Seciunea a IV-a.

VARIETI SPECIFICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

Pe lng vnzarea-cumprarea obinuit, Codul civil reglementeaz unele contracte de vnzare cumprare care prezint anumite trsturi specifice.

4. 1. Vnzarea cu clauz de arvun

Arvuna reprezint o convenie accesorie contractului de vnzare-cumprare, pe care prile o ncheie naintea i n vederea perfectrii contractului i const n suma de bani pe care cumprtorul o d vnztorului ca semn al ncheierii contractului. Deci, de regul, arvuna semnific un mijloc de constrngere la executarea contractului, o clauz de garantare a obligaiilor garantate de pri, ea avnd funcia de dovad a ncheierii contractului. Partea care nu este n culp are un drept de opiune ntre a cere executarea sau a renuna la aceasta, pstrnd ns arvuna, care are un caracter confirmatoriu. Totodat, arvuna mai poate ndeplini funcia de clauz de dezicere, care permite prii care s-a obligat primind-o s se dezic de contract, adic s renune la executarea lui, cu consecina pierderii arvunei de ctre partea care a avansat-o sau restituirii dublului arvunii primite de ctre partea care a primit-o. Acest caracter al arvunei trebuie prevzut expres n contract, deoarece partea care i-a ndeplinit obligaiile are doar dreptul de a pstra sau de a restitui dublul arvunei, dar nu mai poate alege varianta executrii silite a contractului. Art. 1545 din Codul civil reglementeaz arvuna penalizatoare. Arvuna funcioneaz i ca o clauz penal, prin evaluarea cu anticipaie, pe cale convenional, a daunelor interese compensatorii cuvenite n caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre pri. Dac prile nu stipuleaz n mod expres intenia lor ori destinaia i sensul pe care neleg s l dea sumei de bani, existnd doar consemnarea plii ei de ctre cumprtor vnztorului, arvuna nu constituie o convenie accesorie, cu funciile artate, ci este un acont din pre, pltit, respectiv ncasat anticipat n contul preului.

4. 2. Vnzarea de drepturi litigioase

Noiune. Vnzarea de drepturi litigioase este operaiunea de vnzare a unui drept ce face obiectul unui litigiu, nainte de soluionarea acestuia. Preul de cumprare al unui astfel de drept este, de regul, mai mic dect valoarea real, cu sperana pentru cumprtor c prin valorificarea ulterior a dreptului cumprat va obine un anumit ctig. Operaiunea juridic privind dreptul litigios este speculativ att pentru vnztor, parte n proces cedent (interesat s primeasc chiar un pre mai mic, dar sigur), ct i pentru cumprtor. Pentru ambele pri, contractul de vnzare-cumprare a dreptului litigios are caracter aleatoriu, fiecare avnd o ans de ctig, dar i un risc de pierdere. Vnzarea de drepturi litigioase este reglementat n art. 1653 din Codul civil. Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa. n momentul vnzrii dreptului litigios, trebuie s existe un proces nceput pe rolul instanelor judectoreti, proces care nu este soluionat printr-o hotrre definitiv i 1

irevocabil.

4. 3. Vnzarea motenirii
Vnzarea motenirii este un contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz acest drept altei persoane, n schimbul unei sume de bani pltite cu titlu de pre. Aceast varietate de vnzare are ca obiect o motenire n ntregul ei, privit ca universalitate de bunuri sau o cot-parte din aceasta (dac sunt mai muli motenitori) i este reglementat n Codul civil n art. 1747-1754. Deoarece legea interzice actele asupra unei moteniri nedeschise, fiind nule absolut, o motenire poate fi vndut numai dup deschiderea ei. n situaia n care motenitorul nstrineaz bunuri determinate (ut singuli) din motenirea deschis, nu este vorba despre o vnzare de drepturi succesorale ci despre una obinuit, aplicndu-se regulile generale de la vnzare-cumprare. Noul Cod civil consacr forma autentic a acestui tip de vnzare n art. 1747 alin.2 sub sanciunea nulitii absolute a contractului, vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic. Potrivit art. 1748 Cod civil, vnztorul nu rspunde dect de calitatea sa de motenitor. Vnztorul garanteaz numai calitatea sa de motemnitor, nu i coninutul universalitii transmise.

4. 4. Vnzarea cu opiune de rscumprare

Vnzarea cu opiune de rscumprare este reglementat n art. 1758-1762 Cod civil. Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de cinci ani. Dac s-a stabilit de ctre pri un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci ani. n cazul n care vnzarea nu exercit opiunea n termenul stabilit, condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz. Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului: - preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare i realizarea formalitilor de publicitate; - cheltuielile pentru ridicarea i transportul bunului; - cheltuielile necesare i utile, n limita sporului de valoare. nainte de mplinirea termenului, vnztorul are obligaia s notifice nu numai cumprtorul, ci i orice alt subdobnditor c nelege s-i exercite opiunea de rscumprare; de asemenea este obligat s consemneze preul la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului. Nendeplinirea acestei formaliti atrage sanciunea decderii vnztorului din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare i radierea notrii din cartea funciar.

n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare.

Capitolul II. CONTRACTUL DE SCHIMB

Seciunea I. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE SCHIMB

1. 1. Noiunea contractului de schimb

Contractul de schimb reprezint cel mai vechi tip de contract translativ de proprietate i el a stat la baza contractului de vnzare cumprare. Contractul de schimb este definit de art. 1763 Cod civil ca fiind contractul prin care fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi un altul. Prile contractului de schimb poart denumirea de copermutani sau coschimbai. Spre deosebire de vnzare, n care darea unui lucru implic, prin esena contractului, plata unui pre n bani de ctre cumprtor, shimbul presupune n mod necesar darea unui lucru pentru alt lucru. Dac valoarea lucrurilor schimbate este inegal, diferena valoric se va compensa prin plata unei sume de bani numit sult. Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l dobndete. Obiectul contractului de schimb l pot constitui, pe lng dreptul de proprietate, i alte drepturi reale sau de crean. Art. 1764 Cod civil prevede c dispoziiile privitoare la vnzare se aplic i n materia contractului de schimb. Astfel, regulile privind condiiile de validitate, form, efecte, obligaia de garanie mpotriva eviciunii i a viciilor ascunse, etc, n materia contractului de vnzare-cumprare sunt valabile i pentru contractul de schimb. O singur regul special este prevzut pentru contractul de schimb n art. 1765 Cod civil, i anume c n lips de stipulaie contrar, prile suport n mod egal cheltuielile pentru ncheierea contractului de schimb.

1. 2. Caracterele juridice ale contractului de schimb

Schimbul prezint aceleai caractere juridice ca i vnzarea, i anume: a) este un contract sinalagmatic (bilateral), n sensul c d natere la obligaii reciproce i interdependente n sarcina ambelor pri; b) este un contract cu titlu oneros, astfel c fiecare dintre pri urmrete s obin un folos n schimbul obligaiei pe care i-o asum; c) este un contract comutativ, la ncheierea lui, prile cunosc existena i ntinderea drepturilor lor; 3

d)este un contract consensual, care se ncheie prin acordul de voin al prilor, fr nici o alt formalitate; e) este un contract translativ de proprietate, dar poate privi i transmiterea altor drepturi reale sau a unor drepturi de crean..

Capitolul III. CONTRACTUL DE DONAIE

Seciunea I. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE

1. 1. Noiunea contractului de donaie
Omul poate s dispun, cu titlu gratuit, de patrimoniul su. Art. 1172 alin. 1 din Noul Cod civil prevede c este un contract cu titlu oneros acela prin care fiecare parte urmrete s i procure un avantaj, n schimbul obligaiilor asumate, iar potrivit art. 1172 alin.2 din Noul Cod civil, este contract cu titlu gratuit acela prin care una dintre pri urmrete s procure celeilalte pri un beneficiu, fr a obine n schimb vreun avantaj. Contractul de donaie este reglementat n Titlul III din Noul Cod civil intitulat Liberalitile. Liberalitatea este definit n art. 984 din Noul Cod civil ca fiind actul juridic prin care o persoan dispune cu titlu gratuit de bunurile sale, n tot sau n parte, n favoarea unei alte persoane. Potrivit dispoziilor art. 985 din Noul Cod civil, donaia este contractul prin care, cu intenia de a gratifica, o parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de un bun n favoarea celeilalte pri, numit donatar.

1. 2. Caracterele juridice ale contractului de donaie

Contractul de donaie prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un contract unilateral, deoarece, n principiu, d natere la obligaii doar n sarcina donatorului. Donaia poate fi i cu titlu oneros, cnd este impus o sarcin donatarului. n aceast din urm situaie, caracterul oneros al donaiei opereaz numai n limitele valorii sarcinii. b) este un contract solemn, pentru ncheierea sa valabil art. 1011 alin.1 noul Cod civil pretinde forma autentic ad validitatem. Art. 1011 alin. 1 din Noul cod civil prevede n mod expres c "donaia se ncheie prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Forma solemn trebuie respectat i n cazul ofertei de donaie i acceptrii donaiei. Totodat, i promisiunea de donaie este supus formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute. c) este un contract cu titlu gratuit, deoarece transmiterea proprietii se face cu intenia de a gratifica, fr ca donatorul s urmreasc obinerea unei contraprestaii; d) donaia este un contract translativ de proprietate, are ca efect transferul dreptului donat n patrimoniul donatarului, prin exprimarea consimmntului n forma autentic. 4

Principiul potrivit cruia proprietatea se transfer prin simplul acord de voin este valabil i n cazul donaiei, pentru validitatea acesteia nu este neaprat necesar s se predea bunul donat. e) donaia este un contract irevocabil, legea interzice stipularea clauzelor care ar permite donatorului s revoce contractul sau s anihileze ori s micoreze foloasele gratuite create donatarului;

Seciunea a II-a. CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE

Fiind n esen un contract, donaia trebuie s ntruneasc cumulativ condiiile de validitate prevzute de art. 1179 Cod civil: consimmntul valabil al prilor care se oblig, capacitatea prilor de a contracta, obiectul determinat i licit, o cauz licit i moral. Pe lng acestea, se mai impune ad validitatem condiia formei autentice specific donaiei.

2.1. Capacitatea prilor

n materia contractului de donaie funcioneaz regula capacitii de a ncheia acte juridice, incapacitile fiind excepia. Potrivit art. 987 Cod civil, orice persoan poate face i primi liberaliti, cu respectarea regulilor privind capacitatea. Acest text legal reprezint o aplicare a principiului libertii de a dispune, consacrat n art. 12 alin.2 din Noul Cod civil ca principiu al interpretrii i efectelor legii civile. Legea prevede expres anumite incapaciti speciale n materie de donaie, ce pot fi grupate n: incapaciti de a dispune i incapaciti de a primi prin donaii. A. Incapaciti de a dispune prin donaie 1. Minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc nu pot dispune de bunurile lor, prin donaii, nici personal, nici prin reprezentanii lor legali i nici cu ncuviinarea instanei de tutel. Astfel, art. 988 alin.1 Cod civil prevede c cel lipsit de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns nu poate dispune de bunurile sale prin liberaliti, cu excepia cazurilor prevzute de lege. n cazul interzisului judectoresc exist o excepie reglementat n art. 175 Cod civil prin care se permite tutorelui, cu avizul consiliului de familie i cu autorizarea instanei de tutel, ca, din bunurile celui pus sub interdicie judectoreasc s dispun prin donaie ctre descendenii interzisului, fr ns s poat da scutire de raport. Minorul care i-a ntregit capacitatea de exerciiu, fie n urma cstoriei, fie prin recunoatere anticipat, conform art. 40 Cod civil, de ctre instana de tutel, pentru motive temeinice, va putea dispune prin donaii. 2. Minorii nu pot face donaii n favoarea reprezentantului legal ori ocrotitorului legal nici dup dobndirea capacitii depline de exerciiu, ct vreme instana de tutel nu i-a dat acestuia descrcarea de gestiune. Aceast incapacitate nu se aplic n cazul n care reprezentantul ori, dup caz, ocrotitorul legal este ascendentul dispuntorului. Sanciunea incapacitii este nulitatea relativ. 5

B. Incapaciti de a primi Persoana care nu exist la data ntocmirii liberalitii poate primi o donaie dac aceasta este fcut n favoarea unei persoane capabile, cu sarcina pentru aceasta din urm de a transmite beneficiarului obiectul donaiei ndat ce va fi posibil(art. 989 alin.2 Cod civil). De ex., dispuntorul face o donaie ctre fiica sa, grevat de sarcina stipulat n favoarea copilului care se va nate din cstoria pe care o va ncheia aceasta. Prin urmare, Noul Cod civil instituie posibilitatea gratificrii persoanei viitoare neconcepute i nedeterminabile, precum i a persoanei juridice viitoare. Cu alte cuvinte, se ntocmete o liberalitate cu sarcin pentru gratificatul capabil s transmit obiectul liberalitii de ndat ce va fi posibil, adic s execute sarcina. Art. 989 alin. 4 din Codul civil prevede c este valabil liberalitatea fcut unei persoane desemnate de dispuntor, cu o sarcin n favoarea unei persoane alese fie de gratificat, fie de un ter desemnat, la rndul su, tot de ctre dispuntor. De ex., se doneaz o sum de bani unei asociaii non-profit cu obligaia acesteia de a mpri suma primit ntre locuitorii unei localiti care au suferit pierderi nsemnate n urma unor calamiti. Medicii, farmacitii i alte persoane n perioada n care, n mod direct sau indirect, i acordau ngrijiri de specialitate dispuntorului pentru boala care este cauz a decesului nu pot fi gratificai prin donaiile fcute de ctre bolnav (art. 990 Cod civil). Aceast incapacitate se aplic i preoilor sau altor persoane care acordau asisten religioas n timpul bolii care este cauz a decesului. Sanciunea este nulitatea relativ a contractului. Sunt exceptate de la aceast interdicie: 1. donaiile fcute soului, rudelor n linie dreapt sau colateralilor privilegiai; 2. donaiile fcute altor rude pn la al patrulea grad inclusiv, dac, la data liberalitii, dispuntorul nu are so i nici rude n linie dreapt sau colaterali privilegiai. Dac dispuntorul a decedat din cauza bolii, termenul de prescripie a dreptului la aciunea n anularea donaiei curge de la data la care motenitorii au luat cunotin de existena contractului. Persoanele juridice pot, de la data actului de nfiinare, s dobndeasc drepturi i s i asume obligaii, dar numai n msura necesar pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod valabil. Prin excepie de la aceste dispoziii, dac prin lege nu se dispune altfel, orice persoan juridic poate primi donaii de la data actului de nfiinare sau, n cazul fundaiilor testamentare, din momentul deschiderii motenirii testatorului, chiar i n cazul n care donaiile nu sunt necesare pentru ca persoana juridic s ia fiin n mod legal. Donaiile fcute statului (organe ale administraiei publice centrale sau locale, instituii bugetare, uniti administrativ-teritoriale, regii autonome sau societi comerciale cu capital majoritar de stat) se vor putea primi numai dup obinerea acceptului de la autoritile competente, . n acest sens se impun urmtoarele precizri: - donaiile oferite ministerelor, altor organe sau instituii centrale subordonate direct Guvernului, precum i unitilor bugetare care fac parte din sistemul acestora, se accept de ctre ministrul sau conductorul organului ori instituiei centrale de stat; 6

- donaiile oferite unitilor administrativ-teritoriale se accept, dup caz, de consiliul local, judeean sau al municipiului Bucureti; - donaiile oferite regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de conductorii acestora, ns, dac sunt de interes naional, cu autorizaia prealabil a organului tutelar, iar dac sunt de interes local, cu autorizaia consiliului local, judeean sau al municipiului Bucureti, dup caz.

2. 2. Consimmntul prilor
n privina consimmntului, este de menionat c ncheierea valabil a contractului de donaie presupune acordul de voin al celor dou pri: voina donatorului i dorina de a accepta a donatarului. Consimmntul, ca element de validitate al contractului de donaie, trebuie s ntruneasc toate condiiile de drept comun, adic s emane de la o persoan cu discernmnt, s fie exteriorizat, s fie liber, neviciat, dat cu intenia de a produce efecte juridice i exprimat n form autentic. Accentund necesitatea exteriorizrii, doctrina a precizat c manifestarea dorinei de a dispune trebuie s fie limpede exprimat, fr a lsa vreun echivoc. Voina dispuntorului trebuie s se exprime contient, autorul liberalitii s se afle n deplintatea facultilor sale mintale, cu discernmntul pstrat, care s-l fac contient de actul su de gratuitate i de urmrile lui patrimoniale. Lipsa discernmntului n momentul ncheierii contractului de donaie, adic a unei voine contiente, indiferent dac aceasta se datoreaz unei cauze vremelnice (mnie, beie, hipnoz) sau uneia permanente (boal mintal fr a fi pus sub interdicie), atrage anularea donaiei pentru incapacitate natural (de fapt). Cel mai des ntlnit n practic la contractul de donaie este dolul ca viciu de consimmnt, el manifestndu-se sub forma sugestiei i captaiei, eroarea i violena fiind cazuri mai rare. Prin captaie se neleg manoperele dolosive i mijloacele frauduloase ntrebuinate de o persoan pentru a ctiga ncrederea dispuntorului i a nela buna lui credin, n scopul de a-l determina s o desemneze ca beneficiar a unei liberaliti. Sugestia const n mijloace ascunse i tendenioase, prin care o persoan insufl dispuntorului ideea de a face o donaie, pe care nu ar fi fcut-o din proprie iniiativ. Deosebirea dintre captaie i sugestie const n mijloacele folosite care sunt mai ascunse, viclene, insidioase, n cazul sugestiei. Pentru ca sugestia i captaia s constituie vicii de consimmnt, cu consecina anulrii donaiei, trebuie ntrunite urmtoarele condiii: a) manoperele folosite s fie dolosive i frauduloase; b) ele s fi fost hotrtoare n a altera consimmntul i a-l determina pe dispuntor s fac liberalitatea, pe care altfel nu ar fi fcut-o.

2. 3. Obiectul contractului
Pot forma obiect al donaiei bunurile mobile i imobile, care trebuie s ndeplineasc, potrivit dreptului comun, urmtoarele condiii: s fie n circuitul civil, s fie determinat sau 7

determinabil, posibil, licit i s existe sau s poat exista n viitor. Dintre bunurile viitoare, numai motenirile nedeschise nu pot forma obiectul contractului de donaie. Dup deschiderea succesiunii, motenitorul poate nu numai vinde, ci i dona universalitatea dobndit sau o cot parte din ea. Bunurile viitoare nu pot forma obiectul darului manual, care este un contract real. n cazul bunului individual determinat, donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar, n caz contrar donaia este lovit de nulitate absolut, n toate cazurile, ntruct are ca obiect lucrul altuia.

2. 4. Cauza contractului de donaie

Cauza contractului constituie o condiie de validitate a oricrui contract i reprezint, n esen, scopul pentru care partea s-a obligat. n ceea ce privete structura cauzei, n cadrul contractului de donaie scopul imediat (causa proxima) l constituie intenia de a gratifica, animus donandi iar scopul mediat (causa remota) l constituie motivul determinant al ncheierii donaiei, acesta fiind variabil i diferit pentru fiecare contract de donaie. Aceste dou elemente ale cauzei nu pot fi separate i examinate apoi izolat, deoarece ele formeaz un tot. Pentru a fi valabil, cauza trebuie s ndeplineasc condiiile din dreptul comun, respectiv s fie real (adic s existe, s nu fie fals ori fictiv), licit i moral.

2. 5. Condiiile de form ale contractului de donaie

Prin derogare de la regula consensualismului care domin materia contractelor n dreptul civil romn, art. 1011 Cod civil prevede c "donaia se ncheie prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Forma solemn a contractului de donaie este impus de lege nu ca mijloc de prob, ci ca element esenial, ad validitatem al contractului. Aadar, contractul de donaie i produce efecte juridice numai atunci cnd consimmntul ambelor pri este manifestat n form autentic, nerespectarea acestei forme atrgnd nulitatea absolut a contractului, indiferent de persoana donatorului sau a donatarului ( persoan fizic sau juridic, de drept public sau privat). Forma autentic este o msur de protecie a donatorului care dispune n favoarea unei alte persoane cu titlu gratuit, fr a primi un echivalent, aceast msur fiind menit s atrag atenia donatorului asupra gravitii actului pe care l ncheie, dndu-i posibilitatea reflectrii asupra acestui act i punndu-l la adpost, cel puin parial, de sugestie i captaie, care i-ar putea altera consimmntul. Cerina nscris n art. 1011 Cod civil se impune fie c prile sunt prezente la ncheierea donaiei, semnnd contractul n calitate de donator i respectiv donatar, fie n cazul contractului ncheiat ntre abseni, prin acte distincte: ofert i acceptare, cnd att oferta de a dona ct i acceptarea ei trebuie fcute n form autentic. n cazul donaiilor fcute statului, acceptul dat de autoritile competente nu suplinete acceptarea de ctre donatar (persoan juridic) a donaiei n form autentic. 8

Potrivit art. 1013 Cod civil, oferta de donaie poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea destinatarului. Acceptarea ofertei de donaie trebuie s se fac n timpul vieii ofertantului i ct timp acesta este capabil. Oferta de donaie nu mai poate fi acceptat dac destinatarul a decedat ntre timp, ntruct oferta de donaie s-a fcut intuitu personae. Cu toate acestea, dac oferta a fost acceptat n form autentic n timpul vieii destinatarului, motenitorii acestuia o pot comunica dup decesul su ofertantului, contractul de donaie fiind considerat ncheiat la momentul la care ofertantul ia cunotin de acceptare. Dac destinatarul ofertei de donaie este o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, acceptarea se face prin reprezentantul su legal iar oferta de donaie fcut unei persoane cu capacitate restrns de exerciiu poate fi acceptat personal, cu ncuviinarea ocrotitorului legal. Att donatorul, ct i donatarul pot ncheia contractul de donaie i prin mandatari, cu condiia ca procurile acestora s fie autentice i speciale. Procurile trebuie s fie autentice pentru c ele fac parte integrant din act, urmnd a fi supuse acelorai forme. ntruct consimmtul prilor contractante trebuie s fie constatat printr-un nscris autentic i odat ce consimmntul prilor se manifest prin intermediul unui mandatar, este nevoie ca aceasta s rezulte dintr-un act n form autentic. O dispoziie nou introdus n art. 1012 Noul Cod civil, n scopul informrii persoanelor care justific existena unui interes legitim, privete obligaia notarilor publici de a nregistra donaia autentic n registrul naional notarial de eviden a lberalitilor, inut n format electronic. Sanciunea nerespectrii formei autentice a donaiei este nulitatea absolut. Nulitatea absolut a contractului de donaie pentru nerespectarea formei autentice poate fi invocat de orice persoan interesat sau de instan din oficiu, oricnd, i nu poate fi nlturat n nici un fel. O donaie nul datorit viciilor de form, pentru a produce efecte juridice, nu poate fi confirmat de donator, ea trebuie s fie refcut n ntregime, cu respectarea condiiei formei autentice. Dup moartea donatorului ns, nulitatea donaiei pentru vicii de form poate fi acoperit de motenitorii universali ori cu titlu universal ai donatorului prin confirmare. Raionamentul instituirii acestei excepii ar fi c donaia nul absolut pentru vicii de form las n persoana motenitorilor donatorului o obligaie civil imperfect care, fiind executat sau confirmat de bun voie i n deplin cunotin de cauz, nu d loc la repetiie. De asemenea i sarcinile sau condiiile donaiei trebuie s fie prevzute n form autentic. Promisiunea de donaie Noul Cod civil reglementeaz expres, cu caracter de noutate n art. 1014 promisiunea de donaie, care este supus formei autentice, sub sanciunea nulitii absolute. n caz de neececutare din partea promitentului, promisiunea de donaie nu confer beneficiarului dect dreptul de a pretinde daune-interese. Promisiunea de donaie are o fizionomie proprie, diferit de alte promisiuni. Promisiunea de donaie se revoc de drept n dou situaii: - dac anterior executrii sale apare un caz de revocare pentru ingratitudine; 9

dac anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a deteriorat ntr-o asemenea msur nct executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroas pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil. Actul estimativ Potrivit art. 1011 alin.3 Cod civil, bunurile mobile care constituie obiectul donaiei trebuie enumerate i evaluate ntr-un nscris, chiar sub semntur privat, sub sanciunea nulitii absolute a donaiei. Nefiind fcut nici o distincie, rezult c textul legal se aplic att bunurilor mobile corporale, ct i celor incorporale. Actul estimativ poate fi cuprins n actul autentic de donaie, n acest caz fcnd parte integrant din el, dar poate fi cuprins i ntr-un act separat, autentic sau sub semntura privat. n toate cazurile, actul estimativ trebuie semnat n mod obligatoriu de ctre ambele pri. Pentru a corespunde cu scopul su, actul estimativ trebuie s conin dou meniuni eseniale: descrierea fiecrui bun mobil donat i menionarea valorii fiecrui obiect (evaluarea). Dac obiectele donate fac parte dintr-un tot unitar, cum ar fi, de pild, o bibliotec, descrierea se face articol cu articol, adic fiecare volum n parte, ns evaluarea poate fi una singur pentru tot. Utilitatea actului estimativ rezutl att pentru precizarea obiectului donaiei, ct i pentru plata taxelor autentificrii contractului de donaie.

Seciunea a III-a. PRINCIPIUL IREVOCABILITII DONAIILOR

3. 1. Consideraii generale privind irevocabilitatea donaiilor
Irevocabilitatea este de esena liberalitilor ntre vii i ea rezult din principiul c, odat ncheiat, contractul are putere obligatorie ntre pri i nu poate fi revocat prin voina unilateral a uneia din ele. Acesta este principiul irevocabilitii actului juridic bilateral sau multilateral, cunoscut n doctrin i ca irevocabilitate de gradul 1. Irevocabilitatea decurge din principiul forei obligatorii a contractului, fiind n acelai timp i o garanie a acestui principiu. n materia donaiilor, acest principiu are un caracter mult mai accentuat, el privete nu numai efectele contractului, ci nsi esena lui, fiind o condiie de validitate pentru formarea lui( irevocabilitate de gradul II ). Aadar, donaia nu este ncheiat n mod valabil dac donatorul i rezerv dreptul de a o revoca. n acest sens, art. 1015 Cod civil prevede c donaia nu este valabil atunci cnd cuprinde clauze ce permit donatorului s o revoce prin voina sa. Aa fiind, orice clauz sub condiie a crei ndeplinire atrn de voina donatorului i care i-ar da acestuia posibilitatea de a zdrnici sau micora n mod direct sau indirect foloasele gratuite pe care contractul de donaie le creeaz pentru donatar sunt incompatibile cu esena donaiilor, atrgnd, n consecin, nulitatea lor. Nulitatea lovete ntregul contract, nu doar clauza incompatibil. Se admite c n cazul donaiei divizibile, este nul numai clauza incompatibil, meninndu-se efectele pentru restul contractului. Nulitatea nu poate fi 10

invocat de ctre succesorii n drepturi ai donatorului dac acetia, dup moartea dispuntorului i n cunotina de cauz, confirm sau execut donaia. Regula irevocabilitii donaiilor are ca scop ocrotirea intereselor familiei i este de natur a atrage atenia donatorului asupra importanei actului pe care urmeaz s-l ncheie. Pe de alt parte, principiul irevocabilitii este menit s garanteze soliditatea titlului de proprietate al donatarului i s-l pun la adpost de o eventual revocare a donatorului care regret liberalitatea pe care a fcut-o.

3. 2. Clauzele incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor

Orice clauz sau condiie cuprins n contractul de donaie care este de natur s aduc atingere principiului irevocabilitii i s anihileze sau s diminueze foloasele gratuite care revin donatarului este incompatibil cu donaia i atrage nulitatea absolut a contractului. Codul civil reglementeaz clauzele incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiilor. Acestea sunt urmtoarele: A. Condiiile potestative Art. 1015 alin.2 pct.a Cod civil prevede c este lovit de nulitate absolut donaia care este afectat de o condiie a crei realizare depinde exclusiv de voina donatorului. Rezult c donaia va fi nul absolut dac este afectat de o condiie pur potestativ din partea donatorului, deoarece realizarea ei depinde exclusiv de voina donatorului (de exemplu, i voi dona casa dac voi vrea ); sau dac este afectat de o condiie potestativ simpl din partea donatorului (indiferent c aceasta este suspensiv sau rezolutorie), deoarece, dei realizarea acestei condiii depinde i de un element exterior voinei donatorului, aceasta nu s-ar putea materializa fr concursul donatorului (de exemplu, i voi dona casa dac voi ajunge judector). Sunt valabile n schimb condiiile cauzale i mixte inserate n contractul de donaie, ntruct acestea nu creeaz donatorului posibilitatea de a interveni n sensul micorrii sau desfiinrii folosului gratuit pe care donaia l procur danatarului. B. Plata datoriilor viitoare nedeterminate Potrivit art. 1015 alin.2 pct.b Cod civil este lovit de nulitate absolut donaia care impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta n viitor, dac valoarea maxim a acestora nu este determinat n contractul de donaie. Donatorul poate s impun donatarului plata datoriilor prezente, determinabile, n acest caz donaia fiind valid, chiar dac valoarea datoriilor este mai mare dect valoarea bunurilor donate, ns, pentru plata acestor datorii de ctre donatar, se impune existena unui titlu cu dat cert, anterioar donaiei care s ateste calitatea de debitor a donatorului. Pentru plata datoriilor viitoare, contractate de donator dup ncheierea donaiei, este necesar ca valoarea maxim a acestora fie determinat n contract pentru ca donaia s fie valid. n lipsa unei astfel de meniuni, donaia este nul, chiar dac la deces, donatorul nu las nici un pasiv; aceast nulitate se nate din mprejurarea c prile au nesocotit principiul irevocabilitii. 11

Raiunea instituirii acestei interdicii este de a nu permite donatorului revocarea indirect a liberalitii fcute, n cazul n care cuantumul datoriilor pltite de donatar ar depi valoarea donaiei. C. Rezervarea dreptului de denunare unilateral a contractului Aceasta reprezint, de asemenea, o clauz incompatibil cu principiul irevocabilitii donaiilor. D. Dreptul de a dispune de bunul donat Potrivit art. 1015 alin. 2 pct.d Cod civil, donaia este nul absolut dac permite donatorului s dispun n viitor de bunul donat, chiar dac donatorul moare fr s fi dispus de acel bun. Dac dreptul de a dispune vizeaz doar o parte din bunurile donate, nulitatea opereaz numai n privina acestei pri. Rezult c n cazul n care donatorul i-a rezervat dreptul de a dispune de un bun sau de mai multe din bunurile druite, donaia este nul cu privire la acel bun sau acele bunuri, chiar dac donatorul moare fr s fi dispus de ele. Valabilitatea clauzei de rentoarcere convenional Este valabil ns clauza de rentorcere convenioan a bunurilor druite n caz de predeces al donatarului sau al donatarului i descendenilor si. Astfel, art. 1016 Cod civil prevede posibilitatea ca prile contractului de donaie s convin ntoarcerea bunurilor druite fie n situaia n care donatarul ar predeceda donatorului, fie n situaia n care att donatarul, ct i descendenii si ar predeceda donatorului.

3. 3. Donaia ntre soi

Potrivit art. 1031 Cod civil, orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei. Donaia ntre soi este contractul prin care, n timpul cstoriei, unul dintre soi doneaz un bun (propriu) celuilalt so. n timpul cstoriei, soii i pot face reciproc liberaliti. Acestea pot avea ca i obiect numai bunuri proprii soului donator i sunt supuse condiiilor de fond i de form prevzute de lege n aceast materie. Fundamentul consacrrii revocabilitii donaiilor ntre soi este acela c afeciunea, care a determinat intenia de liberalitate, poate s dispar, soii se pot despri i este firesc ca soul donator s aib posibilitatea revocrii donaiei fcute soului pentru care nu mai pstreaz nici o afeciune i care uneori este culpabil de fapte grave fa de donator. Donaiile ntre soi sunt revocabile, indiferent de forma pe care o mbrac (donaie autentic, donaie deghizat, dar manual). Dreptul de revocare fiind de esna donaiilor fcute ntre soi, nu este necesar ca acest lucru s fie stipulat n contractul de donaie i totodat soul donator nu poate renuna la dreptul de revocare a donaiei. Prin urmare donaia devine definitiv i irevocabil numai n momentul morii donatorului; numai dup acest moment motenitorii donatorului vor putea cere, dac este cazul, revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinii sau ingratitudine. Nulitatea cstoriei atrage nulitatea relativ a donaiei fcute soului de rea-credin. 12

Seciunea a IV-a. EXCEPIILE ADMISE DE LA REGULA FORMEI AUTENTICE A CONTRACTULUI DE DONAIE

Art. 1011 alin. 2 prevede c nu sunt supuse formei autentice donaiile indirecte, cele deghizate i darurile manuale.

4. 1. Donaiile deghizate
Donaia deghizat este acea liberalitate pe care donatorul o face sub forma unui act cu titlu oneros, care este simulat. Exist astfel o simulaie, care const n ncheierea ntre pri a unui act real, secret cu titlu gratuit (o donaie) i ncheierea unui alt contract, cu titlu oneros, aparent, cu scopul de a ascunde terilor operaiunea juridic real a prilor. Deci, n acest caz, actul public este simulat, neadevrat i ascunde o donaie (deghizare total, prin care se ascunde natura gratuit a contractului secret). De exemplu, o donaie ascuns sub forma unei vnzri pentru care preul nu este datorat sau recunoaterea unei datorii care nu exist n realitate. Sunt recunoscute ca valabile n dreptul nostru, dac respect regulile de fond speciale prevzute n materia donaiilor, donaiile deghizate, nfiate sub forma i aparena unui contract cu titlu oneros. Din punct de vedere al formei este suficient s realizeze cerina legii pentru actul aparent. Dac ns deghizarea este frauduloas, contractul este nul. De exemplu, dac donaia a fost deghizat n scopul de a eluda revocabilitatea donaiilor ntre soi, contractul este sancionat cu nulitatea. Un alt mod prin care se poate realiza o donaie deghizat este procedeul interpunerii de persoane prin care se urmrete ascunderea identitii persoanei adevratului primitor al donaiei (donatar). Se recurge la acest procedeu de simulare a donaiei din diverse motive, precum: incapacitatea adevratului donatar de a primi donaii de la donator sau adevratul donatar este o persoan creia donatorul ar dori s i pstreze anonimatul. n astfel de donaii, contractul de donaie cu persoana interpus se ncheie n form autentic, ns, anterior sau concomitent cu actul autentic se ntocmete i un contranscris, sub semntur privat, prin care se arat cine este adevratul donatar.

4. 2. Donaiile indirecte
Prin donaii indirecte se neleg acele acte juridice care sunt ncheiate cu intenie de gratificare, dar care se nfptuiesc prin intermediul unui act juridic diferit de contractul de donaie. Donaia indirect se deosebete de donaia deghizat prin aceea c actul care se ncheie separat de donaie este un act real, consimit de pri, dar prin intemediul cruia se realizeaz n mod indirect o liberalitate. Pentru aceast categorie de contracte, nu este necesar respectarea formei autentice pentru c nu sunt contracte de donaie, ci liberaliti efectuate pe calea altor acte juridice pentru care, de regul, nu se prevede aceast cerin de form. Se observ c donaiile indirecte sunt supuse numai regulilor de fond, nu i celor de form n materia liberalitilor. Dar actul prin care se face indirect liberalitatea necesit a fi 13

ncheiat cu respectarea condiiilor de form i a celor de fond impuse de lege pentru acel act. ntruct liberalitatea este inclus ntr-un alt act juridic, condiiile de fond se dubleaz; trebuie s fie ndeplinite cele prevzute pentru actul care se ncheie (de exemplu vnzareacumpararea unui bun) i cele prevzute pentru liberalitatea pe care o cuprinde (stipularea preului n favoarea unei tere persoane). De fapt, toate donaiile indirecte se pot descompune, mintal, n doua acte juridice, cel de-al doilea fiind liberalitatea (de exemplu, remiterea de datorie este egal cu o plat urmat de donarea sumei care urma s fie primit). Actele cel mai des ntlnite pentru realizarea donaiilor indirecte sunt: a) renunarea la un drept, nu este un act de liberalitate, n sine, ci trebuie fcut cu intenia de a gratifica (animus donandi) numai n acest caz avnd ca rezultat facerea unei liberaliti, de exemplu renunarea la o motenire de care va profita comotenitorul sau motenitorul subsecvent, renunarea la uzufruct de care va profita nudul proprietar sau renunarea la legat de care va profita colegatarul sau motenitorul grevat de executarea legatului. Renunarea la un drept fcut cu animus donandi constituie o donaie realizat indirect, prin intemediul unui act care are alt natur dect donaia i care n acest fel nu este supus cerinei formei autentice. Deoarece operaiunea de gratificare este totui o donaie, este necesar ca beneficiarul s o accepte. Dac nu exist intenie liberal, prin renunarea la un drept nu se nfptuiete o donaie indirect, de exemplu, dac motenitorul renun la motenire pentru a fi scutit de plata datoriilor succesiunii. n acest sens, se spune c renunarea la un drept este un act juridic neutru. Pentru ca renunarea la un drept s fie considerat o donaie indirect, se impune existena inteniei de gratificare care poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. Pentru ca renunrile la un drept cu titlu gratuit s nu fie supuse formei prevzute pentru donaii, trebuie s fie "pur abdicative de drepturi, iar nu translative, cum sunt cele fcute in favorem. De exemplu, renunarea la o motenire n favoarea unei persoane constituie o acceptare urmat de o transmitere cu titlu gratuit care este supus nendoielnic condiiei formei autentice. b) remiterea de datorie, prin care un creditor, cu acordul debitorului, renun cu titlu gratuit, total sau parial, la valorificarea dreptului su de crean mpotriva debitorului, acesta din urm mrindu-i patrimoniul cu valoarea creanei la care a renunat creditorul. Remiterea de datorie poate s aib i alt cauz juridic dect aceea a inteniei de gratificare; n cazul n care se ntemeiaz pe aceast din urm cauz, remiterea de datorie constituie o donaie indirect. Donaia indirect se poate realiza i prin plata datoriei altuia, cu acceptul acestuia, de exemplu tatl pltete, cu intenia de gratificare, datoriile fiului su. c) stipulaia n favoarea unui ter, este un contract prin care o persoan numit promitent se oblig fa de o alt persoan numit stipulant s execute o anumit prestaie n folosul unei tere persoane numit beneficiar, care nu particip i nici nu este reprezentat la ncheierea contractului.. Cazul clasic n privina donaiei indirecte realizate prin stipulaie pentru altul este cel care se refer la constituirea unei rente viagere n favoarea unui ter, fr nici o contraprestaie din partea acestuia. 14

Aceast donaie (spre deosebire de renunarea la un drept sau remiterea datoriei) se realizeaz independent de acceptarea donaiei de ctre donatar (terul beneficiar), pentru c dreptul stipulat n favoarea acestuia din urm se nate direct n patrimoniul su din momentul ncheierii contractului ntre stipulantul donator i promitent. Numai n momentul acceptrii donaiei de ctre donatar, aceasta devine irevocabil. Atta timp ct donatarul nu a acceptat donaia, donatorul poate revoca liberalitatea fcut i poate s transfere beneficiul asupra unei alte persoane sau asupra lui nsui.

4 3. Darurile manuale
Darul manual este un contract real prin care, cu intenia liberal, donatorul transmite donatarului proprietatea asupra unui bun al su, fr a urmri s obin o contraprestaie. Pentru a fi valabil aceast categorie special de donaie, trebuie ntrunite cumulativ dou elemente: acordul de voin al prilor pentru a transfera i respectiv a dobndi cu titlu gratuit; tradiiunea, predarea efectiv i real a bunului druit. Art. 1011 alin. 4 Cod civil prevede o limitare valoric a darului manual la suma de 25.000 lei. Pentru bunurile ce depesc plafonul valoric de 25.000 lei este necesar ncheierea unui nscris autentic sub sanciunea nulitii absolute. Darul manual trebuie s ndeplineasc i celelate condiii de fond n materie de donaii i este supus tuturor regulilor specifice acestui contract, mai puin forma autentic. Darul manual poate fi, ca orice donaie, revocat pentru nendeplinirea sarcinii, ingratitudine i survenire de copil. Tradiiunea este un element esenial de validitate, nu un simplu act de executare a donaiei. Practica judiciar i doctrina au admis existena valabil a darului manual, chiar dac tradiiunea este realizat numai implicit, iar nu printr-o deplasare a bunului de la mn la mn. Dac bunul se afl deja n mna donatarului, dar cu alt titlu, de exemplu comodat sau depozit, darul manual se va perfecta prin declaraia donatorului c nelege s l druiasc, acceptat de donatar. Fac obiect al darului manual bunurile mobile corporale susceptibile de tradiiune. Bunurile imobile, precum i mobilele incorporate (drepturile de crean, drepturile de proprietate intelectual etc.) nu pot face obiectul unui dar manual. Fac excepie titlurile la purttor (asimilate mobilelor corporale) i biletele de banc deoarece transmisiunea acestora are loc prin simpla lor remitere. Se admite c titlurile la purttor, dei fac parte din categoria creanelor, pot forma obiect al darului manual ntruct, practic, nscrisul se confund cu nsui dreptul pe care l conine, putnd fi valorificat de orice persoan care deine titlul. Titlurile nominative care, spre deosebire de cele la purttor, nu dau posibilitatea deintorului s le valorifice dac nu este una i aceeai persoan cu cea indicat n ele ca titular al dreptului, chiar dac au fost predate animus donandi, nu pot forma obiect al unui dar manual, motiv pentru care predarea lor unei alte persoane rmne lipsit de semnificaie juridic sub aspectul menionat. 15

Bunurile viitoare nu pot forma obiect al darului manual deoarece predarea presupune deinerea material (corpus) a acestor bunuri, existena lor actual.

Seciunea a V-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAIE

5. 1. Generaliti
Prin donaie, dreptul de proprietate asupra bunului druit se transfer din patrimoniul donatorului n cel al donatarului. Donaia poate avea ca efect i stingerea unui drept i a obligaiei corelative (remiterea de datorie). Dac dreptul transferat este o crean, operaia intervenit ntre pri se analizeaz ca o cesiune de crean cu titlu gratuit, aplicndu-se regulile corespunztoare, cu derogrile care rezult din natura gratuit a transferului. Cel mai adesea, obiectul contractului de donaie l constituie un drept real. n acest caz, transmiterea sau constituirea dreptului se realizeaz prin efectul acordului de voin al prilor, n forma prevzut de lege (forma autentic sau forma actului juridic care realizeaz indirect donaia); n aceast din urm ipotez, de regul, solo consensu dar necondiionat de predarea bunului care formeaz obiectul donaiei, cu excepia darurilor manuale care se realizeaz prin tradiiune.

5. 2. Efectele donaiei ntre pri

Fiind un contract unilateral, donaia genereaz, n principiu, obligaii numai n sarcina donatorului. Prin excepie, donaia poate da natere unor obligaii i n sarcina donatarului. A. Obligaiile donatorului Donatorul are obligaia de a preda bunul donat i de a garanta contra eviciunii i viciilor lucrului donat. a) Obligaia de a preda bunul donat este n sarcina donatorului dup ncheierea contractului. Donatorul are ndatorirea de a-l conserva pn n momentul predrii, rspunznd totodat de pieirea sau deteriorarea bunului din culpa sa. n ce privete transferul proprietii, el opereaz, de regul, prin efectul realizrii acordului de voin, manifestat n forma autentic pretins de lege, necondiionat de predarea efectiv a bunului. Face excepie darul manual, a crui proprietate se transmite prin tradiiune, el fiind un adevrat contract real. n cazul n care donatorul refuz predarea bunului donat sau l nstrineaz unei alte persoane, donatarul are un drept de aciune mpotriva donatorului pentru a-l sili s execute donaia. b) Obligaia de garanie contra eviciunii i viciilor lucrului donat Datorit caracterului de act juridic cu titlu gratuit al donaiei, n principiu, donatorul nu rspunde pentru eviciune i pentru viciile ascunse ale lucrului donat. Astfel, conform art. 1017 Cod civil, n executarea donaiei, dispuntorul rspunde numai pentru dol i culp grav. 16

Prin excepie, donatorul va rspunde pentru eviciune i vicii ascunse: - dac a promis n mod expres garania pentru eviciune - dac eviciunea decurge din fapta sa ori dintr-o mprejurare care afecteaz dreptul transmis, pe care a cunoscut-o i nu a comunicat-o donatarului la ncheierea contractului; - dac a cunoscut viciile ascunse i nu le-a adus la cunotina donatarului la ncheierea contractului, va rspunde pentrru vicii i va fi inut s repare i prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii; - n cazul n care donaia este cu sarcini, donatorul rspunde pentru eviciune i vicii n limita valorii sarcinilor la care este obligat donatarul, la fel ca i vnztorul. B. Obligaiile donatarului Dac donaia este pur gratuit, adic fr sarcin, donatarul nu are nici o obligaie datorit caracterului gratuit al contractului. El are numai o ndatorire, denumit tradiional "de recunotin", fa de donator, sancionat, n anumite cazuri de nclcare, cu revocarea donaiei pentru ingratitudine; aadar, ea este nu numai o obligaie moral, dar i juridic. Dac donaia este cu sarcin (sub modo), care este o obligaie impus donatarului, acesta trebuie s o execute dup acceptarea donaiei. Sarcina poate fi stabilit de ctre donator, fie n propriul su interes, n interesul unei tere persoane sau chiar n interesul donatarului. n acest din urm caz, donaia este de fapt pur gratuit deoarece obligaia donatarului fa de el nsui nu ar putea avea o existen juridic; ea este ns susceptibil de revocare pentru neexecutarea sarcinii. Orice donaie, inclusiv darul manual, poate fi afectat de sarcin. Deoarece donaia este, n limita sarcinilor impuse, un contract cu titlu oneros, n cazul neexecutrii sarcinii, devin incidente regulile aplicabile contractelor sinalagmatice. Donatorul poate cere n acest caz executarea silit i daune-interese, donatarul neputnd, n lipsa consimmntului donatorului s se elibereze de sarcin prin abandonarea bunurilor primite, n caz de neexecutare a sarcinii, donatorul mai are i posibilitatea de a opta pentru revocarea donaiei.

Seciunea a VI-a. CAUZELE LEGALE DE REVOCARE A DONAIILOR

6 1. Reglementarea legal
n principiu, donaiile sunt irevocabile, ns exist anumite cazuri expres i limitativ prevzute de lege n care donaiile sunt revocabile. Acestea sunt prevzute de art. 1020 Cod civil i sunt urmtoarele: revocarea pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul. n vechea reglementare exista un caz de revocare de drept a donaiei care nu mai este reglementat n Noul Cod civil, i anume revocarea pentru survenien de copil. Astfel, orice donaie care era fcut de o persoan care nu avea copii, era revocat de drept, dac donatorului dup ncheierea donaiei i se nate un copil, sau un alt descendent, din cstorie sau din afara cstoriei, chiar dac copilul era nscut dup moartea donatorului. 17

Aceste cauze de revocare nu contrazic principiul irevocabilitii, nu sunt excepii de la acest principiu. Revocarea intervine n urma unor mprejurri speciale, independent de voina donatorului. Revocarea donaiei nu opereaz de drept, ci este judiciar, pronunndu-se numai la cererea persoanelor ndreptite s introduc aciunea i numai n urma aprecierii de ctre instan a cauzelor de revocare. Cauzele legale de revocare cuprinse n art. 1020 Cod civil sunt incidente tuturor formelor de donaii.

6. 2. Revocarea pentru neexecutarea sarcinii

Donaia cu sarcini este acea liberalitate prin care donatorul impune donatarului o obligaie de a da, a face sau a nu face, donatarul fiind inut la executarea sarcinii din momentul acceptrii donaiei. Pentru a deveni operant, sarcina trebuie s fie licit, permis de lege i s fie impus n mod expres. n msura valorii sarcinii, donaia cu sarcin este un contract sinalagmatic, fiindu-i aplicabile regulile generale din materia efectelor specifice contractelor sinalagmatice, inclusiv rezoluiunea, denumit n aceast materie revocare. Dac donatarul nu ndeplinete sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii si n drepturi pot cere fie executarea sarcinii fie revocarea donaiei. n cazul sarcinii stipulate n favoarea unui ter, donatorul poate cere numai executarea obligaiei asumate de donatar, dar nu i rezoluiunea contractului, deoarece el nu este parte contractant. n cazul neeecutrii sarcinii, dreptul la aciune se precsrie n termen de trei ani de la data la care sarcina trebuia executat. Cnd donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor, regula general este c bunul reintr n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui, iar excepiile sunt prevzute de art. 1648 Cod civil referitoare la uzucapiunea bunurilor imobile i posesia de bun-credin a bunurilor mobile, cu respectarea drepturilor referitoare la cartea funciar.

6. 3. Revocarea pentru ingratitudine

Ingratitudinea este lipsa de recunotin a donatarului fa de dispuntorul care i-a druit un bun. n literatura de specialitate s-a subliniat c recunotina nu constituie o obligaie pozitiv, ea impunnd donatarului doar s se abin de la svrirea unor fapte necorespunztoare la adresa donatorului. Donaia se revoc pentru ingratitudine n urmtoarele cazuri: a) dac donatarul a atentat la viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, tiind c alii intenioneaz s atenteze, nu l-a ntiinat; b) dac donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave fa de donator;

18

c) dac donatarul refuz n mod nejustificat s asigure alimente donatorului ajuns n nevoie, n limita valorii actuale a bunului donat, inndu-se ns seama de starea n care se afla bunul la momentul donaiei. A. Revocarea pentru atentat la viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, tiind c alii intenioneaz s atenteze, nu l-a ntiinat Acest caz de revocare const n ncercarea donatarului de a curma viaa donatorului sau a unei persoane apropiate lui i constituie o abatere foarte grav de la datoria de recunotin pe care trebuia s o aib donatarul fa de cel care l-a gratificat. Nu are importan dac donatorul a fost ucis sau nu, dup cum este indiferent i dac fapta donatarului a fost pedepsit sau nu. Singura condiie care se impune este ca ncercarea donatarului de a suprima viaa donatorului sau persoanei apropiate s fi fost svrit cu intenie, fiind suficient chiar i tentativa. Revocarea donaiei nu va opera n cazul n care moartea donatorului s-a produs din culp sau n legitim aprare , dup cum donaia nu se revoc nici cnd donatarul a acionat fr discernmnt. Este indiferent dac donatarul atentator este major sau minor, n cazul celui din urm impunndu-se necesitatea ca acesta s fie contient de urmrile faptei sale. B. Revocarea pentru svrirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave Noiunea "fapte penale" la care se refer textul, sunt infraciuni prevzute n legea penal, "cruzimi" presupun agresiuni fizice. Injuriile cuprind insultele i calomniile, precum i orice acte cu caracter ofensator de natur a aduce atingerea onoarei, demnitii sau reputaiei donatorului. Aceste injurii trebuie s fie grave, svrite cu intenie, simplele certuri sau ameninri dintre pri neconstituind un motiv pentru revocarea donaiei. Este indiferent dac injuriile au fost svrite n public sau nu , dac au fost comise n scris sau verbal. C. Revocarea pentru refuzul de alimente Acest caz presupune c donatorul, aflat n nevoie, a cerut donatarului alimente, iar acesta - dei avea posibiliti - a refuzat n mod nejustificat. Refuzul de alimente nu atrage revocarea donaiei dac donatorul avea rude obligate legal la ntreinere, cu posibiliti materiale s l ntrein, deoarece obligaia donatarului este subsidiar. Dreptul la aciunea prin care se solicit revocarea pentru ingratitudine se prescrie n termen de un an din ziua n care donatorul a tiut c donatarul a svrit fapta de ingratitudine. Aciunea n revocare pentru ingratitudine poate fi exercitat numai mpotriva donatarului. Dac donatarul moare dup introducerea aciunii, aceasta poate fi continuat mpotriva motenitorilor. Cererea de revocare nu poate fi introdus de motenitorii donatorului, cu excepia cazului n care donatorul a decedat n termenul de un an fr s l fi iertat pe donatar. De asemenea, motenitorii pot introduce aciunea n revocare n termen de un an de la data morii donatorului, dac acesta a decedat fr s fi cunoscut cauza de revocare Aciunea pornit de donator poate fi continuat de motenitorii acestuia. n caz de revocare pentru ingratitudine, dac restituirea n natur a bunului donat nu este posibil, donatarul va fi obligat s plteasc valoarea acestuia, socotit la data soluionrii cauzei. n urma revocrii donaiei pentru ingratitudine, donatarul va fi obligat s 19

restituie fructele pe care le-a perceput ncepnd cu data introducerii cererii de revocare a donaiei. Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect n privina drepturilor reale asupra bunului donat dobndite de la donatar, cu titlu oneros, de ctre terii de bun-credin i nici asupra garaniilor constituite n favoarea acestora. n cazul bunurilor supuse unor formaliti de publicitate, dreptul terului trebuie s fi fost nscris anterior nregistrrii cererii de revocare n registrele de publicitate aferente. Toate donaiile, indiferent de forma n care au fost fcute, sunt susceptibile de revocare pentru ingratitudine.

20

Capitolul IV. CONTRACTUL DE LOCAIUNE

Seciunea I. NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

1. 1. Noiunea contractului de locaiune Definiie. Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie (art. 1777 Cod civil). Felurile locaiunii. Contractul de locaiune prezint mai multe varieti. Astfel, conform art. 1778 Cod civil, locaiunile sunt de mai multe feluri, fiecare avnd o reglementare aparte i regim juridic distinct: - locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere; - locaiunea bunurilor agricole se numete arendare; - locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist 1. 2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune Contractul de locaiune prezint urmtoarele caractere juridice: - caracterul sinalagmatic (bilateral), deoarece genereaz obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante, astfel c locatorul d bunul n folosina locatarului iar acesta se oblig s-i plteasc chiria; - locaiunea este un contract cu titlu oneros, fiecare parte urmrete obinerea unui folos n schimbul obligaiei pe care i-o asum: locatarul s obin folosina lucrului nchiriat, iar locatorul s primeasc chiria, caracterul oneros fiind de esena contractului de locaiune; dac folosina ar fi asigurat gratuit i s-ar preda lucrul contractul ar fi mprumut de folosin (comodat); - este un contract comutativ, existena i ntinderea obligaiilor care revin prilor sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului de locaiune, ele nu depind de hazard; - este un contract consensual, ntruct pentru ncheierea sa valabil nu se cere respectarea vreunei forme impuse de lege; art. 1781 Cod civil prevede n acest sens: contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului. - este un contract cu executare succesiv n timp, care privete prestaia ambelor pri; - locaiunea transmite dreptul de folosin temporar a lucrului dat n locaiune - locaiunea are un caracter vremelnic, poate fi ncheiat pe durat determinat sau nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, venic. Art. 1783 din Noul Cod civil reglementeaz durata maxim a locaiunii, de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat: 21

a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil. 1. 3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune n ce privete condiiile de validitate ale locaiunii acestea nu comport, n principiu, cerine specifice, n aceast materie fiind incidente reglementrile dreptului comun. A. Capacitatea prilor Locatorul i locatarul trebuie s aib capacitatea de a ncheia acte de administrare, fiind suficient capacitatea de exerciiu restrns a minorului ntre 14-18 ani care poate face singur acte de administrare care nu l prejudiciaz, cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului legal. n privina imobilelor, dac durata locaiunii depete 5 ani, atunci ea este un act de dispoziie i locatorul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu (art. 1784 alin. 3 din Codul civil). Deoarece prin contractul de locaiune nu se transmite proprietatea bunului, locatorul poate fi nu numai proprietarul lucrului dat n locaiune, ci i uzufructuarul sau chiar locatarul, cnd, la rndul su, subnchiriaz. Noul Cod civil extinde incapacitile speciale prevzute n art. 1653-1655 n materie de vnzare-cumprare i n materia locaiunii. B. Obiectul contractului Contractul de locaiune are obiect dublu: bunul dat n locaiune i preul, numit chirie. a) Bunul nchiriat poate fi un bun mobil, imobil, corporal sau incorporal , dar trebuie s fie un bun neconsumptibil (care nu se distruge sau nu se consum prin folosin) i individual determinat (cert). Doctrina precizeaz c i un bun viitor poate constitui obiect al contractului de nchiriere, dar numai n msura n care bunul avut n vedere va fi realizat efectiv, n caz contrar fiind posibil antrenarea rspunderii locatorului. Locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan; dac se nchiriaz un lucru cu personalul care l deservete (de exemplu un avion cu pilotul su sau autovehiculul cu ofer), contractul este mixt: locaiune n privina lucrului i prestare de servicii pentru personalul de deservire. Obiectul locaiunii nu este bunul n sine, pentru c nu se transmite proprietatea, ci folosina acestuia. Dreptul de folosin care deriv din contractul de locaiune este un drept de crean i nu un drept real, ntruct locatarul nu are asupra lucrului nici un drept dect acela de a pretinde locatorului s i ndeplineasc obligaia de a face, adic de a-i asigura folosina lucrului, el (locatarul), fiind un simplu creditor al acestei obligaii. b) Preul pe care trebuie s-l plteasc locatarul pentru folosina bunului primit n locaiune poart denumirea de chirie. De regul, chiria se fixeaz pentru o anumit unitate 22

de timp (lun, trimestru, an), dar dar poate fi stabilit i ca o sum global pentru toat durata nchirierii, pltibil la scadene convenite. Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. Ea poate fi exprimat n bani, n alte bunuri, ori n alte prestaii (servicii). Chiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului sau determinabil, sincer i serioas.

Seciunea a II-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

2. 1. Obligaiile locatorului Toate obligaiile locatorului decurg din esena contractului de locaiune ce const n a asigura locatarului folosina lucrului pe toat durata locaiunii. Dac locatorul nu asigur locatarului folosina lucrului, locatarul poate s refuze plata chiriei, invocnd excepia de neexecutare, proprie contractelor sinalagmatice, sau s cear rezilierea contractului de locaiune, cu daune interese. Pentru a asigura folosina bunului, potrivit art. 1786 Cod civil, locatorul are trei obligaii principale: a) s predea locatarului bunul dat n locaiune b) s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii c) s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii (obligaia de garanie) A. Obligaia de predare a bunului dat n locaiune Bunul, mpreun cu toate accesoriile sale trebuie predat ntr-o stare corespunztoare destinaiei n vederea creia a fost nchiriat. Locatorul, anterior predrii, trebuie s efectueze toate reparaiile necesare pentru a aduce lucrul n stare corespunztoare de folosin. n ceea ce privete momentul predrii, acesta coincide cu termenul stabilit de pri, iar dac prile nu au stabilit un termen, lucrul va trebui predat imediat dup ncheierea contractului, n lips de stipulaie contrar, locul predrii va fi locul unde se afla lucrul n momentul contractrii. Dac locatorul nu i ndeplinete obligaia de predare a lucrului, locatarul poate cere, conform dreptului comun, executarea silit a predrii, poate invoca excepia de neexecutare, dac i se cere ndeplinirea unei obligaii contractuale, de exemplu plata chiriei, sau poate cere rezilierea contractului de locaiune. B. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin pe durata contractului. Potrivit art. 1788 din Codul civil, pe toat durata locaiunii, locatorul trebuie s menin lucrul dat n locaiune n stare de a servi ntrebuinrii pentru care a fost contractat, adic s efectueze toate reparaiile necesare, afar de micile reparaii numite locative, a cror necesitate rezult din folosina obinuit a bunului care, din momentul predrii lucrului, cad n sarcina locatarului. Dac dup ncheierea contractului trebuie efectuate unele reparaii care sunt n sarcina locatorului, iar acesta din urm, dei ncunotiinat, nu ncepe s ia de ndat msurile 23

necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul are obligaia de a plti, n afara sumelor avansate de locatar dobnzi socotite de la data efecturii cheltuielilor. n caz de urgen, locatarul l poate ntiina pe locator i dup nceperea reparaiilor. C. Obligaia de garanie Art. 1789 din Noul Cod civil instituie n sarcina locatorului obligaia de a ntreprinde tot ceea ce este necesar pentru a asigura n mod constant locatarului folosina linitit i util a bunului, fiind dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin. Dac n cazul contractului de vnzare-cumprare, dreptul garantat este proprietatea, n cazul contractului de locaiune, dreptul garantat este folosina linitit i util a lucrului. Obligaia de garanie cuprinde urmtoarele obligaii concrete: 1. faptul su personal, 2. fapta terilor, 3. viciile ascunse ale lucrului. 1. Garania pentru tulburri ale folosinei provenite din faptul personal al locatorului. Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal care este de natur a-l mpiedica pe locatar s foloseasc bunul nchiriat, fie c este vorba de o tulburare de fapt, fie de o tulburare de drept, fondat pe un temei juridic. Dac n cursul locaiunii bunul necesit reparaii care nu pot fi amnate pn la terminarea locaiunii sau a cror amnare are expune bunul pericolului de a fi distrus, aceasta nu constituie o tulburare imputabil locatorului i acesta nu rspunde. Dac totui reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Dac reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul devine impropriu pentru ntrebuinarea convenit, locatarul poate cere rezilierea contractului. 2. Garania pentru tulburri de drept provenite de la un ter. Art. 1794 din Noul Cod civil prevede c locatorul va rspunde numai pentru tulburrile de drept provenite de la teri, nu i pentru tulburrile de fapt, fa de care locatarul se poate apra singur prin aciunea posesorie. Dac un ter pretinde un drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este obligat s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt. Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz. Indiferent de gravitatea tulburrii, dac i-a comunicat-o locatorului, fr ca acesta s o nlture de ndat, locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei. Dac tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate cere rezilierea contractului de locaiune. Locatarul care, la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la daune-interese. Este indiferent momentul apariiei cauzei de eviciune - anterior sau posterior ncheierii contractului de locaiune - pentru c obligaia asigurrii linititei folosine subzist pe toat durata contractului n sarcina locatorului. Dac locatarul este chemat n judecat de un ter care pretinde un drept asupra bunului nchiriat, inclusiv un drept de servitute, i exist riscul pierderii, n tot sau n parte, a folosinei bunului, el are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului de procedur civil. Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate prejudiciile suferite ca 24

urmare a necomunicrii tulburrii de ctre locatar. El nu va fi ns obligat la despgubiri dac dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat. 3. Garania pentru viciile ascunse ale lucrului dat n locaiune. Art. 1790 din Noul Cod civil prevede rspunderea locatorului pentru viciile (defecte, stricciuni) ascunse ale lucrului. Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat. Locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului. Dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere proporional a chiriei. n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate cere rezilierea contractului. Atunci cnd aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc. Aceste prevederi sunt valabile i atunci cnd bunul dat n locaiune nu corespunde calitilor convenite de ctre pri (art. 1792 din Noul Cod civil). 2. 2. Obligaiile locatarului Locatarul are urmtoarele obligaii principale: a) s ia n primire bunul dat n locaiune; b) s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract; c) s foloseasc bunul cu pruden i diligen; d) s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune. . a) Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune este strns legat de obligaia locatorului de a preda bunul, cele dou obligaii fiind reciproce i interdependente. Ea trebuie executat la termenul stipulat n contract, la locul unde se afla bunul n momentul ncheierii contractului. n caz de nepreluare a bunului sau de ntrziere la preluare, locatorul are dreptul s cear rezilierea contractului i dac este cazul, daune-interese. b) Obligaia de a plti chiria. Potrivit art. 1797 din Noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar, locatarul are obligaia de a plti preul locaiunii la termenele stabilite potrivit uzanelor. Preul locaiunii poart denumirea de chirie i se pltete, n lips de stipulaie contrar, la domiciliul debitorului, adic al locatarului (fiind cherabiI), potrivit regulilor dreptului comun. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete dup cum urmeaz: a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un 25

an. n caz de neplat a chiriei, locatorul poate cere executarea silit sau poate cere rezilierea contractului. Cu caracter de noutate, Noul Cod civil consacr caracterul executoriu al contractelor de locaiune ncheiate n form autentic, precum i cele ncheiate prin nscris sub semntur privat i nregistrate la organele fiscale, care constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract. c) Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului. Locatarul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese i a suportrii oricror alte cheltuieli, s i notifice de ndat locatorului necesitatea efecturii reparaiilor care sunt n sarcina acestuia din urm. Din obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar rezult c locatarul are ndatorirea de a ntreine lucrul n bun stare (astfel cum a fost predat de locator), adic de a efectua reparaii mici, numite locative sau de ntreinere curent. Aceste reparaii au rostul de a pstra lucrul n stare bun i a ndrepta micile degradri produse lucrului prin folosirea lui normal. Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit. El rspunde inclusiv pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul su, ca i de fapta altor persoane crora le-a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun. Potrivit art. 1804 din Noul Cod civil, locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. d) Obligaia de a restitui lucrul la ncetarea locaiunii. Locatarul, la ncetarea locaiunii, este obligat, prevede art. 1821 din Noul Cod civil, s restituie bunul luat n locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Pn la proba contrar, locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite. n legtur cu mbuntirile fcute de locatar, art. 1823 din Noul Cod civil prevede c locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului. Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. n cazul n care nu a avut acordul 26

prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun caz, dreptul de retenie. Locatorul poate obine restituirea lucrului - dac locatarul refuz s-l predea - pe calea aciunii n revendicare, cnd locatorul este proprietarul lucrului sau prin aciunea personal ntemeiat pe contractul de locaiune.

Seciunea a III-a. SUBLOCAIUNEA I CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

Codul civil nu privete locaiunea ca un contract intuitu personae i de aceea locatarul poate ncheia un contract de sublocaiune, prin care transmite - n tot sau n parte - dreptul su de folosin asupra lucrului n favoarea unui ter sau poate s vnd dreptul su de folosin printr-o cesiune de crean cu titlu oneros, n favoarea unui ter. Astfel, art. 1805 Cod civil prevede c locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului. Sublocaiunea i cesiunea sunt permise cu respectarea a dou condiii (prima prevzut expres de lege, iar a doua subneleas): a) transmiterea folosinei s nu fie interzis n mod expres prin contractul de locaiune interzicerea nu se prezum, ea trebuie expres stipulat; b) sublocaiunea sau cesiunea s nu fie consimite astfel nct s contravin condiiilor stipulate n contractul principal (de exemplu s dea bunului o alt destinaie prin sublocaiune, un depozit s fie folosit ca local public sau autoturismul s fie folosit la raliu). Sublocaiunea este operaiunea juridic (contract) prin care locatarul i transmite unui ter, n tot sau n parte, dreptul de folosin dobndit de el asupra bunului primit n locaiune n baza contractului ncheiat anterior cu locatarul. Chiar dac locatorul nu este parte contractant n contractul de sublocaiune, sublocaiunea produce efecte i fa de el. n acest sens, art. 1807 din Noul Cod civil prevede dreptul locatorului la aciune direct mpotriva sublocatarului: n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Sublocaiunea poate fi total sau parial. Locatarul poate ceda unui ter drepturile sale din contractul de locaiune. Cesiunea este admis cu respectarea acelorai condiii ca i sublocaiunea dar, dac n cazul sublocaiunii a intervenit un nou contract ntre locatar i sublocatar, avnd ca obiect folosina lucrului, n cazul cesiunii are loc o vnzare a dreptului de folosin, adic o cesiune de crean, cu titlu oneros, de la locatarul cedent la terul cesionar. Prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune, dispoziiile privind cesiunea contractului aplicndu-se n mod corespunztor. Interdicia de a ncheia o sublocaiune o include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o include pe aceea de a ncheia o sublocaiune. Interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial. Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea parial. 27

Seciunea a IV-a. NCETAREA LOCAIUNII

Pe lng acordul de voin al prilor (reziliere convenional) contractul de locaiune nceteaz i prin: a) denunarea unilateral; b) expirarea termenului; c) rezilierea pentru neexecutare; d) pieirea lucrului dat n locaiune; e) desfiinarea titlului locatorului; f) nstrinarea lucrului dat n locaiune, dac exist clauz special n acest sens. De remarcat c moartea uneia dintre pri nu desfiineaz contractul de locaiune (art. 1820 din Noul Cod civil), motenitorii celui decedat sunt substituii n drepturile i obligaiile acestuia. Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii. a) Denunarea unilateral este un caz de ncetare aplicabil situaiei n care contractul de locaiune s-a ncheiat pe un termen nedeterminat, prile nestabilind durata lui (fr termen). Astfel, dac prile sau legea nu au determinat durata locaiunii, potrivit art. 1816 din Noul Cod civil, oricare dintre pri poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz. Denunarea este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac nu este acceptat de partea concediat. Prin preaviz se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Termenul de preaviz poate fi convenional sau legal, iar cnd acesta lipsete, se va stabili dup uzane. La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil, iar contractul de locaiune ncheiat n form autentic, precum i cel ncheiat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organele fiscale constituie, n condiiile legii, titlu executoriu cu privire la aceast obligaie. b) Expirarea termenului. Este un mod de ncetare a locaiunii n cazul n care prile sau legea au prevzut un termen al locaiunii. Contractul nceteaz de drept la expirarea lui, prin simpla ajungere la termen, fr nici o ntiinare prealabil (art. 1809 alin. 1 din Noul Cod civil). Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor. n aceast situaie, locaiunea se consider rennoit prin tacita relocaiune. Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel. Tacita relocaiune nu opereaz n cazul n care, naintea expirrii termenului prevzut n contract, locatorul a notificat intenia lui de a nu rennoi contractul, i aceasta chiar dac locatarul a continuat s rmn n fapt n folosina bunului i dup mplinirea termenului. c) Rezilierea pentru neexecutarea contractului. Conform art.1817 din Noul Cod civil, atunci cnd, fr justificare, una dintre prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, potrivit legii. d) Pieirea lucrului dat n locaiune. Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. Dac 28

imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, locatorul fiind obligat sp efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul ntr-o stare corespunztoare de ntrebuinare. n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese. e) Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune. Cu toate acestea, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii. f) nstrinarea lucrului nchiriat dac exist n contract clauz special n sensul ncetrii locaiunii la nstrinarea imobilului. Dac bunul dat n locaiune este nstrinat,

dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz:

a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. Astfel, cumprtorul unui bun mobil sau imobil, care anterior a fost dat n locaiune este obligat s respecte locaiunea intervenit, dac locaiunea i este opozabil. Conform art. 1812 alin. 1 din Noul Cod civil, dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune. Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului.

29