DREPT CIVIL CURS 5

OBLIGATIA DE A TRANSFERA DREPTUL DE PROPRIETATE

In principiu dreptul vândut se transferă la data încheierii contractului de vanzare,

nefiind necesară nicio alta formalitate pt a opera transferul. De cele mai multe ori
din punct de vedere statistic, acest principiu nu poate fi aplicat ca atare. În realitate,
aplicația sa va fi redusă la cazurile în care lucrul vândut este un bun mobil
individual determinat, pentru care transferul sau constituirea dreptului ce fac
obiectul vânzării nu sunt supuse niciunei formalități speciale. In toate celelalte
cazuri, transferul dreptului vândut va opera ulterior încheierii contractului, fie
pentru ca aceasta a fost voința părților fie pentru ca astfel impune natura lucrului
vândut , fie pentru că legea prevede formalități speciale în vederea transferului.

Trebuie reținut că și în aceste cazuri, in principiu, obligația de a transfera dreptul

vândut devine prima obligație sscadentă decurgând din contractul de vânzare
urmând ca scadentele celorlalte obligații să se ordoneze în funcție de executarea sa.
Ipotezele de transfer ulterior al dreptului vândut:

1) Vointa partilor:

Când părțile au prevăzut un termen suspensiv pentru obligația de a transfera

dreptul vândut, împlinirea termenului va conduce automat la executarea acestei
obligații. Spre a ne afla în aceasta ipoteza este necesar ca termenul sa afecteze in
mod neindoielnic obligația de a transfera dreptul vândut. Dacă voința părților a fost
astfel formulată încât nu rezultă cu certitudine care dintre obligațiile vânzătorului
e afectată de termen, atunci interpretarea se va face in sensul derogarii minime de
la regulile generale si in defavoarea vanzatorului, in sensul ca termenul vizează
doar scadența obligatiei de predare, iar nu insusi transferul dreptului vandut.

2) Introducerea unei conditii suspensive care afecteaza acest transfer

Daca însuși contractul de vânzare ori numai obligația de a transfera proprietatea

sau alt drept vandut e afectata de o conditie suspensiva, atunci acel drept insusi
devine afectat de modalitatea conditiei- vanzatorul va fi titularul dreptului sub
conditie rezolutorie iar cumparatorul va fi titularul dreptului sub conditia
suspensiva prevazuta de parti. In cazul in care condiția nu se realizează vânzătorul
rămâne definitiv titularul dreptului, dacă ea se va rrealiza cumpărătorul va fi

1
titularul dreptului în mod retroactiv de la data încheierii contractului cu 2 exceptii :
pe de o parte fructele bunului vândut vor fi culese de vânzător pana la împlinirea
ccondiției(păstrate de acesta) și pe de altă parte daca exista termene de prescriptie
care curg de la un moment ce depinde de dobandirea de cumparator a calitatii de
titular al dreptului vandut, termenele vor curge de la indeplinirea conditiei.

3) In cazul obligatiilor alternative care au obiect fie transferul unui bun fie
transferul unui alt bun

In principiu, transferul e amanat pana la data exercitarii dreptului de opțiune care

este accesoriu obligatiei alternative.De regula dreptul de optiune apartine
debitorului (vânzătorului in speta), prin exceptie partile pot prevedea ca dreptul de
optiune apartine cumparatorului. In cazul in care unul dintre cele 2 bunuri care fac
obiectul obligatiei alternative piere fortuit inainte de optiune, in acel moment
proprietatea sau alt drept vandut se va transfera in legatura cu celalalt bun de la
vanzator la cumparator.

Atunci cand unul dintre cele două bunuri a pierit din culpa vanzatorului si
optiunea ii revine acestuia, proprietatea se va transfera automat in legatura cu
celalalt bun catre cumparator. Daca ambele bunuri au pierit, dintre care cel putin
unul din culpa vanzatorului si optiunea ii revine acestuia, atunci intrucat bunul care
a pierit ultimul a fost deja transferat cumparatorului, el va putea cere de la vanzator
valoarea acestuia Daca optiunea i-a apartinut cumparatorului, si unul dintre bunuri
a pierit din vina vanzatorului inainte de exercitarea dr de optiune, cumparatorul
poate sa opteze intre a cere valoarea bunului pierit sau bunul ramas. Dreptul de
proprietate nu se va transfera decat la exercitarea acestei optiuni daca ea vizeaza
bunul ramas.

Daca bunul ramas a pierit la rândul sau fortuit cumparatorul titular al dreptul de
optiune are posibilitatea de a pretinde valoarea bunului pierit , iar daca ambele
bunuri au pierit din vina vanzatorului, cumpărătorul poate cere fie valoarea unuia,
fie a celuilalt.

4) Transferul proprietății survine ulterior din vointa leguitorului

Exemplul cel mai important e al vânzărilor imobiliare; in sistem constitutiv de CF

art. 885 care va intra in vigoare la finalizarea cadastrului in fiecare unitate

2
administrativ teritorială - cand obiectul vanzarii il reprezinta transferul sau
constituirea unui drept supus inscrierii in CF, aceste efecte se vor produce atat intre
parti cat si fata de terti la data inscrierii. Pana la intrarea in vigoare a sistemului
constitutiv de CF, cat se mentine sistemul de opozabilitate prevazut de legea
7/1996, între parti transferul proprietății imobiliare opereaza de regula imediat, la
data încheierii contractului de vanzare, iar fata de terti el devine opozabil de la data
inscrierii in CF.

Motivul pentru care legiuitorul a preferat sa inlature acest sistem este ca din cauza
acestei opozabilitati amanate drepturile imobiliare sunt afectate in privinta
caracterului lor absolut. Cumparatorul poate opune dreptul cumparat vanzatorului
inca de la incheierea contractului dar nu il poate opune erga omnes, desi dreptul
cumparat are caracter absolut si e opozabil. Se ajunge la un fel de proprietate
relativa, periculoasa pentru securitatea circuitului civil pentru ca fata de terti
titularul dreptului real ce a facut obiectul unei vanzari e diferit fata de titularul
dreptului real considerat de parti.

5) Amanarea transferului decurge din natura bunului -bunul vandut e

determinat de parti ca bun de gen

Proprietatea unui asemenea bun nu se poate transmite la data incheierii contractului

intrucat dreptul de proprietate trebuie sa aiba un obiect individualizat. In aceste
cazuri pentru ca transferul proprietatii sa poata opera e necesar ca bunurile prin
transmiterea carora vanzatorul sa se libereze de obligatia de transfer sa fie
individualizate de catre acesta. Individualizarea e un act unilateral al vanzatorului
la care el are dreptul pe baza art 1486 – dacă obligatia are ca obiect bunuri de gen,
debitorul are dreptul sa aleaga bunurile ce vor fi predate.

Exercitarea acestui drept, alegerea, o reprezinta actul de individualizare. Intr-un

mod complicat, aceasta individualizare nu il libereaza in sine pe vanzator de
obligatia sa pentru ca art 1486 mentioneaza ca debitorul obligatiei de a da bunuri
de gen nu e liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie.
Rezulta un raport de implicare intre obligatia de a da si obligatia de a preda, raport
pe care il prevede art 1483- obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatia
de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare. In cazul bunurilor de gen, desi
transferul proprietății se produce la individualizare, nu e definitiv, e afectat de

3
conditia rezolutorie ca bunul sa nu fie predat neconform. Numai daca bunul a fost
predat conform, condiția rezolutorie e neindeplinita si transferul proprietatii se
definitiveaza.

Daca din orice motive bunul e predat neconform, atunci prin efectul indeplinirii
conditiei rezolutorii transferul se desfiinteaza retroactiv in legatura cu bunurile
predate neconform si debitorul, vanzatorul, ramane tinut de o noua individualizare,
urmata de predarea bunurilor individualizate. Mecanismul se aplica si atunci cand
neconformitatea e fortuita pentru ca pana la predare debitorul suporta riscul
neexecutarii obligatiei si cand vanzarea poarta asupra unor bunuri de gen
executarea obligatiei ramane posibila chiar daca bunurile individualizate au pierit
fortuit, nu discutam de imposibilitate fortuita de executare, nu se sting obligatia
vanzatorului.

6) Situatia vanzarii dupa mostra sau model

Art. 1680- la vanzarea dupa mostra sau model proprietatea se stramuta la

momentul predarii bunului. Vanzarea dupa mostra e o specie a vanzarii bunurilor
de gen doar ca pentru transferul proprietatii nu e suficienta orice forma de
individualizare a bunului vandut, ci e necesar ca el sa fi fost si predat. Prin
derogare de la dreptul comun al vanzarilor de gen individualizarea nu mai vizeaza
transferul sub condiție rezolutorie a dreptului de proprietate si in urma ei bunul
ramane in proprietatea vanzatorului pana la predare.

7) Cand decurge din natura sistemului de distributie-ipoteza vanzarii in

sistem de autoservire

Pentru a se sanctiona infractiunea de furt se admite ca atunci cand bunurile sunt

distribuite in regim de autoservire, proprietatea nu se transfera decat abia dupa
plata pretului si sub acest aspect vanzarea in acest regim e o specie de vanzare cu
rezerva proprietatii.

8) Vanzarea sub rezerva proprietatii

Partile convin ca transferul proprietatii sa opereze numai la plata integrala a

pretului vanzarii de catre cumparator. Vanzatorul isi constituie o garantie
suplimentara in ceea ce priveste creanta sa de a primi pretul, el ramanand
proprietar pana executarea integrala a acestei obligatii. Din cauza ca aceasta

4
rezerva a proprietatii functioneaza de la sine, ea e supusa regimului ipotecii (e o
ipoteca asimilata). Obligatia vanzatorului de a transfera proprietatea e considerata
executata abia la data la care cumparatorul a platit integral pretul, ceea ce conduce
la o inversare a ordinii executarii obligatiilor in contractul de vanzare. Obligația de
a transfera proprietatea se executa ultima dupa plata pretului si predarea bunului.

9) Prin natura bunului transferul dreptului vandut nu poate opera la data

incheierii contractului -cand e vorba de un bun viitor

Bunul viitor e bunul care nu exista la data incheierii contractului, dar care conform
vointei partilor urmeaza sa ia fiinta. O asemenea conventie a partilor e valabila, dar
la data incheierii ei, contractul nu poate opera un transfer al proprietatii asupra
bunului viitor pentru ca prin ipoteza, obiectul unei asemenea proprietati nu
fiinteaza la acea data si nici dreptul de propr nu poate exista la acel moment.

Art 1658 - in aceasta ipoteza cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in

care bunul s-a realizat. Alin 5 - in sensul art, bunul e considerat realizat la data la
care devine apt de a fi folosit potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat
contractul. Deoarece obligatia de a transfera proprietatea ii revine vanzatorului si
pentru executarea ei e necesar ca bunul sa se realizeze, rezulta ca in principiu
vanzatorul se obliga accesoriu si la realizarea bunului.

Numai in situatiile de exceptie in care e indoielnic ca potrivit vointei partilor

realizarea bunului depindea de imprejurari externe si incerte, atunci se poate
admite ca realizarea bunului si implicit transferul proprietatii sunt afectate de
conditia suspensiva a survenirii acelor imprejurari. Chiar si in aceasta ipoteza, cel
obligat sub conditie, vanzatorul, nu poate impiedica prin actiunea sau omisiunea sa
indeplinirea conditiei. Art 1405 alin 1- in ipoteza unei asemenea impiedicari
conditia va fi considerata indeplinita, ceea ce ar insemna ca vanzatorul va deveni
obligat sa realizeze bunul si sa transfere proprietatea lui, in urma neexecutarii
obligatiei urmand ca el sa poata fi sanctionat prin remediile pentru neexecutare de
drept comun.(realizarea pe cheltuiala sa a unui bun similar s.a.).

10) Vanzarea lucrului altuia

Art 1683- A ii vinde lui B bunul lui C- alin 1 - acest contract este valabil . Pana in
2011 doctrina si jurisprudenta considerau ca acest contract e nul - la data incheierii

5
contractului nu exista in proprietatea vanzatorului, problema consta in faptul ca nu
cumva C sa fie prejudiciat. Se spunea ca exista 2 variante :

 cand ambele parti au stiut ca bunul nu e al vanzatorului- nul absoluta pentru

cauza ilicita ;
 cand doar vanzatorul stia ca nu vinde bunul sau iar cumparatorul nu -
cumparatorul era in eroare fie asupra calitatii substantiale a bunului de a fi al
vanzatorului, fie asupra calitatii contractantului de a fi proprietar- anularea
contractului. Pt C contractul e un res inter alia acta.

NCC dipsune: cata vreme adevaratul proprietar nu a consimtit la aceasta vanzare,

ea nu transfera proprietatea in patrimoniul cumparatorului. Efectul pe care il va
produce o asemenea vanzare va fi de a-l obliga pe vanzator sa indeplineasca
demersurile necesare pentru ca dobanditorului sa ii parvina proprietatea bunului.
Unii autori spun ca textul nu distinge dupa cum cumpărătorul știe sau nu al cui e
bunului, deci contractul este valabil independent de aceasta cunoastere. Contractul
nu va fi nul, dar este supus conditiei de valabilitate de drept comun , una din
conditii fiind al consimtamantului neviciat. Daca cumpărătorul a contractat in
ignoranta sa , consimtamantul sau e viciat prin eroare iar contractul va fi anulabil la
cererea sa. Cand eroarea e provocata, este anulabil pentru dol. Daca ii lipseste
cauza- contractul va fi nul sau anulabil. Faptul ca bunul e al altuia nu e o cauza de
nulitate.

Contractul este valabil, dar proprietatea nu se poate transmite pe temeiul sau

deoarece la acest contract nu a consimtit titularul proprietatii, prin ipoteza tert fata
de contract.

In consecinta, efectele contractului de vanzare a bunului altuia sunt pur

obligationale, nu sunt efecte reale. Vanzatorul are obligația de rezultat de a-i
transmite cumparatorului proprietatea bunului vandut numai cu sarcinile si
limitarile cunoscute de cumparator la data incheierii contractului, si numai cu
mentinerea starii pe care bunul o avea la data încheierii contractului pana la data
predarii.

Cum isi poate executa vanzatorul obligatia? In mod necesar el are nevoie de
acordul proprietarului, proprietarul poate fi de acord fie sa ii transfere vanzatorului
bunul in legatura cu care s-a incheiat contractul, fie sa ii transfere acest bun direct

6
cumparatorului. Daca proprietarul consimte sa ii transfere vanzatorului bunul, de
principiu se considera ca la data acestui acord bunul nu numai ca a fost dobandit de
vanzator, dar in acelasi moment a si trecut la cumparator. Din punct de vedere
conceptual, cumparatorul nu va fi succesorul proprietarului, ci al vanzatorului care
primeste bunul de la adevaratul proprietar (se aplica inclusiv in materie imobiliara)

A doua varianta e aceea ca proprietarul sa consimta la transmiterea bunului direct

catre cumparator - in masura in care consimtamantul proprietarului pentru
asemenea transfer a avut ca motiv si contractul de vanzare initial incheiat intre
vanzator si cumparator , atunci consimtamantul are natura juridica a unei ratificari
a acestui contract. Ratificarea se poate face printr-un act unilateral al proprietarului
prin care acesta consimte sa suporte efectul translativ al vanzarii care s-a incheiat
in legatura cu bunul sau, fie printr-un contract tripartit intre proprietar,vanzator si
cumparator, fie printr-un contract cu vanzatorul avand o stipulatie pentru altul in
favoarea cumparatorului.

Indiferent de modul in care a fost exprimata ratificarea, ea trebuie sa implice un

raport juridic cu vanzatorul si in functie de natura acelui raport poate fi calificata
ca un anumit tip de contract. Spre exemplu: C ratifica vanzarea in schimbul
obligatiei lui A fata de el de a-i plati 3 lei ; pt contractul dintre A si B manifestarea
de vointa e ratificarea, dar genereaza un raport intre C si A specific contractului de
vanzare. C ratifica vanzarea, A promitandu-i un bun in schimb - e un schimb intre
A si C , ratificare pt contractul dintre A si B; C ratifica vanzarea ca sa isi execute
fata de A o obligatie decurgand dintr-o promisiune de vanzare- actul care e de
ratificare e si executare a obligatiei decurgand din promisiunea asumata anterior de
C fata de A; C ratifica contractul fara sa ceara nimic in schimb- e o donatie facuta
lui A pentru ca lui i se confera avantajul patrimonial al stingerii obligatiei pe care o
avea fata de B- daca se face prin act unilateral- donatie indirecta.(se aplica cond de
fond ale donatiei).

E posibil ca C sa ii transfere lui B bunul fara a avea in vedere preexistenta

contractului dintre A si B - in acest caz, desi B dobandeste proprietatea, de vreme
ce debitorul obligatiei de a i se procura proprietatea nu a fost implicat, el va fi
considerat a nu isi fi executat obligatia decurgand din contract de vanzare si va fi
tinut raspunzator pentru neexecutarea obligatiei in cuantumul daunelor interese
putand fi inclus prejudiciul constand pentru cumparator din obligatia vanzatorului

7
de a se angaja fata de proprietar sa obtina transferul bunului. Se aplica atunci cand
cumparatorul il mosteneste pe adevaratul proprietar.

Daca vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator

acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului si daune-
interese care se vor calcula conform regulilor de la garantia pentru evictiune.

Impactul predarii asupra obligației de a transfera proprietății in cazul vanzarii

bunului altuia – pentru ca obligatia de predare sa fie executata in mod conform e
necesar ca la data predarii debitorul sa fie proprietarul bunului predat. Vanzatorul
lucrului altuia nu se poate libera valabil de obligatia de predare decat daca pana la
predare i-a procurat cumparatorului proprietatea lucrului predat. In caz contrar, se
afla in ipoteza art. 1491 din care rezulta ca predarea nu reprezinta o plata valabila a
obligatiei .

Art. 1482 alin 2 vizeaza obligația de a preda bunuri individual determinate- daca
la data executarii debitorul nu e titularul dreptului ce trebuia transmis ori cedat sau
nu poate dispune de acesta in mod liber, obligatia de a preda bunuri individual
determinate nu se stinge. Totusi, daca la data predarii bunului de catre vanzator
cumparatorul ignora ca acesta nu este proprietarul bunului transmis si ca nici nu
face predarea cu consimtamantul proprietarului, atunci cumparatorul poate fi de
buna-credinta, ceea ce daca bunul este mobil, ii asigura dobandirea proprietatii pe
baza art 937.

Deoarece in aceasta situatie vanzatorul a fost implicat prin predare in asigurarea

dobandirii proprietatii de catre cumparator, obligatia vanzatorului decurgand din
contr de vanzare se considera executata. Daca bunul este imobil si cu buna credinta
cumparatorul poate invoca in favoarea sa principiul publicitatii materiale, atunci
dobandirea proprietatii prin aplicarea acestui principiu este considerata realizata cu
concursul vanzatorului, care prin ipoteza a fost inscris ca proprietar, cu consecinta
ca obligatia vanzatorului asumata prin vanzarea bunului altuia este de asemenea
executata.

Daca, desi este de buna-credinta la preluarea bunului, cumparatorul nu indeplineste

conditiile pentru a deveni proprietar, in principiu el pastreaza chiar in urma predarii
posibilitatile de a sanctiona neexecutarea de catre vanzator a obligatiei de a
transmite proprietatea prin rezolutiune, daune interese, restituirea pretului. Art.

8
1491 alin 2 - cumparatorul poate decide sa restituie vanzatorului bunul pe care l-a
primit , ceea ce ii va permite sa dovedeasca ca in cuantumul daunelor-interese
datorate de vanzator trebuie inclusa valoarea acestui bun, iar vanzatorul care a
transmis lucrul altuia nu poate refuza restituirea.

In schimb, daca la preluare, cumparatorul a fost de rea-credinta si a cunoscut ca la

data preluarii proprietarul nu consimtise la transferul bunului preluat, din
interpretarea per a contrario a art. 1491 alin 2 rezulta ca el pierde dreptul la daune
interese. Din acest mecanism rezulta ca acel cumparator care accepta preluarea
lucrului altuia stiind ca prin aceasta incalca drepturile adevaratului proprietar,
pierde dreptul la despagubiri din partea complicelui sau la aceasta incalcare,
vanzatorul.

Executarea vanzarii in natura il afecteaza, inseamna ca dobanditorul, cumparatorul

sa poata sa posede bunul pentrut ca i s-a predat in executarea vanzarii si incalca
posedarea lui de adevaratul proprietar. Predarea e mai periculoasa decat vanzarea.
Cumparatorul va fi sanctionat prin imposibilitatea de a obtine despagubiri cand cu
buna stiinta a incalcat drepturile altuia.

11) Vanzarea lucrului/bunului indiviz de catre unul din coproprietari

Art 1683 alin 5 - atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si
ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre cumparator, acesta
din urma poate cere pe langa daune interese la alegerea sa, fie reducerea pretului
proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului in
cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea
intregului bun.

Cand unul dintre coproprietari consimte la un act de dispozitie cu privire la bunul

comun, atunci acel act e inopozabil coproprietarilor care nu au consimtit la el- art
642 . Vanzarea bunului comun de unul din coproprietari nu poate fi opusa celor
care nu au consimtit la ea. Din acest motiv, acestia nu suporta efectele unei
asemenea vanzari, astfel incat cotele lor parti din dreptul de proprietate asupra
bunului comun raman in patrimoniul lor si nu se transfera cumparatorului. In
schimb, actul e opozabil si are forta obligatorie in privinta vanzatorului cu
consecinta ca partea lui din bun se va transfera cumparatorului in principiu chiar la
data vanzarii. Impreuna cu aceasta parte din bun dobanditorul va primi si

9
accesoriile ei, printre care si dreptul de a cere partaj doar ca vanzarea nu e
opozabila coproprietarilor in niciunul din efectele sale. Cererea poate fi introdusa
doar de vanzator.

Pentru ca vanzatorul e obligat fata de cumparator sa ii transfere proprietatea

intregului bun, el devine obligat la orice conduita presupune acest efect, inclusiv sa
ceara partaj. Daca la partaj bunul va cadea in lotul vanzatorului-art 1683 alin 2- el
va intra automat in patrimoniul cumparatorului si obligatia vanzatorului de a
transfera proprietatea bunului comun va fi considerata executata. In caz contrar,
vanzatorul urmeaza sa raspunda fata de cumparator pentru neexecutarea obligatiei
de a transfera proprietatea.

Daca neexecutarea s-a produs prin neintroducerea actiunii in partaj, cumparatorul

poate cere sa fie mentinut numai pentru transferul cotei de proprietate a
vanzatorului, cu reducerea pretului si daune interese pentru netrasmiterea
intregului bun. Daca a optat pentru asta, de la data exercitarii optiunii de catre
cumparator, vanzarea devine opozabila pentru cota parte in cauza si celorlalti
coproprietari, pentru ca s-a transferat o cota parte pe care proprietarul o poate
consimti fara acordul celorlalti coproprietari si care e opozabila lor din momentul
in care le-a fost facuta cunoscuta..

Dupa ce si-a exprimat optiunea pentru mentinerea contractului in privinta cotei

vanzatorului, cumparatorul poate exercita si fata de ceilalti coproprietari drepturile
decurgand din calitatea astfel dobandita. (sa posede bunul, impartinerea veniturilor
din exploatarea bunului comun). E posibil ca cumparatorul sa nu ceara mentinerea
contractului doar pentru acea cota parte, ci sa solicite rezolutiunea lui, dar numai
daca demonstreaza conform tezei finale a alin. 5 ca nu ar fi cumparat daca ar fi
stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun. In acest caz se aplica regulile de
la rezolutiune, restituiri si daune interese ca in cazul neexecutarii totale a obligatiei
de a transfera proprietatea.

OBSERVATII :

1) E posibil ca ipotezele de amanare a transferului bunului vandut sa se

suprapuna in acelasi contract, caz in care transferul se amana pana la ultimul
din momentele care rezulta din cazurile de amanare. Spre exemplu: o
vanzare de bunuri de gen+ o vanzare imobiliara+ o vanzare a bunului altuia.

10
 Daca A vinde lui B o suprafata de 300 mp dintr-o parcela de teren de 1000
mp care ii apartine lui C.-nu produce niciun efect fata de C, dar e si o
vanzare de bunuri de gen limitat (mp din parcela lui C).

Sa presupunem ca C ratifica vanzarea , dupa ratificare trebuie sa individualizeze

cei 300 mp in legatura cu care consimte sa se libereze de obligatia ce decurge din
ratificare, abia in momentul individualizarii se mai indeplineste o conditie pentru
transferul bunului, daca se aplica si regula inscrierii in CF, va fi nevoie si de
aceasta inscriere a celor 300 mp transferati de C , transferul va avea loc la
survenirea ultimului moment de amanare.

2) Atunci cand la data incheierii contractului lucrul vandut e individualizat si

totusi transferul proprietatii sau al dreptului vandut e amanat, contractul va
genera prin natura obligatiei de a transfera proprietate o inalienabilitate
conventionala a bunului sau a dreptului ce face obiectul vanzarii.

Astfel art. 627 alin 4 - clauza de inalienabilitate e subinteleasca in conventiile prin

care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana
determinata sau determinabila. Daca obligatia de a transmite in viitor proprietatea e
afectata de un termen, atunci inalienabilitatea va dura intre data contractului si data
stingerii obligatiei fara a fi afectata de acel termen.

In schimb, daca obligatia de a transfera in viitor proprietatea e afectata de o

conditie , aceeasi conditie va afecta si inalienabilitatea. Prin urmarea daca conditia
e suspensiva si nu se indeplineste, se desfiinteaza si obligatia de a transfera
proprietatea si retroactiv se desfiinteaza si inalienabilitatea.

3) Transferul dreptului vandut antreneaza urmatoarele categorii de efecte

tipice :
a) odata cu dreptul vandut se transfera si drepturile accesorii acestuia. -
art 1673 alin 2. Spre exempu: transferul dreptului de proprietate
asupra fondului dominant antreneaza si transferul servitutilor accesorii
acestui fond. Transferul bunului principal antreneaza si transferul
bunurilor accesorii.
b) art 1673 alin 2 - odata cu dreptul vandut se transfera si dreptul la
actiune care il protejeaza (actiunile accesorii dr vandut). Spre
exemplu: impreuna cu proprietatea se transmite actiunea in

11
 revendicare; impreuna cu dreptul ce asigura folosinta bunului vandut
se transfera si actiunea in garantie contra viciilor acestui bun , actiuni
pe care vanzatorul le avea impotriva antecesorilor sai- asta permite ca,
cumparatorul la a 10a mana a unei case sa il poata actiona pe
antreprenorul casei daca se constata un viciu de constructie al casei in
perioada de garantie.

Este de discutat daca actiunea in raspumdere delictuala impotriva tertilor vinovati

pentru distrugerea bunului sunt accesorii astfel incat sa fie transmise
cumparatorului.

c) Odata cu transferul dreptului opereaza si transferul prerogativei

"fructus" din continutul dreptului si dobanditorul devine indreptatit sa
devina proprietar al fructelor culese dupa data transferului.

Exista o exceptie de la regula -art 1410- daca transferul a fost afectat de o conditie
suspensiva, fructele culese de vanzator pana la implinirea conditiei i se cuvin
acestuia in calitatea lui de proprietar sub conditie rezolutorie. Exceptand aceasta
situatie, de la momentul transferului vanzatorul chiar daca devine detentor al
bunului pana la predare, nu are dreptul la fructele produse de acest bun. In cazul in
care a cules aceste fructe, el datoreaza cumparatorului predarea lor.

Daca pentru culegerea fructelor au fost necesare cheltuieli, aceste cheltuieli vor
avea un regim diferit de protectie dupa cum culegerea fructelor a fost sau nu
necesara pentru conservarea bunului si a fructelor sale pana la predare. Art 1483 -
vanzatorul e dator sa conserve bunul si fructele sale pana la predare. Daca pentru
conservarea bunului si a fructelor e necesara culegerea fructelor, el e obligat sa le
culeaga. In calitate de debitor al obligatiei de conservare, el va trebui sa suporte
cheltuielile conservarii adica cele pentru culegerea fructelor.

In cazul in care culegerea fructelor nu e necesara pentru conservarea bunului, in

principiu, vanzatorul nu are dreptul sa procedeze la culegere. Daca a cules fructele,
a facut-o fara drept, cu consecinta ca nu are un drept de retentie care sa garanteze
obligatia cumparatorului de a-i rambursa aceste cheltuieli. In aceasta situatie
vanzatorul trebuie sa ii predea cumparatorului fructele culese dupa transmiterea
proprietatii sau a dreptului care asigura folosinta, cumparatorul e dator sa ii
ramburseze cheltuielile facute cu aceasta culegere pe temeiul imbogatirii fara justa

12
cauza, dar intrucat culegerea s-a facut fara drept, dreptul la rambursarea
cheltuielilor nu va fi garantat printr-un drept de retentie.

13