Universitatea Valahia Targoviste

Facultatea de Stiinte Economice

Specializarea Finante-Banci
Disciplina: Gestiune Bancara
Indrumator: ect!univ!dr!Dragoi Elena Violeta


Student:
"eaga #ndreea
#nul III
Grupa IV

$uprins
S$%&U
DEFI"I'E# %BIE$TIVE%'
$UVI"TE-$(EIE
I"T'%DU$E'E
$#&IT%U )
#&#'I*I# +I DE,V%T#'E# $'EDITUUI I&%TE$#'..
1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar n SUA i Europa..
1.2 Importana i rolul obligaiunilor ipotecare
1. !n"iinarea unui #i#tem modern de "inanare a locuinelor n $om%nia...
1..1 &adrul legi#lativ din $om%nia...
1..2 'ece#itatea creditului ipotecar n $om%nia..
1.. (inanarea locuinelor i ri#curile a#ociate...
1.) *odalit+ile de "inanare a locuinelor.
1., Si#temul de creditare ipotecar+ pe termen lung n $om%nia.
1.,.1 *odalit+iile de acordare a creditelor ipotecare......
1.,.2 &ei mai importani participani n #i#temul de creditare ipotecar+...
$#&IT%U -!
&'%$EDU'IE #$%'D.'II $'EDITUUI I&%TE$#'
2.1 A#pecte legate de bonitatea clientului...
2.2 Aprobarea i anga-area creditelor...
2. .eri"icarea i rambur#area creditului.
2..1 .eri"icarea utiliz+rii creditului.
2..2 $ambur#area creditului.
$#&IT%U /
STUDIU DE $#, # B#"$ &%ST......
.1 /binerea unui credit ipotecar la 0anc 1o#t.
.2 !ntrebari i r+#pun#uri utile privind creditul ipotecar #peci"ice
condiiilor de la 0anc 1o#t
. 'out+i in #i#temul de credit ipotecar romane#c..
.) Analiza concurenei o"ertelor de credit ipotecar n $om%nia.
$%"$U,II.
BIBI%G'#FIE...
S$%&U
!n lucrarea de "a+ vom urmari nece#itatea cunoaterii #i#temului de credit ipotecar
e2i#tent la ora actual+ n ara noa#tr+ n comparaie cu demer#urile de-a bine implementate n
#tatele cu economie dezvoltat+ precum Statele Unite i Uniunea European+..om putea "ace
dea#emenea o analiz+ te3nic+ a evoluiei generale a creditului ipotecar pe piaa mondial+4 i
per#pectivele implement+rii unui #i#tem de credit ipotecar viabil #i n ara noa#tr+.
%BIE$TIVEE &'%&USE:
Importanta #i rolul obligatiunilor ipotecare
'ece#itatea creditului ipotecar in $omania
'ece#itatea cunoa#terii procedurii acordarii creditului ipotecar
&unoaterea i analiza principalilor o"ertanti de pe pia+ va con#titui baza n
"ormarea i "undamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.
Identi"icarea demer#urilor ce trebuie e"ectuate4 "ormalit+ile #i garaniile ce
trebuie indeplinite n cazul concret al contract+rii unui credit imobiliar de c+tre
o per#oan+ "izic+ rom%n+ din cla#a mi-locie.
$UVI"TE-$(EIE
&redit ipotecar
/bligatiuni ipotecare
Si#tem de creditare
&adru legi#lativ
0onitate
$ambur#are credit
1iata de capital
.alori mobiliare
5itluri ipotecare
5itluri de valoare
Emi#iuni
&reante ipotecare
$i#curi
(inantarea locuintelor
I"T'%DU$E'E
&reditul ipotecar e#te o #intagm+ din ce in ce mai int%lnit+ pe buzele ma-orit+ii
rom%nilor4 cu prec+dere a celor tineri. Ace#ta a devenit principala modalitate de "inanare
pentru con#trucia4 cump+rarea #au reamena-area de locuine. 1entru +rile n cur# de
dezvoltare i de adoptare a unui regim democratic #tabil4 dezvoltarea pieei imobiliare e#te un
deziderat al noii generaii dar pentru acea#ta trebuie #+ #e imbun+t+ea#c+ condiiile
macroeconomice i gradul de dezvoltare a #i#temului "inanciar6bancar.
$om%nia a "+cut pai importani n ace#t #en# daca lu+m in con#iderare dimen#iunea
apropiat+ de media european+ a inve#titiilor publice i n ultima vreme i a celor private. De
a#emenea guvernul a adoptat #trategii4 politici i programe care vizeaz+ acele categorii de
per#oane care nu au nc+ o locuin+ proprie.
'evoia de locuine i de #i#teme de creditare moderne i acce#ibile #unt rezultatul
creterii nivelului de trai #i imbun+t+irii continue a patrimoniului locativ. !ntr6o democraie
puternic+ i autentic+ #e prevede ca orice om #+ aib+ dreptul la o locuin+ decent+ i acce#ibil+
de contractat. Dreptul la proprietate imobiliar+ e#te unul din drepturile "undamentale ale unui
cetaean ntr6o #ocietate modern+4 "iind in egal+ m+#ur+ i o obligaie moral+ n cazul
ntemeierii unei "amilii #tabile.
7ocuina n #ine reprezint+ unul din #copurile primordiale ale vieii deoarece un c+min
propriu n#eamn+ independen+ i #igurant+4 un ambient con"ortabil in care cet+eanul #+6i
petreac+ o mare ma-oritate a timpului al+turi de "amilie #i prieteni. 7ocuina reprezint+ o
inve#tiie pe termen lung i de aceea trebuie abordat+ cu o mare #eriozitate i re#pon#abilitate.
*odalitatea de "inanarea con#truciei de locuine e#te o problem+ ma-or+ pentru toate
democraiile. 1entru acea#ta #e creeaz+ numeroa#e in#tituii #pecializate i circuite #peciale n
ace#t #cop.!n $omania #6a creat de-a cadrul legi#lativ i in"ra#tructura dar principalele
impedimente r+m%n nc+ #laba putere de cumparare a populaiei4 nivelul ridicat al preului
locuintelor i nivelul ridicat al dob%nzilor.
1rincipala problem+ a nivelului mic al economiilor populaiilor poate "i contracarat
prin intermediul apelului la #ocietaile ce o"er+ produ#e ipotecare. A#t"el numeroa#ele
produ#e ce incep #a prind+ contur pe piaa noa#tr+ #unt din ce n ce mai acce#ibile
cetaeanului care are un loc de munca #tabil atat n #ectorul privat cat i cel public. 1rin
punerea la di#poziie a unor re#ur#e "inanciare din ce n ce mai n#emnate4 prin comple2itatea
i diver#i"icarea o"ertelor4 creditul ipotecar r+#punde nevoilor de "inanare pentru per#oanele
care dore#c con#truirea4 reamena-area4 cump+rarea #au e2tinderea imobilelor4 "ie ele cu
de#tinaie locativ+4 comercial+ #au indu#trial+.
1rincipala direcie #pre care #e ndreapt+ #ectorul con#truciilor i creditelor ipotecare
e#te liberalizarea pieei4 lucru care pre#upune ca #tatul #+ nu mai dein+ monopolul n
"urnizarea de re#ur#e "inanciare ci #+ aib+ loc o dezvoltare a #ectorului privat. Ace#ta e#te
dezideratul atat al autoritailor i populaiei $omaniei cat i al autorit+iilor europene n
per#pectiva integr+rii +rii noa#tre cu drepturi depline n marea "amilie european+.
!n lucrarea de "a+ vom urmari nece#itatea cunoaterii #i#temului de credit ipotecar
e2i#tent la ora actual+ n ara noa#tr+ n comparaie cu demer#urile de-a bine implementate n
#tatele cu economie dezvoltat+ precum Statele Unite i Uniunea European+..om putea "ace
dea#emenea o analiz+ te3nic+ a evoluiei generale a creditului ipotecar pe piaa mondial+4 i
per#pectivele implement+rii unui #i#tem de credit ipotecar viabil #i n ara noa#tr+.
&unoaterea i analiza principalilor o"ertanti de pe pia+ va con#titui baza n "ormarea i
"undamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar. !n ultima "aza vom putea vedea
toate demer#urile ce trebuie e"ectuate4 "ormalit+ile #i garaniile ce trebuie indeplinite n cazul
concret al contract+rii unui credit imobiliar de c+tre o per#oan+ "izic+ rom%n+ din cla#a
mi-locie.
$#&IT%U )
#&#'I*I# +I DE,V%T#'E# $'EDITUUI I&%TE$#'
)!) Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar 0n SU# 1i Europa
!n +rile cu economie dezvoltat+ i #tabil+4 cum #unt Statele Unite ale Americii4
&anada4 +rile din Europa /ccidental+4 creditul ipotecar a cuno#cut o dezvoltare n#emnat+
mai ale# dup+ cel de6al doilea r+zboi mondial4 datorit+ importanei economico6#ociale a
indu#triei de locuine i priorit+ii pe care guvernele ace#tor +ri a acordat6o dezvolt+rii
ace#tui tip de credit i in#tituiilor a"erente.
7a nivel microeconomic4 buna dezvoltare a pieei imobiliare4 duce la o mai bun+
#ati#"acere a nece#it+ilor locative ale populaiei4 ncura-area re#pon#abilit+ii individuale a
proprietarilor4 autontreinerea i #tabilitatea #ocial+. 7a nivel macroeconomic4 dezvoltarea
#ectorului imobiliar conduce at%t la o cretere economic+ #u#inut+ c%t i la m+rirea o"ertei de
locuri de munc+.
!n ceea ce privete conceptul de credit ipotecar trebuie #+ di#ociem piaa primar+ a
indu#triei ipotecare4 care reprezint+ locul n care e#te iniiat+ ipoteca i #unt acordate
creditele4 de piaa #ecundar+ a indu#triei ipotecare4 unde #e creeaz+ in#trumentul "inanciar
inve#tiional denumit obligaiune ipotecar+.
!n +rile dezvoltate "ondurile nece#are "inan+rii locuinelor provin n cea mai mare
parte din economiile "+cute n mod voluntar. Ace#te economii acumulate n mod voluntar
provin din trei #ur#e8
9 depozitele bancare i ale in#tituiilor de economii:
9 contractele de economi#ire n #i#tem colectiv nt%lnite cu prec+dere n ;ermania4
Au#tria4 (rana:
9 contractele de economi#ire pe termen lung #ub "orma a#igur+rilor de via+ i a
"ondurilor de pen#ii.
1rin urmare4 mprumut+torii nt%lnii #unt urm+torii8
< in#tituiile de depozit4 care atrag depozite i acord+ credite rezideniale. Ace#te
in#tituii pot "i diver#i"icate =b+ncile comerciale i de economii> #au #pecializate n "inanarea
locuinelor =in#tituiile 0au#par?a##en din ;ermania i Au#tria>:
< b+ncile de credit ipotecar i colecteaz+ "ondurile nece#are credit+rii aproape
e2clu#iv prin emiterea de obligaiuni:
< companiile de a#igur+ri de via+ pot credita con#trucia de locuine din primele
nca#ate:
< alte in#tituii de creditare i pot colecta "ondurile prin v%nzarea creditelor acordate
altor in#tituii #au direct inve#titorilor. n Statele Unite i *area 0ritanie companiile ipotecare
#pecializate i "inaneaz+ creditele prin v%nzare #au titlurizare. 5ran#"ormarea creditelor
ipotecare n valori mobiliare poart+ numele de titlurizare =#ecuritization>.
Aadar4 principalele in#tituii implicate n conceptul de credit ipotecar #unt8
< (inanatorii8
1. mprumutatorii 6 pe piaa primar+:
2. marii inve#titori4 "ondurile ipotecare 6 pe piaa #ecundar+:
. inve#titorii la 0ur#a de .alori.
< Societ+ile de a#igurare:
< (ondurile de garantare:
< Societ+ile de con#ultan+ i tranzacionare imobiliar+:
< &abinete de avocatur+ i notariale:
< In#tituii care au rol de #upraveg3ere i control a#upra activit+ilor bancare4 a pieei
de capital i a a#igur+rilor.
Ace#te in#tituii4 "uncioneaz+ i inter6relaioneaz+ reciproc4 av%nd dou+ #copuri8
#ati#"acerea clientului: 6 obinerea de pro"it.
A#t"el4 e#ena conceptului de credit ipotecar con#t+ n tranzacionarea unor datorii
garantate n vederea obinerii "inan+rii private a con#truciilor de locuine4 la cele mai mici
co#turi e2i#tente pe pia+.
In Statele Unite ale Americii4 legea care a pu# bazele dezvolt+rii locuinelor a "o#t
'ational @ou#ing Act din 1A). 1rin adoptarea ei #6a creat organi#mul "ederal @ou#ing
Admini#tration =(@A>4 condu#+ de un Admini#trator (ederal =(ederal @ou#ing
Admini#trator>4 a c+nii principal+ "uncie era aceea de a a#igura creditele ipotecare
acordate de c+tre mprumutatorii privai.
n 1AB4 &ongre#ul Statelor Unite ale Americii4 a n"iinat o a#ociaie a c+rei #cop era
vinderea i cump+rarea de ipoteci4 numit+ 'ational *ortgage A##ociation o" Ca#3ington4
actualmente (ederal 'ational *ortgage A##ociation #au cuno#cut+ #ub denumirea (annie
*ae.
n anul 1ADB4 (ederal 'ational *ortgage A##ociation #6a de#p+rit n dou+ entit+i
#eparate8
1
6 (ederal 'ational *ortgage A##ociation #au (annie *ae4 av%nd aceeai denumire4
dar "iind o companie privat+4 un "ond ipotecar care acioneaz+ pe piaa #ecundar+ a indu#triei
ipotecare4 al c+rui rol e#te de a cump+ra creane ipotecare de la in#tituiile "inanciare care
acord+ credite ipotecare. Aciunile corporaiei4 con#iderat cel mai mare "urnizor de "onduri
pentru ipoteci4 #unt tranzacionale la 0ur#a de .alori din 'eE For? ='FSE> i #unt inclu#e n
indicele compozit al aciunilor Standard and 1oorG# ,HH.
6 ;overnment 'ational *ortgage A##ociation #au ;innie *ae4 proprietate a
;uvernului4 acioneaz+ pe piaa #ecundar+ a indu#triei ipotecare ca "ond ipotecar i e#te
#u#inut de garanii guvernamentale.
n anul 1AIH4 &ongre#ul SUA a n"iinat (ederal @ome 7oan *ortgage &orporation
=(@7*&> #au cuno#cut+ #ub denumirea de (reddie *ac4 ca #ocietate pe aciuni4 al c+rei #cop
e#te #+ creeze un "lu2 continuu de "onduri c+tre mprumutatorii ipotecari n vederea #u#inerii
con#truciei de locuine.
1iaa american+ e#te dominat+ de credite ipotecare cu rat+ "i2+. Aproape D,J din
creditele deinute de ageniile "ederale au o rat+ "i2+ a dob%nzii i un termen de rambur#are de
1, ani. 'umai 1HJ din creditele ipotecare au rata dob%nzii a-u#tabil+4 raportabil+ la un indice
de re"erin+.
!n Europa4 dup+ introducerea monedei unice =EU$/> #6a realizat o mai mare integrare
a +rilor care compun ace#t #paiu i #6a "+cut trecerea la crearea unei piee unice de capital
lic3id+ i #tabil+.
&reditul ipotecar in #i#temul american =*/$5;A;E>
!n perioada imediat urmatoare4 care #e dore#te a "i un avant economic4 bancile
comerciale vor "i preocupate #i vor urmari cu in#i#tenta implementarea unui nou #i#tem de
"inantare a locuintelor4 a#emanator celui aplicat #i veri"icat in tarile cu economie de piata
con#acrata.Scopul ace#tui #i#tem e#te acela de a "acilita acce#ul populatiei la locuintei4 prin
o"erirea de re#ur#e "inanciare #i a#i#tenta te3nica nece#ara.In ace#t "el #e vizeaza a #e a#igura
locuinte core#punzatoare pentru cat mai multe per#oane #i a #e #pri-ini dezvoltarea
comunutatilor locale4 pro#peritatea populatiei4 care #6a dovedit a "i intotdeauna unul din
K"iloaneleL de baza ale clientelei bancare.
1
European *ortgage (ederation 6 (ederaia European+ pentru Ipoteci 6 rapoarte anuale i con"erine
!n SUA un a#t"el de #i#tem a "o#t creat pentru a #e actiona pe piata primara #i cea
#ecundara a valorilor imobiliare4 preluandu6#e intr6o ge#tiune di#tincta active ale bancilor #i
obligatii ale debitorilor.
1entru a "ace di#ponibila "inantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de
"amilii4 in#titutiile "inanciare #pecializate i#i a#uma re#pon#abilitati4 pentru a indeplini4 in
bune conditii4 urmatoarele "unctii8
dezvolta o diver#itate de metode pentru atragerea de "onduri temporar di#ponibile4 de
la per#oane "izice #i -uridice4 prin mecani#me #peci"ice de piata4
creeaza o varietate de in#trumente pentru a #e adecva in mod optim nevoilor de
imprumut ipotecar.
Incura-eaza parteneriatul #ectorului public #i privat in rezolvarea problemei
locuintelor
A#i#ta unele #egmente ale populatiei in ge#tiunea valorilor imobiliare.
1e piata primara valorile mobiliare emi#e pe #eama creditelor ipotecare #unt pla#ate
pentru atragerea capitalurilor di#ponibile.In ace#t "el bancile #e re"inanteaza de pe piata de
capital emitand titluri ipotecare.
1e piata #ecundara #unt tranzactionate titlurile ipotecare emi#e pe piata primara4 a#t"el
ca o piata #ecubdara #e poate con#idera ca "iind e#entiala pentru buna "unctionare a #i#temului
4 deoarece ea a#igura lic3iditate ace#tor valori mobiliare4 ceea ce determina in "inal4 co#tul
capitalului atra#.
!n #i#temul american #6a recur# la o in#titutie guvernamentala care a#i#ta "inantarea
cumparariiMcon#truirii de locuinte.1rincipalul #au rol e#te acela de a garanta valorile mobiliare
emi#e pe #eama creditelor ipotecare.A#t"el4 ace#te obligatiuni ipotecare vor putea avea o
dobanda redu#a4 deoarece ri#cul de neplata e#te e2trem de mic.In ace#t conte2t4 pe pietele
americane4 au "o#t promovate a#iduu tranzictiile cu titlurile ipotecare.
*ecani#mul "unctioneaza n "elul urmator8
cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca4 obligandu6#e #a
rambur#eze creditul e#alonat pe 1H62H ani #i #a platea#ca #i#tematic dobanda cuvenita bancii
banca emite valori mobiliare pe #eama creditelor ipotecare acordate4 tran#"erand
platile de la detinatorii de ca#e catre inve#titorii care au cumparat re#pecrivele valori
mobiliare.1entru #erviciile pre#tate banca i#i retine un comi#ion de apro2imativ 142J.
In#tituia guvernamental+ garanteaza inve#titorii ce au cumparat ace#te titluri
ipotecare ca vor primi toate dreptruile ce li #e cuvin la termenele #tabilite4 c3iar daca
detinatorii de ca#e nu i#i onoreaza obligatiile.
Ace#t mecani#m a-uta atat cumparatorii de locuinte4 deoarece e#te atra# mult de
capital la co#turi redu#e4 pe inve#titori4 care pot cumpara titluri garantate de guvern #i
"ructi"icate la un randament "inanciar con#iderat e"icient4 cat #i pe #ocietatile #pecializate in
con#tructii #i activitati complementare4 carora li #e a#igura un debu#eu pe piata.
Un program #pecial pentru tineri ar putea "i con#iderat imprumutul cu rambur#are
initiale mici4 ace#tea devenind mai mari odata cu trecerea timpului4 pe ma#ura #i direct
proportional cu cre#terea veniturilor "amiliei re#pective.
1entru ca #i#temul #a "unctioneze e#te e#ential #a e2i#te capital di#ponibil pe termen
lung. &oncentrarea capitalului e#te realizata de intermediari "inanciari4 din care cei mai
importanti #unt "ondurile de pen#ii private #i "ondurile de inve#titii.0ancile comerciale pot
o"eri un a#t"el de program numai pe ma#ura capitalizarii4 re#pectiv a cre#terii "ondurilor
proprii4 in primul rand4 iar in al doilea4 prin obtienerea unor imprumuturi e2terne = linii de
"inantare > din partea unor inve#titori in#titutionalizai. In ceea ce privete creditul ipotecar4 la
nivelul Europei4 volumul creditelor ipotecare active #6a dublat n termeni nominali n mai
puin de 1H ani4 a-ung%nd la #"%ritul anului 2HHH
G la apro2imativ 4I trilioane EU$/4 reprezent%nd BJ din 1rodu#ul Intern 0rut. &ele
mai mari piee #unt ;ermania4 Danemarca i /landa. A#t"el4 volumul creditelor ipotecare
rezideniale acordate n perioada 1AAH62HHH n Uniunea European+ i 'orvegia e#te
urm+toarea8
2

N 1HH
2
Sur#a8 European *ortgage (ederation
1ieele ipotecare din Europa #unt "oarte di"erite4 av%nd puternice caracteri#tici
naionale8 tradiiile i culturile naionale: produ#ele i in#tituiile implicate: #i#temele de
impozitare i #ubvenionare: co#turile a"erente ac3iziion+rii locuinei: preurile de
tranzacionare: #tructura propriet+ii.
n "uncie de proveniena "ondurilor4 n practic+ e2i#t+ 2 modele "undamentale de
"inanare a con#truciei de locuine8
a> modele bazate pe depozitele bancare8 "ac parte din modelul cla#ic4 care la nivelul
Uniunii Europene e#te cel mai r+#p%ndit cu un procent de apro2imativ D2J din creditele
ipotecare. 5ot la nivelul Uniunii Europene4 aa cum #e vede n "igura urm+toare4 principalele
in#tituii care "inaneaz+ creditarea ipotecar+ #unt8 b+ncile comerciale: b+ncile #pecializate de
credit ipotecar #i b+ncile de economii.
b> modele ce atrag re#ur#e de pe piaa de capital8 mobilizarea #ur#elor nece#are
creditelor ipotecare de pe piaa de capital #e "ace prin emiterea de obligaiuni ipotecare
=denumite *ortgage 0ond#> i de valori mobiliare ipotecare =*ortgage60ac?ed Securitie#>.
Dac+ n Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare =*0S> n circulaie reprezint+
apro2imativ 1J din totalul #ur#elor ipotecare4 n Statele Unite ale Americii4 el dep+ete
,IJ4 "iind principalul in#trument utilizat pentru mobilizarea #ur#elor nece#are credit+rii
ipotecare. In ultimul timp4 "inanarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare =*0S> a nceput
#+ devin+ din ce n ce mai atractiv+ n +ri ca8 *area 0ritanie4 Spania4 (rana4 "iind emi#e
ndeo#ebi de b+ncile comerciale.
n Europa &entral+ i de E#t nu au avut loc emi#iuni de valori mobiliare ipotecare
=*0S>. Ace#te piee nu ntrune#c nc+ trei condiii preliminare pentru titlurizare i
dezvoltarea pieei #ecundare8 in"ra#tructura core#punz+toare a pieei primare: in"ra#tructura
legi#lativ+ i de reglementare i in"ra#tructura pieei de capital.
/dat+ cu apariia i dezvoltarea "ulminant+ a Internetului4 b+ncile au dezvoltat i ele
#ervicii on6line pentru clienii lor. &reditul on6line4 n toate "ormele #ale4 inclu#iv creditul
ipotecar4 ncepe #+ #e e2tind+ n toat+ lumea. Ace#t lucru #e datoreaz+ n #pecial datorit+
avanta-elor o"erite de acce#area ace#tui mi-loc de obinere a creditelor8 o paiet+ mai larg+ de
opiuni ale b+ncilor: contractarea creditului pentru locuin+ "+r+ depla#are la banc+:
po#ibilitatea de autoevaluare a propriilor po#ibilit+i de contractare a creditului4 c%t i de plat+
a ratelor i dob%nzilor: o"erirea de gra"ice lunare de plat+ a creditului i dob%nzii.
)!-!Importan2a 1i rolul o3liga2iunilor ipotecare
!n Europa4 obligaiunea ipotecar+ reprezint+ una dintre componentele ma-ore ale
pieei de capital. Ace#t in#trument -oac+ un rol important pe piaa "inanciar+4 contribuind la
alocarea e"icient+ a capitalului i la dezvoltarea economic+ i pro#peritate.
/dat+ creat produ#ul pe piaa principal+ i anume4 acordarea de credite ipotecare4
mprumut+torul i con#tituie un porto"oliu de creane ipotecare i privilegiate. Intr6o a#t"el de
#ituaie4 mprumut+torul 6 dein+tor de creane ipotecare poate aciona n doua modalit+i8 6 "ie
#+ p+#treze i #+6i admini#treze el n#ui porto"oliul de creane:
6 "ie #+6i tran#"ere creanele ipotecare unor inve#titori4 entit+i autorizate #+ acioneze
pe piaa de capital4 care acioneaz+ pe piaa #ecundar+. Inve#titorii i pot converti pac3etele
de creane ipotecare n titluri ipotecare re#pectiv4obligaiuni ipotecare =mortgagedbac?ed
#ecuritie#> pe care le garanteaz+ i le Orev%ndP pe piaa de capital.
1iaa obligaiunilor din ;ermania e#te4 de departe4 cea mai mare din Europa i a treia Q
din lume4 dup+ Statele Unite i Raponia. 1iaa european+ a obligaiunilor reprezint+ ABJ din
1E4 pe c%nd n Statele Unite piaa obligaiunilor reprezint+ 1HJ din 1I0. ;uvernele4 #unt
cei mai mari mprumutai pe piaa obligaiunilor4 care "inaneaz+ o mare parte a c3eltuielilor
publice prin emiterea de titluri de crean+. 5itlurile de crean+ emi#e de in#tituii "inanciare i
ne"inanciare trebuie #+ o"ere o prim+ pentru ri#cul de neplat+4 care e#te perceput n mod
obinuit ca "iind "oarte ridicat n cazul n care mprumutaii #unt entit+i private4 iar ageniile
de rating "urnizeaz+ evalu+ri corecte a#upra calit+ii creditului obligatar.
/bligaiunile ipotecare au ca tr+#+tur+ comun+ "aptul c+ reprezint+ un in#trument
"inanciar4 care din punct de vedere economic4 #ervete la re"inanarea creditelor de inve#tiii.
/bligaiunea "inanciar+4 ca in#trument "inanciar e#te4 din punct de vedere legal4 o obligaiune
emi#+ de in#tituii de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci.
/ obligaiune ipotecar+ e#te o valoare mobiliar+ care i con"er+ dein+torului un drept
a#upra emitentului. Deoarece e#te garantat+ cu credite ipotecare4 ace#t tip de valoare
mobiliar+ #e bucur+ de un grad de #iguran+ mai ridicat De a#emenea acea#t+ garanie reduce
n mod con#iderabil ri#cul inve#titorului. mprumut+torii ipotecari4 prin emi#iunea de
obligaiuni ipotecare pot #+ obin+ "onduri de pe piaa de capital la un co#t mai redu#.
Utiliz%nd obligaiunile ipotecare4 in#tituia de creditare r+m%ne e2pu#+ n totalitate
ri#curilor de creditare4 de pia+4 de plat+ anticipat+ i altor ri#curi inerente creditelor ipotecare4
dar e#te capabil+ #+ obin+ #ur#e de "inanare mai puin co#ti#itoare deoarece obligaiunile
ipotecare nu #unt garantate numai de creditele ipotecare ci i de rezerve i alte "onduri proprii
ale b+ncii de credit ipotecar. ntregul #i#tem de emitere a obligaiunilor ipotecare e#te #upu#
#upraveg3erii bancare.
Emitenii de titluri i obligaiuni ipotecare #unt urm+torii8
S titularii creanelor ipotecare:
S entit+ile autorizate #+ acioneze pe piaa de capital4 care #unt #upu#e unei
#upraveg3eri publice #peciale.
/bligaiunile ipotecare #unt in#trumente atractive ca active "inanciare pentru o mare
varietate de inve#titori. Ele prezint+ un intere# deo#ebit4 n #pecial pentru inve#titorii
in#tituionali4 datorit+ di"eriilor "actori economici care determin+ #igurana obligaiunilor
guvernamentale4 pe de o parte4 i a obligaiunilor guvernamentale4 pe de alt+ parte.
/bligaiunile depind4 cel mult4 de capacitatea mprumutailor de a rambur#a creditele.
&ererea de pe pieele europene a obligaiunilor ipotecare e#te dominat+ de "ondurile
de pen#ii4 #ociet+ile de a#igur+ri i in#tituiile de creditare. De a#emenea inve#titorii #tr+ini4
"ondurile de inve#tiii i alte corporaii ne"inanciare4 n unele +ri4 dein ponderi n#emnate.
1rin urmare4 e2i#tenta in#tituiilor care "ormeaz+ circuitul nece#ar derul+rii
operaiunilor cu obligaiuni ipotecare i e2i#tena cererii de a#t"el de obligaiuni4 precum i a
cadrului legi#lativ de#"+ur+rii operaiunilor cu obligaiuni ipotecare4 con#tituie premi#e ale
dezvolt+rii pieei ipotecare #ecundare8

/bligaiunile ipotecare #unt valori mobiliare tranzacionabile. Acea#ta n#eamn+ c+4 o

dat+ emi#e pe piaa primar+4 ele pot "i v%ndute i cump+rate pe piaa #ecundar+4 "apt ce -oac+
un rol important4 deoarece inve#titorii primari le pot valori"ica la nevoie.
&a urmare a ace#tui "apt i a nevoii ncadr+rii tranzaciilor n parametrii legali4 natura
-uridic+ i reglement+rile aplicabile a obligaiunilor ipotecare #unt8
S valori mobiliare emi#e n "orm+ dematerializat+:
S n ara noa#tr+4 #unt #upu#e reglement+rilor &omi#iei 'aionale a .alorilor
*obiliare.
.alorile mobiliare ipotecare =*0S>4 #unt i ele in#trumente ipotecare #pecializate i
devin din ce n ce mai de# utilizate pentru mobilizarea "ondurilor nece#are credit+rii
ipotecare. Dup+ e#tim+rile (ederaiei Europene pentru Ipoteci4 n Europa4 doar 1J din totalul
"ondurilor nece#are credit+rii ipotecare provin din utilizarea ace#tei metode. Utilizarea ace#tui
in#trument devine n#+ din ce n ce mai popular+ deoarece permite #coaterea activelor din
bilan4 reduc%nd a#t"el capitalul imobilizat
)

Rung6Du? 7ic3tenberger4 articolul P53e economic and "inancial importance o" mortgage bond#P4 publicat n
Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2HH1.
)
Rung6Du? 7ic3tenberger4 articolul P53e economic and "inancial importance o" mortgage bond#P4 publicat n
Morgage Banks and he Mortgage Bond in Europe, 2HH1.
.alorile mobiliare ipotecare =*0S> #e di"ereniaz+ n principal de obligaiunile
ipotecare prin aceea c+ in#tituia emitent+ nu p+#treaz+ activele n bilanul #+u i prin urmare4
nu i a#um+ ntreaga re#pon#abilitate n ceea ce privete ri#cul de creditare4 deoarece implic+
v%nzarea creditelor ipotecare i #coaterea lor n totalitate din bilanul contabil4 ca i
provizioanele de ri#c a"erente.
$e#tricii care apar n cazul emiterii de titluri i obligaiuni ipotecare8
S titlurile ipotecare pot "i emi#e n limita a I,J din valoarea nominal+ total+ a
creanelor ipotecare deinute n momentul emi#iunii:
S obligaiunile ipotecare pot "i emi#e n limita a DHJ din valoarea nominal+ total+ a
creanelor ipotecare deinute n momentul emi#iunii4 limit+ #tabilit+ din motive de
prudenialitate bancar+.
S titlurile de valoare i emi#iunile emi#e de acelai titular de creane ipotecare nu
poate dep+i mpreur% I,J din valoarea nomiimltotal+ a creanelor ipotecare deinute n
momentul ultimei emi#iuni.
Avanta-e o"erite de emi#iunea obligaiunilor ipotecare8
S #tabilirea unui cadru legi#lativ creeaz+ premi#ele pentru implementarea conte2tului
in#tituional n vederea cre+rii pieei #ecundare:
S o pia+ #ecundar+ lic3id+ e#te apt+ #+ diminueze ri#curile bloca-ului re#ur#elor
e2i#tente:
S tranzacionarea creanelor ipotecare "aciliteaz+ obinerea "inan+rii din #ur#e private
a activit+ii de con#trucii la cele mai mici preuri de pe pia+.
Dezavanta-e n ceea ce privete emi#iunea obligaiunilor ipotecare8
S piaa de capital e#te nc+ #ubdezvoltata n $om%nia:
S metodologii di"erite de m+#urare a ri#cului:
S ma#a critic+ nece#ar+ pentru lan#area pieei #ecundare #e poate #itua la niveluri
ridicate.!n concluzie4 di"eritele tipuri de obligaiuni ipotecare trebuie #+ aib+ anumite
caracteri#tici comune care #+ le con"ere calitatea de in#trumente "inanciare #igure8
6 trebuie #+ "ie emi#e de in#tituii de creditare:
trebuie #+ "ie #upu#e unei #upraveg3eri #peciale din partea autorit+ilor publice:
trebuie #+ aib+ o acoperire #u"icient+ pentru obligaiile "inanciare a#umate:
6 trebuie #+ con"ere un privilegiu dein+torilor de obligaiuni ipotecare n cazul
"alimentului emitentului.
1iaa obligaiunilor ipotecare n Europa e#te "oarte concentrat+. 5rei +ri ocup+ pe#te
B,J din acea#t+ pia+. ;ermania conduce cu apro2imativ ))J din volumul valorilor
mobiliare emi#e i a"late n circulaie4 urmat+ de Danemarca =apro2imativ 2AJ> i Suedia
=apro2imativ 1,J>. $e#tul #e mparte ntre Spania4 (rana4 Au#tria4 /landa4 1ortugalia4
(inlanda i 'orvegia.
)!/ 4n5iin2area unui sistem modern de 5inan2are a locuin2elor 0n 'om6nia
)!/!) $adrul legislativ din 'om6nia
Dezvoltarea pe #car+ larg+ a con#truciilor de locuine e#te un obiectiv #ocial al
;uvernului4 pentru realizarea c+ruia e#te nece#ar+ a#igurarea unor condiii "avorabile n
vederea cre+rii unui #i#tem con#i#tent de "inanare pe termen lung.
1rin potenialul pe care #tocul imobiliar l are4 lan#area creditului ipotecar poate
reprezenta un "actor important de cretere economic+. n +rile europene4 inve#tiiile n
locuine #e ridic+ la 26)J din 1I04 n timp ce n $om%nia ele reprezint+ numai H4BJ din 1I0.
7a ora actual+4 n $om%nia4 in"ra#tructura legi#lativ+ ce #t+ la baza "uncion+rii
creditului ipotecar e#te compu#+ din urm+toarele acte normative care reglementeaz+ creditul
ipotecar8
9 7egea nr. 1AHMHA.12.1AAA privind creditul ipotecar pentru inve#tiiile imobiliare:
9 /rdinul nr. )M1B.H).2HHH4 emi# de &omi#ia 'aional+ a .alorilor *obiliare4 privind
aprobarea $egulamentului nr. 2M2HHH de aplicare a legii 1AHM1AAA:
9 'orme metodologice nr.M1I.H).2HHH4 emi#e de 0anca 'aional+ a $om%niei i de
&omi#ia 'aional+ a .alorilor *obiliare de aplicare a legii 1AHM1AAA:
9 /rdonana de Urgen+ nr. 2HHM1B.12.2HH2 privind n"iinarea #ociet+ilor de credit
ipotecar:
9 /rdonana de Urgen+ 2H1M2HH2 privind modi"icarea 7egii 1AHM1AAA
9 &odul civil4 5itlul T.UIM1rivilegii i ipoteci4 &apitoleleI6IT4 art. 1I1B61B2:
9 7egea locuinei nr. 11)M1AAD4 republicat+ i modi"icat+:
9 7egea nr. 1,2M1AAB privind n"iinarea Ageniei 'aionale a 7ocuinei i normele
metodologice emi#e pentru aplicarea ei4 aprobate prin @ot+r%rea de ;uvern nr. AD2M2HH1.
7egea ,)1M2HH2 privind &a#ele de economi#ire creditare n #i#tem colectiv pentru
domeniul locativ.
&odul &ivil4 5itlul T.III 6 De#pre privilegii i ipoteci4 capitolele *T4 de la Art. 1I1B
p%n+ la Art. 1B2 vine n completarea ace#tui cadru legi#lativ i normativ. In#tituiile care pot
acorda creditele ipotecare #unt8
6 Agenia 'aional+ pentru 7ocuine:
6 0+ncile i cooperativele de credit:
6 &a#a de Economii i &on#emnaiuni:
6 Alte in#tituii de credit.
&reditul ipotecar e#te4 prin urmare4 reglementat prin 7egea nr 1AH din A decembrie
1AAA. &on"orm legii4 creditul ipotecar pentru inve#tiii imobiliare de#emneaz+ acel tip de
credite acordate de in#tituii "inanciare autorizate4 de#tinat #+ "inaneze con#truirea4
cump+rarea4 reabilitarea4 con#olidarea #au e2tinderea imobilelor cu de#tinaie locativ+4
indu#trial+ #au comercial+. In vederea mbun+t+irii cadrului legi#lativ e2i#tent4 ;uvernul a
aprobat i o ordonan+ /U; nr. 2HHM2HH24 privind creditul ipotecar4 pentru inve#tiii
imobiliare. ;uvernul con#ider+ c+ promovarea ace#tor m+#uri va "acilita atragerea unor
"onduri "inanciare n#emnate din partea inve#titorilor rom%ni i #tr+ini intere#ai #+ acioneze
pe piaa creditului ipotecar4 cu e"ect direct a#upra volumului de re#ur#e atra#e pe pia+.
5otodat+4 dezvoltarea in#trumentelor "inanciare a"erente creditului ipotecar reprezint+
un "actor c3eie n maturizarea4 e2tinderea i e"icientizarea pieei "inanciare. Dezvoltarea
pieei creditului ipotecar va crea oportunit+i reale de pla#ament pentru "ondurile de pen#ii.
/rdonana in#tituie o e2cepie de la perioada minim+ pentru care poate "i acordat
creditul ipotecar. A#t"el4 n cazul n care bene"iciarul #olicit+ n mod e2pre#4 creditul ipotecar
pentru inve#tiii imobiliare poate "i acordat pe o perioad+ mai #curt+ dec%t cea prev+zuta de
lege =minimum , ani pentru per#oanele -uridice #i minimum 1H ani pentru per#oanele "izice>.
A "o#t #tabilit+ po#ibilitatea ca #uma creditului acordat #+ "ie e2primat+4 n contractele de
credit ipotecar4 n lei #au n valut+. A "o#t eliminat+ prevederea potrivit c+reia modul de
calcul al indicelui de re"erin+4 n cazul n care prin contractul de credit ipotecar #6a #tabilit ca
rata dob%nzii #+ "ie variabil+4 va "i #tabilit prin 3ot+r%re a ;uvernului.
&ategoria in#tituiilor care pot avea calitatea de ce#ionar al creanelor ipotecate i
privilegiate a "o#t e2tin#+. Ace#te creane pot "i ce#ionate in#tituiilor "inanciare autorizate
prin lege ori unor alte in#tituii autorizate #+ admini#treze porto"olii de creane ipotecare i #+
emit+ valori mobiliare pe baza ace#tora.
/rdonana mai #tabilete p+#trarea titlului e2ecutoriu i n cazul ce#iunii creanelor
ipotecare. A#t"el4 indi"erent de tipul in#tituiei ce#ionare4 contractul de credit ipotecar din care
a rezultat creana ipotecar+ #au privilegiat+ i "iecare dintre contractele de garanie a"erent i
p+#treaz+ caracterul de titlu e2ecutoriu.
Acordarea4 garantarea i derularea creditelor ipotecare #e va realiza de c+tre
mprumut+tori n baza unor norme interne de creditare aprobate de8
a> con#iliul de admini#traie4 n cazul b+ncilor4 per#oane -uridice rom%ne4 inclu#iv
&a#a de Economii i &on#emnaiuni:
b> organele #tatutare ale b+ncii4 per#oane -uridice #tr+ine4 n cazul #ucur#alelor
b+ncilor #tr+ine:
c> con#iliul naional de coordonare4 n cazul Ageniei 'aionale pentru 7ocuine.
1rin urmare4 n $om%nia4 #ub a#pect -uridic4 e2i#t+ cadrul legi#lativ nece#ar #i#temului
de credit ipotecar. E2i#t+ legi i reglement+ri4 inclu#iv normele 0+ncii 'aionale a $om%niei4
care o"er+ po#ibilitatea dezvolt+rii #i#temului de credit ipotecar4 ceea ce r+m%ne de "+cut pe
viitor4 e#te dezvoltarea #i#temului i #ub a#pect operaional.
)!/!- "ecesitatea creditului ipotecar 0n 'om6nia
!n $om%nia4 datorit+ o"ertei de locuine care e#te de"icitar+ comparativ cu cererea de
locuine4 #e poate ob#erva o lip#+ de locuine n general4 i de locuine cu con"ort ridicat4 n
#pecial.
&aracteri#tica e#enial+ a locuirii n $om%nia e#te reprezentat+ de #ituaia propriet+ii
a#upra imobilelor. Doar )6,J din populaie locuiete cu c3irie. Ace#tora li #e adaug+ ma2im
6)J care locuie#c n locuinele unor rude #au prieteni "+r+ a pl+ti c3irie4 n re#t4 marea
ma-oritate a populaiei po#ed%nd cel puin o locuin+. &u toate ace#tea4 n ceea ce privete
m+rimea locuinelor4 ca #upra"aa locuibil+ e#te cea mai mic+ n Europa4 i a#t"el4 #paiul care
revine unei per#oane e#te e2trem de redu#.
Dinamica con#truirii de locuine noi n $om%nia4 n "uncie de #ur#a de "inanare4 n
perioada 1AA162HHH a "o#t urm+toarea8
,
1AA1 1AA, 1AAI 1AAB 1AAA 2HHH
5otal unit+i
locative din care8
2I.A,B ,.B22 2A.A21 2A.DA2 2A.,1I 2D.ID
Din "onduri publice 21.,2H B.AIH .)A) 2.A1, 1.ADD 1.,BI
Din "onduri private D.)B 2D.I)) 2D.1)A 2D.,,H 2I.2,D 2).IH
,
Sergiu Sec3elariu4 &on"erina de#pre creditul ipotecar4 0ucureti4 aprilie 2HH
Aadar4 #e impune con#trucia de noi unit+i locative4 pentru a r+#punde cererii "oarte
mari de locuine4 precum i pentru a rezolva problema Png3e#uieliiP. 5otodat+4 datorit+
ritmului "oarte #c+zut de nnoire a #tocului locativ4 de la an la an4 ace#t #toc locativ trebuie
rennoit prin con#truirea de noi locuine.
Dup+ unele e#tim+ri4 practic AJ dintre cet+enii rom%ni ar avea nevoie acut+ de o
nou+ locuin+4 n timp ce 1J prezint+ o nevoie potenial+. &u alte cuvinte4 apro2imativ
2HH.HHH de go#pod+rii din $om%nia con#tituie cererea e"ectiv+ acut+ de locuine.
B
*otivul care determin+ c+utarea #au declararea nevoii unei locuine e#te con#tituit n
primul r%nd de ng3e#uiala din locuina actual+. &u toate ace#tea4 indi"erent de modul de
obinere a viitoarei locuine4 re#ur#ele "inanciare con#tituie in#trumentul e#enial ce urmeaz+ a
"i utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuin+ i intenioneaz+ #+ o cumpere #au #+ o
con#truia#c+ nu di#pun de re#ur#ele "inanciare nece#are4 #i cei mai muli4 nici nu au
economiile nece#are pentru acoperirea parial+ a co#turilor.
5rebuie remarcat n ace#t conte2t "aptul c+ #ectorul locativ are o importan+ deo#ebit+
at%t din punctul de de"inirii al locuinei c%t i din problematica locuirii8
9 7ocuina8 privit+ ca mani"e#tarea concret+ a nevoii de #iguran+ i con"ort a
individului: cel mai important activ pe care l po#ed+ o per#oan+ #au o "amilie.
U 1roblematica locuirii8 ca rol central n cadrul dialogului politic i #ocial: contribuie
la "ormarea unor comunit+i #tabile i #+n+toa#e.
&a urmare a contientiz+rii ace#tui "apt #e impune intervenia #tatului prin programe
care #+ intervin+ n dezvoltarea #ectorului locativ. Dac+ nainte de 1AAH4 AHJ din "ondurile
pentru con#trucia de noi unit+i locative4 proveneau de la #tat4 n perioada urm+toare4
"ondurile provenite de la #tat au a-un# la apro2imativ IJ. 1entru a remedia #ituaia #6au
elaborat patru programe principale8
1. "inalizarea apartamentelor din blocurile neterminate4 n condiiile prevederilor
/rdonanei ;uvernului nr. 1AM1AA):
2. con#truirea de locuine #ociale de#tinate unor per#oane i "amilii cu venituri
mode#te4 n condiiile 7egii nr. 11)M1AAD:
. con#truirea de locuine pentru tineri de#tinate nc3irierii4 program derulat prin
*ini#terul 7ucr+rilor 1ublice4 5ran#porturilor i 7ocuinei4 prin Agenia 'aional+ pentru
7ocuine:
). con#truirea de locuine n proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare4 programul
"iind implementat de c+tre Agenia 'aional+ pentru 7ocuine.
1e l%ng+ programele detaliate mai #u# ali "urnizori de "onduri pentru
cump+rareaMcon#trucia de locuine #unt b+ncile. 1e m+#ura #c+derii in"laiei i a
macro#tabiliz+rii economiei4 din ce n ce mai multe b+nci mani"e#t+ un intere# cre#c%nd
pentru "urnizarea de credite ipotecare rezideniale per#oanelor "izice i -uridice. &u toate
ace#tea principalul impediment n acordarea creditelor ipotecare r+m%ne #olvabilitatea
potenialului client.
1rin urmare4 #ingura in#tituie apt+ de a nl+tura parial ace#t impediment e#te
guvernul4 care are rolul de a promova i mbun+t+ii legile i regulamentele care guverneaz+
piaa. El are rolul de a interveni a#t"el n a-utorul populaiei cu venituri mici i #ub medie prin
di"erite programe #ociale4 pentru a "acilita acce#ul ace#tora Ia locuine n proprietate.
5rebuie remarcat urm+torul a#pect4 i anume c+4 interveniile iniiate de guvern n
$om%nia4 pe pieele "inanciare pentru #pri-inirea locuinelor trebuie "+cute din motive
principale8
6 "acilitarea acce#ului la proprietate a populaiei cu venituri mici:
6 corectarea problemelor ap+rute pe pia+4 creterea e"icienei i #tabilit+ii pieei
"inanciare:
6 protecia #i#temelor "inanciare in#u"icient dezvoltate.
Datorit+ "aptului c+ interveniile directe pe pieele "inanciare au tendina de a genera
e"ecte negative i di"icil de anticipat4 guvernul trebuie #+ #pri-ine c%t mai mult po#ibil #ectorul
privat prin #tabilirea unor reguli clare at%t pe piaa con#truciilor de locuine c%t i pe
#egmentul pieei "inanciare care #u#ine ace#t #ector.
*odalitatea de a obine un #i#tem e"icient de "inanare a con#truciilor de locuine n
$om%nia4 nece#it+ ntr6o m+#ur+ mai mare dec%t #"era cadrului legi#lativ8 c%tigarea ncrederii
n #ucce#ul dezvolt+rii macroeconomice pe termen lung4 ntr6o evoluie #ocial+ i politic+
pozitiv+ #au meninerea di#ciplinei "i#cale pe termen lung.
Av%nd n vedere nece#itatea real+ de locuine n $om%nia i "aptul c+ condiiile
macroeconomice #unt nc+ ne"avorabile4 autorit+ile competente4 guvernul i #i#temul bancar
trebuie #+6i concentreze e"orturile n continuare c+tre #c+derea ratelor dob%nzii la creditele
ipotecare prin8
6 ncura-area concurenei ntre c%t mai muli mprumut+tori i produ#e ipotecare:
6 utilizarea pe #car+ larg+ a creditelor con#olidate n alt+ valut+ =USD4 EU$/> cu
opiune de conver#ie:
6 reducerea ntr6o m+#ur+ c%t mai mare a ri#curilor a#ociate "inan+rii ipotecare prin
mbun+t+irea cadrului de reglementare:
6 crearea i #pri-inirea b+ncilor de credit ipotecar i reglementarea obligaiunilor
ipotecare n concordan+ cu cerinele Uniunii Europene.
n concluzie4 nece#itatea creditului ipotecar n $om%nia e#te o realitate4 a"lat+ n
#tr%n#+ leg+tur+ cu nevoia dezvolt+rii #ectorului locativ care va duce la #ati#"acerea cererii de
locuine % cet+enilor rom%ni4 av%nd ca aport o #erie de bene"icii economico6#ociale8
9 &reterea locurilor de munc+ n #ectorul con#truciilor:
9 nle#nirea mobilit+ii "orei de munc+:
9 Dezvoltarea pieei imobiliare: Dezvoltarea pieei de capital:
U $ealocarea mai e"icient+ a re#ur#elor:
9 Diminuarea volatilit+ii macroeconomice.
)!/!/ Finan2area locuin2elor 1i riscurile asociate
(inanarea locuinelor pre#upune e2i#tena unor ri#curi pentru "urnizorii de #ur#e4
ri#curi care pot #+ le a"ecteze a"acerea. Se nt%lne#c dou+ #ur#e importante de ri#c8 una de
natur+ comercial+ alta de natur+ politic+.
n principal4 e2i#t+ urm+toarele ri#curi cu care #e con"runt+ mprumut+torii care
acioneaz+ pe piaa primar+ a ipotecilor #unt8
D
a> $i#cul comercial8
9 $i#cul de creditare8 caracterizat prin lip#a unei garanii #olide4 bene"iciari pro#t
#electai4 documentaii de credit de"icitare4 parametri de creditare prea permi#ivi: 9 $i#cul de
lic3iditate8 caracterizat la r%ndul lui prin "aptul c+ mprumut+torii "inaneaz+ credite ipotecare
pe termen lung pe baza depozitelor atra#e pe termen #curt:
9 $i#cul ratei dob%nzii4 rata dob%nzii la credite #e #tabilete pe baza unei rate di"erite a
"inan+rii =dob%nda "i2+ #au variabil+4 dob%nda la leu #au dob%nda la o valut+ de re"erin+>
b> $i#cul politic8
9 $i#cul de creditare8 drepturi ine"iciente a#upra propriet+ii imobiliare4 legi#laia
ipotecar+ #lab+4 protecie ine"icient+ a mprumut+torului:
9 $i#cul macroeconomic pe termen lung8 datorat ine"icientei guvernului n meninerea
in"laiei la un nivel #c+zut4 ri#c de #i#tem ridicat pe piaa "inanciar6bancar+4 etc.
D
Sergiu Sec3elariu i Ioan 0e-an4 P&reditul ipotecarP. Editura Deteptarea4 0ucureti 2HH24 pag. BI
1e m+#ur+ ce piaa "inanciar6bancar+ #e con#olideaz+ i devine mai #tabil+4 ri#cul ratei
dob%nzii i ri#cul de lic3iditate4 devin din ce n ce mai uor de admini#trat "+r+ a "i nece#ar un
#pri-in public #pecial.
Aadar4 n atenia direct+ a guvernului mai r+m%n doar ri#cul de creditare comercial+4
ri#cul politic i ri#cul de neplat+. E#te nece#ar promovarea unui program de a#igurare
ipotecar+ public+ care poate contribui la dezvoltarea i #tabilitatea unui #ector "inanciar
precum i la mbun+t+irea acce#ului la "inanare ipotecar+ pentru "amiliile cu venituri redu#e.
Un a#emenea program de a#igurare ipotecar+ public+ e#te nece#ar a #e iniia i pune n
aplicare4 cel puin n primii ani4 aa cum e cazul $om%niei4 p%n+ c%nd ri#curile a#ociate
credit+rii #e diminueaz+.
)!7 8odalit92ile de 5inan2are a locuin2elor
In +rile a"late n proce#ul4tranziiei4 marea ma-oritate a populaiei e#te reprezentat+ de
proprietarii propriilor locuine. n $om%nia4 pe#te A,J din populaia +rii deine apartamente
n proprietate4 n cl+diri multi"amiliale4 datorit+ privatiz+rii "ondului locativ de dup+ 1AAH4 n
timp ce n +rile dezvoltate ace#t procent e#te8 ;ermania )1 J4 (rana ,)J i SUA D)J.
Structura propriet+ii "ondului locativ n $om%nia4 realizat+ comparativ ntre anul
1AA2 i anul 2HH24 arat+ a#t"el8
I
2HH2 1AA2 2HH2 n J
"aa de 1AA2
'um+r J 'um+r J
5otal locuine din
care8
B11H)HI 1HH4H ID,AHH 1HH4H 1H,4A
6 proprietate privat+ IBDI), AI4H DH2)II2 IB4I 1H4D
6 proprietate de #tat 22HB,D 24I 1DH2DA 2H4A 14B
Datorit+ "aptului c+4 co#tul ac3iziion+rii unei noi locuine cu grad de con"ort #porit
e#te ridicat4 vec3imea actualului "ond locativ e#te relativ mare4 co#turile legate de ntreinere
i utilit+i #uportate de proprietarii apartamentelor #unt din ce n ce mai mari i e"orturile pe
care #tatul le "ace pentru modernizarea #i#temelor de termo"icare i a reelelor de di#tribuie
#unt de a#emenea mari4 #e impune adoptarea unui #i#tem modern de "inanare a locuinelor.
I
Sergiu Sec3elariu4 &on"erina de#pre creditul ipotecar4 0ucureti4 aprilie 2HH
Un #i#tem modern de "inanare a locuinelor trebuie #+ prezinte o #erie de
caracteri#tici8
6 e"icien+8 di"eren+ minim+ ntre co#tul #ur#elor atra#e i cel al creditelor acordate:
6 #tabilitate8 prin reglementare i #upraveg3ere:
6 diver#itate a produ#elor ipotecare o"erite:
6 acce#ibilitate8 pentru cel puin )HJ din populaie.
Si#temele de "inanare a locuinelor #e mpart pe dou+ categorii8
1> #i#teme bazate pe depozite bancare:
2> #i#teme care atrag re#ur#e de pe piaa de capital.
1. Si#temele bazate pe depozite bancare8 reprezint+ un mod de utilizare a lic3idit+ii
care e#te #u"icient+ n #i#temul no#tru bancar4 cu condiia ca ace#te credite pe termen lung #+
reprezinte doar o mic+ parte din activele b+ncilor.
A#t"el4 dintre #i#temele bazate pe depozitele bancare4 amintim urm+toarele8
V *odelul b+ncilor comerciale =cla#ic>8 "inanarea creditelor pe baza depozitelor
bancare:
V *odelul contractelor de economi#ire i creditare n #i#tem colectiv8 in#tituii
#pecializate care o"er+ credite #ubvenionate pe baza contractelor de economi#ire.
2. Si#temele care atrag re#ur#e de pe piaa de capital8 reprezint+ o #ur#+ alternativ+ de
"inanare a creditelor ipotecare4 #ur#+ care a cre#cut n importan+ n ultimii ani n +rile
dezvoltate.
A#t"el4 dintre #i#temele care atrag re#ur#e de pe piaa de capital4 amintim urm+toarele8
V *odelul b+ncilor #pecializate de credit ipotecar8 mprumut+tori #pecializai de
porto"oliu care #e "inaneaz+ prin intermediul emi#iunilor de obligaiuni:
V *odelul pieei #ecundare8 in#tituii de rang #ecund care crediteaz+ mprumut+torii
primari #au cump+r+ credite de la acetia.
In#tituiile "inanciare pot -uca un rol important pe piaa "inan+rii locuinelor. Ele pot
"i mp+rite n dou+ categorii8 in#tituii #pecializate: in#tituii ne#pecializate.
1rintre in#tituiile #pecializate #e a"l+8 b+ncile de credit ipotecar i in#tituiile de
economi#ire i creditare n #i#tem colectiv pentru locuine8
0+ncile de credit ipotecar #unt cele mai cuno#cute i r+#p%ndite in#tituii #pecializate
n Europa4 dup+ modelul +rilor #candinave4 ;ermania4 Au#tria4 etc. Dac+ la nceputul
activit+ii lor ele "inanau la nceput creditele din depozitele con#tituite de populaie4 n
prezent4 "ondurile #unt "urnizate cu prec+dere de piaa de capital prin intermediul emi#iunilor
de obligaiuni ipotecare.
9 Avanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor de locuine prin intermediul
in#tituiilor #pecializate de tipul b+ncilor de credit ipotecar8
6 /"er+ ncredere ridicat+ inve#titorilor:
6 *ar?eting i management al ri#curilor4 mai e"iciente: /bligaiunile ipotecare au un
nivel de #iguran+ #porit pentru inve#titori:
6 $eglementare i #upraveg3ere #trict+:
9 Dezavanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor de locuine prin intermediul
in#tituiilor #pecializate de tipul b+ncilor de credit ipotecar8
6 'ece#itatea cre+rii unui nou cadru legi#lativ:
6 Diver#i"icare redu#+ a porto"oliului de pla#ament:
In#tituiile de economi#ire i creditare n #i#tem colectiv pentru locuine reprezint+ un
alt tip de in#tituii #pecializate con#tituite #pecial pentru economi#irea i creditarea n #i#tem
colectiv pentru locuine4 dup+ modelul dezvoltat n #pecial n ;ermania i Au#tria #ub
denumirea de 0au#par?a##en.
9 Avanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor de locuine prin intermediul
in#tituiilor #pecializate de tipul celor de economi#ire i creditare n #i#tem colectiv8
6 *obilizeaz+ "onduri pe termen lung numai pentru "inanarea locuinelor:
6 *anagement al ri#cului mai e"icient:
Subvenia o"erit+ de #tat ncura-eaz+ populaia #+ economi#ea#c+:
9 Dezavanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor de locuine prin intermediul
in#tituiilor #pecializate de tipul celor de economi#ire i creditare n #i#tem colectiv8
6 &rearea unui nou cadru legi#lativ4 normativ i in#tituional:
6 &3eltuieli bugetare ridicate4 "+r+ rezultate #emni"icative pe termen #curt.
1rintre in#tituiile ne#pecializate #e a"l+8 b+ncile comerciale4 cooperativele de credit4
#ociet+ile de a#igurare i "ondurile de pen#ii. Ele dein o cot+ de pe#te DHJ din piaa
creditelor rezideniale4 din care numai b+ncile comerciale dein )HJ.
9 Avanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor de locuine prin intermediul
in#tituiilor ne#pecializate de tipul b+ncil Dezavanta-ele rezultate din "inanarea con#truciilor
de locuine prin intermediul in#tituiilor ne#pecializate de tipul b+ncilor comerciale8
6 *ar?eting i management al ri#cului mai puin e"icient:
6 1orto"oliul de credite ipotecare redu#:
6 1re"erin+ pentru credite cu rata dob%nzii variabil+.
n concluzie4 modelul b+ncilor comerciale pare a "i mai "le2ibil n#+ de "inanare
#porete prin "ormarea i dezvoltarea mecani#melor i in#tituiilor #peci"ice pieei #ecundare.
1rogramul guvernamental n domeniul locuinelor trebuie #+ "ie o parte component+ a
#trategiei naionale de dezvoltare economic+. 'u e#te adev+rat c+ domeniul con#truciei de
locuine ar "i rotia care pune n micare con#trucia de locuine. &eea ce n#eamn+ c+ o
dezvoltare economic+ rapid+4 o in"laie mic+ i un de"icit bugetar limitat #unt condiii
e#eniale pentru a accelera dezvoltarea ace#tui #ector.
)!: Sistemul de creditare ipotecar9 pe termen lung 0n 'om6nia
)!:!) 8odalit92iile de acordare a creditelor ipotecare
!n $om%nia4 e2i#t+ cel puin dou+ a#pecte "avorabile4 care vor conduce pe viitor la un
acce# mai e"icient la "inanarea internaional+4 i prin urmare4 la po#ibilitatea acord+rii de
mprumuturi pe termen lung prin reducerea ri#cului ratei dob%nzii i ri#cului de lic3iditate8
6 mbun+t+irea ri#cului de ar+ ca o rezultant+ a evoluiei pozitive a principalilor
indicatori macroeconomici:
6 un #i#tem bancar preponderent privat4 controlat de importani inve#titori #tr+ini.
&reditul ipotecar pe termen lung e#te un mprumut o"erit pe o perioad+ mai mare de ,
ani de c+tre o in#tituie "inanciar+ autorizat+ unei per#oane "izice #au -uridice4 n
#copul ac3iziion+rii #au con#truciei de locuine. &ea mai avanta-oa#+ opiune n ace#t #tadiu
"iind de la 1, la 2H ani #au la 2, de ani4 deoarece un termen de rambur#are mai mare
determin+ pl+i lunare mai mici pentru mprumutat
!n principiu4 valoarea creditului nu trebuie #+ dep+ea#c+ DHJ6BHJ din valoarea de
pia+ a locuinei ce urmeaz+ a "i cump+rat+ #au con#truit+ i care reprezint+ garania
creditului. !n $om%nia4 valoarea creditului prin noile norme ale 0+ncii 'aionale a $om%niei4
intrate n vigoare din data de 1 "ebruarie 2HH4 re#tricioneaz+ valoarea ma2im+ de creditare
la I,J din valoarea de pia+ a locuinei ce urmeaz+ a "i cump+rat+ #au con#truit+4 m+#ur+
luat+ pentru ca valoarea garaniilor #olicitate pentru acordarea mprumutului #+ nu "ie mai
mic+ de 1A din valoarea creditului ipotecar.
Avan#ul pe care mprumutatul #e oblig+ #+61 pl+tea#c+ pentru locuin+ trebuie #+
reprezinte ntre 2HJ i )HJ din valoarea ace#teia. 1rin normele 0+ncii 'aionale a $om%niei4
avan#ul trebuie #+ "ie de cel puin 2,J din valoarea de pia+ a locuinei ce urmeaz+ a "i
cump+rat+ #au con#truit+. In ceea ce privete creditul i dob%nda a"erent+4 ace#tea trebuie
ac3itate prin e"ectuarea de pl+i lunare4 de pre"erat egale4 pe toat+ durata creditului4 lucru care
convine at%t mprumutatului4 c%t i mprumut+torului. / rat+ lunar+ nu trebuie #+ dep+ea#c+
de regul+ )HJ6,HJ din venitul lunar al mprumutatului i al copl+titorului =#o4 #oie4 etc>. 7a
ora actual+ n ara noa#tr+4 noile norme impun ca rata i dob%nda #+ nu dep+ea#c+ ,J din
veniturile nete ale #olicitantului i ale "amiliei #ale.
7ocuina ipotecat+ nu poate "i utilizat+ ca i garanie pentru o alt+ obligaie i nu poate
"i nc3iriat+ de c+tre mprumutat "+r+ acordul #cri# al mprumut+torului.
&reditul ipotecar pe termen lung e#te acordat n condiii de co#turi4 termene4
rambur#are i control #trict n privina utiliz+rii ace#tuia4 principala garanie a rambur#+rii
con#tituind6o imobilul ac3iziionatMcon#truit cu ace#te "onduri.
De aceea4 contractul de credit trebuie #+ conin+ urm+toarele clauze8 valoarea
creditului ipotecar4 termenele i gra"icul de rambur#are4 dob%nda perceput+ de mprumut+tor
i condiiile pl+ii anticipate4 etc. n ceea ce privete contractul de ipotec+ ace#ta trebuie #+
includ+ urm+toarele clauze8 obiectul ipotecii i valoarea locuinei ipotecate4 principalele
obligaii a#igurate prin ipotec+4 termenul de valabilitate4 e2ecutarea ipotecii n caz de neplat+
i cerinele de a#igurare a propriet+ii ipotecate.
!n contractul de credit i n cel de ipotec+ #e prev+d drepturi i obligaii ale p+rilor4
care vor garanta at%t mprumutatului c%t i mprumut+torului prote-area intere#elor lor
mpotriva po#ibilelor abuzuri.
/binerea creditului ipotecar pre#upune parcurgerea unor etape ntr6o procedur+
#tandard8 W Aprobarea preliminar+ a mprumutatului:
W Evaluarea i+cut+ de mprumut+tor a#upra capacit+ii de plat+ a mprumutatului i
identi"icarea pla"onului ma2im al creditului ipotecar pe care l poate #u#ine mprumutatul:
W Selectarea unei propriet+i care #+ #ati#"ac+ po#ibilit+ile "inanciare ale
mprumutatului i cerinele mprumut+torului:
W Evaluarea locuinei care reprezint+ obiectul ipotecii4 pentru a i #e cunoate valoarea
de pia+:
W nc3eierea contractului de v%nzare6cump+rare i pe baza ace#tuia4 a contractului de
credit i de ipotec+ ntre mprumutat i mprumut+tor:
W nc3eierea tranzaciei cu v%nz+torul locuinei:
W A#igurarea locuinei i a#igurarea de via+ a mprumutatului.
mprumut+torul a#igur+ n continuare #erviciile a#ociate creditului acordat8 urm+rete
nca#area pl+ilor de la mprumutat4 ine evidena rambur#+rii creditului i a dob%nzii a"erente4
etc. Dup+ rambur#area obligaiilor "inanciare4 ipoteca con#tituit+ a#upra imobilului e#te
radiat+.
)!:!- $ei mai importan2i participan2i 0n sistemul de creditare ipotecar9
!n proce#ul de "uncionare i derulare a creditului ipotecar intervin mai muli
participani care conlucreaz+4 prin #arcinile i "unciile lor #peci"ice4 la buna de#"+urare a
mecani#mului de creditare8
B
1. mprumutaii #au debitorii8 #unt cet+eni rom%ni care nc3eie contracte de credit cu
o banc+ #au contracte de credit cu o per#oan+ -uridic+ nebancar+ n #copul e2clu#iv de a
ac3iziiona #au con#trui o locuin+4 care va reprezenta garania e2ecut+rii obligaiilor
contractuale =ipoteca>:
2. .%nz+torii de locuine8 #unt per#oane "izice #au -uridice care v%nd locuinele
deinute n proprietate #au locuinele altor per#oane "izice #au -uridice n numele ace#tora:
. mprumut+torii #au creditorii8 #unt b+nci #au alte per#oane -uridice autorizate care
o"er+ credite ipotecare con"orm unei proceduri #tabilite prin lege. mprumut+torul are
urm+toarele "uncii8 acordarea creditului ipotecar4 nc3eierea unui contract de credit i a unui
contract de ipotec+ i derularea creditelor ipotecare acordate n con"ormitate cu clauzele din
contractele de credit i ipotec+.
). /peratorii de pe piaa ipotecar+ #ecundar+8 #unt in#tituii #pecializate care au ca
#cop re"inanarea mprumut+torilor primari i acordarea de credite ipotecare pe termen lung4
av%nd ca i "uncii8 re"inanarea mprumut+torilor primari4 emiterea de valori mobiliare
ipotecare4 atragerea de "onduri de la inve#titori i a#i#tena te3nic+ acordat+ mprumut+torilor
primari.
,. $egi#tratari ai #tatului8 #unt in#tituii de #tat care nregi#treaz+ tranzaciile i
drepturile con#tituite n urma tranzaciilor imobiliare. Ace#t tip de in#tituii au urm+toarele
"uncii8 nregi#treaz+ tran#"erul de proprietate n urma tranzaciilor imobiliare4 nregi#treaz+
ipoteca i drepturile care decurg din contractul de ipotec+ i #toc3eaz+ i "urnizeaz+ in"ormaii
re"eritoare la drepturile de proprietate i ipotec+ tuturor participanilor pe piaa ipotecar+.
D. Societ+ile de a#igurare8 #unt #ociet+i autorizate de a#igurare care o"er+ a#igur+ri
ale propriet+ilor4 ale per#oanelor mprumutate precum i a#igur+ri civile.
I. Evaluatorii8 #unt per#oane "izice i -uridice autorizate #+ e"ectueze evalu+ri ale
locuinelor con#tituite ca ipotec+.
B. Agenii imobiliare8 #unt per#oane -uridice autorizate #+ intermedieze tranzacii pe
piaa imobiliar+ i #+ acorde con#ultan+ de #pecialitate.
B
Sergiu Sec3elariu i Ioan 0e-anX P&reditul ipotecarP4 Editura Deteptarea4 0ucureti 2HH24 pag. AI
A. Inve#titorii8 #unt per#oane "izice #au -uridice care ac3iziioneaz+ valori mobiliare
garantate cu ipoteci i emi#e de mprumut+tori #au operatori de pe piaa #ecundar+. Din
acea#t+ categorie "ac parte "ondurile de inve#tiii4 "ondurile de pen#ii4 #ociet+ile de a#igurare4
b+ncile4 etc.
1H. /peratorii care a#igur+ in"ra#tructura credit+rii ipotecare. Din acea#t+ categorie "ac
parte notarii publici4 autorit+ile de nregi#trare4 cu#todie i garantare4 con#ultanii -uridici i
alii care conduc operaiuni #peci"ice tranzaciilor cu locuine.
Statul are un rol aparte n iniierea credit+rii ipotecare pe termen lung4 prin elaborarea
conceptului de dezvoltare a credit+rii ipotecare4 promovarea bazei legale pentru o "uncionare
e"icient+ i credibil+4 "urnizarea m+#urilor de protecie a mprumutailor dar i a
mprumut+torilor i inve#titorilor4 #tabilirea politicii "i#cale4 n"iinarea in#tituiilor nece#are
unei piee organizate i participarea la managementul ace#tora.
$#&IT%U -
&'%$EDU'IE #$%'D.'II $'EDITUUI I&%TE$#'
-!) #specte legate de 3onitatea clientului
Deoarece analiza capacit+ii de rambur#are a creditului ipotecar la 0anc+ are pe l%ng+
a#pectele generale i c%teva particularit+i reg+#ite la unele b+nci4 vom #ublima n continuare
i ace#t a#pect al analizei creditului.
&apacitatea de rambur#are4 reprezint+ rata lunar+ ma2im+ pe care o admite banca n
"uncie de venitul net cumulat al mprumutatului i al #oului #au #oiei ace#tuia. .enitul
#oului #au #oiei #e ia n calculul capacit+ii de rambur#are numai atunci c%nd venitul net al
mprumutatului e#te in#u"icient pentru obinerea creditului #olicitat. Dac+ nici veniturile
cumulate ale mprumutatului i ale #oului #au #oiei ace#tuia nu #unt #u"iciente #e pot lua n
calculul capacit+ii de rambur#are la unele b+nci comerciale4 i veniturile "ide-u#orilor.
1ot avea calitatea de "de-u#or p+rinii mprumutatului #au ai #ouluiM#oiei ace#tuia.
(ide-u#orii trebuie #+ aib+ acelai domiciliu cu cel al "amiliei mprumutatului de cel puin un
an.
.%r#ta "ide-u#orilor la data rambur#+rii a ,HJ din credit nu trebuie #+ dep+ea#c+4 n
principiu4 D, de ani la unele dintre b+nci.
!n cazul n care la #tabilirea capacit+ii de rambur#are a creditului de c+tre mprumutat
#e iau n calcul i veniturile #ouluiM#oiei4 ace#taMacea#ta va #emna contractul de credit n
calitatea de codebitor. In cazul n care la #tabilirea capacit+ii de rambur#are a creditului de
c+tre mprumutat #e iau n calcul i veniturile "ide-u#orilor4 acetia vor nc3eia cu banca
contracte de "ide-u#iune.
Dovada realiz+rii veniturilor #e "ace prin8 o adeverina de venit pentru #alariaii
anga-ai pe perioad+ nedeterminat+:
9 adeverina de venit pentru #alariaii anga-ai pe perioad+ determinat+:
9 decizia de impunere emi#+ de Admini#traia (inanciar+ pentru anul "i#cal nc3eiat:
9 declaraia anual+ de venit pentru liber pro"e#ioniti:
9 declaraia de venit global nregi#trat+ la Admini#traia (inanciar+ pentru anul "i#cal
nc3eiat:
9 adeverin+ de repartizare a dividendelor:
9 ultimul talon de pen#ie.
.enitul net luat n calculul capacit+ii de rambur#are va "i cel n#cri# n documentele
-u#ti"icative diminuat cu #umele declarate ca datorii n (ia clientului. &a urmare a calculului
capacit+ii de rambur#are4 m+rimea ma2im+ a creditului e#te egal+ cu valoarea minim+ dintre
valoarea #tabilit+ de capacitatea de rambur#are4 limita de "inanare i #olicitarea creditului.
Aportul propriu8 n natur+ i n numerar mpreun+ cu creditul acordat trebuie #+
a#igure realizarea #au ac3iziionarea imobilului care "ace obiectul contractului.
-!- #pro3area 1i anga;area creditelor
&lienii 0+ncii4 per#oane "izice i -uridice pot contracta credite ipotecare cu
urm+toarele de#tinaii8
6 con#truirea de locuine noi4 inclu#iv utilit+ile a"erente:
6 con#truirea de ca#e de vacan+4 inclu#iv utilit+ile a"erente: modernizarea4 e2tinderea
locuinelor i ca#elor de vacan+:
6 terminarea locuinelor i ca#elor de vacan+ n cazul n care volumul lucr+rilor
e2ecutate "a+ de valoarea inve#tiiei e#te8 n general #ub ,HJ #au pe#te ,HJ:
6 cump+rarea de locuine terminate #au neterminate4 inclu#iv ac3itarea #ultei
re"eritoare la o locuin+4 rezultat+ din 3ot+r%ri -udec+toreti4 din contracte de #c3imb4 dintr6un
act de parta- voluntar #au dintr6un contract de tranzacie4 potrivit legii4 de la unit+ile
#pecializate ale
con#iliilor locale4 regii autonome4 #ociet+i comerciale4 per#oane "izice:
6 cump+rarea de ca#e de vacan+:
6 cump+r+ri de terenuri pentru con#trucii #ituate n intravilan.
n cazul per#oanelor "izice4 documentele nece#are obinerii creditului #unt
urm+toarele8
6 cerere4 adeverin+ #alarii4 talon pen#ie4 alte documente doveditoare de venit i
bugetul de venituri i c3eltuieli.
Se vor mai depune i urm+toarele documente8
a> pentru con#trucii noi de locuine #au ca#e de vacan+ i pentru modernizarea4
e2tinderea #au terminarea celor e2i#tente8
9 actul de proprietate a#upra terenului de con#trucie #au de conce#ionare al ace#tuia
#au4 dup+ caz4 actul de proprietate a con#truciei care #e modernizeaz+4 e2tinde #au termin+:
9 autorizaia de con#truire eliberat+ de c+tre primarii potrivit legii4 precum i proiectul4
devizul general de lucr+ri mpreun+ cu avizele de la "urnizorii de utilit+i4 care au #tat la baza
eliber+rii autorizaiei re#pective:
9 devizul lucr+rilor r+ma#e de e2ecutat n valori actualizate4 pentru termin+rile de
locuine:
9 actul de con#tituire n condiiile legii a a#ociaiei civile "+r+ #cop lucrativ n cazul
locuinelor care #e con#truie#c n blocuri #au cl+diri cu mai multe apartamente4 precum i
proce#ul verbal de repartizare a tuturor locuinelor i #paiilor cu alt+ de#tinaie4
individualizate pe "iecare membru al ace#teia i valoarea lor4 cu obligaia ca la terminarea
lucr+rilor4 n cazul obinerii unor economii4 #+ #e actualizeze repartizarea creditelor utilizate i
dob%nzilor a"erente pe "iecare bene"iciar de #paiu:
b> pentru cump+r+ri de locuine noi #au neterminate i ca#e de vacan+ de la unit+i
#pecializate ale con#iliilor locale4 regii autonome i #ociet+i comerciale8
9 contractul de v%nzare6cump+rare nc3eiat cu #ocietatea care vinde locuina4 #au orice
alt+ dovada emi#+ de acea#ta4 n care #+ #e #peci"ice valoarea locuinei modalitatea de plat+ a
ace#teia precum i valoarea ac3itat+ n avan#:
9 dovada de c%tigare a licitaiei publice n cazul locuinelor care #e v%nd n condiiile
legii:
9 documentele prev+zute mai #u# dup+ cum e#te cazul:
c> pentru cump+r+ri de locuine i ca#e de vacan+ de la per#oane "izice8
contractul de v%nzare6cump+rare #ub #emn+tura privat+4 #au dup+ caz4 contractul de
v%nzare6cump+rare autenti"icat4 nc3eiat cu per#oana "izica care vinde locuina4 n care #e
#peci"ic+ valoarea la care #6a convenit v%nzarea4 adre#a e2act+ a ace#teia4 modalitatea de plat+
i valoarea ac3itat+ ca avan#:
d> pentru cump+r+ri de terenuri pentru con#trucii8
9 contractul de v%nzare6cump+rare #ub #emn+tura privat+ #au dup+ caz4 contractul de
v%nzare6cump+rare autentic4 nc3eiat cu per#oana "izic+ #au -uridic+ care vinde terenul4 n
care #e #peci"ic+ valoarea la care #6a convenit v%nzarea4 ampla#area ace#tuia4 modalitatea de
plat+ i valoarea ac3itat+ ca avan#.
n toate cazurile4 n cazul garant+rii creditului cu un alt bun imobil dec%t cel care #e
cump+r+4 #e depun i urm+toarele documente8
6 actele de proprietate ale bunului imobil care con#tituie garania creditului:
6 raportul de evaluare a imobilului cu care #e garanteaz+ creditul.
Analiza nece#arului de credite la 0anc+ #e "ace n "elul urm+tor8
a> pentru con#trucii noi de locuine #au ca#e de vacan+ #i pentru modernizarea4
e2tinderea #au terminarea celor e2i#tente8
9 valoarea lucr+rilor #e #tabilete pe baz+ de proiect i deviz general ntocmite de c+tre
o unitate de proiectare autorizat+4 elaborate cu re#pectarea reglement+rilor legale privind
proiectarea con#truciilor4
9 la #tabilirea valorii con#truciei #e va avea n vedere cuprinderea n proiectul care a
#tat la baza eliber+rii autorizaiei de con#truire a tuturor lucr+rilor care #+ a#igure
"uncionalitatea obiectului creditat
b> pentru cump+r+ri de locuine noi #au neterminate i ca#e de vacan+ de la unit+i
#pecializate ale con#iliilor locale4 regii autonome i #ociet+i comerciale8
6 #e va avea n vedere valoarea #tabilit+ potrivit legii de c+tre unitatea care vinde
locuina4 con"orm contractului de v%nzare6cump+rare n cazul celor terminate4 #au cea
rezultat+ din proiect pentru cele care #e cump+r+ n vederea termin+rii4 care va cuprinde i
valoarea lucr+rilor realizate potrivit rezultatelor licitaiei publice comunicate de organizatorul
ace#teia:
6 pentru con#truciile preluate pentru terminare n urma unei licitaii publice4
organizate potrivit legii4 #e va urm+ri re#pectarea anga-amentelor a#umate cu acea#ta ocazie
cu privire la lucr+rile de modernizare4 tran#"ormare4 amena-are i mbun+t+ire a gradului de
con"ort al ace#tora.
!n ambele cazuri #e vor avea n vedere i urm+toarele a#pecte8
Y nivelul creditului #e #tabilete ca di"eren+ ntre valoarea total+ a inve#tiiei i
aportul propriu con#tituit "ie n numerar n banca #au ac3itat v%nz+torului4 "ie n lucr+ri
e2ecutate a c+ror valoare #e #tabilete prin evaluare de c+tre banc+:
Y aportul propriu4 indi"erent de modul de con#tituire va "i de minim 2,6H J din
valoare inve#tiiei c%nd acea#ta #e e2ecut+ de c+tre o unitate #pecializat+ i H6)HJ c%nd #e
realizeaz+ prin "orte proprii.
c> pentru cump+r+ri de locuine i ca#e de vacan+ de la per#oane "izice8
6 nivelul creditului va "i de cel mult IH6I,J din valoarea n#cri#+ n contractul de
v%nzare6cump+rare4 3ot+r%rea -udec+torea#c+ de"initiv+ i irevocabil+4 contractul de #c3imb4
actul de parta- voluntar #au contractul de tranzacie.
d> pentru cump+r+ri de terenuri pentru con#trucii8
6 nivelul creditului va "i de cel mult IH6I,J din valoarea n#cri#+ n actul de v%nzare6
cump+rare.
1entru ca banca #+ aib+ certitudinea re#tituirii creditului4 ea oblig+ #olicitantul #+
garanteze mprumutul4 dup+ cum urmeaz+8
a> 1entru con#trucii noi de locuine i ca#e de vacane8
6 ipoteca con#tituit+ a#upra unor bunuri imobile a"late n proprietatea #olicitantului de
credit #au a unui girant4 pe baza unui contract de garanie imobiliar+.
b> pentru "inalizarea con#truciilor neterminate8
6 ipoteca con#tituit+ a#upra cl+dirilor pe baza unui contract de garanie imobiliar+ n
#ituaia n care #tadiul atin# permite ipotecarea #au ipoteca ce #e va con#titui a#upra unor
bunuri imobile a"late n proprietatea #olicitantului de credit #au a unui girant
c> pentru lucr+ri de modernizare i e2tinderea lucr+rilor e2i#tente8
6 ipoteca con#tituit+ pe baza contractului de garanie imobiliar+ a#upra con#truciei ce
urmeaz+ a #e moderniza #au e2tinde.
d> pentru cump+r+ri de locuine terminate #au neterminate i ca#e de vacan+ inclu#iv
ac3itarea #ultei re"eritoare la o locuina4 rezultata din 3ot+r%ri -udec+toreti8
6 ipoteca con#tituit+ pe baza contractului de garanie imobiliar+ a#upra locuinei care
#e cump+r+ n cazul n care e#te po#ibil con"orm punctului b> de mai #u#4 #au ipoteca
con#tituit+ a#upra unor bunuri imobile a"late n proprietatea #olicitantului de credit #au a unui
girant.
&oncluziile privind acordarea creditului #e vor cuprinde n O (ia de analiz+ pentru
aprobarea credituluiP din care trebuie #+ rezulte8
9 capacitatea de rambur#are a clientului pe baza bugetului de venituri i c3eltuieli ale
"amiliei: ntocmit n con"ormitate cu prevederile legale4 n toate cazurile #e vor inve#tiga
a#pectele
privind #ituaia patrimonial+ a "amiliei #olicitantului de credit4 precum i per#pectiva
meninerii veniturilor pe ntreaga perioad+ de creditare4 av%ndu6#e n vedere #igurana
p+#tr+rii locului de munc+:
9 actele de proprietate a#upra bunurilor cu care #e garanteaz+ creditul:
9 con#tituirea aportului propriu:
9 a#igurarea "inan+rii integrale a locuinelor care #e e2ecut+ n blocuri #au cl+diri4 cu
mai multe apartamente din #ur#e proprii i credit:
9 re#pectarea prevederilor din autorizaia de con#truire4 a avizelor pentru utilit+i i a
termenului de valabilitate a ace#teia:
9 determinarea corect+ a nivelului creditului:
9 e2actitatea i corectitudinea ntocmirii documentelor.
1ropunerea de aprobare e#te n#uit+ de e"ul compartimentului prin #emnarea O(iei
de analiz+ pentru aprobarea credituluiP. Acea#ta mpreun+ cu toat+ documentaia creditului #e
prezint+ #pre analiz+ con#ilierului -uridic.
!n cazul re#pingerii cererii de credit4 re"eratul ntocmit de o"ierul de credit #e vizeaz+
de e"ul compartimentului i de directorul unit+ii bancare4 iar motivul #e va comunica n
#cri# clientului. Aprobarea creditului #e "ace pe baza O(iei de analiz+
111
potrivit
competenelor #tabilite. Dup+ aprobarea creditului #e va ntocmi contractul de credit.
Anga-amentul4 potrivit contractului de credit nc3eiat4 #e nregi#treaz+ n evidena
e2trabilanier+ a b+ncii4 la data i valoarea prev+zut+ n contract.
1entru nle#nirea realiz+rii tranzaciei ntre v%nz+tor i cump+r+tor4 banca poate
elibera #olicitantului de credit o adre#+ prin care #e comunic+ aprobarea unui credit pentru
cump+rare de locuin+4 cu precizarea valorii ace#teia4 ce va "i eliberat numai dup+ prezentarea
contractului de v%nzare6cump+rare nc3eiat n "orma autentic+ i tran#cri# la -udec+torie4
precum i a contractului de ipotec+ a#upra imobilului cump+rat prin credit4 dac+ e#te cazul.
&reditul aprobat #e pune la di#poziia clientului #ub "orma limitei de creditare4 care
e#te ma2im+ i #e acord+ n cont #eparat de mprumut prin debitarea ace#tuia pe m+#ura
e"ectu+rii pl+ilor4 prin contul curent al clientului. &oncomitent cu #umele din credit utilizate
#e diminueaz+ anga-amentul din evidena e2trabilanier+.
&reditele vor "i pu#e la di#poziie4 numai dup+ ce #e va veri"ica ndeplinirea
prevederilor legale privind con#tituirea ipotecii4 ce#ionarea drepturilor de de#p+gubire
rezultate din8
6 #i#tarea temporar+ a credit+rii4 condiion%nd reluarea ace#tuia de prezentarea
autorizaiei de con#truire reactualizat+ i a proiectului care a #tat la baza eliber+rii ace#teia4
a#t"el ca n termen de cel mult AH de zile #+ "ie reluate lucr+rile: #i#tarea de"initiv+ a credit+rii
n m+#ura n care nu pot "i ndeplinite condiiile de mai #u# i luarea de m+#uri pentru
recuperarea creditului acordat4 inclu#iv prin declanarea procedurii de e2ecutare #ilit+.
1entru cump+r+ri de locuine i ca#e de vacan+ inclu#iv ac3itarea #ultei re"eritoare la
o locuin+4 rezultat+ din 3ot+r%ri -udec+toreti4 din contracte de #c3imb4 dintr6un act de parta-
voluntar #au dintr6un contract de tranzacie4 potrivit legii4 de la unit+i #pecializate8 #ociet+i
comerciale4 per#oane "izice4 precum i a cump+r+rilor de teren pentru con#trucii8
9 0anca va urm+ri re#pectarea raportului #ur#e propriiMcredit #tabilit la aprobarea
creditului4 #uma ace#tora acoperind integral valoarea locuinei care #e cump+r+:
9 n cazul n care n momentul prezent+rii contractului de v%nzare6cump+rare #au a
contractului de #c3imb4 #e con#tat+ c+ ace#ta #6a nc3eiat la o valoare a locuinei #au a
terenului di"erit+ de cea luat+ n calcul la determinarea nivelului creditului #e va proceda
a#t"el8
6 dac+ valoarea e#te mai mare4 clientul e#te obligat #+ "ac+ dovada c+ di#pune de
#ur#ele proprii nece#are acoperirii di"erenei de pre4 a#t"el ca mpreun+ cu6creditul aprobat #+
a#igure ac3itarea integral+ a valorii n#cri#e n contractul de v%nzare6cump+rare #au n
contractul de #c3imb.
6 dac+ valoarea e#te mai mica4 #e va recalcula nivelul ma2im al creditului ce #e poate
acorda in%nd cont i de #ur#ele proprii ale clientului de-a con#tituite la #olicitarea creditului4
n ace#t caz nivelul creditului #e va diminua core#punz+tor n "uncie de valoarea n#cri#+ n
contractul de v%nzare6cump+rare #au n contractul de #c3imb. n #ituaia n care creditul a "o#t
acordat naintea prezent+rii contractului de v%nzare6cump+rare #au a contractului de #c3imb4
di"erena cu care trebuie diminuat creditul #e recupereaz+ de la client i #e opereaz+ ca
rambur#are de credit. Dac+ acea#t+ #um+ nu #e poate recupera de la client4 #e va con#idera
credit re#tant i #e va.nregi#tra core#punz+tor n contabilitate.
9 n cazul n care creditul a "o#t pu# la di#poziie naintea prezent+rii documentelor
-u#ti"icative4 clientul are obligaia prezent+rii la banc+4 n termen de 1, zile de la data
a#igurarea locuinei cu care #e garanteaz+ creditul i #emnarea contractului de credit
de ambele p+ri i de girani.
a> pentru con#trucii noi de locuine #au ca#e de vacan+ i pentru modernizarea4
e2tinderea #au terminarea celor e2i#tente:
0anca va e"ectua pl+ile din avan#ul depu# i apoi din credit pe baza ordinului depu#
#au al cec6ului emi# de client4 ori pe baza documentelor de plat+ emi#e de unitatea de
con#trucii care a "o#t acceptate de bene"iciar #au de mputernicitul ace#tuia4 n concordan+
cu #tadiul "izic al lucr+rilor de con#trucii realizate.
!n cazul realiz+rii lucr+rilor cu "ore proprii4 pl+ile #e "ac numai ealonat pe baza
ordinelor de plat+ i a cec6urilor emi#e de #olicitant #au n numerar numai dup+ -u#ti"icarea
c3eltuielilor e"ectuate.
!mprumutatul i poate da acordul prin contractul de credit ca la #olicitarea unit+ii
v%nz+toare4 banca #+ e"ectueze pl+ile core#punz+tor #tadiului "izic realizat.
b> pentru cump+r+ri de locuine noi #au neterminate i ca#e de vacan+ de la unit+i
#pecializate ale con#iliilor locale4 regii autonome #i #ociet+i comerciale8
0anca va e"ectua plata din credit numai prin virament n contul unit+ii v%nz+toare4
concomitent cu avan#ul con#tituit n banca4 dac+ e#te cazul4 pe baza ordinului de plat+ #au a
cec6ului #emnat de client i al documentelor care #+ -u#ti"ice #olicitarea pl+ii.
!n cazul n care creditul e#te garantat cu alte bunuri imobiliare dec%t locuina care #e
cump+r+4 creditul #e poate pune la di#poziie "+r+ prezentarea documentelor prezentate mai
#u#4 dar numai dup+ n#crierea contractului de ipotec+ n $egi#trul de in#cripiuni i
tran#cripiuni imobilare al Rudec+toriei precum i nregi#trarea la o #ocietate de a#igur+ri a
ce#iunii drepturilor de de#p+gubire pentru bunurile ipotecate n "avoarea b+ncii.
c> pentru cump+r+ri de locuine i ca#e de vacan+ de la per#oane "izice8
&reditul #e pune la di#poziie numai dup+ prezentarea n original al contractului de
v%nzare6cump+rare #au a contractului de #c3imb nc3eiat n "orm+ autentic+ i tran#cri# la
-udec+torie4 re#pectiv a 3ot+r%rii -udec+toreti de"initive i irevocabile4 a actului de parta-
voluntar tran#cri#e n $egi#trul de in#cripiuni al Rudec+toriei4 dup+ caz4 a c+rui copie #e
reine la banc+.
1lata din credit #e "ace numai prin virament n contul v%nz+torului pe baza ordinului
de plat+ #au cec6ului #emnat de client
1entru aprobarea creditului #e #olicit+ garanii. ;araniile trebuie #+ acopere valoarea
creditului acordat n proporie de 14J. ;arania de baz+ a creditului ipotecar #e
con#tituie n ipoteci i privilegii a#upra imobilului4 re#pectiv teren i con#trucie4 pentru care
#e acord+ credit ipotecar pentru inve#tiii imobiliare. n completarea garaniei de baz+ #e pot
lua depozite n lei i valut+ con#tituite la banc+ i garanii imobiliare4 altele dec%t cele care
con#tituie obiectul creditului.
A#igurarea garaniilor #e de#"+oar+ n "elul urm+tor8 banca va contracta polie de
a#igurare de via+ pentru mprumut+tor i polie de a#igurare a garaniilor creditului n calitate
de bene"iciar al de#p+gubirilor pe toat+ durata de creditare. 1oliele de a#igurare vor "i
ce#ionate n "avoarea b+ncii pe toat+ durata de creditare. Sumele minime a#igurate #e
#tabile#c prin reglement+ri interne ale b+ncii.
-!/ Veri5icarea 1i ram3ursarea creditului
-!/!) Veri5icarea utiliz9rii creditului
Urm+rirea utiliz+rii creditului are loc pentru con#trucii noi #au ca#e de vacan+ i
pentru modernizarea4 e2tinderea #au terminarea celor e2i#tente.
1e ntreaga perioad+ de creditare4 banca va #upraveg3ea re#pectarea de c+tre
mprumutat a condiiilor avute n vedere la aprobarea creditului. 1entru acea#ta #e vor e"ectua
veri"ic+ri de c%te ori #e con#ider+ nece#ar4 urm+rindu6#e n principal8
6 realizarea lucr+rilor n concordan+ cu autorizaia de con#truire i proiectul care a
#tat la baza eliber+rii ace#tuia:
6 pl+ile din credit #+ "ie n concordan+ cu #tadiul realiz+rii con#truciei:
6 rennoirea contractelor de a#igurare4 n cazul lucr+rilor ce #e e2ecut+ n regie4
core#punz+tor #tadiilor "izice e2ecutate.
!n cazul n care din ace#te veri"ic+ri e"ectuate pe teren4 n prezena bene"iciarului i
con#tructorului4 #e con#tat+ nere#pectarea autorizaiei de con#truire i a proiectului care a #tat
la baza eliber+rii ace#teia4 #e va proceda a#t"el8
utiliz+rii creditului4 a contractului de v%nzare6cump+rare #au a contractului de #c3imb
nc3eiat n "orm+ autentic+ i trimi# la -udec+torie.
9 n cazul neprezent+rii documentelor -u#ti"icative n cadrul ace#tui termen4 #e va
percepe
la creditul an #old dob%nda penalizatoare aprobat+ pentru nere#pectarea de#tinaiei
creditului la per#oanele "izice4 care #e va calcula de la data e2pir+rii termenului p%n+ la data
prezent+rii ace#tora4 at%t pentru creditul curent c%t i pentru cel re#tant4 dac+ e#te cazul4 n
cazul neprezent+rii documentelor -u#ti"icative n termen de apro2imativ ), zile de la
utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integral+ a creditului de la debitori i girant4
inclu#iv pe calea e2ecut+rii #ilite a garaniilor4 la acea#t+ dat+ creditul devenind #cadent
integral.
-!/!- 'am3ursarea creditului
&reditul mpreun+ cu dob%nda #e rambur#eaz+ lunar potrivit gra"icului de rambur#are
n #um+ "i2+ #au variabil+ de c+tre titularul de credite.
!n cazul c%nd clientul nu are po#ibilitatea ac3it+rii unei rate con#tante din credit i a
pl+ii dob%nzii calculate la #oldul creditului4 #e poate conveni cu clientul rambur#area
creditului i plata dob%nzii #+ #e "ac+ n #um+ "i2+.
n cazul #olicit+rilor de rambur#are n devan# a creditelor pentru care prin contractul
de credit #6a convenit cu clientul ca rambur#area creditului i plata dob%nzii #+ #e "ac+ lunar
n #um+ "i2+4 cu dob%nda medie capitalizat+4 #e va proceda a#t"el8
W Se va proceda la reanalizarea capacit+ii de plat+ a clientului4 n condiiile calcul+rii
dob%nzii la #old real4 a#t"el8
U #e recalculeaz+ dob%nda la #old real de la data utiliz+rii creditului p%n+ la data
oper+rii rambur#+rii4 inclu#iv pentru "raciunea de lun+ n care #e "ace rambur#area nainte de
#caden+ i #e compar+ cu dob%nda e"ectiv nca#at+.
9 n cazul n care dob%nda calculat+ la #old real e#te mai mare dec%t dob%nda nca#at+4
#e va analiza dac+ e2i#t+ po#ibilitatea nca#+rii di"erenei de dob%nd+:
W Aprobarea rambur#+rii8 &ererea clientului de rambur#are n devan# a creditului4 #e
va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dac+8
6 ntiinarea clientului n leg+tur+ cu di"erena de dob%nd+ rezultat+ ca urmare a
recalcul+rii dob%nzii la #old real4 pe care va trebui #+ o ac3ite integral la data rambur#+rii n
devan#:
6 acceptarea de c+tre client a #c3imb+rii modului de calcul a dob%nzii i implicit a
ac3it+rii di"erenei de dob%nd+4 prin #emnarea unui act adiional la contractul de credit prin
care #e va #peci"ica modi"icarea clauzei contractuale re"eritoare la rambur#area creditului i la
care #e va ane2a noul gra"ic de ealonare a creditului r+ma# n #old:
6 pentru #oldul de credit r+ma# dup+ operarea rambur#+rii n devan#4 #e re"ace gra"icul
de rambureare aplic%ndu6#e procedeul de calcul al dob%nzii la #old real. pentru num+rul de
luni r+ma#e con"orm contractului de credit.
$ambur#area creditelor va ncepe4 de regul+4 n luna urm+toare utiliz+rii creditului4 iar
dup+ caz4 poate ncepe n luna urm+toare prev+zut+ n documentaia pentru realizarea #au
terminarea lucr+rilor4 "+r+ a dep+i n#+ 12 luni de la data nc3eierii contractului de credit. n
acea#t+ perioad+ #e va calcula i nca#a dob%nda la creditul n #old. 1entru neplat+ la #caden+
a unei rate lunare4 banca e#te n drept #+ treac+ la recuperarea imediat+ a ratei creditului i a
dob%nzilor a"erente din contul curent al clientului4 iar n cazul n care ace#t lucru nu e#te
po#ibil4 #+ treac+ la e2ecutarea #ilit+ pe calea valori"ic+rii bunurilor ipotecate.
!n cazul nt%rzierii la plata4 0anca va trimite mprumutatului n c%teva zile de la data
#cadenei4 o noti"icare prin #cri#oare recomandat+4 prevenindu61 a#upra con#ecinelor
nc+lc+rii &ontractului. n cazul n care4 n termen de apro2imativ H de zile de la primirea
noti"ic+rii4 mprumutatul nu6i e2ecut+ obligaiile4 &ontractul #e con#ider+ reziliat de plin
drept i ntreaga #um+ a ratelor de credit cu dob%nzile a"erente devine e2igibil+.
&reditele #e avizeaz+Maprob+ de c+tre comitetele de credite organizate la nivelul
unit+ilor teritoriale4 Direcia &reditelor $etail4 &omitetul de &redite al b+ncii4 &omitetul de
$i#c i &on#iliul de Admini#traie n limita competenelor #tabilite. Semnarea contractelor de
credit i a contractelor acce#orii =contractele de garanie> #e de#"+oar+ a#t"el8
6 contractul de credit i contractele acce#orii ale ace#tuia #e #emneaz+ de c+tre
mprumutat4 garani i codebitor n prezena unui reprezentant al b+ncii #au a unor per#oane
mputernicite de conducerea b+ncii4 nainte de anga-area creditului:
(iecare "il+ a contractului #e tampileaz+4 iar #paiile i "ilele libere #e bareaz+.
&ontractul de credit #e nc3eie n ) e2emplare din care pentru banc+ i unul pentru
mprumutat.
$#&IT%U /
STUDIU DE $#, # B#"$ &%ST
/!)%32inerea unui credit ipotecar la Banc &ost
Domnul *unteanu Emil4 dorete #+ obin+ un credit ipotecar pentru ionarea unei
locuine4 mai e2act a unui apartament cu doua camere. !n ace#te condiii el apeleaz+ la 0anc
1o#t pentru a vedea care #unt condiiile nece#are pentru a obine un a#t"el de credit ipotecar i
care #unt documentele nece#are pentru aprobare.
1arametrii care #e iau n con#iderare la contractarea creditului #unt urm+torii8
valoarea locuinei
nivelul creditului de la banc+ ca procent din valoarea locuinei
termenul de acordare a creditului
rata dob%nzii percepute de c+tre banca i variaia ratelor i dob%nzilor.
1arametrii #tabilii #unt urm+torii8
valoarea locuinei e#te de 2I HHH euro:
nivelul creditului va "i de p%n+ la I,J din valoarea n#cri#+ n contractul de v%nzare6
cump+rare adic+ 2H HHH euro
termenul de acordare e#te de 2H ani
dob%nda la data anga-+rii creditului e#te de AJ inde2abil+.
varianta alea#+ e#te de rate egale
banca percepe un comi#ion de ge#tionare a creditului de 2J
rambur#area creditului i plata dob%nzilor #e "ace lunar4 n #ume con#tante pe
urmatoarele 2)H luni.
Ace#tea "iind condiiile acord+rii creditului #e purcede la ntocmirea do#arului de
creditare.5oate ace#te documente #unt nece#are i trebuie #a "ie nglobate n do#arul ce va "i
depu# la banca. Documentele #tau la baza deciziei b+ncii de a acorda #au nu bonitate
clientului.
Dac+ do#arul e#te admi# urm+torul pa# va "i acordarea creditului de care clientul are
nevoie.
!n continuare vor "i tratate pe #curt cateva din documentele din do#arul de creditare.
&erere de credit6 ane2+
conine date in"ormative ale #olicitantului4 inclu#iv #ituaia "amilial+
#olicitantul declar+ pe propria r+#pundere de#pre corectitudinea datelor menionate n
contractul de credit i #e anga-eaz+ la ndeplinirea tuturor obligaiilor prev+zute n contract.
0ugetul de venituri i c3eltuieli6ane2+
e#te o #ituaie a veniturilor i c3eltuielilor n "amilia #olicitantului
de rezultatul ei va depinde bonitatea clientului
e#te obligatoriu ca nivelul ratei dob%nzii #+ nu dep+ea#c+ ,J din veniturile
per#onale coroborate cu cele ale "amiliei ace#tuia.
Adeverinele de venit6 ane2+
adeverina de venit e#te emi#+ de #ocietatea la care e#te anga-at #olicitantul creditului
#ocietatea #e oblig+ #+ rein+ lunar i #+ vireze la banc+ rata i dob%nda a"erente
"iecarei luni
conine #emn+tura i tampila per#oanelor autorizate
(ia de prezentare a creditului
prezint+ creditul cu toate variantele lui
#e de#crie locuina care "ace obiectul contractului
e#te #emnat de c+tre e"ul de #erviciu4 o"ierul -uridic i o"ierul -uridic.
&ontractul de credit6ane2+
conine date de#pre #olicitantul de credit i banca #a
#e de"ine#c condiiile de acordare i rambur#are a creditului
#e #tipuleaz+ drepturile i obligaiile mprumutatului i ale b+ncii
#e e2prim+ acordul #cri# al ambelor p+ri prin #emn+turile ambilor #oi4 al b+ncii
reprezentat+ de director i de c+tre o"ierul de credit.
;ra"icul de rambur#are al creditului6 ane2+
conine ealonarea ratelor i dob%nzilor !n "uncie de varianta de rambur#are dorit+: n
cazul no#tru de rate egale
reprezint+ #ituaia lunar+ a #oldului4 dob%nzii i totalului de plata al clientului.
&on"irmarea
reprezint+ documentul prin care #e con"irm+ "aptul c+ banca a aprobat creditul
con"orm contractului de credit nc3eiat cu clientul.
/!- 4ntre3ari 1i r9spunsuri utile privind creditul ipotecar speci5ice condi2iilor de
la Banc &ost
1entru o mai rapid+ i e"icient+ ntelegere a proce#ului credit+rii am #tructurat n
continuare #ub "orma de ntreb+ri i r+#pun#uri c%teva din problemele principale cu care o
per#oan+ "izic+ #e con"runt+ n proce#ul lu+rii unui a#t"el de credit ipotecar. *odelul e#te cel
care #e reg+#ete la 0ancpo#t.
1. &e e#te creditul ipotecarZ
&reditul acordat n con"ormitate cu prevederile 7egii 1AHM1AAA privind creditul
ipotecar pentru con#truirea4 cump+rarea4 e2tinderea4 reabilitarea i con#olidarea imobilelor cu
de#tinaie locativ+.
2. &are e#te moneda n care #e acord+ creditul ipotecarZ
*oneda creditului ipotecar poate "i leul =$/7>4 dolarul =USD> #au euro=EU$/>.
. &are e#te venitul minim lunar pe care trebuie #+ l deinZ
&reditul =dar nu mai puin de .HHH EU$ #au ac3ivalent n lei #au USD> #e acord+ n
"uncie de capacitatea de rambur#are a #olicitantului: #e pot lua n calcul i veniturile
#ouluiM#oiei4 n calitate de co6debitor iM#au ale p+rinilorM#ocrilor mprumutatului care
locuie#c i go#pod+re#c mpreun+4 n calitate de "ide-u#ori. !n calculul bugetului "amilial4
banca ia n con#iderare datoriile "amiliei c+tre teri i un venit minim =DH EU$/ pe membru
de "amilie> care trebuie #+ ram%n+ la di#poziia ace#teia pentru acoperirea c3eltuielilor
curente.
). &e garanii #unt #olicitate de banc+Z
;arania de baz+ a creditului ipotecar #e con#tituie prin ipoteci i privilegii a#upra
imobilului 6 teren i con#trucie 6 pentru care #e acord+ creditul n con"ormitate cu art. 6, din
7egea nr.1AHM1AAA privind creditul ipotecar pentru inve#tiii imobiliare. !n completarea
garaniei de baz+ =imobilul care con#tituie obiectul "inan+rii> #e pot lua i alte garanii
imobiliare4 altele dec%t cele care con#tituie obiectul credit+rii.
,. &e condiii trebuie #+ ndepline#c pentru a bene"icia de ace#t creditZ
1entru a bene"icia de credit ipotecar trebuie8
6 #+ "ii cet+ean rom%n cu domiciliul #tabil n $om%nia:
6 #+ "ii ma-or:
6 #+ "aci dovada c+ realizezi venituri permanente de cel puin 2 ani:
6 #+ "aci dovada deinerii garaniei #olicitate de banc+:
6 #+ nu nregi#trezi datorii neac3itate c+tre banc+ la data #olicit+rii creditului:
6 la #cadena "inal+ a creditului #+ ai v%r#ta mai mic+ #au egal+ cu D, de ani4 n cazul
b+rbailor4 #au cu DH de ani 4 n cazul "emeilor.
D. !n c%t timp pot lua creditulZ
Durata de timp ntre data depunerii cererii de credit i eliberarea creditului depinde de
mai muli "actori8
6 timpul nece#ar clientului pentru preg+tirea documentaiei #olicitate de banc+ la
depunerea cererii:
6 de#tinaia creditului =pentru con#truire timpul de analiza e#te ceva mai mare>:
6 timpul nece#ar clientului pentru preg+tirea documentelor nece#are nc3eierii
contractului de credit.
*enion+m c+4 n con"ormitate cu prevederile 7egii 1AHM1AAA4 ntre data aprob+rii
cererii de credit i data nc3eierii contractului de credit trebuie #+ treaca un interval de timp
de cel puin 1H zile. E#tim+m c+ durata medie nece#ar+ nc3eierii contractului de credit e#te
de circa 26 #+pt+m%ni de la depunerea cererii.
I. &are e#te #uma ma2im+ a creditului pe care l pot luaZ
Suma ma2im+ a creditului ipotecar e#te HH.HHH EU$/ #au ec3ivalentul n lei #au
USD.
B. 1ot bene"icia de creditul ipotecar dac+ mi con#truie#c ca#a n regie proprieZ
Da
A. &are e#te valoarea poliei de a#igurare a locuinei i a a#igur+rii de via+Z
1olia de a#igurare a locuinei #e "ace la nivelul creditului acordat4 pe toat+ perioada
derul+rii creditului. A#igurarea de via+ #e "ace la nivelul creditului acordat4 rennoindu6#e
anual la nivelul creditului r+ma# n #old. A#igur+rile #e o"er+ impreun+ cu creditul ipotecar
#ub "orma unui pac3et de produ#e i #ervicii. 1oliele de a#igurare #e nc3eie cu #ocietatea de
a#igur+ri agreat+ de 0ancpo#t i #e pl+te#c de c+tre banc+.
1H. &e documente trebuie #+ aduc la banc+Z
Documentele pe care trebuie #+ le prezini b+ncii #unt8
&erere de credit ="ormular pu# la di#poziie de banc+>:
&opii ale actelor de identitate ale #olicitantului i al #ouluiM#oiei:
(ia clientului ="ormular pu# la di#poziie de banc+>:
&opie a e2tra#ului de cont cu #ur#e proprii de "inanare =unde e#te cazul>:
Adeverina=e> de #alariu pentru #olicitant i #oM#oie:
Documente care #+ ate#te obinerea veniturilor4 n "uncie de caz8
6 Adeverina de venit4 decizia de impunere =numai per#oane "izice autorizate i liber
pro"e#ionitii care nu #unt a#ociai i pl+te#c impozit pe baza normelor de venit>:
6 Declaraia anual+ de venit pentru liber pro"e#ionitii care i de#"+oar+ activitatea n
cadrul unei a#ociaii "+r+ per#onalitate -uridic+:
6 Declaraia de impozit pe venitul global =dac+ #olicitanii realizeaz+ venituri din mai
multe #ur#e>:
6 Adeverina de repartizare a dividendelor eliberat+ de #ociet+ile comerciale4 privind
m+rimea net+ a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani:
6 Ultimul talon de pen#ie:
&opia c+rii de munc+ #au copia "ilei din $egi#trul de eviden+ al #alariailor
certi"icat+ de c+tre anga-ator:
Declaraia #olicitantului4 pe proprie r+#pundere4 privind valoarea anga-amentelor de
plat+ ale ace#tuia i n mod #pecial a celor devenite e2igibile cu terii4 la care #e ane2eaz+
copii ale unor documente cum #unt8
a> contracte de credit:
b> contracte de lea#ing:
c> contracte de cump+rare n rate a unor bunuri de "olo#in+ ndelungat+:
d> copii ale altor anga-amente de plat+.
!n "uncie de de#tinaia creditului4 banca #olicit+ i alte documente #peci"ice. 7i#ta
complet+ a documentelor nece#are e#te prezentat+ n "ormularul de cerere.
11. &are #unt comi#ioanele de plat+Z
&omi#ioanele de plat+ #unt8
6 comi#ion de acordare i ge#tionare a creditului =2J "lat>:
6 comi#ion de evaluare pentru bunurile adu#e n garania creditului =n "uncie de
comple2itatea evalu+rii4 minim un milion lei>.
12. &are e#te dob%nda penalizatoare aplicat+ la nt%rzierea rambur#+rii rateiZ
Dob%nda pentru creditul neac3itat la #caden+ e#te cu puncte procentuale mai mare
dec%t dob%nda curent+.
1. &are e#te modalitatea de rambur#are a credituluiZ
$ambur#area creditului #e "ace dup+ acordarea integral+ a creditului. !n cazul
creditelor acordate n trane =pe parcur#ul a ma2imum 1 an de la nc3eierea contractului de
credit> banca acord+ o perioad+ de graie p%n+ n luna urm+toare anga-+rii ultimei
trane.$ambur#area creditului #e "ace n rate lunare egale pe toat+ perioada n care dob%nda
ram%ne ne#c3imbat+. &reditul poate "i rambur#at i n avan#4 integral #au parial.
1). &are e#te comi#ionul perceput de banc+ la rambur#area n avan# Z
&omi#ionul de rambur#are anticipat+ e#te de 24,J "lat4 calculat la #uma rambur#at+.
1,. !mi putei da un e2emplu concret de acordare a unui credit ipotecar pentru #uma
de 1H.HHH EU$/4 pe o perioada de rambur#are de 1H ani4 la un venit lunar de 2HH EU$/Z
$ambur#area creditului #e "ace n rate egale. !n cazul no#tru4 rata [ dob%nda lunar+ #e
ci"reaz+ la 12) Euro. !n acea#t+ #ituaie4 un venit de 2HH de Euro nu e#te #u"icient4 dar ace#ta
poate "i completat cu veniturile #ouluiM#oiei #au "ide-u#orilor =p+riniM#ocri4 cu condiia #+ #e
"ac+ dovada c+ au locuit mpreun+ cel puin 1 an>.
1D. !n ce condiii pot obine un overdra"t n cadrul pac3etului de credit ipotecarZ
1entru a putea bene"icia de overdra"t =de#coperire de cont de card>4 #olicitantul trebuie
#+ dein+ un card de debit emi# de 0ancpo#t4 pe care #+ "ie virate lunar veniturile #ale.
Acordarea i valoarea overdra"tului depind de capacitatea de rambur#are a mprumutatului4
calculat+ ulterior acord+rii creditului ipotecar. /verdra"tul poate "i utilizat de mprumutat
pentru c3eltuieli per#onale.
/!/ "outati in sistemul de credit ipotecar romanesc
&redite 0&$ pentru locuine
0anca &omercial+ $om%n+ =0&$> a lan#at dou+ noi tipuri de credit pentru locuine 6
imobiliar i ipotecar4 pe o perioada de p%n+ la 2, de ani4 care #e acord+ numai n lei4 #e arat+
ntr6un comunicat al b+ncii. Suma ma2im+ ce poate "i mprumutat+ e#te de ,HH.HHH
ec3ivalent euro4 at%t n cazul creditului imobiliar4 c%t i ipotecar.
A
1entru mprumutul
imobiliar4 rata total+ lunar+ =credit plu# dob%nda> poate reprezenta p%n+ la ,HJ din venitul
net obinut de #olicitant mpreun+ cu membrii "amiliei4 dup+ ce anterior au "o#t dedu#e
celelalte datorii. !n cazul creditului ipotecar4 rata total+ lunar+ nu va dep+i ,J din venitul
net obinut. !n cazul creditului imobiliar clientul poate opta pentru o dob%nda "i2+ de 1J
pentru primii cinci ani calendari#tici. 1entru re#tul perioadei p%n+ la #caden+4 dob%nda #e
calculeaz+ n "uncie de cotatia 0U0/$ la a#e luni =media dob%nzilor bancare la re#ur#ele
pla#ate> la care #e adaug+ trei puncte procentuale. / alta variant+ e#te dob%nda "i2+ de 1)J
pentru primii trei ani calendari#tici4 iar pentru re#tul perioadei p%n+ la #caden+4 dob%nda #e
calculeaza n "uncie de 0U0/$ la a#e luni4 la care #e adaug+ trei puncte procentuale.
Aceeai o"ert+ de dob%nd+ e#te valabil+ i n cazul creditului ipotecar n lei pentru per#oane
"izice.
!n continuare vom prezenta rata dob%nzii de re"erin+ propu#+ lunar de c+tre 0anca
'aional+ a $om%niei. !n "uncie de acea#t+ rat+ de re"erin+ "iecare unitate bancar+ i
#tabilete rata dob%nzii per#onale. /b#erv+m c+ n ultimele D luni rata de re"erin+ #6a
diminuat cu pe#te ,HJ. Ace#t lucru arat+ o poziie "avorabil+ a creditului ipotecar n cadrul
dob%nzilor practicate pe pia+ i re"lect+ creterea "ondurilor alocate credit+rii locuinei.
$ata dob%nzii de re"erin+
6 procente pe an 6
7una Dob%nda
decembrie 2HH) 1I4AD
ianuarie 2HH, 1I41
"ebruarie 2HH, 1,4DA
martie 2HH, 1H4I,
A
EEE.ziua.ro
aprilie 2HH, B4),
mai 2HH, I4AD
iunie 2HH, B4HH
/!7 #naliza concuren2ei o5ertelor de credit ipotecar 0n 'om6nia
$educerea dob%nzilor i creterea concurenei din #i#tem au "orat b+ncile #+ rela2eze
condiiile de creditare. 1iaa creditelor ipotecare i imobiliare a inregi#trat o adevarat+
e2plozie. Anul trecut4 dob%nzile de pe#te 2,J la creditele ipotecare in lei "+ceau ace#te
produ#e inacce#ibile pentru ma-oritatea populatiei. Acum4 reducerea ace#tora la 1J61)J4 a
rede#c3i# apetitul rom%nilor pentru ca#ele pe credit.
&reditul bancar reprezint+ cea mai important+ #ur#a de "inanare pentru ac3iziionarea
#au con#trucia unei locuine. !n urma cu caiva ani4 acce#ul populaiei la credite bancare era4
practic4 interzi#4 n#+ odat+ cu reducerea dob%nzilor i cu de#c3iderea b+ncilor c+tre
per#oanele "izice4 piaa ace#tor produ#e a e2plodat. !n prezent4 aproape toate b+ncile din
#i#tem care lucreaz+ cu per#oane "izice practic+ ace#t gen de credite i4 n con#ecin+4
produ#ele o"erite au devenit din ce n ce mai acce#ibile din punctul de vedere al co#turilor i
perioadelor de rambur#are. Dac+ primul credit de ace#t gen de pe piaa rom%nea#c+ avea o
perioad+ ma2im+ de rambur#are de zece ani4 acum ma-oritatea b+ncilor acord+ a#t"el de
credite pe perioade care pot a-unge p%n+ la 2, de ani. !n ceea ce prive#te #tructura pe valute4
p%n+ de cur%nd cererea populaiei era orientat+ c+tre creditele n valut+4 datorita dob%nzilor
mult mai redu#e "a+ de "inan+rile n lei =apro2imativ 1HJ pe an dob%nda pentru un credit in
valuta i in -ur de 2,J pe an pentru un credit in lei>. !n ultima perioad+4 in#a4 urm%nd tendina
generala din pia+ de reducere a dob%nzilor n lei4 creditele pentru ca#e n lei devin din ce n
ce mai atractive4 dob%nzile #caz%nd c3iar p%n+ la 1J 6 1)J pe an4 n timp ce co#turile
creditelor n valut+ au rama# relativ ne#c3imbate. !n a"ar+ de doband+4 b+ncile percep o #erie
de comi#ioane la acordarea creditului4 comi#ioane de rambur#are n avan# i4 n anumite
cazuri4 c3iar comi#ioane anuale de admini#trare a creditului. 1entru obinerea unor a#t"el de
credite4 cele mai multe b+nci nu #olicit+ girant4 principala garanie "iind reprezentat+ de
ipoteca de rang I a#upra imobilului cump+rat #au con#truit4 n cazul creditelor ipotecare4 #au
ipoteca a#upra unui alt imobil n cazul creditelor imobiliare. !n #c3imb4 avan#ul minim
obligatoriu pentru un credit ipotecar e#te de 2,J din valoarea locuinei cump+rateMcon#truite4
iar n cazul unui credit imobiliar4 avan#ul poate "i redu# p%n+ la 1,J4 di"erena trebuind4 n#+4
acoperit+ cu alte garanii. !n plu#4 #e #olicit+ a#igurare pentru locuina ipotecat+ n "avoarea
b+ncii i4 n anumite cazuri4 #e #olicit+ i a#igurare de via+ pentru bene"iciarul creditului.
$ata lunar+ a"erent+ creditului nu trebuie #+ dep+ea#c+ ,J din venitul lunar al
"amiliei bene"iciarului de credit. *a-oritatea in#titutiilor bancare iau n calcul toate veniturile
certe ale #olicitantului4 nu doar #alariile n#cri#e n cartea de munca =venituri din activit+i
independente4 c3irii4 dividende etc.>. .om prezenta n continuare c%teva e2emple de calcul
pentru credite pe o perioad+ de 2H #au 2, de ani. *enion+m ca ratele #unt valabile la
actualele dob%nzi4 ma-oritatea b+ncilor practic%nd dob%nzi variabile la a#t"el de credite
=dob%nzile #e pot modi"ica n "uncie de evoluia pieei>
&alcul comparativ 6 rata lunar+ =credit plu# dob%nda> pentru un credit acordat pe o
perioad+ de 2H de ani4 re#pectiv 2, de ani4 n euro i ec3ivalent dolari #au lei
2H ani 2, ani
Suma
mprumut
at+
Suma
mprumut
at+
0anca .aluta 1, HHH H
HHH
,H
HHH
1HH.
HHH
1,.HHH H.HHH ,H.HHH 1HH.
HHH
0&$ Euro 1)H 2BH )DD A2 6 6 6 6
Dolari 1B2 D) DHD 121
2
6 6 6 6
7ei=mil>
\
6 6 6 6 D42D 124, 2H4D )14I

Alp3a
0an?
euro 6 6 6 6 114A 2D24IB )2H4I B)14
),
dolari 6 6 6 6 1I242A ))4,I ,,14AB 11H
4A,
7ei=mil> 6 6 6 6 I4 1)4DD 2)4)) )4
,
$ai""ei#e
n \\
EuroMdol
ari
1, 2IH ),H AHH 6 6 6 6
7ei=mil> B4I, 1I., 2A41I ,B4 6 6 6 6
)
.ol?#ba
n?
Euro 6 6 6 6 11I 2) AH IBH
0$D Euro 1)1 2B2 )IH A)1 6 6 6 6
7ei=mil> 6 114B, 2H4I, A4,
,
6 6 6 6
\ dob%nda e#te "i2+ n primii cinci ani
\\ratele #unt valabile pentru cump+rarea unei locuine
$%"$U,II
Dupa 1AAH "ondul locativ al $om%niei a "o#t privatizat aproape n totalitate. 'oua
generaie care a cre#cut #ub au#piciile trecerii de la comuni#m la o nou+ "orm+ de
guvern+m%nt4 mai pro#per+4 mai egalitar+ i care #+ a#igure un alt nivel de trai al populaiei4
i dorete o #trategie de dezvoltare durabil+ i n #ectorul con#truciilor de locuine.
/biectivul primordial devine acce#ul "iec+rui cet+ean la un c+min adecvat4 a#igurarea
proteciei #ociale pentru per#oanele cu venituri mode#te.
/biectivele #trategice generale vizeaz+ mai multe componente ale #i#temului
con#truciilor de locuine4 cum ar "i8 dezvoltarea urban+ durabil+ = reele de alimentare cu ap+
i energie4 #i#teme de canalizare4 managementul e"icient al deeurilor >4 mbun+t+irea
in"ra#tructurii = drumuri locale i -udeene >4 "acilitarea inve#tiiilor din domeniul privat i
realizarea a c%t mai multe proiecte de con#truire a an#amblurilor rezidentiale. Se urm+rete
a#t"el alinierea calit+ii vieii rom%nilor cu cet+enii Uniunii Europene.
*+#urile #peci"ice n domeniul credit+rii ipotecare trebuie #+ #e re"lecte i n m+#urile
#ociale generale ce trebuie accelerate. Datorit+ nivelului #c+zut al #alariilor i puterii de
cump+rare relativ redu#+4 #e impun luate m+#uri #ociale cum ar "i crearea de noi locuri de
munc+ i o protectie #ociala decent+. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naionale va
conduce la o viaa mai bun+4 la mpam%ntenirea unei mentalit+i capitali#te i a unor
mecani#me ale pieei libere.
1entru creterea nivelului de con"ort al cet+enilor i #iguranei locuirii trebuie#c
promovate noi m+#uri "i#cale i admini#trative care #+ #timuleze reabilitarea i modernizarea
"ondului locativ con#truit. Demne de urmat #unt m+#urile ce #6au luat n ultima vreme n +rile
Uniunii Europene n domeniul locativ. Ace#tea au obinut de-a rezultate notabile n evoluia
calitativa a locuinelor proprietate per#onal+ c%t i nc3iriat+.
$om%nia a "acut de-a demer#uri pentru mbunairea cadrului legal n domeniul
locuirii.Ace#te m+#uri trebuie #+ "ie cuno#cute i aplicate at%t la nivel naional dar mai ale#
local unde trebuie alocate "onduri mult mai n#emnate ace#tui domeniu primordial.
Av%nd n vedere ca n $om%nia4 comparativ cu +rile membre ale Uniunii Europene4
ma-oritatea per#oanelor pot "i cla#i"icate ca av%nd venituri medii i mici4 ca#ele de economii
pentru credit ipotecar par #+ con#tituie cea mai e"icient+ #oluie pentru acoperirea nevoilor de
"inanare. Se impune luarea de m+#uri privind nmultirea ace#tui tip de in#tituii dar i o
diver#i"icare a gamei de produ#e i #ervicii o"erite populaiei. 0ancile comerciale mi2te pot
contribui i ele deci#iv la dezvoltarea con#truciilor de locuine
!n toate +rile cu o economie dezvoltat+ creditarea ipotecara reprezint+ o alternativ+
viabil+ de atragere a "ondurilor. (inanarea locuinelor e#te o activitate comple2+ care
nece#it+ colaborarea tuturor participanilor4 at%t a guvernului4 "inanatorilor4 c%t i a "irmelor
de con#trucii.
Acea#t+ lucrare are menirea de a contientiza importana creditului ipotecar n
dezvoltarea domeniului locativ din $om%nia. 1iata imobiliar+ #e a"l+ abia la inceput dar
reprezint+ o inve#tiie demn+ de luat in calcul av%nd n vedere c+ populaia va aloca din
ce n ce mai multe re#ur#e pentru a#igurarea unui con"ort #porit locuinelor.
Bi3liogra5ie
5renca I. Ioan4 K*etode i te3nici bancareL4 Editura &a#a &+rii de ]tiin+4 &lu-6
'apoca4 2HH2
$oca 5eodor4 K*oned+ i creditL4 Editura Altip4 Alba6 Iulia4 2HH1
0e-u Daniela4 K *ecani#me monetare i in#tituii bancareL4 Editura &a#a &+rii de
]tiin+4&lu-6'apoca4 2HH)
Rung6Du? 7ic3tenberger4 articolul K53e economic and "inancial importance o"
mortgage bond#L4 publicat in *ortgage 0an?# and t3e *ortgage 0ond in Europe4 2HH1
Sec3elariu Sergiu4 0e-an Ioan4 K &reditul ipotecarL4 Editura Deteptarea4 0ucureti4
2HH2
&ezar 0a#no i colaboratorii4 K*oneda4 credit4 banciL4 Editura Didactic+ i
pedagogic+4 0ucureti 4 2HH1.
K^iarul "inanciarL4 numerele din 2HH,
K&apitalL4 numerele din 2HH,
European *ortgage (ederation4 Annual $eport.
7egea nr. 1AHM1AAA4 privind creditul ipotecar pentru inve#tiii imobiliare.
/rdonanta de urgen+ nr.2H1M2HH2 privind modi"icarea 7egii 1AHM1AAA
7egea nr. ,)1M2HH24 privind &a#ele de economi#ire creditare n #i#tem colectiv pentru
domeniul locativ.
7egea nr. 1,2M1AAB4 privind n"iintarea Ageniei 'aionale a 7ocuinei i normele
metodologice emi#e pentru aplicarea ei4 aprobate prin @otararea de ;uvern nr. AD2M2HH1.
'ormele de creditare ale bancii 0anc 1o#t.
EEE.bnr.ro
EEE.bancpo#t.ro
EEE.piata"inanciara.ro
EEE. credit6ipotecar.ro
EEE. domenia.ro
EEE.anl.ro
EEE.brd.ro