Ministerul Educației și Științei

Colegiul de Construcții Hîncești

Referat
Tema: Segmentarea pieței imobiliare în
Republica Moldova.

Grupa: EI-161
Elaborat: Dubceac Ecaterina
Verificat: Cioară Olga 2019
 Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare

In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in

particular, cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la
alegerea criteriilor de investigare, selectare si de interpretare a
comparabilitatii cu alte proprietati.

Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe

diferite aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce
priveste diferite tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt
impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe
atractivitatea lor fata de participantii pe piata.

Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si

interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub
actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.

1. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de

alte bunuri sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind
comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile
produselor tranzactionate.

- Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi

inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot
imobiliar este unic si amplasamentul este fix.

- Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care

creeaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu
devine un segment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa
si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot
actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe
un amplasament sau cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a
proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de cumparare si prin urmare
pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la
stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.

- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele

reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare
sau vanzare, pentru ca la un anumit pret, calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe
pietele imobiliare, preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de
cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce
poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii.
- o piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii
guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se
autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si
locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.

- Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru,

pentru ca piata tinde sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei.
Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest
punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in

cunostinta de cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti,
la activitatea pietei in trecut, la calitatea produselor si la interschimbabilitatea
produselor. Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si vanzari este
disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu
sunt intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent:
informatiile despre preturile de oferta sau de tranzactie ale unor proprietati
imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un

mecanism de plata organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor
pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. Pe pietele
imobiliare, cererea poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in
marimea si structura populatiei.

- Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si

usor de transportat. Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o
investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. Ea nu
se vinde rapid pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se
obtine imediat.

In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei

standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se
previzioneze precis comportamentul acestor piete. In acest caz, atentia din
punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si
interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund
caracteristicilor particulare ale proprietatii imobiliare si influentelor externe
ce afecteaza valoarea.

2. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile,

localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea,
designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii.
Se pot identiflca cinci tipuri de piete:

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de

case legate);

2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri,

magazine);

3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);

4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);

5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea

numai la scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de
conferinte, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni,
etc.)

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai
mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati
rezidentiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite
(subclasificate) in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine,
medii si de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai

largi se numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica
proprietatii imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte
proprietati prin crearea unor subclasificari cu diferite caracteristici ale
proprietatii.

O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii

imobiliari identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare
caracteristicile localitatii: demografice, socio-economice, psihologice si legate
de produs. Ei utilizeaza tehnici de investigatie si cercetare pentru a descoperi,
cuantifica, analiza si concluziona compozitia unor anumite subpiete.

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau
serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o
confirrnare a pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau
daca este evident ca va fi o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a
unui amplasament intr-un moment in viitor.

Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a
unei proprietati. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita
utilizare poate fi considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si
productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare
corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Analizele mai
aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea
studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existenta sau
propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari imobiliare
sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca
proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile.

Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei

proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta
competitiva de pe piata analizata - in prezent si in viitor. Aceasta relatie arata
gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si
conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza.

Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia

ei competitiva pe piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate,
evaluatorul va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea
intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor
cumparatori (cererea). Impreuna cu intelegerea conditiilor economice, a
efectului lor asupra pietelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine
influentele externe ce afecteaza proprietatea. Principiile analizei pietei par
simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de piata pot fi extrem
de sofisticate.

Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In

unele cazuri, cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau
din variatiile utilizate in elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiza
mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie sa obtina
si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare.
Analistul detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare
perceptiile participantilor pe piata si evaluand in ce masura tendintele actuale
vor continua si in viitor.