Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliar de tip rezidenial
cas i teren situat n
loc. Ghiroda, jud. Timi,
str. Serg. C-tin Musat, CF 402556
Elaborat de:
ec. Trsescu Paul Octavian
-August 2015-
Raport de evaluare cas i teren
REZUMAT
Ref.: la evaluare Proprietate imobiliar de tip rezidenial cas i teren situat n localitatea Ghiroda, str. Serg.
C-tin Musat, jud. Timi
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliar de tip rezidenial,
compus din cas cu regim de nalime P+M, Scd de 326 mp i cu terenul aferent construciilor de 1067
mp , situat n loc. Ghiroda, str. Serg. C-tin Musat, jud. Timi, proprietatea SC C&C MH CONFORT
SRL.
2. Inspecia proprietatii i toate investigaiile i analizele necesare au fost realizate de ctre evaluator
Trsescu Paul n data de 05.08.2015.
4. Raportul de evaluare care urmeaza i pe care aceasta scrisoare l nsoeste, constnd din 23 de pagini
plus anexele, prezint baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezint succint
datele de baz a raportului i opinia evaluatorului care astazi 05.08.2015 indic valoarea de:
567.900 RON
CINCI SUTE AIZECI I APTE MII NOU SUTE LEI
(ECHIVALENT A 128.700 EURO)
-2-
Raport de evaluare cas i teren
Adresa Localitatea: Drobeta Turnu Severin, str. I.C. Brtianu, nr. 11A, jude
Mehedini
DESTINATARUL
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
RAPORTULUI
4. DECLARAREA VALORII
1.1.1.1.7
1.1.1.1.8 128.700 EUR echivalent 567.900
1.1.1.1.9 VALOAREA DE PIA ESTIMAT RON
LA ABORDAREA PRIN COST din care valoare teren 67.200 EUR
(296.500 RON)
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE
PIAA IMOBILIAR SPECIFIC
-3-
Raport de evaluare cas i teren
1.1.1.1.12 SCOPUL EVALURII Estimarea valorii de pia n vederea vanzrii prin licitaie public
-4-
Raport de evaluare cas i teren
Suprafata construita la sol casa cu regim de nltime P+M(C1),
Sc =163 mp
Diferene ntre situaia cadastral / tabular i situaia de pe
teren : Nu sunt
8. SITUAIA ACTUAL Situatia ocupanilor : neocupat
A PROPRIETATII Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul
Destinatie : rezidenial
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE Proprietatea este amplasat :
AMPLASARE pe str. Serg. C-tin Musat, zona Nufrul, localitatea Ghiroda, jud. Timi.
Accesul la proprietate se realizeaz prin drum de acces - asfaltat.
Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,
utilitile aferente existente pe amplasamente sunt: energie electric, apa,
canalizare, gaz .
Vecinatati imediate:, proprietti rezideniale
ARTERE Auto i pietonal: - str. Serg. C-tin Musat, str. Nufrul, str. Boblna
IMPORTANTE DE Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 benzi pe sens .
CIRCULAIE N
APROPIERE
CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. Serg. C-tin
ZONA DE Musat, n localitatea Ghiroda , jud.Timi.
AMPLASARE n zon sunt amplasate preponderent case unifamiliare cu regimul de
nlime P, P+M si P+ E+ M.
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
-5-
Raport de evaluare cas i teren
-6-
Raport de evaluare cas i teren
Ferestre : fr
INSTALAII I Instalaii electrice : fr
DOTRI Apa i canalizare : nu
nczire i apa cald : nu;
Instalaie de condiionare a aerului : nu
NECESAR DE Da
INVESTIT
STARE FIZICA, Stare fizica generala : bun
DEPRECIERI Deprecieri identificate : NU
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, fr utiliti .
PROPRIETATEA Finisaje : fr finisaje
Starea tehnic general este bun
12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI I Definirea pietei : Piaa locuinelor rezideniale de tip unifamilial.
SUBPIEEI Arealul analizat : Localitatea Ghiroda, zona Nufrul - Boblna , jud.
Timi
NATURA ZONEI Zon rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona n dezvoltare
Din punct de vedere economic: n cretere uoar, omaj mic .
OFERTA DE Stare : Medie
LOCUINE SIMILARE Evolutie : Stagnare
-7-
Raport de evaluare cas i teren
PROPRIETATI
COMPARABILE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in
capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit
care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
-8-
Raport de evaluare cas i teren
UTILIZARI ALTERNATIVE
TEREN COMERCIAL -
REZIDENTIAL
LIBER BIROURI
Specificatie
14. EVALUARE
-9-
Raport de evaluare cas i teren
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de
comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt
superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare
absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai
mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Nr crt.
Criterii i elemente de Proprietatea de Proprietati comparabile comparaie
comparaie: evaluat: 1 2 3
Pret ( euro) 165.000 160.000 130.000
1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate integral integral integral integral
2 transmis:
3 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
tencuieli,
Cheltuieli imediat tencuieli, instalatii,finisa
5 urmatoare dupa cumparare instalatii,finisaje fara fara je
6 Condiiile pietei: prezent prezent prezent prezent
str. Serg. C-tin str.Victoria str.Dunrea , str. Linitei ,
7 Adresa
Musat, Ghiroda ,Ghiroda nr.,Ghiroda ,Ghiroda
Localizare:
Ghiroda-Nufrul Ghiroda-Victoria Ghiroda-Dunrea Ghiroda-Linitii
8
9 Caracteristici fizice
Suprafaa teren necesar 1067 618 500 650
(mp):
Suprafata teren in exces 0 0 0 0
Suprafata teren total 1067 618 500 650
da / da n
Utilitati ( en el / apa /
da / da / da n apropiere / da
canalizare / gaz metan / da / da / da / da / da / da /
apropiere / da n n apropiere /
termoficare oras / aer da / nu/ da / nu da/ nu/ nu / nu
apropiere / nu / nu da n apropiere
conditionat / alte)
/ nu/ nu/ nu
Incalzire nu central gaz centrala gaz nu
Finisaje la rosu medii medii la rosu
Anul constructiei 2012 2003 2009 similar
Garaj si anexe nu garaj garaj nu
Arie utila 283 264 250 350
10 Cea ma buna utilizare: rezidenial rezidenial rezidential rezidenial
Pret / mp (EURO) 625 640 371
Aria desfasurata 326,00 317 300 167
Aria construita la sol 163,00 159 100 167
- 10 -
Raport de evaluare cas i teren
Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
- 11 -
Raport de evaluare cas i teren
- 12 -
Raport de evaluare cas i teren
14.2. ABORDAREA PRIN VENIT
Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de
achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi
utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de
constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual
la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata,
se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere
functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).
In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si
dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului
cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar
parcelarea combin cele trei metode.
Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere -
oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea
terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat
atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate,
comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a
terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date,
care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
7 Caracteristici fizice
Suprafaa (mp): 1067 1154 2152 500
Forma, raport front / trapezoidal 1/2,01 dreptunghiular, dreptunghiular, dreptunghiular,
adancime: 1/2,01 1/2,5 1/1,95
Front stradal - aprox : 23 23,91 24 16
Topografie: plan plan plan plan
Utilitati ( en el / apa da / da / da n da / da / da n da / da / da n da / da / da n
/ canal / gaz metan / apropiere / da n apropiere / da n apropiere / da n apropiere / da n
8 termoficare / alte) apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu apropiere / nu / nu
9 Zonare: rezidential rezidential rezidential rezidential
10 Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret total (EURO) 80.780 118.000 31.000
Pret / mp (EURO) 70 55 62
- 13 -
Raport de evaluare cas i teren
Grila de comparatii este urmatoarea :
Elementul de COMPARAIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C
str. Serg. C-tin Musat, zona Nufrul-Boblna, ntre Bega i pdure,
Str. Buteni, Ghiroda
Identificare Ghiroda Ghiroda Ghiroda
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaa [mp] 1067 1154 2152 500
PRE VNZARE EUR 80.780 118.000 31.000
Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de
comparatie 70,00 54,83 62,00
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -7,00 -5,48 -6,20
Pret de vanzare corectat 63,00 49,35 55,80
1 DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecie totala pentru Drepturi de proprietate 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
2 RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti urbanistici fara restrictii similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru Restrictii legale - coeficienti
urbanistici 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
3 CONDIII DE FINANARE
Condiii de finanare normale similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala
Corecie totala pentru finanare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
4 CONDIII DE VNZARE
Condiii de vnzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii de vnzare 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
5 CONDIII DE PIA
Condiii ale pieei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecie totala pentru condiii ale pieei 0,00 0,00 0,00
Pre corectat (EUR/mp) 63,00 49,35 55,80
6 LOCALIZARE
- 14 -
Raport de evaluare cas i teren
Valoarea asimilat pentru terenul supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabila valorii corectate a
terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta
procentuala cea mai mica) avand n vedere caracteristicile analizate. n acest context valoarea rezultat
pentru teren prin abordarea prin pia, analiza pe perechi de date este de 67.200 EURO ( 296.500 RON ).
Teren in exces
Nu este cazul;
Esena acestei metode consta in estimarea valorii de nlocuire a cldirii din care se deduce deprecierea
cumulata.
Avnd in vedere caracteristicile cldirii analizate, evaluarea s-a realizat pe baza Volumului I Cldiri
rezideniale din cartea COSTURI DE RECONSTRUCIE COSTURI DE NLOCUIRE, Editura
IROVAL 2009, autor Corneliu chiopu i Indici de actualizare Costuri de reconstrucie Costuri de
nlocuire Cldiri rezideniale 1 august 2014 1 august 2015, editura IROVAL 2014, autor Corneliu
chiopu .
- 15 -
Raport de evaluare cas i teren
- Stabilirea valorii de nlocuire prin estimarea unui deviz general estimativ, pe categorii de lucrri,
in funcie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a cldirii la nivelul preturilor
actuale;
- Determinarea valorii ramase la acelai nivel de preuri, prin estimarea deprecierii cumulate.
Valoarea de nlocuire - reprezint costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data
evalurii o copie, o replica exacta a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcii,
arhitectura, planuri de calitate si manopera nglobnd toate deficientele, supradimensionrile si
deprecierea cldirii evaluate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentaiei pusa la dispoziie de ctre proprietar si a inspeciei si
msurtorilor efectuate in teren.
Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii. Prin aceasta metoda se analizeaz separat fiecare
cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaz o suma globala.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire si cu care opereaz aceasta metoda sunt:
uzura fizica - este evideniata de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc.
Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de
readucere a elementului la condiia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul
de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultata) si uzura fizica
nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din
motive practice sau economice)
neadecvare funcionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii
din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor si echipamentelor ataate. Se poate
manifesta sub doua aspecte - neadecvare funcionala recuperabila (se cuantifica prin costul de
nlocuire pentru deficiente care necesita adugiri, deficiente care necesita nlocuire sau
modernizare sau supradimensionri) si neadecvare funcionala nerecuperabila (poate fi cauzata
de deficiente date de un element neinclus in costul de nou dar ar trebui inclus sau un element
inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)
depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea in zona, urbanismul,
finanarea etc.
In cazul de fata, a fost determinata numai deprecierea datorata uzurii fizice si deprecierea din cauze
externe.
Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la
descompunerea cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de
lucrari unde sunt materiale cu viata scurta. Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost
descompuse in urmatoarele categorii de lucrari:
Structura de rezistenta - durata de viata lunga
Finisaje (pardoseli) - durata de viata lunga combinata cu durata scurta
Instalatii (sanitare) - durata de viata scurta
- 16 -
Raport de evaluare cas i teren
Estimarea valorii construciei
S-a efectuat prin deducerea deprecierii fizice din valoarea de reconstrucie i a deprecierii din cauze
externe, rezultnd costul de inlocuire al imobilului :
In anexe se gsete fia tehnic de evaluare a construciei n care sunt prezentate descrierea, valoarea de inlocuire,
uzura fizic i alte deprecieri.
Avnd n vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i
informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile
proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii
imobiliare descrise este:
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE
PE PIAA IMOBILIAR
- 17 -
Raport de evaluare cas i teren
16. DEFINIII
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din
acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare
sunt urmtoarele:
17.2. Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de catre CONSULTANT
INSOLVENTA SPRL fiind prezentate fr a se intreprinde verificri sau investigaii suplimentare.
Dreptul de proprietate este considerat valabil i marketabil;
Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata n ipoteza liber de sarcini;
Informatiile furnizate de tere parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garanii pentru
acuratee;
Se presupune c proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor i restrictiilor de zonare i utilizare,
n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul
raport;
Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind
considerate n stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a partilor neinspectate
i acest raport nu trebuie neles c ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirii;
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminaniilor. Se presupune c nu
exista condiii ascunse sau neaparente ale proprietii, solulului, sau structurii care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor
necesare pentru a le descoperi;
Situatia actual a proprietatii imobiliare i scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la
estimarea cea mai probabil a valorii bunurilor n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
- 18 -
Raport de evaluare cas i teren
Valoarea opinat n raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in
mod special n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii
n afara celor aratate expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n
considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt
detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil, valoarea estimat este invalidat;
Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe
informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se
ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i
transferabil (n circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii
nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu;
Se presupune o deinere responsabil i un management competent al proprietii.
Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar / destinatar la dispoziia evaluatorului sunt
corecte. Planurile de situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta
cititorul raportului n vizualizarea proprietii.
Evaluatorul nu are nicio informaie privitoare la faptul c proprietatea ar fi traversat de reele magistrale
de utiliti sau zone de restricionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele dect cele descrise n raport;
n urma inspeciei pe teren nu au fost descoperite indicii care s arate o astfel de restricie; evaluatorul nu
a facut nicio investigaie suplimentar pentru a descoperi aceste restricii i nici nu are abilitatea de a
ntocmi eventuale studii care s certifice dac proprietatea este afectat de o astfel de restricie sau nu.
Evaluatorul a estimat valoarea terenului n abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar
imbuntirile sale ca i contribuie la valoare. Aceste evaluri separate ale terenului i imbuntirilor
acestuia nu trebuie utilizate n legtur cu alte evaluri i sunt invalide dac sunt astfel utilizate. Orice
alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite n legtur cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism,
mediu i utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n
considerare n prezentul raport.
Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele pri
care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat,
conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice
a prilor neinspectate i acest raport nu trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului
cldirilor/construciilor;
Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a
intenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele
care sunt prin execuie aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar
putea afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand clienilor
preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de
aspecte.
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu
exist condiii ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor
necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament
a unor contaminani; Nu am realizat nici un fel de investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei
altor contaminani.
Se presupune utilizarea terenului i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor i granielor
proprietii aa cum sunt descrise n acest raport.
Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la
estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile
considernd datele care sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile si documentele pe care le-a avut la dispoziie,
existnd posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.
Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex sau orice alt grup individual
a fost fcut n scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii
de pia a proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.
- 19 -
Raport de evaluare cas i teren
Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu
dizabiliti. Nu au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru
a face acest demers.
- 20 -
Raport de evaluare cas i teren
Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu
se asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s
afecteze proprietatea evaluat;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate aa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate
puse la dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea;
Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale.
Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun
mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost
prevzut n raport.
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
Valoarea de pia este definit n standardul internaional SEV 100 Cadrul general. Conform standardului,
definiia valorii de pia este urmtoarea:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
- 21 -
Raport de evaluare cas i teren
Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza
unei tranzacii fr a lua n calcul condiii de plat deosebite (rate, leasing) etc.
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre CONSULTANT
INSOLVENTA SPRL i reprezentantii proprietarului, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestora. n conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt
valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Dac acestea se modific
semnificativ n viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de
acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul clientului i
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate dac este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, n nici o circumstan.
25. CERTIFICARE
- 22 -
Raport de evaluare cas i teren
o suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n
raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este
influenat de apariia unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din
Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator Trsescu Paul .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane
n afara evaluatorului care semneaz mai jos.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, si a ndeplinit
cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii
acestui raport.
- 23 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE
Oferte CASE:
Oferta 1 CASA:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timis/ghiroda/casa-de-vanzare-5-camere-
X0Q6115OA?lista=12205545
Oferta 2 CASA:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-vanzare-4-camere-
X41F01045?lista=34584777
- 24 -
Raport de evaluare cas i teren
Oferta 3 CASA:
http://olx.ro/oferta/proprietar-vand-sau-inchiriez-doua-case-in-rosu-in-ghiroda-timisoara-
ID1YeJl.html#5eea683d68
OFERTE TERENURI
Oferta 1 TEREN:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timis/ghiroda/teren-constructii-de-vanzare-
X3TR1300D?lista=5476131
- 25 -
Raport de evaluare cas i teren
Oferta 2 TEREN:
http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timis/ghiroda/teren-constructii-de-vanzare-
X20N13012?lista=5476131
Oferta 3 TEREN:
http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-ptr-casa/anunt/de-vanzare-
parcela-in-ghiroda/7b0e6376786f6b57.html
- 26 -
Raport de evaluare cas i teren
OFERTE CHIRII :
Ofert 1 Chirie
http://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-inchiriat-4-camere-
X3TR1100T?lista=34342093
Ofert 2 Chirie :
http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-vanzare-sau-de-inchiriat-5-
camere-X47N1102A?lista=34342093
- 27 -
Raport de evaluare cas i teren
Ofert 3 Chirie :
http://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/timisoara/ghirodei/casa-de-inchiriat-4-camere-
X1BR111EF?lista=34342093
- 28 -
Raport de evaluare cas i teren
- 29 -
Raport de evaluare cas i teren
- 30 -
Raport de evaluare cas i teren
- 31 -
Raport de evaluare cas i teren
- 32 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII
Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil
- 33 -
Raport de evaluare cas i teren
ANEXA NR. 5 FI DE CALCUL COST
- 34 -
FINISAJ INTERIOR I EXTERIOR
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj subsol Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj subsol (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ SUBSOL 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj parter Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj parter (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
3 0,00 1,006 1,0360 0,00
0,00 1,006 1,0360 0,00
0,00
TOTAL FINISAJ PARTER 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj etaj 1 Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj etaj 1 (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ ETAJ 1 0,00
- 35 -
Suprafaa construit (mp) Cost / mp finisaj mansard Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj mansard (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ MANSARD 0,00
Bucat Cost / bucat scar Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Finisaj scar (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL FINISAJ SCRI 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost/mp nvelitoare/teras Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. nvelitoare / teras (simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 INVTL 163,00 78,59 12.810,17 1,006 1,0360 13.350,96
0,00 1,006 1,0360
2 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL NVELITOARE / TERAS 13.350,96
TOTAL MP 326,0
TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR I NVELITOARE / TERAS 13.350,96
TOTAL PRE EURO / MP 40,95
Raport de evaluare cas i teren
INSTALAII FUNCIONALE INTERIOARE
Suprafaa construit (mp) Cost/mp instalaie electric Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Instalaii electrice (poziie)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 Subsol 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
4 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALATII ELECRICE 0,00
Simbol ansamblu Cost pe ansamblu Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Obiecte sanitare (poziie)
A B C D E=BxCxD
1 Subsol 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
3 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
4 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALATII SANITARE 0,00
Suprafaa construit (mp) Cost/mp instalaie nclzire Total cost catalog Corecie distan (1) Corecie manoper (2) Cost total corectat
Nr. cr. Instalaii de nclzire (poziie)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 Subsol 0,00 1,006 1,0360 0,00
2 Parter 0,00 1,006 1,0360 0,00
- 36 -
3 Etaj 1 0,00 1,006 1,0360 0,00
6 Mansard 0,00 1,006 1,0360 0,00
TOTAL INSTALALAII NCLZIRE 0,00
TOTAL INSTALAII FUNCIONALE 0,00
TOTAL PRE EURO / MP 0,00
DETERMINAREA DEPRECIERILOR
Depreciere fizica
Neadecvare functionala
Neadecvare functionala 0%
CENTRALIZATOR DEPRECIERI
- 37 -