Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
DREPT CIVIL
COTRACTE SPECIALE
Curs pentru nvmntul IFR - ID
ABREVIERI
I. Lucrri de doctrin i jurispruden
C.
Hamangiu, N.
Georgean
C.
Toader
2005
D.
D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997
Chiric
Fr. Deak
Repertori
uI
Repertori
u II
Repertori
u III
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul
Juridic, Bucureti, 2001
I. Mihu, Al. Lesviodax, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a
Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1952-1969, Ed. tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1970
I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului
Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Ed. tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1976
I. Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului
Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1975-1980, Ed. tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1982
II. Periodice
A.
B.
U.B.
J.
anul...
Bu
l.
C.
J.
Dr
eptul
J.
Jur
revista Juridica
N.
idica
P.
A.S.
P.
R.
R.
D.C.
R.I
R.
R.
R.
R.
.D.C.
R.D.
R.D.A.
R.D.P.
R.S.I.
R.
T.D. civ.
S.
S.
D.R.
U.B.B.
III. Instane
C.
C.J.
Cas.
C.E.
Cass
I.C.
Jud.
Judectoria
T.M.
Trib.
Tribunalul
Trib.
tribunal judeean
. fr.
C.J.
B.
jud.
Trib.
Suprem
S.U.
Tribunalul Suprem
Seciile Unite
Articolul
Codul civil
Codul comercial
Codul familiei
Codul de procedur civil
Hotrrea Guvernului
Jurnalul oficial al Comunitilor europene (seria
Legislaie)
lit.
Litera
M.
O.
Ordonana Guvernului
O.
Of.
G.
U.G.
Alineatul
Introducere
Prezentul curs i seminar au rolul de a da posibilitatea studenilor s recunoasc, s explice
i prin folosirea definiiilor legale i a categoriilor juridice, s poat califica din punct de vedere
juridic, diferitele obligaii contractuale avnd n vedere izvorul lor specific, respectiv contractul a
crei special reglementare este coninut n mod expres de lege i mai ales de Noul Cod civil. ( n
continuare NCC ) .
Cursul i seminarul de Contracte speciale au menirea de a valorifica i a da eficien
noiunilor abstracte dobndite de ctre studeni n anii anteriori de studiu, respectiv att
cunotinelor privind teoria general a actului juridic, contractul fiind la rndul su un act juridic,
ct i cunotinelor privind teoria general a obligaiilor, dat fiind corelaia categoriilor juridice
cuprinse n cele dou materii, contractul fiind un izvor de obligaii civile specific i concret .
Specificitatea modului n care iau natere obligaiile civile prin jocul dispoziiilor privind
formarea i interpretarea contractelor i pune amprenta asupra modului n care obligaia i
produce efectele i nceteaz .
Materia Contractelor speciale prezint importan pe mai multe planuri :
Evoluia societii contemporane a condus la expansiunea fenomenului contractual,
care se manifest nu doar cantitativ, ci i prin diversificarea i specializarea contractelor care sunt
tot mai eterogene, astfel c normele juridice aplicabile acestora sunt greu de determinat;
Literatura juridic semnaleaz o criz a contractului care se manifest prin
ncercarea de redefinire a acestuia, tocmai innd seama de fenomenul de contractualizare a unor
domenii care n mod tradiional erau sustrase acestei tehnici de reglementare ( ca de exemplu,
dreptul familiei, dreptul mediului, dreptul administrativ, dreptul la informare ) ceea ce nate
dificulti practice de calificare i interpretare a contractului n particular;
Reglementarea special pe care legiuitorul a stabilit-o prin Titlul IX Diferite
contracte speciale din Cartea a V a Despre obligaii din Noul Cod civil, cuprinde contractele
uzuale, care reflect operaiunile economice cele mai frecvente avnd n vedere stadiul civilizaiei
societii actuale. Totodat nu trebuie s neglijm urmtorul fapt categoriile juridice sunt
limitate i orice specie de contract se poate altura unui tip cunoscut i1, chestiune observat i de
legiuitorul Noului Cod civil. Astfel, n situaia contractelor nenumite (nereglementate de legislaia
civil) dar valabil ncheiate n virtutea principiului libertii de voin a prilor, interpretul
contractului aplic dispoziiile generale privind contractul, prevederi coninute n Capitolul I
Contractul din Cartea a V Despre obligaii , Titlul II Izvoarele obligaiilor din Noul Cod
civil, iar dac acestea sunt nendestultoare este necesar s aplice regulile speciale privitoare la
contractul cu care se aseamn cel mai mult., potrivit prevederilor art. 1168 din Noul Cod civil ;
n aceste condiii, pentru a califica un contract trebuie s cunoatem diferitele contracte speciale
astfel cum sunt ele reglementate n primul rnd n corpul primar de reguli cuprinse n Noul Cod
Civil, i n subsidiar i n legile speciale.
Ion Turcu Noul Cod civil republicat Cartea a V a Despre obligaii art. 1164-1649 Ediia a 2 a Comentarii i
Explicaii, Editura C.H.Beck , Bucureti 2011.
Dreptul contractelor pare s se constituie din trei categorii succesive de reguli, ncepnd cu
cele generale cuprinse n teoria general a obligaiilor, apoi regulile aplicabile contractelor
speciale, i, n fine, reguli pentru fiecare contract privit individual . De aceea se poate afirma c
materia contractelor civile speciale este eterogen, ceea ce face ca regula aplicabil s fie uneori
greu de gsit .
1. Consideraii generale. Noul Cod civil definete contractul ca fiind acordul de voin
dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un
raport juridic (art. 1166). Prevznd n art. 1167 alin. 1 c toate contractele se supun regulilor
generale stabilite prin Cod, noua reglementare nelege s unifice totalitatea dispoziiilor de drept
privat n aceast materie, renunndu-se la existena unor prevederi diferite n cazul obligaiilor
civile i n acela al obligaiilor comerciale. Reguli particulare privind anumite contracte sunt
prevzute fie n Cod, fie n legi speciale (art. 1167 alin.2)
Potrivit doctrinei actuale, n cazul contractelor nenumite, dac prile nu au prevzut alte
reguli, sunt aplicabile normele din partea general a dreptului obligaional, dat fiind c
reglementarea prevzut pentru contractul numit cel mai nrudit este o reglementare special,
aplicabil numai n cazurile anume prevzute de lege. Noul Cod civil prevede, ns, cu titlu de
reglementare general, c n cazul contractelor nereglementate prin lege se aplic prevederile
generale n materia contractului, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale
privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult (art. 1168). Este expres prevzut
obligaia prilor de a aciona cu bun credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i
pe tot timpul executrii sale (art. 1170); aceasta este o obligaie ce nu poate fi nlturat sau
limitat de pri.
Este interesant c obligaia de a aciona cu bun credin este reluat n Cod cu privire la
negocierile prealabile ncheierii contractului, prevzndu-se c este contrar exigenelor bunei
credine conduita prii care iniiaz sau continu negocieri fr intenia de a ncheia contractul
(art. 1183 alin.3); partea care iniiaz, continu sau rupe negocierile contrar bunei credine
rspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte pri (alin.4). ntr-o asemenea ipotez, ntruct nu
suntem pe trm contractual, se vor aplica, n opinia noastr, regulile rspunderii civile delictuale.
O reglementare modern este aceea care oblig prile s pstreze, n negocierile
precontractuale, confidenialitatea, indiferent dac se ncheie sau nu contractul (art. 1184);
nclcarea acestei obligaii atrage rspunderea prii n culp.
n enumerarea principalelor categorii de contracte, Codul civil include, ntr-o
reglementare expres, contractul de adeziune, contractul-cadru i contractul ncheiat cu
consumatorii (art. 1175-1177).
Oferta este obiectul unor multiple prevederi din Cod. O dispoziie nou consider c este
suficient ca prile s se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, chiar dac
las unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori ncredineaz determinarea acestora
unei alte persoane. n lipsa altor posibiliti, oricare dintre pri va putea cere instanei s dispun
completarea contractului, innd seama, dup mprejurri, de natura acestuia i de intenia prilor
(art. 1182 alin.3).
Credem c intervenia instanelor ar putea avea loc numai n ipoteza n care prile au
acceptat aceast soluie n mod expres, la ncheierea contractului, altfel putndu-se ajunge la
violarea libertii contractuale a acestora.
O serie de prevederi ale noului Cod civil urmresc, n chip manifest, asigurarea egalitii
prilor, protecia partenerilor mai slabi economic, eliminarea unor clauze leonine din cuprinsul
contractului. Este, de pild, cazul prevederilor din art. 1203 din Cod, asupra clauzelor neuzuale,
care condiioneaz includerea valabil n contract a anumitor clauze standard de acceptarea
expres, n scris, a acestora, de ctre cealalt parte. Asemenea clauze sunt acelea care prevd, n
folosul celui care le propune, limitarea rspunderii, dreptul de a denuna unilateral contractul, de
a suspenda executarea obligaiilor, sau care prevd, n detrimentul celeilalte pri, decderea din
drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepii, restrngerea
libertii de a contracta cu alte persoane, rennoirea tacit a contractului, legea aplicabil, clauze
compromisorii sau prin care se derog de la competena instanelor judectoreti.
Ct privete valabilitatea consimmntului exprimat la ncheierea contractului, art. 1205
alin. 1 din Codul civil prevede c este anulabil contractul ncheiat de o persoan care, la
momentul ncheierii acestuia, se afla, fie i numai vremelnic, ntr-o stare care o punea n
neputin de a-i da seama de urmrile faptei sale; este nendoielnic c dovada lipsei
discernmntului este n sarcina celui care cere anularea contractului. Mai mult dect att, potrivit
alineatului 2 al aceluiai articol, contractul ncheiat de o persoan pus ulterior sub interdicie
poate fi anulat dac, la momentul facerii actului, cauzele punerii sub interdicie existau i erau
ndeobte cunoscute. i de astdat proba revine celui care cere anularea, dar ea este evident, mai
complex, incluznd i caracterul notoriu al lipsei discernmntului.
Reglementarea viciilor de consimmnt aduce, n noul Cod civil, inovaii notabile.
Astfel, art. 1208, care reglementeaz eroarea nescuzabil, prevede n alin.2 c eroarea de drept nu
poate fi invocat n cazul dispoziiilor legale accesibile i previzibile. Aceasta nseamn c,
principial, aa cum a decis jurisprudena i pn n prezent, invocarea erorii de drept ca viciu de
consimmnt este admis n dreptul romnesc, n pofida principiului nemo censetur ignorare
legem. Consacrnd soluia jurisprudenei, mprtit i de o parte a doctrinei, Codul civil
stabilete, totui, condiii n care invocarea necunoaterii legii nu este ngduit. Dar, chiar i aa
este de lmurit ce ar nsemna, n redactarea art. 1208 alin.2 din Cod, dispoziii legale,
inaccesibile i imprevizibile. Este sigur c termenul imprevizibil are aici un neles cu totul
altul dect cel ce caracterizeaz fora major.
n aceeai materie, a viciilor de consimmnt, mai semnalm o soluie original, cuprins
n art. 1217, care, n domeniul violenei, prevede c temerea insuflat prin ameninarea cu
exerciiul unui drept constituie violen dac a fost fcut cu scopul de a obine avantaje
materiale; aici este vorba despre a nu da efecte adagiului potrivit cruia nemine laedit qui suo
iure utitur. n realitate soluia la care s-a oprit legiuitorul ar putea avea temei n invocarea
abuzului de drept, de vreme ce este vorba despre o ameninare avnd scopul de a obine avantaje
nejustificate.
Vom aduga, n fine, c prin art. 1221, Codul civil extinde leziunea peste limitele
reglementrii actuale, n al cror cadru erau cuprinse numai acte prejudiciabile ncheiate de
minorul cu capacitate de exerciiu restrns. Noua reglementare nu leag existena leziunii de
lipsa deplinei capaciti de exerciiu, ea fiind valabil i n cazul minorilor, dar i al persoanelor
avnd deplin capacitate de exerciiu. Sunt, ns, prevzute alte condiii n prezena crora exist
8
acest viciu de consimmnt (de pild ca leziunea s depeasc o jumtate din valoarea prestaiei
promise sau executate de partea lezat), i, n parte, alte efecte pentru leziune; astfel, victima
leziunii poate s cear, la alegerea sa, fie anularea contractului, fie reducerea obligaiilor sale cu
valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit. Nu pot, totui,s s fie atacate pentru leziune
contractele aleatorii, tranzacia precum i alte contracte anume prevzute de lege.
Ct privete forma contractului, vom meniona doar prevederea cuprins n art. 1245 din
Codul civil, potrivit creia contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse
condiiilor de form prevzute de legea special.
Interpretarea contractului se face dup regulile cunoscute. Cu toate acestea, potrivit art.
1269 alin. 2, stipulaiile nscrise n contractele de adeziune se interpreteaz mpotriva celui care
le-a propus; reamintim c, de regul, dac un contract rmne neclar dup aplicarea regulilor de
interpretare, el va fi interpretat n favoarea celui care se oblig (art. 1269 alin. 1).
Actualul Cod civil nu cuprinde dispoziii legate de ceea ce n doctrin se constituie n
teoria impreviziunii. n schimb, noul Cod civil conine dispoziii legate de ipoteza n care, din
cauza schimbrii mprejurrilor, dup ncheierea contractului, executarea obligaiilor devine,
pentru una dintre pri, excesiv de oneroas.
Reglementarea consecinelor impreviziunii pornete, desigur, de la statornicirea
principiului forei obligatorii a contractului (art. 1270), prin care se reia formularea din actualul
Cod civil, n sensul c un contract valabil ncheiat are putere de lege ntre prile contractante.
Principiul este ntrit prin precizarea c prile sunt inute s i execute obligaiile, chiar dac
executarea lor a devenit mai oneroas (art. 1271 alin. 1). Cu toate acestea, dac executarea
obligaiilor unei pri a devenit excesiv de oneroas (alin.2), instana judectoreasc poate
dispune fie adaptarea contractului pentru a distribui n mod echitabil ntre pri pierderile i
beneficiile decurgnd din schimbarea mprejurrilor, fie ncetarea contractului n condiii pe care
le stabilete. Pentru aplicarea acestor prevederi este, ns, necesar ca schimbarea circumstanelor
s nu fi putut s fie avut n vedere n mod rezonabil la ncheierea contractului i cu privire la
aceast schimbare partea lezat s trebuiasc s suporte riscul producerii.
Titlul IX al reglementrii date prin noul Cod civil privete diferite contracte speciale.
Sunt avute n vedere o serie de contracte reglementate pentru prima oar n Codul civil, ca, de
pild, contractul de furnizare, contractul de report, contractul de transport, contractul de agenie,
cel de intermediere, contractul de cont curent, de asigurare, de rent viager, de ntreinere, jocul
i pariul etc.
Reglementarea contractelor speciale este, ns, fragmentat prin plasarea
contractului de donaie ntr-un cu totul alt capitol al reglementrii, ntr-un fel n care este frnt i
reglementarea materiei succesiunilor; despre aceast nendemnare legislativ am mai vorbit ns,
astfel c nu struim.
2. Contractul de vnzare beneficiaz de o reglementare ampl (art. 1650-1762), care,
ns, nu schimb nimic fundamental n materie. Trebuie semnalat de la nceput c din noua
reglementare lipsesc prohibirea vnzrii ntre soi ceea ce, ns, nu a atras i renunarea la
revocarea donaiilor ntre acetia, pe timpul cstoriei precum i retractul litigios (dei actuala
reglementare a acestuia a fost declarat ca fiind constituional).
9
Printre formele vnzrii a fost reglementat vnzarea dup mostr sau model, cu
precizarea c n cazul acesteia strmutarea proprietii are loc la data predrii bunului.
Se pstreaz reglementarea, n Codul civil, a unor forme inedite de vnzare, anume
vnzarea pe ncercate si, mai ales, vnzarea pe gustate (art. 1681-1682).
Una dintre problemele cele mai controversate n materia contractelor speciale este, n
prezent, aceea a vnzrii bunului altuia. Principial, ntruct nemo plus iuris ad alium tranfere
potest quam ipse habet, vnztorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vndut. Fr a distinge dac
prile tiau sau nu, la ncheierea contractului, ca bunul vndut nu aparinea vnztorului, noul
Cod civil consacr, ntr-o reglementare sincretic, validitatea contractului de vnzare-cumprare
avnd ca obiect bunul altuia (art.1683 si urm.), prevznd c dac vnztorul nu asigur
transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea
contractului, restituirea preului i, dac este cazul, daune-interese (art1683 alin.4).
O reglementare cuprinztoare (art.1730-1740) este consacrat de noul Cod civil dreptului
de preempiune. Este prima reglementare ampl dat n aceast materie dup abrogarea textelor
Legii fondului funciar (nr.18/1991), care reglementa dreptul de preempiune la vnzarea
terenurilor agricole situate n afara perimetrului localitilor. Sanciunea nerespectrii de ctre
vnztor, a dreptului de preempiune nu se limiteaz, n reglementarea dat de noul Cod civil , la
posibilitatea anulrii contractului ncheiat cu terul; art. 1733 consacra o soluie ingenioas,
prevznd ca prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre
preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm
contract se desfiineaz retroactiv. Sunt, tot astfel, stabilite regulile aplicabile n cazul
concursului de preemptori (art.1734), exercitarea dreptului n cadrul executrii silite i stingerea
dreptului convenional de preempiune (art.1738 i art.1740). Art.1737 alin.1 stabilete c dac
dreptul convenional la preempiune poart asupra unui imobil, el se noteaz n cartea funciar.
Este reluat obligativitatea respectrii dreptului de preempiune la vnzarea unor terenuri
(prevzut anterior n Legea nr.18/1991), numai c, de ast dat ea se aplic terenurilor forestiere
i are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini (art.1746).
n ce privete vnzarea unei moteniri, aceasta nu se poate face, sub sanciunea nulitii
absolute, dect n form autentic (art.1747 alin.2). Potrivit art.1750 i art.1751,vnztorul
rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute dar, dac nu s-a stabilit altfel,
cumprtorul va rambursa vnztorului sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile
succesiunii, inclusiv sumele pe care motenirea i le datoreaz.
n cazul contractului de schimb, art.1764 din noul Cod civil trimite, n mod
corespunztor, la regulile privind vnzarea; art.1765 prevede, de asemenea, ca n lips de
stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contractului vor fi suportate n mod egal de pri.
3. Contractul de furnizare (art.1766 si urm.) este, n noua reglementare, acela prin care
o parte furnizorul - se oblig s transmit proprietatea asupra unei cantiti determinate de
bunuri i s le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare ncheierii contractului ori n mod
continuu, sau s presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau n mod continuu, iar cealalt
parte beneficiarul - se oblig s preia bunurile sau s primeasc prestarea serviciilor i s
10
n toate cazurile, dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului din locuin nu
se poate face dect n baza unei hotrri judectoreti (art.1831).
n fine, o serie de reguli importante sunt stabilite pentru contractul de arendare. Astfel, se
prevede c pot fi arendate terenurile agricole (cu sau fr construcii), inclusiv cele neproductive
(care pot fi amenajate i folosite n producia agricol), precum i animalele, construciile de orice
fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole (art.1836). Sub
sanciunea nulitii absolute contractul de arendare se ncheie n form scris; el se depune ntr-un
exemplar, spre a fi nregistrat ntr-un registru special, la secretarul consiliului local (art.1838).
O dispoziie imperativ oblig pe arenda, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure
bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti
naturale (art.1839). Nu se prevede, ns, nici o sanciune pentru neexecutarea acestei obligaii i,
de altfel, lipsa asigurrii sau ncheierea acesteia nu par s mai aib vreo importan n cadrul
prevederilor art. 1841, care se refer la reducerea arendei stabilite n bani n cazul pieirii recoltei.
Oricum, precizm c, n cazul n care arendarea se face pe mai muli ani, reducerea nu se
stabilete dect la finele arendrii, cnd are loc o compensare a recoltelor tuturor anilor de
arendare.
Foarte important este, n opinia noastr, dispoziia art.1839 din Codul civil, care ngduie
arendaului s schimbe categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul scris, dat n
prealabil, de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor de drept funciar corespunztoare.
Aceast condiie trebuie avut n vedere, dup prerea noastr, chiar i n ipoteza n care s-ar
schimba categoria de folosin ntr-una superioar. Asemenea condiie nu trebuie, desigur, s fie
ndeplinit n cazul n care arendaul amenajeaz terenuri neproductive arendate, n scopul
folosirii lor pentru producia agricol.
Precizm, n fine, c, potrivit art.1849 din Codul civil, arendaul are drept de preempiune
cu privire la bunurile agricole arendate, aadar i referitor la terenul ce face obiectul arendrii.
6. Contractul de antrepriz. Prin acest contract antreprenorul se oblig s execute, pe
riscul su, o anumit lucrare, material sau intelectual, ori s presteze un anumit serviciu pentru
beneficiar, n schimbul unui pre (art.1851 alin.1). Preul poate consta, n concepia noului Cod
civil, ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii.
Contractul este de vnzare, iar nu de antrepriz, atunci cnd, potrivit inteniei prilor,
executarea nu constituie scopul principal al contractului, avndu-se n vedere i valoarea
bunurilor furnizate; este ceea ce prevede art.1855 din Codul civil, care nu ofer, totui, o
delimitare clar ntre cele dou contracte. Se mai poate aduga, n acest sens, faptul c la
contractul de vnzare preul se exprim ntotdeauna n bani.
Faptul c antreprenorul procedeaz la ndeplinirea obligaiilor ce-i revin pe riscul su i
confer, juridic vorbind, independena ce nu i permite s fie caracterizat ca prepus al
beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuial, s controleze
lucrarea pe parcursul executrii ei, fr, ns, a-l stnjeni n mod nejustificat pe antreprenor,
precum i s i comunice acestuia observaiile sale (art.1861 din Codul civil). Dintre dispoziiile
legale noi n aceast materie vom meniona, tot astfel, faptul c, pentru garantarea preului
12
datorat, antreprenorul beneficiaz, potrivit art.1869, de o ipotec legal asupra lucrrii, constituit
i consemnat n condiiile legii.
n mod distinct sunt reglementate (art.1874-1880) raporturile ce se nasc din contractul de
antrepriz pentru lucrri de construcii. Lucrrile la care se oblig antreprenorul sunt dintre acelea
care, potrivit legii, necesit obinerea autorizaiei de construire. Beneficiarul este obligat s
permit antreprenorului, n msura necesar, folosirea cilor de acces, a instalaiilor proprii de
alimentare cu ap i alte asemenea utiliti.
La finalizarea unei pri de lucrare ce urmeaz a fi acoperit prin executarea ulterioar a
altor lucrri ori prin montarea unor elemente de construcii, antreprenorul i beneficiarul au
obligaia s constate mpreun existena prii finalizate i conformitatea acesteia cu dispoziiile
legale i cu clauzele contractului.
Riscul contractului de antrepriz trece asupra beneficiarului de la data recepiei provizorii
la terminarea lucrrii (art.1878 alin.2). Termenele de garanie contra viciilor lucrrii sunt
prevzute de legea special (art.1879).
7. Contractul de societate este contractul prin care dou sau mai multe persoane se
oblig reciproc s coopereze pentru desfurarea unei activiti i s contribuie la aceasta prin
aporturi bneti, n bunuri, n cunotine specifice sau prestaii, cu scopul de a mpri beneficiile
sau de a se folosi de economia ce ar putea rezulta (art.1881 alin.1). Fiecare asociat contribuie la
suportarea pierderilor proporional cu participarea la distribuia beneficiului, dac prin contract
nu s-a stabilit altfel (art. 1881 alin.2). Societatea se constituie cu sau fr personalitate juridic
(alin.3). Contractul de societate se ncheie n form scris; aceast form este necesar doar
pentru dovada contractului. Cnd este, ns, vorba despre crearea unei societi cu personalitate
juridic, contractul se ncheie n form scris i trebuie s prevad asociaii, aporturile, forma
juridic, denumirea, obiectul i sediul societii, toate acestea sub sanciunea nulitii absolute
(art.1884 alin.2).
Dac prin contractul de societate nu se prevede altfel, durata societii este nedeterminat.
nainte de expirarea duratei societii, asociaii o pot prelungi; reglementarea dat prin Codul
civil nu mai precizeaz nimic n legtur cu limitarea duratei societii la durata vieii asociailor.
Ct privete regimul aporturilor n societate, art.1883 din Codul civil prevede c, n cazul
societilor cu personalitate juridic, aporturile intr n patrimoniul societii, iar n cazul unei
societi fr personalitate juridic ele devin coproprietatea asociailor, afar de cazul n care
acetia au convenit n mod expres c ele trec n folosina lor comun. Dac aportul const n
bunuri imobile sau n alte drepturi reale imobiliare, legea dispune ncheierea contractului n
form autentic.
Potrivit art.1888 din Cod, dup forma lor, societile pot fi: a) simple; b) n participaie;
c) n nume colectiv; d) n comandit simpl; e) cu rspundere limitat; f) pe aciuni; g) n
comandit pe aciuni; h) cooperative; i) alt tip de societate reglementat de lege. Cci, n legtur
cu prevederea de la litera i), astfel cum precizeaz art.1887 alin.2 din Cod, legea poate
reglementa diferite tipuri de societi n considerarea formei, naturii sau obiectului de activitate.
Observm c reglementarea (dat prin capitolul II din titlul VIII al Codului civil actual)
privind diverse feluri de societi, n care sunt nfiate societile universale i cele particulare,
13
nu a fost preluat n noul Cod civil. Nu au fost preluate nici dispoziiile (art.1512 alin.1 i 2)
privind posibilitatea asociailor de a apela la arbitrarea disputelor privind contribuia la ctiguri
i la pierderi, fie c era vorba despre un alt asociat care arbitra nenelegerea sau de un ter.
Societile de fapt sunt asimilate societilor simple (art.1893).
n reglementarea elementelor contractului de societate, Codul civil stabilete modul de
formare a capitalului social; capitalul social subscris se divide n pri egale, numite pri de
interes, care se distribuie asociailor proporional cu aporturile fiecruia, dac prin lege ori prin
contractul de societate nu se prevede altfel (art.1894 alin.2). Drepturile conferite de prile de
interes sunt suspendate pn la vrsarea aporturilor la capitalul social (art.1895 alin.2).
Prile de interes sunt indivizibile; cele pltite ori vrsate n ntregime dau drept de vot n
adunarea asociailor (art.1900).
Dou schimbri de concepie trebuie observate cu privire la participarea la profit i la
pierderi. Mai nti, participarea asociailor nu mai este legat nemijlocit de suma de bani
reprezentnd contribuia. n al doilea rnd, s-a renunat la proporionalitatea ntre pierderea la
capitalul social i contribuia la pierderi; asociaii sunt, aadar, liberi s stabileasc alte proporii.
Reglementarea privind distribuia plii datoriilor debitorului comun (art.1906) consacr
egalitatea ntre societate i creditorul personal, renunnd la protejarea predilect a intereselor
societii. Nu se mai acord preferin societii creditoare (ca n reglementarea precedent), chiar
cnd n chitan se prevedea expres c plata s-a fcut pentru asociatul creditor; prezumia era c
plata s-a fcut i pentru societatea creditoare, astfel nct cota trebuia calculat proporional
pentru ambele credite.
Asociaii au dreptul s participe la luarea hotrrilor colective ale adunrii asociailor,
chiar i atunci cnd sunt lipsii de dreptul de administrare (art.1910 alin.2). Asociatul nemulumit
de o hotrre luat cu majoritate o poate contesta, n termen de 15 zile, la instana judectoreasc.
Ct privete administrarea societii (art.1913 i urm.), noul Cod civil cuprinde norme
preluate n general din Legea nr. 31/1990. Administratorii pot fi asociai sau neasociai, persoane
fizice ori persoane juridice, romne sau strine; dac prin contract nu se prevede altfel, societatea
este administrat de asociai, care au mandat reciproc de a administra unul pentru altul n
interesul societii. Administratorii rspund personal fa de societate pentru prejudiciile aduse
prin nclcarea legii, a mandatului primit sau prin culp n administrarea societii.
Pierderea calitii de asociat poate avea loc prin cesiunea prilor n societate (benevol
ori silit), moarte, faliment, punerea sub interdicie judectoreasc, retragere i excludere.
Ct privete retragerea, Codul distinge ntre societile cu durat nedeterminat unde, n
principiu retragerea se poate face dup notificarea societii, cu un preaviz rezonabil i
societile cu durat determinat, unde retragerea poate avea loc pentru motive temeinice, cu
acordul celorlali asociai (art.1926-1927).
Excluderea din societate poate fi hotrt, pentru motive temeinice, de instana
judectoreasc, la cererea unui asociat (art.1928).
Art.1930 din Codul civil stabilete cauzele generale de ncetare a contractului de societate
i, implicit, de dizolvare a societii. Fa de reglementrile anterioare au fost adugate
urmtoarele cauze: consimmntul asociailor; mplinirea duratei societii (cu excepia
14
art.1931); nulitatea societii. Acestora li se pot aduga i alte cauze, stipulate n contractul de
societate. Celor stabilite prin aplicarea art.1930 li se adaug i urmtoarele cauze enumerate de
art.1938, cu condiia ca n contractul de societate s nu se fi prevzut altfel: moartea sau punerea
sub interdicie a unuia dintre persoanele fizice asociate, ncetarea calitii de subiect de drept a
uneia dintre persoanele juridice, falimentul unui asociat.
Ct privete lichidarea societii, aceasta urmeaz, n general, reglementarea din Legea
societilor comerciale. Potrivit art.1941 din Codul civil, lichidarea se face, dac nu s-a prevzut
altfel n contractul de societate ori, ulterior, prin convenie, de toi asociaii sau de un lichidator
numit de ei cu unanimitate; dac acetia nu se neleg, lichidatorul va fi numit de instana
judectoreasc, la cererea oricrui asociat.
Dup plata datoriilor sociale, activul rmas este destinat rambursrii aporturilor subscrise
i vrsate de asociai, iar eventualul excedent constituie profit net, care va fi repartizat ntre
asociai proporional cu partea fiecruia la beneficii, dac nu s-a prevzut altfel prin actul
constitutiv sau prin hotrre a asociailor (art.1946 alin.1). n cazul n care activul net este
nendestultor pentru napoierea n ntregime a aporturilor i pentru plata obligaiilor sociale,
pierderea se suport de asociai potrivit cu contribuia acestora, stabilit prin contract.
Asocierea n participaiune era reglementat prin art.251 i art.256 din Codul comercial.
n aceast reglementare, iniiatorul era obligatoriu un comerciant, persoan fizic sau persoan
juridic. Noul Cod civil nu precizeaz nimic n aceast privin. Art.1953 din Cod cuprinde
dispoziii noi, referitoare la raporturile dintre asociai i fa de teri. Potrivit art.1949, contractul
de asociere n participaie este contractul prin care o persoan acord uneia sau mai multor
persoane o participaie la beneficiile i pierderile uneia sau mai multor operaiuni pe care le
ntreprinde.
8. Contractul de transport beneficia de reglementri speciale, iar nu de prevederi
nemijlocite ale Codului civil. Prin acest contract o parte transportatorul se oblig, cu titlu
principal, s transporte o persoan sau un bun dintr-un loc n altul, n schimbul unui pre pe care
pasagerul, expeditorul sau destinatarul se oblig s l plteasc, la timpul i locul convenite
(art.1955).
Contractul de transport se dovedete prin documente de transport, precum scrisoare de
trsur, recipis de bagaje, foaie de parcurs, conosament, tichet, legitimaie de cltorie sau altele
asemenea, de la caz la caz.
Dispoziiile Codului civil privind contractul de transport se aplic tuturor modurilor de
transport, n msura n care nu se dispune altfel prin legi speciale ori ceea ce se ntmpl foarte
rar, sunt aplicabile uzane sau practici stabilite ntre pri. Nu sunt aplicabile dispoziiile codului
n cazul transportului cu titlu gratuit; n acest caz transportatorul este inut doar de o obligaie de
pruden i de diligen.
Reglementarea cuprins n Codul civil se refer distinct la contractul de transport de
bunuri i la contractul de transport de persoane i bagaje.
9. Contractul de mandat. Potrivit concepiei clasice, mandatul este contractul prin care o
parte mandatarul se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte
pri, numit mandant. Reglementarea contractului, prin textele Codului civil, nu cuprinde
15
elemente noi sub aspectele generale ale ncheierii i executrii contractului i nici ct privete
rspunderea prilor.
Codul reglementeaz, ns, distinct, dou varieti ale mandatului, anume contractul de
comision i contractul de consignaie.
Contractul de comision este mandatul ce are ca obiect achiziionarea sau vnzarea de
bunuri ori prestarea de servicii pe seama comitentului i n numele comisionarului, care
acioneaz cu titlu profesional n schimbul unei remuneraii numite comision (art.2043).
Contractul se ncheie n scris. Terul contractant este inut direct fa de comisionar pentru
obligaiile sale.
Comisionarul este obligat s respecte ntocmai instruciunile exprese primite de la
comitent (art.2048). Comisionarul nu rspunde fa de comitent n cazul n care terul nu-i
execut obligaiile decurgnd din act. Pentru creanele sale asupra comitentului, comisionarul are
un drept de retenie asupra bunurilor acestuia, aflate n detenia sa; comisionarul va avea
preferin fa de vnztorul nepltit (art.2053).
Contractul de consignaie este o varietate a contractului de comision, care are ca obiect
vnzarea unor bunuri mobile pe care consignantul le-a predat n acest scop consignatarului
(art.2054). Preul de vnzare a bunului este cel stabilit de prile contractului de consignaie sau,
n lips, preul curent al mrfurilor de pe piaa relevant, de la momentul vnzrii. Dac
consignantul modific preul, consignatarul va fi inut de aceasta din momentul n care i-a fost
adus la cunotin n scris.
Contractul de consignaie este prezumat a fi oneros, iar remuneraia la care are dreptul
consignatarul se stabilete prin contract sau, n lips, ca diferen ntre preul de vnzare stabilit
de consignant i preul efectiv al vnzrii (art.2058).
O varietate a contractului de comision este contractul de expediie; prin acesta,
expeditorul se oblig s ncheie, n nume propriu i n contul comitentului, un contract de
transport i s ndeplineasc obligaiile accesorii (art.2064). Expeditorul care ia asupra sa
obligaia executrii transportului, cu mijloace proprii sau ale altuia, n tot sau n parte, are
drepturile i obligaiile transportatorului.
10. Contractul de agenie. Prin acest contract comitentul l mputernicete n chip
statornic pe agent fie s negocieze, fie att s negocieze, ct i s ncheie contracte, n numele i
pe seama comitentului, n una sau mai multe regiuni determinate (art.2072).
Agentul nu poate negocia sau ncheia pe seama sa, fr consimmntul comitentului, n
regiunea determinat prin contractul de agenie, contracte privind bunuri i servicii similare celor
ce fac obiectul contractului de agenie. n lips de stipulaie contrar, agentul poate reprezenta
mai muli comiteni, iar comitentul poate s contracteze cu mai muli ageni, n aceeai regiune i
pentru acelai tip de contracte. Numai dac se stipuleaz expres n acest sens, agentul poate
reprezenta mai muli comiteni concureni n aceeai regiune.
Trebuie precizat c acest contract nu se regsete nici n Codul civil i nici n Codul
Comercial, reglementarea sa fiind, n principal, n Legea nr. 509/2002 privind agenii comerciali
permaneni.
16
major de care comodatarul l-ar fi putut feri ntrebuinnd un bun propriu sau cnd, neputnd
salva dect unul dintre cele dou bunuri, l-a preferat pe al su. n nici un caz prevede art.2153
comodatarul nu poate invoca dreptul de retenie pentru obligaiile ce s-ar nate n sarcina
comodantului.
n anumite condiii, prevzute de art.2157 din Codul civil, contractul de comodat
constituie titlu executoriu.
B. mprumutul de consumaie poart n mod obinuit asupra unei sume de bani (caz n
care este prezumat a fi cu titlu oneros) sau a altor bunuri fungibile i consumptibile prin natura lor
(caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, mprumutul se prezum a fi cu titlu gratuit).
Termenul de restituire se presupune a fi stipulat n favoarea ambelor pri, iar dac mprumutul
este gratuit, numai n favoarea mprumutatului.
Dac nu a fost stabilit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instan (art.2162).
Potrivit art.2167 din Codul civil, dispoziiile referitoare la mprumutul cu dobnd se
aplic, n mod corespunztor n toate cazurile n care, n temeiul unui contract se nate i o
obligaie de plat, cu termen, a unei sume de bani sau a altor bunuri de gen.
Dobnda se poate stabili n bani ori n alte prestaii sub orice titlu sau denumire, la care
mprumutatul se oblig ca echivalent al folosirii capitalului (art.2168).
Plata anticipat a dobnzii nu se poate efectua dect pe cel mult 6 luni.
14. Contractul de cont curent. Reglementarea cuprins n noul Cod civil este radical
modificat fa de configurarea acestui contract din Codul comercial. Acest din urm Cod nu
cuprindea, de altfel, definiia contractului.
Potrivit art.2171, contractul de cont curent este acela prin care prile, denumite curentiti,
se oblig s nscrie ntr-un cont creanele decurgnd din remiteri reciproce, considerndu-le
neexigibile i indisponibile pn la ncheierea contului. Soldul creditor al contului la ncheierea
sa constituie o crean exigibil. Dac plata acestuia nu este cerut, soldul constituie prima
remitere dintr-un nou cont i contractul este rennoit pe durat nedeterminat.
Creanele ce nu pot face obiectul compensaiei nu pot face nici obiectul unui cont curent
(art.2172).
Din reglementarea cuprins n Codul comercial s-a eliminat prevederea final a art.372,
potrivit creia ncheierea contului curent i lichidarea diferenei vor avea loc la scadena
termenelor stabilite prin convenii i, n lips, la 31 decembrie a fiecrui an.
Prin art.2180 se instituie prezumia de aprobare a extrasului sau raportului de cont trimis
de un curentist celuilalt, dac nu este contestat de acesta din urm n termenul prevzut n
contract sau stabilit n mod rezonabil dup uzanele locului sau practicile dintre pri.
15. Contractul de cont bancar i alte contracte bancare.
n ipoteza existenei unui contract de cont bancar, dac depozitul bancar, creditul sau
orice alt operaiune se realizeaz prin contul curent, titularul contului poate s dispun n orice
moment de soldul creditor al contului, eventual cu respectarea termenului de preaviz stabilit
(art.2184).
Instituia de credit este inut, potrivit regulilor de la mandat, pentru executarea
mputernicirilor primite de la client (art.2189).
18
menionate nu se aplic, ns, pariurilor fcute n legtur cu competiii sportive i nici n cazul
jocurilor i pariurilor autorizate (art.2265-art.2266).
19. Tranzacia este contractul prin care prile previn sau sting un litigiu, inclusiv n faza
executrii silite, prin concesii sau renunri reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi
de la una la alta (art.2267).
Contractul de vnzare
Capitolul I
Introducere. Reglementare legal. Noiune. Caractere juridice
I. 1. Introducere.
Pe scara evoluiei societii omeneti, vnzarea ca operaiune economic, a fost precedat
de schimb, vnzarea neputnd fi conceput pn la apariia banilor.
n literatura juridic, s-a afirmat despre vnzare c este regina contractelor sau
arhetipul contractelor .
20
Camelia Toader , Drept Civil Contracte speciale , Ediia a 2 a rev., Editura All Beck ,2005 , pag.11
A. Benabent , Droit civil. Les contrats specieux civils et commerciaux,8 e edition,Montchrestien,2008 citat de Ion
Turcu Vanzarea in Noul Cod Civil Editura C.H.Beck 2011 pag. 741
4
Idem pag 741
5
Legea nr. 287/ 2009 privind Codul Civil republicat n Monitorul Oficial nr. 505 / 2011, n vigoare de la 1.10.2011.
3
21
Putem spune, la o privire comparativ, c acest contract special este reglementat cel mai
n detaliu, motiv pentru care i n prezenta lucrare vom acorda studierii sale ponderea cea mai
nsemnat.
n Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de la 1864 cum l vom numi pe
parcurs, contractul de vnzare era reglementat n Titlul V Despre vinderi din Cartea a III a
Despre diferitele moduri n care se dobndete proprietatea, de la art. 1294 la art.1404 ( 110
articole ) din care prevederile art. 1371-1387 despre rezoluiunea vnzrii prin rscumprare au
fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei din 1931 .
Noul Cod Civil ( NCC ) nu mai reglementeaz retractul litigios, n schimb, gsim
numeroase ncercri de codificare a soluiilor doctrinare, aa cum exist, de altfel, n ntregul cod,
nu doar n materia vnzrii, inovaia NCC corespunztoare tendinei de a mbogi codificarea cu
soluiile doctrinei i jurisprudenei i n acelai timp de a rspunde principiilor stabilite n dreptul
european, fiind reglementarea detaliat a pactului de opiune privind contractul de vnzare i
promisiunea de vnzare, a reglementrii de principiu a dreptului de preemiune i a vnzrii cu
plata preului n rate i cu rezerva proprietii. De asemenea, gsim soluii legislative prin care se
protejeaz securitatea dinamic a circuitului civil, avnd n vedere c vnzarea este una din
modalitile de realizare a circuitului juridic al bunurilor , prin transferul drepturilor de la
vnztor la cumprtor .
n afara Noului Cod Civil care conine dreptul comun al contractului de vnzare, n alte
acte normative speciale gsim reglementat contractul de vnzare pentru anumite bunuri, cum ar fi
regimul vnzrii imobilelor prevzute de Legea nr. 112/ 1995 privind reglementarea situaiei
juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, i ca un corolar n
Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6
martie 1945 22 decembrie 1989 .
De asemenea, dispoziii relevante exist i n ordinea comunitar astfel cum vom
evidenia la timpul potrivit.
n prezentarea acestui contract vom urmri att reglementarea coninut de Noul Cod
Civil ct i o schem didactic pentru mai buna nelegere a noiunilor astfel :
a) Reglementarea legal ( noiunea / definiia coninut de articolul din Noul Cod Civil i
comparativ definiia din Codul Civil anterior ) ;
b) Caracterele juridice ale contractului ;
c) Condiiile de validitate ale contractului :
- capacitate,
- consimmnt, cu privire special i asupra dreptului de preemiune,
- obiect, fcnd diferena didactic ntre obiectul obligaiei vnztorului care este
dreptul/bunul vndut i obiectul obligaiei cumprtorului care este preul;
- cauza contractului .
d) Efectele contractului de vnzare, respectiv
- Obligaiile vnztorului
22
- Obligaiile cumprtorului .
e) Varieti de vnzare :
- vnzarea motenirii,
- vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii,
- vnzarea cu opiune de rscumprare.
I. 2 . Reglementarea legal.
NCC sub denumirea marginal de Noiune reglementeaz n art. 1650 contractul de
vnzare n termenii urmtori (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup
caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc.
(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate
sau orice alt drept
Din definiia dat de lege observm n primul rnd c vnzarea este un contract, astfel c
toate prevederile NCC cuprinse n Cartea a V a de la Titlul II, privind ncheierea, valabilitatea,
interpretarea i efectele contractului, respectiv naterea obligaiilor sunt pe deplin aplicabile
contractului de vnzare, cu excepia cazului cnd n partea special legiuitorul a prevzut altfel .
Exist anumite inadvertene terminologice, deoarece potrivit articolului citat mai sus, prin
vnzare, se transmite cumprtorului, fie proprietatea unui bun, fie un dezmembrmnt al
dreptului de proprietate, fie orice alt drept. Din lectura textului, ajungem la concluzia c
proprietatea unui bun i dezmembrmintele dreptului de proprietate au fost artate de legiuitor cu
titlu exemplificativ, deoarece n final, prin vnzare se transmite orice alt drept.
Totodat, putem trage i concluzia c transmiterea dreptului de proprietate i a
dezmembrmintelor sale nu este de esena vnzrii, ci numai de natura acestui contract, avnd n
vedere c se poate transmite prin vnzare orice alt drept. ( de exemplu drepturi de crean,
drepturi de proprietate intelectual, dreptul asupra unei universaliti juridice / patrimoniul ca la
vnzarea unei moteniri .a.m.d ).
Pe de alt parte, analiznd prevederile cuprinse n art. 1739 din NCC care are denumirea
marginal de Caracterele dreptului de preemiune rezult c acesta nu se poate ceda. La fel,
art. 752 pentru dreptul de uz i abitaie ( dezmembrminte ale dreptului de proprietate ) care nu
pot fi cedate.
Dei NCC nu arat n mod expres, considerm c legiuitorul a conceput dreptul de uz i
abitaie, ca fiind drepturi dobndite intuitu personae, adic n considerarea persoanei titularului
lor , acesta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul nstrinrii prin vnzare, fiind
incesibile.
Avnd n vedere reglementrile mai sus artate, considerm c este necesar o corelare a
reglementrii art. 1650 cu celelalte articole din cod, n mod firesc art. 1650 alineatul ultim
23
trebuind s fie completat cu sintagma fr adres, dar necesar n acest caz, c poate fi transmis
prin vnzare
.orice alt drept, cu excepia cazurilor prevzute de lege.
De reinut regula unanim acceptat n doctrin - drepturile personale nepatrimoniale, ca
i cele patrimoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobndite sau
constituite n considerarea anumitor caliti personale ale titularului, sau intuitu personae, nu
pot forma obiectul unei nstrinri prin vnzare, fiind incesibile6 .
De exemplu, discutm n aceast categorie de drepturi incesibile prin vnzare despre
dreptul la ntreinere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o mas patrimonial fiduciar,
potrivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preemiune .
Definiia dat de ctre doctrin7 contractului de vnzare, definiie pe care o reinem ca
atare este - Vnzarea este acel contract prin care una dintre pri vnztorul - transmite
celeilalte pri cumprtorul - un drept, n schimbul unei sume de bani, numite pre.
De cele mai multe ori prin contractul de vnzare se transmite dreptul de proprietate, astfel
c n cele ce urmeaz ne vom referi cel mai mult la acest transfer.
Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i Romeo
Popescu, pag. 14
7
Camelia Toader, op. cit pagina 12
8
Liviu Pop, Tratat de drept civil . Obligaiile, Vol II. Contractul , Editura Universul Juridic, Bucureti, 2009, pag.357
24
realizarea unui interes patrimonial: vnztorul urmrete s primeasc preul, iar cumprtorul s
dobndeasc dreptul sau bunul. n NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dreptului de
proprietate, de exemplu prin donaie, regulile diferite fa de contractul de vnzare fiind atrase
chiar de titlul gratuit cu care se efectueaz nstrinarea .
3.3. Vnzarea este de regul un contract comutativ: existena i ntinderea obligaiilor
este cunoscut de pri nc de la momentul ncheierii contractului i nu depinde de un eveniment
viitor i incert. Doar n cazul vnzrii unor bunuri viitoare, care nu exist la momentul ncheierii
contractului, cumprtorul dobndete proprietate n momentul n care bunul s-a realizat, deci la
un moment ulterior ncheierii contractului i sub condiia realizrii efective a bunului. n acest
caz, contractul poate avea caracter aleatoriu, deoarece la momentul ncheierii contractului este
incert att momentul exact al realizrii bunului n materialitatea sa, ct i ndeplinirea condiiei
realizrii acestuia. Exemplul clasic n acest caz este cel al vnzrii unei recolte viitoare.
3.4. n principiu, vnzarea este un contract consensual, respectiv acest contract se ncheie
valabil prin simplul acord de voin al prilor contractante. Prin urmare, pentru valabilitatea
contractului, consimmntul exprimat de cele dou pri nu trebuie s mbrace o anumit form,
vnzarea fiind un contract care se ncheie solo consensu; el nu este nici solemn, nici real.
n acest sens, art. 1674 din NCC sub denumirea marginal Transmiterea proprietii
arat
Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult
contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii
contractului, chiar dac bunul nu a fost predat sau preul nu a fost pltit nc . Codul Civil al
lui Cuza coninea aceast dispoziie ntr-un limbaj juridic perfect n art. 1295 alin. 1, astfel
Vinderea este perfect ntre pri () ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra
preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat.
Regula artat de prevederile art. 1674 NCC este o concretizare a regulii coninute de art.
1273 NCC din partea general a codului privind contractul, mai precis efectele acestuia.
Astfel, art. 1273 din NCC cu denumirea marginal Constituirea i transferul drepturilor
reale, stabilete difereniat momentul transferului dreptului real i al riscurilor asupra bunului,
obiect al dreptului real, n funcie de natura bunului transmis, n termenii urmtori : (1)
Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac
bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin
individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen.
(2) Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data
transferului proprietii bunului ori, dup caz, a cesiunii dreptului, afar de cazul n care prin
lege sau prin voina prilor se dispune altfel.
(3) Dispoziiile n materie de carte funciar, precum i dispoziiile speciale referitoare la
transferul anumitor categorii de bunuri mobile rmn aplicabile.
25
26
Concluzia de mai sus este susinut i de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua din
NCC, potrivit crora dreptul de proprietate asupra unei construcii needificate nc se transmite
prin nscrierea n cartea funciar , aceast nscriere avnd efect constitutiv de drepturi, iar pentru
nscrierea n cartea funciar este necesar forma autentic ad validitatem, potrivit prevederilor
art. 1244 din NCC.
n concluzie potrivit NCC i vnzarea construciilor este un contract solemn, forma
autentic a contractului fiind cerut de lege n acest caz, ad validitatem .
De altfel, tendina Noului Cod Civil este de a se ndeprta de la simplitatea formelor dei,
paradoxal, i propune s fie un cod ce se adreseaz mai ales profesionitilor, care prin definiie
sunt persoane avizate i nu ar fi necesar s-i manifeste consimmntul n prezena notarului care
autentific actul i care este o persoan specializat n materia juridic .
Referitor la excepiile de la principiul consensualismului n cazul vnzrii imobilelor
terenuri i construcii, trebuie s precizm c Legea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii
nr. 287/2099 privind Codul Civil, art. 56, art. 76 i 77 din lege precizeaz c dispoziiile din
Noul Cod Civil privitoare la efectul constitutiv al nscrierilor n cartea funciar i implicit la
necesitatea formei autentice pentru valabilitatea vnzrii se aplic numai dup finalizarea
lucrrilor de cadastru i deschiderea crilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei uniti
administrativ-teritoriale, comun/ora/municipiu. Pn la data finalizrii lucrrilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale se face numai n scop de opozabilitate fa de teri.
Este de reinut c pn la intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie
2011, vnzarea-cumprarea terenurilor era tot un contract solemn, iar nu consensual, ad
validitatem fiind cerut forma autentic.
Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii
nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente (care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor), terenurile cu
sau fr construcii, situate n intravilan i n extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea
lor, puteau fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form
autentic. Nerespectarea cerinei instituite de lege se sanciona cu nulitatea absolut a
contractului. ntruct reprezint o excepie de la regula consensualismului, cerina formei
autentice trebuie interpretat restrictiv .
Potrivit prevederilor aceleai legi, interpretate per a contrario, vnzarea-cumprarea
construciilor era valabil prin simplul acord de voin al celor dou pri .
n aceste condiii, doctrina anterioar intrrii n vigoare a NCC a artat c n situaia
vnzrii unui teren cu construcie printr-un contract ncheiat prin nscris sub semntur privat,
27
acesta valoreaz contract perfect valabil n privina construciei i doar antecontract cu privire la
teren9.
n cazul vnzrii silite, pentru validitatea contractului se cer ntrunite cerinele de form
stabilite de legile speciale, n principal, organizarea unei licitaii publice . Asemntor, pentru
ipoteza cumprrii de ctre instituii bugetare a anumitor bunuri i servicii, se va urmri
respectarea legislaiei speciale privind achiziiile publice .
A doua excepie de la principiul consensualismului n materia nstrinrii o reprezint
vnzarea/ cesiunea drepturilor de crean atunci cnd acestea sunt ncorporate n titluri
nominative, la ordin sau la purttor . Potrivit prevederilor art. 1587 din NCC aceste creane nu se
pot transmite prin simplul acord de voin al prilor, ci prin meniunea n registrul special, prin
gir, respectiv prin remiterea material a titlului n funcie de tipul su.( contract real, n acest
ultim caz ).
Este de reinut - contractul de vnzare este n principiu consensual ; cu toate acestea, n
temeiul libertii contractuale, prile pot s convin ca de o anumit form scris sub
semntur privat sau chiar autentic s depind valabilitatea contractului. n situaia n care,
prile s-au nvoit s ncheie contractul ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul
se socotete valabil chiar dac forma convenit de pri nu a fost respectat. Este soluia
consacrat expres prin prevederile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorina legiuitorului de a proteja
securitatea dinamic a circuitului civil . Soluia se justific i n aplicarea principiului de drept c
actul ncheiat n forma neconvenit iniial de ctre pri are semnificaia revenirii asupra
conveniei anterioare, adic, mutuus consensus, mutuus disensus.
n legislaia special exist anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice
contractelor care se ncheie prin mijloace electronice, NCC trimind la condiiile de form
impuse de legea special prin prevederile art. 1245 .
Legea special n acest caz, este Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic , iar
prevederile sale arat c este asimilat nscrisului sub semntur privat nscrisul n form
electronic cruia i s-a ncorporat, ataat sau i s-a asociat logic o semntur electronic extins,
bazat pe un certificat calificat i generat cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a
semnturii electronice (art. 5). Potrivit art. 6 din aceeai lege, nscrisul n form electronic
cruia i s-a ncorporat, ataat sau asociat logic o semntur electronic, recunoscut de cel cruia i
se opune, are acelai efect ca i actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le
reprezint drepturile.
n majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a facilita ncheierea
contractelor prin e-mail sau www., dar n acelai timp s-au creat i mijloace operative pentru
reducerea riscurilor de falsificare10.
Prof. univ. dr. Francisk Deak ,Tratat de drept civil , Contracte speciale, Ediia a IV a actualizat de Lucian Mihai i
Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic Bucureti 2006, pagina 18 i bibliografia acolo citat
28
10
Camelia Toader Drept civil, Contracte speciale, Editura ALL Beck Ddiia a 2a Bucureti 2005, pag. 15 i
bibliografia acolo citat
29
30
Cu excepia vnzrii bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dat fiind aplicarea
sanciunii nulitii absolute n cazul nerespectrii lor, dispoziiile NCC referitoare la efectul
translativ de proprietate prin simplul consimmnt al prilor nu sunt imperative.
Astfel, prile pot prin clauze expres prevzute n contract s amne transferul dreptului
de proprietate, asumndu-i obligaii afectate de termen sau sub condiie suspensiv sau
rezolutorie.
Dac condiia se ndeplinete, art. 1407 NCC stabilete o prezumie c aceasta are efect
retroactiv din momentul ncheierii contractului . n acest caz, cumprtorul este prezumat
proprietar de la data ncheierii contractului de vnzare care are ca obiect alte bunuri dect cele
imobile, de unde rezult c actele de dispoziie pe care le-a ncheiat pendente conditione se
valideaz n mod retroactiv. Ca atare, aprecierea condiiilor de validitate se va face n raport cu
data ncheierii contractului, astfel c, de pild, n raport cu o lege nou intervenit, care ar conine
anumite restricii, dreptul dobndit de cumprtorul sub condiie suspensiv rmne ctigat.
Un exemplu de asemenea condiie suspensiv este acela n care prile convin ca pn la
plata integral a preului, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor s nu se
produc .
Noul Cod Civil reglementeaz expres n premier sub titlul Vnzarea cu plata preului
n rate i rezerva proprietii transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor
numai dup plata ultimei rate din preul convenit. ( art. 1755-1757 ).
Prin aceast varietate de vnzare, obligaia de plat a preului este garantat de ctre
cumprtor, prin rezervarea dreptului de proprietate de ctre vnztor ( acesta i conserv dreptul
de proprietate n patrimoniu ca o garanie real ), pn la plata ultimei rate din pre, ceea ce
permite vnztorului s se pun la adpost de riscul insolvabilitii cumprtorului i totodat
este de natur s stimuleze creditul, bunul fiind predat cumprtorului .
Aceast varietate de vnzare este cunoscut n doctrin sub numele de pactum reservati
dominii, iar NCC a valorificat practica existent n dreptul nostru n perioada interbelic11 .
Totodat, NCC reglementeaz vnzarea cu opiune de rscumprare, ca varietate a
contractului de vnzare. Aceasta este o vnzare afectat de condiia rezolutorie, deoarece
vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului
(
art. 1758-1762 NCC ). Codul Civil anterior interzicea vnzarea cu opiune de rscumprare
deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deghiza un contract de mprumut cu
dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, artnd expres n
art. 1762 , c n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru
vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus
la preul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanciune prin egalizarea situaiei prilor i n
aplicarea principiului salvrii securitii dinamice a circuitului civil. n acest caz, cumprtorul (
vnztor n primul contract ) este sancionat prin pierderea cheltuielilor legate de ncheierea celui
31
de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea contract, prin pierderea dobnzii
legale asupra preului .
De asemenea, este admisibil inserarea unui termen suspensiv (de exemplu: transferul
proprietii asupra bunului vndut astzi va avea loc la 10 noiembrie 2012 ).
n ambele cazuri, proprietatea se va transmite la un moment ulterior acordului de voine:
fie cu efect pentru viitor, la data fixat drept termen, fie dac este vorba de o condiie, de la
momentul mplinirii ei, cu efect retroactiv .
De reinut c nici regula transmiterii instantanee a riscurilor nu este imperativ, astfel
nct cumprtorul, printr-o clauz expres, poate s-i asume riscurile nainte de transferul
dreptului de proprietate.
d) vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut
la momentul ncheierii
contractului, deoarece nemo dat quat non habet, iar contractul valabil ncheiat.
3.6. n privina publicitii drepturilor reale dobndite prin contractul ncheiat facem
precizarea c NCC reglementeaz publicitatea transferului drepturilor reale asupra anumitor
bunurilor mobile ( cu excepia creanelor ncorporate n titluri nominative, la ordin sau la purttor
) prin Arhiva Electronic de Garanii Reale Imobiliare, prin Registrul Comerului precum i prin
alte forme de publicitate prevzute de lege, numai cu efect de opozabilitate fa de teri.
Potrivit prevederilor art. 919 alin.3 din NCC ..posesorul este considerat proprietar, cu
excepia imobilelor nscrise n cartea funciar . Prin urmare, n situaia unui conflict dintre doi
dobnditori succesivi a unui bun mobil, va avea ctig de cauz cel care intr cu bun-credin n
posesia bunului.
n privina drepturilor reale asupra bunurilor imobile, nscrierea n cartea funciar are
efect constitutiv de drepturi i nu doar de publicitate cu efect de opozabilitate fa de teri.
32
33
Potrivit art. 1653 NCC intitulat Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioaseo prim
incapacitate de a cumpra este stabilit pentru orice persoan care exercit o profesie
juridic n raza de competen teritorial a instanei judectoreti care soluioneaz dreptul
litigios obiect al vnzrii. Avnd n vedere c interdicia se refer i la dreptul litigios obiect al
vnzrii, n opinia noastr ne aflm i n faa unei inalienabiliti, subsidiare incapacitii de a
cumpra a persoanelor artate prin lege. Aceast interdicie este ntemeiat pe un motiv de ordine
public, respectiv aprarea prestigiului justiiei, i eliminarea poziiei de influen pe care o poate
exercita un profesionist al dreptului, prin urmare sanciunea nerespectrii ei este nulitatea
absolut.
Textul invocat mai sus arat c (1) Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii,
procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n
insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de
competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea.
(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1):
a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la
comotenitori sau coproprietari, dup caz;
b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut
nainte ca dreptul s fi devenit litigios;
c) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n
legtur cu care exist dreptul litigios.
(3) Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena
sau ntinderea sa.
Codul Civil anterior avea o sfer de cuprindere mai larg n ceea ce privete definiia
dreptului litigios i anume dreptul era considerat litigios nu doar n cazul existenei unui proces
nceput i neterminat cu privire la existena i ntinderea sa, dar i n cazul dreptului care putea s
dea natere unei contestaii serioase n viitor ( dubius eventis litis ) indiferent de natura lui.
n opinia noastr, alineatul 3 al art. 1653 NCC este de strict interpretare i aplicare,
astfel c dac nu exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea unui
drept, acesta nu este litigios.
n ceea ce privete excepiile de la situaiile de incapacitate de a dobndi drepturi
litigioase de ctre persoanele ce exercit profesii juridice n raza de competen teritorial a
instanei care soluioneaz dreptul litigios, legiuitorul le-a stabilit tocmai pentru a pune capt
situaiei litigioase.
n situaiile de excepie stabilite de ctre legiuitor prin alin.2 al art.1653 NCC este exclus
intenia de traficare a influenei juridice din partea cumprtorului i deci vnzarea este valabil.
A doua incapacitate de a cumpra chiar i prin licitaie public, este stabilit prin art.
1654 NCC pentru :
34
35
36
Cu toate acestea, legea special, la care trimite nc prevederea art. 44 alin. (2) teza a II-a
din Constituie, este Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra
terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine , care
arat n art. 3 astfel cum a fost modificat c Ceteanul unui stat membru, apatridul cu
domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n
conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice
romne.
Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Ed. ALL Beck Bucureti, 2005, p. 24
37
n cele ce urmeaz vom analiza pe scurt : pactul de opiune privind contractul de vnzare,
promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare) , promisiunea bilateral de vnzare i
cumprare , dreptul de preempiune, instituii juridice reglementate n premier prin NCC care
astfel a valorificat achiziiile jurisprudenei n aceast materie .
4.2.1. Pactul de opiune este contractul prin care proprietarul unui bun individual
determinat (promitent ) se oblig ca n cazul n care va vinde bunul, s acorde un drept de a opta
beneficiarului pactului, la pre egal.
Este de reinut, c prin acest pact de opiune, promitentul nu se oblig s vnd bunul, ci se
oblig ca n cazul n care va vinde bunul, s respecte dreptul de opiune al beneficiarului pactului .
Prin urmare, esena dreptului de opiune al beneficiarului i gsete fundamentul n obligaia
promitentului ca n cazul c va vinde bunul s prefere ca i cumprtor pe beneficiarul pactului 13.
Obiectul pactului de opiune care const n acordarea unui drept de opiune ctre beneficiar
numai n situaia c promitentul va dori s vnd bunul, este diferit de obiectul promisiunii
unilaterale de vnzare, prin care promitentul se oblig s vnd , iar beneficiarul promisiunii s
opteze dac va cumpra sau nu, aceasta fiind deosebirea dintre cele dou convenii .
De asemenea, n mod corelativ, beneficiarul pactului de opiune nu se oblig s cumpere
bunul, ci s opteze fie n sensul cumprrii acestuia, caz n care promitentul trebuie s-i
ndeplineasc obligaia de a-l prefera / alege ca i cumprtor, fie n sensul renunrii de a cumpra
bunul, caz n care promitentul poate vinde bunul unei alte persoane.
Pentru a-l proteja pe beneficiarul pactului de preferin, legiuitorul NCC prin art. 1668
alin.1 a stipulat indisponibilizarea bunul promis pe perioada de la data ncheierii pactului i pn
la data exercitrii dreptului de opiune sau a expirrii termenului de exercitare a acestui drept. n
aceast perioad, promitentul nu poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare ( nscrise n cartea funciar ) , dreptul de
opiune se noteaz n cartea funciar, urmnd a fi radiat din oficiu, dac pn la expirarea
termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii nsoit de dovada
comunicrii sale ctre promitent. ( n acest sens alin.2 i 3 ale art. 1668 NCC ).
Obligaia asumat de promitent n sensul de a respecta dreptul de opiune al beneficiarului
pactului n situaia c va vrea s vnd bunul, poate s pun problema valabilitii acestei obligaii,
deoarece ea ar putea fi calificat ca o obligaie pur potestativ din partea celui care se oblig ( m
oblig dac vreau ), caz n care o astfel de obligaie nu produce efecte potrivit prevederilor
art. 1403 NCC.
13
A se vedea, Francisc Deak , Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic , Bucureti 2006, p. 38
i urm, Camelia Toader, op.cit, pag.32, , Dan Chiric, Pactul de preferin, n R.D.C. nr. 11/1999, p.8 i urm. ;
pentru deosebirea fa de contractele de negociere cu clauza de rezerv a proprietii a se vedea J. Goicovici,
Acordul de principiu, n Dreptul nr. 4/2002.
38
39
Potrivit art. 1279 NCC intitulat Promisiunea de a contracta, n partea general a materiei
obligaiilor, se arat c promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale
contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.
Spre deosebire de simpla ofert de a contracta , act juridic unilateral, promisiunea
unilateral de a vinde este o convenie, un acord de voine. Ea produce consecine practice
deosebite de ale ofertei. Astfel, dac oferta poate fi retras oricnd nainte de acceptarea ei de ctre
persoana creia i-a fost adresat, promisiunea unilateral de vnzare nu poate fi retras dac
beneficiarului i s-a acordat un termen nuntrul cruia poate s opteze. n absena convenirii unui
termen, promitentul i poate cere beneficiarului promisiunii s opteze ntr-un termen rezonabil n
funcie de scopul contractului i de natura bunului promis .
Promisiunea de vnzare este, de fapt, un antecontract (precontract), care d natere unei
obligaii de a face n sarcina promitentului: aceea de a ncheia contractul de vnzare cu
beneficiarul promisiunii, dac acesta se va decide s-l cumpere . De pild, locatorul-proprietar al
unui bun nchiriat promite chiriaului ca la sfritul contractului sau la un alt termen s-i vnd
bunul nchiriat .
O astfel de convenie este perfect valabil, chiar dac opiunea cumprrii este la discreia
beneficiarului promisiunii, deoarece acesta este creditorul obligaiei de a face contractul promis i
nu debitorul ei, astfel c art. 1403 NCC nu se aplic speei.
Promitentul se angajeaz chiar de la nceput s vnd. n consecin, el trebuie s aib
capacitatea necesar pentru nstrinare. Pe de alt parte, beneficiarul accept promisiunea fr a-i
da consimmntul pentru cumprare. El are deci un drept de opiune. Nu este necesar ca
beneficiarul s aib capacitate de cumprare nainte de momentul opiunii. Este obligat ns ca,
pentru valabilitatea vnzrii, n momentul acordului de voin s aib capacitate de a cumpra.
Uneori, n schimbul promisiunii ce i s-a fcut, beneficiarul pltete o sum de bani,
denumit indemnizaie de ateptare (imobilizare), care nu valoreaz ns asumarea unei obligaii
din partea sa de a cumpra. O asemenea clauz este valabil. Soarta acestei sume de bani variaz
apoi n funcie de atitudinea beneficiarului promisiunii: dac accept, suma se va imputa asupra
preului vnzrii, dac nu accept, va rmne promitentului, ca pre al ateptrii 15 .
n ipoteza n care promitentul i retrage promisiunea naintea mplinirii termenului, acesta
poate fi obligat la plata unor daune-interese, n msura n care beneficiarul dovedete c i s-a
cauzat un prejudiciu ( art. 1279 alin.2 NCC ). Dac n acelai interval, promitentul a nstrinat
bunul promis unei alte persoane dect beneficiarul, n principiu, din cauza faptului c s-a nscut
doar o obligaie de a face n sarcina promitentului, nu se poate aduce atingere drepturilor dobndite
de ter .
Dac se probeaz existena unei conivene frauduloase ntre promitent i terul dobnditor
(fraus omnia corrumpit), soluia va fi aciunea n constatarea nulitii absolute a contractului dintre
15
40
promitent i ter pentru cauz ilicit sau pentru fraud la lege, iar dac aciunea va fi admis, bunul
va reintra n patrimoniul promitentului, pentru ca beneficiarul s poat accepta.
n cazul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art. 1669
alin.3 din NCC, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate solicita instanei s pronune o hotrre
care s in loc de contract de vnzare , ntr-un termen de prescripie de 6 luni de la data cnd
contractul ar fi trebuit ncheiat.
Potrivit prevederilor art. 1669 alin. 3 NCC, n cazul promisiunii unilaterale de cumprare
a unui bun individual determinat, dac mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, promitentul
nstrineaz bunul sau constituie un drept real supra acestuia, promisiunea se consider stins.
4.2.3. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (bilateral) este
reglementat de art. 1669 din NCC , sub aspectul sanciunii aplicabile n cazul refuzului de
executare a uneia dintre pri a obligaiilor asumate. Totodat, ne raportm i la prevederile art.
1279 din NCC privitoare la promisiunea de a contracta n general.
Promisiunea sinalagmatic sau bilateral este un antecontract prin care ambele pri,
numite promitent-vnztor i promitent - cumprtor, se oblig (obligaii de a face) ca n viitor s
ncheie contractul de vnzare-cumprare n condiiile stabilite i cu ndeplinirea formalitilor
prevzute de lege. De pild, prile convin ca n viitor, de regul ntr-un anumit termen, s se
prezinte la un birou notarial pentru nstrinarea/dobndirea dreptului de proprietate asupra unui
teren. O frecvent aplicare practic a cunoscut instituia antecontractului dup restrngerea
treptat, ncepnd cu anii 50 ai secolului trecut, a circulaiei juridice a imobilelor .
Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate.
n cazul nclcrii obligaiei de a face contractul promis, n temeiul prevederilor art. 1669
alin.1 din NCC, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate solicita instanei s pronune o hotrre
care s in loc de contract de vnzare, mai puin n situaia vnzrii unor bunuri pentru care
contractul are un caracter real i nu consensual ( de exemplu, creana ncorporat ntr-un titlu la
purttor, art. 1588 alin. 3 NCC ) .
Aceast hotrre va avea efect translativ de drepturi de la data la care rmne definitiv,
mai puin n situaia bunurilor imobile cnd pentru constituirea dreptului n patrimoniul
cumprtorului este necesar nscrierea n cartea funciar.
Pentru admisibilitatea unei atare aciuni trebuie ns s fie ndeplinite anumite condiii, i
anume: promisiunea de vnzare s fie valabil ncheiat, s fie dovedit potrivit dreptului comun ,
una din pri s refuze ncheierea de bun-voie a contractului astfel cum a promis, reclamantul si fi executat n ntregime obligaiile, astfel ca instana prin hotrre s suplineasc doar
consimmntul prii care refuz ndeplinirea obligaiei de bun-voie.
Dreptul la aciune este supus unei prescripii de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat, potrivit art. 1669 alin 2 NCC .
41
Deoarece promisiunea bilateral este o convenie sinalagmatic, partea care i-a executat
sau este gata s-i execute obligaia asumat poate solicita rezoluiunea pentru neexecutare i
restabilirea situaiei anterioare . n practica judiciar s-a admis c neprezentarea de ctre
promitentul-vnztor a extrasului de carte funciar, care s ateste lipsa vreunor sarcini ale
imobilului, l ndreptete pe promitentul-cumprtor s refuze ncheierea contractului i s
solicite rezoluiunea antecontractului .
4.2.4. Dreptul de preemiune, const n dreptul prioritar la cumprare, recunoscut
anumitor persoane, drept ce este de natur a afecta ntr-o oarecare msura libertatea
consimmntului nstrintorului.
Spre deosebire de Codul civil anterior, Noul cod civil, reglementeaz dreptul de
preemiune, prin prevederile cuprinse n art. 1730-1740.
Dreptul de preemiune ( etimologic, lat. prae nainte, emptio vnzare ) poate s se
nasc din lege sau din contract ( de exemplu, prin exercitarea n sens pozitiv a dreptului de opiune
nscut prin ncheierea unui pact de opiune ) .
De cele mai multe ori, n trecut, dreptul de preemiune a fost reglementat prin lege pentru
ocrotirea unor interese generale. Astfel, a fost recunoscut dreptul de preempiune n favoarea
statului la dobndirea unor opere de art cu valoare deosebit, de patrimoniu cultural sau n
vederea prezervrii fondului forestier n cazul vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier [art. 45
alin. (6) din Legea nr. 46/2008 Codul silvic (M. Of. nr. 238 din 27 martie 2008)].
Alteori, prin dreptul de preemiune s-a avut n vedere protecia unui interes privat; astfel
este cazul dreptului prioritar de cumprare recunoscut chiriaului n cazul n care locuina pe care o
ocup se pune n vnzare (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea
chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine).
Prin dreptul de preemiune se limiteaz posibilitatea vnztorului de a alege cumprtorul,
deoarece n cazul n care ns se hotrte s vnd, el este obligat de lege sau prin contract s
acorde prioritate unei anumite persoane (determinate sau determinabile) 16.
Este de reinut c pentru protecia titularului dreptului de preemiune, legiuitorul NCC a
ales o sanciune pragmatic.
Astfel, n situaia vnzrii unui bun fr respectarea dreptului de preemiune, titularul
acestuia i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia
contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului.( art. 1732 alin.3
NCC ).
16
42
43
individual determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce nici un efect. . ntruct
n acest caz nu exist operaiunea juridic a vnzrii n lipsa prestaiei vnztorului, sanciunea
inexistenei contractului este fireasc. Dac ns n momentul vnzrii bunul era pierit numai n
parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt la momentul vnzrii, are alegerea ntre a cere
anularea contractului sau executarea contractului asupra prii rmase din bun, cu reducerea
corespunztoare a preului ( art. 1659 teza a doua NCC ). Dreptul de opiune al cumprtorului nu
trebuie s fie exercitat abuziv, n aprecierea unui atare exerciiu urmnd a se avea n vedere
atingerea sau nu a scopului pentru care cumprtorul a ncheiat contractul ( art. 1266 alin. 2 din
NCC ).
Potrivit prevederilor art. 1658 NCC i bunurile viitoare pot s formeze n mod valabil,
obiectul contractului de vnzare, aceasta fiind o aplicare a regulii generale coninute de art. 1228
NCC (de pild, fructele unei livezi, recolta viitoare de gru, o bijuterie ce se va confeciona etc.).
Dintre lucrurile viitoare, numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul unui act juridic ( art.
1747 alin.1 NCC )
n cazul vnzrii unui bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n
care bunul s-a realizat, adic la data la care bunul devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n
vederea cruia s-a ncheiat contractul, potrivit alineatului 5 al art. 1658 NCC . n privina
construciilor, sunt aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de carte funciar. Dac
bunurile viitoare sunt bunuri de gen, pe lng condiia realizrii lor este necesar i
individualizarea prin numrare, cntrire, msurare, pentru transferul dreptului de proprietate. ( art.
1658 alin.2 NCC) . Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu
produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determinat de culpa vnztorului, el
este inut s plteasc daune-interese. ( art. 1658 alin.3 i 4 NCC).
n situaia n care bunul viitor se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de
a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului.
Aceste reguli i pierd valabilitatea n situaia n care cumprtorul i-a asumat riscul
nerealizrii bunului sau genului limitat, dup caz, ipotez n care cumprtorul rmne obligat la
plata preului, vnzarea fiind n acest caz un contract aleatoriu .
Considerm, alturi de ali autori17 c, nerealizarea lucrului viitor poate duce la obligarea
vnztorului la plata daunelor-interese, pe lng pierderea preului, pe care o va suporta ca debitor
al obligaiei imposibil de executat.
n situaia ncheierii unui contract aleatoriu de vnzare, cumprtorul va suporta riscul
nerealizrii bunului viitor, i, prin urmare, nu mai poate pretinde daune de la vnztor.
b) Bunul trebuie s fie n circuitul civil. Noul cod civil instituie aceast cerin att printrun text aflat n partea general a dreptului obligaiilor art. 1229 NCC., potrivit cruia numai
17
Camelia Toader, op cit, pag. 48, Francisc Deak, op. cit pag.
44
bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale ct i prin art.
1657 mai sus citat.
Rezult c, n principiu, toate bunurile aflate n circuitul civil pot forma obiect al
contractului de vnzare, excepiile fiind de strict interpretare.
n sensul propriu-zis al termenului, sunt scoase din comer numai lucrurile care, prin natura
lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice (res
communis), ca aerul, razele soarelui, apa mrii sau a rului curgtor , care nu aparin nimnui i al
cror uz e comun tuturor.
Exist reglementate prin lege cazuri de ngrdire a circulaiei anumitor bunuri, dup cum
n anumite condiii prile pot stabili prin contract sau testament anumite clauze de inalienabilitate.
1. ngrdiri legale. Legea declar inalienabile, insesizabile i imprescriptibile bunurile
proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale (cele care, potrivit art. 136
alin. (4) din Constituie i Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul acesteia,
sunt de uz sau interes public 4 ). Proprietatea public se definete prin raportare la dou elemente:
titularul acesteia (statul sau unitile administrativ-teritoriale) i cumulativ, afectaiunea bunurilor,
care nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea public .
De asemenea, n art. 861 NCC rezult c inalienabilitatea este unul dintre caracterele
dreptului de proprietate public, alturi de insesizabilitate i imprescriptibilitate.
Sanciunea nclcrii prohibiiei de nstrinare a bunurilor proprietate public este
nulitatea absolut [art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998]. Dei nu pot fi vndute, aceste bunuri
pot fi date n administrare, pot fi nchiriate/concesionate , mprumutate, ori date n folosin
gratuit, pe termen limitat, n condiiile legii.
Dac cel de-al doilea criteriu, al utilitii publice, nu este ntrunit, bunurile aparinnd
statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat al acestora. Ca atare,
prohibiia nstrinrii lor nu opereaz, ci ele sunt supuse dispoziiilor din dreptul comun, fiind
necesar ns respectarea formelor i prescripiilor edictate anume pentru ele. Dispoziii privind
bunurile proprietate public conin, n afar de NCC i Legea nr. 213/1998 care reprezint dreptul
comun n materie, i alte acte normative speciale, cum ar fi Legea nr. 107/1996 (Legea apelor),
Legea nr. 85/2003 (Legea minelor), Legea nr. 238/2004 (Legea petrolului) .
NCC prin art. 66 interzice orice fel de acte care au ca obiect conferirea unei valori
patrimoniale corpului uman, elementelor sau produselor sale, sub sanciunea nulitii absolute, i
ca o garanie a drepturilor inerente fiinei umane. ( art. 61 NCC ). Ca o consecin,
inalienabilitatea are ca obiect corpul uman i elementele acestuia ; drepturile morale ale
autorului unei creaii literare, artistice, tiinifice sau tehnice ; dreptul de uz i de abitaie (art.
752 NCC ).
n legislaia romn au existat i exist nc instituite norme de inalienabilitate
temporar, justificate de protecia unui interes general. Astfel, prin Legea nr. 18/1991 a fondului
45
funciar s-a instituit interdicia ca timp de 10 ani de la nscrierea proprietii, terenul n privina
cruia s-a constituit dreptul de proprietate s nu poat fi nstrinat prin acte ntre vii; la fel, Legea
nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine
trecute n proprietatea statului, permind chiriailor n anumite condiii s cumpere locuinele, a
interzis nstrinarea acestora timp de 10 ani . n aceste ultime dou ipoteze, obligaia de a nu
nstrina se consider a fi propter rem , n sensul c bunul este lovit de inalienabilitate, indiferent
dac n intervalul celor 10 ani a ajuns, prin succesiune, n proprietatea unei alte persoane.
Sanciunea nstrinrii bunului imobil n discuie este nulitatea absolut a vnzrii-cumprrii
(sincere sau deghizate) .
Legea nr. 10/2001, republicat, interzice sub sanciunea nulitii absolute, nstrinarea,
concesionarea, locaia de gestiune, asocierea n participaiune, ipotecarea, locaiunea, precum i
orice nchiriere sau subnchiriere n beneficiul noului chiria, schimbarea destinaiei, grevarea sub
orice form a bunurilor imobile terenuri i/sau construcii notificate potrivit prevederilor acestei
legi, pn la soluionarea procedurilor administrative i, dup caz, judiciare.
Aceeai lege interzice nstrinarea n orice mod a imobilelor dobndite n temeiul Legii
nr. 112/1995, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele
ndreptite.
O derogare relativ de la principiul liberei circulaii este instituit pentru protejarea
intereselor generale, prin norme care reglementeaz regimul juridic al monopolurilor de stat.
Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, prevede n art. 2: Constituie monopol de
stat: fabricarea i comercializarea armamentului, muniiilor i explozibililor; producerea i
comercializarea stupefiantelor i a medicamentelor care conin substane stupefiante; extracia,
producerea i prelucrarea n scopuri industriale a metalelor preioase i a pietrelor preioase;
producerea i emisiunea de mrci potale i timbre fiscale; fabricarea i importul, n vederea
comercializrii n condiii de calitate, a alcoolului i a buturilor spirtoase distilate; fabricarea
i importul, n vederea comercializrii n condiii de calitate, a produselor din tutun i a hrtiei
pentru igarete; organizarea i exploatarea sistemelor de joc cu miz, directe sau disimulate;
organizarea i exploatarea pronosticurilor sportive.
Potrivit art. 3 din lege, administrarea monopolurilor se face de ctre Ministerul Finanelor
Publice, iar acesta, cu avizul ministerului de resort sau al Bncii Naionale a Romniei (n cazul
metalelor preioase i al pietrelor preioase), elibereaz licene de exploatare a activitilor ce
constituie monopol de stat .
Bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural naional, dac nu aparin domeniului
public, pot fi vndute, dar exist acte normative speciale care reglementeaz interdicii sau
limitri ale trecerii lor peste grani .
Potrivit Codului Fiscal nstrinarea unei cldiri, prin oricare dintre modalitile prevzute
de lege, nu poate fi efectuat pn cnd titularul dreptului de proprietate asupra cldirii respective
nu are stinse creanele fiscale locale (cu excepia obligaiilor fiscale aflate n litigiu) cuvenite
46
bugetului local al unitii administrativ-teritoriale unde este amplasat cldirea, sau al celui unde
i are domiciliul fiscal contribuabilul n cauz . Legea prevede c actele prin care se nstrineaz
cldiri cu nclcarea acestor prevederi sunt nule de drept.
2. ngrdirile convenionale a liberei circulaii a bunului sunt permise numai n
anumite condiii: a) se invoc un interes serios i legitim; b) se instituie pe o durat determinat;
c) au un caracter accesoriu n raport cu actul principal (de regul, liberalitatea). Calificarea
naturii legitime a interesului invocat este de atributul instanei judectoreti . n practic au fost
considerate astfel de motive temeinice: garantarea executrii unei obligaii; asigurarea n viitor a
mijloacelor de existen sigure, care s-i permit un nivel de via corespunztor educaiei
primite; aprarea dobnditorului contra propriilor acte de dispoziie, la care ar fi antrenat de lipsa
de experien de via (interzicerea nstrinrii pn la majorat) .
Dac aceste cerine sunt ntrunite i s-a constatat valabilitatea clauzei de inalienabilitate, o
nstrinare efectuat cu nclcarea interdiciei va atrage rspunderea contractantului n cauz.
Sanciunea nclcrii clauzei de inalienabilitate poate fi prevzut expres de ctre dispuntor
printr-o clauz penal (daune-interese) , ori printr-un pact comisoriu cu consecina revocrii
(rezoluiunii) actului principal de nstrinare. Dar i n lipsa acestora, potrivit regulilor generale,
instana poate pronuna rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiilor, nsoit, dup caz, de
daune-interese .
c) O alt condiie de validitate este aceea ca lucrul vndut s fie determinat sau
determinabil, posibil (cci ad imposibilum nulla est obligatio) i licit . Sanciunea nclcrii
acestei cerine este nulitatea absolut a contractului.
d) n fine, se consider c pentru validitatea vnzrii, bunul individual determinat, obiect
al acesteia, trebuie s fie proprietatea vnztorului. Datorit caracterului translativ de proprietate
al vnzrii-cumprrii, potrivit unui principiu consacrat, vnztorul trebuie s fie proprietarul
bunului ce se nstrineaz nemo plus iuris ad alium transferre potest , quam ipse habet sau
nemo dat quot non habet.
Nendeplinirea acestei condiii aduce n discuie problema vnzrii lucrului altuia. n
analiza ei vom porni de la urmtoarea distincie:
1. Dac obiect al vnzrii sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de
proprietar a vnztorului la data ncheierii contractului nu afecteaz validitatea vnzriicumprrii, ntruct am vzut c n asemenea cazuri dreptul de proprietate se transmite la un
moment ulterior, acela al individualizrii bunurilor de gen, respectiv al realizrii bunului viitor.
47
2. Dac obiect al vnzrii este un bun individual determinat , aflat n proprietatea unui ter,
contractul de vnzare este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de
proprietate de la titularul su ctre cumprtor, potrivit prevederilor art. 1683 alin. 1 NCC.
Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a
bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori
indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. Dac din lege sau din voina
prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul
dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar.
Prin urmare, nu mai este necesar s fie ncheiat un alt contract de vnzare, separat de cel prin care
s-a vndut bunul altuia.
n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre
cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului, precum i,
dac este cazul, daune-interese. Rezult c sanciunea pentru nendeplinirea obligaiilor rezultate
din vnzarea bunului altuia se afl exclusiv pe terenul rezoluiunii, ceea ce presupune n toate
ipotezele un contract valabil ncheiat. Potrivit NCC, sanciunea vnzrii lucrului altuia nu va mai
fi anularea contractului astfel ncheiat, ci doar rezoluiunea pentru nendeplinirea obligaiilor .
Potrivit prevederilor art. 1683 alin. (5) NCC, atunci cnd un coproprietar a vndut bunul
proprietate comun i ulterior nu asigur transmiterea proprietii ntregului bun ctre
cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea
preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul
n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun.
4.3.2. Preul.
Preul reprezint principalul
48
49
contractului de vnzare, acesta nednd natere, n mod obinuit, unei obligaii ulterioare i
distincte de transfer a dreptului vndut.
Potrivit prevederilor art. 1673 alin.1 NCC, vnztorul este obligat s transmit
cumprtorului proprietatea bunului vndut. Odat cu proprietatea cumprtorul dobndete toate
drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului.
Regula general n materie de transmitere a proprietii continu s fie cea prevzut de
art. 1674 NCC potrivit creia proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul
ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat, ori preul nu a fost pltit nc. Totodat,
pentru opozabilitate fa de teri este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate impuse de
lege.
Prin excepie de la regula transmiterii instantanee a dreptului de proprietate prin simpla
ncheiere a contractului, n cazul vnzrii bunurilor imobile, vnztorul are obligaia de a
ndeplini formalitile necesare pentru nscrierea dreptului asupra imobilului n cartea funciar, cu
efect constitutiv n patrimoniul cumprtorului.
Alte excepii de la regula mai sus artat sunt reglementate n art. 1678 - art. 1682 NCC,
i reprezint situaiile n care proprietatea nu se strmut cumprtorului prin ncheierea
contractului de vnzare, ci este necesar ca vnztorul s efectueze prestaii suplimentare pentru a
opera transferul dreptului n patrimoniul cumprtorului sau este necesar ndeplinirea anumitor
condiii .
Astfel, n cazul bunurilor de gen, proprietatea se transfer cumprtorului la data
individualizrii acestora. Prin urmare, vnztorul este obligat s efectueze operaiunea de
individualizare fie prin predare, numrare, cntrire, msurare, fie n orice alt mod convenit sau
impus de natura bunului pentru individualizarea sa. Prin excepie de la aceast regul, n cazul
vnzrii n bloc a bunurilor, indiferent dac sunt de gen, proprietatea se transfer la cumprtor
prin ncheierea contractului, chiar dac bunurile nu au fost individualizate, astfel c n acest caz
vnztorul nu are obligaia de a individualiza bunurile vndute . n cazul vnzrii dup mostr
sau model, transferul proprietii are loc la momentul predrii bunurilor, astfel nct pentru
transferul proprietii , vnztorul este obligat s i predea bunurile, obligaiile care oricum i
incumb i prin ncheierea oricrui contract de vnzare. Particularitatea vnzrii dup mostr sau
model, const n amnarea transferului dreptului de proprietate pn la predarea bunurilor
vndute.
n cazul vnzrii pe ncercate, transferul proprietii este afectat de ndeplinirea condiiei
suspensive, a ncercrii bunului de ctre cumprtor i a declaraiei acestuia c bunul corespunde
criteriilor stabilite la ncheierea contractului, sau destinaiei bunului, declaraie fcut n urma
ncercrii. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se
consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n
termen de 30 de zile de la predarea bunului. n cazul n care prin contractul de vnzare prile au
prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe
ncercate.
51
52
53
n situaia c exist un dezacord asupra calitii sau strii bunurilor predate , instana poate
desemna un expert pentru a constata aceast calitate sau stare, la cererea oricreia dintre pri (
art. 1691 NCC).
n privina vnzrii bunurilor imobile, NCC n Seciunea a 2 a Contractului de vnzare,
intitulat chiar Vnzarea bunurilor imobile, prin prevederile art. 1741-1745 stabilete reguli
speciale cu privire la vnzarea acestor bunuri. Aceast seciune dei se intituleaz Vnzarea
bunurilor imobile, prin coninutul su stabilete reguli speciale numai n privina vnzrii
imobilelor terenuri, iar aceste reguli vizeaz executarea n condiii specifice a obligaiei de
predare a terenului vndut i consecinele acestei executri, respectiv atunci cnd suprafaa de
teren predat nu corespunde celei convenite prin contractul de vnzare.
Astfel, n cazul vnzrii unui teren determinat fr indicarea suprafeei, pentru un
pre total, vnzarea nu se va desfiina prin rezoluiune pe motiv c suprafaa este mai mic sau
mai mare dect au crezut prile. ( art. 1741 NCC ).
n cazul vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafeei i a preului pe
unitatea de msur, dintr-o suprafa de teren mai mare ( de exemplu, se vnd 5.000 m.p.
din suprafaa de 12.000 m.p. , cu preul de 500 lei/m.p.) n ipoteza c amplasarea terenului vndut
nu este determinat, dreptul de proprietate se transmite cumprtorului numai prin msurarea i
delimitarea suprafeei vndute, n executarea obligaiei de predare ce incumb vnztorului. ( art.
1742 NCC ).
n cazul vnzrii unui teren determinat cu indicarea suprafeei i a preului pe
unitatea de msur, legiuitorul a deosebit dou ipoteze :
a) atunci cnd suprafaa predat este mai mic dect cea convenit prin contract,
vnztorul este obligat s predea cumprtorului suprafaa convenit prin contract, sub sanciunea
unei aciuni de reducere a preului pltit, sau a rezoluiunii contractului de vnzare, dac din
cauza diferenei de suprafa bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. (
art. 1743 alin. 1 NCC).
b) cnd suprafaa de teren predat este mai mare dect cea convenit prin contract, iar
excedentul depete a 20 a parte din suprafaa convenit, atunci cumprtorul este obligat s
plteasc diferena de pre sau s obin rezoluiunea contractului. Dac excedentul nu depete
a 20 a parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu este ndreptit s obin rezoluiunea
contractului, dar nici vnztorul nu este ndreptit s obin preul pentru excedent. ( art. 1743
NCC).
n aceast materie, legiuitorul a stipulat un termen special de decdere , de un an de la
data ncheierii contractului sau de la data fixat de pri pentru msurarea terenului, att pentru
intentarea aciunii vnztorului pentru suplimentul de pre, ct i pentru intentarea aciunii
cumprtorului pentru reducerea preului sau rezoluiunea contractului, sub sanciunea decderii
din dreptul de a cere suplimentul , respectiv, reducerea preului. ( art. 1744 NCC ).
54
n cazul vnzrii a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre,
dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va compensa valoarea surplusului
cu valoarea lipsei, iar aciunile pentru plata surplusului de pre, respectiv pentru scderea preului
vor putea fi intentate n acelai termen de un an, sub sanciunea decderii, aa cum am artat mai
sus. Spre deosebire de ipoteza vnzrii anterioare, n acest caz, rezoluiunea contractului se poate
cere n termenul general de prescripie de 3 ani, potrivit dreptului comun i nu n termen de un an
de la data ncheierii contractului sau de la data fixat de pri pentru msurarea terenului, ca mai
sus. ( art. 1745 NCC ).
b) Accesoriile i tot ceea ce este destinat folosinei perpetue a bunului vndut. Accesoriu
nseamn, pe de o parte, elementele materiale unite cu bunul vndut ( pentru o construcie,
imobilele prin destinaie, ca burlanele sau sobele ) , pentru un autovehicul, cricul sau trusa de
scule ; pe de alt parte, accesoriu nseamn i accesoriu juridic, cum ar fi dreptul de servitute,
aciunea n revendicare sau n garanie, titlurile i documentele necesare cumprtorului pentru a
se folosi de bun ( de ex., titlul de proprietate, certificatul de nmatriculare pentru autovehicule, un
certificat de origine pentru un cal de curse ).
c) Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii ( art.
1692 NCC ).
Locul i momentul predrii sunt stabilite de art. 1689 NCC, respectiv de art. 1693 NCC.
Regula general stabilit de art. 1689 NCC este aceea c predarea trebuie s se fac la
locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia
prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane. n cazul bunurilor de gen, vnztorul are dreptul s
aleag bunurile ce vor fi predate, n calitate de debitor al obligaiei de predare, iar predarea se va
face la domiciliul sau sediul su de la data ncheierii contractului ( regula general este cuprins
n art. 1494 alin. 1 litera c. ) .
n ceea ce privete termenul predrii acesta este de ndat ce cumprtorul a pltit preul,
dac prile nu au convenit un alt termen. Dac ns, ca urmare a unor mprejurri cunoscute
cumprtorului la momentul vnzrii, predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui
termen, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen.
( art. 1693 NCC ).
Sanciunea nerespectrii obligaiei de predare. Potrivit regulilor generale, n caz de
neexecutare a obligaiei de predare, cumprtorul poate solicita executarea silit n natur a
obligaiei, prin punerea lui n posesia bunului cumprat, potrivit prevederilor art. 1527 NCC. Tot
potrivit regulilor generale cuprinse la art. 1521 -1526 NCC , n principiu, nainte de a aciona n
justiie, cumprtorul poate s-l pun n ntrziere pe vnztorul debitor al obligaiei de predare,
fie printr-o notificare scris, fie prin chiar cererea de chemare n judecat. Riscul contractului este
al vnztorului debitor al obligaiei de predare a bunului vndut, pn la predarea efectiv a
acestuia ctre cumprtor, chiar dac cumprtorul a devenit proprietarul bunului prin ncheierea
contractului, potrivit prevederilor art. 1274 NCC, soluie diferit de cea a codului civil anterior,
55
potrivit cruia numai de la data punerii n ntrziere, riscul contractului trecea asupra
vnztorului.
n ipoteza c dreptul vndut s-a transmis cumprtorului prin ncheierea contractului de
vnzare, acesta poate exercita i aciunea n revendicare mpotriva vnztorului.
De remarcat, c n situaia c nu au convenit altfel, obligaia de predare devine scadent
ndat ce preul a fost pltit de ctre cumprtor. n aceste condiii, spre deosebire de soluia
consacrat n Codul civil anterior, cumprtorul nu va putea invoca exceptio non adimplenti
contractuus, deoarece trebuie s plteasc sau a pltit deja preul vnzrii pentru ca obligaia de
predare s fie scadent.
Nu n ultimul rnd, dac vnztorul nu i execut obligaia de predare, cumprtorul
poate opta pentru rezoluiunea contractului, care poate fi dispus de ctre instan, la cerere, sau
poate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit, n acest caz de ctre cumprtorul care a
pltit preul. ( art. 1550 NCC ). n caz de admitere a aciunii, cumprtorul poate obine att
restituirea preului pltit mpreun cu dobnda legal, ct i daune interese dac demonstreaz
existena unui prejudiciu din nendeplinirea obligaiei de predare. Ca o noutate adus de NCC,
prile pot stipula prin contract att rezoluiunea unilateral a contractului, care opereaz de plin
drept prin notificarea scris a debitorului ( vnztor, n acest caz ) de ctre creditor ( cumprtor )
ct i un pact comisoriu, potrivit prevederilor art. 1552 i art. 1553 NCC.
De asemenea, potrivit prevederilor art. 1726 alin. 3 din NCC, dac vnzarea are ca obiect
bunuri fungibile, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului ( adic acesta nu a predat
bunurile vndute ) atunci cumprtorul este ndreptit s cumpere bunuri de acelai gen pe
cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate de lege pentru astfel de acte . (
un profesionist care este abilitat de lege s acioneze n mod obinuit pe o pia organizat, burs,
trg sau prin vnzare la licitaie public ). De asemenea, n acest caz cumprtorul are dreptul la
daune interese.
cumprtorului de a nu fi tulburat n folosina lucrului dobndit prin acel contract, nici de ctre
vnztor, nici de ctre tere persoane.
n sens strict etimologic, eviciunea desemneaz pierderea unui drept prin judecat
(evincere est vincendo in judicio), adic deposedarea cumprtorului. Dei acesta este doar un sens
restrns al noiunii de eviciune, totui legiuitorul NCC l-a avut n mod special n vedere,
reglementnd doar cu titlu de excepie situaia de pierdere a garaniei mpotriva eviciunii pentru
cumprtorul care a recunoscut dreptul terului n lipsa unei hotrri judectoreti. Totui, n
literatura de specialitate18 s-a artat c pierderea lucrului poate interveni i pe alt cale dect prin
justiie. Astfel, de pild, dac dreptul terului asupra lucrului este att de evident, nct n scopul
evitrii unui proces inutil, cumprtorul abandoneaz bunul ori pltete creana ipotecar pentru a
degreva imobilul i a-l pstra. La fel, n ipoteza n care, cumprnd de la un neproprietar,
dobnditorul devine ulterior proprietar prin motenire de la adevratul proprietar.
Obligaia de garanie a vnztorului exist nu numai fa de cumprtor ci i fa de
dobnditorii subsecveni ai bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu gratuit sau cu
titlu oneros i chiar dac cumprtorul donator nu rspunde de eviciune fa de donatar. ( art. 1706
NCC ).
Ca i Codul civil anterior, i Noul Cod Civil distinge ntre garania pe care vnztorul o
datoreaz pentru faptele sale personale i care opereaz diferit de garania pentru tulburrile ce provin
de la teri .
A1. Garania mpotriva tulburrilor rezultate din faptul personal al vnztorului ,
reprezint un element esenial al contractului, vnztorul (i succesorii lui, universali sau cu titlu
universal) fiind inut n mod perpetuu, s se abin de la orice act, anterior sau posterior vnzrii, de
natur a tulbura/ amenina exerciiul dreptului transmis prin vnzare att fa de cumprtor ct i
fa de succesorii acestuia.
Reprezint o tulburare de drept, interzis vnztorului, invocarea unui drept (nerezervat prin
contract) ca abitaia, servitutea, uzufructul, locaiunea. Chiar dac o asemenea pretenie ar fi fondat,
vnztorul nu o poate invoca, cu excepia cazului cnd n mod expres acel drept a fost exclus din
obiectul transmisiunii.
Totodat, vnztorul trebuie s garanteze pentru orice fapt material al su (tulburare de fapt)
care l priveaz total sau parial pe cumprtor de exerciiul dreptului dobndit, de avantajele pe care
putea conta, dup natura i destinaia normal a bunului.
Dac este ameninat cu o asemenea tulburare, cumprtorul poate opune excepia de garanie:
cine trebuie s garanteze, nu poate s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit
exceptio), excepie de garanie reglementat expres prin prevederile art. 1696 NCC .
18
57
Dei legiuitorul NCC arat c prin contract vnztorul poate fi exonerat de orice garanie
contra eviciunii, totui prin art. 1699 limiteaz dreptul de a dispune al prilor.
Astfel, este considerat nescris orice stipulaie prin care vnztorul ar fi exonerat de
rspunderea pentru eviciunea cauzat printr-un fapt personal sau cea provenit din cauze cunoscute
de vnztor la momentul vnzrii, dar ascunse deliberat cumprtorului ( aici este sancionat
comportamentul dolosiv al vnztorului ).
n caz de eviciune consumat, cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului dac
eviciunea este total, sau att de nsemnat nct dac ar fi cunoscut-o cumprtorul nu ar fi
cumprat. Odat cu rezoluiunea cumprtorul este ndreptit s obin odat cu restituirea preului i
daune interese pentru repararea prejudiciului suferit. ntinderea daunelor-interese este artat de art.
1702 NCC.
Eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului, vnztorul fiind obligat n acest caz s
restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i s
plteasc daune interese dac este cazul. ( art. 1703 NCC ).
A2. Garania mpotriva eviciunii provenind de la teri. Vnztorul rspunde pentru
eviciunea ce provine de la o ter persoan, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: existena unei
tulburri de drept ; cauza tulburrii s fie anterioar vnzrii; cumprtorul s nu fi cunoscut cauza
eviciunii.
a) n primul rnd, trebuie s fie vorba de o tulburare de drept. Astfel, reprezint o tulburare
de drept invocarea de ctre un ter mpotriva cumprtorului a unor drepturi reale (dreptul de
proprietate, de uzufruct, un drept de superficie etc.) sau de crean (dreptul de locaiune asupra unei
pri din bunul cumprat, un drept de arendare etc.) ori prin pretinderea existenei unor sarcini
(privilegii, ipoteci) sau servitui care greveaz bunul . mpotriva tulburrilor de fapt provenind de la
teri, cumprtorul se poate apra prin exercitarea aciunilor corespunztoare dreptului dobndit ( de
exemplu, un proprietar prin exercitarea aciunii de revendicare ).
b) O a doua condiie impus de lege pentru angajarea rspunderii vnztorului este
anterioritatea cauzei eviciunii n raport cu momentul ncheierii contractului. Dei nici aceast
condiie nu apare ca atare n reglementarea dedicat contractului de vnzare, i are temeiul n
dispoziiile generale ale art. 1273 NCC, ce vizeaz transferul riscurilor legate de lucru asupra
dobnditorului odat cu ncheierea contractului.
De aceea, n principiu, vnztorul poate fi chemat s rspund pentru tulburri de drept
provenind de la teri, dar numai tulburri a cror cauz este anterioar vnzrii (drepturi ale terului
nscute anterior vnzrii, chiar dac exercitate ulterior).
58
59
de pild, a ncasat indemnizaia de asigurare), vnztorul are dreptul s rein din pre o sum
echivalent acestor foloase.
Totodat, n situaia c bunul vndut are la data eviciunii o valoare mai mare, vnztorul este
dator s plteasc cumprtorului pe lng preul vnzrii i sporul de valoare acumulat pn la data
eviciunii.
Daunele interese la care este ndreptit cumprtorul, cuprind valoarea fructelor pe care a
trebuit s le restituie evingtorului , totodat cheltuielile de judecat, att din procesul cu
evingtorul, ct i, dac s-a judecat separat, din aciunea sa n garanie ndreptat mpotriva
vnztorului, cheltuielile cu ncheierea i executarea contractului de ctre cumprtor, pierderile
suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii. .
Alineatele 2 i 3 ale art. 1702 NCC, arat c vnztorul va trebui s restituie, personal sau
prin evingtor (cruia i profit de acum), toate cheltuielile necesare i utile pe care cumprtorul le-a
fcut cu lucrul. Dac vnztorul a fost de rea-credin, el datoreaz i contravaloarea cheltuielilor
voluptuorii.
2) Eviciunea parial. n cazul n care cumprtorul a pierdut o cot ideal din dreptul de
proprietate sau o parte din bunul cumprat, ori i s-a restrns sau negat n orice form dreptul pe care
credea c l-a dobndit prin contract, ne aflm n faa eviciunii pariale.
n aceste ipoteze, cumprtorul are dreptul de a opta ntre aciunea n rezoluiunea vnzrii i
aciunea n dezdunri pentru pierderea parial suferit, meninnd contractul.
Modificarea sau nlturarea convenional a garaniei mpotriva eviciunii poate avea
loc, fie prin extinderea, fie prin restrngerea obligaiei de garanie. Prile pot conveni chiar s-l
exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii, potrivit prevederilor art. 1698 alin. 1 teza a
doua NCC, cu limitele impuse de art. 1699, respectiv garania pentru faptul personal al vnztorului
petrecut ulterior vnzrii, ori de cea provenit din ascunderea cauzelor eviciunii de ctre vnztor la
momentul vnzrii.
Indiferent de modificarea sau nlturarea obligaiei de garanie pentru eviciune, vnztorul va
fi obligat n toate cazurile s restituie preul vnzrii, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a
asumat riscul producerii eviciunii.
Prescripia aciunii n garanie a cumprtorului pentru eviciunea provenind de la teri este
cea general n dreptul nostru, i anume de trei ani. Acest termen ncepe s curg de la data
producerii eviciunii . Pe cale de excepie ns, mpotriva tulburrilor provenind chiar de la vnztor
sau de la succesorii si n drepturi, cumprtorul se poate apra orict timp ar fi trecut de la data
ncheierii contractului.
5.1.3. B . Garania contra viciilor ascunse , este reglementat de art. 1707 art. 1715 NCC.
60
Prin viciu n materie de vnzare se nelege lipsa unei nsuiri care face ca lucrul s fie
impropriu ntrebuinrii la care este destinat, sau i micoreaz n aa msur valoarea i utilitatea
nct dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. ( art.
1707 NCC).
n practica judiciar i n literatura juridic s-a atras atenia asupra necesitii de a se evita
confuzia ntre eroarea asupra substanei lucrului viciu de consimmnt ce atrage anulabilitatea
contractului i viciul ascuns care antreneaz o rspundere special a vnztorului, fr a atrage
anularea contractului . Astfel, n cazul error in substantiam, consimmntul cumprtorului a
fost viciat, n sensul c a dobndit un alt bun dect cel pe care-l dorea (de pild, o cas de paiant
n loc de o cas din crmid), n timp ce, dac descoper c, dei din crmid, casa are igrasie
(viciu ascuns), va intra n funciune rspunderea special a vnztorului pentru vicii 19 .
Deoarece ca i n dreptul roman, cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului (actio
redhibitoria), viciile ascunse se mai numesc redhibitorii (de la verbul latin redhibere a lua
napoi).
Rspunderea nu este condiionat de buna sau reaua-credin a vnztorului ci numai
ntinderea rspunderii difer dup cum vnztorul a cunoscut sau nu viciile.( art. 1712 NCC ).
Regulile privitoare la rspunderea pentru vicii sunt aplicabile oricrei vnzri , cu
excepia vnzrilor silite care se fac prin licitaie public (art. 1707 alin. 5 NCC). De asemenea, la
vnzarea de drepturi succesorale, nu se rspunde pentru calitatea bunurilor ce compun masa
succesoral (art. 1748 NCC ).
Condiiile rspunderii. Vnztorul rspunde pentru viciile lucrului dac sunt ndeplinite
urmtoarele condiii:
a) O prim condiie este aceea ca viciile s fie ascunse (art. 1707 alin.1 i 2 NCC ).
Viciile sunt ascunse dac la data predrii nu puteau fi descoperite fr asisten de specialitate de
ctre un cumprtor prudent i diligent. ( art. 1707 alin. 2 NCC ).
Dac viciile sunt aparente, vnztorul va rspunde pentru nendeplinirea corespunztoare
a obligaiei de predare a bunului vndut cu calitile convenite, dar numai cu condiia ca
cumprtorul s-l ntiineze de ndat. ( vezi supra la 5.2.2.)
Soluia este logic i echitabil, fiind n concordan cu ideea c i cumprtorul trebuie
s aib o atitudine activ (emptor debet esse curiosus) la ncheierea contractului i preluarea
bunului.
b) n al doilea rnd, se impune, pentru angajarea rspunderii, ca viciile s fi existat n
momentul ncheierii contractului, cu alte cuvinte se cere ndeplinit condiia anterioritii. Altfel,
dat fiind caracterul translativ de proprietate al contractului, riscurile trec asupra cumprtorului
de la data ncheierii vnzrii.
19
61
62
Atunci cnd vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una dintre msurile
prevzute la art. 1.710 alin. (1) lit. c) i d), el este obligat s restituie cumprtorului doar preul i
cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz.
n caz de pierderea sau deteriorare a bunului, chiar prin for major, cumprtorul este
ndreptit s obin aplicarea msurilor prevzute la art. 1.710 alin. (1).
Totodat, potrivit prevederilor art. 1714 NCC dispoziiile privitoare la garania contra
viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre
pri.
Potrivit art. 1715 NCC, n cazul vnzrii dup mostr sau model, vnztorul garanteaz c
bunul are calitile mostrei sau modelului.
Modificri convenionale ale obligaiei de garanie pentru vicii pot avea loc n temeiul
prevederilor art. 1708 NCC. Limita impus imperativ de lege este aceea c este nul clauza de
limitare a rspunderii pentru viciile ascunse pe care vnztorul le-a cunoscut sau trebuia s le
cunoasc la data ncheierii contractului. Astfel se sancioneaz lipsa de bun-credin cu care a
acionat vnztorul. Prin urmare, se impune observaia c valabilitatea clauzei de limitare a
rspunderii pentru viciile ascunse este condiionat de buna-credin a vnztorului la data
ncheierii contractului . Dei proba cunoaterii viciilor de ctre vnztor (reaua-credin) trebuie,
potrivit regulilor generale, s fie fcut de cumprtor, instana va aprecia innd cont de toate
mprejurrile ncheierii contractului.
5.1.3 C . Garania pentru buna funcionare
Este reglementat pentru prima dat de NCC n art. 1716-1718 i este impus de faptul c
aceast NCC se adreseaz cu precdere profesionitilor, avnd n vedere progresul tehnic i
economic al societii.
Coninutul obligaiei . Garania pentru buna funcionare ia natere n patrimoniul
vnztorului n situaia c acesta i-a asumat-o expres prin contract , n sensul c vnztorul a
garantat pentru un timp determinat
( termenul de garanie) buna funcionare a bunului
vndut, sau faptul c bunul vndut va pstra un timp determinat anumite caliti.
Prin urmare garania pentru buna funcionare nu este una de drept sau legal, ca cea
pentru eviciune ( care opereaz chiar fr a fi prevzut n contract ) , ci este exclusiv
convenional.
Obiectul obligaiei const n repararea, sau nlocuirea bunului , dac nu este posibil
reparaia, sau dac reparaia dureaz mai mult de 15 zile, de ctre vnztorul care i-a asumat prin
contract obligaia pentru buna funcionare a bunului vndut, n cazul oricrei defeciuni ivite
nuntrul termenului de garanie .
63
64
proprietii asupra acestuia, acesta fiind i raiunea derogrii n materia locului i datei plii de la
regulile generale.
Prin contract, prile pot stabili i alt modalitate de executare a obligaiei de plat a preului,
n sensul alegerii unui alt loc i a unui alt termen pentru plat .
De asemenea, n aprecierea ndeplinirii acestei obligaii, urmeaz s inem cont i de regulile
generale privind plata cuprinse n art. 1649-1515 NCC.
O alt regul special n materie de loc al plii preului vnzrii este artat de legiuitor n
cazul cnd bunurile vndute se afla n tranzit i prile nu au prevzut data i locul plii , Pentru
aceast ipotez, plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul
destinaiei, potrivit art. 1720 alin. 2 NCC.
n cazul n care vnztorul refuz primirea plii preului, cumprtorul se va putea libera
prin oferta real urmat de consemnaiune, n condiiile prevzute de Codul de Procedur Civil.
Prile pot conveni ca plata preului s se fac printr-o prestaie unic sau n mod fracionat
n timp, n rate, la anumite termene, de regul, lunar.
n lipsa unei convenii contrare, obligaia de plat a preului este indivizibil; vnztorul nu
poate fi constrns s primeasc o plat parial (art. 1490 NCC). Dac ns s-a stabilit plata n rate
(ipotez n care de multe ori, n practic, vnztorul i ia msuri de precauie i i rezerv dreptul
de proprietate pn la achitarea ultimei rate din pre) , termenul de prescripie pentru plata preului
ncepe s curg ealonat pentru fiecare rat scadent.
Dobnda preului. Potrivit art. 1721 NCC, n cazul n care nu s-a convenit altfel,
cumprtorul este inut s plteasc dobnzi asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac
bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i
procur alte foloase.
Prile sunt libere s convin c preul nepltit dintr-o dat produce dobnzi ; ele pot conveni
asupra cuantumului dobnzii i a momentului de cnd dobnzile curg . n lipsa unei astfel de
prevederi contractuale i dac bunul transmis n proprietatea cumprtorului este nefrugifer, sau n
situaia bunului predat care nu procur foloase cumprtorului, acesta nu datoreaz dobnzi.
Dac ns prile au prevzut c obligaia de plat a preului este purttoare de dobnzi,
indiferent de natura bunului vndut sau predat, fr s fie precizat cuantumul lor, debitorul
datoreaz dobnda legal, care se va calcula de la data vnzrii .La acest moment nivelul dobnzii
legale este stabilit prin prevederile cuprinse n art. 3 din O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobnzii
legale pentru obligaii bneti, cu modificrile ulterioare, dobnda legal n materie comercial se
stabilete la nivelul dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, iar n celelalte cazuri, la
acel nivel, diminuat cu 20%.
65
Dac bunul este frugifer legiuitorul a artat expres c din considerente de pstrare a
echilibrului patrimonial al prilor, vnztorul trebuie s primeasc fructele preului, dup cum i
cumprtorul culege fructele bunului (civile sau naturale) sau dobndete foloase de pe urma
bunului vndut, predat dar nepltit .
Suspendarea plii preului.
Articolul 1722 NCC permite suspendarea plii preului atunci cnd cumprtorul afl de
existena unei cauze de eviciune. Aceast suspendare dinuie pn cnd vnztorul va face s
nceteze tulburarea sau pn cnd acesta ofer o garanie corespunztoare cumprtorului .
Prin excepie, cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul
eviciunii n momentul ncheierii contractului ( deoarece n acest caz i-a asumat riscul suportrii
tulburrii ) sau dac n contract s-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare.
Privilegiul vnztorului. Potrivit art. 1723 NCC pentru garantarea creanei asupra preului,
legiuitorul a prevzut n beneficiul vnztorului un privilegiu, sau dup caz, o ipotec asupra
bunului vndut. La acest moment, potrivit prevederilor art. 561 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare, articol introdus prin Legea nr. 247/2005, cnd n nscrisul
doveditor al vnzrii se nvedereaz c preul nu a fost pltit ori nu a fost pltit n ntregime,
privilegiul pentru garantarea preului datorat se nscrie din oficiu n cartea funciar, n favoarea
vnztorului.
Sanciunea neplii preului. Potrivit art. 1724 NCC cnd cumprtorul nu a pltit,
vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea
vnzrii, precum i, n ambele situaii, daune-interese, dac este cazul.
n aplicarea regulilor din dreptul comun, vnztorul este ndreptit s obin executarea
silit n natur a obligaiei de plat a preului, lucru ntotdeauna posibil, fiind vorba despre
ndeplinirea unei obligaii bneti . Astfel, n toate cazurile n care cumprtorul este solvabil,
vnztorul poate executa silit conturile cumprtorului prin poprire, sau, dac cumprtorul nu
are bani n cont, executarea se va face silit asupra bunurilor mobile sau imobile ale
cumprtorului. Aciunea n plata preului vnzrii se prescrie n termenul general stabilit de art.
2517 NCC .
De asemenea, ca n orice contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca exceptio non
adimpleti contractus, adic excepia de neexecutare a contractului, atunci cnd bunul vndut nu a
fost nc predat , la rndul su, fiind exonerat de obligaia de predare a bunului ca urmare a
nendeplinirii obligaiei de plat a preului de ctre cumprtor .
Vnztorul are dreptul s opteze i pentru rezoluiunea contractului. Faptul c a urmrit
mai nti plata preului, nu l decade din dreptul de a solicita instanei s pronune rezoluiunea
66
contractului, sau s opteze pentru rezoluiunea unilateral a acestuia, cnd prile au convenit
astfel sau cnd potrivit legii, cumprtorul este de drept n ntrziere, potrivit art. 1552 NCC.
Cele dou aciuni au temei diferit i deci pot fi exercitate succesiv .
Pentru a-l proteja pe vnztor, prin facilitarea posibilitii acestuia de a uza de declararea
rezoluiunii unilaterale a contractului ncheiat, unul dintre mijloacele alese de legiuitorul NCC
este punerea de drept n ntrziere a cumprtorului cu privire la ndeplinirea obligaiilor sale
atunci cnd obiectul vnzrii l formeaz bunurile mobile, potrivit art. 1725 alin. 1 NCC . De
asemenea, cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire la ndeplinirea obligaiei de preluare
a bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor schimbri de valoare, atunci cnd nu lea preluat n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit . Aceeai este situaia i a
cumprtorului care a solicitat predarea bunului vndut, fr s fi pltit preul, potrivit art. 1725
alin.2 NCC .
Tot n scopul de a pune la ndemna vnztorului mijloace adecvate pentru garantarea
obligaiei de plat a preului i de preluare a bunului de ctre cumprtor, art. 1726 NCC
reglementeaz dreptul vnztorului s execute direct aceste obligaii n contul cumprtorului,
vnztorul fiind ndreptit s depun lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala
cumprtorului, sau s-l vnd . n acest caz, vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar
fr licitaie public, pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau n trg ori stabilit de
lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la
plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la dauneinterese. Codul civil anterior, n art. 1370, admitea soluia rezoluiunii de plin drept a contractului
i fr punere n ntrziere, n situaia neprelurii de ctre cumprtor a bunurilor mobile vndute
care se deterioreaz repede sau sunt supuse fluctuailor de valoare, cu privire la care termenul de
preluare era esenial i el a expirat fr ca obligaia de preluare s fie executat20 .
Prin art. 1727 NCC, vnztorul este ndreptit la restituirea bunului mobil, numai cu
ndeplinirea urmtoarelor condiii : (1) vnzarea s-a fcut fr termen de plat, (2) cumprtorul
nu a pltit preul, (3) bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri.
Odat cele trei condiii ndeplinite , vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s
declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut.
Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n condiiile mai sus artate, vnztorul nu
mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a
contractului pentru neplata preului, potrivit prevederilor art. 1727 alin. 2 NCC .
Spre deosebire de vnzarea bunurilor mobile, n privina vnzrii bunurilor imobile,
legiuitorul NCC nu l consider de drept n ntrziere pe cumprtor n privina ndeplinirii
obligaiei de plat a preului, ci numai atunci cnd prile au prevzut astfel prin contract . Numai
n caz de stipulaie contractual expres, n sensul punerii de drept n ntrziere a cumprtorului
pentru neplata preului, vnztorul are deschis posibilitatea s declare unilateral rezoluiunea
20
Pentru amnunte vezi Fr. Deack, op.cit, pag 99, deciziile Curii de Casaie n C. Hamangiu, N. Georgean, vol III,
pag. 487, 488
67
contractului de vnzare prin notificare, dac prile nu au prevzut aceste mijloace de asigurare
prin contractual ncheiat. Totui, chiar n aceste condiii, pentru a proteja sigurana circuitului
civil i pentru a-l proteja pe vnztor, legiuitorul acord cumprtorului prin art. 1728 NCC , un
termen de graie, acesta avnd posibilitatea de a plti preul i dup expirarea termenului fixat
prin contract, ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului.
5.2.2. Obligaia de a lua n primire bunul vndut
Aceasta este o obligaie corelativ aceleia de predare a vnztorului, de aceea se
ndeplinete la locul i momentul la care vnztorul este inut s predea bunul vndut, respectiv la
locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului i ndat ce preul este pltit. n cazul
bunurilor aflate n tranzit, obligaia de a prelua bunurile vndute rezult din uzane sau, n lipsa
acestora, la locul destinaiei, prin interpretarea prevederilor art. 1720 alin.2 NCC.
Cumprtorul este obligat s suporte cheltuielile de ridicare sau de preluare ale bunului, n
lips de stipulaie contrar.
n cazul nendeplinirii obligaiei de preluare de ctre cumprtor, vnztorul are mai
multe posibiliti, acestea fiind detaliate mai sus, motiv pentru care aici doar le reamintim : a)
executarea n natur direct a obligaiei de preluare de ctre cumprtor, fie prin intentarea unei
aciuni n obligaie de a face, solicitnd instanei obligarea cumprtorului s ridice bunul sub
sanciunea plii de amenzi cominatorii, fie prin executarea direct de ctre vnztor a obligaiei.
Astfel, vnztorul este ndreptit fie s depoziteze bunul vndut la dispoziia i pe cheltuiala
cumprtorului, fie s-l vnd la licitaie public sau la preul curent ( preul de la burs, de la
trg, pre stabilit de lege, pre stabilit de o persoan autorizat de lege ), vnztorul avnd dreptul
n acest caz s obin de la cumprtor plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i
cel efectiv obinut, precum i daune interese, potrivit art. 1726 NCC alin. 2 NCC .
Dac prile nu au convenit prin contract cu privire la acest aspect, n tcerea legiuitorului,
considerm c acele cheltuieli legate de transferul dreptului de proprietate sunt n sarcina
vnztorului, care are aceast obligaie legal, iar cheltuielile de ridicare i transport ale bunului
vndut sunt n sarcina cumprtorului.
68
69
n acest materie, prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau
o fraciune din aceasta, potrivit art. 1747 NCC. Prin urmare, contractul nu se poate ncheia valabil
dect dup deschiderea succesiunii ( art. 956 NCC ).
Obiect al acestui contract este dreptul de a culege o motenire deschis, drept privit ut
singuli, dar care poart asupra unei universaliti, respectiv, fie motenirea n ntregul su, cu
toate drepturile i obligaiile ce compun patrimoniul succesoral, (dobndit de vnztor ca
motenitor unic al defunctului) fie asupra unei fraciuni din motenire (dac vnztorul este
motenitor cu titlu universal).
Dac se nstrineaz un bun individual determinat din succesiune, vnzarea este una
obinuit .
Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 1747 alin. 2 NCC, vnzarea unei moteniri este un act
autentic ad validitatem.
70
71
Definiie. Prin acest contract transferul dreptului de proprietate este afectat de condiia
rezolutorie ca vnztorul s opteze pentru rscumprarea bunului sau dreptului transmis
cumprtorului. Vnztorul poate exercita dreptul de opiune ntr-un termen maxim stabilit
imperativ de legiuitor la 5 ani. n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit
prin contract, sau n termenul maxim fixat de legiuitor la 5 ani, condiia rezolutorie se consider
nendeplinit i dreptul transmis se consolideaz n patrimoniul cumprtorului cu efect retroactiv,
de la data ncheierii contractului sau a nscrierii dreptului n cartea funciar n cazul bunurilor
imobile, potrivit art. 1759 alin. 3 NCC.
Exercitarea opiunii . Potrivit art. 1759 NCC(1) Exercitarea opiunii de rscumprare de
ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile
pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate. Exercitarea
opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a cheltuielilor pentru ridicarea i
transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a celor utile, ns n acest din urm caz
numai n limita sporului de valoare. n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul
stabilit, condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul
cumprtorului se consolideaz.
Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare , sunt stabilite prin prevederile art. 1760
NCC care arat c aceste efecte se reglementeaz potrivit dispoziiilor privitoare la condiia
rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate acestea, vnztorul este inut de
locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de
publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Vnztorul care intenioneaz s
exercite opiunea de rscumprare trebuie s i notifice pe cumprtor, precum i pe orice
subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest
drept. n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze sumele
menionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului
subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare.
Reguli speciale de exercitare a opiunii de rscumprare n cazul bunului nepartajat ,
sunt stabilite prin prevederile art. 1761 NCC n sensul c n cazul vnzrii cu opiune de
rscumprare ce are ca obiect o cot dintr-un bun, partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul
dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. Vnztorul care nu i-a exercitat opiunea de
rscumprare n cadrul partajului decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este
atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului.
Sanciunea stabilit de legiuitor pentru ca acest tip de vnzare s fie legal este artat de
art. 1.762 NCC potrivit cruia n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit
pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi
redus la preul pltit pentru vnzare.
Acesta este o norm imperativ de la care prile nu pot deroga prin convenie, aa cum arat
alineatul 2 al sus menionatului articol . Codul Civil anterior interzicea vnzarea cu opiune de
rscumprare deoarece legiuitorul considera c acest contract poate deghiza un contract de
72
mprumut cu dobnd cmtreasc. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, artnd
expres n art. 1762 , c
n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit
pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi
redus la preul pltit pentru vnzare. , stabilind o sanciune prin egalizarea situaiei prilor i n
aplicarea principiului salvrii securitii dinamice a circuitului civil. n acest caz, cumprtorul (
vnztor n primul contract ) este sancionat prin pierderea cheltuielilor legate de ncheierea celui
de-al doilea contract de vnzare, iar vnztorul din al doilea contract, prin pierderea dobnzii legale
asupra preului .
73
Contractul de schimb
Capitolul I
Noiunea, caracterele juridice .
I. 1. Noiune .
1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 1763 NCC, Schimbul este
contractul prin care, fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig
s transmit un bun pentru a dobndi un altul.
Prin interpretarea acestei definiii legale, ajungem la concluzia c transferul bunului se face
n schimbul unui alt bun i nu n schimbul unui pre, ca la vnzare.
Noiune . Considerat n mod curent ca cel mai vechi contract din lume, schimbul nu
figura, n mod surprinztor, printre contractele numite n dreptul roman . n practic ns, chiar i
dup apariia monedei, a fost folosit ntr-o important msur, motiv pentru care a i primit, n
Codul civil francez de la 1804, o reglementare proprie. n zilele noastre, schimbul cunoate o
anumit renatere, mai ales la scar internaional, prin aa-numitele operaiuni de compensare
sau barter. n dreptul intern, n statele cu economie dezvoltat, schimbul este destul de rar folosit,
dei cunoate aplicaii zilnice (cum ar fi schimbul bancnotelor sau monedelor n mruni).
n Noul Cod civil romn sunt consacrate acestui contract trei articole, respectiv de la art.
1763 la art. 1765 corespunztoare celor cteva articole din Codul civil anterior (art. 1405-1409).
Pornind de la noiunea legal, n literatura de specialitate, schimbul a fost definit ca fiind acel
contract prin care prile, numite copermutani, i transfer reciproc proprietatea unor bunuri
ale lor.
2. Caractere juridice. Ca i vnzarea, schimbul este un contract sinalagmatic (d natere
la drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri), cu titlu oneros, comutativ, consensual (art. 1764
C.civ.), translativ de proprietate.
Dac valoarea lucrurilor schimbate nu este egal, se va plti diferena, ce const ntr-o
sum de bani, numit sult (de la cuvntul latin solvere, solutum plat). n literatura juridic s-a
subliniat, n legtur cu calificarea unui contract n care prile prevzuser plata unei sulte, c
dac sulta ar fi att de disproporionat fa de valoarea lucrului, nct ar putea fi considerat ca
obiectul principal al obligaiei uneia dintre pri, contractul va fi de vnzare, chiar dac prile,
n mod eronat, l-au intitulat schimb .
Obiect al contractului de schimb pot fi att drepturi reale, ct i drepturi de crean (de
pild, se pot schimba drepturi de folosin asupra anumitor bunuri), corporale sau incorporale,
74
inclusiv din domeniul dreptului de autor (ca cesiunea drepturilor de difuzare a unei opere ntre
canale de televiziune).
De reinut c, dac n schimbul transferului proprietii unui bun, se presteaz un serviciu ori
se asum o obligaie de a face sau a nu face, contractul nu este schimb, ci un contract nenumit
II. Aplicarea regulilor vnzrii
Principiul. ntruct schimbul a stat la originea vnzrii, nu este surprinztor c aceste
dou contracte urmeaz n cea mai mare parte aceleai reguli . Cum s-a artat anterior, cele dou
contracte sunt asemntoare n privina caracterelor juridice, ambele fiind, n principiu,
consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate. Aceast asimilare este
menionat chiar n art. 1764 alin. 1 NCC care menioneaz expres : Dispoziiile privitoare la
vnzare se aplic , n mod corespunztor i schimbului , iar alin. 2 al art. 1764 NCC arat c
fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz i
cumprtor n ceea ce privete bunul pe care l dobndete.
Sunt aplicabile, astfel, regulile privind condiiile de validitate , lucrul, obligaia de
garanie mpotriva eviciunii i mpotriva viciilor .
Excepii. Desigur, vor primi aplicare doar acele reguli ce sunt compatibile cu natura
acestui contract. De pild, evident c nu se vor aplica regulile din materia vnzrii ce privesc
preul, cu excepia cazului cnd se pltete i sult.
ntruct, din cauza specificului vnzrii, unele dispoziii sunt de strict interpretare, ele nu
se vor aplica, prin analogie, i schimbului. Astfel, n privina interpretrii contractului,
considerm c se aplic regula general in dubio pro reo, prevzut la teoria general a
obligaiilor (art. 1269 NCC corespunztor art. 983 din Codul civil anterior ), iar nu regula de la
vnzare-cumprare, care l protejeaz, sub acest aspect, pe cumprtor.
De asemenea, n privina suportrii cheltuielilor contractului, la schimb cheltuielile
contractului vor fi suportate, n lips de stipulaie contrar, n egal msur, de ctre coschimbai.
( art. 1765 NCC ).
75
Contractul de donaie
Capitolul I
Noiunea, caracterele juridice, interpretarea i delimitarea contractului.
I. 1. Noiune .
1. Reglementare legal. Potrivit prevederilor cuprinse n art. 985 NCC, intitulat ca tare,
Donaia este contractul prin care, cu intenia de a gratifica, una dintre pri, numit donator,
dispune irevocabil de un bun n favoarea celeilalte pri, numite donatar .
Ca i n Codul civil anterior, dup modelul Codului civil francez, legiuitorul NCC a optat
pentru reglementarea donaiei alturi de testamente, n Titlul III intitulat Liberalitile, din Cartea
a IV a Despre motenire i liberaliti i nu a reglementat donaia care este un contract, alturi de
celelalte contracte speciale, n Cartea a V a Despre obligaii din Titlul IX Diferite contracte
speciale al NCC .
Legiuitorul NCC, fidel tradiiei, a considerat c este mai funcional s reglementeze
liberalitile n acelai titlu, indiferent c sunt inter vivos, cum este cazul donaiei, sau c sunt mortis
causa ca n cazul testamentului i indiferent c gratificarea are loc prin contract ( act juridic bilateral
- donaie) sau prin act juridic unilateral ( testament ). Aceast opiune a legiuitorului se justific prin
faptul c la orice liberalitate este necesar protecia dispuntorului prin reguli speciale privind
capacitatea juridic de a efectua liberaliti ca i reguli speciale de exprimare a consimmntului,
iar, pe de alt parte, regulile devoluiunii succesorale sunt influenate de eventualele donaii
efectuate n timpul vieii dispuntorului, de multe ori cu ocazia dezbaterii succesiunii punndu-se n
discuie chestiuni legate de validitatea contractelor de donaie sau de ntinderea i efectele
acestora21.
2. Caracterele juridice. Chiar din definiia contractului se desprind caracterele juridice ale
contractului de donaie, i anume : solemnitatea, caracterul gratuit, caracterul de contract unilateral,
caracterul translativ de proprietate.
a) Donaia este un contract solemn: pentru ncheierea sa valabil, art. 1011 alin.1 NCC
prevede, sub sanciunea nulitii absolute, nscrisul autentic. Raiunea acestei opiuni a legiuitorului
rezid n preocuparea de protejare a voinei donatorului mpotriva oricror vicii de consimmnt,
avnd n vedere c donatorul i micoreaz ireversibil patrimoniul cu bunul donat i fr obinerea
unui echivalent . Prin excepie, nu este necesar nscrisul autentic pentru valabilitatea contractului, n
cazul donaiilor indirecte22, a celor deghizate23 i n cazul darurilor manuale. O alt excepie privete
21
76
darul manual, care este valabil sub dubl condiie, respectiv, prin acordul de voin al prilor
nsoit de tradiiunea bunului. Referitor la bunurile ce pot face obiectul darului manual, NCC
stabilete o limit de a dispune de acestea prin dar manual, fiind vorba despre bunurile mobile
corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei, numai acestea putnd forma valabil obiectul darului
manual. Pentru bunurile mobile corporale cu valoare mai mare de 25.000 lei este necesar nscrisul
autentic pentru donarea valabil a acestora.
b) Donaia este un contract cu titlu gratuit deoarece prin micorarea patrimoniului su cu
dreptul donat, donatorul nu urmrete nici o contraprestaie sau un echivalent .
n cazul contractului de donaie, cauza obligaiei donatorului o reprezint intenia de
gratificare a donatarului; donatorul procur un avantaj donatarului fr a primi nimic n schimb ;
transmiterea proprietii se face animus donandi, cu intenia de a mri patrimoniul celeilalte pri,
fr contraprestaie24 .
c) Donaia este un contract unilateral, care, n principiu, d natere la obligaii doar n
sarcina uneia dintre pri, i anume d natere la obligaii doar n sarcina donatorului. Prin excepie,
n cazul donaiei cu sarcin, donaia devine un contract oneros, n limita sarcinii stabilite de donator
ctre donatar.
d) Donaia este un contract translativ de proprietate, efect care, de regul, se produce de la
exprimarea consimmntului n forma prevzut de lege. Ca i n cazul contractului de vnzare, sau
de schimb, donaia opereaz transmiterea dreptului de proprietate (sau a altui drept, real sau de
crean) n patrimoniul donatarului. Excepiile de la caracterul translativ de proprietate prin
ncheierea contractului de vnzare sunt valabile i n cazul ncheierii contractului de donaie, de
exemplu, cnd bunul donat este un imobil i pentru a opera efectul translativ este necesar nscrierea
dreptului n cartea funciar, ct i n situaia n care bunul donat este o crean constatat printr-un
titlu nominativ, la ordin sau la purttor.25
O excepie important de la caracterul translativ de proprietate a contractului de donaie i
specific acestuia este cuprins n art. 1016 NCC, intitulat ntoarcerea convenional. Potrivit
articolului menionat, contractul de donaie poate s prevad ntoarcerea bunurilor druite, fie pentru
cazul cnd donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul cnd att donatarul ct i
descendenii si ar predeceda donatorului. n acest caz, transferul dreptului de proprietate asupra
bunurilor donate este afectat de condiia rezolutorie a predecesului donatarului sau a predecesului
acestuia i a descendenilor lui. Pendente conditione, bunurile donate trec pur i simplu n
patrimoniul donatarului, care devine proprietar sub condiie rezolutorie. La ndeplinirea condiiei (
eveniente conditione ) dreptul donat se desfiineaz n patrimoniul donatarului cu efect retroactiv de
la data ncheierii contractului de donaie, i bunul donat se rentoarce n patrimoniul donatorului
23
Donaii deghizate sau simulate ascunderea adevratei naturi a contractului de donaie sub forma unui contract
public cu titlu oneros, pentru a sustrage donaia de la raport sau pentru a evita reduciunea liberalitilor excesive n
caz de moarte a donatorului.
24
A se vedea O. Cpn, Titlul gratuit n actele juridice, Ed. Rosetti, Bucureti, 2003.
25
Vezi capitolul privitor la caracterele juridice ale contractului de vnzare i distinciile acolo artate.
77
liber de orice sarcini. n ceea ce privete, soarta actelor juridice ncheiate de donatar cu privire la
bunul donat, considerm c acestea se vor desfiina retroactiv la ndeplinirea condiiei, avnd n
vedere c terii dobnditori n aceste condiii sunt de rea-credin, suportnd riscul contractului,
ntruct au cunotin despre contractul de donaie, avnd n vedere c potrivit prevederilor art. 1012
NCC, contractul de donaie va fi obligatoriu nscris n registrul naional notarial, inut n format
electronic. Pe de alt parte, dac donaia are ca obiect bunuri supuse unor formaliti de publicitate,
att dreptul donatarului ct i dreptul de ntoarcere sunt supuse acestor formaliti, potrivit
prevederilor art. 1016 NCC.
3. Interpretarea i delimitarea contractului. Nici n Codul civil anterior i nici n Noul
Cod Civil, nu gsim reguli speciale privind interpretarea contractului de donaie . n aceste condiii,
contractului de donaie i se vor aplica regulile generale de interpretare cuprinse n art. 1266- art.
1269 NCC.
Deoarece titlul gratuit reprezint excepia de la regul ( titlul oneros ) n caz de ndoial n
materia calificrii naturii unui contract, se admite c acesta trebuie considerat un contract cu titlu
oneros, dac nu rezult cu certitudine intenia liberal care l-a determinat pe nstrintor s se
oblige26 .
Pentru delimitarea corect a contractului, n literatura de specialitate 27 s-a apelat la criteriul
cauzei: la contractul de donaie cauza este animus donandi. n acest sens, n practica judiciar s-a
reinut c spre deosebire de contractele sinalagmatice, unde cauza fiecreia dintre obligaiile prilor
o constituie executarea prestaiei promise de ctre cealalt parte, n contractele cu titlu gratuit, cauza
obligaiei celui care dispune const n intenia de a mri patrimoniul celui gratificat, fr a primi n
schimb o contraprestaie 28 .
n aceste condiii, rezult cu eviden deosebirea dintre donaie (contract prin care se
realizeaz micorarea unui patrimoniu, ncheiat cu intenia de a gratifica i, n principiu, fr a
urmri nimic n schimb) i alte operaiuni juridice .
Astfel, donaia nu se confund cu executarea unei obligaii naturale sau civile imperfecte
(cum ar fi acea obligaie executat de debitor dup ce termenul de prescripie a dreptului la aciune
al creditorului s-a mplinit, sau n cazul executrii unei obligaii rezultate prin ncheierea unui
contract de joc sau prinsoare ). De asemenea, donaia se deosebete de actele dezinteresate, care au
ca obiect prestaia cu titlu gratuit a unui serviciu, dar fr s se produc o micorare a patrimoniului
prestatorului.
26
A se vedea O. Cpn, nota III la Decizia C.A. Braov, n P.R. nr. 1/2002, pag. 198-203
Camelia Toader, op. Cit pag. 112
28
Trib suprem, sec.civ., decizia nr. 1231/1971 n Culegere de decizii pe anul 1971, p. 124, citat de Camelia Toader,
p 112
27
78
80
2.1. Persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaii n mod direct. Copilul
neconceput poate fi ns gratificat indirect, prin mecanismul donaiei cu sarcin . Astfel, donaia
se face n favoarea unei persoane existente, capabile, n sarcina creia se stabilete de ctre
donator obligaia de a transmite bunul sau dreptul obiect al donaiei ctre copilul ce se va nate n
viitor. ( n acest sens art. 989 alin.2 NCC ).
2.2. Persoanele juridice care nu au capacitate deplin de exerciiu, pot s primeasc
donaii, chiar de la data actului de nfiinare, n condiiile dreptului comun, iar n cazul fundaiilor
testamentare, din momentul deschiderii motenirii testatorului, chiar i n cazul n care aceste
liberaliti nu sunt necesare pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil. ( art. 208
NCC ).
Spre deosebire de reglementarea anterioar (art. 33 alin. 3 din Decretul nr. 31/1954), NCC
arat c primirea donaiei nu mai este condiionat de respectarea principiului specialitii
capacitii de folosin, potrivit cruia persoanele juridice pot primi donaii dac dreptul ce
formeaz obiectul donaiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de nfiinare sau statut.
2.3. Medicii, farmacitii, persoanele care au acordat ngrijiri de specialitate
dispuntorului pentru boala care este cauz a decesului , nu pot primi donaii n situaia c
donator este persoana tratat sau ngrijit de ei n ultima boal din care acestea au murit (art. 990
alin.1 NCC ) . Incapacitatea se ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i sugestie, motiv
pentru care nu se admite administrarea unei probe contrare, care ar tinde s demonstreze
caracterul neviciat al consimmntului donatorului 29 . Interdicia opereaz i pentru preoi sau
persoane care acord asisten religioas n timpul bolii care este cauz a decesului. Prin
excepie de la aceast regul, sunt valabile ns, donaiile fcute soului, rudelor n linie dreapt
sau colateralilor privilegiai ( frai, surori ) chiar dac acetia sunt medici, farmaciti sau persoane
care au acordat ngrijiri de specialitate dispuntorului, n temeiul prevederilor art. 990 alin. 2
litera a) NCC . Potrivit literei b) a menionatului articol, sunt valabile i donaiile fcute altor
rude, pn la al patrulea grad inclusiv, dac la data liberalitii, dispuntorul nu are so, rude n
linie dreapt sau colaterali privilegiai.
Sanciunea aplicabil n cazul nclcrii acestei incapaciti este anularea donaiei, care
poate fi cerut n termenul de prescripie de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit, sau
n termen de 3 ani de la data la care motenitorii dispuntorului au cunotin de liberalitatea
fcut.
Aceeai sanciune se aplic i dac, pentru a ocoli interdicia, s-a recurs la simulaie. n
acest sens, este de menionat dispoziia cuprins n art. 992 NCC , care prevede sanciunea
nulitii relative, indiferent c donaia s-a ncheiat prin deghizare, sub forma unui contract cu titlu
29
n acest sens, Trib. Suprem, decizia civil nr. 875/1969, n R.R.D. nr. 12/1969, pag.175
81
oneros, ori prin interpunere de persoane. Chiar mai mult, legea instituie o prezumie absolut de
persoane interpuse: ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti,
precum i ascendenii i descendenii soului acestei persoane.
2.4. Minorii sub vrsta de 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc,
dei au capacitatea de folosin de a primi donaii, nu au exerciiul acestui drept ; n acest sens
potrivit prevederilor cuprinse n art. 1013 alin. 3 NCC, oferta de donaie fcut unei persoane
lipsite de capacitate de exerciiu se accept de ctre reprezentantul legal ; n privina persoanelor
cu capacitate de exerciiu restrns, aceste persoane pot accepta donaii, dar este necesar
ncuviinarea ocrotitorului legal, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 4 NCC.
n opinia noastr, n ipoteza n care donaia conine i un element oneros (donaie cu
sarcini), se impune ca anterior acceptrii, reprezentantul legal sau tutorele s obin avizul
consiliului de familie i autorizarea instanei de tutel, deoarece acceptarea unei astfel de donaii
depete actele de administrare obinuit pe care tutorele le poate ncheia fr aviz i autorizare .
Sanciunea nclcrii regulilor prescrise pentru acceptare, n acest caz, este nulitatea relativ,
aciunea n anulare putnd fi exercitat de ctre tutore, de consiliul de familie sau de oricare
membru al acestuia, precum i de ctre procuror, din oficiu sau la sesizarea instanei de tutel,
potrivit art. 144 alin. 3 NCC.
2.5 . Potrivit prevederilor art. 61 alin. 2 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i
activitii notariale, declaraia de voin a surdo-mutului care din orice motive nu poate scrie se
va lua numai prin interpret . De reinut, c n literatura de specialitate s-a opinat c acest text
trebuie interpretat restrictiv, interpretul nefiind un reprezentant legal care exercit drepturi n
numele surdo-mutului, ci fiind doar persoana care aduce la cunotin notarului voina surdomutului, care din cauza handicapului nu poate fi neles n mod obinuit.
2.6. De reinut, c potrivit articolul 817 din Codul civil anterior, exista necesitatea ca
acceptarea donaiile fcute persoanelor juridice (persoanele morale) s fie fcute sub forma de
ordonan domneasc, dat n urma avizului Consiliului de Stat. La fel, art. 811 Codul civil
anterior instituia aceeai cerin a autorizrii efului statului, la propunerea executivului, pentru
donaiile fcute ospiciilor, sracilor dintr-o comun sau stabilimentelor de utilitate public .
Aceste prevederi normative au fost ulterior modificate prin legi speciale, iar legiuitorul
NCC a optat pentru abrogarea lor.
De aceea, potrivit NCC, regula este c, potrivit dreptului comun, acceptarea donaiilor se
face prin organele persoanei juridice consiliul director, respectiv adunarea general, dup cum
donaia este pur i simpl sau cu sarcini, fr a mai fi necesar avizul unei autoriti statale .
82
Prin legi speciale au fost stabilite i alte reguli, derogatorii de la regimul comun astfel cum
acesta apare n NCC .
Astfel, acceptarea liberalitii (donaie sau legat) ce are ca obiect un bun ce urmeaz a
intra n domeniul public se va face, potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, prin hotrre emis de Guvern, de consiliul judeean sau
local, dup caz. Considerm c n acest caz este necesar ns avizul Ministerului de Finane, mai
ales dac bunul este grevat de sarcini ( impozite, ipoteci etc. ).
n prezent, potrivit art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 a administraiei publice
locale, donaiile i legatele cu sarcini n favoarea judeelor, oraelor i a comunelor pot fi
acceptate numai cu aprobarea consiliului judeean, respectiv local, cu votul a dou treimi din
numrul membrilor acestuia .
Acte normative mai recente arat care sunt organele unei anumite persoane juridice
abilitate s exprime un consimmntul valabil. Astfel, Legea nr. 51/1995 privind organizarea i
exercitarea profesiei de avocat prevede c donaiile fcute baroului de avocai sau Uniunii
Avocailor se accept de consiliul baroului, respectiv de comisia permanent.
Iar Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale, ca i Statutul Uniunii
Naionale a Notarilor Publici prevd c acceptarea donaiilor fcute Uniunii se accept de
Consiliul acesteia.
n privina anumitor persoane juridice, reglementate prin legi speciale, sunt instituite
restrngeri ale capacitii de a primi donaii. Astfel, de pild, potrivit art. 36 alin. (1) din Legea
nr. 27/1996, situat n Capitolul VI (Finanarea partidelor politice), partidele politice nu pot
primi donaii de la instituiile publice, de la regiile autonome, de la societile comerciale i de la
societile bancare cu capital majoritar de stat .
2.2. Consimmntul i forma n cazul contractului de donaie
Ca la orice alt contract, ncheierea valabil a contractului de donaie presupune acordul de
voin al celor dou pri i exprimarea acestui acord sub forma consimmntului .
Ceea ce particularizeaz exprimarea consimmntului n cazul contractului de donaie
este legat de preexistena voinei de a dona a donatorului (animus donandi ), precum i de dorina
de a accepta a donatarului 1 .
n principiu, potrivit dreptului comun, consimmntul prilor trebuie s fie liber
exprimat, s nu fie viciat prin dol (sub forma specific a captaiei sau sugestiei), smuls prin
violen sau dat din eroare. Sanciunea existenei viciilor de consimmnt este nulitatea relativ
a contractului.
83
Avnd n vedere modul cum este reglementat leziunea prin prevederile art. 1221 NCC,
rezult cu eviden c n cazul contractului de donaie este exclus vicierea consimmntului
prin leziune.
n aceast materie, eroarea asupra persoanei donatarului prezint o semnificaie deosebit,
nu doar n privina identitii acestuia, ci i a calitilor persoanei, dat fiind reglementarea
revocrii pentru ingratitudine specific contractului de donaie. n opinia noastr, chiar dac
revocarea este o sanciune pentru neexecutarea contractului, totui donatorul are alegerea ntre a
exercita aciunea de revocare pentru ingratitudine sau aciunea de anulare a contractului de
donaie, pentru eroarea asupra calitilor personale ale donatarului .
i eroarea asupra substanei obiectului contractului poate atrage aceeai sanciune
(nulitatea relativ), cnd, de pild, s-a donat originalul unui tablou, dei n intenia donatorului ar
fi fost numai donarea unei copii.
n practica judiciar apar uneori probleme delicate, n care se pune n discuie de ctre
persoanele interesate existena discernmntului dispuntorului cu titlu gratuit la data ncheierii
contractului. Instanele sunt chemate astfel ca printr-un material probatoriu amplu, n care
expertiza medico-legal ocup un rol esenial, s stabileasc retroactiv discernmntul n
momentul exprimrii voinei. Aciunea ce tinde la anularea unui contract de donaie pentru lipsa
discernmntului trebuie introdus n termen de 3 ani de la data ncheierii contractului.
2.2. Forma autentic. Consimmntul prilor pentru ncheierea valabil a contractului
de donaie trebuie s fie exprimat prin nscris autentic, potrivit art. 1011 NCC, care reia astfel
prevederea coninut de art. 813 din Codul civil anterior. Validitatea contractului sub aspectul
exprimrii consimmntului n form autentic se analizeaz avndu-se n vedere distincia ntre
ncheierea contractului ntre persoane prezente, respectiv ntre abseni.
2.2.a. Acordul simultan de voine se realizeaz prin prezentarea ambelor pri, donatorul
i donatarul, n faa notarului public, unde i dau consimmntul i semneaz nscrisul autentic .
Prile pot fi reprezentate prin mandatari, numai dac acetia au procur autentic i special.
Sub sanciunea nulitii absolute, consimmntul ambelor pri trebuie s fie exprimat n
form autentic. Aceasta are drept consecin faptul c, pn la autentificarea nscrisului
(operaiune ce presupune, n prealabil, plata taxelor de timbru i a onorariului notarului public),
simplul consimmnt nu valoreaz donaie valabil . Raiunea instituirii acestei cerine ad
validitatem este importana deosebit a acestui act juridic, consecinele irevocabile pe care
ncheierea donaiei a are asupra patrimoniului donatorului.
n acest sens, doctrina i practica au precizat c nu este admisibil proba cu martori pentru
dovedirea unei donaii, nulitatea rezultat din lipsa formei autentice putnd fi invocat oricnd, de
orice persoan interesat, inclusiv de instan din oficiu. Ea nu poate fi confirmat de donator i
84
nici acoperit ulterior prin acte oficiale 30 . n acest context este de menionat c cerina formei
autentice este aplicabil, sub aceeai sanciune, i donaiilor fcute statului sau instituiilor
publice .
Nici nzestrarea unui copil n vederea cstoriei nu este scutit, pentru validitatea
contractului, de forma autentic (cu excepia darului manual), astfel nct, dac nu a fost
confirmat dup moartea donatorului (art. 1010 NCC ) se poate cere oricnd constatarea nulitii
absolute a donaiei.
Totodat, potrivit prevederilor cuprinse n art. 1012 NCC, notarul care autentific un
contract de donaie are obligaia de a nscrie de ndat acest contract n registrul naional notarial,
inut n format electronic, potrivit legii, n scop de informare a persoanelor care justific existena
unui interes legitim.
Deci, pe lng forma autentic, suplimentar legiuitorul a mai prevzut o formalitate,
respectiv, nregistrarea donaiei autentice, pentru ca terii interesai s cunoasc existena
donaiei, deci n scop de publicitate .
2.2.b . Forma solemn trebuie respectat i n cazul ncheierii contractului ntre abseni,
cnd oferta i acceptarea sunt exprimate separat.
Oferta de donaie trebuie s fie fcut n form autentic, iar potrivit art. 1013 alin. 1 NCC
poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea destinatarului.
Prin urmare, donaia ntre abseni se ncheie valabil, la data la care ofertantul ( donator )
va lua cunotin de comunicarea acceptrii ofertei de donaie de ctre destinatarul acesteia, n
spe, de ctre viitorul donatar .
Mecanismul ncheierii contractului ntre abseni, astfel cum este reglementat de lege,
conduce la consecina c, pn la primirea comunicrii privind acceptarea ofertei de donaie,
ofertantul o poate revoca, expres sau chiar tacit (conform teoriei recepiei) .
Incapacitatea sau decesul ofertantului ( donator ) atrage caducitatea acceptrii, potrivit
prevederilor art. 1013 alin. 2 NCC.
ntruct acceptarea unei oferte de donaie implic aprecieri de ordin moral, nu este
admisibil acceptarea pe calea aciunii oblice de ctre creditorii destinatarului ofertei i nici de
ctre motenitorii acestuia. La acelai efect (nencheierea contractului) conduce punerea sub
interdicie a donatorului naintea acceptrii ofertei de ctre donatar.
Dac oferta nu este caduc i a fost acceptat de ctre donatar, pentru a se nate n mod
valabil contractul, legea mai prevede o cerin, i anume comunicarea acceptrii ctre donator, n
30
Donaia care nu este fcut prin act autentic, nu poate fi confirmat prin procesul-verbal de transcriere, apud
Tribunalul Suprem, col viv. Dec. Nr. 747/1955 n C.D. pe anul 1955, citat de Camelia Toader pag.116
85
timpul vieii lui i nainte de a deveni incapabil . Spre deosebire de acceptare nsi, care nu poate
fi fcut dect personal de ctre destinatarul ofertei de donaie, comunicarea acceptrii se poate
face i de ctre alte persoane, respectiv motenitorii donatarului , potrivit dispoziiilor art. 1013
alin. 2 NCC sau de creditorii lui).
2.2.c. Cu privire la cerinele de form specifice donaiei, este de reinut c potrivit
prevederilor cuprinse n art. 1011 alin. 2 NCC, n cazul donaiei de bunuri mobile este necesar ad
validitatem, ntocmirea unui aa numit n doctrin, stat estimativ, respectiv, un nscris, chiar sub
semntur privat, semnat de donator i donatar, care s cuprind o enumerare i evaluare
(estimare) a bunurilor druite . Sanciunea lipsei statului estimativ este nulitatea absolut a
donaiei.
3.1. Noiune. Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 1015 NCC intitulat Principiul
irevocabilitii donaiilor rezult c pentru valabilitatea unui contract de donaie, legiuitorul n
mod expres a interzis inserarea n contract a unor clauze care ar conduce la revocarea donaiei.
Trebuie s lum n considerare, faptul c fidel tradiiei, legiuitorul NCC a reglementat o
serie de dispoziii speciale privind cerinele de fond i de form pe care trebuie s le
ndeplineasc contractul de donaie pentru a fi valabil i prin care a asigurat protecia voinei
dispuntorului cu titlu gratuit . Acest lucru a fost necesar, deoarece, prin prevederile art. 1015
NCC se consacr expres, caracterul definitiv sau irevocabil al contractului de donaie, prin
interdicia de a fi inserate n contractul de donaie anumite clauze care pot exista n mod obinuit
n celelalte contracte. Sanciunea inserrii clauzelor interzise de lege n mod expres este nulitatea
absolut a donaiei, de unde rezult c irevocabilitatea donaiilor este o cerin de validitate a
acestora, deoarece nu privete doar efectele contractului ( ca n cazul irevocabilitii celorlalte
contracte, potrivit art. 1270 NCC ) ci , aceast cerin privete chiar naterea contractului, care
este anterioar producerii de efecte juridice.
Prin urmare, deoarece irevocabilitatea donaiei se refer la interzicerea , sub sanciunea
nulitii absolute, a inserrii n contractul de donaie a anumitor clauze, care sunt permise n alte
contracte, n literatura de specialitate31 s-a artat c n cazul donaiilor exist o irevocabilitate de
gradul 2.
31
86
87
stipula rentoarcerea bunurilor druite, att n cazul cnd donatarul ar muri naintea lui, ct i n
cazul c att donatarul ct i descendenii lui ar muri naintea donatorului. Aceste stipulaii nu se
pot face ns dect n favoarea donatorului, nu i n favoarea altor persoane.
O astfel de condiie rezolutorie este permis n contractul de donaie, dat fiind caracterul
intuitu personae al acestui tip de donaie.
3.4. Donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei i donaiile ntre soi
Ca i Codul Civil anterior, NCC permite ncheierea contractului de donaie ntre soi,
stabilind n acest sens reguli speciale prin prevederile art. 1030-1033, prevederi grupate n
seciunea intitulat Donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei i donaiile ntre soi.
n aceast seciune, un singur articol i anume art. 1030 NCC reglementeaz donaiile
fcute viitorilor soi i face aplicarea regulii generale din dreptul comun al obligaiilor, potrivit
creia n situaia unei obligaii afectat de o condiie suspensiv, nendeplinirea condiiei ( n
acest caz condiia fiind - ncheierea cstoriei ) conduce la desfiinarea obligaiei donatorului, n
ipoteza artat de lege, aceea a contractului de donaie ncheiat sub aceast condiie . ( vezi i art.
1399 NCC ).
n ceea ce privete donaiile ntre soi, acestea pot avea ca obiect bunuri proprii (fie
dinaintea cstoriei, fie dobndite cu acest statut pe parcursul cstoriei) . Efectul ncheierii
contractului de donaie cu privire la asemenea bunuri depinde n primul rnd de voina
dispuntorului, i n al doilea rnd de regimul matrimonial ce guverneaz raporturile patrimoniale
dintre soi.
Prin prevederile art. 1031-1033 NCC se stabilete un regim derogator de la dreptul comun
ce este aplicabil oricrei donaii, n cazul donaiilor ntre soi.
3.4.1. Revocabilitatea donaiilor ntre soi.
Art. 1031 NCC arat c orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul
cstoriei . Prin urmare, spre deosebire de regimul juridic de drept comun al donaiilor care
stabilete o irevocabilitate de gradul II pentru celelalte donaii, donaiile ntre soi sunt
esenialmente revocabile. Aceast revocabilitate d posibilitatea soului donator s revoce donaia
oricnd n timpul cstoriei, chiar fr motive ntemeiate. Noutatea pe care o aduce NCC este
aceea c donaia este revocabil numai n timpul cstoriei celor doi soi, nu i dup ncetarea
acesteia prin moartea soului donatar, sau n urma desfacerii cstoriei prin divor .
Pentru a da eficien principiului revocabilitii donaiilor ntre soi , legiuitorul a optat
pentru sanciunea nulitii absolute a simulaiei n care donaia reprezint contractul secret ,
donaie fcut n scopul de a eluda revocabilitatea donaiilor ntre soi, indiferent c simulaia are
loc prin deghizarea naturii juridice a contractului secret ( donaia ) printr-un contract public
mincinos cu titlu oneros ( de exemplu, vnzarea ) sau are loc prin interpunere de persoane. n cazul
simulaiei prin interpunere de persoane legea prezum relativ ca persoan interpus orice rud a
88
donatarului la a crei motenire acesta ar avea vocaie n momentul donaiei i care nu a rezultat
din cstoria cu donatorul. ( art. 1033 NCC ). Codul civil anterior, prin art. 941 , reglementa mai
specific prezumia relativ, aceasta referindu-se doar la rudele la a cror motenire soul gratificat
avea o vocaie concret i nu doar o vocaie general, cum se nelege din actualul text legal .
Avnd n vedere sanciunea stabilit de legiuitor pentru donaiile ntre soi fcute cu
scopul de a ocoli principiul revocabilitii lor, rezult c dreptul discreionar al soului donator de
a revoca donaia ad mutum, prin simpla sa voin, nu poate fi nlturat printr-o stipulaie contrar,
prevederea art. 1033 NCC fiind imperativ .
n literatura de specialitate s-a constatat c prin aceast reglementare, legiuitorul a derogat
nu doar de la principiul irevocabilitii donaiilor, dar chiar de la principiul forei obligatorii a
oricrui contract32.
Se admite c revocarea donaiei dintre soi opereaz, indiferent dac este expres (cum ar
fi ipoteza n care se solicit restituirea bunului) sau tacit (cum ar fi ntocmirea unui testament n
favoarea unui ter, avnd ca obiect bunul donat) .
Raiunea pentru care legiuitorul a instituit aceast derogare de la principiile consacrate,
const n existena unei prezumii c soul donatar ar putea abuza de influena asupra celuilalt so,
pentru a-l determina la ncheierea acestui contract, a acestei liberaliti ce afecteaz, de regul,
iremediabil patrimoniul donatorului 33 .
3.4.2.. Donaia dintre soi derog i de la alte reguli aplicabile donaiei n general.
Astfel, ntruct poate fi revocat oricnd i oricum, o asemenea donaie este valabil, chiar
dac ar cuprinde o condiie potestativ ori plata datoriilor viitoare nedeterminate sau rezervarea
dreptului de a dispune de bun, de ctre donator (clauze interzise, cum am vzut, ntr-o donaie
obinuit).
O alt noutate este abrogarea prin NCC a prevederilor art. 938 din Codul civil anterior ,
potrivit crora soilor le era interzis n timpul cstoriei s-i fac donaii reciproce i mutuale
prin unul i acelai act.
Prin urmare, la acest moment soii i pot face astfel de donaii, avnd n vedere c
opereaz ntotdeauna principiul revocabilitii donaiilor ntre soi.
n afara reglementrii formrii contractului de donaie astfel cum am arta mai sus,
gratificarea donatarului se poate face i prin alte forme sau varieti ale acestui contract. Ne vom
referi pe scurt, la urmtoarele forme de donaie, enunate prin prevederile art. 1011 alin. 2 din NCC,
32
89
90
34
91
Dac se dorete donarea sub aparena unei vnzri, cum trebuie ncheiat ad validitatem
contractul ? n aceast problem, autorii i jurisprudena au dat rspunsuri diferite.
Unii autori, ca i practica judiciar au exprimat opinia c este suficient dac sunt respectate
condiiile de form cerute pentru validitatea actului aparent, dar nclcarea acestor condiii ar atrage
nulitatea absolut a operaiunii. Dup o alt opinie 36, n toate cazurile se cere respectarea formei
autentice impuse de lege, indiferent c donaia este real sau simulat. Aadar, actul public, care
deghizeaz donaia, trebuie s fie ncheiat n form autentic, pentru validitatea donaiei nsei.
n privina probei deghizrii, sunt aplicabile regulile generale din materia simulaiei: prile
pot dovedi prin orice mijloc de prob simulaia numai atunci cnd pretind caracterul ilicit al
acesteia.
n caz contrar, prile ar trebui s prezinte contranscrisul (care nu este nevoie s fie
autentic!) ori un nceput de dovad scris, ce poate fi completat cu martori sau prezumii, iar terii
pot administra orice mijloc de prob pentru a dovedi c n realitate ntre pri s-a ncheiat un
contract de donaie. ( art. 1292 NCC ).
Dei, n principiu, motenitorii sunt inui de actul secret al autorului lor ntocmai ca i
acesta, se admite c ei pot ataca prin aciune n simulaie un act cu titlu oneros care le-a nclcat
rezerva succesoral. Mai mult, pentru a le uura sarcina probei, art. 1091 alin. 4 NCC instituie n
favoarea rezervatarilor donatorului care nu au consimit la nstrinare, o prezumie relativ, potrivit
creia nstrinarea cu titlu oneros, cu rezerva uzufructului, uzului sau abitaiei sau n schimbul
ntreinerii pe via sau a unei rente viagere, ctre motenitorii n linie direct
(
descendenii sau ascendenii privilegiai ) sau ctre soul supravieuitor, se prezum c reprezint o
donaie deghizat .
Interpunerea de persoane este i ea o form a simulaiei, folosit uneori pentru ncheierea
unor contracte de donaie; pentru a gratifica o persoan incapabil a primi o liberalitate de la un
anumit donator, se recurge la interpunere: prin contractul aparent donaia se face ctre o persoan
capabil de a primi donatarul fictiv iar prin contractul secret se prevede c de efectele acestei
donaii va profita persoana creia legea i interzicea s o primeasc n mod direct . Raiunea
recurgerii la interpunere de persoane n materie de donaie poate avea ns nu doar semnificaia
eludrii legii, ci poate consta n dorina donatorului de a-i pstra anonimatul.
n privina condiiilor de validitate, contractul aparent trebuie s respecte regulile de fond (n
persoana adevratului donatar) i de form ale contractului de donaie.
Din cauza dificultilor de a proba aceast simulaie, legea prezum absolut a fi persoane
interpuse ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti, precum i
ascendenii i descendenii soului acestei persoane . (art. 992 NCC care reia parial prevederile art.
812 din Codul civil anterior ). Consecina este c i aceste persoane sunt incapabile de a primi de la
donator .
92
Donaiile indirecte
Noiune. Prin donaii indirecte se neleg acele acte juridice ncheiate nesimulat, prin care se
ajunge la gratificarea unei persoane doar indirect, dac se probeaz existena unui animus donandi.
Donaia indirect nu implic nici un fel de simulaie; actul juridic prin care se realizeaz este public
i real, numai c gratificarea nu se face direct, de la cel care gratific la cel gratificat, ci pe cale
indirect . Cele mai utilizate mijloace de a ncheia indirect o donaie sunt: renunarea la un drept,
remiterea de datorie, stipulaia pentru altul, plata datoriei altuia.
Renunarea la un drept este, de regul, un act juridic neutru. Dac ns se dovedete c
renunarea s-a fcut cu intenia de a gratifica, ne gsim n faa unei donaii indirecte. De exemplu, au
fost considerate astfel: renunarea la un legat, renunarea la uzufruct (profit nudul proprietar prin
ntregirea dreptului), renunarea la motenire.
Remiterea (iertarea) de datorie poate reprezenta i ea o donaie indirect n cazul n care
animus donandi, creditorul care are o crean renun la valorificarea acesteia mpotriva debitorului.
Dac remiterea de datorie se face cu titlu oneros, ea nu va fi, evident, calificat ca o donaie
indirect, ci, dup caz, novaie prin schimbare de obiect, dare n plat sau chiar tranzacie.
Stipulaia n favoarea unui ter fcut cu intenia de a gratifica reprezint tot o donaie
indirect. De fiecare dat ns trebuie s fie analizat foarte bine cauza contractului, cci stipulaia
n favoarea unei alte persoane poate fi fcut i credendi causa ori solvendi causa, caz n care nu
mai poate fi, evident, analizat ca donaie.
Care sunt condiiile de fond i de form ale donaiilor indirecte? ntruct nu sunt propriuzis donaii, aceste acte juridice nu trebuie s ndeplineasc cerina special de form prevzut de
art. 1011 NCC ( care reia prevederile art. 813 Codul civil anterior ), ci doar acele condiii impuse de
lege n general pentru fiecare categorie n parte. De pild, remiterea de datorie nu este supus
condiiei de a fi ncheiat n form autentic, ci poate mbrca forma scris, verbal i chiar tacit.
n privina condiiilor de fond, acestea se poate afirma c se dubleaz: trebuie s fie
ndeplinite att cerinele prevzute pentru actul care se ncheie, ct i cele impuse de lege pentru
donaie.
36
93
94
sensul c, atunci cnd nerecunotina donatarului mbrac forme grave, se poate ajunge la
revocarea donaiei pentru ingratitudine.
Dac ns donaia este cu sarcini (sub modo), donatarul este inut s execute obligaiile
stipulate (fie c sunt n favoarea donatorului, a unui ter sau chiar a donatarului nsui), ca orice
debitor al obligaiei dintr-un contract sinalagmatic.
Sarcina const n obligaia impus prin contractul de donaie de ctre donator
donatarului, prin care, n schimbul liberalitii primite, i se cere ndeplinirea anumitor prestaii.
Pentru a se pstra caracterul de liberalitate al operaiunii se impune ns ca sarcina s nu fie att
de mpovrtoare, nct s absoarb ntreg emolumentul (prin probe urmnd a se determina dac
mai subzist, n acest ultim caz, animus donandi). Din momentul acceptrii donaiei, donatarul
este inut s execute sarcina stipulat . Bineneles, aceasta trebuie s fie, potrivit regulilor
generale, posibil, licit i moral.
Efectele donaiilor n raport cu terii
Dei ntre pri efectele donaiei se produc de la data ncheierii sale valabile, pentru
opozabilitatea conveniei fa de teri este necesar ndeplinirea anumitor forme de publicitate.
Ele difer dup natura bunului donat.
Astfel, dac este vorba despre un bun mobil corporal, opozabilitatea se realizeaz prin
transmiterea posesiei bunului donat.
n cazul creanelor, numai n urma notificrii prin executorul judectoresc sau a acceptrii
n form autentic a cesiunii de crean de ctre debitorul cedat, donaia devine opozabil i fa de
teri.
Dac obiectul donaiei l constituie un imobil, este necesar nscrierea n cartea funciar,
att a ofertei de donaie, ct i a acceptrii, precum i a notificrii acceptrii.
Primul interesat s cear nscrierea contractului este donatarul, pentru a prentmpina
dobndirea aceluiai drept de ctre o ter persoan. De asemenea, mai pot cere nscrierea donaiei
n cartea funciar i alte persoane, cum ar fi: mandatarul donatarului, donatarul minor sau cel aflat
sub interdicie judectoreasc (aceast operaiune reprezentnd un act de conservare), tutorele,
ascendenii minorului donatar i chiar donatorul.
n privina terilor dobnditori ai aceluiai drept de la donator, Legea nr. 7/1996 face
distincie ntre dobnditorul cu titlu gratuit, care i-a nscris dreptul n cartea funciar i este chiar
de bun-credin i dobnditorul cu titlu oneros. Acesta din urm, ntruct a dobndit anterior
dreptul, dei nu l-a nscris, este preferat de legiuitor, ntruct prin natura oneroas a dobndirii,
ncearc s evite o pagub (certat de damno vitando). De aceea, art. 30 din lege i acord dreptul
95
de a cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale un rang preferenial n raport cu nscrierea
realizat de dobnditorul aceluiai bun, dar cu titlu gratuit (donatar).
La acest moment,pentru donaiile ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, s-a
observat de aceea c practic, donatarul, al crui drept este nscris n cartea funciar, se bucur pe
deplin de efectele publicitii imobiliare numai dup trecerea unui termen de 10 ani de la cererea sa
de nscriere n cartea funciar, acesta fiind termenul n care, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr.
7/1996, se poate intenta aciunea n rectificare . Explicaia acestei soluii const n aceea c,
nepltind nimic n schimbul dreptului imobiliar dobndit, donatarul ncearc s pstreze un folos
gratuit (certat de lucro captando).
Capitolul V
Cauze legale de revocare a donaiilor
Acestea sunt expres i limitativ prevzute de art. 1020-1029 NCC, astfel donaia poate fi
revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr justificare a sarcinilor la care s-a
obligat donatarul.
Modul de operare . Revocarea pentru ingratitudine i pentru nendeplinirea sarcinilor nu
opereaz de drept.
De asemenea, potrivit art. 1022 NCC se poate revoca de drept promisiunea de donaie,
dac anterior executrii sale se ivete unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine
prevzute la art. 1023, pe care le vom detalia mai jos . De asemenea, promisiunea de donaie se
revoc de drept i atunci cnd, anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a
deteriorat ntr-o asemenea msur nct executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroas
pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil.
Revocarea pentru ingratitudine
Articolul 1023 NCC arat expres i restrictiv cazurile n care donaia se revoc pentru
ingratitudinea donatarului. Pentru c n lipsa stipulrii vreunei sarcini, donaia este un contract
cu titlu gratuit, recunotina datorat de orice donatar binefctorului su nu transform contractul
ntr-unul sinalagmatic. Numai dac lipsa de recunotin mbrac o form calificat, legiuitorul a
considerat c se poate ajunge la revocarea donaiei. Din modul de reglementare se desprinde
ideea c interpretarea cauzelor invocate trebuie s fie restrictiv, pentru a nu se contraveni
principiului irevocabilitii donaiei.
96
Potrivit art. 1023 NCC ( echivalentul art. 831 C.civ., anterior ) cauzele legale de revocare
a donaiei pentru ingratitudine sunt: atentatul la viaa donatorului, svrirea unor delicte, cruzimi
sau injurii grave, refuzul de alimente.
1. Atentatul la viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui svrit de donatar,
sau donatarul care a avut cunotin despre atentat i nu l-a prevenit pe donator . nclcare
grav a obligaiei de recunotin, acest prim caz de revocare a donaiei pentru ingratitudine, este
o aplicaie de la sine neleas a regulilor de conduit, deopotriv sancionate de moral i drept.
Aplicarea sanciunii juridice a revocrii donaiei presupune doar stabilirea cu certitudine a
inteniei de a lua viaa donatorului, indiferent dac rezultatul s-a produs sau dac donatarul a fost
condamnat pentru fapta sa. n schimb, dac moartea donatorului a intervenit independent de
intenia donatarului (de pild, ucidere din impruden sau atunci cnd s-a aflat n legitim aprare
ori nu avea discernmnt), sanciunea revocrii nu va interveni.
2. Svrirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave mpotriva donatorului de
ctre donatar sau de o alt persoan, la ordinul lui, atrage, de asemenea, revocarea donaiei.
Legiuitorul are n vedere svrirea cu intenie a unor infraciuni cu acest coninut, de natur a
afecta grav integritatea fizic ori sntatea donatorului (cruzimi) sau onoarea, demnitatea,
reputaia acestuia. Nu are importan dac faptele au fost svrite n public sau ntr-un cadru
restrns, dar n practica judiciar s-a subliniat c injuriile trebuie s mbrace o anumit gravitate
pentru a se putea pronuna revocarea donaiei .
3. Refuzul nejustificat al donatarului de a acorda alimente donatorului care se afl n
nevoie poate atrage revocarea judiciar a donaiei, dac dup ncheierea contractului, donatorul a
ajuns n nevoie, iar donatarul i-a refuzat fr justificare ajutorul alimentar impus de obligaia de
recunotin. Instana va aprecia c nu se impune revocarea dac donatorul este cel care a refuzat
s primeasc ajutor , deoarece legea prevede cerina ca refuzul s fie nejustificat . Pe de alt
parte, nu se va pronuna revocarea donaiei pentru refuzul de alimente, dac donatorul avea rude
apropiate, inute de obligaia legal de a-l ntreine.
Potrivit prevederilor art. 1024 NCC. cu privire la aciunea n revocare pentru
ingratitudine, sunt de precizat cteva caracteristici.
a) Reinem mai nti c, revocarea donaiei pentru ingratitudine nu opereaz de plin drept.
b) Aciunea avnd un asemenea obiect trebuie introdus n termen de 1 an, calculat de la
data producerii faptului sau din ziua cnd donatorul l-a cunoscut . Se presupune c, dac termenul
de 1 an (calificat ca fiind un termen de decdere) a expirat, fr ca donatorul s acioneze, acesta
l-a iertat pe donatar. n privina refuzului de alimente, datorit caracterului continuu al nevoii, s-a
susinut c termenul de 1 an nu opereaz. Alturi de ali autori, apreciem c teza nu trebuie
absolutizat, mai ales dup ce se dovedete c, dei i s-a refuzat o anumit perioad, nejustificat,
97
98
executarea sarcinii sau revocarea donaiei se prescrie n termen de 3 ani de la data la care sarcina
trebuia executat.
n literatura de specialitate s-a artat c, dei sarcina se aseamn cu condiia rezolutorie
(sub aspectul desfiinrii retroactive a actului, n cazul producerii lor), aceste dou modaliti ale
contractelor nu se confund. Pe de o parte, deoarece potrivit legii, condiia opereaz de plin drept,
nefiind nevoie de intervenia instanei, pe cnd n cazul sarcinii, de regul, potrivit art. 1027 alin.
3 NCC, revocarea n caz de neexecutare este judiciar. Apoi, sarcina este o obligaie asumat,
care n caz de neexecutare poate primi oricare dintre sanciunile specifice contractelor
sinalagmatice .
Sarcina poate fi stipulat fie n favoarea donatorului, fie n favoarea unei tere persoane,
fie chiar n favoarea donatarului nsui, cu condiia ca donatorul s aib vreun interes, fie i
numai de ordin moral, n ndeplinirea sarcinii (de pild, donarea unei sume de bani n scopul
acoperirii cheltuielilor de studii ale donatarului).
Precizri privind revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii. Concluzii. Potrivit
regulii prevzute de art. 1027 alin. 3 NCC , revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii nu
opereaz de drept; creditorul trebuie s introduc n instan o aciunea avnd un asemenea
obiect. Instana va putea s aprecieze, n cazul neexecutrii pariale sau a executrii cu ntrziere,
dac se impune desfiinarea contractului, putnd acorda, la cererea prtului, i un termen de
graie.
Conform regulii generale din dreptul nostru, neexecutarea din partea debitorului (a
donatarului) trebuie s fie culpabil pentru a atrage rezoluiunea contractului . Aceast soluie
este ntlnit i n dreptul elveian; conform art. 249 alin. (3) din Codul obligaiilor, donatorul
poate revoca donaia i poate s cear restituirea pn la concurena mbogirii actuale a
celeilalte pri, dac aceasta nu execut, fr un motiv ntemeiat, sarcinile care greveaz donaia.
Este admisibil inserarea n contractul de donaie a unui pact comisoriu expres, chiar de
ultim grad, prin care s se evite calea judiciar pentru desfiinarea conveniei n cazul
neexecutrii sarcinii .
Tot n virtutea libertii contractuale, s-a decis c donatorul poate renuna, printr-o clauz
contractual expres, la dreptul de a solicita revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii de
ctre donatar. Desigur c, fiind o renunare, o atare clauz trebuie privit cu circumspecie n
raport cu persoana donatorului (vrsta, experiena n materie etc.) i n orice caz, trebuie
interpretat limitativ .
Nu numai donaiile obinuite sunt susceptibile de a fi revocate pentru neexecutarea
sarcinii, dar i donaiile indirecte, cele deghizate sau care mbrac forma darului manual .
Aciunea n revocare poate fi introdus de donator, de succesorii si n drepturi
(motenitori legali sau testamentari), precum i pe calea aciunii oblice, de creditorii chirografari
ai acestor persoane.
99
n schimb, dac sarcina s-a stipulat n favoarea unui ter, acest ter beneficiar nu are
deschis calea aciunii n revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii (datorit lipsei de
interes i a relativitii efectelor contractului); totui, prin mecanismul stipulaiei pentru altul,
terul beneficiar al sarcinii poate cere direct n contradictoriu cu debitorul (donatar) executarea
silit,potrivit art. 1027 alin. 2 NCC .
Dac aciunea n revocare pentru neexecutarea sarcinii a fost admis, donaia se
desfiineaz cu efect retroactiv: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. n acest sens, art.
1029 NCC prevede Cnd donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor, bunul reintr
n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui, sub rezerva
dispoziiilor art. 1.648. Efectul retroactiv al desfiinrii l vizeaz att pe donatar, ct i
eventual, pe succesorii si n drepturi. Donatorul va putea aciona mpotriva donatarului sau a
terilor dobnditori ai bunurilor donate, acetia din urm putndu-se apra numai prin invocarea
uzucapiunii (dac bunul dobndit era imobil), respectiv prin invocarea art. 557 NCC, n cazul
bunurilor mobile.
n concluzie, dreptul special al contractelor are menirea s rspund prin regulile sale
necesitilor rezultate din aplicarea principiului libertii contractuale, din creativitatea i
imaginaia prilor contractante, ca un corolar al libertii de a contracta, precum i din stadiul de
evoluie al societii, n special n domeniul tehnic.
Astfel, chiar dac apare ca o aplicaie a dreptului abstract cuprins n materia teoriei
generale a obligaiilor, dreptul special al contractelor este unul din domeniile dreptului cel mai
concret, prin apropierea sa de realitatea social.
I.2 . Nu este de neglijat faptul c regulile aplicabile unui contract special, dei sunt
speciale n raport cu cele cuprinse n teoria general a obligaiilor, pot aprea ca generale fa de
alte reguli cuprinse n legislaia special . Astfel, de exemplu, reglementarea privind contractul de
vnzare, n viziunea Noului Cod civil, este special n raport de reglementarea contractului ca
izvor de obligaii n general, dar, n acelai timp este general fa de reglementarea contractului
de furnizare sau a contractului de report. Succesul demersului de interpratare al dreptului
contractelor const n aplicarea regulii specialia generalia derogant , dar fr a neglija
corelaia teoriei generale a obligaiilor cu dreptul contractelor, regul cuprins n Noul Cod civil
la art. 1168 , aa cum artam mai sus .
I.3. Dreptul special al contractelor mai prezint importan deoarece aplicarea regulilor
sale este cheia spre calificarea din punct de vedere juridic a unui contract n mod particular .
Astfel, pentru operaiunea de calificare a contractelor este necesar un raionament dublu : pe de o
parte, gsirea elementelor ce caracterizeaz un contract, elemente care in de fundamentul
contractului respectiv, aa cum le-a reglementat legiuitorul. De exemplu, n cazul contractului de
vnzare esenial este stabilirea preului n schimbul transmiterii dreptului, n cazul contractului
100
de donaie, esenial este intenia de a dona, de a face o liberalitate ( animus donandi ) , n cazul
contractului de depozit, esenial este obligaia de paz a depozitarului.
Pe de alt parte, trebuie determinate concret circumstanele de fapt din fiecare contract
care corespund acestor elemente de drept .
Totodat, operaiunea de calificare a unui anumit contract are importan n materia
contractelor complexe , contracte ce conin amestacate elemente din dou sau mai multe
contracte.
n acest caz este imperios necesar determinarea obligaiei caracteristice, adic
identificarea operaiei juridice fundamentale pe care prile i-au propus s o realizeze, chiar dac
n contract sunt reglementate i operaii juridice accesorii acesteia. Astfel, de exemplu, n situaia
realizrii unei lucrri cu materialul celui care execut lucrarea, contractul va fi de antrepriz,
chiar dac conine i elemente ale unui contract de vnzare a unui bun viitor ( lucrarea ce
urmeaz a fi confecionat ), n acest caz vnzarea fiind accesorie contractului de antrepriz, si
aplicndu-se regula de drept accesorium sequitur principale. n nici un caz o interpretare nu
poate avea rezultate cumulative . n situaia foarte rar c un contract este imposibil de ncadrat
ntr-o categorie preexistent, ne aflm n situaia numit de doctrin - contract sui generis.
Pentru precisa calificare a unui contract, n literatura juridic se mai face trimitere i la o
distincie tradiional, tripartit.
Astfel, unele obligaii in de esena contractului, n sensul c n lipsa acestora contractul
nu ar putea exista (de exemplu, obligaia locatarului de a plti chirie) ; alte obligaii in numai de
natura contractului, adic obligaiile care fac parte din coninutul contractului, chiar dac prile
nu au fcut referire expres la acestea, ( n acest sens sunt prevederile art. 1272 din NCC intitulat
Coninutul contractului , prevederi care arat ( 1) Contractul valabil ncheiat oblig nu
numai la ceea ce este expres stipulat, dar i la toate urmrile pe care practicile statornicite ntre
pri, uzanele, legea sau echitatea le dau contractului, dup natura lui.(2) Clauzele obinuite
ntr-un contract se subneleg, dei nu sunt stipulate n mod expres. ) . Aceste dispoziii legale
se refer la caracteristica normelor de drept privat de a fi dispozitive, i rezult din interpretare
c anumite clauze pot fi excluse din contract fr ca aceasta s afecteze existena sau valabilitatea
contractului.
n fine, a treia categorie de obligaii o constituie obligaiile pur aleatorii, ntmpltoare
sau accidentale inserate de ctre pri printr-o clauz particular.
n procesul de calificare, obligaia fundamental dintr-un contract este luat n
considerare n jurispruden prin prisma cauzei, respectiv a motivului determinant pentru care o
parte a neles s se oblige.
I. 4 . Un alt demers important pentru a afla regulile aplicabile unui contract n mod
concret, const n interpretarea contractului.
101
Astfel, se menine regula de interpretare cuprins n art. 979 din Codul Civil anterior,
referitoare la interpretarea termenilor susceptibili de dou nelesuri, art. 1268 din NCC sub
denumirea marginal de Interpretarea clauzelor ndoielnice arat (1) Clauzele susceptibile
de mai multe nelesuri se interpreteaz n sensul ce se potrivete cel mai bine naturii i
obiectului contractului.(2) Clauzele ndoielnice se interpreteaz innd seama, ntre altele, de
natura contractului, de mprejurrile n care a fost ncheiat, de interpretarea dat anterior de
pri, de sensul atribuit n general clauzelor i expresiilor n domeniu i de uzane. .
Prin referirea legiuitorului la natura contractului, interpretul unui contract este obligat s
se rentorc la tipologia contractului artat n dispoziiile teoriei generale a obligaiilor i n
102
103
dublu aspect: libertatea de a ncheia sau nu un contract, libertatea de a stabili condiiile de fond i
de form ale contractului .
n general, regulile din Codul civil erau i au rmas supletive; ele nu se aplic dect dac
prile nu au prevzut altfel, cum ar fi n materia transferrii proprietii , a clauzelor de
rspundere etc. Majoritatea regulilor recent adoptate ns sunt imperative, mai ales cele care se
refer la protecia consumatorilor. Se poate de aceea afirma c dreptul contractelor speciale a
devenit un amestec instabil de libertate, de direcionare i de protecie .
Expresie a acestei liberti este i existena i acceptarea, n afara contractelor numite
expres reglementate i denumite de legiuitor a contractelor nenumite, a cror denumire i al
cror coninut sunt determinate de prile contractante, nefiind reglementate expres prin
dispoziiile din Codul civil sau prin dispoziii cuprinse ntr-o alt lege civil . Libertatea aceasta
de a crea nu este ns lipsit de riscuri uneori, cci un contract confecionat dup gustul
prilor este lipsit de orice referin legal, n afara celor de la materia general a validitii i
executrii conveniilor. De aceea este recomandabil ca, la ncheierea oricrui contract, prile s
apeleze la sfatul unui jurist sau mcar s prevad cu atenie care sunt obligaiile pe care i le
asum i cum pot rezolva incidentele ce se pot ivi.
Dei numrul contractelor este foarte mare, redactorii Codului civil romn, dup modelul
francez, au optat pentru reglementarea expres doar a ctorva contracte, considerate mai
importante: donaia, contractul de cstorie, vnzarea-cumprarea, schimbul, locaiunea,
societatea, mandatul, contractul de comodat, mprumutul, depozitul, sechestrul, contractele
aleatorii, fidejusiunea, gajul, tranzacia, ipoteca. n alte acte normative sunt reglementate alte
contracte speciale, cum ar fi: nchirierea de locuine, contractul de asigurare, franciza etc.
n aceast lucrare nu vom trata toate contractele numite enunate, dup cum vom analiza
unele contracte nenumite, dar cu frecvent aplicare practic.
Astfel, nu vor fi reluate problemele contractelor de fidejusiune, gaj i ipotec, care au fost
studiate la disciplina Teoria general a obligaiilor i formeaz obiectul unor dezvoltri
teoretice separate . Contractul de transport nu va fi analizat aici, el formnd, datorit
complexitii, obiect de studiu al unei discipline de sine stttoare, dreptul transporturilor.
Aceeai evoluie a cunoscut-o i un alt contract, contractul de munc, desprins din Codul civil,
dar reglementat n prezent n alte acte normative, n principal ntr-un cod separat, Codul muncii.
Datorit specificului lor, contractele avnd ca obiect drepturile de proprietate industrial i
intelectual vor fi studiate, de asemenea, la o alt disciplin, motiv pentru care referirile din
prezenta lucrare vor fi numai tangeniale.
Nu vom analiza aici nici contractele comerciale, ce formeaz obiect de reglementare
special i de studiu la materia dreptului comercial . Este de reinut c dreptul civil reprezint
dreptul comun n privina reglementrii raporturilor dintre particulari, astfel nct uneori se pot
gsi soluii unor incidente dintr-un contract comercial, apelndu-se la instituia din legea civil.
De exemplu, pentru vnzarea fondului de comer operaiune comercial prin excelen vom
104
constata c n Codul comercial nu exist nici o referin, astfel nct se impune aplicarea
normelor prevzute n Codul civil.
n ciuda argumentelor aduse n favoarea pstrrii unei autonomii a dreptului comercial n
raport cu dreptul civil, trebuie observat c la nivel european se vorbete astzi foarte frecvent
despre dreptul privat ca ansamblu al reglementrilor civile i comerciale. Astfel, potrivit unui
autor german , dreptul contractelor civile formeaz inima unui drept privat european. Att n ri
n care materia dreptului comercial este reglementat n Codul civil (de pild, Italia sau Olanda),
ct i n state n care exist reglementri separate (de exemplu, Frana), materia contractelor este
prezentat mpreun . Desigur c abordarea monist a reglementrii nu va avea neaprat
consecine n planul disciplinelor universitare, dreptul comercial continund s fie predat separat,
dup cum se poate imagina i ipoteza predrii unor cursuri unitare de drept privat.
De pild, n Slovenia, noua lege privind dreptul obligaiilor (Codul obligaiilor), intrat n
vigoare la 1 ianuarie 2002, pstreaz principiul unitii dreptului privat, reglementnd att
contracte civile tradiionale, ct i unele cu component comercial, cu privire la care exist
numai unele particulariti .
n Lituania a intrat n vigoare la 1 iulie 2001 noul Cod civil, care, dup modelul Italiei i
al Olandei, urmeaz principiul monist, reglementnd att raporturile civile, ct i pe cele
comerciale 17 .
n contextul preocuprilor de creare a unui drept european al contractelor, mai multe
grupuri de lucru au dat publicitii diferite variante de reglementare. Din analiza lor se constat c
sunt avute n vedere n general contractele, ca parte a dreptului privat, multe dintre elementele
specifice pn acum doar contractelor comerciale fiind extinse i contractelor civile n sensul
restrns .
Mai ales prin dezvoltarea legislaiei privind protecia consumatorilor, grania dintre cele
dou elemente ale dreptului privat s-a estompat . ntruct dreptul comercial s-a format i
dezvoltat n interesul unei categorii profesionale comercianii n timp ce noua legislaie
special vizeaz, dimpotriv, protejarea prii contractante mai slabe, vom face unele referiri i la
contractele ncheiate ntre comerciani i consumatori, astfel cum apar ele reglementate n actele
normative mai recente, adoptate pentru armonizarea legislaiei interne cu cea a Uniunii Europene
.
Rspunznd acestei evoluii a dreptului european i Noul Cod Civil intrat n vigoare la
data de 01. Octombrie 2011, abordeaz unitar sau monist reglementarea raporturilor de drept
privat, prin aceasta nlelegnd n primul rnd raporturile juridice civile, privind n mod
tradiional, persoanele, bunurile i drepturile legate de bunuri, motenirile, teoria general a
obligaiilor, contractele speciale, garantiile reale i personale, prescripia extinctiv; apoi,
raporturile juridice de familie, privind familia, rudenia, cstoria, divorul, autoritatea printeasc
105
i obligaia de ntreinere ; raporturile juridice de drept comercial, care privete relaiile dintre
comerciani ca profesioniti .
Faptul c prin intrarea n vigoare la 1 octombrie 2011 a Noului Cod Civil, Codul
Comercial, Codul Familiei, Decretul 31/1954 privind persoanele, Decretul 167/1958 privind
prescripia extinctiv, Legea nr. 99/1999 amd au fost abrogate total sau parial, nu echivaleaz
cu disparaia subdiviziunii ramurilor dreptului privat care continu s existe ca atare.
Contractul de locaiune
Capitolul I
Noiune, reglementare, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de
locaiune
1. Noiune. Prin locaiune nelegem acel contract prin care o persoan, numit locator,
se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina temporar, total sau parial a
unui bun neconsumptibil, individual determinat, n schimbul unei sume de bani sau al unei alte
prestaii, numite chirie. Contractul ndeplinete o funcie util att pentru proprietar, ct i pentru
neproprietar: i acord neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia i i permite
proprietarului s obin un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei .
2. Reglementare. Contractul de locaiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art.
1823 NCC care se refer la dreptul comun al locaiunii, n timp ce regulile particulare n materia
nchirierii locuinelor sunt coninute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variant a
contractului de locaiune este reglementat prin prevederile art.1836-1850.
Cunoscut nc din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de
locaiune, astfel cum a fost reglementat n Codul civil francez, mbrca trei forme: locatio rerum
(punerea la dispoziie a unui bun), locatio operarum (prestarea de servicii), locatio operis
faciendi (realizarea unei lucrri). i n concepia legiuitorului de la 1864 s-a pstrat aceast
mprire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil se refer, n art. 14101490, la patru feluri de locaiuni.
n schimb n NCC locatio operis faciendi care se refer tradiional la contractul de
antrepriz (realizarea unei lucrri pentru o alt persoan n schimbul unui pre),, nu mai apare ca
o varietate a locaiunii, ci ca un contract de sine stttor reglementat separat, prin prevederile art.
1851-1880, o reglementare vast, fa de cele cteva articole din Codul Civil anterior .
106
Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaiunea bunurilor imobile i cea a
bunurilor mobile se numete nchiriere, iar locaiunea bunurilor agricole se numete arendare.
Urmtoarele dou alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, n
timp ce specialia generalia derogant, n materia contractului de locaiune.
Ne vom ocupa aici doar de locaiunea edificiilor i a bunurilor mobile (dreptul comun al
locaiunii). Arendarea va fi tratat separat, fiind reglementat nu doar n NCC, ci i de o lege
special . n privina locaiunii muncii i a serviciilor de cruie, ele au ajuns, din cauza
evoluiilor social-economice, obiect de reglementare al altor ramuri de drept (dreptul muncii,
dreptul transporturilor). n afar de reglementarea de drept comun din Codul civil, exist i legi
speciale privind nchirierea locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie.
3. Caractere juridice. Contractul de locaiune se caracterizeaz prin urmtoarele
trsturi:
a) Este un contract translativ doar de folosin. Spre deosebire de contractul de vnzarecumprare, ca urmare a ncheierii unui contract de locaiune nu se transmite un drept real, ci doar
un drept de crean, constnd n folosina unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecine
att sub aspectul riscurilor pieirii bunului (rmn asupra proprietarului), ct i n alte privine.
Dac bunul nchiriat este frugifer, locatarul dei are dreptul de a culege fructele, nu face acest
lucru n exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca un accesoriu al
folosinei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaiune este doar deteniunea precar, motiv
pentru care locatarul nu va putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiune.
b) Locaiunea este un contract cu titlu oneros i comutativ. Ambele pri contractante
urmresc s obin pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul s primeasc chiria, iar locatarul,
folosina bunului. Contractul nu are caracter aleatoriu, astfel c existena i ntinderea obligaiilor
le este cunoscut nc de la ncheierea contractului.
c) Locaiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilaterale), ntruct ca
efect al ncheierii sale valabile, se nasc drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri contractante.
d) Sub aspectul modului de exprimare a consimmntului, locaiunea este, n
reglementarea comun, un contract consensual, aa cum arat expres art. 1781 NCC, valabil
ncheiat fr vreo formalitate special. Menionm, de asemenea, c nimic nu se opune ca
anterior ncheierii contractului de locaiune, prile s ncheie i un antecontract. Caracterul
consensual permite astfel ncheierea chiar i verbal a contractului. Nu mai puin adevrat este c,
n cazul ivirii unor nenelegeri ntre pri pe parcursul derulrii contractului, se pot pune
probleme n legtur cu proba contractului . Este de reinut c n materie de locaiune, legiuitorul
NCC a reglementat expres caracterul executoriu al contractului de locaiune prin prevederile art.
1798 NCC care arat cu caracter de noutate faptul c nscrisul sub semntur privat care
constat contractul de locaiune, nregistrat la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form
107
autentic constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele i n condiiile stabilite n
contract sau , n lipsa acestora prin lege.
e) Locaiunea este un contract cu executare succesiv n timp. Elementul timp este de
esena locaiunii, el fiind avut n vedere pentru executarea obligaiilor ambelor pri: folosina
trebuie asigurat un anumit timp, iar chiria este calculat n raport cu timpul folosirii, chiar dac
preul s-a fixat n mod global . Durata contractului de locaiune poate fi determinat prin contract
sau chiar nedeterminat, dar n nici un caz nu poate fi venic. n acest sens prin prevederile art.
1783 NCC legiuitorul a fixat n mod imperativ durata maxim a locaiunii la 49 de ani. i n
Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea n mod expres locaiunile ereditare
(concesiunile perpetue de folosin imobiliar), cunoscute n vechiul drept sub denumirea de
emfiteuze sau embatic.
4. Condiiile de validitate a contractului de locaiune. Ca orice convenie, locaiunea
trebuie s ndeplineasc ad validitatem cerinele privind consimmntul, capacitatea, obiectul i
cauza. Datorit particularitilor, evideniate att n doctrin, ct i n practica judectoreasc, ne
vom opri la cteva precizri privind capacitatea de a contracta i obiectul contractului de
locaiune.
5. Capacitatea prilor contractante. n principiu, locaiunea este un act de
administrare a patrimoniului , motiv pentru care prile contractante trebuie s aib capacitatea
de a ncheia asemenea acte (este suficient capacitatea de exerciiu restrns a minorului ntre 1418 ani, cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului legal). Dac ns contractul privete un
imobil, iar durata nchirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat locaiunea ca fiind un
act de dispoziie i, ca atare, se impune ca ambele pri contractante s aib capacitate deplin de
exerciiu. ( art. 1784 alin. 3 interpretat per a contrario ).
Mai precizm c, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaiune poate fi
ncheiat, n calitate de locator, de orice persoan care are un drept (uzufruct, locaiune etc.) asupra
bunului, nu neaprat de ctre proprietar. Cu alte cuvinte, este posibil locaiunea bunului altuia
, cu att mai mult cu ct n NCC este valabil i vnzarea bunului altuia. n acest sens, n practica
judiciar anterioar NCC, s-a reinut, de pild: Contractul de nchiriere ncheiat pe termen de 3
ani i pstreaz valabilitatea chiar dac a fost ncheiat de proprietarul aparent, el avnd caracterul
unui act de administraie (art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.) .
Potrivit prevederilor art. 1784 alin. 1 NCC dispoziiile privitoare la incapaciti prevzute
de art. 1654 art. 1655 din materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor i locaiunii
( incapacitate atras de calitatea locatorului de mandatar, funcionar public etc ). De asemenea,
sunt aplicabile prin analogie i dispoziiile art. 1653 inclusiv atunci cnd litigiul privete dreptul
de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii, fiind i o derogare de la
regula c poate fi dat n locaiune bunul altuia.
108
6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC
intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaiunii, i respectiv art. 1780 NCC intitulat Preul
locaiunii. Fiind un contract bilateral, locaiunea are un obiect dublu: pe de o parte, bunul
nchiriat, pe de alt parte, preul, numit chirie.
7. Lucrul nchiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi
dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrial etc.), dar nefungibil poate forma obiect al
contractului de locaiune. De fapt, obiectul locaiunii l reprezint tocmai folosina lucrului, pe
care locatorul trebuie s o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului .
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi
nchiriate numai n condiiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituie, art. 12 alin. (6) i
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia] 10 .
De asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi nchiriate doar n condiiile legii
speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc i al muniiilor ).
8. Chiria, ca pre pe care locatarul l datoreaz n schimbul folosinei bunului, se fixeaz
de obicei n bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca pre al locaiunii se pot stabili
orice alte bunuri sau prestaii .
Potrivit prevederilor alineatului 2 al articolului sus menionat, dispoziiile privitoare la
preul vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor i chiriei, avnd n vedere c locaiunea este
o vnzare a folosinei unui imobil.
Chiria trebuie s fie determinat la momentul ncheierii contractului, dar poate fi
determinabil , prin aprecierea unui ter desemnat de pri sau prin stabilirea unui procent din
beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o alt condiie de validitate a preului
n contractul de locaiune, asemntor vnzrii, reinem sinceritatea i seriozitatea. Dac chiria a
fost prevzut doar fictiv sau bunul a fost dat spre folosin prin fixarea unei chirii derizorii,
contractul este nul ca locaiune, putnd fi valabil ca i comodat, dac bunul s-a predat.
Legislaia n materie de taxe de timbru pentru activitatea notarial (O.G. nr. 12/1998, n
prezent abrogat) prevedea c este nul contractul de nchiriere ce are ca obiect un imobil, dac
prile au convenit prin act secret s se plteasc o chirie mai mare dect cea declarat n actul
autentic i nregistrat la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de svrirea
infraciunii de evaziune fiscal dac nu declar venitul real ncasat din chirie.
109
Capitolul II
Efectele contractului de locaiune
Obligaiile locatorului
9. Noiuni generale. Aceste obligaii sunt reglementate expres prin prevederile art. 17861795. Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului
folosina lucrului n tot timpul locaiunii (obligaie de a face). Pentru a asigura folosina lucrului,
locatorul este obligat s predea bunul dat n locaiune, s menin bunul n stare corespunztoare
de folosin pe toat durata locaiunii, s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului,
prin garania mpotriva tulburrilor provenite din propria fapt, de la teri i din viciile lucrului.
10. Obligaia de predare const n punerea la dispoziia locatarului a bunului dat n
locaiune, mpreun cu toate accesoriile sale, n stare corespunztoare folosinei acestuia.
Predarea (art. 1787 NCC corespunztor art. 1420 pct. 1 C.civ. anterior ) lucrului dat n locaiune
se poate cere la termenul convenit de pri (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i n lips
de stipulaie contrar la locul unde se gsea lucrul n momentul contractrii i cu cheltuiala
locatorului. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate adresa justiiei cernd
predarea silit (dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se
mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare), iar instana l poate obliga pe locator i la
plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Spre deosebire de vnzare-cumprare, unde lucrul trebuie s fie predat n starea existent
la ncheierea contractului, n materia contractului de locaiune, lucrul, mpreun cu accesoriile
sale, trebuie predat ntr-o stare corespunztoare folosinei i destinaiei n vederea creia a fost
nchiriat.
Dac starea bunului nu este corespunztoare folosinei, locatorul are obligaia de a
efectua reparaiile necesare n acest scop nainte de preluarea lucrului de ctre locatar i chiar
dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n sarcina locatarului..
n cazul n care locatorul nu-i ndeplinete obligaia de predare a bunului nchiriat n stare
normal de folosin, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor
sinalagmatice, s cear executarea silit a obligaiei, s invoce excepia de neexecutare, dac i se
cere s ndeplineasc el o obligaie contractual, n fine, poate cere rezilierea contractului, cu
daune-interese.
11. Obligaia efecturii reparaiilor. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile
care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare, pe toat
110
durata locaiunii, conform destinaiei stabilite . ( art. 1788 alin.1 NCC) . Pentru aceasta, locatorul
trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, dac n cursul ei bunul are nevoie
de asemenea reparaii (reparaii capitale, degradri provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcie i la prile comune ale imobilului folosite de mai
muli locatari).
Potrivit alin. 2 al art. 1788 NCC, n mod derogatoriu, locatorul nu trebuie s efectueze
reparaiile numite locative, a cror necesitate rezult din folosina bunului i care, din momentul
predrii, sunt n sarcina locatarului .
Obligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c locatorul trebuie s reconstruiasc
imobilul care a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obinuita ntrebuinare . ntr-o atare
situaie, contractul nceteaz 3 .
Dac locatorul nu efectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, sau acesta dei
ncunotinat nu ia msurile necesare de ndat, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului
reparaiile necesare, locatorul fiind obligat s plteasc i dobnzile la sumele avansate de locatar.
n caz de urgen, locatarul l poate ncunotina pe locator i dup nceperea reparaiilor,
dobnzile n acest caz, curgnd de la ncunotinare.
12. Obligaia de garanie (art. 1794-1795 NCC ) . n virtutea obligaiei de garanie,
locatorul rspunde de tulburrile provenite: 1. din propria fapt; 2. de la teri , 3) din viciile
lucrului, 4) pentru lipsa calitilor convenite, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere
serioas folosinei.
12.1. Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecin tulburarea n folosina lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789
NCC cu o reglementare mai general dect art. 1424 C.civ. anterir, arat c locatorul este obligat
s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura n mod constant folosina linitit i util
asupra bunului, fiind dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica , diminua sau stnjeni o
astfel de folosin.
Dat fiind faptul c locatorul trebuie s ntrein lucrul n bun stare n tot cursul locaiunii,
el nu va rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar
dac va fi lipsit n parte de folosina lucrului. Legea oblig pe locatar s suporte tulburarea
provocat de reparaiile fcute de locator, cu condiia ca aceste reparaii s nu dureze mai mult de
10 zile .( art. 1803 NCC ). ns reparaiile trebuie s aib caracter urgent, neputnd fi amnate
pn la ncetarea contractului. Dac reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi
sczut cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totui, pentru orice lips a
folosinei bunului, locatarul are dreptul s cear o scdere a chiriei, proporional cu lipsa parial
a folosinei.
111
Dac reparaiile sunt de aa natur nct locatarul pierde folosina total a lucrului, atunci
el (nu i locatorul) poate cere rezilierea contractului . Obligaia de nu-l tulbura pe locatar nu poate
fi ns opus proprietarului care dorete s viziteze imobilul, mpreun cu persoane care doresc s
l cumpere, dac aceast vizit a fost anunat din timp i are loc n prezena locatarului .( art.
1804 NCC ).
12.2. Dac tulburarea folosinei provine de la un ter, legea distinge ntre tulburarea de
fapt i cea de drept.
Articolul 1793 NCC ( corespunztor art. 1426 C.civ. anterior ) prevede c locatorul nu
rspunde de tulburarea cauzat prin faptul unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului.
Locatarul singur, n nume personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt, i anume prin
aciunile posesorii. n acest sens, Codul de procedur civil permite folosirea aciunilor posesorii
nu numai de ctre posesori care exercit deinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi
habendi) , dar i de ctre detentorul precar, cum este i locatarul, care deine lucrul n interesul
su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel
pentru care el deine (art. 676 C.proc.civ.) .
Prin urmare, locatarul poate folosi aciunile posesorii pentru aprarea dreptului su de
folosin mpotriva terilor, cu condiia ca agentul tulburtor:
s nu fie locatorul, adic cel pentru care el deine i fa de care el poate aciona sau
se poate apra n temeiul contractului de locaiune;
s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat , cum ar fi dreptul de proprietate, n
cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra
lucrului .
n toate cazurile n care locatarul este tulburat n folosin prin faptul exercitrii de ctre
un ter (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosin etc.) asupra
lucrului, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei, chiar dac dreptul invocat
nu este confirmat n justiie, dar a mpiedicat folosina locatarului. n acest caz, locatarul are
dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cnd acesta nu se mai poate executa sau cnd
folosina lucrului a fost prea mult micorat) cu daune-interese, fie o micorare a chiriei
proporional cu pierderea parial a folosinei i daune-interese .
n ambele ipoteze, locatorul va rspunde numai dac a fost ntiinat n timp util de
ameninarea eviciunii (chemat n garanie n procesul dintre locatar i terul evingtor). n caz
contrar, poate dovedi c ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului , potrivit
art. 1795 alin. 2 ultima tez. ( exceptio mali processus ).
Cnd tulburarea de drept se produce mpotriva locatarului, acesta poate s i ias din
proces, artnd cine este locatorul mpotriva cruia pretenia terului (inclusiv aciunea posesorie)
trebuie s fie ndreptat (instituia procedural de artare a titularului dreptului) i care este
obligat s-i apere folosina.
112
113
114
Tot astfel, dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat, locatorul
poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dac locatorul a
decedat, motenitorii si sunt ndreptii s cear plata chiriei, n caz de refuz fiind admisibil
aciunea lor mpotriva chiriaului, pentru rezilierea contractului .
15. Obligaia de a folosi bunul ca prudena i diligena unui bun proprietar i
potrivit destinaiei, potrivit dispoziiilor art. 1796 alin. 1 litera c) din NCC, art. 1799 NCC )
locatarul trebuie s foloseasc bunul dat n locaiune ca un bun proprietar (culpa fiind apreciat
dup tipul abstract al omului diligent i prudent culpa levis in abstracto) i numai la destinaia
determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup
circumstane (natura lucrului, destinaia sa anterioar etc.). De exemplu, o cas de locuit nu va
putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic.
116
contractul ntr-unul intuitu personae, este nevoie s insereze o clauz expres, astfel cum prevede
art. 1806 NCC . Prin excepie, dac bunul este mobil, sublocaiunea sau cesiunea nu este permis
dect cu acordul scris al locatorului. Prin urmare, sublocaiunea bunurilor mobile este un
contract in tuitu personae.
n privina transmiterii drepturilor i obligaiilor prilor pe cale succesoral, dup
ncetarea din via a locatorului i/sau a locatarului, aceasta rezult indirect din dispoziiile art.
1820 NCC , potrivit crora locaiunea nu se desfiineaz prin moartea locatarului, nici prin aceea
a locatorului.
Prin sublocaiune se nelege acel contract prin care locatarul, ca titular al unui drept de
folosin dobndit printr-un contract de locaiune valabil, transmite acest drept unei tere
persoane, numite sublocatar, n schimbul unei chirii.
Pentru a fi n prezena unui contract de sublocaiune valabil, este necesar mai nti ca n
contractul principal de locaiune o atare subnchiriere s nu fi fost interzis. ntr-adevr, astfel
cum am artat, prin convenie expres, locatorul i locatarul pot conveni n sensul interzicerii
sublocaiunii. Articolul 1806 NCC prevede c sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
pot fi interzise n totul sau n parte; aceast interzicere nu se presupune, ci trebuie s rezulte din
stipulaie special. n literatura juridic, pe bun dreptate, s-a recomandat interpretarea restrictiv
a unei clauze care interzice sublocaiunea, n sensul c, dac s-a interzis sublocaiunea total, este
permis cea parial, iar dac interdicia este imprecis (nu se poate subnchiria) ea se
interpreteaz n sensul unei sublocaiuni totale, cea parial fiind permis. Validitatea
sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o clauz din contractul principal de locaiune) i de
consimmntul locatorului la ncheierea contractului de sublocaiune. Acest consimmnt poate
fi dat n scris, dar i verbal, ori s rezulte din acte sau fapte concludente. n orice caz, refuzul
locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu trebuie s fie motivat, dar
nici s fie abuziv .
Dei legea nu prevede expres, se subnelege c pentru ncheierea valabil a contractului
de sublocaiune se mai cere ca acesta s nu conin stipulaii care s contravin condiiilor din
contractul principal (de exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public
sau atelier, ori autoturismul, pentru a fi folosit la curse de ncercare).
ncheierea contractului de sublocaiune cu nclcarea condiiilor menionate reprezint, de
fapt, o neexecutare a contractului principal de ctre locatar, astfel nct pot interveni sanciunile
specifice, ca rezilierea contractului principal de locaiune (ceea ce poate avea ca efect expulzarea
sublocatarului) nsoit, dup caz, de daune-interese, instana putnd acorda locatarului un termen
pentru a executa condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei.
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte
ntre pri ca orice contract de locaiune. n raport cu sublocatarul, locatarul principal are rolul de
locator: el este inut personal s-i procure folosina bunului, s ntrein i s repare bunul.
Sublocatarul, la rndul su, trebuie s plteasc chiria ctre locatarul principal.
117
ncetarea locaiunii
20. Consideraii generale privind cauzele de ncetare a contractului de locaiune. Ca
orice convenie, nscut mutuus consensus, locaiunea poate lua sfrit n cel mai natural mod, i
anume prin acordul de voin al prilor (mutuus dissensus), avnd ca efect rezilierea contractului.
n afar de aceast modalitate, contractul de locaiune nceteaz, tot pe cale convenional,
prin expirarea termenului.
118
Exist i moduri de ncetare care intervin n afara acordului celor dou pri. Vom analiza
n cele ce urmeaz: denunarea unilateral a contractului; expirarea termenului; rezilierea
contractului pentru neexecutare; pierirea lucrului; desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului;
consecinele nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune.
Astfel cum am precizat anterior, potrivit art. 1820 NCC., n principiu, moartea locatorului
sau a locatarului nu reprezint, n lipsa vreunei stipulaii exprese n sens contrar, cauz de
ncetare a locaiunii.
21. Denunarea unilateral a contractului de locaiune. Codul civil prevede, n art.
1816 alin. 1 NCC pentru ipoteza contractelor n care termenul nu a fost determinat, posibilitatea
ncetrii raporturilor de locaiune pe calea denunrii unilaterale de ctre oricare dintre pri, cu
condiia respectrii concediului.
Prin concediu (termen de preaviz) se nelege intervalul de timp dintre manifestarea
voinei de a desface contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii.
Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenia dintre pri, iar n lips, se stabilete n
funcie de natura lucrului i dup obiceiul locului sau potrivit art. 1797 NCC i are drept scop ca
cealalt parte s gseasc un locatar (dac preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe
care s-l ia n locaiune (dac preavizul a fost dat de locator).
Ca natur juridic, concediul este un act unilateral de voin, a crui eficacitate nu depinde
de acceptarea de ctre partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului, fr a fi
nevoie de vreo justificare.
Legea prevede ca denunarea s se fac prin notificare cu respectarea termenului de
preaviz. La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de predare a bunului devine exigibil, iar
contractul de locaiune autentic sau prin nscris sub semntur privat devine titlu executoriu
pentru ndeplinirea obligaiei menionate . n practica judectoreasc s-a decis c aciunea de
chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechivoc a voinei de denunare a
contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului .
Contractul se consider reziliat din ziua urmtoare expirrii termenului de preaviz.
22. ncetarea contractului de locaiune prin expirarea termenului. n legtur cu
aceast cauz de ncetare, trebuie s distingem dup cum prile au determinat prin convenia lor
termenul locaiunii sau, chiar dac nu au fcut acest lucru, legea nsi fixeaz durata locaiunii.
Astfel, locaiunea fcut pentru un timp determinat nceteaz de la sine cu trecerea
termenului, fr s mai fie nevoie de o prealabil ntiinare. Aadar, prin simpla trecere a
termenului, locaiunea nceteaz de drept.
119
120
25. Imposibilitatea folosirii bunului . Conform art. 1818 NCC, dac n timpul locaiunii
bunul este distrus n totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, contractul
este de drept desfcut.
Fa de caracterul translativ de folosin al acestui contract, este firesc ca el s nceteze
din momentul n care, prin pierirea total a bunului, locatorul nu mai este n msur a asigura
locatarului folosina lucrului. Pe de alt parte, el nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea
sau nlocuirea bunului. Astfel cum s-a subliniat n doctrin, prin pierire se nelege nu numai
distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de folosire a acestuia (de exemplu,
rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea) .
Contractul este desfcut indiferent dac pierirea lucrului a fost fortuit sau se datoreaz
culpei, cci locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac
pierirea s-a produs din culp, partea vinovat va fi obligat s plteasc daune-interese; dac
pierirea s-a produs fortuit nu se pltesc daune-interese, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria
riscului contractului.
Dac lucrul a pierit numai n parte, contractul nu este de drept desfiinat, ci locatarul are
alegerea ntre a cere o diminuare a chiriei sau chiar rezilierea, dac partea pierit din lucru este
att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial
la ncheierea contractului. Fiind o problem de fapt, instana nvestit cu o atare cerere de
reziliere (i n cazul opunerii locatorului) va putea administra orice mijloace de prob pentru a
determina importana pe care partea pierit din bun a avut-o pentru locatar cu ocazia contractrii.
Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum pierirea sa produs fortuit sau din culpa uneia din pri 9 .
26. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. n baza principiului resoluto iure
dantis, resolvitur ius accipientis, dac titlul n baza cruia locatorul consimise la locaiune se
desfiineaz sau se desface, va nceta i contractul de locaiune. De pild, dac titlul proprietarului
(locator) este anulat ori rezolvit sau dac el a fost evins printr-o aciune n revendicare, nu mai
poate asigura locatarului folosina bunului, ceea ce conduce la ncetarea contractului de locaiune.
Prin excepie, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului
locatorului, fr a depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, dac locatarul a fost de
bun-credin la data ncheierii contractului.
n practica judectoreasc i literatura de specialitate se mai admite o derogare important
de la regula ncetrii contractului de locaiune ca urmare a desfiinrii titlului locatorului. Este
vorba de aplicarea teoriei proprietarului (motenitorului) aparent, potrivit creia contractul de
locaiune (nchiriere) ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bun-credin i pstreaz
efectele ca i un contract ce ar fi fost ncheiat cu proprietarul real .
121
27. nstrinarea lucrului (imobilului) nchiriat prin acte ntre vii. Este reglementat de
art. 1811-1814 NCC . Dac locatorul vinde lucrul nchiriat sau arendat, cumprtorul chiar dac
nu s-a obligat n acest sens este dator s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu
condiia ca aceasta s i fie opozabil n condiiile art. 1811 NCC .
122