Noțiune

Cărțile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece au la bază

identitatea topografică a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile și nicidecum
pe proprietari.
Fiecare imobil are propria carte funciară in care sunt evidențiate orice
schimbări intervin în situația sa materială sau juridică.
Cărțile funciare alcătuiesc, totodată, un sistem de publicitate complet,
deoarece realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor și constituirilor
de drepturi reale imobiliare, iar in anumite cazuri prevăzute expres de lege, în cartea
funciară sunt înscrise și unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în
legătură cu bunurile mobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc ”drepturi
tabulare”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare alcătuiesc ”starea tabulară”.

Trăsăturile cărţii funciare

Din interpretarea sistematizată a dispoziţiilor legale incidente sistemului real
de publicitate imobiliară prin cărţile funciare, au fost extrase caracteristicile cărţii
funciare.
Fiecărui imobil îi corespunde o carte funciară. Trăsătura enunţată rezultă nu
doar din prevederea expresă a art. 878 alin. (2) NCC potrivit căreia „aceeaşi carte
funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil', ci şi din definiţia dată imobilului
prin art. 876 alin. (2) Nccr 1 1 şi art. 1 alin. (5) din lege.
Evidenţa se ţine pe imobile, şi nu pe proprietari. Este elementul esenţial de
diferenţiere faţă de sistemul personal de publicitate imobiliară prin registre de
transcripţiuni şi inscripţiuni. Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar
şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică bazat pe identitatea
topografică a imobilelor care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
Evidenţa se ţine la nivel de unitate administrativ-teritorială (comună, oraş sau
municipiu). Potrivit art. 21 alin. (3) din lege, cărţile funciare întocmesc şi
numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi )mună, oraş, municipiu),
fapt care re ă inclusiv din art. 1 alin. (5) din Je şi art. 876 alin. (3) NCC.

1
 Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar. Din raţiuni de nplificare a
operaţiunilor de publicitate şi operativitate, cărţile funciare se într-un singur
exemplar.
Cărtile funciare se întregesc cu registrele şi documentele de 1blicitate'
imobiliară prevăzute de lege. În consideraţiile anterioare am ~ut deja referire la
documentele şi registrele care, potrivit art. 21 alin. (4) , lege, completează cărţile
funciare.
Cartea funciară este un sistem real complet de publicitate 1obillară. Potrivit
prevederilor art. 876 alin. (1) şi (2) NCC şi art. 23 din Je, cartea funciară asigură
publicitatea integrală a drepturilor, actelor, )telor sau raporturilor juridice în legătură
cu imobilele.
Scopul cărţii funciare este de a asigura transmiterea , constiirea, modificarea
sau stingerea drepturilor reale imobiliare precum opozabilitatea faţă de terţi a altor
drepturi, fapte sau raporturi jurice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Efectul contutiv , translativ şi extinctiv de drepturi reale imobiliare este consacrat de
t. 885-886 NCC, iar efectul de opozabilitate de art. 902-906 NCC.
Cartea funciară are caracter public. Această caracter stică rezultă , art. 883
NCC (la care deja ne-am referit) care este, de fapt, o aplicaţie rticulară în materie de
carte funciară a regulii generale instituite prin t. 24 NCC privind consultarea
registrelor publice de orice persoană.

Structură
Cuprinsul fiecărei cărţi funciare constă din titlul acesteia şi trei părţi
numerotate cu cifre romane.
Titlul cărţii cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea localităţii unde
se găseşte imobilul, pentru superficie, dacă este cazul să cuprindă şi menţiunea acelui
drept.
Partea I-a (foaia A, denumită şi Foaia de avere), descrie imobilul (parcelele)
prin arătarea numărului de ordine şi cel topografic al fiecărei parcele, felul de cultură
ori de folosinţă, locul de aşezare, întinderea şi o coloană pentru observaţii.
Partea II-a (foaia B, denumită şi Foaia de proprietate), care cuprinde în
principal, numele proprietarilor succesivi trecuţi în ordine cronologică şi are trei
rubrici: nr. de ordine, înscrisurile privitoare la proprietate, observaţii. Când este

2
cazul sunt trecute actele de dobândire şi de strămutare ale proprietăţii, servituţiile
constituite în folosul imobilului, drepturi personale şi de creanţă, acţiuni privitoare
la drepturi reale, faptele juridice.
Partea III-a (foaia C denumită şi Foaia de sarcini) cuprinde în principal,
sarcinile care grevează imobilul. În această foaie se înscriu drepturile reale care
grevează imobilul: servitutea, superficia, uzufructul, uzul, abitaţia, ipoteca,
privilegiile imobiliare, locaţiunea pe un termen mai mare de 3 ani, faptele juridice
(falimentul), drepturi personale sau alte raporturi juridice (sechestru, urmărirea
imobilului etc).
Cuprinsul cărţii funciare, în conf. cu art. 6 din Decr. lege nr. 115/1938, se
întregeşte cu planul, înscrisurile şi registrul de intrare.

1. a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului

topografic al fiecăreia.
2. b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în
cartea funciară. Un exemplar din înscrisul oficial sau copii certificate (legalizate
după acesta) se va reţine în arhiva biroului de carte funciară.
3. c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea tuturor cererilor de
solicitare a înscrierilor. Ordinea înregistrării stabileşte şi rangul înscrierilor
făcute în cartea funciară.

Obiectul
Obiectul cărţii funciare reprezintă, potrivit art. 876 in. (1) şi (2) NCC, obiectul
înscrierilor efectuate în cartea funciară, respectiv ·epturile reale imobiliare (drepturi
tabulare) şi, în cazurile prevăzute de ge, drepturile de creanţă, actele, faptele şi
raporturile juridice care au gătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Obiectul cărţii funciare denumit în literatura juridică şi obiectul drepturilor
tabulare îl constituie înscrierile făcute în cartea funciară, adică drepturile reale
imobiliare înscrise în cartea funciară, precum şi în cazuri prevăzute de lege,
drepturile de creanţă, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cu imobilele
înscrise în cartea funciară. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorăsc
sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară.8
Obiectul drepturilor tabulare îl constituie corpul funciar care poate fi alcătuit
dintr-una sau mai multe parcele (art. 12). Cartea funciară mai cuprinde aşadar şi

3
drepturile de creanţă, faptele şi raporturile juridice în legătură cu drepturile înscrise
în cartea funciară.
În art. 11 al legii sunt arătate drepturile tabulare sau drepturile reale înscrise
în cartea funciară: a) dreptul de proprietate; b) dreptul de superficie; c) dreptul de
uzufruct, uz, abitaţiune şi servitute; d) dreptul de ipotecă. Este de precizat că după
cum se observă mai întâi din această enumerare lipsesc ipotecile, apoi
enumerarea nu poate fi considerată limitativă deoarece prin legi speciale au fost
recunoscute ca drepturi reale, legea sau hotărârea judecătorească au dispus înscrierea
lor (ex. dreptul de administrare, dreptul de concesionare, dreptul de folosinţă asupra
terenurilor agricole, art. 19 şi 74 din Legea nr. 18/1991, art. 17 din Decr.-lege nr.
61/1990).
În concluzie, obiectul cărtii funciare îl constituie:
-imobilul în sensul consacrat de art. 876 alin. (3) NCC (sau obiectul material al
înscrierilor în cartea funciară)
-drepturile tabulare definite de art. 877 NCC
-în cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară potrivit art. 876 alin. (2) NCC.

Concluzii
Cărțile funciare alcătuiesc, totodată, un sistem de publicitate complet,
deoarece realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor și constituirilor
de drepturi reale imobiliare, iar in anumite cazuri prevăzute expres de lege, în cartea
funciară sunt înscrise și unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în
legătură cu bunurile mobile.
Obiectul cărții funciare este concretizat scriptic în înscrierile din cele trei părți
ale cărții referitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare, sarcinile,
drepturile personale, faptele și raporturile juridice supuse, conform legii, înscrierilor.
Mai mulți indivizi nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară, decât dacă se
găsesc în coproprietate.
Cuprinsul cărții funciare în afara îngradirilor și a excepțiilor legale, se
consideră numai în folosul persoanei care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal,
a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară.

4
BIBLIOGRAFIE
Gina Orga-Dumitru, Publicitatea imobiliară în reglementarea Noului Cod Civil,
Editura Hamangiu, 2015
Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
2001
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press
Mihaela, București, 2000