ABORDAREA

PE BAZA DE ACTIVE
Prof.univ.dr. Ion ANGHEL
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Teme propuse
Logica abordarii pe baza de venit
Evaluarea activelor necorporale
Evaluarea proprietatilor imobiliare
Metoda activului net de lichidare
Concluzii

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
1. Logica abordarii pe baza de active
Principiul substituiei : un activ nu valoreaz mai mult
dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale
componente
un cumparartor nu va plati mai mult pentru o
proprietate (afacere) mai mult decat l-ar costa sa
creeze o entitate cu o utilitate echivalenta.
Continuitatea exploatarii = (ANC) evaluarea tuturor
activelor si datoriilor la valoarea de piata sau o alta
valoare corespunzatoare;
Lichidarea = ANL, evaluarea tuturor activelor si
datoriilor la valoarea neta de realizare pe piata;
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Poate fi singura abordare
NU cand evaluam intreprinderi operationale si
care vor funciona pe o perioada previzibila in
viitor.
NU cand evaluam intreprinderi la care se
poate dezvolta evaluarea prin comparatie

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
2. Evaluarea activelor necorporale
Este de competenta evaluatorului de
intreprindere
Se trateaza intr-o prezentare separata
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
3. Evaluarea proprietatilor imobiliare
Definitii fundamentale
Proprietate imobiliara: teren sau teren +
constructie
CMBU utilizarea probabila rationala si
utilizarea legala a unui teren liber sau a unei
proprietati construite, care este fizic posibila,
fundamentata adecvat, realizabila financiar si
care determina o valoare maxima
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
3. Evaluarea proprietatilor imobiliare
Sase metode de evaluare a terenurilor
1. metoda comparatiei directe.
2. metoda proportiei. Cunoscuta si ca metoda alocarii
aceasta se bazeaza pe ideea ca exista un anumit
raport intre valoarea terenului si valoarea proprietatii
(teren plus cladire).
3. metoda extractiei. Este considerata o varianta a
metodei anterioare deoarece ea se bazeaza pe
extragerea valorii terenului pornind de la pretul de
vanzare al unei proprietati din care se deduce costul
de inlocuire net al cladirii.
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
4. metoda parcelarii. Reprezinta o metoda relativ simpla, utilizabila atunci
cand (CMBU) o reprezinta parcelarea si cand informatiile de piata
permit evaluatorului sa aiba date privind vanzarea unor loturi parcelate.
5. metoda valorii reziduale. premise: evaluatorul sa cunoasca valoarea
constructiei, sa poata estima, rezultatul operational al intregii proprietati
si sa poate determina de pe piata rate de capitalizare distincte pentru
teren si pentru constructie. Se porneste de la estimarea rezultatului
operational net generat de intreaga proprietate din care se deduce
rezultatul atribuibil constructiei. Diferenta = rezultatul operational net
generat de teren care, prin capitalizarea la o rata adecvata, va oferi
valoarea estimata a terenului.
6. metoda capitalizarii rentei (chiriei) de baza. Reprezinta o metoda
similara din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizarii profitului in
evaluarea intreprinderii. Se bazeaza pe capitalizarea la o rata adecvata
a rentei de baza (castigul din cedarea dreptului de folosinta a terenului).


EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Evaluarea cladirilor
procedura costului de inlocuire net (CIN)
Cost de inlocuire brut
Deprecierea versus Amortizare
Reversibila/ ireversibila
Fizica, functionala si economica
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Cele 3 tipuri de depreciere
deprecierea fizica pierderea de valoare ca urmare a
utilizarii si trecerii timpului;
deprecierea functionala, o pierdere de valoare rezultata
din deficientele de proiectare. Aceasta poate fi cauzata,
prin trecerea timpului, ca urmare a schimbarii
standardelor de constructii, invechirea materialelor
folosite etc.sau din supradimensionarea constructiei ori a
dotarilor.
deprecierea din cauze externe, o utilitate diminuata a
cladirii ca urmare a influentelor negative ce provin din
exteriorul cladirii (vecintatea).
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Evaluarea echipamentelor
Definire
Evaluare:
Costul
Comparatia
Venitul


EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
4. Metoda activului net de lichidare
Dizolvarea societatii comerciale poate avea loc, de
regula, in cateva cazuri, cum sunt:
expirarea termenului prevazut in contractul de
asociere;
imposibilitatea realizarii obiectului de activitate;
hotararea adunarii generale;
reducerea capitalului social sub 50 % sau micsorarea
lui substantiala, daca asociatii nu procedeaza la
completarea lui.


EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
2 cazuri
intreprinderea este in dificultate si isi inceteaza
activitatea.
Se determina activul net de lichidare (ANL) ca
diferenta intre valoarea evaluata a tuturor activelor
si datoriile (inclusiv costurile lichidarii);
intreprinderea in dificultate temporara, dar
redresabila.
Intr-o asemenea situatie, se lichideaza ca firma.
dar va continua sa functioneze, prin fuziune cu alta
firma sau la alti proprietari.
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
5. CONCLUZII
Abordare complexa
Necesita intelegerea completa a celor 3
abordari
Da o indicatie credibila asupra valorii
activelor nete;
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL
Multumesc !
Ion ANGHEL, Ph.d
Professor Academy of Economic Studies
IVSC Professional Board Member
Past President ANEVAR
Email: ion.anghel@ase.ro