EVALUAREA

TERENULUI
Dr.ing. Stelian
NICOLAICIUC

Analiza si evaluarea
terenului

Caracteristicile pmntului sunt acceptate de

comun acord de geografi, juriti, sociologi i
economiti:
1) Fiecare parcel de teren este unic prin
localizare i compoziie
2) Terenul este imobil din punct de vedere fizic
3) Terenul este durabil
4) Oferta de pmnt este finit
5) Pmntul este util oamenilor
2

Teoria economic tradiional susin faptul

c exist patru factori de producie care
se combin pentru producerea propriet ii
imobiliare:
- Pmntul
- Munca
- Capitalul
- Coordonarea antreprenorial

Definiii:
Teren - o parcel de pmnt creia nu
i s-a adus nicio mbuntire i care
se afl n starea sa natural.

Amplasament - o suprafa de
teren liber, fizic delimitat i
amenajat astfel nct s fie
pregtit pentru o anumit utilizare.
4

In planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), n

certificatele de urbanism i n
documentaiile cadastrale intalnim notiunea
de:
- POT- procent de ocupare a terenului
POT = Ac/At (%)
- CUT coeficient de utilizare a terenului
CUT = Acd/At
5

4.00
14.00

40,00

6.00

10,00

CASA P+E

GARAJ

Calculati:
At =
Ac =
Acd =
POT =
CUT =

30,00

CARACTERISTICILE FIZICE ALE

TERENULUI/
AMPLASAMENTULUI
Terenul n exces
Teren n exces - nu este necesar susinerii utilitii
construciilor existente.
Caracteristici:
poate avea o cea mai bun utilizare a sa sau poate permite
o viitoare extindere a construciilor existente sau anticipate

dac este vandabil sau are valoare pentru o utilizare

viitoare, se estimeaz separat valoarea lui i aceasta este
adugat la valoarea proprietii imobiliare.

CARACTERISTICILE FIZICE ALE

TERENULUI/
AMPLASAMENTULUI
Terenul n n surplus
Teren n surplus nu este necesar pentru susinerea
utilitii construciilor existente i nu poate fi separat de
proprietate i vndut ca activ individual.
Caracteristici:

nu are o cea mai bun utilizare a sa

poate sau nu contribui la valoarea parcelei amenajate

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Definiie CMBU

Cea mai bun utilizare a unei proprieti

imobiliare, din optica participanilor de pe
pia, este utilizarea posibil din punct de
vedere fizic, permis legal, fezabil financiar
i din care rezult cea mai mare valoare a
proprietii imobiliare.
10

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cele patru teste ale analizei CMBU
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare
trebuie s ndeplineasc patru criterii,
respectiv s fie:

Permis legal

Posibil fizic

Fezabil financiar

Maximum productiv
11

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Testul permisivitii legale

Evaluatorul trebuie s analizeze:

reglementrile urbanistice

restriciile de construire

normativele din domeniul construciilor

restriciile privind construciile din patrimoniu

i siturile istorice

impactul asupra mediului

12

CEA MAI BUNA UTILIZARE

2. Testul posibilitii fizice
Evaluatorul trebuie s analizeze:
dimensiunile
forma
suprafaa
capacitatea portant a terenului
accesibilitatea unui lot de teren
riscul de producere a unor dezastre naturale
fezabilitatea comasrii unui teren cu alte loturi
13

CEA MAI BUNA UTILIZARE

3. Testul fezabilitii financiare

Evaluatorul trebuie s analizeze dac utilizrile care sunt

permise legal i posibile fizic ar putea genera un venit
(inclusiv prin vnzare) care s acopere toate costurile de
construire/edificare - n cazul terenului liber - sau de
conversie/renovare/modificare - n cazul proprietii
imobiliare construite.

Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare

pozitive sunt considerate a fi fezabile financiar!
14

CEA MAI BUNA UTILIZARE

3. Testul productivitii maxime

Dintre utilizrile considerate anterior i

demonstrate ca fiind i fezabile financiar, CMBU
este acea utilizare care conduce la cea mai
mare valoare actualizat a terenului!
CMBU a terenului liber sau construit este de
obicei o utilizare pe termen lung i se presupune
c va rmne aceeai pe toat durata de via
economic a construciilor.
15

Caracteristicile fizice
amplasamentului

amenajrile

Caracteristicile fizice considerate n evaluare

forma

deschiderea la accesul principal

topografia

localizarea

orientarea fa de vnt, de punctele cardinale

i privelitea etc.

Caracteristicile topografice se refer la:

perimetrul

nivelarea

drenajul terenului etc.

16
16

Amenajrile interne ale amplasamentului

nivelarea

lucrrile de peisagistic

pavarea

racordrile la reelele de alimentare cu

ap, gaz, electricitate, de internet

telefonie

17
17

Amenajrile externe ale amplasamentului

strzi

rampe

trotuare

rigole

canalizare

liniile de racordare la reelele de

utiliti

18
18

METODE DE EVALUARE
Metodele de evaluare a terenului liber

Comparaia direct
Tehnici alternative:
* Extracia
* Alocarea
* Tehnicile capitalizrii venitului:
- Capitalizarea direct: Tehnica rezidual a
terenului
- Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei
funciare
- Actualizarea: Analiza fluxului de numerar
actualizat/ Analiza parcelrii
i dezvoltrii

19
19

COMPARAIA DIRECT
Cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea
terenului i cea mai preferat metod atunci
cnd sunt disponibile vnzri comparabile
a) Criterii de comparatie(unitati de comparatie)
b) Elemente de comparaie:

drepturi de proprietate
restricii legale
condiii de finanare
condiii de vnzare (motivaia)
condiii de pia (data vnzrii)
localizarea
caracteristici fizice
utiliti disponibile
zonarea
cea mai bun utilizare

20
20

COMP, B
S=520 mp

COMP. A
S=620 mp

A,C,E,Da,G

4,80

15,70
12,00

COMP. C
S=450 mp

14,20

A,C,E,Db,G la 20 m

SUBIECT
S=420 mp

21

TEHNICI ALTERNATIVE
Capitalizarea
direct: Capitalizarea

rentei

funciare
Renta funciar - suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare
a terenului n conformitate cu condiiile de nchiriere/arendare a
terenului. Corespunde valorii ctigului proprietarului de teren
i dreptului de folosin.

Vp = Rf/c
Renta funciar capitalizat cu o rat de capitalizare adecvat
egal valoarea de pia a amplasamentului.
Dac renta contractual = renta de pia, prin aplicarea
ratei de capitalizare (adecvate) de pe pia rezult
valoarea

de

proprietate

pia

dreptului

absolut

de
22

TEHNICI ALTERNATIVE

Analiza fluxului de numerar actualizat

Analiza parcelrii i dezvoltrii
Aplicabil

la

evaluarea

terenurilor

libere,

avnd

potenial

de

parcelare i (re)dezvoltare.
Parcelele propuse trebuie:

s fie conforme cu cerinele legale privind dimensiunea,

deschiderea la strad, topografia, calitatea solului, precum i
amenajrile terenului

s respecte cerinele specifice pieei n care este amplasat

proprietatea

23

TEHNICI ALTERNATIVE
Analiza

fluxului

de

numerar

actualizat

Analiza parcelrii i dezvoltrii

60,00

80,00

S=4800 mp
CMBU= rezidential

24

C5

80,00

C6

LOT 2 = 540 mp

C3

LOT 6 = 540 mp

C7

LOT 3 = 540 mp

C4

LOT 7 = 540 mp

C8

LOT 4 = 540 mp

20,00

C2

LOT 5 = 540 mp

20,00

LOT 1 = 540 mp

20,00

C1

20,00

60,00

LOT 8 = 540 mp
LOT 9 = 600 mp

27,00

6,00

27,00

25

26

27

Tehnica compratiilor directe -TEREN

Elemente de comp.

Subiect

Comp A

Comp B

Comp C

Comp D

Sadoveanu

Eminescu

Enescu

Cojbuc

O.Goga

400

500

520

500

450

130

140

140

133

-5%
123.5

-5%
133

0
140

0
136

mart,2016

ian.2016

febr,2016

mart,2016

mart,2015

Teatrului

inferioara

similara

similara

similara

inferior

inferior

superior

inferior

A,C,E,T,G

similare

similare

similare

similare

Pret corectat
Alte corectii

PRET CORECTAT

Adresa

Suprafata
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp)
Corectia ofertei
Pret corectat
Conditii piata

Valoarea corectiei (Euro/mp)

Pret corectat
Localizare

Valoarea corectiei
Pret corectat
Acces, deschidere

Valoarea corectiei
Pret corectat
Utilitati

Valoarea corectiei

Total corectie bruta

Total corectie neta
Valoarea estimata

S teren =400 mp

rotund

EUR/mp