Sunteți pe pagina 1din 10

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

Analiza pe perechi de date

Exemplu: Proprietatea evaluata se compara cu trei proprietăţi asemănătoare care diferă de


aceasta prin caracteristicile fizice (suprafaţa de teren) si condiţiile de localizare. Datele pentru fiecare
proprietate sunt înscrise in tabelul de mai jos:

Nr. Elemente de comparaţie Proprietate Proprietate Proprietate Proprietate


crt. de evaluat 1 2 3
Preţul de vânzare / (mii lei) 231.000 190.000 218.000

1 Drept de proprietate libera libera libera libera


Corecţie - - -
2 Restricţii legale nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
Corecţie - - -
Condiţiile pieţei (data vânzării) mai 1998 mai 1998 aprilie 1998 aprilie 1998
Corecţie - - -
4 Zonare rezidenţiala rezidenţiala rezidenţiala rezidenţiala
Corecţie - - -
5 Caracteristici fizice (suprafaţa) 420 550 410 540
Corecţie ' -28.000 - -28.000
6 Utilităţi disponibile a,c,g,e,t a,c,g,e,t a,c,g,e,t a,c,g,e,t
Corecţie - - -
7 Localizare spre sud spre sud spre nord spre nord
Corecţie - + 13.000 +13.000
8 Cea mai buna utilizare vila vila vila vila
Preţul corectat (mii lei) 203.000 203.000 203.000
Corecţie totala neta -28.000 +13.000 -15.000
Corecţie totala neta (% preţ -12,12% +6,40% -7,3-9%
vânzare)
Corecţie totala bruta 28.000 13.000 41.000
Corecţie totala bruta (% preţ 12,12% 6,40% 18,81%
vânzare)

NOTA: Corecţiile date in valori absolute sau procentual, se aduc asupra preturilor de vânzare ale
proprietăţilor comparabile, astfel:
• corecţia de suprafaţa rezulta comparând proprietăţile 2 cu 3 si se scade din preturile de vânzare ale
proprietăţilor 1 si 2
218.000 mii lei - 190.000 mii lei = 28.000 mii lei;
• comparând proprietăţile 1 si 3 rezulta corecţia care se atribuie diferenţei de localizare ale
proprietăţilor 2 si 3
231.000 mii lei - 218.000 mii lei = 13.000 mii lei.
Valoarea estimata rezultata pentru proprietatea evaluata este de 203.000 mii lei. .
EVALUĂRI PRIN METODA COSTURILOR - PREŢ BAREM

SE FOLOSESC BROŞURILE DIN COLECŢIA

EVALUAREA RAPIDĂ A CONSTRUCŢIILOR

EDITURA MATRIX ROM

EVALUAREA UNEI HALE INDUSTRIALE Adc -1.322 mp H - 6 ,0 m


DESCHIDERE 18 M LUNGIME 74 M
CARACTERISTICI : STÂLPI PREFABICATII, GRINZI PREFABRICATE
CHESOANE ACOPERIŞ, ÎNCHIDERI ZIDĂRIE, FINISAJ MEDIU
PARDOSELI BETON, HIDROIZOLAŢII CU TERMOIZOLAŢII
INSTALAŢII SANITARE, ELECTRICE SI ÎNCĂLZIRE

SE ALEGE DIN CATALOGUL NR.l FIŞ/ NR.l TABEL 1.2.2.pg.ll


SE PROPUN PREŢURILE 580,0 LEI / MP PENTRU CONSTRUCŢII
135,0 LEI/ MP PENTRU INS TALAŢII SE ADAUGĂ
CORECŢIILE : + 7,0 LEI /MP ILUMINAT FLORESCENT
--------------------------------------------
772,0 LEI / MP
REACTUALIZAREA PREŢURI 1982 SE FACE FOLOSIND COEFICIENTUL 2,085
772,0X2,085= 1.609,62 LEI/MP
REACTUALIZARE PREŢ DECEMBRIE 1997 FOLOSIND INDICELE M.L.A.P.A.T,687,14
1.609,62 x 687,14 = 1.106.034 LEI/MP
CORECŢII DIN TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,085
1.106.034 x 1,085 = 1.200.047 LEI / MP

PENTRU 1.332 mp VALOAREA DE ÎNLOCUIRE DEVINE 1.598.462.600 LEI

EVALUAREA UNEI CLĂDIRI ADMINISTRATIVE Adfc 156 mp H 2,6m


LĂŢIME 9M LUNG.27M CARACTERISTICI:
ZIDĂRIE PORTANTĂ,PLANSEU DE BETON ARMAT.FINISAJ MEDIU
TERASĂ NECIRCULABILĂ.INSTALAŢII SANITARE.ELECTRICE,
ÎNCĂLZIRE FAŢADĂ STROP.
SE ALEGE DIN CATALOGUL IV FIŞA III-3.4. PAG.70
SE PROPUN PREŢURILE 800 LEI / MP PT. CONSTRUCŢII+ INSTALATII
SE ADAUGA/SCAD CORECŢIILE -64 LEI/MP PT ÎNĂLŢIME 2,6M ( 0,92 )
+12 LEI/MP PT TERASĂ
+36 LEI/MP PT ILUMINAT FLORESCENT
--------------------------------
784 LEI / MP
784,0 x 2,595 = 2.034,48 LEI / MP PREŢURI 1982 CONFORM MENŢIUNE PG.6

PRETURI DECEMBRIE 1997 COEFICIENT M.L.A.P.T. 693,90


2.034,4S x 693,90 = 1.411.725 LEI /MP
CORECTII TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,085
1.411.725 x 1,085 = 1.531.721 LEI/MP

PENTRU 156,0 MP VALOAREA DE ÎNLOCUIRE DEVINE 238.948.480 LEI


EVALUAREA UNUI APARTAMENT

Evaluarea pe principii de piaţă presupune folosirea a trei metode de evaluare,


din care evaluatorul selectează valoarea de piaţă care face posibil transferul
între vânzător şi cumpărător.
In metoda costurilor evaluarea pe principii de piaţă se poate considera o
valoare „surogat,, din care se poate aprecia valoarea justă a costurilor necesare
unei clădiri asemănătoare şi valoarea de piaţă a terenului.
Preţul 1965/mp conf. Catalog 124, fişa 5a ( p+4e), sau 5b( p+8e).
Exemplu :
795 lei/mp conform catalog+
168 lei /mp corecţii pentru îmbunătăţiri
963 lei/ mp.
Coeficient de actualizare 14.719,63 la 31 / XII/2003
Valoarea de înlocuire va fi:
963 x 14.719,63 = 14.175.003 lei/mp. ( 349,48 Euro/mp)
se analizează deprecierea efectivă după reamenajări la 15 %
Valoarea rămasă actualizată /mp devine :
14.175.003 x ( 1- 0.15 ) = 12.048.752 lei/ mp. ( 296,40 Euro/mp)
Preţul de piaţă al terenurilor din zonă este 4.065.000 lei / mp (100 Euro/mp.)
Suprafaţa cotă indiviză este de 8,9 mp adică 890 Euro -valoarea terenului.
Suprafaţa construită a apartamentului este 55,60 mp.
Valoarea apartamentului este :
55,60 x 296,40 = 16.480 Euro +
___890 Euro terenul cotă indiviză
17.370 Euro
Metoda costurilor este o metodă acceptată, dar de cele mai multe ori
valoarea cu care se efectuează tranzacţia este substanţial diferită. Aprecierea
valorii de viaţă a terenului cotă indiviză este stabilită folosind una dintre cele
6 metode explicate.
Evaluarea prin metoda multiplicatorului chiriei brute - MCB
Metoda obligă evaluatorul să selecteze informaţii de piaţă pentru cel
puţin 6 apartamente expuse pe piaţă pentru vânzare în zone apropiate
apartamentului supus evaluării.
Evaluatorul va selecta de pe piaţă 6 preţuri lunare de închiriere pentru
apartamente ne mobilate în aceiaşi zonă cu apartamentul supus evaluării.
Pentru credibilitate se vor menţiona numerele de telefon pentru vânzări
şi pentru închirieri.
Redăm mai jos un tabel centralizator cu selecţia de date__________________^_
Propr.l Propr.2 Propr.3 Propr.4 Propr.5 Propr.6
0723/273.... 021/250... 021/455... 0744/656... 021/687... 021/222...
Preţ
28.000 24.000 24.500 22.500 23.500 26.000
vânzare/telefon Euro Euro Euro Euro Euro Euro
0745/666... 021/222...I 0723/543...
Chirii/telefon 021/333... 021/210... 0788/332...
180 Euro 160 Euro 140 Euro 130 Euro 140 Euro 140 Euro

Multiplicatorul 155,55 150,00 175,00 173,07 167,85 185,17


chiriei brute
M.C.B

Media chiriilor este:


180+160+140+130+140+140
---------------------
=148,33
6
Media multiplicatorului chiriei brute este:

155,55+150,00+175,00+173,07+167,85+185,17
----------------------------------------------------------
=167,77
6

Valoarea de piaţă pe bază de MCB:


148,33x167,77= 24.885 EurO
Metoda comparaţiei relative
Evaluarea prin metoda comparaţiei relative presupune selectarea de pe piaţa
de apartamente a minim 3 apartamente comparabile ca nr.camere şi zonă apropiată.
Acestea se vor vizita şi se vor aprecia calitativ şi ca suprafeţe utile
Se vor lua în exemplu de mai jos cazul didactic cu 5 apartamente
comparabile în analiză cu apartamentul supus evaluării !

Nr. Proprietatea Preţul ap. Suprafaţa Preţ/ mp Corecţie


cr. Euro utilă/ mp Euro
1 Str. Aleea Cislău 27.500 53,00 518,86 negativă
bl.10, etaj 4, ap....
2 Str. Baicului bl. 24.000 48,70 492,81 negativă
A2, sc.l, etj.6, ap...
3 Str. Tâmpa, bl.Bl, 25.500 51,80 492,28 negativă
sc.l, etj.3, ap....
4 Str. Elev Ştefan, 21.500 48,40 444,21 pozitivă
bl.420, etj8, ap....
5 Str. Pantelimon, bl. 23.000 53,70 428,30 pozitivă
219, etaj 10. ap....
Apartamentul 52,81 468,24
supus evaluării
Valoarea de piaţă 24.490
prin comparaţia Euro
relativă

După ce sunt vizionate şi apreciate, evaluatorul va selecta preţul cel mai mic
dintre apartamentele mai bune calitativ ( apreciere negativă ) şi preţul cel mai mare
dintre apartamentele mai puţin bune calitativ ( corecţie pozitivă ), va efectua media
preţurilor şi o va multiplica cu suprafaţa utilă a apartamentului supus evaluării.
Selecţia dintre cele trei variante :
1. metoda costurilor 17.370 Euro
2. multiplicatorul chiriei brute 24.885 Euro
3. comparaţia relativă 24.490 Euro
Se poate propune un preţ de piaţă de :
24.500 Euro

3
EVALUAREA UNUI SPAŢIU DE DEPOZITARE
CAPITALIZAREA CHIRIEI

Evaluarea prin metoda costurilor


Suprafaţa terenului este de 1.125 mp, iar preţul pieţii pentru terenuri în zona
în care se află spaţiul de depozitare este de 8 euro/mp. Preţul terenului este deci
1.125 mp x 8 euro/mp = 9.000 euro. adică 365.850.000 lei
Suprafaţa construită ( Sc ) a spaţiului de depozitare este de 404 mp, în
calculul preţului barem intrând şi costurile de execuţiei a rampei de descărcare.
Conform catalog de reevaluare 111, fişa 86, preţul la nivel 1965 este de 800lei/mp.,
iar corecţiile sunt la nivel de - 80 lei/ mp. Preţul de nivel 1965, inclusiv corecţii, va fi
de 720 lei/ mp. Coeficientul de reactualizare la nivelul anului 2003/ 06 este 9.543,65.
Valoarea de înlocuire pentru spaţiul de depozitare este de 720 x 9.543,65 x 404 =
2.776.057.000 lei. Conform normativului PI35/1999 uzura este de 27 % . Valoarea
rămasă actualizată va fi:
2.776.057.000 x ( 1 - 0,27 ) = 2.026.521.000 lei
Suprafaţa construită a cabinei poartă este de 6,0 mp. Iar conform catalogului
123, fişa 33 preţul este de 994 lei/mp. Coeficientul de reevaluare este de 11.098,54
lei. Valoarea de înlocuire a cabinei este 66.191.700 lei. Uzura fizică conform
normativului P135/1999 este de 24 %. Valoarea rămasă actualizată va
fi : 66.191.700 x ( 1 - 0,24 ) = 50.305.000 lei
Suprafaţa construită a platformei betonate este de 330 mp, iar preţul la nivel
1965 est de 100 lei/mp, iar coeficientul de reevaluare de 8.963,56,

4
valoarea de înlocuire fiind de : 8.963,56 x 100 x 330 mp = 295.797.000 lei.
Uzura fizică conform normativ este de 39 %. Valoarea rămasă actualizată
devine : 295.797.000 x ( 1 - 0,39 ) = 180.436.000 lei.
Clădirea de depozitare are împrejmuire din prefabricate de 2,0 m
înălţime pe lungime de 180 m. Preţul de catalog 1965 din catalog 124, fişa
13D este de 110 lei/ml, iar coeficientul de reactualizare este de 8.997,43.
Valoarea de înlocuire devine : 180 ml x 110lei x 8.997,43 = 178.149.000 lei.
Uzura fizică este de 31 %, în acest caz valoarea rămasă actualizată devine :
178.149.000 x ( 1 - 0,31 ) = 122.922.000 lei.
Prin metoda costurilor valoarea de piaţă devine :
Teren 365.850.000 lei
Clădire depozitare 2.026.521.000 lei
Cabină poartă 50.305.000 lei
Platformă betonată 180.436.000 lei
împrejmuire____________ 122.922.000 lei
Total 2.746.034.000 lei 67.553 Euro

Metoda capitalizării veniturilor anuale


Evaluarea prin metoda capitalizării veniturilor anuale, obligă evaluatorul să
studieze piaţa privind chiriile pentru spaţiile de depozitare şi vânzările pentru astfel
de spaţii. Determinarea valorii de piaţă se face pentru o chirie medie.
Venitul brut potenţial - VBP -este venitul car s-ar obţine pentru un an întreg de
închiriere, fără cheltuieli.
Venitul brut efectiv VBE -este venitul care s-ar obţine în cazul real de număr
de luni închiriate s-au plătite. Se obţine scăzând din VBP veniturile neintrate.
Venitul net din exploatare VNE - este venitul înainte de impozitare, acest venit
se obţine scăzând din VBE cheltuielile fixe şi variabile.
In cazul în care chiria pieţii este de 5 Euro/mp/lună, VBP devine:
375 mp x 5 x 12 = 22.500 Euro
Dacă din cele 12 luni doar 10 luni sunt plătite VBE devine :
22.500 - 3.750 = 18.750 Euro (375x5x2=3.750 Euro2 luni fără venit)

Pentru cheltuielile de exploatare avem cheltuielile fixe şi variabile. Cheltuielile fixe


sunt aferente impozitelor şi asigurărilor, iar cheltuielile variabile sunt aferente
achitării întreţinerii, pazei, reparaţiilor, etc. şi pot fi distribuite fie total fie parţial
chiriaşului. Se apreciază cheltuieli fixe de 820 Euro şi 3.320 Euro cheltuieli variabile,
un total de 4.140 Euro.

5
In acest caz VNE devine : 18.750 - 4.140 = 14.610 Euro

In urma analizei chiriilor medii şi a vânzărilor spaţiilor a reieşit o rată de capitalizare


medie de 16,5 %. In acest caz Valoarea de piaţa pe bază de randament este:
14.610
Vr =-----------------= 88.545 Euro
0,165
EVALUAREA PRIN METODA PROCEDELOR SPECIFICE
METODA SIMILITUDITNII

Metoda Procedeelor specifice presupune posibilitatea de abordare a unor procedee de


analiza care sa determine valorea de inlocuire pentru un utilaj asemănător, cu performante
asemănătoare.
La U.M.Timişoara se găsesc in fabricaţie automacarale de 12,5 tm si de 16 tm care au
următoarele valori de inlocuire
Automaccara UM 12,5 tm - 490.000.000 lei ( fara TVA)
Automacara UM 16 tm- 550.000,000 lei (fara TVA)

Prin performantele automacaralei de KRAZ 16 tm putem aprecia capacitatea de


alimentare cu energie electrica de 380 V ,iar ca deficiente ar fi lipsa braţului telescopic,
existent la U.M.T. si comenzile centralizate din cabina automacaralei.
Prin aceasta metoda promovez ideia unei valori de 550.000 000 lei

METODA INDICIALA

Valorea de inlocuire se obţine prin multiplicarea valorii de punere in funcţiune cu


coeficienţi de reactualizare prezentaţi prin regim de Hotărâri Guvernamentale si indici
oficiali de rata a infaltiei.
Valorea de 1.015.340 lei inregistrata contabil se va diminua cu suma de 13.140 lei ce
reprezintă sculele date pe inventar odată cu predarea utilajului si care nu mai sunt in teren la
data verificării. In acest fel suuma de promovare ca valore de PIF este de 1.002.200 lei.
La un curs de tranzacţii leu /dolar pe anul 1982 de 15,24 lei/l $ USA revine un preţ de
65.760$ La cursul de 8.416 lei/l $ - 24 III-1998 o macara de acest fel ar costa 553.436.000 lei.
Alta metoda aceptata si promovata este acela al folosirii indicilor de
reactualizare.
Pentru HGR 945 avem 1,14 H.G.R. 26/1992 avem 9,17 H.G.R. 500 avem 10,966 ,iar
pentru perioada anilor 1995,1996 si 1997 avem indice oficial din Buletinele de Statistica de
5,05
In acest caz valorea de inlocuire este de :

1.002.200 x 1,14 x 9,17 x 10,966 x 5,05 = 580.187.000 lei

Durata de viata scriptica conform Legii 15 /1994 este de 10 ani ,iar conform Legii
62/1968 este de 20 ani. Durata de viata rest de executat conform noii legi este expirata, iar
conform vechii legi este de 5 ani.
Aprecierea capacităţii de folosire pentru acest utilaj este de 8 ani si 6 luni pentru cazul
in care se refac instalaţiile pentru ISCIR-izare si 7 ani si 6 luni in cazul in care nu se fac.
Valorea rămasa actualizata se obţine prin impartirea valorii de inlocuire la 240 luni si apoi
multiplicarea cu 102 luni in prima varianta si 90 luni pentru varianta II-a

580.187.000 : 240 = 2.417.450 lei amortizare lunara.


287419

Valorea rămasa actualizata in cazul ISCIR-izarii

2.417.450 x 102 = 246.579.000 lei

Valoarea rămasa in cazul in care nu se face ISCIR-izarea

2.417.450 x 90 = 217.570 .000 lei

In concluzie pentru automacaraua KRAZ- 4561A supusa evaluării in scopul vânzării,


in condiţiile discutate de punere in probe la data licitaţiei sunt necesare o serie de cheltuieli pe
care proprietarul acestui utilaj si-l asuma .

CONCLUZII:

Pentru vânzare in condiţiile amenajării si ISCIR-izarii preţul de incepere a


licitaţiei este de

246.579.000 lei - 29.300 U.S.D.SS

Pentru vânzare in cazul in care nu se face ISCIR-izarea preţul de incepere a licitaţiei


este de :

217.570.000 lei 25.850 U.S.D. $$

In cazul in care după 3 luni de la evaluare in conditiilre conservării in bune condiţii a


utilajului se poate aprecia vânzarea la cursul in lei valoare in dolari prezentata in aceasta
expertiza de evaluare.