Sunteți pe pagina 1din 27

1)

Gajul i ipoteca reprezint drepturi reale instituite n vederea garantrii


executrii obligaiilor cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din
valoarea bunurilor gajate/ipotecate, i reprezint un raport de drept accesoriu fa de
obligaia principal i condiionat pe durata executrii obligaiei principale dac legea
sau contractul de gaj nu prevede altfel.
n acest sens, gajul i ipoteca reprezint drepturi reale accesorii cu funcii de
garanie care aparin creditorului n favoarea cui au fost constituite, ultimul bucurnduse de prerogativa dreptului de preferin i deurmrire a bunului grevat n scopul
asigurrii executrii obligaiei principale.
Legiuitorul prin prisma art. 454 alin. (2) Cod civil a instituit dou caracteristici
legale ale gajului/ipotecii.
Prima caracteristic enunat este c gajul constituie un raport de drept accesoriu
fa de obligaia principal.Adic nulitatea actului juridic care a
generat obligaiunea garantat prin gaj are drept consecin i nulitatea contractului
de gaj sau de ipotec, ns recunoaterea nulitii contractului de gaj sau ipotec nu
poate servi temei pentru ncetarea sau recunoaterea nul a obligaiei de baz.
A doua trstur juridic instituit, prin prisma art. 454 alin. (2) Cod civil, ine de
aceea c gajul/ipoteca este condiionat n timp de durata obligaiei garantate. Aceast
norm nu trebuie interpretat n sensul c odat ce a survenit scadena obligaiei
garantate, gajul nceteaz. Astfel atta timp ct obligaia garantat nu a fost stins, nici
gajul nu nceteaz.
Caracterul accesoriu precum i condiionarea n timp a gajului/ipotecii n raport cu
obligaia garantat sunt dispozitive n sensul c prile contractului de gaj pot prevede
altfel.
Complementar, dreptul de gaj i ipotec se menine asupra bunurilor grevate
indiferent de trecerea dreptului de proprietate sau gestiunea asupra bunurilor gajate i
ipotecate. O asemenea abordare a dreptului real i accesoriu al gajului i ipotecii
rezult din prevederile art.486 Cod civil, ct i din prevederile art.26 din Legea cu
privire la ipotec, potrivit crora, orice ter dobndete dreptul de proprietate sau de
gestiune asupra bunului grevat cu gaj innd cont de gaj, cu excepia cazurilor
prevzute la art.478 Cod civil i/sau n cazul transmiterii, inclusiv al nstrinrii
bunului imobil ipotecat ctre teri, ipoteca subzist, cu excepia cazurilor n care
creditorul ipotecar consimte n scris asupra ncetrii ipotecii.
2)
Legislaia n vigoare admite garantarea prin gaj sau prin ipotec a uneia sau a
mai multor obligaii (art. 14 alin. (1) din Legea cu privire la gaj, art. 4 alin. (5) din
Legea cu privire la ipotec).
Prevederile art. 4 alin. (5) i (6) din Legea cu privire la ipotec indic faptul c
obligaia garantat poate fi curent sau viitoare, inclusiv condiionat. n cazul
garantrii obligaiilor viitoare, prile urmeaz s prevad expres n contract acest fapt.
Codul civil, n art.461, prevede c gajul poate garanta una sau mai multe creane
legale, existente sau viitoare, pure i simple sau afectate de modaliti (afectate de o
condiie, termen, sarcin), creana garantat prin gaj urmnd s fie determinat sau
determinabil.
3)
innd cont de faptul c dreptul de urmrire i dreptul de preferin sunt cele
mai importante efecte pe care le produce dreptul de gaj, se menioneaz c aceste dou

drepturi sunt reglementate de lege prin intermediul normelor imperative. Creditorul


gajist i debitorul gajist nu pot modifica aceste drepturi pr in acordul lor i, respectiv,
nu pot devia de la normele imperative care reglementeaz aceste dou efecte ale
dreptului de gaj.
Dreptul de urmrire a bunului gajat poate fi exercitat de ctre creditorul gajist doar
prin modalitile i cazurile expres stabilite prin lege.
Modalitile stabilite de lege pentru urmrirea bunului gajat ntru satisfacerea
creanelor snt:
-vnzarea bunului gajat de ctre creditorul gajist,
-vnzarea bunurilor gajate sub controlul instanei de judecat,
-dobndirea posesiei asupra bunului gajat n scopul administrrii lui.
6. Avnd n vedere c n practica judiciar deseori se confund contractele de gaj
cu contractele de fidejusiune, se reine c, cu toate c la prima vedere acestea, - dup
natura lor, au ca scop asigurarea executrii unor obligaii, ele totui se deosebesc,
deoarece dau natere unor efecte juridice diferite i se aplic la situaii diferite.
n primul rind, gajul este un drept real n al crui temei creditorul (creditorul gajist)
poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori,
inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care debitorul
(debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj.
Prin contract de fidejusiune, o parte (fidejusor) se oblig fa de cealalt parte
(creditor) s execute integral sau parial, gratuit sau oneros obligaia debitorului.
Snt diferite modalitile de ncheiere a contractelor de gaj i de fidejusiune,
necesitatea i obligativitatea nregistrrii gajului fa de contractele de fidejusiune,
pentru care nregistrarea nu este obligatorie.
De asemenea, snt diferite raporturile juridice, obiectul, temeiurile de ncetare
etc.
La relaiile de gaj obiectul este strict determinat i bunul constituie obiectul
contractului, de aceea i se definete ca o garanie real,
- iar n contractul de fidejusiune obiectul l constituie rspunderea fidejusorului cu
ntreg patrimoniul acestuia, de aceea i este definit ca o garanie personal.
Fidejusiunea presupune un raport juridic accesoriu fa de obligaia garantat, prin
care o ter persoan, alta dect debitorulobligaiei garantate, i asum rspunderea
pentru executarea obligaiei de ctre debitor. i aceast rspundere se extinde asupra
ntregului activ (toate bunurile) ce aparin fidejusorului.
Gajul presupune un raport juridic accesoriu fa de obligaia garantat cu privire la
un bun concret determinat, ataat executrii obligaiei, din valoarea cruia creditorul
este ndreptit s i satisfac creana n caz de neexecutare a obligaiei de ctre
debitor. Exercitarea bunului de gaj se limiteaz la bunul n cauz.
Obiectul, subiectele gajului i ipotecii
7.Se specific faptul c, dei dup natura lor juridic, att gajul, ct i ipoteca
reprezint o garanie real n al crei temei creditorul este n drept s cear satisfacerea
creanelor sale, avnd prioritate fa de ali creditori, diferena esenial instituit de
legiuitor ntre gaj i ipotec o constituie nsui obiectul raportului juridic.
Astfel, obiect al gajului, n sensul art. 8 din Legea cu privire la gaj, poate fi orice
bun corporal sau incorporal, ori o universalitate de bunuri (a se vedea art. 298 Cod

civil), cu excepia bunurilor inalienabile i insesizabile, iar obiect al ipotecii, potrivit


art. 7 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec, pot fi numai bunurile imobile.
De asemenea, valorile mobiliare pot fi gajate n temeiul contractului de gaj.
Totodat, urmeaz a se ine cont c aciunile gajate nu dau creditorului gajist
dreptul de a participa ca acionar la adunrile generale, dreptul de participare
fiindrezervat acionarului. Certificatele cu privire la dobnzi, dividende i la alte
venituri obinute n temeiul dreptului exprimat n valoarea mobiliar constituie
obiectul gajului doar n cazul n care contractul nu prevede altfel (art.460 Cod civil).
Se va ine cont de faptul c gajul constituit pentru garantarea plii unei sume de
bani este valabil chiar dac, la momentul constituirii lui, debitorul gajist nc nu a
primit prestaia pentru care se oblig sau a primit-o doar parial. Aceast regul se
aplic n special la acordarea de credite sau la emiterea de obligaii sau de alte titluri
de mprumut (art.15 din Legea cu privire la gaj, art. 462 Cod civil). Totodat, dac
creditorul gajist refuz s predea sumele de bani pe care s-a obligat s le dea cu
mprumut (sau credit bancar) i n a cror garantare deine un gaj, el este obligat s
reduc gajul (cu excepia ipotecii) sau s-l radieze, sub sanciunea reparrii
prejudiciului cauzat debitorului gajist.
De asemenea, obiect al gajului, n conformitate cu dispoziiile art.8 din Legea cu
privire la gaj, pot fi mijloacele bneti n moned naional i n valut strin aflate n
conturi deschise la bnci, precum i sub form de monede metalice jubiliare i
comemorative (inclusiv cele ce conin metale preioase). Gajul mijloacelor bneti
poate fi constituit numai cu deposedarea acestora (amanet).
8) Conform legislaiei n vigoare, prin contract, att gajul, ct i ipoteca, se pot
extinde i asupra accesoriilor bunului, i a bunurilor viitoare, asupra oricrui
bun care se unete prin accesiune cu bunul gajat sau ipotecat.
Gajul subzist asupra bunului mobil nou care rezult din transformarea unui bun
gajat. La fel, gajul subzist asupra bunului mobil nou care rezult din transformarea
unui bun gajat sau se extinde asupra a ceea ce rezult din confuziunea (amestecul) sau
unirea mai multor bunuri mobile dintre care cel puin unul a fost gajat (art.464 Cod
civil), iar persoana care dobndete dreptul de proprietate asupra bunului nou este, n
special n virtutea regulilor cu privire la accesiunea mobiliar, inut de acest gaj
(art.12 din Legea cu privire la gaj).
Ipoteca se poate extinde asupra mbuntirilor i ameliorrilor bunului imobil
ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil
ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract.
n context, ipoteca este indivizibil i subzist integral asupra tuturor bunurilor
imobile ipotecate, asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor, chiar dac
imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu ipotec este divizibil.
9) Instanele de judecat urmeaz s fac distincie ntre noiunile
accesoriile, mbuntirile, ameliorrile bunului ipotecat i bunurile
dobndite n viitor.
Conform art.292 alin.(1) i (2) Cod civil, bunul destinat n mod permanent
ntrebuinrii economice unui alt bun (principal) i legat de acesta prin destinaie
comun este un bun accesoriu,att timp ct satisface aceast ntrebuinare. Toate
celelalte bunuri sunt principale.

Clasificarea bunurilor n principale i accesorii se face n raport cu corelaia dintre


ele. Bunurile principale snt bunurile care au o existen de sine stttoare, o destinaie
economic proprie, adic poate fi folosit independent, fr a servi la ntrebuinarea
unui alt bun.
i, invers, bunurile accesorii sunt bunurile care sunt destinate s serveasc la
ntrebuinarea altor bunuri principale. Aceast norm (art.292 alin.(1)) atribuie 2
caractere bunurilor accesorii, i anume:
- existena unei legturi economice ntre bunul accesoriu i principal;
- bunul accesoriu trebuie sa fie destinat n mod permanent ntrebuinrii
economice a bunului principal.
Prin noiunea de ameliorri se subnelege o ndreptare, o corectare, o
mbuntire, o optimizare.
La categoria accesoriilor bunului trebuie atribuite bunurile unite, incorporate la
bunul gajat (ipotecat) prin accesiune mobiliar sau imobiliar.
8. Bunurile imobile ce vor fi dobndite ulterior instituirii ipotecii, nu constituie
bunuri accesorii n sensul art.292 Cod civil, deoarece au o existen de sine stttoare,
o destinaie economic proprie, pot fi folosite independent i nu snt destinate n mod
permanent la folosirea bunului principal.
Bunul viitor poate fi obiect distinct al ipotecii doar dac corespunde criteriilor de
existen de sinestttoare, destinaie economic proprie, posibilitatea folosirii
independente, cum ar fi n cazul ipotecrii unui bun imobil ce urmeaz a fi construit
sau achiziionat de debitorul ipotecar (bloc locativ, apartament, cas de locuit
individual). Dac bunul reprezint, de exemplu, o anex la casa de locuit individual,
edificat dup instituirea ipotecii, atunci aceast anex urmeaz a fi atribuit la
actegoria accesoriilor.
Potrivit art. 7 alin. (2) din Legea cu privire la ipotec, obiectul ipotecii poate fi
determinat prin denumirea bunului, numrul su cadastral, locul aflrii, precum i
printr-o descriere suficient pentru identificarea acestuia (datele cadastrale, datele
conform documentaiei de proiectare, valoarea etc.).
Totodat, distinct de cele menionate, dac altfel nu este prevzut de contract,
ipoteca se extinde asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu bunul
imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului
imobil ipotecat (art.7 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec).
Codul civil, prin art.328, cu referire la accesiunea imobiliar natural stabilete
c adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului terenului
riveran numai dac ele se formeaz treptat (aluviuni), iar terenurile ocupate treptat de
albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape.
Conform art. 329 Cod civil, accesiunea imobiliar artificial, construciile i
lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute de
proprietarul terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar.
Prin lucrri se neleg plantarea, precum i amenajrile aduse unui teren care nu
se ncorporeaz n mod durabil n acesta.
Prevederile art.330 Cod civil identific accesiunea mobiliar i caracteristicile
acestora.

9. Legea nr.354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,


prin prisma art. 10, prevede c n cazul n care n Registrul bunurilor imobile snt
nscrise drepturi patrimoniale cu care este grevat dreptul de proprietate (dreptul de
arend, dreptul de ipotec etc.), aceste grevri, dac la momentul formrii nu au fost
stinse, vor trece la toate bunurile imobile formate prin separare.
n cazul bunului imobil grevat cu servitute, dup separare va fi grevat cu
servitute doar bunul imobil care rmne aservit, dac se poate stabili bunul aservit. n
caz contrar, rmn grevate cu servitute toate bunurile.
De asemenea, n cazul comasrii potrivit legii menionate, n cazul n care
bunurile imobile care se comaseaz snt grevate cu ipotec, bunul format prin
comasare nu se nregistreaz dect dup confirmarea de ctre creditorii ipotecari a
rangului fiecrei ipoteci. Pentru aceasta, registratorul ntocmete o list a drepturilor
de ipotec n ordinea nregistrrii lor, indicnd rangul fiecrui drept, pe care o va
expedia spre confirmare fiecrui creditor ipotecar. nregistrarea drepturilor de ipotec
se va efectua o dat cu nregistrarea bunului format prin comasare.
10. Se reine c, exceptnd situaia n care contractul de ipotec prevede altfel, n
cazul instituirii ipotecii asupra terenului, aceasta se extinde i asupra construciilor
capitale existente i viitoare, precum i asupra construciilor nefinalizate amplasate pe
acesta, care i aparin debitorului ipotecar cu drept de proprietate privat, iar n cazul
ipotecrii unei construcii, ipoteca se extinde i asupra terenului pe care este amplasat
aceasta dac proprietar al terenului este debitorul ipotecar (art.46 i 47 din Legea cu
privire la ipotec).
Proprietarul unei construcii viitoare sau nefinisate, divizat sau nu n ncperi
izolate, poate institui ipoteca asupra acesteia dac construcia viitoare sau nefinisat
este nregistrat n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu legislaia privind
cadastrul bunurilor imobile.
Proprietarul unei ncperi izolate din cadrul construciei viitoare sau nefinisate
poate institui ipoteca asupra acesteia dac respectiva ncpere izolat este nregistrat
n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu legislaia privind cadastrul bunurilor
imobile.
Totodat, n cazul n care construcia viitoare sau nefinisat este nregistrat n
form de condominiu, ipoteca nu se instituie asupra ntregii construcii. Ipoteca poate
fi instituit numai asupra ncperilor izolate n cadrul acesteia.
11. Se va avea n vedere c, potrivit reglementrilor art.11 alin.(3) lit.e) din
Legea cu privire la ipotec, contractul de ipotec trebuie s conin n mod obligatoriu
valoarea de pia i valoarea de nlocuire a obiectului ipotecii, care trebuie s fie
stabilit n ordinea prevzut de art.8 din Legea cu privire la ipotec, printr-un raport
de evaluare ntocmit de ctre un evaluator, n conformitate cu legislaia privind
activitatea de evaluare.
Legea cu privire la gaj nu impune asemenea cerine, dar n vederea excluderii
oricror divergene ce ar putea aprea pe viitor, prile contractante nu snt lipsite de
dreptul de a evalua bunul mobil obiect al gajului prin intermediul unor evaluatori sau
printr-o alt modalitate, anexnd la contractul de gaj actul de confirmare al preului
comercial rezonabil al bunului gajat.

Codul civil, prin prisma art.468, instituie c n contractul de gaj trebuie s se


indice, inclusiv, estimarea bunului gajat, iar potrivit art.479 prile pot conveni asupra
condiiilor de nlocuire sau substituire a obiectului gajului, nlocuirea sau substituirea
obiectului gajului reprezintnd un nou gaj, aceeai reglementare fiind prevzut i de
art.54 din Legea cu privire la gaj.
n acelai sens, art.49 din Legea cu privire la gaj stabilete c dac, n urma
deteriorrii, bunul gajat nu mai poate fi utilizat conform destinaiei sale directe,
creditorul gajist este n drept s cear substituirea ori completarea bunului gajat sau
achitarea de ctre debitorul gajist a valorii lui stabilite n contract, drepturile
creditorului, n cazul pierderii sau deteriorrii bunului ipotecat, fiind reglementate cu
titlu de blanchet la legislaia cu privire la ipotec.
12. Conform art. 457 alin. (3) Cod civil, art. 11 din Legea cu privire la gaj i art.
7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotec, prin contract poate fi prevzut extinderea
gajului sau ipotecii asupra bunurilor care vor fi dobndite n viitor.
n acest sens, ipoteca se va putea rsfrnge asupra bunurilor dobndite n viitor
numai n cazul n care acestea au fost prevzute expres n contract.
n cazul mbuntirilor i ameliorrilor bunului imobil ipotecat, precum i a
bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, ipoteca se va
extinde asupra acestora n orice caz, dac altfel nu este prevzut de contract.
13. Se reine c nu pot fi obiect separat al gajului sau al ipotecii bunurile care nu
pot fi nstrinate separat.
Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil, nsa este posibil
grevarea cu gaj a unei cote din dreptul de proprietate asupra bunului. Adic cota- parte
din dreptul de proprietate asupra unui bun poate fi ipotecat separat.
Nu poate fi obiect al gajului drepturile legate nemijlocit de persoana debitorului
gajist, adic bunurile care servesc n mod direct necesitile vitale ale persoanei fizice
i de care persoana fizic nu poate fi lipsit (art. 89 din Cod de executare,ex.
mobilierul, obiectele casnice etc.), i nici drepturile a cror cesiune este interzis de
lege, precum i alte bunuri inalienabile sau insesizabile.
La fel, ipoteca nu se va extinde asupra fructelor (art. 299 Cod civil) bunului
ipotecat, dac contractul de ipotec nu prevede altfel.
14. Se va avea n vedere c, n sensul art. 479 Cod civil, obiectul gajului poate fi
nlocuit sau substituit, ns condiiile de nlocuire sau substituire urmeaz a fi
stabilite expres prin contract.
Debitorul ipotecar este obligat s asigure obiectul ipotecii n beneficiul
creditorului ipotecar, la valoarea de nlocuire, mpotriva tuturor riscurilor de pieire sau
deteriorare fortuit (art.22 din Legea cu privire la ipotec).
15. Cercul de subieci al gajului i al ipotecii este stabilit prin prisma art. 476
Cod civil, art. 2, 3 din Legea cu privire la gaj, art. 9 din Legea cu privire la ipotec.
Este creditor gajist persoana n a crei favoare s-a constituit gajul i care este
creditor n raportul juridic obligaional garantat prin gaj. n calitate de creditor ipotecar
poate fi orice persoan fizic sau juridic.
Att n cazul gajului, ct i n cazul ipotecii, poate fi debitor orice persoan fizic
sau juridic (debitor gajist, debitor ipotecar). La fel subiect al raporturilor de ipotec

poate fi i garantul ipotecar.


Debitorul i garantul ipotecar, n calitatea lor de debitor ipotecar, pot conveni
asupra condiiilor de garantare a executrii obligaiilor debitorului de ctre garantul
ipotecar, precum i asupra obligaiilor debitorului fa de garantul ipotecar n cazul
executrii dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Lipsa unui asemenea acord
scris nu influeneaz valabilitatea ipotecii.
n cazul n care creanele creditorului ipotecar snt satisfcute de ctre garantul
ipotecar, inclusiv din contul bunului imobil ipotecat, acesta se subrog n drepturile
creditorului astfel nct garantul obine dreptul de creditor al obligaiilor debitorului.
Dup ce garantul ipotecar execut obligaia debitorului, primul are dreptul s solicite
de la creditorul ipotecar dovada executrii obligaiei n condiiile stabilite de lege.
De asemenea, urmeaz a se accentua asupra faptului c, n temeiul art.9 alin. (6)
din Legea cu privire la ipotrec, garantul ipotecar nu poate opune creanele sale fa de
debitor satisfacerii creanelor creditorului ipotecar din contul bunului imobil ipotecat.
16. n sensul art. 2 alin. (6) din Legea cu privire la gaj, minorii i persoanele cu
capacitate de exerciiu restrns pot fi debitori gajiti numai dac grevarea cu gaj a
bunurilor rspunde unei necesiti stringente sau prezint un avantaj nendoielnic
pentru acetia. Gajarea bunurilor se face doar cu acordul autoritii de tutel i
curatel.
Spre deosebire de art. 2 alin. (6) din Legea cu privire la gaj, art. 10 alin. (5) din
Legea cu privire la ipotec prevede c imobilul aflat n proprietatea unor persoane
fizice cu capacitatea de exerciiu restrns sau n proprietatea minorilor poate fi
ipotecat cu respectarea condiiilor necesare pentru nstrinare. Astfel, la ipotecarea
imobilului a crui proprietar sau coproprietar este o persoan n privina creia a fost
insituit tutela sau curatela urmeaz a fi respectate prevederile art. 42 Cod civil, care
deasemenea solicit autorizaia autoritii tutelare. Iar ipotecarea imobilului care
aparine minorului n privina cruia nu a fost instituit tutela sau curatela are loc de
ctre prini (art. 22 Cod civil) sau cu ncuviinarea prinilor (art. 21 Cod civil) fr a
fi necesar acordul autoritii tutelare.
Contractul de gaj i contractul de ipotec. Condiiile pentru instituirea
gajului sau ipotecii
17. Ca temei juridic pentru constituirea gajului este, de regul, contractul (art.
466 Cod civil).
n cazul gajului legal, temei pentru constituirea gajului servesc prevederile legale
sau hotrrea judectoreasc (art. 467 Cod civil, art. 32-36 din Legea cu privire la gaj).
Gajul nu se nate prin efectul direct al contractului sau al legii, prevederile legale
sau contractuale servind doar temei pentru constituirea gajului.
Dac nu a fost constituit, gajul legal nu exist i creditorul care a ncheiat un
contract de gaj cu debitorul nu este altceva dect un creditor chirografar (ordinar).
La fel, creditorii care n baza legii au dreptul la constituirea gajului legal, devin
creditori gajiti doar n cazul n care au svrit toate formalitile de constituire
(nregistrare). Lipsa temeiului atrage dup sine nulitatea dreptului de gaj dac acesta a
fost constituit.

Contractul de gaj (art. 468 Cod civil) se ncheie ntre creditorul creanei garantate
i proprietarul bunului (sau titularul unui drept real care i d acestuia dreptul de a
nstrina bunul) asupra cruia se constituie dreptul de gaj.
Contractul de gaj este un contract accesoriu, unilateral, real (n cazul amanetului)
sau consensual (n cazul gajului fr deposedare).
18. Contractul de gaj se ncheie n form scris. n cazul n care pentru
transmiterea bunului se cere form autentic, contractul de gaj se ncheie n form
autentic. Contractul de ipotec se ncheie n form autentic. Nerespectarea
formeiatt n cazul gajului,ct i ipotecii atrage nulitatea contractului.
Deasemenea, n cazul n care pentru constituirea gajului este necesar forma
scris, se va lua n consideraie prevederile art. 210 alin. (2) Cod civil,care permit ca
acesta s fie ncheiat i printr-un schimb de scrisori, telegrame, telefonograme, altele,
semnate de partea care le-a expediat.
Se reitereaz c, potrivit art. 12 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec, orice
modificare sau completare a clauzelor contractului de ipotec se autentific notarial,
iar art. 468 alin. (3) din Cod civil stabilete c orice modificare sau completare a
contractului de gaj se efectueaz n forma prevzut de alin. (1) al acestui articol.
Clauza privind gajul sau clauza privind ipoteca poate fi inclus n contractul n a
crui baz apare obligaia garantat prin gaj sau obligaia garantat prin ipotec. n
acest caz, contractul din care se nasc obligaiile debitorului va fi ntocmit n forma
cerut pentru contractele respective i va include clauzele eseniale ale acestora.
Contractul de gaj i contractul de ipotec trebuie s conin condiiile obligatorii
indicate n art.468 alin.(2), (3), (4) i (5) Cod civil, art. 13 din Legea cu privire la gaj,
art. 11 din Legea cu privire la ipotec.
Att n contractul de gaj, ct i n contractul de ipotec, prile pot include i alte
clauze.
Articolul13 din Legea cu privire la gaj, art.11 din Legea cu privire la ipotecprevd c,
este nul clauza prin care creditorul gajist devine proprietarul obiectului gajului n
cazul neexecutrii sau executrii necorespunztoare a obligaiei garantate prin gaj.
Se va face distincie ntre prevederile art. 11 alin.(5) din Legea cu privire la
ipotec privind interzicerea trecerii dreptului de proprietate la creditorul ipotecar i ale
art.35 din aceeai lege, care stabilete modalitatea de achiziionare a bunului de ctre
creditorul ipotecar ca mijloc de executare benevol.
Conform art.30 din lege, achiziionarea bunului ipotecat de ctre creditorul
ipotecar reprezint una din modalitile de exercitare a dreptului de ipotec, care
conform art.35 poate fi realizat n cadrul executrii benevole prin ncheierea unui
acord de executare benevol, care va avea coninutul i forma unui contract de
vnzare-cumprare. Legea expres reglementeaz c bunul ipotecat poate fi achiziionat
de ctre creditorul ipotecar n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec numai prin
intermediul vnzrii sub controlul instanei de judecat.
19. Urmeaz a se ine cont c Legea cu privire la gaj instituie o derogare de la
prevederea privind interzicerea trecerii dreptului de proprietate asupra gajului ctre
creditorul gajist.
Astfel, regula general prevede c este interzis, sub sanciunea nulitii, clauza

prin care bunul gajat trece n proprietatea creditorului n cazul n care debitorul nu
execut obligaia garantat. ns art.13 alin (7) din aceast lege a instituit i o
excepie, care stabilete c aceast regul nu se aplic n cazul respectrii
concomitente a urmtoarelor condiii:
- obiect al gajului l constituie moneda naional sau valuta strin, cu excepia
monedelor metalice jubiliare i comemorative (inclusiv a celor ce conin metale
preioase);
- moneda n care urmeaz a fi executat obligaia garantat nu difer de moneda
mijloacelor bneti gajate.
n acest caz, creditorul gajist devine proprietar al mijloacelor bneti ce
constituie obiectul gajului. Art.661 prevede expres c dreptul de gaj asupra monedei
naionale i asupra valutei strine, cu excepia monedelor metalice jubiliare i
comemorative (inclusiv a celor ce conin metale preioase), se exercit prin
transmiterea cu drept de proprietate ctre creditorul gajist a monedei naionale i a
valutei strine gajate sau prin vnzarea monedei naionale i a valutei strine gajate, n
corespundere cu prevederile normei date.
20. n sensul art. 13 alin. (4) din Legea cu privire la gaj coroborat cu art. 468
alin. (4) Cod civil, drept condiie pentru instituirea gajului n favoarea creditorului
gajist o constituie acordul expres al debitorului gajist.
O prevedere similar cu privire la condiia obligatorie a acordului expres al
debitorului gajist se conine i n art.11 alin. (3) lit. b) din Legea cu privire la ipotec
nr.142-XVI din 26 iunie 2008.
La fel, conform art.10 alin. (1) dinLegea cu privire la ipotec, dac dreptul de
dispoziie necesit acordul unui ter, acest acord este necesar i pentru instituirea
ipotecii asupra bunului imobil respectiv. Aceast condiie, n sensul art. 469 Cod civil,
este obligatorie i pentru ncheierea contractului de gaj, deoarece instituirea gajului
sau ipotecii impune prezena unui acord expres i nu presupus.
21. Se reine c, att n cazul contractului de gaj, ct i n cazul contractului de
ipotec, neexecutarea obligaiei de notificare n scris a creditorului gajist sau ipotecar
despre drepturile terilor asupra obiectului gajului sau ipotecii acord creditorului
gajist sau ipotecar dreptul de a solicita executarea anticipat a obligaiei garantate prin
contract sau modificarea condiiilor contractului (art. 469 Cod civil).
22. ncheind contractul de gaj, se va lua n consideraie faptul c bunurile mobile
i drepturile patrimoniale care se afl n proprietate colectiv (comun) pot fi
transmise n gaj doar cu consimmntul tuturor proprietarilor.
n cazul n care nu exist consimmntul proprietarilor de a transmite n gaj
bunurile comune, instana de judecat, la cererea persoanelor interesate, examineaz
chestiunea despre constatarea nulitii pariale a contractului de gaj, i anume n
partea ce ine de gajarea cotelor (co)proprietarilor care nu i-au manifestat
consimmintul, n temeiul art. 198 alin. (3), 199, 220, 351, 359 Cod civil.
23. Raporturile juridice de instituire, valabilitate i exercitare a dreptului de gaj
ce au ca obiect bunuri imobile snt reglementate, n special, de Legea cu privire la
ipotec i, n subsidiar, de Legea cu privire la gaj. n partea ce nu este reglementat de
actele normative menionate, urmeaz a fi aplicate normele Codului civil.

Gajarea (ipotecarea) caselor de locuit i a apartamentelor aflate n proprietate


comun se permite n cazul n care exist consimmntul n scris al tuturor
coproprietarilor, primit n ordinea stabilit de lege.
Unul din coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comun pe
cote-pri fr acordul celorlali coproprietari dac contractul ntre proprietari nu
prevede altfel.ns ncalcarea acordului dintre coproprietari prin care se interzice
gajarea bunului, n situaia n care terul ca creditor gajist este de bun credin, nu
poate avea ca consecin nulitatea contractului de gaj/ipotec. nclcarea nelegerii
respective poate duce doar la rspunderea contractual a coproprietarului vinovat.
Cota-parte din spaiile destinate deservirii bunului imobil, deinute cu drept de
proprietate comun pe cote pri forat i perpetu (teren, acoperi, scri, subsol, etc.)
aferent unei ncperi izolate (art. 355 Cod civil), este ipotecat mpreun cu dreptul
de proprietate asupra ncperii respective fr acordul celorlali coproprietari ai
spaiilor comune.
Totodat, la ipotecarea construciei viitoare sau nefinalizate, n cazul n care
construcia viitoare sau nefinisat este nregistrat n form de condominiu, ipoteca nu
se instituie asupra ntregii construcii. Ipoteca poate fi instituit numai asupra
ncperilor izolate n cadrul acesteia (art.48 din Legea cu privire la ipotec).
24. Dat fiind faptul c drepturile patrimoniale sau creanele bneti, inclusiv
dreptul de crean al debitorului gajist asupra creditorului gajist, care, potrivit art.8
alin.(1) din Legea cu privire la gaj, pot constitui obiect al contractului de gaj, poart
un caracter special, valoarea lor fiind variabil, prile, la ncheierea contractului de
gaj, urmeaz s indice valoarea creanei cunoscut la data ncheierii contractului, chiar
dac ulterior valoarea respectiv va varia.
25. ncheind contractul de gaj, ipotec n privina unei case de locuit sau a unui
apartament, debitorul este obligat s-l previn n scris pe creditor despre toate
drepturile persoanelor tere asupra obiectului de gaj (ipotec) pe care le cunoate la
momentul nregistrrii contractului (existena gajului (ipotecii) anterior, a contractului
de nchiriere, de arend, a dreptului de ntreinere pe via, a dreptului de utilizare de
ctre fotii membri ai familiei). Concomitent, debitorul nu este obligat s informeze
creditorul despre existena testamentului asupra casei de locuit sau a apartamentului,
att la ncheierea contractului, ct i dup ncheierea lui.
Se va avea n vedere c, potrivit art.508 Cod civil, drepturile de crean, faptele
sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate n registru devin opozabile
terilor numai prin notare, corespunztor n cazul lipsei notrilor n registrele publice,
raporturile juridice ulterioare invocate de ctre teri sntinopozabile creditorului
gajist/ipotecar prin nsi lipsa notrii, deoarece notarea n esen, conform art.498, se
refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente
imobilelor consemnate n registru.
Mai mult, conform Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din
25.02.98, contractele prin care una dintre pri se oblig s asigure construcia unuia
sau mai multor apartamente i s le transmit persoanei fizice care se oblig s achite
integral sau parial preul imobilului anterior predrii acestuia, precum i contractele
privind cesiunea drepturilor care rezult din acestea se autentific notarial i se nscriu

n registrul bunurilor imobile, sub sanciunea nulitii.


26. n cadrul gajrii (ipotecrii) caselor de locuit i a apartamentelor aflate n
proprietate privat n care locuiesc minori, care au dreptul la cot-parte a proprietii
private n ele, este necesar de a primi n prealabil acordul n scris al organului de
tutel i curatel, n cazul n care asupra minorilor a fost stabilit tutela (curatela) sau
familia lor se afl la eviden n organele respective ca defavorabil. Nerespectarea
acestei reguli conduce la nevalabilitatea contractului.
n cazul n care se dispune gajarea (ipotecarea) caselor, apartamentelor unde
locuiesc copii minori, aflai sub tutel sau curatel, carenu sunt coproprietari ale
acestor bunuri, potrivit prevederilor art.42 alin.(1) Cod civil,nu este necesar acordul
autoritaii tutelare.
27. La judecarea pricinilor civile privind instituirea gajului i a ipotecii,
instanele de judecat vor ine cont de principiile interpretrii contractului stabilite
prin prisma art. 725, 726 Cod civil.
Conform art. 725 Cod civil, contractul urmeaz a fi interpretat pe principiile
bunei-credine, dup intenia comun a prilor, fr a se limita la sensul literal al
termenilor utilizai, innd cont de natura lui, de circumstanele n care a fost
ncheiat, de interpretarea care este dat acestuia de ctre pri sau care poate fi dedus
din comportamentul lor de pn la i de dup ncheierea contractului, precum i de
uzane.
Orice neclaritate din condiiile contractului, potrivit art. 732 Cod civil, se va
interpreta n defavoarea prii care le-a formulat.
28. La ncheierea contractelor de investiii sau de vnzare-cumprare a unei pri
din imobilul ipotecat, prile pot prevedea o clauz, potrivit creia, n situaia n care
cumprtorul achit integral preul apartamentului, creditorul ipotecar, n baza
prevederilor art.26 alin.(5) din Legea cu privire la ipotec, i va da acordul scris
privind radierea ipotecii n privina acestui apartament. Astfel, la achitarea deplin a
preului apartamentului concret, ipoteca instituit n privina lui va nceta cu acordul
creditorului gajist i cumprtorul (investitorul) va fi n drept s-i nregistreze dreptul
de proprietate.
n caz contrar, dac la ncheierea unor astfel de contracte n privina imobilului
ipotecat, prile contractante nu au prevzut o asemenea clauz, ipoteca va subzista
asupra ntregului complex locativ, pn ce debitorul ipotecar va satisface obligaia
garantat prin ipotec.
Potrivit art.48 din Legea cu privire la ipotec, n cazul n care o ncpere izolat
din cadrul construciei viitoare sau nefinisate este ipotecat, la transferul dreptului de
proprietate asupra acesteia, prile contractului de ipotec pot conveni asupra radierii
ipotecii sau modificrii contractului de ipotec, noul proprietar fiind n drept s
instituie o nou ipotec asupra ncperii respective.
Avnd n vedere c, conform art. 4 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec,
norme privind ipoteca se aplic obligaiilor ce rezult din contractele de credit sau
mprumut, indiferent de scopul i destinaia acestora, se reine c normele legale n
aceast materie nu stabilesc expres care snt efectele modificrii obligaiei principale
fr acordul terului care a garantat executarea obligaiei, dar este evident c creditorul

ipotecar nu poate cere de la terul care a garantat iniial executarea obligaiei, ca acesta
s execute o obligaie ce difer de cea stabilit iniial de prile contractului de
ipotec, cu att mai mult dac modificarea obligaiei a dus chiar i la alte efecte.
n acelai timp, conform art.461 Cod civil, gajul poate garanta una sau mai multe
creane legale, existente sau viitoare, pure i simple sau afectate de modaliti, creana
garantat prin gaj urmnd a fi determinat sau determinabil. Aceeai norm prevede
c, dac n contract nu se prevede altfel, gajul garanteaz creana n volumul existent
la momentul satisfacerii, inclusiv capitalul, dobnzile, cheltuielile de urmrire i
cheltuielile de ntreinere a bunului gajat. Prin contract, prile pot extinde garania i
asupra penalitilor i prejudiciului cauzat prin neexecutare.
n context, art.14 din Legea cu privire la gaj, prevede c gajul garanteaz
obligaia propriu-zis, dobnzile, cheltuielile de urmrire i cheltuielile de ntreinere a
bunului gajat. Poate fi garantat prin gaj o obligaie care apare dup ncheierea
contractului de gaj dacacest fapt este stipulat n mod expres n contract.
29.
Prin prisma art.4 din Legea cu privire la ipotec, legislatorul a stabilit
c obligaia garantat poate fi curent sau viitoare, inclusiv condiionat, c n cazul
garantrii obligaiilor viitoare, prile vor conveni expres, n contractul de ipotec,
asupra faptului c ipoteca instituit va garanta aceluiai creditor ipotecar executarea
oricrei obligaii viitoare, i c ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor,
comisioanelor, penalitilor, amenzilor, reparrii prejudiciului cauzat, compensrii
cheltuielilor de judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotec, dac
prile nu au convenit altfel.
Corespunztor, n situaia n care obligaiile conform contractului principal snt
determinate sau determinabile i/sau dup caz stabilete obligaiile curente sau
viitoare i/sau dac contractul nu stabilete astfel, ipoteca/gajul se va extinde cu titlu
de garanie inclusiv asupra acestor obligaii.
30. Dac creditorul cu consimmntul debitorului a modificat termenele de
executare a obligaiei de baz (de exemplu, a prelungit termenul rambursrii
mijloacelor bneti conform contractului de creditare) i despre aceasta nu a informat
i nu a primit consimmntul n scris al terei persoane care este i ea debitor,
contractul, n cazul n care nu exist consimmntul terei persoane i a expirat
termenul pentru care a fost constituit gajul (ipoteca), i nceteaz aciunea din
momentul modificrii
Concluzia dat rezid din importana abordrii termenului gajului/ipotecii ca
raport de drept accesoriu fa de obligaia principal i care este condiionat n timp de
durata acesteia dac legea sau contractul de gaj nu prevede altfel, or, potrivit art.495
Cod civil, dreptul de gaj nceteaz n cazul expirrii termenului pentru care a fost
constituit gajul sau ipoteca, nceteaz n cazul expirrii termenului contractului de
ipotec. n aceste condiii, prelungirea termenului gajului/ipotecii poate avea loc doar
cu acordul debitorului gajist/ipotecar, n caz contrar gajul i ipoteca nceteaz n
temeiul expirrii termenului de constituire.
Constituirea gajului i opozabilitatea dreptului de gaj. nregistrarea
gajului i ipotecii.

31. Legislaia n vigoare face distincie ntre constituirea (naterea) dreptului de


gaj, opozabilitatea dreptului de gaj i gradul de prioritate al gajului fa de ali
creditori gajiti.
Constituirea ipotecii i a gajului bunurilor mobile este condiionat de
publicitatea acestora, cu excepiile prevzute de lege, cnd constituirea are loc la
momentul dobndirii posesiunii bunului mobil de ctre creditor (art. 6 din Legea cu
privire la gaj).
n cazul n care legea prevede constituirea gajului din momentul publicitii
gajului, publicitatea dreptului de gaj nu este o condiie de fond a constituirii dreptului
de gaj, ci este o condiie de form a publicitii, necesar pentru constituirea gajului,
nerespectarea creia atrage nevalabilitatea gajului sau ipotecii.
Atunci cnd legea prevede constituirea gajului din momentul ncheierii
contractului, gajul este valabil pentru pri de la momentul intrrii n vigoare a
contractului i nu din momentul publicitii gajului.
Opozabilitatea gajului fa de orice persoane tere este valabil din momentul
publicitii gajului. Gradul de prioritate al gajului fa de alte gajuri sau drepturi al
altor creditori apare din momentul publicitii gajului.
32. Forma publicitii dreptului de gaj depinde de tipul gajului.
Publicitatea gajului fr deposedare se realizeaz prin nregistrarea dreptului
de gaj.
Publicitatea gajului cu deposedare sau amanetului se realizeaz prin remiterea
bunului ori titlului sau meninerea posesiei bunului ori titlului n cazul n care
creditorul gajist are bunul n posesia sa sau n posesia unui ter.
33.
n sensul art. 466 Cod civil, art. 6 din Legea cu privire la gaj, art. 6 din
Legea cu privire la ipotec, publicitatea (nregistrarea sau remiterea bunului/titlului)
are, de regul, att efectul constituirii dreptului de gaj asupra bunului, ct i efectul
opozabilitii dreptului de gaj fa de teri i efectul determinrii gradului de prioritate.
Aceste prevederi se refer att la gajul convenional, ct i la gajul legal.
34. Gajul fr deposedare trebuie s fie nscris, n modul prevzut de lege, ntrun registru public.
Gajul se nregistreaz n modul urmtor:
a) ipoteca se nregistreaz conform legislaiei privind cadastrul bunurilor
imobile i legislaiei cu privire la ipotec, la organul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat.
b) gajul de ntreprinztor se nregistreaz, n conformitate cu prevederile
Codului civil, la biroul notarial n a crui raz teritorial se afl ntreprinderea;
c) gajul valorilor mobiliare nominative se nscrie n registrul deintorilor de
valorimobiliare nominative (n cazul n care evidena valorii mobiliare se ine n
registru) i/sau n documentele de eviden ale deintorului nominal (n cazul n care
evidena valorilor se ine de ctre deintorul nominal);
d) gajul titlurilor de valoare ale statului se nscrie n registrul deintorilor
titlurilor de valoare ale statului;
e) gajul celorlalte bunuri mobile se nscrie n registrul gajului bunurilor mobile;
f) gajul drepturilor de proprietate intelectual se nscrie n registrul proprietii

intelectuale.
Potrivit prevederilor art.33 din Legea cu privire la gaj, n cazul creanelor statului
care iau natere n temeiul legislaiei fiscale, gajul legal se constituie doar dac este
nregistrat n registrul corespunztor, n conformitate cu art.7 din legea menionat.
35. Corobornd prevederile art.470 alin. (2) lit. a) Cod civil cu
prevederileart.15 din Legea cu privire la ipotec,se reine c ipoteca este valabil din
data nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. n acelai sens, art.24, 44 din Legea
cadastrului bunurilor imobile stabilete c, la nregistrarea ipotecii, se indic datele
despre creditorul ipotecar i despre obiectul ipotecii, termenul de aciune al acesteia,
dac este stabilit, valoarea obligaiei asigurat prin ipotec sau datele privind modul i
condiiile determinrii acestor valori.
Informaia cu privire la gaj odat cu nregistrarea acesteia este public, deoarece
conform art.3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, cadastrul bunurilor
imobile,reprezint un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor
imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale.
Codul civil, prin art.471 i Legea cu privire la ipotec, prin art.15, reglementeaz
c, din momentul nregistrrii gajului, nimeni nu poate invoca necunoaterea
informaiei nscrise n Registrul gajului, ipoteca fiind opozabil terilor din momentul
nregistrrii ipotecii n Registrul Bunurilor Imobile, or, n virtutea art. art.496, 497,
503 Cod civil, datele din Registrul Bunurilor Imobile snt publice, nct orice
persoan, fr a fi inut s justifice un interes, dispune de acces la informaia din
Registru i actele adiionale, n condiiile legii.
Conform art.474 Cod civil, debitorul gajist poate cere interzicerea accesului
terilor la informaia din registrul gajului cu privire la gajul asupra bunurilor sale. n
acest caz, se prezum c ntregul patrimoniu al debitorului gajist este grevat cu gaj.
36.
Valorile
mobiliare pot fi gajate n baza contractului de
gaj,deciziei Comisiei Naionale, a instanei de judecat sau a altor autoriti publice
competenten ordinea prevzut de art. 12 din Legea privind piaa de capitalnr. 171din
11.07.2012.
Contractul de gajare a valorilor mobiliare se consider ncheiat din momentul
nscrierii respective n registru. Nerespectarea acestei reguli conduce la nevalabilitatea
contractului.
37. Respingerea cererii de nregistrare (renregistrare) a gajului, nregistrarea
ilegal, eliberarea de informaie eronat, prezentarea ntrziat sau refuzul de a
prezenta informaia necesar referitoare la nregistrarea gajului pot fi atacate de
persoana interesat n instana de judecat (art. 44 alin. (5) din Legea cu privire la gaj,
art.475 Codul civil).
Drepturile i obligaiile creditorului i debitorului. Exercitarea dreptului
de gaj i ipotec
38. La judecarea litigiilor care decurg din relaiile legate de gaj, de ipotec, se va
ine cont de faptul c, n conformitate cu legislaia n vigoare, n cazul n care
debitorul gajist, ipotecar nu a executat conform contractului sau a executat n mod
necorespunztor obligaia garantat ori o parte a acesteia, precum i n alte cazuri

prevzute de lege sau de contract, creditorul gajist sau ipotecar n baza gajului sau
ipotecii are dreptul de a fi satisfcut din costul bunului gajat sau ipotecat, cu preferin
fa de ali creditori, inclusiv statul.
Conform art. 50 din Legea insolvabilitii, creditorii care au un drept de gaj
convenional sau legal asupra unui bun din masa debitoare snt ndreptii la
satisfacerea prioritar a capitalului mprumutat, a dobnzii i a cheltuielilor aferente
din contul bunului gajat.
39. Esena gajului ca garant al asigurrii obligaiunii de baz const n dreptul
creditorului gajist de a cere comercializarea obiectului gajat i a i se transmite
mijloacele bneti primite de la aceast comercializare n mrime ce nu depete
suma de datorii conform obligaiunii garantate.
n cazul n care mijloacele obinute nu snt suficiente pentru acoperirea cerinelor
creditorului gajist, el are dreptul, dac altceva nu este stipulat n lege sau n contract,
s obin mijloacele lips din alte bunuri n ordinea general fr a beneficia n acest
caz de privilegiul ce rezult din dreptul de gaj.
Dac ns suma obinut de la comercializarea obiectului de gaj va fi mai mare
dect suma datoriei, diferena se transmite debitorului gajist.
n cazul n care n calitate de debitor gajist este un ter, care nu este debitor
conform contractului de baz, obligaiile lui fa de creditorul gajist nu pot depi
suma obinut n urma comercializrii bunurilor gajate, dac altceva nu este prevzut
de contract.
40. nsi transmiterea n gaj a bunurilor de ctre debitorul gajist nu acord
creditorului gajist dreptul la proprietate asupra obiectului de gaj, dar i d temei
creditorului gajist, n conformitate cu art.487 alin. (1) Cod civil, s exercite dreptul de
gaj dac debitorul gajist nu a executat conform contractului sau a executat n mod
necorespunztor obligaia garantat ori o parte a acesteia, precum i n alte cazuri
prevzute de lege i contract.
41. Potrivit art. 477 Cod civil, art. 20 din Legea cu privire la ipotec, debitorul
gajist (ipotecar) este n drept s foloseasc obiectul gajului (ipotecii), dac condiiile
contractului nu prevd altfel, ns nu este n drept s nstrineze bunul gajat fr
acordul scris al creditorului sub form de autorizaie prevzut de art. 478 Cod civil.
Orice ter ce dobndete dreptul de proprietate sau gestiune asupra bunului grevat cu
gaj, este inut de gaj, cu excepiile stabilite de lege.
n cazul ipotecii, art.26 din lege stabilete expres c actul juridic prin care este
transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fr consimmntul
scris al creditorului ipotecar este nul, n cazul transmiterii, inclusiv al nstrinrii
bunului ctre teri, ipoteca va subzista cu excepia consimirii de ctre creditorul
ipotecar asupra ncetrii ipotecii.
Debitorul gajist are dreptul s transmit obiectul gajului n arend sau pentru
utilizare gratuit altei persoane sau s dispun de el n alt mod doar cu consimmntul
creditorului, dac legea sau contractul nu prevede altfel.
n ceea ce privete creditorul gajist, acesta este n drept s foloseasc obiectul
gajului doar n cazurile prevzute de contract. La fel, creditorul gajist poate fi obligat
prin contract s obin fructele din obiectul gajului de valoarea crora se va ine cont

la stingerea obligaiei, suma datoriei putnd fi diminuat n mrimea egal cu valoarea


fructelor, pentru a stinge obligaia principal garantat prin gaj.
42. Potrivit prevederilor art.7 alin.(7) din Legea cu privire la ipotec, n situaia
n care ipoteca a fost instituit asupra unui bun imobil constituit din mai multe spaii
locative (spre exemplu: un complex locativ nefinisat), ea este indivizibil i va
subzista integral asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor.
Debitorul ipotecar va fi n drept s dispun de proprietatea ipotecat sau s
transmit dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat doar cu
consimmntul scris al creditorului ipotecar. Excepie de la regula dat constituie
cazurile n care proprietatea ipotecat este lsat prin testament.
Vnzarea de ctre debitorul ipotecar a apartamentelor din imobilul ipotecat va fi
posibil numai cu acordul scris al creditorului ipotecar.
43. Prevederile art. 21 din Legea cu privire la ipotec, n cazul n care contractul
nu prevede altfel, impune obligarea debitorului ipotecar s pstreze bunul, s-l
ntrein, s nu-l distrug, s nu-l deterioreze i s nu-i diminueze valoarea n orice alt
mod, dect numai n limita uzurii normale a acestuia.
Schimbarea destinaiei, resistematizarea, construirea de dependine, precum i
demolarea, inclusiv parial, a obiectului ipotecii este permis cu acordul scris al
creditorului ipotecar.
Articolul 477 alin. (6) Cod civil stabilete obligaia pstrrii, ntreinerii
obiectului gajului, cu respectarea dreptului de folosire a acestuia, fa de subiecii
gajului, n funcie de faptul care dintre ei vor deine bunul gajat.
44. Articolul 17 din Legea cu privire la ipotec i art. 480 Cod civil conin
prevederi referitoare la ipoteca ulterioar i gajul ulterior, potrivit crora bunul
ipotecat sau gajat pentru garantarea executrii anumitei obligaii (anterioare) poate fi
ipotecat (gajat) ntru executarea unei altei obligaii a aceluiai sau a altui debitor n
favoarea aceluiai sau a altui creditor cu excepia cazului n care condiiile
contractului precedent prevd altfel.
Este nul instituirea ulterioar a ipotecii sau a gajului n cazul n care prin
contractul anterior este interzis. n acest caz, orice persoan prejudiciat este n drept
s cear repararea prejudiciului cauzat.
45. Debitorul are obligaia de a informa fiecare creditor urmtor despre toate
grevrile existente asupra bunului, rspunznd pentru prejudiciile cauzate creditorului
gajist prin nendeplinirea acestei obligaii.
46. Se va distinge c, potrivit art.484 Cod civil, gajul i creana care st la baza
acestuia pot fi transmise doar mpreun i simultan i n cazul cesiunii creanei
garantate prin gaj. Noul creditor dobndete dreptul de gaj, iar debitorul gajist rmne
obligat fa de creditorul cesionar.
Aceeai regul se aplic i n cazul cesiunii unei pri a creanei garantate, doar
c noul creditor dobndete dreptul de gaj proporional acestei pri dac n contractul
de gaj nu este prevzut altfel.
Aceeai norm instituie regula de baz n temeiul creia substituirea creditorului
gajist se nregistreaz conform art.470. Valabilitatea nregistrrii precedente nu este
afectat pn la nregistrarea noului gaj.

Cesiunea drepturilor ipotecare este reglementat de legislaia cu privire la


ipotec.
Se atenioneaz instanele de judecat c Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din
30.07.2001, prin art.58,prevede expres obligativitatea nregistrrii substituirii gajului
conform art.41 din aceast lege, iar n cazul cesiunii datoriei, gajul se stinge dac
debitorul gajist nu a consimit s garanteze pentru noul debitor.
La rndul su, Legea nr. 142-XVI din 26.06.2008 cu privire la ipotec, prin art.27
(alin.4) distinct de cele prevzute n Codul civil i Legea cu privire la gaj
reglementeaz c cesiunea drepturilor ipotecare nu necesit nregistrare n Registrul
bunurilor imobile, dac prile nu convin altfel, pe cnd gajul drepturilor ipotecare va
fi nregistrat n Registrul gajului bunurilor mobile conform legislaiei n vigoare
(alin.6).
n acelai sens,creditorul ipotecar este n drept s cesioneze sau s gajeze terilor
drepturile ipotecare prezente i viitoare fr acordul debitorului ipotecar, cu condiia
c acest drept este prevzut n contractul de ipotec, iar drepturile ipotecare snt cedate
mpreun i simultan cu creana ipotecar. Contractul de cesiune sau gaj al drepturilor
ipotecare se ncheie n forma n care a fost ncheiat contractul din care a rezultat
obligaia garantat cu ipotec.
47. n sensul art. 18 din Legea cu privire la ipotec, art. 481 Cod civil,
prioritatea de satisfacere a creanelor creditorilor, n cazul ipotecii ulterioare i gajului
ulterior, corespunde cronologiei nregistrrii drepturilor de ipotec, de gaj, dac
acordul scris al creditorilor nu prevede altceva.
48. Conform ordinii reglementate de art.487 alin. (2) Cod civil, n cazul n care
debitorul nu a ndeplinit sau a ndeplinit n modul necorespunztor obligaia garantat,
exist trei modaliti de exercitare a dreptului de gaj, i anume, creditorul gajist:
1) poate obine obiectul gajului n posesiune pentru a-l administra;
2) poate vinde el nsui bunul gajat;
3) poate s vndobiectul gajului sub controlul instanei de judecat.
Se va avea n vedere c, pentru exercitarea oricrei din cele trei modaliti
menionate, n cazul n care debitorul gajist refuz n mod benevol s transmit bunul
gajat n posesia creditorului gajist este necesar adresarea n instana de judecat,
numai c n unele situaii vnzarea nemijlocit a bunului gajat poate avea loc sub
controlul instanei de judecat.
n cazul dreptului de ipotec, potrivit art. 30 alin. (2) lit. c) din Legea cu privire
la ipotec, n afar de cele trei modaliti menionate, ca o modalitate de exercitare a
dreptului de ipotec o constituie achiziionarea bunului ipotecat de ctre creditorul
ipotecar.
Alegerea uneia dintre aceste modaliti de urmrire a bunului este la discreia
creditorului, cu excepia achiziionrii bunului ipotecat n temeiul art. 35 alin. (1) din
Legea cu privire la ipotec, unde este necesar i acordul debitorului gajist.
Instanele de judecat vor avea n vedere faptul c att normele Codului civil (art.
491-492), ct i normele din Legea cu privire la gaj (art. 61, 69-70, 75, 79), cu
excepia art. 661 ce se refer la particularitile exercitrii dreptului de gaj asupra
mijloacelor bneti, i Legea cu privire la ipotec (art. 33-36) prevede n mod expres

c creditorul gajist poate exercita drepturile sale n privina bunurilor garantate prin
vnzarea de el nsui a bunurilor gajate/ipotecate sau s le vnd sub controlul instanei
judectoreti i s le ia n posesiune spre a le administra, s exercite alte drepturi n
corespundere cu prevederile legii.
Art. 11 alin. (5) din Legea cu privire la ipotec prevede c este nul clauza din
contractul de ipotec privind trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului
ipotecii ctre creditorul ipotecar n cazul neexecutrii sau al executrii
necorespunztoare a obligaiilor asumate de ctre debitor.
O excepie n acest sens,precum s-a remarcat, este modalitatea nou de realizare
a dreptului creditorilor garantai asupra bunului grevat prin transmiterea, n condiiile
art. 131 alin. (10) din Legea insolvabilitii, a bunului n proprietatea creditorului
garantat n contul creanei.
Potrivit Legii insolvabilitii, acest drept al creditorului garantat apare doar dup
respectarea altor proceduri nerealizate, n termenii stabilii, de valorificare a bunului
prin licitaie public, concurs sau prin negocieri directe.
53 . nainte de a exercita dreptul de gaj sau ipotec prin una sau alt modalitate,
creditorul trebuie s notifice debitorul i dup caz debitorul gajist/ipotecar i terul
deintor al bunului privind intenia de exercitare a dreptului de gaj/ipotec.
Notificarea poate avea loc i prin intermediul executorului judectoresc n temeiul art.
28 Cod de executare.
Dup notificare, creditorul gajist depune la registrul n care a fost nregistrat
gajul un preaviz, la care anexeaz dovada notificrii debitorului gajist.
Preavizul trebuie s indice mrimea creanei garantate, temeiul nceperii
urmririi, dreptul pe care creditorul gajist intenioneaz s-l exercite, s conin
descrierea bunului gajat i somaia ca debitorul gajist s transmit, n termenul acordat
de creditorul gajist, bunul gajat. Preavizul se semneaz de creditorul gajist.
Pentru bunul mobil termenul de transmitere, potrivit art. 488 alin. (4) Cod civil, nu
poate fi mai mic de 10 zile, iar pentru un bun imobil, conform art. 31 alin.
(3) lit. d) din Legea cu privire la ipotec, nu mai mic de 20 de zile, ncepnd cu data
nregistrrii preavizului.
54. Art.490 Cod civil reglementeaz c transmiterea bunului gajat n posesiune
creditorului gajist poate fi benevol ori silit, transmiterea n posesiune considernduse benevol dac, naintea expirrii termenului indicat n preaviz, debitorul gajist
transmite n mod efectiv bunul gajat n posesiune creditorului gajist sau consimte n
scris n form autentic s-l pun la dispoziia acestuia la momentul convenit.
Art.31 din Legea cu privire la ipotec stabilete c, n termenul indicat n
notificare i preaviz, debitorul are dreptul s achite suma restant sau s nlture n alt
mod omisiunea de executare corespunztoare a obligaiilor sale, aa cum este stabilit
n notificare i preaviz, art.32 statund c executarea benevol a dreptului de ipotec
se face n baza unui acord privind executarea benevol a dreptului de ipotec, ncheiat
n form autentic ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n orice moment
convenit de pri.
n privina bunurilor mobile, art.70 din Legea cu privire la gaj reglementeaz c
transmiterea n posesiune este benevol dac, naintea expirrii termenului indicat n

preaviz, debitorul gajist transmite n mod efectiv bunul gajat n posesiune creditorului
gajist sau consimte n scris n form autentic s-l pun la dispoziia acestuia la
momentul convenit, actul de transmitere benevol n posesiune efectundu-se n forma
stabilit pentru nstrinarea bunului respectiv.
55. Bunurile grevate cu gaj sunt urmrite din valoarea acestora n conformitate
cu hotrrea instanei de judecat, dac creditorul gajist i debitorul gajist nu au avut o
alt nelegere ncheiat dup apariia dreptului de satisfacere a obligaiei garantate
prin gaj. Satisfacerea creanelor creditorului n mod benevol este admis n temeiul
unui acord, autentificat notarial, dintre creditorul gajist i debitorul gajist, ncheiat
dup apariia dreptului de urmrire a obiectului gajului, a crui nstrinare necesit
autentificare notarial. n cazul revendicrii nulitii de ctre pri n temeiuri legale a
actului juridic,instana de judecat poate examina legalitatea actului juridic.
56. Potrivit art.30 din Legea cu privire la ipotec, dac debitorul nu a ntreprins
msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul s continue
procedura de executare a dreptului de ipotec i/sau dac debitorul a ntreprins
msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului specificat la
alin.(6), acest fapt nu l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua
procedura de executare a dreptului de ipotec.
Articolul 33 din Legea cu privire la ipotec, ct i art.490 Cod civil statueaz c
executarea silit a dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar se face n temeiul
unei ordonane judectoreti, pronunat n acest sens n cadrul procedurii n
ordonan (procedura simplificat), sau, dac este cazul, n temeiul unei hotrri a
instanei de judecat, cu respectarea prevederilor Codului de procedur civil.
n corespundere cu art.71 din Legea cu privire la gaj, n hotrrea privind
transmiterea silit a imobilului, instana judectoreasc este obligat s se pronune
asupra evacurii silite a persoanelor i bunurilor din imobil, iar conform art. 36 din
Legea cu privire la ipotec, debitorul ipotecar, ct i celelalte persoane care locuiesc n
imobilul ipotecat snt obligate s elibereze bunul ipotecat la data intrrii n vigoare a
acordului de executare benevol ori, dup caz, a hotrrii judectoreti
- n cazul executrii forate a dreptului de ipotec, ns dac persoanele menionate
refuz s elibereze bunul ipotecat sau dac nu l-au eliberat, executorul judectoresc va
iniia evacuarea silit.
57. Ordinea urmririi obiectului gajului transmis creditorului gajist (amanet) se
stabilete n corespundere cu contractul de gaj, dac legea nu prevede altfel. Totodat,
lund n consideraie faptul c obiect al unui asemenea contract pot fi doar bunurile
mobile, dac n contract nu este condiia despre urmrirea obiectului gajului, se va
reiei din faptul c n acest caz se aplic regula general despre urmrirea bunurilor
mobile gajate.
Se reine asupra faptului c creditorul gajist i exercit dreptul de gaj indiferent
de faptul cine deine bunul gajat. Totodat, potrivit art.30 din Legea cu privire la
ipotec,creditorul ipotecar care deine dreptul de ipotec asupra mai multor bunuri
imobile ipotecate n vederea garantrii aceleiai obligaii poate executa dreptul de
ipotec asupra bunurilor ipotecate n mod simultan sau succesiv, la discreia sa.
58. Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit cu

debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau dup
rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n
aceast privin ori dup neexecutarea de ctre debitor a obligaiilor de plat rezultate
din contractul de ipotec nvestit cu formul executorie. Legea cu privire la ipotec
reglementeaz expres c creditorul ipotecar trebuie s vnd bunul ipotecat fr
tergiversri nejustificate, n condiii i la un pre comercial rezonabil, innd cont de
interesele debitorului ipotecar, modalitatea de vnzare a bunului ipotecat fiind la
alegerea creditorului ipotecar fie prin ofert-tender, negocieri directe sau licitaie
public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.
n cazul vnzrii bunului ipotecat ca urmare a executrii silite a dreptului de
ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie, creditorul ipotecar
sau, dup caz, executorul judectoresc va aplica, ca modalitate de vnzare, licitaia
public, cu excepia cazului n care exist acordul scris al debitorului ipotecar, eliberat
creditorului ipotecar dup apariia dreptului su de executare a dreptului de ipotec, de
a vinde bunul n alt mod prevzut de prezenta lege.
59. Totodat, conform art.491 Cod civil, dup ce a obinut n posesiune bunul
gajat, creditorul gajist este ndreptit, dac a depus la registru un preaviz n modul
prevzut la art.488 alin.(2), s procedeze la vnzarea, prin negocieri directe, prin
tender sau prin licitaie public a bunului gajat, fr nici o ntrziere nejustificat,
contra unui pre comercial rezonabil i n interesul major al debitorului gajist.
Cumprtorul dobndete bunul grevat de drepturile reale existente la momentul
nscrierii preavizului n registrul respectiv, fr dreptul de gaj al creditorului gajist
care a vndut bunul i fr creanele prioritare dreptului acestuia.
Potrivit art.78 din Legea cu privire la gaj, n cazul n care cumprtorul bunului
transmite instanei judectoreti n a crei circumscripie se afl, n totalitate sau n cea
mai mare parte, bunurile gajate, dovada c vnzarea a fost efectuat cu respectarea
prevederilor legale i c preul a fost pltit integral, instana emite o hotrre de
ncetare i anulare a gajurilor, sechestrelor i drepturilor reale indicate la art.77
alin.(2).
n cazul n care cumprtorul bunului transmite instanei judectoreti n a crei
circumscripie se afl, n totalitate sau n cea mai mare parte, bunurile gajate, dovada
c vnzarea a fost efectuat cu respectarea prevederilor legale i c preul a fost pltit
integral, instana emite o hotrre de ncetare i anulare a gajurilor, sechestrelor i
drepturilor reale indicate n alin.(3).
60. n contextul expus mai sus n privina procedurii exercitrii dreptului de gaj,
inclusiv prin demararea procedurilor de nstrinare a bunului gajat, n condiiile legii,
instanele de judecat, la soluionarea litigiilor respective, vor avea n vedere faptul c,
n temeiul art. 489 alin. (1) Cod civil, debitorul gajist se poate opune urmririi de ctre
creditorul gajist a bunului gajat, pltind creana garantat sau, dup caz, nlturnd
nclcrile menionate n preaviz i cele ulterioare, pltind n ambele cazuri
cheltuielile aferente nregistrrii preavizului.
Prin urmare, prevederile enunate i dau posibilitate debitorului gajist de a face
opoziie vnzrii silite a bunului, adic se va opune urmririi bunului prin nstrinare,
chiar dac obligaia garantat a fost nclcat, achitnd suma datorat n contul

creditorului gajist.
Legea prevede c dreptul menionat la alin. (1) poate fi exercitat de ctre
debitorul gajist pn la momentul vnzrii bunului luat n posesiune de creditorul gajist
i debitorul nu mai poate pretinde la degrevarea bunului prin achitarea datoriei dup
ncheierea contractului de vnzare-cumprare a bunului gajat.
61. n cazul n care debitorului gajist i-a fost intentat procedura de
insolvabilitate, urmrirea obiectului gajului se va face n conformitate cu prevederile
art. 131 alin. (3), (4), (9) din Legea insolvabilitii nr.149 din 29.06.2012 potrivit
crora, creditorul garantat care intenioneaz s-i valorifice garania va ntiina
administratorul insolvabilitii/lichidatorul despre acest lucru, artnd prin notificare
condiiile i modalitatea de valorificare i/sau de vnzare a bunului afectat cu garanie,
precum i preul de vnzare dup o expertiz a valorii lui. Odat cu primirea
notificrii, administratorul insolvabilitii/lichidatorul este ndreptit s procedeze la
valorificarea i/sau la vnzarea bunului grevat cu garanie n condiiile expuse de
creditorul garantat. Administratorul insolvabilitii/ lichidatorul se poate opune
valorificrii i/sau vnzrii bunului grevat cu garanie n condiiile invocate de
creditorul garantat numai dac acestea contravin legii.
n cazul n care intenia de vnzare a bunului grevat cu garanie vine de la
administratorul insolvabilitii/lichidator, acesta trebuie, sub sanciunea nulitii, s
fac o notificare a vnzrii ctre creditorul garantat, n care va propune condiiile,
modalitatea i preul de vnzare a bunului. Creditorul garantat este obligat ca, n
termen de 7 zile de la primirea notificrii, s accepte propunerea administratorului
insolvabilitii/lichidatorului ori s se pronune pentru o posibilitate mai avantajoas
de valorificare a bunului. Dac, n acest termen, creditorul garantat nu s-a expus n
scris asupra propunerii de vnzare a bunului, ea se consider acceptat n condiiile
indicate n notificare. Dac creditorul garantat respinge propunerea administratorului
insolvabilitii/lichidatorului fr a indica o posibilitate de vnzare mai avantajoas a
bunului, acesta va fi vndut de administratorul insolvabilitii/lichidator n condiiile
din notificare. Dac creditorul garantat se pronun n termen, administratorul
insolvabilitii/ lichidatorul trebuie s ia n considerare posibilitatea mai avantajoas
de valorificare propus de creditor.
Dac, n termen de 3 luni de la iniierea procedurii de vnzare, bunul grevat cu
garanie nu s-a putut nstrina, creditorul garantat este n drept s preavizeze
transmiterea bunului n posesia sa pentru valorificare. Administratorul
insolvabilitii/lichidatorul transmite efectiv bunul grevat cu garanie n posesia
creditorului garantat sau consimte n scris n form autentic s l pun la dispoziia
acestuia n momentul convenit n preaviz. n caz de refuz al administratorului
insolvabilitii/lichidatorului, bunul trece n posesia creditorului garantat dup
expirarea termenului din preaviz n temeiul unei ncheieri judectoreti, care poate fi
contestat cu recurs de persoanele vizate n ea.
62. Comercializarea obiectelor de gaj, conform regulii generale, se efectueaz
prin negocieri directe, prin tendere sau prin licitaie public (art.491 Cod civil i art.75
din Legea cu privire la gaj).
5

Vnzarea bunului gajat are loc sub controlul instanei de judecat, dac aceasta
desemneaz persoana care va efectua vnzarea bunurilor gajate, determin condiiile i
sarcinile vnzrii, indic modalitatea de efectuare a vnzrii - prin negocieri directe,
tender sau prin licitaie public i stabilete, dup caz, preul dup o expertiz a valorii
bunului (art.492 Cod civil, art.79 din Legea cu privire la gaj).
63. n
cazul vnzarii bunului gajat sub controlul instanei de judecat,
instana va desemna prin ncheiere persoana care va efectua vnzarea bunurilor gajate,
va determin condiiile i sarcinile vnzrii, va indic modalitatea de efectuare a
vnzrii - prin negocieri directe, tender sau prin licitaie public - i stabilete, dup
caz, preul dup o expertiz a valorii bunului. n situaia vnzrii sub control judiciar
persoana desemnat va aciona n calitate de proprietar i va anuna cumprtorul
despre acest fapt, aceasta fiind obligat s informeze prile interesate, la solicitarea
acestora, despre aciunile pe care le ntreprinde pentru vnzarea bunurilor gajate.
64. Amanetarea obiectelor la lombard (amanet obinuit) se legalizeaz prin
eliberarea de ctre lombard a unui bilet nominal de gajare, care este un formular de
gestiune strict, pe care debitorul poate s-l transmit persoanei tere pentru primirea
obiectelor gajate din lombard n baza procurii ntocmite n ordinea stabilit de lege.
Dac dup expirarea termenului stabilit n contract clientul - debitorul gajist nu
va returna suma primit i nu va plti serviciile acordate, lombardul are dreptul s-i
satisfac cerinele din costul obiectelor transmise n gaj n ordinea fixat n contract,
dac legea nu prevede altfel.
Din suma ncasat de la comercializarea obiectelor gajate se stinge plata pentru
pstrare, creditele i procentele pentru ele, cheltuielile pentru vnzare, iar restul sumei
lombardul o ntoarce posesorului biletului nominal de gajare la prezentarea acestuia.
Dup aceasta cerinele lombardului fa de debitorul gajist se epuizeaz, chiar dac
suma ncasat era insuficient pentru acoperirea datoriei.
65. Conform prevederilor art.350 CPC, instana de judecat examineaz cererea
de transmitere a bunului gajat n termen de 5 zile de la data depunerii ei fr a cita
prile pentru explicaii, fr dezbateri judiciare i fr ncheiere de proces-verbal i
constat doar existena documentelor (contractelor), din care rezult obligaia
garantat i dreptul de gaj, mrimea creanei garantate, faptul c creditorul a notificat
debitorul despre intenia de a-i exercita dreptul de gaj i c preavizul este nscris n
registrul respectiv.
66. Articolul 33 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec stabilete 3 modaliti
de executare silit a dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Aceasta se poate
face:
- n temeiul unei ordonane judectoreti, pronunat n acest sens n cadrul
procedurii n ordonan (procedura simplificat), sau:
- dac este cazul, n temeiul unei hotrri a instanei de judecat, cu respectarea
prevederilor Codului de procedur civil, sau;
- n temeiul contractului de ipotec nvestit cu formul executorie prevzut la
art.331.
Alineatul (4) al acestui articol prevede c, n cazul n care ordonana
judectoreasc sau, dac este cazul, hotrrea judectoreasc privind transmiterea

silit a bunului ipotecat este ulterior anulat, creditorul ipotecar este obligat s
restituie bunul ipotecat sau s restituie preul la care bunul a fost vndut i s repare
prejudiciul cauzat.
67. n conformitate cu art.345 lit. k) CPC, instana de judecat examineaz n
procedur n ordonan nu cererile privind deposedarea i vnzarea forat a obiectului
gajului, dar cererile n care pretenia urmrete exercitarea dreptului de gaj. Noiunea
dat poate include, de asemenea, cerina privind evacuarea forat din ncperile
ocupate.
Potrivit prevederilor art.36 alin.(1) din Legea cu privire la ipotec, executarea
dreptului de ipotec presupune obligaia debitorului ipotecar, ct i a celorlalte
persoane care locuiesc n imobilul ipotecat s elibereze bunul ipotecat la data intrrii
n vigoare a acordului de executare benevol, semnat ntre creditorul ipotecar i
debitorul ipotecar. n caz de neexecutare benevol a dreptului de ipotec, evacuarea
locatarilor din imobilul ipotecat se va efectua la momentul rmnerii definitive a
ordonanei judectoreti (ori, dup caz, a hotrrii judectoreti).
Drept excepie de la cele menionate mai sus, potrivit prevederilor art.36 alin.(3)
din Legea cu privire la ipotec, nu vor putea fi evacuate din ncperile ipotecate
persoanele care locuiesc n spaiile respective n baza unui contract de locaiune, pn
la expirarea termenului de locaiune, dac creditorul ipotecar a fost informat despre
existena acestui contract, n conformitate cu prevederile art.10 alin.(6) din Legea cu
privire la ipotec.
68. Nu vor putea fi evacuate din ncperile ipotecate nici oricare alte persoane
tere, care posed n mod legal imobilul ipotecat, indiferent de contractul pe care se
ntemeiaz posesiunea (contract de comodat, contract de uzufruct etc.), dac creditorul
ipotecar a fost informat n scris despre existena unui asemenea contract n momentul
instituirii ipotecii, conform reglementrilor art.10 alin.(6) din Legea cu privire la
ipotec.
69. n conformitate cu prevederile art.345 pct. k) i art.352 alin. (1) CPC,
instana judectoreasc, examinnd cererea privind exercitarea dreptului de gaj, emite
o ordonan copia creia, cel trziu a doua zi, se trimite debitorului printr-o scrisoare
recomandat cu aviz de primire.
70. Se reine c, conform art. 100 Cod de executare, bunurile gajate pot fi
urmrite de executorul judectoresc n cazul n care debitorul nu dispune de alte
bunuri sau bunurile lui nu snt suficiente pentru a acoperi ntreaga sum urmrit. n
asemenea cazuri, executorul judectoresc ntiineaz creditorul gajist, care va
prezenta calculul datoriei la contractul a crui asigurare este garantat prin gaj. n
lipsa documentului executoriu, aceste creane nu snt puse n executare, dar vor
participa, n condiiile legii, la distribuirea sumelor realizate prin urmrirea sau prin
administrarea silit a bunului gajat.
Dup satisfacia deplin a creanelor creditorilor gajiti, bunurile rmase sau
suma realizat care depete creanele creditorilor gajiti se distribuie altor creditori
n ordinea categoriilor stabilite la art.145 din acest cod.
Astfel, din sensul normei citate rezult cu certitudine c bunurile gajate pot fi
urmrite de executorul judectoresc pentru satisfacerea cerinelor altor creditori,

conform titlurilor executorii, doar dup acoperirea deplin a creanelor creditorilor


gajiti, din contul bunurilor gajate rmase sau din suma care depete creanele
creditorilorgajiti.
Similar, art.200 Cod fiscal, n acelai context de asigurare a drepturilor
creditoului gajist/ipotecar n realizarea dreptului su prioritar, prevede c nu sunt
sechestrabile, ca modalitate de asigurare a executrii silite a obligaiei fiscale, bunurile
gajate pn la momentul sechestrrii.
ncetarea dreptului de gaj i a dreptului de ipotec
71. Temeiurile de ncetare a dreptului de gaj i al ipotecii snt prevzute de art.
495 Cod civil, art. 80 din Legea cu privire la gaj i, respectiv, de art. 28 din Legea cu
privire la ipotec.
Temeiurile ncetrii dreptului de gaj pot fi divizate n dou categorii:
- care se afl n legtur cu stingerea obligaiei principale a debitorului (sau
altfel spus, a creanei creditorului);
- temeiuri independente.
72. Fiind un drept accesoriu unei obligaii, dreptul de gaj se stinge odat cu
stingerea acesteia i nu subzist dect n cazuri excepionale (art. 643 alin. (4) Cod
civil).
Dac obligaia garantat este stins numai parial sau dac doar una din
obligaiile garantate a fost executat, gajul nu se reduce corespunztor (art. 463 Cod
civil), dect n cazul gajului mrfurilor n circulaie i n proces de prelucrare (art. 459
Cod civil) sau cu acordul creditorului gajist.
Gajul se stinge, de asemenea, n temeiul nendeplinirii evenimentului de care
depinde naterea obligaiei garantate, precum i a ndeplinirii evenimentului de care
depinde stingerea obligaiei garantate.
Gajul se stinge i atunci cnd creditorul gajist renun la obligaia principal.
Obligaia principal ns nu se stinge prin renunarea creditorului gajist la dreptul de
gaj. Expirarea prescripiei extinctive a creanei principale nu prescrie dreptul de gaj,
creditorul fiind n drept s pretind executarea din valoarea gajului (art. 282 alin. (1)
i (3) Cod civil).
n acest caz, ns, avnd n vedere prescrierea creanei garantate, preteniile
creditorului cu privire la satisfacerea creanei sale se vor limita doar la valoarea
bunului gajat. Dac valoarea bunului gajat nu va fi suficient pentru stingerea
integral a creanei creditorului gajist, acesta nu va putea fi n drept s urmreasc alte
bunuri ale debitorului.
73. Ca temeiuri independente ale ncetrii dreptului de gaj pot fi:
a) expirarea termenului pentru care a fost constituit gajul, dac acest termen a
fost indicat n contract (ex. n cazul gajrii unui drept de arend pe un anumit termen,
a unor titluri de valoare care devin scadente pn la scadena creanei garantate). Dac
termenul de aciune a gajului nu a fost limitat de pri, el nu se stinge la scadena
creanei principale;
b) pieirea bunurilor gajate;

c) vnzarea silit a bunurilor gajate;


d) ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de creditor gajist i proprietar al
bunului gajat;
e) punerea obiectului gajului n afara circuitului civil;
f) alte situaii prevzute de lege, la care se refer, spre exemplu:
1) confiscarea bunurilor gajate i revendicarea lor de ctre proprietarul legitim.
n alte cazuri de stingere a dreptului de proprietate asupra bunului (vezi nota 3 din
comentariul la art.479), dreptul de gaj subzist i greveaz bunurile sau banii pui n
schimb la dispoziia debitorului gajist;
2) decesul creditorului persoan fizic sau lichidarea creditorului persoan
juridic n cazurile prevzute de lege (art. 664 Cod civil);
3) declararea nulitii contractului de gaj. n acest caz gajul nceteaz cu efect
retroactiv (art.219 Cod civil), iar creditorul este n drept s pretind repararea
prejudiciului;
4) renunarea creditorului de la dreptul de gaj;
5) expirarea termenului de 30 de ani de la nscrierea iniial sau, dup caz,
ulterioar a ipotecii n registrul bunurilor imobile. Dac nu este rennoit, inscripia
devine inoperant i se perim.
74.
innd cont de faptul c, conform art. 4 alin. (8) din Legea cu
privire la ipotec, ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor, comisioanelor,
penalitilor, amenzilor, reparrii prejudiciului cauzat, compensrii cheltuielilor de
judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotec, dac prile nu au
convenit altfel, ipoteca nu va fi considerat ncetat n cazul n care obligaiile
enumerate nu au fost executate n modul corespunztor.
75.
Instanele de judecatvor avea n vedere c noiunea i temeiurile de
stingere a dreptului de gaj/ipotec este distinct de noiunea de radiere a dreptului de
gaj.
Prin radiere se are n vedere aciunea de a radia, adic de tergere dintr-un
registru a inscripiei privitoare la anumite acte sau drepturi.
La mod general, n temeiul art. 499 alin. (1), (2) Cod civil, drepturile reale
asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndiatt ntre pri, ct i
fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau
strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dac radierea lor s-a nscris n
registrul bunurilor imobile cu consimmntul titularului. Consimmntul nu este
necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere ori prin
decesul sau ncetarea existenei titularului.
Potrivit art. 473 Cod civil n urma stingerii gajului, informaia cu privire la gaj
urmeaz a fi radiat din registrul gajului.
Pot solicita radierea informaiei cu privire la gaj, creditorul gajist, debitorul
gajist, terul care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a creditorului
gajist cu privire la radierea gajului din registrul gajului.
Radierea dreptului de gaj/ipotec este prevzut n Legea cu privire la gaj (art.
1
26 , 35, 43), Legea cu privire la ipotec (art.14, 29).

Stingerea dreptului de gaj/ipotec pentru oricare din motivele prevzute de lege,


urmeaz n mod obligatoriu cu radierea nregistrrii gajului,care se face printr-o
meniune pe marginea inscripiei.
Radierea poate fi voluntar, care poate fi operat doar cu acordul titularului
dreptului de gaj/ipotec, sau judectoreasc, adic n temeiul unei hotrri
judectoreti ca urmare a constatrii stingerii drepturilor de gaj/ipotec.
Creditorul nu se poate opune fr temei radierii gajului, dac debitorul a
executat obligaia garantat, n caz contrar poate fi obligat la despgubiri, cauzate prin
omisiune.
n acelai timp, reieind din principiul enunat la art. 473 alin. (2), lit.b) Cod
civil, potrivit crui n cazul n care la solicitarea debitorului gajist de radiere a gajului,
este necesar un demers semnat de ambele pri sau o declaraie scris a creditorului,
consimmntul creditorului de radiere a gajului/ipotecii la cererea debitorului sau
oricrui ter, este obligatoriu.
Dispoziii finale
76. Taxa de stat pentru aciunile civile legate de bunurile gajate, examinate n
procedur general, se va ncasa conform Legii taxei de stat.
La depunerea cererii n procedura de ordonan n temeiul art. 345 lit. k) CPC,
instanele de judecat se vor conduce de prevederile art.346 alin.(2) CPC.
77. n temeiul art.89 lit. b) CPC coroborat cu art. 348 CPC, taxa de stat n cazul
refuzului primirii cererii n procedura de ordonan se restituie.
Se reine c, n cazul anulrii ordonanei judectoreti, se are n vedere faptul
soluionrii n fond a preteniilor invocate, taxa de stat nu se restituie (art. 346 alin.
(4) CPC) i, totodat, nu se va lua n consideraie la depunerea cererii de chemare n
judecat n procedura contencioas.
Pe cnd n cazul refuzului primirii cererii n procedur de ordonan (art. 346
alin. (3) CPC), avndu-se n vedere faptul neexaminrii acesteia n fond, la depunerea
cererii n procedur contencioas, taxa de stat achitat pentru examinarea acesteia n
procedur de ordonan se va lua n calcul, fiind achitat diferena acesteia.
78. Se abrog Hotrrea Plenului CSJ a RM din 09.04.1999, nr.11 Cu privire la
aplicarea legislaiei n soluionarea litigiilor legate de obligaiile de gaj.

Preedintele Curii Supreme de Justiie

Mihai Poalelungi

Chiinu,
10 martie 2014
nr. 1
Anex

Lista actelor normative aplicabile raporturilor de gaj i


ipotec.
- Codul civil, Cartea II, Titlul IV., Capitolul V., art. art. 454-495;

Codul de executare al Republicii Moldova nr. 443-XV din 24.12.2004;


Codul fiscal nr. 1163-XIII din 24.04.1997;
Cod vamal nr. 1149-XIV din 20.07.2000, republicat;
Cod funciar nr. 828-XII din 25.12.91, republicat;
Codul de procedur civil nr.225-XV din 30.05.2003;
Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30.07.2001;
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26.06.2008;
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998;
Legea cu privire la registre nr. 71-XVI din 22.03.2007;
Legea cu privire la piaa valorilor mobiliare nr. 199-XIV din 18.11.1998,
MO nr. 27-28 din 23.03.1999 (n vigoare pn la 14.03.2014);
Legea privind piaa de capital nr. 171 din 11.07.2012;
Legea cu privire la datoria public, garaniile de stat i recreditarea de stat
nr. 419-XVI din 22.12.2006;
Legea insolvabilitii nr. 149 din 29.06.2012;
Legea cu privire la notariat nr. 1453-XV din 08.11.2002;
Legea cambiei nr. 1527-XII din 22.06.1993;
Legea privind dreptul de autor i drepturile conexe nr. 139 din 02.07.2010;
Legea privind protecia inveniilor nr. 50-XVI din 07.03.2008;
Legea privind protecia desenelor i modelelor industriale nr. 161-XVI din
12.07.2007;
Legea privind protecia mrcilor nr. 38-XVI din 29.02.2008;
Legea privind protecia indicaiilor geografice, denumirilor de origine
i
specialitilor tradiionale garantate nr. 66-XVI din 27.03.2008;
Hotrrea Guvernului privind consolidarea Vistieriei de Stat a Republicii
Moldova nr. 10 din 28.01.1998.
Regulamentului cu privire la modul de organizare i funcionare a caselor de
amanet (lombardurilor), aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 204 din
28.03.1995;
Regulamentul cu privire la Registrul gajului bunurilor mobile,
aprobat
prin Hotrrea Guvernului nr. 849 din 27 iunie 2002;
Regulamentul privind gajul valorilor mobiliare corporative, aprobat prin
Hotrrea Comisiei Naionale a Pieei Financiare nr. 4/4 din 06.02.2003.
5