FCCIA/II/MPC

MANAGEMENTUL UTILITĂȚILOR ÎN CLĂDIRI

Cristian Vasiliu

cristian.vasiliu@rofma.ro
FCCIA/II/MPC

MANAGEMENTUL UTILITĂȚILOR ÎN CLĂDIRI

CONŢINUTUL DISCIPLINEI
Curs (capitole/subcapitole)
Apariția și dezvoltarea conceptului de managementul facilităților/facility
1.
management.
Definiții ale managementului facilităților. Standarde internaționale în facility
1. management. Prezentare comparativă
1. Competențe în managementul facilităților
1. Prezentarea categoriilor de servicii din managementul facilităților
1. Valoarea adăugată a serviciilor de managementul facilităților
1. Ciclul de viață al clădirilor și echipamentelor. Costul ciclului de viață
1. Mentenanța – activitate esențială în cadrul managementului facilităților
1. Managementul contractelor de servicii de facility management
1. Indicatori cheie de performanță (KPI) și SLA-uri utilizați în managementul facilităților
1. Activități financiare în managementul facilităților
1. Managementul riscului în managementul facilităților
1. Managementul continuității afacerii în managementul facilităților
Workplace management. Noțiuni generale, convergența cu managementul
1.
facilităților
1. Tendințe de evoluție la nivel strategic pentru managementul facilităților
Apariția și dezvoltarea facility managementului

Dezvoltarea clădirilor moderne de birouri determină apariția personalului specializat în administrarea,

operarea și întreținerea mediului construit.

S-a conturat ca domeniu incepând cu anii “70, cu precădere în SUA;

1978
• Herman Miller Research Corp. găzduiește conferința "Facility Influence on Productivity", în cadrul căreia
trei specialiști (George Graves, Charles Hitch și David Armstrong) subliniază nevoia unei organizații care să
adune profesioniștii în domeniul administrării și întreținerii mediului construit. Se înființează cu această
ocazie Institutul de Facility Management (Facility Management Institute-FMI).
1980
• George Graves organizează o reuniune în Houston pentru înființarea unei asociații de facility
management. Apare Asociația Naționala de Facility Management (NFMA)
1982
• Sunt primiți în NFMA și facility manageri din Canada, iar numele asociației se schimbă în Asociația
Internațională de Facility Management (IFMA).
• David Armstrong, unul dintre fondatorii Facility Management Institute-FMI publică un articol important
pentru dezvoltarea facility managementului, articol în care, pentru prima dată, descrie rolul esențial al
facility managementului, acela de a integra oamenii, procesele și mediul construit
1983
• Primele programe universitare de specializare in FM, la Universitatea Cornell
1984
• IFMA publică primul său raport de cercetare " IFMA Research Report #1", ce subliniază modelul Oameni -
Procese - Mediu construit
Aparitia si dezvoltarea facility managementului

1984
• Termenul “Facility management” este folosit pentru prima data in Europa de catre arhitectul britanic Sir
Franck Duffy, pentru proiectarea unor spatii de birouri;
1993
• Se înființează EuroFM – European Facility Management Network
2006
• Primul standard european în domeniul FM: EN 15221

2017
• Primele standarde ISO în FM
o ISO 41011: Facility management - Vocabular (termeni și definiții)
o ISO 41012: Facility management - Indrumar pentru procedura de achiziție strategică și elaborare a
acordurilor
Aparitia si dezvoltarea facility managementului
Evolutia structurii de servicii acoperite de facility management:
Aparitia si dezvoltarea facility managementului
specialistii anticipeaza ca facility managementul va cuprinde in viitorul
apropiat cvasitotalitatea serviciilor suport dintr-o organizatie
Definitii ale facility managementului

Definitia Asociatiei Internationale de Facility Management (IFMA):

• Managementul facilitatilor este profesiunea interdisciplinara care are ca
scop asigurarea functionalitatii optime a mediului construit, prin integrarea
factorului uman, al spatiilor, proceselor si tehnologiilor".

Definitia din Standardul european pentru managementul facilitatilor

EN15221 (cu versiunea romaneasca SR EN 15221):
• Integrarea proceselor in cadrul unei organizatii vizand asigurarea,
mentinerea si dezvoltarea serviciilor convenite in vederea sustinerii si
imbunatatirii eficientei activitatilor principale ale acestei organizatii
Definitii ale facility managementului

Standardul european intelege prin “facilitati”:

“… totalitatea serviciilor suport a activitatilor principale ale autoritatilor

contractante”

In standardul european:
• abordare care depaseste zona mediului construit si atinge ansamblul
serviciilor suport dintr-o organizatie;
• Scopul managementului facilitatilor este de a satisface cererile clientului,
cereri ce se pot grupa in doua categorii principale:
o spatiu si infrastructura;
o persoane si organizatii.
Definitii ale facility managementului

Definiția din standardul ISO 41011 pentru facility management este:

Facility management = o funcție a organizației care integrează oameni, spații

și procese în cadrul mediului construit, având ca scop îmbunătățirea calității
vieții oamenilor și productivitatea activităților principale".

Mediul construit = ansamblul de clădiri, zone exterioare amenajate și alte

lucrări de construcții dintr-un perimetru.

Serviciile de facility management = serviciile suport ce sunt prestate de către

furnizori interni sau externi respectivei organizații, în sprijinul activităților
principale ale acesteia.
Definitii ale facility managementului

Acord de management al facilitatilor

Definitii ale facility managementului

managementul facilitatilor actioneaza la nivelurile principale:

• strategic - atingerea obiectivelor organizatiei pe termen lung
• tactic - implementarea obiectivelor strategice in organizatie, pe
termen mediu
• operational - crearea zilnica a mediului cerut de utilizatorii finali
Standarde in FM

Standardul european EN15221 (SR EN15221 )

EN 15221-1: Termeni si definitii
EN 15221-2: Ghid de elaborare a acordurilor de managementul facilitatilor
EN 15221-3: Ghid privind calitatea in managementul facilitatilor
EN 15221-4: Taxonomie, clasificari si structuri in managementul facilitatilor
EN 15221-5: Ghid privind dezvoltarea si imbunatatirea proceselor
EN 15221-6: Masurarea suprafetelor si spatiilor

Standardul international
ISO 41011: Facility management - Vocabular (termeni și definiții)
ISO 41012: Facility management - Indrumar pentru procedura de achiziție
strategică și elaborare a acordurilor.
 Comparație între EN15221-1 și ISO 41012-2017
privind modul de acțiune a facility managementului pe cele trei
nivele (strategic, tactic și operațional)

Nivel Strategic

standardul EN15221-1 standardul ISO 41012-2017

Definirea strategiei globale în materie de management al facilităților în acord cu strategia organizației
Stabilirea politicilor, elaborarea liniilor directoare pentru spațiu, bunuri materiale, procese și servicii
Contribuție și răspuns în manieră dinamică
Realizarea unei analize de risc și indicarea direcției de urmat pentru adaptarea schimbărilor în cadrul organizației
Inițierea acordurilor asupra nivelului de servicii (SLA) și Definirea rezultatelor și a politicilor de management al
supravegherea indicatorilor cheie de performanță (KPI) performanței
Gestionarea impactului mijloacelor fixe suport asupra activităților principale, mediului exterior și comunității
Asigurarea și urmărirea relațiilor cu autoritățile,
Menținerea relațiilor cu autoritățile și alte părți interesate
proprietari și chiriași, parteneri strategici, asociații etc
Supervizarea organizației de management al facilităților Aprobarea planurilor de afaceri și a bugetelor
Furnizarea de servicii consultative organizațiilor care le
solicită
Definirea criteriilor de re-achiziții
Realizarea deciziilor de achiziții
 Comparație între EN15221-1 și ISO 41012-2017
privind modul de acțiune a facility managementului pe cele trei
nivele (strategic, tactic și operațional)

La nivel strategic, standardul internațional ISO 41012-2017 pune accentul

pe valoarea adăugată adusă de managementul facilităților prin
urmatoarele elemente cheie:
• rolul managementul facilităților în definirea rezultatelor privind
managementul performanței,
• furnizarea de servicii consultative
• implicarea în politicile de achiziții ale organizației
 Comparație între EN15221-1 și ISO 41012-2017
privind modul de acțiune a facility managementului pe cele trei
nivele (strategic, tactic și operațional)
Nivel Tactic

standardul EN15221-1 standardul ISO 41012-2017

Implementarea și monitorizarea liniilor directoare pentru strategii
Elaborarea planurilor de acțiune operaționale și a planurilor bugetare
Traducerea obiectivelor de management al facilităților în cerințe la nivel operațional
Definirea SLA și interpretarea KPI (performanță, calitate, risc și valoare)
Supravegherea conformității cu legislația și
Gestionarea echipelor prestatoare de servicii
reglementările
Gestionarea proiectelor, proceselor și acordurilor
Gestionarea echipei de management al facilităților
Optimizarea utilizării resurselor
Adaptarea la schimbări și raportarea acestora
Comunicarea cu prestatorii de servicii interni sau externi, la nivel tactic
Administrarea
Raportarea
Inregistrarea (stare și evenimente)
 Comparație între EN15221-1 și ISO 41012-2017
privind modul de acțiune a facility managementului pe cele trei
nivele (strategic, tactic și operațional)

Nivel Operational

standardul EN15221-1 standardul ISO 41012-2017

Asigurarea prestării serviciilor conform SLA

Supravegherea și verificarea proceselor de prestare a serviciilor

Aplicarea unei proceduri de supraveghere a prestatorilor de servicii

Primirea cererilor de servicii (birou de primire sau dispecerat)

Colectarea de date pentru evaluarea performanței, feedback-ului și a cererilor din partea utilizatorilor finali

Raportarea la nivel tactic

Comunicarea cu prestatorii de servicii interni sau externi, la nivel operațional

Competente in FM

De ce avem nevoie de competente recunoscute in FM?

• Comunicarea clara si transparenta intre cerere si oferta;

• Un concept simplu si usor de gestionat al responsabilitatilor interne si
externe;
• Integrarea si coordonarea tuturor serviciilor suport cerute
• Reducerea conflictelor intre prestatorii de servicii interni si externi

Competente = cunostinte + aptitudini/abilitati + atitudini

Competente in FM

Studiu international 2015

Matthew P. Tucker (Universitatea John Moores, Liverpool) si Kathy O. Roper

(Georgia Institute of Technology) au colectat si analizat competentele de FM
recunoscute la nivelul a trei asociatii:
IFMA - International Facility Management Association
BIFM - British Institute of Facility Management
RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors
Competente in FM

Studiu international 2015

Topul categoriilor de competente care se regasesc la toate cele 3 organizatii:

• Conformitate si standarde
• Contracte si achizitii publice
• Mentenanta si operatiuni
• Sustenabilitate
• Managementul proiectelor
Competente in FM
Standardul ocupational national pentru managerul de facilitati
(cod COR 242117 )
(http://www.anc.edu.ro/uploads/SO/Manager%20de%20facilitati.pdf)

Competente incluse in standardul ocupational (1):

1. Intelege managementul de facilitati si locul sau in organizatie
2. Gestioneaza proiecte de management de facilitati
3. Dezvolta strategii de eficientizare pentru utilizarea energiei in
managementul de facilitati
4. Contribuie la sustenabilitatea organizatiei
5. Dezvolta relatii de lucru cu stakeholders / cu partenerii interesati
6. Dezvolta echipa de management de facilitati
7. Notiuni de legislatia muncii
8. Gestioneaza performanta in managementul de facilitati
9. Implementeaza standarde de sanatate, siguranta, calitate si standarde
de protectia mediului in managementul de facilitati
Competente in FM

Standardul ocupational national pentru managerul de facilitati

Competente incluse in standardul ocupational (2):
10. Asigura suport pentru continuitatea activitatii oganizatiei in situatii de
urgenta
11. Administreaza bugetele in managementul de facilitati
12. Costul ciclului de viata
13. Economia proprietatilor imobiliare
14. Promovarea serviciilor de management de facilitati
15. Dezvolta politici de management de facilitati
16. Participa la procesul de achizitii a produselor si serviciilor pentru FM
17. Gestioneaza servicii de management de facilitati
18. Optimizeaza utilizarea spatiului
19. Gestioneaza exploatarea facilitatilor organizatiei pe intreg ciclul de viata
20. Servicii suport
Competente in FM
Topul competentelor specifice solicitate in procesul de angajare pe posturi in
FM (studiu national privind insertia profesionala in FM, 2015)