FIȘĂ SEMINAR- REALE

GRILE

• În vederes înscrierii în cartea funciară, este necesară forma autentică a actului

juridic când:
• dreptul de uz vizează un bun imobil;
• dreptul de abitație vizează un drept imobil;
• indiferent de ce bunuri sunt vizate, atâta vreme cât există un drept de uz.

• Servitutea este indivizibilă:

• atunci când ea grevează întregul fond aservit și profită întregului fond dominant;
• atunci când grevează parțial fondul aservit, dar profită întregului fond dominant;
• atunci când grevează întregul fond aservit, însă profită parțial fondului dominant.

• Sunt pozitive acele servituți prin care:

• proprietarul exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului
dominant;
• proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora din
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului său;
• proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit.

• Servitutea de vedere este:

• o servitute continuă;
• o servitute aparentă;
• o servitute negativă.

• Modalitatea stingerii servituții prin neuz este aplicabilă:

• numai drepturilor de servitute constituite anterior intrării în vigoare a noului Cod
civil;
• numai drepturilor de servitute constituite ulterior datei intrării în vigoare a noului Cod
civil;
 • drepturilor de servitute constituite atât anterior, cât și ulterior intrării în vigoare a
noului Cod civil.

• Posesia este:
• o stare de fapt, pentru că posesorul stăpânește bunul și exercită o putere de fapt;
• o stare de fapt, pentru că posesorul stăpânește bunul și exercită o putere de drept;
• atât o stare de fapt, cât și o stare de drept, pentru că posesorul stăpânește bunul, dar se
comportă ca fiind titularul dreptului real.

• Cel care stăpânește bunul în fapt este prezumat relativ:

• detentor precar;
• posesor;
• proprietar.

• Precaritatea este echivalentă cu lipsa posesiei:

• pentru motivul că detentorul precar posedă bunul pentru altul;
• pentru motivul că posesia nu mai este publică;
• pentru motivul că posesia este tulburată.

• Transformarea precarității în posesie utilă se produce:

• prin încheierea de către posesorul de bună-credință a actului translativ de proprietate
cu titlu particular cu alte persoane decât cu proprietarul bunului;
• prin săvârșirea de către posesor împotriva detentorului precar de acte de rezistență
neechivoce în privința intenției sale de a începe să se comporte ca un proprietar;
• prin înstrăinarea bunului de către detentorul precar printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună-credință.

• Constituie o cauză de pierdere a posesiei, independentă de voința posesorului:

• pieirea bunului dintr-un caz fortuit sau de forță majoră;
• deposedarea de bun mai mult de un an făcută de un terț:
• înscrierea în cartea funciară a declarației de renunțare la dreptul de proprietate asupra
 unui bun imobil.

SPEȚĂ
La moartea lui T.A, patrimoniul acestuia a fost preluat de către cei doi fii ai săi, numiții T.G.
și T.H. Printre bunurile aflate în masa succesorală se află și un apartament, despre care cei doi nu
au știut nimic până în momentul în care au fost înștiințați de câțiva vecini, care cunoșteau faptul
că defunctul avea doi fii.
De fapt până la momentul la care ei au luat la cunoștință de existența imobilului, acesta a fost
vândut de fosta concubină a defunctului, prin falsificarea actelor de proprietate, întrucât la
insistențele ei a fost cumpărat.
D.T., cel care a cumpărat apartamentul, a închiriat locuința unei alte persoane, pe timp de 3
ani, prin act autentic, pentru suma de 5.000eur.
Cei doi succesori au intentat acțiune în revendicare împotriva lui D.T., solicitând de
asemenea și cei 5.000eur întrucât a fost un detentor, prin urmare nu avea dreptul să-l închirieze,
cu atât mai puțin să beneficieze de acei bani.
Instanța a constatat că pârâtul deține de la un non dominius și a admis acțiunea reclamanților,
obligându-l pe pârât să înapoieze și fructele.
După ce bunul a fost readus în patrimoniul moștenitorilor, aceștia l-au închiriat lui G.L., pe
timp de doi ani, pentru 2.000eur.
La scurt timp de la închiriere G.L. a vândut apartamentul lui Z.F, cetățean german, cu suma
de 80.000eur.
Z.F. a cumpărat apartamentul printr-un act sub semnătură privată, în data de 10 decembrie
2015, ulterior autentificat. Dobânditorul și-a întabulat dreptul de proprietate și în interiorul
apartamentului și-a amenajat sediul social al firmei sale.
Frații au aflat de această situație și în martie 2016, au procedat cu de la sine putere la
evacuarea lui Z.F., evacuare care s-a desfășurat și cu folosirea unor amenințări și violențe.
Z.F. a promovat o acțiune prin care a solicitat instanței, reintegrarea sa în posesia liniștită a
apartamentului.
Pârâții s-au apărat invocând faptul că o asemenea acțiune, nu este admisibilă, pentru că
reclamantul nu a posedat bunul timp de un an.
Instanța a admis acțiunea lui Z.F.

CERINȚE:

• Ce înțelegeți prin viciul precarității posesiei?

precaritatea posesiei, viciu al posesiei, concretizat în aceea că stăpânirea materială a
lucrului este lipsită de elementul intenţional, psihologic, specific posesiei; posesorul
săvârşeşte actele sau faptele materiale de folosinţă ori de putere asupra lucrului, nu pentru
sine, ci pentru altcineva, fiind, deci un simplu detentor precar. Precaritatea posesiei
echivalează în realitate cu însăşi lipsa posesiei şi nu cu un simplu viciu al acesteia. Privită
ca viciu al posesiei, precaritatea posesiei are un caracter absolut şi perpetuu
.
• Poate fi acest viciu acoperit? Cum se numește această operațiune?
acest viciu încetează şi detenţia precară se poate transforma în posesie, prin intervertirea
titlului, în situaţiile expres şi limitativ prevăzute de lege, regăsite în art 920, alin 1 NCC,
şi anume:

a) în ipoteza în care deţinătorul lucrului primeşte, cu bună credinţă de la o terţă persoană,

alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului;

b) în cazul când deţinătorul bunului neagă dreptul celui de la care îl deţine, prin acte de
rezistenţă trebuie însă să fie astfel exprimate încât să nu lase nici o îndoială asupra
schimbării intervenite în elementul intenţional al posesiei;

c) când detentorul precar transmite stăpânirea lucrului printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, unui terţ de bună-credinţă, acesta din urmă începe să stăpânească
bunul dobândit ca un posesor, considerându-se proprietar, cu toate că cel care i l-a
transmis nu avea această calitate;

d) când transmiterea posesiei de la un detentor precar se face printr-un act cu titlu

universal, iar succesorul este de bună-credinţă.

• Identificați în speță astfel de operațiune juridică? Dacă da, care?

a) în ipoteza în care deţinătorul lucrului primeşte, cu bună credinţă de la o terţă persoană,

alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului;

apartamentul fost vândut de fosta concubină a lui TA , prin falsificarea actelor de

proprietate, adevărații proprietari fiind fii acestuia TG și TH, iar cumpărărotul DT
neștiind aceste circumstanțe poate fi considerat de bună credință
 când detentorul precar transmite stăpânirea lucrului printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, unui terţ de bună-credinţă, acesta din urmă începe să stăpânească
bunul dobândit ca un posesor, considerându-se proprietar, cu toate că cel care i l-a
transmis nu avea această calitate;

1)bunul a fostr trimis de către fosta concubină a defunctului către D.T., deși aceasta a fost
de rea credință și nu avea un titlu de posesie decât falsificat, însă cel care a cumpărat
apartamentul, a închiriat locuința unei alte persoane, pe timp de 3 ani, prin act autentic,
considerându-se proprietar, cu toate că cel care i l-a transmis nu avea această calitate;

2) de asemenea, aceasta caz se regăsește în situația G.L., care era doar chiriașul lui TG și
TH, nici de cum proprietar, a vândut apartamentul lui Z.F, iar dobânditorul ZF și-a
întabulat dreptul de proprietate și în interiorul apartamentului și-a amenajat sediul social
al firmei sale

Situația de la punctul d) când transmiterea posesiei de la un detentor precar se face printr-

un act cu titlu universal, iar succesorul este de bună-credinţă nu este potrivit speței
noastre, deoarece TA nu era un detentor precar, ci un proprietar de drept, iar succesorii săi
TG și TH sunt de bună-credinţă.

• Cum poate fi protejată posesia?

Posesia ca stare de fapt este protejată juridic, prin acţiunile posesorii. Acţiunea posesorie
este acea acţiune prin care cel ce a posedat un bun timp de cel puţin un an poate solicita
instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după
caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptăţit să pretindă despăgubiri
pentru prejudiciile cauzate. Pentru a putea fi exercitată acţiunea posesorie trebuie
întrunite cumulativ următoarele condiţii:
– persoana să fi posedat bunul;
– trebuie să fi avut loc o tulburare de posesie;
– posesia bunului să se fi exercitat cel puţin 1 an.
Este considerat posesor cel ce stăpâneşte bunul, exercită în fapt prerogativele dreptului de
proprietate asupra unui bun, comportându-se, astfel, ca un proprietar.

Mai pe larg despre acțiunile posesorii se vorbește în noul cod civil, începând cu art 949- 952.

• Cum se caracterizați acțiunea intentată de Z.F., contra celor doi moștenitori?

acțiunea intentată de Z.F., contra celor doi moștenitori este o actiunea posesorie specială
sau in reintegrare, nejustiticabilă deoarece ZF a dobandit acest bun de la un neproprietar
cu rea credință și posesia bunului nu a exercitată cel puţin 1 an
 • Ce fel de fructe a produs apartamentul închiriat a D.T.?
conform art 548,, alin 4, fructele produse de către apartamentul inchiriat a DT sunt fructe
civile.
• Fructele se cuveneau moștenitorilor sau lui D.T.?
Aceste fructe civile se cuveneau lui DT, deoarece aceasta a fost un dobanditor al
apartamentului de buna credinta, iar condrom art 1645 alin 1 NCC Dacă a fost de bună-
credință, cel obligat la restituire păstrează fructele produse de bunul supus restituirii și
suportă cheltuielile făcute cu producerea lor.
• Pot dobândi în proprietate cetățenii străini construcții, în România?
Conform art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat membru nerezident în
România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi
persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru,
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv
sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeana (1 ianuarie 2007). Prin stat membru se înțelege orice țară membră a
Uniunii Europene sau a Spaţiului Economic European. Acest termen s-a împlinit la 1
ianuarie 2012.
Astfel, începând cu anul 2012, cetățenii străini din țări membre UE/SEE pot dobândi
teren în România pentru reședințe secundare. Prin urmare, în prezent, un cetățean dintr-un
stat membru UE/SEE poate dobândi imobile (casă, teren, apartament etc.) în aceleași
condiții ca și un cetățean român, prin vânzare-cumpărare, schimb, donație sau alt tip de
act de transfer al proprietății, însă destinația imobilului trebuie să fie aceea de reședință
secundară*.

*) Reşedinţa persoanei fizice este în locul unde îşi are locuinţa secundară. Spre deosebire
de domiciliu, reşedinţa este facultativă şi temporară. O persoană fizică poate avea o
singură reședință pe teritoriul unui stat.
• Ca să fi intentat o acțiune în complângere, ce condiții trebuia să întrunescă posesia lui
Z.F?

Pentru a putea fi exercitată acţiunea în complângere, ZF trebuia întrunească cumulativ

următoarele condiţii:
– persoana să fi posedat bunul;
– trebuie să fi avut loc o tulburare de posesie;
– posesia bunului să se fi exercitat cel puţin 1 an.