In amintirea tatlui meu, Vasile BUZU

INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica economic,
aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de
pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd sau activizat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor . a. Formarea pieei
civilizate a serviciilor de evaluare este legat nu numai de nelegerea i aplicarea corect de
ctre evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de pia de evaluare, ci i de crearea
infrastructurii corespunztoare a pieei, n Republica Moldova s-a nfiinat un numr destul de
mare de firme care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, exist organizaii profesionale
ale evaluatorilor, a fost deschis specialitatea respectiv la Universitatea Tehnic din
Moldova, se efectueaz autorizarea (licenierea) activitii de evaluare. Cu toate acestea, n
opinia autorului, este nc prea devreme a vorbi despre existena la noi a unei piee dezvoltate
a serviciilor de evaluare.
Lucrarea de fa este o ncercare de expunere sistematic a principalelor probleme ale
dezvoltrii activitii de evaluare n condiiile Moldovei. Evaluarea bunurilor imobiliare este
o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de
cunotine i deprinderi. n cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i reglementri
juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia, s tie a aplica n
mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet
privind piaa imobiliar. Totodat, o mare atenie se acord bunei reputaiei a specialistului,
priceperii lui de a lucra cu clienii i colegii, cu conducerea ntreprinderii.
Autorul prezentei lucrri nu i-a propus de a examina toate aspectele activitii de
evaluare, ci i-a concentrat atenia asupra chestiunilor privind organizarea evalurii ca gen
independent de activitate la nivel de economia naional. Scopul principal al crii este
evidenierea particularitilor activitii de evaluare pe piaa imobiliar, precum i a
problemelor eseniale ale organizrii activitii de evaluare.
O etap important a constituirii pieei serviciilor de evaluare n Moldova este adoptarea
Legii cu privire la activitatea de evaluare, autorul fiind unul din principalii elaboratori ai
acestei legi. Structura legii a constituit i baza monografiei de fa. Autorul a ncercat s
abordeze complex problema dezvoltrii activitii de evaluare, s arate particularitile pieei
serviciilor de evaluare din Moldova, s examineze rolul statului, al organizaiilor profesionale

ale evaluatorilor,(ntreprinderilor de evaluare pe aceasta piaj organizarea evalurii n rile

cu economie de tranziie i n rile dezvoltate.
Atenia principal (n aceasta carte) este concentrat asupra unor astfel de probleme ca:
particularitile pieei imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare n Moldova; caracterizarea
participanilor la piaa imobiliar; rolul evaluatorilor i organizaiilor obteti ale evaluatorilor
n formarea pieei; activitatea organizaiilor de stat antrenate n evaluare; asociaiile obteti
ale evaluatorilor din CSI, rile Europei Occidentale i America; standardele profesionale ale
activitii de evaluare; problemele licenierii i certificrii evaluatorilor; etica profesional a
evaluatorului.
De mare ajutor n scrierea acestei cri a fost studierea experienei funcionrii pieei
imobiliare i a serviciilor de evaluare n aa ri ca SUA, Canada, Marea Britanie, sintetizarea
experienei acumulate n rile CSI i cele a Europei Occidentale.
Autorul prezentei cri a avut norocul ca timp de civa ani s fie reprezentantul
asociaiilor obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de
Evaluatori, s participe personal la multe evenimente de formarea pieei de evaluare din
Republica Moldova.
ncepnd din 1999, autorul a inclus acest material n cursul de prelegeri "Organizarea
activitii de evaluare" pe care l ine la Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii,
specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare" Ia Universitatea Tehnic din Moldova.
Materialul unor capitole de asemenea este inclus n prelegerile pe care autorul le ine n faa
evaluatorilor publici - lucrtori ai oficiilor cadastrale teritoriale.
Contactul cu studenii, evaluatorii practicieni, evaluatorii nceptori a demonstrat
necesitatea unei cri s reflecte esena i bazele organizrii activitii de evaluare, care s fie
accesibil i util unor categorii diferite de cititori. Autorul sper c ntr-o oarecare msur a
reuit s satisfac aceast necesitate.
Autorul aduce sincere mulumiri Consiliului Internaional pentru Cercetri i Schimburi
tiinifice (IREX) pentru organizarea stagiului meu n Statele Unite ale Americii; profesorilor
J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. O recunotin aparte datorez profesorului Gerald
McGrath pentru organizarea vizitei mele i numeroaselor consultri la asociaiile
evaluatorilor din Canada.
i mulumesc, de asemenea, vicepreedintelui Societii Evaluatorilor din Rusia, I. L.
Artemenkov, preedintelui Societii evaluatorilor din Belarus, preedintelui Consiliului
Coordonator al Evaluatorilor din SCI, N. Iu. Trifonov, preedintelui Camerei Naionale de

Imobil a Republicii Moldova A. Panov, conductorilor Asociaiei Republicane a Experilor

Profesioniti n Evaluri, preedintelui - doctorului habilitat T. Bajura i vicepreedintelui, doctorului habilitat V. Moroz pentru ajutorul ce mi l-au acordat asupra acestei
cri.
n ncheiere, ai vrea s-mi exprim profund mea recunotin recenzenilor, care au fcut
o serie de observri i recomandri utile.
Prima experien de abordare sistematic a organizrii activitii de evaluare a bunurilor
imobiliare, firete nu poate fie far neajunsuri. Autorul va fi recunosctor colaboratorilor din
organele de administrare, lucrtorilor tiinifici, lectorilor din instituiile de nvmnt
superior, evaluatorilor practicieni, specialitilor care lucreaz pe pia imobiliar pentru
observaiile i propunerile lor.
Aprecierile i observaiile la aceasta carte pot fi trimise pe adresa: MD2005, str. Pukin, 47, b.
514. Adresa potei electronice: buzu@cadastre.net.md
CAPITOLUL 1 PIAA IMOBILIAR I CARACTERISTICILE EI
1.1. Piaa imobiliar. Segmentarea pieei
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat,
stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de
particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai
subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element
component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor
resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este
posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativgospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora,
care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un
ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i
vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar
este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de
proprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre
diferite variante concurente de gestionare a pmntului1.

Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor

i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri
imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri
imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai
relevant, prosperitatea economic a societii.
Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte
feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu
trsturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic. Din punct de
vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici:

imobilitatea, adic permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul

staionar;

materialitatea;

durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura;

unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;

eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;

proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere

direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui. Un

bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este
identificabil prin:

calitatea de a fi o raritate;

caracterul deficitar;

gradul dezvoltrii;

dependena de locul aflrii.

Particularitile specifice ale bunurilor imobiliare, n calitatea lor de marfa, constituie

cauza mpririi pieei imobiliare n segmente aparte. Criteriile de segmentare a pieei

imobiliare pot fi urmtoarele:

coninutul drepturilor de proprietate;

destinaia funcional a bunurilor imobiliare;

' poziia geografic a bunurilor imobiliare;

calitatea bunurilor imobiliare;

motivarea investiional;

alte criterii.
n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei

dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente: piaa de

vnzare-cumprare i piaa nchirierilor. n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa
servitutelor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii.
Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se
comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie. Pe
piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a
dispune.
Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a
bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi
divizat n urmtoarele segmente:

piaa terenurilor;

piaa proprietilor rezideniale;

piaa proprietilor industriale;

piaa proprietilor comerciale;

piaa ncperilor nelocative;

alte segmente ale pieei.

La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici. De exemplu,
piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare: piaa terenurilor agricole; piaa
terenurilor din intravilan; piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc. Piaa
proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit
particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la
blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. Piaa imobiliar comercial este divizibil n piaa
oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor,
parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d. Clasificarea de mai sus
are un caracter general - ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip de proprietate. De pild,
piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii n
exploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de
construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc.
Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic.
n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale

acestora, piee oreneti, regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n
cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive.
n procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee
imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric". Zona valoric este
segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este
aceeai. Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate
poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei. n oraul Chiinu exist cinci sectoare
administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit
impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de
Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare
similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz. Spre exemplu,
ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel al
unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac
segmentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai
muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice
benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci numrul zonelor valorice
ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de un program, prevzut expres
pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest
program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone valorice.
Segmentarea pieei imobiliare este realizabil i n funcie de calitatea bunurilor imobile.
De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale oraului pot fi relaionate cu
diferite segmente ale pieei din punct de vedere al calitii imobilului: casele construite dup
proiecte standard se pot nvecina cu vile de lux. Segmentarea pieei imobiliare sub aspectul
calitii bunurilor este ntr-o legtur strns cu segmentarea pieei sub aspectul preurilor.
Cumprtorii de case cu un pre de peste 250 mii de dolari se vor deosebi tranant de
cumprtorii unor apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.
Motivarea investiional este un nou criteriu de segmentare a pieei. Unii investitori ar
putea fi interesai de o proprietate care cere un management minimal, fr mari beneficii, dar
cu perspective de cretere a potenialului valoric. Alii ar putea s cumpere imobile ce le-ar
oferi o bun acoperire n faa inspeciei fiscale. Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi
tentai de fluxurile pozitive de numerar, ca rezultat al exploatrii raionale a bunurilor
imobiliare.
1.2. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare

Tranzaciile cu bunuri imobiliare reprezint aciunile cetenilor i persoanelor juridice

orientate spre instituirea, ncetarea sau modificarea anumitor drepturi i obligaii. Scopul
oricrei tranzacii este obinerea dreptului de proprietate sau dreptului de folosin asupra
patrimoniului.
Pe piaa imobiliar snt cunoscute urmtoarele tipuri de tranzacii2.
Tranzacii cu terenuri:

vnzarea-cumprarea terenului;

darea n arend a terenului;

donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;

schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;

transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul

social al unei ntreprinderi;

motenirea terenului;

transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe termen

nelimitat);

punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt, cu titlu de proprietate, pentru construcie

individual de cas, de gospodrie pomilegumicol;

privatizarea terenului:

exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.

Tranzacii cu bunuri imobile locative:

privatizarea apartamentelor i camerelor din fondul locativ municipal;.

vnzarea-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate;

vnzarea-cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea viager a proprietarului;

schimbul de spaiu locativ;

nchirierea;

donaia, motenirea;

locaia de bunuri imobiliare; subnchirierea;

mprumuturi garantate imobiliar (ipotecarea);

participarea prin cot la construcia de locuine;

determinarea cotei-pri din imobilul de locuit;

recunoaterea drepturilor de proprietate asupra spaiului locativ potrivit hotrrii

judectoreti;
2

rezilierea (desfacerea) contractului (de vnzare-cumprare, nchiriere, etc.).

Tranzacii cu cldiri i ncperi nelocative:

vnzarea-cumprarea, darea n chirie a ncperilor, cldirilor i construciilor

nelocative;

vnzarea-cumprarea i darea n chirie a complexelor imobiliare;

transmiterea ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative n calitate de aport la

capitalul social;

luarea de credite prin gajarea bunurilor imobiliare;

recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii

judectoreti;

desfacerea contractului (de vnzare-cumprare, de nchiriere .a.).

Tranzaciile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacii; au

urmtoarele particulariti:
1. Toate tranzaciile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poart un caracter particular.
Piaa imobiliar, n majoritatea cazurilor, nu este transparent; informaia cu privire la
vnzri, nchirieri i alte tranzacii cu bunurile imobiliare nu este accesibil publicului larg.
Nu snt credibile nici informaiile cu privire la tendinele de dezvoltare a pieei, publicate n
presa periodic. De aceea, evaluatorul trebuie s-i planifice timp suplimentar, n cazul unor
servicii de evaluare, pentru a reui s adune i s verifice informaiile necesare.
2. Intruct implic bunuri imobiliare, toate operaiunile au un caracter local. In acest sens,
tranzaciile snt influenate puternic de condiiile locale - cadrul legislativ existent, tradiii de
evaluare, etc.
3. Fiece operaie cu un bun imobiliar este unic n felul ei. Lucrul acesta se explic prin
particularitile bunurilor imobiliare i cele de dezvoltare a pieelor locale. Chiar i bunurile
imobile-tip, construite dup acelai proiect, cu utilizarea mijloacelor de construcie unificate,
produse pe ci industriale, se deosebesc unele de altele prin particulariti de amplasare,
poziionarea lor fa de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost
nlate, de adncimea apelor freatice .a.m.d. Fiecare pia local st, de asemenea, sub
incidena particularitilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern i intern, ceea ce
are un anumit impact asupra tranzaciei, n afar de factorii enumerai mai sus, unicitatea
operaiunii este marcat i de caracteristicile individuale ale vnztorului i cumprtorului.
4. Tranzaciile cu bunuri imobiliare snt influenate n mare msur de nivelul de
informare a vnztorului i cumprtorului, de caracteristicile personale, emoionale i

psihologice ale acestora. Cumprtorul i vnztorul pot s formuleze enunuri ntemeiate pe

zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drept rezultat, se produce un decalaj
mare ntre preurile de vnzare i condiiile de realizare a unei tranzacii.
5. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, snt legate de
segmentarea pieei. Diferii participani ai pieei pot avea o diferit putere de
cumprare i, implicit, diferite preferine i doleane.
6. Spre deosebire de tranzaciile cu alte feluri de proprietate, operaiunile cu bunuri
imobiliare se caracterizeaz adesea printr-un numr relativ mic de cumprtori i
vnztori de bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale. De aceea, pentru a efectua
o asemenea tranzacie, se cer i snt destul de importante anumite deprinderi
profesionale i competene, pe care trebuie s le posede specialitii ce presteaz
servicii de mediere.
7. O caracteristic a pieei imobiliare are la baz gradul mic de elasticitate a bunurilor
imobiliare ofertate. Acest fapt se explic prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin
timpul destul de mare, necesar lucrrilor de proiectare i de construcie, precum i
prin caracterul local al imobilului. Dac ntr-o perspectiv apropiat preurile la
bunurile imobiliare ar crete brusc, totui volumul ofertei ar fi greu de majorat. i
viceversa, n cazul unui surplus de bunuri imobiliare, preurile stabilite pentru acestea
vor rmne la acelai nivel sczut, ntr-o perioad relativ ndelungat, pn la dispariia
ofertei suplimentare.
8. Tranzaciile cu bunurile imobiliare snt influenate de cererea fluctuant de bunuri
imobiliare. De exemplu, o tire de ziar cu privire la condiiile ecologice improprii
dintr-o anumit regiune a unei localiti poate determina scderea imediat a cererii i,
n consecin, reducerea preurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei
universiti sau construcia vreunei ntreprinderi mari (factorul edilitar) pot determina
o cretere brusc a cererii de bunuri imobiliare i a preurilor.
9. Majoritatea tranzaciilor cu bunuri imobiliare comport antrenarea unor resurse
financiare importante i credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este n
funcie de rata dobnzilor la credite.
10. In derularea operaiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordan ntre
categoriile economice: "cost", "valoare" i "pre", din cauza deosebirilor eseniale de
interpretare a lor. Practica demonstreaz c valoarea de pia a bunului imobiliar
adesea nu coincide cu preul de vnzare real al acestui bun. n unele etape de
dezvoltare a pieei, costurile de producere a bunului imobil pot depi substanial

valoarea lui de pia. Aceast discrepan se leag deseori de diferite riscuri, de factori
inopinai i nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.
Cercetnd particularitile de efectuare a operaiunilor pe piaa imobiliar i ca rezultat al
unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzaciile ei poate s trag concluzii cu privire la
cel mai raional comportament profesional, la nivelul de competene cerut, cu privire la
direciile de cercetare a pieei imobiliare, cu privire la exigenele vnztorilor i
cumprtorilor, precum i la factorii ce influeneaz cererea i oferta.
1.3. Cererea i oferta pe piaa imobiliar
Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un oarecare grup
de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile
consumatorului, ntr-un anumit loc i ntr-o anumit perioad de timp. Bunul imobiliar poate
fi necesar potenialului cumprtor sau arenda pentru atingerea unui scop economic concret
(funcionarea ntreprinderii industriale sau comerciale, obinerea recoltei .a.) sau pentru
satisfacerea nevoii de spaiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, ntruct potenialul
consumator este gata s achite taxa de arend pentru folosirea temporar a lui. Imobilul i d
proprietarului su sentimentul demnitii, satisface alte necesiti psihologice ale acestuia.
Bunul imobiliar trebuie s fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz
potenialul cumprtor manifest interes fa de cutarea unui anumit fel de imobil i tendina
vnztorilor de a diversific sortimental ounurile imobiliare comercializabile. Cererea i
oferta pe piaa imobiliar iau natere din mbinarea celor dou caliti ale imobilului utilitatea i caracterul relativ deficitar.
Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri.
Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le
procure la anumite preuri. Interaciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor
imobiliare. ntr-o perspectiv de lung durat, cererea i oferta se manifest ca factori
eficieni de modificare a preurilor. Dar ntr-un interval de timp scurt, cererea i
oferta nu pot determina, ntotdeauna, preul de vnzare a bunului imobiliar ntruct
funcionarea pieei este distorsionabil de monopolul asupra bunurilor imobiliare, de
controlul i sistemul de reglementare a relaiilor de pia pe care-1 instituie statul.

Pe fiece segment al pieei, cererea este influenat de factori specifici. In procesul de

studiere a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua n calcul:

situaia demografic a pieei locale i dinamica dezvoltrii ei;

standardele de nivel i ale modului de via, constituite pe piaa respectiv, ale

diferitelor categorii de populaie;

situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse

grupe sociale;

veniturile reale ale diferitelor categorii de populaie.

Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaie comercial trebuie s fie ateni la

urmtoarele:
a)

pentru imobile de oficiu:

activitatea economic pe piaa local, n ansamblu, inclusiv toate domeniile de realizare

a businessului, aceast activitatea identificnd afluxul i refluxul de capital;

sintezele informative ale Departamentului de statistic cu privire la nregistrarea noilor
firme i companii;
datele despre ncetarea activitii unor firme i companii care au funcionat pn n
prezent;
informaii statistice despre parametrii, specializrile i necesitile de spaiu pentru oficii
ale noilor companii;
b)

pentru bunuri imobiliare cu destinaie comercial:

structura actual i gradul de utilizare a mrfurilor alimentare i industriale, precum i

compatibilitatea acestora cu cererea de cumprare i veniturile reale ale populaiei;

perspectivele de modificare a situaiei demografice, a modului de via, a cererii
solvabile i, n legtur cu acestea, a structurii consumului;
perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mrfuri i comer;
starea de fapt i posibilitile de dezvoltare a politicii de export-import a statului;

tarifele curente pentru servicii de transport.

Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de

investigarea urmtoarelor aspecte:

starea general a economiei rii;

nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale economiei

naionale, n care intr bunurile imobiliare evaluabile;

 existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor

pentru organizarea noilor procese de producie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia
necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia
imobiliar concret.
Pe fiece segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din dou
surse:

volumul noii construcii;

rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile, n totalitate sau parial,

pentru comercializare.
n acest context, construcia nou va fi neleas ca o alternativ a spaiilor rezervate pe
piaa imobiliar. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei noi surse de ofert, trebuie
s se in seama de urmtoarele aspecte:

ritmurile i volumul noii construcii;

dinamica preurilor i tarifelor care au impact asupra valorii construciei;
prezena tehnologiilor avansate i a materialelor calitative de construcie.
Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual i de perspectiv al ofertei pe

un segment concret al pieei.

Dac pe pia vor exista un surplus de cereri i o insuficien de oferte, atunci preurile i
chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibil la modificarea preurilor. Schimbrile ce
vizeaz solvabilitatea populaiei, rata dobnzilor, instabilitatea politic, frica i ali factori pot
influena cererea n orice clip, oricnd.
Dac pe piaa imobiliar exist un surplus de oferte, atunci nivelul preurilor i cel al
plii pentru arend se diminueaz. Oferta nu reacioneaz chiar att de flexibil la schimbrile
factorilor ce guverneaz piaa. Acest fapt se explic prin particularitile de creare a bunurilor
imobile, duratei ciclului de investiii, capacitii volumului de investiii capitale care stau la
baza procesului de construcie. n funcie de mutaiile ce au loc n condiiile pieei, relaia
dintre cerere i ofert se determin prin noiunea de flexibilitate.

Flexibilitatea cererii este determinat de capacitatea cererii de reaciona la schimbarea de

pre al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune n eviden urmtoarea relaie: cu cte
procente se va schimba cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea
ofertei demonstreaz cu ct va crete cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent.

Cnd cererea i oferta snt echilibrate, de regul, valoarea de pia reflect preul de cost al
produciei. Dac preurile de pia snt mai mari dect valoarea de producie, atunci bunurile
imobiliare vor fi create pn se va ajunge la echilibru. Dac preurile de pia pentru
construcia noilor bunuri imobiliare vor crete (aa cum se ntmpl acum n Republica
Moldova), atunci construcia noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv, pn la
creterea cererii n legtur cu sporirea preurilor pe pia.
Dup evaluarea cererii i ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de capacitate a
pieei i a coeficientului de penetrabilitate a pieei.
Coeficientul de capacitate a pieei permite s se determine cte uniti de imobil de un
anumit fel vor fi achiziionate sau nchiriate pe piaa imobiliar regional. Acest coeficient
este calculat separat pentru bunurile mobiliare de vnzare i pentru bunurile imobiliare de
nchiriat. Pentru bunurile imobiliare scoase de vnzare se folosete urmtoarea formul:
Cantitatea bunuri lor imobiliare comercializate timp de un an
Coeficientul de capacitate a pieei =................................-................Numrul total de bunuri imobiliare vindute pe pia
Un coeficient mic de capacitate a pieei relev sau c pe pia exist un surplus de bunuri
imobiliare, sau c cererea populaiei este insuficient de solvabil. Cu ct mai mic este
coeficientul mediu de capacitate a pieei, cu att mai redus este activitatea economic a pieei
n cauz.
Un coeficient mare de capacitate a pieei vorbete despre o cerere mare de bunuri
imobiliare, despre creterea preurilor la bunurile imobiliare, despre o cretere economic n
aceast regiune. Studierea coeficientului de capacitate a pieei n procesul lui dinamic permite
s se fac pronosticuri privitoare la dezvoltarea construciei, n ansamblu pe ramur, i a
ntreprinderilor de construcii.

Coeficientul de penetrabilitate a pieei se calculeaz pentru bunurile imobiliare, ale cror

elemente (ca uniti aparte) pot fi date n chirie, de exemplu, pentru cldiri locative cu mai
multe etaje, pentru centre comerciale, pentru sediile unor oficii mari. Coeficientul de
penetrabilitate a pieei se caracterizeaz prin nivelul de nchiriere a unor elemente ale bunului
i se calculeaz dup formula:
Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an
Coeficientul de ptrundere pe pia = -................................................
Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an
Creterea coeficientului de ptrundere pe pia se caracterizeaz, ndeosebi, prin
atractivitatea de pia a bunului imobiliar dat n arend, corespunderii lui standardelor
calitative, stabilite pe piaa n cauz, precum
i prin nivelul de management al bunului imobiliar i competenele profesionale ale
managerului.

Pentru fiece segment al pieei exist o anumit mrime a coeficientului de penetrabilitate

a pieei, care face o discriminare calitativ a noiunilor de management "reuit" i
"nesatisfactor". De exemplu, pentru piaa imobiliar a SUA, n anii '90, coeficientul de
penetrabilitate a pieei pentru casele de locuit destinate unei familiei era de 95%; pentru cele
cu oficii - 80-85%. Potrivit datelor sintetizate de cercettorii rui1, n Sankt-Petersburg,
coeficientul de penetrabilitate a pieei, pentru imobilele cu destinaii industrial i de
depozitare, era de circa 30%, pentru imobilele de odihn i tratament ntr-o zon
balneoclimateric - de la 18 la 40%. Aceste cifre scot n eviden un nivel foarte sczut al
activitii pe respectivele segmente ale pieei. n ceea ce privete piaa imobiliar din
Republica Moldova, coeficientul de penetrabilitate a pieei este foarte greu de calculat, n
lipsa informaiilor veridice despre starea real a ei.

PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA

2.1. Istoricul formrii pieei imobiliare n Moldova

Dezvoltarea legislaiei cu privire la proprietate n Republica Moldova este diferit de cea
a rilor vecine i din regiune - Rusia, Ucraina. Romnia. La nceputul sec. al XX-lea,
Basarabia facea parte din Imperiul Rus (gubernia Basarabiei). Dup 1918, n Basarabia,
devenit parte component a Romniei, ca i n ntreaga ar, a avut loc mproprietrirea cu
pmnt a ranilor, n cadrul reformei agrare din 1921-1924. n 1940 Basarabia i Bucovina de
Nord au fost incluse n componena URSS. Aciunea legislaiei sovietice, inclusiv a legii cu
privire la naionalizarea pmntului, a fost impus i aici printr-o hotrre a Prezidiului
Sovietului Suprem al URSS. Pmntul, cu toate bogiile subsolului, resursele silvice i
acvatice, au fost declarate proprietate de stat.
In jDerioada dintre 1940 i 1991, toate proprietile imobiliare din Moldova aparineau
statului, cu excepia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de proprietate individuala,
dar i n cazul lui, terenul pe care era amplasat construcia avea calitatea de proprietate a
statului. Preurile unor astfel de bunuri imobile se formau pe aa-zisa pia neagr i erau
cunoscute doar unui numr restrns de cumprtori i vnztori| n astfel de condiii, noiunea
"valoarea de pia a bunului imobil" se raporta numai la un numr foarte mic de tranzacii cu
casele particulare, de felul celor amintite mai sus, i avea o conotaie negativ, ntruct se
considera o valoare constituit "la negrul
Ca o consecin a acestei stri de lucruri, proprietatea privat asupra bunurilor imobile nu
a avut un caracter de mas, pe parcursul mai multor decenii, pn n 1991, cnd a demarat
Programul naional de privatizare. Pentru Moldova post-sovietic, noiunile "pia
imobiliar" i "valoare de pia" snt relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utilizare
corect a lor, mai cu seam dac se ine seama de prezena diferitelor formulri i interpretri
ale acestora.
De la nceputul anilor '90 n Republica Moldova are loc trecerea la relaiile economiei de
pia n toate domeniile economiei naionale. Dreptul la proprietate privat asupra bunurilor
imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22 ianuarie

1991. Aceast lege recunoate diferite drepturi i titluri de proprietate asupra bunurilor
imobiliare, inclusiv:

dreptul de proprietate;

dreptul de gestiune economic;

dreptul de administrare economic;

dreptul de folosin n cteva forme (drept de folosin viager, drept de nchiriere,

drept de folosin a bunului motenit, drept de reedin viager, drept de folosin a spaiului
nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de uzufruct).
Fiecare dintre aceste drepturi urmeaz a fi nregistrat, n modul stabilit, n registrul
bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, n conformitate cu Legea
cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1543-XIII din 25 februarie anul 1998.
Legea cu privire la privatizare, adoptat n 1991, a constituit baza juridic a transferului
proprietii de stat ctre proprietatea privat. n Moldova, privatizarea s-a desfurat n mai
multe etape: n prima faz (anii 1991-1993), au fost elaborate principalele acte normative,
pentru reglementarea procesului de privatizare, Iprintre acestea fiind sus-amintita Lege cu
privire la privatizarea fondului locativ (1993), Programul naional de privatizare pe anii 19931994. Aceste acte oglindeau concepia privatizrii proprieti de stat, ordinea i modalitile
de realizare a ei, particularitile privatizrii n diferite ramuri ale economiei.
n aceeai perioad au fost elaborate primele Indicaii metodice pentru evaluarea
patrimoniului ntreprinderilor i organizaiilor din Republica Moldova, acte aprobate prin
Hotrrea Guvernului nr. 293 din 30 aprilie 1992. n conformitate cu acest document, valoarea
iniial a bunului imobiliar, expus pentru privatizare, se calcula potrivit situaiei din data de 1
ianuarie 1992, cu o determinare ulterioar:

a valorii iniiale indicat n bilanul contabil;

a valorii iniiale de reconstituire;

a valorii reziduale, indicat n bilanul contabil;

a valorii reziduale de reconstituire;

a valorii estimative.
Valoarea rezidual se determina ca o valoare iniial de reconstituire, lundu-se n calcul

uzura fizic i moral, precum i liberalizarea preurilor la data evalurii.

n prima etap a privatizrii a fost adoptat, de asemenea, Hotrrea Guvernului nr. 118
din 5 martie 1993 "Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe i corectarea rezultatelor evalurii
patrimoniului de stat n scopul privatizrii, lund n considerare nivelul inflaiei n anul 1992",
care stabilea regulile de efectuare a indexrii n conformitate cu Indicaiile metodice privind
indexarea fondurilor fixe. Astfel, n prima faz a privatizrii a fost creat baza de drept i
metodologic a efecturii evalurii n scopurile privatizrii.
n faza a doua (anii 1994-1996) s-a trecut la realizarea practic a privatizrii fondului
locativ, a ntreprinderilor industriale i imobilelor
comerciale. Vnzarea bunurilor imobiliare cu destinaie industrial i comercial se efectua
prin licitaie. Erau organizate dou feluri de licitaie: "cu nscriere pe list" - n acest fel au
fost privatizate majoritatea imobilelor mari cu destinaie comercial i industrial - i
licitaii tradiionale, n cadrul crora s-au vndut, "cu strigare", imobile relativ mici cu
menire comercial.

n cea de a doua etap a privatizrii patrimoniului de stat, drept mijloc principal de plat a
fost admis Bonul Patrimonial (BP). Bonurile patrimoniale reprezentau hrtii de valoare
speciale emise de stat, care erau acordate cetenilor Republicii Moldova pentru a cumpra
proprietatea de stat n procesul privatizrii. Suma valorii BP eliberate fiecrui cetean
ntrunea dou componente - valoarea BP acordate tuturor cetenilor Republicii Moldova
(inclusiv copiilor nscui pn la data de ncepere a eliberrii bonurilor) i valoarea BP
acordate cetenilor n funcie de vechimea total n munc la ntreprinderile, instituiile i
organizaiile din Moldova. Cetenii Republicii Moldova aveau posibilitatea s participe
nemijlocit la privatizarea fondului locativ, la licitiile de nscriere la privatizare a
ntreprinderilor industriale - n mod individual sau prin intermediari, care erau ageni
profesioniti pe piaa hrtiilor de valoare (companii de trast, fonduri de investiii, brokeri).
n a doua faz a privatizrii, a avut loc formarea propriu-zis a pieei imobiliare primare,
iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului i o parte considerabil a proprietilor
comerciale i industriale au trecut n sectorul privat. Pe la finele anului 1996, n Moldova
erau privatizate peste 86% din numrul apartamentelor, circa 80% din bunurile imobiliare cu
destinaie comercial, 70% - cu destinaie industrial. Dar pmntul, inclusiv terenurile
agricole, rmnea n proprietatea statului.

n perioada 1994-1996 se lucreaz intens asupra dezvoltrii bazei normative a privatizrii.

Parlamentul Republicii Moldova adopt Legea cu privire la societile pe aciuni, Legea cu
privire la gaj i alte acte legislative. Snt elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de
stat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 278 din 13 mai 1994 au fost aprobate "Indicaiile
metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al ntreprinderii
de arend". n anul 1995, Guvernul adopt Hotrrea nr. 645 "Cu privire la evaluarea
bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fizice din Republica Moldova", n care se
spune c valoarea patrimoniului imobiliar trebuie estimat indiferent de apartenena bunului
evaluat, de metoda i scopul evalurii, cu excepia valorii impozabile a bunurilor imobiliare.
i n 1996 snt emise mai multe acte normative ce reglementeaz procedura de determinare a
valorii de reconstituire la preurile actuale3, a preului unui metru ptrat din suprafaa total
a unei construcii, cu luarea n calcul a coeficientului calitilor de ntrebuinare ncperii4,
precum i ordinea vnzrii activelor care n-au fost valorificate n procesul tehnologic de la o
ntreprindere .

Procesul de privatizare a avut un impact esenial asupra formrii pieei imobiliare. S-a
produs o cretere dinamic a numrului tranzaciilor de vnzare-cimprare, de schimb, de
divizare, de punere n gaj, nchiriere i alte tranzacii cu bunuri imobile. Dezvoltarea pieei
imobiliare este neuniform, n funcie de zonele Republicii Moldova i de categoriile
proprietilor imobiliare. O bun parte din aceste operaii se deruleaz n mun. Chiinu i n
marile orae ale rii, cele mai frecvente fiind tranzaciile cu apartamente de la blocurile de
locuit i cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari. n localitile urbane, tranzaciile cu
bunuri imobiliare antreneaz anual circa 10% din numrul total al caselor de locuit
individuale, 8,5% din apartamente i aproape 3% din totalul proprietilor comerciale.
Operaiile de vnzare-cumprare a ntreprinderilor industriale snt foarte rare.
Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente ntreprinderilor industriale i obiectelor
comerciale privatizare nc nu este n totalitate definitivat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 562
din 23 octombrie 1996 se ncerca reglementarea vnzri-cumprrii terenurilor aferente
ntreprinderilor industriale privatizate sau supuse privatizrii. n conformitate cu acest cadru
normativ, preul terenului privatizat se estima n funcie de locul aflrii, de buna organizare a
lui i de prezena reelei tehnico-inginereti. La calcularea valorii normative a terenului se
3
4

aplicau coeficieni de majorare sau diminuare ce reflectau influena sus-numiilor factori.

Astfel, s-a fcut o tentativ de difereniere a valorii terenurilor n funcie de factorii ce
afecteaz piaa.
Pe parcurs, s-a vzut ns c puine au fost ntreprinderile care au reuit s privatizeze
terenurile aferente - situaie explicabil printr-un ir de circumstane. De regul, majoritatea
ntreprinderilor industriale deineau terenuri cu suprafee considerabile - de la 5 la 60 i mai
multe hectare. Pe la mijlocul anilor '90, multe ntreprinderi se confruntau deja cu o grav
criz economic i nu aveau de unde aloca resursele financiare necesare pentru privatizarea
terenurilor. n plus, dei pe atunci piaa funciar nc nu exista, conductorii ntreprinderilor
considerau c preul de privatizare a terenurilor aferente este exagerat de mape. n anii
urmtori s-au adoptat un ir de acte normative care prevedeau reducerea preului pentru
terenurile aferente ntreprinderilor privatizate, dar ele nu s-au soldat cu rezultatele scontate.
A treia etap a privatizrii ine de perioada 1997-1998. n acest rstimp, piaa imobiliar
mai este nc n proces de formare. Privatizarea se deruleaz n mod ealonat, potrivit
Programului de privatizare pentru anii 1997-19985.
Piatra de temelie a celei de a treia etape a privatizrii a constituit-o Legea Republicii
Moldova nr. 1308 din 2 aprilie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului. n acest act legislativ snt definite noiunea "pre normativ", specificul vnzricumprrii terenurilor din proprietatea public i cea privat, particularitile vnzriicumprrii terenurilor de lng cas, suprafeelor de pmnt destinate construciilor din
municipii, orae i sate. Legea stabilete i sistemul de deservire a procesului de vnzarecumprare a pmntului, particularitile de estimare a preului normativ al terenurilor n
cazul nstrinrii forate. Sus-numita lege era preioas mai cu seam prin faptul c declara
pmntul, inclusiv terenurile agricole, drept obiect de vnzare-cumprare.
Procesul de privatizare a terenurilor agricole -a derulat n cadrul Programului naional
"Pmnt". Oamenilor de la ar, foti membri ai gospodriilor colhoznice i lucrtori ai
sovhozurilor, li se nmnau titluri de proprietate (certificate cu drept de proprietate) asupra
terenurilor, mproprietrirea cetenilor cu pmnt avea loc n mod gratuit; terenurile erau
5

repartizate din moiile fostelor colhozuri i sovhozuri. Suprafaa terenului repartizat depindea
de un ir de factori, inclusiv vechimea de munc n colhoz sau sovhoz a potenialului titular
de proprietate funciar, contribuia lui sub aspect productiv. Terenurile repartizate n
asemenea mod se numesc "cote echivalente de teren". Administraiile publice locale au fost
nvestite cu drepturi depline de a adopta decizii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri
n sectorul privat.
n ceea ce privete terenurile din centrele populate, s-a adoptat Hotrrea Guvernului nr.
984 din 21 noiembrie 1998 cu privire la unele msuri de urgentare a procesului de privatizare.
Prin aceast hotrre a fost aprobat Regulamentul cu privire la modul de transmitere n
sectorul privat a terenurilor de lng cas n localitile urbane. Pentru acest fel de terenuri
administraiile publice locale stabileau normativele de suprafa a terenurilor care aveau a
trece n mod gratuit n proprietatea stpnilor de case individuale de locuit. Pentru diferite
localiti s-au aplicat diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha n
orae pn la 0,15-0,25 ha n localiti rurale. Surplusurile de terenuri de pe lng cas puteau
fi privatizate de proprietarii acestora sau, n cazul n care stpnul gospodriei renuna la
privatizarea "surplusului" de pmnt i suprafaa terenului permitea formarea unui nou bun
imobil, administraia public local lua acest surplus printr-o decizie special a ei.
n cea de-a treia etap a privatizrii continu dezvoltarea metodologiei evalurii. A fost
adoptat Hotrrea Guvernului nr. 374 din 6 aprilie 1998 despre aprobarea Regulamentului cu
privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor i a bunurilor imobiliare aferente acestora. n
Regulament se arat c preul de gaj la etapa iniiala a negocierilor, egal cu preul normativ al
pmntului n continuare poate fi corectat pe calea negocierilor ntre depuntorul i
deintorul gajului, inndu-se cont de conjunctura la moment a preurilor la terenuri.

Se adopt acte normative ce reglementeaz estimarea valorii bunurilor imobiliare n scopul

impozitrii', evaluarea bunurilor sechestrate i confiscate ce urmeaz a fi comercializate6. O
mare influen asupra perfecionrii metodologiei evalurii a exercitat Hotrrea Guvernului
nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 cu privire la estimarea valorii spaiilor nelocative ce urmeaz
a fi privatizate, n care a fost prezentat un sistem de coeficieni prin care se lua n considerare
impactul factorilor de pia asupra valorii de reconstituire a cldirii. Metoda de evaluare
6

prezentat prevedea luarea n calcul a factorului amplasarea obiectului, calitatea

infrastructurii, destinaia i utilizarea curent a obiectului. Pentru acea etap, metoda
respectiv era ct se poate de progresist i propunea efectuarea unei apropieri consecvente a
valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea lor de pia.
Etapa a patra a privatizrii a nceput n 1999 i continu pn n prezent. In aceast
perioad se perfecioneaz legislaia i metodologia de evaluare. Se fac repetate modificri n
Codul Funciar.
Organele administraiei publice locale rspund att de repartizarea real (amplasarea pe
teren) a cotelor de teren echivalente, ct i de transmiterea n proprietate privat a loturilor de
lng cas n zona rural7. Fapt care, desigur, a influenat dezvoltarea pieei imobiliare. Spre
finele anului 1999, circa un milion de ceteni deja primiser n felul acesta terenuri agricole
cu titlu de proprietate.
O atenie deosebit se acord privatizrii ntreprinderilor-monopoliste din sectorul
energeticii, a ramurilor infrastructurii. n prezent au loc schimbri n ceea ce privete
abordarea evalurii bunurilor imobiliare. Dup adoptarea Legii cu privire la activitatea de
evaluare', unica baz de evaluare estimat n scopul privatizrii proprietilor imobiliare
este valoarea de pia. O atenie tot mai mare se acord problemelor privind reglementarea
de ctre stat a pieei imobiliare, formarea infrastructurii pieei.

2.2. Caracterizarea dezvoltrii pieei imobiliare n Moldova

Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din Republica Moldova, mai nti trebuie s
cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz pia n ansamblu i
unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de statistic al Moldovei, numrul
bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:

apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova - peste 330 de mii;

case de locuit individuale n orae - circa 125 de mii;

case de locuit n localitile rurale - circa 900 de mii;

proprieti industriale i comerciale - peste 50 de mii;

loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole - circa 115 mii;

garaje - 120 de mii.

Din 1997 obiecte ale vnzrii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu

destinaie agricol. Conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n
momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nregistrate circa 2,8
mii. de terenuri cu destinaie agricol. De menionat c datele mai sus prezentate au fost
determinate de ctre autor pe baza analizei informaiei de la Departamentul de statistic al
Moldovei. Datele acestea snt departe de a fi exacte, deoarece abia acum se creeaz un nou
sistem de nregistrare n mas a proprietilor imobiliare. Dup cum arat experiena
specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de
nregistrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenregistrate, se constat schimbarea
destinaiei unor obiecte (de exemplu, locuinele snt transformate n oficii sau magazine;
cldire de profil neindustrial devin spaii comerciale, etc.). De aceea, numai dup ncheierea
procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea
obine caracteristici cantitative exacte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i
pe regiuni i localiti aparte.
Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate
n ansamblu pe ar, pe regiune, ora. n perioada
dintre 1 ianuarie 1999 i 31 martie 2002, n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare
au fost nregistrate 240 mii de tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor
tranzacii, n ansamblu pe ar, crete an de an. Dac n 1999 au fost nregistrate cu
puin peste 25 mii de tranzacii, n anul 2002 n tranzacii au fost implicate deja de 4,8
ori mai multe obiecte (fig. 2.1.). Datele pe primul trimestru al anului 2002 ne permit
s facem concluzia c numrul tranzaciilor este n cretere continu. Conform unor
calcule prognostice, numrul tranzaciilor cu proprieti imobiliare n 2002 va fi de
5,4 ori mai mare dect n 1999.

Cea mai activ pia imobiliar este cea din capitala Republicii Moldova, creia n revin
23,8% din numrul total de tranzacii nregistrate n 1999-2002 n toat ara. Dup Chiinu,
n ordine descrescnd n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz
oraele Bli (11,3%), Streni (10%), Edine (8,8%), Orhei (7,9%), Cahul (7,6%). Cea mai
mic pondere o au oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4% din numrul total de tranzacii,
i Comrat - 3,7%'.
Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale
Moldovei reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei (fig. 2.2.). n toate
regiunile examinate, cu excepia judeului Edine, predomin operaiile de vinzare-cumprare
a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33,5%, n
Cahul, la 76,4%, n Chiinu. Locul al doilea dup frecven realizrii revine tranzaciilor
legate de transmiterea prin motenire a bunurilor imobi-liare.Ponderea acestor tranzacii este
de 7,6% n Chiinu i variaz de la 21,1% la 38% n centrele judeene. n judeul Edine
tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevaleaz asupra
tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc n raport cu numrul total de
operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat. Tranzaciile legate de donaia
bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i variaz de la 8%, n Chiinu, la
18%, n or. Streni. O dezvoltare tot mai ampl, nu numai n Chiinu, dar i n alte orae

ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor de depunere n gaj a
bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii pe judee
indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se
nregistreaz n or. Bli (3,5%), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8%),
Streni (6,2%), Edine (6,3), Orhei (9,2%), Cahul (11,2%). Ponderea cea mai mare o au
tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1% n or. Bli
pn la 8,6% n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova,
se nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin
trei ani. Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste
tranzacii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic.
Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor
realizate. n perioada 1999-2001, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor
imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 3 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor
imobiliare prin motenire - de 9 ori, al donaiilor - de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj
(ipotecare) - de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori.
Deci, n concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an
n toate oraele i judeele rii, ns dinamica lor variaz n limite largi (tab. 2.1.).

Tabelul 2.1.
Dinamica tranzaciilor cu bunuri imobiliare n perioada 1999-2001
Oraul, judeul

Numrul de tranzacii (mii)

Dinamica tranzaciilor (%)

Chiinu

1999
11,76

2000
16,94

2001
24,19

1999
100

2000
144

2001
206

Bli

2,24

6,97

14,50

100

311

647

Cahul

0,76

4,80

9,95

100

6329

1309

Cueni

0,63

4,60

7,93

100

730

1259

Comrat

0,38

0,77

5,79

100

203

1524

Hnceti

1,30

3,64

9,62

100

203

1524

Edine

1,54

5,69

10,90

100

3692

708

Orhei

1,35

5,10

9,48

100

378

702

Soroca

1,62

5,13

8,68

100

317

536

Streni

248

496

1205

100

200

486

Ungheni

1,04

2,70

5,30

100

260

510

Taraclia

0,22

2,47

100

1123

Dei n Chiinu i n alte orae mari se nregistreaz un numr mare de tranzacii, cea
mai nalt dinamic a lor este caracteristic pentru oraele Comrat i Cahul, unde n ultimii
trei ani numrul operaiunilor imobiliare tranzacionate a crescut de 15 i 13 ori, respectiv.
Cea mai slab dinamic a pieei se nregistreaz la Chiinu, unde numrul tranzaciilor cu
proprietile imobiliare a crescut de numai dou ori. n Chiinu, cel mai activ segment al
pieei este piaa locuinelor (apartamentelor la bloc) (tab. 2.2). Asta se explic prin faptul
c, n comparaie cu casele individuale de locuit, locuinele la bloc se vnd la preuri mai
mici, sunt construite n temei dup proiecte-tip i garanteaz anumite standarde ale calitii
(raportul dintre suprafaa locuibil i suprafaa total, un anumit set de servicii, etc.). n
Chiinu n tranzacii imobiliare particip circa 10% din numrul lor total. n 2001 cifra
aceasta a crescut pn la 14%.
n judeele Republicii Moldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de
dezvoltat. n 1999, n medie pe ar tranzaciile cu locuine constituiau 56% din numrul
total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. Ctre sfritul anului 2001 n structura
tranzaciilor s-au produs mari schimbri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sczut
la 22%.

n ultimii ani s-a nviorat i piaa tranzaciilor cu terenuri cu destinaie agricol. Cotele
de teren echivalente primite de rani deseori particip la operaiile de vnzare-cumprare,
de schimb, motenire, donaie. n 1999 2001 numrul tranzaciilor cu terenuri agricole a
crescut de peste 4 ori (de la 14% n 1999, la 60% n 2001). n momentul de fa, operaiile
de vnzare- cumprare a terenurilor agricole constituie segmentul cel mai activ al pieei
imobiliare.
Tabelul 2.2
Structura tranzaciilor dup tipul de bunuri imobiliare
Oraul, judeul

n total
tranzac
ii

Dintre care
Terenuri Locuine Apart

Alte

agricole

bunuri

amente

1999
Chiinu

100

84

Bli

100

36

54

Cahul

100

43

51

Cueni

9100

63

27

Comrat

100

57

40

Hnceti

100

15

61

17

Edine

100

15

51

22

12

Orhei

100

25

36

26

13

Soroca

100

23

34

31

12

Streni

100

44

36

16

Ungheni

100

12

44

41

100

14

26

56

Taraclia
TotaK pe Moldova

2001
Chiinu

100

72

16

Bli

100

56

18

22

Cahul

100

82

Cueni

100

84

Comrat

100

84

10

Hnceti

100

81

13

Edine

100

75

15

Orhei

100

76

11

Soroca

100

68

17

12

Streni

100

76

12

Ungheni

100

68

16

13

Taraclia

100

89

100

60

12

22

Total pe Moldova

n toate judeele Republicii Moldova, volumul tranzaciilor cu terenuri agricole

constituie peste 75% din volumul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare (cu excepia
judeelor Bli, Soroca i Ungheni).
Pe locul al doilea dup frecvena realizrii tranzaciilor cu proprieti imobiliare se afl
tranzaciile cu case de locuit individuale. Piaa caselor de locuit este mai puin activ n
localitile rurale, unde n majoritatea cazurilor cutarea cumprtorilor cere mult timp, iar
preul de vnzare a caselor este de cteva ori mai mic dect cheltuielile pentru construcia
lor.
Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor
n numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada
analizat, n Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul
tranzaciilor cu proprieti comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli,
aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul - de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee,
fapt ce demonstreaz avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou.

Starea actual a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz prin oscilaii
brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative. n perioada august 2001 - iunie
2002, preurile la proprietile rezideniale n Chiinu au crescut n medie cu 35-40%.
Dinamica preurilor pentru 1 m. p. de suprafa locativ este prezentat n fig. 2.3.
n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n
medie de 180-190 dolari SUA. Preul pentru 1 m. p. de suprafa la casele de locuit
individuale este cu mult mai mare i constituie n medie 280-500 dolari SUA. Pentru prima
dat n ultimii ani, n mai 2002 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta,
ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu nc 10%.
Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n
perioada 1999-2001 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2001
oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea. n felul acesta, an de an scdea numrul
potenialilor vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia
apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine.

2002
n prezent, preurile la locuinele de o camer n Chiinu snt de 5000- 8000 de dolari, la
locuinele de dou camere 8000-13500 dolari, la locuinele de trei camere 12000-16000 de
dolari. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la garsoniere au crescut n medie cu

1500-2000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei

camere 3000-5000 de dolari.1
Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul
obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. Preul pentru 1 m. p. suprafa util
al unui astfel de obiectiv oscileaz ntre 180 i 800 de dolari. n medie, la nceputul anului
2002, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 170 de
dolari, 1 m. p. n cldirile administrative - 200 dolari. n zonele de prestigiu ale Chiinului,
preturile la spatiile comerciale i pentru oficii constituie n
2002
n prezent, preurile la locuinele de o camer n Chiinu snt de 5000- 8000 de dolari, la
locuinele de dou camere 8000-13500 dolari, la locuinele de trei camere 12000-16000 de
dolari. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la garsoniere au crescut n medie cu
1500-2000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei
camere 3000-5000 de dolari.1
Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul
obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. Preul pentru 1 m. p. suprafa util
al unui astfel de obiectiv oscileaz ntre 180 i 800 de dolari. n medie, la nceputul anului
2002, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 170 de
dolari, 1 m. p. n cldirile administrative - 200 dolari. n zonele de prestigiu ale Chiinului,
preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie n medie 250-400 dolari. Pentru
comparaie, preurile la spaiile de producie nu depesc 100 de dolari pentru 1 m. p.
n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt
mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor.
Preurile la terenurile cu destinaie agricol, dup civa ani de oscilare, s-au stabilit la
nivelul de 4-7 mii de lei pentru 1 ha de pmnt, ceea ce este de 4-5 ori mai puin dect preul
mediu normativ.
Piaa imobiliar din Moldova se caracterizeaz i prin numrul mare de proprieti
imobiliare date n chirie. n perioada supus analizei a avut loc scderea taxei de nchiriere a
obiectivelor administrative i comerciale. La nceputul anului 2002, chiria pentru 1 m. p. de
suprafa total a constituit: la obiectivele comerciale - 4,8 dolari pe lun; la cldirile
administrative -

5,7 dolari pe lun. Chiria pentru obiectivele locative a crescut n comparaie cu anul 2001 i
constituia 1,4 dolari de lun.
n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a
format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura
pieei, care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la
dispoziie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei.

CAPITOLUL 3
CARACTERIZAREA PARTICIPANILOR LA PIAA IMOBILIAR DIN
REPUBLICA MOLDOVA

3.1. Participanii la piaa imobiliar

Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte
tranzacii. Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile
mari de timp pentru gsirea unui vnztor hotart s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s
cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen
de tranzacii. Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru
cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de
rspundere evenimente din via.
Funcionarea pieei imobiliare presupune o interrelaie ntre obiectul imobiliar i
participanii la pia (subiecii pieei imobiliare).
Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobile i agenii intermediari de marketing

In calitate de vnztori de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice

nregistrate n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz
obiective imobiliare i asigur funcionarea lor.
Din categoria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaii (chiriaii), care
cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la
proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l
folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea
afacerii.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale
administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii
pieei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de
urmtoarele condiii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional;
2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i informaional al pieei
imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia;
3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor (prin crearea
sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);

4) statul apare rt calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii legate de bunurile
imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe
potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a
tranzaciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul
depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor
participante la tranzacie n instana de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar
aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.
Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic
prezena unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie
s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit
s activeze eficient ntr-o perspectiv ndelungat.

3.2. Caracterizarea intermediarilor pe piaa imobiliar

Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea
specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea
problemelor de procedur i de ordin tehnic.
Conform clasificrii Federaiei internaionale a specialitilor n domeniul imobiliar
(FIABCI - International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care
activeaz pe piaa imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz
nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial
(consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al
doilea -profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii imobiliare (proiectani, arhiteci,
auditori, juriti, ageni de asigurare)1. Aceast clasificare este desul de convenional, dar, n
acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea pieei
imobiliare nu este cu putin.
Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor
recurge la serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor

pe piaa imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul

larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe
participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei (fig. 3.2.). Intermediarii de marketing,
n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic activitatea de
intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de
intermediari pe piaa imobiliar este constituit din:
Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz persoanelor fizice i juridice
documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului.
Aceste documente snt:

documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;

documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin

a pmntului;

documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.

Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz

deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale
care a eliberat documentul. Documentele susmenionate conin urmtoarea informaie:

numrul i data eliberrii documentului;

denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;

Fig. 3. 2. Schema intermediarilor de marketing

 numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau
n folosin a terenului;

scopul n care se atribuie terenul;

numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.

La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea

terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau
posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri
imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie
sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra
lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile
imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i
statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare
servete drept garanie a autencitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun
imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie
autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu
Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice
care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i
legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice stabilirea
unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i
aprarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de
intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie;

activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare;

activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare.

Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor imobiliare care s

corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc
s achiziioneze cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientului-vnztor.

Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare

n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a
serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face la
iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate cazurile de
efectuare a tranzaciilor cu obiectele proprietate public a statului sau a unitilor
administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluarea
obiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare
sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la realizarea proiectelor de
dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct
de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care const n organizarea i
gestionarea proiectelor investiionale n sfera imobiliar. Companiile de dezvoltare
imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz
i creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a amplasamentului sau
de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde valoarea total a
terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui
teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar
pentru servicii de consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea economic a
efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare.
Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i
asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari. In prezent, n Moldova aceste
tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea ntreprinderilor
de stat - oficiile cadastrale teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile
neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond de garanie i, de
aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur de nlocuire. Cu toate
acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite
de cumprtor, n cazul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune din
partea vnztorului.
Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare ofer capital
propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care
nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau
suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important,

redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De regul, n , condiiile unei

piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din mijloace mprumutate
numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat, pltind prima cot din mijloace
proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului
cerut
40 organizaia creditoare organizeaz evaluarea
independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i
solvabilitatea solicitantului de mprumut.
Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare
drept garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi
bncile, fondurile de investii i de pensii, companiile ipotecare, asociaiile de mprumut i
economii care ofer partenerilor de tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica
Moldova,
presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale. Lider printre ele este
"Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri
agricole.
n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru achiziionarea
bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar
ncep s presteze i ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de
diversificri poate servi bursa imobiliar "Lara", care a nceput printre primele s presteze
astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din Moldova.
Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la
legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi
privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor
imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a
bunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului
imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere;
colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din
serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire.
Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar privind piaa imobiliar,
preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la
piaa imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei, trage

concluzii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonele cele
mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele
publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor poteniali,
vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai
populare care public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler",
"Economicescoe obozrenie "Logos-Press"", "Obzor rinca nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind
vnzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a
proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg teritoriul rii. Toat informaia publicat
n buletinul "Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita
eventualele erori sau falsificri.
3.3. Activitatea de intermediere pe piaa imobiliar din Republica
Moldova
Specificul tranzaciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizrii informaiei cu
privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tranzaciilor au determinat apariia unui
gen aparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. La etapa actual de
dezvoltare a pieei imobiliare, n Republica Moldova activitatea de intermediere o
desfoar companiile de ageni intermediari - bursele imobiliare i brokerii, noiuni
asupra crora ne vom opri mai jos.
Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce
ndeplinete urmtoarele funcii pe piaa imobiliar:

acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare;

crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar pentru efectuarea

tranzaciei cu bunul imobiliar;

formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar;

prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe piaa

imobiliar.
Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar activitate
antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o burs
imobiliar. Dac brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele bursei
imobiliare.

n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept:

s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor bunuri
imobiliare; darea sau luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea bunurilor
imobiliare;

s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii de intermediere

la efectuarea tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cu bunuri imobiliare;

s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia despre

vnzarea, nchirierea i alte operaii cu bunurile imobiliare;

s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n cutarea

unui bun imobiliar pentru cumprare sau nchiriere;

s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de cutare a

cumprtorului sau vnztorului de bunuri imobiliare;

s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar.

Brokerul este n drept s reprezinte cumprtorul i vnztorul n cadrul aceleiai

tranzacii. Totodat, brokerul este n drept s primeasc plat pentru serviciile sale de la mai
mult de una din prile implicate n tranzacie numai cu tiina i acordul tuturor prilor
implicate n tranzacie.
Obligaiile brokerului:

brokerul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor de intermediere n

sfera imobiliar dac are un interes vdit sau prezumat, fr a pune n cunotin de cauz
toate prile interesate;

dac vnztorul, ncredinnd brokerului vnzarea bunului imobiliar, introduce anumite

restricii referitor la persoana clienilor (naionalitate, vrst, sex, handicap fizic sau de alt
natur; situaie familial, profesie, etc.), atunci brokerul, acceptnd o asemenea misiune din
partea vnztorului drept confidenial, nu trebuie s fac publice restriciile impuse prin
intermediul mas media, publicitii sau s le expun n cadrul negocierilor cu potenialii
cumprtori.

reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strict

conformitate cu obligaiile sale contractuale;

s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigure pstrarea
documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun la dispoziia

clientului informaie complet, exhaustiv n ce privete obiectul tranzaciei, pe care o

poate obine de la organele respective ale administraiei publice centrale i locale; s
pstreze n tain informaia

confidenial despre client i tranzacie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu

clientul, ct i dup ncetarea lor.

Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n
urmtoarele cazuri:

n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al

unei hotrri judectoreti;

cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i

divulgarea acestei informaii este necesar pentru a prentmpina

aceast infraciune;

cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege

mpotriva nvinuirii de comportament ilegal.

Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sau
schimbul unui bun imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i s
obin acordul acestuia.
Reprezentnd interesele vnztorului n tranzacie, brokerul nu trebuie s fixeze pentru
bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vnztor, dac n cadrul contractului
respeciv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri.
Totodat, activitatea profesionist de intermediere, ca i activitatea evaluatorilor, se
desfoar n strict conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica internaional
privind activitatea de intermediere presupune i faptul c fiecare participant profesionist la
piaa imobiliar are un contract de asigurare a responsabilitii profesionale. n prezent
aceast practic ns nu se aplic n condiiile pieei imobiliare din Moldova, dar
implementarea ei va contribui la formarea unor relaii mai civilizate ntre client, broker i
bursa imobiliar.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova i desfoar activitatea n
oraele Chiinu, Bli, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde se
efectueaz un numr mare de tranzacii. Multe burse imobiliare activeaz i n afara acestor
orae, cuprinznd unele zone ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns, problema
gsirii cumprtorului sau vnztorului este foarte actual. n aceste situaii vin n ajutor

agenii intermediari (mijlocitori) independeni - persoane fizice care practic activitatea de

intermediere pe piaa imobiliar.
Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muli clieni,
a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea
lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o gam mai larg
de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite garantate cu proprieti
imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la ncheiera
contractului de vnzare-cumprare, servicii de consultan, etc.) (fig. 3.3.).
Toate bursele imobiliare snt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist o oarecare
specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz activitate de
intermediere a operaiilor de vnzare-cumrare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare
experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i specialiti de nalt
calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor
imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar activitate de
intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva direcii specializate - pentru
proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti
funciare.
Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing
(listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, la comanda
vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, * introducnd datele despre acesta n banca unic
de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri se ocup de
cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar. n cazul cnd operaia de
vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care au
participat la ea.

Fig. 3. 3. mbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, este destul de
dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar
din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzacii cu bunuri
imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare a numrului de burse
imobiliare i brokeri.

3.4. Participarea agenilor intermediari comerciali la operaiile de

vnzare a bunurilor imobiliare
Toi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns legtur reciproc. n
procesul ncheierii tranzaciilor de vnzare-cumprare a unui bun imobiliar, i cumprtorul,
i vnztorul apeleaz n repetate rnduri la companiile de ageni intermediari imobiliari (fig.
3.4.).
nti de toate, posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib documentele
care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. n cazul vnzrii unui teren,
deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren. n lipsa
acestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul
respectiv

Fig. 3.4 Interactiunea intermediarilor de piata imobiliara

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie s fie n mod obligatoriu nregistrate n

Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conine date
privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale, deintorii
de drepturi, titluri de proprietate, tranzaciile cu bunuri imobiliare i alte temeiuri de apariie,
schimbare, grevare i ncetare a drepturilor. ncepnd din 1998, n Moldova se creeaz
sistemul nregistrrii masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de

implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea i
funcionarea sistemului, ncheierea procesului de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare
este prevzut pentru anul 2007. n prezent, n cadrul noului sistem au fost nregistrate circa
50% din totalul bunurilor imobiliare.
Vnztorul potenial al bunului imobiliar trebuie s tie dac proprietatea sa este
nregistrat n noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dac bunul imobiliar de
vnzare este nregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitnd un extras din
Registrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul din
Registrul bunurilor imobiliare se elibereaz pentru ncheierea actelor juridice i este valabil
pe un termen de dou luni de la data eliberrii.
Dac bunul imobiliar prevzut pentru vnzare nu este nregistrat n sistemul cadastrului
bunurilor imobiliare, vnztorul potenial trebuie s adreseze OCT o cerere de nregistrare a
proprietii sale.
Cumprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de ncheierea tranzaciei, deseori
apeleaz la promotorii imobiliari autorizai - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru
consultri privind posibilitatea reconstruciei, lrgirii vechilor construcii i ridicarea unor
construcii noi pe terenul achiziionat (dezvoltarea amplasamentului). n multe cazuri opinia
promotorului imobiliar exercit o influen esenial asupra deciziei potenialului cumprtor
n ce privete ncheierea tranzaciei.
La etapa lurii deciziei privind ncheierea tranzaciei, i cumprtorul i vnztorul pot
solicita o consultaie evaluatorului imobiliar. n cazul vnzrii bunurilor imobiliare-tip apartament, cas, teren, partenerii de tranzacie au o oarecare idee n ceea ce privete preul
probabil de vnzare-cumprare a bunului imobiliar. Cnd se achiziioneaz obiective unicale,
obiective cu destinaie special, bunuri imobiliare cu anumite grevri a drepturilor, este cazul
s se apeleze la serviciile unui evaluator independent.
n rile dezvoltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apeleaz la diferite
instituii financiar-creditare pentru a obine credit n vederea finanrii tranzaciei. n
condiiile Republicii Moldova, obinerea unor astfel de credite este destul de problematic din
cauza ratei nalte a dobnzii la mprumut. Cu toate acestea, creditarea ipotecar n ara noastr
cunoate o rspndire tot mai larg. Totodat, recurgnd la ajutorul
evaluatorilor independeni sau interni, instituia financiar-creditar determin valoarea
ipotecar a bunului imobiliar achiziionat.
Cnd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinute i partenerii
de tranzacie au czut de comun acord asupra preului de vnzare a bunului imobiliar, ei se

adreseaz notarului, n prezena cruia ncheie contractul de vnzare-cumprare. Notarul

certific faptul c tranzacia s-a efectuat n condiii libere, fr constrngeri, ambele pri au
acionat prudent i n cunotin de cauz. Pentru serviciile sale, notarul primete onorariu,
cuantumul cruia se stabilete n funcie de valoarea bunului imobiliar indicat n contract.
Dup autentificarea contractului de ctre notar, tranzacia se consider ncheiat i
cumprtorul intr n drepturile de proprietar al bunului imobiliar.
Etapa final a procesului de ncheiere a tranzaciei este nregistrarea contractului de
vnzare-cumrare la OCT. Dup nregistrarea contractului, statul garanteaz noului proprietar
toate drepturile dobndite asupra bunului imobiliar. OCT comunic inspeciei fiscale i
numele (n cazul persoanei juridice - denumirea i rechizitele) noului proprietar, pentru a se
face schimbrile cuvenite n lista contribuabililor.
Dac din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vnztorului, contractul de
vnzare-cumprare nu poate fi nregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma s devin
proprietarul bunului imobiliar va trebui s angajeze un avocat i s se adreseze instanei de
judecat.
La toate etapele de ncheiere a afacerii, cumprtorul, vnztorul, participanii
profesioniti la piaa imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a
asigura tranzacia sau rspunderea profesional a specialistului. Dei n Moldova practica
asigurrii tranzaciilor cu bunuri imobiliare nu este rspndit, experiena mondial
demonstreaz necesitatea implementrii acestui tip de asigurare de perspectiv.
O pia imobiliar civilizat presupune c serviciile intermediarilor snt la un nivel
calitativ nalt, participanilor la tranzacie li se garanteaz sigurana i confidenialitatea ei. Pe
de alt parte, nsui intermediarii de pia snt interesai de crearea unei imagini atrgtoare a
ntreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaa imobiliar din Moldova nu este prea mare,
orice eroare a intermediarului sau act de concuren neloial devin cunoscute majoritii
colegilor i concurenilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienii poteniali, toi
participanii la pia snt interesai s lucreze la un nivel profesional nalt, respectnd regulile
eticii de afaceri i profesionale.

PIAA SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA

MOLDOVA

4.1. Noiuni de baz ale activitii de evaluare

Piaa serviciilor de evaluare ca parte component a pieei imobiliare a aprut relativ nu
demult. n sistemul economiei planificate, o perioad ndelungat evaluarea bunurilor
imobiliare purta un caracter ntmpltor i avea sens doar pentru un cerc restrns de persoane
particulare. Dominaia proprietii de stat asupra pmntului i a celei mai mare pri din
cldiri i construcii, precum i existena a tot felul de restricii de natur s mpiedice
achiziionarea bunurilor imobiliare n proprietate privat fcea din noiunea "evaluarea
bunurilor imobiliare" o expresie lipsit de sens.
n economia de pia exist o atitudine principial diferit fa de activitatea de evaluare.
Orice bun imobiliar este marf i trebuie evaluat n mod corespunztor.
Piaa serviciilor de evaluare este parte component a pieei imobiliare, unde obiectul
vnzrii-cumprrii snt serviciile de evaluare. Obiect al evalurii pot fi bunuri mobile i
imobile i drepturile asupra lor; hrtiile de valoare, maini i mecanisme, echipament
tehnologic, active necorporale (nemateriale). Subieci ai pieei serviciilor de evaluare snt
evaluatorii i ntreprinderile care au licen ce le acord dreptul de a practica activitatea de
evaluare, pe de o parte, i clienii sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de alt parte.
Evaluarea bunurilor imobiliare reprezint procesul de determinare a valorii acestor bunuri.
n fiecare caz concret, evaluarea se caracterizeaz prin particulariti specifice ce reflect
esena i specificul obiectului evalurii. Evaluarea ntotdeauna se manifest ca proces
concret, ntruct este legat de determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecintile
lui concrete. Evaluarea este ntotdeauna legat de:

un anumit tip de tranzacie presupus n legtur cu obiectul evalurii (vnzare,

cumprare, schimb, ipotecare, asigurare, donaie, motenire, etc.);

anumii participani la proces: beneficiarul i evaluatorul;

o anumit data de timp pentru care se efectueaz evaluarea. ntruct piaa imobiliar
se afl n continu dezvoltare, rezultatele

evalurii snt valabile numai n cadrul unei perioade limitate de timp.

Valoarea bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se ine cont la
evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i metodele de evaluare. Aceti
factori se refer la trecutul, prezentul i viitorul obiectului evalurii.
4.2. Reglementarea juridic a activitii de evaluare
/
n prezent, baza juridic care ar reglementa activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare,
procesul de evaluare i activitatea evaluatorului este abia n curs de constituire. Pn nu
demult, actele normative tratau concepia valorii numai din punct de vedere al costurilor i o
legau de indici cantitativi. Preului normativ i revenea i i revine un rol predominant la
ncheierea tranzaciilor cu bunurile imobiliare, ndeosebi cu bunurile proprietate de stat.
Tranzaciile cu bunurile imobiliare proprietate privat se realizeaz la preuri de pia, ns
noiunea de "valoare de pia" a fost definit n legislaie abia nu demult.
n ultimii ani au fost ntreprinse cu succes msuri pentru modificarea legislaiei.
Importante modificri i completri au fost efectuate la legile fundamentale care determin
dezvoltarea pieei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
Legea cu privire la programul de privatizare, Legea cu privire la preul normativ i modul de
vnzare-cimprare a pmntului, Legea cu privire la gaj i alte acte normative.
Cea mai mare influen asupra dezvoltrii activitii de evaluare n Moldova a avut-o
Legea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptat. Pentru ntia dat evaluarea a fost
declarat gen independent de activitate. Legea cuprinde cadrul juridic, organizational i
metodologic de desfurare a activitii de evaluare. Se dau noiunile de baz ale activitii de
evaluare, tipurile i scopurile evalurii, cazurile de efectuare obligatorie a evalurii. De
asemenea,

legea

stabilete

drepturile,

obligaiile,

rspunderea

evaluatorilor

ntreprinderilor de evaluare, condiiile ce limiteaz activitatea de evaluare. ntr-un capitol

aparte se examineaz temeiul pentru efectuarea evalurii, coninutul de baz al contractului
de prestare a serviciilor de evaluare, cerinele fa de raportul de evaluare.
Punctul de plecare n concepia legii este ideea independenei evaluatorului - titular al
unui certificat de calificare, avnd experien de munc n domeniul evalurii, un nalt nivel
profesional i competena necesar. Evaluatorul desfoar activitatea de evaluare numai n
cadrul unei ntreprinderi de evaluare avnd licena corespunztoare.
Legea examineaz, de asemenea, procedura de eliberare i de retragere a certificatului de
calificare, modul de atestare a evaluatorilor.

Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare numr de diverse acte
normative ce reflect diferite aspecte organizaionale i metodologice ale evalurii.

4.3. Cadrul metodologic al activitii de evaluare

Dezvoltarea pieei imobiliare depinde n majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de
evaluare, de eficiena i contiinciozitatea experilor-evaluatori. Etapa actual de dezvoltare a
pieei serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizeaz prin existena unui mare numr
de acte normative, care reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii
bunurilor imobiliare. Toate aceste acte normative prevd determinarea valorii bunului
imobiliar fie n baza costurilor pentru reconstrucie (n cazul construciilor i cldirilor), fie n
baza gradului de bonitate a pmntului (n cazul terenurilor).
n ultimii ani s-au fcut diferite ncercri de a apropia valoarea normativ a terenurilor sau
valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea de pia prin introducerea
coeficienilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare
i de diminuare care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar,
existena i gradul de dezvoltare a infrastructurii sociale i de producie. Astfel de propuneri
se conineau n Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova cu privire la msurile pentru executarea Legii "Cu privire la
programul de privatizare pe anii 1997-1998" nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, Hotrrea Guvernului nr. 122 din 4
februarie 1998, Legea Republicii Moldova cu privire la intrarea n vigoare a Titlului VI al
Codului Fiscal nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 . a. Unele dintre aceste acte normative nu
mai snt valabile, multe rmn n vigoare i se aplic pe larg de ctre evaluatorii practicieni.
Dei aplicarea acestor acte nu ntotdeauna permite s fie determinat valoarea real a
bunurilor imobiliare, evaluatorii de la ntreprinderile de stat de evaluare snt obligai s le
utilizeze n munca lor.
Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai largi n alegerea metodelor i
tehnicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu exist unitate. Bncile comerciale
i companiile private care activeaz n domeniul evalurii elaboreaz abordri i metodici
individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de pia, trateaz n mod

diferit aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare. Deseori,

aceste elaborri constituie obiectul secretului comercial i nu snt accesibile pentru studierea,
analiza i aplicarea lor de ctre ali evaluatori.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie efectuat dup
metode de pia. Pentru nelegerea i aplicarea n acelai fel a metodelor de pia de evaluare
de ctre toi evaluatorii - i de la ntreprinderile de stat, i de la firmele private - e necesar s
se creeze un sistem unitar de standarde naionale de evaluare. Aceste standarde trebuie s
prevad att principiile generale i metodele de evaluare, ct i tehnicile concrete de evaluare
a diferitelor categorii de bunuri imobiliare. Standardele naionale trebuie s abordeze nu
numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci i evaluarea mainilor i mecanismelor, mijloacelor
de transport, obiectivelor industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale
evalurii, ntruct crearea sistemului de standarde naionale necesit un volum mare de
munc, cu cheltuieli importante de resurse intelectuale i timp, n perioad de pn la crearea
acestor standarde evaluatorii trebuie s aplice standardele Europene de evaluare, precum i
recomandrile metodice provizorii elaborate de ctre organele centrale de ramur ale
administraiei publice.
n prezent, la efectuarea evalurii bunurilor imobiliare pot fi aplicate urmtoarele metode:

Metoda bazat pe analiza comparativ a vnzrilor

n condiiile Moldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitat, dat fiind nivelul
nalt al inflaiei, oscilaiile brute ale preurilor pe parcursul unei perioade scurte de timp (n
ultimii ani preurile la locuine au crescut n medie cu 35-40%), precum i lipsa unei
informaii demne de ncredere despre vnzrile bunurilor imobiliare n cadrul tranzaciilor
comerciale libere. Cu toate acestea, bursele imobiliare aplic aceast metod cu destul succes,
utiliznd propria baz de date, calitatea i performanele creia se afl n dependen direct
de experiena de lucru a firmei pe piaa imobiliar, de rolul ei pe piaa serviciilor de evaluare.
Aceast metod poate fi aplicat i de ctre ntreprinderile noi de evaluare, dar necesit
crearea unei baze de date privind vnzrile curente de bunuri imobiliare, ceea ce implic mari
cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor comparabile.
ntreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de fa nu aplic
metoda analizei comparative a vnzrilor din cauza lipsei metodologiei aprobate de utilizare a

acestei metode, precum i din lipsa unei informaii demne de ncredere despre preurile de
vnzare a unor obiective similare.
Metoda costului
Se aplic n toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de ctre evaluatorii
ntreprinderilor de stat, indiferent de scopul evalurii. Deseori aceast metod este utilizat i
de ctre evaluatorii ntreprinderilor private.
De menionat c metoda costului aplicat actualmente n Moldova este foarte diferit de
metoda costului utilizat n rile cu economie de pia dezvoltat. Valoarea construciilor i
valoarea terenurilor pe care ele snt amplasate este determinat n mod separat. La evaluarea
terenurilor se determin valoarea normativ a terenului (uneori cu aplicarea unor
nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru amplasare, prezena cilor de acces cu
mbrcminte tare, a unor amenajri cum ar fi reeaua de apeduct, canalizare, termoficare,
gazoduct, etc.). La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoarea de
reconstituire, inndu-se cont de gradul uzurii. Totodat, snt ignorate uzura funcional i
extern a cldirilor, nu se ine seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun
similar dup calitile sale de consum. Aplicnd metoda costului, evaluatorii nu iau n
considerare cheltuielile de marketing i alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor
imobiliare nou construite. Situaia este ameliorat ntr-o oarecare msur de aplicarea
diverilor coeficieni de ajustare la preul normativ, dar nu exist o metod unic i justificat
de calculare i aplicare a coeficienilor.
Metoda venitului
In Republica Moldova, aplicarea acestei metode este destul de problematic, deoarece
instabilitatea economiei rii, volatilitatea mare a pieei capitalului, care se explic prin
modificrile dese i eseniale a ratelor dobnzii pentru mijloacele mprumutate, fac dificil
determinarea ratei actualizrii. Caracterul confuz al politicii economice de stat i instabilitatea
situaiei economice externe nu ofer garania obinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu
mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor evaluatori. Ca urmare
a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre
ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au
fcut cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului utilizat la
evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei
metodologii unice de efectuare a evalurii. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai

complex dintre toate metodele utilizate n evaluare, nu este deloc aplicat de ctre
evaluatorii publici.

4.4. Baza informaional a activitii de evaluare

Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur este
determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii, se elaboreaz proiecte i
recomandri. Un rol deosebit de important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd
obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influeneaz asupra valorii.
Colectarea i analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de
dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i
a altei informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori,
dar i un obiect aparte al afacerii.
Sursele de informaie pentru evaluare
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de
evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii
este necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate,
cantitate suficient. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator snt:

legislaia Republicii Moldova;

datele cadastrului bunurilor imobiliare;

datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei,

rezultatele licitaiilor, etc.;

materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima, fertilitatea solului,

noile materiale i elemente de construcie, etc.;

documentaia de proiect i deviz;

normele i normativele de deviz;

experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;

datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, brokeri,

notari;

alte surse.

Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic
fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat n mass-media. Informaia
necesar pentru efectuarea evalurii poate fi reprezentat sub forma urmtoarei scheme (fig.
4.1.).
Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general
i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic
i social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia
special caracterizeaz un bun imobiliar concret.
Dup sursele de obinere, informaia se mparte n primar i secundar. Informaia
primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei
informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile
cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informaia
secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz,
prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali,
politici, demografici, ecologici. Surse de informaie extern snt ndrumarele de specialitate,
publicaiile periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional,
participarea la conferine, expoziii, etc.

Fig. 4.1. Informaia necesar pentru evaluarea i sursele de obinere a acesteia

Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de

scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. De exemplu, la efectuarea evalurii
unei locuine-tip, situat ntr-o cas standard, evident c se va lua n calcul un numr mai mic
de indicatori dect n cazul evalurii unui bun imobiliar specific, unical.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz
n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze
informaionale, normative i de proiect. De asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia
de construcie, preurile la materialele de construcie i de finisare.
Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de asemenea,
Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectri ale ministerelor i
departamentelor i aprobate de Gos-stroi al URSS n perioada 1969-1971 sau Indicatorii
comasai ai costului construciei, elaborai de institutele de proiectri ale ministerelor i
departamentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.
n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor,
evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii,
s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de
vnzare. Sursele unei astfel de informaie snt:

propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare;

informaia privind preurile de vnzare-citnprare publicat n INTERNET, mass-

media, publicaiile periodice de specialitate.

n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii contabile i
financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei,
informaia despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la
vnzri-cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.

Problemele crerii spaiului informaional unic

n prezent, n Moldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic pentru determinarea
valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani chestiunea aceast a constituit
obiectul unor numeroase discuii ntre evaluatorii sectorului public i privat, organizaiile
obteti, organele centrale i autoritile administraieipublice locale. Cmpul informaional a
fost mprit n diferite segmente pe care le stpnesc diferite organizate de stat i
ntreprinderi private de evaluare. Schema elementelor existente ale unei posibile viitoare baze
de date despre bunurile imobiliare i consumatorii de informaie este prezentat n fig. 4.2.

Fig. 4.2. Consumatorii i sursele de formare a bazei unice de date

Organizaiile de stat antrenate n activitatea de evaluare posed o informaie ampl,
permanent nnoit, cu privire la bunurile imobiliare. OCT creeaz i nnoesc permanent
dosarele de inventariere care conin informaie divers privind caracteristicile tehnice ale

bunurilor materiale. Noul sistem de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare i a

drepturilor asupra lor, ce se implementeaz n Republica Moldova, permite oficiilor
cadastrale s acumuleze date juridice despre fiecare bun imobiliar nregistrat. Pentru
fiecare bun imobiliar se ntocmete un dosar cadastral, care conine principalele
caracteristici tehnice i juridice, numrul de identificare al bunului imobiliar. Organizaiile
de stat dispun, de asemenea, de planurile cadastrale, planurile de organizare a teritoriului,
cu ajutorul crora pot fi determinate caracteristicile cu privire la amplasarea bunului
imobiliar - apropierea de centrul localitii, obiectele infrastructurii sociale, distana pn la
sursele de ap, zonele de odihn, etc.
In vederea mbuntirii calitii serviciilor de evaluare, crerii condiiilor pentru aplicarea
pe larg a metodelor avansate de evaluare, asigurrii bazei informaionale a evalurii masive a
bunurilor imobiliare n scopul impozitrii, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a
nceput crearea bazei centrale de date privind preurile la tranzaciile curente cu bunuri
imobiliare. Baza de date se creeaz la Oficiul Central de Informaii "Cadastru" i conine
informaia tehnic, economic, juridic, integrat privind tranzaciile curente pentru fiecare
localitate, jude, ntregul teritoriu al Republicii Moldova.
ntruct activitatea de evaluare este strns legat de analiza pieelor locale i regionale a
bunurilor imobiliare, n fiecare OCT se va constitui, de asemenea, o baz proprie de date
privind preurile tranzaciilor curente.
Consumatori ai informaiei bazei centrale de date privind preurile tranzaciilor curente
pot fi autoritile administraiei publice centrale i locale, persoanele fizice, ntreprinderile,
bncile comerciale, notariatele, precum i alte organizaii interesate. Accesul la informaia
bazei de date pentru diferiii consumatori de informaie este reglementat prin actele normative
corespunztoare.
Pentru asigurarea funcionrii eficiente i dezvoltarea bazei de date, compatibilitatea i
comoditatea utilizrii informaiei urmeaz a fi elaborat o structur unificat a bazei de date,
cerine unice fa de colectarea informaiei primare, formele de colectare i prezentare a
informaiei cu privire la tranzacii.
La crearea bazei de date trebuie s se in cont de nvechirea rapid a informaiei, legat
de dinamica nalt a pieei imobiliare din Moldova, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o
perioad scrut de timp. Afar de aceast, ntruct principalele surse de informaii pentru
formarea bazei de date de stat snt contractele de vnzare-cumprare, n care deseori se indic

preuri diminuate ale tranzaciilor, se impune efectuarea unor investigaii suplimentare

privind selectarea informaiei veridice.
Firmele de evaluare private i creeaz propriile baze de date privind bunurile imobiliare
evaluate, caracteristicile lor i preurile de vnzare. Calitatea informaiei despre preurile
tranzaciilor este aici mult mai nalt, deoarece evaluatorul, de regul, dispune de informaie
exact privind tranzaciile ncheiate. Problema este c fiecare firm de evaluare i creeaz
propria baz de date, coninutul creia constituie secret comercial. O informaie complet i
demn de ncredere despre preurile tranzaciilor pe piaa imobiliar i ajut pe evaluatorii
firmei s efectueze mai repede i mai calitativ evaluarea, s reduc cheltuielile legate de
cutarea informaiei de pia i, implicit, s reduc preul serviciilor de evaluare, atrgnd
astfel clieni suplimentari. Este deci n firea lucrurilor c firmele ce presteaz servicii de
evaluare n volume mari, i completeaz permanent baza de date i n lupta de concuren pe
pia au avantaje mai mari n comparaie cu ntreprinderile de evaluare nou create.
Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendina de reunificare a bazelor de date ale
ntreprinderilor publice i private, de creare a bazei unice de date cu privire la tranzacii.
Totui, n ciuda numeroaselor discuii i a bunelor intenii ale ambelor pri, situaia
deocamdat nu s-a schimbat. ntruct baza de date calitative, demne de ncredere face parte
din categoria "know-how" a ntreprinderilor private, pn n prezent nu s-a reuit nici crearea
bazei unice de date la nivelul asociaiei obteti a evaluatorilor.
De menionat c nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o baz de date suficient de
calitative. Totodat, deficienele bazei de date a statului snt soluionate cu succes n bazele
de date ale burselor imobiliare i invers, deficienele bazelor de date ale ntreprinderilor din
sectorul particular snt depite la ntreprinderile de stat. Aadar, crearea unei baze unice de
date privind bunurile imobiliare i tranzaciile cu ele va nsemna de fapt soluionarea
problemei de cea mai mare importan pentru orice evaluator -problema unei informaii
calitative, complete i accesibile, necesar n
procesul evalurii.
Avnd n vedere dificultatea crerii bazei unice de date privind piaa bunurilor
imobiliare i faptul c regulile de oferire a informaiei nu snt suficiente de elaborate, cel
mai indicat ar fi crearea n viitor a unor agenii de informaii,specializate, care ar furniza
informaia participanilor existeni i poteniali la piaa imobiliar.

Formarea infrastructurii pieei serviciilor de evaluare

Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor, ntreprinderilor, organizaiilor, instituiilor
ce deservesc anumite procese de producie i din afara sferei de producie, care asigur
condiiile de via social i de activitate a oamenilor". Infrastructura pieei serviciilor de
evaluare este orientat spre crearea condiiilor necesare pentru desfurarea activitii de
evaluare. n sensul larg al cuvntului, infrastructura presupune existena unor organe care
reglementeaz activitatea de evaluare i a unor organizaii care asigur efectuarea evalurii.
Infrastructura const din diferite elemente care reprezint ntreprinderile sectorului public i
privat, organizaiile obteti ce contribuie la eficientizarea activitii pieei serviciilor de
evaluare.
Un element important al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare snt organele de
reglementare. Reglementarea pieei serviciilor de evaluare reprezint totalitatea msurilor
ndreptate spre mbuntirea serviciilor de evaluare, ridicarea calificrii specialitilor
evaluatori, crearea unui spaiu metodologic unic al activitii de evaluare. Funcia de
reglementare se modific n dependen de nivelul i calitatea dezvoltrii relaiilor de pia,
de particularitile regionale. Funciile de reglementare pot fi ndeplinite att de ctre stat, ct
i de ctre asociaiile profesionale ale evaluatorilor.
In practica mondial a reglementrii pe pieele imobiliare se aplic mecanisme de
implicare minim a statului. Astfel, n Marea Britanie i SUA activitatea de evaluare pe
pieele imobiliare este reglementat preponderent de ctre asociaiile profesionale. Importana
organizaiilor profesionale n aceste ri este foarte mare. Ele propun membrilor organizaiilor
instruire profesional la un nivel nalt, apr interesele membrilor asociaiei, aplic sanciuni
disciplinare fa de specialitii a cror activitate nu corespunde standardelor profesionale. n
acelai timp, n SUA relativ nu demult s-a ntrit rolul statului n reglementarea activitii de
evaluare. n legtur cu pierderile financiare n sfera operaiilor cu bunurile imobiliare
suportate de asociaiile de credit i economii din SUA, a fost introdus licenierea de stat a
activitii de evaluare.
In alte ri, cum ar fi Italia, Spania, Japonia exist o anumit reglementare din partea
statului a activitii de evaluare. n Germania, Finlanda, Suedia acioneaz o legislaie
special n domeniul evalurii. ntr-o serie de ri exist anumite restricii pentru
activitatea strinilor pe piaa bunurilor imobiliare .

Reglementarea pieei serviciilor de evaluare din Moldova, ca i n alte ri cu economie de

tranziie, se poate dezvolta n dou direcii. n condiiile de constituire a pieei, un rol deosebit
revine reglementrii de ctre stat a activitii de evaluare. Pe msura constituirii pieei, crerii
i ntririi asociaiilor evaluatorilor, funciile de reglementare a pieei vor trece complet sau
parial de la stat la asociaiile obteti. Formele reglementrii de stat i de autoreglementare a
activitii de evaluare n mare msur coincid (fig. 4.3.). De aceea, n scopul crerii unui
mecanism de reglementare a activitii de evaluare cea mai bun variant de ndeplinire a
acestei funcii este colaborarea dintre stat i organizaiile de autoreglementare n urmtoarele
chestiuni:

Fig. 4. 3. Formele dc reglementare de stat i de autoreglementare a activitii de evaluare

stabilirea cerinelor fa de nivelul de pregtire profesional a evaluatorilor;

crearea bazei metodologice pentru evaluare prin elaborarea standardelor naionale de

evaluare;

implementarea sistemului de certificare, atestare i liceniere a evaluatorilor.

Trecerea la metode noi de evaluare necesit o pregtire profesional corespunztoare a

evaluatorilor. Evaluatorii care lucreaz astzi n sectorul public i cel privat nu au studii

superioare n domeniul evalurii bunurilor imobiliare. Dar activitatea lor arat c, pentru a-i
asigura succesul, un evaluator profesionist are nevoie de cunotine n domeniul economiei
construciilor, n domeniul construciilor, n domeniul economiei agricole (la evaluarea
terenurilor cu destinaie agricol). n condiiile devenirii profesiei de evaluator, dezvoltrii
rapide i aplicrii n practic a metodelor de pia de evaluare, o importan deosebit capt
cursurile de scurt durat de ridicare a calificrii i reciclare a specialitilor. n prezent,
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru organizeaz astfel de seminare i cursuri pentru
evaluatorii oficiilor cadastrale teritoriale, dar deocamdat un sistem unitar de pregtire a
evaluatorilor profesioniti nc nu a fost creat. Pn acum, cea mai mare parte dintre experii
evaluatori ai firmelor private au fcut cursuri de pregtire profesional n instituii de
nvmnt de peste hotare.
In perspectiv, activitatea n domeniul instruirii pentru profesia de evaluator al bunurilor
imobiliare trebuie s se fac n sectorul de stat i cel privat. Este necesar s se ntreprind
msuri n vederea recunoaterii internaionale a diplomei la specialitatea "Evaluarea bunurilor
imobiliare", deschis la Universitatea Tehnic din Moldova, s fie perfecionate planurile de
nvmnt, s fie mbuntit asigurarea tehnico-mateiral. De asemenea, este necesar s se
creeze condiii pentru reciclarea evaluatorilor n funcie, precum i a specialitilor care doresc
s obin a doua diplom de studii superioare n domeniul evalurii.
Asociaiile evaluatorilor de asemenea trebuie s organizeze cursuri de ridicare a calificrii
pentru membrii lor. Coninutul disciplinelor predate trebuie ndreptat spre asigurarea
concordanei i conformitii lor cu programele de studii din rile dezvoltate, totodat
inndu-se cont de specificul evalurii bunurilor imobiliare n condiiile economiei de
tranziie.
O alt sarcina, nu mai puin important a perfecionrii pieei serviciilor de evaluare este
crearea spaiului metodologic unic. Este stringent necesar s se elaboreze ct mai grabnic
standardele naionale de evaluare, care trebuie s fie o cluz pentru toi specialitii
evaluatori. Standardele naionale de evaluare trebuie s cuprind:
noiunile i principiile de baz n activitatea de evaluare;

cerinele fa de structura informaiei i bazele de date;

recomandrile privind aplicarea metodelor concrete de evaluare la determinarea

valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare;

recomandrile privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice sau evaluarea efectuat

n diferite scopuri;

cerinele de calificare fa de profesia de evaluator, relaiile dintre evaluator, clieni i

colegi;

structura unificat a raportului de evaluare;

alte chestiuni.

Avnd n vedere tendina clar conturat n lume spre un grad nalt de integrare economic,
la elaborarea standardelor naionale de evaluare se va ine cont de necesitatea adaptrii
maximum posibile a standardelor naionale de evaluare la cele Europene.
Reglementarea pieei serviciilor de evaluare este de asemenea strns legat de organizarea
licenierii, certificrii i atestrii. n ultimul timp au avut loc schimbri eseniale n sistemul
de liceniere a unor genuri de activitate (inclusiv a activitii de evaluare a bunurilor
imobiliare), se introduce procedura de atestare de stat a evaluatorilor. Aceste msuri urmeaz
s contribuie la sporirea rspunderii personale a evaluatorului pentru rezultatele activitii
sale.
Crearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor imobiliare nu nseamn c
asociaiile obteti ale evaluatorilor nu pot s efectueze certificarea membrilor lor. Problema,
se pare, const n mbuntirea reputaiei, imaginii asociaiilor obteti, n respectarea de
ctre membrii asociaiei a codului etic al evaluatorilor.
Un element inseparabil al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare, precum i domeniu
de influen a mecanismului de reglementare al statului, este constituirea bazei informaionale
corespunztoare, problemele de creare a creia au fost examinate n compartimentul 4.4. al
prezentului capitol.
Se impune, de asemenea, elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la informaia de
care au nevoie. Avnd n vedere problemele crerii bazei unice de date cu privire la piaa
imobiliar i regulile nc slab elaborate privind accesul la informaia din aceast baze de
date, de mai mare perspectiv pare a fi crearea unor agenii de informaii specializate, care s
ofere datele necesare actualilor i potenialilor participani la piaa imobiliar.

ROLUL STATULUI N ORGANIZAREA I DESFURAREA ACTIVITII DE

EVALUARE

5.1. Sistemul organizaiilor de stat antrenate n activitatea de evaluare

Timp de cteva decenii statul a fost cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare.
Pmntul, zcmintele minerale, pdurile i resursele acvatice, cea mai mare parte din cldiri
i edificii aparineau statului. Statul desfura construcia de locuine la scar larg, crea
fondurile fixe pentru toate ramurile economiei naionale, realiza proiecte grandioase de
investiii. n condiiile lipsei pieei i existenei proprietarului unic de bunuri imobiliare, rolul
activitii de evaluare consta n determinarea valorii de deviz a noilor construcii, a
cheltuielilor pentru reconstrucia, lrgirea i reparaia capital a fondurilor fixe n funciune.
Odat cu trecerea la economia de pia, cu apariia pieei bunurilor imobiliare, s-a
schimbat i rolul statului n domeniul evalurii bunurilor imobiliare. Actualmente, funciile
statului i ale autoritilor administraiei publice constau n asigurarea condiiilor de formare
i funcionare a pieei bunurilor imobiliare i a tuturor componentelor ei, inclusiv a pieei
serviciilor de evaluare.
In domeniul formrii pieei serviciilor de evaluare, sarcinile principale ale statului snt:

de a crea cadrul metodic i juridic pentru desfurarea activitii de evaluare;

de a forma infrastructura pieei serviciilor de evaluare;

de a elabora cerinele de calificare fa de evaluatori;

de a determina drepturile i obligaiile participanilor la piaa serviciilor de evaluare;

de a apra interesele consumatorilor de servicii de evaluare prin exercitarea

controlului asupra activitii evaluatorilor i prevenirea abuzurilor provenind din lipsa

informaie a beneficiarului;

de a contribui la efectuarea calitativ a evalurii bunurilor imobiliare prin aprobarea

standardelor naionale de evaluare, prin implementarea sistemului de certificare de stat a

evaluatorilor, prin crearea sistemului de instruire profesional n domeniul evalurii.
La efectuarea evalurii obligatorii n scopul impozitrii, privatizrii, exproprierii, statul se
prezint ca beneficiar al serviciilor de evaluare i ca evaluator al bunurilor imobiliare.

Sistemul organizaiilor de stat antrenate, direct sau indirect, n activitatea de evaluare este
constituit din Parlament, Guvern, precum i dintr-o serie de ministere i departamente a cror
activitate ine de dezvoltarea pieei bunurilor imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare (fig.
5.1).
Organul legislativ suprem examineaz i adopt legi, concepii, hotrri, care reflect
strategia statului i msurile practice privind formarea i dezvoltarea relaiilor de pia n
Republica Moldova, crearea infrastructurii pieei bunurilor imobiliare, inclusiv formarea
pieei civilizate a serviciilor de evaluare.
Guvernul examineaz i aprob acte normative i conceptuale, care contribuie la aplicarea
mai eficient a actelor legislative. Trstura distinctiv a hotrrilor guvernamentale este
orientarea practic a documentelor adoptate.
In activitatea de evaluare snt antrenate, direct sau indirect, urmtoarele ministere:
Ministerul Economiei, este rspunztor de promovarea politicii unice de stat n domeniul
economiei i reformelor, coordonarea dezvoltrii economice a rii; stabilirea tarifelor pentru
serviciile de evaluare prestate de organizaiile de stat.
Ministerul Finanelor promoveaz o politic unic de stat n domeniul impozitrii, este
rspunztor de crearea unui cadru juridic corespunztor privind impunerea fiscal. Unul
dintre cele mai importante documente elaborate n ultimii ani de ctre acest minister este
Codul Fiscal, care trateaz sistemul de impozitare n ansamblu, inclusiv impozitul pe bunurile
imobiliare. Ministerul promoveaz, de asemenea, o politic unic n privina contribuabililor,
calcularea i colectarea impozitelor, formarea bugetului de stat. O subdiviziune structural a
Ministerului Finanelor este Serviciul fiscal de stat cu reeaua teritorial a inspectoratelor
fiscale. Anume aceste organizaii snt interesate nemijlocit n obinerea unei informaii
complete i exacte despre valoarea impozabil a bunurilor imobiliare, despre orice modificri
care au loc cu bunurile imobiliare, despre schimbarea valorii acestora. Inspectoratele fiscale
teritoriale nu efectueaz nemijlocit evaluarea n scopul impozitrii, dar ele snt beneficiarii i
principalii consumatori de informaii despre valoarea impozabil a tuturor tipurilor de bunuri
imobiliare.
Ministerul Ecologiei, Construciilor, i Dezvoltrii Teritoriului
promoveaz o politic de implementare a unei baze normative noi, mai perfecionate, n
construcii, a noilor realizri ale tiinei i tehnicii n organizaiile de construcii. Normativele
cheltuielilor pentru efectuarea lucrrilor de construcie i de montaj, elaborate de acest
minister, informaia despre valoarea diferitelor materiale de construcie servesc drept baz

pentru efectuarea evalurii prin metoda costurilor. Evaluatorii practicieni utilizeaz aceast
baz normativ i pentru determinarea valorii construciilor neterminate.

Pe lng Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului a fost creat

Agenia Naional pentru Servicii privind Spaiul Locativ i Bunurile Imobiliare,
avnd ca sarcin crearea i asigurarea dezvoltrii pieei locuinelor n Republica
Moldova, elaborarea strategiei privind realizarea construciei de locuine din contul
diferitelor surse de finanare, cutarea cilor de asigurare cu spaiu locativ a pturilor
social vulnerabile ale populaiei.
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru asigur realizarea politicii tstatului n domeniul
administrrii fondului funciar i reglementarea relaiilor funciare, cadastrului, geodeziei,
cartografiei, topografiei i a cercetrilor inginereti. Agenia contribuie la dezvoltarea pieei
bunurilor imobiliare, este rspunztoare de crearea cadrului juridic i metodologic pentru
lucrrile de evaluarea bunurilor imobiliare. Agenia este fondatorul sistemului teritorial
dezvoltat al oficiilor cadastrale, care efectueaz nregistrarea bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra lor, presteaz servicii de inventariere i evaluare a bunurilor imobiliare.
Funcia cea mai important a oficiilor cadastrale teritoriale este determinarea valorii bunurilor
imobiliare n scopul impozitrii.
Ministerul Agriculturii ine de autoritile administraiei publice centrale, neantrenate
nemijlocit n efectuarea lucrrilor de evaluare. Totui acest minister este responsabil de
formarea i dezvoltarea relaiilor de pia n agricultur, de asigurarea infrastructurii acestei
piee, de acordarea asistenei juridice, metodice i informative lucrtorilor din agricultur pe
linia formrii relaiilor de pia. Pe lng minister a fost creat i i desfoar cu succes
activitatea Agenia pentru Restructurarea Agriculturii, diferite organizaii obteti care
acord ajutor fermierilor n comasarea loturilor de pmnt, elaborarea planurilor de afaceri,
atragerea investitorilor strini, obinerea de credite de la bncile comerciale din Republica
Moldova. Toate aceste aciuni nu pot fi realizate fr determinarea valorii de pia a
terenurilor agricole, monitorizarea preurilor de vnzare - cumprare a terenurilor agricole, a
numrului i structurii tranzaciilor realizate.
Comisia Naional pentru Hrtiile de Valoare reglementeaz activitatea pe piaa hrtiilor
de valoare, creeaz mediul juridic, metodologic i informaional de dezvoltare a acesteia.
Metodele progresiste de evaluare, problemele determinrii valorii de pia a bunurilor
imobiliare, perfecionarea practicii de evaluare snt obiectele unei atenii sporite din partea
Comisiei, deoarece ele constituie baza determinrii valorii nominale i de pia a hrtiilor de
valoare. mpreun cu Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, Comisia Naional pentru
Hrtiile de Valoare planific elaborarea metodologiei evalurii i a instruciunilor privind

aplicare a ei, care ar putea fi utilizate pentru diferite scopuri de evaluare a bunurilor
imobiliare.
Agenia de Stat pentru Protecia Proprietii Industriale, mpreun cu Agenia de Stat
pentru Protecia Drepturilor de Autor, reglementeaz activitatea n domeniul evalurii
proprietii intelectuale, elaboreaz acte legislative i normative n acest domeniu. Dei
obiectele evalurii - bunurile imobiliare, mainile i mecanismele, pe de o parte, i activele
nemateriale, pe de alt parte - se deosebesc evident ntre ele, la determinarea valorii de pia a
oricrui tip de proprietate se folosesc principii i metode similare, se aplic aceleai metode
de evaluare. De aceea, Agenia de Stat pentru Protecia Proprietii Industriale lucreaz n
strns contact cu alte ministere i departamente n vederea crerii unui cadru normativ i
informaional unic al pieei.
5.2. Atribuiile Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru n
domeniul evalurii
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru (denumit n continuare Agenie) este
autoritate a administraiei publice centrale, care asigur realizarea politicii statului n
domeniul administrrii fondului funciar i reglementrii relaiilor funciare, cadastrului,
geodeziei, cartografiei i cercetrilor inginereti. Agenia a fost nfiinat n 1995, ca Agenie
Naional pentru Geodezie, Cartografie i Cadastru i, dup reorganizarea ei n anul 2001, ea
a cptat actuala denumire.
Conform legislaiei, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru ndeplinete atribuii
principale i speciale. Atribuiile principale ale Ageniei snt:

participarea la elaborarea politicii i strategiei statului n domeniul relaii funciare i

cadastru;

elaborarea i realizarea programelor i planurilor naionale n domeniul relaii funciare

i cadastru, coordonarea activitii autoritilor administraiei publice centrale i locale n

sfera planificrii i realizrii programelor de diferite nivele n domeniul relaii funciare i
cadastru;

coordonarea lucrrilor ce in de crearea cadastrului bunurilor imobiliare;

acordarea de sprijin n realizarea reformei funciare;

acordarea de sprijin n dezvoltarea pieei bunurilor imobiliare;

administrarea patrimoniului de stat din ntreprinderile de ramur. Agenia este

responsabil pentru funcionarea ntreprinderilor de stat ramurale i pentru rezultatele

activitii

economico-financiare

acestora,

creeaz,

reorganizeaz

lichideaz

ntreprinderile de stat n domeniul su de activitate;

sprijinirea colaborrii internaionale n domeniile relaii funciare i cadastru, atragerea

investiiilor strine n aceast activitate;

alte atribuii n conformitate cu legislaia n vigoare. Atribuiile speciale ale Ageniei

snt legate de activitatea privind organizarea teritoriului; controlul asupra folosirii raionale a
pmntului; n domeniul cadastrului; evalurii bunurilor imobiliare^ geodeziei i cartografiei.
Agenia elaboreaz scheme de folosire raional a terenurilor; programe de ameliorare i
protecie a terenurilor; stabilete, n comun cu ministerele corespunztoare, hotarele
terenurilor cu regimuri speciale de conservare a naturii; elaboreaz proiecte de organizare a
teritoriului i marcheaz pe teren hotarele unitilor teritorial-administrative i ale
intravilanului localitilor; elaboreaz scheme, proiecte i alte documente referitoare la
organizarea teritoriului i efectueaz supravegherea de autor a realizrii acestora.
Agenia exercit controlul asupra folosirii raionale a terenurilor; controleaz drepturile
asupra bunurilor imobiliare; respectarea proiectelor de organizare a teritoriului; respectarea
termenului de restituire a terenurilor; recuperarea pierderilor cauzate de excluderea
terenurilor din circuitul agricol; tranzaciile cu terenurile (vnzarea-cumprarea, punerea n
gaj, transmiterea prin motenire, schimbul, donaia, arendarea).
n domeniul cadastrului, Agenia exercit urmtoarele atribuii speciale:

asigur crearea i inerea cadastrului bunurilor imobiliare i a cadastrului funciar;

ine Registrul bunurilor imobiliare;

elaboreaz i prezint autoritilor administraiei publice locale registrele, deintorilor

de terenuri n vederea introducerii modificrilor curente;

coordoneaz, la nivel de sat, comun, ora, jude, municipiu, ar, lucrrile de inere a

cadastrului funciar;

acumuleaz informaii cadastrale despre toi deintorii de terenuri pe ntreg teritoriul

Republicii Moldova, indiferent de tipul de proprietate i categoria terenului;

asigur crearea i inerea cadastrului de specialitate printr-un sistem unic de

nregistrare a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i a tranzaciilor cu ele;

alte atribuii privind inerea i dezvoltarea sistemului cadastral.

In domeniul geodeziei i cartografiei, Agenia exercit controlul de stat asupra efecturii

lucrrilor cartografice, cercetrilor inginereti, lucrrilor topografice i geodezice; efectueaz
supravegherea tehnic i controlul asupra nivelului tehnic, calitii, asigurrii metrologice a
lucrrilor topografice, geodezice i fotogrammetrice, precum i alte atribuii.
Toate funciile generale i speciale mai sus menionate ale Ageniei se afl ntr-o strns
interrelaie cu activitatea de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare se bazeaz pe
informaia cadastrului bunurilor imobiliare i a cadastrului financiar, utilizeaz informaia
despre dezvoltarea bunurilor imobiliare. La rndul su, utilizarea raional a terenurilor nu
este posibil fr analiza celei mai bune i celei mai eficiente utilizri, determinarea valorii
sectoarelor de teren n domeniul evalurii bunurilor imobiliare, Agenia exercit urmtoarele
atribuii:

reglementeaz activitatea n domeniul evalurii bunurilor imobiliare;

elaboreaz acte normative ce reglementeaz organizarea i dezvoltarea activitii de
evaluare;
creeaz baza metodologic pentru evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv n scopul
impozitrii;
elaboreaz i aprob instruciuni i indicaii metodice privind evaluarea bunurilor
imobiliare;
asigur crearea i inerea bazei de date privind preurile tranzaciilor curente cu bunurile
imobiliare;
elaboreaz i aplic o metodologie unic n cadrul inventarierii tehnice;
particip la elaborarea, n comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor, a standardelor
naionale de evaluare;
organizeaz procesul de instruire a cadrelor n domeniul evalurii bunurilor imobiliare,
inclusiv n scopul impozitrii.
Agenia Relaii Funciare i Cadastru are dreptul s elaboreze proiecte de acte normative;
s emit ordine, directive i instruciuni privind relaiile funciare i cadastrul, obligatorii
pentru persoanele fizice i juridice cu orice tip de proprietate, s efectueze expertiza
proiectelor i atestarea specialitilor, conform legislaiei.
Ageniei i snt subordonate Institutul pentru amenajarea terenurilor; Institutul pentru
geodezie, cercetri inginereti i cadastru INGEOCAD"; Asociaia republican de stat pentru

protecia solului; Oficiul Informaional Central CADASTRU"; reeaua oficiilor cadastrale

teritoriale i a filialelor acestora.
n legtura cu implementarea sistemului nregistrrii n mas a bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra lor, n perioada crerii acestui sistem, n conformitate cu Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr. 1027 din 6 noiembrie 1997, a fost nfiinat Oficiul pentru
implementarea primului proiect de cadastru. Sarcinile principale ale acestui oficiu snt:
susinerea aplicrii proiectului de creare a cadastrului bunurilor imobiliare, asigurarea calitii
lucrrilor efectuate; consolidarea tuturor genurilor de activitate n vederea consolidrii
structurilor instituionale i a resurselor de munc n domeniul cadastrului; obinerea
ajutorului tehnic; crearea bazei juridice i metodologice pentru desfurarea activitii de
evaluare . a.
Activitatea coordonat a tuturor acestor structuri permite Ageniei s-i ndeplineasc
atribuiile, s foloseasc eficient toate tipurile de resurse pentru obinerea rezultatelor optime.
5.3. Sistemul oficiilor cadastrale teritoriale
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) au fost nfiinate n 1998, n conformitate cu
Legea cadastrului bunurilor imobiliare, n baza reorganizrii birourilor teritoriale de
inventariere tehnic. Fondatorul oficiilor cadastrale teritoriale este Agenia.
Oficiul cadastral teritorial este o ntreprindere de stat, nfiinat pe un termen nelimitat
pentru asigurarea unei politici unice de stat n domeniul gestiunii cadastrului naional al
bunurilor imobiliare i efecturii lucrrilor n vederea formrii obiectelor i a
proprietarilor de bunuri imobiliare ncepnd cu inventarierea tehnic primar i evaluarea
(reevaluarea) bunurilor imobiliare pn la nregistrarea de stat i monitoringhul din
teritoriile arondate.
Scopurile crerii sistemului oficiilor cadastrale teritoriale snt: aprarea intereselor i
a drepturilor persoanelor fizice i juridice participante la piaa bunurilor imobiliare;
asigurarea cerinelor autoritilor administraiei publice centrale i locale, a persoanelor
fizice i juridice cu informaia acumulat n cadastrul naional al bunurilor imobiliare;
sprijinirea dezvoltrii pieei imobiliare.
OCT elaboreaz i actualizeaz planurile cadastrale i planurile de organizare a
teritoriului; asigur nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor;
ntocmesc dosare cadastrale pentru fiecare bun imobiliar; asigur pstrarea i arhivarea
dosarelor cadastrale. OCT ndeplinesc lucrrile de inventariere tehnic i expertiz a

bunurilor imobiliare; efectueaz lucrrile cadastrale i lucrrile de evaluare a bunurilor

imobiliare; furnizeaz, la cererea autoritilor administraiei publice centrale i locale,
persoanelor fizice i juridice, informaia cadastral privind bunurile imobiliare;
ndeplinesc alte activiti n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile.
Crearea i inerea cadastrului bunurilor imobiliare snt exclusiv de competena
oficiului cadastral, care, la rndul su, nu are dreptul s desfoare vreun alt gen de
activitate care nu ine de competena sa.
Activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare nu este principial nou pentru
lucrtorii oficiilor cadastrale teritoriale. Pe parcursul mai multor ani, birourile teritoriale
de inventariere tehnic efectuau evaluarea n scopul impozitrii, determinau valoarea
bunurilor imobiliare n cazul schimbului, partajului proprietii, donaiei, motenirii, etc.
Principalul tip de evaluare pe care l efectueaz OCT este evaluarea i reevaluarea
bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Fiind o ntreprindere de stat, efectund evaluarea
la comanda i n interesul statului, OCT dispun de dreptul de monopol asupra practicrii
acestui gen de activitate.
n afara evalurii n scopul impozitrii, OCT pot efectua i evaluarea bunurilor
imobiliare n alte scopuri, la comanda beneficiarilor de servicii de evaluare. Evaluarea
bunurilor imobiliare poate fi efectuat pentru scopuri de vnzare a bunurilor imobiliare,
investire n dezvoltarea bunurilor imobiliare, ntocmirea rapoartelor financiare i contabile,
asigurarea bunurilor imobiliare, punerea n gaj a bunurilor imobiliare, compensarea valorii
bunurilor imobiliare, expropriate pentru cauz de utilitate public, privatizarea proprietii de
stat, determinarea contribuiei fondatorilor n capitalul social al ntreprinderii. Evaluarea se
efectueaz, de asemenea n cazul schimbului, motenirii, partajului bunurilor imobiliare i n
alte scopuri.
n ciuda concurenei de pe piaa serviciilor de evaluare, apariiei unui numr mare de noi
ntreprinderi de evaluare, OCT i pstreaz, ca i mai nainte, poziiile de lider n aceast
sfer. Aceasta se explic, n primul rnd, prin aceea c OCT i filialele lor se afl n toate
centrele judeene i n oraele mai mari, ceea ce permite de a cuprinde ntregul teritoriu al
Republicii Moldova, iar ntreprinderile private de evaluare snt concentrate, n temei, n
Chiinu. n al doilea rnd, ntreprinderile de stat inspir mai mult ncredere majoritii
populaiei dect cele private. n al treilea rnd, OCT presteaz serviciile lor n strict
corespundere cu tarifele de stat, care snt cu mult mai mici dect costul serviciilor de evaluare
prestate de ntreprinderile private. Prioritatea ntreprinderilor private de evaluare fa de OCT

este calificarea mai nalt a evaluatorilor, aplicarea metodelor avansate de evaluare pentru
determinarea valorii de pia a bunurilor imobiliare, n timp ce OCT determin numai
valoarea de reconstituire a bunurilor imobiliare. Totui, n oraele nu prea mari ale Republicii
Moldova preurile de pia ale vnzrii bunurilor imobiliare corespund practic cu valoarea
rezidual de reconstituire a bunurilor imobile, de aceea metodele de evaluare aplicate la ora
actual de ctre OCT nu snt respinse de beneficiari. Cu toat situaia lor aparent prosper,
oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s treac n timpul cel mai apropiat la metodele de pia
de evaluare a bunurilor imobiliare, pentru aceasta fiind necesar s acorde o atenie prioritar
pregtirii i ridicrii nivelului profesional al specialitilor evaluatori.
> Una din direciile de perspectiv ale activitii OCT, care este strns legat de evaluare, este
realizarea monitoringhului preurilor la bunurile imobiliare, crearea bazei de date referitoare
la tranzaciile de pe piaa local, analiza dezvoltrii pieei regionale a bunurilor imobiliare i
comercializarea informaiei sistematizate.
Conform Legii cadastrului i documentelor statutare, OCT au dreptul s determine
direciile i procedeele de folosire a proprietilor ce le-au fost transmise n gestionare de
ctre fondator; s stabileasc legturi economice i de producie cu orice partener n scopul
extinderii activitii OCT n sfera monitoringhului bunurilor imobiliare; s ncheie contracte
privind problemele produciei, comercializrii acesteia i serviciilor. OCT pot s stabileasc
de sine stttor structura intern de organizare a produciei, meninnd direciile obligatorii ale
activitii:
formarea bunurilor imobiliare;
nregistrarea bunurilor imobiliare i a posesorilor acestora;
evaluarea bunurilor imobiliare;
constituirea dosarelor de inventariere cadastral, a arhivei i a bncii de date
automatizate;
monitoringhul i administrarea bunurilor imobiliare.
Obligaiile OCT constau n asigurarea integritii, folosirii raionale i sporirii patrimoniului
de stat transmis lui; n executarea prevederilor legislaiei i a contractelor ncheiate; n
ncheierea contractelor cu lucrtorii ntreprinderii; n efectuarea asigurrii obligatorii sociale,
medicale i a altor feluri de asigurri; n asigurarea condiiilor de activitate a lucrtorilor n
corespundere cu legislaia i contractul colectiv de munc. Ca i toate ntreprinderile, OCT
snt obligate s achite la timp impozitele i alte pli obligatorii n modul i mrimile
prevzute de legislaie; s prezinte, n modul stabilit, autoritilor de stat corespunztoare,

rapoarte statistice i alte rapoarte, s asigure condiiile de munc necesare, respectarea

regulilor de tehnic a securitii, a normelor de producie i sanitare, a pazei contra
incendiilor, precum i protecia mediului nconjurtor. Patrimoniul OCT se formeaz din
urmtoarele surse:

aportul material al fondatorului;

beneficiul obinut de pe urma comercializrii produciei, executrii lucrrilor, prestrii

de servicii, precum i de pe urma altor genuri de activitate economic;

cotele de amortizare;
investiiile capitale i dotaii de la buget;
creditele bancare i alte credite;
alte surse legale.
OCT obin de la fondator pentru administrare operativ, patrimoniul de stat, pe care snt
obligai s-1 asigure n una din organizaiile de asigurare ale Republicii Moldova. OCT nu au
dreptul de a da n arend, fr autorizaia fondatorului, patrimoniul transmis n posesiune, s
participe la activitatea structurilor nestatale, s desfoare activitate investiional n alt stat.
OCT i planific independent activitatea economico-financiar, i elaboreaz
programul de producie i determin perspectivele dezvoltrii sale n baza indicilor
economici stabilii de fondator, precum i a contractelor de prestare a serviciilor ncheiate
cu beneficiarii - persoane fizice i juridice, autoriti ale administraiei publice centrale i
locale, innd cont de necesitatea dezvoltrii de producie i sociale a OCT.

5.4. Oficiul Informaional Central Cadastru"

Oficiul Informaional Central Cadastru" a fost nfiinat n octombrie 1998, n baza
comasrii Bncii de Informaii Cadastru" i a Biroului Central de Inventariere Tehnic a
Patrimoniului Republicii Moldova. Oficiul este o ntreprindere de stat, nfiinat pentru
sistematizarea, stocarea i generalizarea informaiei cadastrale, evaluarea bunurilor
imobiliare, efectuarea lucrrilor cadastrale.
Oficiul Informaional Central Cadastru" i desfoar activitatea n urmtoarele direcii:
exploatarea sistemelor informaionale, perfecionarea i implementarea asigurrii de
program;
exercitarea controlului asupra respectrii standardelor i a normelor de utilizare a
asigurrii unice de program de ctre oficiile cadastrale teritoriale;

 organizarea pregtirii profesionale i perfecionarea profesional a angajailor OCT n

domeniul programrii, inventarierii tehnice i cadastrului;
asigurarea integritii bazei informaionale a cadastrului, primit de la OCT;
prestarea serviciilor de consultaie, la cererea OCT i a altor persoane fizice i juridice;
elaborarea hrilor digitale privind utilizarea terenurilor, relieful, fertilitatea solurilor;
furnizarea informaiei privind resursele funciare, la cererea autoritilor de stat i a
ntreprinderilor;
efectuarea lucrrilor n domeniul cadastrului i al evalurii bunurilor imobiliare.
Fondatorul Oficiului este Agenia, care aprob actele statutare ale Oficiului, stabilete
indicii economici de dezvoltare, asigur Oficiul cu literatur juridic i normativ, acord
ajutor n pregtirea i perfecionarea profesional a personalului.
n conformitate cu Legea cadastrului i documentele sale statutare, Oficiul "Cadastru"
are dreptul:
s deschid conturi n bnci, s primeasc i s acorde credite;
s stabileasc i s dezvolte legturile economice i comerciale cu orice persoan fizic
i juridic, inclusiv cu cele strine;
s ncheie contracte pe linie de producie i de comercializare a acesteia, de prestare a
serviciilor, de cercetri tiinifice, de lucrri experimentale i de construcie;
s stabileasc preurile i tarifele la producia proprie, la serviciile prestate, precum i
sistemele de retribuire a muncii, cu excepia cazurilor n care preurile, tarifele i ali indici
snt reglementate de stat.

Oficiul are dreptul s stabileasc structura intern a ntreprinderii, s creeze filiale, s

angajeze specialiti, inclusiv prin contract de munc, etc.

Oficiul Informaional Central Cadastru" este responsabil pentru folosirea raional i

sporirea patrimoniului de stat; pentru ncheierea contractelor; plata la timp a salariului

angajailor ntreprinderii; pentru achitarea n termen a impozitelor i a altor pli n modul i
mrimea,

stabilite de legislaie; prezentarea la timp a rapoartelor statistice i a altor

rapoarte autoritilor statului, ndeplinete alte obligaii ce in de activitatea de

ntreprinztor i de alte activiti.

Oficiul nu are dreptul s investeasc patrimoniul de stat fr autorizaia fondatorului;

s dea n arend patrimoniul transmis; nu are dreptul s participe la activitatea oricror

structuri nestatale.

n ultimii civa ani, n cadrul Oficiului Informaional Central Cadastru" se creeaz

baza de stat de date privind preurile tranzaciilor curente. Oficiul acumuleaz i face analiza
informaiei privind tranzaciile de vnzare-cumprare a diferitelor tipuri de bunuri imobiliare.
n perioada anilor 1999-2001, n aceast baz de date s-a acumulat informaie despre mai
mult de 11 mii de tranzacii efectuate n Republica Moldova.
Cea mai important informaie i, n acelai timp mai puin demn de ncredere, este
informaia despre preul tranzaciei. Sursa principal a acestei informaii snt datele din
contractele de vnzare-cumprare, nregistrate la OCT. Din cauza calitii joase a acestor
date, ele nu ntotdeauna pot fi folosite pentru analiz. De regul, n contractele de vnzarecumprare sumele indicate a tranzaciilor snt mult diminuate, din cauza onorariilor mari
care trebuie pltite notarilor pentru legalizarea tranzaciei; precum i din cauza impozitului
pe capitalizarea venitului. Cu toate acestea, dinamizarea pieei bunurilor imobiliare,
dezvoltarea sistemului de creditare ipotecar, ritmurile tot mai intense ale migraiei
populaiei rii conduc la aceea c un numr tot mai mare de contracte de vnzarecumprare se ncheie conform preurilor reale la care a fost realizat tranzacia. Aceasta ne
ofer vemeiul s credem c n timpul cel mai apropiat, vom putea obine i analiza
informaii mai veridice privind tranzaciile cu bunurile imobiliare.
n perspectiv, rolul Oficiului Informaional Central Cadastru" va crete. Dup
ncheierea procesului de nregistrare n mas, Oficiul

Informaional Central va fi delegat cu funciile Oficiului pentru implementarea

primului proiect de cadastru.

5.5. Serviciul fiscal de stat

Sistemul unic al Serviciului fiscal de stat const din Inspectoratul fiscal de stat principal
de pe lng Ministerul Finanelor, care este autoritatea superioar, din Inspectoratul fiscal de
stat pentru unitatea teritorial-autonom Gguzia i din inspectoratele fiscale de stat ale
municipiilor i judeelor.
Sarcina principal a inspectoratelor fiscale de stat este exercitarea controlului asupra
respectrii Codului Fiscal, asupra calculrii corecte a impozitelor i a altor pli stabilite de
legislaie i vrsrii la timp i integrale a acestora la buget.

Serviciul fiscal de stat, n mod tradiional, este unul dintre cei mai activi beneficiari de
informaie privind valoarea bunurilor imobiliare. n legtur cu aceasta, organizaia respectiv
nainteaz anumite cerine fa de volumul i calitatea informaiei furnizate, fa de
exactitatea acesteia, termenele i modul furnizrii, exercitnd astfel o influen semnificativ
asupra activitii de evaluare, desfurat de OCT.
^Atribuiile inspectoratelor fiscale de stat1
Inspectoratul fiscal principal de stat de pe Ung Ministerul Finanelor:
organizeaz activitatea inspectoratelor fiscale subordonate privind evidena, evaluarea
i comercializarea bunurilor confiscate, fr stpn i a bunurilor transmise statului cu drept
de succesiune, precum i comorilor; efectuarea controalelor asupra corectitudinii ncasrii i a
integritii mijloacelor financiare obinute de pe urma operaiilor de cas de ctre autoritile
administraiei publice locale;
controleaz activitatea inspectoratelor fiscale;
analizeaz datele statistice raportate i rezultatele controalelor, generalizeaz practica
aplicrii actelor normative privind impozitele, pregtesc propuneri de perfecionare a
activitii inspectoratelor fiscale teritoriale de stat;
elaboreaz formele calculelor, rapoartelor, declaraiilor fiscale i a altor acte referitoare
la calculul i achitarea impozitelor i a altor pli n buget i n fondurile extrabugetare,
precum i a rapoartelor privind activitatea desfurat de inspectoratele fiscale teritoriale;
contribuie la pregtirea profesional i ridicarea nivelului profesional al personalului
inspectoratelor fiscale;
contribuie la crearea sistemelor informaionale, a locurilor de lucru automatizate i a
altor mijloace de automatizare i computerizare a muncii n inspectoratele fiscale de stat;
coordoneaz activitatea de colaborare cu autoritile publice centrale i locale n
problemele privind asigurarea inspectoratelor fiscale cu ncperi de serviciu, cu mijloace de
transport, cu tehnic de calcul, etc.;
examineaz i ia decizii

asupra petiiilor, propunerilor i a recla-maiilor

contribuabililor, inclusiv asupra aciunilor inspectoratelor fiscale teritoriale i ale aparatului

central;
ndeplinesc alte funcii.

Inspectoratele fiscale teritoriale:

in evidena contribuabililor;
execut deciziile autoritilor administraiei publice locale cu privire la calcularea
impozitelor locale i la acordarea de nlesniri la plata impozitului;
asigur controlul asupra calculrii i achitrii impozitelor i a altor pli, vrsarea lor
integral i n termen la buget i n fondurile extrabugetare;
organizeaz evidena, evaluarea i comercializarea bunurilor confiscate, fr stpn i a
celor transmise statului cu drept de succesiune;
explic legislaia cu privire la impozite i alte pli la buget i n fondurile
extrabugetare, examineaz scrisorile, petiiile i reclamaiile contribuabililor de orice tip de
impozit i alte pli;
ntocmesc, analizeaz i prezint inspectoratelor fiscale ierarhic superioare rapoartele
stabilite, iar autoritilor financiare - informaii lunare privind sumele impozitelor i ale altor
pli intrate real la buget;
examineaz i iau decizii asupra petiiilor, propunerilor i reclamaiilor contribuabililor,
inclusiv asupra aciunilor funcionarilor cu putere de decizie ai inspectoratelor fiscale de stat;
informeaz trimestrial autoritile ierarhic superioare i autoritile administraiei
publice locale despre rezultatele activitii de control i despre starea de lucruri privind
respectarea legislaiei fiscale n teritoriul respectiv.
Interrelaia dintre inspectoratele fiscale teritoriale i oficiile
cadastrale teritoriale
Pe parcursul mai multor ani, inspectoratele fiscale teritoriale snt consumatori de
informaie privind bunurile imobile i proprietarii acestora, furnizat de oficiile cadastrale
teritoriale. Noul sistem de nregistrare n mas, aplicat de Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru, ncepnd cu anul 1998, a mbuntit calitatea i sigurana acestui sistem
informaional, a ameliorat sistematizarea datelor despre bunurile imobiliare. naltul nivel de
computerizare a sistemului permite de a transmite, n cel mai scurt termen i calitativ,
inspectoratelor teritoriale fiscale toat informaia necesar.
Obiectul interesului comun, al OCT i al inspectoratelor teritoriale fiscale, este evaluarea
bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Legea Republicii Moldova cu privire la impozitul

asupra bunurilor imobiliare, adoptat recent, prevede aplicarea noului sistem de evaluare n
domeniul impunerii, bazat pe determinarea valorii de pia a bunurilor imobiliare. n
conformitate cu legea menionat, evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare snt efectuate
de ctre oficiile cadastrale teritoriale dup o metodologie unic pentru toate tipurile de bunuri
imobiliare n modul i termenele stabilite de legislaie. Lucrrile de evaluare a bunurilor
imobiliare se finaneaz din contul mijloacelor bugetare.
Oficiile cadastrale teritoriale prezint anual inspectoratelor fiscale teritoriale urmtoarea
informaie privind fiecare subiect sau obiect al impunerii':
numrul de identificare cadastral al bunului imobiliar;
numele de familie, denumirea subiectului (subiecilor) impuneri;
adresa bunului imobiliar;
caracteristica general a bunului imobiliar, de exemplu, suprafaa terenului de pmnt,
suprafaa total i de locuit a construciei de baz.
valoarea estimat (de pia) a bunului imobiliar.
Inspectoratele fiscale teritoriale, n baza datelor prezentate de oficiile cadastrale
teritoriale, organizeaz inerea registrului contribuabililor, de asemenea, realizeaz
monitoringhul informaiei despre fiecare obiect i subiect ai impunerii bunurilor imobiliare.
Formele i metodele de inere a registrului i realizare a monitoringului snt stabilite de ctre
serviciul fiscal de stat.
Inspectoratele fiscale teritoriale snt, de asemenea, beneficiari ai informaiei sistematizate
despre numrul i tipurile tranzaciilor cu bunurile obiliare. n baza contractelor ncheiate cu
inspectoratele fiscale teritoriale, CT prezint trimestrial o informaie detaliat despre tipurile
i categoriile anzaciilor cu bunurile imobiliare, despre schimbarea titularilor de bunuri
obiliare, despre data realizrii tranzaciei, preul nregistrat al tranzaciei, ceasta informaie
este utilizat de inspectoratele fiscale pentru actualizarea gistrului contribuabililor, pentru
determinarea sumei impozitului pe cre-rea capitalului de pe urma vnzrii, primirii n dar sau
ca motenire a nului imobiliar., Una din funciile inspectoratelor fiscale teritoriale este
organizarea evalurii i comercializrii bunurilor confiscate, a celor fr stpn sau transmise
statului prin succesiune. Pentru determinarea valorii acestor bunuri (a preului de start pentru
desfurarea licitaiei), inspectoratele fiscale teritoriale comand evaluarea bunurilor
imobiliare oficiilor cadastrale teritoriale sau unor ntreprinderi particulare care efectueaz
evaluri bunuri imobiliare.

Inspectoratele fiscale pot fi, de asemenea, beneficiari ai evalurii individuale a bunurilor

imobiliare efectuate n alte scopuri, de exemplu, expertiza evalurii, privatizrii, determinrii
prii (cotei-pri) fiecrui contribuabil la mprirea averii i n alte cazuri.

PROFESIA DE EVALUATOR
6.1. Cerinele fa de specialitii evaluatori
Necesitatea evalurii bunurilor imobiliare a aprut odat cu apariia relaiilor marfbani. Profesia ns a dobndit statut oficial relativ nu demult, n majoritatea rilor Uniunii
Europene i n Statele Unite ale Americii, profesia de evaluator a fost recunoscut oficial n
anii '30-40 ai secolului douzeci. n rile Europei Centrale i de Est, aceast profesie a
aprat n anii '90, dup proclamarea de ctre aceste ri a cursului spre crearea economiei
de pia.
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate
fi persoan fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespunztoare, avnd certificat de
calificare, suficient experien de munc, nivelul profesional i competena necesar n
domeniul evalurii.
Aceast definiie este ntemeiat pe cerinele de baz fa de evaluatori pe care le prezint
Standardele Europene de Evaluare din anul 2000 (EVS -2000).
Criteriul de baz i cerina de baz fa de evaluatorul de bunuri imobiliare este buna lui
reputaie. Lucrul acesta se confirm n mod evident prin faptul c, spre deosebire de rile cu
economie de tranziie, n rile dezvoltate rapoartele de evaluare pot fi prezentate
beneficiarului i verbal, n acest caz, pentru garantarea calitii evalurii efectuate este

suficient cuvntul evaluatorului. Buna reputaie de multe ori este factorul determinant n
alegerea evaluatorului.
ntruct pentru cei mai muli dintre specialitii din Moldova concepia determinrii valorii
de pia a bunurilor imobiliare este un lucru principial nou, evaluatorilor li se cere s aib
neaprat studii superioare corespunztoare, sau studii superioare economice sau tehnice.
Afar de aceasta, evaluatorul trebuie s-i mprospteze permanent cunotinele i abilitile
profesionale participnd la diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat
de ridicare a calificrii.
Spre deosebire de legislaia Republicii Moldova, Standardele Europene de Evaluare nu
prevd explicit ca toi evaluatorii s aib studii superioare academice. n acest caz,
evaluatorul trebuie s demonstreze c are o suficient experien practic, un nivel adecvat de
pregtire, c este membru al unei organizaii profesionale recunoscute care se ocup cu
evaluarea bunurilor imobiliare, c a fost nsrcinat de ctre judectorii sau alte organe ale
puterii s efectueze evaluri i c i-a meninut i i-a aprofundat unotinele profesionale
dobndite n timpul studiilor sau din experiena ractic urmnd programul corespunztor de
pregtire continu.
Determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare implic adierea atent a pieei
regionale, a tendinelor i perspectivelor ei de zvoltare cu aplicarea motivat a diverselor
metode i tehnici de evaluare, funcie de tipul bunului imobiliar evaluat i scopurile evalurii.
De aceea, cerin obligatorie ce li se nainteaz evaluatorilor este cunoaterea bun a ieei
imobiliare locale, precum i de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare n localitatea
dat. n cazul n care evaluatorul nu cunoate uficient condiiile locale, nainte de a ncheia
contractul cu clientul, el are lreptul s solicite asistena unei persoane competente i bine
informate.
Conform EVS-2000, evaluatorul calificat, responsabil pentru efectuarea evalurii, trebuie
s fie specialist cu o bun reputaie, care poate demonstra c:

a obinut o diplom universitar sau postuniversitar adecvat, la o instituie de

nvmnt superior recunoscut, are cel puin doi ani de experien dup absolvire i poate
demonstra c i-a meninut i sporit cunotinele sale profesionale printr-un program relevant
de pregtire continu;

are suficiente cunotine i experien local n evaluarea activelor corporale aflate n

zona respectiv, sau a declarat insuficienta sa experien profesional clientului, nainte de

acceptarea lucrrii, i c a obinut asisten de la persoane competente i cunosctoare;

acolo unde o cere legislaia naional, evaluatorul este membru al unui corp

profesional recunoscut i acreditat;

- a ncheiat contract de asigurare a responsabilitii sale profesionale n legtur cu
rspunderea asumat pentru fiecare lucrare1.
n rile Europei Occidentale este obligatoriu ca evaluatorul s aib o asigurare
profesional, ca garanie a responsabiliti sale pentru fiecare lucrare de evaluare. n condiiile
Republicii Moldova, cu piaa ei imobiliar slab dezvoltat, cerina asigurrii obligatorii a
responsabilitii profesionale a evaluatorilor a devenit o condiie n plus, care asigur
clientului garanii suplimentare n ce privete calitatea serviciilor de evaluare.
n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare din anul 2001 (IVS-2001),
evaluatorul este o persoan fizic avnd calificarea necesar, experien i capaciti pentru
efectuarea evalurii. Evaluatorul trebuie s fie o persoan cu o bun reputaie, s obin
studiile superioare necesare la un institut de nvmnt recunoscut sau echivalentul studiilor
superioare; s aib experiena i competena necesar pentru evaluarea unei anumite categorii
de active; trebuie s neleag i s aplice corect metodele i tehnicile recunoscute care snt
necesare pentru efectuarea evalurii; s fie membru al unui corp profesional naional
recunoscut i acreditat al evaluatorilor; s respecte codul deontologic. n rile n care nu
exist studii superioare n domeniul evalurii, evaluatorul trebuie s aib un suficient nivel de
instruire i experien n domeniu i s fie membru al unei organizaii profesionale
recunoscute a evaluatorilor sau s lucreze la invitaia unei judectorii sau altei autoriti n
calitate de evaluator.
n procesul activitii sale profesionale, evaluatorul poate primi comenzi de evaluare a
diferitelor categorii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri.
In anumite cazuri complexe, dac ajunge la concluzia c-i lipsete experiena necesar
pentru ndeplinirea corespunztoare a misiunii, evaluatorul trebuie s previn clientul, s
solicite asisten profesional specializat de la geologi, specialiti n probleme de mediu
nconjurtor, ingineri minieri, experi contabili i avocai, pentru a-i ndeplini misiunea. '
Dup cum se vede din coninutul acestui capitol, Standardele Europene i Internaionale
de Evaluare nainteaz fa de evaluatori cerine asemntoare, subliniind necesitatea
cunoaterii condiiilor locale i practicii de evaluare. n multe ri, conformitatea cu aceste
cerine este suficient pentru practicarea activitii profesionale. ntr-o serie de alte ri,
evaluatorii snt obligai s obin licen pentru efectuarea lucrrilor de evaluare.

6.2. Categoriile de evaluatori

Standardele Europene i Internaionale de Evaluare disting trei categorii de evaluatori:

interni, externi i independeni, utiliznd criterii aproape identice pentru definirea fiecreia
dintre aceste trei categorii.
Conform Standardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut de evaluator
intern, sau independent. Standardele recunosc, de asemenea, existena evaluatorilor externi
care "nu pot fi evaluatori cu adevrat independeni"8.
Evaluatorul independent, conform EVS-2000, este un evaluator extern care nu are un
interes financiar semnificativ n compania client sau vice versa, nici direct nici indirect - prin
asociai, coadministratori sau rude apropiate. Evaluatorul independent nu trebuie s aib n
ultimele 24 de luni i nici n prezent o alt relaie pecuniar cu clientul dect plata pentru
lucrarea de evaluare i s declare n scris orice implicare trecut sau prezent cu proprietatea
evaluat pentru ultimele 24 de luni.
Evaluatorul intern poate fi administrator, director sau funcionar, dac

es

te calificat

corespunztor i dac nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel:

ca proprietate personal sau familial, fie printr-o corporaie sau printr-un holding n

proporie de peste 5%, sau cu o asemenea sum cu care ar putea fi influenat obiectivitatea
evaluatorului;

ca remunerare legat de rezultatele evalurii;

ca funcie n cadrul unei autoriti publice, ceea ce ar putea conduce la apariia unor

conflicte cu o ter persoan.

Evaluatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul
intern, iar pe de alt parte, el nu corespunde, dup una sau mai multe din condiiile susenumerate, calitii de evaluator independent. In unele cazuri, prevzute de legislaie, un
astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru ntocmirea documentaiei financiare.
Statutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra rezultatelor evalurii, fapt pentru
care Standardele Europene de Evaluare recomand ca n raportul de evaluare s fie inclus
informaia privind apartenena evaluatorului la o categorie sau alta.
n IVS-2001 noiunile de evaluator extern, intern i independent snt date n Codul Etic'.
Conform IVS-2001, evaluatorul intern este fie un funcionar al ntreprinderii - posesorul unei
pri din activele evaluate, fie un funcionar de contabilitate al firmei, responsabil de
8

elaborarea rapoartelor financiare. Evaluatorul intern n general trebuie s corespund

cerinelor de independen i obiectivitate profesional n conformitate cu Codul de conduit,
ns cerinele de a face public raportul sau reglementarea de stat nu-i permit s corespund
condiiilor pentru calitatea de evaluator independent.
Evaluatorul extern, conform IVS-2001, este o persoan care nu are un interes material sau
de alt natur semnificativ n compania clientului, sau legat de proprietatea analizat, de ali
evaluatori.
Toi evaluatorii care efectueaz lucrrile n conformitate cu IVS, trebuie s corespund
cerinelor de imparialitate, obiectivitate profesional i sinceritate, conform codului de
conduit, s fie independent, cerincare, de asemenea, se ntlnete foarte frecvent n
contractul de evaluare. n unele ri, se stabilesc cerine mai detaliate n ce privete
independena evaluatorului. Dup cum vedem din definiiile prezentate, IVS dau nite
definiii mai puin clare categoriilor de evaluatori. n opinia noastr, lucrul acesta se explic
prin complexitatea elaborrii de definire unic a evaluatorilor pentru toate rile membre de
ctre Comitetul pentru elaborarea Standardelor Internaionale de Evaluare. n felul acesta,
IVS ofer asocia-iilor naionale ale evaluatorilor posibilitatea de a stabili cerine mai
detaliate fa de diferitele categorii de evaluatori.
In Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare independena
evaluatorului este definit n articolul 23 "Restricii privind activitatea i independena
evaluatorului", n care snt enumerate cazurile n care evaluatorul nu este n drept s
stabileasc valoarea obiectului supus evalurii. Asta se ntmpl atunci cnd evaluatorul este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei
juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit. a) - )9.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nu se admite intervenia beneficiarului
sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n scopul influenrii asupra
rezultatelor evalurii. Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de
valoarea final a obiectului evalurii.
Cu toate deosebirile n tradiiile i practica evalurii, cerinele de independen a
evaluatorului snt naintate de legislaia naional din majoritatea rilor. Totodat, noiunea
9 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.

"independena evaluatorului" poate fi privit att din punct de vedere juridic, ct i din punct
de vedere etic.
Noiunea "independena evaluatorului", de obicei, este examinat mai detaliat n
documentele asociaiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una din sarcinile principale
ale organizaiilor bazate pe autoreglementare este meninerea bunei reputaii, a imaginii
neptate a membrilor si.
Independena evaluatorului este examinat att sub aspect formal, ct i faptic. Evaluatorul
trebuie s-i declare sincer i univoc independena fa de beneficiar (client) n raportul de
evaluare. Fiecare evaluator trebuie s tind spre aceea ca orice client s-1 priveasc ca pe o
persoan ter, preocupat numai de formarea unei opinii profesionale, calificate n procesul
de efectuare a evalurii.
Independena evaluatorului poate fi prejudiciat de urmtoarele mprejurri:

implicarea beneficiarului de servicii de evaluare n procese judiciare n curs;

participarea financiar a evaluatorului n afacerile beneficiarului sub orice form;

dependena financiar i material a evaluatorului de beneficiar (participarea n

comun la investiii, creditare, etc.);

ospitalitatea exagerat a beneficiarului, precum i primirea de la el de mrfuri i

servicii la preuri cu mult mai mici dect preurile reale de pe pia;

participarea evaluatorului, precum i a conductorilor ntreprinderii de evaluare n orice
organe de conducere ale ntreprinderii clientului

examinarea chestiunii privind numirea evaluatorului ntr-o funcie de conducere la

ntreprinderea-client;

recomandri imprudente privind investiiile financiare n organizaiile n care nsui

evaluatorul are interes financiar.

Se consider c independena evaluatorului a fost nclcat dac mprejurrile enumerate
au aprut, au continuat s existe i li s-a pus capt n perioada n care trebuiau s fie prestate
serviciile de evaluare. Dac evaluatorul presteaz din nsrcinarea beneficiarului i alte
servicii, de exemplu, consultare sau instruire, trebuie urmrit ca aceste servicii s nu
influeneze asupra independenei evaluatorului.

6.3. Drepturile i obligaiile evaluatorului

n conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul este n drept10:

s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform legislaiei i

contractului de prestare a serviciilor de evaluare;

s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare;

s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu

excepia datelor ce constituie secret comercial;

s inspecteze obiectul evalurii;

s solicite, dup caz, administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a

altor evaluatori i specialiti;

s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea

acestora;

s participe la edinele comisiei de atestare privind retragerea certificatului su de

calificare;
s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i locale privind
evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul
de calificare n instana contenciosului administrativ.
Evaluatorul este n drept s refuze, n condiiile prevzute de legislaie, efectuarea
evalurii n cazul n care beneficiarul:

a nclcat clauzele contractului de evaluare

nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conin date

incomplete sau eronate;

nu a asigurat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii;

a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra rezultatelor evalurii.

Evaluatorii care evalueaz bunurile imobile n scopul impozitrii au aceleai drepturi ca i

evaluatorii care efectueaz evaluarea individual, dar cu unele amendamente. De exemplu, n
cazul evalurii n scopul impozitrii evaluatorul nu poate s planifice de sine stttor
efectuarea lucrrilor de evaluare, s determine metodele de evaluare i tehnicile concrete de
calcul, deoarece el trebuie s utilizeze instruciunile special elaborate pentru tipul respectiv de
evaluare. Evaluatorul care efectueaz evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii nu

10 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.

poate s refuze efectuarea evalurii din motivele enumerate mai sus, deoarece evaluarea
obligatorie diminueaz considerabil influena factorului subiectiv asupra rezultatului.
Uneori, n cazul evalurii obligatorii n scopul impozitrii, proprietarul bunului imobiliar
refuz s asigure accesul evaluatorului la obiectul ce urmeaz a fi evaluat. n acest caz,
evaluatorul este n drept s estimeze valoarea obiectului conducndu-se de datele cadastrului
bunurilor imobile sau de valoarea unor bunuri similare.

Evaluatorul este obligat:

s efectueze evaluarea n conformitate cu cerinele legislaiei, cu standardele naionale

de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii atunci cnd apar

circumstane ce mpiedic efectuarea lucrrii, de exemplu, cnd beneficiarul prezint acte care
conin date incomplete sau eronate, cnd intervine n aciunile evaluatorului.
Evaluatorul, de asemenea, trebuie s respecte cerinele codului etic, care interzice
efectuarea evalurii n cazul apariiei unor dubii n ce privete independena evaluatorului.
Deseori cerina de independen a evaluatorului poart un caracter discutabil. n practic este
foarte dificil s se obin independena complet a evaluatorului. De exemplu, n privina
evaluatorilor care lucreaz n cadrul burselor sau ageniilor imobiliare (ceea ce se ntmpl n
majoritatea cazurilor n Moldova) noiunea de "independen" poate fi folosit doar cu multe
rezerve. Pornind de la principiul independenei, aceeai firm nu poate s evalueze bunurile
imobiliare i n acelai timp s intermedieze vnzarea, cumprarea, schimbul acestor
proprieti, etc.
Relaiile dintre agenii intermediari i evaluatori snt destul de complicate, ntruct ei
trebuie s colaboreze i n acelai timp s concureze, n prezent, la efectuarea operaiilor cu
bunuri imobiliare, de cele mai dese ori, informaia despre valoarea obiectului provine de la
broker. Orientndu-se bine n situaia de pe pia, specialitii pot estima valoarea bunurilor
imobiliare cu o precizie de pn la 3-5%, de aceea, clienii nu simt necesitatea confirmrii
obiectivittii acestor rezultate din partea evaluatorilor, care ei nii utilizeaz bazele de date
ale respectivelor agenii imobiliare. n cazul n care clientul nu este mulumit de rezultatele
evalurii fcute de agentul intermediar (broker), el poate apela la serviciile evaluatorului
pentru a-i verifica ndoielile. Uneori asta poate aduce un folos considerabil.

O alt obligaie a evaluatorului este s efectueze evaluarea n mod contiincios, ceea ce

nseamn identificarea i determinarea corect a obiectului evalurii, stabilirea scopului
evalurii i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii. n procesul de efectuare a evalurii,
evaluatorul este obligat s ia n considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii
estimative, iar dup finalizarea evalurii s ntocmeasc un raport obiectiv i argumentat.
Efectuarea contiincioas a evalurii mai nseamn i inspectarea obligatorie de ctre
evaluator a obiectului evalurii. Fr confirmarea datelor despre obiectul evalurii,
evaluatorul nu poate garanta obiectivitatea rezultatelor muncii sale. Chiar i procedura de
evaluare a locuinelor de la bloc este un lucru mult mai complex dect pare la prima vedere.
Chiar i apartamente identice ca proiect din aceeai cas se pot deosebi prin suprafa, starea
locuinei, data ultimei reparaii capitale, vederea de la geamuri, etc. Orientndu-se numai dup
opinia beneficiarului, efectund evaluarea fr a lua cunotin de obiectul evalurii,
evaluatorul fr s vrea risc s devin complice al unor escroci care evalueaz o locuin ce
de fapt nu exist.
La efectuarea evalurii, evaluatorul este obligat s asigure confidenialitatea informaiilor
furnizate de beneficiar, conform legislaiei.
Evaluatorul, indiferent de statutul su, este obligat s respecte normele etice i regulile
activitii de evaluare stabilite n Codul Etic European i regulile de conduit stabilite de
organizaia profesional a evaluatorilor. innd seam de specificul dezvoltrii activitii de
evaluare n rile cu economie de tranziie, n particular n Moldova, o serie de norme etice au
fost incluse n Legea cu privire la activitatea de evaluare. De exemplu, n lege a fost inclus
prevederea c cuatumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea
final a obiectului evalurii.
Cerinele Legii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale de evaluare
(Internaionale i Europene) las evaluatorilor un spaiu larg de creaie. Fiecare evaluator este
n drept s-i aleag sursele de informaie i metodele de analiz a ei, metodele i tehnicile de
evaluare, de aceea rezultatele investigaiilor la diferii evaluatori pot s difere ntructva. n
orice caz ns, evaluatorii nu reprezint partea interesat n tranzacie i snt orientai numai
spre furnizarea informaiei demne de ncredere. Cu ct mai nalt este potenialul lor
profesional i normele etice, cu att mai bine, deci i mai obiectiv lucreaz ei.

6.4. Responsabilitatea evaluatorului. Asigurarea de rspundere

civil (profesional)
Rspunderea evaluatorului pentru neefectuarea sau efectuarea incorect a evalurii este
discutat destul de frecvent n literatura de specialitate. Pentru a determina clar limitele
rspunderii evaluatorului, trebuie s revenim la concepia organizrii activitii de evaluare n
Republica Moldova. Evaluarea bunurilor imobiliare n Moldova se efectueaz n numele
ntreprinderii n cadrul creia lucreaz fie i un singur evaluator. ntreprinderea de evaluare
poate fi o persoan fizic sau juridic nregistrat n modul stabilit n Republica Moldova n
calitate de ntreprindere, indiferent de tipul de proprietate i forma juridic de organizare 11.
ntreprinderea ncheie contract cu beneficiarul pentru prestarea serviciilor de evaluare, poart
rspundere material n faa beneficiarului pentru rezultatele evalurii i recomandrile ce in
de aceasta. Msura rspunderii materiale se stipuleaz n contractul de prestare a serviciilor
de evaluare.
Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea intenionat a
rezultatelor evalurii, nerespectarea principiului de independen, de contiinciozitate i de
confidenialitate a evalurii. n cazul depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de
prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este obligat s le repare conform
legislaiei12. n contractul de munc ncheiat de evaluator cu ntreprinderea se recomand a se
stabili rspunderea evaluatorului pentru prejudiciule cauzate beneficiarului prin aciunile
incorecte ale evaluatorului.
Asigurarea profesional (de rspundere civil) este un mijloc de compensare a
despgubirii pltite de ntreprinderea de evaluare pentru nclcarea de ctre evaluator a
obligaiilor sale profesionale ca urmare a neglijenelor, erorilor sau scprilor din vedere
comise.
Standardele Europene de Evaluare prezint asigurarea profesional a evaluatorului ca pe
una din cerinele cele mai importante 13. Conform Legii j Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare, asigurarea de '.rspundere civil a ntreprinderii de evaluare este o
condiie suplimentar de garantare a proteciei drepturilor beneficiarilor serviciilor de
evaluare i se efectueaz n baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, 'ac
11 Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare, art. 1.
12 Idem, art. 24.
13 European Valuation Standards, 2000, S.2.05.(v).

aceasta se prevede n contractul de prestare a serviciilor de evaluare', ntreprinderea de

evaluare care a ncheiat contract de asigurare se jlnurnete asigurat. Preteniile fa de
ntreprinderea de evaluare (asigurat) ipot fi naintate att de ctre beneficiari, ct i de ctre
persoanele aflate n I relaii contractuale cu asiguratul, dar care au dreptul s nainteze
pretenii n legtur cu cauzarea de prejudicii intereselor lor patrimoniale.
Prin rspunderea civil (profesional) a asiguratului se nelege apariia obligaiei
asiguratului, n conformitate cu legea sau legat de posibilitatea naintrii preteniilor din
partea unor persoane tere, de a compensa prejudiciile cauzate intereselor patrimoniale ale
unei/unor persoane i aprut n legtur cu efectuarea activitii de evaluare de ctre
asigurat.
Asigurarea de rspundere civil a ntreprinderii de evaluare poate fi realizat prin
ncheierea contractului de asigurare pentru un tip anumit de activitate de evaluare sau
printr-un contract concret de evaluare a unui bun imobiliar. n contractul de asigurare se
indic n mod obligatoriu persoana al crei risc de rspundere pentru cauzarea de prejudicii
este asigurat. Dac aceast persoan nu este indicat, se consider asigurat riscul
ntreprinderii de evaluare.
Contractul de asigurare se consider ncheiat n folosul persoanelor, averii crora i s-au
cauzat prejudicii, chiar dac contractul este ncheiat n folosul ntreprinderii de evaluare".
n conformitate cu contractul de asigurare, asigurtorul se oblig s plteasc
despgubire de asigurare n limitele sumei stabilite de contract n caz de producere a
riscului asigurat.
Risc asigurat (caz de asigurare) nseamn cauzarea de prejudiciu unei tere persoane
de ctre ntreprinderea de evaluare n procesul de prestare a serviciilor de evaluare. Riscul
asigurat trebuie s fie stabilit printr-o decizie a instanei de judecat sau prin recunoaterea
de nsi ntreprinderea de evaluare, cu acordul asigurtorului, a rspunderii n faa terei
persoane pentru prejudiciul cauzat, care poate servi drept temei pentru pretenie de
despgubire sau aciune n justiie, naintate n conformitate cu normele de drept civil.
Suma asigurrii se stabilete n contractul comun de asigurare dintre asigurtor i
ntreprinderea de asigurare. Pentru a decide ce sum de acoperire a riscului este necesar,
trebuie analizat activitatea din trecut i prezent a ntreprinderii, ncercndu-se a se aprecia
1

Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare, art. 25.

mrimea
eventualului
prejudiciu care s-ar putea produce de neglijenele comise de
,
pag. 11.

evaluator, i nu numai a prejudiciului de ordin patrimonial, ci i a unor prejudicii n cadrul

riscurilor poteniale privind compensarea prejudiciului personal.
Rspunderea ntreprinderii de evaluare asigurate se extinde asupra evenimentelor ce sau produs n perioada de aciune a contractului de asigurare ca urmare a nclcrilor comise
de ntreprinderea de evaluare n procesul efecturii lucrrii:
erori neintenionate;
neglijene i scpri;
divulgarea informaiei confideniale;
pierderea i deteriorarea bunurilor (documente, materiale, etc.);
alte aciuni, special stipulate n contractul de asigurare.
n cazul realizrii riscului asigurat, compania de asigurare acoper:
prejudiciul material cauzat de ntreprinderea de evaluare unor tere persoane;
cheltuielile suplimentare ale ntreprinderii de evaluare pentru descoperirea tuturor
mprejurrilor i cauzelor legate de realizarea riscului asigurat;
cheltuielile de judecat i cheltuielile ntreprinderii de evaluare la compensarea
prejudiciului pricinuit de cazul de asigurare.
Rspunderea asigurtorului pentru cheltuielile suplimentare, cheltuielile de judecat
mpreun cu suma despgubirii de asigurare nu poate fi mai mare dect suma de asigurare
stabilit n contractul de asigurare.
Aprarea de asigurare nu se rspndete asupra urmtoarelor:

preteniile ntemeiate pe mprejurrile ce s-au produs nainte de ncheierea

contractului de asigurare;

preteniile aprute n legtur cu aciunile evaluatorului ca urmare a strii de beie

alcoolic, narcotic, toxic;

prejudiciul moral, daunele sub form de ctig nerealizat, penalitate contractual;

pagubele cauzate ca urmare a confiscrii, rechiziiei, sechestrrii bunurilor la indicaia

organelor de stat;

orice cerine de compensare a prejudiciului cauzat n legtur cu condiiile externe

nefavorabile (aciunile autoritilor, aciunile teroritilor, grevele, tulburrile populaiei, etc.);

evenimentele ce s-au produs ca urmare a svririi de ctre asigurat sau un ter

pguba a unei infraciuni premeditate care a produs realizarea riscului asigurat sau a
aciunilor n care ancheta sau instana de judecat a constatat existena inteniei.

Cu cauzarea premeditat a daunei se echivaleaz i aciunile svrite sau inaciunea n

cazul crora cauzarea pagubei este ateptat cu o probabilitate destul de mare i snt comise
contient de ctre persoana rspunztoare de .aceste aciuni.
6.5. Drepturile i obligaiile asiguratului i asigurtorului
ntreprinderea de evaluare care a ncheiat contract de asigurare este n drept s cear de la
asigurtor ndeplinirea obligaiilor contractuale; s desfac nainte de termen contractul; n
cazul n care contractul este ncheiat n folosul unei tere persoane asigurate, asiguratul o
poate nlocui cu o alt persoan pn la realizarea riscului asigurat.
ntreprinderea de evaluare (asiguratul) este obligat:

la ncheierea contractului de asigurare s-i fac cunoscute asigurtorului toate

circumstanele despre care tie c au importan la determinarea gradului de risc, de

asemenea s-1 informeze despre ncheierea contractelor de asigurare cu ali asigurtori;

n perioada de aciune a contractului s i se aduc la cunotin fr ntrziere

asigurtorului apariia noilor circumstane de natur s implice o cretere semnificativ a

riscului;
s plteasc prima (taxele) de asigurare stipulate n contract;
s respecte clauzele contractului de asigurare;

s efectueze activitatea de evaluare n conformitate cu regulile stabilite i general

acceptate i cu cerinele de asigurare a securitii pentru terele persoane.

Asigurtorul este n drept s verifice informaia prezentat de ctre asigurat; pe msura
necesitii s adreseze cereri organelor competente; s rezilieze contractul de asigurare n
cazul n care se va descoperi c asiguratul a prezentat informaii intenionat false la
ncheierea contractului de asigurare; n cazul modificrii gradului de risc s cear
modificarea clauzelor contractului de asigurare. Asigurtorul este n drept s reprezinte
interesele asiguratului n instan sau s-i apere drepturile n alt mod (acest drept nu este o
obligaie a asigurtorului).
Asigurtorul este obligat: s-1 fac cunoscut pe asigurat cu regulile de asigurare; s
asigure confidenialitatea n relaiile cu asiguratul, cu excepia cazurilor prevzute de
legislaie. Dup primirea informaiei avnd indicii riscului asigurat, asigurtorul este
obligat: s clarifice circumstanele realizrii evenimentului; n cazul recunoaterii realizrii

riscului asigurat s se ntocmeasc actul de asigurare i s se estimeze mrimea pagubei;

dup obinerea documentelor necesare, s se calculeze suma despgubirii de

asigurare; n cazul realizrii riscului asigurat, s se fac plata despgubirii de asigurare (sau
s refuze plata) n termenul stipulat n contract dup primirea tuturor documentelor necesare.
Regulile de asigurare a rspunderii profesionale presupun c asigurailor care au ncheiat
contracte de asigurare pe un termen de cel puin un an i riscuri de asigurare care nu s-au
realizat, la ncheierea contractului de asigurare pentru perioada urmtoare li se poate acorda o
reducere de 10%-15%.
Avnd n vedere faptul c concepia activitii de evaluare n majoritatea rilor cu
economie de tranziie presupune participarea la efectuarea evalurii att a evaluatorilor, ct i
a ntreprinderilor de evaluare, n cazul evalurii n scop de asigurare deseori apare ntrebarea:
asupra cui cade rspunderea?
Dac evaluatorul practic activitatea profesional cu statut juridic-organizaional de
ntreprindere sau societate individual, atunci rspunderea i revine lui personal. In cazul unei
societi (asociaii), rspunderea va fi solidar. Rspunderea personal nu dispare dac
evaluatorul nceteaz s mai practice activitatea profesional, ci rmne n vigoare pn la
expirarea termenului de prescripie.
Dac evaluatorul lucreaz n componena unei ntreprinderi - persoan juridic,
rspunderea pentru lucrul efectuat o poart ntreprinderea.
Dup cum arat experiena asigurrii de rspundere civil a ntreprinderii n rile
dezvoltate, toi asigurtorii insist ca asiguraii s plteasc de sine stttor o parte din
cheltuielile pentru fiecare aciune de despgubire, adic s efectueze plata suplimentar.
Totodat, multe ntreprinderi de evaluare se conduc de urmtoarele repere: nivelul plii
suplimentare trebuie s constituie de la 1% pn la 3% din venitul din onorariul pentru
evaluarea efectuat. Pentru firmele mici ns, aceasta creeaz anumite dificulti, dac se are
n vedere faptul c asiguraii stabilesc niveluri minime destul de nalte ale plii suplimentare.
De exemplu, n Marea Britanie ntreprinderilor de evaluare li se cere o acoperire a riscului de
cel puin 250 000 de lire sterline pentru fiecare aciune de despgubire. Dac onorariul pentru
servicii depete suma de 125 000 de lire sterline, atunci ntreprinderea trebuie s aib o
acoperire a riscului (de asigurare) care s depeasc de dou ori venitul din onorariu14.
14 Professional indemnity claims: some lessons to be learned. - London: Griffiths and Armour Insurance Brokers. - Volume
II. - 1997.

n conformitate cu standardele profesionale pentru activitatea de evaluare, la etapa de

ncheiere a contractului de executare a lucrrilor de evaluare evaluatorul este obligat s
informeze beneficiarul ce calificare are i dac este asigurat. Experiena rilor dezvoltate
arat c o simpl scrisoare
cu indicarea la ce firm este asigurat ntreprinderea de evaluare, iar n caz e necesitate, a
limitelor despgubirii de asigurare este suficient pentru ajoritatea beneficiarilor. Unii
clieni pot cere suplimentar ntreprinderii de valuare eliberarea unui certificat, special pentru
ei, care s confirme c treprinderea corespunde cerinelor lor privind problemele asigurrii.
Dac ntreprinderea de evaluare atrage la efectuarea evalurii i consul-ni-subantreprenori,
atunci ntreprinderea poart rspundere deplin pentru ciunile lor. Majoritatea contractelor de
asigurare a rspunderii profesionale revd n mod automat acoperirea de asigurare pentru
aciunile consul-nilor-subantreprenori, dei asigurtorii i rezerv totui dreptul de a ntenta o
aciune mpotriva subantreprenorului aciunile crora au condus la 'apariia cazului de aciune
injustiie.

ASOCIAIILE PROFESIONALE ALE

EVALUATORILOR

7.1. Scopurile i sarcinile crerii asociaiilor obteti ale evaluatorilor

Un rol important n formarea i dezvoltarea activitii de evaluare l joac asociaiile

obteti ale evaluatorilor. Aceste organizaii au fost create n toate rile n care evaluarea s-a
constituit ca gen independent de activitate.
In conformitate cu legislaia Republicii Moldova, asociaia obteasc este o formaiune
benevol, independent, autonom, care s-a constituit n urma exprimri libere a voinei
cetenilor ce s-au reunit n temeiul intereselor profesionale i/sau al altor interese comune
pentru realizarea n comun a drepturilor civile, economice, sociale i culturale i care nu
urmresc scopuri de obinea profitului15.
Asociaiile obteti se nfiineaz i acioneaz n scopul realizrii i aprrii drepturilor
civile, economice, sociale i a altor drepturi i liberti, dezvoltrii activismului social i a
spiritului de iniiativ al cetenilor; satisfacerii intereselor lor profesionale i de amatori n
domeniul creaiei tiinifice, tehnice, artistice; extinderii relaiilor internaionale; realizarea
altor activiti ce nu contravin legislaiei. n funcie de scopul crerii, toate asociaiile obteti
i mpart n dou grupe: asociaii social-utile i asociaii de avantaj reciproc.
Asociaiile social-utile snt asociaiile care au ca domeniu de activitate aprarea
drepturilor omului, instruirea, dobndirea i rspndirea cunotinelor, ocrotirea sntii,
ajutorul social populaiei, sprijinirea culturii, artei, proteciei mediului nconjurtor i a altor
sfere avnd caracter de folos obtesc.
Asociaiile de avantaj reciproc snt create pentru satisfacerea intereselor particulare,
corporative ale membrilor lor.
Asociaiile obteti snt create i activeaz pe principiile liberului consimmnt,
independenei, autonomiei i egalitii n drepturi a tuturor membrilor
(participanilor).
Asociaiile obteti snt libere n determinarea structurii lor interioare, alegerea scopurilor,
formelor i metodelor de activitate.
Membri ai asociaiilor obteti pot fi ceteni ai Republicii Moldova, eteni strini i
persoane fr cetenie, dac legislaia cu privire la lujumite categorii de asociaii obteti nu
prevede altceva. I Membri ai asociaiei obteti pot fi persoane fizice i juridice (asociaii
Obteti) interesate n realizarea scopurilor i sarcinilor asociaiei respective, ^e i

15 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaiile obteti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.

legalizeaz calitatea de membru prin depunerea unei cereri individuale sau a unui alt
document.
Asociaiile obteti pot intra n componena altor asociaii obteti cu drepturi de membri
dac statutele asociaiilor prevd acest lucru. In acest caz, asupra lor se extind drepturile i
obligaiile membrilor - persoane fizice.
n momentul constituirii asociaiei obteti poate fi aleas una din urmtoarele forme de
organizare juridic: micare obteasc, organizaie obteasc, instituie obteasc.
Asociaiile obteti ale evaluatorilor se nfiineaz ca organizaii obteti. Organizaia
obteasc este o asociaie obteasc bazat pe cantitatea de membru fixat, creat pentru
activitate n comun n scopul realizrii scopurilor statutare ale cetenilor asociai i aprrii
intereselor lor comune16.
Legea cu privire la activitatea de evaluare definete funciile i sarcinile principale ale
organizaiilor obteti ale evaluatorilor n contextul organizrii activitii de evaluare.
Organizaiile obteti ale evaluatorilor snt persoane juridice, care:

asigur condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la

elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;

asigur instruirea profesional a membrilor asociaiei, organizeaz pentru ei cursuri de

perfecionare profesional;

elaboreaz codul deontologic al membrilor asociaiei i supravegheaz respectarea lui;

optimizeaz metodologia evalurii, organizeaz activitatea de cercetri tiinifice n

domeniul evalurii;

organizeaz i desfoar seminare, conferine, congrese ale evaluatorilor,

popularizeaz cunotinele n domeniul evalurii;

apr drepturile i reprezint interesele subiecilor evalurii pe piaa serviciilor de

evaluare;

exercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare prestate de membrii

asociaiei;

colaboreaz cu organizaiile profesionale ale evaluatorilor din alte ri.

Organizaiile obteti ale evaluatorilor, exprimnd interesele profesionale ale

membrilor lor, trebuie s elaboreze standardele de evaluare, obligatorii pentru a fi aplicate de

ctre toi membrii organizaii. Aceasta va contribui la ridicarea nivelului calitii serviciilor de
evaluare prestate de membrii organizaiei, va crea o anumit reputaie organizaiei obteti.

16 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaiile obteti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.

 7.2. Organizaiile obteti ale evaluatorilor din Moldova

Asociaiile obteti ale evaluatorilor au luat fiin n Moldova pe la mijlocul anilor

'90cnd a aprut necesitatea asocierii participanilor la piaa imobiliar i aprrii intereselor

lor profesionale. Conform clasificrii prezentate mai sus, |toatej^ciatiileL evaluatorilor snt
asociaii de avantaj reciprocjcreate pentru aprarea drepturilor corporative ale membrilor lor.
^Aproape concomitent n Moldova au aprut trei asociaii obteti ale evaluatorilor
Asocmixa Participanilor Profesioniti la Piaa Imobiliar (AEPI), Asociaia Republican a
Experilor Profesionali n Evaluare (AREPE), Asociaia Naional a Evaluatorilor din
Moldova (ANEVAM). 'Mai activ s-au manifestat primele dou asociaiQAsociaia
Participanilor Profesioniti la Piaa Imobiliar a reunit reprezentanii celor mai cunoscute
burse imobiliare din Moldova. Aria principal de activitate a membrilor acestei asociaii o
constituia piaa imobiliar din Chiinu i unele orae de subordonare republican. ^Asociaia
reunea nu numai specialiti din domeniul evalurii, ci i ageni imobiliari (brokeri), juriti,
auditori/AEPI organiza conferine n problemele dezvoltrii pieei imobiliare i ale pieei
serviciilor de evaluare, cercetri de analiz a dezvoltrii pieei i a infrastructurii ei. Asociaia
Republican a Experilor Profesionali n Evaluare reunea specialitii n domeniul evalurii
bunurilor imobiliare cu destinaie agricol. Membri ai AREPE au devenit savanii i
specialitii de frunte n domeniul economiei i gestiunii bunurilor imobiliare, jfn 1998,
AREPE a devenit membru asociat al Grupului European al Asociaiilor de Evaluatori
(TEGoVA)

noiembrie 1999, Asociaia Participanilor Profesioniti la Piaa Imobiliar i Asociaia

Republican a Experilor Profesionali n Evaluare s-au unit, formnd Camera Naional de

Imobil din Republica Moldova.^ AREPE a intrat n componena Camerei Naionale de
Imobil

ca

persoan

juridicjpstrndu-i

independena

financiar,

economic

organizaional. Drepturile de membru asociat al TEGoVA au fost delegate Camerei de

Imobil.

7.2.1. Asociaia Republican a Experilor Profesionali n Evaluare

Asociaia Republican a Experilor Profesionali n Evaluare (AREPE)

a fost creat la 23 iulie 1996 cu denumirea "Asociaia Profesional a Experilor pentru

Evaluare la Sat". n iulie 1998 aceast denumire a fost schimbat n "Asociaia Republican a

Experilor Profesionali n Evaluare". AREPE este o asociaie benevol non-profit a

persoanelor fizice, care contribuie la dezvoltarea evalurii, precum i la dezvoltarea activitii
legate de aceasta n Republica Moldova. Scopul principal al asociaiei este propagarea
activitii profesionale de evaluare n Moldova. Pentru realizarea scopului propus, asociaia
efectueaz urmtoarele genuri de activitate:

dezvoltarea nvmntului i instruirii evaluatorilor;

supravegherea respectrii eticii profesionale de ctre membrii asociaiei;

dezvoltarea terminologiei i a metodelor de evaluare, dezvoltarea standardelor i a

normelor juridice, elaborarea recomandrilor pentru perfecionarea lor;

reprezentarea membrilor asociaiei i aprarea intereselor i drepturilor lor n organele

administrative, legislative i judiciare;

colaborarea cu organele guvernamentale i cu alte asociaii profesionale, de exemplu,

cu asociaiile contabililor, bncilor comerciale, ale notarilor n contextul propagrii n

Moldova a normelor internaional recunoscute.
Asociaia are dreptul s achiziioneze, s arendeze (nchirieze) proprieti mobiliare i
imobiliare; s deschid i s nchid conturi n bnci; s ia credite i mprumuturi; sa angajeze
i s concedieze lucrtori; s creeze filiale ale asociaiei; s se prezinte n nume propriu i s
reprezinte membrii si n organele legislative, executive i judiciare.
Asociaia public materiale informative, didactice i metodice; finaneaz, public i
difuzeaz literatur de specialitate i materiale tiinifice n problemele evalurii activelor;
organizeaz seminare, conferine i alte activiti didactice n problemele evalurii bunurilor
imobiliare. Membrii asociaiei contribuie activ la elaborarea multor legi i altor acte
normative n problemele ce in de evaluare bunurilor imobiliare, a terenurilor, inclusiv celor
cu destinaie agricol. Prima carte n Moldova n problemele evalurii terenurilor de
asemenea a fost scris de membri ai AREPE17. \f Membri ai asociaiei pot fi cetenii
Republicii Moldova i ai altor ri, ceteni strini cu reedin permanent n Moldova,
indiferent de ras, sex, confesiune i convingeri politice.
n funcie de nivelul cerinelor ce snt naintate fa de membrii asociaiei, toi membrii
asociaiei se mpart n patru grupe: membri plini, membri asociai, membri de onoare i
membri corporativi.

17 T. Bajura, I. Botnarenco, V. Moroz. ndrumtor pentru proprietarii cotelor de pmnt i ai loturilor de pe lng cas. Chiinu: ARC, 1997.

Membrii plini ai asociaiei trebuie s aib studii superioare, o pregtire special n

domeniul evalurii, experien practic de lucru pe piaa imobiliar, s nu aib antecedente
penale, s se bucure de o bun reputaie din punct de vedere juridic, etic, profesional.
Membru asociat al asociaiei poate fi orice persoan care a terminat cursuri acreditate de
evaluare, sau cursuri similare economice sau tehnice; care dorete s obin experien
practic de lucru pe piaa serviciilor de evaluare; care are vechime n munc pe piaa
imobiliar din Moldova de cel puin un an, care nu are antecedente penale i se bucur de o
reputaie impecabil.
Titlul de membru de onoare se acord persoanelor care, n opinia Consiliului de
conducere al asociaiei, au adus o contribuie important la statornicirea profesiei de
evaluator, dar nu corespunde tuturor cerinelor mai sus enumerate. Membrul de onoare
trebuie s recunoasc statutul i regulile de conduit n activitatea profesional pentru
membrii asociaiei, precum i Codul etic al Grupului European al Asociaiilor de Evaluatori.
Dac peste 75% din parteneri (fondatori) sau membri ai consiliului de conducere al firmei
snt membri plini ai asociaiei, atunci o astfel de firm poate nainta cerere pentru a deveni
membru corporativ al asociaiei. Activitatea unei astfel de firme nu trebuie s contravin
statutului, regulilor de conduit i activitii profesionale a membrilor asociaiei. Dac
membri plini ai asociaiei snt mai puin de 75% din partenerii (fondatorii) firmei, atunci o
astfel de firm are dreptul s indice clar i univoc n publicitatea sa numai faptul c unul sau
altul din specialitii ei snt membri ai asociaiei.
Toi membrii asociaiei au dreptul s utilizeze titlul de membru al asociaiei, de categoria
respectiv; s aleag i s fie ales n Consiliul de conducere al asociaiei (pentru membrii
plini i asociai); s se foloseasc de serviciile i bunurile asociaiei n modul stabilit de
Consiliul de conducere; s fac propuneri privind dezvoltarea AREPE; s se publice n
publicaiile asociaiei i s primeasc aceste publicaii.

Toi membrii AREPE snt obligai:

s respecte statutul i actele normative ale asociaiei, s ndeplineasc deciziile i

regulile adoptate de Consiliul de conducere;

s pstreze i s foloseasc n modul corespunztor patrimoniul asociaiei;

s plteasc la timp taxa de nscriere i cotizaiile de membru;

s menin reputaia asociaiei i s respecte etica evaluatorului;

s nu divulge unor tere persoane informaia confidenial ce privete asociaia;

s-i aduc contribuia la sprijinul informaional al asociaiei. Membrii plini i cei

asociai au dreptul la obinerea diplomelor de forma

aprobat de Consiliul de conducere, care confirm calitatea lor de membru al asociaiei i
semnate de preedintele ei. Aceste diplome se pstreaz la ei atta timp ct snt membri ai
asociaiei.
Organul suprem de conducere al asociaiei este adunarea general, care aprob statutul
asociaiei i introduce modificri la el, alege Consiliul de conducere i comisia de revizie,
ascult drile lor de seam; aprob rapoartele privind rezultatele activitii asociaiei; ia
decizii n problemele legate de ncetarea activitii asociaiei; discut direciile i sarcinile
principale n activitatea asociaiei.
Consiliul de conducere al asociaiei este organul ei de lucru i este compus din preedinte,
vicepreedinte i membri ai consiliului de conducere. Consiliul de conducere este
reprezentantul legitim al asociaiei n perioada dintre adunrile generale. edinele consiliului
de conducere se convoac dup necesitate, dar nu mai rar de patru ori pe an. Consiliul de
conducere ia decizii cu o majoritate simpl de voturi.
Adunarea general alege, de asemenea, comisia de revizie pe un termen de pn la trei ani.
Membrii comisiei de revizie au dreptul s participe la edinele Consiliului de conducere al
asociaiei cu drept de vot consultativ. Comisia de revizie este subordonat adunrii generale a
asociaiei i i face darea de seam n faa ei. Comisia de revizie controleaz activitatea
economic i financiar a AREPE; verific respectarea statutului i a hotrrilor adunrii
generale i ale consiliului de conducere; prezint adunrii generale concluziile i propunerile
n baza rezultatelor reviziilor.

7.2.2. Camera Naional de Imobil din Republica Moldova'

Camera Naional de Imobil din Republica Moldova (CNI-RM) este o asociaie benevol
non-profit non-guvernamental a persoanelor fizice i juridice, care contribuie la dezvoltarea
activitii de evaluare i a domeniilor nrudite pe baza comunitii de interese a membrilor ei.
Camera de Imobil este o persoan juridic, are denumire de firm, balan independent,
conturi n bnci, tampil, blanchete cu denumirea firmei i rechizitele necesare, emblem i
drepturi exclusive de utilizare a lor.
Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil snt:

contribuirea la formarea i dezvoltarea pieei imobiliare i a pieei serviciilor de

evaluare n Moldova;

aprarea intereselor i drepturilor participanilor profesioniti la piaa imobiliar.

Camera de Imobil din Moldova i propune s-i desfoare activitatea n urmtoarele
direcii: s dezvolte pregtirea membrilor si n domeniul activitii de evaluare, s
organizeze stagieri, procesul de certificare i atestare a participanilor la piaa imobiliar n
domeniul activitii de evaluare; s efectueze expertize independente n probleme de
evaluare; s dezvolte etica profesional a evaluatorului i s controleze respectarea ei de ctre
membrii asociaiei.
Camera Naional de Imobil particip i la elaborarea bazei normative i juridice a
activitii de evaluare, reprezint membrii asociaiei i apr drepturile i interesele lor n
organele administrative, legislative i judiciare. Camera de Imobil stabilete i perfecioneaz
relaiile cu organizaiile guvernamentale, naionale i internaionale privind dezvoltarea
activitii pe piaa imobiliar.
Sarcinile concrete care stau n faa Camerei Naionale de Imobil din Republica Moldova
snt pregtirea, finanarea i difuzarea literaturii de specialitate i tiinifice n problemele
funcionrii pieei imobiliare, publicarea materialelor didactice i metodice, organizarea i
desfurarea conferinelor, seminarelor n problemele evalurii, formrii pieei imobiliare,
politicii formrii preurilor.
Dup forma de organizare juridic. Camera de Imobil este o organizaia obteasc
(neguvernamental), bazat pe principiile participrii benevoie, independenei, activitii nonprofit.

Membri ai Camerei Naionale de Imobil pot fi ceteni ai Republicii Moldova i ceteni

ai altor ri care au permis de reedin permanent n Moldova, indiferent de ras,
confesiune, sex i copvingeri politice.
Ca i n AREPE, n Camera de Imobil exist patru grupe de membri: membri plini;
membri asociai; membri de onoare; membri corporativi.
Fa de membrii Camerei de Imobil se nainteaz aceleai cerine ca i n AREPE. Se
deosebesc doar cerinele naintate fa de membrii corporativi, n conformitate cu statutul
Camerei de Imobil, dac peste 25% din parteneri (fondatori) sau peste 50% din lucrtorii
firmei snt membri plini ai Camerei, atunci firma respectiv este n drept s nainteze cerere
pentru a deveni membru corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu trebuie s
contravin statutului, regulilor de conduit i activitii profesionale a Camerei de Imobil.
Nici un membru al Camerei nu are dreptul s treac dintr-o categorie de membri n alta
dac nu a pltit cotizaiile i nu a ndeplinit toate obligaiile legate de categoria din care face
parte n prezent.
Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de categoria de membri ai organizaiei
din care face parte evaluatorul. Toi membrii
Camerei de Imobil au dreptul s se foloseasc de titlul lor. Membrii plini i membrii asociai
au dreptul s aleag i s fie alei ca membri ai Consiliului Camerei, s beneficieze de
serviciile i patrimoniul Camerei n modul stabilit de Consiliul Camerei. Toi membrii
Camerei, n afar de membrii corporativi, pot folosi simbolica Camerei, n modul stabilit de
Consiliu. Ei au dreptul s obin de la Camer informaie cu privire la activitatea ei, s
participe la aciunile Camerei cu dreptul de a lua parte la vot (membrii asociai, membrii de
onoare i corporativi au dreptul de vot consultativ), s fac propuneri privind dezvoltarea
activitii Camerei, s se publice n publicaiile Camerei i s primeasc aceste publicaii.
Toate categoriile de membri ai Camerei snt obligai:

s respecte statutul i actele normative ale Camerei i s ndeplineasc deciziile i

regulile adoptate de Consiliul Camerei;

s pstreze i s foloseasc n modul cuvenit patrimoniul Camerei;

s plteasc la timp taxa de nscriere i cotizaiile de membru;

s susin reputaia Camerei i s respecte etica profesional a participantului

profesionist la piaa imobiliar;

s nu divulge unor tere persoane informaia confidenial referitoare la Camer;

s-i aduc contribuia la susinerea informaional a Camerei. Organul suprem de

conducere al Camerei este Adunarea General a

membrilor ei, care se convoac nu mai rar de o dat pe an. Adunarea general aprob statutul
i introduce modificri n el; alege Consiliul i comisia de revizie a Camerei; ascult drile de
seam ale Consiliului i comisiei de revizie; aprob raportul de activitate i bugetul anual al
Camerei; discut sarcinile i direciile principale de activitate ale Camerei; ia hotrrea cu
privire la ncetarea activitii ei.
n perioada dintre adunrile generale, activitatea Camerei se desfoar sub conducerea
Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un termen de pn la trei ani. Consiliul conduce
activitatea curent: primete noi membri n rndurile Camerei, i scoate sau i exclude din
componena Camerei; pregtete i convoac Adunarea General; pregtete raportul de
activitate al Camerei pe anul ce s-a scurs i face bilanul anual; ndeplinete alte obligaii care
nu snt exclusiv n competena Adunrii Generale.
Comisia de revizie este aleas pe un termen de trei ani pentru controlul activitii
financiar-economice a Camerei (nu mai rar de o dat pe an); supravegherea respectrii
statutului i nfptuirea deciziilor organelor de conducere; prezentarea la Adunarea General a
concluziilor i propunerilor fcute n baza rezultatelor reviziilor i a activitii de
supraveghere.

ASOCIAIILE PROFESIONALE ALE

EVALUATORILOR DIN CSI

8.1. Asociaiile obteti ale evaluatorilor din Rusia

n prezent, n Rusia exist numeroase organizaii obteti ale evaluatorilor, fiecare dintre
ele cutnd s se situeze pe primul loc n sfera pregtirii metodice i instruirii evaluatorilor.
Printre cele mai cunoscute organizaii de acest fel se numr: Societatea evaluatorilor din
Rusia, Institutul evaluatorilor independeni, Liga experilor independeni, parteneriatul nonprofit "Colegiul evaluatorilor din Rusia", Liga naional a subiecilor activitii de evaluare .
a.
Societatea evaluatorilor din Rusia (SER) este o organizaie obteasc benevol, creat n
scopul de a sprijini activitatea specialiilor-evaluatori, de a asigura aprarea drepturilor de
autor al membrilor ei, de a reprezenta interesele comune n organele de stat i alte organe
corespunztoare, precum i n organizaii internaionale. SER a fost nfiinat la 5 martie
1993, n temeiul deciziei Conferinei evaluatorilor.
Scopul crerii Societii evaluatorilor din Rusia este sprijinirea activitii specialitilor
care se ocup cu evaluarea a diverselor tipuri de obiecte ale drepturilor civile pe teritoriul
Rusiei. n vederea realizrii scopului propus, societatea rezolv urmtoarele sarcini:

elaborarea i meninerea sistemului de control asupra calitii serviciilor de evaluare;

exercitarea controlului obtesc asupra activitii profesionale a membrilor Societii

prin certificarea lor;

sprijinirea instruirii, obinerii i ridicrii calificrii evaluatorilor;

sprijinirea instituiilor de stat n elaborarea de noi programe de studii pentru pregtirea

evaluatorilor profesioniti;

participarea la elaborarea Standardelor de evaluare;

colectarea de informaie i crearea bazelor de date n scopul acordrii de ajutor

membrilor Societii n activitatea lor profesional;

popularizarea activitii Societii;

ntreinerea relaiilor cu alte societi profesionale (ale contabililor, auditorilor, etc.);

studierea experienei internaionale de evaluare, ntreinerea relaiilor cu societi

profesionale ale evaluatorilor din SUA, Marea Britanie, Germania, Frana, Canada, Japonia,
alte ri i organizaii internaionale;

reprezentarea i aprarea drepturilor, intereselor profesionale ale membrilor si n

organele puterii de stat ale administraiei publice locale i nalte asociaii obteti.

Activitatea SER este reglementat, n afar de Statut, pe baza a trei

documente oficiale:

Declaraia societii evaluatorilor, care informeaz pe toi potenialii consumatori de

servicii de evaluare asupra principalelor scopuri i sarcini ale societii; asupra criteriilor de
nalt activitate profesional n domeniul evalurii, adic de competen i etic din punctul
de vedere al societii; asupra obligaiilor asumate de societate i membrii ei n faa
consumatorilor i modul de ndeplinire a obligaiilor.

Standardele practicii profesionale de evaluare a bunurilor imobiliare reglementeaz

cerinele profesionale fa de munca evaluatorului, stabilesc terminologia i metodele de

evaluare, cerinele fa de calitatea informaiei utilizate, forma i coninutul raportului de
evaluare.

Codul de etic profesional al membrilor Societii evaluatorilor din Rusia conine

criterii care permit a recunoate aciunile profesionale ale membrilor Societii n domeniul
evalurii ca fiind sau nefiind etice.

Sarcinile principale ale Societii evaluatorilor din Rusia snt sprijinul metodic i

informaional al membrilor si n problemele evalurii, asigurrii unei caliti nalte a

serviciilor prestate i ridicarea permanent a nivelului lor profesional. SER este membru al
Corporaiei (ghildei) evaluatorilor profesioniti din Rusia, precum i membru al unor
organizaii internaionale cum ar fi TEGoVA, Congresul Atlantic al evaluatorilor i
consultanilor (Pan-Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Conselors,
Japan). SER a stabilit contacte de lucru cu asociaii profesionale de evaluatori din SUA,
Marea Britanie, Japonia.

n cadrul dezvoltrii activitii de instruire, SER a nfiinat Academia de Evaluare,

devenind i unul din fondatorii Ageniei naionale de evaluare, unde tuteleaz munca de
asigurare metodic i cu cadre.

lncepnd din 1995, SER editeaz publicaia oficial "Evaluatorul rus", care

informeaz despre evenimentele legate de activitatea de evaluare, public materiale

normative i metodice, le face cunoscut cititorilor experiena de lucru a evaluatorilor din

diferite regiuni ale Rusiei. Din 1996, SER editeaz revista tiinifico-practic trimestrial
"Problemele evalurii"; din 1997 - anuarul "Registrul evaluatorilor i al firmelor de
evaluare".

SER a constituit o comisie disciplinar i de soluionare a litigiilor, abilitat cu

funcii de verificare a conformitii aciunilor membrilor societii cu statutul i

cerinele Standardelor eticii profesionale, precum i de reglementare a situaiilor de
conflict i reprezentare a intereselor SER n cazul examinrii n instanele de judecat
a chestiunilor litigioase privind activitatea membrilor SER

Membri ai SER pot fi persoane fizice care au atins vrsta de 18 ani (ceteni ai Rusiei,

persoane fr cetenie, ceteni strini) i persoane juridice - asociaii obteti interesate n

rezolvarea n comun a sarcinilor societii, care au drepturi i obligaii egale. La nceputul
anului 2002, SER avea n regiunile Rusiei 75 de filiale, care reuneau 2500 de evaluatori.

Institutul evaluatorilor independeni primete n rndurile sale numai persoanele care

au participat la seminarul de dou sptmni de evaluare a bunurilor imobiliare al Institutului

de dezvoltare economic al Bncii Mondiale. Institutul evaluatorilor independeni se bucur
de sprijin din partea Corporaiei evaluatorilor profesioniti din Rusia i a Bncii Mondiale,
organizeaz n mod regulat instruirea membrilor si i i asigur cu literatur metodic.

Liga experilor independeni, spre deosebire de Institutul evaluatorilor independeni,

primete n rndurile sale att persoane juridice, ct i persoane fizice. Afar de aceasta, n
Liga experilor independeni exist rspunderea colectiv pentru rezultatele evalurii, aici
pentru prima dat a fost introdus asigurarea riscului n activitatea de evaluare i asigurare
bunurilor imobiliare evaluate pe baz de contract cu Institutul Asigurrii de Stat. Liga
conlucreaz activ cu Biroul de inventariere tehnic din Rusia, ceea ce i asigur posibiliti
suplimentare la prestarea serviciilor legate de obinerea creditelor prin gajarea bunurilor
imobiliare. In caz de nerambursare a creditului, membrii Ligii se oblig s scoat din gaj sau
s vnd bunul imobiliar dup reevaluare pentru 80% din valoarea declarat. Liga desfoar
seminare de pregtire a evaluatorilor i se oblig s-i angajeze pe audieni dup instruire la
munc n subdiviziunile organizaiei sau n filialele sale regionale.

Parteneriatul non-profit "Colegiul evaluatorilor din Rusia", nfiinat n aprilie

1997, reunete n componena sa peste 120 de organizaii de evaluare profesionale

independente din 50 de regiuni ale Rusiei, care i desfoar activitatea lor pe piaa
serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare din 1993-1994 i au n statele lor colaboratori de
nalt calificare. Membri ai acestei asociaii snt persoane fizice i juridice care i desfoar

activitatea n diferite segmente ale pieei n domeniul consultanei financiare i

administrative, prestarea serviciilor de evaluare, audit, dezvoltare. Colegiul evaluatorilor din
Rusia este membru al Camerei de comer i industrie din Rusia, Uniunii industriailor i
ntreprinztorilor din Rusia, Organizaiei internaionale a participanilor la piaa imobiliar
(FIABSI), al Corporaiei evaluatorilor profesioniti din Rusia. Lucrrile efectuate de membrii
asociaiei, la cererea beneficiarului, pot fi verificate de Comisia pentru standardizare i
certificare i Consiliul de experi al asociaiei.

Liga naional a subiecilor activitii de evaluare - organizaie obteasc, nfiinat

n 1999 pentru sprijinul profesional al independenei i autenticitii evalurilor efectuate de

evaluatorii rui i recunoaterea acestor evaluri de ctre investitorii strini. Sarcinile acestei
organizaii snt i:

acordarea de ajutor organelor puterii de stat i regionale la elaborarea i

implementarea standardelor profesionale i a normativelor de evaluare a bunurilor imobiliare

i a altor tipuri de proprietate la nivelul cerinelor internaionale n scop de impozitare,
ncheierea tranzaciilor, aprecierea eficienei gestionrii patrimoniului, sechestrrii,
nstrinrii patrimoniului, etc.;

formarea Institutului evaluatorilor patrimoniului de stat i municipal i susinerea

statutului lui;

aprarea intereselor proprietarilor rui, inclusiv n regiuni, n faa evaluatorilor i

auditorilor strini la pregtirea proiectelor investiionale i formarea instrumentelor de gajare.

Liga naional a subiecilor activitii de evaluare consider oportun iniierea colaborrii
cu administraiile regiunilor din Rusia n domeniile:

organizarea licenierii activitii de evaluare;

elaborarea normativelor pentru activitatea de evaluare, lundu-se n calcul condiiile

locale;

organizarea lucrrilor de efectuare a evalurii masive a bunurilor imobiliare n scopul

impozitrii i instituirea registrului proprietilor;

organizarea certificrii serviciilor de evaluare pe baza sistemelor naionale i

internaionale de certificare, acreditare i atestare a evaluatorilor de diferite niveluri n aceste

sisteme;

elaborarea cerinelor fa de evaluatorii patrimoniului de stat i regional, certificarea

lui i inerea registrului acestor evaluatori;

aprarea intereselor ntreprinderilor din Rusia i regiuni la atragerea investiiilor

strine i determinarea valorii gajului;

desfurarea seminarelor comune de pregtire a specialitilor de diferite niveluri n

problemele activitii de evaluare.

8. 2. Organizaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri ale CSI
UCRAINA

n Ucraina, necesitatea acut de specialiti evaluatori a aprut n 1993-1994, cnd a nceput

procesul privatizrii. Era necesar s se elaboreze metodologia evalurii proprietii de stat,
deoarece valoarea de inventariere a obiectului putea fi de cteva ori mai mic dect preul de
pia. n 1994 a fost creat Asociaia evaluatorilor din Ucraina (AEU), sarcina principal a
Creia este necesitatea schimbului de experien i protejrii specialitilor ; naionali n faa
concurenei externe. Societatea evaluatorilor din Ucraina a aprobat "Normele activitii
profesionale a evaluatorului", elaborate n baza normelor etice i standardelor profesionale
general recunoscute n lume. Aceste norme snt obligatorii pentru toi membrii AEU, care
trebuie s le aplice n activitatea lor profesional. Normele activitii profesionale a
evaluatorului cuprind urmtoarele compartimente: etica profesional; definiiile; cerinele
profesionale fa de evaluarea bunurilor imobiliare; cerinele profesionale fa de evaluarea
bunurilor mobiliare; cerinele profesionale fa de evaluarea afacerilor.

Societatea evaluatorilor din Ucraina este membru asociat al TEGoVA, n activitatea sa ea

se conduce de Statutul i Codul Etic al acestei organizaii.
In Ucraina a fost creat mediul juridic necesar pentru activitatea de evaluare. n iulie 2001
a fost adoptat legea cu privire la evaluarea proprietilor imobiliare, drepturilor patrimoniale
i activitatea profesional de evaluare n Ucraina.
Belorusia
Societatea evaluatorilor din Belorusia (SEB) a fost nfiinat n 1996, cnd a aprut
necesitatea crerii instituiei evalurii independente. n irul de profesii economice ce
deservesc necesitile pieei a aprut i profesia de evaluator expert. Organizaia non-profit
SEB reunete evaluatorii calificai din diverse domenii de activitate: evaluatori de bunuri
imobiliare, utilaje, transporturi, ntreprinderi, complexe de producie, etc. n ultimul timp la ei

s-au adugat evaluatorii proprietii intelectuale. SEB numr circa 90 de membri. Din
momentul infiinrii sale, SEB lucreaz n vederea crerii i dezvoltrii n Belarus a instituiei
evalurii independente. ncepnd din 1996, mpreun cu Universitatea de stat din Belarus,
asociaia contabililor i Camera auditorilor, editeaz revist tiinifico-practic lunar
"Evaluarea patrimoniului (activelor) agenilor economici". Din 1997 SEB desfoar
seminarul tiinifico-metodic permanent "Economia bunurilor imobiliare i evaluarea
proprietii".
O atenie deosebit se acord calitii efecturii evalurii. Din 1998 n Belarus acioneaz
Consiliul de onoare, creat pentru soluionarea eventualelor situaii litigioase n legtur cu
evaluarea. SEB caut s asigure o abordare metodologic unic n evaluarea diferitelor
categorii de bunuri imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare. n acest scop au
fost ncheiate contracte de colaborare ntre SEB i structurile de stat, care patroneaz diferite
genuri de activitate de evaluare n Belarus. Scopul contractelor este unirea eforturilor
evaluatorilor n elaborarea unei abordri unice a evalurii patrimoniului.
KAZAHSTAN
Asociaia evaluatorilor din Kazahstan (AEK) a fost nfiinat n mai 1997. Este o
organizaie non-profit, care reunete 20 de organizaii i circa 400 de specialiti n domeniul
evalurii patrimoniului. Membri ai AEK snt persoane juridice, care activeaz n toate
regiunile rii. Asociaia evaluatorilor din Kazahstan este membru activ al Comitetului
internaional pentru standardele de evaluare - IVSC, precum i membru al Consiliului
coordonator al asociaiilor naionale ale evaluatorilor din rile CSI. n baza contractelor
bilaterale, AEK colaboreaz cu Societatea evaluatorilor din Rusia, Camera de comer i
industrie din Kazahstan, Camera auditorilor din Kazahstan, Asociaia bncilor din Kazahstan.
KRGZSTAN

Activitatea de constituire a organizaiilor autoreglatoare ale evaluatorilor din Krgzstan a

nceput din anul 2000. Asociaia obteasc a evaluatorilor din Republica Kirgizia a luat fiin
n iulie 2000 n baza renregistrrii Asociaiei obteti 'TRUSTEE" i este singura asociaie
independent autoreglatoare a evaluatorilor din Krgzstan. Infrastructura pentru activitatea de
evaluare n Krgzstan se formeaz cu sprijinul fundaiei "Eurasia", guvernului rii,
asociaiilor evaluatorilor din Belarus i Rusia. In anul 2000, printr-o hotrre a guvernului
Krgzstanului, a fost aprobat componena Consiliului pentru estimarea valorii bunurilor, n

care au fost inclui, pe lng reprezentanii structurilor de stat, i reprezentani ai

organizaiilor de evaluare independente, ai asociaiilor obteti i ai instituiilor de nvmnt
superior care pregtesc specialiti evaluatori. Asociaia obteasc a evaluatorilor din
Krgzstan, din anul 2000, este membru al Consiliului coordonator pentru activitatea de
evaluare al CSI, iar n septembrie 2001 a fost organizaia-gazd a Congresului IV al
evaluatorilor din rile CSI.
Consiliul pentru estimarea valorii patrimoniului a aprobat sistemul Standardelor de
Evaluare a patrimoniului Republicii Krgzstan pe tipuri de activitate de evaluare: evaluarea
bunurilor imobiliare, evaluarea mijloacelor de producie, a mainilor i utilajului; evaluarea
activelor nemateriale i a obiectelor proprietii intelectuale; estimarea ntreprinderii n
funcionare (afacerii) i a complexului patrimonial.
In prezent, n Krgzstan este n discuie proiectul de lege cu privire la activitatea de
evaluare, a nceput licenierea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare, se lucreaz asupra
perfecionrii pregtirii specialitilor evaluatori.
UZBEKISTAN
Asociaia obteasc "Societatea Evaluatorilor din Uzbekistan" este o formaiune benevol,
creat n baza exprimrii libere a voinei cetenilor reunii pentru realizarea n comun a
drepturilor, libertilor i intereselor lor legitime n domeniul activitii de evaluare. Scopul
crerii societii este de a sprijini activitatea profesional a evaluatorilor pe teritoriul
Republicii Uzbekistan i n afara hotarelor ei. Pentru realizarea scopului propus, societatea
rezolv urmtoarele sarcini:

elaborarea i sprijinirea sistemului de control asupra calitii serviciilor de evaluare;

efectuarea certificrii activitii profesionale a membrilor Societii pe calea atestrii

lor;

sprijinirea instruirii i ridicrii nivelului profesional al evaluatorilor;

colaborarea la elaborarea de noi programe de instruire n pregtirea evaluatorilor

profesioniti;

participarea la elaborarea actelor normative i a materialelor metodice n domeniul

evalurii, inclusiv a Standardelor pentru activitatea de evaluare;

colectarea informaiei i crearea bazelor de date privind tranzaciile ncheiate,

documentaia juridico-normativ n scopul de a acorda ajutor membrilor Societii n

activitatea lor profesional;

organizarea de conferine, prezentri, seminare, expoziii pe tipurile principale ale

activitii de evaluare;

ntreinerea relaiilor cu alte asociaii profesionale obteti (auditori, contabili,

evaluatori profesioniti . a.);

ntreinerea legturilor cu societile profesionale de evaluatori din alte ri i

organizaii internaionale;

reprezentarea i aprarea intereselor profesionale ale membrilor si n organele puterii

de stat, administraii publice locale i n alte asociaii obteti.

Membri ai Societii pot fi persoane fizice care au atins vrsta de 21 de ani i persoane
juridice - asociaii obteti care susin scopurile i sarcinile Societii, recunosc statutul
Societii i care au pltit taxa de nscriere i cotizaiile de membru. Membrii Societii au
aceleai drepturi i obligaii. Pentru membrii Societii snt stabilite urmtoarele categorii de
calificare: membru activ al Societii; evaluator certificat; expert n evaluare; magistru n
evaluare.
Categoria de calificare "membru activ al Societii" se acord membrilor Societii care
au trecut pregtirea profesional la cursurile profesionale de evaluare ale Societii sau n alte
centre de instruire, programele crora snt recunoscute de ctre Societate. Categoriile de
calificare

"evaluator certificat", "expert n evaluare", "magistru n evaluare" se acord

membrilor Societii dup trecerea cu succes a procedurii de atestare.

Societatea garanteaz beneficiarilor c lucrrile de evaluare efectuate de membrii ei
crora li s-au acordat categoriile de calificare sus-menionate corespund actelor normative n
vigoare.
n cadrul Societii evaluatorilor din Uzbekistan activeaz cteva comisii n conformitate
cu principalele direcii de activitate: comisia pentru disciplin i pretenii; comisia de atestare;
comisia pentru standardizare i certificare; comisia didactico-metodic; comisia pentru
asigurarea informaional.
n Uzbekistan a fost creat o baz juridic i metodologic a activitii de evaluare destul
de dezvoltat. A fost elaborat legea Republicii Uzbekistan cu privire la activitatea de
evaluare, recomandrile metodice pentru evaluarea de pia a terenurilor urbane, recomandri
metodice pentru evaluarea economic a cldirilor i construciilor prin metode de pia. Din

1998 se lucreaz asupra crerii sistemului naional al standardelor de evaluare a patrimoniului

Republicii Uzbekistan. n perioada 1999-2000 au fost elaborate i aprobate urmtoarele
standarde: O'z DSt-926 Valoarea de pia ca baz de evaluare; O'z SDt-927 Baze de evaluare,
altele dect valoarea de pia; O'z SDt-929 Evaluarea bunurilor imobiliare (terenurilor,
construciilor neterminate, cldirilor i edificiilor); O'z DSt-930 Evaluarea mijloacelor de
producie, mainilor i utilajului; O'z DSt-852 Noiuni i principii generale de evaluare .a. n
conformitate cu Anexa 1 a Hotrrii Ministerului Muncii al Republicii Uzbekistan din 27
ianuarie 1999 "Lista profesiilor i funciilor lucrtorilor incluse n clasificatorul republican",
profesiei de evaluator i s-a atribuit un cod, snt stabilite obligaiile funcionale i cerinele de
calificare fa de specialitii evaluatori.
8.3. Consiliul asociaiilor evaluatorilor din CSI
Ideea crerii unei asociaii obteti unice, care ar reuni toate organizaiile profesionale ale
evaluatorilor din CSI a aprut pe la mijlocul anilor '90, cnd au devenit evidente sarcinile
comune n domeniul crerii metodologiei de evaluare, elaborrii standardelor de evaluare,
ridicrii nivelului profesional al evaluatorilor, care stteau n fata tuturor asociaiilor de
evaluatori din CSI.
Spre sfritul anilor '90 a fost nfiinat Consiliul Coordonator pentru activitatea de evaluare
din CSI, n care au intrat organizaiile de evaluare din Rusia, Ucraina, Belarus, Azerbaidjan,
Krgzstan, Kazahstan i Uzbekistan. La Congresul internaional al evaluatorilor
"Globalizarea activitii de evaluare", care a avut loc n septembrie 2001 n Krgzstan,
reprezentanii asociaiei evaluatorilor din Moldova i Armenia i-au exprimat, de asemenea,
dorina de a intra n Consiliul Coordonator pentru activitatea de evaluare. La aceeai reuniune
s-a luat decizia de a transforma Consiliul Coordonator n organizaia internaional Consiliul asociaiilor evaluatorilor din CSI (CAE CSI). A fost semnat un acord de constituire,
conform cruia Consiliul va efectua coordonarea activitii de evaluare n cadrul CSI.
Consiliul urmeaz s contribuie la armonizarea legislaiei rilor participante, astfel nct
procedura de evaluare s faciliteze investirile reciproce. Foarte actual este, de asemenea,
problema armonizrii codurilor etice, standardelor de evaluare ale rilor participante, precum
i colaborarea cu organizaiile internaionale. Se preconizeaz c Consiliul va promova o
politic unic n cadrul Grupului European al Asociaiilor Evaluatorilor i n cadrul
Comitetului Internaional pentru Standardele de Evaluare. Aceasta, ntre altele, va ajuta la
obinerea drepturilor unice pentru toate rile participante asupra traducerii ediiei noi a

Standardelor Internaionale i Europene de evaluare n limba rus, care este limb de lucru i
n Consiliul Asociaiilor Evaluatorilor din CSI i de evaluare din CSI.
Acordul de constituire cu privire la crearea i activitatea asociaiei internaionale
"Consiliul Asociaiilor Evaluatorilor din CSI" (CAE CSI) a fost semnat la 18 mai 2002.
Fondatori ai CAE CSI snt Asociaia evaluatorilor din Belarus, Asociaia evaluatorilor din
Kazahstan, Societatea evaluatorilor din Krgzstan, Camera Naional de Imobil din
Republica Moldova, Societatea evaluatorilor din Rusia. Sediul CAE CSI se afl n or. Minsk,
Republica Belarus. CAE CSI va obine drepturile de persoan juridic de la data nregistrrii
sale oficiale. CAE CSI este o organizaie non-profit, adic persoan juridic care nu are ca
scop principal al activitii sale obinerea de profit i care nu repartizeaz profitul obinut
ntre membrii asociaiei. Toi membrii CAE CSI au drepturi i obligaii egale, prevzute de
statutul acestei organizaii. Patrimoniul CAE CSI se formeaz din taxele de nscriere i
cotizaiile de membru, altor ncasri care nu snt interzise de legislaie. Activitatea CAE CSI
poate fi ncetat numai n temeiurile prevzute de Legislaia civil a Republicii Belarus i
Legii Republicii Belarus cu privire la asociaiile obteti.

ASOCIAIILE EVALUATORILOR DIN RILE EUROPEI OCCIDENTALE

I SUA

9.1. Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor (TEGoVA)

9.1.1. Istoria

nfiinrii, scopurile i obiectivele TEGoVA

Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVOFA) a fost nfiinat ca asociaie
non-profit a organizaiilor naionale de evaluatorii la 4 mai 1977 n conformitate cu legislaia
Belgiei. Aceast asociaie cuprindea majoritatea organizaiilor profesionale europene
preocupate de evaluarea bunurilor imobiliare. Iniial, n componena TEGOVOFA intrau
asociaiile din Belgia, Frana, Germania, Irlanda i Marea Britanie. Mai trziu TEGOVOFA a
fuzionat cu organizaia sor EURO VAL, dup care grupul i-a schimbat denumirea n
TEGoVA.
Membrii TEGoVA reprezint organizaiile profesionale ale evaluatorilor din rile Uniunii
Europene cu participarea activ crescnd a partenerilor din rile Comunitii Economice
Europene, precum i din Europa Central i de Est, inclusiv din Polonia, Ungaria, Cehia,
Bulgaria, Romnia, Rusia, rile Baltice, Ucraina, Belarus, iar din 1998 i Moldova.
TEGoVA lucreaz n strns colaborare cu Comitetul Internaional pentru Standarde de
Evaluare (IVSC), asociaiile evaluatorilor din SUA, Australia, Noua Zeland. Standardele i
metodologia comune permit prezentarea unor valori coerente, att pentru scopuri publice ct i
private, cu beneficii semnificative pentru comer i industrie, pentru sectorul financiar, i al
investitorilor instituionali, ca i pentru numrul tot mai mare de persoane care depind direct
sau indirect de eficiena economic a acestor sectoare. Unul din principiile de baz ale
TEGoVA este promovarea standardelor comune de evaluare. nc de la nfiinarea TEGoVA,
unul din principalele obiective ale asociaiei a fost de a stabili i a publica standarde comune
de evaluare, care s exprime opinia organizaiilor profesionale din toate rile Uniunii
Europene. Standardele Europene de Evaluare din 2000, acum n vigoare, snt actualizate,

lundu-se n considerare schimbrile produse n Uniunea European i importana crescnd a

legislaiei naionale, piaa unic, internaionalizarea afacerilor. Noile Standarde snt mai
complete n comparaie cu versiunea anterioar, fiind elaborate n conformitate cu
Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) i reflect cea mai bun practic de evaluare
din Europa.
Dei au fost elaborate i se aplic cu succes standardele Europene unice de evaluare, mai
exist totui deosebiri n modul de abordare, metodele, principiile de evaluare aplicate,
generate parial de tradiiile de evaluare din anumite ri, parial de legislaiile locale n
domeniu. Astfel c TEGoVA a creat un grup de lucru pentru studierea deosebirilor n
legislaia rilor participante n scopul elaborrii unor recomandri corespunztoare.
TEGoVA este o organizaie benevol a asociaiilor de evaluatori din cele mai mari ri
europene. Participanii ei se mpart n trei categorii: membri plini, membri asociai i
observatori.
Membri plini ai TEGoVA snt rile membre ale Uniunii Europene: Austria, Belgia,
Danemarca, Finlanda, Frana, Germania, Grecia, Irlanda, Italia, Olanda, Portugalia, Spania,
Suedia, Marea Britanie, Norvegia.
Din categoria membrilor asociai ai TEGoVA fac parte asociaiile evaluatorilor din rile
Europei Centrale i de Est: Albania, Belarus, Bulgaria, Cehia, Estonia, Letonia, Lituania,
Moldova, Romnia, Polonia, Rusia, Ucraina.
Observatori n TEGoVA snt: Republica Popular Chinez, Jordania, " Luxemburg,
Slovacia, Slovenia, Elveia, Turcia, SUA, Canada.
Pe lng aceste trei categorii de membri TEGoVA, exist i categoria "Membri de onoare
ai TEGoVA", din care fac parte persoanele ce au adus o contribuie personal important la
dezvoltarea asociaiei. Membrii de onoare se bucur de toate drepturile membrilor TEGoVA,
mai puin dreptul de participare la vot.
In prezent, TEGoVA are n componena sa n calitate de membri plini i membri asociai
38 de asociaii profesionale din 27 de ri, precum i observatori din 11 ri (organizaii).

Cerinele fa de membri:
Una dintre principalele cerine fa de asociaiile care aspir s devin membri ai
TEGoVA este recunoaterea Codului etic al TEGoVA drept criteriu fundamental pentru
implementarea practicii de evaluare. Acest document nu are putere juridic i trebuie privit ca

supliment la legislaia naional i practica naional de evaluare n asociaiile membre ale

TEGoVA. Asociaiile membre ale TEGoVA trebuie s nainteze cerine clare fa de membrii
si n ceea ce privete calificarea, regulile de conduit profesional, recurgerea la asistena
altor evaluatori, comportarea n cazul apariiei unor conflicte de interese.
Membrii asociaiilor care doresc s intre n componena TEGoVA trebuie s corespund
cerinelor fa de evaluatori, expuse n Standardele Europene de Evaluare - 2000.
Pentru a lua decizia de a primi o asociaie n calitate de membru plin al TEGoVA, unul din
reprezentanii TEGoVA trebuie s viziteze aceast asociaie, s ia cunotin de practica ei de
evaluare, s se ncredineze c actele snt ntocmite corect, s studieze activitatea asociaiei
nainte ca chestiunea privind primirea ei s fie examinat n cadrul Adunrii Generale a
TEGoVA.
Statutul de membru asociat al TEGoVA poate fi revzut de ctre Adunarea General
oricnd, dac vor exista argumente convingtoare c asociaia nu mai corespunde criteriilor
TEGoVA.
Asociaiile membre ale TEGoVA trebuie s plteasc la timp cotizaiile de membru,
cuantumul crora este determinat n baza datelor privind numrul de membri ai asociaiei,
produsul intern brut al rii, necesitilor TEGoVA de resurse financiare pentru desfurarea
activitii sale.
Camera Naional de Imobil din Republica Moldova este membru asociat al TEGoVA i
particip la toate edinele, are drept de vot n problemele de evaluare care nu snt nemijlocit
legate de standardizarea acestei activiti n rile Uniunii Europene. Evaluatorii din Moldova
au participat activ la elaborarea Standardelor Europene de Evaluare-2000, prezentnd
metodologia de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol i un scurt studiu despre
dezvoltarea activitii de evaluare n Moldova.
Obiectivele TEGoVA snt:

de a sprijini evaluatorii, prin recomandri clare, s elaboreze rapoarte coerente pentru

beneficiari;

de a promova nelegerea uniform prin utilizarea unor definiii standard ale valorii de

pia i prin abordarea uniform a evalurii;

de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificrii i la cea mai bun

practic, ca etalon pentru utilizarea evalurilor;

de a promova n rndul evaluatorilor o abordare orientat spre client

i spre cerere;

de a accentua contientizarea rolului evaluatorului;

de a institui proceduri care s asigure o certificare a valorii exacte, corecte i

neambigue, corespunztoare cu legislaia naional i european, cu standardele de evaluare

i cu cele de contabilitate.
9.1.2. Direciile principale de activitate ale TEGoVA
Una din cele mai importante direcii de activitate ale TEGoVA este lucrul asupra crerii
sistemului unic de standarde europene, care ar cuprinde cea mai bun practic european n
domeniul evalurii, organizrii activitii de evaluare, pregtirii specialitilor calificai n
evaluare.
ncepnd din 1997, evaluatorii din Europa s-au condus n activitatea lor de "Guid Blue"
(Ghidul Albastru), Standardele Europene de Evaluare, pregtite de Peter Champness,
preedintele de atunci al TEGoVA, un experimentat evaluator certificat, cu o bogat
experien de lucru n multe ri ale Uniunii Europene, Europei Centrale i de Est.
Standardele Ghidului Albastru nu aveau caracter obligatoriu pentru membrii organizaiei, ns
erau recomandate pentru aplicare ca reprezentnd cea mai bun experien, fiind elaborat
pentru includerea n respectivele acte normative ale Uniunii Europene i au impulsionat
perfecionarea activitii de evaluare n Europa i n ntreaga lume.
n anul 2000, la Bruxeles, n cadrul Adunrii Generale a TEGoVA, a avut loc prezentarea
noilor Standarde Europene de Evaluare - EVS-2000, prelucrate i substanial completate att
cu recomandri practice privind aplicarea diferitelor metode de evaluare, ct i prin luarea n
considerare a experienei diferitelor ri europene n domeniul evalurii. n standardele de
evaluare snt incluse definiiile principalelor tipuri de valori i a metodelor general
recunoscute de determinare a lor. mpreun cu clasificarea propus a obiectelor i scopurile
evalurii se definete procedura de alegere a tipului valorii. Se fac recomandri privind
efectuarea diferitelor tipuri de evaluare a bunurilor imobiliare. Noile standarde prevd de
asemenea o serie de abordri n ceea ce privete estimarea daunei, obligaiile, drepturile i
datoriile, care lipseau n ediia anterioar.
Noile standarde de evaluare EVS-2000 au fost adoptate n conformitate cu Directivele
Consiliului Europei 78/660/EEC i 91/647/EEC. Aceste standarde snt obligatorii pentru
aplicare n rile Uniunii Europene, care trebuie s aduc standardele naionale de evaluare n
concordan cu EVS-2000. Derogarea (abaterea) de la standardele de evaluare comport

riscuri juridice i financiare att pentru evaluatori, ct i pentru utilizatorii de servicii. n

practic ns, pot aprea circumstane cnd standardele de evaluare nu snt aplicabile, sau se
impun unele derogri de la ele. Aceste derogri urmeaz a fi indicate att n contractul de
efectuare a evalurii, ct i n raportul de evaluare.
TEGoVA monitorizeaz situaia privind aplicarea EVS-urilor, caut s asigure cu
informaie i ghiduri membrii asociai prin intermediul publicaiilor, difuzrii materialelor,
discutrii n cadrul conferinelor a necesitii aplicrii standardelor i a diferitelor riscuri ce le
aduc abaterile n aplicarea standardelor.
O alt direcie de mare importan n activitatea TEGoVA este introducerea
mecanismului de certificare european a evaluatorilor. Acest mecanism a fost introdus
dup aprobarea de ctre toi membrii asociai ai TEGoVA a cerinelor unice privind
raportul de evaluare, nivelul de calificare a evaluatorului, codul de conduit al
evaluatorului, metodologia evalurii. Implementarea programului de instruire a
evaluatorilor contribuie la instituirea unor cerine unice fa de evaluatorii certificai
n ntreaga Europ.
9.1.3. Structura organizaional a TEGoVA
Organul suprem de conducere al TEGoVA este Adunarea General, care se convoac de
cel puin dou ori pe an. Adunarea General ia decizii n ce privete primirea unor noi
asociaii ca membri ai organizaiei, modificarea structurii organizaionale a TEGoVA, alege
Consiliul TEGoVA i aprob componena comitetelor. Adunarea General ascult rapoartele
de activitate ale Consiliului TEGoVA n perioada dintre edinele Adunrii, aprob rapoartele
Consiliului i ale preedintelor de comitete.
Consiliul TEGoVA este alctuit din 8 membri, pe care i confirm Adunarea General. Din
Consiliu fac parte: preedintele, casierul, secretarul general, directorul, preedinii unor
comitete.
Preedintele: reprezint TEGoVA n mass media, la diverse ntlniri i edine; rspunde
de elaborarea strategiei dezvoltrii organizaiei; conduce edinele Adunrii Generale;
particip la edinele comitetelor TEGoVA, pentru a fi mereu la curent cu activitatea
organizaiei.
Casierul: ine evidena plii cotizaiilor de membru i a taxelor de nscriere; exercit
controlul asupra veniturilor i cheltuielilor organizaiei, supravegheaz ndeplinirea planului

de afaceri al TEGoVA, prezint Adunrii Generale i Consiliului informaie complet privind

situaia finanelor.
Secretarul general: urmrete modificrile ce au loc n legislaia i n politica Uniunii
Europene, ntocmete revista schimbrilor ce trebuiesc introduse n documentele TEGoVA;
conduce Grupul de lucru pentru elaborarea standardelor; coordoneaz activitatea TEGoVA cu
Comisia European, Comisia Economic a ONU, cu Federaia European a Ipotecii, etc.
Directorul: rspunde de organizarea activitii Consiliului i a Adunrii Generale i
ndeplinete urmtoarele obligaii:
conduce oficiul TEGoVA;
ndeplinete hotrrile Adunrii Generale i pe cele ale Consiliului;
dezvolt relaiile cu alte organizaii europene i internaionale;
elaboreaz website-u\ organizaiei;

ntocmete rapoartele anuale, comunicate informaionale privind TEGoVA;

redacteaz stenograma edinelor Adunrii Generale;
rspunde de organizarea edinelor TEGoVA..

Consiliul TEGoVA i desfoar activitatea n interesul Adunrii Generale, nu al

organizaiilor obteti pe care le reprezint membrii Consi- Huliri. edinele Consiliului se
convoac de 6 ori pe an. Consiliul stabilete obiectivele i sarcinile seminarelor i ale
edinelor grupurilor de lucru, pentru a fi aprobate la Adunarea General.
TEGoVA are n componena sa cteva comitete: comitetul pentru studii, comitetul pentru
pieele n dezvoltare, comitetul pentru relaiile cu alte asociaii; comitetul pentru legtura cu
comitetul pentru elaborarea standardelor internaionale, comitetul pentru certificare, comitetul
pentru etic. n funcie de sarcinile ce stau n faa TEGoVA, pot fi create grupuri de lucru
pentru dezvoltarea anumitor direcii de activitate. De exemplu, pentru elaborarea
Standardelor-2000 a fost creat un consiliu editorial. n prezent, acest consiliu lucreaz asupra
perfecionrii standardelor, selecteaz materiale pentru ntocmirea unei addende mai complete
privind asociaiile naionale de evaluatori, lucreaz cu avizele evaluatorilor - membri ai
asociaiilor n scopul perfecionrii noii versiuni a Standardelor Europene -2003. Lund n
considerare complexitatea evalurii afacerii i a activelor nemateriale, recent la TEGoVA a
fost creat un grup de lucru pentru elaborarea metodologiei de evaluare a afacerii i a activelor
nemateriale.

9.2. Asociaiile naionale de evaluatori din rile

Europei Occidentale i SUA
MAREA BRITANIE

Activitatea de evaluare a aprut n cadrul profesiei "surveyor" (citit-serveier) n Marea

Britanie. Istoricete, surveying-ul a cunoscut o larg rspndire n Anglia, n sec. XV-XVI i
la etapa iniial cuprindea funciile unor slujbai de stat mputernicii cu hotrnicirea
pmnturilor, nregistrarea proprietilor funciare i a drepturilor asupra lor. Este un lucru pe
ct se poate de explicabil, deoarece pmntul era considerat principala surs a bogiei,
temelia vieii i a obinerii veniturilor. Baza dezvoltrii colii i practicii economice engleze
au constituit-o problemele legate de bunurile imobiliare. Atitudinea fa de bunurile
imobiliare ca fa de surs a avuiei naionale poate fi urmrit de-a lungul mai multor secole.
Pe msura dezvoltrii sistemului economic al statului, pregtirea specialitilor a devenit o
problem stringent. n 1861, regele Angliei a druit surveyor-ilor profesioniti carta
dreptului de autoreglementare a profesiei. n aceti ani, la Londra a fost nfiinat Institutul
Regal al Surveyor-ilor Autorizai (Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)). n prezent,
aceast organizaie este una din cele mai mari organizaii profesionale din lume care reunete
specialiti n domeniul proprietilor imobiliare (ageni pentru operaii cu bunuri imobiliare,
specialiti n reglementarea regimului proprietii funciare, arhiteci, evaluatori) i numr
peste 110 mii de membri n 120 de ri ale lumii. Circa 10 mii de membri RICS snt
evaluatori certificai. Pentru a obine calitatea de membru RICS trebuie s ai studii superioare
n domeniul imobiliar la una din universitile acreditate de RICS i s faci o stagiere de cel
puin doi ani sub conducerea unui membru al RICS.
RICS este o organizaie independent, non-profit, care activeaz n interes public, care
promoveaz standardele de competen, probitate, profesionalism n rndurile membrilor si,
asigur evaluarea obiectiv, neprtinitoare a bunurilor imobiliare. Scopul principal al RICS
const n reglementarea i dezvoltarea profesiei de surveyor n interesul societii, precum i
n asigurarea membrilor asociaiei cu informaia i serviciile necesare.
Iniial, membrii RICS activau numai n hotarele Marii Britanii. Actualmente, RICS i-a
extins influena asupra Irlandei, Germaniei, Franei, Olandei, unde studiile superioare n
domeniul evalurii snt recunoscute ca baz pentru obinerea calitii de membru al RICS.

Primii absolveni din Germania care au obinut studii superioare n domeniul evalurii au
devenit membri asociai ai RICS n 1995.
Politica RICS este orientat spre extinderea influenei acestei organizaii. RICS i
deschide reprezentane n multe ri ale Europei - membre ale Uniunii Europene. O activitate
intens desfoar RICS n Germania, Frana, Belgia i Spania.
Recomandrile practice prezentate n RICS Appraisal and Valuation
Manual ("Cartea Roie") snt obligatorii pentru toi membrii RICS. Acest
ghid ia n considerare toate cerinele legislaiei i alte cerine fa de
efectuarea evalurii i conine recomandri privind estimarea valorii de pia
i a altor baze de evaluare. Membrii RICS particip activ la dezvoltarea
activitii de evaluare la nivel internaional, transmind experiena celei mai
bune practici n domeniul evalurii asociaiilor naionale, ajutndu-le s
elaboreze standardele naionale de evaluare. Ei snt iniiatorii crerii
Grupului European al Asociaiilor Evaluatorilor, au contribuit activ la
elaborarea Standardelor Europene de Evaluare. Membrii RICS se situeaz
pe poziii de frunte i n Comitetul Internaional pentru Standarde de
Evaluare.
SUA
Evaluarea bunurilor imobiliare n SUA constituie sfera de activitate a persoanelor cu
studii superioare, cu mare experien de lucru i pregtire special n domeniul evalurii
proprietilor imobiliare. Activitatea de evaluare este de ngust specializare. De exemplu,
evaluatorii de bunuri imobiliare nu se ocup de evaluarea proprietii intelectuale, afacerilor,
etc. Activitatea de evaluare n SUA este liceniat de ctre autoritile statelor ncepnd din
1989. nainte de aceast dat, activitatea de evaluare era reglementat numai de ctre
organizaiile profesionale obteti. Fondul de evaluare, organizaie non-profit a evaluatorilor,
i-a rezervat dreptul de a elabora cerinele de calificare fa de evaluatorii solicitani de
certificat sau licen de evaluare. n prezent, membri ai Fondului snt peste 50 de organizaii
fie n calitate de sponsori, fie n calitate de membri ai consiliilor consultative.
Fondul de evaluare este gestionat de Consiliul curatorilor, care ndeplinete urmtoarele
funcii: asigur sprijinul financiar al activitii, numete membrii Consiliului pentru standarde
de evaluare i ai Consiliului de calificare a evaluatorilor.

n prezent, Consiliul curatorilor este compus din 32 de membri. Fiecare organizaie

profesional i tutelar numete un reprezentant al su n Consiliul curatorilor. Plus la
aceasta, nc 14 curatori independeni permaneni snt alei de ctre Consiliu aparte. Curatorii
nu trebuie s fie neaprat evaluatori.
Fondul de evaluare este compus din Consiliul pentru acordarea gradului de calificare
evaluatorilor i Consiliul de elaborare a standardelor de evaluare.
Consiliul pentru acordarea gradului de calificare evaluatorilor (AQB) poart rspundere
pentru stabilirea criteriilor de eliberare a certificatelor i licenelor evaluatorilor de bunuri
imobiliare. AQB a elaborat cerine minime de calificare pentru fiecare categorie de
evaluatori, ce li se pretind acestora la eliberarea certificatelor i licenelor. De asemenea, acest
consiliu analizeaz i aprob regulile de desfurare a examenelor pentru evaluatori la
obinerea certificatelor i licenelor. Criteriile stabilite de AQB pentru fiecare nivel de
certificare snt obligatorii pentru autoritile din toate statele. Totui, autoritile statelor pot
s stabileasc propriile cerine la examene pentru un nivel sau altul de liceniere. De exemplu,
n statul California se admite satisfacerea cerinelor privind pregtirea pentru obinerea
licenelor n cadrul cursurilor de instruire fr frecven. Aceste cursuri ns nu snt valabile
pentru clasificare la obinerea certificatului, cu excepia unor situaii ntr-un cadru de condiii
foarte restrns.
Consiliul pentru elaborarea standardelor de evaluare (ASB) este responsabil de
publicarea Standardelor unice pentru practica de efectuare a evalurilor (USPAP). Consiliul
poate s introduc modificri sau completri n Standarde, de asemenea prezint concluzii
consultative, care aduc precizri n probleme privind aplicarea standardelor n situaii
concrete.
Consiliul pentru standardele de evaluare elaboreaz comentarii i introduce corectri n
USPAP. Acest consiliu este alctuit din 5 evaluatori de nalt calificare i se ntrunete n
edine o dat pe lun. Toate propunerile i completrile ia USPAP se introduc numai dup
dezbaterea lor public. Pentru examinarea lucrrilor efectuate de Consiliul pentru standardele
de evaluare, n cadrul Fondului de evaluare a fost creat Consiliul consultativ, constituit din
reprezentanii a 32 de organizaii i agenii guvernamentale, care reprezint utilizatorii de
servicii. Consiliul consultativ se ntrunete n edine trimestrial, consult Consiliul pentru
standardele de evaluare n problemele de ordin tehnic. Toate consftuirile Consiliului
consultativ au loc la Washington i snt deschise pentru public.

n SUA exist o delimitare teritorial clar a sferelor de activitate a evaluatorilor. De

exemplu, bunul imobiliar situat pe teritoriul unui stat poate fi evaluat numai de un evaluator
care deine licena acestui stat.
La nceputul anilor 30, n SUA au fost create cteva asociaii profesionale ale
evaluatorilor, dintre care cea mai cunoscut este Institutul de evaluare, care n prezent
reunete peste 15 mii de membri. Institutul de evaluare este unica organizaie profesional
american n domeniul evalurii bunurilor imobiliare avnd cursuri cu program complet i un
sistem bine gndit de verificare a competenei (atestare) candidailor la calitatea de membru al
acestui institut. Institutul de evaluare a primit de la fiecare stat aprobri, conform crora
fiecare ciclu de lecii audiat la Institutul de evaluare li se socoate specialitilor drept condiie
ndeplinit pentru obinerea licenei n cadrul statului. n aceasta const, n principal, legtura
reciproc dintre Institutul de evaluare i organizaiile statelor. Un atare sistem de ridicare a
nivelului profesional al evaluatorilor asigur stabilirea unui nivel minim necesar de
cunotine al evaluatorilor recunoscut de toate statele rii.
Institutul de evaluare efectueaz primirea de candidai, existnd dou niveluri de
participare. Primul - pentru evaluarea bunurilor imobiliare aductoare de venit (MAI) i al
doilea - pentru evaluarea bunurilor imobiliare care nu aduc venit (SRA). Aceste categorii
profesionale necesite cunotine diferite, categoria MAI fiind mult mai greu de obinut.
In afar de Institutul de evaluare, care este cea mai prestigioas organazaie a
evaluatorilor, n SUA funcioneaz nc apte organizaii profesionale a evaluatorilor (fig.
9.1.), cea mai cunoscut dintre ele fiind Societatea american a evaluatorilor - organizaie
profesional ce reunete n rndurile sale peste 6 mii de membri.
SUEDIA

In Suedia, spre deosebire de alte ri dezvoltate, exist numai o organizaie obteasc, care
reunete profesionitii n domeniul economiei imobiliare. Aceast organizaie a fost nfiinat
n 1962 i n prezent reunete circa 600 de membri. Asociaia suedez pentru economia
bunurilor imobiliare este bazat pe principiul participrii benevole.
UNGARIA
Asociaia evaluatorilor din Ungaria a luat fiin n 1991 i n prezent reunete n rndurile
sale circa 600 de membri. Obiectivele principale ale acestei organizaii snt: coordonarea
activitii brokerilor, agenilor de dezvoltare, evaluatorilor, managerilor imobiliari,
evaluatorilor de active, analiticilor financiari; aprarea intereselor membrilor asociaiei;

dezvoltarea profesionalismului; elaborarea codului etic; susinerea activitii libere de

antreprenoriat; sprijinirea i dezvoltarea unui nivel profesional nalt i a bunei reputaii a
membrilor asociaiei.
Participarea la asociaie este benevol. Specialistul n domeniul pieei imobiliare poate
deveni membru al uneia dintre seciile asociaiei: secia agenilor imobiliari, secia dezvoltrii
domeniului imobiliar; secia gestionrii bunurilor imobiliare. Una i aceeai persoan poate fi
membru al ctorva secii ale asociaiei, cu condiia c va plti cotizaiile de membru cu 10%
mai mult dect n cazul n care el este membru numai al unei secii a asociaiei.
Asociaia evaluatorilor din Ungaria are trei categorii de membri: obinuii (membri plini);
membri din strintate; membri de onoare. Membri obinuii pot fi persoane fizice i juridice,
dar membri ai seciei de evaluare pot fi numai persoane fizice. Membru de onoare pot fi
persoanele care au adus o contribuie esenial n dezvoltarea activitii de evaluare. Membrii
din strintate al asociaiei poate fi orice evaluator strin, dac el recunoate statutul i codul
etic ale asociaiei i pltete cotizaiile de membru.

Organele de conducere ale asociaiei snt: adunarea general; preedinia; comisia de revizie;
comitetul pentru etic i secretariatul. In 2002, Asociaia evaluatorilor din Ungaria a devenit
membru asociat al TEGoVA.
ROMNIA
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) a fost creat n 1992.
ANEVAR este o organizaie profesional neguvernamental, independent, nonprofit, care activeaz n interes public, avnd drept scop s contribuie la dezvoltarea
profesional a evaluatorilor, dezvoltarea metodelor i tehnicilor de analiz i evaluare
a ntreprinderilor, a unor pri ale lor i a altor proprieti imobiliare. Asociaia a fost
nfiinat din iniiativa a 30 de fondatori - persoane fizice i juridice prin decizia
Ageniei Naionale pentru Privatizare.
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia este o organizaie profesional-tiinific persoan juridic. Asociaia a fost constituit pentru un termen nelimitat.
Obiectivele principale ale asociaiei snt:

de a forma i a perfeciona nivelul profesional al evaluatorilor care au o serioas

pregtire teoretic i practic n vederea satisfacerii cerinelor economice ale pieei imobiliare
n curs de constituire din Romnia;

de a crea posibiliti pentru schimbul de idei, experien i informaie n domeniul

evalurii;

de a promova standardele profesionale, a regulilor i principiilor de conduit etic,

astfel ca activitatea de evaluare din ar s fie adus n concordan cu standardele

internaionale;

de a stabili contacte i a colabora cu autoritile guvernamentale i organizaiile

neguvernamentale, cu organizaiile naionale i internaionale n scopul dezvoltrii profesiei

i implementrii metodelor moderne de
analiz i evaluare.
Structura organizaional a asociaiei cuprinde, pe lng autoritile administraiei centrale,
centrele teritoriale situate n majoritatea oraelor mari din Romnia. Fiecare dintre aceste
centre i desfoar activitatea n baza statutului asociaiei i regulamentului privind
activitatea centrelor teritoriale.

In prezent, ANEVAR numr peste 300 de membri plini (persoane fizice) i 130 de
membri asociai (persoane juridice). ANEVAR este membru asociat TEGoVA, precum i
membru IVSC.

STANDARDELE N ACTIVITATEA DE EVALUARE

10.1. Esena i principiile crerii standardelor de evaluare

Pe msura constituirii i dezvoltrii activitii de evaluare devenea tot mai evident
necesitatea stabilirii principiilor de baz i a metodelor de evaluare, a regulilor de
formalizare a relaiilor dintre evaluator i client, dintre evaluator i parteneri. Este
necesar, de asemenea, s se elaboreze reguli unice de conduit a evaluatorilor,
cerinele fa de calificarea i experiena lor de lucru. Majoritatea rilor au
contientizat ele nsele imperativul elaborrii regulilor sau standardelor de evaluare. n
majoritatea cazurilor, aceast contientizare a aprut n urma unor mari zguduiri i
crize economice, de adncirea crora direct sau indirect erau nvinovii evaluatorii.
Evaluarea patrimoniului este un domeniu relativ nou de activitate nu numai pentru rile
cu economie de tranziie, dar i pentru rile dezvoltate. La etapa iniial, evaluarea purta un
caracter local i prezenta interes doar pentru locuitorii unei anumite regiuni sau ri, fr s se
manifeste la nivel internaional. La nceputul anilor '40 ai sec. XX n multe ri au fost
elaborate principiile i metodele de baz ale evalurii, care se asemnau mult ntre ele, dar
abia n anii '70 evaluarea a nceput s se dezvolte ca profesie independent.
n cursul anilor '60-'70, o serie de organizaii naionale ale evaluatorilor au elaborat pentru
membrii lor standarde ale activitii de evaluare. Imaginea evaluatorului n diferite ri era
destul de uniform: studii universitare sau medii de specialitate, experien de lucru,
obiectivitate, competen, probitate, o bun reputaie. n unele ri au fost elaborate i coduri
de etic profesional a evaluatorilor, cuprinznd norme de conduit moral-etic a
evaluatorilor.
n diferite ri exist diferene de principiu n ceea ce privete obligativitatea aplicrii
standardelor de evaluare. n unele ri, standardele de evaluare se prezint ca acte normative,
pe care toi evaluatorii trebuie s le aplice n mod obligatoriu. Pe cnd n alte ri standardele
de evaluare snt elaborate de ctre organizaiile profesionale ale evaluatorilor i snt

obligatorii de a fi aplicate numai pentru membrii acestor organizaii. Organizaiile

profesionale ale evaluatorilor au elaborat o serie de proceduri de verificare i executare, care
permit a-i retrage evaluatorului statutul de profesionist pentru nclcarea standardelor de
evaluare i a normelor de conduit.
Pe msura dezvoltrii economiei mondiale, rspndirii proceselor integraioniste n toate
ramurile activitii economice, apariiei i dezvoltrii formelor internaionale de organizare a
muncii, a aprut i necesitatea unificrii activitii de evaluare la nivel internaional. Aciunea
standardelor locale de evaluare nu ntotdeauna erau eficiente, diferenele n ce privete
metodele i principiile de evaluare n diverse ri generau nenelegeri la nivel internaional.
Procesele integraioniste au constituit un puternic stimulent pentru conjugarea eforturilor
evaluatorilor din diferite ri i regiuni. A aprut necesitatea de a fi elaborate standarde
internaionale de evaluare a bunurilor imobiliare. Principalele centre internaionale de
asociere metodic a evaluatorilor n prezent snt:

Comitetul Internaional pentru Standarde Internaionale (International Valuation

Standards Committee - IVSC), care reunete principalele organizaii ale evaluatorilor din
America, Europa Occidental, Australia i Noua Zeland - organizaiile a 35 de ri n calitate
de membri activi i a 14 ri cu titlul de membri asociai i observatori.

Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor TEGoVA (The European Group of

Valuers' Association), care a reunit circa 40 de organizaii obteti ale evaluatorilor din rile
europene.
Ambele aceste organizaii au elaborat i perfecioneaz permanent standardele lor,
urmrind consecvent armonizarea i unificarea standardelor organizaiilor obteti din rile
participante.
n prezent exist trei grupe de standarde, care pot fi raportate la categoria celor
internaionale: Standardele Europene de Evaluare, Standardele Americane de Evaluare,
Standardele Internaionale de Evaluare. Fiecare din aceste grupuri de standarde acioneaz
exclusiv ntr-o regiune anumit. De menionat c procesul de implementare a standardelor
este destul de complex, neunivoc i, probabil, va dura un timp ndelungat. Chiar i rile
membre ale Uniunii Europene, care acioneaz n cadrul unei multitudini de directive i acte
normative unice se caracterizeaz printr-un grad diferit de dezvoltare a pieei imobiliare, prin
cultur i tradiii diferite. Fostele ri socialiste, care de asemenea snt membri activi ai
TEGoVA, se caracterizeaz prin deosebiri i mai mari n abordarea aplicrii Standardelor
Europene de Evaluare. Multe ri neeuropene manifest un interes deosebit fa de
standardele americane, care difer considerabil de standardele europene.

Pe de alt parte, exist o tendin obiectiv de. apropiere a tuturor standardelor

internaionale de evaluare de Standardele Internaionale pentru Rapoarte Financiare
(International Accounting Standards - IAS), legate de anumite aspecte ale activitii de
evaluare.
Care este rolul standardelor de evaluare n rile cu economie de tranziie? n primul rnd
trebuie spus c n aceste ri activitatea de evaluare este relativ nou, nu s-a constituit o
terminologie unic, nu exist recomandri clare de aplicare a metodelor de evaluare pentru
determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare i pentru diverse scopuri de
evaluare. n toate rile foste socialiste, fr excepie, rolul reglementrii de stat este foarte
mare. De aceea, problemele crerii standardelor naionale de evaluare snt nemijlocit fixate n
acte legislative. Spre exemplu, articolul 20 al Legii federale cu privire la activitatea de
evaluare n Federaia Rus nr. 135- din 29 iulie 1998 spune: "Standardele de evaluare, cu
aplicare obligatorie pentru subiecii activitii de evaluare, se elaboreaz i se aprob de ctre
Guvernul Federaiei Ruse n conformitate cu legislaia Federaiei Ruse". Legea cu privire la
evaluarea patrimoniului, a drepturilor patrimoniale i activitatea profesional de evaluare n
Ucraina nr. 2658-III din 12 iulie 2001, art. 9, prevede c reglementarea metodic a evalurii
patrimoniului se efectueaz conform actelor normative-juridice respective, inclusiv
regulamentele (standardele naionale) de evaluare a bunurilor imobiliare, aprobate de
Cabinetul de Minitri al Ucrainei. Regulamentele (standardele naionale) privind evaluarea
bunurilor imobiliare urmeaz a fi respectate n mod obligatoriu de ctre subiecii activitii de
evaluare la efectuarea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice form de
proprietate, n Legea Republicii Moldova nr. 989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la
activitatea de evaluare, n art. 18, se spune c standardele naionale de evaluare se elaboreaz
de autoritile centrale de specialitate n comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor i se
aprob n conformitate cu legislaia. Standardele naionale de evaluare se aplic de ctre
evaluatori n mod obligatoriu, indiferent de scopul i obiectul evalurii.
Dei n majoritatea cazurilor (n rile n care exist numai standardele organizaiilor
profesionale ale evaluatorilor) standardele nu au un caracter obligatoriu, abaterea de la
standarde poate genera riscuri legale i financiare att pentru evaluatori, ct i pentru
utilizatorii serviciilor de evaluare. n aceste cazuri pot aprea urmtoarele probleme:

evaluatorul implicat nu are suficient experien sau competen n sectorul respectiv;

snt prezentate informaii inadecvate sau greite, n form opac, cu coninut confuz;

nu se asigur evaluri i consultan corespunztor cu cerinele clientului i/sau nu se

cade de acord asupra unui memorandum-angajament care duce la aceeai consecin;

investigaie neadecvat;

metodologie ndoielnic;

nu snt eliminate responsabiliti care conduc la aciuni legale pentru plata unor

despgubiri;

evaluatorul nu are o asigurare profesional adecvat sau are una inadecvat;

etica profesional nu este respectat genernd, de exemplu, pericolul unor conflicte de

interese nedeclarate;

publicarea opiniei de evaluare confuze sau greit exprimate, fr a se face trimitere la

rezultatele evalurii, n dauna reputaiei i intereselor de afaceri de evaluatorului nsui, cu

poteniale repercusiuni duntoare asupra clientului.
Din punctul de vedere al crerii i dezvoltrii standardelor naionale de evaluare, studierea
diversitii Standardelor Internaionale, Europene, Americane, precum i a standardelor
naionale de evaluare ale altor ri este necesar i util pentru o nelegere obiectiv a lor de
ctre evaluatori, reprezentanii structurilor regulatorii de stat i regionale, utilizatorii
(beneficiarii) serviciilor de evaluare.
10.2. Standardele Europene de Evaluare
Una din principalele particulariti ale Standardelor Europene de Evaluare este orientarea
lor spre evaluri pentru situaii financiar-contabile.
Pentru evaluatorii este important s asigure respectarea celor mai bune metode i practici
de evaluare. Standardele Europene snt un reper, care stabilete un nivel minim admisibil de
calitate a evalurii, n baza cruia evaluatorii trebuie s evalueze bunurile imobiliare. La
rndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obin baza pentru msurarea ateptrilor lor
rezonabile n ce privete competena evaluatorului, precum i respectarea standardelor
profesionale i etice.
Important este faptul c Standardele Europene au un caracter de recomandaie pentru
membrii organizaiei i reprezint cea mai bun experien, elaborat pentru a fi inclus n
actele normative corespunztoare ale Uniunii Europene.

Obiectivele Standardelor Europene de Evaluare snt:

a) de a sprijini evaluatorii, prin recomandri clare, s elaboreze rapoarte coerente pentru
clieni;
b) de a promova coerena (nelegerea uniform) prin utilizarea unor definiii standard ale
valorii de pia i prin abordarea uniform a evalurii;
c) de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificrii recunoscute i la cea
mai bun practic, ca etalon pentru utilizatori evalurilor;
d) de a asigura o baz corect pentru analiza economic a utilizrii
eficiente a resurselor limitate ale terenului i cldirilor;
e) de a promova n rndul evaluatorilor o abordare orientat spre client i spre cerere;
f) de a institui proceduri care s conduc la exprimarea exact a certificrii valorii,
corecte i neambigue, corespunztoare cu legislaia naional i supranaional, cu
standardele de evaluare i cu cele de contabilitate.
Una din cele mai importante probleme n elaborarea EVS-urilor (Standardele Europene de
Evaluare) este corespunderea lor cu Standardele Internaionale (IVS). Acolo unde IVS-urile
snt compatibile cu legislaia i practica Uniunii Europene, Standardele Internaionale ar
trebui s fie susinute, pentru a se asigura coerena global n ceea ce privete cea mai bun
practic de evaluare. n conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957
i cu tratate ulterioare, TEGoVA s-a angajat s elaboreze standarde care s fie compatibile cu
internaionalizarea activitilor economice i a comerului. 1 GATT (Acordul General pentru
Tarife i Comer) recomand n mod precis ca Standardele Internaionale s fie respectate ori
de cte ori este posibil, astfel nct s existe transparen i nediscriminare, respectiv cele dou
aspecte-cheie ale liberalizrii comerului.
TEGoVA s-a angajat s desfoare aciuni de lobby pentru ca adoptarea Standardelor
Europene de Evaluare s fie considerat cea mai bun practic global. EVS-urile pot diferi
uneori de Standardele Internaionale, dar n aceste cazuri diferenele vor fi subliniate n text.EVS-urile snt mai explicite dect Standardele Internaionale i difer n privina accentului i
ateniei acordate unor aspecte, dar nu difer ca intenie.- Dac ntr-un caz concret de evaluare,
vor apare abateri specifice de la Standardele Internaionale sau de la Standardele Europene,
impuse de legislaia sau practica local, atunci, n baza principiului transparenei evalurii,
aceste abateri trebuie prezentate explicit de ctre evaluator n raportul de evaluare, inclusiv
motivul care a generat abaterea.

Iniial, sarcina principal a TEGoVA n elaborarea standardelor a fost de a prezenta

Comisiei Europene, Parlamentului European i altor organisme care funcionau n cadrul
Comunitii Economice Europene a viziunii comune a evaluatorilor asupra diferitelor aspecte
privind determinarea valorii activelor corporale (fonduri fixe) pentru situaiile (drile de
seam) financiare.-Punctul de pornire n pregtirea primei i celei de-a doua ediii a
Standardelor Europene de Evaluare {"Ghidul Albastru", denumit Guidans Notes on the
Valuation of Fixed Assets) a fost proiectul iniial i forma final publicat a celei de-a patra
Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978 (78/660 EEC): Aceast directiv, reflectnd
diferenele care apar n practica statelor membre, a stabilit regulile de evaluare a activelor
corporale (materiale) sub forma unor opiuni disponibile pentru companiile care cad sub
incidena Directivei. O definiie detaliat a valorii de pia pentru active corporale nu era
prevzut.
Cea de-a patra ediie a lucrrii, cunoscut acum sub numele de Approved European
Property Valuation Standards - EVS-uri (Standardele Europene Aprobate de Evaluare a
Proprietii Imobiliare) este complet revzut i actualizat, pentru a reflecta att schimbrile
care au loc, ct i pentru a extinde aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaiile
financiar-contabile, incluznd evaluarea pentru o gam divers de scopuri comerciale.

Coninutul Standardelor Europene

Standardele Europene de Evaluare, n ultima lor redacie, au fost adoptate n anul 2000.
Ele conin 9 standarde, 13 regulamente i 9 anexe.

Standardul 1. Aspecte de conformitate. Trateaz conformitatea EVS-urilor cu Standardele

Internaionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene, legislaia i standardele
naionale.
Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examineaz chestiunile privind acreditarea
european, recunoaterea reciproc, reglementarea local i autorizarea activitii de evaluare,
certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde i definiia evaluatorului, competena,
calificarea i relaia cu clientul; relaia evaluatorului cu auditorul; condiiile principale care
trebuie incluse n contractul de angajare; codul profesional.

Standardul 3. Condiiile de angajare. n cadrul acestui standard se examineaz importana

expunerii clare i neambigue n scris a condiiilor de angajare; informaia care trebuie inclus
n condiiile de angajare; efectuarea evalurii n circumstane deosebite: evaluare n condiii
de informaie limitat; evaluare incompatibil cu standardele; enumerarea altor variante de
ndeplinire a lucrrii; subcontractarea lucrrii de evaluare; rezultatele evalurii transmise unor
teri.
Standardul 4. Bazele de evaluare. n acest standard snt expuse principiile de evaluare i
practica raportrii, scopul evalurii i bazele de evaluare uniforme. Se dau diferite definiii
ale valorii: valoarea de pia; valoarea de pia pe baz de arend; valoarea de pia n
definiia Uniunii Europene; valoarea de pia ca cea mai bun utilizare; valoarea corect;
valoarea pentru utilizare existent; valoare de utilizare alternativ; costul de nlocuire net;
evaluarea pentru garanii ipotecare; evaluarea afacerilor i evaluarea capitalului.
Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. n cadrul acestui standard se
examineaz clasificarea activelor imobiliare; principiile de alegere a bazei corespunztoare de
evaluare; repartizarea valorii ntre teren i cldiri; particularitile evalurii bunurilor
imobiliare specifice.
Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea n gaj, precum i a altor
obiecte de gaj n cazul creditrii ipotecare. Standardul examineaz importana evalurii
coordonate n Europa, baza de evaluare; valoarea de pia i de creditare ipotecar, metodele
de determinare a lor; responsabilitatea i obligaiile evaluatorului; independena
evaluatorului; proprietile-investiie. Tot aici este tratat problema proprietii ocupate de
proprietar; evaluarea n scop de vnzare forat.
Standardul 7. Evaluarea prealabil, prognozele i alte feluri de evaluare. Se trateaz
urmtoarele noiuni legate de concepia valorii: valoarea de investiie; costul de nlocuire;
valoarea de vnzare forat; valoarea construciei; prognoze; evaluri retrospective i alte baze
ale evalurii.
Standardul 8. Evaluri pentru companii de investiii-asigurri i fonduri de pensii.
Standardul examineaz directivele Uniunii Europene privind evidena anual i consolidat,
determinarea valorii de pia. n acest document snt tratate tipurile de active; ntocmirea
rapoartelor de evaluare; valoarea tranzaciilor; cerinele fa de evaluatorul calificat,
certificatul de evaluare i metodologia evalurii.
Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examineaz tipurile i
coninutul

raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor evalurii i

formele de certificate de evaluare.
Noua redacie a Standardelor Europene de Evaluare include i 13 regulamente metodice
cu urmtoarele teme:
Regulamentul 1. Factorii speciali care afecteaz valoarea.
Regulamentul 2. Evaluarea proprietilor speciale (evaluarea pe baza performanelor de
exploatare a afacerii; tipurile de active i metodele de evaluare a lor; activele sectorului
public).
Regulamentul 3. Evaluarea mainilor i echipamentelor.
Regulamentul 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiii). Examineaz
variabilitatea investiiilor intensiv gestionate i a antierelor; ipoteze speciale; metodologia
utilizat.
Regulamentul 5. Evaluarea proprietilor agricole (evaluarea terenurilor cu destinaie
agricol, a cldirilor agricole, a plantaiilor multianuale).
Regulamentul 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiar i cultural a
cldirilor istorice; subiecii evalurii).
Regulamentul 7. Evaluarea afacerii. Examineaz scopurile evalurii i rolul evaluatorului
profesionist; sursele de informaie pentru evaluare; clasificarea activelor; principiile i
metodologia evalurii afacerii; coninutul raportului de evaluare; competena i obligaiile
evaluatorului; legtura evalurii afacerii cu standardele de contabilitate.
Regulamentul 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Examineaz definiia i
clasificarea activelor necorporale; tipurile i sursele de informaie necesar pentru evaluare;
metodologia evalurii, cerinele de competen i obligaiile evaluatorului; legtura cu
standardele de contabilitate; raportul de evaluare.
Regulamentul 9. Evaluarea pentru indicii proprietii imobiliare; examineaz necesitatea
n ce privete indicii; cerinele fa de eficiena indicilor; dezvoltarea i comparabilitatea
indicilor.
Regulamentul

10.

Evaluarea

internaional.

Examineaz

aspectele

certificrii

evaluatorilor, efectuarea evalurii dincolo de hotarele rii n care triete evaluatorul,

inclusiv cerinele n ceea ce privete experiena necesar i competena.
Regulamentul 11. Evaluarea ntreprinderilor mixte i a societilor cu rspundere limitat.
Trateaz tipurile de ntreprinderi mixte; cerinele n ceea ce privete experiena i calificarea
evaluatorului.

Regulamentul 12. Repartizarea valorii ntre teren i cldiri. Examineaz procesul de

depreciere a proprietilor imobiliare; terenul ca element al bunului imobiliar; durata de via
a unei cldiri sau a unui grup de cldiri; estimarea costului de nlocuire.
Regulamentul 13. Particularitile legislaiei i practica de evaluare n diferite ri:
Belarus, Cehia, Finlanda, Frana, Germania, Italia, Grecia, Polonia, Rusia, Marea Britanic
Standardele Europene de Evaluare au o addenda, care conine:

10.3 Standardele Internaionale de Evaluare

n prezent, n lume are loc o dezvoltare furtunoas a teoriei i practicii evalurii
profesionale, ndeosebi n rile Europei Centrale i de Est. Aceste schimbri au determinat
creterea importanei Comitetului Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC).
IVSC a fost nfiinat n 1981 prin eforturile i sub conducerea nemijlocit a dlui Indris
Pirs. Imboldul pentru apariia IVSC 1-a constituit activitatea intens a evaluatorilor din
Marea Britanie privind crearea standardelor de evaluare n Europa. Evaluatorii din Marea
Britanie n ansamblu au jucat rolul decisiv n crearea i dezvoltarea Standardelor Europene i
Internaionale de evaluare. Evenimentul cel mai important care a determinat iniiativa
evaluatorilor din Marea Britanie a fost criza de pe piaa imobiliar a Marii Britanii din 1974.
n urma acestei crize s-a produs un mare decalaj ntre rezultatele evalurii proprietilor
imobiliare de dinainte de criz i nivelul real al preurilor ce s-a stabilit pe pia dup criz.
ncrederea n evaluarea profesionist n Anglia a fost esenial subminat.
n unna unei critici dure i discutrii largi a metodelor i procedurilor de evaluare, n 1973
a fost nfiinat un grup de lucru de la RICS (Institutul Regal al Evaluatorilor Certificai) i
Institutul contabililor autorizai din Anglia i Wales. Primul rezultat al activitii acestui grup
1-a constituit editarea primului Normativ de evaluare a activelor (fondurilor fixe). n aceeai
perioad, n Marea Britanie a nceput elaborarea standardelor de contabilitate, iar n 1974, sub
egida RICS, a fost format Comitetul pentru standardele de evaluare a bunurilor imobiliare.
Rezultatul activitii acestui comitet 1-a constituit publicarea "Crii Roii" ("Red Book"),
coninutul creia se referea nu numai la evaluarea activelor ntreprinderilor n scopul inerii
evidenei i ntocmirii rapoartelor financiare, ci i la evaluarea n scopuri bursiere. "Cartea
Roie", care este prima culegere din lume de standarde de evaluare, a servit ca imbold pentru
nfiinarea organizaiilor de evaluare n Europa i la nivel internaional. Practic n acelai
timp, la un interval de 4 ani, a fost nfiinat TEGOVOFA (Grupul European al Evaluatorilor

de Active) - n 1977 i TIAVSC (Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare), din

1995 denumit IVSC.
Iniial, sarcinile Comitetului Internaional pentru Standardele de Evaluare erau: s
prezinte Comisiei ONU pentru colaborare economic i dezvoltare, altor asociaii i
organizaii profesionale internaionale o viziune unic a evaluatorilor n problemele legate de
evaluarea activelor; s elaboreze standarde de evaluare a proprietilor imobiliare i metodele
corespunztoare de evaluare; s satisfac nevoia evaluatorilor de standardizare a evalurii; s
asigure evaluatorii cu normative unice pentru activitatea de evaluare.
Dezvoltarea evalurii profesioniste i a activitii Comitetului au condus la necesitatea
reformulrii obiectivelor organizaiei. n prezent, obiectivele Comitetului Internaional pentru
Standardele de Evaluare snt:

elaborarea Standardelor Internaionale de Evaluare i ntocmirea rapoartelor

financiare care s satisfac cerinele evidenei financiare, nevoile pieelor imobiliare

internaionale i ale comunitii internaionale de afaceri;

elaborarea standardelor de evaluare care s satisfac nevoile rilor n curs de

dezvoltare, asistena la prezentarea i implementarea acestor standarde;

investigarea situaiei cnd apar diferene ntre standardele locale i cele regionale,

realizarea unei mai bune compatibiliti i corespunderi a cerinelor locale i regionale cu

Standardele Internaionale de Evaluare.
Prima redacie a Standardelor Internaionale de Evaluare a fost publicat n 1985, ns aria
de aplicare a standardelor era foarte ngust - evaluarea ctorva categorii de active. Ulterior,
aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea de-a doua i a treia ediie a Standardelor
Internaionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, n 1994 i 1997. n prezent, o parte
semnificativ din activitatea Comitetului este ndreptat spre satisfacerea nevoii de standarde
internaionale eficiente. Comitetul internaional pentru elaborarea standardelor de evaluare
este o organizaie internaional care reunete organizaiile profesionale ale evaluatorilor din
peste 50 de ri ale lumii.
Standardele Internaionale de Evaluare au o baza unic ce reflect unitatea de principii
economice, care nu depind de graniele politice.
La 1 iulie 2000, IVSC a adoptat o nou redacie a Standardelor Internaionale (IVS-2000).
Coninutul i structura standardelor au suferit modificri semnificative. IVS-2000 snt prima
publicaie a Comitetului Internaional pentru Standardele de Evaluare n cadrul proiectului
care a demarat n ianuarie 2000. Proiectul este prevzut pentru un termen de 3 ani i

rezultatul lui va fi publicarea n 2002 a unui set complet de standarde de evaluare, care s
accelereze tranzaciile internaionale cu proprietile i s contribuie la dezvoltarea pieei
internaionale sub aspectul unificrii rapoartelor financiare.
In iulie 2001 au fost adoptate Standardele Internaionale de Evaluare-2001, care dezvolt
i aprofundeaz ideile principale din ediia anului 2000. Standardele Internaionale de
Evaluare nu-i propun sarcina expunerii detaliate a metodelor i procedurilor practice de
evaluare, ns pentru asigurarea punerii de acord ntre diferite discipline profesionale
standardele conin o seciune introductiv privind noiunile i principiile de baz ale evalurii.
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint un document de mare importan. Pentru
ilustrare, vom aduce cteva cifre. Standardele de evaluare adoptate n 2001 definesc 16 tipuri
de baz de valori.
alte baze de evaluri dect valoarea de pia. Ambele standarde snt elaborate n acelai
format (fig. 10.1), ceea ce nlesnete sistematizarea regulilor pe care le conin, fcnd din
standarde un document unic i echilibrat.
IVS-2001 conine, de asemenea, dou recomandri privind aplicarea standardelor. Aceste
recomandri examineaz specificul aplicrii standardelor la evaluarea pentru dri de seam
(rapoarte) financiare sau pentru creditare ipotecar. IVS-2001 mai includ i 19 recomandri
metodice n urmtoarele chestiuni:

evaluarea bunurilor imobiliare;

evaluarea drepturilor de arend (nchiriere);

evaluarea mainilor i echipamentelor;

evaluarea activelor nemateriale;

evaluarea afacerilor;

impactul prezenei substanelor toxice Ia evaluare;

analiza fluxurilor financiare discontate.

In seciunea final a standardelor se dau comentarii n problemele privind evaluarea pe

pieele n curs de dezvoltare, se face analiza posibilei influene a standardelor i prevederilor
Comitetului de la Basel pentru supravegherea bancar a evalurii n scop de ipotecare. La
standarde este ataat un glosar detaliat al termenilor utilizai. Structura Standardelor
Internaionale de Evaluare-2001 este prezentat n fig. 10.2.
De menionat c Standardele Internaionale, ca i Standardele Europene de Evaluare, nu au
putere juridic, adic nu snt surs de drept economic Hrternaional. Pentru ca Standardele
Internaionale s reglementeze Nemijlocit relaiile privind prestarea serviciilor de evaluare a

bunurilor imobiliare, lor ar trebui s li se recunoasc puterea juridic astfel de recunoatere

ar fi posibil dac statele ar include Standardele Internaionale n textul unui acord
internaional. n baza celor spuse mai sus, vorbind despre natura standardelor internaionale,
mai corect ar fi s le numim un regulator internaional al activitii de evaluare.
Activitatea de elaborare a Standardelor Internaionale i Europene a condus la nelegerea
caracteristicilor distinctive ale standardizrii la nivel internaional distincte de procesul crerii
standardelor la nivel naional. Spre deosebire de standardele Internaionale, standardele
naionale trebuie s reflecte politica intern n domeniul evalurii, principiile ndeplinirii
lucrrilor de evaluare ce s-au stabilit; prioritile politice i economice naionale; influena
tradiiilor, obiceiurilor i specificului naional de efectuare a evalurii

10.4. Standardele Americane de Evaluare

Standardele unice ale practicii de evaluare profesionist (USPAP) snt obligatorii pentru
aplicare n rile Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic). Aceste standarde se elaboreaz i
se aprob de ctre Consiliul pentru standardele de evaluare al Fondului de evaluare organizaie non-profit de nvmnt, nfiinat n 1987 de principalele organizaii
profesionale din SUA (Institutul de Evaluare, Societatea American a Evaluatorilor, Asociaia
Naional a Magistrilor n Evaluare) pentru realizarea uniformitii i profesionalismului n
evaluarea bunurilor imobiliare.
USPAP au fost iniial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea standardelor unice
n 1986-1987 i transmise Fondului de evaluare n 1987. Ctre acel moment, Fondul i-a
instituit drepturile sale de autor asupra USPAP. n 1989, Consiliul pentru standardele de
evaluare a adoptat i a aprobat USPAP n calitate de primele dou standarde de evaluare
elaborate de Consiliul pentru standardele de evaluare.
Standardele USPAP snt destinate evaluatorilor i utilizatorilor serviciilor de evaluare,
care snt obligai s respecte standardele i s cear efectuarea evalurii n conformitate cu
standardele date.
Legea privind reforma instituiilor financiare, ridicarea economiei i respectarea legislaiei
(FIRREA), adoptat de congresul SUA n 1989, stabilete standarde minime de efectuare a
evalurii n SUA i include urmtoarele cerine pentru evaluarea tranzaciilor, efectuate
conform legislaiei :
a) conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietilor (USPAP),
publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare, dac principiile de efectuare a unor
operaii bancare sigure i fundamentate nu cer conformitatea cu standarde mai drastice;
b) rapoartele de evaluare trebuie fcute n scris i s conin informaie suficient i o
analiz pentru a susine decizia clientului de a participa la tranzacie;
c) n rapoartele de evaluare trebuie s fie fcut analiza i s se conin informaia despre
concesiile i respectivele reducerii de preuri la construcia sau reconstrucia ipotetic,
nchirierea parial a cldirilor, termenul de nchiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor
pe care se afl proprietile nevndute;
d) evalurile trebuie efectuate pe baza valorii de pia;
e) valoarea bunului imobiliar este determinat de evaluatori care au
obinut licen sau certificat de la autoritile statului respectiv.

Fiecare stat, prin acte legislative sau normative, a inclus Standardele n legislaia sa.
Autoritile statelor trebuie s ntreprind msuri pentru ca legile sau normele juridice ale
statelor s includ n mod automat ultima variant a USPAP, cu definiiile, comentariile,
notele consultative referitoare la el i alte publicaii i recomandri oficiale privitoare la
semnificaia, sensul i aplicarea USPAP.

Coninutul USPAP:
n USPAP snt expuse condiiile ce trebuie urmate la efectuarea evalurii, ntocmirea
raportului i acordarea serviciilor de consultan, precum i metodele de efectuare a evalurii,
reviziei sau prestare a serviciilor de consultan.
n partea introductiv a standardelor se examineaz cerinele etice i de calificare fa de
evaluatori, abaterea de la reguli, cazuri specifice de abatere de la lege, definiie.
USPAP este alctuit din 10 standarde:
Standardul 1 trateaz concepia evalurii bunurilor imobiliare;
Standardul 2 conine cerinele fa de ntocmirea rapoartelor de evaluare;
Standardul 3 stabilete normele de recenzare a rapoartelor i prezentare a recenziilor;
Standardul 4 examineaz funciile de consultare ale evaluatorului de bunuri imobiliare, n
special cldiri i construcii;
Standardul 5 stabilete normele de ntocmire a raportului privind serviciile de consultare
ale evaluatorului de bunuri imobiliare;
Standardul examineaz regulile de efectuare a evalurii masive i ntocmire a
rapoartelor respective;
Standardul 7 i 8 conin regulile de efectuare a evalurii i ntocmire a rapoartelor de
evaluare a proprietii personale;
Standardul 9 i 10 examineaz regulile principale de evaluare i prezentare a rapoartelor
de evaluare a afacerilor.
USPAP conine, de asemenea, Regulamentele (recomandri) cu privire la standardele
de evaluare pentru explicarea i interpretarea textului de baz al standardelor. Aceste
regulamente trateaz urmtoarele chestiuni:

recenzarea raportului de evaluare;

esena i regulile de baz de efectuare a analizei fluxurilor financiare scontate;

metodele de efectuare a evalurilor retrospective, metodele de efectuare a evalurii

pentru perspectiv;

cerinele privind confidenialitatea i respectarea regulilor de conduit profesional;

abaterile admise de la recomandrile standardelor;

transmiterea raportului n variant electronic;

determinarea utilizrii ipotetice a proprietii de ctre beneficiar la ntocmirea

raportului privind dezvoltarea proprietii imobiliare i evaluarea.

O bun parte din volumul USPAP revine comentariilor, elaborate de ASB (Advisory
Standards Board). Scopul acestor comentarii este de a ilustra aplicarea practic a standardelor
n situaii specifice concrete i pentru a oferi sfaturi din partea ASB n soluionarea
problemelor pe care le implic evaluarea. Aceste comentarii se refer la cele mai diverse
chestiuni, de exemplu, inspectarea a obiectului evalurii; acordarea de ajutor la ntocmirea
raportului de evaluare; determinarea valorii de pia n raport cu valoarea corect; relaiile
dintre evaluator i client; evaluarea caselor subvenionate; evaluarea bunurilor imobiliare cu
mbuntiri ipotetice.
Standardele se ncheie cu un glosar desfurat al celor mai des ntlnii termeni.
O mare importan n activitatea evaluatorului o au obligaiile etice. Standardele cuprind
comentarii lmuritoare, care ncep cu Regulile de etic, avnd patru compartimente: conduita;
managementul; confidenialitatea; rapoartele. Obligaiile etice determin cerinele de
probitate, obiectivitate, independen i conduit etic.
10.5. "Cartea Roie" a evaluatorilor din Marea Britanie
n Marea Britanie, activitatea evaluatorilor profesioniti nu este reglementat de stat.
Activitatea de elaborare a standardelor, de certificare a evaluatorilor o efectueaz organizaia
profesional obteasc RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) - Institutul Regal al
Evaluatorilor Certificai. RICS a fost nfiinat n 1868 i n prezent numr peste 10 mii de
evaluatori, care lucreaz n multe ri ale lumii.

Cu toate c RICS a fost format n a doua jumtate a secolului XIX, prima variant a
standardelor de evaluare a fost elaborat relativ nu demult - la mceputul anilor '70 ai sec. XX.
Punctul de plecare pentru elaborarea standardelor 1-a constituit criza economic profund ce
a lovit Marea Britanie n acel timp. Printre cauzele crizei se indica i rolul negativ al
evaluatorilor din Marea Britanie, care erau nvinuii de efectuarea insuficient de calitativ a
evalurii.
n 1971 RICS a format Comitetul pentru elaborarea standardelor de evaluare a
proprietilor (AYSC) i a publicat primul ghid pentru evaluarea proprietilor imobiliare.
Dup primul standard de evaluare a urmat publicarea n 1976 a "Crii Roii", n care, n
1981 i 1990, au fost introduse completri. n 1980 a fost publicat "Cartea Alb", n care se
examinau chestiuni ce nu figurau n "Cartea Roie". n 1996 ambele cri au fost reunite n
una singur cu denumirea "RICS Appraisal and Valuation Manual" (Manual de evaluare
RICS). n fond, acesta este singurul manual RICS cruia i se aduc n permanen modificri,
corectri i completri. Manualul conine o serie de principii practice de evaluare, pe care
evaluatorii trebuie s le aplice n mod obligatoriu. Dei n legislaie exist unele cerine
specifice la evaluare, cea mai mare parte din ele snt comparabile cu Standardele Europene de
Evaluare.
Structura "Cri Roii"
"Cartea Roie" este o ediie voluminoas, de format mare. Cartea este destinat
evaluatorilor practicani. Rar cine dintre cei ce comand servicii de evaluare au citit sau ar
dori s citeasc aceast carte. Pentru a asigura o nelegere uniform a drepturilor i
obligaiilor evaluatorului att de ctre evaluatori, ct i de beneficiari, RICS intenioneaz s
scoat un scurt ghid al "Cri Roii" pentru comoditatea beneficiarilor de servicii de evaluare.
Obiectivele "Crii Roii" snt:

de a orienta evaluatorul spre o atitudine atent fa de cerinele clientului. Din

coninutul "Cri Roii", beneficiarii trebuie s neleag c standardele de evaluare le satisfac

cerinele; ei trebuie s promoveze utilizarea bazei respective de evaluare i a ipotezelor pe
care evaluatorii le vor aplica nrfiecare caz concret de evaluare;

de a fi de ajutor evaluatorilor n realizarea unor nalte standarde profesionale la

efectuarea evalurii;

de a contribui la dezvoltarea i perfecionarea metodelor aprofundate de evaluare i la

ntocmirea rapoartelor, astfel nct s se poat propune beneficiarilor sfaturile i informaiile

necesare;

s asigure claritatea, exactitatea i suficienta cantitate a informaiei publicate privind

evaluarea.
"Cartea Roie" nu-i propune ca scop expunerea metodelor i principiilor de evaluare din
punct de vedere teoretic, ci este orientat mai mult spre practica evalurii.
Aceste i alte obiective snt prezentate in partea introductiv a "Crii Roii" alturi de
chestiunile privind comparabilitatea recomandrilor i completrilor. Dup partea
introductiv urmeaz un mic glosar de termeni cel mai frecvent ntlnii n carte
Coninutul de baz al "Cri Roii" const din dou compartimente. n primul
compartiment snt prezentate 22 de recomandri practice privind efectuarea evalurii
i 15 anexe ale ei.

Recomandrile practice din primul compartiment se refer la evaluare i metodele de

determinare a valorii. Ele nu examineaz evaluarea pentru anumite scopuri concrete. Ele
conin limitarea dreptului la abateri de la recomandrile practice prezentate n acest
compartiment. Primele apte recomandri practice au un caracter general i urmeaz a fi
aplicate de ctre toi evaluatorii n mod obligatoriu. Aceste recomandri trateaz
urmtoarele chestiuni:

aplicarea recomandrilor practice;

condiiile de angajare a evaluatorului;

scopurile i bazele evalurii;

bazele pentru evaluare, ipoteze;

calificarea evaluatorului i conflictul de interese;

inspectarea obiectului evalurii i studierea caracteristicilor lui;

rapoartele de evaluare.

Toate recomandrile ulterioare snt o dezvoltare sau o completare a primelor apte

recomandri. Ele poart un caracter mai concret i trateaz evaluarea proprietilor
comerciale pentru scopuri de ipotecare; evaluarea bunurilor imobiliare locative pentru scopuri
de ipotecare; evaluarea situaiei financiare a companiilor; evaluarea bunurilor imobiliare
pentru bursele de valori; evaluarea companiilor pe aciuni; evaluarea dezvoltrii afacerilor;
evaluarea n scop de asigurare; evaluarea aciunilor companiilor de asigurare; evaluarea
investiiilor colective (companiile trust); evaluarea terenurilor i cldirilor ce aparin
fondurilor imobiliare; evaluarea fondurilor de pensii; evaluarea stocurilor i a produciei
neterminate; evaluarea reziduurilor.
In anexele la recomandrile practice se examineaz cazuri de evaluare a mainilor i
utilajelor evaluate mpreun cu proprietatea imobiliar; ghidul pentru beneficiari; privind
angajarea evaluatorului la evaluarea bunurilor imobiliare locative; structura-tip a raportului
de evaluare; ghid pentru clienii care comand evaluarea afacerii; exemple de aplicare a
trimiterilor la rapoartele de evaluare; modele de rapoarte de evaluare a bunurilor imobiliare
locative pentru diferite scopuri; alt informaie.
In partea a doua a "Crii Roii" snt prezentate regulile concrete de efectuare a evalurii.
De exemplu, se examineaz detaliat impactul factorilor de mediu asupra evalurii; evaluarea
pentru ipotecare; analiza tranzaciilor de nchiriere a proprietilor comerciale; calcularea
uzurii; evaluarea mainilor i echipamentelor; evaluarea activelor nemateriale; evaluarea
staiilor de alimentare; evaluarea ncperilor medicale; evaluarea proprietii autoritilor
publice locale pentru rapoarte financiare; evaluarea pdurilor; relaiile dintre evaluator i
auditor; evaluarea costurilor curente; evaluarea n conformitate cu legea privind reforma
arendei, construciei de locuine i dezvoltrii

urbane;

evaluare

terenurilor destinate

pentru dezvoltare; evaluarea ntreprinderilor mixte . a.

Anexele la regulamentele metodice conin informaie util i referiri la legislaia ce
reglementeaz folosirea bunurilor imobiliare.
"Cartea Roie" a jucat un rol foarte important n crearea i dezvoltarea standardelor
Internaionale. ntruct muli dintre cei care au lucrat la ea ulterior au participat activ i la
lucrrile TEGoVA i n activitatea IVSC, n structura i coninutul acestor standarde se
observ clar influena "Crii Roii".

"Cartea Roie" este destinat, n primul rnd, evaluatorilor din Marea Britanie, unde s-au
constituit cerine unice fa de evaluare i evaluatori, metodele aplicate n cazuri concrete de
evaluare. Prin structura i importana sa, "Cartea Roie" este exemplul cel mai elocvent de
standarde naionale elaborate detaliat.
Fcnd comparaia structurii i componenei Standardelor Internaionale, Europene,
Americane i ale "Crii Roii", putem trage urmtoarele concluzii:
Diferenele dintre standardele analizate snt determinate, n principal, de profunzimea i
detalierea realizat n tratarea obiectelor evalurii, operaiile ce se efectueaz cu ele i factorii
de influen.
Msura detalierii standardelor i orientarea acesteia este legat de specificul naional real
existent (legislaia, dezvoltarea social-economic, rolul istoricete constituit al statului n
reglementarea activitii de evaluare).
n rile cu economie de tranziie, cel mai dezvoltat sistem de standarde a fost elaborat n
Federaia Rus, unde exist dou tipuri de standarde: "Standarde pentru aplicare obligatorie
de ctre subiecii activitii de evaluare", aprobate la 6 iulie 2001 prin Hotrrea Guvernului
(elaborate de Ministerul relaiilor patrimoniale al Federaiei Ruse), i Standardele elaborate i
aprobate de Societatea evaluatorilor din Rusia.
In Republica Moldova, elaborarea standardelor naionale nc nu a fost nceput.
Studierea standardelor internaionale i naionale, identificarea diferenelor n standardele
naionale ale rilor dezvoltate i standardele internaionale va face posibil nfptuirea
muncii de elaborare a sistemului de standarde naionale al Moldovei.

LICENIEREA I CERTIFICAREA N DOMENIUL

EVALURII

11.1. Licenierea activitii de evaluare

Licenierea activitii de evaluare este una din formele principale ale reglementrii de stat
n domeniul evalurii. Constituind autorizaia statului de a practica un anumit gen de
activitate, licena servete drept garanie a calitii pentru consumatorul de servicii de
evaluare.
In rile dezvoltate, activitatea evaluatorilor, tradiional, nu este reglementat de stat.
Nivelul nalt al serviciilor de evaluare este garantat de standardele de evaluare, elaborate de
organizaiile obteti ale evaluatorilor.
n rile Europei Centrale i de Est, n rile CSI i n rile Baltice evaluarea este un nou
gen de activitate, necesitnd o atitudine mai atent din partea statului fa de asigurarea
calitii serviciilor de evaluare. Organizaiile profesionale ale evaluatorilor n aceste ri trec
prin perioada devenirii lor. Lipsa tradiiilor i a experienei practice n domeniul evalurii se
compenseaz prin dezvoltarea actelor normative, ntre care locul de frunte i revine legilor cu
privire la activitatea de evaluare i regulamentelor privind licenierea.
n majoritatea rilor cu economie de tranziie modul de liceniere este aprobat de ctre
Guvern. Autoritatea care elibereaz licena, de regul, exercit controlul asupra respectrii
cerinelor de executare a acestei activiti n corespundere cu legislaia.
n mod obinuit, licenierea activitii de evaluare se face dup tipurile obiectelor de
evaluare. De exemplu, Regulamentul cu privire la licenierea activitii de evaluare n
Federaia Rus prevede eliberarea licenelor pentru practicarea urmtoarelor genuri de
activitate:

estimarea valorii drepturilor patrimoniale, a altor drepturi i obligaii reale privind

bunurile imobiliare (evaluarea bunurilor imobiliare);

estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi i obligaii reale privind

bunurile mobile, cu excepia banilor i a hrtiilor de valoare (evaluarea mainilor, utilajului i

a mijloacelor de transport);

estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi i obligaii reale privind

rezultatele proprietii intelectuale, precum i a informaiei (evaluarea activelor nemateriale);

estimarea valorii drepturilor patrimoniale i a obligaiilor privind ntreprinderile drept

complexe patrimoniale, rezultatele activitii lor economice, precum i a hrtiilor de valoare

(evaluarea ntreprinderii (afacerii)).
n Republica Moldova, conform Legii cu privire la licenierea unor genuri de activitate,
licenierii este supus numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare'. Autoritatea care
efectueaz licenierea este Camera de Liceniere, care are statut de persoan juridic i i
desfoar activitatea n baza regulamentului aprobat de Guvern. Solicitant de licen poate fi
orice persoan juridic sau fizic, nregistrat n modul stabilit n Republica Moldova n
calitate de ntreprindere sau de organizaie, indiferent de tipul de proprietate i forma juridic
de organizare, precum i persoan fizic ce poate practica unele genuri de activitate supuse
licenierii n temeiul unor acte legislative, care a prezentat autoritii de liceniere cererea i
actele necesare pentru obinerea licenei. Licena pentru practicarea activitii de evaluare se
elibereaz pe cinci ani.
Camera de Liceniere, mpreun cu Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, exercit
controlul asupra respectrii de ctre ntreprinderile de evaluare a condiiilor de liceniere.
Condiiile de liceniere privind desfurarea activitii de evaluare a bunurilor imobiliare
snt urmtoarele:

desfurarea activitii de evaluare n conformitate cu legislaia i actele normative n

vigoare;
ndeplinirea obligaiilor fa de autoritile fiscale;

specialitii ntreprinderii trebuie s-i confirme nivelul cunotinelor;

ntreprinderea trebuie s angajeze n calitate de evaluator doar specialiti cu certificat

de calificare.
Aadar, una din condiiile obligatorii de liceniere a ntreprinderii de evaluare este
prezena n componena ntreprinderii a specialitilor-evaluatori calificai, care posed
certificatul corespunztor.
11.2. Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare
Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare a fost introdus de Legea cu
privire la activitatea de evaluare. Ideea principal a atestrii de stat este asigurarea unui
nivel minim al calitii cunotinelor teoretice i al deprinderilor practice ale evaluatorilor
de bunuri imobiliare. Pn nu demult, cerinele fa de evaluatori, la obinerea licenei,

erau mai mult formale. Se naintau anumite cerine fa de nivelul instruirii (studii tehnice
sau economice superioare), fa de experiena de munc, dar nu se analiza
activitatea practic a evaluatorului, nu se determinau cunotinele i profesionismul acestuia.
Ca rezultat, pe piaa serviciilor de evaluare din Republica Moldova beneficiarul potenial
putea s ntlneasc evaluatori ale cror cunotine i profesionalism variau ntr-un diapazon
enorm, iar autorului prezentei cri proaspeii "evaluatori" i puneau, deseori, ntrebarea: "Am
primit nu demult licen, nu ne-ai putea spune cum s facem evaluarea ?". Nu este un secret
c i n prezent pe piaa evalurii pot fi ntlnii specialiti care, la ntrebarea beneficiarului
privind valoarea obiectului, rspund cu ntrebarea: "Dar de ct avei nevoie ?". Firete, pe
piaa Republicii Moldova snt i specialiti de nalt calificare, care, prin cunotinele, prin
practica lor de lucru, confirm c profesia de evaluator face parte din categoria celor de elit,
necesit o pregtire multilateral i o vast experien practic.
Sistemul atestrii de stat este orientat spre meninerea pe pia a standardelor nalte ale
calitii serviciilor de evaluare. n condiiile pieei de evaluare n curs de dezvoltare, atestarea
de stat a specialitilor este o condiie obligatorie, care ofer posibilitatea de a asigura intrarea
pe piaa serviciilor de evaluare a specialitilor calificai. n lege snt examinate i cerinele
clare fa de candidaii la certificatul de calificare.
n scopul crerii sistemului de atestare a evaluatorilor, Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru formeaz comisia de atestare, aprob regulamentul privind activitatea acesteia,
programele pentru desfurarea examenelor de calificare. Agenia ine evidena eliberrii i
retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor.
Certificat de calificare al evaluatorului pot obine persoanele care corespund urmtoarelor
cerine:

studii superioare n domeniul evalurii, studii economice superioare sau studii tehnice

superioare, pregtire profesional corespunztoare;

experien de munc n calitate de evaluator practicant sau de stagiar de nu mai puin

de un an;

lipsa antecedentelor penale nestinse;

examenul de calificare susinut.

Certificatul de calificare, la fel ca i licena, se elibereaz pe un termen de 5 ani.

Comisia de atestare are dreptul de a lua decizie asupra respingerii cererilor de eliberare a

certificatului de calificare i de retragere a lor. Cererea de eliberare a certificatului de

calificare este respins dac nu snt prezentate toate actele, sau acestea conin date eronate
sau false.
11.3. Certificarea activitii de evaluare
n majoritatea rilor lumii drept criteriu al profesionalismului se consider nu certificatul
de studii, dar certificatul de calificare al asociaiei profesionale obteti, care garanteaz
calitatea serviciilor de evaluare prestate.
Organizaiile obteti din Republica Moldova nc n-au nceput activitatea de certificare a
membrilor lor. Asta, probabil, din cauza lipsei standardelor profesionale, elaborate sau
adaptate la condiiile Republicii Moldova. Nici una din organizaiile obteti ale evaluatorilor
din Republica Moldova nu desfoar cursuri de perfecionare a calificrii, nu editeaz
literatur metodic n ajutor evaluatorilor practicani. n lipsa studiilor speciale sau
profesionale n domeniul evalurii, experiena de munc n domeniul evalurii nu poate servi
drept criteriu sigur de calificare a evaluatorului. n atare condiii, a formula cerine fa de
profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uor.
n organizaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri s-au constituit diferite moduri de a
stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu, societatea evaluatorilor din
Federaia Rus a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor SER: membru titular al
SER, evaluator certificat (autorizat); expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare.
Decizie asupra conferirii titlurilor menionate ia comisia de atestare a SER n baza recenzrii,
examinrii i susinerii publice a rapoartelor de evaluare de ctre candidaii la titlurile de
calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare snt necesare condiiile ce urmeaz:
Membrul titular al SER:

instruire profesional de baz n domeniul evalurii (100 de ore

academice).
Evaluator certificat (autorizat):

studii superioare sau medii de specialitate;

certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de baz de evaluare cu profil de

certificare;

prezentarea unui raport asupra valorii de pia a unui obiect concret sau a unei lucrri

de curs pe tema evalurii n corespundere cu instruirea de baz, profilul atestrii; cuprinsul

raportului de evaluare trebuie s releveze priceperea candidatului de a aplica toate cele trei
metode de evaluare cu utilizarea instrumentarului matematic.

Expert n evaluare:

nivel de calificare "evaluator certificat";

studii superioare economice, tehnice sau juridice;

certificat de studii de nivelul doi al pregtirii n direcia atestrii;
vechime n activitate practic n domeniul evalurii de cel mai puin doi ani;

literatur metodic n ajutor evaluatorilor practicani. n lipsa studiilor speciale sau

profesionale n domeniul evalurii, experiena de munc n domeniul evalurii nu poate servi
drept criteriu sigur de calificare a evaluatorului. n atare condiii, a formula cerine fa de
profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uor.
n organizaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri s-au constituit diferite moduri de a
stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu, societatea evaluatorilor din
Federaia Rus a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor SER: membru titular al
SER, evaluator certificat (autorizat); expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare.
Decizie asupra conferirii titlurilor menionate ia comisia de atestare a SER n baza recenzrii,
examinrii i susinerii publice a rapoartelor de evaluare de ctre candidaii la titlurile de
calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare snt necesare condiiile ce urmeaz:
Membrul titular al SER:

instruire profesional de baz n domeniul evalurii (100 de ore

academice).
Evaluator certificat (autorizat):

studii superioare sau medii de specialitate;

certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de baz de evaluare cu profil de

certificare;

prezentarea unui raport asupra valorii de pia a unui obiect concret sau a unei lucrri

de curs pe tema evalurii n corespundere cu instruirea de baz, profilul atestrii; cuprinsul

raportului de evaluare trebuie s releveze priceperea candidatului de a aplica toate cele trei
metode de evaluare cu utilizarea instrumentarului matematic.
Expert n evaluare:

nivel de calificare "evaluator certificat";

 studii superioare economice, tehnice sau juridice;

certificat de studii de nivelul doi al pregtirii n direcia atestrii;
vechime n activitate practic n domeniul evalurii de cel mai puin doi ani;

11.5. Categoriile evaluatorilor SUA i cerinele fa de ei

Legislaia federal stabilete trei categorii de evaluatori:

evaluator de categorie general, care a primit certificat de la

autoritile statului;

evaluator al fondului locativ, care a primit certificat de la autoritile

statului;

evaluator care a primit licen de la autoritile statului.

ASC recomanda autoritilor tuturor statelor s adopte aceast clasificare spre a se evita
posibilile confuzii. Dac autoritile statului vor decide totui s utilizeze alte nsemne sau
denumiri, ele trebuie s garanteze recunoaterea cu uurin a nsemnelor lor dintre nsemnele
federale.
Evaluatorul de categorie general trebuie s satisfac urmtoarelor
cerine:

s corespund criteriilor minime ale Consiliului de calificare a evaluatorilor de pe

lng Fondul de efectuare a evalurilor (AQB);

s susin examenul stabilit de autoritile statului, regulile acestuia fiind elaborate

i aprobate de AQB.
Criteriile minime pentru aceast categorie de evaluatori snt: 165 ore de cursuri n
probleme concrete de estimare a valorii bunurilor imobiliare; 2000 ore de experien
practic n evaluare, 50 % din timpul acesta este necesar s se acorde pentru evaluarea
bunurilor imobiliare nelocative.
Evaluatorul fondului locativ, care a primit certificat de la autoritile statului este o
persoan care:

corespunde criteriilor minime ale AQB fa de aceast categorie de evaluatori;

a susinut examenul stabilit de autoritile statului, ale crui reguli snt elaborate i

aprobate de AQB.

Criteriile minime fa de aceast categorie de evaluatori includ 120 ore de audiere a

cursurilor de evaluare a bunurilor imobiliare, 2000 ore de activitate practic.
Evaluatorul care a primit licen de la autoritile statului. Titlul XI nu stabilete criterii
de calificare concrete pentru licenierea evaluatorilor. Autoritile statelor snt libere n
selectarea unor importante criterii de calificare pentru licenierea evaluatorilor, inclusiv
cerinele fa de instruire, verificarea cunotinelor, experienei practice i perfecionrii
calificrii. De regul, autoritile statelor cer de la candidai susinerea examenului n scris de
valoare real, aprobat de autoritile statelor, participarea la seminare i prelegeri n
problemele evalurii n volum de 75 ore academice. n afar de aceasta, candidatul trebuie s
aib experien practic de lucru n domeniul evalurii. Aici se aplic cerine mai puin stricte
dect fa de evaluatorii care au primit certificat de la autoritile statului. De exemplu, poate
fi selectat una din urmtoarele metode:
evaluatorul poate s aib o experien practic de mai puin de doi ani, dac a acumulat
o astfel de experien sub supravegherea nemijlocit a unui evaluator care posed certificat
sau licen a autoritilor statului;
autoritatea statului analizeaz numrul minim de rapoarte de evaluare, ntocmite de
evaluator;
susinerea examenului n condiii practice, care const n elaborarea cu succes a unui sau
a ctorva rapoarte de evaluare n baza unui exemplu concret;
un nivel mai nalt al instruirii necesare. De exemplu, prezena gradului tiinific n
domeniul evalurii bunurilor imobiliare sau a titlului tiinific analogic.
ASC recunoate necesitatea realizrii programelor care nlesnesc a fluxul de noi
specialiti n sfera evalurii i sporirea cointeresrii autoritilor statului n crearea unui
mecanism eficient de asisten a specialitilor calificai care doresc s nceap o nou carier
n profesia de evaluator al bunurilor imobiliare.
Fiecare stat adopt legile sale cu privire la certificarea i licenierea evaluatorilor. S
analizm ce principii de baz snt examinate de legile statelor, lund ca exemplul Legea cu
privire la certificarea i licenierea evaluatorilor de bunuri imobiliare din statul California.
Aceast lege a intrat n vigoare la 1 ianuarie 1995. Legea conine dispoziii generale i
particulare cu privire la certificarea i licenierea evaluatorilor. Stabilete termenii, introduce
funcia de director OREA, acord directorului dreptul de a trage la rspundere judiciar i de
a aplica amend evaluatorilor care ncalc legea sau regulamentele normative cu privire la
evaluare. n conformitate cu aceast lege, se interzice de a-i antrena pe evaluatorii care nu au

certificate sau licene n tranzaciile realizate conform legislaiei federale. Legea permite
persoanelor care nu posed certificate i licene s asiste evaluatorii Certificai, stabilete
limitele aciunilor ce pot fi ntreprinse de persoanele -care nu dein licene. Legea conine, de
asemenea, prevederea despre eliberarea licenei de stagiar, stabilete termenul de valabilitate
a licenelor Tcertificatelor de patru ani, examineaz condiiile relaiilor reciproce cu alte
state.
Evaluatorul cu licena sau cu certificatul altui stat trebuie s execute prevederilelegilor i
normelor de drept privind efectuarea evalurilor "^1 imobiliare n statul n care
lucreaz. Acest evaluator este obligat s se nregistreze la practica temporar i s lucreze n
conformitate cu legile i regulamentele normative ale statului privind certificarea i
licenierea evaluatorilor.
njegile tuturor statelor se stabilete modul n care OREA trebuie s prezinte n
subcomitetul pentru evaluare lista cu evaluatorii care au primit (terra stat licen sau
certificat, pentru ar fi inclus n registrul naional. Aceste liste se transmit ASC nu mai rar
dect o dat pe an, concomitent cu taxele de nregistrare, care constituie 25 de dolari pentru
un evaluator. Dac evaluatorul a primit certificat sau licen n mai multe state (n dou sau
mai multe state), este necesar ca el s fie inclus n lista evaluatorilor certificai pentru
fiecare stat care i-a eliberat certificat sau licen. Doar evaluatorii nscrii n registrul
naional au dreptul de a efectua evaluri legate de tranzacii realizate conform legislaiei
federale.

CAPITOLUL 12
ETICA PROFESIONAL A EVALUATORULUI

12.1. Esena i principiile de baz ale eticii

Mediul de funcionare al specialitilor-evaluatori este piaa, care reprezint nu numai o
oarecare multitudine a vnztorilor i cumprtorilor unei anumite mrfi, tip de lucrri sau
servicii, ci i un sistem complex de relaii, n cadrul cruia acioneaz legile proprii. n
general, relaiile dintre vnztori i cumprtori, precum i agenii intermediari de pia snt
reglementate prin diferite acte legislative i normative. Dar, pe lng legi, regulamente,
instruciuni, relaiile ntre oameni snt reglementate i de legile nescrise ale pieei, adic de
etica pieei.
Etica. este una din cele mai vechi discipline teoretice, al crei obiect de studiu este morala.
Pentru a desemna conceptul de moral, Aristotel a introdus termenul de "etic". Dup cum
remarcau vechii greci, "etica ne ajut s tim ce trebuie s facem i de la ce trebuie s ne
abinem", generalizeaz i sistematizeaz principiile i normele morale.
n concepia modern, etica este o ramur a cunoaterii, o tiin aparte, care ne permite s
examinm i s apreciem relaiile interumane. precum i comportarea oamenilor din punctul
de vedere al corespunderii lor cu anumite norme raionale, general acceptate. Etica este
nvtura despre moral, proveniena i dezvoltarea ei, despre regulile i normele de conduit
a oamenilor, despre obligaiile lor unul fa de altul, fa de societate, fa de stat, etc.
n diferite state, precum i n diferite perioade de dezvoltare a unuia i aceluiai stat,
exist norme morale diferite. Este de menionat ns tendina general de dezvoltare a eticii:
atenia rii fa de etic crete pe msura creterii nivelului de bunstareTfiaterial.
tiina modern examineaz diferite tipuri de etic, pe care convenional le-am putea
mpri n dou grupe mari: etica teoretic i etica practic. Parte component a grupei "etica
practic" este etica profesional, inclusiv etica n afaceri.
Etica profesional examineaz normele de conduit a specialistului, cerinele pe care le
nainteaz societatea fa de stilul lui de lucru, caracterul comunicrii cu oamenii, aspectul
social.
Etica n afaceri nseamn cunotinele despre noiunile de baz ale eticii, despre cerinele
morale fa de stilul de lucru i imaginea omului de afaceri, adaptate la nevoile practice ale
ntreprinztorului, businessmanului, conductorului. Etica de afaceri este, n primul rnd,

etica purtrii negocierilor cu partenerii, etica inerii documentaiei, folosirea metodelor etice
de concuren. Exist, de asemenea, eticheta de afaceri, care se formeaz sub influena
tradiiilor i a unor condiii istoricete constituite ale unei ri concrete. Eticheta de afaceri
este un cod de reguli prin care se reglementeaz stilul de lucru, stilul de comunicare ntre
ntreprinderi, aspectul exterior al ntreprinztorilor, succesiunea i maniera de purtare a negocierilor, etc.
Exfst anumite principii morale care stau la baza eticii de afaceri. La ele se refer:
1. Concepia de "slujire a societii", pe care trebuie s o accepte toi lucrtorii
ntreprinderii - de la preedinte pn la ultimul angajat. A servi clientul, primind pentru
aceasta o plat rezonabil - iat ideea principal a acestei concepii. "Bunstarea
productorului, scria Henri Ford, depinde, n ultim instan, de folosul pe care el l aduce
poporului".
2. Atitudinea calm fa de bani. Banii nu trebuie s constituie un scop n sine, n numele
cruia se desfoar producia, se creeaz ntreprinderea, ci doar un mijloc pentru realizarea
scopului propus. Banii nu trebuie s fie acumulai, ci s se afle n circulaie, n micare
continu. Lipsa cultului banilor fac din ntreprinztor un om emancipat, i permite s accepte
riscul rezonabil.
3. Insatisfacia pentru cele realizate, ce decurge din principiul anterior,
sentimentul ambiiei sntoase, care nu trece cu timpul. Omului de afaceri,
ca i scriitorului, ntotdeauna i se pare c cea mai bun carte a sa nc
urmeaz s o scrie. Orientarea permanent spre succes, tendina de a rezolva sarcini mai
complexe i mai de proporii este o trstur caracteristic a
celor mai norocoi oameni de afaceri.
4. Sinceritatea, contiinciozitatea, deschiderea, probitatea omului de
afaceri, buna lui reputaie este un atribut al relaiilor de afaceri n rile
-dezvoltate, fiindc cea mai mic pat pe reputaia lui poate conduce la
pierderea clienilor, suportarea de pierderi i falimentare. n condiiile unei
piee civilizate a fi cinstit e avantajos. Concurena (loial este pzit de stat,^
de numeroasele uniuni profesionale ale ntreprinztorilor: societi,
corporaii, asociaii, abilitate s reglementeze activitatea membrilor si n
interesul consumatorilor, pentru asigurarea unei practici de afaceri juste,
echitabile i etic sntoase. Afar de aceasta, n astfel de asociaii exist un
eod al onoarei profesionale, care definete o serie de fapte, recunoscute de
membrii acestor asociaii drept neetice.

5. Mndria pentru lucrul pe care l faci, indiferent de domeniu i de

amploare. Orice afacere care servete la satisfacerea necesitilor
beneficiarilor, consumatorilor i care aduce venit, este prestigioas. La baza
unei astfel de atitudini se afl profesionalismul nalt, ncrederea n propriile posibiliti.
6. Succesele n fabricarea produciei, executarea lucrrilor, prestarea
serviciilor nu trebuie s fie obinute pe seama distrugerii mediului
nconjurtor.
7. n repartizarea profitului trebuie s participe toi cei care au participat la crearea lui.
8. Utilizarea unei publiciti cinstite, corecte i decente n procesul de desfacere a
produciei i serviciilor, de cutare a potenialilor consumatori.
n condiiile unui control drastic din partea statului asupra activitii economice,
normele morale enumerate mai sus devin regulatorul relaiilor de afaceri i al luptei de
concuren.
Etica de afaceri se formeaz treptat, pe msura formrii i dezvoltrii relaiilor de pia.
Este un proces complex i ndelungat, la care particip, n primul rnd, nii oamenii de
afaceri, societatea, consumatorii poteniali, mas media, diferite structuri de stat. Condiiile
de formare a unei etici de afaceri civilizate snt:

libertatea - att politic, ct i economic. Aceasta nseamn existena statului

democrat, a pluripartidismului, libertii presei, cuvntului, libertii de contiin, concurenei

libere, libertii de alegere a subiectului economic, formrii libere a preurilor, egalitii
oricror persoane fizice i juridice n realizarea activitii de ntreprinztor, suveranitii
consumatorului, etc.;

stabilitatea - putere executiv tare, stabilitatea legislaiei, strategiei de dezvoltare

economic i politic a statului;

propaganda - crearea cu ajutorul mass media a imaginii omului de afaceri prosper, cu

nalte principii morale, condamnarea corupiei, a spiritului de acaparare, a concurenei

neloiale;

dreptul - respectul fa de lege, fa de drepturile proprietarului, executarea neabtut

a legislaiei, crearea unui mecanism al rspunderii pentru nclcarea ei;

asocierea - crearea asociaiilor profesionale. Aceste organizaii nonprofit, create prin

liber consimmnt, trebuie s fie nite arbitri neprtinitori la aprecierea nivelului de

moralitate a celor care vor s devin membri ai ei i, n caz de nclcare a normelor de

conduit profesional, s aplice msurile cele mai aspre.

12.2. Etica profesional a evaluatorului

n practica lor profesional, evaluatorii trebuie s respecte normele morale general
acceptate i s se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale: independen,
onestitate, competen profesional, confidentialitatea informaiei, comportament profesional.
Documentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor snt codurile eticii
profesionale, regulile practicii de evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale
evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor etice i a regulilor de conduit
profesional a evaluatorilor, n asociaiile obteti ale evaluatorilor se nfiineaz comisii i
comitete pentru etic.
Noiunea de "etica evaluatorului" nc nu a fost formulat n legislaia naional i n
standardele de evaluare, de aceea n Republica Moldova nu exist o definiie unic,
recunoscut de toi, a eticii. Pentru explicarea acestei noiuni, vom folosi definiia eticii
evaluatorului utilizat n Rusia: "Etica evaluatorului este totalitatea regulilor etice i normelor
de conduit n efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor"18. De-a lungul ntregii istorii a
formrii evalurii ca gen independent de activitate au existat o multitudine de norme i reguli
de conduit, care erau recunoscute i aplicate de evaluatorii

de diferite ri. Tradiional o

atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale Standardelor Europene i
Internaionale de evaluare (EVS-2000 i IVS-2001).
n Standardele Internaionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduit al
evaluatorilor, care trateaz urmtoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduit;
noiunile de baz; condiiile restrictive, noiunea de "evaluator"; etica evalurii; competena;
deschiderea; raportul de evaluare.
Codul de conduit nu are putere juridic formal i poate fi considerat doar ca o
completare la regulile i prevederile organizaiilor profesionale naionale care controleaz
calitatea lucrului evaluatorilor.
n seciunea "noiuni de baz" snt definite noiunile principale ale activitii de
evaluare, snt enumerate cerinele fa de evaluator, specificul activitii evaluatorilor
interni, externi i independeni. Esena acestor noiuni este expus n aceleai aspecte ca i

18 . . 51195.0.02-98.

n Standardele Europene de Evaluare. Tot n aceast seciune se d esena condiiilor

limitative, ipotezelor i presupunerilor evaluatorilor.
O seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de "etic". Etica
evaluatorului este prezentat ca totalitatea cerinelor de baz ce se nainteaz fa de
evaluator: onestitate; conduit n cazurile de apariie a conflictelor de interese;
confidenialitatea informaiei; echitabilitate i neprtinire.
Urmtoarea seciune a Codului de conduit examineaz competena -comportarea
evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cnd evaluatorul contientizeaz faptul
c nu are suficiente cunotine i experien practic pentru ndeplinirea lucrrii);
condiiile de recurgere la asisten extern, cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente
i minuioase.
n finalul Codului se examineaz cerinele de expunere clar, exact a informaiei privind
evaluarea efectuat, precum i fa de ntocmirea raportului de evaluare. n felul acesta, Codul
de conduit trateaz etica n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului.
Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. n ediiile anterioare ale
standardelor el se numea Codul de Conduit European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul
European al Asociaiilor Evaluatorilor n conformitate cu statutul i obiectivele acestei
organizaii i este unul din criteriile de baz ale activitii de evaluare, adoptat de toate
asociaiile profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficial legal, ci este doar
un complement la reglementrile, nonnele legale i la practica corect a evaluatorilor din
diferite ri europene, n majoritatea asociaiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca
baz pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a evaluatorilor.
n cadrul Codului Etic European se examineaz n mare msur normele de conduit ale
evaluatorului n relaiile cu clienii, colegii, asociaiile membre ale TEGoVA:
Relaiile cu clienii
n toate timpurile prima ndatorirea evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului,
dac aceste interese nu contravin legislaiei i normelor etice.
Dac n procesul de ndeplinire a lucrrii la comanda clientului apar circumstane n care
interesele evaluatorului vin n contradicie cu interesele clientului, evaluatorul are obligaia de
a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului.
Plata muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va
angaja sau nu se va implica n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui

profesional, reputaia TEGoVA. Evaluatorul va respecta confidenialitatea informaiei

clientului sau terilor.
Relaiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica nentemeiat practica profesional a colegilor si. Dac
evaluatorului i se solicit opinia despre o lucrare ndeplinit de un coleg, el trebuie s i-o
exprime cinstit, obiectiv, fr a-i manifesta superioritate asupra colegului su.
Fiecare evaluator trebuie s contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutnd instituiile de
nvmnt, participnd la publicarea diferitelor articole i culegeri n problemele
evalurii. E necesar s se asigure o nelegere deplin a standardelor de evaluare i de
ctre evaluatori, i de ctre clieni.
n limitele respectrii confidenialitii, e necesar ca evaluatorul s colaboreze cu colegii su,
s le acorde asisten, s le mprteasc informaia despre dezvoltarea pieei.
Relaiile dintre asociaiile membre ale TEGo VA
Asociaiile profesionale naionale membre ale TEGoVA trebuie s-i construiasc relaiile
reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc i colaborrii n scopul
dezvoltrii i aprrii standardelor TEGoVA n rile lor.
Dac vreo asociaie membr a TEGoVA efectueaz instruirea, certificarea, investigaii de
marketing sau presteaz servicii de consultan ntr-o tar a crei asociaie naional de
evaluatori de asemenea este membr a TEGoVA, ea trebuie s previn asociaia naional cu
30 de zile nainte de nceperea activitii sale.
O seciune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinelor fa de competena
evaluatorului. Aceste cerine snt:

studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor n legislaie,

deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra rezultatelor evalurii;

evaluatorul trebuie s aib o viziune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de

calificare. n cazul n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentru
ndeplinirea lucrrii, el este obligat s-1 previn pe client i pe conductorul ntreprinderii de
evaluare. Evaluatorul are dreptul cear consultaii de la specialiti calificai n anumite
domenii de activitate: geodezie, arhitectur, materiale de construcie, agronomie, expertiza
cldirilor i construciilor;

evaluatorul trebuie s cerceteze toi factorii relevani legai de obiectul evalurii,

pentru a obine rezultate corecte ale evalurii. Fiecare evaluator este dator ca pe ntreg
parcursul activitii sale practice s-i ridice anual nivelul profesional.

Normele etice i regulile activitii de evaluare mai sus examinate reprezint cea mai bun
practic internaional ce s-a constituit de-a lungul unei perioade ndelungate de timp. Aceste
norme i reglementri snt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate
asociaiile profesionale de evaluatori care snt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare
organizaie obteasc a evaluatorilor, urmnd standardele de evaluare, trebuie s elaboreze un
cod etic sau reguli de comportare profesional Pentru membrii si.
Regulile de conduit pentru membrii Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali
n Evaluri (AREPE) au fost elaborate n 1998, nainte de intrarea acestei asociaii n
TEGoVA. Regulile de conduit cuprind cteva seciuni: principiile de baz; prestarea
serviciilor

de

evaluare;

confidenialitatea;

plata

muncii

evaluatorilor;

semntura

evaluatorului; utilizarea denumirii asociaiei; publicitatea; asigurarea profesional. Conform

Regulilor de conduit, fiecare membru al asociaiei este dator s informeze Consiliul
directorilor despre orice nclcare a statutului i a regulilor de conduit pe care a comis-o.
Membrii asociaiei snt datori s renune la efectuarea unei lucrri de evaluare dac ea
depete competena lor. Efectund evaluarea, membrii asociaiei trebuie s fie neutri: s nu
ia partea nimnui n conflictul de interese, s informeze la timp conducerea asociaiei despre
serviciile prestate, pentru asigurarea evidenei i calitii executrii lor.
n seciunea "prestarea serviciilor de evaluare" snt expuse regulile de conduit a
evaluatorului n procesul de acordare a serviciilor: s nu admit implicarea clientului n
activitatea sa; s in seama de toat informaia disponibil, s nu ascund informaia; s
efectueze obligatoriu inspectarea a obiectului evaluat; s fac o prezentare clar i neambigu
a rezultatelor evalurii. Raportul de evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu;
informaia privind evaluarea trebuie prezentat n scris; toate rapoartele privind ndeplinirea
lucrrilor de evaluare urmeaz a fi pstrate timp de cinci ani.
n seciunea "confidenialitate" se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divulge
unor tere persoane coninutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaia s pstreze
confidenialitatea informaiei obinute n procesul de prestare a serviciilor profesionale.
Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe baza timpului de lucru cheltuit la ndeplinirea
lucrrii, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea
unor lucrri similare. Beneficiarul trebuie s cunoasc suma urmnd a fi pltit ca onorariu
evaluatorului nainte de ncheierea contractului de evaluare.
Evaluatorul are obligaia s semneze raportul de evaluare pe care 1-a ntocmit. Dup
isclitura sa el are dreptul s adauge textul: "membru al Asociaiei Republicane a Experilor
Profesionali n Evaluri".

12.3. Norme generale ale eticii profesionale

Cu toat diversitatea codurilor etice ale asociaiilor profesionale de evaluatori, ele au i
multe lucruri n comun. Toate codurile etice conin criterii care permit luarea deciziei privind
recunoaterea aciunilor profesionale ale membrilor asociaiei n domeniul evalurii ca fiind
sau nefiind etice. Recunoaterea aciunilor profesionale ale unui membru al asociaiei ca
nefiind etice nu constituie un temei pentru apariia efectelor juridice n materie civil
(tragerea la rspundere administrativ, disciplinar sau alt fel de rspundere), dar servete ca
temei pentru aplicarea fa de el a unor msuri n conformitate cu cerinele Statutului
asociaiei i cu Regulile de conduit.
Toate asociaiile profesionale cer membrilor lor s respecte normele i principiile morale
general acceptate, s se conduc n aciunile lor de regula general uman "nu face altora ceea
ce nu ai vrea s i se fac ie", s urmreasc nalte interese publice, s manifeste altruism n
relaiile cu cei din jur, n primul rnd cu colegii i colaboratorii.
Aprnd interesele clientului n organele corespunztoare ale puterii, n relaiile lui cu
persoane juridice i fizice, evaluatorul trebuie s fie sigur c interesele pe care le apr snt
legal ntemeiate i juste. Dac evaluatorul afl c interesele clientului, pe care le apr, au
aprut cu nclcarea legislaiei, el este obligat s renune la lucrare.
Fiind membru al unei asociaiei obteti a evaluatorilor, evaluatorul trebuie s tind
spre formarea unei opinii publice favorabile asociaiei. Membrilor asociaiei
evaluatorilor de regul li se nainteaz cereri deosebite, care reflect specificul muncii
evaluatorului: atenia i obiectivitatea, independena, competena profesional,
confidenialitatea informaiei.
Evaluatorul este obligat s pstreze n secret informaia confidenial i de serviciu
privind afacerile clienilor,,,' indiferent de continuarea sau ncetarea relaiilor nemijlocite cu
el. Confideniale snt nu numai datele parvenite de la client n procesul de efectuare a
evalurii, ci i nsui faptul ncheierii contractului de prestare a serviciilor de evaluare.
Evaluatorul nu trebuie s utilizeze informaia confidenial i de serviciu a beneficiarului,
care i-a devenit cunoscut, n folosul su sau al unor teri, i nici n dauna intereselor
beneficiarului.
Publicarea sau divulgarea informaiei confideniale a beneficiarilor nu este o nclcare a
eticii profesionale n urmtoarele cazuri:

a) cu permisiunea beneficiarului;
b) cnd lucrul acesta este prevzut de legislaie sau prin decizia instanei judectoreti;
c) pentru aprarea intereselor profesionale ale evaluatorului n cursul investigaiei
oficiale;
d) cnd beneficiarul a antrenat evaluatorul, premeditat i nelegal, n aciuni ce contravin
normelor profesionale i etice.
Plata pentru serviciile evaluatorului, dup cum s-a mai menionat n cap. 4 al prezentei
lucrri, nu trebuie s depind de rezultatele finale ale muncii evaluatorului. Plata pentru
servicii trebuie stabilit nainte de efectuarea evalurii. Evaluatorul nu trebuie s primeasc
de la client nici o alt recompens dect plata stipulat n contract.
Una din cele mai importante aspecte pe care le trateaz Codul etic este problema relaiilor
dintre evaluatori-membri ai asociaiei. Evaluatorii trebuie s aib o atitudine binevoitoare
unul fa de altul, s se abin de la critici nentemeiate i de la alte aciuni contiente ce
cauzeaz prejudicii colegilor de profesie. Evaluatorul, cu acordul beneficiarului, are dreptul
s invite i ali evaluatori pentru efectuarea lucrrii. Relaiile dintre ei trebuie s fie relaii de
lucru i corecte. Persoanele atrase suplimentar pentru prestarea serviciilor snt obligate s se
abin de la discutarea cu clientul a calitilor de lucru i profesionale ale evaluatorilor
principali, s dea dovad de loialitate maxim fa de colegii care i-au invitat1.
n cazul n care lucrarea de evaluare este ndeplinit de ctre civa evaluatori membri ai
asociaiei i cnd mcar unul din ei are o opinie diferit, trebuie asigurat posibilitatea ca ea
s fie reflectat n raport.

n conformitate cu Standardele Europene de Evaluare, dac beneficiarul a angajat la

evaluarea unei proprieti doi sau mai muli evaluatori membri ai asociaiei, atunci pentru ei
nu ar fi etic s colaboreze sau s se consulte ntre ei n procesul lucrului, fr acordul
clientului.
n condiiile statornicirii pieei serviciilor de evaluare i acutizrii concurenei, o
importan deosebit capt regulile privind informaia public i reclama. Mai cuprinztor
aceast seciune este prezentat n Codul eticii profesionale a membrilor Societii
evaluatorilor din Rusia. Reclama serviciilor profesionale de evaluare trebuie s fie direct,
onest, de bun gust, s exclud posibilitatea nelrii i inducerii n eroare a clienilor
poteniali sau apariiei nencrederii lor fa de ali evaluatori membri ai asociaiei. Nuje
admit, ca venind n contradicie cu etica profesional, reclama i publicitatea care conin:

indicaii directe sau sugestii care genereaz ateptri nentemeiate sau ncrederea

clientului n rezultatele favorabile ale serviciilor profesionale de evaluare;

autoelogieri nentemeiate i compararea cu ali evaluatori membrii asociaiei;

informaii care pot s fac publice datele confideniale ale clientului sau s le prezinte

ntr-o lumin fals;

pretenii nentemeiate de specialist excepional n domeniul

evalurii;

informaii care pot induce n eroare sau exercit presiuni asupra organelor

judectoreti, fiscale i a altor organe de stat;

utilizarea nelegitim a denumirii asociaiei.

Membrii asociaiei evaluatorilor au obligaia de a se abine de la organizarea i

desfurarea diferitelor ratinguri i investigaii, rezultatele crora se preconizeaz a fi
publicate.
Avndu-se n vedere c activitatea de evaluare deseori poate fi desfurat i n alte
state, Standardele Europene de Evaluare prevd: indiferent de faptul unde presteaz
evaluatorul serviciile profesionale, n statul su sau n altul, normele etice de conduit
a sa trebuie s fie aceleai./ Evaluatorul trebuie s cunoasc i s aplice n practic
standardele Europene i Internaionale de evaluare care acioneaz n statul n care el
i desfoar activitatea profesional n cazul cnd se presteaz servicii n alt stat, se
va respecta regula: idac normele etice de conduit a evaluatorului n alt stat snt mai
puin riguroase dect prevede codul de conduit al asociaiei, membru al creia este
evaluatorului, el trebuie s se conduc de cod; dac normele etice ale statului n care
evaluatorul presteaz servicii snt mai ttguroase dect codul de conduit al membrilor
asociaiei din care face parte evaluatorul, el trebuie s se conduc de normele etice
adoptate n statul respectiv/ Dac normele internaionale de comportare profesional
depesc (snt mai drastice) normele de comportare stabilite de codul de conduit al
--asociaiei naionale a evaluatorilor, evaluatorul trebuie s se conduc de siuormele
internaionale, innd seama i de prevederile codului etic naional.

Capitolul 13
ETAPELE PRINCIPALE ALE PROCESULUI DE EVALUARE
13.1. Esena procesului de evaluare
Procesul de evaluare reprezint o anumit succesiune a procedurilor de desfurare a unei
evaluri obiective a bunurilor imobile. Acest proces prevede stabilirea obiectivului evalurii,
colectarea i analiza informaiei necesare n vederea obinerii unei evaluri argumentate a
obiectului. Procesul de evaluare este bazat pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea
majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile. Volumul i succesiunea
efecturii evalurii bunurilor imobile depind de scopul n care se face evaluarea, de tipul
valorii estimate, de cerinele standardelor profesionale de evaluare, etc. De regul, procesul
de evaluare const din urmtoarele etape (fig. 13.1):
1) stabilirea sarcinilor evalurii;
2) elaborarea planului de efectuare a evalurii;
3) ntocmirea contractului de efectuare a evalurii;
4) colectarea i analiza informaiei;
5) determinarea variantei celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului
evalurii;
6) efectuarea evalurii propriu-zise;
7) coordonarea rezultatelor obinute;
8) perfectarea rezultatelor evalurii.

13.2. Etapa pregtitoare a procesului de evaluare

Etapa cercetrii preliminare a situaiei, stabilirea scopurilor i sarcinilor evalurii

constituie momentul-cheie al ntregului proces de evaluare. La etapa dat trebuie s fie
stabilite i puse de acord scopurile i sarcinile evalurii. Beneficiarul serviciilor de evaluare
trebuie s primeasc dovada c problemele sale vor fi soluionate n corespundere cu
condiiile concrete i la un nivel profesional corespunztor.
La etapa pregtitoare, lucrrile sunt efectuate n urmtoarea consecutivitate:
determinarea caracteristicilor generale ale obiectului evaluat, identificarea obiectului
evalurii;

 stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului i bazei de evaluare;

relevarea nivelului de calificare necesar i suficient al evaluatorului;
relevarea eventualelor conflicte de interese;
aducerea la cunotina beneficiarului a condiiilor restrictive.
S examinm n continuare cuprinsul fiecreia din aciunile menionate.
Stabilirea caracteristicilor generale ale obiectului supus evalurii, j

identificarea

obiectului evalurii
Dup primirea propunerii de efectuare a lucrrii de evaluare, evaluatorul, cu
consimmntul beneficiarului, trebuie s desfoare examinarea preliminar a obiectului
evalurii, s determine existena, componena i suficiena, pentru scopurile evalurii, a
informaiei i documentaiei tehnice, financiare i contabile, pe care o poate prezenta
beneficiarul.
Identificarea bunurilor imobile include: descrierea locului aflrii bunului imobil; adresa
lui; caracteristica obiectului supus evalurii; starea lui; descrierea mbuntirilor de pe teren.

Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evalurii, a scopurilor

i a bazei de evaluare

Identificarea complet a obiectului evalurii presupune, de asemenea, descrierea lui

juridic. Bunul imobil poate fi grevat cu arend, servitute, gaj, folosin viager, etc. Diverse
restricii juridice pot influena esenial proporiile utilizrii bunului imobil, ceea ce, la rndul
su, poate influena valoarea acestuia.
Dup stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul precizeaz scopul efecturii
evalurii. De regul, scopul evalurii se stabilete la ncheierea contractului de prestare a
serviciilor de evaluare. Dac n contract nu este indicat scopul efecturii evalurii, evaluatorul
determin valoarea de pia a obiectului evalurii. Dac beneficiarul nu indic scopul
evalurii, acest fapt trebuie reflectat n raportul de evaluare.
n funcie de scopul evalurii, tipul i categoria bunului imobil, se determin baza
evalurii. Baza evalurii este tipul de valoare ce urmeaz a fi determinat. Dac scopul i
baza evalurii nu corespund standardelor profesionale acceptate n domeniul evalurii,
evaluatorul are dreptul sau s renune la efectuarea evalurii, sau s efectueze evaluarea n

corespundere cu instruciunile beneficiarului. n acest caz, n raportul de evaluare este necesar

a se indica toate ipotezele.
n prima etap a procesului de evaluare, o importan major are stabilirea datei evalurii momentului de timp pentru care se determin valoarea obiectului evalurii. Timpul poate
influena semnificativ valoarea bunurilor imobile. n condiiile creterii inflaiei, instabilitii
politicii economice a statului, schimbrii frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea
bunurilor imobile, chiar n intervale nu prea mari de timp, se poate schimba considerabil.
Deoarece ntotdeauna exist probabilitatea c condiiile i ipotezele luate ca baz la
determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor schimba, beneficiarul trebuie s
cunoasc intervalul de timp n care valoarea estimat va fi autentic. n calitate de dat a
evalurii se ia data la care evaluatorul a fcut ultima inspectarea obiectului evalurii, data
judecii pe caz de partajare a bunurilor, data ncheierii tranzaciei cu bunuri imobile n trecut
(evaluarea retrospectiv), etc.
Identificarea nivelului necesar de calificare a evaluatorului
n procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie s se conving i
s-i dovedeasc beneficiarului c dispune de o informaie iniial suficient referitoare la
obiectul evalurii. Evaluatorul trebuie s-1 conving pe beneficiar de competena sa,
prezentndu-i documente privind studiile, participarea la seminare, conferine, cursuri de
ridicare a nivelului profesional.
Dac evaluatorul consider c experiena sa este insuficient pentru ndeplinirea misiunii
concrete de evaluare, el are dreptul s solicite administraiei ntreprinderii invitarea unor
specialiti mai calificai.

Relevarea conflictului eventual de interese

In baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat : s aduc la
cunotina administraiei ntreprinderii dac a avut n trecut sau
are n prezent relaii cu prile interesate, sau dac este implicat n franzaciile cu
patrimoniul ce urmeaz a fi supus evalurii. Conform Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are
dreptul s efectueze lucrarea de evaluare n cazul n care el este:
proprietar al obiectului evalurii;

fondator,

acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi

patrimoniale asupra obiectului evalurii ,

beneficiar al serviciilor de evaluare,

Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dac el rud sau
soul uneia din persoanele mai sus menionate, cazul n care, n temeiul analizei
preliminare a situaiei, evaluatorul va peri circumstane care pot genera conflicte de
interese, el trebuie s rrneze beneficiarul i s obin consimmntul acestuia privind

acestei lucrri.
Informarea beneficiarului despre condiiile restrictive

Estimarea valorii oricrui bun imobil ntotdeauna se afl n legtur cu existena anumitor
condiii restrictive, care sunt formulate pentru aprarea intereselor beneficiarului i ale
evaluatorului. Unele din aceste condiii trebuie s fie reflectate n raportul de evaluare, pentru
a evita apariia n viitor a situaiilor de conflict. Drept exemple tipice ale condiiilor restrictive
servesc urmtoarele ipoteze ale evaluatorului:

n cazul aplicrii metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind

viitoarele venituri i cheltuieli, primite de la beneficiar;

caracteristicile economice ale obiectului se obin din drile de seam financiare i

documentaia contabil fr efectuarea verificrii de audit i a reviziei;

expertiza juridic special a drepturilor patrimoniale privind obiectul evalurii nu se

efectueaz;

evaluarea efectuat este valabil doar la data evalurii i n scopurile menionate n

raport;

evaluatorul i beneficiarul garanteaz respectarea confidenialitii informaiei;

raportul de evaluare reprezint punctul de vedere al evaluatorului fr nici o garanie

din partea acestuia privind vnzarea ulterioar a bunurilor imobile.

13.3. ntocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare

Dup analiza preliminar a obiectului evalurii, evaluatorul, mpreun cu beneficiarul,
ntocmete un contract de prestare a serviciilor de evaluare. Contractul de prestare a
serviciilor de evaluare se ncheie n scris ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar i
reprezint un document sinalagmatic, conform prevederilor legislaiei civile. Din punct de

vedere juridic, contractul de evaluare este un contract obinuit ntre beneficiar i executantul
unui anumit gen de activitate sau servicii. De aceea, ntocmirea acestui document trebuie s
corespund prevederilor Codului Civil al Republicii Moldova. Pe de alt parte, n contractul
de prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate particularitile specifice ale raporturilor
reciproce dintre pri privind efectuarea evalurii. innd cont de faptul c contractul de
evaluare poate fi utilizat la soluionarea problemelor controversate dintre beneficiar i
evaluator, se recomand introducerea n contract a urmtoarei informaiei:

numele i prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului i ale ntreprinderii de

evaluare;

denumirea i adresa obiectului evalurii;

tipul obiectului evalurii, precum i descrierea lui tehnico-

economic;

scopul evalurii;

data la care urmeaz a fi efectuat evaluarea;

tipul i determinarea valorii estimative a obiectului;

cuantumul plii pentru prestarea serviciilor de evaluare;

informaii despre licena ntreprinderii i despre certificatul de calificare al

evaluatorului care va efectua evaluarea;

termenele prestrii serviciilor de evaluare;

alte informaii.
La ultima categorie de informaii pot fi raportate instruciunile speciale ale
beneficiarului privind efectuarea evalurii; gradul de cercetare tehnic i ecologic a
obiectului evalurii.

13.4. Elaborarea planului de efectuare a evalurii

Planul de evaluare se elaboreaz n vederea determinrii volumului i listei informaiei
iniiale necesare pentru realizarea sarcinii propuse.
Elaborarea planului de evaluare ncepe cu determinarea cerinelor fa de cantitatea i
calitatea informaiei. Evaluatorul examineaz factorii generali care influeneaz asupra
valorii obiectului la nivel local, regional i naional, apoi stabilete factorii specifici care
influeneaz asupra valorii bunului imobil concret.
n timpul colectrii informaiei iniiale, evaluatorul nu trebuie s tind spre colectarea
unei cantiti maximum posibile de caracteristici ale pieei i ale bunului imobil. Dup cum
reiese din multiplele analize ale eficienei lucrrilor de evaluare, numai 20 % din numrul
total al datelor iniiale influeneaz semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind
circa 90 % din valoare, restul de 80 % din indici influeneaz doar asupra a 10 % din
Valoarea obiectului evalurii. Deoarece procesul de colectare a informaiei ocup destul de
mult timp i este cel mai anevoios n procesul evalurii, deja la etapa elaborrii planului de
evaluare este necesar de a determina volumul de informaie realmente necesar pentru
realizarea serviciilor de evaluare.
O important major i revine, de asemenea, determinrii cerinelor fa de nivelul de
exactitate a datelor iniiale utilizate pentru evaluare. Deoarece Valoarea estimat n procesul
evalurii ntotdeauna are un caracter de Recomandare, exactitatea datelor iniiale este
necesar s fie la nivel mediu asigurnd comoditatea colectrii informaiei. O exactitate mai
datelor ntotdeauna necesit cheltuieli mai mari, ceea ce influeneaz costului serviciilor de
evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie s ordoneze cu beneficiarul serviciilor de evaluare
nivelul acceptabil al aetitii informaiei iniiale.
Elaborarea planului de evaluare presupune, de asemenea, elaborarea graficului
calendaristic al lucrrilor de evaluare i a bugetului corespunztor. n grafic trebuie indicate
cheltuielile de munc i bneti planificate pentru colectarea i analiza informaiei obinute.
n bugetul pentru efectuarea evalurii se stabilete costul total al evalurii, inclusiv cuantumul
retribuirii muncii evaluatorului, onorariile diferiilor specialiti i experi antrenai n evaluare
(arhiteci, ingineri, auditori, avocai, etc.).
Cuantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de ctre evaluator depinde de
diferii factori, inclusiv de complexitatea i proporiile obiectului evalurii, experiena,
imaginea i calificarea evaluatorului. Codul european de etic a evaluatorului prevede c,
pentru asigurarea principiului independenei evaluatorului, retribuia evaluatorului nu trebuie

stabilit n funcie de rezultatele finale ale evalurii. Aceast idee este reflectat, de
asemenea, n Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.
La baza determinrii cuantumului retribuirii muncii evaluatorului trebuie s se afle un pre
fixat sau retribuirea pe or. Dup prerea unor experi, preul fixat poate fi determinat. n
procente din valoarea de bilan a bunului imobil (pentru persoanele juridice). n acest caz,
preul fixat nu influeneaz rezultatele evalurii bunurilor imobile. Dac dup efectuarea
evalurii este necesar ca evaluatorul s apere rezultatele evalurii n instana de judecat n
calitate de expert independent, atunci serviciile sale vor fi pltite cu ora, i nu vor depinde de
mersul dezbaterilor juridice.

13.5. Colectarea i analiza informaiei

La aceast etap, evaluatorul trebuie s colecteze toat informaia necesar pentru
efectuarea evalurii. Informaia trebuie s corespund cerinelor cantitii suficiente,
actualitii, autenticitii, exactitii, plenitudinii cuprinderii. Este necesar, de asemenea, a se
efectua analiza siguranei surselor de obinere a informaiei. La efectuarea evalurii,
evaluatorul utilizeaz diferite surse de informaie: date obinute n urma inspectrii obiectului
evalurii, informaia de la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodic cu
privire la dezvoltarea pieei bunurilor imobile, anunurile publicate despre vnzareacumprarea bunurilor imobile. Plenitudinea informaiei colectate trebuie s se mbine cu
cerinele folosirii eficiente a timpului i a resurselor financiare.
13.6. Determinarea celei mai bune i mai eficiente utilizri
In acest capitol snt examinate posibilitile celei mai eficiente utilizri a terenului
convenional liber, de asemenea se analizeaz utilizarea existent a terenului cu mbuntiri.
n fiecare din aceste cazuri este examinat argumentarea juridic a variantei selectate de
utilizare a bunului imobil. Apoi este cercetat posibilitatea de realizare i raionalitatea
variantei propuse de utilizare a bunului imobil. Dup examinarea diverselor variante de
utilizare a bunului imobil este determinat valoarea maxim a lui, care corespunde celei mai
bune i mai eficiente utilizri a lui.

13.7. Efectuarea evalurii

Dup colectarea ntregii informaii necesare, evaluatorul ncepe efectuarea evalurii.

Exist cteva metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda veniturilor i metoda analizei
comparative. Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a pieei, de tipul i
menirea obiectului evalurii, scopul evalurii. n condiiile pieei desvrite, aplicarea
tuturor acestor trei metode conduce la una i aceeai mrime a valorii. Dar cum piaa
bunurilor imobile nu este perfect, nu numai n Republica Moldova dar i n rile cu o
economie de pia dezvoltat, aplicarea fiecrei din metodele menionate conduce la
obinerea unor rezultate diferite.
n mediul specialitilor evaluatori exist diferite opinii privind necesitatea aplicrii tuturor
metodelor de evaluare la determinarea valorii unui

Obiect concret al evalurii. Unii

specialiti consider, i aceast opinie apare destul de frecvent n literatura metodic i de

specialitate, c la evaluarea -unuia i aceluiai obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode.
Uneori pare de prisos, deoarece, n funcie de tipul bunului imobil, se poate termina care
metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. De exemplu, la estimarea valorii unui
apartament standard ntr-o cas de locuit multe etaje puin probabil c ar fi raional aplicarea
metodei ltuielilor. i dimpotriv, la determinarea valorii unui bun imobil Justrial sau
comercial unic este destul de complicat a se aplica metoda ilizei comparative a vnzrilor. Pe
de alt parte, nici una din metodele Cmrii nu este universal, nu d un rezultat absolut
corect. De aceea, faitru a diminua rolul factorului subiectiv n timpul evalurii, se recomand
valoarea obiectului supus evalurii s fie estimat prin toate metodele privite. n cazul
imposibilitii aplicrii uneia din metodele evalurii, n ortul de evaluare se va indica motivul
renunrii la aceast metod.

13.8. Coordonarea rezultatelor obinute

Coordonarea rezultatelor evalurii este una din cele mai complicate ale evalurii. La
etapa coordonrii, evaluarea, ca proces al determi-ii valorii bunului imobil, se transform
n art. La aceast etap, evalua-il apeleaz, de obicei, la experiena, logica i intuiia sa.
La nceputul ei de coordonare, evaluatorul examineaz toate datele iniiale i verific
corectitudinea calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicrii metodelor de evaluare
utilizate i determin valoarea definitiv a bunului imobil. Experii evaluatori folosesc, de

obicei, trei procedee principale de coordonare a rezultatelor i selectrii mrimii totale a

valorii obiectului evalurii:

determinarea mrimii medii aritmetice;

determinarea mediei matematice ponderate;

determinarea mediei subiective a rezultatelor evalurii.

Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstreaz c evaluatorii

Republicii Moldova, destul de frecvent, determin valoarea definitiv a obiectului ca
medie aritmetic a rezultatelor obinute de pe urma aplicrii diferitelor metode de
evaluare. O astfel de opiune nu poate fi considerat just, deoarece prin aplicarea
diferitelor metode de evaluare se obin rezultate diferite.
Multe ntreprinderi de evaluare determin rezultatul definitiv ca o mrime medie ponderat.
Calcularea matematic a rezultatelor evalurii const n atribuirea unor anumite ponderi
fiecrui rezultat al estimrii valorii obiectului i calcularea mrimii medii ponderate, care va
exprima mrimea definitiv a valorii obiectului. Mrimea definitiv a valorii estimate se va
afla n limitele determinate de valorile minim i maxim obinute. Totui, dup prerea
evaluatorilor profesioniti din Europa Occidental, aplicarea acestei metode nu ntotdeauna
este acceptabil. Conform opiniei lor, cel mai mare rol Ia etapa coordonrii rezultatelor l are
intuiia, care, de cele mai multe ori, conduce la rezultate neateptate. Astfel, uneori mrimea
recomandat a valorii poate depi limitele rezultatelor obinute n urma aplicrii diverselor
metode de evaluare.
Esena aprecierii subiective a rezultatelor evalurii const n aprecierea intuitiv a
metodelor de evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor i neajunsurilor acestora,
atribuirea unor anumite ponderi rezultatelor evalurii, obinute la aplicarea unor metode
diferite, precum i n alegerea pe baza acestor date a mrimii definitive a valorii bunului
imobil.
n temeiul celor menionate, poate fi formulat urmtoarea concluzie: mrimea definitiv
a valorii estimate se determin n baza aplicrii unei sau mai multor metode acceptabile de
evaluare pentru cazul concret al evalurii, lund n considerare tendinele de dezvoltare a
pieei locale a bunurilor imobile, intuiia i experiena profesional a evaluatorului. Cnd se
determin posibilitatea aplicrii unei sau mai multor metode de evaluare, trebuie s se in
cont de accesul la informaia de pia i tipul bunului imobil supus evalurii. Conform
legislaiei Republicii Moldova i n corespundere cu Standardele Europene de Evaluare,
evaluatorul are dreptul, cu excepia cazurilor de evaluare obligatorie, s aleag independent o

metod sau alta de evaluare care, dup prerea lui, permite de a ine cont i de a aprecia pe ct
se poate cele mai importante particulariti ale obiectului supus evalurii.
13.9.ntocmirea raportului de evaluare
La aceast etap rezultatele evalurii se prezint n scris. Conform Legii Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptat recent, raportul de evaluare se
ntocmete n scris i pe suport electronic n dou exemplare. Un exemplar se transmite
beneficiarului, iar al doilea rmne la ntreprinderea de evaluare i se pstreaz n arhiva
ntreprinderii timp de cinci ani. Acest exemplar al raportului trebuie servi drept caracteristic
a calificrii evaluatorului, pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate
fi prezentat n instanele de judecat i n alte instane, n cazul apariiei litigiilor n legtur
cu ndeplinirea lucrrii de evaluare. innd cont de importana perfectrii raportului de
evaluare, acest document este necesar s fie elaborat destul de amnunit, cu expunerea
principalelor ipoteze i prezumaii ale evaluatorului.
13.10. Regulile generale privind efectuarea evalurii
Activitatea practic a evaluatorului profesionist se bazeaz pe relaiile de ncredere dintre
acesta i beneficiar. De aceea, un evaluator contiincios trebuie s respecte urmtoarele reguli
recomandabile:
1. S in cont de influena asupra valorii a legislaiei privind utilizarea
terenurilor; a conjuncturii pieei bunurilor imobile; a rezultatelor investigaiilor de marketing; a strii fizice a bunului imobil; a tendinelor generale n
dezvoltarea pieei bunurilor imobile din regiunile nvecinate; a utilizrii mai
profitabile a bunurilor imobile n cadrul utilizrii lor autorizate; a altor
factori eseniali pentru determinarea valorii.
2. S porneasc de la premisa c mbuntirile planificate pentru construciile de pe
terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabil a terenului.
3. S estimeze obiectul evalurii cu aplicarea metodelor i procedeelor de evaluare
existente i a celor noi.

NTOCMIREA RAPORTULUI DE EVALUARE

14.1. Tipurile rapoartelor de evaluare

Rezultatele activitii de evaluare trebuie prezentate sub form de raport. Raportul de
evaluare este un document analitic, ntocmit i semnat de evaluator conform rezultatelor
desfurrii evalurii unui bun imobil concret, cu indicarea obligatorie a metodicilor utilizate,
precum i a valorii de pia sau a altei valori determinate n procesul evalurii.
Forma i structura unic a raportului de evaluare deocamdat nu a fost elaborat. Nu a fost
creat nici clasificarea unic a rapoartelor de evaluare la nivel internaional. Totodat, exist
diverse clasificri ale rapoartelor de evaluare la nivelul unor state i companii comerciale
aparte. Cea mai rspndit este clasificarea rapoartelor de evaluare dup gradul de prelucrare
a materialului i dup gradul de expunere detaliat a faptelor i a concluziilor fundamentale.
De exemplu, Institutul de Evaluare (SUA) utilizeaz urmtoarea clasificare:

raportul oral;

raport sub form de scrisoare;

raport prescurtat;

raport complet.

Rezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris. Conform Standardelor

Internaionale de Evaluare, raportul oral este rezultatul tvalurii comunicat beneficiarului n
cuvinte, acesta poate fi, de asemenea, discursul n instan a evaluatorului bunului imobil
motenit. Totui raportul pal este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau, cel puin,
de |?ncluzii asupra valorii1.
Raportul n scris este un document care reflect procesul de ndeplinire a lucrrii de
evaluare i rezultatul obinut, adus la cunotina beneficiarului n |tis. Raportul n scris
poate fi un document amplu care conine toate datele [rezultatele necesare ale analizei
efectuate, n temeiul crora a fost fcut ncluzia cu privire la valoare. Raportul n scris
poate fi prezentat, de "jOftenea, prescurtat, sub form de formulare utilizate de ageniile
prnamentale i alte agenii, sau de scrisori adresate beneficiarilor, n care Indicat valoarea
obiectului evalurii.
tft Standardele Europene de Evaluare, ct i Standardele Internaionale Kaluare propun
dou variante de rapoarte de evaluare: raport de

evaluare (valuation report) i certificat de evaluare (valuation certificate). Aceste standarde

conin, de asemenea, recomandri referitoare la coninutul minimal al certificatului sau
raportului de evaluare. n raport sau certificat trebuie s fie prezentate:
identificarea evaluatorului i data evalurii;

instruciunile, scopul i utilizarea presupus a rezultatelor evalurii;

baza evalurii, inclusiv tipul i determinarea valorii;
identificarea i poziia obiectului evalurii (caracteristicile fizice, juridice i

economice ale bunului imobil);

data inspectrii obiectului;
toate ipotezele i condiiile restrictive;

referine privind aplicarea standardelor internaionale i alte acte normative

necesare;
semntura evaluatorului;
informaii despre certificarea evaluatorilor n form prescurtat (cerut n unele ri).
Este necesar de a deosebi noiunea de certificat de evaluare" de noiunea de certificat al
valorii" (certificate of value). Dac certificatul valorii este forma prescurtat a certificatului
evalurii, apoi certificatul asupra valorii, care exist n unele ri, este parte component a
raportului de evaluare, n care evaluatorul declar c:

datele reale ale raportului prezentat snt corecte i corespund cunotinelor

evaluatorului;

analiza i concluziile snt limitate numai de ipotezele i condiiile restrictive;

evaluatorul nu a avut interese (n caz c a avut - de concretizat) n legtura cu obiectul

evalurii;

retribuirea muncii evaluatorului nu depinde sub nici o form de valoarea estimat a

obiectului evalurii;

evaluarea a fost efectuat n corespundere cu codul eticii i cu standardele evalurii;

evaluatorul corespunde cerinelor privind ridicarea permanent a nivelului

profesional;

evaluatorul a inspectat personal obiectul evalurii;

Nr. Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Europene de Evaluare din

crt. din 2001

2000
1
2
1. Identificarea beneficiarului i a evalua- Identificarea

3
beneficiarului;

scopul

torului, data evalurii i data pentru evalurii; ipotezele speciale, condiiile

care poate fi utilizat evaluarea reco-m angajrii
2.

dat
& 11 CI

VI

CV

l-l Data evalurii (poate s coincid sau

________________^______________

poate preceda data ntocmirii raportului)

Baza evalurii. Tipul i determinarea

3.

valorii
Categoria bunului imobil i a drepturilor Identificarea

obiectului

evalurii

cu

supuse evalurii; caracteristicile fizice, indicarea ipotezelor i informaiei, care

economice i juridice ale obiectului necesit verificare
4.

evalurii
Categoriile

bunurilor

imobile

care Adresa obiectelor evalurii i valoarea

trebuie evaluate paralel cu obiectul lor (din certificatul de evaluare) n cazul

5.
6.

concret al evalurii

n care n sarcina de evaluare snt incluse

Scornii evalurii
Toate presupunerile, ipotezele. Condi-

mai multe obiecte

Baza evalurii
Corespunderea raportului de evaluare 1

iile restrictive

EVS-2000.

Condiiile speciale stabilite de bene-

Condiiile ce in de amplasarea

ficiar

bunului imobil, factorii ecologici,

climatul, aciunea dictructiv a
mediului nconjurtor

Determinarea utilizrii bunului imobil

la dala desfurrii evalurii, precum i
folosirea lui posibil, pentru care este

Evaluarea riscului (posibilitii nerestituirii creditului, plat nestabil)

efectuat evaluarea
9

Descrierea
analiza

informaiei
datelor,

utilizate,

metodelor

procedeelor de evaluare, precum i

explicaiile

evaluatorului,

care

confirm concluziile i analizele

10

Graficul
evalurii

evalurii
prin

(pentru
metoda

cazurile
raional

-determinarea fluxurilor bneti pentru

fiecare an, alte calcule)

Sursele de informaie. Indicarea infor- Analiza mainilor i utilajelor exismaiei specifice obinute de la bene- tente, a analoagelor acestora. Studierea variantelor arendei, cumpr-

ficiar

rii, creditului, transmiterii n gestiune

11

fiduciar, etc.
Oricare alt informaie care, dup Cursul valutar, dac evaluarea este
prerea

12

evaluatorului,

influeneaz efectuat n alt valut dect cea

mrimea valorii

naional

Confirmarea cu privire la confidenia-

Problema publicrii, divulgrii rezul-

litatea raportului, precum i a faptului

tatelor evalurii efectuate

c evaluatorul nu are nici o obligaie

fa de persoane tere n privina
13

raportului
Punct cu privire la interzicerea publicrii i a referinelor la raport fr

Cerina confidenialitii evalurii

consimmntul beneficiarului
14

Referina la utilizarea IVS-2001

Responsabilitatea fa de tere persoane, limitele rspunderii evaluatorului

15

Orice deviere de la recomandrile IVS- Rapotul trebuie s conin explicaia c

2001 trebuie s fie reflectat n valoarea de pia este estimat nainte

asigure lipsa greelilor la transmiterea raportului. Este necesar s fie stabilite proveniena
raportului de evaluare, data i timpul expedierii acestuia, la fel ca i expedierea raportului,
data i timpul primirii acestuia. Asigurarea de program trebuie s permit de a expedia
confirmarea faptului c datele i textul expediate corespund celor primite de beneficiar.
Evaluatorul trebuie, de asemenea, s fie sigur c semntura lui electronic este protejat i
se afl sub controlul su. Semntura n raportul pe suport electronic se consider confirmat
i nseamn acelai nivel al responsabilitii ca i semntura din raportul ntocmit n scris.
Copia autentic electronic sau copia autentic pe hrtie a raportului de evaluare expediat pe

cale electronic poate fi nimicit dup o anumit perioad de timp, conform legii, dar nu mai
devreme dect peste 5 ani.
n Republica Moldova, s-a fcut, de asemenea, ncercarea de a standardiza formele de
prezentare i ale coninutul rapoartelor de evaluare, n conformitate cu Legea Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi ntocmit n scris
sau pe suport electronic. n raport este necesar de a expune clar, fr echivoc opinia
evaluatorului privind valoarea obiectului evalurii. n raport se indic1:
data ntocmirii raportului;
scopul evalurii;

numele de familie, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale

lui;

denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;

descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care

obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia;

data la care a fost estimat valoarea;

tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii Utilizate;

lista standardelor, metodelor i datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor),

utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea;

etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii,

factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate.

La raport se anexeaz:

copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena

ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.

copiile de pe actele, utilizate de ctre evaluator, n baza crora au fost determinate
caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
Raportul poate s includ i alt informaie care, dup prerea evaluatorului, ar influena
esenial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie s fie semnat de evaluator, de
conductorul ntreprinderii de evaluare i autentificat cu tampila ntreprinderii.
Raportul de evaluare trebuie ntocmit n dou exemplare. Un exemplar se transmite
beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se pstreaz la arhiva
ntreprinderii de evaluare timp de 5 ani i poate fi prezentat la cererea instanelor de judecat,
autoritilor abilitate s exercite controlul activitii de evaluare sau la solicitarea persoanelor
abilitate prin legislaie s efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.

Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat n felul urmtor:

1. Foaia de titlu, pe care se indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii,
denumirea beneficiarului i a evaluatorului.
2. Scrisoare de nsoire, n care se confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare, se aduc
caracteristicile de baz ale obiectului evaluat i valoarea lui recomandat.
3. Cuprinsul succint al faptelor i concluziilor principale - informaia de baz i
suplimentar, rezultatele principale obinute n urma analizei i prelucrrii informaiei iniiale.
4. Premisele principale, ipotezele i restriciile, care constituie elementul principal al
raportului complet. Exemple ale premiselor, restriciilor i ipotezelor posibile au fost
examinate n capitolul 3 Etapele principale ale procesului evalurii". n lista ipotezelor i
premiselor evaluatorului trebuie incluse n mod obligatoriu cerinele beneficiarului privind
evaluarea efectuat, care nu coincide cu metodele standard de evaluare. n afar de poziiile
generale, n lista dat este necesar de a inclus punctele suplimentare care influeneaz esenial
asupra rezultatului. De exemplu, efectuarea evalurii n condiiile lipsei informaiei necesare
sau n cazul cnd beneficiarul nu a comunicat scopul evalurii.
5. Lista condiiilor care permit publicarea rezultatelor evalurii. Dac contractul de
prestare a serviciilor de evaluare prevede publicarea materialelor privind evaluarea sau a unor
elemente separate, evaluatorul trebuie s prezinte beneficiarului proiectul acestui material.
Evaluatorul trebuie s primeasc, de asemenea, un exemplar n scris al publicaiei, nainte de
publicare, i s-1 semneze.
6. Data i volumul expertizei tehnice (dac aceasta a fost efectuat).
7. Determinarea bazei evalurii.
8. Analiza situaiei social-economice n regiune.
9. Analiza amplasrii obiectului evalurii.
10. Descrierea obiectului evalurii.
11. Analiza celei mai bune i mai eficiente utilizri a obiectului evalurii.
12. Determinarea valorii de pia a obiectului prin cele mai acceptabile metode pentru
cazul dat.
13. Coordonarea rezultatelor
14. Certificatul de evaluare n care evaluatorul informeaz beneficiarul despre aplicarea
standardelor profesionale la efectuarea evalurii; confirm respectarea normelor eticii
profesionale; face cunoscut statutul su; indic mrimea valorii estimate, obinute n urma
evalurii, cu indicarea datei evalurii; semneaz certificatul.

15. Lista literaturii folosite la ntocmirea raportului.

16. Informaii generale despre evaluator.
17. Anexe.
De obicei, la raportul de evaluare se anexeaz: actul de expertiz tehnic a obiectului;
calculul valorii construciei noi; informaii despre obiecte analoage cu indicarea surselor de
obinere a informaiei; calcule i informaii utilizate la ntocmirea raportului de evaluare;
materiale grafice i fotografii care ilustreaz obiectul evalurii.
14.3. Expertiza rapoartelor de evaluare
Expertiza rapoartelor de evaluare se efectueaz n scopul verificrii respectrii de ctre
evaluator a cerinelor legislaiei, standardelor profesionale i a contractului de prestare a
serviciilor. n procesul expertizei se verific plenitudinea i veridicitatea informaiei utilizate
n procesul evalurii, justeea ipotezelor naintate, caracterul adecvat al metodelor de
evaluare, corectitudinea calculelor i temeinicia rezultatelor.
Expertiza raportului de evaluare const n controlul i analiza raportului de evaluare,
pregtit anterior de alt evaluator, cu expunerea n scris a concluziilor privind corespunderea
acestui raport standardelor Internaionale, Europene i naionale i autenticitii valorii
obiectului evalurii.1
In Republica Moldova, lucrrile privind expertiza rapoartelor de evaluare se pot efectua
din nsrcinarea autoritii abilitate s efectueze expertiza evalurii sau conform hotrrii
instanei de judecat, n cazul examinrii reclamaiilor consumatorilor de servicii de evaluare,
precum i n cazul examinrii litigiilor legate de rezultatele evalurii. Agenia de Stat Relaii
Funciare i Cadastru, n cazul atestrii de stat a evaluatorilor, poate s efectueze expertiza
selectiv (recenzarea) a copiilor de pe rapoartele de evaluare, prezentate de evaluatorii care
urmeaz a fi atestai. n fiecare din acest caz este necesar de a respecta criteriul independenei
evaluatorului expert fa de evaluatorul care a ntocmit raportul, fa de beneficiarul
expertizei i fa de proprietarul obiectului evalurii.
Expertiza evalurii poate fi ncredinat doar unui evaluator de un profesionalism nalt,
care are dreptul s efectueze evaluarea. Sarcinile expertului se limiteaz doar la verificarea
corectitudinii efecturii evalurii i ntocmirii raportului i nu presupune determinarea valorii
evalurii obiectului evalurii. Conform rezultatelor expertizei, evaluatorul expert este obligat
s ntocmeasc raportul de expertiz (recenzie asupra raportului de evaluare) i s l prezinte
autoritii abilitate sau instanei de judecat.

n cadrul expertizei raportului de evaluare, evaluatorul este obligat s-i formuleze opinia
sa despre aceea dac raportul dat este suficient, autentic, corespunde prevederilor legii cu
privire la activitatea de evaluare i standardelor profesionale. n raportul de expertiz
evaluatorul trebuie s-i expun comentariile referitoare la analizele, opiniile i concluziile
indicate n raportul supus verificrii.
n cadrul expertizei raportului de evaluare profesional, evaluatorul este obligat:

s stabileasc autenticitatea raportului de evaluare supus expertizei, data raportului,

precum i s indice n raportul su de expertiz data efecturii expertizei;

s expun limitele obligaiilor sale n cadrul efecturii expertizei;

s-i expun prerea despre plenitudinea raportului de evaluare supus verificrii i

conformitatea lui cu legislaia i standardele profesionale;

s-i formeze propria opinie n ce privete cantitatea suficient i autenticitatea tuturor

datelor obinute i utilizate n raportul supus verificrii;

s-i expun prerea cu privire la admisibilitatea metodelor utilizate n procesul

evalurii, precum i s-i expun argumentele n cazul cnd nu este de acord cu metodele
aplicate;

s-i expun prerea despre aceea dac analizele, opiniile i concluziile coninute n

raport sunt corecte i ntemeiate.

Dac expertul nu este de acord cu rezultatele evalurii indicate n raport, el poate s-i
expun prerea, indicnd totodat temeiurile pentru verificarea valorii estimate.
Coninutul raportului de expertiz
Dup efectuarea expertizei, evaluatorul este obligat s ntocmeasc un raport de expertiz,
care trebuie s conin urmtoarea informaie:

denumirea complet a raportului de evaluare analizat, data ntocmirii raportului de

evaluare, denumirile evaluatorului i datele privind certificatul lui de calificare. Evaluatorul

expert indic, de asemenea, numele su de familie, prezint informaii despre beneficiarul
expertizei, scopul i data efecturii expertizei;

lista informaiei pe care s-a bazat expertiza;

analiza conformitii raportului de evaluare cu cerinele legislaiei i standardele

profesionale;

concluziile evaluatorului expert asupra rezultatelor expertizei

efectuate;

semntura evaluatorului expert pe ultima fil a raportului de expertiz. Dac la

efectuarea expertizei au participat civa specialiti, toi acetia semneaz ultima pagin a
raportului de expertiz;

anexe n corespundere cu regulile eticii profesionale, destul de frecvent, la raportul de

expertiz se anexeaz cererea evaluatorului expert, n care se confirm urmtoarele:

toate faptele i datele indicate n raportul de expertiz a raportului de evaluare sunt

veridice i autentice;

toate concluziile, opiniile i argumentele snt limitate doar de presupunerile i

condiiile restrictive, indicate n acest act;

expertul nu a efectuat (sau a efectuat) inspectarea obiectului evalurii;

expertul nu a avut i nici nu are interese personale legate de bunul imobil care

constituie obiectul evalurii n raportul supus verificrii; nu este rud cu evaluatorii care au
semnat raportul dat de evaluare; nu are interese personale sau atitudine de parialitate fa de
evaluatorul care a ntocmit faportul, fa de titularul bunului imobil sau fa de persoanele
care preconizeaz ncheierea tranzaciilor cu obiectul evalurii;

recompensa bneasc pentru efectuarea expertizei nu este legat de rezultatele

concluziilor expertului;

nimeni nu a acordat ajutor profesional nici unuia din evaluatorii care au semnat

raportul de evaluare.
Astfel, evaluatorul expert confirm justeea, veridicitatea i autenticitatea concluziilor
trase i independena aciunilor sale.

L E G E A R E P U B L I C I I M O L D O V A cu privire la
activitatea de evaluare

Parlamentul adopt prezenta lege organic.

Prezenta lege stabilete cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor i
drepturilor patrimoniale, al activitii de evaluare profesional, al reglementrii de
stat i obteti a acestei activiti, asigur crearea sistemului de evaluare
independent a bunurilor i a drepturilor asupra lor pentru protecia intereselor
legitime ale statului, ale altor subieci ai raporturilor de drept n domeniul evalurii
bunurilor i drepturilor patrimoniale, precum i pentru aplicarea adecvat a
rezultatelor evalurii.

Capitolul I
DISPOZIII GENERALE Articolul
l. Noiuni de baz
n sensul prezentei legi, noiunile de baz utilizate au urmtoarele semnificaii:

activitate de evaluare - activitate desfurat de ntreprinderile de evaluare, care

const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii;

evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat concret,

inndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz
asupra valorii;
evaluator - persoan fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespunztoare,
titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posed o experien de munc
suficient n domeniul evalurii, un nalt nivel profesional i competena necesar
pentru desfurarea activitii de evaluare;
ntreprindere de evaluare - persoan juridic sau fizic, nregistrat n Republica
Moldova, n modul stabilit, n calitate de ntreprindere, indiferent de tipul de
proprietate i forma juridic de organizare;
certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se
confirm c titularul lui posed cunotinele necesare pentru desfurarea activitii de
evaluare;

raport de evaluare - act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe suport electronic, la

finele procesului de determinare a valorii obiectului evalurii;
valoare de pia - sum estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s
vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va
aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns;
valoare estimat - valoarea obiectului evalurii calculat la o dat concret, cu
aplicarea metodelor de evaluare prevzute de prezenta lege;
tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilit n conformitate cu scopul
evalurii;
evaluare masiv - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici
similare, la o dat concret, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare i a analizei
statistice;
evaluare individual - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evalurii, la o
dat concret, inndu-se cont de toi factorii care influeneaz asupra valorii;
evaluarea obiectelor de proprietate intelectual - proces de estimare a utilitii
rezultatelor activitii intelectuale, exprimate n echivalentul valoric al caracteristicilor
tehnice, de consum, economice i de alt natur ale Obiectelor de proprietate
intelectual.

Articolul 2. Scopul i domeniul de aplicare a legii

(1) Scopul prezentei legi:

a) stabilirea cadrului juridic, economic i organizational al activitii de evaluare;

b) asigurarea drepturilor evaluatorilor i a ndeplinirii de ctre acetia i ntreprinderile

de evaluare a obligaiilor fa de beneficiarii serviciilor de evaluare.
(2) Legea reglementeaz raporturile dintre persoanele fizice i juridice ce apar n
activitatea de evaluare.

Articolul 3. Obiectele evalurii

Evalurii se supun urmtoarele obiecte:

a) bunurile mobile, bunurile imobile i drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietii
industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c) ntreprinderile n calitate de complexe patrimoniale;
d)afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligaiile debitoare i creditoare;
f) lucrrile i serviciile, informaia;
g)alte obiecte.

Articolul 4. Subiecii activitii de evaluare

Subieci ai activitii de evaluare snt, pe de o parte, evaluatorii i ntreprinderile de
evaluare a cror activitate este reglementat de prezenta lege, iar pe de alt parte, beneficiarii
serviciilor de evaluare.
Articolul 5. Tipurile de evaluare
(1) Evaluarea poate fi benevol i/sau obligatorie.
(2) Evaluarea benevol este efectuat din iniiativa beneficiarului.
(3) Evaluarea obligatorie se efectueaz n cazurile stabilite de prezenta
lege, precum i din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i
locale. Acestei evaluri snt supuse obiectele evalurii, indiferent de tipul de
proprietate asupra lor.

(4) Evaluarea obligatorie se efectueaz n cazul:

a) privatizrii sau altui mod de nstrinare a obiectelor evalurii (sechestru, inclusiv n

urma insolvabilitii proprietarului obiectului, etc.);
b) transmiterii dreptului de folosin asupra obiectelor proprietate public a statului sau
drii n arend a acestora;
c) trasmiterii obiectelor evalurii n administrare fiduciar;
d) exproprierii obiectelor evalurii pentru cauz de utilitate public; c) impozitrii
bunurilor i ncasrii forate a impozitelor;
f) reorganizrii i lichidrii ntreprinderilor de stat, municipale, precum
i a ntreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;
g) apariiei litigiului patrimonial n legtur cu hotrrea instanei de
judecat, solicitrii instanei de judecat, inclusiv n cazul examinrii
dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor n urma
aciunilor ilicite i a concurenei neloiale;
h) depunerii n gaj a obiectelor proprietate public a statului sau
proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale;
i) transmiterii obiectelor evalurii n calitate de contribuie n capitalul
social al ntreprinderilor;
j) utilizrii obiectelor de proprietate intelectual create din contul mijloacelor bugetare i
introduse n circuitul economic de ctre agenii economici, indiferent de tipul lor de
proprietate;
k) introducerii obiectelor de proprietate intelectual n circuitul economic al
ntreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;
1) solicitrii organului care efectueaz nregistrarea persoanei juridice;
m) modificrii legislaiei;
n) altor situaii.

Articolul 6. Metodele de evaluare

(1) La estimarea valorii obiectelor evalurii se aplic urmtoarele metode:

a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii obiectului

prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare;
b) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate
de utilizarea obiectului evalurii;
c) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui
obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus
evalurii.
(2) Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare menionate la alin.(l) snt
stabilite de standardele naionale de evaluare, aprobate de Guvern.
Articolul 7. Evaluarea masiv
(1) Scopul evalurii masive este determinarea valorii de pia sau a altei valori a unui
grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dat concret.
(2) Valoarea de pia, determinat prin metoda evalurii masive, este utilizat la
calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile.
(3) Rezultatele evalurii masive snt valabile pentru perioada de timp dintre dou
evaluri.

(4) Finanarea cheltuielilor pentru evaluarea masiv i reevaluarea

bunurilor imobile se efectueaz n limita mijloacelor prevzute n bugetul de
stat.

(5) Rezultatele evalurii masive se nscriu n Registrul bunurilor imobile,

inut ntr-o form unic pe ntreg teritoriul rii de ctre oficiile cadastrale
teritoriale n raza lor de activitate.

Articolul 8. Evaluarea individual

(1) Scopul evalurii individuale este determinarea valorii de pia sau a altei valori a unui
obiect concret al evalurii, la o dat concret.
(2) Evaluarea individual poate fi efectuat pentru diverse tipuri de obiecte ale evalurii i n
diferite scopuri, determinate de beneficiar n contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
(3) Evaluarea individual se efectueaz cu aplicarea metodelor de evaluare menionate la
art.6 alin.(l).

Capitolul II

TEMEIUL I CONDIIILE ACTIVITII DE EVALUARE

Articolul 9. Temeiul pentru desfurarea activitii de evaluare

(1) Activitatea de evaluare se efectueaz n temeiul contractului de prestare a serviciilor

de evaluare, ncheiat ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar. Beneficiari pot fi att
persoane fizice, ct i persoane juridice.
indiferent de forma juridic de organizare, inclusiv autoritile administraiei publice centrale
i locale.
(2) n contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevzut evaluarea unui
obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade
de timp indicate n cererea beneficiarului.

(3) n cazurile prevzute de legislaie, valoarea obiectului evaluam poate fi determinat de

ctre ntreprinderea de evaluare n temeiul unei hotrri a instanei de judecat sau a altei
autoriti abilitate s decid asupra evalurii.
Articolul 10. Cerinele fa de contractul de prestare a serviciilor de evaluare
(1) Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se ncheie n scris
ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar i reprezint un document
sinalagmatic.
(2) n contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indic:
a) numele, prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului;

b) denumirea i adresa ntreprinderii de evaluare;

c) denumirea i adresa obiectului evalurii;
d) tipul i descrierea obiectului evalurii;
e) scopul evalurii;
f) data la care urmeaz a fi estimat valoarea;
g) tipul valorii estimative;
h) suma care trebuie pltit pentru serviciile de evaluare;
i) informaiile privind licena pentru activitatea de evaluare (data
eliberrii, autoritatea care a eliberat licena, termenul de valabilitate) - n
cazul evalurii bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrrilor de evaluare; k) condiiile confidenialitii evalurii i
reglementrile restrictive cu privire la obligaiile evaluatorului; 1) alte informaii.

Articolul 11. Cerinele fa de raportul de evaluare

(1) Efectuarea evalurii se finalizeaz cu ntocmirea n mod obligatoriu a ^Portului de
evaluare.
, . (2) Raportul va conine opinia clar i neechivoc a evaluatorului . vind valoarea
obiectului evalurii.
(3) n raportul de evaluare se indic:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare
ale lui;
d) denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
e) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia
(n cazul n care obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic
datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
h) lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de
obinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului,
pe care se bazeaz evaluarea;

i) etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a

obiectului evalurii, factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate;
la raport se vor anexa:
j) copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost
determinate caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
(4) n raportul de evaluare poate fi inclus i alt informaie care, dup prerea
evaluatorului, a influenat esenial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie s fie
semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de evaluare i legalizat cu tampila
ntreprinderii.
(5) ntreprinderea de evaluare pstreaz cte un exemplar al rapoartelor de evaluare timp
de 5 ani.

Articolul 12. Veridicitatea rezultatelor evalurii

Valoarea estimat indicat n raportul de evaluare, ntocmit n conformitate cu prezenta

lege, se consider veridic i se recomand beneficiarului i/sau utilizatorului serviciilor de
evaluare n scopul menionat n raportul de evaluare, dac legislaia sau hotrrea instanei de
judecat nu stabilete altfel.
Articolul 13. Soluionarea litigiilor privind rezultatele evalurii
Litigiile privind veridicitatea valorii estimate indicate n raportul de evaluare se
soluioneaz de ctre instana de judecat.

Capitolul III
ORGANIZAREA ACTIVITII DE EVALUARE

Articolul 14. Licenierea activitii de evaluare a bunurilor imobile

Evaluarea bunurilor imobile se efectueaz de ctre ntreprinderile de evaluare care posed
licen eliberat n conformitate cu Legea nr.451-XV din 30 iulie 2001 privind licenierea
unor genuri de activitate.

Articolul 15. Atestarea evaluatorilor

(1) Atestarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile este o condiie obligatorie care
permite de a asigura piaa serviciilor de evaluare cu specialiti calificai.
(2) Pentru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru:
a) instituie comisia de atestare i aprob regulamentul ei;
b) aprob programele pentru examenul de calificare.

(3) Evidena eliberrii i retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor bunurilor

imobile este inut de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru.
(4) Atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual se efectueaz de ctre
Agenia de Stat pentru Protecia Proprietii Industriale (AGEPI) conform regulamentului
corespunztor.
Articolul 16. Modul de eliberare a certificatelor de calificare evaluatorilor bunurilor
imobile
(1) Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru elibereaz, n baza deciziei comisiei de
atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde urmtoarelor cerine:
a) are studii superioare n evaluare, studii superioare economice sau Studii superioare
tehnice i o pregtire profesional adecvat;
b) are experien de munc de cel puin un an n calitate de evaluator Poetic sau stagiar;
c) nu are antecedente penale nestinse;

d)susinut examenul de calificare.

(2) Certificatul de calificare se acord pe un termen de 5 ani.
(2) Pentru a primi certificat de calificare, solicitantul prezint comisiei de atestare o
cerere, la care se anexeaz:
a) copia de pe actul de identitate al solicitantului;
a) copia de pe diploma de studii superioare i copia de pe actul ce confirm pregtirea
profesional;
b) copia de pe actul ce confirm experiena de munc de cel puin 1 an n calitate de
evaluator practic sau stagiar;
b) certificatul ce atest lipsa cazierului judiciar;
c) dovada de plat pentru serviciile prestate de comisie.
(4) Comisia de atestare examineaz cererea de eliberare a certificatului
de calificare n termen de cel mult 30 de zile de la data prezentrii actelor
indicate la alin.(3).

Articolul 17. Respingerea cererilor de eliberare a certificatelor de calificare,

retragerea certificatelor

(1) Comisia de atestare are dreptul s ia decizii privind respingerea

cererilor de eliberare a certificatelor de calificare i privind retragerea
certificatelor.

(2) Cererea de eliberare a certificatului de calificare se respinge dac:

a) nu se prezint toate documentele necesare;
b) cererea sau documentele prezentate conin date eronate sau falsificate;
c) nu a expirat termenul de un an de la retragerea certificatului de
calificare eliberat anterior.
(3) Decizia privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de calificare se aduce
la cunotina solicitantului, n scris, indicndu-se temeiul respingerii, n termen de 30 de zile
de la data prezentrii actelor menionate la art. 16 alin.(3).

(4) Retragerea certificatului de calificare se efectueaz n temeiul deciziei comisiei de

atestare, adoptate cu votul a cel puin 2/3 din membrii comisiei.

(5) Temeiuri pentru retragerea certificatului de calificare snt:

a) nclcarea repetat de ctre evaluator a cerinelor de executare a lucrrilor de evaluare;
b) cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului ca urmare a executrii lucrrilor
de evaluare;
c) depistarea erorilor, a datelor falsificate sau eronate n actele
prezentate pentru primirea certificatului de calificare;
d) prezentarea rapoartelor de evaluare falsificate;
e) hotrrea definitiv a instanei de judecat privind efectuarea
necontiincioas a evalurii.
(6) Decizia comisiei de atestare privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de
calificare sau privind retragerea acestuia poate fi atacat n instana de judecat
Articolul 18. Standardele naionale de evaluare
(1) Standardele naionale de evaluare se elaboreaz de autoritile centrale de specialitate
n comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor i se aprob n conformitate cu legislaia.
(2) Standardele naionale de evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obligatoriu,
indiferent de scopul i obiectul evalurii.
Articolul 19. Asociaiile obteti ale evaluatorilor
Asociaiile obteti ale evaluatorilor snt persoane juridice care:
a) creeaz condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la
elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;
b) asigur instruirea profesional a membrilor asociaiei, organizarea cursurilor de
perfecionare profesional a evaluatorilor;
c) elaboreaz codul deontologic al membrilor asociaiei i supravegheaz respectarea lui;
d) optimizeaz metodologia evalurii, organizeaz activitatea de
cercetri tiinifice n domeniul evalurii;

e) coopereaz cu instituiile de nvmnt superior de stat i private care

pregtesc specialiti n domeniul evalurii;
f) organizeaz i desfoar seminare, conferine, congrese ale
evaluatorilor, popularizeaz cunotinele n domeniul evalurii;
g) colaboreaz cu asociaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri;
h) particip la formarea i dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare;
i )apr drepturile subiecilor evalurii i reprezint interesele acestora
pe piaa serviciilor de evaluare, colabornd cu autoriti i participnd n activitatea Camerei
de liceniere i a comisiei de atestare;
j) exercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare, prestate de membrii
asociaiei;
) recenzeaz, la solicitarea persoanelor fizice i juridice, rapoarte de evaluare care trebuie
s corespund standardelor profesionale de evaluare; 1) efectueaz expertiza independent
a activitii de evaluare.
Articolul 20. Controlul de stat asupra activitii de evaluare

Controlul asupra activitii de evaluare este efectuat de autoritile abilitate n

conformitate cu legislaia.

Capitolul IV

DREPTURILE I OBLIGAIILE EVALUATORULUI

Articolul 21. Drepturile evaluatorului
(1) Evaluatorul este n drept:
a) s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform
legislaiei i contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
b) s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de
evaluare;
c) s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru
efectuarea evalurii, cu excepia datelor ce constituie secret comercial;
d) s primeasc de la beneficiar, din alte surse de informaii, n scris,
explicaiile necesare pentru efectuarea evalurii;
e) s inspecteze obiectul evalurii;
f) s solicite, dup caz, administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a
altor evaluatori i specialiti;
g) s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea
acestora;
h) s participe la edinele comisiei de atestare privind retragerea
certificatului su de calificare;
i) s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i
locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale
organului care a eliberat certificatul de calificare n instana contenciosului
administrativ.

(2) Evaluatorul este n drept s refuze, n condiiile prevzute de legislaie, efectuarea

evalurii n cazul n care beneficiarul: a) a nclcat clauzele contractului;
b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conin date
incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii;
d) a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra
rezultatelor evalurii.

(3) n cazul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, evaluatorul

beneficiaz de toate drepturile indicate n prezentul articol, cu excepia celor
menionate la alin.(l) lit.a), b) i f) i la alin.(2).
(4) n cazul n care proprietarul bunurilor imobile refuz s asigure
accesul evaluatorului la obiectul supus evalurii obligatorii, evaluatorul este
n drept s estimeze valoarea obiectului, conducndu-se de datele cadastrului
bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

Articolul 22. Obligaiile evaluatorului

Evaluatorul este obligat:

a) s efectueze evaluarea n conformitate cu prevederile legislaiei, cu standardele
naionale de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
b) s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii din cauza
producerii i/sau nenlturrii circumstanelor menionate la art.21 alin.(2) i la art.23 alin.(l)
n termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstane;
c) s efectueze evaluarea n mod contiincios: s identifice i s
determine corect obiectul evalurii, s stabileasc scopul evalurii i
presupusa aplicare a rezultatelor evalurii, s ia n considerare toi factorii
eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, s ntocmeasc un raport
de evaluare obiectiv i argumentat;
d) s asigure confidenialitatea informaiilor furnizate de beneficiar,
conform legislaiei.
Articolul 23. Restricii privind activitatea i independena evaluatorului
(1) Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n
cazul n care este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular
de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c).

(2) Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea

evaluatorului n scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii.
(3) Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final
a obiectului evalurii.
Articolul 24. Rspunderea ntreprinderii de evaluare
(1) Rspunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru rezultatele
evalurii i recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor
de evaluare.
(2) Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea
rezultatelor evalurii, nerespectarea principiilor de independen, de contiinciozitate i de
confidenialitate ale evalurii. n cazul depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de
prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este obligat s le repare conform
legislaiei.

Articolul 25. Asigurarea de rspundere civil a ntreprinderii de evaluare

Asigurarea de rspundere civil a ntreprinderii de evaluare este o condiie suplimentar

de garantare a proteciei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare i se efectueaz n
conformitate cu legislaia, n baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, dac
aceasta se prevede n contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

Capitolul V
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE N SCOPUL IMPOZITRII Articolul
26. Organizarea evalurii
(1) Evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se efectueaz n
temeiul art.279 din Titlul VI al Codului fiscal de ctre oficiile cadastrale teritoriale.
(2) Rezultatele evalurii efectuate n scopul impozitrii se aduc la cunotina proprietarilor
bunurilor imobile de ctre oficiile cadastrale teritoriale. n cazul dezacordului cu mrimea

valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este n drept s-i expun obieciile fa de
oficiul cadastral teritorial n termen de o lun de la data primirii notificrii respective.

Articolul 27. Metodologm evalurii

(1) Evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se efectueaz prin evaluarea masiv
a bunurilor imobile tip i prin evaluarea individual a obiectelor specifice.
La evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, se aplic metodele de evaluare
menionate la art.6 alin.(l), n funcie de destinaia acestora.
(2) Evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor nregistrrii masive a bunurilor imobile
i include urmtoarele etape:
a) formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
b) stabilirea factorilor ce influeneaz asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare grup
de bunuri imobile;
c) formarea reelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor imobile;
, d) elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;
e) stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele
.similare au valoare egal;
f) evaluarea tuturor bunurilor imobile;
,

g) nscrierea valorilor estimate n Registrul bunurilor imobile.

,jr. h'x
(4) Informaiile privind bunurile imobile, necesare pentru efectuarea
evalurii masive, se acumuleaz n baza de date a cadastrului bunurilor
imobile.

Articolul 28. Soluionarea litigiilor privind evaluarea

Litigiile privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii snt examinate de oficiile
cadastrale teritoriale la cererea contribuabilului care nu ^e de acord cu rezultatul evalurii.
Dac litigiul aprut nu a fost soluionat, epntribuabilul este n drept s se adreseze Ageniei de
Stat Relaii Funciare 4J Cadastru. n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia, el o
poate a n instana de judecat, conform legislaiei.

Capitolul VI
DISPOZIII FINALE I TRANZITORII
Articolul 29
Prezenta lege intr n vigoare peste 30 de zile de la data publicrii. Articolul 30
(1) Guvernul, n termen de 6 luni:
va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaiei n corespundere cu
prezenta lege;
va elabora i va aproba:
a) programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare
a bunurilor imobile n scopul impozitrii;
b) regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
c) regulamentele cu privire la atestarea evaluatorilor;
d) regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul
impozitrii;
e) regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectual;
f) standardele naionale de evaluare.
(2) Pn la aprobarea standardelor naionale de evaluare, ntreprinderile de evaluare
efectueaz evaluarea bunurilor imobile n conformitate cu regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile, aprobat de Guvern.
(3) Pn la finalizarea procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile, pe ntreg
teritoriul Republicii Moldova, evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se efectueaz
pe etape, pe msura ncheierii lucrrilor de nregistrare masiv a bunurilor imobile de pe
teritoriul unitilor administrativ-teritoriale.
(4) n perioada de tranziie, pentru determinarea valorii estimate a bunurilor imobile n
scopul impozitrii, se utilizeaz att datele din cadastrul bunurilor imobile, ct i datele
privind valoarea bunurilor imobile furnizate de autoritile administraiei publice locale.
(5) Pe msura evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii,
informaiile privind valoarea estimat a bunurilor imobile se acumuleaz n
Registrul bunurilor imobile.