i unele relaii de creditare n care aceast etap are loc doar n form verbal ntre creditor i debitor, i anume creditarea pe piaa interbancar

28

Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 91

22

7.

Transferabilitatea

Aceasta operaiune de transfer presupune o realie de vnzare-cumprare , n care creana fa de debitor este cesionat29.

29

Cesiuneade crean este o modalitate de transmitere a obligaiilor n form convenional, prin care un creditor (cedent) transmite o crean a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creanei fiind obligat fa de cesionar, odat cu ndeplinirea formalitilor de opozabilitate a acestei operaiuni, fr a i se cere consimmntul.

23

Cap II Abordri teoretice privind creditele imobiliare i cele ipotecare

2.1 Creditele imobiliare

2.1.1 Definiie i concepte Creditele imobiliare30 se acord, pe termen mijlociu i lung, fiind folosite direct pentru achiziii, amenajri sau reparaii de bunuri imobiliare cu destinaii de locuin, denumite credite investitor. De asemenea, pot fi i credite acordate promotorilor imobiliari de construcii de locuine (ageni economici specializai, avnd ca obiect de activitate construcia i vnzarea de locuine), credite pentru cumprarea terenurilor, credite pentru demararea construciilor, credite pentru efectuarea de construcii i credite pentru finanarea locuinelor construite aflate n ateptarea validrii, numite Credite promotori. n principiu, investiiile n cldiri i ntr-o mic msur n terenuri ofer pe o perioad lunga de timp o bun protecie a capitalului mpotriva eroziunii monetare. Ca orice investiii ele trebuie apreciate dup trei criterii de baz: rentabilitate, risc, lichiditate. Rentabilitatea oricrui plasament este direct legat de "buna sntate" a pieei respective. In domeniul imobiliar se impune efectuarea att a unei analize economice (cldiri de locuit, de vacan, birouri, terenuri agricole, pduri, etc.) ct i geografice (capital, mari orae, mediul rural). Fiind n general vorba de investiii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implic anticiparea pe o perioad foarte lung a evoluiei pieei, lucru greu de realizat. n ceea ce privete lichiditatea, chiar dac obiectivul recuperrii rapide a investiiei nu este un deziderat major pentru investitor, totui ea reprezint un criteriu de analiz fundamental. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinat de echilibrul dintre cererea i oferta pe pia. Astfel, pe o pia unde oferta depete cererea, lichiditatea nu v -a putea fi obinut dect printr-o reducere de pre. In acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporional cu lichiditatea. Rentabilitatea global a unei investiii n acest domeniu rezult din nsumarea ratelor de rentabilitate aferente nchirierii i a ratei de valorizare a bunului respectiv, dup deducerea cheltuielilor cu acesta.

30

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 56

24

Prima dintre ele se obine ca un raport ntre chirie i valoarea bunului i este mai mare la cldirile aa numite "profesionale" (destinate desfurrii unor activiti lucrative) dect la cele de locuit sau ia terenurile agricole. De asemenea ea este superioar n cazul zonelor situate n centrul oraului, comparativ cu cete periferice. Potenialul de valorizare depinde de o serie de factori care se refer la calitate sau raritate, (exemplul investiiilor realizate n zonele unde rezerva fundam este Redus - centrul marilor orae). In funcie de obiectivul urmrit de ctre investitor, acesta v-a trebui s defineasc tipul de randament cutat: v-a alege ntre o rat de nchiriere ridicat (ex: birouri) sau un potenial de valorizare bun (ex: imobile din marile orae avnd finisri i dotri de calitate). De asemenea este recomandabil s integreze incidena financiar i fiscal a fiecrei opiuni, lund n calcul cheltuielile de gestionare. ntreinere i reparaii precum i costul fiscal al investiiei. Spre exemplificare: - cldirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de alt parte cheltuielile de ntreinere, renovare etc. sunt semnificative, - imobilele de locuit ofer o rentabilitate slab comparativ cu imobilele profesionale nchiriate, dar presupun cheltuieli de ntreinere i costuri fiscale mai reduse. - terenurile beneficiaz comparativ cu cldirile de cheltuieli reduse i avantaje fiscale n cazul transmiterii proprietii, n schimb randamentul n cazul nchirierii este inferior. Investitorul v-a putea s aleag ntre venit i valorizare, n funcie de rentabilitatea sperat, pentru fiecare tip de investiie n domeniul imobiliar, astfel: Tabelul 2.1 Rentabilitatea investiiei imobiliare Tipul investiiei Cldiri de locuit -Capital i orae mari -La Tar Cldiri de vacan Birouri Magazine mediu slab mediu bun ridicat
25

Rentabilitate Randament (chirie) bun medie variabil medie variabil Perspectiv de valorizare pe termen lung

Terenuri agricole Pduri

slab slab

variabil variabil

Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Crii de tiin, ClujNapoca, 2003, pag. 155 In ceea ce privete riscul, acesta se descompune la rndul lui n urmtoarele elemente: - risc de venit legat de nenchriere sau de neplata chiriei; - risc de capital legat de o scdere a cererii de pe piaa suport, datorat excesului de construcii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementri restrictive, etc; - riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiie, mrimea acesteia limitnd accesul la acest tip de plasament.

2.1.2 Categorii de credite Bncile acord credite imobiliare pentru urmtoarele destinaii31: Cumprarea de imobile cu destinaie locativ; Construirea de imobile cu destinaie locativ; Consolidarea i/sau extinderea de imobile cu destinaie locativ; Amenajarea imobilelor cu destinaie locativ; Cumprarea de terenuri intravilane. a) Creditul pentru cumprarea de imobile cu destinaie locativ se acord pentru o perioad de maxim 50 de ani, iar valoarea maxim a creditului este de 500.000 USD sau echivalentul n alt moned; b) Creditul pentru construirea de imobile cu destinaie locativ: termenul maxim de creditare este de 40 de ani, iar valoarea maxim a creditului este de 400.000 USD sau echivalentul n alt moned. Aprobarea creditului este condiionat de existena autorizaiei de construcie; c) Creditul pentru consolidarea i/sau extinderea de imobile cu destinaie locativ: termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maxim a creditului este de 90.000 USD sau echivalentul n alt moned. Aprobarea creditului este condiionat de existena autorizaiei de construcie; d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinaie locativ se acord pentru
31

HETE-GAVRA, Iosif, HETE-GAVRA, Roxana, Operaiuni bancare, Vol. I. Operaiunile active ale bncilor. Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006, pag. 135-138.

26

achiziionarea de materiale de construcie, centrale termice, instalaii electrice i sanitare, utiliti i plata manoperei amenajrii locuinei, pe o perioad maxim de 10 ani, valoarea maxim a creditului fiind de 50.000 USD sau echivalentul n alt moned; e) Creditul pentru cumprarea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maxim a creditului este de 150.000 USD sau echivalentul n alt moned.

2.1.3 Condiii specifice de creditare 2.1.3.1 Modul de finanare Finanarea cumprrii imobilelor cu destinaie locativ i/sau terenuri intravilane Creditele pentru cumprarea imobilelor cu destinaie locativ i/sau terenuri intravilane sunt angajate ntr-o singur tran, prin virament, n ziua efecturii plii ctre vnztor, conform condiiilor stipulate n contractul de vnzare-cumprare. Aportul propriu al mprumutatului se utilizeaz anterior sau simultan cu banii provenii din credit. n situaia n care bunul achiziionat din credit intr n garania creditului, eliberarea creditului se va efectua dup ncheierea n form autentic i nregistrarea n Cartea Funciar a contractului de vnzare-cumprare cu clauz ipotecar asupra bunului achiziionat. n situaia n care imobilul adus n garanie este afectat de sarcini,, potrivit extrasului de Carte Funciar (i anume privilegiul vnztorului), urmeaz, ca dup acordarea creditului i ncasarea preului de ctre vnztor acest privilegiu s fie radiat, astfel ca banca s aib ipoteca de rang I. Potrivit Codului Civil, art. 1772, Privilegiul este un drept, ce d unui creditor calitatea creanei sale de a fi preferat celorlali creditori, fie chiar ipotecari. Finanarea investiiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea i amenajarea imobilelor cu destinaie locativ Creditele pot fi angajate n una sau mai multe trane, n funcie de stadiile de execuie, lucrrile executate (valoarea i termenele acestora), n conformitate cu graficul de execuie i estimarea costurilor ce este ntocmit de ctre mprumutat mpreun cu constructorul. Constatarea executrii lucrrilor se face la termenele stabilite de comun acord ntre banc i mprumutat, rezultatele constatrii fiind consemnate ntr-o not de constatare a lucrrilor executate. Numrul de constatri poate varia n funcie de mrimea creditului i complexitatea lucrriloe efectuate. Astfel, n cazul construirii se efectueaz cel puin trei constatri, pentru extindere i consolidare cel puin dou, iar n cazul amenajrii, cel puin o constatare. In general, aceste note de constatare se ntocmesc la data finalizrii urmtoarelor lucrri: structura de rezisten, acoperi, finisaje interioare, instalaii, utiliti.
27

Data nceperii finanrii investiiei de ctre banc se stabilete dup data finalizrii lucrrilor executate din aport propriu, termenul maxim n care se poate angaja creditul integral fiind de 1 an de la data angajrii primei trane din credit. Eliberarea creditului se poate face prin virament, numerar sau alte instrumente. Creditele acordate n trane se angajeaz la solicitarea mprumutatului n limita sumelor stabilite n contractul de credit. n situaia n care prima tran din credit nu se angajeaz n termen de 30 de zile de la data comunicrii aprobrii creditului, contractul de credit se consider reziliat de drept. Pentru tranele urmtoare neangajate n termenele stabilite, mprumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, pn la data angajrii integrale a tranei, dar nu mai trziu de termenul maxim de angajare prevzut n contract.

2.1.3.2 Analiza documentaiei, angajarea i eliberarea creditelor Pentru creditele ce depesc o anumit sum (n general 25.000 USD), trebuie obinut aprobarea Comitetului de risc din centrala bncii. Competenele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala bncii. Angajarea creditelor se face conform condiiilor, sumelor i termenelor stipulate n contractul de credit. Angajarea unor trane de credit planificate a se elibera dup data unei constatri a stadiului de realizare este condiionat de realizarea stadiului verificat. Eliberarea creditului se face prin virament n contul vnztorului/executantului lucrrilor finanate. Creditul acordat pentru finanarea lucrrilor executate n regie proprie se poate elibera i n numerar.

2.1.3.3 Justificarea creditului mprumutatul este obligat prin contractul de credit s pstreze toate documentele n baza crora a efectuat pli din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale, facturi nsoite de chitan fiscal, contractul de construire/prestri servicii nsoit de documentul de plat -ordin de plat, chitan de mn cu toate elementelor de identificare ale prilor, facturi pro forma n baza crora se angajeaz creditele prin virament, alte documente). Justificarea creditului angajat se face n proporie de 90% din creditul angajat.

28

mprumutatul se oblig s justifice creditul n termen de maxim 90 de zile de la angajarea fiecrei sume, n caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar tranele de credit neangajate se anuleaz.

2.1.3.4 Constatarea realizrii obiectului finanat La termenele prevzute pentru constatarea realizrii obiectului finanat, ofierul de credit are obligaia de a se deplasa la adresa efecturii lucrrilor finanate i de a ncheia mpreun cu mprumutatul o not de constatare. Cu cel puin o zi naintea vizi tei trebuie stabilit mpreun cu mprumutatul data i ora la care s se efectueze constatarea. n situaia n care nu s-a ncheiat nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera nainte de constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi trane de credit pn la ntocmirea notei de constatareprin care se confirm realizarea stadiilor verificate.

2.1.3.5 Rambursarea creditului Creditul se ramburseaz dup angajarea ultimei sume din credit, conform contractului de credit. Dobnda se ramburseaz lunar, ncepnd cu urmtoarea lun n care a fost angajat prima tran din credit.

2.2 Creditele ipotecare

2.2.1 Definiie i concepte Creditul ipotecar32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare, beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii. Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective. Spre deosebire de creditul imobiliar, cel ipotecar poate fi folosit i pentru achiziia de bunuri de consum. Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificrile i completrile ulterioare.
32

KIRIESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoclopedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.81

29

Creditele ipotecare pot fi de dou tipuri: Credite ipotecare pentru investiii imobiliare; Credite ipotecare pentru nevoi personale. Creditul ipotecar33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte: obiectivele ce spera sa le realizeze; relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului; gradul de risc implicat; alternativele viabile privind realizarea si utilizarea. Elementele creditului ipotecar34: a) Obiectul creditului ipotecar pentru investiii imobiliare este construirea, cumprarea, reabilitarea, cosolidarea i extinderea imobilelor cu destinaie locativ; b) Cumprarea unui imobil cu destinaie locativ este operaiunea prin care, n schimbul unei sume de bani, numit pre, vnztorul transmite cumprtorului dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaie locativ, prin contract n forma nscrisului autentic; c) Construirea unui imobil cu destinaie locativ este operaiunea prin care se realizeaz un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operaii de prelucrare i ansamblare, pe baza unui proiect; d) Reabilitarea unui imobil cu destinaie locativ este operaiunea de cretere a gradului de confort, de modificare arhitectural i de modernizare a imobilului, fr a interveni la structura sa de rezisten; aceste lucrri de reabilitare, n conformitate cu legislaia n vigoare, necesit autorizaie de construire; e) Consolidarea unui imobil cu destinaie locativ este operaiunea prin care se intervine numai la structura de rezisten a imobilului, fr a fi necesar aducerea imobilului la starea iniial de confort, arhitectural; f) Extinderea unui imobilcu destinaie locativ este operaiunea prin care se mrete suprafaa construit a imobilului. Prin imobil" se nelege o construcie realizat pe o supraife de teren, care a fost realizat conform legilor n vigoare.

33 34

HETE-GAVRA, Iosif, HETE-GAVRA Roxana, op.cit., pag. 139-146 Bncile acord credite ipotecare conform legii 190/1999, cu modificrile i completrile ulterioare

30

Termenul imobile cu destinaie locativ" include i urmtoarele anexe gospodreti: buctrie de var, garaj, beci, piscin, mprejmuire, etc. Lucrrile de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilitile necesare (electricitate, ap, canalizare, gaze, telefon) i dotrile tehnice efectuate cu ocazia construirii, extinderii sau reabilitrii imobilelor cu destinaie locativ fac obiectul creditului ipotecar i se includ n valoarea lucrrilor finanate. Construirea, extinderea, reabilitarea sau consolidarea unui imobil cu destinaie locativ se poate face cu societi de construcie specializate i/sau n regie proprie. n situaiile prevzute la punctele c,d,e i f, este obligatorie prezentarea autorizaiei de construcie i intabularea provizorie a acesteia n Cartea Funciar. Intabularea provizorie a autorizaiei de construcie n Cartea Funciar este obligatorie numai acolo unde Cartea Funciar cere nregistrarea n vederea nscrierii ipotecii asupra construciei viitoare. Termenul minim de creditare pentru creditul ipotecar este de 5 ani, iar termenul maxim este de 50 de ani. Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO. Cursul de schimb utilizat pentru raportarea unei valute la alt valut este cursul BNR din ziua efecturii raportrii. Valoarea creditului ipotecar este cuprins ntre echivalentul a 5.000 i 500.000 EURO. Mrimea creditului ipotecar se stabilete n funcie de un algoritm de calcul determinat de: capacitatea de rambursare a creditului i a dobnzii; valoarea garaniei; numrul de ani de creditare; valoarea lucrrilor de executat/valoarea imobilului cumprat; suma solicitat. Dobnda i comisioanele se stabilesc prin reglementrile interne ale bncilor. Comisioanele aferente acordrii creditului nu se pot ncasa din creditul acordat. Rambursarea creditului ipotecar i plata dobnzii aferente acestuia se fac lunar, conform graficului de rambursare.

31

2.2.2 Condiii de creditare

2.2.2.1 Capacitatea de rambursare Capacitatea de rambursare reprezint rata lunar maxim pe care o admite banca, n funcie de venitul net cumulat al mprumutatului i al soului/soiei acestuia. Venitul soului/soiei se ia n calculul capacitii de rambursare numai atunci cnd venitul net al mprumutatului este insuficient pentru obinerea creditului solicitat. Dac nici veniturile cumulate ale mprumutatului i ale soului/soiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua n calculul capacitii de rambursare i veniturile fidejusorilor. Pot avea calitatea de fidejusori prinii mprumutatului sau ai soului/soiei acestuia; fidesujorii trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s aib acelai domiciliu cu cel al familiei mprumutailor de cel puin 1 an de zile; vrsta lor la data rambursrii a 50% din credit nu trebuie s depeasc 65 de ani. Capacitatea de rambursare pentru familia (so, soie i copii n ntreinere) fidejusorilor se calculeaz similar cu cea a familiei mprumutatului. Rata lunar maxim (rata de credit+dobnda) se determin astfel: rata lunar maxim este egal cu diferena dintre veniturile nete cumulate ale familiei (so+soie) i produsul dintre numrul membrilor de familie i echivalentul n lei a 60 EURO, dar nu poate depi 50% din veniturile nete cumulate ale familiei, diminuate cu datoriile fa de teri: Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*curs BNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]}, unde: Rm = rata lunar maxim (credit+dobnda); Vn = veniturile nete cumulate ale familiei; Nm = numrul membrilor de familie (so, soie i copii n ntreinere); Dt = datorii lunare ctre teri. In cazul n care la stabilirea capacitii de rambursare a creditului de ctre mprumutat se iau n calcul i veniturile soului/soiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit n calitate de codebitor. n cazul n care la stabilirea capacitii de rambursare a creditului de ctre mprumutat se iau n calcul i veniturile fidejusorilor, acetia vor ncheia cu banca contracte de fidejusiune.

32

2.2.2.2 Mrimea creditului i limita de finanare Mrimea maxim a creditului este egal cu valoarea minim dintre valoarea stabilit de capacitatea de rambursare, limita de finanare i solicitarea de credit. Mrimea efectiv a creditului se stabilete pe baza Planului de finanare, cu excepia cumprrii de imobile cu destinaie locativ. Mrimea creditului, comunicat prin Scrisoarea de ofert, rmne valabil, chiar dac la momentul ncheierii contractului de credit aceasta depete competena stabilit prin reglementrile interne, datorit ratelor de schimb intervalutar. Din punctul de vedere al capacitii de rambursare, volumul maxim al creditului (Cmax) se calculeaz dup formula: Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n unde: Rm = rata lunar maxim; d = dobnda lunar exprimat n procente; n = perioada de rambursare exprimat n luni. Limita de finanare se determin astfel: a) n cazul cumprrii, se determin ca fiind 75% din valoarea minim dintre valoarea de vnzare-cumprare i valoarea de pia a imobilului (teren i construcie) stabilit de banc; b) n cazul construirii, se determin ca fiind 75% din valoarea de pia a imobilului (teren i construcia viitoare), dar nu poate depi valoarea lucrrilor rmase de executat; n situaia n care construcia viitoare se realizeaz pe un teren care urmeaz a fi cumprat, banca, la solicitarea clientului, va credita i cumprarea terenului; c) n cazul extinderii, se determin ca fiind 75% din valoarea de pia a imobilului extins (teren i construcia extins), dar nu poate depi valoarea lucrrilor rmase de executat; d) n cazul reabilitrii sau consolidrii, este egal cu 50% din valoarea de pia a imobilului nainte de a fi reabilitat sau consolidat, dar nu poate depi valoarea lucrrilor rmase de executat. Limita de finanare poate fi majorat n situaia n care valoarea cumulat a aportului propriu i a limitei de finanare este mai mic dect valoarea de vnzare-cumprare sau valoarea lucrrilor rmase de executat, numai cu constituirea de alte garanii suplimentare.

33

2.2.2.3 Aportul propriu(avansul) Aportul propriu n natur i n numerar, mpreun cu creditul acordat, trebuie s asigure realizarea/achiziionarea imobilului care face obiectul contractului de credit. Prin realizarea construciei se nelege construirea integral a acesteia, inclusiv finisajele interioare i exterioare. Aportul propriu minim al solicitantului de credit reprezint 20% din valoarea investiiei (teren i construcie) care face obiectul creditului. Aportul propriu minim n numerar al solicitantului de credit este egal cu diferena dintre valoarea de vnzare-cumprare/valoarea devizului de lucrri rmase de executat i mrimea creditului. Aportul propriu poate fi constituit din sume de bani i teren. Lucrrile deja executat e (n situaia construirii) respectiv imobilul existent (n cazul extinderii), pot constitui aport propriu. n cazul n care terenul este deinut cu titlu de concesiune/folosin, este n proprietatea constructorului sau este n regim de cot indiviz, acesta nu mai poate fi considerat aport propriu. Valoarea aportului propriu sub form de teren se calculeaz pentru cel mult 1.000 mp i nu poate depi 25% din valoarea de pia a investiiei (teren i construcie). Aportul propriu sub form de numerar se va depune nainte de acordarea creditului n contul curent al mprumutatului, deschis la banc, sau se va face dovada c acesta a fost achitat. Lucrrile executate care reprezint aport propriu vor fi verificate din punct de vedere fizic pe teren de ctre ofierul de credite sau evaluator. Valoarea terenului bncii. Aportul propriu al mprumutatului constituit n disponibiliti bneti se utilizeaz naintea sau simultan cu banii provenii din credit. Cheltuielile efectuate n scopul aprobrii creditului nu sunt considerate aport propriu. considerat aport propriu va fi stabilit de ctre evaluatorul

2.2.2.4 Analiza documentaiei de creditare Analiza documentaiei de creditare se face n cadrul compartimentelor de specialitate, de ctre persoanele cu atribuii pe linia acordrii, garantrii i derulrii creditelor ipotecare; acestea, ca i membrii comitetului de risc, trebuie s aib cel puin 1 an experien n activitatea de creditare.

34

Oricare dintre persoanele care particip la analiza documentaiei de credit poate solicita respingerea cererii de credit n cazul n care consider c una sau mai multe din prevederile normelor interne ale bncii sau legislaiei n vigoare nu este respectat. Obieciile se nainteaz n scris conductorului unitii teritoriale care va decide continuarea analizei sau refuzul cererii de creditare. In situaia n care conductorul unitii este de acrd cu motivaia refuzului, acesta se comunic clientului, n forma solicitat de client. In cazul n care se decide continuarea documentaiei, toate obieciile vor fi prezentate n Comitetul de Credite al unitii teritoriale, care le va consemna n procesul-verbal al edinei. Creditele care depesc o anumit sum (75.000 EURO) se acord numai cu avizul Comitetului de Risc al bncii.

2.2.2.5 Verificarea respectrii destinaiei creditului nainte de acordarea unei noi trane de credit pentru lucrrile realizate, dar nu mai trziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofierul de credite/evaluatorul bncii va verifica: ncadrarea din punctul de vedere al termenelor n Graficul de execuie i estimare a costurilor"; concordana dintre plile din credit i stadiul realizrii construciei. Constatrile vor fi menionate ntr-o Not de constatare privind realizarea stadiului i calitatea lucrrilor", ce va fi arhivat la dosarul de credit. In situaia n care nu s -a ncheiat nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera nainte de constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi trane de credit pn la ntocmirea notei de constatare prin care se confirm realizarea stadiilor planificate. Creditul poate fi angajat numai pentru destinaia pentru care a fost aprobat. mprumutatul este obligat prin contractul de credit s prezinte copii ale tuturor documentelor n baza crora a efectuat pli pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi nsoite de chitan fiscal, contract de construire/prestri servicii nsoit de documentul de plat - ordin de plat, Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de ctre mprumutat, persoanele prestatoare de servicii i contrasemnat de dirigintele de antier, alte documente legale de decontare.

2.2.2.6 Rambursarea creditelor Urmrirea rambursrii creditului se face de ctre ofierul de credite. Creditul se ramburseaz dup angajarea ultimei sume din credit, conform contractului de credit. Dobnda se achit lunar, ncepnd cu urmtoarea lun n care a fost angajat prima tran din credit.
35

Rambursarea creditului se poate face n rate de credit care s permit rate de plat lunare egale (anuiti constante) sau n alt mod stabilit prin reglementrile interne ale bncii, de comun acord cu mprumutatul. In situaia creditelor acordate n trane, rambursarea ncepe din luna imediat urmtoare acordrii ultimei trane. Creditele se ramburseaz n baza Graficului de rambursare" care este anex la contractul de credit. Rambursarea creditului se face ntotdeauna prin intermediul contului curent asociat creditului. In situaia n care disponibilitile din contul curent n moneda creditului sunt insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, n baza mandatului de autorizare inclus n contractul de credit, particip la licitaia valutar n numele clientului, pentru asigurarea sumei necesare, n limita disponibilitilor bneti n alte conturi curente. mprumutatul are dreptul de a rambursa creditul n avans, n baza unei cereri scrise, situaie n care va achita un comision de rambursare anticipat, stabilit prin reglementrile interne ale bncii. Din sumele achitate de mprumutat, banca va acoperi datoriile acestuia, n urmtoarea ordine: comisioane, dobnzi majorate, dobnda curent, ratele de credit restante i ratele de credit curente. Anual, mprumutatul va primi un extras privind soldul creditului, dobnzile pltite n cursul anului, dobnzile penalizatoare (dac este cazul). Tot anual, se va comunica n scris mprumutatului noul nivel al comosioanelor aferente creditului, n cazul modificrii acestora, i modificrile n structura comisioanelor (taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare, etc), dac este cazul. n cazul n care creana bncii fa de mprumutat, precum i ipoteca aferent, vor fi cedate altui creditor, banca va notifica n scris mprumutatul.

2.2.2.7 Urmrirea debitelor restante n cazul nregistrrii unui serviciu al datoriei de 10 zile, banca trimite notificri, att mprumutatului, ct i codebitorului, fidejusorilor i garanilor, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. n cazul n care, n termen de 30 de zile de la primirea notificrii, mprumutatul nu execut obligaiile de plat, contractul de credit ipotecar se consider reziliat de plin drept i ntreaga sum a ratelor de credit, cu dobnzile aferente, devine exigibil. Coordonatorul compartimentului credite pred consilierului juridic Dosarul creditului n dificultate", n vederea declanrii procedurii de executare silit. Dosarul va cuprinde: notificarea/notificrile;
36

 contractul de credit i contractele accesorii; situaia debitelor la zi.

2.3 Asemnri i deosebiri dintre creditele imobiliare i cele ipotecare

2.3.1 Garantarea creditelor n vederea evitrii unor riscuri n rambursarea creditelor acordate, banca se va asigura ca solicitanii s dispun de posibiliti de restituire a creditelor n condiiile desfurrii unei activiti normale, precum i pentru recuperarea aestora n situaiile n care mprumutaii nui execut obligaiile din diverse cauze. Determinarea posibilitilor prezentate, pentru care se solicit credite. Pentru asigurarea creditelor i n situaia n care mprumutatul nu-i execut obligaiile contractuale de rambursare a ratelor scadente, plata dobnzilor i a celorlalte obligaii rezultate din contract, din cauze care nu au putut fi prevzute la acordarea creditului, precum i pentru crearea unui privilegiu fa de ali creditori, banca va solicita mprumutailor garanii35 asigurtorii, care pot fi oferite att de debitori, ct i de tere persoane fizice sau juridice, numite garani. Valoarea minim a garaniilor acceptate de banc va fi n toate cazurile [tel puin egal cu datoria cea mai mare a debitorului, format din creditul aprobat plus dobnda pn la rambursarea primei rate din mprumut. Potrivit reglementrilor legale n vigoare, garaniile ce pot fi acceptate de banc se mpart n dou mari categorii, respectiv garanii reale i garanii personale. A. Garaniile reale. Sunt acele garanii care constau n afectarea special a unor bunuri individualizate pentru garantarea creditului i sunt f formate din ipoteci i gajuri. a) Ipoteca este o garanie imobiliar care nu comport deposedarea celui ce o constituie de bunul adus n garanie. Ipoteca practicat de banc n relaia cu clienii si este o ipotec convenional, ntruct are la baz nelegerea intervenit ntre banc i constituitorul ipotecii, care poate fi debitorul sau un garant persoan fizic sau juridic. Obiectul ipotecii l constituie numai bunurile imobile actuale, i nu cele viitoare, aflate n proprietatea constitutorilor i n circuitul civil. de rambursare se efectueaz n baza analizei indicatorilor economico-fmanciari ai activitii de exploatare i ai programelor de investiii

35

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 46-50

37

Pentru a fi acceptate n garanie, bunurile imobile propuse trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie n proprietatea constituitorului i s se afle n circuitul civil (s fac obiectul vnzrii-cumprrii); s existe o pia sigur pentru bunurile ipotecate; bunurile s fie situate n zone de interes pentru o categorie larg de poteniali cumprtori; cldirile s permit amenajri i adaptri pentru utilizri multiple; bunurile ipotecate s fie asigurate la o societate de asigurri pe toat durata contractului de credit, iar drepturile cuvenite din despgubiri s fie concesionate bncii; bunurile ipotecate s nu fie afectate de sarcini; existena unui nscris (contract) autentificat de Notariatul de stat n raza teritorial a cruia se afl imobilul n cauz, n care se descrie imobilul ipotecat i valoarea creditului garantat; persoana ce constituie ipoteca s aib o deplin capacitate de exerciiu, respectiv persoanele fizice s aib 18 ani, iar persoanele juridice s fie legal constituite i s aib n proprietate bunul ipotecat. Ipoteca se poate distinge sub cateva forme speciale, i anume: Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare; Ipotecile pe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie.Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice; Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita

devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.

38

 Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza - Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior; Ipoteca de acoperire - Este o ipoteca secundara (de gr.II) ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor ipotecar. In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale. b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau garantul, dup caz, remite bncii un bun mobil pentru garantarea creditului. n temeiul prevederilor codului civil i codului comercial, gajul este de dou feluri: gajul cu deposedare, numit i amanet, care presupune deposedarea de bunul mobil al constituitorului i, depunerea acestuia la banc. Aceast form de gaj se materializeaz printr-un contract care se ntocmete n dou exemplare, dintre care unul se pstreaz la banc i unul se nmneaz constituitorului. Obiectul gajului cu deposedare l constituie bunurile mobile cu volum mic i valoare ridicat, cum ar fi metalele i pietrele preioase, tablourile, sculpturile, bijuteriile i altele asemenea; gajul fr deposedare, prevzut de art. 480, alin. 4, Cod Comercial, nu presupune deposedarea de bunurile mobile aduse n garanie, el fiind posibil de aplicat numai asupra produselor solului prinse n rdcini sau deja culese, precum i asupra materiilor prime industriale n stare de fabricaie sau deja fabricate i aflate n uniti sau depozite. Potrivit nelesului prevederii legale mai sus menionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fr deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice i oleaginoase, leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele i plantaiile furajere. Pentru ca produsele menionate s poat fi luate n garanie, este necesar s se ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe o posibilitate real n obinerea produselor menionate, n sensul c la data constituirii garaniei, culturile din care rezult acestea s fie

39

cel puin nfiinate sau produsele s se afle n stare de 'fabricaie sau deja fabricate, aflate n uniti sau depozite, dup caz; s existe o pia sigur pentru valorificarea respectivelor produse. Pentru valabilitate, n afara condiiilor specifice menionate anterior, cele dou forme de gaj trebuie s le mai ndeplineasc i pe urmtoarele: constituitorul, persoan fizic sau juridic, mprumutat sau garantat, trebuie s fie proprietarul bunului gajat i s aib deplin capacitate de exerciiu, respectiv vrsta de 18 ani mplinii pentru persoanele fizice sau calitatea de persoan juridic legal constituit, dup caz; bunurile gajate s se afle n circuitul divil, adic s fac obiectul vnzrii cumprrii; bunurile gajate s fie asigurate la o societate de asigurri pe toat durata contractului de credit, iar drepturile rezultate din despgubiri s fie cesionate bncii; n contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, s se menioneze creditul pentru care se constituie gajul, felul i natura bunurilor gajate care se vor descrie, menionndu-se greutatea, cantitatea, calitatea i alte elemente de identificare, specifice dup caz i locul unde se gsesc bunurile gajate. Bunurile mobile pentru care s-a practicat gajul cu deposedare vor fi reinute de banc pn la achitarea integral a creditului. Garaniile reale menionate anterior, respectiv ipoteca i gajul, sunt singurele garanii care asigur bncii un privilegiu (ntietate) n raport cu ali reditori, motiv pentru care n procesul garantrii creditelor, acestora li se va da importana cuvenit, cu att mai mult cu ct, prin intermediul lor, anumite bunuri din patrimoniul mprumutailor sau garanilor, dup caz, sunt destinate s acopere sumele de bani datorate bncii i nerambursate de mprumutai. B. Garanii personale. Garania personal este angajamentul asumat de o persoan fizic sau juridic, dup caz, prin care aceasta se oblig s execute obligaia debitorului (mprumutatului), n cazul neexecutrii ei de ctre mprumutat. Garania personal mai poart i denumirea de fidejusiune sau cauiune. Condiiile de validitate ale acestei garanii sunt urmtoarele: existena unui contract distinct, fa de contractul de credit prin care o persoan fizic sau juridic, dup caz, i asum rspunderea s garanteze obligaiile mprumutatului cu ntregul su patrimoniu;
40

 garantul (fidejusorul) s fie o persoan cu deplin capacitate, respectiv persoana fizic s aib 18 ani mplinii, iar persoana juridic s fie legal constituit, s fie o persoan solvabil, cu un patrimoniu ndestultor pentru banc n cazul trecerii la executare silit, garantul s domicilieze sau s aib sediul n raza teritorial a judeului unde funcioneaz unitatea bncii ce acord creditul. Garania prezint importan ntruct alturi de debitor este antrenat i rspunderea unei persoane cu ntregul ei patrimoniu. O modalitate specific de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de garanie bancar, care reprezint n fapt garania dat de ctre o banc n favoarea unei persoane fizice sau juridice ce contracteaz un credit. C. Alte garanii. Gajul general. Reprezint n fapt cea mai general garanie, aceasta fiind n acelai timp un gaj comun la dispoziia tuturor creditorilor, care au cu toii o poziie egal fa de bunurile debitorului mpotriva cruia s-a pornit executarea silit. Din aceast egalitate decurge consecina c, n caz de insuficien a sumelor obinute prin executarea silit, sumele realizate efectiv se mpart ntre banc i ceilali eventuali creditori, proporional cu valoarea creanelor fiecruia. Depozite n lei i n valut. Disponibilitile bneti existente n conturile mprumutailor sau ale altor persoane fizice i juridice cu cont la unitile bancare pot deveni garanii ale creditelor solicitate, dac acestea se constituie n depozite distincte, create n scopul exclusiv al garantrii creditelor. Depozitele create n scopul garantrii unui credit se pot constitui att de mprumutat, ct i de o ter persoan fizic sau juridic, ce l garanteaz pe mprumutat. Constituirea depozitelor n scopul garantrii mprumuturilor se realizeaz pe baza unui contract de garanie prin crearea unui depozit bancar, n care n mod obligatoriu se va meniona scopul conceperii depozitului, respectiv garantarea creditului acordat de banc. Obiectul garaniei l constituie disponibilitile bneti n lei sau n valut ale mprumutailor sau garanilor persoane fizice sau juridice, dup caz. In situaia n care obiectul garaniei l constituie disponibilitile n valut, bncile comerciale accept n garanie numai valutele cotate de Banca Naional.
41

Fiind o form specific a gajului cu deposedare, contractul prin care se materializeaz aceast garanie se va ncheia n dublu exemplar, dintre care unul pentru banc i unul pentru constituitorul garaniei.

2.3.2 Criteriile ce difereniaz creditele ipotecare de cele imobiliare Creditele imobiliare se difereniaz de cele ipotecare printr-o serie de criterii36, i anume: 1. Legislaia n vigoare - creditele imobiliare sunt reglementate de Codul Civil i de Normele de Risc i Procedurile interne ale Bancii; - creditele ipotecare au la baz reglementri, cum ar fi: Legea 190 /1999 privid creditele ipotecare, Normele metodologice nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din dec.2003; la care se adauga Normele de Risc si Procedurile interne ale Bancii; 2. Garaniile solicitate - creditele imobiliare - se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu; - creditele ipotecare - se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul. 3. Asigurarea imobilului i asigurarea de via - creditele imobiliare nu prezint obligativitatea de asigurri; - creditele ipotecare - asigurari de viata/ale imobilului sunt obligatorii.

4. Ponderea ratei n venitul net lunar - creditele imobiliare: gradul de ndatorare: 50% din venitul net; - creditele ipotecare: gradul de ndatorare: 35% din venitul net. 5. Avansul acordat - creditele imobiliare fr avans; - creditele ipotecare avans minim 20%. 6. Destinaia creditului: - creditele imobiliare cu precdere pentru domeniul locativ; - creditele ipotecare att pentru domeniul locativ, ct i pentru nevoi personale.

36

http://www.creditimobiliar.ro/articole/exista_vreo_diferenta_intre_creditul_ipotecar_si_creditul_imobiliar_dac a_da_in_ce_consta.html [accesat 02.06.2009]

42

Capitolul III Analiza comparativ a acordrii i gestionrii creditelor imobiliare fa de cele ipotecare la agenia Raiffeisen Bank Trgu Neam
3.1 Analiza general a acordrii creditelor imobiliare i ipotecare
Pentru a analiza cele dou tipuri de credite, am ales un credit imobiliar (Creditul Casa Ta), i unul ipotecar (Flexicredit Plus). Creditul Casa Ta este un credit acordat de Raiffeisen Bank, special pentru a achiziionarea, construirea unei locuine i pentru cumprarea de terenuri, spre deosebire de Flexicredit Plus, un credit de nevoi personale cu ipotec. Avantajele comune ale celor dou tipuri de credite sunt: clienii beneficiaz de consliere specializat n centrele Raiffeisen Bank; se accept o gam variat de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri din activiti independente etc); documentaia este simplificat prin faptul ca nu se cere carte de munc; comisionul de rambursare anticipat nu exist n cazul n care rambursarea este se ncadreaz n limita a 20% din soldul creditului (la fiecare aniversare a creditului). Spre deosebire de aceste avantaje comune, creditul Casa Ta mai presupune i o serie alte avantaje: analiza documentaiei de credit este gratuit; se elibereaz o scrisoare de preaprobare a creditului valabil 45 de zile; creditul se acord n ziua semnrii contractului de vnzare-cumprare i a ipotecii. Carateristicile creditului imobiliar Raiffeisen Casa Ta: Valuta: LEI, EUR; Valoarea creditului este cuprins ntre 5.000 i 200.000 EUR (sau echivalentul n Lei); Garania solicitat: ipoteca de rang I instituit asupra imobilului achiziionat sau asupra unor bunuri imobile aflate n proprietatea solicitantului sau a unor teri; Valoarea maxim finanat este de pn la 65% din valoarea imobilelor aduse n garanie;
43

 Se constituie o asigurare imobilului, cesionat n favoarea bncii, iar pentru creditele mai mari de 100.000 de Euro, se poate asolicita o asigurare de via; Perioada de acordare este cuprins ntre 3 i 40 de ani. Caracteristicile creditului ipotecar Flexicredit Plus: Valuta: LEI, EUR, CHF; Valoarea creditului este cuprins ntre 5.000 i 150.000 Euro, sau echivalenul n Lei; Perioada de acordare este cuprins ntre 6 luni i 35 de ani; Garania solicitat: ipoteca37 de rang I instituit asupra imobilului achiziionat sau asupra unor bunuri imobile aflate n proprietatea solicitantului sau a unor teri; Valoarea maxim finanat este de pn la 65% din valoarea imobilelor aduse n garanie; Asigurarea : asigurarea imobilului/imobilelor, cesionat n favoare bncii. Observm diferenele dintre aceste credite, reprezentate de valuta n care se acord, perioada acordrii i valoarea creditului. Din punct de vedere al documentelor necesare, observm elemente comune: Actul de identitate, original i copie, a persoanei solicitante, precum i a codebitorului; Copia certificatului de cstorie (dac este cazul); Adeverina de salariu38 tampilat de ctre angajator i/sau documentele specifice pentru celelalte tipuri de venit; Fia fiscal39; Documentele privind imobilul: acte de proprietate a imobilului; documentele necesare pentru procesul de evaluare (schie ale planului cadastral, extras de carte funciar); Ca i diferene dintre cele dou tipuri de credite, privind acetele necesare, observm n cazul creditului ipotecar Flexicredit Plus, solicitarea de ctre banc a unei facturi de utiliti, pentru a se efectua dovada domiciliului; n cazul creditului imobiliar Casa Ta, diferena are la baz documentele din care rezult valoarea proiectului de invesii:
37 38

Anexa 1 este reprezentat de un contract de ipotec Anexa 2 este reprezentat de adeverina de salariu 39 Anexa 3 este reprezentat de fia fiscal

44

 pre-contractul de vnzare-cumprare, n cazul achiziionrii de locuine i terenuri; proiect tehnic al lucrrii, deviz general de lucrri, devize pe obiecte, autorizaie de costrucie, contract de construire sau antrepriz, grafic de execuie a lucrrilor, n cazul creditelor de modernizare i construcie. Analiznd cele dou credite privind comisioanele i dobnzile afeente, distingem urmtoarele caracteristici: Tabelul 1 Caracteristicile creditelor Casa Ta i Flexicredit Plus
Tipul Creditului Moneda Indice Marja Valoarea final (Indice+Marja) Comision Procesare* Comision lunar Comision Rambursare Anticipat** LEI Casa Ta Variabil EUR Variabil LEI Variabil Flexicredit Plus EUR Variabli CHF VAriabil ROBOR 6M EURIBOR 6M ROBOR 6M EURIBOR 6M EURIBOR 6M 8% 10,5% 2,2% 0,15% 3% 13,45% 9% 10,9% 2,2% 0,15% 3% 14,23% 4% 19,61% 2,2% 0,15% 3% 25,32% 8% 9,9% 1,9% 0 3% 11,62% 3% 18,61% 1,9% 0 3% 21,68% DAE***

Legend: * se ncaseaz la acordarea creditului, fiind inclus n credit; ** comisionul de rambursare anticipat poate zi 0 n cazul n care se face o rambursare anticipat la aniversarea credituluipentru nu mai mult de 20% din soldul creditului; *** DAE (Dobnda Anual Efectiv) a fost calculat pentru un credit pe 300 luni (25 de ani). NOT: la cosurile de mai sus se adaug, pentru creditele de achiziie teren, modernizare sau construcie locuin, un comision de analiz de documentaie de 30 EUR.

Sursa: prelucrare dupa:

http://www.raiffeisen.ro/wps/portal/internet/kcxml/04_Sj9SPykssy0xPLMnMz0vM0Y_QjzKLN443NggFSYGYNg76kehCH gghX4_83FT9oKJ8fW_9AP2C3NCIckdHRQBmBHwO/delta/base64xml/L3dJdyEvd0ZNQUFzQUZNQUFzQU82XzNfMz BV?actiune=internetcontent_ViewAction&internetcontent_ID=719 [accesat 5.05.2009]

45

3.2 Analiza evoluiei creditelor imobiliare i ipotecare n perioada 2006-2008

n ceea ce urmeaz voi prezenta ponderea celor dou tipuri de credite, i anume a creditului ipotecar Flexicredit Plus i a celui imobiliar Casa Ta, n totalul creditelor acordat e n perioada specificat.

Fig. 1 Ponderea creditelor acordate de agentia Raiffeisen Bank Tirgu Neamt

0,1217% 1,5422%

Alte credite acordate Flexicredit Plus

98,3361%

Casa Ta

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizualizat ladata de 10.05.2009

n perioada 2006-2008 s-au acordat un numr total de 2464 de credite la aceast agenie, din care 38 credite au fost reprezentate de Flexicredit Plus, ponderea acestora fiind de 1,5422% i doar 3 credite Casa Ta s-au acordat n periada analizat, in pondere de 0,1217%. n continuare se poate observa evoluia celor dou credite n perioada 2006-2008.

46

Fig. 2 Evolutia Flexicredit Plus in perioada 2006-2008

25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 7 9 22

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizualizat la data de 10.05.2009

Fig. 3 Evolutia Casa Ta in perioada 2006-2008

2 1.5 1 0.5 0 2006 2007 2008

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizualizat la data de 10.05.2009

Daca analizm aceast evoluie, observm c Flexicredit Plus a avut o ascensiune anual, care s-a accentuat n anul 2008, spre deosebire de creditul Casa Ta, care de la un numr de dou credite acordate n 2006, a cunoscut o scdere, ajungnd ca n anul 2008 acesta sa nu fie cutat, principalul motiv al dispariiei lui n 2008 a fost deschiderea centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta, agenii care se ocup doar cu acordarea de credite imobiliare, ca i creditul Casa Ta.

47

Din punct de vedere al monezii n care sunt acordate cele dou credite, avem urmtoarea structur: Fig. 4 Tipul de moneda in care este acordat Flexicredt Plus

Fig. 5 Tipul de moneda in care este acordat Casa Ta

18.42% 34.21% Lei Euro 47.37% CHF

33.33%

Lei Euro 66.67%

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Nea m, vizualizat la data de 11.05.2009

Analiznd cele dou credite n funcie de moneda n care sunt acordate, observm c n cazul creditului Flexicredit Plus ponderea cea mai mare este ocupat de Euro, n cuantum de 47,37% i cu un numr de 18 credite, urmat de CHF(franci elveieni) cu o pondere de 34,21% i un numr de 13 credite, iar pe ultimul loc clasndu-se moneda naional, Leul cu o pondere de 18,42% i un numr de 7 credite acordate. n cazul creditului Casa Ta, ponderea cea mai mare, de 66,67% este ocupat de Leu cu un numr de 2 credite acordate , urmat de Euro, cu un singur credit acordat i o pondere de 33,33%. Tabelul 2 Suma acordat n funcie de moned n perioada 2006-2008 Tipul creditului Moneda LEI EUR CHF
data de 10.05.2009

Casa Ta 445.200 120.000 ---

Flexicredit Plus 451.958 445.881 301.430,8

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizualizat la

48

n urmtorul grafic observm perioadele de timp pentru care au fost acordate cele dou credite:

Fig. 6 Perioada de timp pentru care au fost acordate creditele

14 12 10 8 6 4 2 0 0-120 luni 120-240 luni 240-360 luni peste 360 luni 10 12 12 1 4 0 Casa Ta Flexicredit Plus 0 2

Sursa: prelucrare proprie dup Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizualizat la data de 10.05.2009

Creditelele Casa Ta i Flexicredit Plus sunt acordate doar pentru persoane fizice. Pentru persoanele juridice, agenia Raiffeisen Bank Trgu Neam nu a acordat nici un credit de tip imobiliar sau ipotecar n perioada 2006-2008, de aceea creditele analizate mai sus sunt doar pentru persoanele fizice. Tabelul 3 Analiza calitii patrimoniului de credite Flexicredit Plus i Casa Ta n perioada 2006-2008

Serviciul Datoriei Tipul Creditului Moneda Bun (fr ntarzieri) Slab (ntarzieri max 30 zile) Flexicredit Plus Lei Euro CHF Casa Ta Lei Euro 10 13 5 2 3 1 1 1 2 1 Necorespunztor (ntarzieri >30 zile)

Sursa: preucrare proprie dupa Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Trgu Neam, vizulalizat la data de 11.05.2009

49

Din tabelul anterior se observ c cele mai mari nrrzieri la plata debitelor ctre banc s-au nregistrat n cazul monedei euro, urmat de lei, n cazul creditului Flexicredit Plus, iar perioada de ntarziere predominant este de maxim 30 zile, cu o tendin de descretere n cazul ntarzierilor de peste 30 zile, unde s-au ntalnit 2 credite restante la euro, resprectiv cate unul pentru lei i franci elveieni. Analiznd creditul imobiliar Casa Ta, s-a nregistrat un singur credit restant, n euro, iar perioada ntarzierii este de maximum 30 de zile. n cazul acetor credite am constatat o modificare a dobnzilor n timp, scderea perioadei pentru care se acord aceste credite, o scdere a sumei maxime acordate, dar i o mrire a numrului de documente necesare pentru acodrarea creditelor. Aceste mutaii s-au produs pe fondul crizei economice care a nceput n 2008, a prudenei bancare, care n ultimul timp s-a aceentuat, dar principalul motiv este acela a modificrii normelor impuse de Banc a Naional a Romniei n ceea ce privete activitatea de creditare bancar.

50

Concluzii
Pe parcursul acestei lucrri am studiat i a analizat unele dintre cele mai importante aspecte ale unuia dintre cele mai cunoscute fenomene economice care s-au manifestat au evoluat pe parcursul timpului - fenomenul de creditare. Creditele au aprut ca o necesitate de finanare a persoanelor fizice a agenilor economici pentru a-i desfura activitile ntreprinse de acetia atunci cnd apare nevoia de venituri suplimentare pentru achiziionarea unor produse sau servicii n cazul persoanelor fizice sau nevoia de resurse pentru dsfurarea diferitelor tipuri de activiti n cazul agenilor economici. Primele forme ale creditului au aprut n mileniul al II-lea, atunci cnd egipenii i feicienii au nceput activitatea de "comer cu bani". Deoarece nevoia de disponibiliti s -a manifestat din ce n ce mai mult, primii creditori care au aprut pe aceas pia, au fost cmtarii, care praticau creditarea cu dobnzi foarte mari, care ajungeau pn la valoarea de 100%. Pe msur ce lumea s-a dezvoltat i industria a cunoscut o evoluie impresionant, trecnd de la manufactur la forma mecanizat, tot mai muli productori au apelat la aceast form de finanare. Pentru ca activitatea de creditare s se desfoare n bune condiii, au aprut instituiile de intermediere financiar, care, pe fondul disponibilitilor atrase de la populaie, acord imprumuturi sub form de credite bancare. Instituiile de intermediere financiar practic activitatea de creditare, pe fondul unor ctiguri, care sunt reprezentate de dobnzi i comisioane. Bncile efectueaz operaiunea de creditare conform unor norme proprii, dar i a normelor Bncii Naionale ale Romnei i a legilor n vigoare. Aceste reguli, n principal prevd unele reguli ce se concretizeaz n nivelurile maxime ale dobnzilor i comisioanelor practicate, unele niveluri minime ale rezervelor ce trebuie pstrate la Banca Central, dar i a activitilor de rutin practicate de aceste bnci. Pentru desfurarea acestei activiti, bncile trebuie s impun unele condiii persoanelor mprumtate (debitorilor), care se au la baz, n principal documentele solicitate, i anume: cererea de credit, adeverina de venit att a lor, ct i a giranilor, dac este cazul, acte de vnzare-cumprare, n cazul creditelor cu ipotec, facturi, autorizaii, fia fiscal, .a. In cazul persoanelor juridice i a agenilor economici, pe lng aceste documente, mai

51

sunt solicitate: certificatul de nmatriculare la Registrul Comerului, bilaul, balanele de verificare, studii de fezabilitate, aprobri de la AGA, devize i alete aprobri. Pe msur ce activitatea bancar a evoluat, au aprut i creditele cu destinaie special, care au unele faciliti, n funcie de destinaie acestora. Dac lum n considerare creditele imobiliare i cele ipotecare, destinate cu precdere pentru achiziia de locuine sau terenuri, renovri i contrucii de imobile, avantajele principale ale lor sunt evideiate, n primul rnd de dobnzile mai mici decnt n cazul creditelor de consum i de perioada mare de rambursare. O condiie esenial pentru aceste tipuri de credite este acela de ipotec asupra bunului achiziionat, sau a altor bunuri aflate n proprietatea debitorului sau a altor tere persoane, numite girani. n ultimul timp, au aprut unele proiecte de creditare n parteneriat cu statul, care sub diverse forme, cum ar fi dobnda mai mic sau garania, ajut tinerele persoane s achiziioneze mai uor i cu mai puine condiii o locuin. In cazul nerambursrii sau a rambursrii ntrziate a creditelor, banca poate apela la penaliti la plata creditelor restante, iar n cazul creditelor imobiliare i ipotecare, se poate ajunge pn la confiscarea bunului ipotecat, sau chiar la executarea silit prin evacuarea din locuin. Pentru evidenierea concret a acestor date i condiii prezentate mai sus, n urma stagiului de practic efectuai la Raiffeisen Bank agenia Trgu Neam, am constatat c aceste dou tipuri de credite, imobiliare i ipotecare au o pondere mic in totalul creditelor acordate, deoarece pentru acordarea lor se cer unele condiii suplimentare, cum ar fi: garanii mai mari, diferite tipuri de ipoteci, dar n esen principala condiie este aceea c veniturile cerute trebuie s aib o valoare mai ridicat dect in cazul creditelor de consum. Analiznd aceste dou tipuri de credite, observm ca cel ipotecar(Flexicredit Plus) a cunoscut o evoluie n ultimii ani, pe cnd creditul imobiliar (Casa Ta), nu s-a mai acordat n anul 2008, motivul principal fiind apariia centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta, specializate n acordarea acestui credit. Un alt motiv a scderii numrului de credite acordate, n special al celor imobiliare i ipotecare, dau nu numai, este acela al crizei economice care a afectat toat lumea, n toate domeniile de activitate, de la industrie, persoane fizice, pnla la marile corporaii i instituii fmanciar-bancare internaionale. Aceast criz a ngheat practic, pia imobiliar, o perioad, fapt ce a dus la scderea drasetic a numrului de credite acordate, a uui blocaj financiar ce a consdus la staionarea

52

economiei n uele ari, iar n altele a codus chiar pn la o recesiune economic grav, nghend i chiar falimentnd multe companii multinaionale. Se preconizeaz c aceasta criz va disprea treptat, ncepnd cu umtatea acestui an, iar activitile bancare i industriale se vor relansa treptat. n concluzie, pentru ca o economie s funcioneze n paramentri normali, societatea are nevoie de aceste credite bancare pentru apune n funciune motoarele activitii economice, prin micarea capitalurilor bneti de la cei cu excedent la cei cu nevoi de finanare.

53

Bibliografie
Cri
1. 2. Bratu, Alina, Moned.Credit. Bnci, EdituraEx Ponto, Constana, 2005; Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancar. Repere teoretice i studiu monografic, 3. Ediia a II-a, Editura Universitii "Alexandru loan Cuza", lai, 2008; Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Tehnica operaiunilor bancare:repere teoretice i studiu monografic, Editura Universitii "Alexandru loan Cuza", Iai, 2006; 4. HETE-GAVRA, losif, HETE-GAVRA, Roxana, Operaiuni bancare, Voi. I. Operaiunile active ale bncilor. Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006; 5. Institutiul bancar romn, coord. Rdu C. Radu, Creditarea agenilor economici, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2005; 6. Kiriescu, Costin, - Moneda, mic enciclopedie, Editura tiinific i Encicplopedic, Bucureti, 1982; 7. Levente, Katona, Finaarea ntreprinderilor mici i mijlocii, Editura Expert, Bucureti, 2004; 8. Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moned i credit, Editura Sedcom Libris, Iai, 2006; 9. Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani i credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor i politica monetar, Editura Economic, Bucureti, 2003; 10. Tudorache, Dumitru, Prjol, Toader, Moned, bnci, credit, Editura Universitar, Bucureti, 2005; 11. TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Crii de tiin, Cluj-Napoca, 2003; 12. Turcu, Ion, Operaiuni contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediia a V-a acutualizat i completat, Voi I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2004; 13. TURLIUC, Vasile, COCRI Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEAN, Dan, Moned i credit, Ediia a doua, revizuit i adugit, Editura Universitii "Alexandru loan Cuza", Iai, 2008; 14. Ungurean, Pavel, Bnci, burse i profit pe piaa financiar, Editura Dacia, ClujNapoca, 2007;

54

Articole i publicaii
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. Legea 289/2004 privind afiarea dobnzii anuale efective (DAE); Legea 34/2006 privind creditul ipotecar; Legea 443/2004 care completeaz legea nr. 58/1998 Legea nr. 312/2004 privind Statutul Bncii Naionale a Romniei; Legea nr. 33/1991 privind creditarea bancar Legea nr. 50/1991 privind regimul investiiilor strine; Legea nr. 58/1998, publicata n Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998 privind activitatea bancar 22. Norma BNR nr. Norma BNR nr. societile bancare; 24. Norma BNR nr. 10/1992 privind mprumuturile acordate debitorilor aflai n relaii speciale cu societile bancare; 25. 26. Norma BNR nr. 12/1992 privind fondurile proprii ale societilor bancare; O.U.G. nr 10/22.01.2004 privind falimentul instituiilor de credit, aprobat, completat i modificat prin legea nr. 278/23.06.2004; 27. O.U.G. nr. 98/06.12.2006 privind supravegherea suplimentar a instituiilor financiare dintr-un conglomerat financiar; 28. 29. 30. 31. O.U.G. nr. 99/06.12.2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului; Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Trgu Neam; Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Trgu Neam; Regulamentul nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice; 19/5.09.2006 privind categoriile de active eligibile pentru 5/1992 privind mprumuturile mari acordate clienilor de ctre suplimentarea portofoliului i substituirea de credite ipotecare din portofoliu; 23.

Surse internet
32. 33. 34. 35. www.bnr.ro www.cpea.ro; www.raiffeisen.ro; www.rubinian.com.

55

56