UNIVERSITATEA PETRE ANDREI DIN IASI

FACULTATEA DE DREPT
REFERAT DREPT CIVIL OBLIGATII

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

STUDENT PASCOVICI ALEXANDRU

ANUL III

CUPRINS

Introducere
Capitolul I- Dreptul de uzufruct....................................................5
Capitolul II Dreptul de uz si dreptul de abitaie........................17
Capitolul III Dreptul de servitute..............................................19
Capitolul IV - Dreptul de superficie............................................35
Cazuri din practica judiciar......................................................39
Concluzii
Rezumat
Note bibliografice
Bibliografie selectiv

Introducere

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet , are un caracter deplin si exclusiv,
cuprinde cele trei prerogative juridice , posesia , folosinta si dispozitia.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale , derivate,
asupra bunurilor altuia , opozabile tuturor, care se constitue sau se dobndesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate
privata , deoarece dreptul de proprietate publica este inalienabil in plenitudinea atributelor sale ,
inseamna ca nu poate fi dezmembrat.
Proprietatea este inviolabila , dar aceasta nu exclude posibilitatea ca unele prerogative ale
dreptului de proprietate sa fie exercitate de ctre un titular . Prin separarea unor atribute se formeaz
drepturi reale distincte , care poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt urmtoarele : dreptul de uzufruct , dreptul
de uz , dreptul de abitaie , dreptul de servitute i dreptul de superficie.

Capitolul I
Dreptul de uzufruct
1. Definitia dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct este un drept real principal, care confera titularului sau numit uzufructuar ,
dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia , atributele posesiei si folosintei, cu obligatia
de a le conserva substanta si de a le restitui proprietarului la incetarea uzufructului.1 Dreptul de
uzufruct este un drept asupra unui lucru al altuia si ca uzufructuarul nu poate dispune niciodata de
lucru fiindca din cele trei atribute ale dreptului de proprietate el are doar posesia si
folosinta.Definitia data uzufructului de art.517C.civ. este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile
ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor , insa cu indatorirea de a le conserva
substanta,,
Uzufructuarul nu are aceleasi drepturi adica intocmai ca proprietarul deoarece el nu poate dispune
de lucru.

2. Caracterele uzufructului
Se desprind urmatoarele caractere juridice ale acestuia
a) uzufructul este un drept real
b) uzufructul este un drept temporar
c) uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar
d) dreptul de uzufruct este incesibil

3. Importanta si dezavantajele uzufructului

I.Lul , Drept civil . Drepturile reale , Ed. Orizonturi Universitare , Timeea , 1999, p. 147

Uzufructul este cel mai bun mijloc de a da cuiva folosinta completa a unui lucru fara ca
proprietarul sa piarda proprietatea lucrului.Este un mijloc comod care permite sa se asigure unei
persoane mijloace de trai sigure pe tot timpul vietii sale .
Dreptul de uzufruct are si unele inconveniente , deoarece uzufructuarul ar putea avea tendinta de a
extrage excesiv din lucru maximum de foloase, el stie ca dreptul sau este vremelnic si ca nu poate
transmite mostenitorilor sai.In cazul uzufructului dreptul de proprietate este redus in practica la o
valoare destul de mica deoarece uzufructul are o durata limitata in timp.

4. Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit prevederilor art.520 C.civ. uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri , mobile si
imobile, inseamna ca uzufructul poate avea ca obiect tot feluri de bunuri ca bunuri mobile , imobile
corporale si incorporale , fungibile si nefungibile.
Uzufructul poate fi stabilit asupra unuia sau mai multor lucruri individual determinate .El are ca
obiect bunuri neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligatia sa conserve substanta lucrului si
sa restituie bunul catre proprietar la expirarea uzufructului.Potrivit art.526C.civ. , uzufructul poate
avea ca obiect si bunuri consumptibile, caz in care uzufructuarul are obligatia de a restitui la sfarsitul
uzufructului bunuri de aceeasi cantitate , calitate sau valoare ori pretul lor.
Uzufructul poate fi stabilit asupra oricarui lucru care se afla in comert, el poate fi constituit chiar si
asupra creantelor, asupra bunurilor mobiliare, asupra drepturilor intelectuale .In cazul dreptului de
creanta intregul drept fiind de creanta , nu se poate ca o parte din el sa fie drept real , fiindca nudului
proprietar ii ramane in realitate tot un drept de creanta , astfel ca uzufructul este un simplu drept de
folosinta a creantei.Uzufructul poate sa aiba ca obiect si o universalitate de fapt cum ar fi un fond de
comert , adica un ansamblu patrimonial continand in acelasi timp lucruri corporale , unele destinate a
fi consumate la prima lor intrebuintare, iar altele incorporale, cum ar fi contractul de inchiriere .

5. Modurile de dobandire a uzufructului

Potrivit art.518 C.civ. Uzufructul se stabileste prin lege sau prin vointa omului.Legislatia actuala
nu mai cuprinde cazuri de uzufruct constituit prin lege.Dreptul de uzufruct se poate dobandi numai
prin vointa omului sau prin uzucapiune.
7

a) Dobandirea uzufructului prin vointa omului

In ceea ce priveste acest mod de dobandire a uzufructului , distingem uzufructul dobandit prin
contract si uzufructul stabilit printr-o manifestare de vointa unilaterala.
Uzufructul conventional-uzufructul conventional se poate naste prin acte intre vii, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.
A doua situatie de dobandire pe cale conventionala consta in aceea ca proprietarul instraineaza
nuda proprietate si isi rezerva uzufructul.Cea de-a treia modalitate de dobandire conventionala a
uzufructului consta in aceea ca proprietarul instraineaza nuda proprietate catre o persoana care
devine uzufructuar.
Caracterele de vanzare-cumparare si de schimb au inconvenientul ca presupun o contraprestatie
din partea celeilalte parti.Durata uzufructului depinzand de durata vietii uzufructuarului, constituirea
unui uzufruct cu titlu oneros pe aceasta cale , imbraca un caracter aleatoriu.
Uzufructul testamentar
Dobandirea uzufructului prin testament este modul cel mai frecvent de stabilire a acestui drept
real.Legatul de uzufruct asigura uzufructuarului un beneficiu fara insa a prejudicia in mod definitiv
pe mostenitorii legali, acestia din urma avnd calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari
deplini la moartea uzufructuarului.Uzufructul testamentar se poate realiza fie direct , atunci cand se
da legatarului uzufructul unul bun miscator sau unei intregi universalitati de bunuri .Atat uzufructul
conventional cat si cel testamentar poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati.
b) Uzucapiune
Uzufructul poate fi dobandit prin uzucapiunea de 10-20 de ani daca posesorul are just titlu si
este de buna credinta. Poate fi dobandit prin uzucapiunea de 30 de ani, dar aceasta este aproape
imposibil de instituit in practica deoarece posesorul are interes sa i se recunoasca dreptul de
proprietate prin stapanirea prelungita in timp asupra bunului .Uzucapiunea uzufructului este insa
recunoscuta in teoria si practica dreptului civil.S-a aratat ca uzucapiunea de 30 de ani nu se poate
intalni in cazul in care posesorul detine lucrul pe baza unui titlu constitutive de uzufruct.Uzufructul
se poate dobandi si pe temeiul art.1909 C.civ. Prin urmare, atunci cand o persoana poseda un lucru
mobil cu titlu de uzufruct, va deveni imediat uzufructuara lucrului prin simplu fapt al posesiei si va
putea respinge actiunea in revendicarea promovata de adevaratul proprietar.

6. Drepturile uzufructuarului
8

Drepturile uzufructuarului sunt reglementate de C.civil , dar partile sunt libere sa le modifice
prin actul constitutiv de uzufruct.Aceste drepturi sunt impartite in doua categorii : drepturi pe care
uzufructuarul le are la data intrarii in folosinta si acela pe care uzufructuarul le are in cursul
uzufructului.
Inainte de intrare in folosinta:
a)

daca dreptul de uzufruct este pur si simplu , uzufructuarul are dreptul sa intre imediat in
folosinta bunurilor supuse uzufructului.El poate cere si obtine predarea in folosinta a bunului
asupra caruia este constituit uzufructul.

b)

Deoarece uzufructuarului este titular al unui drept real , el poate introduce si o actiune
posesorie pentru apararea intereselor sale.Uzufructuarul are dreptul sa pretinda predarea
lucrurilor , dar numai in starea in care se afla

c)

Uzufructuarul are dreptul sa foloseasca si actiunea in granituire deoarece el justifica intocmai

ca si proprietarul un interes legitim pentru cunoasterea si stabilirea limitelor fondului asupra
caruia isi exercita folosinta.
In cursul uzufructului:
a) Uzufructuarul are dreptul de a folosi lucrul si de a-i culege fructele, asa cum rezulta din

art.521 C.civ. Uzufructuarul are in genere toate drepturile de care se poate folosi proprietarul astfel
ca art.536 C .civ. mentioneaza ca el se foloseste intocmai ca insusi proprietarul de bunul
respectiv.Uzufructuarul are un drept de uz identic cu cel al proprietarului, el poate locui casele , se
poate folosi de obiecte mobiliare , animalele de pe fond.Uzufructuarul are dreptul sa perceapa
fructele si veniturile lucrului sis a si le insuseasca fara a avea sa dea vreo socoteala de ele nudului
proprietar.Acest drept se intinde asupra tuturor fructelor si se naste chiar din momentul constituirii
uzufructului , cu exceptia cazului cand uzufructul a fost dobandit prin testament , ipoteza in care
dreptul la fructe se naste potrivit art.890 si 899 C.civ. Fructele naturale si cele industriale se
dobandesc prin percepere , adica prin culegerea lor.
Potrivit art.532 C. civ., uzufructuarul dobandeste producte anuale sau periodice, adica
fructele arborilor. Uzufructuarul nu are dreptul asupra arborilor in sensul de a-i taia pentru a
si-i nsusi , prin exceptie de la aceasta regula , in unele cazuri arbori sunt asimilati cu fructele.
El are un drept asupra arborilor care au destinatia data de proprietarul lor de a fi taiati periodic
9

, la intervale regulate. Trebuie sa pastreze ordinea taierii acestor arbori care alcatuiesc paduri
mici , adica paduri care se taie des si sa respecte legea silvica si obiceiul locului.2
Dreptul de uzufruct asupra unei turme
a) Uzufructul asupra unei turme nu este considerat quasiuzufruct deoarece se socoteste ca
vizeaza ansamblu; turmei ca universalitate. Animalele nu sunt decat elemente ale turmei
privite in intregul ei , motiv pentru care se recunoaste uzufructuarului dreptul de a dispune
de animalele consumndu-le , binenteles cu conditia de a le inlocui prin altele.Dreptul de
uzufruct asupra unei turme nu este un quasiuzfruct , se desprinde fara putinta de tagada
din art.556 C.civ., care dispune ca daca turma piere cu totul in cursul uzufructului fara
culpa uzufructuarului , aceasta este eliberat de obligaia de a restitui turma.
b) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului sau , adica emolumentul, nu
trebuie sa confundam cedarea emolumentului , cu cedarea dreptului de uzufruct care este
incesibil.El are un drept mai mare decat acela de a dobandi fructele civile care provin din
inchirierile si arendarile facute de nudul proprietar. Dreptul uzufructuarului de a da in
locatiune bunurile respective este consacrat in art.534 C. civ. Opozabilitatea contractelor
de locatiune incheiate de nudul proprietar inainte de stabilirea uzufructului sau de catre
uzufructuar, pe parcursul folosintei , urmeaza a se aplica prevederile art.1441 C. civ. Daca
uzufructuarul a incheiat un contract de locatiune in timpul uzufructului , proprietarul
trebuie sa respecte incheierea care nu depaseste 5ani, dar obligatia aceasta este opozabila
nudului proprietar numai daca locatiunea a inceput sa fie executata inainte de stingerea
uzufructului. Daca este vorba de bunuri mobile , inchirierea lor nu este opozabila nudului
proprietar dupa incetarea uzufructului fiindca in absenta unor texte ca art.1268 si 1269 C.
civ. Care se refereau numai la imobile, nu poate incalca principiul relativitatii actelor
juridice.
c) Uzufructuarul are dreptul de a greva cu ipoteca imobilul asupra caruia este constituit
uzufructul, in caz de urmarire creditorul nu va putea urmari decat uzufructul , ca
dezmembramnt nu si ca bunul asupra caruia se exercita folosinta.

L. Pop , Drept civil . Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex , 1995 , p.129 i urm.

10

7. Obligatiile uzufructuarului sunt analizate pe parcursul a trei etape:3

- inainte de intrarea in folosinta
- in timpul uzufructului
- in momentul stingerii uzufructului
Inainte de intrarea in folosinta
Uzufructul are doua obligatii care reprezinta garantii pentru a asigura restituirea bunurilor
respective la expirarea uzufructului si anume: intocmirea unui inventar al bunurilor mobile si a unei
constatari a starii bunurilor supuse uzufructului art.540 C.civ.; darea unei cautiuni art.541 C.civ.
a) Obligatia de inventariere a bunurilor mobile si de constatare a starii bunurilor imobile.
Inventarul este un act prin care se constata cantitatea si natura bunurilor mobile supuse
uzufructului. Evaluarea bunurilor nu este obligatorie decat atunci cand este vorba de un uzufruct
cu titlu gratuit asupra mobilelor , asa cum cere prin art.827 C. civ. Inventarul poate fi intocmit in
orice forma pentru ca scopul lui este de a constitui o proba pentru predarea bunurilor spre
folosinta. Inventarul trebuie facut in prezenta proprietarului sau , daca acesta refuza sa participe ,
atunci se va proceda la citirea sa prin executorul judecatoresc. Daca uzufructuarul nu procedeaza
la inventarierea mobilelor si constatarea starii imobilelor , proprietarul il poate impiedica sa intre
in folosinta uzufructului. Daca bunurile au fost predate fara a se inventaria , nudul proprietar va
putea dovedi prin orice mijloc de proba cantitatea , calitatea si starea lucrurilor.
b) Obligatia de a da cautiune
Se numeste cautiune , o persoana care se oblige alaturi de debitor si care raspunde de plata
obligatiei debitorului cu propria sa avere. Art.541 C. civ. obliga pe uzufructuar inainte de a intra
in folosinta sa gaseasca o persoana care sa garanteze alaturi de el executarea obligatiilor. Daca in
momentul stingerii uzufructului uzufructuarul este insolvabil , nudul proprietar va urmari
cautiunea. Intarzierea de a da cautiune , nu lipseste pe uzufructuar de dreptul la fructele care
existau in momentul in care uzufructul a luat nastere art.544 C. civ. In caz de uzufruct
testamentar dreptul la fructe nu incepe din ziua cand s-a deschis testamentul , ci din ziua predarii
legatului sau a cererii de chemare in judecata , conform art.890 , 898 si 899 C. civ.
Uzufructuarul este scutit de drept prin lege, sa dea cautiune atunci acest drept real s-a constituit
prin instrainarea nudei proprietati.

V. Stoica , Drept civil , Drepturile reale principale , vol I , 2004 , p.492 i urm.

11

In cursul uzufructului:
Uzufructuarul are mai multe obligatii:
-

obligatia de a folosi de lucru ca un bun proprietar

obligatia a aduce la cunostinta nudului proprietar orice incalcari

obligatia de a suporta anumite cheltuieli

obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar

a) Obligatia de a se folosi de lucru ca un bun proprietar

Obligatia uzufructuarului de a conserva substanta lucrului este mai mult decat o obligatie, este o
conditie esentiala uzufructului. Uzufructuarul este obligat sa se foloseasca de lucru ca un
proprietar, el trebuie sa dea lucrului toate ingrijirile necesare pentru a-i conserva substanta si sa se
foloseasca de el numai sa ramana in stare buna. El nu trebuie sa deterioreze lucrurile,
uzufructuarul nu trebuie sa compromita fertilitatea si recoltele viitoare . Este obligat nu numai sa
nu deterioreze lucrurile sa ia masuri pentru intretinerea acestora in stare buna. Potrivit art.545 C.
civ. , uzufructuarul trebuie sa faca reparatiile cerute de intretinerea lucrului fiindca reparatiile cele
mai mari , importante sunt in sarcina nudului proprietar.
b) Obligatia de a aduce la cunostinta nudului proprietar orice incalcari sau uzurpari ale
dreptului acestuia
Potrivit art.554 C. civ. uzufructuarul are obligatia de a denunta proprietarului orice uzurpare
facuta de un tert asupra fondului . Daca isi incalca aceste obligatii si nu denunta tulburarile aduse
folosintei de catre terte persoane, el se face vinovat de neglijenta si potrivit art.554 C. civ. devine
raspunzator pentru toate daunele suferite de proprietar din aceasta cauza , ca si cum stricaciunile si
pierderile ar proveni din fapta sa proprie. In cazul in care uzufructuarul anunta pe proprietar despre
incalcarile drepturilor acestuia el se afla la adapost de orice raspundere , avand insa dreptul sa
porneasca singur o actiune posesorie impotriva tertelor persoane care aduc tulburari posesiei
lucrului.Este obligat uneori sa aiba un rol activ si sa faca personal acte de conservare cum ar fi
intreruperea prescriptiei care ar curge impotriva unei creante exigibile a proprietarului. Cand
uzufructuarul face acte de conservare , el il reprezinta tacit pe nudul proprietar deoarece lucreaza si
in folosul acestuia.
c) Obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar
12

Aceasta obligatie nu este expres prevazuta , dar reprezinta o regula generala a folosintei lucrului
altuia. Art.517 C. civ. , atunci cand a definit uzufructul , a precizat ca acesta este dreptul de a se
bucura de lucrul altuia intocmai ca insusi proprietarul. Potrivit art.529 si art.532. C. civ. ,
uzufructuarul trebuie sa se conformeze regulilor stabilite de proprietar sau uzului local. Cand este
vorba de uzufructul bunurilor mobile , uzufructuarul trebuie sa se conformeze obiceiului
proprietarului , el va putea inchiria unele bunuri mobile daca insusi proprietarul le daduse destinatia
de a fi inchiriate, chiar daca asemenea bunuri nu se inchiriaza.
d) Obligatia de a suporta anumite cheltuieli si sarcini ale lucrului
Asupra dreptului de proprietate pot exista o serie de sarcini care se suporta de catre proprietar ,
atunci cand proprietatea se scindeaza in nuda proprietate si uzufruct. Art.548 C. civ. se refera la
sarcinile anuale ale fondului care sunt considerate sarcini ale fructelor , cum ar fi impozitele , taxele ,
cheltuielile pentru obtinerea recoltelor. Toate cheltuielile sunt sa fie suportate de uzufructuar ca o
consecinta directa a dreptului sau de a culege fructele. Cheltuielile care apar pe parcursul
uzufructului se vor suporta de proprietar potrivit art.548 C. civ. , uzufructuarul avand obligatia de a
raspunde de dobanzile sumei platite , adica sa sufere o scadere a veniturilor sale , egala cu dobanzile
sumei platite de nudul proprietar art.549 C. civ.

Obligatia uzufructuarului in momentul stingerii uzufructului

La incetarea uzufructului , uzufructuarul are doua obligatii principale: sa restituie lucrul primit
in folosinta , daca uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile , uzufructuarul va trebui sa
restituie lucruri de aceeasi cantitate.Daca uzufructuarul s-a stins la decesul uzufructuarului atunci
restituirea lucrurilor primite in folosinta se va face de catre mostenitorii uzufructuarului. Restituirea
lucrului se va face in natura si in starea in care se gasea la data nasterii uzufructului. Cand bunurile
au pierit dintr-un caz fortuit uzufructuarul va fi absolvit de obligatia de restituire , riscul pieirii
lucrului fiind suportat de proprietar potrivit art.1156 C. civ. Atunci cand obiectul uzufructului a fost
format din lucruri care se degradeaza prin intrebuintare , uzufructuarul e obligat sa restituie bunurile
in stare deteriorate in care se afla la momentul restituirii , conform art.528 C. civ. A doua obligatie
referitoare la lucrurile consumptibile se impune precizarea ca uzufructuarul nu va fi eliberat de
obligatia de restituire atunci cand lucrurile au disparut dintr-un caz fortuit , deoarece el a devenit

13

proprietar in momentul nasterii uzufructului , el va fi acela care suporta riscul pieirii fortuite a
bunuli.

8. Drepturile si obligatiile nudului proprietar 4

a) Drepturile nudului proprietar
1. Proprietarul pastreaza o serie de prerogative care decurg din dreptul sau de dispozitie asupra
bunului. Poate instraina lucrul cu respectarea folosintei uzufructuarului, deoarece el nu poate
atinge uzufructul prin drepturile reale pe care le creeaza. Nudul proprietar are dreptul de a
ipoteca dreptul sau in cursul uzufructului dar creditorii sai ipotecari nu vor putea urmari decat
nuda proprietate.
2. Nudul proprietar are dreptul de a beneficia de productele lucrului, dreptul de folosinta al
uzufructuarului este limitat la fructe.
3. Nudul proprietar poate exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprietate, nudul
proprietar nu poate folosi actiunile civile impotriva uzufructuarului , inainte de expirarea
uzufructului, dar atunci cand uzufructuarul nu isi indeplineste obligatiile prin art.558 C. civ. se
da proprietarului dreptul sa ceara incetarea uzufructului inainte de termen pentru abuz de
folosinta. Pe parcursul uzufructului , nudul proprietar nu are dreptul sa urmareasca pe
uzufructuar in ceea ce priveste indeplinirea obligatiilor asumate.
b) Obligatiile nudului proprietar
Nudul proprietar si uzufructuarul au fiecare cate un drept independent de dreptul celuilalt asupra
aceluiasi bun
1. Nudul proprietar nu are fata de uzufructuar decat o obligatie pasiva sau negativ pe durata
uzufructului. El nu are obligatiile pe care le are locatorul fata de chirias.
2. Nudul proprietar are totusi obligaia de a garanta pe uzufructuar de evictiune in doua cazuri si
anume in cazul cand obligatia de garantie deriva din natura uzufructului.Prin obligatiile nudului
proprietar nu se poate inscrie si aceea potrivit careia reparatiile mari ale lucrului raman in
sarcina acestuia. Pe parcursul uzufructului , nudul proprietar nu are nici o obligatie pozitiva fata
de uzufructuar , nu exclude ca la sfarsitul uzufructului , cand se fac desocotirile intre parti ,
proprietarul sa fie tinut la plata vreunor prestatii.
4

C. Brsan , Dreptul civil . Drepturile reale principale , Ed.Hamangiu , 2007 , p.267

14

9. Stingerea uzufructului5
In art..557 C. civ. urmatoarele sunt aratate cazurile de stingere a uzufructului si anume: moartea
uzufructuarului; expirarea termenului pentru care a fost constituit ; consolidarea; neuzul uzufructului
timp de 30 de ani ; pieirea totala a lucrului ; abuzul de folosinta a uzufructuarului ; renuntarea la
uzufruct. Mai trebuie adaugate urmatoarele cauze de stingere: uzucapiunea , rezolutiunea , revocarea
sau anularea dreptului nudului proprietar sau desfintarea titlului constitutiv al uzufructului.
a) Moartea uzufructuarului este cauza cea mai generala de stingere a uzufructului
Stingerea uzufructului prin moarte este o regula de ordine publica, acest drept real fiind
esentialmente viager. Uzufructul este constituit in favoarea unei persoane , iar dupa moartea acestuia
va trece asupra altei persoane, cu conditia ca toti beneficiarii sa fie in viata sau macar
conceputi.Acest uzufruct trebuie considerat valabil deoarece in realitate nu se incalca regula stingerii
uzufructului prin moarte.
b) Expirarea termenului
Prin conventia lor partile pot sa stabileasca un anumit termen pentru exercitarea uzufructului,
termenul poate fi cert sau incert. Uzufructul inceteaza prin aceasta modalitate numai daca nu a
incetat intre timp .
c) Consolidarea inseamna reunirea asupra aceleasi persoane a ambelor calitati de nud
proprietar si uzufructuar.Nudul proprietar dobandeste uzufructul alaturi de consolidare mai
exista o cauza care explica stingerea uzufructului. Daca nudul proprietar dobandeste uzufructul
prin succesiune , adevarata cauza de stingere este moartea uzufructuarului.

d) Neuzul sau prescriptia

V.Stoica , op.cit , p.512 i urm.

15

Neintrebuintarea lucrului timp de 30 de ani este un mod de stingere a uzufructului, avand ca baza
aplicarea principiului de proprietate Pierderea dreptului de uzufruct prin neuz este necesar de o
intrebuintare continua si completa timp de 30 de ani. Dezmembrarea proprietatii este o situatie
exceptionala care nu trebuie sa dureze decat daca aduce un folos real titularului dreptului de uzufruct
, astfel ca daca acesta nu a profitat timp de 30 de ani de dezmembrare.
e) Uzucapiune
Uzufructul se poate stinge nu numai prin neuzul dreptului de ctre uzufructuar , dar i prin
uzucapiune.Acest mod de stingere prezint importan mai ales atunci cand este vorba de
uzucapiunea scurta de 10-20 de ani a uzufructului.Chiar daca titularul dreptului de uzufruct nu i-a
pierdut acest drept real prin neuz , uzufructul in realitate totui s-a stins, dar pe calea uzucapiunii de
10-20 de ani.
f) Pieirea total a lucrului
Orice drept real presupune existenta unui lucru ca obiect al su , dac lucrul piere nseamna c
dreptul respectiv se stinge prin lipsa de obiect. Dac uzufructul are ca obiect o cladire i terenul
aferent acesteia , faptul ca acea construcie a fost distrus nu mpiedica continuarea uzufructului
asupra pamntului.
g) Abuzul de folosin este abuzul ce face uzufructuarul de folosina sa sau aducnd stricciuni
fondului su lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere. Abuzul de folosin vom avea
atunci cnd uzufructuarul nu se folosete de lucru ca un bun proprietar. Decderea din dreptul
de uzufruct pe temeiul abuzului de folosin se dispune numai printr-o hotrre judectoreasc
la cererea nudului proprietar.
h) Renunarea la uzufruct
Dreptul de a renuna la uzufruct , ca mod de stingere a acestui drept nu este prevzut n art.557
C. civ. , dar nu exist nici o raiune pentru a se interzice titularului dreptului de uzufruct de a renuna
expres sau tacit la dreptul su. Renunarea poate fi unilateral , fr acordul nudului proprietar ,
ipotez n care ea echivaleaz cu delsarea uzufructului. Renunarea convenional are loc cu acordul
nudului proprietar , poate s fie un act cu titlu oneros. Renunarea la uzufruct poate avea loc i cu
titlu gratuit , situaie n care ea echivaleaz cu o donaie fcut de uzufructuar.
i) Stingerea uzufructului prin rezoluiunea , revocarea sau anularea dreptului nudului
proprietar sau desfiinarea titlului constitutiv al uzufructului
16

Cnd dreptul de proprietate al celui care a constituit uzufructul este desfiinat prin rezoluiune
revocare sau anulare , dreptul uzufructuarului se stinge pe cale de consecin. Se mai poate stinge i
atunci cnd titlul prin care el a fost constituit s-a stins prin rezoluiune , revocare , anulare.
10. Lichidarea uzufructului
Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct , uzufructuarul este obligat s restitue nudului proprietar
toate lucrurile pe care le deine. Obligaia de restituire trebuie executat imediat , deoarece odat cu
stingerea uzufructului trebuie s nceteze orice folosin a uzufructuarului. Pentru a obine restituirea
la care are dreptul nudul proprietar va folosi mpotriva uzufructuarului aciunea n revendicare , dar
el poate folosi i o aciune personal n restituire.
Modul restituirii uzufructuarul trebuie s restituie lucrurile pe care le-a primit n natur i n
starea n care le-a primit, avnd obligaia de a face reparatiile de ntreinere i de a pastra lucrurile n
stare bun. Dac uzufructuarul nu poate restitui lucrurile primite deoarece au disprut din mna sa
sau dac starea lucrurilor este degradat din vina sa , el va fi obligat s despgubeasc pe proprietar,
nudul proprietar va urmri cauiunea pentru plata daunelor la care a fost condamnat uzufructuarul .

17

Capitolul II
Dreptul de uz i dreptul de abitaie

1. Caracteristici comune
Aceste drepturi sunt reglementate de art.565-576 C. civ.i reprezint varieti ale
uzufructului. Ele sunt cazuri particulare de uzufruct deoarece se caracterizeaz prin aceea c dau
posibilitatea titularului lor s foloseasc de un lucru care aparine altei persoane. Cele dou drepturi
confer titularului su atributele de posesie i folosin ca i uzufructul dar el nu mai are posibilitatea
s cedeze emolumentul acestor drepturi.
Dreptul de uz poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil , pe cnd dreptul de abitaie are ca obiect
numai o cas de locuit. Att dreptul de uz ct i cel de abitaie se stabilesc i se sting n acelai mod
ca dreptul de uzufruct.
2. Dreptul de uz este acel drept real , dezmembrmnt al dreptului de
proprietate.Dreptul de uz are un caracter strict personal , el nu poate fi nici cedat nici
nchiriat.El nu poate fi nchiriat n doctrin s-a artat c se pot totui nchiria obiecte care
fac parte din uz. Titularul dreptului de uz este totdeauna o persoan fizic.
3. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect numai o cas de locuit , el
confer titularului su numai dreptul de a folosi locuina proprietatea altei persoane
pentru satisfacerea nevoilor sale si ale familiei sale. Titularul acestui drept nu poate fi
dect o person fizic.Abitaia poate fi constituit la fel ca i uzufructul prin convenie ,
testament i prescripie achizitiv , dar este cunoscut i un drept de abitaie creat prin
efectul legii fr alte formaliti procesuale.Potrivit art.572 alin.2 C civ. , titularul
dreptului de abitaie poate nchiria partea din cladire care i prisosete, fr ca
proprietarul s se poate opune ncheierii acestui act juridic 6. La fel ca i uzufructuarul
6

C.S.J. Sectia civil , dec. nr.1567/1992 , Dreptul nr.10-11 /1992 , p.114

18

titularul dreptului de abitaie are la ndemn pentru aprarea dreptului su , fie o aciune
confesorie , care pentru el ndeplinete rolul pe care l are aciunea n revendicare pentru
proprietar. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor asupra locuintei proprietate a
soului predecedat este prevzut de art.4 in legea nr.319/1944. Condiiile sunt urmatoare:
-

imobilul , cas de locuit , s fie prorietatea defunctului;

soul supravieuitor s nu aib alt locuin

Acest drept dureaz numai pn la ieirea din indiviziune i n toate cazurile cel puin un an de
la data decesului celuilalt so. Abitaia prevzut de lege nu poate fi exercitat i folosit dect de
acesta, el nu are dreptul s o cedeze altei persoane sau s nchirieze locuina nici mcar n condiiile
art.572 alin .2 C. civ.Cnd locuina depete nevoile de locuit ale soului supravieuitor, motenitorii
soului predecedat pot cere restrngerea dreptului de abitaie sau s-i procure titularului abitaiei o
alt locui7. Soul supravieuitor nu trebuie s dea cauiune.

C.A.Iai , dec. civ. nr.656/1999

19

Capitolul III
Dreptul de servitute
1. Definiie. Caractere
Dreptul de servitute este reglementat n articolele 576-643 C. civ.Art.576 C civ.definete
servitutea ca fiind o sarcin impus asupra unui imobil pentru uz i utilitatea unui imobil avnd un
alt stpn. Prin stpn nelegem proprietar iar nu un simplu posesor.
Dezmembrmintele care presupun desprinderea unor atribute ale proprietii i exercitarea lor
de ctre alte persoane. Servitutea reprezint o simpl limitare , o sarcin deoarece proprietarul nu
pierde nici total i nici parial posesia, folosina sau dispoziia. Dreptul de servitute are urmtoarele
caractere:
a) Servitutea este un drept real imobiliar
Ea se constituie numai n favoarea unui imobil prin natura sa i sarcina de asemenea a unui imobil
prin natura sa. Servitutea reprezint o dezmembrare deoarece proprietarul imobilului asupra cruia
se exercit servitutea este obligat s lase pe titularul servituii s fac anumite acte de uz asupra
fondului su. Cele dou fonduri a cror existen este necesar pentru a putea vorbi de servitute ,
trebuie s aparin unor proprietari vecini. Imobilele asupra crora se poate stabili o servitute sunt
numai imobile prin natura lor, adica pmnturile i cldirile.
b) Servitutea presupune existena a dou imobile care aparin la doi proprietari diferii
Fondurile sunt vecine i chiar alturate , dar pot exista i servitui asupra unui fond mai ndeprtat
aa cum este cazul cnd un fond confer posesorului su dreptul de a lua nisip sau pietri dintr-un
fond nenvecinat.
c) Servitutea este un accesoriu al fondului dominant
Dreptul de servitute nu este un drept de sine stttor i c servitutea nu poate fi nstrinat ,
cesionat , urmarit sau ipotecat singur.Servitutea se transmite nu numai n cazul nstrinrii
proprietii depline a unui fond, n favoarea achizitorului sau n cazul adjudecrii fondului n

20

favoarea adjudecatului , dar ea se transmite i n cazul constituirii unui uzufruct i al unui drept de
uz.
d) Servitutea are un caracter perpetuu
Servitutea prin natura ei este perpetu , ca o consecin a caracterului su accesoriu. Este legat de
proprietatea asupra fondului , servitutea mprumut i ea de la dreptul de proprietate caracterul
perpetuu , astfel c ea nu se poate stinge prin moartea proprietarului fondului dominant sau a celui
aservit.
e) Servitutea este indivizibila
Servitutea nu se poate stinge parial i nici nu poate dinui n parte , ea se stinge numai n ntregime
i dinuie n ntregime.nseamn c servitutea se datoreaz de ntregul fond aservit ct i de fiecare
poriune din fond i se exercit n formarea ntregului fond dominant, fiecrei poriuni din el.8

2.

Clasificarea servituilor

Se clasific n mai multe criteri i anume:dup natura fondului , dup modul de exercitare , dup
felul cum se manifest n exterior
a) Dup natura fondului- servituile se mpart n rurale i urbane.
Conform art.621 C. Civ. Se numesc urbane servituile stabilite n folosul cldirilor , indiferent
de faptul c aceste cldiri se afl n ora sau la ar.Se numesc rurale acele servitui care sunt stabilite
n folosul terenurilor.Aceast clasificare era important n dreptul roman, dar n prezent este lipsit
de orice semnificaie.
b) Dup modul de exercitare se mpart n continue i necontinue.
Potrivit art.622 alin.1 i 2 C. Civ. Sunt continue servituile al cror exerciiu este sau poate fi
continuu, fr s aib trebuin de faptul actual al omului.Servitutea de scurgere a apei de ploaie nu
poate fi continu deoarece nu plou continuu. Aceast servitute se numete continu fiindc nu
necesit acte de uz pozitiv i actual din partea proprietarului fondului dominant , apa de ploaie se
scurge fr intervenia acestuia. Art.622 C. Civ. D exemple se servitui continue : apeducul ,
scurgerea apelor , ferestrele. Servitutea de apeuct este acea servitute care d dreptul de a aduce apa
prin conducte peste un fond strin. Servitutea de scurgere a apelor este aceea care d dreptul s se
scurg apa de pe fondul dominant pe fondul aservit. Servitutea de fereastr sau de vedere este acea

Trib. Suprem , sec. civil , dec.nr.1168/1992 , R.R.D. nr.6/1972 , p. 165

21

servitute care d dreptul de a stabili ferestre spre fondul nvecinat la o distan mai mic dect
distanele artate n art.612 i art.613 C. Civ.
c) Dup felul de a se manifesta n exterior servituile se mpart n aparente i neaparente
Potrivit art.622 ali.3 C. civ , sunt serviti aparente acelea care se recunosc prin diferite lucrri
exterioare, iar neaparente sunt acele servitui care nu au semn exterior despre existena lor. Pentru ca
o servitute s fie aparent trebuie s fie anumite lucrri propriu- zise. Ceea ce nseamn c sunt
aparente servituile de vedere de apeduct , cu condiia ca apeductul s fie exterior.
n prezent datorit asemnrilor care exist ntre servituile continue i necontinue pe de o parte i
servituile aparente i neaparente pe de alt parte , s-a ajuns la noi categorii de servitui:
-

servitui continue i aparente: servitutea de vedere;

servitui continue i neaparente: servituile negative;

servitui necontinue i aparente: servitutea de trecere pe o potec;

servitui necontinue i neaparente: servitutea de a puna vitele.

d) Dup obiectul lor se mpart n servitui pozitive i servitui negative

Servituile pozitive sunt acele servitui care confer proprietarului fondului dominant dreptul de a
svri anumite acte de folosin asupra fondului aservit. Servituile corespund pe deplin noiunii de
servituteconsiderat ca un raport juridic n cadrul cruia se stabilete un regim de inegalitate n
folosul uneia dintre proprietai i n prejudiciul celeilalte. Servituile negative se impun
proprietarului aservit acte de a nu face , adic obligaia de a se abine , aa cum ar fi interdicia de a
cldi; interdicia de a planta la o anumit distan. Deosebirea dintre cele dou categorii de servitui
const n aceea c servituile negative nu sunt n realitate servitui cu toate c sunt denumite astfel de
Codul civi.Servituile negative reprezint reglementarea unor obligaii cu caracter de reciprocitate
ntre proprietarii imobilelor vecine , reprezint dreptul comun al regimului proprietii imobiliare
deparece fiecare proprietar este n acelai timp inut s respecte obligaia legal de a nu face i
totodat beneficiarul obligaiei reciproce de nu face impuse de proprietar.
e) Dup originea lor sau modul de constituire servituile se mpart n servitui naturale ,
servitui legale i servitui stabilite prin fapta omului , adic prin convenie , testament sau
uzucapiune.
3.Servituile naturale servituile naturale i aa numitele servituile legale sunt n realitate , i
unele i altele, servitui legale deoarece izvorul lor l constituie legea.Ele nu pot fi considerate
22

dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Servituile sunt n realitate obligaii fireti care se
impun proprietarilor vecini din necesiti de bun vecintate, din nevoi de ordin social.
a) Scurgerea apelor naturale
Art.57 C. civ. Arat c locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg din locurile superioare,
fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. Cnd scurgerea apelor a fost provocat prin lucrri
fcute de om , prin facerea unor anuri pentru scurgerea apelor murdare , art. 578 C. civ. Nu se
poate aplica nemaifiind vorba de o servitute natural.n astfel de cazuri proprietarul trebuie s fac
jgheaburi i burlane n aa fel nct apele s se scurg pe fondul su.Proprietarul fondului inferior nu
poate prin lucrrile pe care le-ar face , nici s mpiedice , nici s ngreuneze scurgerea apelor, n
paguba fondului superior. Proprietarul fondului inferior nu are obligaii pozitive , adic nu este
obligat s fac lucrri pentru a asigura scurgerea , n schimb el poate sp fac lucrri pentru a uura
sarcina sa , cu condiia de a nu vtma pe vecini sau pe proprietarul fondului dominant.
b) Servitutea izvoarelor
Aceast servitute e reglementat n art.579-581 C. civ. Art.579 C. civ. Arat c ,, Cel ce are un izvor
pe proprietatea sa poate face orice ntrebuinare cu dnsul , fr ns a vtma dreptul ce proprietarul
fondului inferior l-a dobndit prin titlu sau prin prescripie asupra acelui izvor,,.Proprietarul terenului
are un drept de proprietate i asupra izvorului, dar el nu poate vtma dreptul de folosin pe care un
proprietar al fondului inferior l-a putut dobndi asupra izvorului.Dac izvorul este folosit de
locuitorii unei comune , proprietarul nu-i poate schimba cursul. Este vorba despre o servitute
stabilit n favoarea unei colectiviti , servitute care nu va putea fi niciodat revendicat n calitatea
de servitute natural de ctre unul sau mai muli locuitori.

c) Dreptul de grniuire
Potrivit art.584 C. civ. ,, Orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii
lipite cu a sa ; cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate,,. Grniuirea reprezint operaiunea de
delimitare prin semne exterioare a dou proprieti care aparin unor tituleri diferii. Grnituirea este
n acelai timp i un drept dar i o obligaie pentru proprietarii vecini.Dreptul de grniuire nu se
poate prescrie chiar dac proprietarul nu a fcut uz de el mai mult de 30 de ani , fiindc grniuirea

23

nu este dect un atribut al proprietii , iar nu o adevrat servitute , astfel c ea este imprescriptibil
ca i proprietatea.

d) Dreptul de ngrdire
Art.585 din Codul civil reglementeaz dreptul de ngrdire n sensul c orice proprietar i poate
ngrdi proprietatea, cu restricia de a lsa liber o poriune pentru scurgerea apelor. ngrdirea
proprietii este obligatorie doar pentru proprietile situate n orae sau suburbii, conform articolului
600 din Codul civil.
4. Servituii legale ele se pot mpri n servitui de interes public i servitui se interes privat
Servituile de interes public- au ca obiect , n conformitate cu art.587 din Codul civil crarea
sau poteca pe lng marginea rurilor navigabile sau flotabile.
Servituile de interes privat sunt obligaii reciproce impuse proprietarilor fondurilor
nvecinate pentru evitarea litigiilor de vecintate. Articolul 588 din Codul civil arat c legea supune
pe proprietar la deosebite obligaii unul ctre altul, fr chiar s existe vreo convenie ntre dnii.
a) Distana plantaiilor- potrivit articolului 607 din Codul civil arborii care cresc nali nu pot fi
plantai dect la o distan de minimum 2 m fa de lini despritoare a celor dou proprieti ,
iar celelalte plantaii ori gardurii vii, la o distan mai mic de o jumtate de metru.Cnd aceste
obligaii nu sunt respectate proprietarul are dreptul la o aciune n justiie mpotriva vecinului
su pentru scoaterea arborilor sau plantaiilor care se afl la o distan mai min dect cea
prevzut sau poate cere tierea crengilor care sunt proprietarea sa , aa cum rezult din
art.607 Cod civil. Art.607 i 608 Cod civil nu cuprinde elementele caracteristice unei servitui ,
ci doar nite interdicii reciproce, servitutea ar putea s apar doar atunci cnd unul dintre
proprietari a dobndit prin titlu, uzucapiune sau prin destinaia proprietarului , dreptul de a
planta la o distan mai mic dect cea prevzut de lege. Se poate ca proprietarul fondului s
fi obinut servitutea contrarie , adic dreptul de a avea plantaii la o distan inferioar. Aceast
servitute contrarie se poate dobndi fie prin titlu , fie prin destinaia proprietarului , fie prin
uzucapiunea de 30 de ani.
b) Distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii aceast servitute este
prevzut de articolul 610 din Codul civil i reprezint n realitate tot un caz de obligaii
24

reciproce ntre proprietarii fondurilor nvecinate, atunci cnd ei execut lucrrile menionate n
acest text.Cnd un vecin dorete s construiasc o fierrie, cuptoare, uzin electric , magazii
de materiale explozive este obligat pe temeiul raporturilor de bun vecintate s respecte
deprtarea prescris de regulamente i obiceiurile particulare pentru a nu produce vtmri
titularului fondului nvecinat. n Codul civil nu este prevzut vreo distan la care s se poat
construi .nseamn c este lsat la nelepciunea instanei de judecat aprecierea dac prin
construire se produc s-au produs vtmri vecinului care reclam nclcarea art.610 din Codul
civil.
c) Servitutea de vedere- aceast servitute este reglementat de art.611 , 612 i 613 din Codul
civil. Un proprietar poate ridica pe fondul sau un zid chiar pe hotarul fondului , dar legea nu-i
permite s fac ntr-un zid ferestre sau deschideri prin care s aib vedere asupra imobilului
vecinului su. Servitutea de vedere reglementat de articolul 611 din Codul civil const n
aceea c unul din vecini nu poate face consimmntul celuilalt, nici ntr-un chip, fereastr sau
deschidere ntr-un zid comun.
Articolul 612 din Codul civil prevedea c Nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre
vedere, nici balcoane sau alte asemenea , asupra proprietii ngrdite sau nengrdite a
vecinului su , de nu va fi o distan de 19 dm ntre zidul pe care se dechid aceste vederi i
proprietatea vecin. Articolul 613 din Codul civil menioneaz c : Nimeni nu poate avea
vederi piezi pe proprietatea vecinului de nu va fi o distan de 6 m.Dreptul de a avea
servitute de vedere la o distan mai mic dect distanele prevzute n textele de mai sus , se
poate dobndi prin titlu, prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului.Practica judiciar a
stabilit c deschiderile pentru aer i lumin se pot practica la orice nlime i distan de
fondul vecin , pentru c ele nu sunt de natur a prejudicia pe cellalt proprietar i n acelai
timp ele constituie un atribut al dreptului de proprietate.Trebuie fcut delimitarea exact ntre
aceste deschideri pentru aer i lumin pe de o parte, de ferestre practicate pentru a asigura
vederea , acestea din urm nu se pot dobndi dect prin titlu sau uzucapiune.
n practica judiciar i n doctrin , s-a discutat problema referitoare la faptul dac un posesor
al imobilului , pe temeiul unui antecontract de vnzare cumprare , poate promova o aciune
mpotriva proprietarului vecin care a construit la o distan nelegal , nu a respectat normele
care alctuiesc dreptul comun al proprietii imobiliare.

25

n literatura juridic s-a susinut c servitutea de vedere poate s fie att pozitiv , ct i
negativ.Titularul servituii active are deci dreptul de a construi ferestre pe ct vreme n cazul
servituilor negative , acesta este obligat de a respecta distana legal , adic are obligaia de a
nu face , de a se abine de la faptul de a construi ferestre cu nclcarea articolului 611-613 Cod
civil.Cnd este vorba de nclcarea obligaiei de a nu face i gsete justificare o aciune
negatorie pentru tgduirea servituii, a cror existen este prezumat prin nclcarea textelor
de lege artate mai sus.n cazul unui asemenea aciuni , reclamantul trebuie s dovedeasc
doar c vecinul su nu a respectat distanele legale. Prtul ar putea dovedi ntr-un asemenea
proces c el exercit un drept activ, o servitute de vedere , va putea dovedi c a dobndit prin
act juridic , prin uzucapiune dreptul de a construi fereastra cu nclcarea limitelor
legale.Deoarece reclamantul nu invoc n sprijinul cererii sale existena unui drept de servitute
dobndit ca accesoriu al dreptului de proprietate, numai faptul c proprietarul vecin nu a
respectat normele care reprezint dreptul comun al proprietii imobiliare, aciunea nu poate fi
respins , motivarea c reclamantul nu este titularul al dreptului de proprietate.Aciunea
reclamantului posesor apare mai degrab ca un act de ntrerupere a uzucapiunii , ca un act de
conservare , numai in acest mod el poate asigura integritatea valoric a construciei, urmeaz
s dobndeasc dreptul de proprietate.Posesorul trebuie s i se recunoasc legitimarea
procesual activ pentru promovarea unei aciuni atunci cnd este vorba de o servitute
negativ de vedere. Potrivit art.974 din Codul civil , creditorii pot exercita pe calea aciunii
oblice toate drepturile i aciunile debitorului lor , n afar de acelea care sunt exclusiv
personale.

d) Pictura strainilor
Potrivit articolului 615 din Codul civil , proprietarul este dator s fac straina casei sale , n aa
fel nct apele rezultate din ploi s se scurg pe terenul su sau n strad i nu pe terenul
vecinului.Servitutea privind pictura strainilor nu este o adevrat servitute, apare n realitate prin
intermediul servituii contrare , atunci cnd proprietarul a dobndit dreptul ca apele din plio i zpezi
s se scurg de pe cas pe terenul vecinului , pe baz de titlu , uzucapiune sau destinaia
proprietarului.

26

e) Servitutea de trecere este servitutea cea mai des ntlnit n practica judiciar.Potrivit
art.616 din Codul civil ,,Proprietarul al crui loc este nfundat , care nu are nici o ieire la calea
public , poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului , cu
ndatorirea de a-l despgubi , n proporie cu paguba ce s-ar putea ocaziona
Servitutea de trecere are o aplicabilitate general, indiferent dac terenul este mpdurit sau
nengrdit , rural sau urban, cldit sau necldit. Potrivit art.617 din Codul civil, trecerea trebuie
fcut pe calea cea mai scurt pentru a ajunge la calea public , iar conform articolului 618 din
Codul civil , titularul acestei servitui trebuie ns s aleag trecerea care ar pricinui o pagub ct mai
mic proprietarului fondului aservit.
n articolul 616 Cod civil , se nelege acel loc care nu are nici o ieire la calea public. Textul din
Codul civil se refer la o omposibilitate absolut de a ajunge la calea public , dar n practica
judiciar se admite c art. 616 Cod civil i gsete aplicabilitae i n cayurile n care ieirea la calea
public ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoas . S-a decis c dac exist acces la calea
public , chiar pe un drum impracticabil n anumite mprejurri , dar care poate deveni practicabil,
locul nu poate fi considerat nfundat i nu trebuie recunoscut dreptul de servitute.Drumul de acces
prezint dificulti de trecere , nu d dreptul la servitute , dac acesta poate deveni practicabil cu
unele amenajri i oarecare cheltuieli.
Inconvenientele sau dificultaile pe care le-ar prezenta trecere la calea public rmn la aprecierea
instantei , care trebuie s-i fundamenteze concluziile pe cunoaterea pe deplin a situaiei de fapt .n
practica judiciar s-a reinut c ,, nu constituie un impediment pentru recunoaterea servituii de
trecere pe drumul cel mai scurt , faptul c n acel loc , pe fondul aservit sunt plantai pomi fructiferi ,
de vreme ce proprietarul fondului aservit a plantat acesti pomi n timpul procesului privitor la
recunoaterea dreptului su de servitute.
Atunci cnd terenul este nfundat dreptul de servitute de trecere rezult n mod nemijlocit din lege ,
constituirea acestei servitui nu poate fi condiionat de obinerea unei autorizaii administrative.
Atunci cnd terenul aparine mai multor coprtai , cu ieire la calea public , dac ei procedeaz la
mprirea i parcelarea terenului fr ca unii dintre ei s mai aib acces la drumul public , aceast
partajare nu le d dreptul s pretind o servitute de trecere pe fondul unui alt proprietar strin de
coproprietate.
Instana suprem a statuat c se poate constitui servitute de trecere i atunci cnd unul din fonduri
sau ambele sunt proprietate comun , deoarece servitutea este o sarcin care profit tuturor
27

coproprietarilor . Este admisibil constituirea unei servitui de trecere la data cnd se vinde o
poriune din terenul care formase un singur front pn atunci. Servitutea se realizeaz numai prin
convenia prilor i nu prin destinaia proprietarului , deoarece servituii de trecere nu-i sunt
aplicabile dispozitiile nscrise n art. 625 Cod civil , fiind necontinu i neaparent. Destinaia
proprietarului ine loc de titlu numai atunci cnd este vorba de servitui continue i aparente , potrivit
art. 625 Cod civil.
La stabilirea drumului de trecere trebuie avute n vedere att interesele proprietarului fondului
dominant ct i cele ale fondului aservit, urmnd a fi aleas calea care s produc cel mai mic
prejudiciu pentru proprietarul fondului aservit i s nu ia n considerare interesele celui care solicit
dreptul se trecere.
Art. 634 Cod civil are urmtorul cuprins : Proprietarul fondului supus servituii nu poate face nimic
spre a-i scdea ntrebuinarea sau a i-o agrava. Nu poate schimba starea lucrurilor , nici strmuta
exercitarea servituilor dintr-un loc ntr-altul dect acela unde servitutea a fost din nceput stabilit.
Dac acea stabilire primitiv a devenit mai mpovrtoare proprietarului fondului supus sau dac l
oprete a-i face pe dnsul reparaii folositoare, va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce
ar avea aceeai nlesnire pentru exercitarea drepturilor sale i acesta nu va putea refuza.
Servitutea de trecere nu este gratuit , spre deosebire de celelalteseritui legale. Potrivit art.616 Cod
civil , proprietarul fondului dominant este obligat s despgubeasc pe proprietarul fondului aservit ,
dac acesta sufer vreun prejudiciu , iar despgubirile sunt proporionale cu paguba cauzat.
Despgubirea se stabilete prin bun nelegere sau pe cale judectoreasc , pe baza unei expertize
tehnice. n conformitate cu art. 619 C. civ. aciunea care are ca obiect despgubirile pretinse este
supus

prescripiei extinctive. Proprietarul fondului aservit poate pretinde numai despgubiri

civile , nu i teren n compensaie. Prescripia ncepe s curg pentru despgubirea fixat pentru
exercitarea dreptului de trecere din ziua cnd a nceput s se fac trecerea , iar nu din ziua cnd a fost
fixat dezdunarea. Dreptul de a reclama trecerea pe terenul altuia este imprescriptibil , servitutea de
trecere fiind necontinu i neaparent nu poate fi dobndit prin uzucapiune. Timp de 30 de ani
propietarul fondului nfundat a trecut mereu pe aceeai fsie de teren i n acelai mod , trebuie s i
se recunoasc definitiv dreptul de a trece i n continuare n acelai mod.Exercitarea n fapt a unei
treceri printr-un anumit loc i ntr-o anumit modalitate poate face obiectul uzucapiunii , aceasta
substituindu-se reglementrii prin convenie , ori prin hotrre judectpreasc. Imobilele care fac

28

parte din domeniul public al statului sunt compatibile cu servitutea legal de trecere , atunci cnd
este vorba de o situaie obiectiv impus de poziia celor dou fonduri.
f ) Servituile aeronautice
n rndul servituilor legale trebuie incluse i servituile aeronautice , sunt reglementate de
D.95/1979 , potrivit art.10 din acest decret , pentru asigurarea securitii depline a zborurilor
aeronavelor n fazele de apropiere i de decolare aterizare n cuprinsul zonelor de sigurana
delimitate este interzis amplasarea de lucrri , construcii sau instalaiicare prin natura lor sau
datorit procesului de funcionare. Art.15 din D.95/1979 rezukt c n aproprierea staiilor de
protecie a navigaiei aeriene , se interzice amplasarea construciilor a cror existen sau funcionare
poate produce perturbarea acestor staii.

5. Servituile stabilite prin fapta omului

Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui veritabile , prin art.620-643 C. civ. S-au
reglementat aceste servitui cu ajutorul crora se pot constitui tot felul de sarcini n favoarea unui
imobil i n defavoarea celuilalt. Prile pot crea orice servitute pe temeiul principiului libertii de
voin , numrul servituilor stabilite prin fapta omului fiind practic , nelimitate.
Exist trei modaliti de constituire a servituilor stabilite prin fapta omului:
-

prin uzucapiune

prin destinaia proprietarului

prin titlu

a) Servituile stabilite prin titlu orice servitute poate fi constituit prin titlu, adic prin
convenie sau prin testament . Servituile necontinue i neaparente precum i cele continue i
neaparente , nu se pot stabili dect prin titluri , potrivit art.624 C. civ. Toate actele juridice
translative de drept comun pot servi ca mijloc de stabilire a unei servitui i anume att
contractele ct i testamentele. Titlul prin care se stabilete servitutea nu este supus nici unei
reguli speciale de form , n afar de regulile de drept comun.De exemplu dac servitutea
este constituit sub form de donaie ntre vii , ea trebuie fcut prin act autentic , ca orice
donaie. Dac servitutea este constituit printr-un legat , actul juridic respectivva trebui s
suporte toate regulile testamentului.O servituite poate fi constituit valabil chiar i n mod
verbal , dar atunci pentru dovedirea ei n justiie , trebuie aplicate prevederile art.1191 i
art.1198 C. civ. , cu privire la probe. O servitute poate fi stabilit i n mod tacit , adic

29

existena ei poate s rezulte implicit din clauzele unui contract , dac aceasta pare a fi voina
real a prilor.
b) Uzucapiunea servituile se pot dobndi prin uzucapiune , i anume prin uzucapiunea de 30
de ani. Uzucapiunea nu este un mod de dobndire cu aplicabilitate general n domeniul
dreptului de servitute.Numai uzucapiunea de 30 de ani , iar nu i uzucapiunea scurt de 10
ani pn la 20 de ani este admis ca mod de dobndire a dreptului se serviture.Aceast
prevedere cuprins n art.623 C. civ. Se aplic prin intenia legiuitorului de a-l apra pe
proprietar , care trebuie s suporte sarcinile unei servitui. Uzucapiunea de 30 de ani se aplic
nu numai cu privire la dreptul de servitute , ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate , ci
i altor servitui continue i aparente care nu au aceast semnificaie juridic. Dei servituile
care sunt moduri normale sau speciale de exercitare a dreptului de proprietate privat n
raporturile de vecintate au de regul caracter negativ neputndu-se pune problema
exercitrii prerogativelor unui drept asupra bunului altuia , totui legea recunoate
posibilitatea schimbrii echilibrului dintre sferele de exercitare a dreptului de proprietate
asupra imobilelor vecine aparinnd unor persoane diferite chiar prin uzucapiune, dac pe
aceast cale se nasc servitui , n sens larg , cu caracter continuu i aparent.n art.623 C. civ.
Se precizeaz c ,, Servituile continue i aparente se dobndesc prin posesiune de treizeci de
ani,,
Actele de folosin pe care se bazeaz cel care exercit o posesie de 10-20 de ani cu bun
credin i pe baz de just titlu , nu sunt simple acte de toleran cum se consider n opinia
majoritar , ci adevrate acte de exercitare a dreptului de servitute.
c) Servituile stabilite prin destinaia proprietarului
Destinaia proprietarului ine loc de titlu n privina servituilor continue i aparente , aa cum
arat n art.625 C. civ. Atunci cnd proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de
fapt care ar constitui o servitute n ipoteza n care fondurile ar aparine unor persoane diferite
ex: proprietarul celor dou cldiri deschide o fereastr de la unul din imobile ctre cellalt , la
o distan mai mic dect cea prevzut n lege , fa de linia de hotar care i aparine tot lui.
Servitutea pe care o examinm se nate numai n momentul n care proprietarul nstrineaz
unul din cele dou imobile. Textul menionat mai sus arat c ,, destinaia proprietarului ine
loc de titlu n privina servituilor continue i aparente ,,. nseamn c celelalte servitui cele
continue i neaparente , aparente i necontinue sau necontinue i neaparente nu pot fi stabilite
30

prin destinaia proprietarului. Atunci cnd proprietarul a nstrinat unul din cele dou
fonduri , dac prile ar fi dorit nlture prevederea art. 625 C. civ, nimic nu le-ar fi
mpiedicat s renune la starea de fapt anterioar. n literatura juridic s-a pus problema
constituirii servituii prin destinaia proprietarului atunci cnd este vorba de o servitute de
trecere , tiind c aceasta este necontinu. Soluionarea favorabil a problemei s-a impus
datorit frecvenelor situaii n care proprietarul , atunci cnd nstrineaz unul dintre
fonduri , las semne vizibile , evidente , ca de exemplu , un drum de trecere pentru locul
nfundat ctre cellalt. n astfel de cazuri , stabilirea unei servitui de trecere n favoarea
locului nfundat este prezumat , dei prile n contractul de nstrinare nu au prevazut nimic
legat de servitutea de trecere , se presupune c au neles s nu modifice starea anterioar i
c actul juridic ncheiat n realitate menine i aparena servitute de trecere. O justificare
teoretic a acestui punct de vedere se gsete n art.627 C. civ, text de lege n care legiuitorul
a fost mai puin exigent cernd doar ca servitutea s fie aparent , iar nu i continu.
ntre prevederile art.625 C. civ care se refer la servitutea aparent i continu , i cele ale
art.627 C. civ.care se refer la starea de fapt care corespunde unei servitui aparente dar
necontinu, disputnd c i aceasta se poate nate n momentul nstrinrii unuia dintre
imobile , exist o diferen numai n ceea ce privete probaiunea , fiind vorba de dou
servitui diferit cu regim juridic diferit reglementat.

6. Exercitarea dreptului de servitute

Drepturile de servitute i obligaiile proprietarului fondului dominant:
a) Proprietarul fondului dominant are urmtoarele drepturi:
1. Principalul drept al titularului servituii este acela de a folosi servitutea;
2. Pentru exercitarea dreptului de servitute , potrivit art.630 C. civ , titularul su are dreptul
s fac toate lucrrile necesare asigurrii existene i conservrii servituii.
3. Dac exercitarea unei servituii principale implic i o servitute accesorie , potrivit
regulilor accesorialitii , proprietarul fondului aservit dominant va exercita i aceast
servitute. De exemplu , servitutea de a lua ap de la o fntn situat pe imobilul nvecinat
presupune i dreptul asupra unei servitui de trecere pe fondul aservit pn la locul siturii
fntnii. Potrivit art.629 C.civ, constituirea servituii presupune i punerea la dispoziie
tuturor mijloacelor necesare pentru folosirea ei.
31

b) Obligaiile proprietarului fondului dominant

1. Titularul unei servitui este obligat s exercite numai n limitele stabilite prin titlu. Dac
servitutea a fost dobndit prin uzucapiune titularul este obligat s o exercite aa cum a
exercitat actele de folosin de posesie. Dac servitutea a fost creat prin destinaia
proprietarului , obligaiile titularului rezult din intenia pe care a avut-o proprietarul
celor dou fonduri ;
2. Titularul dreptului de servitute are obligaia de a nu modifica i nu o utiliza n alt scop
dect pentru nevoile n vederea crora a fost recunoscut.
3. Titularul servituii are obligaia de a nu face nimic de natur

, adic s o fac

mpovrtoare pentru fondul aservit. Este obligat s fac toate lucrrile necesare pentru
a pstra servitutea. Proprietarul fondului dominant are la ndemn o aciune confesorie
de servitute i o aciune posesorie n complngerea atunci cnd este vorba de o
servitute aparent i continu sau cnd este vorba de o servitute necontinu i
neaparent care se ntemeiaz pe un titlu.

Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit

a) Drepturile proprietarului fondului aservit sunt urmtoarele:
1.Proprietarul fondului aservit poate nstrina bunul sau l poate greva cu sarcini , fr ns
a leza exercitarea servituii.
2. Proprietarul fondului aservit are dreptul s pretind despgubiri de la titularul servituii,
despgubiri care se stabilesc pe cale amiabil sau atunci cnd prile nu se neleg, pe cale
judectoreasc.
3. Dac cheltuielile necesare pentru exercitarea servituii au fost stabilite n sarcina fondului
aservit prin titlul de constituire a servituii , el are dreptul s abandoneze fondul la dispoziia
titularului servituii pentru a se elibera de aceste cheltuieli , conform art.632 C.civ.
4. Dac servitutea a devenit mpovrtoare pentru proprietarul fondului aservit , el are
dreptul s ofere celuilalt proprietar un loc ce ar avea aceeai nlesnire pentru exercitarea dreptului de
servitute , iar proprietarul fondului dominant nu va putea refuza.
5. Proprietarul fondului aservit are dreptul s conteste existena servituii sau poate s ear
ncetarea tulburrilor care i-au fost aduse , prin utilizarea unei aciuni posesorii n complngere.
b) Obligaiile proprietarului aservit:
32

1. Proprietarul fondului aservit are obligaia pasiv care const n aceea c trebuie s se
abin de la orice act de natur a mpiedica exerciiul dreptului de servitute .
2. Proprietarul fondului aservit are obligaia activ de a ntreine pe cheltuiala sa
servitutea n starea de a fi exercitat atunci cnd aceasta a fost n acest sens constituit. Proprietarii
celor dou fonduri sunt obligai s i exercite drepturile subiective numai n scopul satisfacerii
intereselor lor legitime , potrivit art. 1 i 3 din Decretul 31/1954 . Depirea acestui scop i
exercitarea unui drept subiectiv fr un interes legitim constitue un abuz de putere.

7.Aciunile ce se pot exercita de ctre proprietarii celor dou fonduri 9

a) Proprietarul fondului dominant , pentru aprarea dreptului su de servitute are exerciiul unei
aciuni confesorii. Aceast aciune real poate fi introdus mpotriva proprietarul fondului aservit i
prin ea se urmrete recunoaterea dreptului real de servitute.
b) Dac titularul servituii este tulburat n exerciiul dreptului su , poate folosi i aciunea
posesorie. Potrivit art. 675 C. civ. prin aciunea posesorie se apr ns numai servituile continue i
aparente. Dac servitutea a fost constituit prin titlu , ea poate fi aprat prin aciunea posesorie ,
chiar dac nu este continu i aparent. Aciunea posesorie este i la ndemna proprietarului
fondului aservit care o poate folosi pentru a-l mpiedica pe un ter s dobndeasc o servitute asupra
fondului su.
c) Proprietarul fondului aservit se poate folosi i de aciunea negatorie de servitute , prin care
se neag existena dreptului de servitute al unei persoane i nlturarea preteniei acesteia privind
exercitarea dreptului de servitute.

8. Stingerea servituilor
Codul civil prevede trei cauze de stingere a servituilor:
-

imposibilitatea material de exercitare ;

confuziunea

neuzul timp de 30 de ani

Servituile nu se pot stinge prin moartea beneficiarului ci se perpetueaz odat cu fondul i se

transmit mpreun cu proprietatea acestuia . Stingerea servituilor pentru abuzul de folosin nu este
ntlnit n practica judiciar , aceast cauz ntlnindu-se numai la uzufruct.
9

C. Brsan , op.cit, p.290-291

33

a) Imposibilitatea material de exercitare a servituii

n art.636 C. civ, potrivit creia ,, Servituile nceteaz cnd lucrurile se gsesc n astfel de
stare , nct servitutea nu se mai poate exercita.
De exemplu : faptul ca fntna de pe fondul nvecinat de unde titularul servituii lua ap , a
secat sau demolarea morii al creia canal de scurgere trecea pe teritoriul altei persoane, reprezint
ipoteze de imposibilitate material de exercitare a dreptuli de servitute. Art. 637 C. civ , prevede c
servitutea va putea renate odat cu dispariia cauzei care a mpiedicat exercitarea ei , dac nu a
trecut ns termenul de 30 de ani pentru stingerea acestui neuz. n cazul dreptului se servitute care
prin natura sa , este un drept perpetuu , moartea persoanei fizice sau reorganizarea ori dizolvarea i
lichidarea persoanei juridice nu constituie un mod de stingere , spre deosebire de situaia drepturilor
de uzufruct , de uz i abitaie , care sunt drepturi esenialmente temporare.
b) Confuziunea
Conform art. 638 C. civ ,, Orice servitute este stins , cnd fondul ctre care este datorit i acela
care o datorete cade n aceeai mn. Spre deosebire de consolidare , care opereaz numai n
persoana titularuli dreptului de uzufruct , de uz sau de abitaie , confuziunea presupune ncetarea
dreptului de servitute n oricare dintre urmtoarele trei ipoteze:
-

proprietarul fondului dominant dobndete i dreptul de proprietate asupra fondului aservit ;

proprietarul fondului aservit dobndete i dreptul de proprietate asupra fondului dominant

i n ipoteza cnd o ter persoan dobndete ambele fonduri.

Servitutea se va stinge potrivit principiului c nimeni nu poate avea o servitute asupra propriului
su lucru, deoarece exerciiul servituii devine implicit exerciiul dreptului de proprietate.
Confuziunea este un mod de stingere a dreptului de servitute numai dac aceasta are caracter
neaparent i o mprejurare care suspend dreptul de servitute cnd aceasta are un caracter aparent.
c) Neuzul sau prescripia extinctiv
Conform art.639 C. civ , ,, Servitutea este stins prin neuz n curs de treizeci de ani. Dac timp de
30 de ani titularul su nu uzeaz de servitute nseamn c aceasta s-a dovedit inutil i trebuie s
dispar . Toate servituile stabilite prin fapta omului se sting prin neuz sau prescripie extinctiv ,
indiferent dac sunt continue sau necontinue , aparente sau neaparente , spre deosebire de
uzucapiune care nu este posibil dect pentru servituile continue i aparente.
Servituile naturale i legale nu se pot stinge prin neuz deoarece ele nu sunt altceva dect simple
reguli de comportare pentru proprietarii fondurilor nvecinate.
34

Potrivit art. 641 C. civ,Modul servituii se poate prescrie ca servitutea i cu acelai chip.Cu toate
acestea , potrivit art. 642 C. civntrebuinarea servituii de ctre unul dintre coproprietari folosete
tuturor coproprietarilor , mpiedicnd curgerea termenului de prescripie extinctiv iar dac printre
acetia se afl un minor sau un interzis suspendarea prescripiei profit tuturor coproprietarilor .
d) Pieirea fondului aservit
Acest mod de stingere a servituii se refer la lipsa de obiect a acesteia. Este greu de ntlnit cazuri n
care fondul aservit dispare. Se poate exemplifica acest mod de stingere cu prbuirea unei cldiri
care nu mai este recldit timp de mai mult de 30 de ani fiindc dac este reconstruit nainte de
acest termen , servituile renasc.
e) Renunarea
Orice servitute se poate stinge prin renunare, titularul servituilor poate renuna cu titlu oneros sau
gratuit , expres sau tacit.
f) Expirarea termenului
n imensa majoritate a cazurilor servitutea este perpetu i pur i simpl , fiind extrem de rare
cazurile cnd ea este afectat de vreun termen sau condiie.
g) Rezoluiunea , revocarea sau anularea dreptului celui ce a constituit servitutea sau a
titlului constitutiv
Dac dreptul asupra fondului aservit a disprut , n mod automat a disprut i servitutea. Dac
proprietarul fondului aservit l deine prin cumprare , iar vnzarea este desfiinat , i servitutea
constituit de el va fi desfiinat. Aceast soluie se impune i atunci cnd proprietatea asupra
fondului aservit a fost sub condiie rezolutorie , iar condiia s-a ndeplinit.
Soluia este identic i n caz de anulare a dreptului de proprietate al titularului servituii .

35

Capitolul IV
Dreptul de superficie10
Definiia dreptului de superficie
1.1. Dreptul de superficie este acel drept real principal ce const n dreptul de proprietate pe care l
are o persoan numit superficiar asupra construciilor , plantaiilor sau alte lucrri aflate pe terenul
ce aparine altei persoane.
Codul civil nu reglementeaz dreptul de superficie. Art.11. Legea nr.115/1938, pentru unificarea
dispoziiilor privitoarea cartea funciar i art. 22 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripia
extinctiv l menioneaz ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Justificarea dreptului de
superficie s-a fcut prin interpretarea sistematic a prevederilor art.482, art.489 i art.492 din Codul
civil.Art. 482 C. civ. arat c proprietatea unui lucru d dreptul la tot ce se unete ca accesoriu , la
acest lucru , ntr-un mod natural sau artificial, iar art.489 C. civ., precizeaz c proprietatea asupra
pmntului cuprinde n sine , proprietatea suprafeei i a subfeei lui.Articolul 492 C. civ,
proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul constriciilor , plantaiilor sau lucrrilor fcute
n pmnt sau pmntului ,, pn ce dovedete din contra,,
n cazul dreptului de superficie se suprapun dou categorii de drepturi i anume:
-

dreptul de proprietate al constructorului asupra construciei

dreptul de folosin al acestuia asupra terenului pe care se afl construcia.

Dreptul de superficie constitue o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului , care

desprinde din coninutul juridic al acestui drept atributul folosinei i uneori al posesiei pentru a le
conferi constructorului.

10

L.Pop , L M.Marsa , Dreptul de proprietate i alte drepturi reale principale , Ed . U.J. , 2006 , p. 262-263

36

Caracterele dreptului de superficie

a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar
Dreptul de superficie , ca drept real principal se poate constitui numai asupra unor bunuri imobile.El
poate avea ca obiect n forma incipient , terenul , iar apoi n form deplin i construcia , plantaia
sau lucrarea. Este posibil ca proprietarul terenului s cedeze prerogativele sale asupra subsolului
terenului .
b) Dreptul de superficie este un drept perpetuu
Dreptul de superficie se ntinde pe ntreaga durat de existen a construciei , plantaiei sau
lucrrii. Perpetuitatea dreptului de proprietate asupra construciei , plantaiei sau lucrrii determin
perpetuitatea dreptului de superficie n ansamblul su.Acest caracter difereniaz alturi de
coninutul juridic , dreptul de superficie de dreptul de uzufruct , uz sau abitaie, precum i de drpetul
de concesiune constituit pe temeiul dreptului de proprietate privat.Caracterul perpetuu al dreptului
de superficie ine ns numai de natura , iar nu de esena sa.
c) Dreptul de superficie poate fi total sau parial
n raport de faptul dac se refer la toate construciile , lucrrile i plantaiile , ori numai la unele
dintre ele
d) Dreptul de superficie este imprescriptibil
Acest caracter are n vedere forma deplin a dreptului de superficie.ntruct dreptul de proprietate
asupra constructiei , plantaiei sau lucrrii este perpetuu si deci imprescriptibil sub aspect extinctiv ,
acest caracter se ntinde i asupra prii din dreptul de superficie care apare ca o dezmembrare a
dreptului de proprietate asupra terenului.
e) Dreptul de superficie nu poate nceta prin ieirea din indiviziune
Deoarece ieirea din indiviziune presupune cu necesitate doi titulari de proprietate privind acelai
bun, ceea ce nu este cazul atunci cnd examinm dreptul de superficie.
2. Constituirea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se poate constitui prin convenie , prin legat i prin uzucapiune, acest drept
se nate i dintr-o prevedere legal . Cazurile n care dreptul de superficie se nate din convenie sau
legat, adic prin titlu , sunt cele mai frecvente.

37

n practica judiciar s-a decis c se poate considera c dreptul de superficie s-a nscut prin titlu
i n unele cazuri cnd proprietarul terenului nu s-a opus la ridicarea construciei , fiind vorba de o
recunoatere implicit a acestui drept. Poate fi considerat drept de superficie i atunci cnd
proprietarul terenului construiete pe terenul comun , n prezena i fr opunerea celuilalt
coproprietar, consimmntultacit este suficient.
Pornindu-se de la prevederile art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991, s-a ajuns la concluzia c acest text
de lege nu se aplic dreptului de superficie deoarece n cazul acestui drept nu poate fi vorba de o
nstrinare a terenului.Prin constituirea acestui drept , dispoziia care are atributul principal al
dreptului de proprietate aparine n continuare proprietarului terenului, ceea ce nseamn c actul
juridic nu trebuie neaparat s mbrace forma autentic.
Dreptul de superficie poate fi constituit i printr-un nscris sub semntur privat. n timp ce nimic
nu mpiedic transferul proprietii asupra construciei prin actul respectiv , acelai act nu poate
valora dect promisiune de vnzare n privina terenului , ntruct art. 46 alin 1 din Legea fondului
funciar impune forma autentic . Pn la ntocmirea actului autentic , construcia va aparine unui
titular iar terenul altui titular , ceea ce nseamn c s-a nscut un drept de superficie , ntemeiat pe
art.492 C. civ.n regiunile de carte funciar , nregistrarea actului de constituire a dreptului de
superficie are caracter constituitiv , aa cum se arat n prevederile art.43 i art. 44 din Legea
nr.115/1938.Constituirea acestui drept trebuie s fie cuprins ntr-un nscris , doar pentru a se efectua
formalitile de opozabilitate impuse pentru publicitatea imobiliar.S-a exprimat opinia potrivit
creia dreptul de proprietate asupra construciei ce urmeaz a se edifica se dobndete treptat , pe
msur ce materialele se ncorporeaz n teren , dar dreptul de superficie care constituie premisa
dreptului de a construi s-a nscut n momentul ncheierii conveniei cu proprietarul terenului. Nici un
text de lege nu interzice cetenilor strini , apatrizilor sau persoanelor juridice strine s
dobndeasc construcii n Romnia nimic nu mpiedic pe acetia s fie titularii unui drept de
superficie.ntruct n cazul concesiunii de terenuri pentru construcii nu se realizeaz o nstrinare a
proprietii terenului , dreptul de proprietate fiind doar dezmembrat , deoarece posesia i folosina
revin concesionarului terenului pentru construcii, iar dispoziia rmne mai departe proprietarului
care a concesionat terenul , se poate considera c s-a nscut un drept de superficie. Concesionarea se
face prin licitaie public , cu titlu oneros , preul ei trebuind s aib o limit minim stabilit ntr-un
cuantum care s asigure recuperarea preului de vnzare a terenului, n condiiile de pia , la care se
adaug costul lucrrilor de infrastructur aferent n 25 de ani art. 14 Legea 50/1991.
38

Concesionarea terenurilor pentru construcii de locuine se face pe durata existenei construciilor ,

iar dreptul de concesiune asupra terenului se transmite n caz de succesiune sau de nstrinare a
construciei pentru realizarea creia a fost constituit. Dac concesionarul terenului nu i-a ndeplinit
obligaia de a edifica construcia n termenul legal , concesiunea i pierde valabilitatea.Prin art.3 din
Decretul lege nr.61/1990 s-a prevzut c odat cu locuina se transmite chiriaului mpreun cu
dreptul de proprietate asupra asupra acesteia i dreptul de folosin asupra terenului aferent , pe
durata existenei construciei.Acast drept a fost calificat n literatura juridic de drept civil ca fiind un
drept de superficie , c este vorba de un dezmambrmnt al dreptului de proprietate privat al
statului sau al unitilor administrativ teritoriale.

3. Exercitarea i stingerea dreptului de superficie

3.1.Exercitarea dreptului de superficie
Titularul dreptului de superficie exercit toate atributele proprietii i anume posesia , folosina i
dispoziia asupra construciilor , plantaiilor sau lucrrilor respective. Superficiaul exercit posesia i
folosina terenului pe care sunt situate construciile i lucrrile respective. Superficiarul are i
dispoziia material asupra terenului , deoarece poate dispune de substana lui prin spturi ,
amenajri , diverse instalaii , n limitele impuse de necesitatea realizrii construciei, plantaiei sau
lucrrii.Pentru nstrinarea construciei , plantaiei sau lucrrii , titularul dreptului de superficie nu
are voie de consimmntul proprietarului terenului.
Dreptul de folosin asupra terenului se transmite dobnditorului construciei , plantaiei sau lucrrii ,
prin nstrinarea dreptului de superficie.

3.2.Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie dureaz atta timp ct dureaz construcia , plantaia sau lucrarea pe terenul
altuia , nseamn c el nu se poate stinge prin neuz fiind un drept perpetuu.
a) Dreptul de superficie nceteaz prin desfiinarea sau pieirea construciei ,
plantaiei sau lucrrii.
b) Dac superficiarul dobndete dreptul de proprietate asupra terenului , sau
dimpotriv , proprietarul terenului devine proprietar al construciei , dreptul de
superficie nceteaz.
c) Dac o ter persoan dobndete att proprietatea terenului ct i proprietatea
lucrrilor efectuate pe teren , dreptul de superficie se stinge.

39

Cazuri din practica judiciar

155. Uzucapiune. Dreptul de superficie

C.civ. , art.1846-1847 , art.1860
Reclamanta S.C.,,P.S.R.L. a chemat n judecat prtul Consiliul Local Ghioroc , solicitnd s
se constate , dobndit prin uzucapiune , dreptul de superficie asupra terenului nscris n cartea
funciar nr.2164 Ghioroc , n suprafa de 6092 mp.i s se dispun efectuarea cuvenitelor
meniuni n cartea funciar.
Prtul a formulat ntmpinare , solicitnd respingerea aciunii , ntruct nu sunt ntrunite
cerinele legale pentru a dobndi prin uzucapiune , iar terenul respectiv ar putea fi eventual
concesionat reclamantei.
Judectoria Lipova a admis aciunea , reinnd c reclamanta a dobndit dreptul de proprietate
asupra unor construcii prin adjudecare la licitaie , terenul aferent rmnnd n proprietatea
Statului Rpmn . ncapnd cu anul 1977 , fosta proprietar a construciilor , S.C. ,,V-V S.R.L. ,
a stpnit terenul n condiiile art.1846-1847 C.civ. , fiind ntrunite cerinele legale pentru a se
constata dobndit acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate

, potrivit prevederilor

art.1860 C.civ., referitoare la jonciunea posesiilor.

Apelul declarat de prt a fost admis de Curtea de Apel Timisoara ; s-a dispus schimbarea n
totalitate a sentinei , n sensul respingerii ca nefondate a aciunii reinndu-se c nu sunt
ntrunite cerinele legale pentru dobndirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra
terenului n litigiu.
Recursul declarat de reclamant este fondat.
40

Aciunea se refer la recunoaterea unui drept de superficie , definit , n general ca fiind acel
dezmembrmnt al proprietii asupra unui imobil care const n dreptul de proprietate al unei
persoane , numit superficiar , cu privire la plantaiile , construciile sau alte lucrrii care se afl
pe un teren proprietatea altuia , teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
n spe s-a dovedit c situaia de fapt premis a superficiei este ntrunit , c , n raport de
datele concrete ale cauzei , un alt mod de folosin al imobilului nici nu este posibil i sunt n
mod cumulativ ntrunite cerinele prevzute de art.1846*1847 i 1860 C. civ. , privind
dobndirea acestui dezmembrmnt prin uzucapiune i nscrierea lui n cartea funciar.
S-a admis recursul i s-a modificat decizia pronunat n apel , n sensul respingerii apelului
declarat de prt.
nalta Curte de Casaie i Justiie, Secia civil i de proprietate
intelectual , decizia nr.379/21.01.2005, nalta Curte de Casaie i Justiie, Jurisprudena
Seciei civile pe anul 2005, Ed.Hamangiu, Bucureti, 2006, p.62

156.Servitutea de trecere. ntrunirea condiiilor prevzute de art.616 C. civ

C. civ. , art.616
Prii se opun crerii servituii de trecere pe terenul lor , traseu ce are o lungime de 5,5 m i o
lime de 4 m , ce le strbate grdina de legume , susinnd c accesul reclamantului este posibil
pe vechiul traseu , cel marcat n schi cu culoarea roie , care a fost ntrebuinat pn n prezent
i este folosit de mai multe persoane.
Rezult din probe c drumul vechi este practicabil dac se efecueaz unele mici lucrri de
reparaie. A constatat expertul c gropile evideniate n primul raport de expertiz nu mai exist ,
fiind n mare parte nivelate , iar singura groap care exist poate fi nivelat astfel nct s se
poat circula n condiii normale cu carul pentru transportul fnului. S-a mai constatat c starea
actual a drumului existent , fr a se efectua lucrri de reparaie, permite circulaia att cu
piciorul ct i cu animalele. Martorii audiai arat c i ei au utilizat acest traseu , ocolind gropile
i nlturnd abstacolele create de aduciune.
Reinnd aceste considerente se constat c n mod nelegal i netemeinic , prima instan a
dispus instruirea servituii de trecere , n cauz nefiind condiiile prevzute de art.616 C.civ.
Ca urmare , admindu-se apelul , se va schimba sentina atacat , n sensul respingerii aciunii.
41

Tribunalul Alba, decizia civil nr.585/21.06.2002,

Lucia Li , tefan Albert, Cristian Jora, Culegere
de practic judiciar pe anul 2002, Ed.Lumina Lex,
Bucureti, 2003,p.89-91

157. Servitute de trecere. Loc nfundat . Situaie n care se poate nfiina.

ndatorirea instanei.
De cte ori locul are o ieire pe un drum impracticabil , dar care poate deveni practicabil cu
oarecare cheltuieli . Inconvenientele sau greutile pe care le-ar prezenta ieirea la calea public
urmeaz s fie apreciate de instan , care trebuie s se bazeze pe cunoaterea temeinic a
situaiei de fapt.
Instana trebuie s se preocupe , la o eventual constituire a dreptului de servitute , s aleag
trecerea pe locul care ar pricinui cea mai mic pagub proprietarului fondului aservit , acesta este
ndreptit s cear n schimbul terenului despgubiri art.616 si art.634 C. civ.

158. Servitute de trecere. Loc nfundat.nelesul noiunii.

C.civ., art.616
Dispoziiunile art.616 C.civ. acord dreptul de trecere peste locul vecinului , pentru a asigura
proprietarului fondului nfundat exploatarea terenului.
Prin loc nfundat , n sensul art.616 C. civ. , se nelege acel loc care nu are ieire la calea public
. n aplicarea acestui text , se are n vedere nu numai imposibilitatea absolut de ieire la calea
public , dar i cazurile n care iesirea
ar prezenta inconvenientele grave sau ar fi periculoas.S-a stabilit pe baza probelor cu acte i
expertiz , c , dei reclamanta intimat are posibilitatea de acces la terenul su , drumul
prezint inconveniente apreciate ca fiind grave, de vreme ce acesta se afl la o distan de 2 km
de teren , fiind impracticabil , reclamanta vzndu-se pus n situaia de a ocoli satul pentru a
ajunge la proprietatea sa.
42

Curtea de Apel Ploeti , decizia civil nr.104/17.01.1997,

Curtea de Apel Ploeti , Culegere de practic judiciar,
Semestrul I pe anul 1997, Ploeti, nov.1997, tiparul executat
La S.C.Grafica Prahovean S.A.Ploieti, p.99

159. Servitute de trecere.Condiii de stabilire

C.civ.,art.616
mprejurarea c drumul de acces la calea public prezint unele dificulti de amenajare sau de
practicare n anumite perioade ale anului ori n condiii meteorologice nefavorabile , precum i
faptul c acest drum nu asigur posibilitatea dezvoltrii gospodriei situate pe locul nfundat , nu
ndreptete constituirea unei alte servitui de trecere.Pe de o parte nu este vorba despre
inconveniente grave care s fac absolut imposibil ieirea la calea public , iar pe de alt parte ,
art.616 C.civ. indic expres i limitativ scopul n care se poate impune o atare sarcin fondului
pe care urmeaz a fi deschis trecere.
Tribunalul judeean Suceava, decizia nr.1122/15.12.1972
Revista Romn de Drept nr.6/1973, p.160

160. Servitutea de trecere . Loc nfundat

C.civ., art616
Proprietarul al crui loc este nfundat , n sensul c nu are vreo ieire la calea public , poate
conform art.616 C.civ. , reclam o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului , cu
ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Dei art.616C.civ.
se refer la imposibilitatea absolut de ieire la drumul public , textul i gasete aplicarea att n
situaiile n care pentru proprietarul fondului dominant nu exist nici o ieire la calea public , ct
i n ipoteza existenei unei ci de acces care prezint ns grave inconveniente sau este
periculoas.Instituirea unei servitui de trecere constituie o ngrdire a dreptului de proprietate
pentru proprietarul fondului aservit , cu consecina micorrii valorii economice, deoarece
exercitarea dreptului de trecere influeneaz negativ folosirea deplin a terenului aservit , dac
43

locul nfundat are ieire la calea public pe un drum care poate deveni practicabil cu efectuarea
unor cheltuieli , textul nu i mai gsete aplicarea.n spe s-a dovedit c drumul stesc se afl la
distana de 3 m de proprietatea reclamantei i c aceasta i poate crea cale de acces prin
axcavarea a 49m de pmnt. Prin urmare , constatndu-se c hotrrea recurat a fost dat cu
aplicarea corect a art. 616 C. civ , s-a respins recursul declarat de reclamant.
Curtea de Apel Iai, decizia civil nr.698/8.05.2002,
Jurisprudena Cutii de Apel Iai n materie civil
pe anul 2002, Ed.Lumina Lex , Bucureti, 2004,p. 31-32

161. Servitute de trecere .Loc nfundat prin fapta proprietarului

C. civ. , art.616, art.622 , art.624
Proprietarul al crui loc este nfundat poate reclama o trecere pe locul vecinului. Pentru a se
recunoate ns acest drept , nfundarea trebuie s fie strin de fapta proprietarului locului
nfundatart..616 C.civ.
Servitutea de trecere , fiind necontinu, nu poate fi dobndit dect pe baz de titlu art.622 i
art.624 C.civ.
Tribunalul Suprem , Colegiul civil,
Decizia nr.284/9.02.1968,
Revista Romn de Drept nr.71/1968,p.178

162. Servitutea de trecere Loc nfundat prin fapta proprietarului fondului

dominant.Consecine.
C.civ.,art.616
Potrivit art.616C.civ., proprietarul al crui loc este nfundati care nu are nici o ieire la calea
public , poate reclama o trecere pe locul vecinului su , cu obligaia de a-l despgubi n proporie cu
pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Prin locul nfundat urmeaz a se nelege un loc nconjurat din toate prile de alte fonduri i care nu
are nici o ieire direct la calea public. De asemenea , este nfundat i acel fond , care dei nu este n
44

totalitate nfundat , are o ieire insuficient , astfel nct folosina sa nu s-ar putea face n mod
corespunztor , ori cnd ieirea direct existent ar aduce inconveniente grave.Pentru a se putea
pretinde un drept de trecere peste fondul vecin, nfundarea fondului dominant nu trebuie s fie opera
proprietarului acestuia , cu alte cuvinte s fie strin de orice activitate a sa. Terenul deinutde
reclamani nu este nfundat , aa cum rezult din constatrile instanei fcute ci ocazia cercetrii
locale efectuate n cauz.
ntruct situaia existent se datorete faptei reclamanilor care, dup cumprarea terenului , iau edificat casa de-a curmeziul acestuia , lsndu-i nspre terenul rmas n spatele casei un culoar
insuficient pentru trecerea cu autovehicul ori vehicul cu traciune, acetia nu sunt ndreptii s
pretind de la pri vecini trecerea peste terenul proprietatea acestora.
Tribunalul Suprem, Secia civil , decizia nr.2788/12.12.1987
Revista Romn de Drept nr.9/1988,p.76-77

163. Servitute de trecere . Loc nfundat prin fapta proprietarului fondului

dominant.
C.civ.,art.616
Potrivit dispoziiei nscris n art.616 C.civ., proprietarul al crui loc este nfundat poate reclama o
trecere pe terenul vecinului su, dar acest drept al proprietarului exist numai dac nfundarea te
strin da fapta sa. Dacns situaia de loc nfundat este rezultatul faptei proprietarului , care i-a
construit locuina pe limea proprietii sale limitndu-se ieirea la drumul public doar la o crare ce
i asigur trecerea cu piciorul , cum este cazul n spe , el nu poate reclama dreptul de a trece cu
vehicule pe terenul vecinului su..
Curtea de Apel Iai, decizia civil nr.762/27.06.1997,
Curtea de Apel Iai. Culegere de practic
judiciar pe anul 1997, Iai , 1997,p.8

164. Servitutea de trecere.Loc nfundat. Condiii de exercitare.

C.civ., art.616
45

Dispoziiunile art.616 C. civ. asigur proprietarului fondului nfundat exploatarea terenului su prin
acordarea dreptului de trecere pe locul vecinului. Pentru a da loc la un drept de trecere , nfundarea
terenului trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat.

n cazul n care

nfundarea este rezultatul neprevederii proprietarului , care a procedat la vnzarea unei poriuni din
terenul nenfundat unei alte persoane , el nu poate solicita trecerea pe terenurile vecinilor si, ci
numai pe terenul cumprtorului. Instana trebuie s in seama n acordarea servituii legale de
trecere , de faptul c prin loc nfundat se nelege numai acel loc care n mod absolut nu are ieire la
calea public, sau acela la care ieirea existent ar prezenta inconveniente grave , periculoase, nu i
atunci cnd drumul de acces existent prezint anumite inconveniente sau greuti , dar care pot fi
remediate cu anumite cheltuieli.
Curtea de Apel Ploeti, decizia nr.483/22.02.1995
Curtea de Apel Ploieti. Culegere de practic

165. Servitutea de trecere.Stabilire

C.civ., art.616-617
Potrivit art.616 C.civ., proprietarul al crui loc nfundat nu are nici o ieire la calea public poate
reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului , cu ndatorirea de a-l despgubi
n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. La stabilirea cii de acces trebuie s se aib n
vedere nu numai situaia locului dominant, ci i a terenului fondului aservit , urmrindu-se alegerea
cii celei mai scurte care s pricinuiasc titularului fondului aservit o pagub ct mai mic.
Curtea a constatat c varianta B din expertiza tehnic aflat la dosar este cea mai judicioas , ntruct
s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat c pe terenul celuilalt vecin nu se poate crea o servitute de
trecere , iar accesul pe restul proprietii primului prt, P.G., este prea mpovrtoare.
Curtea de Apel Piteti, decizia civil nr.1822/29.11.2003
Buletinul Jurisprudenei pe anii 2002-2003,
Ed. All. Beck, Bucureti, 2004,p.70-71

46

166. Servitutea de trecere.Situaia proprietarului care, prin propria fapt,

determin situaia de loc nfundat.
C.civ.,art.616
Proprietarul care, prin propria fapt, determin situaia de loc nfundat a proprietii sale , nu este
ndreptit la instituirea unei servitui de trecere pe terenul vecinului.
Prin cererea de chemare n judecat, reclamanii P.N i I.V. au solicitat, n contradictoriu cu prii
C.C.,C.M. i Consiliul Local Buteni , s se creeze o servitute de trecere la calea public , innd
cont de poziia locuinei lor.
Au artat reclamanii c au cumprat locuina i terenul aferent, accesul la calea public fiindu-le
deschis pe terenul proprietatea Primriei Buteni pn n anul 2003 , cnd prii au redobndit
proprietatea unui teren de 168mp situat la aceeai adres , care a nglobat i poriunea ce constituia
calea de acces.
Prin ntmpinarea formulat, prii au solicitat respingerea aciunii, artnd c accesul reclamanilor
la imobilul proprietatea lor este nengrdit, realizndu-se pe o servitute ce le nconjoar proprietatea,
avnd o lime de 3 m.
Judectoria Sinaia a respins aciunea, reinnd c lotul de teren indiviz al reclamanilor nu reprezint
loc nfundat n sensul art.616 C.civ.
Aceast sentin a fost meninut n apel.
Recursul declarat de reclamanii mpotriva acestei decizii a fost respins de ctre Curtea de Apel
Ploieti. Areinut instana de recurs c raportul de expertiz ntocmit de experta B.I., a stabilit fr
echivoc , c terenul reclamanilor are ieire la calea public , situaie n care nu se impune instituirea
unei servitui se trecere.
n cauz , accesul la calea public este blocat de o magazie construit de reclamani, simpl mutare a
acesteia redeschiznd accesul. mprejurarea susinut de reclamani c mutarea magaziei ar
conduce la distrugerea acesteia, nu este de natur a justifica grevarea terenului proprietarului vecin
cu o servitute de trecere, culpa amplasrii defectuoase a magaziei aparinnd exclusiv reclamanilor.
47

Pentru aceste consuderente, reinnd c nu sunt ndeplinite condiiile art.616C. civ., curtea a respins
recursul ca nefondat.
Curtea de Apel Ploeti, Secia civil,
decizia nr.1684/6.12.2005, Jurisprudena Curii de Apel Ploeti
pe anul 2005, Ed.C.H. Beck, Bucureti, 2006,p.5-6

167. Servitute de trecere peste un bun aparinnd domeniul public. Cale de acces
edificat de prt. Efecte
C.civ.,art.616
Prin aciunea adresat Judectoriei Rdui, reclamantul T.G. a chemat n judecat prtul L.V.,
pentru a se stabili o servitute de trecere pe terenul prtului , n vederea accesului la terenul su n
suprafa de 26 ari.
A motivat c pentru a ajunge la acest teren a fost nevoit s improvizeze un pod peste rul ,, Racova,,
ns n luna octombrie 2002, prtul a desfiinat podul i a condtruit altul, din beton, interzicndu-i
trecerea.
Judectoria Rdui a respins aciunea ca nefondat , cu motivarea c reclamantul este proprietarul
unei suprafee de 26 de ari situat la locul numit Lunca, avnd o alt ieire la calea public dect cea
care presupune deplasarea pe podul prtului.
Tribunalul Suceava, prin decizie confirmat de instana de recurs , a admis apelul reclamantului i a
schimbat sentina, n sensul c prtul a fost obligat s permit reclamantului accesul de la terenul
proprietatea sa la calea public, pe podul edificat de el.
S-a reinut c prin edificarea podului din beton , prtul a fcut impracticabil pentru reclamant ulia
care se nvecina cu terenul su i varianta de acces reinut de prima instan ca fiind la ndemna
reclamantului , presupune trecerea pe o uli ocolitoare , peste terenul mai multor persoane i peste
podul altei familii.Prtul a suportat cheltuielile pentru edificarea podului , acest lucru nu constituie
un motiv pentru a bloca accesul reclamantului la terenul su , ntruct podul este edificat peste prul
Racova i nu peste terenul proprietatea prtului. Pe de alt parte , prtul nu a formulat o cerere
reconvenional n acest sens, nct aprrile sale n privinta contribuiei exclusive la edificarea
podului au fost respinse.

48

Curtea de Apel Suceava, decizia civil nr.1474/27.10.2004,

Practica judiciar pe anul 2004 i
Semestrul I pe anul 2005,
Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2006,p.92-93

168. Servitute de trecere.Constituire. Condiii

Potrivit art.616 C.civ. , proprietarul al crui loc este nfundat i nu are nici o ieire la calea
public , poate reclama o trecere pe locul vecinului su.
Constituirea servituii presupune ndeplinirea conduiei ca fondul dominant s fie loc nfundat , iar
situaia de loc nfundat s nu fie determinat de fapta proprietarului, deoarece dac s-a ajuns ca
fondul dominant s fie loc nfundat datorit faptei proprietarului, acesta nu mai este ndreptit s
cear drept de trecere pe terenul vecinului.
n spe s-a fcut dovada c nfundarea fondului dominant a fost rezultatul faptei teclamanilor , care
au avut ieire la drumul public, att pietonal, ct i cu mijloace auto, dar n anul 1989 au donat fiului
lor partea de sud a proprietii, pe unde se realiza accesul la drumul public.
Deoarece situaia existent n prezent a fost creat de reclamani, care n momentul nstrinrii unei
pri din teren i-au pstrat loc de trecere cu mijloace hipo i auto, acetia nu pot obine trecerea spre
drumul public pe terenul proprietatea prilor.
Curtea de Apel Iai, decizia civil nr.1105/17.05.2000,
Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie
Civil pe anul 2000, Ed. All Beck , Bucureti, 2001,p.40-41

169. Drepturi reale. Servitute de trecere.Loc nfundat

C.civ., art.616
Dispoziiile art.616 C.civ.se acord dreptul de trecere peste locul vecinului pentru a asigura
proprietarului fondului nfundat exploatarea terenului su. Este de reinut ns , c pentru a da loc la
un drept de trecere, nfundarea trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat.

49

n cazul n care nfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului nsui , cum ar fi
mprirea unui loc ce nu era nfundat ntre mai muli proprietari, vnzarea fondului mai multor
proprietari ori edificarea unei cldiri de-a curmeziul ieirii, din toateacestea rezultnd un loc
nfundat, trecerea nu ar mai putea fi cerut vecinilor fondului, aa cum el se afl n starea iniial.

Curtea Suprem de Justiie , Secia civil,

decizia nr.572/29.03.1990, Dreptul nr.1/1991,p.68-69

170. Servitutea de trecere.Terenul nfundat.Caracterizare

C.civ.,art.616
Prii au formulat recurs invocnd nelegalitatea stabilirii cii de acces , ntruct reclamanii au
ieire la calea public, iar nfundarea terenurilor s-a produs prin propria lor fapt.Recursul a fost
admis de curtea de apel, deciuia a fost modificat n sensul admiterii apelului i pe fond al
respingerii aciunii reclamanilor fa de acest prt, cu obligarea reclamanilor la plata cheltuielilor
de judecat.
Potrivit art.616 C.civ., proprietarul locului nfundat care nu are nici o ieire la calea public , poate
reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului. n mod nelegal s-a procedat la
stabilirea unei servituii de trecere pe terenul recurentului i ca atare , a fost admis recursul n
modalitatea deja prezentat.
Curtea de Apel Piteti, Secia civil, decizia nr.457/14.03.2003,
Buletinul Jurisprudenei pe anii 202-2003,
Ed.All Beck, Bucureti,2004,p.73-74

171 . Servitutea de trecere.Contestarea dreptului.Condiii

C.civ.,art.616
50

Potrivit art.616 C.civ., Proprietarul al crui loc este nfundat , care nu are nici o ieire la calea
public , poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului , cu ndatorirea
de a-l despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar ocaziona.
n spe , recurentele-reclamante, a cror proprietate are ieire la drumul public prin alte dou ci de
acces, nu pot pretinde o a treia cale prin grevarea proprietii prilor-intimai, cu motivarea c
ieirea prin str.Pcii ar necesita unele amenajri prin care nu sunt n msur a le face.Raiunea
constituirii servituii de trecere, reglementat de art.616C.civ., aceea de a asigura n exclusivitate
acces la calea public unei proprieti ce constituie loc nfundat i nu de a facilita confortul
proprietii fondului dominant, prin exerciiul unui drept de opiune a proprietarului solicitant ntre
cile de acces existente.
Deoarece fondului dominant nu este loc nfundat n sensul art.616 C.civ., n mod legal instana de
apel a dispus respingerea aciunii reclamantelor, soluie ce a fost meninut prin respingerea
recursului acestora.
Curtea de Apel Iai, decizia civil nr.478/27.03.2002,
Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie civil
pe anul 2002,Ed.Lumina Lex, Bucureti,2004,p.32-33

172. Servitutea de trecere.Condiii de admisibilitate.

C.civ., art.616
Potrivit dispoziiilor art.616 C.civ.,proprietarul unui teren care este loc nfundat, poate cere ieirea la
calea public pe terenul fondului nvecinat.
n spe , prin sentina civil Judectoriei Darabani, a fost respins aciunea reclamantei , reinnduse c terenul proprietatea acesteia are acces la drumul public , nemaifiind necesar deschiderea unui
alt drum de acces.
n apel, aciunea reclamantei a fost admis , prtul fiind obligat s respecte dreptul de trecere al
reclamantei pe poriunea de teren individualizat de expert ca drum de trecere, prin anexa la raportul
de expertiz51

Recursul declarat de prt mpotriva deciziei tribunalului a fost admis , n sensul c, modificnd
aceast decizie , apelul reclamantei a fost respins ca nefondat.
Pentru a hotr astfel, instanta de recurs a teinut , ca i judectoria, c n cauz nu sunt incidente
dispoziiile art. 616 C.civ.,respectiv c terenul proprietatea reclamantei nu are caracterul de loc
nfundat .Faptul c, n trecut , ar fi existat un testament sau o convenie ntre fotii vecini , nu mai
reprezint relevan din moment ce, pentru terenul n litigiu , s-a reconstituit dreptul de proprietate.
Curtea de Apel Suceava , decizia civil nr.2234/12.09.2003
Practic judiciar semestrul II pe anul 2002
i anul 2003, Ed. Lumina Lex, Bucureti,2004,p.14

173. Servitutea de trecere.Loc nfundat

C.civ.,art.616
Tribunalul Prahova a admis apelul L.A. i L.V. i a schimbat n tot sentina Judectoriei Cmpina ,
n sensul respingerii , ca nentemeiare, a cererii pentru crearea unei servituii de trecere.
Potrivit prevederilor nscrise n art.616 C.civ., prin loc nfundat al crui proprietar poate reclama
o trecere pe terenul vecinului , se nelege acel loc care nu are o ieire la calea public.n aplicarea
acestui text , se are n vedere imposibilitatea absolut de a iei la calea public, precum i cazurile n
care ieirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoas.
n spe , se reine c nu-i pot gsi aplicare dispoziiile art.616 C.civ.,ntruct terenul
reclamanilor are ieire la calea public.Faptul c ntre drum i proprietatea reclamanilor exist o
diferen de nivel de 1m, nu constituie un motiv suficient pentru crearea servituii de trecere
solicitate, acest inconvenient putnd fi nlturat chiar dac implic oarecare cheltuieli din partea
reclamanilor , ce i-au asumat acest ,, risc la cumprarea terenului , mai ales c preul a fost mai
redus , fiind vorba de un teren n pant.
Ignornd dispoziiile legale aplicabile n materie, precum i ansamblul probator administrat n
cauz, prima instan a pronunat o soluie nelegal i netemeinic.

Tribunalul Prahova, decizia nr.631/25.04.2003,

52

Ministerul Justiiei .Culegere de practic judiciar

pe anul 2003,Ed. All Beck, Bucureti,2004,p.93

174. Servitutea de trecere .Condiii pentru stabilirea servituii

C.civ.,art.616-618, art.620, art.634
Potrivit prevederilor n art.616 C.civ.,prin loc nfundat al crui proprietar poate reclama o trecere
pe terenul vecinului , se nelege acel loc care nu are o ieire la calea public.
n aplicarea acestui text , se are n vedere imposibilitatea absolut de a iei la calea public ,
precum i cazurile n care ieirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoas.
Reclamanta , la data dobndirii proprietii, avea ieire la calea public , situaie ce rezult din
procesul de ieire din indiviziune ce a avut loc ntre autorii prilor.
Din analiza expertizei din procesul de partaj rezult c imobilele cu nr.top 1202/2 i 1201/2,
atribuite autorului reclamantei , aveau asigurat accesul la calea public peste nr.top 1201/1/a , teren
ce aparine tot reclamantei , teren pe care nu existau construcii.
Raportul de expertiz a scos n eviden c, n prezent, s-au edificat construcii care, prin
modul de amplasare, au restrns considerabil calea de acces, ngustndu-se pn la 1,7 m n dreptul
punctului ,,C, iar la colul casei spre grdin, la 1 m.
Este lipsit de relevan cine a construit ulterior partajul, autorii sau chiar reclamanii , deoarece ,
i n cazul efecturii construciilorde ctre cei de la care au cumprat reclamanii, acetia din urm
i-au asumat un risc la cumprare , cunoscnd topografia terenului. Oricum aa cum rezult i din
planele fotografice terenul nu este nfundat , exist cale de ieire la calea public , dar ngust, din
culpa reclamanilor sau a autorilor lor , care au construit pe terenul ce constituia o cale de ieire mai
lat la drumul public. Atunci cnd existena locului nfundat se datorete faptei reclamanilor, care iau amplasat construcii pe calea de ieire la strad , nu sunt ndreptii s pretind de la vecini o
trecere peste terenul acestora.
Nu are nici o importan dac prii locuiesc sau nu permanent n locuina vecin reclamanilor,
ei au tot dreptul s se bucure de toate prerogativele drepturilor de proprietate.
53

Critica referitoare la nedovedirea de ctre pri a susinerilor c imobilul ar fi afectat de

circulaia unor autovehicule este, de asemenea, nefondat.
Din dispoziiile art.618 i 634 C.civ., rezult c , la constituirea unui drept de servitute de
trecere, trebuie s se in seama i de interesul celui ce urmeaz s suporte consecinele ei, i nu s se
ia n considerare, n mod precumpnitor i exclusiv, interesul celui ce urmeaz s beneficieze de
dreptul de trecere.
n raport cu aceste dispoziii , este de luat n considerare aprarea prilor c trecerea unor
autovehicule n imediata apropiere a casei lor, veche de 100 de ani, le-ar putea aduce mari pagube.
Nefondat este i critica referitoare la interpretarea dare de instane art.620 C.civ., deoarece
textul condiioneaz solicitarea oricrei servitui de neimplicarea vreunui fapt personal al
proprietarului fondului aservit.
Fa de cele mai sus , s-a respins ca nefondat recursul.
nalta Curte de Casaie i Justiie,
Secia civil i de proprietate intelectual,
decizia nr.2154/18.03.2005,nalta Curte
de Casaie i Justiie, Jurisprudena Seciei civile
pe anul 2005, Ed. Hamangiu,Bucureti,2006,p.57

54

Concluzii

Dreptul de proprietate este un drept complet: el cuprinde nsumate cele trei atribute cunoscute
posesia, folosina i dispoziia.
Este posibil ns ca aceste atribute s aparin , separat, mai multor titulari, formnd prin
aceast separare drepturi reale distincte.
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate
poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate.Ele nu desfiineaz dreptul de
proprietate , ns i limiteaz atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
n literatura noastr juridic de specialitate dezmembrmintele dreptului de proprietate au
fost definite foarte exact , ca fiind acele drepturi reale principale derivate asupra unui bun
proprietatea altei persoane, ce se constituie sau se dobndesc prin transferarea unor elemente ale
coninutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv ctre o alt persoan ,, sau
prin exercitarea concurent a acestor elemente de ctre titularul bunuli i o alt persoan .
Dezmembrmintele dreptului de proprietate , cunoscute la noi , sunt :
a) dreptul de uzufruct ;
b) dreptul de uz ;
c) dreptul de abitaie ;
d) dreptul de servitute ;
e) dreptul de superficie;
f) dreptul real de folosin.
Ca drepturi reale, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile , inclusiv
proprietarului care le-a constituit.
55

De asemenea , potrivit art.488 alin.(2) C. pro. Civ.,astfel cum a fost substanial modificat prin
O.U.G. nr.138/2000, pot forma obiectul urmririi silite imobiliare i dreptul de uzufruct asupra unui
lucru imobil, precum i dreptul de superficie.Alin.(3) al aceluiai articol dispune c dreptul de
servitute poate fi urmrit silit numai odat cu fondul dominant cruia i profit.

Rezumat

n cuprinsul lucrrii s-au analizat toate dezmembrmintele dreptului de proprietate : dreptul de

uzufruct , dreptul de uz i abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie.
S-a artat c dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privat, deoarece dreptul de proprietate public este inalienabil n plenitudinea atributelor
sale, ceea ce l face nesusceptibil de dezmembrare.
Totui la servitutele prin fapta omului,deci au fost constituite valabil anterior sistrii bunului
n domeniul public, se menine n msura n care par compatibile cu cazul sau interesul public.

CUVINTE CHEIE
-

DEZMEMBRAMINTE
DREPT
PROPRIETATE
SERVITUTE
UZUFRUCT

56

Bibliografie selectiv
1. I.Lul ,Dreptul civil.Drepturile reale,Ed.Orizonturi
Universitare,Timeea,1999,p.147
2. L.Pop,Dreptul civil.Drepturile reale principale,Ed.Cordial Lex,1995,p.129 i
urm.
3. V.Stoica, Dret civil , Drepturile reale principale vol.I,2004,p.492i urm.
4. C.Bedan,Drept civil.Drepturile principale,Ed.Hamangiu,2007,p.267
5. V.Stoica,op.cit,p.512 i urm
6. C.S.J.Secia dec.nr.1567/1992,Dreptul nr.10-11/1992,p.114
7. C.A.Iai,dec.civ.nr.656/1999
8. T.Ionacu,S.Brdeanu,Drepturile reale principale n Romnia,Ed.Academiei
1978
9. M.Costin, Marile instituii ale Dreptului civil Romn,volI,Ed. Dacia ,ClujNapoca 1982
10.I.Romoan,Dreptul civil.Drepturile reale,Ed.Imprimeriei de Vest Oradea,1996

57