SESIUNEA DE COMUNICARI STIINTIFICE

STUDENTESTI GALATI
SECTIUNEA-BANCI

Perspectivele creditului
ipotecar in romania

LECT.DRD. VIORICA IOAN

STUDENTA: Petrovici Dana
SPECIALIZAREA:FINANTE-BANCI
ANUL II, GRUPA I

Cuprins
0

1. Creditul ipotecar- notiuni generale

2. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare
3. Importanta si deciziile de finantare
4. Politica conditiilor de finantare
5. Derularea creditului ipotecar
6. Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare
7. Topul creditelor ipotecare la bancile din Romania
8. Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai
ales viitor
9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la
principalele banci ale Romaniei
10. De ce sunt creditele din Romania mai scumpe decat
cele din UE?

1. Creditul ipotecar-notiuni generale

1

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe

termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru
construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra
bunului imobiliar in cauza1.
Notiunea de credit ipotecar dispare de pe piata prin noua lege a creditului
ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari
pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune
credit pentru investitii imobiliare.2
In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in
care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se
poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit
privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata
monetara sau financiara.
Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt:

resursele creditului

relatiile creditului
Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra

unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru
autentificare.
Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect
un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii
obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a
valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza
imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta 3.
Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

de preferinta

de urmarire

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:

legala - prevazuta de lege

convenita - consimtita prin contract

Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica,
2003 pagina 126
2
Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare
3
Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 pagina 63
2

judiciara - acordata de organele judecatoresti

Dobanda
Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

fixa - pe toata durata rambursarii

variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti

Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza:
Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia
proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii
Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza
executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de
ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate.
Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile

particulare de conditii de finantare.

Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra
pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea
vanzarii a unor proprietati imobiliare4.
Ipotecile pe echipamente si dotari
Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit
imobile prin destinatie.
Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru
locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie
si pardoseli, echipamente casnice.
Ipoteca deschisa
In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi.
Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si
imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate.
Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii
imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru
onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in
bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.
Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se
ipotecheaza
4

Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 pagina 63

3

Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul

de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea
imobiliara pentru un angajament de plata ulterior.
Ipoteca de acoperire
Este o ipoteca secundara ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta.
De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre
soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul
financiar de acoperire noului creditor ipotecar.
In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de
acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.

Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare

Privite intr-un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate avea cel
putin trei categorii mari de surse:

economiile persoanelor fizice si juridice

bugetul central si bugetele locale - prin cheltuieli de capital

imprumuturile (creditele) care, de regula, pot fi:

credit obligatar

credit ipotecar

2.Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare.

4

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si
aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala .
Acest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor
imobiliare alaturi de sursele proprii ale investitorilor.
Pentru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in
conventiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele 5:

conditiile de remunerare si scadentele de rambursare

proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului

penalitatile in caz de:

rambursare intarziata

rambursare partiala

rambursare anticipata

rambursare completa in avans

circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate

pierde dreptul de proprietate

Modificari legi
Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar:
Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea ipotecare, aferent programulul PAL
incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de
adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna
martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In
prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr.
190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa,
vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor.
S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin
Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999
privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
Modificarea legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar
comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu
alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential.

www.bnro.ro
5

Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul

nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul
normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit
ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost
folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar.
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat exclusiv de catre
institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de
constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului
ipotecar pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor
sumelor datorate in temeiul respectivului contract, dispozitiile art. 1785 si 1786 din
Codul civil nefiind aplicabile.
In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea
fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept
la data inscrierii noii ipoteci.
Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare,
imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului
ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata.
Este interzisa acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare
conditionata de acceptarea de catre client a altor servicii care nu au legatura cu
operatiunea de creditare respectiva sau de vanzarea ori cumpararea de valori mobiliare
emise de institutia autorizata care acorda creditul.
In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de
asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi
incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului.
Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in
constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit,
este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de
constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea
proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie
intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una
dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului
ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr.
34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul
ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr.
34, nu a primit inca girul parlamentarilor.
6

Noua lege a creditului ipotecar elimina restrictiile impuse viitorilor debitori

Prin eliminarea articolului 7 din vechea lege (L nr. 190/1999), care stipula ca
aveau dreptul sa contracteze credite ipotecare doar cetatenii romani cu domiciliul in
Romania, usa caselor pe credit se deschide si cetatenilor straini si romanilor
nerezidenti.
Atat cetatenii romani care lucreaza in strainatate si nu au domiciliul in Romania,
cat si alti nerezidenti care doresc sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin
credit ipotecar in Romania vor putea sa faca asta in baza Legii nr. 34/2006. Este un
important pas inainte, un lucru bun care ar trebui sa conduca la adancirea pietei
creditului ipotecar. Restrictiile care raman in vigoare sunt cele legate de achizitionarea
terenurilor din Romania pentru straini.
Datorita acestei modificari legislative este de asteptat ca, in perioada imediat
urmatoare, bancile sa-si adapteze propriile norme interne pentru a contabiliza
calificarea sau necalificarea la credite pentru aceasta noua categorie de clienti.
Alte modificari aduse de Legea nr. 34 se refera la clarificarea notiunii de credit
ipotecar, legiferarea si simplificarea procedurilor de vanzare a creantelor ipotecare si la
stabilirea unor conditii de refinantare a imprumuturilor de acest gen.
Teoretic, prin atragerea acestei nise de piata (cetatenii straini), piata creditului
ipotecar ar trebui sa creasca, dar piata este in continuare mult prea limitata de BNR.
Cum piata creditului ipotecae este in continua miscare, pachetul de legi creat nu
va aduce singurele schimbari pentru urmatorii ani. In cadrul unui proiect sponsorizat de
Banca Mondiala, Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului studiaza
oportunitatea introducerii in Romania a sistemului de asigurare ipotecara, cu totul
altceva decat sistemul clasic de asigurari. Pentru a majora potentialul de imprumut al
unui client de la 75%, cat este acum obligatoriu prin lege, la 85% sau chiar 90% se
poate apela la o polita de asigurare care sa preia riscul bancii pentru aceasta diferenta.
Banca va cumpara de la o societate specializata o astfel de polita pe care apoi o
va include in costul creditului (cel mai probabil printr-o majorare a comisionului de
acordare a imprumutului sau prin includerea primei de asigurare in rata). Practic, chiar
daca va lua un credit usor mai scump, clientul beneficiaza de faptul ca va da un avans
mai mic de 10%, maximum 15% din valoarea locuintei, si nu va mai trebui sa astepte sa
stranga inainte la fel de multi bani.

3. Importanta si deciziile de finantare

Toate tipurile de decizii privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare
importante care pot influenta decisiv hotararile care se iau in acest domeniu.
Deciziile privind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni,
dintre care pot fi amintite:
construirea
cumpararea
vanzarea
inchirierea
imbunatatirea - modemizarea
repararea
Administrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu vast in care
deciziile de investire pot incepe cu achizitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu-se
astfel capitalurile necesare si se pot incheia cu proprietatea completa, inchirierea sau
ipotecarea. O conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este
stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure
nivelul de venituri suficient sustinerii acesteia.
Stabilirea aranjamentului financiar va avea in vedere montarea structurala a
parteneriatului - cu angajament general sau limitat - respectiv cea a investitorilor care
pot fi:

Investitori interni - care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind

interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct
folosirea acestora si mai putin de cele financiare.

Investitorii externi - in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni vor lua
in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al
doilea rand pe cele nefinanciare.

Importanta
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu
proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile
cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte 6:
obiectivele ce spera sa le realizeze
relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului
gradul de risc implicat
alternativele viabile privind realizarea si utilizarea
Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente
de analiza
1.

soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:

perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului

rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:

al ratei dobanzii

al puterii de cumparare

2.

evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare

3.

profitul posibil de obtinut din investitii alternative

4.

gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru

proiectul de investitii
5.

raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din

capitaluri imobilizate.
Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe
urmatoarele considerente:
estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor
costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii
riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare
protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul
proprietatilor imobiliare.
6

Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica,
2003 pagina 139
9

4. Politica conditiilor de finantare

Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru
proiectele de investitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici 7:

Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism exagerat optiunile tuturor

partilor participante la initierea proiectului - investitori, proprietari, utilizatori
Aceasta practica genereaza un risc major in ceea ce priveste refuzurile de

rascumparare a ipotecilor

Conditiile conservatoare - prin care se previne efectuarea de operatiuni riscante, dar

au un mare dezavantaj deoarece pot limita dezvoltarile in perioadele de avant
economic si prelungi perioadele de recesiune.

Politica concurentei
Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea
uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata.
Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv:
protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii
proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea
fondurilor
promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii
unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in
majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.

Politica guvernamentala
In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in
proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau
constrangeri.
In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate,
statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea
proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra:
7

Teodor Rosca: Moneda si credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996 pagina 34

10

 ratei dobanzii
garantiile ipotecare
concesiunile de terenuri
taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite

Politicile creditului ipotecar

Fie el bancher sau consultant fmanciar al unei asociatii de creditare, de economii
sau a unei firme de asigurari ori investitori particulari, creditorul sustine puncte de
vedere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aranjamentul
financiar privind proprietatea imobiliara. Investitorii, la randul lor, se pot afla in
divergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al
proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia.
Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca
fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita
incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.
Deciziile si programele angajate pentru realizarea unui proiect de investitii in
proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula,
se refera la:
1.

conditii de afacere - cele mai importante fiind nivelurile preturilor

2.

situatia de pe pietele de capital - in special in ceea ce priveste nivelele ratei

dobanzii
3.

activitatea de pe piata proprietatilor imobiliare - dar in special valoarea de

tranzactionare a acestora
4.

politicile guvemamentale inclusiv cele ale administratiilor locale

Riscurile de creditare
O deosebita importanta in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor
imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea
programelor de suportare a acestora.
In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele
legate de urmatoarele elemente8:

debitorul

Vasile Tiurliuc: Moneda si Credit, Editura Bucuresti, 2008 pagina 129

11

proprietatea

piata

legile si reglementarilejuridice

administrarea finantarii
lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de

maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor

de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu
depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.
In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor
de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor
imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata
nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.

Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia
daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi:

venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit

alte venituri ale debitorului

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un

risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea

la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate referi la:

valoarea proprietatii realizate din credit

valoarea tuturor celorlalte garantii

12

Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in
incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea
acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot
acoperi:

creditul dobanda

penalizarile

cheltuielile de executare silita

Riscuri cu caracter general

Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte
armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii
lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice
produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare
dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost
infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor
imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea
fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat
anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite
asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.
Prin art. 5 din Legea 34 din 1 martie 2006 se ingradeste dreptul proprietarului
imobilului de a-l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate
vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele
incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate
absoluta.
Legea 34 din 1 martie 2006 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii
intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care
se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa
depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si
bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat
cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul
solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului
etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului,
imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate
13

conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit

ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze
privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii.

5. Derularea creditului ipotecar

Potrivit art. 10 din Legea 34 din 1 martie 2006, suma creditului acordat va fi pusa
la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator,
in cazul cumpararii unui imobil, respectiv catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in
care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de
catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan
de finantare stabilit prin contract.
In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa
fie variabila, se vor aplica, potrivit art. 14 din lege, urmatoarele reguli:
a.

variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta,

ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si modul de calcul vor fi stabilite prin
hotarare a Guvernului, dupa avizarea de catre Banca Nationala a Romaniei;
b.

contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens

crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii.

Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat
atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata
initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;
c.

modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data

aplicarii noii rate.

De asemenea, Legea 34 din 1 martie 2006 instituie obligativitatea incheierii de
catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe
toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura ca beneficiar al
politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu
rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.
In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe
langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii
constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.
Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari,
imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.

14

6. Executarea creantelor institutiilor

care acorda credite ipotecare
Legea 34 din 1 martie 2006 instituie o procedura speciala de executare a
creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. Astfel, potrivit art. 19, in cazul
intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin
scrisoare

recomandata,

prevenindu-l

asupra

consecintelor

incalcarii

clauzelor

contractului. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii

beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera
reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine
exigibila.
Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar,
titlu executoriu, urmand sa fie investit cu formula executorie de catre instanta locului
unde este situat imobilul9.
Potrivit art. 23 din Legea 34 din 1 martie 2006, executarea creantelor ipotecare
sau privilegiate conform art. 1737 C.civ. se va face de catre executorii proprii ai
institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz.

Legea 34/2006 privin creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

15

7. Topul creditelor imobiliare

la bancile din Romania
Cele mai ieftine credite ipotecare de pe pia din acest moment, sunt tot foarte scumpe
pentru romni. Potrivit informaiilor de la bnci, o persoan care se mprumut n euro
va plti napoi dublu, iar n cazul creditului n lei, suma de returnat bncii este de trei ori
mai mare dect cea mprumutat10.
Pentru un credit ipotecar n euro, n valoare de 50.000 de euro pe o perioada de 25 de
ani, topul celor mai ieftine mprumuturi arat astfel:
Pe primul loc, cu cea mai bun ofert, este "creditul de Casa Nou" de la banca ING.
Dobnda anual efectiv este 6,4%, iar suma care va fi returnat n 25 de ani ajunge la
97.452 euro. Aproape dublu fa de suma mprumutat.
Pe locul doi, este creditul Casa-EURO de la Volksbank, cu o dobnda anual efectiv
de 7,02%. n acest caz, trebuie returnai 103.693 euro.
A treia ofert vine de la Banca Italo-Romena, cu aa numitul Credit Imobiliar. Dobnda
anual efecvtiv este de 7,8% iar clientul trebuie s dea napoi 106.822 euro.
n cazul creditelor ipotecare n lei, pe 25 de ani, cele mai ieftine oferte sunt urmtoarele:
Primul n top este creditul ipotecar de la Banca Transilvania. n cazul unui mprumut n
valoare de 200.000 de lei, cu o dobnd anual efectiv de 11,79% suma total de
returnat este de 586.620 lei.
La creditul Rezidential de la BCR, dobnda anual efectiv este de 13,28% , iar suma
de returnat ajunge la 642.633 lei.

10

4 decembrie 2009, www.antena3.ro

16

Pentru aceeai sum de 200.000 de lei, n cazul creditul Imobiliar de la CEC, dobnda
este 13,4%. Cel care se mprumut va avea de dat bncii aproape de trei ori ct a luat,
i anume 649.945 lei.
n ultima vreme, economitii le-au recomandat romnilor creditul n moneda n care
primesc salariul, adic n lei, pentru a evita fluctuaiile valutare.
Privind cifrele, pentru un credit ipotecar n euro, clientul ajunge s returneze bncii o
sum cu aproximativ 95% mai mare decat cea mprumutat, iar pentru creditul n lei
suma este cu 193% mai mare. Diferena ntre costurile creditului n euro i cel n lei este
foarte mare.
Specialitii prognozeaz ns c dobnda la euro va mai crete, iar cea pentru lei va
scdea. De asemenea, avertizeaz ca atunci cnd este contractat un credit s se in
cont de faptul c, peste civa ani, Romnia va adera la zona euro. Cu toate acestea
nimeni nu poate spune la acest moment dac vor crete costurile pentru creditele n
euro i nici dac mprumutul n valut este riscant.

17

8. Creditul ipotecar in Romania - trecut ,

prezent si mai ales viitor
2003 -Anul de gratie pentru piata imobiliara din Romania. In decurs de numai 6 luni
preturile la apartemente s-au dublat. Oare ce a generat aceasta crestere brusca? Care
a fost evolutia creditului imobiliar in Romania? Care va fi evolutia viitoare 11?
La aceste intrebari voi incerca sa raspund in cadrul acestui capitol. Datorita volumului
de informatii analizate si a corelatiilor pe care le vom realiza aceasta analiza va fi
impartita in mai multe episoade.
Vom pleca in analiza noastra de la evolutia preturilor apartementelor. Am luat ca
exemplu pretul unei garsioniere din Bucuresti situate in zona 13 Septembrie - Dr. Sarii.
Datele au fost preluate din rubrica de mica publicitate a ziarelor din perioada 1999 si
2003.
La 8 februarie 1999 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 9000 USD. Acest
pret mediu s-a mentinut constant pana in luna aprilie 2003. Din aprilie 2003 si pana in
decembrie 2003 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s-a dublat ajungand la
18.000 EUR - in acel moment decalaljul dintre EUR si USD nu era mare dupa cum
urmeaza:

11

Aprilie 2003 : 9000 USD

Iunie 2003: 10.900 USD

August 2003: 15.500 USD

Decembrie 2003: 18.000 USD

21 aprilie 2009, www.astrofinanciar.ro

18

Ce a urmat dupa 2003 stim cu totii, preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet
aceeasi garsoniera o poti cumpara cu 80.000 EUR, daca ai noroc si gasesti de vanzare.
Ce s-a intamplat de fapt in a doua jumatate a 2003? Ati putea crede ca romanii brusc au
inceput sa castige mai multi bani. Dar lucrurile nu stau chiar asa.
Haide sa ne uitam peste urmatorul grafic care ne infatiseaza evolutia creditului catre
populatie in perioada 2002-2009. Datele au fost preluate de pe site-ul BNRO - rapoarte
lunare care au fost comasate si sintetizate intr-un singur raport.

Evolutia credit-populatie in perioada 2002-2009

50000000
45000000
t. scurt

40000000
35000000

t. lung

30000000
25000000

total lei

20000000
valuta

15000000
10000000
5000000

09
20

9
20
0

iu
n

08

ia
n

20

8
iu
n

ia
n

20
0

07

20

20
0

iu
n

06

ia
n

20

6
20
0

iu
n

05

ia
n

20

iu
n

ia
n

20
0

04

20

20
0

iu
n

03

ia
n

20

3
20
0

iu
n

02

ia
n

20

iu
n

ia
n

20
0

Grafic Nr. 112

Ce concluzii putem trage analizand acest grafic:
1. In perioada Ian.2003-Dec.2003 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o
crestere de 354%
2. Creditele pe termen lung (ipotecare in principal) au inceput sa detina o pondere
din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei ajungand ca din Ianuarie 2005 sa
le depaseasca. In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai
mare decat pe cel pe termen scurt - in lei.
3. In Ianuarie 2006 creditele in lei au depasit creditele in valuta ca volum.

12

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-ul www.bnro.ro

19

Dupa cum observam anul 2003 este important pentru sistemul bancar romanesc si
pentru piata imobiliara. Brusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare,iar preturile
caselor la fel.
Dar care este cauza, sursa acestei cresteri? Am putea spune ca e vb de o crestere
economica, dar parca este prea brusca. Raspunsul il gasim in comunicatele de presa
ale BERD .
In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie 2003 BERD a furnizat BCR o linie de
credit in valoare de 50 milioane EUR pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea
se adauga 20 milioane EUR finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. Aceste
finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare
pentru Banca Transilvania -10 mil. EUR , HVB Bank -10 mil EUR si BancPost -20 mil
EUR.
Dupa cum observam startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a
fost rezultatul unei evolutii naturale a economiei romanesti. In plus aceste fonduri nu au
fost directionate catre construirea de noi locuinte si dezvoltarii urbane ci doar
achizitionarii locuintelor. Cum fondul locativ in Romania este foarte limitat nu trebuie sa
ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case.
Evolutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din
economie. Daca ar fi fost asa atunci evolutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa
cunoasca o astfel de evolutie. Nu zic ca nu sunt bani negri, dar ca nu ei influenteaza
piata.
Jocurile sunt facute din alta parte si au un singur scop: profitul. Este de ajuns sa ne
uitam la evoluatia dobanzilor de referinta pentru EUR si RON ca sa vedem de ce
BERD a finantat aceste credite catre populatie. Iar BERD este doar varful de lance al
unor interese mult mai puternice.
Acelasi lucru s-a intamplat si cu bursa de la noi, intrari de capital strain care au
alimentat o bursa saraca in emitenti si in investitoti autohtoni, iar la primele probleme
economice banii au inceput sa fie retrasi. Rezultatul: o cadere drastica a cotatiilor
bursiere.

20

9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la

principalele banci din Romania
Principalele caracteristici ale unui credit la 8 dintre principalele banci din
Romania: rata dobanzii, suma maxima ce poate fi imprumutata si durata maxima de
creditare.
Tabel Nr. 113

Banca

Destinatie credit

Suma
maxima

Moneda
credit

Durata
maxima de
rambursare

Rata
dobanzii

BCR

Rezidential Super

RON

360

13,50%

Intesa SanPaolo
Bank

Credit ipotecar

400.000

RON

420

18,04%

Millenium Bank

Credit ipotecar

300.000

RON

360

20,30%

RBS

Credit ipotecar

750.000

RON

360

17,50%

ING

Credit ipotecar

250.000

EUR

360

12,75%

BRD

Habitat ipotecar

EUR

360

9,24%

Banca
Transilvania

Creditul ipotecar

250.000

EUR

360

12%

Banca
Romaneasca

Credit pentru casa

300.000

EUR

420

11,32%

13

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor

21

Grafic Nr. 214

10. De ce sunt creditele din Romnia

mai scumpe dect cele din UE ?
Autor: Raluca Barbuneanu, capital.ro
Publicat: 29 Octombrie 2009
Romnii pltesc dobnzi i de dou ori mai mari la mprumuturile n euro, fa de
cetenii din statele membre UE15.
n zona euro, dobnda medie la mprumuturile noi de consum a fost de 6,51%, iar la
cele ipotecare de doar 3%, arat datele Bncii Centrale Europene (BCE) care
centralizeaz statistici din luna august. n Romnia, dobnzile la creditele n euro pentru
locuine erau, n august de 6,85%, iar la cele de consum - de 9,93%, potrivit statisticilor
BNR elaborate dup metodologia BCE.
Prin urmare, costurile mprumuturilor ipotecare sunt aproape duble n Romnia, iar la
creditele de consum, cu 52% mai mari.
ns, chiar i n rndul rezidenilor din UE exist diferene mari la capitolul costul banilor.
Cetenii din Austria sunt printre cei mai avantajai de nivelul dobnzilor. Dei capitalul
austriac este predominant pe piaa bancar romneasc, politica din ara de origine se
pare c n-a fost importat i la noi. BCR, Raiffeisen, Volksbank sunt bnci romneti
cu acionari majoritari austrieci.
La polul opus, Grecia, o alt ar din care provin investitorii la mai multe bnci
romneti, are niveluri ale dobnzilor din zona euro: 8,51% la creditele ipotecare i
3,27% la cele pentru locuine.
De unde vin diferenele?
14
15

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor

Raluca Barbuneanu, 29 octombrie 2009 www.capital.ro
22

- Costurile finanrii pentru bnci: o banc din o ar cu rating A se va mprumuta mult

mai ieftin dect una din Romnia, creia i se asociaz, n cel mai fericit caz doar parial,
o parte din riscurile pe care le presupune un rating junk.
- Marjele mari de profit ale bncilor: n ciuda crizei, bncile au reuti s rmn pe
profit. La nivelul ntregului sistem bancar s-a raportat un ctig de 90 de milioane de lei
dup primul semestru, bncile revenindu-i dup pierderile din prima parte a anului. n
2008, profiturile realizate de bncile din Romnia au fost de circa 4,4 miliarde de lei. n
primele ase luni ale anului trecut, bncile romneti au raportat un profit de 1,9
miliarde de lei,
- Legile cererii i ale ofertei: chiar dac au fost scumpe, creditele de la bncile
romneti au avut cutare.
Nivelul dobnzilor la creditele n euro pentru populaie n alte state membre UE:
Austria
- overdraft: 6,36%
- credite de consum (dobnda fix): 5,07%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,21%
Frana
- overdraft: 10,70%
- credite de consum (dobnda fix): 6,57%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,65%
Germania
- overdraft: 10,58%
- credite de consum (dobnda fix): 5,28%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,48%
Grecia
- overdraft: 14,33%
- credite de consum (dobnda fix): 8,51%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 3,27%
Italia
- overdraft: 6,80%
- credite de consum (dobnda fix): 8,80%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 2,54%
Spania
- overdraft: 11,64%
- credite de consum (dobnda fix): 9,04%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 2,80%

23

Romnia
-overdraft (euro) : 18.54%
- credite de consum (dobnda fix): 9,93%
- credite ipotecare cu dobnda variabil: 6,85%

Bibliografie
Cezar Basno, ,

Moneda, Credit, Banci, Editura Didactica si Pedagogica, 2003

Constantin Floricel

paginile 126, 139-141

Nicolae Dardanac
Teodor Rosca

Moneda si Credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996, pagina 34

Vasile Dedu

Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997, pagina 63.

Vasile Tiurliuc

Moneda si Credit, Editura Bucuresti,2008, pagina 129

Legea nr 34 din 1 martie 2006 privind creditul ipotecar pt investitii imobiliare

www.antena3.ro
www.astrofinanciar.ro
www.banca-romaneasca.ro
www.bnro.ro
www.brc.ro
www.brd.ro
www.bancatransilvania.ro
www.capital.ro
www.ing.ro
www.intesasanpaolobank.ro
www.rbs.ro
24