ADNOTAIE

Teza de licen cu tema Evaluarea bunurilor imobile n scop de ipotec

n municipiul Bli este elaborate de disciplina de diplom de ctre studenta
anului 4 ,din grupa a 8-a EV , de la Universitatea Agrar Din Moldova UASM
n 2009 Copacinscaia Stela.
n lucrarea dat sunt demonstrate cunotinele teoretice i practice din
domeniul evaluarii a imobilului. Se descrie metodologia, etapele i specificul
procesului de evaluare a bunurilor imobile ]n scop de ipotec.
O atenie destul de important s-a atras la metodele aplicate la evaluarea unui
bun imobil n scopul ipotecrii precum i determinarea valorilor de pia, de
lichidare i nlocuire a bunului evaluat.
Teza dat este prevzut pentru participanii la piaa imobiliar, evaluatorii
practicieni,beneficiarelor serviciilor de evaluare, beneficiarelor serviciilor
cretitelor, studenilor instituiilor de nvmnt superior la specialitateaEvaluarea
imobilului

1
 CUPRINS

NTRODUCERE.......................................................................................................3
1. Aspectele juridice i organizatorice a evalurii bunului imobil n scop de
ipotec n Republica Moldova................................................................................5
1.1 Legislaia n domeniul ipotecrii ...................................................................6
1.2 Organizarea i procedura de ipotecare a bunurilor imobile n cadrul bncilor
comerciale................................................................................................................14
1.3 Organizarea i procedura de ipotecare a bunurilor imobile n cadrul
companiilor financiare nebancare .........................................................................27
1.4 Experiena mondial n domeniul ipotecrii...............................................31
2. Bazele metodologice ale evalurii bunului imobil n scop de ipotec
.................................................................................................................................37
2.1 Organizarea evalurii bunurilor imobile n scop de ipotec....................37
2.2 Esena i metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......49
2.3 Esena i metodele de determinare a valorii de nlocuirii a bunului
imobil ..........................................................................................................................
.......54
3. Analiza pieii de ipotec i calcularea valorii bunurilor imobile n scop
de ipotec................................................................................................................57
3.1 Analiza pieii ipotecare din Republica Moldova.......................................57
3.2 Influena crizei economice mondiale asupra pieii ipotecare.................62
3.3 Raportul de evaluare a apartamentului din oraul Bli, str. Decebal
166/17......................................................................................................................66
4. Securitatea activitii vitale la ntreprindere
4.1 Analiza strii proteciei muncii i mediului la interprinderea de evaluare .I.
STELA. 93
4.2 Msurile de ameliorare a proteciei muncii ....95
4.3 Msuri de amelioarare a proteciei muncii la interprindere.........................96
4.4 Msurile ameliorate i protecia mediului ambiant n interprinderea
imobiliar.I. STELAdin oraul Bli 97

CONCLIZII I RECOMANDRI..........................................................................98
BIBLOGRAFIE.....................................................................................................101
ANEXE..................................................................................................................102

2
 NTRODUCERE

Teza dat denot un ir de fenomene n domeniul evalurii bunurilor imobile

n scop de ipotec. n cuprinsul ei vom gsi un ir de noiuni, procedeie, procese,
metodologii n domeniul evalurii n scop de ipotec, procedura de predare a unui
credit ipotecar , ntocmirea contractului de ipotec.
La fel n tez gasim susinerea legislativ a sectorului ipotecar i
implimentarea n practic a ei. Creterea rapid a sectorului ipotecar a survenit n
pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat i coerent. De aceia au fost
adoptate deja msuri de reforme eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte
ale sistemului, cum au fost cele referitoare la nregistrarea bunurilor imobile,
exercitarea drepturilor ipotecare i gajarea proprietii imobiliare n temeiul unor
acorduri de garanie. Sectorul ipotecar fiind modificat i ntrit a dus la
modificrile a unor legi care i constituie cadrul juridic a domeniului.
Ipoteca sau creditul ipotecar este un credit acordat de o banc sau de o
organizaie nebancar de credit pentru procurarea unui imobil i contra gaj. Gajul
care servete drept temei pentru acest credit rmne n proprietatea datornicului.
Bunul imobil ipotecat este grevat, adic se instituie interdicia de a-l vinde sau
reperfecta pe numele altei persoane pn la achitarea total a creditului i a
dobnzilor aferente.
Creditul ipotecar este un credit pe termen lung, n principal, pe 7 pn la 20
de ani, conform practicii creditrii ipotecare din Moldova. Contrar opiniei
mprtite de mult lume, se poate cumpra cu ajutorul creditului ipotecar nu
numai o locuin ntr-un bloc nou, ci i orice bun imobiliar: o cas, un teren, o vil.
Obinerea uni credit ipotecar pentru construirea unei case, pentru reconstrucia i
reparaia imobilelor pe care le deinei.
Astzi, doar bncile comerciale (sau organizaiile comerciale nebancare)
acord credite ipotecare. n republic, exist doar 7 bnci astfele. Fiecare din
acestea ofer cteva programe ipotecare care prevd diverse condiii, termene,
dobnzi. Nu este uor s v descurcai de sine stttor n aceast gam variat i s
3
o raportai la situaia dumneavoastr concret: suma creditului solicitat,
posibilitile financiare, sursa de venituri i confirmarea acestora prin documente.
Brokerul ipotecar ar putea fi asistentul profesionist al dumneavoastr.
Tipurile de creditare ipotecar n Europa sunt variate. ntr-o msur sau alta,
fiecare ar de pe btrnul continent se deosebete prin propriile condiii ale tipului
respectiv de creditare. Oricum, n aceast diversitate de tipuri de creditare ipotecar
se evideniaz ndeosebi sistemele din Germania, Frana i Marea Britanie.
n majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respect anumite
calificri, poate oferi cele dou tipuri de credite ipotecare i ele sunt calificate, la
general, ca ipoteci. Dei creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesiti
personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea s le ofere n condiii mai puin
favorabile, iar autoritile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
Vor fi atinse n tez i aa teme ca ifluena crizei economice financiare.
Criza ipotecar care a dus la criza de lichiditate n SUA i rile europene
ocolete deocamdat Republica Moldova. n rile vecine, att din vest ct i din
est, exist semne de instabilitate financiar, cade cererea i preurile la imobil.
Moldova rmne deocamdat o insul de stabilitate n lumea financiar cuprins de
turbulene.
Teza cuprinde patru capitole dintre care trei sunt teoretice i unul practic.
Capitolul practic cuprinde inplementarea n practic a teorii cu privire a evalurii
n scop de ipotec i adica ntocmirea unui raport de evaluare a bunului imobil din
Bli strada Decebal 166/17.n raport trebuie de indicat valoare de pia, valoarea
de lichidare i valoarea nlocuire.
Pe lng toate expuse mai sus teza cuprinde 4 capitole, 26 de tabele, 21 de
formule, 10 figuri, anexe10

4
 1. ASPECTELE JURIDICE I ORGANIZATORICE A
EVALURII BUNULUI IMOBIL N SCOP DE IPOTEC N
REPUBLICA MOLDOVA

1.1 Legislaia n domeniul ipotecrii

Creterea rapid a sectorului ipotecar a survenit n pofida lipsei unui cadru

juridic pe deplin dezvoltat i coerent. De aceia au fost adoptate deja msuri de
reforme eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte ale sistemului, cum au
fost cele referitoare la nregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor
ipotecare i gajarea proprietii imobiliare n temeiul unor acorduri de garanie.
Sectorul ipotecar fiind modificat i ntrit a dus la modificrile a unor legi care i
constituie cadrul juridic domeniului. n continuare vor fi descrise i caracterizate
legile sectorului ipotecar.(fig.1.1)

Legeacadastrului
Legea cadastruluibunurilor
bunurilor
imobile
imobile

Legeacu
Legea cu Legea cu
Legea cu
abordarea legislativ a
privirelala
privire privirelala
privire
sectorului ipotecar
gaj
gaj ipotec
ipotec
include:

Codulcivil
Codul civil iialtele
altelelegi
legi

Fig. 1.1 Cadrului legislativ a sectorului ipotecar

5
 Legea cu privire la ipotec - nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 publicat n
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 165-166 din 2 septembrie 2008.
Ministerul Economiei i Comerului n concomiten cu guvernu au elaborat o
nou lege complet privind ipoteca. Legea cu privire la ipotec va mbunti i
clarifica principiile fundamentale i regulile care guverneaz piaa ipotecar
primar, a crei cretere, la rndul su, va contribui la dezvoltarea pieei secundare.
Legea reglementeaz raporturile juridice ce apar n procesul i n legtur cu
instituirea, valabilitatea i ncetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotec,
precum i cu protecia drepturilor participanilor la raporturile juridice de ipotec.
Ipoteca se instituie n vederea garantrii executrii obligaiei i reprezint un raport
de drept accesoriu fa de obligaia garantat, fiind condiionat n timp de durata
acesteia, dac legea sau contractul de ipotec nu prevede altfel. Contractul de
ipotec trebuie ntocmit n scris, urmeaz a fi autentificat notarial i nregistrat la
oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial se afl bunul imobil ipotecat. 1
Lege n cauz trateaza i protejeaz n mod egal, att debitorii, ct i
creditorii, creind prin acest fapt un echilibru ntre interesele lor. Noul act legislativ
prevede simplificarea procedurii de instituire a ipotecii, de exercitare a dreptului de
ipoteca, minimizare a riscurilor, obligativitatea creditorului de a prezenta
debitorului informatia veridica despre toate costurile creditului, etc.
Dac e s vorbim nemijlocit despre document, el este destul de compact,
fiind compus din 11 capitole. Dup cum se menioneaz n proiect, scopul
principal al legii respective const n dezvoltarea principiilor de baz i regulilor
existente, ce reglementeaz raporturile sociale, care apar n domeniul pieei
ipotecare. La fel, documentul trebuie s ridice nivelul de ncredere n ceea ce
privete sigurana, transparena i accesibilitatea sistemului de finanare ipotecar,
astfel soluionnd unele probleme de ordin social.
Sfera de rspndire a acestei legi cuprinde, de asemenea, relaiile ce apar n
rezultatul constituirii, funcionrii i ncetrii ipotecii, executrii drepturilor
ipotecare, i, de asemenea, protejarea drepturilor ipotecare.
1
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul II ,art 11,12
6
 Potrivit documentului, ipoteca este reglementat de ctre Constituia
Republicii Moldova, Codul Civil, legea respectiv, i de asemenea de acordurile
internaionale, la care face parte Republica Moldova 2.
Proiectul de lege prezentat pentru examinare determin, de asemenea,
urmtoarele noiuni: ipotec, fondarea ipotecii, contract de ipotec, nregistrarea i
modificarea drepturilor ipotecare, deinerea i utilizarea proprietii gajate,
transmiterea sau cedarea drepturilor pentru ipotec, fondarea i ordinea ncetrii
sau modificrii ipotecii, posibilitatea refinanrii creditelor ipotecare, constituirea
ipotecii pentru construciile existente i cele ce urmeaz a fi iniiate, precum i n
cazul construciilor nefinisate. 3
Ipotec drept real n al crui temei creditorul are dreptul s cear
satisfacerea creanelor sale, cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul,
din valoarea bunurilor imobile depuse n ipotec, n cazul n care debitorul omite
s execute obligaiile garantate cu ipotec;
Creditorul ipotecar creditorul, drepturile cruia sunt garantate de
ctre ipotec
Debitorul, debitorul ipotecar sau alt persoan, care are ndatoriri fa
de creditorul ipotecar, executarea crora sunt garantate de ctre ipotec;
Contractul de ipotec contract ncheiat ntre creditorul ipotecar i
debitorul ipotecar, n temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are
dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale pecuniare din valoarea bunului
imobil ipotecat; (exemplu de contract vezi anexa 1)
Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile
a unui aviz, n care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i
mrimea creanei.
Ipoteca este indivizibil i rmne n vigoare integral asupra tuturor bunurilor
imobile ipotecate, asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor, chiar
dac imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu ipotec este divizibil.

2
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,capitolul I,art 2
3
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,cap I art. 3,cap III art.13-16,cap.IV
art.26,cap.V art.28-31.
7
 Bunul imobil ipotecat rmne n proprietatea debitorului ipotecar. Contractul
de ipotec poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de ctre creditorul ipotecar.
n cazul n care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modaliti sau este
susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotec, la fel, afectat de modaliti sau
condiii de nulitate.
Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a obiectului ipotecii este suportat de
ctre debitorul ipotecar, dac altfel nu este prevzut de contractul de ipotec.
Cererea, depus la oficiul cadastral teritorial de ctre creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar sau un reprezentant mputernicit servete ca temei pentru
nregistrarea ipotecii. Data nregistrrii ipotecii este considerat data primirii
cererii de nregistrare a ipotecii, cu respectarea procedurilor stabilite de legislaia n
vigoare.
nregistrarea ipotecii poate fi respins n cazurile stabilite de legislaie cu
privire la nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile,un exemplu, depunerea
cererii de nregistrare a ipotecii asupra unui bun imobil, cu privire la care au fost
nregistrate grevri sau interdicii, nregistrarea se suspend pn la radierea
informaiei despre interdicii sau grevri. Refuzul motivat de a nregistra drepturile
asupra bunului imobil care este obiect al ipotecii trebuie s fie adresat persoanei
care a depus cererea de nregistrare n termenul stabilit pentru nregistrarea
acestora.
n cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie,
dac bunul ipotecat a fost asigurat n cadrul ipotecii anterioare. 4
Temeiuri pentru ncetarea ipotecii snt: satisfacerea obligaiei garantate cu
ipotec; pieirea total a bunului ipotecat; exproprierea bunului ipotecat; scoaterea
bunului ipotecat din circuitul civil; acordul scris al creditorului ipotecar de a radia
ipoteca; expirarea termenului contractului de ipotec; rezilierea contractului de
ctre pri; vnzarea n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec; alte situaii
prevzute de legislaie.

4
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,art.22(5).
8
 Documentul reglementeaz, de asemenea, eliberarea imobilelor de ctre
loctari n cazurile executrii dreptului de ipotec,astfel, debitorul ipotecar, precum
i alte persoane care locuiesc n imobilul ipotecat snt obligate s elibereze bunul
ipotecat la momentul intrrii n vigoare a acordului de executare benevol, semnat
ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, dac prile nu stabilesc un alt
termen, la momentul rmnerii definitive a ordonanei judectoreti, sau, dup caz,
a hotrrii judectoreti n cazul executrii forate a dreptului de ipotec.Dac
persoanele menionate refuz s elibereze bunul ipotecat sau nu l-au eliberat dup
expirarea termenului de 15 zile din data stabilit, executorul judectoresc va iniia
evacuarea silit.(argumentele de mai sus sunt intemeiate prin nota informative,vezi
anexa 2)
Legea cu privire la gaj - nr.449-XV din 30.07.2001 publicat n Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001
Legea cu privire la gaj va rmne legea general referitoare la garaniile reale,
privind bunurile mobile i imobile, fiind operate modificrile i ajustrile necesare.
Gajul este o garanie depus n contul unei datorii sau al executrii unei lucrri,
gajat poate fi bun imobil care se depune drept garanie ca amanet, ca zlog pentru
primirea unui credit. Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori
asupra unei universalitai de bunuri mobile sau imobile. Gajul bunurilor imobile
este denumit ipoteca. Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fara deposedarea de
ele. Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet. Gajul este indivizibil
chiar dac bunul gajat sau obligaia este divizibil. Gajul este convenional sau
legal. Ipoteca i gajul bunurilor mobile fr deposedare apar n momentul
nscrierii lor n registrul respectiv. Amanetul apare n momentul dobndirii
posesiunii asupra bunului.
Gajul fr deposedare trebuie sa fie nregistrat n:
a) Registrul bunurilor imobile - n cazul ipotecii;
b) Registrul deintorilor de valori mobiliare nominative - n cazul gajului
valorilor mobiliare nominative;

9
 c) Registrul deintorilor de valori mobiliare ale statului - n cazul gajului
valorilor mobiliare ale statului;
d) Registrul proprietaii intelectuale - n cazul gajului drepturilor de
proprietate intelectuala;
e) Registrul gajului bunurilor mobile - n cazul gajului altor bunuri
mobile.
Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o
universalitate de bunuri, cu excepia bunurilor insesizabile. Obiect al gajului
poate fi orice drept patrimonial sau creana bneasc, inclusiv dreptul de crean
al debitorului gajist asupra creditorului gajist. Fructele, veniturile i produsele
bunului gajat constituie obiect al gajului n cazurile expres prevzute de contract.
Gajul asupra bunurilor care vor intra n patrimoniul debitorului gajist n
viitor, inclusiv asupra bunurilor viitoare, nu greveaza aceste bunuri dect din
momentul n care debitorul gajist devine titularul drepturilor gajate.
Contractul de gaj se ntocmete n scris, de asemenea trebuie autentificat
notarial. Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj
trebuie sa fie similara formei prevazute pentru contractul de gaj.5
Contractul de gaj trebuie s conin:
a) numele si prenumele (denumirea) prilor;
b) domiciliul (sediul) prilor;
c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul n favoarea
creditorului gajist;
d) descrierea bunului gajat;
e) esena i scadena creanei garantate prin gaj i valoarea ei maxim fr
dobnzi i cheltuieli;
f) tipul gajului.(vezi anexa 3)
Poate fi garantai prin gaj una sau mai multe obligaii.Obligaia garantat
poate fi viitoare sau condiionat. Gajul este constituit valid numai dac obligaia

5
Legea cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001,cap.IV,seciunea 1,art.13.
10
garantat prin el este exprimat n lei sau valut strin, n uniti bneti de
calcul sau n orice imbinare a acestora.
Sectiunea 3 Ipoteca a capitolului IV este foarte important pentru
reglementarea legii cu privire la ipotec. El pune baza n constiturea ipotecii i
gajrii chiriilor, prezente i viitoare, pe care le produce un imobil. Ipoteca asupra
terenului se extinde i asupra construciilor capitale amplasate pe el dac
contractul nu prevede altfel. Ipoteca asupra construciilor capitale,
apartamentelor sau ncperilor izolate, situate pe terenul care aparine unui ter,
se extinde asupra dreptului de folosin sau de arenda a terenului sau a cotei
ideale respective. Ipoteca se extinde asupra tuturor ameliorarilor bunului gajat.
Construcia nefinalizat poate fi grevat cu ipotec i n cazul n care terenul nu
aparine cu drept de proprietate persoanei care efectueaz construcia dac la
momentul constituirii ipotecii debitorul gajist deine un drept de superficie
(construcie) asupra terenului pe care este amplasat construcia.
Gajarea unui bun gajat se admite dac nu este interzis prin contractele de
gaj precedente. n cazul n care interzicerea gajului urmtor este nregistrat,
nerespectarea acesteia atrage nulitatea contractelor de gaj urmtoare i obligaia
debitorului gajist de a repara prejudiciul cauzat creditorilor gajiti.
Vnzarea bunului gajat are loc sub controlul instanei judectoreti dac
aceasta desemneaz persoana care va efectua vnzarea bunurilor gajate, determina
condiiile i sarcinile vnzrii, indica modalitatea de efectuare a vnzrii - prin
negocieri directe, tender sau prin licitatie publica - i stabileste, dupa caz, preul
dup o expertiza a valorii bunului.
Gajul se stinge n urma pieirii bunului gajat, punerii acestuia n afara
circuitului civil sau prin expropriere dac aceste evenimente se produc asupra
bunului n ntregime.Gajul asupra bunului mobil incorporat unui imobil subzist
cu titlu de ipotec sub condiia nscrierii n Registrul bunurilor imobile chiar dac
bunul mobil i-a schimbat natura. Acest gaj are gradul de prioritate stabilit
conform nregistrrii anterioare.Gajul se stinge prin stingerea obligaiei a carei
executare acesta o garanta.Amanetul se stinge o data cu ncetarea posesiunii.
11
 Legea cadastrului bunulor imobile - nr.1543-XIII din 25.02.98 publicat n
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998.
Legea dat susine sectorul ipotecar prin esena articolelor sale n ntregime.
Cadastrul general al rii care se ocup cu identificarea , descrierea, i
reprezintarea pe planuri cadastrale a toate bunurilor imobiliare din ar i
nregistreaz drepturile titularilor asupra lor.Planurile cadastrale sunt documentele
ce confirm complexitatea bunurilor i sunt necesare n cazurile gajrii lor
(ipoteca) pentru primirea unui credit.
Cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului, registrele
bunurilor imobile i din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.
Legtura legii cu sectorul ipotecar constituie bunul imobil i totalitatea
documentelor ce l descriu i l caracterizeaz cum ar fi dosarul. Registrul
bunurilor imobiliare este documentul important pentru nregisrarea drepturilor ,i
precum ipoteca este drept real pe baza cruia creditorul poate vinde bunul imobil
primit n garanie de la debitor, n cazul cnd acesta nu i pltete n termen
datoria, el va fi inscris n registru. Registru bunului imobil trebuie mereu consultat
pentru a determina drepturile asupra bunurilor i n deosebi n cazurile cnd acestea
sunt prevazute de a fi puse n gaj,pentru evitarea unor erori. Legea cadastrului
bunurilor imobile descrie realizarea lucrarilor cadastrale cu bunul imobil 6,
nregistrarea i procedura de nregistrare a drepturilor asupra bunului imobil 7
Articolul 44 a capitolului V a legii prezente relev nregistrarea ipotecii , care i
servete un material dea gata pentru redarea legii cu privire la ipotec.
Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002 publicat Monitorul Oficial al
Republica Moldova nr.82-86/661 din 22.06.2002.
Abordarea legislativ a sectorului ipotecar include nu doar legile descrise
anterior dar i un important document ca Codul Civil. Codul Civil servete baz
nu doar sectorului ipotecar dar i a multor altor legi.

6
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul III ,art.14-20
7
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998,capitolul IV,art.25-26
12
 Susinerea Codului Civil n sectorul ipotecar se uprinde n toate 5 cri a ale
sale. O deosebit susinere gsim n cartea II DREPTURILE REALE.
Informaia din Codul Civil este preluat i dezvoltat de ctre legile anteroare,
sus vorbite, fiind ca un exemplu capitolul V a crii IIGajul. n cazurile cnd
legea cu privire la ipotec nu dispune se aplic Codul civil.
Legislaia n domeniul ipotecar din Republica Moldova este bine aranjat i
chiar poate fi considerat relativ eficient, desigur ca i orice legislaie se dezvolt i
este depus unor schimbri dup necesitate astfel perfectnd-o i aducnd-o la un
nivel mai nalt i corespunztor.
La elaborarea Legii cu privire la ipotec deja era clar c datorit apariiei
anumitor reguli noi n domeniul ipotecii, este necesar de a aduce prevederile legale
existente n conformitate cu inovaiile n acest domeniu. Din acest considerent,
reglementrile din Legea cu privire la gaj specifice ipotecii au fost adaptate la acest
fenomen juridic complex nou. La fel, pentru a unifica prevederile legale n
domeniu, au fost operate modificri i completri la Codul civil, Codul de
procedur civil, Codul de executare, Codul navigaiei maritime comerciale,
Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea condominiului n fondul locativ,
precum i la Legea cu privire la notariat. A fost urmrit scopul ca modificrile
aduse legislaiei n materia ipotecii doar s consolideze situaia existent printr-o
norm expres i s contribuie la sporirea rigurozitii legii. Sistemul ipotecar
trebuie s fie clar i lesne de aplicat. Creterea rapid a sectorului ipotecar a
survenit n pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat i coerent. Au fost
adoptate deja msuri reformatoare eseniale pentru a spori eficiena unor pri
aparte ale sistemului, cum au fost cele referitoare la nregistrarea bunurilor imobile,
exercitarea drepturilor ipotecare i gajarea proprietii imobiliare n temeiul unor
acorduri de garanie. Cu toate acestea, abordarea n cauz a dus la fragmentarea
reglementrii legislative a sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj,
Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedur civil, Codul
de executare i altele.

13
 Ministerul Economiei i Comerului dirijeaz eforturile guvernului de a
elabora o nou lege privind ipoteca. Legea cu privire la ipotec care va mbunti
i clarifica principiile fundamentale i regulile care guverneaz piaa ipotecar
primar, a crei cretere, la rndul su, va contribui la dezvoltarea pieei
secundare.Suplimentar noii Legi cu privire la ipotec, vor fi propuse modificri ale
altor legi relevante pentru sectorul ipotecar i vor fi recomandate ajustri ale unor
pri ale cadrului de reglementare, adecvate la etapa actual de dezvolatere a pieii
ipotecare. Aceast Prezentare ncorporeaz n anex o list de impedimente
sistemice referitoare la piaa primar i secundar, care, dei nu sunt incluse n
acest efort de reformare, vor trebui soluionate dac se ateapt ca reforma propus
s aduc beneficiile anticipate, n vederea sporirii accesului la finanarea
construciei de locuine n Moldova .

1.2 Organizarea i procedura de ipotecare a bunurilor imobile n

cadrul bncilor comerciale

n Republica Moldova rolul de creditor l au, n principal, bncile. Pn la

ora actual, doar 7 din cele 16 bnci comerciale ofer credite ipotecare.
Bncile ar fi bucuroase s sporeasc atractivitatea creditrii ipotecare, numai
c pentru aceasta au deocamdat posibiliti limitate. n primul rnd, depozitele
sunt, n principal, pe termen scurt (astzi, cetenii nu i pstreaz banii la banc
cu deceniile); n al doilea rnd, sunt oarecum greu accesibile liniile de credit
internaionale serioase; n al treilea rnd, nu este dezvoltat piaa derivatelor
instrumentelor financiare.
i totui, exist n Moldova bnci care colaboreaz cu structurile financiare
internaionale. n particular, n anul trecut, creditele internaionale au fost
accesibile pentru Banca Social, Agroindbank, Moldindconbank. n afar de
aceasta, o serie dintre cele mai puternice bnci de la noi crediteaz procurarea
imobilelor cu propriile resurse este vorba de Moldova Agroindbank,
Victoriabank, Moldindconbank, Banca de Economii i Mobiasbanc. Dezechilibrul
14
care apare n acest caz n ceea ce privete termenele depozitele atrase, pe de o
parte, i creditele acordate, pe de alt parte , creeaz anumite dezavantaje pentru
bnci. Cu toate acestea, sectorul financiar moldovenesc nici gnd nu are s renune
la creditarea ipotecar. Oricum vom ajunge la ipoteca civilizat, de aceea, din
punctul de vedere al bncilor, e mai bine s acumulm experien, s consolidm
relaiile cu partenerii de profil autohtoni i strini i s elaborm modele de
cooperare cu acetia.
Bancile ce acorda credite ipotecare i condiiile de ofert: (vezi anexa 4)
1. Mobiasbank ofer:
Valoarea creditului - pna la 70% din valoarea imobilului;
Termenul de creditare - pna la 10 ani;
Perioada de gratie - pna la 12 luni;
Rambursarea creditului i dobnzii se va efectua n rate egale.
Rata lunar spre achitare va constitui maxim 50% din venitul lunar net al
mprumutatului sau al familiei mprumutatului.
2. Victoriabank ofer: - creditului Casa Magic,
Rata anual avantajoas 24%;
Termenul creditului de pn la 15 ani;
Durata minim de examinare a cererilor;
Un mod flexibil de abordare a situaiei financiare a clientului;
Valoarea maxim a creditului constituie 70% din costul proiectului n caz
de procurare a imobilului, i 100% din costul proiectului n caz de reparaie.
3. Banca Sociala ofer:
Suma maxim a creditului- 80 mii Euro, echivalentul n MDL.
Valoarea maxim a creditului 50%-60% din aciunea creditat, n
dependena de scopul creditului.
Participarea proprie nu mai puin de 40%-50% din aciunea creditat, n
dependen de scopul creditului.
Termenul de creditare pna la 10 ani.
Rata dobnzii - 11,8% anual + EURIBOR semianual n EURO (din
01.04.2009 se foloseste EURIBOR semianual n mrimea 1,734% anual).
4. Euro credit Bank ofer:- creditu ipotecar "Casa mea":

15
 Suma creditului: minnimum 5 000 MDL. Valoarea maxim a creditului
acordat va fi determinat n funcie de valoarea gajului, care, de regul, trebuie s
fie asigurat cu 150% din valoarea de pia a acestuia.
Termenul de creditare: de la 12 luni pna la 10 ani.
Rata dobnzii: 30% anual.
Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.
Plata aferenta creditului se realizeaz conform graficului stabilit n
Contractul de credit.
Gaj imobilul, automobil asigurat "Casco" n favoarea Bancii, alte forme
de asigurare acceptate de Banca
5. Banca de Economii ofer:
Durata finanrii-pna la 7 ani
Dobnda-19% pe an n lei
Valoarea finanrii de ctre banca-pna la 70% din costul imobilului
Garanii-Bunurile imobile procurate din contul creditului
Comision pentru acordarea creditului -minimum 1 % din valoarea
creditului; la nceputul fiecrui an urmtor minnimum 0,5% din soldul creditului.
Mod de rambursare - se va efectua lunar n rate egale
6. Moldindconbank ofer:
Destinaia procurarea bunurilor de valoare mare i durat lung de
utilizare
Suma creditului 70%, 80% sau 100% din preul bunului procurat
Termen maxim 20 ani
Rata dobnzii - pentru credite pe termen de pn la 1 an 0 %
- pentru credite pe termen de 2 ani primul an 0%, al doilea an rata
dobnzii comercial (14,5%)
comision conform tarifelor bncii, n cazul creditului neasigurat pn la
30.000 MDL fr gaj peste 30.000 MDL cu gajarea altui bun dect cel procurat
din contul creditului i acceptat de Banc.
7. Moldova Agroinbank ofer:
16
 se acord o finanare de pn la 50% din valoarea investiiei.
n dependena de gajul disponibil, poi primi un credit imobiliar fr a plti
avans.
Termen maxim 20 ani
rata a dobnzii -16,5% valuta strin.
Tipologia creditelor locative n Moldova:
a) Creditele ipotecare clasice pentru procurarea locuintei cu gajare locuintei
ce se achizitioneaza (pe care le ofera mai multe banci comerciale in Moldova);
b) Credite pentru imbunatatirea conditiilor de trai credite intermediare (si
mai des intilnite si per general mai accesibile);
c) Credite pentru participarea in constructia blocurilor de locuinta (pentru
participare cu cota) cu gajarea dreptului asupra viitoarei proprietati si garantarea
suplimentara cu un alt imobil sau fidejusiune;
d) Programa ipotecii municipale (oferita de BC Moldova Agroindbank SA)
atragerea depozitelor ipotecare (acumularea mijloacelor pe perioada constructiei
locuintei) pentru oferirea ulterioara cetatenilor a creditelor ipotecare in conditii
preferentiale pentru achizitionarea locuintei.
Asortimentul dobnzilor oferite este de la 13% pn la 16,5%, ele fiind
corelate cu valuta forte, i de 19-25% n lei; termenul de creditare este de 2, 5, 7,
10, 15, 20 de ani (n funcie de un program sau altul de creditare). Totodat, cele
mai rspndite sunt creditele pentru 10 ani. Credite pe 20 de ani ofer
Moldindconbank i Moldova Agroindbank, cu dobnzi de 14,5% i, respectiv,
16,5% (n ambele cazuri, acestea sunt, de asemenea, indexate la cursul valutei).
Sumele creditelor variaz. Se tie c la Moldova Agroindbank puteau fi
obinute credite ipotecare pn la 1,7 mln. de lei. De asemenea, Banca Social
ofer credite de pn la 100 de mii de euro, iar FinComBank pn la 40 de mii
de euro. ns cele mai multe bnci i companii creditoare nu indic n ofertele lor
suma maxim a mprumutului. Precum se pare, aceasta poate varia n funcie de
anumii factori, ns, inndu-se seama de conjunctur, cele mai cutate pot fi
considerate creditele de 20-40 de mii de euro.
17
 Dar nu n fiecare caz aparte se poate spune, de asemenea, dac o banc sau
alta ofer credite ntr-un interval de timp concret. S-ar putea ntmpla ca n acel
moment volumul creditelor respective s fie deja epuizat de ctre. Precum cred
specialitii din domeniu, doar 4 -5 bnci se ocup de creditarea ipotecar real
concomitent ntr-o anumit perioad a anului.
Gama larg de asortimentul dobnzilor ,sumele creditelor precum i duratele
de acordare a lor sunt diferite de la o banc la alta dar procedura presupune aceiai
a fi la toate. n schema de mai jos este prezentat procedura de predare a unui
credit ipotecar.(fig. 2) Un important lucru este de a colecta documentele deoarece
n caz contrar creditul nu va fi acordat.
Lista documentelor prezentate la solicitarea creditului ipotecar
Cererea solicitantului de credit cu indicarea sumei creditului cerut,
termenul creditului si destinatia creditului, descrierea gajului propus si a pretului
estimativ;
Buletinul de identitate n original i copie ale solicitantului de credit
si/sau ale tuturor membrilor familiei;
Certificat de casatorie (divort) al solicitantului
Certificat de la locul de munca al solicitantului de creditul si/sau al
tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului, cu indicarea
postului ocupat si marimii venitului pentru ultimele 3 luni;

18
 Fig. 1.2 Etapele de obinere a unui credit

Copia de pe carnetul de munca al solicitantului de credit si/sau al

tuturor membrilor familiei care participa la achitarea creditului (autentificata de
catre angajator);
Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile de la Oficiul Cadastral
Teritorial privind imobilul respectiv si drepturile asupra lui;
Certificat cu privire la valoarea bunului imobil, eliberat de O.C.T.;
Toate documentele originale care atest dreptul de proprietate asupra
imobilului (indicate n subcapitolul II, din Extrasul din Registrul Bunurilor
Imobile) si Cartea de Imobil. In cazul in care terenul aferent constructiei propuse in
gaj nu este privatizat Acordul organului de administratie locala privind gajarea
dreptului de folosinta asupra terenului respectiv;
n cazul n care spaiul locativ a fost privatizat i la privatizare au
participat copii minori, care, pna n prezent, nu au implinit majoratul, urmeaza sa
fie prezentat Acordul Organului de Tutela i Curatela privind depunerea n gaj a
imobilului respectiv;
Certificat de la Inspectoratul Fiscal Teritorial despre lipsa datoriilor la
capitolul "Impozite pe imobil" (pe imobilil propus n gaj);
Deviz de cheltuieli (n cazul reparaiei);

19
 Raportul de evaluare a imobilului propus n gaj, efectuat de ctre o
companie liceniata cu care Banca colaboreaza. Costurile acestui serviciu vor fi
suportate de ctre client;
Certificatul de inmatriculare a automobilului, n caz ca solicitantul de
credit propune automobil n gaj;
Alte documente solicitate de Banca.
Documentele care atest dreptul de proprietate asupra imobilului n
original vor ramne la banca pn la momentul rambursrii integrale a creditului.
Banca elibereaza clientului un act de predare-primire.
Dup ce sunt prezentate documentele prestabilite, banca le verific
amnunit, anexeaz documentele pregtite i n aceea zi prezint dosarul de
credit complet la instituia bancar sau financiar, unde l susine la specialistul de
creditare bancar. Procedura de transmitere n ipotec a unui bun imobil este
prezentat n figura de mai jos. (Fig 1.3)

Studierea de ctre banc posibilitatea bunul imobil dac poate fi supus ipotecii

Efectuarea evalurii independente de ctre banc

ntocmirea i semnarea contractul de ipotec

Autentificarea notarial a contractului de ipotec

nregistrarea la Oficiul Cadastral Teritorial

Respectarea termenilor de nregistrare

20
 Fig. 1.3 Procedura de transmitere n ipotec a bunurilor imobile

La general, toate bunurile imobile care au un numr cadastral separat

pot fi ipotecate ( exemplu: terenurile de pamnt, construciile, ncaperile izolate).
Nu vor fi supuse ipotecarii bunurile: care nu au numr cadastral separat;care sunt
excluse din circuitul civil, sau al caror circuit civil este limitat (din cauza ca ele nu
pot fi liber nstrinate), de exemplu: monumentele istorice, drumurile publice;care
nu pot fi vndute separat, de exemplu: o camera dintr-un apartament.
n momentul cnd un anumit bun imobil se propune drept asigurarea
unui credit, acesta trebuie n mod obligatoriu sa fie evaluat de ctre o companie
independent de evaluare. 8
Contractul de ipotec se va ntocmi n scris i va conine:
- identificarea parilor (nume, domiciliu sau sediu, datele personale sau
numrul de identificare de stat);
- acordul expres al debitorului ipotecar de a institui o ipotec asupra bunului
imobil pentru a garanta satisfacerea creanei;
- identificarea bunului ipotecat (sau bunurilor ipotecate dac acestea
garanteaz aceeai datorie). Identificarea va cuprinde specificarea categoriei
bunului, a numrului cadastral, amplasarea i o descriere succint, dar suficiena a
bunului;
- valoarea de piaa i valoarea de nlocuire a bunului ipotecat (stabilite n
raportul de evaluare);
- valoarea ipotecat (face parte din categoria clauzelor suplimentare) 9. Este o
clauza impus de bancile comerciale, ca alternativ la valoarea de gaj);
- esena creanei garantate, n modul definit de pari i valoarea sumei
principale;

8
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, art 8;
9
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ,atr 18
21
 - clauza despre faptul asigurrii obligatorii a bunului imobil n favoarea
creditorului ipotecar (instituie financiar) la valoarea de nlocuire, pe toat durata
ipotecii.
Contractul de ipotec se ntocmete n 4 exemplare: primul se va pstra n
dosarele notarului care l va autentifica, al doilea i al treilea se vor transmite
prilor contractante, al patrulea exemplar se prezint Oficiului Cadastral Teritorial
pentru nregistrare.
Contractul de ipotec trebuie n mod obligatoriu autentificat notarial.
Aceasta nseamn c notarul va trebui s examineze coninutul contractului de
ipotec, precum i o serie de acte, cum ar fi:
- actul juridic pe care se ntemeiaz obligaia garantat (cel mai frecvent
contractul de credit);
- actele ce confirm dreptul debitorului ipotecar asupra bunului pe care l
ipotecheaz:
- extrasul din Registrul bunurilor imobile;
- certificatul fiscal care confirma lipsa restanelor la impozitul pe bunurile
imobile;
- polia de asigurare a bunului imobil ce se ipotecheaz.
Autentificarea notarial, ca pre cuprinde urmatoarele pli obligatorii:
- taxa de stat constituie 0.1% din valoarea bunului imobil, dup cum este
estimat de pri 10
- plaile notariale se calculeaz reieind din valoarea ipotecat, conform
urmatoarelor variaii(tabelul 1.1)
Tabelul 1.1
Plile notariale n funcie de valoarea ipotecar
Valoarea ipotecar Plata notariala
1 Pnala 20.000 lei 1.3%, dar nu mai puin de 180 lei
2 ntre 20.001 lei si 50.000 lei 1.0%
3 ntre 50.001 lei si 100.000 lei 0.9%
10
Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptat la 03.12.1992 ;

22
 4 ntre 100.001 lei si 200.000 lei 0.8%
5 ntre 200.001 lei si 400.000 lei 0.6%
6 ntre 400.001 lei si 600.000 lei 0.5%
7 ntre 600.001 lei si 800.000 lei 0.3%
8 ntre 800.001 lei si 1.000.000 lei 0.2%
9 Peste 1.000.001 lei 0.1%

Pentru ca o ipotec s fie valabil, ea trebuie nregistrat la Oficiul

Cadastral Teritorial, n circumscripia cruia este amplasat bunul imobil.
Procedura de nregistrare a contractului de ipotec la OCT presupune c una
din pri (fie debitorul ipotecar sau creditorul ipotecar) sau un reprezentant
mputernicit al uneia dintre pri, trebuie s prezinte:
- 2 copii ale formularului cererii de nregistrare, dupa modelul stabilit prin
Instructiunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor
din 22.06.2005;
- Contractul de ipoteca n 2 exemplare originale;
- Dovada achitrii taxei de nregistrare;
- Actele de identificare ale solicitantului i dupa caz, procura
reprezentantului prii respective;
- Alte acte cerute de lege.
OCT va examena cererea de nregistrare a contractului de ipotec n decurs
de cel mult 7 zile. Acest termen poate fi prelungit n anumite cazuri pna la 40 de
zile. Indiferent de faptul cnd are loc nregistrarea ipotecii, data nregistrarii se
consider data la care a fost depus cererea.
nregistrarea poate fi refuzat, din umatoarele considerente:
- lipsa anumitor acte;
- actele incomplete sau eronate sau ce nu corespund cerintelor legale;
- a fost constatat neautentificarea notarial a documentelor prezentate;
- documentul prezentat (contractul de ipoteca) a fost emis de o autoritate
publica necompetena;
- cererea de nregistrare a fost depus de o persoana fr mputerniciri;

23
 - bunul imobil ce face obiectul contractului de ipotec nu este nregistrat la
OCT
- asupra bunului imobil este aplicat sechestru;
- datele din actele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia
cazurilor n care necorespunderea este cauzat de o eroare tehnic a OCT.
OCT trebuie s informeze verbal sau n scris despre respingerea cererii.
Refuzul poate fi atacat n instana de judecatat.
n prezent, taxa de nregistrare constituie 83 de lei pentru fiecare bun
ipotecat nregistrat. Dac este vorba de teren agricol, taxa va constitui 40 de lei
pentru fiecare teren.
Termenii de nregistrare
n cazul n care toate etapele descrise mai sus sunt respectate consecutiv i n
ordine i actele ce figureaza n tranzacia de instituire a ipotecii sunt legale i
ntocmite corespunztor, ipoteca poate fi constituit n termeni rezonabili: 3 7
zile.
Atunci cnd banca identific capacitatea de plat a beneficiarului creditului
ipotecar, se iau n calcul urmtoarele aspecte:
a) PTI - plata lunara pe credit raportat la venitul net al solicitantului. Acest
coeficient nu trebuie s depeasc 35-40%;
b) OTI plata lunar pe credit plus alte obligaiuni de plat lunar (cum ar
fi: arenda, pensii de ntreinere a copiilor, pli pentru alte credite existente, etc.)
raportate la venitul net al solicitantului. Acest coeficient nu trebuie s depeasc
45-50%;
c) LTV suma creditului raportat la valoarea de gaj a bunului imobil ce se
ofer n calitate de asigurare a creditului. Limita accesibil nu trebuie sa
depeasc 70-80%.
La acceptarea veniturilor suplimentare acestea pot fi: transferuri regulate
de peste hotare (primite regulat prin intermediul bncii, pe parcursul ultimelor
cteva luni), chirie, confirmat contractual, dividende, etc. mrimea crora poate
fi justificat prin documente.
24
 Cel mai des, consumtorii de credite totui se conduc dup mrimea ratei
dobnzii dar pe lng ea mai sunt i alte pli obligatorii aferente creditului :
a) taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la creditul
contract;
b) comision de examinare a cererii solicitantului;
c) comision unic de acordare a creditului procent din suma creditului,
achitabil de obicei anterior acordrii creditului;
d) comision anual de acordare a creditului procent din suma sau soldul
creditului, achitabil de obicei la nceputul fiecrui an de derulare a creditului,
aplicabil la soldul efectiv al creditului;
e) taxa pentru instituirea ipotecii (include autentificarea notarial i
nregistrarea la organul cadastral teritorial) ;
f) comision de administrare sau de gestiune (ca alternativ a comisionului
anual de acordare) procent din soldul creditului, pltibil de obicei la nceputul
fiecrui an de derulare a creditului, aplicabil la soldul efectiv al creditului;
g) comision de achitare anticipat procent din suma creditului ce se achit
anticipat;
h) penaliti pentru achitarea ntrziat a creditului i a dobnzii aferente
procent din suma creditului restant.
Modalitatea de rambursare a creditului, tot mai des cedeaz locul modului
de rambursare a creditului pe baza de anuitate.
Anuitate constituie o sum constant achitabil la anumite perioade de timp
(cel mai frecvent lunar) n vederea restituirii creditului. Aceasta suma include att o
parte din credit ct i dobnda calculat. Proporiile credit/dobnda variaz n
fiecare lun de la: credit mai puin dobnda mai mult la credit mai mult
dobnda mai puin.
Pentru a determina exact, suma constant a fi pltit lunar, n practica
bancar se folosete urmtoarea formul de calcul:

25
 (1.1)

Bncile se consider ca cel mai sigur partener pentru luarea creditelor fie
ipotecare,fie oricare altul credit deoarece ele sunt interprinderi de matab mare
care se specializeaz n domeniul creditelor i i asum toate obligaiile conform
legislaiei.
La fel bancile se menin de o strictee mai mare ntre relaiile dintre debitori
i ei dar i o strictee n domeniul ndeplinirii obligaiilor.
La drept vorbind populaia din Republica Moldova sunt steptici i
necredincioi .Orice fapt efectuat de ei este este pus la dubii ,persisitent cu
fric de a nu fi pclii,amgii i dui de nas.
Nencredirea este caracteristic i faptului de preluare a creditelor
ipotecare.
Bncile ca o companie i organizaie financiar care pred credite ipotecare
este considerat una dintre cele mai sigure surs deoarece ele sunt fixe ,cu renume
i matab mare dar cel mai important moment sunt susinerea i controlul de ctre
stat.Bncile insufl mai mare ncredere persoanelor ce doresc sa ia credite nu doar
a celor ipotecare dar i celelalte credite.
1.3 Organizarea i procedura de ipotecare a bunurilor imobile n cadrul
companiilor financiare nebancare

n Republica Moldova se ocup doar dou companii financiare nebancare

cu acordarea creditelor ipotecare - Prime Capital i MAIB-Leasing celelalte sunt
companii intermediare dintre bnci i beneficiarii creditelor. Principalele surse
pentru acordarea creditelor ipotecare le constituie, ntr-o msur mai mic,
propriul capital al bncilor, i ntr-o msur mai mare depozitele atrase i liniile de
credit internaionale. Caracterul resurselor pomenite mai sus determin durata mic
a creditelor ipotecare acordate i dobnzile nalte la acestea.
26
 Prime Capital ofer un mprumut ipotecar la o rat a dobnzii de doar 15%
anual, suma mprumutului poate varia de la 5 mii USD(dolari) pn la 200 de mii
USD(dolari), dar nu mai mult de 65% din valoarea de pia a apartamentului.
Termenul mprumutului la alegerea clientului de la 2 la 10 ani.
Pentru a lua credit de la Prime Capital este nevoie de parcurs doar 5 pasi
simpli.(fig 1.4)

Fig. 1.4 Procedura de primire a creditului ipotacar la Praim Capital

27
 Prime Capital - Companie creat n anul 2005 ca ntreprindere cu capital
strin,specializat n oferirea mprumuturilor ipotecare, mprumuturilor pentru
business i corporative pe termen lung. Compania financiar, non-bancar, i
ncepe activitatea n ianuarie 2006 drept prima companie ipotecar din Republic,
marcnd o dezvoltare i o cretere rapid. Fondator i propietar al Prime Capital
este fondul de investiii gestionat de NCH Capital (SUA). Scopul Prime Capital
este inovator i, n general, se bazeaz pe 4 elemente care le consider eseniale
ntr-o activitate de succes: - satisfacerea maxim a necesitilor clienilor; - crearea
ncrederii i fidelizarea clienilor; - minimizarea riscurilor; - profesionalizm nalt.
Leasing- Sistem de finanare a investiiilor, constnd din nchirierea de
materiale, maini i utilaje moderne de la societi specializate.
MAIB-Leasing este compania-fiica a BC Moldova-Agroindbank - una dintre
cele mai mari si stabile banci din Moldova. Scopul crerii companiei a fost
dezvoltarea n Moldova a serviciului de leasing, un serviciu financiar competitiv i
larg raspndit n ntreaga Europa.
Cu ajutorul MAIB-Leasing S.A., avem posibilitatea rapid i uor de a
procura n leasing, de orice sum, i s primim consultaii de calitate superioar
privind serviciile de leasing i avantajele acestora.
Condiiile de baza ale leasingului pentru bunurile imobile la MAIB-Leasing .
Plata iniial (rata de autofinantare) poate fi majorat la cererea clientului
30 % din valoarea de pia a imobilului achiziionat.
Perioada leasingului - este selectat iniial de client, dup care este
examinat de Comitetul de Creditare al MAIB-Leasing S.A., reieind din situaia
financiar a clientului-pna la 36 luni.
Rata dobnzii - se calculeaza doar pe baza valorii efective rmase-25 %
anual n lei.
Plile de leasing achitrile se efectueaza lunar, n rate egale, pna la data de
30 a fiecrei luni.
Comisionul unic la ncheierea contractului - cheltuielile legate de
examinarea cererii clientului; monitoringul pentru executarea condiiilor stipulate
28
 n contractul de leasing , perfectarea notarial a contractelor de vnzare-cumprare
a imobilului, comisionul companiei rieltor (n caz de necesitate),taxa nregistrrii
de stat a contractului de vnzare-cumprare a imobilului, cheltuieli legate de
serviciile organului cadastral la eliberarea extraselor privind proprietarii imobilelor.
2% - la ncheierea contractului cu valoarea mai mare de 1,5 mln lei sau a unei
cote pri, ntr-un complex locativ aflat n construcie, 2,5% - la ncheierea
contractului cu valoarea pn la 1,5 mln lei sau participarea la finisarea construciei
spaiilor locative.
Dar n Moldova mai exist companii de construcii ce se parteneriaz cu
bncile comerciale ce acorda credite ipotecare, astfel promovnd blocurile ce le
construiesc ei. Procedura de primire a creditului ipotecar cu ajutorul a aa companii
vedem mai jos.(fig. 1.5)

Alege
Alegeoolocuin
locuin
INTERMEDIARE
COMPANIILE INTERMEDIARE
CREDITELOR
A CREDITELOR

Alegerea
Alegereabncii
bncii

Colecterea
Colectereapachetului
pachetuluidededocumente
documenteiidepunerea
depunerea
cererii
cereriilalabanc
banc
PRIMIRE A
LA COMPANIILE
DE PRIMIRE

Semnarea
Semnareacontractul
contractuldedecredit
credit

nregistrarea
nregistrarealalanotar
notara acontractului
contractuluidedevnzare-
PROCEDURA DE

vnzare-
cumprare
cumprareiidedegaj
IPOTECARE LA
PROCEDURA

gaj
IPOTECARE

nregistrarea
nregistrareadreptului
dreptuluidedeproprietate
proprietatelalaOCT
OCT

Obinerea
Obinereabanilor
banilor

Fig.1.5 Procedura de primire a creditului ipotecar la companiile intermediare

29
 Precum spune nelepciunea popular, cel care restituie la timp datoriile are
acces la buzunarul creditorului.
Ipoteca ajut cumprtorului s-i procure o locuin, achitnd pn la 20-
30% din valoarea real a ei i rezultatul este c proprietarul locuiete ntr-un
apartament nou, iar restul mprumutului l achit treptat.
Efectund o concluzie la perocedura de predare a creditelor ipotecare dintre
bnci i companii vedem unele difirene i adic n momentul scopului predrii
creditului ipotecar. Bncile predau creditul ipotecar fie pentru procurarea unei
locuine sau fie pentru un oricare alt scop depunnd bunul imobol fie de pe piata de
primar fie secundar iar companiile au proiecte pentru anumite complexe de
locuin,ei promoviaz anume acele imobile oferindule credite ipotecare n baza
lor.
Procedura de predare a creditelor sau leasingului este aseamntoare dintre
banci i companii
n Republica Moldova ipoteca se omogeneaz cu ipoteca din alte ri printr-
o condiie de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumprrii unui imobil
este nsui imobilul. ns, spre deosebire de pieele imobiliare din alte ri, unde
regulile de joc pot fi influenate esenial de ctre fiecare verig din lanul ipotecar
beneficiar - proprietarul imobilului organizaia creditoare, n Moldova dau
tonul deocamdat, n principal, creditorii. Acest lucru, precum i faptul c astzi
lipsete, practic, concurena n acest domeniu ntre cei vizai, nu las n prezent
spaiu larg de dezvoltare pentru ipoteca noastr.

30
 1.4 Experiena mondial n domeniul ipotecrii

Tipurile de creditare ipotecar n Europa sunt variate. ntr-o msur sau alta,
fiecare ar de pe btrnul continent se deosebete prin propriile condiii ale tipului
respectiv de creditare. Oricum, n aceast diversitate de tipuri de creditare ipotecar
se evideniaz ndeosebi sistemele din Germania, Frana i Marea Britanie.
n majoritatea statelor, orice creditor ipotecar, care respect anumite
calificri, poate oferi cele dou tipuri de credite ipotecare i ele sunt calificate, la
general, ca ipoteci. Dei creditele ipotecare pentru afaceri sau pentru necesiti
personale pot fi mai riscante, creditorii ar putea s le ofere n condiii mai puin
favorabile, iar autoritile le-ar putea privi diferit sub aspectul gestiunii riscurilor.
Romnia- Sistemul legal al pieei ipotecare din Romnia poate fi totui
considerat relativ eficient, ns trainicia lui nu a fost nc testat, deoarece nu a
trecut nc printr-o perioad n care s apara o inversare a tendinei de cretere a
pieei, arat un raport al Bncii Europene pentru Reconstrucie i Dezvoltare.
n privina cadrului legal care reglementeaz piaa ipotecar, putem atribui
calificative de "eficient" pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului,
care sunt simplitatea, viteza, costurile, sigurana i potrivirea la realitatea pieei.
La criteriul "funcii legale de baz", putem acorda sistemului legal romnesc
calificativul "cu anumite deficiente", legate mai ales de incertitudini legate de
procedurile i practica sistemului de justiie. De altfel, n Romnia, ca i n
Bulgaria, Croaia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii
garantate cu ipoteca este estimat la circa 50-80%, n timp ce n Kazahstan,
Lituania, Slovacia i Ucraina, recuperarea se face la valoarea de pia.
Ca deficiente n cadrul acestor criterii, s-au detectat restricii legale la
accesarea unui credit ipotecar i la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din
portofoliu, necesitatea unei hotrri n justitie att pentru confirmarea procedurii de
executare silit, ct i pentru punerea sa n aplicare.

31
 De asemenea, cel care s-a mprumutat garantnd cu o ipotec are mijloace
prin care poate ntrzia executarea silit n caz de neplat.
Alte aspecte negative ale pieei romneti sunt imposibilitatea consultrii
online a crilor funciare precum i faptul c exist nc imobile nenregistrate n
sistemul de publicitate imobiliar. n plus, persist neclaritati ale cadrului
legislativ cu privire la necesitatea rennoirii nscrierii ipotecii n cartea funciar
sau cerinele referitoare la descrierea obligaiilor garantate.
"n unele ri, pieele imobiliare n dezvoltare accelerat au ajuns s asigure
c, atunci cnd garania ipotecar este executat, s se obin relativ uor o
compensaie satisfactoare", se menioneaz n raport.
Totui, trinicia cadrului legal al pieei ipotecare nu poate fi testat n mod
real dect n condiiile unei inversri de tendin a pieei, care l pune pe creditorul
care deine o garanie ipotecar n condiii mult mai puin favorabile .
Exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza pia
ipotecar i care a avut drept scop eficientizarea procesului, nsa lipsete experiena
practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.
De altfel, rile din regiune au piee ipotecare foarte restrnse i lipsite de
instrumente sofisticate. "Pieele ipotecare n rile n tranziie sunt nca departe de
maturitate i n cele mai multe ri practicile de pe pia imobiliar sunt nc
ntr-un stadiu ncipient".
n Romnia, Legea nr. 190/1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare, cu modificrile recente, constituie lex specialis; iar Codul civil rmne
a fi lex generalis. Dat fiind relaia dintre cele dou legi menionate, Legea
mprumuturilor ipotecare stabilete c prevederile Art. 1775 Cod civil nu sunt
aplicabile ipotecilor constituite ca garanii pentru investiii n bunuri imobile, n
conformitate cu prezenta lege.
Au fost menionate mai sus c Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare constituie lex specialis i la el se
altur Legea privind obligatiunile ipotecare nr 32/2006.

32
 Germania -Aceast ar poate fi considerat cu drept cuvnt fondatoarea
creditrii ipotecare n Europa epocii moderne. Reeaua de bnci ipotecare s-a
format definitiv n Germania pe la nceputul secolului trecut i de atunci nici una
nu a dat faliment. Trebuie menionat ndeosebi c ele achitau deponenilor dobnzi
pentru bunurile de gaj chiar i n timpul primului i al celui de-al doilea rzboi
mondial.
Creditarea ipotecar n Germania se ntemeiaz pe o larg reea de servicii
cadastrale, care se ocup cu descrierea i nregistrarea tuturor terenurilor conform
anumitor criterii. Spre deosebire de cadastrul imobiliar, care reflect dimensiunea
i hotarul terenurilor, registrul funciar informeaz despre cine este proprietarul
terenului i al cldirilor amplasate pe acesta, inclusiv locuinele; ce drepturi i
asigurri exist asupra acestor bunuri. Documentele respective se completeaz unul
pe altul, dei sunt inute de instituii diferite.
Registrele funciare sunt inute de organele de justiie i toate schimbrile n
drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare sunt nregistrate n acestea.
Informaia este accesibil, iar principiul ncrederii publice fa de veridicitatea
registrului funciar, consfinit prin lege, permite simplificarea procedurii de studiere
a drepturilor de proprietate asupra bunurilor. Scopul registrului funciar este de a
asigura investitorului obinerea unei idei clare despre cel care este proprietar al
imobilului.
O alt particularitate a sistemului german este aa-numita form clasic de
economii contractuale, care funcioneaz conform principiului asociaiilor de
credit. Aceast form de cooperare a luat fiin n localitile de mineri sraci i se
ntemeia pe un principiu simplu: dac pentru construirea unei case era nevoie de 10
mii de uniti bneti, iar fiecare doritor de a avea propria locuin putea economisi
ntr-un an doar o mie, prin urmare, el i putea construi o cas abia peste 10 ani. n
cazul unirii economiilor a zeci de astfel de doritori ntr-o cas de economii i
construcie, unul dintre ei i putea procura locuin deja peste un an, al doilea
peste doi ani i aa mai departe. n felul acesta, aveau de ctigat toi, cu excepia
ultimului asociat.
33
 Casele de economii i construcie moderne constituie una din principalele
instituii de investiii n sfera locuinelor din Germania. Astzi, construirea a trei
locuine din patru este finanat cu participarea asociaiilor de economii i
construcie de locuine.
Drept surs de mijloace pentru mprumuturile destinate construciei de
locuine n asociaiile de economii i construcie servesc depunerile cetenilor,
plata beneficiarilor de mprumut pentru utilizarea mprumutului pentru locuin,
precum i primele de stat care se acord conform contractului cu privire la
economiile pentru construcii, cu condiia c deponentul a vrsat n decurs de un an
o anumit sum n contul su. Poate obine un credit pentru locuin doar
deponentul asociaiei de economii i construcie, dup expirarea unui anumit
termen (de regul, 5-7 ani), n decursul cruia el a depus lunar suma indicat n
contract. Dobnzile (att pentru depunere, ct i pentru credit) sunt fixate pentru
toat perioada pe care este valabil contractul i constituie, de obicei, 5-6 la sut
anual (n medie, cu 4 la sut sub media de pia). Termenul maxim de achitare a
mprumutului este de 12 ani.
Formele sprijinului din partea statului nu se limiteaz doar la primele anuale
date deponenilor asociaiilor de economii i construcie. Dup obinerea creditului
pentru locuin, statul poate ntreprinde forme directe i indirecte de ajutorare a
beneficiarului de mprumut, n funcie de situaia patrimonial, de componena
familiei etc. n primul rnd, este vorba de subvenii bneti la achitarea dobnzilor,
iar n al doilea rnd de nlesnirile fiscale. Primele de stat, n valoare de 500 mln.
de euro, achitate deponenilor asociaiilor de economii i construcie, stimuleaz
efectuarea investiiilor suplimentare n sfera construciei de locuine. La ora
actual, acestea se cifreaz la aproximativ 11 mlrd. de euro. Orict ar fi de
surprinztor la prima vedere, o astfel de form de ajutorare aduce vistieriei ncasri
eseniale: fiecare euro achitat sub forma sprijinului din partea statului la procurarea
locuinei revine n bugetul rii ntr-un volum aproape triplu sub form de
impozite.

34
 Frana i Marea Britanie - Sistemele de creditare ipotecar din cele dou
state, separate de Canalul Mnecii, se ntemeiaz, de asemenea, pe principiul
economiilor contractuale pentru locuine, care, ns, se deosebesc considerabil, la
rndul lor, de cele n vigoare n Germania.
n Frana exist dou tipuri de conturi de economii pentru locuine. n primul
cont (aa-numitul carnet de economii A) pot fi acumulate pn la 100 de mii de
euro i dup aceasta s obii un credit preferenial pentru locuin, n valoare de
150 de mii de euro cu o dobnd de 3,75% anual. Mai mult dect att, n fiecare
an, la depunerea cu destinaie special se adaug o prim de stat de 7,5 mii de euro.
Al doilea tip de conturi de economii pentru locuine este aa-numitul cont PEL
plan de economii pentru locuin, n care pot fi acumulate pn la 400 mii de
euro i poate fi obinut un credit preferenial pentru locuin de pn la 600 mii de
euro cu o dobnd de 4,8% anual. n aceste cazuri, dobnzile la credite sunt cu 4-5
la sut mai mici dect cele practicate pe pia.
Operaiile ipotecare bancare tradiionale, n percepia noastr, se limiteaz,
n principal, la acordarea de mprumuturi ipotecare pe termen mediu i pe termen
lung marilor companii de construcie i proprietarilor de terenuri n scopul
construciei de locuine i de obiective industriale, pe un termen de 3 pn la 20 de
ani.
n Marea Britanie, care este fidel tradiiilor i conservatismului, nc din
secolul trecut funcioneaz sistemul societilor de construcie. Activitatea acestora
este asemntoare cu mecanismul de funcionare a asociaiilor germane de
creditare. ns, pentru obinerea unui credit pentru locuin, n Anglia nu este
neaprat nevoie s fii deponent al unei societi de construcie n principiu, orice
doritor care corespunde anumitor condiii puse de respectiva organizaie financiar
poate obine un mprumut. n acest sens ndeosebi n legtur cu liberalizarea
legislaiei Regatului Unit activitatea societilor de construcie se intersecteaz
tot mai mult cu activitatea bncilor comerciale.
n Ucraina, Legea privind ipotecile, intrat n vigoare la 1 ianuarie 2004,
este una dintre cele patru legi, care reglementeaz tranzaciile ipotecare. Aceast
35
lege este tratat ca lex specialis. Legea modific legi anterioare, mai vechi, i
abrog expres Partea II a Legii gajului, care reglementa ipoteca nainte ca Legea
privind ipotecile s fi intrat n vigoare.
Rusia nceputul creditrii ipotecare n Rusia poate fi atribuit domniei
mprtesei Elizaveta Petrovna. Anume n acea perioad, i anume n 1754, au fost
deschise primele bnci pentru aristocrai la Moscova i Sankt Petersburg. Pn la
acea dat, n Europa n sec.XVI, ipotecarea pmntului era ntr-att de rspndit,
nct, precum s-a artat mai sus, a aprut practica abuzurilor cu mprumuturile
ipotecare. Oamenii gajau unul i acelai teren diferitelor persoane sau mprumutau
bani prin nelciune, folosind un nume fals. Pentru a se pune capt unei astfel de
practici, precum i pentru a dezvolta creditarea de stat, au i fost deschise primele
bnci pentru aristocrai. Apoi au aprut legi care sprijineau creditarea ipotecar. De
pild, potrivit legislaiei ruseti din sec. XIX, pe un teritoriu putea funciona
concomitent cel mult dou bnci agricole, pentru a nu crea o concuren inutil.
De la nceputul anilor 70 ai secolului XIX, n imperiul rus funcionau 11
bnci ipotecare (funciare) pe aciuni. Astfel , Bncii funciare rneti de stat
(nfiinat n anul 1882) i-a fost ncredinat sarcina s-i mprumute pe rani cu
bani pentru a cumpra pmnt moieresc. Banca le acorda ranilor mprumuturi
pe termen lung, de pn la 35 de ani. n anii 1883-1895, au fost acordate 15 mii de
mprumuturi n valoare total de 82 de milioane de ruble.
Tipurile de creditare ipotecar n Europa sunt variate. ntr-o msur sau alta,
fiecare ar se deosebete prin propriile condiii ale tipului respectiv de creditare.
Ipoteca moldoveneasc se aseamn cu ipoteca din alte ri printr-o condiie
de principiu: drept gaj pentru creditul destinat cumprrii unui imobil este nsui
imobilul. ns, spre deosebire de pieele imobiliare din alte ri, unde regulile de
joc pot fi influenate esenial de ctre fiecare verig din lanul ipotecar beneficiar -
proprietarul imobilului organizaia creditoare, n Moldova dau tonul
deocamdat, n principal, creditorii.

36
 2. BAZELE METODOLOGICE ALE EVALURII BUNULUI IMOBIL
N SCOP DE IPOTEC

2.1 Organizarea evalurii bunurilor imobile n scop de ipotec

Evaluarea sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii ,criteriul fundamental

este determinarea valorii bunului evaluat .
Legea cu privire la ipotec stabilete c imobilul transmis n ipotec urmeaz
s fie supus unei evaluri independente i s fie asigurat pe durata ipotecii. Aceste
cerine sunt impuse deoarece protejeaz interesele debitorului ipotecar i ale
creditorului ipotecar, iar valoarea bunului este unul dintre cei mai importani
factori care determin mrimea creditului pe care l poate obine debitorul.
n momentul cnd un anumit bun imobil se propune drept asigurarea unui
credit, acesta trebuie n mod obligatoriu sa fie evaluat de ctre o companie
independent de evaluare. Este o practic parial nou, fiindc unele bnci i pna
la ntrarea n vigoare a legii cu privire la ipotec solicitau acest lucru, altele ns
evaluau bunurile desinestttor.
Evaluarea independent a bunului imobil va servi drept indice de siguran a
creditului ipotecar.
La general procesul de evaluare reprezint o anumit succesiune a
procedurilor de desfurare a unei evaluri obiective a bunului imobil. n cele mai
dese cazuri ea constituie din aa procedeie ca: definirea misiunii de evaluare,
ntocmirea contractului de evaluare, colectarea i analiza datelor, determinarea
variantei celei mai bune utilizri, aplicarea metodelor de evaluare , reconcilierea
valorii i estimarea valorii finale ,elaborarea raportului de evaluare.
Evaluarea bunurilor imobile n scop de ipotec se aseamn n algoritmul
evalurii cu alte evaluri cu diferite scopuri , deferiniinduse cu unele deosebiri.
Etapa ntroductiv a evalurii n scop de ipotec este definirea
misiunii de evaluare care include studierea preliminar a situaiei, determinarea
caracteristicilor generale a obiectului , determinarea scopului evalurii, data,
tipului de valorii.

37
 La etapa dat evaluatorul efectuaz identificarea bunului imobil. Pentru
efectuarea acestei lucrri el are nevoie s preia informaie din dosarul cadastral al
bunului imobil pentru determinarea numrului cadastral sau a adresei potale.
Aceast informaie trebuie neaprat preluat din sursele primare,interne i
sigure,fie direct de la beneficiar ,fie de la Oficiul cadastral teritorial, n raza cruia
intr bunul imobil supus evalurii, din dosare cadastrale ale bunului.
Identificarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile se utelizeaz
informaia preluat din Registrul bunurilor imobile.Aceast informaie este
necesar pentru a determina drepturile legale a beneficiarului asupra acestui
bun.Preurile bunului imobil depind de avantajele obinute odat cu preluarea
drepturilor de proprietate asupra lui. Preurile vor fi mai mari n cazurile
transmiterii drepturilor de proprietate absolute.
Dar aceast procedur de identificare se mai efectuiaz i pentru depistarea
grevrilor drepturilor patrimoniale anterioare , a gajrii bunului imobil , stingerea
datoriilor cu privire la ipotec i altele. Acest lucru se face n cazurile evalurii
bunului imobil cu scop de ipotec.
Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n
care este implicat bunul imobil. Precum bunul imobil va fi depus n gaj pentru
obinerea unui credit se va efectua evaluarea n scop de ipotec.
Pentru evaluarea bunului imobil cu scopul de ipotec vor fi determinate -
valoarea de pia , de nlocuire i de lichidare. Rezultatele evalurii trebuie s fie
stabilit prin raportul de evaluare ntocmit de ctre un evaluator, n conformitate cu
legea cu privire la activitatea de evaluare.11
Evaluarea presupune detrminarea valorii bunului imobil la o dat anumit i
deobicei data coincide cu ultima inspectare a bunului imobil.
Etapa a doua a procesului de evaluare a bunurilor supuse ipotecii este
ntocmirea contractului de evaluare.

11
Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989 art.11;

38
 Dup analiza preliminar a obiectului evalurii,evaluatorul,mpreun cu
beneficiarul,ntocmete un contract de prestare a serviciilor de evaluare.Contractul
de prestare a serviciilor de evaluare se ncheie n scris ntre ntreprinderea de
evalure i beneficiar.Contractul trebuie s corespund cu prevederile Codului Civil
i s conin aa informaie c:
Numele, prenumele, adresabeneficiarului
Denumirea i adresa obiectului
Tipul, scopul, data evalurii
Cuantumul plii serviciului de evaluare
Termenii prestrilor serviciilor de evaluare
Informaia despre licena nterprinderii, certificatul de calificare a
evauatorului i alt informatie necesar.12
Etapa urmtoare a evalurii bunurilor imobile supuse ipotecii este
colectarea datelor i analiza lor.
n scopul efecturii unei evaluri calitative trebuie de efectuat o anliz
complex a pieii imobiliare i a segmentului pieii pe care se afl bunul imobil
evaluat.n cadrul etapei date evaluatorul descrie obiectul evaluat n scopul
efecturii unei analze a factorilor de influien asupra valorii lui.Evaluatorul va
colecta aa categorii de date ca :
a. Date generale cu caracter economic i social despre
regiunea,localitatea n care e amplasat bunul imobil
b. Date speciale obiectului evalurii ca modul de utelizare,cea mai bun
i efecient utelizare a obiectului evalurii,costurle
construciei,deprecierile,veniturile,dac acesta le genereaz,cheltuieli operionale
c. Date speciale care vor include date despre pieii imobiliare .Vor fi
studiate preurile de vnzare i de ofert a obiectelor semilare,rata absorbiei
acestor bune,rata spiilor libere i altele.
n etapa determinrii celei mai bune i mai eficiente utilizri este
examinat argumentarea juridic a variantei selectate de utilizare a bunului imobil
12
Monografia Organizarea activitii de evaluare , Olga Buzu , pagina168-169
39
 apoi este cercetet posibilitatea de realizare i raionalitate variantei propuse de
utilizare a bunului imobil. n urma examinrilor variantelor de utilizare a
bunurilor imobile este determinat valoarea maxim a lui,care corespunde celei
mai bune i mai eficiente utilizri.
O etap a metodologiei de evaluare a bunurilor imobile cu scop de
ipotec, foarte important, este aplicarea metodelor deoarece cu ajutorul acestor
metode se determin valoarea corect a bunului imobil. Se utelizeaz cele trei
metode clasice care sutn stabilite de standaretele naionale de evaluare, aprobate de
Guvern : metoda cheltuielilor; metoda analizei comparative a vnzrilor; metoda
veniturilor.13
n rezultatul aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute diferite
mrimi ale valorii i anume n etapa reconcilierii valorii i estimare valorii finale
evaluatorul va detrmina o valoare final i unic, care va fi obinut n urma
rezultatelor aplicrii metodelor de evaluare.
Etapa final a oricrii evaluri se sfrete cu ntocmirea raportului de
evaluare. Raportul este un act ntocmit de evaluator care e prezentat beneficiarului
serviciilor de evaluare.
Rezultatele lucrrilor de evaluare se prezint n raportul de evaluare cu
indicarea valorii bununului imobil ce constituie obiect al evalurii. Raportul de
evaluare se ntocmete n dou exemplare dintre care unul se transmite
beneficiarului evalurii, iar al doilea se pstreaz n arhiva Oficiului Cadastral
Teritorial timp de 5 ani 14. vezi n figura de mai jos.(fig 1.6)

PROCESUL DE EVALUARE A BUNURILOR

IMOBILE SUPUSE IPOTECII

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Identificarea bunului imobil
Identificarea drepturilot patrimoniale
13 Determinarea
Legii cu privire la activitatea de evaluarescopului i (2) (IPOTECA)
evalurii
art. 6 (1)
14 Determinarea tipului valorii(DE PIA,DE
Legii cu privire la activitatea de evaluare art. 11 NLOCUIRE ,DE LICHIDARE)
Data 40
evalurii
Alte condiii limitative
 NTOCMIREA CONTRACTULUI DE EVALUARE
Determinarea volumului lucrrilor
Determinarea cheltuelilor pentru colectarea i prelucrarea informaiei
Stabilirea onorarului specialistului
Semnarea contractului

COLECTAREA I ANALIZA DATELOR

Colectarea datelor generale i speciale
Verificarea plintitudinii i autentificitii
Selectarea datelor dubioase i excesive

DETERMINAREA VARIANTEI CELEI MAI BUNE UTILIZRI

Corespunderea cu restriciile juridice
Posibilitatea derealizare fizic
Oportunitatea financiar
Alegerea variantei cu productivitate maxim

APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

Metoda vnzrilor comparabile
Metoda venitului
Metoda costului

RECONCILIEREA VALORII I ESTIMAREA VALORII FINALE

ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Fig.1.6 Procesul de evaluare n scop de ipotec

Determinarea valorii de pia
Conceptul de valoarea de pia i definirea noiunii sunt fundamentale
pentru practica evalurii.Conceptul presupune un pre negociat ntr-o pia
deschis i competitiv ce poate fi local sau internaional.

41
 Valoarea de pia este o mrime ipotetic sau calculat a preului de vnzare
i este rezultatul examinrii minuioase de ctre vnztor i cumprtor a
informaiei ce ine de tranzacie, atrgnd o atenie deosebit a celor date ce
reflect rspunderea prilor n condiiile unei afaceri cinstite.
Estimarea valorii de pia este practic cel mai ntlnit tip de valoare utilizat
n evaluare. Definiia comun a autoritii internaionale i europene n domeniul
standardelor de evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC) i The
European Group of Valuers Associations (TEGoVA) este:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor
hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing
adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i fr
15
constrngere.
Modul de determinare a valorii de pia a bunurilor imobile
n cadrul evalurii se aplic urmtoarele metode de evaluare: metoda
cheltuielilor i metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda venitului.
1. Metoda cheltuelilor
La evaluarea bunurilor imobile prin metoda cheltuielilor se utilizeaz
urmtoarea formul de calcul:
CH C A T (2.1)
VP =(V -D )+V

unde:
VPCH- valoarea de pia a bunului imobil calculat prin metoda cheltuielilor;
Vc - valoarea de reconstituire a construciei i/sau edificiului evaluate;
DA deprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului;
VT valoarea de pia a terenului;

15
Conform Standardelor Europene de Evaluare, adoptate de TEGoVA i IVS , pag. 396 IVS-
2001

42
 Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i
construciilor accesorii acestora i a ncperilor cu destinaie locativ se calculeaz
dup formula:

Vc=Cc K1969-1984 K1984-1991 Ka Vc ( Sc) (2.2 )

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construciei de baz;
Cc costul unei uniti de comparaie a anului 1969,ce poate fi determinat
n baza Culegerilor indicilor comasai
K1969-1984- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1969 n preurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1984 n preurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preurilor constante din anul 1991 n
preurile curente la data evalurii. Ka se stabilete trimestrial de ctre Biroul
Naional de Statistic al Republicii Moldova i reflect dinamica preurilor n
construcii fa de preurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaa total a construciei i;
Deprecierea acumulat ( DA ) reprezint suma uzurii fizice ( U f ),
deprecierii funcionale ( Df )i deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De (2.3)
unde:
Uf - uzura fizic a construciei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcional
considerat nul;De - deprecierea economic;
a) Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i a altor factori externi.
b) Deprecierea funcional sau nvechirea funcional este legat de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit creare obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinele pieii.

43
 c) Deprecierea economic este determinat de influena unor factori
externi ca: schimbarea n economia rii,legislaie i altele.
2. Metoda analizei comparative a vnzrilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de
piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii.
Aplicarea metodei vnzarilor comparabile este efectuat n baza
urmatoarei proceduri standard:
colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;
identificarea unitailor i elementelor de comparaie;
determinarea mrimii ajustarilor;
comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul
ajustarii preurilor de vnzare;
analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de pia a obiectului evalurii.
1. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin
numarul vnzarilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei
comparative snt suficiente trei cinci vnzri.
2. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n
funcie de asemanri i diferenieri. Urmatoarele elemente de comparaie snt
examinate n cadrul metodei respective:drepturile de proprietate i alte drepturi
reale transmise;condiiile de finanare;condiiile tranzaciei;condiiile
pieei;amplasarea;caracteristicile fizice;caracteristicile economice;modul de
folosin;componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustarilor se aplica urmtoarele metode:

44
 a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistic.
Metoda comparatiei pare consta n analiza a doua vnzri comparabile
pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest
caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici
identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii
ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de
dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico -
matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare.
c) Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor
bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.
Ajustrile sunt aplicate n urmatoarea consecutivitate:
ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
ajustarea pentru condiiile de finanare;
ajustarea pentru condiiile de vnzare;
ajustarea pentru condiiile pieei;
ajustarea pentru amplasare si caracteristicile fizice.
n procesul aplicarii ajustarilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de
finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat
dupa fiecare corectare a elementului de comparaie.
Ajustarile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul
stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dupa ajustarea
fiecrui element sau dupa aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii
ajustarilor nu va influenta rezultatul final.
3. Metoda venitului

45
 Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza
venitului operational net ce poate fi generat de acest bun n viitor.
Veniturile pot proveni din urmatoarele surse:plata de arend colectat n
urma drii n arend a bunului imobil;veniturile din exploatarea comercial a
bunului imobil.
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

VON VBE CO (2.4)

unde:
VON- venitul operaional net;VBE- venitul brut efectiv;CO- cheltueli

operaionale;
Venitul brut efectiv se calculeaz dupa formula:
VBE (VBP DSL) AV (2.5)
unde:
VBE venitul brut efectiv; VBP venitul brut potential;
DSL deducerea pentru spatiile libere;AV alte venituri generate de bunul
imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
n cadrul metodei venitului snt aplicate dou metode de estimare a valorii :
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implic transformarea venitului obinut pe parcursul
unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare.Formula de calcul:
VON
V (2.6)
r

unde:
V valoarea estimata;r rata de capitalizare;

46
 Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:metoda
analizei vnzrilor comparabile;metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv;tehnica grupului investiional; metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat.
Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda
actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfritul perioadei de calcul (reversia).
n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculat dup formul:

n
VON t R
V (2.7)
t 1 (1 Y ) t (1 Y ) n

unde:
t - perioada de calcul;Y - rata de actualizare;R - reversia:
Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul
imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1)
VON n 1
R (2.8)
(1 r ) n 1
unde:
R- reversia;r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator
perioadei de calcul.
Rata de actualizare este estimata prin aplicarea urmtoarelor metode:
metoda adiionrii;metoda extraciei;metoda investiiilor de alternativ.
4. Reconcilierea rezultatelor evalurii
La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul determin valoarea de pia a
bunului imobil prin metoda mediei ponderate, atribuind ponderea valoric
rezultatului obinut prin metoda cheltuielilor cu ponderea valoric rezultatului
obinut prin metoda analizei comparative a vnzrilor i cu ponderea valoric

47
rezultatului obinut prin metoda venitului . Valoarea de pia se estimeaz dup
formula:

Vb.i = VPch p + VPacv p +VPv p ( 2.9 )

unde:
Vb.i valoarea de pia a bunului imobil;
VPch valoarea estimat a obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor;
VPacv valoarea estimat a obiectului evalurii prin metoda analizei
comparative a vnzrilor.
VPv - valoarea estimat a obiectului evalurii prin metoda venitului.
p ponderea specific
Pentru menionarea deosebirilor i asemnrilor n metedologia evaluarii
bunurilor supuse ipotecrii i a oricrii alte evaluri putem spune c: pentru
efectuarea evaluarii este nevoie de un specialist calificat i de ntocmirea
contractului de prestare a serviciilor de evaluare ,care va intocmit ntre evaluator i
beneficiarul evalurii; scopul evalurii desigur este cea mai mare deosebire ntre
evaluri;la fel o deosebire destul de important i care reglementeaz esena
evalurii n scop de ipotecare este estimarea valorilor bunului i consecutivitatea
lor. Desigur valoarea de pia este practic cel mai ntlnit tip de valoare utilizat n
evaluare,ea poate servi i o asemnare ntre evaluri ,dar n cazul nostru valoarea
de pia va fi calculat nu doar pentru determinarea costului potenial de pia dar
pentru a calcula valoarea de lichidare ceia ce este foarte important n cazul
ipotecii deoarece n cazul nerambursrii creditului bunul va fi preluat i vndut
forat;o deosebire destul de important va fi i determinarea valorii ipotecare , ce
poate fi calculat doar n cazul obinerii unui mprumut bancar garantat cu bunul
imobiliar depus in gaj adica ipotecarea lui.valoarea ipotecar va fi valoarea de
baz a creanei garantate i modul de determinare a sumelor adiionale garantate
prin ipotec; punctul tangent al evalurilor va servi ntocmirea raportului.
2.2 Esena i metodele de determinare a valorii de lichidare a bunului
imobil

48
 Valoarea de lichidare sau cum mai e i numit valoarea de vnzare forat
este valoare bunului imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi
nstrainat ntr-o perioda de timp foarte scurt i n conduiii de expunere pe pia
neadecvate,comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai
bun pre de pia. 16
Valoarea de lichidare prezint o derivat de la valoarea de pia, deci pentru
determinarea valorii de lichidare mai nti trebuie de determinat valoarea de
pia.Metodologia de determinare a valorii de pia a fost expus anterior mai sus.
Aprecierea valorii de lichidare a devenit o problem actual, i n prezent,
obiectele i cazurile pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare
sunt:
1 n cazul oferirii creditelor bancare garantate cu proprieti imobiliare,
de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului.
2 n cazul lichidrii ntreprinderilor insolvabile, apare necesitatea
evalurii activelor pentru realizarea ulterioar a lor.
3 n cazul sechestrrii bunurilor ca modalitate de asigurare a executrii
silite a obligaiei fiscale. Comercializarea acestora se efectueaz la licitaii dup
valoarea de lichidare.
Cazurile specifice n care vnztorul poate fi silit sau obligat s vnd.
Aa dar, reieind din definiie constatm dou condiii care sunt obligatorii
pentru calificarea valorii de lichidare drept baz a evalurii a unui obiect:
1) Obiectul evalurii este nstrinat ntr-o perioad de timp scurt i n
condiii de expunere pe pia diferite dect cele necesare pentru a obine cel
mai bun pre de pia.
2) Orice proprietar raional va fi vinde proprietatea ntr-un termen restrns
justificat, o asemenea vnzare urgent ntodeauna este forat, indiferent de
motivele concrete, de care se va conduce vnztorul.
Modul de determinare a valorii de lichidare a bunurilor imobile

16
Monografia Evaluarea bunurilor imobileautor Olga Buzu,Angela Matcov 2003,cap4,pag23

49
 Sunt mai multe metode de determinare a valorii de lichidare i cele mai
importante:
1. Determinarea valorii de lichidare utiliznd factorul perioadei restrnse
de timp i factorul vnzrii forate
2. Determinarea valorii de lichidare n contextul abordrii veniturilor
Determinarea valorii de lichidare utiliznd factorul perioadei restrnse
de timp i factorul vnzrii forate
La realizarea bunurilor imobile sechestrate apare noiunea de valoare de
lichidare. De obicei aceasta valoare este mai mic dect valoarea de pia din
cauza influenei a doi factori:
1. factorul perioada restrnse de timp;
2. factorul de vnzare forat.
Vom examina veniturile posibile la evaluarea obiectului lund n
consideraie factorul perioadei restrnse de timp. Estimarea pornete de la
determinarea valorii de pia al obiectului estimat. Dup aceasta se determin de
fapt valoarea de lichidare, pentru care se propune s se utilizeze unul din formulele
expuse mai jos.
V piata
Vlichid (t ) t e t (2.10)
(1 y ) T

unde:
Vlichid1(t) valoarea de lichidare a obiectului evaluat, calculat pentru cazul 1;
Vpia valoarea de pia;
y- venitul de pia mediu investit n obiectele analoage;
te timpul de expoziie pe pia (perioada medie n care are loc realizarea
obiectelor analoage);
t perioada de timp dat pentru vnzarea obiectului;
T perioada de timp .

50
 Determinarea valorii de lichidare n contextul abordrii veniturilor
n literatura de specialitate din vest se ntlnesc dou tipuri de valori de
lichidare:
1) valoarea de lichidare ntemeiat ;
2) valoarea de vnzare forat .
n procesul relaiilor cu bunurile imobile, sistematic se urmresc situaiile
care ngreuneaz circulaia obinuit a bunurilor. Unul din astfel de exemple este
necesitatea proprietarului, n diferite mprejurri, de a nstrina proprietatea n
termen restrns. Realizarea unei astfel de proprieti este imposibil la preul de
pia. Aceasta este legat de faptul c obiectele nu pot fi realizate fr petrecerea
msurilor necesare pentru cutarea cumprtorului i fr pregtire pentru
realizare. Aceasta este o situaie nefavorabil pentru proprietar, deoarece apare
lichidarea forat a persoanei juridice.
Analiznd valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor
nainte de toate este bine de a clarifica c valoarea nu se ia de la caracteristicile
obiectului, dar de la relaiile care se efectueaz n jurul acestui obiect.
Determinarea valorii n contextul abordrii veniturilor este constituit din
ceea ce investitorul potenial nu va plti o sum mare pentru bunul imobil dect
valoarea prezent, care va aduce venituri n viitor.
Nu face de a aduce argumente, c valoarea de lichidare a obiectului supus
evalurii, ntodeauna este mai mic dect valoarea de pia. Dac vom analiza
punctul de vedere al potenialului cumprtor, care a obinut imobilul dup
valoarea de lichidare, la care, n rezultat nu va fi puse restricii la perioada de
expoziie vom observa c el poate vinde acest imobil cu preul de pia. n rezultat,
diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare va fi venitul curat al
cumprtorului. n acest mod, va fi atrgtor pentru investitori posibilitatea de a
obine obiecte cu valoarea de lichidare, ca dup aceea s le vnd cu valoarea de
pia .
Dac vom presupune c la asemenea operaie investitorul va utiliza surse
mprumutate, venitul lui curat va scdea deoarece remunerarea va depinde de
51
timpul necesar deinerea obiectului i vnzarea lui la valoarea de pia. Dac vom
presupune c investitorul va pune obiectul n vnzare odat cu nceperea perioadei
de expoziie i va fi nevoit s-l rscumpere odat finisarea perioadei n care trebuie
s ntoarc sursele mprumutate vom utiliza urmtoarea formul:
Tsurse mprum=Texpoziiei pe pia-T expoziiei la lichidare (2.11)
unde:
Tsurse mprum timpul n care sursele mprumutate trebuie restituite;
Texpoziiei pe pia perioada obinuit de expoziie pentru obiecte analoage, la care nu
este pus imperativul obligaiei vnzare rapid;
Texpoziiei la lichidare perioada mai scurt de expoziie, dect n cazurile obinuite
pentru obiectele analoage, dar necesar pentru nstrinarea bunului evaluat.
Astfel, cu ct este mai scurt perioada de expoziie pentru vnzare obiectelor
cu valoare de lichidare, cu att mai mare este termenul necesar pentru recuperarea
surselor mprumutate pentru vnzarea obiectului cu valoare de pia. Mrimea
sumei pentru sursele mprumutate este direct proporional cu termenul n care
aceste surse sunt ntoarse i se determin dup formula:
Ss=Slichid. (Tsurse mprum i discont.) (2.12)
unde:
Ss suma surselor mprumutate ;
Slichid. valoarea de lichidare a obiectului evaluat;
i discont rata dobnzii ce reflect venitul creditorului cu surse mprumutate.
Rata dobnzii va depinde de obiectul evalurii i, trebuie luat n consideraie
toate riscurile legate cu obinerea bunului imobil cu valoare de lichidare. La
mrimea ratei dobnzii trebuie luat riscul posibil n situaia n care apare
necesitatea de a vinde bunul imobil cu valoare de lichidare. Ca exemplu putem lua
situaia n care decizia judiciar care anuleaz procedurile de falimentare. n acest
caz, investitorul risc de a nu compensa pierderea, care duce la obligaia de a apela
la decizia juridic, cu obligaia de restituire dubl, i ca urmare, ncetarea
procesului investiional.

52
 ns aceste riscuri apar numai prin procedurile juridice speciale i pot fi
minimalizate prin mrirea ratei dobnzii, ct i asigurarea nesatisfctoare a
posibelelor urmri i analiza juridic amnunit a vnztorului forat s
nstrineze bunurile imobile prin valoarea de lichidare.
Vom presupune c investitorul va realiza aceast operaie motivnd
posibilitatea de a obine venit, care depinde de mrimea valorii de pia a
obiectului.
Iopera=Vpia(i rata dobnzii Tsurse mprum) (2.13)
unde:
Iopera venitul de la proiectul investiional;
Vpia valoarea de pia a obiectului;
i rata dobnzii rata dobnzii investitorului.
Rata dobnzii se determin din rata dobnzilor obinuite a companiilor
investiionale. n practic mrimea ratei dobnzii va depinde de mrimea venitului
mediu a companiilor investiionale cu calcularea impozitului pe venit. Aceast
mrime se deosebete de i discont prin aceea, c atrage nu mrimea sumei surselor
mprumutate, dar motivele investitorului de a realiza operaiile de dobndire a
bunului imobil cu valoare de lichidare. ntreprinderile nu vor produce, dac nu vor
obine un beneficiu ct de mic, necesar pentru acoperirea cheltuielilor interioare i
venitul pentru realizarea activitii lor. Altfel, i rata dobnzii , n practic, se va calcula
reeind din situaia existenei comune a ntreprinderilor comerciale din ar i
reprezint, dup prerea evaluatorilor, mrimea veniturilor medii, dac sunt
condiii normale.
Lund n consideraie sensul proiectelor investiionale, investitorii poteniali
nu vor plti pentru bunul imobil, vndut cu valoare de lichidare, mai mult dect
diferena dintre valoarea de pia, plata pentru credit i venitul propriu.

2.3 Esena i metodele de determinare a valorii de nlocuirii a

bunului imobil

53
 Valoare de nlocuire -totalitatea cheltuielilor ocazionate de achiziionarea sau
construirea unui mijloc fix nou, identic cu celexistent, cu respectarea nivelului
preturilor din perioada actuala (in care se determina). Aceasta valoare este folosita
i pentru inregistrarea in contabilitate a plusurilor de mijloace fixe constatate cu
ocazia inventarierii, precum si in operatiuni de reevaluare a mijloacelor fixe.17
Valoare de nlocuire -totalitatea cheltuielilor efectuate in scopul producerii
sau construirii unui mijloc fix, destinat sa inlocuiasca alt mijloc fix, uzat complet,
cu aceleasi caracteristici, tinand seama de preturile din momentul inlocuirii.
Valoarea de nlocuire constitue suma costurilor totale necesare pentru
construcia unei cldiri sau alte construcii analogice cldirii evaluate.Conceptul de
calcul a valorii de nlocuire const n calcul corect a preurilor de pia a bunului
evaluat,existente la data evalurii, innd cont de uzura cldirii evaluat.18
Valoarea de nlocuire a cladirilor sau edificiului evaluat este constituit din
urmtoarele elemente:
Costul construciei - totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de
construcia obiectului,costul construciei se determin n baza normelor de deviz
i a altor documente normative
Cheltuieli indirecte - totalitatea cheltuielilor legate de
marketing,publicitate, asigurare,achitarea impozitelor,cheluieli curente pentru
meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrarilor de construcie i
vnzarea obiectului.Cheltuieli indirecte se calculeaz n baza documentaiei
investitorului i analizei pieii construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de
realizarea proiectului de investiii.Mrimea beneficiului investitorului depinde de
situaia concret de pe pia i determin n baza anlizei celei mai bune i efeciente
utelizri.
Valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode:
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a
unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului(1 m.c al volumului
17
Difiniia dat de dicionarul on-line contabil- financiar-economic
18
Regulamentu provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003,pag 34
54
fizic al cldirii,1 m.p al suprafeei totale).Valoarea de reconstituire a obiectului
evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitilor de comparaie,exprimat n
preuri curente i cantitatea unitilor date(volum,suprafa).Costul unitii de
comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice construiete
anterior sau n baza Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
Metoda costurilor segregate se bazez pe estimarea costurilor unitare
pentru diferite elemente constructive ale cldirii,exprimate n uniti de msur
adecvate.sursele de informaie pentru estimarea valorii de nlocuiere prin metoda
dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ - se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru
construcia cldirilor de ntregime i diferitor componente ale ei ,prin ntocmirea
devizilor locale ,devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat .
n cadrul metodei cantitative ,cheluielile legate de construcia obiectului se
estimez prin urmtoarele metode:
Metoda de resurse metoda de determinare a valorii de deviz a cldirilor i
construciilor n baza indicilor de resurese evedeniai n documentaia de proiect
i deviz:manopera,utilaje de construcii-montaj,materilale,construcii i preurilor
de livraare a acestoe resurse.Metoda de resurse se aplic n conformitate cu
Instruciunile privind ntocmirea devizilor pentru lucrrile de construcii-montaj
prin metoda de resurse(CPL.01.01-2001)i alte instruciuni elaborate de Ministerul
Ecologiei,Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de
resurse i a sistemului de indici pentru resursele folosite n construcie i
determinate ca raport ntre preurile de baz pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielior incluse n
devize din preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor.Estimarea
valorii prin metoda indicilor de baz se efectueaz n baza Regulamentului
provizoriu privind modul de stabilire a costului construciei i de efectuarea a
calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriz ntre beneficiari i
55
antreprenori n condiiile liberalizri preurilor,pus n aplicare de la 1 iunie
1994,aprobat de Departamentul de Arhitectur i construcii,ordinal nr.10a din 3
iunie 1994,(Monitorul construciilor,1994,vol.3); Instituiilor metodologice
privind modul de ntocmire a devizului centralizat pentrz realizarea obiectivelor de
investiii innd seama de preurile curente,aprobate prin ordinul Ministerului
ecologiei i amenajrii teritoriului nr.30 din 24.01.2000(,(Monitorul
construciilor,2001,vol.1(22),vol.2(23)).
Capitolul dat cuprinde o lamurire ampl a procesului de evaluare ce i
servete ca baz teoretic n domeniul evalurii i desigur n scop de ipotecare.
Conform legislaiei i mai bine zis legea cu privire la ipotec mpune c n
cazul cnd un bun imobil este depus n gaj sau ipotacel trebuie evaluat n forma
obligatorie de ctre un specialist n domeniu ,care nu va avea interese proprii.
Efectund evaluarea evaluatorul va face cunotin cu bunul imobil,cu
caracteristicile acestuia precum i n mod obligatoriu va ntocmi un raport care
trebuie ,conform legii cu privire la ipotec, s includ nu doar determinarea valorii
de pia ci i valoarea de lichidare i valoarea de nlocuire.
Precum am menionat anterior trebuie de determinarea valorii de pia,
valoarea de lichidare i valoarea de nlocuire ceia ce i a fost descris detaliat dup
tote criteriile i metodele necesare.

3. ANALIZA PIEII DE IPOTEC I CALCULAREA VALORII

BUNURILOR IMOBILE N SCOP DE IPOTEC

3.1 Analiza pieii ipotecare n Republica Modova

56
 Analiza pieii ipotecare const n analiza numrului tranzaciilor cu bunurile
imobile ipotecare. Astfel,de analize pot fi efectuate doar n cazul unei piei
imobiliare dezvoltate.Gradul de activitate al pieii imobiliare este dinamica
tranzaciilor.Din 1 ianuarie 1991 i 31 martie 2002 n sistemul cadastral bunurilor
imobiliare au fost nregistrate 24 000 tranzacii) .n Moldova numarul tranzaciilor
de ipotcare a imobilului a sporit de 8 ori n ultimii cinci ani adica 2009 -2004.
Totodata, dupa cum am specificat, numarul de operaiuni ipotecare constituie n
total circa 1 % din totalul numrul de tranzacii.
Daca n anul 1999 -2002 au fost nregistrate 24 mii de tranzacii cu imobilul
pe republic, n 2005 - deja 200 mii.
Operaiunile de ipotecare n 2000 2001 ocup doar al patrulea al
cincelea loc,depinde, de regiune, localitate. n 2001 n oraul Chiinu ipoteca
ocup circa 4.8% din totalul tranzaciilor,iar locul fronta l ocup oraul
Cahul,circa 11.2%. Oraul Bli ocup ultimul n structura tranzaciilor de ipotec.
Lider absolut n activitatea de afaceri este capitala - ei i revine 50 la suta din
operaiunile cu imobilul de tot tipul pe republic.
Piaa creditelor pentru imobil, construcie i dezvoltare a nregistrat o
adevrat explozie n ultimul an de zile. n perioada 30 septembrie 2006 30
septembrie 2007 piaa indic o cretere de peste dou ori a portofoliului, segmentul
creditelor pentru imobil, construcie i dezvoltare plasndu-se, astfel, printre cele
mai dinamice (dup ritmul de cretere). Performane relativ comparabile fiind
specifice, n aceast perioad, doar segmentului creditelor de consum.
Conform evalurilor n baza datelor Bncii Naionale a Moldovei, la 30
septembrie 2007 portofoliul creditelor pentru imobil, construcie i dezvoltare era
n mrime de peste 2 mlrd. 151 mil. lei, fa de peste 1 mlrd. 68 mil. lei la aceeai
dat a anului trecut. n comparaie cu situaia de la finele lunii septembrie a anului
2003, piaa creditelor pentru imobil a crescut de aproape ase ori, importani ani de
cretere fiind 2006 i 2005. O explozie a pieei a fost specific mai ales n a doua
jumtate a anului 2006 o serie de bnci au nceput s fie destul de active pe acest
segment cu programe ipotecare. Dac lum, ns, n calcul datele pentru ntreg anul

57
2002 i datele estimative pentru finele anului 2007, obinem o extindere de aproape
nou ori a portofoliului creditelor pentru imobil i construcii.
n ceea ce privete evoluiile din acest an, piaa atest o dinamic destul de
bun, dar, totui, mai temperat dect n nou luni 2006. De la nceputul anului
2007, portofoliul creditelor pentru imobile, construcie i dezvoltare a crescut cu
54,68% (comparativ cu 31 decembrie 2006), peste media general pe sistemul
bancar (33,80%), dar ritmurile sunt mai temperate dect n nou luni 2006
63,14%, comparativ cu situaia de la nceputul anului trecut.
n baza acestor evoluii spunem c, la finele anului 2007, piaa creditelor
pentru imobil, construcie i dezvoltare se va apropia de nivelul de 2,5 miliarde de
lei.
Este important s precizm c paralel cu piaa bancar, n Republicii
Moldova ncepe s se dezvolte i piaa nebancar a creditelor ipotecare, imobiliare.
Conform estimrilor noastre, portofoliul pe piaa ne-bancar oscileaz ntre 100 i
150 mil. lei
Extinderea pieei creditelor pentru imobil, construcie i dezvoltare va
impulsiona i industria de asigurri, care va trebui s rspund evoluiilor de pe
pia prin crearea i lansarea de produse specializate de asigurri.
n Republica Moldova desigur operaiile de vnzare - cumprare ocup
primul loc adica o treime din tranzacii se refer la cumprare -vnzare, toate
celelalte sunt donaii, testament, ipoteca i altele.
Dinamica numrului de tranzacii ipotacare n anii 2007-2008 cunoate o
dezvoltarea rapid ,ajungndu-i apogeul n perioada trimestrului III a anului 2007
pn n otombrie anului 2008.(fig. 3.1) .Scderea n continuare a tranzaciilor este
argumentat de panica populaiei cu privire la criz i frica pe de o parte de a
procura imobilului prin ipoteca pe de alt parte ateptarea scderii preurilor.
Pentru o analiz mai concret a situaiei pieii ipotacare n Moldova vom
clasifica republica n trei zone ca nord cu caracteristica Blului,centru cu a
Chiinaului i sudul cu a Cahulului. Pentru aceasta vom analiza factorii cei mai
importani a pieii ipotecare pe regiuni,detalii vezi n talelul 3.1.
Principalii factori de influen a pieii ipotecare sunt :
Numrul populaiei n regiune, localitate;
Veniturile populaiei ;
58
 Numrul construciilor considerate libere;
Preurile bunurilor imobile oferite;
Compoziia populaie pe vrste;
Numrul construciilor noi sau n curs de dezvoltare .
Tabelul 3.1
Caracteristica factorilor de influen a pieii ipotecare pe anul 2008
Factorii Chiinu Bli Cahul
1 Numrul populaiei ,om 785087 148114 123808

2 Salariile medii,lei 3263,1 2780,9 1880

3 Numrul construciilor fondului 2477,1 136418 708,6

locativ
4 Preurile oferite apartamentelor cu 50-80 30-35 25-28
3 odi ,mii/
5 Numrul de populaie , pe vrste 588815 103683 81280
apte de munc,om
6 Numrul construciilor noi sau n 30 8 19
curs de dezvoltare, numrul total

Factorii de analiz a pieii arat c cel mai mare numr de tranzacii

ipotecare este probabil n capital ceia ce i este real dar lund conjuctura pieii
reale totale observm c c Cahulul ocup tot locuri frontae n aa tipuri de
tranzacii.
n Chiinu , anul 2009 pn n aprilie au fost nregistrate 5053 de tranzacii
ipotecare ce constituie o scdere de 33% n comparaie aceiai periad a anului
2008 ce notific numrul de 7580 de tranzacii ipotecare (fig 3.2).

59
 Fig. 3.1 Dinamica tranzaciilor ipotecare pe anul 2008-2009 n Chiinu

n oraul Bli numrul de tranzacii nu este aa de spectaculos, Cahulul

ocup un loc mai naintat ,desigur Chiinul ocup primul loc. Numrul total de
tranzacii ipotacare n Bli pe anul 2008 este de 9620 pe cnd n Cahul 12361,
detalii vezi figura 3.2,analiza a fost facut pe trimestre, pe anul 2008.
Perioada de trecere a anului 2008-2009 a indicat la sudul Moldovei o
scdere a preurilor la bunuri imobile locative de tip apartament fiind sczute
brusc. Merge vorba de Comrat, dac n 2008 preurile la apartament cu 1 odaie
constituia 20-25mii acum n anul 2009 doar 15-16 mii .n Cahul preurile tot au
sczut dar lent i nu aa de considerabil
Scderea preurilor au loc pe ntregul teritoriu republicii observinduse o
scdere de 5-10%,n unele cazuri unicale de 15%.
Acest lucru rieltorii spun c nu-i stipuleaz pe cumprtori s procure
imobil dar din contra i c numrul de tranzacii a sczut cu circa 10% n
comparaie cu anul precedent.

60
 Fig.3.2 Analiza tranzaciilor ipotecare n Chiinu,Bli,Cahul
pe anul 2008

Numarul tranzaciilor de ipotec ocup penultimul loc din totalurile de

tranzacii imobiliare revenindui circa 1 % .Deci, referindune la piaa ipotacar, a
aniilor 2002-2008, putem spune c a cunoscut o dezvoltare brusc i
spectaculoas, vezi figura de mai jos.

61
 Fig.3.3 Dinamica tranzaciilor ipotacare din totalul tranzacii imoliliare n
Republica Moldova

n Moldova piaa ipotecar a cunoscut o dezvoltare impresionant n ultimii

civa ani, fiind ntemeiat mai ales pe principiile competiionale ale economiei de
pia. Problemele dezvoltrii ipotecii n Republica Moldova sunt:
a) Lipsa resurselor pe termen lung predomina depozite de 3-6 luni;
b) Nivelul mic al veniturilor populatiei;
c) Predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale;
d) Cota-parte semnificativa a creditelor oferite pentru participarea cetatenilor
la constructia locuintelor (investitii in constructia locuintelor) ceea ce mareste
riscul creditarii, deoarece riscurile ordinare ale bancii se completeaza cu riscurile
constructiei.
Analitii estimeaza c n anii urmtori programele de creditare ipotecar vor
evalua i mai spectaculos, deoarece pe pia este o cerere mare de locuine. n
prezent ns piaa sufer o recesie de stopare.

62
 3.2 Influena crizei asupra pieii ipotecare

Criza ipotecar care a dus la criza de lichiditate n SUA i rile europene

ocolind deocamdat Republica Moldova. n rile vecine, att din vest ct i din
est, exist semne de instabilitate financiar, cade cererea i preurile la imobil.
Moldova rmne deocamdat o insul de stabilitate n lumea financiar cuprins de
turbulene.
n ce const secretul pieei imobiliare moldoveneti-principalele motive ale
creterii preurilor la imobil n Moldova, n pofida opiniei predominante, se afl n
afara cadrului pieei imobiliare i a industriei de construcii n general.
Situaia pe pia, legat de cerere, ofert i raportul ntre ele se afl ntr-o
schimbare destul de dinamic i de aceea este un factor, care influeneaz preurile
n intervale scurte de timp, cu o durat de un an-doi.
ntr-o perspectiv mai ndelungat, o influen puternic asupra preurilor o
au factorii macroeconomici globali, iar unul dintre acetia este valoarea masei
monetare.
n economia moldoveneasc se observ o discrepan mare ntre indicatorii
macroeconomici principali, care provoac inflaie. Transferurile de mijloace
bneti a atins valori considerabile. Astfel, potrivit datelor oficiale n anul 2007
persoanele fizice care muncesc peste hotare au trimis acas 1 216 miliarde de
dolari SUA, iar conform unor estimri neoficiale suma se ridic la 1,5 miliarde de
dolari. Dup nou luni 2008, remiterile au urcat, la un nou maxim, de 1 259,65
milioane de dolari SUA i au depit astfel nivelul atins n anul 2007. Investiiile
directe s-au ridicat n anul trecut la 450 milioane de dolari SUA, iar Ministerul
Economiei i Comerului anticipeaz pentru acest an o cretere a acestora cu 50 la
sut, pn la 700 milioane de dolari SUA. Totodat, sectorul bancar i business-ul
mare contracteaz mprumuturi externe.
Acest flux enorm de bani duce, n fine, la mbogire prin ridicarea
capacitii de cumprare. ns Banca Naional a Moldovei este adeptul politicii
unui leu tare. Cursul de schimb al monedei naionale n raport cu alte valute este
63
ntr-o permanent cretere. Se produce un dezechilibru ntre ritmul de cretere a
puterii de cumprare i, pe de alt parte, a produciei de mrfuri i servicii, care se
mic nainte mai ncet. Acest dezechilibru este acoperit prin majorarea preurilor
la mrfuri i servicii i creterea importurilor. Deficitul balanei comercial a atins,
dup nou luni, cifra de 2 468,7 milioane de dolari SUA, dup o cretere de 53,6%
fa de ianuarie-septembrie 2007.
Piaa de capital ar putea atrage o parte din mijloacele disponibile, ns acesta
este subdezvoltat. Proprietarii pachetelor mici de aciuni nu particip n
administrarea companiei i nu pot s conteze pe dividende. Costul aciunilor crete
doar n cazul consolidrii pachetelor. Cderea indicilor la bursele internaionale nu
influenat n nici un fel piaa hrtiilor de valoare din Republica Moldova.
Specialitii chiar glumesc trist, nu avea ce s afecteze, nu avem pia.
O alternativ ar fi pstrarea banilor pe conturile metalice (de aur). ns,
mecanismul de investire n aur abia se formeaz i este strin mentalitii
cetenilor notri.
Economiile mici sunt depuse n bnci, ce asigur un profit la nivelul inflaiei
reale, care potrivit estimrilor unor experi se ridic pn la 25 la sut. Rata
dobnzii la depunerile n valut constituie n medie 10-15 la sut, iar la depozitele
n moned naional - 19-25 la sut.
Aceast situaie macroeconomic a mpins" capitalul liber spre piaa
imobiliar i a fcut investiia n imobil un instrument optim de nmulire a
capitalului.
Odat cu creterea transferurilor de peste hotare a crescut proporional i
cererea pentru imobil, n special n capital. Profitul curent din creterea preurilor
la imobil constituie minimum 25-30 la sut, iar profitul suplimentar din chirie - 5-
7%. Circa 30 la sut din toate tranzaciile cu bunuri imobiliare sunt investiionale,
adic imobilul este procurat pentru a fi revndut ulterior sau pentru a fi dat n
chirie. Urmrile fiscale pentru investitori sunt minime, impozitul pe imobil la un
apartament alctuiete 0,02% din costul cadastral (care este de 2-3 ori mai mic
dect cel de pia), aproximativ 50-100 de lei.
64
 Impozitul pe venitul din chirie este de 5-10 la sut din costul chiriei.
Impozitul pe venitul persoanelor juridice n anul 2008 este 0%, iar n cazul
persoanelor fizice exist numeroase faciliti n cazul vnzrii locuinei.
n prima jumtate a anului 2008 preurile la imobilul locativ (apartamente)
au crescut cu 22%. Astfel investitorul, care a investit bani n imobil la nceput de
an i care l-a dat n chirie, a obinut astfel un venit de 25% n ase luni.
Aezarea geografic a Moldovei ntre Uniunea European i Ucraina i n
imediata apropiere de Federaia Rus o fac s fie atractiv pentru investiiile n
imobil, att pentru companiile europene care doresc s intre pe piaa din Est, ct i
firmele din spaiul fostei urss, care ptrund pe piaa european. n rile vecine
preurile la imobil sunt cu mult mai nalte.
Criza ipotecar din SUA, ct i criza financiar mondial a afectat Republica
Moldova doar n planul scumpirii creditelor ipotecare. ns doar 5-10 la sut din
imobil sunt procurate n ipotec. Creditele ipotecare sunt acordate la o rat a
dobnzii de 17-23 la sut i nu sunt accesibile pentru majoritatea populaiei.
Ipoteca n Moldova este subdezvoltat. Legea cu privire la ipotec a fost adoptat
abia n septembrie 2008. Ca urmare, toi aceti factori, care, de fapt, denot o
situaie trist, au ferit piaa imobiliar de cderea preurilor. Preurile nu au fost
umflate de mprumuturile ieftine, cum s-a ntmplat n SUA, ci au fost determinate
de situaia macroeconomic.
Imobilul este procurat, n fond, din contul mijloacelor proprii, fr a utiliza
credite bancare. De aici i concluzia, majoritatea bunurilor imobile nu este prins
de angajamentele fa de instituiile creditare, ca urmare schimbarea ratelor la
creditele ipotecare nu vor influena puternic piaa imobiliar. ns criza ar putea s
mai taie din volumul transferurilor de peste hotare, deoarece muli dintre
concetenii notri risc s-i piard locurile de munc peste hotare. Probabil, ar
putea s se reduc fluxul de investiii, ns vom putea vedea acest lucru abia peste
3-6 luni.
Potrivit previziunilor , situaia pe piaa imobiliar nu se va schimba pn la
sfritul anului, se va menine acelai nivel de preuri i atunci ne vom putea
65
convinge pe ct de grav este criza financiar internaional. Este posibil o
ncetinire a ritmului de cretere a preurilor la bunurile imobiliare, mai curnd
creterea va fi mic sau nu va fi deloc, ns e puin probabil c vom avea o scdere
a preurilor la imobil.

3.3 Raportul de evaluare a apartamentului din oraul Bli, str. Decebal

166/17.

AGENIA IMOBILIAR STELA

Licena SS nr. 0123456 din 25.01.2009,

eliberat de Camera de liceniere a Republicii Moldova

R APO R T
de evaluare a obiectului

Obiectul: Apartament

Amplasarea: mun. Bli,str. Decebal 166/17

Proprietar: Copacinscaia Lidia

Chiinau 2009
66
 1. Scrisoare de nsoire
"APROB
Directorul Ageniei imobiliare"STELA"
_______________________ /STELA/
15.06.2009
1. Date generale
Prezenta evaluare a fost comandat de ctre Copacinscaia Lidia , n
continuare Beneficiar, Ageniei imobiliare STELA SRL, n continuare
Executant, n scopul evalurii valorii de pia,valorii de nlocuire i a valorii de
lichidare a ncperii locative de tip apartament pentru o posibil gajare n scopul
primirii unui credit ipotecar, care este amplasat pe adresa: str. Decebal 166/17,
mun. Bli i aparine Beneficiarului.
Pentru determinarea valorii de pia a obiectului de ctre evaluatori au fost
utilizate trei metode recunoscute de evaluare, i anume: Metoda veniturilor;Metoda
analizei vnzrilor comparative a obiectelor similare; Metoda costului e
reconstituire:
Evaluarea obiectului a fost efectuat de Evaluatori n lei MLD potrivit
situaiei la 15 iunie 2009. Calculele au fost efectuate n baza inspectrii obiectului
la data de 4 iunie 2009, a documentaiei prezentate de proprietar, tranzaciilor de
vnzare cumprare a obiectelor similare din ultima perioad i studiul sociologic
de estimare a vnzrilor.
Evaluatorul a ajuns la concluzia c la data evalurii valoarea de pia a
obiectului constituie 19602 euro (nousprezece mii ase sute doi) euro
sau306648( treisute ase mii ase sute petruzeci i opt) lei MLD.
Agenia imobiliar STELA (licena SS nr. 0123456 din 25.01.2009,
eliberat de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, pentru perioada
25.01.2009 24.01.2014).
Cu respect Copacinscaia Stela
evaluatorul ageniei imobiliare STELA

67
 2. Certificatul calitii evalurii

Evaluatorii, care au efectua evaluarea, n baza cunotinelor,

convingerilor i activitii lor confirm c:
a) Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i
corecte;
b) Analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor
fcute i condiiilor limit, analiza independent i profesional, precum i
concluziile aparinnd personal evaluatorilor;
c) Evaluatorii n-au interes material curent sau de perspectiv vis-a-vis
de obiectul evalurii i sunt liberi de orice angajamente suplimentare (n
afara angajamentelor rezultante prezentului contract) fa de careva parte,
legat de obiectul evalurii;
d) Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a
valorii obiectului evaluat, ne-depinznd, de asemenea, de careva valoare
calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri;
e) Analiza informaiei, opiniile i concluziile, cuprinse n raport,
corespunzd legislaiei n vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale
Europene, aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare i Camerei
Naionale de Imobil din Republica Moldova;
f )A fost efectuat cercetarea personala abunului imobil de catre mine
n prezena repretintatului beneficiarului evaluarii.
Meniuni speciale:
Evaluarea nu conine expertiza tehnic de construcie a
constructivelor.
Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru
consultanii dumneavoastr i este numai pentru destinaia stabilit mai sus.
Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis altei persoane fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.

68
 3. Supoziii i restricii principale

Parte integr a prezentului raport sunt urmtoarele supoziii i

restricii principale:
1. Prezentul raport este valabil numai integral i
numai n scopurile indicate n el;
2. Evaluatorii nu poart rspundere pentru
descrierea juridic a drepturilor asupra proprietii evaluate sau pentru
chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate.Dreptul de
proprietate al obiectului supus evalurii se considera autentic.Proprietatea
evaluata se considera libera de orice pre tenii sau restricii in afara de cele
indicate in raport.
3. Evaluatorii presupun lipsa oricror factori
ascuni, care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorii nu
poart rspundere pentru existena unor asemenea factori ascuni, nici
pentru necesitatea elucidrii lor;
4. Datele obinute de ctre evaluatori i care se
cuprind n raport se consider veridice. Totodat evaluatorii nu pot s
gararteze veridicitatea absolut a informaiei, de aceea pentru toate datele se
indica sursa de informaie;
5. Informaia rezultant evalurii este strict
confideniala si poate fi oferita numai in cazurile prevzute de legislaia in
vigoare a R.M.
6. Evaluatorii sunt n drept s utilizeze n scopul
evalurii, oricare din metodele de evaluare ce nu intr n contradicie cu
egislaia n vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare,
precum i a standardelor internaionale de evaluare.
7. Nici clientul, nici evaluaitrii nu pot folosi
raportul altfel, dect conform prevederilor prezentului contract;
8. Prerea evaluatorului relativ la valoarea
proprietii este valabil numai la data evalurii evaluatorul nu i asuma
nici o rspundere privind schimbarea factorilor sociali,economici

69
legislativi,precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluii
influentind astfel situaia economica din ara si respectiv valoarea
proprietii evaluate.
9. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate
pentru existena vreunui contaminat i nici nu a solicitat o expertiza sau o
cercetare tiinifica necesara pentru a fi descoperit.Dac ulterior se va stabili
c exist o contaminare pentru proprietatea analizat aceasta ar putea
diminua valoarea raportata.
10. Raportul de evaluare conine: opinia
profesional a evaluatorilor relativ la valoarea imobilului i nu reprezint
garania ci bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul
indicat n prezentul raport.

70
 4. Caracteristica obiectului evalurii

Bunul imobiliar reprezint un bun imobil locativ de tip apartament,n

bloc de locuit aflat n mun.Bli str. Decebal 166 ap 17 . obiectul aflnduse
n aproierea imediat a cilor de acces (drum cu nvelis dur (asfalt), i de
oseaua Bali -Glodeni i Bli - Edine.
Tabelul 3.1
Caracteristica general a obiectului evalurii
Indicatorii Caracteristica
1 Adresa Mun. Bli str.Decebal 166/17
2 Numrul cadastral 030020102101017
3 Sectorul Dacia,
4 Dreptul de proprietate Privat
5 Comunicaiile de transport oseaua magistral tranzit
6 Amenajarea urban Zon locativ,dens
7 Numrul obiectelor evaluate 1
Numrul de odi 3
8 Suprafaa total a bunului, m.p. 69.9
9 Suprafaa locativ a bunului, m.p. 41.8
nalimea constructiei,1etaj 2,80
10 Numrul de etaje a cldirii 10
11 Amplasament n cldire 5 etajul,la col
12 Anul construciei 1990
15 Fundaia cldirii,acoperiul,pereii Beton armat
16 Perei despritori Beton armat,crmid
17 Pardoseala Linoleum
18 Goluri Ui-din lemn,Ferestre-din
lemn,dubl
19 Finisare interioar Tapete
20 Finisare exterioar Plci de plii de mozaic
21 Instalaii ingenereti Electricitate,ap
rece,gaz,canalizare,nclzire
71
 5. Descrierea obiectului evalurii

Au fost colectate date din dosaruil cadastral al bunului i n urma inspectrii

bunului imobil.Datele pot fi considerate rele i veridice confirmate de sursele
originale de informaie. Mai jos sunt descrise elemntele ce au fost luate la evident
precum i sunt descrise observaiile negative ct i pozitive.(tabelul 3.2 ).
Tabelul 3.2
Descrierea elementelor obiectului evalurii
Nr Elementele descrierii Semnificaii
Referine
1 Destinaia proprietii Apartament
imobiliare
2 Amplasarea Mun. Bli str.Decebal 166/17
Descrierea juridic
4 Natura drepturilor evaluate Drept de proprietate
Cerine legale
6 Planul general de dezvoltare Bunul imobil este amplasat n zon
locativ i dispune de condiii
satisfactoare
Factorii mediului
8 Starea ecologic Bun
9 Prezene liniilor de tensiune Exist
nalt

n urma inspectrii putem forma o concluzie c obiectul supus evalurii ,este

atribuit fondului locativ , clasificat ca dup tip ca apartament n bloc, amplasat n
municipiul Bli str. Decelal 166/17, ce se afl n posesia proprietarului , ce
deine dreptul total asupra lui , se afl n stare satisfctoare i la momentul actual
este exploatat de proprietar conform destinaiei i normelor prevzute.

6. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

72
Analiza se bazeaz pe patru principii:
1. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie posibil din punct de
vedere fizic;
2. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie legal;
3. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie economic justificat;
4. Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze venitul maxim:
Din punct de vedere fizic bunul imobil supus evalurii nu pate fi folosit
pentru alt destinaie nafar dect locativ deoarece amlpasarea lui n bloc la al
5-lea etaj limiteaz posibilitatea de a schimba utilizarea lui cu alt destinaie.
Din punct de vedere legal nu e posibil de shimbat destinaia obiectului
deoarece blocul a fost preconizat pentru locuin.
Din punct de vedere economic investitorul cheltuie sume mari dar
posibilitatea de rambursare a investiiilor e mic din cauza procesului sczut de
comer. Investitorul va investi mai repede n construcie ce se afl la vederea
clienilor i care va fi amplasat ntro zon promovat de comer .
Sus am menionat c varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze
venitul maxim. n urma analizei criteriilor anterioare putem susine c bunul
imobil va aduce venituri maxime dac el va fi utilizat ca destinaie locativ
,conform momentului actul.
Tabelul 3.3

Caracteristici pentru determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii Locativ Comercial Industrial

(apartament) (oficiu) (atelie)
1 Plata de arend /1m.p 3 2,5 2,5
/lunar
2 Pierderi pentru spaii 0 14 16
libere,% din VBP
3 Cheltuieli operaionale, 960 800 1400
Rata de capitalizare % 21 23 22
Tabelul 3.4

73
 Determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii Locativ Comercial Industrial

(apartament) (oficiu) (atelie)
1 Venitul brut poteniala , 2506 2088 2088
2 Pierderi pentru spaii 0 292 334
libere,%din VBP
3 Venitul brut efectiv, 2506 1796 1754
4 Cheltuieli operaionale, 960 800 1400
5 Venitul operaional net, 1546 996 354
6 Valoarea de pia, 7357 4330 1609

Dup efectuarea calculelor am determinat c cea mai bun i efecient

ztilizare este n cazul exploatrii bunului imobil ca locativ de tip apartament
deoarece venitul generat n cazul dat este cel mai mare i constituie 7357.

7. Analiza pieii imobiliare n oraul Bli

n prezent n Bli preurile scad ca i n toat Republica Moldova. Influena

crizei economice financiare i scoate efectele sale.
Preurile anului 2009 au sczut n comparaie cu anul 2008 cu circa 5-10%
n unele cazuri cu 15%.(talelul 3.5 ) Merge vorba de sectoarele Dacia ,Centru i
Cartieru 10 unde pn acum erau cele mai ridicate preuri.
Rieltorii recunosc c pe piaa imobiliar din Bli , precum i n toat
republica au sczut numrul tranzaciilor,nvinuind n acest lucru criza i ateptarea
populaiei n diminuarea nc mai considerabil a preurilor.
Numrul tranzaciior a sczut si din cauza c vnztorii nu ofer bunuri
imobile calitative. Dac acest lucru va continua piaa imobiliar din Bli va intra
n recesie.
Oraul Bli este mprit n 8 zone valorice (dezvluirea n fig.3.4) i
obiectul supus evalurii se afl n zon valoric Dacia , ce este considerat una
dintre cea mai bun,cu preuri nalte.

74
 Tabelul 3.5
Preul mediu apartamentelor anului 2009

Apartamente(nr.odi) Pre, Pre,

1 1 odaie 15 000 18000 17 000 20 000
2 2 odi 18 000 22 000 20 000 25 000
3 3 odi 25 000 - 30 000 30 000 - 35 000

Zonele valorice n oraul Bli

Fig.3.4 Zonele valorice ale oraului Bli

Tabelul 3.6
Analiza pieii , identificarea obiectelor oferite a apartamentelor de 3 odi pe anii
2008-2009
Suprafaa ,m.p. Preul , Amplasarea Sursa(makler)
75
 1 68,2 40 000 Dacia .21/21.05.09
2 69 43 000 Cart.10 Naxin.md
3 63,2 39 000 Gara de nord .7/12.02.09
4 76,2 46 000 Cartieru 10 Naxin.md
5 68,9 39500 Cartieru 10 .21/21.05.09
6 69 31 000 Dacia .20/08.05.08
7 71,2 50 000 Centru .21/21.05.09
8 63 30 500 Dacia 10/05.03.09
9 69 34 800 Dacia Lara Nord
10 62 31 000 Cartieru 8 24/24.05.08
11 71,3 40 000 Cartieru 6 10/05.03.09
12 66 32 000 Cartieru 8 Naxin.md
13 63 38 200 Dacia 21/21.05.09
14 59.1 29 800 Gara de nord Naxin.md
15 63 31 000 Gara de nord .48/27.11.08
16 72 45 800 Centrul .38/18.09.08
17 71.9 43 000 Centrul Lara Nord
18 61 17 000 Molodova .21/21.05.09

8. Calculul valorii de pia a obiectului evaluat

n cadrul evalurii se aplic urmtoarele metode de evaluare: metoda

cheltuielilor i metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda venitului.

76
 Metoda cheltuielilor
Formula de baz de determinare a valorii de pia a bunului imobil
prin metoda cheltuelilor este:
CH C A T (3.14)
VP =(V -D )+V

unde:
VPCH- valoarea de pia a bunului imobil calculat prin metoda cheltuielilor;
Vc - valoarea de reconstituire a construciei i/sau edificiului evaluate;
DA deprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului;
VT valoarea de pia a terenului;
Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i
construciilor accesorii acestora i a ncperilor cu destinaie locativ se calculeaz
dup formula:

Vc=Cc K1969-1984 K1984-1991 Ka Vc ( Sc) (3.15 )

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construciei de baz;
Cc costul unei uniti de comparaie a anului 1969,ce poate fi determinat
n baza Culegerilor indicilor comasai
K1969-1984- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1969 n preurile
constante ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1984 n preurile
constante ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preurilor constante din anul 1991 n
preurile curente la data evalurii. Ka se stabilete trimestrial de ctre Biroul
Naional de Statistic al Republicii Moldova i reflect dinamica preurilor n
construcii fa de preurile constante ale anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaa total a construciei i;
Tabelul 3.6
Calculul valorii de reconstituire a obiectului evalurii

77
 Elementele Valoarea de baz Coeficienii
1 Grupul de capitalizare I
(ICVR)
2 Nr. Culegerii,tabelul,litera 28-I-1-36-2
din ICVR (anexa )
3 Preul unui m.cub.anul1969, 24,4
rub
4 Coefecientul de corectare 23,4240 0,96
pentru materiale de
construcie
5 Coefecientul de corectare 24,3610 1,04
pentru seismicitate
6 Volumul construciei,m.cub 194,88
7 Valoarea de reconstituire din 5696,966 1,20
preul anului 1984, rub.
8 Valoarea de reconstituire din 9513,9332 1,67
preul anului 1991, rub.
9 Valoarea de reconstituire la 183980,4402 19,338
data evalurii,trimestr.I
2009, lei
10 Valoarea de reconstituire cu 202378,4874 1,10
evidena cheltuieli
indirecte CI, lei
11 Valoarea de reconstituire cu 232735,2574 1,15
evidena beneficiul
investitoruluiBI, lei
12 Valoarea de reconstituire cu 279282,3089 1,20
evidena TVA, lei

Deprecierea acumulat ( DA ) reprezint suma uzurii fizice ( U f ), deprecierii

funcionale ( Df )i deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De (3.16)
unde:
Uf - uzura fizic a construciei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcional considerat
nul;De - deprecierea economic;
a) Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i a altor factori externi.

78
 b) Deprecierea funcional sau nvechirea funcional este legat de
dezvoltarea tehnicilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult
mai eficient cerinele pieii.
c) Deprecierea economic este determinat de influena unor factori
externi ca: schimbarea n economia rii,legislaie i altele.
Uzura fizic i deprecierea funcional poate fi recuperabil sau
nerecuperabil. Recuperabil atunci cnd nlturarea lor va fi admisibil din punct
de vedere fizic i admisibil i eficient din punct de vadere economic.
Metodele de determinare a uzurii fizice snt:

a) metoda normativ;
b) metoda valoric:
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza
analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat
se aplic n dou etape:
a) determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv,
b) determinarea uzurii fizice a construciei ntregi dup formula:
U constr. = U element x 100 / GS element (3.17)
unde:
U constr. - uzura fizic a construciei (%),
U element - uzura elementelor construciei (%),
GS element - greutatea specific a elementelor constructive (%)

Tabelul 3.7
Descrierea elementelor constructive
Denumirea Starea Greutatea Uzura U. f .
G.S .
a
elementelor elementelor specifica fizic
79
 (G.S.)% (U.f.)% cldirii%
1 Fundaia Bun 8 10 0,8
2 Perei Bun 27 5 1,37
3 Planeu Bun 15 5 0,75
4 Acoperi Satisfacatoare 1 10 0,1
5 Pardosele Bun 5 5 0,25
6 Goluri Bun 10 5 0,5
7 Tincuiala intern Satisfacatoare 9 10 0,9
8 Instalaii sanitare Buna 18 5 0,9
9 Altele Buna 7 5 0,35
100 5,9

Tabelul 3.8
Determinarea valorii reziduale abunului imobil cu evidena uzurii fizice
recuperabile
Determinerea Valoarea de U.f. Uzura,lei Valoarea
elementelor reconstituire % rezidual
1 Fundaie 22342,58 10 2234,20 20108,38
2 Perei 75406,22 5 3770,31 71635,91
3 Pardoseal 41892,34 5 2094,61 39797,70
4 Acoperi 2792,82 10 279,28 2513,54
5 Podea 13964,11 5 698,20 13265,91
6 Goluri 27928,23 5 1396,41 26531,80
7 Tincuiala intern 25135,40 10 2513,54 22621,86
8 Instalaii sanitare 50270,81 5 2513,54 25135,27
9 Altele 19549,76 5 977,48 18572,28
10 Total 279282,22 - 39099,57 240182,65

Tabelul 3.9
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de surt durat
Elementele Valoare de Durata de Uzura Mrimea
reconstiture exploatare,ani fizic% uzurii,lei
efectiv normativ
Pardoseal 41892,34 5 25 20 8378,46

Acoeri 2792,82 19 80 24 670,27
80
 Goluri 27928,23 19 30 63 17594,78
Tincuiala 25135,40 2 20 10 2513,54
intern
Instalaii 50270,81 2 35 5,7 28654,43
sanitare
Altele 19549,76 19 80 24 4691,94
Total - 62503,42

Tabelul 3.10
Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat
Indicii Valoarea de baz
1 Valoarea de reconstituire total,lei 279282,30
2 Uzura fizic nerecuperabile a 62503,42
elementelor de scurt durat,lei
3 Uzura fizic recuperabile,lei 39099,57
4 Uzura fizic nerecuperabile a 177679,31
elementelor de lung durat,lei
5 Durata de exploatare efectiv,ani 19
6 Durata de exploatare normativ,ani 80
7 Coefecientul Uzurii fizice 0,24
8 Uzura nerecuperabil a elementelor de 42643,03
lung durat,lei

Tabelul 3.11
Determinarea Uzurii fizice totale
Indicii Valoarea de baz
1 Uzura fizic recuperabile,lei 39099,57
2 Uzura fizic nerecuperabile a 6503,42
elementelor de scurt durat,lei
3 Uzura nerecuperabil a elementelor de 42643,03
lung durat,lei
4 Uzura fizic total,lei 144246,02
Depreciera acumulat= 144246,02+0+0 = 144246,02 lei
Deprecierea funcional constituie 0(zero) deoarece nu au fost gsite
aa deprecieri ce pot fi nlaturate deoarece bunul imobil este construit i
dotat cu toate utilitaile necesare i blocul n care se afl apartamebtul este
considerat unul dintre cei mai moderni de pe piaa secundar
Deprecieri economice la fel nu au fost depistate.

81
 V=V t +(V c -D) (3.18)
V=V t +(V c -D) 0+(279282,30-144246,02) = 135036,28 135037lei sau
8632 euro.
Valoarea terenului o consideram 0(zero) deoarece terenul dat se afl n
proprietatea statului.
Deci valoarea de pia estimat a apartamentului prin metoda
costului constitue - 135037 lei(una sut trei i cinci mii treizeci i
apte)lei MDL sau 8632euro(opt mii ase sute treizeci i doi)euro

Metoda analizei comparative a vnzrilor.

n urma studiului pieii de ofert din municipiul Bli a dat

posibilitatea de a alege 4 obiecte similare.n tabelul de mai jos sunt expuse
date generale despre aceste obiecte.

Tabelul 3.12
Caracteristica bunurilor imobile similare
Elemente Obiectul Obiectele similare
de evaluat Obiectul Obiectul Obiectul Obiectul
comparaie 1 2 3 4
1 Pre de - 40 000 38 200 50 000 45 500
vnzare,
2 Dreptul de privat privat privat privat privat
proprietate
3 Condiiile numerar numerar numerar numerar numerar
de
finanare
Continuarea tabelului 3.12
4 Data 05.03.09 21.05.09 21.05.09 24.05.08
vnzrii
5 Amplasare Dacia Cart.6 Dacia Centru Cart.10

6 Suprafata 69,6 71,3 63 71,2 63,2

m.p.
7 Cursul 15,6437 lei/
valutar
82
 BNM
7 Sursa Makler Makler Makler Makler
prelurii 10 21 21 20
caracteristi
cilor
7 Balcon 3 2 3 2 3
(numarul)
8 nclzire - + - + -
autonom
9 Reparatie - - + - -
euro

Tabelul 3.13

Determinarea valorii de pia a apartamentului prin metoda comparativ a

vnzrilor
Elementele de Obiectul Obiectele similare
comparaie evaluat Obiectul Obiectul Obiectul Obiectul
1 2 3 4
1 Pre de ofert, - 40 000 38 200 50 000 45 500
2 Amplasare Dacia Cart.8 Dacia Centru Cart 10

3 Suprafata m.p. 69,6 71,3 63 71,2 63,2

4 Pre de ofert, 561 606 702 719

1m.p,
5 Dreptul de privat privat privat privat privat
proprietate
Corecia 1,00 1,00 1,00 1,00
Pre corectat, 561 606 702 719
Continuarea tabelului 3.13
6 Condiiile de numerar numerar numerar numerar numerar
finanare
Corecia 1,00 1,00 1,00 1,00
Pre corectat, 561 606 702 719
8 Condiiile de de pia de pia de pia de pia de pia
vnzare,
Corecia 1,00 1,00 1,00 1,00
Pre corectat, 561 606 702 719
9 Data vnzrii 05.03.09 21.05.09 21.05.09 24.05.08
83
 (3luni) (1lun) (1lun) (1an)
Corecia 0,96 1,00 1,00 0,84
Pre corectat, 583 606 702 604
10 Amplasare Dacia Cart.8 Dacia Centru Cart 10
Corecia 1,10 1,00 0,9 1,00
11 nclzire - + - + -
autonom
Corecia 0,96 1,00 0,86 1,00
12 Balcon 3 2 3 2 3
(numarul)
Corecia 0,96 1,00 0,86 1,00
13 Reparaie euro - - + - -

Corecia 1,00 0,99 1,00 1,00

14 Corecia pentru 1,0138 0,9000 0,6656 1,0000
caract fizice i
amplasare
Pre corectat, 591 600 467 604

15 Corectia 0,9732 0,9900 0,6656 0,8400

general
16 Valoarea 0,0268 0,0100 0,3344 0,1600
absoluta a
abaterii
17 Coefecient de 2 1 4 3
pondere
19 Valoarea de 600 1 591 2 604 3 467 4 546
pia,/1m.p. 1 2 3 4
20 Valoarea de 54669,6=38001 38000
pia,
21 Valoarea de 3800015,6437=594460
pia,lei
Ajustarile efectuate:
719 606
Data vnzrii pentru 6 luni = 100 = 16% pentru 1 an;
719

100 16 100 4
0.84 ; dar pentru 1 lun este 1,3%; 1,33luni =3,9 4;
100 100

=0,96
Amplasare: vezi tabelul de mai jos
Tabelul 3.13

84
 Corectiile la amplasarea comparativ cu centru
Bam, Cartieru 10 10%
Molodova
Cartierile 6,7,8 20%
Centru PoduChisinaului, 30%
Gara de Nord
Centru 0%

Balcon (nrumrul) pentru obiectul 1: 606 583

100
=3,94 4% ;
583

100 4 702 606 100 14

100
100 =0,96; pentru obiectul 3 702 =13,68 14% ; 100 =0,86

nclzire autonom pentru obiectul 1: 606 583

100
=3,94 4% ;
583

100 4 702 606 100 14

100
100 =0,96; pentru obiectul 3 702 =13,68 14% ; 100 =0,86

606 604
Reparaie euro pentru obiectul 2: 606
100 = 0,33%;

100 0.33
100
=0,9967 0,99;

Deci valoarea de pia estimata a apartamentului prin metoda

comparativ a vnzrilor constitue- 38000 (trei zeci i opt de mii)euro sau
594460 (cinci sute nouzeci i patru mii patrusute aizeci )lei MDL.

Metoda venitului
Metoda venitului- presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n
viitor.
n cadrul metodei venitului sunt aplicate dou metode de estimare a
valorii:
a) Capitalizarea direct
b) Actualizarea fluxurilor de numerar

85
 n cadrul calculelor efectuate am utilizat metoda actualizrii
fluxurilor de numerar.
Tabelul 3.14
Caracteristica elementele descriptive pentru determinarea valorii de pia prin
metoda venitului
Elementele discriptive Valoarea de baz
1 Perioada de arend 4

2 Plata de arend, / m.p / lun 3

3 Cursu valutar la BNM 15,6437 Lei/Euro

4 Majorarea anual a plii de 10

arend,%
5 Cheltuieli operaionale fixe,lei:
Impozit imobiliar 37,5
6 Cheltuieli operaionale
variabile,lei
Plile comunale 5000
7 Cheltuieli operaionale de
reparaie ,lei
reparaie n anul 2010 10 000
reparaie n anul 2011 3000

Tabelul 3.15
Determinarea valorii de pia prin metoda venitului
Indicii Perioada postprognozat
2010 2011 2012 2013
1 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
potenial(VBP),
2 Deduceri pentru 0 0 0 0
spaii libere(DSL),
3 Alte venituri(AV), 0 0 0 0
4 Venitul brut 2506 2757 3033 3336
efectiv(VBE),
86
5 Cheltuieli 961 513 322 322
operaionale(CO),
Impozit imobil,lei 37,5 37,5 37,5 37,5
Pli comunale lei 5000 5000 5000 5000
Reparaie,lei 10 000 3000
6 Venitul operaional 1545 2244 2711 3014
net (VON),
7 Determinarea ratei Rata pura a rentabilitii(10)%+Rata infliei
de actualizare,% ateptate(9)%+Rata infliei neateptate(1)%
+Rata riscului investiional(2,89)% +Rata
lichiditii(4,16)%
8 Rata de actualizare, 27,05 27
%
9 Coeficient de 0,7874 0,6200 0,4882 0,3844
actualizare,%
10 VON actualizat, 1216 1392 1324 1559

11 Determinarea ratei Rata pura a rentabilitii(10)%+Rata restituirea

de capitalizare,% capitalului (1,64)%+Rata managementului
neefectiv(2) %+Rata riscului
investiional(2,89)% +Rata lichiditii%
(4,16)
12 Rata de capitalizare 20,69 21
%
13 Reversia 3014
14352
0.21
14 Reversia actualizata, 0,384414352=5517

15 Valoarea de pia 1216+1392+1324+1559+5517=11008
obiectului,
Continuarea tabelului 3.14
16 Cursul valutar 15,6437
la(BNM), la data
14.06.2009
17 Valoarea de pia 1100815,6437=172206
obiectului ,lei

Calculele efectuate la tabelul :

VBP= 369,612=2506 (2010);urmtorii ani plata se majoreaz cu 10%
VBE=(VBP-DSL)+AV sau (2506-0)+0 (2010) ;
VON=VBE-CO sau 2506-961=1545(2010) ;
87
 1
Coeficient de actualizare = 1 0.27 1 0.7874 (2010);

VON actualizat=VONcoefecientul de actualizare sau 15450,7874=32735

3014
Reversia=VON anului 2013/coefecientul ratei de capitalizare sau
0.21

14352 ;
Reversia actualizat = reversiacoeficient de actualizare anul 2013sau
0,384414352=5517;
Tabelul 3.16
Determinarea primei riscului investiional
Tipul i 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
denumirea
Riscuri sistematice
1 Situaia 1
econom.general
2 Majorarea nr.de 1
concureni
3 Modificare n 1
legislaie
Riscuri nesistematice
5 Situaii 1
excepionale
6 Neachitarea plii 1
de arend
7 Management 1
neefectiv
Continuarea tabelului 3.16
8 Situaia 1
crimonogen
9 Verificri 1
financiare
10 ntocmirea 1
rapoartelor de
arend
11 Nr.observaii 3 2 1 1 1 0 1 0 0 0
12 Suma ponderat 3 4 3 4 5 6 7 0 0 0
13 Suma total 26
14 Nr factorilor 9
15 Media ponderat 2,89

88
Deci valoarea de pia estimata a apartamentului prin metoda venitului
constitue- 172210lei(o sut aptezeci i doi mii douasute zece )lei MDL
sau 11010euro(unsprezece mii zece)euro

Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale

n procesul de reconceliere a rezultatelor evalurii ,evaluatorul va

determina morimea valorii finale a obiectului supus evalurii.
Procedura de reconceliere este constituit din 2 etape:
1. reveziunea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei,care
include explicarea diferenelor ntre valorile estimate
2. estimarea valorii finale
Reconcilierea datelor finale se va calcula dup metoda estimrii
criteriilor de evaluare dup aranjament.
Metoda estimrii criteriilor de evaluare dup aranjament .
Metoda dat presupune determinarea ponderii rezultatele obinute de
evaluator dup fiecare metod ,n baza aranjrii dup aa criterii ca:
Corespunderea scopului evaluarii
Capacitatea de a considera conjuctura pieii
Capacitatea de a considera parametrii fizici a obiectului
Veridicitatea informaiei.
Tabelul 3.17
Rezultatele estimate prin trei metode utilizate
Denumirea metodei Preul
1 Abordarea costului, 8 635
2 Abordarea copmparativa, 38 000
3 Abordarea venitului, 11 010

Algoritmul calcului ponderii specifice ale valorii:

Fiecarii metode utilizate dupa criteriile de cosiderare se atribue
rang si grad:inalt ,madiu,scazut.
89
 Se indica punctele respectiv;
nalt-2 puncte; Mediu-1 puncte; Sczut-0 puncte
Dupa fiecare metod se calculeaza punctajul total.
Se calculeaz ponderea specific a fiecrei metode dup formula
3
V REC V I PMI (3.19)
i 1

Tabelul 3.18
Calculu lponderii specifice a fiecrei metode abordate
Denumir Scopul Conjunct Parametri Veridicitatea Total Pon
ea evalurii ura pieii fizici informaiei dere
metodei a
Abordarea cheltuielilor
Rang mediu sczut mediu nalt - -
Grad 1 0 1 2 4 26,6
Abordarea comparativ a vnzrilor
Rang nalt nalt Mediu mediu -
Grad 2 2 1 1 6 40,0
Abordarea venitului
Rang nalt nalt mediu sczut - -
Grad 2 2 1 0 5 33,4
Total 15 100

Tabelul 3.19
Reconcilierea rezultatelor evaluarii
Denum. abordarii Valoarea, Ponderea Rezultat
specifica,% ponderabil,
1 Abordarea costului, 8635 26,6 2297
2 Abordarea copmparativa, 38000 40,0 15200
3 Abordarea venitului, 11010 33,4 3677
4 Valoarea reconciliata, 21174

Valoarea de pia a obiectului constituie 21175 (douzecii unu mii o sut

aptezeci i cinci )euro sau 331255(trei sute treizeci i unu mii dou sute cinci
zeci i cinci) lei.
90
 9. Calculul valorii de lichidarea obiectului evaluat

Pentru calcularea valorii de lichidare a obiectului a fost utilizat formula:

VP
VL Ke
1 i t e t / T
(3.20)
unde :
VL Valoarea de lichidare a obiectului;VP Valoarea de pia a obiectului;
i Dobnda medie a investirii n obecte similar;
te Termenul expunerii n condiiile realizrii conform valorii de pia a
obiectului;t Termenul expunerii pentru realizarea forat a obiectului;
T Perioada penru care este calculat dobnda investirii;
Ke Koeficientul elasticitii cererii dup pre.

Tabelul 3.20
Determinareal valorii de lichidare
Denumirea indicilor Indici Valoarea

1 Valoarea de pia a obiectului, VP 21174

2 Dobnda medie a investirii n obecte i 20%
similare
3 Termenul expunerii n condiiile te 0,5
realizrii conform valorii de pia a
obiectului
4 Termenul expunerii pentru realizarea t 0,25
forat a obiectului, ani
5 Perioada penru care este calculat T 1
dobnda investirii, ani

91
 6 Koeficientul elasticitii cererii dup pre Ke 0,75
7 Valoarea de lichidare a obiectului, VL 15173

Calculele efectuate n tabelul :

Valoarea de lichidare, = = = 202310,75 = 15173 ,

Valoarea de lichidare ,lei =1517315,6437 = 237362 , lei

Valoarea de lichidare a obiectului constituie 15170 (cincisprezece mii o

sut aptezeci )euro sau 237360(dou sute treizeci i apte mii trei sute asezeci)
lei

10. Calculul valorii de nlocuire a obiectului evaluat

Pentru calcularea valorii de lichidare a obiectului a fost utilizat formula:

nlocuire C A T
V =(V -D )+V (3.21)

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construciei = CC+CI+BI;
DA deprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului;
VT valoarea de pia a terenului;
Tabelul 3.21
Calculul valorii de nlocuire a obiectului evalurii

92
 Elementele Valoarea de baz Coeficienii
2 Nr. Culegerii,tabelul din II-62-411
ICVI (anexa7)
3 Preul unui m.p, lei 651,21
5 Coefecientul de corectare 677,04 1,04
pentru seismicitate
Coefecientul de corectare 737,97 1,09
pentru instalaia de
nclzire cu ap,la
m.cub.
Adaus pentru instalaii de 742,00 4,03
canalizare,buc,lei
Adaus pentru instalaii de 748,76 6,76
apaduct,buc,lei
Adaus pentru instalaii de 750,20 1,20
baie cu cazane,buc,lei
6 Volumul construciei,m.cub 69,6
7 Costul construcii totale,lei 52214 -

8 Costul construcii totale,la 1009714 19,338

data evalurii, trimestr.I
2009, lei
Coefecientul de ajustare din 378170 2,67
preurile anului ,1997
10 Valoarea de reconstituire cu 415987 1,10
evidena cheltuieli
indirecte CI, lei
11 Valoarea de reconstituire cu 478385 1,15
evidena beneficiul
investitoruluiBI, lei
12 Valoarea de reconstituire cu 574062 1,20
evidena TVA, lei

Deci valoarea de pia a construciei va fi egal(VC - DA)+VT= (574062-

144246,02)+0=429816 lei sau 27475 euro.

Valoarea de nlocuire a obiectului constituie 429820(patru sute douzeci

i nou mii opt sute douzeci )lei sau 27475(douzeci i apte mii patrusute sute
aptezeci i cinci) euro.

93
 4. SECURITATEA ACTIVITAII VITALE

4.1 Analiza strii proteciei muncii i mediului la interprinderea de

evaluare .I. STELA

n ultimii ani se atest o tendin constanta de perfectionare a cadrului

legislativ ce reglementeaza relaiile n domeniul muncii. Care este mobilul ce
conditioneaza un atare proces i cum poate fi el definit ca finalitate.
- Orice nterprindere poate garanta cetatenilor sai un anumit nivel al
calitatii vietii doar prin realizarea dreptului la munca. In mod firesc, relatiile de
munca reprezinta un proces dinamic, complex si echitatea lor este determinata de
modul in care se aplica si se respecta cadrul legislativ ce reglementeaza domeniul
muncii. Tara noastra totdeauna s-a straduit sa asigure cetatenilor sai premise reale
pentru o munca echitabila, libera, pentru aplicarea aptitudinilor individuale, a
capacitatilor profesionale. Indeosebi, aceasta tendinta a capatat contururi distincte
dupa ce Republica Moldova a devenit membra a Organizatiei Internationale a
Muncii. In rastimpul ce a urmat dupa acest eveniment crucial noi am ratificat mai
bine de 40 de conventii ale institutiei respective. Dintre acestea cele mai
importante sint cele 8 conventii fundamentale care vizeaza abolirea muncii fortate,
libera asociere, nediscriminarea in ocuparea fortei de munca, securitatea si igiena
muncii si mediul de munca, virsta minima de angajare, egalitatea de remunerare a
muncii masculine si a celei feminine, interzicerea celor mai grave forme ale
muncii copiilor si actiunea imediata in vederea eliminarii lor si alte aspecte ale
relatiilor de munca. De asemenea, se fac remarcate si conventiile ratificate care au
servit drept repere pentru elaborarea regulamentului cu privire la inspectia muncii.
Ratificind documentelor respective, Republica Moldova si-a asumat
obligatiunea sa adapteze legislatia nationala la principiile si prevederile
conventiilor OIM. in acelasi rind si articolul 43 din Constitutia tarii stipuleaza ca
orice persoana are dreptul la munca, la libera alegere a muncii, la conditii
echitabile si satisfacatoare de munca, la securitate si sanatate in munca. Cel mai

94
remarcabil lucru pe care l-a realizat tara noastra din perspectiva conformarii
legislatiei nationale la prevederile conventiilor OIM si la directivele Comunitatii
Europene a fost adoptarea, anul trecut, de catre Parlament a Legii securitatii si
sanatatii in munca, care are drept scop protectia securitatii si sanatatii salariatilor in
procesul muncii, prin prevenirea, diminuarea sau excluderea factorilor de risc
aferenti sistemului de munca.
- Care este politica interprinderii in domeniul asigurarii securitatii muncii
lucrtorilor si .
- Principalele repere ale politicii interprinderii in acest context se refera la
actiunile ce tin de conceperea, incercarea, alegerea, inlocuirea, instalarea,
amenajarea, utilizarea si intretinerea componentelor materiale ale muncii (locurile
de munca, mediul de lucru, uneltele, masinile si materialele, substantele si agentii
chimici, fizici si biologici, procedeele de lucru), legaturile care exista intre
componentele materiale ale muncii si persoanele care executa sau supervizeaza
munca, precum si adaptarea masinilor, materialelor, timpului de munca, organizarii
muncii si procedeelor de lucru la capacitatile fizice si mintale ale lucratorilor. La
fel, statul isi asuma responsabilitatea pentru instruirea periodica, calificarea si
motivarea lucratorilor care participa cu un titlu sau altul la asigurarea nivelului
suficient de securitate si sanatate in munca, activitatile de comunicare si cooperare
in domeniul securitatii si sanatatii in munca la toate etapele, de la nivelul grupului
de lucru, unitatii economice pina la nivelul national. Guvernul aproba cerintele
minime de securitate si sanatate la locul de munca privind protectia lucratorilor in
anumite activitati complexe, folosirea echipamentelor de lucru si a echipamentelor
individuale de protectie.
Cele mai periculoase locuri de lucru n incintainterprinderii snt scrile , un
pericol mai mare este n timpul ngheurilor, un alt pericol sunt prizele,
calculatoarele i toate aparatajele legate nemijlocit cu electricitatea.
Semnalizarea de securitate reprezint un ansamblu de reguli i msuri
obligatorii aplicate n vederea atenionrii asupra riscurilor existente, care nu pot fi

95
evitate sau limitate suficient prin mijloace tehnice de protecie sau msuri de
organizare a muncii .
Cauzele traumatismului de producie depind de calificarea muncitorului, dar
ntr-o msur mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de munc
i de respectarea normelor de securitate.
Menionm faptul c cauzele traumatismului de munc depind de calificarea
muncitorului, dar ntr-o msur mai mare ele depind de gradul de organizare a
procesului de munc i de respectarea normelor de securitate.
Interprinderea
Accidentele n timpul muncii trebuie analizate conform drilor de seam.

4.2. Msurile de ameliorare a proteciei muncii la interprindere

Tabelul 4.1
Planul de perspectiv a msurilor de ameliorare pe protecia muncii
Msurile de Executant Data de Nota de
ameliorare nfptuire calificare
1 Numrul de muncitori Specialistul 15.06.2009 0
traumatizai proteciei muncii
2 Reamenajarea Specialistul 12.06.2009 nfptuit
cabinetului pe proteciei
protecia muncii muncii
3 Procurarea Specialistul-ef , 1.06.2009 nfptuit
echipamentelor Contabilitatea i
individual de Specialistulprote
protecie ciei muncii
4 Dotri cu echipamente Specialistul-ef 1.06.2009 nfptuit
de calitate superioar
5 Petrecerea Specialistul 13.05.2009 nfptuit
instructajului n proteciei
conformitate cu legea muncii,
n vigoare
6 Respectarea cerinelor Specialistul 14.05.2009 nfptuit
prevzute n normele proteciei
de proteciea muncii muncii
i normelor sanitare

96
 7 Magazinul s fie dotat Specialistul 18.04.2009 nfptuit
cu ventilatoare i proteciei
spaiu pentru lucrtori muncii
8 Crearea unor condiii Specialistul 8.04.2009 nfptuit
lipsite de pericol i proteciei
neduntoare demunc muncii
la locurile de lucru Specialistul-ef

4.3. Msuri de amelioarare a proteciei muncii

Instruciune cu privirea la protecia i securitatea muncii n interprinderea
STELA .I.
1. Norme generale ale securitii
La lucru se admit angajaii care au nsuit instructajul introductiv
general i instructajul la locul de munca n domeniul proteciei muncii.
Lucrtorul este obligat:
1. s ndeplineasc cerinele regulamentului de ordine interioar i
dispoziiile zilnice ale conductorului su direct;
2. s in aminte despre rspunderea personal pentru respectarea regulilor
proteciei muncii i securitatea colegilor si;
3. s ndeplineasc numai lucrulul pentru executarea cruia a fost instructat
i admis de ctre conductorul su direct;
4. s renune la ndeplinirea dispoziiilor, cerinele crora contravin
regululor proteciei muncii;
5. s ntrerup activitatea i s refuze s o continue dac nu sunt respectate
cerinele de securitate, cu condiia c astfel s nu dea natere unui pericol iminent
de accidentare sau mbolnvire profesional i sa i anune conductorul direct.
6. S anune imediat conductorul sau direct n cazul procerii unui accident
de munc i s ia imediat msuri pentru acordarea primului ajutor i stabilizarea
situaiei astfel nchtpericolul s nu s se extind;
7. Sa semnalizaze imediat conductorul direct al locului de munc despre
orce defeciune sau alt situaie care poate constitui un pericol de accidentare i/sau
mbolnvire profesional;
97
 8. S nu admit prezena persoanelor strine la locul de munc;
9. S menin ncperile, din punc de vedere al mediului, ntr-o stare
corespunztoare cerinelor de securitate i igien;
10. S nu permit ridicarea, deplasarea, distrugerea unui dispozitiv de
protecie, sau s nu o fac el nsui, s nu mpiedice aplicarea metodelor i
procedurilor adoptate n vederea reducerii/eliminrii pericolului de accidentare
i/sau mbolnvire profesional;
11. S fie n deplin capacitate de munc pe durata programului de lucru,
astfel ncht s nu expun la pericol att persoana proprie, ct i pe ceilali angajai;
12. S nsueasc i s respecte instruciunile de protecie a muncii
specifice activitii prestate;
13. Nu se admite utilizarea buturilor alcoolice i a drogurilor la serviciu,
prezena n stare de ebrietate sau sub influiena drogurilor;
Pentru evitarea electrocutrii nu se admite contactarea cu prile conductelor
deschise neizolate ale instalaiilor electrice, cu conduct. neizolate; s nu execute n
mod samovolnic reparaii i conectrii a conductoarelor electrice;
14. Instalarea lmpilor electrice, conectarea n reeaua electric a
echipamentului de munc trebuie s le ndeplineasc numai personalul electotehnic
(electricianul de serviciu);
15. Conectarea n reeaua electric a echipamentului de munc cu acionare
electric se admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;
16. Nu se admite repararea i regularea echipamentului de munc cu
acionare electric, utilizarea lui, dac se simte ctui de puin aciunea curentului
electric;
17. n calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special
destinate pentru acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;
18. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staionare n calitate de
iluminare mobil;
19. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea
legrii la pmnt i a echipamentului electric trebuie informat conductorul direct
sau electricianul de serviciu;

98
 n scopul asigurrii securitii antiincendiare lucrtorul este obligat s
ndeplineasc urmtoarele cerine:
20. Fumatul se admite numai n locuri special destinate, dotate cu urne i
mijloace antiincendiare;
21. S nu aprind ruguri, s nu ard gunoi i deeuri;
22. S nu lase fr supraveghere echipamentului de munc cu acionare
electric, aparate de nclzit, aparate de casiere, maini de calcul, aparate radio,
televizoare, etc. conectate n reea electric;
23. S nu blocheze accesul i trecerile spre mijloacele antiincendiare.
Angajatul care nu ndeplinete cerinele instruciunii de protecie a muncii
prezente va fi tras la rspundere n conformitate cu legislaia n vigoare.
24. Controlaleaz locul de munc dac tot e n regul, sistemul de
semnalizare, ventilare, electricitate, iluminare etc.;
25. Respect disciplina i programul de munc, normele de securitate i
sanitrie;
26. Menine o atitudine rspunztoare i un compartement corect n relaiile
cu clienii i colegii de munc, contribuie permanent la crearea unei imagini
pozitive a ntreprinderii n societate.
27. Respectarea normelor de securitate a muncii i sanitariei;
28. Respectarea disciplinei de munc;
29. De folosit ct mai precaut aparatele electrice i alte surse, care ar putea
provoca traume;
30. Se interzice lsarea aparatelor n funciune fr supraveghere;
31. ndeplinirea n termenii stabilii a comenzilor clienilor;
32. De a avea ca regul i de a nu profita de tendina oamenilor, de a intra n
graiile persoanelor cu statut social mai ridicat sau de la care ateapt forme
profitabile de recunotin;
33. Pstrarea dosarelor, registrelor i altor documente cu care lucreaz;
34. De nfptuit lucrul conform sarcinii de munc.
35. n situaie de avarie (ruperea conductei cu aburi, ap, gaz, cldur,
etc.) angajatul este obligat s acorde primul ajutor medical accidentatului (n caz
de traumare), s informeze conductorul su direct i s participe la lichidarea
consecinelor avariei.
36. La apariia situaiei de avarie lucrtorul este obligat s suspendeze
imediat lucrul, s prentmpine colegii despre pericol, s prseasc zona
99
periculoas, s informeze conductorul su direct i s participe la lichidarea
consecinei situaiei date;
37. n caz de incendiu lucrtorul este obligat s prentmpine colegii
despre pericol, s solicite ajutorul echipei de pompieri i s participe la stingarea
focului (flacra se stinge cu nisip, stingtoare). Lucrtorul este obligat s cunoasc
metodele de acordare a primului ajutor medical n caz de arsuri. Nu se admite
tragerea de pe locurile arse a mbrcmintei i scoaterea de pe ran. Locurile arse
se spal cu ap curat, ulterior cu o soluie slab de acid acetic sau boric. n cazul
arsurii ochilor se aplic comprese din soluie slab de acid boric.
38. n cazul de electocutare accidentatul imediat se elibereaz de sub
aciunea curentului electic, deconectnd reeaua cu ntreruptorul sau printr-o
metod de rupere a ei. Dac aceste aciuni sunt imposibile, accidentatul trebuie
separat de prile conductoare folosind echipamentul de protecie sau obiecte
uscate care nu conduc curentul electric. Pn la sosirea medicului, dac
accidentatul nu respir se execut respiraie artificial i masajul exterior al inimii,
atragnd atenie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mrite indic la agravarea
brusc a circuitului sngelui n creier. n acest caz readucerea la via se ncepe
imediat.
39. n caz de intoxicaie pn la sosirea medicului:
Accidentatul se scoate la aer curat;
Se elibereaz de tot ce mpiedic respiraia lui (se deschide gulerul, se
scoate centura, brul, etc.);
Gura se cur de mucozitate cu ajutorul tifonului, i se d s miroase
hidroxid de amoniu.
40. Se deconecteaz e la reeaua electric echipamentul de munc cu
acionare electric i se pune la pstrare n locul de stinat;
41. Echipamentul individual de lucru i echipamentul individual de protecie
se cur de praf i murdrie;
42. Faa i minile se spal cu ap cald i spun;
43. Despre toate neajunsurile depistate n timpul lucrului se informeaz
conductorul su direct sau administraia.

100
 Executor: Diplomantul facultii
Cadastru i Drept
Copacinscaia Stela

Conductor tiinific: Confireniar universitar,

doctor n domeniul economii
Buzu Olga

Consultant la Securitatea Lector superior univeritar

activitii vitale : Ulier Anatol

4.4. Msurile ameliorate i protecia mediului ambiant n interprinderea

imobiliar .I. STELAdin oraul Bli

Protecia mediului ambiant este un fenomen foarte important i vital.

n orice ntreprindere sau ncopere de munc, pe lng protecia muncii

trebuie s se ia n consideraie i protecia mediului ambiant, deoarece pstrarea
mediului nconjurtor este o problem a omeniei i a generaiilor dup noi.

Dac vrei s trieti ,oriunde nu teai afla ,acas ,la lucru nu uita de puritatea
ce trebuie s o atenionezi madiului ambiant

n interprinderea STELA S.A. din oraul Bli o mare atenie se acord

asupra nverzirii spaiilor verzi ,meninerea curatului,lichidareaq deeurilor n
urnele de gunoi. Acesta se observ prin sdirea copacilor, tufarilor, florilor n faa
interprinderii la fel lazile de gunoi i curatul ce persist mereu.

101
 Principala msur aplicat pentru protecia mediului ambiant este pstrarerea
cureniei pe mprejurul interprinderii, care este efectuat permanent.

O alt msur de protece este instalarea la ntrare/iesire din interprinderea

a urnelor de gunoi.

CONCLUZII I RECOMANDRI

n Republica Moldova piaa ipotecar a cunoscut o dezvoltare

impresionant n ultimii civa ani, fiind ntemeiat mai ales pe principiile
competiionale ale economiei de pia.
Creterea rapid a sectorului ipotecar a survenit n pofida lipsei unui cadru
juridic pe deplin dezvoltat i coerent. ns au fost adoptate deja msuri
reformatoare eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte ale sistemului, cum
au fost cele referitoare la nregistrarea bunurilor imobile, exercitarea drepturilor
ipotecare i gajarea proprietii imobiliare n temeiul unor acorduri de garanie. Cu
toate acestea, abordarea n cauz a dus la fragmentarea reglementrii legislative a
sectorului ipotecar, care include Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului
bunurilor imobile, Codul civil, Codul de procedur civil, Codul de executare i
altele. Legea cu privire la ipotec a fost adoptat pentru a mbunti i clarifica

102
principiile fundamentale i regulile care guverneaz piaa ipotecar primar, a crei
cretere, la rndul su, va contribui la dezvoltarea pieei secundare. Legea
reglementeaz raporturile juridice ce apar n procesul i n legtur cu instituirea,
valabilitatea i ncetarea ipotecii, cu exercitarea drepturilor de ipotec, precum i
cu protecia drepturilor participanilor la raporturile juridice de ipotec. La fel prin
lege a fost ntemeiat i fixate unele metodologii pentru evalurea bunurilor
imobile puse n ipotec i unele indicaii pentru evaluatorii ce presteaz astfel de
servicii cum ar fi indicarea n rapoarte nu doar valoare depia ci i valoare de
lichidare i cae de nlocuire
Desigur susinerea principal a pieii date l joac statul i organizaiile
financiar bancare i nebancare precum ar fi bncile comerciale i companiile
financiare nebancare. Interrelatia ntre acestea dou structuri este foarte strns
legat una de alta. Statul adopt legea cu privire la ipotec i efectuiaz un ir de
modificri n alte legi a sectorului ipotecar iar bncile se conduc dup ele i
presteaz servicii, astfel aducnd n lucru mecanismul pieii de ipotec.
Sistemul ipotecar al Republicii Moldova a fost preluat de la mai multe ri
precum Germania, Marea Britanie, Rusia i alte ri. Acest lucru i a dat un
rezultat pozitiv n intemeierea legilor la sectorul dat nviorind piaa ipotecar.
Actual ns Moldova nu poate face fa rilor acestea deoarece experiena ei n
domeniul dat este cu mult mai mic dect n celelalte ri i baza juridic este nc
fragid i flexibil. Dar cum susin specia sectorul dat va fi nc perfecionat i
adus la aa condiii apropiate altor ri dezvoltate n domeniul ipotecii.
Totui ntrebarea actual a multora este influen crizei economice mondiale
asupra pieii ipotecare . Nu putem vorbi despre o influen direct a acestei crize
asupra pieei creditelor din Republica Moldova. n primul rnd, piaa creditelor la
noi este abia n prima etap de formare i nu putem vorbi despre o conectare
puternic la piaa internaional. De aceea, criza financiar de pe pieele vecine ar
putea s treac fr a avea influene directe asupra sistemului bancar moldovenesc.
Pe de alt parte, nu vor putea fi evitate influenele indirecte. n primul rnd,
este vorba c bncile locale nu dispun de prea multe surse de creditare ipotecar pe
103
termen lung i sunt nevoite s le atrag de pe piaa internaional. Prin urmare,
creditorii externi vor fi destul de ateni n ceea ce privete acordarea creditelor
pentru finanarea ipotecar i de aceia aceste surse vor fi mai scumpe i mai greu
de atras.
Recomandrile participanilor pieii ipotecare n momentul actul ar fi
meninerea echilibrului i calmului deoarece n caz contrar vor fi efectuate greeli
cu un efect negativ ce pe viitor poate fi greu nlturat.
Desigur dac statul va acorda sprigin sectorului ipotecar dat posibil c
efectele negative ale crizei vor fi trecute cu o mai mic greutate i la revenirea
normal a situaiei economice nu va uita de perfectarea sectorului dat piaa
ipotecar va merge n cretere.

BIBLIOGRAFIA

1. Codul civil - nr.1107-XV din 06.06.2002

2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-
IV din 18 aprilie 2002, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,2002, nr. 102,
art.773.
3. Legea Republicii Moldova cu privire la ipotec nr.142-XVI din 26. 06.2008
4. Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001
5. Legea Republicii Moldova cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din
25.02.1998
6. Legea Republicii Moldova securitii i sntii n munc nr.143 din
05.08.2008
7. Legea taxei de stat, nr. 126-XII, adoptat la 03.12.1992
8. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003 privind
aprobaea Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile.
9. Standardelor de evaluare International -Valuation Standards Comitee
(IVSC),2003
104
10. Culegerea indicilor comasaiai ai valorii de inventariere i a valorii de
reconstituire a bunurilor imobile.
11. .,
12. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic,
Chiinu, 2003.
13. Buzu O.,Organizarea activitii de evaluare Ediia a doua, Chiinu2002.
14. http://www.Bncile Moldovei.md
15. http://www.Prime Capital.md
16. http://www. MAIB-Leasing .md
17. http://www.Biroul naional de statistic.md
18. http://www.Bussines i Finane.md
19. http://www.Makler- Bli.md
ANEXA 1
CONTRACT DE IPOTEC
Incheiat astzi .
la
I. PRTILE CONTRACTANTE
1.1.Banca,cu sediul n .................
, reprezentat legal prin ., domiciliat n
. str. . nr. , bloc ., scara .,
etaj , apartament , judet/sector ., cu funcia de ,
n baza mputernicirii nr. . din .., n calitate de creditor ipotecar, pe
de o parte.
1.2. S.C.
S.N.C./S.C.S./S.A./S.R.L. cu sediul social n .(localitatea),
str. .. nr. bloc ....., scara ., etaj ,
apartament judet/sector .. nregistrat la Oficiul
Registrului Comertului , sub nr. . din ..,
cod fiscal nr. din ........, avnd contul
nr., deschis la ., reprezentat de
.., cu funcia de ..., precum si
1.3.Debitor..,domiciliat n
str. .. nr. ,
bloc ....., scara .., etaj , apartament ... judet/sector
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul)
n .. (localitatea) sector/jude , fiul lui
i al , posesorul buletinului (crtii) de
105
identitate seria . nr. eliberat de ..........., cod numeric
personal .. n calitate de debitori ipotecari, pe de alt parte, au convenit
s ncheie prezentul contract de ipotec, cu respectarea urmtoarelor clauze:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI

2.1. Prin convenia de credit nr. ./., Banca
a acordat S.C. ... un credit
revolving (plafon de lucru) n valoare de .. rambursabili pn la
data de..
2.2. S.C. ..... i .. n
calitate de girani, sunt de acord s garanteze restituirea creditului revolving
(plafon de lucru), n condiiile din convenia de credit sus-menionat, al crei
coninut se cunoate, pn la concurena sumei de .............. cu terenul
i imobilul situate n ... ....................
2.3. Banca n calitate de creditor, prin .., n baza
mputernicirii nr. . din .. declar c accept drept
garanie pentru instituirea credilului revolving (plafon de lucru) acordat S.C.
..... in valoare de .., terenul in suprafat de
.. mp si imobilul situate in ., proprietatea
S.C. .... conform . autentificat sub nr. .. la .
i, respectiv, a .. i este de acord cu toate clauzele prevzute n
acest contract.
III. GARANTII SI RASPUNDERI
Terenul i imobilul cu care se garanteaz nu sunt grevate de sarcini, servituti
sau urmrite n vreun fel nu au mai fost i nu sunt ipotecate.
3.2. Terenul i imobilul au o valoare de lei,
conform Raportului de expertiza evaluare nr. . din .
Taxele i impozitele pentru terenul i imobilul ce formeaz obiectul
prezentului contract de ipotec sunt achitate la zi astfel cum rezult din certificatul
fiscal eliberat de administratia financiar, ce constituie anex la prezentul contract.
IV. DURATA CONTRACTULU
4.1. Prezentul contract se ncheie pe o perioad de ..
ani/luni/zile, ncepnd cu data de . pn la data de .
V. CLAUZE FINALE
5.1. Banca solicit, iar debitorii ipotecari se oblig c pn la achitarea
integral a mprumutului acordat S.C.
s nu nstrineze terenul i imobilul care fac obiectul prezentului contract, s nu le
ipotecheze i s nu le greveze de alte sarcini cu alte mprumuturi sau datorii.

106
 5.2. Creditorul declar c renun la cercetarea registrelor de nscriere i
transcriere n conformitate cu art. 716 din Codul de procedur civil.
5.3. Prile contractante solicit expres judectoriei nscrierea ipotecii de
rangul I n Registrul de inscriptiuni imobiliare.
5.4. Taxele de autentificare, timbrul judiciar i onorariul notarial sunt
suportate de debitorul S.C. ..
5.5. Prezentul contract a fost ncheiat ntr-un numr de
exemplare, din care . astzi .., data semnturii lui.

SEMNTURA: SEMNTURA:
CREDITOR IPOTECAR DEBITOR IPOTECAR
ANEXA 2

107
 ANEXA 3
108
 CONTRACT DE PERFECTARE A GAJULUI-AMANET nr.
____________
la contractul de credit
nr.________ din _______
"____"____________ 200_ or. __________
ntre Banca _________________(n continuare "Creditorul gajist") reprezentat
__________________ care acioneaz n baza Statutului i Banc ________ care este
constituit i funcioneaz conform Statutului i legislaiei Republicii Moldova n vigoare,
(n continuare "Debitorul gajist"), reprezentat prin Preedintele ___________, ncheiat
drept completare la Contractul general de gaj-amanet nr.__ din______ cu urmtoarele condiii.
I. OBIECTUL GAJULUI AMANETAT
1.Obiectul gajului l constituie ____________________________________
_____________________________________________________________
(specificarea tipului de gaj)
_____________________________________________________________________________
(n cifre i litere)
care este localizat _______________________________________________
(adresa)
gajat pentru garantarea creditului n sum de ______________________
(n cifre i litere)
i a dobnzii aferente n sum de __________________________________
2. Prin prezentul Contract subsemnatul "Debitor gajist" gajeaz prin amanet, depune i
transmite gajul artat n p.I, precum i acord dreptul deplin i necondiionat asupra gajului n
favoarea Creditorului gajist, atribuindu-i toate mputernicirile de a aciona n numele
Debitorului gajist n ceea ce privete gajul, dup cum urmeaz:
2.1. S cear de la orice debitor stabilit n baza contractelor, cambiilor sau altor
datorii referitoare la gajul depus conform prezentului Contract, s-i onoreze obligaiunile
asumate fa de Debitorul gajist sau la ordinul acestuia.
2.2. S gireze (andoseze) orice cambie simpl sau alt instrument negociabil n numele
Debitorului gajist.
2.3. S colecteze toate veniturile provenite din gaj, incluznd i veniturile de la
asigurarea bunurilor depuse n gaj, s ia n posesiune gajul, s-l nstrineze i s dispun de gaj,
precum i de veniturile provenite din gaj att cele curente, ct i cele viitoare.
2.4. S nregistreze dreptul su asupra gajului sau s nregistreze gajul n numele su, s
efectueze controlul asupra gajului.
3. Contractul de perfectare a gajului-amanet se ntocmete n patru exemplare fiecare din
ele avnd aceeai putere juridic.
4. Contractul de perfectare a gajului-amanet ntr n vigoare la data semnrii acestuia
de ctre pri i este valabil pn la achitarea
deplin a creditului, dobnzii aferente acestuia i altor pli aferente.

SEMNATURA: SEMNATURA:
CREDITORUL GAJIST: DEBITORUL GAJIST:

109
 ANEXA 4

ANEXA 5
110
Blocul locativ din mun.Bli str. Decebal 166

Ua de intrare a apartamentul 17

Antreu

111
Odaia 1

Odaia 2
112
Odaia 3

Buctria
113
Balcon

114