Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
DR Reale Schema
DR Reale Schema
PATRIMONIUL
1. PATRIMONIUL
B. DEFINIŢIA PATRIMONIULUI
Codul civil nu cuprinde o definiţie a noţiunii juridice de patrimoniu. Totusi, această noţiune e
folosită ca atare, în mai multe texte din Codul civil:
Art.781: Ei (creditorii) pot cere, în orice caz şi în contra oricărui creditor,
separaţia patrimoniului defunctului de acela al eredelui.
Art. 784: Creditorii eredelui nu pot cere separaţia patrimoniilor în contra
creditorilor succesiunii
Art. 1743: Creditorii şi legatarii, care cer separaţia patrimoniului defunctului,
conservă privilegiul lor asupra imobilelor succesiunii în faţa creditorilor
erezilor sau reprezentanţilor defunctului prin inscripţia acestui privilegiu, în
termen de şase luni de la data deschiderii succesiunii.
Înaintea expirării acestui termen, nici o ipotecă stabilită de către erezii
sau reprezentanţii defunctului asupra acelor bunuri spre prejudiciul
creditorilor sau legatarilor succesiunii nu poate avea efect.
O definiţie rudimentară a patrimoniului ne este oferită de art. 1718 C civ. care
cuprinde o adevarată definitie a patrimoniului fără să folosească însă termenul patrimoniu, şi
anume ca: „Oricine este obligat personal (,) este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare.”
Astfel putem defini patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale aparţinând unei persoane fizice sau juridice determinate, drepturi şi
obligaţii privite ca o suma de valori active şi pasive, strâns legate între ele.
Aşadar patrimoniul este alcătuit dintr-o latură activă şi o alta pasivă.
Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale
aparţinând unei persoane.
Pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale.
Prin stabilirea raportului dintre activul şi pasivul patrimonial (drepturile se însumează
la activ iar obligaţiile la pasiv), putem deduce la un moment dat dacă o anumită persoană este
solvabilă sau insolvabilă.
E. FUNCŢIILE PATRIMONIULUI
Enumerare. Patrimoniul îndeplineste trei funcţii: constituie gajul general al
creditorilor; permite şi explică subrogaţia reală cu titlu universal; permite şi explică
transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.
B. OBLIGAŢIILE REALE
Obligaţiile reale reprezintă o categorie juridică intermediară drepturilor reale şi
drepturilor de creanţă. Obligaţiile reale sunt de doua feluri: obligaţii scriptae in rem sau
obligaţii opozabile terţilor şi obligaţii propter rem sau reale de a face.
obligaţiile scriptae in rem: corespund unor drepturi de creanţă şi se află în strânsă
legătură cu stăpânirea unor bunuri imobile de către o altă persoană decât adevăratul
proprietar. Ca exemplu avem situaţia vânzării bunului închiriat, noul proprietar are
obligaţia să respecte locaţiunea anterioară vânzării imobilului.
obligaţiile propter rem: sunt sarcini reale ce decurg din stăpânirea unui bun şi nasc
obligaţii în legatură cu acele bunuri. După izvorul lor, obligaţii propter rem sunt de doua
feluri: legale – cele prevăzute expres de către lege; şi conventionale – născute prin
acordul de voinţă al părţilor.
Principala clasificare a drepturilor reale este aceea care se face după cum acestea au sau nu o
existenţă independentă, de sine stătătoare, prin urmare avem: drepturi reale principale şi
drepturi reale accesorii.
drepturile reale principale sunt drepturi reale ce au o existenţă independentă în raport cu
alte drepturi reale sau de creanţă.
drepturile reale accesorii sunt drepturi reale constituite pentru a garanta drepturi de
creanţă.
Este unic
Este inalienabil
SCHEMA DREPTURILOR PATRIMONIALE
Drepturi patrimoniale
principale accesorii
Drept de
Drept de
gaj
proprietate
Dezmembrămintele Drept de
dreptului de proprietate ipotecă
Drept de
administrare Drept de
retenţie
Drept de
uz Drept de
concesiune
Drept de Privilegiile
uzufruct
Drept de
Drept de
folosinţă
abitaţie
Drept de
Drept de
superficie
preempţiune
Drept de
servitute
CAPITOLUL II
POSESIA
Caracterele precarităţii
În dreptul nostru, termenul de precar a dobândit întelesul de lipsit de stabilitate şi se
aplică acelor detentori sau posesori care au o stăpânire instabilă asupra unui lucru, caci titlul
lor nu e de natură a le consolida un drept de proprietate în timp, asupra lucrului pe care-l
detin.
1. detenţia precară este inutilă în mod absolut: ea nu poate produce efecte
împotriva nimănui. Defectul ei ţine de absenţa unui element esenţial realizat în
persoana detentorului, defect ce apare faţă de toată lumea.
2. starea de precaritate e perpetuă prin natura sa. Precaritatea rezultă din
obligaţia de restituire contractată de detentor în legătură cu bunul pe care-l deţine.
Aceasta obligaţie se transmite asupra succesorilor cu titlu universal care dobândesc
patrimoniul precaristului.
3. precaritatea este ineficace: nu produce efectele posesiei.
4. precaritatea nu poate fi inlăturată de detentor prin simpla sa voinţă: aşadar
voinţa de a fi proprietar şi chiar cu manifestările ei prin acte de folosinţă nu este
suficientă pentru a schimba calitatea detenţiei aceluia ce deţine lucrul cu titlu
precar.
În art.1858 C.civ. sunt reglementate patru cazuri de excepţie prin care este posibilă
intervertirea precarităţii în posesie utilă, prin intervertirea titlului:
1) când deţinătorul lucrului primeşte cu bună credinţă de la o a treia persoană, alta
decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului ce-l
deţine.
Ex: locatarul cumpăra imobilul, sau îl dobândeşte prin schimb/donaţie/legat de la un terţ
neproprietar, dar pe care-l consideră adevărat proprietar, iar din acel moment, detentorul
posedă în virtutea unui titlu capabil de a-i transmite dreptul de proprietate dacă ar fi emanat de
la un adevărat proprietar.
În acest caz titlul posesiei sale este intervertit: în locul unui titlu precar el are un titlu de
proprietate. Prin urmare va putea dobândi imobilul prin uzucapiune, cu condiţia ca
schimbarea titlului să coincidă cu schimbarea sa de conduită, altfel, posesia va fi lovită de
viciul echivocului.
2) când deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care ţine posesiunea prin acte de
rezistenţă la exerciţiul dreptului său. Nu e suficient să aibă loc o simplă negare a dreptului de
proprietate, ci este necesar să se ivească un conflict direct între proprietar şi detentorul precar.
Conflictul poate să îmbrace forma judiciară, sau opunerea poate fi făcută prin notificare
extrajudiciară.
Ex: proprietarul reclamă restituirea lucrului iar detentorul (chiriaş/depozitar) refuză,
pretinzându-se proprietar. Spre deosebire de primul caz de intervertire, fostul detentor precar
deţine lucrul din momentul intervertirii precarităţii în posesie utilă, fără să fi obţinut asupra
lucrului vreun titlu nou.
3) când deţinătorul strămută posesiunea lucrului printr-un act cu titlu particular,
translativ de proprietate la altul care este de bună-credintă. Nu e o intervertire a propriului
titlu al precaristului prin schimbarea calităţii acestuia, ci o strămutare a calităţii de posesor, de
la detentorul precar la o altă persoană care devine posesor veritabil.
Fostul precarist nu mai are nici o calitate în raportul posesorului cu fostul proprietar, pentru că
acest raport a încetat la apariţia noului titlu translativ de propirtate. Dobânditorul de la
precarist, nu este un detentor precar ci un adevărat posesor, deoarece el deţine dreptul său în
temeiul titlului prin care precaristul i-a transmis chiar dreptul de proprietate.
4) când transmisiunea posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un act
cu titlu universal, dacă acel succesor universal este de bună-credinţă.
Ex: moştenitorul care crede sincer că defunctul era proprietarul lucrului deşi acesta
deţinea lucrul cu titlu precar.
TESTE:
1. Posesia:
a) generează o prezumţie relativă de proprietate în materie imobiliară;
b) poate genera o prezumţie irefragrabilă de proprietate în materie mobiliară;
c) poate genera o prezumţie relativă de proprietate în materie mobiliară;
2. Posesorul de bună-credinţă:
a) are dreptul la fructe, dacă a fost de bună-credinţă la momentul intrării în posesie, chiar
dacă la momentul perceperii lor nu mai era de bună-credinţă;
b) dobândeşte prin percepere numai fructele naturale şi industriale;
c) dobândeşte fructele civile prin percepere, astfel că dacă acestea devin scadente anterior
admiterii acţiunii de revendicare, însă nu sunt percepute de către posesorul neproprietar,
ele vor reveni posesorului neproprietar.
Art.135, pct.2 din Constituţie prevede: „Proprietatea este publică sau privată”, deoarece
dreptul de proprietate privată are un regim juridic de drept comun, dreptul de proprietate
publica are un regim juridic special, şi va fi tratat în capitolul urmator.
Subiecte ale dreptului de proprietate privată pot fi persoane fizice şi persoane juridice
de tip particular, societăţile comerciale cu capital integral sau majoritar de stat, unităţilor
administrativ – teritoriale, regiilor autonome.
Dreptul de proprietate privată este acel drept real ce conferă titularului exercitarea
asupra bunurilor a posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, în mod exclusiv şi permanent, prin
putere proprie şi în interes propriu, cu respectarea dispozitiilor legale.
Art.41 alin. 2 din Constituţie prevede: „Proprietatea privată este ocrotită în mod egal
de lege, indiferent de titular.”; prin urmare regimul juridic al proprietătii private rămâne
acelaşi chiar dacă titularul dreptului de proprietate privată este statul. Asadar statul este atât
titular de drept public cât şi titular de drept privat – asupra bunurilor aparţinătoare
domeniului privat al statului, formate din bunuri alienabile, prescriptibile şi sesizabile.
PROPRIETATEA PRIVATĂ
- fizice
statul
unităţi administrativ-teritoriale
Caracteristici:
Alienabilă
Proprietatea privată este:
Dezmembrabilă
Prescriptibilă
Grevabilă
Sesizabilă
Exclusivă
TESTE:
CAPITOLUL IV
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ
1. DEFINIŢIA ŞI SUBIECTELE
Dreptul de proprietate publică este acel drept real care aparţine statului şi unităţilor
administraiv-teritoriale care exercită posesia; folosinţa şi dispoziţia în regim de drept public,
prin puterea proprie şi în interes public, în limitele prevăzute de lege.
Statul ca titular al dreptului de proprietate publică apare în dublă calitate: de titular al
puterii suverane, dar şi ca proprietar.
Exercitarea atributelor sau a unor atribute ale dreptului de proprietate are loc în cadrul
unor raporturi juridice specifice. De regulă titularii dreptului de proprietate publică transmit
unor persoane juridice sau fizice, prin acte de autoritate sau contracte, executarea atributelor
de proprietate. Ex. art. 135 pct.5 Constituţie prevede că “bunurile proprietate publică pot fi
date în administrarea regiilor autonome ori a instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori
închiriate”.
Art. 135 pct.5 Constituţie prevede că bunurile proprietate publică sunt “inalienabile”.
Legea nr. 69/1991, în ar.74 al.1, dispune că “Bunurile ce fac parte din domniul public sunt
inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile”.
Legea nr. 18/1991 art.5 al.2 prevede că “terenurile care fac parte din domeniul public sunt
inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse în circuitul civil decât
dacă potrivit legii sunt dezafectate din domeniul public”.
Dreptul de proprietate publică este:
a. inalienabil – deci bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil.
Este, totuşi, posibilă existenţa asupra acestor bunuri a dreptului de administrare, dreptul de
concesionare, dreptul de a fi folosit pe baza unui contract de închiriere (art. 76 şi 78 din Legea
69/1991).
Conform Ordonanţei Guvernului nr. 15/1993, “regiile autonome, statul, comuna etc. pot
transmite cu titlu de concesiune sau închiriere bunurile, dar nu pot fi beneficiarii unui contract
de concesionare sau închiriere”;
b. imprescriptibil sub aspect extinctiv şi sub aspect achizitiv;
c. insesizabil – bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditori, ele nu pot
fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanţii reale;
d. negrevabil – cu servituţi sau cu orice fel de sarcini, mai puţin sarcinile pentru
protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi.
Proprietatea publică şi regimul juridic sunt reglementate de Legea nr.213/17 noiembrie 1998.
Legea nr. 213/1998 prevede că:
- dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale,
asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
- Statul sau unităţile administrativ-teritoriale exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia
asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în limitele şi condiţiile legii.
- Domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin.(4) din
Constituţie, din cele stabilite în anexa care face parte integrantă din Legea 213 şi din orice alte
bunuri care, potrivit legii sau prin naura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite
de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
Domeniul public poate fi de interes naţional când proprietatea asupra sa în regim public
aparţine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea, la fel în regim public, aparţine
comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.
Domeniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin.(4) din
Constituţie, din cele prevăzute la pct.I din anexa la lege, precum şi din alte bunuri de uz sau
interes public naţional, declarate ca atare prin lege. A se vedea în acest sens, cu titlu de
exemplu, art. 5 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar; art. 475-478 C.civ.; art.4 alin.3
din Legea nr.56/1992 privind frontiera de stat a României; art.1 din Legea petrolului nr.
134/1995.
Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct.II din anexă şi din alte
bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului
judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional.
Domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor este alcătuit din bunurile
prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de
interes public naţional ori judeţean.
- Regimul juridic al dreptului de proprietate publică este reglementat de legea
213/1998, dacă prin legi organice speciale nu se dispune altfel.
Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale şi
bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, dacă au intrat în
proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor
internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către
stat.
Bunurile preluate de stat fără titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin care vicierea
consimţământului, pot fi revendicate de foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu
fac obiectul unor legi speciale de reparaţie.
Instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea titlului.
PROPRIETATEA PUBLICĂ
al statului
al unităţilor administrativ-teritoriale
Caracteristici:
Inalienabilă
Proprietatea publică
Nedezmembrabilă
Imprescriptibilă
Negrevabilă
este:
Insesizabilă
Exclusivă
COMPARAŢIE ÎNTRE PROPRIETATEA PUBLICĂ ŞI PROPRIETATEA PRIVATĂ
TESTE:
1. NOŢIUNE
2. PROPRIETATEA ANULABILĂ
3. PROPRIETATEA REZOLUBILĂ
4. PROPRIETATEA COMUNĂ
1. NOŢIUNE
În general dreptul de proprietate se prezintă ca aparţinând unei singure persoane şi ca
pur şi simplu.
În anumite cazuri el poate prezenta un caracter complex care decurge fie din faptul că este
afectat de modalităţi (termen sau condiţie), fie că aparţine simultan la două sau mai multe
persoane.
În sens larg, prin modalitate juridică se înţelege atât situaţia unor incertitudini
vremelnice, în care se află dreptul de proprietate, cât şi situaţia când mai multe persoane
au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri.
2. PROPRIETATEA ANULABILĂ
Este modalitatea juridică care exprimă starea de incertitudine a dreptului când el a fost
transmis de la o persoană la alta printr-un act juridic anulabil.
Până la împlinirea termenului de prescripţie extinctivă a dreptului de a cere anularea actului
sau până la confirmarea lui, cel care a dobândit dreptul de proprietate se află într-o situaţie
incertă. La confirmarea actului anulabil sau expirarea termenului de prescripţie, dreptul se
consolidează.
4. PROPRIETATEA COMUNĂ
Definiţie: Proprietatea comună este proprietatea în care prerogativele dreptului aparţin
împreună şi concomitent mai multor persoane.
Formele proprietăţii comune:
- Proprietatea comună poate fi pe cote părţi sau în indiviziune (când poartă asupra unei
universalităţi juridice).
- Proprietatea comună în devălmăşie (când nu se cunosc nici fracţiuni din bun, nici cotele
din dreptul de proprietate nu sunt stabilite).
Caractere:
Proprietatea comună pe cote părţi se caracterizează prin faptul că dreptul fiecărui
coproprietar e determinat abstract, matematic, nu în natură.
Deci: a) nici un coproprietar nu e titularul exclusiv al unei fracţiuni din bun;
b) fiecare coproprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale,
abstracte, din dreptul de proprietate.
Drepturile coproprietarilor nu trebuie să fie egale între ele.
Dispoziţiile legale de reglementare a coproprietăţii sunt: art. 728 C.civ. (durata
indiviziunii); 1517 C.civ. (privind îndatoririle asociaţilor în societatea civilă).
Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi obişnuită sau temporară, sau forţată şi
perpetuă. Coproprietatea obişnuită poate înceta prin împărţeală (partaj).
Modurile de dobândire ale dreptului de proprietate comună pe cote-parte sunt cele
generale prevăzute de art. 485 şi 486 C.civil; pe lângă ele pot exista moduri specifice.
Cele mai întâlnite moduri de dobândire sunt succesiunea şi convenţiile.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate în cazul coproprietăţii este supusă, în
principiu, regulei umanităţii, ceea ce înseamnă că bunul comun poate fi folosit şi posedat în
concordanţă cu hotărârea tuturor coproprietarilor.
Regula unanimităţii funcţionează şi mai pregnant în cazul actelor de dispoziţie asupra
bunului în materialitatea sa.
Ea nu funcţionează însă în cazul actelor de dispoziţie pe care un coproprietar le-ar face cu
privire la cota sa ideală din dreptul de proprietate asupra bunului.
Coproprietatea temporară poate înceta oricând.
Potrivit art. 728 C.civ., “nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Convenţiile contrare sunt nule. Convenţiile pentru menţiunea stării de indiviziune sunt
valabile doar 5 ani”. Acţiunea în ieşire din indiviziune e imprescriptibilă. Imprescriptibilitatea
poate fi paralizată prin uzucapiune.
Modalităţile de încetare a coproprietăţii sunt:
- dobândirea cotelor tuturor copărtaşilor de unul singur (cumpărare, succesiune, etc.);
- copărtaşii transmit cotele unei singure persoane;
- partajul (împărţeala), adică operaţiunea când se dă fiecărui coproprietar o fracţiune din
bun corespunzătoare dreptului său (sau loturi la universalităţi, în indiviziune) este cea mai
folosită modalitate de încetare a coproprietăţii.
Împărţeala se face în natură; dacă aceasta nu e posibilă, ieşirea din indiviziune se face
prin atribuire sau prin scoaterea în vânzare a bunului la licitaţie.
Împărţeala poate fi prin bună învoială sau judecătorească.
În prezent, înstrăinarea terenurilor şi construcţiilor, precum şi împărţeala acestora, nu
mai sunt supuse autorizaţiei administrative a organului de stat.
Proprietatea pe cote-părţi forţată şi perpetuă se caracterizează prin faptul că se
menţine independent de voinţa copărtaşilor şi că este determinată de desinaţia bunului
respectiv.
Bunurile respective sunt accesorii faţă de altele care sunt bunuri principale.
Coproprietarii au dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat proprietar, fără însă a aduce
atingere drepturilor celorlalţi şi destinaţiei bunului.
Nu se poate dispune decât de cota abstractă din dreptul de proprietate, iar actele de
administrare se fac cu acordul tuturor, conform regulei unanimităţii.
Cazuri de proprietate forţată:
- asupra unor bunuri considerate bunuri de familie (morminte, cărţi sau tablouri de familie),
- părţi comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente şi asupra termenului dat în
folosinţă;
- lucruri comune şi utile pentru folosinţa a două imobile vecine;
- asupra despărţiturilor comune (ziduri, şanţuri, garduri), cu privire la care există o
prezumţie relativă de comunitate.
Când dreptul
asupra aceluiaşi
bun sau asupra
aceleiaşi mase de
În devălmăşie bunuri aparţine Pe cote-părţi
concomitent mai
multor titulari
Obişnuită
(temporară) Indiviziune
Forţată
(perpetuă) Coproprietate
Părţi comune:
TESTE:
1. Proprietatea anulabilă:
a) rezultă dintr-un act juridic lovit de nulitate absolută;
b) durează cel mult până la data rămânerii definitive a hotărârii de constatare a nulităţii
actului;
c) durează cel mult până la momentul în care se împlineşte termenul de prescripţie a acţiunii
în anulare.
1. NOŢIUNI GENERALE
2. CLASIFICĂRI
3. TRADIŢIUNEA
4. HOTĂRÂREA JUDECĂTOREASCĂ
5. ACCESIUNEA
6. UZUCAPIUNEA
7. CONVENŢIA CA MOD DE DOBÂNDIRE A PROPRIETĂŢII.
1. NOŢIUNI GENERALE
Art. 644 şi 645 C.civ. enumeră modurile de dobândire a proprietăţii: succesiunea,
legatul, convenţia, tradiţiunea, accesiunea, prescripţia, legea şi ocupaţiunea.
La acestea trebuie adăugată şi hotărârea judecătorească.
Aceste moduri se aplică şi celorlalte drepturi reale; cu unele particularităţi. Ele se
aplică şi pentru dobândirea proprietăţii publice şi proprietăţii cooperatiste, care cunosc însă şi
moduri specifice de dobândire.
2. CLASIFICĂRI
A. După întinderea dobândirii:
- moduri de dobândire universală sau cu titlu universal: succesiunea şi legatele universale şi
cu titlu universal;
- moduri de dobândire cu titlu particular, când transmisiunea cuprinde unul sau mai multe
bunuri individuale determinate.
B. După momentul transmisiunii:
- moduri de dobândire între vii;
- moduri de dobândire pentru cauză de moarte.
C. După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:
- moduri originare care exclud transmisiunea (ocupaţiunea, uzucapiunea);
- moduri derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate de la o persoană la
alta.
D. După caracterul transmisiunii:
- moduri de dobândire cu caracter oneros,
- moduri de dobândire cu caracter gratuit.
E. Legea ca mod de dobândire a proprietăţii:
a) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă
b) dobândirea coproprietăţii zidul comun
c) dobândirea mobilelor prin posesie de bună-credinţă.
4. HOTĂRÂREA JUDECĂTOREASCĂ
Noţiune şi domeniu de aplicare
Hotărârile judecătoreşti sunt în general declarative de drepturi. Există însă şi hotărâri
constitutive de drepturi sau atributive de drepturi. Un exemplu îl constituie ordonanţa de
adjudecare în cadrul unei licitaţii publice.
În cazul exproprierii transferul de proprietate în patrimoniul exproprietarului are loc,
prin efectul hotărârii judecătoreşti, de îndată ce obligaţia de despăgubire a fost îndeplinită.
5. ACCESIUNEA
Accesiunea este încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru
mai important.
Tot ce se uneşte cu lucrul principal se cuvine proprietarului acestuia.
Titularul dreptului asupra unui lucru mai important devine şi titularul dreptului asupra
lucrului mai puţin important.
Dacă lucrul încorporat nu ar aparţine nimănui, accesiunea apare ca o ocupaţiune.
În sens larg, proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi
asupra a tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, în mod natural sau artificial.
Dobândirea fructelor este însă un efect normal al exercitării dreptului de proprietate.
1. Accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară.
2. Accesiunea imobiliară poate fi: naturală sau artificială.
Accesiunea mobiliară
Accesiunea mobiliară poate îmbrăcă formele: adjuncţiunii, specificaţiunii, confuziunii.
În toate cazurile proprietarul lucrului principal devine, în temeiul accesiunii, proprietar al
bunului, mai puţin important decât primul, cu obligaţia de a plăti despăgubiri.
Accesiunea presupune că între proprietarii lucrurilor nu s-a încheiat o convenţie care să
reglementeze situaţia.
Adjuncţiunea constă în unirea două lucruri care aparţin la proprietari diferiţi în aşa
fel, încât, deşi formează un singur tot, cele două lucruri rămân distincte şi se pot despărţi unul
de altul şi păstra fiecare în parte după despărţire.
Criteriul după care se determină lucrul principal este acela pentru uzul sau la completarea
căruia a servit celălalt lucru sau valoarea lucrului, iar în lipsa celor 2 criterii, criteriul
volumului.
Specificaţiunea constă în prelucrarea şi transformarea unei materii aparţinând unei
alte persoane; ex.: din stofă se confecţionează un costum.
Lucrul principal se consideră materia.
Dar dacă manopera depăşeşte cu mult valoarea materiei întrebuinţate, cel care a confecţionat
lucrul nou devine proprietarul acestuia.
Confuziunea (sau amestecul) constă în unirea a două lucruri mobile aparţinând unor
proprietari diferiţi, în aşa fel încâ ele nu se pot recunoaşte şi deosebi unul de altul; de
exemplu, topirea a două metale, amestecul a două lichide.
6. UZUCAPIUNEA
Uzucapiunea este dobândirea proprietăţii sau a altui drept real prin posedarea
neîntreruptă a lucrului, în timpul fixate de lege.
Deci prin uzucapiune starea de fapt se transformă în stare de drept.
Prescripţia achizitivă duce la dobândirea unui drept real, în timp ce prescripţia extinctivă are
ca efect încetarea posibilităţii de a obţine realizarea, prin constrângere, a unor drepturi.
Utilitate şi justificare
Uzucapiunea constituie o dovadă absolută a dreptului de proprietate.
Rolul ei este mai redus în cazurile în care există sistemul vechilor cărţi funciare (Decretul-
Lege nr.115/1938), potrivit căruia dreptul de proprietate se dobândeşte prin întabulare. În noul
sistem de publicitate întabularea nu mai are efect constitutiv, ci numai de publicitate.
Justificarea uzucapiunii rezultă din faptul că:
- în majoritatea cazurilor posesia e conformă cu proprietarea;
- nevoia de stabilitate şi securitate juridică determină recunoaşterea de efecte juridice unei
aparenţe îndelungate de proprietate şi, în sfârşit,
- uzucapiunea apare ca o sancţiune împotriva vechiului proprietar care dă dovadă de lipsă de
diligenţă.
Bunurile ce pot fi obiectul uzucapiunii
Poate fi obiect de uzucapiune orice bun imobil care se găseşte în circuitul civil, adică este
alienabil. Terenurile şi construcţiile pot fi deci dobândite prin uzucapiune.
Imobilele care sunt inalienabile nu pot fi uzucapate (ex. cele din domeniul public sau cele
obţinute prin constituire în cadrul Legii nr. 18/1991 o anumită perioadă de timp).
Străinii nu pot dobândi terenuri, deci ei nu se pot uzucapa.
Posesia – condiţie a uzucapiunii
Uzucapiunea presupune o posesie neviciată, adică utile. Posesia este utilă dacă a fost
continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
Detenţia precară şi posesia viciată nu duc la uzucapiune.
Felurile uzucapiunii:
Codul civil reglementează: uzucapiunea de 30 ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 ani.
a. Uzucapiunea de 30 ani
Pentru existenţa uzucapiunii de 30 ani se cer îndeplinite următoarele condiţii:
să existe o posesie de 30 ani; posesia să fie utilă, neviciată.
Se poate folosi posesia din care invocă uzucapiunea unită cu cea a autorilor săi
(joncţiunea posesiilor).
Posesorul poate fi de rea credinţă şi fără just titlu.
Termenul se calculează pe zile întregi, dies ad quem intră în calcul. În schimb – dies a
quo – ziua în care a început posesia nu intră în calcul.
b. Uzucapiunea de la 10 până la 20 ani presupune îndeplinirea următoarelor condiţii:
- să existe posesie utilă
- posesorul să aibă just titlu
- posesorul să fie de bună credinţă
- posesia să dureze de la 10 la 20 ani.
Uzucapiunea de la 10 la 20 ani se aplică numai în privinţa imobilelor ut singuli, nu şi
universalităţilor de bunuri.
De aici concluzia că uzucapiunea de la 10 la 20 de ani se poate opune acţiunii în
revendicare a unui proprietar, dar nu acţiunii în petiţie de ereditate a adevăratului moştenitor.
Ea se aplică şi uzufructului, dar nu şi servituţii.
Justul titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decât
proprietarul, adică de la un non dominus.
Faptul juridic translativ de proprietate poate fi just titlu.
Uzucapiunea întemeiată pe un titlu ce provine de la adevăratul proprietar este de
neconceput, pentru că acesta, prin el însuşi, conduce la dobândirea proprietăţii.
În practică s-a admis că pot servi drept just titlu pentru uzucapiune de la 10 la 20 ani:
tranzacţia, care deşi e declarativă de drepturi, e asimilată actului translativ; hotărârea
judecătorească de adjudecare a unui bun şi cea care constată o convenţie translativă dintre
părţile unui proces.
Succesiunea legală şi legatul universal pot constitui de asemenea just titlu.
Dovada justului titlu se face după regulile de drept comun.
Titlul putativ (care există doar în credinţa celui care invocă uzucapiunea) nu este just
titlu. La fel titlul nul.
Justul titlu este deosebit de buna credinţă şi trebuie dovedit.
Un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu împotriva unei persoane, cu excepţia
persoanei care are dreptul să invoce nulitatea relativă. După împlinirea termenului de
prescripţie, când el devine valid, poate fi invocat ca just titlu chiar împotriva celui care ar fi
putut cere anularea.
Data certă este necesară justului titlu, dar nu se cere ca acesta să fie transcris în
registrul de transcripţii imobiliare.
Buna credinţă constă în credinţa greşită a posesorului că a dobândit de la adevăratul
proprietar. Ea trebuie să existe în momentul dobândirii imobilului. Ea se prezumă (bona fides
presumitur).
Termenul uzucapiunii este de la 10 la 20 ani.
Termenul este de 10 ani dacă adevăratul proprietar a locuit timp de 10 ani în raza
teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află imobilul.
Termenul e de 20 ani, dacă a locuit în circumscripţia altui tribunal judeţean decât cel
în care se află imobilul.
Dacă şi-a schimbat domiciliul şi a locuit în ambele circumscripţii, atunci la un număr
de ani locuiţi în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află imobilul, se adaugă dublul
numărului de ani până la 10 locuiţi în circumscripţia altui tribunal judeţean.
Exemplu: 4 ani în aceeaşi circumscripţie (10 – 4 = 6; 6 x 2 = 12; 12 + 4 = 16 ani) –
deci pentru a uzucapa este necesară o posesie de 16 ani.
În cazul în care posesorul a locuit un număr de ani în circumscripţia altui tribunal judeţean
decât cel în care se află imobilul, şi se vrea să se ştie câţi ani trebuie să posede în
circumscripţia tribunalului judeţean unde este situat imobilul, se procedează astfel: din 20 de
ani se scade numărul de ani în care a posedat în circumscripţia altui tribunal judeţean decât cel
în care e situat imobilul (de exemplu 20 – 10 = 10).
Rezultatul este împărţit la 2, adică 10 : 2 = 5. Prin urmare, mai are de posedat 5 ani în
circumscripţia tribunalului judeţean unde se află imobilul. În final posesia lui va fi de 10 + 5 =
15 ani.
În cazul că imobilul prescris a aparţinut la mai mulţi ca indivizi, termenul uzucapiunii
împotriva lor se stabileşte pentru fiecare.
Modul de calcul al termenului de prescripţie achizitivă
Uzucapiunea se calculează pe zile. Ziua când începe termenul nu se ia în calcul. Ziua
se socoteşte de 24 ore, începe de la ora 0 şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare.
Prescripţia se socoteşte înceiată la împlinirea ultimei zile a termenului (Dies ad quem
computatur in termino).
Întreruperea prescripţiei
Întreruperea prescripţiei are ca efecte înlăturarea oricăror efecte ale prescripţiei
anterioare. Pentru a uzucapa este nevoie să înceapă o nouă prescripţie.
Întreruperea poate fi:
naturală: posesorul este lipsit timp de 1 an de folosinţa lucrului de către proprietar sau de un
terţ, ori lucrul e declarat imprescriptibil (intră în domeniul public) sau
civilă: prevăzută de Decretul nr. 167/1958 prin
- recunoaşterea dreptului la acţiune făcută de beneficiarul prescripţiei, sau
- cererea de chemare în judecată introdusă chiar la o instanţă necompetentă.
- Actul începător de executare silită care întrerupe prescripţia extinctivă, nu
se aplică prescripţiei achizitive.
Prescripţia nu se întrerupe însă dacă s-a pronunţat încetarea procesului; dacă cererea a
fost respinsă, anulată sau s-a perimat.
Suspendarea prescripţiei achizitive: nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de
suspendare.
După încetarea cauzei de suspendare prescripţia îşi reia cursul, socotindu-se şi timpul scurs
înainte de suspendare.
Cauzele de suspendare sunt cele prevăzute de Decretul nr. 167/1958.
Prescripţia nu curge pe timpul în care:
- forţa majoră l-a împiedicat pe titularul dreptului să acţioneze;
- cât timp cel ce se pretinde proprietar sau cel ce invocă uzucapiunea se află în forţele
armate şi acestea sunt pe picior de război;
- înre părţi şi tutore şi cel ce se află sub ocrotirea lor, cât timp socotelile nu au fost date
şi aprobate;
- împoriva celor lipsiţi de capacitatea de exerciţiu, cât timp nu au reprezentanţi legali,
sau la persoanele cu capacitate restrânsă cât timp nu au o persoană care să-i
încuviinţeze actele;
- între soţi în timpul căsătoriei.
Joncţiunea (unirea) posesiilor înseamnă adăugarea sau unirea la termenul posesiei
actuale (proprii) a timpului cât lucrul a fost posedat de autorii săi. Deci dacă A a început să
uzucapeze şi, înainte de împlinirea termenului, a înstrăinat lucrul lui B, acesta din urmă poate
să unească posesia sa cu cea a lui A, pentru a uzucapa.
Joncţiunea posesiilor este întotdeauna posibilă, dar ea este facultativă, adică posesorul
actual are de ales între a începe o nouă posesie ori a invoca joncţiunea posesiilor.
Posesorul actual continuă posesia autorului său cu toate viciile sau calităţile ei; el nu poate
schimba în avantajul său natura posesiei anterioare.
Condiţiile joncţiunii sunt: să fie vorba de posesie propriu-zisă (detenţia precară nu
poate fi unită cu posesia) şi cel care invocă joncţiunea să fie un succesor în drepturi al
autorului.
Invocarea joncţiunii se face când aceasta este favorabilă posesorului actual.
Efectele uzucapiunii:
Efectul principal e că posesorul dobândeşte dreptul de proprietate sau alt drept real
asupra lucrului.
Uzucapiunea retroactivează, deci posesorul devine proprietar din ziua când a început
posesia, şi nu din momentul împlinirii termenului de prescripţie.
Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune, cât şi pe cale de excepţie. Ea nu se
invocă din oficiu, ci trebuie cerută de cel interesat.
Beneficiarul uzucapiunii poate renunţa la efectele ei. Renunţarea se face numai după
împlinirea ei. Renunţarea poate fi expresă sau tacită, iar renunţătorul trebuie să aibă
capacitatea de a înstrăina. Creditorii pot invoca prescripţia obţinută de debitorul lor, dacă
acesta a renunţat la ea.
Uzucapiunea în regimul de carte funciară
Cele arătate privind uzucapiunea se aplică numai în cazul în care se aplică regimul de
publicitate imobiliară prin registre de transcripţiune.
În regiunile în care se aplica în trecut fostul regim de carte funciară, uzucapiunea are o
aplicaţie excepţională în condiţiile art. 27 şi 28 din Legea nr.115/1938:
- când s-au înscris în cartea funciară drepturi reale, fără cauză legitimă, are pot fi dobândite în
temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul înscris al dreptului le-a
posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani;
- se şterg viciile titlului, consolidând starea de prin înscrierea în Cartea funciară pe baza unui
titlu nevalabil;
- cel care a posedat un bun imobil în condiţiile legii timp de 20 ani după moartea
proprietarului înscris în Cartea funciară, va putea cere înscrierea pe numele său a dreptului, ca
urmare a uzucapiunii.
În prezent, regimul de publicitate imobiliară prin registre de transcripţiuni şi cel prin
carte funciară au fost înlocuite cu un nou regim de publicitate imobiliară, prin carte funciară,
care nu se confundă cu cel anterior, neavând decât consecinţe pe planul publicităţii imobiliare.
Prescripţia instantanee asupra lucrului mobil
Art. 1909 al.1 arată că lucrurile mobile se prescriu prin faptul posesiei lor, fără să fie vreo
trebuinţă de vreo scurgere de timp.
Condiţii cerute pentru a funcţiona această prescripţie sunt:
- să fie vorba de un bun mobil corporal;
- să fie vorba de o posesie, nu de detenţie precară;
- posesia să fie utilă, neviciată;
- posesorul să fie de bună-credinţă.
3. Atunci când un râu navigabil îşi face un braţ înconjurând pământul unui proprietar riveran:
a) proprietarul fondului păstrează proprietatea insulei formată din braţ;
b) proprietarul poate revendica de la stat insula timp de 1 an;
c) insula va avea acelaşi regim juridic cu al râului.
4. Dacă o persoană ridică o construcţie sau efectuează o lucrare pe un teren despre care ştie că
nu-i aparţine, atunci:
a) proprietarul terenului poate obliga pe constructor să ridice acea construcţie, chiar dacă ştia
faptul că această construia pe terenul său, însă a rămas în pasivitate până la finalizarea
construcţiei;
b) dacă instanţa a dispus ridicarea construcţiei sau lucrării cheltuielile cu privire la ridicare se
suportă de constructor care poate plăti şi daune-interese;
c) dacă proprietarul terenului invocă accesiunea el trebuie să plătească constructorului
valoarea materialelor şi preţul muncii.
5. Dacă o persoană ridică o construcţie sau efectuează o lucrare pe un teren în legătură cu care
are convingerea că îi aparţine, atunci:
a) proprietarul terenului poate obliga pe constructor să ridice lucrarea sau construcţia;
b) proprietarul terenului poate invoca accesiunea plătind constructorului valoarea
materialelor, preţul muncii precum şi valoarea sporirii fondului;
c) proprietarul terenului, în cazul în care invocă accesiunea, poate fi obligat să plătească o
sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.
7. Justul titlu poate fi opus proprietarului, terţ faţă de acesta, în materia uzucapiunii de 10
până la 20 de ani:
a) numai dacă are dată certă;
b) chiar dacă nu are dată certă;
c) numai dacă au fost îndeplinite formalităţile de publicitate imobiliară.
1. PRECIZĂRI PREALABILE
2. DREPTUL DE UZUFRUCT
3. DREPTUL DE UZ
4. DREPTUL DE ABITAŢIE
5. DREPTUL DE SERVITUTE
6. DREPTUL DE SUPERFICIE.
1. PRECIZĂRI PREALABILE
a. Noţiunea de dezmembrământ
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de
proprietate se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
b. Enumerare
- Dreptul de uzufruct: uz, habitaţie, servitute şi superficie.
c. Domeniul de aplicare
Dezmembrămintele pot exista numai în cazul proprietăţii private, cu excepţia
bunurilor inalienabile (ex. terenurile atribuite în cadrul constituirii dreptului de proprietate
privată, care nu pot fi înstrăinate un anumit termen).
Nu poate fi dezmembrată proprietatea asupra bunurilor din domeniul public.
Bunurile din domeniul privat sunt supuse dreptului comun, dacă legea nu dispune altfel; deci
sunt posibile dezmembrăminte ale proprietăţii lor.
Statul, unităţile administrativ-teritoriale, persoanele juridice prin care se administrează
bunurile din domeniul privat, regiile autonome, societăţile comerciale cu capital de stat, pot
dobândi dezmembrăminte ale proprietăţii.
Drepturile reale prevăzute de actele normative, altele decât Codul civil, nu sunt considerate ca
dezmembrăminte ale proprietăţii.
2. DREPTUL DE UZUFRUCT
a.) Definiţie şi caractere
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate care presupune
dezlipirea a două atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi şi jus fruendi) şi constituirea
lor într-un drept real care aparţine unei alte persoane decât proprietarul numită uzufructuar;
cel de al treilea atribut al proprietăţii – jus abutendi – rămâne proprietarului lucrului şi
constituie nuda proprietate, titularul fiind numit nud proprietar.
Deci, uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru şi a-i culege fructele (usus şi fructus),
iar proprietarul rămâne doar cu nuda proprietate care cuprinde numai dreptul de a dispune de
lucru (abusus).
b.) Caractere
a. Este un drept real care nu se confundă cu dreptul de folosinţă de care se bucură, de
exemplu, locatarul asupra bunului închiriat.
Uzufructul constituit asupra unei creanţe sau valori mobiliare (aciuni, obligaţiuni) nu mai
este un drept real, deoarece dreptul din care rezultă nu are acest caracter.
Între dreptul de uzufruct şi cel de folosinţă există mai multe deosebiri:
1) locatorul predă lucrul în bună stare, nudul proprietar în starea în care se află;
2) dreptul locatarului este întotdeauna mobiliar, chiar când obiectul este imobil, pe când
uzufructul poate fi bun mobiliar sau imobiliar, după cum bunul asupra căruia se exercită
este un bun mobil sau imobil;
3) locatarul nu se poate elibera de obligaţia sa prin delăsarea lucrului şi abandonarea
folosinţei, pe când uzufructuarul este ţinut propter rem şi se poate sustrage obligaţiei prin
abandonarea lucrului şi a folosinţei lui;
4) locaţiunea se transmite moştenitorilor părţilor, pe când uzufrucutl se stinge prin moartea
uzufructuarului.
b. Este un drept real temporar, se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului.
Când uzufructul aparţine unei persoane juridice, a cărei durată nu este, de regulă,
predeterminată, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 ani.
c. Este un drept de folosinţă.
d. Este un drept al cărui exerciţiu este cesibil, pentru că uzufructuarul poate dispune de
dreptul său fie prin act cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit.
Actul de dispoziţie al titularului dreptului nu atinge deci dreptul de uzufruct însuşi, ci numai
emolumentul lui, adică avantajele de ordin economic pe care lucrul este susceptibil să le
producă.
Uzufructul face parte din dreptul de gaj general al creditorului uzufructuarului.
c.) Importanţă şi dezavantaje
Uzufructul este un mijloc de a procura folosinţa complexă asupra lucrului, fără ca
proprietarul să piardă dreptul de proprietate asupra lui. În schimb el prezintă dezavantajul că
uzufructuarul caută să aibă toate folosurile lucrului, fără a se preocupa de conservarea şi
ameliorarea acestuia.
d.) Obiectul uzufructului
Pot fi obiect al uzufructului orice fel de bunuri, mobile şi imobile, corporale şi
incorporale, fungibile şi nefungibile. Uzufructul poate avea ca obiect chiar un alt drept de
uzufruct.
Regula este că uzufructul are ca obiect bunuri neconsumabile, pentru că trebuie conservată
substanţa lucrului şi restituit la expirarea termenului.
Uzufructul poate avea ca obiect o turmă de vite privată ca universalitate de lucruri (universum
corpus), şi nu ca diferite animale ce o compun, ut singuli.
Terenurile proprietate privată sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi deci obiect al
uzufructului.
Terenurile primite în constituirea (nu în reconstituirea) dreptului de proprietate privată nu pot
fi înstrăinate 10 ani. Deci, în acest timp ele nu pot fi obiect de uzufruct.
În cazul terenurilor şi construcţiilor nu este nevoie de încă o autorizaţie pentru constituirea
uzufructului.
e.) Modurile în care se poate constitui uzufructul:
Art. 517 C.civ.: uzufructul se stabileşte prin lege şi prin voinţa omului (act între vii sau
testament).
Nu se mai cunosc cazuri de uzufruct legal. Uzufructul se poate constitui de asemenea prin
uzucapiune.
Prin voinţa omului uzufructul se poate constitui:
- direct – prin înstrăinarea celor două atribute (usus şi fructus) către uzufructuar, proprietarul
rezervându-şi nuda proprietate;
- indirect – înstrăinarea nudei proprietăţi, vânzătorul rezervându-şi uzufructul; sau
- proprietarul transmite nuda proprietate unei persoane, iar usus şi fructus unei alte persoane.
Convenţia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Uzufructul constituit prin voinţa omului poate fi, pur şi simplu, sub condiţie sau pe termen.
Prin uzucapiune
Uzucapiunea de 30 ani îşi găseşte rar aplicarea, pentru că posesorul poate invoca însăşi
dobândirea proprietăţii, nu numai a uzufructului.
Se poate folosi uzucapiunea de 10-20 ani dacă posesorul are just titlu şi este de bună credinţă,
exercitând în fapt uzufructul.
Dispoziţiile art. 1909 alin. 1 C.civ., adică prescripţia instantanee, se pot aplica uzufructului
privind bunurile mobile, acesta fiind susceptibil de posesie.
f.) Drepturile uzufructuarului
- Uzufructuarul are dreptul să ceară predarea în folosinţă a lucrului având la dispoziţie
acţiunea confesorie. Dacă uzufructul a fost născut din convenţie, are la îndemână o acţiune
personală, născută din convenţie, pentru predarea lucrului.
- Are dreptul de se a folosi de lucru şi de a-i culege fructele, fără a se atinge de
substanţa lucrului.
Dreptul de a se folosi de lucru, e la fel ca şi al proprietarului. El nu poate schimba
destinaţia lucrului, trebuie să păstreze substanţa lucrului, dar în cazul bunurilor consumptibile
are şi drept de dispoziţie.
Uzufructuarul are dreptul de a-i culege fructele. Fructele naturale şi industriale sunt
dobândite de uzufructuar în măsura în care le-a perceput. Dreptul la ele este determinat de
durata uzufructului. Fructele civile se socotesc (dobândesc) zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului
în proporţie cu durata uzufructului.
- Uzufructuarul poate ceda beneficiul (emolumentul) dreptului său de uzufruct. El
rămâne titularul dreptului şi el răspunde faţă de nudul proprietar.
- Pentru apărare, uzufructuarul poate folosii acţiunile posesorii.
- Pentru anumite bunuri (fond de comerţ, păduri, turme de vite) există dispoziţii
speciale.
- Uzufructuarul se poate bucura personal de dreptul său, sau îl poate închiria, ori îi
poate ceda exerciţiul.
- La bunuri incorporale uzufructuarul are dreptul la veniturile produse de acţiuni,
obligaţiuni, rente, fond de comerţ, drept de creanţă.
- Uzufructuarul are dreptul de a încasa creanţe (la universalitate juridică) şi obligaţia
de a restitui aceeaşi sumă la încetarea uzufructului.
- El poate încasa indemnizaţia de asigurare, dacă este numai pentru folosinţa bunului.
Uzufructul asupra imobilelor se poate ipoteca.
- Contractul de locaţiune încheiat de nudul proprietar este opozabil uzufructuarului
dacă a fost încheiat în formă autentică ori sub semnătură privată cu dată certă.
Contractul încheiat de uzufructuar e opozabil noului proprietar, cât durează uzufructul; iar
după încetarea lui, cel mult 5 ani.
- Uzufructuarul poate folosi următoarele acţiuni:
acţiunea confesorie de uzufruct (corespunzătoare acţiunii în revendicare a
proprietarului);
acţiunile posesorii, chiar împotriva nudului proprietar, pentru apărarea
posesiei dreptului de uzufruct, pentru că uzufructuarul este detentor precar
numai în ce priveşte dreptul de proprietate, dar nu şi în ce priveşte dreptul de
uzufruct;
acţiunea de grăniţuire ori hotărnicie, pentru a determina porţiunea de pământ
care face obiectul dreptului de uzufruct;
acţiunea de ieşire din indiviziune (pentru a pune capăt indiviziunii în care se
află obiectul dreptului de uzufruct);
acţiunile prin care se poate valorifica ori apăra dreptul de uzufruct
(acţiunea de executare a creanţelor ajunse la scadenţă); acţiunea pauliană
(revocatorie împotriva actelor de dispoziţie încheiate de debitor în frauda
creanţei ce face obiectul uzufructului).
- Hotărârile obţinute de uzufructuar în favoarea sa, fie în petitoriu, fie în posesoriu,
folosesc şi nudul proprietar, în măsura în care, prin acţiunea pornită, s-a urmărit conservarea
lucrului-obiect al uzufructului.
Hotărârile judecătoreşti pronunţate în defavoarea uzufructuarului nu sunt opozabile noului
proprietar, deoarece drepturile acestuia nu pot fi compromise prin fapta uzufructuarului.
g.) Obligaţiile uzufructuarului au ca scop asigurarea unei bune întreţineri a lucrului-
obiect al uzufructuarului şi restituirea lui.
Înainte de intrarea în exerciţiul dreptului de uzufruct, uzufructuarul are:
a) obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de
constatare a stării materiale a imobilelor. Lucrurile se primesc în starea în care
se găsesc. Sancţiunea pentru neîndeplinirea acestei obligaţii este că noul
proprietar îl poate împiedica pe uzufructuar să intre în folosinţa lucrurilor;
b) în momentul stingerii uzufructului, noul proprietar poate să facă dovada
pretenţiilor lui prin orice mijloc de dovadă, inclusiv prin martori şi prezumţii;
c) obligaţia de a găsi o cauţiune (persoană) care să se oblige alături de uzufructuar
în caz de insolvabilitate a acestuia. Îndeplinirea acestei obligaţii se face fie prin
găsirea şi darea unei cauţiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garanţii
reale (gaj sau ipotecă). Noul proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea
cauţiunii.
În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat:
a) să se folosească de lucrul-obiect al uzufructuarului ca un bun proprietar şi să
se conformeze modului de folosire stabilit de către nudul proprietar şi obiceiul
locului.
Uzufructuarul are obligaţia de a întreţine lucrul în bună stare, având sarcina de
a face reparaţii mici (de întreţinere) şi pe cele mari, dacă ele apar ca necesare,
ca urmare a nefacerii la timp a reparaţiilor de întreţinere. Proprietarul are
obligaţia de a face reparaţiile mari, care sunt definite de lege.
b) Să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări ale dreptului
acestuia.
c) Să suporte o parte din sarcinile lucrului; uzufructuarul suportă sarcinile
folosinţei – cele care se suportă din venituri; de exemplu, impozite şi taxe, iar
sarcinile proprietăţii (cu caracter extraordinar) sunt suportate de nudul
proprietar.
d) Uzufructuarul este obligat să contribuie şi la plata datoriilor autorului
uzufructului. Obligaţia nu există la uzufructul cu titlu particular, dar există în
cazul uzufructului universal şi cu titlu universal.
Datoriile se reglează după următoarele reguli:
- uzufructuarul plăteşte datoria, iar nudul proprietar este obligat să restituie
suma la stingerea uzufructului;
- nudul proprietar plăteşte datoria, iar uzufructuarul va trebui să plătească
noului proprietar dobânda la sumele plătite pe timpul uzufructului;
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile supuse uzufructului – cât este
necesar pentru a plăti datoria;
e) Suportarea cheltuielilor de judecată care privesc folosinţa lucrului revine
uzufructuarului, cele care privesc proprietatea revin nudului proprietar.
Dacă uzufructul e gratuit, cheltuielile de judecată revin nudului proprietar.
h.) Drepturile nudului proprietar:
- Dreptul de a dispune de lucru, cu respectarea atributelor ce revin uzufructuarului (vânzare,
donaţi, girare cu ipotecă sau gaj în timpul uzufructului; dar aceste acte nu-şi produc integral
efectele, deoarece nudul proprietar nu poate – cât durează uzufructul – să-i aducă nici o
modificare);
- nudul proprietar este îndreptăţit să facă unele lucrări de sporire a spaţiului, inclusiv
construirea pe terenul proprietatea sa a unei unităţi locative, cu condiţia ca prin asemenea
lucrări să nu aducă modificări esenţiale clădirii ce formează obiectul uzufructului;
- dreptul de a exercita toate acţiunile ce interesează dreptul de proprietate (acţiune în
revendicare, acţiunii posesorii; acţiunea negatorie de contestarea unei servituţi; acţiunea de
ieşire din indiviziune).
Uzufructuarul şi nudul proprietar nu se găsesc în indiviziune ori în comunitate de interese, ci
au fiecare drepturi cu totul independente unul faţă de celălalt. De aceea nici unul dintre ei nu
poate reprezenta şi nu poate fi reprezentat de celălalt;
- dreptul asupra productelor;
- dreptul de a încasa indemnizaţia de asigurare, în caz de distrugere a lucrului, dacă a fost
asigurată nuda proprietate;
- dreptul de a introduce acţiuni împotriva uzufructuarului, ca acesta să-şi execute obligaţiile în
cursul uzufructului.
i.) Obligaţiile nudului proprietar
De regulă, nu are nici o obligaţie pozitivă în favoarea uzufructuarului, el având
obligaţia negativă de a nu stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului lui.
Nudul proprietar are totuşi obligaţia de garanţie (dacă uzufructul a fost constituit cu titlu
oneros) sau obligaţia de garanţie dacă aceasta a fost asumată prin actul de constituire a
uzufructuluil, chiar dacă acesta a fost constituit cu titlu gratuit.
j.) Cauzele de stingere ale uzufructului
Uzufructul se stinge prin:
a) Moartea uzufructuarului, dreptul de uzufruct fiind viager. Dar dreptul de uzufruct poate fi
constituit în favoarea mai multor persoane, succesori, însă cu condiţia să existe, la momentul
constituirii lui, toţi beneficiarii. Uzufructul poate fi stabilit pe o perioadă de cel mult 30 ani;
a) Expirarea termenului pentru care a fost constituit;
b) Consolidarea (adică întrunirea în persoana uzufructuarului şi a calităţii de nud proprietar);
c) Neuzul, adică neexercitarea timp de 30 ani a dreptului de uzufruct; în acest caz intervine
prescripţia extinctivă;
d) Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) în favoarea unui terţ (fie numai pentru uzufruct, fie
atât a nudei proprietăţi cât şi a uzufructului).
e) Pierderea totală a lucrului, care nu se datorează unei culpe. Pierderea poate fi şi juridică;
de exemplu, lucrul este scos din circuitul juridic fiind expropriat.
f) Renunţarea uzufructuarului la obiectul său (expresă sau tacită; cu titlu oneros sau gratuit).
g) Abuzul de folosinţă. În acest caz stingera uzufructului se pronunţă de instanţa
judecătorească când uzufructuarul abuzează de folosinţa lucrului aducându-i stricăciuni
sau îl lasă să se degradeze prin lipsă de întreţinere.
h) Rezoluţiunea; revocarea, anularea dreptului celui care a constituit uzufructul. Pe cale de
consecinţă se desfiinţează şi dreptul de uzufruct constituit.
i) Rezoluţiunea, revocarea, anularea titlului prin care s-a constiuit uzufructul.
j) Exproprierea imobilului, cu dreptul titularului la despăgubire.
k.) Efectul stingerii uzufructului
a. Uzufructul încetează la stingerea lui. Uzufructuarul nu mai are dreptul la fructele neculese
la data stingerii uzufructului;
b. Uzufructuarul este obligat să restituie noului proprietar lucrul ce a fost obiect al
uzufructului;
c. Uzufructuarul datorează despăgubiri în caz de pieire sau deteriorare din culpă a lucrului şi
de încălcare a obligaţiilor pe care le are faţă de nudul proprietar;
d. Nudul proprietar este obligat să restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din
urmă le-a plătit pentru el;
e. Uzufructuarul nu are dreptul să ceară, la încetarea uzufructului despăgubiri pentru
îmbunătăţirile pe care le-a făcut, dacă prin ele a sporit valoarea lucrului.
Se discută dacă se pot cere despăgubiri pentru reparaţiile mari făcute de uzufructuar.
3. DREPTUL DE UZ
Este un drept real prin intermediul căruia titularul dreptului dobândeşte dreptul de a folosi şi
culege fructele, dar numai pentru nevoile lui şi ale familiei lui.
Are un caracter strict personal şi nu poate fi cedat sau închiriat. Se dobândeşte şi stinge după
aceleaşi reguli ca şi dreptul de uzufruct.
6. DREPTUL DE SUPERFICIE
Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate pe
care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor
bunuri care se află pe un teren care aparţine altei persoane, precum şi în dreptul de
folosinţă al superficiarului asupra acelui teren.
Deci se suprapun două drepturi de proprietate aparţinând la doi proprietari deosebiţi:
dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări şi,
respectiv, dreptul proprietarului asupra terenului.
Dreptul de superficie este o excepţie (o derogare) de la art.492 C.civ. care prevede că
“proprietatea asupra unui lucru dă dreptul asupra a tot ce se uneşte, ca accesoriu, la acest lucru
(dreptul de accesiune)”.
Caracterele dreptului de superficie:
- este un drept real imobiliar. Are ca obiect: construcţii, plantaţii cu lucrări ataşate la
sol şi dreptul de folosinţă asupra solului;
- este un drept perpetuu – nu se stinge prin neîntrebuinţare;
- nu poate înceta prin ieşirea din indiviziune (pentru că dreptul superficiarului şi cel
al proprietarului terenului nu sunt în indiviziune).
Dreptul de superficie nu este enumerat expres printre drepturile reale relevate de
Codul civil. Exitenţa lui este dedusă din faptul că art. 492 C.civ. stabileşte prezumţia relativă
că orice construcţie e a proprietarului terenului, până la dovada contrară.
Legea 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privind cartea funciară îl menţionează
expres dreptul de superficie. La fel Decretul 167/1958 privind prescripţia extinctivă.
Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică se referă
la dreptul de superficie care se stinge prin efectul exproprierii.
Temeiurile dreptului de superficie
Dreptul de superficie se poate naşte:
a) în baza legii (în cazul soţilor în temeiul art. 30 C.civ.), fie;
b) în temeiul convenţiei dintre proprietarul terenului şi cel care ridică o construcţie pe
terenul său, ceea ce presupune că terenul se află în circuitul civil.
S-a decis că dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcţiei, se poate
considera că proprietarul construcţiei a dobândit un drept de superficie care implică şi accesul
pentru folosirea construcţiei. Constituirea dreptului de superficie este posibilă fără a mai fi
necesară vreo autorizaţie administrativă.
Superficiarul îşi poate folosi dreptul de superficie prin acţiunea confesorie care are
rolul pe care îl are revendicarea pentru dreptul de proprietate.
El poate folosi, de asemenea, în cazul în care dreptul său s-a născut în convenţia părţilor, o
acţiune din contract.
CAPITOLUL VIII
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN MIJLOACE
JURIDICE ALE DREPTULUI CIVIL
a.) Acţiunile petitorii sunt acţiunile prin care reclamantul solicită să se stabilească
direct că este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului.
Acţiuni petitorii sunt: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie,
acţiunea confesorie.
Acţiunea în grăniţuire este acţiunea prin care reclamantul pretinde ca, în
contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine, prin semne exterioare, linia despărţitoare a
celor două fonduri învecinate.
Potrivit art. 584 C.civ.: “Orice proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii
lipite de a sa; cheltuielile grăniţuirii vor fi suportate pe jumătate.”
Este o acţiune imobiliară, petitorie, imprescriptibila extinctiv, declarativă.
Acţiunea negatorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei să stabilească că
pârâtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie) asupra bunului aflat în
proprietatea sa şi să-l oblige să înceteze exercitarea nelegitimă a unui asemenea drept.
Este o acţiune reală, petitorie şi, în principiu, imprescriptibilă.
Acţiunea confesorie este acţiunea prin care reclamantul care este titular al unui drept
real principal (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie) cere instanţei să-l oblige pe pârât,
proprietar sau altă persoană, să permită exercitarea deplină a dreptului său real.
Este o acţiune reală, petitorie şi prescriptibilă, de regulă în termen de 30 de ani.
b.) Acţiunile posesorii sunt acţiuni în justiţie prin care posesorul unui bun imobil cere
instanţei
să-i apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări chiar dacă aceasta provine de la
proprietar. Ele sunt acţiuni de apărare a posesiei ca stare de fapt.
II. Mijloace juridice nespecifice – acţiuni personale care se întemeiază direct pe
drepturi de creanţă, dar prin care se apără indirect şi dreptul de proprietate. Este vorba de
acele acţiuni prin care se urmăreşte valorificarea unor drepturi născute din raporturile de
obligaţii civile ex contractu sau ex delictu. Ca exemple: acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea
fără justă cauză, acţiunea în restituirea plăţii nedatorate, acţiuni izvorâte din neexecutarea
contractelor, etc.
2. ACŢIUNEA DE REVENDICARE
O definiţie a acţiunii în revendicare: acţiunea reală prin care reclamantul solicită
instanţei de judecată recunoaşterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat şi obligarea pârâtului la restituirea posesiei bunului.
Adică proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului său de la posesorul neproprietar.
Caractere juridice
Este o acţiune reală, caracter ce rezultă din natura dreptului de proprietate, el însuşi
dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legata direct de lucrul a cărui proprietate se
reclamă şi se urmăreşte în mîinile oricărei persoane.
Este o acţiune petitorie deoarece pune în discuţie însăşi existenţa dreptului de
proprietate. Reclamantul care pretinde că este proprietar trebuie să facă dovada dreptului său
de proprietate.
Admiterea acţiunii înseamnă recunoaşterea dreptului său de proprietate şi, ca o consecinţă
firească, obligarea pârâtului la restituirea posesiei.
În principal este o acţiune imprescriptibilă. Dreptul de proprietate fiind perpetuu nu
se pierde prin neuz.
Este o acţiune promovată de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul care
revendică bunul său mobil sau imobil trebuie să facă dovada calităţii sale de proprietar.
2.1. Acţiunea de revendicare imobiliară
Acţiunea de revendicare imobiliară presupune analiza a două aspecte: proba dreptului
de proprietate asupra bunului revendicat şi imprescriptibilitatea acţiunii sub aspect extinctiv.
Proba dreptului de proprietate
Conform art. 1169 C.civ.: “cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o
dovedească” proba dreptului de proprietate se face de către reclamant. În favoarea pârâtului,
din însuşi faptul posesiei, operează o prezumţie relativă de proprietate, făcând din el beatus
possidens - fericit posesor care aşteaptă ca reclamantul să facă dovada dreptului de
proprietate.
Proba dreptului de proprietate este dificilă atât datorită diversităţii modurilor de
dobândire a dreptului de proprietate cât şi datorită insuficienţei probatorii a actelor juridice de
transmitere a proprietăţii.
Dacă dreptul de proprietate rezultă dintr-un fapt juridic, proba dreptului se poate face
prin orice mijloc de probă.
Dacă dreptul de proprietate rezultă dintr-un act juridic, dobada acestuia se face în
condiţiile art. 1191 C.civ., proba cu martori fiind admisibilă numai dacă valoarea obiectului
contractului este sub 250 lei.
Dacă dreptul de proprietate rezultă dintr-un fapt juridic, proba dreptului se poate face
prin orice mijloc de probă.
În practică s-a admis că dovada se face potrivit următoarelor reguli:
a. titlul de proprietate poate fi folosit în acţiunea de revendicare, devenind comun
părţilor. El poate fi orice act juridic prin care se recunoaşte existenţa dreptului de
proprietate;
b. titlul de proprietate este opozabil – erga omnes;
c. posesia cea mai bine caracterizată este determinată de stabilirea dreptului de
proprietate.
Situaţii şi principii de dovadă
a) Dacă ambele părţi au titluri scrise cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului
revendicat:
- dacă titlurile provin de la acelaşi autor, are câştig cel care şi-a înscris mai întâi titlul
qui prior tempore, potior jure;
- dacă nici unul nu a făcut înscrierea, câştigă cel cu titlul cel mai vechi;
- dacă e vorba de 2 testamente, câştigă cel cu testamentul cel mai nou, care îl revocă pe
cel anterior;
- dacă titlurile provin de al autori diferiţi. Dintre mai multe soluţii propuse, au fost alese
următoarele; cel care are posesia (in pari causa melitor est causa possidentis) sau cel
care are titlul cu data cea mai veche. S-a optat pentru compararea drepturilor autorilor
de la care provin cele 2 titluri; are câştig cel care a dobândit de la autorul al cărui drept
este preferabil. Se face aplicaţia principiului “nemo plus juris ad alium transferre
potest, quem ipse habet”.
Unii susţin că are câştig cel cu titlul mai vechi, cu condiţia ca şi posesia să fie mai bine
caracterizată. Aceasta este şi opţiunea practicii judiciare.
Prin titlu în această materie se înţelege nu numai cel translativ de proprietate (vânzare,
donaţie) care creează un drept în patrimoniul dobânditorului, ci şi cel declarativ care
recunoaşte un drept anterior (ex. o hotărâre judecătorească, un act de partaj, o tranzacţie).
Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare a imobilelor
Deşi art. 1890 C.civ. dispune că orice drept la acţiune este supus prescripţiei
extinctive, iar termenul general de prescripţie pentru acţiunile reale este de 30 ani, se admite
că acţiunea în revendicare a bunurilor imobile este imprescriptibilă sub aspect extinctiv.
Cauza soluţiei: dreptul de proprietate are caracter perpetuu.
Acţiunile pentru celelalte drepturi reale se prescriu prin 30 ani. Totuşi, în doctrină se afirmă că
sunt imprescriptibile şi ele.
Excepţie: imobilul supus urmăririi silite vândut la licitaţie publică se poate urmări, de
cel care se pretinde proprietar, în cel mult 5 ani de la ordonanţa de adjudecare.
Acţiunea în revendicare poate fi paralizată dacă posesorul actual invocă în favoarea sa
dobândirea proprietăţii prin uzucapiune de 30 ani sau de 10 la 20 ani.
Efectele admiterii acţiunii în revendicare sunt:
a. Restituirea lucrului liber, sarcinile constituite de pârât în conformitate cu principiul
“resoluto jure dantis; resolvitur jus accipientis”. Restituirea se face în natură cu toate
accesoriile. Dacă bunul a pierit fortuit, se restituie indemnizaţia de asigurare.
b. Restituirea fructelor:
Dacă posesorul a fost de bună-credinţă se restituie numai cele posterioare
introducerii acţiunii.
Dacă posesorul a fost de rea-credinţă, el restituie toate fructele percepute sau
nepercepute ori valoarea lor dacă le-a consumat. El are dreptul să reţină
cheltuielile pe care le-a făcut pentru întreţinerea lucrurilor.
1. Terţul posesor de bună-credinţă al unui bun mobil poate invoca “prescripţia instantanee” în
condiţiile:
a) terţul a dobândit bunul de la adevăratul proprietar;
b) terţul a dobândit bunul de la un detentor precar în favoarea căruia adevăratul proprietar s-a
desesizat în mod voluntar;
c) adevăratul proprietar pierduse lucrul mobil ce face obiectul acţiunii.
3. Cel care a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru mobil:
a) poate să-l revendice, numai în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat,
de la hoţ sau găsitor;
b) poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua în care a aflat la cine se găseşte bunul, de la
cel care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care-l are;
c) poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la
cel care-l găseşte întorcând acestuia preţul ce l-a costat.
4. Dacă o persoană dobândeşte un bun mobil de la un hoţ sau găsitor ştiind acest lucru, atunci:
a) are calitatea de posesor de bună-credinţă;
b) are calitatea de posesor de rea-credinţă;
c) are calitatea de detentor precar;
d) se poate regresa împotriva hoţului sau găsitorului după ce va fi fost evinsă de către
adevăratul proprietar.
5. Acţiunea de revendicare:
a) se introduce de către posesorul neproprietar;
b) se introduce de către proprietarul neposesor;
c) este o acţiune petitorie personală.
CAPITOLUL IX
PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
4. CARTEA FUNCIARĂ
Cartea funciară cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea
persoanelor fizice şi juridice din aceeaşi localitate, ca unitate administrativ teritorială:
comună, oraş, municipiu (judeţ).
Prin imobil se înţelege o parcelă de teren cu sau fără construcţii ori vegetaţie, precis
delimitată, a cărei identificare se face în localitatea unde este situată printr-un număr cadastral
şi un număr al cărţii funciare în care a fost înscrisă.
Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică al tuturor terenurilor şi ale celorlalte bunuri imobile de pe întregul cuprins al ţării.
Funcţia juridică se îndeplineşte prin indentificarea proprietarului pe baza actului de
proprietate sau pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar de către oficiile teritoriale,
precum şi prin publicitatea imobiliară care se efectuează de birourile de carte funciară ale
judecătoriilor.
Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în Cartea funciară a dreptului de
proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau care,
după caz, se sting şi se radiază, ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun
mobil.
În Cartea funciară se mai înscriu sau, după caz, se radiază şi alte raporturi juridice, drepturi
personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul mobil.
Operaţiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac atât în
scopul opozabilităţii drepturilor reale imobiliare şi a celorlalte operaţiuni înscrise în cartea
funciară, cât şi în scopul informării terţelor presoane interesate.
Cărţile funciare se întocmesc pe localităţi şi se numerotează pentru fiecare imobil. În
aceeaşi carte funciară se înscrie, după caz, atât parcela cât şi corpul de proprietate format din
imobilele alipite ale unui proprietar, ca şi partida lui cadastrală alcătuită din mai multe corpuri
de proprietate situate în aceeaşi localitate.
Biroul de carte funciară este condus de un judecător desemnat de preşedintele
judecătoriei.
Cererea privind efectuarea operaţiunilor de înscriere sau de radiere a înscrierii în cartea
funciară se depune la Biroul de carte funciară, într-un singur exemplar, şi se înregistrează în
data şi ora primirii de către grefier sau de către conducătorul de carte funciară care ţine
registrul de intrare.
8. PUBLICITATE MOBILIARĂ
De regulă nu există publicitate mobiliară. În mod excepţional:
a. cesiunea de creanţă trebuie notificată debitorului cedat;
b. titlul nominativ se înregistrează în registrul ţinut de societatea emitentă;
c. locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
d. contractul de arendă trebuie încheiat în scris şi înregistrat la consiliul local competent
pentru aceasta;
e. publicitatea în materie de amanet (gaj): în mapă specială la notarul public a unui
exemplar al contractului de gaj;
g. actele de înstrăinare, cesiune, gaj, construcţii, relative la un vas, trebuie transcrise în
registrul căpităniei portului pentru a fi opozabile terţilor.