Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Anexa La HCL 154, Raport de Evaluare Imobil Str.G.cosbuc 24
Anexa La HCL 154, Raport de Evaluare Imobil Str.G.cosbuc 24
A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
APARTAMENT
3 CAMERE
IUNIE 2018
CUPRINSUL RAPORTULUI
1. INTRODUCERE……………………………………………………………3
1.1 Sinteza raportului
1.2 Certificarea evaluatorului
3. PREZENTAREA DATELOR………………………………………………..9
3.1 Date despre aria de piaţă, vecinătăţi şi localizare
3.2 Descrierea situaţiei juridice
3.3 Istoricul proprietăţii subiect
3.4 Datele privind impozitele şi valorile de impozitare
3.5 Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt
proprietăţi imobiliare
3.6 Date privind istoricul proprietăţii subiect
3.7 Datele privind impozitele şi valorile de impozitare
4. ANALIZA PIEŢEI…………………………………………………………13
4.1 Definirea pieţei şi subpieţei
4.2 Natura zonei
4.3 Analiza cererii
4.4 Analiza ofertei
4.5 Analiza echilibrului pieţei
4.6 Preţuri în zona analizată pentru proprietăţi comparabile
4.7 Chirii în zonă pentru proprietăţi comparabile
4.8 Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii
1
6. EVALUAREA PROPRIETĂŢII…………………………..…………………17
6.1 Metodologia de evaluare selectată…………………………………….......17
6.2 Abordarea prin piaţă………………………………………………………..17
6.3 Abordarea prin venit…………………………………………………….... 26
8. TABELE
9. ANEXE…………………………………………………………………..…….31
2
1.1 SINTEZA EVALUĂRII
3
1.2 CERTIFICAREA EVALUATORULUI
Membru titular ,
Ec. Boca Dana Suzana
4
2. TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII
Clientul : ORAŞUL CUGIR, str. I.L. Caragiale, nr.1, cod 515600, cod fiscal
5146873, reprezentată prin ing. Adrian Teban.
5
2.9 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
2.11.2 Măsurători:
6
preluată din documentele existente, fără a efectua propriile măsurători
suplimentare; locaţia indicată şi limitele proprietăţilor indicate de beneficiar se
considera a fi corecte.
Sunt evaluator şi nu topograf/topometrist/geodez şi nu am calificarea necesară
pentru a măsura şi garanta că locaţia limitele proprietătii aşa cum au fost ele
indicate de proprietar şi descrise în raport corespund cu documentele de
proprietate/cadastrale.
2.11.3 Urbanism
2.11.4 Structură
Apartamentul se află într-o stare bună şi este locuit; face parte dintr-un
ansamblu de apartamente cu regim de înălţime P+4. Sunt blocuri vechi construite
înainte de 1970.
Am considerat apartamentul ca fiind într-o stare tehnică în concordanţă cu
vechimea sa.
2.11.6 Mediu
Nu am avut alte documente la dispoziţie astfel încât l-am considerat cum este
zona şi vecinătăţile.
7
• Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi
politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica,
concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea;
• Orice valori estimate în raport se aplica proprietăţii evaluate, luat ca întreg şi
orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida
valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuţie a fost prevăzută
în raport;
Nici prezentul raport nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la
valori, identitatea mea ca evaluator) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul
prealabil al evaluatorului autorizat care semnează acest raport, cu specificarea formei
şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală precum şi
utilizarea lui de către alte persoane decât clientul şi utilizatorii raportului de evaluare,
atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.
8
3. PREZENTAREA DATELOR
9
• Oraşul Cugir este situat în zona de contact a culoarului depresionar al Orăştiei
cu Munţii Şureanu, într-un cadru natural deosebit de pitoresc, la o altitudine de
300 m faţă de nivelul mării.
Am avut la dispoziţie:
• extrasul de carte funciară cu nr. de înregistrare 24477/15.06.2018, eliberat de
Oficiul de Cadastru şi publicitate Imobiliară Alba, Biroul de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară Alba Iulia, anexat prezentului raport şi considerat parte
integrantă.
Carte Funciară, nr înregistrare 13195/19.06.2018;
Număr topografic / cadastral :4665/2/6/XXII;
Suprafaţa utilă a garsonierei: 10,85 mp;
Suprafaţa de teren atribuit înscris în CF: cota 12/435 părţi teren, care reprezintă
bunuri indivize comune în cotă de 2,75%;
• Fişa mijlocului fix cu nr. de inventar: 10.666 şi valoarea mijlocului fix de 12.342
lei. Proprietatea a fost reevaluată în anul 2016. Data de intrare în proprietatea
Primăriei orașului Cugir este de 01.03.1970.
3.6 Situaţia actuală a proprietăţii
3.7.1 Identificare
1. Infrastructura :
• Fundaţie de beton, continue sub ziduri;
• Scări de beton la intrare în bloc.
2. Suprastructura:
• Rezistenţă : pereți despărțitori din BCA;
• Planşeu : beton.
10
3.7.3 Închiderile perimetrale şi compartimentările
• Tencuieli : simple;
• Termoizolaţie / termosistem : fără;
• Zugrăveli : sunt simple, dar degratate şi necesită renovare ;
• Placaje sau soclu : fără.
11
• Instalația sanitară din baie este alcătuită din :WC, lavoar, cadă de baie
mică.
• Instalația din apartament este într-un grad mare de uzură.
• Aspect îngrijit;
• Finisaje: inferioare;
• Starea tehnică generală este bună;
• Este locuită;
Proprietatea are bunuri mobile: televizor, 2 dulapuri în cele două camere, 1 pat,
maşină de spălat rufe, aragaz, ghiuveta inox, boiler electric, ușă nouă la intrare, ușă
nouă la o cameră cuptor cu microunde, acestea sunt bunuri care aparțin chiriașului și
care nu se iau în calcul la determinarea valorii de piață.
Blocul din care face parte proprietatea, este un ansamblu de apartamente care
intră în proprietatea Oraşului Cugir în 01.03.1970 şi apaţine fondului locativ-
domeniul privat al oraşului.
Impozitul de plătit pentru garsonieră în anul 2018, se face conform HCL 217/
2017, Anexa 1, a Oraşului Cugir, prin aplicarea cotei de 0,1% la valoarea impozabilă
pe mp de suprafaţă construită desfăşurată. Impozitul pentru anul 2018 pentru
garsoniera subiect este de 90 lei/an( 19 eur/an), informaţie obtinută de la „Serviciul
de impozite şi taxe” Cugir.
12
4. ANALIZA PIEŢEI
13
4.3 Analiza cererii
4. 4 Analiza ofertei
14
• Ofertele pentru închirierea apartamentelor, în zonă, sunt aproape inexistente la
fel și cererea. Există pe site-urile imobiliare oferte scăzute pentru închirierea
apartamentelor pe str. Al Sahia, o zonă în apropierea proprietății subiect.
• Negocierea preţurilor la vânzarea garsonierelor este cuprinsă între 20% şi 35%
din preţul de ofertă al proprietăţii;
• Gradul de ocupare al proprietăţilor cu proprietari în zona specifică este mai
mare decât gradul de ocupare al proprietăţilor cu chiriaşi. Gradul de ocupare cu
chiriaşi redus, se datorează imposibilităţii încasării chiriei lună de lună din
cauza nivelului de salarizare destul de scăzut comparativ cu restul ţării. Chiria
la garsoniere se situează între 2 eur/mp si 3 eur/mp și mai puțin în această zonă
1eur/mp-1,5 eur/mp;
• Timpul de vanzare mediu al propietăţilor de tipul celei evaluate : 24 luni;
15
5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
Având în vedere faptul că terenul este în cotă indiviză, analiza pentru cea mai
bună utilizare a terenului liber nu este relevantă.
Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui
dată unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin.
Apartamentul având o suprafaţă mică, fiind la etajul al II-lea și într-o zonă cu
infracționalitate ridicată, nu se poate dezvolta în spaţiul respectiv o afacere deoarece
zona nu prezintă siguranță pentru o investiție locală.
În zona analizată sunt construite blocuri care se pot vinde sau închiria aducând
un venit permanent cu cheltuieli rezonabile. Astfel, ţinând cont de dotările şi
construcţiile existente şi luând în calcul cele mai mici cheltuieli de efectuat de
proprietar, câştigul din chirie, datorită extinderii zonei industriale a oraşului, ocuparea
astfel a forţei de muncă, utilizarea rezidenţială este cea mai buna utilizare.
16
6. EVALUAREA PROPRIETĂTII
6.1 Metodologia de evaluare selectată
Pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţii s-a ales abordarea prin
piaţă şi abordarea prin venit.
Nu s-a ales pentru evaluarea proprietăţii abordarea prin cost deoarece terenul
nu poate fi evaluat, el fiind în cotă indiviză.
17
Drept de
proprietate
transmis deplin deplin deplin deplin
Condiţii de
finanţare normale normale normale normale
Condiţii de
vânzare(comision
ag.+negociere
oferta) independent independent independent independent
Cheltuieli
necesare imediat
după cumpărare DA NU NU NU
Data Data Data
Condiţii de piaţă Data evaluarii evaluării evaluării evaluării
Caracteristici fizice
Finisaje inferioare superioare superioare superioare
Termoficare
proprie NU DA DA DA
Nr. camere 3.00 2.00 2.00 2.00
Garaj NU NU NU NU
Balcon NU NU NU NU
Pivniță NU NU NU NU
Parcare NU NU NU NU
Aria utilă (mp) 34.51 34 32 40
Instalații sanitare DA DA DA DA
Instalații încălzire NU DA DA DA
Instalații energie
electrică DA DA DA DA
Structura caramidă caramidă caramidă caramidă
Caracteristici Nu este Nu este
economice Nu este cazul Nu este cazul cazul cazul
Utilizare rezidenţial rezidenţial rezidenţial rezidenţial
Componente non-
imobiliare nemobilat mobilat mobilat mobilat
18
COMPARAŢIA DIRECTĂ TABEL 2
Proprietatea
Elemente de comparatie subiect Comp.1 Comp.2 Comp.3
Drept de proprietate
transmis deplin deplin deplin deplin
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
PREŢ AJUSTAT 9,500 € 10,500 € 12,000 €
Cheltuieli necesare
imediat după cumpărare DA NU NU NU
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
PREŢ AJUSTAT 7,315 € 7,350 € 9,000 €
Data Data Data
Condiţii de piaţă Data evaluarii evaluării evaluării evaluării
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
19
PREŢ AJUSTAT 7,315 € 7,350 € 9,000 €
AJUSTĂRI SPECIFICE PROPRIETĂŢII
Zona Zona Zona
Localizare Zona Coșbuc Coșbuc Coșbuc Coșbuc
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR)
Caracteristici fizice
Termoficare proprie NU DA DA DA
AJUSTARE(%) 0.0% -4.3% -3.8%
AJUSTARE(EUR) -450 € -450 € -450 €
Instalații sanitare DA DA DA DA
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
Instalații încălzire NU DA DA DA
AJUSTARE(%) -9.9% -9.2% -9.4%
AJUSTARE(EUR) -721 € -678 € -848 €
Instalații energie
electrică DA DA DA DA
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
Structura caramidă caramidă caramidă caramidă
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
Nu este Nu este Nu este
Caracteristici economice Nu este cazul cazul cazul cazul
20
AJUSTARE(%) 0.0% 0.0% 0.0%
AJUSTARE(EUR) 0€ 0€ 0€
1.Condiții de vânzare
În urma convorbirilor telefonice cu proprietarii se negociază preţurile şi se
ajustează astfel:
C1 se ajustează cu -23%;
C2 se ajustează cu -30%;
C3 se ajustează cu -25%;
Preţurile după negociere sunt:
C1= 7.315 eur;
C2= 7.350 eur;
C3= 9.000 eur;
21
2. Aria utilă
Se ajustează în funcţie de preţul pe mp, astfel:
C1- se ajustează ţinând seama de diferenţa de suprafaţă şi preţul pe mp, astfel:
(34,51mp-34mp)/34mp*100= 0,51mp/34*100= 1,5%
7.315eur/34mp=215 eur
Ajustarea= 215 eur*(0,51mp)= 110 eur
3. Finisajele
Comparabilele au finisaje superioare astfel că, toate se ajustează, ținând seama de
prețurile pieței, astfel:
Se calculează finisajele de la apartementul subiect și se ajustează
comparabilele cu suma respectivă deoarece acestea aparțin proprietarului iar toate
celelalte comparabile se vând mobilate.
3.1 Vopsitorii
a)Material
Dormitorul 1 are următoarele dimensiuni, conform schiței anexate:
L= 3,70 m;
l= 2,54m
H=2,20 m;
22
Am consultat site-ul www.dedeman.ro și pentru 10 mp trebuie 1 l vopsea
lavabilă, în aceste condiții pentru 77,06 mp sunt necesari 8 l * 2 straturi= 16 l
cu un consum de 100ml/strat, avem nevoie de 4 găleți de vopsea de 4 l:
2găleți*50 lei/cut= 200 lei= 43 eur
b) Manopera(www.decons.ro)= 12 lei/mp
77,06 mp*12 lei/mp* 2 straturi= 1849 lei= 397 eur
Total material + manopera vopsitorii= 440 eur
Dimensiuni baie:
L=2,10 m;
L=1,10 m;
H=2,20 m
S faianță= 2*2,10m*2,2m+2*1,10m*2,2m=14,08 mp
Preț faianță= 21,50 lei/mp = 18,07lei/mp fără TVA
1 cut= 1,32 mp
14,08 mp /1,32 mp = 11 cutii
1 mp=18,07 lei, 14,08 mp costă: 14,08mp*18,07lei=254 lei=55 eur
b) Manoperă(www.constructii-tsc.ro)= 38 lei/mp
(17,91+14,08) mp* 38 lei/mp = 1.216 lei= 261 eur
Total material + manoperă faianță = 405 eur
b)Manoperă(www.decons.ro)
Gresie bucătărie+baie= (3,95+2,30)*38 lei/mp=237,5 lei=51 eur
Total material+manopera baie și bucătărie gresie= 88 eur
3.4 Termopan(www.configurator-teraglass.ro)
S geam= 1,20m*1,70m, format din două părți
Preț = 437 eur
b) Manopera(www.decons.ro)= 14 lei/mp
28.26 mp*14 lei/mp = 396 lei= 85 eur
Total parchet laminat: 180 eur
Total finisaje= 1550 eur
4.Termoficare proprie
• Centrala termică =2.092 lei = 450 eur (www.dedeman.ro)
24
autor ing. Corneliu Şchiopu, actualizate cu indiciii de actualizare 01.08.2017-
31.07.2018.
Costurile, actualizate cu indicii de actualizare 2017-2018, conform catalogului
IROVAL sunt:
Instalaţia sanitar(pg.37)
C1-INCCONV= 117,4 lei/mp*34 mp=3.992 lei/119%=3.354 lei= -721 eur
C2-INCCONV= 117,4 lei/mp*32 mp=3.757 lei/119%=3.157 lei= -678 eur
C3-INCCONV= 117,4 lei/mp*40 mp=4696 lei/119% =3.946 lei= -848 eur
4. Componente non-imobiliare
Toate comparabilele se ajusează ținând cont de componentele non-imobiliare
ale fiecăreia și de piață, astfel:
Prețuri fără TVA:
• Dulap dormitor = 2 buc*550 lei= 1100 lei = 236 eur(www.olx.ro);
• pat simplu = 350 lei = 75 eur( www.olx.ro);
• Ghiuvetă inox = 154 lei = 33 eur (www.olx.ro);
• Mașină de spălat = 755 lei = 162 eur( www.emag.ro);
• Frigider = 840 lei = 181eur(www.altex.ro);
• Aragaz = 839 lei = 180 eur( www.emag.ro);
• Ușă intrare de metal = 503 lei = 108 eur(www.dedeman.ro);
• Ușă interioară = 461 lei = 99 eur(www.dedeman.ro);
• Mobilă suspendată bucătărie= 250 lei = 54 eur(www.olx.ro);
• Cuptor cu microunde= 130 lei = 30 eur(www.olx.ro);
• Boiler electric = 320 lei = 59 eur(www.emag.ro);
25
6.3 Abordarea prin venit
Evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acestă metodă
venitul anual estimat ca fiind generabil de către o proprietate se converteşte în valoare
prin aplicarea unei rate adecvate de venit.
• Definiţie:
Pierderea din neocupare şi din neîncasarea chiriei reprezintă o alocare pentru
diminuarea venitului potenţial generat de proprietatea imobiliară, atribuibilă
neocupării totale a proprietăţii, schimbării chiriaşului şi/sau neplăţii chiriei.
În urma studiului pieţei am estimat o rată de neocupare de 60%. Aceasta se
datorează imposibilităţii încasării chiriei lună de lună din cauza nivelului de salarizare
destul de scăzut comparativ cu restul ţării și mai ales din prisma faptului că în acestă
zonă nu se închiriază apartamente și dacă se închiriază au un preț foarte scăzut.
• Definiţie:
Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o proprietat imobiliară,
după deducerea alocaărilor pentru gradul de neocupare şi/sau de neîncasare a chiriei.
• Cheltuielile de exploatare: sunt cheltuielile periodice necesare pentru a
menţine proprietatea imobiliară şi a continua generarea de venit efectiv.
a. Cheltuieli fixe: nu depind de gradul de ocupare a proprietăţii şi trebuie plătite
indiferent dacă proprietatea este ocupată complet sau parţial.
• Impozitul- Pentru clădirile rezidenţiale, aflate în proprietatea persoanelor
fizice impozitul se calculează în anul 2018, conform HCL 217/2017,
prin aplicarea cotei de 0,1% asupra valorii impozabile a clădirii.
Impozitul este 90 lei, aproximativ 19 euro/an.
26
b. Cheltuielile variabile:sunt cele care se modifică în funcţie de gradul de ocupare
a proprietăţii. Acestea sunt cheltuieli ale proprietarului. Cheltuielile cu asigurarea
locuinţei sunt în sumă de 20 eur/an.
27
TABEL 3
COMPARABILE A B C
Chirie lunara (EUR) 100 139 86
Suprafaţa utilă(mp) 50 45 34
Chirie/mp 2.00 3.09 2.53
Venit Brut Potential 1,200 1,668 1,032
(EUR/an)
Grad de neocupare 60% 60% 60%
Grad de neocupare (% din 720 1001 619.2
VBP)
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 480 667 413
Cheltuieli aferente 57% 57% 57%
proprietarului
Cheltuieli aferente 272 379 234
proprietarului (% din VBE)
Venit Net din Exploatare 208 289 179
(EUR/an)-VNE
Valoarea solicitata a 10000 15000 7000
proprietatii (EUR) - V
Zona Str.Gh.Asachi, Str. Str. 1
în spate la Rozelor, Decembrie,
spital lângă la intrare
Delpas, în Cugir
renovat
Nr camere 2 2 1
Rata de capitalizare (%) 2.1 1.9 2.6
Rata de capitalizare aleasă (%) 2.00
A- Apartamentul are 2 camere, o suprafață de 50 mp, este situate pe str. Gheorghe Asachi,
(în apropierea Școlii Generale nr. 2)are finisaje simple, balcon, central termică și este
mobilat.
B- Apartamentul are 2 camere, o suprafață de 45 mp, este situate pe str. Rozelor, (în
apropierea magazinului Delpas) este renovat are centrală termică, este mobilat și cu
toate dotările necesare.
C- Garsoniera, este situată pe str. 1 Decembrie , are o suprafață de 34 mp, este la et.II, are
baie , bucătărie, balcon, finisaje simple și central termică
28
TABEL 4
TABEL CENTRALIZATOR PENTRU DETERMINAREA VALORII DE PIATA
PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE
Modul de
Elemente de calcul Simbol UM calcul Valoare
Suprafaţa utilă S mp 34.51
Chirie/mp eur/mp 1
Chiria medie lunară CH eur/lună 35 €
Venit brut potenţial VBP eur/an CH x 12 luni 414 €
% din
Pierderi din neocupare P VBE 60%
Venitul brut efectiv VBEf eur/an VBP x (1-P%) 166 €
Cheltuieli de exploatare, din
care: CHE eur/an 94 €
Astfel, valoarea proprietăţii obţinută prin abordarea prin venit este (rotunjit) :
29
7. Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii
7.1.1 Adecvarea
7.1.2 Precizia
30