Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
I. 1. Introducere
2. Obiectivele cursului.
3. Competenţe conferite.
4. Structura cursului.
II . Unitatea de învăţare nr.1
1 Noţiunea, obiectul şi izvoarele dreptului funciar
2.Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri.
3. Bibliografie .
III . Unitatea de învăţare nr.2
1. Introducere.
2. Generalităţi.
3. Prezentarea instituţiei cadastrului.
4.Istoricul şi evoluţia cadastrului în România.
5.Bibliografie.
IV. Unitatea de învăţare nr. 3
1.Importanţa şi sarcinile cadastrului.
2.Competenţa cadastrului funciar la stabilirea graniţelor proprietăţii.
3.Părţile şi conţinutul cadastrului.
4.Bibliografie.
V. Unitatea de învăţare nr. 4
1.Realizarea ,întreţinerea şi avizarea lucrărilor de cadastru.
2. Funcţiile cadastrului- enumerare.
3. Componentele cadastrului.
4.Bazele cadastrului general.
5.Funcţia tehnică a cadastrului.
6. Funcţia economică a cadastrului.
7. Bibliografie.
VI. Unitatea de învăţare nr. 5
1. Sisteme de publicitate în România.
2. Prezentarea celor 2 sisteme de publicitate.
8. Bibliografie.
VII. Unitatea de învăţare nr. 6
1.Organizarea şi funcţionarea cărţilor funciare.
2. Funcţiunile cărţii funciare.
3. Obiectul cărţilor funciare.
4. Principiile cărţilor funciare.
5. Înscrierile în cartea funciară.
6. Conducerea şi organizarea activităţii de carte funciară.
7. Bibliografie.
VIII. Unitatea de învatare nr.7
1. Proceduri de lucru în materie de carte funciară
2. Organizarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară.
3. Procedura de înscriere în cartea funciară.
4. Condiţiile admisibilităţii cererii de înscriere în cartea funciară .
5. Bibliografie.
IX . Teme de lucru .
1
I. INTRODUCERE.
Obiectivele cursului.
Competenţe conferite.
Structura cursului
2
II. UNITATEA DE ÎNVĂŢARE NR. 1.
Încă de la apariţia vieţii pe pământ, toate fiinţele şi deci şi oamenii au fost, sunt şi vor fi
dependenţi de pământ. Pământul, prin natura sa, a constituit în decursul veacurilor obiect al
muncii şi în acelasi timp mijloc de producţie, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca întindere,
de neînlocuit, stabil şi indestructibil. Întrucât nu poate spori după dorinţă, oamenii l-au
transformat, de timpuriu, într-un bun propriu a cărui valoare a crescut continuu. Ca obiect al
proprietăţii private a devenit o posibilitate de acumulare de capital, sursă sigură de investiţii şi
garant al creditului, întrucât, conform unei expresii populare : “pământul nu îl arde focul, nu îl
duce apa şi nu cere de mâncare “.
Construcţiile, la rândul lor, s-au extins şi s-au diversificat mai întâi ca locuinţe, dar şi ca
edificii social-culturale, industriale, instalaţii de transport, etc., ocupând o parte însemnată din
cele mai bune terenuri. Ca mijloace de mare valoare, menite să satisfacă nevoile omeneşti tot
mai pretenţioase, sunt şi ele limitate ca extindere, nemişcate, dar supuse, din păcate, unor
avarii sau distrugeri prin războaie, cutremure şi incendii.
Ca bunuri imobile, terenurile şi construcţiile, indiferent de mărime, de natură sau de
proprietate, s-a simţit nevoia înregistrării lor pentru stabilirea unor impozite şi taxe echitabile,
asigurarea dreptului de proprietate şi transmiterea acestuia, garantarea creditului etc. Realizarea
unei asemenea evidenţe pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, în prezent,
executarea a două categorii de lucrări complexe, legate organic între ele :
de cadastru, ce urmăresc atât determinări cantitative, prin măsurători specifice, cât şi
calitative asupra imobilelor, inclusiv evaluarea lor ;
de publicitate imobiliară, respectiv înscrierea în registre publice a bunurilor
imobiliare precum şi a unor drepturi, acte şi fapte juridice legate de constituirea,
transmiterea sau stingerea acestor drepturi.
Necesitatea acestei activitati, ce are ca obiect terenurile si constructiile din intreaga tara ca
cele mai importante componente ale avutiei nationale, este evidenta si imerativa pentru noi.
Succesul reformelor , realizarea economiei de piata libera si concurentiala, consolidarea
structurilor democratice, organizarea societatii in ansamblul ei si stabilirea unor raporturi
sociale normale, presupune existenta unei evidente clare si eficiente asupra proprietatilor
funciare privind atit starea materiala (marime, calitatea) cit si cea juridica a imobilelor din
intregul fond funciar.
Actuala situaţie din ţara noastră este şi din acest punct de vedere, total nesatisfăcătoare:
evidenţele amintite sunt realizate in sisteme diferite, fără o bază materială unitară, incomplete
şi depăşite in raport cu standardele internationale .
Introducerea cadastrului, pentru eliminarea acestor lipsuri evidente, presupune însă eforturi
uriaşe, cu lucrări de anvergură, extinse pe teritoriul naţional, logistică modernă, performantă şi
personal cu înalta calificare pentru asigurarea unui randament superior şi recuperarea
întârzierilor nejustificate. În caz contrar, consecinţele pot deveni periculoase pentru toate
sectoarele economice şi sociale, inclusiv pentru alinierea şi încadrarea noastră în Comunitatea
Europeană.
3
(persoane fizice şi juridice de drept privat), cât şi între persoanele juridice de drept public,
ori între acestea şi particulari.
Definiţie. Dreptul funciar este acea ramură de drept ce cuprinde normele juridice care
reglementează relaţiile sociale născute în legătură cu folosinţa terenurilor de către deţinătorii
acestora, indiferent de forma de proprietate (proprietate publică sau particulară a statului,
proprietate privată), precum şi relaţiile sociale ce privesc organizarea şi evidenţa funciară, în
scopul folosirii raţionale şi integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaţiei lor.
1.1.2. Obiectul dreptului funciar. Obiectul dreptului funciar îl constituie, în principal,
relaţiile sociale legate de folosinţa pământului, oricare ar fi destinaţia terenurilor, forma de
proprietate sau persoana beneficiarului folosinţei funciare.
De asemenea, dreptul funciar mai reglementează şi o serie de relaţii funciare ce
privesc măsurile adoptate de către stat, în vederea realizării politicii sale funciare, adică a
organizării şi evidenţei funciare. În obiectul acestei ramuri se mai includ şi relaţiile de natură
funciară născute în legătură cu realizarea măsurilor privind folosirea deplină şi raţională a
tuturor suprafeţelor de pământ.
Aşadar, normele juridice ce alcătuiesc conţinutul dreptului funciar ca ramură de drept
se pot clasifica astfel:
- norme juridice care reglementează formele proprietăţii asupra terenurilor şi
regimul lor juridic;
- norme juridice care reglementează modul de exploatare a terenurilor în România;
- norme juridice care reglementează sistemul de evidenţă şi publicitate imobiliară;
- norme juridice care reglementează folosirea, protecţia şi ameliorarea terenurilor.
1.1.3. Izvoarele dreptului funciar. Prin izvor de drept funciar se înţelege forma de
exprimare a normelor juridice care reglementează relaţiile sociale de natură funciară, relaţii
ce constituie obiectul acestei ramuri de drept. Respectivele norme sunt cuprinse în diferite
acte normative edictate de organele de stat competente, şi anume: Constituţia României,
legile, decretele, ordonanţele, hotărârile Guvernului.
Constituţia României reprezintă cel mai important izvor al dreptului funciar, stabilind
cadrul juridic general al reglementării în domeniul proprietăţii, precum şi norme care
reglementează, în mod expres, anumite aspecte legate de proprietate, cum ar fi formele
proprietăţii în România, bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, regimul
juridic al acestora, ocrotirea proprietăţii etc. (art. 44 şi art. 136).
Spre exemplu, art. 136, alin. (3) enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice: „bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
4
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de
legea organică”. Acelaşi articol stabileşte, la alineatul (4), regimul juridic al bunurilor
proprietate publică, statuând că acestea sunt inalienabile, putând fi date în administrarea
regiilor autonome ori a instituţiilor publice, concesionate, închiriate sau date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică.
De asemenea, alin. (5) reglementează inviolabilitatea proprietăţii private, în condiţiile
legii organice.
O altă categorie a izvoarelor de drept funciar este cea a legilor, care pun în aplicare şi
detaliază normele constituţionale, stabilind reglementări proprii cu
caracter general sau special. Ca şi pentru dreptul civil, şi în domeniul dreptului funciar, legea
generală, de natură să stabilească dreptul comun în materie, o constituie Codul civil, adică,
începând cu data de 01.10.2011, noul Cod civil, respectiv Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, cu modificările aduse prin Legea de punere în aplicare (Legea nr. 71/2011) .
În privinţa legilor aplicabile în domeniul dreptului funciar, printre cele mai
importante acte normative se numără:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările
ulterioare;
- Legea nr. 215/2001 – legea administraţiei publice locale, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 138/2004 – legea îmbunătăţirilor funciare, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 107/1996 – legea apelor, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, după cum a fost
redenumită prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv
în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificările ulterioare,
republicată în M. Of. Nr.798/2sep. 2005;
- Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, cu modificările şi completările ulterioare.
Ordonanţele Guvernului pot constitui izvoare ale dreptului funciar, în măsura în care
cuprind norme juridice care privesc această ramură de drept. În acest sens, menţionăm, cu
titlu de exemplu, O.U.G. nr. 54/2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate publică.
5
În ceea ce priveşte hotărârile Guvernului, pentru dreptul funciar cea mai importantă
dintre acestea este H.G. nr. 890/2005, pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de
constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate,
precum şi punerea în posesie a proprietarilor, cu modific[rile ulterioare.
De asemenea, şi decretele, ordinele şi instrucţiunile miniştrilor, precum şi actele
organelor administraţiei publice locale se pot încadra în categoria izvoarelor de drept funciar,
în funcţie de normele juridice pe care le conţin.
În literatura juridică se manifestă controverse în legătură cu acceptarea posibilităţii ca
obiceiul sau cutuma, jurisprudenţa sau doctrina să constituie izvoare de drept funciar.
Întrucât Constituţia României, în art. 44, alin. (7), dispune că „dreptul de proprietate
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului”, rezultă că obiceiul (cutuma) poate fi considerat izvor al acestei ramuri de
drept, doar în măsura în care există acte normative care fac referire la el.
În privinţa jurisprudenţei şi a doctrinei, deşi se recunoaşte rolul deosebit al acestora
în inspirarea elaborării dreptului, prin prisma analizării, soluţionării şi studiului amănunţit al
diferitelor situaţii juridice, se consideră, totuşi, că ele nu pot constitui izvoare de drept în
mod direct, întrucât sistemul nostru juridic nu permite, prin structura sa, acest lucru.
1.2.1. Fondul funciar al României. Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul
funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul
pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, care aparţin
persoanelor fizice şi juridice şi se împart pe destinatii conform prevederilor legale, . Prin
“deţinători de terenuri” se înţeleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau
juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea
de posesor ori deţinător precar.
Terenurile scoase temporar din circuitul agricol pentru executarea unor investiţii, se
înregistrează la categoria de folosinţă actuală neagricolă, urmând să se revină asupra acestei
înregistrări după redarea terenurilor în circuitul agricol, când se trec la categoriile de
folosinţă existente în teren.
7
1.2.2. Terenurile cu destinaţie agricolă se clasifică astfel:
a) terenuri agricole productive;
b) terenuri cu vegetaţie forestieră care nu fac parte din amenajamentele silvice;
c) păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice;
d) amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare;
e) drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă;
f) platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole;
g) terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.
În funcţie de modul de utilizare, terenurile agricole productive se clasifică după cum
urmează:
1) terenuri arabile;
2) vii;
3) livezi;
4) păşuni;
5) fâneţe.
1) Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau perene şi care
se ară în fiecare an sau o dată la mai mulţi ani (2-6 ani). La rândul lor, terenurile arabile se
clasifică în următoaele subcategorii de folosinţă:
a) terenuri arabile propriu-zise, respectiv terenurile cultivate cu cereale, plante
tehnice, furaje sau aşa-numitele plante de câmp;
b) pajişti cultivate, adică păşuni şi fâneţe cultivate cu plante anuale sau cereale;
c) grădini de legume, adică terenuri amenajate, irigate sau neirigate, cultivate mai
ales cu tomate, castraveţi etc.; nu fac parte din această subcategorie, ci din cea a
terenurilor arabile propriu-zise, suprafeţele de teren din câmp cultivate cu legume;
d) sere, respectiv terenuri ocupate de construcţii special amenajate cu acoperişuri şi
pereţi laterali din sticlă sau alte elemente transparente, destinate cultivării forţate în
tot timpul anului a legumelor şi florilor, prin crearea unor condiţii climatice artificiale
favorabile;
e) solarii, adică terenuri ocupate de construcţii uşoare, alcătuite dintr-un schelet de
susţinere acoperit cu folii de polietilenă şi constituind spaţii protejate pentru
cultivarea legumelor timpurii;
f) orezării, respectiv terenuri irigate şi amenajate special pentru cultivarea orezului,
acoperite cu apă de adâncimi diferite o anumită perioadă de timp, în scopul cultivării
legumelor timpurii;
g) căpşunării – terenuri plantate cu căpşuni;
8
h) alte culturi perene – de regulă terenuri arabile pe care s-au efectuat plantaţii
intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultură.
2) Viile cuprind terenurile plantate cu viţă-de-vie, pepinierele viticole şi plantaţiile de
hamei. Aceste terenuri se clasifică în patru subcategorii de folosinţă:
a) vii nobile – terenuri plantate cu vii altoite sau viţă-de-vie indigenă pe rădăcini
proprii;
b) vii hibride – terenuri plantate cu viţă-de-vie rezistentă la filoxeră, dar cu însuşiri
tehnologice şi economice scăzute, în comparaţie cu viile nobile
c) pepiniere viticole – terenuri special amenajate şi organizate pentru producerea
materialului viticol.
d) plantaţii de hamei – terenuri pe care se plantează hameiul folosit la fabricarea
berii.
3) Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi şi cele ocupate de
pepinierele pomicole şi au următoarele subcategorii de folosinţă:
a) livezi clasice – terenuri cultivate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţională (livezi înierbate, livezi în culturi intercalate, livezi în sistem
agropomicol);
b) livezi intensive şi superintensive – livezi amenajate având o mare şi foarte mare
densitate (de 2500 până la 10000 pomi la hectar);
c) arbuşti fructiferi – suprafeţe de teren ocupate cu plantaţii de coacăz, zmeur, afin
etc.;
d) pepiniere pomicole – terenuri destinate şi folosite efectiv pentru producerea
materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi – terenuri pe care s-au plantat duzi în cantităţi masive, în scopul
folosirii lemnului şi a fructelor.
4) Păşunile sunt terenuri înierbate pe cate naturală şi folosite pentru păşunatul
animalelor. În funcţie de starea lor, păşunile se clasifică în următoarele subcategorii de
folosinţă:
a) păşuni curate, care sunt lipsite de vegetaţie forestieră;
b) păşuni împădurite, care, în afară de vegetaţie ierboasă, au şi o vegetaţie
arborescentă, rămânând, însă, terenuri cu destinaţie agricolă şi nu silvică;
c) păşuni cu pomi fructiferi – păşuni parţial plantate, de regulă în vederea combaterii
eroziunii solului, cu pomi şi arbuşti fructiferi, precum şi păşuni provenite din livezi
intrate în declin, dacă producţia de bază este masa verde.
9
5) Fâneţele sunt terenuri înierbate pe cale naturală, ale căror ierburi sunt cosite pentru
a fi folosite la hrana animalelor sub formă de masă verde sau fân. Fâneţele se clasifică în
următoarele subcategorii de folosinţă:
a) fâneţe curate;
b) fâneţe împădurite;
c) fâneţe cu pomi fructiferi.
Clasificarea acestora este de natură să faciliteze identificarea terenurilor în sistemul
informaţional.
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Generalităţi
Dreptul funciar şi cadastral este o ramură de drept constituită din norme juridice ce
reglementează raporturile sociale de evidenţă, folosinţă şi protecţie a pământului de
îmbunătăţire şi restabilire a fertilităţii solului, de apărare a drepturilor şi intereselor ale
subiecţilor relaţiilor funciare şi cadastrale.
Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al ţării.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor
în documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.
. Cadastrul se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună,
oraş, municipiu, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafaţă
delimitată de elemente liniare stabile în timp - şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc .
Cadastrul urmăreşte, conform funcţiilor cunoscute, identificarea, inventarierea,
descrierea şi reprezentarea pe planuri şi harţi a imobilelor — terenuri şi construcţii — din
fondul funciar al tării, inclusiv evaluarea lor. In acest scop sunt necesare lucrări complexe,
legate de obţinerea planurilor cadastrale, de bonitarea şi evaluarea terenurilor şi
construcţiilor, precum şi întocmirea unor acte juridice de mare importanţa pentru acţiunea de
introducere a cadastrului general în ţara noastră.
Sistemul de evidenţă al cadastrului are ca finalitate înscrierea în cartea funciară .
10
Conceptul de activitate cadastrală poate fi definit ca acea operaţiune realizată de
organele statului prin intermediul specialiştilor prin care se delimitează cu exactitate în
teritoriu zonele, localităţile, porţiuni din acestea şi proprietăţile imobiliare.
În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau
operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri publice cu sau
fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile
şi alte acte normative se publică în Monitorul oficial al României, actele administrative se
publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri
publice pentru a se asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea
căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumite operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în
registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile
funciare, etc).
Registrul, în sens larg, în care se ţine evidenţa bunurilor imobile poartă denumirea de
“cadastru”. Originea cuvântului, după unii autori, ar proveni din unirea prefixului de origine
greacă “kata” care înseamnă “de sus în jos” cu cuvântul neo grec (bizantin) “stikon” care
înseamnă registrul de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ.
După alţi autori el derivă din cuvântul vechi medieval “capidastrum” care ar fi în
legătură strânsã cu “capitionis registrum” sau “capitum registrum” şi care la origine
înseamnă impozitul pe capul familiei (capitatio).
Pentru prima oară apare într-un document din anul 1185 găsit la Veneţia sub forma
“catastico” apoi a trecut la alte state italiene. Dar el s-a impus abia în secolul XVII-lea
trecând din Italia în Franţa sub forma “la cadastre”, în Germania sub forma “der (das)
kadaster” iar în Austria sub forma “der kadaster”. În ţara noastră apare la începutul secolului
al XIX — lea sub forma “cadastru”.
Termenul “cadastru” nu se limitează numai la registrele fiscale, privind deţinătorii de
imobile funciare, ci se foloseşte în multe alte domenii ale vieţii economice unde anumite
informaţii se ţin în registre “de sus în jos” ca de exemplu :
- cadastrul agricol în care se ţine evidenţa terenurilor agricole pe categorii de
folosinţă;
- cadastrul străzilor care cuprinde lista străzilor, starea lor, proprietarul şi hărţile
anexă;
- cadastrul căilor ferate care ţine evidenţa terenurilor, constructiilor, instalaţiilor şi
stării reţelei feroviare;
- cadastrul minelor;
- cadastrul apelor;
- cadastrul pădurilor etc.
Înca din antichitate a existat preocuparea — mai ales acolo unde populaţia
avea o viata sedentară şi o densitate mai mare — pentru o mai bună cunoaştere,
împărţire şi folosire a pământului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare
existenţei.
13
Cercetările arheologice au descoperit o tăbliţă cu planul oraşului Nippur
(Mesopotamia) întocmit cu o rigoare şi o precizie care ar fi şi astăzi apreciată, deşi ea
a fost datată cu cca. 1.500 ani Î.d. Chr.
Un alt autor care a studiat apariţia proprietăţii în Orientul Mijlociu arată că
proprietatea pe etaje şi apartamente era cunoscută în Caldeea cu cca. 4.000 de ani în
urmă iar evidenţa se ţinea în registre speciale.
Si in Egipt masurătorile şi înregistrările pământului au început de timpuriu.
Din această perioadă s-au găsit două documente care cuprind măsurători în lunca
Nilului şi anume papirusul lui Rhind şi papirusul lui Galeniscev păstrat la Muzeul de
Arte Frumoase din Moscova.
În Grecia antică împărţirea pământului s-a făcut de timpuriu, sistemul fiind
diferit de la stat la stat. În Sparta se recunoştea dreptul de proprietate dar proprietăţile
mari erau considerate tot atât de păgubitoare ca şi lipsa proprietăţii. De aceea ele s-au
împărţit după principiul ega1ităţii : prima dată la fondarea Cetăţii pe la anul 1.000 î.d.
Chr. şi următoarea sub Lycurg cel mai târziu la cca. 723 î.d.Chr. Împărţirea s-a făcut în
9.000 de loturi pentru cetăţenii Cetăţii — Sparţiaţii — şi în 30.000 loturi pentru
Perioţi, care locuiau în afara cetăţii şi care nu aveau drepturi politice. Împărţirea se
făcea în funcţie de productivitatea terenului care trebuia să asigure anumite cantităţi
de produse.
Ca unităţi de măsură se foloseau piciorul = 27 — 35 cm.; degetul = 2 cm.;
palma = cca.8 cm.; braţul = cca.50 cm.; cotul = cca.36 — 38 cm. şi pasul = cca.80 cm.
Atena s-a condus după sistemul economico — juridic întemeiat pe inegalitatea averii.
Prin legislaţia lui Solon (594 î.d. Chr.) populaţia a fost împărţită în 4 clase în funcţie
de avere, care aveau drepturi şi obligaţii diferite în adunările poporului.
În Roma antică pământul se împărţea numai când în familie erau mai
mulţi fii care puteau, la rândul lor, să-şi întemeieze o familie nouă. Partajul se făcea de
către un preot care se numea “agrimensor”.
Pentru împărţirea pământului agrimensorii transpuneau pe suprafaţa de
măsurat o grilă alcătuită din pătrate orientate spre nord. Fiecare pătrat denumit
“centuria” cuprindea o suprafaţă de cca.200 jugera (cca. 45 ha; ojugera = 2.520 m.p.).
Pentru trasarea pătratelor se folosea un instrument numit “Stella” ce consta din doi laţi din
lemn de lungimi egale prevăzute cu o incizie (linie de vizare) legaţi în unghi drept, care se
fixau pe un baston vertical şi care permitea trasarea de unghiuri drepte din patru părţi.
Rezultatul măsurătorilor a constituit baza sistemului de impunere fiscală.
În timpul lui Caius Iulius Caesar (49 — 44 î.d.Chr.) trei geometri greci au
executat măsurători în tot imperiul şi au întocmit hărţi în vederea reorganizării lui. Puţin mai
târziu, în timpul guvernãrii lui Octavianus Augustus (30 î.d. Chr. — 14 d. Chr.) s-a întocmit
o hartă cu conţinut geografic de către Agrripa. Scopul era schimbarea sistemului de
impunere.
În principiu, romanii aveau obiceiul ca în teritoriile ocupate să lase
neschimbat tot ceea ce a funcţionat bine. Astfel, sistemul cadastral din Egipt a fost menţinut
şi acesta a influenţat, chiar, sistemul de percepere a impozitului în Imperiul Roman.
Cadastrul pentru întregul imperiu s-a introdus în vremea lui Diocleţian (284 -
305). Tot atunci s-a creat un impozit nou numit “capitatio” ce se percepea după numărul
membrilor majori ai familiei, după numărul sclavilor, al animalelor de muncă şi al
animalelor de producţie. Capitatio a fost desfiinţat în 377. La baza cadastrării lui Diocleţian
nu s-au folosit hărţi obţinute prin măsurători ci o “carta” adică registre cadastrale în care s-au
trecut toţi cei ce posedau bunuri : terenuri, plantaţii , sclavi sau animale.
Registrul agricol din ţara noastră este aproape identic cu “carta” lui Diocleţian.
În Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat în Republica Milano
care după pacea de la Konstanz (1183) a dobândit dreptul de autoconducere. Pentru refacere
după un lung război s-a dispus inventarierea şi evaluarea bunurilor imobile şi înfiinţarea unui
14
“catastico” care nu s-a putut aplica din cauza nemulţumirilor, el fiind denumit şi “registrul
durerilor”.
Progresul tehnico -ştiinţific din perioada Renaşterii avea să influenteze şi
domeniul măsurătorilor terestre. Johann Jacobus Marinoni (născut în 1676 în Udine)
matematician şi inginer, a perfecţionat planşeta şi a propus înfiinţarea unei academii pentru
pregătirea inginerilor în scopuri civile şi militare (1710 - 1717), academie aprobată de
împăratul Karl VI , cu patenta din 24 decembrie1717.
Acestea au fost premisele întocmirii cadastrului în principatul Milano, cunoscut
sub denumirea de “Consimento Milanese”, care a constituit modelul tuturor cadastrelor din
Europa.
Lucrările de măsurare au început la 17 aprilie 1720 în teritoriul Melegnano,
dată considerată ca “data de naştere a cadastrului în Europa”. Terminate şi intrate în vigoare
la 01.01.1760 documentaţia conţinea :
- registrul parcelelor;
- registrul caselor;
- mapa cu hărţile la scara 1:2000 şi 1:8000 pentru ansamblu;
- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coală de proprietate;
- harta topografică a principatului la scara.
Marele economist englez Adam Smith (1723-1790) , întemeietorul economiei
politice moderne declara : “Cadastrul principatului Milano, început sub Karl VI, este
considerat ca lucrarea cea mai exactă şi cu cea mai mare atenţie în domeniu, care a fost
vreodată făcuta.”
Cadastrul milanez a fost preluat de Franţa, sub Napoleon, principatele Veneţia,
Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda, Luxemburg, Westfalia,
Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria şi tot Imperiul habsburgic.
În timpul domniei împăratului Iosif al II - lea s-a realizat în imperiul austriac
un cadastru general după modelul milanez , dar sprijinit pe un sistem de triangulaţie
generală.
Ca unităţi de măsură pentru suprafeţe s-a adoptat stânjenul pătrat = 3,59665
m.p.;jugărul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p.
Acest cadastru s-a perfecţionat în etape, astfel :
- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru măsurarea lungimilor;
- 20.04.1874 se propune înfiinţarea Cărţilor funciare care să se întemeieze pe cadastru
cât priveşte individualizarea şi descrierea imobilului. Prin această măsură prestigiul
cadastrului a crescut deosebit de mult;
- 1883 —s-a dispus ca măsurătorile să se facă cu tachimetrul;
- 1897 — se introduce examenul pentru geometrii;
- 30.03.1910 — se înţiinţează Direcţia generală a cadastrului în cadrul Ministerului de
Finanţe;
- 1917—se înfiinţează titlul de inginer cadastral;
- din anul 1950 registrele cadastrale şi fişele de posesie se fac prin mijloace automate,
la început cartele perforate, iar în prezent calculatoare electronice, Austria fiind şi în acest
domeniu deschizătoare de drum.
Cadastrul funciar şi cartea funciară din Austria sunt cele mai bune instituţii
existente şi ca execuţie, drept pentru care a fost preluat şi în : Cehia, Slovacia, fosta
Iugoslavie, Ungaria, Anglia şi în ţările nordice.
În Franţa, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au făcut pe vremea
lui Napoleon, care cunoştea importanţa acestuia pentru un stat ceea ce 1-a făcut să afirme :
“Cel ce va face o lege bună pentru un cadastru merită o statuie.” În anul 1771 a început
refacerea întregului cadastru.
Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicităţii imobiliare
nu are autoritatea celui din ţările germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia, Spania,
15
Portugalia şi Belgia.
Un sistem original de evidenţă a imobilelor funciare a fost pus la punct de Sir
Robert Richard Torrens (1858) registrator general al Australiei de Nord. În acest sistem nu se
măsoară întreg teritoriul ţării, deci nu se realizeaza cadastrul general ci se execută numai
pentru acele imobile ale căror proprietari îşi manifestă interesul.
Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci urmăreşte a da siguranţă
circulaţiei nestânjenite a bunurilor imobile şi garantarea creditelor.
Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funcţiuni similare cu cele
ale cărţii funciare, decât eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a fost preluat şi de alte
ţări : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au fost preluate şi de Spania.
Ceea ce Franţa nu a reuşit pentru ea, adică un cadastru funciar general
completat cu un sistem real de publicitate imobiliară , a încercat să facă pentru cea mai
mare parte din colonii. A început eu Algeria (1873) şi a continuat cu Tunisia (1885).
Dar datorită faptului că, nu s-a prevăzut obligativitatea înscrierilor
referitoare la drepturile de proprietate şi condiţionarea existenţei dreptului de înscriere,
efectul măsurilor a fost sub aşteptările legislatorilor.
In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate reală bazat pe măsurători
cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate şi a diminuării teritoriului.
De aceea s-a adoptat sistemul Torrens — cu avantajele şi dezavantajele lui. Acest
sistem a fost introdus şi în alte colonii : Madagascar, Congo francez, Senegal, Coasta de
Fildeş, Guineea , Ciad, Vietnam.
BIBLIOGRAFIE
17
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea
cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi
completările ulterioare.
Cadastrul trebuie să înregistreze numai acele date care se deosebesc între ele prin
însuşirile naturale şi care, datorită caracteristicilor au o perioada lungă de valabilitate şi pe
acelea care, condiţionate de împrejurările economico- sociale se schimbă împreună cu ele.
Părţile cadastrului sunt:
a) registrul cadastral - Acesta cuprinde toate parcelele unui teritoniu cadastral în ordinea
numerelor topografice cu datele cele mai importante :
- numărul secţiunii de hartă pe care se află parcela;
- numele şi prenumele şi eventual porecla posesorului;
- domiciliul posesorului;
- suprafaţa parcelei;
- clasa de bonitare şi venitul net.
b) hărţile cadastrale - ce reprezintă înfăţişarea topografică unitară a întregului teritoriu
cadastral, întocmite la diferite scări în funcţie de densitatea şi complexitatea detaliilor de
reprezentat şi de scopul căruia serveşte;
c) dosarele pe baza cărora s-au făcut înscrierile cadastrale;
20
d) dosarul privind ţinerea la zi a cadastrului care cuprinde:
comunicările proprietarilor privind schimbarea categoriei de folosinţă; schiţele întocmite cu
ocazia măsurătorilor, copii după comunicarea schimbărilor la cartea funciară;
e) Banca de date : cartele perforate, benzi magnetice sau dischete.
Documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral şi
evidenţiază situaţia de fapt constatată de comisia care a desfăşurat lucrările de cadastru şi
constituie temeiul înregistrării din oficiu a imobilelor în evidenţele de cadastru şi în cartea
funciară. Documentele tehnice sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor şi al
altor deţinători.
BIBLIOGRAFIE
Într-o accepţiune destul de largă, cadastrul este considerat mai legat de partea sa
tehnică deşi, prin rolul ce-i revine în instaurarea ordinii de drept în domeniul proprietăţii
imobiliare, acesta este o parte a dreptului civil. Partea tehnică de măsurare este specifică
lucrărilor de topografie.
Este consecinţa faptului, că cel puţin până la aceastăt oră, tehnicienii (i-am denumit
astfel pe specialiştii care lucrează în domeniul cadastrului) privesc măsurătorile fără să ţină
seama de procedura şi condiţiile de înregistrare a imobilelor, căreia trebuie să-i servească,
iar, pe de altă parte, juriştii şi funcţionarii administrativi tratează procedurile juridice ca
independente de măsurătorile cadastrale.
Prin noua formă de organizare, prin care cele doua instituţii au fost reunite într-o
autoritate unică, este de aşteptat ca cele două tendinţe să se concilieze şi să se armonizeze
pentru că au un scop comun.
4.1.Funcţiile cadastrului.
Potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastrul general îndeplineşte trei funcţiuni :
tehnică, economică şi juridică.
Funcţia tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe bază de
măsurători, a poziţiei limitelor dintre imobilele învecinate. Lucrările de măsurători se
execută prin orice metodă grafică, numerică, fotogrammetrică sau combinate.
Documentaţiile cadastrale determină suprafaţa terenurilor şi construcţiilor,
rezultată din măsurători.
În cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele tehnice
necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor
pentru aceste imobile.
Funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea proprietarilor,
respectiv a posesorilor imobilelor şi prin înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în
scopul înscrierii în cartea funciară.
23
4.4. FUNCŢIA TEHNICĂ A CADASTRULUI
4.4.1. Generalităţi
În principiu, prin parcelarea unui teren se înţelege împărţirea lui în două sau mai
multe loturi , egale sau de suprafeţe diferite.
25
În acest scop , principalele etape de parcurs sunt:
- identificarea suprafeţei de parcelat, scriptică, din evidenţele oficiale
(cadastrul sau de carte funciară) şi faptică , prin parcurgerea limitelor
indicate de proprietar în prezenţa riveranilor ;
- ridicarea în plan a terenului, prin măsurători topografice riguroase;
- proiectarea parcelarului în funcţie de cerinţele proprietarului, de
principiile şi normele legale în vigoare;
- calculul analitic al suprafeţei şi al elementelor geometrice ce definesc
loturile proiectate , cu vericările respective;
- aplicarea parcelarului pe teren prin materializarea punctelor ce definesc
conturul loturilor , inclusiv punerea în posesie a noilor proprietari.
Proiectarea parcelarului presupune cunoaşterea şi respectaree unor prevederi
obligatorii cum ar fi:
- condiţiile stabilite de proprietar; ce se referă la scopul parcelării, numărul
şi mărimea loturilor , dispozitia lor etc.:
- principiile de parcelare, ce trebuiesc cunoscute de proiectant cu privire la :
asigurarea pentru toate loturile a accesului la un drum public, laturi
perpendiculare pe acesta, folosirea ca limite a unor detalii naturale culmi,
văi, drumuri etc.; -
- normele de urbanism şi organizarea teritoriului în vigoare la data întocmirii
proiectului cu privire la forma şi suprafaţa minimă a loturilor, frontul
minim la calea de acces ş.a.
Generalităţi
BIBLIOGRAFIE
5.1.1 Generalităţi.
Scopul oricărei norme de drept este prevenţiunea. Cu cât un drept este mai bine
delimitat şi mai bine cunoscut, cu atât este mai respectat şi se exercită mai corect. Nevoia de
siguranţă a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la publicitatea lor.
Drepturile reale al căror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin natura lor,
opozabile erga omnes. Ca să poată fi opuse persoanelor străine de actul juridic, din care
derivă asemenea drepturi, s-a simţit nevoia să fie aduse la cunoştinţa lor. Aducerea la
cunoştinţa acelor persoane, denumite cu expresia cel de al treilea s-a făcut, fie prin
îndeplinirea unor formalităţi solemne, fie printr-o anumită publicitate. Nevoia s-a simţit în
special pentru drepturile reale asupra imobilelor.
Scopul publicităţii imobiliare, prin care adevăratul proprietar se face cunoscut
tuturor, este de a da siguranţă deplină operaţiunilor juridice, atât sub aspect static cât şi
dinamic.
Securitatea statică se refera la ocrotirea drepturilor pe care le are o persoana cu
privire la un imobil, iar securitatea dinamică constă în ocrotirea dobândirilor viitoare.
Mijloacele prin care se asigură securitatea în operaţiile juridice privitoare la
imobilele funciare sunt publicitatea şi formalismul impus unor anumite înstrăinări.
Motivaţia introducerii publicităţii constă în interesul, nu numai al persoanelor
fizice dar şi al societăţii în circulaţia juridică în siguranţă a bunurilor imobile, care au o
valoare mare şi o importanţă deosebită.
5.1.2. Definiţie .
Publicitatea imobiliară cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite să
ţină evidenţa bununilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice prin care se constituie, se
transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile “erga
omnes”.
29
Obiective
Organizarea publicităţii imobiliare trebuie să răspundă următoarelor obiective mai
importante:
- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitatea
statică);
- să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la
cunoştinţa tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate
dinamică);
- să dea siguranţă circulaţiei creditului prin garantarea lui prin înscrierea ipotecii în registrele
publice;
- să permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimărilor ce se produc în
situaţia materială a imiobilelor, conform cu normele de sistematizare şi în situaţia juridică a
acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini. etc. , în interesul întregii societăţi.
În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate:
a. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii
personale , ce funcţionează în Vechiul Regat;
b. Sistemul cărţilor funciare , denumit şi sistemul publicităţii reale, ce functionează în
Transilvania , Banat şi Bucovina.
În afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
c. Cărţile de puhlicitate imobiliară, conform Legii 242 din 12.07.1947 pentru transformarea
cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară , pentru unele localităţi din fostul
judeţ llfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;
d. Cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au
fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (conform Legii nr. 163 din
14.03.1946);
e. Cărţile funciare centrale pe căile ferate şi canaluri (conform art.47 din Legea nr.241 din
12.07.1947).
30
3.2. Transcrierile. Transcrierea este operaţiunea de copiere integrală a actelor
juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept
real principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare.
Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civilă şi anume:
32
Aceste informaţii se referă la individualizarea bunului imobil şi la conţinutul său, la
identitatea persoanei fizice sau juridice îndreptăţite să exercite un drept asupra bunului, la
titlul pe care se întemeiază dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită
situaţiei personale a titularului, la sarcinile ce grevează titlul înscris.
Cărţile funciare numite tradiţional cărţi funduare, reminiscenţă încă vie datorată
tradiţiei juridice şi are originea în cuvântul latinesc fundus, fond care înseamnă proprietate
asupra pământului. După încorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac şi edictarea
Diplomei Leupoldine de la 1781, considerată şi prima lege fundamentală, pentru această
provincie istorică au fost introduse treptat cărţile funciare (funduare): în anul 1794 în
localităţile grănicereşti supuse dreptului austriac (zona Năsăudului, ţinuturile zis secuieşti)
denumite în termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel –Patent; în anul 1870 în
celelalte localităţi de “drept austriac” ale Ardealului, iar din 1855 în zonele Banat, Crişana,
Satu Mare şi Maramureş, supuse până atunci dreptului obişnuielnic transmis prin tradiţiile
populaţiei autohtone româneşti peste care s-a suprapus sau a convieţuit cu acesta dreptul
local maghiar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de Codul civil austriac
de la 1811, ordonanţele emise la 1794, 1855 şi 1870, precum şi legiuirile locale.
În Bucovina ocupată de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adoptă un model
similar bazat pe sistemul germanic.
După Marea Unire înfăptuită al 1 decembrie 1918, s-a încercat extinderea sistemului
cărţilor funciare pe întraga ţară. Consiliul Dirigent format la Sibiu şi apoi după preluarea
administrativă a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana României a fost menţinut sistemul
în Transilvania. Prin Legea nr. 23/1933 s-a urmărit realizarea unui cadastru modern la nivelul
întregii ţări bazat pe instituţia cărţilor funciare care era superioară sistemului din vechiul
regat, oamenii politici şi remarcabili jurişti ai vremii urmărind unificarea unitară într-un
sistem real de publicitate pentru România în graniţele ei de atunci.
Din păcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru că lucrările se
desfăşurau foarte lent (în raport cu lucrările cadastrale în timp record pe teritoriul
Transilvaniei şi Ungariei ordonată de împăratul Iosif al II-lea în anul 1786 care au fost
finalizate în numai trei ani). Ele au fost abandonate în preajma celui de-al doilea râzboi
mondial din cauza evenimentelor tragice care se întrezăreau. Românai nu a reuşit nici până
în prezent realizarea unui cadastru naţional şi nici să introducă un sistem unitar de carte
funciară ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat naţional unitar prevăzut de art. 1
din Constituţie.
Prin două legi diferite, nr. 23/1933 şi nr. 115/1938 s-a materializat încercarea de a
realiza un cadastru şi o carte funciară moderne, care nu au fost finalizate pentru că nu s-a
întocmit cadastru general al ţării. În lipsa cadastrului naţional Decr. lege nr. 115/1938 a putut
fi pus în aplicare numai în Transilvania, Banat şi Bucovina, unde s-a şi realizat. În
Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziţiilor privitoare la cartea funciară a
fost concepută ca o lege de aplicare generală privind cărţile funciare din Vechea Ţară şi
regimul de carte funciară din Transilvania.
Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus în aplicare numai în
Transilvania (unde existau condiţiile tehnice ale hărţilor topografice şi cărţile funciare), unde
s-a realizat în măsură limitată prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislaţiei
civile şi comerciale în România de peste Carpaţi care a menţinut o parte a legislaţiei funciare
locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, în totalitate, înlocuindu-se toate legile
ordonanţele şi regulamentele locale privitoare la cărţile funciare. Prin aceasta s-a asigurat
aplicarea unei reglementări unitare complete şi moderneasupra cărţilor funciare în teritoriile
din Transilvania şi Bucovina unde şi-a găsit materializarea Decretul-Lege nr.115/1938.
Decretul-Lege nr.115/1938 este caracterizat şi conceput ca o lege de aplicaţie
generală la nivelul întregii ţări şi să realizeze unificarea legislativă într-o manieră completă şi
modernă.
33
Legiuitorul său a păstrat sistemul de publicitate mai sigur existent în Transilvania
însă a ţinut seama de progresele altor legislaţii în domeniu şi experienţa sistemului aplicat în
Alsacia şi Lorena după anexarea lor la 1871 de Germania, precum şi faptul demonstrat prin
aceasta a compatibilităţii principiilor dreptului francez cu principiile de carte funciară.
Prin sistematizarea sa logică şi prin conţinut, Legea nr.115/1938, a constituit un
instrument util şi a uşurat activitatea instanţelor de carte funciară şi mai apoi a fostelor
notariate de stat care au funcţionat în aceste teritorii.
Dispoziţii ale sale sunt preluate, precum şi unele sistematizări, principii, noţiuni,
reglementări în Legea nr.7/1996 pentru preluarea şi aplicarea în viitor a acestei ultime legi,
între ele există corelaţii importante. Nu au fost preluate reglementări privind felul şi regimul
înscrierilor, precum şi efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierilor care exprimând în
bună măsură superioritatea cărţilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 să constituie un regres
faţă de Decr.Lege nr.115/1938, chiar dacă este o revanşă inutilă a adepţilor principiilor
consensualismului şi al libertăţii contractuale contra partizanilor principiului riguros al
publicităţii absolute în materia transmiterii şi constituirii de drepturi reale imobiliare.
În aplicarea noilor reglementări ale Legii nr.7/1996 sunt de avut în vedere
următoarele aspecte: a) Decr.Lege nr.115/1938 îşi restrânge considerabil aplicabilitatea
întrucât toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale trebuie să se facă în noile cărţi
funciare; b) felul înscrierii diferă în noile cărţi funciare, iar nu şi regimul de carte funciară
aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este
aplicabilă treptat, odată cu întocmirea şi finalizarea lucrărilor cadastrale, iar în regimul de
aplicabilitate al Decr.Lege nr.115/1938 (în zonele de carte funciară) rămâne aplicabilă
aceasta din urmă şi va fi scoasă treptat din vigoare odată cu finalizarea lucrărilor cadastrale
şi întocmirea noilor cărţi funciare.
BIBLIOGRAFIE
1 . Principul publicităţii
Principiul publicităţii permite celor interesaţi să cerceteze cartea funciară spre a se
informa despre starea juridică a drepturilor înscrise în cartea funciară şi despre eventualele
sarcini ce ar greva proprietatea imobiliară.
Principiul publicităţii are 3 aspecte :
a) publicitatea integrală, în sensul că în cartea funciară este cuprinsă situaţia juridică
exactă şi completă a bunurilor imobile, astfel în cf se înscriu operaţiunile prin care se
37
modifică alcătuirea materială a imobilelor cum ar fi: contopirea mai multor parcele în una
singură, dezmembrarea unei parcele în două sau mai multe parcele, operaţiunile juridice prin
care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real etc.;
b) publicitatea materială, care consideră conţinutul cărţii funciare exact sub aspectul
drepturilor înscrise;
e) publicitatea formală , în temeiul căreia oricine poate cerceta cartea funciară,
planurile şi arhiva şi de a obţine extrase sau copii legalizate de pe colile şi actele cărţii
funciare dacă justifică un interes.
2.Principiul legalităţii.
Respectarea acestui principiu constă în încuviinţarea înscrierilor în cartea funciară
numai la cererea persoanelor arătate de lege şi în baza încheierii organului îndreptăţit să o
facă.
Acesta este aspectul formal al principiulul legalităţii. Aspectul material, cere ca
înscrierile să poarte denumirea legală şi în conformitate cu încadrarea juridică : drept de
proprietate , drept de uzufruct etc.
3. Principiul oficialităţii.
Se referă la atribuţiile ce revin registratorului de proprietate şi care în prezent se
regăsesc în art. 29 din Legea 7/1996, modificată şi completată .
4. Principiul specialităţii.
Principiul specialităţii impune ca imobilele a căror înscriere se solicită să fie precis
determinate prin număr topografic sau număr cadastral, suprafaţă, locul de situare, iar
potrivit legislaţiei actuale să fie identificat printr-un identificator unic.
5.Principiul efectului constitutiv de drept.
Principiul efectului constitutiv de drept a fost consacrat prin art. 17 din DL.l 15/1938,
în temeiul căruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se strămută sau se
sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Această dispoziţie este menţionată şi în art.
885 Codul civil , cu precizarea că dispoziţiile acestui articol se aplică doar după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.
Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina şi practica judiciară este impărţită
în privinţa menţinerii acestui efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară după intrarea în
vigoare a Legii 7/1996.
Considerăm că acest principiu şi-a dovedit utilitatea şi eficienţa în conservarea şi
garantarea drepturilor de proprietate, apreciem că efectul constitutiv al înscrierii trebuie să
fie reconsiderat şi sub acest aspect s-a susţinut introducerea lui în Codul civil .
6.Principiul relativităţii.
Potrivit principiului relativităţii sau consensului înscrierile în cartea funciară se fac
numai cu consimţământul titularului înscris în cf şi împotriva lui.
O prevedere oarecum derogatorie este cuprinsă în art. 20 din DL 115/1938, care se
regăseşte şi în art. 894 din Codul civil , potrivit cărora “în cazul în care un drept a făcut
obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate , cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită , odată cu înscrierea
acestuia ,şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri
originale, sau copii legalizate , după caz”.
7.Principiul priorităţii.
Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciarăt îşi vor produce efecte
de la data înregistrării cereriol de înscriere. Ordinea înregistrării lor le va stabili rangul. Data
şi numărul de înregistrare sunt cele din registrul de înregistrare.
Dacă mai multe cereri au sosit deodată la biroul de carte funciară, drepturile de
ipotecăt vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal,
urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului.
8.Principiul neutralităţii.
38
Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu, ci numai
la cererea părţilor interesate, personal sau prin reprezentanţii lor legali, iar registratorul de
carte funciară verifică numai îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 29 din Legea 7/1996.
BIBLIOGRAFIE
43
Posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în
temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică,
inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea
funciară.
Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de
proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condiţiile prevăzute la alin. (7),
ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.
În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară şi nu a fost eliberat
certificatul de posesor, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele
condiţii:
a)din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea
funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea
funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de
proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără
nicio altă justificare sau procedură;
b)la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza
actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre
modalităţile prevăzute de lege.
La împlinirea unui termen de 90 de zile de la data deschiderii din oficiu a cărţilor
funciare, posesorii imobilelor situate în intravilanul localităţilor, înscrişi în cărţile funciare
pot solicita notarului public competent eliberarea certificatului de înscriere a posesorului ca
proprietar.
Eliberarea certificatului de către notarul public se face pe baza următoarelor
documente:
a)extras de carte funciară pentru informare;
b)declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care
acesta declară că:
(i)posedă imobilul sub nume de proprietar;
(ii)este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;
(iii)nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv)imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v)imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi)imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-
părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;
(vii)înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în
care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui
astfel de înscris;
c)înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta
există;
d)copie de pe actele de identitate şi de stare civilă.
În baza certificatului de posesor se dispune, la cererea părţii interesate, intabularea
dreptului de proprietate în cartea funciară.
În cazul în care a fost formulată cerere de rectificare a documentelor tehnice privind
contestarea calităţii de posesor, notată în cartea funciară, precum şi în situaţia în care ulterior
înfiinţării cărţii funciare a fost notată o acţiune civilă în contestarea acestei calităţi, procedura
de emitere a certificatului de înscriere ca posesorului ca proprietar, nu este aplicabilă. În
acest caz, până la soluţionarea definitivă a litigiilor, în cartea funciară rămâne notată posesia.
Deţinătorii imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, precum şi emitenţii
înscrisurilor puse la dispoziţie în vederea întocmirii documentelor tehnice răspund pentru
legalitatea, autenticitatea şi exactitatea datelor cuprinse în acestea, în condiţiile legii.
Angajaţii oficiului teritorial nu răspund în ceea ce priveşte prima înregistrare
sistematică a imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară.
44
Dispoziţiile articolului din lege nu se aplică imobilelor din patrimoniul statului sau al
unităţii administrativ-teritoriale, care se înscriu în baza actelor juridice prevăzute de lege.
În cazul în care, cu prilejul efectuării măsurătorilor cadastrale cu privire la imobile
situate în extravilan, care au făcut obiectul legilor fondului funciar, se constată că suprafaţa
din măsurători este mai mare decât suprafaţa din actul de proprietate, diferenţa de teren
rămâne la dispoziţia comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor, caz în care se va înscrie provizoriu dreptul de proprietate în favoarea unităţii
administrativ-teritoriale.
În cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori precari, astfel cum
sunt definiţi la art. 918 din Codul civil, nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a
lucrărilor de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor prevăzute de lege cu
privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea
unităţii administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate va putea fi intabulat
ulterior, la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului, în baza unei
documentaţii care va cuprinde:
a)identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din
actul de proprietate corespunde cu cel din plan;
b)actul care atestă dreptul de proprietate;
c)certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după
caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este
amplasat acest imobil.
f) este însoţit, cu excepţia scutirilor legale, de dovada achitării tarifului constând în:
(i) chitanţă personalizată cu antetul OCPI; sau
45
(ii) copie a bonului fiscal eliberat de biroul notarial; sau
(iii) copie a ordinului de plată a tarifului.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în
cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege
pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate
absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii
speciale prevăzute de reglementările în vigoare.
Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de intrare, în dreptul
înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai
târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a
încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se
soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul
oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării cererii de
reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la
solicitarea registratorului-şef.
Împotriva încheierii registratorului-şef emise potrivit alin. (2) cei interesaţi sau
notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de
reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi se înscriu din
oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a
cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia
cărţii funciare.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesaţi sau notarul public şi
direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care
instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii şi copia
cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
Hotărârea judecătorească definitivă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către
instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se
radiază din oficiu.
BIBLIOGRAFIE
46
Ordinul Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 700/2014.
47