Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.

2022, cod RJ 4e62e9d37

(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)

Cod ECLI ECLI:RO:TBBRV:2022:006.######

Dosar nr. #####/197/2020

ROMÂNIA

TRIBUNALUL ######
SECŢIA I CIVILĂ

Sentința civilă nr.###/S

Şedinţa publică din data de 13 decembrie.2022
Completul compus din:
PREŞEDINTE ##### ######
Grefier ###### ######### #######

Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra cererii de chemare în judecată formulate
de reclamanții ####### ##### și ###### ####### în contradictoriu cu pârâta SC ##### #######
SRL, prin reprezentant legal, având ca obiect „rezoluțiune contract de vânzare-cumpărare”.
Dezbaterile în cauza civilă de față au avut loc în ședința publică din data de 28.11.2022,
când părțile prezente au pus concluzii, conform celor consemnate în Încheierea de şedinţă din
acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanţa, din lipsă de timp pentru
deliberare, în temeiul dispoziţiilor art. 396 Cod procedură civilă, a amânat pronunţarea pentru
data de 13.12.2022, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:

TRIBUNALUL,

Prin cererea înregistrată, la data de 9.11.2020, sub numărul de mai sus, pe rolul
Judecătoriei ######, reclamanții ####### ##### și ###### #######, reprezentați convențional
de cabinetul de avocat ##### #####, au chemat în judecată pârâta SC ##### ###### SRL,
solicitând instanței ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care să
instituie în sarcina acestei obligația de a le achita echivalentul în lei al sumei de 19.475 de ####,
ce reprezintă prejudiciul cauzat de lipsa folosinței apartamentului nr 38 din imobilul situat în
########## ######, strada ###### ##### nr.46, #### #, etajul 9, înscris în cartea funciară nr.
153996-C1-U38 ######, sub același număr cadastral, începând cu luna iunie a anului 2020 și
până la formularea cererii de chemare în judecată, la care se adaugă prejudiciul cauzat de
imposibilitatea înstrăinării acestui apartament, cu toate consecințele acesteia, ce constau în
îngrădirea dreptului de proprietate, la plata de daune morale, al căror cuantum nu a fost indicat,
să o oblige pe pârâtă și la remedierea viciilor din construcție ale terasei aflate deasupra
apartamentului mai sus identificat, apartament pe care reclamanții l-au cumpărat în temeiul
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul #########, de societatea notarială
###### ### și ###### ##### ### ######, iar, în cazul unei refuz la acestei, să îi autorizeze pe
reclamanți să realizeze aceste lucrări.

1
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
În expunerea de motive, s-a arătat în esență că părțile reclamante au cumpărat
apartamentul identificat în petitele cererii de chemare în judecată, prin contractul de vânzare-
cumpărare anterior indicat, plata prețului fiind realizată dintr-un credit bancar pe care l-au
accesat.
După ce s-au mutat în acest apartament, în toamna anului 2019, au început infiltrațiile în
tavanul și pereții apartamentului, astfel că au fost în imposibilitatea de a-l folosi, deși au achitat
integral prețul de vânzare a acestuia.
Au semnalat pârâtei aceste aspecte, care, în perioada februarie-aprilie 2020, l-a comunicat
că le-a remediat, astfel că nu vor mai exista scurgeri de apă și nici infiltrații în pereții
apartamentului, așa că, în data de 16.04.2000, a propus încheierea unei tranzacții, propunere ce a
fost acceptată de reclamanți.
În luna iunie a anului 2020, au reînceput infiltrațiile, fapt ce a determinat mutarea lor din
apartament, sens în care, din data menționată, și până în prezent, apartamentul nu a fost locuit,
pentru că apa ce curge din tavan se prelinge șuvoaie pe pereți.
Au semnalat, din nou, pârâtei situația creată, iar părțile, însoțite de câte un expert, s-au
întâlnit la apartament și au schimbat păreri, fără a adopta nicio soluție concretă.
În continuare, s-a arătat că reclamanții au încercat să vândă apartamentul, însă nu au găsit
niciun cumpărător interesat, din cauza problemelor cauzate de infiltrațiile de apă, și au fost
nevoiți să închirieze o locuință, astfel că se impune ca pârâta să îi despăgubească pentru
prejudiciul material și moral pe care l-au suferit.
Prin nota scrisă remisă cauzei în data de 20.11.2020, reclamanții, prin reprezentantul lot
convențional, avocat, au precizat că suma de bani indicată în primul petit al cererii de chemare în
judecată cuprinse și despăgubirile rezultate din imposibilitatea înstrăinării apartamentului,
precum și daunele morale solicitate.
În apărare, pârâta ## ##### Heights, reprezentată convențional de cabinetul de avocat
###### E. ########, a formulat întâmpinare, prin care a invocat, pe cale de excepția, lipsa
calității sale procesuale pasive, iar, pe fond, a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de
chemare în judecată promovate de părțile reclamante.
În motivarea poziției sale procesuale, partea menționată a arătat în esență că, în
conformitate cu prevederile art. 3.5 din contractul de vânzare-cumpărare pe care l-a încheiat cu
reclamanții, toate garanțiile și acțiunile referitoare la viciile imobilului cu privire la care au
contractat au fost transferate reclamanților, așa că aceștia se pot îndrepta împotriva
antreprenorului, pentru viciile apartamentului ce au generat infiltrațiile de apă menționate în
cererea de chemare în judecată.
În ceea ce privește fondului cauzei, pârâta a arătat în actul de procedură pe care l-a
întocmit în temeiul dispozițiilor art. 201 alin.(1) din Codul de procedură civilă că, în
conformitate cu clauzele contractului de vânzare-cumpărare, răspunderea sa pentru viciile
apartamentului ce constituie obiectul material al acestui contract poate fi angajată doar în ipoteza
în care se probează că a cunoscut aceste vicii, ## # ###### ## ####### ## #### ######### ##
#####.
În ceea ce privește pretențiile cuprinse în petitele 2 și 3 ale cererii de chemare în judecată,
se impune a se reține că, așa cum s-a stabilit prin raportul extrajudiciar de expertiză pe care
părțile l-au efectuat anterior datei sesizării instanței, raport de expertiză menționată și de părțile

2
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
reclamante în considerentele cererii de chemare în judecată, la data de 21.11.2021, s-a constatat,
în urma inspecției realizate la fața locului, că în apartament nu se mai produc infiltrații de apă și
că urmele lăsate de vechile infiltrații s-au uscat, context în care aceste pretenții sunt lipsite de
obiect.
Partea pârâtă a formulat în cauză și o cerere de chemare în garanție a BTD
Consruct&####### SRL, reprezentată legal de administrator, solicitând instanței ca, in ipoteza în
care va admite cererea principală de chemare în judecată, să instituie în sarcina terțului chemat în
garanție obligația de a suporta toate costurile generate de atragerea răspunderii sale contractuale.
În motivarea acestei cereri, s-a arătat că, prin contractul de antrepriză nr. TBV-
O1/6.07.2017, încheiat între autorul cererii, în calitate de beneficiar, și terțul chemat în garanție,
în calitate de antreprenor, acesta din urmă s-a obligat să construiască blocurile 5 și 6 din cadrul
Proiectului ### City, din care face parte și apartamentul ce a fost achiziționate de către
reclamanți.
Conform prevederilor art. 12.1 din acest contract, terțul chemat în garanție, în calitatea
menționată, s-a obligat să remedieze eventualele vicii ale construcțiilor, componente ale
proiectului realizat, precum și să acopere eventualul prejudiciu suferit de beneficiar și de clienții
acestuia.
De asemenea, dispozițiile art. 1879 din Codul civil impun antreprenorului răspunderea
pentru viciile construcțiilor realizate, care, în speță, este de pe deplin aplicabilă, neputând fi
invocate anumite restricții impuse de beneficiarul proiectului imobiliar, antreprenorul având
deplină libertate de execuție a construcției, conform normelor tehnice general acceptate și
discutate.
La data de 11.02.2021, reclamanții, prin reprezentantul lor convențional, avocat, au depus
la dosarul cauzei, în condițiile reglementate de prevederile art. 204 alin.(1) din Codul de
procedură civilă, o modificare a cererii de chemare în judecată pe care au promovat-o, prin care
au arătat că înțeleg să solicitate instanței ca, prin sentința pe care o va pronunța, să rezilieze, din
culpa exclusivă a vânzătorului, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul
#########, de societatea notarială ###### ### și ###### ##### ### ######, cu consecința
instituirii în sarcina pârâtei a obligației de a restitui prețul pe care l-au plătit în temeiul acestui
contract, ce are valoarea de 55.500 ####, la plata costurilor generate de perfectarea acestui
contrat, pe care le-au estimat la suma de 9.500 ####, la plata sumei de 24.500 ####, ce reprezintă
suma de bani pe care trebuie să o cheltuiască peste suma de 55.500 ####, pentru achiziționarea
unui nou apartament, la plata sumei de 3015 ####, ce reprezintă contravaloarea chiriei pe care au
trebuit să o plătească ca urmare a imposibilității folosirii apartamentului pe care l-au cumpătat de
la pârâtă, la plata sumei de 2.000 ####, ca urmare a anulării antecontractului de vânzare-
cumpărare pe care părțile l-au perfectat, precum și la plata sumei de 1.000 ####, cu titlul de
daune morale, la care trebuie să se adauge suma de 3.500 lei, ce reprezintă suma de bani plătită
expertului pe care l-au angajat pentru identificarea viciilor apartamentului.
În expunerea de motive, s-a arătat că modificarea cererii de chemare în judecată a fost
formulată în condițiile în care pârâta a refuzat să remedieze stricăciunile produse apartamentului
reclamanților, ca urmare a viciilor acestuia, ignorând concluziile raportului extrajudiciar de
expertiză pe care părțile l-au realizat.

3
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
Mai mult decât atât, pârâta a ignorat solicitarea lor de a nu efectua lucrări de reparații pe
timpul iernii, din cauza precipitațiilor abundente și a temperaturilor scăzute, și a realizat astfel de
lucrări, în urma cărora apartamentul lor a fost grav avariat.
Partea pârâtă, prin reprezentatul său convențional, avocat, a formulat întâmpinare la
modificarea cererii de chemare în judecată prin care a solicitat ca pretențiile părților reclamante
să fie respinse, în totalitate, pentru că, viciile la care se referă nu privesc apartamentul pe care l-
au achiziționat, ci părțile de uz comun ale imobilului din care acest apartament face parte, mai
precis, terasa, vicii care au fost remediate, iar reclamanții despăgubiți pentru prejudiciul încercat,
corespunzător celor stabilite în tranzacția pe care părțile au încheiat-o în data de 16.04.2020.
În aceste condiții, nu poate fi cerută rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, ca
efect al obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, pentru că, la data sesizării instanței,
aceste vicii erau remediate.
Apoi, viciile invocate de reclamanți nu îndeplinesc cerința gravității, prevăzută expres de
prevederile art. 1707 alin.(1) din Codul civil, pentru că infiltrațiile la care aceștia s-au referit au
produs daune minore, izolate și nestructurale apartamentului pe care îl dețin în proprietate și nu
au afectat locuibilitatea și utilizarea acestuia, așa cum se arată în raportul extrajudiciar de
expertiză, întocmit de expertul Șcadra ####### Flornetin.
La data de 27 mai 2022, părțile reclamante, prin reprezentantul lor convențional, avocat,
a depus la dosarul cauzei o precizarea a câtimii pretențiilor formulate, prin care au arătat că, în
plus față de pretențiile formulate prin modificarea cererii introductive de instanță, solicită
instanței să instituie în sarcina pârâtei și obligația de a le plăti suma de 171, 98 lei, ce reprezintă
contravaloarea facturilor de electricitate, pentru că ei nu au mai folosit apartamentul din litigiu,
astfel că orice consum de electricitate pentru acesta a fost generat de pârâtă.
#### de menționat că partea pârâtă, prin reprezentantul său convențional, avocat, a remis
cauzei, în etapa scrisă a procesului, o cerere de administrare de probe, prin care a solicitat ca, mai
înainte de soluționarea pe fond a cauzei, instanța să administreze, în conformitate cu procedura
administrării de probe, proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcții, pentru a
stabilit starea apartamentului ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamanților.
Prin sentința civilă nr. ####/15.10.2021, Judecătoria ###### a admis excepția
necompetenței sale materiale și a declinat, în favoarea Tribunalului ######, competența
materială de soluționare a cauzei, reținând la adoptarea acestei soluții că obiectul acesteia are o
valoare ce depășește suma de 200.000 de lei, context în care revine instanței menționate
competența de a o soluționa în primă instanță.
Ca urmare a soluției astfel pronunțate, cauza a fost înregistrată pe rolul prezentei instanțe,
la data de 13.12.2021, sub numărul #####/197/2020.
La termenul de judecată din data de 28.03.2022, în temeiul argumentelor de fapt și de
drept consemnate în încheierea acestuia, instanța a calificat obiectul principal al cererii supuse
judecății ca fiind reprezentat de acțiunea în rezoluția contractului de vânzare-cumpărare pe care
părțile l-au perfectat, iar nu de acțiunea în rezilierea acestuia, așa cum s-a scris în modificarea
cererii introductive de instanță, a luat de faptul că partea pârâtă nu înțelege să mai susțină cererea
de chemare în garanție pe care a promovat-o în sensul celor mai sus expuse, și nici cererea de
administrare de probe, pe care a formulat-o în etapa scrisă a procesului, și a dispus ca, în

4
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
prezenta cauză, să fie administrate, la cererea ambelor părți, proba cu înscrisuri și proba cu
expertiza tehnică judiciară.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată și reține următoarele:
Imobilul cu privire la care se poartă litigiul civil de față este reprezentat de apartamentul
38 din ###### ## ######## ##.5, situat în ########## ######, strada ###### ##### nr.46,
înscris în cartea funciară nr. 153996-C1-U38 ######, sub același număr cadastral, ce are
suprafața utilă de 50 mp, cota de 50/2160 parte din părțile de uz comun și cota de ##########
din teren, în alcătuirea căruia intră o sufragerie, un loc de luat masa, o bucătărie, o baie, două
holuri, o debara și un balcon, iar el a fost dobândit în proprietate de părțile reclamante în temeiul
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul #########, de către societatea
notarială ###### ### și ###### ##### ### ######, pe care l-au perfectat cu pârâta.
Prin prezentul demers judiciar părțile menționate urmăresc desființarea, în mod
retroactiv, a actului translativ de proprietate pe care l-au încheiat cu pârâta, ca urmare a
neîndeplinirii, de către aceasta, a obligației contractuale referitoare la repararea prejudiciilor
generate de viciile bunului imobil ce constituie obiectul material al acestuia.
Așa cum am arătat, pentru a verifica temeinicia motivelor pe care părțile menționate le-au
invocat în susținerea demersului lor judiciar, instanța a dispus ca, în speță, să fie administrată
proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcții, numind-o în calitate de expert
tehnic judiciar pe doamna expert ##### ######## #######.
#### de menționat că, în conformitate cu prevederile art. 330 alin.(5) din Codul de
procedură civilă, tribunalul a încuviința ca la administrarea mijlocului de probă arătat să participe
și experții consilieri ai părților, respectiv, expertul Climovici ######, care i-a asistat pe
reclamanți, și expertul Șcadra #######-#########, care a asistat-o pe pârâtă.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză, s-a arătat că apartamentul
ce formează obiectul dreptului de proprietate al reclamanților este situat la etajul 9 al blocului de
locuințe din care face parte, el fiind predat în folosință la data de 15.10.2019, fără ca la
momentul predării-primirii să fi fost semnalate vicii ascunse sau evidente, care să trebuiască
remediate.
La etajul 10 al blocului de locuințe în care este amplasat acest apartament, se află
apartamentul cu nr.41, care are în folosință o terasă circulară în suprafață de 44 mp.Această
terasă este situată peste baia și livingul din casa reclamanților și este deschisă, reprezentând, în
fapt, acoperișul tip terasă pentru cele două spații. Această terasă poate fi considerată o terasă
uzuală, în care materialul termoizolant este dispus sub hidroizolație.
Întrucât au fost semnate vicii cu privire la modalitatea în care a fost construiră această
terasă, vicii ce au determinat producerea unor infiltrații de apă în cele două spații ale
apartamentului reclamanților pe care aceasta le acoperă, s-a procedat la schimbarea sistemul de
izolație montat inițial.
În lucrarea de expertiză ce a fost administrată ca probă în cauză, s-a arătat că, potrivit
documentelor consultate de expert, primele infiltrații au apărut în luna octombrie a anului 2019,
iar, la data de 20.02.2020, părțile au semnat procesul- verbal de remediere în care s-a consemnat
că ,,au fost remediate toate defectele semnalate în procesul-verbal 15.10.2019 și cele ulterioare”,
astfel: au fost reparate infiltrațiile de la terasă, au fost reparate și zugrăvite baia, holul, dormitorul
și livingul, a fost îndreptat un perete din hol, care s-a strâmbat, au fost siliconate tocurile și

5
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
pervazurile ușilor interioare, au fost fixate ornamentele pe balustradele de inox și a fost înlocuit
parchetul din dormitor și din living.
La data de 16.04.2020, părțile prezentului litigiu au semnat tranzacția judiciară ce a avut
ca scop tocmi prevenire unui litigiu între ele, generat de lipsa de folosință a apartamentului mai
sus descris, pentru perioada 25.09.2019-20.02.2020, în temeiul căreia reclamanții au primit, de la
pârâtă, suma de 15.000 de lei, cu titlu de despăgubiri, precum și o garanție de 3 ani pentru
lucrările de reparații.
În luna mai a anului 2020, în apartamentul ce constituie obiectul dreptului de proprietate
al reclamanților, au reapărut infiltrațiile, în zona dormitorului și a băii.
Coroborând datele ce i-au fost puse la dispoziție, expertul numit în cauză a arătat prin
raportul de expertiză pe care l-a întocmit că, în perioada 20.02.2020-19 mai 2020, în
apartamentul reclamanților nu s-au produs infiltrații, în perioada 19 mai 2020-24.07.2020, au
apărut infiltrații de mici dimensiuni, în zona băii, pentru ca, la data de 28.07.2020, să se
consemneze și în zona dormitorului, iar la data de 30.07.2020, s-a consemnat că atât zona băii,
cât și zona dormitorului erau afectate de infiltrații, perioada 28.07.2020-30.07.2020, fiind
perioada în care situația generată de infiltrații a fost cea mai acută.
În perioada 25.08.2020- 21.10.2021, au apărut zone mici de umezeală, astfel că au fost
efectuate lucrări de remediere a acestora, în zona terasei, pentru ca, în perioada 3.11.2012-
24.11.2021, să fie executate lucrări de verificare și de remediere a defecțiunilor semnalate.
Perioada 24.11.2021-21 iunie 2022 a fost o perioadă fără infiltrații, pentru ca, în data de
21 iunie 2022, să se constate apariția unei pete pe tavanul băii, la fel ca și în data de 8.07.2022,
motiv pentru care, în perioada 12.07.2022-20.07.2022, au fost efectuate lucrări de reparații în
zona afectată de infiltrații.
În lucrarea pe care a realizat-o, expertul a arătat că nu pot fi stabilite cu certitudine
cauzele infiltrațiilor de apă din apartamentul părților reclamante, acestea putând fi generate de o
posibilă stagnare a apei între straturi, de o posibilă afectare a hidroizolației punctual în timpul
lucrărilor efectuate, precizându-se, însă, că zona afectată a fost de mici dimensiuni. Chiar și așa,
această situație a creat părților menționate un disconfort, cu atât mai mult cu cât este vorba
despre un apartament nou construit.
În egală măsură, expertul a arătat că, în luna august a anului 2022, au fost efectuate
lucrări la terasa circulabilă a apartamentului nr.14, însă acestea au avut un caracter estetic și de
întreținere, fiind posibil ca situația hidroizolației să fi fost remediată, dar, față de apariția repetată
a infiltrațiilor, acest lucru nu poate fi afirmat cu certitudine.
S-a arătat apoi că, deși terasa circulabilă a apartamentului 41 reprezintă parțial acoperișul
apartamentului 38, ce este deținut în proprietate de reclamanți, nu este o parte de uz comun a
acestuia, ci este menționată în documentația cadastrală drept terasa ce reprezintă acoperișul peste
etajul 10, starea acesteia, în prezent, fiind foarte bună.
Asupra acestei terase au fost efectuate lucrări de remediere, în încercarea de a soluționa
problema infiltrațiilor, fiind posibil ca și din modul în care aceste lucrări au fost realizate să fi
fost afectat actuala hidroizolație și în acest fel să fie apărut infiltrațiile din apartamentul
reclamanților.
În lucrarea de expertiză ce a fost administrată ca probă în cauză s-a mai arătat că, în
prezent, deasupra zonei de acoperiș a apartamentului 38, pe terasa circulabilă folosită de

6
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
apartamentul 41, este instalată o mini piscină de exterior, care, pe lângă greutatea net însemnată,
a necesitat racordarea la instalațiile specifice, cu posibila afectare a hidroizolației existente, ce ar
putea avea drept urmări noi infiltrații la apartamentul din litigiu.
În lucrarea de expertiză, expertul a precizat că apartamentul cu privire la care se poartă
litigiul civil de față a fost întotdeauna locuibil, chiar și în perioada 28.07.2020-30.07.2020, când,
așa cum s-a arătat, situația inundațiilor a fost acută, pentru că zonele afectate au fost de mici
dimensiuni.
Cu privire la concluziile raportului de expertiză întocmit în speță și administrat ca probă,
părțile reclamante, prin reprezentantul lor convențional, avocat, au formulat obiecțiuni, pe care
instanța le-a respins la termenul de judecată din data de 28.11.2022, în temeiul considerentelor
de fapt și de drept consemnate în încheierea acestui termen de judecată.
Rezoluția face parte din categoria remediilor oferite creditorului în caz de neexecutare a
obligației de către debitorul său. Întocmai ca și în Codul civil din anul 1864, creditorul obligației
neexecutate are un drept de opțiune între mai multe remedii posibile. De această dată există
însă o reglementare expresă, cuprinsă în dispozițiile art. 1516 din Codul civil, în sensul că,
creditorul are dreptul de a opta între a solicita executarea în natură, în mod exact și la termen a
obligației, iar, în cazul în care debitorul refuză să îndeplinească obligațiile, creditorul este
îndreptățit să aleagă între executarea în natură a obligației, rezoluțiunea contractului, reducerea
prestației sau să utilizeze,, orice mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său’’.
Codul civil din anul 2010 reglementează, prin art. 1516, instituția juridică a rezoluțiunii
unilaterale extrajudiciare a contractului, care presupune dreptul creditorului, chiar în lipsa unei
pact comisoriu expres, de a invoca rezoluțiunea unilaterală a contractului pentru neexecutare,
rolul instanței de judecată într-o astfel de ipoteză fiind acela de a verifica corectitudinea
invocării rezoluțiunii.
Condiția de fond unică a rezoluțiunii este neexecutarea însemnată, ce se desprinde din
interpretarea dispozițiilor art. 1551 alin. (1), teza 1 din Codul civil, în conformitate cu
care ,,creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea nu este însemnată’’.
Neexecutarea este însemnată sau determinantă atunci când lipsește pe creditor de ceea ce ar fi
fost îndreptățit să se aștepte de pe urma contractului. Neexecutarea este însemnată, adică
suficient de importantă, atunci când debitorul nu execută o prestație ce a constituit pentru
creditor cauza determinantă a perfectării actului juridic.
Din criteriile oferite de legiuitor se pot desprinde următoarele cerințe referitoare la
neexecutarea contractuală pentru a putea fi invocată rezoluțiunea, anume, neexecutarea trebuie
să privească o obligație contractuală, adică o obligație provenită dintr-un contract pentru care
legea permite rezoluțiunea, iar neexecutarea să fie suficient de gravă, adică să îl pună pe
creditor în imposibilitatea de a realiza scopul pentru care a contractat. În cazul în care
creditorul a optat pentru rezoluțiunea judiciară, este necesar ca, în prealabil, să fi acordat
debitorului un termen suplimentar de executare, cu excepția cazurilor reglementate de
dispozițiile cuprinse în art. 1523 din Codul civil, respectiv a unei puneri de drept în întârziere,
situație în care creditorul este îndreptățit să solicite în mod direct rezoluțiunea în instanță.
Aplicând aceste principii de drept în cauza civilă de față, tribunalul observă că nu există
nicio neexecutare însemnată a vreuneia dintre obligațiile asumate de către partea pârâtă prin

7
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)
contractul de vânzare-cumpărare pe care l-a perfectat cu reclamanții, aceasta predând părților
menționate bunul cu privire la care au contractat în stare de funcționare.
Viciile de construire redate în raportul de expertiză ce a fost administrat ca probă nu sunt
localizate în apartamentul ce constituie obiectul dreptului de proprietate al părților menționate, ci
s-au produs la bun ce are regimul juridic al unui bun individual determinat, respectiv la terasa
circulară aferentă apartamentului 41 din ###### ## ######## ##.5, ce face parte din Complexul
Imobiliar ### City, ele fiind, în prezent remediate.
Efectele negative ale acestor vicii de construire, ce s-au produs în apartamentul deținut în
proprietate de reclamanți, constând în infiltrațiile de apă, au afectat zone restrânse ca arie, iar ele
au fost reparate, de către partea pârâtă, imediat că i-au fost semnalate. Aceste efecte negativ nu
au fost de natură să afecteze caracterului locuibil al apartamentului cu privire la care părțile au
contractat, în niciuna din perioadele de timp la care se referă cererea suspusă judecății, ipoteza
caracterului inutilizabil al acestui bun în scopul pentru care el a fost achiziționat, avansată de
părțile reclamante, fiind infirmată de materialul probator administrat.
În acest context, tribunalul apreciază că nu sunt îndeplinite cerințele instituite de lege
pentru aplicarea, în speță, a sancțiunii civile a rezoluțiunii, cu consecințele juridice indicate în
modificarea cererii introductive de instanță, astfel că, în lumina considerentelor de fapt și de
drept ce preced, va respinge, ca neîntemeiată, această cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:

Respinge astfel cum a fost ulterior modificată cererea de chemare în judecată formulată
de reclamanții ####### #####, CNP #############, și ###### #######, CNP #############,
domiciliați în ########## ######, Bulevardul Griviței nr.47, #### ## A, ####, #####,
reprezentați convențional de cabinetul de avocat ##### #####, în contradictoriu cu pârâta #####
####### SRL, cu sediul social în ########## ######, strada ###### ##### nr. 42-56, #### #,
parter, #####, județul ######, reprezentată legal de administrator și convențional de cabinetul de
avocat ######. E.########, cu sediul procesual ales la domiciliul profesional al reprezentantului
convențional, situat în ########## ######, strada ###### ############ nr.14, #### ##, ####,
#####, județul ######.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de exercitare a căii de
atac urmând a fi înregistrată la Tribunalul ######.
Pronunțată azi, 13.12.2022, prin punerea soluției la dispoziția părților, de către grefa
instanței.

Președinte, Grefier,
##### ###### ####### ######### ######

8
 Hotarâre nr. 333/2022 din 13.12.2022, cod RJ 4e62e9d37
(https://rejust.ro/juris/4e62e9d37)

Red. ###/23.02.2023
Tehnored. #### /24.02.2024
5 ex