1

Prof. Univ. dr. Ovidiu Ungureanu Drept civil. Drepturi reale

PROGRAMA ANALITIC
Facultatea de Drept Simion Brnuiu
Profilul: tiine juridice
Specializarea: Drept
Disciplina: Drept civil Drepturile reale
!n de studiu : "" "D
#itular curs : $vidiu %n&ureanu
'ate&oria formativ a disciplinei: Disciplin fundamental (DF)
'ate&oria de opionalitate a disciplinei : Disciplin impus (D")
Scop : cunoa*terea instituiilor studiate +n cadrul disciplinei de drepturi reale ,
+nele&erea acestor instituii , aplicarea cuno*tinelor teoretice +n soluionarea unor
spee
$-iective :
. +nsu*irea cuno*tinelor referitoare la patrimoniu/ drepturile patrimoniale/
-unuri/ dreptul de proprietate (aprare/ dezmem-rminte/ moduri de
do-0ndire)/ posesie/ pu-licitate imo-iliar ,
. formarea capacitii de analiz *i sintez +ntre instituiile drepturilor
reale ,
. formarea deprinderii de a aplica cuno*tinele teoretice prin e1emple *i
soluionarea de spee ,
. formarea deprinderii de a lucra cu 'odul civil *i actele normative +n
materie ,
. formarea deprinderii de a +ntocmi referate cu tematic dat ,
. dezvoltarea &0ndirii/ memoriei/ ima&inaiei/ creativitii
Forma de predare : prele&ere
Forma de evaluare: e1amen (2)
Sta-ilirea notei finale: teste pe parcursul semestrului 3 456,
rspunsuri la e1amen 3 756 ,
teme de control/ referate 3 456
8aterialelor didactice necesare : suport de curs +n format electronic/ curs tiprit
Bi-lio&rafie o-li&atorie: $ %n&ureanu/ ' 8unteanu/ Drept civil. Drepturile
reale/ 2ditura 9umina 9e1/ Bucure*ti/ 455:
Bi-lio&rafie facultativ : ;< 9uescu/ Teoria general a drepturilor reale/
Bucure*ti/ 1=>? , ' @aman&iu/ " Aosetti.Blnescu/ !l Bicoianu/ Tratat de
drept civil/ vol "/ Aestitutio/ !ditura !ll/ Bucure*ti/ 1==B , ' B+rsan/ Drept civil.
Drepturile reale principale/ 2ditura !ll.BecC/ Bucure*ti/ 4551, 2 'Delaru/ Curs
de drept civil. Drepturile reale principale/ 2ditura !ll.BecC/ Bucure*ti/ 4555, 9
Pop/ Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, 2ditura 9umina 9e1/
Bucure*ti/ 4551,
4
'oninut (descriptori) 1Patrimoniul : noiune/ elemente/ caractere juridice/ funciile
patrimoniului/ teorii juridice cu privire la patrimoniu
4 'onsideraii privind patrimoniul : drepturile reale/ clasificarea
drepturilor reale/ drepturile de crean/ comparaie +ntre
drepturile reale *i drepturile de crean/ cate&orii intermediare
:'lasificarea -unurilor: distincia dintre -unuri mo-ile *i -unuri
imo-ile/ distincii secundare (-unuri consumpti-ile *i -unuri
neconsumpti-ile/ -unuri fun&i-ile *i nefun&i-ile)/ &ruparea
-unurilor (noiune/ raporturi juridice +ntre -unuri/ universaliti)
>Dreptul de proprietate : definiie/ caractere juridice/ atri-ute/
limitri ale dreptului de proprietate/ formele/ dreptul de proprietate
pu-lic/ dreptul de proprietate privat/ re&imul juridic al terenurilor/
circulaia juridic a construciilor/ modalitile dreptului de proprie.
tate/ proprietatea aparent
B Posesia : definiie/ natura juridic/ caractere/ elementele posesiei/
detenia precar/ intervertirea titlurilor/ do-0ndire *i pierdere/
dovada posesiei/ calitile *i viciile/ efectele posesiei
1 7 !prarea dreptului de proprietate
+n &rniuire/ aciu.
nea ne&atorie *i confesorie/ aciunea +n revendicare/ revendicarea
imo-ilelor/ revendicarea mo-ilelor
? Dezmem-rmintele dreptului de proprietate : uzufructul/ uzul *i
a-itaia/ dreptul de servitute/ dreptul de superficie
E 8odurile de do-0ndire a dreptului de proprietate : clasificare/
convenia/ accesiunea/ tradiiunea/ ocupaiunea/ Dotr0rea judec.
toreasc/ uzucapiunea
= Pu-licitatea imo-iliar : sistemul re&istrelor de transcripiuni
*i inscripiuni/ sistemul crilor funciare/ aciunile de carte funciar/
noile cri funciare
4

: limitri ale drept
>
:
Capitolul
P!T"#O$U%
. 1 Noiunea juridic de patrimoniu
Denumim patrimoniu totalitatea drepturilor i obliga&iilor care au valoare economic',
apar&in(nd unei persoane Din cuprinsul definiiei se pot desprinde urmFtoarele idei:
. patrimoniul este compus dintr.un activ *i un pasiv ,. drepturile care +l compun sunt
patrimoniale, . patrimoniul este distinct de -unurile care +l compun la un moment dat
. 2. Elementele i caracterele juridice ale patrimoniului
Patrimoniul este un compus +ntre activ *i pasiv
!ctivul patrimonial este alctuit din drepturile patrimoniale/ adic acelea care pot fi
e1primate +n -ani (de e1emplu/ dreptul de proprietate asupra apartamentului/ dreptul de a
primi preul asupra -unului v0ndut etc)
Pasivul patrimonial este compus din datoriile (o-li&aiile/ sarcinile) care pot fi evaluate
+n -ani 2le constau din o-li&aia de a da/ o-li&aia de a face sau o-li&aia de a nu face ceva ce
ar fi putut face dac titularul nu s.ar fi o-li&at la a-inere
'aractere: 1 Patrimoniul este o universalitate )uridic'* 4 Unicitatea patrimoniului * :
nalienabilitatea patrimoniului * > Divizibilitatea patrimoniului Pentru persoanele fizice
divizi-ilitatea patrimoniului este prevFzutF de le&e De e1emplu/ cazul acceptFrii mo*tenirii
su- -eneficiu de inventar/ cazul separa&iei de patrimonii
. 3. Funciile patrimoniului
Patrimoniul prezintF o importanF practicF deose-itF *i anume:
. constituie &ajul &eneral al creditorilor cDiro&rafari, . e1plicF *i face posi-ilF su-ro&aia
realF cu titlu universal,
. face posi-ilF transmisiunea universalF *i cu titlu universal a drepturilor *i o-li&aiilor
Test de autocontrol +
Definii patrimoniul
2numerai *i e1plicai elementele *i caracterele juridice ale patrimoniului
'e +nele&ei prin funcia patrimoniului de a constitui &ajul &eneral al creditorilor
cDiro&rafari G
21plicai funcia patrimoniului care const +n a face posi-il su-ro&aia real cu titlu
universal
Capitolul
>
CO$,D-"!. /-$-"!%- P"0$D D"-PTU"%- P!T"#O$!%-
. 1. Drepturile reale. Definiie
Drepturile reale ()us in re) . sunt drepturi su-iective patrimoniale +n virtutea cFrora
titularul lor +*i poate e1ercita atri-utele conferite de le&e/ nemijlocit/ asupra -unului la care se
referF/ fFrF a avea nevoie de concursul altor persoane
. 2. Clasificarea drepturilor reale
Drepturile reale se clasificF +n drepturi reale principale *i drepturi reale accesorii
Drepturile reale principale prevFzute de 'odul civil sunt: dreptul de proprietate care
poate fi pu-licF sau privatF/ dreptul de uz/ dreptul de uzufruct/ dreptul de a-itaie/ dreptul de
servitute *i dreptul de superficie 8enionm c dreptul de proprietate public aparine
statului *i unitilor administrativ.teritoriale iar dreptul de proprietate privat aparine
oricrui su-iect de drept
Drepturile reale accesorii re&lementate de 'odul civil sau de alte acte normative sunt:
dreptul de &aj sau de amanet/ dreptul de ipotecF *i privile&iile
. 3. Drepturile de crean (sau personale)
!cestea sunt drepturi su-iective patrimoniale +n temeiul cFrora titularul lor sau su-iectul
activ numit creditor poate pretinde su-iectului pasiv numit debitor / ca acesta sF dea/ sF facF
sau sF nu facF ceva Drepturile de crean mai sunt denumite adesea drepturi personale/ +n
opoziie cu cele reale 2le sunt nelimitate ca numr Aaporturile juridice izvor0te din
drepturile de crean se numesc raporturi de obliga&ii deoarece dreptului de crean +i
corespunde o o-li&aie
. 5. Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean
!mbele sunt drepturi patrimoniale Dar ele se deose-esc +n primul r0nd prin structura
lor: +n dreptul real o sin&ur persoan +n faa lucrului, +n dreptul de crean/ dou persoane
'ele dou drepturi au o natur foarte diferit: de e1emplu/ uzufructuarul are dreptul de
folosin pe c0nd locatarul are dreptul pe care +ncDiriatorul i l.a dat de folosin, unul are un
drept real/ cellalt un drept de crean
!lte deose-iri:. privind subiectele *i obliga&iile subiectului pasiv, +n principiu/
drepturile reale sunt absolute/ pe c0nd drepturile de crean sunt relative*. drepturile reale
prezint dou importante prero&ative *i anume: dreptul de urmrire *i dreptul de preferin
Test de autocontrol+
Aealizai o scDem a drepturile patrimoniale
Definii drepturile reale *i pe cele de crean Dai e1emple
Facei o comparaie +ntre drepturile reale *i drepturile de crean
Capitolul
C%!,1C!"-! 2U$U"%O"
B
. 1. Noiunea de bun. Definiie
'odul civil consacr -unurilor 'artea a "".a intitulat Despre -unuri *i despre deose-itele
modificri ale proprietii (art >71.7>:) Bunurile sunt acele lucruri care sunt utile omului *i pot fi
apropriate su- forma drepturilor
. 2. Distincia ntre bunurile mobile i bunurile imobile
1 Definire 3Dup formularea art >71 'civ care sta-ile*te: #oate -unurile sunt
mo-ile sau imo-ile/ se pare c +ntre acestea nu e1ist o cate&orie intermediar 2unurile
imobile sunt acele -unuri care au o a*ezare fi1 *i sta-il cum sunt: pm0ntul/ cldirile *i +n
&eneral tot ce este le&at de sol, bunurile mobile sunt -unurile care nu au o a*ezare fi1 *i
sta-il fiind suscepti-ile de deplasare dintr.un loc +n altul/ fie prin ele +nsele/ fie cu concursul
unei fore strine/ cum sunt: animalele/ lucrurile separate de sol/ -unurile incorporale etc
4 nteresul practic al acestei distinc&ii. 3 Din prevederile 'odului se desprinde ideea c
le&iuitorul acord mai mult importan imo-ilelor dec0t mo-ilelor !ceasta nu semnific
neaparat c proprietatea imo-iliar ar fi superioar/ ci doar c ea prezint o diferen de re&im
juridic care are diverse cauze (fizice/ economice/ psiDolo&ice)
: Criteriile clasificrii. 3 'odul civil a aplicat criterii diferite -unurilor corporale *i
incorporale Pentru -unurile corporale a luat +n considerare realitatea fizic/ adic ele sunt
imo-ile *i respectiv mo-ile prin natura lor (art >7:/ art >?4 'civ) De alt parte/ pentru
-unurile incorporale distincia devine artificial, ele sunt imobile prin obiectul la care se
aplic (art >?1 'civ)/ de e1emplu/ uzufructul lucrurilor imo-ile/ servituile/ aciunile care
tind la revendicarea unui imo-il i tot +n cate&oria -unurilor incorporale intr mobilele prin
determinarea legii/ adic printr.o declarare artificial a le&ii (art >?> 'civ) Hn art >7E
'civ le&iuitorul distin&e o a treia cate&orie de -unuri: imobilele prin destina&ie iar art >7B
'civ evideniaz *i o a treia varietate de mo-ile: mobilele prin anticipa&ie
!) 2unuri corporale !cestea sunt -unurile care au o e1isten material fiind percepute
de simurile omului, ele se vd/ le putem atin&e *i pot fi posedate
B) 2unuri incorporale Prin contrast sunt -unuri incorporale acelea care nu au o
e1isten material (corp/ su-stan)/ nu cad su- simuri, -unurile incorporale sunt drepturile
. 3. Distincii secundare
1 2unuri consumptibile i bunuri neconsumptibile
a)Definire 3 Sunt consumptibile -unurile care nu pot fi folosite/ conform destinaiei lor
o-i*nuite/ fr a li se consuma su-stana 'ele neconsumptibile sunt acele -unuri care pot fi
+ntre-uinate +n mod continuu fr ca prin aceasta s se consume su-stana lor sau s fie
implicat +nstrinarea
4 2unuri fungibile i bunuri nefungibile
a) Definire. 3 2unurile fungibile sunt acelea care pot fi +nlocuite unele cu altele +n
e1ecutarea unei o-li&aii (-anii/ i&rile/ alimentele etc) 2unurile nefungibile sunt cele care
nu se pot +nlocui unele cu altele pentru a li-era pe de-itor (un cal de curs/ o moned de aur
vecDe/ un ta-lou etc)
. 4. ruparea bunurilor
7
1 $o&iune. 3%n -un se poate &si cu altul +ntr.un anumit raport )uridic sau dac
anumite -unuri reunite formeaz un ansam-lu care are e1istena sa proprie vom fi +n prezena
unei universalit&i.
4 "aporturi )uridice 3ntre bunuri
a) 2unuri principale i bunuri accesorii. 3 De e1emplu/ rama pentru ta-lou/ cDeile
pentru lact/ cpstrul pentru cal/ roata de rezerv pentru automo-il
Din litera *i spiritul 'odului civil mai rezult o re&ul *i anume: imo-ilul fa de mo-il
este +ntotdeauna principal iar pm0ntul (solul) +n comparaie cu construciile *i plantaiile (art
>E= 'civ) este -unul principal
-) 2unuri frugifere i bunuri nefrugifere. 3 De e1emplu/ terenul a&ricol care d anual o
recolt sau o cas care este +ncDiriat <umim fruct orice -un accesoriu care este produs
periodic dintr.un -un principal (teren/ pomi/ capital etc) fr ca su-stana acestuia s se
diminueze 1ructele sunt de trei feluri: naturale (de pild/ ciupercile *i fructele copacilor)/
industriale -unoar/ le&umele o-inute prin cultur (art >E: 'civ)/ *i civile/ de e1emplu/
cDirii/ arenzi/ do-0nzi etc
Productul presupune consumarea su-stanei *i este produs de -unul principal la
intervale neregulate, el nu se mai reproduce De e1emplu/ pietrele desprinse episodic dintr.o
carier nee1ploatat (artB:? alin 4) sau ar-orii tiai izolat (art B:1 'civ)
: Universalit&ile
a) Universalit&ile de fapt reprezint o &rupare de -unuri mai mult sau mai puin
omo&ene care prin voina proprietarului este considerat *i tratat ca un -un unic Sunt clasice
urmtoarele e1emple: o -i-liotec (un ansam-lu de volume)/ o turm (o sum de animale) etc
-) Universalit&i de drept. 3 !*a cum am artat/ unica universalitate de drept este
patrimoniul persoanelor fizice *i juridice
Test de autocontrol+
Definii -unurile din punct de vedere juridic 'are este sediul materieiG
'are este principala distincie a -unurilor cuprins +n 'odul civilG
Dai e1emple de mo-ile prin anticipaie/ imo-ile prin destinaie/ mo-ile prin
determinarea le&ii
'are sunt distinciile secundare privind -unurileG 21plicai
'e +nele&ei prin -unuri fru&ifere *i de c0te feluri sunt fructele
Dai e1emplu de o universalitate de fapt
'are este sin&ura universalitate de dreptG

?
'apitolul "I
D"-PTU% D- P"OP"-T!T-
. 1. Definiie
Definiia este dat +n art >E5 'civ potrivit cFreia: JProprietatea este dreptul ce are cineva
de a se -ucura *i de a dispune de un lucru +n mod e1clusiv *i a-solut/ +nsF +n limitele determinate
de le&eJ 2a nu este lipsit de critici
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer' titularului s'u posesia,
folosin&a i dispozi&ia asupra unui bun, e4clusiv i perpetuu, 3n putere proprie i 3n interes
propriu, cu respectarea normelor 3n vigoare .
. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
1 Dreptul de proprietate este un drept absolut . el confer titularului totalitatea
prero&ativelor/ adic posesia/ folosina *i dispoziia ,de alt parte/ el este a-solut pentru c este
opoza-il erga omnes
4 Dreptul de proprietate este un drept e4clusiv . 2l este e4clusiv pentru cF puterile conferite
de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra -unului respectiv
: Dreptul de proprietate este un drept perpetuu . Proprietatea este perpetu +n dou
sensuri : su- aspect ereditar *i su- aspectul imprescriptibilit&ii
. 3. !nali"a atributelor dreptului de proprietate
1 5us utendi 3 !cest atri-ut constF +n prero&ativa titularului dreptului de proprietate de a se
servi sau 3ntrebuin&a bunul
4 5us fruendi . 1ructus este +n primul r0nd dreptul proprietarului de a fructifica -unul sFu
sau de a.l lFsa neproductiv
: 5us abutendi . conferF proprietarului dreptul de a dispune li-er de -unul sFu !ceastF
li-erF dispoziie se dezvoltF pe un plan material *i pe unul juridic
. 4. #imitri ale dreptului de proprietate
1 %imitri care privesc e4erci&iul atributului de dispozi&ie )uridic 3 Hn aceast cate&orie o
parte a doctrinei a inclus -unurile inalienabile definitiv sau temporar/ precum *i cele aliena-ile
condiionat/ pe de o parte/ *i -unurile aflate +n circuitul civil +n condiii restrictive/ pe de alt parte
<erespectarea dispoziiilor le&ale privind inaliena-ilitatea total/ parial sau condiionat a
-unurilor antreneaz nulitatea actului (de re&ul/ nulitatea a-solut)
4 %imitri ale dreptului de proprietate izvor(te din raporturile de vecintate.
! "aporturi de vecintate cu caracter de drepturi reale 'odul civil re&lementeaz aceste
raporturi +n materia servituilor/ fiind vor-a despre servituile naturale (art B?E.BEB 'civ) *i
servituile le&ale (art BE7.71= 'civ)
B "aporturi de vecintate care constituie sarcini reale $-li&aiile reale de a face sau
o-li&aiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale *i drepturile de crean 2le pot
rezulta din le&e sau din voina prilor *i se transmit o dat cu transmiterea -unului respectiv Hn
E
unele cazuri e1ecutarea acestor o-li&aii presupune luarea +n considerare a raporturilor de
vecintate
' "aporturi de vecintate rezultate din contractele 3nc6eiate 3ntre proprietarii vecini
Proprietarii fondurilor +nvecinate pot +ncDeia diferite convenii prin care s.*i asume unele
o-li&aii reciproce dar nu cu titlu de servitui/ ci cu titlu de drepturi de crean De pild/ un
proprietar se o-li& fa de vecinul su s.i permit s ia ap din f0nt0na aflat pe fondul su,
D "aporturi faptice de vecintate Hn unele cazuri +ntre proprietarii fondurilor +nvecinate se
pot na*te simple raporturi de fapt (deci fr un coninut juridic) De e1emplu/ tolerarea vecinului
de a lua ap din f0nt0na situat pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul
vecin etc Beneficiarul lor nu le poate redo-0ndi prin justiie *i nici nu poate invoca uzucapiunea
De alt parte sunt actele de pur facultate/ de pild/ proprietarul care -eneficiaz de o
anumit perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s.a construit nimic
2 !buzul de drept 3n raporturile de vecintate.
2una vecintate presupune cel puin dou +ndatoriri: prima/ vecinul s nu.l prejudicieze pe
vecin *i a doua/ vecinul nu tre-uie s.l incomodeze +ntr.un mod intolera-il pe vecin !ceste dou
situaii corespund pe plan doctrinar *i jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept *i
inconvenientele anormale de vecintate. !ceast distincie este important deoarece *i
rspunderea este diferit
!buzul de drept condi&iile responsabilit&ii+ prejudiciul/ intenia de a prejudicia/ lipsa unui
interes serios *i le&itim
nconvenientele anormale de vecintate 7 condi&iile responsabilit&ii
Pre)udiciul (dauna), e4isten&a unei vinov&ii (ne&lijen/ impruden) cDiar dac ea nu apare
+ntotdeauna cu claritate
,anc&iunea inconvenientelor de vecintate const +n primul r0nd +ntr.o reparaie +n natur
pentru c ea se apropie cel mai mult de principiul reparrii inte&rale 'omplementar e1ist
acordarea de daune.interese
Hn concluzie nu e1ist un criteriu precis care s permit determinarea limitei care nu tre-uie
dep*it de proprietar, aprecierea responsa-ilitii fiind o cDestiune de fapt se va face de instana
de judecat de la caz la caz
> %imitri ale folosin&ei unor bunuri 3n situa&ii speciale. "ec6izi&ia unor bunuri 3 Sunt
situaii e1cepionale c0nd or&anele autoritii pu-lice sunt a-ilitate prin le&e pentru a o-li&a a&enii
economici/ instituiile pu-lice precum *i alte persoane juridice sau fizice s cedeze temporar unele
-unuri mo-ile sau imo-ile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor pu-lice, aceste
situaii speciale sunt: declararea mo-ilizrii &enerale sau pariale ori a strii de rz-oi/ instituirea
strii de ur&en sau de asediu/ concentrri/ e1erciii *i antrenamente de mo-ilizare/ prevenirea/
localizarea/ +nlturarea urmrilor unor dezastre/ c0t *i pe timpul acestor situaii (9e&ea nr 1:4K
1==? privind recDiziiile de -unuri *i prestrile de servicii +n interes pu-lic)
2a prezint urmtoarele caractere juridice: a) prive*te/ +n principiu/ -unuri neconsumpti-ile,
-) este/ +n principiu/ o msur temporar care va +nceta o dat cu +ncetarea situaiei e1cepionale *i
c0nd -unurile recDiziionate vor tre-ui restituite, c) este o msur o-li&atorie, d) recDiziia se face
cu acordarea de desp&u-iri at0t +n cazul recDiziiei temporare (pentru de&radarea sau
devalorizarea -unului) c0t *i +n cazul recDiziiei definitive (pentru valoarea -unurilor
consumpti-ile sau perisa-ile)
B %imitri ale dreptului de proprietate privind folosin&a subsolului 3 !ceast limitare este
prevzut +n 'onstituie +n art >1 alin 1 care statueaz: Pentru lucrri de interes &eneral/
autoritatea pu-lic poate folosi su-solul oricrei proprieti imo-iliare/ cu o-li&aia de a desp&u-i
=
proprietarul pentru daunele aduse solului/ plantaiilor sau construciilor/ precum *i pentru alte
daune imputa-ile autoritii
7 -4proprierea pentru cauz' de utilitate public'
$o&iune i reglementare. 'edarea forat aplicat imo-ilelor +m-rac forma e4proprierii
pentru cauz de utilitate public. 2a este cuprins +n art >E1 'civ care sta-ile*te c: <imeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa/ afar numai pentru cauz de utilitate pu-lic *i primind o
dreapt *i preala-il desp&u-ire/ ea +*i &se*te actualmente re&lementarea complet +n art >1 din
'onstituie *i +n 9e&ea nr ::K1==> privind e1proprierea pentru cauz de utilitate pu-lic
2unurile supuse e4proprierii. . Sunt e1propria-ile numai -unurile imo-ile proprietate
privatF Utilitatea public' se declarF pentru lucrFri de interes naional sau pentru lucrFri de interes
local (art B) 9e&ea nr ::K1==> enumerF principalele cate&orii de lucrFri de utilitate pu-licF +ntr.o
listF nelimitativF (art 7)
-4proprierea propriu7zis i stabilirea despgubirilor. !cestea sunt re&lementate +n
'apitolul "I al 9e&ii nr ::K1==> Soluionarea cererilor de e1propriere este de competena
tri-unalului +n raza cruia este situat imo-ilul "nstana va verifica dac sunt +ntrunite condiiile
cerute pentru e1propriere/ fr a putea repune +n discuie/ +n principiu/ pro-lemele de fond
privitoare la e1propriere (de e1emplu/ necesitatea acesteia/ +ntinderea/ faptul c nu a fost
contestat Dotr0rea comisiei etc) #ot tri-unalul va Dotr+ *i asupra desp&u-irilor cuvenite
fiecreia dintre persoanele interesate
-fectele e4proprierii 3 21proprierea produce urmtoarele efecte :
. imo-ilul e1propriat trece +n proprietatea pu-licF li-er de orice sarcini ,
. se stin& drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate . uzul/ uzufructul/
a-itaie/ superficie precum *i orice alte drepturi reale De asemenea se stin& drepturile de
concesiune *i dreptul de folosinF #itularii acestor drepturi au drept la desp&u-iri
. +n ce prive*te dreptul de ipotecF *i privile&iul imo-iliar special care &reveazF -unul
e1propriat/ acestea se strFmutF de drept asupra despF&u-irii sta-ilite de instanF , prin aceast
dispoziie le&ea re&lementeaz un nou caz de su-ro&aie cu titlu particular (art 4E alin 4) ,
. se stin& orice drepturi personale do-0ndite de alte persoane asupra imo-ilului e1propriat
(de e1emplu/ cele nFscute din contractul de locaiune/ de comodat) "etrocedarea i dreptul de
preem&iune la cumprarea imobilului. 7 9e&ea nr ::K1==> re&lementeazF douF drepturi +n
favoarea proprietarului imo-ilului e1propriat (art :B.:?) *i anume: dreptul de a cere *i de a o-ine
retrocedarea imo-ilului e1propriat *i dreptul de preemiune la cumpFrarea imo-ilului +n ipoteza +n
care e1propriatorul s.ar DotFr+ sF.l +nstrFineze
. 5. Formele dreptului de proprietate
Hn prezent distin&em:
1 . dup' subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice *i
-) dreptul de proprietate al persoanelor juridice,
4 . dup' modul de dob(ndire: a) dreptul de proprietate do-0ndit prin acte juridice *i dreptul
de proprietate do-0ndit prin fapte juridice, -) dreptul de proprietate do-0ndit prin acte +ntre vii *i
dreptul de proprietate do-0ndit prin acte pentru cauzF de moarte, c) dreptul de proprietate
ori&inarF *i dreptul de proprietate derivatF
: . dup' cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalit'&i deose-im: a) drept de
proprietate pur *i simplu *i -) drept de proprietate afectat de modalitFi
> . dup' regimul s'u )uridic dreptul de proprietate se prezintF su- douF forme: a) drept de
proprietate pu-licF *i -) drept de proprietate privatF !ceast clasificare este cea mai important
15
. 6. Dreptul de proprietate public
1 Defini&ie. "eglementare . Dreptul de proprietate pu-licF este acel drept de proprietate +n
care atri-utele acestuia se e1ercit de ctre stat *i unitile administrativ.teritoriale *i care poartF
asupra -unurilor din domeniul pu-lic el fiind inaliena-il/ imprescripti-il *i insesiza-il
4 ,ubiec&ii 8titularii9 dreptului de proprietate public. Potrivit dispoziiilor le&ale +n
vi&oare titularii dreptului de proprietate pu-lic sunt :
. statul cu privire la -unurile din domeniul pu-lic de interes naional ,
. unitile administrativ.teritoriale (comuna/ ora*ul/ municipiul *i judeul) asupra -unurilor
din domeniul pu-lic de interes local
: Obiectul dreptului de proprietate public. 7 9e&ea nr 41:K1==E privind proprietatea
pu-licF *i re&imul juridic al acesteia/ +n art : dispune cF: domeniul public este alcFtuit din
-unurile prevFzute de art 1:B alin > din 'onstituie/ din cele sta-ilite prin ane1a care face parte
inte&rantF din prezenta le&e *i din orice -unuri care/ potrivit le&ii sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public *i sunt do-0ndite de stat sau de unitFile administrativ.teritoriale prin modurile
prevFzute de le&e
> Caracterele dreptului de proprietate public' sunt +n numFr de trei: el este inaliena-il/
imprescripti-il *i insesiza-il
B #odalit'&ile de e4ercitare a dreptului de proprietate pu-licF sunt de competena or&anelor
centrale ale puterii e1ecutive pentru -unurile din domeniul pu-lic de interes naional *i autoritFile
pu-lice locale pentru -unurile din domeniul pu-lic de interes local Hn concret aceste modalitFi
sunt dreptul de administrare/ concesionarea/ 3nc6irierea *i dreptul de folosin&' asupra unor
bunuri imobile
7 Dob(ndirea i 3ncetarea dreptului de proprietate public'. Hn conformitate cu art ? din
9e&ea nr 41:K1==E/ dreptul de proprietate pu-licF se do-0nde*te prin urmFtoarele moduri:
. pe cale naturalF , . prin acDiziii pu-lice efectuate +n condiiile le&ii,. prin e1proprierea
pentru cauzF de utilitate pu-licF,. prin acte de donaie sau le&ate acceptate/ +n condiiile le&ii/ de
or&anele competente atunci c0nd -unul intrF +n domeniul pu-lic,. prin trecerea unor -unuri din
domeniul privat al statului sau unitFilor administrativ.teritoriale +n domeniul pu-lic/ pentru cauzF
de utilitate pu-licF, . alte moduri prevFzute de le&e (de e1emplu/ accesiunea/ confiscarea/
comoara/ v0nzarea sau scDim-ul pentru cauzF de utilitate pu-licF etc)
Hn ce prive*te modurile de +ncetare a dreptului de proprietate pu-licF/ acestea sunt:
. pieirea -unului pe cale naturalF sau prin intervenia omului,. trecerea -unului +n domeniul
privat . trecerea unor -unuri din domeniul pu-lic +n domeniul privat pentru reconstituirea
dreptului de proprietate particularF/ pentru retrocedarea lor fo*tilor proprietari sau pentru a fi
v0ndute
. 7. Domeniul public i domeniul pri$at
1 Domeniul public . este acel domeniu din care fac parte numai -unurile care alcFtuiesc
o-iectul dreptului de proprietate pu-licF a statului *i a unitFilor administrativ.teritoriale
Ae&lementFrile 9e&ii nr 41:K1==E circumscriu cu multF e1actitate sfera -unurilor
proprietate pu-licF statu0nd +n art : alin 1 cF domeniul pu-lic este compus din urmFtoarele
-unuri:
. -unurile enumerate +n art 1:B alin > din 'onstituie,
. -unurile enumerate +n ane1a acestei le&i,
11
. orice alte -unuri care potrivit le&ii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes pu-lic *i
sunt do-0ndite de stat sau de unitFile administrativ.teritoriale prin modurile prevFzute de le&e
4 Domeniul privat . este definit de o-icei prin antitezF spun0ndu.se cF el este acel domeniu
din care fac parte -unurile statului care nu aparin domeniului pu-lic !ltfel spus/ domeniul privat
cuprinde -unurile (mo-ile sau imo-ile) pe care statul sau unitFile administrativ.teritoriale le au ca
orice persoanF fizicF sau juridicF Din domeniul privat fac parte -unurile care au +ncetat de a mai
aparine domeniului pu-lic/ -unurile fFrF stFp0n/ clFdirile/ alte imo-ile *i mo-ilierul lor/ dacF nu
sunt destinate pentru uz sau interes pu-lic, apoi/ -unurile pe care statul sau unitFile administrativ.
teritoriale le do-0ndesc ca orice particular prin donaie/ testamente sau alte acte juridice
Domeniul privat este supus dispozi&iilor de drept comun dacF prin le&e nu se prevede altfel
. 8. Dreptul de proprietate pri$at (proprietatea pri$at)
1 Defini&ie. "eglementare 3 Dreptul de proprietate privat/ +n opoziie cu dreptul de
proprietate pu-lic/ poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate +n care prero&ativele sale se
e1ercit de ctre persoanele fizice/ persoanele juridice de drept privat/ de stat sau unitile
administrativ.teritoriale *i care poart asupa -unurilor mo-ile *i imo-ile/ fiind aliena-il/ sesiza-il
*i prescripti-il/ +n condiiile le&ii
4 ,ubiectele dreptului de proprietate privat' . #itulari ai acestui drept pot fi: persoanele
fizice/ persoanele juridice de drept privat/ statul *i unitFile administrativ.teritoriale, acestea din
urmF av0nd/ a*adar/ calitatea de persoane juridice civile
: Caracterele dreptului de proprietate privat' . !cestea sunt urmFtoarele:
7 dreptul de proprietate privat' este alienabil, . dreptul de proprietate privat' este
prescriptibil, 7 dreptul de proprietate privat' este sesizabil,
> Obiectul dreptului de proprietate privat' . Persoanele fizice pot dispune li-er de dreptul
lor de proprietate/ inclusiv prin crearea unor dezmem-rFminte 'lFdirile pot fi +ncDiriate iar
terenurile arendate
Hn ce prive*te dreptul de proprietate privatF al persoanelor juridice cum ar fi societFile
comerciale/ re&imul lor este re&lementat de 9e&ea nr :1K1==5 privind societFile comerciale,
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc
B ,tatul i unit&ile administrativ7teritoriale 8Domeniul privat9. 3 !*a cum am artat/ statul
*i unitile administrative.teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat
Bunurile care formeaz proprietatea privat a statului *i a unitilor administrative.teritoriale
constituie domeniul privat !ceast noiune/ de*i nu o &sim +n 'onstituie/ a primit o consacrare
le&al +n le&i or&anice precum 9e&ea nr 1EK1==1/ 9e&ea nr 41:K1==E/ 9e&ea nr 41BK4551
Obiectul domeniului privat potrivit art > din 9e&ea nr 41:K1==E 3 este alctuit din
-unurile aflate +n proprietatea statului *i a entitilor sale teritoriale *i care nu fac parte din
domeniul pu-lic
Constituirea domeniului privat Domeniul privat se constituie prin mi)loace de drept civil
(v0nzare.cumprare/ donaie/ scDim-/ le&at/ uzucapiune/ accesiune etc) sau prin modalit&i
specifice pe care particularii nu le au (do-0ndirea -unurilor fr stp0n sau a-andonate/ a
mo*tenirilor vacante/ dezafectarea unor -unuri proprietate pu-lic/ e1ercitarea dreptului de
preemiune recunoscut statului +n anumite condiii
"egimul )uridic al domeniului privat 3 De re&ul re&imul juridic al -unurilor din domeniul
privat este 3 a*a cum am mai artat 3 cel de drept comun
. 9. %e&imul juridic al terenurilor
14
1 Circula&ia terenurilor potrivit %egii nr. :;<=>>?. 3Din cuprinsul 9e&ii nr B>K1==E (dar *i
din ansam-lul le&islaiei +n materie: 9e&ea nr 1EK1==1/ 'odul civil/ 9e&ea nr 17K1==> a arendei
etc/ se pot desprinde cel puin trei principii majore:
. principiul li-erei circulaii juridice a terenurilor,
. principiul potrivit cruia +nscrisul autentic este o condiie de validitate a +nstrinrii
terenurilor,
. principiul potrivit cruia +nstrinarea terenurilor prin v0nzare se va face cu respectarea
dreptului de preemiune Hn acest sens 9e&ea nr B>K1=BE sta-ile*te: Hnstrinarea/ prin v0nzare/ a
terenurilor a&ricole situate +n e1travilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al
coproprietarilor/ al vecinilor ori al arenda*ilor (art B)
. 10. 'odalitile dreptului de proprietate
1 Preliminarii . Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modalit'&i Hn
doctrina noastr sunt cunoscute urmtoarele modaliti ale dreptului de proprietate : proprietatea
rezolu-il/ proprietatea anula-il *i proprietatea comun Hn ce ne prive*te considerm c
modalitile dreptului de proprietate sunt :
. proprietatea rezolu-il sau condiional ,
. proprietatea anula-il (care +n sens lar& este o proprietatea condiional) ,
. proprietatea inaliena-il ,
. proprietatea afectat unui scop (proprietatea afectaiune)
. proprietatea comun cu variantele ei : coproprietate o-i*nuit sau temporar/ coproprietate
forat *i perpetu/ proprietate comun +n devlm*ie *i proprietate periodic
4 Proprietatea rezolubil' (sau condi&ional') 3%n e1emplu va fi edificator: o persoan
doneaz averea sa altuia cu condiia c efectele donaiei vor +nceta dac cel ce a primit &ratificarea
(donatarul) va +nceta din via +naintea donatorului Deci soarta donaiei va at0rna de +mplinirea
unei condiii rezolutorii (art 151= 'civ) Prin +ncDeierea actului de donaie are loc de +ndat
transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar Dar e1istena dreptului de proprietate
do-0ndit de cel &ratificat este nesi&ur at0ta vreme c0t condiia se mai poate realiza !ceasta
deoarece nu se *tie +nc dac donatarul va supravieui donatorului pentru ca astfel el s rm0n
definitiv proprietar al averii primite sau va deceda +naintea acestuia/ caz +n care -unurile se vor
+ntoarce +n patrimoniul donatorului
: Proprietatea anulabil'. 3 Proprietatea anula-ilF reprezintF acea modalitate juridicF a
dreptului de proprietate care apare +n situaia +n care transferul proprietFii se face +n temeiul unui
act lovit de nulitate relativF (anula-il) DacF aciunea este admisF dreptul de proprietate al
do-0nditorului va fi desfiinat retroactiv Hn cazul +n care actul translativ anula-il a fost confirmat/
dreptul de proprietate al do-0nditorului va fi consolidat
> Proprietatea inalienabil. 3 De*i/ +n principiu/ inaliena-ilitatea unui -un nu poate fi
declarat prin voina omului/ considerm c sunt situaii c0nd o asemenea clauz de
inaliena-ilitate tre-uie acceptat +n actele translative de proprietate !ceasta su- du-la condiie ca
inaliena-ilitatea s fie sta-ilit temporar *i inaliena-ilitatea s fie justificat de un interes serios
i legitim
Hn concluzie/ proprietatea inaliena-il este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda
*i a folosi/ lipsindu.i temporar dreptul de dispoziie, astfel ea se apropie de uzufruct
B Proprietatea afectat unui scop este acea proprietate care este afectat fie e1clusiv/ fie de
preferin unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior, proprietarul actual suport
restriciile +n dreptul su iar la nevoie el va fi o-li&at s cedeze proprietatea altei persoane
1:
"nstituia tip +n care proprietatea afectat unui scop +*i are locul cel mai potrivit este funda&ia
Dar mai pot fi +nt0lnite *i alte cazuri, de pild/ o li-eralitate cu sarcin
7 Proprietatea comun'. . Proprietatea comunF este acea proprietate care se caracterizeazF
prin aceea cF prero&ativele dreptului de proprietate aparin 3mpreun' i concomitent mai multor
persoane 2a poate fi: pe cote.pFri/ +n devFlmF*ie *i periodic
! Proprietatea comun' pe cote7p'r&i este acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeazF prin aceea cF un -un aparine concomitent mai multor titulari/ fiecare dintre ace*tia
av0nd o cotF.parte idealF din dreptul de proprietate !*adar/ din aceastF definiie rezultF douF
re&uli *i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul e1clusiv al unei fraciuni
materiale din -unul respectiv , ei nu au dec0t un drept nedeterminat din -unurile aflate +n
coproprietate *i -) cF fiecare dintre coproprietari este titularul e1clusiv numai pentru o cotF idealF/
a-stractF din dreptul de proprietate/ e1primatF printr.un procent, fracie ordinarF sau fracie
zecimalF
Proprietatea comunF pe cote.pFri este de douF feluri dacF avem +n vedere durata
coproprietFii:
. proprietatea comunF pe cote.pFri (coproprietatea) obinuit' sau temporar',
. proprietatea comunF pe cote pFri (coproprietatea) for&at' i perpetu'
a) Proprietatea comun' pe cote7p'r&i obinuit' sau temporar'. 3'eea ce caracterizeaz
aceast modalitate este faptul c ea nu se menine dec0t prin voina tuturor coproprietarilor
$ricare dintre ei are li-ertatea de a.i pune capt oric0nd cer0nd partajul (art ?4E 'civ) De aceea
coproprietatea o-i*nuit se mai nume*te voluntar sau temporar/ spre deose-ire de
coproprietatea forat *i perpetu Dac -unul aflat +n coproprietate (indiviziune) nu poate fi
partajat +n natur/ el va fi partajat +n valoare Obliga&iile coproprietarilor. . Hn calitatea lor de
coproprietari ace*tia au *i unele o-li&aii !stfel/ ei sunt o-li&ai . +n raport cu cota lor parte . la
plata cDeltuielilor *i datoriilor ocazionate de +ntreinerea/ conservarea *i administrarea -unului
comun Hn mod o-i*nuit sistarea coproprietFii are loc prin partaj
-) Coproprietatea for&at' i perpetu'. $o&iune, defini&ie 2ste o coproprietate for&at'
deoarece e1istF *i se menine indiferent de voina coproprietarilor *i este perpetu' deoarece scopul
-unurilor care +i alcFtuiesc o-iectul este permanent
Cazurile de coproprietate for&at' . Doctrina a reinut urmFtoarele cazuri de coproprietate
foratF:
. coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a douF imo-ile vecine,
. coproprietatea despFriturilor dintre douF imo-ile (zidul/ *anul *i &ardul),
. coproprietatea asupra pFrilor comune din clFdirile cu douF sau mai multe apartamente
av0nd proprietari diferii,
. coproprietatea asupra unor -unuri considerate de familie (D0rtii de familie/ ta-louri de
familie/ cavouri *i alte lucrFri funerare)
2. Proprietatea comun' 3n dev'lm'ie . Dreptul de proprietate +n devFlmF*ie reprezintF
acea proprietate comunF potrivit cFreia titularii sFi nu au determinatF o cotF.parte idealF
(matematicF) din dreptul lor de proprietate
Proprietatea dev'lma' a so&ilor . Proprietatea devFlma*F a soilor are ca o-iect numai
acele -unuri care au fost do-0ndite de ei sau de oricare dintre ei +n timpul cFsFtoriei
Potrivit art :B din 'odul familiei administrarea/ folosina *i dispoziia asupra -unurilor
comune se realizeazF de comun acord de cFtre am-ii soi 9e&ea instituie o prezumie de mandat
tacit reciproc +ntre soi
1>
Proprietatea comunF devFlma*F a soilor +nceteazF prin desfacerea sau +ncetarea cFsFtoriei/
moment +n care aceasta se transformF +n proprietate comunF pe cote.pFri Dar e1cepional/ pentru
motive temeinice (art :7 alin 4 'fam)/ ea poate +nceta *i +n timpul cFsFtoriei
' Proprietatea periodic 8parta)abil 3n timp9. 3 Hntr.o form arDaic aceast proprietate a
fost cunoscut de mult vreme 2ste cazul +n care defunctul prin testamentul su desemneaz pe
cei doi nepoi ai si s fie proprietarii unui teren a&ricol/ fiecare din ei pe c0te un an (arat/ semnat/
recoltat) De fapt/ dac coproprietatea ur-an s.a dezvoltat mult +n zilele noastre/ e1ist aceast
tendin *i +n privina re*edinelor de vacan
Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a asi&ura mai multor
turi*ti aceea*i locuin +n staiuni cele-re (pe perioade e*alonate de timp *i cu drepturi e1clusive)
numindu.i proprietari, este a*a numita proprietate temporar
2a a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate +n cadrul creia fiecare titular
e1ercit +n nume propriu *i +n interes propriu prero&ativele dreptului su de proprietate pe perioade
determinate/ care se repet succesiv *i perpetuu/ la intervale re&ulate/ presupun0nd cel puin doi
titulari care pot fi persoane fizice sau juridice/ inclusiv statul/ +ntre care nu e1ist nici un raport
juridic
. 11. (roprietatea aparent
21istF o str0nsF le&FturF +ntre aparenF *i ada&iul latin error communis facit )us, eroarea
comunF *i invinci-ilF este creatoare de drept !*adar/ o aparenF cu adevFrat serioasF poate valida
actele +ndeplinite fFrF drept
'ondiii +n care opereaz proprietatea aparent sunt urmtoarele: a) -una credinF a
do-0nditorului, -) o eroare comunF, c) o eroare invinci-ilF
-fectele propriet'&ii aparente !v0nd +n vedere cF teoria aparenei protejeazF numai terii .
+nseamnF cF ea nu are nici un efect +n raportul proprietar adevFrat . proprietar aparent Proprietarul
aparent este o-li&at sF restituie adevFratului proprietar -unul (+n naturF) dacF +l mai deine DacF l.
a +nstrFinat el tre-uie sF restituie acestuia fie preul pe care l.a +ncasat (dacF este de -unF credinF)/
fie valoarea actualF a -unului cu daune interese (dacF este de rea credinF) Hn raporturile dintre
adevFratul proprietar *i teri aparena este creatoare de drept !stfel/ de*i terul do-0nditor
prime*te -unul de la o persoanF care nu are nici un drept asupra lui/ devine totu*i proprietar sau
titular al unui drept real: uzufruct/ servitute etc
Test de autocontrol +
Definii dreptul de proprietate 2numerai *i e1plicai caracterele dreptului de proprietate *i
atri-utele sale
'e instituie partea a doua a definiiei cuprins +n art >E5 'civ G
'are sunt limitele dreptului de proprietate G
21ist a-uz de drept +n cazul +n care ai realiza pe terenul d.voastr o construcie care nu
prezint nici o utilitate pentru d.voastr dar +n scDim- aduce prejudicii vecinului G !r&umentai
Dai e1emplu de un inconvenient de vecintate care ar putea atra&e rspunderea vecinului
'are sunt sanciunile aplica-ile a-uzului de drept G Dar inconvenientelor anormale de
vecintate G
'e constituie proprietatea rezolu-il G care sunt efectele +ndeplinirii condiiei rezolutorii G
Facei o comparaie +ntre proprietatea comun pe cote pri *i proprietatea devlma* G
'are sunt cazurile de coproprietate forat *i perpetu G Dezvoltai.le
'are sunt condiiile *i efectele proprietii aparente G
1B
Capitolul 0
()*E*+!

. 1. Noiune i definiie
Posesia nu tre-uie confundatF cu proprietatea, proprietatea este dreptul/ posesia nu este
dec0t faptul !rt 1E>7 alin 4 ' civ define*te posesia astfel: JPosesia este deinerea unui lucru
sau folosirea de un drept/ e1ercitatF/ una sau alta/ de noi +n*ine sau de altul +n numele nostruJ
Posesia a fost definitF ca fiind o stare de fapt &eneratoare de efecte juridice care constF +n
stFp0nirea materialF sau e1ercitarea unei puteri de fapt de cFtre o persoanF asupra unui -un cu
intenia *i voina de a se comporta faF de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui drept real
. 2. Caracterele posesiei
'aracterele posesiei sunt urmFtoarele:
a) . posesia se -azeazF pe inten&ia de a poseda pentru sine/ adicF animus rem sibi 6abendi,
-) . posesia este incidentF numai drepturilor reale/ nu *i celor de creanF (personale),
c) . posesia face sF se nascF un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.
. 3. Elementele posesiei
Pentru e1istena posesiei sunt necesare douF elemente cumulativ +ndeplinite *i anume: unul
material (corpus) *i altul psiDolo&ic (animus)
a) -lementul material constF din totalitatea faptelor materiale e1ercitate direct asupra
lucrului ,
-) -lementul psi6ologic sau inten&ional constF +n intenia sau voina celui care posedF de a
e1ercita stFp0nirea lucrului pentru sine/ adicF ca *i cum ar fi e1ercitat.o proprietarul sau titularul
unui alt drept real
. 4. (osesia i detenia precar
Detenia precarF/ spre deose-ire de posesie/ nu este o stare de fapt ci o stare de drept De
e1emplu/ sunt detentori precari: depozitarul/ locatarul/ cFrFu*ul/ creditorul &ajist/ tutorii pentru
-unurile celor aflai su- ocrotirea lor etc
Deten&ia a fost definitF ca fiind e1erciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru/ fie cu
permisiunea *i pe contul proprietarului/ fie +n virtutea unui titlu le&al sau judiciar!ceastF definiie
a deteniei precare presupune trei condiii *i anume:
7 puterea de fapt , . puterea de drept , . obliga&ia de restituire
Compara&ie 3ntre deten&ia precar' i posesie 2le se difereniazF sensi-il:
7 prima diferen&': putere de fapt sau e1istena unui titlu Posesia nu este dec0t un simplu fapt
(res facti)/ detenia este o stare de drept (res )uris)
. a doua diferen&': pretenia la proprietate sau recunoa*terea dreptului proprietarului Simplu
spus: detentorul recunoa*te dreptul altuia/ posesorul nu
. 5. +nter$ertirea deteniei precare (titlurilor)
!rt 1EBE 'civ sta-ile*te cazurile de intervertire a deteniei precare !cestea sunt:
17
. c0nd deinFtorul lucrului prime*te cu -unF credinF de la altF persoanF dec0t adevFratul
proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la -unul pe care +l deine,
. atunci c0nd deinFtorul lucrului prin acte de rezistenF nea&F drepturile celui de la care
deine -unul De pildF/ din diferite motive locatarul considerF cF el este proprietarul imo-ilului *i
refuzF sF mai acDite cDiria ,
. c0nd deinFtorul strFmutF posesia lucrului printr.un act cu titlu particular la o persoanF de
-unF credinF,
. c0nd deinFtorul transmite posesia la altul printr.un act cu titlu universal/ dacF succesorul
cu titlu universal este de -unF credinF
. 6. Dob,ndirea i pierderea posesiei
Posesia se do-0nde*te prin +ntrunirea celor douF elemente (corpus *i animus) Hn ce prive*te
elementul material acesta poate fi e1ercitat fie personal de cFtre posesor/ fie prin reprezentant (de
e1emplu/ mandatarul/ depozitarul etc) Privitor la elementul psiDolo&ic/ acesta tre-uie sF fie
prezent +n mod nemijlocit +n persoana posesorului *i nu a reprezentantului Posesia se pierde prin
dispariia celor douF elemente !pare +nsF foarte lo&ic ca posesia sF se piardF *i prin dispariia
numai a unuia dintre cele douF elemente BunFoarF/ c0nd -unul este furat *i deci dispare elementul
corpus sau c0nd posesia pentru sine se transformF +n posesie pentru altul +n care caz dispare
elementul psiDolo&ic
. 7. Do$ada posesiei
2a se face prin pro-aiunea celor douF elemente ale posesiei Dovada elementului material
este relativ simplF *i ea se face prin orice mijloc de pro-F +nclusiv martori *i prezumii 2lementul
psiDolo&ic/ prin natura lui/ este mai dificil de pro-at 21istF din acest punct de vedere douF re&uli:
. prima este prezumia de neprecaritate/ adicF animus domini este prezumat (art 1EB>
'civ) ,
. a doua re&ulF este prezumia de neintervertire de titlu prevFzutF de art 1EBB 'civ
. 8. Calitile i $iciile posesiei
Pentru ca posesia sF producF efecte juridice deose-it de +ntrunirea celor douF elemente/ ea
tre-uie sF fie util'/ adic neviciat. Pentru a fi utilF ea tre-uie sF +ndeplineascF anumite calitFi
prevFzute de art 1E>? 'civ *i anume: sF fie continu', ne3ntrerupt', netulburat', public' *i sub
nume de proprietar 9a aceste calitFi cerute posesiei doctrina *i jurisprudena a adFu&at *i pe
aceea de a fi neec6ivoc' 0iciile posesiei . Iiciile posesiei sunt reversul calitFilor sale, ele sunt:
discontinuitatea (art 1E>E 'civ)/ violena (art 1EB1 'civ)/ clandestinitatea (art 1EB4 'civ)*i
ecDivocul
. 9. Efectele posesiei
!ceste efecte sunt:
. posesia creazF o prezumie de proprietate +n favoarea posesorului,
. posesorul de -unF credinF al unui -un fru&ifer do-0nde*te +n proprietate fructele -unului
pe care +l posedF,
. posesia imo-iliarF este apFratF prin aciunile posesorii,
. posesia prelun&itF duce prin uzucapiune la do-0ndirea dreptului de proprietate asupra
imo-ilelor
1?
Test de autocontrol +
'e reprezint posesia raportat la proprietate G 'are sunt caracterele *i elementele ei G
'e condiii tre-uie s +ndeplineasc posesia pentru a.*i produce efectele G !rticolul
'um se pro-eaz elementul psiDolo&ic al posesiei G
Facei o comparaie +ntre posesie *i detenia precar
'um se nume*te operaiunea juridic prin care poi ca din detentor precar s devii posesorG
"dentificai art din 'odul civil care instituie cazurile acestei operaiuni
Prin ce este aprat posesia G Poate fi admisi-il o aciune +n compl0n&ere intentat de
posesor +mpotriva proprietarului G
'e are la +ndem0n proprietarul dac a pierdut o aciune +n reinte&rare G De ce G
Capitolul 0
!PLA!A2! DA2P#%9%" D2 PA$PA"2#!#2
I A CELORLALTE DREPTURI REALE
. 1 Consideraii preliminarii
8ijloacele de apFrare a dreptului de proprietate au fost &rupate +n douF cate&orii:
mi)loace indirecte sau nespecifice precum aciunile +n justiie +ntemeiate pe drepturile de
creanF (aciunile +n e1ecutarea contractelor/ +n rFspundere contractualF/ +n restituirea plFii
nedatorate etc) *i mi)loace directe sau specifice care sunt a*a.numitele aciuni reale !ceste
mijloace directe sunt aciunile petitorii *i aciunile posesorii
!c&iunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere instanei de judecatF sF
statueze cF el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un anumit
-un Sunt aciuni petitorii: aciunea +n revendicare/ aciunea +n &rFniuire/ aciunea ne&atorie/
aciunea confesorie *i aciunea +n prestaie ta-ularF
. 2. !ciunea n &rniuire- aciunea ne&atorie- aciunea confesorie
!c&iunea 3n gr'ni&uire este aciunea prin care titularul ei solicitF instanei de judecatF sF
sta-ileascF prin semne e1terioare linia despFritoare +ntre cele douF fonduri vecine 2a poate fi
e1ercitatF de cFtre proprietar/ uzufructuar *i cDiar de cFtre posesor/ nu +nsF *i de cFtre detentorii
precari
!c&iunea negatorie este aciunea prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate
contestF (nea&F) p0r0tului cF ar avea un drept de uzufruct/ un drept de superficie/ un drept de
uz/ un drept de a-itaie sau un drept de servitute asupra unui -un proprietatea sa *i/ +n
consecinF/ sF +nceteze e1ercitarea sa nele&itimF
!c&iunea confesorie este aciunea prin care reclamantul cere instanei sF sta-ileascF cF el
este titularul unui drept de uzufruct/ al unui drept de superficie/ al unui drept de uz sau a-itaie
ori al unui drept de servitute cu privire la un -un *i sF.l o-li&e pe p0r0t (proprietar sau altF
persoanF) sF.i permitF e1ercitarea netul-uratF
. 3. !ciunea n re$endicare
1 $o&iune, definire . !ciunea +n revendicare este acea aciune realF prin care
proprietarul care a pierdut posesia -unului sFu/ cere instanei de judecatF sF i se recunoascF
dreptul de proprietate asupra -unului *i restituirea acestuia de la posesorul neproprietar
1E
4 Caracterele ac&iunii 3n revendicare+. este o ac&iune real' ,. ea este o ac&iune petitorie,
. aciunea +n revendicare este/ +n principiu/ imprescriptibil' su- aspect e1tinctiv
. 4. %e$endicarea bunurilor imobile
2a pune +n discuie douF pro-leme: pro-a dreptului de proprietate *i caracterul
imprescripti-il al aciunii +n revendicare
1) Prima pro-lemF: proba dreptului de proprietate (probatio diabolica) incum-F
reclamantului care pretinde cF este proprietarul imo-ilului
Pentru atenuarea dificultFilor referitoare la pro-a dreptului de proprietate doctrinarii
jurisprudena au cristalizat c0teva re&uli care se +nv0rt +n jurul noiunilor de titlu *i de posesie *i
impun o comparaie a acestora *i anume : titlu contra titlu/ titlu contra posesie *i posesie contra
posesie
4 ! doua pro-lemF: ac&iunea 3n revendicare este/ 3n principiu/ imprescriptibil' !cest
principiu decur&e din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stin&e prin neuz
indiferent de timpul c0t titularul sFu nu l.a e1ercitat
: -fectele ac&iunii 3n revendicare . !tunci c0nd aciunea +n revendicare este admisF
instana prin DotFr0re judecFtoreascF va recunoa*te reclamantului dreptul de proprietate *i pe
cale de consecinF va dispune o-li&area p0r0tului la restituirea -unului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau/ dupF caz/ +l va o-li&a pe p0r0t de a se a-ine a mai aduce atin&ere
e1erciiului dreptului de proprietate
DacF restituirea +n naturF nu mai este posi-ilF (fie cF -unul a pierit/ fie cF a fost do-0ndit
de un ter/ fie e1propriat)/ atunci p0r0tul este o-li&at sF.i plFteascF reclamantului un ecDivalent
-Fnesc
DacF -unul revendicat a produs fructe re&imul lor va fi +n funcie de -una sau reaua
credinF a posesorului !t0t posesorul de -unF credinF c0t *i cel de rea credinF au dreptul de a
cere reclamantului.proprietar restituirea cDeltuielilor necesare *i a celor utile pe care le.au fFcut
cu privire la -unul respectiv
C6eltuielile necesare sunt acelea fFcute pentru conservarea -unului, tre-uie ca fFrF ele
conservarea -unului sF nu fi fost cu putinF
C6eltuielile utile sunt acelea care de*i nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare
sau cre*terea &radului de utilitate a -unului
C6eltuielile voluptorii (de plFcere sau de +nfrumuseare) sunt acelea pe care posesorul le.
a fFcut pentru plFcerea sa personalF, ele nu se restituie dar posesorul este +n drept sF ridice acele
lucruri fFrF +nsF a deteriora -unul respectiv
. 5. %e$endicarea bunurilor mobile
1 "egula prev'zut' de art. =>@> C.civ. . Aevendicarea -unurilor mo-ile este esenial
deose-itF de revendicarea -unurilor imo-ile Aevendicarea -unurilor mo-ile este diferitF dupF
cum p0r0tul este un posesor de rea credinF/ un Do sau un &Fsitor sau/ dimpotrivF/ un posesor
de -unF credinF !rt 1=5= 'civ prevede cF: J9ucrurile mi*cFtoare se pescriu prin faptul
posesiunii lor fFrF sF fie tre-uinF de vreo scur&ere de timpJ De fapt art 1=5= 'civ
formuleazF re&ula cF +n materia -unurilor mo-ile posesia de -unF credinF valoreazF titlul de
proprietate
$.2. Dispoziiile art 1=5= 'civ pot fi invocate numai de terul do-0nditor care cu -unF
credinF a do-0ndit -unul de la un detentor precar cFruia adevFratul proprietar i l.a +ncredinat
de -unF voie
1=
4 "egula instituit' de art. =>@> alin. = C.civ. este inaplicabil' 3n cazul bunurilor
pierdute sau furate . Potrivit art 1=5= alin 4 'civ Jcel ce a pierdut sau cel cFruia i s.a furat
un lucru poate sF.l revendice +n curs de : ani din ziua c0nd l.a pierdut sau i s.a furat de la cel
care +l &Fse*te rFm0n0nd acestuia recurs +n contra celui de la care +l areJ #e1tul reprodus are +n
vedere situaia +n care -unul se aflF +n posesia unui ter do-0nditor de -unF credinF care a
do-0ndit -unul de la Do sau &Fsitor
: "eguli derogatorii prev'zute de art. =>=@ C.civ. 3 Ae&ula +nscris +n art 1=5= alin 4
suferF o e1cepie +nscrisF +n art 1=15 'civ care statueazF cF: JDacF posesorul actual al
lucrului furat sau pierdut l.a cumpFrat la -0lci sau la t0r& sau la o vindere pu-licF sau de la un
ne&ustor care vinde asemenea lucruri/ proprietarul ori&inar nu poate sF ia lucrul +napoi dec0t
+ntorc0nd posesorului preul ce l.a costatJ
Test de autocontrol +
'are sunt mijloacele de aprare ale dreptului de proprietate *i altor drepturi reale :
clasificare
Hn ce const aciunea confesorie G 'ine poate e1ercita aciunea ne&atorie G
21plicai revendicarea imo-iliar
'are este contradicia cuprins +n art 1=5= alin 1 referitor la prescripia acDizitiv G
'are sunt re&ulile aplica-ile revendicrii mo-iliareG
Capitolul 0
D-A#-#2"B#$T-%- D"-PTU%U D- P"OP"-T!T-
. 1. Consideraii &enerale
!*adar/ dezmembr'mintele propriet'&ii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea
ori limitarea unor atri-ute din coninutul dreptului de proprietate asupra -unurilor 2le sunt
opoza-ile at0t terilor c0t *i proprietarului
Dezmem-rFmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abita&ie, dreptul de servitute, dreptul de superficie
. 2.."ufructul
1 Defini&ie, caractere . %zufructul este acel drept real principal care conferF titularului
sFu (numit uzufructuar) atri-utele de posesie *i folosinF asupra -unului ce aparine altei
persoane (numit nud proprietar) cu o-li&aia de a conserva su-stana %zufructul este
re&lementat de art B1?.B7> 'civ Se poate/ deci/ spune c uzufructul este un drept real de
folosin *i posesie asupra lucrului altuia
4 Caracterele uzufructului sunt urmFtoarele:
. este un drept asupra -unului sau -unurilor aflate +n proprietatea altuia (ius in re
alliena) , . este un drept esenialmente temporar , . pe durata sa uzufructul acordF proprietarului
-unului puteri reduse , . uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci *i asupra
unui drept , . este un drept incesi-il ceea ce +nseamnF cF el nu poate fi transmis prin acte *i
fapte juridice +ntre vii ori pentru cauzF de moarte
4 Obiectul dreptului de uzufruct . Potrivit 'odului civil J%zufructul se poate sta-ili pe
tot felul de -unuri/ mo-ile *i imo-ileJ (art B45)/ corporale sau incorporale/ fun&i-ile sau
45
nefun&i-ile De re&ulF el se constituie numai asupra -unurilor neconsumpti-ile deoarece
uzufructuarul are o-li&aia de a conserva su-stana -unului
: Constituirea dreptului de uzufruct . !rt B1E 'civ statueazF cF Juzufructul se
sta-ile*te prin le&e *i prin voina omuluiJ !ctualmente/ deoarece constituirea uzufructului prin
le&e a fost a-ro&atF/ el poate fi do-0ndit fie prin voina omului (act juridic)/ fie prin
uzucapiune
'onstituirea uzufructului prin voina omului se poate face +n douF moduri: prin conven&ie
*i prin testament
> Drepturile i obliga&iile uzufructuarului . el are dreptul sF cearF predarea +n folosina
sa a -unului supus uzufructului , uzufructuarul are dreptul sF se foloseascF de -un precum *i de
a.i cule&e fructele, uzufructuarul are dreptul de a ceda -eneficiul (emolumentul) dreptului sFu
de uzufruct dar nu +nsu*i acest drept , pentru protejarea dreptului sFu uzufructuarul are la
+ndem0nF aciunile posesorii, c0nd uzufructul are ca o-iect -unuri care se consumF prin
folosinF (-ani/ &r0ne/ -Futuri)/ uzufructuarul poate dispune de ele dar la sf0r*itul uzufructului
tre-uie sF le restituie +n aceea*i cantitate/ calitate *i valoare ori preul
Hn ce prive*te obliga&iile uzufructuarului aici vom distin&e : uzufructuarul are o-li&aia de
a proceda la inventarierea mo-ilelor *i a constata starea imo-ilelor (art B>5 'civ),
uzufructuarul este o-li&at de a da cauiune , uzufructuarul este o-li&at sF se foloseascF de lucru
ca un -un proprietar conform art B>1 'civ , o-li&aia de a aduce la cuno*tina nudului
proprietar orice +ncFlcFri sau uzurpFri ale dreptului celui din urmF, +n caz contrar el va rFm0ne
rFspunzFtor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar/ ca *i cum le.ar fi cauzat
el +nsu*i,
B Drepturile i obliga&iile nudului proprietar . Hn privina drepturilor distin&em:
. dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atri-utelor care
revin uzufructuarului, dreptul proprietarului de a e1ercita toate aciunile care privesc
proprietatea lucrului supus uzufructului (de e1emplu/ aciunea +n revendicare sau aciunile
posesorii)
Obliga&iile nudului proprietar sunt: . o o-li&aie de &aranie prin care nudul proprietar
tre-uie sF.l &aranteze pe uzufructuar +mpotriva eviciunii, . o o-li&aie ne&ativF de a nu aduce
atin&ere e1ercitFrii de cFtre uzufructuar a drepturilor sale
7 ,tingerea uzufructului are loc +n urmFtoarele cazuri:
. prin moartea uzufructuarului, . la +mplinirea termenului pentru care a fost constituit, .
atunci c0nd uzufructuarul do-0nde*te *i nuda proprietate/ adicF prin consolidarea dreptului (art
BB? 'civ), . uzufructul se stin&e prin neuz sau prin prescripie e1tinctivF, . +n cazul +n care
lucrul a pierit +n totalitate, . prin a-uz de folosinF dacF prin acest a-uz uzufructuarul a provocat
stricFciuni fondului
? %ic6idarea uzufructului . 9a +ncetarea uzufructului principala o-li&aie a
uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia -unului respectiv, e1cepie/ cazul
+n care uzufructul s.a stins prin consolidare sau prin pieirea totalF a -unului din cauze
neimputa-ile uzufructuarului
. 3. Dreptul de u" i de abitaie
1 Dreptul de uz este acel drept real principal care conferF titularului atri-utele de posesie
*i folosinF asupra unui -un proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale *i ale familiei
'ule&erea fructelor poate fi fFcutF numai +n naturF iar dacF acestea depF*esc tre-uinele
41
titularului dreptului *i ale familiei sale/ ele nu pot fi +nstrFinate #itular al dreptului de uz nu
poate fi dec0t o persoanF fizicF, el are un caracter personal
Dreptul de uz se do-0nde*te prin convenie/ testament *i uzucapiune Dreptul de uz se
stin&e +n acelea*i condiii ca *i uzufructul (art B7B 'civ) dar de acest drept vor putea -eneficia
*i mo*tenitorii uzuarului dacF a*a s.a convenit prin convenie
4 Dreptul de abita&ie este un drept real imo-iliar care are ca o-iect o locuinF *i conferF
titularului posesia *i folosina acelei locuine pentru el *i pentru familia sa, el este/ a*adar/ un
drept de uz care are ca o-iect o locuinF
. 4. Dreptul de ser$itute
1 Defini&ie. Dreptul de servitute este un drept real principal/ perpetuu *i indivizi-il
constituit asupra unui imo-il numit fond aservit sau dominat pentru uzul *i utilitatea altui
imo-il numit fond dominant/ imo-ile care aparin unor proprietari diferii
4 Caracterele dreptului de servitute sunt urmFtoarele:
. servitutea este un drept real , . servitutea este un drept imobiliar , . servitutea este un
drept perpetuu ,. servitutea este indivizibil' ,. servitutea nu poate fi 3nstr'inat', urm'rit' sau
ipotecat' independent de fondul al cFrui accesoriu este
: Clasificarea servitu&ilor . %rmFrind prevederile 'odului civil deose-im urmFtoarele
servitui:
! . DupF ori&inea sau modul lor de constituire (art B?? 'civ) servituile se +mpart +n:
a) servitu&i naturale adicF acelea care +*i au ori&inea +n situaia naturalF a fondurilor/ de
e1emplu: servitutea de scur&ere a apelor naturale (art B?E 'civ)/ servitutea izvorului (art B?E
'civ)/ servitutea de +n&rFdire a proprietFii (art B?E 'civ),
-) servitu&ile legale !cestea sunt cele sta-ilite de le&e precum: servitutea de vedere (art
711 'civ)/ servitutea de trecere (art 717 'civ)/ servitutea picFturilor din strea*inF etc,
c) servitu&i stabilite prin fapta omului (art 745.7>: 'civ) care se constituie prin
convenie/ testament/ uzucapiune sau prin destinaia proprietarului, ele se mai numesc servitui
veritabile sau propriu7zise
B. DupF modul lor de e1ercitare distin&em:
a) servitu&i continue pentru a cFror e1ercitare *i e1istenF nu este nevoie de fapta actualF a
omului 21emplu/ servitutea de scur&ere a apei de ploaie (art 744 alin 4 'civ)/ servitutea de
vedere (art 744 'civ),
-) servitu&i necontinue pentru a cFror e1istenF *i e1ercitare este necesarF fapta omului/ de
pildF: servitutea de trecere/ servitutea de a pa*te animalele/ servitutea de a lua apF din f0nt0nF
(art 744 alin 4 'civ) etc
'. DupF felul +n care se manifestF:
a) servitu&i aparente fiind acelea care se cunosc datoritF unor semne e1terioare/ cum ar fi
o fereastrF/ o u*F/ o cFrare/ un canal (art 744 alin: 'civ),
-) servitu&i neaparente sunt acelea a cFror e1istenF nu poate fi cunoscutF printr.un semn
e1terior/ cum este servitutea de a nu clFdi sau zidi dec0t p0nF la o anumitF distanF sau +nFlime
sau cea de a nu planta la o distanF mai micF dec0t cea prevFzutF de le&e etc
D. DupF o-iectul lor servituile se clasificF +n:
a) servitu&i pozitive i negative -) servitu&i urbane sau rurale (art 741 'civ) dupF cum
ele sunt constituite +n folosul unei clFdiri sau al unui teren
,ervitu&ile naturale i servitu&ile legale ,ervitu&ile naturale . !*a numitele servitui
naturale sunt urmFtoarele:
44
a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art B?E 'civ) ,
-) servitutea izvoarelor (art B?B.BE: 'civ),
c) dreptul de gr'ni&uire (art BE> 'civ) ,
d) dreptul de 3ngr'dire (art BEB 'civ)
,ervitu&ile legale . Hn art BE7.71= 'civ sunt re&lementate servituile le&ale *i anume:
a9 distan&a planta&iilor ,
b9 distan&a i lucr'rile intermediare cerute pentru unele construc&ii ,
c9 servitutea de vedere (art 711.71> 'civ) ,
d9 pic'tura streainilor (art 71B 'civ),
e) servitutea de trecere (art 71?.71= 'civ)
f) prin le&i speciale sunt re&lementate *i alte servitui +n domeniul apelor/ pFdurilor/
cele aeronautice ca *i servitui de utilitate pu-licF
,ervitu&ile stabilite prin fapta omului . !ceste servitui sunt re&lementate +n art 745.7>:
'civ *i sunt sin&urele servitui verita-ile/ adevFrate dezmem-rFminte ale dreptului de
proprietate
Constituirea servitu&ilor + prin titlu/ prin uzucapiune/ prin destinaia proprietarului
E -4ercitarea dreptului de servitute . Drepturile i obliga&iile generale ale
proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrFrile necesare pentru conservarea *i
e1ercitarea servituii, de a nu face lucrFri care ar antrena scDim-Fri +mpovFrFtoare pentru fondul
aservit
Drepturile i obliga&iile generale ale proprietarului fondului aservit: . proprietarul aservit
are o-li&aia de a face unele cDeltuieli , el nu poate face nimic pentru a scFdea sau +n&reuna
+ntre-uinarea servituii,
= ,tingerea servitu&ilor . Dreptul de servitute se poate stin&e +n urmFtoarele moduri:
. prin confuziune adicF prin reunirea am-elor fonduri +n patrimoniul aceluia*i proprietar,
. prin neuz sau prescrip&ie e4tinctiv' ceea ce +nseamnF cF ea nu se e1ercitF timp de :5 de
ani,
. prin pieirea fondului aservit,
. prin renun&area dreptului la servitute,
. prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a +ntemeiat servitutea
. 5. Dreptul de superficie
1 Defini&ie . Dreptul de superficie este acel drept real principal care constF +n dreptul de
proprietate al unei persoane numitF superficiar asupra construciilor/ plantaiilor sau altor
lucrFri care se aflF pe un teren care aparine altei persoane *i asupra cFruia superficiarul are un
drept de folosinF , el este un drept real imobiliar
4 Caracterele )uridice ale dreptului de superficie:
. este un drept real imobiliar av0nd ca o-iect construcii/ plantaii sau lucrFri a*ezate pe
sol, este un drept perpetuu , este un drept care conferF superficiarului un drept de folosin&'
asupra terenului pe care se aflF construciile sau plantaiile , este un drept imprescriptibil a*a
+nc0t ac&iunea confesorie poate fi oric0nd intentat
: Constituirea dreptului de superficie . Dreptul de superficie se do-0nde*te prin titlu/
prin uzucapiune sau prin le&e De re&ulF constituirea acestui drept se face prin convenie
+ncDeiatF +ntre constructor *i proprietarul terenului pe care s.a ridicat construcia
> -4ercitarea dreptului de superficie. 3 Superficiarul este proprietarul construciilor/
plantaiilor sau al lucrrilor e1ecutate !*adar el e1ercit asupra acestora atri-utele dreptului de
4:
proprietate/ adic posesia/ folosina *i dispoziia !supra terenului are doar un drept de folosin
circumscris scopului e1ercitrii acestui drept (inclusiv ridicarea construciei $ dat cu
+nstrinarea construciei se va transmite do-0nditorului *i dreptul de folosin asupra terenului
Dreptul de superficie este transmisi-il prin orice act juridic , el poate fi &revat de sarcini reale
sau de dezmem-rminte ale dreptului de proprietate, el poate constitui o-iectul urmririi silite
imo-iliare
B ,tingerea dreptului de superficie . !cest drept +nceteazF +n urmFtoarele douF situaii:
1) c0nd construcia/ plantaia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinatF de superficiar *i 4)
c0nd proprietarul terenului devine . prin convenie/ succesiune/ uzucapiune . *i proprietar al
construciei/ plantaiei sau lucrFrii respective , :) prin e1propriere
Test de autocontrol +
'e +nseamn *i care sunt dezmem-rmintele dreptului de proprietate G
"dentificai +n 'odul civil *i enumerai servituile naturale
'are sunt modalitile de constituire ale uzufructului G 'e drepturi *i o-li&aii are
uzufructuarul G Dar nudul proprietar G
Facei o comparaie +ntre uzufruct *i servitute
Definii dreptul de superficie *i e1plicai cum se e1ercit acest drept
Capitolul 0
8$D%A"92 D2 D$BM<D"A2 ! DA2P#%9%" D2 PA$PA"2#!#2 " !
'29$A9!9#2 DA2P#%A" A2!92
. 1. Noiuni introducti$e
!rt 7>> 'civ statueazF: JProprietatea -unurilor se do-0nde*te *i se transmite prin succesiune/
prin le&ate/ prin convenie *i prin tradiiuneJ iar art 7BB 'civ cF Jproprietatea se mai do-0nde*te prin
accesiune sau incorporaiune/ prin prescripie/ prin le&e *i prin ocupaiuneJ
!ceste moduri &enerale de do-0ndire a dreptului de proprietate sunt aplica-ile/
deopotrivF/ dreptului de proprietate *i celorlalte drepturi reale/ dezmem-rFminte Dreptul de
proprietate pu-licF poate fi do-0ndit numai +n temeiul le&ii
. 2. Clasificarea modurilor de dob,ndire a drepturilor reale
8odurile de do-0ndire a drepturilor reale pot fi clasificate +n funcie de mai multe
criterii:
a) dupF 3ntinderea do-0ndirii dreptului e1istF:
. moduri de do-0ndire universal' sau cu titlu universal *i moduri de do-0ndire cu titlu
particular *
-) dupF caracterul do-0ndirii deose-im moduri de do-0ndire cu titlu oneros *i moduri de
do-0ndire cu titlu &ratuit ,
c) dupF momentul +n care se produce efectul do-0ndirii dreptului de proprietate deose-im
moduri de do-0ndire +ntre vii *i moduri de do-0ndire pentru cauzF de moarte ,
d) dupF situa&ia )uridic' a -unului +n momentul do-0ndirii deose-im moduri ori&inare *i
moduri derivate de do-0ndire a proprietFii
4>
. 3. Con$enia sau contractul ca mod de dob,ndire a dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale
Hn materie opereazF principiul potrivit cFruia transmisiunea dreptului de proprietate ori
constituirea dreptului real are loc +n momentul +ncDeierii contractului, +n alte cuvinte este vor-a
de principiul consensualismului !plicarea acestui principiu +n materia v0nzFrii este reflectatF
de art 14=B alin 1 'civ De la principiul e1pus e1ist *i e1cepii
. 4. !ccesiunea sau incorporaiunea
!ccesiunea este +ncorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare av0nd
proprietari diferii !rt >EE 'civ sta-ile*te cF: J#ot ce se une*te *i se +ncorporeazF cu lucrul se
cuvine proprietarului lucruluiJ !ccesiunea se clasificF dupF o-iectul ei +n: accesiune imo-iliarF
(naturalF *i artificialF) *i accesiune mo-iliarF
1 !ccesiunea imobiliar' natural' . 2a presupune unirea sau +ncorporarea a douF -unuri
av0nd proprietari diferii f'r' interven&ia omului 'odul civil re&lementeazF urmFtoarele cazuri
de accesiune naturalF: aluviunea/ avulsiunea/ insulele *i prundi*urile/ accesiunea animalelor
sFl-atice *i accesiunea al-iei pFrFsite
4 !ccesiunea imobiliar' artificial' . 2a se realizeazF prin intervenia omului !rt >=4
'civ sta-ile*te cF J$rice construcie/ plantaie sau lucru fFcut +n pFm0nt sau asupra
pFm0ntului sunt prezumate a fi fFcute de proprietarul acelui pFm0nt cu cDeltuiala sa *i cF sunt
ale lui p0nF ce se dovede*te din contraJ, 'odul re&lementeazF douF cazuri de accesiune
imo-iliarF artificialF (art >=:.>=> 'civ) !cestea sunt: a) accesiunea construciilor/
plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate +n
proprietatea altei persoane *i -) accesiunea construciilor/ plantaiilor sau altor lucrri fcute de
o persoan cu materialele sale pe un teren aflat +n proprietatea altuia (art >=> 'civ) !rt >=>
'civ distin&e +nsF douF cazuri dupF cum constructorul a fost sau nu de -unF credinF
: !ccesiunea mobiliar' . !ceasta presupune unirea a douF -unuri mo-ile care aparin la
proprietari diferii ori confecionarea sau o-inerea unui -un de cFtre o persoanF prin munca sa
folosind materialele altuia
Hn 'odul nostru civil sunt re&lementate trei cazuri de accesiune mo-iliarF: adjunciunea/
specificaiunea *i confuziunea sau amestecul
. 5. /radiiunea
2a constituie un alt mod de do-0ndire a proprietFii Prin tradiiune +nele&em remiterea/
predarea materialF a unui -un Hn prezent ea are o sferF de aplicare restr0nsF, prin ea are loc
transferul dreptului de proprietate +n cazul darurilor manuale (adicF a unor donaii curente)
+nlocuind astfel forma +nscrisului autentic/ condiie esenialF +n contractul de donaie
. 6. )cupaiunea (o!"#$%#&
!cest mod de do-0ndire a proprietFii constF +n luarea +n posesie a unui -un care nu
aparine nimFnui/ a unui -un fFrF stFp0n Dar potrivit art >?? *i 7>7 'civ -unurile fFrF stFp0n
sunt +n proprietatea statului Bunurile imo-ile nu sunt supuse acestui mod de do-0ndire a
proprietFii Doctrina a apreciat cF +n aceastF cate&orie ar intra: apa de -Fut dintr.un izvor
natural/ v0natul sau pe*tele c0nd sunt do-0ndite le&al/ apa dintr.un izvor pentru tre-uinele
casnice
. 7. 0otr,rea judectoreasc
4B
@otFr0rea judecFtoreascF constituie un mod de do-0ndire a dreptului de proprietate sau a
altor drepturi reale numai atunci c0nd ea are un caracter constitutiv sau atri-utiv de drepturi
21emplu: ordonana de adjudecare prin care se definitiveazF e1ecutarea silitF const0nd +n
v0nzarea prin licitaie pu-licF a unor -unuri, +n acest caz cumpFrFtorul sau adjudecatarul devine
proprietar
. 8. ."ucapiunea (prescripia ac1i"iti$)
1 $o&iune i )ustificare . %zucapiunea sau prescripia acDizitivF este acel mod ori&inar
de do-0ndire a proprietFii sau a altor drepturi reale privind un -un imo-iliar prin posesia sa de
cFtre o persoanF +n condiiile *i termenul prevFzute de le&e 2a implic elementul timp
4 Domeniul de aplicare al uzucapiunii . %zucapiunea se aplicF numai -unurilor imo-ile/
-unurile mo-ile do-0ndindu.se +n -aza art 1=5= 'civ prin +nsu*i faptul posesiei lor cu -unF
credinF/ fFrF trecerea unui interval de timp
> Uzucapiunea 3n sistemul Codului civil . %zucapiunea dupF 'odul civil este de douF
feluri *i anume: uzucapiunea de :5 de ani *i uzucapiunea de 15 sau de 45 de ani ori de 15 p0nF
la 45 de ani
Uzucapiunea de C@ de ani (art 1E>5 'civ) are loc atunci c0nd sunt +ndeplinite douF
condiii: . posesia sF fie utilF (adicF o posesie propriu.zisF *i neviciatF), . posesia sF fie
e1ercitatF ne+ntrerupt timp de :5 de ani indiferent dacF posesorul este de -unF sau de rea
credinF
Uzucapiunea de =@ p(n' la D@ de ani (art1E=B.1E== 'civ) !rt 1E=B 'civ statueazF
cF J'el ce c0*ti&F cu -unF credinF *i printr.o justF cauzF un nemi*cFtor determinat/ va prescrie
proprietatea aceluia prin 15 ani dacF adevFratul proprietar locuie*te +n raza teritorialF a
tri-unalului unde se aflF nemi*cFtorul *i prin 45 de ani dacF locuie*te afarF din acea razF
teritorialFJ
'ondiii : . posesia sF se +ntemeieze pe un just titlu , posesia sF fie de -unF credinF,
-unul sF fie un -un imo-il individual determinat
B Uzucapiunea 3n sistemul c'r&ilor funciare . Sistemul de pu-licitate imo-iliarF prin
cFrile funciare se aplicF +n #ransilvania/ Banat *i Bucovina %zucapiunea +n aceste teritorii este
supusF 9e&ii nr 11BK1=:E *i nu 'odului civil
9e&ea nr 11BK1=:E re&lementeazF douF cazuri de uzucapiune *i anume: uzucapiunea
ta-ularF *i uzucapiunea e1trata-ularF (art 4? *i 4E din le&e)
Uzucapiunea tabular' (sau prin convalescen&a titlului) este re&lementatF de art 4? din
9e&ea nr 11BK1=:E care prevede cF +n cazul +n care s.au +nscris +n cartea funciarF . fFrF cauzF
le&itimF . drepturi reale care pot fi do-0ndite prin uzucapiune/ ele vor rFm0ne vala-il do-0ndite
dacF titularul dreptului le.a posedat cu -unF credinF/ potrivit le&ii/ timp de 15 ani, sinta&ma
JfFrF cauzF le&itimFJ +nseamnF un titlu nevalabil
Uzucapiunea e4tratabular' . 2a este re&lementatF de art 4E din 9e&ea nr 11BK1=:E
!cest te1t de le&e prevede cF: persoana care a posedat un -un imo-il +n condiiile le&ii timp de
45 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost +nscris +n cartea funciarF/
poate cere +nta-ularea dreptului +n favoarea sa
7 5onc&iunea posesiilor . Prin aceasta +nele&em unirea posesiei uzucapantului (a
posesorului actual) cu intervalul de timp c0t posesia a fost e1ercitatF de cFtre autorul sFu cu
scopul de a do-0ndi dreptul de proprietate prin uzucapiune
!rt 1E75 'civ sta-ile*te cF: $rice posesor are facultatea/ spre a putea opune
prescripia/ sF uneascF posesia sa cu posesia autorului sFu,
47
'ondiii :1) sF e1iste o posesie propriu.zisF, 4) posesorul actual sF fi do-0ndit posesia
-unului de la autorul sFu pe -aza unui raport juridic
? Calculul termenului de prescrip&ie . 2l se calculeazF pe zile/ ziua fiind de 4> de ore
2a +ncepe la miezul nopii *i se terminF la miezul nopii urmFtoare Niua +n care +ncepe
prescripia nu intrF +n calcul iar prescripia se +ncDeie la miezul nopii ultimei zile a termenului
prevFzut de le&e
E Entreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii . !ceste cazuri sunt prevFzute de
Decretul nr 17?K1=BE privind prescripia e1tinctivF DimpotrivF/ +ntreruperea naturalF este
specificF numai prescripiei acDizitive, ea este incidentF/ conform art 1E7> 'civ/ +n douF
cazuri:. c0nd posesorul este *i rFm0ne lipsit mai mult de un an de posesia -unului indiferent
cine este autorul deposedFrii,. c0nd -unul cu privire la care se e1ercitF posesia este declarat
imprescripti-il de le&e
= -fectele uzucapiunii . Prin +mplinirea uzucapiunii se na*te dreptul de proprietate al
uzucapantului *i concomitent se stin&e dreptul de proprietate al fostului proprietar, dar acest
efect este retroactiv ceea ce +nseamnF cF uzucapantul devine proprietar din cDiar momentul +n
care a +nceput sF cur&F termenul de prescripie
%zucapiunea tre-uie invocatF pe cale de aciune +n justiie sau pe cale de e1cepie
'reditorii uzucapantului pot invoca *i ei uzucapiunea pe calea aciunii o-lice, sau dacF
renunarea s.a fFcut +n frauda intereselor creditorilor/ ace*tia au dreptul sF solicite revocarea
renunFrii prin aciunea paulianF
Test de autoevaluare +
'are sunt modurile de do-0ndire a dreptului de proprietate G 'lasificai.le
"dentificai articolele din 'odul civil aplica-ile accesiunii imo-iliare naturale
'e situaii distin&em +n cadrul accesiunii imo-iliare artificiale *i cum se soluioneaz
acestea
De c0te feluri este uzucapiunea G 'are sunt re&ulile aplica-ile uzucapiunii dup 'odul
civil G Dar uzucapiunii e1trata-ulareG
'e act normativ re&lementeaz pe viitor uzucapiunile +ncepute *i ne+mplinite p0n la
intrarea +n vi&oare a 9e&ii nr ?K1=?7 G
Capitolul F
PU'LICITATEA IMO'ILIAR(
. 1. Consideraii &enerale
Definire . Prin publicitate imobiliar' se +nele&e totalitatea mijloacelor juridice prin care
se evideniazF situaia materialF *i juridicF a imo-ilelor +n mod pu-lic pentru a se ocroti
circuitul lor civil
,copul publicit'&ii imobiliare . Prin pu-licitatea imo-iliar se realizeaz at+t securitatea
juridic static/ prin aceea c atest e1istena drepturilor imo-iliare ale persoanelor fizice *i
juridice/ c+t *i securitatea juridic dinamic/ prin faptul c ea confer celor interesai date certe
cu privire la situaia juridic a imo-ilelor
,istemele de publicitate imobiliar' . Pe teritoriul Frii noastre e1istF urmFtoarele sisteme
de pu-licitate imo-iliarF:
4?
. sistemul registrelor de transcrip&iuni i inscrip&iuni/ sistem care este re&lementat de
'odul civil *i 'odul de procedurF civilF, el este aplica-il +n IecDea OarF (Aom0nia +nainte de
1=1E),
. sistemul c'r&ilor funciare re&lementat de 9e&ea nr 11BK1=:E *i Decretul 4>1K1=>? *i
care este aplica-il +n #ransilvania/ Banat *i Bucovina,
. sistemul intermediar al c'r&ilor de publicitate funciar' re&lementat de Decretul nr
4>4K1=>? *i de unele dispoziii ale 9e&ii nr 11BK1=:E aplica-il parial +n jud "lfov *i Bucure*ti
. 3. *istemul re&istrelor de transcripiuni i inscripiuni
!cesta este un sistem personal de pu-licitate a drepturilor reale imo-iliare, este un sistem
personal deoarece aceste re&istre se in pe numele proprietarilor *i nu pe imo-ile Hn aceste
re&istre care se in la judecFtorii se fac douF feluri de +nre&istrFri: transcrieri *i 3nscrieri
Transcrierile se fac +n re&istrul de transcrieri 2le reprezintF copierea fidelF a actelor
juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imo-il/ se constituie un drept
real sau se stin& astfel de drepturi
Enscrierile constau +n consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care
se referF la privile&iile speciale imo-iliare *i la ipoteci, ele se fac +n re&istrele de inscripiuni
-fectele transcrierii i 3nscrierii rezidF +n opoza-ilitatea faF de teri 9ipsa transcrierii
sau +nscrierii este sancionatF cu inopoza-ilitatea faF de teri
. 5. *istemul crilor funciare
Spre deose-ire de re&istrele de transcripiuni *i inscripiuni care constituie un sistem
personal/ cFrile funciare constituie un sistem de pu-licitate real, este considerat real deoarece
transcrierile se fac pe imo-ile *i nu pe proprietari Drepturile reale imo-iliare +nscrise +n 'F se
numesc drepturi tabulare
Cuprinsul c'r&ilor funciare . 'Frile funciare sunt +ntocmite pe comune/ ora*e *i
municipii 'Frile funciare din aceea*i unitate administrativF (comunF/ ora*/ municipiu)
alcFtuiesc registrul funciar 'Frile funciare se in la PudecFtoria competentF
'artea funciarF propriu.zisF este alcFtuitF dintr.un titlu *i trei pFri sau foi :Partea " sau
foaia de avere , Partea a "".a sau foaia de proprietate cuprinde +nscrieri cu privire la dreptul de
proprietate asupra imo-ilului, Partea a """.a sau foaia de sarcini
. 5. !ciunile de carte funciar
!cestea se referF la +nscrierile care se opereazF +n cartea funciarF 2le sunt de douF feluri:
aciunea +n prestaie ta-ularF *i aciunea +n rectificarea +nscrierilor +n cartea funciarF
1 !c&iunea 3n presta&ie tabular'. Potrivit art 44 *i 4: din 9e&ea nr 11BK1=:E cel care s.a
o-li&at la constituirea/ transmiterea sau modificarea unui drept real imo-iliar este o-li&at sF
predea +nscrisurile necesare pentru +nta-ularea dreptului +n cartea funciarF DacF cel care s.a
o-li&at +n acest fel refuzF sF.*i +ndeplineascF aceastF o-li&aie persoana +ndreptFitF se poate
adresa instanei de judecatF pentru ca aceasta/ prin DotFr0re/ sF dispunF +nta-ularea sau/ dupF
caz/ radierea dreptului real
4 !c&iunea 3n rectificarea 3nscrierilor 3n cartea funciar' 2a este aciunea prin care se
cere instanei +ndreptarea sau +nlFturarea unei +nscrieri din cartea funciarF necorespunzFtoare
realitFii pentru ca +n acest fel sF se punF de acord situaia ta-ularF cu situaia juridicF realF a
unui imo-il Sediul materiei: art :>.>5 din 9e&ea nr 11BK1=:E
4E
. 6. Noile cri funciare
1 /eneralit'&i. . 9e&ea nr ?K1==7 privind cadastrul *i pu-licitatea imo-iliarF a fost
edictatF pentru a introduce un sistem unic pentru toatF ara . sistemul real de pu-licitate
Sistematizarea re&lementrilor +n 9e&ea ?K1==7 este fcut +n trei titluri : #itlul "/ intitulat
Ae&imul &eneral al cadastrului (art 1.1=), #itlul al "".lea 3 Pu-licitatea imo-iliar (art 45.
B?) +n care sunt re&lementate noile cri funciare, #itlul al """.lea/ Dispoziii tranzitorii/
sanciuni *i dispoziii finale (art BE.?4)
4 "egistrul cadastral de publicitate imobiliar' . Pu-licitatea imo-iliarF se realizeazF/
potrivit noii le&i/ prin +nscrierea +n cFrile funciare a actelor *i faptelor juridice referitoare la
imo-ilele din aceea*i localitate 'Frile funciare alcFtuiesc re&istrul cadastral de pu-licitate
imo-iliarF al unei anumite localitFi, ele se in de cFtre Biroul de carte funciarF aflat +n
su-ordinea !&eniei <aionale de 'adastru
: C'r&ile funciare . Hn conformitate cu art 41 din le&e/ cartea funciarF este structuratF
astfel: un titlu care conine numFrul ei *i numele localitFii +n care este situat imo-ilul/ precum
*i trei pFri : Partea " care cuprinde descrierea imo-ilelor , Partea a "".a se referF la +nscrierile
privind dreptul de proprietate , Partea a """.a cuprinde +nscrierile privind dezmem-rFmintele
dreptului de proprietate *i sarcini
> Corpul de proprietate . 9e&ea statueazF cF unul sau mai multe imo-ile alipite de pe
teritoriul unei localitFi/ aparin0nd aceluia*i proprietar/ formeazF corpul de proprietate care se
+nscrie +n cartea funciarF
Potrivit art >>/ corpul de proprietate este suscepti-il de alipiri sau dezlipiri <oua le&e a
+m-rFi*at sistemul foilor personale +n care persoana este elementul central +n jurul cFreia
&raviteazF imo-ilele
B Principiile noilor cr&i funciare 3 !rt 4?. 4E din 9e&ea nr ?K1==7 instituie principiul
pu-licitii inte&rale/ principiul relativitii/ principiul forei pro-ante a +nscrierilor drepturilor
reale , principiul le&alitii/ principiul disponi-ilitii/ principiul prioritii/ principiul
oficialitii
7 Enscrierile 3n cartea funciar' . !rt >> din Ae&ulamentul de or&anizare *i funcionare a
-irourilor de carte funciar prevede c +nscrisurile/ dup o-iectul lor/ sunt de trei feluri:
+nta-ularea/ +nscrierea provizorie *i notarea
E -fectele 3nscrierii 3n cartea funciar Hnta-ularea *i +nscrierea provizorie au ca efect
opoza-ilitatea fa de teri a actelor *i faptelor juridice prin care se do-0ndesc/ se modific sau
se stin& drepturile reale imo-iliare
<otarea/ pe l0n& opoza-ilitatea fa de teri are ca efect *i informarea acestora cu privire la
drepturile personale/ faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imo-ilele +nta-ulate
Test de autoevaluare+
'e +nseamn pu-licitate imo-iliar *i care este scopul eiG
'are sunt sistemele de pu-licitate imo-iliar *i unde se aplicG
Descriei aceste sisteme
'are sunt modificrile aduse pu-licitii imo-iliare prin 9e&ea nr ?K1==7G