Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
D 3 Drept Funciar C JORA
D 3 Drept Funciar C JORA
JORA CRISTIAN
DREPT FUNCIAR
-Manual de studiu individual-
INTRODUCERE
Obiectivele cursului : Cunoscut fiind că una dintre cele mai importante instituţii
de drept civil o constituie dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, studiul materiei
dreptului funciar pune în centrul său analiza noţiunii economice de proprietate asupra
bunurilor imobile, dar, mai cu seamă, a instituţiei juridice a deptului de proprietate asupra
acestor bunuri.
Structura cursului : cursul este format din 14 unități de învățare, după cum
urmează :
Unitatea de învățare 1
Probleme generale privind dreptul funciar
Unitatea de învățare 2
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 3
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 4
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (I)
Unitatea de învățare 5
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (II)
Unitatea de învățare 6
Aspecte privind regimul juridic al circulației terenurilor
Unitatea de învățare 7
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 8
Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 9
Apărarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 10
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică și regimul juridic al terenurilor
supuse exproprierii
Unitatea de învățare 11
Regimul juridic al dreptului de proprietate publică asupra terenurilor
Unitatea de învățare 12
Arendarea terenurilor agricole
Unitatea de învățare 13
Cadastrul și publicitatea imobiliară(I)
Unitatea de învățare 14
Cadastrul și publicitatea imobiliară(II)
Bibliografie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea
imobiliară asupra terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale,
Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
noului Cod civil, Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu,
Bucureşti, 2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea
noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile
reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2013.
Fondul funciar al României este format din terenurile de orice fel, indiferent de
destinație, de titlul pe baza căruia sunt deținute sau de domeniul public ori privat din
care fac parte.
1O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic,
București, 2014, p. 11.
Îndrumar pentru autoevaluare
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Prezentați criteriile de evidențiere a terenurilor aflate permanent sub ape
2. Prezentați conexiunea dreptului funciar cu alte ramuri ale dreptului
3.Care sunt criteriile de identificare a terenurilor agricole
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- Studenții vor putea evalua cadrul legal cu privire la dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica conținutul dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor
- Studenții vor putea explica care sunt atributele dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv civil care conferă titularului dreptul
de a întrebuinţa, de a folosi şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv, perpetuu, cu
respectarea reglementărilor legale şi în cadrul determinat de lege, unde trebuie să
includem şi limitele legale ale exercitării acestui drept. Dreptul de proprietate este un
drept real, el permite aproprierea unui lucru, în sensul că titularul poate să posede, să
folosească şi să dispună de un lucru, conform naturii lucrului, conform destinaţiei
acestuia, în cadrul legal şi cu respectarea reglementărilor existente.
pp. 94 şi 95, autoarea citând C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole,
vol. I, Drepturi şi libertăţi, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, pp. 36-97; C. Bîrsan, Protecţia dreptului de proprietate în
sistemul european de protecţie a drepturilor omului, cu privire specială asupra restituirii unor bunuri, în Pandectele
Române nr. 2/2003, pp. 193 şi urm.
3 Curtea Constituţională, dec. nr. 1361/2008, publicată în M. Of. nr. 75 din 9 februarie 2009. O.U.G.
nr. 57/2007 a fost publicată în M. Of. nr. 442 din 29 iunie 2007, modificată prin O.U.G. nr. 154/2008, publicată în M. Of.
nr. 787 din 25 noiembrie 2008, modificată prin Legea nr. 329/2009, publicată în M. Of. nr. 761 din 12 noiembrie 2009 şi
aprobată cu modificări prin Legea nr. 49/2011, publicată în M. Of. nr. 262 din 16 aprilie 2011.
societate democratică, să fie proporţională cu situaţia care i-a dat naştere şi să nu aducă
atingere existenţei dreptului.
Instanţa de contencios constituţional a constatat că, prin adoptarea O.U.G. nr.
57/2007, s-a urmărit îndeplinirea obligaţiilor României rezultând din angajamentele
asumate în procesul de aderare la Uniunea Europeană, de armonizare a legislaţiei
naţionale în domeniul protecţiei mediului cu legislaţia Uniunii Europene.
Actul normativ în discuţie dă satisfacţie principiului în conformitate cu care
conservarea şi utilizarea patrimoniului natural depăşeşte sfera interesului naţional.
Restrângerea exerciţiului dreptului de proprietate privată nu afectează existenţa
dreptului de proprietate, prerogativele recunoscute acestuia putând fi exercitate în
anumite limite.
De asemenea, proprietarii terenurilor cuprinse în ariile naturale protejate beneficiază
de plata unor compensaţii pentru pierderile generate prin respectarea dispoziţiilor
restrictive din planul de management.
Inviolabilitatea dreptului de proprietate vine să întărească caracterul absolut al
acestuia.
Conform reglementărilor art. 136 alin. (5) din Constituţia României revizuită,
proprietatea privată este - în condiţiile legii organice - inviolabilă, deci dreptul de
proprietate nu poate să fie încălcat de către nimeni.
Există, însă, excepţii de la acest principiul menționat.
O primă excepţie o constituie aceea că bunurile imobile aflate în proprietate privată
pot fi expropriate pentru cauză de utilitate publică.
În acest sens, art. 44 alin. (3) din Constituţia României revizuită, arată că nimeni nu
poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită conform legii cu o
dreaptă şi prealabilă despăgubire; conform art. 44 alin. (3) sunt interzise naţionalizarea
sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietatea publică a unor bunuri pe baza
apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a
titularilor. Art. 562 alin. (3) din actualul Cod civil arată că exproprierea se poate face
numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă
despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator, iar în caz de
divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale
judecătorească.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
reglementează căror imobile le sunt aplicabile dispoziţiile sale, defineşte utilitatea publică,
arată procedura declarării acesteia, stabilirea despăgubirilor, punerea în posesie a
expropriatului, retrocedarea imobilelor expropriate.
O a doua excepţie de la caracterul absolut şi inviolabil al dreptului de proprietate o
reprezintă reglementările din art. 44 alin. (5) din Constituţia României revizuită, în sensul
că atunci când sunt necesare lucrări de interes general, autoritatea publică are dreptul de
a folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare cu obligaţia corelativă de a-l despăgubi pe
proprietar pentru daunele care au fost cauzate solului, plantaţiilor sau construcţiilor şi
pentru orice alte daune care sunt imputabile autorităţii respective.
Despăgubirile sunt stabilite de acord cu proprietarul, iar în cazul în care părţile nu se
înţeleg, vor decide instanţele judecătoreşti, conform art. 44 alin. (6) din Constituţia
României, revizuită.
Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie să înţelegem că în caz de
înstrăinare, dreptul de proprietate reapare în patrimoniul dobânditorului, că dreptul de
proprietate nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului său şi că dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului.
Dreptul de proprietate poate să fie transmis atât prin acte între vii, cât şi pentru cauză
de moarte.
Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu şi se realizează prin
trecerea bunului dintr-un patrimoniu în altul fără să existe modificări ale dreptului de
proprietate.
Putem spune, deci, că prin perpetuitatea sa, dreptul de proprietate este nelimitat în
timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său şi nici nu se pierde
prin neexercitare.
În caz de înstrăinare, dreptul se stinge în patrimoniul înstrăinătorului şi apare în
patrimoniul dobânditorului4.
Caracterul perpetuu al dreptului nu se pierde chiar dacă natura şi conţinutul dreptului
se schimbă prin trecerea lucrului de la o persoană la alta.
S-a precizat că, având în vedere reglementările din actualul Cod civil, am putea
admite că dreptul de proprietate se stinge în momentul în care un bun mobil este
abandonat de proprietarul său; până în momentul în care o persoană devine proprietar al
bunului abandonat pe cale de ocupaţiune, conform prevederilor art. 941 şi urm. C. civ.,
dreptul de proprietate asupra bunului nu a mai existat din momentul abandonului şi până
la momentul dobândirii dreptului de proprietate pe cale de ocupaţiune.5
În ce privește dreptul de proprietate privată asupra terenurilor, stabilirea acestuia
reprezintă obiect de reglementare al Cap. II din Legea nr. 18/1991, cu modificările și
completările ulterioare și al prevederilor legii nr. 165/2013
4 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași, 1997, p. 29 unde autorii citează pe
Ambroise Colin, H. Capitant, Course elementaire de droit civil francais, Tome I, ediţia a IV-a , Paris, Ed. Dalloz, 1923, p.
736.
5 G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti,
2012, p. 21.
2. În ce constă caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată?
3. În ce constă caracterul absolut al dreptului de proprietate privată?
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată
2.Există excepții de la caracterul absolut al dreptului de proprietate privată ?
3.Explicați în ce constă exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 3
LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare:
8 Cu privire la limitele exercitării dreptului de proprietate privată, a se vedea și G. Boroi, C.A. Anghelescu, C.A.
Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
București, 2013, pp. 18-28.
9 În acest sens C. Bârsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 29.
10 I.P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte depturi reale, Ed. Actami, București, 1998, p. 172. I. P.
Filipescu, A. I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte depturi reale, Ed. Actami, București, 2000, p. 232.
din Protocolul nr. 1 la Convenţie reglementarea legală a procedurii falimentului11, obligaţia
impusă acţionarilor minoritari de a-şi vinde acţiunile la un preţ stabilit de arbitrii
independenţi cu recunoaşterea dreptului de răscumpărare în aceleaşi condiţii12,
expulzarea unei persoane dintr-o locuinţă asupra căreia nu are niciun drept13, adoptarea
de către autorităţile naţionale a unei legislaţii restrictive cu privire la dreptul proprietarului
locator de a rezilia contractul în curs de executare14, adoptarea unor măsuri legislative de
plafonare a chiriilor care anterior erau liber stabilite15, condamnarea uneia dintre părţile
contractului de a plăti despăgubiri celeilalte.16
Limitările aduse dreptului de proprietate evidenţiază existenţa a două categorii de
limite aduse acestui drept, şi anume posibilitatea privării de proprietate pentru cauză de
utilitate publică, pe de o parte, şi reglementarea exercitării acestui drept în conformitate
cu interesul general, însă, fără să se ajungă la golirea de conţinut a dreptului
proprietarului bunului, pe de altă parte.17
Noţiunea de privare sau lipsire de proprietate la care se referă art. 1 paragraful 1 teza
a doua din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului trebuie înţeleasă
în sensul lipsirii titularului dreptului de proprietate de obiectul şi atributele dreptului de
proprietate, ceea ce se poate realiza prin expropriere, naţionalizare şi, excepţional, prin
rechiziţie, la acestea putându-se adăuga şi posibilitatea cumpărării nudei proprietăţi de
către titularul dreptului de emfiteoză, obligaţia de a suporta stingerea dreptului de uzufruct
asupra unor terenuri ale statului înainte de termen, rezultată din modificarea legislaţiei
naţionale.18
În conformitate cu prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a
drepturilor omului, bunurile reprezintă dreptul de proprietate în sens mai larg decât cel
reţinut în dreptul internaţional public19, fiind considerat bun creditul bancar nerambursabil,
11 Cauza X c. Belgiei, Comis EDH, 10 martie 1981, nr. 8998/1980, DR nr. 24, p. 198, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
2005, p. 1004, în L.M. Crăciunean, Interpretarea conținutului dreptului de proprietate privată și a limitelor acestuia în
jurisprudențaCurții Internaționale de Justiție, a Curții Europene a Drepturilor Omului și a Curții de Justiție a Comunităților
Europene, Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
12 Cauza Bramelid şi Malmström c. Suediei, Comis EDH, 12 octombrie 1982, nr. 8588/1979, DR nr. 29,
p. 64 şi urm, citată de C. Bîrsan, Convenția europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole. Vol. I, Drepturi și
libertăți,Ed. All Beck, București, 2005, p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române
nr. 4/2008, p. 47.
13 Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis EDH, 14 mai 1986, nr. 11716/1985, DR nr.
47, pp. 67 şi urm, citată de C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr.
4/2008, p. 47.
14 Cauza X c. Austriei, Comis. EDH, 13 octombrie 1986, nr. 10153/1982, DR nr. 49, citată de C. Bîrsan,
op. cit., p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
15 Cauza Mellacher şi alţii c. Austriei, CEDH, 19 decembrie 1989, Seria A nr. 169, § 44, citată de
C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1007, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
16 Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis EDH, 4 iulie 1983, nr. 10000/1982, DR nr.
33, pp. 247 şi urm, citată de C. Bârsan, op. cit., 2005, p. 1004, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr.
4/2008, p. 47.
17 C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentarii pe articole, vol. I, Drepturi şi libertăţi, Ed. All
Beck, Bucureşti, 2005, pp. 967-968, citat de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 42, autoarea adăugând şi necesitatea
respectării principiului proporţionalităţii.
18 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 43.
19 L.-M. Harosa, Consideraţii asupra clasificărilor civile ale bunurilor temporale aparţinând Bisericii, Pandectele
Române nr. 9/2008, p. 36; autorul citând O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturi reale., ed. a III-a revăzută şi
adăugită, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 52; M. Voicu, Dreptul de proprietate. Doctrină şi jurisprudenţă a Curţii
Europene a Drepturilor Omului, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2003, pp. 124 şi 125; R. Rizoiu, Evoluţia jurisprudenţei Curţii
Europene a Drepturilor Omului în materia noţiunii de bun, Pandectele Române, Culegere de studii. In honorem Corneliu
Bîrsan, Liviu Pop, Ed. Rosetti, Bucureşti 2006, pp. 462-478; R. Chiriţă, Examen de jurisprudenţă a fostei Comisii
un câştig viitor dacă acesta a fost achiziţionat sau constituie obiectul unei creanţe
exigibile.20
O hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă constituie „bun” în sensul
Convenţiei şi, în afara unor cazuri excepţionale, neexecutarea acesteia sau anularea sa
constituie lipsire de proprietate, contrară celor statuate la art. 1 din Protocolul nr. 1
adiţional la Convenţie.21
Corelativ, o hotărâre judecătorească ce nu întruneşte aceste condiţii nu constituie
bun” în sensul Convenţiei, deoarece Curtea Europeană a Drepturilor Omului nu are
competenţa de a judeca pe fond cauze în locul instanţelor naţionale, însă, în situaţii
deosebite, atunci când s-a schimbat cursul unui proces care, altfel, ar fi avut un
deznodământ favorabil reclamanţilor, chiar şi o hotărâre care nu este definitivă poate
conduce la o speranţă legitimă, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia
europeană a drepturilor omului.22
S-a mai considerat că speranţa de a vedea renăscut un vechi drept de proprietate,
aflat mult timp în imposibilitate de exercitare efectivă, nu poate fi considerată bun în
sensul Convenţiei.23
Conform prevederilor art. 1 paragraful 2 din Convenţia europeană a drepturilor
omului, limitarea exerciţiului dreptului de proprietate reprezintă folosirea bunurilor în
conformitate cu interesul general, controlul folosinţei proprietăţii manifestându-se prin
impunerea unor obligaţii sau conduite active, dar şi prin restricţionarea conduitei
proprietarului sau direcţionarea acesteia într-un anumit mod, marja de apreciere a statului
fiind mult mai largă, însă supusă controlului proporţionalităţii.24
Europene a Drepturilor Omului şi a Curţii Europene a Drepturilor Omului privind admisibilitatea plângerilor îndreptate
împotriva României, Studia Universitatis Babeş-Bolyai nr. 1/2002, passim; C. Bîrsan, Protecţia dreptului de proprietate în
sistemul european de protecţie a drepturilor omului cu privire specială asupra restituirii unor bunuri, Pandectele Române
nr. 2/2003, pp. 191 şi urm.; C. Bîrsan, Limitele dreptului de proprietate reglementate de Convenţia europeană a
drepturilor omului, Pandectele Române nr. 3/2003, pp. 165 şi urm.
20 L.-M. Harosa, op. cit., pp. 36-37.
21 Idem, p. 37.
22 Idem, p. 37, autorul citând R. Rizoiu, Evoluţia jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în materia
noţiunii de bun, Pandectele Române Culegere de studii. In honorem Corneliu Bîrsan, Liviu Pop, op. cit., pp. 476-479 şi
hotărârile Ioannis Asikis c. Greciei din 22 iunie 2002; LIndner şi Hammermayer c. României din 3 decembrie 2002.
23 Idem, p. 37.
24 L.M. Crăciunean, Interpretarea conţinutului dreptului de proprietate privată şi a limitelor acestuia în jurisprudenţa
Curţii Internaţionale de Justiţie, a Curţii Europene a Drepturilor Omului şi a Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene,
Pandectele Române nr. 4/2008, p. 46: autoarea citează ca măsuri prin care a fost respectat un asemenea echilibru
interdicţia proprietarului de a utiliza o construcţie aflată într-o zonă protejată (cauza Herrick c. Regatului Unit al Marii
Britanii şi Irlandei de Nord, Comis. EDH, 18 iulie 1986, nr. 1185/1984, DR nr. 42, p. 275, citată de C. Bîrsan, Convenţia
europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 1036), obligaţia impusă unor
proprietarii forestieri de a planta anumite esenţe de arbori care să favorizeze protecţia mediului şi producţia de lemn
(cauza Denev c. Suediei, Comis. EDH, 18 ianuarie 1989, nr. 12570/1986, DR nr. 59, p. 127, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
p. 1036), interdicţia de a amplasa un atelier de reparaţii mecanice într-o zonă rezidenţială (cauza Chater c. Regatului
Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis. EDH, 7 mai 1987, nr. 11723/1985, DR nr. 52, p. 250, citată de C. Bîrsan,
op. cit., p. 1036), limitarea prin plan urbanistic a dreptului de a efectua alte tipuri de construcţii decât cele prevăzute în
acel plan (cauza Jacobsson c. Suediei, Comis. EDH, 8 martie 1988, nr. 11309/1984, DR nr. 55,
p. 106, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1036), interdicţia legală a partajării succesorale a unei exploatări agricole pentru
a-i menţine valabilitatea din punct de vedere economic (cauza Inze c. Austriei, EDH, 5 decembrie 1984, nr. 8695/1979,
DR nr. 39, p. 26, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1037), clasarea unui teren agricol ca sit natural protejat permanent şi
exploatarea acestuia numai sub rezerva obţinerii unor autorizaţii administrative (cauza Oerlemans c. Olandei, Comis
EDH, 10 iulie 1989, nr. 12565/1986, DR nr. 62, pp. 200 şi urm, citată de
C. Bîrsan, op. cit., p. 1035), o lege naţională privitoare la emfiteoză, care îl privează pe proprietar de dreptul de a reintra
în stăpânirea bunului la expirarea contractului de subânchiriere încheiat de către titularul dreptului real de emfiteoză
Prin exercitarea folosinţei bunurilor în raport de interesul general se înţelege
recunoaşterea posibilităţii statului de a reglementa în raport de interesele sale şi politicii
economice sau sociale, în sensul de a i se recunoaşte posibilitatea unei largi marje de
apreciere cu privire la plata impozitelor, a altor contribuţii sau a amenzilor, întrucât
urmăreşte obţinerea de venituri care pot fi folosite în interesul întregii societăţi,
punându-se în discuţie proporţionalitatea acestor reglementări.25
În privinţa restricţiilor şi limitărilor aduse dreptului de proprietate, s-a evidenţiat criteriul
proporţionalităţii, care, în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului presupune
menţinerea unui just echilibru între cerinţele de interes general ale comunităţii şi
imperativele protecţiei interesului individual; existenţa unui raport rezonabil de
proporţionalitate constituie o problemă supusă controlului exercitat de Curtea Europeană
a Drepturilor Omului.26
În corelaţie cu acest principiu, a fost construită teoria numită a „marjei de apreciere”,
conform căreia statele au o putere discreţionară în aplicarea limitărilor drepturilor
protejate, ceea ce, însă, nu le conferă şi o putere nelimitată de apreciere.27
Marja de apreciere are un caracter variabil, în raport de drepturile ce se pretind a fi
încălcate, aceasta putând fi extinsă atunci când este vorba despre interferenţa statului cu
sfera publică a drepturilor individului, cu condiţia ca decizia să nu fie lipsită de o bază
rezonabilă.28
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat, de exemplu, confiscarea ca fiind
legitimă atunci când statul respectă justul echilibru între propriile sale interese şi
interesele proprietarului şi ia în considerare gradul culpei sau tipul de prudenţă necesar în
anumite împrejurări.29
Pactul internaţional cu privire la drepturile civile şi politice, la art. 47, prevede că
niciuna dintre dispoziţiile sale nu poate fi interpretată în sensul de a aduce atingere
dreptului intern al popoarelor de a beneficia şi de a se folosi liber de bogăţiile şi resursele
naturale ale acestora, iar dreptul de proprietate al persoanelor a fost recunoscut şi prin
dispoziţiile art. 5 lit. d) pct. V din Convenţia internaţională O.N.U. privind eliminarea tuturor
formelor de discriminare rasială.
Tot astfel, în doctrină au fost evidenţiate şi sistemele regionale de protecţie a
drepturilor omului30 care recunosc dreptul de proprietate, cum ar fi Carta africană a
drepturilor omului şi popoarelor din 1981 sau Convenţia americană privitoare la drepturile
omului şi popoarelor din 1969, care, la art. 21, statuează că orice persoană are dreptul la
(cauza Zammit c. Maltei, Comis. EDH, 12 ianuarie 1992, nr. 16756/1990, DR nr. 59, p. 312, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
p. 1036).
25 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
26 Cauza Meuller c. Elveţiei, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41.
27 Cauza E.B. c. Franţei (2008), Cauza Handyside c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord (1976),
Cauza Fretté c. Franţei (2002), citate de L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41.
28 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41, citând deciziile C.E.D.O. în cauza James ş.a. c.
Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord (1986) şi Cauza Lihtgow ş.a. c. Regatului Unit al Marii Britanii şi
Irlandei de Nord (1986).
29 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47; autoarea arată că o asemenea măsură a fost
considerată ca legitimă în cazul confiscării unor publicaţii socotite ca imorale (Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii
şi Irlandei de Nord, Comis, EDH, 5 martie 1983, nr. 9615/1981, DR nr. 32, p. 231, în C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1037),
confiscarea vehiculului în care reclamantul a săvârşit infracţiunea, cu scopul de a-l împiedica să mai săvârşească fapte
de aceeaşi natură în viitor (Cauza Raimondo c. Italiei, CEDH, 22 februarie 1994, Seria A nr. 281-A, §30, în C. Bîrsan,
op. cit., 2005, p. 1038).
30 C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 966.
respectarea proprietăţii sale, însă prin lege se poate subordona acest respect interesului
social.
Această din urmă Convenţie prevede că nicio persoană nu poate fi privată de dreptul
de proprietate decât cu plata unei juste despăgubiri, pentru raţiuni şi utilităţi care prezintă
un interes social în cazurile şi cu limitele pe care legea le prevede.
31 L.-M. Crăciunean, Aspecte privind regimul juridic al servituţilor de utilitate publică, în Pandectele române nr.
6/2008, p. 56.
32 Idem, p. 57; O. Ungureanu, C. Munteanu, Despre servituţile administrative, Pandectele Române nr. 3/2005, p.
137.
33 Idem, p. 58.
înstrăinării suprafeţelor de teren până la limita legală, limitând dreptul de dispoziţie, ca
prerogativă a dreptului de proprietate.34
Instanţa de contencios constituţional a precizat că trebuie stabilit un raport de
proporţionalitate între necesitatea protecţiei proprietăţii private şi exigenţele de interes
general ale societăţii.
Determinarea legală a unei limite sub care proprietatea forestieră nu poate fi divizată
este conformă reglementărilor constituţionale de la art. 44 alin. (7), potrivit cu care
proprietarul are obligaţia să respecte şi sarcinile privind protecţia mediului, acestea
constituind limitări ale dreptului de proprietate.
În acest sens, s-a pronunţat şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului, considerând
că dreptul de proprietate privată nu este un drept absolut, putând comporta limitări, pentru
a asigura un echilibru just între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele
apărării drepturilor fundamentale ale individului (Hotărârea Sporrong şi Lonnroth c.
Suediei din 1982, Brumărescu c. României, din 1999; Djidrovski c. Fostei Republici
Iugoslave a Macedoniei din 2005, Basoukou c. Greciei, din 2005).
34 C. Constituţională, dec. nr. 63/2009, în Sinteză de jurisprudenţă, E.S. Tănăsescu, Şt. Deaconu, Curierul Judiciar
nr. 5/2009, p. 288. A se vedea şi C. Constituţională, dec. nr. 1.361/2008 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
art. 6, art. 7 şi art. 10-12 din O.U.G. nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor
naturale, a florei şi faunei sălbatice, publicată în M. Of. nr. 75 din 9 februarie 2009.
curgere provocată să preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. Este vorba
despre instituirea condiţiei ca apele la care face referire legiuitorul să se verse într-un şanţ
sau într-un curs de apă şi după aceea să ajungă pe fondul inferior.
Corelativ acestei obligaţii a proprietarului fondului inferior, proprietarul fondului
superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă
prejudicii cât mai mici fondului inferior, cu obligaţia de a plăti o justă şi prealabilă
despăgubire proprietarului fondului inferior. Este vorba despre acoperirea întregului
prejudiciu adus fondului inferior.
Pe cale de excepţie, când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu curtea
şi grădina aferentă sau un cimitir, proprietarul fondului inferior nu mai este ţinut de a
respecta obligaţia statuată la art. 605 alin. (1) Cod civil.
3. Art. 606 Cod civil instituie dreptul proprietarului care vrea să folosească pentru
irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de a face pe terenul riveranului opus
lucrările necesare pentru captarea apei. Limitarea exercitării dreptului de proprietate are
în vedere obligaţia ce revine proprietarului fondului riveran de a nu se opune efectuării de
către un proprietar vecin a lucrărilor care sunt necesare pentru irigarea terenului său.35
Pentru ca proprietarul terenului care urmează să fie irigat să poată efectua lucrările de
captare a apei este necesar să suporte cheltuielile ocazionate de efectuarea unor
asemenea lucrări şi să respecte cerinţele instituite de lege la art. 605 alin. (2) şi (3), adică
să aducă prejudicii minime proprietarului fondului riveran prin efectuarea lucrărilor
necesare şi să îl despăgubească pe proprietarul fondului riveran, conform prevederilor
art. 605 alin. (2) Cod civil.
În aceleaşi condiţii statuate de art. 605 alin. (3) Cod civil, adică dacă pe fondul riveran
se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un cimitir, sunt
inaplicabile reglementările legale privind interzicerea împiedicării efectuării lucrărilor
pentru irigarea terenului.
4. Art. 607 Cod civil reglementează obligaţia proprietarului căruia apa îi prisoseşte
pentru necesităţile curente, să ofere surplusul său de apă proprietarului care nu şi-ar
putea procura apa necesară pentru fondul său, decât cu o cheltuială excesivă. În acest
caz, proprietarul căruia i se oferă apa spre folosinţă, are obligaţia de a plăti celui care îi
pune apa la dispoziţie o justă şi prealabilă compensaţie.
În cazul în care proprietarul căruia îi prisoseşte apa ar refuza furnizarea acesteia sub
cuvânt că aceasta i-ar fi necesară pentru alte activităţi, altele decât satisfacere nevoilor
curente, nu poate fi exonerat de obligaţia de a oferi apa proprietarului aflat în nevoie,
însă, acesta din urmă trebuie să-i acorde o despăgubire suplimentară.
5. Cu privire la folosirea izvoarelor, sunt incidente prevederile art. 608 şi 609 Cod civil.
Astfel, legea instituie dreptul proprietarului fondului pe care se află un izvor de a-i da
orice întrebuinţare doreşte acestuia, cu condiţia de a nu aduce atingere drepturilor
dobândite de către proprietarul fondului inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului pe care se află izvorul nu-i poate schimba
cursul, dacă aceasta ar avea ca urmare lipsirea locuitorilor unei localităţi de apa necesară
pentru satisfacerea nevoilor curente.
Drepturile proprietarului fondului pe care se află izvorul sunt protejate de legiuitor, prin
instituirea regulilor de la art. 609 Cod civil. Astfel, proprietarul fondului pe care se găseşte
35 B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2011, p. 56.
izvorul poate solicita a i se plăti repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, urmare
efectuării lucrărilor respective, fie a secat, fie a micşorat, fie a alterat apele acelui izvor.
Dacă situaţia de fapt permite aceasta, proprietarul fondului pe care se găseşte izvorul
poate solicita restabilirea situaţiei anterioare, dacă apa este indispensabilă exploatării
fondului său.
În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, proprietarii acestora
sunt îndreptăţiţi să pretindă plata reparaţiilor cauzate şi, dacă este cazul, restabilirea
situaţiei anterioare, atunci când apa era indispensabilă exploatării celor două fonduri.
Reglementările Codului civil, în materia folosirii apelor, astfel cum prevede art. 610, se
completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor şi este vorba despre
reglementările din Legea nr. 107/1996 a apelor36.
36 Publicată în M. Of. nr. 244 din 8 octombrie 1996, cu modificările şi completările ulterioare.
Legea instituie obligativitatea păstrării unei distanţe minime de doi metri între fondul
îngrădit sau neîngrădit al proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul sau alte
lucrări care ar fi orientate către fondul acestuia, iar când este vorba despre fereastra
pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrări, care sunt neparalele cu linia de hotar
spre fondul proprietarului vecin, trebuie să respecte o distanţă de cel puţin un metru.
Legea conferă şi criteriul de determinare a punctului de unde se calculează distanţele
pe care le reglementează, anume, punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe
faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului,
până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanţa se măsoară tot
perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această
linie.
Este permisă deschiderea de ferestre pentru iluminat la distanţe mai mici decât cele
menţionate, de linia de hotar dintre proprietăţi, dacă acestea sunt construite în aşa fel
încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
37 I. P. Filipescu, op. cit., p. 182. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 244 şi 245.
Tot cu titlu de exemplu, mai amintim şi îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite
prin Legea apelor nr. 107/1996. La art. 28 aceasta prevede că proprietarii riverani sunt
obligaţi să acorde drept de servitute, avându-se în vedere zone anume stabilite de comun
acord cu Compania Naţională „Apele Române“, fără a percepe taxe, pentru trecerea sau
circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea apelor, în scopul îndeplinirii
acestora, amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de măsură şi
control sau alte aparate ori instalaţii necesare executării de studii privind regimul apelor,
precum şi accesul pentru întreţinerea instalaţiilor destinate acestor activităţi, transportul şi
depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor pentru intervenţii operative privind
apărarea împotriva inundaţiilor, transportul şi depozitarea temporară de materiale, utilaje,
precum şi circulaţia acestora şi a personalului, în cazul executării de lucrări de întreţinere,
reparaţii, precum şi pompări experimentale în cazul forajelor hidrogeologice care fac parte
din reţeaua naţională de observaţii şi măsurători. În cazul în care, prin exercitarea
acţiunilor menţionate se produc pagube, deţinătorii terenurilor riverane apelor au dreptul
la despăgubiri potrivit legii.
42 În acest sens I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 252 şi 253. I.P. Filipescu, op. cit., pp. 189-191.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce constau limitele privind vederea asupra proprietății vecinului.
2.Explicați în ce constă noțiunea de fond lipsit de acces la calea publică.
3.Explicați în ce constă clauza de inalienabilitate.
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 4
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR (I)
Probleme generale
43 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 265 şi 266; L. Pop, op. cit., pp. 211 şi 212. I.P. Filipescu,
A.I. Filipescu, op. cit., pp. 267-269; C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 187 şi 188; D. Lupulescu, op. cit.,
pp. 208 şi 209; P.M. Cosmovici, op. cit., p. 87; E. Safta-Romano, op. cit., pp. 275-277; E. Chelaru,
op. cit., pp. 191 şi 192; C. Bîrsan, op. cit., pp. 355-356.
– moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când transmisiunea cuprinde unul sau
mai multe bunuri individual determinate, privite ut singuli (cum ar fi convenţia, uzuca-
piunea, accesiunea, tradiţiunea, legatul cu titlu particular). Cu excepţia moştenirii legale, a
legatelor universale şi cu titlu universal, precum şi a reorganizării şi transformării
persoanei juridice, toate celelalte moduri de dobândire sunt cu titlu particular.44
b. După situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii, vom deosebi:
– moduri de dobândire originare, care nu necesită o transmisiune juridică a dreptului
de proprietate de la o persoană la alta, deoarece fie bunul nu a aparţinut nimănui la
momentul dobândirii (cazul ocupaţiunii), fie dobândirea operează în absenţa unui raport
juridic între titularul anterior al dreptului şi dobânditor ori, chiar în situaţia în care un astfel
de raport juridic există, el nu este valabil (cazul uzucapiunii, al dobândirii dreptului de
proprietate asupra bunurilor mobile de către posesorul de bună-credinţă, al dobândirii
fructelor de către posesorul de bună-credinţă45).
– moduri de dobândire derivate, adică acelea care presupun un transfer al dreptului
de proprietate de la o persoană la alta (cum ar fi convenţia, succesiunea, tradiţiunea).
Această clasificare are în vedere, în principal, aproprierea lucrurilor şi numai în
subsidiar constituirea unor drepturi reale principale pe temeiul dreptului de proprietate
publică ori al dreptului de proprietate privată.46
c. după momentul transmisiunii, vom distinge:
- moduri de dobândire inter vivos sau moduri de dobândire între vii, care produc
efecte în timpul vieţii părţilor (convenţia, accesiunea, ocupaţiunea, uzucapiunea etc.);
- moduri de dobândire mortis causa sau moduri de dobândire pentru cauză de
moarte, care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate la moartea aceluia de la
care se dobândeşte dreptul (succesiunea legală şi succesiunea testamentară).
d. După caracterul transmisiunii, vom deosebi:
– moduri de dobândire cu titlu oneros, respectiv acelea prin care dobânditorul se
obligă să efectueze o anumită prestaţie în schimbul dobândirii dreptului real (cum ar fi
convenţia, accesiunea);
– moduri de dobândire cu titlu gratuit, în cazul cărora transmiţătorul înţelege să
procure un folos patrimonial, fără a urmări în schimb obţinerea altui folos patrimonial, iar
dobânditorul nu are nicio obligaţie în schimbul dreptului pe care l-a dobândit; acesta îşi
măreşte patrimoniul, fără să fie obligat la plata unui echivalent. Pot fi menţionate, cu titlu
de exemplu, în acest sens, legatul, donaţia, succesiunea legală.
1. Hotărârea judecătorească
Hotărârea judecătorească este actul final al judecăţii, actul de dispoziţie al instanţei
prin care s-a soluţionat litigiul dintre părţi47. Aşadar, hotărârea judecătorească reprezintă
actul cu caracter jurisdicţional prin care instanţa soluţionează cu autoritate de lucru
judecat litigiul dedus judecăţii.48
44 M. Nicolae, op. cit., p. 54. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a,
Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 373.
45 E. Safta-Romano, op. cit., p. 276.
46 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 178.
47 V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p. 250.
48 I.Deleanu, V.Deleanu, Hotărârea judecătorească, Ed. Servo-Sat, Arad, 1998, p. 7.
Dreptul de proprietate poate fi dobândit prin hotărâre judecătorească, numai atunci
când aceasta are caracter constitutiv sau translativ de drepturi, iar nu şi prin hotărâri
judecătoreşti declarative, care numai constată sau recunosc drepturi subiective
preexistente.
Dreptul mai poate fi dobândit şi prin ordonanţele de adjudecare, prin care dreptul se
strămută în patrimoniul adjudecatarului imobilului.49
Constitutive de drepturi erau şi hotărârile judecătoreşti pronunţate în baza art. 12 din
Decretul nr. 144/1958 (astăzi abrogat de Legea nr. 50/1991, modificată), prin care era
suplinit consimţământul uneia dintre părţi la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică50.
Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, pot fi menţionate ca reprezentând moduri de
dobândire a drepturilor reale hotărârile judecătoreşti pronunţate în mai multe situaţii, la
cere ne vom referi în cele ce urmează :
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune restituirea în natură foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora a imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea
statului, conform dispoziţiilor art. 21 şi 22 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului;
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune restituirea în natură foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora a imobilelor preluate în mod abuziv de stat, de organizaţiile
cooperatiste şi de orice alte persoane juridice în perioada 1945-1989, în condiţiile Legii
nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6
martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate
privată pentru cauză de utilitate publică, precum şi hotărârile de retrocedare a imobilelor
expropriate, conform dispoziţiilor art. 28 şi 36 din Legea nr. 33/1994 ;51
- hotărârile judecătoreşti prin care este suplinit consimţământul ofertantului care şi-a
retras intempestiv oferta, în cazul în care este vorba despre o convenţie translativă de
drepturi reale.52 Conform prevederilor art. 1.191 Cod civil, oferta este irevocabilă deîndată
ce autorul ei se obligă să o menţină un anumit termen şi oferta mai este irevocabilă şi
atunci când poate fi astfel calificată în temeiul acordului părţilor, al practicilor statornicite
între acestea, al negocierilor, al conţinutului ofertei sau al uzanţelor şi declaraţia de
revocare a unei astfel de oferte nu produce niciun efect. Art. 1.193 alin. (2) Cod civil
prevede că revocarea ofertei nu împiedică încheierea contractului decât dacă ajunge la
destinatar înainte ca ofertantul să primească acceptarea sau înaintea săvârşirii actului
sau faptului care, conform prevederilor art. 1.186 alin. (2) Cod civil, determină încheierea
contractului.
- hotărârile judecătoreşti prin care instanţa suplineşte consimţământul părţii care
refuză executarea unui antecontract bilateral prin care părţile s-au obligat să încheie în
viitor un contract translativ de drepturi.53
În cazul executării silite prin vânzarea publică a bunurilor debitorului, consimţământul
său este suplinit în contractul de vânzare-cumpărare de către executorul judecătoresc,
49 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 301.
50 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 210 şi 211. V. Stoica, Drepturile reale principale vol. II, Ed.
Humanitas, București, 2006, p. 182.
51 C. Bîrsan, op. cit., p. 308. V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în
condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pp. 14-28.
52 B. Florea, op. cit., p. 181.
53 Idem, p. 181.
hotărârea instanţei de încuviinţare a executării silite constituind numai premisa unei
asemenea supliniri.54
4. Convenţia
Cel mai important mod derivat de dobândire a dreptului de proprietate îl constituie
convenţia sau contractul.
Conform dispoziţiilor art. 1.166 Cod civil, contractul reprezintă acordul de voinţe dintre
două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport
juridic.
În dreptul nostru, noţiunile de convenţie şi contract au acelaşi înţeles55.
Din perspectiva materiei analizate, prezintă importanţă numai acele convenţii care
sunt constitutive sau translative de drepturi56, fără a se face distincţie după cum
transmisiunea operează inter vivos sau mortis causa ori după cum ea operează cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.
Astfel, în Codul civil, la art. 557 alin. (1) convenţia este menţionată printre celelalte
moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
Conform dispoziţiilor art. 1.273 din Codul civil, drepturile reale se constituie şi se
transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă
acest acord poartă asupra unor bunuri determinate sau prin individualizarea bunurilor, în
cazul în care acordul poartă asupra bunurilor de gen, cu precizarea că, în conformitate cu
alin. (3), dispoziţiile în materie de carte funciară şi acelea speciale referitoare la transferul
anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.
În cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile prevederile art.
1.275 Cod civil. Astfel, dacă cineva a transmis succesiv, către mai multe persoane
proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobândit cu bună-credinţă posesia
efectivă a bunului este titular al dreptului, chiar dacă titlul acestuia are dată ulterioară,
fiind considerat de bună-credinţă dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a
cunoscut şi nici nu putea să cunoască obligaţia asumată anterior de înstrăinător.
În cazul în care niciunul dintre dobânditori nu a obţinut posesia efectivă a bunului
mobil corporal şi creanţa fiecăruia de predare a bunului este exigibilă, legea îl preferă pe
acela care a sesizat primul instanţa judecătorească.
Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.674 din Codul civil, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege sau dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se
strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul
nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă, cu precizarea că, în cazul strămutării
proprietăţii imobilelor, aceasta, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.676 Cod civil, este
supusă dispoziţiilor de carte funciară.
În privinţa predării bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la dispoziţia
cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1.687 Cod civil), iar în ceea ce
priveşte predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin remiterea materială, fie
5. Accesiunea
Accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate în conformitate
cu care tot ceea ce se uneşte cu lucrul sau se încorporează într-un lucru devine
proprietatea persoanei căreia îi aparţine lucrul la care s-a făcut unirea ori, după caz,
încorporarea59.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 567-601.
În conformitate cu dispoziţiile art. 567 Cod civil, prin accesiune, proprietarul unui bun
devine proprietar a tot ce se alipeşte cu bunul sau se încorporează în acesta, dacă prin
lege nu se prevede altfel.
Astfel, tot ceea ce se uneşte cu un lucru devine proprietate a proprietarului lucrului
căruia i s-a încorporat. În acest sens, proprietarul lucrului considerat mai important
devine, pe calea accesiunii şi proprietar asupra lucrului mai puţin important, iar
proprietarul care, pe această cale, a suferit o sărăcire este îndreptăţit la despăgubiri, în
limita valorii pierdute, cu justificarea îmbogăţirii fără justă cauză.
57 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 211. L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale,
Ed. Lumina Lex, București, 1996, p. 215. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., pp. 297 şi 298. I. Dogaru, T. Sâmbrian,
Drept civil. Drept civil roman. Tratat Vol. II.Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa, Craiova, 1996, p. 405.
58 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 297. P.M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație, Ed.
Aluviunea
Reglementarea aluviunii este conţinută de art. 569 – 571 din Codul civil.
În conformitate cu prevederile art. 569 din Codul civil, adăugirile de teren la malurile
apelor curgătoare revin proprietarului fondului riveran, cu condiţia ca acestea să se
producă treptat. Rezultă că atunci când asemenea adăugiri se fac dintr-o dată nu ne mai
aflăm în cazul aluviunii, ci, mai degrabă a avulsiunii, reglementată la art. 572 Cod civil.
Proprietarul fondului riveran dobândeşte în proprietate terenul lăsat de apele
curgătoare care s-au retras treptat la ţărmul respectiv, astfel cum prevede art. 570 Cod
civil.
Aluviunea nu operează cu privire la pământurile rămase după retragerea apelor,
lacurilor, iazurilor sau heleşteielor, aceste terenuri rămânând în proprietatea persoanei
căreia i-au aparţinut. De asemenea, aluviunea nu îşi găseşte aplicarea nici cu privire la
malul mării, acesta făcând parte din domeniul public.64
Aluviunea reprezintă un fapt juridic în sens restrâns, un proces natural care constă în
depunerea sedimentelor aduse de o apă curgătoare de pe maluri sau din deltă,
înfăţişându-se, sub aspect juridic, fie sub forma creşterilor de pământ, fie sub forma
60 G.N.Luţescu, Teoria general a drepturilor reale.Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale
p. 123.
62 M.B.Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. All educational, București, 1998, p. 139.
63 V. Stoica, op. cit., p. 55.
64 M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 140.
eliberării terenului ca urmare a retragerii apelor curgătoare65 şi aluviunea urmează
regimul juridic al terenului riveran.66
Dobândirea dreptului de proprietate prin aluviune a fost justificată prin aceea că
proprietarul căruia aceasta îi profită trebuie nu numai să suporte pagubele produse de
apa curgătoarea aflată în vecinătate, ci şi să culeagă foloasele rezultate din această
împrejurare.67
Conform reglementărilor art. 3 alin. (2) din Legea apelor nr. 107/199668, cu
modificările şi completările ulterioare, albiile minore cu lungimi mai mici de 5 km şi cu
bazine hidrografice ce nu depăşesc suprafaţa de 10 km2, pe care apele nu curg
permanent, aparţin deţinătorilor cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formează sau curg.
Proprietarii acestor albii trebuie să folosească aceste ape în concordanţă cu condiţiile
generale de folosire a apei în bazinul respectiv.
Potrivit dispoziţiilor alin. (1) al aceluiaşi text legal, aparţin domeniului public apele de
suprafaţă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine hidrografice ce
depăşesc suprafaţa de 10 km2, malurile şi cuvetele lacurilor, precum şi apele subterane,
apele maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăţiile lor naturale şi potenţialul
energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime.
Ca urmare a sistematizării cursurilor apelor curgătoare, domeniul de aplicare al
dispoziţiilor legale privind aluviunea va deveni tot mai restrâns.69
În privinţa apelor stătătoare – astfel cum prevede art. 571 Cod civil - proprietarul
terenului înconjurat de acestea nu dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenurilor
apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere şi – corelativ –
nici proprietarul acestor ape nu dobândeşte vreun drept asupra terenului acoperit, urmare
a unor revărsări sporadice.
S-ar pune întrebarea care va fi situaţia atunci când ne aflăm în prezenţa unor ape
stătătoare – heleşteie, iazuri, canale şi alte asemenea ape stătătoare – care îşi măresc
volumul şi acoperă ţărmurile nu cu caracter sporadic, ci cu caracter permanent.
Alin. (2) al art. 571 Cod civil reglementează numai situaţia în care este vorba de
revărsări sporadice şi nu reglementează şi ipoteza unor măriri de volum a apelor
stătătoare. În asemenea situaţii cu siguranţă nu sunt aplicabile dispoziţiile alin. (2) al art.
571 şi credem că proprietarul apelor stătătoare, fie ar trebui să efectueze lucrările
hidrotehnice necesare pentru ca apele respective să se retragă la cotele iniţiale, eliberând
terenurile proprietarilor riverani, fie să fie obligat să-i despăgubească pe aceştia pentru
suprafeţele de teren pierdute.
Însă, în această ultimă ipoteză, proprietarii terenurilor riverane ar pierde dreptul de
proprietate asupra acestor terenuri în favoarea proprietarului apelor, independent de
voinţa lor, ceea ce nu ni s-ar părea echitabil.
Legiuitorul a omis să reglementeze, în cuprinsul noului Cod civil, şi o asemenea
situaţie şi să ne ofere nişte soluţii de principiu.
70 D. Alexandresco, op. cit., p. 365, citat de V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 320.
71 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 319.
72 M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 140.
73 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 190.
Conform art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările
ulterioare, insulele care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei,
aparţin proprietarului albiei râului.
Ar putea lua naştere şi situaţia în care o apă curgătoare, formându-şi un nou braţ să
înconjoare terenurile mai multor proprietari riverani, iar unele terenuri să fie proprietate
publică. Evident că, în acest caz, fiecare proprietar va rămâne titular al dreptului asupra
terenului său, iar terenul proprietate publică îşi va păstra aceeaşi regim juridic şi va avea
acelaşi titular.
În conformitate cu dispoziţiile conţinute la art. 575 Cod civil, albia părăsită de o apă
curgătoare care şi-a format un nou curs va primi regimul juridic stabilit în legea specială,
în actuala reglementare, Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările
ulterioare.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce constă avulsiunea.
2.Explicați în accesiunea insulelor și a prundișurilor
3.Explicați în ce constă accesiunea animalelor
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 5
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR (II)
ACCESIUNEA IMOBILIARĂ ARTIFICIALĂ ȘI
UZUCAPIUNEA
3/1992, p.225.
edificată, va fi răsturnată prezumţia de proprietate în favoarea proprietarului imobilului,
stabilită la art. 579 alin. (1) Cod civil 81.
În privinţa lucrărilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. 577 alin. (1) Cod civil,
legiuitorul – la art. 578 din acelaşi Cod – le clasifică în lucrări autonome (construcţii,
plantaţii şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător, realizate asupra unui imobil) sau
adăugate (care nu au caracter de sine stătător), cu caracter durabil sau cu caracter
provizoriu.
Lucrările autonome reprezintă construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări cu caracter de
sine stătător realizate asupra unui imobil, care dobândesc, prin încorporare, calitatea de
bunuri imobile82, iar lucrările adăugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stătător
şi acestea din urmă pot fi necesare, utile sau voluptuare.
81 I. Sferidan, Observaţii asupra accesiunii imobiliare artificiale în reglementarea noului Cod civil (Legea nr.
90 Republicată în temeiul art. II din Legea nr. 199/2004, publicată în M. Of. nr. 487 din 13 mai 2004, cu modificările
și completările ulterioare.
lucrării i se recunoaşte dreptul de a-şi ridica materialele, oricând, şi astfel nu mai
operează accesiunea, conform prevederilor alin. (1) al art. 590 Cod civil. Alin. (2) al art.
590 Cod civil prevede că în cazul realizării lucrării cu rea-credinţă, autorul acesteia poate
fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese.
În ce priveşte exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie, art. 591 Cod civil
ne arată că prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata acesteia nu
curge cât timp acesta este lăsat de către proprietar să deţină imobilul.
Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării ia naştere la momentul rămânerii
definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, nu se declanşează curgerea termenului
de prescripţie împotriva sa atâta timp cât proprietarul imobilului îi permite să deţină
imobilul, dreptul la acţiune în sens material al autorului lucrării fiind suspendat în această
perioadă91.
Conform art. 591 alin. (2) Cod civil, autorul lucrării de bună-credinţă are un drept de
ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere înscrierea
acestuia în baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătoreşti,
conform prevederilor art. 589 Cod civil.
O măsură de protecţie a drepturilor proprietarului terenului o constituie reglementarea
de la art. 592 Cod civil, în conformitate cu care atunci când proprietarul terenului optează
pentru obligarea autorului la cumpărarea imobilului, iar autorul lucrării şi proprietarul
terenului nu se înţeleg pe cale amiabilă, acesta din urmă se poate adresa instanţei
judecătoreşti solicitând atât determinarea preţului, cât şi pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de contract de vânzare- cumpărare. Inspirându-se din reglementări anterioare,
legiuitorul a prevăzut posibilitatea persoanei interesate – proprietarul terenului – de a
solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de
înstrăinare şi, mai mult şi determinarea preţului din contractul de vânzare-cumpărare.
Prin alin. (2) al art. 592 Cod civil i se recunoaşte proprietarului iniţial un drept de
ipotecă legală asupra imobilului, în scopul garantării plăţii preţului de către autorul lucrării.
Legiuitorul a fost preocupat de lămurirea situaţiilor în care autorul de rea- credinţă al
lucrării ar putea opune proprietarului terenului pasivitatea de care acesta din urmă ar fi
dat dovadă pe durata realizării lucrării, stabilind, la art. 593 Cod civil, că asemenea
presupusă pasivitate nu poate fi invocată de către autorul de rea-credinţă. Problema în
discuţie îşi are sorgintea într-o decizie de îndrumare a Plenului fostului Tribunal Suprem92
în care s-a reţinut (cu privire la reglementarea de la art. 494 din Codul civil de la 1864), că
acest text era conceput în scopul apărării intereselor proprietarilor de terenuri, însă reaua-
credinţă a constructorului nu trebuia dedusă numai din lipsa titlului de proprietate asupra
terenului, ci aceasta trebuia să fie determinată atât în funcţie de condiţiile efectuării
lucrărilor, construcţiilor sau plantaţiilor, cât şi în raport de atitudinea proprietarului
terenului, în timpul executării acestora.
În decizia citată, s-a atras atenţia asupra necesităţii de a se verifica cu atenţie
condiţiile edificării lucrărilor, construcţiilor, plantaţiilor, pentru a se observa dacă
proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept prin atitudinea pasivă pe care a
avut-o, acceptând efectuarea acestora, pentru ca, după finalizarea lor, să introducă
acţiunea în justiţie.
93 T.S., S. civ., dec. nr. 800/1959, L.P. nr. 10/1960, p. 93; T.S., S. civ., dec. nr. 1028/1960, CD 1960, p. 77.
94 I. Sferidan, op. cit., pp.37 şi 38.
lucrările realizate pe terenul său de către o altă persoană, alta decât superficiarul, ar fi
trebuit să aparţină nudului proprietar, însă textul de lege înglobează în conţinutul
dezmembrământului atât dreptul de proprietate asupra construcţiei sau lucrării pe care
superficiarul o va ridica pe terenul în cauză, cât şi „dreptul potestativ de accesiune” care îi
va permite acestuia să dobândească şi dreptul de proprietate asupra oricărei lucrări
edificate pe acel teren de o altă persoană, întrucât în baza convenţiei constitutive de
superficie operează şi o cesiune legală a dreptului potestativ de accesiune imobiliară.
O a doua situaţie, conform alin. (2) al art. 596 Cod civil, are în vedere cazul lucrărilor
autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia
care nu îi permite să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării realizate asupra
acelui imobil, situaţie în care sunt aplicabile prevederile art. 582 Cod civil (adică se aplică
regulile statuate în cazul autorului de rea-credinţă a unei lucrări autonome cu caracter
durabil asupra imobilului altei persoane) şi 587 alin. (2) Cod civil, (adică regulile privind
lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului, dacă lucrarea a fost realizată cu
rea-credinţă). Astfel fiind, titularul unui drept de uzufruct, uz, abitaţie sau drept real de
folosinţă, care nu îi permit să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării edificate,
va avea regimul juridic al unui constructor de rea-credinţă dacă realizează o lucrare
asupra imobilului, lucrare întemeiată pe acel drept.
Alin. (3) al art. 596 Cod civil prevede că pentru lucrările adăugate efectuate de către
titularul unui drept real asupra imobilului altuia, care nu îi permite să dobândească dreptul
de proprietate asupra lucrării realizate asupra acelui imobil, se aplică prevederile art. 716
Cod civil (fiind vorba despre uzufructuar), în lipsa unor dispoziţii contrare. Reglementările
legale referitoare la lucrările şi îmbunătăţirile făcute de către uzufructual sunt, astfel
aplicabile şi în cazul titularilor altor drepturi reale asupra imobilului altei persoane.
Conform art. 597 Cod civil, lucrările făcute de un detentorul precar sunt supuse
regulilor autorului de rea-credinţă.
Uzucapiunea95
1. Noţiunea şi sediul materiei
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă constituie un mod de dobândire a dreptului de
proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia exercitată
neîntrerupt în termenul prevăzut de lege şi cu respectarea condiţiilor legale.96
Reglementarea legală a uzucapiunii o găsim în Cartea a III-a Despre bunuri, Titlul VIII
Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, art. 928 – 934 şi art. 939.
95 Cu privire la uzucapiune, a se vedea A. A. Chiș, D. Dobrev, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod
civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp.
500-529; C. Bîrsan, op. cit., pp. 385-412; V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 361-395.
96 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 275. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 197. I.P. Filipescu, A.I.
Filipescu, op. cit., p. 282; G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., p. 228.
dovedirea exercitării posesiei în termenul legal şi cu respectarea celorlalte condiţii stabilite
de lege.97
Dacă era dovedită îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru ca uzucapiunea să îşi
găsească aplicabilitatea, din ziua în care a început posesia, opera retroactiv o prezumţie
legală absolută de proprietate în favoarea uzucapantului, prezumţie care nu putea fi
răsturnată.98
În doctrină, de-a lungul timpului, s-a reproşat acestui mod de dobândire a drepturilor
reale că opune o stare de fapt unui drept real şi este preferată acestuia.
Vom observa, însă, că uzucapiunea operează şi ca o sancţiune îndreptată împotriva
titularului dreptului real, care a dat dovadă de neglijenţă, dezinteres, lipsă de diligenţă cu
privire la dreptul său, permiţând altei persoane să exercite o posesie îndelungată asupra
bunului, astfel încât s-a creat, în favoarea acesteia din urmă, o aparenţă de drept.99
Caracterul sancţionator apare numai în subsidiar, uzucapiunea constituind, în primul
rând, un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
principale, un efect al posesiei ca stare de fapt.100
Uzucapiunea mai are şi rolul de a contribui la securitatea şi stabilitatea raporturilor
juridice, aducând o clarificare a unor situaţii juridice care pot genera litigii; astfel, prin
posesie îndelungată, exercitată în condiţiile legii, se creează o stabilitate, care conduce la
transformarea unei stări de fapt într-un drept101.
„Transformarea într-o situaţie de drept a unei situaţii de fapt consacrată prin timp –
spunea profesorul M. B. Cantacuzino – e, din punctul de vedere al dreptului pozitiv,
bazată pe o nevoie de ordine socială, care cere ca, - în dispreţul chiar al unui drept
anterior părăsit, şi în dispreţul chiar al echităţii în cazul când stăpânirea a fost cu
rea-credinţă,- după un timp îndelungat legitimitatea manifestării exterioare a unui drept
prin posesiune să nu mai poată fi discutată şi cu atât mai puţin cu cât (…) în multe cazuri
drepturile reale nu sunt susceptibile de a fi dovedite decât prin exerciţiul lor îndelungat.”102
97 Pentru funcţia probatorie a uzucapiunii, Fr. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 4-e ed., Dalloz, Paris, 1992,
Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată și public în România, Ed. Graphix, Iași, 1993, p. 278.
100 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 361; pentru lipsa contradicţiei dintre funcţia achizitivă a uzucapiunii şi dispoziţiile art.
44 din Constituţia României, revizuită, precum şi ale art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană pentru apărarea
drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, a se vede V. Stoica, op. cit., vol. II, pp. 361-363.
101 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 121; autorul subliniază că uzucapiunea are în vedere o nevoie de ordine socială.
102 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 121.
103 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în RSR, Ed. Academiei, București, 1978., p. 183.
104 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 455.
Conform prevederilor art. 929 Cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau
după intrarea în posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.
Posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau asupra fructelor
produse de acesta (art. 928 Cod civil).
Tot astfel, conform prevederilor art. 939 Cod civil, acela care posedă bunul mobil al
altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât acelea prevăzute în Secţiunea a 3-a a
Capitolului III din Titlul VIII al Cărţii a III-a din Codul civil (art. 935 – 940), poate dobândi,
în temeiul uzucapiunii, dreptul de proprietate.
De asemenea, nu vor putea fi uzucapate decât bunuri privite în mod individual, ut
singuli, şi care sunt susceptibile de posesie, iar nu şi universalităţile juridice sau univer-
salităţile de fapt. 105
Pentru a putea fi dobândite prin uzucapiune, drepturile reale principale trebuie să
poarte asupra unor bunuri corporale, individual determinate, care sunt susceptibile de
posesie şi se află în circuitul civil.106
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile asupra cărora se exercită
dreptul de proprietate privată, indiferent dacă titularul acestui drept este statul, o unitate
administrativ-teritorială sau un particular.107
Nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile neapropriabile (res comunes – aerul,
lumina soarelui, apa mării) şi nici bunurile din domeniul public108.
Acest mod de dobândire nu îşi găseşte aplicabilitatea, aşadar, în cazul dreptului de
proprietate publică şi al celorlalte drepturi reale principale constituite pe temeiul dreptului
de proprietate publică.109
4. Felurile uzucapiunii
Reglementările Codului civil român de la 1864 în materia prescripţiei achizitive şi-au
găsit aplicabilitatea în zonele de publicitate personală (prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni imobiliare). În zonele de publicitate reală (prin vechile cărţi funciare)
uzucapiunea a avut o aplicabilitate redusă.
Astfel cum s-a observat în doctrină, uzucapiunea este indisolubil legată de ideea de
posesie îndelungată, care însă nu are o durată unică.110
În sistemul Codului civil de la 1864, în funcţie de durata posesiei cerută pentru a
uzucapa se făcea distincţie între uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiune lungă) şi
uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea scurtă).
Ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, uzucapiunea apare ca un fapt juridic
complex, în structura căruia intră atât posesia, cât şi manifestarea de voinţă a posesorului
pentru dobândirea dreptului de proprietate, voinţă care se poate manifesta atât în sens
pozitiv, cât şi în sens negativ.111
În noul Cod civil, legiuitorul face distincţie între uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea
extratabulară. De asemenea, în lumina noii reglementări, pot fi dobândite prin uzucapiune
şi bunurile mobile.
105 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 340 şi 341.
106 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 365. M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 129.
107 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil roman, Vol. I, București, 1929, p. 247.
108 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 265.
109 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 364.
110 Idem, p. 369.
111 Idem, p. 448. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 301.
5. Uzucapiunea imobiliară
5.1. Uzucapiunea imobiliară extratabulară
Uzucapiunea imobiliară extratabulară este reglementată la art. 930 Cod civil, care
prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele acestuia pot fi
înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul aceluia care l-a posedat timp
de 10 ani, atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat (cazul persoanei
fizice) sau şi-a încetat existenţa (cazul persoanei juridice), a fost înscrisă în cartea
funciară declaraţia de renunţare la proprietate, imobilul nu era înscris în nicio carte
funciară.
Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, în toate aceste situaţii uzucapantul poate
dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte
ca o terţă persoană să-şi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul
său, în baza unei cauze legitime, în cursul termenului de uzucapiune sau chiar după
împlinirea acestuia. 112
Analizând dispoziţiile legale menţionate, se pot preciza cele ce urmează :
- proprietarul persoană fizică, intabulat în cartea funciară trebuie să fie decedat sau
proprietarul persoană juridică să-şi fi încetat existenţa ori să fi renunţat la drept şi
declaraţia de renunţare să fie înscrisă în cartea funciară sau imobilul să nu fie înscris în
nicio carte funciară;
- nicio altă persoană fizică sau juridică să nu-şi fi înscris dreptul de proprietate în
cartea funciară în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune;
- să fie o posesie utilă, adică cu animus, corpus şi fără vicii (în condiţiile arătate la art.
922 – 927 Cod civil);
- durata posesiei să fie de 10 ani şi acest termen nu poate începe să curgă înainte de
moartea proprietarului (persoană fizică) sau înainte de încetarea existenţei proprietarului
(persoană juridică) sau înainte de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare
la dreptul de proprietate;
- uzucapantul să solicite admiterea cererii de înscriere a dreptului său de proprietate
în cartea funciară şi cererea să-i fie admisă.
Astfel cum s-a precizat,113 termenul de 10 ani stabilit al art. 930 alin. (1) Cod civil
începe să curgă cu întrunirea cumulativă a condiţiilor ca să fi intervenit decesul (cazul
persoanei fizice) sau să fi intervenit încetarea existenţei (cazul persoanei juridice)
proprietarului care era înscris în cartea funciară, ori să fi fost înscrisă declaraţia de
renunţare al dreptul de proprietate în cartea funciară şi să fi început posesia aceluia care
invocă uzucapiunea extratabulară.
La momentul împlinirii termenului de uzucapiune, pentru a dobândi dreptul de
proprietate pe această cale, este necesar ca acela care invocă uzucapiunea să îşi
înregistreze cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară, în acest fel
manifestându-şi intenţia de a uzucapa şi dobândeşte dreptul respectiv.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce condiții operează uzucapiun ea tabulară
2.Explicați în ce condiții operează uzucapiunea extratabulară
3.Explicați în ce constă utilitatea și justificarea uzucapiunii
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 6
ASPECTE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAȚIEI
TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare :
reglementa că imobilele agricole nu puteau fi dobândite prin acte între vii decât în baza
123 Cu privire la evoluţia istorică a reglementărilor legale în materia regimului juridic al terenurilor, a se vedea Ioan
Adam, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa Noua, Bucureşti, 1998,
pp. 120-128; E. Safta-Romano, op. cit., pp. 65 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., pp. 75-76, pp. 94-96.
unei autorizaţii şi pe baza actelor încheiate în formă autentică şi cu respectarea
formă autentică.
Nerespectare acestor dispoziţii legale era supusă sancţiunii nulităţii absolute. Instanţa
124 Cu privire la dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, a se vedea E. Chelaru, op. cit., pp. 101
şi urm; I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 190-192; I. Adam, op. cit., pp. 142 şi urm.; E. Chelaru, Dreptul de
preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul nr. 8/1998, pp. 19 şi urm; V. Stoica, Dreptul de preempţiune
la vânzarea terenurilor agricole şi a celor cu destinaţie forestieră, în Dreptul nr. 2/2004; I. Negru, D. Corneanu (I), Al. G.
Ilie, M. Nicolae (II), Discuţii în legătură cu natura juridică a dreptului de preempţiune, în Dreptul nr. 1/2004, pp. 22-64.
125 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 192.
126 Pentru opiniile prezentate în doctrina juridică şi pentru soluţiile din practica judiciară, a se vedea
Gh. Dobrican, Data de când curge termenul de 10 ani înăuntrul căruia nu pot fi înstrăinate terenurile dobândite prin
constituirea dreptului de proprietate, în temeiul Legii fondului funciar, în Dreptul nr. 4/2002, pp. 85-88.
127 Publicată în M. Of. nr. 102 din 4 martie 1998.
Art. 1 al Legii nr. 247/2005 prevedea că terenurile proprietate privată se găseau în
circuitul civil şi nu făcea nicio distincţie în ce priveşte destinaţia terenurilor şi nici cu privire
la titularii dreptului de proprietate, aceştia putând fi persoane fizice sau juridice.
Legea prevedea că obiectul de reglementare al acesteia îl reprezentau atât terenurile
cu construcţii, cât şi acelea fără construcţii, situate în intravilan sau extravilan, indiferent
de destinaţia sau de suprafaţa acestora, adică terenurile de orice fel, indiferent unde erau
situate acestea şi indiferent dacă acestea erau libere sau cu construcţii şi indiferent de
destinaţie.
Înstrăinarea terenurilor prin acte între vii se putea face, ca şi în reglementarea Legii
nr. 54/1998, prin acte încheiate în formă solemnă, ad validitatem, legea prevăzând
sancţiunea nulităţii absolute în cazul nerespectării acestei dispoziţii imperative şi legea nu
prevedea nicio limită cu privire la suprafaţa sau categoria de folosinţă a terenurilor
dobândite prin acte între vii sau cu privire la suprafaţa pe care o puteau deţine persoanele
fizice sau juridice.
Pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, indiferent că terenurile erau
libere sau cu construcţii şi indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, era necesară
tot forma înscrisului autentic notarial.
Înstrăinarea terenurilor şi constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
cu privire la terenuri era posibilă chiar şi atunci când în legătură cu terenurile respective
existau litigii în curs de soluţionare pe rolul instanţelor judecătoreşti, cu excepţia litigiilor
care aveau ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de
proprietate.
De asemenea, alin. (1) al art. 5 al Titlului X al Legii nr. 247/2005 prevedea că
înstrăinările realizate sub orice formă nu erau de natură să valideze titlurile de proprietate,
nici pe acelea ale înstrăinătorilor şi nici pe acelea ale dobânditorilor, dacă asemenea titluri
erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării reglementărilor legale în vigoare la
momentul la care au avut loc înstrăinările.
Alin. (2) al art. 5 al Titlului X din Lege reglementa posibilitatea, în cazul încheierii unui
antecontract cu privire la teren, pentru partea care şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale,
atunci când cealaltă parte refuza încheierea contractului, să se adreseze instanţei
judecătoreşti pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Situaţia avută în vedere de către legiuitor este aceea în care părţile încheiau un
antecontract translativ de drepturi reale cu privire la un teren cu sau fără construcţii,
urmând ca, ulterior, să încheie contractul translativ de proprietate în formă autentică ad
validitatem.
Legea prevedea că înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de
teren, prin constituirea de corpuri mai mari de proprietate care să cuprindă suprafeţe
continue, indiferent de destinaţia acestora şi înstrăinările efectuate de către persoanele
cărora legea le-a creat posibilitatea obţinerii unei rente viagere agricole, se puteau
efectua şi în temeiul schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate care au fost
emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, reglementându-se scutirea de plata taxei
de timbru şi a timbrului judiciar.
128 M. Uliescu, Politica agricolă comună – alinierea României la practicile comunitare, în Academia Română,
Institutul de Cercetări Juridice, Dreptul românesc în condiţiile postaderării la Uniunea Europeană, vol. V, Ed.
Dacoromână TDC, 2007, p. 36.
Prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil a fost abrogat Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 privind
reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente.
129 Cu privire la dobândirea dreptului de proprietate funciară de către cetăţenii străini, apatrizi şi de persoanele
juridice străine, a se vedea C. Jora, L. Uţă, Unele consideraţii cu privire la circulaţia juridică a terenurilor, în corelarea
prevederilor Titlului X al Legii nr. 247/2005 cu acelea ale Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, în Revista
de drept comercial nr. 1/2006, pp. 74-86.
130 Constituţia României, publicată în M. Of. nr. 233 din 21 noiembrie 1991, modificată prin Legea de revizuire a
Constituţiei României nr. 429/2003, publicată în M.Of. nr. 758 din 29 octombrie 2003; prin Hotărârea Curţii
Constituţionale nr. 3 din 22 octombrie 2003 a fost confirmat rezultatului referendumului naţional din 18-19 octombrie
2003 privind Legea de revizuire a Constituţiei României, publicată în M. Of. nr. 758 din 29 octombrie 2003.
131 Titlul X privind circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 pentru
vedea, C. Jora, Unele considerații privind reglementările legale referitoare la vânzarea terenurilor agricole din
740/2014, Nr. M.57/2014, Nr. 2333/2014 al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale,
al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, al Ministerului Apărării
Naţionale şi al Ministerului Culturii, privind Normele metodologice pentru aplicarea Titlului
I din Legea nr. 17/2014.
Scopurile adoptării acestor acte normative, precizate de către legiuitor chiar în art.
1 al Legii nr. 17/2014, sunt de a asigura securitatea alimentară, protejarea intereselor
naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional,
stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole
situate în extravilan şi comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii
fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic, de unde rezultă că una
dintre dorinţele urmărite de către legiuitor a fost aceea de a permite formarea unor mari
suprafeţe de teren agricol, cunoscut fiind că o agricultură modernă şi eficientă nu se
poate face decât pe suprafeţe mari şi continue de teren agricol.
O primă observaţie pe care facem are în vedere însuşi titlul actului normativ şi ne
referim la sintagma „vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan”. Noul
Cod civil, în Cartea a V-a Despre obligaţii, Titlul IX Diferite contracte speciale, la Capitolul
I reglementează contractul de vânzare. Rezultă că voinţa legiuitorului a fost aceea să
denumească astfel acest contract şi nu prin denumirea deja consacrată, aceea de
contract de vânzare-cumpărare, astfel cum îl denumea Codul civil român de la 1864 şi,
chiar la art. 1650 din noul Cod civil, definind contractul în cauză, legiuitorul face vorbire
despre vânzare. Dacă aceasta a fost voinţa sa în ce priveşte denumirea legală a acestui
contract, pentru rigoarea limbajului juridic şi menţinerea unor noţiuni deja consacrate prin
noul Cod civil, cea mai amplă şi mai importantă legiuire civilă, în opinia noastră,
legiuitorul, care a gândit legea cu privire la care ne referim, ar fi trebuit să folosească tot
denumirea de „vânzare”. Şi în cuprinsul legii menţionate, în mai multe texte, legiuitorul
face vorbire despre „vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole din extravilan”.
Atât din tiltul Legii nr. 17/2014, cât şi din conţinutul art. 2 alin. (1) al acesteia
înţelegem că dispoziţiile sale se aplică numai în cazul transmisiunii dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, atunci când transmisiunea operează
prin acte între vii, anume numai prin contract de vânzare, de unde rezultă că dacă este
vorba despre transmisiunea unor terenuri din intravilan, chiar dacă acestea sunt agricole
şi chiar dacă dreptul de proprietate se transmite prin vânzare, nu sunt aplicabile
dispoziţiile acestui act normativ şi prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile nici
atunci când se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din exrtavilan,
dar printr-un alt contract, altul decât contractul de vânzare, cum ar fi, spre exemplu, un
contract de schimb sau un contract nenumit.
Mai trebuie reţinut şi că prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în situaţia
transmisiunilor mortis causa, indiferent că ar fi vorba despre moştenire legală ori despre
moştenire testamentară. Astfel fiind, transmisiunea pe cale succesorală a terenurilor
agricole din extravilan este permisă, nelimitat şi fără nicio îngrădire, atât în cazul
succesiunii legale, cât şi al aceleia testamentare, atunci când operează atât în favoarea
persoanelor fizice cetăţeni români şi a persoanelor juridice de naţionalitate română, dar şi
extravilan, comunicare prezentată la Sesiunea anuală de comunicări științifice a Institutului de Cercetări Juridice
”Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române, cu tema ”Simplificarea – imperative al modernizării și amelirării
calității dreptului”, 17 septembrie 2015,, publicată în volumul cu același titlu, Ed. Universul Juridic, București, 2015;
C. Jora, Vânzarea terenurilor agricole din extravilan, o problemă încă nerezolvată, în Revista Dreptul, nr. 9/2016, pp.
9-17.
atunci când operează în favoarea altor subiecte de drept, altele decât cetăţenii români
sau persoanele juridice de naţionalitate română.
Analizând dispoziţiile conţinute de art. 2 alin. (2) din actul normativ în discuţie
înţelegem că prevederile acestuia se aplică, în primul rând, persoanelor fizice cetăţeni
români, cetăţeni ai unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la
Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene şi
apatrizilor care au domiciliul în România, într-un stat al Uniunii Europene, într-un stat care
este parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau în Confederaţia
Elveţiană.
În al doilea rând, dispoziţiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile şi persoanelor juridice
care au naţionalitate română sau care au naţionalitatea unui stat membru al Uniunii
Europene sau a statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European
(ASEE) ori a Confederaţiei Elveţiene.
În al treilea rând, dispoziţiile actului normativ în discuţie sunt aplicabile subiectelor de
drept menţionate, persoane fizice şi persoane juridice, în cazul dobândirii dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, numai în condiţii de reciprocitate. Aceasta
înseamnă că pentru ca subiectele de drept menţionate, altele decît cetăţenii români şi
altele decât persoanele juridice de naţionalitate română, să poată dobândi dreptul de
proprietate prin contract de vânzare asupra terenurilor agricole situate în extravilan în
România, trebuie ca şi legislaţia din statul al căror ceteţeni sunt ori, după caz, unde
apatrizii îşi au domiciliul sau, în cazul persoanelor juridice, a căror naţionalitate o au, stat
membru al Uniunii Europene sau stat parte la Acordul privind Spaţiul Economic European
(ASEE) ori Confederaţia Elveţiană, să permită cetăţenilor români şi persoanelor juridice
de naţionalitate română dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole
din extravilan, prin vânzare.
Condiţia reciprocităţii, impusă de art. 2 alin. (2) al Legii nr. 17/2014 este corectă şi
judicioasă şi din punct de vedere juridic nu ridică probleme şi teoretic, ar trebui să-i
situeze pe cetăţenii români şi pe persoanele juridice de naţionalitate română, pe de o
parte, pe o poziţie de egalitate juridică cu similarii acestora, pe de altă parte, din state
membre ale Uniunii Europene, din state parte la Acordul privind Spaţiul Economic
European (ASEE) sau din Conferedraţia Elveţiană, însă inegalitatea se va manifesta sub
raport economic din două puncte de vedere.
Astfel, în primul rând, valoarea de circulaţie a terenurilor agricole din extravilan din
România este mult mai mică comparativ cu aceea a terenurilor similare din statele
menţionate şi, în al doilea rând, puterea de cumpărare a celor mai mulţi dintre cetăţenii
români sau a persoanelor juridice de naţionalitate română este mult mai mică în raport cu
aceea a subiectelor de drept similare din statele Uniunii Europene sau din statele parte la
Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) orin din Conferderaţia Elveţiană. Sub
acest aspect egalitatea juridică de tratament nu-şi găseşte echivalentul în egalitatea
economică a subiectelor de drept şi, astfel, ceea ce poate face un cetăţean al statelor
menţionate sau o persoană juridică având naţionalitatea acestor state, nu pot face un
cetăţean român sau o persoană juridică de naţionalitate română. Se poate observa, deci,
că această condiţie a reciprocităţii creează un echilibru fragil între subiectele de drept
române şi cele străine şi, în final, rămâne, în cele mai multe dintre cazuri, o inegalitate
vădită între acestea, din punct de vedere economic.
Condiţia reciprocităţii, impusă prin prevederile art. 2 alin. (2) al Legii nr. 17/2014 este
judicioasă din punct de vedere juridic, însă legiuitorul nu a avut în vedere şi inegalitatea
economică dintre subiectele de drept despre care am făcut vorbire, aceasta având drept
urmare dezavantajarea persoenelor fizice cetăţeni români şi a persoanelor juridice de
naţionalitate română.
În privinţa cetăţenilor unor state terţe, alţii decât cetăţenii români sau cei ai unor state
membre ale Uniunii Europene ori din state parte la Acordul privind Spaţiul Economic
European (ASEE) sau din Conferedraţia Elveţiană, aceştia nu pot dobândi terenuri
agricole în extravilan, în România, prin acte între vii, decât în condiţiile reglementate prin
tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate. Regula este valabilă şi în cazul apatrizilor
cu domiciliul într-un stat terţ şi în cazul persoanelor juridice având naţionalitatea unui stat
terţ.
Preocupat fiind de importanţa specială a terenurtilor agricole din extravilan, la art. 3 al
Legii nr. 17/2014, legiuitorul a reglementat şi necesitatea obţinerii unor avize, în cazul
înstrăinării unor asemenea terenuri prin vânzare. Astfel, terenurile agricole situate în
extravilan pe o adâncime de 30 de km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către
interior şi terenurile situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de
obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare numai cu avizul specific al Ministerului
Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul
siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate, menţionate la art. 6 alin. (1) din
Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi
completările ulterioare., aceste dispoziţii, însă, nefiind aplicabile titularilor dreptului de
preempţiune, drept reglementat la art. 4-12 din Lege.
Avizele menţionate trebuie să fie comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la
înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, conform procedurii privind obţinerea
avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, procedură reglementată prin Normele
metodologice de punere în aplicare a Titlului I al Legii nr. 17/2014. În situaţia în care
avizul nu este dat în termenul legal amintit, acesta se consideră ca fiind favorabil.
Tot astfel, terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în
care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial
arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare, numai cu avizul specific
al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după
caz, aviz care trebuie emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii
solicitate de vânzător, în condiţiile şi cu procedura reglementată prin Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii,
avizul se consideră a fi favorabil.
Din analiza dispoziţiilor conţinute de art. 3 al Legii se evidenţiază interesul sporit al
legiuitorului pentru circulaţia juridică a terenurilor agricole din extravilan care se situează
de-a lungul frontierei de stat a României, de-a lungul ţărmului Mării Negre, ori pe care
sunt amplasate obiective speciale sau situri arheologice, având în vedere că asemenea
terenuri sunt nu numai bunuri cu o valoare importantă, ci şi aceea că sunt parte a
teritoriului naţional al României. Însă, ceea ce rămâne de neînţeles, cu privire la terenurile
agricole din extravilan la care face referire art. 3 al Legii nr. 17/2014, este de ce legiuitorul
nu a instituit obligaţia obţinerii avizelor menţionate şi atunci când înstrăinarea se face şi
prin alte contracte care sunt translative de proprietate, rezumându-se numai la
transmisiunea care se face prin contract de vânzare.
Interesul exercitării autorităţii statului sau al conservării unor bunuri şi obiective situate
pe aceste terenuri ar trebui să existe nu numai cu prilejul înstrăinării prin vânzare a
acestora, ci cu prilejul oricărei transmisiuni prin acte între vii a unor asemenea bunuri de
importanţă fie strategică, fie pentru patrimoniul istoric şi arheologic al ţării. Din acest motiv
apreciem că emiterea unor avize specifice ale instituţiilor pe care legea le menţionează ar
fi fost util să să existe pentru orice transmisiune între vii a unor asemenea terenuri la care
face referire art. 3 al Legii, nu numai prin contract de vânzare. Legiuitorul ar fi putut avea
în vedere şi situaţiile în care sunt încheiate acte simulate, care să ascundă realitatea unor
contracte de vânzare, pentru a se ocoli dispoziţiile legale privind obţinerea avizelor
specifice. Acesta constituie un argument în plus pentru opinia ce am prezentat, în sensul
necesităţii existenţei avizului cerut de lege cu prilejul oricărei transmisiuni inter vivos a
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan.
Introducerea unor asemenea avize, din raţiunile pe care le-a avut în vedere
legiuitorul, ar putea fi reglementate şi în cazul înstrăinării unor terenuri situate în
intravilan, nu numai atunci când este vorba despre terenuri agricole situate în extravilan.
O asemenea reglementare, credem, s-ar înscrie printre limitele şi restricţiile aduse
dreptului de proprietate privată în interes general.
Fără a putea tăgădui importanţa deosebită a reglementării garantării dreptului la
moştenire, astfel cum statuează art. 46 din Legea fundamentală, ne punem, totuşi,
întrebarea dacă şi în cazul transmisiunilor mortis causa nu ar fi putut fi prevăzută
necesitatea obţinerii unor avize specifice de către subiectul de drept care are calitatea de
moştenitor legal sau testamentar. Nu credem că o asemenea opinie ar putea fi
considerată prea îndrăzneaţă sau ar afecta dispoziţia constituţională menţionată, atunci
când raţiunile pentru care s-ar introduce un sistem al obţinerii unor avize specifice ar avea
în vedere securitatea naţională ori păstarea şi conservarea unor obiective arheologice şi
istorice de valoare însemnată pentru evoluţia poporului român pe teritoriul de astăzi al
ţării.
Legiuitorul a reglementat şi posibilitatea exercitării unui drept de preempţiune în cazul
înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, reglementarea
găsindu-se la art. 4-12 din Legea nr. 17/2014. Astfel, înstrăinarea prin vânzare, a
terenurilor agricole situate în extravilan trebuie să respecte dispoziţiile Codului civil şi
dreptul de preempţiune al coproprietarilor, al arendaşilor, al proprietarilor vecini şi al
statului român, în ordinea astfel stabilită de către legiuitor, la preţ şi în condiţii egale. În
cazul arendaşului care doreşte să cumpere terenul agricol din extravilan, acesta o poate
face numai dacă are în arendă acel teren ce se doreşte a fi vândut, existând un contract
de arendă încheiat în mod valabil şi înregistrat în condiţiile legii, la momentul afişării
ofertei de vânzare la sediul primăriei. Neîndeplinirea acestei condiţii de către arendaş îl
face pe acesta să piardă calitatea de preemptor, calitate conferită de lege.
Legiuitorul a prevăzut şi că solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în
contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac
dovada bunei-credinţe a părţilor contractante şi a profesionistului instrumentator cu privire
la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform
descrierii din cartea funciară.
A fost prevăzută şi o excepţie de la reglementarea dreptului de preempţiune, anume,
înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care se află
situate situri arheologice clasate trebuie să se facă în conformitate cu prevederile Legii nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.
Vădind o preocupare deosebită pentru respectarea bunei-credinţe a părţilor
contractante şi a profesionisului instrumentator al actului translativ de proprietate,
legiuitorul a stabilit că solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele
translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale, fac dovada bunei-
credinţe a acestora în ce priveşte calitatea de proprietar a vânzătorului cu privire la
imobilul ce constituie obiect al contractului de vânzare, conform descrierii din cartea
funciară.134
În ce priveşte procedura de exercitare a dreptului de preempţiune, prin dispoziţiile
Legii nr. 17/2014 se derogă de la prevederile art. 1730 şi urm. din Codul civil în materia
dreptului de preempţiune, însă dispoziţiile Capitolului III al Legii, denumit Exercitarea
dreptului de preempţiune, se completează cu prevederile dreptului comun. Astfel,
vânzătorul este ţinut să înregistreze la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale
unde se găseşte terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a acestuia,
însoţind cererea de oferta de vânzare a terenului agricol din extravilan şi de documentele
doveditoare prevăzute de normele metodologice emise în aplicarea legii, ofertă pe care
primăria trebuie să o afişeze timp de 30 de zile, la sediul să şi pe pagina sa de internet.
Totodată, primăria are obligaţia de a transmite un dosar care să cuprindă lista
preemptorilor, copiile cererii de afişare, ale ofertei de vânzare şi ale documentelor
doveditoare, în termen de 3 zile de la data înregistrării, către Ministerul Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale şi structurii teritoriale a acestuia. Primind oferta de vânzare astfel
transmisă, acestea au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de
15 zile, iar titularii dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 30 de zile cu privire
la care am făcut vorbire, să îşi manifeste intenţia de a cumpăra, să comunice acceptarea
ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. La
rândul său, primăria, în termen de 24 de ore de la înregistrarea acceptării ofertei de
vânzare, trebuie să afişeze datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a Legii
nr. 17/2014 şi trebuie să le trimită pentru afişare pe site către Ministerul Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale sau, după caz, către structura teritorială a acestuia.
Conform prevederilor art. 7 alin. (2) din Legea nr. 17/2014, în cazul în care în
termenul legal, mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă intenţia de a cumpăra, la
acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul este chemat să aleagă dintre aceştia
preemptorul potenţial cumpărător, comunicând numele acestuia primăriei. Se înţelege că,
în alegerea pe care urmează să o facă, vânzătorul trebuie să aleagă titularul dreptului de
preempţiune numai în ordinea de preferinţă stabilită de legiuitor la art. 4 alin. (1) al Legii
nr. 17/2014, coproprietari, arendaşi, proprietari vecini, statul român, dreptul de a alege
manifestându-se numai în măsura în care sunt preemptori de acelaşi rang.
Dacă, în termenul legal, mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă intenţia de
cumpărare şi niciun preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în
134 Noţiunea juridică a bunei-credinţe a fost considerată intenţia dreaptă diligenţa, liceitatea şi abţinerea de la
cauzarea unui prejudiciu, acestea constituind forme de manifestare în raporturile juridice, activitatea onestă loială şi
de totală încredere reciprocă la încheierea şi executarea actelor juridice, în general, iar în materie contractuală, în
special şi credinţa eronată şi scuzabilă protejată de lege, echivalentă, prin aceasta, cu un drept, evidenţiindu-se cele
două funcţii ale conceptului, anume, loialiatea în actele juridice şi credinţa eronată. (M. Uliecu, în Colectiv, M. Uliescu
coordonator, Noul Cod civil. Studii şi comentarii. Vol. I. Cartea I şi Cartea a II-a (art1-534), Universul Juridic,
Bucureşti, 2012, pp. 97-98).
aceleaşi condiţii, vânzătorul este chemat să aleagă pe unul dintre aceştia şi să comunice
numele acestuia primăriei competente să desfăşoare procedura legală.
În condiţiile în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din
oferta de vânzare sau celui oferit de către ceilalţi preemptori de rang superior acestuia
care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare
cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior. Se poate observa, din reglementarea art. 7
alin. (4) al Legii, că nu există obligaţia de a relua procedura, ci vânzătorul are numai
posibilitatea, dacă doreşte, să reia procedura cu preemptorii de rang superior.
Asemenea procedură se poate desfăşura numai o singură dată.
În condiţiile în care niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă
intenţia de a cumpăra terenul, acesta se poate vinde liber, cu respectarea reglementărilor
stabilite de dispoziţiile Legii nr. 17/2014 şi ale normelor metodologice adoptate pentru
aplicarea acesteia, vânzătorul având obligaţia de a înştiinţa, în scris, primăria, despre
aceasta, deci, fără a modifica preţul precizat în cuprinsul ofertei de vânzare. În măsura în
care vânzarea liberă a terenului s-ar face la un preţ mai mic decât acela cerut în oferta de
vânzare formulată şi înaintată primăriei în cadrul procedurii legale menţionate sau în
condiţii mai avantajopase decât cele menţionate în ofertă, sancţiunea prevăzută de lege o
reprezintă nulitatea absolută.
Rezultă că nu numai micşorarea preţului poate să atragă aplicarea acestei sancţiuni
civile, ci şi vânzarea în condiţii mai avantajoare (cum ar fi, de exemplu, vânzarea în rate
sau posibilitatea de a plăti preţul bunului dobândit la o dată ulterioară, după încheierea
contractului de vânzare). Din păcate, dispoziţiile art. 7 alin (8) al Legii pot fi ocolite cu
ușurință pe calea simulaţiei şi, aparent, în acest fel, oferta de vânzare nu se modifică, dar
se poate evita aplicarea sancţiunii menţionate.
Dacă în termenul de 30 de zile, termen stabilit la art. 6 alin. (2) din Legea nr. 17/2014
ori în termenul de 10 zile, stabilit de art 7 alin. (5) al legii, vânzătorul modifică oferta de
vânzare, trebuie reluată procedura de înregistrare a cererii de ofertă.
Se poate observa că procedura legală este greoaie şi complicată, dar, în acelaşi timp,
vulnerabilă şi în ciuda reglementării sale amănunţite, există posibilitatea de a folosi
dispoziţiile legale reglementate de Codul civil la art. 1289-1294, în materia simulaţiei.
Pentru încheierea contractului de vânzare având ca obiect terenuri agricole din
extravilan în formă autentică ad validitatem de către notarul public sau pentru ca instanţa
judecătorească să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare este
necesar avizul final, urmare îndeplinirii procedurii de exercitare a dreptului de
preempţiune şi acesta se emite de structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale, pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 hectare inclusiv, iar dacă
suprafaţa ce se doreşte a fi vândută depăşeşte această limită, avizul se emite de
Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.
Atunci când niciun preemptor nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul agricol
din extraviulan, care se doreşte a fi vândut, acesta se vinde liber, oricărei alte persoane
din afara cercului acelora desemnate de lege ca titulare ale dreptului de preempţiune,
fără a mai fi necesară emiterea avizului menţionat, contractul de vânzare încheindu-se pe
baza unei adeverinţe eliberate de primărie.
Legea instituie interdicţia înstrăinării terenurilor agricole din extravilan fără
respectarea dreptului de preempţiune sau în lipsa avizelor reglementate la art. 3 şi la art.
9 din Legea nr. 17/2014 şi dacă, totuşi, sunt încheiate asemenea acte translative de
proprietate, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută.
Ca o concluzie cu privire la cele menționate se evidențiază intenția, în principiu, bună
a legiuitorului de a efectua un control al modului de dobândire a dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole din extravilan, însă controlul se limitează numai la
transmisiunea dreptului de proprietate prin contract de vânzare și are în vedere (de ce
oare ?) numai terenurile agricole din extravilan.
Nici instituirea necesității obținerii avizelor despre care am făcut vorbire și nici a
dreptului de preempțiune nu poate obstacula folosirea, destul de ușoară, a simulației,
pentru a ocoli dispozițiile restrictive ale legii.
Mai trebuie precizat și că legea este adoptată mult prea târziu, aceasta fiind necesară
și nu în această formă, imediat după anul 1989 și aceasta nu a rezolvat nici problema
dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan sau din
intravilan atunci când dobânditorul este o persoană juridică română, dar fondatorii,
asociații, acționarii nu sunt cetățeni români sau sunt parte cetățeni români și parte
cetățeni ai altui stat.
În fine, mai trebuie menționat și că legiuitorul nu a avut în vedere nici posibilitatea
dezmembrării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor agricole din extravilan și,
deci, posibilitatea de a transmite fără restricții dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate asupra unor asemenea bunuri.
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 7
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare :
1. Probleme generale
2. Dreptul de uzufruct158
2.1. Definiţia dreptului de uzufruct
În conformitate cu dispoziţiile art. 703 din Codul civil, „uzufructul este dreptul de a
folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul,
însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.
Din definiţia dată dreptului de uzufruct de art. 703 din Codul civil, rezultă că acesta
este un drept real derivat, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, în virtutea
căruia un subiect de drept civil, persoană fizică sau persoană juridică - denumită
uzufructuar - este îndreptăţit să posede şi să folosească un bun care aparţine unei alte
persoane, cu obligaţia de a conserva substanţa bunului şi de a-i restitui bunul
proprietarului la termenul stabilit sau cel mai târziu la moartea sa, când uzufructuarul este
o persoană fizică sau după cel mult 30 de ani, când uzufructuarul este o persoană
juridică.
Dreptul de uzufruct este, deci, un drept real principal derivat, esenţialmente temporar,
reglementat de art. 703-748 din Codul civil.
Uzufructul apare ca fiind „un drept real esenţialmente vremelnic care conferă
uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia atribute ale proprietăţii, şi
anume acelea cuprinse în jus utendi et fruendi. Proprietatea însăşi astfel vremelnic golită,
nudă, rămâne a proprietarului, care în timpul duratei uzufructului e vremelnic lipsit şi de
exerciţiul facultăţilor cuprinse în jus abutendi întrucât exerciţiul acelor facultăţi ar jigni
exerciţiul dreptului utendi et fruendi al uzufructuarului. Dar jus abutendi în înţelesul de
putere de a schimba natura specifică şi destinaţiunea lucrului şi de a-i epuiza sau nimici
puterea productivă, nu aparţine uzufructuarului care prin natura dreptului său e ţinut să
păstreze natura specifică, destinaţiunea şi fiinţa productivă a lucrului (salva rerum
substantia) şi să restituie lucrul la sfârşitul uzufructului.”159
Uzufructuarul şi nudul proprietar sunt fiecare în parte titularii unei părţi din prerogativele
dreptului de proprietate, cele două drepturi reale coexistând cu privire la acelaşi bun.160
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, deoarece presupune
dezlipirea din conţinutul juridic al dreptului de proprietate a atributelor jus utendi şi jus
156 L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localităţilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, pp. 105-150. C.
Alunaru, Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul nr. 5-6/1993, pp. 65-73.
157 M. Nicolae, op. cit., p. 379. C. Bîrsan, op. cit., pp. 301-304.
158 Cu privire la dreptul de uzufruct, a se vedea I. Dojană, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil.
Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 262-
290.
159 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 160.
160 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 636.
fruendi, precum şi constituirea lor într-un drept real care aparţine unei alte persoane decât
proprietarul, numită uzufructuar. Atributul dispoziţiei rămâne proprietarului lucrului, care
păstrează nuda proprietate.161
Dreptul de uzufruct ia naşterea prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată,
respectiv prin desprinderea atributului folosinţei, cu ambele elemente care îl
caracterizează – usus şi fructus – şi prin divizarea atributului posesiei, întrucât titularul
dezmembrământului are dreptul să stăpânească bunul, dar nu ca proprietar, ci potrivit
dreptului său.
187 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 478. B. Florea, op. cit., p. 197.
188 D. Cigan, Drepturile reale principale, Ed. Universităţii din Oradea, Oradea, 2001, p. 112.
189 D. Cigan, op. cit., p. 111.
190 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 484.
191 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 154.
192 B. Florea, op. cit., p. 199.
193 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 153.
Uzufructul convenţional poate lua naştere prin acte cu titlu oneros sau prin acte cu
titlu gratuit. Această constituire a dreptului de uzufruct poate avea loc fie în mod direct, fie
în mod indirect; în mod direct (per translationem), atunci când proprietarul înstrăinează
usus şi fructus şi îşi păstrează pentru sine nuda proprietate şi indirect (per deductionem),
atunci când proprietarul înstrăinează nuda proprietate şi reţine pentru el atributele usus şi
fructus, adică uzufructul.
În cazul constituirii directe a uzufructului, uzufructuarul are obligaţia ca, înainte de a
prelua posesia şi folosinţa, să încheie un act constatator al situaţiei imobilului şi să ofere
proprietarului o garanţie că bunul va fi restituit în aceeaşi stare la încetarea uzufructului.
O astfel de formalitate nu trebuie respectată atunci când este înstrăinată nuda
proprietate, cu rezervarea uzufructului.
Mai există situaţia în care proprietarul actual al bunului înstrăinează posesia şi
folosinţa unei persoane, care va deveni uzufructuar, şi nuda proprietate unei alte
persoane, care va avea calitatea de nud proprietar.
Uzufructul convenţional se poate naşte şi prin acte între vii cu titlu gratuit, nu numai
prin acte cu titlu oneros.194
În literatura juridică, s-a arătat că dobândirea dreptului de uzufruct prin convenţie, în
mod direct, nu trebuie să îndeplinească cerinţa formei autentice, cu excepţia cazului în
care este vorba despre donaţia uzufructului, întrucât cerinţa formei autentice priveşte
numai contractele prin care se înstrăinează chiar dreptul de proprietate. În schimb,
constituirea indirectă a uzufructului asupra unui teren prin acte între vii ar obliga la
încheierea contractului în formă autentică.195 Alţi autori196, dimpotrivă, au arătat că forma
autentică a actului translativ se impune în toate situaţiile, adică indiferent dacă uzufructul
se constituie direct sau indirect.
Noul Cod civil a adus lămuriri acestei dispute ştiinţifice. Astfel, alin. (1) al art. 704 Cod
civil obligă la respectarea dispoziţiilor legale în materie de carte funciară. Amintim aici,
prevederile art. 885 alin. (1) Cod civil, conform căruia drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea,
care se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase
definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta (art. 888 Cod civil).
Uzufructul poate fi instituit prin acte juridice fie pur şi simplu, fie prin acte juridice
afectate de termen sau sub condiţie.
Indiferent dacă uzufructul se constituie pe cale de înstrăinare sau de retenţie, este
absolut necesar un act translativ prin care să se transmită fie nuda proprietate, fie
uzufructul.
În toate cazurile, persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie să fie
proprietarul bunului şi să aibă capacitate deplină de exerciţiu.197
Uzufructul poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit prin acte juridice care îmbracă
forma contractului de donaţie. Astfel, în cazul vânzării, este greu de stabilit un preţ,
întrucât dreptul de uzufruct este esenţialmente temporar, cel mult viager, aşa încât
219 I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 327. I. P. Filipescu, op. cit., p. 250.
220 E. Safta-Romano, op. cit., p. 210.
Uzufructuarul mai poate recurge la o acţiune reală împotriva celui care posedă bunul
– indiferent dacă acesta este nudul proprietar sau un terţ – respectiv la acţiunea
confesorie de uzufruct, acţiune petitorie asemănătoare acţiunii în revendicare221,
reglementată la art. 705 Cod civil.
Uzufructuarul va mai putea recurge şi la o acţiune negatorie, dar „hotărârile
pronunţate în contra lui nu sunt opozabile nudului proprietar, pentru că acesta n-a
autorizat pe uzufructuar a-i compromite drepturile sale”.222
Unii autori au făcut precizarea că uzufructuarul nu poate intenta acţiunea în grăniţuire,
întrucât aceasta aparţine proprietarului.223
Nu în ultimul rând, uzufructuarul poate folosi şi acţiunile posesorii, în cazul în care
obiectul uzufructului este un imobil.224 Astfel, dacă nu a fost pus în discuţie dreptul de
proprietate, în literatura de specialitate juridică s-a arătat că acţiunea posesorie poate fi
promovată chiar împotriva nudului proprietar.225
În cazul uzufructului constituit prin act juridic – convenţie sau testament - drepturile
uzufructuarului se stabilesc potrivit voinţei părţilor, în raport de care pot să fie mai extinse
ori mai restrânse decât cele prevăzute de lege.226
120 şi 121.
Alături de drepturile prezentate în secţiunea anterioară, uzufructuarul are şi anumite
obligaţii, astfel:
Uzufructuarul este ţinut, potrivit legii, a îndeplini unele obligaţii chiar înainte de a intra
în folosinţa bunului.
În primul rând, acestuia îi revine obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile
şi un proces-verbal prin care să constate starea materială a bunurilor imobile, conform
art. 723 din Codul civil. Astfel, uzufructuarul preia bunurile în starea în care se află la data
constituirii uzufructului, însă nu poate intra în posesia acestora decât după inventarierea
bunurilor mobile şi constatarea stării în care se află imobilele, excepţie făcând cazul în
care uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune. De precizat că inventarul
trebuie să se întocmească numai în prezenţa nudului proprietar sau după notificarea
acestuia.
Inventarierea bunurilor mobile şi procesul-verbal de constatare a bunurilor imobile pot
fi făcute în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată. În ambele situaţii,
cheltuielile legate de aceste operaţiuni sunt în sarcina uzufructuarului.230
Inventarul constă în enumerarea şi descrierea bunurilor mobile.
Inventarul şi procesul-verbal de constatare a stării bunurilor imobile au rolul de a se
constitui ca probe pentru stabilirea eventualelor stricăciuni, deficienţe suferite de bunuri
pe timpul uzufructului. În cazul în care uzufructuarul nu îşi îndeplineşte obligaţia instituită
de art. 723 din Codul civil, deşi legea nu o arată expres, este lesne de tras concluzia că
proprietarul poate dovedi starea bunurilor prin orice mijloc de probă231, inclusiv martori şi
prezumţii232, iar nu numai înscrisuri233 şi, de asemenea, îl poate împiedica pe uzufructuar
să intre în folosinţa lucrurilor234.
În cazul bunurilor imobile, s-a arătat că în favoarea proprietarului operează o
prezumţie legală în sensul că bunurile au fost predate în bună stare, (prin analogie cu
reglementarea din materia locaţiunii, cuprinsă în art. 1432 din Codul civil de la 1864).235
Mai mult, s-a apreciat că nudul proprietar are un drept de retenţie, astfel încât nu ar
putea fi obligat să predea bunurile.236
Când uzufructul este dobândit prin convenţie, este posibil ca părţile să consemneze
inventarul mobilelor sau constatarea stării imobilelor chiar în înscrisul constatator al
convenţiei.237
Apoi, uzufructuarul mai are obligaţia prealabilă de a constitui o garanţie, conform
prevederilor art. 726 din Codul civil. Sunt scutiţi să depună garanţie vânzătorul şi
donatorul care şi-au rezervat dreptul de uzufruct, iar în cazul în care uzufructuarul este
scutit de garanţie, instanţa poate dispune depunerea unei garanţii sau luarea unei măsuri
conservatorii atunci când uzufructuarul, prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitate în
care se află, pune în pericol drepturile nudului proprietar.
240 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 159. D. Lupulescu, op. cit., p. 153.
241 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 502.
242 D. Alexandresco, op. cit., p. 505.
243 C. Jora, Fl. Ciutacu, op. cit., p. 381.
În al patrulea rând, uzufructuarul trebuie să suporte cheltuielile de judecată
ocazionate de litigiile privitoare la folosinţa bunului, iar nudul proprietar va suporta
cheltuielile de judecată relative la proprietate.
Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt plătite de
uzufructuar.
În al cincilea rând, uzufructuarul trebuie să aducă de îndată la cunoştinţa nudului
proprietar despre orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate,
sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese (art. 734 Cod civil). Este vorba despre
formularea unei acţiuni în revendicare de către un terţ, tulburări în folosinţa bunului de
către un terţ, formularea unei acţiuni în grăniţuire de către vecini.
În al şaselea rând, conform prevederilor art. 736 Cod civil, dacă turma dată în uzufruct
a pierit în întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va fi ţinut să restituie
numai pieile sau valoarea acestora, iar atunci când turma nu a pierit în întregime,
uzufructuarul are obligaţia să înlocuiască animalele care au pierit cu cele de prăsilă.
La încetarea uzufructului, obligaţiile uzufructuarului sunt acelea la care ne vom referi
în continuare.
În primul rând, are obligaţia de a restitui bunul primit în folosinţă. Restituirea se face în
natură şi în starea în care bunul se găsea în momentul naşterii uzufructului, conform
prevederilor art. 713 alin. (2) Cod civil. Dacă, în ciuda modului normal de folosinţă a
bunurilor, acestea s-au deteriorat rapid, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va fi ţinut să
restituie valoarea pe care au avut-o bunurile la această dată.
Dacă bunul asupra căruia s-a născut dreptul de uzufruct a pierit datorită unui caz
fortuit, uzufructuarul nu mai are această obligaţie, întrucât riscul pieirii bunului este
suportat de către nudul proprietar în conformitate cu principiul statuat prin adagiul res
perit domino.
Dacă pieirea lucrului se datorează culpei uzufructuarului, acesta va fi obligat la plata
contravalorii bunului plus daune-interese.244
Conform art. 748 alin. (1) din Codul civil, uzufructul se stinge în cazul în care bunul a
fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit, iar când acesta a fost distrus în parte,
uzufructul continuă asupra părţii rămase.
În al doilea rând, când uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul
este ţinut să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, după caz,
echivalentul în bani al acestora la data stingerii uzufructului.245
Fiind bunuri determinate generic, pieirea acestora nu îl absolvă pe uzufructuar de
restituire, întrucât genera non pereunt.
S-a considerat că obligaţiile uzufructuarului pe parcursul exercitării dreptului de
uzufruct sunt prevăzute de legiuitor pentru a-i permite nudului proprietar reîntregirea
proprietăţii şi revenirea acesteia la starea dinaintea dezmembrării, având natura juridică a
obligaţiilor propter rem, decurgând din stăpânirea bunului şi fiind accesorii dreptului de
uzufruct.246
În al treilea rând, conform prevederilor art. 716 alin. (2) Cod civil, dacă lucrările sau
îmbunătăţirile aduse unui imobil au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta
poate solicita obligarea uzufructuarului la ridicarea acestora şi readucerea bunului în
starea iniţială.
257 L. Pop, op. cit., p. 167. E. Chelaru, op. cit., p. 165. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 250.
258 D. Lupulescu, op. cit., p.153.
259 G. N. Luţescu, op. cit., pp. 573 şi 574.
260 E. Safta-Romano, op. cit., p. 217.
261 C. Hamangiu, I, Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, p. 394.
262 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 508.
Nudul proprietar nu are, de principiu, vreo obligaţie pozitivă faţă de uzufructuar, dar
acesta nu poate vătăma, prin faptele sale, drepturile uzufructuarului, astfel încât se poate
considera că nudul proprietar este ţinut de o obligaţie negativă.263
Obligaţiile negative ale nudului proprietar constau în următoarele:
1. Obligaţia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune, mai ales
când uzufructul este cu titlu oneros;
2. Obligaţia nudului proprietar de a se abţine de la orice acţiune sau inacţiune de
natură a-l împiedica pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.264
În situaţia în care nudul proprietar a micşorat, prin fapta sa, valoarea uzufructului,
acesta va avea îndatorirea de a-l despăgubi pe uzufructuar.265
Totodată, se stabileşte în sarcina nudului proprietar şi obligaţia de a-l garanta pe
uzufructuar pentru evicţiune.
O asemenea obligaţie, s-a arătat în doctrină, rezultă din natura uzufructului, mai cu
seamă dacă acesta este constituit cu titlu oneros sau în cuprinsul actului de constituire se
prevede expres o asemenea clauză.
Nudul proprietar are şi obligaţii care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaţionale şi vom aminti aici obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii, obligaţia de a
reconstrui, alături de uzufructuar ceea ce s-a distrus urmare vechimii sau unui caz fortuit
(art. 731 Cod civil), obligaţia de a suporta cheltuielile şi sarcinile proprietăţii (art. 735 Cod
civil), obligaţia de a restitui sumele avansate de uzufructuarul universal sau cu titlu
universal [art. 743 alin. (1) Cod civil].266
Nudului proprietar îi revine şi obligaţia de a face reparaţiile mari, capitale ale bunului
ce formează obiectul dreptului de uzufruct.267Sunt incidente dispoziţiile art. 729 alin. (2) şi
(3) din Codul civil
În doctrină s-a arătat că nu este exclus ca nudul proprietar să îşi asume prin
contractul de constituire a uzufructului şi alte obligaţii - care intră în conţinutul unor
raporturi juridice obligaţionale, iar nu reale - după cum este posibil ca nudului proprietar
să îi revină şi anumite obligaţii propter rem legate de nuda proprietate, care se transmit o
dată cu aceasta.268
Codul civil distinge între reparaţiile mari, care se execută de proprietar şi reparaţiile de
întreţinere, care se execută de uzufructuar.
Dacă uzufructuarul ar refuza să execute lucrările curente, de întreţinere, atunci nudul
proprietar le poate face el, pe cheltuiala uzufructuarului. Uzufructuarul, însă, nu îl va
putea obliga pe proprietar să execute reparaţiile mari.
În principiu, cheltuielile se suportă de proprietar, dar pentru că asupra lucrului o altă
persoană exercită posesia şi folosinţa, cheltuielile, se suportă, într-o astfel de situaţie, de
către uzufructuar.
Astfel cum am mai arătat, uzufructuarul are obligaţia să suporte anumite cheltuieli şi
sarcini ale lucrului, respectiv sarcinile obişnuite, care se suportă din venituri.
3. Dreptul de uz275
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, reglementate de art. 749 – 754 şi de art. 973 din
Codul civil, sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, varietăţi ale dreptului de
uzufruct.
Acestea au fost considerate miniaturi ale uzufructului276, varietăţi de uzufruct277 sau
uzufructuri restrânse278.
Ca şi în cazul dreptului de uzufruct, titularii dreptului de uz sau de abitaţie exercită
atributele posesiei şi folosinţei.
Exercitarea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie se realizează potrivit regulilor
instituite de lege pentru uzufruct, însă cu unele particularităţi.
Deosebirea faţă de uzufruct a celor două drepturi reale rezidă în aceea că titularilor
lor le sunt recunoscute cele două atribute asupra bunului altuia, dar numai în limitele
satisfacerii nevoilor lor şi ale membrilor familiei.
Aşadar, în cazul acestor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, nu este
posibilă cesiunea dreptului, admisă în cazul uzufructului şi nici cedarea emolumentului
acestora.
Dreptul de uz este un drept real, esenţialmente temporar, dezmembrământ al
dreptului de proprietate, în virtutea căruia titularul poate exercita atributele posesiei şi
folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil, care aparţine altcuiva şi poate culege fructele
naturale şi industriale ale acestui bun pentru nevoile şi trebuinţele sale şi ale familiei279.
Asemenea drept are un caracter strict personal, ceea ce rezultă din dispoziţiile art.
752 din Codul civil, în sensul că nu poate fi nici cedat, nici închiriat şi nici arendat.
Fructele percepute de către uzuar trebuie să fie folosite pentru nevoile sale şi ale familiei
sale.
În măsura în care bunul produce fructe care exced nevoilor titularului dreptului de uz
şi ale familiei sale, uzuarul nu are niciun drept asupra surplusului şi nu poate nici să-l
275 Cu privire la dreptul de uz și dreptul de abitație, a se vedea I. Dojană, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv,
Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București,
2013, pp. 291-293.
276 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 162. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 684.
277 C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. II, Editura Socec, p. 213.
278 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 264.
279 E. Safta-Romano, op. cit., p. 225; P. M. Cosmovici, op. cit., p. 76.
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 251. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 164.
înstrăineze pentru a cumpăra alte lucruri de care are nevoie şi pe care fondul nu le
produce.
În măsura în care, prin convenţie, părţile nu stabilesc limitele exercitării dreptului,
acestea sunt cele prevăzute de lege.
Uzuarul are aceleaşi obligaţii ca şi uzufructuarul, respectiv de a întocmi un act
constatator al stării imobilului şi de a da o cauţiune nudului proprietar.
Totodată, uzuarul are obligaţia de a folosi bunul cu diligenţa unui bonus pater familias
şi de a conserva substanţa bunului. Cheltuielile şi reparaţiile de întreţinere şi de cultură
sunt, de asemenea, în sarcina uzuarului.
Întrucât este un dobânditor cu titlu particular, uzuarul nu poate fi obligat să contribuie
la plata datoriilor patrimoniale şi nici a rentelor.
Totuşi, uzuarul poate ceda dreptul său, cu titlu oneros sau gratuit, nudului proprietar,
prin aceasta realizându-se stingerea în mod valabil a uzufructului.
În concluzie, dreptul de uz este supus aceluiaşi regim juridic ca şi dreptul de uzufruct,
dar poate avea ca titular numai o persoană fizică, este strict personal, iar uzuarul nu
poate înstrăina beneficiul sau emolumentul acestuia.
4. Dreptul de abitaţie
Dreptul de abitaţie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, drept real
principal derivat, care are ca obiect o casă de locuit. Acesta conferă titularului dreptului
prerogativele posesiei şi folosinţei locuinţei proprietatea altei persoane, pentru
satisfacerea nevoilor sale de locuit şi ale familiei sale280.
Aşadar, dreptul de abitaţie este un drept de uz stabilit asupra unei case de locuit.
Dreptul de abitaţie se constituie şi se stinge urmând aceleaşi reguli ca şi dreptul de
usufruct.
Dreptul este inalienabil şi insesizabil şi, în principiu, nu poate face obiectul
locaţiunii.281
Dreptul de abitaţie se evidenţiază prin aceea că poate avea ca titular numai o
persoană fizică şi i se recunoaşte un caracter personal, în sensul că nu poate fi exercitat
decât în scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale titularului şi ale familiei acestuia, art. 750
Cod civil prevăzând expres că titularul dreptului poate locui în locuinţa nudului proprietar
împreună cu soţul şi copii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit şi nu avea copii la data la
care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
Ca şi dreptul de uz, dreptul de abitaţie se constituie în temeiul unui act juridic sau prin
alte moduri prevăzute de lege.
Dacă titularul dreptului de abitaţie sau titularul dreptului de uz, are dreptul să ocupe
întreaga locuinţă sau, respectiv, are dreptul de a culege toate fructele naturale şi
industriale produse de bun, atunci există şi datoria de a plăti toate cheltuielile de cultură şi
reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul [art. 753 alin. (1) Cod civil]. Dacă
aceştia nu au dreptul de a culege decât o parte din fructe ori de a ocupa numai o parte
din locuinţă, cheltuielile de cultură sau de întreţinere vor fi suportate proporţional cu acea
parte.
280 L. Pop, op. cit., p. 171. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 336.
281 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 162.
Potrivit dispoziţiilor art. 973 din Codul civil soţul supravieţuitor care nu este titular al
niciunui drept real de a folosi o altă locuinţă corespunzătoare nevoilor sale beneficiază de
un drept de abitaţie asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moştenirii, dacă
această casă face parte din bunurile moştenirii, asemenea drept fiind gratuit, inalienabil şi
insesizabil.
Condiţiile exercitării dreptului de abitaţie al soţului supravieţuitor sunt următoarele :
- casa de locuit să facă parte din moştenire;
- soţul supravieţuitor să fi locuit în imobilul respectiv la data deschiderii succesiunii;
- soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie şi să nu devină, prin moştenire,
proprietar exclusiv; nu va exista un drept de abitaţie al soţului supravieţuitor atunci când
imobilul a fost proprietate comună în devălmăşie a soţilor.282
Dreptul menţionat se recunoaşte numai temporar soţului supravieţuitor, până la
ieşirea din indiviziune a moştenitorilor, însă cel puţin un an de la decesul celuilalt soţ.
Atunci când soţul supravieţuitor se recăsătoreşte, dreptul de abitaţie în favoarea sa
încetează, chiar dacă până la recăsătorire nu a operat ieşirea din indiviziune şi chiar
înainte de împlinirea termenului de un an.
Dreptul de abitaţie este gratuit şi personal, în sensul că poate fi instituit numai în
favoarea soţului supravieţuitor; asemenea drept nu poate să fie cedat altei persoane şi
soţul supravieţuitor nu poate să închirieze locuinţa.
În cazul în care locuinţa depăşeşte nevoile sale de locuit există posibilitatea celorlalţi
moştenitori ai soţului decedat să restrângă dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor sau
să procure acestuia o altă locuinţă.
Soţul supravieţuitor nu are obligaţia de a da cauţiune pentru dreptul de abitaţie.
Dreptul de abitaţie nu poate să fie cesionat, ipotecat sau nu se pot consimţi alte
sarcini cu privire la acesta, întrucât este un drept strâns legat de persoana titularului283.
Dacă dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun imobil sau mobil, dreptul de
abitaţie nu poate avea ca obiect decât un bun imobil, cu destinaţia de casă de locuit.284
Potrivit dispoziţiilor art. 754 din Codul civil, dispoziţiile legale privind drepturile de uz şi
de abitaţie se completează, în mod corespunzător, cu acelea privitoare la uzufruct.
În ceea ce priveşte caracterele juridice ale celor două drepturi reale, se observă că
pot fi identificate atât elemente comune, cât şi diferenţe care particularizează fiecare
drept în parte.
Astfel, ambele sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor drepturi au
posesia şi folosinţa bunului, culegând fructele industriale şi civile numai pentru nevoile
familiilor lor, ambele au un caracter strict personal, inalienabil şi insesizabil.
Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau închiria dreptul său şi nici titularul dreptului
de abitaţie nu poate închiria imobilul în care locuieşte.
Titularii celor două drepturi reale nu numai că nu pot ceda sau închiria dreptul lor, dar
nici nu îl pot greva cu sarcini reale.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie nu pot fi urmărite silit de către creditori.
De asemenea, în timp ce dreptul de uz se stabileşte întotdeauna prin voinţa omului,
dreptul de abitaţie poate lua naştere şi prin efectul legii.285
282 Fr. Deak, Moştenirea legală, Ed. Actami, Bucureşti, 1994, p. 122.
283 C. Bîrsan, M. Giaţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 165.
284 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 251.
5. Dreptul de servitute286
5.1. Definiţia servituţii
Conform art. 755 din Codul civil, servitutea este o sarcină care grevează un imobil,
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultând din destinaţia
economică a fondului dominant sau constă în sporirea confortului acestuia.287 Deosebit
de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, servitutea apare ca o
sarcină288, o limitare a exercitării atributelor dreptului de proprietate, care rămân în
continuare la proprietar.
Dreptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată, este perpetuu şi indivizibil şi este instituit asupra unui imobil289
denumit fond aservit, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, cu
condiţia ca aceste două imobile să aparţină unor proprietari diferiţi290.
Din definiţia dată de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde următoarele
elemente constitutive ale servituţii:
- servitutea este o sarcină impusă unui imobil, numit fond aservit;
- această sarcină este stabilită în folosul unui alt imobil, numit fond dominant;
- cele două imobile aparţin unor proprietari diferiţi.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 755 – 772.
L. Pop, op. cit., p. 173, citând pe Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1969, pp. 235 şi 236.
291 Pentru o comparaţie între servitute şi obligaţiile personale, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 697 şi 698.
Această cerinţă privind existenţa unor proprietari diferiţi ai celor două fonduri face
imposibilă constituirea unei servituţi între uzufructuarul şi nudul proprietar ale căror
drepturi poartă asupra aceluiaşi bun imobil sau între coproprietari.292
Cele două fonduri trebuie să aparţină unor proprietari diferiţi, fără a fi obligatoriu să fie
învecinate.
În al treilea rând, servitutea reprezintă un drept real imobiliar, întrucât se poate stabili
numai cu privire la bunuri imobile.293
Bunurile asupra cărora se poate stabili o servitute sunt imobile prin natura lor. Nu sunt
susceptibile de servitute imobilele prin destinaţie sau imobilele prin obiectul la care se
aplică. O servitute nu poate avea ca obiect un fapt. De exemplu, o servitute de trecere nu
obligă proprietarul fondului servant de a face ceva. El este obligat doar să suporte
trecerea titularului dreptului de servitute pe fondul său (servitus non in faciendo constitit).
În același timp servitutea nu poate consta în a face ceva (servitus in faciendo consitere
nequit).
În al patrulea rând, servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, şi ca
atare, urmează soarta fondului. Servitutea nu poate fi despărţită de fond şi nu reprezintă
un drept de sine stătător; ea nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată sau separată de
fond, independent de fondul faţă de care are caracterul de accesoriu294.
În al cincilea rând, spre deosebire de celelalte drepturi reale principale derivate din
dreptul de proprietate privată, servitutea are un caracter perpetuu, care rezultă din
caracterul accesoriu al acesteia. În cazul în care părţile nu au stabilit altfel, servitutea
durează atâta vreme cât vor dura bunurile imobile şi cât timp se va menţine situaţia care
i-a dat naştere295. Totuşi, aceasta poate fi limitată în timp prin acordul de voinţă al
proprietarilor celor două fonduri, întrucât caracterul perpetuu este de natura, iar nu de
esenţa dreptului de servitute.296
Servitutea se transmite întotdeauna odată cu fondul şi numai împreună cu el, chiar şi
atunci când, în actul translativ de proprietate, nu este inserată o clauză expresă privind
servitutea.
Servitutea nu se stinge prin moartea proprietarului unuia dintre cele două fonduri, ci
se transmite succesorului universal, cu titlu universal sau cu titlu particular împreună cu
dreptul de proprietate asupra fondului dominant ori aservit, după caz.
În al şaselea rând, servitutea este indivizibilă, în sensul că aceasta grevează întregul
fond aservit şi, totodată, profită întregului fond dominant.297
În situaţia în care bunul este proprietate comună, servitutea se poate stabili asupra
sau în favoarea bunului numai cu consimţământul unanim al proprietarilor.298
Conform prevederilor art. 769 Cod civil, atunci când fondul dominant se împarte,
servitutea poate fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului
aservit să poată fi agravată, iar atunci când se împarte fondul aservit, servitutea se poate
292S. Schiller, op. cit., p. 173.
293Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 695 şi 696.
294 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 166. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 696. S. Schiller, op. cit., p.
177.
295C. Stănescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 253.
296 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 245.
297 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 696 şi 697.
298 D. Cigan, op. cit., pp. 141 şi 142; pentru punctul de vedere potrivit căruia este suficient consimţământul expres
al unuia dintre copărtaşi atunci când servitutea se constituie în folosul fondului proprietate comună, întrucât actul le
profită tuturor, a se vedea practica judiciară citată de L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 245.
exercita pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire,
cu condiţia de a nu agrava situaţia fondului aservit şi a nu produce prejudicii proprietarului
fondului aservit prin exercitarea acesteia.
Prin excepţie, atunci când servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă
a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant sau nu se poate exercita decât pe
una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
299 Sub reglementarea Codului civil român de la 1864 au fost reţinute mai multe criterii de clasificare a servituţilor,
303 I. Lulă, Observaţii asupra dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, Dreptul nr. 8/2008, p. 121.
304 Idem, p. 122.
305 I. P. Filipescu, op. cit., p. 263. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 340.
306 G.N. Luţescu, op. cit., pp. 627 şi 628, citat de B. Florea, op. cit., p. 211.
307 S. Schiller, op. cit., p. 196.
conform prevederilor art. 765 Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare, proprietarul
fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările
necesare în scopul exercitării şi conservării servituţii respective. Ulterior, în scopul
conservării acestor lucrări, proprietarul fondului dominant şi proprietarul fondului aservit,
proporţional cu avantajele pe care le obţin, trebuie să suporte cheltuielile, în măsura în
care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului
aservit. Se observă că, atunci când lucrările sunt şi în favoarea fondului aservit,
cheltuielile legate de conservarea lucrărilor necesare exercitării şi conservării servituţii se
suportă şi de către proprietarul acestuia.
Atunci când cheltuielile pentru lucrările necesare în scopul exercitării şi conservării
servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta are posibilitatea de a se exonera de
o asemenea obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit, fie în
întregime, fie numai asupra părţii din acesta care este necesară pentru exercitarea
servituţii, în favoarea proprietarului fondului dominant, cu respectarea dispoziţiilor de
carte funciară.
În al treilea rând, existenţa unei servituţi presupune acordarea mijloacelor necesare
pentru utilizarea acesteia.308 Deci, atunci când exercitarea servituţii principale implică şi o
servitute accesorie, proprietarul fondului dominant se va bucura şi de această servitute
accesorie309. De exemplu, servitutea de a lua apă de la fântână poate presupune şi
dreptul de a trece pe terenul pe care se găseşte amplasată fântâna.
311 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 270 şi 271. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 349.
312 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 167. P. M. Cosmovici, op. cit., p. 84. S. Schiller, op. cit., pp. 203 şi 204.
atunci când proprietarul fondului dominant dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra
fondului aservit, fie când proprietarul fondului aservit dobândeşte proprietatea fondului
dominant, fie, în sfârşit, când un terţ dobândeşte atât proprietatea fondului dominant,
cât şi proprietatea fondului aservit.
Tot pe cale principală se sting servituţile prin renunţarea proprietarului fondului
dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci când servitutea a fost
stabilită pentru o anumită perioadă de timp sau prin răscumpărarea servituţii de către
proprietarul fondului aservit.
În ceea ce priveşte răscumpărarea, legiuitorul a prevăzut un text expres, atunci
când este vorba despre răscumpărarea servituţii de trecere (art.772 Cod civil). Astfel,
servitutea de trecere poate fi răscumpărată de către proprietarul fondului aservit atunci
când există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură fondului dominant, în
raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o suporte fondul aservit. Este
vorba, deci, despre o analiză comparativă a utilităţii pe care o dobândeşte fondul
dominant şi a inconvenientelor şi deprecierilor pe care le suferă fondul aservit şi atunci
legiuitorul i-a permis proprietarului fondului aservit să răscumpere servitutea, dacă între
utilitatea dobândită de un fond şi inconvenientele şi deprecierea suferită de celălalt fond
există o vădită disproporţie.
Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la răscumpărare, atunci instanţa poate suplini
consimţământul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preţului de
răscumpărare, aceasta trebuie să ţină cont de vechimea servituţii şi de schimbarea
valorii celor două fonduri.
O altă cauză de stingere pe cale principală a servituţii o reprezintă imposibilitatea
definitivă de exercitare şi aici trebuie corelate dispoziţiile art. 770 alin. (1) lit. e) din
Codul civil, cu art. 769 alin. (3) din acelaşi Cod, în cazul împărţirii fondului dominant sau
a fondului aservit. Astfel, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea
exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita
decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi
se stinge.
Un alt caz de stingere a servituţii îl reprezintă neuzul servituţii timp de 10 ani şi
acest termen începe să curgă de la ultimul act de exerciţiu al servituţilor necontinue sau
de la data primului act contrar servituţilor continue313 şi, în fine, servituţile se sting, pe
cale principală, prin dispariţia oricărei utilităţi a acestora şi de vreme ce a dispărut
utilitatea exercitării dreptului de servitute, ca o consecinţă firească apare şi stingerea
servituţii.
6. Dreptul de superficie318
6.1. Definiţia dreptului de superficie
Dreptul de superficie prezintă unele particularităţi prin raportare la celelalte drepturi
reale principale, fiind considerat o excepţie de la teoria accesiunii.319
Dreptul de superficie este reglementat la art. 693-702 din Codul civil şi acesta
reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altei persoane, fie la
nivelul solului, fie în subsol şi asupra acelui teren superficiarul dobândeşte un drept de
folosinţă.320
Acesta apare ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren
numai în cazul edificării de către o altă persoană decât proprietarul terenului a unor
construcţii, lucrări sau plantaţii pe suprafaţa solului sau în pământ.321
Deşi existenţa dreptului de superficie a fost contestată în literatura juridică pentru că
nu existau reglementări în Codul civil român de la 1864 cu privire la acesta, totuşi, s-a
recunoscut că dreptul de superficie este un drept real principal care constă în dreptul de
proprietate al unei persoane, superficiar, asupra unor construcţii, lucrări sau plantaţii
existente pe terenul care aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul
exercită un drept de folosinţă322.
Numai acest drept de folosinţă, s-a arătat că este un dezmembrământ al dreptului de
proprietate, în timp ce complexul juridic alcătuit din dreptul de folosinţă asupra terenului
proprietatea altei persoane, pe de o parte, şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor,
I. Vidu, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art.
535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 242-261.
319 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 311.
320 B. Florea, op. cit., p. 187.
321 L.Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p.258.
322 I. P. Filipescu, op. cit., p. 273. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 352. L. Pop, op cit., p. 185.
323C. Larroumet, op. cit., p. 432, citat de L.Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 257 şi 258.
324 I. Sferidan, Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia în noul Cod civil,
Rev. Dreptul nr. 4/2014, p. 36.
325 B. Florea, op. cit., p. 189.
şi altor lucrări are caracter perpetuu şi imprescriptibil extinctiv, astfel încât caracterul
imprescriptibil se extinde şi asupra dreptului de folosinţă cu privire la terenul în cauză.326
În al patrulea rând, se mai recunoaşte dreptului de superficie caracteristica de a nu
putea înceta pe calea ieşirii din indiviziune, întrucât superficiarul şi proprietarul terenului
nu se găsesc în starea de indiviziune327.
În al cincilea rând, dreptul de superficie poate privi toate construcţiile, lucrările sau
plantaţiile de pe un teren sau poate privi numai anumite lucrări, plantaţii sau construcţii
situate pe acest loc.
M. Oancea, Unele probleme în legătură cu noile reglementări privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, în Revista
română de drept nr. 7/1975, p. 15. Gh. Dobrican, Din practica aplicării regimului legal al terenurilor aferente construcţiilor
înstrăinate, în Revista română de drept nr. 7/1978, p. 15. R. Petrescu, Examen al practicii judiciare privind regimul juridic al
circulaţiei terenurilor, în Revista română de drept nr. 11/1997, p. 36.
329 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 263-264; P. M. Cosmovici, op. cit., p. 86.
proprietate asupra construcţiei şi altei persoane dreptul de proprietate asupra terenului,
proprietarul construcţiei dobândind, în acest mod, un drept de superficie pe terenul pe
care aceasta se găseşte [art. 693 alin. (3) Cod civil]. Evident că, în ambele situaţii
reglementate de art. 693 alin. (3) trebuie respectate reglementările în materie de carte
funciară.
În cazul constituirii dreptului de superficie prin testament, ca şi în cazurile discutate cu
privire la constituirea dreptului de superficie prin acte între vii, dispunătorul are
posibilitatea de a institui un legat în favoarea unei persoane, acesta având ca obiect
dreptul de proprietate asupra construcţiei, iar dreptul de proprietate asupra terenului se va
transmite către moştenitorii legali. Mai poate exista şi situaţia în care printr-un legat
dispunătorul să transmită unui legatar dreptul de proprietate asupra unei construcţii şi
altui legatar, dreptul de proprietate asupra terenului, pe care, astfel, se constituie un drept
de uzufruct.330
În cazul dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune, trebuie întrunite cerinţele
legale de la art. 930 – 934 Cod civil, cu respectarea termenelor şi condiţiilor prevăzute de
lege pentru uzucapiunea extratabulară şi pentru uzucapiunea tabulară, iar în cazul
dobândirii acestui drept prin renunţarea la accesiune, dacă proprietarul terenului pe care
s-a executat construcţia declară că renunţă la accesiune, dreptul de superficie se poate
înscrie în cartea funciară în favoarea constructorului.331
Tot astfel, conform prevederilor art. 693 alin. (4), teza a II-a Cod civil, dobândirea
dreptului de superficie se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de
a invoca accesiunea.
Este interesant de analizat succint, evoluţia istorică a modurilor de dobândire a
dreptului de superficie.
Odată cu apariţia Decretului nr. 144/1958, dreptul de superficie putea fi constituit prin
convenţia părţilor, fiind însă necesară obţinerea autorizaţiei organului administrativ
competent.
Legea nr. 19/1968 a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor fără construcţii
aflate în perimetrul construibil al oraşelor şi municipiilor, precum şi constituirea vreunui
drept real asupra unor astfel de imobile, aşa încât, după intrarea în vigoare acestui act
normativ, dreptul de superficie putea fi constituit numai asupra terenurilor din localităţile
urbane.
Ulterior, prin Legile nr. 58/1974 şi 59/1974, în prezent abrogate, terenurile de orice fel
au fost scoase din circuitul civil, fiind interzisă atât transmiterea lor prin acte juridice între
vii, cât şi constituirea oricăror drepturi reale asupra acestora.
Chiar dacă proprietara tabulară a terenului pe care se află construcţia a recunoscut
prin declaraţie autentică dreptul de proprietate al statului asupra spaţiului locativ de la
mansardă şi a fost de acord cu dezmembrarea terenului şi cu constituirea unui drept de
superficie aferent construcţiei, în lipsa unei convenţii sinalagmatice, prin care părţile să
constituie un raport juridic, ca urmare a transmiterii unor drepturi şi asumării unor obligaţii,
cererea de intabulare formulată de stat nu poate fi admisă, deoarece declaraţia autentică
a fostei proprietare tabulare nu îndeplineşte condiţiile înscrierii în cartea funciară a
dreptului real pretins dobândit, nefiind un titlu apt de intabulare.332
teoretice şi aspecte ale practicii recente a instanţelor, în Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
Sub imperiul reglementărilor Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, terenurile erau scoase
din circuitul civil, însă s-a admis în doctrină şi în practica judiciară posibilitatea constituirii
dreptului de superficie în situaţia construcţiilor ridicate de către unul dintre soţi,
neproprietar al terenului, pe terenul proprietatea celuilalt soţ, construcţiile devenind bun
proprietate comună în devălmăşie.
Dreptul de superficie putea să fie dobândit prin concesionarea unor terenuri din
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale în scopul efectuării
construcţiilor, conform dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, modificată şi republicată333.
Exista posibilitatea, înaintea adoptării Legii nr. 50/1991, de a se constitui dreptul de
superficie prin acte administrative individuale cu privire la terenurile proprietatea statului,
în sensul că asemenea terenuri se atribuiau în folosinţă.
Astfel cum s-a arătat în doctrină, singura situaţie în care dreptul de superficie lua
naştere în baza legii era cea reglementată prin dispoziţiile art. 30 din Codul familiei
(actualmente abrogat), text în conformitate cu care construcţiile ridicate în timpul
căsătoriei, pe un teren propriu al unuia dintre soţi, erau considerate bunuri comune, soţul
neproprietar al terenului dobândind un drept de superficie asupra terenului celuilalt soţ.
Construcţia, lucrarea sau plantaţia rămânea în proprietatea comună devălmaşă a celor
doi soţi; în ceea ce priveşte terenul, acesta rămânea proprietatea exclusivă a unuia dintre
soţi, iar pentru celălalt soţ se constituia dreptul de superficie334.
Dacă se invoca dobândirea dreptului de superficie prin convenţie era necesar ca,
potrivit legii în vigoare la data încheierii convenţiei, să fi fost posibilă constituirea dreptului
de superficie şi din convenţie să se desprindă neechivoc concluzia că s-a constituit un
drept de superficie.335
Simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul proprietatea altei persoane, chiar cu
bună-credinţă, în sensul că cel care construieşte are convingerea că este proprietarul
terenului pe care a edificat lucrarea, nu este de natură să conducă la recunoaşterea unui
drept de superficie în favoarea sa pe terenul care nu este proprietatea sa, în absenţa
posibilităţii unuia dintre modurile de dobândire a acestui drept, considerându-se că nu se
poate recunoaşte dobândirea dreptului de superficie pe cale judiciară.336
În condiţiile reglementării actualului Cod civil, în cadrul regimului comunităţii legale a
soţilor, se poate constitui un drept de superficie al unuia dintre soţi prin efectuarea unei
construcţii, lucrări sau plantaţii pe terenul celuilalt soţ şi astfel asupra acestor lucrări,
plantaţii, construcţii va exista un drept de proprietate comună în devălmăşie al soţilor şi
asupra terenului va exista un drept de superficie constituit în favoarea soţului neproprietar
al terenului.
7. Dreptul de folosinţă
Conform art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi
republicată, se pot atribui în folosinţă agricolă, la cerere, până la 5.000 m2 în echivalent
arabil de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada
în care lucrează în localitate, dacă titularul sau membrii familiei acestuia nu deţin teren în
proprietate în localitatea respectivă.
Dreptul de proprietate asupra unor asemenea terenuri aparţine unităţilor
administrativ-teritoriale respective.
Atribuirea unor asemenea terenuri nu se poate face în cazurile în care în localitatea
respectivă au operat reduceri ale suprafeţelor (art. 19 alin. 4).
La plecarea din localitate, persoanele care se bucură de asemenea drept au dreptul
la despăgubiri pentru investiţiile pe care le-au făcut, cu consimţământul prealabil al
proprietarului şi, dacă asemenea investiţii sunt utile pentru suprafaţa atribuită (art. 19 alin.
5).
Rezultă că dreptul de folosinţă reprezintă un drept real, dezmembrământ al dreptului
de proprietate şi poartă asupra unor categorii de terenuri agricole care sunt în
proprietatea comunelor, oraşelor şi municipiilor, asemenea drepturi constituindu-se în
favoarea unor persoane fizice, prin atribuirea în baza unor acte administrative343.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosinţă sunt cele la care ne vom referi în
continuare. Este un drept real, este dezmembrământ al dreptului de proprietate din
domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului.
Acest drept real este opozabil erga omnes, ca orice drept real, chiar şi proprietarului
care l-a constituit.
Un asemenea drept se constituie printr-un act administrativ, are caracter individual,
fiind constituit intutitu personae, putând fi constituit numai în favoarea persoanelor fizice
pe care legea le desemnează ca având o calitate specială, anume aceea de personal de
specialitate din serviciile publice.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt acțiunile în justiție pe care le poate formula proprietarul
fondului dominant și care sunt acelea pe care le poate exercita proprietarul
fondului aservit
2.Explicați cum se pot constitui servituțile
3.Precizați pri ce acte poate lua naștere uzufructul convenținal.
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
1. Consideraţii introductive
În cele mai multe situaţii dreptul de proprietate se prezintă ca un drept pur şi simplu,
care aparţine în exclusivitate unei singure persoane. Dreptul de proprietate este pur şi
simplu în situaţia în care are ca titular o singură persoană şi a fost dobândit de către
proprietarul actual în mod sigur, ireversibil, fără ca fiinţa dreptului în patrimoniul dobân-
ditorului să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare, care ar fi de natură
să-l desfiinţeze pe cale de rezoluţiune, revocare sau anulare.
În unele situaţii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezultă din
aceea că dreptul nu mai este pur şi simplu, ci afectat de modalităţi, şi anume, este un
drept asupra unuia sau mai multor bunuri ori aparţine simultan şi concomitent mai multor
titulari sau existenţa viitoare a dreptului în patrimoniul titularului este legată de un
eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau care este stabilită prin voinţa
omului345.
345 I.P. Filipescu, op. cit., p. 147; I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 206; C. Stătescu, C. Bîrsan,
op. cit., p. 174; C. Bîrsan, op.cit.,2013, p.197 -249; L. Pop, op. cit., p. 127; P.M. Cosmovici, op. cit., p. 45; V. Stoica, op.
cit. 2013, p. 271; I. Ciochină-Barbu, op cit., 2009, pp. 244 și urm.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate constă în faptul că acesta conferă
titularului său posibilitatea exercitării concomitente a celor trei atribute, usus, fructus şi
abusus. În virtutea acestui drept, proprietarul exercită singur toate cele trei atribute, cu
excluderea tuturor celorlalte persoane şi fără a-i fi necesar concursul lor.
Dreptul de proprietate este un drept complet, în sensul că oferă titularului său plenitu-
dinea celor trei atribute. Acest caracter vizează, deci, două aspecte, pe de o parte „mono-
polul” titularului dreptului de proprietate privată asupra bunului şi, pe de altă parte,
excluderea terţilor de la exercitarea prerogativelor proprietăţii.346 Aşadar, rezultă că mai
multe persoane nu pot avea în acelaşi timp proprietatea întreagă asupra aceluiaşi bun.
Este însă posibil ca lucrul să aparţină în comun mai multor proprietari deodată
(ipoteza coproprietăţii) sau mai multor persoane succesiv, pe perioade determinate
(ipoteza proprietăţii periodice).
Modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubilă, proprietatea
anulabilă şi proprietatea comună (care poate fi proprietate comună pe cote-părţi şi
proprietate comună în devălmăşie)347.
În cazul proprietăţii anulabile şi a celei rezolubile, suntem mai curând în prezenţa unei
vocaţii a exerciţiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, fără a se ajunge la
o asemenea exercitare simultană.348 Chiar dacă dreptul de proprietate sub condiţie
rezolutorie nu are aceeaşi valoare cu un drept pur şi simplu, acesta nu este totuşi o
simplă virtualitate de drept, cum este cazul dreptului sub condiţie suspensivă.
Nimic nu exclude coexistenţa modalităţilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil
jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura Hamangiu, București,
2012, pp.912-994; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp. 199-249.
350 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 94.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se poate înfăţişa sub două forme, fie ca
drept de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită, fie ca drept de proprietate comună
pe cote-părţi forţată.
Deosebirea esenţială dintre cele două forme sub care se prezintă dreptul de
proprietate comună pe cote-părţi rezultă din faptul că proprietatea comună obişnuită sau
temporară poate să înceteze pe calea partajului, în timp ce proprietatea comună pe
cote-părţi forţată nu poate să înceteze prin împărţeală.351 Potrivit art. 632 alin. (3) din
Codul civil, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar, de unde rezultă că
numai încetarea acesteia prin partaj judiciar este oprită de lege, coproprietatea forţată
putând înceta – aşadar – prin partaj voluntar.
Codului civil de la 1864 nu definea coproprietatea şi nici nu avea în vedere
organizarea coproprietăţii sau a indiviziunii, acesta cuprinzând numai reglementări privind
indiviziunea succesorală. Art. 728 din Codul civil de la 1864 dispunea că fiecare dintre
moştenitori poate să solicite împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţie
contrară.
Trebuie precizat că dreptul de proprietate comună putea totuşi să existe nu numai în
cazul succesiunilor, ci şi în alte situaţii, rezultând fie din lege, fie dintr-un act juridic sau
chiar dintr-un fapt juridic.
În cazul moştenirii, patrimoniul defunctului, privit ca universalitate juridică, se
transmitea către mai mulţi moştenitori, care, până la împărţeală, se aflau în indiviziune.
Proprietatea comună pe cote-părţi mai lua naştere din contracte, prin stabilirea cotei-
părţi abstracte a fiecărui dobânditor, fără determinarea vreunei părţi materiale din bunul
respectiv, ce ar reveni în exclusivitate unuia sau altuia dintre aceştia.
Proprietatea pe cote-părţi se mai putea naşte dintr-o coposesie prelungită, care să
conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În reglementarea actuală, proprietatea comună face obiect de reglementare al
capitolelor IV şi V ale Titlului II Proprietatea privată din Cartea a III - a Despre bunuri
(art. 631 – 692) din noul Cod civil.
351V. Stoica, Coproprietatea obişnuită în lumina dispoziţiilor legale actuale şi a celor din proiectul Codului civil.
Noţiune, principii şi exercitare, în Dreptul nr. 4/2005, pp. 34 şi 35; autorul citat a exprimat opinia potrivit căreia caracterul
temporar nu este definitoriu numai pentru proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită, ci şi pentru proprietatea comună
pe cote-părţi forţată, întrucât şi aceasta din urmă poate înceta, chiar dacă în alte moduri decât prin partaj.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi poate lua naştere prin construirea de
către mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai multor proprietari. În
acest fel, se dobândeşte dreptul de proprietate comună pe cote-părţi asupra imobilului
construit, iar cota-parte a fiecăruia dintre coproprietari este determinată de contribuţia
avută la realizarea construcţiei.
Pe calea ocupaţiunii, în ipoteza în care mai multe persoane şi-au exercitat
concomitent dreptul de dobândire asupra unui bun, se poate naşte proprietatea comună
pe cote-părţi obişnuită sau temporară.
În cazul desfacerii căsătoriei sau la încetarea acesteia, proprietatea comună
devălmaşă a soţilor cu privire la bunurile comune se transformă în proprietate comună pe
cote-părţi, urmând ca apoi aceasta să fie supusă partajului. Ne referim la regimul
comunităţii legale, în cadrul căruia bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii
legale de oricare dintre soţi sunt, din momentul dobândirii acestora, bunuri comune în
devălmăşie ale soţilor (art. 339 din Codul civil). De asemenea, poate exista proprietate
comună devălmaşă a soţilor şi în cadrul regimului comunităţii convenţionale, reglementat
la art. 366 – 368 din Codul civil.
Sub imperiul reglementărilor anterioare noului Cod civil s-a precizat că în privinţa
bunurilor dobândite împreună de către concubini, nu opera prezumţia comunităţii de bunuri,
care era aplicabilă, în conformitate cu dispoziţiile art. 30 din Codul familiei (actualmente
abrogat), numai în raporturile dintre soţi.352 Nici în condiţiile actuale concubinajul nu dă
naştere unei comunităţi legale de bunuri, dispoziţiile legale privind regimul comunităţii
legale, al separaţiei de bunuri sau regimul comunităţii convenţionale aplicându-se numai
soţilor.
În concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv (concurenţial) al
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită353, caracter care rezultă din
unitatea bunului asupra căruia poartă dreptul de proprietate având mai mulţi titulari.
În al doilea rând, această modalitate a dreptului de proprietate are un caracter
esenţialmente temporar, în sensul că oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate
să ceară încetarea coproprietăţii prin partaj (împărţeală), fără a fi excluse şi alte moduri
de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite.354
Legea prezumă că, până la proba contrară, cotele-părţi ce revin coproprietarilor sunt
egale, asemenea prezumţie fiind relativă, iuris tantum, însă, dacă bunul asupra căruia se
exercită dreptul de coproprietate obişnuită a fost dobândit prin act juridic, proba contrară
nu se poate face decât prin înscrisuri [art. 634 alin. (2) Cod civil].
352 A Corhan, Dreptul familiei. Teorie şi practică, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 116.
353 V. Stoica, op. cit., Dreptul nr. 4/2004, p. 37.
354 L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 187; S.
362E. Chelaru, op. cit., p. 116; autorul face referire la practica judiciară constantă în acest sens; în acelaşi sens, C.
Stătescu, C. Bârsan, op. cit., p.179.
363 I. P.Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 216. I. P. Filipescu, op. cit., p.156 . C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p.
179.
suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care
se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii
utilităţii sau valorii bunului.
În privinţa actelor de dispoziţie, în conformitate cu prevederile art. 641 alin. (4) din
Codul civil, orice asemenea acte cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de trei
ani şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului, toate acestea nu se pot
încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor, legiuitorul precizând că orice act juridic
cu titlu gratuit trebuie să fie considerat act de dispoziţie. Observăm că aici legiuitorul
revine la regula unanimităţii.
În cazul în care regulile privind actele de conservare, de administrare şi de dispoziţie
prevăzute de legiuitor la art. 641 din Codul civil sunt nesocotite, actele juridice astfel
încheiate se sancţionează cu inopozabilitatea în raport cu acela dintre coproprietari care nu
a consimţit nici expres şi nici tacit, la încheierea unor asemenea acte [art. 642 alin.( 2) Cod
civil].
De asemenea, alin. (3) prevede posibilitatea coproprietarului vătămat, înainte de
partajul bunului comun, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în
posesia bunului comun în urma încheierii unui asemenea act şi în acest caz restituirea
posesiei bunului se face în folosul tuturor coproprietarilor, cu obligarea la plata de
daune-interese, atunci când este cazul, de către aceia care au participat la încheierea
actului.
Alin. (3) al art. 642 din Codul civil a fost criticat în doctrină, deoarece din text ar rezulta
că va fi ţinut să plătească daune-interese coproprietarul înstrăinător, dar şi terţul
dobânditor cu care acesta a încheiat contractul şi care ar putea fi un terţ de
bună-credinţă, atunci când nu cunoştea că încheie actul de înstrăinare cu un
coproprietar364. Apare echitabil ca acela dintre coproprietari care a încheiat actul juridic cu
nerespectarea regulilor stabilite la art. 641 Cod civil şi terţul de rea-credinţă să fie obligaţi
la plata de daune-interese, însă terţul de bună-credinţă, adică acela care nu a cunoscut şi
nici nu putea să cunoască calitatea de coproprietar a aceluia cu care a încheiat contractul
nu ar putea fi obligat la plata de daune-interese, deoarece nu i se poate imputa vreo
culpă. Credem că la art. 642 ar trebui să se mai adauge un alineat în care să se facă
distincţie între tratamentul ce trebuie aplicat terţului dobânditor de rea-credinţă şi terţului
dobânditor de bună-credinţă.
Legiuitorul creator al noului Cod civil a fost preocupat de alinierea dispoziţiilor
naţionale la practica Curţii Europene a Drepturilor Omului, prevăzând, la art. 643 alin. (1),
că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în
orice acţiune privitoare la coproprietate, subliniind expres „...inclusiv în cazul acţiunii în
revendicare”.
Totuşi, manifestând precauţie a adăugat la alin. (2) că hotărârile judecătoreşti pronun-
ţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor, iar acelea potrivnice unui
coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.
Deşi se prevede posibilitatea unuia dintre coproprietari de a sta singur în justiţie,
indiferent de calitatea sa procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, totuşi,
atunci când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul are posibilitatea de a
solicita instanţei judecătoreşti introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de
364 B. Florea, op. cit., pp. 136 şi 137.
reclamanţi conform reglementărilor incidente din Codul de procedură civilă pentru
chemarea în judecată a altor persoane, pentru ca hotărârea ce se va pronunţa să le fie
opozabilă [art. 643 alin. (3) Cod civil].
Oricare dintre coproprietari are posibilitatea să ceară remedierea degradărilor cauzate
bunului comun sau să solicite plata de despăgubiri de la autorul acestor degradări,
conform reglementărilor din cadrul răspunderii civile delictuale, fără să existe
consimţământul celorlalţi coproprietari.
Prin prevederile art. 644 din Codul civil legiuitorul a permis derogarea de la dispoziţiile
art. 635, privind repartizarea beneficiilor şi sarcinilor între coproprietari, de la dispoziţiile art.
636, privind exercitarea în comun a dreptului de folosinţă, de la dispoziţiile art. 641, privind
actele de administrare şi de dispoziţie, de la dispoziţiile art. 642 alin. (1), privind sancţiunile
aplicabile pentru nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641, prevăzând posibilitatea
încheierii unui contract de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor copro-
prietarilor. Administrarea bunului comun sau bunurilor comune poate fi realizată de o
persoană fizică sau juridică, alta decât coproprietarii sau de unul dintre aceştia.
Denunţarea unilaterală a contractului de administrare a bunului comun de către unul
dintre coproprietari are ca urmare încetarea efectelor acelui contract şi aplicarea regulilor
prevăzute de lege pentru coproprietatea obişnuită.
Dacă printre bunurile asupra cărora se exercită dreptul de coproprietate obişnuită se
găsesc şi bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de
denunţare a acestor contracte trebuie să fie notate în cartea funciară, la cererea oricăruia
dintre coproprietari.
Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-părţi
ideale din dreptul de proprietate, poate înstrăina această cotă-parte sau o poate greva,
fără a fi necesar consimţământul celorlalţi coproprietari365.
În cazul înstrăinării cotei-părţi ideale din dreptul de proprietate, dobânditorul va lua
locul coproprietarului, având aceleaşi drepturi şi obligaţii.
În această ipoteză sunt de făcut următoarele precizări :
1. Art. 678 alin. (1) din Codul civil prevede posibilitatea creditorilor unui coproprietar
de a urmări silit cota-parte a acestuia asupra bunului comun sau de a solicita instanţei
împărţeala bunului şi în această situaţie urmărirea se va face asupra părţii de bun sau,
după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului. Alin. (3) al aceluiaşi articol instituie
posibilitatea creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori a căror
creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia de a urmări silit
bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
2. Creditorilor personali ai unui coproprietar le este recunoscut dreptul de a interveni,
pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor, dar aceştia nu pot
ataca un partaj efectuat, cu excepţia unui partaj efectuat în lipsa lor şi fără să se ţină
seama de opoziţia pe care au făcut-o, precum şi în cazurile în care partajul a fost simulat
ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces [art. 679 alin.(1) Cod
civil].
365 L. Pop, op. cit., pp. 137 şi 138. C. Bârsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 101. C. Stătescu,
C. Bârsan, op. cit., pp. 180 şi 181. S. Schiller, op. cit., p. 222.
3. Aceste reglementări legale se aplică şi atunci când creditorii au un drept de
garanţie asupra bunului comun ori când au o creanţă care s-a născut în legătură cu
conservarea sau administrarea bunului comun [art. 679 alin. (2) Cod civil].
Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confundă cu dreptul acestuia de a
dispune de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.366
Toţi coproprietarii au obligaţia de a contribui la acoperirea cheltuielilor şi datoriilor care
se nasc din întrebuinţarea, conservarea şi administrarea bunului comun, proporţional cu
cota-parte ideală, matematică, abstractă a fiecăruia367.
În cazul în care un singur coproprietar a suportat singur toate obligaţiile în legătură cu
bunul comun, se poate îndrepta împotriva celorlalţi coproprietari pentru restituirea
cheltuielilor, proporţional cu cota-parte din dreptul ce le revine.
Regula este aceea potrivit căreia obligaţiile astfel născute sunt divizibile, iar nu
solidare368, fiind cunoscut că solidaritatea îşi are izvorul fie în lege, fie într-un act juridic.369
Atunci când obiectul proprietăţii comune îl constituie terenuri agricole, coproprietarii
au şi obligaţia propter rem de a cultiva terenurile şi a asigura protecţia solului, pe care
legea le prevede în raport de deţinătorii bunurilor.370
Întrucât coproprietatea obişnuită reprezintă o stare temporară, aceasta încetează prin
partaj, fără însă ca împărţeala să fie singurul mod de sistare a sa.
Prin împărţeală, coproprietarii nu transmit şi nu dobândesc drepturi, ci, aşa cum am
arătat, partajul are efect declarativ, în sensul că drepturile se consideră dobândite
retroactiv, din momentul naşterii stării de coproprietate sau indiviziune.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv371, indiferent dacă
prin împărţeală se urmăreşte a se pune capăt stării de indiviziune sau de coproprietate. În
acest sens, art. 669 Cod civil prevede că încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi
cerută oricând, cu excepţia cazului în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic
ori hotărâre judecătorească.
Reglementarea legală a partajului o regăsim la art. 669 - 686 Cod civil.
Coproprietatea poate să înceteze, în primul rând, prin dobândirea tuturor cotelor-părţi
ale coproprietarilor, de către unul singur dintre aceştia, prin cumpărare, prin succesiune,
prin donaţie372.
În al doilea rând, coproprietatea poate să înceteze, atunci când toţi coproprietarii
înstrăinează cotele-părţi unei terţe persoane care devine proprietar pur şi simplu, exclusiv
asupra bunului în cauză.
În al treilea rând, coproprietatea încetează prin pieirea totală a bunului sau prin
exproprierea acestuia.
În al patrulea rând, coproprietatea încetează prin partaj (împărţeală), care reprezintă
modul specific de încetare a coproprietăţii.
şi 161.
Împărţeala reprezintă operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate
sau de indiviziune, bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi fiind împărţite în
materialitatea lor între coproprietari. Pe această cale, fiecare dintre coproprietari devine
proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate din bun sau asupra unor bunuri dintre
cele care constituie obiectul dreptului de proprietate comună373, drept care se transformă
într-un drept de proprietate exclusivă.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de partaj imobiliar, declarativă de
drepturi, constituie titlu apt de intabulare, în virtutea căruia titularul dreptului declarat în
instanţă poate să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate astfel
dobândit.
Cu privire la partajarea fructelor bunului comun, se impune a fi avut în vedere regimul
juridic al diferitelor categorii de fructe. 374
Fructele civile, chirii, dobânzi, arenzi, sunt sume de bani care se cuvin proprietarilor,
drepturi de creanţă în privinţa cărora şi dreptul de a solicita partajul este prescriptibil sub
aspect extinctiv, în termenul general de prescripţie prevăzut de art. 2.517 Cod civil,
respectiv trei ani.
Privind fructele industriale şi fructele naturale, atâta vreme cât acestea există în
materialitatea lor, acţiunea pentru aducerea la masa de împărţit este imprescriptibilă
extinctiv, fiind vorba despre o acţiune în revendicare.
Atunci când fructele industriale şi naturale nu mai există în materialitatea lor, este
vorba despre existenţa - de această dată - a unui drept de creanţă, iar acţiunea pentru
valorificarea acestuia este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani.
Partajul poate fi convenţional, adică efectuat prin bună învoială sau judiciar, adică
urmare a înaintării unei acţiuni în partaj instanţei judecătoreşti, conform prevederilor art.
670 Cod civil. Partajul judiciar va fi necesar întotdeauna când coproprietarii nu se înţeleg
cu privire la modul de împărţire a bunului sau bunurilor.
În cazul partajului voluntar fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani care i-au fost atribuite numai cu începere de
la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
partajului voluntar sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
Dacă bunurile supuse partajului sunt bunuri imobile, efectele juridice ale partajului se
produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică ad validitatem sau
hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
Dacă, pe calea partajului voluntar, s-a împărţit întregul bun sau întreaga masă de
împărţit, partajul judiciar este inadmisibil.375
Discuţii se pot naşte cu privire la conţinutul art. 671 din Codul civil, care regle-
mentează partajul părţilor comune ale clădirilor. Trebuie să precizăm că asupra părţilor
comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se exercită un drept de
coproprietate forţată.
La alin. (1) al art. 671 Cod civil se prevede că partajul nu este admisibil cu privire la
cazurile prevăzute de secţiunile a 3-a şi a 4-a din Capitolul IV Proprietatea comună şi în
373 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 181. A se vedea şi Gh. Comăniţă, Dreptul de a cere partajul şi titularii săi, în
379 L. Pop, op. cit., p. 137. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 216. I.P. Filipescu, op. cit., p. 157.
380 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 180.
381 C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 51.
părţilor, iar pe de altă parte, de faptul că transmiţătorul nu este proprietar pur şi simplu, ci
are numai o cotă-parte din dreptul de proprietate.382
Alţi autori au considerat că nu ar putea fi acceptată teoria dobândirii de către
comoştenitor a bunurilor succesorale sub condiţia suspensivă de a fi cuprinse în lotul lui,
întrucât „ pentru a şti care sunt bunurile care aparţin coeredelui sub condiţie suspensivă şi
care sunt cele asupra cărora dreptul său de proprietate este sub condiţie rezolutorie,
trebuie să aşteptăm împărţeala, adică îndeplinirea condiţiei. O condiţie trebuie însă să fie
suspensivă sau rezolutorie, de la naşterea ei.
Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub condiţie suspensivă
presupune în mod necesar existenţa unui proprietar sub condiţie rezolutorie, căci bunul
trebuie să aibă un proprietar actual. În cazul împărţelii, însă, acesta din urmă nu poate fi
determinat. Ar urma că toţi coerezii sunt proprietari sub condiţie suspensivă, ceea ce ar
însemna că nimeni, în timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuală a bunurilor
succesorale, ceea ce este inadmisibil.383
Nu în ultimul rând, credem că trebuie menţionată şi opinia potrivit căreia, în situaţia
vânzării bunului ce formează obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi s-ar
impune aplicarea soluţiei prin care a fost rezolvată problema vânzării bunului altuia.384
Coproprietarii îşi datorează garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse în limita
cotelor-părţi, aplicându-se reglementările legale în materia garanţiei vânzătorului. Fiecare
coproprietar are obligaţia de a-l despăgubi pe coproprietarul prejudiciat urmare survenirii
evicţiunii sau viciului ascuns, iar atunci când unul dintre coproprietari este insolvabil,
partea datorată de acesta se suportă, proporţional de către ceilalţi coproprietari, dar şi de
către coproprietarul prejudiciat.
În cazul în care prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt coproprietar,
precum şi atunci când coproprietarii au fost scutiţi prin actul de partaj, acestora nu le mai
revine obligaţia de garanţie.
Convenţia de partaj este necesar să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate ale
actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei formalităţi speciale, deci
este un act consensual, de unde rezultă că poate fi încheiat în orice formă dorită de părţi,
fiind valabil chiar şi în formă verbală. Ne referim la negotium sau negotium juris şi nu la
instrumentum sau instrumentum probationis.
Sub aspectul probei, este necesară respectarea existenţa formei scrise numai ad
probationem , iar nu pentru validitatea actului în cauză.
Condiţia admisibilităţii acţiunii în partaj este reprezentată de existenţa unor drepturi de
proprietate comună.
În privinţa posibilităţii de a desfiinţa partajul, dacă acesta este convenţional, conform
art. 684 alin. (1) Cod civil, este susceptibil de desfiinţare pentru aceleaşi cauze ca şi
contractele. Însă, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativă a partajului
convenţional coproprietarul care, deşi a cunoscut cauza de nulitate, a înstrăinat în tot sau
P. Truşcă, Drept civil. Introducere în dreptul civil. Persoana fizică. Persoana juridică, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2003, pp. 135-236.
în parte bunurile atribuite (art. 685 Cod civil). În acest din urmă caz, înstrăinarea bunurilor
atribuite are valoare de confirmare a nulităţii relative.
De asemenea, pentru încheierea valabilă a convenţiei de partaj, este necesar ca toţi
coproprietarii/coindivizarii să fie prezenţi şi să consimtă cu privire la împărţeala bunurilor.
În cazul efectuării partajului fără participarea tuturor coproprietarilor, acesta este
sancţionat cu nulitatea absolută.
Înaintea adoptării actualului Cod civil s-a precizat că dacă unul dintre aceştia lipseşte,
atunci actul încheiat este anulabil, deci sancţionat cu nulitatea relativă (de protecţie).
Într-o altă opinie, în cazul în care partajul s-a făcut în lipsa unui coproprietar/coindivizar,
s-a apreciat că convenţia de împărţeală este inopozabilă coproprietarului/coindivizarului
absent, întrucât actele juridice prin care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de
dispoziţie.385 Noul Cod civil a tranşat această problemă reglementând expres sancţiunea
nulităţii absolute atunci când partajul este efectuat fără participarea tuturor
coproprietarilor.
În cazul partajului succesoral având ca obiect bunuri imobile aflate în proprietatea
indiviză a erezilor, într-o cauză dedusă judecăţii, sub imperiul reglementărilor Codului civil
de la 1864, instanţa a statuat că partajul poate fi realizat prin tranzacţie, chiar în lipsa
unuia dintre coindivizari, care nu şi-a dat acordul la realizarea tranzacţiei şi nu a fost
prezent la proces, nici personal şi nici prin mandatar. În condiţiile reglementării actuale
asemenea soluţie nu ar mai fi posibilă.
Atunci când partajul nu cuprinde toate bunurile comune este totuşi valabil, iar pentru
bunurile care au fost omise este posibil să se facă oricând un partaj suplimentar.
385
V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 5/2005, p. 47. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 198.
386E. Chelaru, op. cit., p. 120. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 223. I. P. Filipescu, op. cit., p. 163. D.
Lupulescu, op. cit., p. 76.
Cota-parte din drept are caracter accesoriu, în sensul că se poate înstrăina numai
odată cu înstrăinarea bunului principal faţă de care aceasta are caracter accesoriu387.
Conform principiului accesorium sequitur principale, situaţia juridică a dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă o urmează pe aceea a dreptului de
proprietate purtând asupra bunului principal.388
În acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu
necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă
al fiecăruia dintre coproprietari, cu excepţiile prevăzute de lege. Cu toate acestea,
practica judiciară a admis partajul folosinţei unor bunuri proprietate comună pe cote-părţi
forţată şi perpetuă, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul acestuia.
387 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 107. C. Stătescu, C.Bârsan, op. cit., p. 186.
388 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 204.
389 E. Safta-Romano, op. cit., p. 126.
390 L. Pop, op. cit., p. 146.
Deci, fiecare coproprietar poate să înstrăineze bunul principal, fără consimţământul
celorlalţi coproprietari şi, pe cale de consecinţă, şi dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaţia să suporte cheltuielile de întreţinere, folosinţă, reparaţii,
conservare a bunului comun391 proporţional cu cota - parte din drept care revine fiecărui
coproprietar. Când bunul are caracter accesoriu, dacă nu există o convenţie contrară,
cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului
principal [art. 647 alin.(3) ultima teză].
Întinderea acestei obligaţii este în raport cu partea fiecăruia sau cu valoarea, cu
întinderea bunului principal pentru a cărui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul
asupra căruia se constituie dreptul de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă.
391 I. P. Filipescu, op. cit., p. 164. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p.224. D. Lupulescu, op. cit., p. 84.
Fiecare dintre soţi poate încheia singur şi acte de conservare şi acte de administrare
cu privire la bunurile comune şi poate încheia acte de dobândire a bunurilor proprietate
comună devălmaşă. În cazul în care interesele legate de comunitatea de bunuri au fost
prejudiciate printr-un act juridic, soţul care nu a participat la încheierea actului este în
măsură să solicite daune-interese de la celălalt soţ, fără a afecta drepturile dobândite de
terţii de bună-credinţă.
În privinţa actelor de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect
bunurile comune, acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi, excepţie
făcând darurile obişnuite [art. 346 alin. (1) şi (3) din Codul civil]. Totuşi, oricare dintre soţi
poate dispune singur, cu titlu oneros de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu
este supusă anumitor formalităţi de publicitate.
Actul încheiat fără consimţământul expres al celuilalt soţ, atunci când asemenea
consimţământ este necesar conform dispoziţiilor legale, este lovit de nulitate relativă.
Bunurile comune pot constitui obiectul unui aport la societăţi, asociaţii sau fundaţii
conform regimului juridic stabilit la art. 348 şi 349 Cod civil.
Fiecare soţ poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, la încetarea căsătoriei,
din comunitatea de bunuri (art. 350 Cod civil).
Legea reglementează şi regimul juridic al datoriilor comune ale soţilor şi răspunderea
subsidiară pentru acestea (art. 351 şi 352 Cod civil) şi modul de urmărire a bunurilor
comune şi a veniturilor din profesie (art. 353 şi 354 Cod civil).
La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează fie prin hotărâre judecătorească, fie
prin act autentic notarial, iar până la finalizarea lichidării, comunitatea subzistă în privinţa
bunurilor şi în privinţa obligaţiilor [art. 355 alin. (1) şi (2) Cod civil].
Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii soţi
rămân coproprietari exercitând un drept de proprietate comună în devălmăşie asupra
bunurilor comune, până la stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia.
Astfel, în ceea ce priveşte lichidarea comunităţii, fiecare dintre soţi va prelua bunurile
sale proprii, apoi se vor partaja bunurile comune, în funcţie de cota-parte ce revine
fiecărui soţ, pe baza contribuţiei sale la dobândirea bunurilor comune şi la îndeplinirea
obligaţiilor comune. Conform art. 357 alin. (2), teza a doua Cod civil, până la proba
contrară se prezumă că soţii au avut o contribuţie egală.
Legea permite şi partajul total sau parţial al bunurilor proprietate comună devălmaşă
în timpul regimului comunităţii, prin act încheiat în formă autentică notarială ad validitatem
sau pe cale judecătorească, atunci când soţii nu se înţeleg, astfel încât bunurile atribuite
fiecărui soţ prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărţite rămân bunuri comune
[art. 358 alin. (1) şi (3) Cod civil].
Deşi toate bunurile comune au fost împărţite în timpul regimului comunităţii, acesta nu
încetează decât în condiţiile legii, astfel încât bunurile care ulterior vor fi dobândite de
oricare dintre soţi, ca bunuri comune, vor fi supuse, în continuare regimului juridic al
comunităţii.
Îndrumar pentru autoevaluare
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt dreptuile și obligațiile coproprietarilor în cazul proprietății
comune pe cote părți exercitată asupra terenurilor ?
2.Explicați ce este indiviziunea
3.Explicați în ce condiții se poate suspenda partajul .
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Edit. C.H.
Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti, 2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck, Bucureşti,
2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 9
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare:
1.Probleme generale
Drepturile reale principale pot fi apărate printr-o multitudine de mijloace juridice, care
cad sub incidenţa mai multor ramuri ale dreptului.
Mijloacele juridice de apărare a drepturilor reale principale se clasifică în mijloace
directe, specifice şi mijloace indirecte, nespecifice.392
Mijloacele specifice îşi găsesc temeiul în mod direct şi nemijlocit în dreptul real sau în
faptul posesiei şi urmăresc apărarea exclusivă a acestui drept.
Mijloacele specifice de apărare a dreptului de proprietate constituie acţiuni în justiţie
care permit titularului dreptul de proprietate înlăturarea atingerilor aduse acestui drept şi
asigurarea exercitării sale în condiţii normale393.
Se consideră că apărarea drepturilor reale se face pe cale indirectă, atunci când sunt
folosite alte mijloace juridice decât acelea de drept civil şi de drept procesual civil394.
392 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 199; C. Bîrsan, op. cit., p.300; V. Stoica, op. cit. 2013, p. 471.
393 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 194. E. Safta-Romano, op. cit., p. 337. D. Lupulescu, op. cit., pp. 111 şi 112, I.
Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 413. E. Chelaru, op. cit., p. 129. E.T. Pop, Acţiunea în revendicare,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 54; Cu privire la apărarea dreptului de proprietate privată, a se vedea P.-G. Buta,
în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 56-80; E. Chelaru, Apărarea dreptului de proprietate privată, în Noul Cod
civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei,
Editura C.H. BECK, București, 2012, pp.626-633; F. Morozan, Apărarea dreptului de proprietate privată în Colectiv,
Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia.
Bunurile, Editura Hamangiu, București, 2012, pp.847-856; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp.299-322;I. Ciochină-Barbu,
op.cit. 2009, pp.342-360.
Totodată, sunt nespecifice şi mijloacele prin care se urmăreşte, în principal, realizarea
altor scopuri şi numai în mod indirect sunt apărate şi drepturile reale.
394
L. Pop, op. cit., p. 247. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 299.
395C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 119. D. Lupulescu, op. cit., pp. 112-115. I. Dogaru,
T. Sâmbrian, op. cit., p. 414. E. Chelaru, op. cit., p. 129.
I. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii
1969-1975, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1976, p. 303.
400 D. Cigan, op. cit., p. 195.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni în justiţie cu ajutorul cărora se apără dreptul de
proprietate sau un alt drept real, reclamantul solicitând instanţei judecătoreşti să
stabilească dacă este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui
bun401. Sunt recunoscute ca acţiuni petitorii acţiunea în revendicare acţiunea în grăniţuire,
acţiunea negatorie, acţiunea confesorie402 şi acţiunea în prestaţie tabulară.
Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă dreptul real este doar un efect
accesoriu al admiterii acţiunii petitorii.403
401 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 305. E. Safto-Romano, op. cit., p. 339. P.M. Cosmovici, op. cit., p. 53.
402 „Când acel ce pretinde vreun drept de proprietate sau de dezmembrare a dreptului de proprietate n-a avut sau
nu mai are posesiune imobilului în condiţii de a fi apărată pe cale posesorie, şi când puterile corespunzând cu dreptul
pretins se exercită asupra imobilului de către o altă persoană animus sibi habendi, singura cale pentru valorificarea
dreptului pretins în contra posesorului este calea petitorie adică cale judecătorească implicând sarcina de a dovedi
dreptul pretins. Când dreptul pretins asupra imobilului posedat de altul este însăşi proprietatea, plină sau nudă (…)
acţiunea se numeşte revendicare, iar când dreptul pretins în contra celui ce posedă imobilul e un drept de uzufruct, de
uz, de abitaţiune sau de servitute, acţiunea se numeşte confesorie.” (M.B. Cantacuzino, op. cit., pp. 110 şi 111.)
403 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 305 şi 306.
404 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 109.
405 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 68. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 240. E. Chelaru, op. cit.,
p. 153. D. Lupulescu, op. cit., p. 189. M.N. Costin, I. Leş, M. Şt. Minea, D. Radu, Drept procesual civil,
Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983, pp. 48 şi 49. I. Leş, Tratat de drept procesual civil, Editura All Beck,
Bucureşti, 2001, pp. 782 şi urm. I. Stoenescu, G. Porumb, Drept procesual civil român, Editura Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1966, p. 374 şi urm. V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă,
vol. II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, pp. 532 şi urm. I. Leş, Proceduri civile speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, pp.
170 şi urm.
406 G.N. Luţescu, op. cit., p. 225.
407 D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul român, Ed. Academiei, Bucureşti, 1986, p. 141.
Acela care formulează o acţiune posesorie, încercând apărarea posesiei sau
redobândirea acesteia şi pierde, are deschisă calea unei acţiuni petitorii, întemeiate pe
dreptul de proprietate sau alt drept real.
În petitoriu nu îi poate fi opusă autoritatea de lucru judecat din posesoriu, întrucât
finalitatea celor două acţiuni în justiţie este diferită, anume acţiunile posesorii apără numai
o stare de fapt, pe când cele petitorii apără însuşi dreptul real respectiv.
Acţiunile posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii pentru că primele apără posesia
ca stare de fapt, indiferent dacă ea corespunde sau nu unui drept real408, iar ultimele
apără însuşi dreptul real respectiv.
În doctrină, s-a arătat că titularii drepturilor reale principale pot formula întotdeauna
acţiuni posesorii împotriva terţilor. Titularii dezmembrămintelor dreptului de proprietate pot
exercita acţiunile posesorii faţă de terţi, de regulă cu acordul proprietarului.409
Nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul, cum ar fi
acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, dar şi acţiunile
posesorii, în ipoteza în care uzufructuarul a pierdut posesia bunului,410 ori acţiunea pentru
ieşirea din indiviziune.411
A fost exprimată şi opinia în conformitate cu care nudul proprietar poate introduce
acţiunile posesorii împotriva titularilor dezmembrămintelor, în timp ce uzufructuarul nu ar
putea formula o asemenea acţiune cu şanse de câştig împotriva nudului proprietar.412
3. Acțiunile petitorii
În opinie majoritară s-a precizat că linia de hotar urmează să se determine şi în cazul terenurilor înscrise în cartea
funciară în funcţie de semnele vechi de hotar, iar în opinie minoritară, s-a susţinut că, în cazul unei acţiuni în
revendicare, dublată de o acţiune în grăniţuire, determinarea liniei de hotar, în cazul terenurilor înscrise în cartea
funciară, urmează a se face în funcţie de linia determinată prin documentaţia cadastrală ce a stat la baza înscrierii în
cartea funciară (Tribunalul Argeş, dec. civ. nr. 1231 din 6 octombrie 2009, cu Notă de V. Terzea, în Curierul Judiciar nr.
1/2010, pp.19-22).
423 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., pp. 430-432.
Imprescriptibilitatea decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
imobiliară, pe calea acţiunii în grăniţuire fiind apărat însuşi dreptul de proprietate asupra
terenului, care nu se stinge prin neuz.424
Pot avea calitatea de reclamanţi într-o acţiune în grăniţuire proprietarul, uzufructuarul,
superficiarul sau nudul proprietar ori chiar posesorul, dar nu şi detentorul precar425.
Acţiunea poate fi introdusă împotriva proprietarului fondului învecinat ori împotriva
titularului unui alt drept real asupra terenului vecin.
Acţiunea în grăniţuire poate fi îndreptată şi împotriva chiriaşului, a arendaşului, însă
cu introducerea în cauză şi a proprietarului fondului426.
O asemenea acţiune în justiţie nu poate fi formulată de către unul dintre coproprietari
împotriva celorlalţi coproprietari, cu privire la fondul asupra căruia se exercită dreptul de
proprietate comună. Aceştia nu au delimitată o parte din bun, ci au numai o cotă-parte
ideală, abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului, care nu va fi divizat în
materialitatea sa decât numai la momentul ieşirii din indiviziune prin partaj.
Acţiunea este admisibilă în situaţia în care se urmăreşte delimitarea fondului asupra
căruia poartă dreptul de proprietate comună faţă de terenul învecinat, aflat în proprietate
exclusivă a unuia dintre coproprietari.427
Hotărârea judecătorească prin care se soluţionează o acţiune în grăniţuire produce
efecte în privinţa delimitării fondurilor învecinate, dar nu şi cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilelor428; o eventuală acţiune în revendicare ulterioară acţiunii în
grăniţuire este posibilă, neputând fi paralizată prin invocarea de către pârât a existenţei
autorităţii de lucru judecat429.
O nouă acţiune în grăniţuire ar putea fi intentată, însă, numai în situaţia în care
limitele exterioare anterior stabilite prin hotărâre judecătorească au dispărut sau dacă
părţile s-au adresat instanţei după soluţionarea unei acţiuni în revendicare, prin care s-ar
fi pretins o porţiune din terenul iniţial grăniţuit.430
Conform prevederilor art. 643 alin. (3) Cod civil, acţiunea în grăniţuire poate fi
introdusă şi de către un singur coproprietar, însă nu poate fi introdusă împotriva unui alt
coproprietar.431
extinctivă, în Tratat de drept civil român, vol. I, Partea generală, op. cit., p. 320. Gh. Beleiu, op. cit., p. 208.
437 L. Pop, op. cit., p. 252. E. Safta-Romano, op. cit, p. 339. E. Chelaru, op. cit., p. 143.
438 B. Florea, op. cit., p. 267, autorul citând Curtea Supremă de Justiţie, S. civ., dec. nr. 1767/1992, în Dreptul nr.
10-11/1992, p. 114.
de prescripţie prevăzute de lege439, spre deosebire de acţiunea confesorie care tinde la
apărarea unui drept de superficie, care este imprescriptibilă extinctiv.440 În această din
urmă situaţie, imprescriptibilitatea îşi găseşte justificarea în împrejurarea că dreptul de
superficie presupune nu numai un drept de folosinţă asupra terenului, ci şi un drept de
proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, iar acţiunea în revendicare
imobiliară este imprescriptibilă extinctiv.
439 Pentru acţiunea confesorie de uzufruct, art. 746 alin. (1) lit. e) Cod civil prevede termenul de prescripţie de 10
ani; tot asemenea şi pentru acţiunea confesorie de uz şi de abitaţie, art. 754 Cod civil prevede termenul de prescripţie de
10 ani; acţiunea confesorie de servitute se prescrie, conform prevederilor art. 770 alin. (1) lit. f), tot în termenul de 10 ani.
440 Art. 696 alin. (2) Cod civil prevede că dreptul la acţiune este imprescriptibil.
441 M.D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în Dreptul nr. 10/1998, p. 25. D. Cigan, op. cit., pp.
211 şi urm. L. Pop., L.-M. Harosa, op. cit., pp. 350 şi urm.
442 C. Bîrsan, op. cit., p. 345. E. Safta-Romano, op. cit., p. 354.
443 E. Safta-Romano, op. cit., p. 354.
acţiunea prin care, atunci când cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru
înscrierea în cartea funciară, dobânditorul potenţial al unui drept real tabular solicită
instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului tabular în
cauză.444
cit., p. 131.
acţiunii în revendicare este ca aceasta să fie introdusă împotriva celui care deţine
lucrul453, întrucât, printr-o astfel de acţiune, se urmăreşte restituirea lucrului.
Acţiunea în revendicare pune în discuţie, în cadrul procesului, însăşi existenţa
dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului revenind reclamantului.
Caracterul petitoriu al acţiunii în revendicare o deosebeşte de acţiunile posesorii. O astfel
de acţiune are ca scop redobândirea posesiei asupra bunului, astfel încât poate fi
îndreptată numai împotriva celui care deţine bunul în privinţa căruia reclamantul pretinde
a avea un drept de proprietate.454
În ipoteza în care pârâtul neagă faptul că bunul se află în posesia sa, reclamantul are
obligaţia de a face dovada în acest sens, sub sancţiunea respingerii acţiunii.455
Dacă pârâtul arată că posedă pentru altul şi îl indică pe cel pentru care posedă, litigiul
poate continua în contradictoriu cu acesta din urmă ori se va putea desfăşura în
continuare în contradictoriu cu ambii pârâţi, atunci când reclamantul are interes să facă
opozabilă hotărârea şi faţă de detentorul împotriva căruia a îndreptat-o iniţial.456
Fiind o acţiune reală, acţiunea în revendicare se întemeiază pe dreptul de proprietate,
este un corolar al acestui drept şi poate fi folosită împotriva oricărei persoane care îl
încalcă, deoarece dreptul de proprietate, ca drept real, este opozabil erga omnes457.
Caracterul real al acţiunii în revendicare o deosebeşte de acţiunile personale, acestea
din urmă întemeindu-se pe drepturi de creanţă, motiv pentru care sunt admisibile numai
împotriva debitorului.
Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, în sensul că oricât de îndelungat ar fi
intervalul de timp în care nu ar fi exercitată, dreptul la acţiune nu se stinge458, întrucât
dreptul de proprietate este un drept perpetuu şi trebuie să beneficieze, pe toată durata
existenţei lui, de un mijloc specific de apărare, care este tocmai acţiunea în revendicare.
Totuşi, aceasta poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii, atât pe cale de acţiune, cât
şi pe cale de excepţie.
Acţiunea în revendicare se stinge odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care
îl apără.
Art. 563 alin. (2) Cod civil prevede că dreptul la acţiunea în revendicare este
imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
Înaintea adoptării noului Cod civil s-a susţinut că acţiunea în revendicare poate fi
promovată atât de titularul dreptului de proprietate deplin, exclusiv, pur şi simplu asupra
unui bun individual determinat, dar şi de proprietarul sub condiţie rezolutorie.459
Paralizarea unei acţiuni în revendicare, prin invocarea proprietăţii aparente, se poate
realiza numai de către pârât, fără ca instanţa să poată invoca, din oficiu, acest mijloc de
apărare460.
S-a mai precizat că acţiunea în revendicare poate fi exercitată de proprietarul exclusiv
al bunului revendicat, de unde rezulta că un coproprietar nu putea introduce acţiunea în
pp. 83 – 87.
revendicare împotriva celorlalţi coproprietari, deoarece acesta nu era titularul exclusiv al
dreptului de proprietate asupra bunului, ci avea numai o cotă-parte ideală, matematică din
drept. Astfel fiind, sub imperiul reglementărilor Codului civil de la 1864 (mai degrabă al
lipsei reglementărilor în materia acţiunii în revendicare şi a proprietăţii comune) s-a
susţinut că acţiunea în revendicare, fiind un act de dispoziţie juridică, trebuie exercitată de
toţi coproprietarii, conform principiului unanimităţii.461
Având în vedere că, prin acţiune în revendicare, se urmăreşte redobândirea posesiei
asupra bunului, în materialitatea sa, opinia majoritară exprimată în doctrină, dar şi în
soluţiile jurisprudenţiale a fost în sensul că un coproprietar nu poate formula singur o
astfel de acţiune, fără acordul celorlalţi.462
Respingerea acţiunii într-o astfel de situaţie, ca sancţiune, nu reprezenta un scop în
sine, ci apărea ca fiind un mijloc de protecţie împotriva actului de dispoziţie al unuia dintre
copărtaşi care, prin exercitarea acţiunii în revendicare cu încălcarea regulii unanimităţii,
tindea la dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului revendicat.463
În plan procedural, existenţa acordului tuturor copărtaşilor la introducerea acţiunii în
revendicare cu privire la bunul ce forma obiectul dreptului de proprietate comună se
reflecta în justificarea calităţii procesuale active.464
S-a considerat, într-o altă opinie, că acţiunea în revendicare este act de conservare şi
nu de dispoziţie, astfel încât poate fi introdusă de un singur coproprietar împotriva unui
terţ care deţine bunul fără titlu şi este admisibilă, întrucât urmează regulile gestiunii de
afaceri465.
Nu a fost negată însă posibilitatea copărtaşilor de a revendica bunul ce formează
obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi înainte de realizarea partajului,
întrucât aceştia exercită împreună toate atributele care intră în conţinutul juridic al
dreptului de proprietate.466 S-a considerat că acţiunea în revendicare putea fi exercitată
de către toţi coproprietarii, fără a fi necesar ca aceştia să iasă din indiviziune467.
De asemenea, s-a reţinut că deşi CEDO, în cauza Lupaş ş.a. contra României, a
statuat că, prin respingerea acţiunii în revendicare ca inadmisibilă, pe motiv că aceasta
nu a fost promovată de către toţi coproprietarii unui imobil, a fost încălcat art. 6 din
Convenţie, care garantează dreptul persoanelor interesate de a accede la o instanţă de
judecată, această decizie nu trebuie interpretată in extenso în sensul că s-ar aplica
tuturor situaţiilor în care acţiunea în revendicare nu este promovată de către toţi
coproprietarii.468
În aceeaşi cauză, Instanţa Supremă a apreciat că interpretarea jurisprudenţei CEDO
în materie, prin regula unanimităţii consacrată în jurisprudenţa internă se urmăreşte
protejarea tuturor coproprietarilor, dar regula menţionată trebuie să fie adaptată la
Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în Dreptul nr. 7/2006, pp. 207 şi 208.
464 I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. I, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, pp. 91 şi 92. L. Pop, op. cit., p. 224.
465 D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998,
p. 28.
466 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 192. E. Safta-Romano, op. cit., p. 343.
467 T.S., S. civ., dec. nr. 907/1969, CD 1969, p. 74.
468 I.C.CJ., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 4442 din 2 aprilie 2009, cu Notă de
pp. 96-103.
473 Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 447.
474 S. Schiller, op. cit., p. 135.
Astfel, proba dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile a constituit şi mai
constituie şi în prezent, o operaţiune dificilă deoarece, de-a lungul timpului, dreptul de
proprietate imobiliară, în multe cazuri, s-a transmis prin simplul acord de voinţă al
înstrăinătorului şi dobânditorului, fără a se redacta înscrisuri ori datorită faptului că, şi
atunci când au existat înscrisuri, acestea nu au fost însoţite şi de planuri topografice, care
să individualizeze bunul înstrăinat.
De asemenea, titlul de proprietate nu constituie dovadă deplină a dreptului dobândit
decât dacă emană de la adevăratul proprietar; dovada proprietăţii implică necesitatea de
a arăta că actualul proprietar a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, iar acesta a
dobândit de la vechiul proprietar şi tot aşa, din proprietar în proprietar, până la acela
dintre proprietari care a dobândit bunul printr-un mod originar de dobândire.
Proba calităţii de proprietar a tuturor transmiţătorilor bunului este, practic, imposibil de
realizat şi a fost numită probatio diabolica475, considerându-se că singura dovadă
absolută a dreptului de proprietate o constituia, în sistemul Codului civil de la 1864,
uzucapiunea476. Unii autori au arătat că, alături de uzucapiune, proba absolută a dreptului
de proprietate putea fi făcută şi prin dovada dobândirii dreptului ca urmare a accesiunii
sau ocupaţiunii477.
În doctrină, s-a atras atenţia asupra faptului că principiul relativităţii efectelor actelor
juridice a creat un obstacol în calea probei cu înscrisuri în cazul acţiunii în revendicare
imobiliare. Astfel, actele juridice produc efecte numai între părţile care le-au încheiat,
succesorii universali ai acestora sau succesorii cu titlu universal şi nu sunt opozabile
terţilor, astfel încât un înscris constatator al actului translativ de proprietate cu privire la
bunul imobil revendicat poate fi contestat de pârât, întrucât nu-i este opozabil, potrivit
principiului res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest478.
În jurisprudenţa franceză s-a arătat în mod constant că proba dreptului de proprietate
este străină de problema opozabilităţii actelor juridice faţă de terţi. Titlurile înfăţişate nu se
supun regulilor din materia convenţiilor, nu au forţa lor obligatorie şi nici nu produc
efectele convenţiilor, ci trebuie privite ca fapte juridice.479
În lipsa unor reglementări în Codul civil de la 1864, practica judiciară a configurat mai
multe soluţii în acţiunea în revendicare imobiliară, în funcţie de existenţa sau nu a titlului
de proprietate asupra bunului imobil ori a posesiei bunului480.
Prin noţiunea de titlu au fost desemnate acele acte juridice translative de proprietate
sau declarative de drepturi care îmbrăcau forma scrisă.481
Vom distinge următoarele situaţii482:
475 A.M. Dragomirescu, Revendicarea în dreptul român, Bucureşti, 1936, p. 109. E. Safta-Romano, op. cit., p. 349.
D. Lupulescu, op. cit., p. 122. I. Dogaru, I. Sâmbrian, op. cit., p. 421. E. Chelaru, op. cit., p. 133. Al. Weill, Fr. Terré, Ph.
Simler, op. cit., p. 449. S. Schiller, op. cit., p. 135.
476 L. Pop, op. cit., p. 258. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 452 şi 453.
477 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 197. C. Oprişan, Acţiunile petitorii, în Dreptul, nr. 9-12/1990, p. 96.
cit., p. 421.
479 Cass. civ., 3e, 2 juill. 1997, JCP 1997, IV, 1888, citată de S. Schiller, op. cit., p. 136.
480 Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 448.
481 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 316; Cu privire la noțiunea de titlu, a se vedea și V. Stoica, op. cit. 2013, pp.
477-478.
482 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 126 şi 127. I.P. Filipescu, op. cit., pp. 231-232; L. Pop, op. cit.,
pp. 258 şi 259. M.G. Rarincescu, op. cit., pp. 166 şi 167. E. Safta-Romano, op. cit., pp. 349 şi urm. M.P. Cosmovici, op.
A. Titlu contra titlu - dacă ambele părţi aflate în proces, atât reclamantul, cât şi
pârâtul, au titluri scrise care să ateste dreptul de proprietate asupra bunului, titluri care fie
provin fie de la acelaşi autor, fie provin de la autori diferiţi, se va proceda în felul următor:
1. Atunci când titlurile provin de la acelaşi autor, soluţiile pot fi următoarele:
când titlurile scrise provin de la acelaşi autor, va fi preferat acela care a îndeplinit
mai întâi formalităţile de publicitate imobiliară, deoarece dreptul dobândit este opozabil
tuturor eventualilor dobânditori ulteriori, conform principiului statuat prin adagiul qui prior
tempore, potior jure;
dacă niciunul din titlurile scrise ale părţilor, care provin de la acelaşi autor, nu a fost
supus formalităţilor de publicitate imobiliară, va câştiga acela care are titlul cu data cea
mai veche; atunci când titlurile sunt acte mortis causa, testamente, va câştiga acele care
are testamentul cu data cea mai recentă;
2. Dacă titlurile provin de la autori diferiţi, se va proceda după cum urmează, existând
o practică neunitară:
va fi preferat pârâtul întrucât acesta are posesia bunului conform principiului statuat
prin adagiul in pari causa melior est causa possidentis;
va fi preferat acela care are titlu cu data cea mai veche;
se va proceda, de către instanţa judecătorească, la compararea drepturilor autorilor
de la care provin cele două titluri (unul care se găseşte la pârât şi unul care se găseşte la
reclamant) şi va fi preferat acela care a dobândit de la autorul al cărui drept este
considerat de către instanţa judecătorească mai preferabil, invocându-se principiul statuat
prin adagiul nemo plus juris ad allium transferre potest, quam ipse habet483;
B. Posesie contra titlu - dacă numai una dintre părţi are titlu de proprietate asupra
bunului imobil în discuţie, instanţa judecătorească va distinge după cum acela care are
titlu este reclamantul sau pârâtul, astfel:
– dacă numai pârâtul are titlu şi acesta concordă cu posesia exercitată asupra bunului
imobil, instanţa judecătorească va trebui să respingă acţiunea reclamantului;
– dacă reclamantul are titlu de proprietate asupra bunului în litigiu, acesta trebuie să
fie preferat dacă titlul emană de la o a treia persoană şi nu de la el însuşi, şi dacă data
titlului respectiv este anterioară posesiei pârâtului;
C. Lipsa titlului
În fine, o ultimă situaţie are în vedere cazul în care nici reclamantul şi nici pârâtul nu
au titlu şi nici nu pot invoca dobândirea dreptului de proprietate pe cale de ocupaţiune sau
de uzucapiune, caz în care instanţa judecătorească va fi în măsură să respingă acţiunea
formulată de reclamant, constatând poziţia avantajoasă a posesorului, conform
principiului statuat prin adagiul in pari causa melior est causa possidentis.
S-a subliniat că asemenea soluţie nu se impune automat, ci instanţa judecătorească
trebuie să întreprindă o analiză comparativă a celor două posesii, a reclamantului şi a
pârâtului, pentru a constata care dintre acestea este mai bine caracterizată şi va câştiga
acela a cărui posesie este mai îndelungată, de bună-credinţă, neviciată484.
cit., pp. 53 şi 54. D. Lupulescu, op. cit., pp. 122-124. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 421-423. E. Chelaru, op. cit., p.
133 şi 134. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 453-457.
483 În acest sens, C. A. Bucureşti, S. a IV-a civilă, dec. nr. 842 din 28 martie 2002, în Colectiv, coordonator Dan
Lupaşcu, C. A. Bucureşti. Practica judiciară civilă 2001-2002, Editura Brillance, Piatra Neamţ, 2003,
pp. 50-53.
484 I.P. Filipescu, op. cit., p. 306. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru op. cit., p. 127.
3.5.2.. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare
În materia drepturilor reale principale regula este imprescriptibilitatea, iar prescripti-
bilitatea este excepţia.
Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare imobiliară cunoaşte excepţia
stabilită la art. 520 Cod procedură civilă, cu modificările şi completările ulterioare, în
conformitate cu care „orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul
adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară şi dacă, de la
data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris
în folosul terţului adjudecatar, au trecut cel puţin 3 ani.
În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de
adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii
actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva
dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.”
O altă excepţie este cea prevăzută de art. 572 din Codul civil, care reglementând
avulsiunea, ca formă a accesiunii imobiliare naturale, prevede că proprietarul terenului de
la care o apă curgătoare a smuls brusc o porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul
altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o
revendică în termen de un an de la data faptului.
3.5.3. Efecte
Reclamantului care a avut câştig de cauză într-o acţiune în revendicare imobiliară i se
restituie lucrul în natură, liber de orice sarcini şi cu toate accesoriile acestuia.485
Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă, va opera restituirea prin echivalent.
Conform art. 563 alin. (4) Cod civil, hotărârea judecătorească prin care s-a admis
acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului
dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.
Vom avea în vedere şi dispoziţiile art. 566 alin. (1) Cod civil, în conformitate cu care,
ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, pârâtul este obligat să restituie bunul sau să
plătească despăgubiri atunci când bunul a pierit din culpa sa sau când a fost înstrăinat, în
aceleaşi condiţii pârâtul fiind obligat să restituie şi productele sau contravaloarea
acestora. Evaluarea despăgubirilor se va face, în toate situaţiile, raportat la momentul
restituirii.
Atunci când bunul a pierit dintr-un caz fortuit sau din cauză de forţă majoră, iar pârâtul
posesor s-a dovedit a fi de bună-credinţă, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de
reclamantul proprietar, în baza principiului statuat prin adagiul res perit domino486.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că în cazul în care reclamantul nu
beneficiază efectiv de restituirea bunului, acţiunea în revendicare nu-şi mai găseşte
eficienţa, iar hotărârile judecătoreşti pronunţate de instanţele judecătoreşti interne încalcă
dreptul de proprietate.487
În privinţa fructelor rezultate de la bunul revendicat, posesorul de bună-credinţă
păstrează fructele percepute până la momentul introducerii acţiunii în revendicare, fără a
485 E. Safta-Romano, op. cit., p. 360. D. Lupulescu, op. cit., p. 124. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 418. Tr.
Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 193. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 439.
486 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 309.
487 Decizia C.E.D.O din 21 iulie 2005, pronunţată în cauza Străin şi alţii contra României, publicată în M.Of. nr. 99
din 2 februarie 2006. Decizia C.E.D.O. din 1 decembrie 2005, pronunţată în cauza Păduraru contra României, publicată
în M. Of. nr. 514 din 14 iunie 2006, ambele citate de B. Florea, op. cit., p. 262.
prezenta interes dacă acestea sunt naturale, industriale sau civile488, iar pe cele
percepute după această dată le restituie proprietarului489.
În situaţia în care bunul a pierit fortuit, posesorul de rea-credinţă va restitui valoarea
acestuia, dacă nu dovedeşte că bunul ar fi pierit şi la proprietar, precum şi fructele
încasate sau percepute, sau contravaloarea lor, dacă le-a consumat, nu le-a perceput din
neglijenţă ori dacă le-a lăsat să se piardă490. El va fi îndreptăţit să reţină cheltuielile făcute
cu întreţinerea bunului şi acelea făcute în scopul culegerii fructelor.
Proprietarul reclamant care a avut câştig de cauză în acţiunea în revendicare trebuie
să restituie cheltuielile necesare în totalitate, precum şi pe cele utile, în măsura sporului
de valoare pe care l-a realizat lucrul, determinat în momentul obligării la restituire.491
Cheltuielile voluptuare nu se restituie posesorului, însă acesta este în drept să ridice
lucrările pe care le-a făcut, dacă o asemenea operaţiune poate fi făcută fără a se produce
deteriorări ale lucrului respectiv492.
Dacă bunul a fost asigurat, dreptul reclamantului din acţiunea în revendicare care a
câştigat procesul se strămută asupra indemnizaţiei de asigurare.
Conform prevederilor art. 566 alin. (2) Cod civil, posesorul de rea-credinţă sau
detentorul precar, urmare admiterii acţiunii în revendicare, vor fi obligaţi şi la restituirea
fructelor produse de bun, până în momentul înapoierii acestuia către proprietar.
Este firesc, astfel cum dispune alin. (3) al articolului amintit, ca proprietarul să fie
obligat să restituie posesorului care a pierdut în acţiunea în revendicare, cheltuielile
necesare pe care acesta din urmă le-a făcut.
Cheltuielile utile se restituie în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se dispune
altfel [art. 566 alin. (4) Cod civil], iar proprietarul poate fi obligat şi la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor [art. 566 alin.( 5)
Cod civil].
În privinţa cheltuielilor voluptuare, proprietarul nu are obligaţia să le acopere, însă
posesorul este în drept să-şi însuşească lucrările efectuate cu aceste cheltuieli, cu
condiţia ca prin aceasta, bunul să nu se deterioreze [art. 566 alin. (8) Cod civil]. Atunci
când cheltuielile se concretizează într-o lucrare nouă, astfel cum dispune alineatul ultim al
art. 566 Cod civil, sunt incidente prevederile legale în materia accesiunii imobiliare
artificiale.
Se instituie un drept de retenţie în favoarea pârâtului, asupra produselor, până la
restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea acestora, excepţie
făcând situaţia în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie suficientă. Asemenea
drept de retenţie nu poate fi exercitat asupra bunului frugifer sau atunci când intrarea în
stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă sau fraudă ori atunci când produsele
sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp,
unei scăderi semnificative a valorii acestora.
498 T.S., S.civ., dec. nr. 1986/1987, în Revista română de drept nr. 4/1988, p. 67, citată de E. Safta-Romano, op.
cit., p. 353.
499 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 351.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică, fie că este mobiliară sau
imobiliară, prezintă unele caracteristici speciale500.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică reprezintă acţiunea prin care
reclamantul titular al dreptului de proprietate publică (statul sau unităţile administrativ-
teritoriale), care a pierdut stăpânirea materială a unui bun din proprietatea publică,
cheamă în judecată pe pârâtul care deţine această stăpânire, solicitând instanţei să-i
recunoască dreptul de proprietate publică şi să-l oblige pe pârât la restituirea stăpânirii
materiale a bunului.501
În raporturile civile în care se prezintă nemijlocit, în nume propriu, ca titular de drepturi
şi obligaţii, statul este reprezentat de către Ministerul Finanţelor Publice, cu excepţia
situaţiilor în care legea stabileşte un alt organ în acest sens [art. 223 alin. (1) Cod civil].
Aceste dispoziţii sunt aplicabile şi unităţilor administrativ-teritoriale care participă la
raporturile civile în nume propriu, prin organele prevăzute de lege.
În litigiile care au ca obiect dreptul de proprietate statul este reprezentat de Ministerul
Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de consiliul
judeţean, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, ori de consiliile locale; acestea dau
mandat scris, în fiecare caz în parte, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului,
aceştia din urmă putând desemna un alt funcţionar de stat sau un avocat care să-i
reprezinte în faţa instanţei - art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, modificată.
Acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică este imprescriptibilă extinctiv,
având în vedere dispoziţiile art. 136 alin. (4) din Constituţia României, revizuită şi
dispoziţiile art. 861 alin. (1) şi ale art. 865 alin. (3) din Codul civil.
Bunurile proprietate publică sunt imprescriptibile şi sub aspect achizitiv, în sensul că
bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin uzucapiune, iar bunurile
mobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin posesiunea de bună-credinţă, conform
prevederilor art. 937 alin. (1) Cod civil, astfel încât acţiunea în revendicare nu poate fi
paralizată.
500 L. Pop, op. cit., pp. 265-267. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 318. C. Bîrsan, M. Gaiţă,
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt dificultățile privind sarcina probei în cazul acțiunii în
revendicare imobiliare.
2.Explicați care sunt efectele admiterii acțiunii în revendicare.
3.Explicați care sunt acțiunile posesorii reglementate de Codul civil.
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 10
EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE UTILITATE PUBLICĂ ȘI
REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR SUPUSE
EXPROPRIERII
Obiectivele unității de învățare:
publică, în Dreptul, nr. 4/1995, p. 20. Cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, a se vedea şi L. Giurgiu,
Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.
2/1995, pp. 17 şi urm.
508 V. Stoica, op. cit. 2013, p. 172.
509 Idem, op. cit. 2013, p. 172.
510 Republicată în M.Of. nr.472 din5 iulie 2011,în temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare
a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2009.
511 Publicată în M.Of. nr. 271 din 26 septembrie 1994.
83 alin. 4), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
modificată, Legea petrolului nr. 238/2004512, Legea nr. 138/2004 a îmbunătăţirilor
funciare513, Legea apelor nr. 107/1996 (art. 29), Legea nr. 255/2010 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional,
judeţean şi local514, Hotărârea Guvernului nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor
metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local.515
S-a arătat că exproprierea conţine norme juridice de drept public şi norme juridice de
drept privat, ceea ce îi conferă un caracter complex516. Exproprierea este un izvor
complex de raporturi juridice concrete, determinat de remiterea în structura sa a mai
multor acte juridice şi fapte juridice în sens restrâns517.
Conform Legii nr. 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
exproprierea dreptului de proprietate are un caracter excepţional, prin intermediul
acestuia menţinându-se un echilibru între interesul public şi dreptul de proprietate
privată.518
Analizată din perspectiva jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului privind
interpretarea şi aplicarea articolului 1 paragraful 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la
Convenţia europeană a drepturilor omului, exproprierea este posibilă atunci când
deposedarea a fost prevăzută de legea fiecărui stat, când măsura este justificată de un
interes de utilitate publică, dacă măsura luată este în conformitate cu principiile generale
ale dreptului internaţional dacă deposedarea a fost făcută cu plata unei compensaţii
512 Publicată în M.Of. nr.535 din 15 iunie 2004, modificată și completată ulterior inclusiv prin pentru modificarea
şi completarea Legii energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 şi a Legii petrolului nr. 238/2004 publicată în
M.Of. nr.720 din 1 octombrie 2014.
513 Republicată în M. Of. nr. 88 din 13 februarie 2009, modificată prin O.U.G. nr. 39/2009, publicată în
M. Of. nr. 281 din 29 aprilie 2009, prin Legea nr. 281/2010, publicată în M. Of. nr. 888 din 2 februarie 2011, prin O.U.G.
nr. 65/2011, publicată în M. Of. nr. 457 din 30 iunie 2011 şi prin O.U.G. nr. 82/2011, publicată în M. Of. nr. 694 din 30
septembrie 2011, modificată și completată ulterior, inclusiv prin O.U.G. nr.78/2013 privind modificarea şi completarea
Legii îmbunătăţirilor funciare nr. 138/2004, pentru completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 82/2011
privind unele măsuri de organizare a activităţii de îmbunătăţiri funciare, precum şi pentru modificarea literei e) a
alineatului (6) al articolului 3 din Legea nr. 220/2008 pentru stabilirea sistemului de promovare a producerii energiei
din surse regenerabile de energie, publicată în M. Of. nr.390 din29 iunie 2013.
514 Publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, modificată și completată prin OUG nr. 86/2014 privind
stabilirea unor măsuri de reorganizare la nivelul administraţiei publice centrale şi pentru modificarea şi completarea
unor acte normative, publicată în M. Of. nr.920 din 17 decembrie 2014.
515 Publicată în M. Of. nr. 84 din 4 februarie 2011.
516 V. Stoica, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 5/2004, p. 31.
517 Idem, op. cit., p. 39.
518 În dreptul francez, exproprierea pentru cauză de utilitate publică, împreună cu rechiziţia, au fost considerate
atingeri aduse dreptului de proprietate privată, reprezentând o manifestare a inegalităţii între autorităţi, care reprezintă
interesul public şi particulari, constituind un aspect al politicii financiare şi de urbanism a colectivităţilor publice. (L.M.
Crăciunean, Câteva consideraţii privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în dreptul comparat şi în
jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, în Pandectele Române nr. 1/2006, p. 228.)
În dreptul luxemburghez, Curtea Constituţională a statuat că art. 16 al Constituţiei Marelui Ducat de Luxemburg
conţine un principiu cu valoare constituţională în materia dreptului de proprietate, conform cu care proprietarul nu poate
fi privat de drepturile pe care le are asupra proprietăţii sale, fiind recunoscută o singură excepţie de la acest principiu, în
sensul că privarea de libertate este posibilă numai pentru cauză de utilitate publică, cu respectarea exigenţelor şi
procedurilor prevăzute de lege şi plata unei juste şi prealabile despăgubiri (L.M. Crăciunean, op. cit., p. 233 şi
jurisprudenţa acolo citată).
corespunzătoare şi dacă există un raport de proporţionalitate între privarea de proprietate
şi scopul urmărit prin intermediul acesteia.519
2. Obiectul exproprierii
Pot să fie expropriate bunurile imobile proprietate a persoanelor fizice sau
persoanelor juridice şi cele aflate în proprietate privată a unităţilor administrativ teritoriale.
Per a contrario, nu pot fi expropriate bunurile imobile proprietate publică care datorită
naturii, destinaţiei, afectaţiunii acestora sunt subordonate unei utilităţi publice printr-un act
de putere al autorităţii competente şi nu sunt supuse acestei măsuri nici lucrurile imobile
aflate în proprietatea privată a statului, deoarece acesta are dreptul să afecteze utilităţii
publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietate privată.
Imobilele proprietate privată aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
expropriate atunci când utilitatea publică este de interes naţional.
S-a considerat că bunurile imobile prin destinaţie nu pot forma obiect al exproprierii,
întrucât prin natura lor asemenea bunuri sunt în realitate mobile520.
În dreptul francez, pot constitui obiect al exproprierii numai bunurile imobile
proprietate privată521 care aparţin absenţilor, incapabililor, domeniului privat al statului, al
comunelor şi stabilimentelor publice sau pot fi chiar afectate de o cauză de
inalienabilitate.522
3. Procedura exproprierii
Prin cesiune amiabilă poate fi înlăturată procedura exproprierii şi în această situaţie
părţile convin o altă modalitate de transfer al dreptului de proprietate privată asupra
imobilelor, în proprietate publică.
Cesiunea amiabilă poate să intervină în orice fază a procedurii de expropriere, până
în momentul soluţionării cererii de expropriere de către instanţă. În unele situaţii părţile
pot să convină numai cu privire la modalităţile de transfer cu titlu oneros asupra bunului,
însă nu şi asupra naturii şi întinderii despăgubirilor pe care urmează să le primească
proprietarul, situaţie în care instanţa judecătorească ia act de înţelegerea părţilor şi
stabileşte întinderea despăgubirilor sau echivalentul în natură cuvenit proprietarului.
Procedura exproprierii cuprinde următoarele etape: utilitatea publică şi declararea
acesteia, măsuri premergătoare exproprierii (etapa administrativă) şi exproprierea şi
stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară). Vom discuta pe rând aceste etape.
În legătură cu utilitatea publică şi declararea acesteia, legea prevede că exproprierea
poate fi hotărâtă de instanţele judecătoreşti numai în urma declarării utilităţii publice în
condiţiile legii523. Aceasta se declară pentru interes naţional sau pentru interes local.
519 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, pp. 43-45; autoarea arată că nu este vorba despre
două condiţii suplimentare stabilite în jurisprudenţa C.E.D.O. (ultimele două), ci de explicarea conformităţii deposedării
cu principiile generale ale dreptului internaţional.
520 Fl. Baias, B. Dumitrache, op. cit., p. 21. Valeriu Stoica, op. cit., p. 36.
521 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 230, autoarea precizând că este posibilă şi exproprierea bunurilor mobile, cum ar fi
brevetele de invenţie care privesc securitatea naţională şi mobilele sau materialele necesare uzinelor de armament; a se
vedea şi autorii acolo citaţi.
522 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 230, autoarea citând Fr. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, Dalloz, Paris, 1998,
524 I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 256. I.P. Filipescu, op. cit., p. 193.
525 C. Bîrsan, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 35. L. Pop, op. cit., p. 53.
Hotărârea comisiei poate fi atacată cu contestaţie de către expropriator, de către
proprietar, de către titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii, în
termen de 15 zile din momentul comunicării. Instanţa competentă este curtea de apel în
raza căreia se află imobilul, cauza soluţionându-se conform procedurii stabilite de Legea
contenciosului administrativ nr. 554/2004526, cu modificările ulterioare.
Cea de-a treia etapă o reprezintă exproprierea şi stabilirea despăgubirilor527. Cererile
privind exproprierea sunt de competenţa tribunalelor în raza cărora se găseşte imobilul
propus exproprierii.
În cadrul acestei etape instanţa judecătorească verifică dacă sunt întrunite condiţiile
legale pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile. Aceasta nu poate intra în problemele
de fond privind exproprierea. Pe cale de excepţie, atunci când expropriatorul solicită
numai exproprierea unei părţi din teren sau din construcţie, iar proprietarul solicită
instanţei exproprierea totală, instanţa poate aprecia referitor la situaţia reală, dacă este
posibil o expropriere parţială, iar în cazul contrar, dispune exproprierea totală.
Dacă părţile se învoiesc cu privire la expropriere şi la cuantumul despăgubirilor,
instanţa judecătorească ia act de învoială şi pronunţă o hotărâre, iar atunci când părţile
se învoiesc numai cu privire la expropriere, dar nu şi cu privire la cuantumul
despăgubirilor, instanţa este ceea care stabileşte cuantumul respective.
Despăgubirile cuvenite proprietarului vor fi evaluate separat de acelea cuvenite
titularilor altor drepturi reale ori altor persoane îndreptăţite.
5. Efectele exproprierii
Ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privată, în
proprietatea publică ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti, acesta fiind liber de orice
sarcini529.
526 Publicată în M.Of. nr. 1154 din 7 decembrie 2004, modificată și completată ulterior, inclusiv prin Legea nr.
138/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum şi pentru
modificarea şi completarea unor acte normative conexe, publicată în M. Of. nr.753 din16 octombrie 2014.
527 C. Bîrsan, M. M. Pivniceru, op. cit., pp. 36 şi 37. I. Dogaru, T.Sâmbrian, op. cit., pp. 341-343.
528 I.P. Filipescu, op. cit., p.197. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 261.
Drepturile reale principale, uz, uzufruct, abitaţie, superficie şi orice drepturi reale,
precum şi atribuirea în folosinţă se sting la momentul exproprierii, iar titularii acestora au
dreptul la despăgubiri.
În privinţa ipotecii şi privilegiilor constituite cu privire la imobilul expropriat, acestea se
strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, prin subrogaţie reală530.
Orice locaţiune constituită asupra bunului imobil expropriat încetează la data
rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere, iar dacă se expropriază clădiri
cu destinaţie de locuinţă exproprierea proprietarilor şi evacuarea chiriaşilor se poate face
numai după ce expropriatorul asigură spaţiu de locuit la cererea persoanelor menţionate.
Problematica spaţiului de locuit pentru aceste persoane trebuie să fie menţionată şi
soluţionată în hotărârea judecătorească de expropriere, iar cu prilejul stabilirii despăgu-
birilor trebuie să se aibă în vedere şi prejudiciul suferit de proprietar sau de chiriaşi
datorită mutării din imobilul expropriat.
territoriale et hospitalière. Domain publique. Expropriation, requisition. Travaux publics, Mémentos Dalloz, Paris, 1999,
p. 133, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 238.
536 Hotărârea din 21 februarie 1997 a CEDO, citată de G. Peiser, op. cit., p. 133, citată de L.M. Crăciunean, op.
cit., p. 238.
537 Hotărârea din 9 decembrie 1994 a CEDO, Raffineries grecques Stran et Stratis Andreadic c/ Grèce, Serie A nr.
301-B § 82, citată de C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, vol. I, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2005, p. 1009; cauza Beyeler c/ Italiei, Hotărârea din 28 mai 2002 a CEDO, citată de M. Voicu, op. cit., p.
161-163, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 238.
538 CEDO, Hotărârea din 9 iulie 1997, Akkuş c/ Turqie, Recueil 1997-IV, pp. 1300 şi urm., citată de
C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, vol. I, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.
1009, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., pp. 238 şi 239.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, prin jurisprudenţa sa, a analizat conceptul de
utilitate publică, încercând să lărgească limitele acestuia, ca de exemplu în cazul
exproprierii unor terenuri în scopul procurării de locuinţe refugiaţilor, ca urmare a unor
schimburi obligatorii de populaţie539 sau controlul provenienţei unor sume de bani depuse
în contul unor partide politice540 ori în cazul adoptării unor norme juridice privitoare la
achiziţionarea de terenuri agricole în scopul de a răspunde unor necesităţi având în
vedere dezvoltarea fondului forestier şi amenajarea teritoriului.541
S-a apreciat că dau naştere la efecte de drept civil şi litigiile privind exproprierea în
scopul realizării unor lucrări de interes general542, asemenea cauze judiciare fiind incluse
în domeniul de aplicare al noţiunii de „contestaţie” privind drepturi şi obligaţii cu caracter
civil, deoarece actul juridic al exproprierii priveşte „substanţa dreptului de proprietate”543,
iar dreptul la indemnizaţia de expropriere constituie un drept patrimonial de natură civilă,
indiferent de originea unui diferend cu privire la plata indemnizaţiei de expropriere, care
este de competenţa jurisdicţională administrativă în materie; asemenea „contestaţie”
rezultă din actul de expropriere, urmărind reparaţia pe care statul o datorează persoanei
expropriate.544
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a asimilat unei exproprieri de fapt anumite
măsuri luate de autorităţile naţionale ca reprezentând o privare de proprietate, nu numai
raportat la dispoziţiile legale interne, dar şi în raport de efectul real produs de acea
măsură cu privire la dreptul de proprietate.545
În cauza Sporrong et Lönnroth c. Suediei, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în
absenţa unei exproprieri formale, a fost ţinută să analizeze realitatea situaţiei litigioase şi,
întrucât Convenţia urmăreşte protejarea unor drepturi concrete şi efective, s-a apreciat că
este necesar să se studieze dacă situaţia în discuţie nu are semnificaţia unei exproprieri
de fapt.546
În cauza Papanicholopoulos şi alţii c. Greciei, mai multe terenuri pe care reclamanţii
le considerau a fi proprietatea lor au fost ocupate multă vreme de marina militară greacă,
care a edificat construcţii şi lucrări pe acestea. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a
decis că pierderea totală a dreptului de a se folosi şi de a dispune de aceste terenuri şi
eşuarea tentativelor de a remedia situaţia existentă au produs consecinţe grave,
considerându-se că reclamanţii au suferit o expropriere de fapt, incompatibilă cu dreptul
la respectarea bunurilor acestora.547
539 CEDO, Hotărârea din 1 martie 2001, Malama c/ Greciei, Recueil 2001-II, § 47, citată de C. Bîrsan, op. cit., p.
2002-X, p. 366, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1.024, la care se face referire în L.M. Crăciunean, op. cit., p. 239.
541 C.E.D.O., Hotărârea din 21 februarie 1990, Häkansson et Sturesson c/ Suediei, Serie A nr. 171-A, § 52-54,
citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1.024, la care se face referire în L.M. Crăciunean, op. cit., p. 239.
542 V. Pătulea, Sinteză teoretică şi practică a Curţii Europene a Drepturilor Omului în legătură cu prevederile art. 6
din Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale. Domeniul de aplicare. Drepturi şi obligaţii cu
caracter civil, în Dreptul nr. 8/2006, p. 196.
543 C.E.D.O., decizia din 27 octombrie 1987, cauza Bodén c/ Suediei, Serie A, nr. 125-B, § 32, citată de
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt măsurile premergătoare exproprierii
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- Studenții vor putea explica în ce constă diferența de regim juridic între domeniul
public și domeniul privat
- Studenții vor putea explica ce este dreptul de concediune, dreptul de
administrare și dreptul de folosință cu titlu gratuit
- Studenții vor putea explica cum se poate exercita dreptul de proprietate publică
Proprietatea publică549
1. Cadrul legal
Proprietatea publică este acea proprietate care aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale şi care poartă asupra unor bunuri care, prin natura lor sau printr-o
dispoziţie specială a legii, sunt de uz sau de interes public.550
În condiţiile în care există cele două forme ale dreptului de proprietate, proprietate
publică şi proprietate privată, trebuie să admitem că în cadrul proprietăţii publice există
bunuri care fac parte din domeniul public şi bunuri care aparţin proprietăţii private
(termenul consacrat fiind acela de domeniu privat). Atât bunurile din domeniul public, cât
şi acelea care formează proprietate privată (adică domeniul privat) pot avea ca titulari
statul şi unităţile administrativ-teritoriale.
Numai statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai
dreptului de proprietate publică, astfel cum prevede art. 136 alin. (2) din Legea
fundamentală şi art. 858 din Codul civil, astfel încât niciun alt subiect de drept civil nu
poate fi titular al dreptului de proprietate publică.
Dreptul de proprietate publică reprezintă un concept interdisciplinar şi nu poate fi privit
numai ca un simplu element patrimonial civil, astfel încât statul sau persoanele juridice, în
549A se vedea şi M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia, în Dreptul, nr. 6/1999, pp. 3-21; Cu privire la dreptul de proprietate publică, a se vedea și G. Boroi, C.A.
Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 40-62; V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 191-223.
550 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 34.
legătură cu domeniul public, nu acţionează numai în calitate de persoane juridice -
subiecte de drept civil, ci şi în calitate de subiecte de drept public.551
Bunurile care constituie obiectul dreptului de proprietate publică formează domeniul
public, care poate să fie de interes naţional, de interes judeţean sau de interes local,
astfel cum prevede art. 860 alin. (1) şi (2) din Codul civil.
Tot proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale sunt anumite bunuri,
care, însă, sunt de domeniul privat al proprietăţii publice, asemenea bunuri constituind
proprietate privată a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale.
Bunurile domeniale reprezintă bunuri mobile sau imobile proprietate a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale, asupra cărora persoanele juridice amintite exercită un
drept de proprietate publică sau un drept de proprietate privată, iar noţiunea de bunuri
domeniale este definită în raport de două criterii şi anume, în primul rând, asemenea
bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate publică sau privată şi în al doilea rând,
asupra acestora exercită dreptul de proprietate numai statul sau unităţile
administrativ-teritoriale.552
În afara reglementărilor constituţionale, regimul juridic al proprietăţii publice îl regăsim
în următoarele acte normative:
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică553;
- Codul civil, art. 858 – 875 (Titlul IV Proprietatea publică);
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale554;
- Legea nr. 238/2004 a petrolului555
- Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
României556;
- Legea apelor nr. 107/1996;
- Legea nr. 17/1990 privind regimul juridic al apelor maritime interioare, al mării
teritoriale, al zonei contigue şi al zonei economice exclusive ale României557;
- Legea nr. 46/2008 Codul silvic;
- Ordonanţa Guvernului nr. 43/1997, privind regimul juridic al drumurilor558 ;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
- Hotărârea Guvernului nr. 841/1995 privind modurile de transmitere fără plată şi de
valorificare a bunurilor aparţinând instituţiilor publice559.
Există şi alte reglementări speciale în materia dreptului de proprietate publică.
completările ulterioare.
557 Republicată în M. Of. nr. 765 din 21 octombrie 2002, cu modificările și completările ulterioare.
558 Republicată în M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, cu modificările și completările ulterioare.
559 Publicată în M.Of. nr. 253 din 7 noiembrie 1995, cu modificările și completările ulterioare.
specială560, reprezentând ansamblul bunurilor colectivităţilor publice şi stabilimentelor
publice care sunt puse la dispoziţia directă a publicului care le foloseşte sau sunt afectate
unui serviciu public prin natura lor sau prin amenajări speciale, adaptându-se exclusiv sau
esenţial scopului particular al acestor servicii.561
Bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate publică alcătuiesc domeniul
public şi poartă denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte bunuri care
constituie domeniul civil şi care aparţin particularilor.
Cu privire la bunurile domeniale, vom distinge între domeniul public şi domeniul privat,
domeniul public putând fi de interes naţional (al statului), de interes judeţean sau de
interes local (al unităţilor administrativ teritoriale).562
Bunurile domeniale nu trebuie să fie confundate cu res comunes, adică bunurile care
sunt neapropriabile.
Res comunes sunt bunurile neapropriabile, precum lumina soarelui, apa mării, aerul.
Conform art. 136 alin. (3) din Constituţia României revizuită, unele bunuri constituie în
mod exclusiv obiectul proprietăţii publice şi toate celelalte bunuri pot fi obiectul proprietăţii
private.
În noua formulare a Legii fundamentale, bunurile care constituie obiectul exclusiv al
proprietăţii publice sunt acelea enumerate la art. 136 pct. 3. În afara acestora, pot fi
menţionate şi alte bunuri prevăzute prin lege organică (conform dispoziţiilor art. 73, pct. 3,
lit. m, regimul juridic general al proprietăţii şi al moştenirii se reglementează prin lege
organică).
Deosebit de reglementarea iniţială din Constituţie, forma revizuită prevede că
reprezintă obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului,
renunţându-se la sintagma „bogăţiile de orice natură ale subsolului”.
Enumerând bunurile proprietate publică, în forma revizuită a Constituţiei, se prevăd
numai „apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional”, deosebit de
reglementarea iniţială a Legii fundamentale care făcea referire la „apele cu potenţial
energetic valorificabil şi acelea care pot fi folosite în interes public”563.
Constituţia, în forma revizuită, nu mai enumeră, ca bunuri proprietate exclusivă a
statului, căile de comunicaţie.
Din actuala formulare, rezultă că bunurile publice pot fi din domeniul public, şi aici
avem în vedere bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, sau din domeniul
privat.
Reglementările din Legea fundamentală, din art. 136, prevăd cu claritate distincţia
dintre domeniul public şi domeniul privat.
În conformitate cu prevederile art. 859 alin. (1) din Codul civil, constituie obiect
exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian,
apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental şi alte bunuri stabilite
prin lege organică.
560 A. de Laubadère, Traité élémentaire de droit administratif, vol. 2, Librairie Generale de Droit et de
Jurisprudence, Paris, 1970, p. 118, citat de V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al
acestuia în legislaţia română. Transferul de bunuri din domeniul privat în domeniul public (I), în Dreptul nr. 7/2007, p. 34.
561 A. de Laubadère, op. cit. vol. 2, citat de V. Pătulea, op. cit. (I), p. 34.
562 V. Stoica, op. cit., p. 409.
563 E. Chelaru, Impactul revizuirii Constituţiei asupra regimului juridic al proprietăţii, Dreptul nr. 2/2004,
p. 12.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 face precizarea, potrivit căreia
comunele, oraşele şi judeţele sunt persoane juridic de drept public, cu patrimoniu propriu
şi deplină capacitate juridică (art. 21 alin. 1). Autorităţile administraţiei publice locale
administrează sau dispun - după caz - de resursele financiare şi de bunurile proprietate
publică sau privată ale comunelor, oraşelor şi judeţelor, conform principiului autonomiei
locale, precizează Legea, la art. 10.
Consiliile locale şi consiliile judeţene - conform art. 17 din Legea nr. 215/2001 - pot
hotărî cu privire la participarea cu capital sau bunuri, în numele şi în interesul
colectivităţilor locale pe care le reprezintă, la constituirea de societăţi comerciale sau la
înfiinţarea, funcţionarea şi dezvoltarea unor organisme prestatoare de servicii publice şi
de utilitate publică de interes local sau judeţean.
Conform reglementărilor art. 36 din Lege, consiliile locale au iniţiativă şi hotărăsc în
toate problemele de interes local, având – printre altele – şi atribuţiunea de a administra
domeniul public şi domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului, hotărăsc darea
în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică ale
comunelor, oraşelor sau municipiilor şi ale serviciilor publice de interes local şi pot să
hotărască vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată ale
comunelor, oraşelor sau municipiilor.
Pentru exercitarea atribuţiilor ce le revin, consiliile locale adoptă hotărâri, cu votul
majorităţii membrilor prezenţi, cu excepţia cazurilor în care legea sau regulamentul de
organizare şi funcţionare cer o altă majoritate.
În concepţia legiuitorului consiliul judeţean reprezintă autoritatea administraţiei publice
locale, constituită la nivel judeţean, pentru coordonarea activităţii consiliilor comunale,
orăşeneşti şi municipale, pentru realizarea serviciilor publice de interes judeţean (art. 87)
care, printre altele, gestionează patrimoniul judeţului [art. 91 alin.(1), lit. c)], hotărăşte
darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a
judeţului sau, după caz, a serviciilor publice de interes judeţean, hotărăşte cu privire la
vânzarea, concesionarea şi închirierea bunurilor proprietate privată a judeţului [art. 91
alin. (3), lit. a) şi b)].
Legea nr. 215/2001, la art. 119, arată că reprezintă patrimoniu al unităţii
administrativ-teritoriale bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public al unităţii
administrativ-teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum şi drepturile şi obligaţiile cu
caracter patrimonial.
Aparţin domeniului public de interes local sau judeţean bunurile care, potrivit legii sau
naturii lor, sunt de uz sau de interes public şi nu sunt declarate prin lege de uz sau de
interes public naţional, conform art.120 alin. (1), care, la alin. (2), precizează că bunurile
din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, iar acelea din
domeniul privat sunt supuse dispoziţiilor legale de drept comun dacă legea nu dispune
altfel.
Mai precizăm că, în conformitate cu dispoziţiile art. 123, consiliile locale şi consiliile
judeţene hotărăsc ca bunurile din domeniul public sau privat, de interes local sau
judeţean, să fie date în administrarea regiilor autonome şi instituţiilor publice, să fie
concesionate sau închiriate şi mai hotărăsc cu privire la cumpărarea unor bunuri sau la
vânzarea bunurilor care fac parte din domeniul privat de interes local sau judeţean.
Legea administraţiei publice locale, la art. 124 reglementează dreptul consiliilor locale
şi a celor judeţene de a da în folosinţă gratuită, pe termen limitat, bunuri mobile şi imobile
proprietate publică sau privată, locală sau judeţeană, persoanelor juridice fără scop
lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor
publice.
Legea nr. 238/2004 a petrolului reglementează că resursele de petrol situate în
subsolul ţării şi ale platoului continental românesc al Mării Negre constituie obiectul
exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin Statului român (art.1).
Distincţia dintre cele două domenii, public şi privat, este avută în vedere şi de Legea
fondului funciar nr. 18/1991.
Analizând cu atenţie reglementările din art. 136, alin. (4) şi alin. (5) din Constituţia
României, revizuită, observăm distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat. La
alin. (4) se menţionează că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, nu pot fi, deci,
înstrăinate ca urmare a faptului că aceste bunuri formează exclusiv obiectul proprietăţii
publice, legea fundamentală referindu-se la domeniul public.
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică arată că dreptul de proprietate
publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, aceste persoane juridice
exercitând posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care formează domeniul public.
Art. 3 al Legii arată că domeniul public este format din bunurile prevăzute în art. 136
alin.(3) din Constituţia României revizuită, din bunurile stabilite în Anexa la această lege
şi din orice bunuri care, potrivit legii, sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi
sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de
lege.
Alineatele (2) şi (3) ale art. 3 din Legea nr. 213/1998 arată care sunt bunurile ce
formează domeniul public al statului şi, respectiv, domeniul public al judeţelor. În alin. (4)
al aceluiaşi articol se arată că domeniul public al comunelor, oraşelor şi municipiilor este
alcătuit din anumite bunuri prevăzute expres de Lege la punctul 3 din Anexă şi din alte
bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului
local, dacă nu sunt prin lege, declarate de uz de interes public naţional sau judeţean.
Deosebit de aceste reglementări, art. 4 al Legii vorbeşte expres despre domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, precizând că acesta este compus
din bunurile aflate în proprietatea subiectelor de drept amintite, bunuri altele decât cele
care fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile
administrativ-teritoriale au un drept de proprietate privată.
În concluzie, în prezent, Legea fundamentală a consacrat proprietatea ca instituţie
constituţională564, formele de proprietate, principiul fundamental al garantării proprietăţii
private, precum şi regimul juridic al proprietăţii publice.
Constituţia României, republicată, statuează în cuprinsul art. 136 alin. (1), în sensul
că proprietatea este publică sau privată.
Elementele regimului juridic aplicabil proprietăţii private sunt conturate în cuprinsul art.
44 şi în alineatul final al art. 136 din Legea fundamentală.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 44 din Constituţia României, revizuită,
dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului sunt garantate. Conţinutul şi
limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.
Proprietatea privată, potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (5) al Legii fundamentale, este
inviolabilă, în condiţiile legii organice.
564 C. Manda, Drept administrativ. Tratat elementar, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 112.
Proprietatea privată, spre deosebire de proprietatea publică, nu este exclusivă şi
limitată. În calitate de titulari ai acesteia pot apărea, în egală măsură, persoanele fizice
sau persoanele juridice de drept privat.
În doctrină, a fost subliniată importanţa distincţiei dintre persoanele juridice de drept
privat, inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale, titulare ale dreptului de proprietate
privată şi persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate
publică.565
Titularii dreptului de proprietate publică sunt, deci, în primul rând, subiecte de drept
public, „purtătoare ale unor prerogative de putere în exercitare funcţiilor statale cu care au
fost învestite, potrivit Constituţiei şi legilor care le organizează activitatea”, dar au şi un
patrimoniu propriu, distinct de al celorlalte subiecte de drept, astfel încât sunt persoane
juridice care pot participa şi la raporturile de drept civil, în condiţiile determinate de
lege.566
Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale.
Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date
în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori
închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Din interpretarea dispoziţiilor Legii fundamentale, rezultă că proprietatea privată
reprezintă regula, iar proprietatea publică excepţia. Aşadar, proprietatea care nu este
publică este privată, o altă formă a dreptului de proprietate nefiind recunoscută.
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu
modificările ulterioare, dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
public sau de interes public.
Domeniul public – conform dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 - este
alcătuit din bunurile prevăzute de art. 136 din Constituţie, din cele stabilite în anexa la
Legea nr. 213/1998 şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de
uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale
prin modurile prevăzute de lege.
Domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit, potrivit
prevederilor art. 4 din acelaşi act normativ, din bunuri aflate în proprietatea lor şi care nu
fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile
administrativ-teritoriale au un drept de proprietate privată.
Bunurile din domeniul privat sunt alienabile, prescriptibile şi sesizabile, spre deosebire
de bunurile din domeniul public, care, în raport de dispoziţiile art. 136 alin. (4) din
Constituţia României, revizuită, sunt inalienabile.
Inalienabilitatea, caracter care domină regimul juridic al proprietăţii publice, s-a
apreciat că trebuie înţeleasă în accepţiunea ei de drept civil, adică în sensul că dreptul de
proprietate publică nu poate fi înstrăinat şi dobândit prin mijloace de drept privat,
respectiv prin fapte juridice în sens restrâns şi acte juridice de drept privat.
Bunurile proprietate publică sunt scoase din comerţ numai cât timp aparţin domeniului
public. Odată cu dezafectarea bunului din proprietate publică şi trecerea lui în domeniul
565 A Iorgovan, Tratat de drept administrativ, vol. II, ediţia a III-a restructurată, revizuită şi adăugită, Ed. All Beck,
567 D. Apostol Tofan, Drept administrativ, vol. II, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p. 88.
568 M. Uliescu, Proprietatea publică şi proprietatea privată, în Studii de drept românesc nr. 3/1992, p. 214.
569 V. Stoica, op. cit., pp. 407-409.
570 Idem, p.137.
571 A. de Laubadère, Jean-Claude Venezia, Yves Gaudement, Droit administratif, 16e édition, LGDJ, Paris, 1999,
p. 351.
572 Idem, p. 350.
573 E. Safta-Romano, op. cit., p. 97.
574 C.G. Rarincescu, Contenciosul administrativ român, Editura Universala, Bucureşti, 1936, p. 209.
Delimitarea domeniului public constă în stabilirea limitelor acestuia prin raportare la
proprietatea privată şi poate privi atât domeniul public natural (ţărmul mării, fluviile), cât şi
domeniul public artificial (drumurile publice).575
Din interpretarea dispoziţiilor art. 136 alin. (3) din Constituţia României şi ale Legii
nr. 213/1998, rezultă că se poate face distincţie între bunurile proprietate publică prin
natura lor şi bunurile care se află în proprietate publică prin destinaţia legii. Acestea din
urmă ar putea face şi obiectul proprietăţii private, dacă nu ar fi afectate uzului public sau
unei utilităţi publice.
Aşadar, legiuitorul constituant a conturat sfera bunurilor proprietate publică prin trei
procedee, şi anume, enumerarea concretă, formularea generică şi norma de trimitere.576
Unii autori au făcut observaţia că importanţa textului constituţional la care ne-am
referit nu constă numai în exprimarea criteriului voinţei legiuitorului pentru determinarea
apartenenţei unor bunuri la domeniul public, ci şi în semnificaţia acestuia pe tărâm
probator. Astfel, în privinţa categoriilor de bunuri menţionate expres în Legea
fundamentală sau în legi organice ca formând obiectul exclusiv al dreptului de proprietate
publică, este suficient a se face proba apartenenţei unui bun la o asemenea categorie
pentru a se dovedi şi apartenenţa lui la domeniul public.577
Conform prevederilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate publică, domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de Constituţie, de
cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din lege şi din orice alte bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat
sau de unităţile administrativ – teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
De asemenea, trebuie făcută distincţia între domeniul public al statului şi domeniul
public al unităţilor administrativ-teritoriale.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea nr. 213/1998, domeniu public al
statului este alcătuit din bunurile prevăzute în Constituţie, de cele prevăzute la pct. I din
anexă, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare
prin lege.
Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II din anexă şi
din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a
consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public naţional.
Domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor este alcătuit din bunurile
prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes local, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau
de interes public naţional ori judeţean.
Enumerarea din anexa legii nu este exhaustivă, ci numai exemplificativă.
Art. 858 din Codul civil prevede că se exercită dreptul de proprietate publică asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz ori de interes public,
punând condiţia ca asemenea bunuri să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute
de lege.
Trecerea bunurilor din domeniul public al statului în domeniul public al unităţilor
administrativ-teritoriale sau din domeniul public al acestora din urmă în domeniul public al
575 André de Laubadère, Jean-Claude Venezia, Yves Gaudement, op. cit., p. 360.
576 A. Iorgovan, op. cit., p. 163.
577 V. Stoica, Dreptul de proprietate publică. Bunurile domeniale şi dreptul de proprietate publică, p. 144.
statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art. 9 şi 10 din Legea nr.
213/1998.
Hotărârea de trecere a bunului din domeniul public în domeniul privat poate fi atacată,
în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ competentă.
În condiţiile art. 860 alin. (3), teza I din Codul civil, bunurile care constituie obiect
exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale potrivit unei
legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul unităţii
administrativ-teritoriale sau invers, decât ca urmare a modificării legii organice. Conform
tezei a II-a a alin. (3) al aceluiaşi articol, în celelalte cazuri, trecerea unui bun din
domeniul public al statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se
poate face în condiţiile legii.
Se mai impune a fi subliniată relativitatea sferei de cuprindere a domeniului public.578
Cu referire la noţiunile de domeniu public şi de proprietate publică, în sensul Legii
fundamentale, în doctrină, au fost exprimate mai multe puncte de vedere privind legătura
dintre cele două concepte.
Într-o opinie, ar trebui optat între două poziţii ireconciliabile, respectiv una conform
căreia cele două noţiuni sunt identice, iar cea de a doua care stabileşte între acestea un
raport de la întreg la parte.579
Unii autori au considerat că există sinonimie şi deci, trebuie pus semnul egalităţii între
noţiunile de proprietate publică şi domeniu public,580 în timp ce, într-o altă concepţie, mai
nuanţată, cele două noţiuni sunt echivalente sau, mai exact, complementare, în sensul că
domeniul public determină bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate
publică, deci că există o suprapunere între sferele de cuprindere ale proprietăţii publice şi
domeniului public, niciun a dintre aceste sfere nefiind mai largă decât cealaltă.581 Această
din urmă interpretare credem că îşi găseşte suportul în dispoziţiile art. 3 alin. (1) din
Legea
nr. 213/1998 şi permite a se face distincţie între dreptul de proprietate şi obiectul lui.
585 Publicată în M. Of. nr. 164 din 20 aprilie 2001, cu modificările și completările ulterioare.
586 V. Stoica, op. cit., pp. 432 şi 433.
587 Referitor la exercitarea dispoziţiei, a se vedea M. Uliescu, Cu privire la dispoziţia juridică a titularilor dreptului de
588 V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al acestuia în legislaţia română. Transferul
de bunuri din domeniul privat în domeniul public (I), în Dreptul nr. 7/2007, p. 44.
589 V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al acestuia în legislaţia română. Transferul
de bunuri din domeniul public în domeniul privat (II), în Dreptul nr. 8/2007, p. 15.
Cei care se bucură de acest drept de administrare posedă, folosesc şi dispun de bun
în condiţiile actului prin care le-a fost dat bunul în administrare.
Există posibilitatea revocării dreptului de administrare, atunci când titularii acestuia
nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile ce rezultă din actul de transmitere.
De asemenea, bunurile din domeniul public pot fi concesionate sau închiriate regiilor
autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale şi altor
instituţii de interes naţional, judeţean sau local.
Prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a consiliului local, pot fi închiriate bunuri proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar contractul de închiriere va cuprinde
clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat conform specificului său.
Contractul se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, de
către titularul dreptului de proprietate sau de către titularul dreptului de administrare.
În ce priveşte concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică, aceasta se
face numai prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închirierea sau concesionarea
bunurilor proprietate publică se fac venit la bugetul de stat sau, după caz, la bugetele
locale.
Dacă contractul de închiriere este încheiat de titularul dreptului de administrare,
acesta din urmă are dreptul să încaseze o cotă-parte între 20-50% din chirie, stabilită prin
hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a consiliului local, prin care s-a aprobat închirierea.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot folosi acţiunile în justiţie pe care le are
orice proprietar pentru apărarea bunurilor din domeniul public. Astfel, pot utiliza acţiunea
în revendicare sau acţiunile posesorii.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate să stea
numai în nume propriu.
În litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat să arate cine este titularul dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de administrare este răspunzător pentru prejudiciile cauzate de
neîndeplinirea unei asemenea obligaţii, neîndeplinire care poate să atragă şi revocarea
dreptului de administrare. În asemenea litigii statul este reprezentat de Ministerul
Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale, de consiliile judeţene sau
respectiv, de Consiliul General al municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, care dau
mandat scris, în fiecare caz, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului. Acesta, la
rândul său, poate să desemneze alt funcţionar de stat sau un avocat care să-l reprezinte
în faţa instanţei.
Abordând problema exercitării dreptului de proprietate asupra domeniului public,
trebuie să avem în vedere şi corelarea prevederilor art. 554 alin. (2) din Codul civil,
conform cărora dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile legale aplicabile dreptului
de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, numai în măsura în
care sunt compatibile cu acesta din urmă, cu prevederile art. 862 alin. (1) din Codul civil,
care prevăd că dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate
de lege sau de Codul civil pentru dreptul de proprietate privată, însă, în măsura în care
acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile
afectate. Din asemenea reglementare am putea înţelege că legiuitorul a urmărit, în
măsura în care este posibil, o apropiere între regimul juridic aplicabil proprietăţii publice şi
acela aplicabil proprietăţii private, atunci când, aplicând reglementările incidente în
materia proprietăţii private, acestea nu ar fi de natură să impieteze asupra uzului sau
interesului public căruia îi sunt destinate bunurile proprietate publică.
Respectând permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate publică îi
sunt aplicabile chiar şi limitele legale aplicabile proprietăţii private.
Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
București, 2013, pp. 44-45; C. Bîrsan, op. cit., pp.174-178.
concesionate sau închiriate, putând hotărî şi cu privire la cumpărarea unor bunuri care fac
parte din domeniul privat de interes local sau judeţean.
În condiţiile art. 121 alin. (3) din Legea nr. 215/2001, donaţiile şi legatele cu sarcini pot
fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, după caz, a consiliului judeţean, cu
votul majorităţii consilierilor locali sau judeţeni în funcţie.
Astfel cum precizam, bunurile din domeniul public pot fi date în administrare regiilor
autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, instituţiilor
publice de interes naţional, judeţean sau local. Ele pot – de asemenea – să fie închiriate,
concesionate sau date în folosinţă gratuită pe termen limitat persoanelor juridice fără
scop patrimonial, lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere sau de utilitate publică
sau serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 reglementează că bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
neputând fi înstrăinate, ci numai date în administrare, concesionate sau închiriate.
Inalienabilitatea se referă şi la interdicţia dezmembrării dreptului de proprietate
publică.600
Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public nu este înfrânt de posibilitatea
legală de a transfera bunul din domeniul public în domeniul privat, care se face prin acte
administrative.601
În conformitate cu prevederile art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 trecerea din
domeniul public în domeniul privat se face fie prin hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local,
dacă prin Constituţie sau prin lege nu se dispune altfel, fiind posibilă şi trecerea din
domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al statului sau din
domeniul public al statului în domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale, în
condiţiile art. 9 din Legea nr. 213/1998.
Dacă stingerea dreptului de proprietate rezultă chiar şi din modificările survenite din
cauze naturale, cum ar fi distrugerea cordonului litoral care separă marea de un lac,
încorporându-l pe acesta în domeniul public, atunci când natura reface ceea ce a
desfăcut, dreptul de proprietate reînvie, oricât de lungă ar fi durat de timp scursă.602
În al doilea rând, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, astfel încât nu se
pot dobândi pe calea prescripţiei achizitive, nici pe calea posesiei de bună-credinţă, în
cazul bunurilor mobile corporale, conform reglementărilor art. 935-937 din Codul civil .
În acest sens se referă şi Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi
republicată, la art. 5 alin. (2).
Codul civil, după ce la art. 861 alin. (1) consacră principiul imprescriptibilităţii bunurilor
proprietate publică, la alin. (2) precizează expres că proprietatea asupra acestor bunuri
nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz,
prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
Imprescriptibilitatea constituie un corolar al inalienabilităţii bunurilor din domeniul
public, întrucât acestea pot să constituie numai obiect al proprietăţii publice.
4/2009, pp. 68-69, autorii citând Curtea de Casaţie franceză, care a admis că proprietarul privat de bunul său prin efectul
forţelor naturii este reintegrat în proprietate atunci când se produce un fenomen invers, chiar după aproape 70 de ani.
(Cass. Ass. Plen. 23 iun. 1992).
De asemenea, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv, adică oricât
timp ar trece de la deposedarea titularilor acestora, acţiunea în revendicare nu se
prescrie, neputând fi paralizată pe nicio cale; deci, ele pot fi oricând revendicate, fără a se
putea opune prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă, sau dobândirea cu bună-credinţă
a bunurilor mobile conform art. 935-937 din Codul civil.
Întrucât asemenea bunuri sunt imprescriptibile extinctiv, acţiunea în revendicare a
unui bun proprietate publică poate fi oricând exercitată, fiind imprescriptibilă extinctiv chiar
şi în situaţiile de excepţie în care acţiunea în revendicare a unui bun proprietate privată ar
fi supusă prescripţiei extinctive sau unui termen de decădere.603
Bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile, putând fi dobândite prin prescripţie
achizitivă ori prin posesie de bună-credinţă, pentru bunurile mobile în condiţiile
art. 935-937 din Codul civil.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv.
În al treilea rând, bunurile proprietate publică sunt insesizabile, adică nu pot fi
urmărite pe calea executării silite, întrucât titularii dreptului de proprietate publică sunt
solvabili şi nu se ajunge la înstrăinarea bunurilor acestora prin procedura executării silite.
În acest sens, art. 861 alin. (1) din Codul civil instituie caracterul insesizabil al bunurilor
proprietate publică, astfel încât asemenea bunuri nu pot fi urmărite de către creditorii
statului şi ai unităţilor administrativ-teritoriale.
În al patrulea rând, dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite
reglementate de dispoziţiile legale pentru dreptul de proprietate privată, însă numai în
măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate (art. 862 alin. 1 Cod civil).
Alin. (2) al art. 862 din Codul civil prevede că incompatibilitatea se constată prin acordul
dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de divergenţă, pe cale
judecătorească şi în aceste cazuri persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă
despăgubire din partea titularului proprietăţii publice (art. 862 alin. 3 Cod civil). Aceste texte
din Codul civil trebuie privite corelate cu reglementările art. 554 alin. (2) din acelaşi cod, în
conformitate cu care dacă prin lege nu se prevede altfel, reglementările legale în materia
dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, numai în
măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă. Se observă că legiuitorul a fost
preocupat să extindă, atât cât este posibil, sfera reglementărilor în materia proprietăţii
private şi asupra proprietăţii publice, preocupat fiind, totodată, ca în cazul limitelor şi
restricţiilor dreptului de proprietate privată, aplicate proprietăţii publice, să nu se aducă
atingere uzului sau interesului public căruia îi sunt destinate bunurile proprietate publică.
În doctrina juridică s-a susţinut, întemeiat, considerăm noi, că asupra lucrurilor care
formează obiect al dreptului de proprietate publică nu se pot constitui dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie).604 Ne întrebăm,
totuşi, dacă, permiţându-se extinderea reglementărilor legale din materia proprietăţii
private, în materia proprietăţii publice şi dacă dreptul de proprietate publică este
susceptibil de orice limitare legală aplicabilă proprietăţii private, cu condiţia să nu se
aducă atingere uzului sau interesului public căruia îi sunt destinate acele bunuri
proprietate publică, o asemenea interdicţie operează şi în privinţa servituţilor. Este
evident că asupra bunurilor din domeniul public nu pot fi constituite servituţi.
M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 398-409; Fl. A. Baias, Dreptul de administrare în Noul Cod civil.
Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura
C.H. BECK, București, 2012, pp. 895-899; O. Podaru, Dreptul de administrare în Colectiv, Noul Cod civil.
Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura
Hamangiu, București, 2012, pp.1200-1206.
608 V. Stoica, op. cit., p. 446.
609 Publicată în M. Of. nr. 125 din 19 iunie 1997, modificată prin O.U.G. nr. 59/1997, publicată în M. Of.
nr. 267 din 6 octombrie 1997, aprobată prin Legea nr. 207/1997, publicată în M. Of. nr. 366 din 18 decembrie 1997;
O.U.G. nr. 30/1997 a mai fost modificată prin Legea nr. 103/1998, publicată în M. Of. nr. 198 din 28 mai 1998, prin O.G.
nr. 25/1998, publicată în M. Of. nr. 313 din 27 august 1998 şi prin O.G. 70/1998, publicată în M. Of. nr. 313 din 27
august 1998.
ori local, astfel cum dispune art. 868 alin. (1) din Codul civil, acestea acţionând atât în
calitate de subiecte de drept public, cât şi în calitate de subiecte de drept privat, în funcţie
de natura raporturilor juridice.610
Dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului
judeţean ori a Consiliului general al municipiului Bucureşti sau a consiliului local.
Dreptul de administrare este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
Alin. (2) al art. 868 din Codul civil prevede că titularii dreptului de administrare pot
folosi şi dispune de bunurile date în administrare în condiţiile legii şi, dacă este cazul, în
condiţiile stabilite prin actul de constituire.
Prerogativele dreptului de administrare sunt diferite de acelea ale dreptului de
proprietate publică, astfel posesia constituind numai expresia juridică a stăpânirii şi nu a
aproprierii bunului.611
Regiile autonome şi instituţiile publice au şi o dispoziţie materială asupra bunurilor,
aceasta recunoscându-li-se în anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor
conform destinaţiei lor.612
Titularii dreptului de administrare exercită folosinţa bunurilor pe care le-au primit în
administrare în funcţie de destinaţia bunurilor şi de condiţiile menţionate în actul de
administrare, în raport de specificul bunurilor.
Fructele bunurilor date în administrare pot fi utilizate pentru acoperirea cheltuielilor şi
pentru desfăşurarea activităţii regiilor autonome şi trebuie vărsate la buget de către
instituţiile publice.
Conform prevederilor art. 16 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, atunci când contractul
de închiriere se încheie de către titularul dreptului de administrare, acesta poate să
încaseze o cotă de 20-50% din chirie.
Titularii dreptului de administrare exercită numai dispoziţia materială a bunurilor.
Dreptul de administrare încetează o dată cu încetarea dreptului de proprietate publică
sau prin actul de revocare al organului care a constituit acest drept, în condiţiile legii şi
dacă interesul public o impune, astfel cum prevede art. 869 din Codul civil.
Un alt mod de încetare a dreptului de administrare este reprezentat de trecerea
bunului în administrarea altei persoane juridice sau în cazul redistribuirii bunurilor între
regiile autonome sau între instituţiile publice.613
Dreptul de administrare al regiilor autonome sau al instituţiilor publice mai poate să
înceteze fie prin reorganizarea sau desfiinţarea acestor persoane juridice, fie prin
trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local,
în condiţiile reglementate de art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998.
În ceea ce priveşte natura juridică a dreptului de administrare, acesta reprezintă un
drept real principal, care se constituie şi se exercită în regim de drept public.614
Ca regulă generală, dreptul de administrare ia fiinţă prin acte juridice de drept
administrativ, existând, deci, raporturi juridice de subordonare specifice, însă, în
raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil erga omnes, întrucât este
M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 410-415; Fl. A. Baias, Dreptul de concesiune în Noul Cod civil.
Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura
C.H. BECK, București, 2012, pp. 899-903; O. Podaru, Dreptul de concesiune în Colectiv, Noul Cod civil. Comentarii,
doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura Hamangiu,
București, 2012, pp.1206-1209.
620 V. Stoica, op. cit., p. 456.
621 Publicată în M. Of. nr. 569 din 30 iunie 2006, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/2007, publicată în M. Of.
nr. 625 din 20 iulie 2006; O.U.G. nr. nr. 34/2006 a mai fost modificată prin Legea nr. 128/2007, publicată în M. Of. nr.
309 din 9 mai 2007, prin O.U.G. nr. 72/2007, publicată în M. Of. nr. 441 din 29 iunie 2007, respinsă prin Legea nr.
84/2009, publicată în M. Of. nr. 230 din 8 aprilie 2009, precum şi prin O.U.G.
nr. 94/2007, publicată în M. Of. nr. 676 din 4 octombrie 2007, prin O.U.G. nr. 143/2008, publicată în M. Of.
nr. 805 din 2 decembrie 2008, prin O.U.G. nr. 228/2008, publicată în M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009, prin O.U.G. nr.
19/2009, publicată în M. Of. nr. 156 din 12 martie 2009 şi prin O.U.G. nr. 72/2009, publicată în
M. Of. nr. 426 din 23 iunie 2009. O.U.G. nr. 34/2006 a mai fost modificată prin O.U.G. nr. 76/2010, publicată în M. Of. nr.
453 din 3 ianuarie 2011 şi prin Legea nr. 284/2010, publicată în M. Of. nr. 877 din 1 ianuarie 2011, inclusiv prin O.U.G.
nr. 51/2014,publicată în M.Of. nr.486 din 30 iunie 2014.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică se încheie în formă scrisă şi
prin acesta o autoritate publică, denumită concedent, transmite, pentru o perioadă
determinată, unei alte persoane, denumită concesionar, care acţionează pe riscul şi
răspunderea sa, obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei
redevenţe.
S-a precizat că forma scrisă a contractului de concesiune de bunuri este necesară
ad validitatem, iar lipsa acesteia constituie o cauză de nulitate absolută şi virtuală a
actului juridic.623
Obiectul contractului de concesiune îl reprezintă bunurile proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar redevenţa obţinută constituie venit la
bugetul de stat sau la bugetele locale.
Calitatea de concedent o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate ale
administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului şi consiliile
judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau instituţiile
publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau
comunei, iar calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică,
română sau străină.
În toate cazurile, exercitarea dreptului de concesiune este supusă controlului din
partea concedentului, asemenea control exercitându-se în condiţiile legii şi ale
contractului de concesiune, astfel cum prevede art. 872 alin. (3) din Codul civil.
Contractul de concesiune este încheiat în conformitate cu legea română, indiferent
de naţionalitatea sau cetăţenia concesionarului, pentru o durată de cel mult 49 de ani,
durata concesiunii stabilindu-se de către concedent pe baza studiului de oportunitate.
Contractul poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata
iniţială.
Iniţiativa concesionării are la bază efectuarea unui studiu de oportunitate, iar
concedentul este obligat ca, într-un termen de 30 de zile de la însuşirea propunerii de
concesionare formulate de orice persoană interesată, să procedeze la întocmirea
studiului de oportunitate.
Concesionarea se aprobă prin hotărâre a Guvernului, a consiliilor locale, judeţene
sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.
Atribuirea contractelor de concesiune se face pe baza principiilor transparenţei,
tratamentului egal, proporţionalităţii, nediscriminării şi liberei concurenţe, iar procedurile
de atribuire a contractului de concesiune sunt licitaţia şi negocierea directă.
Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile
documentaţiei de atribuire, aceasta având caracter obligatoriu, din punct de vedere al
conţinutului, pe toată durata de valabilitate stabilită de concedent.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune îl constituie cel mai mare nivel al
redevenţei, însă concedentul poate avea în vedere şi alte criterii, cum ar fi capacitatea
economico-financiară a ofertanţilor, protecţia mediului, condiţii specifice impuse de
natura bunului concesionat.
Contractul de concesiune cuprinde clauzele prevăzute în caietul de sarcini şi
clauzele convenite de părţile contractante, în completarea acelora din caietul de sarcini,
Dreptul nr. 6/1999, pp. 19-20; V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 460.
să aibă la bază dispoziţiile actului administrativ care autorizează această operaţiune.636
În lipsa acordului de voinţă exprimat în forma unui contract administrativ, emiterea unui
act administrativ nu este suficientă, deoarece clauzele de ordine publică privind modul
de utilizare a bunului trebuie însuşite expres şi univoc de beneficiar.
Şi în opinia noastră actul de constituire a dreptului de folosinţă gratuită este un act
administrativ.
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de folosinţă cu titlu gratuit, aceasta
revine titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor
art. 875 Cod civil, raportat la art. 696 alin. 1 din acelaşi Cod, împotriva oricui ar încălca
prerogativele recunoscute titularului acestui drept, inclusiv împotriva titularului dreptului
de proprietate publică.
7. Domeniul privat
Toate bunurile proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale care nu
aparţin domeniului public, formează proprietatea privată a statului, respectiv a unităţilor
administrativ-teritoriale. Sfera acestor bunuri depinde de întinderea domeniului public.
Domenialitatea privată se constituie pe următoarele coordonate: are o funcţie
patrimonială financiară, domeniul privat este supus unui regim juridic de drept privat, iar
litigiile care au ca obiect domeniul privat sunt de competenţa instanţelor de drept
comun.637
636 A.S. Ciobanu, Dreptul de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică, Analele Universităţii Bucureşti -
Drept, nr. IV/2007, p. 30.
637 J.M. Aubry, Contribution à l'étude du domaine privé de l'administration, EDCE, 1958, p. 36-38;
J.M. Aubry, P. Bon, J. B. Aubry, Droit administratif des biens, 4éme éd., Dalloz, Paris, 2003, p. 169, autori citaţi de O.
Podaru, Domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Elemente pentru o teorie, Revista română de
drept privat nr. 1/2008, p. 141.
Este posibil ca bunurile din domeniul privat să cuprindă în regimul lor juridic şi
anumite elemente de drept public, astfel încât regimul juridic de drept comun al dreptului
de proprietate privată al bunurilor din domeniul privat se completează şi cu dispoziţii
legale speciale.638
Dreptul de proprietate cu privire la bunurile din domeniul privat cuprinde prerogativele
usus, fructus şi abusus.
Bunurile din domeniul privat pot să fie concesionate, închiriate sau date în locaţie de
gestiune, conform legii.
Conform dispoziţiilor art. 136 punct 5 din Constituţia României revizuită, proprietatea
privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
Cu atât mai mult, pot fi supuse unui asemenea regim şi bunurile din domeniul privat,
mai cu seamă că şi alte acte normative, altele decât Legea nr. 213/1998 permit aceasta,
precum o face - astfel cum am arătat - şi Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice
locale.
Dintre bunurile care compun domeniul privat trebuie să enumerăm terenurile la care
face referire art.18 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi republicată,
bunurile fără stăpân, succesiunile vacante, clădirile şi alte imobile şi mobilierul acestora,
dacă nu sunt destinate unui scop de utilitate publică, bunurile pe care statul sau unităţile
administrativ-teritoriale le dobândesc în calitate de particulari, cum ar fi donaţiile, legatele
şi - în general - orice acte juridice, dacă nu sunt afectate unui interes de utilitate publică.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce condiții se exercită dreptul de administrare
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 12
ARENDAREA TERENURILOR AGRICOLE
Obiectivele unității de învățare:
Arendarea este un contract special civil în cadrul căruia una dintre părți –
arendatorul –transmite bunuri agricole celeilalte părți – arendașul, în scopul
exploatării acestora, pentru o anume perioadă de timp, arendașul urmând să
plătească o arendă.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt obligațiile arendașului
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 13
CADASTRUL ȘI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (I)
Obiectivele unității de învățare:
1.Probleme generale
Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care
se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care
se constituiau, se transmiteau ori se stingeau drepturi reale imobiliare. Conotaţiile
publicităţii imobiliare se amplifică prin adoptarea sistemului cărţilor funciare în
reglementarea noului Cod civil. S-a precizat că publicitatea imobiliară reprezintă o instituție
de drept civil, care constă în ansamblul normelor juridice care au ca obiect de reglementare
modul de aducere la cunoștința publicului a situației juridice a imobilelor, precum și a
drepturilor reale imobiliare.640
Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau
stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantare drepturilor
subiective civile.641
Prin sistemul de publicitate imobiliară se urmăreşte protejarea securităţii statice şi
protejarea securităţii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.642
640G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., 241; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp.437-474;I. Ciochină-Barbu,
op.cit. 2009, pp.363-385.
641 Gh. Beleiu, op. cit., pp. 86-90. G. Boroi, op. cit., p. 64.
642 I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în Dreptul nr. 11/1996, pp. 3 şi 4;
Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în
prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocrotirea
drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun643.
Potrivit principiilor consensualismului şi autonomiei de voinţă a părţilor, transmiterea
dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimţământului părţilor, prin realizarea
acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei formalităţi suplimentare
ori remiterea materială a bunului. Afirmaţia este valabilă numai cu privire la bunurile mobile.
Conform principiului relativităţii efectelor actelor juridice, stabilit de art. 1.280 din
Codul civil, actul juridic civil produce efecte numai faţă de autorul său, sau după caz,
autorii acestuia, fără a putea să profite ori să dăuneze terţelor persoane.644
Chiar dacă actul juridic nu produce efecte faţă de terţi - în sensul că, pe de o parte,
drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar, pe de altă
parte, terţii nu pot fi obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere nu au participat - totuşi
aceştia vor avea obligaţia de a respecta existenţa, ca realitate socială şi juridică, a
situaţiilor juridice create prin voinţa părţilor care au participat la încheierea actului juridic,
personal sau prin reprezentant. De aceea, existenţa acestei situaţii juridice trebuie să fie
adusă la cunoştinţa terţilor.
Publicitatea imobiliară reprezintă un sistem de formalităţi stabilit de lege, formalităţi
care trebuie îndeplinite în scopul constituirii şi transmiterii drepturilor reale care au ca
obiect bunuri imobile, pentru asigurarea securităţii cadrului circulaţiei bunurilor imobile şi a
opozabilităţii actelor şi faptelor juridice constitutive şi translative de drepturi reale
imobiliare.645
2. Obiective
Obiectivele urmărite prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară sunt, în
principal, cele la care ne vom referi în continuare.
Prin publicitatea imobiliară se urmăreşte, în primul rând, să se asigure certitudinea
constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunoştinţa persoa-
nelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă drepturile reale; pe
această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc fraudarea intereselor
terţilor646. Este vorba despre asigurarea opozabilităţii faţă de terţi, ceea ce este de natură
să confere publicităţii imobiliare protecţia juridică de care se bucură titularul drepturilor reale
imobiliare.647
În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor imobile,
evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utilizarea şi exploatarea eficientă
şi identificarea acestor bunuri.
În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere permanentă a
tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare, pentru a
evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor.
În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori
să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica şi se pot informa
643 I. Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342, citat de
L. Pop, op. cit., p. 269.
644 G. Boroi, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 205.
645 B. Florea, op. cit., p. 233.
646 D. Lupulescu, op. cit., pp. 242 şi 243.
647 B. Florea, op. cit., p. 234.
permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe care sunt interesate să le
dobândească.
În al cincilea rând, publicitatea imobiliară are şi un rol probatoriu, astfel cum rezultă
din cuprinsul art. 900 Cod civil, text legal potrivit căruia, dacă în cartea funciară s-a înscris
un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă un
drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există, putându-se
face dovada contrară numai în cazurile prevăzute de art. 887 Cod civil şi pe calea acţiunii
în rectificare de carte funciară.
În condiţiile reglementării sistemului de publicitate în noul Cod civil, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de
terţi, numai prin înscrierea acestora în cartea funciară, pe baza actelor sau faptelor care
justifică înscrierea, sub rezerva unor reglementări legale contrare şi se pierd şi se sting
numai prin radierea din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris
autentic notarial. Modificarea drepturilor reale imobiliare se face în aceleaşi condiţii.
649 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 214. L. Pop, op. cit., p. 271. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit.,
p. 360.
Aşadar, erau supuse transcrierii toate actele juridice prin care se transmitea dreptul
de proprietate imobiliară, prin care se constituia un drept principal sau prin care se
stingeau drepturi reale imobiliare.
Nu erau supuse transcrierii, între altele, transmisiunile succesorale (moştenirea legală
şi testamentară), actele de partaj, hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi,
dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobândirea aceloraşi drepturi prin
accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul legii.
Transcrierea nu producea efecte juridice între părţi, ci reprezenta numai un simplu
mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele însele. Între
părţi şi faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din momentul
încheierii.650
Faţă de terţi, însă, dreptul nu era opozabil în lipsa transcrierii (art. 1802 şi art. 1295
alin. (2) din Codul civil de la 1864, precum şi art. 712 din Codul de procedură civilă).
Ca urmare a efectuării transcrierii, efectul produs îl reprezenta opozabilitatea faţă de
terţi. Actul îşi producea efecte între părţi şi faţă de succesorii acestora, indiferent dacă a
fost sau nu transcris. Dacă a fost transmis sau a fost constituit un drept real succesiv în
favoarea a două sau mai multe persoane dobânditoare, atunci acela care a îndeplinit
primul formalităţile de publicitate imobiliară avea un drept mai puternic, putând invoca
regula statuată prin adagiul qui prior tempore potior jure.
O asemenea posibilitate era recunoscută dobânditorului care a efectuat procedura
de publicitate imobiliară, chiar şi atunci când actul sau titlul său era ulterior actelor de
dobândire ale celorlalţi651.
Aveau calitatea de terţi, în materia actelor cu titlu oneros, succesorii cu titlu particular
(cumpărători, uzufructuari, creditori ipotecari etc.)652, iar nu şi creditorii chirografari ai
înstrăinătorului.653
Era necesar, însă, ca terţul să îndeplinească anumite condiţii, şi anume:
- terţul să fi dobândit un drept real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun;
- dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii;
- să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii, după caz.654
În privinţa actelor cu titlu gratuit, erau consideraţi terţi orice persoane interesate
succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari ai donatorului.655
Prin înscriere se urmărea protejarea creditorilor de insolvabilitatea debitorilor, în cazul
actelor juridice prin care se constituiau privilegii şi ipoteci.
Modul de înscriere a privilegiilor era reglementat de Codul civil şi Codul de procedură
civilă.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1746 alin. (1) din Codul civil de la 1864, ipoteca
constituia un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii.
Potrivit prevederilor art. 1722 din acelaşi Cod, privilegiul este dreptul creditorului
recunoscut de lege în virtutea calităţii creanţei sale, de a fi preferat la plată altor creditori,
chiar ipotecari.
650 C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. IV, nr. 8, p. 303.
651 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 306.
652 Idem, p. 291. I.P. Filipescu, op. cit., p. 327;
653 M. Cantacuzino, op. cit., 162.
654 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 215. M. Nicolae, op. cit., p. 238.
655 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 131. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 291.
Conservarea ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare era reglementată de Codul civil de la
1864 la art. 1738-1745, art. 1754-1768, art.1776, 1778 şi art. 1780 ,precum şi art.1781.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1738 din Codul civil de la 1864, „între creditori,
privilegiile nu produc niciun efect, în privinţa imobilelor, decât atunci când ele s-au adus la
cunoştinţa publică, prin inscripţie, şi numai de la data acelei inscripţii în registrele
notariatelor de stat, destinate pentru aceasta, după modelul determinat de lege, afară de
singurele excepţii ce urmează.”
De asemenea, potrivit prevederilor art. 1754 din acelaşi Cod, „toate creanţele privile-
giate supuse la formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile
prescrise pentru conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe
ipotecare; însă ipoteca,în privinţa tuturor persoanelor al treilea, nu datează decât de la
epoca inscripţiilor care vor trebui făcute, după cum mai jos se va arata.”
Nu era supus înscrierii privilegiul vânzătorului de imobile, care era supus
transcrierii656.
Potrivit dispoziţiilor art. 1778 şi 1779 din Codul civil de la 1864, între creditori, ipoteca,
fie legală, fie convenţională, nu avea rang decât din ziua inscripţiei sale în registre.
Ipotecile înscrise în registre în aceeaşi zi aveau acelaşi rang.
Prin înscriere se realiza evidenţa sarcinilor reale, publicitatea ipotecilor şi a privilegiilor
imobiliare, precum şi opozabilitatea faţă de terţi a acestora, terţii fiind persoanele
interesate, respectiv creditorii privilegiaţi, ipotecari sau chirografari, precum şi succesorii
cu titlu particular.657
Prin transcriere sau înscriere, dreptul real imobiliar devenea opozabil erga omnes,
astfel încât dobânditorul îşi putea valorifica dreptul împotriva oricărei persoane interesate.
În lipsa transcrierii sau a înscrierii dreptului real imobiliar, sancţiunea este
inopozabilitatea, înţelegându-se prin aceasta ineficacitatea dreptului real dobândit faţă de
terţi.
Pentru a se putea invoca lipsa transcrierii sau a înscrierii, potrivit dispoziţiilor art. 819
din Codul civil de la 1864 şi art.712 alin. (2) din Codul de procedură civilă 1864 în privinţa
terţului se cereau a fi îndeplinite anumite condiţii, şi anume:
- să nu fi fost obligat el însuşi a executa transcrierea sau înscrierea;
- să nu fi participat la fraudă împreună cu înstrăinătorul sau constituitorul pentru
împiedicarea efectuării transcrierii sau înscrierii de către dobânditor.
Între principalele critici aduse sistemului publicităţii personale al registrelor de inscrip-
ţiuni şi transcripţiuni pot fi menţionate următoarele658:
În primul rând, publicitatea era facultativă, urmărind numai opozabilitatea faţă de terţi
a actului încheiat, act care produce efecte între părţile contractante din momentul
realizării acordului de voinţă.
În al doilea rând, publicitatea era parţială şi incompletă, deoarece anumite acte şi
moduri de dobândire nu erau supuse înregistrării. Registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni, în acest mod, nu reflectau situaţia reală a imobilelor, pentru că anumite acte,
precum partajul, actele de executare voluntară, succesiunile, hotărârile judecătoreşti prin
care erau anulate actele de transmitere a drepturilor imobiliare, nu erau supuse publicităţii
imobiliare.
659 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, 1929, p. 216. M.G. Rarincescu, op. cit., vol. I,
671 C. Negrea, Legiuirile civile locale, Cluj, 1946, p. 103, citat de L. Pop, op. cit., p. 282.
672 E. Safta-Romano, op. cit., p. 370.
673 L. Pop, op. cit., p. 283.
674 I. Albu, op. cit., p. 428. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 348 şi 349.
675 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 447. I. Albu, op. cit., p. 429.
676 L. Pop, op. cit., p. 284.
677 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 349.
Notarea reprezenta o operaţiune de înscriere a unor drepturi personale, fapte sau alte
raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terţilor.
Notarea era permisă numai în cazurile prevăzute de lege, fără a se cere îndeplinirea
unor condiţii speciale.
În sistemul cărţilor funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale, puteau fi
intabulate sau înscrise. Drepturile de creanţă puteau fi numai notate în cartea funciară.
Puteau să fie notate în cartea funciară minoritatea, punerea sub interdicţie a titularului
dreptului real, contractul de locaţiune pe o durată mai mare 3 ani, interdicţia înstrăinării
sau grevării unui drept intabulat, separaţia de patrimonii, acţiunea de partaj, acţiunea
pauliană, acţiunea în anularea unei hotărâri judecătoreşti declarative de moarte, dreptul
de preemţiune, existenţa unor litigii cu privire la imobil678.
Notarea în cartea funciară a unor drepturi de creanţă sau a unor fapte sau raporturi
juridice născute în legătură cu imobilele avea ca efect, pe lângă opozabilitatea faţă de
terţi a drepturilor notate, şi realizarea unei publicităţi complete, care să permită terţilor
cunoaşterea situaţiei juridice reale a imobilului.
681 D. Chirică, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliară, în Dreptul nr. 4/1992, p. 23.
682 E. Lupan, Drept civil. Parte generală, Ed. Argonaut, Cluj-Napoca, 1997, p. 278.
683 În acelaşi sens, E. Safta-Romano, op. cit., p. 375; L. Pop, op. cit., p. 286; a se vedea doctrina şi practica
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt obiectivele publicității imobiliare
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 14
CADASTRUL ȘI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (II)
Obiectivele unității de învățare:
687 Cu privire la publicitatea imobiliară instituită prin prevederile Legii nr. 7/1996, a se vedea şi M. Miclea, Cadastrul
şi cartea funciară, Ed. ALL, Bucureşti, 1995; M. Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem
de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, în Dreptul, nr. 6/1997, pp. 35-45;
I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în Dreptul, nr. 11/1996, pp. 5 şi urm.;
M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, SRL, Bucureşti, 2000,
pp. 193-463; Gh. Dobrican, Probleme teoretice şi practice privind publicitatea imobiliară, în Dreptul nr. 10/2000, pp.
62-75; Gh. Dobrican, Discuţii în legătură cu Legea nr. 499/2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, în Dreptul nr. 4/2005,
pp. 14 şi urm.
688 Publicată în M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996, republicată în M. Of. nr.43 din 7 februarie 2013, modificată și
completată prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996 şi a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor
agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin
în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor
Statului, publicată în M.Of. nr. 352 din 13 mai 2014.
nr. 7/1996 nu aveau efect constitutiv de drepturi, ci permiteau doar opozabilitatea actului
încheiat în raporturile cu terţii.
Legea nr. 7/1996, modificată şi Codul civil reglementează publicitatea imobiliară prin
sistemul cărţilor funciare. Art. 876 alin. (1) din Codul civil precizează că scopul şi obiectul
cărţilor funciare îl reprezintă descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale care au ca
obiect aceste imobile, prin imobil, conform alin (3) al aceluiași articol înțelegându-se una
sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără
construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-
teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic. În acelaşi fel este definit
imobilul şi de art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, modificată, iar alin. (7) al aceluiaşi
articol prevede că entităţile de bază ale acestui sistem sunt imobilul şi proprietarul.
Reglementarea generală privind organizarea cadastrului şi principiile care
guvernează această activitate este conţinută de Legea nr. 7/1996, modificată în Titlul I
„Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare”.
Cadastrul şi cartea funciară constituie sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al ţării.
Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale, sectorul cadastral fiind unitatea de suprafaţă delimitată de elementele liniare
stabile în timp (şosele, ape, canale, diguri, căi ferate).
Imobilul apare ca fiind entitatea de referinţă a înscrierilor în cartea funciară.689
Conform art. 879 alin. (5) Cod civil, operaţiunile de modificare a imobilului înscris în
cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică nici-un transfer
de proprietate.
În situaţia alipirii sau dezlipirii, imobilele rezultate se transcriu în cărţi funciare noi, cu
menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau,după
caz, cărţile funciare vechi se închid şi nu mai pot fi redeschise pentru alte înscrieri.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se
ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de
activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral de publicitate imobiliară, indicându-se numărul cadastral al imobilelor şi numărul
de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi
cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al
înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are, deci, ca finalitate înscrierea în
registrul de publicitate imobiliară.
Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale constituie baza
tehnică a cărţilor funciare, care se întocmesc, se numerotează şi se ţin, aşa cum am
arătat, pe localităţi.
Conform prevederilor art. 12 din Legea nr. 7/1996, documentele tehnice ale
cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral și evidențiază situația de fapt
690 Idem, p. 131; Cu privire la cartea funciară, a se vedea A.A. Chiș, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul
Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013,
pp. 428-473; A. Trăilescu, în Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E.
Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura C.H. BECK, București, 2012, pp.905-944; D.M. Cosma, în Colectiv,
Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia.
Bunurile, Editura Hamangiu, București, 2012, pp.1211-1282.
Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanție şi sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct,
uz, abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
locaţiunea şi cesiunea de creanță, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte,
sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări, îndreptări, însemnări
cu privire la înscrierile făcute în această parte691.
696 C. Ap. Braşov, dec. civ. nr. 755/2005, citată de M. Tăbăraş, op. cit., Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
697 Î.C.C.J., Secţiile Unite, dec. nr. II/2001, publicată în M. Of. nr. 230 din 7 mai 2001.
698 Gh. Dobrican, Limitele controlului exercitat de judecătorul biroului de carte funciară asupra actelor notariale
4.1. Intabularea
În condiţiile art. 885 din noul Cod civil, intabularea constituie o operaţiune de înscriere
în cartea funciară a drepturilor tabulare, care are ca efect dobândirea, atât între părţi cât
şi faţă de terţi, în baza actului juridic sau faptului juridic care justifică înscrierea, a
drepturilor reale imobiliare respective.
Deci, înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare, ceea ce conduce la concluzia că numai pe calea intabulării şi din momentul
efectuării acestei operaţiuni se transmite dreptul real imobiliar din patrimoniul
transmiţătorului în acela al dobânditorului.
Aceasta apare ca fiind o înscriere necondiţionată, cu observaţia că numai înscrierea
este definitivă, desăvârşită, iar nu dreptul (care poate fi afectat de modalitatea termenului
sau a condiţiei ori poate fi supus unor restricţii decurgând din lege ori din voinţa
părţilor).706
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale imobiliare se înscriu în cartea funciară
pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Numai persoana care are calitatea de proprietar şi al cărei drept este înscris în cartea
funciară poate cere dezmembrarea terenului aflat în proprietate.
703 Cu privire la înscrierile în cartea funciară, a se vedea V. Stoica, op. cit.2013, pp. 460-463.
704 M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 666.
705 Idem, p. 140.
706 M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 471.
Instanţa a respins cererea de dezmembrare a imobilului şi înscriere a reclamantului
ca proprietar tabular al imobilului pretins a fi dobândit, având în vedere că reclamantul nu
a făcut dovada cumpărării de la vreunul dintre pârâţii tabulari ai imobilului în litigiu.707
Deoarece proprietarul coindivizar al terenului a înstrăinat mai mult decât avea, cum
nu era proprietar exclusiv al terenului care a constituit obiectul contractului de
vânzare-cumpărare, care nu a făcut obiectul dezbaterii în cadrul acţiunii pentru ieşirea din
indiviziune şi reţinând că titlul de proprietate în virtutea căruia se solicită înscrierea în
cartea funciară este transmis numai de unul dintre coindivizari, registratorul de carte
funciară a respins cererea cumpărătorului de intabulare în cartea funciară a unui imobil
dobândit în acest fel.708
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de partaj imobiliar, declarativă de
drepturi, constituie titlu apt de intabulare, în virtutea căruia titularul dreptului declarat în
instanţă poate să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate astfel
dobândit.709
Constituie titlu apt de intabulare protocolul de predare-primire a activului şi pasivului
succesoral cu ocazia divizării societăţii, dacă actul a fost încheiat cu respectare
prevederilor legale, dacă indică părţile şi individualizează bunul, conform documentaţiei
cadastrale, fiind îndeplinite şi formalităţile de publicitate, adecvate procedurii.710
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie,
dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea
drepturilor reale.
Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza unor înscrisuri pe care le enumeră
art. 888 din Codul civil, anume, înscrisul autentic notarial, hotărârea judecătorească
rămasă definitivă, certificatul de moştenitor sau un alt act emis de autorităţile
administrative, dacă prin dispoziţiile legale se prevede aceasta. Din această reglementare
rezultă că numai în acest mod se poate face intabularea în cartea funciară şi numai în
baza actelor menţionate.
Renunţarea la dreptul de proprietate se poate face numai printr-o declaraţie în formă
autentică notarială, înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a se
putea înscrie radierea dreptului, conform prevederilor art. 889 alin. (1) Cod civil.
Unităţile administrativ-teritoriale pot solicita înscrierea dreptului de proprietate în
folosul acestora, pe baza hotărârii consiliului local şi cu respectarea prevederilor legale
privind transferul drepturilor reale imobiliare, în condiţiile în care o altă persoană nu a
solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
De la regula intabulării în cartea funciară fac excepţie acele drepturi reale imobiliare
care, în baza legii, pot fi dobândite fără înscriere în cartea funciară. Este vorba despre
drepturile provenind din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru
cauză de utilitate publică şi alte situaţii pe care legea le prevede. Însă şi în aceste situaţii,
titularii drepturilor dobândite în modurile arătate nu pot dispune de acestea prin cartea
funciară, decât numai după ce s-a făcut înscrierea.
707 Î.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 1365/2006, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul
Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
708 C. Ap. Craiova, dec. civ. nr. 3451/2001, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
709 Î.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 1211/2005, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul
715 C. Ap. Cluj, S. civ., dec. nr. 1731/1999, citată de D.C. Ungur, Legea aplicabilă acţiunilor în constatarea
dobândirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra unui imobil situat în zona de incidenţă a Decretului-lege nr.
115/1938, introdusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/2007,
pp. 71 şi 72.
716 C. Ap. Timişoara, S. civ., dec. nr. 1588/2002, citată de D.C. Ungur, op. cit., pp. 72 şi 73.
717 Î.C.C.J., Secţiile Unite, dec. nr. XXI/2005, M. Of., Partea I, nr. 225 din 13 martie 2006.
2. Explicați care sunt principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996,
modificată şi ale noului Cod civil,
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt acțiunile de carte funciară
Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.