Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
CUNOSTINTE DE BAZA
1. NOTIUNI INTRODUCTIVE
1
C1-2
Cadastrul, sau mai corect sistemul cadastral, ca notiune generala, cuprinde asa cum
s-a aratat, un ansamblu de lucrari ce se executa pentru realizarea unei evidente clare si
evaluarea imobilelor (terenuri si constructii) din teritoriul nostru national, activitate ce
se desfasoara apoi in continuare pentru mentinerea ei la zi.
Conform legislatiei in vigoare, “Cadastrul general este sistemul unitar si
obligatoriu de evidenta tehnica si juridica, prin care se realizeaza identificarea,
inregistrarea, descrierea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor
terenurilor precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii,
indiferent de destinatia lor si de proprietar “ (18). Intocmirea unei asemenea
evidente presupune desfasurarea unui complex de lucrari de ordin tehnic (ridicari in
plan), economic (de bonitare-evaluare a terenurilor) si administrativ-juridice (incheieri
de cate), ce se concretizeaza in final printr-o documentatie cadastrala (planuri si
registre).
Scopul cadastrului este complex, informatiile lui servind pentru :
prezentarea in timp real a unor date de detaliu necesare institutiilor juridice,
fiscale si administrative ;
transmiterea unor date de sinteza organelor de statistica si de conducere a
statului, privind starea si evolutia fondului funciar pe judete si pe tara ;
furnizarea elementelor materiale necesare publicitatii imobiliare pentru
stabilirea si garantarea dreptului de proprietate, protectia domeniului public si privat
al statului, reducerea litigiilor si rezolvarea unor conflicte juridice s.a. ;
elaborarea de studii privind sistematizarea teritoriala, protectia mediului,
stabilirea resurselor funciare si a altor activitati extinse pe suprafete mari ;
aducerea la zi, respectiv actualizarea datelor din evidente si implicit a
planurilor si hartilor cadastrale ;
Entitatile de baza ale cadastrului general si insusirile ce le definesc sunt :
Imobilul (parcela cu sau fara constructii), identificat printr-un numar si
suprafata, categoria terenului, respectiv caracteristicile constructiei ;
Proprietarul, confirmat prin numele si prenumele din acte si calitatea in
temeiul careia detine bunul imobil ;
Teritoriul cadastral-adiminstrativ (comuna, oras, municipiu) in limitele caruia
este situat corpul de proprietate al parcelei.
Notiunea de “cadastru” este folosita in limbajul curent cu sensuri si continuturi
diferite dintre care le retinem pe cele uzuale :
Ansamblu de lucrari, ce corespunde “cadastrului general”, termen oficializat
la noi prin lege in locul terminologiei vechi (‘cadastru” sau “cadastru funciar”)
si pentru diferentierea de cadastrele de specialitate intocmite pentru anumite
sectoare economice cu reprezentare in teritoriu (cadastrul terenurilor agricole,
al fondului forestier, al apelor, etc.). In mod frecvent se foloseste si termenul
simplu “ cadastru “ prin care se intelege ca este vorba de “cadastru general” ;
Institutie publica, reprezentata prin A.N.C.P.I. imputernicita prin lege sa
organizeze si sa conduca lucrari de cadastru direct si prin unitatile din
teritoriu, respectiv OCPI si Institutul de Geodezie , Fotogrammetrie,
Cartografie, si Cadastru (I.G.F.C.C.)-Bucuresti);
2
C1-2
Cunoscuta la noi prin formele cele mai folosite, respectiv “Cartea funciara” si
“Registru de transcriptiuni si inscriptiuni”, publicitatea imobiliara reprezinta un
instrument de garantare si de aparare a drepturilor asupra imobilelor prin inregistrarea
lor in evidente puse la dispozitia tuturor.
In sensul general al notiunii, “publicitatea imobiliara, este un sistem de
inscriere in acte publice, pe baza documentatiei din cadastrul general, a
drepturilor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate “(18).
In acest mod se aduce la cunostinta publica starea materiala a terenurilor si cladirilor
preluata din cadastru (marimea, calitatea s.a.) precum si titularii drepturilor reale si
actele juridice legate de aceste imobile.
Scopul urmarit de publicitatea imobiliara este asadar sa garanteze siguranta,
evidenta si opozabilitatea fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, se
transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Sistemul trebuie sa ofere celor interesati
posibilitatea de a cunoaste situatia juridica a imobilelor asigurind astfel protectia
impotriva cumpararii unui imobil instrainat anterior de proprietar, afectat de un
dezmembramint al dreptului de proprietate (uzufruct, abitatie, superficie, etc), sau
grevat de ipoteci si privilegii.
In Romania s-a oficializat inca din 1933 sistemul de publicitate imobiliara al “Cartii
funciare”. Din pacate, acesta s-a realizat doar in mica masura in Moldova, Muntenia,
Oltenia, Dobrogea, fiind preluat insa integral de la administratia austro-ungara in Banat,
Transilvania si Bucovina. Legislatia actuala prevede ca, prin introducerea cadastrului,
“regimul de carte funciara” sa se extinda la nivelul intregii tari, inlocuind astfel
sistemul “ Registrului de transcriptiuni si inscriptiuni” existent in provinciile Vechiului
Regat.
Obiectivele de baza urmarite prin publicitatea imobiliara sunt multiple, cu efecte
importante, benefice pentru activitatea economica si sociala deoarece :
Asigura accesul liber la informatii certe, importante, privind situatia juridica a
terenurilor si constructiilor si implicit circulatia normala a acestora
Ofera garantia dreptului si faptelor inscrise care sunt respectate, devenind
opozabile “erga-omnes”, respectiv tuturor ;
Dezvolta piata imobiliara prin incurajarea tranzactiilor si acordarii de credite
avind in vedere ca ipotecile sunt garantate ;
3
C1-2
4
C1-2
Tab.1.
Functiile cadastrului
5
C1-2
CADASTRULUI GENERAL
3.1 GENERALITATI
Domeniile de baza sunt cele care asigura in toate etapele de lucru ale cadastrului general, datele si
6
C1-2
Domeniile auxiliare (ajutatoare) sunt cele cu care cadastrul general poate intra in
legatura pentru rezolvarea anumitor etape de lucrari.
Spre deosebire de domeniile mentionate la 3.2 si 3.3, care isi aduc aportul
nemijlocit la partile (etapele) constitutive ale cadastrului general, domeniile auxiliare
pot fi solicitate numai pentru furnizarea de documentatii oficiale ajutatoare, ca de
exemplu:
- din partea domeniilor sistematizarii teritoriale si a localitatilor, datele din
documentatiile care contin delimitarea localitatilor (a intravilanelor si a
perimetrelor construibile);
- din partea domeniului organizarii teritoriului unitatilor agricole (S.C. de stat si
asociatii), documentatiile care fundamenteaza schimbarile suprafetelor de
terenuri si a categoriilor de folosinta, precum si cele care definesc delimitarile
puse de acord, ale patrimoniului unitatilor;
- din partea domeniului de amenajare si gospodarire a padurilor, documentatiile
care au stat la baza amenajamentelor silvice, precum si cele care definesc
stabilesc (aproba) schimbarile dintre etapele amenajamentelor;
- din partea administratiei locale ( a primariilor comunale, orasenesti, sau
municipale), documentatii si date privind delimitarile mai vechi ale hotarelor
administrative si a unitatilor mari detinatoare de terenuri din perimetrul
administrativ, precum si documentatii care pot contribui la rezolvarea de litigii
si de patrimoniu ale domeniului public;
- din partea protectiei mediului, asistenta tehnica si avizarea in cazurile de
delimitare a terenurilor afectate de factori de poluare, etc.
7
C1-2
8
C1-2
9
C1-2
10
C1-2
Decretul –Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru Modificarea dispozitiilor
privitoare la Cartile funciare, publicat in completarea Legii nr. 23.
La data aparitiei lor ultimele doua legi au fost apreciate ca cele mai bune de pe
continentul european dar, din pacate, au fost prea putin aplicate. Lucrarile care s-au
executat pe baza acestei legislatii, initial dupa instructiunile din Transilvania dar si pe
baza unor “Norme tehnice” elaborate mai tirziu (1943), au demarat in judetul Ilfov insa
au avut extindere limitata. Activitatea s-a reluat dupa al doilea razboi mondial, pentru
aplicarea reformei agrare din 1945, dar volumul lor a fost redus si limitat doar la lucrari
de parcelare.
Sub regimul comunist legea cadastrala a cazut in desuetudine, deoarece aplicarea ei
in continuare reprezenta o frina in calea colectivizarii agriculturii. In locul acesteia s-a
introdus initial o “ Evidenta funciara” sumara, pe sectoare economicde (1955), ce nu
putea servi ca baza cadastrului propriu-zis. Mai tirziu s-a ordonat executarea cadastrului
funciar general devenit insa incomplet si inoperant, deoarece clasificarea terenurilor nu
a avut la baza criterii obiective iar inscrierea proprietatii s-a facut pe baza declarativa si
nu pe acte doveditoare. In aceste conditii documentele nu puteau si nu pot fi folosite la
stabilirea echitabila a impozitelor si nici in scopul publicitatii imobiliare.
Masuratorile, respectiv ridicarile au continuat insa la nivelul intregii tari. Folosind
metoda aerofotogrammetrica, s-a obtinut, in timp, planul fundamental al tarii la scara
1/10 000 si aproape integral la scara 1/5 000 precum si planuri de detaliu pina la 1/1 000
ale centrelor populate, in conditii de precizie corespunzatoare.
In concluzie, sub regimul comunist, au existat conditii optime inclusiv baza materiala
si de date pentru introducerea si in Romania a cadastrului general la nivelul tarilor
europene avansate. Din pacate, lucrarile de cadastru propriu-zise au fost tratate cu
dezinteres din motive politice : impozitul pe proprietatea privata se stabilea in spiritul
luptei de clasa, pentru statul socialist acesta nu reprezenta o sursa importanta de venit la
buget, iar proprietatea imobiliara nu viza efectiv pamintul care era considerat “bun al
intregului popor”.
Dupa decembrie 1989, lucrurile s-au schimbat, dar cu incetineala, in ritmul lent si
cu tatonarile specifice transformarilor din toate domeniile de activitate. Dupa 50
de ani de comunism s-a inteles si inca se mai intelege cu greutate, asa cum
remarca Miclea, ca “ nu exista democratie acolo unde nu exista dreptul la
proprietate si nu poate exista drept de proprietate fara institutiile care sa-l
apere”(9). Necesitatea si importanta unei evidente moderne a bunurilor imobiliare
a fost recunoscuta de timpuriu, in 1991 propunindu-se “ Legea cadastrului si a
fondului funciar”. Din pacate, atunci s-a votat doar “Legea Nr. 18/1991 a fondului
funciar”, cea a cadastrului aminindu-se inca cinci ani pina in 1996. Realizarile se
mentin insa de ani buni in sfera de organizare a activitatii si putin semnificative in
lucrarile efective de introducere a cadastrului in Romania.
Cadrul legislativ al cadastrului este in prezent asigurat de suficiente acte
normative si anume :
11
C1-2
Aceste legi dublate de norme tehnice si instructiuni de lucru, constituie baza pe care
se sprijina intreaga activitate de introducere si intretinere a cadastrului in Romania.
Avind in vedere importanta si anvergura acestor aactiuni ele trebuie gindite si elaborate
cu atentie, astfel incit unele deficiente existente, de ordin practic dar si principal, mai
pot si trebuie sa fie remediate.
12
C1-2
MAI
MINISTERE SI INSTITUTII
MINISTERUL ANCPI CADASTRE DE SPECIALITATE
FINANTELO
R
INSTITUTUL DE
GEODEZIE,FOTOGR
ORGANISME AMMETRIE,CARTOG
INTERNATIONALE RAFIE SI
BANCA MONDIALA BIROUL DE CADASTRU
EXPERTIZA A SERVICII COMUNITARE
UNIUNEA
LUCRARILOR PENTRU CADASTRU SI
EUROPEANA
DE CADASTRU AGRICULTURA
13
C1-2
14
C1-2
1.7. CONCLUZII
15
C1-2
4.1. GENERALITATI
16
C1-2
teritoriului unitatilor agricole etc, partea juridica este legata de dreptul funciar si de
alte ramuri juridice.
Rezulta ca, pentru realizarea tuturor etapelor de lucrari care definesc lucrarea in
ansamblu ei de CADASTRU GENERAL, este necesara o colaborare a specialistilor
cadastrali cu specialisti din domeniile aratate mai inainte, dar specialistilor cadastrali
le revine rolul dea ansambla partile componente ale cadastrului tehnic si economic si
de a coordona desavirsirea documentelor finale ale cadastrului general. Este de la sine
inteles ca, pentru organizarea si realizarea sistemelor de cadastru des specialitate este
necesara o conlucrare strinsa cu specialistii din domeniile diverse si anume, cu
agronomii pentru cadastru agricol, cu silvicultorii pentru cadastrul silvic, cu urbanistii
pentru cadastrul imobiliar-edilitar etc.
Partea sau functia tehnica a cadastrului general este definita in Legea privind
cadastrul general si publicitatea imobiliara:
“ Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea de baza de
masuratori a pozitiei, configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe categorii de
folosinta si proprietarii, precum si ale constructiilor”.
Din cele aratate mai sus , rezulta ca partea tehnica a cadastrului general cuprinde
toate operatiunile tehnice geodezice, topografice, fotogrammetrice si cartografice care
concura la realizarea masuratorilor de teren si calcule finalizate cu determinarea
spatiala (grafica sau numerica) a punctelor care definesc suprafetele imobilelor,
corpurilor de proprietate si a unitatilor teritorial-administrative.
Unele dintre operatiile tehnice generate de nevoia pentru cadastrul general sau
comune si altor activitati tehnico-economice, cum ar fi operatiile aferente retelelor
geodezice de triangulatie si nivelment, cele aferente intocmirii planului topografic de
baza al tarii sau planurilor de baza ale oraselor etc., iar altele sunt proprii numai
cadstrului general.
Avindu-se in vedere ca unele dintre datele si documentele tehnice geodezice,
topografice, fotogrammetrice si cartografice elaborate pentru nevoile altor activitati
tehnico-economice sunt comune sau se pot folosi integral sau partial in activitatea de
cadstru general, in Legea privind cadastrul general si publicitatea imobiliara se
prevede obligativitatea pentru agentii economici care detin sau executa astfel de
documentatii, sa le puna la dispozitie si institutiilor de cadastru judetene.
Partea sau functia economica a cadastrului general este aceea care evidentiaza
valoarea economica a bunurilor imobiliare (a imobilelor). Obiectivul stabilirii valorii
economice a imobilelor este legat nemijlocit de stabilirea in mod echitabil a
obligatiilor fiscale (in principal a impozitelor si taxelor asupra imobilelor).
Pentru terenurile agricole, valoarea economica se stabileste cu ajutorul bonitarii
cadastrale. Prin bonitarea cadastrala a terenurilor agricole se stabileste de fapt gradul
de fretilitate, potentialul productiv al solului si in final, venitul net cadastral la
unitatea de suprafata.
Lucrarile de bonitare cadastrala a constructiilor se executa pe baza datelor privind:
structura constructiei (de rezistenta), materialului de constructie de baza, destinatie
etc.
17
C1-2
18