Costea Mihai-Andrei

An II, sem I, Drept ID

Facultatea de Drept Sibiu

- Coproprietatea obișnuită-
(TC 1)

2022
 În prezent coproprietatea este reglementată de dispoziţiile art.634-666 şi art. 687-692 Cod
Civil. Conform art. 632 alin. 2 din Codul Civil coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.
Ceea ce diferenţiază cele două tipuri de coproprietate vizează posibilitatea
coproprietarilor de a solicita partajul judiciar. Coproprietatea obişnuită reprezintă regula şi se
caracterizează prin posibilitatea, de principiu, a coproprietarilor de a cere oricând sistarea
coproprietăţii prin partaj judiciar.
Astfel, conform prevederilor art. 669 Cod Civil, “încetarea coproprietăţii prin partaj poate
fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre
judecătorească.” Iar potrivit dispoziţiilor art. 670 Cod Civil, “partajul poate fi făcut prin bună
învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condiţiile legii“.
Prin interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 669-670 Cod Civil cu dispoziţiile art. 632
alin.3 Cod Civil, conform cărora “coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar“,
rezultă că, în cazul coproprietăţii obişnuite, se poate solicita oricând încetarea acesteia prin partaj
judiciar sau convenţional, însă numai dacă nu există o cauză legală, convenţională sau judiciară
de suspendare a împărţelii.
În ce priveşte coproprietatea forţată, art. 632 alin. 3 Cod Civil instituie că aceasta nu
poate înceta prin partaj judiciar, însă cu toate acestea, în principiu, coproprietatea forţată poate
înceta prin partaj convenţional (atunci când bunul ce face obiectul dreptului de coproprietate
forţată permite o asemenea operaţiune), prin dobândirea de către un singur coproprietar sau terţ a
tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate, prin cumpărare, donaţie, schimb, moştenire etc.,
cu menţiunea că potrivit art. 647 alin.2 Cod Civil, atunci când bunul aflat în coproprietate forţată
are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, coproprietarii pot dispune de cota lor parte
din drept numai împreună cu dreptul de dispoziţie asupra bunului principal.
Astfel, în situaţia particulară a coproprietăţii asupra părţilor comune din clădire cu mai
multe etaje sau apartamente, art. 651 Cod Civil reglementează: ”Cota parte din dreptul de
proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate
asupra spaţiului din clădire care constituie bun principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi
nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal”.       
Transformarea formei de coproprietate forţată într-o coproprietate vremelnică este
posibilă, însă numai cu acordul tuturor persoanelor interesate, respectiv, a tuturor proprietarilor
apartamentelor potenţial deservite de acel spaţiu. Fiind vorba despre o proprietate privată, nimic
nu-i împiedică pe proprietari să convină asupra unei astfel de modificări. În lipsa unui acord
unanim însă, forma de proprietate comuna va ramâne cea iniţial concepută, neputându-se vorbi
despre transferul cotelor de proprietate independent de un transfer de proprietate asupra
apartamentului şi nici despre vreo sistare a stării de indiviziune specifice doar coproprietăţii
temporare.
Înstrăinarea coproprietăţii forţate, cum sunt considerate spaţiile comune din blocuri,
inclusiv uscătorul, numai cu votul majorităţii proprietarilor ar echivala, practic, cu o vânzare a
bunului altuia, neexistând consimţământul proprietarilor, care nu au votat sau au votat împotrivă,
ceea ce ar însemna o încălcare a dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, potrivit cărora proprietatea
privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
În acelaşi context amintim faptul că alin. 3-6 ale art. 26 din Legea nr. 7/1996
cadastrului şi a publicităţii imobiliare, conform cărora: “(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin.
(2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare,
încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje
sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul
coproprietarilor. (4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la
coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate
realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. (5) În cazurile
prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare
sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de
neînţelegere, pe cale judecătorească. (6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună
pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată
cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor”, au fost declarate neconstituţionale
prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 1514 din 15 noiembrie 2011.
Astfel, potrivit modificărilor aduse Codului Civil, respectiv odată cu aparţia Legii nr. 60/
2012 privind aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea
unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, care şi-a
produs efectele din 17 aprilie 2012, încetarea destinaţiei folosinţei comune pentru părţile comune
din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî numai cu acordul tuturor
coproprietarilor (art 658 alin.1 Cod Civil). Imobilul, respectiv partea din imobil rezultată din
încetarea destinaţiei folosinţei comune, se poate înscrie în mod corespunzător în Cartea Funciară,
pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop. 

Principiile coproprietăţii

În practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost subliniate două
reguli ce guvernau coproprietatea obişnuită:

1. Din principiul potrivit căruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei
fracţiuni materiale din bun decurgea regula unanimităţii, care impunea existenţa acordului de
voinţă al tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. În această
privinţă s-au reliefat însă atenuări menite să prevină consecinţele refuzului abuziv al unuia dintre
copărtaşi la efectuarea unui act şi care ar putea împiedica punerea în valoare a bunului, o parte a
acestor atenuări fiind consacrate expres în Noul Cod civil.

2. Din divizarea intelectuală a dreptului rezulta al doilea principiu, potrivit căruia fiecare
coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa din drept, în sensul că o poate înstrăina sau o
poate greva cu drepturi reale de garanţie care nu presupun deposedarea. Altfel-spus, în legătură
cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar are exclusivitatea. Principiul enunţat îşi găseşte
reglementarea în art. 634 alin.1 C. civ. potrivit cu care “fiecare coproprietar este titularul
exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în
lipsă de stipulaţie contrară”.

Principiul sau regula unanimităţii se deducea din ideea unităţii materiale a bunului şi obliga la o
exercitare colectivă a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate. Aşa cum s-a apreciat în
doctrină, titularii nu exercită concomitent, ci împreună aceste prerogative. Nefiind reglementată
expres de lege, regula unanimităţii a reprezentat o creaţie a doctrinei şi a practicii judiciare a
cărei substanţă ar putea fi sintetizată astfel: pentru exercitarea unui fapt material sau încheierea
unui act juridic cu privire la bun este necesar acordului de voinţă al tuturor copărtaşilor
(acordul unanim).

Regula unanimităţii s-a dovedit a fi însă atât de severă în vechea reglementare, încât a împiedicat
chiar exercitarea normală a dreptului de proprietate comună, întrucât fiecare coproprietar avea un
adevărat drept de  veto în legătură cu săvârşirea oricărui fapt juridic în sens restrâns sau cu
încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept. Tocmai
pentru a tempera excesele care rezultau din aplicarea rigidă a regulii unanimităţii a fost necesară
organizarea juridică a coproprietăţii obişnuite, pentru că o exercitare concomitentă şi împreună a
tuturor prerogativelor dreptului de proprietate ar fi devenit, în anumite împrejurări, imposibilă.
De exemplu, pretenţia ca bunul să fi fost folosit de către toţi coproprietarii în acelaşi timp, cu
acces la fiecare particulă materială a bunului, ar fi blocat însăşi exercitarea dreptului de
proprietate.

Sancţiunea inopozabilităţii pentru încălcarea dispoziţiilor prevăzute de art.

641 C.civ.

Încheierea actului juridic de ceilalţi coproprietari, prin încălcarea art. 641 va avea drept
consecinţă inopozabilitatea actului pentru coproprietarul (sau coproprietarii) al cărui
consimţământ nu a fost cerut (art. 642 alin.1).

Inovaţia acestei sancţiuni are izvor în doctrina franceză unde s-a consolidat opinia potrivit căreia
actul în discuţie este inopozabil coindivizarilor necontractanţi, cărora li se recunoaşte
posibilitatea de a acţiona în justiţie pe coindivizarul şi terţul contractanţi pentru declararea
inopozabilităţii şi înlăturarea efectelor actului astfel încheiat. Această inopozabilitate este, în
dreptul francez, temporară, până la partaj, când se realizează sau nu condiţia rezolutorie care
afectează actul încheiat de terţ cu un singur coindivizar, fără acordul celorlalţi.

În România în reglementarea anterioară, s-a pus problema de a şti ce mijloace stau la dispoziţia
coproprietarului pentru a invoca inopozabilitatea. Fireşte că, de cele mai multe ori, coproprietarul
necontractant, terţ faţă de convenţie, se va putea prevala de « excepţia de inopozabilitate », care
în sens larg, este un mijloc de apărare. În literatura de specialitate s-a afirmat însă şi opinia
potrivit căreia terţul putea, pe temeiul art. 111 C. proc. civ., formula o acţiune în constatare
declarativă solicitând să se constate inexistenţa opozabilităţii.

Trebuie specificat că termenul de  opozabil, ca antonim la  inopozabil, semnifică, la modul cel

mai general situaţia în care o valoare constituită ca element al ordinii juridice nu poate fi ignorată
sau contestată de către terţi, care, deşi nu sunt direct obligaţi juridiceşte, totuşi ei sunt ţinuţi să
recunoască şi să respecte existenţa acelei situaţii şi chiar să accepte efectele ce decurg din ea. Cu
alte cuvinte, inopozabilitatea constă în faptul că părţile dintr-un contract nu ar putea să se
prevaleze faţă de terţi, de anumite situaţii juridice, pe care şi le-au creat prin voinţa lor
contractuală, adică nu ar putea cere terţilor să respecte această situaţie juridică născută din
contractul încheiat de ele, deoarece el lezează drepturile terţilor şi este firesc ca acestora să li se
recunoasca dreptul de a contesta această realitate prejudiciabilă.

Din cuprinsul art. 642 alin. (1) înţelegem că actul astfel încheiat este inopozabil coproprietarilor
care nu au consimţit la încheierea lui în condiţiile legii. Facem astfel următoarele menţiuni:

1. În cazul actelor de conservare, acestea vor fi întotdeauna opozabile tuturor copărtaşilor,

în temeiul art. 640 alin. 1 şi art. 642 alin. 1 C. civ. Acest lucru înseamnă că în virtutea
principiului relativităţii, numai cei care au consimţit la încheierea actului vor fi obligaţi
faţă de cocontractant, însă coproprietarul contractant se va putea întoarce împotriva
celorlalţi coproprietari pentru plata cheltuielilor relative la întreţinerea bunului ce se vor
plăti de aceştia proporţional cu cota lor parte din bun (art. 635 C. civ.).
2. În cazul actelor de administrare şi de dispoziţie, nerespectarea dispoziţiilor privind regula
majorităţii, respectiv a unanimităţii va face ca actul să fie inopozabil celor care nu şi-au
dat acordul. Acest lucru produce mai multe consecinţe: pentru cheltuielile suportate de
coproprietarii contractanţi la încheierea actelor aceştia nu se pot întoarce împotriva
celorlalţi coproprietari, întrucât ei pot ignora actul; de asemenea, în virtutea art. 642 C.
civ aceştia din urmă pot solicita reintrarea în posesie asupra bunului de la terţul
cocontractant şi despăgubiri de la copărtaşul/copărtaşii care au încheiat actul juridic cu
nerespectarea imperativului majorităţii sau unanimităţii.