Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Introducere
1.1
Piaa
imobilului
din
Republica
Moldova
8
1.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunurile imobile
19
29
33
39
39
49
67
75
75
79
84
101
Concluzii i recomandri
104
Bibliografie
107
Anexe
110
Introducere
Dezvoltarea pieei imobiliare n R.Moldova n mare msur depinde de elaborarea i
implementarea n practic a unui sistem de evaluare i reevaluare a bunurilor imobile. Partea
metodologic a acestui sistem include: principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la
etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele.
n rezultatul dezvoltrii relaiilor de pia n R.Moldova s-au creat condiii favorabile
pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.. n ultimul deceniu au devenit cunoscute i
n ara noastr profesiunile de manager, agent imobiliar i evaluatori.
n perioada 1940-1991 n Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor
imobiliare i proprietate individuali (limitat doar la bunurilor imobiliare locative). Preurile
bunurilor imobiliare, se formau pe piaa neagr i erau cunoscute doar unui cerc restrns de
cumprtori i vnztori.
Noiunea de valoare de pia a bunurilor imobiliare" se refer doar la bunurile imobiliare n
proprietate individual a cetenilor i, de regul, aceast noiune purta un caracter negativ,
determinnd ,,valoarea determinat pe piaa neagr[12, p.27].
Piaa imobilului locativ este unicul sector al pieei imobiliare despre care cu siguran se
poate vorbi c el deja s-a format n oraele mari din R. Moldova. Conform datelor statistice al
Oficiului Cadastral Teritorial n fiecare lun n orasul Chiinu i suburbiile lui se efectueaz n
mediu 900 de tranzacii cu imobilul locativ.
n R. Moldova activ se formeaz i se dezvolt piaa bunurilor materiale i imobilelor
locative. Bunurile materiale sunt obiectul de baz n discuii la privatizarea proprietaii de stat i
municipale, la arenda spaiilor i la vinderea celor locative.
S-au format structuri comerciale ce activeaz pe piaa imobilului. Infrastructura pieei de
imobil prezint o gam de instituii specializate, destinaia crora este acordarea ajutorului calificat
persoanelor fizice i juridice n efectuarea operaiilor cu imobilul, inclusiv i reevaluarea acestora.
Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie important n stiina i practica economic,
aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor 90 necesitatea de a evalua valoarea pe pia a
bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei secundare, cnd s-au activizat operaiile de
vnzare- cumprare, donaie, gaj a bunurilor etc [25, p.30].
Evident este c evaluarea valorii pe piaa este posibil numai ulterior crerii segmentului de
pia pe o anumit categorie de imobile, cu toate acestea la imobilul locativ s-au creat premisele
economice i juridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.
Lucrarea de licen este alctuit din 2 capitole teoretice i un capitol practic, fiecare
avnd specificul su i legtura reciproc, n ncheiere sunt formulate concluzii i propuneri.
Primul capitolul poart denumirea de ,, Studiul pieei bunurilor imobile , aici autorul a
reflectat partea teoretic a informaiei cu privire la descrierea i analiza pieei bunurilor imobile,
caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile i structura, clasificarea bunurilor imobile,
evoluia actelor normative i legislative, att pe plan naional, ct i internaional.
Capitolul II. ,, Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale include specificarea
scopurilor i principiilor de reevaluare a proprietilor rezideniale, asigurarea metodologic a
procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale i analiza factorilor care influeneaz
direct sau indirect valoarea bunurilor imobiliare.
Capitolul III. ,, Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai este partea practic a
lucrrii i reprezint un raport de reevaluare a unui apartament cu 4 odi n urma reinvestirii i
reevaluarea unei case individuale n urma reconstruciei.
Lucrarea cuprinde 4 figuri grafice, 16 tabele, 24 formule, 45 surse bibliografice, anexe care
conin materiale necesare pentru efectuarea unei evaluri.
Capitolul I
Studiul pieei bunurilor imobile
1.1 Piaa imobilului din Republica Moldova
Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt
transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este
delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a bunurilor imobiliare.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din
punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale.
Piaa imobiliar reprezint prin sine o totalitate de piee regionale i locale care se
deosebesc una de alta dup nivelul preurilor, nivelul de risc, eficacitatea investiiilor n imobil.
Fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc,
piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i
desfoare activitatea [18, p.12].
Piaa reprezint toat gama de aciuni prin care cumprtorul i vnztorul intr n contact
i schimb bunuri i servicii, indiferent de locul unde aceasta se desfoar.
Pe piaa imobiliar se realizeaz inter-relaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i
vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare.
Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare,
servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant,
prosperitatea economic a societii. Piaa imobiliar n Republica Moldova funcioneaz i este
caracterizat de o infrastructur bine dezvoltat, care e susinut de ageniile guvernamentale i
companiile private ce activeaz n domeniul evalurii bunurilor imobiliare n diferite scopuri.
Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri
de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile
caracteristice bunurilor imobiliare [22, p.9].
Pentru a face o analiz a pieei imobiliare mai ntai trebuie s cunoatem unele
caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente ale ei.
Conform datelor Departamentului de Statistic i Sociologie al Moldovei, numru1 bunurilor
imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:
- Apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova-peste 530 de mii;
- Case de locuit individuale n orae-circa 225 de mii;
- Case de locuit n localitile rurale-circa 1000 de mii;
- Proprieti industriale i comerciale-peste 100 de mii;
Nr.
Vnzare-Cumprare
21960
63,1
26982
62,1
23470
53,2
Motenire
5266
15,1
6871
15,8
6027
13,7
Donaie
3389
9,7
3934
9,1
4353
9,9
Ipotec
3649
10,5
515
11,9
6661
15,0
Locaiune
565
1,6
475
1,1
670
1,5
Altele
0,0
0,0
2947
6,7
Total
34829
100
43420
100
44128
100
Pentru prima dat n ultimii ani, n mai 2004 cererea la bunurile imobiliare locative s-a
egalat cu oferta, ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu
cca 10%. Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n
perioada 1999-2002 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2003 oferta
era de numai trei ori mai mare dect cererea, n felul acesta, an de an scdea numarul potenialilor
vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul
lipsei de fapt a construciei de locuine [22, p.46].
Din anul 2001 preul la imobilul locativ a nceput s creasc cu un ritm sporit, apoximativ
de 5 ori. S-a majorat datorit faptului c majoritatea populaiei migratoare a Republicii Moldova se
rentorceau n ar cu venituri mari, acest fapt crend cerere fa de imobilul locativ. Iar mrirea
considerabil a cererii a dus la mrirea preului imobilului locativ pe m. p.
n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n
medie de 450-1000 euro. n mediu pe capital un metru ptrat de suprafa total n apartamentele
cu o singur odaie a costat n euro 750 800, n cele cu dou odi - 700 - 750, cele cu trei odi 600 - 650, iar n cele cu patru odi 600 euro. Comparativ cu anul 2001, preurile pe pia
imobilului locativ secundar au crescut de apte ori.
n prezent, preurile la garsoniere n Chiinu snt de 15000-25000 de euro, la locuinele de
doua camere 30000-60000 euro, la locuinele de trei camere 50000-80000 de euro. Comparativ cu
nceputul anului 2002, preurile la locuinele au crescut cu circa 30-40%.
S-a manifestat activitatea mai activ pe piaa imobiliar la sfritul sezonului de var,
nceputul sezonului de toamn, ce constituie majorarea activ pe piaa imobiliar. E de subliniat,
c preurile la spaiul locativ n deosebi la apartamentele cu o odaie. dou, trei au crescut pn la 1020 mii euro, iar preurile la patru i cinci odi practic au rmas fr schimbri, din cauza
intreinerii spaiului locativ. Practic s-au schimbat preurile la loturile de pmnt, case, locuine de
elit. La imobilul de gradul superior preurile s-au schimbat n perioada ultimelor ani.
Cumprtorii locuinei de elit clasic prefer Centrul orasului. Cele mai distribuite locuine
snt apartamentele cu dou odi, aproximativ 50 la sut din vnzri, apartamentele cu o odaie i trei
20 la sut din vnzri, apartamentele cu patru i cinci odi constituie aproximativ 10 la sut din
vnzri. Majorarea preurilor ce a avut loc n anul 2002, poate fi numit majorarea sezonier, fiindc
la baza ei st nu creterea economic i mrirea veniturilor a populaiei, ci factorii exteriori.
Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul
obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori.
n primul semestru al anului 2007, obiectele retail, amplasate n partea central a
municipiului, s-au scumpit cu 8 %, dac s considerm obiectele, amplasate pe strzile centrale ale
sectoarelor, cum ar fi bd. tefan cel Mare i Sfnt, bd. Dacia, bd. Dacia, bd. Mircea cel Btrn etc.,
creterea acestora a constituit n semestrul dat n limite de 20-30%, cnd n alte zone din municipiu
preul mediu ponderat al ofertei ariilor comerciale a sporit cu 4 %.
Preul mediu la imobil comercial constituie 800 - 1 800 euro m.p. Comparativ cu perioad
similar 2006 creterea costului a constituit peste 30 %.
La nceputul anului 2007, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor
comerciale era de 800 - 1200 euro m. p. n cldirile administrative - 400 euro, n zonele de prestigiu
ale Chiinului, preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie in medie 800-1700 euro.
n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt
mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor.
n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a
format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieii, care
contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziie a informaiei,
prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei.
Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate
n ansamblu pe ar, pe regiune, ora n perioada dintre 2001 i 2007, n mun. Chiinu au fost
nregistrate 90,5 mln tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tranzacii, n ansamblu pe
ar, crete an de an. Dac n 2001 au fost nregistrate peste 20 mii de tranzacii (tab.l.), n anul
2005 numrul tranzaciilor s-a majorat considerabil (fig.1).
descrescnd n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz oraele Bli (11,3
%), Streni (10 %), Edine (8,8 %), Orhei (7,9 %), Cahul (7,6 %). Cea mai mic pondere o au
oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4 % din numrul total de tranzacii, i Comrat-3,7 %.
Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale Moldovei
reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei. n toate regiunile examinate, cu
excepia r-ului Edine predomin operaiile, de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare,
ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33.5 %, n Cahul, la 76,4 %. n Chiinu.
Locul al doilea dup frecvena realizrii revine tranzaciilor legale de transmiterea prin motenire a
bunurilor imobiliare. Ponderea acestor tranzacii este de 7,60 % n Chiinu i variaz de la 21,1 % la
38 % n centrele raionale, n Edine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor
imobiliare prevaleaz asupra tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc raport
cu numrul total de operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat [22, p.10].
Tranzaciile legate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i
variaz de la 8 %, n Chiinu, la 18%, n or. Streni. o dezvoltare tot mai ampl, nu numai n
Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor
de depunere n gaj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii
pe judee indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se
nregistreaz n or. Bli (3,5 %), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8 %),
Streni (6,2 %), Edine (6,3 %), Orhei (9,2 %), Cahul (11,2 %). Ponderea cea mai mare o au
tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1 % n or. Bli pn la
8,6 % n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova, se
nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani.
Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tranzacii nu
pot fi analizate la nivel macroeconomic.
Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor
realizate, n perioada 2001-2006, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor
imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 5 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor
imobiliare prin motenire de 9 ori, al donaiilor de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj
(ipotecare)-de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, n
concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele
i judeele rii, nsa dinamica lor variaz n limite largi [22, p.20].
Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor n
numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada analizat, n
Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul tranzaciilor cu proprieti
comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli, aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul
de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee, fapt ce demonstreaz avansarea pieei
imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou.
n componena burselor de imobil activeaz servicii de evaluare, care n baza datelor reale
ale afacerilor i a altor factori propun vnztorilor i cumprtorilor preurile probabile la imobile,
influennd astfel n mod artificial nivelul preurilor. Observm c bursele imobiliare nu public
preurile efective, reale ale afacerilor.
Valoarea de pia a locuinelor se afl n funcie de urmtorii factori: amplasamentul
(distana fat de centru); amplasamentul n cadrul microraionului i cartierului, distana pn la
staiile transportului public i magazine; prestigiul i ecologia raionului, materialul din care sunt
confecionai pereii, pardoseala i alte elemente de construcii, vrsta imobilului, etajul, cantitatea,
gabaritele i sistematizarea spaiului a odilor locative, mrimea buctriei, viceului, splatorului,
antreul, numrul i suprafaa balcoanelor, lodgiilor i ncperilor auxiliare, dotarea telefonic i cu
paz, starea fizic a locuinei, existena conductei de evacuare a gunoiului, orientarea ferestrelor,
starea sanitar a ogrzii i scrii, nlimea tavanului, tipul i stabilitatea asigurrii cu ap cald,
confecionarea podelei din parchet, privelitea din ferestre i ali factori (vecinii de exemplu).
Aproximativ aceeai factori se iau n consideraie i la evaluarea locuinelor n alte ri ale
Europei de Est.
Confirmarea juridic a afacerilor cu locuinele se execut de organele de notarial. Cu toate
acestea, n contractul de vnzare-cumprare nu se, fixeaz preul real de pia al afacerii, ci o cifr
,,acceptat" de cele trei pri implicate, care de regul, este mai mic drept valoarea de pia de 5-10
ori dar nu mai joas dect nivelul preului normativ (costului de inventar), n asa mod se ocolete
parial pltirea taxei de stat, care este exagerat de mare pn la 10%.
Aadar, datele cu privire la valoarea de pia a locuinelor se acumuleaz n bncile de
imobil fiindc nu se fixeaz n mod juridic.
Bncile de imobil nu sunt obligate de a prezenta aceste date organelor de stat pentru
crearea bazei informaionale a cadastrului fiscal.
Aceast problem s-ar apropia de soluionare, dac nivelul taxei de stat ar fi cobort pn la
circa 2 %. Aceasta ar micora masa veniturilor fiscale, fiindc cumprtorii i vnztorii vor fi
cointeresai n fixarea juridic a preului real. Fundamentarea nivelului taxei de stat pe afacerile de
imobil nu este obiectul acestui studiu, dar dup cum s-a determinat mai sus esenial influeneaz
,,tehnologia" de evaluare.
Mijloacele bneti de cetenii Republicii Moldova, care au plecat la lucru dup hotarele
Republicii, i dup ntoarcere n Republic au fost investite n procurarea imobilului.
Majoritatea cetaenilor procur imobil n raza oraului Chiinu din pricina infrastructurii
dezvoltate n capital comparativ cu alte centre a Republicii prezena real a serviciilor comunale.
Creterea economiei n rile vecine (Rusia, Ucraina) influeneaz pozitiv asupra economiei
Moldovei.
Tendina cetenilor este de a procura imobil n capital pentru copiii si, n loc de a arenda
spaiul locativ n perioada studiilor.
Poziia nestabil a dolarului SUA, ncepnd cu 01.01.2002 n comparaie cu Euro dup
devalorizarea leului moldovenesc n anul 1998, majoritatea cetaenilor acumulau mijloacele
bneti n dolari SUA, ngrijorai de succesiunea devalorizrii mijloacelor bnesti, iar cealalt
parte a cetaenilor depuneau mijloacele bneti libere n procurarea imobilului.
Imobilul, nca trei ani n urm fiind simbolul siguranei, astzi s-a prefcut n ceva strict
opus. Preurile la locuine n dependen de preurile pn la criza economic au crescut cu 15-18%.
Stabilitatea financiar i politic nu contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, la investirea n
spaiile locative. Structura vnztorilor pe piaa actual se formuleaz sub aspectul condiiilor
economice. Astzi pe piaa secundar 50% de vnztori sunt ceteni ce pleac din Republica
Moldova, dat fiind faptului pricinilor cunoscute, 35% - sunt cetenii hotri sa-i micoreze spaiul
locativ, primind prin aceasta o pia suplimentar, care n primul rnd depinde de calitatea
proprietaii oferite [42, p.12].
Fondul locativ al republicii (fr zona transnistrean) n 2004, constituia aproximativ l ,43
milioane de case i apartamente. Circa 40% din acest volum reveneau oraelor, dintre care 85 la
sut din fondul de locuit urban alctuiau apartamentele i doar 17% casele individuale. Totodat. n
locul lui se dezvolta activ construcia n sectorul privat. Numai n oraul Chiinu n listele pentru
primirea spaiului locativ sunt inclui 55 mii de solicitani. Ultimele rezultate ale investigaiilor
sociologice ne demonstreaz n mod obiectiv multitudinea de probleme existente pe frontul
locativ". Astfel, la o singur odaie de apartament n Moldova revin 1,6 persoane, n timp ce n rile
est-europene acest indice este egal cu 1,2, iar pentru rile din Europa Central circa o persoan. n
Republica Moldova este alarmant i indicele numrului de familii ce locuiesc ntr-o odaie.
Totodat, trebuie s avem n vedere c n Republica Moldova unei persoane i revin 15 m de
spaiu locativ, n timp ce n rile est-europene i central-europene acest indice constituie
respectiv 16,6 i 22 ,4 m trebuie, probabil, s mai adaugm c doar 25 la sut dintre cetenii
chestionai snt satisfcui de locuina lor avnd n vedere i tipul de cas (din blocuri de piatr,
monolit, din blocuri sau panouri mari, de mare nlime etc.), de zona aflrii ei, de asigurare cu
transport i obiective ale infrastructurii, de condiiile ecologice. Relaiile de pia, ca factor obiectiv
de reglare a cererii i ofertei ntr-o sfer vital cum sunt construciile.
i, totui, tendina general, magistral de dezvoltare a pieei de locuine, exprimat n aanumita "scar de locuine", se manifest tot mai pregnant. Reiese c tot mai vdit se remarc
procesul obiectiv de construire fireasc a unui lan specific, un fel de rnd, n care cetaenii cu
venituri mai mari ii construiesc sau procur spaiu locativ-mai scump, vnznd la preuri mai
reduse locuinele ce le-au aparinut anterior unor. ceteni cu venituri mai modeste. i tot aa se
prelungete acest rnd pn cnd i cetenii cu cele mai mici venituri vor avea posibilitatea sa-i
mbunteasc condiiile locative. Logica acestei micri, din punct de vedere al pieei se explic
simplu. Anume n aa mod e condiionat micarea pn la nivelul accesibil a pretului de procurare a
unei locuine mai confortabile. Anume n aa fel este pus n aciune "scara de locuine'', deoarece la
fiecare treapt a ei apar posibiliti, graie veniturilor disponibile, de a trece la un nivel superior al
condiiilor locative.
Aceast tendin trebuie susinut n practic i consolidat prin diferite msuri
organizatorice i economico-financiare. Toi participanii pietei de locuine-cetaeni mai mult sau
mai puin asigurai, constructor i brokeri, furnizori de materia construcie i ageni ai bncilor
comerciale-reclam lipsa accesului la credit pe termen lung. Anume aceast circumstant devine
una din principalele bariere, mpiedic urcarea cu succes pe "scara" relaiilor de pia.
Pentru a mica din loc acest proces, pentru a demara aceast micare eficient, trebuie s
nceap de la treapta de sus, adic de la categoria de ceteni care dispun de mari sume bneti, i au
posibilitatea s cumpere ori s-i construiasc case din propriile mijloace, fr a beneficia de
susinerea financiar a cuiva. ntr-adevr, experiena rilor prospere ne arat c anume dezvoltarea
masiv a construciei individuale de ctre grupurile de populaie cu venituri nalte, care constituie
doar l.2 procente din populaia total, va spori considerabil volumul spaiilor locative disponibile pe
piaa de locuine. Aceast activitate va contribui la micorarea preului i a nivelului de credite
necesare pentru procurarea sau pentru construcia spaiului locativ, ce ar corespunde unor cerine
mai modeste dect ale pturii sociale din vrful scrii [35, p.12].
Vom meniona, c nviorarea simitoare a construciei individuale n Chiinu i n alte
orae ale republicii confirm o dat n plus faptul c primul pas al "scrii de locuine" deja s-a facut.
Dar pentru c acest avnt s ia amploare e necesar s atragem n procesul relaiilor de pia att
categoriile de ceteni cu venituri mijlocii, ct i pturile populaiilor cu venituri mai mici sau chiar
mizere, n condiiile actuale nu e usor s realizezi acest deziderat, deoarece bncile comerciale
acord credite doar cetenilor ce dispun de imobile n valoare de peste 40 la sut din costul noii
construcii, iar veniturile le permit s achite lunar cte 40 la sut din costul noii constructii, iar
veniturile le permit s achite lunar cte 400-450 de euro. Totui exist rezerve pentru o schimbare n
bine. Trebuie, doar, ca aceste rezerve s fie luate la eviden i puse n aciune.
n acelai timp, trebuie s fim realiti, adic s nelegem c ntr-o perioad scurt este foarte
greu s pui pe roate ipoteca, ajustarea creia n rile dezvoltate a durat decenii ba chiar i secole.
Din experiena Slovaciei, am putea utiliza o schem mai simplificat de colaborare a sectoarelor de
stat i privat, n principiu, municipiile dispun de mijloace libere sub form de terenuri funciare i au
posibilitatea de a folosi aceste loturi n calitate de gaj, stimulnd astfel bncile n vederea acordrii
creditelor. Cu ajutorul acestui mecanism se pot asigura nu numai l sau 2 credite, dar mult mai
multe. E necesar doar ca prin modificrile respective n legislaie (inclusiv n Codul civil i Legea
cu privire la preul normativ al pmntului acest proiect s capete randament maxim. Bineinteles, n
proiect vor fi antrenate doar bncile comerciale create n prealabil care, firete. vor "acapara" nu
numai alte fonduri nou create, dar i vor lrgi pe toate cile piaa de locuine, att n plan geografic
ct i n plan social.
Este destul de important ca piaa funciar i de locuine s cuprind geografic toat
republica. Dar, probabil, i mai important este s cuprindem n plan social toate pturile societii.
Ce trebuie s ntreprindem n acest scop? n primul rnd se cere s fi susinut categoriile de ceteni
cu venituri mijlocii prin credite convenabile pe termen lung i subventii care se bazeaz pe
colaborare reciproc a sectoarelor de stat i a celor private n vederea construciei i, ndeosebi, n
valorificarea infrastructural a noilor terenuri de pmnt. Tot la acest capitol putem atribui i
proiectele de valorificare a construciilor neterminate. Numai n trei orae (Chiinu, Bli, Orhei)
numrul lor este de 72 case, construcia crora a fost ntrerupt din cauza inflaiei, precum i a
creterii preurilor la toate componentele acestei activitii, n prezent s-au creat condiii de
finisare i dare n exploatare a construciilor. Guvernul a adoptat o hotrre prin care prevede
transmiterea gratuit a caselor neterminate (circa 170) n folosina ntreprinderilor, persoanelor care
stau la rnd i a celor care au banii s finiseze construcia.
n scopul renceperii n mas a construciilor de locuine i satisfacerii necesitilor
populaiei cu spaiu locativ este necesar s se valorifice ct mai activ experiena altor state privind
acumularea depunerilor bneti ale anumitor grupuri ale populaiei i organizaii i investirea lor n
construcia imobiliar. Elaborarea unei legi, privind sistemul de depuneri i creditare, investire i
construire a locuinelor ar permite reglamentarea acestui proces.
De asemenea, urmeaz a se stabili care este politica creditrii de stat n domeniul
construciei de locuine. De altfel, acordarea de credite n aceste scopuri trebuie stimulate pe toate
cile. Ar fi rezonabil insistena n negocierile noastre cu Banca Mondial pentru un credit special
pentru construcia locuinelor.
,, Scara de locuine" se termin cu categoriile de ceteni neprotejai material dat fiind c au
venituri mizere. Acestora trebuie s le acordm subvenii direcionare strict pe adrese concrete,
necesare pentru susinerea pturilor mai srace ale populaiei n vederea asigurrii cu locuine pot
reglementa, n mare msur, de nsi piaa funciar i de locuine. Atta doar c aceast pia
trebuie s funcioneze din plin, n mod corect i eficient.
Urmeaz a marca, c diferite tipuri de bunuri imobiliare din momentul apariiei 1or au
nceput s coreleze n formarea preurilor cu alte tipuri de bunuri imobiliare i aceast corelaie de
preuri pe piaa bunurilor imobiliare s-au pstrat pn acum. Piaa imobiliar este un segment al
economiei i reprezint o parte component a ei. Prin aceasta toi factorii pozitivi i negativi se
rasfrng pe piaa imobiliar n mod corespunztor.
Bunurile imobiliare locative, sau o parte a lor, se pot afla n proprietate individual, de
stat, de asemenea n proprietate colectiv i s treac dintr-o form de proprietate n alta. Totodat,
proprietatea individual a bunurilor imobiliare nu se limiteaz la pre, asigurndu-se cu dreptul de
imunitate i nregistrare la administraia local.
Proprietarul bunului imobiliar locativ are dreptul, potrivit normelor n vigoare, la folosina i
coordonare cu el, n acelai timp s-i dea n chirie, n arend, s-1 vnd, s-l modifice forma i
aspectul. Motivul despre savrirea oricrei tranzacii cu bunul imobiliar locativ d dovad de
cptarea dreptului individual sau a dreptului la folosina acestui bun imobil [35, p.14].
n cele mai dese cazuri putem gsi informaii despre piaa locuinelor bazat pe informaiile
analitice a firmelor de evaluatori. n aceast comunicare putem privi cu ochii unui cumprtor de
rnd. Dup cum se tie nimic nu-i sperie pe ceteni, cum i sperie procesul de vindere sau
cumprare a locuinei, fiindc sunt mari anse s fac cunotin cu diferii escroci, - pentru a se
apra de ei un cumprtor se adreseaz la agenia de imobil renumit.
n ultimii ani evaluatorii ne conving c pe piaa locuinelor cererea este mai mic ca oferta i
preurile cad i cumprarea unui apartament astfel nu este o problem. Dar s-a vzut c pentru un
cumpartor cu o cerere concret nu este chiar aa de uor. Calitatea care este propus astzi pe piaa
locuinelor las de dorit. Dac de exemplu, un cumprtor caut un apartament cu dou odi la
Botanica, atunci el va cumpra anumite acel apartament de care are nevoie i nu altul.
Pentru nceput s ne clarificm ce este un apartament bun, dup statistica unui cumprtor
mediu. Se vede c astzi ca i nainte se coteaz apartamentele cu o planificare ceh., dar astfel de
apartamente sunt numai n sectorul Rcani.
Printre apartamentele cu dou odi, cele mai ntrebate sunt apartamentele de serie
moldoveneasc. Bune se consider apartamentele care sunt planificate individual, n case monolite
nalte, dar nu mai sus de 9 etaje.
Dac preul n contractul vnzrii este fixat pe o unitate de suprafa a bunului imobil
locativ, de regul, pentru 1 m 2 de suprafa total, atunci costul bunului imobil locativ, supus
achitrii, se determin reieind din mrimile obiectuiui imobiliar dat, n afar de aceasta, vnztorul
bunului imobil este obligat s declare cumprtorului att despre cele deschise , ct i despre acele
neajunsuri ascunse ale imobilului locativ, dac ele sunt cunoscute lui [22, p.12].
Presupunem, c vnztorul a vndut cumprtorului imobilul locativ acesta fiind ntr-o
calitate nu prea bun (adic nu corespundea condiiilor contractului de vnzare). n aa caz,
cumprtorul are tot dreptul s acuze vnztorul cu una din urmatoarele cerine :
- s reduc proporional preul;
- s nlture gratis neajunsurile imobilului locativ n termen rezonabil. Aceast cerin se
prezint, de regul, cnd neajunsurile imobilului locativ pot fi nlturate odat cu reparaia.
Reparaia se execut din contul vnztorului;
- s compenseze cheltuielile efectuate la ndeprtarea neajunsurilor imobilului locativ.
Se poate ntampla aa, c cumprtorul s gseasc defecte de nenlturat, defecte, care nu
pot fi nlturate fr cheltuieli proporionate sau cheltuial de timp, sau se evideniaz de
nenumrate ori, sau apar din nou dup nlturarea lor. Aceasta nseamn, c au loc nclcri
considerabile n calitatea bunului imobil locative. n aa situaie, cumprtorul are dreptul s se
dezic de la ndeplinirea contractului de vnzare-cumprare i s cear napoi sursa de bani pltit
pentru imobilul locativ dat, dar s cear n schimb alt bun imobiliar locativ cumprtorul nu are
dreptul.
Se observ, c cumprtorul are dreptul s se dezic de la ndeplinirea contractului i s
cear napoi banii n acel caz, dac datele despre neajunsuri nu au fost specificate n contractul de
vnzare-cumprare a proprietaii bunului imobiliar locativ, n ceea ce privete costul de apartamente
aflate n proprietate individual, vndute cetenilor, apoi ele se determin pe baza costului de deviz
al proiectului construciei, reconstruciei, reparaiei capitale a imobilului locativ confirmate potrivit
normelor n vigoare cu evidena valorii reziduale a costului n vigoare.
Preul de vnzare al apartamentelor l determin comisia de evaluatori. Prin aceasta se
ine cont de calitatea apartamentelor pentru care se aplic coeficienii de ajustare, stabilii n
dependen de categoria casei, numrul etajului, nivelul tehnico-sanitar, amplasament, lucrri de
amenajare i ecologia sectorului [22, p.11].
n baza contractului de vnzare-cumprare vnztorul se oblig s remit cumprtorului
proprietatea unui bun, iar cumprtorul se oblig s primeasc bunul i s plteasc pentru el o
anumit sum de bani. Cetaeanul poate s vnd n curs de trei ani nu mai mult dect o singur
dat casa de locuit. Contractul de vnzare-cumprare a unei case de locuit trebuie s fie autentificat
pe cale notarial i nregistrat n decurs de 3 luni la Oficiul Cadastral Teritorial, el servete drept
titlu de proprietate.
Soii i copii lor minori care locuiesc mpreun pot avea numai o singur cas de locuit, ce
aparine de titlu de proprietate personal unuia dintre ei sau se afl n proprietatea lor comun.
Dac se va ntampla, ca la un moment dat ceteanul sau soii care locuiesc mpreun i copii lor
minori s aib n proprietate personal mai mult dect o cas de locuit, proprietarul are dreptul s-i
lase n proprietate la alegere oricare din aceste case. Cealalt cas el trebuie n curs de un an s-o
vnd, s-o doneze sau s-o nstrineze n alt mod.
Dac n curs de un an din ziua cnd a luat natere dreptul de proprietate asupra casei a
doua proprietarul nu se va folosi de dreptul de a nstrina sub orice form casa de prisos, aceasta
din urma va fi vndut pe cale silit. Sumele realizate din vnzare, dup acoperirea cheltuielilor
legate de vnzarea silit, se predau fostului proprietar. n cazurile, cnd vnzarea silit a casei n-a
avut loc din cauza lipsei de cumprtori, casa trece cu titlu gratuit n proprietatea statului.
Ceteanul, care a construit o cas de locuit sau o poriune a ei, precum i cel ce a zidit
orice fel de anex, de construcie suprapus fr a avea autorizaia stabil ori un proiect aprobat n
modul cuvenit, sau care a nclcat grav normele i regulile de baz privitoare la construcie, nu are
dreptul de a dispune de aceast cas sau de poriunea ei. O asemenea cas sau o poriune a ei pot fi
luate cu titlu gratuit de instana judectoreasc, pot fi demolate de ctre nsui ceteanul care a
efectuat construcia fr autorizaie ori pe contul lui.
Tranzacia de nchiriere a spaiului locativ. Contractul de nchiriere este acordul, prin care
proprietarul bunului imobiliar ofer spre folosin chiriaului i membrilor familiei sale spaiul
locativ care poate fi folosit drept locuin permanent, iar chiriaul ii asum responsabiiitatea de a
folosi spaiul dat dup destinaie i de a achita la timp plata pentru chirie i pentru serviciile
comunale. Conform legislaiei, darea n arend poate fi efectuat numai de proprietar sau de
persoana mputernicit de ctre el, alte persoane au dreptul de a da n arend numai cu acordul
proprietarului prevzut de contract.
Chiria poate fi o persoan sau mai multe care locuiesc mpreun. Persoanelor juridice,
spaiul locativ poate fi dat n arend sau poate fi dat n proprietate numai pe baza contractului de
arend sau altui contract. Cu toate acestea, persoana juridic are dreptul de a folosi spaiul locativ
numai n scop de locuin.
Fondul locativ de stat sau municipal pentru folosina social, se ofer persoanelor prin
contractul social de arend a spaiului locativ. Dreptul la chiria spaiului locativ se ofer cetenilor,
care primesc din nou spaii locative n case de stat i municipale a fondului locativ n limitele
normelor de suprafaa locativ. Aceste persoane pstreaz dreptul de arend indiferent de suprafaa
spaiului locativ pe care l ocup.
Persoanele care locuiesc mpreuna cu arendaul n casele de locuit sociale poart aceeai
rspundere i sunt obligai s respecte condiiile contractului. Fotii membri ai familiei arendaului
pstreaz drepturile i obligaiunile de arend, dac continu s locuiasc mpreun n spaiul
locativ nchiriat [22, p.13].
La cererea chiriaului i membrilor familiilor sale contractul de arend poate fi ncheiat cu o
persoan din cadrul familiei, n caz de deces a chiriaului sau plecrii lui din acest spaiu,
contractul se ncheie cu unul din membrii familiei care locuiete mpreun.
Contractul de chirie a spaiului locativ se ncheie n form scris, n contract trebuie s fie
indicate persoanele ce locuiesc permanent mpreun cu arendaul. Dac persoanele care locuiesc
mpreun cu chiriaul ncalc condiiile contractului de arend atunci, rspunderea o poart
arendaul.
ntiinnd proprietarul, persoanele care mpreun locuiesc cu arendaul pot ncheia cu el
(arendaul) un contract prin care ei se oblig s poarte rspundere fa de arenda.
Pe lng obligaiile de a oferi spaiul locativ ntr-o stare normal de trai, arendaul este
dator s acorde serviciile comunale care apoi sunt pltite de arenda, la fel s menin ntr-o stare
normal casa de locuit. Reparaia capital a spaiului locativ dat n arend este obligatorie.
Obligaiunile arendaului sunt:
- s foloseasc spaiul locativ numai dup destinaie n corespundere cu contractul de nchiriere, s
asigure pstrarea spaiului locativ, s-l menin ntr-o stare normal, s respecte regulile
antiincendiare, regulile de folosin a instalaiilor tehnico-sanitare;
- s achite la timp plata pentru spaiul locativ i serviciile comunale;
- s nu fac schimbri n interiorul locuinei fr acordul proprietarului;
- s ndeplineasc reparaia curent necesar, dac altceva nu prevede contractul;
- s respecte alte condiii care sunt artate n contractul de nchiriere.
n caz de folosin n scopuri comerciale, mrimea plii de arend a spaiului locativ se
stabilete prin acordul prilor i se arat n contractul de nchiriere. Dac legea prevede suma
maxim de plat pentru nchiriere, atunci aceast plat stabilit n contract nu trebuie s ntreac
suma dat, n afar de aceasta se interzice schimbarea plii de arend numai de ctre o parte , dac
aceasta nu prevede contractul.
Cnd termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ expir, aceasta nu nseamn c
chiriaul trebuie s elibereze spaiul nchiriat. Conform legislaiei chiriaul are privilegii asupra
nchierii contractului de nchiriere pe o perioad nou. Nu mai trziu dect trei luni pn la
proprietar n form scris, cu 3 luni nainte, nsa dac careva din cetenii ce locuiesc mpreun cu
chiriaul, refuz de a folosi locuina, atunci contractul de nchiriere rmne n vigoare mai departe.
La cererea proprietarului, contractul de nchiriere a spaiului locativ poate fi anulat apelnd la
judecat n urmtoarele cazuri:
- Neachitarea de ctre chiria a plii pentru locuin pentru 6 luni, dac n contract nu
se prevede prelungirea termenului, iar n cazul nchirierii pentru un termen scurt, neachitarea plii
nu mai mult de 2 ori la expirarea termenului stabilit pentru plat;
- Deteriorarea sau uzura spaiului locativ de ctre chiria sau ali ceteni pentru care
chiriaul poart responsabilitate;
- Chiriaului i se poate da la dispoziie un termen (pin la un an) pentru a nltura
toate nclcrile ce stau la baza anulrii contractului de nchiriere. Dac n acest termen
chiriaul nu nltur toate nclcrile comise, sau nu va lua msurile necesare pentru nlturare,
judecata la onou adresare al proprietarului va lua hotrrea despre anularea contractului de
nchiriere.Pe lng toate acestea, la cererea chiriaului, judecata poate prelungi executarea hotrrii
pe o perioad nu mai lung de un an. Oricare parte are dreptul la desfacerea contractului de
nchiriere, apelnd la judecat;
- Dac ncperea devine ntr-o stare nesatisfctoare pentru a locui zi de zi sau n caz de
stare avariat;
- n alte cazuri prevzute de legislaie;
- Pentru a hotr dac casele sau ncperile locative sunt nesatisfctoare pentru a locui, se ia
n consideraie uzura fizic, deteriorarea elementelor portante planificarea i amenajarea interioar de
asemenea i cerinele sanitare.
n baza hotrrii judectoreti despre desfacerea contractului de nchiriere a spaiului
locativ, chiriaul i cetenii ce locuiesc mpreun cu el, urmeaz a prsi locuina.
Tranzacia de schimb i donaie a bunului imobil locativ. Odat cu dezvoltarea relaiilor
de pia, o larg rspndire au contractele de schimb a bunurilor imobiliare locative. n baza acestui
contract fiecare parte se angajeaz de a transmite n proprietatea celeilalte pri un spaiu locativ n
schimbul altuia. Totodat, fiecare din pri se consider vnztor al spaiului locativ pe care se
oblig de a-l transmite, i cumprtor al spaiului locativ, pe care se oblig de a-1 primi n schimb.
n cadrul contractului se folosesc regulile de vnzare-cumprare a spaiilor locative, dac nu
este n contradicie cu subiectul schimbului, ns nu se folosesc regulile ce reglementeaz
operaiunile bneti n baza contractului de vnzare-cumprare, care sunt n contradicie cu
subiectul schimbului, deoarece operaiunile bneti n cadrul schimbului nu au loc, cu excepia
cazului de schimb a spaiilor locative diferite dup cost. Contractul de schimb a spaiilor locative se
ncheie n scris sub forma unui singur document semnat de ambele pri. Nerespectarea formei de
alctuire a contractului, duce la nevalabilitatea documentului.
Contractul de schimb a spaiului locativ este supus nregistrrii de stat n aceleai organe
ca i contractul de vnzare-cumprare a spaiului locativ i se socoate ncheiat din momentul
acestei nregistrri.
n contractul de schimb este necesar de a indica toate datele, ce nu ar permite de a
determina anume ce spaii locative urmeaz a fi schimbate.
Proprietarii care fac schimbul de bunuri imobiliare locative trebuie s semneze 3
exemplare ale contractului de schimb n prezena notarului. Notarul pstreaz un exemplar
autentificat al contractului i fiecare proprietar participant la schimbul de bunuri imobile locative
primete cte un exemplar autentificat de notar, n timp de 3 luni din momentul autentificrii
notariale contractului de schimb a imobilului locative.
Fiecare proprietar trebuie s depun o cerere de nregistrare a dreptului de proprietate
asupra imobilului locativ, schimbate ntre ei, la OCT, la care vor anexa cte o copie autentificat
notarial a contractului de schimb a bunurilor. OCT-ul va nregistra noile drepturi de proprietate
asupra bunurilor imobiliare locative schimbate ale fiecrui proprietar n Registrul bunurilor
imobile.
Dac un proprietar transmite bunul su imobiliar locativ unei alte persoane, fr a cere
vre-o plat oarecare, nseamn c proprietarul de imobil locativ doneaz (druie) dreptul su de
proprietate asupra imobilului locativ acestei persoane. Uneori, proprietarii de imobile locative n
etate druiesc imobilele lor locative copiilor sau nepoilor, altor rude sau prieteni.
Legislaia stabilete procedura i ce documente sunt necesare la donaia bunului imobil
locativ. Pentru a dona imobilul locativ, dreptul de proprietate a celui ce druie imobilul locativ
trebuie de nregistrat n Registrul bunurilor imobile inut de OCT-ul n a crui raz de aciune este
situat imobilul locativ.
Dac dreptul de proprietate asupra imobilului locativ a fost nregistrat n cadrul
Programului nregistrrii masive de stat a drepturilor la OTC-ul respectiv, proprietarul poate s
nceap direct donaia.
Dup ce dreptul de proprietate asupra bunului imobil locativ este nregistrat n Registrul
bunurilor imobile la OTC, pentru a dona bunul imobiliar, proprietarul trebuie s obin extrasul din
Registrul bunuriior imobile pentru a demonstra c el este proprietarul.
Pentru a dona bunul imobil locativ, proprietarul trebuie s ntocmeasc un contract n scris de
donaie sau s cear unui avocat sau notar s-1 pregteasc. Un astfel de contract de donaie a
imobilului locativ trebuie s specifice proprietarul imobilului locativ, persoana creia proprietarul i
doneaz i locul siturii bunului imobil.
Contractul de donaie trebuie s fie ntocmit n 3 exemplare. Fiecare exemplar al
contractului trebuie semnat de proprietar i persoana care primete bunul imobil drept donaie n
prezena notarului. Notarul trebuie s autentifice notarial fiecare exemplar al contractului de
donaie. Notarul pstreaz un exemplar al contractului de donaie, iar proprietarul i persoana care
primete imobilul locativ, de asemenea primesc cte un exemplar.
Dat fiind faptul c persoana care primete imobilul locativ trebuie s dea exemplarul su la
OTC pentru nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra imobilului
locativ primit n rezultatul donrii, se recomand ca persoana care primete bunul imobil s obin
de la notar o copie autentificat notarial a contractului de donaie a imobilului locativ.
n decursul a 3 luni de la autentificarea notarial a contractului de donaie, persoana care
primete imobilul locativ trebuie s prezinte la OCT-ul respectiv o cerere de nregistrare a dreptului
de proprietate asupra bunului imobil primit n rezultatul donrii, care trebuie s anexeze un
exemplar autentificat notarial al contractului de donaie. Dup aceasta OCT-ul nregistreaz dreptul
de proprietate al persoanei care primete bunul imobil locativ n rezultatul donrii n Registrul
bunurilor imobile.
Privatizarea locuinei. Privatizrii pot fi supuse locuinele aflate n cldirile, ce sunt n
proprietatea statului, ocupate de ceteni n urma contractului de arend. Transmiterea proprietii a
locatarilor spaiilor locative se efectueaz de:
- organul de stat n domeniu;
- ntreprindere cu conducere operaionala care transmite bunul imobil.
Pentru procurarea n proprietate a spaiului locativ trebuie prezentate urmtoarele documente:
- cererea de privatizare a ncperii locative ocupate, isclit de toate persoanele ce locuiesc n ea,
mai mari de 18 ani;
- document ce confirm dreptul de folosin cu imobilul dat;
- certificatul ce confirm c acest obiect nu a mai fost privatizat;
- documentul organelor de ocrotire i patronaj.
Spaiile locative se transmit n proprietate comun sau n proprietatea unei singure
persoane, chiar i celor mai mici de 18 ani. Proprietarul imobilului privatizat se stabilete cu
acordul persoanelor, ce locuiesc n spaiul locativ i au dreptul la privatizarea lui. Astfel aceste
persoane au dreptul la procurarea gratuit a unui nou obiect pentru a fi privatizat [24, p.14].
Hotrrea cu privire la privatizare trebuie luat conform cererilor depuse n termen de dou
luni. Transmiterea locuinei n proprietate se formeaz dup contractul de transmitere care este
terenuri;
liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii;
terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri.
Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de
estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor. De exemplu, terenurile cu
destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri fr indici cadastrali.
Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de
locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate
industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie
special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din
extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special;
terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n
urma activitii de producie [21, p.25].
Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin
persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de
construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate,
proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare
ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor
ntovririlor pomicole.
n activitatea practico-tiinific i literatur metodologic lipsete o abordare unic a
clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n
scopul evalurii servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de
vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare
din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri
eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare
amplasate n capital, n centrele judeene, n localitile rurale.
Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile
imobiliare cu destinaie comercial i industrial, amplasate n extravilan; loturile din cadrul
ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea
bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de
realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli
durabil.
Loturi de pmnt
Bunuri imobile cu
destinaie locativ
Bunuri imobile cu
destinaie industrial
Bunuri imobile
specializate
Destinate construciei
Case de locuit
Magazine, centre
comerciale
ntreprinderi
industriale
Obiecte ale
sectorului energetic,
transportului,
Aferente obieictelor
industriale i comerciale
Apartamente
Hoteluri, moteluri,
camping
Depozite
Obiecte ale
gospodriei
comunale
De uz public
Vile
Staii de
aprovizionare cu
combustibil
Ateliere de
producere
Instituii ale
nvmntului i
medicini
Cu destinaie agricol:
teren arabil,livezi
vii,puni.
Casute sezoniere
Intreprinderi ale
alimentatiei publice
Institute de cercetri
Oficiile bncilor i
instituiloe financiare
oficii
Centre de distracie,
cinematografe,
cluburi
prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138140 din 08.07.2003).
Un alt aspect al evalurii este determinarea bazei impozabile. n conformitate cu Titlu IV a
Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabil pentru calcularea imopozitului pe bunurile
imobile constituie 50% din valoarea de pia. Pentru executarea normei date este adoptat Programul
de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul
impozitrii imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul
Oficial al R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003).
Actual cnd standardele naionale nc nu snt adoptate muli evaluatori se conduc dup
standartele europene sau intrnaionale. Descrierea succint a acestor standarte este prezentat mai
jos.
Standardele Europene. n 1997 Grupul TEGOVA a publicat Ghidul Albastru primul set
de standarde continentale urmnd iniiativa Marii Britanii ntre 1972-1975. TEGOVA a fuzionat cu
EUROVAL la 4 mai 1977 i a devenit TEGoVA (Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor).
TEGoVA include n sine 38 de organizaii a evaluatorilor din 26 ri i reprezint aproximativ 500
mii de profesionali. Este o asociaie nfiinat n conformitate cu legislaia Belgiei. [6, pag.7]
Obiectivul principal al TEGoVA este de a armoniza standardele i practica evalurii pentru
adoptare att n Uniunea Eropean, ct i pe pieele n curs de dezvoltare a Europei Centrale i de
Est. Standardele europene constituie un reper, care stabilete un nivel minim admisibil de calitate a
evalurii, n baza cruia evaluatorii trebuie s evaluieze bunurile imobiliare. La rndul lor,
beneficiarii serviciilor de evaluare obin baza pentru msurarea ateptrilor lor rezonabile n ceea ce
privete competena evaluatorului, precum i respectarea standardelor profesionale i etice.
Important este faptul c standardele europene au un caracter de recomandaii pentru membrii
organizaiei i reprezint cea mai bun experien, elaborat pentru a fi inclus n actele normative
corespunztoare ale Uniunii Europene.Standardele Europene de evaluare, n utlima lor redacie au
fost adoptate n anul 2000. Ele conin 9 standarde, 13 regulamente i 9 anexe.
Standardul 1. Aspecte de conformitate. Acest standard trateaz conformitatea Standartelor
Europene de Evaluare (EVS) cu Standardele Internaionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii
Europene, legislaia i standardele naionale. Aici snt recomandri a grupului TEGoVA privind
respectarea standardelor.
Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examineaz chestiunele privind acreditarea
european, recunoaterea reciproc, reglementarea local i autorizarea activitii de evaluare,
certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde definiia evaluatorilor, competena, calificarea,
relaia cu clientul, relaia evaluatorului cu auditorul, codul profesional.
Capitolul II
Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale
2.1 Scopuri i principii de reevaluare a proprietilor rezideniale
Esena reevalurii unui bun imobil const n determinarea valorii acestui bun repetat,
utiliznd metode specifice n dependen de scopul urmrit, care de asemenea este un aspect foarte
important n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a nelege mai bine procesul de
reevaluare este necesar de a ptrunde n esena sa, de a-i nelege specificul i unicitatea.
Printre cele mai principale scopuri de reevaluare a bunurilor imobiliare se poate meniona:
- Optimizarea bazei fiscale n scopul impozitrii;
- Reevaluarea n scopul ipotecrii;
- Reevaluarea n procesul partajului proprietii;
- Determinarea compensaiei pentru expropriere;
- Reevaluarea n scopul privatizrii;
- Reevaluarea n scopul ntocmirii rapoartelor;
- Reevaluarea n scopuri contabile i financiare;
- Reevaluarea n scopul vnzrii sau efecturii unei investiii.
Pentru reevaluarea n scop de vnzare-cumprare a unui bun imobil locativ, evaluatorii aplic
urmtoarele metode de evaluare: metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda cheltuielilor i mai
rar, metoda veniturilor.
Metoda veniturilor se aplic numai n caz. dac imobilul locativ se prognozeaz a fi dat n
chirie.Metoda analizei comparative a vnzrilor prezint cea mai larg metod de utilizare n
evaluarea bunurilor imobiliare locative. Esena metodei date se subliniaz prin aceea c valoarea
bunului imobiliar locativ se determin pe calea comparrii preurilor la vnzrile recente a bunurilor
imobile locative similare [36, p.24].
O particularitate specific pentru Republica Moldova reprezint lipsa unei baze de date
unice privind preurile tranzaciilor curente ale proprietilor imobiliare locative. Aceast abordare,
const n analiza comparativ a bunurilor imobiliare cu alte obiecte vndute sau propuse spre
vnzare. Punctul iniial aici este comportarea raional a cumprtorului sau a investitorului (el
niciodat nu, va plti mai scump pentru un bun imobil, dect pe unul similar). Dei aceast metod
de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simpl, aplicarea ei n practic este legat de o
mulime de dificulti i caractere convenionale. n primul rnd, prezena acestor dificulti se
condiioneaz prin aceea, c nu exist 2 obiecte imobiliare ntocmai aceleai. Amplasamentul,
caracteristicile fizice i starea, condiiile de finanare, data vnzrii, iat doar cteva din mulimile de
poziii dup care, de regul, bunurile imobiliare sunt diferite.
Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad
sporit de
i cantitativ
nesatisfacatoare.
n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare pentru utilizarea metodei n
cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor
bunurilor imobile locative. Se consider c cele mai sigure rezultate prin metoda vnzrilor
comparabile se capt la evaluarea bunurilor imobile necomerciale, caselor cu multe apartamente,
celor individuale, vilelor, loturilor de teren.
Preurile la obiectele analogice se corecteaz, innd cont de parametrii ce caracterizeaz
fiecare obiect n parte. Dup corectare, preul obiectului utilizat la compararea costului, poate fi
folosit pentru determinarea costului de pia obiectului imobiliar ce se evalueaz.
Scopul reevalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat
bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit
a valorii bunului.
De regul, reevaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri:
- Vnzarea repetat a bunului imobiliar, n acest caz va fi determinat preul probabil pentru
care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine
cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia.
- Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului
imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel,
valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor
concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare
sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie.
- Partajul proprietii ntre membrii unei familii ce se dezmembreaz (ntre fostul so i soie,
copii). Reevaluarea n aceast situaie presupune evaluarea proprietii integrale, divizarea conform
cotelor proporionale i aprecierea valorii proprietii fiecrei pri implicate n partaj.
- Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea
unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj. Valoarea estimat va fi valoarea de
pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii
debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n
condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat
pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite
criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau
intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau
valoarea de lichidare.
- Arenda bunului imobiliar, n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar
(arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul
de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend
presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea
mrimii plii de arend.
- Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea sau reevaluarea n scopul asigurrii necesit o
abordare specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s
determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia a bunului
imobiliar poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n valoarea de pia a
cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de
nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd
edificiul este de un stil arhitectural elegant i sofisticat, sau la construcia lui s-au folosit materiale de
construcie extrem de costisitoare. [27, p.14].
- ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru
prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare, n aceste cazuri
evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de
nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de
prevederile actelor legislative i normative n vigoare.
- Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru
determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului
imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
- Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul
calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de
legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de toi factorii, care sunt n relaie
cu obiecte comparabile utile.
- Determinarea unitilor comparabile potrivite i adoptarea analizei comparabile dup
fiecare unitate; compararea obiectelor imobiliare evaluate cu obiectele comparabile alese cu scopul
corectrii preului la vnzare sau excluderii lor din list; reducerea rndurilor indicatorilor de
corectare, comparai cu valoarea obiectelor comparabile la unul singur.
E puin probabil s trezeasc ndoiala afirmrii, c nici unul din bunurile imobile
comparabile alese practic nu va corespunde obiectului evalurii. De aceea comparrii se supun
careva indicatori specifici costului, numii uniti de comparare. Elementele comparabile indic
caracteristicile obiectelor imobiliare, care produce schimbri la preul bunului imobil. Pentru
legerea elementelor, de care depinde costul, este necesar o analiz mai detaliat a condiiilor de
pia. Pentru a compara obiectele comparabile cu obiectul evalurii, trebuie ndeplinite corectrile
preului de vnzare a obiectelor comparabile dup fiecare element de comparare. Prin aceasta,
corectarea se poate aplica sau la preul general, sau la preul pentru unitatea comparabil. Mrimea
general a corectrii depinde de gradul de deosebire dintre obiecte.
La corectarea preului de vnzare a obiectelor comparabile, toate ajustrile se fac de la
obiectul comparrii la obiectul evalurii.
Un rol deosebit n activitatea de conducere cu activitatea de evaluare i revine managerului
imobiliar. Managerul are funciile de conducere a contabilitii i de a ntocmi bilanul financiar,
pregtirile bugetului, controlul investiiilor i cumprtorilor, ntocmirea contractelor de asigurare
.a. El rspunde de convorbirile i negocierile cu privire la condiiile contractelor semnate pentru
evaluare, reevaluare arendrii etc.
De asemenea se ocup i de angajarea noilor lucrori, perfecionarea i concedierea lor.
Managerul este obligat s clarifice i problemele cu organele de stat. Cercul obligaiilor
managerului este foarte larg:
- propunerea ideilor concrete privitor la organizarea reevalurilor;
- s dea recomandri n conformitate cu alte condiii de reevaluare;
- s propun servicii consultative cu ntrebri de impozitare i posibilitii de micorare a
impozitului prin reevaluare;
- s includ propuneri referitor la variantele alternative de folosire a imobilului dup
reevaluare;
- s repartizeze termenul ciclului de via a proprietii imobiliare i aproximativ lichidarea
costului proprietii rmase.
n conformitate cu problemele care stau spre conducerea spaiilor locative, fiecare investitor
repartizeaz funciile concrete, alege necesarul lui tip de manager: manager - supraveghetor sau
manager - analitic. Aceste tipuri se deosebesc prin nivelul profesional i competen, dar i culegerii
problemelor rezolvate.
Activitatea managerului - analitic const n rezolvarea tuturor problemelor existente la
clieni. Rezultatul final al activitii sale este ridicarea eficienii funcionale a specialitilor i
proprietii intelectuale ncredinate lui.
Un factor important ce stabilete calificarea managerului este posibilitatea lui a alege viitorii
cumprtori sau arendai ai locuinei.
Pentru evaluarea calitii viitorilor locatari sunt anumite criterii, de care managerul se
folosete activ. Unul din factorii acestei evaluri este factorul timp.
Un alt factor important n conducerea spaiilor locative este compatibilitatea locatarilor.
Managerul este obligat s in evidena despre stilul de via a locatarilor, ca acesta s nu afecteze
linitea celorlali arendai. Un criteriu de stabilire pentru aceasta este veniturile locatarilor, vrsta
lor, poziia social .a. Pentru manager nu se permite descriminarea arendailor dup anumite
criterii (politici, religioi .a.).
Unul din factorii importani n alegerea unui beneficiar este posibilitatea lui de a fi n stare
de a achita serviciile prestate. Managerul trebuie s fie convins c beneficiarul are un loc de
munc permanent i n conformitate cu condiiile contractului va putea achita serviciile la timp.
Evaluarea este definit ca un proces de determinare a valorii bunului imobiliar la o dat
concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea
bunului imobiliar.
Baza teoretic a procesului de evaluare i reevaluare a valorii de pia a bunurilor imobiliare
sunt principiile de evaluare, care sunt aprobate de practica mondial.
Pe msura constituirii i dezvoltrii activitii de evaluare devenea tot mai evident
necesitatea stabilirii principiilor de baz i a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a
relaiilor dintre evaluator i client, dintre evaluator i partener.
La nceputul anilor 1940 n multe ri au fost elaborate principiile i metodele de baz ale
evalurii, care se asemnau mult ntre ele, dar abia n 1970 evaluarea a nceput s se dezvolte ca
profesie independent.
Principiile se respect dar metoda se alege, pentru alegerea metodei concrete n procesul de
evaluare a bunului imobiliar comercial ca i a celorlalte tipuri de bunuri imobiliare, trebuie de
cunoscut principiile care le domin, care stau la baza lor. Aceste principii sunt multe, i sunt strns
legate ntre ele [13, p.7].
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia a
imobilelor comerciale, ct i a tuturor tipurilor de imobile.
Asupra unui obiect imobiliar n acelai timp pot aciona mai multe principii, n fiecare
situaie concret complexul principiilor poate fi difereniat. Unui singur principiu i pot fi atribuit o
importan diferit referitor la bunurile imobiliare diferite aici depinde de fiecare situaie concret.
Principiile de evaluare nu pot avea n vedere absolut toi factorii care influeneaz valoarea
bunurilor imobiliare, dar prin utilizarea concret ei ofer o ncheiere corect a valorii proprietii.
Principii ce reflect
atitudinea
utilizatorului
Principiul
utilitii
Principiul
substituiei
(nlocuirii)
Principiul de
anticipare
(ateptrii)
Principii ce reflect
atitudinea pieii
Principiul cererii
i ofertei
Principiul
concurenei
Principiul
schimbrii
(dinamismului)
Principiul
aportului
(dependenei)
Principiul
compatibilitii
(conformitii)
- Principiul de anticipare.
Principiul utilitii se ia n consideraie la evaluarea imobilelor locative, deoarece acest
principiu se bazeaz pe premisa c orice bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util
proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale
acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile
utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat.
Principiul substituiei preul maximal a bunului imobil e determinat de preul minimal sau
valoarea la care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu
nu poate fi contestat i st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. Principiul nlocuirii
afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un buni imobil o sum mai mare dect suma
minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st
la baza tuturor metodelor de evaluare a bunului imobil [13, p.8].
Principiul
imobiliar mai mult dect preul minim, ncasat pentru alt obiect analogic de aceeai utilitate.
Principiul nlocuirii este principiul fundamental al evalurii pentru metoda comparrii. Abordarea
veniturilor pentru principiul dat spune: costul obiectului imobiliar are tendin de a se stabili la
nivelul valorii efective a investiiilor de capital, necesar pentru procurarea i aducerea
venitului dorit sau valoarea obiectului imobiliar se determin cu elementele de comparare ale
variantelor de investiii, aducnd venit. Principiul nlocuirii este baza pentru definirea termenului
valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea de pia a bunului imobil reflect valoarea care
a aprut pe baza activitii de informare al cumprtorului pe piaa imobiliar avnd caracteristici
fizice asemntoare.
n cazul imobilelor locative aceast teorie este total opus celei ce prezint acest principiu
deoarece, orice cumprtor ar plti pentru bunul imobiliar de o utilitate echivalent un pre mai
mare dac acest bun imobiliar va putea aduce pe viitor venit.
Principiul de anticipare mai poart denumirea de principiul ateptrii, reflect atitudinea
utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria
valorii banilor n timp, conform acestui principiu cumprtorul este n ateptarea veniturilor n
rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului
prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determin n funcie de
veniturile viitoare i ncasrile de la revnzarea lor ateptate. Foarte important pentru proprietar sunt
mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare acetia fiind modificate proporional
schimbrii valorii lor n timp.
Mrimea utilizrii acestui principiu variaz de la caz la caz la evaluarea imobilelor locative.
Principii ce reflect atitudinea peii.
n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieii sunt incluse:
- principiul cererii i ofertei;
- principiul concurenei;
- principiul schimbrii;
- principiul dependenei;
- principiul conformitii.
Principiul cererii i ofertei - valoarea de pia poate fi apreciat doar n rezultatul aplicrii a
legii economice a Cererii i a Ofertei, aceast afirmaie este pentru bunurile imobile. Imobilul are
valoare dac el posed o utilitate pentru un anumit utilizator sau un grup de utilizatori, ns utilitatea
nu este unicul factor care influeneaz costul. Imobilul trebuie s fie relativ deficitar (ultimul lot de
imobil pentru vnzare - cumprare dintr-un set de imobile amplasat n regiuni prestigioase va avea o
valoare mai mare dect primul). Oferta reprezint totalitatea obiectelor imobiliare accesibile pe pia
la un anumit pre. Cererea reprezint cantitatea de produse dorite la anumite preuri, ntr-o anumit
perioad de timp. La baza cererii st dorina potenialului cumprtor, care posed resurse
financiare necesare pentru procurarea imobilului. Deoarece pieele imobiliare sunt imperfecte
cererea i oferta nu n toate cazurile dicteaz preul [21, p.14].
Conform acestui principiu cu ct e mai mare Oferta de bunuri imobile, cu att mai mult se
va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre Cerere i Ofert. n acest punct valoarea de
pia reflect cheltuielile socialmente necesar pentru producerea bunurilor imobiliare. Dac preul
de pia este mai mare dect costul de producere atunci vor fi construite noi i noi obiecte pn cnd
nu va fi restabilit echilibru. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbrile n legislaie, de
falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cerere ofert nu n toate cazurile e dominant
asupra preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i
informaia disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul.
Principiul concurenei - acest principiu influeneaz piaa bunurilor imobiliare locative,
obinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc
concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i feresc a
veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena excesiv
poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos pn la dispariia acestora.
Dac ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic, construcia
nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic.
Evaluatorul trebuie s poat prognoza tendinele de cretere sau scdere a concurenei.
Concurena este un atribut absolut necesar economiei de pia. Concurena este atunci cnd
nivelul venitului pe pia depete nivelul necesar.
Principiul schimbrii (dinamismului) mediul natural, economic i social sunt ntr-o
dinamic permanent. Imobilele se uzeaz fizic i moral, obiectivele uzurii se schimb n rezultatul
diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice modificndu-se creeaz
premise de cretere sau cdere a cererii la bunurile imobiliare. Acetia i ali factori pot schimba
utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att schimbrile subtile, ct i cele
evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor schimbri n localiti i microraioane concrete. Principiul dinamismului (schimbrii) afecteaz nu numai bunurile imobiliare, dar
i localitile, ramuri, economii naionale i civilizaii ntregi. n baza principiului dinamismului se
afl aa numitul ciclu de via care parcurge urmtoarele faze:
- faza de natere - proiectarea i construcia cldirilor;
- etapa de cretere - se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia;
- faza de maturitate - stabilirea vnzrilor i profitului. Ea e culmea dezvoltrii, maturitatea
sistemului;
- etapa declinului - se observ scderea cererii, vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor
pozitivi.
Evaluatorul trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl bunul imobiliar.
Principiul dependenei valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz
valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. Costul (valoarea) oricrui element al
bunului imobiliar este n funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei
valori dac el (elementul) lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea bunului imobiliar cu o
mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente
suplimentare reduc valoarea imobilului [21, p.16].
Principiul conformitii (compatibilitii) afirm c stilul arhitectonic, nivelul confortului
i a prestrilor de servicii a bunurilor imobile trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor
pieei. Valoarea maxim se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic raional i
compatibilitatea utilizrii, precum i n folosin este opiunea de for a bunurilor imobile.
Compatibilitatea optimal asigur venituri maxime posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare se
obine atunci cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat bunul
imobiliar.
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Este definit ca utilizarea cea mai probabil a
bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din
punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare
valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca
cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. Principiul celei mai bune i
eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar:
economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare.
n cutarea celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu
alte variante posibile. Cea mai potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai
rentabil la momentul evalurii sau n viitorul apropiat.
Determinarea valorii de pia a bunului imobiliar atunci cnd el este utilizat cel mai efectiv,
chiar dac utilizarea actual este alta dect cea iniial.
Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii bunului imobiliar pot avea loc
schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior (se poate schimba destinaia obiectelor
nvechite).
Rezultatele analizei celei mai bune i eficiente utilizri a bunurilor imobiliare locative se iau
n consideraie la determinarea valorii imobilelor la alegerea variantei construciei i reconstruciei,
la analiza proiectelor investiionale.
Fundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului locativ reprezint un complex de
principii, care coordoneaz cu procesul ndeplinirii oricrei condiii n privina evalurii.
Principiile de evaluare au o importan deosebit la evaluarea bunurilor imobiliare locative,
ct i a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare.
Principiul de evaluare fiind baza teoretic a procesului de evaluare, a valorii de pia a
imobilelor locative, prin utilizarea concret a lor, ei ofer o ncheiere ct mai real a valorii
proprietii. Deoarece bunurile imobiliare sunt clasificate n diferite categorii de bunuri i principiile
de evaluare sunt clasificate n mai multe tipuri, iar fiecrui tip de imobil i se atribuie doar unele din
principii, sau n cazuri concrete mai multe tipuri concomitent [13, p.7].
Concluzie: Principiile fundamentale, att pentru elaborarea raportului, ct i pentru alegerea
bazelor de evaluare va fi transparena, consistena i coerena.
Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului cu alte obiecte vndute sau scoase
de vnzare. Punctul iniial aici este comportarea raional a cumprtorului sau a investitorului (el
niciodat nu va plati mai scump pentru un bun imobiliar dect pe unul similar).
Dei aceast metod de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simpl, aplicarea ei n
practic este legat de o mulime de dificulti i caractere convenionale. n primul rnd prezena
acestor dificulti se condiioneaz prin aceea, c nu exist tocmai dou obiecte' imobiliare ntocmai
aceleai. Amplasamentul, caracteristicile fizice i starea condiiilor de finanare, timpul vnzrii - iat
doar cteva din mulimile de poziii dup care, de regul, bunurile imobiliare sunt diferite.
n cadrul abordrii comparative Regulamentul provizoriu indic aplicarea metodei analizei
comparative a vnzrilor. Abordarea analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de
pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii
care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i
obiectul evalurii. Abordarea respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie
despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere
al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii abordrii analizei comparative a vnzrilor
evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preturile de vnzare sau preurile de ofert
pentru aceste bunuri.
Aplicarea acestei abordri este efectuat n baza urmtoarei proceduri standard:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d)
de vnzare;
e)
proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului
de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie
s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii
fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.
Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i
vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n
cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii
bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului credit
ipotecar [12, p.89].
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi
termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existenta unei relaii speciale ntre prtile implicate
n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe
piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului
imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n
general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele.
Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului
imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile
fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte
(elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele).
Caracteristicile economice sunt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care genereaz
venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de
arend, condiiile i termenele contractului de arend i altele.
Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n care
modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al
obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil se aplic n cazul
n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu sunt considerate
imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor
componente se separ de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare;
b)
c)
d)
e)
evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei,
3)
4)
5)
6)
7)
8)
(1)
(2)
(3)
Pp * k t * S1
Pp * k t * S 2
m
(4)
V = Vt + (Vc - D) (5)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaa a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat;
Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil
sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul obinut se
adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel, se apreciaz
valoarea integral a bunului imobil [21, p.61].
Abordarea "Calcularea cheltuielilor" n practic se ntrebuineaz prin 2 variante. O variant
prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alta - calcularea costului de ntocmire, n
majoritatea cazurilor se apeleaz la calcularea costului total de reproducere, fiind la nlocuire, de
fapt, se construiete un obiect de cel evaluat. Teoretic mai avantajoas este a doua variant,
deoarece este puin probabil ca cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-4 ani.
Cu toate acestea, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitatea construciilor noi,
determinarea variantei intensive de folosire a pmntului la evaluarea cldirilor cu destinaie
special la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietii imobiliare, n cazul
impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil. De aceea, aceast modalitate este foarte
rspndit n Republica Moldova.
La determinarea costului construciei se apeleaz la urmtoarele tehnici de utilizare:
1.
2.
3.
Metoda devizelor.
Metoda comparaiilor unitare estimeaz costul sub forma costului pentru o unitate de
suprafa sau o unitate de volum. Metoda dat, utilizeaz costurile cunoscute ale unor construcii
similare care se ajusteaz la condiiile pieei la data evalurii i la diferenele fizice ntre obiectul
evaluat i obiectul care servete ca surs de informaie. Costul unitar depinde de dimensiunea
construciei i e invers proporional cu suprafaa sau volumul construciei. Metoda comparaiilor
unitare este cea mai simpl i mai larg utilizat.
Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite elemente ale
construciei. Evaluatorul estimeaz costul unitar bazat pe cantitatea real a materialelor plus
manopera utilajelor pentru fiecare metru ptrat sau metru cub de suprafa sau volum.
Metoda devizelor este cea mai exact i cea mai complet metod. Ea ine cont de toate
cheltuielile efectuate.
n cadrul metodei cantitative (devizelor), cheltuielile legate de construcia obiectului se
estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse i indici;
c) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor i
construciilor n baza indicilor de resurse evideniai n documentaia de proiect i deviz: manopera,
utilajele de construcii - montaj, materiale, construcii i preurile de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse se aplic n conformitate cu instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru
lucrrile de construcii - montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) i alte instruciuni
elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de resurse i a sistemului
de indici pentru resursele folosite n construcie i determinate ca raport ntre preurile curente i
preurile de baz pentru resursele similare [18, p.41].
Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din
preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor
de baz se efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului
construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriza intre beneficiari
i antreprenori n condiiile liberalizrii preurilor, pus n aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de
Departamentul de Arhitectur i Construcii, ordinul nr.lOa din 3 iunie 1994 (Monitorul
construciilor, 1994, voi.3) i Instruciunilor metodologice privind modul de ntocmire a devizului
centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiii innd seama de preurile curente, aprobate
prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie
2000 (Monitorul Construciilor, 2001, voi. 1(22), vol.2(23)).
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat
n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect
a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne, care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor
standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologic nvechit i altele) [21, p.61].
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile
legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va
creste.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai
mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baza ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a)
b)
100 / GS element,
(6)
unde:
Uconstr.- uzura fizic a construciei (%);
Uelement.- uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi
Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii
de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului de Minitri al R.S.S. Moldoveneti nr.H9din
29 martie 1982.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest
caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.
Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
a)
ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este
mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
b)
bunul imobil este dat n arend sau ipotecat. Pentru determinarea mrimii uzurii
VE
100 sau
DVF
VE
100 ,
VE
DVFR
(7)
unde:
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale
construciei separat, ct i a ntregii construcii.
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului
imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor
bunurilor imobile.
Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate aprea n cazurile n care pe pia
nu exist cumprtori pentru acest tip de bunuri imobile.
Urmtoarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda
capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor necesare pentru
nlturarea ei. Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului de mbuntiri),
capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile
adiionale pentru elementele n surplus) [21, p.64].
Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
a)
(8)
unde:
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i
deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
a)
Metoda segregrii const n examinarea detaliat tuturor formelor ale deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea
diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.
Metoda valorii de lichidare
Valoarea de lichidare este valoarea bunului imobil cnd i nceteaz utilitatea. Aceast
valoare se mai numete i valoare de cas, care este subiectiv, aleatorie i dependent de
circumstane. Valoarea de lichidare se obine la vnzarea forat, ntr-un termen limitat i n condiii
de pia diferite.
n procesul determinrii valorii de lichidare a bunului imobil proprietarul suport anumite
cheltuieli:
a. cheltuieli de transport (CTr);
b. onorariul experilor i evaluatorilor (Oex);
c. cheltuieli de publicitate (Cpub);
d. fiscaliatetea de realizarea bunurilor (Fr.b);
e. recompensa partenerilor (Rpar);
f. alte obligaii.
Toate acestea influeneaz negativ valoarea de lichidare.
Vl = Vest CTr Oex Cpub Fr.b Rpar,
( 9)
Valoarea estimat este foarte des substituit de valoarea de reconstituire (sau nlocuire).
Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului
operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea abordrii veniturilor se efectueaz
n doua etape:
1. prognozarea veniturilor viitoare;
2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata
de arend. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele
tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor
spaiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil,
innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.
Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV,
(10)
unde:
VBE venitul brut efectiv;
VBP venitul brut potential;
DSL deducerea pentru spaiile libere;
AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arend a
spaiilor disponibile [7, p.14].
c) cheltuielile operaionale cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii
normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:
ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata
serviciilor comunale i altele);
curent a bunului imobil i cheltuielile pentru intreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n
aceast categorie poart att un caracter fix, ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea
pereilor i altele);
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare inginereti i altele).
Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:
VON VBE CO 11
unde: VON venitul operational net; CO cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar
cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite:
deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe [21, p.88].
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct;
VON
r
12
unde:
V valoarea estimat;
r rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda analizei comparative a vnzrilor;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Metoda analizei comparative a vinzrilor este metoda care se va aplic de preferin pentru
estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma
aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii
i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata
de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre
bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a
vnzrilor este similar celei prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament [21, p.87].
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut
informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia
despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru
calcularea ratei de capitalizare este:
r
1 CCO
,
MVBE
13
unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;
MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i
venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului
imobil i venitul brut efectiv.
(14)
unde:
m - ponderea mijloacelor mprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare.
Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun
imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare
evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice
analizate, precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului imobil.
Formula de calculare a ratei de capitalizare este:
r =T * rleren + C * rcontructie
15
unde:
T - ponderea terenului n valoarea totala a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil;
rconstrucie - rata de capitalizare pentru construcie.
Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin
metoda tehnicii reziduale [7, p.34].
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru
calcularea ratei de capitalizare n cazul n care sunt atrase mijloace creditare pentru finanarea
tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula:
r = CAD * rc * m
(16)
V
t 1
VON t
R
t
(1 Y )
(1 Y ) n
17
unde:
t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de
posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n
condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe
parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul
imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1):
R
VON n 1
r
(18)
unde:
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.
Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a
ratei de actualizare: rata reala a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.
Metoda extraciei se bazeaz, pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare
obiectului evalurii [21, p.90].
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu
riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n
baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital i diferena ntre mrimea ratei
rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza
investiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de
alternativ este:
Y = rata pur a rentabilitii + (rata investiiei de alternativ -rata pur a rentabilitii) + rata riscului,
(19)
Ca concluzie a celor mai sus enumerate, se poate de menionat c metoda venitului se aplic
destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de
nalt calificare, care au fcut cursuri de pregtire profesional. Din aceleai cauze metoda
venitului, ca cea mai complex dintre toate metodele utilizate n evaluare, nu este deloc aplicat de
ctre evaluatorii publici.
Deci, n cadrul evalurii i reevalurii proprietii imobiliare este indicat urmtorul arbore
metodologic.
Tabelul 2.
Situaiile de aplicare a metodelor de evaluare
Valoarea
terenului
analiza
metoda
vnzrilor
veniturilo
comparabile r
1.metoda
comparaiil
or unitare;
2.metoda
costurilor
segregate;
3.metoda
cantitativ:
1 compara
ie direct;
2 metoda
alocaiei;
3 metoda
extragerii.
1capitali
zarea
direct;
2 metoda
rezidual;
3 metoda
parcelrii.
Metoda
cantitativ
presupune:
- metoda de
resurse;
- resurse i
indici;
- indici de
baz.
1 metoda duratei
de
via
economic;
2 metoda
modificat
a duratei de
via
economic
3 metoda analizei
compa rative a
vnzrilor;
4 metoda
segregrii.
Metoda segregrii
adun:
1 uzura fizic:
metoda
normativ;
metoda
valoric;
metoda vrstei
efective
2 deprecierea
funcional
3 deprecierea
economic
- metoda
comparaiei
pare;
- analiza
datelor
secundare;
- analiza
statistic.
Abordarea veniturilor
Capitalizarea
direct (r)
Actualizare
a
fluxurilor
de
numerar
(R)
r se determin
prin:
- analiza
vnzrilor
comparabile;
- multiplicatorul
venitului brut
efectiv;
- tehnica grupului
investiional;
- coeficientul de
acoperire a
datoriei.
R
se
determin
prin:
- metoda
adiionrii;
- metoda
extraciei;
- metoda
investiiilor
alternative.
Obiectivi
Factorii
macroeconomici
Factorii
microeconomici
Factorii
economici
Amplasarea
Factorii
sociali, juridici
Caracteristicile
fizice
Factorii
naturali si de
mediu
Arhitectura
cldirii
Subiectivi
- Competenta
participanilor
la tranzacii
- Nivelul de
informare
a
populaiei
- onestitatea
- temperamentul
- atractivitatea
valoarea de pia pentru utilizarea existent. Valoarea alternativ sau valoarea rezidual viitoare
pot fi totui afectate substanial i, dup diminuare corespunztoare, ar putea fi creat o rezerv
pentru acoperirea unor datorii latente [21, p.30].
Factorii ecologici. Dup apariia civilizaiei la izvoarele naturale de poluare s-au adugat i
cele tehnogene. Dar, ca problema, poluarea mediului ambiant a nceput s fie observat numai odat
cu nceputul dezvoltrii brute a progresului tehnico-tiinific. Piaa a devenit tot mai sensibil la
impactul economic al existenei sau perceperii factorilor de mediu, substanelor periculoase, al
contaminrii terenului i la alte responsabiliti legale, latente sau actuale legate de mediu. Dei
deseori este considerat ca un subiect specific local, preocuparea din ce n ce mai global i
consensul internaional transcende responsabilitile locale legale i contractuale i poate avea
impact direct asupra preurilor obinute pe pieele imobiliare [18, p.19].
Factorii microeconomici sunt caracterizai de parametrii obiectivi ai tranzaciilor concrete
legate de descrierea obiectelor imobiliare la vnzarea cumprarea lor, i direct cu caracterul
tranzaciei. Aceti factori sunt divizai n dou categorii de factori: Condiii de finanare, condiii
de vnzare-cumprare.
Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobilele locative se finaneaz pe 50-100%
din contul mijloacelor mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la
coeficieni, achitai att din conturi operaionale, ct i din conturi de capital. Condiiile de finanare
depinde de acordul
i finanrii
tranzaciei.
Finanele se efectueaz n mai multe moduri:
- Cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu scopul procurrii
bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade suma dobnzii.
- Vnztorul particip la finanarea tranzaciei acordnd cumprtorului un credit ipotecar.
n cazul cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului, la data vnzrii
este necesar s fie aplicate careva corectri la preul bunului imobiliar, deoarece tranzacia este
efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data efecturii tranzaciei. n cazul cnd
vnztorul finaneaz tranzacia acordnd un credit ipotecar cumprtorului, mrimea corectrii este
determinat prin metoda actualizrii fluxului de numerar a creditului ipotecar, acordnd la rata
dobnzii pe pia.
Finanarea poate avea loc: 1) totalmente din mijloacele cumprtorului; 2) atragerea
resurselor strine; 3)achitarea n rate.
Condiii de vnzare-cumprare pot fi: tipice i specifice.
Fiind pus problema efecturii oricrei tranzacii condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi
unul din aspectele microeconomice de baz. Aproape orice cumprtor pune ntrebarea ipotecrii,
existenei unei politici de creditare, existenei i aplicrii cauiunilor. Pentru persoanele din
strintate este foarte important s analizeze condiiile speciale, care pot fi n favoarea lor sau i pot
obliga s procedeze n conformitate cu legislaia n vigoare a rii. Unele condiii speciale snt
determinate de politica demografic a rii i de migraia populaiei, dar necitnd la cauzele stabilirii
lor, ele snt posibil de realizat.
Este foarte important de analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i
termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a
vnztorului este foarte mult n favoarea cumprtorului, aa cum costul va scdea. Iar dac
cumprtorul este cointeresat n achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete. Condiiile
tranzaciei sunt diferite n cazul ntre cumprtor i vnztor sunt relaii speciale de rudenie, de
afaceri, sau interese financiare comune, cnd vnzarea este efectuat n termeni restrni. Principala
problem const n identificarea condiiilor speciale.
Referitor la condiiile pieii este important de a lua n consideraie influena inflaiei i
deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei, n general schimbri n structura cererii i a
ofertei de bunuri imobiliare etc. Cel mai bun indicator al condiiilor peii este vnzarea repetat a
unui bun imobiliar n diferite perioade de timp.
Amplasarea. n sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar
ntr-un anumit ora, anumit regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente
distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc.
Amplasarea presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer:
- amplasarea bunului imobiliar locativ pe teritoriul localitii;
- distana pn la centrul localitii;
- amplasarea n sector, cartier;
- distana pn la cea mai apropiat strad de acces;
- altele.
Amplasamentul este unul dintre cei mai importani factori de aciune asupra valorii bunului
imobiliar. Amplasarea n zona cu anumite caracteristici influeneaz substanial valoarea bunului
imobiliar n acea sau alt direcie. Dac exist accesul liber la toate tipurile de transporturi i locul
siturii parcrii automobililor , atunci aceasta aduce doar la majorarea i sporirea valorii bunului
imobiliar locativ.
Un alt moment de baz la capitolul dat este suprapunerea mrimii terenului cu mrimea
cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor fa de terenul respectiv. Un alt sector al oraului sau o
strad oarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen de activitate, n dependen
de prestigiul creia se adaug un nou indicator la formula costului spaiului locativ. Un alt factor ce
influeneaz costul spaiului locativ n direcia creterii este existena n apropierea acestuia a
parcrilor pentru automobile. Amplasarea bunului ntr-o alt zon ndeprtat, n apropierea unor
fabrici sau uzine, unde zgomotul depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului
ambiant, va orienta costul proprietii imobiliare n direcia descreterii [21, p.32].
n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe prestigiul
cartierului sau sectorului dat. La alegerea spaiului locativ, n afar de cheltuielile de ecologie,
prestigiu i mediul social se ine cont de cheltuielile de agrement.
n analiza amplasamentului local este necesar de avut n vedere urmtorii factori: accesul
transportului spre locul dat; starea ecologic; indici sociali.
Accesul transportului la imobilul dat se caracterizeaz prin: distana pn la staia cea mai
apropiat a staiilor transportului urban; starea drumului; intensitatea micrii transporturilor.
Starea ecologic pentru estimarea amplasrii locale este suficient determinrii
caracteristicii aerului, determinrii concentraiilor impuritilor n aer i compararea lor cu limitarea
admisibil.
Indicii sociali oglindesc criminalitatea n ora sau sat, adic reitingul oraului sau satului.
Sunt zone cu reputaie bun, iar altele se asociaz n cunotina locatarilor ca zone de risc major.
Distana echivalent se determin dup coeficienii sociali care oglindesc raportul
cheltuielilor de transportare a ncrcturilor pe drumul de diferit calitate, ca etalon sunt acceptate
drumurile de beton i asfalt.
Caracteristicile fizice a spaiului locativ.
n timpul efecturii oricrei tranzacii pe pia rolul de baz n stabilirea costului acestuia l
are analiza caracteristicilor sale fizice.
Toate bunurile imobiliare locative au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al
vrstei, suprafeei, elementelor constructivii uzurii i aspectului exterior.
Astfel n procesul de examinare a proprietilor imobiliare este important s fie determinate
particularitile att ale construciei ca obiect unic amplasat separat, ct i ale elementelor de
structur.
La caracteristicile fizice se refer: Parametri fizici; Calitatea construciei i exploatrii;
Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul plcut i confortul.
n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n procesul de evaluare se ia n
consideraie: - Suprafaa cea mai mic; - Suprafaa cea mai mare; - Suprafaa total, coridorului. De
asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei (nord, sud, est, vest); gradul
de durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile,
ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele
publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de
securitate, utilizarea curent a spaiilor.
Starea fizic este un factor microeconomic important. Dac pentru reparaia bunului sunt
necesare cheltuieli considerabile, atunci bunul imobiliar locativ va avea o valoare mai mic.
Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile
trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun iluminaie
natural a ncperilor, un aspect exterior plcut. Toate acestea influeneaz asupra cheltuielilor de
exploatare i evident i asupra valorii de pia. Valoarea bunului imobiliar locativ depinde de diveri
factori care pot aciona asupra valorii lui. Influena tuturor tipurilor de factori duc att la sporirea, ct
i la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative.
Concluzie: Din cele expuse mai sus, se poate de menionat c pentru evaluarea bunurilor
imobiliare locative este nevoie de cunoscut i de posedat cunotinele necesare cu privire la aciunea
factorilor care pot att ridica valoarea bunului, ct i a factorilor care pot reduce din valoarea bunului
imobiliar, a aciunii oricrui factor n parte.
Capitolul III
Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai
3.1 Aspecte conceptuale i restrictive la evaluarea proprietilor
rezideniale
Scopul principal al acestei lucrri const n reevaluarea proprietilor rezideniale situate n
oraul Clrai. Sarcina de baz este estimarea valorii de pia a apartamentului cu 4 odi situat n
centrul oraului, pe str. tefan cel Mare 3a i a casei individuale amplasat n partea de vest a
oraul, str. Mihail Sadoveanu 57.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 XV din 18.04.2002, valoarea
de pia reprezint suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing
adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden necesar i
neconstrns.
Culegerea i expunerea informaiei a fost selectat din ,,dosarul de inventariere tehnic i
din informaia analizei fcute de autor.
Definirea misiunii de evaluare ia n consideraie urmtoarele elemente pe care le specificm
n tabelele 3 i 4. Aceste tabele reflect datele generale referitoare la obiectele supuse evalurii,
care au fost obinute n baza raportului ce este reprezentat n continuare. Tabelul 3 conine datele
generale cu privire la apartamentul cu 4 odi supus evalurii.
Tabelul 3
Definirea misiunii de evaluare
Nr.crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Indicatori
Obiectul supus evalurii
Specificarea obiectului
Scopul evalurii
Destinaia evalurii
Beneficarul
Proprietarul
Adresa
Data inspectrii
Data evalurii
Cursul dolarului conform BNM
Sursa: [ completat de autor]
Caracteristici
Imobil locativ
Apartament cu 4 odi
Determinarea valorii de pia
Vnzare - cumprare
Marinescu Grigore
Marinescu Grigore
Or.Clrai, str.tefan cel Mare, 3a
15.03.2008
02.05.2008
10,236
n tabelul ce urmeaz sunt prezentate datele cu privire la casa individual amplasat n or.
Clrai, str. M. Sadoveanu 57.
Tabelul 4
Definirea misiunii de evaluare
Nr.crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Indicatori
Obiectul supus evalurii
Specificarea obiectului
Scopul evalurii
Destinaia evalurii
Beneficarul
Proprietarul
Adresa
Data inspectrii
Data evalurii
Cursul dolarului conform BNM
Sursa: [ completat de autor]
Caracteristici
Imobil locativ
Cas de locuit cu un nivel
Determinarea valorii de pia
Vnzare - cumprare
Botnara Maria
Botnara Maria
Or.Clrai, str.M. Sadoveanu, 57
22.03.2008
06.05.2008
10,236
374846 lei
489122 lei
Abordarea veniturilor
264752 lei
277430 lei
561760 lei
450047 lei (patru sute cincizeci mii patruzeci i apte ) lei sau 43967 (patruzeci i
trei mii nou sute asezeci i apte) dolari SUA.
Not: Caracteristica complet a obiectelor i argumentarea rezultatelor obinute sunt
descrise detaliat n prezentul Raport de evaluare.
Evaluatorul, care a efectuat evaluarea, n baza cunotinelor, convingerilor i activitii lor
confirm, c:
legislativi, precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluarii influentind astfel
situatia economica din tara si respectiv valoarea proprietatii evaluate;
9. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminat si nici
nu a solicitat o expertiz sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit.
Daca ulterior se va stabili ca exista o contaminare pentru proprietatea analizata aceasta ar
putea diminua valoarea raportata;
10. Evaluatorul va include n raport material suplimentar ( fotografii, scheme, etc.) doar n
msura necesitii informrii beneficiarului cu proprietatea evaluat.
Meniuni speciale:
Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanii dvs. i este numai
pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis altei
persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.
Evaluarea nu conine expertiza tehnic de construcie a constructivelor.
Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se remite
beneficiarului, iar al doilea se pstreaz n arhiva executorului.
Evaluarea este bazat pe datele privind starea real i calitatea obiectelor evalurii la
momentul inspectrii.
Informaia cu privire la descrierea locului amplasrii obiectelor supuse evalurii este
reflectat n tabelele de mai jos pentru fiecare obiect aparte.
Caracteristica apartamentului cu 4 odi din or. Clrai
Obiectul supus evalurii este amplasat n partea central a oraului Clrai, strada tefan
cel Mare 3a. Deoarece obiectul dat constituie un apartament cu 4 odi, evident c i destinaia sa va
fi locativ. Lund n consideraie zona n care e ampalsat bunul imobil se poate de menionat faptul
c, n aceast zon a oraului este foarte dezvoltat infrastructura, ceea ce are mare importan n
cazul dat. Starea ecologic este foarte bun, relieful este puin nclinat. n apropierea obiectului se
afl piaa oraului Clrai, i mai multe centre comerciale, acest lucru fiind un factor favorabil
penrtu obiectul evaluat.
n tabelul 5 este inclus descrierea general a locului amplasrii obiectului supus evalurii.
Tabelul 5
Descrierea locului amplasrii obiectului
Nr.
crt.
1
2
Indicatori
Adresa obiectului
Locul amplasrii obiectului evalurii
4
5
6
Destinaia
Suprafaa terenului aferent construciei
Obiectul este mrginit:
- Est
- Vest
- Nord, Sud
Dreptul de proprietate
7
8
Caracteristici
str. tefan cel Mare 3a, or. Clrai
Partea central a or. Clrai
str. tefan cel Mare 3a la intersecie cu str. M.
Eminescu
Locativ
600 m2
aproximativ 100 m. Casa a fost construit in anul 2004, i la data evalurii se afl ntr-o stare
tehnic foarte bun. Apartamentul supus evalurii are urmtoarele elemente constructive:
fundamentul construciei este din panouri de beton, pereii exteriori sunt construii din piatr tiat,
iar cei despritori din crmid, pardoseala reprezint lenoleum, planeul de pod este din beton
armat, acoperiul din ardezie, iar uile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite i
cu 2 rnduri. Obiectul supus evalurii este dotat cu toate reelele inginereti: gaz, electricitate,
apeduct i canalizare.
n tabelul ce urmeaz vor fi expuse datele ce reflect caracteristica tehnic a bunului evaluat.
Tabelul 6
Caracteristicile tehnice ale obiectului
Nr.crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Indicatori
Tipul obiectului evalurii
Tipul cldirii (seria)
Numrul de nivele
Nivelul amplasrii obiectului
Amplasarea n bloc locativ
Subsol
Grupul de capitalizare a cldirii
Suprafaa total a apartamentului
Volumul construciei
nlimea ncperii
Seismicitatea cldirii luate in calcul
Descrierea elementelor constructive:
Fundaia
Perei interiori i exteriori
Perei despritori
Acoperiul
Pardoseala
Goluri: ui, ferestre
Instalaii interioare sanitaro-tehnice,
electrotehnice
Descrierea obiectului:
Camer de zi
Dormitor
Dormitor
Dormitor
Buctrie
Coridor
Baia + WC
Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic]
Unitatea de
msur
U/M
m2
m3
m2
Caracteristici
Bloc locativ or. Clrai
102
4 nivele
Nivelul 3
La centru
Exist
I
101, 1
4628
2,5
1,04
Piatr brut
Piatr tiat
Crmid
Foi de ardezie
Linoleum
Lemn
Telefon, nclzire termic,
electricitate, canalizare
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
39,5
14,4
9,9
6,3
8,7
8,6
5,3
Potrivit faptului c casa a fost dat n exploatare n anul 2006 toate elementele constructive
sunt ntr-o stare bun, finisajul att interior, ct i exterior este la nivel.
Not: Reevaluarea apartamentului cu 4 odi este ntocmit n baza datelor privind starea
real i calitatea obiectului evalurii la momentul inspectrii.
Caracteristica casei individuale din or. Clrai
Obiectul supus evalurii: cas individual amplasat n or. Clrai, str. M. Sadoveanu 57,
pe o suprafa de 0,0841 ha, predestinat evalurii cu scopul determinrii valorii de pia la
momentul actual.
Obiectul evalurii se afl la 100 m de la magazin i 50 m pn la osea (staia de maxi-taxi).
Circulaia transportului de pasageri n zona amplasat construciei este favorabil. Starea drumurilor
auto este bun.
n tabelul 7 este inclus descrierea general a locului amplasrii obiectului supus evalurii.
Tabelul 7
Descrierea locului amplasrii obiectului
Nr.
crt.
1
2
Indicatori
Adresa obiectului
Locul amplasrii obiectului evalurii
4
5
6
Destinaia
Suprafaa terenului aferent construciei
Obiectul este mrginit:
- Est,Vest, Nord
- Sud
Dreptul de proprietate
7
8
Caracteristici
Or.Clrai, str.M. Sadoveanu, 57
Sectorul Telecentru
str. M.Sadoveanu, 57 la intersecie cu str.A.
Mateevici
Locativ
0,0841 ha
Case de locuit
Cafenea
Privat
Accesul la transportul obtesc 50m;
Grdini de copii 1000m;
Centru comercial 100m;
Tabelul 8
Caracteristicile tehnice ale obiectului
Unitatea
Nr.crt.
Indicatori
de msur
Caracteristici
U/M
1
Tipul obiectului evalurii
Cas de locuit cu un nivel
2
Numrul de nivele
1 nivel
3
Subsol
Este
4
Grupul de capitalizare a cldirii
V
2
5
Suprafaa total a construciei
m
80,0
6
Volumul construciei
m3
232
7
nlimea ncperii
m
2,90
8
Suprafaa locativ
m2
46,0
9
Descrierea elementelor constructive:
Fundaia
Piatr brut
Perei interiori i exteriori
Piatr tiat
Perei despritori
Piatr tiat
Acoperiul
Foi de ardezie
Pardoseala
Parchet
Goluri: ui, ferestre
Lemn
Finisaj interior
Tapetare, vopsire, tencuire
Finisaj exterior
Cimentuire
Instalaii interioare sanitaro-tehnice,
Sob, electricitate, apeduct, gaz;
electrotehnice
10
Descrierea obiectului:
Camer de zi
m2
11,6
Dormitor
m2
10,7
2
Salon
m
14,1
Buctrie
m2
9,6
2
Antreu
m
12,1
2
Balcon
m
23,5
Baia + WC
m2
4,9
Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic]
Not: Potrivit faptului c proprietarul obiectului evalurii a fcut reconstrucii i unele
mbuntiri, a fost solicitat evaluarea repetat a casei individuale n baza datelor privind starea
actual i calitatea obiectului la momentul inspectrii.
Fiind dat faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa
evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standartelor
profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii.
n majoritatea cazurilor procesul de evaluare ncepe prin identificarea de ctre evaluator a
bunului imobil evaluat i a bazei de evaluare i se ncheie odat cu raportarea ctre client a
concluziilor [12, p.22].
Procesul evalurii cuprinde urmtoarele etape:
Determinarea valorii bunului imobil cere aplicarea tuturor abordrilor. n scopul evalurii
valorii de pia i n corespundere cu destinaia evalurii am aplicat toate cele trei abordri de
evaluare: abordarea cheltuielilor, abordarea analizei comparative a vnzrilor i abordarea
veniturilor.
Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea cheltuielilor
Evaluarea bunurilor imobiliare prin abordarea cheltuielilor presupune determinarea mrimii
sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat.
Valoarea bunului imobil prin abordarea cheltuielilor se determin conform formulei (5) din
prezenta lucrare.
Abordarea cheltuielilor nu ntotdeauna reflect valoarea de pia a bunurilor imobiliare
deoarece prin aplicarea metodei date se determin nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui
bun imobiliar similar. innd cont de tipul i caracteristicile specifice ale obiectului supus evalurii,
valoarea obinut prin metoda cheltuielilor ne va ajuta n mare msur la determinarea valorii finale
de pia a obiectului evaluat.
n cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de pia a construciei este necesar de
evaluat i terenul pe care este amplasat cldirea dat.
Pentru determinarea valorii terenului se folosesc dou metode:
1. determinarea preului normativ al pmntului;
2. determinarea preului de pia.
Fiind dat faptul c obiectul estimat este amplasat n municipiul Chiinu, la evaluarea
terenului se va aplica nu preul normativ, ci valoarea de pia a acestuia.
Analiznd piaa din or.Clrai costul mediu al loturilor de pmnt pentru construcii locative
din sectorul Centru constituie de la 5-7mii $ pentru 0,01 ha.
Pentru calcularea valorii de pia a terenului vom folosi preul de 7000 $ / 1 ar.
7000 * 10,236 = 71652 lei /ar
71652 / 100 = 717 lei /m2
Valoarea terenului se va calcula conform formulei (4). n final se obine:
Vt
Dup determinarea valorii terenului care constituie 34742,45 lei se va determina i valoarea
construciei.
Valoarea construciei se bazeaz pe valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului
evalurii.
Indicatori
1
2
3
4
6
7
8
9
10
seismicitatea
Uzura fizic a cldirii
Valoarea de reconstituire a cldirii fr uzur
Valoarea de reconstituire cu TVA
Valoarea casei de locuit
Valoarea casei de locuit
Sursa: [ completat de autor]
Unitatea
Valoarea
de msur
pentru o
U/M
m2
m3
m
lei
unitate
101,1
252,8
2,5
278080
lei
289203
lei
lei
lei
lei
$
5784,06
283419
340103
340103
33226
Not
Anexa 2
Anexa 2
Nr.4*1,04
Nr.5*0,02
Nr.5-Nr.6
Nr.7*1,2
incorect a cldirii, etc.), prin pierderea calitilor tehnice i de exploatare se nelege diminuarea
capacitii portante, rezistenei i rigiditii sub influena mediului.
Potrivit faptului ca casa a fost dat n exploatare n anul 2006, n urma inspectrii obiectului
la faa locului, au fost depistate careva deteriorri care ar fi putut avea loc n urma inflienei
factorilor externi sau ali factori. Vom admite convenional mrimea uzurii fizice egal cu 2%, lund
n consideraie aciunea tuturor factorilor. Calculele sunt reflectate n tabelul 10.
Tabelul 10
Calculul uzurii fizice a cldirii
Nr.
Denumirea elementelor
de construcie i
1
2
genurilor de lucrri
Fundaia
Perei portani i
3
4
5
6
7
8
despritori
Planeul
Acoperiul
Pardoseala
Goluri
Finisarea
Instalaii interioare:
Starea
Greutatea
elementelor de specific,
Uzura
Uzura fizic a
elementelor
elementelor n raport cu
construcie
bun
%
8
bun
24
0,24
bun
bun
bun
bun
bun
16
8
8
7
7
2
3
2
1
2
0,32
0,24
0,16
0,07
0,14
10
0,2
12
100
0,36
1,86
bun
sanitare,tehnice,electrice
Alte lucrri
Total
Sursa: [ dosarul de inventariere tehnic]
n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c uzura fizic recuperabil a obiectului
supus evalurii constituie: 1,86 / 100 *100% = 1,86 aproximativ 2 %.
Factori eseniali, care influeneaz mrimea deprecierii economice sunt aciunile guvernului
i ale administraiei publice locale n domeniul impozitrii, evidena unei puteri de cumprare
reduse a populaiei n urma strii economice precare a economiei naionale. Vom admite
convenional mrimea deprecierii economice egal cu 0 %, lund n consideraie aciunea tuturor
factorilor.
Deprecierea funcional a obiectelor este determinat de faptul pe ct imobilul evaluat
corespunde standardelor contemporane vizavi de utilitatea lui funcional.
Lund n consideraie faptul, c bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinelor i
standardelor moderne, i altor factori necesari, vom admite convenional mrimea deprecierii
economice egal cu 0 %, lund n consideraie aciunea tuturor factorilor. n concluzie se poate de
menionat c deprecierea pentru obiectul evaluat este egal cu 0 %.
374846 lei.
(trei sute aptezeci i patru mii opt sute patruzeci i ase) lei
Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei vnzrilor comparabile
Abordarea analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a
bunului imobiliar n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii
care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i
obiectul evalurii.
Abordarea respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii.
Preurile proprietilor similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i
obiectul evaluat.
Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul
evaluat dup caracteristicile de baz.
Procesul de determinare a valorii de pia a bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor
comparabile a cuprins urmtoarele etape:
1. colectarea i analiza datelor de pia;
2. identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
3. determinarea mrimii ajustrilor;
4. compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare;
5. analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare de
pia a obiectului.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesare pentru analiz.
Preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii sunt analizate i corectate n
funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobil
comparabil dect la obiectul evaluat, preul obiectului comparabil va fi micorat cu suma ajustrii
respective i, viceversa, dac elementul de comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate
mai inferioar sau lipsete preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii n cauz.
Nr.
crt.
Indicatori
Obiectul
evalurii
Amplasarea
2
3
Suprafaa, m2
Preul de vnzare, $
Preul 1m2 pe suprafa
total, $
Preul 1m2, lei
Dreptul de proprietate
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Condiiile de finanare
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Condiiile tranzaciei
tefan cel
Mare 3a,
Centru
101,1/68,9
-
tefan cel
Mare 3a,
Centru
103/70,1
55000
Mihai
Eminescu,
Centru
110/73,2
58000
tefan cel
Mare 4,
Centru
104/58,7
57000
534
527
548
privat
ipotec
-
5466
privat
1,0
5466
ipotec
1,0
5466
ofert
5394
privat
1,0
5394
ipotec
1,0
5394
ofert
5609
privat
1,0
5609
ipotec
1,0
5609
ofert
4
5
6
7
8
Not
7
calc.
nr.1
cl.nr.2
cl.nr.3
cl.nr.4
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Condiiile pieei
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Amplasarea
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Ajustarea p/u suprafa
Preul ajustat, lei
Caracteristicile fizice:
nlimea ncperii, m
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Mrimea buctriei, m2
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Materialul pardoselei
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Tipul nodului sanitar
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Gazific. casei de loc.
Ajustarea
Preul ajustat, lei
9
10
11
12
12
13
14
15
16
de pia
Centru
-
0,98
5356,68
de pia
1,0
5356,68
Centru
1,0
5356,68
0,98
5249,55
0,98
5286,12
de pia
1,0
5286,12
Centru
1,0
5286,12
0,91
4810,37
2,5
8,7
linoleum
combinat
da
-
2,5
1,0
5249,55
9,4
0,92
4829,59
linoleum
1,0
4829,59
combinat
1,0
4829,59
da
1,0
4829,59
2,5
1,0
4810,37
9,5
0,91
4377,44
linoleum
1,0
4377,44
combinat
1,0
4377,44
da
1,0
4377,44
4 odi
1,0
4829,59
nivelul 2
1,0
4829,59
102
1,0
4829,59
4 odi
1,0
4377,44
nivelul 3
1,0
4377,44
102
1,0
4377,44
Numrul odilor
4 odi
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Nivelul apartamentului nivelul 3
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Tipul cldirii(seria)
102
Ajustarea
Preul ajustat, lei
2
Preul mediu p-u 1m
de suprafa, lei
Suprafaa obiectului
evaluat, m2
Valoarea de pia a
apartamentului, lei
Valoarea de pia a
apartamentului, $
Sursa: [ completat de autor]
0,98
5496,82
de pia
1,0
5496,82
Centru
1,0
5496,82
0,97
5331,92
cl.nr.5
cl.nr.6
cl.nr.7
2,5
1,0
5331,92
c.nr.8
8,7
1,0
5331,92
c.nr.9
linoleum
1,0
5331,92
combinat
1,0
5331,92
c.n.10
da
1,0
5331,92
c.n.11
Continuare tabelul 11
4 odi
1,0
5331,92
nivelul 3
nr.12
1,0
5331,92
102
1,0
5331,92
nr.13
4838
101,1
489122
47785
n tabelul dat au fost efectuate anumite ajustri, explicaia crora va fi expus n calculele de
mai jos.
55000
534
103
P2 =
58000
527
110
P3 =
57000
548
104
101,1 103
1 0,98 ;
101,1
Ob. nr. 3:
101,1 104
1 0,97 ;
101,1
Ob. nr. 2:
101,1 110
1 0,91 ;
101,1
8. Ajustarea pentru nlimea ncperii este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat i cele
comparabile au nlimea egal cu 2,5 m.
9. Ajustarea pentru mrimea buctriei:
Obiectul nr. 1:
8,7 9,4
1 0,92 ;
8,7
Obiectul nr. 2:
8,7 9,5
1 0,91
8,7
Ajustarea pentru obiectul nr. 3 este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat i cel comparabil au
aceeai mrime a buctriei egal cu 8,7 m2.
10. Ajustarea pentru tipul nodului sanitar va fi egal cu 1,0 deoarece la toate bunurile
imobile tipul nodului sanitar este combinat.
11. Deoarece gazificarea este prezent la toate bunurile imobile, rezult c ajustarea va fi
egal cu 1,0.
12. Ajustarea pentru nivelul apartamentului este 1,0 deoarece toate bunurile sunt situate ntre
etajul 2 i 3, iar preul acestora va rmne neschimbat.
13. Ajustarea pentru tipul cldirii este 1,0 deoarece toate bunurile au seria 102.
Conform ajustrilor i calculelor efectuate n urma acestora, dup abordarea vnzrilor
comparabile, se obine valoarea de pia a obiectului evaluat, care constituie 489122 lei sau 47785
dolari SUA.
Not: Din motiv c obiectele sunt similare att dup suprafa, ct i dup aspectul exterior i
constructiv nu a fost nevoie de fcut ajustrile la toi factorii ce influeneaz valoarea obiectului
evalurii. Astfel, reeind din calcule am obinut valoarea la 1 m2 de suprafa a construciei n sum
de 4838 lei, iar valoarea final prin abordarea analizei vnzrilor comparabile constituie 489122 lei
sau 47785 dolari SUA.
Estimarea valorii obiectului evalurii prin abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor se bazeaz pe premisa general acceptat c valoarea proprietii
imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la utilizarea acestei proprieti de ctre
proprietar sau darea lui n arend.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
-
capitalizarea direct;
Metoda dat presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce
poate fi generat de acest bun n viitor. Estimarea venitului operaional net este efectuat n baza
veniturilor obtinute n perioada unui an de activitate.
Datele cu privire la calculul venitului operaional net sunt reprezentate n tabelul 12.
Tabelul 12
Determinarea venitului operaional net
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
Indicatori
2008
24566
4094
20472
2457
4800
18129
3263,22
14866
Perioada, ani
2009
2010
24766
4294
20472
2657
5100
18029
3245,22
14784
24966
4494
20472
2857
5200
18129
3263,22
14866
2011
25166
4550
20616
3000
5300
18316
3297
15019
(20)
(21)
Not: Din motiv c nu exist devizul de cheltuieli sau actul de predare-primire a lucrrilor la
obiecte, am utilizat din Regulament a 3-a metod p.14(a) i anume metoda actualizrii fluxurilor de
numerar. Conform acestei metode valoarea bunului imobil se va calcula n baza formulei(17).
Conform formulei date, apare necesitatea calculrii ratei de actualizare, ratei de capitalizare
i reversiei.
Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat
urmtor perioadei de calcul, n baza formulei 18.
Pentru determinarea ratei de capitalizare folosim metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv, folosind formulele (13, 22,23):
unde:
1 CCO
MVBE
CO
VBE
PV
VBE
(22)
(23)
5300
0,26 % aproximativ 0,3 %
20616
489122
23,73
20616
1 0,3
0,03 (=3 %)
23,73
15019
500633 lei
0,03
Pentru estimarea valorii finale prin abordarea veniturilor trebuie de determinat rata de
actualizare conform formulei(19), utiliuznd metoda adiionrii:
Y0 = r rentabilitii+ r inflaiei + r riscului = 21 %
Rata de actualizare s-a calculat n baza dobnzii mprumuturilor ipotecare acordate de banca
comercial pentru procurarea apartamentelor, este n mrime de 18 % i n baza riscului de
investiie calculat pentru obiectul supus evalurii n mrime de 3,4 %.
Prima pentru risc reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru
banii investii n bunul imobiliar.
Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii concrete. Riscul de investiie
n RM pentru obiectul evaluat este calculat n tabelul 13 din anexa 2 i este n mrime de 3,4 %.
Aplicnd rezultatele obinute, valoarea apartamentului estimat prin metoda actualizrii
fluxurilor de numerar va fi:
V
14866
1 0,21
14784
14866
500633
264752 lei.
2
3
(1 0,21)
(1 0,21)
(1 0,21) 4
Valoarea de pia a obiectului evalurii situat n or. Clrai, str. tefan cel Mare,3a, sectorul
Centru, la data evalurii 02.05.2008 calculat prin abordarea veniturilor, constituie cu rotunjire:
264752 lei
(dou sute aizeci i patru mii apte sute cincizeci i doi) lei
sau
25865 dolari SUA
(douzeci i cinci mii opt sute asezeci i cinci ) dolari SUA.
Nr.
crt.
1
2
Uzura fizic a
Starea
Greutatea
Uzura
elementelor n raport
elementelor de specific, elementelor
cu cldirea n
construcie
%
constructive, %
ansamblu,%
Bun
12
15
1,8
Bun
22
15
3,3
Fundaia
Perei portani i
despritori
Planeul
Bun
12
10
1,2
Acoperiul
Bun
8
20
1,6
Pardoseala
Bun
11
10
1,1
Goluri
Bun
12
10
1,2
Finisarea
Bun
7
15
1,05
Instalaii interioare:
Bun
2,3
15
0,35
sanitare,tehnice,electrice
Alte lucrri
Bun
2,3
5
0,12
Total
88,6
11,72
Sursa: [ Dosarul de inventariere tehnic, UPVS]
n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c uzura fizic recuperabil a obiectului
3
4
5
6
7
8
9
Indicatori
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Unitatea
de msur
U/M
m2
m3
m2
ruble
Valoarea
pentru o
unitate
80,0
232
46,0
30,38
ruble
31,60
lei
lei
lei
lei
lei
lei
$
49,30
931,474
123,234
808,24
969,888
225014
21931
Not
Anexa 3
Anexa 3
Anexa 3
Calc.n.4
Calc.n.5
Calc.n.6
Calc.n.7
Calc.n.8
Calc.n.9
Calc.n.10
Calc.n.11
Calc.n.12
Vt = Pp.*S*kt
unde: Pp preul de pia al pmntului;
kt - coeficientul teritorial;
S1 suprafaa terenului pe care este amplasat construcia;
(24)
Analiznd piaa din or.Clrai costul mediu al loturilor de pmnt pentru construcii locative
din sectorul Telecentru constituie de la 5-9mii $ pentru 0,01 ha.
Pentru calcularea valorii de pia a terenului vom folosi preul mediu de 8000 $ / 1 ar.
8000 * 10,236 = 81888 lei /ar
81888 / 100 = 819 lei /m2
nlocuid n formula (24) obinem valoarea terenului egal cu:
Not
Nr.
crt.
Indicatori
Obiectul
evalurii
Amplasarea
2
3
4
Suprafaa, m2
Preul de vnzare, $
Preul 1m2 pe suprafa
total, $
Preul 1m2, lei
Dreptul de proprietate
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Condiiile de finanare
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Str. M.
Sadoveanu,
Telecentru
80,0
-
Str. M.
Sadoveanu,
Telecentru
82,0
61500
750
Str.
Mateevici,
Telecentru
81,0
56700
700
Str.
Mateevici,
Telecentru
79,0
51350
650
deplin
de pia
-
7677
deplin
1,0
7677
de pia
1,0
7677
7165
deplin
1,0
7165
de pia
1,0
7165
6653
deplin
1,0
6653
de pia
1,0
6653
5
6
7
Obiect.N.1
Obiect.N.2
Obiect.N.3
7
Anexa2
9
10
11
12
13
14
15
Condiiile tranzaciei
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Condiiile pieei
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Amplasarea
necunoscute
curent
Str. M.
Sadoveanu,
Telecentru
neschimbat
0,98
7524
curent
1,0
7524
Str. M.
Sadoveanu,
Telecentru
1,0
7524
neschimbat
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Nivelul venit.
populaiei
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Starea fizic a locuinei
bun
Ajustarea
Preul ajustat, lei
Preul mediu pond lei
Valoarea estimat, lei
Valoarea estimat, $
Sursa: [ completat de autor]
1,0
7524
bun
1,0
7524
necunoscute necunoscut
e
0,98
0,98
c.nr.1
7022
6520
curent
curent
1,0
1,0
7022
6520
Str.
Str.
Mateevici, Mateevici,
Telecentru
Telecentru
1,0
1,0
7022
6520
neschimbat neschimbat
1,0
7022
bun
1,0
7022
7022
561760
54881
1,0
6520
bun
1,0
6520
Indicatori
Abordarea
cheltuielilor
Abordarea
comparativ
a vnzrilor
Abordarea
veniturilor
1
2
3
4
5
6
profitabilitatea obiectului, %
Capacitatea de asigura deciziile
constructive, %
8
Ponderea, %
9
Valoarea medie ponderat, lei
10 Valoarea de pia a bunului imobil, lei
11 Valoarea de pia a bunului imobil, $
Sursa: [ completat de autor]
374846
40
33
20
25
20
489122
30
34
40
40
35
264752
30
33
40
35
45
50
25
25
31,33
117439
34,0
166302
375504
36685
34,66
91763
Concluzie: Valoarea de pia a obiectului evalurii situat n or. Clrai, str. tefan cel
Mare,3a, sectorul Centru reflect situaia pe piaa imobiliar din or. Calrai. La data evalurii de
02.05.2008 n rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire:
375500 lei
( trei sute aptezeci i cinci mii cinci sute ) lei
sau
36700
( treizeci i ase mii apte sute ) dolari SUA
Tabelul 16
Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale a casei individuale din or. Clrai
str. M Sadoveanu 57
Abordarea
Nr.
crt.
Indicatori
Abordarea
analizei
cheltuielilor
comparative a
1
2
277430
25
vnzrilor
561760
75
3
4
estimate, %
Corectitudinea metodei aplicate, %
Profunzimea analizei elementelor pieei
30
30
70
70
5
6
imobiliare, %
Veridicitatea datelor utilizate n calcul, %
Corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor,
55
40
45
60
%
Corectitudinea efecturii ajustrilor
35
65
8
9
10
11
12
60
39,29
109002,23
40
60,71
341044,49
450047
43967
Concluzie: Valoarea de pia a casei individuale situate n or. Clrai, str. M. Sadoveanu 57,
sectorul Telecentru reflect situaia pe piaa imobiliar din or. Calrai. La data evalurii de
06.05.2008 n rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire:
450047 lei
( patrusute cincizeci mii patruzeci i apte ) lei
sau
43967
( patruzeci i trei mii nou sute asezeci i apte ) dolari SUA
n procesul de reconciliere a valorii, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape
ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe
piaa imobiliar.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor
analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobil evaluat cu
bunurile imobile comparabile.
Standardele Europene de Evaluare stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a
proprietii: valoarea final depinde de tipul valorii estimate, informaia disponibil la data
evalurii, metodele de evaluare aplicate, valoarea final a proprietii poate fi calculat prin
aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate.
Concluzii i recomandri
Problemele ce in de dezvoltarea unei piei imobiliare la nivel internaional, n Republica
Moldova reflect cheltuielile n legtur cu formarea pieii interne. Din punct de vedere istoric,
piaa imobiliar a nceput s se formeze la finele anilor 90 ai secolului trecut. n msur
considerabil este nc departe formarea sa integral.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, fiind
un element component esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar avansat nu este
posibil dezvoltarea proceselor investiionale, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al
populaiei rii.
n rezultatul efecturii acestei evaluri s-a ajuns la concluzia c oricare ar fi scopul evalurii,
criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Valoarea de pia se
afl la baza oricrei tranzacii, care este puternic influenat de amplasament,
raportul cerere-ofert, caracteristicile concrete ale imobilului i ali factori.
Astfel, n procesul unei evaluri, evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului
imobiliar i acel tip de valori asupra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii.
n valoarea unui bun economic trebuie s coexiste substana i sperana n sensul c
vnztorul, trebuie s fie remunerat pentru investiiile fcute n trecut i recompensat pentru ceea ce
vor produce acestea n viitor, iar cumprtorul, mai puin interesat de trecut, trebuie s aib
certitudinea c ceea ce investete azi, va fi recuperat integral i, pe deasupra, va obine un profit
care s-i remunereze efortul financiar i riscul, asumate. Dac evaluarea nu ine cont de aceste
condiii nseamn, c nu folosete nimnui.
n urma cercetrii date s-a observat c spaiul locativ ocup un loc de baz pe piaa
imobiliar. S-a constatat c pentru reevaluarea proprietilor rezideniale n diferite scopuri pot fi
aplicate aceleai abordri: abordarea cheltuielilor, abordarea comparativ a vnzrilor i abordarea
veniturilor.
Esena reevalurii unui bun imobil const n determinarea valorii acestui bun repetat,
utiliznd metode specifice n dependen de scopul urmrit, care de asemenea este un aspect foarte
important n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a nelege mai bine procesul de
reevaluare este necesar de a ptrunde n esena sa, de a-i nelege specificul i unicitatea.
Reevaluarea proprietilor rezideniale este necesar n urmtoarele cazuri:
- Optimizarea bazei fiscale n scopul impozitrii;
- Reevaluarea n scopul ipotecrii;
- Reevaluarea n procesul partajului proprietii;
- Reevaluarea n scopul privatizrii;
- Reevaluarea n scopul ntocmirii rapoartelor;
- Reevaluarea n scopuri contabile i financiare;
- Reevaluarea n scopul vnzrii sau efecturii unei investiii.
Metodologia evalurii const n procesul de evaluare propriu zis, care reprezint o
consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar.
n rezultatul efecturii acestei lucrri s-a elaborat raportul de evaluare a proprietilor
rezideniale din or. Clrai. Scopul urmrit fiind estimarea
Prin abordarea cheltuielilor s-a obinut o valoare mai mare valoare n comparaie cu
valoarea obinut prin abordarea veniturilor.
Analiznd cele expuse anterior se poate de menionat ca valoarea estimat n cazul
apartamentului cu 4 odi reflect situaia pieei imobiliare din or. Clrai. Acelai lucru se poate de
menionat i pentru rezultatele obinute n urma evalurii casei individuale.
La data evalurii de 06.05.2008 n rezultatul reconcilierii valoarea final a casei constituie
450047 lei. Se poate de menionat c n urma reinvestirii,valoarea proprietilor rezideniale supuse
evalurii a crescut considerabil.
n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare,
evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel , ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins de evaluator
este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei
concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. n procesul de reconciliere , evaluatorul are
posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale.
Din cele expuse mai sus, s-a ajuns la concluzia c, efectund un raport de evaluare, se poate
ntmpla ca i cei mai buni evaluatori s obin o valoare neateptat, deoarece toate presupunerile
lor vor avea caracter intuitiv. ns intuiia nu ntotdeauna ne d rezultatele ateptate, de aceea, putem
spune c precizia trebuie s fie cu att mai exact, cu ct este mai complicat sistema constructiv pe
care o are cldirea.
Recomandri:
1) n vederea mbuntirii calitii serviciilor de evaluare n raionul Clrai, trebuie de
creat o baz de date la nivel de pe ntreg raion, privind tranzaciile curente precum i nnoirea
permanent a ei, legat de nvechirea rapid a informaiei, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o
perioad scurt de timp;
2) Este necesar de a se introduce n sistemul didactic un model automatizat de evaluare,
care s fie util pentru evaluarea diferitor tranzacii;
3) S se foloseasc metodele de evaluare a spaiilor locative diferite n funcie de scopul
evalurii. Concretizarea metodelor ar duce la uurarea sarcinii evalurilor i apropierea
rezultatelor cptate de diferii evaluatori;
4) S se introduc schimbri n procesul de ipotecare a spaiului locativ i anume s se
mreasc termenul de achitare a sumei totale pentru spaiul locativ i s se micoreze procentul
ipotecrii;
5) S se acorde diferite nlesniri pentru procurarea spaiului locativ familiilor nevoiae,
invalizilor i persoanelor inapte de munc;
6) S se acorde nlesniri pentru doritorii de a construi case individuale;
Bibliografie
1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102 din 16.07.2002;
2. Legea R.M. Privind preul normativ i ordinea vnzrii-cumprrii pmntului, nr. 1403-XIV
din 12.2000, , nr.1 din 12.01.2001;
3. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. Cadastru.
Chiinu 1998;
4. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991. Acte normative cu privire
la problemele economice i bugetare (1990-1992), Chiinu, Universitas, 1992;
5. Hotrrea Guvernului R.M. Strategia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare, nr. 416 din
10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999;
6. Hotrrea Guvernului R.M. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958
din 04.08.2003;
7. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, nr. 102, art.773, 2002;
8. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare,
Ediia romn: 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR, Institutul Romn
de Cercetri n Evaluare IROVAL;
9. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii.
Chiinu. Departamentul Moldova - Standard, 2004;
10. Concepia Evalurii Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000;
11. Concepia Cadastrului Naional. M.O. al R.M., nr. 2-4, 15.01.1998;
12. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea
taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire.
Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997;
13. Albu I., Albu S., urcanu N. ,, Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial,,
Chiinu 2007;
14. Albu I., Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n R.M. Conferina tehnico-tiinific
Jubiliar a Colaboratorilor Doctoranilor i Studenilor U.T.M.,8-9 octombrie 2004;
15. A Albu I, Tez de doctor, ,,Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ
tipizat,, Chiinu 2006;
16. Albu I., Elemente de statistic n procesul estimrii valorii de pia a imobilului locativ.
Meridian ingineresc, nr.3. Chiinu: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38;
17. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferina tiinific Academia
Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37;
18. Analiza pieei imobilului n R. Moldova. , nr.1, 12.01.2008;
19. Albu I. Analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ din mun.
Chiinu. Monitorul construciilor., 2007;
20. Anthony E. Broadman, David H. Greenberg, Aidan R. Vining, David L. Weimer, Analiza CostBeneficiu: concepte i prectic, Chiinu 2004;
21. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003;
22. Buzu O.V. Organizarea activitii de evaluare./ ediia a 2-a, /Chiinu 2002;
23. Buzu O., N.urcanu. Metodologia evalurii bunurilor imobiliare.Chiinu,2003;
24. Buzu O. Dezvoltarea pieii serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare n R.M. Rezumatele
lucrrilor. Conferina tehnico-tiinific. jubiliar Tehnologii moderne n construcii, Chiinu
2000;
25. Bajura T., Aplicri metodice i metodologice de evaluare a imobilului. Chiinu, 2000;
26. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea component a cadastrului bunurilor imobile. Conferina
tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie
2004, vol.I,p.288-289;
27. Dumitrescu D. Evaluarea ntreprinderii, Ed. Economic, Bucureti,1999;
28. Dalina Dumitrescu, Victor Dragot i Anamaria Ciobanu, Evaluarea ntreprinderilor, Ediia a
II-a, Bucureti 2002;
29. Dalina Dumitrescu, Victor Dragot i Anamaria Ciobanu, Evaluarea ntreprinderilor, Ediia a
II-a, Bucureti 2002;
30. Daniel W. Bromly, Entitlements, Missing Markets, and Environmental Uncertainty, Journal
of Environmental Economics and Management 17, nr.2, 1989;
31. Fridman J. Ordui. Analiza i evaluarea bunurilor imobile ce aduc venit.Moscova,1995;
32. Guu Vladimir Gh., Turcule M. Cadastrul bunurilor imobile. Bunuri imobiliare, inventarierea,
evaluarea i nregistrarea lor.Universitatea Agrar a Moldovei, Chiinu 2003;
Anexa 10
Cerinele Standardelor Internaionale i Europene fa de ntocmirea
rapoartelor de evaluare
Nr.
Standardele Internaionale de
Evaluare din 2001
Identificarea beneficiarului
bunului
imobil
supuse
evalurii;
bunurilor
imobile
care
5
6
Scopul evalurii
Toate
presupunerile,
ipotezele.
Condiiile respective
Condiiile
evalurii;
beneficiarului;
ipotezele
speciale,
scopul
condiiile
angajrii
Data evalurii (poate s coincid sau poate
preceda data ntocmirii raportului)
Categoriile
Identificarea
speciale
stabilite
de
beneficiar
Identificarea
obiectului
evalurii
cu
efectuat evaluarea
Descrierea informaiei utilizate, analiza
precum
explicaiile
de
informaie.
Indicarea
prerea
evaluatorului,
mrimea valorii
Confirmarea
cu
influieneaz
privire
13
calcule)
Analiza mainilor i utilajelor existente, a
analoagelor ecestora. Studierea variantelor
arendei, cumprrii, creditului, transmiterii
la
Cursul
valutar,
dac
evaluarea
este
la
interzicerea
consimmntul beneficiarului
14
15