Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT
CADASTRAL I
PUBLICITATEA
IMOBILIAR

Chiinu 2011
MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA
Universitatea de Stat din Moldova

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT
CADASTRAL I
PUBLICITATEA
IMOBILIAR
(manual)

Editura USM
Chiinu 2011
CZU 347.2
M 38
Manualul a fost discutat, aprobat i recomandat pentru editare prin
deciziile Catedrei Drept al antreprenoriatului (proces-verbal nr. _ din
20.10.2011), Consiliului metodico-tiinific (proces-verbal nr. _ din
21.10.2011) i Senatului USM (proces-verbal nr.5 din 27.10.2011).

Refereni:

prof. univ. dr. V. Volcinschi,

conf. univ. dr. V. Cebotari

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii

Marian, Silvia
Drept cadastral i publicitatea imobiliar: Manual. / Silvia Marian; /
Snejana Marian, Min. Educaiei al Rep. Moldova. Universitatea de Stat din
Moldova. Ch.: Dep. Ed.-Poligr. al USM, 2011. 290 p.
Bibliogr. p.216-229 (262 tit.)
ISBN 978-9975-75-114-8

ISBN 978-9975-75-114-8

Autori:

Silvia MARIAN, doctor n drept

Snejana MARIAN, magistru n economie, liceniat
2

n drept
Departamentul Editorial-Poligrafic al USM

SUMAR
PREFA

TEMA 1. NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND

DREPTUL CADASTRAL I
PUBLICITATEA IMOBILIAR
1.1. Noiunea i obiectul dreptului cadastral i publicitii imobiliare
1.2. Izvoarele i principiile dreptului cadastral i publicitii imobiliare
1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale dreptului cadastral i
publicitii imobiliare.

TEMA 2. CADASTRUL BUNMURILOR IMOBILE

2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile.

2.2. Originea i evoluia bunurilor imobile.
2.3. Sisteme progresiste de nregistrare a bunurilor imobile.

TEMA 3. PUBLICITATEA IMOBILIAR

3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare

3.2. Scopul. i funciile publicitii imobiliare
3.3

TTEMA 4. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N

SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR

12

4.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile.

4.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile.
4.3. Funciile Registrului bunurilor imobile.

TEMA 5. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR

IMOBILIARE

19

5.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii

5.2. Particularitile nscrierii unor drepturi.
5.3.particularitile nscrierii altor drepturi reale

TEMA 6.

25

Concluzii
Recomandri
Acte normative

Bibliografie
Cuvinte-cheie
Lista abrevierilor utilizate
Anexe

PREFA
Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut
necesar revenirea la reglementrile ce aveau ca obiect
imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de
drept sovietic. Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din
circuit, inventarierea lui efectundu-se numai din raionament
economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii dreptului de
proprietate, securizrii tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare
de lucruri a devenit intolerabil din momentul recunoaterii
terenurilor ca marf i includerii acestora n circuit, situaie ce a
generat repunerea n sistemul legislaiei civile a mai multor
instituii juridice ignorate anterior: vnzarea-cumprarea
imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc. Ca
rezultat, se cerea i crearea mecanismului de eviden a
imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a
drepturilor asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea
Cadastrului i a publicitii imobiliare. Aceste raporturi sunt
reglementate de Codul Civil nr. 1107/2002, Legea nr. 1543/998
i alte acte normative.
n monografie sunt analizate tiinific i practic mai multe
instituii juridice, or lsarea lor n umbr ar face imposibil
elucidarea subiectului, iar pentru a lua la eviden toate
imobilele rii (crearea cadastrului general), este necesar
cunoaterea naturii juridice a acestora, n funcie de care se
stabilesc criteriile de includere a bunului ntr-o clas sau alta
(imobile sau mobile).

TEMA 1
NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE
IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I
PUBLICITATEA IMOBILIAR
1.1. Bunurile imobile
Un fenomen natural sau un lucru din natur nu devine bun
dect n msura n care se afl n interaciunea raporturilor
omeneti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un
obiect al lumii nconjurtoare devine bun numai atunci cnd este
susceptibil de a satisface o necesitate a omului i cnd ntre
oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui
bun. Bunurile imobile ntotdeauna au servit drept obiect al
diverselor nenelegeri, din care cauz li s-a stabilit un regim
juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman.
Terenurile, obiectele acvatice, cldirile, construciile i altele
asemenea totul aparine omului, iar dovad a acestei
apartenene servete titlul de proprietate, n al crui temei, n
registrul bunurilor imobile sunt nscrise drepturile imobiliare.
Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale
tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis
communis, cum ar fi aerul atmosferic, lumina solar, flora i
fauna apelor neutre ale mrilor i oceanelor; altele, cele mai
numeroase, aparin omului n propriu [242, p.35]. Pe acestea din
urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i pe
deplin, prin apropiere.
Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul
are importan n materialitatea sa, pentru tiinele juridice
lucrurile din natur i cele create de om sunt bunuri i n sens
imaterial, adic n sens de drepturi asupra lor.
Necesitatea reglementrii regimului juridic al imobilelor sa impus odat cu admiterea, n circuitul civil, a imobilelor.
Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea unui
6

cadru normativ adecvat, menit s determine clasa imobilelor

pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile,
identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, n Legea nr.
354-XV din 28.10.2004 [5], ca lucrri cadastrale.
Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este
necesar cunoaterea naturii lor juridice, n funcie de care se
stabilesc criteriile de includere a bunurilor ntr-o clas sau alta
[imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat i de Codul
Civil, Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare i de
inere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigur
recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor
drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de ctre
stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz
raporturile juridice privind bunurile imobile situate n limitele
rii, indiferent de tipul de proprietate i destinaia lor,
susceptibile a face obiectul nregistrrii.
Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor
imobile i a drepturilor asupra lor certificate de titular i, dup
cum vom vedea din contextul monografiei, imobilele, n mod
special terenurile, reprezint entitatea de baz a cadastrului.
Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor,
determinarea criteriilor de clasificare a acestora, analiza staticii
proprietii imobiliare sunt plasate justificat la nceputul
monografiei. Or, n esen, monografia este dedicat specificului
regimului juridic al imobilelor, ca entitate de baz a crerii
cadastrului bunurilor imobile i a dezvoltrii pieei imobiliare din
ar, cu att mai mult c problema exploatrii optime a terenurilor,
precum i managementul n domeniul funciar, sunt actuale n
ntreaga lume. Dac ar fi s lum n calcul faptul c bogia rii o
constituie pmntul, informaia acumulat prin sistemul cadastral,
la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a pieei
funciare din ar. Or, sistemul cadastral conine informaii
detaliate privind: terenul, hotarele, suprafaa, destinaia folosinei,
preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietate, alte drepturi
7

reale asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin
urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului
general al bunurilor imobile i ale publicitii imobiliare fr o
analiz succint a noiunii i clasificrii bunurilor imobile, a
ponderii acestora n circuitul civil.
1.1.1. Noiunea de bun imobil. Noiunea de bun cuprinde
att lucrurile corporale n accepia tangibil a acestora res quae
tangi possundi, lucrurile materiale, asupra crora poart
drepturile, ct i drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor
[242, p.35].
n literatura juridic, se mai polemizeaz asupra faptului
dac obiectul este un element necesar al raportului juridic civil,
n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este
ndrituit subiectul activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde
i lucruri la care se refer conduita prilor. Opinia dominant n
doctrin [236, p.116; 121, p.41], la care consemnm, este cea
conform creia obiectul constituie un element necesar al
raportului juridic civil, iar acest element const n conduita
prilor, adic n aciunea sau absteniunea la care este ndreptit
subiectul activ i este obligat subiectul pasiv n raport cu acest
lucru. De exemplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor
imobiliare etc.
n sensul cercetrii propuse, ne intereseaz dac lucrurile
sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordat
rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admitem
c bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din
obiectul raportului juridic, tirbim din caracterul social al acestui
raport. Soluia optim ar fi compromisul n sensul c, atunci
cnd conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt
considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu
alte cuvinte, este realizarea efectiv a conduitei vizavi de bunuri.
Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile
sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita prilor,
8

drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau

drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale.
Distincia este important pentru determinarea regimului juridic
al obiectului i, prin urmare, pentru evitarea confundrii
regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult dect att, bunurile
imobile i drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale
[dezmembrmintele], sunt pasibile de nscriere n registrul
bunurilor imobile, nenscrierea dreptului fiind sancionat cu
neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri.
Sub aspectul distinciei, practica judiciar posed destule
exemple de ncheiere a contractelor ale cror obiecte l constituie
locaiunea drepturilor imobiliare n loc de sublocaiune i altele
de acest gen [253, dosarul nr.2-2394/04].
Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub
incidena aceluiai regim juridic att a drepturilor reale, ct i a
unor drepturi de crean [de exemplu, Codul Civil include n
clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garanteaz o
crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil.
Prevederea n cauz este specific sistemului de drept angloamerican, conform cruia bunurile pot fi n proprietate
[posesiune] choses in posession i bunuri n revendicare choses
in action [131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce
corespunde conceptului roman conform cruia bunurile n sens
material sunt bunuri corporale, iar bunurile n sens imaterial
sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82].
n sistemul de drept continental, regimul bunurilor este
distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul Civil al Germaniei,
&90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii
materiale [91, p. 298].
n accepia general, sunt bunuri imobile lucrurile
susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate
[189, p. 81]. n literatura juridic, se opereaz att cu noiunea de
bun, ct i cu noiunea de lucru. Codul Civil prin art. 288-296,
303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul bun, chiar i
9

atunci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a

bunurilor n sens larg. n sens restrns, lucruri sunt obiectele
corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii [117,
p.97].
n concluzie, putem spune: 1) bunurile n sens restrns
[stricto sensu] nseamn lucruri utile, cu valoare economic,
care pot fi apropiate sub form de drepturi patrimoniale [pot fi
obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bunul n sens larg [lato
sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale drepturilor i
obligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra
bunurilor [138, p.26].
Codul Civil prin art.285 alin. (1) definete bunurile ca fiind
toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective i
drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are n
vedere bunurile ce au form materializat, iar drepturile sunt
forma imaterial a bunurilor, adic aspectul juridic. Aptitudinea
apropriabilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este
inconceptibil, pentru c, prin prisma legii, a fi titularul unui drept
nseamn a avea ceva care s aparin n propriu celui care l are.
n propriu ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita
plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun
mi aparine nu rezolv i problema limitrilor stabilite de
legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n parametrii
stabilii de lege.
n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz:
Lucrurile sunt obiecte corporale n raport cu care pot exista
drepturi i obligaii civile. Din coninutul normei indicate,
deducem patrimoniul care incumb nu numai bunuri, ce
formeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia
[226, p.475]. Obligaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii,
sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care greveaz patrimoniul.
De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul net al
patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor.

10

Corelaia dintre bun i lucru, stipulat n dispoziiile

Codului Civil, art.285 const n faptul c bunul este genul, iar
lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se
nelege tot ceea ce exist n realitate sau numai n imaginaie
[150, p.253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur i este
perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen
material [194, p.81-82].
Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca
lucru fa de care pot exista drepturi i obligaii patrimoniale i
care poate fi folosit n viaa social, precum i ca drept
patrimonial [117, p. 99].
1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. n terminologia
juridic roman, bunurile erau desemnate prin cuvntul res,
utilizat i pentru desemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare,
romanii nu au fcut o clasificare a bunurilor distinct de
clasificarea lucrurilor [206, p.76].
Ei utilizau un singur cuvnt, ceea ce, n ultim instan, a
dat natere sistemului de clasificare a bunurilor ca diferite
categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un
singur sistem este justificat att prin raiuni ce in de
terminologie, ct i prin faptul c, practic, orice lucru, n anumite
condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele
susceptibile de o valoare pecuniar formeaz patrimoniul.
Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai
lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia
[vitele] [207, p.78]. Clasificarea actual a bunurilor dup mai
multe criterii provine de la romani. De exemplu, Codul Civil le
divizeaz: 1) dup modul n care sunt percepute n: res
corporales i res incorporales [corporale i incorporale, art. 285
alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile
i imobile, art.288]; 3) dup modul n care sunt determinate:
genera i species [determinate prin caractere individuale i
bunuri determinate generic, art.294]; 4) dup cum sunt sau nu
11

productoare de fructe: produse i fructe [frugifere i

nefrugifere, art.299]. Conform doctrinei, exist trei categorii de
fructe: naturale; industriale; civile [236, p.80]; 5) dup cum sunt
sau nu admise n circuitul civil n: res in commercio [bunuri
aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i res extra commercium
[bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)]; 6) bunurile
complexe sunt acele bunuri a cror utilitate depinde de
complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] .
n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt
clasificate n funcie de mai multe criterii.
Distingem:
I. Bunurile imobile prin natura lor [Codul Civil, art.288
alin. (1)].
Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum
ar fi terenurile, cldirile i, n genere, tot ceea ce este durabil
legat de sol [119, p.102]. Bunurile crora li se atribuie regimul
juridic de imobile sunt enumerate expres n art. 288 alin. (2):
Terenurile, poriunile de subsol, obiectivele acvatice separate,
plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice
alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n
mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acesta,
adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se
cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor. Categoriile de
bunuri imobile enumerate n Codul Civil difer de cele din alte
legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri
imobile sunt doar terenurile, construciile capitale, apartamentele
i alte ncperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de
imobile terenurile i obiectivele aferente acestora [solul, bazinele
de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile,
construciile, edificiile etc.], a cror strmutare este imposibil
fr a cauza prejudicii destinaiei lor [art.2/1].
Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor
normative ce reglementeaz regimul juridic al imobilelor. Cu
att mai mult c ara este n perioada final de creare a
12

cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de

interpretri neadecvate.
Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul
bun imobil este pmntul [terenul] [Legea nr.1308-XIII din 25
iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului [19], n continuare, Legea
nr.1308/1997] care, potrivit Constituiei [art.127], poate fi att n
proprietate privat, ct i n proprietate public.
n categoria imobilelor sunt incluse i poriunile de subsol
care, conform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993
[13], n continuare, C. subsolului, este partea terestr situat mai
jos de stratul de sol i de fundul bazinelor de ap pn la
adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic.
Articolul 4 [C. subsolului] prevede c subsolul este proprietate a
Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispune de el i
l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz este
depit, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n
diferite scopuri: construirea fundamentului caselor, beciurilor,
garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi n proprietate
privat sau proprietate public, similar regimului juridic al
terenurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile
subterane, care, potrivit Constituiei [art. 127 alin. (4)] i
Codului Civil, art.296 alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale
domeniului public i sunt inalienabile, insesizabile,
imprescriptibile [117, p.103].
O alt categorie de imobile o constituie obiectivele
acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr.1532-XII din
22.06.1993 [14], n continuare, C. apelor, n Republica Moldova,
apele constituie proprietatea exclusiv a statului i pot fi date
numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, n
art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac
obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care
nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor

13

acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificarea normei n cauz

corespunztor prevederilor constituionale.
Categoria plantaiile prinse de rdcini, potrivit Codului
Civil, art.288 alin. (2), const din ntreaga vegetaie care se ine
de pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea, devine bun
mobil [228, p.311].
Sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile
cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt,
cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prvliile, podurile,
tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de
transport electric etc. [237, p.167].
n concluzie, criteriul principal de includere a unui bun n
clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderen fix cu
pmntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la
deteriorarea acestuia i imposibilitatea folosirii lui conform
destinaiei economice.
n literatura de specialitate se ncearc stabilirea nc a
unui criteriu nregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii
Victor: Autoreferatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu]
susine: Pentru obinerea statutului [regimului] juridic de
imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care va
avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a
regulilor aplicabile la circuitul civil al bunurilor imobile. Nu
suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoarele
considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a
bunurilor ntr-o clas sau alta, or, regimul juridic al bunului este
determinat de nsi natura acestuia; 2. potrivit dispoziiilor
Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriul de eviden
cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia
imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare special
a acestor bunuri: evidena tehnic, economic i juridic. Nu se
ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare a
bunurilor n mobile i imobile.

14

II. Imobile prin determinarea legii [ficiune]. Potrivit

Codului Civil, art.288 alin. (3), n clasa imobilelor sunt incluse
dou categorii de bunuri, mobile dup natur: materialele
separate n mod provizoriu de un teren atta timp ct sunt
pstrate n aceeai form [ex.: crmizile din ziduri, cu condiia
rentrebuinrii n aceeai construcie] i prile integrante ale
unui bun imobil detaate provizoriu de acesta, dac sunt
destinate reamplasrii.
Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este
de ultim or i se datoreaz admiterii n circuitul civil a
imobilelor: terenuri, construcii etc., ceea ce a impus crearea
unui mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare,
care i-a gsit fundamentarea n cadastrul al bunurilor imobile al
rii. Codul Civil, Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special
de circulaie a imobilelor, i anume nscrierea drepturilor
imobiliare i informarea persoanelor interesate privind regimul
bunului cu privire la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin
important este i efectul nregistrrii drepturilor imobile. n acest
sens, Codul Civil, n art. 499, dispune: Drepturile reale asupra
imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre
pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul
bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul
voinei prilor.
Codul Civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n
categoria imobilelor bunuri, cum ar fi navele cosmice, navele
maritime etc. [96]. Bunurile menionate cad sub incidena
regimului juridic al imobilelor, dei sunt mobile, ficiunea fiind
fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care cauz
nregistrarea i evidena lor se face n registre speciale, nu n
Registrul bunurilor imobile [227, p.303]. Jurisprudena rus, de
asemenea, include ntreprinderea, ca un complex patrimonial
unic [n continuare, ntreprinderea], n clasa imobilelor, n care
este inclus i condominiul n fondul locativ.

15

Codul Civil al Republicii Moldova nu include bunurile

nominalizate n categoria celor imobile, doctrina tratnd
controversat acest subiect. n opinia unor autori [122, p.29],
ntreprinderea este un bun imobil. Ali autori [113, p.73] susin
contrariul. n ceea ce ne privete, susinem opinia autorilor care
consider fondat includerea ntreprinderii n clasa imobilelor.
III. Imobile prin obiectul la care se aplic sunt:
uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect
un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valorifica
drepturi imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic
al crui obiect este un bun imobil etc.
IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor Codului
Civil al Romniei [art.467-470], sunt bunurile destinate ca
accesorii n exploatarea imobilului respectiv [236, p.168].
Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guverneaz
regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile n
esen, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor,
dreptul asupra crora se constituie n momentul nscrierii, din
acel moment fiind opozabile terilor.
nregistrarea imobilelor i a drepturilor imobiliare este
dictat de particularitile deosebite ale acestora care au i impus
instituirea unui regim juridic special avnd ca scop securizarea
tranzaciilor imobiliare, altfel spus excluderea posibilitii de
comercializare repetat a unuia i aceluiai imobil.
Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina
de a dobndi bunuri, tendina de mbogire care, n conceptul
economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56].
Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea
economic - lucrurile privite n materialitatea lor i, cea juridic
drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra
bunurilor [163, vol. I, p.521]. nscrise, drepturile se constituie i
confer titularilor supremaie.
Din cele analizate, rezult urmtoarele particulariti ale
regimului juridic al imobilelor:
16

 constituirea, modificarea i stingerea drepturilor reale este

supus publicitii imobiliare; se are n vedere
nregistrarea imobilelor i/sau a drepturilor imobiliare n
Registrul bunurilor imobile;
n regimul comunitii de bunuri, soul nu poate dispune de
imobile fr acordul celuilalt so;
proprietarul este n drept s-i revendice oricnd imobilele
aflate n posesiunea nelegitim a altuia [Codul Civil,
art.374 alin. (1)];
n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul
juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a
bunului.
Legislaia civil contemporan definete mai multe
clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franei
prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie,
drepturile reale. Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile:
teren i imobile pmntul la general; construciile i
produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile
reale. Codul Civil al Elveiei reglementeaz trei categorii de
imobile, specifice rii: terenul, minele montane; drepturile
imobiliare. Codul Civil al Quebc-ului, conformat Codului Civil
Francez, include n bunurile imobile att bunurile imobile, ct i
drepturile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou
concepte ale determinrii caracterului imobilitii bunului:
pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de proprietate asupra
terenului i dreptul de proprietate asupra construciei; terenul
[cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului i publicitii
imobiliare. Codul Civil al Republicii Moldova a dat prioritate
celui de-al doilea concept tot ce este pe teren aparine
proprietarului acestuia. Considerm creatoare de litigii
prevederea n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a
proprietii private, proprietarul are necesitatea de a
transmite/nstrina terenul sau numai construcia amplasat pe
17

el. Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei,

superficiei etc.
1.1.3. Bunurile imobile principalele entiti ale
nregistrrii de stat. Codul Civil nu ofer o definiie a dreptului
de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia altor ri. De
exemplu, Codul Civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea.
Noiuni generale, art.1] [92] prevede c dreptul de proprietate
este cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului.
Exercitarea dreptului de proprietate comport punerea n valoare
de ctre proprietar [reprezentant] a trei atribute: posesiune,
folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic al
dreptului de proprietate [236, p.105].
Codul Civil al Republicii Azerbaidjan [97] definete
dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut i aprat de stat
al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de
proprietate [art.152.1.].
Literatura juridic naional definete dreptul de
proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce confer
titularului exercitarea n putere proprie i n interes propriu a
atributelor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor
sale n limitele determinate de lege [117, p.112].
Dreptului de proprietate i sunt specifice urmtoarele
caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv
[titularul dispune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3) este
perpetuu [dureaz ct dureaz bunul i nu se stinge prin neuz].
Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] dect
asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul i doctrina din
multe state [137, p.197] au inclus n categoria bunurilor i
fenomene sau obiecte care nu au o form material, dar care,
datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi utilizate n
aceeai msur ca i lucrurile corporale [115, p.238].
Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile
obiectelor dreptului civil [113, p.58]. Din punctul de vedere al
18

nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai

obiectele patrimoniale, adic bunurile care au coninut
economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, cldirile, alte
bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului
s aib asupra lor o putere absolut. n sistem de publicitate
imobiliar, obiectul raportului juridic este format din aciunea
sau inaciunea efectiv de predare i primire, de asemenea, de
nregistrare a imobilului i nscriere a drepturilor reale n
Registrul bunurilor imobile.
Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al
terenurilor, indiferent de categoria de folosin, este constituit
din: Codul Civil, Codul funciar nr.828-XII din 25.12.1991 [9],
[n continuare, C. funciar], Legile: nr.1308/1997, nr.354/2004,
alte acte normative. Din dispoziiile legii rezult c terenurile, n
Republica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca
obiect al nregistrrii, terenul poate fi atribuit n proprietate
privat noilor familii pentru construcia de case, de anexe
gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae
[municipii] de la 0,04 pn la 0,07 ha., iar n localitile rurale
pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intravilanului poate fi
mrit din contul extravilanului.
C. funciar [art.12] stabilete: 1) att cota de teren
echivalent ce se atribuie n proprietate privat din extravilanul
localitii respective, ct i anumite condiii: activitatea
nemijlocit n agricultur; 2) sursa principal de venit s
constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de proprietate se
autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate funciar.
Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole,
a terenurilor ntovririlor pomicole, aflate n proprietate
privat, sunt stabilite n art. 6 din Legea nr.1308/1997:
Terenurile agricole pot face obiectul oricrui act juridic,
inclusiv al celor translative de proprietate cu condiia ca
participanii la raportul juridic s fie persoane fizice sau
persoane juridice naionale. Astfel, cetenii strini care au
19

obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate

imobiliar cu destinaie agricol sau proprietate imobiliar n
fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre vii, numai
cetenilor Republicii Moldova.
Codul Civil, prevede posibilitatea instituirii dreptului de
servitute funciar i dreptului de superficie, anterior
nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care
greveaz un imobil [terenul dominat] pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].
Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de
legiuitor. n opinia unor autori [113, p.246], sarcina greveaz nu
imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine
proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de
folosin a proprietarului imobilului dominant.
Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de
a folosi terenul unei alte persoane n vederea edificrii i
exploatrii unei construcii deasupra acestui teren i sub el sau
a exploatrii unei construcii existente. n accepia legii,
construcia ridicat de un superficiar va fi un accesoriu al
terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren
[113, p.269]. Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or
priveaz proprietarul imobilului de toat libertatea caracteristic
acestui drept, n sensul c nu poate s dispun de teren sau de
imobilul amplasat pe acesta, n mod separat. Potrivit
legiuitorului, imobilul, anex-terenului, va avea regimul juridic
al terenului, ceea ce nu ntotdeauna corespunde situaiei reale,
dar nici voinei proprietarului [terenului sau edificiului].
n conformitate cu Legea nr.1543/1998, drepturile
imobiliare se nregistreaz la oficiile cadastrale teritoriale. Cele
mai multe acte juridice nregistrate de OCT au ca obiect dreptul
de arend funciar.
Raporturile ce in de vnzarea-cumprarea terenurilor
sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997, care prevede
autentificarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n
20

termen de trei luni de la data autentificrii notariale, a

contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de
aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din
Legea invocat este sancionat cu nulitatea absolut a
contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice persoan
interesat sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea
n cauz o considerm creatoare de litigii, de aceea propunem
aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului
Civil, adic excluderea termenului de 3 luni, temei de
nregistrare servind dispoziiile Codului Civil, art.499 dreptul
de proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii
bunului/dreptului n Registrul bunurilor imobile.
Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este
reglementat prin Codul cu privire la locuine [11], Legea nr.913XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n
continuare, Legea nr.913/2000. Codul cu privire la locuine
stabilete obiectele fondului de locuine, tipurile fondului de
locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a
ncperilor de locuit, condiiile trecerii caselor i a ncperilor de
locuit n categoria celor nelocuibile. Legea nr.913/2000
reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu,
nfiinarea condominiului n procesul reconstruciei blocului de
locuine, regimul juridic al asociaiilor n condominiu,
constituirea cooperativelor de construcie a locuinelor, n care,
cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat,
precum i regimul unor alte asociaii de bunuri imobile
nfiinate pentru exploatarea bunurilor imobile din condominiu.
Conform dispoziiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul
include urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o
cldire sau o parte din ea cu intrare separat sau cteva cldiri ce
aparin cel puin a doi proprietari, precum i anexele la cldiri,
trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte
bunuri imobile ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite,
cteva cldiri i alte construcii amplasate compact, unite de un
21

teren comun i elemente de infrastructur comune: case pentru o

familie, case de vacan, garaje etc. Proprietatea n condominiu
include toate prile proprietii comune: terenul pe care este
construit blocul, zidurile, acoperiul, terasele, hornurile, scrile,
holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de
gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul
i exteriorul locuinelor etc. Bunurile comune n condominiu se
afl n proprietate comun n diviziune. Proprietatea comun n
condominiu nu poate fi nstrinat separat de dreptul de
proprietate asupra locuinelor din condominiu. Dreptul de
proprietate asupra imobilelor n condominiu sunt pasibile de
nregistrare n registrul bunurilor imobile dup cum urmeaz: n
Capitolul A, subcapitolul I terenul i construcia capital
amplasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra terenului i
construciei l deine aceeai persoan; n caz contrar, se
deschide capitolul B, n care se indic construcia subcapitolul
I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C,
subcapitol II, sunt nscrise drepturile de proprietate asupra
ncperilor izolate din incinta cldirii. Dei majoritatea
cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui
sunt i ceteni care nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor
ncperi izolate poate fi statul.
Codul cu privire la locuine dispune: fondul de locuine
este alctuit din case i ncperi, care aparin statului [fondul de
locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin
cooperativelor de construcie a locuinelor [fondul
cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i apartamente,
aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual
de locuine].
Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce
aparin asociaiilor, ntreprinderilor i organizaiilor de stat, altor
asociaii, ntreprinderi i organizaii de stat cooperatiste.
Raporturile locative actuale sunt reglementate de Codul cu
privire la locuine [din 1983], care nu admitea de a avea n
22

proprietate dect o locuin sau un apartament etc. i, n mare

parte, nu cuprindea ntreaga arie a raporturilor locative.
Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de Codul
Civil, dar rmne deschis problema delimitrii raporturilor
locative de cele civile, adic adoptarea unui nou C. cu privire la
locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n Codul
Civil.
Spaiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i
folosin viager etc.
Dreptul de locaiune este nscris la OCT n Registrul
bunurilor imobile, n baz de cerere, la care se anexeaz
contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru
locuinele din fondul locativ de stat, cminele privatizate].
Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz: la expirarea
termenului sau la desfacerea contractului, din iniiativa
locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de
radiere se depune n dou exemplare, la care se anexeaz actele
justificative.
Dreptul de posesiune i folosin asupra bunului imobil
[locuin, alt construcie] este nscris n temeiul contractului,
unde se indic transmiterea posesiunii i folosinei asupra
bunului imobil, la care se anexeaz actul de predare-primire.
n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie n temeiul
deciziei organului abilitat, al contractului de concesiune i al
actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al
terenului concesionat.
Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n
temeiul: cererii depuse, la expirarea termenului pentru care a
fost constituit dreptul sau n cazul lichidrii ntreprinderii, sau
n alte cazuri.
Dreptul viager de folosin asupra imobilelor
[apartamente, case, alte construcii] ia fiin n temeiul
contractului de nstrinare, cu condiia ntreinerii viagere. Se
nscrie la cerere, n temeiul actului juridic justificativ.
23

Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere,

legiuitorul a instituit o regul, potrivit creia dobnditorul nu are
dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii beneficiarului de
ntreinere. n cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n
Registrul bunurilor imobile i se anuleaz la nscrierea dreptului
imobiliar al dobnditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile

1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile.
Originea cuvntului cadastru nu este stabilit cu certitudine,
exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei
opinii, termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la
cuvntul compus katastikon, n care prefixul kata nseamn
de sus n jos, iar sticon ar semnifica registru de impunere,
carte de nsemnri, carte de comer [204, p.3].
Conform altei opinii, termenul cadastru ar deriva de la
cuvntul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi n
legtur strns cu capitionis registrum sau capitum
registrum i care, la origine, nsemna impozit pe capul familiei
[capitatio].
Cu sensul actual, cuvntul catastico a fost atestat ntr-un
document din anul 1185, gsit la Veneia. Ulterior, cuvntul a
fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de
Frana le cadastre i de Germania der (das) Kataster [160,
p.28] .
n ara noastr, termenul n forma actual de cadastru apare
la nceputul secolului XIX, odat cu ncercrile de creare a
cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesitile socialeconomice ale rii [184, p.6].
Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n
1996 [141], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrri tehnice, de
msurri i calcule pentru stabilirea precis a suprafeelor

24

funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i

reprezentarea lui topografic.
n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229,
p.357], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor
privitoare la caracteristica natural, economic i juridic a
terenurilor agricole.
Potrivit Legii nr.1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor
imobile este:
a) cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu,
se estimeaz i se prezint pe planuri cadastrale toate
bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile
titularilor asupra lor;
b) instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind
administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor
publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile
imobile;
c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale
asupra bunurilor imobile;
d) un sistem deschis de informare a participanilor la piaa
bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a
organelor fiscale;
Oficiile cadastrale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza
lor de aciune, stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru.
Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale
teritoriului; 2) registrele bunurilor imobile; 3) dosarele
cadastrale pentru fiecare imobil.
Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert
c acesta consemna activitatea de eviden a bunurilor imobile,
adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc limitele
proprietilor funciare, de identificare a proprietarilor i a
drepturilor imobiliare. Existena lucrrilor cadastrale sunt
confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor n zonele
unde pmntul era cultivat avnd destinaie agricol: n lunca
fluviului Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p.7].
25

Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoate o

dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitatea publicitii
imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a
omenirii. Datorit fixitii, pmntul nu putea fi transmis din
mn n mn, iar consimmntul liber exprimat nu adpostea
dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta
putnd s vnd terenul i celui de-al doilea sau chiar de-al treilea
cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmite terenul prin
motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti
privind lipsa impedimentelor n a-l drui. Un exemplu elocvent
ntru confirmarea celor spuse l gsim n Biblie [jer. 32:9], unde
este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot de pmnt
de la veriorul su Hanamel din Anatota, cruia i-a pltit, n
prezena martorilor, aptesprezece echeli de argint, ntocmind
actul de vnzare-cumprare, pe care a aplicat tampila, o copie pe
care a transmis-o autoritii locale [160, p.14].
Descrieri similare gsim i n monumentele istorice
asiriene, babiloniene, egiptene.
Vechile legi scandinave prevedeau, n scop de publicitate,
ca tranzacia imobiliar s fie svrit n faa judectorilor prin
asistarea martorilor [160, p.31].
n perioadele mai avansate, tranzaciile imobiliare erau
legalizate i pstrate [un exemplar] la notar sau judectorie.
n contextul celor expuse, innd cont de importana
actual a sistemelor cadastrale, concluzionm c sensul
termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind
mai ales pe deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai
multe domenii ale vieii economice i juridice, unde anumite
informaii se in de sus n jos, cum ar fi:
cadastrul funciar care, ca parte component a cadastrului
general, este un sistem unitar, de sine stttor i obligator
de eviden tehnic, economic i juridic prin care se
realizeaz stabilirea, nregistrarea, descrierea i marcarea
pe hri i planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe
26

teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de

proprietate; unitile de baz ale acestui sistem sunt:
terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din
22.12.1992 [24], n continuare, Legea nr.1247/1992];
cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem
informaional privind regimul juridic al fondului forestier,
clasificarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale,
aprecierea lor sub raport economic, alt informaie
necesar pentru gospodrirea fondului forestier i pentru
evaluarea rezultatelor activitii economice; inerea
evidenei de stat a fondului forestier i a cadastrului silvic
de stat se efectueaz de ctre organele silvice de stat pe
baza amenajamentelor silvice, inventarierii i cercetrilor
fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele
evidenei de stat a fondului forestier sunt corelate cu datele
cadastrului funciar [Codul silvic nr.887 din 21.06.1996
[12], n continuare, C. silvic];
cadastrul de stat al resurselor naturale, care este nfiinat
pentru inerea evidenei cantitii, calitii i altor
caracteristici ale resurselor naturale, precum i evidena
volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora
[Legea nr.1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare,
Legea nr. 1102/1997];
cadastrul de stat al spaiilor verzi, care cuprinde datele
evidenei spaiilor verzi conform indicilor de calitate i
cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i
evalurii sub aspect economic, social, decorativ i ecologic
[Legea nr.591-XIV din 23.09.1999 [26], n continuare,
Legea nr.591/1999];
cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului,
care se ntocmete pentru zcminte naturale i tehnogene
i manifestrile de substane utile, precum i pentru
obiectivele din subteran nelegate de extracia substanelor
utile [C. subsolului art.25 alin.(1)];
27

 cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenei

apelor conform indicilor de cantitate i calitate, datele
privind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii
apelor i starea lor ecologic [C. apelor art.102];
Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre
instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice,
electrice i de televiziune, n care se nscriu datele specifice
acestor instalaii, nsoite de planurile de amplasament.
Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se
nregistreaz traseul, dimensiunea, debitul, folosina etc. a
conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile i obiectivele
industriale.
Toate cadastrele enumerate primesc planurile de baz de la
cadastrul general [imobiliar], unde i includ informaiile proprii,
pe care le comunic i cadastrului general n vederea actualizrii
hrilor.
Menionm c termenul cadastru se utilizeaz i n alte
domenii ce nu au nici o legtur cu imobilele funciare, cum ar fi:
cadastrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului,
cadastrul animalelor etc.
Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n
dependen de procedeul tehnic folosit la redactarea hrilor i la
calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1)
cadastru grafic; 2) cadastru numeric.
Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea
impozitelor, acum, informaiile din cadastru sunt folosite de mai
multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale
etc. Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG, s-a adoptat
denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar n
Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p.44].
1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor
imobile. Din cele relatate n subcapitolul 1.2.1 rezult c, nc
din antichitate, msurrile cadastrale i funciile cadastrului [mai
mult tehnico-economice] nu sunt un scop n sine, servind
28

primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind

stabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind
activitatea de organizare i msurare a terenurilor se refer n
mod special la zonele n care pmntul era cultivat pentru
agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul
Mijlociu.
n Egiptul antic, evidena funciar era inut asupra
loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaiile fa de
faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [160,
p.28].
n Grecia Antic Sparta i Atena mprirea pmntului
era neuniform. Populaia era mprit n clase conform
cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului i
aprecierea capacitii de producie, inclusiv inerea unui registru
de eviden [198, p.78]. n sec XII-VII .e.n., grecii foloseau
termenul pmnt i termenul sol cu nelesuri diferite. Pmntul
era considerat element al cosmosului, n timp ce solul o
nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia. n acest sens,
Ksenofont [a.425-355 .e.n.], n lucrarea sa Ekonomika,
indic: Pentru gestionarea corect a pmntului, beneficiarii
trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determinnd astfel care
culturi vor da roade mai nalte. Un alt savant grec, pe nume
Teofrast [a.372-287 .e.n.], face o analiz detaliat pmnturilor
din punctul de vedere al componenei chimice, proprietii de
absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [160, p.9].
n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau
condamnate proprietile imense. Astfel, pmntul se mprea
dup principul echitii sociale, care nu s-a putut menine i care,
potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la
prbuirea lui.
Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul
sistemului economico-juridic, de sorginte religioas, ntemeiat
pe inegalitatea de avere, instituit i promovat de Solon.

29

n Imperiul Roman, executanii de msurtori erau numii

agrimensori. Acetia redactau harta [forma] terenurilor, pe care
se artau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea
parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de ptrate
numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. n
coloniile nou-formate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre
de eviden a parcelelor, iar pe baza acestora, cri de impunere
pentru sigurana perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului n
Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia,
datele privind mrimea terenurilor, modul de prelucrare,
bonitatea i venitul obinut de pe acestea se nscriau n registre
speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea
loturilor erau ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului
roman a fost extins i asupra coloniilor romane [159, 14].
n Europa evului mediu, dup o perioad de instabilitate,
statele care au tiut a face ordine n avuia naional obineau din
impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state
erau: Anglia, Elveia, Lituania, oraul autonom Milano etc. [169,
p.5]. Progresul tehnico-tiinific a jucat un rol hotrtor n
dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada
Renaterii [204, p.11]. n anul 1720, la Milano, aflat sub
ocupaie austriac, s-au descoperit urmtoarele dovezi: registru
al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la scara 1:2000 i
la scara 1:800 pentru ansamblu, cte o coal de proprietate
pentru fiecare contribuabil i o hart topografic a principatului
la scara 1:72000. Popoarele germanice msurau i estimau
pmnturile cu ocazia mpririlor. Astfel, pmntul care, iniial,
aparinea tribului a fost mprit, ulterior, membrilor individuali.
Frana, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de
publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem
a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia
i Imperiul Habsburgic.
Cel mai valoros cadastru medieval din Europa Occidental
este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei:
30

768-814] i Cartea judecii stranice, instituit n Anglia n

perioada dominaiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 10661087], ce conineau informaii detaliate privind teritoriile i
calitatea pmnturilor.
Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului
activitatea uman de inventariere a resurselor funciare n scop de
impozitare [200, p.11].
Evoluia cadastrului bunurilor imobile. n Republica
Moldova, pn n anul 1965, se inea evidena ramural a
pmntului ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia
de importan economic din punctul de vedere al dezvoltrii
societii, conform ideologiei socialiste, devenite ineficient n
etapa avansat a dezvoltrii societii.
Necesitatea crerii cadastrului funciar s-a discutat n martie
1965, la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al
Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n
Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195,
p.114].
Problema folosirii raionale a pmntului n RSSM s-a
discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist
al Uniunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de
dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970,
elementul prioritar al cadastrului fiind o simpl eviden
funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului
actual i cu o alt finalitate [184, p.10].
Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul
Republicii Moldova a fost n strns corelaie cu soarta
neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, reglementarea
raporturilor de cadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce
aveau loc n societate.
n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru
multifuncional cu un sistem sau altul de publicitate.
n acest sens, menionm c exist dou sisteme de
eviden imobiliar n dreptul comparat, recepionate de
31

legislaiile diferitelor state n materie de publicitate imobiliar.

Primul sistem, conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul
civil francez] a impus, n materie contractual, principiul
consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic,
se ntemeiaz pe principiul relativitii efectelor contractului i
prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea
drepturilor reale [132, p. 231].
Un sistem similar celui german este i cel adoptat de
Australia, numit Actul Torrens, conform cruia un funcionar al
administraiei fiscale nscria drepturile imobiliare dup
exercitarea unui control la faa locului i efectuarea publicitii
imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii ale celor
interesai, nscrierea dnd natere prezumiei irefragabile de
existen a dreptului nscris [132, p.214].
Dezvoltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut
mai multe perioade. Dei statornicirii cadastrului i erau
caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia
istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor
practicate n rile din centrul Europei.
n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor
funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristic agrimensura
roman antic sub forma hotrniciei. Delimitarea hotarelor unei
moii [106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase
membri boieri [din care cel puin unul era de meserie hotarnic
sau avea pregtirea necesar] i rani liberi rzei pe baza
unui hrisov [ordin domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri,
hotarnicii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte
de alegere a hotarelor, n care erau menionate punctele de hotar
pe baza actelor i a mrturiilor de la faa locului, la care se
anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin
movile sau pietre de hotar.
Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile
de proprietate n catastiful trgului dup obiceiul din zilele de
demult. Astfel, Alexandru Ilia, domn al rii Romneti [161632

1618 i 1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633],

stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: Deci, cum vei gsi
i cum vor hi scrise la catastif sau ntr-un act din 17 aprilie
1621, n care se stabilea vnzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se
meniona: s fie volnic a o scrie n catastiful oraului precum
obiceiul de veac [110, p.19].
Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale
aa-numitelor cri sau registre fonciare. Cel dinti registru ce
ndeplinete i funcii juridice este Liber publicus din 18 martie
1615 urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen
Grundbuch von Stadthettert] din 1733, ce ilustra evidena
terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un alt registru, instituit
n anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansat a
registrului Liber Publicus i elucida informaia privind
ipotecarea caselor, grdinilor, gospodriilor i arturilor din raza
oraului sau aferente acestuia. Extrasul funciar al caselor este un
registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de Protocolul
public al consiliului ornesc, ce includea informaia privind
contractele ncheiate, evaluri de imobile, tranzacii i partaje.
Din coninutul registrelor relevm principiile de baz ale
evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi:
cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliar,
adic evidena tehnic, economic i juridic.
Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului
al XIX-lea, au aprut, odat cu primele legiferri [110, p.27-36],
i primele planuri de moii, bazate pe ridicri topografice n
teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit
n Hrisovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817,
dreptul atest o modernizare exprimat prin adoptarea Codului
lui Calimachi, care, n linii generale, era asemntor codului
modern. Reglementarea juridic a proprietii o gsim i n
Manualul lui Andronache Donici, editat la 1812, destinat
judectorilor. Reglementri concrete ale pmntului se
conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic pravil a
33

pmntului, din anul 1812, n care gsim modalitile

dobndirii i ocrotirii proprietii, reglementarea raporturilor de
indiviziune, hotrnicie, servitute etc.
Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei de
ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului, iar art. 589
prevedea i un sistem de publicitate corespunztor etapei de
dezvoltare, care consta n nscrierea dreptului de ipotec i
predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a
exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n
crile-registru se nscriau att dreptul de ipotec, ct i
drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de nregistrare
a ipotecii se transformau, n procesul evoluiei, n cri funciare,
scopul crora consta n posibilitatea stabilirii n orice moment a
regimului juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor
publicitii i veridicitii.
Principiul publicitii consemna faptul c actele translative
de proprietate cu efecte juridice s fie nregistrate n cartea
funciar, din care moment deveneau opozabile pentru teri.
Principiul veridicitii consemna faptul c orice nscriere,
n cartea funciar, are putere juridic deplin pentru terele
persoane considerndu-se veridic pn la proba contrarie.
Msura de publicitate a fost stabilit i n Regulamentul
Organic de la 1832 pentru ipoteca convenional [231, p.192].
Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce
integral Codul civil romn din 1864 [231, p.141]. ncepnd cu
anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile cadastrale i
de proprietate imobiliar au fost reglementate prin DecretulLege nr.115 din 27 aprilie 1938 [87].
n opinia unor autori [188, p.53], dezvoltarea cadastrului n
perioada de constituire a statului sovietic era conform
decretului Despre pmnt adoptat la Congresul al II-lea al
deputailor muncitorilor, soldailor i ranilor din 26 octombrie
[8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea
pmnturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia
34

marxist-leninist considera pmntul avuie a ntregului popor,

dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar
instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop,
la 14 februarie 1919, este publicat Regulamentul privind
organizarea socialist a evidenei funciare i trecerea la
agricultura socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost
stabilite n Instruciunea privind evidena pmntului pentru
necesitile funciar-socialiste, aprobat de Comitetul comisarilor
poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost
aprobat i instruciunea privind formele i modalitatea
nregistrrii folosinelor funciare [194, p.77].
Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale
crui funcii s-au dovedit a fi diferite de funciile cadastrelor
actuale. Funcia de baz a cadastrului imobiliar precedat
actualului consta n evidena terenurilor, determinarea bonitii,
determinarea eficienei lor economice.
n anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaiei unionale
i ale republicilor unionale, iar n 1961, Sovietul Suprem al
URSS a adoptat Bazele legislaiei civile a URSS i codurile
civile ale republicilor unionale bazele legislaiei civile.
Regimul juridic al pmntului era reglementat ntr-un mod
corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i
meninea cele dou funcii nominalizate: tehnic i economic.
Funcia juridic ns nu avea importan, fiindc proprietatea
privat nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu
desvrire.
n literatura juridic de specialitate [195, p.5], cadastrul
funciar al fostelor republici sovietice este definit sistem de
aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului
juridic al pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului,
evidena cantitii i calitii, bonitii solului, prin
determinarea regimului economic al valorii pmntului n
vederea organizrii folosirii lui raionale.

35

Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului

Suprem i Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art.242, n vigoare
din 1 iulie 1971, a fost croit conform prevederilor Bazelor
legislaiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului
fiind prevzut n capitolul VIII, art.149-151.
Bazele legislaiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al
URSS, la 31 mai 1991, coninea i reglementri ale bunurilor
imobile. Dei reglementrile se limitau la diferenierea clasei
bunurilor imobile de cele mobile, fr a stabili i regimul juridic
specific al imobilelor, totui, a fost o victorie cu repercusiuni
dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiunilor cu
coninut imobiliar.
Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr.1543/1998,
cadastrul avea dou funcii: 1) funcie tehnic; 2) funcie
economic.
Dup declararea suveranitii la 23 iunie 1990 i a
independenei la 27 august 1991, legislaia civil a fost modificat
esenial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror
regim juridic este reglementat de un ir de acte normative menite
s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte, a demarat procesul
invers exproprierii mproprietrirea ranilor, proces lansat
sub genericul Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a
fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova
nr.1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare
[92], n continuare, H.G. nr.1022/1998, scopul fiind urgentarea
reformei agrare, redresarea cardinal a situaiei economice din
agricultur i industria prelucrtoare, susinerea ntreprinderii
agricole, alte aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului
naional.
1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor
imobile. Practica mondial cunoate urmtoarele sisteme
autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n
nregistrarea public a conveniilor, i continental const n

36

nscrierea, n registrul public, a drepturilor imobiliare. ara

noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare.
Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile, care constituie o clas de bunuri cu regim juridic
deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecanism de
eviden att a bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi.
Potrivit Centrului de Investigaii Strategice i Reforme
[CISR], stratagema de nregistrare total a bunurilor imobile,
foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale
[116]: creditul nr.3061-MD n sum de 23,0 mln dolari SUA,
inclusiv: creditul Asociaiei Internaionale pentru Dezvoltare
(AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuia Guvernului
Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaii de
3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei,
Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA pentru Dezvoltarea
Internaional [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibil
prin elaborarea unui cadru legal Legea nr.1543/1998, alte acte
normative prin care s-a pus temelia crerii unui suprasistem
organic de eviden cadastral-juridic, exprimat n nregistrarea
bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este
format din sistemul de eviden cadastral i sistemul de
eviden juridic a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul
funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz
cadastral cu msurri precise nu poate exista registrul bunurilor
imobile, iar fr prevederi legale care s stea la temelia
registrului funciar nu poate exista o baz juridic pentru
respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare
calitativ ale cadastrului general. Prin comparaie, n timp ce la
sistemul cadastral se pune accentul pe raportul obiect-drept
pentru a rspunde la ntrebarea unde i ct de mult, la
sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interogaia
cine? i cum?. Astfel, pornind de la obiect, respectiv, de la
nregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit denumirea de
publicitate imobiliar real. Aadar, ideea este aceea de a crea
37

un sistem cadastral multifuncional, omindu-se ineficiena

sistemelor fragmentare sau restrnse, dar aplicabile n rile ce
duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P. Williamson, nu
este justificabil implementarea sistemelor imposibile [din punct
de vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de
dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate
imobiliar pentru aceste ri este o abstracie, o iluzie, ele fiind
n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliarjuridic elementar [240, p.1].
Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup
prerea savantului suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem
simplu, ulterior, dezvoltat ntr-un tempou adecvat situaiei
economico-politice din ar. n acest sens, proiectul unui sistem
cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de vedere
tehnic [adic ieftin], va fi executat inndu-se cont de eventuala
modernizare. Raionamentul const n principiul de la simplu la
compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai
adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie
numai prin nregistrarea bunului/dreptului n registrul bunurilor
imobile i, totodat, se poate obine informaie veridic privind
imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor
imobiliare, monitorizrii, statisticii, impozitrii. n acest sens,
dac nu ne permitem obinerea/nregistrarea [cauze financiare]
tuturor informaiilor, entitatea de baz pentru crearea cadastrului
va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de
parcelare/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor
anexe ale terenului. Realizarea acestui obiectiv [formarea
bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cadastrale de
delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de
stabilire i marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de
identificare a bunurilor imobile n baza documentelor ce
confirm drepturile, de msurri cadastrale, nregistrare a
bunurilor i nscriere a drepturilor etc.

38

La constituirea cadastrului imobiliar, rile avansate au

inut cont ca delimitarea teritorial s fie:
n ordine cadastral-ierarhic, adic de la microraion la
cartier, sector;
flexibil,
adic
la
formarea
bunului
[prin
consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor
imobile s fie conform unei logici simple, evitndu-se
orice dubii, neclariti etc.
uniform, adic cu un singur neles, pentru a nu confunda
terenurile;
multifuncional, s fie folosit de sine stttor, precum i
corelat cu alte sisteme.
Statica bunului imobil este un indiciu important pentru
crearea sistemului de publicitate real. Or, bunurile imobile date
n locaiune sau drepturile imobiliare temporare implic
complicarea formrii bunurilor imobile. Pentru a depi
inconvenientele menionate, indiferent de scopul crerii
cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul
cadastral este mprit prin structurarea elementului-teren ca
baz pentru o posibil dezvoltare a infrastructurii. Informaia ce
ine de bunul imobil modul de folosin, suprafaa [ha, m 2,
tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul,
grevrile, informaia privind amplasamentele [cldirile etc.],
preul poate fi inclus din start sau ulterior, sistemul devenind
astfel multifuncional.
nregistrarea bunurilor imobile este n dependen de
multitudinea terenurilor. O modalitate simpl de nregistrare,
dup prerea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea
bunurilor imobile din sate: gospodriile rneti [de fermier],
cooperativele de producie i comer, proprietatea familial,
adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile
individuale fiind pasibile de nregistrare ulterioar.
Crearea cadastrului se afl n dependen de componena
lucrrilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art.14]. Etapa cea mai
39

complicat n crearea cadastrului este identificarea, stabilirea i

marcarea pe teren a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale,
a intravilanului, extravilanului i elaborarea bazei cartografice
prin metoda fotogrammetric.
Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificat prin
folosirea hrilor deja existente, dup caz, n msura n care se
poate obine o informaie util i veridic, a metodei
fotogrammetrice. Pentru maxim eficien, aceste metode pot fi
compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p.56].
n concluzie, susinem c:
nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de
protecie a conveniilor imobiliare;
nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil
a constituirii, transferului, modificrii i stingerii dreptului
subiectiv asupra imobilului;
nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal
pn la proba contrarie;
birourile notariale examineaz i sunt responsabile de
coninutul legal al conveniei cu bunurile imobile;
registratorul este responsabil de existena actelor juridice
[ce au servit temei pentru nscrierea dreptului imobiliar]
doveditoare i corespunztoare rigorilor legii [autentificate
la notar sau secretarul primriei etc.];
bunul imobil se nregistreaz;
dreptul imobiliar se nscrie;
contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de
nscriere a drepturilor reale, nu se nregistreaz, pe el se
aplic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul
imobil i dreptul real nscris.

1.3. Publicitatea imobiliar

1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a
publicitii imobiliare. Actualmente, cnd, alturi de celelalte
40

drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliar este pus la

baza statului democrat prin prevederi constituionale, crearea
cadastrului funciar n repertoar european este una dintre
exigenele stabilite de instituiile mondiale, privind corelarea
legislaiei naionale cu rigorile acestora, i una dintre sarcinile
conducerii rii.
n Republica Moldova, dreptul de proprietate att al
persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice este garantat prin
Constituie [art.46 (1)]. n condiiile statului de drept i n
concordan cu prevederile constituionale pentru securizarea
tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor imobiliare,
ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus,
se instituie, n baza evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un
regim de publicitate imobiliar, reglementat prin Legea
nr.1543/1998 i alte acte normative.
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile const n
instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobile i,
totodat, de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura
proprietatea.
n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat sau
creeaz sisteme de eviden i publicitate imobiliar. Interesul
statului privind nregistrarea bunurilor/drepturilor vizeaz mai
multe aspecte: dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurarea unor
raporturi juridice legale; atragerea investitorilor strini;
determinarea i extinderea bazei de impunere fiscal;
intervenirea prompt n situaii accidentale n conductele de gaze,
ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile imobile i drepturile
asupra lor n Registrul bunurilor imobile, are la dispoziie acel
instrument n exercitarea mputernicirilor privind administrarea
resurselor funciare, protejarea intereselor publice i private n
raporturile juridice ce in de bunurile imobile.
Legea Romniei nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i
publicitii imobiliare [89] definete, n art.1, cadastrul general
ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
41

economic i juridic prin care se realizeaz identificarea,

nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg
teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.
Decretul-lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea
funciar descrie imobilele i cuprinde indicarea drepturilor
reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale,
faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise numai n
cazurile anume prevzute de lege [art.1].
Denumirea Legii Federaiei Ruse nr.122-FZ [107] din 21
iulie 1997 privind nregistrarea de stat a drepturilor i a
tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii
menionate este nregistrarea drepturilor i tranzaciilor
imobiliare. Nu este ns definit cadastrul nsui, dar, din
cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art.
nr.12 alin. (3)] se nregistreaz imobilul identificat, atribuindu-ise un numr cadastral unic, drepturile asupra lui i tranzaciile
imobiliare.
Cadastrul general, n curs de elaborare n Moldova, este
structurat n uniti cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare],
a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape
de lucrri, ale cror volume i a cror complexitate se stabilesc
n funcie de: 1) vechimea i calitatea planurilor topografice
existente n zon, starea marcajelor din teren ale punctelor din
reeaua geodezic; 2) vechimea i calitatea documentelor
privitoare la sistemele mai vechi de eviden a imobilelor
[parcel cu sau fr construcii-evidena funciar, evidena
imobiliar-edilitar etc.]; 3) mrimea suprafeei totale i situarea
unitii administrativ-teritoriale [es, deal etc.], numrul i
suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea cu
privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale
bunurilor imobile, aprobat prin Ordinul nr.190 din 29.12.1998

42

al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83], [n continuare,

Instruciunea nr. 190/1998].
Crearea cadastrului general ar fi imposibil fr concursul
unor domenii i activiti de baz n toate etapele de lucru ale
cadastrului general cu date i informaii utile, cum ar fi:
1) geodezia, care asigur datele privitoare la reelele de
sprijin pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor
cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri
etc.;
2) fotogrammetria i topografia, care asigur planurile
topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai
vechi;
3) cartografia,
care
asigur
cartoeditarea
i
cartoreproducerea planurilor i a hrilor cadastrale dup
terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general
[204, p.57].
La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu
activiti de colaborare i completare [facultative], a cror
contribuie const n soluionarea anumitor pri ale cadastrului
general, i anume:
1) dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur
soluionarea problemelor juridice ale cadastrului general,
printre care organizarea i inerea la zi a sistemului de
publicitate imobiliar;
2) pedologia asigur soluionarea prii economice a
cadastrului funciar general bonitarea terenurilor
agricole n scopul stabilirii obiective a obligaiilor fiscale;
3) informatica asigur soluionarea uneia dintre problemele
specifice cadastrului privind nlesnirea efecturii
volumelor mari de calcule n procesul de prelucrare a
datelor primare de msurri, dar i la ntocmirea
automat a registrelor i a planurilor cadastrale [160,
p.50].

43

Potrivit Instruciunii nr. 190/1998, sistemul identificrii

bunului imobil se bazeaz pe un principiu unic, la a crui baz
este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente
obligatorii ale numrului cadastral avem: 1) numrul raionului
cadastral; 2) numrul zonei cadastrale, numrul masivului
cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate pe
teren; 3) numrul ncperii izolate a construciei.
Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca
instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul
liber la informaie al participanilor la circuitul civil, iar, pe de
alt parte, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie
bunurile imobile, i, totodat, ca instituie ce confirm
constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar.
Existena unui sistem de publicitate imobiliar este
determinat de necesitatea cunoaterii precise: a regimului
juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare i a
titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de
proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a
dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le
greveaz etc. [132, p.212]. n acest mod, se asigur securitatea
juridic static, viznd existena i pstrarea drepturilor
patrimoniale valabil dobndite, i cea dinamic, viznd
circulaia acestor drepturi, de la constituire pn la stingerea lor.
Opiniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei
publicitii imobiliare pentru cei interesai s constituie, s
conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse
publicitii.
Codul Civil, n art.496, prevede: n Registrul bunurilor
imobile sunt descrise imobilele i sunt nscrise drepturile reale
care au ca obiect aceste bunuri i orice persoan interesat
poate lua cunotin de registrul bunurilor imobile.
n literatura juridic de specialitate [106, p.3], publicitatea
imobiliar este definit ca mijloc de informare privind drepturile
de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de
44

garantare a acestora, mijloc de dubl protecie legal, de

ocrotire juridic a drepturilor patrimoniale i de ncredere n
operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite ntr-un
neles general, acela de securitate juridic.
n lumina reglementrilor din Codul Civil, publicitatea
este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobiliare, de
informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes,
precum i instrumentul de garantare a acestora, de protecie
juridic i ncredere n operaiunile juridice, ambele
susceptibile a fi folosite n neles general de securitate
juridic.
Din coninutul Legii nr.1543/1998 deducem o alt definiie
a publicitii imobiliare: publicitatea imobiliar este mijlocul
legal de recunoatere public a drepturilor imobiliare, de
informare, precum i instrument de garantare i protecie
juridic.
Definiiile difer dup cum difer i reglementarea
publicitii imobiliare de actele normative indicate i propunem
art.4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art.321
alin (2) din Codul Civil, ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte
ale nregistrrii sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate
asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)], n timp ce
Codul Civil dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul
bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, alin
(2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta ideea legiuitorului
[efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune
art.321, alin (2) din Codul Civil n urmtoarea redacie: n cazul
bunurilor imobile, dreptul de proprietate, ntre pri, se
dobndete la data semnrii actului juridic, iar n privina
terilor se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor
imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dac admitem
constituirea dreptului att ntre pri, ct i pentru terele
persoane, n momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile
45

nu este clar cum nregistrm aceste drepturi, dac ele nu exist?

Deci drepturile apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt
recunoscute public prin nscriere n Registrul bunurilor imobile
din care moment devin opozabile terilor. Suntem de prerea c
legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu
confirmarea public a drepturilor imobiliare prin nscriere n
Registrul bunurilor imobile.
Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a
riscurilor pieirii fortuite. Considerm incorect posedarea bunului
imobil de ctre cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptului
fiind pus n seama vnztorului, or drepturile imobiliare, potrivit
Codului Civil, se constituie n momentul nscrierii acestora n
Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alte ntrebri. Cnd
predm bunul imobil, la momentul semnrii de ctre pri a
actului juridic sau dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete
pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imobiliar se constituie
la data nscrierii dreptului, atunci imobilul se pred la aceast
dat, concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda
imobilul neprimind plata sau cine va plti neprimind imobilul?
Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a
drepturilor imobiliare, confirmare a existenei drepturilor reale
imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a
imobilelor, rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu
privire la regimul juridic al imobilelor n cazul constituirii,
modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se
nstrinrile succesive sau cele efectuate cu necunoaterea unor
dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor
imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi
grevate.
Avantajele sistemului de publicitate real au servit drept
temei la introducerea, n ara noastr, a sistemului de publicitate
imobiliar inut pe imobile i nu pe persoane. Implementarea
sistemului real de publicitate imobiliar este axat pe Legea
nr.1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit
46

mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt

descrise operaiunile ce incumb instituirea sistemului de
publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea
obiectivelor preconizate.
Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt:
1) aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n
registrele publice;
2) conferirea transferurilor imobiliare o ct mai mare
certitudine, aducndu-se la cunotina tuturor regimul
juridic al bunurilor imobile aflate n circuitul civil;
3) asigurarea credibilitii creditului garantnd nscrierea
ipotecii, rangul dreptului nscris n registrul imobiliar;
4) posibilitatea exercitrii, de ctre organele statului, a
controlului necesar privind determinarea regimului juridic
al imobilului;
5) informarea publicului cu privire la imobilele nregistrate i
drepturile instituite asupra lor.
n contextul temei abordate, sistemul de publicitate real
definete proprietatea, este utilizat n scopul constituirii,
garantrii, securitii i respectrii principiilor juridice, att
pentru cetenii rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii
Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliar se creeaz
mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin nscrierea, n
Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor i
drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este
un efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de
publicitate existent cu logistica modern, circumstan vectorat
de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a
caracterului limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a
condus, n timp istoric, la formularea unor obiective complexe,
corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu crescnde,
susinute de legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit
etapei de dezvoltare a rilor.

47

Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea

drepturilor de proprietate imobiliar, va facilita transferul
sigur de terenuri n proprietate i va sprijini funcionarea unui
sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de
garanie.
1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul
universal [141, p.278; 229, p.707] al limbii romne explic
noiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor i noiunilor
de baz ale unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un
fundament al sistemului de drept, precum i o modalitate de
coordonare a normelor juridice n cadrul sistemului n jurul unei
idei cluzitoare [124, p.186], sau, dup cum afirm savantul
jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare
ale coninutului tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz
rolul principiilor i savantul jurist Ion Dogaru [143, p.128], care
susine: Principiile fundamentale sunt acelea puteri diriguitoare
care se degaj, ca urmare a raportului dintre legea
fundamental i celelalte legi, n principal, n Constituie i care
se gsesc i ar trebui s se gseasc n ntregul sistem de drept.
Deducem c publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit
de reguli mobilizatoare i mpciuitoare de care avem nevoie ori
de cte ori ntlnim lacune n actele normative i chiar, n mod
obinuit, la aplicarea legii.
Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n
literatura juridic [126, p.17-18; 127, p.114; 222, p.293; 214,
p.137; 172, p.72 i urm.] diferite opinii i formulri, privind att
coninutul, ct i numrul acestor principii. Totui, o serie de
principii persist n opinia majoritii autorilor. n cazul
publicitii imobiliare, aciunile participanilor la circuitul civil
sunt diriguite de principii att generale, ct i speciale, care
rezult din actele normative ce reglementeaz raporturile sociale.
Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al
nscrierii n registrul bunurilor imobile. Potrivit acestui
48

principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii

conform legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri
numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii
sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri.
Dreptul real presupune o dominaie asupra bunului i dreptul
titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept.
Esena principiului rezid n faptul c actele juridice ncheiate cu
respectarea condiiilor de fond i de form devin opozabile
terilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile.
Deci, nscrierea drepturilor n registrul bunurilor imobile este o
continuitate a executrii obligaiilor contractuale sau de alt
natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei
exprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma
instituit, practica judiciar a recunoscut c lipsa nscrierii nu
poate fi invocat de contractani, prile fiind obligate a-i
respecta obligaiile asumate. Conform unei opinii expuse n
literatura de specialitate [126, p.25-28], nscrierea n registrul
bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar
efectul opozabilitii fa de teri. Nu suntem de acord i
menionm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile
unui act juridic translativ de proprietate sunt guvernate de
regulile consensualiste ale Codului Civil, dar pentru constituirea
dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturilor
imobiliare n Registrul bunurilor imobile [art.499].
Ali autori [242, p.126; 133, p.213] susin c publicitatea
prin transcriere sau prin intabulare este o rentoarcere la
formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea
fa de teri. n acest sistem de publicitate imobiliar [sistemul
real], drepturile se constituie numai dup nscrierea n Registrul
bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul
acordului de voin ntre pri [3, art.499 alin. (1)] n acest sens,
sistemul formalist al intabulrilor este un sistem opus publicitii
prin transcriere nominal a mutanilor [publicitatea personal].

49

Efectul translativ n cazul publicitii personale n materie

contractual este limitat inter partes [ntre pri].
Codul Civil, n art.290, prevede c dreptul de proprietate i
alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor
drepturi, apariia i ncetarea lor sunt supuse nregistrrilor de stat
[alin.(1)]. nregistrarea de stat a bunurilor i a drepturilor asupra
lor este public. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este
obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate
drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin. (2)].
Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s
elibereze, la cererea persoanei al crei drept este nscris, un
document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar
dac a fost aplicat tampila pe documentul prezentat spre
nregistrare [alin. (3)].
Acelai cod stabilete: Dreptul de proprietate este
transmis dobnditorului n momentul predrii bunului dac
legea sau contractul nu prevede altfel [3, art.321 alin.(1)] i,
imediat, legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile,
dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dar
oare legea prin ea nsi confer cuiva proprietate asupra unui
lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr stpn
sunt ale statului sau bunurile fr succesor [succesiune vacant]
trec n proprietatea statului n temeiul dreptului de motenire
asupra unui patrimoniu vacant, dac nu exist nici succesori
testamentari, nici legali sau dac nici unul dintre succesori nu a
acceptat succesiunea, sau dac toi succesorii sunt privai de
dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti trebuie s
declare averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie.
n concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoate
[confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de
proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art.321, Codul Civil
stabilete obligativitatea nregistrrii dreptului de proprietate

50

imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i

cel al opozabilitii.
Principiul publicitii integrale statueaz nscrierea n
Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaiunilor
juridico-imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se
modific sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul
bunurilor imobile constituie un adevrat registru de stare civil
al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real
[135, p.25-28], iar principiul respectiv proclamnd sistemul de
publicitate imobiliar real, unitatea acestuia, obligativitatea
identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bunurilor
imobile, indiferent de proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin
prisma Legii nr.1543/1998, constatm c publicitatea imobiliar
incumb evidena juridic integral i exact a imobilelor,
proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate,
ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion
n registrul bunurilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele
juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare,
uzucapiunea ca mod originar de dobndire a drepturilor de
proprietate, precum i drepturile personale, alte operaiuni legate
de imobile.
Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute
n registrul bunurilor imobile sunt prezumate ca fiind legale.
Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a
verifica legalitatea titlului n al crui temei se solicit nscrierea
[2, art.28 alin (3)]. n cazul cnd documentele justificative,
anexate la cerere, nu corespund exigenelor prevzute n art.29
din aceast lege, cererea este respins i este restituit
solicitantului mpreun cu documentele anexate la cerere,
indicndu-se motivul respingerii. Respingerea cererii poate fi
atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instan de judecat
[art.32]. Respectarea acestui principiu este asigurat de
registrator i oficiile cadastrale. Termenul de examinare a cererii

51

este de 20 de zile de la data nregistrrii. Potrivit doctrinei [133,

p.164], principiul legalitii comport dou aspecte:
1) legalitatea formal registratorul e n drept s nscrie
numai actele i faptele prevzute de lege;
2) legalitatea material cercetarea minuioas a
corespunderii documentului, n al crui temei se cere
nscrierea, condiiile legale.
Principiul relativitii prezum c nscrierea unui drept n
Registrul bunurilor imobile se poate face numai mpotriva acelui
care, la nregistrarea cererii, era nscris sau urma s fie nscris ca
titular al acelui drept, cel nscris n registru fiind posesor tabular,
iar cel ce urma, succesor tabular.
Principiul specialitii statueaz obligaia de a se arta,
prin nscrieri, n Registrul bunurilor imobile, persoana n a crei
favoare se face nscrierea, dreptul pe care l dobndete, l
modific sau l stinge, precum i bunul imobil asupra cruia
dobndete acest drept.
Principiul neutralitii [disponibilitii] atest faptul c
nscrierea n registrul bunurilor imobile se face la cererea
persoanei ndreptite i nu din oficiu.
Principiul opozabilitii fa de teri a nscrierii,
dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare
determin producerea de efecte ale acestei nscrieri din
momentul nregistrrii cererii de nscriere a unui act. nscrierea
acesteia n registrul bunurilor imobile determin i rangul
dreptului nscris [194, p.144-146].
Principiul oficialitii consfinete rolul registratorului,
care, potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32, este n drept i obligat
s verifice din oficiu cererea de nscriere, veridicitatea
documentelor n baza crora se solicit nscrierea. Registratorul
este n drept s resping cererea i documentele neconforme
rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau n
controvers cu datele nscrise deja n registrul bunurilor imobile.

52

Principiul prioritii se afl ntr-o strns corelaie cu

principiul opozabilitii, or, potrivit Codul Civil, art. 499 alin.
(1), nscrierile n Registrul bunurilor imobile devin opozabile
fa de teri de la data nregistrrii cererilor. Ordinii nregistrrii
cererii i va corespunde rangul nscrierii dreptului, determinat
de data i de ora nregistrrii cererii. Deducem: efectele i rangul
tabular al nscrierii se produc i, respectiv, se instituie retroactiv
de la data i ora nregistrrii cererii de nscriere a dreptului.
Principiul forei probante a nscrierii n registrul bunurilor
imobile const n faptul c nscrierea n registrul bunurilor
imobile se consider a fi exact i c nici un drept real nu poate
exista i, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimnui, dac
nu este nscris n registrul bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin
urmare, nscrierile se consider exacte n folosul acelei persoane
care a dobndit prin act juridic un drept real, dac n momentul
dobndirii dreptului nu a fost constatat vreo aciune prin care se
contest veridicitatea sau se invoc inexactitatea. Principiul
instituie dou prezumii legale relative: 1) dreptul nscris n
registrul bunurilor imobile se prezum a exista n favoarea
persoanei [pn la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul
bunurilor imobile este considerat inexistent.
1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare. Conform
Legii nr.1543/1998, art.3, cadastrul general al Republicii Moldova
se creeaz n mai multe scopuri, inclusiv al furnizrii informaiei
privind imobilele din ar, valoarea lor estimativ i drepturile
asupra lor. Altfel spus, scopul crerii cadastrului bunurilor imobile
este obinerea, n orice moment, a datelor privind:
identificarea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe
planuri cadastrale a tuturor bunurilor din ar i
nregistrarea drepturilor asupra lor;
crearea unui instrument de exercitare a mputernicirilor
statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea

53

intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de

bunurile imobile;

crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi

patrimoniale asupra bunurilor imobile;

crearea unui sistem deschis de informare a

participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor
publice, inclusiv a organelor fiscale.
Funciile publicitii imobiliare. Potrivit legislaiei,
cadastrul general al bunurilor imobile are urmtoarele funcii:
I. Funcie tehnic, ce const n determinarea, prin
msurri, a poziiei, suprafeei i configuraiei terenurilor i
construciilor, n clasificarea acestora dup criteriul destinaiei,
categoriei de folosin i al proprietarilor. Conform literaturii de
specialitate [225, p.31-45], de funcia tehnic ine: stabilirea i
marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor
administrative: sat, comun, ora etc.; identificarea i marcarea
prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea bunurilor
imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n
funcie de categoria de folosin i de posesorii lor; efectuarea
msurrilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale;
ntocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastral a
sectoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui
teritoriu administrativ; calculul suprafeelor pe parcele, bunuri
imobile, sectoare cadastrale i pe ntreg teritoriul administrativ
comunal, orenesc sau municipal; ntocmirea registrelor
cadastrale i a situaiilor de sintez; ntreinerea cadastrului.
Funcia tehnic asigur realizarea funciei economice.
II. Funcia economic, ce const n inerea evidenei
imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor de folosin i
elementelor necesare determinrii valorii economice.
III. Funcia juridic, ce const n operaiuni de identificare
a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n
Registrul bunurilor imobile, n vederea asigurrii publicitii
imobiliare, n baza drepturilor i actelor juridice pe care le dein,
54

n identificarea proprietarilor n baza actelor de proprietate i n

realizarea publicitii imobiliare [142, p.221].
Funcia juridic, exprimat prin nscrierea i evidena
drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este
constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului,
ct i publicitatea imobiliar se asigur prin Registrul bunurilor
imobile. n aspect de funcie juridic, suntem de prerea c
registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru
actele juridice obiecte ale crora sunt bunurile imobil, cum ar fi:
autentificarea notarial a actului juridic, aplicarea tampilei, a
semnturilor, dac organul administrativ ce a eliberat un act
juridic creator sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat
cu atribuiile n cauz etc., cerinele ce in de validitatea actului
juridic [discernmnt, excluderea viciilor de consimmnt etc.]
sunt prerogativa notarului.
Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariie i pn
la mijlocul secolului trecut, consta n furnizarea de date certe
pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da
siguran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune
cultivri a pmntului, a impus cadastrului noi sarcini.
Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare
economic. Aceast valoare crete n msura n care cresc
solicitrile de terenuri pentru hran, locuine i ci de comunicaie
n condiiile unei oferte limitate. [204, p.45]. Pentru ca s aib o
existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil
trebuie nregistrat ntr-un registru public. nregistrarea este
precedat de un ir de lucrri cadastrale: 1) stabilirea hotarelor
unitii administrativ-teritoriale i a terenurilor, delimitarea lor
prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea i marcarea pe teren a
hotarelor intravilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baza
documentelor ce confirm drepturile; 4) msurrile pe teren
pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5)
formarea bunurilor imobile [2, art.14].

55

Cadastrul are menirea s furnizeze date reale privind:

determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor
de proprietate, a destinaiei i folosinei lor;
identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea
lor n registrul bunurilor imobile, [2, art.22].
stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitative;
inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a
pantelor;
bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de
categoriile de folosin agricole;
inventarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de
mbuntire funciar, a celor care pot fi scoase din
circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate
[206, p.14];.
Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea,
deoarece exprim o realitate obiectiv, independent de voina
omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia;
unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i
instruciuni unice; valoarea istoric, deoarece reflect legile
societii [formele de proprietate caracteristice unei ornduiri];
dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu
schimbare [impune necesitatea unei continue rennoiri].
Lipsa unui cadru normativ adecvat modificrilor din
societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple
repercusiuni negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare;
degradarea continu a solului prin exploatare incorect;
iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritar a
lucrrilor de mbuntiri funciare, distrugerea n mas a
amenajrilor antierozionale, perdelelor forestiere, sistemelor de
irigare etc., ceea ce, la rndul lor, au provocat o avalan de litigii
imobiliare.
Prin urmare, cadastrul, n varianta actual, nltur aceste
aspecte neplcute, el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor
tehnice, economice i juridice de inventariere a terenurilor i a
56

celorlalte bunuri imobile, crora li s-au adugat cerine i

necesiti legate de crearea cadastrului general al bunurilor
imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile
cercetate au czut n desuetudine odat cu adoptarea Legii
nr.1543/1998, prin care s-au stabilit atribuiile statului privind
crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea
intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de
regimul juridic al bunurilor imobile, adic s-a creat mecanismul
de instituire a ordinii n avuia naional.
nregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice,
care constau n faptul c din momentul nscrierii dreptul este
opozabil terilor. Suntem de prerea c constituirea dreptului este
legat de dou momente [caracteristice ambelor sisteme de
publicitate: personal i real]:
dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre pri a
actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi
[principiul consensualitii], efectele avnd nsemntate
numai pentru prile actului juridic n acest temei, prile
execut obligaiile contractuale, cer, n caz de tergiversare
de ctre una dintre pri, nregistrarea conveniei etc.;
dreptul se constituie din momentul nscrierii n Registrul
bunurilor imobile i produce efecte att pentru pri, ct i
pentru teri [principiul relativitii actului juridic].
nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor
asupra lor este un act de recunoatere din partea statului a
constituirii, transmiterii, grevrii, stingerii drepturilor reale
imobiliare prin aceasta se evideniaz caracterul public al
nregistrrii de stat. nscrierea dreptului n Registrul bunurilor
imobile este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul
nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe cale
judectoreasc. n aspectul publicitii imobiliare vom avea
dexteritatea deosebirii: nscrierii dreptului de nregistrarea
conveniei, care au sensuri diferite. Astfel, potrivit Legii
1543/1998, art.26, registratorul nscrie dreptul imobiliar, n
57

Registrul bunurilor imobile, n temeiul actelor doveditoare.

Dovad a nscrierii este parafa aplicat pe actul doveditor.
Convenia nu este transcris n Registrul bunurilor imobile. n
Registrul bunurilor imobile se indic la rubrica Temeiul nscrierii
dreptului [de exemplu] contractul de vnzare-cumprare,
numrul, data etc.

58

CAPITOLUL II
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE
N SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR
2.1. Structura i coninutul Registrului
bunurilor imobile
Noiunea de Registru al bunurilor imobile apare n
literatura de specialitate ca registru oficial i public, n care sunt
descrise imobilele i indicate drepturile ce au ca obiect aceste
bunuri, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice aferente lor, dar numai n cazurile expres prevzute de
lege [204, p. 296].
Registrul bunurilor imobile are mai multe funcii: 1) de
inventar ine evidena bunurilor;
2) social titularul
dreptului este n sigurana legii; 3) economic titularul i
poate exploata eficient bunul, inclusiv ipoteca;
2.1.1. Generaliti. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din
25.09.1997 cu privire la registre [30], n continuare, Legea
nr.1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru
public, a crui instituire a fost prevzut de legiuitor i care
conine informaie din domeniile de activitate ale autoritilor
publice, fiind inut de organele acestora sau de o persoan ter
mputernicit. n conformitate cu Legea nr. 543/1998, art.22,
Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al
cadastrului bunurilor imobile. Codul Civil nu definete registrul
bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu art.22 din Legea
nominalizat, deducem c Registrul bunurilor imobile este
documentul de baz al cadastrului general, n care se
sistematizeaz datele cadastrale pentru evidenierea distinct a
situaiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor i a drepturilor
imobiliare.
Evidena cadastral-juridic se ine la nivelul fiecrei uniti
administrativ-teritoriale [sat, (comun), ora, (municipiu)],
59

alctuind mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar

al teritoriului. Semnificaia de registru n sistem de publicitate
imobiliar este de sorginte pur tehnic, deoarece se are n vedere
faptul material, adic dosarele ntocmite la fiecare bun imobil,
puse n ordine numeric, pstrate pentru fiecare localitate, n
modul stabilit.
Registrul bunurilor imobile [n continuare, Registrul] se
completeaz cu urmtoarele documente: condica de nregistrare
a cererilor; planul cadastral i/sau geometric [anexa nr.5];
dosarul cadastral [anexa nr.7]; condica de intrare ieire
[Instruciunea nr.487/2005].
Registrul se ine ntr-un singur exemplar, de ctre oficiile
cadastrale teritoriale n a cror circumscripie se afl imobilele.
Datele coninute n Registru pot fi redate manual i/sau sub
form de nregistrri pe suporturi accesibile echipamentelor de
prelucrare automat a datelor [sistem digital de acumulare a
datelor].
Datele i informaiile [tehnice, economice i juridice] din
evidena cadastral-juridic reprezint bunuri proprietate public i
sunt accesibile, cu unele restricii, persoanelor fizice i
persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de
drepturi, crora li se elibereaz, contra cost, extrase din
documentele din arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor
interesate sau experilor tehnico-juridici, care vor putea consulta
planurile i hrile cadastrale, registrele deintorilor de teren,
registrul construciilor i dosarele n prezena arhivarului sau a
unei alte persoane responsabile; 3) instanelor de judecat, care
sunt n drept s cear dosarele cu nscrierile atacate, dar numai
pentru a le studia n prezena persoanei responsabile a OCT. n
caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor.
Sunt stabilite restricii n privina datelor ce fac obiectul
securitii naionale. De asemenea, se interzice scoaterea
originalului Registrului i a planurilor cadastrale din incinta
OCT.
60

Subiecte ale nregistrrii sunt proprietarii de bunuri

imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ceteni ai
Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice
din ar i din strintate, organizaii internaionale, Republica
Moldova, unitile ei administrativ-teritoriale, state strine.
Obiecte ale nregistrrii cadastrale sunt:
I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construciile
capitale; 3) apartamentele i alte ncperi izolate; 4) alte bunuri
imobile.
II. Drepturile de proprietate imobiliar: 1) proprietatea
privat a persoanelor fizice i a persoanelor juridice; 2)
proprietatea public i privat a statului i a unitilor
administrativ-teritoriale [n registre de publicitate special] etc.
III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune
economic; 2) dreptul de administrare economic; 3) dreptul de
folosin [drept de folosin pe termen nelimitat, dreptul de
arend pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaie;
5) ipoteca; 6) servituile; 7) superficia; 8) dreptul de
administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel; 9)
alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate, a
cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare etc.
Organizarea evidenei cadastral-juridice. n funcie de
caracterul nregistrrii, avem:
1) nregistrare cu caracter definitiv, al crei obiect l
constituie actele i faptele juridice privind terenurile i
construciile situate pe un anumit teritoriu administrativ.
Literatura de specialitate, similar Codului Civil,
desemneaz nscrierea cu caracter definitiv prin termenul
intabulare. Drepturile tabulare sunt raporturile de drept care
izvorsc sau se dobndesc prin nscriere n registrul bunurilor
imobile. Drepturile tabulare sunt drepturi absolute, adic
opozabile tuturor. Ele i ndreptesc pe titularii lor s exercite i
s obin, astfel, realizarea atributelor corespunztoare privitoare
la un lucru, fr intervenia activ a altor persoane, care, ca
61

subiecte pasive, sunt obligate numai a nu face nimic de natur a

stnjeni exerciiul acestor atribute de ctre titularul dreptului real
[204, p.297].
Conform aceluiai autor, drepturile reale imobiliare se
mpart n: 1) drepturi reale principale, care au o existen juridic
de sine stttoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de
superficie, dreptul de uzufruct, de uz i abitaie, servituile; 2)
drepturi reale imobiliare, accesorii care, servind ca o garanie
real unor drepturi de crean, au o existen juridic
subordonat drepturilor principale, cum este ipoteca [204,
p.296].
Notrile sunt faptele juridice care pot duce la naterea sau
la stingerea drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile,
cum ar fi: 1) depunerea cererii de nregistrare a dreptului
asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor
imobile de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate
public abilitat prin lege etc.
Notarea n Registru a drepturilor de crean, a faptelor
raporturilor juridice ce au legtur cu bunurile are efectul
opozabilitii din momentul nregistrrii [Codul Civil, art.508].
2) nregistrarea cu caracter nedefinitiv [provizoriu,
Codul Civil, art.501] se refer la drepturile reale afectate de o
condiie suspensiv sau rezolutorie. n acest caz, nscrierea
definitiv urmeaz a fi efectuat la justificarea nscrierii
provizorii.
n sistem de publicitate imobiliar, Registrul conine date
despre situaia material i juridic a imobilelor prin nscrierea
tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu
includerea n dosar a tuturor actelor justificative de drepturi
asupra bunurilor respective. Registrul se ntocmete pe localiti
[107, p.58], conform Instruciunii nr.190/1998, ca baz fiind
planurile cadastrale i cele geometrice, pe un raion cadastral, iar
n cadrul acestuia pe zone, masive i sectoare cadastrale,
constituind un ansamblu de fiiere separate.
62

2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul este

documentul de baz al cadastrului general, se ine de oficiul
cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de
activitate stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru [n
continuare, Agenia] i este constituit din trei capitole [Legea nr.
1543/1998, art. 23].
Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se
deschide fiier separat, care const din map i file.
2.1.2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor
imobile. Registrul bunurilor imobile are urmtoarea structur
i coninut:
Capitolul A, subcapitolul I, care conine nscrieri privind
terenul i construcia capital amplasat pe el, n cazul n care
dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine
una i aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite
persoane, capitolul A va conine numai nscrieri privitoare la
teren [art.23, lit. a)]. Coninutul relev entitatea de baz a
cadastrului [terenul] i corespunde conceptului de creare a
cadastrului bunurilor imobile, adic se va ine evidena
imobilelor i persoanelor;
Capitolul B, care conine nscrieri cu privire la construcia
capital amplasat pe terenul indicat n capitolul A i se deschide
n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i asupra
construciei l dein diferite persoane [art.23, lit. b)]; constatm o
continuitate logic corelat cu bunul imobil teren: I. Terenul,
bunul imobil care este cel mai esenial mijloc de producie
valorificat de om; II. Imobilele aferente terenurilor
construciile [toate bunurile amplasate pe teren sunt considerate
accesorii ale acestuia]; III. Drepturile asupra imobilului [2,
art.23];
Capitolul C, care conine nscrieri cu privire la ncperile
izolate i care se deschide n cazul n care dreptul de proprietate
asupra construciei capitale i asupra ncperilor ei izolate l
dein diferite persoane [ex. proprietate n condominiu].
63

Potrivit dispoziiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul

include: 1) o cldire sau o parte de cldire cu intrare separat ori
cteva cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile
perene i alte obiective, ce se afl pe terenul aferent n hotarele
stabilite, cu excepia obiectivelor din complexul energetic, a
telecomunicaiilor, a reelelor de alimentare cu ap i canalizare,
precum i a obiectivelor cu destinaie strategic [adposturi
antiaeriene, contra radiaiilor]; 2) cteva cldiri sau construcii
amplasate compact, unite cu un teren comun i cu elemente de
infrastructur comune: case pentru o familie, case de vacan,
garaje sau alte obiective.
Registrul finalizeaz cu identificarea dreptului i a
persoanelor care l dein, astfel se va putea obine informaie
veridic privind imobilul, proprietarul, grevrile, elucidat n el.
Numrul capitolelor C va corespunde numrului de
ncperi izolate [apartamentelor] nregistrate cu drept de
proprietate n cldirea dat. Situaia este elucidat ntr-o anex la
registru, unde sunt indicate i numerotate n ordine cronologic
toate apartamentele, cu indicarea, n dreptul fiecruia, a
numrului de file, datei nregistrrii i avnd semntura
registratorului.
Lipsa nscrierilor n capitolele B i C este o confirmare a
faptului c dreptul de proprietate asupra bunului imobil l deine
proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie
din trei subcapitole:
n subcapitolul I, se indic [nscrieri referitoare la
imobil]: numrul cadastral al terenului, al construciei capitale
sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la
capitolul respectiv; modul de folosin: locul amplasrii sau
adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaa total a bunului
imobil.
Numrul de ordine se indic prin cifre arabe i se aplic
indiferent de faptul dac imobilul reprezint singur corp de
proprietate sau face parte, mpreun cu alte imobile, dintr-un
64

corp de proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de

cadastru [n cazul consolidrilor, dezmembrrilor imobilului],
numrul de ordine ns rmne neschimbat.
n subcapitolul II, se indic [nscrieri referitoare la
dreptul de proprietate]: numele i prenumele proprietarului
persoan fizic, data, luna i anul naterii, toi coproprietarii
bunului imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoan
juridic, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de
stat, sediul, precum i, n ambele cazuri, cota de proprietate n
bunul imobil, n cazul dreptului de proprietate comun n
indiviziune; documentele ce confirm drepturile n a cror baz
a fost nscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de
proprietate; meniuni;
n subcapitolul III, se indic [nscrieri referitoare la
celelalte drepturi reale i alte grevri]: tipul dreptului care
greveaz dreptul de proprietate i/sau un alt drept patrimonial
asupra bunului imobil; termenul pentru care a fost stabilit
grevarea, n cazul care a fost stabilit un termen; suma obligaiei
asigurate prin gaj; date despre persoana n a crei favoare a fost
stabilit grevarea; denumirea, numrul i data eliberrii
documentelor ce confirm drepturile n al cror temei a fost
efectuat nregistrarea.
Subcapitolul III, la rndul su, este constituit din dou
pri: Partea I, care conine nscrieri referitoare la alte drepturi
reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea ce greveaz
imobilul, ipoteca, folosina, concesiunea, gestiunea economic];
Partea II, care conine nscrieri referitoare la drepturile de
crean, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor
imobile.
Operarea nscrierilor creatoare, modificatoare sau
stingtoare de drepturi n Registru se face conform principiilor
stabilite n Legea nr.1320/1997, art.3: unicitatea nregistrrii,
excluderea nregistrrii repetate a aceluiai obiect al
nregistrrii; nscrierea datelor n ordine cronologic;
65

utilizarea, dup caz, a unor tipuri unice de registre;

numerotarea nregistrrilor n ordinea efecturii lor; asigurarea
completivitii i veridicitii datelor nregistrate; temeinicia
datelor nregistrate; expunerea clar i corect a informaiei
care se trece n registru; continuitatea inerii registrelor;
accesul sancionat la registru; exercitarea controlului asupra
modului de completare a registrului; inerea registrului ntr-o
singur limb.
Din logica structurii Registrului, deducem c legtura
dintre subcapitolele registrului const n faptul c drepturile
patrimoniale ale proprietarului nscris n subcapitolul II iau
natere numai asupra bunurilor imobile nregistrate n
subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n
subcapitolul III.
Registrul bunurilor imobile poate fi inut n form
manual sau computerizat.
2.1.3. Felurile Registrului bunurilor imobile
2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea
nr.1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru evitarea fraudelor, legea
prevede nuruirea crilor de registru, numerotarea filelor.
Numrul filelor se indic pe ultima pagin i se autentific de
reprezentantul abilitat al autoritii publice care exercit
controlul asupra inerii Registrului prin aplicarea semnelor de
control: semntura i tampila. De asemenea, nu se permite
nlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi i
includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, n
mod obligatoriu, denumirea registrului, denumirea deintorului
de registru, numele registratorului, denumirea organului care
exercit controlul asupra inerii registrului, numrul i termenele
de inere i pstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se
ine n limba de stat. nscrierile n Registrul inut manual se vor
efectua ntr-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [tergere
mecanic, chimic, distrugere]. nscrierile vor fi clare i citee,
66

fr prescurtri, pentru a se evita interpretrile eronate. Spaiile

libere, ce pot aprea la efectuarea nscrierilor, vor fi barate
pentru a se evita includerea unor date sau texte noi.
Indiferent de felul nscrierii, se va urmri ca datele s fie
nscrise n ordine cronologic. Registrul poate fi sistematizat n
ordine alfabetic, dup obiectele nregistrrii sau n orice alt
ordine care ar permite nscrierea datelor i n ordine cronologic.
Ordinea stabilit este respectat pentru toate crile Registru.
Registratorul va trece datele n Registru numai la cererea
persoanelor mputernicite i numai n baza actelor doveditoare.
nscrierea din Registru va conine, n mod obligatoriu: numrul
de ordine, care se atribuie n momentul ntocmirii i care conine
n sine numrul de nregistrare al cererii de efectuare a nscrierii,
i/sau al actului n al crui temei se face nregistrarea, data i ora
nregistrrii, descrierea obiectului nregistrrii, alte date, dup
caz [Instruciunea nr. 487/2005]. Fiecare nscriere n Registru se
certific prin semntura i/sau parafa executantului responsabil
de nregistrare. La finele zilei de munc sau al unei alte perioade
stabilite, conform condiiilor de inere a Registrului, dup ultima
nscriere, pe primul rnd alb, se trage o linie orizontal pe
ntreaga fil.
Potrivit Legii nr.1320/1997 art.14, radierea din registru se
face prin bararea ntregii nscrieri cu rectificrile, modificrile i
completrile fcute, aplicndu-se semnturile i tampilele
persoanelor abilitate i indicndu-se data radierii. Radierea
[rectificarea] nscrierii se va face astfel, nct textul iniial s fie
vizibil [158, p.183]. nscrierile se efectueaz numai n temeiul
actelor autentice, copiile vor fi legalizate, nscrierile din ele vor
corespunde condiiilor. Persoana nregistrat sau titularul de
drepturi asupra obiectului nregistrrii poate solicita
registratorului date despre obiectul nregistrrii, precum i
informaii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau
completivitatea datelor. Persoana nregistrat sau titularul de
drepturi asupra obiectului nregistrrii este responsabil de
67

veridicitatea datelor prezentate spre nregistrare/actualizare.

Dac registratorul are dubii privind originalitatea /legalitatea
documentelor prezentate spre nregistrare sau actualizare de
drepturi, solicitantul va remedia, n termen de 10 zile, carenele
indicate. n caz contrar, cererea rmne fr curs.
Crile-Registru, dup completare, sunt arhivate i pstrate
pe un termen nedefinit, adic permanent [Instruciunea
nr.487/2005].
2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului
bunurilor imobile prin mijloace automate se datoreaz att
dezvoltrii sistemelor digitale de nmagazinare a datelor, ct i
necesitii de stocare a unui volum impuntor de informaii.
Avantajele sistemului automat de inere a registrului
const, n opinia noastr, n: 1) rapiditatea i uurina inerii
actualizate a cadastrului n concordan cu schimbrile produse
pe teren; 2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariailor
[n legtur cu creterea productivitii muncii]; 3) informaiile
privind imobilele, odat introduse n calculator, se obin mai
uor i mai rapid; 4) informaiile privind imobilele i
proprietatea se pot combina i seleciona n diverse variante, n
funcie de cerinele solicitanilor. Banca de date a imobilului se
definete ca sistem informaional, interdisciplinar, care pune la
dispoziia administraiei datele despre imobile, inute permanent
la curent, pentru necesiti juridice, administrative, de
planificare, de statistic i economice [172, p.35]. Prelucrarea i
stocarea datelor n regim de eviden automat se face pe fiiere
tipizate, inndu-se cont de posibilitatea ncadrrii informaiei n
sistemul informaional naional.
Dei, n caz de neclaritate sau de divergen ntre Registrul
manual i cel computerizat, se d prioritate Registrului manual,
n esen, Registrul computerizat are acelai coninut ca i cel
manual, diferena constnd n felul de completare, adic nu
manual, ci cu utilizarea computerului. n pofida performanelor,
n cazul Registrului computerizat, informaia poate fi accesat de
68

persoane strine, crendu-se astfel situaii de imixtiune a terilor

n activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea
informaiei din Registru, responsabile, n ultim instan, fiind
oficiile cadastrale. Orict de sofisticate ar fi programele menite
s asigure eficiena Registrului computerizat, nu putem fi siguri
de pstrarea informaiei. Cu toate carenele, inerea Registrului
computerizat este justificat din mai multe puncte de vedere:
rapiditatea gsirii informaiei, transmiterii, stocrii etc. Astfel,
anihilarea importanei Registrului computerizat este lipsit de
temei. n cazul inerii Registrului computerizat, se cere ca
registratorul s fie foarte prudent: s exclud accesul persoanelor
strine la informaie; copiile de pe fiierele electronice s le
pstreze n alte ncperi dect cele n care se face nregistrarea.
De asemenea, va avea grij s actualizeze datele cel puin o dat
n sptmn. n anumite cazuri, informaia din registre este
declarat secret de stat. n acest sens, Legea nr.1543/1998, la
art.6, prevede expres: Nu se elibereaz extrase, din registrul
bunurilor imobile, referitoare la bunurile imobile ale cror date
constituie secret de stat. Particularitile inerii registrelor de
date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite
n Legea nr.1320/1997, conform creia datele pot fi trecute n
registre n form cifrat [codificat]. Persoanele gsite vinovate
de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poart
rspundere conform legii.
Registrele att cele inute manual, ct i cele
computerizate n anumite situaii incendiu, scurt circuit,
calamiti naturale etc. sunt n pericol de a fi pierdute sau
nimicite. n acest caz, instituia responsabil de pstrare va
asigura restabilirea integral sau cel puin parial a acestora n
baza: documentelor, extraselor din ele, declaraiilor fcute de
martori, precum i n baza unor alte surse de informaii.
Registrul restabilit va conine, n mod obligatoriu, precizri
privind timpul i condiiile restabilirii.

69

Corectitudinea inerii registrelor este supus controlului

intern i extern. Controlul intern este efectuat de deintorul de
registru, iar cel extern, de autoritile publice abilitate: Agenia
Relaii Funciare i Cadastru i ntreprinderea Specializat n
Cadastru [n continuare, SC] asigur securitatea pstrrii i
transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri privind
perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date. De
asemenea, SC administreaz baza de date central, proiecteaz
i efectueaz legtura dintre forma electronic a registrului
cadastral i forma electronic a altor registre de stat, asigurnd
pstrarea n integritate a registrelor cadastrale i arhivarea lor
[Legea nr.1543/1998, art.22]. Conform mputernicirilor atribuite
de legislaie, organele abilitate s efectueze controlul asupra
inerii registrelor au acces la datele din registre i la mijloacele
de inere a acestora, inclusiv la actele n al cror temei s-au
efectuat nscrierile, precum i n ncperile n care se prelucreaz
datele sau n care se afl mijloacele tehnice de utilizare n acest
scop. Controlul extern asupra inerii registrelor se efectueaz cel
puin o dat n an, dac nu sunt alte prevederi. Dup fiecare
verificare, organul de control ntocmete un act n dou
exemplare, unul din care se anexeaz la registru, iar cellalt l
reine. n cazul cnd a depistat neajunsuri n inerea registrelor,
organul de control oblig registratorul s le lichideze n termenul
indicat n act [204, p.58; 198, p.89].
Persoanele vinovate de nclcarea condiiilor de inere a
registrelor poart rspundere n funcie de gravitatea abaterii:
disciplinar, civil, administrativ sau penal.

2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile

2.2.1. Generaliti. Formarea bunurilor imobile este
reglementat n Legea nr. 354/2004. Aceast Lege prevede
formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil,
inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin
intermediul autoritilor mputernicite cu administrarea bunului;
70

titularul de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale

[locaiune, arend etc.] cu acordul proprietarului; instana i
organele fiscale n cazurile prevzute de lege [5, art.3]. Criteriul
enunat de formare a bunurilor imobile l propunem s fie numit
criteriu individual, iar formarea i nregistrarea bunurilor
imobile la decizia [conform planului de implementare a
cadastrului] organului cadastral s fie numit generic criteriu
sistemic. Criteriul sistemic este prioritar n comparaie cu cel
individual, deoarece prevede nregistrarea din oficiu a bunurilor
imobile din ar, recunoaterea tuturor titlurilor juridice de
proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a drepturilor
reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor
abilitate. Suntem ns de prerea c pn la crearea cadastrului
vor fi aplicate ambele criterii, ulterior, prioritar fiind criteriul
individual de nregistrare a bunurilor imobile i nscriere a
drepturilor imobiliare.
Sistemul n curs de implementare n Republica Moldova,
fiind pasibil de folosirea diferitelor metode i reguli n funcie de
specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor
pecuniare reale. Important este crearea adecvat a cadastrului
general n termene ct mai rezonabile i cu rezultate ct mai
bune.
Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea
lucrrilor se va urmri ca:
1) mprirea fondului funciar al rii s fie executat ct mai
exact posibil;
2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren
s fie executate de persoane fizice/juridice autorizate;
3) baza de date/informaia privind bunurile imobile formate s
fie creat prin includerea n Registru a tuturor
indicatorilor: teren valoare/cost, construcie amplasat,
proprietar, drepturi, grevri etc.;
4) veridicitatea informaiei s fie asigurat;

71

5) deservirea sistemului, adic publicitatea imobiliar, s se

afle sub control permanent, avndu-se grij de
completarea/recompletarea datelor, adic s se
rennoiasc permanent informaia, din acest considerent
se va stabili din start mecanismul respectivei activiti;
6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea
cadastrului, nregistrarea drepturilor imobiliare s fie
supus unui control rigid din partea organelor cadastrale
superioare att n etapa iniial, ct i n etapa final.
Formarea bunurilor imobile teren, construcie sau
apartament este reglementat prin legile: nr. 1543/1998; nr.
354/2004, prin alte acte normative.
Conform legislaiei n vigoare, formarea bunului imobil
const dintr-un complex de lucrri de separare a bunului imobil,
ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent
[separarea unei poriuni] sau de comasare a mai multor bunuri
imobile cu hotare comune sau perete comun. Terenurile n a
cror baz se efectueaz formarea bunului imobil pot fi cu/sau
fr construcii capitale.
n funcie de voina proprietarului i de regimul juridic al
bunului:
formarea bunului imobil n baza bunurilor imobile
proprietate public poate fi realizat n scopuri ce nu
contravin legislaiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea
sectorului de teren; b) pentru transmiterea bunului imobil
n proprietate sau folosin unor persoane fizice sau
juridice, n condiii stabilite;
formarea bunului imobil n baza unor bunuri imobile
proprietate privat poate fi realizat n orice scop care nu
contravine legislaiei, proprietarul dispunnd de bun n
mod exclusiv i absolut, ns n limitele stabilite de lege
[159, p.114].
Legiuitorul a stabilit urmtoarele scopuri ce nu contravin
legislaiei: a) transmiterea terenului n proprietate sau folosin
72

persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacii cu

bunuri imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau
reconstituirea cldirilor i altor lucrri amplasate pe el; d)
divizarea [separarea cotei-pri] bunului imobil aflat n
proprietate comun; e) atribuirea n natur fondatorului a cotei
lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de
terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compact; g) separarea
sau comasarea bunurilor imobile n legtur cu reorganizarea
sau cu desfiinarea persoanei juridice; h) vnzarea la licitaie a
unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie care
intr n masa debitoare a ntreprinderii insolvabile sau a unei
poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie a persoanei
fizice sau juridice al crei patrimoniu a fost sechestrat i/sau se
comercializeaz pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii
[5, art. 4].
Un alt scop atribuit aciunilor cu bunurile imobile
proprietate public, precum i cu bunuri imobile proprietate
privat const n divizarea unui bun imobil sau comasarea mai
multor bunuri imobile n legtur cu reorganizarea sau lichidarea
ntreprinderii i vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren
i/sau a unei pri din construcia ntreprinderii insolvabile, care
intr n masa de concurs, sau a ntreprinderii al crei patrimoniu
este supus confiscrii pentru stingerea datoriilor la plile
obligatorii. Iniiativa de formare a bunului aparine
proprietarului. n cazul bunurilor proprietate public, formarea
bunului se face n baza deciziei primriei satului [comunei],
oraului [municipiului] pe al crei teritoriu este situat bunul
imobil sau la decizia autoritii centrale de specialitate
[mputernicit cu administrarea proprietii de stat].
Bunurile imobile pot fi, n unele cazuri, formate n temeiul
unei hotrri judectoreti sau a organului fiscal. Organele
menionate sunt n drept s dispun formarea de bunuri imobile
din cele nregistrate n Registru, precum i de bunuri imobile
nenregistrate.
73

Dac ne-am referi la practica judiciar privind litigiile

imobiliare, deducem o aplicare, uneori, incorect a cadrului
normativ ce vizeaz reglementarea raporturilor imobiliare [252,
dosarul 2-131/04].
Pentru a evita carenele sesizate n planul aplicrii
legislaiei imobiliare, concluzionm i recomandm:
nainte de a vinde imobilul cu regim de folosin comun,
autoritatea administraiei publice locale este obligat s
ntiineze, n scris, proprietarii adiaceni;
titularii dreptului de preemiune sunt obligai s se pronune,
n termen de 30 de zile de la data ntiinrii, asupra
exercitrii dreptului;
dup scurgerea acestui termen, dreptul de preemiune pentru
coproprietari sau proprietarii adiaceni se consider stins;
actul de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului
de preemiune este anulabil n condiiile legii.
n cazul iniierii vnzrii bunurilor imobile, administraia
public local este obligat s respecte un ir de acte normative
ce reglementeaz modalitatea de vnzare a bunurilor imobile.
2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este
reglementat prin legile: nr.354/2004 art.7-22; nr.1543/1998
art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative
invocate, bunul imobil se formeaz prin: separarea, din bunul
imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept independent;
comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Drept
fundamentare tehnic a deciziei de formare a bunului imobil
servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i
descrierea tehnic a bunului imobil. Planul cadastral include, n
mod obligatoriu, hotarele, numerele cadastrale i alte
caracteristici ale terenului i poate reprezenta construciile
capitale amplasate pe teren. Planul geometric se ntocmete n
baza lucrrilor geodezice, executate n sistemul unic naional de
coordonare, indicndu-se toate construciile capitale amplasate
74

pe teren. Planul cadastral i/sau planul geometric pot fi

modificate numai n cazul: a) acordului scris al tuturor
titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale cror
interese sunt atinse; b) hotrrii judectoreti privind
modificarea lor; sau c) necesitii corectrii erorilor care nu
ating hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de
drepturi asupra bunurilor imobile. n cazul modificrii planului
cadastral sau planului geometric, fiecrui titular de drepturi ale
crui interese pot fi atinse i se expediaz un preaviz privind
modificrile efectuate. Formarea unui bun imobil teren se
efectueaz att n procesul crerii cadastrului [nregistrare a
bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin
determinarea i nregistrarea bunurilor imobile, ct i n procesul
nregistrrii primare selective conform criteriului individual.
Formarea i nregistrarea bunului imobil teren presupune
efectuarea de msurri pe teren prin care se determin
configuraia i dimensiunile fiecrei parcele/construcii [2; 5].
innd cont de faptul c la temelia cadastrului bunurilor imobile
st terenul, lucrrile cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului
imobil format i se stabilete hotar fix, ale crui coordonate sunt
stabilite i fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili
hotar fix, responsabilul de lucrrile cadastrale merge pe teren i,
mpreun cu proprietarul acestuia i cu proprietarii terenurilor
adiacente, ntocmete un act constatator, la care se anexeaz, n
mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se
stabilete la cererea i din contul proprietarului. Cadastrul
bunurilor imobile se creeaz prin nregistrarea primar masiv a
bunurilor, pentru fiecare bun ntocmindu-se un dosar cadastral,
inclusiv la divizarea terenului n dou sau mai multe bunuri
imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile,
sau prin nregistrare individual. Odat format, bunului imobil
teren i se atribuie un numr cadastral care este i numrul
dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren
conine un exemplar al documentului ce confirm drepturile
75

asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului

deintorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea
administraiei publice locale, certificatul de motenire, contractul
de vnzare-cumprare, contractul de donaie, contractul de
schimb, contractul de arend] sau copia de pe el, planul cadastral
sau planul geometric al terenului i alte documente. Numrul
cadastral atribuit la formarea bunului servete drept temei pentru
nscrierea bunului imobil n Registru. n acest sens, menionm
c oficiile cadastrale nu sunt n drept a refuza nregistrarea
bunului imobil teren, invocnd lipsa numrului cadastral.
Bunului imobil teren i se va atribui un numr cadastral
convenional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin
separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se
efectueaz din iniiativa proprietarilor de terenuri, prin
urmtoarele modaliti: n baza contractului de activitate
economic comun [gospodria rneasc de fermier]; prin
folosirea n comun a terenurilor agricole; prin separare,
comasare i prin redefinirea hotarelor de teren, prin arend,
vnzare-cumprare, prin schimbul de terenuri ntre deintori,
inclusiv ntre deintorii de teren participani la procesul de
consolidare; prin alte modaliti neinterzise. Consolidarea i,
respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se efectueaz n
baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.
Imobilul construcie poate fi definit ca obiect al dreptului
de proprietate sau ca parte dintr-o proprietate construit cu o
utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane
sau mai multor persoane n indiviziune. Aceasta poate fi o
cldire ntreag sau pri din ea, cu una sau mai multe intrri.
Fiecare intrare are o adres identic cu cea a intrrii principale.
n scopul accelerrii crerii cadastrului bunurilor imobile,
statul a organizat i nfptuiete [conform programului de creare
a cadastrului, a crui finalizare este preconizat pentru anul
2010] nregistrarea primar masiv, care presupune realizarea
unui complex de lucrri organizatorice i cadastrale. Aceste
76

lucrri sunt axate pe documentaia deinut de fostele birouri

teritoriale de inventariere tehnic [BIT], actualmente, oficii
cadastrale teritoriale. Concomitent cu nregistrarea primar
masiv, se efectueaz, la cerere, nregistrarea primar selectiv i
nregistrarea curent.
Legea nr.354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor
necesare iniierii procedurii de formare a bunului: a) extrasul
din Registru sau informaia care exist n cadastru, cnd
formarea se realizeaz la decizia instanei sau a organelor
fiscale; b) proiectul planului cadastral i/sau geometric al
bunului imobil supus formrii, descrierea [caracteristica]
tehnic; c) n caz de necesitate, acordul n scris al titularilor
dreptului ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului
imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale cror
drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) dup caz,
documentele ce confirm drepturile patrimoniale ale persoanei
interesate asupra bunului imobil n temeiul cruia se realizeaz
formarea.
Solicitanii formrii bunului imobil prezint documentele
n dou exemplare [original i copie].
Organele abilitate verific dac: a) decizia de formare a
bunului imobil este de competena organului respectiv; b) la
cerere sunt anexate toate documentele prevzute; c) sunt
indicate pe ambele exemplare ale cererii: data primirii ei,
numele solicitantului i lista documentelor primite. Dup
verificarea actelor, cu condiia corespunderii prevederilor legale,
persoana responsabil nregistreaz cererea n condica de cereri
[anexa nr.9], transmind solicitantului exemplarul al doilea al
cererii [Legea nr.354/204 art.16]. n cazul cnd, la verificarea
documentelor, se constat diferite devieri [solicitantul nu a
ndeplinit una dintre cerinele procedurii de prezentare a cererii
sau formarea bunului imobil ine de competena unui alt organ],
persoana mputernicit este n drept s refuze primirea cererii,
indicnd n scris neajunsurile. Persoana responsabil de
77

formarea bunului mai are urmtoarele obligaii: a) s analizeze

dac formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte
persoane; b) s elaboreze un proiect de decizie privind formarea
bunului imobil; c) s elaboreze un proiect de modificare a
deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil n
folosin sau anularea lor.
Menionm, totodat, c, de la regula nscrierii n registru a
tuturor bunurilor imobile, cele care aparin domeniului public i
privat [al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale] sunt
exceptate se nscriu ntr-un registru de publicitate special care se
gsete, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale.
Formarea bunului imobil apartament. ara noastr a
motenit sistemul socio-economic comun rilor fostei Uniuni
Sovietice, inclusiv n domeniul locativ. Pn la privatizare,
fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine
departamentale, aflate la balana ntreprinderilor, organizaiilor
de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case
cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine, dei
depit de viaa social-economic, oricum reglementeaz unele
raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt
reglementate de Codul Civil, Legile nr.913/2000, 1543/1998,
alte acte normative. Potrivit cadrului normativ apartamentele
sunt obiectul proprietii n condominiu. Prin condominiu se
nelege complexul unic de bunuri imobiliare ce include terenuri
n hotarele stabilite i blocurile [blocul] de locuine, alte bunuri
imobiliare amplasate pe teren aflate n proprietate privat, de stat
sau municipal, restul fiind proprietate indiviz. Formarea
bunului imobil locuin poate avea diferite temeiuri: decizia
autoritii administraiei publice locale [n cazul nregistrrii
primare masive conform programului de creare a cadastrului
bunurilor imobile], care se refer la toate bunurile imobile dintro localitate; decizia autoritii administraiei publice locale n
cazul cnd bunul imobil supus formrii este proprietate public;
decizia persoanei private n cazul cnd bunul imobil apartament
78

este proprietate privat [individual]. Procedura de formare este

aceeai pentru toate bunurile, indiferent de proprietar.
Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri
imobile n temeiul hotrrii judectoreti sau a organului fiscal.
n cazurile enunate, iniiativa nu este a proprietarului de bun
imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forat a
bunului imobil, care poate fi iniiat pentru diverse bunuri
imobile: teren; construcie; apartament etc.
Formarea bunului imobil n temeiul hotrrii
judectoreti are loc n cazul n care: 1) proprietarii bunului
imobil aflat n proprietate comun nu pot ajunge la o nelegere
privind modul i condiiile divizrii/consolidrii bunului; 2)
instana dispune sechestrarea sau comercializarea unei pri din
bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plile
obligatorii]; 3) exist alte situaii.
Formarea bunului imobil n baza hotrrii unui organ
fiscal poate fi efectuat dup apariia, conform legislaiei, a
dreptului de comercializare a imobilului.
n ambele situaii, nregistrarea drepturilor asupra
imobilului format i operarea modificrilor n documentele
cadastrale se vor efectua n baza: proiectului de plan al
imobilului format, hotrrea judectoreasc sau decizia
organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.
Formarea imobilului apartament este dificil din cauza
unei forme speciale de coproprietate indiviz, unde se juxtapun,
ntr-o cldire etajat, proprietatea individual i exclusiv i
coproprietatea indiviz. Potrivit situaiei de fapt, fiecare
proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului su, dar
mai este i coproprietar al prilor din cldire care servesc
tuturor i sunt de uz comun: temelia casei, intrarea, acoperiul,
sistemele de aprovizionare cu ap, energie termic, gaze etc.
Bunul imobil apartament proprietate privat poate fi
format la decizia proprietarului persoan fizic sau persoan
juridic n conformitate cu Legea 354/2004 art.14-20.
79

2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile

2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea
curent a bunurilor imobile, reglementate prin Codul Civil,
Legile nr.1543/1998 i nr.354/2004, concret, se realizeaz prin
respectarea mai multor reguli, stabilite n Instruciunea
nr.487/2005, capitolul III, care sunt de competena oficiului
cadastral teritorial. Astfel, conform Instruciunii nr.487/2005,
registratorul: a) primete documentele pentru nregistrare [se
depun n dou exemplare, la care se anexeaz documentele ce
confirm dreptul, inclusiv alte documente necesare nscrierii
dreptului]; b) acord solicitantului consultaii necesare n
vederea completrii cererii; c) fotocopiaz unele documente
necesare nscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea,
sau nscrierea provizorie a drepturilor solicitate.
Temei pentru nregistrare servesc actele prezentate de
solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea
public local se prezint n original, una autentificat notarial i
o copie simpl. Dup nscrierea dreptului solicitat, registratorul,
pe copia simpl, consemneaz faptul corespunderii cu originalul,
aplic semntura i tampila, dup care documentul se include n
dosarul cadastral.
Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n
form scris simpl se depun n original, ntr-un numr de
exemplare necesar efecturii nscrierilor n Registru, dintre care
unul se ndosariaz n dosarul cadastral.
Cererea i actele pentru nscrierea drepturilor se depun
personal de titular sau prin reprezentant [Codul Civil, art.242
alin. (1)]. n funcie de temeiul de nregistrare a bunurilor
imobile /drepturilor, distingem persoane care au dobndit dreptul
asupra bunului imobil n temeiul: legii, unui act juridic, prin
motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n
temeiul unui act administrativ sau un alt mod prevzut de lege.
Conform Instruciunii nr.487/2005, pct.20, dac
documentele ce confirm drepturile sunt autentificate notarial ori
80

sunt emise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi

depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de
nregistrare este depus de persoana care solicit radierea
dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare nregistrrii
titularului dreptului care se cere a fi nscris. Dac se cere
nscrierea drepturilor n temeiul unui act juridic neautentificat
notarial, cererea trebuie s fie semnat de ambele pri ale
actului juridic.
Instruciunea nr. 487/2005 stabilete condiii stricte pentru
anumite categorii de persoane n cazul solicitrii de ctre acestea
a nregistrrii bunurilor imobile/drepturilor.
Astfel, minorii:
de la 16 ani, crora li s-a acordat capacitate deplin de
exerciiu [prin emancipare], vor prezenta i hotrrea
autoritii tutelare sau hotrrea judectoreasc prin care li
s-a atribuit capacitatea deplin de exerciiu;
de la 14 ani, cu excepia celor care se afl sau s-au aflat n
cstorie, precum i persoanelor fizice limitate n
capacitatea de exerciiu prin hotrre judectoreasc,
asupra crora a fost instituit curatela, pot depune de sine
stttor cerere de nregistrare numai cu acordul scris al
prinilor sau al curatorului.
n numele minorilor n vrst de pn la 14 ani, cererea de
nregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune
prinii.
n numele persoanelor fizice i persoanelor juridice,
cererea de nregistrare a bunului imobil i a dreptului imobiliar o
pot depune reprezentanii.
mputernicirile reprezentanilor titularilor de drept,
persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate prin
procura eliberat pe un termen de maximum trei ani [Codul
Civil, art.252 alin. (19)].
n cazul altor reprezentani, mputernicirile vor fi
confirmate:
81

 pentru minorul de pn la 14 ani:

de prini sau nfietori prin actul de identitate al
printelui/nfietorului i prin adeverina de natere a
copilului sau un alt act ce confirm statutul lor [117,
p.243];
de tutore prin hotrrea autoritii tutelare despre
instituirea tutelei i numirea tutorelui [Codul Civil,
art.36], prin adeverina de natere a copilului sau un
alt act juridic ce confirm statutul lor [117, p.243];
de administratorul fiduciar n cazul n care a fost
ncheiat un contract de administrare fiduciar a
bunurilor imobile ce aparin minorului pus sub tutel
prin actul de identitate i contractul de administrare
fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [Codul
Civil, art.44 alin. (1)];
de reprezentantul instituiei de asisten social
public, de educaie, de nvmnt, de tratament
sau al unei alte instituii similare, n cazul n care
minorul nu are prini sau nfietori i nu a fost numit
tutorele prin actul de identitate, procura din partea
instituiei sau un alt act juridic care dovedete dreptul
de a reprezenta instituia i prin confirmarea internrii
titularului de drept n instituia curativ, nmatriculrii
n instituia de nvmnt etc., n conformitate cu
dispoziiile Codului Civil, art.38 alin. (2);
pentru persoanele fizice recunoscute n modul stabilit
de lege ca persoane fr capacitate de exerciiu sau cu capacitate
de exerciiu limitat:
de tutore sau curator prin actul de identitate,
hotrrea autoritii tutelare despre instituirea
tutelei/curatelei i numirea tutorelui/curatorului;
de administrator, dac a fost ncheiat un contract de
administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin
persoanei puse sub tutel prin actul de identitate,
82

contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre el

i autoritatea tutelar [Codul Civil, art.44, alin.(1)];
de reprezentantul instituiei de asisten social
public, de tratament sau al unei alte instituii
similare, n cazul n care persoana declarat fr
capacitate de exerciiu conform dispoziiilor CPC art.
302 alin. (2) nu are tutore prin actul de identitate,
procura din partea instituiei sau prin alt act juridic ce
dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin
confirmarea internrii titularului de drept n instituia
curativ [Codul Civil, art.38 alin. (2)].
pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu
asupra crora a fost instituit curatel n form de patronaj
curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare
fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul de identitate
[Codul Civil, art.48 alin. (3)];
pentru persoanele disprute fr urm n temeiul
hotrrii judectoreti privind numirea administratorului
fiduciar, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre
administrator i autoritatea tutelar, buletinul de identitate al
administratorului [Codul Civil, art.50 alin (1)];
pentru reprezentanii persoanelor juridice
mputernicirile se confirm prin originalul sau copia de pe
Statutul [regulament, unui alt act de constituire] i procesulverbal sau decizia despre alegeri, sau ordinul despre numirea n
funcie a persoanei, sau extrasul din registrul ntreprinderilor i
organizaiilor privind conductorul [directorul, managerul]
ntreprinderii ori organizaiei, sau prin procura eliberat
conform legii, n care s fie indicat data eliberrii, date privind
limita competenei i termenul mputernicirii [Codul Civil,
art.242];
pentru
reprezentantul
ntreprinderii
[firmei]
specializate, care efectueaz diferite operaiuni pe piaa
imobiliar mputernicirile se confirm prin actul de identitate,
83

procur i contractul dintre unitatea economic i clientul n al

crui interes se solicit nregistrarea.
Conform aceleiai instruciuni, solicitantul prezint
oficiului cadastral urmtoarele documente: bonul ce confirm
achitarea serviciilor; cererea privind nscrierea drepturilor;
buletinul de identitate [paaportul] sau adeverina de natere a
persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, paaportul
naional al ceteanului strin, buletinul de identitate al
apatridului sau permisul de edere, certificatul organelor de
nregistrare a actelor de stare civil privind schimbarea
numelui, prenumelui, patronimicului n cazul necorespunderii
datelor din actul de identitate a persoanei cu datele din
documentele ce confirm naterea, transmiterea sau stingerea
dreptului; certificatul privind nregistrarea de stat, dup caz, i
actele de constituire n original sau copiile de pe acestea, pentru
persoanele juridice; actele ce confirm mputernicirile
reprezentantului.
Procura se depune n original, dac a fost eliberat numai
pentru efectuarea operaiunilor de nregistrare sau se depune
copia de pe ea dac e general; dou exemplare ale
documentelor care constituie temeiul apariiei, modificrii sau
stingerii drepturilor conform cerinelor prevzute n
Instruciunea nr.487/2005 pct.17 care sunt:
actele administrative emise de autoritile publice
abilitate;
contractele al cror obiect sunt bunurile imobile;
certificatul de motenitor;
hotrrile judectoreti;
titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor
de teren i alte acte [adeverine] privind drepturile
asupra bunului imobil eliberate de autoritile
publice abilitate;

84

 alte documente privind naterea, transmiterea sau

stingerea drepturilor asupra bunurilor imobile,
eliberate conform legislaiei n vigoare.
O condiie nu mai puin important stabilit n
Instruciunea nr.487/2005 este cea potrivit creia documentele
prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s
individualizeze bunul imobil [s conin descrierea lui] sau
dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice
dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele
prilor, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de lege s
fie autentificate notarial i tampilate. n cazul n care
documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie
numerotate i nuruite.
Potrivit Legii nr.1543/1998 art.12, registratorul verific
corespunderea documentelor n urmtoarea ordine: 1) cererea; 2)
bonul ce confirm plata serviciilor; 3) corespunderea informaiei
indicat n cerere cu cea din actul de identitate; 4) existena i
corectitudinea
perfectrii
documentului
ce
confirm
mputernicirile reprezentantului [dup caz]; 5) existena
documentelor anexate la cerere cu cele enumerate.
Dac n urma verificrii registratorul conchide c
documentele prezentate n legtur cu solicitarea nscrierii
drepturilor imobiliare sunt conforme cerinelor, le selecteaz pe
cele necesare: cererea [anexa nr.8]; bonul ce confirm achitarea
serviciilor; dou exemplare ale documentelor necesare pentru
nregistrare; procura reprezentantului n original sau copia de
pe aceasta [117, p.248].
n funcie de concluzia rezultat dup verificarea
documentelor, registratorul va primi i va nregistra cererea de
nregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui
solicitantului motivnd [pe cerere] refuzul. Cererea se restituie
mpreun cu documentele prezentate pentru nregistrare.
Potrivit Legii nr.1543/1998, registratorul poate respinge
cererea de nregistrare n urmtoarele cazuri:
85

 actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a

fost prezentat [art.31];
cererea este depus de o persoan neautorizat [art.31];
unele documente necesare pentru nregistrare nu au fost
prezentate [art.31];
documentele prezentate pentru efectuarea nscrierilor n
registrul bunurilor imobile nu corespund cerinelor stabilite
de legislaie [art.31];
drepturile solicitate pentru nscriere nu sunt susceptibile de
nscriere n registrul bunurilor imobile [art.31];
dreptul asupra bunului solicitat spre nscriere este nregistrat
pe numele unei alte persoane [art.31];
nscrierea dreptului trebuie s fie efectuat de un alt oficiu
cadastral [ art.31];
documentele prezentate conin tersturi, adugiri, cuvinte
radiate sau alte corectri nemenionate n ele [art.29];
documentele sunt executate n creion [art.20];
documentele sunt grav deteriorate, ceea ce nu permite
interpretarea univoc a coninutului lor [art.29];
documentele prezentate nu sunt numerotate i nuruite [n
cazul n care documentul de drept are dou sau mai multe
file] [art.29];
nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a crui
nregistrare se solicit [art.29];
n cerere nu este indicat felul nscrierii ce se solicit a fi
efectuat n registrul bunurilor imobile [Codul Civil,
art.498].
Conform Instruciunii nr.487/2005, n cazul primirii
documentelor spre nscrierea drepturilor solicitate, registratorul
completeaz cererea, indicnd numele i prenumele su,
numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii
[eliberrii] documentului, i nregistreaz cererea n condica de
cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de
86

nregistrare din condica de cereri, data i ora primirii cererii i a

documentelor depuse, se restituie solicitantului.
Conform dispoziiilor legale [Codul Civil art.499 alin (1)],
drepturile imobiliare se constituie din momentul nscrierii n
registrul bunurilor imobile, adic retroactiv, de aceea este
important ca registratorul s nscrie pe fiecare document de
drept, prezentat spre nscriere, numrul de nregistrare a cererii
corespunztor condicii de cereri, la care se adaug numrul de
ordine al documentului anexat la cerere. Numrul astfel format
se nscrie n rubrica corespunztoare a registrului dup indicarea
datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al
efecturii sau modificrii nscrierii. Dac este necesar,
registratorul completeaz fia de eviden a documentelor i le
transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de
informaii n oficiul cadastral teritorial. De asemenea, noteaz n
registrul computerizat faptul primirii cererii.
Urmtoarea etap ce ine de nregistrarea bunurilor imobile
i a drepturilor asupra lor este verificarea i pregtirea
documentelor.
Legea nr.1543/1998, prin art.32, stabilete c termenul de
examinare a cererii i de verificare a documentelor privind
nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie s
depeasc 20 de zile de la data nregistrrii cererii. Aceeai lege
prevede i excepie de la acest termen, adic termenul poate fi
prelungit [cel mult cu 40 de zile] n cazul necesitii substituirii
sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant,
autoriti publice, alte persoane.
Pentru a efectua nregistrarea curent a bunurilor imobile
i nscrierea drepturilor, registratorul primete de la arhivar
dosarul cadastral al bunului imobil i registrul bunurilor imobile
[n continuare, Registrul] inut pe fiiere de hrtie. La materialele
de arhiv au acces numai persoanele abilitate cu astfel de
prerogative. Folosirea materialelor de arhiv este specificat n
instruciunile Serviciului de Stat de Arhiv al Republicii
87

Moldova i n Instruciunea cu privire la arhiva OCT. n

conformitate cu instruciunile nominalizate, registratorul
verific: autenticitatea documentelor [posibile tersturi,
adugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor i
executarea documentelor prezentate n forma stabilit de
legiuitor [inclusiv forma solemn ca o condiie de valabilitate,
Codul Civil, art.208] [236, p.34]; corespunderea datelor din
documente cu cele din dosarul cadastral i Registru. Dac este
necesar, registratorul nainteaz demersuri autoritilor
administraiei publice, notarului, judectoriei etc. pentru
obinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, n
caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral,
care organizeaz verificarea documentelor pe teren, confer
bunului imobil un numr cadastral. Fiecrei construcii [ncperi
izolate] indicate pe plan sau n lipsa acestuia pe schia din
dosarul de inventariere tehnic i se confer numerele cadastrale
01, 02, 03 etc. sau, n cazul ncperilor izolate 01.001 etc.
Numrul cadastral se indic pe planul cadastral sau geometric, n
Registrul nou-deschis i pe coperta dosarului cadastral ce va fi
ntocmit dup verificarea planului terenului i ntocmirea n
form digital a acestuia.
nregistrarea. nregistrarea este efectuat de registrator,
avnd la dispoziie: cererea i documentele pentru nregistrare,
Registrul i dosarul cadastral.
Registratorul
efectueaz
nregistrarea,
conform
Instruciunii nr.487/2005, n urmtoarea consecutivitate:
efectueaz nscrierile n registrul computerizat; nscrie n cerere
rezultatul deciziei privind nregistrarea; radiaz notarea din
Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe
fiierele de hrtie ale registrului; confirm versiunea expus pe
fiierele de hrtie ale Registrului prin tampila i semntura sa
[tampila i semntura se aplic pe ultima fil a fiierului,
celelalte file sunt numai vizate]; bareaz versiunea precedent a
fiierului de hrtie a Registrului cu o linie n diagonal,
88

semneaz rubrica STINS i, dup indicarea datei, include

documentele n mapa corespunztoare a registrului; aplic parafa
de nregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce
confirm drepturile, n a cror baz s-a efectuat nregistrarea;
include n dosarul cadastral copiile confirmate; transmite
versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul
cadastral n arhiv; dup aplicarea parafei de nregistrare,
restituie solicitantului documentele care au servit ca temei de
nregistrare. Dac n procesul efecturii nregistrrii depisteaz
unele devieri de la prevederile legii, registratorul indic acest
fapt la rubrica Refuz [ex.: n urma examinrii cererii, s-a decis
refuzul nenregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare]
semneaz, indic data refuzului i elaboreaz decizia de refuz a
nscrierii dreptului.
Dac pentru nregistrare sunt necesare documente
suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de
examinare a cererii, ntiineaz, printr-un aviz solicitantul,
indicnd documentele pe care trebuie s le prezinte adugtor.
Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente
adugtoare are drept efect nenscrierea dreptului [ex.: n urma
examinrii cererii, s-a decis refuzul nscrierii dreptului] dup ce
anexeaz la cerere decizia nenregistrrii i copia de pe avizul
expediat anterior. De asemenea: radiaz notarea privind primirea
cererii din Registru; depune Registrul mpreun cu dosarul
cadastral, n arhiv; restituie solicitantului ambele exemplare ale
documentelor i i remite decizia privind nenscrierea.
Din cele expuse, deducem c restituirea documentelor se
efectueaz n cazul:
efecturii nregistrrii bunului imobil i a dreptului asupra
lui; se restituie originalul documentului ce confirm
dreptul sau copia autentificat notarial, sau copia de pe
hotrrea judectoreasc, sau alte documente ce au servit
drept temei de nregistrare, pe care se aplic parafa de
nregistrare;
89

 refuzului de nregistrare; se remite decizia de nenscriere,

semnat de registrator, i se restituie documentele
prezentate
pentru
nregistrarea
bunului/dreptului
imobiliar;
lipsei documentului ce confirm plata pentru servicii cu
meniunea de achitare.
Registratorul restituie documentele solicitantului sau
reprezentantului acestuia la prezentarea actului de identitate.
Faptul
restituirii
documentelor
este
confirmat
de
solicitant/reprezentant prin semntur n condica de cereri, n
care se va indica i data [Instruciunea nr.487/2005, pct.44].
2.2.3.2. nregistrarea primar masiv este o form de
organizare a evidenei bunurilor imobile i a drepturilor asupra
lor, care se efectueaz de oficiul cadastral teritorial [din oficiu],
pe care propunem s fie numit criteriu sistemic de eviden.
Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca modalitatea de
nregistrare a bunurilor i a drepturilor imobiliare efectuat la
cererea persoanelor fizice sau juridice s fie numit criteriu
individual de nregistrare. Potrivit criteriului sistemic
[nregistrare primar masiv], lucrrile de identificare i alte
lucrri se execut de ntreprinderile ce activeaz n domeniul
lucrrilor cadastrale n temeiul contractului de prestare a
serviciilor, ncheiat de autoritatea competent, caietului de
sarcini i al graficului de executare a lucrrilor i de nregistrare
a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral mputernicete o persoan cu
nregistrarea primar masiv [executant], care primete
materialele i le transmite inginerului cadastral. Predareaprimirea materialelor necesare efecturii nregistrrii primare
masive sunt confirmate printr-un act, la care se anexeaz
urmtoarele materiale:
copia actului de identitate al reprezentantului
ntreprinderii;
informaia cadastral juridic i tehnic pe suport de hrtie
i pe suport magnetic, despre fiecare imobil;
90

 planul cadastral pe suport de hrtie i pe suport magnetic;

materialele msurrilor geometrice;
alte materiale indicate n caietul de sarcini [Instruciunea
nr.487/2005].
Inginerul cadastral verific i avizeaz materialele
enumerate i le pregtete pentru nregistrare, iar n caz de
necesitate, organizeaz primirea de documente suplimentare de
la executori, autoriti publice, alte persoane.
Dac n localitatea n care se execut lucrrile de
nregistrare masiv terenurile aferente caselor n-au fost
transmise n proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:
sistematizeaz informaia, pregtete planul cadastral i
proiectul demersului n adresa administraiei publice locale
n vederea emiterii deciziei privind transmiterea n
proprietate a terenurilor aferente caselor;
semneaz demersul la registrator i l nmneaz
administraiei publice locale;
obine copia de pe decizia autoritii publice locale,
exemplarul al doilea al titlurilor de autentificare a
drepturilor deintorilor de teren i planul cadastral
[aprobat] al teritoriului; Dup aceea:
efectueaz nscrierile n Registrul computerizat;
extrage versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului;
adeverete versiunea de pe fiierele de hrtie ale
Registrului prin tampil [pe ultima fil a fiierului] i
semntura sa [pe celelalte file];
aplic parafa de nregistrare a drepturilor pe toate
exemplarele de documente ce confirm drepturile n a
cror baz s-a efectuat nregistrarea;
include n dosarul cadastral copiile de pe documentele
confirmate de registrator;
depune versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i
dosarul cadastral n arhiv.
91

n cazul nregistrrii primare masive, data nregistrrii

bunurilor i nscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu data
aplicrii parafei i tampilei registratorului pe versiunea de hrtie
a Registrului.
n cazul nregistrrii conform criteriului sistemic, problema
care cere soluionare ar fi referitoare la bunurile imobile n a
cror privin oficiul cadastral teritorial nu dispune de
informaie: data, luna, anul naterii sau codul personal al
proprietarului bunului imobil. Din coninutul Instruciunii nr.
487/2005 deducem, prin interpretare extensiv, c nregistrarea
unor astfel de bunuri imobile se va efectua, datele lips urmrind
s fie incluse ulterior, pe msur ce imobilele n cauz vor
deveni obiect al unor acte juridice economice.
Prin urmare, nregistrarea bunului imobil este un fapt
juridic necesar aplicrii fa de imobilul nregistrat al regimului
juridic al bunurilor imobile ca o condiie obiectiv pentru
nscrierea drepturilor asupra lui.
2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente
i de acte juridice privind un bun imobil din al cror cuprins
rezult naterea, modificarea i stingerea drepturilor, precum i
de acte care modific componena bunului imobil.
n literatura juridic, dosarul cadastral este definit ca
nscris sau act care descrie imobilele i arat drepturile, actele
sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise
sau menionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p.133-134].
Nu putem fi de acord cu opinia n cauz i menionm c dosarul
cadastral este o colecie sistematizat de documente ce confirm
drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schie i de alte
documente referitoare la fiecare bun imobil. Dosarul cadastral se
ntocmete pentru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar,
inclusiv la divizarea lui n dou sau n mai multe bunuri imobile
ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile
[Instruciunea nr.107/2003, pct.53]. Astfel, fiecare bun imobil
92

are propriul dosar cadastral, n care sunt incluse planul lotului i

planurile construciilor, sunt stabilii toi indicatorii de
identificare: denumirea strzii i numrul imobilului, sectorul,
cartierul, lotul [numrul de inventar], anul ntocmirii dosarului
cadastral, numele persoanei care l-a ntocmit, numele persoanei
care a controlat corectitudinea datelor din el. O alt component
a dosarului cadastral este fia privind inventarierea tehnic a
imobilului, cu meniunile privind: suprafaa lotului de pmnt cu
sau fr construcii, drepturile reale asupra lotului, grevrile.
Prin urmare, n sens de noiune putem spune c: dosarul
cadastral este o totalitate de acte i nscrieri referitoare la: bunul
imobil, la drepturile de crean, la actele, faptele sau raporturile
juridice aferente imobilului respectiv [172, p.38-85].
Dosarul cadastral se completeaz pe msura efecturii
lucrrilor cadastrale [Instruciunea nr. 107/2003 pct.16] care
prezum, printre alte msuri, i formarea bunului imobil.
Procedura formrii bunurilor imobile difer n funcie de
regimul bunului: domeniul public [titulari statul sau unitatea
administrativ-teritorial] sau privat [titulari persoanele fizice,
juridice, statul i unitatea administrativ-teritorial.
Dosarul cadastral este format din documente cu privire la
bunurile imobile ce atest dreptul asupra lor i documente ce
confirm dezmembrmintele dreptului de proprietate. Dosarul
cadastral este completat dup formarea bunului imobil. El
conine documentele ntocmite pe parcursul formrii imobilului.
Numrul cadastral al terenului este i numrul dosarului.
Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce
confirm drepturi imobiliare sau copia, autentificat notarial,
planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte
documente. Planul cadastral i dosarul cadastral se actualizeaz
periodic, n msura depunerii cererilor de ctre titularii de
drepturi i n conformitate cu rezultatele monitoringului.
Dosarul cadastral al imobilului teren va conine
urmtoarele documente: 1) titlul de identificare a dreptului
93

deintorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce confirm

dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar; sau 3)
documentele de constituire a ntreprinderii, unde se indic
transmiterea terenului n capitalul statutar i titlul ce confirm
dreptul asupra terenului al persoanei ce a transmis terenul n
fondul statutar al ntreprinderii; sau 4) contractul de nstrinare
a imobilului, n cazul cnd planul cadastral este o parte
component a contractului [Instruciunea nr.107/2003, pct.67],
sau contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate
public.
La nregistrarea unor tipuri de bunuri imobile i a
drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conine: 1)
certificatul cu privire la componena participanilor la
privatizare, eliberat de Departamentul Privatizrii i
Administrrii Proprietii de Stat n cazul nregistrrii
drepturilor de proprietate comun n devlmie; 2) extrasul din
registrul de eviden a gospodriilor [fostele gospodrii
colhoznice, gospodriile rneti (de fermier)] sau certificatul,
eliberat de administraia public local, privind datele tuturor
membrilor gospodriei, n cazul nregistrrii dreptului de
proprietate comun n devlmie asupra bunurilor acestor
gospodrii; 3) documentul ce confirm cotele determinate n
bunul imobil, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate
comun n diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul
ncheiat ntre Departamentul Privatizrii i Administrrii
Proprietii de Stat ori administraia public local i titularul
dreptului de gestiune economic, n cazul nregistrrii
drepturilor ntreprinderii asupra bunurilor proprietate public
transmise lor cu drept de gestiune economic; 5) decizia
administraiei publice locale, n cazul nregistrrii grevrii
dreptului asupra terenului proprietate public; 6) contractul de
gaj i documentele indicate n contract, n cazul nregistrrii
ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanei, n cazul
nregistrrii cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea
94

hotarelor, i/sau planul construciei, n cazul nregistrrii

servituilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct.20].
Documentaia inclus n dosar se enumer pe prima foaie
[dup copert] a dosarului. La operarea modificrilor n
documentaia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se
nscrie n ordinea de nscriere a documentelor corespunztor foii
de cuprins, acestuia atribuindu-i-se numr de rnd.
Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, dup ntocmirea
dosarului cadastral, registratorul nscrie bunurile imobile i
drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind nregistrarea
drepturilor pe toate documentele ce confirm drepturile n a
cror baz s-a efectuat nregistrarea.
Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui
registru de stare civil a bunului imobil n care sunt evideniate
toate operaiunile privind bunurile imobile. Un argument
plauzibil este i aplicarea actual a sistemelor de publicitate
imobiliar, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate,
adic inerea registrelor de publicitate dup criteriul bunului
imobil, individualizat cu un numr topografic distinct, atribuit
lui la momentul crerii cadastrului bunurilor imobile.
Importana dosarului cadastral. Potrivit literaturii de
specialitate, importana dosarului cadastral este relevant prin
informaia veridic acumulat n privina bunurilor imobile.
Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii,
informaie privind situaia bunului imobil interesat. Nu greim n
faa adevrului dac vom spune c dosarul cadastral conine o
totalitate de acte juridice care au servit drept temei nregistrrii
bunului n scopul asigurrii evidenei i opozabilitii fa de
teri.

95

CAPITOLUL III
SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR
IMOBILIARE
3.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor
imobile i specificul efecturii
nscrierea drepturilor imobiliare este reglementat de
Codul Civil, Legea nr.1543/1998, de Instruciunea nr.487/2005
[85], de Scrisoarea instructiv nr. 01-345 din 25 decembrie 1998
privind lista documentelor ce confirm drepturile asupra
bunurilor imobile, n continuare, Scrisoarea nr.345/1998 [86], de
alte acte normative.
Responsabil de efectuarea nscrierilor n Registru este
registratorul oficiului cadastral teritorial. n virtutea funciei,
acesta efectueaz nscrierile n registrul bunurilor imobile.
Conform Instruciunii nr.487/2005, datele se nscriu n Registru,
n ordine cronologic cu confirmarea prin semntur i tampil.
n cazul depistrii unei nscrieri neconfirmate prin semntura
registratorului i tampil, se vor examina documentele din
dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea nscrierii.
Situaiile ce provoac dubii asupra veridicitii nscrierii vor fi
soluionate prin confruntarea documentelor prezentate de titular
i nscrierea neconfirmat. nscrierile n registrul bunurilor
imobile referitoare la suprafa, destinaie i categoria de
folosin a bunului imobil sunt opozabile terilor pn la proba
contrarie.
Cadrul normativ ce reglementeaz raporturile de
publicitate imobiliar corespunde cerinelor privind armonizarea
legislaiei naionale legislaiei Uniunii Europene [7, p.72-77].
Totui, unele reglementri creeaz confuzii. Bunoar, cum vom
proceda n cazul drepturilor imobiliare constituite pn la
punerea n vigoare a Legii nr.1543/1998 i nenscrise conform
acesteia? Or, din coninutul legii deducem dou cerine diametral
opuse: a) drepturile nscrise anterior punerii n vigoare a Legii
96

nr.1543/1998 au putere juridic i b) persoanele care ncheie

convenii cu bunurile imobiliare dup intrarea ca vigoare a Legii
nr.1543/1998 vor nscrie mai nti dreptul aprut anterior.
Considerm c vor fi nscrise drepturile constituite anterior n
cazul conveniilor translative de proprietate n al cror temei
dreptul se stinge n patrimoniul alienatorului i se constituie n
patrimoniul dobnditorului. Procedura de nscriere a drepturilor
imobiliare va fi simplificat, adic nu include toate etapele
stabilite prin Legea 1543/1998, reducndu-se la nscrierea n
capitolele I i II ale Registrului bunurilor imobile a bunului
imobil i a dreptului imobiliar. n acest caz, nscrierea drepturilor
imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr.1543/1998 i Instruciunii nr.487/2005,
nscrierea drepturilor imobiliare este supus unei anumite
proceduri care const n depunerea, la oficiul cadastral teritorial,
a cererii, la care se anexeaz documentele generatoare de
drepturi imobiliare. Datele nscrise n registrul bunurilor imobile
constituie informaie integral privind regimul juridic al bunului
imobil. Dac l parafrazm pe savantul jurist romn Mircea
Miclea, cercettorul gsete, pe de o parte, situaia topografic
a imobilului, artat ntr-un plan [se are n vedere planul
cadastral], ntocmit riguros, cu precizarea suprafeei,
vecintilor i altor indicaiuni, care ajut la individualizarea
deplin, iar pe de alt parte, situaia juridic, numele
proprietarului, transmiterile, dezmembrrile, sarcinile, ntr-un
cuvnt, un fel de stare civil a imobilului [204, p.272].
nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz la cererea
titularului de drepturi. Lato sensu, prin nscriere se nelege orice
meniune efectuat de registrator n Registrul bunurilor imobile
i n alte registre conexe. Se are n vedere toate meniunile
privind imobilul/imobilele, inclusiv nregistrarea cererilor de
nscriere, admiterea nscrierilor sau respingerea, meniunile
privitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare i

97

titularii lor, faptele juridice i drepturile personale supuse

nscrierii.
Stricto sensu, nscrierea n registrul bunurilor imobile
desemneaz meniunile fcute de registrator n legtur cu
descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare i a
titularilor, precum i a altor drepturi personale, fapte juridice i
raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile supuse
nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Codul Civil stabilete exhaustiv, n art.498 alin. (1), trei
feluri de nscrieri: intabularea drepturilor reale; nscrierea
provizorie a drepturilor reale i notarea drepturilor de crean,
faptelor juridice i raporturilor juridice ce au legtur cu bunul
imobil.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile
tabulare, iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean,
a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor
consemnate n registru i are ca efect opozabilitatea din
momentul nregistrrii. n literatura de specialitate, intabularea a
fost definit ca nscriere n registrul bunurilor imobile [218,
p.89] prin care strmutarea, dobndirea, modificarea sau
stingerea unui drept real devine opozabil terilor cu titlu
definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Fiind o
nscriere definitiv, intabularea are efectul opozabilitii fa de
teri i se face numai n baza unui act juridic dovedit prin nscris
original, din care cauz nu necesit justificare ulterioar. Dreptul
de proprietate se nscrie n registru indiferent de faptul c
titularul este persoan fizic sau persoan juridic, ori c
bunurile aparin domeniului public al statului sau unitilor
administrativ-teritoriale.
Potrivit Codului Civil art.498, intabularea are ca obiect
nscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au
constituit ori s-au transmis n mod valabil. Astfel, se vor
intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de
uz, dreptul de abitaie, dreptul de superficie, dreptul de servitute,
98

dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de C. funciar,

dreptul de administrare [gestiune economic] asupra bunurilor
statului i unitilor administrativ-teritoriale.
Intabularea se va efectua cu condiia corespunderii
documentelor cerinelor legale: 1) de validitate a actului juridic
- de fond i de form; condiiile de fond privesc coninutul
actului juridic [Codul Civil, art.199-207] i se refer la
capacitate, consimmnt, obiect, cauz; condiiile de form
privesc exteriorizarea voinei [forma cerut ad validatem, ad
probationem sau pentru opozabilitate fa de teri]; 2) de
identitate: a titularului dreptului tabular i titularului actului
juridic invocat spre intabulare, indicndu-se numele prilor; 3)
deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate viznd
valoarea ad probationem a nscrisului; 4) de identificare a
bunului imobil, adic de descriere tehnic i economic, precum
i de separare juridic, bunul imobil obinnd caracteristic
tehnic economic i statut juridic, ceea ce i permite s fie
evideniat indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de
prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor
ntocmite ntr-o limb strin. Pentru excluderea fraudelor
fiecare birou notarial colaboreaz cu un birou de traduceri care
s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc.
Este provizorie nscrierea efectuat cu condiia justificrii
ei ulterioare. n conformitate cu dispoziiile Codului Civil,
art.501, se nscriu provizoriu drepturile reale n urmtoarele
cazuri: a) dreptul real dobndit este afectat de o condiie
suspensiv sau rezolutorie n actul juridic trebuie s fie expres
indicat condiia care suspend naterea dreptului sau care va
consolida dreptul [condiia se nscrie la rubrica Termenul.
Condiia]; b) n temeiul unei hotrri judectoreti, care nu este
nc irevocabil, o parte a fost obligat la strmutarea,
constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care
administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea
o garanie ipotecar; c) debitorul a consemnat sumele pentru
99

care a fost nscris ipoteca. Faptul c dreptul a fost nscris sau

radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazurile nscrierii
provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, n Registru fiind
nscrii doi proprietari pn la soluionarea [consolidarea
dreptului proprietarului nou nscris sau anularea] [Instruciunea
nr.487/2005].
Articolul 498 din Codul Civil dispune c, i n cazul
intabulrii, nscrierea provizorie sau intabularea imperfect are
ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la nscrierea
drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice
aferente imobilelor consemnate n Registru. n doctrin [129,
p.118-129; 209, p.76-84] s-a relevat ideea conform creia, prin
nscrierea provizorie, dobndirea, strmutarea, modificarea sau
stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile fa de
teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n
msura justificrii acesteia. nscrierea dreptului poate fi numai
provizorie, adic deficiente conditione, dac dreptul nu se nate
n patrimoniul dobnditorului dect n cazul mplinirii condiiei.
n cazul realizrii condiiei suspensive, eveniente conditione,
dreptul se nate n patrimoniul dobnditorului, deci nregistrarea
provizorie se justific. Pornind de la prevederile Codului Civil,
art.498 alin (2), nscrierea provizorie vizeaz, ca i n cazul
intabulrii, aceleai obiective imobiliare, respectiv: dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie, dreptul
de servitute, dreptul de superficie, dreptul de ipotec etc.
nscrierea provizorie produce efecte fa de teri, retroactiv,
adic de la data nregistrrii cererii, i, ca rezultat, consolideaz
toate nscrierile fcute condiionat.
Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n
intabulare se face la cererea celui nscris provizoriu la
prezentarea documentelor doveditoare ale faptului justificrii
[ex. ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul
juridic n al crui temei s-a efectuat nscrierea provizorie,
prezentarea hotrrii judectoreti irevocabile]. Aceleai aciuni
100

le poate exercita o alt persoan interesat, cu consimmntul

celui nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului, la
prezentarea unei hotrri judectoreti irevocabile n acest sens.
Potrivit Codului Civil, justificarea nscrierii provizorii are ca
efect transformarea n intabulri a tuturor nscrierilor anterioare.
Dac nscrierea provizorie nu a fost justificat, radierea
acesteia se face cu consimmntul celui nscris sau n temeiul
hotrrii judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea
nscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu
nscrierile condiionate de justificarea nscrierii provizorii [ce au
legtur cu nscrierea provizorie] [Codul Civil, art.502]. De
exemplu, n cazul unui antecontract de vnzare-cumprare, n
Registru se nscrie provizoriu i dreptul imobiliar al
cumprtorului [ca proprietar], dar nu se radiaz dreptul
imobiliar al proprietarului-vnztor. Dreptul cumprtorului se
va consolida dup achitarea preului, atunci fiind radiat din
registrul bunurilor imobile drepturile proprietarului-vnztor.
n situaia neachitrii de ctre cumprtor a preului pn
la data stipulat n contract vnztorul poate cere radierea
dreptului nscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al
cumprtorului se va efectua cu acordul acestuia .
n cazul n care, n perioada nscrierii provizorii,
cumprtorul a constituit uzufruct n folosul unei alte persoane, a
dat bunul n locaiune, apoi dreptul cumprtorului a fost radiat,
se vor radia din oficiu de registrator [nefiind necesar
consimmntul celor nscrii] i aceste drepturi nscrise n
favoarea altor persoane, dar condiionate de justificarea nscrierii
provizorii.
Drepturile reale constituite dup nscrierea provizorie, care
au legtur cu aceast nscriere, se vor nscrie tot provizoriu
[Instruciunea nr.487/2005].
Radierea nscrierii drepturilor reale se face potrivit
Codului Civil, art.499 alin. (2), la cererea titularului de drept sau
la cererea persoanei interesate, cu consimmntul titularului de
101

drept. Consimmntul titularului de drept nu este necesar n

cazul n care:
dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;
dreptul se stinge prin decesul sau ncetarea existenei
titularului;
exist o hotrre judectoreasc irevocabil despre
radierea dreptului nscris n Registru;
exist un act administrativ despre radierea nscrierii
din Registru;
exist alte situaii.
Notarea n Registrul bunurilor imobile a drepturilor de
crean, faptelor, raporturilor juridice ce au legtur cu bunul
imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul
nregistrrii [Codul Civil, art.508]. Se noteaz n registrul
bunurilor
imobile:
cererea
de
nregistrare
a
bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr.1543/1998]; punerea
sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;
locaiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani;
interdicia de nstrinare sau grevare a unui drept nscris;
sechestrul, urmrirea imobilului i a fructelor sale [urmrirea
imobilului se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de
executorul judectoresc n vederea vnzrii bunului, prin notarea
sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului
creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i
n alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemiune nscut din
act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanei
ipotecare; gajul asupra creanei ipotecare; declararea
insolvabilitii persoanei juridice; pornirea procedurii de
reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amnarea
mprelii bunului aflat n coproprietate [Codul Civil, art.359];
aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau dreptul
nscris; alte cazuri prevzute de lege.
Din coninutul legii deducem c notarea se face n scop de
informare. Astfel se dau publicitii actele i faptele privitoare la
102

drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, la

aciunile n justiie n legtur cu imobilele nscrise n Registru.
Literatura de specialitate [188, p.57] clasific notrile n dou
categorii:
1) notri declarative, ale cror efecte sunt independente
de nscrierea n registrul bunurilor imobile [punerea
sub interdicie];
2) notri constitutive, ale cror efecte depind de
nscrierea n registrul bunurilor imobile [interdicia
de nstrinare i grevarea].
Sub incidena acestor prevederi nu cad bunurile care fac
parte din domeniul public al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte component a
domeniului public sunt nscrise n registre speciale [218, p.41-45].
Notarea i radierea notrii se face la cererea prilor
interesate, n temeiul documentelor doveditoare, fie din oficiu de
registrator [Instruciunea nr.487/2005].
n cazurile n care documentul care confirm drepturile i
n al crui temei se solicit nscrierea unui drept conine i
interdicii, condiii n vederea asigurrii sau exercitrii dreptului,
registratorul va nota aceste interdicii din oficiu [fr plat
suplimentar]. Notarea i radierea interdiciilor, sechestrului,
altor fapte i raporturi juridice pot fi efectuate i la cererea
instanei, organului de executare a hotrrilor judectoreti,
organului fiscal sau a celui de urmrire penal. La nscrierea
notrii, se va face referire la bunul sau la numrul de ordine al
dreptului nscris la care se refer notarea.
n cazul proprietii comune pe cote pri, dac n Registru
nu sunt nscrii toi coproprietarii, n extrasul din Registru se vor
meniona datele din Registrul construciilor inut de fostele BITuri sau se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date
referitoare la ceilali coproprietari [104, p.321].
Instruciunea nr.487/2005 reglementeaz nscrierea
dreptului de ipotec legal pentru achitarea preului la lucrrile
103

persoanelor care au participat la construcia imobilului [arhiteci,

antreprenori, alte persoane] n temeiul nscrisului [documentelor
de drept] ce confirm raportul juridic. Dreptul de ipotec se va
nscrie asupra imobilului la a crei construcie s-a participat, n
mrimea creterii valorii bunului imobil, confirmat printr-o
expertiz corespunztoare.
n opinia noastr, obiectul nscrierii prin notare vizeaz
urmtoarele aspecte:
I. Starea i capacitatea:
1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare:
incapaciti totale sau pariale ale titularului dreptului
nscris, instituirea curatelei, aciuni de anulare a hotrrii
declarative de moarte a titularului de drept real nscris;
2) persoanelor juridice: notri privind hotrrea declarativ
de faliment.
II. Aciuni i ci de atac n justiie privind:
1) caracterul litigios al dreptului real nscris n Registru;
2) aciunea de predare a nscrisului translativ sau constitutiv
al dreptului ce urmeaz a fi nscris;
3) atacarea deciziei privind refuzul de nscriere n Registru;
III. Msuri de indisponibilizare legale, cum ar fi:
interdicia de nstrinare/grevare i modalitile de nstrinare
sau grevare; dreptul de preemiune legal; declaraia de utilitate
public a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit
articolelor 174 i 175 din Codul de procedur civil nr.225-XV
din 30.05.2003 [18], n continuare CPC, la cererea
participanilor la proces, judectorul poate lua msuri de
asigurare a aciunii. Asigurarea se admite n orice faz a
procesului dac neaplicarea msurilor de asigurare a aciunii ar
crea dificulti judectoreti sau ar face imposibil executarea
hotrrii judectoreti. Aadar, pentru asigurarea aciunii,
judectorul este n drept: s pun sechestru pe bunurile
prtului; s interzic prtului svrirea unor anumite acte;
s interzic unor alte persoane svrirea unor anumite acte n
104

privina bunului n litigiu; s suspende vnzarea bunurilor

sechestrate n cazul intentrii unei aciuni de ridicare a
sechestrului de pe ele [radierea din actul inventar]; s suspende
urmrirea, ntemeiat pe un document executoriu, contestat de
ctre debitor pe cale judiciar.
IV. Drepturile de crean, alte raporturi juridice,
elucidate n Codul Civil, Legile nr.198/2003, nr.1543/1998, n
alte acte normative dispun nregistrarea la oficiul cadastral
teritorial a contractului de arend a terenurilor i a altor bunuri
agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de
arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un
termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria
localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte
bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art.10]. Arenda n agricultur
nu poate fi mai mic de un an i nici mai mare de 30 de ani
[Legea nr.198/2003 art.8].
De asemenea, nregistrarea este cerut i n cazul
contractului de locaiune. Astfel, Codul Civil, art.876, ntocmirea
n scris a contractului de locaiune [alin. (1)] i nscrierea, n
registrul bunurilor imobile a contractului de locaiune pe un
termen ce depete 3 ani. Nerespectarea are ca efect
inopozabilitatea fa de teri [2]. Contractul de locaiune nu
poate fi mai mare de 99 de ani [art. 77].
Potrivit legiuitorului, vor fi notate n registrul bunurilor
imobile orice raporturi juridice de natur s afecteze regimul
juridic al unui bun imobil.
Ipoteca, conform Codului Civil, art.454, este un gaj al
bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de
dispoziie asupra bunului ipotecat, dar nu i cu drept de
proprietate, cum uneori practic instituiile bancare, ce nu dispun
comercializarea bunului la licitaie, ci l preiau n proprietate,
preul imobilului depind adesea cu mult valoarea creanei
[256, dosarul nr.2-2315/04). La obieciile debitorului, bncile
invoc lipsa de cumprtori, cauza fiind procedura greoaie de
105

comercializare a imobilului, precum i dorina de a obine n

proprietate bunuri la preuri derizorii. Anihilarea dreptului de
proprietate a debitorului cere o reglementare normativ, din
moment ce pledm pentru dezvoltarea pieei imobiliare. De
altfel, exist riscul de a diminua dezvoltarea pieei imobiliare.
Pentru asigurarea creditului acordat, instituiile financiare sunt
interesate n a-i nregistra dreptul asupra imobilului, prin care se
garanteaz creana. Legea nr.1543/1998 prevede, n art.44, c
nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului
gajist i a creditorului gajist. Nu se admite nregistrarea ipotecii
n cazul n care ipotecarea bunului imobil indicat n contract este
interzis de legislaie. De exemplu, ipotecarea de ctre
instituiile publice a imobilelor primite n gestiune economic nu
se admite. n unele cazuri, ca excepie, ipotecarea este admis,
dar cu acordul Departamentului Privatizrii. nscrierile sau
radierea nscrierilor privind raporturile de ipotec se face, n
temeiul documentelor ce confirm ncetarea aciunii, la cererea
persoanelor interesate sau din oficiu, prin dispoziia instanei, a
organelor de urmrire penal.
n contextul celor expuse, menionm c, n practic, se
evideniaz un ir de probleme la nregistrarea bunurilor i a
drepturilor imobiliare, pricinile constnd n: 1) efectuarea
privatizrii imobilelor fr actele de dare n exploatare; 2)
nelegiferarea multor obiective construite n anii 50 sau
construite de fostele gospodrii agricole; 3) eliberarea de ctre
primrii a titlurilor provizorii de proprietate fr a anexa
planurile terenurilor date n proprietate; 4) nerespectarea, de
ctre organele de resort, a procedurii de formare a bunului
imobil supus sechestrrii; 5) transmiterea imobilelor n
proprietate de organe neautorizate; 6) ntocmirea incorect a
deciziilor autoritilor publice privind transmiterea imobilelor;
7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de ctre
autoritile administraiei publice locale, fr a respecta o
consecutivitate; 8) inerea n limba rus, n unele localiti
106

[preponderent din sudul rii], a evidenei cadastrale [registrul

manual i cel computerizat]. Carenele menionate duc la
tergiversarea implementrii cadastrului imobiliar, la multe
omiteri ce se soldeaz cu litigii imobiliare.
Remedierea dificultilor, a cror sorginte se gsete n
sistemul socialist i n neglijarea evidenei imobilelor, suntem
siguri, va fi posibil prin constituirea cadastrului i prin
publicitate imobiliar.
Cererea de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor
imobile poate fi depus de ctre persoana care i-a dobndit
dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vnzarecumprare, privatizare, schimb, donaie, testament etc.] sau n
urma unui fapt juridic [motenire legal, hotrre judectoreasc
i n alte temeiuri ce nu contravin Codului Civil [art.499].
Legea nr.1543/1998, la art.28, prevede c temei de
nregistrare a drepturilor imobiliare pot servi:
1) Actele administrative emise de autoritile publice
abilitate n modul stabilit de lege, ca, de exemplu: titlul de
autentificare a deintorului de teren, eliberat de autoritile
administraiei publice locale n cazul atribuirii de ctre acestea
a terenurilor proprietate public a unitii administrativteritoriale sau de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru n
cazul atribuirii de ctre stat a terenurilor proprietate public a
statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vnzare-cumprare
ncheiate de comisia de privatizare a fondului de locuine [n
numele statului]; contractele de vnzare-cumprare, de predareprimire a locuinei n proprietate privat; hotrrea
Parlamentului [nstrinarea imobilului de interes naional],
hotrrii Guvernului [nstrinarea imobilului de interes local] n
caz de expropriere pentru utilitate public potrivit Legii nr.488XIV din 08.07.1999 [31].
2) Contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform
legislaiei n vigoare, n funcie de natura lor juridic, pot fi: a)
de vnzare-cumprare; b) de vnzare-cumprare, predare107

primire a locuinei n proprietate privat; c) de nstrinare a

bunului cu condiia ntreinerii pe via; d) de schimb; e) de
donaie; f) de separare a cotei-pri din proprietatea comun
sau de mprire [partaj] a proprietii comune i, dup caz,
hotrrea de formare a sectorului de teren cu toate documentele
necesare; g) de constituire a ntreprinderii; h) de constituire a
persoanei juridice prin asocierea cu o alt ntreprindere; i) de
constituire prin divizare a societii comerciale [ntreprinderii];
j) de constituire ca rezultat al transformrii.
3) Certificatul de succesiune. Conform art.1556 din
Codul Civil persoanele recunoscute ca motenitori pot cere
notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea
certificatului de motenitor. Certificatul de motenitor se
elibereaz dup 6 luni din ziua deschiderii succesiunii, n orice
timp. Dac se constat, la cererea reprezentantului statului, c nu
sunt nici succesori testamentari, nici legali, notarul declar
succesiunea vacant i elibereaz certificat de succesiune
vacant, dar numai dup expirarea termenului legal de acceptare
a succesiunii. Bunurile declarate succesiune vacant trec n
proprietatea statului.
4) Hotrrile judectoreti. nregistrarea drepturilor n
baza unei hotrri judectoreti persist n mai multe situaii,
cum ar fi: hotrrea instanei privind transmiterea construciilor
[inclusiv a caselor i a prilor acesteia] confiscate, fr stpn,
cu drept de succesiune, n proprietatea municipal a oraului,
raionului, satului etc.
5) Titlurile de autentificare a dreptului deintorului de
teren i alte acte [adeverine] privind drepturile asupra bunului
imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n modul stabilit
de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; eliberat, conform
art.20 din Codul funciar, de ctre autoritile publice locale n
cazul atribuirii terenurilor proprietate public n proprietate
privat sau de ctre Agenie n cazul atribuirii terenurilor
proprietate de stat n proprietate privat.
108

6) Alte documente privind naterea sau transmiterea

drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform
legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor
drepturi, poate fi actul de stat privind dreptul de folosin a
pmntului [anexa nr.13], aprobat prin hotrrea Consiliului de
Minitri al URSS din 06.03.1975 [100].
n contextul celor expuse, evideniem diferite cazuri de
nscriere n Registru a imobilelor i a drepturilor asupra lor.
Pentru nscrierea dreptului de proprietate asupra bunului
imobil dobndit n urma privatizrii, solicitanii prezint
urmtoarele documente, dup caz:
I. Pentru nregistrarea terenului i a drepturilor asupra
lui, la cerere se vor anexa: titlul de autentificare a dreptului
deintorului de teren sau titlul provizoriu ce confirm dreptul de
proprietate, posesiune i beneficiere funciar, sau [dup caz]
contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate public.
II. Pentru nregistrarea construciilor, apartamentelor,
ncperilor izolate i a drepturilor asupra lor:
a) La nregistrarea primar a dreptului imobiliar asupra
construciei, la cerere se vor anexa documentele privind
atribuirea terenului pentru construcie, cum ar fi: 1)
contractul privind dreptul de construcie, autentificat
notarial [dac a fost ncheiat pn la 26 august 1948]; 2)
decizia de atribuire a terenului pentru construcia i
exploatarea casei; sau 3) contractul de dare n folosin a
terenului pe termen nelimitat pentru construcia casei,
autentificat notarial; sau 4) titlul de autentificare a
dreptului deintorului de teren; sau 5) contractul de
vnzare-cumprare, autentificat.
b) n cazul construciei edificate pe terenul ntreprinderii
agricole, se prezint: hotrrea organului abilitat cu
atribuirea terenurilor pentru construcie sau extras din
decizia gospodriei privind atribuirea de teren. La actele
enumerate, se vor anexa: decizia autoritii publice locale
109

despre aprobarea actelor de recepie a construciei, iar dup

28 iunie1996, procesul-verbal de recepie final [Hotrrea
Guvernului nr.285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea
Regulamentului de recepie a construciilor i instalaiilor
aferente [69], n continuare, H.G. nr.285/1996 ].
Gospodriile rneti [de fermier] i fostele gospodrii de
colhoznici la nregistrarea dreptului de proprietate asupra
caselor, altor edificii, prezint: extras din registrul de eviden a
gospodriilor rneti sau certificat eliberat de autoritatea
administraiei publice locale dreptul se nscrie n numele
tuturor membrilor [drept de proprietate comun n devlmie]
[Legea nr.1543/1998, art.39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate
comun n devlmie a soilor este nregistrat la prezentarea
dovezii privind aportul ambilor la dobndirea bunului [de
exemplu, certificatul de cstorie datat anterior documentului de
dobndire a bunului].
III. Pentru nscrierea dreptului asupra construciei
nefinalizate [dac se solicit nscrierea dreptului de ctre
persoana care a primit autorizaia de construire] se prezint:
documentul ce confirm dreptul asupra terenului; autorizaia de
construire; actul de constatare pe teren care atest respectarea
documentaiei de proiect, actul privind procentul de realizare a
construciei.
IV. Pentru nscrierea dreptului de proprietate
imobiliar asupra apartamentelor, ncperilor izolate,
privatizate n conformitate cu Legea privatizrii fondului de
locuine nr.1324-XII din 10.03.1993, n continuare, Legea
nr.1324/1993 [22], [se nregistreaz dreptul de proprietate sau
dreptul de proprietate comun n devlmie sau diviziune] se
prezint: contractul de vnzare-cumprare, predare-primire,
autentificat notarial, i certificatul Ageniei teritoriale pentru
privatizare a Departamentului Privatizrii i Administrrii
Proprietii de Stat, n care este indicat componena
participanilor la privatizare.
110

V. Pentru nscrierea dreptului imobiliar n cazul

apartamentelor privatizate din blocurile locative nefinalizate
[H.G. nr.366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de
construcie la blocurile nefinalizate [61], n continuare, H.G.
nr.366/1998], se prezint: contractul de predare-primire a
locuinei nefinalizate, autentificat notarial. n acest caz,
gestiunea blocului locativ este n seama asociaiei proprietarilor
de locuine privatizate, n temeiul actului de predare de la
Departamentul Privatizrii. Dup darea n exploatare a blocului
de locuit, fiecare locuin se d n proprietate i se nregistreaz
dreptul imobiliar [ori se fac rectificrile de rigoare privind
suprafaa, valoarea etc.], conform actului de predare-primire a
locuinei, semnat de preedintele asociaiei i de proprietar.
VI. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra
caselor dobndite de ctre persoanele supuse represiunilor
politice i ulterior reabilitate [H.G. nr.338 din 26.05.1995, n
continuare, H.G. nr.338/1995] se prezint decizia autoritilor
publice locale privind reparaia prejudiciului material, actul de
predare-primire a casei.
VII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra
ncperilor izolate nelocuibile arendate, amplasate n blocuri
locative, privatizate n baza Hotrrii Guvernului nr.349 din
21.06.1996 cu privire la modul de evaluare i vnzarecumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile
arendate [72], n continuare, H.G. nr.349/1996, se prezint:
contractul de vnzare-cumprare, ncheiat cu Departamentul
Privatizrii, autentificat notarial; actul de predare-primire.
VIII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra
casei [apartamentului] construite cu atragerea investiiilor
private de ctre ntreprinderile i organizaiile cu
proprietate de stat n fondul statutar ca beneficiari [Hotrrea
Guvernului nr.676 din 06.10.95 cu privire la investirile de stat i
private n construciile caselor nefinalizate, n continuare, HG
nr.676/1995], se nscrie n ansamblu i dreptul de proprietate
111

asupra terenului ntreprinderii, organizaiei creia i s-a atribuit

terenul n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice
locale de atribuire a lotului de pmnt pentru construcia casei,
deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire la
aprobarea actului de dare n exploatare a imobilului [cu
indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau procesul-verbal
al recepiei finale [dup 28.06.1998], deciziei autoritii
administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de
predare, ctre fiecare investitor, a apartamentelor, ncperilor.
IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor,
ncperilor ce aparin investitorului se nscriu n temeiul:
contractului cu privire la investirea capitalului privat n
construcia casei nefinalizate, nregistrate la Departamentul
Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat; actului de
predare a apartamentelor ctre investitor.
X. Drepturile imobiliare n cazul apartamentelor din
cldirile construite n temeiul contractului de activitate n
comun [de investire] ntre persoane private, precum i al
apartamentelor, ncperilor izolate ce revin persoanei fizice
sau juridice creia i s-a atribuit terenul pentru construcie sau
creia terenul i aparine cu drept de proprietate i n numele
creia a fost eliberat autorizaia de construire se nscriu n
temeiul: 1) documentului ce confirm dreptul de folosin sau de
proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepie
final; 3) contractelor de activitate n comun [de investiie],
ncheiate cu investitorii, i actelor de predare-primire a
apartamentelor ctre investitori. nscrierea dreptului imobiliar
asupra imobilelor ce aparin investitorilor se efectueaz n
temeiul: a) contractului de activitate n comun [investiii],
autentificarea notarial nu este necesar; b) actele de predareprimire a apartamentelor ctre fiecare investitor.
XI. nscrierea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor din casele cooperativei de construcie a
locuinelor:
112

a) Dreptul de proprietate asupra casei se nscrie cooperativei

de construcie n temeiul: deciziei autoritii administraiei
publice locale privind atribuirea terenului pentru
construcie i deciziei aceleiai autoriti privind aprobarea
actelor de dare n exploatare sau al procesului-verbal de
recepie final.
b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau
ncperii izolate se nscrie n temeiul: certificatului
cooperativei de construcie prin care se confirm calitatea
ei de membru i efectuarea tuturor plilor, extrasului din
hotrrea adunrii generale a membrilor cooperativei
privind repartizarea apartamentului, ncperii concrete sau
ordinului de repartiie, eliberat de autoritatea public
local.
XII. nscrierea dreptului de proprietate asupra
garajelor:
a) Dreptul de proprietate asupra construciilor aflate n
folosin comun i dreptul de folosin asupra terenului
se nscriu cooperativei de construcie a garajelor n
temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale
privind atribuirea terenului pentru construcie; deciziei
aceleiai autoritii privind aprobarea drii n exploatare a
obiectivului sau al procesului-verbal de recepie final.
b) Dreptul de proprietate asupra garajului se nregistreaz n
baza: listei membrilor cooperativei, aprobate de autoritatea
administraiei publice locale pentru garajele date n
exploatare pn la 25.061998. Dup aceast dat,
aprobarea listei de ctre autoritatea administraiei publice
locale nu este obligatorie [Hotrrea Guvernului nr.365 din
06.04.98 cu privire la aprobarea Statutului-model al
cooperativei de construcie a garajelor i a Statutuluimodel al asociaiei de garaje, n continuare, H.G.
nr.365/1998]; adeverinei eliberate de cooperativa de
construcie privind efectuarea tuturor plilor stabilite de
113

adunarea general a cooperativei [n cazul n care

construcia s-a efectuat prin metoda de antrepriz].
XIII. nscrierea dreptului imobiliar n cazul predrii
patrimoniului [construciei] la privatizarea ntreprinderilor
[(Legea nr.1217/1997 [21] i Hotrrea Guvernului
nr.1056/1997 [82]:
a) n cazul transformrii ntreprinderii de stat n societate pe
aciuni ale crei aciuni urmeaz a fi vndute la licitaie sau
la concurs, drepturile imobiliare se vor nscrie n temeiul
urmtoarelor acte: copia certificatului nregistrrii de stat i
copiile documentelor de constituire a ntreprinderii care lea primit, unde se indic succesiunea de drept n urma
reorganizrii; certificatul despre privatizare i, dup caz,
actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de
Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de
Stat, n continuare, Departamentul Privatizrii [Agenia
teritorial];
b) n cazul vnzrii bunurilor imobile ale ntreprinderii care
se privatizeaz la licitaia cu strigare, la concurs sau la
negocieri directe, dac ntreg patrimoniu care se
privatizeaz se afl la balana ntreprinderii, drepturile
imobiliare se nscriu n temeiul urmtoarelor acte:
contractul de vnzare-cumprare, autentificat notarial, sau
certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul
Privatizrii, dup caz, planul cadastral;
c) n cazul n care nu ntregul patrimoniu privatizat se afl la
balana ntreprinderii [n locaiune], drepturile imobiliare
se nregistreaz n temeiul actului de predare-primire,
aprobat de Departamentul Privatizrii.
XIV. Drepturile imobiliare asupra construciei care
intr n componena cotei valorice din patrimoniul
ntreprinderii agricole, atribuite n natur se nscriu n
temeiul: certificatului de proprietate privat, semnat de
directorul ageniei teritoriale a Departamentului Privatizrii;
114

actului de predare-primire cu consemnarea datelor despre

patrimoniul atribuit n natur.
XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate n
temeiul Legii nr.354 din 29.10.2004 [5], n continuare, Legea
nr.354/2004, se nscriu n temeiul documentelor ce confirm
drepturile asupra bunului imobil pn la formare i deciziei de
formare, la care se anexeaz descrierea tehnic i planul noului
bun imobil format.
XVI. Dreptul de folosin pe termen nelimitat asupra
terenului se nscrie n temeiul contractului de dare a terenului n
folosin pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia
autoritii administraiei publice locale privind darea terenului
din domeniul public ctre proprietarul construciei; decizia
aceleiai autoriti privind atribuirea terenului pentru construcia
i exploatarea casei.
XVII. Dreptul de gestiune economic i administrare
economic se nscrie n temeiul: contractului privind
transmiterea bunului n gestiune sau administrare economic, ori
al deciziei de transmitere, eliberate de autoritatea central de
specialitate, n cazul transmiterii intrastructurale, i a actului de
predare-primire; deciziei Guvernului, n cazul transmiterii
ntreprinderii, sau deciziei Departamentului Privatizrii, n cazul
transmiterii unor construcii aparte din gestiunea unei autoriti
centrale de specialitate n gestiunea unei alte autoriti, i actului
de predare-primire al prilor n contract, aprobat de
conductorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La
cerere, se anexeaz, dup caz, planul cadastral i/sau geometric.
XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de
transmitere a drepturilor asupra bunului imobil se nscriu
[conform Scrisorii instructive nr.01-345 din 25.12.1998] n
temeiul [dup caz]: contractului de vnzare-cumprare,
autentificat notarial [inclusiv ntreinerea pe via]; contractului
de schimb al bunurilor imobile pe aciuni, autentificat notarial;
contractului de donaie, autentificat notarial; contractului de
115

schimb, autentificat notarial; certificatului de motenire;

certificatului de separare a cotei pri din proprietatea comun
n devlmie [gospodria rneasc de fermier] sau de
mprire [partaj] a proprietii comune n devlmie [a
soilor], autentificate notarial, dup caz, a documentelor de
formare a bunurilor imobile; certificatului eliberat soilor
privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comun,
autentificat notarial; nscrierii privind mprirea averii
gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea coteipri din averea gospodriei de colhoznic, eliberate de
autoritile administraiei publice locale [pentru construcii];
hotrrii instanei de judecat sau fostului arbitraj; extrasului
din registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor privind
lichidarea ntreprinderii i actului de mprire a patrimoniului
n natur ntre fondatori, autentificat notarial; hotrrii de
formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului
[contractul] privind atribuirea [separarea] n natur a cotei-pri
a fondatorului din patrimoniul ntreprinderii, autentificat
notarial, i contractului de constituire n care se indic
posibilitatea atribuirii n natur a cotei-pri i, dup caz,
hotrrii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate
documentele necesare; contractului privind mrirea cotei n
proprietatea comun n diviziune [autentificat notarial pentru
persoanele fizice]; procesului-verbal de cumprare a bunului la
licitaie public [ n cazul organizrii licitaiei de ctre instan].
XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor
imobile dobndite de ctre ntreprinderi n cazuri specifice
se nscriu [conform Codului ivil i Legii nr.1265/2000],
dup caz:
a) la fuziunea prin contopire, n temeiul: cererii privind
nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a
contractului de fuziune prin contopire; certificatului de
nregistrare a societii prin contopire [n original];
actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului
116

din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu

privire la ncetarea activitii ntreprinderii absorbite;
c) la fuziunea prin absorbie, n temeiul: cererii privind
nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a
contractului de fuziune prin absorbie; certificatului de
nregistrare a societii prin absorbie [n original];
actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului
din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu
privire la ncetarea activitii ntreprinderii absorbite;
d) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolv], n
temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar;
copiei autentificate a contractului de dezmembrare prin
divizare; certificatului de nregistrare a societii create
prin dezmembrare [divizare], n original; actului de
predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din
Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu
privire la constituirea societii prin dezmembrare
[divizare];
e) la dezmembrarea prin separare [o parte se separ], n
temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar;
copiei autentificate a contractului de dezmembrare prin
separare; certificatului de nregistrare a societii
constituite prin dezmembrare [separare], n original;
actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului
din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu
privire la constituirea societii prin dezmembrare
[separare].
Pentru situaiile descrise este valabil i cerina de
prezentare a deciziei de formare a bunului imobil cu anexarea
documentelor necesare, indicate n Hotrrea Guvernului
nr.61/99; contractului de constituire i succesiune de drept, n
cazul fondrii ntreprinderii n urma constituirii unei anumite
societi. Concomitent, se nscriu i alte drepturi patrimoniale,
rezultate din acte de transfer, n temeiul succesiunii de drept,
117

cum ar fi: dreptul de folosin asupra terenului aferent; dreptul

de arend asupra bunurilor imobile.
Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor
trebuie s conin descrierea bunului imobil i, dup caz,
denumirea dreptului respectiv, semnturile de rigoare, iar n
cazurile stabilite de legislaie, s fie autentificate notarial i
tampilate.
Dac documentul are dou sau mai multe file, acestea
trebuie s fie numerotate i nuruite.
Nu se primesc pentru nregistrarea drepturilor
documentele:
a) ce nu corespund cerinelor stabilite n Legea 1543/1998 n
art.29 alin. (2) i (4), adic au fost depuse ntr-un singur
exemplar [sau dac lipsete originalul], s-a omis
descrierea imobilului, nu este indicat dreptul, lipsesc
semnturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial,
tampilate, n cazul documentelor cu mai multe file
acestea nu sunt numerotate i nuruite etc.;
b) ce conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate i alte
corectri;
c) executate n creion;
d) cu deteriorri grave, ce nu permit interpretarea univoc a
coninutului lor.
nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz n baza
cererii titularului sau a persoanei care i reprezint interesele.
Solicitanii vor depune cererea n dou exemplare. La primirea
cererii i a documentelor, pentru nregistrarea drepturilor,
persoana responsabil a oficiului cadastral teritorial nregistreaz
cererea n condica de cereri de un model aprobat de Agenie
[anexa nr.9]. Pentru nlesnirea lucrului angajailor OCT, titularii
de drepturi vor indica n cerere numrul cadastral al terenului,
domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate n Registru.

118

Oficiul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru

erorile i inexactitile din adresa ori sediul indicate de titularul
de drepturi.
Al doilea exemplar de cerere, pe care se indic data
primirii documentelor depuse, se restituie solicitantului [Legea
nr.1543/98, art.30].
Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea
nominalizat, poate avea loc dac: a) lipsete actul de identitate
al solicitantului sau dac actul conine inexactiti; b) a fost
prezentat de o persoan neautorizat; c) lipsesc documentele
pentru nregistrare; d) documentele prezentate nu corespund
cerinelor stabilite de legislaie; e) drepturile a cror nscriere
este solicitat nu sunt susceptibile de nscriere n registrul
bunurilor imobile; f) dreptul a crui nscriere este solicitat este
nscris pe numele unei alte persoane; g) nscrierea dreptului
trebuie s fie efectuat la un alt oficiu cadastral teritorial.
n cazul respingerii, cererea de nregistrare a drepturilor
imobiliare nu se va nregistra n condica de cereri, iar
documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului
acestuia. La solicitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile
respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de examinare
a cererii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei n
judecat. n practic, contestarea prelungirii termenului de
examinare nu s-a atestat.
Refuzul nscrierii drepturilor imobiliare. Legea
nr.1543/1998 prevede expres: nscrierea drepturilor n baza
titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren nu
poate fi refuzat, iar n baza altor documente poate fi refuzat
dac: a) solicitantul nu a ndeplinit n termen cerinele privind
nlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru
confirmarea i nregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b)
forma i/sau coninutul documentelor prezentate nu corespund
cerinelor legislaiei; c) s-a constatat c documentele prezentate
nu sunt autentice; d) documentul prezentat a fost emis de o
119

autoritate public necompetent; e) datele din documentele

prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia
cazurilor n care necorespunderea este cauzat de o eroare
tehnic a oficiului cadastral teritorial; f) exist meniunea
privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra cruia
este solicitat spre nregistrare.
n cazul refuzului de nregistrare a dreptului, cererea
ulterioar a aceluiai solicitant n privina aceluiai bun imobil se
examineaz ca o nou cerere [Legea nr.1543/98].
Decizia privind refuzul nregistrrii drepturilor imobile se
aduce n scris la cunotin solicitantului cu argumentarea
temeiului de refuz. n acest sens, OCT va lua una dintre
urmtoarele hotrri: a) va nregistra tranzacia i, respectiv,
dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de nregistrare a
drepturilor imobiliare; c) va refuza nregistrarea drepturilor
imobiliare.
3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului
bunurilor imobile. nscrierile sunt efectuate ncepnd cu
coperta fiierului registrului. n partea de sus, se indic numrul
cadastral al bunului imobil, care se va indica i n fiecare
subcapitol al registrului. Pe copert se mai indic denumirea
autoritii care execut controlul asupra inerii registrului
Agenia Relaii Funciare i Cadastru, se indic denumirea
oficiului cadastral teritorial. n partea dreapt de jos a copertei,
se indic data, luna i anul deschiderii i nchiderii fiierului
registrului. Partea general a registrului bunurilor imobile mai
conine rubricile: Deschis se nscrie data deschiderii fiierului
registrului; Versiunea se indic numrul versiunii registrului;
Formarea bunului imobil se indic modul de formare a
bunului imobil; Bunul imobil iniial se indic numrul
cadastral al terenului din care s-a format terenul nregistrat n
fiier [n cazul formrii terenului prin comasare, divizare,
separare]; nchis se indic data nchiderii fiierului registrului;
120

Bunul imobil nou format se indic numrul cadastral al

terenului format din terenul iniial. Capitolul se indic
capitolul registrului [Instruciunea nr. 487/2005].
3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului
bunurilor imobile. n acest subcapitol [conform Instruciuni nr.
487/2005], se nscriu i se descriu bunurile imobile n
urmtoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile
aferente terenului. nscrierile referitoare la un bun imobil se
identific prin codul nscrierii care este invariabil 1.0. Pentru
bunurile din capitolul B, codul nscrierii va fi alctuit din
numrul cadastral [ex.: numrul cadastral 0142102004.11,
numrul bunului este 11, iar numrul nscrierii va fi 1.11].
Spre deosebire de nscrierile despre bunurile imobile din
capitolul B, cele din capitolul C nu conin codul nscrierii. n
capitolul I, sunt nscrise date despre: ncetarea existenei bunului
imobil, modificarea nscrierilor, servitutea constituit n folosul
proprietarului bunului dominant, condominiul. Subcapitolul I.
Conine informaie privind: Bunul imobil se nscrie codul
nscrierii conferit tuturor bunurilor nregistrate, cu excepia
bunurilor imobile din capitolul C. n acest capitol, se mai indic
tipul bunului imobil nscris: teren, construcie, ncpere izolat,
plantaie etc.; Numrul cadastral se indic numrul cadastral
sau convenional al bunului imobil; Locul amplasrii bunului
[adresa] pentru teren se indic: denumirea raionului
[municipiului]. Dac bunul este amplasat n extravilan se nscrie
extravilan. Pentru construcii, se indic i adresa construciei:
denumirea strzii, bulevardului, stradelei; numrul construciei
din documentul de drept. n cazul construciei principale cu
accesorii, se nscrie doar adresa la construcia principal dac
accesoriile nu au alt adres. Modul de folosin se indic din
documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaa se nscrie
suprafaa bunului imobil: a terenului n ha, a construciei n m.
p. [suprafa n plan, la solicitare i suprafa total]. Tipul
121

hotarelor se completeaz numai pentru terenuri. Hotarele pot

fi generale sau fixe. Data nregistrrii se indic data
depunerii cererii. nscrierea despre lichidare este valabil
pentru bunurile imobile nscrise n capitolele B i C n caz de
ncetare a existenei bunului prin comasare, divizare, prin
desfiinare [demolare, distrugere]. Concomitent cu nregistrarea
faptului ncetrii existenei bunului imobil, n continuare,
imobilul, se radiaz i toate drepturile reale nscrise n privina
acestui imobil. Modificri, nsemnri, corectri rubrica conine
informaii referitoare la imobil privind modificrile: de
suprafa, de numr etc. Tipul se indic ce anume s-a
modificat [ex. modificarea suprafeei bunului imobil]. Temeiul
juridic se indic actul juridic n al crui temei s-a efectuat
modificarea. Data efecturii nscrierii se indic data
depunerii cererii privind efectuarea modificrii, corectrii sau
data emiterii deciziei registratorului. Dac este stabilit
servitutea n folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n rubrica
Servitute cu nscrierea: tipului servituii [ex.: de trecere, de
vedere etc.], numrul cadastral al bunului aservit, temeiul
juridic, data nregistrrii servituii, radierea [data]. n cazul n
care exist un plan n care este indicat raza de aciune a
servituii, n rubrica Modificri, nsemnri, corectri se va face
trimitere la acel plan [ex. raza de aciune a servituii este indicat
pe planul cadastral ntocmit la 09.01.2004]. Dreptul de servitute
se radiaz din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu
nscrierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren
dominant] al registrului bunurilor imobile. n cazul terenurilor
cu case individuale, construciile de pe teren [principale i
accesorii] se nregistreaz la cererea solicitantului n funcie de
coninutul documentului prezentat ca temei al nregistrrii.
n cazul n care o construcie a unei proprietar este
amplasat i pe terenul vecinului, atunci, la rubrica Modificri,
nsemnri, corectri, se va nscrie construcia continu [se
prelungete] pe terenul, numrul etc. La terenul pe care
122

construcia continu, la aceeai rubric se nscrie: pe sector

continu construcia nr., indicndu-se numrul cadastral al
terenului. La nregistrarea construciilor subterane i a
drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se nscrie
construcie subteran. Construciilor subterane li se atribuie
numrul cadastral urmtor construciilor amplasate pe terenul
sub care se afl construcia subteran. Problema ce se impune
soluionat apare la atribuirea numrului cadastral n cazul n
care construcia subteran este amplasat sub dou sau mai
multe terenuri aflat n proprietatea a doi proprietari. Pentru
formarea numrului cadastral al construciei se va lua numrul
cadastral al terenului aflat n proprietatea sau n folosul
proprietarului construciei sau terenului pentru care s-a stabilit
servitutea de trecere spre aceast construcie.
Temei pentru nregistrarea construciei dobndite prin
accesiune imobiliar artificial [faptul construciei] i a
dreptului de proprietate imobiliar [Codul Civil, art.329]
servete documentul ce confirm dreptul de proprietate i
folosin [superficie, arend] asupra terenului beneficiarului
[investitorului] construciei i documentele ce confirm recepia
lucrrilor de construcie [proces-verbal de recepie final].
Documente referitoare la teren nu sunt necesare n cazul n care
dreptul asupra terenului a fost deja nregistrat.
Cerere de formare/nregistrare a bunului imobil n urma
accesiunii imobiliare naturale [Codul Civil art.328] OCT nu a
nregistrat.
nscrierea dreptului asupra unei construcii nefinalizate se
admite la cererea titularului de drept, n temeiul documentelor ce
confirm dreptul beneficiarului [investitorului] construciei
asupra terenului, al autorizaiei pentru construire i al actului de
constatare a gradului de executare a construciei.
Plantaiile perene [vi-de-vie, pomi fructiferi etc.] se
nscriu n capitolele: A, B ale registrului. Suprafeele plantaiei
se indic din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe
123

teren ntocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt

document constatator.
Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele
prevzute n Hotrrea Guvernului nr.705 din 20.10.1995, n
continuare, H.G. nr.705/1995. Dac plantaia a fost transmis
deintorului n contul cotelor-valorice din bunurile
ntreprinderii agricole, temei de nregistrare va servi certificatul
de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra
plantaiei se va nscrie n temeiul actelor juridice prin care
drepturile se transmit [contract de vnzare-cumprare].
nregistrarea poriunilor de subsol: a) n calitate de roci
deschise, se vor nregistra n registrul bunurilor imobile
conform regulilor de nregistrare a terenurilor; b) n calitate de
spaii subterane se vor nregistra dup regulile construciilor
subterane. Poriunile de subsol se vor nregistra n temeiul
perimetrului minier i licenei.
n concluzie, putem spune c subcapitolul I conine
informaia privind bunul, caracteristica succint a bunului, alt
informaie nscris n temeiul actelor prezentate de ctre titularul
drepturilor.
3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului
bunurilor imobile
Subcapitolul II al registrului conine urmtoarele rubrici:
Bunul imobil, n care se indic numrul nscrierii compuse din
numrul capitolului 2 i numrul de ordine al dreptului
nscris. Numr de ordine se atribuie fiecrui drept nscris.
n cazul dreptului de proprietate comun n diviziune, se
atribuie numere de ordine pentru fiecare cot-parte nscris.
Astfel, se va indica imobilul descris n subcapitolul I la care se
nscrie dreptul de proprietate i numrul cadastral al imobilului,
iar la rubrica cota-parte se indic cota-parte [n % sau fracie]
din imobile. n cazul n care imobilul aparine unui proprietar, se

124

indic cifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indic datele

complete despre proprietar.
Pentru persoanele fizice se va indica: numele i prenumele
proprietarului, data, luna i anul naterii, codul personal, n lipsa
acestuia date din actul de identitate [numrul, seria].
Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea
complet, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de
stat, numrul de identificare.
n cazul bunurilor domeniului public, se nscrie: Republica
Moldova; n cazul bunurilor unitii administrativ-teritoriale, n
calitate de proprietar se nscrie unitatea administrativ-teritorial
concret [comuna Zubreti, r-nul Streni]. Concomitent, se
completeaz rubricile: Domiciliul/sediul; Temeiul nscrierii;
Termenul/condiia; Data nregistrrii; Felul nscrierii
[intabulare sau nscriere provizorie]; Radierea dreptului;
Modificri, nsemnri, corectri: tipul, temeiul juridic, data
efecturii nscrierii.
Proprietatea n condominiu se nscrie la rubrica
Proprietarul Condominiu.
Sectorul de teren ce intr n condominiu i construciile
amplasate pe el se descriu n subcapitolul I al Capitolelor A, B
ale registrului. Ca temei, se nscrie Legea nr. 913/2000. n
subcapitolul III se va nscrie dreptul de administrare a asociaiei
de coproprietari n condominiu [la prezentarea actului ce
confirm transmiterea imobilului n administrarea asociaiei].
Pentru fiecare ncpere izolat din condominiu, n subcapitolul I
al Capitolului C, se va nscrie cota-parte asupra imobilului din
condominiu [ex. Condominiu, 5%. Temei: proces-verbal al
adunrii generale a asociailor coproprietarilor nr.13 din
05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chiinu nr.77 din
14.11.2007].
n cazul n care ntr-o cldire exist ncperi cu destinaie
de locuit sau cu alt destinaie ce aparin diferiilor proprietari i
spaii de folosin comun ce se afl n proprietate comun
125

[Codul Civil, art.355], nscrieri referitoare la dreptul de

proprietate asupra cldirii nu se vor efectua, fcndu-se
nsemnarea nscrierea dreptului nu a fost solicitat. n
capitolul C, odat cu nregistrarea dreptului asupra ncperilor
izolate sau ulterior, se va nscrie, conform actului juridic [care
poate fi: contract ncheiat ntre proprietarii ncperilor, hotrrea
instanei de judecat etc.], cota-parte de proprietate asupra
prilor de cldire destinate folosinei comune.
nscrierea cu drept de proprietate asupra construciei se
face dup nscrierea dreptului de proprietate asupra terenului.
nscrierea dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate se
efectueaz dup nscrierea drepturilor asupra terenului i
construciei.
Dreptul de proprietate asupra construciei poate fi nscris
pn la nregistrarea dreptului asupra terenului dac: terenul se
afl n proprietatea statului sau a unitii administrativteritoriale i elaborarea planului terenului nu este necesar [ex.:
nregistrarea cldirii unei autoriti publice locale, n cazul unui
bloc locativ] sau terenul i construcia, sau ncperea izolat
aparin diferiilor proprietari.
n final, constatm c subcapitolul II conine informaii
privind drepturile reale asupra bunurilor nregistrate n
subcapitolul I.
3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului
bunurilor imobile
n Partea nti a subcapitolului III intitulat Alte drepturi
reale, se nscriu alte drepturi reale: uzufructul, uzul, abitaia,
superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra
terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale,
gestiunea economic, concesiunea. Coninutul nscrierilor din
partea nti a subcapitolului va fi diferit n funcie de dreptul
supus nscrierii. Astfel, n funcie de criteriile enunate, se vor
efectua urmtoarele nscrieri:
126

 referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea

se va nregistra astfel: Numrul de ordine al nscrierii.
Denumirea dreptului i tipul acestuia conform actului
juridic. Obiectul grevrii. Obiectul dominant. Temeiul
nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii.
referitoare la ipotec; se indic: Numrul de ordine.
Denumirea dreptului Ipoteca. Obiectul grevrii se
indic imobilul care este obiectul ipotecii conform actului
juridic [numrul de ordine, denumirea i numrul
cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se
indic i numele proprietarului cotei-pri ce se
ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar, n caz
contrar, registratorul este n drept s refuze nregistrarea
ipotecii. Temeiul nscrierii actul juridic, numrul, data.
Termenul data constituirii ipotecii i termenul [dac a
fost stabilit], precum i valoarea obligaiei garantate.
Rangul dreptului ordinea de preferin a stingerii
creanelor n funcie de consecutivitatea nscrierii
dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului date
despre creditorul gajist: pentru persoana fizic: numele,
prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru persoana
juridic: denumirea, numrul de identificare de stat, sediul.
Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere
provizorie]. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii,
debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior
bunul sau s-l greveze n alt mod, n subcapitolul III partea
a doua se noteaz aceste interdicii din oficiu de ctre
registrator, indiferent de faptul dac notarea a fost
solicitat expres de titular sau nu.
Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate
n Codul Civil, n art.473. n cazul n care radierea ipotecii se
efectueaz provizoriu [ex. n temeiul hotrrii judectoreti
nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se nscrie radiat

127

provizoriu n temeiul hotrrii judectoriei de circumscripie

Rcani din 14.08. 2005 .
Referitor la uzufruct, uz, abitaie. Se va indica:
numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dreptului: uzufruct
sau uz, sau abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil indicat n
subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul,
numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia [dac
sunt stabilite]. Rangul dreptului [dac n actul juridic este
indicat] i nseamn ordinea de exercitare a dreptului n timp, n
cazul n care sunt mai muli titulari. Titularul dreptului
atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei
juridice. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau
nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt
raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n
devlmiei. Astfel, membrii familiei proprietarului au un drept
de uz asupra bunurilor menionate i un drept abitaie asupra
spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei
proprietarului asupra locuinei/apartamentului, n opinia noastr,
sunt drepturi reale ce greveaz dreptul de proprietate al
proprietarului i de aceea propunem s fie nscrise n Registrul
bunurilor imobile la rubrica GREVRI. Comparativ cu
dreptul de proprietate, dreptul de uz i abitaie au caracter limitat
prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii
judiciare ne dovedete necesitatea reglementrii exprese i
exhaustive a drepturilor analizate [Hotrrea Plenului Curii
Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997].
Acest adevr l constatm i n Legea nr.620/1995, art.12,
conform creia nstrinarea apartamentului, casei se va efectua
cu acordul tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a
membrilor care au participat la privatizarea acestuia. Practica
judectoreasc susine ideea legiuitorului prin Hotrrea
[Plenului Curii Supreme de Justiie], nr.3 din 30 ianuarie 1996
conform creia: Refuzul membrilor aduli ai familiei care
locuiesc mpreun cu chiriaul i au consimit la privatizare s
128

dea acordul n scris privind nstrinarea apartamentului/casei nu

poate fi contestat pe cale judectoreasc. n concluzie, membrii
aduli ai familiei care au participat la privatizare sunt considerai
coproprietari n devlmie acordul fiind necesar pentru
nstrinarea apartamentului, deci drepturile acestora trebuie
nscrise n Registrul bunurilor imobile. Provoac confuz
Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie conform creia
coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas nu li
se cere acordul la nstrinarea acesteia. Or, n accepie general,
dreptul de proprietate este un drept absolut i nu poate fi
condiionat de anumite circumstane i prin nefolosirea bunului
imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin
neuz]. n cazul minorilor, bonurile crora au fost folosite la
privatizarea apartamentelor/caselor acordul se va cere la
mplinirea vrstei de 18 ani, ori 16 ani capacitate de exerciiu
deplin prin emancipare sau n legtur cu nregistrarea
cstoriei pn la majorat. n numele minorilor, acordul l vor da
[sau nu] organul de tutel i curatel.
Referitoare la superficie. Se nscriu urmtoarele date:
Numrul de ordine. Denumirea dreptului Superficie.
Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul
cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului
juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data nregistrrii
actului juridic. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere
provizorie.
Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune
economic, concesiune. Se nscriu aceleai date: numrul de
ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevrii,
temeiul nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data
nregistrrii, felul nscrierii.
n partea a II a subcapitolului III cu titlul Notri, se
efectueaz nscrieri referitor la drepturile de crean, faptele sau
rapoartele juridice aferente bunurilor imobile.

129

n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri

referitor la:
Sechestru. Se noteaz: Numrul de ordine al
nscrierii. Denumirea nscrierii sechestru. Obiectul grevrii
se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n
cazul n care se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat
n coproprietate pe cote-pri, se nscriu cota-parte i numele
coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului. Termenul [dac este
stabilit]. Data efecturii nscrierii.
Locaiune [arend]. Numrul de ordine al nscrierii.
Denumirea: locaiunea [arenda], sublocaiunea [subarenda].
Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcapitolul I [numrul
cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat.
n cazul locaiunii [arendei] unei pri, se va descrie partea din
bun care este menionat n contract, inclusiv se va indica
suprafaa nchiriat, arendat. Temeiul nscrierii: tipul,
numrul, data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului.
Data efecturii nscrierii. Notarea sublocaiunii [subarendei]
se noteaz ca i locaiunea. Diferena const n indicarea
numelui sublocatarului [subarenda] i obiectele sublocaiunii
[subarendei], conform contractului.
Interdicie i nstrinri, la grevri. Se indic:
Numrul de ordine al nscrierii, Denumirea: interdicia de
nstrinare, de grevare. Obiectul grevrii: dreptul indicat n
subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral], numele persoanei la care aceast grevare se
refer, dup caz, cota-parte i numele proprietarului. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul, data actului. Termenul pentru care
este instituit interdicia, dac este indicat n act. Data efecturii
nscrierii.
Antecontract. Se nscriu urmtoarele date: Denumirea.
Obiectul grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II asupra
bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral],
130

numele persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul

nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau
condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizic sau persoana
juridic. Data efecturii nscrierii.
Dreptul de preemiune. Se noteaz: Numrul de
ordine al nscrierii. Denumirea drept de preemiune. Obiectul
grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral],
cota-parte din bunul imobil [dup caz] i numele proprietarului.
Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridic.
Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul
dreptului. Data efecturii nscrierii.
Schimbarea rangului ipotecii. Se indic: numrul de
ordine al nscrierii. Denumirea: Schimbarea rangului ipotecii.
Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data
actului juridic. Data efecturii nscrierii.
Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea
bunului la licitaie [urmrirea imobilului]. Se indic: numrul
de ordine al nscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a
dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea
imobilului]. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul
I [numrul cadastral], cota-parte i numele proprietarului [dup
caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.
Solicitantul nscrierii [dup caz]. Data nregistrrii.
Aciunea n justiie [cererea de chemare n judecat].
Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea. Obiectul
grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului
indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei,
[dup caz] cota-parte. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data
actului juridic. Numele solicitantului. Data efecturii nscrierii.
Administrarea fiduciar. Se indic: numrul de ordine
al nscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii dreptul indicat n
subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral], numele proprietarului sau al titularului de
131

drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i

data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului.
Data efecturii nscrierii.
Declararea insolvabilitii. Se indic: numrul de
ordine al nscrierii. Denumirea: Declararea insolvabilitii.
Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra
imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cotaparte [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii.
Data nscrierii.
Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare.
Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: n
procedur de reorganizare, n procedur de dizolvare. Obiectul
grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului
indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup
caz] i numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul
nscrierii. Data nscrierii.
Amnarea
mpririi
imobilului
aflat
n
coproprietate. Se indic: numrul de ordine al nscrierii.
Denumirea: Amnarea imobilului aflat n coproprietate.
Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra
imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Data
nscrierii.
Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul
de ordine al nscrierii. Denumirea depunerea cererii de
nregistrare. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul
I [numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data
actului juridic.
n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data
i tampila a crei completare confirm faptul c versiunea de
hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate de
registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se
dovedete faptul c versiunea fiierului registrului nu este
actual.
132

3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor imobile. n

cazul formrii terenului prin comasare, divizare sau separare
[pentru imobilul separat], se deschide fiier nou al registrului,
unde, n partea general a registrului, la rubrica Formarea
bunului imobil, se indic numerele cadastrale ale terenurilor din
care s-a format noul imobil i modalitatea de formare: comasare;
divizare; separare. Dup efectuarea nscrierilor corespunztoare
n fiierele noi ale registrului, fiierele registrului terenului din
care s-au format noi imobile prin comasare i divizare se nchid.
Acest fapt se nscrie n partea general a Registrului, la rubrica
Formarea bunurilor imobile, indicndu-se numerele
cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: nchis, se nscrie
data. n subcapitolele fiierului registrului care se nchide, se
completeaz rubrica privind existena imobilului i radierea
dreptului. nscrierile efectuate difer n funcie de modalitatea
formrii noului imobil i sunt urmtoarele:
n cazul formrii terenului prin comasare, din
fiierele registrului care se nchid se transcriu datele
corespunztoare n fiierul imobilului format, cum ar fi: modul
de folosin a imobilului, dac nu a fost modificat, nscrierile
privitoare la construcii [dup caz], nscrierile din subcapitolele
II i III.
n subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din
fiierul registrului care se nchide, se adaug decizia de formare
a imobilului i planul cadastral al imobilului format. n cazul n
care imobilele proprietate comun pe cote-pri au fost supuse
comasrii, n subcapitolul II se nscriu cotele-pri indicate n
decizia de formare, recalculate n conformitate cu Legea
nr.354/2004. Dac unul sau mai multe imobile ce se comaseaz
sunt ipotecate, pentru nscrierea ipotecii nu este necesar s se
prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotec.
Ipoteca se va transcrie asupra imobilului format n temeiul
actului juridic nscris n fiierul registrului care se nchide. n
cazul n care sunt grevate cu ipotec dou sau mai multe bunuri,
133

la momentul transcrierii, registratorului i se va prezenta

confirmarea de ctre titularii de drepturi de ipotec a rangului
fiecrei ipoteci. Dac imobilele supuse comasrii sunt grevate cu
alte drepturi dect ipoteca, la momentul nregistrrii bunului
imobil nou-format, urmeaz s se prezinte i actele de
modificare a acestor drepturi, dac este cazul [Legea nr.
354/2004, art.12 alin. (4)]. n cazul prevzut n Legea
nr.354/2004, nscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile dobndite are loc concomitent cu comasarea bunurilor.
n fiierele registrului care urmeaz a fi nchise, dreptul de
proprietate nu se nregistreaz noului proprietar. Dreptul de
proprietate al noului proprietar se nscrie n fiierul registrului
nou-deschis concomitent cu nscrierea deciziei de formare. n
fiierul noului Registru, n subcapitolul II, se indic documentele
n al cror temei au fost dobndite terenurile, precum i decizia
de formare i planul bunului comasat. n fiierele Registrului
care se nchid, la rubrica: Formarea bunurilor imobile, se
indic numrul cadastral al noului bun, iar la rubrica nchis se
nscrie ca temei decizia de formare, numrul, data.
n cazul formrii terenului prin separare, din
fiierul registrului terenului din care a fost separat noul bun
imobil se transcriu date n fiierul Registrului noului bun imobil,
care sunt: modul de folosin a noului bun imobil, dac nu a fost
modificat, nscrierile despre alte imobile amplasate pe teren,
nscrierile din subcapitolul II i III. n subcapitolul II, la
documentele transcrise din fiierul registrului bunului imobil
iniial, se nscrie decizia de formare i planul cadastral al noului
bun imobil. Dac asupra bunului imobil supus separrii, la
momentul formrii, erau nscrise drepturi n subcapitolul III,
acestea se transcriu n fiierul Registrului noului bun imobil. n
cazul n care, n decizia de formare, este indicat c proprietarul
constituie servitute [n conformitate cu Codul Civil, art.432],
aceasta se va nscrie provizoriu n subcapitolul III la bunul
aservit, n temeiul deciziei de formare, precum i se va meniona
134

la rubrica corespunztoare a subcapitolului I la bunul dominant.

La momentul consolidrii bunurilor imobile [dominant cu cel
dominat], nscrierea provizorie se va transforma n intabulare.
Intabularea bunului imobil se efectueaz din oficiu de ctre
registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin
care bunul imobil dominat trece n proprietatea proprietarului
bunului imobil dominant.
n fiierul bunului imobil de la care s-a separat o parte
[bunul imobil iniial], se efectueaz modificrile de suprafa i
alte modificri rezultate din formarea bunurilor imobile.
Modificarea nscrierilor referitoare la bunul imobil se nscrie la
rubrica Modificri, nsemnri, corectri.
n cazul formrii terenului prin divizare, n noul
fiier al registrului se transcriu nscrierile corespunztoare din
subcapitolul I i III din fiierul registrului care se nchide. n
subcapitolul II, se nscriu documentele de drept care confirm
mprirea bunului imobil i planul cadastral sau geometric.
Dac asupra bunului supus divizrii, la momentul formrii, erau
nscrise drepturi n subcapitolul III, acestea se transcriu [dac nu
au fost stinse la acel moment] n fiierul Registrului noilor
bunuri imobile. Fiierul registrului bunului imobil iniial nu se
nchide dac, prin mprirea efectuat, nu a ncetat
coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. n cazul cnd unul
dintre coproprietarii pe cote-pri a ieit din indiviziune, ceilali
rmn n continuare proprietari pe cote-pri]. n acest caz, n
fiierul registrului bunului imobil iniial, se efectueaz
modificrile corespunztoare n temeiul actului juridic prin care
s-a efectuat mprirea i planul bunului imobil. Aceleai
documente vor justifica modificrile i nscrierile din
subcapitolul I i nscrierile din subcapitolul II.
n cazul formrii terenului prin combinare, nu se
deschid fiiere noi, dar se efectueaz modificri la nscrierile din
fiierele existente ale registrului la rubrica Modificri,
nsemnri, corectri n subcapitolul I.
135

 n cazul formrii construciilor, dac construcia

[ncperea izolat] i nceteaz existena n urma formrii [prin
comasare, divizare], toate nscrierile referitoare la aceast
construcie [ncpere izolat] se radiaz, iar la rubrica ncetarea
existenei bunului, se indic faptul ncetrii existenei bunului
imobil i numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De
exemplu: ncetarea existenei bunului. Bunul imobil
nr.213535657 i-a ncetat existena prin comasare, vezi nr.
cadastral 098573287. Decizia privind formarea bunului imobil
din 14.08.2005. Noua construcie se va nregistra la rubrica
Modificri, nsemnri, corectri, indicndu-se numerele
cadastrale ale bunurilor imobile iniiale i modalitatea de
formare.
3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor
imobile. Efectele juridice ale nscrierii, conform Legii
nr.1543/98, apar dup efectuarea nscrierii dreptului asupra
bunului imobil n registrul bunurilor imobile. Data nscrierii
dreptului este data primirii cererii de nregistrare, care trebuie s
fie indicat n condica de cereri.
Sistemul de publicitate imobiliar adoptat de Republica
Moldova presupune efectul constitutiv de drepturi [Codul Civil,
art.499] i efectul opozabilitii fa de teri [art.508].
Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului,
actul constitutiv de drepturi este actul care d natere unui drept
subiectiv civil pe care dobnditorul nu l-a avut anterior, ca, de
exemplu, dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute,
dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice pentru viitor [117,
p.170]. Deci, dreptul nu exista, el se nate n momentul nscrierii
n registrul bunurilor imobile, n limbaj juridic se constituie. n
plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect
trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoan la alta. De
exemplu, vnzarea-cumprarea, donaia, testamentul, care
produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul exista.
Prin actul juridic, el se stinge n patrimoniul celui ce nstrineaz
136

i apare [trece] n patrimoniul dobnditorului. Actul declarativ

este actul prin care prile i recunosc un drept existent. Din
cele expuse, se deduce rspunsul la ntrebarea vehement
polemizat: care este efectul nscrierii drepturilor reale? Este
unul constitutiv de drepturi, este al opozabilitii, al informrii
sau are toate aceste efecte mpreun? Considerm n funcie de
caz. n prima situaie [dreptul de uzufruct, servitute etc.],
persist efectul constitutiv de drepturi i, concomitent, efectul
opozabilitii i informrii. n cazul actului translativ [vnzarecumprare, donaie etc.], este prezent efectul naterii dreptului
de proprietate al cumprtorului, deci efectul constitutiv de
drepturi, al opozabilitii i al informrii. Iar n cazul actului
declarativ, credem c este vorba de actul n al crui temei se fac
meniunile n registrul bunurilor imobile, adic actul juridic prin
care prile i recunosc un drept existent anterior.
Efectul opozabilitii este guvernat de art.499 din Codul
Civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse
nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa
de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a
constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin
dintre pri, strmutarea drepturilor reale fiind realizat numai
dup efectuarea nscrierii. Literatura juridic precizeaz c, n
acest sistem, din contractul de vnzare-cumprare se nate
numai un drept personal: cumprtorul are dreptul de a cere
transmiterea imobilului numai de la vnztor; din nscrierea n
registrul bunurilor imobile se nate un drept real dreptul de
proprietate care se poate valida n contra tuturor [187, p.91].
Savantul jurist romn Ioan Adam relev: nscrierile n
registrul bunurilor imobile devin opozabile fa de teri de la
data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererilor va
determina prioritatea nscrierii [123, p.782];
Din dispoziiile actelor normative ce reglementeaz
nscrierea drepturilor imobiliare deducem efectul constitutiv de
drepturi din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile
137

a bunurilor i nscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, Codul Civil

prevede, n art.499 alin. (1), c drepturile reale asupra imobilelor
supuse nscrierii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri
numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii
sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri.
Ordinea nscrierii cererii va determina rangul dreptului
nscris n registrul bunurilor imobile. Codul Civil al Republicii
Moldova consacr acestei instituii articolul 446, conform cruia
dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile
numai cu rangul nti. Rangul nu poate fi modificat. Rang, n
viziunea noastr, ar fi titulatura ce o primete dreptul
subiectiv nscris n registrul bunurilor imobile n funcie de
ziua, ora i poate chiar minutul nscrierii. Rezumm: prima
nscriere va avea rangul nti, a doua, rangul doi . a. m. d.
Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma
Codului Civil art.446, deducem: nscrierii i s-ar atribui rang nu
dup data i ora nscrierii, ci dup importana dreptului nscris;
nscrierile vor produce efecte de la data nregistrrii cererilor
de nscriere; ordinea nregistrrii lor le va stabili rangul. Dac
mai multe cereri au fost naintate n aceeai zi, drepturile de
ipotec vor avea acelai rang [adic vor fi satisfcui toi
creditorii n egal msur], iar celelalte drepturi vor primi
provizoriu rang egal. Referitor la sintagma instana va stabili,
menionm c, pentru a stabili, trebuie s fie prevzut n lege
mecanismul.
Legislaia altor ri instituie aceleai reguli. De exemplu,
Codul Civil al Olandei prevede, n art.21, c prioritatea
nscrierilor se va stabili conform nregistrrii. Dac sunt
efectuate dou nregistrri consecutiv, prioritatea se determin
astfel: a) se ia n considerare documentul ntocmit mai nainte
[se are n vedere documentul n a crui baz s-a efectuat
nregistrarea]; b) se ine cont de consecutivitatea ntocmirii,
adic de timp, dac documentele au fost ntocmite n aceeai zi.

138

Problema rangului este soluionat mai bine de legiuitorul

german. Articolul 879 din Codul Civil al Germaniei stabilete:
Prioritatea drepturilor imobiliare, n cazul multitudinii de
drepturi, se va determina n funcie de data nregistrrii cererii.
Drepturile nscrise n aceeai zi [la aceeai dat] vor avea
acelai rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul
persoanelor cedante i cu condiia nregistrrii modificrilor n
registrul imobiliar [art.13 GBO regulamentul Cf., conf. Lffer
1988:37] [204, 312].
Efectul informrii. Conform prevederilor Legii
nr.1543/1998, art.4, alineatele (5) i (6), n registrul bunurilor
imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului
imobil, se nscriu sub form de meniuni faptele juridice care pot
duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra
bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri. Astfel,
se consemneaz o situaie temporar / fapt juridic temporar, cu
efect informativ i sunt anulate la momentul producerii
/expirrii situaiei invocate ori sunt consolidate cu efectul
constituirii dreptului i opozabilitii.
3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul
bunurilor imobile. Corectarea erorilor materiale. Prin
rectificare se nelege radierea sau corectarea unei nscrieri din
registrul bunurilor imobile care nu corespunde situaiei juridice
reale. Este o prevedere aplicabil, indiferent de obiect i de felul
nscrierii. Aciunea n rectificarea nscrierilor n registrul
bunurilor imobile are ca obiect nlturarea neconcordanelor
dintre nscrierile din registrul bunurilor imobile i situaia
juridic real. Deci, prin aciunea n rectificare se pune n acord
starea tabular cu situaia juridic real, prin corectarea sau
suprimarea nscrierilor necorespunztoare realitii, inserate
greit n registrul bunurilor imobile [104, p.735].
Modul de rectificare a unei intabulri sau nscrieri
provizorii greite este stabilit de Codul Civil n art.504-507, de
139

Legea nr.1543/1998 n art.38, de alte acte normative. Potrivit

actelor normative menionate, aciunea n rectificare poate fi
naintat de orice persoan interesat, cu condiia prezentrii
documentelor justificative [156, p.418].
Din prevederile actelor normative menionate, distingem
dou proceduri de soluionare a disensiunilor n legtur cu
necesitatea corectrii greelilor din cadastru:
I. Procedura administrativ de corectare, rectificare
este prevzut de art.38 din Legea 1543/1998, conform creia
greelile din cadastru se corecteaz numai n temeiul deciziei
registratorului, deci din oficiu, dac greeala a fost comis din
culpa Oficiului Cadastral Teritorial, i cu condiia ca fiecare
titular de drepturi ale crui interese sunt atinse s dea n scris
acordul de efectuare a modificrii [rectificrii].
Rectificarea poate fi cerut [personal sau prin reprezentare]
i de ctre titularul de drepturi, prin depunerea unei cereri de
rectificare. n acest caz, corectarea greelilor tehnice [de litere,
omisiuni de cuvinte, cifre, greeli n calcule aritmetice etc.] se
soluioneaz n termen de 15 zile din data depunerii cererii
[Codul Civil, art.38 alin. (2)] n urmtoarea ordine: 1) se ia
decizia privind efectuarea modificrii n cadastru sau refuzul
modificrii; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se
solicit restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor
imobile i se elibereaz un extras corectat; sau 4) se trimite
solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificrii n
cadastru.
II. Procedura judiciar de corectare, rectificare.
Conform Legii nr.1543/1998, art.38 alin. (3), greelile care nu au
caracter tehnic [indicarea greit a tipului de drept, a denumirii
titularului de drepturi, a componenei bunului imobil,
denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a
coordonatelor hotarelor, alte greeli care lezeaz drepturile i
interesele legitime ale titularilor de drepturi sau ale altor
persoane] se corecteaz n temeiul hotrrii instanei de judecat
140

prin naintarea unei aciuni n rectificare. Termenul de naintare a

aciunii n rectificare este diferit [Codul Civil, art.506]:
1) imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit de reacredin i de subdobnditorii de rea-credin care i-au
nscris dreptul n folosul lor;
2) de zece ani de la data nregistrrii cererii de nscriere, cu
excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a
prescris mai nainte fa de terii care au dobndit cu
bun-credin un drept real prin donaie sau legat;
3) de trei ani fa de subdobnditorul de bun-credin i cu
titlul oneros care i-a nscris vreun drept real n condiiile
cnd: 1) nscrierea sau actul n al crui temei s-a dispus
nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost
calificat greit [art.505 alin. (1) lit. a) i b)].
n literatura juridic [221, p.41-45] se susine c aciunea
n rectificare este o aciune accesorie, grefat pe aciunea
principal, care constituie suportul su juridic. Considerm c
aciunea n rectificare este una real atunci cnd se refer la
nscrieri ce vizeaz naterea, modificarea sau stingerea
drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci cnd
se urmrete corectarea nscrierilor privitoare la drepturi de
crean supuse notrii n registrul bunurilor imobile i poate fi
efectuat numai la cererea titularului de drepturi.
Reclamant n aciunea de rectificare este persoana creia
bunul i aparine cu drept de proprietate, vtmat prin nscrierea
nentemeiat a unei alte persoane n calitate de titular al acestui
bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de
documente confirmatoare, dar la OCT i se spune c dreptul
asupra bunului respectiv a fost nregistrat n folosul unei alte
persoane. O alt situaie ar fi cea n cazul motenirii: persoana
dispune de certificat de motenire, dar cererea privind
nregistrarea dreptului nu a fost satisfcut din motivul c
dreptul asupra imobilului indicat n cerere este deja nregistrat.
Potrivit art.38 din Legea nr. 1543/1998, cererea n rectificare se
141

nainteaz OCT, iar decizia de corectare este de competena

registratorului care, n termen de 15 zile, va soluiona problema
abordat cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat,
respectiv: 1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul
modificrilor n cadastru; 2) se efectueaz modificarea n
cadastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat (ce conine
inexactiti) i se elibereaz un extras rectificat [care corespunde
realitii]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al
efecturii modificrii n cadastru.
Doctrina i jurisprudena identific, ntre prile n litigiu,
mai multe situaii generatoare de conflict. De exemplu: 1)
ambele pri [reclamantul i prtul] dein titluri scrise n
privina imobilului litigios; 2) numai una dintre pri deine
nscrisuri; 3) nici una dintre pri nu deine nscrisuri.
Soluiile, n opinia noastr, sunt: a) la prima ipotez, cnd
ambele pri dein nscrisuri, se va verifica dac nscrisurile
provin de la acelai autor; b) dac ambele nscrisuri sunt emise
de OCT, prioritate privind nscrisul i, respectiv, dreptul real
asupra imobilului, i se va da persoanei care l-a nregistrat
legal; c) dac ambele nscrisuri [att al reclamantului, ct i cel
al prtului] provin de la acelai autor, se va stabili care dintre
pri a respectat cerina Legii nr.1543/1998 privind
obligativitatea nregistrrii drepturilor imobiliare, prioritate
dndu-i-se persoanei care a respectat legea; d) n cazul
nenregistrrii de ctre ambele pri a dreptului imobiliar,
valoare juridic generatoare de drepturi o are actul juridic de
rang mai nalt, adic cel cu o dat anterioar; e) dac s-a
nregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, ctig partea
care a transcris mai nti, chiar i n cazul cnd contractul
nregistrat mai nti a fost ncheiat mai trziu [215, p.194].
Acelai autor propune, dac titlurile provin de la autori diferii,
urmtoarele soluii: a) s se dea prioritate posesorului conform
regulii in pari causa, melior est causa posidentis; b)
preferin s aib cel care invoc titlul cu o dat mai
142

anterioar; c) se va expertiza drepturile autorilor de la care

provin titlurile ulterioare, ctigtor fiind dobnditorul titlului
de la autorul care avea un drept preferabil [215, p.198].
n ipoteza deinerii unui nscris privind imobilul n litigiu,
judectorul va hotr n favoarea prii care deine nscrisul. n
situaia n care nici una dintre pri nu deine nscris privind
imobilul i nici nu poate justifica dobndirea [de exemplu, prin
uzucapiune], atunci judectorul favorizeaz posesorul de fapt
[Codul Civil, art.303].
Potrivit Codului Civil, art.505, dac n registrul bunurilor
imobile a fost intabulat un drept n baza unui act juridic
nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana
interesat poate cere rectificarea. Rectificarea intabulrii poate fi
cerut de persoana interesat dac actul care a servit temei
pentru nscriere nu a fost valabil [Codul Civil, art.505 alin (a)].
Astfel, pornind de la forma cerut pentru valabilitatea actului
juridic civil [ad validatem] i de la forma cerut pentru probarea
actului juridic civil [ad probationem], deducem c
nendeplinirea formalitilor stabilite de lege are ca efect, n
primul caz, nulitatea absolut a operaiunii juridice [negotium
juris], i, n cazul al doilea, care se refer la forma cerut pentru
probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibil
dovedirea lui cu un alt mijloc de prob [171, p.77].
n funcie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului
juridic poate avea caracter absolut, cnd sunt nclcate norme
imperative ce ocrotesc un interes general, i caracter relativ,
cnd sunt nclcate norme ce ocrotesc un interes personal.
Rezumm, potrivit Codului Civil, art.199, c nulitatea absolut
survine n cazul neglijrii cerinelor privind: capacitatea de a
contracta, lipsa consimmntului, inexistena obiectului
conveniei, imoralitatea cauzei, iar cu nulitatea relativ sunt
sancionate situaiile de nerespectare a cerinelor privind:
capacitatea de exerciiu restrns, viciile de consimmnt etc.
[257, dosarul nr.2-2313/04].
143

Pentru cazul cnd dreptul nscris a fost calificat greit

[Codul Civil, art.505 lit. b)] spre o interpretare corect a acestei
prevederi, vom apela la doctrin. n rezultat, stabilim c
reglementarea este tratat n mai multe feluri: ca fiind greit
denumirea dat dreptului nscris, adic, prin actul juridic, s-a
consimit un anumit drept a crui nscriere s-a dispus, n realitate
ns fiind nscris un alt drept [107, p.89].
Alt prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt
ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea
[Codul Civil, art.505 lit. c)].
Din textul legii, relevm situaia cnd, la momentul
nscrierii dreptului, condiiile de existen i temeiul efecturii
nscrierii erau valabile, ineficiente devenind n legtur cu
intervenirea unor evenimente, fapte sau acte ulterioare care
justific rectificarea. De exemplu: 1) a fost stins obligaia
principal i dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au
ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut
nscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute
etc.
Exist situaii ce presupun afectarea drepturilor reale de un
termen extinctiv, de o condiie rezolutorie [114, p 128], n cazul
pieririi bunului, prescripiei extinctive etc. [117, p.59]. Situaia
real poate fi stabilit potrivit prevederilor Legii nr.1543/1998
art.32, alin. (3); CPC art.281, lit. h).
ncetarea efectelor actului juridic. Se are n vedere c
nscrierea a fost valabil n momentul realizrii, ns n urma
producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, nceteaz
s mai produc efecte, devenind astfel lipsit de temei:
rezoluiunea contractelor, revocarea donaiilor, legatelor etc.
Rezoluiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinate
retroactiv din cauza unei nuliti absolute sau relative [164,
p.539], caracteristic primei perioade a dreptului roman, fiind o
modalitate de aprare a vnztorului nepltit. Or, romanii cu
144

practicismul lor, gseau soluii din cele mai problematice situaii.

Soluia, denumit ulterior rezoluiunea contractelor, a fost dictat
de necesitatea aprrii vnztorului. Vnztorul unui lucru
nepltit nu putea cere dect executarea contractului. Totodat,
proprietatea lucrului vndut i predat nu trecea asupra
cumprtorului dect prin plata preului. Vnztorul nepltit l
putea revendica. Astfel, n contracte se stipula o clauz special,
lex commissoria, prin care prile conveneau ca vnzarea s fie
desfiinat, dac preul nu va fi achitat pn la o anumit zi [Dig.
XVIII, 3,2] [164, p.540].
Rezoluiunea contractelor, n aspect contemporan, prezum
efectul retroactiv al desfiinrii contractului i, ca rezultat,
radierea dreptului nscris. Temei de a cere efectuarea rectificrii
va servi hotrrea judectoreasc irevocabil privind
rezoluiunea contractului din motivele nulitii actului juridic
creator de drepturi. Rezoluiunea este cerut de persoana
interesat.
Revocarea donaiilor. Indiferent de clauzele stipulate de
prile unui contract de donaie n scopul asigurrii drepturilor
sale, legea prevede cauze legale de revocare ce opereaz fr a fi
stipulate n contract. Cauzele legale nu contravin principiului
irevocabilitii donaiilor i sunt operabile: 1) pentru
ingratitudine [Codul Civil, art.835]; 2) pentru neexecutarea
sarcinii [125, p.48-50]; 3) n cazul strii de nevoie [Codul Civil,
art.836].
Revocarea donaiei pentru ingratitudine se admite n
urmtoarele cazuri: 1) donatarul a atentat la viaa donatorului
sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a fcut
vinovat de o fapt ilicit fa de donator sau fa de o rud
apropiat a acestuia; 3) exist situaii care atest o
ingratitudine grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s
acorde donatorului ntreinerea datorat [Codul Civil, art.835].
Consecina revocrii donaiei este ntoarcerea bunului.
Considerm c, n urma revocrii, bunul este ntors i donatorul
145

este n drept s nregistreze la OCT faptul revocrii. Temei va

servi hotrrea judectoreasc definitiv privind revocarea
donaiei. Mai menionm c aciunea de revocare pentru
ingratitudine este de natur civil, personal, poate fi naintat
numai de donator [poate fi naintat de motenitorii donatorului,
dac acesta a decedat nainte de expirarea termenului n care
aciunea ar fi putut s fie naintat] [125, p.49].
Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii poate fi
cerut de donator atunci cnd donatarul nu-i execut obligaia
impus prin contract i este prevzut n literatura juridic [121,
p.50]. n acest caz, rectificarea este cerut de donator sau de
succesor [caz specificat la revocarea donaiei pentru
ingratitudine] n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile.
Revocarea donaiei n cazul strii de nevoie [Codul Civil,
art.836] poate fi cerut dac, dup executarea donaiei, donatorul
nu-i mai poate asigura o ntreinere corespunztoare cu condiia
c starea de nevoie nu a fost provocat intenionat i c
donatarul mai posed bunul. Calea de revocare este cea
judiciar. La cererea de rectificare se anexeaz hotrrea
judectoreasc irevocabil.
Alte temeiuri prevzute de lege [Codul Civil, art.505 lit.
d)] le gsim stipulate n art. 440, care vizeaz temeiurile de
stingere a servituii prin radierea ei din registru, dac:
1) terenurile prin consolidare au acelai proprietar;
2) proprietarul terenului dominant a renunat la dreptul de
servitute; 3) a expirat termenul pentru care a fost constituit
servitutea; 4) terenul a fost rscumprat; 5) nu exist
posibilitatea de exercitare; 6) n caz de neuz pentru o perioad
de 10 ani; 7) terenul aservit a fost expropriat i servitutea este
contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat.
Un temei este prevzut i n art.449, care reglementeaz
stingerea dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se
stinge: la expirarea termenului; prin consolidare, dac terenul i
construcia devin proprietatea aceleiai persoane. Dei s-ar prea
146

c rectificrile n registrul bunurilor imobile pot fi efectuate n

temeiul legii, menionm c efectuarea rectificrii este iniiat la
cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri
n dou exemplare, la care se anexeaz documentele
doveditoare. Admiterea rectificrilor din oficiu ar crea mari
dificulti i litigii.
Aciunea n rectificare [Codul Civil, art.506 alin. (1)] este
imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin
i subdobnditorul de rea-credin care i-au nscris dreptul n
folosul lor, i anume: fa de terii care au dobndit cu buncredin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n
rectificare nu se va putea introduce dect n termen de 10 ani de
la data nregistrrii cererii lor de nscriere, cu excepia cazului n
care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte i
mpotriva dobnditorului de bun-credin i cu titlu oneros care
i-a nscris vreun drept real, ns numai dac este ntemeiat pe
dispoziiile art.505 alin. (1) lit. a) i b). Termenul de naintare a
aciunii n rectificare va fi de 3 ani de la data nregistrrii cererii
de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al
dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care
dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte.
Rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii din
registrul bunurilor imobile poate fi cerut de orice persoan
interesat, n conformitate cu prevederile Codului Civil, art.505,
al Legii nr.1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea
actelor normative nominalizate, rezumm c prin persoan
interesat legiuitorul subnelege persoana care a avut sau are un
drept nscris n registrul bunurilor imobile i care este lezat prin
noua nscriere. Rectificarea nscrierii se face n conformitate cu
efectuarea radierii [avnd ca temei aceleai criterii], exceptnduse nscrierea provizorie, care nu este supus rectificrii.
Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului
material la aciunea de fond, este imprescriptibil.

147

Pentru a exclude eventuale confuzii, menionm:

Radierea nscrierii drepturilor reale se face la cererea
titularului de drept.
Prile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la
mplinirea termenului indicat n nscris sau la moartea
titularului dreptului viager.
n cazul notrii unei cereri de radiere, ntemeiat pe o
hotrre judectoreasc irevocabil, nscrierea provizorie
i pierde eficiena.
Notrile pot fi radiate: a) la cererea prii interesate
prezentatoare de acte justificative; b) din oficiu, n baza
deciziei registratorului avnd ca temei: dispoziia instanei
judectoreti [se au n vedere astfel de greeli, ca: indicarea
greit a tipului de drept, a denumirii titularului de
drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea
mrimii cotelor din proprietatea comun, a coordonatelor
hotarelor, alte aciuni care lezeaz drepturile i interesele
legitime ale titularului de drepturi sau ale unor alte
persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, n cazul
greelilor care nu au caracter tehnic i care au fost comise
din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale
crui interese sunt afectate.
Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul
confirmator al nregistrrii drepturilor este extrasul din registrul
bunurilor imobile [anexa nr.11]. Conform Legii nr.1543/1998,
art.36, extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de
oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune se afl bunul
imobil, cu condiia c solicitantul, persoan fizic sau persoan
juridic, se va legitima n modul prevzut de lege. Termenul de
eliberare a informaiei este de 3 zile din ziua depunerii cererii.
n caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul
bunurilor imobile planul terenului i/sau al construciei capitale,
ncperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se
148

elibereaz pentru efectuarea de tranzacii i este valabil timp de

dou luni din data eliberrii. La eliberarea repetat a extrasului
pn la expirarea termenului indicat, se face meniunea
Repetat.
Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente,
copii etc. se elibereaz:
1) organelor fiscale i autoritilor administraiei
publice locale pe al crui teritoriu este amplasat
bunul imobil;
2) titularului de drept sau persoanelor interesate.
n extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat
extrasul; data eliberrii; date despre proprietar; numrul
cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea
imobilului, se vor indica: dreptul nregistrat: real, personal,
dezmembrrile, sechestrrile, meniunile, grevrile, documentele
doveditoare, numele i prenumele executantului, registratorului,
numrul de file.
n cazul proprietii afectate de modaliti [proprietate
comun n devlmie sau pe cote-pri], se elibereaz un extras
cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are n vedere
proprietatea n devlmie]. Pentru proprietatea comun pe cotepri, extrasul se va elibera pentru fiecare proprietar. n caz
contrar, se face meniunea privind apartenena celorlalte cotepri. Menionm c, n scopul excluderii aciunilor frauduloase,
extrasul nu va conine tersturi, corectri i adugiri.
Procedura eliberrii informaiei de ctre OCT. Pentru a
obine informaie cadastral [n continuare, extras], solicitantul
depune la OCT urmtoarele documente:
1) cerere, cu meniunea informaiei solicitate, depuse personal
sau de reprezentant; n numele persoanei juridice, cererea
este depus de persoana abilitat cu acest drept;
2) chitana sau un alt document ce confirm achitarea taxei
pentru serviciile prestate; furnizarea informaiei la cerere
este pltibil, potrivit Hotrrii Guvernului nr.718 din
149

20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile

prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], n continuare,
H.G. nr.718/2000, n proporie de 50% din suma pltit
pentru nregistrarea bunului imobil n cadrul nregistrrii
curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun
imobil (23,50) lei. Serviciile prestate de OCT se pltesc de
ctre solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent
cu depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial.
nregistrarea primar masiv sau eliberarea de ctre OCT a
informaiei din cadastru, n temeiul contractului ncheiat cu
ntreprinderi, organizaii i instituii cu dreptul de
comercializare a informaiei, se pltete n modul stabilit n
contract. Plata se efectueaz n numerar la organul
cadastral teritorial ori pe contul OCT n instituiile bancare.
Actul normativ citat prevede c documentul confirmativ
privind efectuarea plii este:
a) copia de pe dispoziia de plat a instituiei bancare,
confirmat prin tampila bncii pentru persoanele
juridice.
b) bonul de plat, de o form stabilit, cu meniunea
bncii despre achitare pentru persoanele fizice.
Bonul de plat sau alte documente ce confirm efectuarea
plii se anexeaz la cererea de solicitare a serviciului. n
condica de cereri, se indic denumirea documentului ce
confirm efectuarea plii, suma pltit i numrul documentului
bancar.
Dup nregistrarea cererii n condica de cereri, inspectorul
restituie solicitantului exemplarul al doilea al cererii i actul de
identitate, iar primul exemplar l remite administratorului. Faptul
primirii cererii este consemnat n condica de cereri, dup care se
completeaz fia de eviden i se pregtesc materialele [din
arhiv] pentru a fi predate n secia tehnologii informaionale [la
eliberarea extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea
altor documente]. Dup ndeplinirea documentului privind
150

informaia cadastral, toate materialele se remit registratorului.

Faptul primirii materialelor va fi consemnat, prin semntur, n
fia de eviden. Registratorul verific corespunderea datelor de
arhiv cu nscrierile din document, dup ce adeverete
documentul prin semntur i tampil, apoi restituie materialele
ctre administrator. Acesta remite documentele arhivarului, iar
informaia cadastral solicitat, inspectorului. Dup prezentarea
actului de identitate, inspectorul transmite solicitantului
informaia din cadastru, confirmnd acest fapt prin semntur n
condica de cereri.
La extrasele din cadastru i din registrul bunurilor imobile
se anexeaz, dup caz, planul terenului i/sau al construciei
capitale, ncperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor,
Legea nr.1543/1998 stabilete expres condiiile de eliberare a
extraselor din registrul bunurilor imobile. Astfel, art.36 alin. (4)
prevede: Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz
persoanei fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scris sau
persoanei juridice care a sesizat oficial OCT. Dei n lege este
stabilit c extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz
pentru efectuarea de tranzacii, considerm c exist mai multe
temeiuri de solicitare a acestuia. Important este de reinut c
extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe
parcursul a 2 luni de la data eliberrii.

3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi

3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul
contractului de schimb. Schimbul este predecesorul
contractului de vnzare-cumprare, fiind cunoscut sub
denumirea de troc. [122, p.43]. Prin contractul de schimb, o
persoan obine drept de proprietate imobiliar n schimbul unui
alt bun imobil similar.
Potrivit Codului Civil, art.823, fiecare parte a contractului
de schimb este considerat vnztor al bunului pe care l
151

nstrineaz i cumprtor al bunului pe care l primete n

schimb. Dreptul de proprietate n temeiul contractului de schimb
se nregistreaz conform Instruciunii nr.487/2005 dac bunurile
imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de nstrinare
[nu sunt interdicii privind nstrinarea] i dac prile au decis
schimbul [voina prilor].
Drepturile imobiliare, n cazul contractului de schimb, este
nscris n temeiul cererii solicitanilor cu prezentarea
documentelor de rigoare. La nscrierea dreptului de proprietate
imobiliar asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul
respectiv al celui de-al doilea bun imobil la rubrica Modificri,
nsemnri, corectri, va nsemna c bunul face obiectul
contractului de schimb. Va indica data ncheierii contractului,
numrul cadastral al primului bun imobil i data nscrierii
dreptului asupra primului bun imobil n temeiul contractului de
schimb.
nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului
de schimb asupra celui de-al doilea bun imobil se va efectua la
prezentarea documentelor justificative.
Problema ce reclam soluionare ar fi cea creat de nii
registratorii. Acetia refuz s nscrie drepturile imobiliare n
temeiul contractului de schimb invocnd nenregistrarea,
conform Legii noi [nr.1543/1998] a drepturilor anterioare.
Practica judiciar consider greit o astfel de interpretare
calificnd-o drept interpretare extensiv, legiuitorul avnd n
vedere exact ceea ce a stabilit n lege. Astfel, unde legiuitorul nu
a prevzut, nici noi nu vom prevedea respectnd astfel
dispoziiile legii nr.1543/1998 sub incidena crora cad
raporturile aprute dup punerea ei n vigoare principiul
neretroactivitii legii.
3.2.2. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul
contractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt
amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale.
152

n acest caz, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit

nscrierea dreptului [l vom numi primul oficiu] va transmite,
dup verificarea documentelor, o comunicare n scris [la care va
anexa o copie de pe contractul de schimb] oficiului cadastral
teritorial n a crui circumscripie este amplasat cellalt bun
imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea nsemnrilor referitor la
contractul de schimb. Prin aceeai sesizare, va solicita celui de-al
doilea oficiu informaie privind regimul juridic al bunului imobil,
obiect al contractului de schimb, amplasat n raza de activitate a
ultimului: eventuale grevri, interdicii de nstrinare etc.
Cel de-al doilea oficiu va consemna n registrul bunurilor
imobile existena contractului de schimb, data ncheierii,
numrul cadastral al primului bun imobil i denumirea oficiului
cadastral teritorial n a crui raz de activitate este amplasat
primul imobil i, n termen de 2 luni de la solicitare, va expedia
primului oficiu informaia solicitat.
n cazul n care la cel de-al doilea oficiu, pn la efectuarea
nscrierii drepturilor imobiliare de primul oficiu, au parvenit
documente, informaii privind aplicarea sechestrului asupra
bunului imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte
interdicii i grevri ce exclud posibilitatea nstrinrii bunului,
cel de-al doilea oficiu va informa imediat n mod obligatoriu
primul oficiu [Instruciunea nr.487/2005].
Primul oficiu decide n privina nscrierii sau refuzului
nscrierii dreptului.
Dac primul oficiu nscrie dreptul imobiliar n temeiul
contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va nregistra
dreptul celeilalte pri contractante asupra bunului imobil la
solicitare, cu prezentarea documentelor de rigoare. Cel de-al
doilea oficiu va ine cont de legalitatea nscrierii dreptului
imobiliar de ctre primul oficiu.
n cazul n care primul oficiu refuz nscrierea dreptului
imobiliar, transmite o comunicare celui de-al doilea oficiu, iar
ultimul radiaz din registrul bunurilor imobile nsemnarea
153

privind existena contractului

nr.487/05, pct.136].

de

schimb

[Instruciunea

3.2.3. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor

fizice. Sub aspectul publicitii imobiliare, persoana fizic
[cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii]
constituie a doua entitate a cadastrului i publicitii imobiliare.
Pentru a participa la raporturile juridice, persoana fizic trebuie
s aib capacitate de exerciiu, care const n aptitudinea de a
dobndi i exercita drepturi civile i de a-i asuma i executa
obligaii civile prin ncheierea de acte juridice civile [117,
p.304]. Potrivit Codului Civil, persoana fizic obine capacitatea
de exerciiu deplin o dat cu atingerea majoratului, la vrsta de
18 ani [cu unele excepii]. Capacitatea de exerciiu presupune
discernmnt, n a crui virtute omul i poate reprezenta
consecinele juridice civile ale manifestrii sale de voin [117,
p.306]. Codul Civil reglementeaz capacitatea de exerciiu
deplin a persoanelor majore [care au mplinit vrsta de 18 ani];
capacitatea de exerciiu a persoanelor care s-au cstorit pn
la mplinirea vrstei de 18 ani i capacitatea de exerciiu a
persoanelor emancipate [activeaz n cmpul muncii n temeiul
unui contract individual de munc], practic activitate de
ntreprinztor cu acordul prinilor, nfietorilor etc., n lipsa
acordului prin hotrre judectoreasc.
Pentru a fi subiect de drept n raporturile de publicitate
imobiliar, persoana fizic trebuie s ntruneasc anumite
cerine, principala dintre care este: s fie major, s aib
discernmnt, s fie proprietar al bunului imobil n privina
cruia solicit nscrierea de drepturi ori s ntruneasc alte
cerine stabilite de lege.
n urma cercetrii efectuate, am relevat unele particulariti
vizavi de nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice:

154

 persoanele sub 18 ani nu pot ncheia contracte de donaie

nici personal, nici prin reprezentant [116, p.26], dar pot
primi o donaie;
reprezentanii [mandatarii] nu sunt n drept s procure un
bun imobil care i-a fost ncredinat s-l vnd sau s
exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la
contractul de vnzare-cumprare, donaie, schimb, n cazul
n care este tutore, curator, mandatar sau, n temeiul
procurii reprezentant al vnztorului, administrator al
bunurilor ce constituie proprietate de stat etc.;
persoanele cu funcii de rspundere care activeaz n
organele administraiei publice, justiiei, procuraturii,
organelor afacerilor interne, avocaii i membrii familiilor
lor nu pot cumpra bunurile care se vnd la licitaie ca
urmare a executrii hotrrilor instanelor judectoreti
[121, p.26];
persoanele fizice / juridice strine nu pot avea n proprietate
terenuri agricole sau ale fondului silvic. n cazul dobndirii
unor asemenea bunuri, le vor nstrina cetenilor
Republicii Moldova sau persoanelor juridice autohtone.
Persoanele fizice pot avea n proprietate diferite bunuri,
inclusiv bunuri imobile. Apariia dreptului de proprietate a
persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor
particulariti ce in de regimul juridic al proprietii, care poate
fi: 1) n devlmie; 2) pe cote-pri [117, p.132].
3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie.
Conform dispoziiilor Codului Civil, art.366 alin. (1), n cazul n
care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor
persoane fr ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri
ideale din bunul comun, proprietatea este comun n devlmie.
Norma i gsete dezvoltare n art.20 din C. familiei [32], care
statueaz: Bunurile dobndite de ctre soi n timpul cstoriei
aparin ambilor cu drept de proprietate n devlmie procurate
din contul veniturilor obinute de fiecare dintre soi din: a)
155

activitatea de munc; b) activitatea de ntreprinztor; c)

activitatea intelectual etc.
Din acest considerent, contractele, al cror obiect l
constituie imobilele i nscrierea drepturilor imobiliare izvorte
din acestea, vor fi ncuviinate de ctre ambii soi. Potrivit
Codului Civil, art.21 alin. (5) unul dintre soi nu poate, fr
consimmntul expres al celuilalt so, s rezilieze contractul de
nchiriere a spaiului de locuit, s nstrineze casa sau
apartamentul ori s limiteze prin acte juridice dreptul la locuin
al celuilalt so.
Particularitile nscrierii dreptului de proprietate comun
n devlmie sunt elucidate n Legea nr.1543/98, art.39-41,
Instruciunea nr.487/2005, alte acte normative. Aceste
particulariti sunt guvernate de manifestarea membrilor familiei
[gospodriei rneti] coproprietari n devlmie. nstrinarea
bunurilor imobile proprietate comun n devlmie poate fi
realizat numai cu acordul coproprietarilor i cu respectarea
dreptului de preemiune.
Dreptul de proprietate n devlmie este specific
comunitii de familie i gospodriei rneti [de fermier]. Se
ntemeiaz pe relaiile [ncrederea] de rudenie ce prezum
coordonarea aciunilor soilor n vederea administrrii
patrimoniului comun obinut n urma ncheierii de acte juridice
al cror obiect este un bun imobil: vnzare-cumprare, schimb,
donaie etc. Totui, imobilul proprietate comun n devlmie
poate fi nstrinat cu acordul n scris al celuilalt so. n regim de
contract matrimonial, soii dispun i administreaz de
proprietatea imobiliar potrivit clauzelor stabilite n acest
contract. n opinia unor autori [Maksimovici L. Bracini
contract] acordul n scris al celuilalt so este necesar i n cazul
procurrii bunurilor. Alt prere o gsim n lucrrile savantului
rus Sorin V. [Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, i
anume Acordul soilor nu se cere la procurarea bunurilor
imobile, ci numai la nstrinarea lor. Or, bunul imobil procurat
156

devine parte component a patrimoniului proprietate comun n

devlmie a soilor i nu prezint pericol, soarta imobilului
fiind determinat de ambii.
nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice
se efectueaz la cererea titularilor acestor drepturi sau n temeiul
cererii reprezentantului, dac acesta prezint act juridic ce atest
mputernicirea. Temei de nregistrare a dreptului asupra bunului
imobil poate servi: a) actul juridic: unilateral; bilateral
[sinalagmatic]; b) faptul juridic [motenirea legal]; c)
hotrrea judectoreasc; d) actul administrativ emis de
autoritatea public abilitat n modul stabilit de legislaie; e)
contractul n privina bunului imobil, ncheiat conform
legislaiei; f) certificatul de succesiune; g) hotrrea
judectoreasc translativ; h) titlul de autentificare a dreptului
deintorului de teren; i) alte documente privind naterea sau
transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate
conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii
acestor drepturilor [Legea nr.1543/98, art.28]. n cazul cnd
dreptul de proprietate apare n temeiul unui act emis de o
autoritate public, cererea de nscriere a dreptului de proprietate
o va depune persoana fizic titular al actului.
Dac dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic
[contract], dreptul va fi nscris la cererea cumprtorului.
n caz de imposibilitate a uneia dintre pri de a se prezenta
la oficiul cadastral teritorial, acesta mputernicete o persoan
pentru a-l reprezenta. Dac una dintre prile contractante
tergiverseaz/refuz nscrierea dreptului de proprietate
imobiliar, partea interesat poate cere nregistrarea prin
judecat [Codul Civil, art.215]. n acest caz, temei pentru
nscrierea dreptului imobiliar va servi hotrrea judectoreasc.
Potrivit actului normativ invocat [Legea nr.1543/1998], la
cererea de nregistrare se vor anexa i documentele justificative:
n cazul privatizrii apartamentului contractul de vnzare-

157

cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate privat

[Legea nr.1324/1993, art.12].
La nscrierea dreptului de proprietate comun n devlmie
asupra locuinei privatizate, n registrul bunurilor imobile se
indic datele tuturor participanilor la privatizarea ei n temeiul
contractului de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n
proprietate privat i documentului ce confirm componena
participanilor la privatizare. Legiuitorul a omis n reglementri
membrii minori ai familiei. Dup cum i era de ateptat, lacuna a
fost sesizat i folosit cu eficien. De exemplu, mama
alcoolic privatizeaz apartamentul pe numele ei [conform
prevederilor legii], copilul nu a fost indicat n contractul de
privatizare ca membru de familie cu dreptul de a locui cu prinii
[C. familiei, art.51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost
comercializat, copilul iari nefiind nscris ca membru de familie.
Dup un timp, rudele, depistnd vnzarea apartamentului i
privarea copilului de drept la spaiu locativ, au naintat o aciune
n instan, prin care au cerut anularea contractului de vnzarecumprare [256, dosarul nr.2-2313/04]. Examinnd probele
anexate la cererea naintat, instana a recunoscut ntemeiat
cerina reclamantei i a iniiat o procedur judiciar.
La cererea de nscriere a dreptului de proprietate se
anexeaz obligatoriu: 1) proiectul planului cadastral i, dup caz,
celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnic a
bunului imobil; 3) actul de constatare pe teren, la efectuarea
identificrii; 4) autorizaia de construire, alte documente
necesare.
De asemenea:
acordul scris al titularilor drepturilor ce greveaz dreptul de
proprietate asupra bunului imobil [locator, creditor gajist,
posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile
aferente [vecini], ale cror drepturi pot fi lezate prin
formarea bunului imobil;
actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe.
158

Aadar:
la nregistrarea dreptului de proprietate comun n
devlmie asupra bunurilor imobile, n registrul bunurilor
imobile se indic datele despre ambii soi, dac aceste
bunuri au fost procurate sau construite n timpul csniciei
lor i dac contractul dintre soi, autentificat notarial, nu
prevede altfel [se are n vedere contractul prenupial prin
care se stabilete regimul contractual al bunurilor];
locuina, indiferent de tipul de proprietate [public sau
privat] poate fi utilizat doar conform destinaiei,
locuina este folosit nu numai de proprietar, dar i de
membrii familiei acestuia care au un drept de uz i abitaiei
asupra acesteia. n acest sens, este oportun ca, n Registrul
bunurilor imobile, s fie nregistrat dreptul de uz i
abitaie a membrilor familiei acestuia soluie valabil i
pentru cazurile cnd regimul juridic al bunurilor imobile
este determinat prin contractul prenupial. n cazul
nstrinrii locuinei, dreptul de uz i abitaie, nscris n
modul stabilit de lege, va proteja membrii familiei
proprietarului i ndeosebi minorii care adesea, n urma
unor abuzuri, se pomenesc n situaii tragice;
dreptul de proprietate asupra spaiului locativ nu ine de
faptul aflrii [locuirii n permanen] a acestuia sau a
membrilor familiei n aceasta [proprietate comun n
devlmie];
la nstrinarea spaiului locativ i vor da acordul i minorii
care, participani la privatizare, n momentul nstrinrii
locuinei, au atins vrsta de 18 ani.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinei
privatizate. n scopul crerii pieei de locuine i exercitrii
dreptului cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber
modalitatea de satisfacere a necesitilor n locuin, legislativul
a adoptat Legea nr.1324/1993. Privatizarea fondului de locuine
este un proces de nstrinare, efectuat de organul puterii de stat
159

[Departamentul Privatizrii], a fondului de locuine aparinnd

statului, organizaiilor obteti, asupra crora statul i-a declarat
dreptul de proprietate, altor asociaii i ntreprinderi cooperatiste
de stat, construite din mijloacele Republicii Moldova i ale
acestor organizaii, asociaii, ntreprinderi, pentru satisfacerea
necesitii n locuine i formarea unor stpni reali, n drept de a
dispune liber de proprietatea lor imobiliar.
Privatizarea fondului de locuine s-a efectuat, respectnduse principiile echitii sociale, att contra bonuri patrimoniale i
mijloace bneti, ct i gratuit [Legea nr.1324/1993, art.2].
Articolul 5 din aceast lege prevede c cetenilor Republicii
Moldova pot fi vndute sau transmise cu titlu gratuit n
proprietate privat locuinele, n special n care acetia triesc i
care aparin fondului de stat i celui public, precum i din
imobilele ce aparin agenilor economici, indiferent de faptul
dac acestea sunt incluse n listele de privatizare.
Cumprarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate
privat a locuinelor se face cu acordul tuturor membrilor aduli
ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locuina poate
fi cumprat n proprietate comun sau n diviziune [Legea
nr.1324/1993, art.6 alin. (1)].
Proprietarii de locuin privatizat sunt coposesorii
instalaiilor i ai comunicaiilor inginereti, ai locurilor de uz
comun ale imobilului i ai terenului adiacent.
Potrivit Legii nr.1324/1993, o familie poate cumpra sau
primi cu titlu gratuit n proprietate privat o singur locuin: 1) la
preurile de stat sau cu titlu gratuit n limitele asigurrii
normative cu spaiu locativ; 2) la preurile comerciale stabilite de
Guvern la data privatizrii locuinelor, dar care s nu depeasc
preurile curente pentru construcia locuinelor de stat.
Asigurarea normativ cu spaiu locativ n procesul
privatizrii se accept n mrime de 20 m2 de suprafa total
echivalent la o persoan [inclusiv membrilor familiei care nu
sunt ceteni ai Republicii Moldova] i cu un supliment de 10 m2
160

pentru o familie, inclusiv pentru persoanele rmase singure n

urma decesului soului [soiei], precum i pentru celibatari.
La privatizarea locuinelor, spaiul locativ suplimentar n
mrime de 10m2 se adaug la suprafaa normativ, care se
transmite n proprietate privat cu titlu gratuit urmtoarelor
categorii de ceteni: 1) membrilor activi i membrilor
corespondeni ai Academiei de tiine a R. Moldova; 2)
persoanelor decorate cu cele mai nalte distincii de stat
[Ordinul Republicii, tefan cel Mare etc.]; 3) persoanelor
care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneti i ale
fostei U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei,
raionalizator emerit]; 4) raionalizatorilor; 5) membrilor
tuturor uniunilor [asociaiilor de creaie]; 6) persoanelor care au
titluri didactice de confereniar, profesor universitar sau titluri
tiinifice de doctor habilitat; 7) militarilor, lucrtorilor din
Serviciul de Informaie i Securitate al Republicii Moldova,
Departamentul Trupelor de Grniceri, Serviciul de Protecie i
Paz de Stat, Ministerul Afacerilor Interne i Procuratura
General, care au grad special militar de general sau un alt
grad similar; 8) fotilor proprietari ai caselor particulare
demolate crora nu li s-a pltit compensare; 9) persoanele care
sufer de: tuberculoz pulmonar i tuberculoza altor organe n
form activ; tulburri respiratorii grave ca urmare a
emfizemului pulmonar sau astmului; tulburri organice grave
cronice ale activitii cardiace: endocardie, miocardie,
stenocardie.
n cazul privatizrii locuinelor contra bonuri patrimoniale,
costul unui m2 de suprafa total echivalent n limitele
asigurrii normative cu spaiu locativ va fi echivalent cu una
cot-parte a bonului [un an vechime n munc]. Costul unui m 2
supranormativ: 1) n limitele primilor 10 m2 1,5 din cota parte
a bonului; 2) metrajul ce depete aceast suprafa 2 cote
pri ale bonului. Achitarea costului locuinei se permite i cu

161

bonurile [autentificare notarial] rudelor de gradul doi [bunei,

nepoi; nepoate, surori i frai drepi].
Potrivit art.11 din Legea nr.1324/1993, cetenii care
doresc s cumpere ori s primeasc cu titlu gratuit locuin n
proprietate privat depun cerere scris la organul abilitat, care, n
termen de dou luni din data depunerii cererii, stabilete prin
intermediul comisiilor de privatizare a fondului de locuine,
costul locuinei i emite hotrrea de rigoare. ncperile
construite fr autorizaie trebuie s fie legalizate pn la
prezentarea documentelor n comisie. Decizia pozitiv a
comisiei servete temei pentru pregtirea proiectului de contract
vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate
privat i pentru ntiinarea proprietarului locuinei,
administraiei publice locale etc.
Dac n timpul examinrii documentelor depuse pentru
privatizare locatarul principal a decedat, contractul de vnzarecumprare, predare-primire a locuinei se ncheie cu un alt
membru adult al familiei, care triete n locuina dat [cu
acordul celorlali membri aduli].
Titlul de proprietate pentru nscrierea drepturilor asupra
locuinei servete contractul de vnzare-cumprare, predareprimire a locuinei n proprietate privat, nregistrat la fostul
birou teritorial de inventariere tehnic [BIT].
Contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a
locuinei n proprietate privat se ncheie cu unul dintre soi, cu
acordul scris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun
[inclusiv a celor plecai temporar].
Privatizarea apartamentelor [caselor] n care locuiesc copii
minori orfani se efectueaz n numele lor de ctre tutore
[curator] n temeiul autoritii tutelare, cu indicarea, n contractul
de vnzare-cumprare, predare-primire a apartamentului [casei],
a numelui, prenumelui i patronimicului tuturor copiilor minori
care locuiesc sau care au dreptul de a locui n acest apartament
[cas]. nstrinarea ulterioar, n numele copiilor minori, a
162

apartamentului [casei] privatizate poate fi efectuat numai la

atingerea de ctre acetia a majoratului.
O problem care se impune const n nenelegerile dintre
familiile care locuiesc n aceeai locuin privitor la partea ce le
revine din spaiul locuibil. n astfel de cazuri, partea efectiv a
fiecrei familii se stabilete de ctre o comisie, cu acordul scris
al tuturor membrilor aduli participani la privatizare sau de ctre
instana de judecat atunci cnd acetia sunt nesatisfcui de
prile efective care le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art.13].
Vnzarea locuinelor privatizate cu participarea indirect a
minorilor poate fi efectuat numai cu acordul autoritii tutelare.
Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcie
a locuinelor i din blocurile de locuine construite prin investiii
particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate
privat, iar proprietarilor li se elibereaz titlu de autentificare a
dreptului de proprietate.
Locuinele cumprate sau primite cu titlu gratuit n
proprietate privat se exclud din fondul de locuine de stat,
obtesc, departamental i cooperatist i se includ n fondul de
locuine privat, fapt anunat unitilor economice la a cror
balan se afl aceste locuine.
n registrul bunurilor imobile, se indic datele locatarului
principal n temeiul contractului de vnzare-cumprare, predareprimire a locuinei n proprietate privat [ntocmit n 4
exemplare, unul dintre care rmne la biroul notarial, unul se
remite BIT-ului spre nregistrare, unul se nmneaz
vnztorului i unul cumprtorului] i a certificatului, eliberat
de agenia teritorial pentru privatizate cu privire la componena
participanilor la privatizare.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Conform art. 82 din Codul funciar din 1971, terenurile atribuite
n intravilan pentru case, anexe gospodreti i grdini nu
depeau urmtoarele dimensiuni: 1) lucrtorilor permaneni,
specialitilor, funcionarilor din sovhozuri, sovhozuri-tehnicum,
163

ntreprinderi experimentale de nvmnt i silvice nu mai

mult de 0,30 ha; 2) lucrtorilor permaneni i funcionarilor,
nvtorilor, medicilor i altor specialiti, stabilii cu traiul i
munca n localitatea dat 0,25 ha; 3) altor lucrtori
permaneni, funcionarilor, lucrtorilor stabilii cu traiul
permanent n localiti rurale: pensionari, invalizi 0,15 ha.
n folosin lucrtorilor, funcionarilor i altor ceteni
stabilii cu traiul n localitile rurale li se atribuie mici terenuri,
din contul terenurilor rmase n urma reglementrii folosirii
pmntului care nu pot fi folosite n alte scopuri: agricole, de
producie etc.
Cetenilor a cror proprietate [teren] a fost distrus de
calamiti naturale li se pot atribui gratuit terenuri n proprietate
[C. funciar, art.11].
Pentru atribuire n proprietate privat, comisiile funciare,
constituite conform C. funciar art. 12, stabilesc cota de teren
echivalent: 1) fotilor membri de colhozuri, salariailor din
sovhozuri i din seciile de producere ale colegiilor agricole
[zootehnice] sau din alte ntreprinderi agricole, inclusiv
pensionarilor din aceste uniti economice; 2) salariailor din
organizaii i ntreprinderi care locuiesc n localiti rurale i
execut nemijlocit lucrri de construcie i exploatare a
sistemelor de ameliorare, de restabilire i de mbuntire a
terenurilor i de sporire a fertilitii solurilor n localitatea
respectiv, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice;
3) persoanelor care locuiesc n localiti rurale i care au fost
transferate din ntreprinderi agricole n organizaii de
construcie i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv
pensionarilor din aceste uniti economice; 4) salariailor din
ntreprinderile
zootehnice
intergospodreti,
inclusiv
pensionarilor din aceste uniti economice. Salariailor i
pensionarilor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti,
care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizrii, cota de
teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor
164

care dein funcii elective sau i satisfac serviciul militar n

termen i care, pn la aceasta, au lucrat la ntreprinderi
agricole;
6) persoanelor care au lucrat anterior la
ntreprinderile din localitatea respectiv: brbai 25 de ani,
femei 20 de ani; 7) veteranilor celui de-al doilea rzboi
mondial, fotilor ostai internaionaliti, familiilor persoanelor
care i-au pierdut viaa n aciunile de lupt pentru aprarea
integritii teritoriale i a independenei Republicii Moldova,
care locuiesc n localiti rurale la locul de trai; 8)
persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior,
care locuiesc n localiti rurale la locul de trai; 9)
persoanelor care au adus pmnt n gospodriile colective, dar
nu lucreaz n ele.
De asemenea, pn la 50 la sut din cota de teren
echivalent, calculat pe unitatea administrativ-teritorial
respectiv, se atribuie: 1) persoanelor domiciliate n localiti
rurale care au fost angajate n sfera social avnd o vechime de
munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani femeile i care au
pierdut capacitatea de munc n specialitate din motive de
vrst sau de sntate, dac nici un membru al familiei nu a
primit cot de teren echivalent; 2) salariailor din seciile de
nvmnt ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv
pensionarilor din aceste uniti economice.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de
teren echivalent se face n baza hotrrii autoritilor publice
locale prin eliberarea unui titlu ce confirm acest drept.
Primria satului [comunei] sau oraului [municipiului]
elibereaz titlu de autentificare a dreptului deintorului de teren
pentru fiecare teren, nregistreaz proprietarii terenurilor n
registrul cadastral al deintorilor de terenuri i, la cererea
deintorului de teren, stabilete n natur hotarele terenului [C.
funciar, art.13].
Articolul 20 din acelai cod stabilete documentele ce
confirm drepturile deintorilor de teren: 1) titlul de
165

autentificare a deintorului de teren eliberat de autoritatea

administraiei publice locale, n cazul n care aceasta atribuie n
proprietate privat terenuri ale domeniului public al unitilor
administrativ-teritoriale, sau de Agenia Relaii Funciare i
Cadastru, n cazul n care statul atribuie n proprietate privat
terenuri ale domeniului public de stat; 2) certificatul de
motenire; 3) contractul de vnzare-cumprare; 4) contractul de
donaie; 5) contractul de schimb; 6) contractul de arend etc.
Drepturile de proprietate imobiliar sunt nregistrate n
baza documentelor doveditoare la depunerea unei cereri la OCT.
Dovad a dreptului de folosin funciar serveau: 1) actul
de stat de folosin funciar n cazul ntreprinderilor [indiferent
de forma lor juridic de organizare]; 2) actul privind dreptul de
folosin a pmntului n cazul persoanelor fizice.
Pentru toate cazurile, la nscrierea dreptului de folosin n
cartea cadastrului, trebuiau prezentate urmtoarele acte:
Actul de stat [n continuare, actul] privind dreptul de
folosin a pmntului eliberat conform Hotrrii Consiliului
Minitrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea
actelor ce confirm dreptul de folosin a pmntului.
n afar de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se
deschidea un dosar, n care erau ndosariate: hotrrea
comitetului executiv raional privind eliberarea actului;
certificatul eliberat de comitetul executiv privind terii cu drept
de folosin; hotrrea adunrii generale a colhoznicilor;
constatarea direciei sovhozului privind proiectul lotului n
folosin; planul hotarelor; nota informativ privind justificarea
economic a hotarelor stabilite; procesul-verbal privind
concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile
adiacente],
registrele
msurrilor;
tabelul
stabilirii
coordonatelor posesorului de baz i ale altor posesori; actele
de control ale lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral
asupra lucrului efectuat.

166

Odat cu actul, comitetului executiv raional i se prezint i

dosarele cadastrale, planurile fotometrice i alte documente.
Actul se ntocmea n trei exemplare, unul dintre care se
transmitea Ministerului Agriculturii [195 p.168].
Pentru nregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere n
dou exemplare, la care anexa: actul; proiectul lotului de
pmnt; actul ce confirma proiectul i planurile de proiect.
Gospodria rneasc [de fermier]. Potrivit Legii
nr.1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti de
fermier [27], n continuare, Legea nr.1353/2000 art.2,
gospodria rneasc de fermier este o afacere de familie,
ntemeiat pe proprietatea privat asupra terenurilor agricole i
asupra altor bunuri, pe munca personal a membrilor unei
familii [membri ai gospodriei rneti], avnd ca scop
obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar,
comercializarea cu preponderen a propriei producii agricole.
Bunurile, potrivit Legii citate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri,
plantaii, construcii gospodreti i alte construcii, instalaiile
de ameliorare i alte instalaii, precum i alte bunuri care pot
aparine: 1) unuia sau mai multor membri ai gospodriei cu
drept de proprietate individual; 2) membrilor gospodriei cu
drept de proprietate comun n devlmie sau cu drept de
proprietate comun n diviziune [dac este prevzut n contract].
Bunurile proprietate comun a membrilor gospodriei
rneti se nregistreaz conform prevederilor generale:
conductorul gospodriei depune la OCT cerere n dou
exemplare, la care anexeaz declaraia de constituire, copiile
documentelor ce confirm dreptul de proprietate privat al
fondatorului i al potenialilor membri ai gospodriei asupra
terenurilor, copiile contractelor de arend a terenurilor,
autentificate de secretarul primriei, bonul de plat a taxei de
nregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de
nregistrare a gospodriei rneti.

167

Pentru claritate, menionm unele particulariti ale

gospodriei colhoznice i ale gospodriei rneti de fermier,
cum ar fi: membri ai gospodriei colhoznice erau considerai
toi membrii de familie, indiferent de vrst; dreptul de
proprietate asupra terenurilor nu se nregistra, deoarece
acestea se ddeau numai n folosin. n cazul gospodriei
rneti de fermier, sunt considerai membri ai ei numai
persoanele de la vrsta de 16 ani.
n registrul bunurilor imobile, se indic datele tuturor
membrilor gospodriei rneti, inclusiv ale minorilor i ale
celor inapi pentru munc, conform extrasului din registrul de
eviden a gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea
public local. Bunurile imobile procurate sau create n urma
activitii n comun a membrilor gospodriei rneti [de
fermier] se nregistreaz cu drept de proprietate comun n
devlmie a membrilor acestei gospodrii, dac contractul
ncheiat ntre membrii gospodriei rneti [de fermier] sau
hotrrea judectoreasc nu prevede proprietatea comun n
diviziune.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodriei
rneti folosite n comun se stinge n temeiul: 1) reorganizrii;
2) separrii cotelor [proprietate pe cote pri]; 3) lichidrii
gospodriei: la decizia membrilor sau prin instan la
iniiativa creditorilor sau motenitorului ori a primriei, cnd
nu a rmas nici un membru sau cnd nici un motenitor nu
dorete s continue activitatea de fermier.
Particularitile proprietii comune n devlmie:
a) titularii dreptului de proprietate comun n
devlmie nu au determinat cota-parte, de aceea,
ct exist comunitate de bunuri, ei nu pot cunoate
extinderea drepturilor;
b) proprietatea comun n devlmie are ca subiecte
persoane fizice;

168

c) temei de apariie a proprietii comune n

devlmie este legea;
d) proprietarii devlmai, neavnd determinat
ntinderea drepturilor lor, nu pot dispune n nume
propriu de bunurile proprietate comun n
devlmie [C. familiei, art.21].
Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune
ale gospodriei rneti de fermier este similar nregistrrii i
se efectueaz de OCT la cererea persoanei interesate, cu
anexarea dovezilor.
3.2.3.2. nscrierea dreptului de proprietate n diviziune.
n comparaie cu nregistrarea dreptului de proprietate n
devlmie, nregistrarea dreptului de proprietate n diviziune
presupune, instantaneu, nregistrarea cotelor-pri dintr-un
emolument imobiliar i este reglementat de Legea 1543/1998
art. 40, conform creia, n registrul bunurilor imobile, se arat
cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care:
a) rezult: din partajul amiabil al fotilor soi dreptul de
proprietate se nregistreaz n baza actului de mprire
autentificat notarial; sau, n caz de litigiu, pe cale
judectoreasc temei de nscriere a drepturilor reale
servete hotrrea de judecat; sau, prin motenire n cazul
comotenitorilor temei de nregistrare servete
certificatul de motenitor; sau prin construire n comun, n
cazul societii civile [construcia unei cldiri de ctre dou
sau mai multe persoane fizice].
b) se determin n funcie de: mrimea suprafeei totale sau a
suprafeei locative, fie de valoarea unor ncperi i/sau a
suprafeelor unor terenuri, fie n alt mod convenit ntre
cotitularii dreptului de proprietate comun n diviziune;
c) se exprim sub form de fraciune ordinar sau n
procente fa de mrimea sau valoarea bunului imobil;
d) se indic n contract sau n alt document ce confirm
drepturile, fcndu-se referire la modul de determinare a ei.
169

Prin urmare, n cazul proprietii comune pe cote-pri:

a) fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal i
abstract n dreptul de proprietate asupra bunurilor
comune;
b) titularii proprietii comune pe cote-pri sunt persoane
fizice;
c) temei de apariie a proprietii comune pe cote-pri
servesc: contractele, succesiunile etc.;
d) fiecare coproprietar al cotei-pri din proprietatea
comun este n drept s cear separarea acesteia [dac e
posibil] n natur i, respectiv, formarea unui bun imobil
nou pasibil a fi nregistrat n Registrul bunurilor imobile.
Conform Hotrrii Curii Supreme de Justiie nr. 3 din 30
ianuarie Separarea n natur a cotei-pri, a unuia dintre
coproprietari, e posibil numai cu condiia c mrimii
cote sale i corespunde o parte izolat a casei cu intrare
separat sau dac exist posibilitatea reconstruirii
apartamentului sau casei n aa fel, nct s fie posibil
crearea unui spaiu separat. Separarea cotei-pri n
natur duce la ncetarea proprietii comune pe cote-pri
i pierderea de ctre fotii coproprietari ai dreptului de
preemiune n caz de nstrinare a acesteia.
e) nstrinarea cotei-pri presupune respectarea dreptului
de preemiune care nu poate fi cedat [este un drept
personal];
f) la nstrinarea cotei-pri din proprietatea comun se
admite fr acordul n scris al celorlali coproprietari pe
cote-pri dintr-un imobil.
Mrimea cotei se consemneaz n registrul bunurilor
imobile n temeiul documentului ce confirm cotele determinate
n bunul imobil. n cazurile n care cotele dintr-un teren i/sau
dintr-o construcie capital, stabilite separat, sunt indicate n
diferite documente ce confirm drepturile, nscrierea se
efectueaz conform acestor documente.
170

Dreptul de proprietate n diviziune se nregistreaz n

temeiul [dup caz]: 1) contractului de separare a cotei-pri din
proprietatea comun sau contractului de mprire [partaj] a
proprietii comune, autentificat notarial sau, dup caz,
hotrrii de formare a terenului cu toate documentele de
formare; 2) certificatului eliberat soilor, autentificat notarial,
privind dreptul de proprietate asupra cotei-pri din averea
comun; 3)dovezii despre mprirea averii gospodriei de
colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pri din averea
gospodriei de colhoznic, nregistrat la autoritile
administraiei publice locale [pentru construcii]; 4) hotrrii
instanei judectoreti sau a fostului arbitraj.
Dreptul de proprietate comun n diviziune nceteaz n
cazul: mpririi proprietii comune prin separarea prilor;
ieirea din proprietatea comun pe cote-pri [nceteaz pentru
persoana care a cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul
comun sau hotrrea judectoreasc [la cererea creditorilor]. Dac
separarea n natur nu este posibil [bunuri indivizibile],
proprietarul care deine o cot-parte n bunurile comune primete
echivalentul bnesc al acestei cote [240, p.450].
ncetarea dreptului de proprietate n diviziune are ca efect
radierea acestuia din registrul bunurilor imobile la cerere,
adresat OCT de persoana interesat.
3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor
juridice
n literatura juridic [159, p.95], se susine c un colectiv
de oameni poate aciona ca un subiect unitar de drept numai
dac are o structur bine definit, prin care i se precizeaz
structura intern, modul de alctuire, organele de conducere i
competena acestora, modul de reorganizare etc. Savanii juriti
Roca Nicolae i Baie Sergiu susin c persoana juridic este o
organizaie nzestrat cu patrimoniu propriu, destinat scopului

171

propus prin actul de constituire, creia, n condiiile legii, i se

recunoate capacitatea juridic [115, p.214-215].
Aceste condiii sunt ndeplinite de societatea comercial,
care, prin actul de constituire, ca efect al voinei asociailor,
dobndete o organizare de sine stttoare, ce o individualizeaz
de alte subiecte de drept. Astfel, opinia autorilor citai se
ntemeiaz pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca
subiect de drept i nu ca obiect al nregistrrii de stat [obiect al
actului juridic]. Ori, pn la admiterea n circuitul civil a
bunurilor imobile unitatea economic avea nsemntate mai mult
ca participant la raporturile juridice, categorie juridic
reglementat prin Legea nr.845/1993.
Activitatea n comun a persoanelor fizice este de
neconceput fr un suport material, care presupune existena
anumitor bunuri aparinnd asociailor fondatori cu drept de
proprietate, al cror regim juridic cade sub incidena anumitor
acte normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind
nscrise n registrul bunurilor imobile. n aspectul cercetat ne
intereseaz cum vom nregistra conveniile imobiliare obiect al
crora este unitatea economic. Soluia o gsim n Codul Civil,
art.817-822, dac avem dexteritatea profesional n a delimita
persoana juridic subiect de drept de persoana juridic obiect al
circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art.817 n coroborare
cu art.818, 821 i 822 deducem:
ntreprinderea n calitate de complex patrimonial unic este
privit ca obiect al actului juridic de vnzare-cumprare
[art.817, alin (1)];
concomitent cu ntreprinderea [teren, edificii, echipament
etc.] ca complex patrimonial unic la cumprtor trec i
dreptul la denumirea de firm, la mrcile de producie i la
alte mijloace de individualizare a ntreprinderii i a
produciei acesteia [art.817, alin (1)];
contractul de vnzare-cumprare a ntreprinderii n calitate
de complex patrimonial unic se ncheie n form autentic
172

i se nregistreaz la Camera nregistrrii de Stat [art.818].

Propunem completarea art. 818 cu un nou alineat n
urmtoarea redacie: n temeiul contractului de vnzarecumprare a ntreprinderii ca un complex patrimonial
unic se va nscrie drepturile imobiliare asupra acesteia la
oficiul cadastral teritorial n raza de activitate a cruia
este amplasat ntreprinderea;
dovad a executrii obligaiilor contractuale va servi actul
de predare-primire n care sunt reflectate datele privind
bunurile imobile, faptul ntiinrii creditorilor, viciile
ntreprinderii [art. 821];
dreptul de proprietate asupra ntreprinderii ca un complex
patrimonial unic trece la cumprtor la data [predrii]
semnrii actului de predare-primire a ntreprinderii,
dreptul urmnd s fie nscris imediat n Registrul
bunurilor imobile [art.822 meninut parial, cursivul este
completarea noastr].
n concluzie, Codul Civil reglementeaz ntreprinderea ca
persoan juridic [subiect al raporturilor juridice] i ca obiect al
actului juridic, de aceea propunem a completa i art.288, alin (2)
din Codul Civil cu nc o categorie de bunuri imobile
ntreprinderea ca un complex patrimonial unic.
Opinia expus poate fi argumentat apelnd la tratarea
acestei probleme de savanii juriti din mai multe state. De
exemplu, savantul jurist A.G. Gribanov [161] susine c noiunea
de ntreprindere poate i trebuie folosit n sens dublu: ca
subiect de drept i ca obiect al raportului [actului juridic].
Un alt savant jurist [181] apreciaz ntreprinderea ca un
obiect specific al dreptului de proprietate datorit elementelor
componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirm c noiunea de
complex patrimonial aparine celor mai vaste categorii juridice,
cuprinznd o mulime de instituii diverse.
ntreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibil i din
acest motiv o putem atribui la lucrurile complexe, deoarece
173

obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul

bunurilor aparte nu are nici o influen asupra raporturilor
juridice sau ntreprinderea reprezint un bun indivizibil, dar
indivizibilitatea ntreprinderii este una legal i nu natural, sau
regimului diviziunii pot fi supuse att un butoi cu vin, ct i o
statuie din marmur, dar indivizibilitatea bunului poate fi
apreciat nu numai ca fiind una natural, ci i ca o
indivizibilitate stabilit de legiuitor din punct de vedere
economic conform destinaiei acestuia n circuitul economic
[230, p.95]. n ultima categorie autorul citat include
ntreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia n cauz i
gsete reflectare i n cercetrile savantului Ugo Mattei [202],
care afirm dac voi vinde o fabric de prelucrare a laptelui, se
nelege c nu voi vinde doar terenul i cldirile, ci i tot ce face
obiect comun cu aceasta. n caz contrar, ar trebui, nainte de a-i
nmna cheile noului proprietar al fabricii, s iau tot
echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca pri
componente ale fabricii, se va extinde i asupra bunurilor
mobile care servesc la funcionarea fabricii. Excepie, dac se
convine altfel. Aprecierea dat ntreprinderii de juritii altor ri
i gsete explicare n raporturile reglementate de legislaia lor
armonizat nivelului de dezvoltare a rii.
Aderm la opiniile analizate i considerm c peste o
perioad de timp necesitatea reglementrii a astfel de raporturi o
s fie actuale i la noi. Or, actualmente, ntreprinderile se vnd n
procesul declanrii insolvabilitii, bunurile fiind vndute
separat: teren, edificii, echipament etc. Conceptul clasic de
ntreprindere exprim ntreprinderea pe roate, vnzarea
acesteia prezumnd bunul imobil [drepturile patrimoniale],
drepturi personale nepatrimoniale i tot ceea ce este antrenat
funcionrii acesteia.
La nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei
juridice registratorului i se prezint: extrasul din registrul
comercial de stat privind nregistrarea acesteia; documentele de
174

constituire. De asemenea, registratorul verific dac decizia de

nstrinare, de dobndire a imobilului a fost luat de organul
mputernicit. n funcie de forma juridic de organizare este
necesar procesul verbal al organului de conducere [mputernicit
prin lege sau statut s dispun de imobil] dac numrul
fondatorilor este mai mare de unul i poate fi adunarea general
a asociailor sau consiliul de conducere [direcia], inndu-se
cont i de preul contractului. De exemplu, n cazul societii pe
aciuni, abilitile ncheierii conveniilor preul crora depesc
50 la sut din valoarea activelor, potrivit ultimului bilan, ine de
competena adunrii generale. Dac preul conveniei depete
25 la sut din aceeai valoare, decizia se ia de consiliul societii.
Organul executiv [comitetul de conducere, dup caz, direcia,
comitetul de conducere] decide n privina conveniilor preul
crora nu depete 25 la sut din valoarea indicat. n numele
Societii cu Rspundere Limitat, decizia privind ncheierea
contractelor, conveniilor etc. sunt luate de comitetul de
conducere cu aprobarea ulterioar de adunarea general.
n cazul cooperativelor decizia de ncheiere a conveniilor
este prerogativa preedintelui acesteia, dac statutul nu prevede
altfel.
ntreprinderea de stat [municipal] poate s dea n arend,
ipoteca [participa cu bunurile sale la activitatea structurilor
private] numai cu acordul fondatorului n persoana
Departamentului Privatizrii sau alt organ al administraiei
publice centrale [139, p.27].
n numele ntreprinderii cu statut de persoan fizic,
societii n comandit conveniile sunt ncheiate de asociatul cu
cota deplin de participare, dac contractul de constituire a
societii nu prevede ncheierea anumitor convenii de ctre
comanditar n temeiul i n limitele mputernicirilor acordate
prin procura eliberat de asociatul cu cota deplin de participare.
Pentru societatea n nume colectiv conveniile sunt
ncheiate de membrul asociat cu drept de administrare cu
175

excepia nstrinrii i ipotecrii bunurilor imobile pentru care

este necesar acordul tuturor proprietarilor.
n cazul ntreprinderii individuale, contractele sunt
ncheiate de ctre fondator, temei de nscriere a dreptului
servete decizia acestuia privind achiziionarea de bunuri
imobile [139, p.27].
3.2.4.1. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor
juridice de drept privat. n etapa actual a economiei de pia,
proprietatea privat este forma dominant de proprietate, dat
fiind faptul c bunurile ei componente sunt obiecte ale
circuitului civil, care impulsioneaz vitalitatea raporturilor
juridico-economice, i care, desctuate de restriciile anterioare,
sunt n continu ascensiune.
Modul de nscriere a dreptului de proprietate al
persoanelor juridice este reglementat prin Legea nr.1543/1998,
alte acte normative potrivit crora modificrile ce vizeaz
regimul juridic al bunurilor imobile ale persoanelor juridice sunt
nscrise n registrul bunurilor imobile indiferent de forma
juridic de organizare.
Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178
din Codul Civil, persoanele juridice cu scop lucrativ sunt
societile comerciale, cooperativa, ntreprinderea de stat i
ntreprinderea municipal.
Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop
lucrativ [societatea comercial] asupra bunurilor imobile se va
nscrie n condiiile Legii nr.1543/1998, Instruciunii
nr.487/2005, ale altor acte normative, conform crora nscrierea
dreptului de proprietate se efectueaz la cerere: 1) n temeiul
contractului de constituire a ntreprinderii, nscris n Registrul
de stat al ntreprinderilor, care prevede transmiterea n
proprietate a bunului imobil, i actul de predare-primire a
construciei; sau 2) n cazul constituirii unei ntreprinderi prin
fuziune n temeiul contractului de constituire, la care se
anexeaz actul de transfer, aprobat de persoana [organul] care
176

a emis decizia de reorganizare i al extrasului din Registrul de

stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii
ntreprinderilor contopite [fuziune prin contopire dou sau mai
multe societi comerciale se unesc pentru a constitui o nou
societate comercial, societile care particip la reorganizare se
dizolv i se radiaz din Registrul de stat, patrimoniul trece prin
succesiune la noua societate comercial] [115, p.315] sau
privind ncetarea societii absorbite [fuziune prin absorbie
societatea absorbant, dup modificarea actelor de constituire,
i continu activitatea, iar cea absorbit este radiat din
Registrul de stat al ntreprinderilor] [116, p.322], n temeiul
actului de transfer al bunurilor; sau 3) n temeiul actului de
constituire a societii prin dezmembrare: a) prin divizare
persoana juridic [societatea comercial] se mparte n dou
sau mai multe societi comerciale independente [societatea i
pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la noile
subiecte de drept [116, p.326]; b) prin separare [din componena
unei societi comerciale care nu se dizolv i nu-i pierde
personalitatea juridic se desprind i se constituie una sau mai
multe persoane juridice [pri din patrimoniu trec la noile
persoane juridice]; n temeiul contractului de vnzarecumprare de ctre persoana juridic a bunurilor imobile.
Valabil pentru situaiile descrise este faptul c, la
contractul de constituire, se anexeaz actul [bilanul] divizrii,
aprobat de organul suprem al ntreprinderilor, extrasul din
Registrul de stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii
societii reformate i, dup caz, decizia de formare a terenului
cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric.
Persoanele juridice fr scop lucrativ, numite i
necomerciale, prezum c asociaii i membrii lor nu au scopul
de a obine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor
interese spirituale, culturale, tiinifice, sociale etc. [117, p.366].
Conform art.180-191 din Codul Civil, persoanele juridice fr
scop lucrativ, fondatorii, asociaii i membrii organizaiei
177

necomerciale nu dein drepturi patrimoniale fa de aceast

persoan juridic. Potrivit aceluiai cod, exist trei categorii de
organizaii necomerciale: asociaia, fundaia i instituia. Dreptul
de proprietate asupra bunurilor imobile ale persoanelor juridice
fr scop lucrativ se nregistreaz n temeiul actelor de
constituire: Hotrrea Guvernului; sau hotrrea administraiei
publice locale; sau contractul de constituire, statutul etc. n
cazul nscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexeaz
i planul cadastral; n cazul cldirilor sau al altor ncperi, se
anexeaz planul cadastral i/sau geometric.
3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor
juridice de drept public. Persoane juridice de drept public sunt:
statul, unitile administrativ-teritoriale, alte autoriti publice.
Spre deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea
nu au calitatea de ntreprinztor i nu desfoar afaceri n nume
propriu [116, p.123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept
public este alctuit, n principiu, din bunuri analoge celor care
aparin particularilor i care pot fi mobile sau imobile, transmise
acesteia n gestiune economic. Bunurile imobile ale persoanei
juridice pot fi [109, p.67]: terenuri, edificii, spaii de executare a
activitii economice, spaii locuibile pentru angajai etc.
Bunurile imobile ale statului sau ale unitilor
administrativ-teritoriale ce constituie domeniul public nu pot fi
nstrinate [iazurile, pdurile, pieele, parcurile etc.]
Drepturile reale asupra bunurilor imobile ale persoanelor
juridice de drept public pot fi dobndite i nscrise de ctre:
Unitile administrativ-teritoriale, n temeiul: deciziei
Guvernului privind transmiterea bunului imobil din proprietatea
statului n proprietatea unitii administrativ-teritoriale; actului
de predare-primire la transmiterea ntreprinderii, cldirii etc.
Terenurile unitilor administrativ-teritoriale sau ale statului,
libere de construcii, pot fi nstrinate doar n condiiile licitaiei,
la preuri de pia, dar nu mai mici dect preul normativ al
pmntului [139a, p.27].
178

Statul, n temeiul: deciziei consiliului local privind

transmiterea bunului imobil din proprietatea unitii
administrativ-teritoriale n proprietatea statului, la care se
anexeaz actul de predare-primire; sau deciziei consiliului local
al unitii administrativ-teritoriale care transmite i deciziei
consiliului local al unitii administrativ-teritoriale, care
primete, unde se expune acordul de a primi imobilul, n cazul
transmiterii bunului de ctre o unitate administrativ-teritorial
unei alte uniti din cadrul aceluiai raion; deciziei consiliului
local, prin care s-a declarat utilitatea public de interes local, i
acordului dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii
judectoreti, n cazuri de expropriere pentru utilitate public de
interes local; hotrrii Guvernului, prin care s-a aprobat lista
terenurilor proprietate a statului, i [dup caz] deciziei
consiliului local, prin care s-a aprobat lista terenurilor
proprietate a unitii administrativ-teritoriale respective [n
temeiul hotrrii Guvernului nr.837 din 14.08.201]; hotrrii
Parlamentului, prin care s-a declarat utilitatea public de
interes naional, i acordului dintre pri, autentificat notarial,
sau hotrrii judectoreti, n cazuri de expropriere pentru
cauz de utilitate public de interes naional.
Drepturile ntreprinderilor asupra bunurilor imobile
proprietate public, date n folosin, se nregistreaz n temeiul
actelor de predare-primire, ncheiate ntre organele centrale de
specialitate sau autoritile administraiei publice locale i
ntreprindere [Legea nr.1543/1998, art.42]. Consemnm, n
privina actelor de predare-primire, c, n practic, sunt cazuri
cnd actele de predare-primire au fost lichidate, dreptul de
gestiune economic fiind greu de dovedit. Credem, crearea
cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului
de fapt al imobilului i de reconfirmare a drepturilor reale n
numele titularilor de drept, prin nregistrarea drepturilor i
eliberarea actelor doveditoare.

179

nregistrarea grevrii dreptului asupra terenului proprietate

public se efectueaz n temeiul deciziei autoritii publice
locale [Legea nr.1543/1998, art.42, alin. (2)].
Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se
nscriu n registrul bunurilor imobile: n subcapitolul I
imobilul; subcapitolul II drepturile imobiliare;
subcapitolul III grevarea drepturilor.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public
nceteaz n cazul: urmririi bunurilor n legtur cu obligaiile
pecuniare; privatizrii proprietii de stat; expropriere pentru
cauz de utilitate public; rechiziie; confiscare, alte cazuri.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public
care i-au ncetat existena sunt radiate din registrul bunurilor
imobile n temeiul hotrrii organului decizional cu anexarea
documentelor de rigoare.

3.3. Particularitile de nscriere

a altor drepturi reale
n literatura juridic de specialitate, interpretarea naturii
juridice a drepturilor reale asupra bunurilor altuia
[dezmembrmintelor] este destul de controversat [118, p.176;
171, p.115]. Se evideniaz sintagmele: dezmembrminte ale
dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i
drepturi reale asupra bunurilor strine [198, p.29-39].
n ceea ce ne privete, acceptm sintagma alte drepturi
reale, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale ntr-o asemenea msur, nct celelalte drepturi
reale sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate
[163, 30-36].
Susceptibil de dezmembrare este att dreptul de proprietate
privat, ct i dreptul de proprietate public, indiferent de titular:
persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitile
administrativ - teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate
180

public poate fi obiectul unor dezmembrri: concesiunea

bunurilor; folosina; locaiune etc.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate se nscriu: n
subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale:
uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitutea terenului aservit,
gajul, folosina asupra terenurilor statului sau unitilor
administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea, iar
n subcapitolul III, partea a II, la rubrica Notri: subcapitolul
III Grevarea drepturilor patrimoniale, respectiv: nr. crt.;
Obiectul grevrii care poate fi: teren T; construcie C;
ncpere (izolat) .; Tipul i termenul grevrii, suma gajului
(dup caz) gestiune economic, folosin etc.; Date despre
persoana n al crei favoare a fost stabilit grevarea ex.:
Academia de Studii Economice din Moldova; Date despre
documentul n al crui temei a fost efectuat nscrierea
Hotrrea Guvernului nr.1408 din 14.11.1991; Data nscrierii
15.12. 1991.
3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct. Codul Civil
[art.395-423] definete uzufructul ca fiind dreptul unei persoane
[uzufructuar] de a folosi pentru o perioad determinat sau
determinabil bunul unei alte persoane [nudul proprietar] i de a
culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i conserva substana. Definiia legii, dei pune n
relief dou dintre caracterele principale ale uzufructului, anume
c este un jus in re aliena, i nu comport facultatea de a dispune
de lucru, este totui incomplet i poate lsa loc confuziilor [163,
p.193]. Or, definiia pe care legiuitorul o d uzufructului se
potrivete tot att de bine i dreptului de folosin. Deosebirile
sunt urmtoarele: n cazul locaiunii, dreptul de folosin al
locatarului este un drept de crean, iar n cazul dreptului de
uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosin real
asupra bunului.

181

Caractere ale uzufructului:

acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n
proprietatea altuia [Codul Civil, art.395];
acesta este un drept esenialmente temporar [art., 397];
orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu
i transmisibil pentru cauz de moarte este lovit de
nulitate absolut [Codul Civil art.397 alin.(4)];
pe durata sa, uzufructul acord proprietarului bunului
puteri reduse, deoarece folosina i fructele aparin
uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud,
lipsit de eficacitate, fapt pentru care proprietarul se
numete nud;
uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci
i asupra unui drept.
Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit Codului Civil,
obiect al uzufructului poate fi orice bun care se afl n circuitul
civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al
unitilor teritorial-administrative [art.396 alin. (3)], cum ar fi
uzufructul: terenului cu arbori i terenului cu pduri [art.406 i
407]; terenului n care exist carier [art. 408 i dispoziiile C.
subsolului].
Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat
ca fiind uzufruct cu titlu particular i se nscrie n registrul
bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte
drepturi reale.
Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii
legislaia nu prevede expres cazuri de constituire a uzufructului
nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de
uzufruct al imobilului: cas, apartament, teren, pdure,
obiective acvatice separate etc. [condiiile, coninutul i
termenul sunt determinate de pri]; unilateral [testament] printro clauz testamentar [113, p.225]. n cele mai dese cazuri,
uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotrre
182

judectoreasc numai n cazul n care legea prevede o astfel de

modalitate, de exemplu, n cazul uzufructului prin uzucapiune.
Uzufructul imobilelor trebuie nscris n registrul
bunurilor imobile [Codul Civil, art.389, 290 i Legea
nr.1543/1998, art.4 i 5].
Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al
majorrii sau micorrii suprafeei terenului. Documente n al
crui temei se nregistreaz modificrile sunt: contractul de
vnzare-cumprare a unui imobil [cldire] din cadrul
universalitii de bunuri imobile. De exemplu, persoana juridic
are n proprietate pe terenul su mai multe construcii, una dintre
care o vinde. La cererea acestei persoane, inginerul cadastral
formeaz un nou bun imobil, ntocmete pentru ambele bunuri
planurile cadastrale i dosarele n al cror temei se vor efectua
modificrile de rigoare n registrul bunurilor imobile.
Uzufructul se stinge n cazul: decesului uzufructuarului
persoan fizic; lichidarea uzufructuarului persoan juridic;
expirarea termenului pentru care a fost constituit dac nu a
intervenit o alt cauz de stingere [deces, lichidare etc.].
Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate
depi 30 de ani [Codul Civil, art.420]; anularea prin hotrre
judectoreasc a actului prin care nudul proprietar a dobndit
dreptul de proprietate [art.420]; renunarea uzufructuarului la
dreptul su [art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; ntrunirea n
aceeai persoan a calitii de proprietar i uzufructuar [prin
consolidare] [art.420]; prin voina prilor [art.415]; la cererea
nudului proprietar [art.421];
Stingerea uzufructului imobiliar este reflectat, ca i
constituirea uzufructului imobiliar, n Registru, la cererea
persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat
de deces, extras din Registrul de stat al persoanelor juridice, act
prin care uzufructuarul a renunat la dreptul su [contract de
stingere a uzufructului, hotrre judectoreasc etc.].

183

3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de

abitaie este reglementat de Codul Civil, prin art.424-427, i
este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrnse
i limitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt clasate
unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrminte
ale dreptului de proprietate.
Caracteristic pentru dreptul de uz i dreptul de abitaie este
faptul c titularul lor se bucur de atributele posesiunii i
folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Ceea ce face s se disting aceste drepturi de uzufructul propriuzis este caracterul strict personal. Titularul lor nu poate ceda
[vinde, dona sau nchiria] emolumentul acestor drepturi, iar
creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea, unii autori s-au
ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre drepturile
patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun,
mobil sau imobil, pe cnd dreptul de abitaie are ca obiect o cas
ori un apartament.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun regimului
juridic aplicabil uzufructului [Codul Civil, art.427], se constituie
n temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui
bun imobil i dreptul de abitaie iau natere la data nscrierii lor
n Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I a
subcapitolului III, la rubrica Alte drepturi reale.
Dreptul de uz este dreptul real principal ce confer
titularului atributele de posesiune i folosin asupra unui bun
proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii
i ale familiei sale [Codul Civil, art.424]. Titulari al dreptului de
uz i ai dreptului de abitaie pot fi numai persoane fizice. Prin
urmare, aceste drepturi au caracter personal i se dobndesc prin
act juridic: convenie, testament, uzucapiune etc.
Dreptul de uz se stinge i se radiaz n aceleai condiii ca
i dreptul de uzufruct [Codul Civil, art.420-423], dar de acest
drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului, dac aa s-a
convenit prin convenie.
184

Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca

obiect o locuin i care confer titularului posesiunea i
folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa [139,
p.10]; el este, aadar, un drept de uz care are ca obiect o locuin.
Dreptul de abitaie poate fi constituit prin act juridic
[contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe
via]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Prin testament [dac testatorul a stipulat o clauz sub form de
legat] i prin efectul legii [Codul Civil, art.424 alin. (3)]. Dreptul
de abitaie, ca i dreptul de uz, se caracterizeaz prin faptul c
titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i c are un
caracter personal, putnd fi folosit numai pentru nevoile de
locuit ale titularului i ale membrilor lui de familie.
Procedura de nscriere a dreptului de uz i a dreptului de
abitaie este similar procedurii de nscriere a dreptului de
uzufruct.
Stingerea dreptului de abitaie i, ca rezultat, radierea din
registrul bunurilor imobile se efectueaz la cerere, la care se
anexeaz actele justificative.
3.3.3. nscrierea dreptului de servitute. S-a menionat
deja c legiuitorul moldovean reglementeaz, n actele
normative adoptate dup anul 1990, i instituia servituii.
Dreptul de servitute este reglementat n Codul Civil art.428-442,
n alte acte normative, potrivit crora servitutea este sarcina care
greveaz un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar [terenul dominant]. n literatura de
specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la care consemnm,
potrivit creia sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de
proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului
aservit.
Dreptul de servitute se constituie: n temeiul actului juridic
[Codul Civil, art.431]; prin destinaia stabilit de proprietar
[art.432]; prin uzucapiune [art.433]. n doctrin, se elucideaz
185

nc un mod de constituire a servituii n temeiul Legii [123,

p.50-67]. Raionamentul expus i gsete confirmare n Codul
Civil, art.443 alin. (3), care prevede c superficiarul are dreptul
de servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de
superficie, dac acest drept nu este stabilit prin actul de
constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenit completarea
art.431 din Codul Civil cu poziia n temeiul legii.
Dreptul de servitute se constituie de la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, rubrica
Alte drepturi reale.
Dreptul de servitute se nregistreaz la cererea
proprietarului dominant, cu anexarea actelor doveditoare:
contractului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii
administraiei publice locale privind terenul aflat n proprietate
public; hotrrii judectoreti.
La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se
vor anexa i planul terenului, n care se indic hotarele i/sau
planul construciei.
Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor
imobile ca sarcin a proprietarului fondului aservit, n
subcapitolul III, i ca folos al proprietarului fondului dominant,
n subcapitolul doi meniuni.
Suntem de prerea c servitutea poate fi instituit i n
interesul i la cererea persoanei - posesor al terenului cu dreptul
de posesiune i folosin nelimitat.
Temeiurile de stingere a dreptului de servitute sunt: 1)
consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung n proprietatea
aceleiai persoane; 2) renunarea proprietarului terenului
dominant; 3) expirare a termenului pentru care a fost constituit
dreptul de servitute, dac n actul de constituire a fost stipulat
termenul [regula general fiind cea conform creia servitutea
exist att timp, ct exist bunul imobil]; 4) rscumprare n
condiiile prevzute n art.442 din Codul Civil dreptul de
servitute se stinge la data radierii din registrul bunurilor
186

imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat rul]; 6) neuz

pentru o perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din Codul
Civil; 7) dispariie a oricrei utiliti a servituii; 8) expropriere
a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii
publice creia i va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a
dreptului de superficie, dac a fost constituit n temeiul art.443
alin (3) .
Dreptul de servitute se radiaz din registrul bunurilor
imobile la cererea persoanei interesate, la care se anexeaz actele
confirmatoare.
3.3.4. nscrierea dreptului de superficie. Dreptul de
superficie este definit n art.443 alin (1) din Codul Civil conform
cruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul
altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii,
deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii
existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept
real, imobiliar, din care cauz nu poate fi exercitat dect asupra
suprafeei construite sau a suprafeei pe care urmeaz s se ridice
construcia [244, p.50-85].
Constituirea i nregistrarea dreptului de superficie.
Dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridic sau al
unei dispoziii legale, fiind opozabil terilor din momentul
nscrierii n registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.444]. n
cazul n care nu a fost stabilit un termen pentru care se constituie
dreptul de superficie, acesta nu va depi 99 de ani.
Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile n temeiul acordului de voin dintre
pri.
Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul]
sau actul juridic unilateral [testamentul].
Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor
imobile numai cu rangul nti n subcapitolul III, partea I,
rubrica Alte drepturi reale [Codul Civil, art.446], la cerere,
187

adresat OCT, la care se anexeaz documentele de rigoare

[inclusiv planul cadastral i planul geometric].
Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se radiaz
din registrul bunurilor imobile n condiiile stipulate n Codul
Civil, art.449: expirare a termenului stabilit n actul de
constituire; prin consolidare, cnd i construcia, i terenul
devin proprietate a aceleiai persoane.
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul
bunurilor imobile [Codul Civil, art.290, 499]. Stingerea
dreptului de superficie n legtur cu expirarea termenului se
efectueaz din oficiu, fr ca o parte s cear radierea.
3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec. Ipoteca este o
garanie real imobiliar prin care un bun nemictor este afectat
la executarea unei obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului
ipotecat, care confer creditorului dreptul s-l urmreasc, n
orice mini s-ar afla, i s-i satisfac creana din preul obinut
din vnzarea silit, rangul de preferin fiind asigurat prin
nscriere n registrul bunurilor imobile [204, p.300]. Acelai
imobil poate servi la garantarea plii datoriilor contractate fa
de mai muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii
ipotecare. Ordinea n care se nscriu ipotecile confer rangul lor
n funcie de apariia dreptului de gaj.
Codul Civil, art.454 definete gajul ca un drept real, n al
crui temei creditorul poate pretinde satisfacerea creanelor sale
cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din
valoarea bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut
obligaia garantat prin ipotec. Bncile comerciale acord
credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind
nregistrat n Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept
de garanie a creditorului ipotecar. Imobilul rmne n
posesiunea debitorului ipotecar sau a unui ter care acioneaz n
numele debitorului ipotecar [Codul Civil, art.455 alin. (2)].

188

Obiecte ale dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile

enumerate n art.288 din Codul Civil: terenul, construciile, alte
imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreun cu terenul aferent
necesar asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu
dreptul de folosin a acestuia. Este ipotec i grevarea
locaiunii, prezente i viitoare; ipoteca de ntreprinztor, care se
extinde asupra bunurilor imobile, asupra altor bunuri i drepturi
patrimoniale, reflectate n bilanul ntreprinderii, dac legea sau
contractul nu prevede altfel, etc.
Ipotecarea loturilor de pmnt. Sunt pasibile de ipotecare
terenurile ce aparin cu drept de proprietate persoanelor fizice i
juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri.
Ipoteca este nregistrat la OCT, la cerere, la care se
anexeaz contractul de ipotec [Codul Civil, art.44 alin (1)] i
documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada
ipotecii, preul bunului, valoarea obligaiei asigurate prin ipotec
sau modul i condiiile determinrii acestei valori,
admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa,
dup caz, i decizia organului abilitat de a dispune de bunurile
persoanei juridice cu mai muli fondatori.
Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al
bunurilor amplasate pe terenul ipotecat. Or, n cazul
nerambursrii creditului, s-ar putea ntmpla ca creditorul s
pretind i la bunurile debitorului amplasate pe teren ori s
mpiedice exploatarea acestora invocnd prevederile Codului
Civil, art.457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra
accesoriilor bunului principal obiect al gajului, dac n contract
nu este prevzut altfel. n spiritul elementului intenional,
propunem o alt redacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se
extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului
n msura n care nu au fost satisfcute creanele. Astfel, dac
pe lotul ipotecat exist construcii, acestea rmn proprietate a
debitorului cu drept de superficie, totodat, debitorul obine un

189

drept de servitute asupra terenului necesar exploatrii

construciei [204, p.39-44].
Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea spaiului locativ
poate crea n practic multe probleme n cazul cnd debitorul nu
ramburseaz creditul. De exemplu, n apartamentul ipotecat
locuiesc copiii minori ai debitorului. Creditorul, n temeiul
contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris n Registru, i
valorific dreptul. Ce se va ntmpla cu membrii familiei
[minori] debitorului? Federaia Rus, prin Legea nr.102 din
16.07.1998 cu privire la ipotec [101], n continuare, Legea
nr.102/1998/R, la art.78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea
debitorului de imobilul ipotecat i de dreptul asupra lui n cazul
nerambursrii creditului nu duce i la evacuarea acestuia din
spaiul locativ, cu excepia cazului cnd dispune de un alt
spaiu. n accepia prevederilor acestei legi, dobnditorul
imobilului ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul proprietar
ncheie un contract de locaiune. Dac dobnditorul se
mpotrivete, litigiul se soluioneaz pe cale judectoreasc.
Aceasta va decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i
invers]. Dobnditorul imobilului grevat va accepta ncheierea
contractului de locaiune, dar pentru o anumit perioad.
Reglementri similare gsim i n legislaia altor ri, de
exemplu, n Frana, Legea din 12 iulie 1909 privind instituirea
proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng prevederile
privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a
creditului.
Dreptul de ipotec se constituie n temeiul: legii;
contractului de ipotec [Codul Civil, art.466]. Dreptul de
ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat.
Dreptul de ipotec se nscrie la cererea creditorului
ipotecar sau la cererea comun, sau n temeiul hotrrii
judectoreti.

190

Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile

la Capitolul A (terenul) sau B (construcia), subcapitolul III
Grevri.
Contractul i dreptul de ipotec se nscriu n registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de la
data ncheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea
contractului [Codul Civil, art.470 lit. a)]. Dac contractul de
vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate
concomitent, dreptul de proprietate i ipoteca sunt nregistrate
consecutiv.
Ipoteca de ntreprinztor. Proprietarul unei ntreprinderi
complex patrimonial poate s-i exercite dreptul de dispoziie
asupra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [Codul
Civil, art.817]. Acelai cod prevede transmiterea ntreprinderii i
prin succesiune.
Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaie, contribuie,
cuprinse n activul social, formeaz gajul general al creditorilor
persoanei juridice.
ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru
practicarea activitii de ntreprinztor, poate constitui obiectul
material al contractului de ipotec [122, p.30]. La cererea de
nregistrare a dreptului de ipotec, prile vor anexa la contractul
de ipotec i actul de inventariere a bunurilor, prin care se
stabilete existena efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De
asemenea, se va anexa concluzia unui auditor independent
privind preul total al imobilelor ipotecate.
Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea
ipotecrii ntreprinderilor de drept public, cu unele excepii
admise de ctre Departamentului Privatizrii. OCT nu va
nregistra contractul de ipotec al crui obiect este ntreprinderea
mpotriva creia s-a iniiat proces de insolvabilitate.
Dreptul de ipotec se nscrie n temeiul: contractului de
ipotec, autentificat notarial; deciziei organului de conducere
191

abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor imobile ale

persoanei juridice de drept privat [Adunarea general a
asociailor, Consiliul de administraie, fondatorii etc.]; n privina
persoanei juridice de drept public decizia Departamentului
Privatizrii, actului de inventariere.
Codul Civil prin art.467 a stabilit c gajul legal se poate
nate din creanele: statului, pentru sumele datorate n temeiul
legislaii fiscale; persoanelor care au participat la construcia
imobilelor; n temeiul unei hotrri judectoreti.
Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec
nregistrarea contractul de ipotec n Registru n termen de 3 luni
de la data ncheierii [art.470 alin. (2) lit. a)].
n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de
ipotec se va nscrie numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului i
este interzis s dispun de bunul imobil ipotecat i/sau s
ipotecheze ulterior acest imobil, n registrul bunurilor imobile se
menioneaz interdiciile.
Cesiunea ipotecii se nregistreaz n baza contractului de
cesiune a creanei.
Dreptul de ipotec nceteaz n cazul:
stingerii obligaiei garantate prin ipotec;
expirrii termenului pentru care a fost constituit
dreptul de ipotec;
pieririi bunurilor gajate;
comercializrii silite a bunurilor gajate;
unor alte situaii prevzute de lege.
Documentele care confirm executarea total sau parial a
obligaiilor garantate prin ipotec constituie temei pentru
nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului
[Codul Civil, art. 472].
Conform dispoziiilor Codului Civil, art.473, n urma
stingerii dreptului de ipotec, informaia cu privire la aceasta
192

urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registrul bunurilor

imobile.
Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea: 1)
creditorului gajist; 2) debitorului gajist, n temeiul unui demers,
semnat de ambele pri, a declaraiei scrise a creditorului cu
privire la renunarea la gaj sau a hotrrii judectoreti; 3)
terului care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei
scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a
certificatului eliberat de executorul judectoresc, prin care se
confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii de
executare silit, a certificatului eliberat de instana de judecat
pentru confirmarea faptului c bunul a fost dobndit n cadrul
procesului de insolvabilitate, a hotrrii judectoreti cu privire
la expirarea ipotecii, chiar dac nu a fost parte la proces.

193

SINTEZ
A. Concluzii
1. Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat
cu 8 ani n urm, n doctrina juridic naional nu exist cercetri
i analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare,
investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan
deosebit att pentru doctrin, ct i pentru circuitul civil al
bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au i
constituit unul dintre obiectivele de baz ale investigaiilor
efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne i
uniforme de aplicare a normelor juridice att de autoritile
publice, ct i de titularii de drepturi imobiliare.
2. Analiznd cadastrele existente n Europa i evoluia lor
n timp, am concluzionat c ele difer n funcie de ornduirea
social-economic. Dac rile de orientare capitalist au dat i
continu s dea prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a
drepturilor asupra lor, rile de orientare socialist
[postsovietice] au dat prioritate coninutului economic al
regimului juridic al bunurilor imobile, importan avnd astfel
de indicatori, cum ar fi: suprafaa terenurilor, clasificarea
acestora dup folosin [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan,
extravilan, bonitate etc.]. n condiiile regimului socialist,
evidena imobilelor era inut de diferite organe statale: a
terenurilor de Ministerul Agriculturii, de comitetele executive
raionale, steti etc.; a spaiului locativ de comitetele
executive, de comitetele sindicale de la ntreprinderi etc. O parte
a informaiei privind imobilele o deineau birourile de
inventariere tehnic [BIT]. Pentru a putea fi folosit judicios, n
contextul crerii unui cadastru general, informaia stocat la
organele indicate trebuia verificat, unificat i pus n
responsabilitatea unui singur organ de stat, care s fie garantul
veridicitii ei. n acest scop, s-a format Agenia Relaii
Funciare i Cadastru.

194

3. Crearea cadastrului general n Republica Moldova a

demarat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv
pentru care au fost adoptate Legile: nr.459/1991; nr.1308/1997;
nr.1543/1998; nr.354/2004; nr.1320/1997 etc., supuse unei
analize minuioase n procesul cercetrii. Analiza acestor
reglementri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai
progresiste reglementri europene din domeniul cadastrului i
publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania, considerat
promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui
entitate de baz este imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia,
Rusia etc.
4. Dat fiind c unul dintre obiectivele investigaiilor const
n efectuarea unei analize teoretice i practice a dificultilor ce
apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd,
s-a analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de
clasificare. Aceasta se explic prin faptul c entitatea de baz a
cadastrului este terenul. i aa cum terenul este imobilul peren,
toate operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend,
locaiune etc.] deruleaz n jurul acestuia, fiind nscrise n
registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind
situaia, oricine se poate informa n privina regimului juridic al
imobilului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau
nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur
aprarea drepturilor i intereselor dobnditorului diligent
mpotriva vnztorului de rea-credin etc.
Aadar, stabilirea prin acte normative a obligativitii
nregistrrii contractelor i/sau a drepturilor imobiliare este o
garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine
i, ca efect general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea
investiiilor n ar.
5. La temelia nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou
principii. Primul, principiul integritii, prevede formarea n
integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate
pe el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor
195

privitoare la imobil n aceeai instituie [oficiu cadastral

teritorial]. Exercitarea acestor principii rmne i astzi dificil
din cauza faptului c, anterior, evidena imobilelor era inut de
diferite instituii statale, conlucrarea nefiind o prerogativ a
acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmrind propriile
interese departamentale, nu transmit nici n prezent informaia
pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de
creare a cadastrului naional, impunnd populaia s solicite
certificate n diferite organe de stat, pltind multiple taxe i
cheltuind mult timp, n timp ce oficiile cadastrale teritoriale ar
trebui s fie amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile
asupra crora se nscriu.
6. Potrivit Legii nr.1543/1998 i altor acte normative,
cheltuielile de creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin
taxe de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor,
precum i de eliberare a informaiilor la cerere. Prin urmare,
mijloacele pecuniare obinute din astfel de ncasri trebuie s
fie cheltuite numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de
nregistrare a imobilelor i drepturilor asupra lor. Numai n aa
condiii, crearea cadastrului i a sistemului de publicitate
imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010.
7. Este foarte important c Legea nr.1543/1998 nu a anulat
nregistrrile efectuate anterior i nu a stipulat nregistrarea lor
conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a
stabilit nscrierea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci
nregistrrile efectuate anterior i pstreaz efectul juridic cu
unele excepii. Astfel, dreptul nscris anterior se va renscrie n
cazul grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de
nregistrare mai nti a dreptului de proprietate, apoi a celorlalte
drepturi reale] n temeiul unui act juridic sau n temeiul
hotrrii judectoreti irevocabile n acest sens.
8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe msura
schimbrii proprietarilor de bunuri imobile. Problema ce se
impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare
196

nregistrate pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii

nr.1543/1998 i a Codului Civil Legiuitorul nu a stabilit
mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri.
Suntem de prerea c este incorect prevederea conform creia
determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea cu
realitatea a nregistrrilor precedente este lsat la discreia
registratorilor. n lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr.
1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avnd urmtorul
cuprins: n toate cazurile cnd se solicit nscrierea drepturilor
dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul este
obligat s confrunte datele cu realitatea.
9. Actualul sistem cadastral i publicitatea imobiliar d
rspunsuri operative privind: amplasamentul imobilului,
identificarea proprietarului, titlul proprietii. Conceptul
instituirii cadastrului general naional rezid n identificarea
tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari i a imobilelor
anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii.
ntreaga informaie este acumulat la Oficiul Informaional
Cadastru, responsabil de sistematizarea i de pstrarea ei.
Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor
imobiliare sunt ndosariate n dosarul bunului imobil, care se
deschide dup formarea bunului i atribuirea numrului
cadastral. Legea nr.1543/1998 stipuleaz, n art.22, inerea
manual a Cadastrului bunurilor imobile i, n paralel, a
evidenei electronice, dei prioritate se d cadastrului inut
manual. Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a
informaiei i exprim grija statului fa de titularii de drepturi
imobiliare, favorizeaz dezvoltarea economic a rii.
10. Un loc aparte n lucrare este destinat analizei
problemei efectelor juridice ale nregistrrii drepturilor
imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent, considerm c
nscrierea n registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul
constitutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind opozabile
terilor din momentul nregistrrii.
197

11. n procesul crerii sistemului cadastral naional, nu mai

puin
important
este
i
problema
nregistrrii
imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente
confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire
a imobilelor]. Considerm c o soluie judicioas ar fi ca, la
nregistrarea primar masiv a imobilelor care se efectueaz
din oficiu, fr cererea titularilor, la identificarea proprietarului
care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un procesverbal, n care s se constate situaia de facto, semnat de
proprietarii adiaceni i de autoritatea administraiei publice
locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren
corespunde documentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul
de proprietate asupra imobilului. Situaia expus este valabil
att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice [de
drept public, de drept privat].
12. Recunoaterea dreptului de proprietate privat asupra
bunurilor imobile a generat i unele dificulti n exercitarea i
aprarea acestora. Autorul prezentei lucrri a efectuat o ampl
analiz noiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile,
natura juridic a cadastrului imobilelor, a analizat i a determinat
modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i a altor
drepturi reale, a demonstrat c viabilitatea cadastrului este
asigurat prin Registrul bunurilor imobile, a ncercat s
delimiteze instituia cadastrului de cea a publicitii imobiliare,
elucidndu-i esena, principiile i funciile acesteia.
13. n urma cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c
obiectele nregistrrii, n sistemul cadastral adoptat, sunt: a)
bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran,
anex, ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic,
persoana juridic, statul i unitile administrativ-teritoriale; c)
drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de
superficie, de servitute, de ipotec etc.].
14. Analiznd, prin metoda comparativ, sistemele
cadastrale din rile europene, am concluzionat c sistemul
198

cadastral acceptat spre implementare n Republica Moldova este

cel de orientare german, a crui entitate de baz o constituie
terenul, persoana i drepturile imobiliare. Considerm c acest
sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea
realitii noastre la un sistem european de reglementare continu
s rmn problematic din cauza unor inconveniente
motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega
proprietatea privat, a cror nlturare este dificil, dar care vor
fi totui depite n termenul scontat, adic pn n anul 2010.
Legislaia n vigoare permite acest lucru.
15. n viziunea noastr, rangul ar fi titulatura pe care o
constituie nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de
ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de superficie, care se
nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti
[Codul Civil, art.446]. Rezumm: prima nscriere va avea
rangul nti, a doua rangul doi .a. m. d. Efectul juridic al
nregistrrii dreptului imobiliar este marcat de rangul dreptului
atribuit nscrierii.
Stabilirea unei ordine de exercitare a dreptului [stabilirea
rangului exercitrii dreptului] poate fi cerut i n cazul cnd
servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un alt
drept real de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu
pot fi executate concomitent, total sau parial, avnd acelai
grad de prioritate [Codul Civil, art.439, concurena mai multor
drepturi].
16. Conform prevederilor Legii nr.1543/1998, art.4 alin.
(5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile
patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de
meniuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea
drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac
rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea
fiduciar, inclusiv n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de
nscriere a drepturilor asupra bunului imobil; arestarea sau
sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat sau de o
199

alt autoritate public abilitat prin lege. n concluzie, relevm

c nscrierile enunate dup natura lor sunt facultative, adic se
consemneaz o situaie / fapt juridic temporar, care are efect
informativ i care este anulat la momentul producerii /expirrii
situaiei invocate sau consolidrii dreptului cu efectul
opozabilitii.
B. Recomandri
Cercetrile efectuate au rezultat cu urmtoarele
recomandri de lege ferenda prin care se cristalizeaz valoarea
teoretico-practic a monografiei.
Astfel, se recomand:
1. Concretizarea n art. 5 al Legii nr.1543/1998 a cazurilor
de nscriere a drepturilor imobiliare dobndite pn la punerea n
aplicare a Legii menionate. nscrierea drepturilor constituite sub
regimul legislaiei anterioare ar fi oportun pentru cazurile de
grevare a drepturilor reale. Raiune dedus din prevederile art.
321 al Codului Civil care dispune: n cazul bunurilor imobile,
dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege.
Articolul 499, alin. (1) din Codul Civil prevede: Drepturile reale
asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi
att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n
Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n
temeiul acordului de voin dintre pri. Este cazul interpretrii
extensive a prevederilor normei i deducem c vor fi
recunoscute drepturile nscrise anterior n cazul constituirii
drepturilor reale; nu vor fi recunoscute i vor trebui nscrise n
cazul transferului unor drepturi [grevri]. Concluzia se
ntemeiaz pe principiul consecutivitii nscrierii drepturilor:
mai nti se nscrie dreptul de proprietate, apoi grevrile. Un
drept inexistent nu poate fi grevat.

200

Din considerentele expuse mai sus este necesar de a nscrie

i transferul de drepturi aprute n temeiul unei hotrri
judectoreti [irevocabile].
2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din Codul
Civil n cazul uzucapiunii imobiliare, adic calcularea
termenului de 15 ani nu din data punerii n vigoare a Codului
Civil [12.06.2003], ci din momentul cnd posesiunea a ntrunit
prevederile art. 332 din Codul Civil [retroactiv].
3. Stabilirea expres, prin art. 38, a dou categorii de
greeli: greeli tehnice eseniale i greeli tehnice neeseniale. n
cele eseniale s fie incluse: numele titularului, tipul dreptului
nscris, numrul cadastral al imobilului, denaturarea mrimii
cotelor n proprietatea comun, coordonatele hotarelor
modificrile asupra crora s-ar permite doar n temeiul actelor
justificative. La categoria greeli tehnice neeseniale s fie
incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte, cifre etc., ale
cror modificri ar putea intra n atribuiile registratorului.
4. Modificarea art.32 din Legea 1543/1998 n urmtoarea
redacie: (1). Oficiul cadastral teritorial este obligat s verifice
dac documentele prezentate pentru nregistrare corespund
exigenelor prezentei legi i ale altor acte normative. (2)
Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data
nregistrrii ei. (3) Termenul poate fi prelungit la decizia
oficiului cadastral teritorial pn la 40 de zile, n cazul n care
este necesar nlocuirea documentelor sau primirea unor
documente suplimentare.
5. Completarea articolului 431 din Codul Civil cu nc un
temei de constituire a servituii, i anume prin lege.
Raionamentul este fundamentat pe dispoziiile Codului Civil, la
art. 443 alin. (3), alte acte normative.
6. Completarea Instruciunii nr.487/2005 [Capitolul IV] cu
textul: La nregistrarea primar masiv a bunurilor/drepturilor
imobiliare n a cror privin posesorul nu dispune de acte
justificative se va ntocmi un proces-verbal de constatare a
201

regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu

documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru nscrierea
drepturilor imobiliare. Temei de nscriere a drepturilor
imobiliare poate servi i Hotrrea Guvernului R. Moldova
privind constituirea, de exemplu, a persoanelor juridice de drept
public i transmiterea n posesiune i folosin a bunurilor
imobile. Refuzul OCT de a nscrie [n astfel de cazuri] drepturile
imobiliare i solicitarea actului de predare-primire a imobilelor
poate fi calificat ca fiind n contradicie cu prevederile legii.
7. Completarea art.4 din Legea nr.1543/1998 cu urmtorul
text: servitutea se va nregistra ca grevare a drepturilor
patrimoniale ale proprietarului fondului dominat i ca favor al
proprietarului fondului dominant; dreptul de servitute se
noteaz n partea I a subcapitolului III la rubrica Grevri, se
indic grevarea i numrul cadastral n favoarea cruia este
stabilit dreptul de servitute.
8. Completarea art.498 alin. (4) cu un alineat n urmtoarea
redacie: Sunt nscrise provizoriu i notate: incapacitile totale
sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris;
instituirea curatelei, modalitile juridice care afecteaz dreptul
nscris n cartea funciar, aciunile n justiie; interdicia de
nstrinare, contractul de locaiune sau cesiunea de venituri;
dreptul de preemiune, promisiunea stabilit prin convenie.
9. Completarea Legii nr.1543/1998, art.6 cu alin (4) n
urmtoarea redacie: Informaia eliberat de OCT conine
obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul,
proprietarul, grevrile.
10. Completarea C. familiei cu a) art. n care s-ar prevedea
nscrierea drepturilor de uz i abitaie a soilor i membrilor
familiei acestora; b) art. n care s-ar prevedea constituirea
drepturilor reale n temeiul Contractului matrimonial
11. Completarea art.28 din Legea nr.1543/1998 cu un nou
alineat (4) n urmtoarea versiune: n toate cazurile cnd se
solicit nregistrarea drepturilor dobndite n baza legislaiei
202

anterioare, registratorul este obligat s confrunte datele

[ndeosebi, planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem de prerea
c prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe
teren pentru confruntarea nregistrrilor precedente cu realitatea,
fiind lsat la discreia registratorilor, este incorect.
12. Completarea art.288, alin (2) din Codul Civil cu nc o
categorie de bunuri imobile - ntreprinderea ca un complex
patrimonial unic. Recomandarea n cauz i gsete temeiul n
dispoziiile art.288, alin (4) din Codul Civil, potrivit cruia la
categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, i alte
bunuri.
13. Sistematizarea n Legea 1543/1998 a reglementrilor
privind regimul juridic al imobilelor [de exemplu, din C. funciar,
C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominiu etc.] prin
includerea sumar i uniform a acestor reglementri n Legea
nr.1543/1998, Lege special a sistemului cadastral naional.
14. Sistematizarea n Codul Civil, art. 288 a clasei
bunurilor imobile, care difer n funcie de actul normativ [C.
funciar, Cod silvic etc.].
15. Definirea:
criteriu individual modalitatea de formare a
bunului imobil n temeiul cererii proprietarului:
persoan fizic, persoan juridic de drept
privat/public [nregistrarea primar selectiv];
criteriu sistemic modalitatea de formare i
nregistrare primar masiv a bunurilor imobile
dndu-i acestuia efect prioritar, n comparaie cu
criteriul individual de nregistrare, deoarece acesta
prevede recunoaterea tuturor titlurilor juridice de
proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a
drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este
prerogativa organelor abilitate, dar considerm c
cel individual de formare/nregistrare a bunurilor
imobile i a drepturilor asupra lor poate deveni
203

unicul numai dup crearea total a cadastrului,

cnd dreptul trebuie nregistrat sub sanciunea
nulitii valabilitii actului juridic.
16. Definirea Rangului dreptului nscris astfel: Rangul
dreptului nscris este titulatura pe care o primete nscrierea n
Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii.
17. Folosirea termenului ipotec [nu gaj] n raporturile
juridice al cror obiect sunt grevrile imobiliare.
18. Substituirea din actele normative a noiunii de gestiune
economic care contravine dispoziiilor Codului Civil cu
noiunea posesiune i folosin
19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor
potrivit crora subsolul este proprietate a Republicii Moldova,
care l posed, l folosete, dispune de el i l protejeaz, ceea ce
contravine Codului Civil actual.
20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform creia
apele constituie proprietatea exclusiv a statului i pot fi date
numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, la
art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac
obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care
nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor
acestora.
21. Excluderea alin (3), art.10 din Legea 198/2003
conform cruia nenregistrarea contractului de arend n termen
de 3 luni de la data ncheierii acestuia are ca efect
inopozabilitatea fa de teri. Efectele nenregistrrii actelor
juridice obiect al crora sunt imobilele i gsesc reglementare n
Codul Civil, Legea nr.1543/1998.

204

I. Acte normative
1.

Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1.
2. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din
25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1998, nr. 44-46.
3. Codul Civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea
nr.1107 din 06.06. 2002. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova , 2002, nr.82-86.
4. Codul Civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile
Sovietului Suprem al RSS Moldoveneti, 1964, nr.36.
5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea
bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2004, nr.233-236.
6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la
energetic. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1998, nr.50-51.
7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia
electric. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1998, nr.111-113.
8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998,
nr.111-113.
9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr.828-XII din
25.12.1991 [republicat]. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2001, nr.107.
10. Codul funciar al RSSM. n Vetile Sovietului Suprem i
Guvernului RSSM [abrogat], 1970, nr.12, n vigoare din
01.07.1971.
11. Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 [cu
completrile i modificrile ulterioare]. n: Vetile
Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1983, nr.6.

205

12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr.887 din 21.06.1996. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.4-5.
13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din
15.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.11.
14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din
22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.10.
15. Codul navigaiei maritime comerciale al Republicii
Moldova, aprobat prin Legea nr.599-XIV din 30.09.1999.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.1-4.
16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr.1163 XIII din
24.04.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,1997, nr.62.
17. Codul penal, aprobat prin Legea nr.985-XV din
18.04.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2002, nr.128-129.
18. Codul de Procedur civil a Republicii Moldova, aprobat
prin Legea nr.225-XV din 30.05.2003. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.111-115.
19. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.57-58.
20. Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din
30.03.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2000, nr.130-132.
21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la
Programul de privatizare pentru anii 1997-1999. n
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.59-60.
22. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din
10.03.1993. n: Monitor, 1993, nr.5.
23. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda n
agricultur. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2003, nr.163-166.

206

24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea

de stat a regimului proprietii funciare, cadastru funciar de
stat i monitoringul funciar. n: Monitor, 1992, nr.12.
25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele
naturale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1997, nr.40.
26. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaiile
verzi ale localitilor urbane. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova,1999, nr.133-134.
27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile
rneti [de fermier]. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2001, nr.14-15.
28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309XV din 17.07.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2003, nr.226-228.
29. Legea drumurilor nr. 509 XIII din 22.06.1995. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr.62-63.
30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997,
nr.77-78.
31. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr.
488-XIV din 08.07.1999. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1999, nr.42-44.
32. Codul familiei aprobat prin Legea nr.1316-XIV din
26.10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2001, nr.47-48.
33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea
administrativ-teritorial. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2002, nr.16.
34. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia
public local. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2003, nr.49.

207

35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societile

pe aciuni. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova1997, nr.38-39.
36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare.
n: Monitor, 1991, nr.3-4-5-6;
37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul
locativ cu statut special. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1997, nr.31-32.
38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la
proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999,
nr.124-125.
39. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120.
40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie i
cartografie. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2002, nr.29-31.
41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile
urbanismului i amenajrii teritoriului [modificat]. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2.
42. Legea achiziiei de mrfuri, lucrri i servicii pentru
necesitile statului nr. 1166-XIII din 30.04.1997. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.67-68.
43. Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziiile
de bunuri i prestrile de servicii n interes public. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,
nr.178-181.
44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea
de evaluare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2002, nr.102.
45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,
nr.154-157.

208

46. Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurrii

ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.73-77.
47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995,
nr.67/752.
48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele i
fiile de protecie a apelor, rurilor i bazinelor de ap. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995,
nr.43/482.
49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea
prin mpdurire a terenurilor degradate. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.141-143.
50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la
antreprenoriat i ntreprinderi. n: Monitor, 1992, nr.2.
51. Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la
ntreprinderea de stat. n: Monitor, 1994, nr.2/9.
52. Legea cu privire la nregistrarea de stat a
ntreprinderilor i organizaiilor nr. 1265-XIV din 05.
10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2000, nr.31-34.
53. Hotrrea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu
privire la msurile de prevenire a privatizrii ilegale. n:
Monitor,1993, nr.4.
54. Hotrrea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993
privind desfurarea reformei agrare. n: Monitor,1993, nr.4.
55. Hotrrea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru
aprobarea Regulamentului cu privire la Registrul
patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr.94-95.
56. Hotrrea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind
aprobarea Regulamentului Cadastrului obiectelor i
complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.54-56.
209

57. Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire

la unele msuri pentru urgentarea procesului de
mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr.90-91.
58. Hotrrea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru
aprobarea Regulamentului concursurilor investiionale i
comerciale i negocierilor directe privind privatizarea
patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2000, nr.124-126.
59. Hotrrea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire
la aprobarea Concepiei sistemului Cadastrului naional. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.71.
60. Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire
la aprobarea Cadastrului funciar general al Republicii
Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova, 1998, nr.62-65.
61. Hotrrea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire
la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile locative
nefinalizate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1998, nr.56-59.
62. Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre
unele msuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.96.
63. Hotrrea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre
aprobarea Regulamentului privind ntocmirea i inerea
cadastrului funcional urban. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2001, nr.147-149.
64. Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2000, nr.88-90.
65. Hotrrea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la
furnizarea i coninutul informaiei cadastrale. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.
210

66. Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru

aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul
documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1995, nr.14.
67. Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre
aprobarea modelelor unice ale documentelor, ce confirm
dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1992, nr.6.
68. Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre
aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism
i autorizarea construirii sau desfiinrii construciilor i
amenajrilor. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1997, nr.31-32.
69. Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire
la aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor i
instalaiilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,1996, nr.42-44.
70. Hotrrea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire
la aprobarea Strategiei pieei spaiului locativ i altor bunuri
imobiliare. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,1999, nr.50-52.
71. Hotrrea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind
aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a locuinelor,
ntreinere a blocurilor locative i teritoriale aferente n
Republica Moldova. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,1998, nr.3-4.
72. Hotrrea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire
la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din
fondul de imobile nelocuibile arendate. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.49-50.
73. Hotrrea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire
la realizarea Programului Naional Pmnt. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.139-140.

211

74. Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru

aprobarea Regulamentului cu privire la vnzareacumprarea terenurilor aferente. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1996, nr.75-76.
75. Hotrrea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire
la vnzarea-cumprarea terenurilor. n: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova, 1998, nr.30-33.
76. Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre
aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea
terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1996, nr.35-37.
77. Hotrrea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre
aprobarea Regulamentului privind terenurile destinate
industriei, transportului, telecomunicaiilor, aprrii i cu
alte destinaii speciale i privind modul de trecere a
terenurilor irigate i desecate n categoria neirigate. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.11.
78. Hotrrea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru
aprobarea Regulamentului cu privire la modul de eviden,
evaluare i vnzare a bunurilor confiscate, fr stpn,
sechestru uor alterabile sau cu termen de pstrare limitat, a
corpurilor delicte, a bunurilor trecute n posesia statului cu
drept de succesiune i a comorilor. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova,1999, nr.73-77.
79. Hotrrea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre
aprobarea Regulamentului privind zonele protejate naturale
i construite. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2000, nr.127-129.
80. Hotrrea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire
la mersul reformei agrare. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1998, nr.94-95.
81. Hotrrea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele
msuri privind inventarierea bunurilor imobile proprietate a

212

unitilor administrativ-teritoriale i a statului. n: Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr.35-38.
82. Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire
la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.2-4.
83.

84.

85.

86.

II. Acte ale Ageniei Resurse Funciare i Cadastru

Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei
numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobat prin
Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru nr.190 din
29.12.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2004, nr.35-38 [republicat].
Instruciunea cu privire la modul de elaborare i
actualizare a planurilor cadastrale i geometrice aprobat
prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr.107 la
27.05.2003. n: orodoc@cni.md.
Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile
i a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenia Relaii
Funciare i Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr.112,
nregistrat la Ministerul Justiiei al Republicii Moldova cu
nr.423 din 17 octombrie 2005. n: orodoc@cni.md.
Scrisoarea instructiv din 25 decembrie 1998 nr.01-345
privind lista documentelor ce confirm drepturile asupra
bunurilor imobile aprobat de Agenia Relaii Funciare i
Cadastru. n: orodoc@cni.md.

Legislaia altor ri
87. Decretul-Lege nr.115 din 27.04.1938 pentru unificarea
dispoziiilor privitoare la crile funciare. n: Monitorul
Oficial al Romniei 1938, nr.95.
88. Legea nr.23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului
funciar n Vechiul Regat i Basarabia: http://www. ancpi.ro.
89. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7 din
13.03.1996. n: Monitorul Oficial al Romniei, 1996, nr.61.
213

90. Federalini zakon O gosudarstvennoi registraii prav na

nedvijimoe imucestvo i sdeloc s nim. n: http://www.
e- pravo.
91. Codul Civil al Germaniei. n: http://www.juridat. ge.
92. Codul Civil al Olandei. n: http://www.juridat. ol.
93. Codul Civil al Elveiei. n: http://www.juridat. el.
94. Codul Civil al Quebec-ului n: http://www.juridat. que.
95. Codul Civil al Belgiei. n: http://www.juridat. be.
96. Codul Civil al Federaiei Ruse. n: http://www. e- pravo.
97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. n: http://www.
e- pravo.
98. Codul Civil al Republicii Armene. n: http://www.
e- pravo.
99. Centrul de Investigaii Strategice i Reforme (CISR).
n: http://www. google. ro.
100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr.8,
st.42.
101. Legea Federaiei Ruse nr.102 din 16.07.1998 cu privire
la ipotec. n: http://www.ovk.ru/law.

214

Bibliografie
Literatura doctrinar
102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobndirii i
nstrinrilor imobilelor terenuri i construcii.
Bucureti: Europa Nova. - 1996. - 298 p.
103. Adam, Ioan. Teoria general a drepturilor reale.
Bucureti: Europa Nova. -1998 - 478 p.
104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti: ALL
BECK, 2002, 805 p.
105. Agarcov, M. M. Obeazatelistvo po sovetscomu
grajdanscomu pravu. Moscva, 1940, 455 s.
106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliar n dreptul romn.
Noile cri funciare. n: Dreptul, 1996, nr.11, p.5.
107. Albu, Ioan. Noile cri funciare. Bucureti: Lumina Lex,
1997. - 214 p.
108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere n dreptul civil
romn. n: Dreptul, 1993, nr.8, p.15-27.
109. Aubry, C i Rau, C. Cours de droit civil franais, Vol. III.
Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence
Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p.
110. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu,
Reclama, 1995, 200 p.
111. Avteeva, N. E. i Voloin, I. P. Grajdansco-pravovaia
zacita soialisticescoi sobstvennosti. Moscva, 1974. - 415 s.
112. jrin, G. Perehod prava na zemelini uceastoc pri
perehode prava sobstvennosti na zdanie stroenie,
soorujenie // Hoziaistvo i pravo. Moscva, 2003. nr.14,
s.106-114.
113. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile
reale principale. Chiinu, 2005, 301 p.
114. Baie, Sergiu. Modurile de apariie i de stingere a
dreptului de proprietate. n: Analele tiinifice ale USM.

215

115.
116.
117.
118.
119.
120.
121.
122.
123.
124.
125.
126.

127.

tiine juridice, Facultatea de drept. Chiinu, 1998,

p.14-19.
Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile fundamentale
ale dreptului de proprietate. Chiinu, ARC, 2000, 346 p.
Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Dreptul afacerilor.
Volumul I. Chiinu, 2004, 453 p.;
Baie Sergiu i Roca Nicolae. Drept civil. Partea
general. Persoana fizic. Persoana juridic. Chiinu,
2004, 461 p.
Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p.
Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale.
Bucureti, ALL BECK, 998, 374 p.
Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile.
Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, 140 p.
Brsan, Corneliu, Gai Maria i Pivniceru, MonaMaria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iai,
Institutul European, 1997, 180 p.
Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de
curs. Chiinu, Cartdidact, 2003, 280 p.
Bocan, M. D. Natura juridic a aciunii n prestaie
tabular. n: Dreptul, 1998, nr.10. 28-32.
Bogo, Gheorghe. Teoria general a statului i dreptului.
Bucureti, 1983, 312 p.
Braginschii, M. I. C voprosu o sootnoenii vecnh i
obeazatelistvennh pravootnoenii. Grajdanschii Kodex
Rossii. Problem. Teoria. Practica. Moscva, 1998, 432 s
Brdianu, Salvator. n legtur cu dobndirea
drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune, n regimul de
carte funciar. n: Revista romn de Drept nr. 5, 1977,
p.32.
Brdianu, Salvator i Ionacu, Traian. Drepturile reale
principale. Bucureti, 1978, 213 p.

216

128. Brdianu, Salvator. Extinderea legislaiei civile i

comerciale a vechiului Regat n Romnia de peste Carpai.
Sibiu, 1944, 287 p.
129. Brdianu, Salvator. Ctre o legislaie funciar. Sibiu,
1938, 295 p.
130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil.
Timioara, ALL Educaional,1998, 744 p.
131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p.
132. Crpenaru, Stanciu. Drept comercial romn. Bucureti,
ALL BECK, 2001, 629 p.
133. Chelaru, E. Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti,
ALL.BECK, 1996, 374 p.
134. Cibac, Gh. i Ciria, A. Grajdanscoe pravo. Pravo
sobstvennosti. Cratcii curs. Zaconodatelistvo. Chiinu,
1999, s.180.
135. Chiric, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare n
sistemul de publicitate al crilor funciare. n: Dreptul,
1992, nr. 4, p.25-28.
136. Cojocari, Eugenia i Cojocari, V. Drept civil. Drepturi
reale. Patrimoniul i rspunderea juridic civil. Partea
II. Note de curs. Chiinu, 2003, 54 p.
137. Colin, A i Capitant, H. Curs elementar de drept civil
francez. Imprimeria central. Bucureti, 1940, 560 p.
138. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale.
Obligaii. Legislaie. Bucureti, ALLBECK,1998, 646 p.
139. Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al
exercitrii dreptului de proprietate. n: Revista Naional
de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p.44-45;
139a. Domeniul public i domeniul privat al proprietii:
probleme i reglementri juridice. n: Revista Naional de
Drept, Chiinu, 2000, nr.2, p.18-19;
140. Cvajgert, C i Ketc, H. Vvedenie v sravnitelinoe
pravovedenie v sferu ceastnogo prava. Tom I-i.
Moscva,1998, 307 s.
217

141. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a

doua,1996, 636 p.
142. Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i
opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti,
Rosseti, 2002, 288 p.
143. Djuvara, Mircea. Teoria general a dreptului. Drept
naional, izvoare i drept pozitiv. Bucureti,
ALL.BECK,1999, p.239.
144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureti, Casa
de editur ansa, 1993, 426 p.
145. Dozorcev, V. A. Principialine cert prava sobstvennosti v
Grajdanscom Codexe // Grajdanscii codecs Rossii.
Problem. Practica. Moscva, 1998, 345 s.
146. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae i Popescu,
Romeo. Instituii de drept civil: Curs selectiv. Ediie
revzut i adugat. Bucureti, S.C. Universul Juridic
SRL, 2001, 240 p.
147. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea
i drepturile reale principale. Bucureti,1944, 221p.
148. Egorov, A. Otdeline aspect Concepcii razvitia
grajdanscogo zaconodatelistva o nedvijimom imucestve //
Hoz. i pravo // Moscova, 2003, s.95-101.
149. Ior, A. V. Zdania i soorujenia cac predmet arend //
VVAK. R.F., 2000, nr.8. 16 s.
150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte
drepturi reale. Bucureti, Actami, 1996, 354 p.
151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureti,
Editura Academiei, 1989, 369 p.
152. Filipescu, Ion P. i Filipescu, Andrei I. Dreptul civil:
drepturi reale. Ediie revzut i completat. Bucureti,
Actami, 2000, 416 p.
153. Flejc, E. A. Absoliutnaia priroda prava
sobstvennosti
//
problem
grajdanscogo
i
administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s.
218

154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moscva,

1961, 178 s.
155. Gherasim, Dimitrie. Teoria general a posesiei n dreptul
civil romn. Bucureti, Editura Academiei R.S.R.,1986,
199 p.
156. Grajdanskii Kodeks Rosijskoj Federaii. Kommentarii.
, 1995, 670 s.
157. Grimm, D. D. Perehod torgovh i promlennh
predpriatii // Vestnic grajdanscogo prava. 1915. nr7.
s.44.
158. Grinescu, Ernest. Cadastru, cartea funciar i
comasarea. Bucureti, Universul, 1936, 239 p.
159. Griaev, S. P. Vse o nedvijimosti. Ucebno-practicescoe
posobie. Moscva, BEK, 2000, 259 s.
160. Gerhard, Larson. Registraia zemeli i kadastrove
sistem. Novopoloc, UP Tehnoprint, 2001, 188 s.
[perevod so vedscogo].
161. Gribanov, A. G. Predpriatie: problem, doctrin i
zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr.7, s.15.
162. Giorgio, Del Veccio. Lecii de filozofie juridic. Roma,
Editura Europa Nova, ediia a IV-a., 1940. Traducere din
limba italian de Drgan Constantin, 267 p.
163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu, I. i
Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn.
Volumul I. Bucureti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p.
164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu I. i
Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn.
Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p.
165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Blnescu I. i
Bicoianu Alexandru. Tratat de drept civil romn.
Volumul III. Bucureti, ALL BECK, 1998, 700 p.
166. Hamangiu, Constantin i Georgian, Nicolae. Cod civil
adnotat cu doctrina francez, romn i jurisprudena

219

167.
168.

169.
170.
171.
172.
173.
174.
175.
176.
177.
178.

complet de la 1868-1927. Volumul II. Bucureti, ALL

BECK, 2002, 635 p.
Herseni, T. Sociologia tiinific i enciclopedic.
Bucureti, 1982, 124 p.
Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration
registration systems in Europe // Advanced Course in the
Development of cadastral Systems. National Land survey
of Sweden. Gavel, 1987, 231 p.
Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land
registration, cadastre and its interaction. A world
perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990.
Hohlov, S. A. Pravo sobstvennosti i drughie vecne
prava // Vestnic Vsego Arbitrajnogo Suda R. F., 1995,
nr.8, 25-29 s.
Ionacu, Traian i Brdianu, S. Drepturile reale
principale. Bucureti, Editura Academiei, 1978, 185 p.
Ionescu, Mircea. Principiile de baz ale publicitii
imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin
legea 7/1996. n: Dreptul 1997, nr.6, p.38-45.
Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar.
Volumul III. Bucureti, Editura Proarcadia,1993, 1 53 p.
Ioffe, O. S. Izbranne trud po grajdanscomu pravu.
Pravootnoenie po sovetscomu grajdanscomu pravu.
Moscva, 2000, 298 s.
Ioffe, O. S. Sporne vopros ucenia o pravootnoeniah.
Ocerchi po grajdanscomu pravu. Moscva, MGU, 1957,
236 s.
Israfailov, I. Pravovaia priroda vecnh prav na jile
pomecenia // Hoz. i pravo, 1999, nr.2. 14 s.
Jacot, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iai,
Editura Fundaiei Chemarea, 1993, 220 p.
Kasso, L. A. Poniatie o zaloge v sovremennom prave.
Moscva, 1999, 324 s.

220

179. Kicihin, A. N. i Martkovici, I. B. cerbakova N. A.

Jilicne
prava.
Polizovanie
i
sobstevennosti.
Kommentarii i razmlenia. Moscva, 1997, 453 s.
180. Kikoti, V. A. Sovremenne tendenii i protivorecia ucenia
o prave sobstvennosti v razvith capitalisticescih stranah
[naucino-analiticeschii obzor] // Aktualine problem
sovremennogo burjuaznogo grajdanscogo prava. Sbornic
naucino-analiticeschih obzorov. Moscva, 1983, p.324.
181. Cozri, O. M. Nedvijimosti v novom grajdanscom
codecse Possii. Grajdanscoe pravo. Problem. Teoria.
Practica. Sbornic pameati C.A. Hohlova. Moscva, 1998.
448 s.
182. Kommentarii c grajdanscomu codexu Rossiiscoi Federaii
[postateini]. Otv. red. Sadikov O. N., Moscva, 1997, 766 s.
183. Knipier, Rolf. Observaii privind codificarea dreptului
civil n rile cu economie n tranziie. [Lucrare
nepublicat, preluat din: Principiile fundamentale ale
dreptului de proprietate de Ugo, Mattei; Baie, Sergiu i
Roca, Nicolae].
184. Kolotinskaia, E. N. Pravove osnov sovetscogo
zemelinogo cadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moscovscogo
Universiteta, 1974, 330 s.
185. Koplov, A. V. Vecnye prava na zemliu. Statut. Moscva,
2000, 252 s.
186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemliu. Moscva.
Iurist, 2000, 379 s.
187. Kuzneov,
D.
Pravove
problem
primenenia
zaconodatelistva
o
gosudarstvennom
zemelinom
cadastre // Moscva, 2003, 407 s.
188. Laday, tefan. Crile funciare. Ediia a II-a. ClujNapoca, 1927, 135 p.
189. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iai, Editura
Apolonia, 1998, 189 p.

221

190. Leonova, G. B. Categoria vecnh prav v sovetscom

grajdanscom prave // Vestnic Moscovscogo Universiteta.
Seria 11. Pravo, 1991, nr.5, 24 s.
191. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale,
introducere n dreptul civil. Bucureti, Lumina Lex, 1998,
243 p.
192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale.
Bucureti, Lumina Lex, 1997, 272 p.
193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comun al
soilor. Bucureti, ANS, 1993, 380 p.
194. Luescu, Gheorghe. Teoria general a drepturilor reale.
Bucureti, 1947, 810 p.
195. Magazinikov T. P. Zemelini cadastr. Izd. Livov,
Vsaia kola, 1980, 387 p.
196. Makovskaia, A. Analiz necotorh popravok k
Federalinomu zakonu O gosudarstvennoj registraii prav
na nedvijimoe imucestvo i sdelok s nim // Hoz. i pravo.
Moscva, 2003, s.9-6.
197. Manoliu, Julieta i Durac, Gheorghe. Drept civil:
Drepturile reale principale. Iai, Editura Fundaiei
Chemarea, 1994, 200 p.
198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliar i noile cri
funciare. Bucureti, Editura Press Mihaela, 2000, 178 p.
199. Marian, Nicolae. Cadastrul i cartea funciar. Bucureti,
ALL, 1995, 281 p.
200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului,
documentarea i garania acestuia. n: Drept, Economie
i Informatic, 2000, nr.4, p.139-148.
201. Maslov, O. F. Vopros obcei sobstvennosti v sudebnoi
practiche. Moscva, Statut, 1997, 347 s.
202. Matei, U.; Suhanov, E. A. Osnovne polojenia o prave
sobstvennosti. Moscva: Iurist, 1999. 384 s.
203. Mejer, D. I. Russoe grajdansoe pravo. Ceasti 1, 2.
Moscva, Statut, 1997, 457 s.
222

204. Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti,

ALL, 1995, 355 p.
205. Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan.
Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i
lucrrile componente. Bucureti, Ceres, 1995, 196 p.
206. Misnik, N.N. Pravovaia priroda obcei sobstvennosti //
Pravovedenie, 1993, nr.1, p.7.
207. Molcu, Emil i Oancea, Dan. Drept privat roman.
Bucureti, ansa, 1993, 228 p.
208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chiinu,
ARC, 2003, 260 p.
209. Motica, Radu I. i Trailescu, Anton. Manual de drept i
publicitate imobiliar: Noile cri funciare. Bucureti, All
Beck, 2001, 286 p.
210. Narkina, R. L. Doveritelinaia sobstvennosti v
grajdanscom prave Anglii i SA. Moscva, 1995, 128 s.
211. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca,
1946, 191 p.
212. Ptulea, Vasile. Patrimoniul societilor comerciale.
Rspunderea juridic. Bucureti, Scripta, 1995, 110 p.
213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate i dezmembrmintele sale. Bucureti, Lumina Lex, 2001, 320 p.
214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria general. Bucureti,
Lumina Lex, 1993, 272 p.
215. Popescu, A. i Cornoiu, Dorin. Drept funciar i
proceduri funciare. Bucureti, Fundaia Romnia de
Mine, 1998, 338.
216. Proca, Gabriela. Managementul lucrrilor de cadastru.
Bucureti, MATRIX ROM, 2000, 161 p.
217. Raizberg, V. i drughie. Curs conomichi. Moscva, Infra,
1998, 477 s.
218. Rdescu, Dumitru. Dicionar de drept privat. Mondan94, 1997, 438 p.

223

219. Resin V. I. conomica nedvijimosti. Moscva, Delo, 2000,

325 s.
220. Roca, Nicolae; Baie, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I.
Chiinu, 2004, 368 p.
221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral i regimul
funciar din Romnia. Bucureti, Tehnica, 2000, 198 p.
222. Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privat
i public n Romnia. Iai, Graphix, 1993, 370 p.
223. Sergheev, A. P. Grajdanscoe pravo. Tom 3. Moscva,
Prospect, 1998, 347 s.
224. Sergheev, A. P. i Tolstoi, Iu. C. Grajdanscoe pravo.
Ceasti 1-a. Moscva, Prospect, 1998, 627 s.
225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ucebnic, 2 t. Moscva, 1985,
T.1, 382 s. [avtor glav] O. A. Crasavcikov.
226. Sttescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizic,
Persoana juridic. Drepturi reale Bucureti, Editura
Didactic i Pedagogic, 1970, 818 p.
227. Sttescu, Constantin i Brsan, Corneliu. Drept civil.
Drepturile reale. Bucureti, Universitatea, 1988, 397 p.
228. Suhanov, E. A. Grajdanscoe pravo. Tom I-i. Moscva,
Bec,1998, 477 s.
229. ineanu, Lazr. Dicionar universal al limbii romne.
Chiinu: Litera, 1998, 1362 p.
230. erenevici, G. F. Ucebnik russcogo grajdanscogo prava.
Moscva, 1995, 683 s.
231. Tac, Mihail. Andronachi Donici codul su de legi i
influena acestuia asupra dreptului din Basarabia. n:
Revista de drept privat, 2001, nr.2, p.135-138.
232. Tolstoi, Iu. C. Poniatie prava sobstvennosti // Problem
grajdanscogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1962,
484 s.
233. Tureanu, Cristiana i Tureanu, Corneliu. Dreptul de
proprietate i alte drepturi reale. Practica judiciar
adnotat. Bucureti, ALL BECK,1998, 314 p.
224

234. iclea, Alexandru; Botea, Gheorghe i Toma, Mircea.

Drept civil. Curs selectiv pentru pregtirea examenului de
licen. Bucureti, Argument, 2002, 569 p.
235. ulu, Andrea Anamaria. Aciunile de carte funciar n
lumina noilor reglementri/. n: Dreptul, 1999, nr.11,
p.31-45.
236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic.
Bucureti, Rosseti, 2001, 184 p.
237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrin, practic,
aplicaii. Bucureti, Oscar Print, 2003, 324 p.
238. Venediktov, A. V. Gosudarstvennaia socialisticeskaia
sobstvennosti. Moscva,1948, 234 s.
239. Williamson, L. P. Cadastral surve techniques in
developing countries with particular reference to
Thailand. The Australian Surveor, 1983, 128 p.
240. Williamson, L. P. Cadastral and land information
systems where are we heading? Sixth Australian
Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p.
241. Vitreanskii, V. V. Puti soverenstvovania zakonodatelistva
o nedvijimom imucestve // Hoziaistvo i pravo. Moscva,
2003, s.3-19.
242. Vlahide, P. C. Repetiia principiilor de drept civil.
Volumul I. Bucureti, Europa Nova, 1999, 144 p.
243. Volcinschi, Victor. Unele consideraii viznd problema
codificaiei legislaiei civile. n: Ghidul avocatului 1997,
nr.5.
244. Volcinschi, Victor. Servitutea. Superficia. n: Ghidul
judectorului n materie civil i comercial a Republicii
Moldova 2004, nr.5, p.50-85.
245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituii prediale
n lumina secolelor i a noului Cod civil al Republicii
Moldova. n: Legea i Viaa, 2004, nr.8, p.4-14.
246. Volcinschi, Victor. Razvitie grajdanscogo zaconodatelistva
v Respublice Moldova // Sbornic. Puti c novomu pravu:
225

247.
248.
249.
250.
251.

material mejdunarodnh conferenii v Sankt Peterburghe i

Bremene, Berlin. Verlag, 1998, s.72-74.
Volokov, N. Gh. Spravocnic po nedvijimosti. Moscva,
INFRA-M, 1996, 669 s.
Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureti.
Editura academiei, 1995, 257 p.
Zltescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureti,
1997, 245 p.
Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis.
National Research Council of Canada. Ottawa, 2003, 83 p.
Zincenko, S.; Korh, S. Vopros sobstvennosti,
zaconodatelistvo i practica // Hoziaistvo i pravo, 2000,
nr.6, s.14.

Practica judiciar
252. Dosarul nr. 2-131/04, hotrrea Judectoriei de
circumscripie Anenii-Noi.
253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotrrea Judectoriei de
circumscripie Rcani.
254. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotrrea Judectoriei Economice
municipale Chiinu.
255. Dosarul nr. 2-2344/04, hotrrea Judectoriei de
circumscripie Streni.
256. Dosarul nr. 2-2315/04, hotrrea Judectoriei de
circumscripie Botanica.
257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotrrea Judectoriei de
circumscripie Botanica.
Hotrri ale Plenului Curii Supreme de Justiie
258. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr.4c45/96 din 3 aprilie 1997.
259. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr.4-1/97
din 4 aprilie 1997.
226

260. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie din 10 mai

1997.
261. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr.2
r/a-106/99 din 12.05.1999
262. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie
nr.3c-630/96.
VI. Publicaii ale autorului
1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului,
documentarea i garaniile acestuia. n: Drept, Economie i
Informatic, 2000, nr.4, p.139-148.
2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. n:
Economica 2002, nr.3-4, p.92-97.
3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite n interesul particularilor.
n:Economica, 2002, nr.6, p.67-71.
4. Marian, Silvia. Consideraii generale privind bunurile
imobile [potrivit Codului Civil n vigoare] n: Economica,
2003, nr.2, p.43-46.
5. Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de aprare a
dreptului de proprietate imobiliar. n: Economica, 2003,
nr.4, 86-89.
6. Marian, Silvia. Particularitile nregistrrii drepturilor
reale imobiliare n: Economica, 2004, nr.3, p.87-93.
7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaiei R.M., n domeniul
cadastrului bunurilor imobile la legislaia Uniunii Europene.
n: Simpozionul Internaional cu tema: Armonizarea
legislaiei la Legislaia UE, 2004, volumul III.
8. Marian, Silvia. Particulariti privind nregistrarea
drepturilor reale imobiliare. n:Legea i Viaa, 2005, nr.3,
p.39-45.
9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul i publicitatea
imobiliar. n: Legea i Viaa, 2005, nr.10, p.43-48.

227

Cuvinte-cheie
Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcie,
hotar, plan cadastral, registru al bunurilor imobile, dosar
cadastral, monitoring al imobilelor, nregistrare a drepturilor
imobiliare, publicitate imobiliar, grevare a drepturilor, drept de
proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct, uz i abitaie,
servitute, superficie, registrator, radiere, Agenia Relaii Funciare
i Cadastru, oficiul cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor,
intabulare, nscriere provizorie.
The key words
Real estate survey and value, ground, landed, construction,
boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the
survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real
estate rights, publicity of real estate, entailing of the rights, the
right of ownership, other real rights, extract, life interest, usage
and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar,
erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre,
Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation,
provisional registration.

, ,
, , ,
, ,
, , ,
,

, , , ,
,
,

,
.

228

Lista abrevierilor
1. art. articol
2. alin. alineat
3. lit. litera
4. p. pagin
5. pct. punctul
6. nr. numrul
7. izd. izdatelistvo
8. s. strania

229

230

Anexa 1
Organele responsabile de evidena i nregistrarea bunurilor
imobile n Republica Moldova pn n anul 1998

Guvernul
Republicii Moldova

Departamentul
Privatizrii

Ministerul
Agriculturii

Ministerul
Justiiei

Biroul de
inventariere
tehnic

Serviciile
funciare

Notariatul

Evidena
construciilor

Evidena
deintorilor
de teren

nregistrarea
gajului

231

Anexa 2
Evidena funciar pn la adoptarea Legii nr.1543/1998

232

233

234

235

236

237

Anexa 3
Organele de eviden a bunurilor imobile conform Legii
nr.1543/1998

Guvernul
Republicii Moldova

Agenia
Resurse Funciare i
Cadastru
ntreprinderea
Specializat n
Cadastru
Oficiile cadastrale
teritoriale [OCT]

Filialele OCT

238

Anexa 4
Evidena imobilelor conform Legii nr. 1543/1998
(Registrul bunurilor imobile)

AGENIA NAIONAL
CADASTRU,
FUNCIARE I GEODEZIE

RESURSE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis
nchis

ifrul BIT

239

Capitolul
(A, B, C)
Subcapitolul I. Bunul imobil.
Adresa sau locul amplasrii

Numrul cadastral

Numrul cadastral convenional

Caracteristica obiectului
Nr.
d/o

Bunul
imobil
(T,C,)

Modul de
folosin a
bunului
imobil

1.

2.

3.

Suprafaa
ha, m
(tipul
hotarelor
f-fixe,
g-generale)

Data

Semntura
registratorului

Meniuni

4.

5.

6.

7.

Prezena subcapitolului
Da
Nu

240

Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil

Nr.
d/o

Bunul
imobil
(T,C,)

Date
despre
proprietar

1.

2.

3.

Documentu
l n baza
crui a fost
nscris
dreptul de
proprietate
asupra
bunului
imobil
4.

241

Cota
part
e

5.

Data i
semntura
registratorului

Meniuni

6.

7.

1.
2.
3.

242
5.
6.

Meniuni

Data i semntura
registratorului

4.

Date despre documentul n a

crui baz a fost efectuat
nregistrarea

Date despre persoana n a crei

favoare a fost stabilit grevarea

Tipul dreptului ce greveaz

dreptul de proprietate sau alt
drept patrimonial, termenul
grevrii, suma gajului

Nr
d/
o
Obiectul grevrii

Capitolul
(A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale

7.

Numrul de file
(nr. file)

(data)

243

(semntura)

Planul cadastral i geometric

244

Anexa 5

245

246

Anexa 6
Semne de hotar

247

248

Anexa 7
Dosarul cadastral

249

Anexa 8
Cerere de nregistrare a dreptului de proprietate
sau a altor drepturi reale

250

Anexa 9
Condica de cereri

251

Numele,
Data i
prenumele/denumirea
Nr.
ora
Adresa
complet a persoanei
cererii primirii
solicitantului
juridice (de la cine a
cererii
parvenit cererea)
1

2.

3.

4.

252

Actul de
identitate sau
procura
5.

Denumirea
documentului
solicitat
6.

Semntura persoanei responsabile pentru

primirea documentelor
Inspector

Administrato
r

Solicitan
t

7.

8.

9.

253

Meniuni

10.

Anexa 10
Titlul de autentificare a drepturilor deintorului de teren

254

Anexa 11
Extras din Registrul bunurilor imobile

255

Anexa 12
Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul OCT

256

Anexa 13
Actul de stat privind dreptul de folosin
(Gosudarstvenni act na pravo polizovania)

257

Anexa 14
Structura numrului cadastral

258

259

Redactor Ana Creu

Corector Valentina Solovei
Rectificare computerizat Natalia Ivanov
Procesare computerizat Feofan Belicov

Semnat pentru tipar 22.03.07

Formatul 60 x 84 1/16. Coli de autor 11,8.
Coli editoriale 14,3. Coli de tipar 16,25.
Comanda __________. Tirajul 50 ex.
Tipografia Departamentului Editorial-Poligrafic al ASEM
Chiinu, str. Mitropolit G. Bnulescu-Bodoni 59
tel. 40-29-86
260

IMOBILIAR

Silvia MARIAN * DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL I PUBLICITATEA

Silvia MARIAN * DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL I PUBLICITATEA

IMOBILIAR

IMOBILIAR

Silvia MARIAN * DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL I PUBLICITATEA

Silvia MARIAN * DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL I

PUBLICITATEA IMOBILIAR

RIAN * DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE

CADASTRUL I PUBLICITATEA
IAR

261

Silvia

IMO

Simb

= 434003

262

Academia de Studii Economice din Moldova

Silvia MARIAN

DREPTUL CIVIL
DREPTURILE REALE
CADASTRUL I PUBLICITATEA
IMOBILIAR
(monografie)

Nr. 8 260 p. A5 rift 12

Simb

= 434003

K = 1,2, Simb x 1,2 = 520804

22.03.07

13,0 c.a. venit (11,8; 14,3)

Editura ASEM
263

264