Roluri în Real Estate

Roluri în Real Estate

Vom analiza diferitele roluri din Real Estate și Facility Management, obiec;vele și
reprezentanții acestora.

Exista 3 roluri in această industrie:

Proprietarul/inves;torul
Furnizorul de servicii
U;lizatorul/chiriașul
 3

ROLURI ÎN REAL ESTATE

Utilizatorul/Chiriașul Proprietarul/Investitorul
Plătește toate costurile și Caută în principal o
realizează rentabilitatea rentabilitate optimă a
investiției proprietarului investiției

Furnizorul de servicii
Oferă serviciile necesare
pentru a menține clădirea și
infrastructura din jur în
funcțiune
Roluri în Real Estate

Proprietarul/inves;torul:

Proprietarul este în majoritatea cazurilor și inves;torul. Compania care deține /

investește caută în principal o rentabilitate op;mă a inves;ției. Mecanismul pieței
oferă un echilibru între interesele proprietarului și cele ale chiriașului.
Proprietarul plasează inves;ția inițială și decide asupra funcționării/operării clădirii
sale.
Roluri în Real Estate
Furnizorii de servicii:

Oferă serviciile necesare pentru a menține clădirea și infrastructura din jur în

funcțiune.
Scopul lor este să ofere cât mai multe servicii posibil la un preț corect și, prin urmare,
să câș;ge un venit decent. Cei mai mulți dintre ei au acordul lor contractual cu
proprietarii, deoarece întrețin clădirea înșiși.
În majoritatea cazurilor, costul serviciilor este transmis chiriașilor drept costuri
operaționale (de funcționare) ale clădiri. Proprietarul plătește direct doar pentru
reparații, înlocuiri și îmbunătățiri.
Roluri în Real Estate

U;lizatorul/Chiriașul:

Este singurul care plătește toate costurile și realizează rentabilitatea inves;ției

proprietarului. Fără el, nu ar exista rentabilitate a inves;ției și niciun venit pentru
proprietar. În plus, in acest caz, taxele pentru servicii ar trebui să fie preluate de către
proprietar, reducându-și inves;ția (rentabilitatea inves;ției).
 Roluri în Real Estate

Triunghiul celor 3 actori din Real Estate, care este foarte proeminent în lumea anglo-saxonă,
se concentrează în principal pe inves;tor / proprietar.

Spre deosebire de această abordare, în ul;mii 10 -15 ani, mai ales în Europa, au realizat că
fără chiriaș nu ar exista inves;ții, deoarece nu ar exista niciun ROI. Deci, toți jucătorii de pe
piață trebuie să se concentreze mai mult pe cerințele și așteptările chiriașului / u;lizatorilor.
Cine este utilizatorul?

Managementul de vârf - nivelul C

Angajații

Clienții companiei

Care sunt cerințele și obiectivele acestora?

Cine este utilizatorul?

Proprietarii companiilor și top managementul

Care sunt cerințele și obiectivele acestora?

Se concentrează pe costuri mici (tradițional)

Tendință nouă: Concentrarea pe satisfacția angajaților, bunăstarea

acestora și angajamentul față de companie
Cine este utilizatorul?
Angajații companiilor

Care sunt cerințele și obiectivele acestora?

Le place să aibă propriile birouri mari. Mediul de lucru reprezinta un

element de statut în organizație

Servicii tot mai variate

Există în continuare un compromis între cerințele angajaților și obiectivele

nivelului C în ceea ce privește eficiența utilizării spațiului și costurile
aferente
Cine este utilizatorul?

Clienții companiilor

Care sunt cerințele și obiectivele acestora?

Serviciile, facilitățile oferite de clădire pot influența gradul în care un

client este dispus să relaționeze cu organizațiile din acea clădire

Accesibilitate

Conformitate
Roluri în Real Estate
Reprezentanții pentru fiecare rol:

În activitatea zilnică, proprietarul este reprezentat de agentul imobiliar și de administrarea activelor și

a proprietății.

Furnizorul de servicii are la dispoziție manageri de servicii ca punct de contact cu proprietarii și

chiriașii.

Managerul de facilități reprezintă chiriașul / utilizatorul

Toți acești reprezentanți au cunoștințe despre cum să gestioneze mediul construit.  În practică, multe
dintre companii susțin că fac managementul facilității.  Este de preferat să acordăm funcția de
Manager de Facilități reprezentantului chiriașului, dacă ne concentrăm pe chiriaș și pe cerințele și
nevoile acestuia.

 13

REPREZENTANȚII PENTRU FIECARE ROL

Proprietarul/Investitorul

• Agent imobiliar

Utilizatorul/Chiriașul • Asset and Property Management

Facility Manager

Furnizorul de servicii
• Facility Services Manager

• Facility Manager
Piramida CREM
Investitor
1
Real Estate
2 Portfolio Management

Real Estate
3 Asset Management

Property Management
4 Facility Services
Roluri în Real Estate
Corporate Real Estate, Asset and Property Management

Corporate Real Estate Management (CREM) este un termen general, care cuprinde: Portfolio, Property, Asset, Facility and Building
Management

CREM este adesea definit ca ansamblul activităților de achiziție, operare și vânzare a proprietăților aflate în folosință sau în posesia unor
corporații orientate spre obținerea de valoare. Scopul CREM este identificarea și utilizarea bunurilor imobiliare ca factor de succes și creștere
a competitivității activității de bază.

Real  Estate  Portfolio  Management administrarea portofoliului imobiliar include planificarea, monitorizarea, realizarea și controlul seturilor de
active imobiliare

Rolul unui manager de portofoliu este de a „crea valoare printr-un design unic al portofoliului, specific investitorului”. Sarcinile managerului
sunt în principal planificarea strategică și evaluarea riscurilor, gestionarea lichidității, cerințele de raportare și vânzările, achizițiile și activitățile
de refinanțare.

Mai mult, managerul supraveghează Compania de Asset Management (administrare a activelor) și este responsabil pentru conducerea
echipelor de profesioniști la nivel de portofoliu.

Roluri în Real Estate

Asset Management

Managementul activelor este definit în norma internațională ISO 55000 ca „activitatea coordonată a unei organizații pentru a realiza
valoarea din active”.  „Realizarea valorii va implica în mod normal o echilibrare a costurilor, riscurilor, oportunităților și beneficiilor de
performanță”.  (ISO 55000 2014, p. 37)

Rolul Asset Managerului (administratorului de active) este să se asigure că operațiunile legate de un activ sunt axate pe atingerea
obiectivului final al proprietarului și al investiției.

Portfolio and Asset Management înseamnă controlul / conducerea unui portofoliu de active în funcție de aspectele de risc și rentabilitate.
Este procesul de creștere a valorii unui portofoliu de clădiri care durează de la achiziție până la vânzări conform obiectivelor unui investitor.
Scopul este de a obține rentabilitate în funcție de apetitul de risc al proprietarului / investitorului.  Este orientat în principal pe rentabilitatea
investiției.  Oferă îndrumări strategice privind mixul de chiriași, dar nu intervine în procesul de selecție și gestionare a relației cu aceștia.

Managerul de active supraveghează compania de administrare a proprietății (Property Management).

Roluri în Real Estate

Property Management

Managementul proprietății reprezintă abordarea holistică a activității, orientată către rezultate,

management financiar strategic și operativ al unui portofoliu imobiliar, în conformitate cu obiectivele
investitorilor / proprietarilor.

În practică, serviciile comerciale/administrative sunt în mare parte realizate intern de către compania
de Property Management.  Serviciile infrastructurale și tehnice sunt în mod obișnuit subcontractate.

În principal, managementul proprietății preia sarcinile proprietarului și reprezintă singurul punct de

contact atât pentru furnizorii de servicii cât și pentru chiriașii proprietăților deservite.

Piramida CREM
Investitor
Investitor / Proprietar

1
Real Estate
2 Portfolio Management

Real Estate
3 Asset Management
Chiriaș / Utilizator

Property Management
4 Facility Services
Roluri în Real Estate
Concluzie:

Întreg triunghiul CREM și rolurile de management ale componentelor sale se concentrează asupra investitorului și rentabilității
investiției acestuia.  Celelalte roluri (chiriași / utilizator și furnizori de servicii) sunt incluse în focusul portofoliului, activelor și proprietății
în măsura în care acestea contribuie la acest ROI.  Orientarea către utilizator și definirea cererii utilizatorului sunt luate în considerare
numai pentru dezvoltarea activelor care conduc la obținerea rentabilității investiției.

Pe de altă parte, standardul european EN 15221–1: 2006 definește Managementul facilității ca „integrarea procesele din cadrul unei
organizații pentru menținerea și dezvoltarea serviciilor convenite care susțin și îmbunătățesc eficacitatea activităților sale principale ”.

Practic, la nivel operațional Managementul Facilității ar trebui să creeze mediul necesar pentru utilizatorul final.

Așadar, Managementul Facilităților este singura disciplină care include perspectiva utilizatorului.  Toate celelalte discipline ale CREM
sunt orientate către proprietar și investitor, existând un neajuns în ceea ce privește nevoile utilizatorilor, în special la nivel strategic.  În
timp ce Managementul de Portofoliu și Administrarea activelor operează la nivel strategic, managementul operativ este asigurat de
managementul proprietății și facilităților.