CUPRINS

1. Prezentarea general a rii ..................................................................................... 2 1.1. Prezentarea mediului economic ........................................................................ 3 1.2. Mediul economic global .................................................................................... 5 1.3. Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare..........................................6 2. Piaa imobiliar rezidenial ................................................................................... 8 2.1. Oferta de case .................................................................................................... 11 2.2 Politici guvernamentale de sprijinire a construciilor imobiliare .................. 12 3. Piaa imobiliar a birourilor................................................................................ 13 4. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Austria ..............................................16 4.1. Alei comerciale ..................................................................................................16 4.2. Centre comerciale............................................................................................. 18 4.3. Depozite comerciale........................................................................................ 20 5. Piaa imobiliar industrial din Austria ............................................................... 21 6. Piaa hotelier-imobiliar ....................................................................................... 23 Concluzii .................................................................................................................... 24 Bibliografie ................................................................................................................. 26

1. PREZENTAREA GENERAL A RII

Austria (german: sterreich, oficial Republica Austria (german: Republik

sterreich), este o ar fr ieire la mare cu aproximativ 8.3 milioane de oameni situat n Europa Central. Se nvecineaz cu Germania i Republica Ceh n nord, Slovacia i Ungaria la est, Slovenia i Italia n sud, i Elveia i Liechtenstein la vest. Teritoriul Austriei are 83,872 kilome tri ptrai (32,383 sq mi), i este influen at de o clim temperat-aplina. Terenul din Austria este unul muntos din cauza prezenei Alpilor; numai 32% din teritoriul rii este sub 500 de metri (1640 m), iar cel mai nalt punct este de 3797 metri (12,457 ft). Majoritatea populaiei vorbete limba german , care de asemenea este limba oficial a rii. Alte limbi oficiale sunt croat, maghiar i sloven. Austria este o democraie parlamentar reprezentativ cuprinznd nou state federale. Viena cu o populaie de peste 1.6 milioane este cel mai mare oras din Austria fiind totodata capitala acesteia. Austria este membru al Organizaiei Naiunilor Unite din anul 1955. A aderat la Uniunea European n 1995. A semnat Acordul Schengen n 1995 i a adoptat mon eda european, euro, n anul 1999.

1.1. Prezentarea mediului economic Austria este una dintre cele mai bogate ri din lume, cu un PIB nominal pe cap de locuitor de 32.962 dolari. ara are un standard de trai foarte dezvol tat , iar n 2008 a fost clasat pe locul 14 n lume pentru Indicele Dezvoltrii Umane. Grafic 1. Evoluia P.I.B ntre 2000-2009+ previziuni

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria Rata inflaiei din Austria este una dintre cele mai sczute din Uniunea European, Austria constituind un exemplu de urm at pentru celelalte state ale Uniunii. Tendin a de cretere a inflaiei, care a fost generat de creterea preului petrolului, s -a stabilizat atingnd un nivel de 0.9% n comp araie cu ianuarei aunul trecut( 1.2% ). Presiunea inflaionista rmne moderat att n cea ce privete oferta ct i cererea. Grafic 2. Evoluia ratei dobnzii n Austria

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria De la nceputul anului 1995, Austria este membru al Uniunii Europene. Procesul de adaptare economic, angajat n 1994, odat cu intrarea n spa iul economic european, a fost accelerat de aderarea la UE care, n plus, a deschis perspectivele unei integrari dincolo de interesele economice. La 3

13 ani de la primirea n marea familie european, Austria afieaz performan e economice printre cele mai bune din zona euro i figureaz printre primele state UE din punctul de vedere al veniturilor pe cap de locuitor. esatura sa industrial este foarte diversificat, de la industria chimic (celuloza, petrochimie), industrie textil i confec ii, hrtie i carton (gra ie resurselor forestiere foarte abundente), pn la industria electric si electronic. Compania OMV este primul grup al petrolului i gazelor naturale din Europa Central, n timp ce capitala Viena se numar printre primele n lume la capitolul turism de afaceri. Cu o economie deschis (exporturile de bunuri i servicii reprezint aproape 60% din PIB), Austria a beneficiat puternic de pe urm a cderii cortinei de fier i a celor dou valuri de extindere a Uniunii Europene, cel din 2004 i din 2007. Ea a devenit primul investitor str in n Slovenia, Croa ia, Bosnia-Heregovina i Bulgaria i unul dintre cei mai importan i din Romnia, unde este reprezentat inclusiv prin bnci - Erste, Raiffeisen i Volksbank. n sectorul exploatrilor de materii prime i energie, Austria dispune de re surse considerabile. Subsolul s u ascunde minereuri de fier, metale neferoase, roci i importante minerale. Cu toate acestea, industria rii, este n continu expansiune i dezvoltare, i reclam, din ce n ce mai mult, importuri c omplementare. Austria dispune, n egal msur, de zcminte de petrol i gaze naturale. Tabel 1. Principalii indicatori economici
Produsul Intern Brut (PIB) PIB pe cap de locuitor Ritm de crestere economica Rata somajului Principalii importatori 265 miliarde euro 32.962 de euro 2,4%; 5,4%; Germania (30,3%), Italia (8,9%), SUA (5,9%), Elvetia (4,2%), Franta (3,8%), Marea Britanie (3,8%), Ungaria (3,4%); Principalii furnizori: Germania (41,5%), Italia (6,9%), China (3,6%), Franta (3,5%), SUA (3,3%), Cehia (3,2%); Ponderea principalelor sectoare de activitate in PIB agricultura (1,7%), industrie (29%), servicii (69,3%).

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

1.2. Mediul economic glob al Criza ipotecara i imobiliara care a nceput n Statele Unite ale Americii sa dezvoltat ntr-o criz financiar la nivel global n cursul anului 2008. Institu iile financiare i Bncile de investi ii au fost afectate de lipsa de lichiditate de la nivel mondial , iar o serie de institu ii au fost naionalizate sau forate s accepte asisten guvernamentalPiaa interbancar sa aflat n impas practicile de creditare determinand o scdere continu a lichidit ilor. Efectele crizei financiare au nceput ca o spiral descendent care a luat treptat calea economiei globale ncepnd cu al patrulea trimestru. Zona euro a intrat n recesiune n timpul celui de al treilea semestru , dar nregistrarea unei scderi a preului m ateriilor prime a contribuit la reducerea ratei inflaiei de la 4% la n iulie 2008 la 1,6 % pentru decembrie 2008. Austria a fost n imposibilitate de a se decupla de la evenimentele mondiale , prin urmare creterea PIB a sczut de la 3.1 % n 2007 la 1.7% n 2008. n schimb piaa forei de munc a rmas stabil n cursul anului trecut, cu doar o uoar scdere a ratei omajului de la an la an de la 4.4% la 4.1 % . Rata inflaiei a crescut de la 2.2% n 2007 la 2.2 % n 2008 1. Grafic 3. Evoluia P.I.B( n %)

Sursa:Eurostat Cu scopul de a combate criza i de a stopa creterea omajului numeroase guverne au pus n aplicare sau au introducerea unor programe de sus inere economic . n plus bncile centrale au reacionat prin reduceri masive ale ratei dobnzii.F.E.D.-ul a redus rata dobnzii cheie intr-o serie de pasi de la 4.25% la nceputul anului la un nivel de la 0 la 0.25% la sfritul anului 2008.

OECD Economic Outlook, Austrian federal bu reau of statistics, EU economic forecast (January 2009),

Banca Central European a redus de asemenea rata dobnzii aceasta ajungand la 1.5 % n martie 2009.Rata EURIBOR a fost de asemenea redus de la 4.48 % la un nivel de sub 2% in martie 2009. Grafic 4. Evoluia ratei EURIBOR

Sursa: ECB, sterreichische Kontrollbank, Austrian National Bank

1.3. Efectele crizei economice asupra pieei imobili are Piaa european de imobiliare a resimit efectele crizei fin anciare. Ca o consecin a lipsei de lichiditate de pe pie ele de c apital , mprumuturile bancare pentru companiile imobiliare au devenit mai restrictive. Rezultatul a fost anularea sau amnarea trazaciilor de propriet i precum i/s au scderea valorii de pia a propriet ilor imobili are. De asemenea condiiile dificile de fin anare au determinat i reducerea volumului de investi ii imobiliare. n Europa volumul investi iilor imobili are se reduc cu jumatate de la an la an ajungand pn la aproximativ 116 miliarde de euro n 2008.Cu toate acestea acest rezultat se situeaz peste nivelul din 2004. ncetinirea creterii economice globale a avut un efect major aspupra pieei rezideni ale a birourilur i a spaiilor comerciale, rezultnd o cretere a spaiilor vacante de acest gen , precum i o scdere a preurilor de nchiriere. 6

Aceast tendin a fost mai evident pe pie ele din S.U. A i Asia dect pe piaa european. Pieele europene au fost foarte diferite: creterea ratelor de neocupare la Londra i Madrid a fost mult mai puternic dect n Paris i Germania.Veniturile din nchirieri n Europ a au sczut cu 13 %. Actuala criz economic a avut un impact mai puternic asupra pieei imobili are de birouri, ns pia imobiliar rezidenial s-a dovedit a fi mult mai robust - cel puin n rile care nu au experimentat o supranclzire nainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. n rile n care evolu ia preurilor a fost moderat cum ar fi Germania sau Austria preurile chiriilor , precum i preurile de vnzare a apartamentelor au crescut n 2008, n ciuda crizei economice. Grafic 5.Volumul investiiilor imobili are n Europa (mil Euro/ pe trimestre)

Sursa: CB Richard Ellis, Global View Point Q4 2008, press release 14.1.2009

2. PIAA IMOBILIAR REZIDEN IAL

n contrast cu dezvoltarea, n general nefavorabil, a economiei piaa propriet ilor rezideni ale din Austria a rmas stabil n cursul anului 2008-2009. Tendin a de migraie din mediul rural n mediul urban, n centrele de populaie cu infrastructur bine dezvoltat a continuat s creasc. Un studiu realizat de Immobilien.net realizat la nceputul anului 2009 arat c 68 % dintre responden i ar dori s se mute la ora, comparativ cu 39 % n 2008. Aceast cretere combinat, cu o populaiei n cretere i cu nivel insificient de locuin e noi, a determinat o cretere a cererii de locuin e. n plus situaia economic incert a determinat pe proprietarii de imobile care doreau sa le vnd, s amne vnzarea i s continue s de in activele lor sub form de valori tangibile. Preul unei propriet i, este n gener al, determinat de locaie. n Viena cartierele din interiorul centurii capitalei sunt cele mai populare. Preul unei locuine aflate n districtele 2 i pn districtul 8 poate s ajung pn la 3500 de euro pe metru ptr at. Preul apartamentelor din zonele periferice variaz ntre 1600 si 1800 de euro/mp. Apartamentele din districtul 1 au un statut unic cu pre uri de pn la 14.000 de euro/mp n 2009. Grafic 6 .Preul de vnz are al unui apartament n Viena (euro/mp)

Districte Sursa: CB Richard Ellis 01/2010 8

Preul de nchiriere a artat deasemenea o dezvoltarea dinamic n 2008. Districtul 1 rmne una dintre cele mai scumpe zone reziden iale din Viena cu cretere de 11% de la an la an cu o medie de 14 euro pe metru ptrat, urmat de districtul 19 cu 12 euro/ (+ 3%) pe locul 3 se afl districtul 8 cu 11 euro/mp(+ 11%). Grafic 7. Preul de nchiriere al unui apartament n Viena (euro/mp)

Districte Sursa: CB Richard Ellis 01/2010 O tendin general a fost constat n al patrulea trimestru din 2008, att n chirii ct i n preurile de vnz are ale apartamentelor: locaiile scumpe au devenit mai scumpe, n timp ce loc aiile cu preuri mici au rmas stabile sau au sczut uor. Piaa investi ii imobili are din Austria a nregistrat o cretere moderat n ultimii ani, nexistnd nici un pericol de supranclzire iraional a preurilor, cu excep ia unui mnumr limitat de domenii din districul 1. Cu toate aceste dificult i corel ate cu finanarea datoriilor i costul tot mai ridicat al acestor fonduri, ar putea duce la o scdere a cererii de locuin e aflate n zone mai puin atractive. Cu o economie suprapreformant n ansamblu, piaa imobiliar din Austria a fost stabil n 2009. Acest lucru a fost exacerbat de o lips relativ de cldiri noi n Austria. n 9

anul 2009, 36.000 de unit i locative au fost construite n Austria, cu mult sub cererea anual de 46.000-55.000 de unit i loc ative. Incertitudinea economic a determinat pe mul i proprietari locuin e care doreau s-i vnd propriet ile s amne vnzarea. Acest trend de meninere a propriet ii este nsoit de creterea cererii pentru imobiliare. Acest tendin este produsul ratelor sczute ale dobnzii i de temerile de inflaie.

Grafic 8 . Evoluia preuilui de vnzare / nchiriere n Austria n 2009(Euro/mp)

Chirii Pre vnzare

10

2.1. Oferta de case Austria are 8.1 mil. de locuitori, sau mai degrab cca. 3.4 mil. gospodrii (2003). Lund n considerare faptul c fiecare gospodrie are n medie 2.4 membri, rezult faptul c 3.4 milioane de persoane au acces la 3.8 milioane de locuin e. Componena fondului locativ austriac este prezentat n graficul de mai jos. 53 % dintre persoane locuiesc n casele lor , proprietate personal: 11 % locuiesc n cldiri cu mai multe etaje i 42 % locuiesc case individuale. Procentul de case unifamiliale variaz de la 80% n unele provincii (Burgenland), la numai 4% n de capital. 40% din toate gospodriile triesc n sectorul de nchiriere, care este mprit n trei seciuni : apartamente private nchiriate folosiet de cea mai mare parte cu aproximativ 600 000 de uniti (18%), dar n ultimii zece ani sa observat o cretere a chiriailor din locuin ele sociale. Exist aproximativ 300 000 de locuine sociale (9%) dintre care majoritatea (aproximativ 220 000 locuine) este deinut de municipalitatea din Viena i provine n principal din anii 1920 i deceniile 50 - 70. Asociaiile de locuine i cooperativele gestioneaz un numr de 435 000 apartamente oferite spre nchiriere (plus de 200 000 de condomenii). n total, aproximativ 22% din oferta de locuine pot fi considerate ca locuine sociale de nchiriere. Grafic 9 . Structura ofetei de case din Austria Altele Asociaiile de locuine Locuine unifamiliale

Locuine municipale

Condomenii

nchirieri private Asociaiile de locuine i cooperativele

Sursa: Statistics Austria, IIBW 11

2.2 Politici guvernamentale de sprijinire construc iilor imobili are n Austria, accentul principal este pus pe promovarea unui nivel ridicat de constructii noi , acordarea de subven ii deinnd o poziie secund ar. O ofert ridicat de locuine determin scderea preului la apartamente, precum i scdeea preului chiriilor. Grafic 10 . Construc ia de locuin e noi/ subvenii acordate(buc/an)

Subvenii pentru blocuri de locuin e

Subvenii pentru c ase

Locuine realizate

Apartamente realizate

Sursa : Statistic Austria, FGW

12

3. Piaa imobiliar a birourilor

Oferta pieei imobili are a birourilor din Austria este n scdere. nceputul construc iei mai multor proiecte ce prevede au construc ia unor cldiri destinate spaiilor pentru birouri a fost amnat din cauza politicilor restrictive de finanare ale bncilor. Viena are n prezent circa 10.1 mil. mp de spaii pentru birouri. n 2009 au s-au construit 170.000 de mp distinai spaiilor pentru birouri, lucru care denot o scdere dramatic n comparaie cu ultimii ani: 200.000 de mp n 2007, respectiv 250.000 de mp n 2008. Un a dintre cele mai puternice creteri a fost nregistrat n zona Erdberg / St. Marx. n 2010 circa 218.000 mp de spaii pentru birouri vor fi finalizate, cu aproximativ 30% mai mult comparativ cu 2009. Noile proiecte de birou includ Biz Zwei la Prater i LX2 aflate n apropierea grii centrale (Hauptbahnhof) fiecare cu 17500 mp, i Rivergate n partea de nord, cu cca. 46000 mp. Cererea pentru spaii de birouri este i ea n scdere. Chiar si cererea pentru spatii de birouri de nalt clas n locaii de top este acum n scdere, dup civa ani de stabilitate. Aproximativ 265.000 de mp de sp aii pentru birouri au rmas neocupate n 2009 . Grafic 11. Oferta de spaii pentru birouri n mil/mp Figura 1.Evolu ia pieei imobiliare a spaiilor pentru birouri

Sursa:www.colliers.com Rata de neocupare a cldirilor destinate birourilor s-a stabilizat la 5 % la sfritul anului 2008, cele mai multe locuri de birouri v acante se afl n cldiri care nu mai sunt conforme cu stadardele 13

actuale. n 2009 rata de neocupare a birourilor s-a meninut n jurul v alorii de 5 % datorit nivelului sczut de construc ii noi. Se estimez c n 2010 gradul de neocupare va atinge nivelul din 2004, cnd 275.000 de mp de spaii pentru birouri au rmas neocupate. Circa 46 % din tranzaciile nchei ate n 2009 au fost pentru spaii mai mari de 1000 de mp ( 52 de tranzacii). Cele mai mari tranzacii de nchiriere au fost realizate ERGO care a nchiriat Marximum i de Siemens Enterprise Communications n Erdberg. Analiznd structura nchirierilor se remarc faptul c cele mai multe spaii au fost nchiriate de ctre firmele din sectorul high -tech( cca. 22%) , urmate de institu iile de servicii fin anciare (cca.21% ). De asemenea este remarcat faptul c sectorul public de nchiriei a nregistrat o scdere comparativ cu ceilali ani. Grafic 12. mprirea pe sectoare a pieei imobiliare a birourilor
2008* 2009**
2009***

*a doua jumtate a anului 2008 ** prima jumtate a anului 2009 *** a doua jumtate a anului 2009

Sursa: CB Richard Ellis 01/2010 Chiriile pentru cldirile de top , aflate n centrul oraului a fost de 24 de euro/mp i probabil se va menine la acest nivel i n 2010, dat fiind faptul c multe firme i-au lichidat contractele de leasing ncheiate la acest pre.

14

Chiria medie pentru o cldire de birouri clasa 1, bine echipat i aflat n centrul oraului este de aproximativ 20 de euro/mp. Cele m ai mici chirii pentru spaiile de birouri se gsesc n cldirile m ai vechi, slab echipate i far infrastructur, preul variind ntre 7 10 euro/mp. Figura 2 . Nivelul chiriilor pentru spa iile de birouri din Viena

Sursa: CB Richard Ellis 01/2010 Volumul investiiilor a sczut cu cca. 38%. Aproximativ 1,3 miliarde EUR a u fost investi i n 2009, aproximativ 38% mai puin dect n 2008 (2008: cca. 2.1 miliarde EUR). Pentru 2010 s-au realizat urmtoarele estimri: Cererea pentru spaii de birouri va crete n comparaie cu anul 2009 ; Rata de neocupare va ajunge la 5.8% ; Preurile l a chirii vor crete spre sfritul anului ; Nivelul investiiilor va crete i va atinge nivelu din 2005 , de 1.9 mld. de Euro. Tabel 2 . Indicatorii pie ei de birouri din Vien a Viena Oferta total de spaii pentru birouri(mp) Spaii noi construite (mp) Numr de spaii neocupate (mp) Grad de neocupare (%) Sursa: CB Richard Ellis 01/2010 2009 10.100.000 170.000 265.000 4.8% 2008(comparaie) + 1.3% -34% -33% +.4 % 2010 (estimare) 10.310.000 218.000 270.000 5.8%

15

4. PIAA IMOBILIAR A SPAIILOR COMERCIALE DIN AUSTRIA

Figura 3. Evoluia pieei imobili are a spaiilor comerciale n Viena (2009)

4.1. Alei comerciale n general este mai uor s nchiriezi un spaiu comecial de pn 100 de mp, dect un spaiu comercial de peste 300 de mp deoarece cererea pentru aceste tipuri de spaii comerciale este foarte mare. nchirierea unui spaiu de 1000 de mp are nevoie de un timp de pregtire m ai ndelungat, n special pentru cldirile aflate n centrul Vienei . Principalele strzi comerciale din Viena sunt: Krntner Strasse, Graben i Kohlmarkt, care sunt toate situate n interiorul unui district i formeaz aa numitul Golden U i Mariahilfer Strasse. Alte strzi i piee, aflate n apropiere de aceast zon ctig i ele de pe seama acestui fapt. Suprafaa total nchiriabil a Golden U este de aproximativ 260.000 de mp i de circa185.000 mp pe Mariahilfer Strasse.

4.1.1. The Golden U The Golden U (Krntner Strasse, Graben-

Kohlmarkt), situat n centrul oraului, este strada cu cea mai exclusivist locaie din Viena. Aceasta reprezentnd cea mai circulat zon pietonal i inima oraului. Krntner Strasse este o strad de shoping clasic, foarte popular printre lanurile de m agazine de mbrcminte, att pentru mrcile autohtone ct pentru brand-urile internaionale precum: Benetton, Douglas, Geox, H & M, Humanic, Mango, Palmers, Zara i altele. Datorit locaiei ntre Opera din Viena i Catedrala Sfntul tefan, precum i lungimii acesteia de aproximativ 800 de metri, strada este frecventat de circa 16

4.800 de trectori pe or. O mare parte dintre acetia fiind turiti. Cele 8 etaje ale magazinului Steffl sunt situate chiar n mijlocul Krntner Strasse. Acesta spaiu comercial ofer spre nchiriere circ a 12.500 de mp.

Figura 4. Nivelul chiriilor de pe principale strzi comerciale din Viena

Centre comerciale Sursa: Immobilienmarktbericht Austria 2008 Graben este o strad lung de 400 de metri c are se intersecteaz cu Krntner Strasse cu Kohlmarkt. Acesta este frecventat de 3700 pietoni pe or. Graben este comparabil cu Krntner Strasse, prin mrcile care regsesc pe aceast strad, cum ar fi: Escada, Hermes, Lacoste i Mont Blanc. Cea mai scump i exclusivist strad din Golden U este Kohlmarkt aceasta avnd o lungime de 250 metri. Pe aceast strad se regsesc magazinele celor mai celebri creatori de mod din lume cum ar fi: Burberry, Gucci, Luis Vuitton, Salvatore Ferragamo, Tiffany &Co i Tommy Hilfiger .

17

Mariahilfer Strasse este cea mai lung strad comercial din Viena avnd o lungime de 2.2 km, pe aceast strad trec n medie 6.000 de pietoni. Multe lanuri intern aionale de retail se regsesc pe aceast strad: American Apparel, Benetton, Deichmann, Douglas, Esprit, H&M, Humanic, Nike, s.Oliver, Peek & Cloppenburg, Puma i Stiefelknig. Comercianii din aceast zon au ca pia int masele mari de cumprtori, acest lucru fcnd din Mariahilfer Strasse cea mai popular destinaie de cumprturi. Tabel 3 .Principalii indicatori ale strzilor comerciale Principalii indicatori ale strzilor comerciale Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun) Randament (%) Oferta total (mil/mp) Cost de construc ie (euro/mp) Sursa: CB Richard Ellis 2009 220 4.7% 0.44 1500

4.2. Centre comerciale Piaa imobiliar a spaiilor comerciale austriece nu prea au avut de suferit de pe urma crezie economice, piaa putnd fi descris ca una stabil. Ratele de neocupare n zonele secundare au crescut, n timp ce n centrele comerci ale prospere cererea i ratele de neocupare au crescut marginal. Densitatea de centre comerciale existente precum i numrul relativ mic de centre comerciale noi, au stabilizat piaa i au mpiedicat mari fluctuaii. Avnd o densitate mare de centre comerciale, Austria ocup locul apte n Europa. Datorit numrului mare de centre comerciale este promovat o politic care ncurajeaz reabilitarea, restructurarea i extinderea centrelor comerciale existente. Cel mai mare centru comercial din Austria este Shopping City Sd (SCS), situat direct n bazinul hidrografic al Vienei. SCS este un centru comercial cu doua etaje, cu o suprafa nchiriabil de aproximativ 173,000 mp i o suprafa de vnzare de aproximativ 124,000 mp , fiind chiar unul din cele mai mari spaii comerciale din Europa. Exist 24 de centre comerciale din Viena. Donauzentrum este cel mai mare. A fost deschis n 1975 i a fost extins de mai multe ori pn n prezent. Cuprinde n prezent cca. 86000 mp inchiriabili

18

i 58000 mp suprafata de vanzare. O alt extensie, care se ateapt s fie terminat n 2010, este deja n curs de construcie. Millennium City este al doilea centru comercial ca mrime din Viena. Acesta este situat n districtul 20 i cuprinde o suprafa nchiriabil de circa 50000 mp i o suprafa de vnzare de aproximativ 30000 mp. Acest centru comercial a fost terminat n anul 1999 i are 90 de magazine diferite. Figura 5. Primele 10 centre comerci ale din Austria

Sursa: CB Richard Ellis, 2009 Tabel 4. Principalii indicatori ai centrelor comerciale Principalii indicatori ai centrelor comerciale 2009 Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun) 95 Randament (%) 6.25 Oferta total (mil/mp) 0.65 Cost de construc ie (euro/mp) 1300 Sursa: CB Richard Ellis, 2009 19

4.3. Depozite comerciale Tabel 5. Principalii indicatori ale depozitelor comerciale Principalii indicatori ale depozitelor comerciale Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun) Randament (%) Oferta total (mil/mp) Cost de construc ie (euro/mp) 2009 12 6.90 0.64 800

Sursa: CB Richard Ellis, 2009 Depozitele care se ocup de vnzarea cu amnuntul sunt foarte populare n Austria. Acest lucru este rezultatul legilor i reglementrilor: se poate obine mult m ai uor aprobarea oficial a autorit ilor de construire a unui depozit dect n c azul unui centru comercial. Ca o consecin n Austria exist un numr foarte mare de depozite comerciale, cu spaii de vnzare de pn la 20.000 de mp. Grafic 13 . Construc ia unui depozit comercial n Austria

Numr de zile

Numr de proceduri Sursa: www.doingbusiness.org/economyrankings

20

5. PIAA IMOBILIAR INDUSTRI AL DIN AUSTRIA

Situaia pieei imobili are industriale este strns legat de mediul de afaceri precum i de situaia economic. Pia imobiliar industrial a sczut puternic n 2008, n 2009 piaa imobiliar industrial a reuit s se stabilizeze. Pentru 2010 este prognoz at o cretere uoar n a doua parte a anului. Creterea preurilor pe parcur sul ultimilor ani de la hale industriale la parcuri de birouri pe o parte, i cererea tot mai mare de s paii logistice pe de alt parte afost stopat din cauza crizei economice. Piaa imobiliar pentru logistica i industrie a sczut avnd ca principale motive lipsa de finanare, precum si recesiunea performanei economice . Este de ateptat ca preurile terenurilo r s scad cu aproximativ 25 %. Din cauza lipsei de oferte adecvate, chiriile pentru logistice moderne i spaii industriale rmne la 5 la max. 6 / mp. Depozitele vechi, cu un numr mare de birouri, cu nl ime mic i lipsite de spaii deschise de ncrcare i infrastructur modern se nchiri az cu 2.50-4 euro/mp. Restric iile ofici ale de construc ie a unor baze logistice i industriale reduc oferta de astfel de spaii imobiliare. Pentru 2010 se estimeaz: scdere a preului la terenuri ; scderea chriilor pentru spaiile vechi i depite; i chiar reducerea chiriilor n bazele logistice i industriale moderne. Tabel 7 . Preul de nchiriere(Euro/mp) Pre 130-200 130-220 180-250 180-250 170-250 Hale / Depozit Birouri(+spaii de depozitare 5-6 7-11

Tabel 6.Preul de cump rare al cldirilor industriale(Euro/mp) Zona Nord Est Sud Vest Zona aeroportului Tipul zonei Zon industrial Zon industrial Zon industrial Zon industrial Zon industrial

+spaii de produc ie

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009

21

Figura 5 . Zona industrial a Vienei

Autostrad

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009 Tabel 8. Preul de nchiriere al cldirilor industriale din Austria (Euro/mp)

Locaie Burgenland Salzburg Tyrol Vorarlberg Styria Carinthia

Cldiri noi
2.50 - 4.00 3.00 - 4.50 5.50 - 7.50 3.50 - 5.00 3.50 - 4.50 3.00 - 4.00

Caldiri vechi
1.40 - 2.50 2.50 - 3.00 4.00 - 5.50 2.00 - 3.50 2.50 - 3.50 2.00 - 3.00

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009 22

6. PIAA HOTELIER -IMOBILIAR

n ultimii ani s-a nregistrat o cerere tot mai mare pentru locaii hoteliere. n egal msur, sectorul hotelier din Viena a nregistrat o cretere a numrului de clien i, precum i o cretere continu de sejururi. n 2008 sa nregistrat al aselea record consecutiv: 10.2 milioane de nopi cazare i o cretere a cifrei de afaceri de peste 10% fa de 2007. Rata de ocupare a fost n medie de peste 70%. Pe lng numrul turi tilor a crescut i numrul cltoriilor n interes de afaceri precum i a participanilor la congrese internaionale. Datorita mediului de afaceri actual se observ o scdere a cereri pe piaa hotelier-imobiliar. Predic iile pentru 2010 prev d o economie n ascensiune ceea ce va determina creterea numrului de nop i de cazare. n contextul de recomandrilor de cltorie pentru 2009 New York Times , plaseaz Viena pe locul opt la nivel mondial i pe locul trei ca destinaie european. Tabel 9. Tranzacii realiazate pe piaa hotelier imobiliar din Viena
Anul Numele Hotelului Categorie Preul de vnz are (mil.Euro) 2006 2007 2007 2007 2008 2008 2008 Hotel Novotel Wien City NH Danube City Beta Art Hotel Palais Hansen Eurostars Embassy Arcotel Kaiserwasser Vienna Hilton 4* 4* 3* 5* 4* 4* 4* 20,000,000 31,000,000 1,400,000 46,000,000 7,500,000 34,000,000 120,000,000 Nr. de camere 126 252 43 291 67 282 572 Pre pe camer 158,700 123,000 32,558 158.075 111,900 121,000 209,790 2 22 15 1 3 22 3 District

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009

23

CONCLUZII

Criza imobiliar care a cuprins majoritatea rilor europene pare s fi ocolit Austria. n timp ce preurile scad vertiginos n alte regiuni, n cele mai populare zone austriece, acestea cresc. Mai mult chiar, proprietile sunt considerate cele mai sigure investiii, astfel c muli se grbesc s-i pun banii la adpost, cutnd cele mai rentabile achiziii. Febra cumprturi lor i-a cuprins ns doar pe cei care dispun de finanare proprie, n condiiile n care bncile sunt i aici reinute n acordarea creditelor. Piaa imobiliar austriac de locuine este prea stabil pentru a fi afectat de criza internaional, sunt de prere experii. Acetia susin c doar n cazul n care cei care au credite ipotecare vor ajunge n incapacitate de plat ar exista motive de ngrijorare. "Pn acum nu am auzit cazuri de vnzri disperate". Dac suntem n pericol s ajungem ntr -o astfel de situaie, vom vedea abia n urmtoarele luni, n funcie de evoluia sistemului bancar", susine Alois Reikersdorfer, Directorul Re/Max Austria. ntre timp, austriecii care dispun de finanri continu achiziiile. Cu ct criza va continua, cu att interesul pentru investiii imobiliare va fi mai mare", spune Stefan Brezovich, preedintele companiei de asigurri rag, citat de Wirtschafts Blatt. Cum se explic aceast atracie? n primul rnd, pe timp de criz, cele mai sigure investiii sunt cele n obiecte. Acestea sunt un bun adpost n special mpotriva inflaiei - cine are o cas, nu mai pltete chirie, n timp ce proprietarii sunt avantajai de preurile de nchiriere, aflate n cretere. n plus, cei care au acum bani pot profita de nevoia urgent de a vinde a unora, pentru a obine un profit substanial mai trziu. n medie, preurile au rmas stabile, cu uoar e creteri n anumite regiuni foarte cutate, se arat n Barometrul Imobiliar, realizat de immobilien.net. Chiriile au crescut ns n toat ara cu pn la 9%. Cele mai mari scumpiri s -au nregistrat n zona Tirol, att din punct de vedere al preurilor de vnzare, ct i de nchiriere. Preurile au avut o evoluie diferit n trimestrul trei al acestui an, n funcie de regiuni. Dac n Viena scumpirile au fost de circa 3%, n Tirol, acestea au atins 4%. n schimb, n nordul rii, casele s au ieftinit cu pn la 4%. O locuin poate fi achiziionat aici cu 2.331 euro/mp. Preuri mai mari se mai gsesc doar n Viena i Salzburg. Cele mai mari preuri din Capital ajung la 3.320 euro/mp n centru, n timp ce la periferii acestea scad pn la 1.250 euro/m p. Terenurile s-au scumpit i ele, n estul rii, n timp ce spre vest se pot achiziiona proprieti la un pre accesibil. n cele mai multe cazuri, preurile solicitate au rmas constante. Cererea a sczut ns pentru locuinele din provincie, care a p rodus o alunecare a preurilor de circa 6%, n timp ce n marile orae, 24

cum este Salzburg, au crescut cu aproximativ 3%. Aproape insesizabil au sczut preurile pentru fundaia caselor - un metru ptrat cost cu 1% mai puin dect n var, respectiv 190 eu ro. Staiunile de vacan atrag nc o mulime de turiti, care -i doresc s vin n vacan pe proprietatea personal. Preurile au crescut, de la nceputul anului, cu pn la 2%, ajungnd astfel, n medie, la 1.605 euro/mp. n Steiermarkt, de exemplu, locuinele proaspt renovate i utilate se vnd chiar i cu 1.855 euro/mp, n timp ce unitile mai puin artoase cost n jur de 1.142 euro/mp. Cele mai accesibile zone sunt Judenburg - 600 euro/mp, Radkersburg - 830 euro/mp i Knittelfeld - 880 euro/mp. Luxul se gsete n apropierea prtiilor de schi Schladming, unde preurile solicitate de proprietari ating 5.058 euro/mp .

25

BIBLIOGRAFIE

1. Amann, W. (1999) Kompetenzverlagerungen im Wohnungswesen , Vienna, FGW 2. Amann, W. (2006) Gewerbliche Bautrger im gefrderten Mietwohnbau in Wien. Expertise , Vienna, IIBW 3. Ball, M. (2005) RICS European housing review 2005 , London et al., Royal Institution of Chartered Surveyors. 4. CECODHAS (2007) Housing Europe 2007: Review of Social, Co -operative and Public Housing in the 27 EU Member States , Brussels, CECODHAS European Housing Observatory 5. GBV (2008) = sterreichischer Verband Gemeinntziger Bauvereinigungen, Die

gemeinntzige Wohnungswirtschaft in Zahlen: Verbandsstatistik Stand zum 31.12.2008 , Vienna, GBV. 6. Whitehead, C. (2008) Financing Social Housing in Europe , in: Scanlon, K. & Whitehead, C. (Ed.) Social Housing in Europe II. A review of policies and outcomes , London, LSE, pp. 83-94. 7. Raport: Conwert Immobilien Invest SE , 2008 8. Raport: Conwert Immobilienguide , 2009 9. Raport: CB RICHARD ELLIS/ Market View Vienna Offices2009eal 10. Raport: Conwert ANNUAL REPORT 2009 11. Raport: Doing Bussines/ Country profile AUSTRIA 2009 12. Raport: Erste Sector Real Estate 2009 13. Raport: CB RICHARD ELLIS/Retaile Market View Vienna 20092 14. Raport: UniCredit Bank-Commercial Real Estate in Austria 2009 15. Raport: iABA invest-Financial and Real Estate Funds 2008ancia 16. l Raport: Colliers- Real Estate Market Report Austria 2009 17. www.globalpropertyguide.com 18. www.unicreditbulbank. atan\ 19. www.ehl.at 20. www.fiw.ac.at 21. www.wien.gv.at 22. www.iibw.at 23. www.bankaustria.at

Finance nna Offices

26