UNIVERSITATEA "CONSTANTIN BRANCUSI" DIN TARGU-JIU

Facultatea de Relatii Internationale, Drept si Stiinte Administrative

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

Student:
Targu-Jiu 2015

Noiuni de proprietare i dreptul de proprietate

Noiunile de proprietate i de drept de proprietate pot fi privite din punct de vedere
economic i din punct de vedere juridic.
Din punct de vedere economic, proprietatea reprezint o noiune care desemneaz o
relaie social de apropiere a unor lucruri, n mod direct i nemijlocit.
Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezint un ansamblu de atribui
care se bucur de protectie juridic, ce confer titularului posibilitatea de a-i satisface
interesele legate de apropierea unui lucru, n mod direct i nemijlocit.
Codul civil de la 1864 definete proprietatea n art.480: ,, Proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv si absolut, ns n limitele
determinate de lege.
n doctrin, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care confer
titularului atributele de posesie, folosint i dispoziie asupra unui bun, atribut pe care numai el
le poate exercita n plenitudinea lor, n puterea proprie i n interesul su propriu, cu
respectarea normelor juridice n vigoare.
n noul Cod civil este definit proprietatea privat n art. 555 alin. 1 ca fiind dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege, iar n art. 858 proprietatea public este definit ca fiind dreptul de
proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra bunurilor care,
prin natural lor sau prin declaraia legii, sunt uz ori de interes public, cu condiia s fie
dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
Constituia Romniei consacr dreptului de proprietate un cadru general n art. 136 i un
cadru special n art. 44. Art.136, intitulat ,,Proprietatea prevede n alin. 1 c proprietatea este
public sau privat, iar art. 44 este intitulat ,,Dreptul de proprietate privat. Conform art. 136
alin.2, proprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor
administrativ-teritoriale, iar potrivit alin. 5, proprietatea privat este inviolabil, n condiiile
legii organice.
Referitor la proprietatea privat, art.44 alin.2 dispune ca proprietatea privat este
garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Regimul juridic al dreptului de proprietate cuprinde numeroase prevederi i n Codul civil
din 1864, precum i n noul Cod civil, n vigoare de la 1 octombrie 2011.

n noul Cod civil, art. 553-692 cuprind dispoziii n material dreptului de proprietate
privat, iar art. 858-875 reglementeaz dreptul de proprietate public.
Dispoziii referitoare la dreptul de proprietate public si privat sunt cuprinse n mai
multe legi, cum ar fi:
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcie;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public;
- Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia
de locuin, trecute n proprietatea statului;
- Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia;
- Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n
perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989.
Declaraia Universal a Dreptului Omului, semnat la 10 decembrie 1948, n art.17,
statueaz c,, orice persoan, att singur, ct i n colectivitate, are dreptul la proprietate.
Nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa.

Dreptul de proprietate privat

Definirea legal a dreptului de proprietate privat este dat de art. 555 alin. 1 din noul
Cod civil, care prevede c ,,proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i
dispune de un bun n mod exclusiv, absolut si perpetuu, n limitele stabilite de lege.
n doctrina, dreptul de proprietate privat a fost definit ca fiind acel drept subiectiv ce
aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului su unitilor administrativ-teritoriale
asupra oricrui bun, cu excepia celor a flate exclusiv n proprietatea public, bunuri asupra
crora titularul exercit posesia, folosina i dispoziia, n puterea proprie i n interes propriu,
ns n limitele determinate de lege.
Dreptul de proprietate privat este reglementat n Constitui a Romniei, Codul civil, Legea
fondului funciar nr.18/1991, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997 i Legea nr.
1/2000, modificate i completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr .215/2001 a administraiei
publice locale.

Dreptul de proprietate privat prezint aceleai caractere juridice ca dreptul de

proprietate, n general, respectiv:
- caracterul absolut;
- caracterul exclusiv;
- caracterul perpetuu.
Titular al dreptului de proprietate privat poate fi orice subiect de drept civil. Conform
art.25 din noul Cod civil, subiectele de drept civil sunt persoanele fizice i persoanele juridice.
Persoana fizic este omul, privit individual, ca titular de drepturi i obligaii civile.
Persoana juridic este orice forma de organizare care, ntrunind condiiile cerute de lege,
este titular de drepturi i de obligaii civile. Potrivit art. 187 din noul Cod civil, orice persoana
juridic trebuie s aib o organizare de sine stttoare i un patrimoniu propriu, afectat
realizrii unui anumit scop ilicit i moral, n acord cu interesul general.
Art. 188 din noul Cod civil prevede c sunt persoane juridice entiti prevzute de lege,
precum i orice alte organizaii legal nfiinate care, dei nu sunt declarate de lege persoane
juridice, ndeplinesc toate condiiile prevzute la art.187. Persoanele juridice sunt de drept
public sau de drept privat (art.189 noul Cod civil). Persoanele juridice de drept privat se pot
constitui, n mod liber, n una dintre formele prevzute de lege(art.190 noul Cod civil).
Persoanele juridice de drept public se nfiineaza prin lege, iar prin excepie, n cazurile
anume prevzute de lege, se pot nfiina prin acte ale autoritiilor administraiei publice
central sau locale ori prin alte moduri prevzute de lege.
n raport de aceste precizri, titularii dreptului de proprietate privat pot fi: persoanele
fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrative.
n categoria persoanelor juridice titular ale dreptului de proprietate privat se includ:
societile comerciale, societile agricole, asociaiile cooperatiste, asociaiile si fundaiile ,
organizaiile neguvernamentale, culte religioase.
Referitor la societile comerciale, acestea pot fi cu capital de stat, cu capital privat, cu
capital mixt, de stat si privat, societile comerciale cu participare starina cu sediul n Romania,
care sunt persoane juridice de drept privat romne, societile agricole i alte forme de asociere
n agricultur, dar i organizaiile asociativ economice de tip cooperatist, cum ar fi societile
cooperatiste si cooperativele- instituii de credit.

Obiectul dreptului de proprietate privat

Cu privire la obiect, spre deosebire de dreptul de proprietate public, al crui obiect este
limitat, obiect al dreptului de proprietate privat poate fi orice bun, cu singura excepie a
bunurilor, care, conform art.136 alin.3 din Constitu ie, fac obiectul exclusiv al proprietarii
publice.
Din aceast formulare rezult c pot forma obiect al proprietii private bunuri imobile,
cum ar fi terenuri i construcii, bunuri mobile corporale, indiferent de valoarea lor, bunurile
mobile incorporale, care sunt aciunile societilor comerciale, obligaiunile societilor
comerciale, titluri de credit.
Bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil, chiar dac exercitarea unor atribute
asupra categorii de bunuri este circumscrisa unor condiii impuse prin actele normative n
vigoare.
Bunurile proprietate privat prezint urmtoarele caractere juridice:
- bunurile alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formeaz obiectul dreptului de
proprietate privat sunt n circuitul civil;
- bunurile prescriptibile: bunurile proprietate privat sunt supuse prescrip iei extintiv si
achizitiv. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobndi dreptul de
proprietate prin efectul uzucapiunii;
- bunurile sesizabile: bunurile vor putea fi urmrite de creditori pentru satisfacerea
creanelor lor indiferent de natura bunului( mobil sau imobil ); fac excepie bunurile ce
constituie obiect al domeniului privat al statului sau al unitilor administrativ- teritoriale, care
nu vor putea fi urmrite pentru c statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dac bunurile
aparin domeniului public sau privat.
Potrivit art. 555 alin. 1 noul Cod civil, proprietatea privat este dreptul titularului de a
poseda, a folosi i a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut si perpetuu, n limitele stabilite
de lege, iar conform alin.2, n condiiile legii, dreptul de proprietate privat este susceptibil de
modaliti i dezmembrminte, dup caz.
Din analiza textului legal, rezult dou aspecte:
- referitor la coninutul dreptului de proprietate, intr n acest coninut trei atribute:
posesia, folosina i dispoziia;

- referitor la caracterele juridice ale dreptului de proprietate, acestea sunt caracterul

exclusive, caracterul absolute si caracterul perpetuu.

Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat

Noul Cod civil prevede n art. 556 c dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele
materiale ale obiectului su, care sunt limitele corporale ale bunului ce formeaz obiectul
dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege.
Prin lege, precum i prin voina proprietarului, poate fi limitat exercitarea atributelor
dreptului de proprietate, cu excepiile prevzute de lege.
n raport de izvorul lor, limitele exercitrii dreptului de proprietate privata sunt de trei
feluri:
- limitele legale, stabilite prin lege;
- limitele convenionale, stabilite prin voina proprietarului;
- limitele judiciare, stabilite de ctre instana de judecat.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat sunt tratate n Capitolul III din noul
Cod civil, care n art. 602 prevede c legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie
n interes public, fie n interes privat.
Limitele legale n interes privat pot fi modificate sau desfiin ate temporar prin acordul
prilor, iar pentru opozabilitatea fa de teri ete necesar ndeplinirea formalitilor de
publicare prevzute de lege.
Referitor la limitele legale, art. 603 din noul Cod civil instituie reguli privind protecia
mediului i buna vecintate, n estul ca dreptul de proprietate oblige la respectarea sarcinilor
privind protecia mediului i asigurarea bunei vecintatea, precum i la respectarea celorlalte
sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
n reglementarea Codului civil de la 1864, actualele limite legale ale dreptului de
proprietate erau prezentate ca fiind servicii naturale si legale, astfel ca dispoziiile art. 602-625
din noul Cod civil nu se aplic situaiilor juridice nscute anterior intrrii n vigoare a noului Cod
civil, conform art. 59 din Legea nr. 71/2011.
Noul Cod civil reglementeaz urmtoarele limite legale ale dreptului de proprietate
privat:
- folosirea apelor;

- pictura streinii;
- distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii;
- vederea asupra proprietii vecinului;
- dreptul de trecere;
- dreptul de trecere pentru utiliti;
- dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri;
- dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie.
Folosirea apelor
Art.604-610 din noul Cod civil reglementeaz limitele legale care privesc folosirea apelor,
respectiv:
- obligaia proprietarului fondului inferior de a mpiedica curgerea fireasc a apelor
provenite de pe fondul superior;
- obligaia proprietarului fondului inferior de a mpiedica curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, a apelor care tnesc de pe acesta din
urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul fondului acestuia, a
apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, a aplelor folosite ntr-un scop casnic,
agricol sau industrial, nsa numai dac aceast curgere precede vrsarea ntr-un curs de ap sau
ntr-un ant. Aceast obligaie nu se aplic atunci cnd pe fondul inferior se afl o construcie,
mpreuna cu gradina i curtea aferent sau un cimitir;
- proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului sau apele natural i
artificial de care poate dispune are dreptul s fac pe cheltuiala sa exclusiv, pe terenul
riveranului opus, lucrrile necesare pentru captarea apei;
- obligaia proprietarului crui a i prisosete apa pentru necesitile curente ca, n
schimbul unei juste i prealabile compensaii, s ofere acel surplus pentru proprietarul care nu
i poate procura apa necesar pentru fondul su dect cu o cheltuial excesiva;
- obligaia proprietaru lui fondului pe care se afla un izvor de a nu schimba cursul acesteia,
dac prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea
nevoilor curente.

Pictura streinii
Potrivit art. 611 noul Cod civil, proprietarul este obligat s i fac streaina casei sale
astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.
Distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii.
Noul Cod civil prevede distana minim n construcii ( art.612) i distana minim pentru
arbori (art.613).
Conform art.612 noul Cod civil, orice construcii, lucrri sau plantaii se pot face de
proprietarul fondului numai cu respectarea unei distane minime de 60 de cm fat de linia de
hotar, dac nu se prevede astfel prin lege sau prin regulament de urbanism, astfel nct s nu se
aduc atingerea drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distana minim se poate
face prin acordul parilor exprimat ntr-un nscris autentic.
Art. 613 din noul Cod civil instituie distana minim pentru arbori, prevznd c, n lipsa
unor dispoziii cuprinse n lege, regulamentul de urbanism, sau a obiceiului locului, arborii
trebuie sdii la o distana de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu excepia acelora mai mici de
2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii. Dac aceast distana nu se respect, proprietarul vecin
are dreptul s cear, dup caz, scoaterea sau tierea la nlimea cuvenit a arborilor,
plantaiilor, gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarul fondului pe care acestea sunt plantate.
Vederea asupra proprietii vecinului
Limitele legale care privesc vederea asupra proprietii vecinului reglementeaz:
- fereastra sau deschiderea n zid comun- art. 614 noul Cod civil: este obligatoriu
pstrarea unei distante de cel puin 2 metri ntre fondul ngrdit sau nengrdit, aparinnd
proprietarului vecin, i fereastra pentru vedere, balcon ori alte asemenea lucrri ce ar fi
orientate ctre acest fond; fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari
neparalele cu linia de hotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un
metru;
- ferestre de lumin - art. 616 noul Cod civil: proprietarul are dreptul de a-i deschide, fr
limit de distan, ferestre de lumin dac sunt astfel construite nct s mpiedice vederea
spre fondul nvecinat.
Dreptul de trecere
Potrivit art. 617 noul Cod civil, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea
public are dreptul s i se permit trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului
propriu.

Dreptul de trecere este imprescriptibil i se stinge n momentul n care fondul dominant

dobndete un alt acces la calea public.
Exercitarea dreptului de trecere n situaii speciale este reglementat n art. 618 noul Cod
civil i are n vedere lipsa accesului care provine din vnzarea, schimb, partaj sau alt act juridic,
situaii n care trecerea nu va putea fi cerut dect celor care au dobndit partea de teren pe
inde se fcea anterior trecerea.
Pentru ipoteza n care lipsa accesului este imputabil proprietarului ce pretinde trecerea,
aceasta poate fi stabilit numai cu consimmantul proprietarului fondului care are acces la
calea public i cu plata dublului despgubirii.
ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere se determin prin:
- nel egerea prilor;
- hotrrea judectoreasc;
- folosina continu pe timp de 10 ani.
Dreptul de trecere pentru utiliti- art. 621 noul Cod civil
Proprietarul este obligat s permit trecerea prin fondul su a reelelor edilitare ce
servesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon, de natura conductele de ap, gaz sau alta
asemenea, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, precum i a altor instalaii
sau materiale cu acelai scop.
Aceasta obligaie subzist numai pentru situa ia n care trecerea prin alta parte ar fi
imposibil, periculoas sau foarte costisitoare.
n cazul n care este vorba de utiliti noi, iar dreptul de trecere are ca obiect conducte i
canale subterane, sunt exceptate cldirile, curile i grdinile acestora.
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari - art. 622 noul Cod civil
Proprietarul este obligat s permit folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri
necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul su pentru tierea crengilor
i culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac este cazul.
Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie - art.623 noul Cod civil
Proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui
bun al su, ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a fost ntiinat n prealabil, avnd

dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, precum i

pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.
Starea de necesitate - art.624 noul Cod civil
Noul Cod civil introduce o reglementare special, cu caracter de limitare a dreptului de
proprietate privat, pentru starea de necesitate. Astfel, se instituie dreptul la o despgubire
echitabil pentru proprietarul unui bun, folosit sau distrus de altul pentru a se apra pe sine sau
pe altul de un pericol iminent, cu excepia cazului n care proprietarul bunului a provocat sau a
favorizat apariia pericolului.
Limitele convenionale ale dreptului de proprietate privat
n ceea ce privete limitele convenionale, art. 626 noul Cod civil prevede limitarea
dreptului de proprietate prin acte juridice de ctre proprietar, dac nu ncalc ordinea public i
bunele moravuri.
n acest sens a fost instituit clauza de inalienabilitate.
Clauzele de inalienabilitate poate fi definite ca fiind clauza cuprins ntr-o convenie sau
testament prin care se interzice nstrinarea unui bun pentru o durat de cel mult 49 de ani,
dac exist un interes serios i legitim.
Clauza de inalienabilitate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
- s fie instituit printr-o convenie sau un testament;
- s aib o durata de cel mult 49 de ani;
- s existe un interes serios i legitim.
Din punct de vedere al valabilitii i efectelor juridice ale clauze i de inalienabilitate, din
analiza dispoziiilor art. 60 din Legea nr.71/2011, rezult distincii dup cum aceasta a fost
instituit prin convenie sau prin testament, astfel:
- valabilitatea i efectele juridice ale cauzei instituite prin convenie sunt g uvernate de
legea n vigoare la momentul ncheierii conven iei;
- valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituit prin testament este guvernat de legea
n vigoare la data ncheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate de legea n vigoare la
data deschiderii succesiunii.

Dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitatea a bunului a disprut sau dac un
interes superior o impune, dobnditor poate fi autorizat de instana de judecat s dispun de
bun.
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului
contract dac a fost determinat la ncheierea contractului, cu precizarea c, n contractele cu
titlu oneros, caracterul determinat se prezum, pan la prob contrar.
Pentru opozabilitatea, clauza de inalienabilitatea trebuie s fie supus formalitilor de
publicitatea prevzut de lege, dac este cazul.
Art. 629 noul Cod civil instituie sanciuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate,
respectiv:
- rezoluiunea contractului, cerut de nstrintor, n cazul nclcrii clauzei de ctre
dobnditor;
- anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei, ceruta de
nstrinator sau ter.
Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privat sunt instituite prin art. 630 noul Cod
civil, care prevede c dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su, inconveniene
mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din
considerente de echitate,s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la
restabilirea situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil.

Stingerea dreptului de proprietate privat

Conform art. 562 din noul Cod civil, dreptul de proprietate privat se stinge prin
urmtoarele moduri:
- pierirea bunului;
- abandonul bunului mobil;
- renunarea prin declaraia autentic la dreptul de proprietate asupra bunului imobil
nscris n cartea funciar;
- exproprierea bunului;
- confiscarea bunului.

Potrivit art. 562 alin. 1 din noul Cod civil, dreptul de proprietate privat se stinge prin
pierirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. Acest mod de stingere a dreptului de proprietate
privat are n vedere nsui obiectul dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, deoarece este un drept imprescriptibil i
poate fi dobndit de altul prin uzucapiune sau ntr-un alt mod, n cazurile si condiiile
determinate de lege.
Proprietarul poate abandona bunul mobil, caz n care dreptul de proprietate se stinge n
momentul prsirii bunului mobil, conform art. 562 alin. 2 din noul Cod civil.
Renunarea la bunul imobil este un alt mod de stingere a dreptului de proprietate privat,
reglementat n art. 562 alin. 2 din noul Cod civil. Proprietarul poate renuna, prin declaraie
autentic, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil nscris n cartea funciar, iar dreptul
de proprietate se va stinge prin nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare.

Bibliografie
1. Codul civil i Codul de procedur civil, Editura C.H. Beck, Bucureti 2011
2. Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Coduta Hangheanu, Dreptul familiei, Editura All Beck,
Bucureti 2011
3. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti,2007
4. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Hamangiu , Bucure ti 2008
5. Mariana Rudareanu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Fundaiei Romania de Maine,
Bucureti 2011
6. Marilena Uliescu, Noul Cod civil, Comentarii, ediia a III- a, revzuta i adugita, Editura
Universul Juridic, Bucureti 2011