Evaluarea Bunurilor Imobile PDF

Evaluarea bunurilor imobile – Indrumator de laborator
ROXANA CLAUDIA HERBEI
EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE
INDRUMATOR DE LABORATOR
PETROSANI
2013
1
Asist. Univ. dr. ing. ROXANA CLAUDIA HERBEI
EVALUAREA
BUNURILOR
IMOBILE
INDRUMATOR DE LABORATOR
PETROSANI
2013
2
CUPRINS
CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI

1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE
1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA
1.3 NATURA VALORII
1.4. BAZELE EVALUĂRII
1.5. PROCESUL DE EVALUARE
1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A AMPLASAMENTULUI
1.7. DESCRIEREA CLĂDIRII - STILUL ŞI FUNCŢIONALITĂŢILE CLĂDIRILOR
1.8. METODE DE EVALUARE – TEREN
1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL SOCIETĂŢII
COMERCIALE CU CAPITAL DE STAT
1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)
1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCŢIEI AGRICOLE
1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN
CATEGORIILE DE FOLOSINŢĂ A TERENULUI
1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAŢII DIRECTE
CAPITOLUL II ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR

2.1. ABORDAREA PRIN COSTURI
2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE
2.1.2. DEPRECIEREA CUMULATĂ
2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREAVENITULUI
2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI ŞI CHELTUIELILOR
2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECTĂ
2.4. RECONCILIEREA VALORILOR
ANEXE
ANEXA 1 LISTA PRINCIPALA DE INSPECTIE
ANEXA 2 LISTA CU DATE DESPRE AMPLASAMENTUL CLADIRII
ANEXA 3 LISTA CU DATE DESPRE CARTIER
ANEXA 4 - FISE DE CLACUL
ANEXA 5 EXEMPLE DE CALCUL
BIBLIOGRAFIE
3
CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI

1. 1. RAPORTUL DE EVALUARE
Functia unui raport de evaluare este sa il conduca pe cititor de la definitia
problemei de evaluat, prin analiza datelor relevante, la o concluzie specifica. O
evaluare trebuie comunicata inr-o maniera inteligibila si simpla.Institutul Canadian de
Evaluae le cere membrilor sai sa se conformeze standardelor de Practica Profesionala,
stabilite in regulamentele sale si referitoare la cerintele de prezentare a raportului.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise; rapoartele scrise pot fi scrisori
de opinie, rapoate tip sau rapoarte explicative. Indiferent de forma in care este realizat
raportul, toate informatiile si insemnarile, precum si un rezumat al analizei si
concluziilor trebuie pastrate in fisierul permanent al evaluatorului.
Un raport verbal trebuie sa inculda descrierea proprietatii si faptele, ipotezele,
conditiile si rationamentul pe care se bazeaza determinarea valorii. O scrisoare de
opinie este un raport limitat si identifica proprietatea sau interesele evaluate; prezinta
data efectiva a estimarii valorii, si daca este cazul, data si complexitatea inspectiei;
specifica toate definitiile, premisele, ipotezele si conditiile limitative aplicabile
evaluarii; declara ca anumite aspecte specifice pot solicita o analiza sau investigatie
mai amanuntita; si include certificarea ceruta. Valoarea este prezentata ca o suma
monetara aproximativa sau ca o serie de valori. Rapoartele tip, folosite adesea de catre
institutiile financiare, companiile de asigurari si agentiile guvernamentale, ofera un
format standard, cuprinzator, al datelor inregistrate si poate fi suplimentat cu alte
informatii relevante.
Un raport explicativ ilustreaza capacitatea unui evaluator de a interpreta date
pertinente si de a selecta metodele adecvate pentru estimarea unei valori definite
specific.
Evaluatorii sunt sfatuiti sa prezinte date faptice sau descriptive separat de analiza si
interpretare si sa nu repete sau sa reproduca inutil diferite elemente in raportul lor.
Rapoartele explicative urmaresc etapele procesului de evaluare. Cele mai multe
rapoarte au patru capitole majore : introducerea, premisele de evaluarii, prezentarea si
analiza datelor si concluziile. Anexa poate include informatii suplimentare si material
ilustrativ.
Introducerea contine o scrisoare de transmitere, pagina de titlu, cuprinsul,
certificarea valorii si sumarul circumstantelor relevante si al concluziilor importante.
Scrisoarea de transmitere identifica proprietatea si interesele imobiliare evaluate,
declara ca evaluatorul a efectuat o inspectie si o investigatie; precizeaza data efectiva a
evaluarii; prezinta valoarea estimata si mentioneaza toate ipostazele extraordinare si
conditiile limitative. Pagina de titlu prezinta adresa proprietatii, data evaluarii, numele
evaluatorului si uneori numele clientului.
Cuprinsul urmareste cele patru capitole majore ale raportului, subtitlurile si
anexa, daca exista.
In certificarea valorii, evaluatorul trebuie sa certifice ca prezentarea faptelor
este corecta dupa stiinta sa; ca analiza si concluziile se limiteaza la conditiile si
ipotezele expuse ; ca evaluatorul nu are nici un interes legat de proprietatea in tema; ca
remunerarea sa nu are legatura cu nici un aspect al raportului; ca evaluarea a fost
4
realizata in concordanta cu Codul de Etica si Standardele de Practica Profesionala ale

Institutului Canadian de Evaluare; ca evaluatorul a efectuat sau nu o inspectie
personala a proprietatii, specificind data inspectiei; si ca au fost luati in considerare
totii factorii care afecteaza valoarea.Sunt precizate valoarea finala estimata si dat
efectiva a evaluarii, impreuna cu data semnarii si cu semnatura evaluatorului.
Rezumatul concluziilor importante ofera informatii despre cea mai buna
utilizare a terenului considerat neocupat si a proprietatii considerata ca fiind finalizata,
vechimea constructiilor, valoarea terenului , nivelurile valorii propriatatii obtinute din
fiecare abordare, valoarea finala estimata, alocarea valorii intre teren si constructii si
/sau alte elemente.
Sectiunea despre premisele evaluarii include toate ipotezele si conditiile
limitative, scopul si utilizarea evaluarii, definirea valorii si data estimarii valorii, o
prezentare a modului de exprimare a valorii, evaluarea drepturilor de proprietate si
sfera evaluarii.
Ipotezele si conditiile limitative sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator si
pentru a-l informa pe client sau pe altii care utilizeaza raportul. Ipotezele pot sa
priveasca credibilitatea descrierii juridice si a titlului de propritate, absenta ipotecilor
sau datoriilor, natura dtreptului de propriatate si a managementului, conditiile
tehnologice si structurale, conformitatea cu reglementarile de zonare si de mediu si
legalitatea utilizarii proprietatii.
Conditiile limitative pot restrictiona evaluarea la programul stabilit de utilizare a
proprietatii sau la conditiile curente de piata, pot dezavua orice repartizare sau divizare
a valorii in functie de interese partiale, pot preintampina cererile ulterioare adresate
evaluatorului sau sa interzica publicarea sau difuzarea raportului. Sfera evaluarii sau
natura investigatiei, se refera la intinderea procesului de colectare, confirmate si
raportare a datelor si la legatura sa cu semnificatia probelmei evaluate.
Sectiunea cu prezentarea datelor contine o identificare a proprietatii si
descrierea juridica; identificarea oricarei proprietati personala; date despre zona, oras,
vecinatatii si amplasament; date despre pozitie; o descriere a imbunatatirilor ; zonarea ;
date privind impozitele si valoarea de asigurare; istoric si un posibil studiu de
vandabilitate pentru a examina nivelurile chiriei, modele de neocupare; tendinte de
constructie si rate de absortie pentru proprietatea producatoare de venit.
Sectiunea finala contine analiza darelor si concluziilor si acorda calificative
pentru cea mai buna utilizare a terenului considerat neocupat, atunci cind determinarea
valorii are legatura cu aceasta, cea mai buna utilizare a propriatatii considerata
construita, cu sugestii pentru maximizarea venitului prin reabilitare, intretinere mai
buna sau un management mai eficient. Sunt tratate in aceasta sectiune si valoarea
terenului, cu o analiza a datelor de pe piata si cu rationamentul care a dus la aceasta
concluzie; abordarile valorii, cu explicarea procedurilor aplicate in fiecare caz,
reconcilierea nivelurilor valorii care este o tranzactie logica spre valoarea finala
estimata; si calificarile evaluatorului si optional, o prezentare a pregatirii, experientei
si afiliatilor profesionale ale evaluatorului si un rezumat al serviciilor prestate.
Anexa de raport contine materiale ce pot intrerupe o prezentare cursiva daca ar
fi incluse in continutul raportului. Aceste elemente include planuri, fotografii, harti,
diagrame, prezentarea sumara a inchirierilor, specificatii constructive, date privind
veniturile si cheltuielile, estimarea costurilor, cifre despre vanzari si cotatii, impozite si
informatii despre analiza de vandabilitate.
5
1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA
Terenul este subiectul de analiza a unor discipline diferite. Unicitatea, fixitatea,

durabilitatea, limitarea si utilitatea terenului sunt cunoscute in domenii ca geografie,
drept, sociologie si economie. Geografia se ocupa cu caracteristicile fizice, modelele
demografice si utilizările economice ale terenului, in timp ce ştiinţele juridice studiază
dreptul de proprietate. In sociologie, este analizata concurenta dintre sectorul privat si
cel public in ceea ce priveşte utilizarea si distribuţia terenului, iar in economie, terenul
este privit ca factor de producţie si sursa de bunăstare.
Distincţia dintre proprietatea imobiliara si proprietatea reala este
fundamentala in evaluare. Proprietatea imobiliara este formata din terenul fizic si toate
dependinţele fixate pe acest teren. Proprietatea reala include toate interesele,
beneficiile si drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietăţii imobiliare.
Drepturile aferente dreptului de proprietate pot fi deţinute, închiriate, vândute,
transferate sau altele, în bloc sau doar în parte. Drepturile aferente dreptului de
proprietate asupra proprietăţii reale, neafectate de nici un alt interes, sunt cunoscute
sub denumirea de drept de proprietate deplin. Un drept de proprietate deţinut de un
proprietar, cu drepturile de utilizare şi de ocupare transferate către un chiriaş este
cunoscut ca drept de închiriere. Dreptul de ocupare şi utilizare deţinut de chiriaş este
cunoscut ca dreptul chiriaşului. Proprietatea reală în întregime face subiectul celor
patru puteri guvernamentale: impozitarea, exproprierea, puterea poliţienească şi
preluarea proprietăţii.
Distincţia dintre proprietatea personală şi proprietatea imobiliară este foarte
importantă pentru evaluatori. Proprietatea personală cuprinde elemente deplasabile ale
proprietăţii care nu sunt fixate permanent sau care nu sunt parte integrantă a
proprietăţii imobiliare. Instalaţiile sunt considerate proprietate imobiliară, dar obiectele
de uz curent sunt proprietate personală.
Evaluatorii realizează analize şi emit opinii sau concluzii în legătură cu natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte, în proprietatea
imobiliară. Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii. Valoarea estimată
rezultată poate fi valoare de piaţă, valoare de asigurare, valoare de investiţie sau altă
valoare distinct definită, a unui anumit drept de proprietate sau unor anumite drepturi
de proprietate într-o anumită parcelă sau anumite parcele dintr-o proprietate
imobiliară, la o anumită dată. Evaluarea şi consultanţa sunt două tipuri diferite de
activităţi; distincţia dintre ele rezultă din natura problemei legată de proprietatea
imobiliară. Consultanţa este actul sau procesul de furnizare de informaţii, analize ale
datelor legate de proprietatea imobiliară şi recomandări sau concluzii despre diverse
probleme ale proprietăţii imobiliare, altele decât estimarea valorii. Un al treilea tip de
activitate pe care îl realizează evaluatorul este verificarea unei evaluări – actul sau
procedura de studiere critică a unui raport realizat de un alt evaluator.
Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informaţii ale clientului în
legătură cu valoarea delimitată a unui drept de proprietate imobiliară. Utilizarea unei
evaluări este maniera în care clientul foloseşte această informaţie. Concluzia evaluării
este comunicată într-un mod care depinde de scopul evaluării, dar valoarea estimată nu
este corectată pentru a se plia în funcţie de utilizarea evaluării. Evaluările sunt cerute
în situaţii care implică transferul de proprietate expropriată, stabilirea de impozite,
6
stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei şi evoluţia acesteia, probleme de

asigurări, consideraţii legate de fezabilitate şi vandabilitate, luarea deciziilor de a
investii, zonare şi planificarea comunităţii.
Prin prisma creşterii numărului de litigii în domeniul în care lucrează,
evaluatorii trebuie să adere la Standardele Practicii Profesionale de Evaluare şi să îşi
ia şi alte precauţii pentru a reduce expunerea lor la acţiuni în justiţie.
1.3. NATURA VALORII

Deoarece conceptul de valoare are o importanţă majoră pentru evaluare, trebuie
făcute diferenţele clare între termenii de preţ, piaţă, cost şi valoare. Un preţ reprezintă
suma pe care un anumit cumpărător este de acord să o plătească şi pe care un anumit
vânzător este de acord sa o primească în circumstanţele date care însoţesc o tranzacţie.
O piaţă este un ansamblu de tranzacţii prin care cumpărătorii şi vânzătorii se întâlnesc
prin mecanismul preţului. Pieţele de proprietăţi imobiliare implică cedarea de drepturi
de proprietate în schimbul unui alt bun, cum ar fi banii. Costul se aplică mai degrabă în
producţie decât în comerţ şi poate fi împărţit în costuri directe şi costuri indirecte, ca şi
în costuri de construcţie şi costuri de dezvoltare. Valoarea reprezintă expresia
monetară a proprietăţii, bunurilor şi serviciilor, pentru cumpărători şi vânzători.
Chiar dacă valoare de piaţă este un simplu concept, diferitele păreri şi ipoteze
în legătură cu locul pieţei şi natura valorii au dus la emiterea unor definiţii
controversate. Majoritatea definiţiilor valorii de piaţă au elemente comune. Valoarea
de piaţă este definită de către Institutul Canadian de Evaluare astfel:
Cel mai probabil preţ pe care o proprietate l-ar aduce pe o piaţă competitivă în
toate condiţiile pe care le necesită o vânzare corectă, vânzătorul şi cumpărătorul
acţionând prudent, în conştiinţă de cauză şi existând presupunerea că preţul nu este
afectat de stimuli incorecţi.
Valoarea de utilizare se axează pe valoarea cu care contribuie proprietatea
imobiliară la întreprinderea din care face parte, neluând în considerare cea mai bună
utilizare a proprietăţii.
Valoarea de investiţie este valoarea unei investiţii pentru un anumit investitor,
bazată pe aşteptările lui subiective de pe urma investiţiei.
Valoarea afacerii este valoarea creată de exploatarea demonstrată a proprietăţii
în care activele corporale ale proprietăţii imobiliare sunt parte integrantă a afacerii în
derulare. Valoarea de asigurare este o parte a valorii care este acoperită de o asigurare
pentru pierderi. Valoarea de impozitare se referă la valoarea proprietăţii în scopul
impozitării sale, în concordanţă cu cerinţele actului provincial relevant.
Patru factori independenţi creează valoare: utilitatea, raritatea, dorinţa şi
puterea de cumpărare efectivă. Pentru ca aceşti factori să creeze valoare, o marfă
trebuie să fie transferabilă. Interacţiunea dintre aceşti factori influenţează raportul
dintre cerere şi ofertă. Diferite şcoli ale gândirii economice au contribuit la dezvoltarea
teoriei moderne a valorii.
7
1.4. BAZELE EVALUĂRII

Câteva principii importante formează modul de înţelegere a valorii de către
societate. Aceste principii oferă o analiză raţională a comportamentului pieţei şi, de
aceea, explică schimbările intervenite în valoarea proprietăţii.
 Principiul anticipaţiei este perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva
unor beneficii viitoare.
 Principiul schimbării susţine că forţele economice, sociale, guvernamentale
şi fizice afectează valoarea în mod continuu. Deprecierea fizică, economică
sau funcţională a proprietăţii sunt tot atâtea manifestări ale inevitabilităţii
schimbării.
 Principiul ofertei şi cererii susţine că preţul proprietăţii imobiliare variază
direct, dar nu neapărat proporţional cu cererea şi invers, dar nu neapărat
proporţional, cu oferta. Teoretic, oferta şi cererea de bunuri tind către un
echilibru acolo unde valoarea, preţul şi costul de pe piaţă sunt egale. Atât
cererea, cât şi oferta au dimensiuni calitative şi cantitative.
Concurenţa dintre cumpărători sau chiriaşi se referă la eforturile interactive a
doi sau mai mulţi cumpărători sau chiriaşi potenţiali de a încheia un contract de
închiriere sau unul de cumpărare; concurenţa între vânzători şi proprietari se referă la
eforturile lor interactive de a efectua o vânzare sau o închiriere. Concurenţa este foarte
importantă în modul de funcţionare a cererii şi ofertei.
 Principiul substituţiei arată că atunci când mai multe servicii şi bunuri
similare sunt disponibile, acela care are preţul cel mai mic va atrage cea mai
mare cerere şi va avea cea mai mare distribuţie. Costul de oportunitate este
un concept înrudit şi reprezintă costul opţiunilor pierdute sau neselectate.
 Principiul echilibrului susţine că valoarea proprietăţii imobiliare este creată
şi susţinută când elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt într-o
stare de echilibru. Aceste elemente pot include componentele fizice ale
proprietăţii (de exemplu pământul şi construcţiile), costurile de producţie şi
dezvoltare şi relaţia dintre proprietate şi mediu. Legile randamentelor
crescătoare sau descrescătoare guvernează modul în care este stabilit
echilibrul. Conceptele de contribuţie, surplus de productivitate şi
conformitate sunt legate de principiul echilibrului. Pentru că proprietatea
imobiliară este imobilă din punct de vedere fizic, valoarea ei este supusă
efectelor pozitive şi negative ale unor factori externi, adică realizării unor
economii sau pierderi şi care pot proveni dintr-o influenţă locală, regională,
naţională sau internaţională.
Conceptul de cea mai bună utilizare se bazează pe modul în care cumpărătorii
şi vânzătorii îşi fixează preţurile pentru proprietăţi, bazate pe concluziile lor legate de
cea mai profitabilă folosire a zonei sau a proprietăţii, bazate pe concluziile lor legate
de cea mai profitabilă folosire a zonei sau a proprietăţii.
Segmentarea pieţei este procesul prin care se identifică şi se analizează sub-
pieţei din cadrul unei pieţe mai mari.
Analiza de piaţă este identificarea şi studiul unei pieţe corespunzătoare pentru
bunuri economice sau servicii. Analiza de piaţă din cadrul unei evaluări trebuie să
coreleze în mod specific, condiţiile de piaţă cu proprietatea aflată în evaluare. Trebuie
să indice modul în care interacţiunea dintre ofertă şi cerere afectează valoarea
8
proprietăţii aflate în studiu. Analiza de piaţă determină nivelul curent şi anticipat al

susţinerii pieţei pentru proprietăţile existente, folosite pentru anumite scopuri sau
pentru proprietăţile viitoare. Analiza de piaţă oferă baza pentru determinarea celei mai
bune utilizări a unei proprietăţi precum şi informaţii folosite în aplicarea celor trei
abordări ale valorii.
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele, puterea de cumpărare şi preferinţele
consumatorilor. Indicatorii cererii variază în funcţie de pieţele de locuinţe rezidenţiale,
de birouri şi de zone comerciale. Previziunile cererii se bazează pe rata de formare a
familiei, pe mărimea medie a familiei, pe venitul mediu sau median şi pe gradul de
ocupare a forţei de muncă. Previziunile pentru zonele mici ar trebui comparate cu cele
pentru zona metropolitană.
Oferta competitivă se referă la disponibilitatea produsului imobiliar sau la
inventarul proprietăţilor care intră în competiţie cu proprietatea în cauză (proprietăţile
existente, clădiri în construcţie şi proiecte de construcţii). Numărul de clădiri pierdute
prin demolare sau prin reconversie trebuie, de asemenea, luat în considerare.
Echilibrul pieţei este punctul spre care tinde să graviteze, în mod teoretic,
cererea şi oferta imobiliară pe termen lung. Cu toate acestea, datorită discrepanţelor
dintre cerere şi ofertă, pieţele se află rareori în echilibru iar cererea şi oferta nu
acţionează întotdeauna aşa cum ne aşteptăm. Activitatea imobiliară este supusă
efectelor ciclurilor pe termen lung (seculare) sau pe termen scurt. Primele depind de
indicatorii pe termen lung, ca de exemplu, oferta de muncă şi venitul existent sau
anticipat al populaţiei. Ciclurile pe termen scurt sunt generate de schimbările în
disponibilitatea şi costul creditelor (reflectat în ratele dobânzii) şi în schimbările
industriale şi comerciale (reflectate în nivelele de neocupare şi în ratele de absorbţie).
1.5. PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a oferi
un răspuns la întrebarea clientului referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare. Este
un plan al activităţii de evaluare, reflectând o înţelegere a valorii şi a metodelor
folosite în estimarea valorii.
Identificarea proprietăţii poate fi realizată prin menţionarea adresei străzii, a
localizării sau printr-o descriere legală. Drepturile de proprietate se identifică prin
forma de proprietate (individuală, asociere sau corporaţie), limitările drepturilor de
proprietate (servituţi), participaţii financiare (ipotecă sau capital) şi forma legală de
proprietate (proprietate deplină, concesionată, închiriată sau proprietate viageră).
În majoritatea evaluărilor, valoarea definită este valoarea de piaţă, însă valoarea
de utilizare, valoarea de exploatare continuă, valoarea de investiţie, valoarea de
impozitare sau valoarea de asigurare pot fi deasemenea cerute. Sfera evaluării sau
sfera de extindere a procesului în care în care sunt colectate, confirmate şi raportate
informaţiile depind de importanţa problemei de evaluat. O analiză a altor condiţii
limitative identifică caracteristici specifice ale evaluării, care nu au fost prezentate
anterior.
După ce problema de evaluat a fost identificată, urmează alţi paşi ce ar trebui
făcuţi în cadrul procesului de evaluare. Analiza preliminară se constituie ca o privire
generală asupra caracterului şi scopului evaluării. În cadrul operaţiei de selectare şi
culegere a informaţiilor, evaluatorul grupează datele generale în influenţe ale valorii
9
şi tendinţelor; informaţii specifice referitoare la finanţarea proprietăţii, cost, venituri şi

cheltuieli şi aspecte legale, fizice şi legate de localizare şi informaţii despre cererea şi
oferta competitivă, care descriu poziţia proprietăţii pe piaţa viitoare.
Analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ajută evaluatorul
să identifice proprietăţi comparabile şi să obţină o valoare estimativă a terenului.
Analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii în ansamblu este folosită pentru a
identifica proprietăţi comparabile şi a determina dacă construcţiile existente ar trebui
păstrate, renovate sau demolate.
O estimare a valorii terenului este cerută când se urmăreşte determinarea
contribuţiei terenului la valoarea totală a proprietăţii sau când construcţiile sunt
evaluate separat, aşa cum se întâmplă în cazul metodelor bazate pe costuri. Se
utilizează şase metode pentru estimarea valorii terenului: metoda comparaţiei directe,
metoda alocării, metoda extracţiei, metoda parcelării, metoda reziduală aplicată
terenului, metoda capitalizării rentei de bază.
Pentru a obţine o valoare finală bine susţinută, analiza datelor se poate face prin
trei abordări. Cu toate că metodele se corelează, tipul şi destinaţia proprietăţii vor
determina care din aceste metode este cea mai adecvată. Abordarea prin comparaţia
directă este folositoare atunci când dispunem de informaţii referitoare la proprietăţi
similare celei ce se evaluează şi care au fost recent vândute sau scoase la vânzare.
Aceste date comparabile sunt ajustate pentru a reflecta diferenţele dintre proprietăţile
comparabile şi proprietatea analizată.
Abordarea prin costuri este eficientă în evaluarea construcţiilor noi şi a
proprietăţilor care nu sunt tranzacţionate frecvent pe piaţă. În această abordare, o
valoare estimată a terenului este adăugată la estimarea costului curent de reconstrucţie
sau de înlocuire a construcţiilor. Se adaugă, de asemenea, profilul întreprinzătorului
imobiliar. Din acest total se scade valoarea estimată a deprecierilor datorate tuturor
cauzelor.
Abordarea bazată pe venit este folosită pentru a evalua proprietăţile generatoare
de venit. Se măsoară valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ale proprietarului,
fluxului viitoare de venituri şi valoarea de revânzare, sunt convertite în valoarea
prezentă. Formula de bază a capitalizării poate fi exprimată în trei moduri: valoare =
profit/ rata de capitalizare, valoare = profit x multiplicator (unde multiplicatorul =
1/rata de capitalizare) şi profit/ valoare = rata de capitalizare. În analiza actualizării
cash-flow –ului, venitul periodic şi valoarea reziduală pot fi, de asemenea, convertite
într-o valoare prezentă prin aplicarea unei anumite rate de actualizare.
Reconcilierea valorilor obţinute prin metodele utilizate poate să propună o
singură valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. În această etapă se
prezintă încrederea în valori rezultate şi se explică aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea valorilor obţinute prin metodele utilizate poate să propună o
singură valoare sau un interval al celor mai verosimile valori. În această etapă se
prezintă încrederea în valorile rezultate şi se explică aplicabilitatea metodelor utilizate.
Reconcilierea oferă oportunitatea de a rezolva diferenţele şi inconsistenţele dintre
valori şi metodele prin care au fost obţinute.
Raportul de evaluare furnizează clientului un rezumat al informaţiilor analizate,
al metodelor folosite şi a raţionamentului care a condus la obţinerea valorii estimate.
Raportul de evaluare trebuie scris cu atenţie, bine organizat şi prezentat clar.
10
ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

I. Prezentarea problemei evaluării trebuie să includă următoarele etape:
 Identificarea proprietăţii imobiliare.
 Identificarea drepturilor de proprietate care urmează a fi evaluate.
 Utilizarea evaluării, adică scopul ei.
 Definirea tipului de valoare.
 Data pentru care a fost estimată valoarea.
 Descrierea extinderii sferei evaluării.
 Alte condiţii limitative.
 Contractul încheiat cu clientul.
II. Analiza preliminară, culegerea şi selectarea datelor:
Generale:
- regiune, oraş şi vecinătate;
- sociale;
- economice;
- guvernamentale;
- fizice.
Specifice:
- proprietatea imobiliară în cauză şi proprietăţi comparabile;
- amplasament şi construcţii;
- costul şi deprecierea;
- veniturile/cheltuielile şi rata de capitalizare;
- trecerea în revistă a proprietarilor şi utilizărilor pe care le-a avut proprietatea
imobiliară.
Cererea şi oferta competitivă:
- piaţa proprietăţii imobiliare în cauză;
- inventarierea proprietăţilor comparabile;
- tranzacţii şi oferte;
- spaţii neocupate şi oferte;
- ratele de absorbţie;
- examinarea cererii.
III. Analiza celei mai bune utilizări
Pământul ca teren liber.
Proprietatea construită.
Specificarea în termeni de utilizare, timp şi participanţii pe piaţă.
IV. Valoarea estimată
V. Aplicarea celor trei abordări
Cost – comparaţie directă – venit
VI. Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale
VII. Raportarea valorii definite
11
Grila datelor de piaţă

Element Proprietate Proprietăţi comparabile
evaluată 1 2 3 4 5
Preţ de vânzare
Drepturi de proprietate transmise
Finanţare
Condiţii de vânzare (motivaţie)
Data vânzării (condiţii de piaţă)
Localizare
Suprafaţă desfăşurată construită
Suprafaţă închiriabilă
Suprafaţă de teren
Date de expirare a închirierii
Concesii la închiriere
Escaladare
Chiria de piaţă
Venitul brut potenţial (VBP)
Venitul brut efectiv (VBE)
Venitul net din exploatare (VNE)
Multiplicatorul de venit
Rata de capitalizare totală (Ro)
Rata de capitalizare a capitalului
propriu (RE)
Rata totală de randament (Yo)
Rata de randament a capitalului
propriu (YE)
Criterii tipice de comparaţie utilizate în evaluare:

Rezidenţe unifamiliare:
 Întreaga proprietate.
 Suprafaţa utilă totală.
 Numărul de camere.
 Multiplicatorul pentru chiria brută potenţială sau chiria brută efectivă.
 Pentru casele vechi propuse pentru demolare se pot utiliza criteriile pentru terenul
liber.
Teren liber:
 Întreaga proprietate.
 Metrii pătraţi.
 Deschiderea la faţadă.
 Divizarea potenţială a lotului.
 Clădiri construite la hectar.
 Metrii pătraţi construibili.
Proprietăşi agricole:
 Suprafaţa în hectare.
 Număr de animale - pentru păşuni.
12
 Tone la hectar – pentru teren agricol.

 Metrii cubi – pentru păduri.
Apartamente:
 Metri pătraţi de suprafaţă locuită.
 Număr de apartamente.
 Număr de camere.
 Multiplicatorul de venit brut potenţial sau venit brut efectiv.
Depozite:
 Metri pătraţi de suprafaţă construită desfăşurată.
 Înălţimea tavanului.
 Metri cubi.
 Uşi sau docuri de încărcare.
Fabrici:
 Metri pătraţi de suprafaţă construită desfăşurată.
 Înălţimea tavanului.
 Metri cubi.
 Număr de utiliaje.
Birouri:
 Metri pătraţi de suprafaţă închiriabilă netă.
 Număr de birouri.
 Număr de camere.
 Număr de mese de lucru.
Spitale:
 Metri pătraţi.
 Număr de paturi.
Teatre:
 Metri pătraţi.
 Număr de locuri.
13
1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A

AMPLASAMENTULUI
Un raport de evaluare poate implica evaluarea terenului neîmbunătăţit (terenul
care este dezvoltat cu utilizare agricolă sau destinat dezvoltării), terenul care constituie
un amplasament (terenul amenajat şi pregătit să fie folosit pentru un scop specific) sau
componenta teren dintr-o proprietate construită. În fiecare dintre aceste cazuri,
evaluatorul trebuie să descrie şi să analizeze terenul respectiv. O descriere a unui teren
sau a unui amplasament este o listă detaliată care include: descrierea legală, alte titluri
şi informaţii asupra caracteristicilor fizice ale terenului. În analiza terenului sau a
amplasamentului, aceste informaţii sunt atent studiate în legătură cu caracteristicile de
vecinătate care influenţează utilitatea şi vandabilitatea terenului sau amplasamentului
sunt folositoare în determinarea celei mai bune utilizări (considerate ca fiind libere) şi
în estimarea valorii terenului.
Metodele principale folosite în descrierea proprietăţii imobiliare sunt: puncte şi
graniţe; un lot sau o parte dintr-o secţiune, diviziune sau concesiunea divizionării; un
lot sau o parte dintr-un lot într-un plan de urbanism; plan de referinţă; numărul unei
parcele înregistrat în planul de titluri asupra terenului; şi număr de unităţi în
coproprietate sau plan.
Sistemul de puncte şi graniţe descrie hotarele unei proprietăţi în termeni de
puncte de referinţă. Punctele de hotar cuprind punctul de început, care este de
asemenea punctul de întoarcere şi toate punctele intermediare care pot fi puncte de
supraveghere, pietre de hotar, sau monumente. Graniţele descriu cursul sau direcţia
unghiulară în care un punct de referinţă se mişcă spre altul. Distanţele sunt măsurate în
descrierea punctelor de hotar şi a graniţelor. Sistemul de puncte de hotar şi graniţe a
fost folosit prima dată pentru a stabili hotarele parcelelor de forme neregulate, care nu
au putut fi descrise adecvat printr-o urmărire în formă dreptunghiulară şi pentru unele
drepturi de servitute şi drepturi de trecere.
Planurile de referinţă reprezintă o descriere prin desen a proprietăţii, care poate
fi evidenţiată şi prin sistemul de puncte de hotar şi margini.
Sistemul de supraveghere rectangulară de secţiuni, divizarea şi concesiunea
divizionării a fost stabilit pentru a facilita supravegherea şi vânzarea terenurilor
publice.
Sistemul de planuri înregistrate şi de loturi simplifică descrierea parcelelor mici
prin secţiuni, diviziuni şi sistemul de concesiuni. Subdiviziunile secţiunilor sunt
împărţite în planuri, care sunt divizate apoi în loturi şi parcele mai mici.
Evaluatorul trebuie să ia în considerare reglementările referitoare la dezvoltare,
schimbările posibile, normativele de construcţie, limitările fizice, programele de
utilizare a terenurilor publice, politicile guvernamentale în determinarea celei mai
bune utilizări a terenului sau amplasamentului. Valoarea pentru impozitare a unei
proprietăţi este rareori un indicator solid al valorii de piaţă. Pentru a descrie
caracteristicile fizice ale parcelei de teren sau amplasamentului, evaluatorul trebuie să
ia în considerare dimensiunea şi forma, influenţa colţului, terenul în exces, topografia,
utilităţile, amenajările amplasamentului, localizarea, factorii fizici şi de mediu.
Evaluatorul trebuie să descrie lăţimea şi adâncimea amplasamentului, regularitatea şi
neregularitatea formei, faţada şi raportul faţadă – adâncime. Evaluatorul trebuie să
studieze interacţiunea caracteristicilor topografice cu utilizarea terenului.
14
Caracteristicile solului şi subsolului sunt importante în agricultură, în timp ce panta,

sistemul de drenaj natural şi fundarea terenului sunt esenţiale în construcţia clădirilor.
1.7. DESCRIEREA CLĂDIRII

CONŢINUT CADRU PENTRU DESCRIEREA CLĂDIRII
A) Descrierea exterioară
1. Infrastructură:
a) fundaţie;
b) radier;
c) piloţi;
d) stâlpi;
e) ziduri de protecţie;
f) fundaţii continue.
2. Suprastructură:
a) structura de rezistenţă a clădirii;
b) izolaţii;
c) ventilaţii;
d) închideri (pereţi exteriori);
e) tâmplărie exterioară – uşi, ferestre, obloane, ecrane;
f) faţade;
g) acoperiş şi sistem de scurgere;
h) coşuri de fum şi guri de aerisire;
i) elemente speciale.
B) Descrierea interioară
1. Pereţi interiori şi uşi.
2. Compartimentarea spaţiului:
a) zona de depozitare;
b) scări, rampe, lifturi, elevatoare şi echipamente speciale de
ridicat (poduri rulante, macarale, etc.)
3. Elementele structurale interioare:
a) grinzi şi stâlpi;
b) planşee;
c) tavane.
4. Decoraţiuni şi finisaje:
a) socluri;
b) pardoseli;
c) stucaturi şi ancadramente;
d) şeminee.
5. Protecţia împotriva degradării în timp (putrezire, etc.) şi a acţiunii
insectelor.
6. Elemente speciale şi/sau diverse.
C) Echipamente şi instalaţii
1. Sistemul de ţevi şi conducte:
a) conducte;
b) accesorii (racorduri, branşamente, armături);
2. Instalaţii care folosesc energie:
15
a) prepararea apei calde;

b) instalaţia de încălzire;
- aer cald sau fierbinte;
- apă caldă;
- vapori (termoficare);
- electric.
c) combustibil pentru încălzire:
- cărbune;
- produse petroliere;
- gaze naturale;
- electricitate.
d) instalaţii de aer condiţionat şi ventilaţie;
e) instalaţii electrice.
3. Echipamente diverse:
a) protecţie împotriva incendiilor;
b) lifturi;
c) semnale, sisteme de alarmă şi sisteme de telefonie;
d) facilităţi de descărcare;
e) echipament suplimentar specific exploatării.
STILUL ŞI FUNCŢIONALITĂŢILE CLĂDIRILOR
Stilul arhitectural, caracteristicile formei şi ornamentaţiei clădirilor, utilitate

funcţională, caracterul utilizabil al construcţiei şi capabilitatea sa de a îndeplini
funcţiunile specifice în concordanţă cu cerinţele pieţei şi eficienţa proiectului sunt într-
o strânsă legătură. Ambele afectează atractivitatea, confortul şi întreţinerea clădirii,
deoarece forma şi funcţiunile conlucrează pentru a crea o arhitectură de succes.
Ineficienţa funcţională este o deteriorare a capacităţii funcţionale a construcţiei
raportată la standardele de piaţă. Comoditate, confort, siguranţă şi securitate, uşurinţă a
exploatării şi cost de întreţinere scăzut, conformarea la standardele de piaţă, caracter
atractiv şi profitabilitatea, toate acestea contribuie la eficienţa funcţională. Trebuie
avută în vedere compatibilitatea funcţiunilor clădirii cu mediul înconjurător.
Compatibilitatea construcţiei implică integrarea stilului, formei, mărimii, designului,
materialului, funcţiunii, amplasării şi vecinătăţii. Vandabilitatea pe piaţă este ultimul
test de eficienţă funcţională.
Toate clădirile industriale sunt măsurate în suprafaţa totală construită.
Raportul teren – construcţie al proprietăţilor industriale trebuie să fie echilibrat, astfel
încât să fie prevăzute cu spaţiu de parcare şi manevrare. Fluxul tehnologic trebuie să
faciliteze procesarea eficientă, primirea, producţia, depozitarea şi operaţiile de
transport.
Depozitele asigură organizarea, inventarierea, accesul şi livrarea materialelor.
Pentru eficienţa funcţională, depozitele trebuie să aibă facilităţi adecvate de încărcare,
înălţimi libere corespunzătoare, capacitate portantă adecvată a planşeelor, control
asupra temperaturii şi umidităţii şi protecţie împotriva incendiilor şi a altor surse de
pericole.
16
Clădirile fermelor includ magazii pentru utilaje şi hambare care sunt adăposturi
pentru animale, depozite de cereale şi uneori şi pentru maşini agricole. Mecanizarea
fermelor cu vaci cu lapte şi păsări necesită schimbări în construcţiile care adăpostesc
animalele. Clădirile fermelor trebuie să contribuie la eficienţa întregii ferme, deşi ele
pot reprezenta mai puţin de 20% din valoarea fermei.
Eficienţa clădirilor cu destinaţie specială depinde de existenţa cererii pentru
utilizările sale specifice şi de modul în care ele se conformează standardelor
competitive pentru respectivele utilizări. Clădirile cu destinaţii speciale sunt limitate
deoarece sunt proiectate pentru o singură utilizare. Conversia cinematografelor, a
turnurilor de pompieri, a morilor şi a altor proprietăţi cu scopuri speciale este
costisitoare, dar posibilă dacă designul şi calitatea construcţiei pot asigura existenţa
unui venit suplimentar al proprietăţii.
Clădirile multifuncţionale cuprind cel puţin trei tipuri diferite de funcţiuni
producătoare de venit şi sunt de obicei localizate într-o mega-structură. Eficienţa
funcţională a acestora depinde atât de eficienţa funcţiunilor individuale cât şi de
măsura în care clădirea combină funcţiunile ca un întreg.
1.8. METODE DE EVALUARE - TEREN

Evaluatorul culege şi analizează date despre lotul de teren de evaluat şi loturi
comparabile, identifică drepturile de proprietate aferente, orice restricţie legală,
caracteristicile fizice ale amplasamentului, toate utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile
unui amplasament care afecta potenţialul de dezvoltare al amplasamentului. Valoarea
unui amplasament sau parcele de teren se bazează pe cea mai bună utilizare a sa,
considerat liber şi apt pentru dezvoltare în cea mai bună mai economică utilizare a sa.
Se spune că terenul are valoare în timp ce construcţiile contribuie la valoare.
Construcţiile care nu contribuie la valoarea proprietăţii constituie o penalizare a valorii
egală cu costul de demolare. Cea mai bună utilizare a unui amplasament poate fi cea
existentă sau diferită. Stabilirea celei mai bune utilizări ar trebui să fie specifică şi
justificată de piaţă.
Tehnici de evaluare a terenului:
1. Comparaţia directă.
2. Proporţia (alocarea).
3. Extracţia.
4. Parcelarea.
5. Tehnica valorii reziduale.
6. Capitalizarea rentei (chiriei) de bază.
Cele şase proceduri utilizate în evaluarea terenului sunt derivate din cele trei
abordări ale valorii.
Comparaţia directă este cel mai adesea utilizată şi preferată metodă de evaluare
a terenului atunci când sunt disponibile date comparabile. În utilizarea acestei metode
sunt analizate, comparate şi corectate datele privind vânzări de parcele similare pentru
diferenţele faţă de proprietatea evaluată.
Elementele comparate includ:
- drepturile de proprietate;
- restricţii legale;
- condiţii financiare;
17
- condiţii de vânzare şi de piaţă;

- localizare;
- caracteristici fizice;
- utilităţi disponibile;
- zonare;
- cea mai bună utilizare.
Procedura proporţiei se bazează pe raportul tipic dintre valoarea terenului şi
valoarea construcţiilor, pentru categorii specifice de proprietăţi imobiliare şi localizări
specifice. Raportul prezintă încredere mai mare când construcţia este mai recentă. Cu
cât creşte vechimea, ponderea valorii terenului în valoarea totală scade. Proporţia este
o metodă mai puţin decisivă decât altele, dar este utilă în cazul în acre nu sunt
disponibile tranzacţii comparabile.
Extracţia este o procedură similară în care contribuţia construcţiilor se deduce
din valoarea totală a proprietăţii. Valoarea terenului derivată din această procedură ar
trebui utilizată pentru estimarea valorii terenului în proprietăţile construite din zonele
rurale şi în situaţiile în care clădirile contribuie în mică măsură la valoarea totală a
proprietăţii.
Procedura parcelării este utilizată pentru evaluarea terenului atunci când
parcelarea şi dezvoltarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului ce trebuie
evaluat şi sunt disponibile date de vânzare pentru astfel de loturi. Evaluatorul începe
prin a determina numărul şi dimensionarea loturilor care pot fi create prin parcelarea
terenului, din punct de vedere fizic, legal şi economic. Apoi loturile sunt analizate
pentru estimarea preţului de vânzare cel mai probabil, perioada de dezvoltare şi rata de
absorbţie a loturilor propuse. Din preţul de vânzare brut anticipat, evaluatorul deduce
toate cheltuielile directe şi indirecte şi profitul întreprinzătorului. Venitul net din
vânzări este adus la valoarea prezentă cu rata de capitalizare extrasă de pe piaţă pentru
perioada cerută pentru dezvoltarea proiectului şi absorbţia pe piaţă. Indicaţia de
valoare rezultă ar trebui comparată cu preţurile ce au fost plătite pentru parcelele
similare de teren nepregătit şi care au avut drept cea mai bună utilizare parcelare.
Există unele variante mai sofisticate ale acestei metode.
Procedura tehnicii valorii reziduale este utilizată când nu sunt disponibile date
despre vânzări de parcele similare de teren liber. Pentru aplicarea acestei proceduri,
sunt necesare:
- valoarea cunoscută sau estimată a clădirii;
- venitul net din exploatare (VNE) cunoscut sau estimat;
- ratele de capitalizare pentru teren şi construcţie extrase de pe piaţă.
Evaluatorul determină care este construcţia actuală sau ipotetică ce reprezintă
cea mai bună utilizare a amplasamentului; apoi estimează VNE anual stabilizat,
generat de proprietate. Partea de VNE atribuibilă clădirii se scade din VNE total şi
ceea ce rămâne, venitul rezidual al terenului este capitalizat cu rata extrasă de pe piaţă
pentru a obţine o estimare a valorii terenului. Într-o altă variantă a procedurii terenului
rezidual, evaluatorul evaluează pur şi simplu proprietatea ca fiind construită şi scade
costul construcţiilor şi profitul întreprinzătorului din valoarea totală a proprietăţii.
Capitalizarea rentei de bază este utilizată în evaluarea terenului atunci când
renta de bază corespunde valorii interesului proprietarului de teren faţă de proprietate.
Ratele de capitalizare derivate de pe piaţă sunt utilizate pentru a transforma renta de
bază într-o indicaţie a valorii de piaţă a terenului. Această procedură este utilă când
18
vânzări comparabile de teren închiriat indică un domeniu de rente şi de rate de

capitalizare.
1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL

SOCIETĂŢII COMERCIALE CU CAPITAL DE STAT
Terenurile aflate în patrimoniul societăţii comerciale cu capital de stat la data înfinţării
acestora, necesare desfăşurării activităţii conform obiectului lor de activitate, se evaluează în
lei conform art.6 din Hotărârea Guvernului nr.834/1991, de către Consiliile de administraţie,
pe baza următoarelor formule:
Vt = Vb ((1+N)*k) în care:
Vt – valoarea terenului;
Vb – valoarea de bază a terenului determinată ca limită minimă la un nivel de
495 lei/mp;
(la această metodologie se aplică în prezent o multitudine de actualizare k
raport valută – leu)
Această valoare s-a determinat pe baza preţului de 5 lei pe metru pătrat corectat cu
numărul 99 ani al perioadei de concesionare; (se menţionează că în unele locaţii din
Bucureşti, preţul de concesiune pe mp este variabil şi mai mare, deci preţul de bază poate fi
eventual considerat mai mare în cazuri speciale).
(1+N) reprezintă coeficientul de corecţie al valorii de bază a terenului în care N
reflectă suma notelor acordate pe bază de criterii, iar nivelul său va fi mai mic sau cel mult
egal cu 9.
Criteriile în baza cărora se acordă notele necesare departajării trenurilor, în
operaţiunea de evaluare sunt următoarele:
a) Categoria localităţii Nota
acordată:
- sat 0,l
- sat reşedinţă de comună 0,2
- oraş 0,4
- municipiu 0,6
- municipiu reşedinţă de judeţ 1,0
- municipiul Bucureşti 15*
b) Amplasarea terenului
- teren în afara localităţii 0,0
- teren în zona periferică a localităţii 0,5
- teren în zona mediană a localităţii 0,8
- teren în zona centrală a localităţii 1,0
c) Funcţiile economice şi caracteristicile sociale ale localităţii
- localităţi cu activitate preponderent agricolă 0,5
- localităţi în funcţie economică complexe în industrie şi prestări servicii 0,8
- localităţi cu funcţii economice complexe (industriale, prestări servicii,
agricultură) l,0
d) Poziţia terenului faţă de accesul la reţele de transport
- transport rutier 0,2
- transport feroviar 0,3
- transport fluvial 0,5
- transport maritim 0,5
- transport aerian 0,5
e) Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul
19
- reţele de apă-canal
0,5
- reţele de energie electrică 0,5
- reţele de energie termică 0,5
- reţele de gaze naturale
0,5
- reţele de telefonie 0,5
- reţele de transport urban 0,5
f) Caracteristicile geotehnice ale terenului
- terenuri normale 1,0
- terenuri dificile de fundare care necesită îmbunătăţiri compactări, perne de
pământ sau balast, cloane de balast, ş.a. 0,2
- terenuri care necesită desecări şi măsuri contra inundaţiilor 0,4
- terenuri situate în zone instabile – alunecări de versanţi, alunecări de
taluze, ruperi de maluri 0,7
g) Restricţii de folosire a terenului conform planului urbanistic general şi
regulamentele aferente
- funcţiune incompatibilă cu planul urbanistic -1,5
- funcţiune compatibilă cu planul urbanistic cu restricţii -1,0
- funcţiune compatibilă cu planul urbanistic 0,5
h) Terenuri poluate cu reziduri
- gazoase -0,3
- solide -0,5
- lichide -0,7
*) se încadrează staţiunile şi zonele cu potenţial balnear, climateric şi turistic.
Există totuşi anumite puncte suplimentare care pot fi luate în considerare de către
experţi, desigur nu în cazuri stricte de evaluare pentru o unitate de stat.
Această metodologie a fost completată prin MEF 71906/29.05.1992. „Norme de
reevaluarea
Mijloacelor fixe” în conformitate cu H.G. nr. 26”1992, prin care valoarea terenurilor calculată
conform HG. 834/1991 de mai sus completată prin HG. 500/1994, se actualizează la data
respectivă cu coeficintul Ki = 8,873.
Formula devine Vt = Vb ( ( 1 + N)(8,873) k), unde k desigur se va lua în consideraţie
prin creşterea valutară numai la data de 30.05.1992 ($ = …)
1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)

Pentru a fi mai bine însuşite, se dau în continuare câteva metode de evaluare la preţ
liber a terenurilor agricole în intravilan şi extravilan, metode care urmează a fi completate cu
amănuntele privind terenul respectiv (amplasări, fertilităţi, accese, producţie, etc.)
Trebuie menţionat că nu există o metodologie obligatorie oficială sau generală, pentru
evaluările.
La preţ liber (la preţ de piaţă) şi că, din cauza îngrădirilor birocratice incluse în Legea
18/1991, practic nu se fac tranzacţii în acest domeniu, iar când se fac vânzări în acest
domeniu, achizitorul terenului consideră că-l va transfera ca teren intravilan (ca la marile
angro-uri pe şoselele de acces), iar preţul este tranzacţionat nu mai prin tranzacţii directe fără
a respecta o metodologie oarecare specifică.
În acest sens este de notat valoarea evident mărită a tuturor terenurilor, susceptibile a
deveni cartiere de vile exclusive, angro-uri, depozite centrale. Pentru valorile comparate se
dau în tabele comparative pe localităţi, o serie de preţuri la piaţa liberă.
20
Terenurile din intravilanul satelor şi comunelor prezintă fiecare un număr de

microindici de individualizare, conform celor pe care îl redăm mai jos şi care au un caracter
indicativ, ei putând fi completaţi pentru a se adapta cât mai bine la realitatea şi la situaţia
specifică a fiecărui teren.
Microindiciile de mai jos urmează a fi consideraţi în acest spirit:
a) În mediul rural, terenul optim pentru o gospodărie individuală normală este de
1000 mp. Dacă această suprafaţă este sub 400 mp se aplică o scădere de3 3-5%.
Pentru terenuri cu o suprafaţă mai mare de 100 mp, care se poate utiliza pentru
grădina de legume, livadă sau vie, se poate acorda un spor de 5-8%.
b) Terenul este amplasat într-o comună cu acces la un drum asfaltat sau există o staţie
sau o haldă de cale ferată. În caz contrar se aplică o scădere de 3-8%.
c) Dacă respectiv com una are linii regulate de autobuze, sau dacă are legătură cu un
număr mai mare de terenuri, se poate acorda un spor de 3-5%.
d) Terenul este – în interiorul comunei – aproape de centrul administrativ
(primărie, şcoală, magazine, poliţie, biserică) şi cu legături rutiere bune şi
directe cu şoseaua sau cu staţia de cale ferată, această amplasare dă dreptul la un
spor de 2-5%.
e) Dacă terenul are posibilitatea de acces separat, total sau parţial, dând posibilitatea
arendării grădinii de legume sau a livezii, se poate aplica un spor de 10%.
f) Dacă terenul, prin amplasamentul său, dă posibilitatea transformării imobilului
construit pe el şi având faţada la stradă, - într-un spaţiu comercial, aceasta
reprezintă un mare avantaj şi conduce la un spor de 10-15%.
g) Terenul este amplasat pe o stradă asfaltată sau chiar pe şoseaua naţională care
străbate localitatea; aceasta este un mic avantaj suplimentar ce poate conduce la un
spor de 2-3%.
1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCŢIEI AGRICOLE

Elementele care trebuie avute în vedere la stabilirea potenţialului de producţie strict al
terenului evaluat sunt:
a. – natura terenului din punct de vedere pedologic: cernoziomuri, brun roşcat,
brancig, podzol, sărături, soluri intermediare;
b. – zona ceralieră şi cultura specifică zonei, care va sta la baza stabilirii cuantumului
producţiei, inclusiv media multianuală a precipitaţiilor;
c. – nivelul apei freatice.
Acestea (a, b şi c) reprezintă elemente determinate ale producţiei luate în calculul
evaluării terenului agricol.
Se menţionează că în cazul terenurilor irigate, fie dintr-un sistem zonal sau chiar local,
producţia luată în calcul va fi înmulţită cu un coeficient de 1,3 – 1,5 faţă de un teren din
aceeaşi microzonă, dar neirigat.
Elementele determinante pentru stabilirea costurilor lucrărilor de exploatare (lucrări
agricole, transporturi, valorificare).
Calcularea venitului net anual, se compune din valoarea totală a producţiei de bază +
producţia secundară (paie, coceni etc.) şi apoi se scad cheltuielile de producţie.
Cheltuielile de producţie, se consideră în general la nivelul a 40% din valoarea
producţie brute, pentru marea majoritate a culturilor, nivel acceptat în condiţii de mecanizare
a lucrărilor agricole. Acest nivel de 40% reprezentând cheltuieli de producţie, se calculează
pentru terenurile care îndeplinesc în principiu următoarele condiţii:
a. teren plan cu o înclinare de până la 5%;
b. teren amplasat în limita a maxim 2 Km de la marginea localităţii unde este situat
terenul;
21
c. teren limitrof unui drum practicabil în toate anotimpurile;

d. teren amplasat astfel încât latura cea mai mare să aibă minim 300 m liniari;
e. teren un de apa freatică este la o adâncime mai mare de 2 m.
În cazul în care terenul studiat nu întruneşte aceste condiţii, cheltuielile de producţie
(„C.P”), vor fi corectate cu coeficienţi de corecţie „K”, care se vor adiţiona la C.P diminuând
în acest fel venitul net anual.
Coeficienţii de corecţie K propuşi sunt :
K1 = 5 % pentru terenuri cu panta între 6 – 12 %;
K2 = 10 % pentru terenuri cu panta peste 12 %;
K3 = 1 % pentru fiecare km în plus peste limita de 2 Km de la marginea
intravilanului,
prezentat la punctul b;
K4 = 5 % pentru terenuri ce nu sunt limitrofe unui drum modernizat, respectiv
practicabil în toate anotimpurile;
K5 = 5 % pentru terenurile situate în pantă de peste 6 % şi care nu au latura de
minim
300 m liniari.
1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN

CATEGORIILE DE FOLOSINŢĂ A TERENULUI
Categoria de folosinţă a unui teren este determinată de destinaţia economică a

acestuia, stabilită fie în mod natural, fie artificial de posesorul terenului respectiv. În general
se deosebesc două grupe mari de folosinţă a terenurilor :
A. Grupa folosinţelor agricole;
B. Grupa folosinţelor neagricole.
Fiecare din cele două grupe au câte cinci categorii de folosinţă :
A. – teren arabil; - păşuni; - fâneţe; - vii; - livezi.
B. – păduri şi alte terenuri cu vegetaţie forestieră; - teren cu ape şi ape cu sulf; -
terenuri neproductive; - drumuri şi căi ferate; - terenuri cu construcţii şi alte folosinţe.
Fiecare din cele zece categorii de folosinţă a terenului se subdivide la rândul lor în
subcategorii. Denumirea categoriilor şi subcategoriilor de folosinţă sunt însoţite de simboluri
care se notează în planurile şi registrele cadastrale.
Definirea categoriilor de folosinţă a terenurilor agricole este prezentată în continuare.
Prin teren arabil – se înţeleg acele terenuri care se ară în fiecare an sau la mai mulţi
ani odată şi sunt cultivate cu plante anuale sau pepene. În cadrul terenului de folosinţă arabile
se deosebesc:
- arabil propriu-zis;
- amenajat pentru irigaţii din care orezării, arabil cu pomi răzleţi.
La integrarea în terenuri arabile, se au în vedere următoarele criterii:
a) Teren destinat culturilor furajere perene, ce se ară la cel mult şase ani odată sunt
terenuri arabile;
b) Terenuri arabile desfundate precum şi cele în curs de amenajare;
c) Terenuri arabile rămase neânsămânţete datorită inundaţiilor sau altor cauze, se
înregistrează la terenuri arabile;
d) Terenuri arabile amenajate sau ameliorate prin desecări, irigaţii; se delimitează şi
se înscriu la categoria de folosinţă arabil numai suprafeţele direct productive, iar
suprafeţele ocupate de canale etc. se măsoară şi se reprezintă în plan ca detalii
lineare şi nu se includ în suprafaţa productivă;
e) Terenuri cu sere, solarii şi răsadniţe – se delimitează pe perimetrul construcţiei şi
se înscriu la categorii de folosinţă arabil, făcând menţiunea respectivă.
22
Păşunile sunt fie terenurile cu iarbă, fie terenurile înţelenite în mod natural sau
artificial prin reînsămânţare la 15-20 ani o dată. Se deosebesc următoarele subcategorii de
folosinţă:
a) Păşunile curate sau acoperite numai cu vegetaţie ierboasă;
b) Păşuni împădurite, sunt acele păşuni care în afară de vegetaţia ierboasă şi
vegetaţia arborescentă; sunt considerate păşuni împădurite numai acele care au un
procent de acoperire cu vegetaţia forestieră de 10 ÷ 60%. Când vegetaţia forestieră
este în proporţie mai mare de 60%, păşunea împădurită se consideră pădure cu
regim juridic în administrare;
c) Păşuni cu pomi, sunt păşunile plantate rar cu pomi fructiferi în scopul prevenirii
alunecărilor de teren sau cele care provin din livezi în paragină;
d) Păşuni cu tufiş şi mărăciniş, sunt acele păşuni unde tufărişul şi mărăcinişul are rol
antierozional şi nu se pot defrişa.
Fâneţele sunt acele terenuri înierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin
reînsămânţare. Apar următoarele subcategorii:
a) Fîneţe curate sunt acoperite numai cu vegetaţie ierboasă;
b) Fâneţele împădurite, sunt acoperite parţial cu vegetaţie forestieră sau invadate cu
tufăriş, gradul de acoperire fiind sub 40%;
c) Fâneţe cu pomi fructiferi, provin din livezile degradate sau din păşunile la care s-
au format perimetre de ameliorare şi păşunatul este interzis;
d) Fâneţe cu tufăriş şi mărăciniş, sunt acelea la care tufărişul şi mărăcinişul au
valoare antierozională şi nu pot fi defrişate.
Viile cuprind toate terenurile plantate cu viţă de vie.
Au următoarele subcategorii:
a) vii altoite şi indigene. Viile altoite sunt acelea care au la bază un portaltoi.
Cele indigene sunt nealtoite, dezvoltate pe principii proprii;
b) vii hibride, sunt acelea care se mai numesc produse directe. Această categorie este
pe cale de dispariţie deoarece legislaţia în vigoare interzice plantarea acesteia, iar
cele existente fiind izolate, împiedică procesul de mecanizare;
c) pepiniere viti-pomicole, sunt terenuri destinate producţiei materialului săditor
viticol;
d) plantaţiile cu hamei ale căror fructe se folosesc la fabricarea berii.
Odată cu identificarea şi ridicarea în plan a suprafeţei ocupate cu plantaţii viticole,
unele detalii (ca taluze, canale, alei) se măsoară şi se înregistrează pe planul
topografic.
Livezile cuprind toate terenurile plantate cu pomi fructiferi sau plantaţii pomicole.
Sunt următoarele subcategorii:
a) livadă intensivă – este aceea plantaţie care prezintă densitate mare de pomi la
unitatea de suprafaţă, iar pomii sunt îngrijiţi după o tehnologie specifică. Tot aici
se înregistrează livezile super – intensive care au o densitate de peste 2000
pomi/ha;
b) plantaţii de arbuşti fructiferi;
c) pepiniere pomicole destinate producţiei de material săditor pomicol;
d) plantaţii cu dud.
Criteriile de echivalare a terenurilor agricole pe categorii de folosinţă în echivalent
arabil, sunt prezentate în tabelul următor:
Categorii de Coeficientul de transformare în arabil a categoriei de folosinţă
folosinţă
1. Arabil 1 ha/1 ha
2. Păşuni 1 ha păşune /1 ha arabil, atunci când păşunea poate fi transformată în
arabil din punct de vedere al calităţii solului şi reliefului. În cazul când
păşunea diferă de terenul arabil limitrof prin calitatea solului, relief şi
23
alţi factori care diminuează potenţialul de producţie, echivalentul în

arabil va fi stabilit între 1 ÷ 0,4 ha arabil pentru 1 ha păşune.
3. Fâneţe 1 ha = 1 Ha arabil echivalentul în arabil se va stabili între 1 ÷ 0,5 ha
arabil pentru 1 ha păşune.
4. Vie hibridă 1 ha vie hibridă = 1 ha arabil
5. Vie nobilă 1 ha vie nobilă poate fi echivalent cu 1 ÷ 4 ha arabil, funcţie de calitatea
solului, relief, vârsta plantaţiei.
6. Livadă 1 ha livadă clasică poate fi echivalent cu 1 ÷ 2 ha arabil, funcţie de
clasică calitatea solului, relief, vârsta plantaţiei, bazinele pomicole consacrate şi
potenţial de producţie al plantaţiei.
7. Livadă 1 ha livadă intensivă şi super intensivă poate fi echivalent cu 1 ÷ 3,5 ha
intensive şi arabil, funcţie de calitate sol, sistemul de amenajare etc.
superintensive
1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAŢII DIRECTE
Evaluarea terenurilor libere sau considerate libere

Nr. Element Proprietate Proprietăţi comparabile
crt. evaluată 1 2 3 4 5
1 Preţ de vânzare
2 Drepturi de proprietate
transmisibile
Corecţie după
3 Finanţare
Corecţie
Preţ corectat
4 Condiţii de vânzare (motivaţie)
Corecţie
Preţ corectat
5 Data vânzării (condiţii de piaţă)
6 Condiţii de vânzare
Corecţie
Preţ corectat
7 Localizare
Corecţie după localizare
Preţ corectat
8 Caracteristici fizice
9 Suprafaţă teren
Corecţie
Preţ corectat
10 Suprafaţă desfăşurată
Corecţie
Preţ corectat
11 Suprafaţă utilă
Corecţie
Preţ corectat
12 Condiţii închiriere
13 Chirie piaţă
14 VBP
24
15 VBE
16 VNE
17 Rata capitalizării
VNE – venit net efectiv;
VBE – venit brut efectiv;
VBP – venit brut al proprietăţii.
!!!!!! SE ADUNĂ dupa fiecare corecţie şi NU cu cele iniţiale.
RAPORT DE EVALUARE
1. Generalităţi
1.1. Identificarea proprietăţii.
1.2. Drepturi de proprietate – Liber
Contract de închiriere – termen / chirie – sub nivelul pieţei.
1.3. Tip valoare – Standard de evaluare – se găseşte la sediul ANEVAR.
1.4. Data evaluării / data inspecţiei
Anexe la raport:
- CF;
- fotografii ale obiectului evaluat, faţade, acces, vecini, depozit, Su şi Sdepozitare,
vecini, depozit;
1.5. Client / destinatar.
1.6. Clauză de nepublicare = este condiţia realizată intre evaluator şi client.
1.7. Ipoteze /condiţii limitative.
2. Descrierea proprietăţii imobiliare

2.1. Amplasare – zonare, localizare, vecini, instituţii care sunt în zonă, acces,
vad comercial, utilităţi.
2.2. Aspecte juridice (în detaliu)
CF, topo, închiriere, ipoteze.
2.3. Descrierea proprietăţii (amănunţita)
Sistem constructiv
Suprafaţă teren – cât este în faţă şi cât este în spate
Împrejurimi
Platforme
ANEXA = amplasare în zonă; plan de situaţie; schiţă pe fiecare nivel; pardoseli;
Starea clădirii (ziduri, pardoseala, etc.)
Istoricul construcţiei
3. Analiza pieţei imobiliare

C.M.B.U. = analiză (Cea Mai Buna Utilizare)
- fizică pozitivă;
- legal utilizabilă;
- financiar;
- maxim productivă.
4. Evaluarea
5. Concluzii
25
CAPITOLUL II
ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR
2.1 ABORDAREA PRIN COSTURI
Abordarea prin costuri este bazată pe o comparaţie între costul de dezvoltare a

unei proprietăţi şi valoarea unei proprietăţi existente sau similare în construcţie.
Prin aplicarea abordării prin costuri evaluatorul estimează costul de construire a
unei reproducerii sau de înlocuire pentru proprietatea de evaluat şi scade din acel cost
toate deprecierile acumulate de proprietate. Deprecierea cumulată poate fi separată în
deprecierea fizică provenită din deteriorare, depreciere funcţională şi externă generate
de învechire. Atunci când valoarea amplasamentului şi profitul investitorului imobiliar
sunt adăugate la acest rezultat, se obţine o indicaţie de valoare a proprietăţii cu drept
deplin.
Abordarea prin costuri este, în general, cea mai aplicată în evaluarea
construcţiilor noi sau relativ noi, când construcţiile reprezintă cea mai bună utilizare a
amplasamentului, valoarea amplasamentului este bine susţinută şi nu este evidentă
deprecierea funcţională sau externă. Abordarea prin costuri este utilizată, de asemenea,
în estimarea valorii unor construcţii aflate în stadiul de proiect de extindere şi renovări,
proprietăţi cu destinaţie specială şi proprietăţi care nu se tranzacţionează frecvent pe
piaţă.
Abordarea prin costuri poate fi utilizată ca bază în estimarea corecţiilor pentru
diferenţele fizice între proprietăţile comparabile în abordarea prin comparaţia directă.
Abordarea prin costuri este, de asemenea, utilă în evaluări care solicită valori
separate pentru amplasament şi pentru construcţii (de exemplu, când elementele
asigurabile trebuie separate de elementele neasigurabile sau în cazul în care trebuie
estimată deprecierea pentru calcului impozitului pe venit). Abordarea prin costuri este
esenţială în studiile de fezabilitate pentru a stabili dacă valoarea de piaţă va depăşi sau
nu costurile de construcţie şi a permite o marjă convenabilă pentru profitul
investitorului imobiliar.
Procedura pentru evaluarea proprietăţii prin costuri cuprinde:
1) Estimarea valorii terenului (amplasamentului) considerat liber şi disponibil
pentru dezvoltarea în cea mai bună utilizare a sa.
2) Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor principale la
data efectivă a evaluării, inclusiv a costurilor directe şi indirecte.
3) Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire, pentru aducerea
structurilor principale noi, libere la condiţiile şi nivelul de ocupare de pe piaţă.
4) Estimarea, dintr-o analiză de piaţă, a unui profit antreprenorial adecvat.
5) Însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucţie, a costurilor indirecte şi
profitului antreprenorial, adesea exprimat ca procent din costurile totale directe
şi indirecte, pentru a ajunge la costul total de înlocuire sau reconstrucţie al
structurilor principale.
26
6) Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, divizată în trei categorii

mari:
- deprecierea fizică;
- deprecierea funcţională;
- deprecierea externă.
7) Scăderea deprecierii cumulate din costul total de înlocuire sau reconstrucţie a
structurilor principale pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire sau de
reconstrucţie net.
8) Estimarea costurilor de înlocuire sau reconstrucţie şi a deprecierii pentru fiecare
clădire anexă sau îmbunătăţiri ale amplasamentului; apoi scăderea deprecierii
estimate din costurile de reconstrucţie sau înlocuire ale acestor îmbunătăţiri.
Amenajările amplasamentului şi clădirile anexe sunt deseori evaluate la
valoarea lor netă, adică direct pe baza costului net.
9) Însumarea costurilor nete de reconstrucţie sau de înlocuire ale structurilor
principale, clădirile anexe şi amenajările amplasamentului pentru a obţine
costul de reconstrucţie sau înlocuire total net al tuturor construcţiilor.
10) Adăugarea valorii amplasamentului la costul net total de reconstrucţie sau
înlocuire al tuturor construcţiilor, pentru a obţine valoarea proprietăţii cu
drepturi depline.
11) Dacă este necesar, corectarea valorii proprietăţii cu drepturi depline, pentru a
reflecta o participaţie la proprietatea evaluată, pentru a ajunge la valoarea unui
drept parţial de proprietate.
Deosebirea între costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire este importantă.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la
data efectivă a evaluării o copie sau un substitut exact al clădirii evaluate, utilizând
aceleaşi materiale, normative de construcţie, proiecte, planuri şi calitate a manoperei şi
înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
efectivă a evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate,
utilizând materiale moderne şi normative, proiecte şi planuri actuale. Utilizarea
costului de înlocuire elimină necesitatea estimării anumitor forme de depreciere
funcţională, dar trebuie luate în considerare costul înlocuirii elementelor care reflectă
deprecierea recuperabilă şi costurile de exploatare suplimentare datorate
supradimensionărilor. Utilizarea estimărilor de cost de reconstrucţie sau înlocuire
depinde adesea de scopul evaluării.
2.1.1. ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE
Abordarea prin costuri a valorii începe cu o estimare a costului curent de

reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor ţi amenajărilor la data efectivă a
evaluării. Estimarea costului trebuie realizată de un specialist, pentru că, dacă nu este
corectă, valoarea obţinută va fi viciată. Estimările costurilor se bazează pe costul de
reconstrucţie şi pe costul de înlocuire şi se compun din costuri directe şi indirecte,
onorariile contractorului şi profitul investitorului imobiliar.
Costul de reconstrucţie se referă la costul unei structuri identice la data efectivă
a evaluării. Teoretic, abordarea prin costuri începe întotdeauna cu costul de
reconstrucţie nou. Costul de înlocuire nou se referă la costul unui substitut cu o
utilizare egală şi nu un duplicat, la data evaluării. Costul de înlocuire nou se utilizează
27
în cele mai multe evaluări ca alternativă practică la o estimare standardizată care ar fi

costisitoare şi consumatoare de timp.
Costurile directe sunt cheltuieli de capital legate direct de construcţia fizică a
clădirilor, de exemplu costul contractual. Cheltuielile de regie şi profitul
antreprenorului sunt costuri directe.
Costurile indirecte sunt cheltuieli de capital legate indirect de construcţia fizică
a clădirilor, de exemplu onorariile arhitectului şi inginerului, taxele de proprietate în
timpul construcţiei şi finanţarea.
Profitul investitorului imobiliar este acea parte a costului care reflectă
contribuţia antreprenorului. El este stimulentul care stă la baza activităţii de
coordonare, conducere şi creaţie implicate în realizarea proiectului. Profitul
investitorului imobiliar trebuie considerate, în mod clar, un cost real, dar nu se reflectă
neapărat în valoare. Profitul investitorului ar trebui măsurat şi inclus ca element, atât în
estimarea costului de înlocuire, cât şi a celui de reconstrucţie. Estimarea costului de
reconstrucţie sau de creare a unei clădiri nu este completă decât dacă sunt luate în
considerare toate costurile. Pe pieţele caracterizate printr-un dezechilibru între cerere
şi ofertă, poate surveni o pierdere a investitorului imobiliar, iar aceasta va fi
considerată ca parte a estimării deprecierii externe.
2.1.2. DEPRECIEREA CUMULATĂ
Deprecierea este o pierdere din valoarea proprietăţii din orice cauză la data
efectuării raportului de evaluare. Cu alte cuvinte, este diferenţa între costul de
reconstrucţie sau de înlocuire al unei construcţii şi valoarea de piaţă a acesteia la data
evaluării. Deprecierea poate rezulta din trei surse: uzură fizică datorată deteriorării
construcţiilor, depreciere funcţională atribuită unei deficienţe sau unei
supradimensionări şi depreciere din cauze externe cauzată de schimbări în economie,
tendinţe în cerere, sau în utilizarea proprietăţilor în vecinătate. Deprecierea fizică şi
cea funcţională pot fi observabile într-o îmbunătăţire. Deprecierea reprezintă o
penalitate deoarece piaţa o recunoaşte ca o pierdere de valoare. O ofertă foarte scăzută
a proprietăţii în comparaţie cu cererea poate compensa pierderea de valoare a clădirilor
vechi. Importanţa istorică şi arhitecturală poate compensa penalitatea asupra valorii pe
care o impune timpul.
Câţiva termeni importanţi sunt asociaţi cu deprecierea. Pentru a măsura
deprecierea cumulată evaluatorul estimează pierderea de valoare a construcţiei în
cauză în starea ei actuală după comparaţia cu valoarea construcţiei dacă aceasta ar fi
fost nouă.
Pentru a măsura deprecierea cumulată, evaluatorul ia în considerare toate
elementele care pot cauza o pierdere în valoare şi analizează fiecare element doar o
singură dată. Deprecierea cumulată poate fi estimată prin metoda duratei economice de
viaţă, metoda duratei economice de viaţă modificată, metoda divizării sau metoda
comparaţiei de piaţă sau de capitalizare a venitului. Pentru a estima doar deprecierea
fizică se poate folosi metoda duratei de viaţă fizică.
Cele cinci tipuri de depreciere cumulată pe care această metodă le ia în
considerare sunt:
1) uzura fizică recuperabilă;
2) uzura fizică nerecuperabilă;
28
3) deprecierea funcţională recuperabilă;

4) deprecierea funcţională nerecuperabilă;
5) deprecierea din cauze externe.
Evaluatorul poate lua în considerare toate elementele funcţionale şi fizice
recuperabile înaintea măsurării celor nerecuperabile, deoarece deprecierea elementelor
nerecuperabile nu poate fi măsurată potrivit până ce deprecierea celor recuperabile nu
a fost calculată. Costul corectării elementelor recuperabile este compensat de o
creştere în valoare; costul reabilitării elementelor nerecuperabile depăşeşte creşterea
rezultată în valoare.
Deprecierea fizică recuperabilă se aplică elementelor cu întreţinere defectuoasă
care necesită repararea la data evaluării. Un element este redresabil dacă costul
reparării acestuia este mai mic sau egal faţă de creşterea în valoare a proprietăţii.
Evaluatorii se diferenţiază prin clasificarea acestor elemente. Unii argumentează că
pierderea în valoare nu poate fi compensată la data evaluării, astfel încât elementul
este nerecuperabil; alţii afirmă că deteriorarea este recuperabilă. În orice caz,
pierderea procentuală trebuie să fie dedusă ca o depreciere fizică recuperabilă sau
nerecuperabilă.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la deteriorarea care nu poate fi
recuperată practic sau economic. Estimarea acesteia este bazată pe costul de recuperare
a elementelor recuperabile fizice. Elementele uzură fizică nerecuperabile sunt
clasificate în elemente cu durate scurte şi lungi de viaţă. Un element cu viaţă lungă va
avea o durată de viaţă economică rămasă egală cu viaţa întregii construcţii; un element
cu viaţă scurtă va avea o durată de viaţă economică rămasă mai mică decât cea a
construcţiei. Metoda duratei de viaţă fizică trebuie utilizată pentru elementele cu viaţă
scurtă şi poate fi folosită pentru elementele cu durate lungi de viaţă. Raportul dintre
vechimea scriptică şi durata fizică totală estimată este aplicat costului de reconstrucţie
sau de înlocuire a elementelor cu viaţă scurtă şi lungă pentru a calcula o estimare a
uzurii fizice nerecuperabile. O metodă alternativă de estimare a uzurii fizice a
elementelor cu viaţă lungă este metoda duratei de viaţă economică în care vechimea
efectivă este ajustată pentru toate componentele deprecierii aflate în structură. Această
rată a vârstei efective faţă de durata estimată de viaţă economică este aplicată costului
de reconstrucţie sau de înlocuire al elementelor cu viaţă lungă pentru a calcula o
estimare a deprecierii fizice nerecuperabile. O mare atenţie trebuie acordată aplicării
acestei metode, pentru a evita includerea altor componente de depreciere în această
rată.
Deprecierea funcţională recuperabilă este cauzată de defecte de proiectare sau
schimbări în normativele şi în materialele de construcţie. Pentru a fi recuperabilă,
costul de înlocuire a elementelor demodate sau inacceptabile trebuie să fie mai mic sau
egal cu creşterea anticipată în valoare. Deprecierea funcţională recuperabilă poate
rezulta dintr-o deficienţă care necesită adăugiri, înlocuiri sau modernizări sau
supradimensionare. Dacă costul este bazat pe înlocuire mai degrabă decât pe
reconstrucţie, costul elementelor supradimensionate nu trebuie să fie inclus.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau o
supradimensionare. Când este cauzată de o deficienţă care nu este inclusă în costul
estimat dar trebuie inclusă, deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată prin
capitalizarea pierderii de venit net atribuită deficienţei, adică prin divizarea pierderii de
venit net cu o rată de capitalizare pe construcţii, minus costul elementului dacă ar fi
fost inclus în estimarea costului nou. Deprecierea funcţională nerecuperabilă datorată
29
unei deficienţe care este inclusă în estimarea costului dar nu ar trebuie să fie inclusă,
este măsurată ca un cost curent de nou, minus deprecierea fizică calculată anterior,
minus valoarea adăugată. Când este cauzată de o supradimensionare, deprecierea
funcţională nerecuperabilă poate fi măsurată în două moduri diferite, în funcţie de
utilizarea fie a costului de reconstrucţie fie a costului de înlocuire. Dacă se bazează pe
costul de reconstrucţie, supradimensionarea este măsurată ca un cost de reconstrucţie
al componentei supradimensionate minus orice depreciere fizică plus valoarea
prezentă a costurilor suplimentare (taxe, asigurări, întreţinere, utilităţi) minus valoarea
adăugată dacă există. Dacă se bazează pe costul de înlocuire, supradimensionarea
reprezintă doar un cost suplimentar al proprietăţii minus valoarea adăugată.
Deprecierea din cauze externe este cauzată de influenţe negative exterioare
construcţiei; din punct de vedere al proprietarului este nerecuperabilă. Pierderea de
venit total datorată deprecierii din cauze externe trebuie să fie alocată între
amplasament şi construcţii. Într-o metodă, pierderea din venit alocată construcţiilor
este capitalizată la o rată de capitalizare pe construcţii pentru a determina mărimea
deprecierii din cauze externe la data evaluării. Efectul deprecierii din cauze externe
asupra valorii amplasamentului este considerat în mod distinct în analiza respectivă
prin ajustarea localizării. Alocarea proporţională a deprecierii din cauze externe
alocată amplasamentului nu este aplicată valorii terenului, dar trebuie să fie utilizată
pentru a testa caracteristicile pierderii de valoare din localizarea proprietăţii, în
secţiunea de evaluare a terenului, din raportul de evaluare.
30
2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

Metoda comparaţiei directe este procesul prin care valoarea de piaţă estimată
este prin analiza activităţii pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea
acestora cu proprietatea evaluată. Tehnicile comparative sunt fundamentale în procesul
de evaluare şi sunt folosite şi în alte metode de evaluare.
Metoda comparaţiei directe este bazată pe premisa că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi este direct legată de preţurile tranzacţiilor comparabile ale proprietăţilor
competitive. Valoarea proprietăţii pe piaţă este dată de disponibilitatea de înlocuire cu
proprietăţi cu aceeaşi utilitate şi atractivitate. Valoarea este susţinută atunci când
relaţia dintre teren şi amenajările acestuia şi dintre proprietate şi mediu sunt în
echilibru. Condiţiile externe, ca de exemplu vecinătăţile şi economia, pot afecta
valoarea proprietăţii, pozitiv sau negativ.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă atunci când există suficiente date
recente pe piaţa tranzacţiilor pentru indicarea nivelului valorilor; este mai puţin utilă
când datele sunt rare. Modificările condiţiilor economice, reglementările de urbanism,
legislaţia impozitelor şi existenţa finanţării pot, de asemenea, să limiteze eficienţa
metodei. Comparaţia directă este, de obicei, folosită în evaluarea caselor de locuit.
Analiza tranzacţiilor comparabile ale proprietăţilor producătoare de venituri este mult
mai dificilă. Metoda comparaţiei directe dă informaţii asupra ratei de capitalizare şi
asupra deprecierilor care sunt aplicate în metodele bazate pe venituri şi costuri.
Procedura sistematică ce se aplică pentru metoda comparaţiei directe implică o
procedură în cinci trepte:
1. cercetarea pieţei pentru tranzacţii de vânzare, listinguri şi oferte de vânzare şi
cumpărare pentru proprietăţi comparabile
2. verificarea acurateţei datelor şi dacă acestea reprezintă tranzacţii între părţi
independente
3. determinarea criteriilor de comparaţie relevante
4. compararea proprietăţii cu proprietăţile imobiliare comparabile şi ajustarea
pentru diferenţă
5. reconcilierea valorilor multiple într-o singură valoare sau interval de valori
Criteriile de comparaţie reprezintă componentele în care pot fi împărţite
proprietăţile în scopul comparaţiei, în funcţie de natura evaluării. Folosirea criteriilor
de comparaţie uşurează analiza comparativă a proprietăţii imobiliare de evaluat cu cea
a proprietăţilor comparabile, dar acestea trebuie să fie apropiate, sigure şi consistente.
O serie de corecţii pot fi aplicate preţului total, altele sunt aplicate preţului pe unităţi
de comparaţie. Multiplicatorii de venituri pot fi, de asemenea, folosiţi ca şi criterii de
comparaţie. Evaluatorii nu doar corectează aceste criterii, ci mai degrabă explică
similitudinile şi diferenţele în reconcilierea valorilor.
Elementele de comparaţie sunt caracteristicile proprietăţilor şi tranzacţiilor care
determină ca preţul plătit pentru o proprietate imobiliară să varieze. Acestea sunt
folosite în ajutorul identificării diferenţelor dintre proprietatea evaluată şi proprietăţile
comparabile astfel încât să poată fi făcute corecţiile. Evaluatorul trebuie să aplice
corecţia pentru diferenţe doar o singură dată. Cele mai folosite elemente de comparaţie
sunt: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare , condiţiile de vânzare,
localizarea, caracteristicile fizice, economice, utilizarea componentelor non-imobiliare
31
ale valorii. Alte elemente posibile includ accesul, restricţii guvernamentale, restricţii
de condiţii de mediu şi îmbunătăţirile ambientale.
Corecţia pentru drepturile de proprietate transmise reflectă diferenţa dintre
proprietatea generatoare de venituri şi posibila ei utilizare ca proprietate închiriată şi ca
o proprietate liberă. Corecţia este necesară pentru cuantificarea diferenţelor dintre
chiria de piaţă pe care proprietatea liberă este capabilă să o impună şi chiria
contractuală a unei proprietăţi imobiliare sub contract de închiriere existent, diferenţe
care se vor produce până la finalizarea acestuia. Dacă corecţia nu este făcută în
drepturile de proprietate în metoda comparaţiei directe, orice diferenţă trebuie făcută la
reconcilierea valorilor.
Corecţia pentru localizare este necesară când vecinătăţile sau mediul proprietăţii
şi ale proprietăţilor comparabile diferă semnificativ, creând variaţii ale cererii.
Corecţiile pentru caracteristicile fizice justifică diferenţele în dimensiunile
amenajărilor amplasamentului, în calitatea şi condiţiile clădirilor, în materialele de
construcţie utilizate, în utilitatea funcţională a construcţiilor şi în aspectul plăcut al
acestora.
Corecţiile pentru caracteristicile economice reflectă diferenţele în calitatea
managementului, structura chiriaşilor, termenii contractuali ca de exemplu chiriile,
datele de expirarea a contractelor de închiriere, opţiunile de reînnoire şi prevederile
speciale ale închirierii, ca şi clauzele de recuperarea a cheltuielilor. Evaluatorul trebuie
să aibă grijă să nu redea diferenţele în drepturile de proprietate transmise ale
proprietăţilor sau modificările în condiţiile pieţei ca şi diferenţe ce implică
caracteristicile economice.
Corecţia pentru diferenţele de utilizare poate fi făcută atunci când proprietăţile
diferă în condiţiile de utilizare, cea mai buna utilizare sau zonare. Componentele non-
imobiliare includ bunurile mobile şi valoarea necorporală.
Atât tehnicile cantitative, cât şi cele calitative pot fi folosite pentru identificarea şi
cuantificarea corecţiilor. Tehnicile cantitative includ analiza pe perechi de date,
analizele statistice, analizele grafice, analizele de tendinţă, analizele de costuri şi
analiza datelor secundare. Tehnicile calitative includ analiza comparaţiei relative,
analiza şiruri1or, interviuri personale.
Analiza pe perechi de date poate fi folosită pentru a izola efectul anumitor
variabile particulare asupra preţului atunci când sunt disponibile suficiente date şi pot
fi cuantificate alte variabile. Atunci când nu sunt disponibile suficiente date, tehnicile
sunt folosite pentru a sugera dimensiunea corecţiei, care poate fi testată apoi pentru
siguranţă. Analiza statistică conţine date statistice şi analiza regresiei. Analiza grafică
implica interpretări vizuale ale datelor grafice sau curbele analizei datelor. Analiza
tendinţei este folositoare atunci când sunt disponibile bazele de date ale proprietăţilor.
Ana liza costurilor şi analiza datelor secundare se bazează pe tipuri de date specifice
ca: indicatori de costuri şi analize de piaţă elaborate de firme sau agenţii
guvernamentale.
În analiza comparaţiei relative, evaluatorul cercetează relaţiile indicate de
datele de piaţă fără a face apel la cuantificări. În mod obişnuit, evaluatorul analizează
vânzările comparabile pentru a determina dacă caracteristicile acestora sunt inferioare,
superioare sau egale cu cele ale proprietăţii evaluate. Procesul este similar cu cel al
analizei pe perechi de date, dar nu sunt implicate analizele cantitative. Analiza
clasamentului aranjează proprietăţile în concordanţă cu gradul de similitudine faţă de
32
proprietatea evaluată. Interviurile personale pentru participanţii pe piaţă pot, de

asemenea, să aducă informaţii folositoare pentru a face corecţii calitative.
Analiza comparativă se referă la procesul analitic de bază, care poate folosi
tehnici cantitative, calitative sau combinaţia celor două pentru a obţine valoarea finală.
Procesul constă în patru trepte:
1) identificarea elementelor de comparaţie ce influenţează valoarea proprietăţii de
evaluat;
2) compararea fiecărei proprietăţi comparabile cu proprietatea de evaluat şi
măsurarea diferenţelor fiecărui element de comparaţie, atât calitativ cât şi
cantitativ;
3) obţinerea corecţilor nete pentru fiecare proprietatea comparabilă;
4) prezentarea preţurilor comparabile după corecţie sau intervalului de valori şi
reconcilierea diferitelor valori obţinute într-o singură valoare estimată.
Ordinea în care corecţiile sunt aplicate proprietăţilor comparabile este
determinată de datele de piaţă şi de analiza acestor date de către evaluator. Pentru
exemplificare este prezentată următoarea ordine a corecţilor:
1) corecţia drepturilor de proprietate transmise, preţ corectat;
2) corecţia condiţiilor de finanţare, preţ corectat;
3) corecţia condiţiilor de vânzare, preţ corectat;
4) corecţia condiţiilor de piaţă, preţ corectat ;
5) corecţia pentru localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice,
utilizare, componente non-imobiliare.
33
2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA

VENITULUI
În abordarea pe bază de venit a valorii, evaluatorul analizează capacitatea

proprietăţii de a genera profituri şi a le converti în indicatori de valoare prezentă.
Abordarea bazată pe venit este parte integrală a procesului de evaluare. Tehnicile şi
procedurile de capitalizare a venitului sunt utilizate pentru a analiza şi ajusta
informaţiile de vânzare în abordarea comparaţiei directe şi pentru a măsura deprecierea
funcţională şi externă prin capitalizarea unei pierderi estimate din venit când se
utilizează abordarea prin costuri.
În abordarea pe bază de venit, beneficiile viitoare sunt exprimate în mod
obişnuit ca venitul brut potenţial (VBP), venitul total potenţial atribuit proprietăţii
imobiliare la utilizare completă înainte ca cheltuielile de exploatare să fie scăzute;
venitul brut efectiv (VBE), profitul anticipat din toate operaţiile proprietăţii imobiliare
ajustate pentru pierderile din neocupare şi din neplată; venitul net din exploatare
(VNE), venitul net actual sau anticipat rămas după deducerea tuturor cheltuielilor de
exploatare din venitul brut efectiv, dar înaintea deducerii serviciului datoriei ipotecare
şi a amortizării scriptice; cash-flow-ul înainte de impozitare, partea din venitul net de
exploatare care rămâne după plata serviciului datoriei, dar înaintea deducerii
impozitului pe venitul curent din exploatare; cash-flow-ul după impozitare, partea din
fluxul înainte de impozitare care rămâne după deducerea impozitului pe venitul curent
din exploatare; şi preţul de revînzare, beneficiul încasat de un investitor la terminarea
investiţiei.
Rata de capitalizare totală şi rata de capitalizare aferentă capitalului propriu sunt
rate ale venitului. Nu sunt rate de rentabilitate a capitalului şi nu reflectă rata de
randament a capitalului propriu. Rata de capitalizare totală (R0) este rata de venit
pentru o proprietate care reflectă relaţia dintre venitul net anual previzionat şi valoarea
totală a proprietăţii; este folosită pentru a converti venitul net din exploatare într-un
indicator al valorii totale a proprietăţii. Rota de capitalizare aferentă capitalului
propriu (RE) este rata de venit care reflectă relaţia dintre fluxul anual previzionat
înainte de impozitare şi investiţia în capitalul propriu. Este numită, de asemenea, rata
capitalului investit, rata cash-flow-ului sau rata dividentului capitalului propriu.
Rata de randament este rata de rentabilitate a capitalului. Este exprimată de
obicei ca o rată anuală procentuală compusă. Rata de randament ia în considerare toate
beneficiile aşteptate, inclusiv veniturile încasate din vânzare la terminarea investiţiei.
Rata dobânzii este rata de randament a capitalului împrumutat. Rata de actualizare
este rata de randament utilizată pentru a converti plăţile viitoare în valoare prezentă.
Rata internă de rentabilitate (RIR) se referă la rata de randament care este realizată
sau previzionată pentru o anume investiţie de capital de-a lungul perioadei de deţinere.
RIR egalizează valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ale investiţiei cu mărimea
capitalului investit. Rata totala de randament (YE) este rata de rentabilitate asupra
capitalului total. Reprezintă media ponderată a ratei de randament a capitalului propriu
şi creditului (capitalului împrumutat). Rata de randament a capitalului propriu (YE)
este rata de rentabilitate a capitalului propriu, distinctă de rata de rentabilitate a
capitalului împrumutat.
Recuperarea capitalului se referă la recuperarea capitalului investit;
rentabilitatea capitalului se refera la suma suplimentară primită ca o compensaţie
34
pentru utilizarea capitalului investitorului până când acesta este recuperat. În

investiţiile imobiliare, capitalul poate fi recuperat în multe moduri (prin venitul anual
sau revînzarea proprietăţii).
Dacă valoarea proprietăţii nu se schimbă de-a lungul perioadei de investiţie,
investitorul poate recupera tot capitalul la vânzarea proprietăţii şi rata de venit indicată
(R0) va fi egala cu rentabilitatea capitalului. Dacă investitorul nu aşteaptă o recuperare
totală a investiţiei iniţiale şi rentabilitatea capitalului va fi mai mică decât rata de venit
(R0). Dacă investitorul se aşteaptă să obţină mai mult decât investiţia originală, rata de
rentabilitate a capitalului va depăşi rata de venit (R0)
În metoda DCF, distincţia dintre recuperarea capitalului şi rentabilitatea
capitalului este bine realizată, fiind selectată o rată de actualizare pentru a evidenţia
rentabilitatea specifică a capitalului. În capitalizarea directă ratele de venit utilizate
trebuie să ţină seama atât de recuperarea capitalului, cât şi de rentabilitatea sa.
Estimarea valorii calculată cu ajutorul unei rate de capitalizare totală a venitului
proprietăţii reflectă atât rentabilitatea cât şi recuperarea capitalului investit.
Capitalizarea directă este o metodă utilizată pentru a converti venitul estimat
aşteptat pentru un singur an într-un indicator de valoare printr-un singur pas - ori prin
divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau prin multiplicarea venitului
estimat cu un factor de venit adecvat.
2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI ŞI CHELTUIELILOR
Pentru abordarea veniturilor este fundamentală o estimare sau o previziune

schematică a veniturilor viitoare. Venitul istoric şi cel curent sunt relevante pentru
previziune, dar evoluţia viitoare a venitului este de importanţă critică. Evaluatorii pot
stima şi capitaliza patru categorii de venituri: venitul brut potenţial (VBP), venitul brut
efectiv (VBE), venitul net din exploatare (VNE) şi fluxul financiar (cash flow-ul). În
funcţie de informaţiile disponibile şi de metoda de capitalizare utilizată, analiza
venitului se poate baza pe nivelul efectiv al venitului din momentul evaluării, pe
venitul estimat pentru primul an de previziune, pe o previziune a veniturilor generate
de proprietate de-a lungul unei perioade specificate de deţinere sau pe venitul anual
stabilizat sau mediu de-a lungul perioadei de deţinere a proprietăţii .Pentru a evalua
investiţiile în participare se uti1izează de obicei capitalizarea fluxurilor financiare.
O previziune a veniturilor şi cheltuielilor începe cu analiza chiriei. Chiriile
brute sunt acelea în care proprietarul plăteşte toate cheltuielile de exploatare a
proprietăţii imobiliare. În cazul chiriilor nete, chiriaşu1 este cel care p1ateşte toate
aceste cheltuieli. Chiriile pot fi clasificate astfel: chirie constantă - cu un nivel
specificat al chiriei pe toată durata contractului de închiriere; chirie graduală - în care
chiria suferă modificări specifice (creştere sau diminuare) în unul sau mal multe
momente ale perioadei de închiriere; chirie reevaluată - în care chiria este ajustată la
intervale periodice bazate pe reevaluarea proprietăţii imobiliare; ajustabilă prin indice -
în acest caz, ajustările periodice ale chiriei sunt legate de un anumit indice; şi chirie
procentuală - în care chiria se bazează pe un procent specificat din volumul de
activitate sau productivitate.
Venitul poate fi afectat de cinci tipuri diferite de chirie: chiria contractuală care
reprezintă venitul efectiv din închiriere, specificat în contract; chiria de piaţă sau
chiria economică care este venitul probabil din închiriere pe care l-ar produce
proprietatea pe piaţă; chiria excedentară ce reprezintă suma cu care chiria contractuală
35
depăşeşte chiria de piaţă la momentul evaluări; chiria procentuală care este venitul
provenit din închiriere în acord cu clauza de procentaj din contract şi chiria
suplimentară care este chiria plătită în plus, peste nivelul chiriei minime garantată.
2.3.2. CAPITALIZAREA DIRECTĂ
Capitalizarea directă este utilizată pentru a converti venitul previzionat estimat

pentru un singur an într-un indicator de valoare printr-un singur pas, fie prin divizarea
venitului estimat cu o rată adecvată fie prin multiplicarea acestuia cu un factor. Metoda
nu face distincţia între recuperarea şi rentabilitatea capitalului deoarece ipotezele
investitorului nu sunt simulate. Deoarece ratele sau factorii utilizaţi în capitalizarea
directă sunt derivaţi din proprietăţi similare ca investiţii, trebuie să fie luată în
considerare o rată satisfăcătoare de recuperare sau rentabilitate a capitalului.
În plus faţă de VBP VBE şi VNE. capitalizarea directă poate fi bazată pe
venitul capitalului propriu, venitul creditului, venitul terenului sau venitul clădirii.
Astfel, ratele pe venit care pot fi utilizate includ rata de capitalizare totală a proprietăţii
(R0), rata de capitalizare a capitalului propriu (RE), rata de capitalizare a creditului
(RM), rata de capitalizare a terenului (RL), rata de capitalizare a clădirilor (RB). Factorii
de venit includ multiplicatorul de venit brut potenţial (MVBP), multiplicatorul chiriei
brute (MCB), multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE). Ratele de venit şi factorii
trebuie să fie calculaţi din informaţii ale proprietăţilor comparabile care reflectă
raporturi venit-cheltuieli şi teren-clădiri similare, caracteristici ale riscului şi previziuni
de modificări în venit şi valoare de-a lungul perioadei tipice de deţinere.
Formula de capitalizare directă este următoarea:
Venitul net din exp loatare
Valoarea 
Rata de capitaliza re totala
Dacă informaţiile adecvate pentru a calcula rata de capitalizare totală nu sunt
disponibile, dar datele privitoare la tranzacţiile de vânzări şi venit brut sunt
disponibile, poate fi utilizat mu1tiplicatorul venitului brut - care prin convenţie se
consideră că implică venitul brut efectiv, dacă venitul brut potenţial nu este specificat
– cu rata cheltuielilor de exploatare (RCE) pentru a estima rata totală de capitalizare.
Formula pentru aceasta procedura este:
1  RCE
R0 
MVBE
Acest calcul este utilizat pentru toate proprietăţile comparabile şi o rată totală de
capitalizare este derivată din toate indicaţiile de rate diferite.
Creditorii de fonduri ipotecare aşteaptă atât o rentabilitate a capitalului lor sub
formă de dobânda, cât şi recuperarea capitalului sub formă de amortizare a creditului
acordat. În mod similar, investitorii de capital propriu aşteaptă o rentabilitate a
capitalului propriu în funcţie de riscul investiţiei. Tehnica pe baza ratei medii a celor
două componente consideră că rata de capitalizare totala este o rată compusă,
ponderată cu procentul de capital propriu şi de capital împrumutat din investiţia asupra
proprietăţii.
36
2.4. RECONCILIEREA VALORILOR

Reconcilierea reprezinta analiza concluziilor alternative pentru a se ajunge la
valoarea finala estimata. Reconcilierea este necesara deoarece rezulta valori diferite
prin utilizarea abordarilor diferite si chiar in cadrul aplicarii unei singure abordari.
In pregatirea reconcilierii, un evaluator trece in revista intregul proces al
evaluarii pentru a se asigura ca informatiile, tehnicile si rationamentele utilizate sunt
valide si solide.Inconsecventele aparute in abordarile de evaluare trebuie sa fie
reconciliate. De exemplu, vechimea efectiva a unei proprietati estimate prin abordarea
pe baza de cost va fi sigura in cazul corelarii cu starea tehnica luata in calcul prin
metoda comparatiei directe. Toate abordarile de evaluare aplicate trebuie sa se bazeze
pe acelasi principiu, respectiv al determinarii celei mai bune utilizari.
Evaluatorul va trebui sa fie sigur ca abordarile si metodele de evaluare utilizate
se refera la drepturile evaluate, la definirea valorii in cauza si la scopul si utilizarea
evaluarii. Se recomanda o verificare de catre o persoana independenta, a tuturor
calculelor matematice. Diferentele subtile intre obiectivele evaluarii si drepturile
asupra proprietatii respective pot determina diferentele intre nivelurile valorii. De
exemplu, o proprietate destinata investitiei va avea valori diferite daca este evaluata ca
o cladire finisata dar neocupata sau daca este evaluata ca o cladire terminata si
ocupata. Definitia valorii va trebui sa fie reexaminata in procesul reconcilierii, in
special daca evaluarea este solicitata in caz de litigii sau finantare a investitiilor.
Valoarea finala estimata nu rezulta numai dintr-o simpla aplicare tehnica si
cantitativa a procedeelor de evaluare; mai degraba implica exercitiul rationamentului.
Rezultatul evaluarii trebuie sa fie compatibil cu situatia de piata, iar cantitatea de
informatii utilizate trebuie sa corespunda acelor date pe care piata le considera
relevante pentru tema analizata. Pot fi utile in reconciliere si acele abordari de evaluare
care nu sunt de prima importanta intr-un caz anume.
Un evaluator determina o valoare estimata semnificativa ce poate fi sustinuta
prin considerarea a trei criterii : adecvarea, corectitudinea si cantitatea de informatii.
Adecvarea se refera la preferinta pietei pentru anumite abordari in imprejurari
specifice si la gradul de cuprindere asociat cu analiza si rezultatele informatiilor
comparabile. Toate informatiile, calculele, estimarile si ajustarile sunt examinate
pentru precizie. Cantitatea informatiilor este analizata pentru a determina daca
rezultatul la care s-a ajuns este suficient de veridic pentru piata. Informatiile pietei
reflecta in mod necesar fenomene trecute. Un evaluator trebuie sa se refere la
asemenea date atunci cind estimeaza valoarea ce reprezinta, in fapt, valoarea prezenta
a profiturilor viitoare ale proprietatii. In orice caz, informatiile analizate nu-I vor
impune evaluatorului o opinie.
Valoarea finala estimata pote fi exprimata ca o singura cifra, un interval sau ca
ambele posibilitati, de exemplu, ca o singura cifra intr-un interval.
37
ANEXE
38
ANEXA 1
LISTA PRINCIPALA DE INSPECTIE
Adresa imobilului Numele clientului
Adresa clientului Numele inspectorului
Data inspectiei Nr. de telefon
SUBSOLUL CLADIRII
PERETII DE FUNDATIE
 constructie  scurgeri de apa
 fara subsol ____  cu subsol ______  nici una ___________________________
 caramida ______  piatra _________  localizata si descrisa _________________
 beton simplu___  beton armat ____
 starea fundatiei  infiltratii de apa
 fara acces _____  cu subsol ______  nici una ________  eflorescenta _____
 rea ____________________________  umiditate _________________________
 fisuri  izolatii
 fara  una __________  nici una ________  impletitura ______
___________  importante _____  pe interior _____  panouri rigide ___
 minore ________  pe exterior _____
 condens  bariera de vapori
 nu exista ______  localizat _______  nici una ________  prost instalata ___
 buna
PARDOSEALA PARTER CLADIRE
 constructie  starea pardoselii
 beton armat ___  pe pamant ___  fara ______________
 inaltata _______  buna _______________
 rea ___________________
 scurgeri de apa  fisuri
 nici una ______________________  fara _____________  una
_____________
 localizata si descrisa _____________  minore _________  importante _______
 infiltratii de apa  drenaj
 eflorescenta __  umiditate ____  nu exista _________  drenaj ___________
 pompa de epuisment ___________________
 structura planseului
 pe grinzi de beton _______________ Descriere: _____________________________
 pe grinzi de lemn _______________ ______________________________________
 pe grinzi metalice _______________ ______________________________________
 pe boltisoare de caramida _________
PARTERUL CLADIRII
PERETII EXTERIORI
 pereti  finisajul peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  finisaj tencuit ____  prin placare _____
39
 diafragme ________________________  finisaj satisfacator  finisaj obisnuit __

 grosime _______  inaltime _______  finisaj superior __
 starea peretilor  probleme de umiditate
 buna _________  cu fisuri fine ___  nici una ________  sunt probleme ___
 cu fisuri multiple si adanci ___________
PLANSEUL PESTE PARTER
 planseu  finisajul tavanului
 beton armat ____  lemn __________  satisfacator _____  obisnuit
 superior ________
 grosime _______  cu grinzi _______  muchiile perete-tavan ________________
 stalpi de sustinere grinzi ______________
 starea planseului  probleme de umiditate
 buna _________  rea ___________  nici una ________  sunt probleme ___
 fisuri fine ______  fisuri importante  punte termica ____
 condens
 nu exista _________________________
 da, si este localizat _________________
PERETII INTERIORI
 pereti  starea peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  buna __________  cu fisuri fine ____
 beton armat ______________________ cu fisuri multiple si adanci ______________

 grosime _______  inaltime _______
 finisajul peretilor
 zugraveli  placaje pereti
 simple ________  obisnuite ______  faianta _________  tapet __________
 superioare ________________________  marmora _______  baie ___________
 camera de zi ___  dormitor _______  lambriu lemn/plastic _________________
 WC serviciu ____  bucatarie _______
USI
 material  sistemul de functionare al usii
 lemn _________  lemn stratificat __  oscilant _______  armonic _________
 PVC _________  aluminiu ______
 tipul usii  tipul de geam la exterior
 foi pline _______  ochi de geam ___  ornament ______  termopan ________
 vitraliu _______
 nr. canate ______  glaswand _____
 starea usii  tipul de geam la interior
 buna _________  rea ___________  ornament ______  sablat ___________
 clar _________
 medie ________  feronerie ______
FERESTRE
 materiale  starea ferestrelor
 lemn _________  lemn stratificat _  satisfacator _______  medie ________
 PVC _________  aluminiu ______  foarte buna __________________________
 tipul ferestrei  starea feroneriei
40
 nr canate _____  tip cercevea ___  buna _____________  cu defecte _____

 sistem de functionare  starea cercevea exterioara din lemn
 oscilant ______  batant ________  satisfacatoare_______  buna _________
 ghilotina _____  oscilobatant ___  foarte buna __________________________
SCARA DE ACCES LA ETAJ
 material  balustrada
 beton armat ___  lemn _________  metalica __________  fier forjat _____
 metalica _______________________  lemn _____________  zidarie ________
 tipul scarii  mana curenta
 dreapta ______  2 rampe ______  din lemn __________  din PVC ______
 elicoidala _____________________  metalica __________  inox _________
INSTALATII
BRANSAMENT DE APA
 tip material bransament  riscul de inghet
 plumb___________  cupru _______  nici unul _______  posibil _________
 zincata _________  teava neagra _  probabil __________________________
 diverse materiale _  plastic ______  verifica adancimea fundatiei ___________
 vana principala  scurgerile menajere
 inaccesibila ______________________  fonta ___________  plastic _________
 utilizabila _______________________
 tuburi beton la exterior _______________
 camin colector ______________________
 starea generala
buna ___________ medie _______localizarea defectului _______presiunea apei ___
SISTEMUL DE VENTILATIE
 material  tipul grilei
 tabla zincata _____  tabla neagra __  cu jaluzele ______  cu sita inox _____
 plastic __________  termoizolatie _  slefuit ____________________________
 starea traseelor  starea ventilatiei
 buna ___________________________  cu emisie la exterior _________________
 medie __________________________  cu sistem incalzitor ___________________
 rea _____________________________
SISTEMUL ELECTRIC
 capacitate  trasee electrice
 60 A ___________  100 A ______  cupru __________  aluminiu ________
200 A __________
 panou de distributie  starea circuitelor
 sigurante fuzibile _________________  satisfacatoare _______________________
 disjunctoare ______________________  buna ______________________________
 circuite libere ____________________  foarte buna _________________________
INCALZIREA
 tipul combustibilului  sistemul de incalzire
 lemne ________  carbuni _______  centrala proprie ______________________
 electric ______  butan gaz _____  sobe _______________________________
 alte sisteme ___  termoficare _________________________
SISTEMUL DE CANALIZARE
41
 materiale  obiecte sanitare

 fonta ________  plastic ________  portelan sanitar ___  fonta emailata ___
 tuburi beton ____________________  inox ____________  tabla zincata ____
 starea tehnica  starea fizica
 rea (colmatata ) _________________  buna _______________________________
 satisfacatoare ___________________  cu defecte ___________________________
 buna __________________________  sparte ______________________________
ETAJELE CLADIRII
 numar etaje identice _________________  numar etaje diferite
PERETII EXTERIORI
 pereti  finisajul peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  finisaj tencuit ___  prin placare _____
 diafragme ________________________  finisaj satisfacator  finisaj obisnuit
 finisaj superior __ ___
 starea peretilor  probleme de umiditate
 buna _________  cu fisuri fine ___  nici una ________  sunt probleme ___
 cu fisuri multiple si adanci ___________
PERETII INTERIORI
 pereti  starea peretilor
 caramida ______  b.c.a. _________  buna _________  cu fisuri fine ____
 beton armat ______________________ cu fisuri multiple si adanci ______________

 finisajul peretilor
 zugraveli  placaje pereti
 simple _______  obisnuite ______  faianta _________  tapet __________
 superioare _______________________  marmora _______  baie __________
 camera de zi ___  dormitor ______  lambriu lemn/plastic ________________
 WC serviciu ____  bucatarie _______
PLANSEUL PESTE ETAJ
 materiale  finisajul tavanului
 beton armat ___  lemn ________  satisfacator _______  obisnuit _______
 superior __________
 grosime ____  cu grinzi ______  muchiile perete-tavan __________________
 stalpi de sustinere grinzi ________________
 starea planseului  probleme de umiditate
 buna ________  rea ___________  nici una __________  sunt probleme _
 fisuri fine ____  fisuri importante  punte termica ______
 condens
 nu exista _______________________
 da, si este localizat ______________
USI
 material  sistemul de functionare al usii
 lemn ________  lemn stratificat _  oscilant ________  armonic _________
 PVC ________  aluminiu _____
42
 tipul usii  tipul de geam la exterior

 foi pline _____  ochi de geam __  ornament ________  termopan
 vitraliu __________ __________
 nr. canate ____  glaswand _____
 starea usii  tipul de geam la interior
 buna ________  rea ___________  ornament ________  sablat
 clar ____________ _____________
 medie _______  feronerie ______
FERESTRE
 materiale  starea ferestrelor
 lemn ________  lemn stratificat _  satisfacator _______  medie _________
 PVC ________  aluminiu ___  foarte buna __________________________
 tipul ferestrei  starea feroneriei
 nr canate _____  tip cercevea ___  buna _____________  cu defecte ______
 sistem de functionare  starea cercevea exterioara din lemn
 oscilant ______  batant ________  satisfacatoare_______  buna __________
 ghilotina _____  oscilobatant ___  foarte buna __________________________
SCARA DE ACCES LA ETAJELE SUPERIOARE

 material  balustrada
 beton armat ___  lemn _________  metalica __________  fier forjat ______
 metalica _______________________  lemn _____________  zidarie ________
 tipul scarii  mana curenta
 dreapta ______  2 rampe ______  din lemn __________  din PVC ______
 balansata ______________________  metalica __________  inox _________
INSTALATII INTERIOARE
SISTEMUL DE VENTILATIE
 material  tipul grilei
 tabla zincata ___  tabla neagra ___  cu jaluzele ______  cu sita inox _____
 plastic ________  termoizolatie ___  slefuit ___________________________
 starea traseelor  starea ventilatiei
 buna ___________________________  cu emisie la exterior _________________
 medie __________________________  cu sistem preincalzitor _______________
 rea ______________________________
SISTEMUL ELECTRIC
 capacitate  trasee electrice
 60 A _______  100 A ________  cupru __________  aluminiu _________
200 A __________
 panou de distributie  starea circuitelor
 sigurante fuzibile ______________  satisfacatoare _______________________
 disjunctoare __________________  buna _______________________________
 circuite libere ________________  foarte buna __________________________
INCALZIREA
 tipul combustibilului  sistemul de incalzire
 lemne _______  carbuni ______  centrala proprie _____________________
 electric _____  butan gaz ____  sobe ______________________________
43
 alte sisteme __  gaze _______  termoficare _________________________

INSTALATII SANITARE
 materiale  obiecte sanitare
 fonta ______  plastic _______  portelan sanitar __  fonta emailata ___
 inox _________  tabla zincata ____
 starea tehnica  starea fizica
 rea _________________________  buna ___________________________
 satisfacatoare ___________________  cu defecte ________________________
 buna _________________________  sparte ___________________________
PARTICULARITATI ALE CLADIRII
44
ANEXA 2
LISTA CU DATE DESPRE
AMPLASAMENTUL CLADIRII
ORIENTAREA CLADIRII PE LOT

 nord _______  sud _________  est ___________  vest ___________
 sud – est ____  sud – vest ____  nord – est ______  nord – vest _____
DISTANTA CLADIRII PANA LA MARGINILE LOTULUI
 in fata __________________________  in spate ___________________________
 lateral stanga ____________________  lateral dreapta _______________________
STRUCTURI DE CLADIRI SITUATE LATERAL CLADIRII EVALUATE
 nr nivele cladire stanga ____________  nr nivele cladire dreapta _______________
CELE MAI BUNE PRIVELISTI
 zona publica ____________________  zona intima _______________________
 zone laterale ___________________________________________________________
DIMENSIUNILE CLADIRII
 dimensiunea la strada _____________  dimensiunea in adancime ______________
 dimensiuni ale anexelor cladirii ____________________________________________
FORMA CLADIRII
 patrata __________________________  dreptunghiulara ____________________
 combinatii volumice _______________________________________________
ARII ALE PROPRIETATII
 Ac cladire _____________________  Adc cladire ________________________
 Arie teren _____________________________________________________________
TOPOGRAFIE TEREN
 Teren plat _____________________  Teren panta ________________________
 Teren abrupt ____________________________________________________
PERICOLE NATURALE
 Teren lunecos ____________________________________________________
 Inundatii ____________________________________________________________
POLUARE
 Teren poluat _________________  Poluare sonora _________________
 Poluare aer _______________  Poluare din directia vantului ______
ZONARE
 Cartier ______________________  Zone apropiate ___________________
DOTARI ALE AMPLASAMENTULUI
 Apa ______________  Canal _____________  Gaze ____________
 Telefonie __________  Termoficare _______  Electrice __________
LEGATURA LA STRADA
 Trotuar ________________________  Pavaj la garaj ______________________
 Drum interior ___________________  Platforma de beton ___________________
OBTURARI IMAGINI FATADA
 Copaci __________________________  Panouri publicitare __________________
 Alte constructii ___________________
45
DESCRIERE
ANEXA 3
LISTA CU DATE
DESPRE CARTIER
LIMITELE CARTIERULUI
 nord ____________________________  sud ____________________________
 est ______________________________  vest ___________________________
TIPUL ZONEI APROPIATE
 zona de afaceri ___________________  zona comerciala __________________
 zona de distractii/culturale ___________  zona industriala __________________
IN APROPIERE DE:
 gara ___________________________  centru ____________ ___________
 periferie _________________________
TOPOGRAFIA TERENULUI
 plana ____________________________  in panta _________________________
GRADUL DE DEZVOLTARE IN ZONA
 crestere __________________________  in echilibru ______________________
 in scadere _______________________
SPATIILE CONSTRUITE
 spatiul construit in zona ___________ %  ritmul de crestere __________ %
 rapid ________________  in echilibru _______ %  nu creste __________ %
%
NUMAR DE TRANZACTII/OFERTE DE VANZARE - CUMPARARE
 proprietati tranzactionate in ultimul an ________________________________________
 proprietati expuse pe piata _________________________________________________
VALOAREA PROPRIETATII
 in crestere ____________  in scadere ___________  este stabila __________
OFERTA / CERERE
 cererea este mai mare _______________  oferta este mai mare _______________
 egale ____________________________
SCHIMBARI IN UTILIZAREA TERENULUI
 pentru proprietati rezidentiale ______________________________________________
 comerciale ___________________________________________________________
 proprietati industriale / depozitare __________________________________________
POPULATIA
 in crestere ______________________  in scadere ______________________
 stabila __________________________  nr. membrii de familie _____________
OCUPATIILE PREDOMINANTE
46
 industrie ______________________ %  comert _____________________ %

 servicii _________________________%  agricultura _________________ %
OCUPATIILE PREDOMINANTE
 cladiri rezidentiale ______________ %  apart cu 2 camere ____________ %
 apartamente in cladiri rezidentiale  apart cu 3 camere _____________ %
 apart cu 4 camere _____________ %
VARSTA CLADIRILOR
 mare ____________  medie ___________  mica _____________
OCUPAREA
 locuite ____________ %  inchiriate _______ %  libere ____________ %
CHIRIA LUNARA
 garsoniere ___________________ $  vile cu teren _________________ $/mp
 apart. 2 camere ______________ $  apartament cu vila __________ $/mp
 apart. 3 camere _____________ $  depozite _______________ $/mp
 apart. 4 camere ______________ $  terenuri libere _________________ $/mp
 apart. 5 camere ________________ $
SERVICII OFERITE
 politie ___________  pompieri __________  biblioteci ____________
 policlinici ________  scoli de cultura generala  licee ________________
 biserici ______________  administratii publice __  banci _______________
TRANSPORT PUBLIC
 tramvai _________  troleibuz ___  autobuz _____  metrou _________
 timpul pana la zona de afaceri ____  timpul la zona de comert _______________
 conditii general de trafic _________  timpul la zona de recreere ______________
 timpul pana la gara ______________  timpul pana la stadion _________________
UTILITATILE CARTIERULUI
APA
 de calitate ___________  slaba calitate ____________  regim permanent ____
 regim fractionat __________  cu presiune ____________  fara presiune ______
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are rezerve _________
 fara rezerve de debit ____________________  are (sau nu) posibilitati de dezvoltare
_______________________________________ _____________________________
GAZE
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are rezerve ________
CANALIZARE
 reteaua este noua _____________________  reteaua este veche _________________
 are rezerve _____________________________________________________________
ELECTRICE
 fara rezerve de putere _______________  cu rezerve de putere instalata _________
 Are (sau Nu) posibilitati de dezvoltare _________________________________________
TELEFONIE
 reteaua este noua _________  reteaua este veche ________  are rezerve ________
DESCRIERE
47
ANEXA 4 - FISE DE CLACUL
I. 1. Fişa nr.1 - Clădire de locuit individuală (parter cu pereţi din paiantă,

chirpici, vălătuci, pământ bătut sau bârne) Catalog de reevaluare nr.124 Fişa
nr. 4 A
I.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Pereţi interiori şi exteriori din paiantă, chirpici, vălătuci, pământ bătut sau bârne, cu
soclu cu înălţimea de 0,30 m până la 0,50 m de la nivelul terenului. - Planşee de lemn. -
Şarpantă de lemn. - Învelitoare de ţiglă. - Finisaj inferior sau mediu. - Clădire de locuit
individuală, izolată sau cuplată, înşiruită, în mediu urban sau rural, cu înălţimea medie de 2,80
m şi mai mult. - Instalaţii electrice de iluminat. - Instalaţii sanitare. - Încălzire cu sobe cu
combustibil solid.
I.1.2. Delimitarea obiectului

Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare şi cu
trotuarul înconjurător
I.1.3. Unitatea de referinţă

1 mp arie desfăşurată (Ad)
I.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire
Categorii de Valoarea de înlocuire lei/mp Ad

lucrări Pereţi din paiantă, Pereţi din bârne (cu Pereţi din bârne (cu
chirpici, vălătuci sau partea exterioară a partea exterioară a
pământ bătut pereţilor tencuită) pereţilor netencuită)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
- Construcţii 525 595 595 670 575 655
- Instalaţii 23 23 23 23 23 23
electrice de
iluminat
- Instalaţii 72 72 72 72 72 72
sanitare
Total 620 690 690 765 670 750
I.1.5. Termeni de corecţie
Denumirea corecţiei UA a lucrării Valoarea corecţiei (lei/UM)

la care se Se adaugă (+) Se scade (-)
aplică
corecţia
- Pentru clădiri cu alte învelitori decât tiglă:
pentru învelitori din carton bitumat mp Ad - 17
pentru învelitori din stuf sau paie mp Ad - 8
pentru învelitori din şiţă sau şindrilă mp Ad 10 -
48
pentru învelitori din tablă mp Ad 15 -

pentru învelitori din azbociment sau ardezie mp Ad 24 -
pentru învelitori de olane mp Ad 30 -
- Pentru clădiri la care soclul este mai mare
decât 0,50 m de la suprafaţa terenului
între 0,51 – 0,80 m mp Ad 10 -
peste 0,81 m mp Ad 23 -
- Pentru clădiri la care soclul este mai mic de mp Ad - 10
0,30 m
- Pentru obloane de lemn mp Ad 20 -
- Pentru pardoseli de pământ bătut mp Ad - 27
- Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad 28 -
- Pentru lipsa instalaţiei electrice mp Ad - 23
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaţii
sanitare mp Ad - 30
pentru instalaţia de baie mp Ad - 13
pentru lavoar mp Ad - 10
pentru chiuvetă la bucătărie mp Ad - 19
pentru WC
- Pentru lipsa întregii instalaţii sanitare mp Ad - 72
- Pentru pivniţă sau beci m pivniţă 300 -
(beci)
- Pentru înălţimi medii mai mici de 2,80 m, indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc
cu următorii coeficienţi:
Înălţimea încăperii 2,80 2,60 2,40 şi mai mică

(m)
- Coeficient de 1,00 0,98 0,96
corecţie
49
I. 2. Fişa nr.2 - Clădire de locuit individuală - (parter cu pereţi din zidărie de

piatră, cărămidă sau înlocuitori) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fişa nr. 4 B
- Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori, cu soclul cu înălţimea de 0,30
m până la 0,50 m de la nivelul terenului.
- Şarpantă de lemn
- Învelitoare de ţiglă
- Planşee de lemn sau beton armat
- Finisaj inferior, mediu sau superior
- Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înşiruită, în mediu urban sau rural,
cu înălţimea medie de 2,80 m şi mai mult
- Instalaţii electrice
- Instalaţii sanitare
- Încălzire cu sobe cu combustibil solid

Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare şi cu
trotuarul înconjurător

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire lei/mp Ad

Finisaj inferior Finisaj mediu Finisaj superior
- Construcţii 610 705 780
- Instalaţii electrice 23 23 23
- Instalaţii sanitare 72 72 72
Total 705 800 875
- Pentru înălţimi medii mai mici de 2,80 m indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc cu
următorii coeficienţi

(m)
- Coeficient de 1,00 0,98 0,96
corecţie

aplică corecţia
- Pentru clădiri cu alte învelitori decât ţiglă:
50

pentru acoperiş-terasă mp Ad 12 -
între 0,51 – 0,80 m mp Ad 10 -
0,30 m
- Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
pentru obloane mp Ad 20 -
pentru rulouri mp Ad 29 -
- Pentru încălzire centrală, exclusiv mp Ad 36 -
echipamentul centralei termice
- Pentru echipamentul centralei termice:
în cazul când deserveşte numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură mp Ad 28 -
cu combustibil gaze mp Ad 19 -
sanitare mp Ad - 30
pentru WC
(beci)

aplică
corecţia
în cazul când deserveşte numai clădirea în mp suprafaţă
care este montat de încălzire a
cu combustibil păcură cazanului 2000 -
cu combustibil gaze 1300 -
sanitare mp Ad - 30
pentru WC
- Pentru pivniţă sau beci mp pivniţă 300 -
(beci)
51
I. 3. Fişa nr.3 - Clădire de locuit individuală - (parter şi etaj cu pereţi din

paiantă sau bârne) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fişa nr. 4 C
m până la 0,50 m de la nivelul terenului. - Învelitoare de ţiglă. - Planşee de lemn. - Finisaj
inferior sau mediu. - Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înşiruită, în mediu
urban sau rural, cu înălţimea medie de 3 m şi mai mult. - Instalaţii electrice. - Instalaţii
sanitare. - Încălzire cu sobe cu combustibil solid.

Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, inclusiv
balcoanele (în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5% din Ad fără
balcoane) şi cu trotuarul înconjurător.


paiantă bârne (tencuite la bârne (netencuite la
exterior) exterior)
Finisaj
inferior mediu inferior mediu inferior mediu
- Construcţii 460 540 525 615 510 595
- Instalaţii electrice 23 23 23 23 23 23
- Instalaţii sanitare 67 67 67 67 67 67
Total 550 630 615 705 600 685

- Pentru înălţimi medii mai mici de 3 m, indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc cu
următorii coeficienţi:
- Înălţimea încăperii (m) 3,00 2,80 2,60 2,40 şi mai

mică
- Coeficienţi de corecţie 1,oo 0,98 0,96 0,94

aplică
corecţia
pentru învelitori din stuf sau paie mp Ad - 4
52

între 0,51 – 0,80 m mp Ad 15 -
0,30 m
- Pentru balcoane ce depăşesc 5% din Ad fără Mp balcon 360 -
balcoane
- Pentru instalaţii hidranţi de incendiu mp Ad 8 -
- Pentru instalaţii de spălătorie mp Ad 7 -
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaţii :
instalaţia de baie mp Ad - 28
lavoar mp Ad - 12
chiuvetă la bucătărie mp Ad - 9
WC mp Ad - 18
(beci)
53
I. 4. Fişa nr.4 - Clădire de locuit individuală - (parter şi etaj cu pereţi din

zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori) - Catalog de reevaluare nr.124 -
Fişa nr. 4 D
m până la 0,50 m de la nivelul terenului.
- Şarpantă de lemn
- Învelitoare de ţiglă
- Planşee de lemn sau beton armat
- Finisaj inferior, mediu sau superior
- Clădire de locuit individuală, izolată sau cuplată, înşiruită, în mediu urban sau rural,
cu înălţimea medie de 3 m şi mai mult
- Instalaţii electrice
- Încălzire cu sobe cu combustibil solid

balcoanele (în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5 % din Ad fără
balcoane) şi trotuarul înconjurător


Finisaj inferior Finisaj mediu Finisaj superior
- Construcţii 535 625 705
- Instalaţii electrice 23 23 23
- Instalaţii sanitare 67 67 67
Total 625 715 795
- Pentru înălţimi medii mai mici de 3 m indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc cu

următorii coeficienţi
Înălţimea încăperii 3,00 2,80 2,60 2,40 şi mai mică

(m)
- Coeficient de 1,00 0.98 0,96 0,94
corecţie
Denumirea corecţiei UA a lucrării la Valoarea corecţiei (lei/UM)

care se aplică Se adaugă (+) Se scade (-)
54
corecţia
pentru învelitori din azbociment sau mp Ad 12 -
ardezie mp Ad 15 -
pentru acoperiş-terasă
între 0,51 – 0,80 m mp Ad 5 -
- Pentru clădiri la care soclul este mai mic mp Ad - 5
de 0,30 m
- Pentru obloane de lemn sau rulouri
Esslingen mp Ad 20 -
pentru rulouri
- Pentru balcoane ce depăşesc 5% din Ad mp b alcon 360 -
fără balcoane
- Pentru încălzire centrală, exclusiv mp Ad 38 -
echipamentul centralei termice
care este montat
Denumirea corecţiei UA a lucrării la Valoarea corecţiei (lei/UM)

care se aplică Se adaugă (+) Se scade (-)
corecţia
care este montat
cu combustibil păcură mp suprafaţă 2000 -
de încălzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafaţă 1300 -
de încălzire a
cazanului
- Pentru instalaţia de hidranţi de incendiu mp Ad 8 -
- Pentru instalaţii de spălătorie mp Ad 7 -
sanitare mp Ad - 28
pentru WC
55

- Pentru pivniţă sau beci mp pivniţă 300 -
(beci)
I. 5. Fişa nr.5 - Clădire de locuit cu apartamente în bloc (cu parter şi 2 … 4

etaje) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fişa nr. 5 A
I.5.1 Caracteristici specifice obiectului
- Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori, cu sâmburi din beton armat sau
din panouri mari prefabricate. - Şarpantă de lemn cu învelitoare de ţiglă sau acoperiş terasă. -
Planşee de lemn sau beton armat (sau bolţişoare de cărămidă). - Finisaj inferior, mediu sau
superior. - Clădire cu parter şi 2 … 4 etaje, cu înălţimea medie de 3 m, la clădirea cu pereţi
din zidărie şi de 2,75 m la clădirea din panouri mari. - Instalaţii electrice de iluminat cu
curenţi slabi. - Instalaţii sanitare. - Instalaţii de încălzire centrală (exclusiv echipamentul
centralei termice).

balcoanele ( în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5 % din Ad fără
balcoane) şi trotuarul înconjurător.

Categorii de Valoarea de înlocuire lei/mp Ad
lucrării Pereţi Zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
din
Planşe Lemn Beton armat Beton armat
e de:
Finisaj infer medi superior infer mediu superior inferi me supe
: ior u ior or diu rior
Parter +2 etaje
-Construcţii 500 578 656 509 587 666 - - -
-Instalaţii electrice 20 22 25 20 23 25 - - -
-Instalaţii sanitare 65 65 65 65 65 65 - - -
-Instalaţii de încălzire 65 67 66 66 67 65 - - -
centrală (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări - 8 8 - 8 8 - - -
(instalaţii de
spălătorie) 650 740 820 60 750 830 - - -
Total
Parter + 3 etaje
-Construcţii 494 572 651 503 581 661 - - -
-Instalaţii de încălzire 57 58 57 58 59 57 - - -
centrală (exclusiv
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări - 8 8 - 8 8 - - -
56
(instalaţii de
spălătorie) 635 725 805 645 735 815 - - -
Total
Parter + 4 etaje
-Construcţii 476 559 638 485 568 647 - 57 -
-Instalaţii electrice 18 21 24 19 22 24 - 9 -
-Instalaţii sanitare 65 65 65 65 65 65 - 22 -
-Instalaţii de încălzire 56 57 55 56 57 56 - 65 -
centrală (exclusiv 74
echipamentul
centralei termice)
-Alte lucrări - 8 8 - 8 8 - -
(instalaţii de -
spălătorie) 615 710 790 625 720 800 - -
Total 74
0
- Pentru înălţimi medii mai mari sau mai mici de 3 m, la clădirile cu pereţii din zidărie de
piatră, cărămidă sau înlocuitori, indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc cu următorii
coeficienţi :
Înălţimea încăperii (m) 3,20 3,00 2,80 2,60
şi mai mare şi mai mică
- Coeficient de corecţie 1,02 1,00 0,98 0,96
Denumirea corecţiei UA a lucrării Valoarea corecţiei

la care se (lei/UM)
aplică corecţia Se adaugă Se scade
(+) (-)
Parter + 2 etaje
Parter + 3-4 etaje
- Pentru obloane de lemn sau rulouri Esslingen
jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depăşesc 5% din Ad fără mp balcon 360 -
balcoane
57
- Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad - 34

- Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad - 10
- Pentru instalaţii de gaze la bucătării, la clădiri cu mp Ad 4 -
încălzire centrală
Denumirea corecţiei UA a lucrării la Valoarea corecţiei

care se aplică (lei/UM)
corecţia Se Se scade
adaugă (-)
(+)
în cazul când deserveşte numai clădirea în care
este montat
este montat
cu combustibil păcură mp suprafaţă 2000 -
de încălzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafaţă 1300 -
de încălzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat în mp Ad 8 -
clădire
- Pentru instalaţii de hidrofor:
în cazul când deserveşte numai clădirea în care întreaga clădire 44000 -
este montat fiecare clădire
în cazul când deserveşte şi alte clădiri în afară de deservită 19500 -
cea în care este montat
sanitare mp Ad - 27
pentru WC
- Pentru lipsa instalaţiei de spălătorie mp Ad - 5
- Pentru subsol tehnic mp subsol tehnic 480 -
- Pentru clădirile semifabricate (folosite temporar
de constructori) indicatorii valorii de înlocuire
prevăzuţi la „finisaj mediu”- inclusiv termenii de
corecţie, se înmulţesc cu coeficientul 0,84
58
I. 6. Fişa nr.6 - Clădire de locuit cu apartamente în bloc (cu parter şi peste 4

etaje) - Catalog de reevaluare nr.124 - Fişa nr. 5 B

- Schelet sau pereţi din beton armat monolit (sistem celular) sau pereţi din panouri
mari prefabricate din beton armat şi planşee din beton armat prefabricat. - Orice sistem de
învelitoare. - Finisaj mediu sau superior. - Înălţimea medie este de 3,00 m cu excepţia
clădirilor din panouri mari la care înălţimea medie este de 2,75 m. - Instalaţii electrice. -
Instalaţii sanitare. - Instalaţii de încălzire centrală. - Instalaţii de gaze la bucătării

balcoanele (în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5 % din Ad fără
balcoane) şi cu trotuarul înconjurător

Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire

lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Clădire cu Parter + 5 etaje
-Construcţii 588 649
-Instalaţii electrice 21 23
-Instalaţii sanitare 63 70
-Instalaţii de încălzire centrală (exclusiv echipamentul centralei 48 53
termice)
Total 720 795
Categorii de lucrări Valoarea de înlocuire

lei/mp Ad
Finisaj
Mediu Superior
Parter + 6 etaje
termice)
Total 705 780
Parter + 7 etaje
59

termice)
Total 690 765
1.6.5. Termeni de corecţie

Pentru înălţimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, la clădiri cu schelet sau pereţi din
beton armat, indicatorii valorii de înlocuire se înmulţesc cu următorii coeficienţi:
Înălţimea încăperii (m) 3,20 3,00 2,80
şi mai mare şi mai mică
- Coeficienţi de corecţie 1,02 1,00 0,98

la care se (lei/UM)
aplică Se adaugă Se
corecţia (+) scade
(-)
- Pentru obloane de lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
- pentru obloane mp Ad 20 -
- pentru rulouri mp Ad 29 -
- jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depăşesc 5 % din Ad fără mp balcon 360 -
balcoane
- Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid mp Ad - 30
- Pentru încălzire cu sobe cu gaze mp Ad - 10

la care se (lei/UM)
aplică Se Se scade
corecţia adaugă (-)
(+)
este montat
în cazul când deserveşte numai clădirea în care mp suprafaţă 2000 -
este montat de încălzire a
cu combustibil păcură cazanului
mp suprafaţă 1300 -
de încălzire a
cu combustibil gaze cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat în mp Ad 8 -
clădire
- Pentru instalaţii de hidrofor:
în cazul când deserveşte numai clădirea în care întreaga 44000 -
este montat clădire
în cazul când deserveşte şi alte clădiri în afară de fiecare clădire 19500 -
cea în care este montat deservită
- Pentru lipsa anumitor categorii de instalaţii sanitare
60
pentru WC mp Ad - 15
pentru instalaţii de spălătorie mp Ad - 3
pentru instalaţii de hidranţi de incendiu mp Ad - 7
- Pentru lipsa instalaţiei de gaze la bucătărie mp Ad - 3
- Pentru subsol tehnic mp subsol 480 -
tehnic
- Pentru clădirile semifabricate (folosite temporar de constructori) indicatorii valorii de
înlocuire prevăzuţi la „finisaj mediu”- inclusiv termenii de corecţie, se înmulţesc cu
coeficientul 0,84
II. 1. Fişa nr.7 - Hotel cu exploatare permanentă - Hotel cu exploatare

sezonieră - Catalog de reevaluare nr.120 - Fişa nr. 13
II.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Structură din zidărie portantă sau schelet de beton armat
- Planşeu din beton armat
- Acoperiş terasă sau şarpantă din lemn, beton armat sau oţel cu învelitoare de tablă
sau ceramică
- Clădire cu unul sau mai multe niveluri
- Înălţimea: parter H = 4,50 m; etaj H= 3,50 m
- Finisaj categoria I
- Instalaţii electrice de iluminat incandescent
- Instalaţii de încălzire centrală, fără centrală proprie
II.1.2. Delimitarea obiectului

- Clădirea cuprinde lucrările de construcţii cu toate finisajele, precum şi instalaţiile
până la branşament
- Nu cuprinde în valoarea de înlocuire suprafaţa magazinelor de orice natură aflate la
parter, mobilierul, utilajul şi firmele luminoase
II.1.3. Unitatea de referinţă

II.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

- Construcţii 800
- Instalaţii electrice de iluminat 30
incandescent 70
- Instalaţii sanitare 70
- Instalaţii de încălzire centrală, fără
centrală termică proprie 970
Total
61
II.1.5. Termeni de corecţie
Denumirea corecţiei UA a Valoarea corecţiei

lucrării la (lei/UM)
care se Se adaugă Se scade
aplică (+) (-)
corecţia
- Pentru finisaje de categoria III mp Ad - 220
- Pentru finisaje de categoria II mp Ad - 150
- Pentru finisaje de categorie de lux mp Ad 250 -
- Pentru înălţimi mai mari sau mai mici, la parter mp Ad ± 16
H = 4,50 m şi etaje H = 3,50 m pentru fiecare 0,10 m
- Pentru planşee de lemn în loc de beton armat sau mp planşeu - 20
bolţişoare de cărămidă cu traverse
- Pentru subsol mp 510 -
suprafaţă
subsol
- Pentru instalaţii electrice de iluminat fluorescent mp 90 -
suprafaţă
iluminată
- Pentru lavoare în camere buc. lavoar 600 -
- Pentru fiecare apartament prevăzut cu grup sanitar buc. grup 4500 -
- În cazul când clădirea are staţie proprie de hidrofor mp Ad 27 -
- Pentru centrală termică proprie mp Ad 35 -
- În cazul când clădirea este încălzită cu sobe mp Ad - 30
- Când hotelul are caracter sezonier
pentru instalaţii mp Ad - 80
pentru construcţii mp Ad - 60
- Pentru instalaţii de ventilaţie mp 170 -
suprafaţă
ventilată
- În cazul lipsei instalaţiei electrice de iluminat mp Ad - 30
incadescent
- În cazul lipsei instalaţiei sanitare mp Ad - 70
- În cazul lipsei instalaţiei de încălzire centrală mp Ad - 70
62
II. 2. Fişa nr.8 - Casă de odihnă la mare - Casă de odihnă la munte - Catalog
de reevaluare nr.120 - Fişa nr. 14
II.2.1. Caracteristici specifice obiectului
Varianta I:
- Structură din lemn cu pereţi dubli de scândură, stufit sau stabilit, planşee din lemn şi
şarpantă din lemn cu învelitoare din şiţă, şindrilă sau carton
Varianta II:
- Structură din zidărie portant ă sau schelet din beton armat şi pereţi din zidărie
- Acoperiş terasă sau şarpantă din lemn, beton armat sau oţel, cu învelitoare de tablă
sau ceramică
La ambele variante:
- Clădire cu unul sau mai multe niveluri
- Înălţimea H = 3,00 m
- Finisaj mediu
- Instalaţii electrice de iluminat incandescent
- Instalaţii de încălzire centrală, fără centrală proprie
II.2.2. Delimitarea obiectului

- Clădirea cuprinde lucrările de construcţii cu toate finisajele, precum şi instalaţiile
până la branşament
- Nu cuprinde în valoarea de înlocuire suprafaţa magazinelor de orice natură aflate la
parter, mobilierul, utilajul


Structură din lemn Structură din zidărie
sau beton armat
- Construcţii 630 650
- Instalaţii electrice de iluminat 25 20
incandescent 40 40
- Instalaţii sanitare 45 45
- Instalaţii de încălzire centrală, fără
centrală termică proprie 740 755
Total
II.2.5. Termeni de corecţie

la care se (lei/UM)
aplică Se adaugă Se scade
corecţia (+) (-)
63
Pentru structură din lemn

- Pentru înălţimi mai mari sau mai mici de mp Ad ± 12
H=3,00 m
pentru fiecare 0,10 m
- Pentru suprafeţe la pereţi de lemn tencuiţi şi mp perete 13 -
zugrăviţi
- Pentru pereţi din zidărie tensuiţi şi zugrăviţi mp perete 40 -
- Pentru învelitori din tablă, ţiglă sau olane mp învelitoare 20 -
Pentru structură din zidărie sau beton armat
H=3,00 m
- Pentru planşee de lemn în loc de planşee de mp planşeu - 20
beton sau bolţi de zidărie pe traverse metalice
Pentru ambele categorii
- Pentru pardoseli din xilolit sau gresie mp pardoseală 35 -
- Pentru pardoseli din material plastic mp pardoseală 40 -
- Pentru pardoseli sau placaje de marmură mp placaj 250 -
- Pentru zidărie din piatră naturală mp perete 130 -
- Pentru subsol sau anexe (garaje, depozite mp construcţie 510 -
etc.) subsol sau
anexe
- Pentru pavarea curţilor mp pavaj 35 -
- Pentru instalaţii electrice de iluminat mp iluminat 90
fluorescent fluorescent
- Pentru lavoar în camere buc. lavoar 600
- Pentru fiecare apartament prevăzut cu grup buc. grup 4500
sanitar

corecţia Se Se scade
adaugă (-)
(+)
- În cazul când clădirea are staţie proprie de mp Ad 27 -
hidrofor
- Pentru centrală termică proprie mp Ad 35 -
- În cazul când încălzirea se face cu sobe în loc mp Ad - 30
de încălzire centrală
- În cazul în care casa de odihnă are caracter
(neîncălzită)
pentru construcţii mp Ad - 35
pentru instalaţii mp Ad - 45
- În cazul lipsei instalaţiei electrice de iluminat
incandescent
pentru structură din lemn mp Ad - 25
pentru structură din zidărie dau beton armat mp Ad - 20
- În cazul lipsei instalaţiei sanitare mp Ad - 40
- În cazul lipsei de încălzire centrală mp Ad - 45
64
III. 1. Fişa nr.9 - Internat şcolar - Catalog de reevaluare nr.117 - Fişa nr. 1
III.1.1. Caracteristici specifice obiectului
- Structură din zidărie portantă. - Planşeu din lemn sau beton armat. - Şarpantă din
lemn sau beton armat. - Clădire are unul sau mai multe niveluri. - Înălţimea catului este de
3,00 m. - Finisaj mediu. - Instalaţii electrice incandescente. - Instalaţii sanitare. - Instalaţii de
încălzire centrală, fără centrală proprie
III.1.2. Delimitarea obiectului

- Clădirea se consideră complet terminată, inclusiv trotuarul înconjurător şi instalaţiile
interioare până la branşament
III.1.3. Unitatea de referinţă

III.1.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire

Construcţii cu un nivel Construcţii cu mai multe
niveluri
- Construcţii 655 550
- Instalaţii electrice 25 25
- Instalaţii sanitare 55 55
- Instalaţii de încălzire 30 30
centrală 765 660
Total
III.1.5. Termeni de corecţie

la care se (lei/UM)
corecţia (+) (-)
H=3,00 m
- Pentru finisaj superior mp Ad 35 -
- Pentru subsol mp subsol 520 -
- Pentru lipsa instalaţilor electrice incandescente mp Ad - 25
- Pentru lipsa instalaţiilor sanitare (apă canal) mp Ad - 55
- Pentru lipsa instalaţiei de încălzire centrală, fără mp Ad - 30
centrală proprie
- Pentru sobe şi lucrările aferente lor mp Ad 30 -
- Pentru iluminat fluorescent 1 buc.loc 320 -
lampă
fluorescentă
- Pentru instalaţie la centrala termică (exclusiv 1 mp 1600 -
instalaţia de ardere) suprafaţă de
65
încălzire a
cazanului
- Pentru instalaţie de ardere cu gaze la centrala 1 mp 220 -
termică suprafaţă de
încălzire a
cazanului
- Pentru instalaţie de ardere cu păcură la centrala 1 mp 1000 -
termică suprafaţă de
încălzire a
cazanului
- Pentru instalaţie de gaze interioare 1 buc foc 940 -
- Pentru radioficare 1 buc difuzor 435 -
66
III. 2. Fişa nr.10 - Internat şcolar - Dormitor comun - Catalog de reevaluare

nr.124 - Fişa nr. 6

- Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori cu soclu cu înălţimea de 0,30 m
până la 0,50 m de la nivelul terenului. - Planşee de lemn sau beton armat. - Şarpantă de lemn
şi învelitoare de ţiglă. - Finisaj inferior sau mediu. - Clădire cu parter sau parter + 1 … 4 etaje
cu încăperi pentru dormit în comun (elevi, muncitori ezc.) – peste 4 persoane în cameră. -
Înălţimea medie este de 3,40 m. - Instalaţii electrice. - Instalaţii sanitare. - Încălzire cu sobe cu
combustibil solid

- Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare, in
clusiv balcoanele (în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5 % din
Ad fără balcoane) şi trotuarul înconjurător


Planşe de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter
-Construcţii 570 638 580 648
-Instalaţii electrice 15 17 15 17
-Instalaţii sanitare 35 40 35 40
Total 620 695 630 705

Planşe de
lemn beton armat
Finisaj
inferior mediu inferior mediu
Parter + 1 etaj
-Construcţii 485 553 495 563
Total 530 605 540 615
Parter + 2 etaj
-Construcţii 455 523 465 538
Total 500 575 510 590
67
Parter + 3 etaj
-Construcţii 440 513 455 523
Total 485 560 495 570
Parter + 1 etaj
-Construcţii 435 508 450 518
Total 475 555 490 565
- Pentru înălţimi mai mici sau mai mari de 3,40 m, indicatorii valorii de înlocuire se
înmulţesc cu următorii coeficienţi:

(m) 1,00 0,96 0,94
Coeficienţi de
corecţie
Înălţimea încăperii 3,40 3,60 3,80 şi mai mare
(m) 1,00 1,02 1,04
Coeficienţi de
corecţie
Pentru învelitori de Lei/mp Ad

Parter Parter + 1 etaj Parter + 2 etaje Parter + 3,4
etaje
-Carton bitumat -17 -9 -6 -4
-Şiţă sau şindrilă +10 +5 +4 +3
-Tablă +15 +8 +5 +4
-Azbociment sau +24 +12 +8 +6
ardezie +30 +15 +10 +8
-Olane +12 +6 +4 +3
-Acoperiş-terasă

la care se (lei/UM)
corecţia (+) (-)
- Pentru clădiri la care soclul este mai mare decât
0,50 m de la suprafaţa terenului :
Între 0,51 – 0,80 m P mp Ad 15 -
P+1 mp Ad 8 -
P+2 mp Ad 5 -
P+3,4 mp Ad - -
Peste 0,80 m P mp Ad 35 -
P+1 mp Ad 18 -
P+2 mp Ad 12 -
68
P+3,4 mp Ad - -
- Pentru balcoane ce depăşesc 5 % din Ad fără mp Ad 300 -
balcoane
- Pentru încălzire centrală exclusiv echipamentul -
centralei termice:
Finisaj interior P mp Ad 40
P+1 mp Ad 40 -
P+2 mp Ad 37 -
P+3 mp Ad 35 -
P+4 mp Ad 32 -

la care se (lei/UM)
corecţia (+) (-)
Finisaj mediu P mp Ad 28 -
P+1 mp Ad 28
P+2 mp Ad 27 -
P+3 mp Ad 25 -
P+4 mp Ad 22 -
- Pentru echipamentul centralei termice
În cazul în care deserveşte clădirea în care este
montat
- În cazul în care deserveşte şi alte clădiri în afară
de cea în care este montat
cu combustibil păcură mp suprafaţa 2000 -
de încălzire a
cazanului
cu combustibil gaze mp suprafaţa 1300 -
de încălzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat mp Ad 8 -
în clădire
- Pentru instalaţie de hidrofor
În cazul când deserveşte numai clădirea în care întreaga 44000 -
este montată clădire
- În cazul când deserveşte şi alte clădiri în afară Fiecare 19500 -
de clădirea în care este montată clădire
deservită
- Pentru lipsa instalaţiei electrice
Pentru finisaj inferior mp Ad - 15
- Pentru finisaj mediu mp Ad - 17
- Pentru lipsa instalaţiei sanitare
Finisaj inferior
P mp Ad - 35
P+1,2 etaje mp Ad - 30
P+3,4 mp Ad - 25
69

la care se (lei/UM)
corecţia (+) (-)
Finisaj mediu P mp Ad - 40
- Pentru lipsa instalaţiei de apăcaldă mp Ad - 3
- Pentru clădiri cu pereţi din bârne şi planşee de mp Ad - 25
lemn
Notă: Clădirile cu pereţi din alte materiale (lut, etc.) se asimilează cu baracamente
70
III. 3. Fişa nr.11 - Cămin studenţesc - Cămin muncitoresc - Catalog de

reevaluare nr.124 - Fişa nr. 7
Varianta I:
- Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori. - Planşee de lemn sau beton
armat, cu soclu cu înălţimea de 0,30 m până la 0,50 m de la nivelul terenului. - Şarpantă de
lemn şi învelitoare de ţiglă. - Finisaj inferior, mediu sau superior. - Clădire cu parter sau parter
+ 1 … 4 etaje.
Varianta II:
- Schelet de beton armat cu umplutură din zidărie de cărămidă sau înlocuitori. -
Planşee de beton armat. - Orice sistem de învelitoare. - Finisaj inferior, mediu sau superior. -
Clădire cu parter şi peste 4 etaje. - Clădirea are cel mult 4 locuri în cameră, cu înălţimea
medie de 3 m. - Instalaţii electrice . - Instalaţii sanitare. - Instalaţii de încălzire centrală.

- Clădirea se consideră complet terminată, cu toate lucrările de finisaj necesare,
inclusiv balcoanele (în cazul când suprafeţele cumulate ale acestora nu depăşesc 5 % din Ad
fără balcoane) cu trotuarul înconjurător
III.3.3. Unitatea de referinţă

III.3.4. Tabel cu indicatorii valorii de înlocuire
Categorii Valoarea de înlocuire lei/mp Ad

de Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
lucrării Planşee Lemn Beton armat Beton armat
de:
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superior inferior mediu super
ior
Parter
-Construcţii 566 645 716 576 655 726 - - -
-Instalaţii de 65 67 70 65 67 70 - - -
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 700 785 865 710 795 875
Total
Parter + 1 etaj
-Construcţii 496 575 646 506 585 656 - - -
-Instalaţii de 62 64 67 62 64 67 - - -
(exclusiv
echipamentul
71
centralei termice) 625 710 790 635 720 800 - - -

Total
Parter + 2 etaje
-Construcţii 462 541 618 472 551 628 - - -
-Instalaţii de 62 64 67 62 64 67 - - -
(exclusiv
echipamentul
Total
Categorii Valoarea de înlocuire lei/mp Ad

de Pereţi din zidărie de piatră, cărămidă sau înlocuitori
lucrării Planşee Lemn Beton armat Beton armat
de:
Finisaj: inferior mediu superior inferior mediu superior inferior mediu superior
Parter + 3 etaje
-Construcţii 451 530 602 461 540 612 - - -
-Instalaţii de 59 61 64 59 61 64 - - -
(exclusiv
echipamentul
centralei termice) 570 655 735 580 665 745
Total
Parter + 4 etaje
-Construcţii 442 521 598 452 531 608 - - -
-Instalaţii de 55 57 60 55 57 60 - - -
(exclusiv
echipamentul
Total
Parter + 5…8
etaje - - - - - - 468 545 632
-Construcţii - - - - - - 17 20 23
-Instalaţii electrice - - - - - - 40 43 45
-Instalaţii sanitare - - - - - - 50 52 55
-Instalaţii de
(exclusiv
echipamentul - - - - - - 575 660 755
centralei termice)
Total
72

- Pentru înălţimi libere mai mici sau mai mari de 3 m, indicatorii valorii de înlocuire se
înmulţesc cu următorii coeficienţi:

(m) 1,00 0,98 0,96
Coeficienţi de
corecţie
Înălţimea încăperii 3,00 3,20 3,40 şi mai mare
(m) 1,00 1,02 1,04
Coeficienţi de
corecţie
- Pentru clădiri cu parter sau cu parter +1 … 4 etaje cu alte învelitori decât ţiglă:
Pentru învelitori de: lei/mp Ad

P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
Carton bitumat -17 -9 -6 -4
Tablă +15 +8 +5 +4
Azbociment sau ardezie +24 +12 +8 +6
Olane +30 +15 +10 +8
Acoperiş terasă +12 +6 +4 +4
- Pentru clădiri la care soclul este mai mare decât 0,50 m de la suprafaţa terenului
Pentru învelitori de: lei/mp Ad

P P+1 etaj P + 2 etaje P + 3,4
etaje
- între 0,51 – 0,80 m +15 +8 +5 -
- peste 0,81 m +35 +18 +12 -

corecţia Se adaugă Se scade
(+) (-)
- Pentru obloane de lemn, rulouri Esslingen sau
jaluzele de aluminiu eloxat
Pentru jaluzele mp Ad 12 -
- Pentru balcoane ce depăşesc 5% din Ad fără mp balcon 360 -
balcoane
73

corecţia Se Se scade (-
adaugă )
(+)
- Pentru încălzire cu sobe cu combustibil solid
P şi P + 1 etaj finisaj inferior mp Ad - 40
P şi P + 1 etaj finisaj mediu şi superior mp Ad - 28
P + 2 … 4 etaje finisaj inferior mp Ad - 35
P + 2 … 4 etaje finisaj mediu şi superior mp Ad - 25
- Pentru încălzire cu sobe cu gaze
P şi P + 1 etaj finisaj inferior mp Ad - 15
P şi P + 1 etaj finisaj mediu şi superior mp Ad - 5
P + 2 … 4 etaje finisaj inferior mp Ad - 10
P + 2 … 4 etaje finisaj mediu şi superior mp Ad - -
- Pentru echipamentul centralei termice
În cazul în care deserveşte numai clădirea în
care este montat
cu combustibil păcură mp suprafaţa de 27 -
încălzire a
cazanului
încălzire a
cazanului
În cazul în care deserveşte şi alte clădirea în
afară de cea în care este montat
încălzire a
cazanului
încălzire a
cazanului
- Pentru echipamentul unui punct termic montat mp Ad 8 -
în clădire

la care se (lei/UM)
corecţia (+) (-)
- Pentru instalaţie de hidrofor
În cazul când deserveşte numai clădirea în care întreaga 44000
este montată clădire
În cazul când deserveşte şi alte clădiri în afară Fiecare 19500 -
de cea în care este montată clădire
deservită
- Pentru lavoare (inclusiv oglindă, etajeră şi port- mp Ad 20 -
prosop) montate la fiecare cameră
- Pentru lipsa instalaţiei electrice mp Ad 19 -
74
la clădiri cu parter şi P + 1 etaj

la clădiri cu parter şi P + 2 … 4 etaje mp Ad 17
- Pentru lipsa instalaţiei sanitare
la clădiri cu parter mp Ad - 50
la clădiri cu P + 1 etaj mp Ad - 47
la clădiri cu P + 2 … 4 etaje mp Ad - 43
- Pentru subsol tehnic mp subsol 520 -
tehnic
- Pentru clădiri cu puţine etaje, având pereţii din mp Ad - 25
bârne
ANEXA 5
EXEMPLE DE CALCUL
1.EXEMPLU DE CALCUL NR.1
1. Obiectul :
Clădire de locuit cu apartamente în bloc, cu parter şi 4 etaje
2. Date constructive
2.1. Componenţa: Clădire cu subsol tehnic, general, parter şi 4 etaje
2.2. Dimensiuni:
Construcţia Subsol
Aferent centralei Rest
termice
- Lungimea 30,0 m 10,0 m 20,0 m
- Lăţimea 10,0 m 10,0 m 10,0 m
- Înălţimea 3,20 m 3,0 m 3,0 m
2.3. Partea de construcţie
Zidărie portantă cu sâmburi din beton armat, planşee din beton armat, compartimentări
din plăci B.C.A., învelitoare tip terasă termo şi hidroizolată, tâmplărie de lemn, finisaj mediu.
2.4. Instalaţii electrice de iluminat şi curenţi slabi.
2.5. Instalaţii sanitare la baie şi bucătărie.
2.6. Instalaţii de încălzire centrală racordată la un punct termic de cartier.
2.7. Instalaţii de gaze la bucătărie.
3. Stabilirea elementelor de calcul
3.1. Suprafaţa desfăşurată parter şi etaje (Ad)
- Parter şi etaje 5 x 10 m x 30 m 1500 mp Ad
- Subsol
aferent centralei termice : 10 m x 10 m 100 mp Ad
rest: 0,7 x 20 m x 10 m 140 mp Ad
Total arie desfăşurată 1740 mp Ad
4. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1065
4.1. Valoarea unitară (conform fişei nr.5 (1.5)
4.1.1. Construcţii pentru înălţimea 3,0 m (tabel 1.5.4) 568 lei/mp Ad
4.1.2. Instalaţii electrice (tabel 1.5.4) 22 lei/mp Ad
4.1.3. Instalaţii sanitare (tabel 1.5.4) 65 lei/mp Ad
4.1.4. Instalaţii de încălzire centrală (tabel 1.5.4) 57 lei/mp Ad
Total construcţii + instalaţii (pct.4.1.1 – 4.1.4) 712 mei/mp Ad
4.1.5. Valoarea unitară corectată pentru înălţimea de 3,20 m
(tabel 1.5.5) 1,02 x 712 lei/mp Ad 4 lei/mp Ad
75
4.1.6. Spor pentru acoperiş terasă (tabel 1.5.5) 3 lei/mp Ad

4.1.7. Spor pentru instalaţii de gaze la bucătărie (tabel 1.5.5) 726 lei/mp Ad
4.2. Valoarea totală
4.2.1. Construcţii şi instalaţii (inclusiv sportul de înălţime)
1740 mp Ad x 726 lei/mp Ad 1263240 lei
4.2.2. Spor pentru acoperiş terasă
4.2.3. Spor pentru instalaţii de gaze
Total general obiect la nivel 01.01.1965 1275420 lei
Rotund 1275000 lei
2. EXEMPLU DE CALCUL NR.2

1. Obiectul :
Hotel cu exploatare permanentă, având parter şi 2 etaje
2. Date constructive
2.1. Componenţa: Clădire parter şi 2 etaje având subsol parţial
2.2. Dimensiuni:
- Hotelul propriu-zis
Parter Etajul 1 + 2
- Lungimea 60,30 m 60,30 m
- Lăţimea 20,00 m 15,50 m
- Înălţimea 4,30 m 3,40 m
Subsol termic (centrală termică)

- Lungime : 20,50 m
- Lăţime: 10,30 m
- Înălţime: 3,00 m
2.3. Partea de construcţie
Structură din zidărie portantă cu sâmburi din beton armat şi planşee din beton armat,
învelitoare tip terasă, tencuieli interioare gletuite, zugrăvite în calcio, pardoseli din parchet şi
mozaic din marmură, tencuieli exterioare din terasit;
Finisaj categoria I.
2.4. Instalaţii electrice de iluminat fluorescent pe 80% din suprafaţa şi incandescent pe 20%.
2.5. Instalaţii sanitare; la un număr de 30 camere hotelul are câte un grup sanitar în fiecare
cameră.
2.6. Instalaţii de încălzire centrală cu centrală termică proprie.
3. Stabilirea elementelor de calcul

3.1. Suprafaţa desfăşurată
A. – Hotelul propriu-zis
Parter : 60,30 m x 20,00 m 1206,00 mp Ad
Etaj 1 şi 2: 2 x 60,30 m x 15,50 m 1869,30 mp Ad
Total arie desfăşurată hotel 3075,30 mp Ad
B . – Subsol tehnic (centrală termică)
20,50 m x 10,30 m 211,15 mp subsol
3.2. Grupuri sanitare în camere 30 buc.
3.3.Suprafaţă iluminată fluorescent
76
0,80 x 3075,30 mp Ad 2460,25 mp Ad
4. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1065

4.1. Valoarea unitară (conform fişei nr.7.II.1)
4.1.1. Construcţii (tabel II.1.4) 800 lei/mp Ad
4.1.2. Instalaţii electrice de iluminat incadescent(tabel II.1.4) 30 lei/mp Ad
4.1.3. Instalaţii sanitare (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
4.1.4. Instalaţii de încălzire centrală, fără centrală termică proprie (tabel II.1.4) 70 lei/mp Ad
Total construcţii + instalaţii (pct.4.1.1 – 4.1.4) 970 lei/mp Ad
4.1.5. Diferenţă de înălţime (tabel II.1.5)
4,50m  4,30m
- Parter x16lei / mpAd - 32 lei/mp Ad
0,10m
3,50m  3,40m
Etaje x16lei / mpAd - 16 lei/mp Ad
0,10m
4.1.6. Subsol tehnic (tabel II.1.5) 510 lei/mp subsol
4.1.7. Grup sanitar în camere (tabel II.1.5) 4500 lei/buc
4.1.8. Spor iluminat fluorescent (tabel II.1.5) 90 lei/mp
suprafaţă iluminata
4.1.9. Spor pentru centrală termică proprie (tabel II.1.5) 35 lei/mp Ad
4.2. Valoare totală
4.2.1. Construcţii şi instalaţii
3075,30 mpAd x 970 lei/mpAd 2983041 lei
4.2.2. Diferenţa de înălţime
- Parter: 1206,00 mp Ad x 32 lei/mp Ad -38592 lei/mp Ad
- Etaje: 1869,30 mp Ad x 16 lei/mp Ad -29909 lei/mp Ad
Total -68501 lei/mp Ad
Rest 2914540 lei/mp Ad
4.2.3. Subsol tehnic: 211,15 mp subsol x 510 lei / mp Ad 107687 lei
4.2.4. Grupuri sanitare în camere : 30 buc. X 4500 lei/buc. 135000 lei
4.2.5. Spor pentru iluminat fluorescent: 2460,25 mp Ad x 90 lei/mp 221423 lei
4.2.6. Spor pentru centrală termică proprie
3075,30 mp Ad x 35 lei/ mp Ad 107636 lei
Total general la nivel 01.01.1065 3 486 286 lei
Rotund 3 486 000 lei
77
1.EXEMPLU DE CALCUL NR.3
METODA COSTULUI – TEREN INTRAVILAN
TEREN AMPLASAT IN CENTRUL

LOCALITATII
Suprafata totala teren 2,940
Valoare de baza teren la nivel de 1991 (lei/mp) 495
Corectii
Zona C - Periferie 0.1
Amplasarea terenului la periferia localitatii 0.1
Functiile economice ale localitatii 0.1
Acces la retelele de transport
transport rutier 0.1
transport feroviar 0
Echiparea tehnico-edilitara a zonei
apa - canal 0.1
energie electrica 0.1
energie termica 0
gaze naturale 0
telefonie 0.1
transport urban 0.3
Caracteristicile geotehnice a terenului
Teren normal 0.1
Compatibilitatea terenului cu Planul Urbanistic 0
Poluare 0
Total corectii (N) 1.1
1+N 2.1
VALOAREA TERENULUI Vbx(1+N) (lei/mp) 1,040
Valoare teren la nivel de 1991 3,056,130
Indice de actualizare la nivel de 1994 8.373
Valoare teren la nivel de 1994 25,588,976
Valoare $ in 1994 1,655
Valoare $ in 2012 34,141
Indice de actualizare 21
VALOARE ACTUALIZATA (ROL) 527,875,073
VALOARE TOTALA A TERENULUI (RON) 52,788
Valoare euro 4.4165
VALOARE TEREN IN EURO 11,952
78
METODA COMPARATIILOR DIRECTE – TEREN INTRAVILAN
Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4

Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000
Pret (oferta/vanzare)
(Eur/mp) 4.00 5.00 4.00 6.00
Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral

Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0% 0% 0% 0%
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00
Conditii vanzare
(-5% din oferta) oferta oferta oferta oferta
Valoarea corectiei
(Euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
Pret corectat 4.00 5.00 4.00 6.00
mai mai
Localizare la fel la fel
favorabil favorabil
Valoarea corectiei (%) -5% -5% -15% -15%
Pret corectat 3.80 4.75 3.40 5.10
mai mai mai mai

Acces
favorabil favorabil favorabil favorabil
Valoarea corectiei (%) -25% -20% -5% -5%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -1 -1 0 0
Pret corectat 2.85 3.80 3.23 4.85
Destinatia (utilizarea
terenului) comercial comercial comercial rezidential rezidential
Valoarea corectiei (eur/mp) 0 0 -1.0 -1.0
Pret corectat 2.85 3.80 2.23 3.85
Utilitati NU toate toate toate toate

Valoarea corectiei
(EUR/mp) -2.00 -2.00 -2.00 -2.00
Pret corectat 0.85 1.80 0.23 1.85
Suprafata 2,940 6,000 45,000 8,000 5,000

Corectie procentuala -2% 2% 2% 3%
Valoarea corectiei
(EUR/mp) -0.02 0.04 0.00 0.06
Pret corectat 0.83 1.84 0.23 1.90
Total corectie bruta 3.17 3.24 3.77 4.21
Curs euro 4.4165
Valoarea estimata rotund 0.83 EUR/mp
S teren = 2940 mp 2,449 € 10,816 lei
79
EXEMPLU DE CALCUL NR. 4.

METODA COSTULUI – APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN
PETRILA, JUD. HUNEDOARA
80
GRILA DATELOR DE PIATA (COMPARABILE)

Criterii şi elemente de Proprietatea de Proprietati comparabile comparaţie
comparaţie: evaluat: 1 2 3
Pret ( euro) 20,376 16,500 12,400
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate intergral intergral intergral intergral
transmis:
Conditii de finantare normale similare similare similare
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Cheltuieli imediat
urmatoare dupa
cumparare finisat finisat finisat finisat
Condiţiile pietei: prezent Mar-12 Mar-12 Mar-12
Adresa Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii Str. Republicii
Localizare: central central central central

Caracteristici fizice
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat
Numar camere 3 3 3 3
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Finisaje superioare superioare superioare superioare
Incalzire / apa calda
CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
proprie
Vechime (anul
anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
constructiei)
Arie utila 118.23 100 95 95
Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret / mp Au (EURO) 204 174 131
81
METODA COMPARATIILOR DIRECTE

– APARTAMEN 2 CAMERE SITUAT IN PETRILA, JUD.
HUNEDOARA
Element de comparatie Proprietatea Comparabila 1 Comparabila Comparabila 3
subiect 2
Identificare proprietate Str. Republicii Str. Republicii Str. Str. Republicii
Republicii
Pret vanzare 20,376 16,500 12,400
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -2,040 -1,650 -1,240
Pret de vanzare corectat 18,340 14,850 11,160
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat intergral intergral intergral intergral
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa finisat finisat finisat finisat
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa 0 0 0
cumparare
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent martie-12 martie-12 martie-12
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
LOCALIZARE
Localizare Str. Republicii Str. Republicii Str. Str. Republicii
Republicii
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala localizare 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat
82
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala tip apartament 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,850 11,160
Etaj P din 4 4 din 4 2 din 4 1 din 4
Corectie unitara sau procentuala 0% -5% -5%
Corectie totala etaj 0 -740 -560
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Finisaje superioare superioare superioare superioare
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 18,340 14,110 10,600
Incalzire / apa calda proprie CT energie electrica 1 foc gaz 1 foc gaz
Corectie totala incalzire / apa calda proprie 5,000 2,380 2,380
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Vechime - an constructie anii 1977 anii 1975 anii 1975 anii 1977
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 23,340 16,490 12,980
Aria utila sau numar de camere 118 100 95 95
Corectie totala arie utila sau numar de camere 4,190 3,950 3,250
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Balcon / Terasa da da da da
Corectie totala balcon / terasa 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Loc de parcare fara fara fara fara
Corectie totala loc de parcare 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Mobila fara fara fara fara
Corectie totala mobila 0 0 0
Pret corectat 27,530 20,440 16,230
Componente non-imobiliare ale valorii fara fara fara fara
Corectie totala componente non-imobiliare 0 0 0
Pret corectat 27,500 20,400 16,200
Corectie totala neta 9,190 5,590 5,070
Corectie totala neta (%) 50% 38% 45%
Corectie totala bruta 9,190 7,070 6,190
Corectie totala bruta (%) 50% 48% 55%
83
20,400 euro 90,100 ron

Opinie 173 euro / mp Curs 4.417
Data 19-Mar-12
METODA DE RANDAMENT – APARTAMEN 2 CAMERE

SITUAT IN PETRILA, JUD. HUNEDOARA
Specificatie Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Pret 20,376 16,500 12,400
Chirie bruta lunara ( VBP lunar) 180 150 150
Multiplicatorul venitului brut
potential lunar - MCB 113 110 83
Multiplicator selectat 110
MCB = PRET/CHIRIE RUTA LUNARA
Chirie Multiplica Valoare Valoare Valoare

Arie utila
potentiala tor estimată estimată estimată
Denumire unitara (
MVbp
mp Euro / luna (EURO) (RON) euro /
lunar
mp)
1 2 3 4 5 6 7
Apartament 2 camere 118 180 € 110 19,800 87,500 167
0 0
Valoarea proprietatii adecvata pentru exploatare prin multiplicarea
19,800 87,500
chiriei
Costuri de conversie /
reparatii / investiii de 0.00 0 0
adecvare
Valoarea proprietatii in starea de la data evaluarii 19,800 87,500 167
Data evaluarii 19-mar.-12
Curs leu / EURO 4.4170
84
BIBLIOGRAFIE
 Eger, Albert F. Canadian real Estate Finance : A Typical Transaction, 1st edition.
Montreal: Ad valorem Press Inc., 1990
 Gimmy, Arthur E., and Martin E. Benson. Golf Courses and Century Clubs: A
Guide to Appraisal, Market Analiysys and Financing. Chicago: Appraisal Institute,
1992
 Sahling Leonard. Real Estate Economics Special Report. “Rent or Buy: A Market
Analisys”. New York: Merrill Lynch, June, 1990
 Herbei O. Ular R. – Evaluarea bunurilor imobile, Editura UNIVERSITAS,

Petrosani, 2006.
 CATALOAGELE MATRIXROM - Colectia EVALUAREA RAPIDA A

CONSTRUCTIILOR – LOCUINTE, CAMINE, HOTELURI, 1995.
 Padure I, Palamariu M. – Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Global Media

Image, Deva, 2001.
85

Evaluarea Bunurilor Imobile PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea Bunurilor Imobile PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea bunurilor imobile – Indrumator de laborator

ROXANA CLAUDIA HERBEI

Asist. Univ. dr. ing. ROXANA CLAUDIA HERBEI

CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI

CAPITOLUL II ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATILOR

2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

CAPITOLUL I – EVALUAREA UNEI PROPRIETATI

realizata in concordanta cu Codul de Etica si Standardele de Practica Profesionala ale

1.2. PROPRIETATEA IMOBILIARA

Terenul este subiectul de analiza a unor discipline diferite. Unicitatea, fixitatea,

stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei şi evoluţia acesteia, probleme de

1.3. NATURA VALORII

1.4. BAZELE EVALUĂRII

proprietăţii aflate în studiu. Analiza de piaţă determină nivelul curent şi anticipat al

1.5. PROCESUL DE EVALUARE

şi tendinţelor; informaţii specifice referitoare la finanţarea proprietăţii, cost, venituri şi

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

Grila datelor de piaţă

Criterii tipice de comparaţie utilizate în evaluare:

 Tone la hectar – pentru teren agricol.

1.6. DESCRIEREA TERENULUI SAU A

Caracteristicile solului şi subsolului sunt importante în agricultură, în timp ce panta,

1.7. DESCRIEREA CLĂDIRII

a) prepararea apei calde;

STILUL ŞI FUNCŢIONALITĂŢILE CLĂDIRILOR

Stilul arhitectural, caracteristicile formei şi ornamentaţiei clădirilor, utilitate

1.8. METODE DE EVALUARE - TEREN

- condiţii de vânzare şi de piaţă;

vânzări comparabile de teren închiriat indică un domeniu de rente şi de rate de

1.8.1. EVALUAREA TERENURILOR AFLATE ÎN PATRIMONIUL

1.8.2. EVALUAREA TERENURILOR EXTRAVILANE (RURALE)

Terenurile din intravilanul satelor şi comunelor prezintă fiecare un număr de

1.8.3. EVALUAREA TERENULUI PE BAZA PRODUCŢIEI AGRICOLE

c. teren limitrof unui drum practicabil în toate anotimpurile;

1.8.4. EVALUAREA TERENURILOR DIN INTRAVILAN

Categoria de folosinţă a unui teren este determinată de destinaţia economică a

alţi factori care diminuează potenţialul de producţie, echivalentul în

1.8.5. METODA (ABORDAREA) PRIN COMPARAŢII DIRECTE

Evaluarea terenurilor libere sau considerate libere

2. Descrierea proprietăţii imobiliare

3. Analiza pieţei imobiliare

2.1 ABORDAREA PRIN COSTURI

Abordarea prin costuri este bazată pe o comparaţie între costul de dezvoltare a

6) Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, divizată în trei categorii

Abordarea prin costuri a valorii începe cu o estimare a costului curent de

în cele mai multe evaluări ca alternativă practică la o estimare standardizată care ar fi

2.1.2. DEPRECIEREA CUMULATĂ

3) deprecierea funcţională recuperabilă;

2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

proprietatea evaluată. Interviurile personale pentru participanţii pe piaţă pot, de

2.3. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA

În abordarea pe bază de venit a valorii, evaluatorul analizează capacitatea

pentru utilizarea capitalului investitorului până când acesta este recuperat. În

2.3.1. ESTIMAREA VENITULUI ŞI CHELTUIELILOR

Pentru abordarea veniturilor este fundamentală o estimare sau o previziune

Capitalizarea directă este utilizată pentru a converti venitul previzionat estimat

2.4. RECONCILIEREA VALORILOR

Adresa imobilului Numele clientului

Adresa clientului Numele inspectorului

Data inspectiei Nr. de telefon

 diafragme ________________________  finisaj satisfacator  finisaj obisnuit __

 beton armat ______________________ cu fisuri multiple si adanci ______________

 nr canate _____  tip cercevea ___  buna _____________  cu defecte _____

 diafragme ______________________  finisaj satisfacator  finisaj obisnuit

 beton armat ________ cu fisuri multiple si adanci

 nr canate ___  tip cercevea _  buna _________  cu defecte _

 beton armat ________ cu fisuri multiple si adanci

 PVC ____  aluminiu _

 alte sisteme  gaze _  termoficare _____________________

 industrie __ %  comert _ %