Sunteți pe pagina 1din 11

TEMA 9.

RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALURII


BUNURILOR IMOBILE

I. Obiective de referin:

1. Procedura i criteriile de reconciliere


2. Metoda mediei ponderate
3. Metoda analizei ierarhiilor
4. Metoda elaborat de compania D&T
5. Metoda interpolrii n baza modelului Naegli
6. Metoda estimrii criteriilor de valoare dup aranjament

II. Repere de coninut:

1. Procedura i criteriile de reconciliere


La etapa final a evalurii se efectueaz reconcilierea rezultatelor, obinute prin diferite
metode de evaluare. Scopul acestei reconcilieri - este determinarea valorii finale a bunului
imobil.
n practica mondial de evaluare se utilizeaz metode bazate pe analiza intuitiv (metoda
estimrii criteriilor de valoare dup aranjament; metoda distribuirii coeficienilor de pondere; metoda
prelucrat de compania D&T) i metode bazate pe modele matematice de calcul (metoda interpolrii n
baza modelului Naegli, metoda analizei ierarhice).
Pe piaa deschis, concurenial toate trei abordri clasice trebuie s dea una i aceiai mrime
a valorii bunului imobil. ns majoritatea pieelor imobiliare, inclusiv i Republica Moldova, sunt
inperfecte: oferta i cererea nu sunt n echilibru, nu este acces la informaia veridic, utilizatorii
poteniali pot fi incorect informai. Din aceste sau alte motive abordrile pot da diferite valori a
bunului imobil, pe care evaluatorul le compar, efectund procedura de reconciliere.
Evaluatorul trebuie s ia n considerare c bineficiarul cere explicaii privind discrepana
rezultatelor i de justificat procesul de reconciliere.
Dac n procesul de reconciliere careva din indicicatori a valorii defer de alii, atunci
evaluatorul trebuie s clarifice de ce. Dac cauza nu este n erurile matematice sau alte, care se
pot corecta, atunci n raport de evaluare este necesar de indicat ce a adus la a discrepan i la
reconciliere valorii obinute prin aceas metod trebuie de acordat mai puin credibilitate.

2. Metoda mediei ponderate


Cea mai prioritar metod care permite estimarea valorii finale a bunului imobil,
deoarece unele rezultate ale evalurii pot avea mai mare pondere dect altele.
Evaluatorul determin valoarea relativ, utilitatea i justificarea fiecrei valori obinute
prin diferite abordri n baza urmtoarelor criterii:
adecvarea;
calitatea informaiei;
numrul de argumente.
Adecvarea. n baza acestui criteriu evaluatorul determin gradul de respectare fiecrei
abordri utilizate n scopul evalurii. Adecvarea abordrii, ca regul, se determin de tipul
bunului imobil i activitatea pieei.
Abordarea prin cost se utilizeaz, ca regul, pentru evaluarea bunurilor imobile noi sau
construite recent, nefinisate, unice i celor cu destinaie specializat, pentru asigurare. n
1
estimarea valorii de reconstituire i deprecierii acumulate este prezent o subiectivitate mare a
evaluatorului i nu se poate baza pe deplin pe ele.
Abordarea prin pia reflect acel pre, care poate aprea pe pia cu evidena tuturor
tendinelor pieei i preferinelor cumprtorilor.
Abordarea prin venit reflect acel pre maxim, mai mult de care nu va plti investitorul
potenial, care conteaz pe utilizarea tipic acestui bun imobil i pe ratele veniturilor programate
de pia. Reeind din ceia, c investorul tipic potenial pentru un asemenea tip de bun imobil, se
bazeaz pe tendina de obinerea veniturilor maximale de la proprietate, abordarea prin venit n
cazul dat are ponderea mai mare.
n practic sunt situaii, cnd evaluatorul trebuie s dea prioritate nu unui, dar dou
rezultate, ns ponderea lor poate fi inegal.
Calitatea informaiei. Veridicitatea rezultatelor evalurii depinde de volumul i de
veridicitatea datelor utilizate n procesul calculului, coreciilor sugestii analitice i concluzii
(rata plii de chirie sau sigurana datelor pentru estimarea deprecierii funcionale i economice.
Precizie evalurii se determin de ncrederea evaluatorului n corectitudinea supoziiilor
(prognozelor) i calculelor, efectuate n cadrul fiecrei abordri.
Numrul de argumente. Dovezile n estimarea valorii bunului imobil const n
utilizarea diferitor supoziii i calculelor bazate pe informaia de pia cu evidena teritoriului,
destinaia imobilului i altor caracteristici a obiectului evalurii i obiectelor analogice.
Valoarea bunului imobil se determin dup formula 1:

V = * + * + * (1)
unde,
V valoarea final argumentat a bunului imobil, lei.;
V1, V2, V3 valoarea bunului imobil determinat prin abordarea costului, abordarea
piaei, abordarea venitului, lei;
Q1, Q2, Q3 - ponderea veridic abordrii prin cost, pia i venit respectiv.

Exemplu: se determin valoarea de pia a bunului imobil comercial. Evaluatorul a determinat


valorile prin trei abordri clasice. Efectuarea reconcilierii rezultatelor evalurii i determinarea
valorii finale prin metoda mediei ponderate este reflectat n tabelul 1:

Tabelul 1 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale a bunului imobil


Indicatori Abordarea Abordarea Abordarea
prin cost prin pia venitului
Valoarea estimat, lei 1 738 000 1 527 000 1 251 000
Corespunderea scopului evalurii, % 15 60 25
Veridicitatea datelor analizate, % 15 50 35
Plititudenea informaiei 20 60 20
Supoziii aplicate n calcul, % 20 50 30
Capacitatea de a considera conjuctura pieei, % 15 60 25
Capacitatea de a considera profitabilitatea obiectului, 10 30 60
%
Capacitatea de a considera deciziile constructive, % 60 30 10
Ponderea (media) 22,1 48,6 29,3
Valoarea ponderat, lei 384 098 742 122 366 543
Valoarea de pia, lei 1 492 763
2
Rezolvare:
1. Determinm ponderea fiecrui factor dup trei abordri, suma lor este 100%
(exemplu, 15% + 60% + 25% = 100%);
2. Calculm ponderea relativ a fiecrei abordri (exemplu, abordarea prin cost:
15%+15%+20%+20%+15%+10%+60% /7 factori= 155/7 = 22,1%
3. Determinm valoarea final a bunului imobil
V = 1 738 000*0,221 + 1 527 000*0,486 + 1 251 000*0,293 = 1 492 763 lei

Se poate utiliza i varianta simplificat (tabelul 2):

Tabelul 2 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale a bunului imobil


Abordarea (metoda) Valoarea estimat, Ponderea Valoarea ponderat,
lei lei
Abordarea prin cost 1 738 000 0,221 384 098
Abordarea prin pia 1 527 000 0,486 742 122
Abordarea prin venit 1 251 000 0,293 366 543
Suma 1,00
Valoarea bunului imobil, lei 1 492 763

3. Metoda analizei ierarhiilor (MAI)

Metoda elaborat de matematicianul american T. Saati este bazat pe comparaiile pare


variantelor alternative prin diferite criterii i aranjarea setului de alternative dup toate criteriile
i scopurile.
Ideia general a acestei metode este decompoziia problemei complecate de selecie n
pri componente mai simple i prelucrarea sugestiilor evaluatorului care ia decizie.
Procesul decompoziiei presupune elaborarea arborelui ierarhiilor (figura 1) care
include scopul (estimarea valorii de pia), aranjat n vrful lui, nivelele intermediare (criteriile)
i alternativele (valorile obinute prin trei abordri) ce formeaz cel mai de jos nivel al ierarhiei.

Algoritmul MAI include urmtoarele etape:


1. De structurat problema reconcilierii rezultatelor evalurii sub form de ierarhie
(figura 1):
Ca exemplu, n rezultatul evalurii unui bun imobil au fost obinute urmtoarele
rezultate
Abordarea prin cost - 12 483 000 lei,
Abordarea prin pia - 16 527 000lei,
Abordarea prin venit - 15 276 000lei.
Atunci problema reconcilierii poate fi prezentat sub form de ierarhie demonstrat n
figura 1 unde scopul (estimarea valorii de pia) este aranjat n vrful ei, nivelele intermediare
(criteriile de reconciliere) i alternativele (valorile obinute prin trei abordri) ce formeaz cel
mai de jos nivel al ierarhiei.

3
Figura 1 Arborile ierarhielor pentru luarea deciziei privind mrimea valorii de pia

Pentru reconcilierea rezultatelor evaluatorul utilizeaz urmtoarele criterii:


a) capacitatea de a reflecta inteniile reale ale vnztorului i potenialului cumprtor;
b) veridicitatea i plititudinea informaiei, n baza creia se efectueaz analiza;
c) capacitatea abordrii utilizate de a considera influena situaiei de pia, de a reflecta
fluctuaiile conjucturale;
d) capacitatea abordrii utilizate de a considera particularitile specifice a bunului
imobil evaluat, care influeneaz valoarea lui (amplasare, dimensiuni,veniturile
poteniale).

2. De efectuat comparaiile pare a elementelor fiecrui nivel.


Comparaiile pare se efectueaz n termeni de dominare a unui element asupra altuia.
Pentru efectuarea comparaiilor pare T. Saati a elaborat scara importanei relative
(tabelul 3):

Tabelul 3 Scara importanei relative


Nivelul de Gradarea Descriere
importan rezultatelor de
comparaie
0 Incomparabile Expertul are dificulti n comparaie
1 Importan egal Contribuie egal n realizarea scopului
3 Importan relativ Expertul ofer prioritate relativ unui criteriu, rezultat
asupra altuia
5 Importan nalt Expertul ofer prioritate destul de mare unui criteriu,
rezultat
asupra altuia
7 Importan Expertul ofer prioritate semnificativ unui criteriu,
semnificativ rezultat
asupra altuia
9 Importan colosal Prioritatea unui criteriu, rezultat este indiscutabil
2,4,6,8 Caracteristica situaiilor de compromis
Valoarea Daca metoda i n comparaie cu metoda j ia valoarea 3,
invers atunci metoda j n comparaie cu i ia valoarea 1/3

4
Sistemul de comparaii pare d rezultat care poate fi prezentat n form de matri
invers simetric (tabelul 4). Elementele matriei se noteaz prin i au valoare care arat
intensitatea manifestrii elementului ierarhiei i fa de elementul ierarhiei j.
Admitem 1 .... mulime din n elemente, 1 ... elementele ierarhiei.

Tabelul 4 Matria determinrii coeficienilor de pondere



1 1 /2 1 /
1 /2 1
1
/1 1

3. De estimat componentele vectorului prioritilor dup schema (tabelul 5):

Vectorul normativ al prioritilor (W) se determin dup formula 2:



=1
=
, (2)

=1 =1

unde:
elementul matriei comparaiei pare;
n - dimensiunile matriei comparaiei pare

Tabelul 5 Schema determinrii componentelor vectorului prioritilor



1 1 /2 1 / 1 = (1 (1 /2 ) (1 / ))1/ VEC(A1) = 1 /
1 /2 1
1
/1 1 = (( /1 ) ( /1 ) 1)1/ VEC(An) = /

Elaborm matria de comparaie i calculm valorile prioritilor criteriilor (tabelul


6 - 11):
Tabelul 6 Matria de comparaie a criteriilor
A B C D Ponderea criteriului
A 1 4 2 2 = (1 4 2 2)1/4 = 2,0 2,0/4,44 = 0,45
1/4 1 2 2 1 1,0/4,44 = 0,23
B = ( 1 2 2)1/4 = 1,0
4
1/2 1/2 1 1/2 1 1 1 0,59/4,44 = 0,13
C = ( 1 )1/4 = 0,59
2 2 2
1/2 1/2 2 1 1 1 0,84/4,44 = 0,19
D = ( 2 1)1/4 = 0,84
2 2
Suma 4,44 1,0

Tabelul 7 A - capacitatea de a reflecta inteniile reale ale vnztorului


i potenialului cumprtor
C P V Ponderea criteriului
C 1 1/2 1/3 = (1 2 1/3)1/3 = 0,55 0.55/3,37 = 0,16
P 2 1 1/2 = (2 1 1/2)1/3 = 1,0 1,0/3,37 = 0,30
V 3 2 1 = (3 2 1)1/3 = 1,82 1,82/3,37 = 0,54
Suma 3,37 1,0
5
Tabelul 8 B - veridicitatea i plititudinea informaiei, n baza creia se efectueaz analiza
C P V
C 1 1/4 1/6 = (1 1/4 1/6)1/3 = 0,35 0.35/3,9 = 0,09
P 4 1 1/2 = (4 1 1/2)1/3 = 1,26 1,26/3,9 = 0,32
V 6 2 1 = (6 2 1)1/3 = 2,29 2,29/3,9 = 0,59
Suma 3,9 1,0

Tabelul 9 C - capacitatea abordrii utilizate de a considera influena situaiei de pia,


de a reflecta fluctuaiile conjucturale
C P V Ponderea criteriului
C 1 1/3 1/3 = (1 1/3 1/3)1/3 = 0,48 0.48/3,44 = 0,14
P 3 1 2 = (3 1 2)1/3 = 1,82 1,82/3,44 = 0,53
V 3 1/2 1 = (3 1/2 1)1/3 = 1,14 1,14/3,44 = 0,33
Suma 3,44 1,0
Tabelul 10 D - capacitatea abordrii utilizate de a considera particularitile specifice a bunului
imobil evaluat, care influeneaz valoarea lui
C P V Ponderea criteriului
C 1 1/3 4 = (1 1/3 4)1/3 = 1,1 1,1/3,0 = 0,37
P 3 1 1/3 = (3 1 1/3)1/3 = 1,0 1,0/3,0 = 0,33
V 1/4 3 1 = (1/4 3 1)1/3 = 0,91 0,91/3,0 = 0,3
Suma 3,0 1,0

4. Se determin valoarea final a ponderii pentru fiecare abordare (tabelul 11):


Tabelul 11 Determinarea valoarii finale a ponderii pentru fiecare abordare
A B C D Ponderea final pentru fiecare abordare
0,45 0,23 0,13 0,19
C 0,16 0,09 0,14 0,37 0,45*0,16+0,23*0,09+0,13*0,14+0,19*0,37 = 0,18
P 0,30 0,32 0,53 0,33 0,45*0,30+0,23*0,32+0,13*0,53+0,19*0,33 = 0,34
V 0,54 0,59 0,33 0,3 0,45*0,54+0,23*0,59+0,13*0,33+0,19*0,3 = 0,48
Suma 1,0

5. Se determin valoareade pia final a bunului imobil supus evalurii (tabelul 12)

Tabelul 12 Estimarea valorii finale a bunului imobil supus evalurii


Valoarea, lei Ponderea Valoarea ponderat, lei
Abordarea prin cost 12 483 000 0,18 2 246 940
Abordarea prin pia 16 527 000 0,34 5 619 180
Abordarea prin venit 15 276 000 0,48 7 332 480
Total: 15 198 600

4. Metoda elaborat de compania D&T

Metoda elaborat de compania D&T presupune completarea unei anchete ce vizeaz


obinerea unor rspunsuri specifice pentru fiecare abordare, cotate de la -1 la 1.
Reconcilierea se efectueaz n trei etape:
Etapa 1. Se efectueaz completarea unei anchete de ctre experi cu nominalizarea
gradelor respective criteriilor de reconciliere:
da se acord + 1 punct,
nu se acord 1 punct,
dificulti n evaluare se acord 0 puncte.
6
Etapa 2. Se efectueaz prelucrarea informaiei obinute i calculul parametrelor de
reconciliere:
deplasarea celui mediu, care se calculeaz ca o jumtate din numrul factorilor n
abordarea i ( ), rotungit n sus;
ponderea de greutate sub form de fracie:
numrtorul este egal cu suma deplsrii mediei i numrului de factori a evalurii de
expert
dup abordarea respectiv,
numitorul este egal cu produsul de factori n elaborare i numrul real de abordri utilizate.
Ponderea de greutate din fracie se trece la numr zecemal.
Etapa 3. Se calculeaz ponderea specific rezultatelor valorilor ca relaia ponderii de
greutate abordrii ctre suma ponderii de greutate a tuturor abordrilor.
Exemplu: S se determine ponderea specific a rezultatelor obinute prin trei abordri:
Abordarea prin cost - 12 483 000 lei,
Abordarea prin pia - 16 527 000 lei,
Abordarea prin venit - 15 276 000 lei.
i valoarea final a bunului imobil evaluat
Rezolvare:
1. Se acord puncte respective criteriilor reconcilierii dup fiecare abordare utilizat
(tabelul 13):

Tabelul 13 Acordarea punctelor respective criteriilor reconcilierii dup fiecare abordare


utilizat
Nr. Criteriile de reconciliere Punctele
acordate
Abordarea prin cost
1 Veridicitatea informaiei despre terenurile analogice 0
2 Veridicitatea informaiei despre terenurile evaluat -1
3 Cldirea evaluat este construit (reconstruit) dup anul 2 000 -1
4 Veridicitate informaiei pentru determinarea tipului de capitalitate a -1
cldirilor
5 Veridicitatea coeficientului de recalculare a cheltuielelor capitale la data +1
evalurii
6 S-au utilizat, s-au nu pentru cldire coeficientul de valoare +1
7 Veridicitatea informaiei pentru estimarea uzurii fizice a cldirii +1
8 Veridicitatea informaiei pentru estimarea deprecierii funcionale a cldirii -1
9 Veridicitatea informaiei pentru estimarea deprecierii economice a cldirii -1
Punctajul criteriilor acordat de expert -2
Numrul criteriilor 9
Abordarea prin pia
1 Dezvoltarea segmentului teritorial de pia a bunurilor imobile, creia +1
aparine obiectul evaluat
2 Numr suficient de obiecte analogice +1
3 Veridicitarea informaiei despre valori a obiectelor analogice +1
4 Veridicitatea informaiei despre caracteristicii calitativi a obiectelor -1
analogice
5 Coincidena caracteristicilor de evaluare a obiectului evaluat i analogic +1
6 Argumentarea calculul i ntroducere coreciilor +1
7 Presupunerile admise n calculele -1
7
Punctajul criteriilor acordat de expert +3
Numrul criteriilor 7
Abordarea prin venit
1 Fluxurile financiare prognozate n perioada de prognozare se vor modifica
esenial -1
2 Datele iniiale sunt sigure pentru prognozarea fluxurilor financiare +1
3 Fluxul financiar pentru pentru majoritatea anilor de prognoz sunt pozitive +1
4 Mrimea fluxului financiar n ultimul an de prognoz este o valoare pozitiv
suficient de mare -1
5 Obiectul imobil evaluat este nou pentru un segment concret a pieei imobile
teritoriale -1
Punctajul criteriilor acordat de expert -1
Numrul criteriilor 5
2. Procedurele i calculile intermediare efectuate la etapa a dou i a treia, se ntroduc n
tabelul general de calcul 14:

Tabelul 14 Procedurele, calculile intermediare i determinarea valorii finale a bunului imobil


Nr. Indicator Abordarea Abordarea Abordarea
prin cost prin pia prin venit
1 Punctajul factorului de expertiza -2 +3 -1
2 Numrul de factori 9 7 5
3 Deplasarea medie 9:2= 4,5 7:2 + 3,5 5:2 = 2,5
Rotungim la 5 Rotungim la 4 Rotungim la 3
4 Ponderea de greutate Numrtor Numrtor Numrtor
- 2 +5 = + 3 +3+4=+7 - 1 +3 = +2
Numitor Numitor Numitor
9*3 = 27 7*3 = 21 5*3 = 15
Rezultat 3/27 Rezultat 7/21 Rezultat 2/15
5 Ponderea de greutate (zecimale) 0,1111 0,3333 0,1333
6 Suma ponderii de greutate 0,1111 + 0,3333 + 0,1333 = 0,5777
7 Ponderea specific a abordrii 0,1923 0,5769 0,2308
8 Rezultatul evalurii, lei 12 483 000 16 527 000 15 276 000
9 Rezultatul ponderat, lei 2 400 481 9 534 426 3 525 701
10 Valoarea final a bunului 15 460
imobil, lei 608

5. Metoda interpolrii n baza modelului Naegli

Metoda interpolrii n baza modelului Naegli se distinge esenial de celelalte metode


anterior analizate prin faptul c ea nu se rezum la determinarea ponderii abordrii de evaluare;
n cazul existenei a cel puin dou rezultate se parcurg urmtoarele etape:
Se analizeaz rezultatele obinute n scopul selectrii celui mai puin credibil;
Se determin nivelul de excludere al acestuia n baza modelului Naegli;
Se realizeaz succesiv corectarea rezultatelor evalurii;
Se realizeaz reconcilirea rezultatelor evalurii;
Se estimeaz valoarea final a obiectului evalurii.

8
Pentru a evidenia specificul metodei interpolrii este propus spre analiz exemplul de
mai jos. Se consider c cel mai puin credibil rezultat l-am obinut prin metoda cheltuielilor.
Formula calculului propus de Naegli este inclus n tabelul 15:

Tabelul 15 Formula calcului de baz a valorii finale


Nivelul de excludere Formula calculului de baz
Mai mic de 10% (Vestimat + Vexclus) / 2
De la 10 20% (Vestimat *2+ Vexclus) / 3
De la 20 30% (Vestimat *3+ Vexclus) / 4
De la 30 40% (Vestimat *4+ Vexclus) / 5
Mai mare de 40% (Vestimat *5+ Vexclus) / 6
Vestimat valoarea ce se obine prin intermediul metodelor de evaluare, bazat pe un
suport informaional calitativ, veridic i complex.
Vexclus valoarea ce se obine prin intermediul metodelor de evaluare, bazat pe un
suport
Calculul valorii finale a obiectului evalurii este prezentat n tabelul 16:

Tabelul 16 Calculul valorii finale a obiectului evalurii


Abordarea de Valoarea, Nivelul Corecia Valoarea
evaluare mii lei de excludere rezultatului corectat, mii lei
Abordarea prin cost 650
Abordarea prin pia 900 (900 - 650) : 650 * (900*4+650) : 5 = 850
100=38,5% 850
Abordarea prin venit 800 (800 650) : 650 * (800*3+650) : 4= 762,5
100 = 23,8% 762,5
I corecie 850 (850 762,5) : 762,5 (850*2+762,5) : 3 820,8
II corecie 762,5 *100 = 11,5% = 820,8

n rezultat s-a constatat c valoarea obiectului evalurii constituie aproximativ 821 mii lei.

6. Metoda estimrii criteriilor de valoare dup aranjament

Metoda estimrii criteriilor de valoare dup aranjament presupune determinarea


ponderii fiecrei abordri de evaluare n baza aranjrii rezultatelor oferite de ele dup criteriile:
Capacitatea de a considera scopul evalurii;
Capacitatea de a considera conjunctura pieii;
Capacitatea de a considera parametrii fizici i economici ai obiectului evalurii;
Calitatea informaiei disponibile.
Conform acestei metode, fiecrei abordri utilizate i se atribuie un nivel argumentat de
importan n dependen de criteriile nominalizate: nalt 2 puncte, mediu 1 punct, sczut 0.
Dup fiecare abordare se calculeaz punctajul sumar i se indic n coloana n total
Se determin suma total a punctelor, atribuite obiectului evaluat dup toate abordrile.
Se calcul ponderea specific fiecrei abordri ca relaia dintre suma total a punctelor
a abordriii respective n relaie cu suma total de puncte.
Valoarea final a obiectului evalurii se obine din formula 3:

9
V = 3=1 i * Wi (3)

Unde: Vi Valoarea bunului imobil estimat prin cele trei abordri;


Wi ponderea pentru fiecare abordare de evaluare.

Exemplu: S se determine ponderea specific a rezultatelor obinute prin trei abordri:


Abordarea prin cost - 21 315 000 lei,
Abordarea prin pia - 19 527 000 lei,
Abordarea prin venit - 17 864 000 lei.

Calculul ponderii specifice a fiecrei abordri de evaluare este efectuat n tabelul 17:
Tabelul 17 Calculul ponderii specifice a fiecrei abordri de evaluare
Denumirea Scopul Conjunctura Caracteristicile Calitatea Total Ponderea,
abordrii evalurii pieii obiectului informaiei %
Abordarea Grad Mediu Sczut Mediu Mediu 3 18,75
prin cost Puncte 1 0 1 1
Abordarea Grad Mediu nalt nalt Mediu 6 37,5
prin pia Puncte 1 2 2 1
Abordarea Grad nalt nalt nalt Mediu 7 43,75
prinvenit Puncte 2 2 2 1
comparative
Total 16 100
Calculul ponderii specifice a fiecrei abordri de evaluare.
1. Se calcul suma total a punctelor dup fiecare abordare:
Abordarea prin cost 1 + 0 + 1 + 1 = 3,
Abordarea prin pia 1 + 2 + 2 + 1 = 6,
Abordarea prin venit 2 + 2 + 2 + 1 = 7.
2. Se determin suma total a punctelor, atribuite obiectului evaluat dop toate
abordrile: 3 + 6 + 7 = 16.
3. Se calcul ponderea specific fiecrei abordri:
Abordarea prin cost (3/16)*100 = 18,75%,
Abordarea prin pia (6/16)*100 = 37,50%,
Abordarea prin venit (7/16)*100 = 43,75%.
Pentru determinare a mrimei finale a valorii se utilizeaz metoda mediei ponderate n
corespundere cu care rezultatului obinut prin fiecare abordare i se atribuie coeficient de pondere
(tabelul 18):
Tabelul 18 Estimarea valorii finale a bunului imobil
Denumirea abordrii Rezultatul Ponderea, Valoarea
evalurii, lei % ponderat, lei
1. Abordarea prin cost, lei 21 315 000 18,75 3 996 563
2. Abordarea prin pia 19 527 000 37,50 7 322 625
3. Abordarea prin venit 17 864 000 43,75 7 815 500
100 19 134 688

10
4. Se determin valoarea final (reconciliat) a bunului imobil:
V = 21 315 000*0,1875 + 19 527 000*0,3750 + 17 864 000*0,4375 = 19 134 688 lei

Reconcilierea rezultatelor evalurii obinute prin intermediul metodelor i tehnicilor de


evaluare nu este mai puin obiectiv n cazul analizei intuitive, dect cele bazate pe modele
matematice; ns, modelele matematice permit att majorarea posibilitii de a demonstra
calculul corect reflectat n valoarea bunului imobil ct i posibilitatea de a verifica i concretiza
rezultatul obinut.

III.Sugestii metodice

A. Strategii de predare i nvare: prelegerea interactiv, studiul de caz, prezentarea de


explicaii alternative; rspunsuri directe la ntrebrile studenilor; ncurajarea participrii active a
studenilor la curs; rezolvarea de studii de caz specifice fiecarui aspect teoretic expus

B. Activiti de evaluare: teste pe parcurs; susinerea oral a referatelor, studiilor de caz.

11