Sunteți pe pagina 1din 33

Liviu Pop i Liviu-Marius Harosa, Drept civil.

Drepturile reale principale (note de lectura)

Capitolul I. Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale 1. Noiunea de patrimoniu Dreptul i obligaiile patrimoniale sunt acelea care au coninut economic, adic pot fi evaluate n bani. Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Se consider c deplin patrimonialitate au elementele care sunt evaluabile n bani, cesibile cu titlu oneros i transmisibile pentru cauz de moarte. Def: patrimoniul, ca entitate juridic distinct, reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. 2. Teoriile despre patrimoniu Teoria personalist a patrimoniului Teoria patrimoniului-scop sau afectaiune Procedeul ficiunii: ntruct patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat, se vor crea attea persoane cte mase de bunuri distincte se dorete a se avea. Aceste persoane nu se vor nate i nu vor tri dect n scopul de a susine un patrimoniu. Dac un comerciant vrea s desfoare dou activiti comerciale i s afecteze fiecreia numai o parte din averea sa, va crea dou persoane juridice. Teoria mixt sau eclectic. Caracterele juridice ale patrimoniului: A. Patrimoniul este o universalitate juridic (patrimoniul se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente) B. Orice persoan are patrimoniu (existena unei persoane este de neconceput fr un patrimoniu) C. Inalienabilitatea patrimoniului (dei persoanele fizice pot nstrina un drept, i chiar o obligaie, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ntregul lor patrimoniu) D. Unicitatea i divizibilitatea patrimoniului (n dou sau mai multe grupe sau mase de drepturi i obligaii, denumite mase patrimoniale, fiecare avnd o anume destinaie sau afectaiune i, pe cale de consecin, un

-1-

regim juridic distinct i determinat). 3. Funciile patrimoniului Patrimoniul ndeplinete trei funcii: constituie gajul general al creditorilor; explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor. Gajul general al creditorilor Debitorul rspunde fa de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu n cazul n care nu i execut obligaiile la scaden. Patrimoniul exercit funcia de garanie comun i proporional a tuturor creditorilor. Creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu, pn la realizarea integral a dreptului de crean. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou sau mai multe grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonial n legtur cu care sau nscut creanele lor. Subrogaia real cu titlu universal Subrogaie = nlocuire Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare. A. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. B. Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat. Transmisiunea universal i cu titlu universal Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntreg patrimoniul, nefracionat, de la o persoan la alt persoan. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul patrimoniu, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic, din aceste valori. 4. Consideraii generale cu privire la drepturile patrimoniale n concret, patrimoniul este alctuit din drepturile i obligaiile patrimoniale care aparin unei persoane determinate.

-2-

Drepturile patrimoniale se mpart n: a) drepturi reale b) drepturi de crean. Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Drepturile de crean sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea (dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat. Drepturile reale sunt drepturi absolute, intrnd n coninutul unui raport juridic ntre persoane care se se stabilete n legtur cu un bun. Sunt opozabile erga omnes. Drepturile de crean sunt drepturi relative, ntruct sunt opozabile doar subiectului sau subiectelor pasive determinate. Obligaiile reale definesc sau reprezint o categorie juridic intermediar drepturilor reale i drepturilor de crean. Ele constau n anumite ndatoriri, prevzute expres de lege sau stabilite prin acte juridice, a cror existen este determinat, de regul, de faptul stpnirii unui anumit bun. Sfera persoanelor la care se raporteaz obligaia rmne invariabil aceeai, fiindc vechiul proprietar, care a nstrnat lucrul, este complet liberat, iar actual deintor este debitor exclusiv din cauza i numai pe perioada de timp ct se afl n raport direct cu lucrul. 2 feluri: obligaii scriptae in rem (opozabile terilor) sau obligaii propter rem. Obligaiile scriptae in rem (sau obligaii reale, sau obligaii opozabile terilor) sunt corelative unor drepturi de crean i strns legate de stpnirea unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul ori titularul unui alt drept real principal asupra acelui bun. Ex: obligaia celui care a cumprat un bun imobil care face obiectul unei locaii, sau arend, de a respecta contractul de locaie sau arend. Obligaiile propter rem (sau ob rem) sunt ndatorii pozite sau negative care decurg din stpnirea unor bunuri i oblig numai n legtur cu acele bunuri (adic propter rem). Cele mai multe obligaii propter rem sunt accesorii unui drept real (fiind reversul medaliei drepturilor reale). Dup izvorul lor, obligaiile propter rem pot fi legale sau convenionale. Drepturile potestative patrimoniale fac parte din categoria situaiilor atipice din domeniul drepturilor patrimoniale care acoper niele juridice necuprinse pe de-a ntregul de diviziunea clasic n drepturi reale drepturi de crean. Prin drept potestativ se nelege acel drept care confer titularului lui prerogative ce const n recrearea, modificarea sau stingerea unei situaii juridice preexistente prin intermediul unui act juridic unilateral. Drepturile potestative sunt raportate n primul rnd la situaia juridic i de abia n al doilea rnd la subiectul pasiv care este alctuit din mai multe persoane determinate sau determinabile.

-3-

Ex: dreptul de opiune succesoral, dreptul de preempiune, retractul litigios. 5. Sistemul drepturilor reale n Romnia A. innd seama de natura bunurilor asupra crora poart, drepturile reale pot fi: a) imobiliare b) mobilare B. Avnd n vedere existena independent sau nu, drepturile reale sunt: a) principale b) accesorii Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. Ex: dreptul de proprietate Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi sau garanta alte drepturi (de crean), fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Stingerea dreptului principal are ca efect automat stingerea dreptului accesoriu. n dreptul romn exist dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate i drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate public sunt: a) dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public; b) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public; c) dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea persoanelor juridice fr scop lucrativ. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privat (dezmembrmintele dreptului de proprietate) sunt: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de uz; c) dreptul de abitaie; d) dreptul de servitute; e) dreptul de superficie. Mai exist i dreptul real de folosin funciar. Drepturile reale accesorii sunt: a) dreptul de gaj; b) dreptul de ipotec; c) privilegiile speciale; d) dreptul de retenie. Dreptul de gaj dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere persoane, cu deposedare sau fr deposedare, care confer

-4-

titularului su posibilitatea de a fi pltit cu prioritate, din preul acelui bun sau acelor bunuri, fa de ali creditori, n caz de neexecutare voluntar a obligaiei de ctre debitor. Dreptul de ipotec dreptul real constituit asupra unui imobil sau unor imobile determinate aflate n proprietatea alte persoane, fr deposedare, care-i confer titularului su, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n stpnirea oricui s-ar afla i de a fi pltit, cu prioritate, din preul acelui bun. Privilegiile speciale drepturi reale aparinnd unor creditori care, datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea s fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Dreptul de retenie dreptul real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp, debitor al obligaiei de restituire sau predare a lucrului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu lucrul respetiv, constnd n cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea ori mbuntirea lui. Capitolul II. Posesia i efectele sale 1. Noiunea i elementele posesiei Def. Posesia poate fi definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al altui drept real. Elementele constitutive ale posesie sunt: unul material (corpus) i altul psihologic intenional (animus). Elementul material const n totalitatea faptelor materiale de stpnire, transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului. Elementul intenional const n intenia sau voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. Att detentorul precar ct i posesorul exercit, deopotriv, o putere fizic asupra unui lucru, fiecare avnd elementul corpus. n schimb, detentorul precar se deosebete de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deine lucrul cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real, ci animus detinendi. Detenia, prin opoziie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaie juridic bine definit. Ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu -convenional, legal sau judiciar n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru. Specificul deteniei precare const n faptul c stpnirea lucrului este lipsit de elementul intenional, psihologic al posesiei. Posesia este un fapt al crui izvor poate fi un titlu sau un fapt juridic. n ceea ce privete efectele deteniei precare, aceasta poate fi aprat att prin aciuni posesorii, ct i prin aciuni derivnd din actul juridic constitutiv al deteniei. Detentorului precar i este ns prohibit efectul achizitiv al posesiei.

-5-

n mod normal, detenia precar nu poate fi intervertit n posesie. Se cunosc 4 excepii: a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin, de la o ter persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acest bun; b) cnd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului obligaional n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul i nu pentru sine; c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin; d) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul universal este de bun-credin. 2. Dobndirea i pierderea posesiei Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulat a celor dou elemente: corpus i animus. Dovedirea existenei ei revine la dovedirea existenei celor dou elemente. Elementul material se dovedete prin orice mijloc de prob. Elementul psihologic beneficiaz de o prezumie legal. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon, cnd posesorul prsete bunul cu intenia de a renuna la posesia lui. 3. Calitile i viciile posesiei Ca s fie util, posesia trebuie s fie: a) continu b) netulburat c) public d) neechivoc. Viciile posesiei sunt reversul calitilor: a) discontinu b) violent c) clandestin d) echivoc. 4. Efectele posesiei Sunt: a) posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; b) posesorul de bun credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed; c) posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii; d) uzucapiunea sau prescripia achizitiv.

-6-

Orice posesor al unui bun este n aparen proprietarul su. Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face dovada c posesorul este de rea-credin. Posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele produse de bunul pe care-l posed. Posesorul nceteaz de a fi cu bun-credin din momentul n care aceste vicii i sunt cunoscute. Posesia de bun-credin nu poate paraliza aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public, care este absolut imprescriptibil. Aprarea posesiei prin aciuni posesorii Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau s redobndeasc posesia atunci cnd a pierdut-o. Posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Aprarea posesiei mpotriva oricrei tulburri, chiar din partea adevratului proprietar, se justific i prin aceea c ntr-o ordine juridic ca a noastr niciunei persoane nu-i este permis, indiferent de motive, s-i fac dreptate singur. Aciunile posesorii sunt aciuni reale i imobiliare. Exist dou aciuni posesorii: a) aciunea posesorie general (sau aciunea n complngere) b) aciunea posesorie special (sau aciunea n reintegrare). Aciunea posesorie general sau n complngere poate fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia cazului cnd posesorul este deposedat prin violen. Pentru a o putea formula, posesorul trebuie s probeze ndeplinirea a trei condiii: a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; b) reclamantul s fi posedat bunul del puin un an nainte de data tulburrii sau deposedrii; c) posesia reclamantului s fie util (neviciat). Aciunea posesorie special sau n reintegrare poate fi utilizat pentru aprarea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Faptele care justific introducerea aciunii n reintegrare sunt: a) acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; b) acte de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s stpneasc imobilul; c) acte de distrugere. Aciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regul, i de ctre detentorii precari. Sunt utilizate i de ctre proprietari.

-7-

Capitolul III. Teoria general a proprietii 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate Trei prerogative juridice sunt recunoscute i garantate proprietarului: posesia, folosin i dispoziia. Proprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie, nefiind subordonat nimnui, dect legii. Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n interesul su propriu. Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor judirice n vigoare. Este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, comportnduse fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Dreptul de proprietate este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Semnul distinctiv al fructelor este periodicitatea. Atributul de dispoziie este alctuit din dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziia juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, sau pur i simplu de a-l abandona. 2. Caracterele dreptului de proprietate Dreptul de proprietate este: a) absolut i inviolabil b) deplin i exclusiv c) perpetuu i transmisibil. Dreptul de proprietate este absolut n sens larg deoarece este recunoscut titularului su n raporturile acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Dreptul de proprietate este opozabil tuturor. Caracterul absolut este ngrdit de limitrile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate.

-8-

Inviolabilitatea dreptului de proprietate susine i ntrete caracterul su absolut. Totui, bunurile imobile aflate n proprietate privat pot fi expropriate, n condiiile legii, pentru cauz de utilitate public. n plus, subsolul oricrei proprieti imobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general. nc de la Justinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su plena potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul su atributele sau puterile interente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n far de cazurile cnd proprietatea este dezmembrat. Titularul dreptului de proprietate are monopolul asupra bunului su. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege c este nelimitat n timp i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Dreptul de proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil i prin urmare este netransmisibil. 3. Exproprierea pentru cauz de utilitate public Prin expropriere nelegem trecerea forat n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Utilitatea public se declar, dup efectuarea unei cercetri prealabile, prin lege. Actul de declarare a utilitii publice poate fi atacat att n instanele de contencios administrativ, ct i la Curtea Constituional, fiind ns vorba de un control de legalitate a acestuia i nu de oportunitate. Exproprierea are urmtoarele efecte: a) imobilul expropriat trece n proprietatea public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrrii judectoreti rmas definitiv i irevocabil. b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufruct, uz, abitaie i superficie precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. c) dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirii stabilit de instana de judecat sau prin acordul prilor. d) se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune, arend sau din contractul de comodat.

-9-

e) naterea unui drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n hotrrea instanei de judecat asupra despgubirilor acordate ca o consecin a exproprierii imobilului. Dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilelor exist dac sunt ndeplinite urmtoarele dou condiii: imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an pentru realizarea scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriat, nelegnd prin aceasta c lucrrile respective nu au fost ncepute, i nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public. Dreptul de preemiune la cumprarea imobilului este recunoscut fostului proprietar. Contractul de nstrinare a imobilului ncheiat de expropriator cu nclcarea dreptului de preemiune este lovit de nulitate relativ. Att dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat ct i dreptul de preemiune reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative. 4. Structura general a dreptului de proprietate Criterii: a) dup subiectele dreptului de proprietate: - dreptul de proprietate al persoanelor fizice; - dreptul de proprietate al persoanelor juridice; b) dup modul de dobndire: - dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i - dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice - dreptul de proprietate dobndit n raporturile ntre vii i - dreptul de proprietate dobndit pentru cauz de moarte - dreptul de proprietate originar i - dreptul de proprietate derivat dobndit prin acte juridice translative de proprietate c) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti: - drept de proprietate pur i simplu - drept de proprietate afectat de modaliti (drept de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil sau revocabil i drept de proprietate anulabil) d) dup regimul su juridic: - drept de proprietate public - drept de proprietate privat.

- 10 -

Capitolul IV. Dreptul de proprietate public Seciunea I. Reglementare. Titulari. Definiie. Caractere. Determinarea domeniului public 1. Reglementri. Titulari Bunurile care alctuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public sunt: bogaiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. 2. Definiia i caracterele dreptului de proprietate public Dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate al statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercit n regim de drept public, fiind alienabil, imprescriptibil i insesizabil. Prin caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public se nelege c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din circuitul civil general, adic nu pot fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis chiar i dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servituile i superficia. Aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. Bunurile proprietate public, n principiu, nu pot face obiectul privatizrii. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv, ct i achizitiv. Fiind alienabile, bunurile aflate n proprietatea public sunt i insesizabile, n sensul c nu pot fi urmrite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed cu orice titlu. 3. Domeniul public. Noiune. Determinarea bunurilor care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public Prin domeniul public, lato sensu, nelegem toate bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public, precum i bunurile proprietate privat care prin natura lor ori n temeiul unei dispoziii exprese a legii, trebuie pstrate i transmise generaiilor viitoare, reprezentnd valori destinate uzului public sau folosirii lor n interes public. Prin domeniul public, stricto sensu, nelegem numai bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. La aceste bunuri se mai adaug i serviciile publice. Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general. (ex: piee, poduri, drumuri, grupuri statuare, monumente publice etc.)

- 11 -

Bunurile de interes public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru desfurarea unor activiti care intereseaz ntreaga societate sau o anumit colectivitate, fr a avea acces la folosina lor concret i nemijlocit orice persoan sau toate persoanele. (ex: dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, muzeele satului etc.) Sfera obiectului dreptului de proprietate public poate suferi modificri prin lrgirea sau restrngerea ei. Seciunea a II-a. Exercitarea dreptului de proprietate public 1. Organizarea exercitrii dreptului de proprietate public Autoritile centrale ale puterii executive, autoritile publice judeene i locale, acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ sau public. Aadar, respectivele autoriti nu particip la aceast activitate n calitate de subiecte de drept civil. n vederea exercitrii prin altul a dreptului de proprietate public, marea majoritate a bunurilor proprietate public sunt ncredinate, prin acte de putere sau prin norme juridice, unor persoane juridice nfiinate n acest scop, tot prin acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract, persoanelor juridice de drept privat i persoanelor fizice. Alteori sunt ncredinate spre folosin persoanelor juridice fr scop lucrativ sau nchiriate. Bunurile proprietate public pot fi date n administrare, n concesiune, folosin gratuit i nchiriate. Aadar, asupra bunurilor proprietate public se pot constitui trei drepturi reale principale derivate: a) dreptul de administrare al regiilor autonome sau instituiilor publice; b) dreptul de concesiune; c) dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile. 2. Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public Bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean i local. Regiile autonome sunt ntreprinderi ale statului sau, dup caz, judeului ori municipiului, fiind persoane juridice de natur mixt, de drept public i de drept privat. Instituiile publice sunt persoane juridice nfiinate prin acte de putere ale autoritilor publice centrale sau locale n scopul realizrii unor activiti fr caracter comercial sau pentru ndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial. Instituiile publice sunt dotate i cu bunuri, mai ales imobile, aflate n proprietatea public. Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public. Dreptul de proprietate public poate fi exercitat practic, de regul, prin regiile autonome i instituiile publice, numai pe temeiul dreptului de administrare. Dreptul real de administrare este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

- 12 -

Dreptul juridic de administrare are trei caracteristici: a) posesia b) folosina c) dispoziia Atributul de posesie din coninutul oricrui drept real este format din dou elemente: corpus stpnirea material a bunului i animus intenia sau voina titularului dreptului de a stpni bunul pentru sine i de a se comporta fa de toi ceilali ca titular al acelui drept real. Atributul de folosin confer titularului dreptului de administrare posibilitatea i obligaia de a utiliza bunurile proprietate public n scopul ndeplinirii obiectului su de activitate. Dreptul de administrare nu poate conferi titularului su mai multe atribute dect are proprietarul. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Urmeaz c i dreptul de administrare este, n principiu, inalienabil, inclusiv nedezmembrabil. 3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public Concesiunea este de trei feluri: a) concesiunea de bunuri b) concesiunea de servicii publice c) concesiunea de activiti economice A. Concesiunea de bunuri Pot fi concesionate bunuri proprietate public ori privat a statului. B. Concesiunea de servicii publice n sens material sau funcional, prin serviciu public se neleg activitile care se ndeplinesc n vederea satisfacerii unui interes public. C. Concesiunea de activiti economice Pot fi obiect al concesionrii unele activiti economice care sunt declarate, prin lege, de interes naional sau local. Prin contractul de concesiune o parte, numit concedent, transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, celeilalte pri, numit concesionar, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, pe riscul i pe rspunderea sa, n schimbul unei redevene. Contractul de concesiune este un contract administrativ. Contractul de concesiune este un contract solemn, forma scris fiind obligatorie sub sanciunea nulitii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesiv i intuitu personae, subconcesionarea fiind interzis. Asupra bunurilor aflate n concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public.

- 13 -

Dreptul de concesiune este opozabil tuturor, cu excepia proprietarului. Dreptul de concesiune nu dezmembreaz dreptul de proprietate public. Titularul dreptului real de concesiune are recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunurilor respective, inclusiv dreptul de a culege sau percepe n proprietate fructele produse de acestea. Poate avea recunoscut i atributul de dispoziie material asupra bunurilor, cum ar fi dobndirea n proprietate a productelor. 4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public Statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Dreptul de folosin este acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ. Dreptul de folosin are urmtoarele caractere: a) este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public; b) este un drept real intuitu personae; c) este un drept real imobiliar; d) este un drept cu titlu gratuit; e) este un drept revocabil; f) este un drept esenialmente temporar.

Capitolul V. Regimul juridic al circulaiei imobilelor 1. Probleme introductive Terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei. n funcie de destinaia lor, terenurile se clasific n cinci categorii: a) terenuri cu destinaie agricol; b) terenuri cu destinaie forestier; c) terenuri aflate permanent sub ape; d) terenuri n intravilan; e) terenuri cu destinaii speciale. Dup forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasific n: a) terenuri aflate n proprietate privat; b) terenuri aflate n proprietate public.

- 14 -

n principiu, terenurile proprietate privat, se afl i rmn n circuitul civil general. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. 2. Reguli speciale i incapaciti prevzute de lege n ce privete circulaia terenurilor prin acte juridice ntre vii nscrisul autentic este condiia special de validitate a actelor de nstrinare ntre vii a terenurilor. n cazul n care contractul de nstrinare a unui teren se face cu nerespectarea condiiei nscrisului autentic, se aplic principiul conversiunii actului juridic nul ntr-un alt act juridic ale crui condiii de validitate sunt ndeplinite. Existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar. Ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European, i vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. 3 Regimul juridic al circulaiei construciilor Construciile de orice fel aflate n proprietate privat sunt i rmn n circuitul civil general, putnd fi nstrinate prin acte juridice i dobndite prin modurile reglementate de Codul civil (vnzare-cumprare, donaie, rent viager, contract de ntreinere, testament, succesiune legal, uzucapiune i accesiune). De asemenea, dreptul de proprietate asupra construciilor poate fi dezmembrat, prin constituirea n favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, i grevat printr-un drept special de ipotec sau un privilegiu imobiliar special. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dac acel act s-a ncheiat n form autentic. nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort. Donaiile oferite regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de conductorii acestora, cu autorizaia prealabil a organului tutelar sau a consiliului judeean ori al municipiului Bucureti. Sub sanciunea nulitii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de ctre autoritile administrative competente s emit autorizaiile de construire, ori de cte ori se cere ncheierea actelor de nstrinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servitui. Cum legea nu prevede respectarea cerinei nscrisului autentic pentru nstrinarea construciilor, nseamn c n afara cazurilor de excepie prevzute de Codul civil i a situaiilor cnd nstrintorul construciei este i proprietarul terenului pe care acesta se afl, actul de nstrinare ntre vii este suficient s fie perfectat n forma nscrisului sub semntur privat. Consemnarea actului de nstrnare ntr-un nscris sub semntur privat este necesar numai ad probationem i pentru a fi posibil ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar. 4. Dreptul de preemiune

- 15 -

Dreptul de preemiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv (nchiriere, concesiune).

Capitolul VI. Modalitile dreptului de proprietate 1. Consideraii generale Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparin simultan i concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului. Proprietatea comun are dou forme: a) dreptul de proprietate pe cote-pri; b) dreptul de proprietate n devlmie. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil se caracterizeaz prin aceea c existena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur, putnd fi desfiinat, pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Este vorba despre situaiile urmtoare: a) n cazul n care transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub condiie rezolutorie. b) donaiile ntre soi sunt revocabile. c) donaiile fcute de persoane care n-au copii sau ali descendeni n momentul perfectrii lor sunt revocate de plin drept, dac donatorului i se nate un copil. d) n ipoteza n care o persoan construiete pe terenul altuia, proprietarul terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Dreptul de proprietate anulabil const n dreptul de proprietate care este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ sau anulabil. 2. Dreptul de proprietate pe cote-pri Dreptul de proprietate pe cote-pri se mai numete i coproprietate, caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine, simultan i concurent, la doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Fiecare coproprietar are determinat o cot-parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate. n timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Coproprietatea sau proprietatea pe cote-pri este o modalitate a dreptului de proprietate, n timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Dreptul de proprietate pe cote-pri este de dou feluri:

- 16 -

a) dreptul de proprietate pe cote-pri obinuit sau temporar; b) dreptul de proprietate pe cote-pri forat i perpetu. 3. Coproprietatea obinuit sau temporar Specificul copropriettii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter vremelnic deoarece dureaz n timp pn la sistarea ei, prin mpreal. Izvoarele coproprietii obinuite sau temporare: a) motenire; b) contract de dobndire a unui bun de ctre dou sau mai multe persoane; c) uzucapiunea rezultat dintr-o coposesie; d) construirea sau realizarea n comun a unui bun mobil sau imobil; e) ncetarea unei societi civile neurmat de mprirea patrimoniului ei ntre asociai, etc. Regimul juridic al coproprietii nu este organizat prin lege. Succesiunea constituie principala i cea mai frecvent surs a coproprietii. A. Drepturile coprtailor asupra bunului n materialitatea sa n lipsa unor reglementri legale n materie ori a conveniei coprtailor, s-ar impune aplicarea i respectarea principiului unanimitii. Avnd n vedere specificul coproprietii, actele juridice care se ncheie asupra bunului comun n materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinat din bun sunt guvernate de regula unanimitii. Exist totui unele derogri i atenuri, de exemplu n ce privete actele de conservare i de administrare. n mod normal, un singur coprta nu poate ncheia acte de dispoziie, fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care s nstrineze sau s greveze ntregul bun ori o parte material determinat din acel bun. Pe de alt parte, actul juridic ncheiat de un singur coproprietar, fr acordul celorlali coproprietari, este valabil sub condiia rezolutorie ca la partaj bunul obiect al acelui act s nu fie atribuit unui alt coproprietar, indiferent de faptul c terul dobnditor a cunoscut sau nu c nstrintorul nu este proprietarul exclusiv al bunului comun. B. Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate Orice coproprietar poate nstrina i greva cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului n favoarea unui alt coprta sau a unei tere persoane. ncetarea coproprietii obinuite sau temporare Are loc prin mpreal sau partaj, adic operaia juridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Este un drept potestativ. Partajul poate fi cerut de coproprietari, dar i de creditorii personali ai unuia/unora dintre coproprietari, pe calea aciunii oblice.

- 17 -

A. mpreala convenional mpreala convenional se realizeaz prin acordul de voin al tuturor coprtailor sau prin bun nvoial. B. mpreala judectoreasc mpreala judectoreasc este necesar ori de cte ori coprtaii nu se neleg cu privire la modul de partajare a bunului comun, precum i n alte cazuri. Modalitile concrete de realizare a partajului judiciar sunt: a) prin partajarea n natur a bunului sau bunurilor; b) prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai; c) prin vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc. mpreala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi. 4. Coproprietatea forat i perpetu Coproprietatea forat i perpetu are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot i sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, neputnd fi mprite. Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate constituie accesoriul altor bunuri principale ce se afl n proprietate exclusiv. nstrinarea ori grevarea lor este posibil numai mpreun i concomitent cu nstrinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal. Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispoziie prin care s nstrineze separat bunul aflat n coproprietate forat. n schimb, fiecare coproprietar are dreptul s nstrineze bunul principal i, automat, fr consimmntul celorlali coproprietari, nstrineaz i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu. 5. Dreptul de proprietate n devlmie Dreptul de proprietate n devlmie, form a dreptului de proprietate comun, se particularizeaz prin aceea c titularii si nu au determinat nici mcar o cot-parte ideal, matematic din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor. Singurul caz legiferat n dreptul romn este dreptul de proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Comunitatea matrimonial de bunuri a soilor este o noiune mult mai larg dect devlmia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci i celelalte drepturi patrimoniale, reale i de crean, precum i obligaiile patrimoniale. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. Bunurile comune pot fi mprite, n anumite mprejurri excepionale, i n timpul cstoriei. mpreala poate fi cerut de unul dintre soi sau de creditorii personali ai soilor.

- 18 -

Prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, dreptul de proprietate devlma se transform, n plan intelectual, ntro proprietate pe cote-pri. 6. Proprietatea periodic Prin proprietatea periodic se nelege o coproprietate obinuit (pe cote-pri), n care divizarea intelectual a dreptului de proprietate se face avnd ca reper uniti de timp succesive, egale sau inegale (perioade diferite de folosire exclusiv de ctre titularii dreptului a ntregului bun obiect al proprietii). Proprietatea periodic poate fi cuprins n ideea de coproprietate, aa cum este reglementat de prevederile Codului civil. Ceea ce ns difereniaz proprietatea periodic fa de exprimarea proprietii tradiionale pe cote-pri este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin trane de timp. Atributele posesiei i ale dispoziiei materiale i juridice asupra ntregului bun sunt exercitate concomitent i mpreun de ctre toi titularii dreptului de proprietate periodic. Proprietatea periodic poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile sau imobile.

Capitolul VII. Dezmembrmintele dreptului de proprietate 1. Consideraii generale Atunci cnd unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principa i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul, se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate. Dezmembrmintele proprietii sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin despreinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate. Revocarea acestor drepturi poate avea loc numai cu titlu de sanciune i trebuie dispus obligatoriu, n cadrul unui proces, de ctre instanele de judecat. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: a) dreptul de uzufruct b) dreptul de uz c) dreptul de abitaie d) dreptul de servitute e) dreptul de superficie. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi. 2. Dreptul de uzufruct

- 19 -

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege sau percepe, n proprietate, fructele bunului respectiv. Proprietarul care a cedat uzufructul pstreaz nuda proprietate, numindu-se nud proprietar. Caracterele dreptului de uzufruct: a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia. b) este un drept real, fiind opozabil tuturor. c) n aparen, dreptul uzufructuarului este asemntor dreptului unui chiria, dar deosebirile sunt majore. d) uzufructul este un drept esenialmente temporar. e) este un drept inaccesibil. Uzufructul asupra imobilelor i ale accesoriilor acestora poate fi ipotecat, pe cale de consecin putnd fi scos la vnzare silit. Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individuale, determinate, ori o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate. De aceea, dup caz, el este cu titlu particular, cu titlu universal sau universal. Uzufructuarul cu titlu particular nu este inut niciodat de datoriile patrimoniului din care bunul obiect al dreptului de uzufruct face parte, n timp ce uzufructuarul universal sau cu titlu universal sunt sunt obligai s contribuie la pasivul succesoral. Dreptul de uzufruct poate fi constituit numai asupra bunurilor de orice fel aflate n proprietate privat, adic n circuitul civil, indiferent de titular. Uzufructul se dobndete prin voina omului (prin convenie i testament), la care se adaug uzucapiunea. Dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarece instanele nu pot, mpotriva voinei coproprietarilor, s decid naterea altor drepturi reale dect cele existente. Uzufructuarului i sunt recunoscute urmtoarele drepturi: a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele n deplin proprietate, n limitele i cu respectarea destinaiei bunului; c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute numai lui n mod direct, personal i nemijlocit, fie prin altul, pe temeiul unui contract de nchiriere ori de arend sau cednd exerciiul fructului. Uzufructuarul are urmtoarele obligaii: a) nainte de a intra n exerciiul dreptului su, uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele; b) de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; c) de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului (reparaii mici i chiar unele reparaii mari dac facerea

- 20 -

lor rezult din lips de ntreinere, adic din neefectuarea reparaiilor mici care cad n sarcina sa); d) de a aduce la cunotina proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate; e) de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului. Drepturile nudului proprietar: a) dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; b) dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale; c) dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; d) dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. Obligaiile nudului proprietar: a) de a se abine de la orice act juridic sau fapt manterial prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su; b) de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; c) de a efectua reparaiile mari ale bunului; d) de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii. Stingerea uzufructului are loc: a) prin moartea uzufructuarului; b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit; c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar; d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv; e) prin pieirea total a bunului; f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su; g) prin decderea din dreptul de uzufruct, pronunat de instana de judecat la cererea nudului proprietar; h) prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobndit dreptul de proprietate; i) prin prescripia achizitiv, atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de proprietate asupra bunului. Bunul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie Sunt varieti ale dreptului de uzufruct, care se particularizeaz prin aceea c titularul are recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Atunci cnd dreptul de uz are ca obiect o cas de locuit sau o locuin se numete drept de abitaie. Sunt drepturi de uzufruct restrnse. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele necesare satisfacerii trebuinelor lui i ale familiei sale. Fructele care depesc trebuinele titularului dreptului i ale familiei sale sunt inalienabile. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. El confer titularului su dreptul de a poseda i folosi acea locuin proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale lui i ale

- 21 -

familiei sale. I se aplic regulile de la uzufruct. Dreptul de abitaie este inalienabil, insesizabil i nu poate fi nchiriat. 4. Dreptul de servitute Este un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin la proprietari diferii. Caracteristici: a) servitutea este un drept imobiliar; b) servitutea este un drept perpetuu; c) servitutea este indivizibil Clasificarea servituilor: a) dup modul lor de exercitare, servituile pot fi continue i necontine; b) dup felul n care se manifest, servituile sunt aparente i neaparente; c) dup obiectul lor, servituile sunt: pozitive i negative; urbane i rurale. d) dup modul lor de constituire, servituile sunt: naturale, legale i stabilite prin fapta omului. n accepiunea proprie acestei noiuni, sunt servitui veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului, adic prin act juridic, uzucapiune i prin destinaia proprietarului. Servituile naturale i servituile legale sunt simple ngrdiri sau limitri normale ale atributelor, de regul a celui de folosin, din coninutul juridic al dreptului de proprietate. Servituile naturale sunt n realitate tot servitui legale, fiind de asemenea prevzute de lege. Acestea pot fi: a) servitui reciproce sau bilaterale b) servitui nereciproce sau unilaterale. Servituile reciproce sau bilaterale sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute de lege n folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, n raport cu cellalt, n acelai timp, att fond dominant, ct i fond aservit sau dominat. Dimpotriv, servituile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, n a fel nct unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat. A. Servituile reciproce sau bilaterale a) servitutea sau dreptul de grniuire; b) servitutea distanei plantaiilor; c) servitutea picturilor din streain; d) servitutea privind distana i lucrrile intermediare; e) servitutea negativ de vedere. B. Servituile nereciproce sau unilaterale

- 22 -

a) servitutea de scurgere a apelor naturale; b) servitutea izvoarelor; c) servitutea de trecere sau a locului nfundat; Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui veritabile. Servituile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri: a) prin titlu; b) prin uzucapiune; c) prin destinaia proprietarului. Prin titlu se nelege un act juridic: contractul cu titlu oneros, contractul cu titlu gratuit, testamentul. n principiu, orice servitute poate fi stabilit prin titlu. Pot fi dobndite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise i aparente. Se constituie prin destinaia proprietarului o servitute atunci cnd unul i acelai proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari diferii. Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie, numit confesorie de servitute. 5. Dreptul de superficie Nu este reglementat direct i expres n Codul civil. Este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin, accesoriu dreptului de propriette asupra construciilor, plantaiilor etc. n sens strict, dreptul de superficie este antiteza instituiei accesiunii imobiliare artificiale. Dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, dar apare doar n cazul construciilor, plantaiilor ori a altor lucrri ridicate pe suprafaa solului sau fcute n pmnt. Caractere juridice: a) este un drept real imobiliar; b) este un drept perpetuu; c) este un drept imprescriptibil extinctiv. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Teoretic, i uzucapiunea de 30 de ani reglementat de codul civil poate duce la superficie numai c, ntr-un asemenea caz, posesorul prefer dobndirea a nsui dreptului de proprietate asupra terenului. Prin titlu nelegem un act juridic, care poate fi: o convenie, testamentul sau un act de concesiune. Toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie.

- 23 -

Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Poate fi grevat de sarcini reale.

Capitolul VIII. Moduri generale de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale 1. Noiune, enumerare i clasificare. Sintagma moduri de dobndire a dreptului de propriette desemneaz totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint. Reglementare Modurile generale, n enumerarea Codului civil, sunt: a) succesiune, b) legate, c) convenie sau contract, d) tradiiune, e) accesiune sau ncorporaiune, f) prescripie achizitiv sau uzucapiune, g) lege, h) ocupaiune. n opinia autorilor, modurile generale sunt: a) contractiul sau convenia translativ sau constitutiv de drepturi reale; b) succesiunea legal; c) succesiunea testamentar; d) uzucapiunea sau prescripia achizitiv; e) accesiunea; f) posesia de bun credin a bunurilor mobile; g) dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin a bunului frugifer; h) tradiiunea i) ocupaiunea. Clasificare A. Dup ntinderea dobndirii: a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal sunt acelea prin care se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate; b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte sau fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri determinate, privite n individualitatea lor.

- 24 -

B. Dup caracterul dobndirii: a) modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent (vnzarea-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere etc.); b) modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unii echivalent (contractele donaia -, uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar etc.). C. Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate: a) modul de dobndire ntre vii; b) modul de dobndire pentru cauz de moarte. D. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii: a) Modurile originare, adic acele mijloace juridice n temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar; b) Modurile derivate de dobndire acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta. Cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate este convenia sau contractul. 2. Convenia sau contractul mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Def. Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a produce efecte juridice (ex: vnzarea-cumprarea, schimbul, donaia i renta viager). Principiul potrivit cruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc n momentul ncheierii contractului => Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. (art. 1295 alin. 1 C.civ.) Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n mod valabil. n aceast situaie, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic. 3. Accesiunea sau ncorporaiunea Sursa: Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. (art. 488 C.civ.) Def. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine i proprietar al bunului mai puin important sau accesoriu. Fosul proprietar al bunului accesoriu, de regul, are dreptul s primeasc o despgubire, n virtutea principiului mbogirii fr just temei. Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. Accesiunea imobiliar, la rndul ei, poate fi: natural i artificial. Accesiunea imobiliar natural unirea sau incorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului: a) aluviunea

- 25 -

b) avulsiunea c) insulele i prundiurile d) accesiunea albiei unui ru e) accesiunea animalelor slbatice Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia i activitatea omului: a) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n proprietatea altei persoane => proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri; el este ns ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr just temei, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut; de asemenea, poate fi obligat i la plata de daune interese n condiiile rspunderii civile delictuale; b) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren, aflat n proprietatea altuia => proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrilor realizate, avnd ns obligaia s-l despgubeasc pe constructor tot pe temeiul principiului mbogirii fr just cauz; Tratamentul juridic al constructorului de rea-credin Este acea persoan care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine, ci este proprietatea altuia. Proprietarul terenului are dou posibiliti: a) invoc accesiunea devenind proprietar al construciei, plantaiei ori lucrrii respective, cu obligaia de a plti constructorului de rea-credin valoarea materialelor i preul muncii; b) l oblig pe constructorul de rea-credin s procedeze la desfiinarea sau ridicarea construciei, plantaiei sau lucrrii respective, pe propria lui cheltuial, i de a pretinde daune-interese, dac a suferit un prejudiciu, n condiiile rspundrii civile delictuale. Tratamentul juridic al constructorului de bun-credin Este persoana care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren, avnd convigerea ferm, dar eronat, c acel teren se afl n proprietatea sa. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri, fr a putea cere demolarea ori desfiinarea ei. El este ns ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr just temei, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut. Dreptul de accesiune imobiliar artificial ia natere numai n momentul n care proprietarul terenului i manifest expres voina de a deveni proprietarul construciei, invocnd accesiunea. Constructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de debitor al obligaiei de despgubire. Dreptul de crean al constructorului, pn la manifestarea de voin a proprietarului terenului de a prelua construcia, este un drept afectat de modaliti. Este un drept sub condiie suspensiv. Dreptul de crean al constructorului este supus prescripiei extinctive n termenul general de trei ani. Termenul de prescripie ncepe s curg din momentul realizrii condiiei suspensive, constnd n manifestarea de voin a proprietarului terenului de a prelua construcia, plantaia sau lucrarea realizat de creditor. Atunci cnd o construcie, plantaie sau lucrare se realizeaz de ctre o persoan pe terenul altuia pe baza unei convenii ncheiat cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia i titularul dreptului de

- 26 -

superficie. Accesiunea mobiliar unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele altuia. Sunt trei cazuri: a) adjonciunea b) specificaiunea c) confuziunea (amestecul) A. Adjonciunea unirea a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr a-i pierde individualitatea (ex: tabloul i rama sa) Acest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea principal. Proprietarul n favoarea cruia opereaz adjonciunea este obligat de a plti celuilalt proprietar preul bunului unit cu bunul su. B. Specificaiunea confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz, proprietarului materiei ntrebuinate sau specificatorului. C. Amestecul (confuziunea) unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct ele i pierd individualitatea, neputnd fi separate (ex: dou metale topite mpreun). 4. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv Este naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de lege. Considerente justificative: a) dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate (uzucapiunea are rolul de a nltura dificultatea i inconvenientele probei dreptului de proprietate); b) transform o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil; c) constituie i o sanciune indirect ndreptat mpotriva fostului proprietar al imobilului care, dnd dovad de neglijen, l-a lsat timp ndelungat n posesia altei persoane. n principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice. n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani b) uzucapiunea de 10 sau 20 ori de 10 pn la 20 de ani. A. Uzucapiunea de 30 de ani pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal s poat fi dobndit prin uzucapiunea de 30 de ani este necesar ndeplinirea a dou condiii: a) posesia s fie util, adic o posesie propriu-zis i neviciat; b) posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac posesorul este de bun-credin sau de

- 27 -

rea-credin. B. Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani Cel ce ctig cu bun-credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul, i prin douzeci de ani, dac locuiete afar din acea raz teritorial. (art. 1895 C.civ.) Acest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate. Dou condiii speciale: a) posesia s se ntemeieze pe un just titlu sau just cauz; b) posesia s fie de bun credin. Prin just titlu se nelege orice act juridic translativ de proprietate, precum vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul etc. Problema uzucapiunii se pune doar atunci cnd, datorit unei mprejurri ce ine de acel act juridic, dei dobnditorul imobilului se consider adevratul proprietar, convins fiind de efectul su translativ, actul respectiv nu are totui capacitatea sau puterea de a-i strmuta proprietatea, ci numai posesia imobilului. Justul titlu trebuie s aib dat cert. Jonciunea posesiilor nseamn unirea posesie uzucapantului, adic a posesorului actual, cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autoru su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Nu este o obligaie, cu o facultate. Termenul de prescripie se calculeaz pe zile i nu pe ore. Ziua este de 24 de ore. Ea ncepe la miezul nopii i se sfrete la miezul nopii urmtoare. Ziua n care ncepe prescripia nu intr n calcul. Prescripia se ncheie la miezul nopii ultimei zile a termenului prevzut de lege. ntreruperea prescripiei este de dou feluri: civil i natural. Cazurile de ntrerupere civil sunt identice cu acelea de la prescripia extinctiv. ntreruperea natural este proprie numai prescripiei achizitive i intervine, cu aceleai efecte, n dou situaii prevzute de art. 1864 C.civ.: a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedrii; b) cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege. Prin uzucapiune se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge, concomitent, dreptul de proprietate al fostului titular. Acest efect este retroactiv. Uzucapantul devine proprietar nc din momentul cnd a nceput s curg termenul de prescripie. Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea aciunii oblice, chiar atunci cnd beneficiarul a renunat la ea. 5. Alte moduri de dobndire a proprietii Hotrrile instanelor de judecat constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Prin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea bunului de la nstrintor la dobnditor.

- 28 -

Ocupaiunea const n dobndirea dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnului (bunurile imobile nu sunt susceptibile de o astfel de dobndire.

Capitolul IX. Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Aciunea n revendicare 1. Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale principale Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate sau alt drept real principal constau n totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit instanelor de judecat s pronune hotrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su. Exist: a) mijloace directe b) mijloace indirecte A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor (ex: aciunile n executarea contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate etc.). B. Mijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa-zisele aciuni reale, care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Este vorba despre: a) aciuni petitorii b) aciuni posesorii. Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun (ex: aciunea n revendicare, aciunea n prestaie tabular, aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie). Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei ca simpl stare d efapt mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi cnd a fost pierdut. Aciunea n grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Grniuirea este o obligaie real de a face (propter rem), i un atribut al dreptului real. Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca n cadrul unui proces s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre cele dou fonduri vecine. Aciunea n grniuire poate fi introdus de ctre: proprietar, uzufructuar i chiar de ctre posesor.

- 29 -

Aciunea n grniuire este o aciune real imobiliar, petitorie i imprescriptibil. Aciunea negatorie acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea ce o va pronuna, c prtul nu are un drept real uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige, pe cale de consecin, s nceteze exercitarea lui nelegitim. Aciunea negatorie este real, petitorie i imprescriptibil. Aciunea confesorie acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea ce o va pronuna, c el este titularul unui drept real dezmembrmnt al dreptului de proprietate uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt, care poate fi proprietarul sau o alt persoan, s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat Aciunea confesorie este petitorie, prescriptibil n termen de 30 de ani. 2. Aciunea n revendicare Aciunea n revendicare acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului. Aciunea n revendicare este: a) real (poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate); b) petitorie (prin ea se pune n discuie, ntr-un proces, nsi existena dreptului de proprietate al reclamantului); c) imprescriptibil sub aspect extinctiv. Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate (proprietarul unic i exclusiv al bunului, sau toi coprtaii n cazul unui bun litigios aflat n proprietate comun). Urmare admiterii aciunii n revendicare, instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului, mpotriva voinei i susinerilor prtului. De asemenea, instana, pe cale de consecin, l oblig pe prt s restituie bunul adevratului proprietar i s se abin de la orice fapt prin care ar putea aduce atingere exerciiului normal i deplin al dreptului de proprietate. Atunci cnd bunul revendicat a produs fructe, prtul, dac a fost posesor de rea credin, va fi obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. Atunci cnd a fost un posesor de bun-credin, are dreptul s pstreze fructele bunului n proprietatea sa. Prtul are dreptul s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-a fcut cu privire la bunul respectiv (pe principiul mbogirii fr just cauz a proprietarului). 3. Revendicarea bunurilor imobile Exist 2 reguli: a) aciunea n revendicare are caracter imprescriptibil; b) proba dreptului de proprietate este n sarcina reclamantului care pretinde c este proprietarul imobilului n litigiu. Aciunea n revendicare se stinge numai odat cu stingerea nsui a dreptului de proprietate (ex: prin uzucapiune).

- 30 -

n sistemul Codului civil romn, singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate imobiliar o constituie dobndirea lui prin uzucapiune. 4. Revendicarea bunurilor mobile Este total diferit fa de revendicarea bunurilor imobile. Regimul revendicrii bunurilor mobile difer dup cum prtul este un posesor de rea-credin, un ho sau un gsitor, ori un posesor de bun-credin. Posesia de rea-credin a unui ter dobnditor, a hoului sau a gsitorului nu poate avea ca efect dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timp ct a fost exercitat. Drepturile reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate se supun termenului de prescripie extinctiv de treizeci de ani, putndu-se stinge prin neuz, deoarece sunt considerate ca nite excepii de la exercitarea normal a dreptului de proprietate. Dac ele nu sunt exercitate, raiunea lor de a fi dispare, aa nct legea favorizeaz rentoarcerea la starea normal de proprietate. Aciunea n revendicare avnd ca obiect bunurile mobile este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate. Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bun-credin este, de cele mai multe ori, imposibil, pentru c posesia de bun-credin a unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate. Pentru ca posesia de bun-credin a unui bun mobil s valoreze titlu de proprietate, sunt necesare ndeplinirea mai multor reguli: a) proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin contract unui detentor precar; b) detentorul precar s nstrineze cu orice titlu bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat; c) terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros; d) posesia terului dobnditor de bun-credin a bunului mobil s fie efectiv sau real. Proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar. Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bun-credin care le-a dobndit de la un ho sau gsitor trebuie introdus aciune n revendicare n termen de 3 ani calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. 5. Particulariti ale regimului juridic al aprrii prin revendicare a dreptului de proprietate public i a drepturilor reale principale derivate din acesta Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. ntr-un proces n revendicare care are ca obiect un bun proprietate public, calitatea procesual activ sau pasiv aparine proprietarului, reprezentat de autoritatea public desemnat de lege. Aciunea n revendicare a unui bun proprietate public nu poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii.

- 31 -

Capitolul X. Publicitatea imobiliar 1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare. Sistemele de publicitate imobiliar Def. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Obiectivele publicitii imobiliare: a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare; b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile; c) de a permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material; 2. Sistemul registrelor de transcripii i inscripii Este un sistem alctuit din registre de transcrieri i registre de nscrieri, care se in n judectorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deoarece registrele se in pe numele proprietarilor, i nu pe imobile. Transcrierile se fac n registrul de transcrieri i constau n copierea integral a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. nscrierea se face n registrul de nscrieri i const n consemnarea sau reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fac obiect al nscrierii numai acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast regul, face excepie privilegiul vnztorului de imobile, care este supus transcrierii n registrul de transcripii. Efectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil, fa de teri, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. 3. Sistemul de publicitate prin cri funciare Crile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la baz identitatea topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile i nicidecum pe proprietari. Constituie un sistem de publicitate complet, fiindc realizeaz o publicitate integral a tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar. Prin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit, dup criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmrit de proprietar. Este concomitent o unitate juridic. Corpul funciar se modifc prin operaiile urmtoare: a) alipirea (unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar sau adugarea unei noi parcele la un corp funciar); b) dezlipirea (se desparte sau se desprinde o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unei parcele). Principiile crii funciare: a) principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar (excepii: dobndirea prin succesiune legal i testamentar; vnzarea silit i exproprierea care duc la dobndirea de drepturi reale imobiliare i fr nscrierea n cartea funciar);

- 32 -

b) principiul publicitii integrale; c) principiul legalitii (se verific obligatoriu legalitatea titlului pe baza cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar); d) principiul oficialitii; e) principiul prioritii (data nregistrrii cererii n registrul de intrare este i data nscrierii solicitate); f) principiul relativitii; g) principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. nscrierile n cartea funciar Exist 3 feluri de nscrieri: a) ntbularea b) nscrierea provizorie c) notarea. A. ntbularea nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. Este o nscriere definitiv, al crei obiect este nscrierea drepturilor tabulare, cu efect constitutiv de drepturi. B. nscrierea provizorie nscrierea prin care se strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia i n msura justificrii sale ulterioare. Dac ulterior se justific, se transform ntr-o ntbulare perfect. C. Notarea. Este acea nscriere care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terelor persoane. Aciunile de carte funciar Exist dou aciuni: a) aciunea n prestaie tabular b) aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. A. Aciunea n prestaie tabular n cazul n care cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar refuz s predea nscrisurile necesare pentru ntbularea/radierea dreptului n cartea funciar, persoana ndreptit se poate adresa instanei de judecat, pentru ca aceasta s dispun, prin hotrre, ntbularea sau, dup caz, radierea dreptului real. Este o aciune real, imprescriptibil. Este o aplicaie particular, n regimul crilor funciare, a aciunii n revendicare. Dac este introdus pentru radierea dreptului, constituie o aplicaie particular a aciunii negatorii. Nu se confund cu aciunea n executarea unui antecontract de vnzare-cumprare. Aciunea n prestaie tabular se introduce atunci cnd exist un titlu apt de ntbulare ns nstrintorul nu-i d consimmntul la efectuarea acestei nscrieri pe numele dobnditorului. B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar Se pot ivi situaii cnd ntre starea tabular i realitate exist neconcordane. Acestea se nltur prin aceast aciune.

- 33 -