UNIVERSITATEA TITU MAIORESCU

FACULTATEA DE DREPT
MASTER –DREPT CIVIL ȘI DREPT PROCESUAL CIVIL

REFERAT DREPT CIVIL DREPTURI REALE

TEMA 26
REVENDICAREA BUNURILOR IMOBILE. COMPARAȚIA
TITLURILOR.

Prof. coord.: Student:

Prof. univ. dr. Ioan Adam Pană Diana Andreea

2023
Cuprins

Parte introductivă.........................................................................................................................................................................1
Aspecte procesuale......................................................................................................................................................................2
Comparaţia titlurilor....................................................................................................................................................................4
Efectele acţiunii în revendicare...................................................................................................................................................6
Jurisprudenţă relevantă................................................................................................................................................................8
Concluzii....................................................................................................................................................................................10
Bibliografie selectivă.................................................................................................................................................................11
 Parte introductivă

Codul civil1 reglementează la articolul 563 acțiunea în revendicare, alineatul (1) al acestuia, teza I,
cuprinzând următoarele: „Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o
altă persoană care îl deține fără drept”. Cu alte cuvinte, acțiunea în revendicare este o posibilitate
oferită de lege titularului dreptului de proprietate asupra unui bun, de a recupera bunul său de la un
neproprietar.
Însuşi legiuitorul încadrează această instituţie de drept civil la secţiunea intitulată „Apărarea
dreptului de proprietate privată”, ca soluţie acordată proprietarului. Aşadar, ne referim la o acţiune ce
ocroteşte însuşi dreptul de proprietate, care este un drept real, conform art. 551, pct. 1 C.civ., altfel
spus, acţiunea în revendicare este o acţiune reală şi petitorie. După cum distingem, se poate pune în
discuţie revendicarea bunului aflat în proprietate particulară, privată, cât şi cel aflat în proprietate
publică.
Raportându-ne la art. 44, alin. (2), teza I din Constituția României, care prevede că „proprietatea
privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular” şi art. 555, alin. (1) C.civ.
care subliniază caracterele juridice ale dreptului de proprietate (privată), mai precis caracterul
„exclusiv, absolut şi perpetuu”, deducem importanţa apărarii acestui drept, revendicarea reprezentând
astfel un mijloc de apărare a acestuia.
Acest drept „dă expresie relaţiei sociale de apropriere a bunurilor, al cărei element definitoriu
constă în aceea că proprietarul exercită în mod direct, nemijlocit şi independent, plenitudinea
prerogativelor dreptului său asupra bunului-obiect al dreptului de proprietate”2. Proprietarul, titular al
dreptului de proprietate, care se găseşte în situaţia revendicării bunului său, este lipsit de una din
prerogativele dreptului, adică posesia.
Cu toate acestea, potrivit art. 563, alin. (2) C.civ., posesorul dobândeşte, în măsura respectării
dispoziţiilor legale, dreptul de proprietate asupra imobilului posedat (de exemplu prin uzucapiune).
Condiţia bunei-credinţe este esenţială, în acest sens.
În acestă lucrare ne raportăm la acţiunea ce presupune revendicarea bunurilor imobile, adică
„terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări
fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte instalaţii de exploatare a resurselor
submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este
încorporat în acestea cu caracter permanent”, potrivit art. 537 C.civ.

1
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, modificată prin Legea nr. 71/2011 și rectificată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr. 427 din 17 iunie 2011 și în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 489 din 8 iulie 2011.
2
L. Uţă, Modalitățile dreptului de proprietate, Ed. Universul Juridic, București, 2012, p. 15.
 Aspecte procesuale

După cum am menţionat anterior, acțiunea în revendicare este o acţiune reală, deoarece vizează
ocrotirea unui drept real. Adevăratul titular are un drept de acţiune, care, ca regulă, nu este supus
prescripţiei, făcând astfel trimitere la alin. (2) al art. 563 din Codul civil.
Acțiunea în revendicare este, de regulă, imprescriptibilă, însă distingem, două excepții
prevăzute de lege:
- art. 572 C.civ. (avulsiunea) – „Proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc
o porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de
proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului”.
Per a contrario, interpretând această dispoziţie legală, dacă proprietarul terenului smuls, în
condiţiile articolului anterior, nu intentează o acţiune în revendicarea bunului într-un an de la
producerea faptului respectiv, dreptul acestuia se stinge.
- art. 860, alin. (2) C.proc.civ. – este prescriptibilă extinctiv în termen de 3 ani de la data
înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară, în cazul revendicării imobilului adjudecat la
licitație publică, dacă imobilul a fost înscris pentru prima dată în cartea funciară.
Cu privire la cea de-a doua excepţie menţionată, facem referire la Decizia nr. 1822 din 11 iunie
2014 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care este dată într-o
acțiune în revendicare imobiliară asupra unui imobil adjudecat în procedura de executare silită
imobiliară. În speţa respectivă, se aplică dispoziţiile vechiului Cod de procedură civilă, mai precis,
se are în vedere art. 520, ce instituie termenul de 3 ani în urma căruia (la final) dreptul la acţiunea în
revendicare a imobilului adjudecat se prescrie. Instanţa supremă vine cu lămuriri: „Acțiunea în
revendicare este, prin excelență, o cerere în justiție care conduce la evingerea pârâtului neposesor.
Când acțiunea în revendicare vizează un imobil adjudecat la licitație publică într-o procedură
execuțională silită, aceasta se circumscrie generic conceptului de cerere în evicțiune îndreptată
împotriva adjudecatarului (și eventualilor săi succesori cu titlu particular, care sunt avânzi-cauză ai
adjudecatarului, cum este cazul din speță). O atare acțiune în revendicare este prescriptibilă
extinctiv”3.
Prin urmare, în cele două situaţii, dacă proprietarii nu introduc acţiunile în revendicare în
termenele respective, pierd aceste drepturi.
Acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică este imprescriptibilă
atât extinctiv, indiferent de cine este proprietarul dreptului de proprietate publică, cât şi achizitiv. Art.
136, alin. (4) din Constituția României stabilește în mod expres inalienabilitatea bunurilor proprietate
publică, iar în art. 861 din C.civ. se menționează expres, în legătură cu bunurile proprietate publică,
faptul că „proprietatea(...) nu poate fi dobândită de terți prin uzucapiune”. Astfel încât, pârâtul acţiunii
în revendicare – posesorul, nu poate invoca dobândirea bunului proprietate publică prin uzucapiune,
fiind contrar legii.

3
Decizia nr. 1822 din 11 iunie 2014 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
 În continuare, analizăm instanţa competentă să judece o acţiune în revendicare imobiliară, din
punct de vedere material şi teritorial. Competenţa materială a instanţei de judecată (în fond) se
stabileşte în conformitate cu prevederile Codului de procedură civilă, în funcţie de valoarea bunului
revendicat (art. 94, pct. 1, lit. k) coroborat cu art. 95, pct. 1 C.p.civ.). Aşadar, dacă valoarea respectivă
este de până la 200.000 de lei inclusiv, competenţa de soluţionare a acţiunii în revendicare aparţine
judecătoriei, iar în cazul în care valoarea bunului este mai mare de 200.000 de lei, competenţa aparţine
tribunalului. Competenţă teritorială este dată de art. 117 C.p.civ., care statuează ca instanţă competentă,
instanţa în a cărei circumscripţie este situat imobilul, aflându-ne în cazul bunurilor imobile, implicit a
drepturilor reale (de proprietate) asupra acestora. Remarcăm sintagma „cererile (...) se introduc numai
la instanţa” din articolul precizat, din care reiese competenţa teritorială exclusivă în aceste situaţii.
„Este acea acţiune în justiţie prin care reclamantul, care pretinde că este proprietarul unui bun
individual determinat, cu privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea pârâtului, care stăpâneşte
bunul respectiv, să îi recunoască dreptul de proprietate şi să îi restituie bunul” 4. Altfel spus, părţile
dintr-un proces în care se solicită revendicarea unui bun imobil sunt, în principal, reclamantul, ce are
calitate procesuală activă, adică titularul dreptului de proprietate (proprietarul) şi pârâtul, cel cu calitate
procesuală pasivă, sau cel ce are în posesie bunul ce se doreşte a fi revendicat (posesor sau altă
persoană).
„În cazul acțiunii în revendicare imobiliară a unui bun proprietate comună pe cote-părți
(coproprietate), dispozițiile art. 643, alin. (2) teza II din Codul civil instituie o excepție de la
opozabilitatea hotărârii judecătorești reglementată de art. 435, alin. (2) din Codul de procedură civilă” 5.
În dezlegarea acestei chestiuni de drept, Înalta Curte, analizând cele două dispoziţii legale, se pronunţă
în sensul derogării de la norma procesuală în situaţia revendicării bunului imobil aflat în coproprietate
şi aplicării normei de drept comun. Cu alte cuvinte, hotărârile date în defavoarea unui coproprietar nu
sunt opozabile celorlalţi coproprietari, contrar prevederilor de drept procesual, de opozabilitate faţă de
oricare terţ, în speţă, referindu-ne la coproprietari.
În ceea ce priveşte proba, interpretând art. 919, alin. (3) C.civ. tragem două concluzii: pe de-o
parte, faptul că cel care pretinde că este proprietar trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate,
iar pe de altă parte posesorul este prezumat (prezumţie ce este relativă după cum instituie articolul
amintit, putând fi combătută) a fi proprietar din faptul posesiei.
Raportat la art. 565 C.civ. – pentru „imobilele înscrise în cartea funciară proba dreptului de
proprietate se va face cu extrasul de carte funciară”. Însă, dacă ne raportăm la art. 56, alin. (1) din
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil 6, care prevede
următoarele: „Dispozițiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) și art. 886 din Codul civil se
aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu
dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și
3

4
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 2-a, revizuită și adăugită,
Editura Hamangiu, București, 2013, p.96.
5
Decizia de admitere: HP nr. 18/2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial nr. 191 din 10
martie 2020.
6
Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011.
completările ulterioare”. Până la această dată, potrivit alineatului următor, înscrierea în cartea funciară a
drepturilor respective are doar efect de opozabilitate față de terți. Înscrierea în cartea funciară a
dreptului în cauză nu are astfel efect constitutiv de drept la momentul actual, ci are un scop de
publicitate.
Deosebim şi ipotezele în care dreptul este dobândit printr-un mod originar sau derivat de
dobândire a proprietății.
„Dacă dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat a intrat în patrimoniul reclamantului
printr-un mod originar de dobândire a proprietății se consideră că proba existenței acestui drept
are caracter cert, absolut”7. (de exemplu prin uzucapiune, ocupațiune, accesiune naturală etc.)
„Dacă dreptul de proprietate a fost dobândit printr-un mod derivat, dovada lui implică producerea
înscrisului constatator al actului respectiv”8. În acest caz proba dreptului de proprietate nu are
caracter cert, absolut (de pildă prin vânzare, moștenire, donaţie). În această ipoteză, „proba are
caracter absolut numai atunci când reclamantul produce în instanță, pe lângă înscrisul prin care el a
dobândit dreptul de proprietate, dar și toate înscrisurile prin care a fost transmis anterior dreptul,
începând de la primul proprietar”9 – o astfel de probă se mai cunoaște și sub denumirea de probatio
diabolica.

Comparaţia titlurilor

„Prin titlu în această materie se înţelege actul juridic, actul jurisdicţional sau chiar actul
administrativ translativ, constitutiv ori chiar declarativ de proprietare, care generează o prezumţie de
proprietate în favoarea persoanei care îl invocă” 10.
Distingem trei situaţii ce se pot ivi în practică: existenţa unui titlu de ambele părţi; cazul în care
doar o parte are tiltu; sau situaţia în care nicio parte nu are titlu. De precizat faptul că, în primul caz,
titlurile trebuie să fie „ambele valabile sau când partea nu este cea îndreptăţită să invoce nulitatea
relativă a titlului celeilalte părţi în proces” 11. Altfel nu se poate discuta de comparaţia acestora, ci „se
va trece în situaţia acţiunii în revendicare în care numai una dintre părţi are titlul” 12.
În cele ce urmează, analizăm pe rând cele trei situaţii posibile.

 Ambele părţi deţin titlu

Aşadar, dacă „atât reclamantul care se pretinde proprietar, cât şi pârâtul care exercită posesia
asupra imobilului, prezintă câte un titlu cu privire la imobilul în litigiu, se va avea în vedere
provenienţa titlurilor” 13. Altfel spus, criteriul provenienţei titlurilor stă la baza determinării celui ce va
avea câştig de cauză. 4

7
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Editura
Hamangiu, București, 2013, p. 105.
8
idem.
9
idem.
10
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 106.
11
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 108-109.
12
idem.
13
idem.
 Deosebim aici, titlurile care provin sau nu de la acelaşi autor.
A. Ipoteza în care ambele părți (reclamantul și pârâtul) au titlu, titlul provinind de la același
autor
De exemplu ambele părți au cumpărat bunul imobil de la același vânzător.
Soluția urmează să se pronunțe după cum au fost sau nu au fost îndeplinite formalitățile de
publicitate imobiliară:
a) Dacă ambii dobânditori și-au înscris titlurile în documentele de publicitate imobiliară, cel care a
înscris primul titlu în documentele de publicitate imobiliară (chiar dacă data încheierii lui
este ulterioară celuilalt act) va avea câștig de cauză.
Există o excepție, în cazul în care ambele părți prezintă ca titlu un testament al aceleiași
persoane, privind același imobil va avea câștig de cauză legatarul din testamentul ulterior, întrucât
ultimul legat l-a revocat pe cel anterior, potrivit art. 1.052 alin. (3) C.civ.
b) Dacă numai unul dintre dobânditori și-a înscris titlul în documentele de publicitate imobiliară va
avea câștig de cauză cel care și-a înscris titlul său în documentele de publicitate imobiliară.
c) Dacă nici unul nu a înscris titlul în documentele de publicitate imobiliară, va fi preferat acela
care are data mai veche.
Invocăm următoarele excepții:
 art. 892 C.civ. – „Cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un
drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după
caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă
sunt întrunite condiţiile” prevăzute în prezentul articol.
 art. 897 C.civ. alin. (1) C.civ. – „Acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta şi
împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de
reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta
a fost de rea-credinţă la data încheierii actului”. Per a contrario, daca terţul a fost de bună-
credinţă la încheierea actului, Termenul de prescripţie al acţiunii în acest caz este de 3 ani de la
data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, în afara situaţiei în care dreptul la
acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte, potrivit alineatului
următor.

B. Ipoteza în care ambele părți (reclamantul și pârâtul) au titlu, însă titlul provine de la autori
diferiți

Se vor compara titlurile (modurile de dobândire) pe care se întemeiază drepturile autorilor,

dându-se câștig celui al cărui autor avea un drept preferabil.
De exemplu cel care a dobândit bunul de la un neproprietar va pierde procesul în fața celui care
a dobândit bunul de la o persoană care invocă un mod original de dobândire a dreptului de
proprietate.

5
  Doar o parte deţine titlu
Dacă reclamantul are titlu, acțiunea în revendicare imobiliară se va admite. Dar, aceasta se va
respinge dacă:
i) pârâtul invocă și dovedește nevalabilitatea titlului reclamantului;
ii) pârâtul invocă și dovedește că titlul reclamantului provine de la un neproprietar.

Dacă pârâtul are titlu, acțiunea în revendicare va fi respinsă ca fiind introdusă de o persoană fără
calitate procesuală activă (făcând referire la art. 36 C.proc.civ.).

 Nicio parte nu deţine titlu

În această ipoteză operează prezumția de proprietate, mai precis, până la proba contrară,
posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară, aşa cum
reiese din art. 919 alin. (3) C.civ. În cazul în care nici una dintre părți nu are titlu și nici nu se poate
invoca, de pildă, dobândirea bunului prin uzucapiune, sau un alt mod original de dobândire a
proprietății, acțiunea în revendicare imobiliară va fi respinsă, deoarece în favoarea posesorului
actual (pârâtul) operează prezumția de proprietate descrisă.

Efectele acţiunii în revendicare

Prezentăm pe scurt efectele acţiunii în revendicare, reglementate expres la art. 566 C.civ. Pentru
ca aceasta să îşi producă efectele ne raportăm doar la acţiunile în revendicare imobiliară admise de
instanţă.
Admiterea acțiunii în revendicare, conchizând din articolul menţionat, vizează următoarele
aspecte:
a) restituirea bunului;
b) restituirea productelor și a fructelor produse de bunul revendicat în intervalul de timp în
care proprietarul nu a avut stăpânirea acestuia;
c) suportarea cheltuielilor făcute de posesorul neproprietar cu privire la bunul revendicat.

a) Pentru restituirea bunului facem trimitere la alineatul (1) al articolului.

Ne referim la restituirea în natură, acțiunea în revendicare fiind admisă se va recunoaște
reclamantului dreptul de proprietate asupra lucrului revendicat bunul reintră în patrimoniul
proprietarului, liber de orice sarcini. Deci, pârâtul va fi obligat la restituirea imbilului.
Dacă bunul a pierit din vina pârâtului ori a fost înstrăinat de pârât, ne putem referi la restituirea
prin echivalent, obligația de restituire va fi înlocuită cu o obligație de dezdăunare, în alte cuvinte,
instanța îl va obliga pe pârât la plata unei sume de bani cu titlu de despăgubire, evaluată după
următoarele reguli la momentul restituirii lucrului:
i) dacă imobilul a pierit din culpa pârâtului: plata despăgubirilor se va face pe temei
delictual sau pe temei contractual dacă între reclamant și pârât au existat raporturi
contractuale în baza cărora era ținut de obligația de restituire.
 6

ii) dacă imobilul a pierit fortuit, înainte de introducerea acțiunii:

- pârâtul poate fi de bună-credință, caz în care nu poate fi obligat la despăgubiri, riscul pieirii
fortuite a bunului este suportat de către proprietar sau
- pârâtul poate fi de rea-credință, caz în care va fi obligat să restituie contravaloarea bunului,
însemnând valoarea de circulație pe care imobilul ar fi avut-o la momentul restituirii, adică la data
pronunțării hotărârii prin care se admite cererea în revendicarea bunului.

După introducerea acțiunii, pârâtul este întotdeauna de rea-credință, astfel fiind obligat la
restituirea contravalorii precizate.
În toate cazurile, dacă bunul era asigurat, pârâtul va restitui indemnizația de asigurare pe care a
încasat-o sau va fi obligat să cedeze dreptul de a primi indemnizația.
iii) dacă imobilul a fost înstrăinat de pârât, după introducerea acțiunii în revendicare, pârâtul
va fi obligat la despăgubiri;
iv) dacă bunul a fost expropriat, pârâtul va restituie numai despăgubirea primită ca urmare a
exproprierii sau va ceda dreptul de a primi despăgubirea.
b) Pentru restituirea productelor și a fructelor, ne raportăm la alineatul (3) al articolului.
La cererea reclamantului, pârâtul, indiferent că a fost de bună sau de rea-credință va fi obligat să
restituie productele sau, după caz, să plătească echivalentul valoric al productelor care nu mai pot fi
restituie în natură, contravaloarea productelor stabilindu-se raportat la momentul restituirii.
În ceea ce priveşte restituirea fructelor, posesorul de rea-credință sau detentorul precar este ținut
să restituie toate fructele produse de bun până la restituirea acestuia. Pe de altă parte, posesorul de
bună-credință reține în deplină proprietate fructele produse de bun pe tot intervalul de timp cât a durat
buna sa credință.
Reţinem faptul că obligarea pârâtului la restituirea în natură a productelor și a fructelor sau
la plata contravalorii acestora se va dispune numai dacă proprietarul solicită în mod expres acest
lucru.
c) Suportarea cheltuielilor făcute de către posesor cu privire la bunul revendicat, ce îşi are
temeiul legal la alin. (3) şi (4) ale art. 556 C.civ.
„Cheltuielile utile sunt cele făcute pentru îmbunătăţirea bunului. Aceste cheltuieli sporesc
valoarea bunului, prin urmare, îi aduc un folos proprietarului-revendicat” 14. Se vor restitui, la cererea
pârâtului, numai în măsura sporului de valoare adus imobilului, spor ce se socoteşte la momentul
restituirii.
„Cheltuielile necesare sunt acele cheltuieli făcute pentru conservarea bunului care, dacă nu ar fi
fost făcute, ar fi pierit”15. Acestea, potrivit Codului civil, se restituie integral, tot la cererea pârătului,
cheltuieli făcute pentru producerea şi culegerea fructelor şi productelor.
Cheltuielile utile şi/sau se vor restitui indiferent dacă posesorul care le-a efectuat a fost de bună
sau de rea-credință, legiuitorul nu distinge, de acestă dată, între ele.

14
A. Duţu, Patrimoniul şi drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2018, p. 181.
15
idem.
 7

Jurisprudenţă relevantă

Am optat pentru analizarea unei speţe relevante pentru tema aleasă, cea care pretinde a fi
proprietara unui imobil intentează o acţiune în revendicare în vederea recuperării imobilului posedat,
fără drept, de doi posesori.
Reclamanta X introduce o cerere de chemare în judecată împotriva pârâţilor Y şi Z, solicitând ca
prin sentinţa ce se va pronunţa să dispună obligarea pârâţilor la restituirea imobilului ce se află în
proprietatea reclamantei, după cum susţine aceasta. În motivarea cererii, reclamanta invocă că este
proprietara unei suprafeţe de 10000 mp. vie, în baza unui titlu de proprietare din anul 1999. Aceasta
arată şi faptul că a vândut pârâţilor 6000 mp. din imobil, ulterior discutând cu aceştia pentru vânzarea
restului de 4000 de mp., însă acest lucru nu s-a materializat.
Cu toate acestea, pârâţii susţin prin întâmpinare faptul că această cerere de chemare în judecată
este neîntemeiată. În opinia lor, acţiunea în revendicare formulată de reclamantă se impune a fi respinsă
deoarece terenul din litigiu le-a fost promis spre vânzare, plătindu-se preţul în prezenţa unor martori ce
au asistat la încheierea promisiunii de vânzare. Pârâţii au formulat şi o cerere reconvenţională, în
temeiul art. 574 alin. (1) C.p.civ., prin care solicită instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
act autentic, în concret să perfecteze convenţia de vânzare cu privire la terenul de 4000 mp., preţul fiind
plătit şi încasat de reclamantă.
Analizând actele şi lucrările de la dosar, instanţa reţine următoarele:
Reclamanta deţine terenul în suprafaţă de 1,5 ha., aşa cum rezultă din Titlul de proprietate din
1999. Prin contractul de vânzare din 2006, vinde părţilor suprafaţa de 5960 mp., de vie. La
interogatoriul luat în baza art. 351 C.p.civ., aceasta recunoaşte că a promis vânzarea terenului de 4000
mp., însă nu a primit nicio o sumă de bani cu titlu de preţ, fiind doar o discuţie în luna iunie 2007. Cei
doi martori chemaţi în proces, unul propus de reclamantă, iar celalalt de pârâţi, au relatat despre cele
două parcele ceea ce susţin şi părţile, de cea de 6000 mp. că a fost vândută de reclamantă şi că este în
proprietatea pârâţilor, iar cea de 4000 mp. faptul că a intervenit o înţelegere de vânzare, chiar dacă nu s-
a perfectat actul la notar, intenţia părţilor fiind ca acest lucru să se realizeze ulterior, ambii martori
susţinând că a fost plătit un preţ, primul susţine că aproximativ 5000 de lei, iar al doilea menţionează
4000 de lei, acestuia din urmă, susţine el, chiar reclamanta i-a relatat că a primit suma de bani. Se
cunoaşte şi faptul că pârâţii au intrat în posesia celor două parcele, în prezent stăpânindu-le pe ambele,
aspectul fiind de notorietate în comună.
Aşadar, ceea ce a rezultat, în special din declaraţiile martorilor, este faptul că a intervenit o
convenţie- promisiune de vânzare şi pentru litigiul ce se doreşte a fi revendicat, că reclamanta a primit
preţul şi că pârâţii au intrat în posesia terenului de la data înţelegerii, fapt ştiut de reclamantă. Mai mult,
însăşi reclamanta arată că pârâţii au plătit impozitul la teren din 2007 pană la momentul prezent în
speţă.
În urma unei expertize în topografie, a fost identificat terenul respectiv şi s-a stabilit ca face parte
din Titlul de proprietate din 1999 şi că este lucrat de pârâţi astfel cum a rezultat la faţa locului.
În opinia instanţei, lunând în considerare toate cele precedente, s-a demonstrat faptul că pârâţii
sunt în posesia terenului în cauză şi îl stăpânesc ca veritabili proprietari(cultivându-l, plătind
impozitele, încasând subvenţiile APIA), încă de la data încheierii convenţiei (verbală şi nu scrisă).
 8

Instanţa constată, invocând art. 563 Cod civil, ce face referire la acţiunea în revendicare şi art. 249
C.p.civ., potrivit căruia cel ce face o susţiunere în cursul procesului trebuie să o dovedească, prin
înscrisuri, martori, prezumţii sau mărturisirea uneia din părţi, în acest sens, proba acţiunii în
revendicare constă în dovada proprietăţii titlului de proprietate şi apoi dovada acaparării imobilului.
Însă cea de-a doua condiţie nu e îndeplinită, reclamanta nefăcând dovada acaparării atât timp cât în
privinţa pârâţilor nu se poate discuta de o deţinere fără drept. Aceştia au posesia terenului în baza unei
convenţii, o promisiune de vânzare, pe care reclamanta nu a mai respectat-o.
Cele menţionate precedent sunt suţinute de toate probele administate în cauză, de înscrisurile
prezentate, în principal, de declaraţiile martorilor audiaţi şi expertiza efectuată, prin urmare instanţa
respinge cererea în revendicare ca neîntemeiată.
Cu privire la cererea reconvenţională, în legătură cu perfectarea convenţiei de vânzare
(promisiunii de vânzare) solicitată de pârâţi, instanţa, având în vedere art. 102 din Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, consideră că actului nu i se pot
aplica dispoziţiile Codului civil în vigoare. Facem referire la art. 5, pct. 2, Titlul X din Legea nr.
247/2005, instanţa apreciază astfel cererea reconvenţională ca fiind întemeiată, întrucât textul de lege
spune că dacă după încheierea unui antecontract, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul,
cealaltă parte poate sesiza instanţa care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Fiind
îndeplinite condiţiile din lege şi există dovada atât a existenţei antecontractului, a plăţii preţului şi a
refuzului reclamantei, instanţa admite cererea reconvenţională şi perfectează convenţia de vânzare
intervenită între reclamantă şi pârâţi, cu privire la terenul de 4000 de mp.
De asemenea, reclamanta urmează să fie obligată, pârâţii făcând cerere în aces sens, să le
plătească acestora cheltuielile de judecată (conform art. 453 C.p.civ).
 9

Concluzii

Luând în considerare toate cele menţionate anterior, acest remediu legal cunoscut ca acţiunea în
revendicare a unui bun reprezintă posibilitatea recuperării acestuia şi astfel exercitării întru totul
(cumulând toate prerogativele usus, fructus, abusus) a dreptului de proprietate aşa cum este firesc.
Cu toate că regula în materia acţiunii în revendicare imobiliară este imprescriptibilitatea, legea
instituie şi excepţii, prescriptibilitatea dreptului de a introduce acţiunea în revendicare este în beneficiul
celor ce urmează să dobândească porţiunea din teren prin accesiune imobiliară naturală, în cazul
avulsiunii sau adjudecatarul ce urmează să dobândească imobilul adjudecat din procedura de executare
silită imobiliară. Acţiunea în revendicarea bunului imobil proprietate publică este imprescriptibilă în
toate situaţiile.
Am stabilit competenţa materială şi compenţa teritorială pentru cererile introduse la judecătorie
(în cazul bunurilor imobile în valoare de 200.000 de lei sau mai mică) sau tribunalul (în situaţia
bunurilor în valoare mai mare de 200.000 de lei), din punct de vedere material, iar teritorial exclusiv,
judecătoria, după caz, tribunalul în circumscripţia căruia este situat imobilul.
Cu privire la proba dreptului de proprietate, pentru imobilele înscrise în cartea funciară, se va face
cu extrasul de carte funciară. Pe scurt, titlurile, actele juridice ce generează o prezumţie de proprietate
în favoarea celui care îl invocă, în funcţie de existenţa sau inexistenţa lor şi prin respectarea condiţiilor
legale influenţează astfel soluţia instanţei cu privire la revendicare.
După cum am observat, efectele admiterii acţiunii în revendicare sunt diverse. Dacă pârâtul este
obligat la restituirea bunului şi după caz a productelor (în cazul posesorului de bună sau de rea-
credință) şi/sau fructelor (doar în cazul posesorului de rea-credință), pe de-o parte, reclamantul poate
fi şi acesta obligat la restituirea cheltuielilor utile şi/sau necesare, potrivit dispoziţiilor din lege,
efectuate de pârât cu privire la bunul vizat.
Din speţa analizată conchidem faptul că, atât timp cât nu sunt respectate condiţiile din art. 563 al
Codului civil, acţiunea în revendicare urmează a fi respinsă, cum a fost şi situaţia reclamantei, care, fără
temei, solicită revendicarea imbilului ce a fost anterior în proprietatea sa, însă, în urma încheierii
antecontractului şi plata preţului, terenul intră în propietatea pârâţilor, posesia acestora fiind una legală.
Din toate cele menționate, putem deduce importanța acţiunii în revendicare ca instituție a
dreptului civil, ce reprezintă o posibilitate oferită proprietarului, cu respectarea cerințelor impuse de
lege, de a-şi recupera bunul. Acest mijloc de apărare a unui drept real își dovedește utilitatea în
legislația națională, prin înlăturarea atingerilor aduse acestuia.
 10

Bibliografie selectivă

Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei (coord.), Noul Cod
civil. Comentariu pe articole, Ediția a 2-a, Editura C.H. Beck, București, 2014.
Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2013.
Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Ioana Nicolae, Fișe de drept civil: partea generală,
persoanele, familia, drepturile reale principale, Ediția a 5-a, revizuită și adăugită, Editura Hamangiu,
București, 2020.
Gabriel Boroi, Mirela Stancu, Drept procesual civil, Ediția a 4-a, Editura Hamangiu, București, 2017.
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ediția a 4-a
revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020.
Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 5-a, Editura C.H. Beck, București,
2019.
Andrei Duţu, Patrimoniul şi drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2018.
Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, modificată prin Legea nr. 71/2011 și rectificată în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 427 din 17 iunie 2011 și în Monitorul Oficial al României, Partea I,
nr. 489 din 8 iulie 2011.
Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011.
Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, modificată şi completată prin Legea nr. 76/2012
şi rectificată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 542 din 3 august 2012.
Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri
adiacente, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005.
Decizia nr. 1822 din 11 iunie 2014 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi
Justiţie.
Decizia de admitere: HP nr. 18/2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial
nr. 191 din 10 martie 2020.
http://www.rolii.ro/
11