CUPRINS

Despre autori............................................................................................................7
Prefa......................................................................................................................8
Capitolul 1. Aspecte generale ale evalurii bunurilor imobiliare......................10
1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor..........11
1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia........................12
1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n
Republica Moldova.................................................................................13
Capitolul 2. Principiile de evaluare......................................................................14
2.1. Principii ce reflect atitudinea utilizatorului.........................................14
2.2. Principii ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii
imobiliare................................................................................................15
2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei......................................................15
2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri........................................16
Capitolul 3. Procesul de evaluare.........................................................................17
Capitolul 4. Scopurile evalurii i tipurile de valori...........................................21
Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare....................................................24
Capitolul 6. Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar...................28
Capitolul 7. Metodele de analiz a pieei imobiliare...........................................32
Capitolul 8. Inspectarea i descrierea bunurilor imobiliare...............................35
8.1. Inspectarea bunului imobiliar............................ ....................................35
8.2. Descrierea obiectului evalurii................................................................36
Capitolul 9. Metode matematice n evaluare.......................................................40
9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade.............40
9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii...............................................44
Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor................................................52
Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda
costului........57
11.1.
Regulile generale de aplicare a metodei costului...........................57
11.2.
Estimarea valorii terenului............................................................60
11.3.
Estimarea valorii construciei noi..................................................60
11.4.
Structura costului de construcie....................................................62
11.5.
Estimarea deprecierii........................................................................65
11.5.1.
Uzura fizic......................................................................66
11.5.2.
Estimarea
deprecierii
funcionale
i
deprecierii
economice...70
Capitolul 12. Metoda vnzrilor comparabile.......................................74

12.1.
Etapele
de
aplicare
a
metodei
vnzrilor
comparabile............................74
12.2.
Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor
de
comparaie...............................................................................................75
12.3.
Metodele
i
etapele
de
estimare
a
ajustrilor..................78
Capitolul 13. Metoda venitului...................................82
13.1.
Estimarea venitului operaional net.....83
13.2.
Metoda capitalizrii directe.............................88
13.3.
Fluxurile de numerar actualizate...................................................90
13.3.1.
Rata de actualizare...........................92
13.3.2.
Venitul
de
la
vnzarea
bunului
imobiliar
(Reversie)...........94
Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate......................................................96
Capitolul 15. Raportul de evaluare.......................................................................99
Bibliografie.............................,.,...............----------------..........101
Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor
imobiliare...............................................................................................................104
Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate......................107
Anexa 3. Tabele financiare..................................................................................108
Tabelul
1.
Valoarea
viitoare
a
unitii......<>.109
Tabelul 2. Valoarea prezent a unitii...lll
Tabelul 3. Valoarea prezent a anuitii............................113
Tabelul 4. Valoarea viitoare a anuitii........115
Tabelul 5. Rata de amortizare a unitii......................117
Tabelul
6.
Factorul
fondului
de
compensare........................................119
Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construciilor.............. ............121
Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare............122
Anexa 6. Dicionar de termeni de evaluare romn-rus-englez..........................126

Despre autori

Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginereconomist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de
candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel
regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de
macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena,
Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea
Wisconsin, SUA).
ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea
imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din
1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine
funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare
al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative

ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii

Legii cu privire la activitatea de evaluare.
Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale
evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori.
Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei
imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor
evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Angela Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a
Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la
programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din
cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut
teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii.
Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea
Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economistevaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe
lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in
de domeniul evalurii bunurilor imobiliare.
Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate,
precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000),
elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS.
Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi
c nu cunoteam nite lucruri att de evidente.
Seneca Senior

PREFA
Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii
favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul
deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager,
marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator.
Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut
nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.
Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile
financiar - creditare, ntr-un cuvnt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz
tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul normativ, care
reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat.
Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de
vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept
valoare real a bunului.
Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina
valoarea de pia a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi
temeinice i nu erau puse la ndoial. n lipsa unui cadru metodologic unic,
evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai
ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul,
metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general
acceptate n lumea profesionitilor.

Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n calea

dezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu
corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat l
calculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii.
Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de
determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului
metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la
evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori.
Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de
Paramentul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor
aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii,
n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea
de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul
ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinderilor de stat vor folosi aceleai metode de
evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea
standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul
evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea
corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti
calitatea serviciilor de evaluare.
Prezenta monografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod
sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept
baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare,
n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalurii.
n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor
imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice
privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor
imobiliare.
Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i
teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analiza
investiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.
O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei
costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate
algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode.
n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate
caracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap
a evalurii.
Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund
raportul de evaluare i recomandri privind structura i coninutul raportului.
n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor fi utile
evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a
construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor
normative ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd
cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ
nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termeni
de evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia
specializat, urmnd a fi completat n viitor.
Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului,
lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed
cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construciilor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei financiare.

Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor

tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil
economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizarea lor cu
experiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n
domeniul evalurii.
Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le
expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514
sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md.
Autorii
Toate ideile sunt vechi ca lumea,
doar noiunile conin ceva nou.

Alfred Nobel

Capitolul 1
ASPECTE GENERALE
ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Activitate de evaluare
Bun imobiliar
Cost
Drept de proprietate
Drepturi reale
Evaluare
Evaluator
Patrimoniu
Pre
Valoare
Valoare de pia
Acest capitolul descrie bazele teoriei evalurii; examineaz esena i atributele
bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de pia, cadrul
juridic al activitii de evaluare.
Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul
i
tot ceea ce este legat de el (construciile, plantaiile perene, etc.) drept cele mai
importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale vitale (locuin, hran),
ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul
din cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a
altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de
diverse tiine, cum ar fi jurisprudena, economia i sociologia. Acest fapt a
determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept economic ce
este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:

orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui;

10

pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei
lor;

bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare;

oferta de bunuri imobiliare este limitat;

bunul imobiliar este util oamenilor.

Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este
determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru
preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere
expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile
oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.
1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor
n diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiii ale bunurilor
imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei
obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.
Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pmntul i
totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra
pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pmntului i mai sus
de linia solului pn la cer".
Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul"ILegislaia
Federaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul,
obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot
fi deplasate fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile,
culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele,
navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.'
In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt
raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile
prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt,
precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n
acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii
considerabile destinaiei lor' . Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt
supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.
Este important s menionm c n procesul evalurii, obiectul evalurii este
examinat att ca obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de
el. n practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer
aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar".
n legislaia Moldovei sunt folosite noiunile patrimoniu", care reprezint
"totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani),
privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele...' i bun
imobiliar", definiia cruia a fost prezentat anterior. n prezenta lucrare, pentru a

IJordabalk (SFS 1970:994).

nelege mai uor aspectele procesului de evaluare i aspectele economice legate de

bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noiunea de
proprietate imobiliar" ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor cu valoare
economic, precum i a bunurilor imobiliare la care se refer aceste drepturi i
obligaiuni, ce aparin unei persoane fizice sau juridice.
Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea n mod
general este acceptat ideea c proprietatea imobiliar reprezint un mnunchi" de
drepturi incluse n definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra
bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie.
Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n
ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia bunurilor prevede
determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot
fi limitate de existena unor drepturi care aparin altor persoane i care pot fi impuse
prin lege sau apar n rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate
asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se
manifest prin:
1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;
2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea
privat
pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate public;
3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite
reglementri
asupra exercitrii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare
pentru
a
asigura
protecia public, sntatea, bunstarea general. Acest drept se
manifest
prin
emiterea actelor normative privind zonarea localitilor, normelor de
construcii, etc.
4) succesiunea vacant - dreptul statului de a intra n posesiunea bunului
imobiliar care dup decesul stpnului nu a fost revendicat de
motenitori.
1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia
Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat
concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care
influeneaz valoareaI. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra
lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de
ILegea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,art.l.

12

evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de

investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele
profesionale.
n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o
semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de
la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare
contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,
demonopolizare i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint
expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii
la piaa imobiliar.
n literatura economic pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoare de
pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este
redat n definiia Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000):
Valoarea
de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd,
ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiece parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere."
n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns
legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel, evaluatorii utilizeaz noiunea
de cost" referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor
exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la
condiia n care poate fi consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de
pre", de regul, se refer Ia o tranzacie concret de vnzare-cumprare i reprezint
suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o plteasc unui
vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar
concret i care a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specif ice
tranzaciei date.
Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este
bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii
poteniali de pe piaa imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare
anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest
proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n schimbul proprietii sale,
fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de
valoarea util care este egal cu suma care poate fi obinut de la vnzarea proprietii
imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor
cumprtorilor i vnztorilor poteniali.
1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n
Republica Moldova
Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n
economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine
determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la
nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii
de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de
evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia
evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002 Parlamentul
Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de
evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de
evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator
poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare

economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de

Stat Relaii Funciare i Cadastru - organul de stat abilitat cu funcia de control asupra
activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de
evaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale
evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare.
O prezentare sistematizat a actelor normative ce influeneaz procesul de
evaluare a bunurilor imobiliare i care sunt la moment n vigoare, este inclus n
Anexa 1.
Cunoaterea unor principii poate nlocui netirea unor
factori.
Helveiu

Capitolul 2
PRINCIPIILE DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Principii de evaluare
Cerere
Ofert
Concuren
Conjunctura pieei
Coeficient de absorbie
In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare,
principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare.

1)
2)
3)
4)

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor,

principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar,
n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii:
principii ce reflect atitudinea utilizatorului;
principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare;
principii ce reflect atitudinea pieei;
principiul celei mai bune i eficiente utilizri.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c
influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica
manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare
concrete
pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri.
2.1. Principiile ce reflect atitudinea utilizatorului
Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul
substituiei i principiul de anticipare.
Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va
avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea
necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului
imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului
ntr-un loc dat i la un moment dat.
Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti
pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi

14

procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor
metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei
este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint
pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale
de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.

Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru

valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii
banilor n timp.
2.2 Principiile ce in de relaiile ntre prile componente
ale proprietii imobiliare
Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale,
principiul contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul
echilibrului, principiul mrimii economice i principiul diviziunii economice.
Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune
determinarea
venitului net atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc,
capital
i
antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul
lotului
poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de confort.
Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului
imobiliar poate crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al
proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la valoarea total a
proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a
mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu corespunde
standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea.
Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing
returns) afirm c pe msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de
producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioad de
timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii
va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale.
Principiul proporionalitii sau echilibrului (balance) este legat de principiul
veniturilor cresctoare i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de
folosire
a pmntului i corespunde o anumit combinaie a mijloacelor de producie, datorit
crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu poate fi aplicat nu numai n
cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri. De
exemplu,
ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre
dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera
neproductiv.
Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea
folosirii optimale a pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca
terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu, dac lng un centru
comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii
potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare
cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de
pmnt
prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional.
Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar
mai
multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a
bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada
de
posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin
(servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic.
2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei
16

n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii

i
ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i
principiul conformitii.
Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun
imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului
imobiliar
este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i
ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv
preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei
imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl
n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta
de
bunuri imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a
rezultat ntr-o scdere semnificativ a preurilor.
Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia
beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete
concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului.
Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se
schimb
continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a
terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele
consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar.
Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar
este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n
apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial
ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor
de
locuit amplasate n sectorul dat.
Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de
confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De
exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai
mic dect valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei.
Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor
vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie
al
unei case este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde,
de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei
case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei.
2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri
Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat
de
Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din
America
de
Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de
Evaluare.
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai
probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod
corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii.
Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun

utilizare
i va corespunde definiiei valorii de pia.I
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce
influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind
i alte principii de evaluare menionate anterior.

I P.Champnes. Standardele Europene de Evaluare,

ediia anului 1997, Addenda 11.01.16

18

Nu exist lucruri mari fr obstacole

mari.
Voltaire

Capitolul 3
PROCESUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Misiune de evaluare
Metode de evaluare
Metoda vnzrilor comparabile
Metoda costului
Metoda venitului
Cea mai bun i eficient utilizare
In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de
evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul
fiecrei etape.

1)
2)
3)
4)
5)
6)

Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate

de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de
evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face
evaluarea
i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii
bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de
sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat,
prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare
vor
varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii
constituie urmtoarele etape (fg. 3.1):
definirea misiunii de evaluare;
colectarea i analiza datelor;
analiza celei mai bune i eficiente utilizri;
aplicarea metodelor de evaluare;
reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
ntocmirea raportului de evaluare.
Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etap include urmtoarele elemente:

identificarea bunului imobiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
determinarea scopului evalurii;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
coninutul misiunii de evaluare;
alte condiii limitative.
F ' S ^ ^ r ^ i T Q l S f ^ ' 1 cadastral sau adresa potal.
Identificarea include descrjereacompleta bunulu^imobiliar evaluat, precum i starea
^^ir'!1_v -l
19

n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din
dou
compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n
baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a
bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale
obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce
confirm drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale
bunului,
ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt
evaluate,
poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare
economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de
proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la
fel
dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a
determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece
valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice
care
va
influena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului
imobiliar.
De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar,
efectuat
n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei.
Problema determinrii scopului evalurii i tipului valorii estimate este tratat n
capitolul 4 al prezentei monografii.
Etapa 2. Colectarea i analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor

analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii:
s fie adecvate obiectului evalurii;
s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data
evalurii);
s fie demne de ncredere;
s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului).
La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia
pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu
proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care
determin valoarea bunului imobiliar, colectai la nivel de sector (cartier), ofa,
regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici,
politici i factorii de mediu.
Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor
specifici al obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i
deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate,
modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii
specifici
pentru piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat.
Elementele de analiz pentru acest grup de factori sunt: lista proprietilor
competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele propuse pentru arend,

studiul
cererii, ratele de absorbie ale pieei.
Etapa 3. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Prin intermediul analizei celei mai bune i eficiente utilizri evaluatorul stabilete
influena factorilor pieei asupra obiectul evaluat i identific modul de utilizare pe
care
se
bazeaz estimarea valorii finale. Exist dou temeiuri pentru care este necesar
analiza
celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de
identificare
a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie
identic
sau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea
temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea
actual
sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la
utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct
profitul
obinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n
cazul
unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de
utilizare
a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient
utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de
vedere
legal i eficient din punct de vedere economic.
Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare
In standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii
evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate:
metoda vnzrilor comparabile;
metoda costului;
metoda venitului.
In cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,
evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei date. Dat fiind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee
imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a
bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va
baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate,
va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor
obinute prin metodele folosite.
Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare
Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care
este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre
client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a
unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul
21

raportului
de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale
internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".

Definirea Misiunii de Evaluare

Iden
ti
fic
ar
ea
bu
nu
lui
Im
ob
il
Iden
tific
area
dre
ptur
ilor
patr
imo
nial
e
Con
in
utu
l
mis
iuni
i de
eva
lua
re

Scopu
l
evalu
rii

Tipu
l
valo
rii

Data
evalu
rii

Alte
con
diii
limit
ative

Colectarea i Analiza Datelor

Fac
tori
i
Ext
ern
i

Facto
rii
Inter
ni

Factori
economici
Factori
juridici,
politici
Factori
sociali
Factori
de mediu

Amplasar
ea
Modul de
utilizar
e
Caracteri
sticile
fizice
ale
bunului
imobil

Analiza celei mai bune i

eficiente utilizri

Terenul considerat liber

Fizic realizabil
Legal admisibil
Economic eficient

Aplicarea metodelor de
evaluare
Metoda
Costulu
i

Metoda
vnzrilor
comparabile

Metoda
Venitul
ui

Reconcilierea Valorilor i
Estimarea Valorii Finale

Raportul de
Evaluare

Figura 3.1. Procesul de

evaluare

Dup definiie: cnd explorai necunoscutul,

nu tii ce vei descoperi.

Artur Bloh

Capitolul 4
SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI
Noiuni de baz:
Scopul evalurii
Baza de evaluare
Obiect al evalurii
Valoarea estimat
Valoarea de pia
Valoarea de lichidare
Valoarea impozabil
Valoarea de investiie
Valoarea de pia pentru utilizare curent
Prezentul capitol examineaz scopurile evalurii, tipurile de valori, care
corespund anumitor scopuri de evaluare; conine recomandri privind efectuarea
evalurii pentru diferite scopuri.
Scopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i
acelai bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie
univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele
atribute:
utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce
satisfacie de la posesiunea lui;
raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit.
Drept exemplu poate servi apa i diamantul I: dei apa este foarte necesar i
util
pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea
valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este
necesar
sau
I Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I,
chapter 4.21

util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete

foarte rar.
n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar
poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul
unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea
asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima
valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va
decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care
proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima
valoarea de pia.

Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este
implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate
recomanda
o mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n
urmtoarele
cazuri:
Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil
pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de
pia.
La
estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate
proprietile
competitive expuse pe pia.
Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul
cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i
posibilitile
financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de
utilitate
a
bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective
ale
clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal
cu
valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de
investiie.
Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz
pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n
gaj.
Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate
creditorului
s
recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind
faptul
c
n
cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii
mai
puin
favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este
efectuat
pentru
un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul
trebuie
s
adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori,
pentru
bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit
bancar
se
estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.
Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul
bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad
de
timp
determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului
imobiliar.
Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea
valorii
de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii
de arend.
Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o
abordare
28

specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul

trebuie
s
determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii.
Valoarea
de
pia
a bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din
motive
fiind
c
n
valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea
de
pia
poate
fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntro
perioad
de
recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectura] elegant i
sofisticat,
sau
la
construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.
ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este
efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru
emiterea
hrtiilor
de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia,
valoarea
de
pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan,
n
dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile
actelor
legislative i normative n vigoare.
Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii
este
efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz
n
baza
valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse
exproprierii.
Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este
efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau
impozitul
pe
adaos
de
capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare
obligatorie,
efectuat
de
organizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza
valorii
de
pia
a
bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului
imobiliar.
Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. n unele cazuri,
onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce
constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este
necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest
caz valoarea estimat este valoarea de pia.
Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete
de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul
definirii misiunii de evaluare. Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite
n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele
internaionale de evaluare.
Valoarea de pia - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la
data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd,

29

ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngereI.
Valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un
activ
ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii
actuale,
dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i
un
vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere .
Valoarea de nlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei
cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n
baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau
construciei evaluate.
Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia
existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor
utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura
cldirii sau a construciei evaluate.
Valoarea de investiie - valoarea bunului imobiliar determinat n baza
rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile
investiionale concrete.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului
imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o
perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate,
comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia.
Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental
este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri,
evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii
asup>ra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii.
n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia,
totodat,
prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din
alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a fi utilizate n diverse scopuri,
circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de
aplicare.
Nici un talent nu poate birui slbiciunea pentru detalii.

Artur Bloh

ITEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor

Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia ANEVAR,
Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.

30

Capitolul 5
CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Fondul funciar
Cote echivalente de teren
Tipul bunului imobiliar
Utilizare funcional
In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor
imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul
Fiscal;
de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.
n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii
corecte
a
metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este
nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite)
clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor
bunurilor
imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii.
n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare.
Actele
normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate
n
ele.
O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul FunciarI,
conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie
fondul
funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia
principal
a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri:
cu destinaie agricol;
din intravilanul localitilor;
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri
de

I
Legea Republicii Moldova. Codul Funciar,

nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu

amendamente i
completri).

31

valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale

zonelor verzi;
terenuri ale fondului silvic;
terenuri ale fondului apelor;
terenuri ale fondului de rezerv.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la

categoria
terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n
procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor
capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole.
La
categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate
construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte
ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile
miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol
i alte terenuri.
Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui
sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor . De
exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici
cadastrali i terenuri far indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt
grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele
de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special.
Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile
din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt
destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru
carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie.
Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare
ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor
i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin
persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii
pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de
construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor
pomicole.
n activitatea practico-tiinific i literatura metodologic lipsete o abordare
unic a clasificrii bunurilor imobiliare.
De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul
evalurii servescjjiri2plasaEa, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional.
Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n
dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din
extravilan.
Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri
imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri
imobiliare amplasatfiin.capital, q^enrele judeene, n localitlilejwale.
" Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol;
bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial^"amplasate n extravilan;
loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare
cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n

32

mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei,

oraele
mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.
Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm
clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru
apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri:
apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine
(apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi;
apartamente standard n case de serie;
apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite.
Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii:
case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel i
calitate medie);
case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect
standard);
case construite n anii 1990 (conform standardelor europene);
vile (construcii capitale);
csue sezoniere.
Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia
funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n
urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile
imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan
care
posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit
individuale, apartamente, vile, etc.);
bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine,
oficii,
staii
de
alimentare cu combustibil, etc.);
bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine,
fabrici,
mine, cariere, ateliere de producie, etc.);
loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n
intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz
public
(piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv
terenurile
cu
destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);
bunurile imobiliare specializate care datorit caracterului su specific nu se
vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor
astfel
de
bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare,
caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului
tehnologic
care
poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt
considerate:
centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de
cercetri,

33

obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile,

obiectele
de cult i altele.
n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei
imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele
amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit
individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie
comercial de mrime mic. n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile
cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie
agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate,
existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.

34

Bunuri Imobile

Loturi de pmnt

Bunuri imobile cu destinatie locativ Bunuri imobile cu destinatie comercial Bunuri imobile cu destinatie
destinate construciei industrial Bunuri
case de locuit imobile specializate
aferente obiectelor industriale
si comerciale

apartamente

de uz public

vile

cu destinatie agricola:
teren arabil, livezi, vii, puni

casute sezoniere

oficiile bncilor si
institutiilor financiare

cldiri ale cultelor

oficii

magazine
centre
comerciale
hoteluri,
moteluri,
camping
statii de aprovizionare cu
combustibil

ntreprinderi ale alimentaiei

publice (restaurant, cafenea)

obiecte ale culturii, muzee

ntreprinderi industriale

obiecte ale sectorului energetic,

transportului, comunicaiilor

depozite

obiecte ale gospodriei

comunale

ateliere de producere

institutii ale nvmntului

si medicinii
institute de cercetri

Bunuri Imobile

centre de distractie,
cinematografe, cluburi
Figura 5.1. Clasificarea bunurilor
imobiliare

dup destinaia funcional

Cnd elimini imposibilul, neverosimilul devine adevr.

Din Legile lui

Murphy

Capitolul 6
FACTORII DE INFLUEN
ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR
Noiuni de baz:
Factori interni
Factori externi
Cererea
Oferta
Elasticitate
n prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce
influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta
pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii
i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot
fi externi i interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi i politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali i de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a
localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea
i
oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat
de
situaia economic general:

gradul de ocupare a populaiei;

mrimea salariului i veniturilor populaiei;

solvabilitatea populaiei;

variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate);

modificrile n preferinele populaiei;

nivelul inflaiei;

disponibilitatea mijloacelor creditare;

mrimea ratei dobnzii;

28

mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor;

i altele.
Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O con-diie
obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor
economice
ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii
cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare.
Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat
i de procesele inflaioniste.
Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa
imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru
proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile
de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a
cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de:
stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare
pe un anumit segment al pieei imobiliare;
volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv:
^ cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i
executarea lucrrilor de construcii-montaj;
impozitul pe bunurile imobiliare;
cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor
comunale;
- modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena
lor
eventual asupra costurilor de construcie;
- corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor
imobiliare.
2. Factorii juridici, administrativi i politici
Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i
negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se
raport:
politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea
terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend,
etc.);
condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena
drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului
public, etc.
3. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului
In condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n
determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se
atribuie:
prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau
careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i
prestigioase.

29

Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c

cheltuielile
de
construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru
obiectele
amplasate n alte regiuni.
compoziia populaiei pe grupe de vrst;
variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele
populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul
cstoriilor
i
divorurilor;
situaia criminogen;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali i de mediu

Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este
sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se
refer:
clima;
seismicitatea;
nivelul apelor subterane;
zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;
construcii pe rocile sedimentare;
prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de
producere a substanelor chimice, staii de purificare;
ali factori.

Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar

i
sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare
asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai
mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al
cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau
regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii
locale, la care se refer:
amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii;
distana fa de centrul localitii;
amplasarea n cartier;
distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public;
etajul amplasrii ncperii izolate, etc.

Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de

caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este
important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic,
amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente
amplasate

30

n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i

caracteristicile terenului.
n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult
valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni:
suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti
(electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil),
relieful,
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul
nconjurtor.
Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este
sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m ) i
locativ (m~); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);
numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de
baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele,
pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei,
arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie
termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor.
Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii:
locativ, comercial, industrial sau specializat.
In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor
anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i
analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s
menionm
c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii
imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i
mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare
msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile
pentru colectarea lor.
Dac pentru aceasta trebuie de pltit - ea merit s fie
analizat.
Legea evaluatorilor din Grecia
antic.

Capitolul 7
METODELE DE ANALIZ A PIEEI IMOBILIARE
*

Noiuni de baz:
Piaa imobiliar
Segmentarea pieei imobiliare
Analiza pieei
Infrastructura pieei
Surse de informaie

31

Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea

i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei
imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare,
descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a
procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr
mare
de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de
"pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie:
"Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt
transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite
preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "
Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n
capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei
imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi
de
prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu
destinaie
comercial.
3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite
ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale
sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie,
cldirile
administrative i alte construcii auxiliare.
4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere,
precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile,
cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt
unice.
'/ac.OpuAMaH, H.Op;iy3H AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu, M.
flejio. 1995, crp.5.

Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi

enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n
proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea
unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor
imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i
prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei.
Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau
serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze
condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i
ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.

32

Analiza pieei permite:

determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar;
determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n
scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor
comparabile
i
ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de
condiiile pieei;
determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a fi
utilizate n metoda costurilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n
scopul
determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar.
determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata
de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la
aplicarea
metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru
estimarea
fluxurilor de capital, precum i a ratelor de actualizare i capitalizare.
Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarece
fiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specifice ale clientului i prin
urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s
menionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care
rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume:
1) definirea pieei;
2) identificarea cererii;
3) identificarea obiectelor ofertei.
Definirea pieei
La etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul
obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite:
identificarea corect a obiectelor comparabile;
efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii;
determinarea impactului factorilor externi care influeneaz valoarea.
Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare,
evaluatorul investigheaz urmtorii factori:
tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale,
oficii, etc.);
caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor;
- calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural;
baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate
datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional,
veniturile i altele.
piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate
fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau
rural.
bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posed o
utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup
caracteristicile legale, fizice i economice^

33

Identificarea cererii

Cererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i

preferinele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor
poteniali ai bunului imobiliar - cumprtori, arendai sau clientela care va f atras,
dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial.
Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii:
numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat;
venitul populaiei;
rata omajului;
raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare ;
nivelul economiilor populaiei i condiiile de atragere a mprumuturilor
(rata
dobnzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea
mprumutului, etc.);
perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii;
factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i
bunului imobiliar;
sistemul fiscal i administraia local;
disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituii de cultur, instituii de
nvmnt, instituii medicale, etc.).
Identificarea obiectelor ofertei

Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de un

anumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei,
evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face
concuren
obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evalurii
sunt
incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare
(nefinalizate) i eventualele proiecte.
Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori:
numrul i calitatea obiectelor libere;
volumul construciilor noi - n curs de dezvoltare sau n proiect;
disponibilitatea i preul terenurilor libere;
costurile de construcie;
disponibilitatea creditelor pentru construcii;
impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a
autorizaiei
de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie.
Exist destul lumin pentru cei care vor s
vad
i destul "ntuneric pentru cei care nu vor.
B. Pascal

34

Capitolul 8
INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz
Inspectarea obiectului
Expertiza tehnic
Perioada de marketing
Cldire
Construcie
ncpere izolat
Registrul bunurilor imobile
n acest capitol este prezentat esena procedurii de inspectare a obiectului
evalurii i expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere
a
bunurilor imobiliare i specificate cerinele veridicitii informaiei folosite la
evaluare.
8.1. Inspectarea bunului imobiliar
Procesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i
veridice obinute din diferite surse demne de ncredere.
La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s
studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine
parametrii de baz care caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze
obiectul evalurii. Inspectarea obiectului evalurii trebuie s fie adecvat scopului
evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp limitele inspectrii i s le
menioneze ulterior n raportul de evaluare.
In practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza
tehnic a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie
obligatorie a evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile
cnd evaluatorul nu este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a
construciei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnic este efectuat de
specialiti calificai care dispun de autorizaiile corespunztoare. Ea presupune
analiza
detaliat a strii cldirii n general i elementelor constructive, structurii, materialelor
de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunotinele evaluatorului
pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza construciei, la
metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor
expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i
superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii
informaiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea
proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce
bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.1
Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu
participarea
reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului
imobiliar.
In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n
construcii i se recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i

35

deficienele
remarcate, cum ar fi: crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi,
etc.
Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor
indicate
n
documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este
important
s
fie
comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile
i
conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n
activitatea
economic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele
din
Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de
analiz
a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permite
evitarea
majorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare.
Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece
conform
practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei
inspectri a bunului imobiliar.
8.2. Descrierea obiectului evalurii

n standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentru

descrierea
bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit
deja
o
practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar
n
raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorul
sunt:
datele prezentate trebuie s fie clare i neechivoce;
datele trebuie s fie corecte i confirmate de sursele originale de informaie.
n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili
standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea
bunului
imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce
determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate.
Tabelul 8.1
Descrierea proprietii imobiliare

36

Elementele Descrierii
Destinaia proprietii
imobiliare
Modul de utilizare curent

Amplasarea

Semnificaia
Referine
Locativ (rezidenial), comercial, industrial,
recreaional, special, agricol, etc.
Cas de locuit individual; apartament; cas
sezonier
(csu de livad); magazin; oficiu; depozit;
restaurant;
hotel; banc; coal; bloc de producere, etc.
Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile
localitii n care este amplasat bunul imobiliar,
nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea
obiectelor de infrastructur care influeneaz
valoarea
bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele
electrice, termice, canalizare, ap potabil).

RICS Appraisal and Valuation Manual, 1995

36

Continuare tabelul 8.1

Descrierea Juridic

Dreptul de proprietate, dreptul de arend sau alte

Natura drepturilor evaluate.
drepturi

Limitrile dreptului evaluat (servitute, termenii

arenzii).
Existena
contractelor
de Detalii privind contractele de arend sau subarend:
arend sau sub-arend.
termenii i plata de arend, cazurile modificrii
clauzelor
contractului, condiiile de reziliere a contractului.
Obligaiuni financiare legate Acorduri financiare privind creditarea proprietii n
de proprietate imobiliar.
curs de dezvoltare.
Cerinele legale
Planul general de dezvoltare a Permite determinarea zonei utilizrii funcionale n
localitii
care este amplasat construcia, precum i efectuarea
unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului:
construcia unor magistrale (drumuri) auto, etc.
Factorii de Mediu
Prezena unor materiale sau a Descrierea observaiilor
tehnicii
periculoase
sau
duntoare
Prezena
construciilor Descrierea observaiilor
ridicate ilegal i contrar
normelor
i
standardelor
existente n construcii
Prezena liniilor electrice de Descrierea observaiilor
tensiune nalt n apropierea
bunului imobiliar, ceea ce
poate fi privit de participanii
la
piaa
imobiliar
ca
duntor pentru sntate

37

Terenul
Suprafaa terenului
Forma
Topografia
Starea terenului
Accesul la teren
Reele de utiliti

Anul construciei
Anul ultimei reconstrucii
Numrul etajelor
Suprafaa Total
Suprafaa util (locativ)

Volumul cldirii
Starea tehnic
a cldirii

Grupul de durabilitate
Descrierea elementelor
construciei

Serviciile comunale

Construcii adiionale
Amplasarea n cldire

Dreptunghiular, multilateral, etc.

Pant, etc.
Nedezvoltat, pregtit pentru construcie, cu plantaii,
etc.

Transportul public;

Calitatea i starea drumurilor de acces

Reele electrice

Conducta de gaz

Sistemul de asigurare cu ap potabil

Sistemul de canalizare

Sistemul de asigurare cu energie termic

Reelele telefon
Cldiri i Construcii
Se va indica i componena general a lucrrilor de
reconstrucie

Suprafaa util este determinat n cazul bunurilor

imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul cnd
plile de arend pentru suprafaa util (nemijlocit
ocupat de arenda pentru activitatea sa) i plata de
arend pentru spaiile secundare (holuri, WC-uri, etc.)
sunt diferite.

Bun (uzura < 20%)

Satisfctoare (uzura 21 -40%)
Nesatisfctoare (uzura 41 -60%)
ubred (61-80%)
Inutilizabil (uzura > 80%)
Construcie nefinisat

Fundaie

Perei i perei despritori

Planeu

Acoperi

Ui, ferestre

Alte elemente

Electricitate

Ap potabil

Ap cald

nclzire

Telefon
Descrierea succint a construciilor
ncperi Izolate
Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc.

38

Suprafaa total
Lucrri de finisare
Standard european, reparaie cosmetic, etc.
Informaia privind veniturile i cheltuielile operaionale
Tipul arenzii
Im2, pentru ncpere
Termen scurt (< 1 an)
Tipul contractului de arend

Termen mediu (1-5 ani)

Termen lung (> 5 ani)

Tipul plii de arend

In moned sau n natur

Fix, variabil, cu indexare

Mrimea plii de arend
Periodicitatea de plat
Pierderile de la colectarea
plii de arend i spaiilor
libere
Cheltuieli operaionale fixe

Impozitul pe bunurile imobiliare

Primele pentru asigurare

Continuare tabelul 8.1
Cheltuieli operaionale
Serviciile comunale
variabile
ntreinerea teritoriului
Securitatea
Salariul personalului
Altele
Cheltuieli pentru meninere i
reparaii
Fondul de nlocuire
Data vnzrii precedente
Perioada de marketing
Condiiile de vnzare
De pia
Inferioare
Superioare
Altele
Condiiile de finanare
De pia
Rata inferioar
Rata superioar
Altele
Suma mijloacelor
mprumutate
Ponderea mijloacelor
mprumutate n capitalul total
Rata dobnzii
Termenii de rambursare
n procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie s atrag o
atenie
deosebit veridicitii informaiei. n multe cazuri, informaia necesar pentru
evaluare este pus la dispoziia evaluatorului de ctre client sau de reprezentanii
acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii

39

bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii
acurateii i deplintii lor. n fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie s
determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce
msur
ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea
informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de
evaluare. n cazul evalurii proprietilor imobiliare mari (complex patrimonial,
bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate
solicita
opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare.
nainte de a aciona calculeaz.
William
Petty

Capitolul 9
METODE MATEMATICE N EVALUARE
Noiuni de baz:
Teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade
Flux de numerar
Investiii
Valoare prezent
Valoare viitoare
Risc
Rata simpl a dobnzii
Rata
compus
a
dobnzii
Anuitate
Constanta ipotecar
Fond
de
compensare
Capital
In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor
diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata
compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i
capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a
dobnzii9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade
Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,
ciclul de investiii de lung durat, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea
bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate
de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n
timp este explicat de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza

40

teoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la
un moment din trecut sau n viitor".
Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de
numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau
cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de
fluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentru
serviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar se
determin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii
unei
activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I) i cheltuielile
(expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale
cu zero (fig. 9.1.).

41

Venit
Ii

A1

1
7

2
-------------1-----------------
CF!<0 CF2 =
0 CF3>0 Ani
v

CFj =
Ii - Ei

Figura
9.1. Tipul
fluxurilor
de
numerar

Cheltuieli
Ei
E

Analiznd
rolul
investiiilor n
dezvoltarea
pieei
imobiliare,
este necesar
s
examinm
noiunile de
valoare
economic i

42

valoare
financiar a
investiiilor.
S
examinm
esena acestor
noiuni
n
baza
exemplului
investiiilor
ntr-o
proprietate
imobiliar.
Valoarea
financiar a
investiiilor
reprezint
valoarea
reflectat n
rapoartele
financiare.
Valoarea
financiar
rmne
neschimbat
n timp. Spre
deosebire de
valoarea
financiar,
valoarea
economic a
investiiilor
nu exist n
realitate
i
reflect
ateptrile
investitorului
privind
mrimea
valorii
prezente
i
valorii
viitoare
a
sumei
investite. Dat
fiind faptul c

43

aceste
ateptri
depind
de
calitile
personale ale
investitorului,
de acceptarea
individual a
riscului
i
atitudinea lui
personal fa
de
valoarea
banilor,
valoarea
economic a
investiiilor
poart,
mai
mult,
un
caracter
subiectiv.
Teoria
de
actualizare a
cheltuielilor
diferitor
perioade,
folosind
anumite
tehnici
matematice
specifice,
permite
atenuarea
elementelor
subiective la
momentul
calculrii
valorii
economice a
investiiilor.
Valoarea
economic
poate fi de
dou tipuri:
prezent
(actual,

44

real)
i
viitoare
(acumulat).
Valoarea
prezent
(Present
Value,
sau
PV)
reprezint
valoarea unei
sume de bani
care va fi
obinut
n
viitor
i
raportat
la
momentul
prezent.
Procesul de
determinare
a
valorii
prezente
se
numete
actualizare
(discounting).
Valoarea
prezent
indic
suma de bani
necesar de
investit astzi,
pentru
a
obine o sum
anumit
n
viitor.
Valoarea
viitoare
(Future Value,
sau
FV)
reprezint o
sum de bani
pe care o
posedm n
prezent (sau
fluxurile de
numerar
generate pe

45

parcursul unei
perioade de
timp
determinate),
raportat la un
moment
definit
n
viitor.
Procesul de
determinare a
valorii
viitoare
poart
denumirea de
capitalizare
(capitalization
).

46

Urmtorii
factori
exercit
influen
asupra
mrimii
veniturilor
sau
cheltuielilor
diferitor
perioade:
suma
cheltuielilor
sau
veniturilor;
timpul cnd
aceste sume
urmeaz a fi
pltite
sau
obinute;
riscurile
deliberate;
rata
rentabilitii.
Influena
sumei
veniturilor
sau
cheltuielilor
este evident,
deoarece cu
ct
mai
mare
este
aceast sum,
cu att mai
mare va fi
influena
factorului
timpului
asupra ei.
Timpul
este una din
cele
mai
valoroase i

47

indispensabil
e
resurse.
Timpul
utilizat
neefectiv, de
regul, duce
la
pierderi
bneti.
Binecunoscut
ele afirmaii
precum
c
tipul
cost
bani sau banii
trebuie
s
fac bani, se
bazeaz
pe
teoria
actualizrii
cheltuielilor
diferitor
perioade.
Banii investii
ntr-o afacere
trebui^
n
termeni ct
mai
restrni s
genereze
venituri, care,
la rndul lor,
se reinvestesc
pentru
a
obine
o
majorare
a
capitalului.
Timpul
de
obinere
a
venitului din
investiii este
exprimat n
perioade de
calcul.
Perioadele de
calcul
sunt
divizate
n

48

intervale de
calcul, durata
crora poate
varia de la o
zi pn la un
an. Perioada
de timp, n
care trebuie
s
fie
efectuate
investiiile
sau obinut un
credit, are o
importan
primordial
n procesul de
analiz
a
investiiilor.
Noiunile
perioad de
calcul"
i
interval de
calcul" sunt
utilizate i n
procesul de
estimare
a
valorii
bunurilor
imobiliare
prin metoda
venitului.
Rata
rentabilitii
reprezint
raportul ntre
venitul net i
capitalul
investit. Ea
este
estimat
innd cont de
suma
investiiilor
iniiale
i
perioada de

49

timp
cnd
sunt
obinute
veniturile
scontate. Rata
rentabilitii
este folosit
ca
numitor
comun pentru
analiza
comparativ a
diferitor
proiecte
investiionale.
n
linii
generale, n
procesul
analizei
comparative a
diferitor
proiecte
investiionale,
un investitor
raional
va
acorda
prioritate
acelui proiect
care are o rat
mai nalt a
rentabilitii,
inndu-se
cont
de
scopul
i
obiectivele
proiectului.
Totodat, este
necesar
s
menionm c
o
rat nalt a
rentabilitii
se asociaz cu
un grad nalt
al
riscului
aferent

50

proiectului n
cauz.
Riscul
reprezint
condiiile de
incertitudine
i instabilitate
asociate
cu
investiiile.
Riscul poate
fi definit ca o
probabilitate
a faptului c
veniturile
care urmeaz
a
fi
obinute
n
rezultatul
valorificrii
investiiilor
ot fi mai
mici sau mai
mari
dect
cele
prognozate.
Investiiile de
capital sunt
mereu
asociate
cu
anumite
riscuri.
Unul din
factorii
de
influen
a
valorii
banilor
n
timp este rata
dobnzii i (n
continuare rat),
care
reprezint
raportul ntre
venitul net i
valoarea
investiiei. n

51

cazul
acumulrii
mijloacelor
ea
poart
denumirea de
rat
a
capitalizrii,
iar n cazul
actualizrii rat
a
actualizrii.
Toate
calculele
financiare
sunt bazate pe
rata simpl i
rata compus.
Rata simpl
Rata
simpl este
folosit
n
operaiunile
financiare pe
termen scurt,
cnd
intervalul de
calcul
corespunde
perioadei de
calcul i, de
regul, este
egal un an,
sau
n cazul cnd
investitorului
i se pltete
dobnda
calculat la
sfritul
fiecrui
interval
de calcul.

52

n cazul
ratei simple,
dobnda este
calculat de
fiecare dat
reieind din
suma
iniial
investit.
Pentru
calcularea
sumei
acumulate n
baza
ratei
simple se va
aplica
urmtoarea
formul:

S = P(l +
ni)
(9.1.)

unde:
S - suma
acumulat;
P - suma
iniial
investit;
n
perioada de
calcul
(n
ani);
i
-rata
anual simpl.
Coeficient
ul
de
acumulare n
cazul
ratei
simple va fi:

K =(l +
nf)
(9.2.)

n
practic,
deseori este
necesar s fie
determinat

53

mrimea
sumei iniiale
investite P,
pentru
a
obine
n
viitor suma
cunoscut S.
Suma
P
reprezint
valoarea
prezent
a
sumei
capitalizate
S.
Determinarea
valorii
prezente
a
sumei P se
numete
actualizare,
iar
determinarea
sumei
acumulate S
poart
denumirea de
capitalizare
sau
compoundin
g.
Rata compus
n
procesul
analizei
investiiilor
i estimrii
valorii
proprietii
imobiliare
este
aplicat pe
larg
rata
dobnzii
compus. n

54

cazul
ratei
compuse,
valoarea sau
dobnda
calculat
pentru
un
interval dat,
nu
sunt
pltite
investitorului
, ci sunt
adiionate
sumei
iniial
investite.
Suma
acumulat n
baza
ratei
compuse a!dobnzii este
determinat
dup
urmtoarea
formul:

S = P(i +
i(.)n
(9.3.)

unde,
ic - rata
compus
a
dobnzii.

Coeficient
ul
de
acumulare n
cazul
ratei
compuse va
fi:
*=a+/rr
(9.4.)
Compar
nd
coeficienii
de acumulare
pentru rata
simpl i cea

55

compus,
putem
deduce c cu
ct este mai
mare
perioada de
calcul,
cu
att mai mare
este diferena
ntre
suma
acumulat n
baza
ratei
simple
i
suma
acumulat n
baza
ratei
compuse.
n
cazurile cnd
intervalul de
calcul
este
mai mic de
un
an,
urmtoarea
formul de
calcul a ratei
efective
anuale
a
dobnzii se
aplic:
W
= (" + ' / ' ) ' " l
(9-5.)
unde,
icfectiv rata efectiv
anual
a
dobnzii;
m
numrul
intervalelor
de calcul ntrun an.

56

Astfel,
pentru
fiecare an de
exploatare a
proiectului
investiional
poate
fi
determinat
valoarea
economic a
investiiei n
baza
unor
fonnule
corespunzto
are.
Dat fiind
faptul
c
toate
calculele cu
aplicarea
ratei
dobnzii
poart
un
caracter
mai
mult
mecanic, iar
structura
veniturilor
provenite din
investiii
poate
fi
diferit
pentru
diferite rate
ale dobnzii,
au
fost
elaborate
tabele
financiare
speciale. In
practic,
evaluatorii
din
rile
dezvoltate
utilizeaz pe
larg tabelele

57

financiare
care,
de
regul, sunt
prevzute
pentru
o
durat
de
via
economic a
bunului
imobiliar de
30/40 de ani
i
cuprind
ratele
dobnzii de
la 1 la 40%.
Cunoscnd
formula de
calcul
a
diferitor
indicatori,
putem
determina
valoarea
economic a
investiiei n
baza oricrei
rate
ale
dobnzii i
pentru orice
perioad de
calcul.
9.2.
ase
funcii
ale
ratei
comp
use a
dobn
zii
n
baza
ratei compuse
pot
fi
calculate

58

1)

2)

3)

4)

5)

6)

urmtoarele
mrimi:
valoarea
viitoare
a
unitii
(future value
ofl);
valoarea
prezent
a
unitii
(present value
of 1)',
valoarea
prezent
a
anuitii
(present value
ofannuity)',
valoarea
viitoare
a
anuitii
(future value
ofannuity);
rata
de
amortizare a
unitii
(installment
to amortize
1).
factorul
fondului de
compensare
(sinking fund
factor).
1. VALOAREA
VIITOARE A
UNITII

Valoarea
viitoare
a
unitii
reprezint
suma
acumulat a
unei uniti
monetare pe
parcursul

59

unei perioade
anumite de
timp,
fiind
cunoscut
rata anual a
dobnzii.
Noiunea
valoare
viitoare" este
utilizat
pentru
determinarea
valorii
pe
care o vor
avea n viitor
mijloacele
investite n
bunul
imobiliar n
prezent sau
valoarea pe
care
o
vor avea n
viitor
fluxurile de
numerar
generate de
bunul
imobiliar n
prezent.
Formula
pentru
calcularea
valorii
viitoare este:

FV = PV(l
+ i)n

(9.6)
unde,
FV
valoarea
viitoare
a
investiiilor;
PV
valoarea

60

prezent
a
investiiilor;
i - rata
anual
nominal
a
dobnzii;
n
perioada de
calcul.
n cazul
calculrii
dobnzii n
intervale de
timp
mai
mici dect 1
an, valoarea
viitoare va fi
determinat
dup
urmtoarea
formul:

FV = PV(l
+ i/m)nm

(9.7.)
unde, m numrul
intervalelor
de calcul pe
parcursul
perioadei de 1
an.
Exemplu:
S
se
determine
mrimea
sumei ce va fi
acumulat
peste trei ani
n
contul
bancar, dac
depunem
astzi suma
de 15 mii lei,
rata dobnzii
anuale fiind
de

61

16%.
Vom
examina
dou
variante
posibile: a)
dobnda se
calculeaz
anual;
b)
dobnda se
calculeaz
trimestrial.
Soluie:
Varianta
A: dobnda
se calculeaz
anual.
FV
=
15000
x(1+0,16)3 =
15000x
1,5609
=
23414 lei.
Varianta
B: dobnda
se
acumuleaz
trimestrial.
Astfel, n 3 i m = 4
FV
=
15000 x(l +
0,16/4)3x4 =
15000x1,601
= 24015 lei

2.

VA
LO
ARE
A
PRE
ZEN
TA
A
UNI
T
II

Valoarea
prezent a

62

unitii
(reversie)
reprezint
valoarea de
azi a unei
sume
care urmeaz
a fi obinut
n
viitor.
Valoarea
prezent
reprezint
funcia
invers
a
capitalizrii
i
este
calculat
dup
urmtoarea
formul:
PV = FV
(9.8.)

(1 + 0"
unde: ^ \
reprezint
coeficientul
de actualizare
(factorul
valorii
prezente).
n cazul
cnd
dobnda este
calculat cu
o frecven
mai
mare
dect o dat
pe
an,
valoarea
prezent
calculm
dup
formula:

63

PV = FV--------------------------(9.9.)

(1 + i/rn)nm
Procesul
de
determinare
a
valorii
prezente este
funcia
invers
a
procesului de
acumulare i
are
denumirea de
actualizare.
Exemplul
S
se
determine
mrimea
sumei
de
bani
care
trebuie s fie
depus
la
banc, rata
dobnzii
anual fiind
de
20%,
pentru
a
putea
procura
peste 5 ani
cu
banii depui
un
apartament
n valoarea
de 150 mii
lei.
Vor
fi
examinate
dou
variante de
calcul
a
dobnzii: a)
dobnda este
calculat

64

anual i b)
dobnda este
calculat
lunar.
Soluie:
Varianta
A: calcularea
anual
a
dobnzii.
P
V
=
15
00
00
x------------------------------------------------
=
15
00
00
x0
,4
01
9
=
60
28
5
le
i
(1 + 0,20)
Varianta
B: calcularea
lunar
a
dobnzii.

65

P
V
=
15
00
00
x---------------------------
=
15
00
00
x0
,3
70
9
=
55
63
7
le
i
a+
0,20/12)60
3.

VA
LO
ARE
A
PRE
ZEN
T
A
AN
UIT
II

Anuitate
a este o serie
de
pli
(ncasri)
echivalente
efectuate
peste
intervale
egale
de
timp.
n
cazul cnd
plile
sau
ncasrile
sunt

66

efectuate la
nceputul
intervalului,
avem
o
anuitate
avansat sau
prenumerado
. n cazul
cnd plile
sau
ncasrile
sunt
efectuate \la
sfritul
fiecrui
interval
avem
o
anuitate
ordinar sau
postnumerad
o (fig. 9.2).

67

a) anuitate
anticipat
(prenumerad
o)

A i

4
Ai

iA A
a2

4
f
4

c
2

i
An-|

I
4

Ii

A3

An

n-1

b)
ordinar (postnumerado)
anuitate

A, i

---------------------4

a2 <

> ------------4

A, '

------------4

>-

An-l

--------
--------<

n-1

A 1 = A2 = A
3 =.....= A n-1
= An
Figura 9.2.
Tipul
anuitilor
Valoarea

68

^ An
-----------

prezent a
anuitii
ordinare
(PVAO) este
calculat
dup
urmtoarea
formul:
1-TT

P V A O = A ---------------------

fljtiL---------------------------(9.10.)

i
unde, A mrimea
anuitii.
1

L
(
1
+
i
)
"

coe
fici
ent
ul
de
actu
aliz
are
a
anu

69

iti
i
ordi
nar
e,
n
caz
ul
efec
tur
ii
i
plilor
s#u
ncasrilor la
sfritul
anului.
n cazul
cnd
intervalele
de plat sunt
mai
frecvente
dect o dat
pe
an,
valoarea
prezent
a
anuitii este
determinat
dup
urmtoarea
formul:

1
1PV AO=A-

(l + f'/m)"
Hm

70

(9.11.)

unde, m numrul
intervalelor
de efectuare
a plilor sau
ncasrilor n
decursul
unui an.
Formula
standard
pentru
determinarea
valorii
prezente
a
anuitii
anticipate
este:

(1 + 0"

1
1-

+1

(9.12)

Valoarea
prezent
a
anuitii
pentru
cazurile cnd
intervalele
de
calcul
sunt
mai
frecvente
dect un an
este
calculat
dup
formula:

1
-<

1
nml

+1

71

(9.13.)

PYAA-

(l
+
i/
m
)
Hm

Relaia
ntre
coeficienii
de actualizare
(K)
a
anuitilor
anticipate i
ordinare se
reflect
n
urmtoarea
formul:

K
anuit
ii
antici
pate n
=
K
anuit
ii
ordin
are
(n*l)
1
(9.14)

Exemplu
: Contractul
de arend
este ncheiat
pentru o
perioad de
2 ani. S se
determine
valoarea
prezent a
plilor de
arend, rata
de
actualizare
fiind 12%.
Soluie:
Varianta
1: Plata de

72

arend
n
mrime
de
6000 lei se
pltete
la
sfritul
fiecrui
an.
PVA0 = 6
000 x 1,69 =
10140 lei.
Varianta
2: Plata de
arend
n
mrime
de
500 lei se
pltete
la
sfritul
fiecrei
luni.
PVA0 =
500 x 21,2 =
10 600 lei.
Varianta
3: Plata de
arend
n
mrime de
6000 lei se
pltete
la
nceputul
fiecrui an.
PVAA = 6
000X 1,89 = 77
340 lei.
Varianta
4: Plata de
arend
n
mrime
de
500 lei se
pltete
la
nceputul
fiecrei
luni.
PVAA =
500x21,5 =
10 750 lei.

73

4.
VALOAREA
VIITOARE A
ANUITII

Sensul
economic al
valorii
viitoare
a
anuitii
const
n
determinarea
sumei
acumulate a
plilor sau
ncasrilor
efectuate pe
parcursul
unei perioade
de
timp
determinate,
n intervale
egale.
Formula
standard
pentru
determinarea
valorii
viitoare a
anuitii
ordinare (cu
efectuarea
plilor sau
ncasrilor la
sfritul
intervalului)
este:
1. n cazul
plilor
efectuate la
sfritul
anului:
d + 0"-l

74

(9.15)

, ( 1 + i T-l
unde,--------------- - coeficientul de acumulare a anuitii ordinare.
I
2. n cazul plilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an:

(l + i/ m) n m - l

FVAO=A-

Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii

avansate.
2. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate mai frecvent
dect
o
dat
pe
an
la
nceputul fiecrui interval de timp:

(l + i/m)nm+* -l -l

(9.18)

Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii

unde,
(l + 0n+1-l

-l

avansate, n cazul efecturii plilor sau ncasrilor cu o frecven

mai
mare
de
o
dat
pe an.
Exemplu: S se determine suma care va fi acumulat n
contul
bancar
la
sfritul
anului, dac n fiecare lun vom depune suma de 100 lei, rata
dobnzii
anuale
fiind
14%.
Soluie:
Vom examina dou variante posibile:
1. plile sunt efectuate la
nceputul fiecrei luni:
FVM = 100 x 12,95 =
1295 lei

unde,

(l + i/m)nm+l - l
Hm

-l

(9.16)

2. plile sunt efectuate la

sfritul fiecrei luni:
FVAO = 100 x 12,80 =
1280 lei

5. RATA DE AMORTIZARE A UNITII (CONSTANTA

IPOTECAR)

Rata de amortizare a unitii mijloacelor mprumutate ne

indic
mrimea
plilor
obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care
includ
dobnda
i
capitalul de baz, i care permit amortizarea (rambursarea)
creditului
n
termenele
stabilite.
Rata exprimat prin raportul dintre suma anual pentru
deservirea
creditului
i
mrimea creditului este cunoscut sub denumirea de constant
creditar
anual
(annual loan constant) sau constant ipotecar (mortgage
constant).
n sens economic, constanta ipotecar este coeficientul de
capitalizare
pentru
credit sau pentru capitalul mprumutat din suma total a unei
investiii
n
proprietatea
imobiliar.
Dac e s admitem c suma creditului (Ia care se calculeaz
dobnda)
este
egal
cu 1, atunci constanta ipotecar corespunde coeficientului de
amortizare a unitii.
n cazul plilor efectuate o singur dat pe parcursul anului,
rata
de
amortizare
va
fi egal cu:

A = PV-------------------------------(9.19)
1-------

(1 + 0"

unde,

------Icoeficientul de amortizare a unitii, n cazul plilor

efectuate o
1
_

(
l
+
0
"
s
i
n
g
u
r

d
a
t

p
e

Si**

n cazu l pl i l or sau
n casri l or ef e ctu ate la
o si n gu r dat l a
n cep u tul anu l u i" (l +
0 n + 1 -l

a
n
.
n cazul plilor efectuate de mai multe ori n decursul anului,
rata
de
amortizare
a
unitii va fi egal:

A = PV---------L----------------------------(9.20)
"(1 + i/m) nm
unde,
i/m
------------ ----------coeficientul de amortizare a unitii n cazul
plilor efectuate
1-----------------(1 + i/rn)nm
mai des dect o singur dat pe an.
Funcia ratei de amortizare a unitii este invers proporional
funciei
valorii
prezente a anuitii ordinare, de aceea n formule este folosit
simbolul anuitii.
Exemplu: Un client al bncii a obinut un credit n valoare de
50
mii
lei,
pe
un
termen de 3 ani, rata anual a dobnzii fiind 24%, plile pentru
amortizarea
creditului urmeaz a fi efectuate anual.
Soluie: A =50 000 x 0,5123 =25 615 lei.
6. FACTORUL FONDULUI DE COMPENSARE

Factorul fondului de compensare reprezint suma de bani ce

urmeaz
a
fi
depus
la sfritul fiecrei perioade pentru a obine la momentul expirrii
unui
numr
determinat de perioade suma de o unitate monetar.
n cazul plilor sau ncasrilor efectuate o singur dat pe an,
mrimea plilor va
fi:
A m FV-------------------------------(9.21)

( 1 + 0" - l
unde,
i

(1 ' " I ~ factoru' fondului de compensare, n cazul plilor

(ncasrilor)
periodice efectuate o singur dat pe an.
n cazul plilor sau ncasrilor efectuate de mai multe ori pe
parcursul
unui
an,
mrimea plilor date va fi egal cu:
A=FV

ilm

(9.22)

(1-ff/m) - l

unde,
i

fl+O'-i

-- factorul fondului de compensare, n cazul plilor

(ncasrilor)

periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.

Toate funciile ratei compuse a dobnzii sunt interdependente.
Fiecare
din
funciile date se bazeaz pe aplicarea formulei de baz (l+i)n, care
reprezint
suma
acumulat a unei uniti. Toi factorii sunt derivate ale formulei de
baz.
Factorii
dai se bazeaz pe ipoteza c dobnda este generat de banii depui
n
contul
bancar. Interdependena funciilor ratei compuse a dobnzii este
prezentat
n
tabelul 9.1.I

I
QpHAMaH JXTK., Opuyif H. A nano u oieHKa
nedeuoKUMoemu, npuHOCHmeu doxod. M:
Aejio, 1995, crp. 64.

Funciile de baz ale ratei compuse a dobnzii i

expresiile lor inverse

Tabe
lul
9.1

Funcia

Expresia invers

Valoarea viitoare a unitii

Valoarea prezent a unitii

Valoarea viitoare a anuitii

Factorul fondului de compensare

Valoarea prezent a anuitii

Rata de amortizare a unitii

Valorile funciilor ratei compuse menionate mai sus pot fi

calculate
fie
cu
aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare
(vezi
anexa
3).
In
rile occidentale, n practica evalurii sunt aplicate pe larg tabelele
financiare,
care
prezint calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale,
semianuale,
trimestriale i lunare.
n final, este necesar s menionm c teoria de actualizare a
cheltuielilor
diferitor
perioade i funciile procentului compus prezentate de teoria dat
nu
sunt
invenii
ale
savanilor contemporani. Primele tabele financiare pentru
calcularea
valorii
prezente
a
banilor au fost publicate n anul 1693 de John Newton i Edmund
Halley.
n
anul
1726 John Smart a publicat tabelele funciilor ratei compuse, care
au
rmas
neschimbate pn n pfezent. n anii urmtori teoria i practica
actualizrii
cheltuielilor diferitor perioade au continuat s se dezvolte,
abordrile
generale,
ns,
rmnnd neschimbate.
n practica evalurii proprietii imobiliare toate cele ase
funcii
ale
ratei
compuse pot fi folosite pentru soluionarea diferitor probleme
legate
de
evaluarea
proprietii imobiliare care genereaz venituri.
Pmntul este singurul lucru n
lume
care echivaleaz cu toate

celelalte bunuri,
singurul lucru care va dinui,
singurul lucru pentru care
merit s munceti, s lupi
i pentru care merit s-i dai
viaa.
Margaret Mitchell

Capitolul 10
METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR
Noiuni de baz:
Rata de capitalizare a terenului
Rata de capitalizare a cldirii
Rata de absorbie
Teren
Expoziia obiectului
In acest capitol pmntul este analizat n calitate de bun
economic
i
marja.
Sunt
examinate valoarea lotului de pmnt, oferta terenurilor, metodele
de
evaluare
de
pia a terenurilor: metoda vnzrilor comparabile, metoda
alocaiei,
metoda
extragerii, metoda capitalizrii directe i metoda parcelrii.
Scopul prezentului capitol este de a servi referin pentru
discuiile
privind
valoarea terenurilor, care sunt prezentate n alte capitole ale lucrrii
i
de
a
prezenta
aspectele specifice evalurii terenurilor. Metodele de evaluare sunt
prezentate
la
general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare.
Pentru
o
aprofundare a cunotinelor n domeniul evalurii terenurilor cu
destinaie
agricol,
recomandm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor
cu
destinaie
agricol, elaborat cu participarea Ageniei Naional Cadastru,
Resurse
Funciare
i
Geodezie i Camera Naional de Imobil a Republicii Moldova, cu
susinerea
proiectului TACIS (mai 2000).

Dac privim pmntul ca un bun economic i ca marf, putem

constata
c
oferta
acestui bun este relativ constant. Exist totui mici excepii ale
"permanenei"
pmntului care sunt legate att de influena factorilor naturaliclimaterici
ct
i
de
activitatea iraional a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile,
poluarea
pmntului cu substane nocive, epuizarea terenurilor agricole din
cauza
utilizrii
metodelor incorecte de desfurare a activitii agricole i
transformarea
terenurilor
fertile n pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic.
Pmntul are valoare deoarece este util. El poate servi ca
teren
pentru
construirea cldirilor, pentru agricultur, pentru crearea spaiilor de
recreare,
pentru
construcia drumurilor. n afar de utilitatea de baz a pmntului
exist
multipli
factori i principii care determin valoarea lui i care trebuie
analizai
n
procesul
eva' i i (vezi capitolul 6 Factorii de influen asupra valorii
bunului
imobiliar").
Dei la prima vedere acest proces pare a fi o sarcin foarte uoar,
totui
evaluarea
pmntului necesit o analiz minuioas a unui complex de
factori.
n multe cazuri condiiile misiunii de evaluare cer evaluarea
separat
a
terenului
i
cldirilor. De exemplu, n cazul aplicrii metodei costului este
necesar s fie
determinat valoarea de pia a terenului pe care este amplasat
construcia;
analiza
celei mai bune i eficiente utilizri solicit opinia evaluatorului
privind
diferena
ntre
valoarea terenului considerat liber i valoarea terenului cu
construcia
actual.
La
fel,
evaluarea separat a terenului i construciilor este solicitat n
cazul
evalurii
pentru
rapoartele financiare sau evalurii n scopul asigurrii.
Metodele tradiionale de evaluare a loturilor de teren sunt:
1) metoda vnzrilor comparabile;
2) metoda alocaiei;
3) metoda extragerii;
4) metoda capitalizrii, care include:

tehnica rezidual;
capitalizarea plii de arend;
actualizarea fluxurilor de numerar.

Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei
metode
tradiionale
de evaluare. Metoda vnzrilor comparabile se bazeaz pe
estimarea
valorii
obiectului
evalurii n baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda
extragerii
i
alocaiei
se
bazeaz pe tehnicile metodei costului i metodei vnzrilor
comparabile.
Metodele
capitalizrii plii de arend i actualizrii fluxurilor de numerar
sunt
tehnici
ale
metodei venitului.
Metoda Vnzrilor Comparabile (comparable sales
analysis)
Metoda vnzrilor comparabile este cea mai des utilizat pentru
estimarea
valorii
terenului i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile
suficiente
vnzri
comparabile. Vnzri comparabile sunt considerate vnzrile
proprietilor
imobiliare
similare proprietii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor
legale,
economice
i
fizice. Urmtoarea regul general este aplicat n cazul selectrii
vnzrilor
comparabile:
evaluatorul trebuie s reduc la maxim diferenele ntre
proprietile
comparabile
i
obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezint dificulti n
determinarea
mrimii
ajustrilor, n special dac ajustrile necesare sunt destul de
nsemnate.
De regul, vnzrile comparabile sunt selectate n baza
caracteristicilor
principale
ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime.
Este
important
de
selectat unitatea de comparaie adecvat. De exemplu, drept unitate
de
comparaie
a
suprafeei terenului este selectat 1 m2, 1 ar, 1 ha, un lot de teren
standard.
Prin
reducerea preului la o unitate de comparaie, deosebirile fizice n mrime
sau
form
pot
fi
mai uor luate n consideraie.

Un aspect important al metodei vnzrilor comparabile este

caracterul
nelinear
al
valorii terenului. Odat cu creterea suprafeei totale, valoarea pe
unitate
de
msur
tinde s descreasc.
Calcularea i aplicarea ajustrilor pentru vnzrile comparabile
se
efectueaz
dup principiul i tehnica prezentate n capitolul 11 Metoda
vnzrilor comparabile".
Metoda alocaiei (allocation)

Metoda alocaiei, poate fi aplicat pentru determinarea valorii

de
pia
a
terenului
n cazul cnd loturile libere particip rar n tranzacii din motivul c
localitatea
se
caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i terenurile
libere
se
ntlnesc
foarte rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai mult
localitilor rurale.
Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii:
principiul echilibrului;
principiul contribuiei.
Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic
(standard)
ntre
valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare care depinde de
categoria
bunului
imobiliar i de locul amplasrii. Informaia privind raportul dat
poate
fi
obinut
att
din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din
consultarea
companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale
care
propun
spre
vnzare terenuri cu construcii i care n baza experienei lor ar
putea
aloca
preul
de
vnzare ntre teren i mbuntiri. inem s menionm c
procedura
de
determinare
a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti
imobiliare
este
destul
de
complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date
n
procesul
de
evaluare.
Exemplu: Conform informaiei evaluatorului casele de locuit
din
cartierul
n
care este amplasat proprietatea imobiliar evaluat au fost
vndute
la
preuri
de

pia situate n intervalul 625,000 lei 700,000 lei, iar raportul

dintre
valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru proprietile,
imobiliare
locative
amplasate n cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea
terenului
pentru
proprietatea imobiliar evaluat se va situa n intervalul de la
62,500
lei
la
70,000
lei.
Metoda extraciei (extraction)
Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din
preul
de
vnzare
a
proprietii imobiliare cu construcii, prin deducerea valorii
construciilor,
care
este
considerat egal cu valoare de reconstituire sau de nlocuire.
Metoda
dat
produce
cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu
construcii,
noi,
pentru
care poate fi estimat cu acurate mrimea tuturor formelor
deprecierii.
Metoda capitalizrii
Tehnica rezidual (residual method)

Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenurilor

n
cazul
cnd
datele privind vnzrile comparabile nu sunt disponibile i
urmtoarele
condiii
sunt
satisfcute:
valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu
exactitate;
venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;
rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a
terenului
pot
fi
extrase
din analiza pieei imobiliare.
Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune
urmtoarele etape:
1) se va determina dac construciile actuale sau cele
proiectate
reprezint
cea
mai bun i cea mai eficient utilizare a terenului;

2)
3)

se va estima venitul operaional net n baza plii de

arend
de
pia
i
a
cheltuielilor operaionale, la data evalurii;
se va calcula partea din venitul total atribuit cldirii
i
se
va
sustrage
suma
dat din venitul operaional net total;

4) partea din venitul operaional net rmas reprezint venitul atribuit terenului,
care la rndul su se capitalizeaz, aplicnd rata de capitalizare a terenului, pentru a
obine valoarea terenului.
Exemplu: Venitul operaional net anual generat de proprietatea imobiliar,
format din lotul de teren i o cldire nou, este estimat la 100,000 lei. Studiul
pieei
indic rata de capitalizare a cldirii (R c) - 11% i rata de capitalizare a terenului
(Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a cldirii noi (Vc) este estimat la 800,000 lei.
Venitul Operaional Net100,000 lei
Venitul atribuit cldirii (Ic)
(I c = V c xR c ) 800,000x0,11
88,000 lei
Venitul atribuit terenului (1,)
12,000 lei
Valoarea terenului (V,)
(V, = I, /R t ) 12,000/0,06
200,000 lei
Capitalizarea plii de arend (rent capitalization)

Tehnica dat presupune transformarea plii de arend pentru teren n valoarea

de
pia a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arend reprezint
suma
pltit pentru dreptul de a utiliza i dreptul de a ocupa terenul, n conformitate cu
prevederile contractului de arend. n cazul capitalizrii directe a plii de arend se
presupune c:
perioada de arendare a terenului este nelimitat sau destul de ndelungat;
plata de arend va rmne constant pentru ntreaga perioad a arendei.
n baza urmtoarei formule este determinat valoarea terenului:
V t =-

(10.1.)

unde,
Vi valoarea terenului (value of land);
I - venitul anual obinut din darea n arend a terenului (income);
r - rata de capitalizare.
Pentru terenurile destinate construciilor venitul anual este determinat ca
totalitate
a plilor de arend ncasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile
agricole venitul poate fi constituit fie din plile de arend, fie din venitul obinut n
urma desfurrii activitii agricole.
Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis)
Metoda dat reprezint alternativa tehnicii de capitalizare a plii de arend i
presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmeaz a fi obinute pe parcursul
unei perioade finite de gestiune i a preului de vnzare obinut la sfritul perioadei
de gestiune. n practica de evaluare a terenurilor metoda dat este cunoscut sub
denumirea de metoda parcelrii Metoda actualizrii fluxurilor de numerar sau
metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor
valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti

imobiliare
atractive acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente
sunt ntr-o combinaie favorabil. Principalele etape ale metodei parcelrii sunt:
55
1) determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din
punct
de vedere fizic, legal i economic. Loturile trebuie s corespund
cerinelor
legale
locale, n ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale
infrastructurii
(reele
inginereti - ap, canalizare, gaze; ci de acces, etc.), i s
ndeplineasc
cerinele
pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfurate n cadrul
primei
etape
este
fixat ntr-un plan de valorificare a terenului evaluat. n planul de
valorificare
vor
fi
indicate: numrul i dimensiunile parcelelor, lucrrile de construcie
necesare,
costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelare i construirea
mbuntirilor
i cheltuielile care urmeaz a fi suportate n perioada de expunere pe
pia
(perioada
de marketing).
2) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de
absorbie a pieei i perioada de marketing pentru parcele formate.
3) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin
aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii
profitului
ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i comercializarea
parcelelor.
4) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei de
previziune. Perioada de previziune va ncepe din momentul cnd
terenul
a
fost
preluat
pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate
parcelele
vor
fi
vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioad va fi actualizat
(readus
la
"punctul zero") pentru a obine valoarea prezent a fluxurilor nete de
numerar.
Rata
de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie s reflecte
gradul
de
risc
asociat afacerii date.
5) estimarea valorii de pia a terenului.
Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd sunt puine vnzri comparabile
ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de
actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de parcelare i vnzare
a
bunurilor imobiliare create.
Nimic i niciodat nu se construiete la
termen

i n limitele devizului de cheltuieli

aprobat.
Artur Bloh

Capitolul 11
DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN
METODA COSTULUI
Noiuni de baz:
Valoare
de
reconstituire
Valoare de nlocuire
Deprecierea
acumulat
Uzura fizic
Deprecierea funcional
Deprecierea economic
Valoarea construciei noi
Beneficiul investitorului
Valoare de deviz
Durata de via
economic
Vrsta efectiv
n prezentul capitol sunt examinate algoritmul i domeniile de aplicare a
metodei
costului; simt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucie i valorii de
nlocuire; este descris structura costului de construcie; analizat baza normativ
informaional a metodei costului, precum i metodele de calculare a deprecierii.
11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului
Costul reprezint suma de bani necesar pentru crearea unui bun imobiliar
similar
celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numrului de mijloace
de
producie i preul lor, pentru o anumit perioad de timp.
Metoda costului este aplicat n urmtoarele cazuri:
evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (n acest caz costul
construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea
valorii
de
pia);
evaluarea construciilor nefinisate;
analiza tehnico-economic a bunurilor imobiliare;
reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (reevaluarea mijloacelor
fixe
ale ntreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);

argumentarea construciei unei noi cldiri sau edificii;

determinarea celei mai bune i eficiente utilizri;
evaluarea cldirilor i edificiilor cu destinaie special;
evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.

4.

Aplicarea limitat a metodei costului n economiile de pia se explic prin faptul

c pentru cldirile cu o vrst efectiv mai mare de 10 ani metoda dat nu d rezultate
exacte, deoarece este dificil s se determine mrimea deprecierii construciilor i cea
mai bun utilizare a proprietii imobiliare. La fel, este practic imposibil s reproduci
o copie exact a obiectului construit cu mult timp n urm.
Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire (replacement
cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost).
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat,
folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane,
proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri
curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai
materiale de construcie, tehnologii i manoper.
In aspect teoretic, ar trebui s acordm avantaj determinrii valorii de nlocuire,
deoarece nu este raional s reproducem o copie exact a obiectului evalurii,
construit dup un proiect nvechit, cu aplicarea tehnologiilor i materialelor de
construcie nvechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicnd metoda costului evaluatori! acord
preferin valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcie
a unei cldiri noi, caracteristicile creia difer de cele ale obiectul evalurii.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar
prin aplicarea metodei costului este prezentat n urmtorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasat cldirea sau edificiul,
fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare;
2. Determinarea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de
reconstituire) a cldirii sau edificiului . n raportul de evaluare este necesar s
fie
menionat care din valorile de mai sus este determinat. n valoarea
construciei
noi
sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i
beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura
fizic (recuperabil i nerecuperabil); deprecierea funcional - (recuperabil
i
nerecuperabil) i deprecierea economic.
Estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii (valoarea net).
5. Estimarea valorii de pia a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a
bunului imobiliar, prin nsumarea valorii terenului i valorii nete a
construciilor).
Formula general de determinare a valorii proprietii imobiliare prin metoda
costului este:
v = v,+(Y(.-D)
(ii;i)
unde:
V - valoarea proprietii imobiliare;
Vt - valoarea terenului;
D - mrimea deprecierii;
Vc - valoarea construciei noi, care se calculeaz dup formula,
V c = CC+Cl + Bl

^b (11*2)

unde

92

CC - costul de construcie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrrile de

construcie);
CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrrilor de cercetri i
prospectri, cheltuieli investiionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate n mod direct de
lucrrile de construcie;
Bl - beneficiul investitorului.
Fiecare din elementele ce particip la calcularea valorii proprietii imobiliare
poate fi estimat prin diferite metode prezentate n continuare n tabelul 11.1.
Tabelul 11.1
Determinarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului
Etapele

Coninutul
etapei

Coninutul elementelor

Estimarea
terenului

Estimarea
costului
construcie

Determinarea
costurilor
indirecte

Estimarea beneficiului
ntreprinztorului
Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
noi
Estimarea uzurii
fizice

Estimarea
deprecierii
funcionale

valorii

Cheltuieli directe;
de Cheltuieli de regie;
Beneficiul
antreprenorului.
Cheltuieli pentru
demararea construciei;
Lucrri de cercetare
i prospectare;
Cheltuieli marketing;
Asigurarea, i altele.

Costul de construcie;
Costurile indirecte;
Beneficiul
ntreprinztorului.
Uzura recuperabil;
Uzura nerecuperabil.

Metodele aplicate
Metoda vnzrilor
comparabile;
Metoda alocaiei;
Metoda extragerii;
Metoda capitalizrii.
Metoda de resurse
Metoda comparaiilor
unitare;
Metoda costurilor
segregate;
Metoda indicilor
Metoda
normativ;
Metoda
elaborrii
normelor
de
deviz
orientative
Crearea bazei normative
proprii.
Metoda celei mai bune
utilizri
nsumarea elementelor
(p.2 + p.3 + p.4)

Metoda
normativ
(vizual);
Metoda valorii nominale;
Metoda vrstei efective.
Deprecierea recuperabil; Metoda capitalizrii
Deprecierea
pierderii plii de arend;
nerecuperabil.
Metoda capitalizrii
surplusului cheltuielilor
normative.

93

Deprecierea
economic

Determinarea
Uzura fizic;
deprecierii
Deprecierea funcional;
acumulate
Deprecierea economic.
Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
nete

10

11

Estimarea valorii Valoarea construciilor,

bunului
Valoarea terenului.
imobiliar

Metoda capitalizrii
pierderii plii de arend;
Metoda vnzrilor
comparabile;
Metoda vieii economice.
nsumarea elementelor
(p.6 + p.7 + p.8)
Diferena ntre valoarea de
nlocuire construciei noi i
mrimea deprecierii
acumulate.
(p.5 - p.9)
nsumarea elementelor.
(p.l+p.10)

11.2. Estimarea valorii terenului

1)
2)
3)
4)

n cadrul metodei costului este necesar s fie estimat valoarea de pia a

terenului, considerat liber (fr construcii). Valoarea de pia a terenului este
determinat prin urmtoarele metode:
metoda vnzrilor comparabile;
metoda alocaiei;
metoda extraciei;
metoda capitalizrii:
tehnica rezidual;
capitalizarea plii de arend;
actualizarea fluxurilor de numerar.
Metodele de estimare a valorii de pia a terenului sunt descrise n capitolul 10
Metodele de evaluare a terenurilor".
113. Estimarea valorii construciei noi

1)
2)
3)
4)

Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este estimat n preuri curente

(la
data evalurii) ca pentru un obiect nou, fr < a lua n consideraie deprecierea
acumulat. Esena valorii de reconstituire i a valorii de nlocuire au fost examinate
anterior. Dei aceste dou noiuni sunt diferite, la baza estimrii att a valorii de
reconstituire ct i a valorii de nlocuire st calcularea costurilor legate de
construcia
obiectului i transmiterea lui beneficiarului.
Exist cteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de
nlocuire a bunului imobiliar:
metoda cantitativ sau metoda de resurse;
metoda costurilor segregate;
metoda comparaiilor unitare;
metoda obiectului-analog (metoda indicilor).
Metoda cantitativ const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor
generale pentru obiectul evalurii, ca i cum ar fi construit din nou. Metoda dat

94

necesit eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dac beneficiarul
dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii. n cazul cnd
devizele nu sunt disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la
ajutorul unui specialist n domeniu] elaborrii devizelor.
n procesul utilizrii metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un
obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea
valorii bunului se bazeaz pe modelarea devizului pentru construcie. Evaluatorul
schieaz structura comasat a devizului pentru construcie. n calitate de analog poate
servi att obiectul evalurii ca un tot ntreg (cnd este folosit un proiect standard), ct
i elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate
cantitatea materialelor necesare pentru construcie i costul lor, folosind preurile
unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se
"suprapune" tehnologia modern de construcie, ceea ce permite determinarea
timpului de funcionare a utilajelor i manopera. Cheltuielile de deviz pentru
funcionarea utilajelor de construcii i manoper pot fi estimate n baza preurilor
curente pentru indicii de resurse: 1 or-utilaj (h-ut.) i 1 or-om (h-om). n continuare,
utiliznd datele privind mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin
valoarea actual a construciei noi, similar obiectului evalurii.
Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite
componente ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Metoda dat este o
modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se
folosesc normele de deviz comasate. Totodat, metoda costurilor segregate nu
prezint mari dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, exactitatea
rezultatelor obinute prin metoda costurilor segregate este mai mic, dar acest fapt
este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Uniti de
msura ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2 de
suprafa tencuit sau vopsit, 1 m2 de acoperi, etc. Sursele principale de informaie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite
lucrri de construcie i subramuri ale construciilor capitale. Normele date au fost
elaborate n preurile de deviz 1984 i necesit o indexare la data evalurii.
Metoda comparaiilor unitare este utilizat pentru a determina costurile pentru
o unitate de msur - lm2 a suprafeei totale a casei de locuit, 1 m2 a suprafeei utile a
obiectelor de comer, etc. Valoarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu
produsul ntre cheltuielilor pentru o unitate de msur i cantitatea unitilor date.
Rezultatele obinute prin metoda unitilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o
precizie nalt, de aceea metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri
construite n baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preuri ale
unitilor de comparaie. n cadryl metodei unitilor comparabile este necesar s fie
aplicai Indicii specifici ai costurilor de construcie.
Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determin valoarea bunului
imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre elementele
constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului
analog se fac corectrile necesare. Informaia veridic privind valoarea de deviz i
elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obinut n institutele de
proiectare de profil. Pentru cldirile construite anterior, datele despre valoarea de
reconstituire pot fi gsite n dosarele de inventariere tehnic, inute de oficiile
cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tuturor

95

cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. n acest caz,

evaluatorul
trebuie s recalculeze valoarea de reconstituire n preurile curente la data
evalurii.
11.4. Structura costului de construcie
Din punct de vedere al coninutului economic, valoarea de reconstituire i
valoarea de nlocuire sunt analogice cu costurile de construcie, n condiiile
actuale,
a
unei cldiri noi (valoarea construciei noi). Valoarea construciei noi trebuie s
reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul de creare a
construciei noi n condiiile economiei de pia.
In practica evalurii, cheltuielile asociate cu construcia unui obiect includ
cheltuielile i beneficiul companiei de construcie (ntreprinderii de antrepriz),
cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrri de prospectare,
plile
pentru asigurarea construciei, impozitele i alte pli obligatorii, valoarea de
achiziionare a terenului, plata dobnzii pentru mijloacele
financiare
mprumutate,
cheltuielile de publicitate, investiii adiionale n ncperile
arendate,
cheltuielile
administrative i beneficiul investitorului (fig. 11.1).

Valoarea
de
reconstitui
re
Costul
construciei

Valoarea
noi

construciei
sau

Valoarea
de
nlocuire
Beneficiul
investitorului

Preul de cost

Beneficiul
antreprenorului

Lucrrile
preliminare
Cheltuieli
pentru
proiectarea
expertiza
proiectului

Cheltuieli
investitionale
Cheltuieli pentru
publicitate,
marketing,

Cheltuie
li
indirect
e

asigurare

Alte chetuieli
indirecte

Figura 11.1. Structura valorii construciei noi

62

Cel mai important element al valorii construciei noi este costul construciei
care
este determinat n baza normelor de deviz i altor acte normative specializate.
Normele de deviz reprezint totalitatea normelor i normativelor, preurilor unitare
i
preurilor n construcii, reunite n culegeri separate. De rnd cu cerinele generale
fa
de lucrrile de construcie - montaj, normele conin datele necesare pentru
determinarea valorii de deviz a construciei i reconstruciei cldirilor, extinderea i
reutilarea tehnic a ntreprinderilor n funciune.
Cel de al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte.
Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme
oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieei construciilor sau a lucrrilor de
construcie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectrii i expertizei construciei
sunt
determinate n baza Culegerilor de preuri pentru lucrrile de proiectare n
construcii,
elaborate pentru fiecare ramur a economiei naionale. Costurile normative sunt
exprimate
n preuri curente, prin aplicarea coeficienilor de trecere. Cheltuielile pentru
publicitate,
marketing, asigurare sunt estimate n baza analizei practicii pieei locale a
construciilor.
Cheltuielile investiionale sunt estimate innd cont de practica pieei financiare
locale.
Cel de al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului,
care reprezint recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea
proiectului.
Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia.
n continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale
valorii construciei noi-costul de construcie. Pentru estimarea costului de
construcie
evaluatorii, de regul, calculeaz valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru
construirea cldirii n conformitate cu documentaia de proiect.
n procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazeaz pe:
proiect i documentaia tehnic;
normele de deviz n vigoare;
preurile curente ale utilajelor;
hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz
obiectul construciei.
Valoarea de deviz include urmtoarele elemente:
costul lucrrilor de construcii;
costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic;
cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului;
alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz,
care
const din calculele i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de
deviz
pe

tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i

altele.
Documentaia de deviz ntrunete devizele investitorului i ale antreprenorului,
care se ntocmesc conform condiiilor contractului de antrepriz i innd cont de
situaia general economic.
Baza normativ-informaional a sistemului de formare a preurilor de deviz i
elaborare a normelor de deviz n construcii se constituie din normele de construcii
i
alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este
determinarea
cantitii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrri i
determinarea preurilor resurselor.
n Moldova documentaia de deviz este elaboreaz n conformitate cu
"Instruciuni
metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizator pentru realizarea
obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente", aprobate prin ordinul

Ministerului Mediului i Amenajrii Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000;

Instruciunile
privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de
resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i
Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova, n baza instruciunilor privind
determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii (CP L.01.02-2000),
privind
calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.032000),
privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcionarea utilajelor de
construcii
(CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea
preurilor la producia de construcii (CP L.01.05-2000).
Actele normative menionate reglementeaz procedura ntocmirii devizelor
pentru
lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse i se folosesc pentru
determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiii, formarea preurilor
contractuale la producia de construcii.
Valoarea de deviz n construcii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile
de regie i beneficiu) antreprenorului (fig. 11.2.).

Costul de construcie

Beneficiul ntreprinderii de antrepriz

Preul
de
cost
al
construciei

Salariul de
baz
a
lucrtoril
or

Cheltuieli penCheltui
Cheltuieli
tru materiale,
eli
generale
Cheltuieli
construcii i
directe
pentru de- i administrative

Cheltuieli de regie

detalii

servirea lucrtorilor
Cheltuieli
pentru
utilaje

din

Cheltuieli pentru
organizarea
Jucrrilor de antier
construcii

Alte cheltuieli
directe

Figura 11.2. Structura costului de construcie

64

Cheltuielile directe i cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrrilor de

construcie, sunt cheltuieli de producie suportate de organizaia de antrepriz.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrrilor de construcii,
i includ:

cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de

construcie;
cheltuielile pentru salarizare, innd cont de contribuiile la asigurrile sociale;

cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, innd cont de

defalcrile
pentru amortizare;
alte cheltuieli directe.
Cheltuielile de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de
antrepriz, reprezint totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru
execuia construciilor, mobilizarea forei de munc, activitatea administrativ a
ntreprinderii de antrepriz. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de
regie
se stabilesc n mod indirect, n procente din baza de calcul acceptat (de regul n
procente din suma cheltuielilor directe).
Conform Standardelor Naionale de Contabilitate 11 "Contractele de
construcii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente
contractului (cheltuielile generale i administrative, cheltuieli pentru deservirea
lucrtorilor din construcii i alte cheltuieli generale de antrepriz) i cheltuielile
pentru organizarea de antier.
Un element important al valorii de deviz l constituie beneficiul de deviz sau
beneficiul antreprenorului, care reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz
realizat n urma efecturii lucrrilor de antrepriz. Beneficiul de deviz se determin
n
procente din preul de cost de deviz al lucrrilor executate. Pentru ridicarea
competitivitii sale pe piaa lucrrilor i serviciilor de construcii, ntreprinderile de
antrepriz trebuie s analizeze n permanen beneficiul de deviz n scopul reducerii
costul construciei i pentru a exclude cheltuielile neproductive.
11.5. Estimarea deprecierii

Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din

punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii
bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n
procente, iar expresia ei valoric poart denumirea de depreciere acumulat a
bunului
imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii sunt specificate n Standardele
Internaionale de Evaluare 2001:
uzura fizica;
deprecierea funcional;
deprecierea economic.

Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena

diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea
nesatisfactoarea a construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate
mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor
necesare pentru mbuntirea strii fizice a construciei, altele se bazeaz pe
compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare.
Deprecierea funcional ine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care
permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capaciti mai nalte de a satisface
necesitile pieei. Tehnologiile noi de construcie pot contribui la deprecierea
parial
sau complet a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcional sau nvechirea
funcional, este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor
(proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit, etc.).
Att uzura fizic ct i deprecierea funcional sunt fenomene legate nemijlocit
de
caracteristicile bunului imobiliar.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi bunului
imobiliar. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, ce se rsfrnge
asupra cererii pentru mrfuri i servicii, i ca rezultat asupra rentabilitii
ntreprinderii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional,
modificarea condiiilor de finanare, etc.
n procesul de analiz a caracteristicilor fizice ale obiectului evalurii este
important de determinat deprecierea acumulat, care reprezint reducerea valorii de
reconstituire sau nlocuire a bunurilor imobiliare, exprimat prin nsumarea uzurii
fizice, deprecierii funcionale i economice sau combinarea unora din ele.
Deprecierea este strns legat de factorul timpului, ciclul de via a bunului
imobiliar i reprezint o pierdere continu a calitilor de consum ale bunului
imobiliar. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i
nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea recuperarea creia este posibil
din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabil include mrimea cheltuielilor legate de nlturarea unuia din elementele
deprecierii i contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea
creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n
rezultatul nlturrii elementelor deprecierii.
11.5.1. Uzura fizic
Uzura fizic poate apare att n rezultatul nvechirii construciei ct i n
rezultatul
aciunii unor factori din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea
timpului n care elementele construciei, utilajul i ntreaga cldire pierd o parte din
calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n rezultatul creia cldirea se
nvechete i se deterioreaz.
n afar de factorii de mediu i termenul de exploatare a construciei, uzura fizic
poate aprea i n urma nerespectrii condiiilor de exploatare i meninere a bunului,
nlocuirea i reparaiile diferitor elemente de construcie la timpul cuvenit.
Important este i observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoac uzura
acioneaz n mod diferit asupra elementelor construciei. Elementele construciei au
diferite grade de durabilitate i diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei
de
via a construciei, intensitatea exploatrii diferitor elemente de construcie este
diferit: de exemplu, scrile i pereii despritori.
Factorul timpului, de asemenea joac un rol important n determinarea mrimii
uzurii fizice. Uzura fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i

103

SE 8
termenul limit de exploatare. Termenul limit de exploatare este definit ca perioada
O ale cldirii i pstreaz rezistena,
de timp n decursul creia elementele constructive
n procesul estimrii uzurii fizice evaluatorul examineaz vrsta efectiv a
construciei i durata de via economic. Legtura ntre diferii indicatori care
reflect influena factorului timpului este prezentat n figura 11.3.

Durata de via
economic rmas

Vrsta efectiv Durata de via <

fizic

Vrsta scripticDurata
sau de via
economic
data evalurii

>

Figura 11.3. Durata de via a bunului imobiliar

Acumularea uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii
reparaiei capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive.

Metodele de estimare a uzurii fizice

1.
2.

Exist mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai rspndit n
rndurile evaluatorilor fiind metoda normativ (vizual). Metoda solicit
evaluatorului estimarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baz ale cldirii. Oricare construcie este un sistem care
include diferite elemente: elemente de construcie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje
inginereti. Fiecare din elemente are durata sa de via, ponderea sa n volumul total
al construciei. Uzura bunului imobiliar se determin n urma examinrii obiectului i
se exprim n procente din valoarea construciei. Mrimea uzurii se determin innd
cont de: starea general a construciei, care depinde de modul de meninere,
amplasare, perioada de exploatare, tipul i calitatea materialelor de construcie; starea
elementelor constructive - fundamentul, acoperiul, pereii i altele.
Determinarea mrimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativ
presupune aplicarea urmtoarelor dou etape:
determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv;
determinarea uzurii fizice a construciei dup formula:

104

Uronstr. Uelement. * 100/ GS element.

unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Ueiement. uzura elementelor construciei (%);
GSciemem - greutatea specific a elementelor constructive (%).

(11.3)

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate

folosi "Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S.
Moldoveneti n scopul asigurrii de stat", ediia 1982, aprobate prin Hotrrea
Sovietului de Minitri a R.S.S. Moldoveneti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura
fiecrui element constructiv poate fi estimat n baza datelor tabelului 3
"Determinarea mrimii uzurii construciilor ce aparin cetenilor n cazul evalurii
dup elemente".
Normele date recomand determinarea uzurii pentru urmtoarele elemente
constructive: fundamente; perei; perei despritori; planeu; acoperi; pardoseal;
ferestre; ui.
Starea elementelor constructive poate fi clasificat n urmtoarele categorii: bun,
destul de satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, foarte rea. Fiecare categorie
se distinge prin trsturile caracteristice ale strii cldirii i ale manifestrilor uzurii
elementelor constructive, descrierea crora este prezentat n tabelul 3 al Normelor
menionate.
Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter
subiectiv i depinde de experiena i pregtirea profesional a specialistului care
inspecteaz bunul imobiliar. n cazul cnd evaluatorul nu posed suficiente cunotine
n domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile
orientative pentru uzura construciilor", inclus n Norme. Acest tabel poate fi folosit
pentru evaluarea construciei dup volumul fizic sau suprafaa soclului (anexa 4).
Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menionate
"Greutatea specific a valorii diferitor elemente ale construciei n funcie de
materialul pereilor i acoperiului".
Astfel, uzura fizic a oricrui element constructiv al unei cldiri poate fi
determinat n baza normelor i normativelor elaborate anterior. Este important de
menionat c documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii exist doar
pentru construciile locative i prin urmare nu pot fi aplicate pentru construciile cu
destinaie nelocativ. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei
normative vechi, care nu reflect apariia tehnologiilor moderne n construcii i
folosirea materialelor noi de construcii. Este evident c n cldirile cu destinaie
locativ contemporane greutatea specific a elementelor constructive este diferit de
cea existent n construciile mai vechi.
Exemplu: S se determine mrimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel,
construit n anul 1986.
Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatr brut; perei
despritori piatr de calcar; perei - piatr de calcar; planeu lemn, pardoseal
- din scnduri, vopsit; ui - n tblii, acoperi - igl; instalaii electrice.

Soluie: n baza "Normelor de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor

R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat" evaluatorul va determina greutatea
specific a fiecrui element constructiv. In rezultatul examinrii strii fiecrui
element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).
Estimarea uzurii construciei
Denumirea
Starea
Greutatea
Procentul
Procentul
elementelor
elementelor
specific
de uzur a
de uzur
constructive
elementului din cldire
(%)
m
m
Fundament
Bun
12
5
0,60
Pereii
Bun
34
5
1,70
Pereii despritori
Bun
5
5
0,25
Planeu
Bun
7
5
0,35
Pardoseala
Bun
9
10
0,90
Ferestre duble
Bun
7
10
0,70
Ui
Destul de satisf.
7
15
1,05
Acoperi
Satisfctoare
15
30
4,50
Instalaii electrice
Bun
1
5
0,05
Total:
97
10,1
Uzura fizic a cldirii evaluate este egal cu:
10,1 x 100 /97 = 10,4 %
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt
convingtoare i pot fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda
normativ poart un caracter subiectiv pronunat, ce se datoreaz calificrii
evaluatorilor i nu iau n considerare deprecierea funcional i deprecierea
economic a obiectului evalurii.
Alte dou metode de estimare a uzurii sunt metoda valoric i metoda vrstei
efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a
construciei. n acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul
ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data
evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul nelinear al
cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De regul,
mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28 - 0,40 din valoarea
cldirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru
reparaia curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale.
Cercetrile efectuate de specialitii n domeniul exploatrii construciilor au constatat
c cheltuielile operaionale anuale pentru cldirile cu destinaie locativ reprezint 35% din valoarea de reconstituire a cldirii.
Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd:
1) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea
obiectului

(diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul

obiectului
nainte
de
reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia
capital);
3) bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.

Dat fiind c estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre

cheltuielile pentru reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele
obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei
date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor
pentru reparaie.
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se
bazeaz pe ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a
construciei este
egal cu raportul
valoarea
de
U = ntre
(11.4.)
xVR
reconstituire i
mrimea Uzurii. Astfel,

VE

f VE "

xVR sau

DVF
VE + DVFR

\/\/

unde,
U - uzura;
VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor
constructive i a cldirii ntregi;
DVF - durata total de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas;
VR - valoarea de reconstituire a obiectului evalurii. Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elementelor constructive ct i
uzura construciei.
In procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi
determinat
innd
cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod
obligatoriu.
Efectuarea
reparaiilor poate prelungi durata de via de la 30% la 50%.
Ignorarea
necesitii
reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor
ce
au
o
durat
de
via
mai mic dect cea a elementelor constructive de baz.
2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil
folosirea
ratei
de
amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate n
contabilitate, deoarece:
dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de
reparaie a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale;
n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie
examinat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de
amortizare,
elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii de
durabilitate.
11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice

108

Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic

nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi
observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare.
Estimrile deprecierii funcionale i deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind
c se bazeaz pe ipotezele i preferinele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcionale i deprecierii economice este o problem
mult mai complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece:
deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcional se manifest
diferit.

109

procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de

aceea n unele cazuri estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii
deprecierii
funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a
calculelor efectuate.
mrimile estimate ale deprecierii funcionale i deprecierii economice nu pot
fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului
estimrilor
i
influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.

Distingem dou tipuri ale deprecierii funcionale: deprecierea funcional

recuperabil i deprecierea funcional nerecuperabil.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor
pentru reconstrucia necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult
mai efectiv a bunului imobiliar.
Cauzele deprecierii funcionale sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere
al conceptului spaial, ceea ce necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce
necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocui-rea elementelor demodate;
surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu
costul lichidrii acestor elemente.
Deprecierea funcional nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori:
insuficiena unor elemente ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale
elementelor; surplusul de mbuntiri. Deprecierea funcional nerecuperabil
aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu diferena
ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului net (rata capitalizrii fiind egal cu
rata capitalizrii de pia pentru bunurile imobiliare similare) i costurile de
construcie a elementelor date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate
prin comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente
elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este
determinat de evoluia tehnico-tiinific - folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea
materialelor de construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcii, creterea
productivitii muncii. Cu ct mai mare este perioada ntre data construciei bunului
imobiliar i data evalurii, cu att mai mare este deprecierea funcional.
Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului
imobiliar. Construcia bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte
aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte constructive i spaiale perfecionate.
Astfel, deprecierea funcional apare cu mult nainte de apariia uzurii fizice, deoarece
construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i
amenajare. Deprecierea funcional este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare,
deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre
crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz
considerabil calitile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea
valorii lui.
n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor
segmente formate n dependen de nivelul veniturilor cumprtorilor poteniali,
deprecierea funcional este determinat pentru fiecare obiect individual, evaluarea
cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. n urma
analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii:

110

1.
2.
3.

Deprecierea funcional va exista permanent, reprezentnd diferena

ntre
caracteristicile reale ale bunului imobiliar i preferinele consumatorilor.
Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare
corespunde
situaiei cnd cererea la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nul.
Mrimea deprecierii funcionale este egal cu valoarea total a lucrrilor
de
reconstrucie necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu
cerinele
pieei.

Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat

al aciunii factorilor de origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar
pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi deplasate. n practic, sunt
folosite dou metode pentru determinarea deprecierii economice:
capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi;
compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra
crora influeneaz factorii externi i celor care nu sunt influenate de
manifestarea
factorii externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii
pierderilor venitului (plii de arend) este cea mai des utilizat i este prezentat n
exemplul ce urmeaz.
Exemplu: n rezultatul construciei unui restaurant i centru de distracii la
demisolul unui bloc locativ s-au nrutit condiiile de trai n blocul dat, i, n
consecin, a sczut nivelul plii lunare de arend pentru apartamentele n cldirea
dat, n mediu cu 30 dolari SUA comparativ cuplata de arend nregistrat pn la
amplasarea restaurantului i a centrului de distracii. Este necesar s fie estimat
mrimea deprecierii economice n baza urmtoarelor date:
preul de vnzare a apartamentelor similare, amplasate n vecintatea
blocului locativ n care este situat obiectul evalurii, este egal cu 15 mii
dolari SUA;
plata de arend este egal cu 100 dolari SUA Aunar sau 1200 dolari SUA
/anual;
Pierderile anuale ale plii de arend vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%.
Deprecierea apartamentului cauzat de influena factorilor externi este egal cu:
360/0,08 = 4500 dolari SUA
n procesul de estimare a valorii proprietilor imobiliare prin metoda costului,
evaluatorul estimeaz deprecierea acumulat a bunului imobiliar, care este egal cu
suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale
(recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice.
Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinat dup
algoritmul prezentat n tabelul 11.3.
Algoritmul estimrii valorii de reconstrucie

111

Tabelul 11.3

Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Indicatorii
Calculele
Valoarea terenului
Costul construciei i cheltuielilor de regie
Beneficiul antreprenorului
Valoarea construciei noi
Nr.2 + Nr. 3
Uzura fizic recuperabil
Uzura fizic nerecuperabil
Total uzura fizic
Nr.5 + Nr.6
Deprecierea funcional recuperabil
Deprecierea funcional nerecuperabil
Total deprecierea funcional
Nr.8 + Nr.9
Deprecierea economic
Deprecierea acumulat
Nr.7 + Nr.10 + Nr.ll
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii Nr. 1 + Nr. 4 - Nr. 12
determinat prin metoda costului

n scopul asigurrii acurateei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de

reconstituire i estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie s foloseasc
diferite metode de calculare a indicatorilor menionai. n practic, evaluatorul este
obligat s opereze cu deprecierea exprimat n mrimi relative: rate sau procente din
valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire
i a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale.
S admitem c uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic a unui bun
imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% i 32%. nsumarea mrimilor date va
duce Ia un rezultat ilogic, deprecierea acumulat va fi egal cu 107%. Este necesar s
fie menionat c n practic astfel de rezultate pot fi obinute destul de des. Pentru
cldirile construite la nceputul sec. XX uzura fizic este foarte mare. Cldirile
contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere
funcional i economic nsemnat. n asemenea cazuri, n locul modelului aditiv
este recomandabil aplicarea modelului multiplicativ. n modelul multiplicativ,
deprecierea acumulat va fi determinat dup formula:
& acumulat ~ 1 ~ (1 fizic) ^ (l '^funcional) X (l economic)
L5)

(-1

Uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic sunt exprimate n cote

pri dintr-o unitate.
n exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulat calculat dup modelul
multiplicativ va fi egal cu 75%, ceea ce corespunde realitii. Astfel, n cazul operrii
cu mrimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ genereaz rezultate
mult mai realiste dect modelul aditiv.
La aplicarea metodei costului n procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,
evaluatorul va obine preul minim de vnzare, care nu ine cont de influena factorilor
amplasrii i conjuncturii pieei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vndut
fr a leza interesele vnztorului. In condiiile crizei economice prin care trece
Moldova, aceast regul nu este respectat pentru anumite bunuri imobiliare, preul
de vnzare fiind mai mic dect valoarea de reconstrucie a obiectului.
Totul n aceast lume se cunoate prin comparaie.

112

Seneca

Capitolul 12
METODA VNZRILOR COMPARABILE
Noiuni de baz:
Obiecte similare
Elemente de comparaie
Uniti de comparaie
Ajustri
Tranzacie comercial
Prezentul capitol examineaz esena metodei comparaiei vnzrilor i etapele
aplicrii ei, criteriile de selectare a obiectului-analog i a elementelor de comparaie,
precum i consecutivitatea estimrii ajustrilor.
n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint cel mai
buh indicator al valorii de pia a proprietii imobiliare. n cazul cnd proprietatea
imobiliar nu a participat niciodat ntr-o tranzacie de vnzare-cumprare sau
informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare nu este disponibil, valoarea de
pia a proprietii poate fi determinat n baza datelor despre preurile de vnzare a
proprietilor imobiliare similare proprietii subiect.
Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participan-ilor la
piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au
participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a
proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de
baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre
obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat.
Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul
unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat,
sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed anumite
caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea
metodei vnzrilor comparabile nu este apropriat.
12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei
proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea datelor de pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii
proprietilor comparabile;
3) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
4) determinarea mrimii ajustrilor;
5) comparaia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, n
scopul corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;
74
6) analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina
valoarea de pia a proprietii evaluate.

113

Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii,

veridicitatea surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificrii obiectelor comparabile i de metodele de ajustare a preurilor.
Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietii imobiliare, a
drepturilor reale asupra obiectului evalurii, modului de utilizare, determinarea datei
evalurii i tipului valorii ce urmeaz a fi estimat. Cele mai frecvente scopuri ale
evalurii sunt prezentate n capitolul 4 Scopurile evalurii i tipurilor valorii
estimate".
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare
obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor
comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea bunurilor
imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile
necesar pentru analiz. De regul, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci
vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis
estimarea. Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor
bunurilor imobiliare similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice
ale obiectelor i ali factori.
12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare
i elementelor de comparaie
In procesul de aplicare a metodei vnzrilor comparabile este important ca
bunurile imobiliare selectate n calitate de obiecte comparabile i obiectul evalurii s
fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzaciei, al
caracteristicilor fizice i capacitii de competitivitate. Din toate caracteristicile
indicate mai sus, cea mai important este capacitatea de competitivitate. Dac
bunurile imobiliare nu concureaz pe aceeai pia, ele nu sunt influenate de aceiai
factori ai cererii i ofertei.
De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o
unitate de msur. Unitate de comparaie poate servi att ntregul bun imobiliar, ct i
o parte component a bunului. Alte uniti de comparaie pot fi: lm" de suprafa
total, 1 m2 de suprafa de producie sau locativ, 1 m de suprafa arendat, etc.
Preul pentru o unitate de comparaie este indicele care urmeaz a fi estimat.
Preul este o mrime determinat de caracteristicile bunului imobiliar.
In practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi analizate sunt
urmtoarele:
1) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
2) condiiile de finanare;
3) condiiile tranzaciei;
4) condiiile pieei;
5) amplasarea;
6) caracteristicile fizice;
7) caracteristicile economice;
8) modul de folosin (devierile de la modul de folosin stabilit n
conformitate
cu legislaia);
9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.

114

Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. n majoritatea

cazurilor,
preul bunului imobiliar este funcie a avantajelor obinute odat cu preluarea
dreptului
de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preul de
vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut:
dreptul
de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii
asupra
dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobiliar, existena
unor
grevri a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii
bunului
imobiliar, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra
obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar
comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie s aplice corectrile
respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind
egal
cu valoare de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobiliar.
Sunt frecvente cazurile cnd bunurile imobiliare cu destinaie comercial sunt
vndute mpreun cu contractele curente de arend. Dac plata de arend prevzut
n
contractele curente este diferit de plata de arend de pia, noul proprietar al
bunului
imobiliar va primi venituri diferite de cele obinute pe piaa liber. Diferena ntre
plata de arend de pia i plata de arend contractual va fi considerat drept
ajustare
pentru drepturile de proprietate transmise. Mrimea ajustrii poate fi estimat dup
urmtoarele metode: metoda capitalizrii directe a diferenei ntre plile de arend
i
metoda actualizrii diferenei ntre plile de arend pentru perioada pn la
expirarea
contractului de arend.
Condiiile de finanare. Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare
depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i
finanrii tranzaciei. Aceste corectri sunt aplicate n urmtoarele cazuri:
cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu
scopul
procurrii bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade
suma
dobnzii.
vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un
credit ipotecar.
n cazurile cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului,
la
data vnzrii, nu este necesar s fie aplicate careva corectri la preul tranzaciei,
deoarece tranzacia este efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data

.115

tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finaneaz tranzacia, acordnd un credit

ipotecar
cumprtorului, mrimea corectrii este determinat prin metoda actualizrii
fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobnzii de pia.
Condiiile tranzaciei. Acest element de comparaie reflect condiiile atipice ale
tranzaciei. De exemplu, ajustarea pentru condiiile tranzaciei este aplicat cnd
vnzarea este efectuat n termeni restrni, sau cnd ntre prile implicate n
tranzacie exist relaii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare
comune.
Principala problem const n identificarea condiiilor speciale (atipice) i estimarea
mrimii ajustrii.
n general, mrimea ajustrii poate fi estimat ca diferena ntre valoarea de
pia
a bunului imobiliar care a fost vndut n condiii "normale" pentru piaa liber i
valoarea de pia a unui bun imobiliar similar obiectului evalurii, care a participat
ntr-o tranzacie cu condiii atipice.
innd cont de dificultatea estimrii ajustrii pentru condiiile tranzaciei, este
recomandabil s fie excluse din analiz bunurile imobiliare ce au participat n
tranzacii cu condiii atipice.
Condiiile pieei. Ajustrile pentru condiiile pieei presupun estimarea evoluiei
preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important
s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei
fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor
imobiliare, etc.
Cel mai bun indicator al condiiilor pieei este vnzarea repetat a unui bun
imobiliar n diferite perioade de timp. In practic, mrimea ajustrii pentru
condiiile pieei este, deseori, determinat n baza evoluiei indicilor generali ai
preurilor.
Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n
cazurile cnd bunurile imobiliare comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n
locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasrii
cuprinde
diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaie agricol caracteristicile
principale
analizate sunt bonitatea solului, existena sistemului de irigaie, existena i calitatea
drumurilor de acces, distana fa de pieele de desfacere ale produciei agricole, i
altele. Pentru terenurile amplasate n intravilanul localitilor importante sunt
urmtoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei n care este
amplasat terenul i altele. n scopul determinrii mrimii ajustrii pentru elementul
dat de comparaie este estimat partea venitul provenit din arend, care se datoreaz
amplasrii mai favorabile a bunului imobiliar, din diferena ntre preurile de vnzare
a bunurilor imobiliare similare amplasate n locuri diferite. n general, putem afirma
c ajustarea pentru amplasare reflect diferena ntre valoarea loturilor de teren ale
proprietilor imobiliare analizate.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici
fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive,
uzurii i aspectului exterior. Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate
n urma analizei fiecrui element de comparaie. Totodat, este important s

116

menionm c mrimea ajustrii poate s nu coincid cu costul elementului de

difereniere, deoarece nu orice cumprtor este de acord s plteasc un pre mai
mare
doar pentru, de exemplu, o finisare interioar sau exterioar deosebit.
Caracteristicile economice. Acest element de comparaie, de regul, este analizat
n cazul evalurii bunurilor imobiliare care genereaz venituri. Caracteristicile
economice cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului,
plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend, i altele.
Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza
comparativ evaluatorul trebuie s exclud bunurile care au un mod de folosin
diferit de cel al obiectului evalurii. De exemplu, n cazul evalurii unui bloc locativ
cu mai multe niveluri, dac n calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un
bloc locativ la parterul cruia este amplasat o cafenea, ceea ce va cauza anumite
incomoditi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie s opereze ajustrile
necesare
preului bunului comparabil, modul de folosin a cruia deviaz de cel prevzut
iniial.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaie, cel mai frecvent, sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare
comerciale i industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac
parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. n
metoda vnzrilor comparabile aceste componente trebuie evideniate i excluse din
calcule.
12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor
n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a mrimii
ajustrilor:
1.

2.

3.

Metoda analizei pare

Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare
care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia
caracteristicii pentru care este estimat corecia.
Metoda analizei datelor secundare
Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei
care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La
categoria
datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele
analitice de specialitate i altele.
Metoda analizei statistice
Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, n special,
metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii
care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui
factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de
analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat
n
procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.

.117

n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii

ajustrilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele. Aceste
metode sunt prezentate detaliat n manualele de statistic i evaluare.
Etapele aplicrii ajustrilor

1)
2)
3)
4)
5)

n procesul aplicrii metodei vnzrilor comparabile preurile bunurilor

imobiliare
similare obiectului evaluri sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri.
Dac
elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil
dect
la
obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma
ajustrii
respective, i Viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil
este
de
o
calitate mai inferioar dect acelai element la obiectului evalurii sau lipsete preul
proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz.
Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea
preurilor
bunurilor imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n
mrimi relative (n procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
ajustarea pentru condiiile de finanare;
ajustarea pentru condiiile de vnzare;
ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei;
ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condi-iile de
vnzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare

118

este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru

celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele
evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.

Exemplu de estimare a valorii bunului imobiliar

prin metoda vnzrilor comparabile.
S se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odi, suprafaa total a cruia este
de 74 m2, amplasat n sectorul Buiucani, municipiul Chiinu. Caracteristicile
bunurilor imobiliare similare sunt prezentate n tabelul 12.1.

Tabelul 12.1
Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile
Caracteristicile
bunurilor
imobiliare
1
Preul de
vnzare
(dolari SUA)
Dreptul de
proprietate
Condiiile
finanfrii

Condiiile
tranzaciei
Data
tranzaciei
Suprafaa
total
a apartamentului
Materialul de
construcie
a blocului
locativ
Telefon n
apartament
Raportul
ntre
suprafaa
locativ i

Bunul Bunul
imobili imobili
ar
ar
evaluat Nr. 1
2
3
10800

Bunul
imobili
ar
Nr. 2
4
13900

Bunul
imobili
ar Nr. 3

Bunul
imobili
ar Nr. 4

Bunul
imobiliar
Nr. 5

Bunul
imobiliar
Nr.6

5
10000

6
12200

7
11100

8
12800

Dreptul Identic
de
proprietate
Dc pia Diferite
dect
cele
de
pia
(preul
este mai
mare
cu
500
USD)
De pia De pia

Identic

Identic

Identic

identic

Identic

Diferite
dect
cele de
pia
(preul
este mai
mare cu
300
USD)
De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

1 an n
urm

1 an n
urm

1 an n
urm

1 an n
urm

74 m'

2 spt1 sptmni
n mn n
urm
urm
70 m'
74 mz

74 nr

74 m"

74 m"

74 m'

Piatr
de
calcar

Panouri
dc beton
armat

Piatr
de
calcar

Panouri
de beton
armat

Piatr
de
calcar

Piatr de
calcar

Piatr de
calcar

Da

Da

Da

Da

Da

Nu

Da

0,65

0,8

0,65

0,65

0,8

0,65

0,65

119

suprafaa
total
Calcularea mrimii ajustrilor
1.

Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece n toate cazurile

sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar.
2. Ajustarea pentru condiiile finanrii. Tranzaciile Nr.l i Nr.2 au fost
efectuate
n condiii diferite de cele considerate uzuale pe piaa imobiliar. Prin
urmare,
preurile
de vnzare ale tranzaciilor menionate vor fi corectate pentru a corespunde
condiiilor
tipice de finanare. Ajustarea dat este prezentat n tabelul 12.2.
3. Ajustarea pentru condiiile vnzrii nu se face, deoarece pentru simplitatea
calculelor n exemplul dat au fost selectate doar vnzrile care au avut loc n
condiii de pia.
4. Ajustarea pentru data vnzrii. Dat fiind c toate tranzaciile au avut loc n
diferite perioade de timp este necesar de readus toate preurile la ziua
evalurii.
Patru
din cele ase vnzri comparabile au avut loc un an n urm. S examinm
vnzrile
comparabile Nr.2 i Nr.6 i s observm cum au evoluat preurile de vnzare
pentru
bunurile imobiliare similare n decursul ultimului an:
(13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3%
Astfel, pentru a corecta preurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost
vndute un an n urm i a le aduce la ziua de astzi este necesar s fie majorate
preurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2).
5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaa apartamentului, materialul de
construcie a blocului, telefon, raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa
total
va
fi
estimat n baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile:
Ajustarea pentru amplasare nu se aplic, deoarece toate bunurile imobiliare
comparabile sunt situate n acelai sector al municipiului Chiinu.
Ajustarea pentru materialul de construcie a blocului este egal cu diferena ntre
preul de vnzare a bunului imobiliar Nr.2 i preul de vnzare a bunului imobiliar Nr. 3:
13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA)
Ajustarea
pentru
suprafaa
apartamentului
este
aplicat
pentru
bunul
imobiliar comparabil Nr.l i este determinat n baza diferenei preurilor de vnzare
a bunurilor imobiliare comparabile Nr.l i Nr. 3.
10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA)
Ajustarea pentru telefon este determinat n baza analizei bunurilor
imobiliare Nr.2 i Nr.5:
13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA)
Ajustarea pentru raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total este
determinat prin compararea bunului imobiliar Nr.4 i bunului imobiliar Nr.6:
13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA)
n rezultatul aplicrii tuturor coreciilor determinm preul corectat ale bunurilor
imobiliare comparabile.
n exemplul prezentat mai sus intervalul n care sunt amplasate preurile corectate
este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA pn la 14.238 dolari SUA. Totodat vom
remarca c pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecii minime (nici o
corecie pentru Nr. 2; o corecie pentru Nr. 6 i dou corecii pentru Nr. 5), iar alte
bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenierile mai multor elemente de
comparaie. Din tabelul 12.2 observm c un numr minim de corecii au fost aplicate

pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 i Nr. 6. Astfel, valoarea de pia a

obiectului evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile, va fi o mrime
maximal apropiat de mrimea preurilor de vnzare corectate ale bunurilor
imobiliare Nr. 2 i Nr. 6 i va constitui 13.600 dolari SUA.

Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor

comparabile
Elementul de
comparaie
1
Preul de
vanzare
Dreptul de
proprietate
Corecia
Preul corectat
Condiiile
finanrii

Corecia
Preul corectat
Condiiile
tranzaciei
Corecia
Preul corectat
Data
tranzaciei
Corecia
Preul corectat
Amplasarea
Corecia
Materialul de
construcie a
blocului
locativ
Corecia
Suprafaa
total a
apartamentului
Corecia
Telefon n
apartament

Tab
elul
12.
2

Bunul
imobiliar
evaluat
2

Bunul
imobiliar
Nr.l
3
10.800

Bunul
imobiliar
Nr.2
4
13.900

Bunul
imobiliar
Nr. 3
5
10.000

Bunul
imobiliar
Nr. 4
6
12.200

Bunul
imobiliar
Nr. 5
7
11.100

Bunul
imobiliar
Nr.6
8
12.800

Dreptul de
proprietate

Identic

Identic

Identic

Identic

Identic

Identic

0
10.800
Diferite
dect cele
de pia
(preul este
mai mare
cu 500
USD)
-500
10.300
De pia

0
13.900
Diferite
dect
de
(preul
mai
cu
USD)
-300
13.600
De pia

0
10.000
De pia

0
12.200
De pia

0
11.100
De pia

0
12.800
De pia

0
10.000
De pia

0
12.200
De pia

0
11.100
De pia

0
12.800
De pia

0
10.300
2 sptmni n
urm
0
10.300
Buiucani
0
Panouri de
beton
armat

0
13.600
1 sptmn
urm
0
13.600
Buiucani
0
Piatr de
calcar

0
12.200
1 an n
urm

0
11.100
1 an n
urm

12.800
1 an n
urm

+ 6,3%
10.630
Buiucani
0
Panouri de
beton
armat

+ 6,3%
12.968
Buiucani
0
Piatr de
calcar

+ 6,3%
11.800
Buiucani
0
Piatr de
calcar

+ 6,3%
13.606
Buiucani
0
Piatr de
calcar

74 m2

+ 2.970
70 m2

0
74 m2

+ 2.970
74 m2

0
74 nr

0
74 mz

0
74 m2

Da

+ 330
Da

0
Da

0
Da

0
Da

0
Nu

0
Da

De pia

De pia

Buiucani
Piatr de
calcar

cele
pia
este
mare
300

0
10.000
1 an n
n urm

121

Corecia
Raportul ntre
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
Corecia
Preul
corectat
Total corecia
net
Total corecia
net n % din
preul de
vanzare

0,65

0
0,8

0
0,65

0
0,65

0
0,8

+ 1.800
0,65

0
0,65

+ 638
14.238

0
13.600

0
13.600

+ 638
13.606

0
13.600

0
13.606

3.438

-300

3.600

1406

2.500

806

24,1%

2,4%

26,5%

10,3%

18,4%

5,9%

Cteodat banii cost prea scump.

Ralf Emerson

Capitolul 13
METODA VENITULUI
Noiuni de baz:
Capitalizare
Actualizare
Reversie
Rata de capitalizare
Rata rentabilitii
Venit operaional
Cheltuieli operaionale
In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare i actualizare a
fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietii imobiliare; structura
veniturilor i cheltuielilor operaionale; metodele de estimare a ratei capitalizrii i
ratei actualizrii.
Metoda Venitului examineaz datele privind venitul i cheltuielile generate de bunul
imobiliar care urmeaz a fi evaluat i estimeaz valoarea lui aplicnd procedura de
capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea i actualizarea presupun
transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) n valoarea bunului imobiliar.
Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea
comercial sau cea de producie, fie din darea n arend a bunului imobiliar. n
lucrarea prezent va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului
imobiliar, deoarece n procesul utilizrii bunului n procese operaionale include n
valoarea bunului imobiliar i o component a afacerii, pentru analiza i estimarea
creia este necesar o abordare particular.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:

capitalizarea direct;

actualizarea fluxurilor de numerar.

Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor
financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma valorilor
prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de
posesie i valoarea rezidual (reversie), care urmeaz a fi obinut de proprietar la
sfritul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas
ntreprins de evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel

mai mare interes pentru evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net
este parametrul de baz care ne indic nivelul de productivitate a bunului imobiliar i
este suma n baza creia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate
creditele i sunt pltite dividendele.
13.1. Estimarea venitul operaional net
Estimarea venitului operaional net (net operating income - NOI) este efectuat
n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i prin aplicarea
urmtorului algoritm:
Venitul brut potenial
(-) Deducerea pentru spaiile libere i pierderile la
colectarea plii de arend
(+) Alte venituri
= Venitul brut efectiv
__________(-) Cheltuielile operaionale__________
= Venitul operaional net
In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat.
Venitul brut potenial
Venitul brut potenial (potential gross income - PGI) reprezint suma arenzii (plata
de arend, renta) ce poate fi obinut n urma drii n arend a bunului imobiliar dat, n
cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toi arendaii i onoreaz
obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii de contract. n procesul
estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator:
informaia despre bunurile imobiliare similare;

informaia despre bunul imobiliar evaluat;

rezultatele cercetrilor pieei imobiliare publicate n ediiile specializate.
Procesul de extragere a mrimii arenzii din informaia despre bunurile imobiliare
similare obiectului evaluat este identic celui utilizat n metoda vnzrilor comparabile
Avnd la dispoziie un numr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru
estimarea mrimii plii de arend poate fi aplicat i metoda analizei regresionale.
Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat n procesul estimrii venitului
brut potenial ar fi o eroare grav. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect
comparabil, i ca i celelalte obiecte comparabile este parte component a pieei
imobiliare. Evaluatorul trebuie s obin de la proprietar toat informaia privind
veniturile i cheltuielile legate de funcionarea bunului imobiliar, att pentru perioada
curent, ct i pentru perioadele anterioare.
n ultimul timp, publicaiile specializate au devenit o surs de informaie important
pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezint un spectru larg de date despre
bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vnzare. Astfel, informaia privind bunurile
imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date n arend, poate fi utilizat n analiza
comparativ dup efectuarea tuturor ajustrilor care corespund situaiei pieei
imobiliare, n special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat.
Exist cazuri cnd unele bunuri imobiliare au o utilitate funcional mixt, de
exemplu oficii i depozite, sau locativ i oficii. n acest caz evaluatorul are de afacere
cu un bun imobiliar, prile crui fac parte din diferite segmente ale pieei imobiliare.
83

Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separat a venitului brut i
a celorlali indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaional net.
Selectarea bunurilor imobiliare comparabile dup criteriul geografic este o
prioritate, dei nu reprezint o regul care trebuie urmat n orice condiii, deoarece

123

limiteaz esenial numrul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectnd

principiul Ucu ct mai aproape, cu att mai bine", evaluatorul trebuie s cerceteze i
pieele similare pieei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dac nu
sunt amplasate n imediata vecintate a obiectului evalurii.
Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend

Dup cum ne demonstreaz studiul pieei bunurilor imobiliare date n arend, o

parte a venitului brut potenial este pierdut din cauza:
imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n
arend pe parcursul ntregii perioade de operare;
necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend.
Aceste dou elemente sunt incluse n "deducerea pentru spaiile libere i
pierderile la colectarea plii de arend" (vacancy and losses). Deducerea dat poate fi
calculat n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului
evalurii i de regul se exprim n procente fa de venitul brut potenial.
Alte venituri
De regul, venitul brut potenial este format de sursa primar de venituri generat
de o proprietate - arenda spaiilor disponibile. Totui, un bun imobiliar, deseori, poate
produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaiilor n arend.
Dou exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcionarea parcrilor auto i venitul
produs de automatele de vnzare (exemplu: automatele de vnzare a apei gazoase),
venituri de la darea n arend a mobilei i utilajului, etc.
Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele
generate de darea n arend a spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul provenit din darea n arend
a spaiilor i venitul provenit din sursele secondare.
Venitului brut efectiv
Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezint venitul generat de
proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor provenite din darea n arend a
proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare, lund n considerare
pierderii. provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate.
Cheltuieli operaionale

Cheltuielile
operaionale
(operating
expenses)
sunt
cheltuielile
legate
de
asiur?*-ea funcionrii bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul
brut elvctiv pentru a estima mrimea venitului operaional net.
Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii:
1) cheltuieli operaionale fixe;
2) cheltuieli operaionale variabile;
3) cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;
4) rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate ale
crora a expirat.
1.

Cheltuieli operaionale fixe

Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor,
ceea ce le face a fi uor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaionale
fixe este impozitul pe bunurile imobiliare i primele pentru asigurarea bunurilor
imobiliare. Cheltuielile operaionale fixe pot fi uor estimate n baza datelor
perioadelor anterioare.

2.

Cheltuieli operaionale variabile

Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legtur direct cu nivelul de
ocupare a spaiilor i reprezint mai mari dificulti n prognozare dect cheltuielile

fixe. Coninutul cheltuielilor variabile variaz n dependen de tipul proprietii.

Cheltuielile operaionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietilor
imobiliare sunt prezentate i discutate n continuare:
Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietile imobiliare sunt
gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune
sunt exprimate n expresie procentual din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor
variaz n dependen de tipul bunului imobiliar i mrimea lui. Proprietile
imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum i cheltuieli
legate de serviciile potale, telefonice, consultaii juridice i contabile, publicitate, etc.
Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli
include cheltuielile pentru electricitate, ap-canalizare, energia termic, nclzire.
Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuat n baza datelor pentru perioadele
anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare
similare sau n baza informaiei acordate de furnizorii serviciilor susmenionate.
Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului
implicat nemijlocit n meninerea i exploatarea obiectului evalurii - deretictoare,
serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaiilor inginereti.
Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile
pentru ridicarea deeurilor, curarea zpezii, salubrizare, cheltuielile pentru
ntreinerea teritoriului i a spaiilor verzi, cheltuielile legale i profesionale acordate
pentru ntocmirea contractelor de arend, cheltuielile pentru publicitate i aciuni de
promoie.
3.

Cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii

Cheltuielile pentru meninere i reparaii sunt divizate ntr-un capitol separat de
cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sum important de cheltuieli i nu se
incorporeaz prea bine n categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Dei unele surse
de specialitate includ cheltuielile pentru meninere i reparaii n cheltuieli variabile,
pentru a asigura o prognozare mai exact ele trebuie considerate n mod separat. Categoria
dat de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaia
acoperiului i decorarea pereilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmeaz a fi
efectuate indiferent de numrul arendailor i suprafaa spaiilor arendate. Pe de alt parte,
cheltuielile pentru meninerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor ceea ce
este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaionale pentru meninere i
reparaii includ cheltuielile pentru reparaia curent a proprietii imobiliare. La acest
capitol menionm c evaluatorul trebuie s evite dubla eviden a cheltuielilor. De
exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus
salariul personalului responsabil pentru micile reparaii sau renovri, prin urmare el
trebuie s fie inclus la capitolul cheltuieli pentru meninere i reparaii Deoarece
prognozarea exact a cheltuielilor viitoare este destul de dificil, n rndul evaluatorilor
este o practic comun de a utiliza o expresie procentual din venitul brut efectiv pentru
determinarea mrimii cheltuielilor pentru meninere i reparaii.
4. Rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitatea ale
crora a expirat
De regul, elementele construciilor au diferite termene de exploatare ceea ce
determin necesitatea crerii unui fond de rezerv pentru nlocuirea elementelor
termenul de exploatare ale crora a expirat. Din categoria acestora fac parte:
acoperiul, pardoseala, finisajul exterior i interior, utilajul mecanic i altele.
Aceste cheltuieli nu sunt incluse n capitolul cheltuielilor operaionale pentru
meninere i reparaii deoarece ele constituie nite investiii importante care urmeaz a fi
efectuate de proprietar. De regul este creat un fond de nlocuire n care este defalcat
periodic o anumit parte din venituri, pentru a acumula acea sum de bani care va f i
necesar la sfritul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru nlocuirea elementelor
uzate. Mrimea defalcrilor anuale este determinat ca produs al sumei necesare pentru

125

efectuarea nlocuirii i coeficientului fondului de compensare I. Coeficientul fondului de

compensare este determinat n baza termenului de exploatare a elementului i rata
dobnzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale bncilor comerciale.
Regula de baz pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de nlocuire
este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a crora este mai mic
dect perioada de exploatare a construciei de baz. Odat ce elementul a fost
clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de nlocuire, costul necesar este
repartizat (distribuit) proporional pe ntreaga perioad de utilitate funcional.
Cheltuieli care nu sunt incluse n cheltuieli operaionale:
Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate
Venitul operaional msoar performana proprietii imobiliare. El nu reprezint
beneficiul n sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mrimea uzurii i
dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu sunt incluse n calcularea venitului
operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu
zis a proprietii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaia financiar
Una din sursele de informaie pentru estimarea venitului operaional
documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate
evaluare fr a fi supuse corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din
financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor; uzura
impozitul pe venit; majorrile de capital.
Exemplu de calculare a venitului operaional net

net

este

direct n
rapoartele
contabil;

n tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaional net

al unei proprieti imobiliare comerciale (spaii pentru oficii), cu suprafaa total de
710 m2, amplasat n municipiul Chiinu.
Tabelul 13.1
Calcularea venitului operaional net

Venitul Brut Potenial

71 Om2 x 19$/ lun x 12 luni
Deducere pentru spaiile neocupate i pierderile de
la colectarea arenzii (6,25%)
Plata de arend colectat
Alte venituri, din care:
Automate de vnzare
Parcarea auto
Venitul Brut Efectiv
Cheltuieli Operaionale Fixe, total

Total
(dolari SUA)
162000

1 mz (dolari
SUA)
228,0

10125

14,25

151875
5040
85
4955
156915
15150

213,75
7,0
7,0
220,75
21,3

Calculele matematice ale fondului de nlocuire sunt prezentate

n capitolul "Metode
matematice aplicate n evaluarea bunurilor imobile".

Prima de asigurare
Impozitul pe bunurile imobiliare
Cheltuieli Operaionale Variabile, total
Gestiune
Electricitatea
nclzirea
Ap-canalizare
Salarizare
Colectarea deeurilor
Salubrizarea
ntreinerea teritoriului
Televiziunea prin cablu
Onorarii pentru serviciile legale i profesionale
Cheltuieli operaionale pentru ntreinere i reparaii
Rezerve pentru nlocuire
Total cheltuieli operaionale
Venitul operaional net

3910
11240
62340
8350
12620
8310
4275
9500
1620
550
295
1150
520
9800
6000
78140
78775

5,5
15,8
87,75
11,76
17,77
11,70
6,02
13,40
2,30
0,77
1,60
0,73
13,80
8,45
110,0
110,9

n rile cu economia de pia, n condiiile transparenei relative a informaiei, s-a

stabilit un raport ntre venituri i cheltuieli. n procesul de analiz comparativ, evaluatorii aplic coeficientul cheltuielilor operaionale (operating expense ratio - OER).
Coeficientul cheltuielilor operaionale este definit ca raportul ntre cheltuielile
operaionale i venitul brut.

Cheltuieli Operaionale.. . ..

(JLR ----------------------------------

Venitul Brut

(13.1.)

Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaionale

este egal cu: OER =

156915

= 0.498

n exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaionale este calculat n baza

venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat i n baza venitului brut
potenial. Selectarea tipului de venit ine de preferinele clientului sau de practica
local. Este de notat, c oricare tip de venit este utilizat important e s fie respectat
principiul consistenei. Un coeficient calculat n baza venitului brut efectiv nu poate fi
comparat cu coeficientul calculat n baza venitului brut potenial.
13.2. Metoda capitalizrii directe
Esena metodei capitalizrii directe const n faptul c valoarea bunului imobiliar
este exprimat prin raportul ntre venitul anual generat de proprietate i randamentul
scontat al investiiei:
v=

(13.2)

unde,
V - valoare (value);
I - venit (income);
R - rata capitalizrii (capitalization rate).
Premisele aplicrii metodei capitalizrii directe sunt:
perioada pe parcursul creia este planificat obinerea venitului
spre infinit;
mrimea venitului este constant pentru ntreaga perioad de posesie;
la determinarea valorii nu se ine cont de investiiile iniiale.

127

care

tinde

Metoda capitalizrii directe poate fi utilizat pentru estimarea valorii oricror

drepturi reale. Astfel, n calitate de venit ce urmeaz a fi capitalizat se va lua venitul
brut potenial, venitul brut efectiv, venitul operaional net, venitul realizat de capitalul
propriu, venitul realizat de capitalul mprumutat, venitul de la teren sau venitul de la
cldire. Respectiv, la numrtor vor fi rata general de capitalizare, rata de
capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor mprumutate, rata
de capitalizare a terenului i rata de capitalizare a cldirii.
Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare este utilizat venitul brut
potenial, iar n calitate de rat a capitalizrii - rata general de capitalizare. Rata
general de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezint raportul ntre
venitul operaional net (NOI) i preul de vnzare (S):

Rata general de capitalizare poate fi determinat cu ajutorul urmtoarelor metode:

metoda analizei vnzrilor comparabile;
metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
tehnica grupului investiional;
metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Metoda analizei vnzrilor comparabile
O condiie necesar pentru utilizarea metodei comparaiei este nivelul nalt de
comparabilitate ntre proprietile n baza crora a fost estimat R 0 i proprietatea
imobiliar evaluat, att din punct de vedere al veniturilor viitoare ct i al riscului. n
cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieei, nainte de a extrage R 0 este
necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare ca n cazul metodei vnzrilor
comparabile prezentate n capitolul 12.
Metoda coeficientului venitului brut efectiv
Metoda dat este aplicat n cazurile cnd nu este disponibil informaia complet
despre bunurile imobiliare comparabile, n schimb poate fi obinut informaia despre
veniturile brute efective i cheltuielile operaionale. Formula pentru calcularea ratei
generale de capitalizare este:

EGIM

unde;
Ro - coeficientul de capitalizare;
OER - coeficientul cheltuielilor operaionale;
EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).
Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezint raportul ntre preul de
vnzare a bunului imobiliar (sau valoarea de pia) i venitul brut efectiv (effective
gross income - EGI).

EGIM

EGI

(13.5)

Tehnica grupului de investiii

De regul, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliar. Aceste
interese pot fi att de origine financiar, n cazul cnd proprietile imobiliare sunt
cumprate cu atragerea resurselor creditare, ct i de origine fizic, cnd terenul i
cldirea, care sunt pri componente ale proprietii imobiliare sunt analizate separat.
Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiii pentru estimarea
valorii intereselor financiare.
Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile
cnd pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel,
venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile
ipotecare
(rambursarea
creditului
ipotecar).
Aceasta
reprezint
un
venit
al

creditorului. Cea de a doua parte este venitul rmas al proprietarului ce a investit

capitalul propriu, i poart denumirea de fluxul financiar nainte de impozit (beforetax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezult c rata general de
capitalizare, care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, trebuie s
in cont att de capitalul propriu, ct i de capitalului mprumutat, reprezentnd o
mrime medie ponderat a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization
rate - Rm) i ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - R e). n acest
caz, rata de capitalizare general se determin dup urmtoarea formul:

129

R 0 =(m)(R m )+(l-m)(R e )
(13.6.)
unde,
m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare, exprimat
n procente;
Rm - rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate;
Re - rata capitalizrii pentru capitalul propriu.
Rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este
cunoscut i sub denumirea constanta ipotecar (mortgage constant) i este
determinat dup urmtoarea formul:
R (13 7)

- -

ML
unde,
DS - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service);
ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
Rata capitalizrii pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea
funcie:
m
EI

unde,
BTCF - fluxul de numerar nainte de impozit;
EI - suma capitalului propriu investit (equity investment).
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic
pentru calcularea ratei generale de capitalizare, n cazul cnd sunt atrase mijloace
creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata general de capitalizare se
calculeaz dup formula:
R0 = DCR xR m Xm
(13.9)
unde,
DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio);
Rm - constanta ipotecar;
m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente.
La rndul su, coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre
venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului.
133. Fluxurile de numerar actualizate
Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazat pe estimarea veniturilor ce
pot fi obinute pe parcursul ntregii perioade de posesie a bunului imobiliar i
determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Aceast metod devine tot
mai popular att n rndurile evaluatorilor ct i n rndurile investitorilor. Acest
lucru se datoreaz faptului c modelele bazate pe ratele extrase din analiza de pia
sunt depind n mare msur de calitatea datelor despre tranzaciile cu bunurile
imobiliare similare, ceea ce formuleaz cerine stricte fa de similaritatea bunurilor
imobiliare comparabile. Dat fiind c bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar
tranzaciile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate gsi un
numr suficient de vnzri comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor

financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dat este util i pentru efectuarea
analizei investiionale.
Dei proprietatea imobiliar este deinut i utilizat de ctre un investitor pentru
o perioad egal cu durata de via economic, majoritatea investitorilor i
construiesc planuri investiionale pentru perioade mult mai scurte. n procesul de
evaluare evaluatorul ncearc s simuleze comportamentul investitorului raional,
formulnd ipoteze c perioada de posesie este limitat, iar la sfritul acestei perioade
proprietatea imobiliar este vndut. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune
actualizarea veniturilor operaionale nete ce vor fi obinute n perioada de posesie,
actualizarea venitului care va fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare la
sfritul perioadei de posesie i sumarea acestora pentru a obine valoarea curent a
proprietii imobiliare.
4, VON SP
V = y-----+-------

----------------(13.10)
TL(I+Y0Y

(I+KJ'

unde,
Y0 - rata de actualizare (yield);
n - perioada de calcul;
SP - venitul obinut n urma vnzrii (sale proceeds) sau reversie (reversion).
n scopul aplicrii metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar s fie
obinute urmtoarele date iniiale:
mrimea veniturilor viitoare;
perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute (perioada
prognozat de posesie);
rata de actualizare.
Mrimea veniturilor viitoare este determinat pentru fiecare an inclus n perioada
de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La
momentul prognozrii veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie s ie cont de creterea
veniturilor i cheltuielilor. Rata de cretere poate fi prognozat n baza unei analize
minuioase a tendinelor pieei imobiliare i a tendinelor generale n economia rii.
Venitul obinut n urma vnzrii proprietii imobiliare la sfritul perioadei de
posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizrii venitului obinut n
anul urmtor perioadei de posesie. Astfel, n faa evaluatorului stau urmtoarele
sarcini:
prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (n+1);
prognozarea ratei de cretere a valorii bunului imobiliar n perioada de
posesie.
Practica internaional de evaluare presupune c perioada prognozat de posesie
este n mediu 10 ani. Situaia economic i politic care caracterizeaz Moldova face
imposibil prognozarea veniturilor pentru o perioad att de lung. De aceea n
practica local a fost acceptat perioada de 3 ani. n cazul unei eventuale mbuntiri
a condiiilor economice i atingerii unei stabiliti n creterea economic aceast
perioad ar putea fi extins la 5 ani.

131

Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metod perfect pentru

determinarea valorii investiionale, care se bazeaz nu att pe informaia pieei
imobiliare ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui investitor concret.
Astfel, aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai
puine dificulti dect aplicarea ei pentru determinarea valorii de pia.
13.3.1. Rata de actualizare

1)
2)
3)
4)

Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor

ateapt s fie compensat. Aceste caracteristici sunt:
rata real pur" a rentabilitii (rrentabiiitii)
rata inflaiei ateptate (rjnflatjej);
prima pentru risc (Wuiui)
prima pentru costurile n afara riscului (rnon-risc)Astfel, formula general de calculare a rate de actualizare (Y0) este:
^o ^rentabilitatii 'inf lafatiui 'riscului 'non-risc

(13.11)

n continuare vor fi analizate prile componente ale formulei prezentate.

1. Rata real "pur" a rentabilitii reprezint mrimea compensaiei
pe
care
un investitor ateapt s o primeasc pentru faptul c s-a dezis de
consumul
unei
anumite sume de bani n prezent pentru a o investi ntr-o afacere.
Rata
"pur"
nu
include riscurile i este legat doar de faptul c consumul
mijloacelor
financiare
a
fost
amnat pentru o anumit perioad. Rata real "pur" a rentabilitii
este
identic
pentru toate tipurile de investiii.
2. Rata inflaiei ateptate reprezint compensaia investitorului pentru
faptul
c
puterea de cumprare a veniturilor viitoare este erodat de efectele
inflaiei.
3. Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii
concrete.
Exist trei categorii generale ale riscului investiiei: riscul afacerii,
riscul
inflaiei
neateptate i riscul lichiditii. Riscul afacerii este legat de variaia
veniturilor
operaionale din motivul schimbrii condiiilor pieei sau condiiilor
economice
generale. Variaia situaiei economice va influena, inevitabil,
mrimea
veniturilor
i
cheltuielilor prognozate n perioada iniial de desfurare a
proiectului
(lucrrilor).
Pentru majoritatea investiiilor riscul afacerii are dou elemente:
ricu
pieei
i
riscul

rezidual. Riscul pieei este acel risc care rmne chiar i n cazul
cnd
portofoliul
investitorului este diversificat, adic n portofoliul investitorului
sunt
incluse
investiii
n mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieei ceea ce
face
ca
riscul
afacerilor s fie distribuit ntre diferite genuri de investiii i
respectiv
rata
riscului
afacerilor pentru investitor este mai mic. Riscul rezidual este riscul
ce
rezult
din
investiiile nediversificate.
Riscul pentru inflaia neateptat este luat n consideraie separat, din motivul c
toate previziunile legate de evoluia inflaiei sunt asociate cu un grad nalt al
incertitudinii. Astfel, investitorul i evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra
evoluiei proceselor inflaioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituiile ce se
ocup de prognozarea evoluiei indicilor macroeconomici ai rii.
Riscul lichiditii ne indic ct de costisitoare este transformarea unui activ n flux
de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide i riscul c bunul imobiliar va fi
expus vnzrii o perioad mult mai mare dect perioada considerat normal pentru
expunere sau c va fi vndut la un pre mai mic dect preurile pe pia, trebuie s fie
compensat printr-o majorare a ratei de actualizare.
4. Cea de a patra parte component a formulei - prima pentru costurile n afara
riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa
imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n
estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar cnd
proprietatea imobiliar este expus vnzrii. Totodat, costurile legate de investigaii
sau cele legate de tranzaciei nu sunt reflectate n previziunile fluxurilor de numerar,
ceea ce determin necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri n rata de
actualizare. La fel, a acest capitol este inclus i prima pentru managementul
investiiei, dat fiind faptul c proprietatea imobiliar reprezint o investiie activ i
necesit asumarea unor anumite responsabiliti de gestiune de ctre proprietar. Chiar
dac proprietarul angajeaz un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar,
proprietarul va rmne responsabil pentru monitorizarea activitii de gestiune i
performanelor managerului. Dat fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct
fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare.
Economia Moldovei este ntr-un stadiu incipient al dezvoltrii unei economii
de pia i exist un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluia sa viitoare. Acest
fapt nu permite prognozarea exact a mrimii i evoluiei ratei de actualizare, ceea ce
determin capacitatea redus a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera
rezultate tot att de exacte ca i n cazul aplicrii n rile cu economii dezvoltate.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea
n practic a ratei este destul de complicat. n primul rnd din cauza faptului c spre
deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observat n proprietile
imobiliare similare. n al doilea rnd, profiturile realizate la finele proiectului pot fi

133

1)
2)
3)
4)

absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea

valorii curente.
n pofida obstacolelor enumerate exist patru metode de baz pentru determinarea
ratei de actualizare:
metoda adiionrii;
metoda extraciei;
metoda investiiilor de alternativ;
metoda investigaiei.
Metoda adiionrii
Metoda dat presupune estimarea individual a fiecrei componente a formulei
generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaiei anticipat, ratei
riscului i primei pentru costurile neasociate cu riscul.
n practica de evaluare din Moldova, n calitate de rat real "pur" a rentabilitii
este utilizat rata dobnzii pentru hrtiile de valoare de stat pentru 364 de zile.
Exist anumite probleme care trebuie luate n consideraie cnd este aplicat
metoda adiionrii. n primul rnd estimrile produse pot fi mai mari dect valoarea
real, fiind influenate de rata inflaiei ateptate i neateptate. n al doilea, rnd rata
de
actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul. n al treilea rnd,
metoda
adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatori
comasai
i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare.
Metoda extraciei
Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile
comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare
comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizri. Mrimea ratei de
actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia
privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el.
Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a
rentabilitii (internai rate of return - IRR). Rata intern a rentabilitii reprezint rata
de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi
obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial).
Investiia ntr-o proprietate imobiliar reprezint o afacere complex i, de regul,
este compus din urmtoarele elemente: suma investiiei, fluxurile de numerar
produse n anumite perioade i venitul obinut n urma vnzrii bunului imobiliar.
Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi
neschimbate pe parcursul ntregii perioade de posesie, sau pot s se modifice dup un
scenariu linear sau exponenial.
Metoda investiiilor de alternativ
Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a
profitului pe pieele de capital (ex. dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i
diferena istoric ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata
rentabilitii pentru proprietile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea
metodei adiionrii i metodei investiiilor de alternativ. Astfel, formula determinrii
ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:
Y0 = Rata pur a rentabilitii + (Rata HVS - Rata pur a rentabilitii) + Prima

pentru risc

(13.12)

unde, HVS - hrtiile de valoare de stat.

Metoda investigaiei
Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt
nemijlocit prezeni pe piaa imobiliar: investitorii, creditorii, agenii imobiliari sau
evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti
imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea rate de
actualizare, confirmat de practica cotidian, fr a efectua careva estimri sau
justificri ale diferitor pri componente ale ratei.
13.3.2. Venitul de la vnzarea bunului imobiliar (Reversie)
Venitul obinut de la vnzarea bunului imobiliar la sfritul perioadei de posesie
(reversie) reprezint diferena dintre preul probabil la care va fi vndut proprietatea
imobiliar i costurile legate de efectuarea tranzaciei. Exist dou metode de estimare
a preului viitor de vnzare:
1) capitalizarea venitului operaional net prognozat pentru
anul
imediat
urmtor
ultimului an de posesie;
2) susinerea ipotezei c preul viitor de vnzare este o
funcie
a
valorii
prezente
a proprietii imobiliare, bazat pe anticiparea unei
creteri
relative
a
valorii
pe
parcursul perioadei de posesie.
Cea mai rspndit metod de estimare a venitului obinut n rezultatul vinderii
proprietii imobiliare este metoda capitalizrii venitului obinut n anul (n+J).
Pentru
determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de
exersare a drepturilor de proprietate pentru cumprtorul proprietii imobiliare.
Cea de a doua metod reflect ateptrile investitorului privind evoluia preului
proprietii imobiliare ca funcie a valorii prezente a proprietii. n aceast metod
dou poziii sunt clare: 1) proprietatea imobiliar are o valoarea de pia curent
(chiar i neestimat nc); 2) valoarea viitoare (preul de vnzare anticipat) poate fi
exprimat n termenii valorii de pia curente. Astfel, formula va fi:
SP,=(l+Sv)*00
03-13)
unde,
SP - preul de vnzare n anul n;
gv - rata anual de cretere a valorii (growth rate);
V - valoarea de pia curent.
Astfel, conform metodei actualizrii fluxurilor de numerar, valoarea proprietii
imobiliare va fi egal cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar i valorii
prezente a venitului obinut din vnzarea proprietii la sfritul perioadei de
posesie.
n lume nu exist un alt adevr
dect cel n care vrem s
credem.
nelepciunea popular

135

Capitolul 14
RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE
Noiuni de baz:
Reconciliere
Valoarea final
Metoda mediei ponderate
Interval valoric
Capitolul dat prezint esena procesului de reconciliere, etapele i criterii
reconcilierii; metodele aplicate n procesul de reconciliere i estimare a valorii finale.
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului
imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii
imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar, este important de
menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz
rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda
vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre
vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile asociate cu
estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi.
Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor
anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea
unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas
care urmeaz a ti ntreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii
obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n
procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit
reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea
datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale
analizei,
care
include
explicarea diferenelor ntre valorile estimate i
determinarea
celei
mai
credibile
valori;
2) estimarea valorii finale.

Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele

aspecte:
corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;
corectitudinea metodelor aplicate;
profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare;
veridicitatea datelor utilizate n analiz;
corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;
logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
consistena datelor utilizate n evaluare (ex. rata de cretere a valorii pe
parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor
comparabile
pentru inflaie i rata inflaiei anticipat trebuie s posede un grad nalt de

consisten;
mrimea uzurii calculate trebuie s fie consistent cu vrsta efectiv a
construciei).
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai
complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului
evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor.
Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute
n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii
finale. Spre exemplu, dac n procesul evalurii urmeaz a fi estimat valoare de
asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordat metodei costului, n cazul estimrii
valorii de investiie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dac scopul evalurii
este determinarea valorii de pia, drept baz pentru calcularea valorii finale va fi
considerat valoarea obinut prin metoda vnzrilor comparabile. Dar, n cazurile
cnd datele utilizate n metoda comparaiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul
va fi forat s acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin
urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate att de scopul evalurii ct i
de disponibilitatea i veridicitatea datelor utilizate n analiz.
Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipuleaz
urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii:
" Valoarea final va depinde de:
tipul valorii estimate;
informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de
evaluare;
... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de
opinia evaluatorului.
Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor
de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite
metode, n procesul reconcilierii."
n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul
celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea
proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Urmtoarele criterii stau la baza
reconcilierii:
adecvarea;
exactitatea;
cantitatea evidenelor.
Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare
metod scopului evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea
metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i viabilitatea pieei. De
exemplu, n procesul de estimare a valorii de pia a unui centru comercial va fi
aplicat n primul rnd metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este
procurat pentru a obine ulterior venit. Chiar dac n procesul de evaluare sunt
utilizate toate trei metode, mrimea valorii finale trebuie s fie apropiat de valoarea
generat de metoda cea mai adecvat pentru evaluarea dat.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea
datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului
imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un
grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei.

137

Cantitatea evidenelor este privit prin prisma celor dou criterii prezentate mai
sus. Chiar i datele care corespund criteriilor de adecvare i exactitate, pot avea o
latur slab care ine de numrul lor limitat.
Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou
metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. Evaluatorii din
ntreaga lume au fost mereu impui s fac cea mai bun alegere ntre aceste dou
metode. n SUA, n anii 1930 asociaiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei
metode de evaluare i determinarea valorii finale n baza mediei aritmetice ale celor
trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea
sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz
ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului.
n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este
considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai
bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea
coeficienilor de ponderare ct i pe ponderarea relativ a rezultatelor.

Exemplu: n rezultatul aplicrii celor trei metode de evaluare au fost obinute

urmtoarele mrimi ale valorii:
metoda costului
-1.000.000 lei
metoda comparaiei
-1.200.000 lei
metoda venitulu
-1.700.000 lei
In opinia evaluatorului metoda comparaiei este cea mai acceptabil n cazul dat,
atribuind rezultatului obinut prin metoda comparaiei ponderea de 0,75. Metodei
costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului 0,05. Valoarea final
va fi egal cu:
0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret, un
interval de valori sau o combinaiei a celor dou variante expuse mai sus. Totodat,
menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau maxim a
intervalului nu poate fi mai mic sau respectiv mai mare dect valorile obinute din
aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile ntreprinse au demonstrat c procesul de reconciliere este practic ignorat
n rapoartele de evaluare, limitndu-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor
mrimi calculate, fr a fi nsoite de explicaii i argumentri. Este mult regretat acest
fapt, deoarece anume n procesul reconcilierii apare rezultatul final al ntregului
proces de evaluare. De aceea, analiza ntreprins n vederea obinerii valorii finale
trebuie s fie explicit i accesibil clientului.
Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat
privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui
rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai
probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.

Totul trebuie expus ct se poate de simplu, dar nu mai

mult.

Albert Einstein

Capitolul 15
RAPORTUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:

Raport de evaluare
Forma raportului de evaluare
Semntur electronic
Acest capitol prezint recomandrile standardelor europene i internaionale d
evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum i cerinele legislaiei
Moldovei privind coninutul raportului de evaluare.
Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un
nomenclator cuprinztor, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este
prezentat n Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) i Standardele
Internaionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins
de
evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n
analiz,
de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la
formarea opiniei privind valoarea estimat.I
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile
legislaiei naionale i prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un
raport incomplet afecteaz credibilitatea evalurii propriu zise i rezultatelor ei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare,
prin modul de prezentare i prin terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar,
neechivoc i suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz despre toate
aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a
obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipuleaz c
raportul de evaluare este ntocmit de evaluator n form scris i pe suport electronic,
I

IVSC: International Valuation Standards

2001, International Valuation Guidance
Note No.9.
' Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din
18.04.2002.99

n scopul asigurrii calitii raportului de evaluare legea prevede un set de cerine

minim fa de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie s conin:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licena,
certificatul de calificare);
e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;

h)

descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia,

iar
n
cazul cnd obiectul evalurii aparine persoanei juridice - rechizitele
acesteia;
i) standardele, metodele, sursele de informaie utilizate pentru evaluare i
ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz evaluarea;
j) etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi
i limitele utilizrii valorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de
evaluator, care determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului
evalurii, precum i copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de
evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i certificatul de calificare al evaluatorului
care a efectuat evaluarea.
Dat fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronic,
evaluatorul trebuie s ntreprind toate msurile pentru a proteja integritatea datelor
i
textului raportului i s se asigure c nu au survenit erori n momentul transmiterii.
Conform prevederilor Standardelor Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n
form electronic trebuie s fie un fiier destinat doar pentru citire, limitarea dat
pstrndu-se pentru toi, doar cu excepia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie s se
asigure c semntura electronic este protejat i se afl ntru totul sub controlul
evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor
mijloace. Aceasta este necesar din motivul c semntura electronic implic acelai
grad de responsabilitate ca i semntura din raportul scris pe hrtie.
De regul, rapoartele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad
de
timp. Conform legislaiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.

Bibliografie

1.
2.
3.

4.

5.

6.

Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002.

Monitorul
Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002.
Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din
25.12.91.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001.
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare,
Nr.
989-XV
din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102
din 16.07.2002.
Ministerul Mediului i Amenajrii Teritoriului al Republicii
Moldova,
ordin
Nr. 30 din 24.01.2000. Instruciuni metodologice privind modul de
ntocmire
a
devizului
centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiii innd
cont de preurile curente.
Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al
Republicii
Moldova. Instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru
lucrrile
de
construcii
montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001.
Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al
Republicii
141

10.

12.
13.

19.
21.

Moldova. Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de

deviz
la
salarizarea
n
construcii. CP L.01.02-2000.
7. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al
Republicii
Moldova. Instruciunea privind calcularea cheltuielilor de regie la
determinarea
valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000.
8. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al
Republicii
Moldova. Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de
deviz
pentru
funcionarea utilajelor de construcii. CP L.01.04-2000.
9. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al
Republicii
Moldova. Instruciunea privind determinarea valorii beneficiului
de
deviz
la
formarea preurilor la producia de construcii. CP L.01.05-2000.
Standardul Naional de Contabilitate 11 Contractele de construcie ", 1999.
11. CoBeT MHHHCTPOB MojmaBCKoii CCP, npw<a3 >f2 119 OT
29.03.1982.
HopMbi
no oifeHKe npuuadneoicauux zpaDtcdanaM MondaecKoii
CCP,
cmpoenuu
d/m
ieneu
eocydapcmeeHHoeo cmpaxoeaHUR.
RPAOTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0EDEPAIFUU, 1994.
Appraisal Institute. The appraisal of real estate. llth ed. Chicago, 1996.
14. Buzu O. Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor
imobiliare
n
Republica Moldova. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico tiinific
jubiliar
Tehnologii moderne n construcii", Chiinu, 2000.
15. Buzu O., urcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor
imobiliare.
Informaie - expres. Institutul de Cercetri tiinifice n Domeniul
Informaiei
Tehnico - Economice, 1997.
16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate
pentru
Evaluarea Proprietilor Imobiliare. ANE VAR, 1998.
17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron's
Educaional
Series, Inc., 1997.
18. International Valuation Standards Committee, International
Valuation
Standards 2001.
Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994.
20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and
applications. IR WIN, 1997.
Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol. Chiinu, 2000.
22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of
Chartered
Surveyors Books, London, 1995.

23. Smith, Adam "Wealth ofNations", 1776.

24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation
Standards 2000.
25. EamapHH r.I~I. Hancuia (puHancoeou MamejuamuKU. M.: HHOPA-M,
1997.
26. By3y O. SKOHOMunecKue acneiaiibi (j)opMupoeauwi pbWKa
nedeiotcuMocmu
e
Pecny6nuKe Mojidoea. Revista econmic", Chiinu, mai 1995.
27. EcunoB B., Max0BMK0Ba I\, TepexoBa B. OifeHKa wsneca.
CI16.:
FlHTep,
2001.

28. JKunuufHOH SKOHOMUKa. riep. c aHrji. M.: ^ejio, 1996.

29. KoBaneB
B.B.
Apetida:
npaeo,
ynem,
ancuim,
HajioeoodjiootceHue.
M.:<T>HHaHCbi H CTaTHCTHKa, MocKBa, 2000.
30. MaKCHMOB C. H. Ocnoebi npednpuuimamejibCKou
deumejibHOcmu
Ha
pbiHKe
nedeuD/cuMOcmu. Cn6.: IlMTep, 2000.
31. OieHKa 6u3Heca.l RIOFL PEA- A.r.rp3HOBOH H M.A.Oe^OTOBOH.
M.:OHHaHCbi H CTaTHCTHKa, 2002.
32. OifeHKa HedeuoKUMoemuJ I~IOA pe^,. A.r.rpH3H0B0K h M.A.
Oe/JOTOBOH.
M.:
OHHaHCbl H CTaTHCTHKa, 2002.
33. OifeHKa pbinoHHou emouMoemu HedeuotcuMoemu. yneSHoe
H
npaKTHHecicoe
nocoSne. M.: /ejio, 1998.
34. llpopBHH B. A. OcHoeu 3KOHOMunecKOu oifenKu eopodcKux
3eMejib.
yne6HOnpaKTHMecKoe noco6He. M.: .ZJejio, 1998.
35. TapaceBHH E.H. AHOJUG uneecmuifuu e HedeuotcuMoemb. Cn6.: MKC,
2000.
36. TapaceBHH E. H. OifeHKa uedeuotcuMocmu. CI16.: Cnsrry, 1997.
37. 4>pHAMaH J)k., OpAyan H. AHOJIU3 U oieHKa npuHocnueu
doxod
nedeuD/cuMocmu. M.: ^ejio JIT/, 1995.
38. SKOHOMUKa u ynpaejienue Hedeuoicuxiocmbio. YHe6HHK
AJM
By30B
/
["loa
o6men pe^. n.r.rpa6oBoro. CMOJICHCK: H3A-BO CMOJIHH
HJHOC;
M.:
H3A-BO
ACB, 1999.
39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management.
Packard
Publishing Limited, Chichester, 1989
Anexa 1
Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobile
Nr. Legi, Hotrri de Guvern, Regulamente Numrul i data aprobrii
Domeniul de aplicare
Temeiul apariiei drepturilor de proprietate,
Nr. 1107-XV din
1
Codul Civil al Republicii Moldova.
reglementarea obligaiilor contractuale i altor
06.06.2002
raporturi patrimoniale.
2
Codul Fiscal al Republicii Moldova,
Nr. 1055-Xmdin
Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul
143

3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14

15
16

17

18

(Titlul VI).
Codul Funciar al Republicii Moldova.
Legea cu privire la activitatea de evaluare.
Legea bugetului de stat pentru anul 2002.

16.06.2000
Nr. 828-XII din 14.01.1992
Nr. 989-XV din 18.04.2002
Nr.681-XV din 27.11.2001

impozitrii.
Reglementarea relaiilor funciare.
Reglementarea activitii de evaluare.
Calcularea cuantumului minim al plii de arend
pentru bunurile instituiilor finanate de la buget.
Legea insolvabilitii.
Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului n cazul intentrii
procedurii
de insolvabilitate.
Legea pentru punerea n aplicare a Titlului Nr. 1056-XIV din
Evaluare bunurilor imobile n scopul impozitrii, la
VI al Codului Fiscal.
16.06.2000
etapa perioadei de tranziie (pn la 01.01.2004).
Legea exproprierii pentru cauza de
Nr. 488-XIV din
Determinarea mrimii despgubirii n cazul
utilitate
08.07.1999
transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din
public.
proprietate privat n proprietate public.
Legea cu privire la preul normativ i
Nr. 1308-XIII din
Determinarea valorii normative a pmntului.
modul de vnzare-cumprare a
25.07.1997
pmntului,
nr. 1308-XIII, din 25.07.1997.
Legea cu privire la programul de
Nr. 1217-XIII din
Reglementarea procesului de privatizare a
privatizare pentru anii 1997-1998.
25.06.1997
proprietii publice.
Nr. 1134-XIII din
Legea privind societile pe aciuni.
Evaluarea patrimoniului societilor pe aciuni
02.04.1997
Metodologia estimrii valorii apartamentelor n
Nr. 1324-XII din
Legea privatizrii fondului de locuine.
scopul privatizrii.
10.03.1993
Hotrrea Guvernului privind aprobarea Nr. 638 din 07.07.1999
Determinarea valorii bunurilor imobile n scopul
Regulamentului privind modul de evaluare
impozitrii.
a bunurilor imobiliare impozabile.
Determinarea preului de comercializare a activelor
Hotrrea Guvernului pentru aprobarea Nr. 665 din 29.11.1996
neutilizate n procesul tehnologic al ntreprinderilor.
Regulamentului cu privire la modul de
comercializare a activelor neutilizate n
procesul tehnologic al ntreprinderilor.
Hotrrea Guvernului despre msurile de
Estimarea valorii estimative a complexului
Nr. 1056 din 12.11.1997
realizare a Legii cu privire la Programul de
patrimonial al ntreprinderii i stabilirea preului de
privatizare pentru anii 1997-1998.
vnzare a patrimoniului.
Hotrrea Guvernului despre aprobarea
Determinarea valorii estimate a ntreprinderilor i
Nr. 688 din 09.10.1995
Regusubdiviziunilor lor ce se transmit;
lamentului cu privire la modul de
determinarea valorii patrimoniului i drepturilor
transmitere a
patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.
ntreprinderilor de stat, organizaiilor,
instituiilor, a subdiviziunilor lor, cldirilor,
construciilor, mijloacelor fixe i altor
active.
Hotrrea Guvernului pentru aprobarea
Determinarea preului de vnzare a terenurilor
Nr. 562 din 23.10.1996
Regulamentului cu privire la vnzarea aferente obiectelor privatizate sau ntreprinderilor
cumprarea terenurilor aferente obiectelor
private.
privatizate sau care se privatizeaz i
ntreprinderilor private.
Hotrrea Guvernului cu privire la
Nr. 685 din 23.07.1997
Modul de evaluare a bunurilor sechestrate.
reglementarea modului de sechestrare i
comercializare a bunurilor.

19

20
21

Hotrrea Guvernului cu privire la modul

de evaluare i vnzare-cumprare a
obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate.
Hotrrea Guvernului cu privire la
reevaluarea mijloacelor fixe.
Ministerul Finanelor. Hotrre cu privire
la modul de calculare i achitare la buget a
impozitelor funciare i pe bunurile
imobiliare.

Nr. 349 din 21.06.1996

Metodologia determinrii valorii reale a bunurilor

imobile nelocative.

Nr. 30 din 16.01.1996

Msurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale

agenilor economici.
Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.

Nr. 11 din 4.09.2001

145

Continuare anexa 1
22

23

24

25

Ministerul Finanelor al Republicii

Moldova. Hotrre cu privire la modul de
dare n arend i cuantumul arenzii
patrimoniului de stat.
Ministerul Finanelor. Ordin cu privire la
aprobarea i punerea n aplicare a
Standardelor Naionale de Contabilitate i
Planului de conturi contabile al activitii
economico-fnanciare a ntreprinderilor.
Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru impozitare.
Ministerul Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea indicilor comasai ai
valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru calcularea taxei de stat la
efectuarea tranzaciilor gen cumprare,
vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire.

Nr. 148 din 24.12.1998

Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de

stat.

Nr. 174 din 25.12.1997

S.N.C. 16 Contabilitatea activelor materiale pe

termen lung". Evaluarea activelor materiale pe
termen lung pentru a fi incluse n documentaia
financiar.

15.07.1997

Metodologia estimrii valorii de inventariere a

bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
impozitrii.

15.07.1997

Metodologia estimrii valorii de inventariere a

bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul
efecturii tranzaciilor cumprare, vnzare, schimb,
donaie, gaj, motenire.

Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandateI

Anexa 2

Scopul Evalurii

de Valoarea
de Valoarea
Valoarea Valoarea
sau pia
pentru
de pia nlocuire
de
valoarea
de utilizare
lichidare
reconstituire existent

Vnzare

Cumprare

Ipotecare

Asieurare
Schimb
Vnzare fortat
Arend
Inmozitare
Privatizare

Expropriere

Naionalizare

Valoarea Valoarea
de
special
investiie

Not

Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV. din 18.04.2002

Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV, din 18.04.2002
Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV, din 18.04.2002
Leaea RM cu Dtivire la asigurri, nr. 1508-XH. din
15.06.1993

S
/
/

Codul Fiscal Titlul VI. nr.t055-XIV. din 16.06.2000

Hotrrea Guvernului RM despre msurile de realizare a
Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii
1997-1998: nr. 1056 din 12.11.1997
Legea RM exproprierii pentru cauz de utilitate public,
nr. 488-XIV, din 08.07.1999
Legea RM privind investiiile strine, nr.998-XH din
01.04.1992

Lista scopurilor evalurii prezentate mai sus nu este exhaustiv i poate fi completat
de evaluator, reieind din experiena sa profesional. n tabel sunt indicate doar cele mai
des
utilizate baze de evaluare.

Transmiterea n fondul
social
Determinarea eficienei
proiectelor investiionale
Determinarea
mrimii
despgubirii
pentru
prejudiciu
ncheierea contractului
de cstorie
ntocmirea
documentaiei financiare

Legea RM cu privire la societile pe aciuni, nr.l 134XIII, din 02.04.1997

Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997).
SEV 8.

/
/
/

Standardele Naionale de Contabilitate S.N.C. 16

Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"

Valoarea viitoare a unitii Tabelul l

Bydytqax cmouMocnib ediiMutibi

(+)"______
n
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

1.0100
1.0201
1.0303
1.0406
1.0510
1.0615
1.0721
1.0829
1.0937
1,1046
1.1157
1,1268

1.0200
1.0404
1.0612
1,0824
1,1041
1,1262
1,1487
1,1717
1,1951
1.2190
1.2434
1.2682

1.0300
1.0609
1.0927
1,1255
1,1593
1.1941
1.2299
1.2668
1.3048
1.3439
1.3842
1.4258

1.0400
1.0816
1.1249
1,1699
1.2167
1.2653
1.3159
1,3686
1.4233
1.4802
1,5395
1.6010

1.0500
1,1025
1,1576
1,2155
1.2763
1,3401
1,4071
1.4775
1,5513
1,6289
1.7103
1.7959

1,0600
1,1236
1,1910
1,2625
1,3382
1.4185
1,5036
1,5938
1.6895
1.7908
1.8983
2,0122

1.0700
1,1449
1,2250
1,3108
1.4026
1,5007
1.6058
1.7182
1,8385
1.9672
2,1049
2,2522

1.0800
1,1664
1,2597
1,3605
1,4693
1,5869
1,7138
1,8509
1,9990
2,1589
2,3316
2.5182

1,0900
1,1881
1,2950
1,4116
1,5386
1,6771
1.8280
1,9926
2,1719
2,3674
2,5804
2,8127

1,1000
1.2100
1,3310
1,4641
1,6105
1,7716
1.9487
2,1436
2.3579
2.5937
2.8531
3,1384

1,1100
1,2321
1,3676
1,5181
1,6851
1,8704
2,0762
2,3045
2,5580
2,8394
3,1518
3.4985

1,1200
1.2544
1,4049
1,5735
1.7623
1,9738
2,2107
2.4760
2.7731
3.1058
3.4785
3.8960

1,1300
1,2769
1,4429
1.6305
1.8424
2,0820
2.3526
2.6584
3.0040
3.3946
3.8359
4,3345

1,1400
1,2996
1,4815
1,6890
1,9254
2,1950
2,5023
2,8526
3,2519
3,7072
4,2262
4,8179

1.1500
1,3225
1,5209
1,7490
2,0114
2,3131
2.6600
3.0590
3.5179
4,0456
4,6524
5,3503

1,1600
1.3456
1,5609
1,8106
2,1003
2.4364
2.8262
3,2784
3,8030
4,4114
5,1173
5,9360

1,1700
1,3689
1,6016
1,8739
2,1924
2,5652
3,0012
3,5115
4,1084
4,8068
5,6240
6,5801

1,1800
1,3924
1,6430
1,9388
2,2878
2,6996
3,1855
3,7589
4,4355
5,2338
6,1759
7,2876

1,1900
1.4161
1,6852
2,0053
2,3864
2,8398
3,3793
4,0214
4,7854
5.6947
6.7767
8.0642

1,2000
1.4400
1,7280
2,0736
2,4883
2.9860
3,5832
4.2998
5.1598
6,1917
7,4301
8.9161

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

1.1381
1.1495
1,1610
1,1726
1,1843
1,1961
1.2081
1.2202
1.2324
1.2447
1,2572
1.2697
1.2824
1,2953
1.3082
1.3213
1.3345
1.3478

1,2936
1,3195
1.3459
1,3728
1.4002
1,4282
1.4568
1.4859
1.5157
1,5460
1.5769
1.6084
1.6406
1.6734
1.7069
1,7410
1.7758
1.8114

1.4685
1,5126
1.5580
1.6047
1.6528
1.7024
1,7535
1.8061
1.8603
1,9161
1,9736
2.0328
2,0938
2.1566
2.2213
2.2879
2.3566
2.4273

1.6651
1,7317
1.8009
1.8730
1,9479
2,0258
2,1068
2.1911
2.2788
2.3699
2.4647
2,5633
2.6658
2.7725
2.8834
2.9987
3.1187
3.2434

1.8856
1,9799
2,0789
2,1829
2.2920
2.4066
2.5270
2.6533
2,7860
2,9253
3,0715
3,2251
3.3864
3.5557
3.7335
3,9201
4.1161
4.3219

2,1329
2,2609
2,3966
2.5404
2.6928
2,8543
3.0256
3,2071
3.3996
3,6035
3,8197
4.0489
4,2919
4.5494
4.8223
5,1117
5.4184
5.7435

2,4098
2,5785
2.7590
2,9522
3.1588
3.3799
3.6165
3,8697
4.1406
4,4304
4,7405
5,0724
5.4274
5.8074
6,2139
6.6488
7,1143
7,6123

2.7196
2,9372
3,1722
3,4259
3,7000
3.9960
4,3157
4.6610
5.0338
5.4365
5,8715
6,3412
6.8485
7.3964
7.9881
8.6271
9.3173
10.063

3,0658
3,3417
3,6425
3.9703
4,3276
4,7171
5,1417
5.6044
6,1088
6.6586
7,2579
7,9111
8.6231
9.3992
10.245
11,167
12,172
13.268

3,4523
3,7975
4,1772
4,5950
5,0545
5,5599
6,1159
6,7275
7,4002
8,1403
8,9543
9,8497
10,835
11,918
13,110
14,421
15,863
17,449

3,8833
4,3104
4.7846
5,3109
5.8951
6,5436
7.2633
8.0623
8.9492
9,9336
11,026
12.239
13.585
15,080
16,739
18.580
20.624
22.892

4.3635
4.8871
5.4736
6.1304
6.8660
7.6900
8.6128
9.6463
10,804
12,100
13,552
15,179
17,000
19,040
21.325
23,884
26,750
29,960

4,8980
5.5348
6.2543
7,0673
7,9861
9,0243
10,197
11,523
13,021
14,714
16,627
18,788
21.231
23,991
27.109
30,633
34,616
39,116

5.4924
6,2613
7,1379
8,1372
9,2765
10,575
12,056
13,743
15,668
17,861
20,362
23,212
26,462
30,167
34.390
39,204
44.693
50,950

6.1528
7,0757
8,1371
9.3576
10,761
12.375
14,232
16,367
18,822
21,645
24.891
28,625
32,919
37,857
43,535
50,066
57,575
66.212

6.8858
7,9875
9,2655
10,748
12.468
14,463
16.777
19,461
22,574
26.186
30.376
35.236
40.874
47,414
55.000
63,800
74.009
85.850

7,6987
9,0075
10,539
12.330
14.426
16,879
19,748
23,106
27,034
31,629
37,006
43,297
50,658
59,270
69,345
81,134
94,927
111,06

8,5994
10,147
11,974
14,129
16.672
19,673
23,214
27,393
32,324
38,142
45,008
53,109
62,669
73,949
87,260
102,97
121.50
143.37

9.5964
11.420
13,590
16.172
19,244
22,901
27,252
32,429
38,591
45.923
54.649
65.032
77.388
92.092
109,59
130,41
155.19
184.68

10,699
12,839
15,407
18.488
22,186
26,623
31.948
38,338
46,005
55,206
66,247
79,497
95.396
114,48
137,37
164,84
197.81
237.38

Valoarea viitoare a unitii

Bydyuax cmouMocmb eduHuifbi

(l+i)
n

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

31%

32%

33%

34%

35%

36%

37%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

1,2100
1,4641
1,7716
2,1436
2,5937
3,1384
3,7975
4,5950
5,5599
6,7275
8,1403
9,8497
11,918
14,421
17,449
21,114
25,548
30,913
37,404
45,259
54,764
66,264
80,180
97,017
117,39
142,04
171,87
207,97
251,64
304,48

1,2200
1,4884
1,8158
2,2153
2,7027
3,2973
4,0227
4,9077
5,9874
7,3046
8,9117
10,872
13,264
16,182
19,742
24,086
29,384
35,849
43,736
53,358
65,096
79,418
96,889
118,21
144,21
175,94
214,64
261,86
319,47
389,76

1,2300
1,5129
1,8609
2,2889
2,8153
3,4628
4,2593
5,2389
6,4439
7,9259
9,7489
11,991
14,749
18,141
22,314
27,446
33,759
41,523
51,074
62,821
77,269
95,041
116,90
143,79
176,86
217,54
267,57
329,11
404,81
497,91

1,2400
1,5376
1,9066
2,3642
2,9316
3,6352
4,5077
5,5895
6,9310
8,5944
10,657
13,215
16,386
20,319
25,196
31,243
38,741
48,039
59,568
73,864
91,592
113,57
140,83
174,63
216,54
268,51
332,95
412,86
511,95
634,82

1,2500
1,5625
1.9531
2,4414
3,0518
3,8147
4,7684
5,9605
7,4506
9,3132
11,642
14,552
18,190
22,737
28,422
35,527
44,409
55,511
69,389
86,736
108,42
135,53
169,41
211,76
264,70
330,87
413,59
516,99
646,23
807,79

1,2600
1,5876
2,0004
2,5205
3,1758
4,0015
5,0419
6,3528
8,0045
10,086
12,708
16,012
20,175
25,421
32,030
40,358
50,851
64,072
80,731
101,72
128,17
161.49
203,48
256,39
323,05
407,04
512,87
646,21
814,23
1025,9

1,2700
1,6129
2,0484
2,6014
3,3038
4,1959
5,3288
6,7675
8,5948
10,915
13,862
17,605
22,359
28,396
36,062
45,799
58,165
73,870
93,815
119,14
151,31
192,17
244,05
309,95
393,63
499,92
634,89
806,31
1024,0
1300,5

1,2800
1,6384
2,0972
2,6844
3,4360
4,3980
5,6295
7,2058
9,2234
11,806
15,112
19,343
24,759
31,691
40,565
51,923
66,461
85,071
108,89
139,38
178,41
228,36
292,30
374,14
478,90
613,00
784,64
1004,3
1285,6
1645,5

1,2900
1,6641
2,1467
2,7692
3,5723
4,6083
5,9447
7,6686
9,8925
12,761
16,462
21,236
27,395
35,339
45,587
58,808
75,862
97,862
126,24
162,85
210,08
271.00
349,59
450,98
581,76
750,47
968,10
1248,9
1611,0
2078,2

1,3000
1,6900
2,1970
2,8561
3,7129
4,8268
6,2749
8,1573
10,604
13,786
17,922
23,298
30,288
39,374
51,186
66,542
86,504
112,46
146,19
190,05
247,06
321,18
417,54
542,80
705,64
917,33
1192,5
1550,3
2015,4
2620,0

1,3100
1,7161
2,2481
2,9450
3,8579
5,0539
6,6206
8,6730
11,362
14,884
19,498
25,542
33,460
43,833
57,421
75,221
98,540
129,09
169,10
221,53
290,20
380,16
498,01
652,40
854,64
1119,6
1466,6
1921,3
2516,9
3297,2

1,3200
1,7424
2,3000
3,0360
4,0075
5,2899
6,9826
9,2170
12,166
16,060
21,199
27,983
36,937
48,757
64,359
84,954
112,14
148,02
195,39
257,92
340,45
449,39
593,20
783,02
1033,6
1364,3
1800,9
2377,2
3137,9
4142,1

1,3300
1,7689
2,3526
3,1290
4,1616
5,5349
7,3614
9,7907
13,022
17,319
23,034
30,635
40,745
54,190
72,073
95,858
127,49
169,56
225,52
299,94
398,92
530,56
705,65
938,51
1248,2
1660,1
2208,0
2936,6
3905,7
5194,6

1,3400
1,7956
2,4061
3,2242
4,3204
5,7893
7,7577
10,395
13,930
18,666
25,012
33,516
44,912
60,182
80,644
108,06
144,80
194,04
260,01
348,41
466,88
625,61
838,32
1123,4
1505,3
2017,1
2702,9
3621,9
4853,3
6503,5

1,3500
1,8225
2,4604
3,3215
4,4840
6,0534
8,1722
11,032
14,894
20,107
27,144
36,644
49,470
66,784
90,158
121,71
164,31
221,82
299,46
404,27
545,77
736,79
994,66
1342,8
1812,8
2447,2
3303,8
4460,1
6021,1
8128,5

1,3600
1,8496
2,5155
3,4210
4,6526
6,3275
8,6054
11,703
15,917
21,647
29,439
40,037
54,451
74,053
100,71
136,97
186,28
253,34
344,54
468,57
637,26
866,67
1178,7
1603,0
2180,1
2964,9
4032,3
5483,9
7458,1
10143

1,3700
1,8769
2,5714
3,5228
4,8262
6,6119
9,0582
12,410
17,001
23,292
31,910
43,717
59,892
82,052
112,41
154,00
210,98
289,05
396,00
542,51
743,24
1018,2
1395,0
1911,1
2618,3
3587,0
4914,2
6732,5
9223,5
12636

38%

39%

1,3800 1,3900
1,9044 1,9321
2,6281 2,6856
3,6267 3,7330
5,0049 5,1889
6,9068 7,2125
9,5313 10,025
13,153 13,935
18,151 19,370
25,049 26,925
34,568 37,425
47,703 52,021
65,831 72,309
90,846 100,51
125,37 139,71
173,01 194,19
238,75 269,93
329,48 375,20
454,68 521,53
627,45 724,93
865,89 1007,7
1194,9 1400,6
1649,0 1946,9
2275,6 2706,2
3140,3 3761,6
4333,7 5228,6
5980,5 7267,7
8253,0 10102
11389 14042
15717 19518
Continuare tabelul 1

40%

1,4000
1,9600
2,7440
3,8416
5,3782
7,5295
10,541
14,758
20,661
28,925
40,496
56,694
79,371
111,12
155,57
217,80
304,91
426,88
597,63
836,68
1171,4
1639,9
2295,9
3214,2
4499,9
6299,8
8819,8
12348
17287
24201

Tabelul 2

Valoarea prezent a unitii

TeKyufaH emouMoemb eduHutfbi

_____________________________________________________________

___________1/(1-H)n
n

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

0,9901
0,9803
0,9706
0,9610
0,9515
0,9420
0,9327
0,9235
0,9143
0,9053
0,8963
0,8874
0,8787
0,8700
0,8613
0,8528
0,8444
0,8360
0,8277
0,8195
0,8114
0,8034
0,7954
0,7876
0,7798
0,7720
0,7644
0,7568
0,7493
0,7419

0,9804
0,9612
0,9423
0,9238
0,9057
0,8880
0,8706
0,8535
0,8368
0,8203
0,8043
0,7885
0,7730
0,7579
0,7430
0,7284
0,7142
0,7002
0,6864
0,6730
0,6598
0,6468
0,6342
0,6217
0,6095
0,5976
0,5859
0,5744
0,5631
0,5521

0,9709
0,9426
0,9151
0,8885
0,8626
0,8375
0,8131
0,7894
0,7664
0,7441
0,7224
0,7014
0,6810
0,6611
0,6419
0,6232
0,6050
0,5874
0,5703
0,5537
0.5375
0,5219
0,5067
0,4919
0,4776
0,4637
0,4502
0,4371
0,4243
0,4120

0,9615
0,9246
0,8890
0,8548
0,8219
0,7903
0,7599
0,7307
0,7026
0,6756
0,6496
0,6246
0,6006
0,5775
0,5553
0,5339
0,5134
0,4936
0,4746
0,4564
0,4388
0.4220
0,4057
0,3901
0,3751
0,3607
0,3468
0,3335
0,3207
0,3083

0,9524
0,9070
0,8638
0,8227
0,7835
0,7462
0,7107
0,6768
0,6446
0,6139
0,5847
0,5568
0,5303
0,5051
0,4810
0,4581
0,4363
0,4155
0,3957
0,3769
0,3589
0,3418
0,3256
0,3101
0,2953
0,2812
0,2678
0,2551
0,2429
0,2314

0,9434
0,8900
0,8396
0,7921
0,7473
0,7050
0,6651
0,6274
0,5919
0,5584
0,5268
0,4970
0,4688
0,4423
0,4173
0,3936
0,3714
0,3503
0,3305
0,3118
0,2942
0,2775
0,2618
0,2470
0,2330
0,2198
0,2074
0,1956
0,1846
0,1741

0,9346
0,8734
0,8163
0,7629
0,7130
0,6663
0,6227
0,5820
0,5439
0,5083
0,4751
0,4440
0,4150
0,3878
0,3624
0,3387
0,3166
0,2959
0,2765
0,2584
0,2415
0,2257
0,2109
0,1971
0,1842
0,1722
0,1609
0J504
0,1406
0,1314

0,9259
0,8573
0,7938
0,7350
0,6806
0,6302
0,5835
0,5403
0,5002
0,4632
0,4289
0,3971
0,3677
0,3405
0,3152
0,2919
0,2703
0,2502
0,2317
0,2145
0,1987
0,1839
0,1703
0,1577
0,1460
0,1352
0,1252
0,1159
0,1073
0,0994

0,9174
0,8417
0.7722
0.7084
0,6499
0,5963
0,5470
0,5019
0,4604
0,4224
0,3875
0,3555
0,3262
0,2992
0,2745
0,2519
0,2311
0.2120
0,1945
0,1784
0,1637
0,1502
0,1378
0,1264
0,1160
0,1064
0,0976
0,0895
0,0822
0,0754

10%

0,9091
0,8264
0,7513
0,6830
0,6209
0,5645
0,5132
0,4665
0,4241
0,3855
0,3505
0,3186
0,2897
0,2633
0,2394
0,2176
0,1978
0,1799
0,1635
0,1486
0,1351
0,1228
0,1117
0,1015
0,0923
0,0839
0,0763
0,0693
0,0630
0,0573

11%

12%

0,9009
0,8116
0,7312
0,6587
0,5935
0,5346
0,4817
0,4339
0,3909
0,3522
0,3173
0,2858
0,2575
0,2320
0,2090
0,1883
0,1696
0,1528
0,1377
0,1240
0,1117
0,1007
0,0907
0,0817
0,0736
0,0663
0,0597
0,0538
0,0485
0,0437

0,8929
0,7972
0,7118
0,6355
0,5674
0,5066
0,4523
0,4039
0,3606
0,3220
0,2875
0,2567
0,2292
0,2046
0,1827
0,1631
0,1456
0,1300
0,1161
0,1037
0,0926
0,0826
0,0738
0,0659
0,0588
0,0525
0,0469
0,0419
0,0374
0,0334

13%

0,8850
0,7831
0,6931
0,6133
0,5428
0,4803
0,4251
0,3762
0,3329
0,2946
0,2607
0,2307
0,2042
0,1807
0,1599
0,1415
0,1252
0,1108
0,0981
0,0868
0,0768
0,0680
0,0601
0,0532
0,0471
0,0417
0,0369
0,0326
0,0289
0,0256

14%

15%

0,8772
0,7695
0,6750
0,5921
0,5194
0,4556
0,3996
0,3506
0,3075
0,2697
0,2366
0,2076
0,1821
0,1597
0,1401
0,1229
0,1078
0,0946
0,0829
0,0728
0,0638
0,0560
0,0491
0,0431
0,0378
0,0331
0,0291
0,0255
0,0224
0,0196

0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
0,3759
0,3269
0,2843
0,2472
0,2149
0,1869
0,1625
0,1413
0,1229
0,1069
0,0929
0,0808
0,0703
0,0611
0,0531
0,0462
0,0402
0,0349
0,0304
0,0264
0,0230
0.0200
0.0174
0,0151

16%

0,8621
0,7432
0,6407
0,5523
0,4761
0,4104
0,3538
0,3050
0,2630
0,2267
0,1954
0,1685
0,1452
0,1252
0,1079
0,0930
0,0802
0,0691
0,0596
0,0514
0,0443
0,0382
0,0329
0,0284
0,0245
0,0211
0,0182
0,0157
0,0135
0,0116

17%

18%

0,8547
0,7305
0,6244
0,5337
0,4561
0,3898
0,3332
0,2848
0,2434
0,2080
0,1778
0,1520
0,1299
0,1110
0,0949
0,0811
0,0693
0,0592
0,0506
0,0433
0,0370
0,0316
0,0270
0,0231
0,0197
0,0169
0,0144
0,0123
0,0105
0,0090

0,8475
0,7182
0,6086
0,5158
0,4371
0,3704
0,3139
0,2660
0,2255
0,1911
0,1619
0,1372
0,1163
0,0985
0,0835
0,0708
0,0600
0,0508
0,0431
0,0365
0,0309
0,0262
0,0222
0,0188
0,0160
0,0135
0,0115
0.0097
0,0082
0,0070

19%

20%

0,8403
0,7062
0,5934
0,4987
0.4190
0,3521
0,2959
0,2487
0,2090
0,1756
0,1476
0.1240
0,1042
0,0876
0,0736
0,0618
0,0520
0,0437
0,0367
0,0308
0,0259
0,0218
0,0183
0,0154
0,0129
0,0109
0,0091
0,0077
0,0064
0,0054

0,8333
0,6944
0,5787
0,4823
0,4019
0,3349
0,2791
0,2326
0,1938
0,1615
0,1346
0,1122
0,0935
0,0779
0,0649
0,0541
0,0451
0,0376
0,0313
0,0261
0,0217
0,0181
0,0151
0,0126
0,0105
0,0087
0,0073
0,0061
0,0051
0,0042

Valoarea prezent a unitii Continuare tabelul 2

TeKJman emouMoemb edummbi
___________1/(1+1)"_________________________________________________________________
n

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

31%

32%

33%

34%

35%

36%

37%

38%

39%

40%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

0,8264
0,6830
0,5645
0,4665
0,3855
0,3186
0,2633
0,2176
0,1799
0,1486
0,1228
0,1015
0,0839
0,0693
0,0573
0,0474
0,0391
0,0323
0,0267
0,0221
0,0183
0,0151
0,0125
0,0103
0,0085
0,0070
0,0058
0,0048
0,0040
0,0033

0,8197
0,6719
0,5507
0,4514
0.3700
0,3033
0,2486
0,2038
0,1670
0,1369
0,1122
0,0920
0,0754
0,0618
0,0507
0,0415
0,0340
0,0279
0,0229
0,0187
0,0154
0,0126
0,0103
0,0085
0,0069
0,0057
0,0047
0,0038
0,0031
0,0026

0,8130
0,6610
0,5374
0,4369
0,3552
0,2888
0,2348
0,1909
0,1552
0,1262
0,1026
0,0834
0,0678
0,0551
0,0448
0,0364
0,0296
0,0241
0,0196
0,0159
0,0129
0,0105
0,0086
0,0070
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0025
0,0020

0,8065
0,6504
0,5245
0,4230
0,3411
0,2751
0,2218
0,1789
0,1443
0,1164
0,0938
0,0757
0,0610
0,0492
0,0397
0,0320
0,0258
0,0208
0,0168
0,0135
0,0109
0,0088
0,0071
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0024
0,0020
0,0016

0,8000
0,6400
0,5120
0,4096
0,3277
0,2621
0,2097
0,1678
0,1342
0,1074
0,0859
0,0687
0,0550
0,0440
0,0352
0,0281
0,0225
0,0180
0,0144
0,0115
0,0092
0,0074
0,0059
0,0047
0,0038
0,0030
0,0024
0,0019
0,0015
0,0012

0,7937
0,6299
0,4999
0,3968
0,3149
0,2499
0,1983
0,1574
0,1249
0,0992
0,0787
0,0625
0,0496
0,0393
0,0312
0,0248
0,0197
0,0156
0,0124
0,0098
0,0078
0,0062
0,0049
0,0039
0,0031
0,0025
0,0019
0,0015
0,0012
0,0010

0,7874
0,6200
0,4882
0,3844
0,3027
0,2383
0,1877
0,1478
0,1164
0,0916
0,0721
0,0568
0,0447
0,0352
0,0277
0,0218
0,0172
0,0135
0,0107
0,0084
0,0066
0,0052
0,0041
0,0032
0,0025
0,0020
0,0016
0,0012
0,0010
0,0008

0,7813
0,6104
0,4768
0,3725
0,2910
0,2274
0,1776
0,1388
0,1084
0,0847
0,0662
0,0517
0,0404
0,0316
0,0247
0,0193
0,0150
0,0118
0,0092
0,0072
0,0056
0,0044
0,0034
0,0027
0,0021
0,0016
0,0013
0,0010
0,0008
0,0006

0,7752
0,6009
0,4658
0,3611
0,2799
0,2170
0,1682
0,1304
0,1011
0,0784
0,0607
0,0471
0,0365
0,0283
0,0219
0,0170
0,0132
0,0102
0,0079
0,0061
0,0048
0,0037
0,0029
0,0022
0,0017
0,0013
0,0010
0,0008
0,0006
0,0005

0,7692
0,5917
0,4552
0,3501
0,2693
0,2072
0,1594
0,1226
0,0943
0,0725
0,0558
0,0429
0,0330
0,0254
0,0195
0,0150
0,0116
0,0089
0,0068
0,0053
0,0040
0,0031
0,0024
0,0018
0,0014
0,0011
0,0008
0,0006
0,0005
0,0004

0.7634
0,5827
0,4448
0,3396
0,2592
0,1979
0,1510
0,1153
0,0880
0,0672
0,0513
0,0392
0,0299
0,0228
0,0174
0,0133
0,0101
0,0077
0,0059
0,0045
0,0034
0,0026
0,0020
0,0015
0,0012
0,0009
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003

0,7576
0,5739
0,4348
0,3294
0,2495
0,1890
0,1432
0,1085
0,0822
0,0623
0,0472
0,0357
0,0271
0,0205
0,0155
0,0118
0,0089
0,0068
0,0051
0,0039
0,0029
0,0022
0,0017
0,0013
0,0010
0,0007
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002

0,7519
0,5653
0,4251
0,3196
0,2403
0,1807
0,1358
0,1021
0,0768
0,0577
0,0434
0,0326
0,0245
0,0185
0,0139
0,0104
0,0078
0,0059
0,0044
0,0033
0,0025
0,0019
0,0014
0,0011
0,0008
0,0006
0,0005
0,0003
0,0003
0,0002

0,7463
0,5569
0,4156
0,3102
0,2315
0,1727
0,1289
0,0962
0,0718
0,0536
0,0400
0,0298
0,0223
0,0166
0,0124
0,0093
0,0069
0,0052
0,0038
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002

0,7407
0,5487
0,4064
0,3011
0,2230
0,1652
0,1224
0,0906
0,0671
0,0497
0,0368
0,0273
0,0202
0,0150
0,0111
0,0082
0,0061
0,0045
0,0033
0,0025
0,0018
0,0014
0,0010
0,0007
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001

0,7353
0,5407
0,3975
0,2923
0,2149
0,1580
0,1162
0,0854
0,0628
0,0462
0,0340
0,0250
0,0184
0,0135
0,0099
0,0073
0,0054
0,0039
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0005
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001

0,7299
0,5328
0,3889
0,2839
0,2072
0,1512
0,1104
0,0806
0,0588
0,0429
0,0313
0,0229
0,0167
0,0122
0,0089
0,0065
0,0047
0,0035
0,0025
0,0018
0,0013
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001

0,7246
0,5251
0,3805
0,2757
0,1998
0,1448
0,1049
0,0760
0,0551
0,0399
0,0289
0,0210
0,0152
0,0110
0,0080
0,0058
0,0042
0,0030
0,0022
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001

0,7194
0,5176
0,3724
0,2679
0,1927
0,1386
0,0997
0,0718
0,0516
0,0371
0,0267
0,0192
0,0138
0,0099
0,0072
0,0051
0,0037
0,0027
0,0019
0,0014
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
0,0001

0,7143
0,5102
0,3644
0,2603
0,1859
0,1328
0,0949
0,0678
0,0484
0,0346
0,0247
0,0176
0,0126
0,0090
0,0064
0,0046
0,0033
0,0023
0,0017
0,0012
0,0009
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
<0.000
1

13

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

0,9901
1,9704
2,9410
3,9020
4,8534
5,7955
6,7282
7,6517
8,5660
9,4713
10,3676
11,2551
12,1337
13,0037
13,8651
14,7179
15,5623
16,3983
17,2260
18,0456
18,8570
19,6604
20,4558
21,2434
22,0232
22,7952
23,5596
24,3164
25,0658
25,8077

0,9804
1,9416
2,8839
3,8077
4,7135
5,6014
6,4720
7,3255
8,1622
8,9826
9,7868
10,5753
11,3484
12,1062
12,8493
13,5777
14,2919
14,9920
15,6785
16,3514
17,0112
17,6580
18,2922
18,9139
19,5235
20,1210
20,7069
21,2813
21,8444
22.3965

0,9709
1,9135
2,8286
3,7171
4,5797
5,4172
6,2303
7,0197
7,7861
8,5302
9,2526
9,9540
10,6350
11,2961
11,9379
12,5611
13,1661
13,7535
14,3238
14,8775
15,4150
15,9369
16,4436
16,9355
17,4131
17,8768
18,3270
18,7641
19,1885
19.6004

0,9615
1,8861
2,7751
3,6299
4,4518
5,2421
6,0021
6,7327
7,4353
8,1109
8,7605
9,3851
9,9856
10,5631
11,1184
11,6523
12,1657
12,6593
13,1339
13,5903
14,0292
14,4511
14,8568
15,2470
15,6221
15,9828
16,3296
16,6631
16,9837
17,2920

0,9524
1,8594
2,7232
3,5460
4,3295
5,0757
5,7864
6,4632
7,1078
7,7217
8,3064
8,8633
9,3936
9,8986
10,3797
10,8378
11,2741
11,6896
12,0853
12,4622
12,8212
13,1630
13,4886
13,7986
14,0939
14,3752
14,6430
14,8981
15,1411
15,3725

0,9434
1,8334
2,6730
3,4651
4,2124
4,9173
5,5824
6,2098
6,8017
7,3601
7,8869
8,3838
8,8527
9,2950
9,7122
10,1059
10,4773
10,8276
11,1581
11,4699
11.7641
12,0416
12,3034
12,5504
12,7834
13,0032
13,2105
13,4062
13,5907
13,7648

0,9346
1,8080
2,6243
3,3872
4.1002
4,7665
5,3893
5,9713
6,5152
7,0236
7,4987
7,9427
8,3577
8,7455
9,1079
9,4466
9,7632
10,0591
10,3356
10,5940
10,8355
11,0612
11,2722
11,4693
11,6536
11,8258
11,9867
12,1371
12,2777
12,4090

Valoarea prezent a anuitii

Texyiifax emouMoemb aHHyumema
__________[l-l/(l+i)n /i
8%
9%
10%
11%
12%
0,9259
1,7833
2,5771
3,3121
3,9927
4,6229
5,2064
5,7466
6,2469
6,7101
7,1390
7,5361
7,9038
8,2442
8,5595
8,8514
9,1216
9,3719
9,6036
9,8181
10,0168
10,2007
10,3711
10,5288
10,6748
10,8100
10,9352
11,0511
11,1584
11,2578

0,9174
1,7591
2,5313
3,2397
3,8897
4,4859
5,0330
5,5348
5,9952
6,4177
6,8052
7,1607
7,4869
7,7862
8,0607
8,3126
8,5436
8,7556
8,9501
9,1285
9,2922
9,4424
9,5802
9,7066
9,8226
9,9290
10,0266
10,1161
10,1983
10,2737

0,9091
1,7355
2,4869
3,1699
3,7908
4,3553
4,8684
5,3349
5,7590
6,1446
6,4951
6,8137
7,1034
7,3667
7,6061
7,8237
8,0216
8,2014
8,3649
8,5136
8,6487
8,7715
8,8832
8,9847
9,0770
9,1609
9,2372
9.3066
9,3696
9,4269

0,9009
1,7125
2,4437
3,1024
3,6959
4,2305
4,7122
5,1461
5,5370
5,8892
6,2065
6,4924
6,7499
6,9819
7,1909
7,3792
7,5488
7,7016
7,8393
7,9633
8,0751
8,1757
8,2664
8,3481
8,4217
8,4881
8,5478
8,6016
8,6501
8,6938

0,8929
1,6901
2,4018
3,0373
3,6048
4,1114
4,5638
4,9676
5,3282
5,6502
5,9377
6,1944
6,4235
6,6282
6,8109
6,9740
7,1196
7,2497
7,3658
7,4694
7,5620
7,6446
7,7184
7,7843
7,8431
7,8957
7,9426
7,9844
8,0218
8,0552

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

0,8850
1,6681
2,3612
2,9745
3,5172
3,9975
4,4226
4,7988
5,1317
5,4262
5,6869
5,9176
6,1218
6,3025
6,4624
6,6039
6,7291
6,8399
6,9380
7,0248
7,1016
7,1695
7,2297
7,2829
7,3300
7,3717
7,4086
7,4412
7.4701
7,4957

0,8772
1,6467
2,3216
2,9137
3,4331
3,8887
4,2883
4,6389
4,9464
5,2161
5,4527
5,6603
5,8424
6,0021
6,1422
6,2651
6,3729
6,4674
6,5504
6,6231
6,6870
6,7429
6,7921
6,8351
6,8729
6,9061
6,9352
6,9607
6,9830
7,0027

0,8696
1,6257
2,2832
2,8550
3.3522
3,7845
4,1604
4.4873
4,7716
5,0188
5,2337
5,4206
5,5831
5,7245
5,8474
5,9542
6,0472
6,1280
6,1982
6,2593
6,3125
6,3587
6,3988
6,4338
6,4641
6,4906
6,5135
6,5335
6,5509
6,5660

0,8621
1,6052
2,2459
2,7982
3,2743
3,6847
4,0386
4,3436
4,6065
4,8332
5,0286
5,1971
5,3423
5,4675
5,5755
5,6685
5,7487
5,8178
5,8775
5,9288
5,9731
6,0113
6,0442
6,0726
6,0971
6,1182
6,1364
6,1520
6,1656
6,1772

0,8547
1,5852
2,2096
2.7432
3,1993
3,5892
3,9224
4,2072
4,4506
4,6586
4,8364
4,9884
5,1183
5,2293
5,3242
5,4053
5,4746
5,5339
5,5845
5,6278
5.6648
5,6964
5.7234
5,7465
5,7662
5,7831
5,7975
5,8099
5,8204
5,8294

0,8475
1,5656
2,1743
2,6901
3,1272
3,4976
3,8115
4,0776
4,3030
4,4941
4,6560
4,7932
4,9095
5,0081
5,0916
5,1624
5,2223
5,2732
5,3162
5,3527
5,3837
5,4099
5,4321
5,4509
5,4669
5,4804
5,4919
5,5016
5,5098
5,5168

0,8403
1,5465
2,1399
2.6386
3,0576
3.4098
3.7057
3,9544
4,1633
4,3389
4,4865
4,6105
4,7147
4,8023
4,8759
4,9377
4,9897
5,0333
5,0700
5,1009
5,1268
5,1486
5,1668
5,1822
5,1951
5,2060
5.2151
5,2228
5,2292
5,2347

0,8333
1,5278
2,1065
2,5887
2,9906
3,3255
3,6046
3,8372
4,0310
4,1925
4,3271
4.4392
4,5327
4,6106
4,6755
4,7296
4,7746
4,8122
4,8435
4,8696
4,8913
4,9094
4,9245
4,9371
4.9476
4,9563
4,9636
4.9697
4,9747
4,9789

Tabelul 3

Valoarea prezent a anuitii Continuare tabelul 3

Tetcymaa cmouMocmb anHyumema

_________[l-l/(l+i)"]/i______________________________________
n

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

31%

32%

33%

34%

35%

36%

37%

38%

39%

40%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

0,8264
1,5095
2.0739
2,5404
2,9260
3,2446
3,5079
3,7256
3,9054
4,0541
4,1769
4,2784
4,3624
4,4317
4,4890
4,5364
4,5755
4,6079
4,6346
4,6567
4,6750
4,6900
4,7025
4,7128
4,7213
4,7284
4,7342
4,7390
4,7430
4,7463

0,8197
1,4915
2,0422
2,4936
2,8636
3,1669
3,4155
3,6193
3,7863
3,9232
4,0354
4,1274
4,2028
4,2646
4,3152
4,3567
4,3908
4,4187
4,4415
4,4603
4,4756
4,4882
4,4985
4,5070
4,5139
4,5196
4,5243
4,5281
4,5312
4,5338

0.8130
1,4740
2,0114
2,4483
2,8035
3,0923
3,3270
3,5179
3,6731
3,7993
3,9018
3,9852
4,0530
4,1082
4,1530
4,1894
4,2190
4,2431
4,2627
4,2786
4,2916
4,3021
4,3106
4,3176
4,3232
4,3278
4,3316
4,3346
4,3371
4,3391

0,8065
1,4568
1,9813
2,4043
2,7454
3,0205
3.2423
3.4212
3,5655
3,6819
3,7757
3,8514
3,9124
3,9616
4,0013
4,0333
4,0591
4,0799
4,0967
4,1103
4,1212
4,1300
4,1371
4,1428
4,1474
4,1511
4,1542
4,1566
4,1585
4,1601

0,8000
1,4400
1,9520
2,3616
2,6893
2,9514
3,1611
3,3289
3,4631
3,5705
3,6564
3,7251
3,7801
3,8241
3,8593
3,8874
3,9099
3,9279
3,9424
3,9539
3,9631
3,9705
3,9764
3,9811
3,9849
3,9879
3,9903
3,9923
3,9938
3,9950

0,7937
1,4235
1,9234
2,3202
2,6351
2,8850
3,0833
3,2407
3,3657
3,4648
3,5435
3,6059
3,6555
3,6949
3,7261
3,7509
3,7705
3,7861
3,7985
3,8083
3,8161
3.8223
3,8273
3,8312
3,8342
3,8367
3,8387
3,8402
3,8414
3,8424

0,7874
1,4074
1,8956
2,2800
2,5827
2,8210
3,0087
3,1564
3,2728
3,3644
3,4365
3,4933
3,5381
3,5733
3,6010
3,6228
3,6400
3,6536
3,6642
3,6726
3,6792
3,6844
3,6885
3,6918
3,6943
3,6963
3,6979
3,6991
3,7001
3,7009

0,7813
1,3916
1,8684
2,2410
2,5320
2,7594
2,9370
3,0758
3,1842
3,2689
3,3351
3,3868
3,4272
3,4587
3,4834
3,5026
3,5177
3,5294
3,5386
3,5458
3,5514
3,5558
3,5592
3,5619
3,5640
3,5656
3,5669
3,5679
3,5687
3,5693

0,7752
1,3761
1,8420
2,2031
2,4830
2,7000
2,8682
2,9986
3,0997
3,1781
3,2388
3,2859
3,3224
3,3507
3,3726
3,3896
3,4028
3,4130
3,4210
3,4271
3,4319
3,4356
3,4384
3,4406
3,4423
3,4437
3,4447
3,4455
3,4461
3,4466

0,7692
1,3609
1,8161
2,1662
2,4356
2,6427
2,8021
2,9247
3,0190
3,0915
3,1473
3,1903
3,2233
3,2487
3,2682
3,2832
3,2948
3,3037
3,3105
3,3158
3,3198
3,3230
3,3254
3,3272
3,3286
3,3297
3,3305
3,3312
3,3317
3,3321

0,7634
1,3461
1,7909
2,1305
2,3897
2,5875
2,7386
2,8539
2,9419
3,0091
3,0604
3,0995
3,1294
3,1522
3,1696
3,1829
3,1931
3,2008
3,2067
3,2112
3,2147
3,2173
3,2193
3,2209
3,2220
3,2229
3,2236
3,2241
3,2245
3,2248

0,7576
1,3315
1,7663
2,0957
2,3452
2,5342
2,6775
2,7860
2,8681
2,9304
2,9776
3,0133
3,0404
3,0609
3,0764
3,0882
3,0971
3,1039
3,1090
3,1129
3,1158
3,1180
3,1197
3,1210
3,1220
3,1227
3,1233
3,1237
3,1240
3,1242

0,7519
1,3172
1,7423
2,0618
2,3021
2,4828
2,6187
2,7208
2,7976
2,8553
2,8987
2,9314
2,9559
2,9744
2,9883
2,9987
3,0065
3,0124
3,0169
3,0202
3,0227
3,0246
3,0260
3,0271
3,0279
3,0285
3,0289
3,0293
3,0295
3,0297

0,7463
1,3032
1,7188
2,0290
2,2604
2,4331
2,5620
2,6582
2,7300
2,7836
2,8236
2,8534
2,8757
2,8923
2,9047
2,9140
2,9209
2,9260
2,9299
2,9327
2,9349
2,9365
2,9377
2,9386
2,9392
2,9397
2,9401
2,9404
2,9406
2,9407

0,7407
1,2894
1,6959
1,9969
2,2200
2,3852
2,5075
2,5982
2,6653
2,7150
2,7519
2,7792
2,7994
2,8144
2,8255
2,8337
2,8398
2,8443
2,8476
2,8501
2,8519
2,8533
2,8543
2,8550
2,8556
2,8560
2,8563
2,8565
2,8567
2,8568

0,7353
1,2760
1,6735
1,9658
2,1807
2,3388
2,4550
2,5404
2,6033
2,6495
2,6834
2,7084
2,7268
2,7403
2,7502
2,7575
2,7629
2,7668
2,7697
2,7718
2,7734
2,7746
2,7754
2,7760
2,7765
2,7768
2,7771
2,7773
2,7774
2,7775

0,7299
1,2627
1,6516
1,9355
2,1427
2,2939
2,4043
2,4849
2,5437
2,5867
2,6180
2,6409
2,6576
2,6698
2,6787
2,6852
2,6899
2,6934
2,6959
2,6977
2,6991
2,7000
2,7008
2,7013
2,7017
2,7019
2,7022
2,7023
2,7024
2,7025

0,7246
1,2497
1,6302
1,9060
2,1058
2,2506
2,3555
2,4315
2,4866
2,5265
2,5555
2,5764
2,5916
2,6026
2,6106
2,6164
2,6206
2,6236
2,6258
2,6274
2,6285
2,6294
2,6300
2,6304
2,6307
2,6310
2,6311
2,6313
2,6313
2,6314

0,7194
1,2370
1,6093
1,8772
2,0699
2,2086
2,3083
2,3801
2,4317
2,4689
2,4956
2,5148
2,5286
2,5386
2,5457
2,5509
2,5546
2,5573
2,5592
2,5606
2,5616
2,5623
2,5628
2,5632
2,5634
2,5636
2,5637
2,5638
2,5639
2,5640

0.7143
1,2245
1,5889
1,8492
2,0352
2,1680
2,2628
2,3306
2,3790
2,4136
2,4383
2,4559
2,4685
2,4775
2,4839
2,4885
2,4918
2,4941
2,4958
2,4970
2,4979
2,4985
2,4989
2,4992
2,4994
2,4996
2,4997
2,4998
2,4999
2,4999

Valoarea viitoare a anuitii

Bydymax emouMoemb aHnyumema
[(1+i)"-l]/i_____________________
n
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

1.0000
2.0100
3.0301
4.0604
5.1010
6.1520
7.2135
8.2857
9.3685
10.462
11.567
12.683
13.809
14.947
16.097
17.258
18.430
19.615
20.811
22.019
23.239
24.472
25.716
26.973
28.243
29.526
30.821
32.129
33.450
34.785

1.0000
2.0200
3.0604
4.1216
5.2040
6.3081
7.4343
8.5830
9.7546
10.950
12.169
13.412
14.680
15.974
17.293
18.639
20.012
21.412
22.841
24.297
25.783
27.299
28.845
30.422
32.030
33.671
35.344
37.051
38.792
40.568

1.0000
2.0300
3.0909
4.1836
5.3091
6.4684
7.6625
8.8923
10.159
11.464
12.808
14.192
15.618
17.086
18.599
20.157
21.762
23.414
25.117
26.870
28.676
30.537
32.453
34.426
36.459
38.553
40.710
42.931
45.219
47.575

1.0000
2.0400
3.1216
4.2465
5.4163
6.6330
7.8983
9.2142
10.583
12.006
13.486
15.026
16.627
18.292
20.024
21.825
23.698
25.645
27.671
29.778
31.969
34.248
36.618
39.083
41.646
44.312
47.084
49.968
52.966
56.085

1.0000
2.0500
3.1525
4.3101
5.5256
6.8019
8.1420
9.5491
11.027
12.578
14.207
15.917
17.713
19.599
21.579
23.657
25.840
28.132
30.539
33.066
35.719
38.505
41.430
44.502
47.727
51.113
54.669
58.403
62.323
66.439

1.0000
2.0600
3.1836
4.3746
5.6371
6.9753
8.3938
9.8975
11.491
13.181
14.972
16.870
18.882
21.015
23.276
25.673
28.213
30.906
33.760
36.786
39.993
43.392
46.996
50.816
54.865
59.156
63.706
68.528
73.640
79.058

1.0000
2.0700
3.2149
4.4399
5.7507
7.1533
8.6540
10.260
11.978
13.816
15.784
17.888
20.141
22.550
25.129
27.888
30.840
33.999
37.379
40.995
44.865
49.006
53.436
58.177
63.249
68.676
74.484
80.698
87.347
94.461

1.0000
2.0800
3.2464
4.5061
5.8666
7.3359
8.9228
10.637
12.488
14.487
16.645
18.977
21.495
24.215
27.152
30.324
33.750
37.450
41.446
45.762
50.423
55.457
60.893
66.765
73.106
79.954
87.351
95.339
103.97
113.28

1.0000
2.0900
3.2781
4.5731
5.9847
7.5233
9.2004
11.028
13.021
15.193
17.560
20.141
22.953
26.019
29.361
33.003
36.974
41.301
46.018
51.160
56.765
62.873
69.532
76.790
84.701
93.324
102.72
112.97
124.14
136.31

1.0000
2.1000
3.3100
4.6410
6.1051
7.7156
9.4872
11.436
13.579
15.937
18.531
21.384
24.523
27.975
31.772
35.950
40.545
45.599
51.159
57.275
64.002
71.403
79.543
88.497
98.347
109.18
121.10
134.21
148.63
164.49

1.0000
2.1100
3.3421
4.7097
6.2278
7.9129
9.7833
11.859
14.164
16.722
19.561
22.713
26.212
30.095
34.405
39.190
44.501
50.396
56.939
64.203
72.265
81.214
91.148
102.17
114.41
128.00
143.08
159.82
178.40
199.02

1.0000
2.1200
3.3744
4.7793
6.3528
8.1152
10.089
12.300
14.776
17.549
20.655
24.133
28.029
32.393
37.280
42.753
48.884
55.750
63.440
72.052
81.699
92.503
104.60
118.16
133.33
150.33
169.37
190.70
214.58
241.33

1.0000
2.1300
3.4069
4.8498
6.4803
8.3227
10.405
12.757
15.416
18.420
21.814
25.650
29.985
34.883
40.417
46.672
53.739
61.725
70.749
80.947
92.470
105.49
120.20
136.83
155.62
176.85
200.84
227.95
258.58
293.20

1.0000
2.1400
3.4396
4.9211
6.6101
8.5355
10.730
13.233
16.085
19.337
23.045
27.271
32.089
37.581
43.842
50.980
59.118
68.394
78.969
91.025
104.77
120.44
138.30
158.66
181.87
208.33
238.50
272.89
312.09
356.79

1.0000
2.1500
3.4725
4.9934
6.7424
8.7537
11.067
13.727
16.786
20.304
24.349
29.002
34.352
40.505
47.580
55.717
65.075
75.836
88.212
102.44
118.81
137.63
159.28
184.17
212.79
245.71
283.57
327.10
377.17
434.75

1.0000
2.1600
3.5056
5.0665
6.8771
8.9775
11.414
14.240
17.519
21.321
25.733
30.850
36.786
43.672
51.660
60.925
71.673
84.141
98.603
115.38
134.84
157.41
183.60
213.98
249.21
290.09
337.50
392.50
456.30
530.31

1.0000
2.1700
3.5389
5.1405
7.0144
9.2068
11.772
14.773
18.285
22.393
27.200
32.824
39.404
47.103
56.110
66.649
78.979
93.406
110.28
130.03
153.14
180.17
211.80
248.81
292.10
342.76
402.03
471.38
552.51
647.44

1.0000
2.1800
3.5724
5.2154
7.1542
9.4420
12.142
15.327
19.086
23.521
28.755
34.931
42.219
50.818
60.965
72.939
87.068
103.74
123.41
146.63
174.02
206.34
244.49
289.49
342.60
405.27
479.22
566.48
669.45
790.95

1.0000
2.1900
3.6061
5.2913
7.2966
9.6830
12.523
15.902
19.923
24.709
30.404
37.180
45.244
54.841
66.261
79.850
96.022
115.27
138.17
165.42
197.85
236.44
282.36
337.01
402.04
479.43
571.52
681.11
811.52
966.71

1.0000
2.2000
3.6400
5.3680
7.4416
9.9299
12.916
16.499
20.799
25.959
32.150
39.581
48.497
59.196
72.035
87.442
105.93
128.12
154.74
186.69
225.03
271.03
326.24
392.48
471.98
567.38
681.85
819.22
984.07
1181.9

Tabelul 4

Valoarea viitoare a anuitii

Continuare tabelul 4
Eydyufax cmouMocmb annyinnema
___________Kl+i)"-l]/i______________________________________________________________________
n

21 y , 22%

33% | 24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

31%

32%

33%

34%

35%

36%

37%

38%

39%

40%

1,0000

1,0000

1,0000

i ,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

2,2100

2,2200

2,2300

2,2400

2,2500

2,2600

2,2700

2,2800

2,2900

2,3000

2,3100

2,3200

2,3300

2,3400

2,3500

2,3600

2,3700

2,3800

2,3900

2,4000

3,6741

3,7084

3,7429

3,7776

3,8125

3,8476

3,8829

3,9184

3,9541

3,9900

4,0261

4,0624

4,0989

4,1356

4,1725

4,2096

4,2469

4,2844

4,3221

4,3600

5,4457

5,5242

5,6038

5,6842

5,7656

5,8480

5,9313

6,0156

6,1008

6,1870

6,2742

6,3624

6,4515

6,5417

6,6329

6,7251

6,8183

6,9125

7,0077

7,1040

7,5892

7,7396

7,8926

8,0484

8,2070

8,3684

8,5327

8,6999

8,8700

9,0431

9,2192

9,3983

9,5805

9,7659

9,9544

10,146

10,341

10,539

10,741

10,946

10,183

10,442

10,708

10,980

11,259

11,544

11,837

12,136

12,442

12,756

13,077

13,406

13,742

14,086

14,438

14,799

15,167

15,544

15,930

16,324

13,321

13,740

14,171

14,615

15,073

15,546

16,032

16,534

17,051

17,583

18,131

18,696

19,277

19,876

20,492

21,126

21,779

22,451

23,142

23,853

17,119

17,762

18,430

19,123

19,842

20,588

21,361

22,163

22,995

23,858

24,752

25,678

26,638

27,633

28,664

29,732

30,837

31,982

33,168

34,395

21,714

22,670

23,669

24,712

25,802

26,940

28,129

29,369

30,664

32,015

33,425

34,895

36,429

38,029

39,696

41,435

43,247

45,135

47,103

49,153

10

27,274

28,657

30,113

31,643

33,253

34,945

36,723

38,593

40,556

42,619

44,786

47,062

49,451

51,958

54,590

57,352

60,248

63,287

66,473

69,814

11

34,001

35,962

38,039

40,238

42,566

45,031

47,639

50,398

53,318

56,405

59,670

63,122

66,769

70,624

74,697

78,998

83,540

88,336

93,398

98,739

12

42,142

44,874

47,788

50,895

54,208

57,739

61,501

65,510

69,780

74,327

79,168

84,320

89,803

95,637

101,84

108,44

115,45

122,90

130,82

139,23

13

51,991

55,746

59,779

64,110

68,760

73,751

79,107

84,853

91,016

97,625

104,71

112,30

120,44

129,15

138,48

148,47

159,17

170,61

182,84

195,93

14

63,909

69,010

74,528

80,496

86,949

93,926

101,47

109,61

118,41

127,91

138,17

149,24

161,18

174,06

187,95

202,93

219,06

236,44

255,15

275,30

15

78,330

85,192

92,669

100,82

109,69

119,35

129,86

141,30

153,75

167,29

182,00

198,00

215,37

234,25

254,74

276,98

301,11

327,28

355,66

386,42

16

95,780

104,93

114,98

126,01

138,11

151,38

165,92

181,87

199,34

218,47

239,42

262,36

287,45

314,89

344,90

377,69

413,52

452,65

495,37

541,99

17

116,89

129,02

142,43

157,25

173,64

191,73

211,72

233,79

258,15

285,01

314,64

347,31

383,30

422,95

466,61

514,66

567,52

625,66

689,56

759,78

18

142,44

158,40

176,19

195,99

218,04

242,59

269,89

300,25

334,01

371,52

413,18

459,45

510,80

567,76

630,92

700,94

778,51

864,41

959,50

1064,7

19

173,35

194,25

217,71

244,03

273,56

306,66

343,76

385,32

431,87

483,97

542,27

607,47

680,36

761,80

852,75

954,28

1067,6

1193,9

1334,7

1491,6

20

210,76

237,99

268,79

303,60

342,94

387,39

437,57

494,21

558,11

630,17

711,38

802,86

905,88

1021,8

1152,2

1298,8

1463,6

1648,6

1856,2

2089,2

21

256,02

291,35

331,61

377,46

429,68

489,11

556,72

633,59

720,96

820,22

932,90

1060,8

1205,8

1370,2

1556,5

1767,4

2006,1

2276,0

2581,2

2925,9

22

310,78

356,44

408,88

469,06

538,10

617,28

708,03

812,00

931,04

1067,3

1223,1

1401,2

1604,7

1837,1

2102,3

2404,7

2749,3

3141,9

3588,8

4097,2

23

377,05

435,86

503,92

582,63

673,63

778,77

900,20

1040,4

1202,0

1388,5

1603,3

1850,6

2135,3

2462,7

2839,0

3271,3

3767,6

4336,8

4989,4

5737,1

24

457,22

532,75

620,82

723,46

843,03

982,25

1144,3

1332,7

1551,6

1806,0

2101,3

2443,8

2840,9

3301,0

3833,7

4450,0

5162,6

5985,8

6936,3

8033,0

25

554,24

650,96

764,61

898,09

1054,8

1238,6

1454,2

1706,8

2002,6

2348,8

2753,7

3226,8

3779,5

4424,4

5176,5

6053,0

7073,7

8261,4

9642,5

11247

26

671,63

795,17

941,46

1114,6

1319,5

1561,7

1847,8

2185,7

2584,4

3054,4

3608,3

4260,4

5027,7

5929,7

6989,3

8233,1

9692,0

11402

13404

15747

27

813,68

971,10

1159,0

1383,1

1650,4

1968,7

2347,8

2798,7

3334,8

3971,8

4727,9

5624,8

6687,8

7946,8

9436,5

11198

13279

15735

18633

22047

28

985,55

1185,7

1426,6

1716,1

2064,0

2481,6

2982,6

3583,3

4302,9

5164,3

6194,5

7425,7

8895,8

15230

18193

21716

25900

30867

29

1193,5

1447,6

1755,7

2129,0

2580,9

3127,8

3789,0

4587,7

5551,8

6714,6

8115,8

9802,9

11832

10649,7 12740,
3
14271, 17200,
5
4

20714

24926

29969

36003

43214

30

1445,2

1767,1

2160,5

2640,9

3227,2

3942,0

4813,0

5873,2

7162,8

8730,0

10633

12941

15738

19124,9 23221,
6

28172

34149

41358

50045

60501

Rata de amortizare a unitii Tabelul 5

B3HOC HO aMopmiaaifuto edumm>i

__________i/[l-l/(l+i)"l_______________________________________________________________________
n

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

1,0100
0,5075
0,3400
0,2563
0,2060
0,1725
0,1486
0,1307
0,1167
0,1056
0,0965
0,0888
0,0824
0,0769
0,0721
0,0679
0,0643
0,0610
0,0581
0,0554
0,0530
0,0509
0,0489
0,0471
0,0454
0,0439
0,0424
0,0411
0,0399

1,0200
0,5150
0,3468
0,2626
0,2122
0,1785
0,1545
0,1365
0,1225
0,1113
0,1022
0,0946
0,0881
0,0826
0,0778
0,0737
0,0700
0,0667
0,0638
0,0612
0,0588
0,0566
0,0547
0,0529
0,0512
0,0497
0,0483
0,0470
0,0458

1,0300
0,5226
0,3535
0,2690
0,2184
0,1846
0,1605
0,1425
0,1284
0,1172
0,1081
0,1005
0,0940
0,0885
0,0838
0,0796
0,0760
0,0727
0,0698
0,0672
0,0649
0,0627
0,0608
0,0590
0,0574
0,0559
0,0546
0,0533
0,0521

1,0400
0,5302
0,3603
0,2755
0,2246
0,1908
0,1666
0,1485
0,1345
0,1233
0,1141
0,1066
0,1001
0,0947
0,0899
0,0858
0,0822
0,0790
0,0761
0,0736
0,0713
0,0692
0,0673
0,0656
0,0640
0,0626
0,0612
0,0600
0,0589

1,0500
0,5378
0,3672
0,2820
0,2310
0,1970
0,1728
0,1547
0,1407
0,1295
0,1204
0,1128
0,1065
0,1010
0,0963
0,0923
0,0887
0,0855
0,0827
0,0802
0,0780
0,0760
0,0741
0,0725
0,0710
0,0696
0,0683
0,0671
0,0660

1,0600
0,5454
0,3741
0,2886
0,2374
0,2034
0,1791
0,1610
0,1470
0,1359
0,1268
0,1193
0,1130
0,1076
0,1030
0,0990
0,0954
0,0924
0,0896
0,0872
0,0850
0,0830
0,0813
0,0797
0,0782
0,0769
0,0757
0,0746
0,0736

1,0700
0,5531
0,3811
0,2952
0,2439
0,2098
0,1856
0,1675
0,1535
0,1424
0,1334
0,1259
0,1197
0,1143
0,1098
0,1059
0,1024
0,0994
0,0968
0,0944
0,0923
0,0904
0,0887
0,0872
0,0858
0,0846
0,0834
0,0824
0,0814

1,0800
0,5608
0,3880
0,3019
0,2505
0,2163
0,1921
0,1740
0,1601
0,1490
0,1401
0,1327
0,1265
0,1213
0,1168
0,1130
0,1096
0,1067
0,1041
0,1019
0,0998
0,0980
0,0964
0,0950
0,0937
0,0925
0,0914
0,0905
0,0896

1,0900
0,5685
0,3951
0,3087
0,2571
0,2229
0,1987
0,1807
0,1668
0,1558
0,1469
0,1397
0,1336
0,1284
0,1241
0,1203
0,1170
0,1142
0,1117
0,1095
0,1076
0,1059
0,1044
0,1030
0,1018
0,1007
0,0997
0,0989
0,0981

1,1000
0,5762
0,4021
0,3155
0,2638
0,2296
0,2054
0,1874
0,1736
0,1627
0,1540
0,1468
0,1408
0,1357
0,1315
0,1278
0,1247
0,1219
0,1195
0,1175
0,1156
0,1140
0,1126
0,1113
0,1102
0,1092
0,1083
0,1075
0,1067

1,1100
0,5839
0,4092
0,3223
0,2706
0,2364
0,2122
0,1943
0,1806
0,1698
0,1611
0,1540
0,1482
0,1432
0,1391
0,1355
0,1325
0,1298
0,1276
0,1256
0,1238
0,1223
0,1210
0,1198
0,1187
0,1178
0,1170
0,1163
0,1156

1,1200
0,5917
0,4163
0,3292
0,2774
0,2432
0,2191
0,2013
0,1877
0,1770
0,1684
0,1614
0,1557
0,1509
0,1468
0,1434
0,1405
0,1379
0,1358
0,1339
0,1322
0,1308
0,1296
0,1285
0,1275
0,1267
0,1259
0,1252
0,1247

1,1300
0,5995
0,4235
0,3362
0,2843
0.2502
0,2261
0,2084
0,1949
0,1843
0,1758
0,1690
0,1634
0,1587
0,1547
0,1514
0,1486
0,1462
0,1441
0,1424
0,1408
0,1395
0,1383
0,1373
0,1364
0,1357
0,1350
0,1344
0,1339

1,1400
0,6073
0,4307
0,3432
0,2913
0,2572
0,2332
0,2156
0,2022
0,1917
0,1834
0,1767
0,1712
0,1666
0,1628
0,1596
0,1569
0,1546
0,1527
0,1510
0,1495
0,1483
0,1472
0,1463
0,1455
0,1448
0,1442
0,1437
0,1432

1,1500
0,6151
0,4380
0,3503
0,2983
0,2642
0,2404
0,2229
0,2096
0,1993
0,1911
0,1845
0,1791
0,1747
0,1710
0,1679
0,1654
0,1632
0,1613
0,1598
0,1584
0,1573
0,1563
0,1554
0,1547
0,1541
0,1535
0,1531
0,1527

1,1600
0,6230
0,4453
0,3574
0,3054
0,2714
0,2476
0,2302
0,2171
0,2069
0,1989
0,1924
0,1872
0,1829
0,1794
0,1764
0,1740
0,1719
0,1701
0,1687
0,1674
0,1664
0,1654
0,1647
0,1640
0,1634
0,1630
0,1625
0,1622

1,1700
0,6308
0,4526
0,3645
0,3126
0,2786
0,2549
0,2377
0,2247
0,2147
0,2068
0,2005
0,1954
0,1912
0,1878
0,1850
0,1827
0,1807
0,1791
0,1777
0,1765
0,1756
0,1747
0,1740
0,1734
0,1729
0,1725
0,1721
0,1718

1,1800
0,6387
0,4599
0,3717
0,3198
0,2859
0,2624
0,2452
0,2324
0,2225
0,2148
0,2086
0,2037
0,1997
0,1964
0,1937
0,1915
0,1896
0,1881
0,1868
0,1857
0,1848
0,1841
0,1835
0,1829
0,1825
0,1821
0,1818
0,1815

1,1900
0,6466
0,4673
0,3790
0,3271
0,2933
0,2699
0,2529
0,2402
0,2305
0,2229
0,2169
0,2121
0,2082
0,2051
0,2025
0,2004
0,1987
0,1972
0,1960
0,1951
0,1942
0,1935
0,1930
0,1925
0,1921
0,1917
0,1915
0,1912

1,2000
0,6545
0,4747
0,3863
0,3344
0,3007
0,2774
0,2606
0,2481
0,2385
0,2311
0,2253
0,2206
0,2169
0,2139
0,2114
0,2094
0,2078
0,2065
0,2054
0,2044
0,2037
0,2031
0,2025
0,2021
0,2018
0,2015
0,2012
0,2010

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

30

0,0387

0,0446

0,0510

0,0578

0,0651

0,0726 0,0806

0,0888

0,0973

0,1061

0,1150

0,1241

0,1334

0,1428

0,1523

0,1619

0,1715

0,1813

0,1910

0,2008

Rata de amortizare a unitii Continuare tabelul 5

B3HOC Ha aMopmiaaifwo eduHutfbi

__________i/[ 1-1/(1+0"]____________________________________________________________________
n

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

1
2
3
4
5
6

1,2100
0,6625
0,4822
0,3936
0,3418
0,3082
0,2851
0,2684
0,2561
0,2467
0,2394
0,2337
0,2292
0,2256
0,2228
0,2204
0,2186
0,2170
0,2158
0,2147
0,2139
0,2132
0,2127
0,2122
0,2118
0,2115
0,2112
0,2110
0,2108
0,2107

1,2200
0,6705
0,4897
0,4010
0,3492
0,3158
0,2928
0,2763
0,2641
0,2549
0,2478
0,2423
0,2379
0,2345
0,2317
0,2295
0,2278
0,2263
0,2251
0,2242
0,2234
0,2228
0,2223
0,2219
0,2215
0,2213
0,2210
0,2208
0,2207
0,2206

1,2300
0,6784
0,4972
0,4085
0,3567
0,3234
0,3006
0,2843
0,2722
0,2632
0,2563
0,2509
0,2467
0,2434
0,2408
0,2387
0,2370
0,2357
0,2346
0,2337
0,2330
0,2324
0,2320
0,2316
0,2313
0,2311
0,2309
0,2307
0,2306
0,2305

1,2400
0,6864
0,5047
0,4159
0,3642
0,3311
0,3084
0,2923
0,2805
0,2716
0,2649
0,2596
0,2556
0,2524
0,2499
0,2479
0,2464
0,2451
0,2441
0,2433
0,2426
0,2421
0,2417
0,2414
0,2411
0,2409
0,2407
0,2406
0,2405
0,2404

1,2500
0,6944
0,5123
0,4234
0,3718
0,3388
0,3163
0,3004
0,2888
0,2801
0,2735
0,2684
0,2645
0,2615
0,2591
0,2572
0,2558
0,2546
0,2537
0,2529
0,2523
0,2519
0,2515
0,2512
0,2509
0,2508
0,2506
0,2505
0,2504
0,2503

1,2600
0,7025
0,5199
0,4310
0,3795
0,3466
0,3243
0,3086
0,2971
0,2886
0,2822
0,2773
0,2736
0,2706
0,2684
0,2666
0,2652
0,2641
0,2633
0,2626
0,2620
0,2616
0,2613
0,2610
0,2608
0,2606
0,2605
0,2604
0,2603
0,2603

1,2700
0,7105
0,5275
0,4386
0,3872
0,3545
0,3324
0,3168
0,3056
0,2972
0,2910
0,2863
0,2826
0,2799
0,2777
0,2760
0,2747
0,2737
0,2729
0,2723
0,2718
0,2714
0,2711
0,2709
0,2707
0,2705
0,2704
0,2703
0,2703
0,2702

1,2800
0,7186
0,5352
0,4462
0,3949
0,3624
0,3405
0,3251
0,3140
0,3059
0,2998
0,2953
0,2918
0,2891
0,2871
0,2855
0,2843
0,2833
0,2826
0,2820
0,2816
0,2812
0,2810
0,2808
0,2806
0,2805
0,2804
0,2803
0,2802
0,2802

1,2900
0,7267
0,5429
0,4539
0,4027
0,3704
0,3486
0,3335
0,3226
0,3147
0,3088
0,3043
0,3010
0,2984
0,2965
0,2950
0,2939
0,2930
0,2923
0,2918
0,2914
0,2911
0,2908
0,2906
0,2905
0,2904
0,2903
0,2902
0,2902
0,2901

1,3000
0,7348
0,5506
0,4616
0,4106
0,3784
0,3569
0,3419
0,3312
0,3235
0,3177
0,3135
0,3102
0,3078
0,3060
0,3046
0,3035
0,3027
0,3021
0,3016
0,3012
0,3009
0,3007
0,3006
0,3004
0,3003
0,3003
0,3002
0,3001
0,3001

7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

31%

1,3100
0,7429
0,5584
0,4694
0,4185
0,3865
0,3652
0,3504
0,3399
0,3323
0,3268
0,3226
0,3196
0,3172
0,3155
0,3142
0,3132
0,3124
0,3118
0,3114
0,3111
0,3108
0,3106
0,3105
0,3104
0,3103
0,3102
0,3102
0,3101
0,3101

32%

33%

34%

35%

36%

37%

38%

39%

40%

1,3200
0,7510
0,5662
0,4772
0,4264
0,3946
0,3735
0,3589
0,3487
0,3412
0,3358
0,3319
0,3289
0,3267
0,3251
0,3238
0,3229
0,3222
0,3216
0,3212
0,3209
0,3207
0,3205
0,3204
0,3203
0,3202
0,3202
0,3201
0,3201
0,3201

1,3300
0,7592
0,5740
0,4850
0,4344
0,4028
0,3819
0,3675
0,3575
0,3502
0,3450
0,3411
0,3383
0,3362
0,3346
0,3335
0,3326
0,3320
0,3315
0,3311
0,3308
0,3306
0,3305
0,3304
0,3303
0,3302
0,3301
0,3301
0,3301
0,3301

1,3400
0,7674
0,5818
0,4929
0,4424
0,4110
0,3903
0,3762
0,3663
0,3592
0,3542
0,3505
0,3477
0,3457
0,3443
0,3432
0,3424
0,3418
0,3413
0,3410
0,3407
0,3405
0,3404
0,3403
0,3402
0,3402
0,3401
0,3401
0,3401
0,3401

1,3500
0,7755
0,5897
0,5008
0,4505
0,4193
0,3988
0,3849
0,3752
0,3683
0,3634
0,3598
0,3572
0,3553
0,3539
0,3529
0,3521
0,3516
0,3512
0,3509
0,3506
0,3505
0,3504
0,3503
0,3502
0,3501
0,3501
0,3501
0,3501
0,3500

1,3600
0,7837
0,5976
0,5087
0,4586
0,4276
0,4073
0,3936
0,3841
0,3774
0,3727
0,3692
0,3667
0,3649
0,3636
0,3626
0,3619
0,3614
0,3610
0,3608
0,3606
0,3604
0,3603
0,3602
0,3602
0,3601
0,3601
0,3601
0,3600
0,3600

1,3700
0,7919
0,6055
0,5167
0,4667
0,4359
0,4159
0,4024
0,3931
0,3866
0,3820
0,3787
0,3763
0,3746
0,3733
0,3724
0,3718
0,3713
0,3709
0,3707
0,3705
0,3704
0,3703
0,3702
0,3701
0,3701
0,3701
0,3701
0,3700
0,3700

1,3800
0,8002
0,6134
0,5247
0,4749
0,4443
0,4245
0,4113
0,4022
0,3958
0,3913
0,3881
0,3859
0,3842
0,3831
0,3822
0,3816
0,3812
0,3808
0,3806
0,3804
0,3803
0,3802
0,3802
0,3801
0,3801
0,3801
0,3800
0,3800
0,3800

1,3900
0,8084
0,6214
0,5327
0,4831
0,4528
0,4332
0,4201
0,4112
0,4050
0,4007
0,3976
0,3955
0,3939
0,3928
0,3920
0,3915
0,3910
0,3907
0,3905
0,3904
0,3903
0,3902
0,3901
0,3901
0,3901
0,3901
0,3900
0,3900
0,3900

1,4000
0,8167
0,6294
0,5408
0,4914
0,4613
0,4419
0,4291
0,4203
0,4143
0,4101
0,4072
0,4051
0,4036
0,4026
0,4018
0,4013
0,4009
0,4007
0,4005
0,4003
0,4002
0,4002
0,4001
0,4001
0,4001
0,4000
0,4000
0,4000
0,4000

Factorul fondului de compensare

OaKmop (f)ona eorueufeHitx

i/[(l+i)"-l]____________
n

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

1
2
3
4
5
6

1,0000
0,4975
0,3300
0,2463
0,1960
0,1625
0,1386
0,1207
0,1067
0,0956
0,0865
0,0788
0,0724
0,0669
0,0621
0,0579
0,0543
0,0510
0,0481
0,0454
0,0430
0,0409
0,0389
0,0371
0,0354
0,0339
0,0324
0,0311
0,0299
0,0287

1,0000
0,4950
0,3268
0,2426
0,1922
0,1585
0,1345
0,1165
0,1025
0,0913
0,0822
0,0746
0,0681
0,0626
0,0578
0,0537
0,0500
0,0467
0,0438
0,0412
0,0388
0,0366
0,0347
0,0329
0,0312
0,0297
0,0283
0,0270
0,0258
0,0246

1,0000
0,4926
0,3235
0,2390
0,1884
0,1546
0,1305
0,1125
0,0984
0,0872
0,0781
0,0705
0,0640
0,0585
0,0538
0,0496
0,0460
0,0427
0,0398
0,0372
0,0349
0,0327
0,0308
0,0290
0,0274
0,0259
0,0246
0,0233
0,0221
0,0210

1,0000
0,4902
0,3203
0,2355
0,1846
0,1508
0,1266
0,1085
0,0945
0,0833
0,0741
0,0666
0,0601
0,0547
0,0499
0,0458
0,0422
0,0390
0,0361
0,0336
0,0313
0,0292
0,0273
0,0256
0,0240
0,0226
0,0212
0,0200
0,0189
0,0178

1,0000
0,4878
0,3172
0,2320
0,1810
0,1470
0,1228
0,1047
0,0907
0,0795
0,0704
0,0628
0,0565
0,0510
0,0463
0,0423
0,0387
0,0355
0,0327
0,0302
0,0280
0,0260
0,0241
0,0225
0,0210
0,0196
0,0183
0,0171
0,0160
0,0151

1,0000
0,4854
0,3141
0,2286
0,1774
0,1434
0,1191
0,1010
0,0870
0,0759
0,0668
0,0593
0,0530
0,0476
0,0430
0,0390
0,0354
0,0324
0,0296
0,0272
0,0250
0,0230
0,0213
0,0197
0,0182
0,0169
0,0157
0,0146
0,0136
0,0126

1,0000
0,4831
0,3111
0,2252
0,1739
0,1398
0,1156
0,0975
0,0835
0,0724
0,0634
0,0559
0,0497
0,0443
0,0398
0,0359
0,0324
0,0294
0,0268
0,0244
0,0223
0,0204
0,0187
0,0172
0,0158
0,0146
0,0134
0,0124
0,0114
0,0106

1,0000
0,4808
0,3080
0,2219
0,1705
0,1363
0,1121
0,0940
0,0801
0,0690
0,0601
0,0527
0,0465
0,0413
0,0368
0,0330
0,0296
0,0267
0,0241
0,0219
0,0198
0,0180
0,0164
0,0150
0,0137
0,0125
0,0114
0,0105
0,0096
0,0088

1,0000
0,4785
0,3051
0,2187
0,1671
0,1329
0,1087
0,0907
0,0768
0,0658
0,0569
0,0497
0,0436
0,0384
0,0341
0,0303
0,0270
0,0242
0,0217
0,0195
0,0176
0,0159
0,0144
0,0130
0,0118
0,0107
0,0097
0,0089
0,0081
0,0073

1,0000
0,4762
0,3021
0,2155
0,1638
0,1296
0,1054
0,0874
0,0736
0,0627
0,0540
0,0468
0,0408
0,0357
0,0315
0,0278
0,0247
0,0219
0,0195
0,0175
0,0156
0,0140
0,0126
0,0113
0,0102
0,0092
0,0083
0,0075
0,0067
0,0061

1,0000
0,4739
0,2992
0,2123
0,1606
0,1264
0,1022
0,0843
0,0706
0,0598
0,0511
0,0440
0,0382
0,0332
0,0291
0,0255
0,0225
0,0198
0,0176
0,0156
0,0138
0,0123
0,0110
0,0098
0,0087
0,0078
0,0070
0,0063
0,0056
0,0050

1,0000
0,4717
0,2963
0,2092
0,1574
0,1232
0,0991
0,0813
0,0677
0,0570
0,0484
0,0414
0,0357
0,0309
0,0268
0,0234
0,0205
0,0179
0,0158
0,0139
0,0122
0,0108
0,0096
0,0085
0,0075
0,0067
0,0059
0,0052
0,0047
0,0041

1,0000
0,4695
0,2935
0,2062
0,1543
0,1202
0,0961
0,0784
0,0649
0,0543
0,0458
0,0390
0,0334
0,0287
0,0247
0,0214
0,0186
0,0162
0,0141
0,0124
0,0108
0,0095
0,0083
0,0073
0,0064
0,0057
0,0050
0,0044
0,0039
0,0034

1,0000
0,4673
0,2907
0,2032
0,1513
0,1172
0,0932
0,0756
0,0622
0,0517
0,0434
0,0367
0,0312
0,0266
0,0228
0,0196
0,0169
0,0146
0,0127
0,0110
0,0095
0,0083
0,0072
0,0063
0,0055
0,0048
0,0042
0,0037
0,0032
0,0028

1,0000
0,4651
0,2880
0,2003
0,1483
0,1142
0,0904
0,0729
0,0596
0,0493
0,0411
0,0345
0,0291
0,0247
0,0210
0,0179
0,0154
0,0132
0,0113
0,0098
0,0084
0,0073
0,0063
0,0054
0,0047
0,0041
0,0035
0,0031
0,0027
0,0023

1,0000
0,4630
0,2853
0,1974
0,1454
0,1114
0,0876
0,0702
0,0571
0,0469
0,0389
0,0324
0,0272
0,0229
0,0194
0,0164
0,0140
0,0119
0,0101
0,0087
0,0074
0,0064
0,0054
0,0047
0,0040
0,0034
0,0030
0,0025
0,0022
0,0019

1,0000
0,4608
0,2826
0,1945
0,1426
0,1086
0,0849
0,0677
0,0547
0,0447
0,0368
0,0305
0,0254
0,0212
0,0178
0,0150
0,0127
0,0107
0,0091
0,0077
0,0065
0,0056
0,0047
0,0040
0,0034
0,0029
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015

1,0000
0,4587
0,2799
0,1917
0,1398
0,1059
0,0824
0,0652
0,0524
0,0425
0,0348
0,0286
0,0237
0,0197
0,0164
0,0137
0,0115
0,0096
0,0081
0,0068
0,0057
0,0048
0,0041
0,0035
0,0029
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015
0,0013

1,0000
0,4566
0,2773
0,1890
0,1371
0,1033
0,0799
0,0629
0,0502
0,0405
0,0329
0,0269
0,0221
0,0182
0,0151
0,0125
0,0104
0,0087
0,0072
0,0060
0,0051
0,0042
0,0035
0,0030
0,0025
0,0021
0,0017
0,0015
0,0012
0,0010

1,0000
0,4545
0,2747
0,1863
0,1344
0,1007
0,0774
0,0606
0,0481
0,0385
0,0311
0,0253
0,0206
0,0169
0,0139
0,0114
0,0094
0,0078
0,0065
0,0054
0,0044
0,0037
0,0031
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015
0,0012
0,0010
0,0008

7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Tabelul 6

Continuare tabelul 6

Factorul fondului de compensare

(Paxmop (fronda eo3Meu(eHux

_________i/[(l+i)"-l]____________________________________________________________________
n

21%

22%

23%

24%

25%

26%

27%

28%

29%

30%

31%

32%

33%

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

1,0000
0,4525
0,2722
0,1836
0,1318
0,0982
0,0751
0,0584
0,0461
0,0367
0,0294
0,0237
0,0192
0,0156
0,0128
0,0104
0,0086
0,0070
0,0058
0,0047
0,0039
0,0032

1,0000
0,4505
0,2697
0,1810
0,1292
0,0958
0,0728
0,0563
0,0441
0,0349
0,0278
0,0223
0,0179
0,0145
0,0117
0,0095
0,0078
0,0063
0,0051
0,0042
0,0034
0,0028

1,0000
0,4484
0,2672
0,1785
0,1267
0,0934
0,0706
0,0543
0,0422
0,0332
0,0263
0,0209
0,0167
0,0134
0,0108
0,0087
0,0070
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0024

1,0000
0,4464
0,2647
0,1759
0,1242
0,0911
0,0684
0,0523
0,0405
0,0316
0,0249
0,0196
0,0156
0,0124
0,0099
0,0079
0,0064
0,0051
0,0041
0,0033
0,0026
0,0021

1,0000
0,4444
0,2623
0,1734
0,1218
0,0888
0,0663
0,0504
0,0388
0,0301
0,0235
0,0184
0,0145
0,0115
0,0091
0,0072
0,0058
0,0046
0,0037
0,0029
0,0023
0,0019

1,0000
0,4425
0,2599
0,1710
0,1195
0,0866
0,0643
0,0486
0,0371
0,0286
0,0222
0,0173
0,0136
0,0106
0,0084
0,0066
0,0052
0,0041
0,0033
0,0026
0,0020
0,0016

1,0000
0,4405
0,2575
0,1686
0,1172
0,0845
0,0624
0,0468
0,0356
0,0272
0,0210
0,0163
0,0126
0,0099
0,0077
0,0060
0,0047
0,0037
0,0029
0,0023
0,0018
0,0014

1,0000
0,4386
0,2552
0,1662
0,1149
0,0824
0,0605
0,0451
0,0340
0,0259
0,0198
0,0153
0,0118
0,0091
0,0071
0,0055
0,0043
0,0033
0,0026
0,0020
0,0016
0,0012

1,0000
0,4367
0,2529
0,1639
0,1127
0,0804
0,0586
0,0435
0,0326
0,0247
0,0188
0,0143
0,0110
0,0084
0,0065
0,0050
0,0039
0,0030
0,0023
0,0018
0,0014
0,0011

1,0000
0,4348
0,2506
0,1616
0,1106
0,0784
0,0569
0,0419
0,0312
0,0235
0,0177
0,0135
0,0102
0,0078
0,0060
0,0046
0,0035
0,0027
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009

1,0000
0,4329
0,2484
0,1594
0,1085
0,0765
0,0552
0,0404
0,0299
0,0223
0,0168
0,0126
0,0096
0,0072
0,0055
0,0042
0,0032
0,0024
0,0018
0,0014
0,0011
0,0008

1,0000
0,4310
0,2462
0,1572
0,1064
0,0746
0,0535
0,0389
0,0287
0,0212
0,0158
0,0119
0,0089
0,0067
0,0051
0,0038
0,0029
0,0022
0,0016
0,0012
0,0009
0,0007

23

0,0027

0,0023

0,0020

0,0017 0,0015

0,0013

0,0011

0,0010

0,0008 0,0007

0,0006

0,0005

24

0,0022

0,0019

0,0016

0,0014 0,0012

0,0010

0,0009 0,0008

0,0006 0,0006

0,0005

0,0004

25

0,0018

0,0015

0,0013

0,0011

0,0009

0,0008

0,0007 0,0006

0,0005 0,0004

0,0004

0,0003

26

0,0015

0,0013

0,0011

0,0009 0,0008

0,0006

0,0005 0,0005

0,0004 0,0003

0,0003

0,0002

27

0,0012

0,0010

0,0009

0,0007 0,0006

0,0005

0,0004 0,0004

0,0003 0,0003

0,0002

0,0002

1,0000
0,4292
0,2440
0,1550
0,1044
0,0728
0,0519
0,0375
0,0275
0,0202
0,0150
0,0111
0,0083
0,0062
0,0046
0,0035
0,0026
0,0020
0,0015
0,0011
0,0008
0,0006
2
0,0004
7
0,0003
5
0,0002
6
0,0002
0
0,0001
5

34%
1,0000
0,4274
0,2418
0,1529
0,1024
0,0710
0,0503
0,0362
0,0263
0,0192
0,0142
0,0105
0,0077
0,0057
0,0043
0,0032
0,0024
0,0018
0,0013
0,0010
0,0007
0,00054
0,00041
0,00030
0,00023
0,00017
0,00013

35%
1,0000
0,4255
0,2397
0,1508
0,1005
0,0693
0,0488
0,0349
0,0252
0,0183
0,0134
0,0098
0,0072
0,0053
0,0039
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009
0,0006
0,0004
8
0,0003
5
0,0002
6
0,0001
9
0,0001
4
0,0001
1

36%
1,0000
0,4237
0,2376
0,1487
0,0986
0,0676
0,0473
0,0336
0,0241
0,0174
0,0127
0,0092
0,0067
0,0049
0,0036
0,0026
0,0019
0,0014
0,0010
0,0008
0,0006
0,0004
2
0,0003
1
0,0002
2
0,0001
7
0,0001
2
0,0000
9

37%

38%

39%

40%

1,0000
0,4219
0,2355
0,1467
0,0967
0,0659
0,0459
0,0324
0,0231
0,0166
0,0120
0,0087
0,0063
0,0046
0,0033
0,0024
0,0018
0,0013
0,0009
0,0007
0,0005
0,00036

1,0000
0,4202
0,2334
0,1447
0,0949
0,0643
0,0445
0,0313
0,0222
0,0158
0,0113
0,0081
0,0059
0,0042
0,0031
0,0022
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0004
0,00032

1,0000
0,4184
0,2314
0,1427
0,0931
0,0628
0,0432
0,0301
0,0212
0,0150
0,0107
0,0076
0,0055
0,0039
0,0028
0,0020
0,0015
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,00028

1,0000
0,4167
0,2294
0,1408
0,0914
0,0613
0,0419
0,0291
0,0203
0,0143
0,0101
0,0072
0,0051
0,0036
0,0026
0,0018
0,0013
0,0009
0,0007
0,0005
0,0003
0,00024

0,00027 0,00023 0,00020 0,00017

0,00019 0,00017 0,00014 0,00012
0,00014 0,00012 0,00010 0,00009
0,00010 0,00009 0,00007 0,00006
0,00008 0,00006 0,00005 0,00005

28

0,0010

0,0008

0,0007

0,0006 0,0005

0,0004

0,0003 0,0003

0,0002 0,0002

0,0002

29

0,0008

0,0007

0,0006

0,0005 0,0004

0,0003

0,0003 0,0002

0,0002 0,0001

0,0001

30

0,0007

0,0006

0,0005

0,0004 0,0003

0,0003

0,0002 0,0002

0,0001 0,0001

0,0001

0,0001 0,00011 0,00009 0,0000

8
0,0001 0,0000 0,00007 0,0000
8
6
0,0001 0,0000 0,00005 0,0000
6
4

0,0000
7
0,0000
5
0,0000
4

0,00005 0,00005 0,00004 0,00003

0,00004 0,00003 0,00003 0,00002
0,00003 0,00002 0,00002 0,00002

1.

Deducerile orientative pentru uzura construciilor

Indiciu uzurii construciei
Starea
construciei
Excelent
Nu sunt remarcate deteriorri vizibile ale
elementelor constructive de baz, att n
interiorul construciei ct i n exteriorul
ei. Construcia nu necesit reparaii.

2.

Bun

3.

Destul de
satisfctoare

4.

5.

Nr.

Uzura,
%
-

Fundamentul, pereii, pardoseala, planeul

ncperilor sunt ntr-o stare bun i nu
necesit reparaii. Este necesar de efectuat
lucrri minore de reparaie a ferestrelor,
uilor sau sobelor.

5-10

Fundamentul i pereii construciei sunt

ntr-o stare bun i nu necesit reparaii.
Acoperiul este deteriorat nesemnificativ
i necesit reparaii. ncperile necesit
reparaii curente.

10-20

Satisfctoare

Construcia necesit reparaii att n

interior ct i exterior. n fundament i n
perei s-au format crpturi, este necesar
nlocuirea unor poriuni ale acoperiului.
Este necesar reparaia pardoselei i
planeului.

20-30

Nesatisfctoar
e

Construcia necesit reparaie capital.

Construcia se caracterizeaz prin tasarea
fundamentul i crpturi ale pereilor.

30-40

Construcia s-a nclinat. Este necesar

reparaia fundamentul, pereilor,
pardoselei, planeului i acoperiului.
Construcia are semne de ruinare, toate
elementele constructive sunt deteriorate.
Acoperiul, fundamentul, pereii sunt
puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate
lucrri de reparaie.

40-60

6.

Destul de
nesatisfctoare

7.

Rea

60-80

8.

Foarte rea

Exist pericol de prbuire a cldirii.

163

Ane
xa 4
80-90

Nr.
1

Seciunea
Scrisoare de
nsoire

Date despre
evaluator i
ntreprinderea de
evaluare

Scopul evalurii

Instruciuni

Data evalurii

Moneda
raportului

Adresa i
identificarea
obiectului
evalurii

Baza de evaluare
i definiia ei

Anexa 5
Coninutul seciunii
Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de
evaluare: proprietarului obiectului evalurii,
directorului companiei evaluate sau consiliului
directorilor, etc. n scrisoarea de nsoire se va 1
nominaliza obiectul evalurii, scopul evalurii, baza 1
de evaluare, data evalurii i valoarea final estimat. 1
Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1
ficarea lui, experiena profesional, numrul i data 1
eliberrii certificatului de calificare; denumirea n- 1
treprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei, 1
data eliberrii licenei pentru activitatea de evaluare. 1
Se indic scopul concret al evalurii, agreat de client. 1
De exemplu: pentru vnzare, pentru ntocmirea 1
documentaiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1
imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1
Evaluatorul indic instruciunile primite de la client 1
relevante evalurii.
Data evalurii poate fi aceeai sau anterioar datei 1
raportului de evaluare. De regul, data evalurii este 1
data ultimei inspectri a obiectului evalurii. 1
Se indic valuta n care sunt raportate valorile, precum 1
i rata de schimb oficial la data evalurii, n cazul 1
cnd moneda raportului este diferit de moneda
naional. 1
Se indic adresa obiectului evalurii, numrul de
identificare (numrul cadastral), prile componente 1
ale proprietii imobiliare (terenul, construciile i / 1
sau ncperile izolate, instalaiile tehnologice, maini 1
i echipamente). 1
Baza de evaluare este stabilit innd cont de scopul 1
evalurii. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1
prezentate n Capitolul 4 al prezentei lucrri.
Evaluatorul determin baza de evaluare n
conformitate cu legislaia naional, standardele de
evaluare naionale sau cele internaionale. Evaluatorul
include n raport definiia complet a bazei de
1 evaluare.

CONINUTUL RECOMANDAT AL RAPORTULUI DE EVALUARE1

Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiat doar n linii mari, intenia autorilc
fiind s ilustreze forma i coninutul unui raport de evaluare ntocmit n conformitate c
standardele internaionale de evaluare. Pentru adaptarea raportului la situaiile specific
dictate de scopul evalurii, este necesar omiterea sau completarea unor seciuni.

164

10

11

12

13

14

15

Ipoteze i condiii Raportul conine ipotezele i condiiile limitative

privind:
limitative
1. veridicitatea documentelor ce confirm dreptul de
proprietate i/sau alte drepturi reale asupra bunului
imobiliar (au fost investigate sau nu documentele
originale);
2. inspecia bunului imobiliar i / sau expertiza
tehnic a cldirii;
3. impactul prezenei substanelor periculoase i / sau
duntoare;
4. verificarea corespunderii utilizrii curente a
proprietii imobiliare destinaiei legale;
5. altele.
Condiiile
de Sunt enunate condiiile publicrii raportului de
publicare
a evaluare, de exemplu:
raportului
de 1. cu consimmntul beneficiarului;
evaluare
2. n cazurile prevzute de legislaie sau n baza
hotrrii instanei de judecat;
3. n cazul unor investigaii oficiale, pentru aprarea
intereselor profesionale ale evaluatorului,
4. n cazul cnd beneficiarul a implicat evaluatorul
intenionat i ilegal n aciuni ce contravin
practicii i eticii profesionale.
Sursele de
Sursele de informaie, coninutul informaiei i
informaie i
responsabilitatea pentru veridicitatea ei.
importana lor
Evaluatorul indic n raport necesitatea verificrii
informaiei pe care se bazeaz evaluarea i dac o
asemenea verificare a fost efectuat.
Declaraia de
Evaluatorul exprim conformitatea evalurii cu
conformitate cu
legislaia naional, standardele naionale de evaluare
standardele
i / sau standardele internaionale de evaluare. Dac
profesionale
evaluatorul consider c exist anumite circumstane
(naionale sau
care ar justifica derogarea de la standardele
internaionale)
profesionale, acest lucru este declarat n raportul de
evaluare.
Se indic dac obiectul evalurii este ocupat de
Ocuparea
proprietar sau de chiriai; se indic oricare obligaiuni
i / sau restricii legate de obiectul evalurii; se indic
suprafeele vacante.
Data i caracterul Evaluatorul indic data cnd a fost inspectat obiectul
inspectrii
evalurii i condiiile n care a fost efectuat
obiectului
inspectarea. Evaluatorul menioneaz efectuarea
evalurii
expertizei tehnice a construciilor, dac au fost
inspectate toate prile componente ale proprietii
imobiliare i motivele din care nu a fost posibil
inspectarea complet a obiectului evalurii.
Descrierea
Se descrie locul amplasrii obiectului evalurii
amplasrii
(localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va
obiectului
expune opinia sa privind amplasarea proprietii
evalurii
imobiliare fa de centrele de influen a valorii
(centrul localitii sau unele obiectele ale
infrastructurii), etc.

165

16

Descrierea
obiectului
evalurii
2.
4.
5.

17

Instalaii
tehnologice,
maini i
echipamente
(pri componente
ale proprietii
imobiliare)

18

Date economice
1.
despre
proprietatea
imobiliar
3.
4.

19

Date despre chirie

(arend)

20

In cazul evalurii
unei proprieti 1.
imobiliare n 2.
calitate de unitate
operaional
(afacere): Date 4.
despre afacere 5.
Analiza pieei
imobiliare

21

Sunt descrise terenul, construciile amplasate pe teren

i ncperile izolate. Sunt indicate:
1. suprafeele terenului, construciilor i ncperilor
izolate;
anul construciei i anul ultimei reparaii capitale;
3. reelele de utiliti i reelele de echipare tehnicoedilitar;
starea construciilor;
altele.
Sunt descrise instalaiile tehnologice, mainile i
echipamentele care formeaz capacitatea de
producie,
fiind proiectate pentru a genera venituri i sunt pri
componente ale activelor unei companii. La aceast
categorie de active nu sunt incluse instalaiile de
servicii ale cldirii care asigur funcionalitatea ei,
cum ar fi: instalaiile electrice, conductele de gaze,
rezervoarele i conductele de ap, instalaiile de
nclzire i aer condiionat, lifturi.
Sunt prezentate:
rata spaiilor vacante;
2. date despre cheltuielile operaionale (vezi
capitolul 13);
valoarea impozabil pentru anul curent;
suma impozitului pentru anul curent;
5. informaia privind creditele ipotecare (suma
creditului, rata dobnzii, perioada de rambursare).
Sunt descrise condiiile de chirie (arend) a spaiilor:
termenii contractului de chirie (arend), plile anuale
i condiiile de revizuire a plilor, partajarea
responsabilitii ntre proprietar i chiriai pentru
ntreinerea i reparaia bunului imobiliar, plata primei
de asigurare i a impozitului pe bunurile imobiliare.
Sunt prezentate:
mediul competitiv (existent i prognozat);
factorii ce influeneaz afacerea;
3. rezultatele operaionale (financiare) anterioare
(istorice);
tendinele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc.
altele.
Sunt descrise:
1. tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare;
2. categoria cumprtori lor potenial i;
3. perioada de marketing;
4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare
comparabile.
(vezi capitolul 7)

166

22

23

24

Metodele de evaluare sunt selectate n conformitate cu

scopul evalurii i baza de evaluare agreate de client.
Evaluatorul folosete doar metodele recunoscute sau
admise
de
legislaia
naional,
standardele
profesionale naionale sau internaionale. n raport vor
fi explicate pe scurt regulile de baz pentru utilizarea
metodelor de evaluare selectate i vor fi prezentate
explicit ipotezele, datele, calculele i valoarea estimat
n cadrul fiecrei metode de evaluare.
Estimarea valorii
Se indic valorile estimate n rezultatul aplicrii
finale
metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa
privind ponderea fiecrui rezultat n determinarea
valorii finale a proprietii imobiliare i va prezenta
calculul valorii finale.
Fotografii i
n seciunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,
planuri ale
schiele, planurile proprietii imobiliare sau ale unor
bunului imobiliar, pri componente; extrasele din Registrul Bunurilor
alt documentaie Imobile i alte informaii considerate relevante pentru
auxiliar
evaluare.
Determinarea
valorii obiectului
evalurii

119

Dicionar de termeni de evaluare Romn - Rus - Englez

1

3
4
5
6
7

Actualizarea cheltuielilor diferitor perioade

npHBe,zeHHe

Actualizarea
fluxurilor de numerar

THCKOHTHpOBaHHe

Amplasarea
Analiza investiiilor
Anticipare
Anuitate
Anuitate anticipat

MecTonojioaceHHe

Anuitate ordinar

Bazele evalurii
Beneficiul
antreprenorului
Beneficiul
investitorului
Bonitate
Bun imobil

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26

Bunuri imobile cu
destinaie comercial
Bunuri imobile cu
destinaie industrial
Bunuri imobile cu
destinaie locativ
Bunuri imobile
specializate
Capitalizarea direct

pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT

/eHeacHbix noTOKOB

MHBeCTHUHOHHblH aHajlH3
OxcH/aHHe
AHHywTeT
ABaHCOBblH aHHyHTeT
06biHHbift aHHyHTeT

Ea3bi oueHKH
npHGbuib noApjiAMHKa
npe^npHHHMaTejibCKan
npH6biJib
EOHHTeT
06leKT He^BHHCHMOro
HMymecTBa, He^BHcHMOCTb
KoMMepHecKaa
HeABH>KHMOCTb

IlpoMbmiJieHHaH
He^BHHCHMOCTb
)KHJia^ HeABHKHMOCTb
CneunajiH3HpoBaHHaH
He^BHHCHMOCTb
npaMaa KanHTajiH3auH

Capitalizarea plii de KanHTajiH3aiH;i apeHAHoft

njiaTbi
arend
Cea mai bun i
HaHJiymiiee H HaH6ojiee 3<j)eficient utilizare
(jjeKTHBHoe Hcn0Jib30BaHHe
Cererea
Cnpoc
ripflMbie pacxoAbi
Cheltuieli directe
KocBeHHbie pacxo/ibi
Cheltuieli indirecte
Cheltuieli
OnepauHOHHbie pacxo/bi
operaionale
Cheltuieli
flocTOJiHHbie OnepauHOHHbie
operaionale fixe
pacxoAbi
IlepeMeHHbie OnepauHOHHbie
Cheltuieli
operaionale variabile pacxojbi

Anexa
6

Time value of
money
Cash Flow
discounting
Location
Investment analysis
Anticipation
Annuity
Annuity in advance
(prenumerado)
Annuity
postnumerado
Basis of value
Contractor's profit
Developer's profit
Productivity grade
Real estate
Commercial real
estate
Industrial real
estate
Residential real
estate
Special real estate
Direct
capitalization
Rent capitalization
Highest and best
use
Demand
Direct cost
Indirect cost
Operating expenses
Fixed operating
expenses
Variable operating
expenses

27

Coeficientul venitului
brut efectiv

Ko3(>(>imHeHT
fleHCTBHTejibHoro
BajiOBoro

Effective
Income
(EGIM)

Gross
Multiplier

floxoaa
28

Condiii limitative

OrpaHHHHBaiomHe Limiting conditions

ycjioBHa

29

Constanta ipotecar
Corecie
Cost
Cost de construcie
Data evalurii

HnoTenHaa nocTOHHHaa

Deprecierea
economic
Deprecierea
funcional
Deviz de cheltuieli

3KOHOMHHeCKHH H3HOC

Drept de proprietate
Drepturi reale
Durata de via
economic
Durata de via fizic
Durata de via
rmas
Elemente de
comparaie
Evaluare

ripaBO C06cTBeHH0CTH

Expertiza tehnic
Flux de numerar
Flux de numerar
nainte de impozitare
Fond de compensare
Grevri

TexHHHecKaa aKcnepnm

30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

KoppeKTHpOBKa
3aTpaTbi
CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa

/aTa oieHKH

OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC

CMera 3aTpax

MMymecTBeHHbie npaBa
CpOK 3KOHOMHHeCKOH

Mortgage constant
Adjustment
Cost
Construction costs
Date of value,
Appraisal date
Economic
obsolescence
Funcional
obsolescence
Budget of
expenditures
Ownership
Interest
Economic life

3KH3HH

CpOK <{>H3HHeCKOH JKH3HH Usefiil life

OcxaBHIHHCa CpOK 5KH3HH

Remaining life

3jieMeHT
cpaBHeHHH

Comparison
element
Appraisal,
Valuation
Building survey
Cash flow
Before
tax
cash
flow (BTCF)
Sinking fund
Encumbrances

Ouemca

^eHOKHblH IIOTOK
^eHe>KHbIH IIOTOK 0

yiuiaTbi HajioroB
HaKonHTejibHbiH

06peMeHeHHH npaB
C06CTBeHH0CTH

49

y KpynHeHHbie noKa3aTejm
Indici comasai ai
valorii de reconstituire BOCCTaHOBHTeJIbHOH

50

Interval de calcul
Ipotec
Ipoteze
mbuntiri pe teren

CTOHMOCTH

51
52
53

54

ncperi izolate

HHTepBan HaHHCJieHHa

HnoTexa
/JonymeHHH
yjiyHiueHHa Ha ynacTKe
HsojiupoBaHHbie
noMeueHHfl

121

Segregated indexes
of
reconstruction
value
Interval of payment
Mortgage
Assumptions
On-site
improvements
Isolated premises

55
56
57
58
59
60

Lichiditate
Metoda alocaiei
Metoda analizei pare
Metoda costului
(cheltuielilor)
Metoda extragerii
Metoda parcelrii

61
62
63
64

Metode de evaluare
Mijloace fixe
Misiunea de evaluare
Obiect analog

65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77

Oferta
Patrimoniu
Perioada de calcul
Piaa imobiliar
Plata de arend
Pre
Previziuni
Procent compus
Procent simplu
Proces de evaluare
Proprietate imobiliar
Raport de evaluare
Rata actualizrii

78

Rata anual de
cretere a valorii
Rata capitalizrii
Rata cheltuielilor
operaionale
Rata de absorbie

79
80
81

JlHKBimHOCTb

MeroA pacnpeaejieHHfl
MeroA nonapHoro aHanH3a
3aTpaTHbiH Merofl

Merofl BbmejieHHH
Merofl pa36uBKH Ha
ynacTKH
Mero^bi oueHKH
OCHOBHbie ()OHAbI

3aaaHHe Ha oueHicy
06-beKT aHanor

IlpeAJiOMceHHe
HMymecTBO
IlepHOA HanHCJieHHfl
PbIHOK He^BH>KHMOCTH

ApeHAHa^ njiara
UeHa
riporH03bi
Cjl05KHbIH npoueHT
npOCTOH npoueHT

Ilpouecc oueHKH
HeABuxcHMoe HMyuecTBO
OrHeT 06 oueHKe
CxaBKa
AHCKOHTHpOBaHHH
roAOBOH TeMn pocTa
CTOHMOCTH
OaBKa KanHTajiH3aiHH
K03(})C))HUHeHT
onepauwoHHbix pacxo^OB
Ko3(j>4)HUHeHT
norjiomeHHH
CTaBKa KanHTajiH3auHH
AJIH

Liquidity
Allocation method
Paired data analysis
Cost method
Extraction
Subdivision method
Valuation methods
Fixed assets
Assignments
Comparable
property
Supply
Property
Period of payment
Real estate market
Rent
Price
Forecasts
Compound interest
Simple interest
Appraisal process
Real property
Appraisal report
Discount rate
Value annual
growth rate
Capitalization rate
Operating Expenses
Rate (OER)
Absorbtion rate

82

Rata de capitalizare a
cldirii

83

CTaBKa KanHTajiH3auHH juin Land capitalization

3CMJIH
rate
Internai rate of
BHyTpeHHHH HOpMa

85
86

Rata de capitalizare a
terenului
Rata intern a
rentabilitii
Reconciliere
Reversie

87

Revizuiri de evaluri

PeTpocneKTHBHaa ouemca

3AaHHfl

84

peHTa6ejibH0CTH

CorjiacoBaHHe
PeBepcHH

Building
capitalization rate

return (IRR)
Reconciliation
Reversion
Valuation reviews

88

Scop al evalurii

Lejib oueHKM

89

Substituire
Teren
91 Tranzacie imobiliar

3aMemeHHe

90

3eMejibHbifi yHacTOK

92

Uniti de comparaie
Utilitate
94 Uzura acumulat

E^HHHUa CpaBHeHHfl

93

riOJie3HOCTb

C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK)

HaKonjieHHbiH H3HOC

95

Uzura fizic

0H3HHeCKHH H3HOC

96

Uzura nerecuperabil

H3HOC HeyCTpaHHMblH

97

Uzura recuperabil

M3HOC yCTpaHHMblH

98

CTOHMOCTb

99

CMeTHafl CTOHMOCTb

Valoare
Valoare de deviz
100 Valoare de nlocuire
101 Valoare de
reconstituire
102 Valoare de utilitate

CTOHMOCTb 3aMemeHHfl
BoccTaHOBHTejibHaa

Purpose of
valuation
Substitution
Land plot
Real estate
transaction
Unit of comparison
Utility
Accrued
depreciation
Physical
depreciation
Incurable
depreciation
Curable
depreciation
Value
Estimated cost
Replacement cost
Reproduction cost

CTOHMOCTb

Value in use

CTOHMOCTb B
HCn0JIb30BaHHH

103
104
105
106

107
108

109
110

Valoare de utilizare
alternativ
Valoare final
Valoare prezent
Valoare viitoare
Valoarea de asigurare
Valoarea de investiie
Valoarea de ipotecare
Valoarea de lichidare

CTOHMOCTb

npn ajibTepHa-

THBHOM HCn0Jlb30BaHHH
OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb

Teicymafl CTOHMOCTb
Eyaymafl CTOHMOCTb
CTpaxoBaa CTOHMOCTb
MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb

3anoroBaa CTOHMOCTb
JLHKBH^aUHOHHafl

Alternative use
value
Final value
Present value
Future value
Insurance value
Investment value
Mortgage value
Forced sale value

CTOHMOCTb
1 1 1 Valoarea

PbIHOHHaa CTOHMOCTb
de pia
1 1 2 Valoarea de pia pen- PblHOHHaH CTOHMOCTb flJIfl
tru utilizare existent Teicymero Hcn0Jib30BaHHfl
113 Valoarea medie
CpeAHeB3BeuieHHa5i
CTOHMOCTb
ponderat
HopMaTHBHaa CTOHMOCTb
114 Valoarea normativ
ConocTaBHMa^ npo^a^ca
115 Vnzare comparabil
1 1 6 Vrsta cronologic
OaKTHHeCKHH B03paCT
3(})<})eKTHBHblfi B03paCT
117 Vrsta efectiv
.ZefCTBHTeJIbHblf
118 Venitul brut efectiv

BaJIOBblH
AOXOA

123

Market value
Existing use market
value
Weighted average
value
Normative value
Comparable sale
Actual age
Effective age
Effective gross
income

119 Venitul brut potenial

FIoTeHUHanbHbiH BanoBbi!

AOXOA

120 Venitul operaional

net

MMCTbIH OnepaUHOHHbIM

Potential gross
income
Net operating
income

JIOXOR
J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4lh cdition,
Barron's Educaional Series, Inc., 1997.
3
RPAJTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu, Hacn I (cran 130), 24.10.
1994.
4
Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).
5
Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284.
2
European Valuation Standards 2000, EVS4 .
1
Standardele Internaionale de Evaluare (1VS) i Standardele Europene de
Evaluare.
' European Valuation Standard 2000, EVS 9.
1

19

Idem.
1
Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.

25
- coeficientul de acumulare a anuitii, n cazul plilor

efectuate mai frecvent dect odat pe an.

Valoarea viitoare a anuitii avansate (prenumerado) se determin dup
urmtoarele formule:
1