CUPRINS

Capitolul 1 PROCESUL DE ESTIMARE ŞI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN
1.1 Consideraţii generale
1.2. Valoarea de piaţă sau preţul
1.3. Valoarea de cost
1.4. Valoarea de capitalizare
1.5. Valoarea de transformare
1.6. Preţul sau valoarea complementară
1.7. Preţul sau valoarea de înlocuire

Capitolul 2 METODA ESTIMATIVĂ

2.2. Principiul normalităţii
2.3. Condiţiile de influenţă asupra valorii fondurilor
2.4. Clasificarea metodelor de estimare
2.5. Estimarea sintetică
2.6. Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor

Capitolul 3 APLICATII

BIBLIOGRAFIE
 Capitolul 1

PROCESUL DE ESTIMARE ŞI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN

1.1 Consideraţii generale

Printre multiplele definiţii pe care oamenii de ştiinţă le-au dat acestei

importante discipline, cea dată de Giuseppe Medici pare cea mai cuprinzătoare:
“putem spune că estimarea înseamnă să exprimi suma de monedă care se poate
atribui unui bun oarecare- obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinţe
practice (adică scopul estimării)”. Rezultă din această definiţie că estimarea
presupune stabilirea unei metodologi corespunzătoare pentru a rezolva atât
probleme tehnice cât şi economice, referitoare la bunul ce urmează a fi
analizat.
Majoritatea problemelor ce intervin în estimarea unui bun au caracter
economic şi se rezolvă prin determinarea cantităţii de monedă în măsură să
exprime valoarea acestuia, intr-un anumit moment, pe o anumită piaţă. În
această accepţiune nu este vorba de preţul sau valoarea de piaţă a unui bun ci
de o atribuire de valoare (valoare de estimare). Valoarea de piaţă sau preţul
reprezintă,totdeauna, o dată certă, un fapt realizat, rezultat din raportul cerere-
ofertă. Valoarea de estimare are drept caracter fundamental previziunea, este,
deci, o dată probabilă şi nu una certă. Valoarea de estimare nu este altceva
decât o valoare subiectivă, exprimată în cifre, luându-se în considerare, însă,
criterii de maximă obiectivitate. Metoda de apreciere este, totdeauna, bazată pe
procedee raţionale, adică este fondată pe baza criteriilor logice şi a bunului
simţ.
Folosirea termenului “valoare” în vorbirea curentă generează de multe
ori confuzie. De exemplu, se spune des: “obiectul X valorează 5000 lei”;
uneori se spune că pentru obiectul X s-a plătit 5000 lei (preţul de piaţă); alteori
se specifică că cea mai probabilă valoare de piaţă a obiectului X este apreciată
la 5000 lei (valoarea de estimare); în sfârşit, de multe ori se spune: “acest
obiect costă 5000 lei”.
În orice caz, termenul de “cost” este greşit deoarece prin cost se în
ţelege suma cheltuielilor efectuate de către întreprinzătorul pur pentru a
produce şi pune pe piaţă acel bun.
Diferitele exprimări de mai sus pun problema definirii riguroase a
acestora, în strânsă conexiune cu procesul estimării.
Alegerea aspectului economic sau criteriului de estimare depinde de
scopul sau raţiunea practică de evaluare. De multe ori scopul estimării este
prevăzut în norme juridice, cum este cazul exproprierilor de utilitate publică
sau servituţilor funciare (dreptul de trecere, dreptul de vedere). În aceste cazuri,
legea stabileşte aspectul economic sau criteriul de evaluare ce trebuie de urmat.
Alteori, scopul este stabilit prin raporturi contractuale între cel care execută
estimarea şi cel care a comandat-o. Dacă scopul estimării este o vânzare-
cumpărare, criteriul economic cel mai potrivit este preţul de piaţă; dacă scopul
constă în stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o clădire, criteriul poate fi
costul de construcţie sau de reconstrucţie; dacă este vorba de o daună provocată
furajului, criteriul economic ales este preţul de piaţă sau valoarea de
transformare, dacă furajul respectiv este refolosit, în totalitate în întreprindere.

1.2. Valoarea de piaţă sau preţul

Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de raportul dintre cerere
şi ofertă existent pe o anumită piaţă şi în momentul când se face estimarea.
El reprezintă cantitatea de monedă cu care acel bun va putea fi schimbat pe o
anumită piaţă, la un moment dat.
În principiu, orice bun economic poate fi evoluat cu acest criteriu, cu
condiţia să existe o piaţă a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai
puţin, obiect de schimb.
Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie să se verifice anumite
ipoteze:
- să existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de
estimare;
- să existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor
similare, ce constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă;
 - stabilirea parametrilor tehnicisau economici, atât pentru bunul-
obiect de estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care
constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă.
Odată satisfăcute aceste cerinţe, cea mai probabilă valoare de piaţă a
unui bun, ce se estimează, rezultă din relaţiile:
X = (V0/P)*Px
în care:
V0 - valorile bunurilor similare ce constituie obiect de vânzare-
cumpărare pe piaţă;
P - suma parametrilor de referinţă;
X - cea mai probabilă valoare de piaţă, ce se atribuie bunului- obiect de
estimare;
Px - parametrul de referinţă, aferent bunului care se estimează.
Estimarea va fi cea mai precisă când piaţa bunurilor, similare bunului
de estimat, este activă în mod deosebit. Pentru acelaşi bun, pe piaţă se
formează preţuri diferite: preţul de piaţă en gros, en detail, preţuri stabilite prin
acte normative. Expertul în estimaţiuni va trebui să aleagă preţul care să
satisfacă cel mai bine scopul sau raţionamentul practic al estimării. Pe de altă
parte, sunt cazuri când pentru anumite bunuri nu există piaţă sau aceasta este
greu de determinat din următoarele motive:
1) sau pentru că un anumit bun, în mod obişnuit, nu se vinde (de
exemplu, gunoiul);
2) sau pentru că anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite
între ele (situare, clasă de fertilitate, etc) şi compararea lor cu fondul- obiect de
evaluare nu este semnificativă. În plus, în cazul terenurilor, piaţa este foarte
restrânsă (în ţările comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect
de vânzare- cumpărare).
În toate aceste cazuri, expertul în estimaţiuni va trebui să i-a în
considerare un alt aspect economic, care poate să rezolve problema practică a
estimării.
 1.3. Valoarea de cost

Costul sau valoarea de producţie este constituit din suma tuturor

cheltuielilor susţinute de întreprinzătorul pur, de la începutul procesului
productiv, până la vânzarea unui anumit produs.
Cheltuielile efectuate de întreprinzător sunt exprimate de relaţia:
Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf+Db

unde:
Ct – costul total
Q – cote de reintegrare (reînoire), de întreţinere, de asigurare
Chd – cheltuieli diverse
Imp – impozite
Sa – salariul
St – stipendiul
Bf- beneficiul funciar
Db – dobânda

Din aceste costuri, unele sunt fixe sau constante, altele sunt variabile, în
mod proporţional sau nu, cu variaţia producţiei.
Costul susţinut pentru a produce un anumit bun se numeşte costul de
producţie sau costul de construcţie.
Costul de producţie sau costul de reconstrucţie este corespunzător
cheltuielilor care s-ar efectua astăzi pentru a reproduce un bun existent şi
produs în trecut; reproducerea unui bun este înţeleasă în termeni de utilitate,
adică a reproduce un bun care să aibă aceeaşi utilitate ca aceea a bunului
preexistent. Costul de producţie se obţine, calculând costul cu mijloace,
criterii şi preţuri actuale scăzând, însă, din valoarea astfel determinată,
procentul de depreciere sau de vechime. Un asemenea criteriu se aplică, de
exemplu, la estimarea privitoare la o construcţie veche, distrusă de un incediu.
Conceptul de cost este raportat la un produs dat şi la un întreprinzător
dat. Costul variază de la întreprindere la întreprindere, în funcţie de sistemul de
organizare, sistemul de administraţie, în raport de abilitatea întreprinzătorului.
Pe de altă parte, este oportun de amintit că rar se întâmplă ca o întreprindere să
producă un singur bun; de obicei întreprinderea produce în acelaşi timp mai
multe bunuri şi, ca urmare, costul se raportează, în acelaşi timp, la toate
produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate (de
exemplu: costul asociat al boabelor şi paielor de grâu, costul asociat al
vinurilor şi al borhoturilor etc). În aceste cazuri, foarte frecvente, determinarea
costului, separat pentru fiecare din produse, este destul de dificilă. Economiştii
agrarieni amintesc că, în realitate, există numai costul total al produselor
conexe; în această accepţiune, costul grâului, al orezului şi al paielor
respective, nu sunt costuri, ci cote de repartizare ale costului total. Metoda cea
mai adecvată constă în a deduce din costul total valoarea de piaţă a produsului
secundar, găsind, astfel, costul produsului principal (de exemplu, costul
boabelor de grâu).
Se poate trage concluzia că nu este posibil totdeauna să se determine
costul într-o manieră riguroasă, întrucât este nevoie să se efectueze evaluări şi
repartiţii de valori care, adeseori, sunt arbitrare. Aceasta nu exclude, însă,
utilitatea determinării sale şi folosirea lui ca criteriu de estimare.
Criteriul economic al costului de construcţie şi reconstrucţie este
folosit mai ales în estimarea construcţiilor, de exemplu, în cazul de despăgubire
pentru daune parţiale sau totale sau în cazul în care lipseşte o piaţă activă
pentru construcţii rurale, publice şi industriale.
Dacă în momentul evaluării construcţia este noua, cea mai probabilă
valoare de estimare coincide cu costul de construcţie; dacă, însă, construcţia
are o vechime de câţiva ani, aceasta se va estima în baza costului de
reconstrucţie, care va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu
vechimea sau deprecierea. Această depreciere va fi calculată ca un procent
determinat “la vedere” sau calculat prin expresia: (m/n)*100, în care:
(m) reprezintă anii de existenţă a construcţiei în momentul evaluării, iar
(n) reprezintă anii de durată probabilă totală.
Vechimea sau deprecierea construcţiei se poate calcula şi ca o
acumulare a cotelor anuale de amortisment de la începutul vieţii economice a
construcţiei până în momentul evaluării. Practic, pentru construcţiile aflate în
această situaţie, sunt calculaţi în tabele de specialitate aşa numiţii coeficienţi de
vechime (depreciere), despre care va fi vorba, mai pe larg, în capitolul privitor
la evaluarea construcţiilor.
 1.4. Valoarea de capitalizare

Valoarea de capitalizare este dată de acumularea la momentul estimării

a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil să le producă.
Cum s-a văzut, deja, în matematica financiară, pentru a folosi acest
criteriu de estimare trebuie să se cunoască:
-veniturile ce se obţine, aferente bunului- obiect de estimare;
-durata (perioada) în care aceste venituri sunt realizabile;
- rata de capitalizare.
Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai în cazul
bunurilor şi activităţilor care produc venituri în mod repetat şi continuu. Ca
urmare, se poate, încă, spune că a capitaliza înseamnă a determina valoarea
unui bun, cunoscut fiind venitul mediu ce se obţine în mod obişnuit (limitat sau
nelimitat) şi rata de capitalizare. În acest fel, se poate determina, de exemplu,
valoarea actuală a unui fond (Vo), cunoscând beneficiul funciar (Bf) şi rata de
capitalizare corespunzătoare (r).
În determinarea valorii unui bun, venitul pe care-l produce se consideră
întârziat (amânat), fie că este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau
periodic.
După cum s-a precizat în partea de matematică financiară, trei sunt
formele de capitalizare cu cea mai frecventă aplicare:
1. Cazul în care un bun imobil este capabil să furnizeze un venit anual
constant, întârziat şi limitat (exemple: exploatare minieră, turbărie,
etc.,admiţând că acest bun se epuizează într-un număr de ani). Considerând că
(a) reprezintă venitul anual limitat, furnizat de bunul respectiv, se aplică relaţia:

Vo = a (qn –1/r* qn)

qn – valoarea la care ajunge o unitate monetară într-o perioadă
dată funcţie de rata dobânzii - r
2. Pentru cazul în care un bun imobil este capabil să furnizeze un venit
anual constant. întârziat, nelimitat (de exemplu un fond rural, o construcţie sau
o casă cu o durată de viaţă de peste 80- 100 ani), se aplică formula:
Vo = Bf/r
 în care (Bf) reprezintă venitul anual nelimitat

3. Al treilea caz se referă la un bun imobil capabil să furnizeze un venit

periodic, constant întârziat, nelimitat (de exemplu o livadă specializată având
în componenţă pomi de aceeaşi vârstă). Considerând (P) ca fiind venitul
periodic, relaţia de calcul este:
P = Pr – Ch = Bf
Vo = Bf (1/ qn - 1)
Pr- valoarea producţiei; Ch- cheltuieli; Bf- beneficiu funciar.
N.B. În acest caz, (V0) reprezintă valoarea pământului nud (fără
vegetaţia suprasolului).
În afara acestor trei cazuri, mai frecvente, se pot întâlni situaţii mixte de
venituri anuale şi periodice, ce urmează a fi capitaliate. Ele vor fi tratate în
partea lucrării care se referă la veniturile tranzitorii şi permanente, valoarea
potenţială, valori intermediare.
Valoarea de capitalizare capătă o semnificaţie deosebită şi în acele
cazuri în care capitalizarea nu comportă determinarea celei mai probabile
valori de piaţă a unui bun (V0). Asemenea cazuri se refră la:
- evaluarea dreptului de uzufruct;
- evaluarea referitoare la dreptul de rentă viageră;
- acumularea iniţială a unui cost ce urmează a fi susţinut anual, într-o
perioadă limitată sau nelimitată, pentru realizarea unei lucrări, unei investiţii,
etc.
Pentru aceste cazuri se utilizează formulele de capitalizare prezentate
mai sus, dar cu finalitate diferită.
Determinarea valorii unui bun imobil (V0) prin capitalizarea venitului
său, capătă funcţia de procedeu de estimare analitică.
În fapt, pentru a determina cea mai probabilă valoare a unui bun , va
trebui să se determine analitic beneficiul funciar (Bf); apoi, prin compararea cu
bunuri similare, se trece la alegerea ratei de capitalizare ce rezultă din raportul:
r = Bf/V
Bf- suma veniturilor;
V- suma preţurilor de piaţă ale bunurilor similare, ce au făcut obiectul
operaţiunilor recente de vânzare- cumpărare.
 Pe baza elementelor de mai sus, se determină cea mai probabilă valoare
de estimare a unui bun prin capitalizarea veniturilor viitoare, cu o rată dată de
scont sau de capitalizare.
Formula de capitalizare a veniturilor anuale nelimitate este cea mai
des folosită în practică:
Vo = Bf/r
La valoarea bunului (V0), determinată în acest fel, se vor opera, după
caz, adaosuri şi/ sau diminuări.

1.5. Valoarea de transformare

Valoarea de transformare reprezintă valoarea care se atribuie unui bun

în baza volorii pe care le au bunurile care derivă din transformarea sa.
Se determină prin diferenţa între valoarea de piaţă (sau preţul tuturor
produselor obţinute din transformare) şi cheltuielile susţinute pentru
transformarea respectivă.
De fapt, denumirea de “preţ” sau “valoarea de piaţă” este improprie
pentru că, în acest caz, nu este vorba de un preţ care se plăteşte, ci de rezultatul
unui calcul care permite să se aprecieze convenienţa (oportunitatea)
transformării.
Orice transformare comportă un cost; din diferenţa între preţurile de
piaţă a produselor transformate şi costul de transformare se obţine preţul sau
valoarea de transformare.
Acest criteriu de estimare poate folosi când se întrunesc următoarele
condiţii:
- rezultatul transformării să fie, economic, convenabil;
- transformarea să fie realizată în mod curent, pentru diferite categorii
de produse şi în anumite zone;
- toate datele folosite în calculul transformării să se refere la momentul
şi la locul în care aceasta are loc.
În determinarea costului de transformare apar, de multe ori, dificultăţi
în aprecierea unor elemente de cheltuieli. Pe de altă parte, costul de
transformare depinde, de multe ori, de costurile conjugate, în cele mai multe
cazuri, dificil de repartizat pe fiecare produs transformat. Câteva aplicaţii pot
clarifica mai bine conceptele şi situaţiile specifice.
Dacă se doreşte să se determine preţul sau valoarea de transformare a
100 kg furaje (exprimate în fân normal), consumate în producţia de lapte,
rezultă următoarele:

ACTIV- Produse transformate

- lapte………………………………………….lei
- viţei…………………………………………..lei
- gunoi…………………………………………lei
Total produse…………lei
PASIV- cheltuieli de transformare
- cote de reintegrare, asigurare, întreţinere (asupra grajdului, maşinilor
şi utilajelor aferente)..lei
- manoperă……………………………………………...lei
- salarii………………………………………….lei
- impozite……………………………………….lei
- montă…………………………………….lei
- cheltuieli diverse (hrană, lumină, etc)…………………lei
- dobânzi asupra capitalului agrar (animale, maşini şi utilaje)….lei
- dobânzi asupra valorii grajdului………………………….lei
Total cheltuieli………lei

Pentru a găsi valoarea de transformare a unui chintal de furaj este

suficient să se împartă diferenţa (produse- chetuieli) la cantitatea de furaj
(exprimată în fân normal).
Preţul sau valoarea de transformare a unui chintal de furaj este:
Pr – Ch/cantitate furaj
Comparând preţul de transformare a unui chintal de furaj cu preţul de
piaţă corespunzător, se poate stabili dacă este mai convenabil ca fânul să se
vândă sau să fie utilizat în întreprindere.
Preţul de transformare va fi diferit, în funcţie de criteriile de evaluare a
cheltuielilor de transformare, deoarece unele elemente nu sunt explicite şi
trebuie să fie determinate şi repartizate asupra produselor transformate: de
exemplu, cheltuielile legate de munca de conducere, dobânzile asupra
capitalurilor şi utilajelor, impozitele ş.a. Pe lângă aceasta, nu toate produsele au
un preţ de piaţă (de exemplu: gunoiul de grajd). De aici se deduce că, în
funcţiile de criteriile adoptate în evaluarea preţurilor produselor şi în
determinarea şi repartizarea cheltuielilor, vor rezulta preţuri de transformare
diferite.
În afara exemplului de mai sus, preţul sau valorea de transformare se
poate utiliza în practică şi în cazul transformării strugurilor în vin, a seminţelor
(de porumb, floarea soarelui, soia) în ulei, laptelui în produse lactate (brânză,
unt, etc).
Preţul de transformare se poate folosi şi în estimarea construcţiilor
atunci când, de pildă, un edificiu destinat pentru locuinţe se transformă în spaţii
pentru birouri sau alte destinaţii. Acest criteriu de estimare se va analiza în
detaliu în capitolul privind evaluarea construcţiilor.
În cazul demolării unei construcţii, apare o valoare particulară de
transformare denumită valoarea amplasamentului şi materialelor de
construcţie. Aceasta se obţine prin diferenţa între preţul de piaţă a
materialelor recuperate după demolarea construcţiei şi cheltuielile pentru
demolarea propriuzisă. Dacă această valoare este pozitivă, se adaugă la
valoarea ariei (suprafeţei) construibile; dacă este negativă, se scade.
Chiar şi aria construibilă (în cazul în care piaţa lipseşte) se poate evalua
în baza valorii de transformare. Ea va rezulta din diferenţa între valoarea de
piaţă a unui imobil şi costul de construcţie a construcţiei propriuzise.
Valoarea suprafeţei construibile= valoarea întregului imobil (aria plus
construcţia) minus costul de realizare a construcţiei.
Valoarea întregului imobil este dată de valoarea ariei plus valoarea
construcţiei, determinându-se, astfel, valoarea totală cu estimarea analitică prin
capitalizare.
În concluzie, avaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de
transformare va putea avea loc când transformarea:
- este posibilă, din punct de vedere tehnic;
- convenabilă, din punct de vedere economic;
- admisibilă, sub raport legal.
Un alt exemplu de utilizare a criteriului valorii de transformare este
legat de transformarea laptelui în produse lactate. Valoarea unui hl. lapte
transformat în diferite produse se prezintă astfel:
 - lapte colectat………………………………………52333,89hl.
- lapte cedat la terţi (pentru uz alimentar)………………94,40hl.
- lapte prelucrat…………………………………...52239,49hl.

ACTIV – produse obţinute

- unt……………………………………………………….367,82q
- caşcaval………………………………………………….263,52q
- brânză specialitate (nesărată)…………………………..6472,21q
- zer (subprodus)………………………………………..41790,00q

Pr Cantităţ Preţ mediu Preţ total

oduse i (q) (lei/q) raportat la un hl. de
lapte
unt 352.000
367,82 2481
caş 491.000
caval 263,52 2473
brâ 231.000
nză 6473,21 28572
zer 750
41790,00 600
Ve - -
nit brut 34126

PASIV – costuri de transformare raportate la î hl. lapte- lei

- personal (salarii + obligaţii sociale + indemnizaţii)………..2366lei
- cote de reintegrare, întreţinere, asigurare…………………427lei
- cheltuieli de colectare şi transport………………………...393lei
- gaz, electricitate…………………………………………...363lei
- analize, ambalaje,
publicitate……………………………………………………...359lei
 - obligaţii bancare de finanţare (rată la zi)……………….477lei
- obligaţii fiscale…………………………………………………...20lei
- cheltuieli generale………………………………………….109lei
- alte chetuieli………………………………………………..426lei
Total cheltuieli/hl…………………………4940lei

1.6. Preţul sau valoarea complementară

Preţul sau valoarea complementară se obţine ca diferenţă între cel mai

probabil preţ de piaţă al întregului bun imobil şi acela pe care îl are partea
complementară sau reziduală.
În timp ce valoarea de transformare este o diferenţă între un preţ şi un
cost, valoarea complementară este o diferenţă între două preţuri de piaţă.
La un asemenea criteriu de estimare se recurge în caz de expropriere
parţială, de evaluare a daunelor (când evenimentul dăunător duce la distrugerea
unui bun care este în raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile,
raportul de complementaritate între bunurile considerate trebuie să fie bine
definit, deoarece numai în aceste condiţii, preţul complementar se poate
determina corect.
Poate exista complementaritate între întregul fond şi partea reziduală,
între o construcţie rurală şi suprafaţa cultivată etc. Cazurile practice, cele mai
frecvente, se referă la exproprierile parţiale. În cazul exproprierii parţiale a
bunurilor pentru cauze de utilitate publică, despăgubirea care revine
proprietarului expropriat trebuie să fie dedusă din diferenţa între valoarea de
piaţă a întregului bun, înainte de expropriere, şi aceea a părţii reziduale, după
expropriere.
Despăgubirea = valoarea A- valoarea B
Valoarea A = valoarea înainte de expropriere
valoarea B = valoarea după expropriere
În general, părţii reziduale (VB) i se atribuie un preţ unitar mai scăzut
faţă de valoarea întregului bun imobil (VA), pentru a ţine cont de
incomodităţile în urma exproprierii.
Alte cazuri de estimare, rezolvate cu ajutorul criteriului “valoare
complementară”, se pot întâlni în întreprinderile fracmentate, adică cu sectoare
sau loturi separate de nucleul întreprinderii. Aceasta se întâmplă, frecvent, în
cazul întreprinderilor situate la munte. De această dată complementaritatea
trebuie înţeleasă în sensul ei economic: nu este necesar ca partea expropriată şi
cea reziduală să constitue o entitate fizică unică. Dacă, în realitate, dintr-un
fond rural, constituit din două părţi economic complementare, s-ar expropria o
parte, este evident că suprafaţa rămasă va suferi o diminuare a valorii. Dacă
întreaga suprafaţă permitea să se crească un anumit număr de animale, nu
acelaşi lucru se întâmplă cu partea reziduală. Ca urmare, despăgubirea
referitoare la lotul expropriat, se va estima în baza valorii complementare,
respectiv valoarea de piaţă a întregii întreprinderi (suprafeţe) minus valoarea
lotului rezidual care va fi, evident, de valoare unitară inferioară, datorită
incomodităţilor şi dezavantajelor care s-au creat prin expropriere.
În practică se poate întâmpla şi cazul invers, de fonduri unite fizic dar
fără interdependenţă economică; de exemplu, un fond cu culturi cerealiere ce
are ca anexă o pădure. Într-un asemenea caz, dacă se expropriază pădurea,
valoarea acesteia se estimează, separat, deoarece nu sunt valabile condiţiile de
complementaritate între întregul fond şi partea rămasă (reziduală).

1.7. Preţul sau valoarea de înlocuire

În estimare, criteriul valorii de înlocuire este folosit foarte rar, întrucât

aplicarea lui în practică întâmpină numeroase dificultăţi.
Valoarea de înlocuire sau de substituţie este cea care se atribuie unui
bun în baza valorii pe care o are un alt bun, care sa-l poată înlocui din punct de
vedere tehnic şi economic.
Evaluarea unui bun în baza preţului de substituire impune să fie
îndeplinite două condiţii:
1. ca bunul, obiect al estimării, să fie substituibil cu altul;
2. ca bunurile alese pentru substituire să fie echivalente, pentru un scop
dat, bunului de evaluat.
Odată satisfăcute aceste condiţii, se va proceda la relevarea preţurilor
de piaţă a bunurilor alese şi, deci, la determinarea preţului de substituire.
 În general, se recurge la valoarea de substituire când piaţa bunului de
estimat este inexistentă (cum este cazul gunoiului de grajd, care se foloseşte, de
obicei, integral în întreprindere).
Presupunând că se urmăreşte determinarea preţului de substituire a 100
kg. gunoi de grajd, prin înlocuirea acestuia cu îngrăşăminte chimice,
echivalenţa implică precizări, atât de ordin cantitativ, cât şi calitativ.
Precizările de ordin calitativ constau în relevarea stării de maturare a
gunoiului (fermentat, nefermentat, gradul de fermentare) şi în alegerea
îngrăşămintelor care pot să-l înlocuiască, respectiv acelea care au aceeaşi
formulă chimică ca şi gunoiul. După această etapă se trece la determinări
cantitative, avându-se în vedere compoziţia şi preţul îngrăşămintelor alese
pentru substituire.
N.B. Îngrăşămintele organice sunt estimate cu destulă aproximaţie,
întrucât, în evaluare, se neglijează efectul humusului, care nu este conţinut în
îngrăşămintele chimice.
Criteriul preţului de substituire se poate aplica şi în cazul furajării
animalelor, atunci când se pune problema să se înlocuiască anumite furaje cu
altele, care să fie echivalente în privinţa alimentării acestora.
 Capitolul 2

METODA ESTIMATIVĂ

2.1. Consideraţii generale

Metoda estimativă, reprezintă calea prin care se exprimă o judecată de

estimare care este, totdeauna, bazată pe comparaţie.
Pentru a se ajunge la o valoarea de estimare, demnă de luat în seamă,
expertul în estimaţiuni trebuie să urmeze un procedeu logic, care cuprinde
următoarele faze:
1. Determinarea scopului sau raţiunii practice de evaluare, în funcţie de
care se alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practică a
estimării;
2. Relevarea preţurilor de piaţă a bunurilor similare, bunului- obiect de
estimare (în cazul în care se alege criteriul economic al preţului de piaţă);
3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are în vedere la
compararea diverselor bunuri.
Parametrii tehnici se referă la mp.,kg, etc. Între parametrii economici se
includ beneficiul funciar (Bf), norma de arendare sau de închiriere (Ca), venitul
net (Vn), producţia brută vandabilă (Pbv) ş.a. Din această grupă de parametri,
cei mai utilizaţi sunt beneficiul funciar (Bf) şi norma de arendare sau de
închiriere (Ca).
4. Rezolvarea proporţiei:

X = V/P*px (la această proporţie se vor aplica eventuale adaosuri şi/

sau diminuări)
X- cea mai probabilă valoare a bunului de estimat;

V – suma preţurilor de piaţă (sau de valoare de cost, de transformare

etc) a bunurilor luate în studiu;
px- parametrul sau măsura de comparaţie a bunului supus evaluării;
 P - suma parametrilor bunurilor similare luate în calcul.

Dintre toţi parametri tehnici sau economici, estimatorul va alege,

totdeauna, pe acela care răspunde cel mai bine problemei de estimare.
Este de evidenţiat faptul că din raportul V/P, utilizând un parametru
tehnic (P), de exemplu mp., se obţine valoarea medie unitară/ mp. care,
multiplicat cu numărul de mp. ai bunului- obiect de estimare, ne dă valoarea
cea mai probabilă a bunului ce se estimează:

X = (V/mp)*mp

În cazul în care se utilizează un parametru economic, raportul indică de

câte ori parametrul respectiv este cuprins în valoare. Multiplicând acest număr
cu parametrul economic al bunului- obiect de estimare, va rezulta cea mai
probabilă valoare a acestuia. Dacă, de exemplu, utilizăm ca parametru
economic beneficiul funciar (Bf), raportul V/Bf ne indică inversul ratei V/Bf
= 1/r

De aici decurge : X = (1/r)*Bf, Vo = Bf/r

Am trecut, astfel, de la estimarea sintetică comparativă, utilizând ca

parametru economic beneficiul funciar (Bf), la estimarea analitică prin
capitalizare demonstrând, de fapt, că estimarea este conceptual unică, adică
bazată pe comparaţie.

5. În sfârşit, la valoarea de estimare găsită, bazată pe ipoteza de

normalitate, se vor aplica adaosuri şi/ sau diminuări. Adaosurile şi/ sau
diminuările la valoarea găsită servesc pentru “personalizarea” valorii, aducând-
o “mai aproape” de valoarea reală a bunului estimat.
Una din principalele probleme în estimare este aceea a adoptării unui
parametru (P) care să ofere un grad de proporţionalitate cât mai ridicat, în
raport cu bunul la care se referă. În plus, pentru ca proporţia să fie cât mai
reală, trebuie să se întrunească următoarele condiţii:
1. bunurile luate în comparaţie vor trebui să fie foarte asemănătoare
bunului de evaluat;
 2. preţurile luate în considerare trebuie să fie recente;
3. preţurile vor trebui să se refere la piaţa din zonă.

2.2. Principiul normalităţii

În exprimarea unei judecăţi de estimare trebuie să se raţioneze, aproape

în totalitatea cazurilor, în baza condiţiilor normale (obişnuite) de existenţă şi de
funcţionalitate a bunului estimat. Odată determinată valoarea normală, se vor
aplica eventuale adaosuri şi/ sau diminuări pentru a aduce valoarea la condiţiile
reale ale bunului.
Metoda de estimare este bazată în principal pe compararea cu bunuri
similare, în aceleaşi condiţii intrinseci şi extrinseci. Pentru uşurarea procesului
de estimare se pleacă, însă, de la condiţiile de normalitate şi, apoi, se aduc
corecturile necesare.
Dacă, de exemplu, se pune problema evaluării unui apartament, care
prezintă caracteristici similare acelora luate drept comparaţie dar fără
pardoseală, va trebui evaluat ca şi cum ar fi în condiţii normale şi, apoi, din
valoarea astfel determinată, se va aplica diminuarea referitoare la costul
pardoselii. Dacă, în caz contrar, ar avea condiţii superioare celor normale, se
vor opera adaosurile aferente.
În special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare,
principiul normalităţii este necesar de avut în vedere pentru a putea determina
beneficiul funciar mediu, normal şi continuu.
În fapt, în cazul în care întreprinderea este condusă direct de
proprietarul întreprinzător, pentru a putea capitaliza numai beneficiul funciar
(Bf), trebuie să se presupună profitul egal cu zero (+/-P=0); în caz contrar se va
obţine o valoare care este legată de capacitatea managerială a
întreprinzătorului. Cu alte cuvinte, valoarea terenului ar fi influenţată de
capacitatea managerială mai mare sau mai mică a întreprinzătorului. Numai un
întreprinzător normal (obişnuit) preţul tinde să coincidă pe termen lung cu
costul şi, ca urmare, profitul este nul.
Prin întreprinzător normal (obişnuit) se înţelege întreprinzătorul care,
dotat cu capacităţi medii, fie tehnice fie economice, rezolvă problemele
organizatorice şi productive în întreprinderea normală, ca oricare alt
întreprinzător din zonă. El reprezintă masa de întreprinzători.
 Prin întreprindere normală (obişnuită) se înţelege acea întreprindere
care este gestionată de un întreprinzător normal şi dotată cu caracteristici
normale: fertilitate, amplasament, construcţii, maşini, etc.
Aproape pentru toate cazurile şi cu oricare dintre metode (analitică sau
sintetică), în estimare se determină mai întâi valoarea normală, pe baza
condiţiilor normale (obişnuite) şi apoi se operează adaosuri şi/ sau diminuări
pentru a se obţine valoarea reală. Problema adaosurilor şi diminuărilor va fi
dezvoltată pe larg în partea de estimaţiuni speciale.

2.3. Condiţiile de influenţă asupra valorii fondurilor

Asupra valorii unui fond acţionează, în sens pozitiv sau negativ, o serie
de condiţii care sunt fie intrinseci, fie extrinseci
Se definesc condiţii intrinseci acelea care ţin de fondul propriu- zis şi
influenţează, exclusiv, asupra lui.
Printre cele mai importante condiţii intrinseci sunt:
- natura geologică şi agronomică a terenului;
- amplasamentul: câmpie, deal sau munte;
- sistematizarea terenului şi diverse îmbunătăţiri;
- tipul de întreprindere;
- construcţii: eficienţa şi starea lor de întreţinere;
- poziţia (aproape sau departe de centrele populate, de piaţă, de staţiile
de cale ferate);
- prezenţa straturilor freatice şi puţurilor arteziene;
- obligaţii care grevează asupra fondului.
Condiţiile extrinseci sunt exterioare fondului- obiect de estimare. Ele
influenţează asupra valorii mai multor fonduri sau asupra unei întregi zone.
Între condiţiile extrinseci amintim:
- factorii climatici;
- prezenţa industriilor poluante;
- căi sau mijloace de comunicare cu pieţele importante;
- densitatea şi distribuţia populaţiei care face posibilă găsirea mâinii de
lucru mai ieftină;
- apropierea de pieţe importante;
 - apropierea de canale de irigaţie;
- posibilitatea de a se asigura lumină, apă potabilă, gaz, telefon, etc.
Într-un fel sau altul, atât condiţiile intrinseci cât şi cele extrinseci
acţionează asupra valorii fondului. Marea lor majoritate au influenţă asupra
valorii, deoarece acţionează direct asupra venitului (Bf). Alte condiţii
influenţează valoarea fondului, fără să producă o variaţie a venitului (Bf) dar
făcând să varieze rata de capitalizare (r). Asemenea influenţe se numesc
comodităţi ale fondului.
În practică, aprecierea directă a comodităţilor constituie o operaţie
dificilă deoarece prezintă un caracter foarte subiectiv.
Când evaluarea unui bun este analitică sau prin capitalizare beneficiul
funciar (Bf), s-ar putea ţine cont de comodităţi, modoficând, în mod oportun,
rata medie de capitalizare. Astfel, dacă fondul- obiect al estimării prezintă
comodităţi pozitive, superioare condiţiilor normale, rata medie obţinută din
raportul Bf/V va putea fi modificată (pentru a ţine cont de avantaje).
Modificarea în acest caz constă în reducerea ratei de capitalizare (r), ştiind că o
rată de capitalizare mai mică conduce la o valoare mai mare a fondului.
Dacă fondul de avaluat prezintă comodităţi negative sau incomodităţi,
rata medie de capitalizare obţinută din raportul de mai sus va putea să fie uşor
crescută (pentru a ţine cont de incomodităţi).
Creşterea sau scăderea valorii unui bun, în raport de scăderea sau
creşterea ratei de capitalizare, decurge din faptul că valoarea unui bun este
invers proporţională cu rata de capitalizare.

2.4. Clasificarea metodelor de estimare

Metoda de evaluare este unică şi totdeauna bazată pe comparaţie.
Comparaţia se poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic.
Evaluarea sintetică este bazată pe comparaţii, luând în considerare
anumiţi parametri de referinţă. Ea se realizează:
1. pe baza impresiei sau la vedere;
2. prin comparaţie, în baza parametrilor tehnici sau economici;
3. prin valori tipice şi prin coeficienţi de evaluare;
4. evaluarea istorică.
Evaluarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor se identifică cu
criteriul economic al capitalizării dar se consideră evaluare analitică şi atunci
când problema de estimare se rezolvă cu un alt criteriu economic (de cost, de
transformare, etc). În fapt se consideră estimare analitică atunci când, pentru a
se ajunge la evaluarea unui bun, trebuie să se procedeze la analiza detaliată a
tuturor elementelor tehnice şi economice ale bunului de evaluat. Astfel, pentru
a determina beneficiul funciar (Bf) de capitalizat, trebuie să se determine
analitic toate elementele bilanţului care concură la stabilirea lui (Bf).

2.5. Estimarea sintetică

1. Evaluarea la vedere

Este o valoare comparativă în care expertul în estimaţiuni

examinează bunul de evaluat
şi-l compară, mental, cu alte bunuri similare, ale căror preţuri pe piaţă
le cunoaşte. Luând în considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul de
evaluat de bunurile similare, expertul îşi formează părerea sa de evaluare, în
legătură cu bunul- obiect de estimat.
Este evident că un asemenea procedeu impune o profundă cunoaştere
tehnică a bunului de evaluat, căpătată după o lungă experianţă.

2.A. Estimarea comparativă în baza parametrilor tehnici

Trebuind, de exemplu, să evalueze rezervele de fân existente într-o

întreprindere, expertul va trebui, mai întâi, să stabilească calitatea tehnico-
merceologică a fânului şi, în acest fel, cunoscând piaţa din zonă, să determine
cea mai probabilă valoare unitară aferentă acelei calităţi. Evaluată apoi
cantitatea, pentru a găsi valoarea va fi suficient să se multiplice preţul unitar cu
cantitatea respectivă.
Pentru construcţii de locuit, parametrul tehnic, cel mai folosit, este
mp.iar pentru construcţiile industriale, mc.
Pe baza acestor parametri vom avea:
X = (V/mp)*xmp
X- cea mai probabilă valoare a unui apartament;
V- suma preţurilor de piaţă a apartamentelor similare;
xmp- parametrul tehnic (metri pătraţi)
 P- suma mp. referitoare la apartamente similare
La valoarea găsită se aplică, după caz, adaosuri şi/ sau diminuări.

B. Evaluarea comparativă în baza parametrilor economici

Parametrii economici mai frecvent folosiţi sunt: norma de arendare sau

de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), producţia brută vandabilă (Pbv),
venitul net (Vn).
Norma de arendare sau de închiriere se foloseşte pentru terenuri,
respectiv, pentru construcţii. Procedeul de evaluare constă în obişnuita
proporţie:
X= (V/Ca)* xCa

De exemplu, să presupunem că expertul în estimaţiuni cunoaşte

valoarea de vânzare- cumpărare a trei terenuri V de 950000000 lei, suma
normelor de arendare Ca de 5000000 lei, aferente terenurilor respective,
precum şi norma de arendare a terenului de estimat (8 ha) în suma de 2080000
lei (260000 lei/ ha). Pentru determinarea valorii terenului va fi suficient să se
aplice următorul calcul:

X = (950.000.000/5.000.000)*2.080.000 = 395.200.000

Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai dacă în zona unde se

află terenul de estimat este răspândit sistemul de arendă. În plus, expertul va
trebuie să aleagă o normă de arendare medie, normală, deoarece întreprinderea
trebuie supusă condiţiilor de normalitate. Pentru a ţine cont, apoi, de acele
circumstanţe care diferenţiază terenul de condiţiile normale, va trebuie să se
intervină cu adaosuri şi/ sau diminuări de valoare.

3. Estimarea prin valori tipice şi prin coeficienţi de evaluare

Această metodă poate fi aplicată în special în cazul în care trebuie să se

estimeze mici parcele de teren separate, în cazul în care un anumit fond trebuie
să fie subdivizat în mai multe părţi precum şi în cazul de cedare de loturi de
teren. În aceste cazuri se procedează astfel:
 a) se împarte suprafaţa fondului de evaluat în parcele
omogene pe calităţi şi clase (vie, culturi de câmp, pădure, etc);
b) se culeg informaţii asupra preţurilor medii unitare
referitoare la parcele similare. Este evident că trebuie să existe o
piaţă a calităţilor şi claselor de cultură respective;
c) în baza acestor informaţii se fixează valoarea unitară
medie a parcelelor supuse evaluării;
d) se efectuează calculele, multiplicând preţul mediu unitar
al diferitelor calităţi şi clase de cultură cu suprafeţele supuse
estimării.

Când nu se cunoaşte piaţa pentru fiecare parcelă, se recurge la

coeficienţi de evaluare.
Dacă avem, de exmplu, trei loturi separate (cereale, vie, păşune), despre
care se cunoaşte numai preţul unitar al terenului cu cereale, vor trebui să fie
stabiliţi coeficienţi de evaluare pentru vie şi păşuni, în funcţie de
productivitatea lor şi de alte caracteristici. În funcţie de aceştia se va stabili cel
mai probabil preţ al viei şi păşunii.

4. Estimarea istorică

Constă în evaluarea unui bun în baza preţului de vânzare- cumpărare

existent în trecut pentru acelaşi bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare
monetară. Valoarea obţinută în acest fel nu reflectă condiţiile de piaţă în
momentul estimării şi, deci, metoda nu prezintă valoarea ştiinţifică ridicată (cu
excepţia statisticii pieţei în perioada considerată). Estimarea istorică poate servi
doar pentru a furniza o indicaţie aproximatică la o problemă de stimare dată.

2.6. Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor

Estimarea analitică se identifică cu criteriul economic al capitalizării şi

constă în a determina cea mai probabilă valoare a unui bun prin capitalizarea
veniturilor. Prin această metodă se acumulează la momentul estimării seria
viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate să
le furnizeze.
 Două sunt ipotezele pentru estimarea analitică:
1. un bun oarecare are valoare atât timp cât furnizează un venit pentru
cel care îl posedă iar cea mai probabilă valoare de piaţă a acestuia este egală cu
acumularea iniţială, raportată la momentul estimării, a tuturor veniturilor
anuale sau polianuale viitoare;
2. veniturile anuale sau polianuale trebuie să fie constante, medii,
normale şi continuie. În plus, trebuie să fie posibilă determinarea ratei de
capitalizare corespunzătoare.
Reamintim, în acest cadru, formulele de uz curent în estimare:
Vo = a(qn – 1/r* qn) – pentru venituri constante, anuale, întârziate,
limitate;
Vo = Bf/r – pentru venituri constante, anuale, întârziate, nelimitate;
Vo = Bf(1/qn – 1) – pentru venituri constante, periodice, întârziate,
nelimitate.
Schema estimării analitice se poate subdiviza în patru faze:
1. determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;
2. Determinarea ratei de capitalizare (r)
3.Aplicarea relaţiei de calcul corespunzătoare fiecărui caz în parte;
4. Operarea de adosuri şi/ sau diminuări la valoarea găsită, pentru a
obţine valoarea reală, atunci când bunul obiect de estimare se diferenţiază d
condiţiile de normalitate.

1. Determinarea beneficiului funciar (Bf)

Determinarea lui Bf variază în funcţie de sistemul de conducere a

întreprinderii:
- pentru întreprinderi conduse în economie directă Bf = Pbv- Ct, în
care:
Pbv- producţia brută vandabilă;
Ct- costul total
- pentru întreprinderi date în arendă Bf = Ca- Chp, în care:
Ca- norma de arendare (închiriere);
Chp- cheltuieli din partea proprietarului
a)Pentru întreprinderi conduse în economie directă, beneficiul funciar
(Bf) se determină prin intermediul bilanţului întreprinderii:
 Pbv – (Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (+/- P)
( în acest caz, întreprinzătorul este chiar propietarul)
Bf (+/- P)- venitul funciar
În relaţia de mai sus: Q- cote (de reintegrare, de asigurare, de
întreţinere); Chd- cheltuieli diverse; Imp- impozite; Sa- salarii; St- stipendii;
Db- dobândă; P- profitul.
Întrucât în aplicarea metodei de capitalizare este necesară doar
cunoaşterea lui (Bf), trebuie să eliminăm (+/- P). Aplicând conceptul de
normalitate, (+/- P) trebuie să tindă spre zero, ceea ce înseamnă că preţul tinde
să egalizeze costul de producţie. Prin urmare, în bilanţul estimativ nu sunt
considerate producţiile efectiv obţinute ci acelea medii normale ale zonei. În
acelaşi fel se consideră preţurile şi costurile de producţie. În plus, profitul
trebuie considerat egal cu zero întrucât, în caz contrar, s-ar capitaliza nu numai
valoarea propriuzisă a unui fond ci şi ceea ce derivă din capacitatea sau
incapacitatea întreprinzătorului, din abilitatea sau inabilitatea acestuia.
b) Determinarea beneficiului funciar în baza normei de arendare.
Beneficiul funciar ce se poate obţine de la un fond arendat se poate determina
prin relaţia:
Bf = Ca – Chp sau mai bine Bf = Vbp – Chp
În sistemul de arendare nu este necesară ipoteza profitului nul întrucât
figura întreprinzătorului (arendaşul) este diferită de cea a proprietarului.
În ultima relaţie de mai sus:
- Vbp- venitul brut proprietarului, cuprinzând norma obişnuită
(normală) de arendare (Ca) şi dobânzile asupra ratelor;
- Chp- cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare,
întreţinere şi asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli
diverse (Chd); dobânzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare
În determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele
în vigoare aferente zonei în care se găseşte bunul de evaluat (pentru respectarea
conceptului de normalitate).
Determinarea beneficiului funciar (Bf) în întreprinderi conduse direct
de către proprietar prezintă anumite dificultăţi întrucât anumite elemente de
cost- cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St),- sunt elemente probabile şi nu reale.
Numai pentru fondurile în arendă beneficiul funciar (Bf) se poate
determina într-un mod mai apropiat de realitate, întrucât, în acest caz, nu este
vorba de date probabile ci de date certe. De aceea, este de dorit să se obţină
(Bf) pe baza normei de arendă (Ca), de fiecare dată când sistemul de arendă
este generalizat. Beneficiul funciar (Bf) astfel obţinut coincide, grosso modo,
cu cel din bilanţul întreprinderii. Cu alte cuvinte, beneficiul funciar (Bf) este
total independent de sistemul de conducere, reprezentând, aproximativ, preţul
uzului capitalului funciar.

2. Cercetarea ratei de capitalizare

Din partea de matematică financiară se ştie că r = Db/C şi că C = Db/r

Prin urmare, (r) reprezintă raportul între dobândă şi capitalul care a
creat-o, (r) exprimă, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se
foloseşte pentru a determina pentru cea mai probabilă valoare a unui bun
imobil.
Teoretic, în regim de concurenţă liberă, rata dobânzii tinde să fie egală
pentru toate capitalurile. În realitate, rata este totdeauna diferită. Există o serie
de motive care conduc la schimbări ale ratei pure:
- riscul: cu cât riscul este mai mare, cu atât face să crească rata;
- comodităţile şi incomodităţile tind a face să se prefere un capital altuia
şi, deci, la un venit egal, fac să crească (scadă) preţul de piaţă, cu consecinţa
ratei mai joase (mai înalte).
- extinderea fondului: extinderea modestă a fondului lărgeşte
posibilitatea de a găsi cumpărători, cu consecinţa creşterii valorii şi scăderii
ratei.
Procesul capabil să furnizeze cea mai apropiată rată de capitalizare
constă în compararea fondului- obiect al estimării cu alte bunuri imobile
similare (prin condiţii intrinseci şi extrinseci). Prin cercetări şi informaţii
diverse (de la notari, cumpărători, vânzători) expertul în estimaţiuni relevă
valorile reale de piaţă şi beneficiile funciare corespunzătoare, calculate, în
general, pe baza normei de arendare:
Bf = Ca – Chp. Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect de
estimare face parte va rezulta din raportul:
r = Bf/V
Rata aplicată este, evident, o rată medie, valabilă pentru fondurile unei
zone determinate cu anumite comodităţi sau incomodităţi. În eventualitatea că
fondul în examinare ar avea comodităţi sau incomodităţi diferite de medie, rata
medie va trebui să fie “personalizată” la fondul- obiect al estimării prin
eventuale adaosuri şi/ sau diminuări.
Când nu este posibil să se determine rata de capitalizare prin metoda
precedentă (pentru că nu există piaţa funciară), se va putea proceda în felul
următor:
a) sau să se caute rata în alte zone unde există o asemenea piaţă (pe cât
posibil, cât mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat);
b) sau să se asimilize rata aferentă bunului- obiect de estimare cu alte
rate de investiţii similare.
Această rată, astfel calculată, este mai mult o rată indicativă. Ea va
trebui să fie în mod oportun corectată după discernământul expertului în
estimaţiuni, ţinând cont de toate caracteristicile bunului- obiect de estimare.
Pentru a încheia acest subiect, trebuie să precizăm că rata de dobândă
furnizată de capitalul funciar este în general mai scăzută decât aceea care
obţine din alte investiţii şi aceasta din următoarele motive:
1. Înaltul grad de siguranţă al capitalului funciar (pământul +
îmbunătăţirile funciare);
2. Capacitatea de a da un venit continuu şi nelimitat;
3. Pământul nu este reproductibil şi nici permutabil, motiv pentru care
rata este mai joasă;
4. Încetinirea (lungimea) ciclurilor productive.
Alegerea ratei medii de capitalizare este reală când reiese din
mecanismul pieţi; dacă piaţa lipseşte, alegerea prin analogie este numai
indicativă.

3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil

Identificându-se venitul normal (obişnuit) şi rata normală, se poate

determina valoarea fondului (Vo) aplicând formula de capitalizare a veniturilor
anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat):
Vo = Bf/r
Vo- valoarea funciară cuprinzând pământul nud plus capitaluri stabil
investite (construcţii rurale, şanţuri, canale, drumuri, plantaţii, diferite
sistematizări). Vo reprezintă valoarea de evaluare deschisă, adică fără să
includă stocurile de materii prime, semifabricate şi produse finite, animale,
utileje agricole. Dacă estimarea este închisă, la valoarea capitalului funciar
(Vo) vor fi adăugate elementele de mai sus.
În cazul întreprinderilor pomicole, unde se cunoaşte venitul periodic,
determinarea lui Vo este realizată cu formula capitalizării periodice.
Vo = Bf(1/qn – 1)
Vo în acest caz este valoarea solului nud (fără plante):
Bf = Valoarea producţiei - Cheltuieli
Dacă estimarea este făcută într-un an intermediar al ciclului productiv,
se poate determina valoarea intermediară (Vm) sau valoarea livezii (sol +
suprasol).
În cazul veniturilor tranzitorii şi permanente, (Vo) se poate determina
atât prin metoda matematică cât şi prin metoda estimativă (a se vedea partea
dezvoltată în partea financiară).
-determinarea lui (Vo) prin metoda matematică:

Vo = Bft(qn – 1/r*qn)+(Bfp/r)*(1/qn)

-determinarea lui Vo prin metoda estimativă presupune că (Bft) este

perceptibil imediat, întrucât este vorba de o stare normală a bunului de evaluat:
Vo = (Bfp/r) – (Bfp – Bft)*(qn – 1/r*qn)

4. Adaosuri şi diminuări la valoarea capital

La valoarea fondului, determinată într-unul din modurile expuse mai

sus, pentru a ţine cont de toate acele circumstanţe care îl diferenţiază de
condiţiile normale, va trebui să se opereze adaosuri şi/ sau diminuări.
Principalele adaosuri. Dacă estimarea este închisă, se vor adăuga
stocurile, animalele, utilajele agricole, construcţiile, creşterile temporare de
venituri, fructele nerecoltate în momentul estimării, etc.
Principalele diminuări: uzufructul şi renta viageră, împrumuturile
ipotecare, diminuări, temporare de venit, ş.a.
Evaluarea adaosurilor şi diminuărilor vor fi tratate în capitolele
corespunzătoare de estimare specială.
 5. Critici ale estimării analitice

Estimarea analitică este supusă multor critici deoarece procedeul poate

conduce uneori la rezultate departe de realitate din următoarele motive:
1.În determinarea beneficiului funciar (Bf), obţinut din bilanţul
întreprinderii, unele
elemente de cost nu reprezintă date reale ci mai curând atribuiri de
valoare. În mod deosebit, aceasta se întâmplă în cazul salariului şi stipendiului,
atunci când proprietarul este cultivator direct. Pe de altă parte, calculul cotelor
(de reintegrare, de asigurare, de întreţinere) nu reprezintă altceva decât atribuiri
de valoare, repartizări de valoare după criterii mai mult sau mai puţin
pertinente;
2. În determinarea lui (Bf), pentru întreprinderi conduse în economie
directă, trebuie presupus profitul egal cu zero, în timp ce, în realitate, se
obţine, totdeauna, un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar şi profitul
(Vf= Bf +/- P);
3. Capitalizarea veniturilor este bazată pe presupunerea venitului
constant, ceea ce nu se întâmplă în realitate. Dacă, de exemplu, trebuie să se
estimeze analitic acelaşi fond, numai după câteva luni, nu este posibil să fie
luat în calcul beneficiul funciar (Bf), determinat mai înainte, întrucât, în
perioada dintre cele două estimări, s-a produs o variaţie, atât în ceea ce priveşte
preţurile , cât şi costurile. Ca urmare, ipoteza canstanţei venitului este pur
matematic;
4. Cea mai puternică critică a estimării analitice este legată de
dificultatea alegerii ratei de capitalizare, în special pentru fonduri cu venit
periodic şi în absenţa pieţii funciare. Când rata nu derivă din realitatea de piaţă,
alegerea acesteia este totdeauna arbitrată.
Cu toate aceste dificultăţi, estimarea analitică se poate aplica corect, cu
condiţia ca datele utilizate să fie cât mai aproape de realitate. Aceastămetodă
de evaluare va putea fi completată şi comparată cu metoda sintetică obţinându-
se, astfel, răspunsuri cu credibilitate maximă în problemele estimative.
 Capitolul 3
APLICAŢII

VALOAREA DE PIAŢĂ

Exerciţiul 1, Evaluarea sintetică comparativă a unui fond (teren) pe

baza nivelului de arendă

Un fond (teren) de câmpie, din zona x, cu o suprafaţă de 43,50 ha este

dat în arendă. Să se determine cea mai probabilă valoare de piaţă a terenului
respectiv prin procedeul sintetic.

Rezolvare

Introducere
Scopul evaluării este determinarea celei mai probabile valori de piaţă a
terenului în sistem deschis.
Procedeul de evaluare Cel sintetic comparitiv având ca parametru de
evaluare nivelul de arendă.

Vx = (V/A)*Ax

unde: V – este suma aritmetica a preţurilor recente de piaţă pentru

fonduri similare din zonă date în arendă;
A - este suma aritmetică a nivelurilor de arendă, normale şi continue a
fondurilor care au constituit obiect de vânzare- cumpărare ;

Vx- este cea mai probabilă valoare de piaţă a fondului obiect de

evaluare;
Ax- este arenda normală şi continuă aferentă fondului obiect de
estimare.

Descrierea întreprinderii
 numele întreprinderii
localiuzarea
distanţa cu centrul localităţii celei mai apropiate
natura terenului
facilitatea în realizarea lucrărilor
nivelul de fertilizare
zona agricolă: câmpie, irigat
conformaţia terenului: într-un singur lot
altitudini
sistematizarea internă: terenul are o reţea de drumuri în stare normală
de întreţinere
construcţii: două grajduri de construcţie recentă pentru vaci de lapte,
locuinţa propietarului, remiză pentru maşini şi tractoare, magazii pentru
conservarea stocurilor de materiale şi produse, un siloz. Toate aceste
construcţii se află în stare normală de întreţinere şi sunt suficiente pentru
nevoile întreprinderii. Valoare lor de construcţie este evaluată global la
250000000 lei.
sistemul de irigare
structura culturală: este bazată pe culturi de câmp cu fâneţe permanente
în afara rotaţiei. Rotaţia este cea specifică a zonei: porumb, orz şi grâu la 5 ani,
3 ani pentru lucernă
structura productivă: zootehnic - cerealieră
sistemul de conducere: în arendă. Întreprinzătorul desfăşoară toată
munca de conducere, administrativă şi de supraveghere şi participă şi la
executarea lucrărilor manuale. Contractul de arendă a fost stipulat între părţi în
conformitate cu prevederile legale. Arenda se referă la următoarele producţii la
hectar:

porumb……………………..300 Kg
grâu…………………………300 Kg
fân…………………………..300 Kg
lapte…………………………300 L

La aceste produse sunt aplicate preţurile corespunzătoare.

 repartizarea suprafeţei
suprafaţa totală………………….43,50 ha
suprafaţa neproductivă……………2,10 ha
(construc, dependenţe, etc)
suprafaţă productivă……………….……….41,40 ha
în afara rotaţiei (fâneţe)…………………….1,40 ha
în rotaţia continuă o data la 5 ani……………..40 ha
repartizarea suprafeţei în rotaţie:
porumb………………………………………..8 ha
orz…………………………………………….6 ha
grâu……………………………………………2 ha
lucernă an 1……………………………………8 ha
lucernă an 2……………………………………8 ha
lucernă an 3……………………………………8 ha

determinarea arendei anuale medii normale şi continue:

Arenda/ ha
porumb 300 kg x 330 lei/ kg = 99000 lei
grâu 300 kg x 320 lei/ kg = 96000 lei
fân 300 kg x 250 lei/ kg = 75000 lei
lapte 300 l x 520 lei/ l = 156000 lei
Total 486000 lei

426000 lei x 43,50 ha = 18531000 lei

determinarea raportului între valorile de piaţă şi arendă

Se precizează că în zona agrară unde este localizat fondul, sistemul de

arendă este răspândit şi constituie , ca urmare, un sistem normal de conducere.
Din cercetarea făcută pe piaţa funciară a zonei referitoare la fonduri similare,
conduse în regim de arendă, după cum urmează:
 Întrep Su Nivelul de Valoarea de piaţă
rinderi prafaţă- ha arendă A V
arendate
X 32 13.600.000 912.000.000
Y 40 17.000.000 1.240.000.000
Z 40 15.960.000 1.060.000.000
Σ A= Σ V=
46.560.000 3.216.000.000
Estimarea sintetică:
Vx = (V/A)*Ax = (3.216.000.000/46.560.000)*18.531.000
= 1.279.976.288 lei
Valoarea/ ha = 1.279.976.288 lei/43,5 ha = 29.424.742 lei

Valoarea de cost

Evaluarea rezultatului unei activităţi

Exerciţiul 2, Cheltuieli de cultivare pentru un hectar de cultură de

trifoi

De la 1 septembrie la 1 mai
Arătură 120.000 lei
Îngrăşământ înainte de semănat
Unităţi fertilizante N 100 UF x 500 lei/ kg 50.000 lei
P2O5 150 UF x 700 lei/ kg 105.000 lei
K2O 150 UF x 200 lei/ kg 30.000 lei
Distribuire îngrăşăminte 60.000 lei
Seminţe 8 kg x 15.000 lei/ kg 120.000 lei
Semănat 90.000 lei
Lucrări efectuate + tăvălugire 70.000 lei
Sistematizarea suprafeţei + alte lucrări 50.000 lei
Cota de cheltuieli generale ale întreprinderii 55.000 lei
total cheltuieli de cultivare 750.000 lei
 Exerciţiul 3, Calculul rezultatului cultivării unui hectar cu porumb
Produse:
porumb boabe: 3.600 kg x 150 lei 1.080.000 lei
coceni: 8.000 kg x 25 lei 200.000 lei
Cheltuieli:
încărcat îngrăşăminte organice 47.000lei
transportat îngrăşăminte organice 42.000 lei
fertilizat 46.200 lei
arat la 30 cm + grăpat 190.000 lei
discuit + grăpat + nivelat 80.000 lei
pregătit soluţie erbicidat (puezin + dual) 40.000 lei
erbicidat 40.000 lei
semănat + sămânţă (30.000 lei) 50.000 lei
lucrat sapă rotativă 40.000 lei
transport îngrăşăminte chimice (complexe 40.000 lei) 56.000 lei
fertilizat cu îngrăşăminte chimice 20.000 lei
prăşit I şi II mecanic 80.000 lei
prăşit I şi II manual 60.000 lei
recoltat porumb prin tăiere 50.000 lei
curăţat ştiuleţi 60.000 lei
transport porumb 40.000 lei
transport coceni 35.000 lei
total cheltuieli 976.200 lei

Profitul brut obţinut la ha de porumb = ( 1.080.000 + 200.000)- 920.200

= 360.000 lei

Valoarea de capitalizare

Exerciţiul 4, Exemplu de evaluare prin capitalizare cu venituri

tranzitorii şi permanente
 Este cerută evaluarea unui magazin pentru care se cunosc următoarele
date:
a) actualmente proprietarul percepe o chirie o dată la 4 luni anticipată
de 5.000.000 lei. Cheltuielile din partea proprietarului se ridică la 20% din
venitul brut, considerate medii anticipate;
b) actualul contract are scadenţa peste 2 ani. Proprietarul s-a pus de
acord cu locatarul că la scadenţa contractului chiria va fi de 6.000.000 lei, la
fiecare 4 luni anticipat, cheltuielile proprietarului rămânând la 20% din venitul
brut, medii anticipate.

Acest contract este considerat normal şi continuu. Asupra fondului

grevează un împrumut ipotecar exigibil în alte 6 unităţi întârziate de 800.000
lei fiecare.

Să se determine valoarea magazinului, adoptând rate de dobândă şi de

capitalizare corespunzătoare.

Rezolvare
Scopul estimării: calculul celei mai probabile valori de piaţă a
imobilului.
Metoda de evaluare: procedeul folosit este cel analitic sau prin
capitalizare cu venituri tranzitorii şi permanente.
Descrierea imobilului: construcţia cu utilizare comercială aparţine
persoanei X şi este aşezată în centrul oraşului. Este în stare optimă de
întreţinere şi funcţionare.
Calculul Bft: (care va avea o durată de 2 ani)
Bft = Vbp- Chp
Alegerea ratelor de dobândă şi de capitalizare:
- rata de dobândă utilizată pentru calculul lui Bf este cea care se obţine
dintr-o investiţie medie bancară pe termen scurt sau mediu (8%)
-rata de capitalizare rezultă din cercetarea efectuată în zonă, evidenţiind
preţurile de piaţă din operaţiuni recente de vânzare- cumpărare ale imobilelor
similare în ceea ce priveşte condiţiile intrinsece şi extrinsece şi beneficiile
funciare corespunzătoare. Fând această cercetare, din raportul Bf/V a rezultat o
rată normală de capitalizare de 4%.
 Vbp = 5.000.000 (3* 0,08*2)= 15.800.000 lei
Chp = 15.800.000*0,20 (1+ 0,08* 6/12) = 3.286.400 lei

Calculul Bfp normal şi continuu:

Bfp = Vbp- Chp
Vbp = 6.000.000 (3 + 0,08* 2) = 18.960.000 lei
Chp= 18.960.000* 0,20 (1 + 0,08* 6/12)= 3.943.680 lei
Bfp = 15.016.320 lei

Determinarea celei mai probabile valori a magazinului:

Metoda matematică
Vo = 12.513.600*(q2 – 1/0,04* q2) + [(15.016.320/0,04)*(1/ q2)]
= 370.687.000 lei
Metoda estimativă
Vo = (15.016.320/0,04) – (15.016.320 - 12.513.600) *
*(q2 – 1/0,04* q2) = 370.687.000 lei
Diminuare: debitul rezidual aferent împrumutului pe termen lung
calculat cu rata de 15%.
DR = 800.000 *(q6 – 1/0,15* q6) = 3.027.586 lei
Valoarea reală = Vo – DR
VR = 370.687.000 – 3.027.586 = 367.659.414 lei

Valoarea de transformare

Exerciţiul 5, Valoarea de transformare a 30 t struguri

Activ:
vin: randament 70%
30 t x 70% = 21 t x 700.000 lei/ t = 14.700.000 lei
drojdie: 8,5 t x 80.000 lei/ t = 680.000 lei
Total produse 15.380.000 lei

Pasiv:
Total cheltuieli = 7.011.400 lei
Valoarea de transformare = A – P = 15.380.000 lei - 7.011.400
lei = 8.368.600 lei
 Preţul de transformare/t struguri = 8.368.600 lei/30t = 278.953 lei

Referate

1. Criterii şi metode de estimare a bunurilor economice

2. Evaluarea unui fond…..(se alege un fond de evaluat - teren,

clădire…-, conform exemplelor din prezentul curs)
 BIBLIOGRAFIE

1. Caia A., 1992, – Economie rurala, vol. 1, uz intern. At. multiplicare,

U.S.A.M. V. Iaşi
2. Caia A. si colab., 1998, - Economie agrara. Ed. ’Ion Ionescu de la Brad’
Iaşi
3. Ciurea I.V., 1999, - Management in Agricultura. Ed. ‘Ion Ionescu de la
Brad’ Iaşi
4. Gradinaru M., 1994, - Instrumente de analiza economico-financiara a
intrepriderii agricole. Ed. ‘Al. I.Cuza’ Iaşi
5. Gradinaru M., 1994, - Estimaţiuni industriale, rurale şi civile. Ed. ‘Al.
I.Cuza’ Iaşi
6. Hanly I. and Spash C.L., 1993, - Cost – benefit analysis and the
environment. Edward Elgar, London
7. Haan H. and collab., 1997, - Sustainable rural development. Published by
Ashgate, England
8. Hoff Karla and collab., 1993, - The economics of rural organization-
theory, practice and policy. Oxford University Press
9. Lup A., Apetroaie Camelia, 1997 – Economia si gestiunea exploatatiei
agricole. Ed. Europolis Constanţa
10. Magazin P. si colab., 1993, - Studiu asupra raportului dintre preturile
produselor agricole si industriale. Lcr. şt., seria Agronomie, vol. 36,
U.S.A.M.V. Iaşi
11. Magazin P. si colab., 1998 – Economie agrară-lucrari practice.At.
multiplicare, U.S.A.M.V. Iaşi
12. Otiman P.I., 1999 – Economie rurala. Ed. Agroprint Timişoara
13. Perman R. and collab., 1996, - Natural resource and enviromental
economics. Longman, London
14. Ştefan G., 1997, - Considerations regarding the influence of tehnical –
economic factors over the economic increase the vegetal production. lcr.st.,
vol. 40, seria Horticultura, U.S.A.M.V. Iaşi
15. Ştefan G., 1999 – Optimizarea structurii productiei agricole pe microzone
in Colinele Tutovei din Podişul Bîrladului. Teza de doctorat, U.S.A.M.V.
Iaşi
16. ***, Agricultural policy reform and the rural economy in O.E.C.D.
countries. O.E.C.D. Published