Facultatea de tiine Economice i Administraie Public Economia comerului, turismului i serviciilor, an III , Zi, Sem II

Raport de evaluare (vnzarea unui apartament)

Cuprins
Partea I: Raport de evaluare
Capitolul 1. Introducere
1.1 Scopul evalurii 1.2 Date generale despre client 1.3 Certificarea expertului evaluator 1.4 Concluziile faptelor principale i a datelor importante

Capitolul 2. Prezentarea datelor

2.1 Identificarea proprietii 2.2 Descrierea juridic 2.3 Informaii privind localiatea i zona 2.4 Informaii despre vecinti 2.5 Descrierea construciei de baz a imobilului 2.6 Istoric 2.7 Piaa specific oraului Suceava

Capitolul 3. Premizele evalurii

3.1 Ipoteze i condiii limitative
3.1.1 Ipoteze de evaluare 3.1.2 Condiii limitative

3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate 3.3 Data raportului de evaluare 3.4 Moneda raportului 3.5 Inspecia proprietii 3.6 Riscul evalurii 3.7 Surse de informaii utilizate 3.8 Clauza de nepublicare

Capitolul 4. Analiza datelor i concluziile

4.1 Etapele n stabilirea valorilor 4.1.1 Abordarea prin comparaie 4.1.2 Abordarea prin metoda capitalizrii veniturilor

Echipa de evaluare Biliografie

Partea I: Raport de evaluare

Capitolul I. Introducere
1.1 Scopul evalurii

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n vederea vnzrii imobilului.Pentru orice alt scop dect cel declarat mai sus, proprietatea imobliar poate avea o valoare diferit.

1.2 Date generale despre client La data evalurii, proprietatea imobiliar, situat n oraul Suceava, str. Mgurei, nr. 11, bl.F7, sc. C, et.1, ap.7, judeul Suceava, se afl n proprietatea familiei Cuzenco Adriana i Cuzenco Florin- Virgil, dreptul de proprietate fiind complet. Conform Extrasului de Carte Funciar, nr. 6206 asupra proprietii nu greveaz n nici un fel de sarcini i nu s-au constituit garanii bancare sau ipoteci, care s limiteze dreptul de proprietate. n cazul vnzrii, dreptul de proprietate poate fi transferat integral. Toate aceste informaii au fost considerate credibile i corecte, neverficnd autencitatea actelor deinute. 1.3 Certificarea expertului evaluator Afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte. Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate la ipotezele i condiiile limitative i se constituie ca analize neprtinitoare. Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de n prorprietatea ce face obiectul acestui raport i nu este prtinitor f de vreuna din prile implicate. Remunerarea evaluatorului nu se face n funcie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorina clientului de obinere a unui rezultat dorit sau de apariia unui eveniment ulterior. n deplin cunotin de cauz, analizele, opiniile i concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerinele Standardelor A.N.E.V.A.R i a Standardelor Internaionale sau Europene i cu condiiile Codului Deontologic al Profesiei de avaluator.

Evaluatorul certific faptul c utilizarea raportului de evaluare ntocmit de el poate fi nsoit de verificarea lui n conformitate cu Standardele A.N.E.V.A.R, IVS1, GN1, SEV 808.Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezent n raport. Toate investigaiile i analizele necesare, inclusiv inspecia proprietii sunt fcute personal de evaluator. Nici o persoan cu excepia celor specificate n raport nu a acordat asisten profesional n elaborarea raportului. La evaluarea apartamentului a participat o echip de evaluatori format din : - Expert evaluator general: Condurachi Geanina - Experi evaluator tehnici: Popescu George, Alexa Ion - Experi evaluator de proprieti imobiliare: Cuzenco Irina , Grigoral Alina 1.4 Concluziile faptelor principale i a datelor importante Prezentul raport a fost ntocmit n urma solicitrii d-lui Cuzenco Florin-Virgil, domiciliat n oraul Suceava, Judeul Suceava, str.Mgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7. Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar (apartament) situat n oraul Suceava, Judeul Suceava, str.Mgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7, proprietatea familiei Cuzenco Adriana i Cuzenco Florin-Virgil. Proprietatea imobiliar se compune din : - sufragerie, suprafaa de 18,37 mp; - dormitor 1, suprafaa de 9,96 mp; - dormitor 2, suprafaa de 11,49 mp + 0,27 mp; - buctrie, suprafaa de 6,67 mp; - baie, suprafaa de 4,30 mp; - cmar, suprafaa de 1,44 mp; - debara, suprafaa de 0, 64 mp; - hol 1, suprafaa de 2,94 mp + 1,17 mp; - hol 2, suprafaa de 2,75 mp + 1.23 mp; - hol 3, suprafaa de 1,40 mp ; - balcon , suprafaa de 2,90 mp. Proprietatea imobiliar a fost deinut prin Contractul de vnzare- cumprare nr. 5894/1991, ntre ntreprinderea de gospodrie comunal i locativ Suceava reprezentat prin ing. Chisli Doru n calitate de director i economistul Creu Ilie, contabil ef, pe de o parte Cuzenco Adriana i Florin-Virgil, pe de alt parte, n baza Decretului Lege nr. 61 din 7.02.1990.

n prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de pia a proprietii imobiliare folosind metoda comparaiei directe, valoarea de pia estimat pe baza capitalizrii venitului calculului ratei de capitalizare. Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, avnd o suprafa total de 65,53 mp i o suprafa util de 62,63 mp, de aici valoarea apartamentului la data de 15.04.2011 este de 40.000 euro, evaluat la cursul de schimb valuator actual 1 euro=4,0966 RON, echivalentul n lei de 163864 RON . Documentele necesare: -titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vnzare-cumprare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciar nr. 6206 -fi tehnic de calcul, februarie 1991.

Capitolul II. Prezentarea datelor

2.1 Identificarea proprietii n prezentul raport supunem evalurii o proprietate imobiliar, tip apartament, cu numrul cadastral 478/11043 din 5 iunie 1991, nscris n cartea funciar nr. 6206, apartament nr. 7, situat n blocul de locuine nr. F7, scara C, et .1 din mun. Suceava, str. Mgurei nr.11, compus din 3 camere i dependine i se nscrie n dreptul de proprietate cu titlu de cumprare n favoarea: Cuzenco Adriana i Cuzenco Florin-Virgil. 2.2 Descrierea juridic Pentru proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea lui Cuzenco Adriana i Cuzenco Florin : --titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vnzare-cumprare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciar nr. 6206 -fi tehnic de calcul, februarie 1991. Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin asupra cldirii i a terenului aferent, considerat ca ipotez de lucru n realizarea prezentului raport de evaluare. 2.3 Informaii privind localiatea i zona Municipiul Suceava este situat n platforma Suceva-Bosanci , parte a Podiului Suceava i care face parte din Podiul Moldovei. Acesta este strbtut de la NV la SE de rul Suceava care-i are izvoarele din Obcinele Bucovinene. Apartamentul este localizat n judeul Suceava, n zona a III-a a municipiului Suceava, cartier Obcini, cartier cu blocuri de locuine, din punct de vedere edilitar este o zon dezvoltat. Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reeaua de ap din reeaua oraului, instalaii i corpuri sanitare satisfctoare, de calitate medie, termoficare
6

instalaii de nclzire de calitate medie, gaze din reeaua oraului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 1 a unui bloc cu regimul de nlime P+4, din releveu rezult o suprafa util de 62,63 mp. Utilitile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul dispune de un sistem de nclzire central. Finisajele sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect ngrijit . 2.4 Informaii despre vecinti Zona este un cartier cu blocuri de locuine, comercial. n apropiere se afl uniti comerciale cu magazine suficiente (Galleria Suceava, Danigry, Tacorom, Ambiana, Domado), bine aprovizionate cu mrfuri de bun calitate. La 100 m se afl reeaua de transport n comun; n apropiere se mai afl unitatea de nvmnt coala general cu cl. I-VIII Ion Creang i cabinete medicale, saloane de nfrumuseare, farmacii (Richter, Andu-Farm ), florria Ruxandra, spltoria auto, pensiunea Santa-Fe, Oficiul Potal nr. 4, sala de fitness Galaxy, biserici (Sf. Mina, Sf. Parascheva). Traficul auto este mediu, reelele de transport sunt asfaltate. 2.5 Descrierea construciei de baz a imobilului Proprietatea imobiliar este un bloc cu numrul de etaje P+4, anul de construcie 1989, avnd 4 locuine pe palier, i faada blocului se afl n direcia S-V. Structura blocului este din cadre de beton armat, nchiderile perimetrale sunt din plci prefabricate din beton, acoperiul este tip arpant nvelitoare din igl, are dotare cu interfon n funciune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior i interior ngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu central termic, restul avnd un sistem de nclzire central. Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 22 ani, cu utiliti complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura i nici n filtraii de ap . Apartamentul are o suprafa util de 62,63 mp conform releveului. Tmplria exterioar este parial PVC cu geam termopan i parial lemn cu geam simplu. Ua de la intrare i cea interioar este din fier fr geam . Pereii sunt tencuii i vruii cu var lavabil n camera i buctrie, cu var simplu n bi, placai cu faian n buctrie i bi, i lambriu pe hol. Pardoseala este format din parchet n camer, gresie pe hol, buctrie i bi . Este dotat cu curent electric, fiind instalaie de calitate medie, avnd cureni slabi; instalaii de nclzire de calitate medie din reeaua oraului, dotrile alimentare cu ap i gaze sunt din reeaua oraului. Utilitile edilitare de care dispune apartamentul sunt specific mediului urban.
7

Apartamentul dispune de nclzire central. Finisajele sunt de calitate medie, apartamentul are un aspect ngrijit. 2.6 Istoric Evaluarea proprietii imobiliare (apartament) prin metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi acele proprieti cu cea de evaluat . Premiza major a metodei este accea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile . Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, ntre elementele care influeneaz preurile de tranzacie .

Zon Confort Tip Etaj Suprafa Nr. camere Centrala Termica Utliti Finisaje Pre

Proprietatea A Obcini- (coala general nr.9) 1 Decomandat 4 65 mp 3 nu da Superioare 53 000 euro

Proprietatea B
Obcini

Proprietatea C Obcini- (Blocul Ireului) 1 Decomandat 4 65 mp 3 nu da Medii 45 000 euro

1 Decomandat Parter 68 mp 3 da da Medii 43000 euro

2.7 Piaa specific oraului Suceava Situaia actual a pieei imobiliare din Suceava este caracterizat de un numr redus de tranzacii i un trend descresctor al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. O pia n suferin. Acesta este diagnosticul pe care experii l-au pus pentru piaa imobiliar sucevean. Dac acum cteva luni tranzaciile se derulau ntr-un ritm ameitor, de la nceputul anului actele perfectate pentru vnzarea unor apartamente sau vile s-a redus substanial. (Monitorul de Suceava)

Capitolul III Premizele evalurii

3.1 Ipoteze i condiii limitative
8

3.1.1 Ipoteze de evaluare Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz ca n-au fost facute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c: titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil. Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube, rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport. Dac nu se arat astfel n raport, se nelege evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia etc.). Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de structuri i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor. Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport. 3.1.2 Condiii limitative Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului, i n scopul precizat. Nu este permis utilizarea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea prealabil a acordului scris al clientului, al autorului evalurii i al evalauatorului verificator. Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici rmn nemodificate n raport cu cele exitente la data ntocmirii raportului de evaluare.

Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie i reglementrile sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat. Proprietatea nu a trecut printr-o expertiz detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertiz) acestea vor avea prioritate. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar, iar autorul nu l va dezvlui unei tere persoane cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui organism judiciar calificat. Consimmntul scris al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar) trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere persoane inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. 3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate Valoarea de pia (conform Standardelor Internaionale de Evaluare/ 2007- IVS 1) este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii ntre un cumprator decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunzatoare n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere. 3.3 Data raportului de evaluare Data la care valoarea estimat este valabil -15.04.2011-, acesta fiind i data raportului de evaluare atunci cnd cursul BNR utilizat n calcule este de 1 euro= 4.0966. 3.4 Moneda raportului Moneda evalrii este EURO 1 euro= 4.0966 RON
10

1 dolar american= 2.8331 3.5 Inspecia proprietii n timpul evalurii imobilului, experii tehnici, Popescu George i Alexa Ion, au fcut analiza blocului i aprtamentului dat prin inspecie la faa locului n prezena proprietarului. S-a observat faptul c structura blocului este din beton armat, cu partimentri din plci prefabricate i zidite din BCA, acoperi tip igl, dotare cu interfon, nu este dotat cu lift, aspect exterior i interior aproximativ ngrijit, numr de etaje P+4, anul construciei fiind 1989. 3.6 Riscul evalurii Intervenia brusc a unor schimbri de tip monetar sau a situaiei pieei imobiliare. 3.7 Surse de informaii utilizate

Actele de proprietate ale imobilului: -titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vnzare-cumprare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciar nr. 6206 -fi tehnic de calcul , februarie 1991 Piaa imobiliar din zon consultat prin intermediul site-urilor de specilitate i mass-media Cursul de la Evaluarea organizaiilor 3.8 Clauza de nepublicare Clientul se oblig s nu foloseasc prezentul raport dect pentru destinaia precizat i cu acordul evaluatorului, pentru orice utilizare cu alt destinaie se va face cu acordul evaluatorului. O evaluare imobiliar ncepe cu o inspecie a proprietii. Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea i de a determina i verifica acurateea datelor cuprinse n documentele tehnice i juridice legate de aceastp proprietate. Inspecia cldirilor se face de la exteriorul cldirii spre interior i de jos n sus. Inspecia fizic a proprietii de evaluat const n identificarea i analiza amplasamentului i construciilor, aprecierea strii tehnice.

Capitolul IV. Analiza datelor i concluziile

4.1 Etapele n stabilirea valorilor 4.1.2 Abordarea prin comparaie
11

Element de comparaie

Subiect

Proprietile imobiliare comparabile A B

43 000 Ofert 4300 38700 Integral 0 38700 La pia 0 38700 5.05.2011 0 38700 similar 0 38700 0 38700 68 -2,47 -19760 58460

C
45 000 Ofert 4500 40500 Integral 0 40500 La pia 0 40500 27.01.2011 0 40500 similar 0 40500 0 40500 65 0,53 4240 36260

Pre de ofert/vnzare (EURO) Tipul tranzaciei Corecie pentru tip tranzacie (-10%) Pre corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecie pentru drepturi de proprietate Pre corectat (EURO) Condiii de finanare

53 000 Ofert 5300 47700 Integral 0 47700 La pia 0 47700 27.01.2011 0 47700 similar 0 47700 0 47700 65 0,53 4240 43460

Integral

La pia

Corecie pentru finanare

Pre corectat(EURO)

Condiii de pia
Corecie pentru condiiile pieei

Pre corectat (EURO) Localizare Corecie (%)

Pre corectat (EURO) An construcie Corecie pentru vechime (EURO) Pre corectat (EURO)

Suceava- Obcini
1989

Suprafaa desfurat (mp)

Diferen suprafa

65,53

Corecie pentru dimensiunile construciei (EUR)

Pre corectat (EURO)

Finisaje Corecie (%) Corecie (EURO)

Pre corectat (EURO)

medii

superioare
15% 6519 36941 1060 2%

medii
0 0 58460 24060 56%

medii
0 0 36260 260 0.57%

Corecie total (EURO) Corecie total (%) VALOARE PROPUS

30000 122898 RON

1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011

Comparabila A: ap. cu 3 camere, cu suprafaa de 65 mp, n Suceava-coala general nr.9, 53000 Comparabila B: ap. cu 3 camere, cu suprafaa de 68 mp, n Suceava-Obcini, 43000 ; Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafaa de 65 mp, n Suceava-Blocul Ireului, 45000 . Observaia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacionate nainte de data evalurii, cu o finanare mai favorabil dect condiiile pieei ceea ce au condus la un pre mai mare dect cel al ofertei, cu 10%. Astfel, preurile comparabilelor trebuie aduse la preul pieei, suferind o corecie de -10%. Observaia nr. 2: A-C= 53000- 45000= 8000 euro/mp
12

A : 65.53- 65= 0,53 mp * 8000/mp= 4240 , similar pt proprietatea B si C B: 65.53-68= -2,47 * 8000/mp= -19760 C : 65,53- 65= 0,53 mp * 8000/mp= 4240

Observaia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=53000 - 45000= 8000 53000..100 8000.. x X=8000*100/53000= 15% Corecie total (EURO): A: 5300-4240= 1060 B: 4300-(-19760)= 24060 C: 4500- 4240= 260 Corecie total (%) A: 1060/ 53000 *100= 2% B: 24060/ 43000* 100= 56% C: 260/45000*100= 0.57% Observaia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecii astfel c subiectul preului de evaluat este de 30000 de euro.

4.1.2. Metoda capitalizrii venitului

Suprafaa util (mp) Chiria lunar (EUR/lun) Venituri brute poteniale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective VBE (EUR/an)
13

cca.

65,53 250 3000 3000 90% 2700

Total VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare Costuri reamenajare (reparaii) Venit net efectiv (EUR/an) Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform anexei Multiplicator Valoare randament (EUR) rotund 1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011 VBP= chiria lunar*nr.luni=250*12luni= 3000/an VBE= VBP*Grad de ocupare= 3000*90%= 2700 Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2700/an= 135

5%

2700 135 2565 2565 4% 25 64125 65000 266279 RON

VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2700- 135= 2565 Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25 Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=2565/4% = 51300 COMPARABILE Chirie lunar solicitat Venit brut potenial(EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venitul brut efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului(10% din VBE) Venit Net din Exploatare(EUR/an) Valoarea solicitat a proprietii (EUR) Rata de capitalizare(%) Rata de capitalizare medie(%) Se alege rata de capitalizare VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040 NOTA: Se vor anexa datele de identificare ale comparabilelor. VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A) =2400-360 = 2040 (B) =2640- 396 = 2244 (C) =1560- 234 = 1326 (D) =1800- 270 = 1530 (E) Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A) = 2040- 204 = 1836 (B) = 2244- 224,4 = 2019,6 (C) = 1326- 132,6 = 1193,4 (D) = 1530-153 = 1377 (E)
14

A 170 2040 306 1734 173,4 1560,6 40000 3,9

B 200 2400 360 2040 204 1836 43000 4,27

C 220 2640 396 2244 224,4 2019,6 45000 4,49 3,94~4

D 130 1560 234 1326 132,6 1193,4 35000 3,4

E 150 1800 270 1530 153 1377 38000 3,62

Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitat a proprietii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)

4.2 Valoarea estimat propus, opinia i concluziile expertului evaluator

n urma evalurii efectuate de noi, a analizei informaiilor aplicablile i a factorilor relevani, opinia noastr este c valoarea de pia a proprietii imobiliare descris este de 65000 de euro. Valorea de pia recomandat este 65000 euro echivalentul a 266279 RON. Valorea de pia a fost estimat la 65000 de euro prin metoda capitalizrii venitului. Valoarea prin alt metod, metoda comparaiei este de 30000 euro. Echipa de evaluare a apartamentului este format din:Condurachi Geanina-Elena i Cuzenco Irina-Raluca. Scrisoare de transmitere ctre beneficiatul raportului de evaluare Bunul supus evalurii a fost aprtamentul situat in Obcini, proprietatea persoanei, Cuzenco Florin-Virgil. Inspecia bunului evaluat a fost efectuat de experii evaluatori Condurachi Geanina i Cuzenco Irina Scopul evalurii a fost determinarea valorii de pia a apartamentului n vederea vnzrii acestuia. Documentaia evalurii se regseste n anex. Semntura experilor evaluatori

Bibliografie

1. Hlaciuc E, Curs, Evaluarea organizaiilor, 2011

2. www.imobiliaresuceava.ro 3. www.scritube.com

15

16