RAPORTUL DE EVALUARE

RAPORTUL DE VERIFICARE
INFLUENTA FACTORILOR DE MEDIU

ANEVAR

Structura prezentarii
Raportul de evaluare
- definitii
- consideratii generale
- structura raportului de evaluare
- neajunsuri sau erori din unele rapoarte de
evaluare
Raportul de verificare
Influenta factorilor de mediu

RAPORTUL DE EVALUARE
Consideratii generale

oglinda profesionalismului evaluatorului

etapa finala a procesului de evaluare
elementul principal prin care este perceput
rezultatul analizei si investigatiilor efectuate
mijlocul de comunicare de baza intre
evaluator si client

RAPORTUL DE EVALUARE
Consideratii generale

Raportul de evaluare este un tot unitar

Raportul de evaluare trebuie intocmit de

fiecare data ca si cum prezentarea acestuia
reprezinta pentru un evaluator cel mai dificil
examen

RAPORTUL DE EVALUARE
Definitii (IVS 3)
Un document care prezinta :
instruciunile pentru o anumit misiune de
evaluare
baza de evaluare, scopul evalurii
rezultatele analizei care a condus la opinia
privind valoarea
procesele analitice care au fost parcurse
n cursul evalurii

RAPORTUL DE EVALUARE
Definitii (IVS 3)

Tipul, coninutul i lungimea unui

raport variaz n funcie de:
- destinatar
- cerine legale
- tipul proprietii
- natura i complexitatea misiunii de
evaluare

RAPORTUL DE EVALUARE
Marea Britanie - Certificat de evaluare
= document n care evaluatorul certific suma de bani la care
a fost evaluat proprietatea.
- se prezinta ca : scrisoare scurt sau raport detaliat.
- include: data evalurii, scopul evalurii, data certificatului,
ipotezele pe care s-a bazat evaluarea i numele, adresa i
calificarea evaluatorului.

SUA - Certificarea valorii

= declaraie prin care evaluatorul afirm c :
- faptele prezentate sunt corecte
- analizele sunt limitate numai la ipotezele prezentate
- onorariul evaluatorului nu este condiionat de nici un
aspect al raportului
- evaluatorul a ntocmit evaluarea n conformitate cu
standardele profesionale i etice.

RAPORTUL DE EVALUARE
Clasificare
Rapoartele

verbale
scrise

de evaluare pot fi:

RAPORTUL DE EVALUARE
Raportul scris

documente narative detaliate

documente narative tipizate

RAPORTUL DE EVALUARE
Raportul verbal

Comunicat verbal clientului

Evaluatorul pastreaza dosarul

de lucru pe baza caruia si-a
format opinia / rezumat scris

RAPORTUL DE EVALUARE
Structura
1.

2.
3.
4.
5.

Introducere
Premisele evaluarii
Prezentarea datelor
Analiza datelor si concluzii
Anexe

RAPORTUL DE EVALUARE
Introducere
Pagina de titlu
Rezumatul faptelor principale
si al concluziilor importante
( Sinteza evaluarii )
Cuprins
Declaratia de certificare /
conformitate

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliara rezidentiala:
CASA si TEREN INTRAVILAN
situat in , str. .. nr. , judetul

Proprietar:

..

Client :

..

Destinatar:

..

Datele, informaiile si coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate in
parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris si prealabil al evaluatorului,
al clientului si al destinatarului
-

Data evaluarii

Sinteza evaluarii

Obiectul evaluarii
Drepturile de proprietate evaluate
Prezentare client / destinatar
Scopul evaluarii
Baza evaluarii
Data raportului
Metodologia evaluarii :
- enumerare abordari + valori obtinute
Prezentare opinie finala
Ipoteze si conditii limitative

RAPORTUL DE EVALUARE
Premizele evaluarii
Misiunea evaluarii - contine cel putin:
Identificarea obiectului evaluarii
Drepturile de proprietate evaluate
Identificarea clientului
Scopul evaluarii
Baza evaluarii
Data la care valoarea estimat este valabil
Data raportului
Data inspeciei
Ipoteze si conditii limitative

RAPORTUL DE EVALUARE
Ipotezele si conditiile limitative
Pot fi impuse :
de clieni
de evaluator

RAPORTUL DE EVALUARE
Ipoteze speciale
Exemple

Informaiile si documentele furnizate de client

sunt considerate ca fiind autentice;

Proprietatea este evaluat fr ipoteci sau

datorii dac nu se specific altfel
Se presupune c nu exista aspecte ascunse
sau nevizibile ale proprietii evaluate care
ar putea afecta valoarea

RAPORTUL DE EVALUARE
Ipoteze speciale
Se presupune c nu exist condiii ascunse
sau neevideniate ale proprietii evaluate
care ar face ca aceasta s valoreze mai mult
sau mai puin.
Se presupune c proprietatea evaluat este n
deplin concordan cu reglementrile locale
i nationale

RAPORTUL DE EVALUARE
Conditii limitative
Exemple:

Valoarea estimata n acest raport se refera

la intreaga proprietate evaluata. Valorile
separate nu trebuie utilizate n combinaie
cu nici o alt evaluare;
Posesia acestui raport sau a unei copii nu
confer dreptul de publicare;
Evaluatorul nu a avut (sau dac a avut
trebuie s specifice) nici-un interes asupra
proprietii evaluate;

RAPORTUL DE EVALUARE
Conditii limitative
Evaluatorul a efectuat (sau nu) o
inspecie personal a proprietii;
Nici o alta persoan, cu excepia celor
specificate n raport, nu a acordat
asisten profesional evaluatorului n
elaborarea raportului.

RAPORTUL DE EVALUARE

Prezentarea datelor

Identificarea bunurilor evaluate

Descrierea juridic
Date despre amplasare
Descrierea proprietatii
Aspecte privind utilizarea
Analiza pieei

RAPORTUL DE EVALUARE
Analiza datelor si concluziile

Cea mai bun utilizare (CMBU)

Abordarea prin comparaie direct
Abordare prin costuri
Abordare prin venit
Reconcilierea rezultatelor. Opinia
evaluatorului

RAPORTUL DE EVALUARE
Anexe

Documente de proprietate
Detalii tehnice, scheme tehnologice
Planul de amplasare
Fotografii
Fise de calcul
Informaii financiare
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate adecvate

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

analiza si fundamentarea
comunicarea evaluator - client
ipoteze si conditii limitative
metode de evaluare si concluziile
evaluarii
inspectia proprietatii si culegerea
datelor
vocabularul si exprimare

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

depasirea competentelor evaluatorului

lipsa informatiilor de piata pertinente, cu
grad ridicat de relevanta
increderea exagerata acordata
informatiilor primite de la proprietari
accentuarea importantei si utilizarii ad
litteram a unor reglementari
administrative

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

prezentarea unor ipoteze de evaluare

care nu sunt adecvate cu tipul de valoare
i cu premisa valorii respective
conditii restrictive care elimina
responsabilitatea evaluatorului
neprecizarea premisei valorii
interpretarea gresita a unor date
omisiunea de a informa din timp clientul
despre modificari neprevazute

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente
utilizarea unor metode i proceduri de evaluare
nerecunoscute de IVS
incapacitatea ntelegerii interdependentei
dintre abordari
obtinerea de valori substanial diferite din
utilizarea unor metode diferite, inscrise atat in
abordari diferite cat si in aceeasi abordare
reconcilierea neadecvata a valorilor obtinute

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

analiza necorespunzatoare a CMBU

selectarea unor proprietati comparabile

neadecvate

explicarea neadecvata a unor corectii asupra

factorilor de departajare intre proprietatea
evaluata i proprietatile comparabile

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

neadecvari / incoerente intre indicatorii

economici inclusi in metodele de evaluare
bazate pe venit
neexplicarea criteriilor pe baza carora a fost
stabilita durata de previziune a fluxului de
numerar
utilizarea neadecvata a metodei capitalizarii
venitului pentru evaluarea proprietatilor care
nu genereaza venit
neexplicarea fundamentarii cresterii perpetue
sperate a venitului (g

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

nesepararea activelor din afara exploatarii si

neincluderea valorii realizabile nete a acestora
la valoarea calculata prin capitalizarea
venitului si prin DCF
extrapolarea automata a tendintelor trecute ale
venitului proprietatii, fara considerarea
modificarilor previzibile in schema lor viitoare
de evolutie
neluarea in calcul a unor datorii viitoare legate
de obligatiile de mediu, litigii pe rol, penalitati
exigibile in momentul platii arieratelor etc

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

redactarea raportului cu exprimari neadecvate,

neinteligibile pentru client si consultantii sai
utilizarea frecventa a unor cuvinte care
exprima ambiguitatea unor afirmatii, de genul:
este posibil..., este probabil..., se pare
ca..., etc.;
abuzul de : tehnici statistice, tabele, grafice,
anexe, indicatori financiari mai putin relevanti

RAPORTUL DE EVALUARE
Deficiente

utilizarea unui program informatic

neadecvat sau neprezentarea
programului informatic utilizat
erori de introducere a datelor in
programul informatic ca si cele rezultate
in urma modificarii unor relatii de calcul
tiparirea raportului de evaluare intr-o
forma neadecvata, cu greseli gramaticale
si fara diacritice

RAPORTUL DE VERIFICARE
Generalitati

Test de corectitudine pentru utilizator;

Intarirea increderii clientului fata de evaluare
Verificarea reciproca a muncii in cadrul unui colectiv de
evaluatori;
Verificarea prestatiei unui evaluator in diverse situatii
legate de cariera profesionala;
Verificarea evaluarilor este foarte diferita de un raport de
evaluare. Evaluatorul verificator nu estimeaza valoarea
proprietatii in discutie ci analizeaza continutul raportului
de evaluare. Verificatorii testeaza caracterul rezonabil al
logicii, ipotezelor si valorii obtinute in raport.

RAPORTUL DE VERIFICARE
Definitii (GN11)

Verificare
Actul sau procedura de analiz a unui raport de
evaluare realizat de altcineva.
Verificatorul
Un evaluator ce examineaz rapoartele altor
evaluatori pentru a determina dac concluziile lor
sunt n concordan cu informaiile raportate i
alte informaii generale cunoscute.

RAPORTUL DE VERIFICARE
Definitii (GN11)

Verificare administrativ (de conformitate)

Verificare tehnic
Verificare din birou
Verificare n teren

INTREBARI TEST

INTREBARE TEST

1. Verificarea unui raport de evaluare are

scopul:
a) de a stabili consecvena i corectitudinea

evaluatorului n funcie de scopul evalurii

b) de a stabili consecvena i coerena concluziilor cu
standardele de evaluare, informaiile coninute n
raport i alte informaii cunoscute
c) de a stabili abilitatea evaluatorului n aplicarea
procedurilor i standardelor recunoscute
d) toate cele de mai sus

INTREBARE TEST
2. Dac ntr-un raport de verificare
clientul solicit actualizarea valorii,
evaluatorul verificator:
a) va solicita o suma n plus pentru realizarea
actualizrii
b) va preciza necesitatea unei noi evaluri
c) va include un capitol distinct n raportul de
verificare cu o declaraie privind condiiile
limitative
d) (a) i (c)

INTREBARE TEST
3. Declaraia privind condiiile
limitative se introduce n raport:
a) pentru a obine o prim de asigurare mai
mic de la firma de asigurare
profesional
b) pentru a fundamenta valoarea de pia
c) pentru a proteja evaluatorul, a informa
i proteja clientul i ali utilizatori
d) pentru a permite reconcilierea
rezultatelor

INTREBARE TEST
4. Raportul de evaluare trebuie s
conin:
a) scopul evalurii
b) baza de evaluare, ipotezele i condiiile
limitative
c) declaraiile de certificare
d) toate cele de mai sus

INTREBARE TEST
5. Competena evaluatorului:
a) este dat de diplomele obinute
b) este dat de vechimea n activitate
c) este declarat n ofert
d) este evideniat de recomandrile altor
clieni

INTREBARE TEST
6. Un raport de evaluare bun:
a) este redactat conform reglementarilor
b) este conform cerinelor clientului
c) d posibilitatea beneficiarului s
neleag problema, faptele, logica i
concluziile
d) cuprinde numai datele culese de pe teren
i verificate

INTREBARE TEST
7. La verificarea rapoartelor de evaluare:
a) se pun n eviden toate erorile
b) se fac referiri la competena
evaluatorului
c) se analizeaz raportul de evaluare n
relaie cu misiunea i standardele
profesionale
d) se refac acele pri din raport care nu
corespund

INTREBARE TEST
8. Raportul de evaluare:
a) trebuie s descrie activitile efectuate de
evaluator
b) s arate baza legal a evalurii
c) s reprezinte mijlocul de comunicare a
valorii
d) toate cele de mai sus

INTREBARE TEST
9. n redactarea raportului de evaluare
evaluatorul:
a) a prezenta concluziile reale
b) va evita s evidenieze incertitudinile pentru a
nu deruta clientul
c) va prezenta numai elementele bazate pe
documentele oficiale
d) va prezenta rezultate care sunt dup dorina
clientului

INTREBARE TEST
10. Un evaluator care nu a participat la
elaborarea unui raport de evaluare, va
semna acest raport:
a) da
b) nu
c) uneori da, uneori nu