Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliar situat n judeul Iai

Beneficiari : Popescu Ioan i Popescu Daniela
Proprietari : Popescu Ioan i Popescu Daniela
Evaluator : Ciobanu Iuliana
Ianuarie 2012
Ctre,
Beneficiari : Popescu Ioan i Popescu Daniela
V naintm Raportul de evaluare a proprietii situat n Judeul Iai, Str. leea
!i"ail Sadoveanu nr #$, proprietatea familiei Popescu.
Scopul evalurii : Stabilirea valorii de pia n vederea vn!rii
%&iectul evalurii : proprietatea imobiliar situat n "udeul Iai# str $leea %i&ail
Sadovenu# nr' 10# nr' Cadastral al bunului imobil (01)1)*)2)+),# amplasat n -vartal ,#
intabulat n -artea .un-iar nr' 2+,(# .ormat dintr/un imobil de lo-uit -u re0im de nlime P
i o par-el de teren.
Descrierea proprietii
Imo&il de locuit P
S
construit la sol
= 100,00 mp
Teren n suprafa !e "00 mp, cate#oria $curi % construcii$ amplasat n parcela nr. &0.
Drepturile de proprietate : !eplin.
Data inspeciei : &' !ecem(rie &011.
Data evalurii : 0" ianuarie &01&.
'ala&ilitatea evalurii : )0 *ile.
(ursul de sc"im& la data evalurii : +,&,)- ./0 1 1 2.
Pe (a*a anali*elor i faptelor !escrise n raportul !e e3aluare, valoarea estimat este
!e : )*+.+), lei - #**.#./,. 0.
.aportul a fost pre#tit n conormitate i pe (a*a 4tan!ar!elor Internaionale !e 53aluare,
recoman!rilor i meto!olo#iilor !e lucru recoman!ate !e ctre 6.0.5.V.6... 76sociaia
0aional a 53aluatorilor !in .om8nia9.
Cu stim,
(PI1%232 I 4 I51R%D3(6R6
)
#.# (ertificarea evaluatorului
53aluatorul i asum responsa(ilitatea pentru cele scrise n raport i certific n
cunotin !e cau* urmatoarele :
factorii care influenea* 3aloarea au fost anali*ai n funcie !e !atele i informaiile
puse la !ispo*iie !e ctre (eneficiar la !ata e3alurii, precum i cele culese la !ata inspeciei cu
pri3ire la *ona i posi(ilitile !e !e*3oltare a proprietii :
e3aluatorul nu are nici un interes actual sau !e perspecti3 n proprietatea ce face o(iectul
acestui raport i nu are nici un interes personal i nici nu este prtinitor fa !e 3reuna !in prile
implicate :
remunerarea e3aluatorului se face n funcie !e munca prestat i n nici un ca* n funcie
!e e;primarea unei 3alori presta(ilite sau care ar fa3ori*a !orina clientului !e o(inere a unui
re*ultat !orit sau !e apariia unui e3eniment ulterior :
acest raport !e e3aluare nu se (a*ea* pe solicitarea o(inerii unei 3alori
minime1ma;ime, solicitare 3enit !in partea (eneficiarului sau a altor persoane care au interese
le#ate !e (eneficiar :
afirmaiile susinute n raport se consi!er reale i corecte, fiin! 3erificate n limita
posi(ilitilor :
n !eplin cunotin !e cau*, anali*ele, opiniile i conclu*iile e;primate au fost
reali*ate n conformitate cu cerinele 4tan!ar!elor Internaionale !e 53aluare 7IV49 i a co!ului
!e etic profesional :
certific faptul c utili*area raportului !e e3aluare ntocmit !e el poate fi nsoit !e
3erificarea lui n conformitate cu 4tan!ar!ul !e 3erificare a rapoartelor !e e3aluare :
anali*ele, opiniile i conclu*iile !in pre*entul raport sunt limitate numai !e ipote*ele i
con!iiile limitati3e i se consi!er ca anali*e neprtinitoare :
nici e3aluatorul i nici o persoan afiliat sau implicat cu acesta nu este acionar, asociat
sau persoana afiliat sau implicat cu (eneficiarul :
imo(ilul supus e3aluarii a fost inspectat !e ctre e3aluator :
n pre*ent este sta#iar 605V6. pentru 53aluarea Proprietilor Imo(iliare.
#.* Re7umatul faptelor principale i conclu7iile importante
Proprietatea imo(iliar e3aluat se afl situat pe stra!a 6leea <i=ail 4a!o3eanu nr. 10,
!in >u!eul Iai. Imo(ilul are o suprafa util !e 100,00 mp, este format !in P i un teren !e "00
mp. Terenul este proprietatea soilor Popescu Ioan i Daniela.
Cea mai (un utili*are a construciei este ceea !e locuin.
<eto!ele utili*ate pentru e3aluarea terenului sunt : meto!a comparaiei !irecte a
terenului i te=nica re*i!ual.
+
<eto!ele utili*ate pentru e3aluarea construciei sunt : a(or!area prin costuri : a(or!area
prin comparaii : a(or!area prin 3enit.
"
(PI1%232 II 4 PR6!I8626 6'239RII
*.# %&iectul i scopul evalurii. (lientul i destinatarul raportului
%&iectivul evalurii l constituie proprietatea imo(iliar situat n <unicipiul Iai,
4tra!a 6leea <i=ail 4a!o3eanu nr. 10, ?u!. Iai, a familiei Popescu, compus !in teren n
suprafa !e "00 mp i construcie a38n! suprafaa construit !e 100 mp.
Scopul evalurii : e3aluarea pornete !e la solicitarea proprietarilor !e a afla care este
suma pe care o pot o(ine n urma transferului !reptului !e proprietate prin 38n*area proprietii
sus menionate. @n consecin, scopul acestui raport !e e3aluare este estimarea 3alorii !e pia a
imo(ilului n cau* 7teren i construcie9 n 3e!erea 38n*rii.
.aportul !e e3aluare se a!resea* familiei Popescu n calitate !e !estinatar.
*.* Ba7a de evaluare. 1ipul valorii estimate
53aluarea e;ecutat conform pre*entului raport, n concor!an cu cerinele
(eneficiarului, repre*int o estimare a valorii de pia 7cu particularitile pre*entate n
continuare9 a imo(ilului aa cum este aceasta !efinit n 4tan!ar!ul Internaional !e 53aluare,
e!itia a opta, IV4 1 si a valorii de lic"idare 7cu particularitile pre*entate n continuare9 a
imo(ilului aa cum este aceasta !efinit n 4tan!ar!ul Internaional !e 53aluare, e!itia a opta,
IV4 & .
Conform acestui stan!ar!, valoarea de pia repre*inta suma estimata pentru care o
proprietate ar putea fi sc=im(ata la !ata e3aluarii, intre un cumparator !ecis si un 3an*ator
=otarat, intrAo tran*actie cu pret !eterminat o(iecti3, !upa o acti3itate !e marBetin#
corespun*atoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta !e cau*a, pru!ent si fara
constran#ere.
Conform stan!ar!ului IV4 &, 'aloarea de lic"idare !escrie situaia n care un #rup !e
acti3e folosite mpreun ntrAo intreprin!ere, sunt oferite la 38n*are n mo! in!i3i!ual 7element
cu element9, !e o(icei n urma nc=i!erii ntreprin!erii.
*.+ Data estimrii evalurii
Ca (a*a efecturii e3alurii au stat informaiile pri3in! ni3elul preurilor
corespun*toare lunii ianuarie *$#* , !at la care se consi!er 3ala(ile ipote*ele luate n
consi!erare i 3alorile estimate !ectre e3aluator 7!ata e3alurii9.
D
*., !oneda raportului
/pinia final a e3alurii este pre*entat n C5I i 5E..
<eto!ele utili*ate au !us la e;primarea 3alorii finale n lei, pentru e;pimarea acesteia n
5E. utili*8n!uAse cursul !e sc=im( comunicat !e B0. la !ata e3al urii, i anume 1
5E. = +,&,)- ./0.
*.) Standardele aplicate
@n pre*entul raport au fost aplicate 4tan!ar!ele 605V6. 76sociaia 0aional a
53aluatorilor !in .om8nia9, conform cu 4tan!ar!ele Internaionale !e 53aluare.
*.. Procedura de evaluare : etape parcurse, surse de informaii
Ba7a evalurii 4 valoarea de pia
6tapele parcurse :
Documentarea pe (a*a unei liste !e informaii solicitate clientului :
Inspecia proprietii : imo(il i teren :
4ta(iliraea limitelor i ipote*elor care au stat la (a*a ela(orrii raportului :
4electarea tipului !e 3aloare estimat n pre*entul raport :
De!ucerea i estimarea con!iiilor limitati3e specifice o(iecti3ului !e care tre(uie s se
in seam la !erularea tran*aciei :
6nali*a tuturor informaiilor culese, interpretarea re*ultatelor !in punct !e 3e!ere al
e3alurii :
6plicarea meto!ei !e e3aluare consi!erate oportun pentru !eterminarea 3alorii i
fun!amentarea opiniei e3aluatorului.
Surse de informaii :
Documentele i sc=iele puse la !ispo*iie !e ctre proprietarul imo(ilului, respecti3 :
Documentaia ca!astral :
6cte !e proprietate.
6lte informaii e;istente n (i(lio#rafia !e specialitate.
*./ (lau7a de nepu&licare
.aportul !e e3aluare sau oricare sau oricare referire la aceasta nu poate fi pu(licat.
'
*.: Responsa&ilitatea fa de teri
Pre*entul raport !e e3aluare a fost reali*at pe (a*a informaiilor furni*ate !e ctre clieni,
corectitu!inea i preci*ia !atelor furni*ate fiin! responsa(ilitatea clientului.
*.; Dreptul de proprietate evaluat
4 % a e3aluat proprietatea imo(iliar, n con!iiile limitati3e menionate mai >os.
*.#$ Ipote7e i condiii limitative
Ipote7e :
Pre*entul raport !e e3aluare este 3ala(il numai pre*entat n ansam(lu sau pentru scopul
preci*at :
.aportul !e e3aluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclus ntrAun !ocument
!estinat pu(licitii fr acor!ul scris i preala(il al e3aluatorului cu specificarea conte;tului n
care urmea* s apar :
Pu(licarea parial sau inte#ral precum i utili*area lui !e ctre alte persoane !ec8t cele
menionate mai sus atra#e !up sine ncetarea o(li#aiilor contractuale :
4copul acestui raport !e e3aluare este estimarea 3alorii !e pia a proprietii imo(iliare
menionate mai sus n 3e!erea tran*aciei imo(iliare :
Valorile sta(ilite sunt 3ala(ile la !ata efecturii raportului i au fost e;primate n lei i
euro, la cursul 3alutar al *ilei n care sAa efectuat e3aluarea :
638n! n 3e!ere statutul 605V6. i Co!ul Deontolo#ic al profesiunii !e e3aluator,
e3aluatorul i asum ntrea#a responsa(ilitate numai n faa (eneficiarului raportului, pentru
opiniile e;primate n pre*entul raport.
(onditii limitative :
Toate !ocumentele >uri!ice i te=nice, inclusi3 actele !e proprietate i !ocumentaia
te=nic care atest respectarea re#lementrilor i restriciilor ur(anistice, sunt presupuse 3ala(ile
i corecte, proprietarul a38n! !reptul !eplin !e a 3in!e (unul imo(il n totalitate, n con!iii !e
pia concurenial :
53aluarea sAa fcut presupun8n! c ntrea#a proprietate este ocupat i folosit fr
nclcarea pre3e!erilor le#ale :
/rice alocare a 3alorii totale e;primate n acest raport, se reali*ea* n funcie !e
pre3e!erile !in raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu tre(uie utili*ate n
com(inaie cu nici o alt e3aluare, n ca* contrar ele fiin! ne3ali!e :
0ici una !in prile raportului 7n special conclu*iile referitoare la 3alori, i!entificarea
,
e3aluatorului sau firma la care lucrea* acesta9 nu 3or fi !ifu*ate pu(lic prin reclam, relaii
pu(lice, tiri, a#enii !e 38n*are sau alte ci me!iatice, fr acor!ul scris i preala(il al
e3aluatorului :
53aluarea sAa fcut presupun8n! c ntrea#a construcie a fost e!ificat n conformitate
cu !ocumentele te=nice e;istente la pre*entul raport !e e3aluare :
Imo(ilul este li(er !e sarcini :
53aluatorul, prin natura muncii sale, nu 3a fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau
s !epun mrturie n instan n le#tur cu proprietatea n cau* !ec8t !ac au fost fcute iniial
an#an>amente n aceast pri3in.
-
(PI1%232 III 4 PR68651R6 D162%R
+.# specte social 4 economice, 7onarea i date <eo<rafice
Judetul Iai se afl n nor! % estul .om8niei, aproape !e #rania cu .epu(lica <ol!o3a,
i are o suprafa !e "."00 Bm ptrai.
Structura populaiei, la !ata ntocmirii raportului erau :
Total locuitori >u!eul Iai : :#..;#$ locuitori, !in care :
o Populaie ur(an : +::..,: locuitori
o Populaie rural : ,*:.*.* locuitori
o Populaie !e se; masculin : ,$#.)#. locuitori
o Populaie !e se; feminin : ,#).+;, locuitori
Densitatea me!ie : 1"0 locuitori 1 Bm
&
.
(lima
Clima are un pronunat caracter continental, aparin8n! inutului climatic al Po!iului
<ol!o3ei, marcat prin amplitu!ini termice 7lunare i anuale9 mari.
=idro<rafia
.eeaua =i!ro#rafic ce !renea* perimetrul >u!eului Iai, cu o !ensitate me!ie !e 0,"
Bm1Bm&, este format !in (a*inul mi>lociu al r8ului Prut, care u! partea !e 5 a >u!eului Iai, pe
o !istan !e &)1 Bm, form8n!, toto!at, i #rania cu .epu(lica <ol!o3a, !in cursul mi>lociu al
4iretului, care str(ate e;tremitatea !e 0AV a >u!eului Iai pe !irecie 00VA445, pe o lun#ime
!e 'D Bm. Cursul inferior al ?i>iei, cu afluenii si principali Ba=lui, <iletin, Frasin, Bo=otin s.a.,
este afluentul !rept al Prutului.
erul
6cti3itatea !e supra3e#=ere a calitii aerului se reali*ea* prin cele " staii !e
monitori*are a calitii aerului amplasate n ora.
Pincipalele constatri n urma anali*ei !atelor sunt urmtoarele: n primul r8n!, cele mai
mari emisii sunt cele !e !io;i! !e car(on urmate !e o;i*ii !e a*ot. <surtorile pentru
principalele #a*e 70/&, 4/&, C/, 0G)9 sunt *ilnice i momentane, n timp ce pentru pul(erile
se!imenta(ile msurtorile se fac lunar !e ctre 6#enia !e Protecie a <e!iului i Direcia !e
4ntate Pu(lic. Ha*ele cu efect !e ser i pul(erii !in aer, fac ca *ilele !e 3ar s fie
insuporta(ile pentru locuitorii municipiului Iai, aerul uscat fiin! #reu !e respirat.
10
+.* nali7a pieei imo&iliare
a> Definirea pieei
Piaa imo(iliar se !efinete ca un #rup !e persoane sau firme care intr n contact n
scopul !e a efectua tran*acii imo(iliare. Participanii la aceast pia sc=im( !repturi !e
proprietate contra unor (unuri, cum sunt (anii.
/ serie !e caracteristici speciale !eose(esc pieele imo(iliare !e pieele (unurilor sau
ser3iciilor. Fiecare proprietate imo(iliar este unic iar amplasamentul su este fi;.
Pieele imo(iliare nu sunt piee eficiente : numrul !e 38n*tori i cumprtori care
acionea*a este relati3 mic, proprietile imo(iliare au 3alori ri!icate care necesit o putere mare
!e cumprare, ceea ce face ca aceste piee s fie sensi(ile la sta(ilirea 3eniturilor, sc=im(area
ni3elului salariilor, numrul locurilor !e munc precum i s fie influenate !e tipul !e finanare
oferit, 3olumul cre!itului care poate fi !o(8n!it, mrimea a3ansului !e plat, !o(8n*ile, etc.
@n #eneral proprietile imo(iliare nu se cumpr cu (anii >os, iar !ac nu e;ist con!iii
fa3ora(ile !e finanare tran*acia este periclitat.
4pre !eose(ire !e pieele eficiente, piaa imo(iliar nu se autore#lea* ci este !eseori
influenat !e re#lementrile #u3ernamentale i locale. Cererea i oferta !e proprieti imo(iliare
pot tin!e ctre un punct !e ec=ili(ru !ar acest punct este teoretic i rareori atins, e;ist8n!
tot!eauna un !ecala> ntre cerere i ofert.
/ferta pentru un anumit tip !e cerere se !e*3olt #reu iar cererea se poate mo!ifica (rusc,
fiin! posi(il astfel !e multe ori s e;iste supraoferta sau e;ces !e cerere i nu ec=ili(ru.
Cumprtorii i 38n*torii nu sunt ntot!eauna (ine informai iar actele !e 38n*are %
cumprare nu au loc n mo! frec3ent. De multe ori informaiile !espre preurile !e tran*acionare
sau ni3elul ofertei nu sunt ime!iat !isponi(ile. Proprietile imo(iliare sunt !ura(ile i pot fi
pri3ite ca in3estiii. 4unt puin lic=i!e i !e o(icei procesul !e 38n*are este lun#. Datorit tuturor
acestor factori comportamentul pieelor imo(iliare este !ificil !e pre3i*ionat. 4unt importante
moti3aiile, interaciunea participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai !e factorii
en!o#eni i e;o#eni ai proprietii.
&> nali7a cererii
Pe pieele imo(iliare, cererea repre*int numrul !intrAun anumit tip !e proprietate pentru
care se manifest !orina pentru cumprare sau nc=iriere la !iferite preuri, pe o anumit pia,
ntrAun anumit inter3al !e timp. Pentru c pe o pia imo(iliar oferta se a>ustea* ncet la ni3elul
i tipul cererii, 3aloarea proprietilor tin!e s 3arie*e !irect cu sc=im(rile !e cerere, fiin! astfel
influenat !e cererea curent. Cererea poate fi anali*at su( !ou aspecte ale sale : calitati3 i
cantitati3.
@n municipiul Iai e;ist cerere pentru urmtoarele tipuri !e imo(ile :
case !e tip P i PI5 n msur mai mare :
apartamente cu !ou camere, mai rar cu trei, patru camere :
11
e;ist cerere pentru nc=iriere la #arsoniere i apartamente cu !ou camere.
@n urma !iscuiilor purtate cu repre*entanii a#eniilor imo(iliare !in *on i stu!iin!
oferta !in pres se poate estima c cererea pentru case !e locuit cu teren este mai mic !ec8t
oferta. @n #eneral, n perioa!a anali*at se o(ser3 o sc!ere a preurilor pentru acest tip !e
imo(ile, !atorat pro(a(il, cri*ei financiare.
c> nali7a ofertei competitive
Pe piaa imo(iliar, oferta repre*int numrul !intrAun tip !e proprietate care este
!isponi(il pentru 38n*are sau nc=iriere la !iferite preuri, pe o pia !at, ntrAo anumit
perioa! !e timp.
/ferta pentru acest tip !e proprietate se manifest !in partea celor ce !ein astfel !e
proprieti i 3or s renune la ele, fie s plece !in localitate, fie sunt persoane n 38rsta i nu se
mai pot ocupa !e ele sau nuAi mai permit s le ntrein.
+.+ Identificarea proprietii
Proprietatea imo(iliar este situat n <unicipiul Iai, 4tra!a 6leea <i=ail 4a!o3eanu nr.
10, ?u!. Iai, a familiei Popescu, compus !in teren n suprafa !e "00 mp i
construcie a38n! suprafaa construit !e 100 mp.
+., Situaia ?uridic a proprietii
Pentru scopul e3alurii am consi!erat c !repturile e3aluate repre*int !reptul real !e
proprietate asupra proprietii imo(iliare anali*ate, consi!erate ca fiin! li(er !e sarcini, 3ala(il
i 3an!a(il. @n conformitate cu actele pre*entate, imo(ilul este proprietatea soilor Popescu Ioan
i Daniela, actele !e proprietate fiin! :
Contract !e 38n*are % cumprare nr. &"-)110.0".&00'
@nc=eiere !e inta(ulare 1)),111".0D.&00' nr. D,)"1&&.10.&00"
Certificat !e ur(anism nr. 1"-"10).10.&00'
6utori*aie !e construire nr. +"1"0))"111.0&.&00'
Proces 3er(al !e recepie la terminarea lucrrilor nr. &1)0.0,.&00'
5;tras !e carte funciar nr. )0,11-1&).0,.&00,
+.) Descrierea terenului
4uprafaa total !e teren este !e "00 mp. Proprietatea are urmtoarele 3ecinti, conform
sc=iei :
- 0 % Florea 6le;an!ru
- 5 % Diaconu 6le;an!ra
1&
- 4 % 6ntoc=i 6n!reea
- V % str. 6leea 4a!o3eanu
@mpre>muire : #ar! metalic pe st8lpi !e ea3.
Terenul este plan, iar raportul !esc=i!ere1a!8ncime este apro;imati3 11).
6mplasarea terenului este n *ona me!ian a oraului, a38n! o !esc=i!ere la stra! !e 1&
m.
+.. Descrierea construciei
Descriere imo&il : casa anali*at este construit n &00', a38n! re#im !e nlime parter,
cu o suprafa construit !e 1&" mp.
Din punct !e 3e!ere al compartimentrilor, imo(ilul este format !in trei camere
(uctrie, (aie i =ol
Descrierea construciei :
- Fun!aii : (eton armat :
- 4tructura : *i!rie autoportant :
- Perei : !e nc=i!ere % crmi!, !e compartimentare % crmi! :
- 6coperi : tip arpant % lemn :
- @n3elitoare : ta(l tip Cin!a( :
- Finisa>e e;terioare : tencuieli !ricuite i *u#r3eli e;terioare :
- T8mplria e;terioar PVC cu #eam termopan, t8mplrie interioar !in lemn, u
PVC:
- Instalaii electrice 7monofa*ate9 refcute, sanitare % stare (un, ncl*ire % central
termic in!i3i!ual montat, calorifere metalice, ca(lu TV i reea telefonic :
- Finisa>e interioare : *u#r3eli la3a(ile :
- Par!oseli : (uctrie, (aie i =ol % #resie : camere % par!oseala parc=et laminat :
- 4tarea actual : (un.
1)
(PI1%232 I' 4 (6 !I B359 31I2I8R6
638n! n 3e!ere c scopul pre*entei e3aluari este estimarea 3alorii !e pia, anali*a celei
mai (une utili*ri i!entific cea mai profita(il utili*are competiti3 n care poate fi pus
proprietatea.
Cea mai (un utili*are conform IV4 1 este !efinit astfel : utili*area re*ona(il, pro(a(il
i le#al a unui teren li(er sau construit care este fi*ic posi(il, fun!amentat a!ec3at, fe*a(il
financiar i are ca re*ultat cea mai mare 3aloare.
Cea mai (un utili*are a unei proprieti imo(iliare re*ult n urma unei anali*e i tre(uie
s n!eplineasc patru criterii :
permis le#al : aici se anali*ea* re#lementrile pri3in! *onarea, restriciile !e construire,
normati3ele !e construcii, restriciile pri3in! construciile !in patrimoniu, impactul asupra
me!iului, clau*ele !in contractul !e nc=iriere :
posi(il fi*ic : aici se anali*ea* !imensiunile, forma, suprafaa, structura #eolo#ic a
terenului i accesi(ilitatea unui lot !e teren i riscul unor !e*astre naturale 7cutremure, inun!aii9
precum i capacitatea i !isponi(ilitatea utilitilor pu(lice 7cum ar fi canali*are, ap, linie !e
transport ener#ie electric, #a*e a#ent termic9 :
fe*a(il financiar : implic anali*a i pro#no*a 3eniturilor #enerate !e proprietate !in
care se 3or sc!ea c=eltuielile !e e;ploatare 7inclusi3 impo*itul pe profit9, o(in8n!uAse astfel
profitul net. 4e 3a calcula rata !e fructificare a capitalului propriu i !ac aceasta este mai mare
sau e#al cu cea ateptat !e in3estitori pe pia, utili*area este fe*a(il :
ma;im pro!ucti3 : !in utili*rile fe*a(ile, cea mai (un utili*are este acea utili*are care
con!uce la cea mai mare 3aloare re*i!ual a terenului, n concor!an cu rata !e fructificare a
capitalului cerut !e pia pentru acea utili*are.
Cea mai (un utili*are este anali*at u*ual n una !in urmtoarele situaii :
cea mai (un utili*are a terenului li(er :
cea mai (un utili*are a terenului construit.
(ea mai &un utili7are a terenului considerat li&er
Cea mai (un utili*are a terenului consi!erat li(er presupune c terenul este li(er sau
poate fi eli(erat prin !emolarea construciilor. @n aceast ipote* pot fi i!entificate utili*ri care
creea* 3aloare, e3aluatorul put8n! ncepe selecia !e la proprieti compara(ile i se estimea*
3aloarea terenului.
638n! n 3e!ere c imo(ilul este amplasat ntrAo *on re*i!enial i in8n! cont !e starea
(un a construciei, iar !emolarea i eli(erarea terenului ar presupune costuri ri!icate, se
consi!er c cea mai (un utili*are a terenului n con!iiile eli(errii acestuia nu este fe*a(il.
(ea mai &un utili7are a terenului construit
1+
@n anali*a celei mai (une utili*ri a proprietii construite, sAa a3ut n 3e!ere situaia
actual !e teren construit, lu8n! n consi!erare !ou 3ariante posi(ile :
Varianta 1 % utili*area proprietii imo(iliare ca spaiu re*i!enial :
Varianta & % utili*area proprietii imo(iliare ca spaiu 38n*ri.
Specificaie 4 locuin B 4 Birou Asediu firm>
B 'aloare B 'aloare
6stimare c"irie pe pia 100,00 mp ;
&0 21mp
&.000 21lun 100,00 mp ;
)0 21mp
).000 21lun
'enit &rut potenial A'BP> &+.000 2 )D.000 2
Crad de neocupare 10J 10J
'enit &rut efectiv D 'BP 4
<rad de neocupare
&1.D00 2 )&.+00 2
("eltuieli ce cad n sarcina
proprietarului 4 ("
10J &.1D0 2 10J ).&+0 2
'enit net efectiv A'56> D
'B6 4 ("
1-.++0 2 &-.1D0 2
(ost conversie Anlocuire>
valoare proprietate
0J 100,00 mp ;
&&,00 21mp
cf.!e3i*
&.&00 2
'56 4 (ost conversie 1-.++0 2 &D.-D0 2
Rata de capitali7are 4 r ,J 10J
'P D '56 - r &+).000 2 &-1.D00 2
1"
(PI1%232 ' 4 6'23R6 PR%PRI619EII I!%BI2IR6
Definiie : Proprietatea imo(iliar repre*int orice teren, cl!ire sau alt construcie
ri!icat ori ncorporat ntrAun teren.
).# 6valuarea terenului
Pentru e3aluarea terenului aferent proprietii imo(iliare sAa aplicat meto!a comparaiei
!irecte, a38n!uAse n 3e!ere urmtoarele :
la (a*a e3alurii a stat anali*a celei mai (une utili*ri :
n estimarea 3alorii !e pia a terenului, meto!a comparaiei !irecte, e3aluatorul a
apelat la informaiile pro3enite !in tran*aciile cu imo(ile n *on.
4uprafaa !e teren ce face parte !in proprietate este !e "00 mp.
Conform informaiilor culese !e pe teren i !in pu(licaii, 3alorile ce se practic n
*on pentru terenurile neocupate !e construcii, se situea* ntre 100 % &00 euro1mp.
).#.# !etoda comparaiei directe a terenului
@n 3e!erea e3alurii terenului prin meto!a comparaiei !irecte am proce!at la selectarea
unui numr !e ) proprieti compara(ile ce au fost e;puse pe pia n ultima perioa! i anume :
dres
telefon
Suprafa (aracteristici
Autiliti, front
stradal>
lte
meniuni
AeF : alte
drumuri
acces>
'aloar
e - mp 1otal
Surse Apres,
pa<ini Ge&>
"00 mp
Toate
utilitile,
!esc=i!ere
10m
Drum
asfaltat
100
21mp
"0.000 2
KKK.terenuriA
iai.ro
'00 mp
Toate
utilitile,
!esc=i!ere
1&m
Drum
asfaltat
1&"
21mp
,'."00 2
KKK.terenuriA
iai.ro
,"0 mp
Toate
utilitile,
!esc=i!ere
1"m
Desc=i!ere
la !ou
str*i
1&0
21mp
10&.000 2
KKK.terenuriA
iai.ro
1D
Ca urmare a anali*ei tuturor informaiilor a3ute la !ispo*iie, efectu8n!uAse toate
coreciile impuse !e caracteristicile proprietilor terenului asupra crora sAa efectuat comparaia
7caracteristici fi*ice, economice, utili*are, locali*are, componente non % imo(iliare9 c8t i
caracteristicile pieei imo(iliare, se calculea* coreciile totale nete i (rute 7procentual i
3aloric9. Compara(ila care 3a necesita cele mai mici corecii (rute procentuale 3a a3ea cea mai
mare importan n ale#erea 3alorii finale, conform ta(elului urmtor :
Specificaie 1erenul evaluat (ompara&ila # (ompara&ila * (ompara&ila +
Pre tran7acie H euro A "0.000 2 ,'."00 2 10&.000 2
1ransmiterea
dreptului de
proprietate
Fr restricii Fr restricii Fr restricii Fr restricii
(orecie A A A A
Pre corectat A "0.000 2 ,'."00 2 10&.000 2
(ondiii de finanare A I!entice I!entice I!entice
(orecie A A A A
Pre corectat A "0.000 2 ,'."00 2 10&.000 2
(ondiii de vIn7are A Cerere me!ie Cerere me!ie Cerere me!ie
(orecie B A A 1&J A 1&J A 1&J
(orecie A D.000 2 10."00 2 1&.&+0 2
Pre corectat A +D.000 2 ''.000 2 ,-.'D0 2
2ocali7are A I!em I!em <ai (un
(orecie B A 0,00J 0,00J A 1"J
(orecie A A A A 1).+D+ 2
Pre corectat A +D.000 2 ''.000 2 'D.&-D 2
(orecie privind
mrimea suprafeei
A 0,00J A1& J A 1&J
(orecie A A -.&+0 2 -.1""," 2
Pre corectat A +D.000 2 D'.'D0 2 D'.1+0," 2
Suprafaa Amp> "00 mp "00 mp '00 mp ,"0 mp
'aloare-mp A6uro> A 100 21mp 1&" 21mp 1&0 21mp
5r. 1otal de corecii A 1 & )
(orecie procentual
&rut
A 1&J &+J )-J
4Aa aplicat corecia !e 1&J la con!iiile !e 38n*are, !atorit faptului c piaa este
inacti3. 5;ist ofert, !ar lipsete cererea. Ca locali*are, sAa aplicat corecia !e 1"J pentru a
treia compara(il, a38n! n 3e!ere faptul c are !esc=i!ere la !ou str*i. Pentru suprafa sAau
aplicat corecii !e 1&J pentru compara(ilele & i ), acestea a38n! suprafee mai mari !e "00 mp,
prima compara(il fiin! apropiat ca mrime !e terenul e3aluat.
Prima compara(il are numrul cel mai mic !e corecii aplicate.
(%5(238II
'aloarea terenului prin metoda comparaiei directe o apreciem ca :
1'
'1 = "00 mp ; 100 21mp = )$.$$$ 0
'1 = "0.000 2 ; +,&,)- lei = *#,.#;) lei
).#.* 1e"nica re7idual
Te=nica 3alorii re*i!uale se utili*ea* n estimarea terenului n urmtoarele con!iii :
3aloarea construciei este cunoscut sau se poate estima cu preci*ie :
3enitul anual net operaional #enerat !e proprietate este cunoscut sau poate fi estimat.
De pe pia, pot fi retrase rata !e capitali*are at8t pentru teren c8t i pentru construcie.
Valoare 1 mp estimat = -" 21mp
Total suprafa = "00 mp
'aloare estimat teren D ,/.)$$ 0 - *$+.,:),* lei 4 1e"nica re7idual
Valoarea !e pia a terenului prin meto!a comparaiei !irecte este !e 100 21mp.
Valoarea estimat a terenului este !e "0.000 2 1 &1+.1-" lei.
).* 6valuarea construciei
).*.# &ordarea prin costuri
6(or!area prin costul !e nlocuire este posi(il n ca*ul nostru ca urmare a anali*ei pieei
i a informaiilor, sau, c8n! proprietatea e3aluat nu este !estinat !e a pro!uce 3enituri.
6(or!area prin cost rspun!e la urmtoarele ntre(ri :
38rsta efecti3 a proprietii este n concor!an cu starea fi*ic !esc=is L
ia n consi!erare toate costurile L
e;ist susinere !in partea pieii pentru a>ustrile fcute L
preurile !e 38n*are corectate sunt apropiate !e preurile !e pia L
4u(stituia, este un principiu !e (a* n ca*ul a(or!rii prin cost. Proprietile imo(ile
mai 3ec=i pot fi su(stituite cu (unul imo(il e3aluat, iar 3aloarea acestora se msoar n raport cu
3aloarea unui (un imo(il nou i optimi*at.
6plicarea te=nicii se#re#rii implic utili*area unor cunotine !e specialitate n
!omeniu, costurile unitare sunt nsumate pentru a o(ine costul !irect estimat al ntre#ii
construcii.
5r.crt. Denumirea lucrrii (ost total Alei-mp> Suprafaa (ost total Alei>
1. 6Fcavaii )",&0 100,00 )."&0
1,
&. 3mpluturi i compactri &0,+D
100,00
&.0+D
). =idroi7olaii i lucrri aferente &-,)"
100,00
&.-)"
+. 1ermoi7olaii polistiren eFpandat &'1,&0
100,00
&'.1&0
". 1ermoi7olaii polistiren eFtrudat +",&0
100,00
+."&0
D. I7olaii, protecii, acoperi teras )"1,)&
100,00
)".1)&
'. Beton simplu n fundaii )-,0"
100,00
).-0"
,. @nc"ideri i compartimentri '10,"&
100,00
'1.0"&
-. Scri din &eton )+,&" 100,00 ).+&"
10. 8idrii din crmid D)&,1&
100,00
D).&1&
11. (ompartimentri din <ipsHcarton ,1,&0
100,00
,.1&0
1&. (onfecii metalice , &alustrade )+,&"
100,00
).+&"
1). 1rotuare i platforme dalate &1,-&
100,00
&.1-&
1+. 1Implrie metalic &",+&
100,00
&."+&
1". 1Implrie din lemn &D+,'1
100,00
&D.+'1
1D. 1Implrie P'( cu <eam termopan &-','&
100,00
&-.''&
1'. 1encuieli eFterioare 1)+,"0
100,00
1).+"0
1,. Branament electric +',+1 100,00 +.'+1
1-. (a&luri, conductori, evi electrice 1",'- 100,00 1."'-
&0. 'aloare locuin Alei> )0-.1"-
&1. (urs euro +,&,)-
&&. 'aloare locuin Aeuro> '&.1D',D"
Valoarea proprietii !eterminat prin meto!a costului !e reconstrucie este e#al cu
3aloarea cl!irii la care se a!au# 3aloarea terenului.
'aloare proprietate = &1+.1-" lei I )0-.1"- lei = )*+.+), lei sau #**.#./,. 0
).*.* &ordarea prin comparaii
1-
!etoda comparaiei directe
Pentru aplicarea meto!ei sAa utli*at anali*a pe perec=i !e !ate, te=nic cantitati3, n care
!ou sau mai multe oferte !e 38n*are sau tran*acii pentru prorieti imo(iliare similare celei
anali*ate sunt comparate pentru a o(ine o in!icaie pri3in! mrimea coreciei ce se refer la o
sin#ur caracteristic. Deoarece tran*aciile sau ofertele comparate nu sunt i!entice su( toate
aspectele, se anali*ea* o serie !e !ate 7perec=i9 pentru a estima efectul unei sin#ure
caracteristici.
Proprietile compara&ile alese sunt :
dresa
Suprafaa
util
total
Amp>
Suprafaa
total
teren
Amp>
Pre
total
Aeuro>
Pre
unitar
Aeuro-mp>
5ivel @m&untiri
#*$ +)$ #,/.$$$ #.**) P
Ca7,
central
termic,
(anali7are
B ##) ))$ #.*.#)$ #.,#$ P
p, <a7,
central
termic,
canali7are
( #,$ ,$$ *#*.;,$ #.)*# P
p, <a7,
central
termic,
canali7are
6lementele principale de comparaie sunt :
1. Dreptul !e proprietate transmis :
&. Con!iiile !e 38n*are :
). Cocali*are :
+. 4uprafaa construit :
". Etiliti, amena>ri :
D. Destinaie 1 re#im !e nlime :
'. 4uprafaa terenului aferent :
,. Tip tran*acie.
Specificaie Proprietate de Proprieti compara&ile
&0
evaluat B (
Pre tran7acie 1.&&" 1.+10 1."&1
1ransmitere drept de
proprietate
inte#ral inte#ral inte#ral inte#ral
(orecie 0 0 0
Pre corectat 1.&&" 1.+10 1."&1
(ondiii de vIn7are Ca pia Ca pia Ca pia Ca pia
(orecie A11J A11J A11J
Pre corectat 1.0-0,& 1.&"+,- 1.)"),D
Data tran7aciei Ian.1& Dec.11 Dec.11 Dec.11
(orecie 0 0 0
Pre corectat 1.0-0,& 1.&"+,- 1.)"),D
2ocali7are Copou <ai (un <ai (un <ai (un
(orecie J 'J 'J 'J
Pre corectat 1.01),, 1.1D' 1.&",,,
3tiliti, amena?ri superioare superioare superioare
(orecie 1)J 1)J 1)J
Pre corectat ,,& 1.01",& 1.0-",1
Destinaie-re<im nlime Cocuin P Cocuin P Cocuin P Cocuin P
(orecie 0J 0J 0J
Pre corectat ,,& 1.01",& 1.0-",1
Suprafa teren aferent Amp> "00,00 )"0,00 ""0,00 +00,00
(orecie ADJ ADJ ADJ
Pre corectat ,&- -"+,& 1.0&-,)
1ip tran7acie e3aluat e3aluat e3aluat
(orecie 0 0 0
Pre corectat ,&- -"+,& 1.0&-,)
(orecii efectuate :
Pentru con!iiile !e pia sAau aplicat corecii !e 11J !atorit lipsei !e cerere
imo(iliar, !atorit con!iiilor economice actuale :
Pentru coreciile pri3in! re#imul !e nlime a fost aplicat corecia !e 0J pentru
numrul !e ni3ele :
Pentru amena>ri interioare i e;terioare sAau acor!at corecii !e 'J :
&1
Pentru suprafaa !e teren mai mic sAau aplicat corecii !e DJ.
Valoarea estimat !e pia a imo(ilului prin meto!a comparaiei !e pia, propus !e
e3aluator este !at !e compara(ila 6, ntruc8t, n acest ca*, numrul !e corecii este cel mai mic :
'aloare proprietate = 1&0 mp ; 1.&&" 21mp = #,/.$$$ 0 sau +,.+#,,) lei
).*.+ &ordarea prin venit
<eto!a capitali*rii 3eniturilor este o meto! utili*at pentru a con3erti estimarea
3enitului ateptat pentru un sin#ur in!icator !e 3aloare printrAun sin#ur pas !irect % !i3i*area
3enitului estimat cu o rat !e 3enit potri3it sau multiplic8n! 3enitul estimat cu un factor potri3it.
Venitul pentru o proprietate este !e o(icei 3enitul net !in e;ploatare anual.
Capitali*area !irect este orientat spre pia : e3aluatorul anali*ea* informaiile !e pia
i e3aluea* proprietatea prin unirea conclu*iilor anali*ei asupra in3estitorilor tipici.
.ata sau factorul selectat repre*int relaia !intre 3enit i 3aloarea o(ser3at pe pia i
este o(inut prin anali*e ale 38n*rilor compara(ile.
Indicator Suprafaa util H
mp
'aloare c"irie H
0-lun-mp
'aloare H 0-an
'enit &rut A'
&p
> 100,00 100 2 1&0.000
Crad de neocupare 1"J 1,.000
'enit &rut A'
&p
> total 11&.000
'enit &rut efectiv A'&e> 10D.+00
("eltuieli 4 )B ".D00
'enit &rut din
eFploatare A'ne>
100.,00
Rata de capitali7are 4
)B
"J
'aloare o&iectiv 4 0 -+.&&"
'aloare eFprimat n lei +0).'',,-
(urs valutar 1 2 = +,&,)- lei
'aloare propus H 0 -+.&&"
'aloarea o&inut prin capitali7area veniturilor este de ;,.**) 0 - ,$+.//:,; lei.
5stimarea ratei !e capitali*are repre*int relaia !intre c8ti# i 3aloarea ca re*ultat al
comparaiei cu proprietile compara(ile.

5r.crt. Specificaii
Proprieti compara&ile
# * +
1. ("iria lunar H
0-mp
1.&&" 1.+10 1."&1
&. 'enit &rut 1+.'00 1D.-&0 1,.&"&
&&
potenial A0-an>
). Crad de
neocupare AB>
1"J 1"J 1"J
+. 'enit &rut
efectiv A'&p H
Cno> H 0
1&.+-" 1+.),& 1"."1+,&
". ("eltuieli de
eFploatare
aferente
proprietii A)B
din '&e> H 0
D&+,' '1-,1 ''",'
D. 'enit net din
eFploatare H 0
11.,'0,) 1).DD&,- 1+.'),,"
'. Pre de vIn7are 1+'.000 1D&.1"0 &1&.-+0
,. Rata de
capitali7are
+,+&J ",1+J D,)1J
Min8n! cont !e faptul c proprietile se tran*acionea* fr a fi #re3ate !e 3reun
contract !e nc=iriere, e3aluatorul recoman! ca rat !e capitali*are "J. .ata !e capitali*are este
confirmat !e raportul !intre 3alorile !e nc=iriere i !e 38n*are, pentru acti3e similare, am
plasate n aceast *on.
Valoarea !e ran!ament imo(iliar, meto!olo#ic, nu face !istincie ntre elementele care
con!uc la !eterminarea 3alorii.
'aloarea de estimare D ;,.**) 0 - ,$+.//:,; lei.
&)
(PI1%232 'I 4 Reconcilierea valorii. %pinia evaluatorului
Proprietatea imo(iliar situat n >u!eul Iai, format !intrAo cl!ire re*i!enial cu
re#im !e nlime P, construit la sol !e 100,00 mp i teren n suprafa !e "00 mp, aparine cu
!repturi !epline familiei Popescu.
Valoarea proprietii conform meto!elor e;puse este :
6(or!are prin cost : )*+.+), lei - #**.#./,. 0.
6(or!are prin comparaii : #,/.$$$ 0 - +,.+#,,) lei.
6(or!are prin 3enituri : ;,.**) 0 - ,$+.//:,; lei.
638n! n 3e!ere amplasamentul, caracteristicile imo(ilului, starea actual, !atele !e pe
pia pri3in! tran*acii similar sau oferte e;istente, i in8n! cont !e scopul e3alurii, opinia
e3aluatorului este c 3aloarea proprietii este !at !e 3aloarea re*ultat conform meto!ei
a(or!rii prin cost :
'aloarea estimat a proprietii : )*+.+), lei - #**.#./,. 0.
&+