Evacuarea imobilului pentru neplata chiriei

Potrivit Codului de procedur civil, n proces, chiriaul prt nu poate emite pretenii proprii
mpotriva locatorului reclamant. Mai jos gsii detalii de procedur, precum i o interpretare
respins de Curtea Constituional.
ncetarea locaiunii
Atunci cnd dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a ncetrii locaiunii prin
expirarea termenului, prin aciunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum i din orice
alt cauz i locatorul dorete s intre n posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, n scris,
prin intermediul executorului judectoresc, punndu-i n vedere s elibereze i s-i predea liber
imobilul, n termen de cel mult 30 de zile de la data comunicrii notificrii.
Dac locaiunea este pe durat nedeterminat, denunarea cerut de lege pentru ncetarea
contractului va fi considerat i notificare de evacuare a imobilului, n condiiile prezentului articol.
Cnd locaiunea este pe durat determinat, notificarea de evacuare a imobilului trebuie fcut cu
cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege nu se prevede altfel.
Notificarea ocupantului
Atunci cnd proprietarul unui imobil dorete s l evacueze pe ocupantul acestuia, dup ce dreptul
de a ocupa imobilul a ncetat, proprietarul va notifica n scris ocupantul, punndu-i n vedere s
elibereze imobilul pe care l ocup fr niciun drept, n termen de 5 zile de la comunicarea
notificrii.
Dac locatarul sau ocupantul care a fost notificat n condiiile prezentului titlu a prsit imobilul,
locatorul sau proprietarul poate intra n posesia acestuia, de drept, fr nicio procedur judiciar de
evacuare.

Procedura pe cale judectoreasc

Dac locatarul sau ocupantul notificat refuz s evacueze imobilul ori dac locatarul a renunat la
dreptul su de a fi notificat i a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau
proprietarul va solicita instanei s dispun, prin hotrre executorie, evacuarea imediat a
locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lips de titlu.

Calea de atac. Potrivit art.1043 din Codul de procedur civil, cererea de evacuare se judec cu
citarea prilor, n afar de cazul n care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se
solicit n baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu.
Cererea de evacuare se judec de urgen, n camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dac s-a
dat cu citarea prilor, iar ntmpinarea nu este obligatorie.
Dac s-a solicitat i plata chiriei ori a arenzii exigibile, instana, cu citarea prilor, va putea dispune
odat cu evacuarea i obligarea prtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile n
cursul judecii.
Hotrrea de evacuare este executorie i poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la
pronunare, dac s-a dat cu citarea prilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr citarea lor.
Aprrile prtului n cazul judecrii cu citare. Codul de procedur civil prevede, la art. 1043
c prtul chemat n judecat nu poate formula cerere reconvenional, de chemare n judecat a
altei persoane sau n garanie, preteniile sale urmnd a fi valorificate numai pe cale separat.
Prtul poate, ns, invoca aprri de fond privind temeinicia motivelor de fapt i de drept ale
cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Preteniile proprii ale chiriaului prt mpotriva reclamantului locatar

ntr-o cauz avnd ca obiect soluionarea unei cereri de evacuare dintr-un imobil folosit sau ocupat
fr drept, chiriaul prt a ridicat excepia de neconstitiionalitate a dispoziiilor art. 1042 i 1043
din Codul de procedur civil, susinnd, n esen, c posibilitatea judecrii procedurii de evacuare
fr citarea prilor, n regim de urgen, fr ca ntmpinarea s fie obligatorie, fr oferirea
posibilitii de formulare a cererii reconvenionale constituie elemente de natur a conduce la
neconstituionalitatea dispoziiilor legale criticate. A mai susinut c dispoziiile legale criticate i
confer reclamantului locator privilegiul de a obine evacuarea fr respectarea normelor legale
referitoare la preavizarea ncetrii contractului, rezilierea contractului i a somaiei privind
evacuarea voluntar. Dreptul la aprare este nclcat i prin prevederea care impune efectuarea
unei cercetri judectoreti sumare.
Curtea a artat c dispoziiile legale criticate reglementeaz procedura de judecat i calea de atac,
precum i aprrile permise prtului n cadrul procedurii speciale a evacurii din imobile
folosite sau ocupate fr drept, iar mpotriva hotrrilor judectoreti, prile interesate i
Ministerul Public pot exercita cile de atac, n condiiile legii.
Potrivit procedurii speciale, prtul chemat n judecat nu poate formula cerere reconvenional, de
chemare n judecat a altei persoane sau n garanie, preteniile sale urmnd a fi valorificate
numai pe cale separat. Procedura se justific prin caracterul urgent al soluionrii cererii
principale i prin caracterul sumar al dezbaterilor care privesc condiiile n care prtul ocup
imobilul, precum i obligaia acestuia de a prsi imobilul. ns prtul poate invoca aprri de
fondprivind temeinicia motivelor de fapt i de drept ale cererii.
Curtea a mai reinut c cererile menionate de dispoziia legal criticat pot fi promovate n cadrul
unui litigiu distinct.
Prin urmare, faptul c prtul nu poate formula cerere reconvenional, deci nu poate emite
pretenii proprii mpotriva reclamantului, nu este de natur a afecta caracterul echitabil al procedurii,
avnd n vedere c, potrivit art. 1.043 i urmtoarele din Codul de procedur civil, procedura
evacurii este una contradictorie, n cadrul creia prtul poate depune ntmpinare i are
posibilitatea de a-i formula aprrile necesare.

n aceast situaie, Curtea a constatat c dispoziia legal criticat nu ncalc dreptul la un proces
echitabil, iar prii nu pot fi considerai dezavantajai fa de reclamant n cadrul procedurii
speciale a evacurii, avnd la ndemn mijloacele necesare i suficiente pentru a-i formula
aprarea.
Dispoziiile legale criticate nu aduc atingere nici dreptului la aprare. Textul de lege criticat nu
conine norme care prin natura lor ar ngrdi posibilitatea autoarei excepiei de a se apra, aceasta
putndu-se prevala de toate garaniile dreptului la aprare n cadrul unui proces echitabil.
CCR a respins, ca nentemeiat, excepia de neconstituionalitate, prin Decizia nr. 488/2016,
publicat n Monitorul oficial nr. 842/2016.