Universitatea “Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi

Facultatea de Economie și Administrarea Afacerilor

Specialitatea Bănci și Piețe financiare

Studiu Monografic
Finanțarea imobiliară comercială din Suedia.

Profesor:

conf.dr. Bogdan CĂPRARU

Iași -2019
 CUPRINS

INTRODUCERE…………………………………………………………………………….…..3

I. CAPITOLUL. ASPECTE GENERALE PRIVIND FINANȚAREA IMOBILIARĂ

COMERCIALĂ DIN SUEDIA........................................................................................5
I.1. Scurtă prezentаre a structurii demografice a Suediei..........................................5
I.2. Structura pieței imobiliare din Suedia.................................................................6
I.3. Factorii care influențează piața imobiliară din Suedia........................................7
II. CAPITOLUL. TENDINȚE ȘI EVOLUȚII ALE PIEȚEI IMOBILIARE
COMERCIALE SUEDEZE............................................................................................11
II.1. Tendințe actuale ale pieței imobiliare comerciale.............................................11
II.2. Perspective viitoare ale pieței imobiliare comerciale........................................15

CONCLUZII………………………………………………………………………….…….…..17

BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………………..18

INTRODUCERE

Nu trece nici o zi fără discuții despre proprietаte, finanțe sau o dezvoltare mаjoră care să
intre pe agenda de știri într-o parte a lumii.
2
 Majoritatea persoanelor efectuează pe parcursul vieţii foarte puţine tranzacţii imobiliare,
iar acestea, pe lângă faptul că reprezintă cea mai importantă tranzacţie financiară în care pot fi
implicați au şi un grad ridicat de dificultate din punct de vedere legal, financiar şi fiscal. Această
părere este valabilă în toate ţările cu sisteme economice bazate pe economia de piaţă, indiferent
de gradul lor de dezvoltare.
Piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de proprietate sau
de folosinţă a obiectului și anume, asupra terenurilor şi clădirilor. Tranzacţia imobiliară
înseamnând transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la alta în schimbul unei
recompense care, de obicei, este o sumă de bani. Ca pe orice piaţă, preţul de tranzacţie este
stabilit, în primul plan, de interacţiunea dintre cerere şi ofertă.
Suedia este în prezent printre societățile cele mai bogate și mai avansate
tehnologic din lume, însă nu a fost întotdeauna așa. Suedia a fost o națiune săracă, în mare parte
agrară, înainte de a se transforma într-un centru de industrie grea, în secolele XIX-XX.
Acum, această țară are o influență ridicată asupra mediului global de
afaceri. În urma unor sondaje fiecare țară este clasificată în funcție de transparența care o oferă
toate piețele. Dintre primele 10 țări din cele 109 documentate sunt clasificate ca Tier 1 (foarte
transparente). Suedia este țara care se situează pe locul 12, deci ce reultă că este clasificată ca
țară secundară. Obiectivul general al acestei lucrări este de a analiza tendințele actuale și
perspectivele viitoare de pe piața imobiliară suedeză a lungul timpului. Mai mult, are ca scop să
explice în ce măsură ar putea afecta valoarea globală a economiei internaționale.
Scopul prin investigarea acestei teme de finanțare pe piața imobiliară comercială
suedeză este de a obține o înțelegerea mai bună a dorinței investitorului internațional de a investi
în domeniul imobiliar suedez și de a demonstra cum sta situația domeniului imobiliar comercil în
această țară. Acest lucru ar putea avea o importanță deosebită pentru firmele de consultanță în
domeniul imobiliar, pentru a ști când să le ofere serviciile lor către clientul potrivit la momentul
potrivit.

Faptul că fiecare imobil este unic determină complexitatea foarte mare a acestei pieţe şi
împărţirea acesteia în funcţie de zone şi de scopul în care va fi utilizat bunul respectiv.
De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susţinut de evoluţia
favorabilă a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea
activităţii de creditare, creşterea accelerată a preţurilor activelor, investiţiile excesive în bunuri de

3
capital şi explozia consumului.
Dar la final, atunci când aşteptările se realiniază cu datele fundamentale, dezechilibrele
create în timpul boom-ului sunt corectate în mod abrupt, pe măsură ce optimismul exagerat face
loc pesimismului exagerat provocând pagube costisitoare sistemului financiar şi economiei reale.
Constatările recente indică faptul că piaţa imobiliară are un rol important-central în cadrul
acestor perioade datorită faptului că preţurile clădirilor şi terenurilor stimulează disponibilitatea
şi capacitatea băncilor de a împrumuta bani, în timp ce mai mulţi factori determină o abatere de
la metodele eficiente de stabilire a preţurilor. Într-un mediu financiar alculturat la nivel global,
fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare.
Totuși combinaţia dintre fluxurile de capital speculativ şi destinderea reglementărilor
sectorului financiar poate provoca crize financiare dure, cum este cazul celei din Asia, de la
sfârşitul anilor `90.
Conform informație prezentate în această lucrare, se observă o structură formată din
două capitole, fiecare capitol are subcapitole cu informație structurată, cât mai clar.
Primul capitol este intitulat” Aspecte generale privind finanțarea imobiliară comercială
din Suedia” unde se găsește inormații generale despre piața imobiliară, clasificarea, și modul de
funcționare a acestora.
Al doilea capitol poartă de numirea de ” Tendințe și evoluții ale pieței imobiliare
comerciale suedeze”. Prezentul capitol vizează prezentarea unor caracteristici ale pieței
imobiliare suedeze, tendințe care au fost observate în ultima perioadă și perspectivele viitoaare
ale anului 2019. Deasemenea această lucrare mai conține introducere, cuprins, concluzii și
bibliografie.
Bibliografia conține cele mai accesate pagini web, cu cele mai actuale informații,
articole, noutăți publicate de către mas-media. Datorită transparenței aceste informaţii ce țin de
activitatea finanțării imobiliare sunt clare, au un conţinut substanţial şi sunt accesibile publicului
larg şi pieţelor.

I. CAPITOLUL. ASPECTE GENERALE PRIVIND FINANȚAREA

IMOBILIARĂ COMERCIALĂ DIN SUEDIA
I.1. Scurtă prezentare a structurii demografice a Suediei

Suedia este un stat în Europa de Nord, situat în partea estică a peninsulei Scandinave.
Cuprinde și numeroase insule din Marea Baltică (Gotland, Öland ș.a.). Are frontiera comună cu

4
Norvegia la nord-vest (1.619 km lungime), Finlanda la nord-est (586 km), Marea Nordului
împreună cu strâmtorile daneze la sud-vest și Marea Baltică la est. Dispune de o suprafață de
449.964 km² fiind a treia ca dimensiune din Europaa de vest.
Capitala acestei țări, Suediei este Stockholm. 1Cu o piață internă relativ mică, dar cu un
grad deosebit de înalt de industrializare și specializare, Suedia are o economie foarte deschisă,
oarecum dependentă de importuri, ceea ce o face interesantă pentru exportatorii străini. Există o
multitudine de oportunități de afaceri. Odată ce un agent economic a intrat pe piața Suediei, se
poate desfăta de stabilirea unei afaceri profitabile pe termen lung.

Suedia este în prezent printre cele mai bogate teritorii și mai avansate tehnologic
din lume, însă nu a fost mereu la acest nivel de dezvoltare. Suedia a fost o societate săracă,
înainte de a se transforma într-o bază de industrie grea, în perioada secolelor XIX-XX.
Acum, țara are o influență înaltă asupra economiei globale de afaceri. Suedia
ocupă în mod constant locurile de top în clasamentele internaționale de competitivitate, inovare
și nivel de trai. Suedezii spun cu mândrie: „Taxele sunt mari, dar străzile sunt curate”.
Astăzi, Suedia este una dintre cele mai bogate top 10 țări din lume fiind raportate
la PIB pe cap de locuitor, un reguament susținut de nivelul ridicat al educație și de forța de
muncă înalt calificată, de comunicațiile interne și externe încântătoare. Economia acestei țări
(Suedia) poate fi caracterizată ca fiind de dimensiuni mici dar deosebit de onestă. Fiind puternic
dependentă de schimburile internaționale, comerțul exterior contribuind în ultimii ani cu un
procentaj de peste 50% la realizarea PIB. Marile grupuri industriale suedeze sunt puternic
internaționalizate, având o mare parte din capacitatile lor de producție în străinătate, în special în
țările membre ale UE. În pofida numărului mic de locuitori, contribuția Suediei la comerțul
internațional este destul de mare. Și anume cu un procentaj de 0,2% din populația totală a
globului, această țară acoperă 2% din comerțul mondial.
Structura demografică a unei țări joacă un rol
important pe piața imobilizărilor, deoarece populația influențează cererea de spații de locuit cu
impacct direct asupra prețurilor și asupra evoluțiilor modalităților de finanțare în acest sector al
imobiliarelor. De aceea există regulamente care presupun colectarea datelor la un moment dat
despre gospodării și locuințe dintr-o țară la un moment dat. Această statistică ajută la formarea
concuziilor și analiza cât mai actuală a situației la momentul de față, deaorece populație este un

1 Ghid de afaceri- Suedia, 2018, http://www.mfa.gov.md/gae/ghid.scandinavia.html

5
factor important care influnețează ațât piața imobiliară cât și economia, șomajul acestei țări.
În fiecare an, prognoza situației despre
populația din Suedia se face după criterii și categorii de vârstă, sex și locul naștere. La fiecare
trei ani, se face o analiză mai cuprinzătoare a dezvoltării viitoare a populației. Pentru anii de din
această perioadă, se fac urmări și revizuiri. În statistici, sunt analizate evenimente demografice,
cum ar fi nașterea, moartea și migrația pentru diferite grupuri de oameni din societate.2
Cu toate acestea, aspirațiile migraţiei
interne din regiunile aflate din punct de vedere economic în declin în regiunile cele mai active va
provoca, posibil, o serie de probleme pe pieţele de locuinţe, mai ales că studiile recente au arătat
o conexiune pozitivă între modificarea preţurilor locuinţelor într-o zonă locală şi echilibrul
migraţiei interne.

I.2. Structura pieței imobiliare din Suedia

Suedia alături de Australia și Canada, în toate cele trei ţări, valoarea proprietăţilor
imobiliare este extrem de ridicată, există un boom imobiliar îndelungat, nivelul datoriilor este
extrem de înalt, ceea ce reprezintă un pericol pentru activitatea economică.
Suedia are aproximativ 4.5 milioane de locuinţe în anul 2018. Rata de construcție de noi
locuinţe s-a înjumătăţit, iar în ceea ce privește construcția de imobile cu mai multe etaje, de tipul
blocurilor de apartamente, acest proces a căzut odată cu criza.
Piaţa imobiliară ca noțiune generală reprezintă acel loc unde se intilneste cererea
cu oferta de imobile, atât apartamente, case, vile cât şi terenuri sau spaţii comerciale, şi unde se
stabileşte preţul pentru aceste bunuri, care este reprezentat în urma târgului între cumpărători şi
vânzători. De obicei, pe această piaţă se poate stabili că există o cerere excedentară, ceea ce se
manifestă printr-o influenţă asupra preţului de vânzare.

Finanţarea domeniului imobiliar reflectă variația modalităţilor prin care se cumpără şi se

utilizează fondurile financiare ale investitorilor pentru dezvoltărea domeniului imobiliar.
Investiţiile imobiliare reprezintă acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri
sau alte construcţii) capabile să producă venituri financiare din exploatarea lor.

2SCB- Populați,2019 https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/befolkning/

6
 În funcţie de destinaţia clădirilor piaţa imobiliară poate fi împărțită în două categorii,
piaţa imobiliară rezidenţială şi piaţa imobiliară comercială.
Proprietăţile sau imobilele comerciale sunt totalitatea imobilelor nonrezidenţiale,
reprezentând spaţii de birouri, depozite, complexe industriale, centre comerciale, spitale,
moteluri, hoteluri, pensiuni, etc. Evaluarea proprietăţilor imobiliare comerciale suedeze se face,
ca în oricare altă zonă a lumii, prin confruntarea dintre cererea şi oferta de proprietăţi comerciale.
Pe piaţa imobiliară, cererea reprezintă numărul de solicitări pentru un anumit tip de
imobiliare pentru care se manifestă cerința de achiziţie sau închiriere, la diferite preţuri, în
funcţie de perioada de timp când are loc operațiune. Analiza cererii de proprietăţi de tip
comercial presupune identificarea potenţialilor cumpărători şi a comportamentului acestora.
Investițiile în imobiliare pot fi clasificate în investiții directe (prin achiziționare și
deținere un randament care creează proprietăți) și investiții indirecte (prin achiziționarea de
bunuri imobiliare stocurile de pe piața de capital). Aceste două tipuri de investiții se deosebesc în
mai multe moduri. Unul dintre principalele diferențe sunt dimensiunea investiției necesare. Nu
toată lumea își poate permite direct investiții în domeniul imobiliar, deoarece necesită o sumă
mare de capital.

I.3. Factorii care influențează piața imobiliară din Suedia

Piața imobiliară este influențată și ea ca orice piață de anumiți factori. Care poate afecta
întreaga economie globală în cazurul unor schimbari majore. Principalii factori economici pot că
afecta prețurile imobilelor. Diferiți factorii economici au posibilitatea de a afecta diferite tipuri de
proprietăți imobiliare în diferive mărimi. Analizând fiecare sector în parte observăm că unele
tipuri de bunuri imobiliare au un timp de acomodare mai lung, în timp ce altele vor fi afectate în
momentul de față al timpului.
Elementele fundamentale sunt cele care pot explica prețul bunurilor imobile, dar prețurile
tranzacțiilor istorice presupun un fel de comportament ilogic ce contribuie la prețuri și sunt, de
asemenea, o necesitate în conducerea ciclurilor de piață și a prețurilor. Printre factorii economici
care pot influența prețul de pe piața imobiliară indiferent că este de tip rezidențial sau comercială
sunt:

 inflația,
 rata dobânzii,

7
  rata de capitalizare,
 cursul valutar, PIB,
 stocul disponibil,
 indexul VIX,
 volumul tranzacțiilor interne.

Statisticile ce descriu realitatea suedeză imobiliare sunt prezentate la sfârșitul fiecărui an

cu scopul de a rezuma tendințele actuale și performanțele viitoare.
Există multe cauze care pod conduce la creșterea inflației. Unul dintre ele este dacă
banca centrală furnizează prea mulți bani, atunci prețurile vor crește și valoarea banilor va fi
zădarnică. O altă mod este atunci când cererea de bunuri este mai mare decât oferta și determină
creșterea prețurilor. Inflația este adesea măsurată prin schimbări ale indicelui de preț de consum
(IPC) lunar. IPC este calculat și prezentat lunar de SCB, Statistics Sweden.
Diferite studii au evaluat capacitatea clădirilor de a se proteja împotriva inflației,
atât împotriva inflației așteptate, cât și a celei neașteptate. Concluzia generală este că investițiile
imobiliare pot, într-o oarecare măsură, să acționeze ca o acoperire parțială a inflației. Indiferent
de țară și de piața simulată, încrederea imobiliară servește drept încredere în inflația. Nu există
statistici care să susțină că inflația ar putea fi acoperită cu monopoluri imobiliare.
Rata dobânzii, stabilită de Banca Națională a Suediei, este un instrument utilizat pentru a
îndrepta piața generală și comportamentul pieței. Prin modificarea ratei de numerar, rata pe care
băncile pot împrumuta sau investi fonduri la rata dobânzii este prognozată să rămână la un nivel
scăzut, în viitorul previzibil, pentru a stimularea creșterii economice și prevenirea efectelor unei
inflații scăzute. Ratele scăzute ale dobânzii sunt de obicei văzute alături de ratele scăzute de
capitalizare a proprietăților comerciale, care este rezultatul costului redus al finanțării.
Deoarece rata de capitalizare este conectată direct la valoare, proprietatea, se va schimba
dacă costul capitalului se va schimba dramatic. De la un împrumut mare la raportul de valoare
poate fi văzut la companiile de proprietate comercială, urmări remarcabile ar putea urma cu o
creștere rapidă a ratei dobânzii, ceea ce ar duce la o scădere importantă a prețurilor.
Rata de acoperire a capitalului este o rată utilizată de investitorul comercial imobiliar
pentru a converti venitul net din exploatare al unei proprietăți în valoare. Pentru un
întreprinzătorr, pentru care se ia în considerare investiția în domeniul imobiliar comercial, este
important să știe cum determină și alți investitori valoarea investiții în aceeași zonă.
Atunci când companiile de investiții dezvoltă o strategie valutară, trebuie să ia în

8
considerare operațiunele făcute și riscul de tranzacționare. Riscul de tranzacționare este riscul
asociat achiziției reale a activului imobiliar în moneda străină.
În multe cazuri, investitorul internațional colaborează îndeaproape cu un investitor local
care de obicei are un avantaj în ceea ce privește obținerea finanțării locale. Aceasta ne zice că
investitorul internațional poate beneficia de privilegiile de împrumut ale investitorilor locali, cum
ar fi finanțarea cu rată fixă pentru o anumită perioadă de timp. Aceasta implică faptul că
investitorul internațional ar putea bloca riscul financiar pentru perioada de deținere a proprietății
și, astfel, ar putea reduce riscul valutar.
PIB (Produsul intern brut) servește ca măsură a tuturor bunurilor și serviciilor care sunt
produse în cadrul granițelor unei țări. Dezvoltarea PIB este adesea văzută ca o bunăstarea a
piețelor sale. Regresii care arată prețul imobiliarelor includ întoarcerea variabilelor independente,
chiria, inflația, rata dobânzii și PIB-ul care au fost analizate separat..
Există o corelație destul de neașteptată scăzută între prețul stocurilor și prețurile
imobiliare, deoarece acești factori economici se preconizează că vor afecta ambele clase de
active. Corelația scăzută dintre piața stocurilor și cea a obligațiunilor comparativ cu piața
imobiliară permite investitorilor posibilitatea de a diversifica în oricare dintre active. Există,
totuși, problemă semnificativă cu investițiile imobiliare, deoarece prețul bunurilor imobile
include uneori costurile de informare și riscurile, împreună cu taxele suplimentare. Acest lucru
este explicat prin faptul că aceiași factori economici fundamentali împing și conduc ambele
cicluri.
Indexul VIX este prescurtarea indicelui de volatilitate Exchange Board Options. Indicele
VIX măsoară volatilitatea pieței globale în viitorul care urmează. Prin observarea volatilității de
la un număr mare de tranzacții de plasare și de cumpărare de pe piața S & P 500 estimată,
indexul este stabilit pentru a descrie riscul de piață.
Într-o piață toți participanții s-au presupus a fi înțelepți, optimilizatori de utilități,
cel mai mult vor exista tranzacții eficace atunci când nu există informații asemănătoare. O țară
care este considerată mai transparentă, este mai probabil ca mai mulți investitori internaționali să
acționeze în cadrul ei trecând de frontierele sale. Se poate dovedi, de asemenea, că finanțatorii
internaționali tind să plaseze și să dețină o valoare mai mare ca suma de fonduri cu o piață mai
transparentă.
Oferta, pe piaţa imobiliară, este reprezentată de numărul de proprietăţi dintr-un anumit tip

9
disponibil pentru vânzarea sau închirierea la un moment dat,3 precum şi din stocul de proprietăţi
existente. Deci, piaţa imobiliară comercială permite confruntarea cererii cu oferta de produse
specifice, produse imobiliare de tip comercial, de unde rezultă preţul.
Suedia a fost cea mai puternică piață imobiliară europeană din cursul anului trecut. În
Suedia, prețurile locuințelor au crescut cu peste 11% datorită unei cereri foarte ridicate. La finele
anului trecut 2018, S&P susținea că evoluția prețurilor din țara scandinavă, dar și gradul ridicat al
îndatorării cu credite imobiliare din Suedia reprezintă un risc major pentru sectorul bancar și
piața obligațiunilor. Chiar și așa, agenția de rating a comentat că statul suedez iși dorește să
sprijine obligațiunile garantate dacă va fi necesar.
"Probele ridicate de fenomenul migrației, presiunea pusă pe sectorul serviciilor publice și
pe piața imobiliară sunt atât de mari și covârșitoare, iar noi nu vedem nici un semn al unor
politici care să își ia avânt pentru a rezolva aceste probleme.
Guvernul suedez nu face deocamdată cunoscut modul în care va rezolva aceste chestiuni.
În același timp, se contestă presupunerile oficialilor suedezi privând resursele financiare
de anul viitor, considerând că acestea sunt prea încrezătoaree, și atrage atenția ca sectoare
importante din sfera serviciilor publice, precum învatamântul și sănătatea, au devenit
subfinantate.
În Suedia, apartamentele scoase la vânzare au atins cel mai ridicat nivel din ultimii 9 ani,
iar preţurile scad. Acţiunile dezvoltatorilor imobiliari sunt în retragere. Apar tot mai multe semne
de avertizare că piaţa imobiliară din Suedia, una dintre cele mai rezistente economii europene de
până acum, îşi schimbă stadiul „din fierbinte ca fierul încins în rece ca gheaţa. Cererea de
locuinţe nu se ridică la nivelul ofertei. Iar activitatea din construcţii creşte.

I. CAPITOLUL. TENDINȚE ȘI EVOLUȚII ALE PIEȚEI IMOBILIARE

COMERCIALE SUEDEZE

2.1. Tendințe actuale ale pieței imobiliare comerciale

Suedia își menține o poziție puternică pentru investițiile imobiliare. Piața de investiții din
2018 încearcă să mențină impulsul construit în criza post-credit a mediului de interes
3 Global Property Guide- Suedia https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Sweden/Price-History

10
scăzut. Evoluția generală a pieței conține randamente scăzute continue. Investitorii internaționali
încă se folosesc de piața suedeză a investițiilor, cu o bună lichiditate, o transparență ridicată și
costuri reduse ale tranzacțiilor, proceduri eficiente de afaceri și alternative financiare.
Tendința globală de urbanizare este destul de clară pe piața imobiliară suedeză, iar zonele
din afara zonelor metropolitane din Stockholm, Göteborg și Malmö în prezent atrag interesul
investitorilor. Dezvoltările locuințelor caracterizează multe piețe locale din Suedia, iar studii
indică faptul că până la 35% din volumul total al tranzacțiilor sunt generate în afara celor trei
orașe mai mari.
În prezent, Suedia nu are anumite reguli de capitalizare redusă, care să deschidă unele
structuri de capital privat cu efect de levier foarte puternic și cu plăți de dobânzi care să reducă
profitul impozabil în Suedia. Împrumuturile bancare rămân principala sursă de capital extern
pentru investitorii imobiliari din Suedia. 4
Achizițiile de portofolii imobiliare sunt, în general, finanțate printr-o finanțare ipotecară
de 50% sau mai mult. Restul finanțării este, în general, contribuit de cumpărător sub formă de
capitaluri proprii sau prin emiterea de obligațiuni sau acțiuni preferențiale. De la criza financiară,
finanțarea bancară a fost dificil de obținut și prin urmare, a crescut nevoia de a găsi surse
alternative de finanțare într-o tranzacție. Un certificat de credit ipotecar poate fi în formă fizică
( skriftligt pantbrev ) sau formă digitală ( datapantbrev ). Cele mai multe garanții sunt în formă
digitală. Cu toate acestea, numai creditorii cu acces la registrul digital de credite ipotecare pot lua
un certificat digital de ipotecă ca titlu de valoare. Un certificat digital de ipotecă poate fi
transformat într-un certificat ipotecar fizic (și înapoi din nou).
Suedia, dispune de legi liberale privind investițiile străine. Legea suedeză care permite
entităților străine să investească și să dețină în mod direct acțiuni în companii suedeze sau în
proprietăți imobiliare suedeze. Este deschisă aproape pentru fiecare investitor străin care dorește
să facă investiții și permite 100% din accesul proprietății străine.
Suedia este considerată că dispune de o bază solidă datorită datoriei publice
scăzute, un nivel ridicat de rata de economisire și o piață de export competitivă, care este de
așteptat să servească drept o bază bună pentru o a continuat să crească în cursul anului 2019.
Cererea de proprietăți este încă mare și mai mic este volumul
operațiunii în timpul tranzacției primul trimestru din anul 2019, este explicată ca o scuză

4Imobile comerciale în Suedia- Prezentare generală, 2019 https://content.next.westlaw.com

11
importantă cauzată de un deficit de aprovizionare. Piața imobiliară suedeză se așteaptă la ca
cererea de spații de birouri din Stockholm să rămână la fel de înaltă cât și închirierea, cât și piața
de investiții să rămână puternică. Societățile și instituțiile mari din sectorul imobiliar au investit
puternic în sectorul rezidențial și al terenurilor, și este de așteptat să se concentreze pe
dezvoltarea a celor care sunt deja existente mai degrabă decât să dobândească noi proiecte.
Acestea poate contribui la reducerea investițiilor volumelor de proiecte care fac parte din
sectorul rezidențial. După câțiva ani de recăpătare, s-a înregistrat în semestrul 1 al
anului 2019, o creștere ridicată a PIB și o scădere rapidă a șomajului, a intrat economia globală
într-o fază de creștere a PIB-ului. Economia suedeză rămâne să se mențină într-o stare sănătoasă
în ciuda faptului că a urmat o încetinire a PIB în a doua jumătate a anului 2018.

Diagrama 1: Distribuția volumului investițiilor, trimestru 1,2019.

Distribuția volumului investițiilor,2019

Retail Birouri Rezidențiale Logistică/ Industrie
Hoteluri Amestecat Terenuri Altele

5.00% 3.00% 6.00%

3.00%
29.00%
2.00%
28.00%

24.00%

12
 Sursa: Savills Research

Descreșterea accentuată a construcției de case este un factor important care stă la baza
încetinirii PIB-ului. În orice caz, finanțele publice centrale rămân puternice. Sfârșitul anului 2018
s-a încheiat cu o recuperare puternică a pieței de investiții, iar volumul total de investiții în anul
2018 s-a ridicat la aproximativ 161 miliarde SEK (16 miliarde EUR), care este al patrulea cel
mai mare volumul observat vreodată.
. Primul trimestru al anului 2019 a înregistrat un început impresionant, volumul
investițiilor a ajuns la 42 de miliarde SEK (42 miliarde de euro), ceea ce reprezintă cel mai mare
volum pentru care a fost vreodată înregistrat în primul trimestru și o creștere de 54% față de
aceeași perioadă din 2018. Birourile erau în cea maii preferată clasă de active, reprezentând un
procentaj de 29% din toate investițiile, în valoare de 12 miliarde SEK (1,2 miliarde EUR).

Diagrama 2: Volumul investițiilor trimestriale

2016 2017 2018 2019

115%

54% 54%
43%

5%

Q1 Q2-3% 0% Q3 0% Q4-4% 0%
-5%
-20%
-30% -32% -30%
-47%

13
 Sursa: Savills Research

Datorită acestei puternice mișcări și anume a piaței forței de muncă și expansiunea solidă
a afacerilor, locurile de muncă vacante au înregistrat o scăderea record în cele trei mari orașe
suedeze, împingând să se ofere mai mult locurile spre chirie în ultimii ani.
Din aceast motiv locațiile secundare s-au transformat și au devenit din ce în ce mai
populare, atâta timp cât acestea sunt bine conectate la transportul public. Ce ține
de domeniul logisticii și proprietățile industriale, au înregistrat o puternică creștere în primul
trimestru, cu o cifră de afaceri de 11,5 miliarde SEK (1,1 miliarde de euro).
Ca idee o cauza poate fi creșterea vânzărilor online, interesul investitorilor în domeniul
logisticii și în depozitele cu amănuntul, care sunt în creștere punând presiunea în jos asupra
randamentelor. Proprietățile rezidențiale au avut, de asemenea, un prim de trimestru destul de
puternic, înregistrând un volumul de investițiilor de 10 miliarde SEK (960 milioane EUR) și o
cotă de piață de 24%.
Dar trebuie de menționat că tranzacțiile de finanțare prealabilă au reprezentat 64% din
volumul investițiilor rezidențiale

Diagrama 3: Volumul investițiilor în Suedia (în ultimii 12 luni)

Sursa: Savills Research

Din 2010, s-a observat o creștere a numărului de contracte de finanțare prealabilă în

fiecare segment de pe piața imobiliară. Interesul investitorilor este foarte puternic pentru toate
tipurile de activele rezidentiale, atât noi cât și stocuri vechi, prin urmare Savills (care e o

14
companie globală -furnizor de servicii imobiliare) se așteaptă ca volumele din acest sector să
rămână ridicate pe parcursul anului 2019.

2.2. Perspective viitoare ale pieței imobiliare comerciale din Suedia

Perspectiva pentru restul anului 2019 se preconizează a fi pozitivă, bazată pe

fundamentele actuale și cererea continuă și reală pentru investițiile imobiliare. Totalitaatea
condițiilor pentru investiții în proprietăți în Suedia sunt favorabile în prezent, toate bunurile
imobile, fundamentele ne arată că se îndreaptă spre un climat investițional profitabil, cu rate ale
dobânzii scăzute. Împrumuturile bancare rămân principala sursă de capital extern pentru
investitorii imobiliari din Suedia.

Diagrama 4: Volumul tranzacțiilor și ritmul tranzacțiilor (rulare în ultimii 12 luni)

Sursa: Savills Research

Riscurile care ar putea schimba fundamentele deja stabilite sunt influențate de două
elemente și anume incertitudinea internă care apare în jurul declinului rezidențial- construcția pe
de o parte și dezvoltarea sectorului piețele financiare globale, pe de altă parte. Pronosticul

15
consensului ne indică că ar avea loc o creștere a PIB de 1,4% în 2019 și o creștere de 1,7% în
2020. În același timp când randamentele medii ale tuturor bunurilor imobile din Suedia au scăzut
în concordanță cu agregatul din zona euro, perspectivele economice pentru Suedia sunt mai
strălucitoare decât cele din zona euro. La final, aaceastă țară se așteaptă să înregistreze niveluri
ridicate ale activității din partea investitorilor străini.

Diagrama 5: Volumul tranzacțiilor a investitori străini

Sursa: Savills Research

Este posibil ca sectorul logistic și cel industrial să înregisstreze un an record după un

început impresionant. Conducta de dezvoltare puternică, indică după statisticile și datele
înregistrate că disponibilitatea ofertei va continua pe tot parcursul anului, iar volumul la sfârșit
de an va continua să atingă niveluri record.

16
 CONCLUZII

În urma elaborării acestei lucrări vreau să menționez că finanțarea imobiliară are o

maximă importanță în prezent, atât pe plan național cât și mondial. Piața imobiliară a suferit o
serie de modificări de-a lungul timpului, fiind influețată de diversi factori precum, factori
economici: inflația, rata dobânzi, PIB, etc.
În primul rând să menționăm că piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care
implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor şi clădirilor. Operațiunea
imobiliară înseamnând transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în
schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani. Ca pe orice piaţă globală, preţul
de tranzacţie este stabilit, în primul rând, de interacţiunea dintre cerere şi ofertă.
Achizițiile de portofolii imobiliare sunt, în general, finanțate printr-o finanțare ipotecară
de 50% sau mai mult. Restul finanțării este, contribuit de cumpărător sub formă de capitaluri
proprii sau prin emiterea de obligațiuni sau acțiuni preferențiale.
Proprietatile sau imobilele comerciale sunt reprezentate de imobilelor
nonrezidentiale, reprezentând spatii de birouri, depozite, complexe industriale, centre comerciale,
spitale, moteluri, hoteluri, pensiuni, etc. Evaluarea proprietatilor imobiliare comerciale suedeze
se face, ca în oricare alta zona a lumii, prin confruntarea dintre cererea si oferta de proprietati
comerciale. În al doilea rând vreau să menționez că în prezent Suedia își menține o
poziție puternică pentru investițiile imobiliare. Suedia este considerată că dispune de o bază
solidă datorită datoriei publice scăzute, un nivel ridicat de rata de economisire și o piață de
export competitivă, care este de așteptat să servească drept o bază bună pentru o a continuat să
crească în cursul anului 2019. Perspectiva pentru restul anului 2019 se preconizează a fi pozitivă,
bazată pe fundamentele actuale și cererea continuă și reală pentru investițiile imobiliare.
Totalitatea condițiilor pentru investiții în proprietăți în Suedia sunt favorabile în prezent, toate
bunurile imobile, fundamentele ne arată că se îndreaptă spre un climat investițional benefic, cu
17
rate ale dobânzii scăzute. Împrumuturile bancare rămân principala sursă de capital extern
pentru investitorii imobiliari din Suedia.

BIBLIOGRAFIE

Articole/ Lucrări/ Ziare

1. Foreign Direct Investments on the Swedish Real Estate Market, David Malmström &
Anthon Schultz, 2017;
2. Îndrumar de afaceri, Suedia, 2015 Östermalmsgatan 36, 100 41 Stockholm;
3. Svenska Dagbladet: www.svd.se;
4. Dagens Nyheter: www.dn.se ;
5. Dagens Industri: www.di.se ;
6. Sydsvenska Dagbladet: www.sydsvenskan.se ;
7. Goteborgsposten: www.gp.se ;

Pagini WEB

8. http://en.savills.se ;
9. https://www.globalpropertyguide.com;
10. https://www.lexology.com;
11. https://content.next.westlaw.com;
12. https://www.profit.ro;
13. https://www.scb.se;
14. http://www.cushmanwakefield.com/;
15. https://www.business-sweden.se/;
16. https://www.bloomberg.com;
17. https://www.maklarstatistik.se/;
18. https://www.valueguard.se/;
19. www.diva-portal.org;

18