Piata Imobiliara PDF

1
PIAŢA IMOBILIARĂ ÎN ROMÂNIA ŞI ÎN UNIUNEA EUROPEANĂ
lect. univ. dr. Cristina Barna
Structura cursului:
1. Cadrul conceptual al pieţei imobiliare
1.1 Definiţia şi caracteristicile pieţei imobiliare
1.2 Particularităţile cererii şi ofertei imobiliare
1.3 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare
1.4 Clasificarea pieţei imobiliare
1.5 Dinamica pieţei imobiliare în România
2. Piaţa birourilor de afaceri
2.1 Segmente de piaţă
2.2 Evoluţii recente pe piaţa spaţiilor de birouri din România. Previziuni
2.3 Situaţia investiţiilor pentru clădiri de birouri în România
2.4 Comparaţie între piaţa birourilor de afaceri din România şi din unele ţări membre
UE
3. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail)
3.2 Situaţia pieţei de retail din România. Comparaţie cu unele ţări membre UE
3.3 Prezentare generală a pieţei de retail din Bucureşti
4. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice
4.2 Tendinţe pe piaţa românească a spaţiilor industriale şi logistice
4.3 Parcurile industriale
5. Piaţa rezidenţială
5.1 Particularităţile pieţei rezidenţiale. Segmente de piaţă
5.2 Piaţa rezidenţială din Bucureşti
2
5.3 Studiu de caz – Complexul rezidenţial Grand Residence

6. Piaţa hotelieră
6.1 Segmente de piaţă. Criterii de clasificare
6.2 Investiţia hotelieră şi studiul de piaţă
6.3 Piaţa hotelieră din România. Analiza pieţei Bucureştiului
6.4 Studiu de caz – Hotelul Golden Tulip Times
7. Piaţa apartamentelor de bloc
7.2 Evoluţia preţurilor apartamentelor de bloc. Consecinţe
7.3 Situaţia renovărilor şi modernizărilor de locuinţe. Previziuni
7.4 Studiu de caz – Agenţia Naţională de Locuinţe (proiectul B-dul I. Mihalache –
Bucureşti)
8. Agenţiile imobiliare
8.1 Agentul imobiliar – definiţie, atestatul imobiliar
8.2 Agenţia imobiliară – departamente şi servicii, licenţa imobiliară
8.3 Studiu de caz: Contract de servicii imobiliare (model UNIM)
9. Piaţa creditului ipotecar şi imobiliar
9.1 Delimitări conceptuale
9.2 Diferenţe între creditul ipotecar şi creditul imobiliar
9.3 Analiza pieţei creditului ipotecar/imobiliar în România
9.4 Leasingul imobiliar – o alternativă la creditul ipotecar şi imobiliar
10. Piaţa imobiliară din Uniunea Europeană
10.1 Rolul CEPI în sectorul imobiliar UE
10.2 Oportunităţi şi provocări pe piaţa imobiliară europeană
11. Recomandări bibliografice şi link-uri utile. Teme proiecte individuale.
3
1. Cadrul conceptual al pieţei imobiliare
1.1 Definiţia şi caracteristicile pieţei imobiliare
Termenul de imobiliar (engl. „real estate”) este un termen legal care se referă la teren
şi la orice este fixat permanent pe un teren, cum ar fi de exemplu clădirile. Adeseori acest
termen este considerat sinonim cu termenul de proprietate imobiliară (engl. „real
property” sau „realty”). Totuşi, din motive tehnice, în prezent se face distincţia între
imobiliar, care se referă la pământ şi la ceea ce este fixat pe el, şi proprietatea imobiliară,
care se referă la drepturile de proprietate asupra imobilului. Aceşti termeni au fost
utilizaţi pentru prima dată în domeniul dreptului comun, în timp ce dreptul civil se referă
la proprietatea inamovibilă.
Pe măsura dezvoltării proprietăţii imobiliare private, domeniul imobiliar a devenit

extrem de atractiv pentru afaceri. Cumpărarea unui imobil necesită o investiţie
semnificativă, fiecare porţiune de teren are caracteristici unice, iar ca urmare, domeniul
imobiliar a devenit în prezent o adevărată industrie, aflată într-o continuă evoluţie.
Specialiştii în domeniu disting în prezent următoarele tipuri de afaceri imobiliare:
• evaluare imobiliară – servicii profesionale de evaluare;

• brokerage – asistarea cumpărătorilor şi vânzătorilor în tranzacţii;
• dezvoltare – îmbunătăţirea terenului pentru utilizare, prin adăugare sau înlocuire
de clădiri;
• managementul proprietăţii – managementul unei proprietăţi pentru proprietarul
său;
• servicii de delocalizare – delocalizarea oamenilor sau afacerilor în ţări diferite.
În cadrul fiecărui domeniu enunţat mai sus, afacerile se pot specializa pe tipuri
diferite, ca de exemplu proprietate rezidenţială, comercială sau industrială. În plus,
aproape orice afacere din domeniul construcţiilor are conexiuni cu piaţa imobiliară.
4
În acest context se impun câteva delimitări conceptuale referitoare la piaţa imobiliară.

În sens general, piaţa imobiliară exprimă ansamblul tranzacţiilor imobiliare dintre
persoane fizice sau juridice, ce se desfăşoară într-un anumit spaţiu, în cadrul căruia se
confruntă cererea cu oferta imobiliară, se formează preţurile, au loc negocieri şi acte de
vânzare-cumpărare, în condiţii de concurenţă.
În sens restrâns, piaţa imobiliară se poate defini ca fiind acea piaţă care reuneşte
toate tranzacţiile ce implică transferul de proprietate asupra terenurilor şi imobilelor.
Transferul de proprietate se presupune a fi un transfer permanent sau temporar de la una
dintre părţi la cealaltă în schimbul unei compensaţii, cel mai adesea exprimată în bani.
Specialiştii au inventariat o serie de factori ce afectează formarea pieţei imobiliare,

dintre care putem aminti:
• mediul cultural, politic şi socio-economic;
• cadrul legal;
• mediul guvernamental şi administrativ;
• sistemul financiar-bancar;
• sectorul privat al serviciilor .
De regulă, guvernele nu intervin pe piaţa imobiliară în economiile de piaţă dar
construiesc „scena” şi infrastructura „actorilor”, de fapt asigură acele servicii de care are
nevoie sectorul privat pentru a se dezvolta.
Principalii actori ai pieţei imobiliare sunt:
• Proprietarul/Utilizatorul – cumpără casele ca o investiţie şi, de asemenea,

locuiesc în ele.
• Proprietarul – este investitorul pur. Nu consumă bunul imobiliar pe care îl
cumpără. În general, închiriază proprietatea altei persoane.
• Rentierul – consumator pur.
• Dezvoltator (engl.„developer”) – pregăteşte terenul pentru construcţie,
rezultând astfel un nou produs pentru piaţă.
• Renovator – furnizează pieţei clădiri remobilate.
5
• Intermediari – bănci, brokeri imobiliari, avocaţi etc. care facilitează

cumpărarea şi vânzarea unei proprietăţi imobiliare.
Proprietarul/Utilizatorul, Proprietarul şi Rentierul sunt exponenţi ai cererii

imobiliare, în timp ce Dezvoltatorul şi Renovatorul reprezintă oferta imobiliară. Înainte
de a aplica însă pieţei imobiliare analiza cererii şi ofertei, se impun, datorită specificului
acestei pieţe, anumite modificări ale presupunerilor şi procedurilor microeconomice
standard.
Principalele caracteristici ale pieţei imobiliare, care trebuie avute în vedere, sunt
următoarele1:
• Durabilitatea. Imobilul, prin definiţie, este durabil. O clădire poate exista

timp de decenii sau chiar secole, iar pământul este indestructibil prin
esenţa sa. Din această cauză pieţele imobiliare sunt de tip „stock/flow”.
Aproximativ 98% din ofertă constă în stocul caselor existente, în timp ce
numai 2% reprezintă fluxul noilor dezvoltări. Stocul ofertei imobiliare în
orice perioadă este determinat de stocul existent în perioada anterioară,
rata deteriorării stocului existent, rata renovării stocului existent, şi fluxul
noilor dezvoltări în perioada curentă. Efectul ajustărilor pieţei imobiliare
tinde să fie diminuat de către stocul relativ mare de clădiri existente.
• Eterogenitatea. Fiecare bun imobiliar este unic, atât în termeni de locaţie,
de specific al clădirii, cât şi în termeni de finanţare. Această caracteristică
face dificilă stabilirea preţului, crează asimetrie de informaţii şi restricţii
de substituibilitate. Pentru a putea depăşi această problemă economiştii
(începând cu Muth în 1960) definesc oferta în termeni de unităţi de
servicii imobiliare, adică, orice unitate fizică care poate fi divizată în
serviciile pe care le furnizează. Olsen (1969) descrie aceste unităţi de
servicii imobiliare ca o construcţie teoretică neobservabilă. Stocul
imobiliar se depreciază, având astfel o calitate diferită în raport cu o nouă
clădire. Din acest motiv procesul de echilibrare a pieţei operează cu nivele
1
Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Overview of real estate markets
6
de calitate diferite. Astfel, piaţa imobiliară poate fi divizată în segmente –

rezidenţial, comercial şi industrial. De asemenea, mai poate fi divizată în
subcategorii, ca de exemplu – imobile destinate recreerii, imobile
generatoare de venituri, zone istorice, zone protejate etc.
• Costuri de tranzacţie ridicate. Cumpărarea şi/sau mutarea într-o casă
costă mult mai mult decât majoritatea altor tipuri de tranzacţii. Aceste
costuri includ costurile de căutare, taxele imobiliare, costurile de mutare,
taxele legale, taxele de transfer, şi taxele de înregistrare a contractului. De
regulă, costurile de tranzacţie pentru vânzător reprezintă 8 – 10% din
preţul de cumpărare.
• Mari întârzieri. Procesul de ajustare a pieţii poate fi subiectul unor
întârzieri, datorită duratei de timp necesară atât finanţării, design-ului şi
construirii noii oferte, cât şi datorită ratei scăzute de modificare a cererii.
Datorită acestor decalaje de timp există o mare probabilitate de
dezechilibrare a pieţei pe termen scurt. Astfel, mecanismele de ajustare pe
piaţa imobiliară tind să fie încete şi relative la alte pieţe mai fluide.
• Bunul imobiliar este atât un bun de investiţie, cât şi un bun de consum.
Un bun imobiliar poate fi cumpărat cu scopul obţinerii unui venit (bun de
investiţei), cu intenţia de a-l utiliza în folos propriu (bun de consum), sau,
chiar cu ambele intenţii. Aceste funcţii ale bunului imobiliar pot fi
separate (participanţii pe piaţă se concentrează asupra unei singure funcţii)
sau pot fi combinate (de exemplu, în situaţia personelor care locuiesc în
casă, dar care o şi închiriză parţial în acelaşi timp). Această natură duală a
bunului imobiliar conduce la fenomenul de supra – investiţie (engl. „over
– invest”) în bunul imobiliar, adică, de a investi mai mulţi bani într-un
activ decât valorează pe piaţa liberă.
• Imobilitatea. Pe piaţa imobiliară, consumatorii sunt cei care vin la produs,
iar din această cauză nu putem vorbi de un spaţiu fizic pentru piaţă. De
exemplu, dacă există preferinţa de a locui în zone suburbane, oamenii sunt
cei care trebuie să se mute în zone suburbane, evident, fiind imposibil sa-şi
mute casa în suburbii.
7
1.2 Particularităţile cererii şi ofertei imobiliare
A. Cererea imobiliară
Principalii determinanţi ai cererii imobiliare sunt următorii2:
1. Factorii demografici. Variabilele demografice cheie sunt mărimea populaţiei şi

creşterea populaţiei, între acestea şi cererea imobiliară existând o relaţie directă,
pozitivă: cu cât creşte numărul populaţiei într-o economie, cu atât creşte şi cererea
pe piaţa imobiliară. Ar fi însă o simplificare artificială dacă am considera numai
aceşti factori. Trebuie luate în consideraţie şi o serie de alte variabile – mărimea
familiei, vârsta medie a familiei, numărul copiilor, migraţia netă (calculată ca
diferenţă între numărul imigranţilor şi numărul emigranţilor), formarea
gospodăriilor non-familiale, numărul familiilor duble care locuiesc într-o
gospodarie, rata mortalităţii, rata divorţurilor, rata căsătoriilor. Trebuie subliniat
faptul că în economia imobiliară, unitatea elementară de analiză în cererea pentru
locuinţe nu este individul, ci gospodăria (engl. „householding”). Gospodăriile
sunt actorii principali ai cererii de locuinţe – de regulă, se consideră că o
gospodărie are nevoie de o casă.
2. Venitul. Măsurările empirice arată că elasticitatea cererii3 în funcţie de venit în
America de Nord ia valori cuprinse între 0.5 şi 0.9 (De Leeuw, F. 1971). În cazul
în care se utilizează în măsurare venitul permanent, rezultatele sunt un pic mai
ridicate (Kain şi Quigley 1975). De menţionat că majoritatea economiştilor
utilizează în analize venitul permanent, şi nu venitul anual, datorită preţului de
cumpărare ridicat al unui bun imobiliar. De regulă, pentru cei mai mulţi oameni,
bunul imobiliar este cel mai costisitor bun pe care îl cumpără în viaţă.
3. Preţul bunului imobiliar. Elasticitatea cererii în funcţie de preţ pe piaţa
imobiliară a locuinţelor în America de Nord este estimată a fi de 0.7 (Polinsky şi
Ellwood, 1979), şi 0.9 (Maisel, Burnham şi Austin).
2
Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Demand for housing
3
Conceptul de elasticitate a cererii se referă la sensibilitatea acesteia faţă de variaţia preţului sau a
venitului. Se măsoară prin coeficientul de elasticitate a cererii în raport de preţ sau de venit. Problematica
teoretică şi aplicativă a elasticităţii cererii şi a ofertei este prezentată în manualul de Economie Politică, vol.
1, coord. Enache C. şi Mecu C., Ed. Fundaţiei „România de Mâine”, 2004, p. 47 – 55.
8
4. Alţi factori – costul şi disponibilitatea creditului, preferinţele consumatorilor,

preferinţele investitorilor, preţurile bunurilor substituibile şi complementare etc.
Cererea de locuinţe pentru o gospodărie poate fi modelată folosind teoria clasică a

utilităţii4. Se poate construi o funcţie de utilitate de tipul U=U(X1,X2,X3,X4,...Xn), unde
utilitatea gospodăriei respective este funcţie de diferite bunuri şi servicii (Xs). Această
funcţie are o constrângere bugetară de tipul P1X1+P2X2+...PnXn=Y, undeY este venitul
disponibil al gospodăriei, iar Ps sunt preţurile diferitelor bunuri şi servicii. Egalitatea
indică faptulcă suma cheltuită pentru toate bunurile şi serviciile trebuie să fie egală cu
venitul disponibil. Pentru a fi însă realist, acest model trebuie ajustat astfel încât să
permită împrumuturile sau economisirea. Se cere astfel o măsurare a bunăstării, a
venitului obţinut pe parcursul vieţii sau a venitului permanent. De asemenea, modelul
trebuie ajustat şi pentru a putea lua în calcul eterogenitatea pieţei imobiliare. Acest lucru
poate fi făcut divizând funcţia de utilitate. Dacă serviciile locuinţei (X4) sunt separate în
componente (Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn), atunci funcţia de utilitate poate fi rescrisă sub forma
U=U(X1,X2,X3,(Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn)...Xn). Variind preţul serviciilor locuinţei (X4) şi
rezolvând problema punctului de optim (utilitate maximă), atunci cererea de locuinţă a
familiei respective (programul de achiziţii) se poate construi uşor. În final cererea pe
întreaga piaţă se poate calcula însumând cererile individuale ale gospodăriilor.
B. Oferta imobiliară rezultă din utilizarea terenului, forţei de muncă şi a altor input-uri
variate, cum ar fi de exemplu electricitatea şi materialele de construcţie.
Principalii determinanţi ai ofertei imobiliare sunt: costul input-urilor, stocul imobiliar

existent şi tehnologia de producţie.
Se poate construi o funcţie de producţie de tipul Q=f(L,N,M), unde Q este cantitatea de

case produse, N este forţa de muncă utilizată, L este terenul utilizat, iar M este cantitatea
materialelor utilizate. Această funcţie de producţie trebuie totuşi ajustată, prin luarea în
calcul în unele situaţii a remobilării şi extinderii clădirilor existente. Se construieşte astfel
4
vezi manualul de Economie Politică, vol. 1, coord. Enache C. şi Mecu C., Ed. Fundaţiei „România de
Mâine”, 2004, p. 60 – 70 pentru analiza detaliată a teoriei clasice a utilităţii şi a comportamentului
consumatorului.
9
o a doua funcţie de producţie care include stocul caselor existente, vârstele lor şi
determinanţii. Cele două funcţii de producţie se însumează, rezultând astfel o funcţie de
producţie totală.
Pe termen lung elasticitatea ofertei imobiliare în funcţie de preţ este destul de ridicată.
George Fallis estimează că atinge valori în jur de 8.25 (Fallis, G. 1985), dar, pe termen
scurt oferta tinde să fie foarte inelastică la preţ. Elasticitatea ofertei imobiliare în funcţie
de preţ depinde de elasticitatea substituţiei şi de restricţiile ofertei. În domeniul imobiliar
există o substituibilitate semnificativă atât între teren şi materiale, cât şi între forţa de
muncă şi materiale. Astfel, în zone în care preţurile terenurilor sunt foarte ridicate se
construiesc adesea clădiri cu multe etaje pentru a reduce cheltuielile cu terenul. După anii
1950, când costurile cu forţa de muncă au crescut, au început să fie utilizate noi materiale
şi tehnologii intensive în capital. Totuşi, anumite restricţii pot afecta substituibilitatea.
Este cazul lipsei forţei de muncă calificate, care poate constrânge substituirea capitalului
prin muncă. Un alt exemplu de constrângere evidentă este disponibilitatea terenurilor în
anumite zone.
1.3 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare
Modelul tradiţional al pieţei imobiliare, cu operaţiuni şi agenţi specifici, este

prezentat sugestiv în figura 1.
5
Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Supply of housing
10
Fig. 1 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare
NOTARIAT
Cartea funciară Cadastru

Înregistrarea Identificarea
drepturilor de
CETĂŢEAN
proprietăţii
proprietate
INSTITUŢII PUBLICE,
BĂNCI,
FURNIZORI DE SERVICII
PUBLICE
Sursa: Padureanu A., Grigore M., Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
(ANCPI) – Cadastre and land registration – the Romanian Approach, WPLA, Budapest, 14
aprilie, 2005
Piaţa imobiliară din România funcţioneză în baza următoarei legislaţii:

Legea nr. 18/1991 – Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor;
Legea nr. 85/1992 - Legea vânzării locuinţei;
Legea nr. 112/1995 – Restituirea în natură, protecţia chiriaşilor;
Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare;
Legea nr. 114/1996 – Legea locuinţei;
Legea nr. 1/2000 – Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole şi a celor forestiere;
Legea nr. 10/2001 – Regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în
perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989;
11
H.G. nr. 1275 din 2000 – Norme metodologice pentru punerea în aplicare a
prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996;
Ordonanţa de Guvern nr. 85 din 2001 – Organizarea, funcţionarea şi
conducerea asociaţiilor de locatari.
Un impact pozitiv asupra funcţionării eficiente a sistemului pieţei imobiliare în

România l-a avut decizia de înfiinţare a unei noi entităţi legale în 2004 - Agenţia
Naţională pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară6. A fost înfiinţată prin Ordinul
Guvernului nr. 41/27.05.2004 şi H.G. nr. 1210/09.08.2004, are statut de instituţie publică
cu autoritate juridică, şi funcţionează prin auto-finanţare. Prin crearea acestei agenţii, s-a
unit activitatea de cadastru7 cu activitatea de înregistrare a terenurilor, prin reorganizarea
activităţilor de cadastru dezvoltate de fostul Oficiu Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie şi preluarea înregistrării terenurilor de la Ministerul Justiţiei. Noul sistem
pune bazele garantării reale a proprietăţii în România, conform Constituţiei.
1.4 Clasificarea pieţei imobiliare
Din punct de vedere al obiectului tranzacţiilor, piaţa imobiliară se poate clasifica

astfel:
1. Piaţa birourilor de afaceri:
a) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa A
b) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa B
c) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa C
d) piaţa birourilor de afaceri situate în cadrul hotelurilor
2. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail):

a) piaţa spaţiilor comerciale Cash&Carry
6
vezi http://www.ancpi.ro/ pentru o prezentare detaliată a structurii, funcţiilor şi atribuţiilor ANCPI.
7
Prin CADASTRU se înţelege sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin
care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărti şi planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinatia lor şi de
proprietar. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul. (conform Dicţionar
Imobiliar - http://www.nobilacasa.ro/romana/dictionar-termeni.php)
12
b) piaţa spaţiilor comerciale Hypermarkets

c) piaţa spaţiilor comerciale Do-It-Yourself
d) piaţa centrelor comerciale şi mall-urilor
e) piaţa spaţiilor comerciale de tipul – articole vestimentare, cosmetice etc.
3. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice:

a) piaţa spaţiilor pentru producţie
b) piaţa spaţiilor pentru depozitare, care la rândul ei se clasifică:
b.1 piaţa spaţiilor pentru depozite
b.2 piaţa spaţiilor pentru complexe de depozitare
b.3 piaţa spaţiilor pentru parcuri logistice
4. Piaţa imobiliară rezidenţială:

a) piaţa ansamblurilor rezidenţiale
b) piaţa vilelor de lux construite în regie proprie
c) piaţa închirierilor rezidenţiale
5. Piaţa hotelieră:
a) piaţa hotelurilor de 1-2*
b) piaţa hotelurilor de 3-4*
c) piaţa hotelurilor de 5*
6. Piaţa apartamentelor de bloc:

a) piaţa apartamentelor în blocuri nou construite
b) piaţa apartamentelor în blocuri vechi
c) piaţa renovărilor şi modernizărilor de locuinţe
13
1.5 Dinamica pieţei imobiliare în România
Piaţa imobiliară din România, caracterizată printr-un potenţial mare şi o creştere

accelerată, cunoaşte în prezent câteva procese şi evoluţii specifice. In primul rând, este
evidentă depăşirea caracterului de piaţă imobiliară locală bazată în principal pe fonduri
autohtone cu diferite origini. Aparitia creditului ipotecar, in 2003, a însemnat nu doar
crearea unui mecanism de finanţare suplimentară şi, deci, a stimulat achiziţia ci, în mod
evident, a conectat piaţa locală la pieţele financiare internaţionale, introducând
principiile de piaţă imobiliară globală. Impactul are o importanţă capitală. Agenţii pieţei
imobiliare vor acţiona, de acum înainte, pe o piaţă organizată, cu caracter global, cu noi
coordonate şi mecanisme de finanţare.
Un alt element definitoriu pentru evoluţia pieţei imobiliare din România l-a
reprezentat semnarea Tratatului de Aderare a României la Uniunea Europeană la data de
25 aprilie 2005, motiv de modificări de preţuri imediate şi fără argument economic, care
a afectat în mod negativ mediul imobiliar. Piaţa imobiliară românească s-a confruntat, aşa
cum afirma dr. Artur Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu
la Universite Francophone Internationale – U.F.I – Bruxelles8, cu « vechea iluzie de
vânzători care visează că vor obţine, peste noapte, preţuri ca la Paris ». Indiferent de
modificările structurale, de momentele de răscruce sau agitaţie, un fapt rămâne însă cert –
domeniul pieţei imobiliare începe să se contureze ca un domeniu de mare importanţă şi
perspectivă şi în România.
Dinamica pieţei imobiliare poate fi evidenţiată prin analiza următorilor indicatori:

- evoluţia tranzacţiilor imobiliare (vezi graficele 1 şi 2)
- evoluţia construcţiilor de locuinţe (vezi graficele 3, 4 şi 5)
- evoluţia renovărilor şi modernizărilor de locuinţe (vezi graficele 6 şi 7)
8
Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005, S.G.A.România –
Institutul de Consultanţă Imobiliară
14
Grafic 1. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare 2003-2007, (mii unităţi)
440
404
370
343
319
2003E 2004P 2005P 2006P 2007P

E – estimat, P- previzionat
Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe –
Piaţa Imobiliară din România. Potenţial mare, creştere accelerată, Zilele Biz 2004)
Grafic 2. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare 2003-2007, (mil.USD)
10,997
9,766
8,664
7,542
6,617
2003E 2004P 2005P 2006P 2007P

15
Grafic 3. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mii unităţi)
60.4
53.5
46.3
40.7
36.3
2003E 2004F 2005P 2006P 2007P
16
Grafic 4. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mil USD)
2,113
1,831
1,538
1,316
1,090
2003E 2004F 2005P 2006P 2007P
17
Grafic 5. Previziunea evoluţiei construcţiilor de locuinţe 2003 – 2007 (mii unităţi)
60.4
53.5
46.3 48.4
40.7 41.7
36.3 36.0
31.5
28.9
10.3 11.8 12.0

7.4 9.2
2003E 2004F 2005P 2006P 2007P
Sursa: Roland Berger Strategy Consultants, ANL, Institutul Naţional de Statistică (cit. din Costea
I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România. Potenţial mare, creştere
accelerată, Zilele Biz 2004)
18
Grafic 6. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007, (mii unităţi)
293.7
231.3
185.0
149.2
122.4
2003E 2004F 2005P 2006P 2007P
19
Grafic 7. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007, (mil.

USD)
822.4
620.5
474.6
367.0
290.7
2003E 2004F 2005P 2006P 2007P
Din analiza graficelor de mai sus putem desprinde următoarele concluzii

privind dinamica pieţei imobiliare din România în orizontul anului 2007:
• piaţa tranzacţiilor imobiliare va depăşi 10 mld. USD până în anul 2007;
• valoarea şi volumul construcţiilor noi se vor dubla până în anul 2007 datorită
finanţărilor private şi de stat;
• creşterea volumului construcţiilor de locuinţe până în 2007 se va reflecta pozitiv
în oferta de locuinţe;
• valoarea şi volumul pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe vor creşte
substanţial în următorii 5 ani;
• piaţa imobiliară din România se caracterizează printr-un potenţial ridicat,
aproximativ 6 milioane de români intenţionând sa îşi îmbunătăţească situaţia
locativă în următorii 5 ani.
20
2. Piaţa birourilor de afaceri
În general, piaţa spaţiilor de birouri se împarte în următoarele segmente:

1. piaţa spaţiilor de birouri tip clasa A;
2. piaţa spaţiilor de birouri tip clasa B;
3. piaţa spaţiilor de birouri tip clasa C ;
4. piaţa spaţiilor de birouri aflate în cadrul hotelurilor.
Artur Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la
Universite Francophone Internationale – U.F.I. – Bruxelles, consideră că piaţa de birouri
nu cuprinde doar afacerea (tradusă în centre de afaceri, bloc de birouri etc, considerate ca
fiind atractive şi în creştere constantă), ci şi biroul de prestigiu, de obicei cultivat de
companiile mari ce întrebuinţează clădirea cu tradiţie, stil şi personalitate ca fiind un
element de imagine proeminent şi, adeseori, chiar un reper urban9. Ogilvy & Mather, Ing
Baring, Shell, Graffitti BBDO, Energy Holdings, sunt argumente ce se ignoră atunci când
se echivalează piaţa de birouri cu blocul care anonimizează.
Spaţiile de birouri clasa A, B, C şi cele din cadrul hotelurilor se disting prin
umătoarele caracteristici10:
Spaţiile de birouri de clasa A sunt cotate în funcţie de locaţie, suprafaţa totală a
imobilului - îndeosebi mai mare de 10.000 mp, suprafaţa închiriabilă pe nivel -
mai mare de 1.000 mp/nivel, raportul dintre suprafaţa net utilă şi cea brută - mai
mare de 85%, înălţimea pe nivel până la plafonul fals - mai mare de 2,70 m, spaţii
de parcare - mai mult de un loc de parcare la o suprafaţă închiriată de 100 mp,
BMS (Building Management System) - sistem de administrare automatizată a
clădirii, precum şi calitatea finisajelor şi a serviciilor oferite: recepţie, sistem de
pază şi supraveghere, întreţinere şi curăţenie, cafetărie - restaurant etc. În general,
spaţiile de birouri de clasa A se adresează atât companiilor care au câştigat deja
un renume pe piaţă şi care nu îşi pot permite un spaţiu de o calitate inferioară
9
Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005, S.G.A. România –
10
2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 8-9
21
imaginii pe care au impus-o pe piaţă, cât şi celor care tind să urce pe scala valorii
imaginii de corporaţii.
Spaţiile de birouri de clasa B se adresează unei game foarte largi de companii,
oferind avantajul unor chirii cu valori medii. Calitatea finisajelor, a sistemului de
telecomunicaţii precum şi a celorlate elemente de construcţie şi facilităţi ale
clădirii este bună.
Spaţiile de birouri de clasa C se adresează clienţilor care necesită un spaţiu de
lucru funcţional, oferind avantajul unei chirii sub medie.
Oferta spaţiilor de birouri aflate în cadrul hotelurilor (de ex: Marriott, Sofitel şi
Howard Johnson) este formată din birouri de clasa A, cu finisaje moderne, cu
spaţii modulare - deschise sau compartimentate, ce prezintă avantajul capacităţii
mari a parcării, a sălilor de conferinţă şi a cazării invitaţilor sau a partenerilor
companiei. Cererea pentru aceste spaţii de birouri vine din partea reprezentaţelor
companiilor multinaţionale şi din partea firmelor care se află la începutul
activităţii.
2.2. Evoluţii recente pe piaţa spaţiilor de birouri din România. Previziuni
În prezent piaţa spatiilor de birouri este cel mai activ segment al pietei imobiliare
din România, iar tendinţa se va menţine şi în viitor, deoarece cererea pentru spatii de
clasa A continuă să fie mare.
Cele mai recente evoluţii ale pieţei spaţiilor de birouri în România sunt
următoarele:
In anul 2004, rata de ocupare a spatiului de birouri a crescut cu 80% faţă
de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Numărul tranzacţiilor mari a crescut de asemenea, desi stocul de spaţii de
birouri de clasa A disponibile a fost mai scăzut ca niciodată. Cele mai
multe tranzactii cu spatii de clasa A sunt de tipul preinchirierilor in
proiecte ce urmeză a fi livrate.
22
Chiriile au rămas relativ stabile, iar previziunile sunt pozitive, se arată

intr-un raport de piaţă al agentiei imobiliare Colliers International.
Cererea a continuat să fie mare, absorbtia în primele opt luni ale anului
2004, incluzând spatiul de clasele A şi B, existent pe piaţă cât şi cel care
va fi disponibil in proiecte anunţate, fiind de aproximativ 90.000 mp. În
aceeasi perioadă a anului trecut, absorbţia a fost de aproximativ 50.000
mp. În prezent însă, tranzactiile de peste 2.000 mp au devenit mai
numeroase şi reprezintă 76% din suprafaţa totală închiriată.
În absenţa intrării pe piaţă a unor noi companii importante, cele mai multe
tranzacţii au implicat chiriaşi deja prezenţi pe piaţă şi care s-au extins sau
şi-au relocalizat activitatea în spaţii mai bune calitativ.
În 2004 a apărut o nouă categorie de cerinţe, reprezentată de companiile
care, deja prezente pe piaţă, si-au relocalizat divizii din Europa de Vest în
Bucureşti. Numeroase companii de IT şi telecomunicatii au cerinţe de
spaţii de birouri pentru activităţile de cercetare şi dezvoltare sau de tip call
center. Cererea a venit şi din partea băncilor şi a altor instituţii financiare.
Impreună cu sectorul IT, acestea au fost segmentele care au înregistrat cea
mai mare creştere in 2004.
Zona de nord a capitalei - începând de la Piata Victoriei - este în
continuare cea mai căutată locaţie pe piaţa de birouri.
Cererea este ridicată şi pentru spaţii de clasa B situate in afara centrului
oraşului. Acestea sunt cerute în special de către companiile interesate de
suprafeţe mari pentru activităţile ce nu implică lucrul cu clienţii.
Evoluţia chiriilor:
Spaţiile de clasa A în clădiri existente s-au închiriat cu aproximativ 20
euro/ mp/lună.
Spatiile de clasa B s-au închiriat cu aproximativ 10-14 euro/mp/ lună.
Spatiul nonconvenţional a fost închiriat pentru 8-10 euro/mp/lună.
23
Situaţia terenurilor destinate imobilelor de afaceri:

Terenurile care permit dezvoltări de imobile cu destinaţii de birouri sunt
extrem de căutate în prezent. Ele trebuie să îndeplinească două mari condiţii:
1. să aibe o bună vizibilitate şi să fie aproape de mijloacele de transport în
comun, şi
2. să permită regimuri de înălţime care să faciliteze construcţii de dimensiuni
mari.
Locatia este punctul forte care trebuie luat în considerare şi de aceea cele
mai solicitate terenuri destinate birourilor din Bucureşti sunt cele situate pe marile
bulevarde cu acces rapid la metrou, respectiv Piaţa Unirii, Piaţa Romană, Piaţa
Victoriei şi Bdul Dacia.
Oferte de terenuri pentru construcţii de birouri sunt prezente atât în zona
centrală şi nordică, cât şi în zonele vestice ale Bucureştiului. Preţurile variază în
funcţie de zonă (vezi Tabel nr 1).
Tabel nr. 1 Preţurile terenurilor pentru birouri în Bucureşti
Zona PREŢ (EURO/MP)

Central 500 - 1000
Nord 300 - 700
Sud - Est 200 - 600
Sursa: Jurnalul Naţional, 2005 – www.jurnalul.ro
Previziuni:
Colliers estimează că, pentru următoarele luni, chiria spatiilor de Clasa A
va rămâne stabilă în jurul valorii de 16 euro/mp/lună datorită ofertei
bogate şi a suprafeţelor mari contractate.
Pentru următoarele 18 luni, a fost anunţată livrarea a aproximativ 116.000
mp de spaţii de clasa A, din care 30% sunt deja preinchiriati. Acest nou
stoc este cu 25% mai mic decât cererea previzionată.
24
Noua ofertă de spaţii de Clasa B va continua sa scadă, urmând tendinţele

internaţionale, şi nu va depaşi 75.000 mp în la sfârşitul anului 2005.
Cererea pentru spatii de clasa A va rămâne mare, în condiţiile unei
economii performante şi datorită ofertei insuficiente raportate la cererea
previzionată.
2.3 Situaţia investiţiilor pentru clădiri de birouri în România
Fondurile de investiţii şi companiile renumite de pe pieţele imobiliare din

ţări dezvoltate cu o experienţă bogată în domeniu încep să fie atrase de piaţa imobiliară
din România, mizând pe o piaţă « bulversată », dar care le garantează profitul. Potrivit
analiştilor imobiliari, în următorii trei-patru ani, piaţa imobiliară românească va absorbi
fonduri externe de peste 2 miliarde euro. Până în prezent, cel putin nouă fonduri de
investiţii şi companii specializate şi-au anunţat intenţia de a investi in sectorul imobiliar.
25
CASETA I
Investiţii viitoare pe piaţa birourilor de afaceri
Autoker Holding, o importantă companie imobiliară şi de logistică din

Ungaria, intenţionează să investească pe piaţa românească de profil cel
puţin 10 milioane euro. In prima fază, banii vor fi orientaţi către investiţii
în clădiri de birouri.
În clădiri de birouri, dar şi în spatii comerciale doreşte să investească şi
Watani Central European Real Estate Fund, instrument investiţional
promovat de National Bank of Kuweit.
Clădirile cu birouri de clasa A se dovedesc a fi cele mai promiţătoare
investiţii şi pentru compania Africa - Israel Investments, care recent a
devenit coproprietară pe o suprafaţa întinsă de teren, situată în apropierea
centrului capitalei.
Compania belgiană Liebrecht&WooD este dispusă să investească 22
milioane euro in piaţa bucureşteană a spaţiilor de birouri. De altfel, în
următorii trei-patru ani, compania intentionează să aloce pentru proiecte
imobiliare româneşti până la 100 milioane euro.
Cel mai ambiţios program de investiţii care priveste zona imobiliară
autohtonă este cel anunţat de TriGranit Development Corporation.
Practic, acţionarii TriGranit, printre care se numără şi descendenţi ai
renumitei familii de bancheri Rothschild, intentionează să se implice în
proiectul Esplanada, cel mai amplu proiect imobiliar din Europa Centrală
si de Est, investiţia fiind estimată la peste un miliard de euro.
Apollo Real Estate Advisors, companie americană, a lansat recent un
fond de investiţii care va aloca sume consistente pentru proiecte din Italia,
Franta şi ţări din Europa de Est. România nu a fost scăpată din vedere,
fondul intenţionând să investească în jur de 150 milioane euro.
European Future Group, companie britanică, a lansat recent un fond de
investiţii rezervat exclusiv pieţei imobiliare românesti. Astfel, în următorii
cinci ani, European Future Fund va investi aproximativ 150 milioane euro
în România.
Un alt proiect important este derulat de grupul financiar Kardan, din
Israel. Prin subsidiara din Romania a firmei Global Trade Center (GTC),
grupul Kardan a cumparat 120.000 mp in Calea Victoriei, pentru clădirea
de birouri America House, investiţia fiind estimată la circa 65,5 milioane
euro.
Meinl European Land, companie austriacă, şi-a făcut simţită prezenţa pe
piaţa de profil odată cu preluarea proiectului bucurestean Militari Shopping
Center (complex cumparat de la Liebrecht&WooD), a cărui valoare de
piaţă este estimată la cel putin 20 milioane euro.Pe termen scurt, compania
intenţionează să investească în România alte 100 milioane euro.
Sursa : Evenimentul, martie 2005

26
2.4 Comparaţie între piaţa birourilor de afaceri din România şi din unele
ţări membre UE
Tabel nr. 2 – Stocul total al spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A (mp)
Bucureşti Praga Budapesta Varşovia
150 000 800 000 1000 000 2 000 000
Sursa: Colliers Journal fall 2004 – spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12
Tabel nr. 3 – Chiria medie a spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A

(euro/mp/lună)
Budapesta Bucureşti Varşovia Praga
13 16 17 18
Tabel nr. 4 – Preţul de vânzare a spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A

(euro/mp)
Bucureşti Praga Budapesta Varşovia
2200 2300 2500 2600
Tabel nr. 5 – Rata spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A disponile

Bucureşti Varşovia Praga Budapesta
4% 12% 15% 21%
Din analiza datelor de mai sus se poate observa că în prezent Bucureştiul

dispune de un stoc mic al spaţiilor de birouri de clasa A (care, de exemplu reprezintă doar
7,5% din stocul Varşoviei), un nivel al chiriei medii mai ridicat decât în Budapesta, dar
relativ apropiat de chiriile din Varşovia şi Praga, cel mai scăzut preţ de vânzare, dar şi cea
mai scăzută rată a disponibilităţii, ceea ce exprimă o cerere mare pe acest segment al
pieţei imobiliare bucureştene, deci un potenţial ridicat.
27
3. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail)
Piaţa spaţiilor comerciale cuprinde:

piaţa cash and carry;
piaţa hipermarketurilor;
piaţa „do it yourself”;
piaţa centrelor comerciale şi mall-urilor;
piaţa spaţiilor comerciale de tipul – articole vestimentare, cosmetice
etc
3.2 Situaţia pieţei de retail din România. Comparaţie cu unele ţări membre UE.
Analiştii Colliers International caracterizează piaţa de retail românească

drept o piaţă cu anumite dificultăţi în dezvoltare, dar cu un potenţial ridicat, care ar putea
fi revigorată printr-o planificare urbană adaptată cerinţelor pieţei, dezvoltarea
infrastructurii şi un proces de reglementare / autorizare mai simplu şi rapid11. În ceea ce
priveşte potenţialul şi dificultăţile pieţei de retail, Colliers International identifică
următoarele aspecte:
Potenţialul pieţei de retail:

- condiţii demografice favorabile;
- cerere în creştere;
- concurenţă limitată;
- rate de profitabilitate peste media regională;
- interes crescut din partea dezvoltatorilor internaţionali.
11
Colliers International – Contribuţia administraţiei la dezvoltarea pieţei spaţiilor comerciale, BIZ 2004,
20 octombrie 2004.
28
Dificultăţi în dezvoltare:
- spaţii comerciale neadecvate;
- ofertă limitată de terenuri;
- greşeli de planificare urbană;
- lipsă de profesionalism;
- neimplicarea administraţiei publice.
România faţă de unele ţări membre UE din regiune
Bucureşti Budapesta Praga Varşovia

Nr. centre comerciale 2 28 41 73
Nivelul chiriei (euro/mp/lună) 30 25 26 25
Sursa: Colliers International – Contribuţia administraţiei la dezvoltarea pieţei spaţiilor
comerciale, BIZ 2004, 20 octombrie 2004.
3.3. Prezentare generală a pieţei de retail din Bucureşti
Piaţa românească de retail a devenit o oportunitate semnificativă pentru toate

tipurile de comercianţi, cum ar fi: cash and carry (Metro, Selgros), hipermarket
(Carrefour, Cora),"Do-It-Yourself" (Praktiker sau Bricostore), articole vestimentare
(Marks & Spencer, Kenvelo etc.), cosmetice (The Body Shop, Yves Rocher) etc.
Un alt segment semnificativ al pieţei de retail care se află în dezvoltare este cel al
centrelor comerciale şi al mall-urilor, noi proiecte în dezvoltare fiind de exemplu
Dâmboviţa Center şi Lakeview Shopping Center.
Cu toate acestea, piaţa românească de retail este afectată de diferenţa dintre
cererea şi oferta de suprafeţe de vânzare. De asemenea, o mare parte din stocul existent al
suprafeţelor de vânzare îndeplineşte cu greu standardele înalte cerute de companiile
internaţionale. Deşi nu există statistici disponibile privind întreaga ofertă a spaţiilor de
retail, analiştii Eurisko estimeză că există aproximativ 0,4 mp suprafaţă de vânzare de
29
fiecare persoană în zonele urbane din România, ceea ce reprezintă o cifră foarte mică în
comparaţie cu alte ţări europene.
De asemenea, în « 2004 Report. Real Estate Market Overview » Eurisko
analizează detaliat oferta şi cererea de spaţii comerciale pe piaţa imobiliară a
Bucureştiului12:
33 Oferta. În prezent, întregul stoc de spaţii comerciale pe piaţa de retail din
Bucureşti este estimat la aproximativ 800.000 mp. Acesta include cei aproximativ
200.000 mp de clădiri noi independente care au apărut pe piaţa bucureşteană în ultimii
ani. Clădirile independente reprezintă un supliment considerabil la stocul de suprafeţe de
vânzare din Bucureşti. Grupul german Metro a fost primul pe piaţa românească în 1996
cu lanţul său de puncte de vânzare cash & carry, deschizând până în momentul de faţă
trei magazine în Bucureşti şi alte 18 în întreaga ţară. Un alt operator cash & carry,
Selgros, a deschis cinci unităţi în România, din care trei în Bucureşti. Datorită rezultatelor
pozitive, pe viitor ambele companii se vor concentra pe o mai bună acoperire în ţară.
Deschiderea magazinului Carrefour Militari în anul 2001 a marcat momentul
"trezirii" pieţei de retail. Din acel moment, Carrefour a mai deschis alte două
hipermarketuri - unul în cadrul Centrului Comercial Orhideea, altul în Colentina şi a
început construcţia celui de-al patrulea în Braşov.
Cora, un alt important operator de hipermarket, a deschis în toamna anului 2003
primul său punct de vânzare în estul capitalei, iar recent, în septembrie 2005 a mai
deschis un nou punct în zona Lujerului – Militari.
În apropierea locaţiei Carrefour Militari s-a deschis un centru "Do-It-Yourself"
Bricostore şi un complex de mobilă şi electrocasnice Mobexpert şi Domo. De asemenea,
există un proiect de construcţie în cursul următorilor ani a unui parc de retail. Acest fapt
marchează tendinţa generală de concentrare a mai multor tipuri de retail pentru a
asigura o varietate cât mai mare a produselor care pot fi cumpărate, spaţiu de parcare cât
mai amplu şi multe alte facilităţi pentru a asigura o accesibilitate uşoară şi un mediu de
comerţ civilizat. Din această cauză, galeriile comerciale şi hipermarket-urile reprezintă
locaţii foarte atractive pentru retailerii în curs de dezvoltare.
12
2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 30 – 37.
30
Real EOferta de spaţii de calitate, lansată pe piaţă în 2003 prin deschiderea Centrului
Comercial Orhideea şi a centrului Cora, a fost rapid absorbită, fenomen ce va continua în
anii următori. Chiar dacă au fost anunţate mai multe proiecte de centre comerciale, mall-
uri şi hipermarket-uri pentru următorii cinci ani, totuşi cererea va rămâne la un nivel
superior.
Noile proiecte de mall-uri sunt încurajate mai ales de lipsa ofertei de suprafeţe de
vânzare, raportată la cererea mare şi standardele mai înalte ale retailer-ilor. Artur
Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite
Francophone Internationale – U.F.I. – Bruxelles, consideră că « moda mall-urilor
dezechilibrează situaţia de pe piata hipermarketurilor si o va complica pe viitor. Instalată
insidios, pe la începutul acestui deceniu, atracţia pentru noul templu al comerţului
afectează deja câteva pieţe potentiale şi va continua să le afecteze. Unele dispar înainte de
a apărea. Noi nu am avut încă - şi nici nu vom mai avea - o piaţă imobiliară de săli de
cinematograf dar mobilizarea de multiplexuri în interiorul acestui gen de parcuri
comerciale închide orice evoluţie diversificată şi aproape ca va concentra serviciile,
imobilizându-le într-un relativ monopol »13.
De asemenea, având în vedere îmbunătăţirea situaţiei economice a României şi
sosirile anunţate ale unor importante lanţuri internaţionale de retail, Eurisko consideră că
piaţa bucureşteană va cunoaşte în următorii ani o reală creştere atât din punct de vedere al
stocului de spaţii comerciale, cât şi din perspectiva caracteristicilor calitative ale acestora.
Un proiect important pe piaţa imobiliară românescă îl reprezintă complexul
Dâmboviţa Center care va include un hotel de cinci stele cu 305 camere, un mall, un
supermarket, apartamente de lux, birouri pentru firme, un spital privat, 30 de fast-food-
uri, un centru cultural şi unul sportiv, şase cinematografe, opt săli de bowling şi o parcare
de 1.500 de locuri pe patru nivele. Acesta va funcţiona pe amplasamentul actualei Case
Radio din Bucureşti şi va ocupa o suprafaţă de aproximativ 170.000 mp. Centrul
comercial al acestui complex va fi dezvoltat pe o suprafaţă de 24.000 mp. Valoarea totală
a proiectului este de 300 milioane USD, termenul estimat de finalizare fiind anul 2006.
13
31
În următorii ani, majoritatea investitorilor precum Carrefour, Cora, Metro, Mega

Image, Gima, Univers'all, doresc să se extindă în tară. Companiile multinaţionale care şi-
au anunţat intrarea pe piaţa de retail în viitorul apropiat sunt lanţurile Tesco, Leclerc,
Auchan, Lidl, Kaufland, Renny sau Tengelmann, care sunt momentan în faza de
prospectare a pieţei.
Cererea. Pe parcursul anului 2003 piaţa imobiliară s-a caracterizat printr-o
creştere a cererii de spaţii comerciale stradale, centrale şi ultracentrale şi o creştere a
activităţii centrelor comerciale de tip hipermarket, cash and carry, supermarket. Dacă în
anii trecuţi, consumatorul era nevoit să străbată întregul oraş pentru a putea alege şi
cumpăra un produs, astăzi, toate tipurile de produse sau servicii pot fi găsite în
vecinătatea locuinţei sale. Marii comercianţi au înţeles că accesibilitatea este un factor
stimulativ care duce la creşterea cererii de produse şi servicii, iar cifra lor de afaceri este
în plină ascensiune. Din punct de vedere imobiliar, acest fenomen reprezintă în primul
rând o migraţie a cererii dinspre zonele ultracentrale înspre cartiere şi în al doilea rând o
creştere semnificativă a nivelului chiriilor în cartiere, odată cu scăderea stocului de spaţii
comerciale disponibile.
Cererea de spaţii comerciale provine în special de la companiile româneşti în curs
de dezvoltare şi de la firmele străine care tocmai au intrat pe piaţa românească. O mare
parte din cerere este destinată mall-urilor şi galeriilor din hipermarket-uri, dar şi locaţiilor
centrale la standarde occidentale. Totuşi, până în momentul de faţă, nu există nici o arteră
comercială specifică în Bucureşti. Cele mai interesante locaţii rămân zona Bd. Magheru
şi Calea Victoriei, care oferă la parterul clădirilor vechi spaţii ce necesită investiţii
serioase în lucrări de renovare. Principala problemă a acestor locaţii este lipsa spaţiilor de
parcare.
37 Pe termen lung, cererea de suprafeţe de vânzare de calitate se va menţine la nivele
ridicate, piaţa manifestând o necesitate acută pentru o ofertă diversificată. În 2004,
cererea pentru spaţii comerciale a venit atât din partea băncilor care, ca urmare a creşterii
numărului de produse pentru împrumuturi către populaţie, şi-au extins reţelele de
sucursale, cât şi din partea lanţurilor comerciale care comercializează produse
electrocasnice, IT sau mobilier sau oferă servicii diverse, care au avut o politică agresivă
de extindere a lanţurilor de magazine.
32
Spaţiile tranzacţionate în ultimele luni ale anului 2003 au relevat faptul că în

marea lor majoritate acestea variază ca suprafaţă între 80 şi 200 mp, existând însă şi
cazuri de cereri pentru suprafeţe de la 400 până la 600 mp. Locaţia reprezintă unul dintre
factorii decisivi în procesul de selectare a unui spaţiu comercial, chiar dacă de multe ori
spaţiul nu este la dimensiunile dorite iniţial.
În contextul general al dezechilibrului dintre cerere şi ofertă, atât chiriile, cât şi
preţurile de vânzare ale spaţiilor comerciale sunt în continuă creştere. Nivelul chiriilor va
fi menţinut la un nivel destul de ridicat (variază între 40 şi 120 Euro/mp/lună în centrele
comerciale). Chiar şi după apariţia mai multor centre comerciale, este aşteptată o uşoară
creştere a chiriilor, deoarece proprietarii vor dori să-şi recupereze investiţia, în mai puţin
de 20 de ani. Găsirea unui spaţiu comercial în zone precum Bd. Magheru sau Calea
Victoriei este un lucru destul de greu de realizat, din cauza gradului mare de ocupare,
chiar şi pentru companiile care sunt dispuse să plătească până la 100 Euro/mp.
Pentru viitor, se estimează o creştere a ofertei de spaţii comerciale în centre
comerciale, majoritatea investiţiilor concentrându-se pe acest segment. Datorită
accentului tot mai puternic al activităţilor de petrecere al timpului liber, dezvoltările
proiectelor de galerii comerciale cuprind o ancoră de hipermarket, toate acestea venind în
preîntâmpinarea necesităţilor şi accesibilităţii facile a clienţilor, oferind o mare varietate
de produse şi servicii. Având în vedere această dezvoltare a comerţului de calitate şi a
creşterii puterii de cumpărare, comportamentul de consum şi mediul de comerţ
bucureştean se va îmbunătăţi.
33
4. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice
Piaţa spaţiilor industriale şi logistice cuprinde:

a) piaţa spaţiilor pentru producţie şi
b) piaţa spaţiilor pentru depozitare, care la rândul ei se clasifică în:
b.1 piaţa spaţiilor pentru depozite
b.2 piaţa spaţiilor pentru complexe de depozitare
b.3 piaţa spaţiilor pentru parcuri logistice
Specialiştii Eurisko identifică patru categorii de spaţii de depozitare pe piaţa

imobiliară a Bucureştiului14:
1. Spaţii de depozitare clasa A: construcţii noi situate în partea de nord şi de vest a
capitalei, în apropierea centurii, care oferă spaţii de depozitare cu podele antistatice,
facilităţi de încărcăre/descărcare, sisteme de detectare şi stingere a incendiului, trape
pentru evacuarea fumului, rafturi de depozitare, curent electric trifazat, suprafeţe largi de
beton pentru parcarea şi manevra camioanelor, temperatură controlată în depozite şi spaţii
de birouri clasa A.
2. Spaţii de depozitare clasa B: clădiri mai vechi, reamenajate şi recondiţionate, situate în
oraş sau în zonele limitrofe care oferă spaţii de depozitare şi de birouri similare celor de
clasa A, sau clădiri noi construite pe sol fără facilităţi de încărcare/descărcare, sisteme
complexe de siguranţă sau combatere a incendiului.
3. Spaţii de depozitare clasa C: structuri deja existente fără îmbunătăţiri. Singurele
facilităţi sunt gazele, apa, canalizarea şi curentul electric trifazat.
4. Spaţii de depozitare clasa D: situate pe drumurile naţionale sau în zone din vecinătatea
capitalei, cu un grad ridicat de uzură, fără îmbunătăţiri sau facilităţi. Spaţiile oferă o
structură acceptabilă de beton şi sunt disponibile pentru vânzare.
14
The 2004 Report Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 28 – 29
34
4.2 Tendinţe pe piaţa românească a spaţiilor industriale şi logistice
Spaţiul de depozitare este vital pentru orice distribuitor de bunuri de consum.

Capitala deţine cea mai mare concentrare de spatii industriale, însă un procent însemnat îl
reprezintă spaţii industriale vechi, care nu statisfac decât în parte cerinţele chiriaşilor.
Ultima tendinţă ce se poate observa pe piaţă este dorinţa firmelor de a-şi muta sau
construi depozite în zona de vest a Capitalei, după şoseaua de centură. Astfel, de-a lungul
a 15-20 de kilometri ai autostrăzii spre Piteşti încep să fie construite spaţii de depozitare
la nivel european. Reprezentantii marilor companii de distribuţie susţin că toată marfa ce
vine din Europa de Vest intră în Capitală pe autostrada Bucuresti-Pitesti, adică prin
Militari. Pe de altă parte, circa 70-80% din aceasta marfă pleacă cu vehicule mai mici,
triată şi împachetată, înapoi spre orase din vest. În mod evident, dacă se va păstra această
tendinţă, în timp se va ajunge cu depozitele până aproape de km 40 al autostrăzii
Bucureşti-Piteşti.
În ultimul timp tot mai multe companii au preferat să construiască depozite noi
decât să le folosească pe cele existente. De ce? Explicaţia este foarte simplă, multe
depozite, cum sunt şi cele de la Semănatoarea ori de la Ventilatorul, necesită investiţii
importante, au o infrastructură care de multe ori nu corespunde noilor cerinţe în ceea ce
priveşte depozitarea ori încarcărea-descărcarea mărfurilor. Halele de pe fostele platforme
industriale au rampe de încărcare, însă fie înălţimile spaţiilor interioare nu sunt destul de
mari, sistemele de electricitate, apă şi încălzire sunt foarte vechi, parţial funcţionale,
sistemele de avertizare contra incendiilor şi de evacuare a fumului nu există, şi, de
asemenea, spaţiile de birouri în incinta depozitelor nu există. În plus, sunt situate în zone
care în timp s-au transformat, s-a construit mult, iar manevrele marilor vehicule de
transport sunt foarte mult îngreunate. O altă barieră o reprezintă noile reglementări
legislative care interzic circulaţia transportatorilor de marfă prin oraş în timpul zilei. Prin
urmare este mai convenabil să se ridice de la zero un depozit care satisface toate
cerintele clienţilor şi care are acces direct la o autostradă importantă.
Specialiştii în domeniu afirmă că viitoarele autostrăzi Bucureşti – Brasov şi
Bucureşti – Constanţa reprezintă locaţii cu un potenţial important.
De asemenea, trebuie avut în vedere că deşi va fi o autostradă importantă (facilitând
35
accesul spre porturile situate în judeţ, costurile transportului pe apă fiind considerabil mai
mici decât cele auto), cea spre Constanţa nu are de-a lungul ei utilităţile necesare, iar
autostrada spre Brasov se va situa într-o zonă superaglomerată.
Cererea şi oferta. Principala lipsă a sectorului românesc de spaţii de depozitare
este o ofertă diversificată şi aceasta datorită companiilor mari care manifestă cereri pentru
8.000 până la 10.000 de metri pătrati, pe care piaţa nu are cum sa îi livreze. Pe fondul
unei cereri în creştere, marile investiţii în spaţii industriale şi de depozitare, la dimensiuni
şi standarde necesare grupurilor industriale internaţionale, se lasă înca asteptate. Când vor
aparea, ele vor fi rapid absorbite. Firmele de transport şi distribuţie, marile lanţuri de
magazine, precum şi companiile de logistică vor să închirieze spaţii mari de peste 2.000
mp pentru depozitarea produselor. Însa oferta este aproape inexistentă. Piaţa depozitelor
gata amenajate pentru închiriere aproape lipseste, desi cererea a început sa apară, afirmă
agenţii imobiliari. Doar 150.000 de mp de spaţii pentru depozitare sunt construiţi în
Bucureşti, faţă de 650.000 mp în Budapesta, 836.000 în Varsovia sau 870.000 în Praga.
Majoritatea companiilor caută depozite în Bucuresti sau în câteva orase din vest: Cluj,
Timisoara, Oradea.
Analiştii Colliers consideră că în acest moment există trei paliere de cerere:
Firmele mici de transport şi distribuţie doresc spaţii cuprinse între 2.000-6.000
mp;
Lanturile de retail, precum Carrefour, Cora, Metro, Bila etc., caută suprafeţe
de depozitare între 5.000-20.000 mp;
Marii operatorii logistici au nevoie de peste 10.000 mp.
Este evident foarte greu să fie satisfacute aceste nevoi. Terenurile solicitate sunt la
marginea Capitalei şi aparţin multor proprietari, deci este foarte greu de a compune o
suprafaţă mai mare de 5.000 mp. Astfel se explică faptul ca numai 2% din depozitele noi
nu sunt închiriate si în aceste cazuri proprietarii cer chirii mult prea exagerate faţă de
nivelul pietei sau al dotarilor oferite.
Valoarea chiriilor. Spatiile destinate închirierii scoase pe piaţa Bucureştiului
înregistrează diferite niveluri ale chiriei. În functie de poziţionare, suprafaţa, calitatea
construcţiei, facilităţi şi îndeplinirea standardelor actuale, depozitele noi variază între 2,5
euro pe metrul pătrat/lună, plafon minim în cazul unor depozite pe structuri metalice
36
aflate în zona de sud a Bucurestiului, pe linia de centură, şi urcă pâna la 7,5 euro metrul
pătrat pe lună în cazul unui depozit pe structuri din beton aflat în zona de vest tot pe linia
de centură. Preţurile uzuale care pot fi întâlnite pe piaţă variază în medie între 4,5
euro/mp/lună şi 5,5 euro/mp/lună. Comparativ cu alte metropole europene, preţurile de
închiriere ale unui spatiu industrial de la Bucuresti sunt mai mari din cauza suprafeţelor
mici de care dispune segmentul românesc. Astfel, la Varşovia metrul pătrat de închiriat
costă 3,4 euro pe lună, iar la Praga 5,3 euro. În viitor, o dată cu noile intrări pe piaţă, se
aşteaptă o stabilizare a chiriei în jurul valorii de 4,5 euro metrul pătrat pe lună.
Daca privim în detaliu problema chiriilor, observăm că un depozit în Chitila, pe Şoseaua
de Centură, poate fi închiriat cu 4 euro/mp/lună, iar la Dudeşti-Policolor 2,5
euro/mp/lună. În Banca de Date Comună a Agentiilor Imobiliare (RUN) există şi oferte
mixte, conform cărora se poate închiria atât construcţia, cât si terenul. Una dintre acestea
este la Otopeni, construcţia se întinde pe o suprafată de 2.000 metri pătrati, având o chirie
totală de 11.000 de dolari pe lună, iar terenul de 10.000 metri pătrati se închiriază cu 5,5
dolari pe lună. În alte puncte din Capitală, de exemplu pe Bulevardul 13 Septembrie, un
depozit cu o suprafaţă de 850 de metri pătraţi se închiriază cu 6 euro/lună, pe când la
Obor un spaţiu cu o suprafaţă de 1.120 mp se poate închiria cu 4 euro/mp/lună.
Investiţii în Vestul României. Zona de vest este un important centru financiar

al României. Cererea de spaţii industriale pentru aceasta zonă este în continuă creştere, în
special în Timisoara, Oradea şi Cluj. Multe companii străine doresc să-şi desfăşoare
activităţile aproape de graniţa cu Uniunea Europeană, pentru a beneficia de infrastructura
37
Uniunii, dar şi pentru a avea personal românesc, care este bine pregatit. „IT-ul,
componentele de maşini, electronica şi materialele de construcţii – acestea sunt domeniile
în care activează firmele care caută să închirieze spatii“, afirmă oficialii companiei
Colliers. Motiv pentru care spaţiile din Timisoara, Cluj si Arad s-au epuizat, iar
investitorii se orientează acum spre locaţii secundare, respectiv Chişineu-Cris, Ineu şi
Caransebeş.
Piaţa spatiilor industriale în cele mai importante orase din ţară.
Timişoara – Rata de ocupare a spaţiilor industriale din acest oras se situeaza în prezent la
numai 60%, desi este unul dintre cele mai căutate de investitorii straini. Oferta totalizează
180.000 mp, din care 100.000 sunt destinaţi închirierii, iar restul de 80.000 sunt destinaţi
vânzării.Conform Eurisko, cele mai dezvoltate zone industriale sunt Calea Buziaşului şi
Calea Sagului. Aceasta din urmă este zona industrială cel mai recent dezvoltată din
Timişoara, fiind foarte căutată datorită utilităţilor existente, majoritatea activelor de aici
fiind construcţii noi. Preţurile la închiriere variază între 3-5 euro/mp/lună, în timp ce la
vânzare acestea sunt cuprinse între 200 si 500 de euro/mp.
Braşov – Tarifele de închiriere ale acestor spaţii variază între 0,5 si 2 euro/mp/lună.
Conform Raportului Eurisko privind situaţia din 2003, oferta pe piata spaţiilor industriale
braşovene este dată de foste întreprinderi de stat, care au disponibile hale industriale,
majoritatea la standarde vechi de înăltime, si care au fost dotate recent cu rampe şi
sisteme complete de iluminare şi paza.
Ploieşti - Cel mai reprezentativ spatiu industrial de pe piata industriala ploieşteana este
Parcul Industrial Ploieşti, care facilitează accesul auto si feroviar. Acest parc cuprinde
hale de productie cu suprafeţe între 250 si 2.500 mp, cu înăltimi între 4,5 si 10 m, dotate
cu toate utilitatile necesare: energie electrica, gaze, canalizare, retea de comunicatii,
iluminat complet si sistem de supraveghere si înregistrare video.
Promotorii Eurisko estimează extinderea acestui parc industrial cu o suprafata adiacentă
de 137 hectare, proiectul fiind deja în lucru.
Craiova – Majoritatea spatiilor industriale şi de depozitare disponibile pentru închiriere
se află în foste hale ale unor întreprinderi de stat, doar 1% din acestea sunt noi.
Suprafetele medii de spatii cerute s-au înregistrat între 500 si 1.000 mp, iar chiria medie a
variat în 2003 între 2,5 si 5 euro/mp/luna.Rata de ocupare a spatiilor este de aproximativ
38
50%, acest lucru fiind rezultatul cererii scazute si a putinelor facilitati oferite.
Constanţa – Investitiile destinate spatiilor industriale noi sunt destul de mici, preferându-
se preluarea si modernizarea celor vechi. De altfel, în general, interesul în dezvoltarea
unor noi capacitati industriale, chiar si prin retehnologizarea unora mai vechi este redus.
Totusi, se poate aprecia ca interesele pentru investitii industriale se concentreaza în zona
Libera Agigea, datorita facilitatilor fiscale oferite, si în Zona industriala Aurel Vlaicu,
datorita spatiilor deja existente. Stocul de spatii industriale si de depozitare din Constanta,
în anul 2003, a fost de aproximativ 30.000 mp, din care aproximativ 80% sunt spatii nou
modernizate.Astfel, putem spune ca piata spatiilor industriale din acest oras prezinta o
oferta limitata si toate structurile au fost construite înainte de anul 1989, iar facilitatile
oferite sunt destul de putine, ele rezumându-se la apa curenta si electricitate. Chiriile
acestor spatii variază între 4 si 6 euro/mp/lună.
4.3 Parcurile industriale
Locul fostelor terenuri virane, uzine şi fabrici de la periferia oraşelor este luat de
parcuri industriale moderne, unde işi desfăşoară activitatea companii de top. Pentru a
atrage cât mai multi investitori în astfel de locaţii, autoritătile locale oferă numeroase
facilităţi de ordin fiscal şi logistic. Spre exemplu, atât firma care administrează parcul, cât
şi investitorii beneficiază, printre altele, de reduceri de impozite pentru bunurile imobile
şi terenurile transmise în folosinţă parcului industrial. “De asemenea, pentru investitiile
realizate până la data de 31 decembrie 2006 se acordă o deducere suplimentară din
profitul impozabil, in cota de 20% din valoarea investitiilor in construcţii, în
infrastructura internă şi in cele de conexiune la reţeaua publică de utilităţi”, afirmă
Vasilica Baciu, director in cadrul Directiei pentru Zone Asistate si Ajutor de Stat din
Ministerul Administratiei si Internelor15. Conform datelor institutiei, cele peste 30 de
parcuri industriale a căror infiintare a fost aprobată in ultimii ani insumează o suprafaţă
de 15,5 milioane de metri pătrati. Insă, doar 2,6 milioane de metri pătraţi dispun de toate
dotarile (utilităti, căi de acces, cladiri etc.). Explicaţia este ca multe dintre acestea sunt in
curs de finisare, fapt care a impiedicat companiile să-şi transfere aici operatiunile. Foarte
15
Pop L., Bot M, Trif C., Companiile se relaxează în parcuri industriale, Capital, 29 sept. 2005
(http://www.capital.ro )
39
căutate sunt si zonele industriale care nu intră neaparat in programul de parcuri cu titlu.
La Arad, de exemplu, administratia locală oferă terenul (prin vânzare sau concesionare)
la un pret aproape simbolic, iar compania se obligă să-si construiască, practic de la zero,
business-ul. De regulă, majoritatea firmelor s-au axat pe productie, insă nu lipsesc nici
serviciile, in special cele care necesită spatii de depozitare mai mari. ,,În continuare, din
banii incasati pe vânzarea terenurilor, 10% intră in bugetul consiliului local, iar 90% sunt
folosiţi de primărie pentru realizarea infrastructurii aferente. Astfel, câstigam de două ori,
o dată că ne punem la punct utilitătile in zonă, apoi prin crearea de locuri de muncă, care
reprezintă, de fapt, adevaratul nostru beneficiu, de pe urma dezvoltarii zonelor
industriale”, explica Tiberiu Dekany, viceprimarul municipiului Arad. Succesul acestui
gen de initiative i-a determinat pe edili sa pregatească alte 160 de hectare, de data aceasta
in partea de sud a orasului, pentru dezvoltarea unei noi zone industriale. La Timişoara,
Primăria si Consiliul Judetean concurează in oferte pentru atragerea investitorilor in cele
două parcuri existente. Astfel, Consiliul Judetean a decis modificarea strategiei si
extinderea tipului de activităti care vor putea fi desfăsurate in cadrul parcurilor
industriale. “Dorim să atragem multe firme de soft. Vor exista restricţii doar pentru
activităţile care poluează”, spune presedintele CJ Timis, Constantin Ostaficiuc. S-a decis
acceptarea unor activitati de productie cu tehnologii putin poluante, activităti de
cercetare-proiectare, logistica si chiar lohn. De asemenea, s-a decis exceptarea de la plata
redevenţei pentru o perioadă de maximum doi ani, drept de preemptiune la cumpărarea
terenului dupa 11 ani de activitate de productie şi posibilitatea vânzării afacerii după o
perioadă de sapte–zece ani de producţie. “Parcurile industriale sunt in continuă dezvoltare
datorită faptului că există cerere mare pentru astfel de spaţii de calitate. Vom asista la
aparitia pe piaţă a unor noi centre logistice cu servicii integrate, precum cele de
manipulare si gestiune”, afirmă Costel Alecu, directorul Departamentului de Spatii
Industriale & Retail de la agentia Regatta. Deşi in prezent, suprafaţa ocupată de firme,
raportată la suprafaţa totală a parcurilor, este de numai 10,7%, există în continuare
solicitări pentru înfiintarea de noi astfel de zone.
40
Companiile care işi desfasoară activitatea in parcurile industriale beneficiază de:
spaţii pentru desfăsurarea activităţilor industriale (in parcurile industriale

operationale dezvoltate pe foste platforme industriale);
spatii de depozitare;
suprafete libere destinate constructiilor civile, industriale, sau de altă natură;
iluminat public, drumuri de incintă, alei pietonale, parcări; statii de captare şi
tratare a apelor brute etc.
Prin Ordonanţa Guvernului nr. 65/2001 privind constituirea şi funcţionarea

parcurilor industriale, aprobată cu modificari prin Legea nr. 490/2002, se stabileşte
cadrul legal privind condiţiile de acordare a facilităţilor, precum şi criteriile care trebuie
indeplinite de beneficiar şi de proiectul de dezvoltare al parcului industrial. Mai mult, un
titlu de parc industrial obţinut prin ordin al ministrului sau o hotărare a guvernului
constituie temeiul acordării de facilităti fiscale sau de acces la programe de finantare
destinate exclusiv parcurilor industriale.
Este interesant de remarcat faptul că in Regiunea de dezvoltare Vest, unde

valoarea investitiilor este in creştere, determinând astfel un interes ridicat pentru
constituirea unor parcuri industriale, o serie de locaţii operationale nu au fost interesate să
obtină titlul de parc industrial. Astfel, parcurile industriale constituite la nivelul Regiunii
de dezvoltare Vest, in special cele din judetele Timis si Arad, au intrat pe piata imobiliara
fară să includă in planul de afaceri avantajele financiare prevazute in legislaţie. Aceasta
situatie se regaseste si in regiunea Bucureşti Ilfov (parcul industrial Iride, parcul
industrial Astra).
Studiu de caz: Cefin Logistic Park – Un pas în direcţia satisfacerii cererii de

spaţii industriale şi de logistică de pe piaţa romanească este construcţia Cefin Logistic
Park, proiect in valoare de 75 de milioane de euro. Cefin Logistic Park, un proiect
aflat pe machetele grupului Cefin, unul dintre cei mai mari dealeri Iveco din Europa
Centrala si de Est, a atras pe pista chiriasilor grupul olandez Centrum, unul dintre cei mai
importanti jucători de pe piata logisticii. La realizarea acestui proiect, cel mai mare din
41
ţară, sunt implicaţi fondul de investitii imobiliare Europolis ca investitor, Cefin Real
Estate Romania ca developer, DTZ drept consilier de afaceri imobiliare si HVB Bank.
Proiectul dispune de 150.000 de metri patrati de spatii pentru depozite.
Referitor la situaţia prezentă şi perspectivele pieţei spaţiilor industriale şi

logistice, putem concluziona:
în prezent cererea pe piaţa spaţiilor industriale este foarte mare, iar oferta
este limitată şi sub standardele europene;
piaţa spaţiilor industriale şi logistice este un segment de piaţă ce oferă
oportunităţi numeroase în contextul integrării României în UE;
parcurile logistice reprezintă o nişă care va exploda în următorii ani, mai
ales pe măsură ce va creşte cererea pentru servicii logistice odată cu
dezvoltare afacerilor.
Artur Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la

Universite Francophone Internationale – U.F.I. – Bruxelles, amintea16 de un raport
publicat în 1996 în Moniteur du Commerce Internationale (Le MOCI), care semnala
situaţia dezastruoasă a spaţiilor de depozitare din Europa de Est şi prevedea o escaladare
a investiţiilor pe acestă piaţă care, utilizând temporar adăpostul fostelor întreprinderi de
stat ulterior privatizate, va trebui dezvoltată la alţi parametri decât cei ce se constatau
atunci. În prezent, acest moment s-a profilat deja, iar în viitor vom asista la faza
explozivă a dezvoltării acestui segment al pieţei imobiliare.
16
42
5. Piaţa rezidenţială
5.1. Particularităţile pieţei rezidenţiale. Segmente de piaţă.
Piaţa rezidenţială s-a dezvoltat la fel de mult ca oricare alt segment al pieţei
imobiliare. S-a remarcat ca o piaţă activă şi din punct al diversificării ofertei din ultimii
ani, fenomen de pe urma căruia consumatorii au avut şi au de câştigat. Zona cu cele mai
scumpe locuinţe este Bucureştiul şi comunele limitrofe. Preţul celor mai scumpe case din
România porneşte de la 100.000 de euro sau 200.000 euro şi depăşeşte un milion de euro,
un apartament de cinci camere din Bucureşti, ajungând şi până la 10 milioane euro.
Piaţa rezidenţială este o piaţă care depinde fundamental posibilitatea finanţării

prin credite ipotecare, în prezent aproximativ 80% dintre cumpărători achiziţionând
proprietatea prin credite ipotecare.
Piaţa rezidenţială cuprinde următoarele segmente:

piaţa ansamblurilor (complexelor) rezidenţiale,
piaţa vilelor de lux construite în regie proprie,
piaţa închirierilor rezidenţiale.
Un segment aparte este aşadar segmentul închirierilor rezidenţiale, extrem de avantajoase
pentru chiraşi în această perioadă, deoarece agenţii imobiliari preconizează o scădere a
acestora.
Principalele elemente care diferenţiază piaţa rezidenţială de lux de restul pieţei

de profil sunt:
locaţia (inclusiv vecinătăţile),
calitatea finisajelor,
partiţionarea şi suprafeţele.
43
Din punct de vedere al importanţei, după locaţie, următorul criteriu este

suprafaţa. În cazul unui apartament de lux aceasta este dublă faţă de cea a unui
apartament obişnuit. Astfel, putem identifica următoarele suprafeţe caracteristice
imobilelor de lux:
un apartament de lux de 2 camere are o suprafaţă între 70-100 mp,
un apartament de lux de 3 camere are între 90-150/ 200 mp,
un apartament de lux de 4 camere porneşte de la circa 120 mp şi poate depăsi
300 mp.
Preţul unui apartament de lux porneşte de la 1,000 Euro+TVA/ mp şi ajunge până

la 2,000-2,500 Euro+TVA, aşadar valoarea unei locuinţe începe de la aproape 100.000
euro şi ajunge până la 900,000 euro. Valeriu Ichert, senior broker in cadrul
departamentului Rezidential-Vânzări de la Eurisko, susţine că pentru un apartament de
lux cu cinci camere, în nordul capitalei, intr-un complex rezidenţial, preţul ajunge şi până
la 1,3 milioane de euro fără TVA. Agenţii imobiliari se asteaptă ca preţurile locuintelor
de lux să crescă de 15-25% în primăvara anului 2006, această creştere fiind susţinută de
proiecte de anvergură mică, 5-20 vile, dar cu valoare mare.
În privinţa preţului, specialiştii imobiliari le recomandă celor care doresc o
locuinţă de lux să o construiască, nu să o cumpere. Valeriu Ichert, senior broker în cadrul
departamentului Rezidenţial-Vânzări de la Eurisko, afirmă: „Din punct de vedere
financiar, pentru aceeaşi casă, este mai avantajos să o construieşti decât să o cumperi,
pentru că, în cazul achiziţiei de la un terţ intervine marja de profit a acestuia, care creşte
preţul de vânzare al casei.” În general, pentru cumpărătorii unor astfel de case problema
nu sunt banii, ci timpul. Totuşi, V. Ichert precizează referitor la acest aspect: „În general,
cei care doresc locuinţe de lux preferă să cumpere decât să construiască, deoarece
varianta din urmă presupune foarte mult timp şi efort alocat supervizării lucrărilor de
construcţii, pe care aceştia nu il deţin, fiind oameni de afaceri activi.” În varianta în care
cumpărătorii aleg să construiască casa, specialiştii imobiliari le recomandă să apeleze la o
firmă de construcţii. Pe lângă răspunderea care revine firmei de construcţii în cazul unor
situaţii negative neprevăzute (de exemplu întârzieri, avize şi aprobări greu de obţinut etc),
contractarea în faza de proiect mai are şi alte avantaje importante - preţ mai mic,
44
posibilitatea de a modifica unele compartimentări conform propriilor nevoi, posibilitatea

de a alege finisajele dorite.
5.2 Piaţa rezidenţială din Bucureşti
O amplă prezentare a evoluţiei şi tendinţelor de pe piaţa rezidenţială a capitalei în

anii 2003 şi 2004 pe două paliere de bază (piaţa vânzărilor rezidenţiale şi piaţa
închirierilor rezidenţiale) este realizată de analiştii Eurisko17. Aceştia consideră că,
începând cu anul 2003 se constată tendinţa de dezvoltare a imobilelor cu scop rezidenţial,
majoritatea fiind destinate vânzării. Se observă influenţele occidentale, tot mai multă
lume arătându-şi interesul de a locui în afara oraşului, şi tendinţa de a locui la etajele
superioare din imobilele noi de apartamente pentru panorama lacurilor sau a zonelor
verzi.
Piaţa care se dezvoltă în afara Bucureştiului este foarte reprezentativă pentru un
segment bine definit, a cărui cerere de spaţii rezidenţiale este formată în exclusivitate din
case. În acest caz, ideea de lux este asociată cu spaţiile verzi, intimitate, facilităţile în
administrare, finisaje de calitate, pază şi întreţinere.
De asemenea, se remarcă tendinţa tot mai mare este de a locui în complexuri
rezidenţiale de apartamente şi vile. Aceste complexuri prezintă avantajul faptului că se
pot cunoaşte din timp vecinătăţile şi se poate cumpăra la un preţ mai mic decât preţul
unei unităţi construite singular, iar costurile în ceea ce priveşte administrarea şi facilităţile
sunt comune şi, prin urmare, mai scăzute. Piaţa imobiliară de lux cuprinde o ofertă foarte
variată de case şi vile cu facilităţi complexe până la pontoane şi garaje de barcă. Cei
interesaţi analizeză arhitectura, design-ul interior, confortul, partea financiară nefiind
elemental central în luarea deciziei de achiziţie.
Numărul crescând de proprietăţi disponibile a fost urmat de scăderea chiriilor, în
timp ce preţurile de vânzare au rămas aproape neschimbate, cu un trend de uşoară
creştere. Această creştere s-a datorat disponibilităţii creditelor ipotecare, dar şi ca urmare
a schimbării exprimării preţurilor din dolari în euro.
17
2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 16 - 26
45
Segmentul rezidenţial a fost în anul 2003 unul dintre cele mai active segmente ale
pieţei imobiliare, mai ales în ceea ce priveşte achiziţiile.
La sfârşitul anului 2003, oferta de pe piaţa rezidenţială din Bucureşti prezenta
patru tipuri de locuinţe şi anume:
vile vechi din perioada interbelică,
case din perioada comunistă,
apartamente din perioada comunistă,
blocuri de apartamente şi vile de lux, construite după 1990, la standarde
occidentale.
Construcţiile începute în 2003 au un raport din ce în ce mai bun între suprafaţa
utilă şi cea construită. Se preferă tot mai mult o generalizare a structurării spaţiului: 2-3
dormitoare, curte potrivită 200-300 mp şi cât mai multe facilităţi. În aceste condiţii, cele
mai atractive zone pentru dezvoltarea de proiecte rezidenţiale de lux au fost cele aflate în
partea de nord a Bucureştiului.
Din punct de vedere al structurii şi al numărului de apartamente, oferta de blocuri
de apartamente din Bucureşti se poate diviza în mai multe tipuri de blocuri:
Mici: maximum 5 apartamente; ex: Floreasca, Dorobanţi, Herăstrău
Medii: între 5 - 15 apartamente; ex: Cotroceni, Floreasca, Dorobanţi, Kiseleff,
Primăverii, Aviatorilor, Herăstrău
Mari: peste 15 apartamente; ex: Plevnei. În zona Plevnei, blocurile ajung chiar la
50 - 70 de apartamente.
Oferta de vile şi apartamente pe piaţa rezidenţială de lux se împarte pe trei zone
majore: zona de nord, zona centrală şi zona din afara Bucureştiului.
Zona de Nord este împărţită la rândul ei în două zone: zona veche (Domenii,
Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor, Dorobanţi, Victoriei) unde există construcţii care
datează din anii 1930 - 1940, oferă case vechi care au fost reconstruite, renovate şi
îmbunătăţite şi câteva case noi care au fost construite pe terenurile rămase
disponibile în zonă. Zona nouă (Floreasca, Ion Mihalache, Herăstrău) a început să
se dezvolte după anii 1950. În această zonă au existat foarte multe terenuri libere,
pe care au apărut construcţii noi de case şi blocuri. Zona Herăstrău este complet
nouă şi s-au construit blocuri şi vile cu o arhitectură modernă. În anul 2003 oferta
46
de apartamente a acestei zone de nord a fost formată în proporţie de 80% din

apartamente în blocuri noi şi restul de 20% în apartamente din vile. Oferta de vile
a constat înproporţie de 70% din vile vechi (renovate sau nu), iar restul ofertei a
aparţinut vilelor noi.
Zona Centrală (Rosetti, Unirii, Vatra Luminoasă, Cotroceni) este centru istoric al
Bucureştiului, reprezentat de case vechi nerenovate sau reabilitate în stilul zonei,
acestea fiind protejate din punct de vedere arhitectural. Oferta acestei zone este
compusă din apartamente în vilă şi din foarte puţine case de sine stătătoare. Zona
Unirii face excepţie pentru că este o zonă nouă din centrul Bucureştiului în care
au început să se construiască blocuri începând cu anii 80, astfel oferta este
formată din apartamente, acestea având dimensiuni medii între 60 - 120 mp. Este
o zonă mixtă, oferta de apartamente fiind destinată atât ca zonă rezidenţială, cât şi
ca spaţii de birouri pentru firme mici.
Zona din afara Bucureştiului se află într-o transformare şi o extindere continuă în
ultimii ani. În această categorie se pot delimita sub-zone ca: Siseşti - Străuleşti,
Băneasa, Otopeni, Snagov, Corbeanca, Baloteşti.
22
Segmentul ţintă al pieţei spaţiilor rezidenţiale de lux pentru vânzare este reprezentat
de următoarele categorii de clienţi:
Prima categorie este reprezentată de top management-ul din cadrul companiilor
multinaţionale şi naţionale. În ultimii ani, s-a constituit o nouă clasă socială ai
cărei membri dispun deja de suficiente resurse financiare pentru a-şi permite să
achiziţioneze o locuinţă de acest tip. Majoritatea acestor clienţi preferă să
cumpere casele într-un stadiu de nefinisare pentru a putea alege după dorinţă
design-ul interior. Această categorie reprezintă 35% din piaţă.
O altă categorie este reprezentată de către investitori, care la rândul lor reprezintă
35% din piaţă. Aceştia achiziţionează o casă în vederea obţinerii de venituri din
proprietăţi imobiliare. Se observă aici tot mai pregnant, că acţiunea de cumpărare
în vederea închirierii şi vânzării ulterioare a unei reşedinţe a luat amploare faţă de
cea a închirierii.
47
A treia categorie de cumpărători o reprezintă companiile multinaţionale şi

ambasadele, care conform politicii interne tind să deţină un lot constant de
locuinţe de lux pentru propria folosinţă a angajaţilor cetăţeni străini, care lucrează
pe perioade lungi în România. Acest segment reprezintă 30% din piaţă.
În prezent, se manifestă o scădere a cererii pentru închiriere în zona rezidenţială

de lux, în timp ce cererea pentru vânzare este în creştere. Totodată, se manifestă şi
tendinţa de achiziţionare a caselor înainte de terminare, datorită posibilităţii oferite
clientului de a personaliza spaţiul fără investiţii suplimentare (finisaje, compartimentare).
În plus, prin cumpărarea unei case sau a unui apartament în complexuri rezidenţiale se
obţin preţuri convenabile, deoarece achiziţionarea materialelor de construcţii en-gros
oferă developer-ului posibilitatea de a vinde la preţuri mai mici. Într-un procent destul de
mare, noii developeri preferă vânzarea deoarece aduce un profit mai mare şi mai rapid
decât închirierea.
Cererea pentru spaţiile rezidenţiale de lux (apartamente de bloc, complexuri de
apartamente şi vile) este în creştere şi se manifestă tendinţa de a se cumpăra foarte mult
în faza de proiect. Cele mai căutate sunt casele din zona de nord a oraşului. Potrivit
datelor, există cumpărători pentru vile noi, cu preţuri cuprinse între 100.000 şi 250.000
Euro şi apartamente în vile vechi, cu arhitectură deosebită şi compartimentări generoase
(aceste apartamente în sine arată ca nişte case şi au suprafeţe utile de 100 - 250 mp).
În prezent preţurile spaţiilor rezidenţiale ultracentrale au un nivel foarte ridicat,
datorită poziţiilor unice care au mai rămas, apartamentele ajungând chiar la 1.500
Euro/mp. În afara oraşului ele se situează între 500 - 800 Euro/mp în funcţie de suprafaţa
de teren aferentă, dotări, finisaje şi modalităţi de plată. În zona centrală - zona veche,
preţurile nu vor creşte, ci vor avea chiar o uşoară scădere, deoarece oferta de vile şi
apartamente esteîntr-o continuă creştere din cauza retrocedărilor şi a imobilelor
cumpărate conform legii 112 la care expiră termenul de 10 ani. În zona de nord, preţurile
nu vor creşte decât în zonele de lux care se închid (Şos. Nordului), oferta fiind destul de
mică şi cererea destul de mare.
În împrejurimile Bucureştiului se află o salbă de lacuri în jurul cărora se va
construi o gamă largă de complexuri rezidenţiale. Această zonă cu potenţial mare de
48
dezvoltare a pieţei rezidenţiale, va asigura o ofertă vastă, care va absorbi o mare parte a
cererii dinanii următori. Astfel se vor crea cartiere cu ambianţă occidentală -liniştite, cu
multă verdeaţă şi vedere spre lac. Aceste zone rezidenţiale se vor afla în proximiatatea
lacurilor: Griviţa, Străuleşti, Herăstrău, Floreasca, Tei, Plumbuita şi Fundeni. Deja au fost
demarate şi finalizate construcţii în jurul lacului Herăstrău şi în jurul lacului Fundeni
unde încă mai exista potenţial de dezvoltare.
Zonele central-nordice şi nordice ale Bucureştiului: Calea Victoriei, Cotroceni,
Dorobanţi, Floreasca, Primăverii, Herăstrău, prin excelenţă zonele rezidenţiale elegante
ale capitalei, sunt în continuare cele mai căutate, datorită importanţei pe care o deţin la
nivel economic, social şi cultural. Acest trend se va menţine cu siguranţă şi în următorii
ani.
5.3 Studiu de caz – complexul rezidenţial Grand Residence

(link util – http://www.grandresidence.ro )
Complexul Grand Residence va fi situat în zona de nord a Bucureştiului, pe

strada Grigore Gafencu, in apropierea minunatelor privelisti oferite de parcul Herastrau si
Satul Francez din vecinatate. Rezidentii complexului se vor putea bucura de o intimitate
extraordinară şi de o zona linistită, ce oferă acces uşor spre centrul de afaceri şi spre
principalele puncte de distractie ale Bucureştiului, precum si spre aeroporturi.
Acest complex rezidenţial, dorit ca o expresie a luxului suprem, are drept
antreprenor Romconsulting, constructor Comnord, iar agent exclusiv Eurisko.
Grand Residence va avea 37 apartamente de lux, in două blocuri. Blocul „Turn”,
construit pe şapte nivele, va oferi patru apartamente cu două camere, două apartamente
cu patru camere per nivel, de la etajul unu până la patru, şi două duplexuri cu cinci
camere, având terase superbe ce dau înspre Parcul Herastrau, la etajele cinci şi sase.
Blocul „Crosa”, in forma de „L”, va avea de asemenea şapte nivele şi va cuprinde patru
apartamente cu două camere la parter, patru apartamente cu trei şi patru camere per nivel,
de la etajul unu până la patru, ăi trei duplexuri la ultimele două etaje, cu trei, cinci şi şase
camere.
49
În ceea ce priveşte compartimentarea, conceptul de bază al proiectului este să

ofere spaţii fluide, generoase. Toate camerele sunt extrem de spaţioase şi luminoase,
astfel incât confortul să se facă pe deplin simţit. Deoarece fiecare detaliu al acestui
proiect a fost plănuit cu cea mai mare grijă pentru a răspunde la cele mai mari exigenţe,
apartamentele de la ultimul etaj vor beneficia de terase cu vegetatie luxuriantă, amenajate
pe acoperiş, ce asigura un plus de confort si intimitate. Mai mult, locatarii complexului
Grand Residence vor beneficia de o parcare subterană cu 40 de locuri. Pentru a asigura
intimitatea locatarilor, maşinile vor avea acces direct la parcarea complexului.
Complexul a fost proiectat pe o suprafaţă de 2.300 mp., cu o zonă construită de
peste 10.000 mp. ce oferă un spaţiu generos viitorilor locatari. Inspirat din concepte
arhitecturale moderne, acest complex beneficiază de un design elegant al structurii,
semnat de un binecunoscut arhitect român, domnul Gabriel Tureanu. Concepţia
apartamentelor este influenţată de stilul minimalist, cu linii drepte, simple si orizontale.
Sursa de lumină joacă un rol important, apartamentele fiind concepute astfel incât lumina
naturală să patrundă în fiecare cameră. Interioarele sunt decorate cu rafinament, în culori
neutre - bej sau gri - în deplină armonie cu arhitectura şi design-ul complexului. Toate
acestea, designul elegant al structurii, compartimentarea inteligentă a apartamentelor şi
interioarele splendide, reprezintă garantia unei reşedinte de bun gust.
Alte câteva linkuri utile pentru a putea analiza detaliat ansamblurile rezidenţiale
existente în prezent pe piaţă sunt:
1. http://www.nobila-casa.ro/andreimuresanu (Ansamblul rezidenţial
Andrei Mureşanu din Cluj)
2. http://www.dominaimobiliare.ro (Complexul rezidenţial Swan Lake
Village – www.swanlakevillage.ro)
3. http://www.mrd.ro (Complexul Rezidenţial American Village)
50
6. Piaţa hotelieră
6.1 Segmente de piaţă. Criterii de clasificare.
În România hotelurile sunt clasificate în conformitate cu dispoziţiile Hotărârii

Guvernului nr. 1328/2001 şi cu cele ale Ordinului Ministrului nr.510/2002. Pentru
acordarea clasificării se ţine seama de criteriile şi condiţiile stabilite prin aceste acte
normative şi de punctajul obţinut ca urmare a îndeplinirii acestor criterii.
Hotelurile se clasifică pe stele în funcţie de caracteristicile constructive, dotările

şi calitatea serviciilor pe care le oferă, potrivit criteriilor cuprinse în anexele nr. 1 si 2 la
prezentele norme metodologice. Clasificarea are ca scop prioritar protecţia turistilor,
constituind o formă codificată de prezentare sintetică a nivelului de confort şi a ofertei de
servicii. Clasificarea se face de către Ministerul Turismului care, potrivit prevederilor
Ordonanţei de Guvern nr 58/1998, aprobată prin Legea nr. 755/27.12.2001 privind
organizarea şi desfăşurarea activităţii de turism în România, este singura instituţie
abilitată să desfăşoare activităţi de autorizare în domeniul turismului.
Conform prezentelor norme metodologice, în România pot funcţiona următoarele

tipuri de structuri de primire cu funcţiuni de cazare turistică, clasificate astfel:
1. hoteluri de 5, 4, 3, 2, 1 stele;
2. hoteluri-apartament de 5, 4, 3, 2 stele;
3. moteluri de 3, 2, 1 stele;
4. hoteluri pentru tineret de 3, 2, 1 stele;
5. hosteluri de 3, 2, 1 stele;
6. vile de 5, 4, 3, 2, 1 stele;
7. bungalowuri de 3, 2, 1 stele;
8. cabane turistice, cabane de vânătoare, cabane de pescuit de 3, 2, 1 stele;
9. sate de vacanţă de 3, 2 stele;
10. campinguri de 4, 3, 2, 1 stele;
11. spaţii de campare organizate in gospodăriile populatiei de 3, 2, 1 stele;
12. popasuri turistice de 2, 1 stele;
51
13. pensiuni turistice urbane de 5,4, 3, 2, 1, stele;

14. pensiuni turistice rurale de 5,4,3, 2, 1 flori (margarete).
15. apartamente sau camere de închiriat în locuinţe familiale sau în clădiri cu altă
destinaţie de 3, 2, 1 stele;
16. structuri de primire cu funcţiuni de cazare pe nave fluviale şi maritime de 5, 4, 3, 2, 1
stele.
În cadrul tipurilor sus-mentionate poate exista următoarea structură a spaţiilor de
cazare:
- camera cu pat individual, reprezentând spaţiul destinat folosirii de către o singură
persoana. Lăţimea paturilor individuale este de minimum 90 cm;
- camera cu pat matrimonial, reprezentând spaţiul destinat folosirii de către una sau două
persoane. Laţimea patului matrimonial va fi de minimum 140 cm;
- camera cu pat dublu, reprezentând spaţiul destinat folosirii de către două persoane.
Laţimea patului dublu este de minimum 160 cm;
- cameră cu două paturi individuale, reprezentând spaţiul destinat folosirii de catre două
persoane;
- camera cu trei paturi individuale;
- camera cu patru paturi individuale;
- camere comune – cu mai mult de patru paturi individuale.
Lungimea patului va fi de minimum 200 cm in cazul hotelurilor de 3, 4, şi 5 stele şi de
minimum 190 cm la hotelurile de 1 si 2 stele.
- garsonieră, reprezentând spaţiul compus din: dormitor pentru două persoane, salon,
vestibul şi grup sanitar propriu. Dormitorul poate fi despărţit de salon şi printr-un
glasvand sau alte soluţii care permit o delimitare estetică;
- apartament, reprezentând spaţiul compus din unul sau mai multe dormitoare (maximum
5 dormitoare), sufragerie, vestibul, echipare sanitară proprie. La categoria 5 stele va
exista un grup sanitar pentru fiecare două locuri, iar la categoria 4 stele, precum şi la
restul categoriilor, minimum un grup sanitar la 4 locuri.
Un alt actor important pe piaţa hotelieră a României, pe lângă ministerul de resort,

îl constituie Federaţia Industriei Hoteliere din Romania - F.I.H.R., membră a IH&RA
52
- International Hotel& Resturant Association şi HOTREC - Confederaţia Asociaţiilor

Naţionale de Hoteluri si Restaurante din Uniunea Europeană. (link util: http://www.fihr-
romaniahotels-org.ro)
6.2 Investiţia hotelieră şi studiul de piaţă
Dimensiunile mari ale unei investiţii hoteliere reclamă o fundamentare atentă, un

prim demers al iniţiatorului unui viitor proiect hotelier pe piaţa imobiliară, constituindu-l
studiul de piaţă18.
Obiectivul studiului de piaţă constă în determinarea oportunităţii proiectului, şi în

definirea şi poziţionarea comercială pe piaţă a produsului hotelier. Studiul de piaţă
reprezintă punctul de pornire pentru abordarea tehnică a proiectului.
Structura unui studiu de piaţă, indiferent dacă acesta priveşte definirea produsului
şi strategiei de piaţă adaptate unui anumit amplasament, sau adaptarea unui produs
hotelier cunoscut, preexistent, la un amplasament ales, este următoarea:
studiul mediului: geografic, demografic, contextul economic,

transporturile şi infrastructura, activităţi şi produse turistice în afară de
cazare.
oferta (concurenţa): hotelurile şi alte forme de cazare.
cererea (clienţii): se va analiza atât sub aspect cantitativ, cât şi calitativ.
definirea produsului: localizarea, tipul de hotel, forma juridică, nivelul de
calitate a prestaţiilor, activităţile anexe, arhitectura, decorul etc, estimarea
gradului de ocupare şi a preţurilor medii.
18
Lupu N., Hotelul, economie şi management, Editura BIC ALL, 1998, p. 11 - 18
53
6.3 Piaţa hotelieră din România. Analiza pieţei Bucureştiului.
Piaţa imobiliară hotelieră trebuie văzută în strânsă interdependenţă cu evoluţia

sectorului turistic şi cu tendinţele şi previziunile pentru această piaţă. Datele statistice
recente indică o dezvoltare a turismului românesc, ponderea veniturilor din turism în PIB
fiind de 4% în 2004, numărul total al turiştilor în România ajungând la 5,9 mil. în 2004,
din care 1,1 mil au fost turişti străini. Aceste date semnifică o creştere de 18% a
numărului total de turişti, şi de 9% a fluxului de turişti străini, adică o revigorare a
turismului românesc. În plus, dezvoltarea mediului de afaceri şi perspectiva integrării
României în Uniunea Europeană creează premise reale de dezvoltare pentru turismul de
afaceri, nivelul încasărilor pentru această formă de turism situându-se între 67 si 84% din
totalul încasărilor. Bucureştiul reprezintă în prezent de departe cea mai atractivă locaţie,
atât pentru turism, cât şi pentru investitori19.
Valoarea constructiilor noi în domeniul hotelier a ajuns, în 2004, la peste 390 de

milioane de euro, creşterea fiind de 42%. Peste jumătate din aceste investitii s-au
concentrat în modernizări ale structurilor de cazare deja existente. Conform unui recent
studiu realizat de compania de consultanţa şi management în industria hoteliera Peacock
Hotels/Global Hotel Management, volumul investitiilor la sfârşitul anului 2005 ar putea
depăşi suma de 420 milioane euro, o pondere notabilă a acestor investitii regăsindu-se in
hotelurile de trei stele.
Din acest punct de vedere, piaţa Capitalei consemnează investiţii de dimensiuni

mici şi medii (20-80 de camere), şi mai putin in plaja de 100 de camere, clasificate, în
special, în limita a trei stele. În acelasi timp, se anticipează ca, in perspectiva următorilor
trei ani, cel putin trei noi lanturi hoteliere internationale de marca vor fi prezente in
Bucuresti, cu hoteluri de cinci stele. Aşadar, cu întârzierile de rigoare, piaţa Bucureştiului
urmează tendinţa celorlalte capitale din Europa Centrală care au aderat la Uniunea
Europeană. Potrivit Peacock Hotels, în momentul de faţă ne aflăm într-un caz similar cu
al Ungariei care, în special pe segmentul turismului de afaceri, a înregistrat – puţin
19
Moldovan A., Bucureştiul – o afacere de 3 stele, Saptămâna Financiară, 31 oct. 2005 (www.sfin.ro)
54
înainte şi după aderare - o creştere bruscă a circulaţiei turistice cu până la 40%, ceea ce a
dus la necesitatea sporirii ritmului investitiilor. În cazul Bucureştiului, care se confruntă
oricum cu o capacitate de cazare redusă, oferta nu este încă adaptată tipului de cerere,
disponibilităţile de infrastructură de 3-5 stele fiind insuficiente.
Oferta. Specialiştii în domeniu estimează că de la circa 4.800 de spaţii de cazare

se va ajunge, in următorii nouă ani, la aproape 9.000 de spatii, anul acesta intrând pe piaţă
cel putin nouă proprietati, cu capacitate totală de peste 500 de camere. La toate intrările
in Bucureşti, in zona marilor centre comerciale şi pe linia de centură va continua
dezvoltarea a noi proprietăţi hoteliere de tip minihotel şi motel, in acord cu tendinţa
ascendentă a tranzitului ca breşă de piaţă.
În prezent, numărul total al hotelurilor de 3 stele depăşeşte cu puţin 40 de unităţi,

insumând până la 2.400 de camere. Aceste disponibilităţi sunt extrem de puţine faţă de
capitalele altor tari din Europa Centrală, care dispun de un număr impresionant de
asemenea locatii. Nu intamplător, nivelul de confort 3 stele este cel mai solicitat in lume,
tendinţă deja vizibilă şi in România. Deocamdată insă, lipsa de adaptare a cererii la ofertă
face ca in multe cazuri operatorii hotelieri şi organizatorii de evenimente să refuze afaceri
profitabile pentru că Bucureştiul nu are capacitatea de cazare necesară găzduirii unei
manifestări ce impune o participare numeroasă (peste 2.000 de persoane). „Estimăm că
adevarata explozie investiţională in domeniu se va declansa incepând cu 2006, cu
punerea in operă a unor proiecte de anvergură, cel puţin patru hoteluri cu peste 250-300
camere fiecare, proiecte ce se vor derula pe parcursul a circa şase ani“, menţionează
studiul Peacock.
Evoluţia preţurilor. Dezvoltarea capacităţii de cazare va determina şi o evoluţie

corectă a politicilor tarifare, făcând mai atractiv produsul turistic românesc pe piaţa
externă, dar şi pe cea locală. Trebuie spus insă ca piaţa hotelieră locală nu este incă
structurată şi multe proprietăţi nu beneficiază de un management profesionist care să
aprofundeze relatiile logice cu piaţa. O criză puternică se manifestă si pe partea
personalului specializat, in rândul căruia se inregistrează un fenomen important de
migraţie sau de emigraţie.
55
Revenind la politicile tarifare, pentru următorii ani sunt prognozate „preţuri

corecte“ numai in cazul unor hoteluri conduse potrivit principiilor economiei de piaţă şi
pe cutume profesionale consacrate. Apariţia unor noi hoteluri nu va influenţa evoluţia
tarifelor doar pe nivelul de confort, ci pe toate categoriile. Spre exemplu, un hotel de 3
stele, cu preţuri de 30-35 euro/cameră/noapte şi un grad mediu de ocupare de circa 60%
va promova un raport convenabil intre cerere şi oferta pe piata locală, dar şi un
management profesionist şi performant.
Proiecte hoteliere noi se află in derulare şi in ţară, la Timisoara, Arad, Oradea,

Cluj, Sibiu, Alba-Iulia, Iasi, Constanta, in staţiunile balneare şi in Delta Dunării, dar
majoritatea construcţiilor s-au concentrat in Bucureşti. La nivel naţional s-au construit,
anul trecut, peste 30 de hoteluri de două şi trei stele, din care o treime numai in Capitală.
În anul 2005 s-au dat in folosinţă, in Bucureşti, mai multe spatii de cazare si se constată
creşterea investitiilor in hoteluri de patru stele - un exemplu ar fi „Fenicia“ de 360 de
camere.
Previziuni şi oportunităţi. Pe ansamblu, in acest an se va inregistra o creştere a
capacităţii de cazare (in Bucuresti) cu 580 de camere, in 2006 cu 720 de camere, in 2007
cu aproximativ 640, iar in 2008 se vor da in folosinţă alte 450. Cea mai importantă cifră
se va atinge in 2009, cand se estimează introducerea in circuit a incă 900 de camere, peste
jumatate dintre acestea având un nivel de confort de trei stele.
În prezent segmentul unităţilor hoteliere de două stele din Bucureşti este

reprezentat de 7 hoteluri care cumulează 403 camere, deţinând o cotă de piaţă de 8,12%
din capacitatea totală a pieţei hoteliere bucureştene, de 4.962 de camere. În vederea
acoperirii cererii, Mihai Rajnita, secretarul general al Federatiei Industriei Hoteliere din
Romania, apreciază ca necesarul actual este de cel puţin 1.000 de camere in hoteluri de
două stele. Serviciile acestui segment sunt adresate micilor intreprinzători sau delegatilor
companiilor de distribuţie dar şi tinerilor aflati in călătorii de studii şi turistilor români
sau străini care aleg programe "low budget". Printre puţinii investitori care şi-au declarat
intenţia de a dezvolta proiecte de hoteluri de două stele, se află proprietarii hotelului
Rembrandt şi ai lanţului Continental. Aşadar, piaţa imobiliară a hotelurilor de două stele,
rămâne o oportunitate deschisă investitorilor români şi străini în următorii ani.
56
6.4 Studiu de caz: Hotelul GOLDEN TULIP TIMES, Bucureşti

(link util: www.goldentuliptimes.com )
o Categorie: 4 ****
o Deschidere operaţională: 9 august 2005
o Amplasare: in apropierea centrului civic al Bucureştiului, la 10 minute de Piaţa

Unirii
o Servicii:
cazare in 70 camere
3 săli de conferinte
restaurant
cafe-bar de zi cu terasă
club de zi cu vedere panoramică şi terase
business corner
parcare
Cazare:
Facilitati camere: acces la internet wireless, aer conditionat, seif, TV color
prin satelit, telefon internaţional, minibar; acces in camere pe bază de cartelă
magnetică.
Tipuri camere: nefumători şi fumători, cu pat matrimonial (tip queen şi king)
şi 2 paturi, cu sau fără balcon, băi echipate cu uscător de păr şi dus sau cadă,
facilităţi pentru persoane cu handicap locomotor.
Săli de conferinţe:
Facilităţi şi dotări săli conferinţe: lumină naturală, aer condiţionat, acces la
internet wireless, echipamente audio-video
Capacitate săli conferinţe: minimă - 10 persoane; maximă – 80 persoane
57
Restaurant: bucătarie internaţională şi tradiţională românească; capacitate 80

persoane
o Manifestări care pot fi organizate:

săli conferinţe: cocktailuri, lansări produse, prezentări produse, conferinţe
presă, seminarii, traininguri, team-buildinguri, intâlniri afaceri, şedinte consilii
de administraţie, dezbateri
restaurant: petreceri si aniversări de firme sau private, nunţi, botezuri,
banchete
Alte link-uri utile pentru studierea hotelurilor reprezentative din Bucureşti:

- http://www.hojo.ro (Haward Johnson Grand Plaza)
- http://www.marritthotels.com (Grand Hotel J.W. Marriott)
- http://www.bucharest.crownepl (Hotel Crowne Plaza Bucharest)
7. Piaţa apartamentelor de bloc
Piaţa apartamentelor de bloc cuprinde următoarele segmente:

a) piaţa apartamentelor în blocuri vechi;
b) piaţa apartamentelor în blocuri nou construite, care, la rândul ei se poate
împărţi în:
b.1 piaţa apartamentelor în blocuri ANL
b.2 piaţa apartamentelor în complexuri rezidenţiale (analizată detaliat în
capitolul 5)
c) piaţa renovărilor şi modernizărilor apartamentelor din blocurile vechi.
58
7.2 Evoluţia preţurilor apartamentelor de bloc. Consecinţe.
În prezent piaţa apartamentelor de bloc cunoaşte o evoluţie confuză, fără ca

specialiştii să aibe posibilitatea unor previziuni sigure pentru anii următori. În ultimii ani
pe piaţa imobiliară a apartamentelor de bloc s-a pus mereu aceeaşi întrebare: „Cresc sau
scad preţurile apartamentelor?” În presă apar mereu noi speculatii, astfel încât este greu
de stabilit dacă preţurile apartamentelor de la periferiile oraşelor vor fi mai mici începând
cu anul 2006, dacă va urma un val general de scumpiri sau dacă apartamentele vechi se
vor vinde la preţul celor noi. Generalizând, Artur Silvestri, profesor de gestiune
imobiliară la Universitatea Francofonă Internaţională Bruxelles afirma că "situaţia este
foarte confuză pe piata imobiliară, din cauză ca nu avem o completare ritmică de
oferte"20. În opinia sa, in momentul de faţă piaţa noastră imobiliară se află în semiblocaj.
Principala cauză a acestei situaţii este reprezentată de creditele ipotecare, care au
"maturat", practic, oferta de pe piaţă. Oferta a rămas constantă, in timp ce a crescut
cererea. "Totodată, nu există investiţii noi, proiecte noi sau cartiere, din cauză că nu sunt
încurajate de stat", susţine Artur Silvestri.
Preţurile locuinţelor din imobilele vechi înregistrează în prezent o tendinţă de

uşoară scădere, mai ales că acestea au ajuns la limita suportabilităţii şi au determinat
blocarea acestui segment al pieţei. În prezent specialiştii în domeniu consideră că piaţa
este blocată pe acest segment, nu mai sunt solicitanţi pentru oferta existentă, cererea
reorientându-se spre proiectele noi. Reducerea preţurilor la aceste imobile va fi însă
efectivă în momentul apariţiei unui stoc nou de ofertă pe piaţă. Se consideră că în
prezent, în premieră, oferta pe segmentul apartamentelor de blocuri vechi depăşeşte
cererea. Nu acelaşi lucru se poate spune însă pentru locuinţele în imobile noi, unde oferta
este în curs de formare şi nu poate face faţă încă cererii crescute. Acest segment duce
lipsă de dezvoltatori importanţi pe piaţă, ceea ce duce la această ofertă limitată.
Mai mult, „pe segmentul locuinţelor în imobile noi la preţuri mai mici, oferta
lipseşte cu desăvârşire. Pentru segmentul valoric de până la 100.000 de euro, oferta abia
20
cit. din Bara R., Situaţie confuză pe piaţa apartamentelor de bloc, Curentul, 23 aug. 2005
59
acum se formează”, consideră directorul agenţiei imobiliare Neocasa21. În opinia sa, acest
segment este caracterizat de o constanţă a cererii şi ofertei, care nici în viitor nu va
înregistra variaţii importante.
Consecinţe. Preturile extrem de ridicate ale apartamentelor au orientat cererea,

cum era şi firesc, către terenurile pentru construirea de case. În plus, analistul imobiliar
Artur Silvestri consideră că semiblocajul real cu care se confruntă piaţa noastră
imobiliară va determina "migraţia" investiţiilor spre pieţele din apropiere. "Bulgaria este
pericolul principal pentru piaţa imobiliară românească. Preţurile incomparabil mai mici
faţă de piaţa noastră şi cadrul juridic asemănător cu cel din România vor face ca
investitorii să-şi orienteze plasamentele către această piaţă", consideră Artur Silvestri.
7.3 Situaţia renovărilor şi modernizărilor de locuinţe. Previziuni
Piaţa renovărilor şi modernizărilor de locuinţe a înregistrat o creştere constantă in

ultimii ani, dar este incă la un nivel scăzut, de numai 3% din piaţa totală a locuintelor.
Unul dintre factorii care au impulsionat creşterea este accesul sporit la sursele de
finanţare. În 2002, valoarea pieţei a fost de 228 milioane de dolari, inregistrând o creştere
de 13% faţă de anul precedent, când a totalizat 202 milioane de dolari.
Lucrările de renovare si modernizare vor totaliza 475 milioane de dolari la

sfârşitul anului 2005, in creştere cu aproape 110 milioane dolari faţă de 2004. Românii
vor cheltui sume mult mai mari pentru renovarea locuinţelor in 2006 si 2007, mai precis
620 milioane de dolari, respectiv 820 milioane de dolari, potrivit datelor Raiffeisen Banca
pentru Locuinţe22.
Piaţa renovărilor şi modernizărilor se caracterizează printr-un potenţial ridicat.

Mai mult de jumătate din locuinţele existente, 56% din total, sunt intr-o stare critică şi
21
cit. din Gândul, 1 iunie 2005
22
cit. din Stegarescu C., În 2007, numărul locuinţelor noi va ajunge la 60000 faţă de 40000 în 2004,
Gardianul nr. 1047 / 3 nov. 2005
60
trebuie renovate sau modernizate. Un număr de circa 3,5 milioane de locuinţe au nevoie
urgentă de reparaţii sau de lucrări de intreţinere. Apartamentele, care reprezintă 70% din
totalul clădirilor din mediu urban care intră in spatiul locativ, au cele mai mari nevoi
imediate de imbunătatiri, potrivit studiilor acţionarilor RBL. În plus, in următorii 20 de
ani, aproape 80% din clădirile de locuinţe existente işi vor incheia ciclul de viaţă, potrivit
cercetărilor mentionate.
7.4 Studiu de caz: Agenţia Naţională pentru Locuinţe. Proiectul din

Bulevardul Ion Mihalache, sector 1, Bucureşti (link util: http://www.anl.ro )
Agenţia Naţională pentru Locuinţe s-a infiinţat in baza Legii nr. 152/1998 şi a inceput
sa funcţioneze efectiv din data de 15 septembrie 1999.
Agentia Naţională pentru Locuinţe s-a infiinţat pentru dezvoltarea construcţiei de

locuinţe la nivel naţional şi işi desfăşoară activitatea sub autoritatea Ministerului
Transporturilor, Construcţilor şi Turismului.
Legislaţia care să permită acordarea primului credit ipotecar de către A.N.L. a apărut in
anul 2000, astfel încât primul credit ipotecar s-a putut acorda in 13 iulie 2000.
Agentia Naţională pentru Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., este o instituţie de

interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare in
domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară.
Conform ultimelor completări ale Legii nr. 152/1998 privind infiinţarea Agenţiei
Naţionale pentru Locuinţe, obiectivele A.N.L. sunt următoarele:
• realizarea unor montaje financiare;

• atragerea şi administrarea resurselor financiare pentru construirea, cumpărarea,
reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele
exploatate în regim de închiriere;
• promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe
privind construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, construcţia de
61
locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia altor locuinţe proprietate publică a

statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la
construcţii existente, în aplicarea măsurilor stabilite prin programe
guvernamentale. Programele guvernamentale şi sursele de finanţare ale
acestora se aprobă de Guvern la propunerea Ministerului Transporturilor,
Construcţiilor şi Turismului. Investiţiile privind construcţiile acestor locuinţe
sunt finanţate de la bugetul de stat şi/sau bugetele locale, precum şi din credite
interne/externe şi alte surse legal constituite.
• dobândirea de terenuri destinate construirii de locuinţe şi, după caz,
monitorizarea unor programe pentru realizarea lucrărilor de viabilizare a
acestora;
• iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii
de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar. Finanţarea acestor
construcţii se asigură din sursele proprii ale beneficiarilor şi / sau din creditele
ipotecare acordate acestora de către bănci şi alte instituţii financiare autorizate
potrivit legii.
• realizarea unor studii de specialitate privind piata imobiliara (cererea si oferta
de locuinte, terenuri de constructii, costuri etc.)
Pentru atragerea de resurse financiare suplimentare, precum şi pentru asigurarea

terenurilor viabilizate, destinate construirii de locuinţe, persoanele juridice cu activităţi în
construirea de locuinţe, de drumuri, în domeniul investiţiilor imobiliare, în domeniul
serviciilor de gospodărie comunală, precum şi al celor de alimentare cu gaze şi energie
electrică pot participa alături de Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi/sau de autorităţile
publice locale la finanţarea şi derularea unor proiecte pentru dezvoltarea zonelor de
locuit, pe bază de contracte încheiate potrivit legii.
Terenurile destinate construirii de locuinţe prin Agentia Natională pentru Locuinte pot
fi proprietate publică sau privată a statului sau a unităţilor sale administrativ- teritoriale,
precum şi proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice. Terenurile proprietate
publică sau privată a statului sau a unităţilor sale administrative - teritoriale se preiau de
62
Agentia Naţionala pentru Locuinţe in folosinţă gratuită, in condiţiile legii, pe perioada

realizării investiţiilor.
Agenţia Naţională pentru Locuinţe va dezvolta anual programe de investiţii publice în

construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, construcţia de locuinţe sociale şi
de necesitate, construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, pe baza
programelor de investiţii aprobate în bugetul Ministerului Transporturilor, Construcţiilor
şi Turismului în colaborare cu organele administraţiei publice locale şi centrale interesate.
Proiectul din B-dul Ion Mihalache, sector 1, Bucureşti
Agentia Naţională pentru Locuinţe a început, în anul 2004, lucrările de construcţie la

tronsonul I din Bulevardul Ion Mihalache nr. 187, sector 1, Bucuresti. Blocul are un
regim de înălţime de P+8E si 37 de locuinte (6 garsoniere, 8 apartamente cu 2 camere, 19
apartamente cu 3 camere, 3 apartamente duplex cu 5 camere şi 1 apartament duplex cu 3
camere).
Lucrările de construcţie la tronsoul I se vor finaliza în anul 2006.
În Bulevardul Ion Mihalache nr. 187, ANL a început proiectarea celui de-al doilea
tronson. Acesta va avea 24 apartamente cu 2, 3 sau 4 camere si un regim de înălţime cu
subsol, parter si 7-8 etaje.
Perioada de contractare a locuinţelor din tronsonul II va fi anunţată pe site-ul agenţiei.

63
(faţada)
De asemenea, pe site-ul agenţiei mai pot fi consultate şi alte proiecte din cadrul
« Programului prin Credit Ipotecar », ca de exemplu Cartierul Brâncuşi sector 6, Strada
Virtuţii sector 6, Cartier Henri Coandă – Bucureşti, precum şi « Programul Locuinţe
pentru Tineri destinate închirierii », în cadrul căruia se remarcă Cartierul Cetatea Fetei
din Cluj.
8. Agenţiile imobiliare
8.1 Agentul imobiliar – definiţie, atestatul imobiliar
Agentul imobiliar este o persoană autorizată, care activează în domeniul

intermedierii tranzacţiilor imobiliare (brokerage).
Agentul imobiliar găseşte vânzători celor care doresc să cumpere un bun
imobiliar, şi cumpărători celor care doresc să vândă un bun imobiliar. Asistă vânzătorii în
vânzarea proprietăţii imobiliare, pe care o vând la cel mai ridicat preţ posibil în cele mai
bune condiţii, şi, de asemenea asistă cumpărătorii, ajutându-i să cumpere bunul imobiliar
la cel mai bun preţ posibil, în cele mai bune condiţii.
64
De regulă, activitatea agenţilor imobiliari este apreciată în funcţie de trei criterii:

nivelul comisionului perceput, istoria vânzărilor şi experienţa.
În majoritatea ţărilor desfăşurarea activităţii de agent/broker imobiliar se face în

urma obţinerii unui atestat/licenţă. În România profesia de agent imobiliar necesită
obţinerea unui atestat imobiliar, care poate fi obţinut de la Uniunea Naţională
Imobiliară promovată şi sub numele de Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare
(UNIM) – link util: www.unim.ro Precizăm că UNIM23 este o organizaţie profesională,
independentă, autonomă, apolitică şi neguvernamentală, reprezentativă în domeniul
imobiliar la nivel national, având caracter de corp profesional şi reprezintă Autoritatea
Profesională de profil. Organizarea şi funcţionarea UNIM se face pe baza autoguvernării
şi autonomiei filialelor sale, sub coordonarea Comitetului de Conducere Central al
Uniunii. UNIM a luat naştere prin reorganizarea Uniunii Naţionale a Agenţilor
Imobiliari.
Atestatul este documentul care certifică atât pregatirea profesională a agenţilor

imobiliari, cât si indeplinirea condiţiilor prevâzute de lege si de organizaţia profesională
de profil UNIM, pentru a profesa in domeniul serviciilor imobiliare şi a face parte din
corpul profesional.
Formarea profesională a agentului imobiliar atestat cuprinde :

- legislatie si notariat
- marketing
- managementul agentiei imobiliare
- piata imobiliara si marketingul imobiliar
- teoria comunicarii
- arta negocierii
23
UNIUNEA NAŢIONALĂ A AGENŢIILOR IMOBILIARE are sediul central in Bucuresti, sector 1,
B.dul. Ion Mihalache nr. 160. Uniunea a fost constituită in baza O.G.26/2000 – act normativ ce reprezintă
norma generală in materie de asociaţii şi fundaţii, dobândindu-şi personalitatea juridică prin incheierea
civilă nr.2055/2003. Până in prezent au fost reorganizate filialele: Bucuresti, Braila, Buzau, Bacau, Brasov,
Constanta, Cluj, Iasi, Galati, Maramures, Timis, Satu Mare, Sibiu. De asemenea sunt in curs de
reorganizare filialele: Alba, Prahova, Dolj, Bihor.
65
- operatii de intermediere
- etica agentului imobiliar
- agentul imobiliar profesionist
- codul manierelor in agentiile imobiliare
- instrumente de cercetare a pietei imobiliare
- evaluarea imobiliara
- urbanism
- utilizare calculator
- limba engleza
Agentul imobiliar atestat profesional poate desfasura activitati de profil numai in

cadrul unei agentii imobiliare licentiate UNIM.
Pentru a dobândi atestarea profesională o persoana trebuie sa indeplinească
următoarele condiţii:
- să fie absolvent de liceu, cu diploma de bacalaureat.
- să nu fi fost condamnat pentru infractiuni contra patrimonilui sau infractiuni de fals (să
prezinte cazier judiciar)
- să fi urmat cursul de formare profesionala. (cursurile de formare profesionala sunt
organizate de institutii de invatamant ce indeplinesc conditiile cerute de Ministerul
Invatamantului si de UNIM )
- să fi promovat examenul de dobandire a calitatii de agent imobiliar (sa faca dovada
platii taxei de examinare).
- să facă dovada insuşirii Codului Etic, angajandu–se sa actioneze in desfasurarea
activitatii cu profesionalismul si responsabilitatea demna de aceasta profesie.
- să facă dovada insuşirii principiilor de practica corecta conform standardelor
profesionale adoptate de UNIM pentru toti membrii sai.
- să facă dovada plăţii taxei de inscriere in Registrul Agenţilor Imobiliari (taxa de
inscriere in UNIM) si a cotizatiei de membru.
Menţionăm că pe site-ul UNIM se poate consulta integral regulamentul de

obţinere a atestatului de agent imobiliar, precum şi detalii prinvind standardul ocupaţional
– agent imobiliar, şi standardele de calitate în relaţia agent imobiliar-client.
66
Un alt organism cu rol important în sectorul agenţiilor imobiliare este şi Asociaţia

Română a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) – link util: www.arai.ro. ARAI este recunoscută
pe plan internaţional, fiind membră cu drepturi depline în CEREAN (Central European
Real Estate Association Network), în CEI (Confederation Europeenne de l’Imobilier),
parteneră NAR (National Association of Realtors) şi EERPF (Eastern European Real
Property Foundation).
8.2 Agenţia imobiliară – departamente şi servicii, licenţa imobiliară
De regulă, o agenţie imobiliară are următoarele departamente:

vânzări/închirieri spaţii de birouri;
vânzări/închirieri spaţii rezidenţiale;
vânzări/închirieri spaţii comerciale;
vânzări/închirieri spaţii industriale şi depozite;
vânzări/închirieri terenuri;
hotelărie şi agrement;
investiţii;
evaluare şi consultanţă.
Pe lângă serviciile clasice de intermediere a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare,
evaluare şi consultanţă în domeniile mai sus-menţionate, agenţiile imobiliare mai oferă şi
următoarele categorii de servicii profesionalizate:
marketing şi cercetarea pieţei;
managementul proiectului;
managementul proprietăţii;
managementul facilităţilor;
servicii financiare;
reprezentarea chiriaşului.
În România pentru ca o agenţie imobiliară să-şi poată desfăşura activitatea în

legalitate, trebuie să obţină o licenţă imobiliară de la UNIM. Regulamentul UNIM de
eliberare a licenţelor imobiliare este următorul:
67
REGULAMENT DE ELIBERARE A LICENTELOR IMOBILIARE
Licenţele imobiliare vor fi emise următoarelor categorii de agenţii imobiliare:
I. AGENŢII IMOBILIARE CARE AU FOST LICENŢIATE IN BAZA O.G.3/2000
1. Agenţiilor imobiliare care sunt membre UNIM li se vor elibera licentele imobiliare fără
plata taxei de eliberare a licenţei dacă sunt intrunite toate condiţiile generale.
2. Agenţiilor imobiliare care nu sunt membre UNIM li se vor elibera licenţele imobiliare
in urma achitării taxei de eliberare in valoare de 500.000 lei/an şi a depunerii/completării
dosarului.
II. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE SUNT MEMBRE UNIM ŞI NU AU FOST

LICENŢIATE IN BAZA O.G.3/2000
1. Agenţiilor imobiliare a căror director/administrator deţine atestat li se vor elibera

licente imobiliare fără a achita taxa de eliberare dacă sunt intrunite toate condiţiile
generale.
2. Agenţiilor imobiliare a căror director/administrator nu deţine atestat li se vor elibera

licenţe imobiliare provizorii numai dacă directorul/administratorul agenţiei se vor inscrie
pe lista pentru cursuri, achitând un avans de 50 euro din valoarea cursului şi vor indeplini
toate conditiile generale.
III. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE DORESC SĂ SE INSCRIE IN UNIM
1. Agenţiilor imobilare care au in cadrul agenţiei cel puţin un director/administrator

atestat, şi doresc să se inscrie in asociaţie vor achita taxa de inscriere (cv.100 euro),
cotizaţia in avans pe 3 luni (cv. 10 euro/luna), si daca sunt indeplinite conditiile de forma
li se vor elibera licente imobiliare. Taxa de inscriere si cotizaţia se achită la sediul filialei
din care va face parte agenţia respectivă. In cazul in care nu există filiala constituită
aceste taxe se achită la sediul central al Uniunii.
68
2. Agenţiilor imobilare care nu au in cadrul agenţiei cel putin un director/administrator

atestat devin membrii UNIM aspiranti, pana la dobandirea atestatului de catre o persoana
ce reprezinta agentia, si primesc licenta imobiliara provizorie. Aceasta licentiere este
conditionata de inscrierea persoanei ce reprezinta agentia imobiliara la un curs de formare
profesionala si achitarea unui avans de 50 euro din valoarea cursului. Pentru eliberarea
licentei provizori fara a plati taxa trebuie indeplinite conditiile generale.
IV. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE NU AU FOST MEMBRE UNAI, NU SUNT

MEMBRE UNIM SI NU DORESC SA SE INSCRIE IN UNIM
1. Agenţiilor imobiliare care sunt inscrise in alte asociati precum A.R.A.I, li se vor
elibera licente imobiliare in urma depunerii/completarii dosarului si a unei scrisorii de
recomandare din partea organizatiei a carui membru este. Taxa de eliberare a licentei este
in valoare de 500.000 lei/an.
2. Agenţiilor imobiliare care nu sunt inscrise in asociatii imobiliare si doresc licente

imobiliare vor depune la sediul UNIM actele necesare eliberării licentei achitând taxa de
eliberare a licentei in valoare de 120 euro/an.
V. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE NU SOLICITĂ LICENŢĂ DAR SUNT

RECUNOSCUTE IN PIAŢĂ CA AGENŢII IMOBILIARE CE INDEPLINESC
CONDIŢIILE DE ELIBERARE A LICENŢELOR IMOBILIARE
Acestor agenţii imobiliare li se poate elibera licenţa din oficiu, prin hotărârea Consiliului
National de Coordonare, la propunerea unui membru din Consiliu.
Agenţia imobiliară licenţiată UNIM
Pentru ca o firmă să dobândească licenţa imobiliară de funcţionare in domeniu, aceasta

trebuie să indeplinească următoarele condiţii:
- să fie legal constituită

69
- să aibă obiect principal de activitate de profil, cod CAEN, clasa 730.

- să aibă cel putin un coordonator al activitati de profil (administrator, director, etc.), o
persoana atestată profesional
- personalul angajat va fi instruit corespunzator si supervizat in desfăşurarea activităţii de
director/administrator agenţie imobiliară; toţi agenţii imobiliari angajaţi vor fi inscrişi in
RAI şi vor face dovada prin legitimaţie. (ecuson).
- să aibă punct de lucru cert, autorizat si inregistrat la UNIM, declarat la administraţia
financiară si registrul comerţului. Punctele de lucru vor asigura conditiile desfasurării
activitaţilor imobiliare la standarde ridicate de profesionalism si protectie a clientilor, vor
fi clar si fara echivoc semnalizate; licenţa de funcţionare, programul de lucru, tarifele şi
comisioanele practicate vor fi afişate.
Licenţa se eliberează pentru o perioadă determinată de timp si poate fi reinnoită,

suspendată sau retrasă după caz. Orice reclamaţie, sesizare, propunere cu privire la
activitatea profesionala a agentiilor imobiliare licentiate se poate face la sediile filialelor
sau la sediul central UNIM. Licenţa este eliberată unitar la nivel naţional de la sediul
central UNIM. Agenţiile imobiliare vor specifica in toate documentele (contracte, oferte,
etc.) seria, numărul si data eliberarii licenţei.
Clasificarea agenţiilor imobiliare. Agenţiile imobiliare vor fi clasificate in

funcţie de o serie de criterii complexe care vor fi supuse dezbaterii membrilor UNIM.
Clasificarea se va face prin atribuirea a una până la cinci "căsuţe", după modelul stelelor
din industria hotelieră. Iniţial, toate agenţiile imobiliare vor avea câte o căsuţă, urmând ca
evaluarea să se facă abia după şase luni de zile.
Câteva link-uri utile pentru a putea studia organizarea, departamentele şi serviciile

unei agenţii imobiliare moderne:
www.colliers.com
www.eurisko.ro
www.nobila-casa.ro
www.neocasa.ro
www.imobiliarexpert.ro
70
www.profimob.ro
www.dominaimobiliare.ro
www.regatta.ro
8.3 Studiu de caz: Contract de Servicii Imobiliare (Model UNIM)
CONTRACT DE SERVICII IMOBILIARE (prezentare oferte imobiliare)

Nr………………din data…………………………
I. Partile contractante
SC. ........, Agentie imobiliara, cu sediul in .....................................................
..........................., reprezentata legal prin dl ............................, in calitate de consilier
juridic, prin delegat (agent imobiliar)
……………………………………………..,legitimat cu BI/CI
seria……..nr………………….. in calitate de prestator de servicii imobiliare, denumit in
cele ce urmeaza AGENTIA si,
2.…………………………………….……,domiciliat
in…………………………,str………………………………………….
nr….,bl……,ap….,etaj……..,sector/judet………….……, telefon…………………….,
mobil………………………… legitimat cu B.I./C.I./Pasaport seria…..,
nr…………………………., eliberat de …………………………………., reprezentant al
firmei………………………………………………., cu sediul
in…………………………………….………………………………….., cod
fiscal………………………, in calitate de beneficiar de servicii imobiliare, denumit in
cele ce urmeaza CLIENT,
au convenit incheierea prezentului contract cu respectarea urmatoarelor clauze:
II. Obiectul contractului

Clientul beneficiaza de serviciile imobiliare ale Agentiei ce constau in prezentarea unei
oferte imobiliare (anexa 1), consultanta si asistenta procedurala in desfasurarea
71
tranzactiei imobiliare. Anexa 1 face parte integranta din contract.
III. Valoarea contractului – conditii si termene de plata

Clientul va plati Agentiei un comision, raportat la pretul terenurilor tranzactionate, a carui
valoare este specificata in anexa 1 pentru fiecare din imobilele achizitionate.
Comisionul devine exigibil in momentul in care terenul ofertat de Agentie devine
obiectul unei tranzactii imobiliare, in care este parte Clientul sau o terta persoana
reprezentata sub orice forma de acestea sau care a beneficiat de oferta prin intermediul
Clientului. Clientul va plati jumatate din valoarea comisionului la semnarea
antecontractului de vanzare-cumparare.
In orice situatie plata integrala a comisionului se va face pana la data incheierii actului de
vanzare-cumparare.
Pentru neplata comisionului la termen clientul va platii agentiei penalitati de 1% pe zi de
intirziere aplicat la valoarea comisionului.
Valoarea comisionului corespunzatoare prezentului contract ramane cea stabilita in
Anexa 1 pentru situatia in care contractul de vanzare cumparare se incheie la un prêt mai
mic sau egal cu pretul de promovare.
IV. Obligatiile partilor

1. Agentia va prezenta Clientului oferta sa imobiliara (anexa 1). Ofertele, toate
materialele si informatiile aferente acestora, know how-ul precum si baza de date cu
proprietari si proprietati, constituie proprietatea Agentiei si nu pot fi puse la dispozitia
unor terti si nu pot fi utilizate fara acordul Agentiei.
2. Agentia acorda Clientului consultanta profesionala de specialitate, referitoare la
desfasurarea tranzactiei imobiliare.
3. Agentia acorda Clientului asistenta procedurala pentru desfasurarea tranzactiei in
siguranta si legalitate.
4. Clientul se obliga sa plateasca comisionulul in conditiile si la termenele stabilite.
5. Clientul datoreaza comision Agentiei in orice situatie in care el sau o terta persoana
avand legatura cu el cumpara un imobil dintre cele prezentate Clientului de catre Agentie
ca urmare a informatiilor primite de catre aceasta terta persoana de la Client, informatii
72
referitoare la ofertele prezentate si puse la dispozitia Clientului de catre Agentie.

Pentru neplata comisionului la termen Clientul va plati Agentiei penalitati de 1% pe zi de
intarziere aplicat la suma de plata.
6. Clientul are obligatia sa comunice Agentiei in scris situatia in care cererea sa de oferta
a ramas fara obiect argumentand acest fapt pentru ca Agentia sa opreasca cheltuielile ce
se efectueaza pentru derularea contractului.
7. Clientul se obliga sa respecte indrumarile Agentiei si sa coopereze prompt cu aceasta
pentru buna desfasurare a tranzactiei, in caz contrar Agentia isi declina responsabilitatea
cu privire la eventualele pagube sau prejudicii pe care Clientul le poate suporta.
8. Partile vor asigura in limitele legii confidentialitatea datelor si informatiilor aferente
tranzactiei si prezentului contract.
9. Pentru orice prejudiciu cauzat uneia de catre cealalta, partile isi datoreaza juste
despagubiri.
10. Clientul se obliga sa nu trateze direct sau indirect cu proprietarii imobilelor prezentate
de Agentie si recunoaste ca in situatia aparitiei unor intelegeri separate cu proprietarii
imobilelor se pot produce daune materiale Agentiei pentru care devine raspunzator.
11. Clientul se obliga la plata unor daune in cuantum de dublu fata de valoarea
comisionului, in cazul incalcarii clauzei prevazuta la articolul precedent.
V. Alte clauze
1. Orice modificare a prezentului contract se poate face doar prin intermediul unui act
aditional, semnat de ambele parti contractante.
2. Notificarile dintre parti se vor face la adresa indicata de acestea in art.I din prezentul
contract.
3. Orice litigiu decurgand din acest contract sau in legatura cu acesta, inclusiv referitor la
validitatea, interpretarea, executarea ori desfiintarea lui se solutioneaza pe cale amiabila,
iar unde nu este posibil acest lucru se va solutiona prin instantele de judecata competente.
4. In situatia unui litigiu proba pretului imobilelor necesar calcularii comisionului, se face
prin pretul cuprins in antecontract, dupa caz in contractul de vanzare – cumparare sau
orice alt document din care sa reiasa pretul real al imobilului tranzactionat.
5. Prezentul contract se completeaza cu dispozitiile legale in materie.
73
6. Incetarea contractului are loc la finalizarea tranzactiilor si plata comisioanelor sau prin
acordul ambelor parti, exprimat in scris.
Anexa 1 este parte integranta a prezentului contract.
Prezentul contract a fost semnat astazi……………………..de ambele parti contractante,
in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte, la sediul Agentiei.
AGENTIA, CLIENT,
Prin Agent Imobiliar Consilier Juridic
Anexa nr.1 (lista imobilelor prezentate)
9. Piaţa creditului ipotecar şi imobiliar
9.1 Delimitări conceptuale
Creditul ipotecar este un produs de creditare destinat achiziţionării unui imobil

cu destinaţie locativă, comercială sau industrială garantat cu ipoteca24 pe imobilul in
cauză in limita unei rate maxime. Creditul ipotecar este reglementat de Legea
creditului ipotecar 190/1999.
Creditul imobiliar este un produs de creditare destinat achiziţionării oricărui bun
imobil, ale cărui condiţii sunt reglementate de fiecare bancă in parte in conformitate
cu normele bancare şi politica proprie.
Titlurile ipotecare şi obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise in
formă dematerializată pe pieţele de capital şi sunt supuse reglementărilor Comisiei
24
Precizăm că noţiunea de ipotecă desemnează o garanţie reală, care serveşte la garantarea obligaţiilor unui
debitor faţă de creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale
legală in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
74
Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emisiunea, plasamentul, transferul,

depozitarea şi evidenţa valorilor mobiliare25.
Orice titular de creanţă ipotecară şi entităţile autorizate să acţioneze pe pieţele de
capital, indiferent de modul de dobândire al calitatii de creditor ipotecar, pot emite,
conform Legii nr. 190/1999, in baza creanţelor ipotecare deţinute, titluri de valoare
denumite titluri ipotecare, in limita a 75% din valoarea nominală totală a creanţelor
ipotecare deţinute la momentul emisiunii. De asemenea, entităţile autorizate să acorde
credite ipotecare pot emite conform Legii nr. 190/1999, in baza creanţelor ipotecare
deţinute, obligatiuni ipotecare, in limita a 60% din valoarea nominală totală a
creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii.
Titlurile de valoare şi obligaţiunile ipotecare, emise de acelaşi titular de creanţe
ipotecare, nu pot depăşi impreună 75% din valoarea nominală totală a creanţelor
ipotecare deţinute la momentul ultimei emisiuni.
9.2 Diferenţe între creditul ipotecar şi creditul imobiliar
Se pot delimita diferenţieri între creditul ipotecar şi imobiliar referitoare la:

reglementarea juridică;
modul de garantare a creditului;
calculul capacităţii de rambursare;
obligativitatea asigurărilor (de viaţă, ale imobilului).
Astfel, putem identifica următoarele elemente principale de diferenţiere:
A. Credit ipotecar
• Legislatie guvernantă: Legea 190 /1999 privid creditele ipotecare, Normele
metodologice nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din decembrie 2003; la care se
adaugă Normele de Risc şi Procedurile interne ale Băncii;
• Garanţii: ipoteca asupra imobilului achiziţionat prin credit/construcţiei viitoare;
• Calculul capacităţii de rambursare: ponderea ratei in venitul net lunar nu poate
25
definiţie conformă Normelor metodologice de aplicare a Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare (nr.3/17.04.2000) emise de BNR şi CNVM.
75
depăşi 35% din acesta;

• Asigurări de viaţă/ale imobilului:obligatorii.
B. Credit imobiliar:
• Legislaţie guvernantă: Codul civil; la care se adaugă Normele de Risc şi Procedurile
interne ale Băncii;
• Garanţii: ipoteca asupra imobilului achiziţionat prin credit sau asupra altui imobil;
in plus se pot solicita giranţi;
• Calculul capacităţii de rambursare: ponderea ratei in venitul net lunar nu poate
depăşi 50% din acesta;
• Asigurări de viaţă/ale imobilului: nu sunt obligatorii;
• In cazul creditelor pentru construirea unor imobile garanţia creditului va fi terenul
pe care se execută construcţia plus un alt imobil; nu este permisă ipoteca instituită
asupra construcţiei viitoare.
Datorită acestor diferenţe, la care se mai pot adauga şi altele care decurg modul de
derulare a contractului de credit, în general creditele ipotecare sunt utilizate la finanţarea
unor construcţii noi, in timp ce creditele imobiliare sunt utilizate mai ales la finanţarea
achiziţiilor de imobile.
9.3 Analiza pieţei creditului ipotecar/imobiliar în România
Piaţa creditelor ipotecare şi imobiliare din România este o piaţă cu potenţial, în

prezent aflată într-un stadiu incipient de dezvoltare. Un factor care determină dezvoltarea
acestei pieţe este creşterea ofertelor de construcţie a complexelor rezidenţiale, care crează
perspectiva de cerere ridicată a împrumuturilor ipotecare/imobiliare din partea
persoanelor fizice. Conform datelor furnizate de HVB Bank, în 2004, volumul creditelor
imobiliare/ipotecare a crescut cu 65%, iar trendul este în continuare ascendent. „Ponderea
creditelor imobiliare/ipotecare în PIB este de numai 4% faţă de peste 46%, cât este media
în zona Uniunii Europene, această diferenţă reprezentând, din perspectiva aderării ţării
noastre la UE, un potenţial foarte mare de creştere. Volumul tranzacţiilor pe piaţa
imobiliară în 2005 se va ridica la aproximativ 7 miliarde euro, cu o creştere medie anuală,
în următorii 5 ani, de 14%. Estimările indică faptul că, pentru 2005, piaţa creditelor
76
imobiliare/ipotecare va ajunge la 1,2 miliarde euro, cu un ritm mediu anual de creştere de

25%”, declară preşedintele HVB Bank, Dan Pascariu26. De asemenea, şi reprezentanţii
Bancpost mizează pe o creştere semnificativă a pieţei creditelor ipotecare/imobiliare
datorată construirii ansamblurilor rezidenţiale şi a miniblocurilor de apartamente noi.
“Dacă la sfârşitul anului trecut creditele ipotecare/imobiliare însumau circa 840 milioane
euro, la sfârşitul acestui an credem că piaţa va ajunge la un volum de circa 1,4 miliarde
euro”, afirmă reprezentanţii Bancpost.
Într-un top al celor mai dorite produse şi servicii bancare, creditul
ipotecar/imobiliar ocupă locul al doilea. Un studiu realizat de Raiffeisen Bank împreună
cu GfK România relevă faptul că 25% din totalul populaţiei cu vârste de peste 18 ani
intenţionează să achiţioneze un produs de creditare, în următoarele 12 luni. Cele mai
vizate produse de români sunt creditele pentru bunuri de folosinţă îndelungată (850.000
de persoane), pentru locuinţă (740.000 persoane), pentru nevoi personale (650.000 de
persoane) şi pentru maşină (420.000 de persoane). Datele culese în luna ianuarie 2005
arată că piaţa creditelor pentru locuinţă a fost marcată de o creştere puternică în 2004
(+66%), aceasta conducând la creşterea ponderii creditelor ipotecare/imobiliare de la
25% la 28% în total credite. Anul 2004 a fost marcat de o creştere puternică a creditării în
valută, astfel, dacă la creditele în valută s-a înregistrat o creştere de 82%, creditele în lei
au scăzut cu 15%. Ponderea creditelor ipotecare în valută a ajuns în prezent la 89%, faţă
de 81% la începutul anului 2004, ceea ce înseamnă că există un risc valutar mare pe piaţa
creditelor pentru locuinţă.
Problema băncilor în prezent este că se confruntă cu cereri de credite pentru
locuinţă de valori extrem de mari, care nu pot fi susţinute şi – în acelaşi timp – obţinute
de solicitanţi din cauza veniturilor prea mici. Benefică poate fi însă concurenţa de pe
piaţa bancară care exercită o presiune în ceea ce priveşte politica de dobânzi practicate, în
sensul diminuării acestora. Prin urmare, creditele imobiliare pot deveni mai accesibile
populaţiei dar, în condiţiile în care preţul locuinţelor se va menţine la un nivel ridicat este
foarte puţin probabil ca scăderea ratelor dobânzilor să determine o creştere semnificativă
a solicitărilor de credite.
26
cit. dintr-o analiză prezentată de Ghişeul Bancar – Ghidul creditelor pentru locuinţă – Coman V., Piaţa
creditelor pentru locuinţă încotro?, mai 2005 (vezi www.ghidcredite.ghiseulbancar.ro )
77
Tranzacţionarea pe bursă a obligaţiunilor ipotecare ar putea ieftini locuinţele, iar

România şi-ar putea rezolva astfel problema locativă. Pe piaţa locativă din România
există o presiune mare cauzată de faptul că sunt mult mai mulţi bani decât case care se
construiesc. Această problemă a fost sesizată şi de autorităţile române, care au anunţat că
Guvernul va aproba, în curând, un program de dezvoltare a pieţei de capital, care va
include listarea a obligaţiunilor ipotecare. Intrarea la tranzacţionare a obligaţiunilor
ipotecare va fi factorul care va determina scăderea preţurilor locuinţelor. Această măsură
este agreată şi de reprezentanţii sectorului bancar, care consideră că în România se va
putea vorbi de o piaţă reală a creditului ipotecar în momentul în care vor apărea
obligaţiunile ipotecare şi se va crea o piaţă secundară pentru tranzacţionarea ipotecilor.
Noul pachet legislativ privind piaţa primară şi secundară a creditului ipotecar va aduce
noi legi (Legea obligaţiunilor ipotecare, Legea securitizării creanţelor şi Legea băncilor
de credit ipotecar) şi modificări ale legislaţiei actuale (Legea 190, Legea 7 a Cadastrului)
care vor permite o îmbunătăţire şi standardizare a activităţii de creditare pe piaţa primară.
Crearea unei pieţe secundare a creditului ipotecar va permite refinanţarea creditorilor pe
piaţa de capital, la costuri competitive şi pe termene mai lungi, cu efecte pozitive asupra
costului de creditare al viitorilor beneficiari de credite ipotecare.
9.4 Leasingul imobiliar – o alternativă la creditul ipotecar şi imobiliar
Leasingul imobiliar este reglementat în România prin Ordonanţa de Guvern nr.

51/1997 privind operaţiunile de leasing, ulterior modificată şi şi completată prin Legea
nr. 90/1998 şi Legea nr. 99/1999.
Conform legislaţiei în vigoare operaţiunile de leasing care au ca obiect bunuri
imobile, presupun că o parte, denumită locator/finanţator, transmite pentru o perioadă
determinată dreptul de folosinţă a unui bun a cărui proprietar este, celeilalte părţi
denumită utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei plăţi periodice, denumită rată de
leasing, iar la sfârşitul perioadei de leasing, locatorul/finanţatorul se obligă să respecte
dreptul de opţiune al utilizatorului de a cumpăra bunul, de a prelungi contractul de
leasing, ori de a înceta raporturile contractuale. Utilizatorul poate opta pentru cumpărarea
78
bunului înainte de sfârşitul perioadei de leasing, dacă părţile convin astfel şi dacă
utilizatorul achită toate obligaţiile prevăzute în contract.
Operaţiuni bine reprezentate în leasingul imobiliar sunt următoarele:
Operaţiuni cross-border: operaţiuni derulate de societăţi de leasing
nerezidentă în ţara respectivă. România reprezintă o piaţă cu potenţial
pentru astfel de operaţiuni, companiile de leasing beneficiind de resurse
financiare mai ieftine, de know-how şi mecanisme care şi-au demonstrat
viabilitatea în alte ţări est-europene, în plus, pe piaţa românească existând
o cerere de finanţări imobiliare ridicată.
Operaţiuni sales and leaseback: operaţiuni care constau în vânzarea de
către o societate a unui bun şi luarea simultană a acestuia în leasing. Acest
tip de operaţiuni sunt sunt foarte utilizate în Uniunea Europeană, având
marele avantaj că firma îşi poate extinde activitatea fără să fie constrânsă
de caracterul limitat al resurselor financiare. Acest tip de operaţiuni se
adresează în primul rând companiilor ai căror bani sunt imobilizaţi în
clădiri de valoare mare.
Leasingul reprezintă o modalitate de finanţare cu anumite particularităţi, distinctă
de credit. Oportunitatea apelarării la leasing sau credit depinde de o serie de factori,
între care enumerăm27:
Destinaţia imobilului sau domeniul de activitate al beneficiarului. În
general se consideră că leasingul se adresează celor care doresc un imobil
pentru folosinţă proprie, ca de exemplu un sediu de companie sau un
apartament, în timp ce creditul este destinat întreprinzătorilor care
urmăresc dezvoltarea unui proiect comercial de anvergură.
Modul de calcul al împrumutului. Societatea de leasing calculează
împrumutul în funcţie de costul imobilului (loan to cost), în timp ce banca
va ţine cont de valoarea afacerii dezvoltate de antreprenor (loan to value).
Cuantumul sumei finanţate. În cazul leasingului suma finanţată poate
ajunge până la aproape 100% din valoarea imobilului, în timp ce
27
Leasingul imobiliar, o piaţă cu potenţial, Anuarul Financiar, 2004, p.92 - 95
79
cuantumul sumei împrumutate în cazul finanţării bancare este de

aproximativ 70%.
Alte avantaje ale leasingului: deductibiliatea fiscală, administrarea mai
simplă şi flexibilitatea companiilor de leasing.
Chiar dacă leasingul imobiliar este o modalitate de finanţare cu avantaje evidente,
în prezent în România deţine o pondere foarte mică în comparaţie cu media europeană.
Statistic, la nivelul Leaseurope (Federaţia Europeană a Asociaţiilor de Leasing), în anul
2002, din totalul de 199,042 mld. de euro al pieţei leasingului, 38,946 mld. euro (19,56%)
au reprezentat leasing imobiliar. Clădirile industriale au deţinut 27,92%, spaţiile
comerciale 25,715%, birourile 27,82%, hotelurile şi clădirile destinate timpului liber
3,20%, iar clădirile publice tot 3,20%. Din punctul de vedere al perioadei de leasing, o
cotă de 25,73% a fost reprezentată de contracte cu o durată mai mică de 8 ani, 58,64%
între 8 şi 16 ani, 9,2% între 16 şi 20 de ani, şi 6,01% peste 20 de ani.
În România piaţa leasingului imobiliar se va dezvolta odată cu apariţia băncilor
ipotecare şi dezvoltarea unei pieţe secundare a creditului ipotecar, prin care clienţii vor
putea să-şi vândă contractele şi să cumpere altele. Cererea pe acestă piaţă va creşte după
integrarea României în Uniunea Europeană, când cetăţenii statelor membre UE vor putea
obţine titluri de proprietate asupra pământurilor. Studii de piaţă recente evidenţiază
existenţa unui potenţial ridicat al cererii de finanţări imobiliare prin leasing în următorii
ani, de aproximativ 4 – 5 mld. euro.
10. Piaţa imobiliară în Uniunea Europeană
10.1 Rolul CEPI în sectorul imobiliar UE
CEPI (Conseil Européen des Professions Immobilieres) - www.cepi.be este o

asociaţie internaţională fără scop lucrativ, cu sediul social la Bruxelles, care reprezintă
principalele asociaţii şi institute naţionale ale agenţilor imobiliari şi ale administratorilor
de bunuri din statele membre ale Uniunii Europene şi din Spaţiul European.
80
CEPI reuneşte două asociaţii: Confederaţia Europeană a Administratorilor

Bunurilor (CEAB – Confédération Européenne des Administrateurs de Biens) şi
Grupul Agenţilor Imobiliari Europeni (EPAG - European Property Agents Group). În
prezent CEPI reprezintă 200 000 de profesionişti imobiliari europeni (36 de asociaţii în
22 de ţări).
la CEAB l'EPAG
Confédération Européenne European Property Agents Group aisbl
des Administrateurs de Biens aisbl
CEPI a semnat acorduri de parteneriat cu diverse alte asociaţii europene cu

obiective similare:
CENTRAL EUROPEAN REAL ESTATE ASSOCIATIONS NETWORK (CEREAN)
– http://www.cerean.com
NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® (NAR) – http://www.realtor.org
FEDERATION INTERNATIONALE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES
(FIABCI) – http://www.fiabici.com
CEPI oferă următoarele servicii:

programe de formare: EUREDUC al cărui scop este de a pune bazele unui
curs de bază destinat agenţilor imobiliari şi/sau administratorilor de
bunuri, comun principalelor universităţi, şcoli superioare şi şcoli
profesionale; Eticheta CEPI Eur; programele Transeuropa1/2/3 pentru
unificarea legislaţiei, şi programul Euro Formation (exchange).
cod de conduită privind profesiile imobiliare şi cameră de arbitraj,
mediere şi disciplină;
81
rapoarte anuale de piaţă; o analiză detaliată a realităţilor şi pespectivelor

pieţei imobiliare europene este prezentată în Raportul anual 2004 al CEPI,
publicat în aprilie 2005.
legislaţie în domeniul imobiliar specifică fiecărei ţări din UE;
legislaţie UE în domeniu.
10.2 Oportunităţi şi provocări pe piaţa imobiliară europeană
Pe piaţa imobiliară europeană se pot diferenţia trei zone / trei perioade de

dezvoltare28:
Europa de Vest: acum 45 de ani, după 1960. În Europa de Vest întâlnim pieţe
imobiliare cu potenţial, dar nu în aceeaşi măsură ca în Europa Centrală;
28
Jean – Francois Ott, President & CEO Orco Property Group, Challenges and opportunities in the
emerging Europe, Istanbul, june 2005.
82
Europa Centrală: acum 15 ani, după 1990. Se aşteaptă ca unele ţări din această
zonă să se integreze în Uniunea Europeană (Turcia, Croaţia, Bulgaria, România),
deci potenţialul este ridicat.
Europa de Sud Est (inclusiv Turcia şi Rusia). Este o zonă în progres, dar nu
similar în toate ţările. Unele ţări sau oraşe îndeplinesc toate condiţiile unui boom
economic, deci, se impune o strategie de dezvoltare a proprietăţii.
Potenţialul pieţei imobiliare europene constă în creşterea clasei mijlocii, pe

segmentul de buget mediu, pe sectoarele rezidenţial, retail, hotelărie şi agrement.
Specialiştii în domeniul imobiliar identifică următoarele modalităţi de penetrare a

pieţei imobiliare europene:
Investiţii străine directe. Conform LandAmerica (Europa) investiţiile
transfrontaliere în sectorul imobiliar european în 2004 s-au ridicat la 40,7 mld.
euro. Se consideră că există o corelaţie pozitivă puternică între transparenţa
afacerilor imobiliare şi nivelul investiţiilor transfrontaliere pe orice piaţa
imobiliară din Europa.
Privatizare. ( în Europa Centrală, de exemplu în Croaţia şi Rusia)
Vânzări de portofoliu.
Fonduri imobiliare.
Joint venture cu jucători locali.
Listarea companiilor la bursă. (licitarea / achiziţia unor procente importante
din companiile publice)
De asemenea, speciliştii în domeniu identifică următoarele fenomene

/oportunităţi pe pieţele imobiliare europene29:
randamentele investiţionale ridicate se aşteaptă să scadă (vezi tabelele 1, 2, 3);
pieţele birourilor de afaceri se aşteaptă să crească (vezi tabelul nr. 4);
pieţele centrelor comerciale se aşteaptă să crească (vezi tabelul nr. 5).
29
Opportunities and challenges in the emerging Europe (Russia, Turkey, Bulgaria, Romania),
EUROHYPO AG, Hartwig Glatzki, Head of Continental Europe South Central & Eastern Corporate &
Investment Banking International, Istanbul, june 2005.
83
Tabel nr. 1 Randamentul curent în 2004
Birouri Retail
Moscova 13% 18%
Istanbul 11% 15%
Sofia 13% est. 14%
Bucureşti 12% est. 12%
Sursa: Glatzki H., 2005
Tabel nr. 2 Evoluţia randamentelor în Europa Centrală
Birouri Retail
1998 2005 1998 2005
Varşovia 13.0% 8.0% 15.0% 8.5%
Budapesta 10.5% 7.5% 11.0% 8.5%
Praga 11.0% 7.8% 12.0% 7.8%
Tabel nr. 3 Randamentul în Europa de Vest în 2004
Birouri Retail
Madrid 5.0% 5.8%
Paris 5.6% 5.2%
84
Tabel nr. 4 Oportunitate - Pieţele birourilor de afaceri se aşteaptă să crească
Stoc total
spaţii birouri
cls. A în mil. Rata de
mp în 2004 disponibilitate
Moscova 3.1 2% - 5%
Istanbul 1.5 20%
Sofia 0.1 nesemnificativă
Bucureşti 0.4 2%
Varşovia 2.3 12%
Budapesta 1.7 12%
Praga 1.6 15%
Madrid 14.0 8,4%
Paris 48.0 6.2%
Tabel nr. 5 Oportunitate - Pieţele centrelor comerciale se aşteaptă să crească

Stoc total retail mp / 1000
mil. mp 2004 locuitori
Moscova 1.2 < 25
Istanbul +
Ankara + Izmir 1.8 25 - 75
Sofia < 0,2 < 25
Bucureşti < 0,2 < 25
Madrid 2.1 377

85
Oportunităţile mai sus menţionate trebuie interpretate în funcţie de specificul

pieţei imobiliare locale şi de tipul proprietăţii, dar şi în funcţie de situaţia
macroeconomică, politică şi legislaţia din fiecare ţară.
11. Recomandări bibliografice şi link-uri utile. Teme pentru proiecte

individuale
Recomandări bibliografice:
Silvestri Artur – România în anul 2010. O prognoză pe piaţa imobiliară, Ed.

Carpathia Press 2003
Banacu Cristian Silviu – Ghid practic de evaluare imobiliară, Ed. Tribuna
Economică, 2004
*** - Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005, S.G.A.
România – Institutul de Consultanţă Imobiliară
*** - Romania Real Estate Review. Our knowledge is your property, Colliers
International, 2005
*** - Bucharest Real Estate Market, Colliers Journal, fall 2004 – spring 2005
*** - 2004 Report. Real Estate Market Overview, 2004, Eurisko
*** - Romanian Property Overview nr. 9/2005, Eurisko
*** - Bucharest Real Estate Market Review, 2004, Neocasa
*** - Rapport annuel 2004, CEPI, avril 2005
Link-uri utile:
www.ancpi.ro (Agenţia Naţională pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară)

www.unim.ro (Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare/Uniunea Naţională
Imobiliară)
www.arai.ro (Asociaţia Română a Agenţiilor Imobiliare)
www.cepi.be (Conseil Européen des Profession Immobilieres)
86
www.cerean.com (Central European Real Estate Association of Real Estate

Agencies)
www.webcei.com (Confederation Européenne de l’Immobilier)
www.anl.ro (Agenţia Naţională pentru Locuinţe)
www.colliers.com (pentru rapoarte de piaţă)
www.eurisko.ro (pentru rapoarte de piaţă)
www.nobilacasa.ro (pentru legislaţie, dicţionar imobiliar)
www.constructiv.ro (revistă de specialitate)
www.estatebusiness.ro (revistă de specialitate)
www.imobiliare.run.ro (portal imobiliar)
Teme proiecte individuale:
Prezentarea imobilului de afaceri cls.A/B........

Prezentarea centrului comercial tip cash and carry..........
Prezentarea hipermarketului...........
Prezentarea mall-ului..............
Prezentarea parcului industrial şi logistic...........
Prezentarea complexului rezidenţial............
Prezentarea hotelului.............
Prezentarea proiectului ANL.............
Prezentarea agenţiei imobiliare...............
Prezentarea pachetului de credit ipotecar/imobiliar promovat de banca..............

Piata Imobiliara PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Piata Imobiliara PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1

PIAŢA IMOBILIARĂ ÎN ROMÂNIA ŞI ÎN UNIUNEA EUROPEANĂ

lect. univ. dr. Cristina Barna

5.3 Studiu de caz – Complexul rezidenţial Grand Residence

1. Cadrul conceptual al pieţei imobiliare

1.1 Definiţia şi caracteristicile pieţei imobiliare

Pe măsura dezvoltării proprietăţii imobiliare private, domeniul imobiliar a devenit

Specialiştii în domeniu disting în prezent următoarele tipuri de afaceri imobiliare:

• evaluare imobiliară – servicii profesionale de evaluare;

În acest context se impun câteva delimitări conceptuale referitoare la piaţa imobiliară.

Specialiştii au inventariat o serie de factori ce afectează formarea pieţei imobiliare,

Principalii actori ai pieţei imobiliare sunt:

• Proprietarul/Utilizatorul – cumpără casele ca o investiţie şi, de asemenea,

• Intermediari – bănci, brokeri imobiliari, avocaţi etc. care facilitează

Proprietarul/Utilizatorul, Proprietarul şi Rentierul sunt exponenţi ai cererii

• Durabilitatea. Imobilul, prin definiţie, este durabil. O clădire poate exista

de calitate diferite. Astfel, piaţa imobiliară poate fi divizată în segmente –

1.2 Particularităţile cererii şi ofertei imobiliare

Principalii determinanţi ai cererii imobiliare sunt următorii2:

1. Factorii demografici. Variabilele demografice cheie sunt mărimea populaţiei şi

4. Alţi factori – costul şi disponibilitatea creditului, preferinţele consumatorilor,

Cererea de locuinţe pentru o gospodărie poate fi modelată folosind teoria clasică a

Principalii determinanţi ai ofertei imobiliare sunt: costul input-urilor, stocul imobiliar

Se poate construi o funcţie de producţie de tipul Q=f(L,N,M), unde Q este cantitatea de

1.3 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare

Modelul tradiţional al pieţei imobiliare, cu operaţiuni şi agenţi specifici, este

Fig. 1 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare

Cartea funciară Cadastru

Piaţa imobiliară din România funcţioneză în baza următoarei legislaţii:

Un impact pozitiv asupra funcţionării eficiente a sistemului pieţei imobiliare în

1.4 Clasificarea pieţei imobiliare

Din punct de vedere al obiectului tranzacţiilor, piaţa imobiliară se poate clasifica

2. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail):

b) piaţa spaţiilor comerciale Hypermarkets

3. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice:

4. Piaţa imobiliară rezidenţială:

6. Piaţa apartamentelor de bloc:

1.5 Dinamica pieţei imobiliare în România

Piaţa imobiliară din România, caracterizată printr-un potenţial mare şi o creştere

Dinamica pieţei imobiliare poate fi evidenţiată prin analiza următorilor indicatori:

Grafic 1. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare 2003-2007, (mii unităţi)

2003E 2004P 2005P 2006P 2007P

Grafic 2. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare 2003-2007, (mil.USD)

2003E 2004P 2005P 2006P 2007P

Grafic 3. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mii unităţi)

2003E 2004F 2005P 2006P 2007P

Grafic 4. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mil USD)

2003E 2004F 2005P 2006P 2007P

Grafic 5. Previziunea evoluţiei construcţiilor de locuinţe 2003 – 2007 (mii unităţi)

10.3 11.8 12.0

2003E 2004F 2005P 2006P 2007P

Grafic 6. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007, (mii unităţi)

2003E 2004F 2005P 2006P 2007P

Grafic 7. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007, (mil.

2003E 2004F 2005P 2006P 2007P

Din analiza graficelor de mai sus putem desprinde următoarele concluzii

2. Piaţa birourilor de afaceri

2.1 Segmente de piaţă

În general, piaţa spaţiilor de birouri se împarte în următoarele segmente:

2.2. Evoluţii recente pe piaţa spaţiilor de birouri din România. Previziuni

Chiriile au rămas relativ stabile, iar previziunile sunt pozitive, se arată

Situaţia terenurilor destinate imobilelor de afaceri:

Tabel nr. 1 Preţurile terenurilor pentru birouri în Bucureşti