Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.

2022, cod RJ 5988697ee

(https://rejust.ro/juris/5988697ee)

Cod ECLI ECLI:RO:CABRV:2022:011.######

ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ######
SECTIA CIVILĂ

Dosar nr. #####/197/2019

DECIZIA CIVILĂ Nr. ####/Ap

Şedinţa publică din data de 28 noiembrie 2022
Completul constituit din:
PREŞEDINTE – ######-###### ##### - judecător
Judecător – ###### #######
Grefier – #####-###### ####

Pentru astăzi a fost amânată pronunţarea asupra apelului declarat de pârâta ### ########
######## împotriva sentinţei civile nr. ###/S din 19 mai 2022, pronunţată de Tribunalul ######
– Secţia I Civilă, în dosarul civil nr. #####/197/2019, având ca obiect ,,rezoluţiune contract”.
Dezbaterile în cauză au avut loc în şedinţa publică din 10.11.2022, când reprezentanţii
convenţionali ai părţilor au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de şedinţă din
acea dată care face corp comun cu prezenta decizie.
Instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul prevederilor art.396 alin.1 din
Codul de procedură civilă, a amânat pronunţarea la data de 22.11.2022 şi apoi, având nevoie de
mai mult timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru astăzi, 28.11.2022, când a decis
următoarele:

C U R T E A,

Asupra apelului de faţă:

######## că, prin acțiunea formulată, reclamanta ##### ####### a chemat în judecată pe
pârâta ### ######## ########, solicitând rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare
autentificat sub nr. 759/15.03.2019, cu consecința obligării pârâtei la restituirea prețului achitat
în cuantum de 95800 euro; comisionul agenției pentru cumpărarea imobilului în sumă de
10862,11 lei; taxelor notariale achitate atât cu ocazia întocmirii antecontractului de vânzare
cumpărare, cât și cele aferente vânzării; obligarea pârâtei la plata unor daune interese pentru
repararea întregului prejudiciu cauzat reclamantei, potrivit art. 1712 alin. 1 Cod civil conform
căruia în situația în care, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea viciile bunului
vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 vânzătorul este obligat la plata de
daune interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul, cu cheltuieli de
judecată.

1
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
Prin sentinţa civilă nr. ###/S din 19 mai 2022, Tribunalul ###### a admis în parte
cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ##### #######, în contradictoriu cu
pârâta ### ######## ########.
S-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat de BIN #####
######## ##### sub nr. 759 din 15.03.2019, încheiat între părți.
A fost obligată pârâtă să plătească reclamantei suma de 95.800 euro, reprezentând prețul
vânzării, suma de 6937,32 lei reprezentând taxe și onorarii notariale.
Au fost respinse celelalte pretenții ale reclamantei.
A fost obligată pârâtă să plătească reclamantei suma de 16.888 lei cu titlu de cheltuieli de
judecată reprezentate de onorariu avocațial, onorariu expert și taxă judiciară de timbru în limita
pretențiilor admise.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanța a reținut că între părțile prezentului litigiu,
reclamanta în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâta în calitate de promitentă vânzătoare,
s-a încheiat actul intitulat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 306
din 29.01.2019, prin care pârâta a promis vânzarea dreptului de proprietate asupra
apartamentului situat în ########## ######, #### ########## ### ###, ### #, înscris în CF
139912-C2-U1, nr. top 4971/B/7, pentru prețul de 95.800 euro.
Ulterior, la data de 15 martie 2019, a fost încheiat între părți contractul de vânzare
cumpărare pentru imobilul mai sus menționat, iar reclamanta și-a înscris dreptul de proprietate în
cartea funciară.
La data de 12 aprilie 2019, reclamanta a comunicat pârâtei că a apărut o problemă la
imobilul cumpărat, respectiv că au apărut infiltrații în dormitorul mare și în baie.
Din răspunsurile date la interogatoriu de reclamantă, a rezultat că aceasta a vizitat
imobilul, anterior cumpărării, de 4 – 5 ori, la interval de 2 – 3 zile, iar cu aceste ocazii nu a
observat urme de apă, mucegai sau igrasie pe pereții sau podelele imobilului.
După cumpărare, reclamanta a locuit efectiv în imobil, aerisește și ventilează spațiul și
folosește dezumidificator. Toate camerele sunt ventilate și natural.
S-a mai arătat că din discuțiile cu vecinii a aflat că apartamentul are probleme cu igrasia
încă din anul 1983.
Prin răspunsurile la interogatoriu date de pârâtă, aceasta a arătat că a efectuat lucrări în
apartament de amenajare, de schimbare a instalației electrice, a alimentării cu apă, canalizare
tencuieli, izolație, montare ferestre termopan, centrală termică, faianță, parchet, a
recompartimentat apartamentul.
Pârâta a recunoscut că la prima vizionare a apartamentului, reclamanta a întrebat dacă
este igrasie.
Martora #### ######, persoana de la care pârâta a cumpărat apartamentul în anul 2015, a
arătat că în perioada în care în apartament au locuit soții ########, era o curățenie desăvârșită,
casa era încălzită cu sobe de teracotă și nu i-a auzit niciodată pe aceștia că ar exista igrasie sau
infiltrații. Apartamentul era încălzit foarte tare, facturile la gaz fiind mari.
După decesul soților ########, martora a devenit proprietară și a vândut, fără a locui
efectiv în imobil.
Martora #### #### a declarat că deține apartamentul nr. 9 din același imobil și a declarat
că domnul ######## i-a spus că avea igrasie în bucătărie și într-o cameră și i-a atras atenția cu

2
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
privire la izolația imobilului. Instalația de apă a imobilului este veche, iar pârâta a reparat țeava
de canalizare și au făcut lucrări la copertina grădinii.
Martora ###### #######, vecină a soților ########, pe care îi ajuta la menaj, a declarat
că tot timpul în acest apartament au fost probleme cu igrasia, că era umed tot timpul. Soțul
martorei i-a ajutat pe soții ######## să înlocuiască tocul de la uși și grinzi, datorită umezelii.
Martorul ######## #####, persoană care locuiește în același imobil, la apartamentul 6, a
arătat că în imobil este igrasie, umezeală care urcă pe pereți. După ce a cumpărat apartamentul,
pârâta a efectuat lucrări, a scos pardoseala și a refăcut o parte din scurgerea de pe casă, iar după
terminarea lucrărilor pârâta s-a plâns de un perete exterior, dinspre curtea vecină, pe care a
apărut o pată de mari dimensiuni. S-a mai arătat că toate imobilele din zonă sunt afectate de
umezeală și igrasie și că familia ######## schimbau dușumeaua o dată la 3 – 4 ani.
Conform raportului de expertiză întocmit în cauză, în apartamentul în litigiu există o
umezeală persistentă a pereților, datorată reținerii apei în porii materialelor din care sunt
executați, iar în zona inferioară a acestora au fost observate pete gălbui spre maro, sau chiar
înnegrite pe anumite porțiuni. În alte zone s-a constatat o afectare superficială.
Umiditatea pereților s-a constatat pe o suprafață de 28 mp, iar afectarea superficială la
pereți pe 71 mp și la tavane pe 49,6 mp.
S-a concluzionat că umiditatea persistentă se datorează infiltrațiilor de apă în structura
pereților de zidărie, infiltrații datorate fenomenului de ascensiune prin capilaritate a apei
subterane, determinat de lipsa unui strat de rupere a capilarității de cel puțin 15 cm, lipsa unui
sistem de drenaj exterior, lipsa unei bariere orizontale funcționale, lipsa unei hidroizolații
verticale.
În ceea ce privește umiditatea superficială, aceasta poate fi generată de vaporii produși de
ocupanții clădirii, de activitățile desfășurate în interior, spălat, gătit, gradul de etanșeitate a
elementelor anvelopei clădirii, poziția apartamentului în clădire.
Din toate aceste probe a rezultat că imobilul este afectat de umezeală și igrasie și aceste
probleme existau încă din vremea când era locuit de familia ########.
Martora #### ###### nu a declarat în fața instanței că în apartament nu era igrasie, ci că
apartamentul era foarte curat, ceea ce nu presupune că existau probleme legate de umezeală, pe
care locatarii încercau să le rezolve prin încălzire excesivă.
Pârâta, după ce a cumpărat imobilul a efectuat mai multe lucrări de amenajare și din
declarația martorului ######## ##### a rezultat că aceasta știa cel puțin de existența petei de
umezeală care a apărut pe un perete. Astfel, pârâta a efectuat atât lucrări de amenajare și
eficientizare a apartamentului, sub aspectul funcționalității sale, cât și pentru înlăturarea umezelii
și a infiltrațiilor, însă umezeala a continuat să apară pe pereții imobilului, nefiind efectuate
lucrările de limitare a ascensiunii capilare indicate de expert.
Astfel, la data vânzării apartamentului, pârâta cunoștea problemele acestuia, legate de
umezeală și igrasie, însă a comunicat reclamantei că nu există o astfel de problemă.
Reclamanta, cu ocazia vizionării apartamentului, a întrebat în mod expres de existența
acestor probleme, fiind evident că nu dorea să cumpere un imobil cu astfel de probleme.
Faptul că umiditatea superficială apare ca urmare a utilizării imobilului, spălat, gătit, nu
determină vina reclamantei cumpărătoare raportat la relațiile contractuale cu pârâta, deoarece

3
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
imobilul are destinația de apartament de locuit, iar folosința normală a unui astfel de spațiu
presupune astfel de activități.
Umiditatea și mucegaiul se extind treptat, datorită fenomenului de accesiune prin
capilaritate a apei subterane, ceea ce justifică faptul că la data vizionării și cumpărării
apartamentului acesta nu prezenta urme de umezeală și mucegai, iar ulterior a apărut și s-a
extins.
În consecință, imobilul apartament asupra căruia poartă prezentul litigiu a fost și este
afectat de umezeală și mucegai, pârâta cunoștea existența acestor disfuncționalități ale imobilului
și a refuzat să le comunice reclamantei, deși aceasta a întrebat în mod expres.
Existența fenomenului evidențiat de expert în lucrarea efectuată în cauză duce la
concluzia că apartamentul nu este apt a fi utilizat ca locuință, deoarece activitățile cotidiene sunt
de natură a accentua umiditatea produsă prin fenomenul de ascensiune prin capilaritate, iar
pentru înlăturarea acestuia și stoparea extinderii fenomenului sunt necesare lucrări de drenare a
apelor, izolare și hidroizolare și ruperea capilarității.
În consecință, imobilul era afectat, la data cumpărării, de vicii ascunse.
În cauză, instanța a menționat ca fiind incidente prevederile art.1707,1708, 1709, 1710 și
1712 din Codul civil.
Reclamanta a comunicat pârâtei despre apariția umezelii la aproximativ o lună de la
cumpărare, ceea ce se încadrează în noțiunea de termen rezonabil impuse de art. 1709 Cod civil.
Existența viciului ascuns, așa cum a fost expus mai sus și definit de prevederile art. 1707
Cod civil, determină rezoluțiunea contractului în baza art. 1710 alin. 1 lit. d Cod civil, din
atitudinea reclamantei rezultând că dacă ar fi cunoscut despre existența problemelor imobilului,
legate de umezeală și igrasie, nu ar fi cumpărat.
Susținerile pârâtei în sensul că vechimea imobilului ar fi determinat producerea
fenomenelor semnalate nu pot fi avute în vedere în cauză, pentru înlăturarea răspunderii sale,
deoarece, tocmai pentru că imobilul are o anumită vechime și se află situat în zona de sub #####
a determinat-o pe reclamantă să o întrebe pe pârâtă dacă imobilul este afectat de igrasie.
În temeiul art. 1712 Cod civil, pârâta a fost obligată să plătească reclamatei suma de
95800 euro, reprezentând prețul vânzării și suma de 6937,32 lei reprezentând taxe și onorarii
notariale.
Reclamanta nu a depus la dosar dovada achitării sumei de 10.862,11 lei cu titlu de
comision al agenției imobiliare, astfel că pretențiile formulate cu acest titlu au fost respinse.
De asemenea, a fost respinsă cererea reclamantei de a fi obligată pârâta la plata unor
daune interese, deoarece cuantumul acestor daune nu a fost precizat și nici dovedit în cauză.
În consecință, cererea reclamantei a fost admisă în parte, conform dispozitivului.
În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, pârâta a fost obligată să plătească reclamantei
suma de 16.888 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu avocațial, onorariu
expert și taxă judiciară de timbru în limita pretențiilor admise.
Împotriva acestei hotărâri și a încheierii de ședință din 21.04.2022, a declarat apel pârâta
### ######## ########, solicitând desfiinţarea în tot a acesteia, cu consecinţa respingerii cererii
de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată în fond şi în apel.
În expunerea motivelor de apel, după ce a reiterat situaţia de fapt descrisă în cuprinsul
întâmpinării depuse in faţa instanţei de fond, apelanta a arătat că în mod greșit a reținut instanța

4
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
de fond că nu a răspuns la notificarea transmisă de reclamantă, în realitate formulându-se un
răspuns scris prin care s-a precizat că pretențiile reclamantei sunt nereale și se datorează în cea
mai mare măsură conduitei reclamantei în administrarea imobilului.
În ceea ce privește raportul de expertiză întocmit în cauză, apelanta a precizat că acesta
nu putea conduce la rezoluțiunea contractului, din cauza obiectivelor fixate de reclamantă
precum „identificarea imobilului” și „să se arate dacă umezeala persistentă a pereților este
datorată reținerii apei în porii materialelor din care sunt executați sau dacă există infiltrații în
pardoseli, să se indice cauza și procentul de afectare al construcției”. Mai mult, s-a învederat
instanței faptul că înaintea celei de-a doua vizite a experților în imobil (din 17.11.2021),
apartamentul reclamantei a fost inundat de vecina ##### #######, fapt recunoscut de intimata
reclamantă, concluziile raportului de expertiză fiind nerelevante. #### în şedinţa publică apelanta
a pus concluzii în acest sens, instanţa nu a dat relevanţă acestei stări de fapt şi nu a consemnat-o
în cuprinsul încheierii, deşi proba cu expertiză era cea mai importantă în prezentul demers
juridic, fiind astfel încălcate prevederile art. 233 C.pr.civ.
Apelanta a mai arătat că instanța de fond, fără a analiza depoziția martorei #### ######,
nu a dat relevanță susținerilor acesteia, formulate după aprecieri directe şi nemijlocit, cu privire
la faptul că imobilul nu a avut infiltrații de apă și igrasie timp de 15 ani.
Or, dacă fostul proprietar, care a avut în posesie/proprietate într-o formă sau alta imobilul
timp de 15 ani, afirmă că nu au existat probleme de genul celor clamate de reclamantă, dacă
expertul care a efectuat raportul de expertiză pentru acordarea creditului “ prima casă ” nu a
constatat că în imobil ar fi probleme de natura umezelii şi igrasiei, ea însăşi nu a constatat
existenţa unor astfel de probleme iar raportul de expertiză întocmit în cauză s-a efectuat în imobil
după ce acesta fusese inundat, înainte de efectuarea măsurătorilor, apelanta consideră că rezultă
indubitabil, că nu a cunoscut la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare despre
existenţa infiltraţiilor de apă în imobil, drept pentru care soluţia admiterii acţiunii reclamantei
este injustă şi nedreaptă.
Totodată, s-a arătat că deși legea reglementează doar opțiunea cumpărătorului între
acțiunea redhibitorie și cea estimatorie, în practica judiciară s-au considerat admisibile și
acțiunile prin care cumpărătorul tinde la „remedierea defecțiunilor” de către sau în contul
vânzătorului, când această reparare este posibilă și când ea nu ar ocaziona cheltuieli
disproporționale cu valoarea bunul, ci nu rezoluțiunea vânzării, cu atât mai mult cu cât
circumstanțele și probatoriul administrat nu conduc la o asemenea soluție.
Apelanta a mai precizat că, instanța de fond a adus atingere dreptului său la apărare,
punând în sarcina sa să dovedească că imobilul nu prezintă vicii ascunse, față de reglementările
legale care prevăd că proba existenței viciului în momentul predării aparține cumpărătorului,
vânzătorul fiind prezumat de bună-credință. În speță reclamanta știa că imobilul este vechi de
circa 100-150 de ani și nu se putea aștepta la calitatea identică cu cea a unui obiect nou.
Ca şi condiţie a admiterii acţiunii reclamantei era necesară dovedirea faptului că
pretinsele vicii existau la momentul vânzării, or, nicio probă nu a fost administrată în acest sens.
Poate că pretinsele vicii ascunse sunt rezultatul unei acţiuni a reclamantei-intimate, ulterioare
vânzării ce are ca scop tocmai încercarea de atragere a răspunderii apelantei.
În jurisprudenţă s-a admis faptul că un cumpărător nu poate avea aşteptarea rezonabilă ca,
în cazul unui obiect de o vechime însemnată, calitatea să fie aceeaşi cu cea a unui obiect nou,

5
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
astfel vânzătorul garantează utilitatea normală pe care cumpărătorul ar putea în mod rezonabil să
o obţină de la un bun. Totul depinde însă de vechimea bunului, există defecte care nu reprezintă
vicii ascunse, ci rezultă indubitabil din vechimea sa, din preţul care a fost plătit şi de aparenţa sa.
Pe de altă parte, chiar dacă ar fi existat problemele cu umiditatea și infiltrațiile de apă,
condiția impusă de legiuitor este aceea a gravității viciului pretins ce afectează bunul, nu orice
viciu făcând bunul impropriu întrebuințării. Viciul nu este grav dacă se încadrează sub forma
unei deficienţe ce însă nu afectează nici întrebuinţarea şi nici valoarea bunului într-un mod
însemnat, gravitatea viciului fiind o problemă de fapt lăsată la aprecierea instanţei, care trebuie
să administreze toate probele considerate pertinente, inclusiv expertize tehnice pertinente, nu aşa
cum s-a întâmplat în speţa dedusă judecăţii.
Mai mult, acțiunea redhibitorie poate fi introdusă dacă viciul este suficient ca el să nu
poată fi folosit potrivit scopului prevăzut în clauzele contractuale, or, așa cum a afirmat
reclamanta, această folosește imobilul și locuiește în acesta și nici nu a făcut dovezi că acesta
este impropriu folosinței.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3285/13.08.2015 la BNP
##### ##### ########, încheiat de pârâtă cu #### ######, aceasta a beneficiat de garanția
pentru evicțiune și vicii ascunse, de care s-ar fi putut prevala în prezentul litigiu, însă în lipsa
constatării deficiențelor reclamate de ###### #######, nu a făcut-o, întrucât nu a avut probleme
din cele relatate de către reclamanta intimată.
Viciile pretinse nu au existat la momentul predării, ci sunt probabil rezultatul defectării
unor instalații de alimentare cu apa și canalizare ale imobilului, survenite ulterior și care pot
apărea în orice moment la construcții.
În final, s-a precizat faptul că în doctrină s-a apreciat în mod constant că răspunderea
vânzătorului există doar atunci cânt necunoașterea de către cumpărător a viciilor lucrului
cumpărat este determinată de manoperele frauduloase ale vânzătorului, întrucât în aceste cazuri
vânzătorului se face vinovat de dol, aspect nedovedit în vreun fel de către reclamantă.
În drept, au fost invocate prevederile art.466 și următoarele din Codul de procedură
civilă.
În probațiune, a fost solicitată administrarea probei cu înscrisuri.
Prin întâmpinare (f.40-53), intimata-reclamantă ##### #######, a solicitat respingerea
apelului, cu cheltuieli de judecată.
A învederat faptul că a încercat să remedieze problemele apărute la imobilul în discuţie,
acestea s-au extins în tot imobilul, așa că a comunicat toate aceste aspecte apelantei-pârâte care,
astfel cum a rezultat din conversaţiile depuse la dosarul cauzei, avea cunoştinţă despre aceste
deficienţe ale imobilului, însă nu a făcut menţiune de ele la momentul vânzării imobilului.
##### în vedere faptul că imobilul devenea impropriu locuirii, iar apelanta-pârâtă refuza
să asigure remedierea deficienţelor apărute, intimata a fost nevoită să apeleze la opinia unui în
expert în construcţii pentru a putea identifica în mod corect problema şi a o remedia. Expertul a
adus la cunoştinţa reclamantei că imobilul prezintă o serie de deficienţe printre care şi lipsa unui
dren exterior al fundaţiei, lipsă care conduce la infiltrarea apei direct prin pereţi, afectând întreg
imobilului.
S-a arătat că, în susţinerea cererii sale, apelanta porneşte de la o recunoaştere tacită a
existenţei unor deficienţe ale imobilului în discuţie, afirmând totuşi ipotetic că dacă acestea

6
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
există, s-ar datora vechimii imobilului, lipsei unei ventilaţii naturale şi mecanice, atunci când
aceasta se impune. Afirmaţia potrivit căreia imobilul cumpărat are o vechime de 100-150 de ani
nu a fost una constantă din partea apelantei, câtă vreme la momentul cumpărării imobilului de
către reclamantă, imobilul cumpărat apărea pe site-ul agenţiei imobiliare Caldwell Banker unde
lucra concubinul/soţul apelantei numitul ####### ###### şi care a intermediat vânzarea, ca fiind
construit înainte de 1977, iar în certificatul de performanţă energetică menţionează anul 1950, în
funcţie de interesul personal al apelantei.
Mai mult decât atât, apelanta-pârâtă a arătat că imediat anterior momentului la care
imobilul a fost vizionat de către reclamantă, la imobilul în discuţie, acesta a fost renovat inclusiv
prin montarea unor plăci de rigips, refacerea tencuielii, montare gresie, parchet toate acestea
fiind măsuri apte să acopere şi mai mult viciile ascunse ale imobilului pe o perioadă suficientă
pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
În conformitate cu prevederile art. 1672 şi art. 1707 alin. (1) Cod civil, în sarcina
vânzătorului revine obligaţia de a asigura cumpărătorului nu doar folosinţa liniştită a bunului
vândut, ci şi utila folosinţă a acestuia. Pe cale de consecinţă, vânzătorul garantează cumpărătorul
contra oricăror vicii ascunse care fac imobilul impropriu întrebuinţării căruia îi este destinat sau
care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, în ipoteza în care
cumpărătorul le-ar fi cunoscut, fie nu ar fi cumpărat bunul, fie ar fi plătit un preţ mai mic.
Intimata a subliniat că viciul a existat la momentul predării bunului, astfel cum a rezultat
din probatoriul administrat, nefiind necesar ca acesta să se şi manifeste la data predării bunului,
ci să existe la acea dată.
Gravitatea viciului este una evidentă, imobilului în discuţie nu numai că îi este micşorată
utilitatea în asemenea măsură încât dacă l-ar fi fost cunoscut, intimata nu ar fi achiziţionat
imobilul, însă acesta este impropriu întrebuinţării potrivit destinaţiei sale, neputând fi locuit din
pricina umidităţii mult crescute şi a apariţiei igrasiei şi mucegaiului.
Mai mult decât atât, s-a arătat faptul că pentru a putea fi introdusă şi respectiv admisă o
acţiune în rezoluţiune a contractului, nu este nici măcar necesar ca bunul să fie în mod absolut
impropriu destinaţiei sale fireşti, fiind suficient ca acesta să nu poată fi folosit destinaţiei sale
normale.
Consecinţele generate de incidenţa viciilor ascunse sunt prevăzute de legiuitor prin
prevederile art. 1710 alin. (1) Cod civil, prin care s-a arătat în mod clar faptul că în temeiul
obligaţiei de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine: înlăturarea viciilor de către
vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului vândut cu un bun de aceleaşi fel, însă
lipsit de vicii (evident, când o astfel de înlocuire este posibilă), reducerea corespunzătoare a
preţului sau rezoluţiunea vânzării., esenţial fiind faptul că dreptul de opţiune relativ la aplicarea
garanţiei contra viciilor aparţine cumpărătorului.
Contrar susţinerilor apelantei, prima instanţă a procedat la analiza în mod individual şi
prin coroborare a întregului material probatoriu administrat în cauză.
Prin răspunsurile la interogatoriu, apelanta-pârâtă a recunoscut faptul că a efectuat lucrări
de amenajare, tencuieli, parchet, faianţă, a recompartimentat apartamentul şi, de asemenea, că la
prima vizionare a apartamentului reclamanta a întrebat dacă există igrasie în imobil şi i s-a
comunicat că nu există astfel de probleme.

7
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
Pornind de la declaraţiile martorilor audiaţi în cauză, singura declaraţie la care face
referire apelanta este aceea a martorei #### ######, faţă de care pretinde că nu ar fi fost avută în
vedere de către instanţă de judecată, sub acest aspect fiind evident faptul că la momentul la care a
fost audiată în faţa instanţei de judecată martora şi-a menţinut declaraţia părtinitoare în favoarea
apelantei. Această martoră a devenit proprietara imobilului după decesul soţilor ######## şi a
procedat la vânzarea acestuia, fără a locui efectiv în imobil, iar declaraţia acesteia nu se
coroborează nici cu rezultatele expertizei efectuate în cauză şi nici cu celelalte declaraţii ale
martorilor audiaţi în cauză.
Astfel din declaraţia martorului ######## #####, audiat în data de 11.03.2021, a rezultat
faptul că imobilul pe care l-a achiziţionat intimata are aceleaşi probleme pe care le are şi
apartamentul pe care îl deţine acesta, respectiv „umezeală pe pereţi care urcă de jos în sus, iar eu
m-am confruntat cu o ciupercă fiind nevoit să scot parchetul şi să execut o lucrare cu smoală rece
pe toată suprafaţa podelei şi pe pereţi pe înălţime de aprox. 20 cm. Doi pereţi sunt comuni cu
apartamentul în litigiu...”
Martora #### ####, audiată în data de 11.03.2021, a arătat că şi proprietarii de la care
pârâta a achiziţionat apartamentul aveau numeroase probleme, remarcând personal igrasie în
bucătărie şi în cameră, iar în imobilul propriu, ce se află în vecinătatea apartamentului în
discuţie, a găsit grinzi putrezite şi nisip umed.
De asemenea, şi martora ###### ####### arată faptul că apartamentul în discuţie are
probleme cu infiltraţiile de apă şi igrasia, fiind cea care îi ajuta pe foştii proprietari, soţii
########, la menaj şi a declarat astfel „ştiu că tot timpul au avut probleme cu igrasia”, „era
umed tot timpul”.
Mai mult decât atât, dacă apelanta ar fi apreciat că obiectivele expertizei nu sunt
suficiente ori apte în vederea lămuririi cauzei, a avut posibilitatea să formuleze, la rândul său
obiective ale expertizei, proba fiind administrată în condiţii de contradictorialitate, sau ulterior să
formuleze obiecţiuni la raportul de expertiză întocmit în cauză.
Relativ la faptul că şi activităţile casnice ar putea contribui la umiditatea crescută din
imobil, au fost contestat aceste aspecte în faţa instanţei de judecată, fiind absurd să se reţină că
desfăşurarea unor activităţi fireşti în interiorul unui imobil ar fi de natură să afecteze locuirea
propice a acestuia.
Ţinând seamă de toate aspectele redate în cele precedente, în atare condiţii locuinţa este
chiar improprie pentru a fi locuită, nerespectând condiţiile minime de igienă şi sănătate prevăzute
de art. 5 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii. Sănătatea şi integritatea fizică a
reclamantei şi a fiicei ei este pusă în pericol prin locuirea în apartamentul achiziţionat de la
pârâta din prezenta cauză.
Pe de altă parte, chiar dacă nu se va aprecia apartamentul ca fiind impropriu locuirii,
gravitatea viciului ascuns este oricum suficientă urmare a faptului că micşorează în asemenea
măsură întrebuinţarea apartamentului şi valoarea acestuia încât, dacă reclamanta ar fi cunoscut
toate acestea nu ar fi cumpărat imobilul în discuţie.
În drept, au fost invocate articolele din cuprinsul întâmpinării.
În apel nu au fost administrate probe noi.

8
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
Verificând, în conformitate cu prevederile art. 479 alin. 1 Cod pr. civ., în limitele cererii
de apel, văzând că nu există motive de apel de ordine publică, stabilirea situaţiei de fapt şi
aplicarea legii de către prima instanţă, Curtea constată următoarele:
În virtutea art. 1.707 Cod civil:
(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul
vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură
întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi
dat un preț mai mic.
(2) #### ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de
specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
(4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la
încheierea contractului."
Prin prisma motivării stării de fapt și a motivării în drept a acțiunii introductive, instanţa
de control judiciar reţine că reclamanta intimată a investit instanța de fond cu o cerere pentru
angajarea răspunderii contractuale a apelantei pârâte în virtutea garanției contra viciilor bunului
vândut - reglementată de capitolul V art. 1707 și următoarele din Codul civil.
Potrivit dispozițiilor alin. (1), art. 1707 Cod civil, după încheierea contractului,
vânzătorul are obligația să îl garanteze pe cumpărător contra oricăror vicii ascunse ale bunului.
Răspunderea vânzătorului pentru lucrul vândut, prevăzută de vechiul Cod civil, este
înlocuită cu obligația de garanție a lucrului vândut, consecința juridică a acestei modificări fiind
una de substanță, astfel încât, în timp ce răspunderea are temei subiectiv, întemeindu-se pe culpa
dovedită sau prezumată a debitorului, garanția este automată și abstractă, culpa neconstituind un
element al angajării mecanismelor ei. De aceea, debitorul obligației de garanție nu poate fi
exonerat de obligații chiar dacă există un caz de forță majoră, ceea ce înseamnă că aceasta nu are
nicio legătură cu circumstanțele subiective în care s-a ivit, fiind calificată ca o obligație de
rezultat, de asemenea, sunt cuprinse în viciul ascuns toate daunele cauzate de lucru.
În definirea viciului ascuns legiuitorul a prevăzut două elemente specifice:
a) face bunul impropriu întrebuințării la care este destinat ori îi micșorează întrebuințarea
sau valoarea;
b) nu poate fi descoperit la data contractării.
Așadar rezultă că viciul ascuns se referă la deficiențe de utilizare a lucrului, de natură a-l
face impropriu folosirii potrivit destinației sale sau așteptării cumpărătorului. În noua
reglementare legiuitorul a prevăzut că obligația de garanție a vânzătorului se extinde la toate
viciile ascunse constând în defecte fizice ale lucrului vândut, cum ar fi funcționarea defectuoasă,
starea precară, imposibilitatea folosirii potrivit destinației, nu însă și la „vicii juridice” ale
bunului vândut. Singura condiție legală este ca viciul să fie redhibitoriu, deci să împiedice
utilizarea lucrului, neavând relevanță dacă defectul este important sau secundar ori lucrul este
ușor de reparat.
Caracterul ocult al viciului lucrului înseamnă că nu este observabil, nu putea fi descoperit
de către cumpărător la data contractării. Per a contrario, nu constituie viciu ascuns defectul
aparent, precum și cel adus la cunoștința cumpărătorului de către vânzător. Acest caracter este
relativ, depinzând de calitățile cumpărătorului și de natura lucrului.

9
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
Potrivit alin. (2) al art. 1707 NCC, în analiza comportamentului cumpărătorului pentru
descoperirea viciului ascuns, se are în vedere criteriul abstract al unui „cumpărător prudent și
diligent”, „fără a fi nevoie de asistență de specialitate”.
Instanța de control judiciar apreciază că judecătorul fondului a făcut o corectă aplicare a
prevederilor legale incidente în cauză prin raportare la probele administrate în cauză.
Astfel, existența viciilor ascunse a fost reținută de prima instanță ca efect al validării
constatărilor expuse în raportul de expertiză judiciară efectuat în cauză, care a identificat
existenţa umezelii şi a igrasiei în imobilul apartament vândut de apelantă intimatei, imobilul fiind
examinat cu prilejul celor două deplasări în acest scop ale expertului, în data de 12.10.2021 şi în
data de 17.11.2021.
Apelanta contestă relevanţa raportului de expertiză invocând inundarea imobilului în
litigiu la data de 20.10.2021 şi că această stare de fapt a fost ignorată de către instanţa de fond,
deşi a fost adusă la cunoştinţa acesteia la termenul din data de 21.04.2022, motiv pentru care a
înţeles să atace încheierea de la acel termen de judecată.
Curtea reţine că ulterior depunerii la dosar a raportului de expertiză (26.01.2022, conform
vizei de primire –fila 117 dosar tribunal) pârâta nu a formulat obiecţiuni în termenul și condițiile
prescrise de art. 337 C. pr. civ., adică la termenul următor, din data de 24.03.2022, și nici
efectuarea uneia noi în condițiile art.338 alin.1 C.pr.civ. Doar la data de 19.04.2021, deci cu
depăşirea termenului menţionat, apelanta pârâtă a depus la dosar un punct de vedere întocmit de
către expertul consilier parte ###### ####### referitor la obiecţiunile formulate de reclamantă,
în cuprinsul cărora, deşi sunt combătute de către specialist respectivele obiecţiuni, nici măcar nu
se aminteşte de eventualitatea ca inundaţia care a avut loc între cele două examinări ale
imobilului, de către expertul desemnat în cauză, să fie de natură a influenţa concluziile
expertizei.
Pentru considerentele expuse, criticile privind greşita validare a expertizei de către prima
instanţă, din apelul pârâtei, vor fi respinse ca fiind formulate cu încălcarea prevederilor art.
337,338 C. pr. civ. menționate .
De asemenea, instanţa de apel constată că în mod corect instanţa de fond a dat relevanţă
declaraţiilor martorilor : ######## #####, #### #### şi ###### #######, care au confirmat
probleme pe care le are apartamentul, respectiv umezeală pe pereţi şi igrasie, ultima martoră
precizând că şi foştii proprietari, soţii ########, pe care îi ajuta la menaj “ tot timpul au avut
probleme cu igrasia”, iar imobilul „era umed tot timpul”, înlăturând declaraţia subiectivă a
martorei #### ######, al cărei interes de a prezenta lucrurile în favoarea apelantei este unul
evident, în condiţiile în care este fosta proprietară a imobilului în discuţie, pe care l-a cumpărat
de la soţii ######## şi l-a vândut ulterior apelantei.
În ceea ce priveşte împrejurările invocate de apelantă referitoare la faptul că nu a
cunoscut existenţa infiltraţiilor de apă în imobil sau că acestea nu au fost identificate de expertul
care a efectuat raportul de expertiză pentru acordarea creditului “ prima casă ”, instanţa de apel
reţine că nu au relevanţă, câtă vreme această, în calitate de debitor al obligației de garanție,
răspunde independent de vreo culpă.
Contrar susţinerilor apelantei, existenţa viciilor la data vânzării a fost dovedită prin
probatoriul administrat în cauză, aşa cum s-a reţinut anterior, supoziţiile acesteia că ar fi fost

10
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
rezultatul unei acţiuni ale intimatei fiind nu numai nefondate ci nici măcar detaliate în cuprinsul
cererii de apel.
Referitor la afirmaţiile apelantei privind vechimea imobilului, care ar atrage inaptitudinea
acestuia de avea calitatea unuia nou, deci defectele pe care le prezintă din cauza vechimii nu ar
reprezenta vicii ascunse, curtea constată că sunt, de asemenea nefondate.
Aşa cum s-a reţinut şi anterior, un viciu este ascuns dacă, la o atentă verificare a bunului,
nu poate fi descoperit de către cumpărător. Standardul de apreciere aplicabil verificării efectuate
de cumpărător nu este acela al unui specialist în aspectele tehnice ale lucrului vândut, ci al unui
profan cu un nivel normal de atenție și preocupare, ținând cont de natura lucrului vândut, de
valoarea sa, de frecvența achizițiilor și de gradul său de tehnicitate. În concluzie, în practica
judiciară, posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoștință despre viciul lucrului se apreciază in
abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent. În aprecierea caracterului
ascuns al viciului, prezintă importanță și natura bunului care formează obiectul obligației de
predare.
În speţă, aşa cum a recunoscut la interogatoriu, anterior vânzării apelanta pârâtă a
efectuat lucrări în apartament de amenajare, de schimbare a instalației electrice, a alimentării cu
apă, canalizare tencuieli, izolație, montare ferestre termopan, centrală termică, faianță, parchet, a
recompartimentat apartamentul, astfel că era foarte puţin probabil ca viciile să fie observate de
cumpărătoare, care, de altfel, a şi întrebat-o pe apelantă la prima vizionare a apartamentului,
dacă acesta are igrasie, astfel că nu i se poate reproşa lipsa de prudenţă sau diligenţă.
În fine, în ceea ce priveşte gravitatea viciilor, fără a mai relua considerațiile teoretice
asupra condițiilor cerute viciilor pentru a fi apreciate ca fiind grave (expuse, oricum, de ambele
părți), instanța constată că şi susținerile apelantei privind neîntrunirea acestei condiții sunt
nefondate .
Vânzătorul răspunde pentru viciile lucrului numai dacă acestea sunt grave, adică din
cauza lor lucrul devine impropriu întrebuințării potrivit destinației, sau îi micșorează utilitatea în
asemenea măsură încât să se poată presupune că, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi
încheiat contractul sau ar fi plătit un preț mai redus.
Pe baza tuturor probelor administrate, similar primei instanţe, constată că existenţa
umezelii persistente pe o suprafaţă de 13% din suprafaţa totală a pereţilor imobilului şi a
umidităţii superficiale pe suprafaţa de 69% a tavanelor, reprezintă vicii grave care, chiar dacă nu
ar face improprie întrebuinţarea bunului potrivit destinaţiei sale, micșorează utilitatea acestuia în
asemenea măsură încât se poată presupune că, dacă le-ar fi cunoscut, intimata cumpărătoare nu
ar fi încheiat contractul.
#### de toate aceste considerente şi văzând dispoziţiile art. 480 alin 1 C.pr.civ., Curtea va
respinge ca nefondată cererea de apel formulată împotriva împotriva : încheierii din 21.04.2022
şi a sentinţei civile nr.###/S/19.05.2022 pronunţate de Tribunalul ###### – Secţia I civilă, în
dosar nr. #####/197/2019, pe care le va păstra.
În temeiul prev. art.453 Cod. pr.civ, reţinând culpa procesuală a apelantei, o va obliga să
plătească intimatei suma de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu

PENTRU ACESTE MOTIVE,

11
 Hotarâre nr. 1881/2022 din 28.11.2022, cod RJ 5988697ee
(https://rejust.ro/juris/5988697ee)
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:

Respinge apelul formulat de apelanta pârâtă ### ######## -########, în contradictoriu

cu intimata reclamantă ##### ######, împotriva : încheierii din 21.04.2022 şi a sentinţei civile
nr.###/S/19.05.2022 pronunţate de Tribunalul ###### – Secţia I civilă, în dosar nr.
#####/197/2019, pe care le păstrează.
Obligă apelanta să plătească intimatei suma de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată
constând în onorariu avocaţial.
Cu recurs în 30 de zile de la comunicare. Cererea de recurs se depune la Curtea de Apel
######.
Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, azi,
28.11.2022.

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR,
###### ###### ##### ###### #######

GREFIER,
#####-###### ####
Aflată în concediu de odihnă
Semnează grefier şef secţie
######## #######

Red:.I.V./30.12.2022
Tehnored: D.Constantinescu/30.12.2022 – 4 ex.
Jud. ####: S.Negulescu

2 comunicări efectuate către părţi, conform citativ.

12