Sunteți pe pagina 1din 12

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An.

. IV Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza. Notiunea de credit ipotecar dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune credit pentru investitii imobiliare. Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta. Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu dobanda indexata in functie de un indice de referinta (Libor, Euribor si Bubor). Fiecare ascunde la randul ei o capcana. Cele fixe sunt doar pe o perioada scurta, si apoi clientul risca sa ramana cu aceeasi dobanda, chiar daca restul dobanzilor din piata scad. Cea variabila muta riscul de la banca la client si poate sa varieze mai greu in sens descrescator decat crescator. Cele indexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a bancilor fiind nula in acest caz. Contractul de credit incheiat cu banca este un contract de obligatii si lipsit de drepturi pentru clienti. O armata de juristi intocmeste contractul tip al fiecarei banci. Pentru client, notiunea de negociere este exclusa din start. Raspunsurile ofiterilor de credit sunt invariabile: Daca nu va convine, contactati alta banca. Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au preluat riscul de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung (dobanzile vor scadea in urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc. Formularea vaga din contractele de credit, dobanda va fi variabila dupa un an de zile in functie de conditiile pietei, permite bancilor ca dobanda fixa sa ramana neschimbata, chiar daca in restul pietei dobanzile scad (situatie similara cu cea inregistrata de dobanzile la creditele contractate acum un an sau doi, care au ramas cu aceleasi dobanzi mari). In schimb, dobanda variabila este un risc pe care si-l asuma clientul din start, dar nu risca sa ramana cu dobanda de 10%, in conditiile in care evolutia acestora merge spre 4%-5%. Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia indicilor de referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii, neschimbata. Acceptate ab initio, conditiile contractului de credit, citit in maximum jumatate de ora de catre client inainte de semnare, sunt de multe ori incalcit sau sofisticat formulate, in asa fel incat niciodata imprumutatul nu va avea dreptate, chiar daca drepturile lui au fost incalcate. La foarte multe banci, dobanda variabila stipulata in contract inseamna doar majorarea dobanzii la credite, nu si reducerea ei. Cum contractele bancare sunt imbatabile, clientul bancii pare sa-si piarda orice speranta. Cu toate acestea, exista si variante de contracarare a acestor abuzuri bancare. Este vorba de creditul de refinantare, cu ajutorul caruia clientul poate contracta un credit in conditii net avantajoase fata de cel initial luat de la o alta banca. Cu acest credit, clientul isi poate stinge creditul vechi. Functional in acest moment este cel pentru finantarea creditului imobiliar sau ipotecar. Este practicat de urmatoarele banci: HVB, Raiffeisen Bank, Piraeus Bank, Banca Romaneasca; Banca Transilvania, BCR, BRD, Volksbank si Domenia Credit. Trebuie insa precizat ca noul credit de nevoi personale garantat cu ipoteca poate deveni un credit de refinantare, cu ajutorul caruia se pot stinge si creditele de nevoi personale sau cele pentru bunuri, de la alte banci, contractate in conditii care au devenit neavantajoase. Pentru creditul de nevoi personale, singura banca refinantatoare este deocamdata Piraeus Bank. Refinantarea unui astfel de credit se face pe baza de ordin de plata si scrisoare oficiala din partea bancii. Refinantarea functioneaza si in cazul creditelor in lei, si in cazul celor in valuta, insa procedura tehnica este mai simpla in cazul valutei decat in cazul leilor. De asemenea, se poate opta si pentru refinantarea unui card de credit. Creditele de refinantare vor rearanja cotele de piata pe retail detinute de bancile comerciale in acest moment. Refinantarea functioneaza pentru toate tipurile de credite. Implica si anumite costuri de rambursare in avans a creditului vechi, dar ramane oricum o solutie avantajoasa. 1

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Modificari legi Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar: Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea pietei ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor. S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Modificarea Legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential. Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat exclusiv de catre institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului ipotecar pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor sumelor datorate in temeiul respectivului contract, dispozitiile art. 1785 si 1786 din Codul civil nefiind aplicabile. In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept la data inscrierii noii ipoteci. Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata. Este interzisa acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare conditionata de acceptarea de catre client a altor servicii care nu au legatura cu operatiunea de creditare respectiva sau de vanzarea ori cumpararea de valori mobiliare emise de institutia autorizata care acorda creditul. In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului. Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit, este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr. 34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr. 34, nu a primit inca girul parlamentarilor. Noua lege a creditului ipotecar elimina restrictiile impuse viitorilor debitori Prin eliminarea articolului 7 din vechea lege (L nr. 190/1999), care stipula ca aveau dreptul sa contracteze credite ipotecare doar cetatenii romani cu domiciliul in Romania, usa caselor pe credit se deschide si cetatenilor straini si romanilor nerezidenti. 2

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Atat cetatenii romani care lucreaza in strainatate si nu au domiciliul in Romania, cat si alti nerezidenti care doresc sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin credit ipotecar in Romania vor putea sa faca asta in baza Legii nr. 34/2006. Este un important pas inainte, un lucru bun care ar trebui sa conduca la adancirea pietei creditului ipotecar. Restrictiile care raman in vigoare sunt cele legate de achizitionarea terenurilor din Romania pentru straini. Datorita acestei modificari legislative este de asteptat ca, in perioada imediat urmatoare, bancile sa-si adapteze propriile norme interne pentru a contabiliza calificarea sau necalificarea la credite pentru aceasta noua categorie de clienti. Alte modificari aduse de Legea nr. 34 se refera la clarificarea notiunii de credit ipotecar, legiferarea si simplificarea procedurilor de vanzare a creantelor ipotecare si la stabilirea unor conditii de refinantare a imprumuturilor de acest gen. Cu toate acestea, legea securitizarii creantelor nu a fost inca promulgata, drept pentru care piata secundara a obligatiunilor ipotecare nu poate spune ca s-a inscris deja la start. Teoretic, prin atragerea acestei nise de piata (cetatenii straini), piata creditului ipotecar ar trebui sa creasca, dar piata este in continuare mult prea limitata de BNR. Cum piata creditului imobiliar este in continua miscare, pachetul de legi creat de un an de zile nu va aduce singurele schimbari pentru urmatorii ani. In cadrul unui proiect sponsorizat de Banca Mondiala, Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului studiaza oportunitatea introducerii in Romania a sistemului de asigurare ipotecara, cu totul altceva decat sistemul clasic de asigurari. Pentru a majora potentialul de imprumut al unui client de la 75%, cat este acum obligatoriu prin lege, la 85% sau chiar 90% se poate apela la o polita de asigurare care sa preia riscul bancii pentru aceasta diferenta. Banca va cumpara de la o societate specializata o astfel de polita pe care apoi o va include in costul creditului (cel mai probabil printr-o majorare a comisionului de acordare a imprumutului sau prin includerea primei de asigurare in rata). Practic, chiar daca va lua un credit usor mai scump, clientul beneficiaza de faptul ca va da un avans mai mic de 10%, maximum 15% din valoarea locuintei, si nu va mai trebui sa astepte sa stranga inainte la fel de multi bani. Totusi, din cauza politicii restrictive dusa de BNR, nu este insa de asteptat ca aceasta modificare sa fie introdusa in acest an, ci in al doilea semestru al anului viitor (in cel mai fericit caz). Motive pentru restrictionarea creditelor: Banca Nationala a motivat restrictionarea creditelor prin: deficit de cont curent ridicat, atingerea tintei de inflatie si riscul de creditare; In 2005, volumul creditelor de consum acordate populatiei a crescut cu 2,2 miliarde de dolari, in timp ce volumul creditelor ipotecare a crescut cu numai 0,5 miliarde de dolari; Cresterea creditului de consum deterioreaza deficitul de cont curent deoarece majoritatea creditelor s-au indreptat catre achizitionarea de electronice si electrocasnice din import; Creditul ipotecar nu aduce cu sine decat o crestere a serviciilor care se reflecta in cresterea PIB. Riscul de credit in cazul creditului de consum se dovedeste a fi mai ridicat decat in cazul ipotecarului, unde este de sub 1%. Capcanele dobanzilor promotionale Credite de nevoi personale cu dobanda zero, Cumperi acum, platesti la anul sunt doar cateva dintre sloganurile vehiculate in perioada sarbatorilor. Intr-adevar, doua sau trei luni clientul nu plateste rata creditului sau este scutit de plata dobanzii. Daca se va calcula DAE al unui astfel de credit, surpriza va fi insa de proportii: 27,4%, adica mai mult decat in cazul oricarui alt tip de credit. Credite ipotecare in euro cu dobanda de 7,5%. O dobanda extrem de mica. Ceea ce banca a uitat insa sa spuna este faptul ca, pe langa celelalte comisioane percepute la toate creditele, acesta are unul in plus: comision de administrare a rezervei, de 1% pe luna din soldul creditului, fapt care aduce automat dobanda la 8,5% pe an. Dat fiind faptul ca in prima faza toate bancile isi trag intai dobanzile si apoi creditul efectiv, acest comision de administrare a rezervei va scadea dupa vreo zece ani. 3

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Adevarata fata a creditului ipotecar Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% - 13% pe an. Dobanzi din ce in ce mai avantajoase pentru creditele ipotecare in lei si valuta. Daca se adauga comisioanele si asigurarile de viata si casa, care sunt tot costuri ale unui credit, se poate ajunge la un rezultat surprinzator pentru clientul bancii. Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% pe an Orice banca trebuie sa castige de pe urma afacerii pe care si-a constituit-o. Pentru ca, asa-i in tenis...si-n afaceri. De aceea s-au inventat dobanzile si comisioanele bancare. Nu numai ca banca trebuie sa castige, dar trebuie sa aiba si riscuri aproape nule. Asa s-au inventat politele de asigurare, de risc financiar de neplata, de raspundere civila de viata, de viata propri-zis si, bineinteles, asigurarea imobilului. Cu toate ca suntem de acord cu aceste legi ale pietei, trebuie sa subliniem ca riscurile, dobanzile si comisioanele aferente unui credit sunt totusi costuri care apasa pe umerii clientului bancar. Daca dobanda a fost dintotdeauna privita ca un cost obligatoriu al oricarui tip de imprumut, iar nivelul acesteia a fost tot timpul punctul de referinta ales de orice client, la ora actuala, in cazul creditului ipotecar, acest lucru nu mai este valabil. Cea mai mica dobanda anuntata de banca nu inseamna si cel mai ieftin credit. Din contra, avem cazuri in care creditele cu cele mai mici dobanzi din piata ajung sa aiba o dobanda anuala efectiva de peste 12%, deci un plus de 5% pe an adaugat la rata de baza a bancii. Chiar daca, in cazul creditului pe termen lung, legea nu a impus calcularea dobanzii anuale efective (DAE), un astfel de exercitiu este foarte util pentru a putea alege intr-adevar creditul cel mai ieftin. Aplicand un calcul care include toate costurile aferente unui credit, indiferent daca sunt comisioane la vedere sau ascunse, ori polite de viata, avem o oglinda completa a dobanzii reale platite in fiecare an de catre client pentru un credit pentru locuinte. Intr-adevar, surprize exista! Astfel, pentru creditele ipotecare/imobiliare in euro, cele mai mici dobanzi efective au fost obtinute de Banc Post si Piraeus Bank, banci care nu au cele mai mici dobanzi anuntate din piata. Campion, din acelasi punct de vedere, la creditul ipotecar in lei este Volksbank, care are si cea mai mica dobanda la un astfel de credit. Exercitiul de stabilire a dobanzii anuale efective este util si pentru a alege cea mai ieftina valuta in care se poate contracta un credit. Surprinzator sau nu, cele mai ieftine credite raman tot cele in valuta. EXEMPLU: Metoda de calcul si caracteristicile exemplelor pentru care s-a calculat dobanda anuala efectiva (DAE) Calculele au fost facute pentru un credit de 30.000 euro, pe 25 de ani. De mentionat ca, in cazul Bancpost si Banca Romaneasca, pentru creditul in lei, nu este posibil un calcul estimativ al DAE, intrucat, dupa un an, respectiv doi ani, va aplica o dobanda variabila, al carui nivel nu este cunoscut. S-a utilizat, in acest exercitiu, doar dobanda pe primul an. Valoarea asigurarii imobilului a fost aleasa cea medie, de 0,2% din valoarea imobilului pentru toate bancile, in timp ce pentru asigurarea de viata au fost culese date de la societatile de asigurari agreate de fiecare banca in parte, pentru o femeie de 35 de ani. ABN AMRO Dobanzi: 9,5% - lei, 6,95% - euro Valoarea comisioanelor: 140 euro + 1,2% la soldul creditului, anual Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + 0,102% din valoarea creditului, platibile lunar Dobanda efectiva a clientului: EUR - 9,3%/ RON -12,2% ING BANK Dobanzi: 9% (fixa in primii doi ani) - lei, 9% (dupa un an, variabila) - euro Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului +101% din credit 4

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Dobanda efectiva a clientului: 10% RON/EUR PIRAEUS BANK Dobanzi: 10,63% - lei, 7,5% - euro Valoarea comisioanelor: 150 euro+ 2% din valoarea creditului, flat si 0,03% din valoarea imobilului, platibile lunar Valoarea asigurarilor: gratuite Dobanda efectiva a clientului: 8,63% - EUR / 12,12% - RON Pentru a face fata cererii de imprumut in valuta, bancile sunt dispuse sa faca anumite sacrificii. Astfel, chiar daca majorarea rezervei de catre BNR aduce cheltuieli suplimentare, dobanzile la creditele pe termen lung in euro nu vor creste. Din contra, Piraeus Bank a redus recent dobanda la creditul ipotecar cu 2,5%, pana la 7,5% pe an. Micsorarile de dobanda au fost operate de banca doar pentru ipotecare si credite auto. In cazul creditului de consum, micsorarile de dobanda s-au produs doar la lei, nu si la valuta. Georges Alberts, vicepresedinte Piraeus Bank, considera ca trendul dobanzilor la imprumuturi va fi unul descrescator in acest an. In afara competitiei acerbe a bancilor pe aceiasi masa solvabila de clienti, o alta cauza care ar putea duce la o usoara ieftinire a creditelor ar fi diminuarea riscurilor de tara si imbunatatirea conditiilor de trai. RAIFFEISEN BANK Dobanzi: 11,5% - lei, 9% - euro Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului pe an, inclus in credit Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 900 RON pe an Dobanda efectiva a clientului: 12% - EUR/ 15% - RON UNICREDIT Dobanzi: 14% - lei, 9% - euro Valoarea comisioanelor: 1,8% din valoarea creditului, flat Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, polita de viata gratuita Dobanda efectiva a clientului: 9,98% EUR/ 15,7%RON HVB Dobanzi: 9,57% - lei, 9,57% - euro Valoarea comisioanelor: 2,3% din valoarea creditului, flat Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, bonus asigurarea de viata daca sunt in deplinite conditiile standard Dobanda efectiva a clientului: 10,7 % RON/EUR VOLKSBANK Dobanzi: 7,75% - lei, 6,75% - euro Valoarea comisioanelor: valuta - 125 euro + 1% din valoarea creditului, flat + 1,55% pe an la soldul creditului; lei 450 RON +1% din valoarea creditului Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, polita de viata gratuit Dobanda efectiva a clientului: 9,15% EUR/ 8,4 RON BRD Dobanzi: Bubor la trei luni (8,03%)+ 1,4% - lei, Euribor la 3 luni+5,4% - euro Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat+0,7% comision anual la sold Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 51 euro/ an Dobanda efectiva a clientului: 9,8% - EUR/ 11,5% - RON BANCPOST Dobanzi: 7,9% (fixa in primul an) - lei, 7,5% (fixa in primul an) - euro 5

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Valoarea comisioanelor: 65 RON + 2,5% din valoarea creditului, flat Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + 0,17% din valoarea creditului pe an Dobanda efectiva a clientului: EUR - 8,63% / RON - 9,08% Banca Romaneasca Dobanzi: 8,8% (fixa in primul an) - lei, 8,9% - euro Valoarea comisioanelor: 25 de euro + 2% flat Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului si 0,16% din valoarea creditului Dobanda efectiva a clientului: 10,5% - EUR/ 10,4% - RON In Europa Centrala si de Est, piata creditului ipotecar a debutat in urma cu trei, patru sau chiar cinci ani. In statele din Vest sau in SUA, piata creditului ipotecar are deja o varsta serioasa, de 15 20 de ani. In Romania, dezvoltarea puternica a acestui segment a inceput in urma cu aproximativ trei ani. Expectatiile pietei la vremea respectiva erau mai mult decat favorabile. Sisteme noi de economisire - creditare au fost puse la punct si introduse in Romania. Alti actori importanti, inclusiv firme de intermediere financiara sau specializate pe finantari ipotecare, intra sau asteapta sa intre pe piata romaneasca. Totusi, datorita ascensiunii preturilor la apartamente, piata imobiliara este semiparalizata. In incercarea de a resuscita creditul ipotecar, bancile comerciale au inceput sa imbunatateasca conditiile de creditare fortand maturitatea acestei piete. Daca in Statele Unite s-a ajuns abia in ultimii ani la maturitati de 30 sau 40 de ani pentru un credit pentru locuinta, in trimestrul doi din 2005, in Romania s-au lansat primele credite care permit o rambursare de peste 30 de ani. Finans Credit Ipotecar a lansat creditul pentru locuinta pe o perioada de pana la 30 de ani. Cu cat suma acordata de banca pentru acest tip de credit este mai mare cu atat dobanda este mai mica, dar bineinteles intre anumite limite. Avantajul unui credit pentru locuinta pe 30 de ani este unul cert: rata de rambursat lunar devine mai mica, iar clientii care pana acum nu se incadrau in normele bancii pentru a-si cumpara o locuinta, datorita veniturilor, in noua formula, cu rata de 70 sau 80 de euro pe luna, clientii s-ar putea incadra. Mai inovatoare, Volksbank permite prelungirea perioadei de creditare la peste 30 de ani. Mai exact, un potential client poate plati rate la locuinta pana iese la pensie. Formula anuntata de banca este urmatoarea: varsta persoanei care solicita creditul (25 de ani, de exemplu) + perioada de creditare = maximum 67 de ani. Mai exact, in aceasta ecuatie, clientul poate obtine de la Volksbank un credit ipotecar rambursabil in 47 de ani. Tendinta de extindere a perioadei de rambursare a creditului la 30 si chiar 40 de ani, realizata dupa modelele occidentale, are si un corespondent: reducerea dobanzilor la creditele ipotecare in valuta. Totusi, la acest capitol, bancile mai au de lucrat. Daca in Vest dobanzile la creditele ipotecare se situeaza undeva la 4%-5%, in Romania, cea mai mica dobanda este de 7,5%. Daca in 2001- perioada de inceput a creditului ipotecar - un credit de 10.000 de euro era suficient pentru cumpararea unei locuinte, in 2005 si in 2006, cu un credit de 30.000 de euro sau echivalent in lei abia se poate cumpara un apartament de doua camere. In plus, normele BNR au avut darul sa sperie potentialii clienti ai bancilor comerciale, ceea ce a condus clar la o descrestere a ritmului de acordare a creditului. Ramane de vazut cat va dura perioada in care piata va ramane amortita de recentele restrictii ale BNR. Este probabil ca efectele sa se diminueze la inceputul acestui an. Pentru 2006, cea mai mare crestere nu se asteapta din zona imprumuturilor in lei. In Romania, un sfert din totalul creditelor pentru populatie sunt ipotecare. In zona euro, raportul este de 68,9%. Chiar daca raportul de forte nu se va schimba semnificativ anul acesta, bancile mizeaza pe o crestere importanta a acestui sector in 2006. O analiza succinta a creditelor ipotecare in lei existente pe piata romaneasca arata ca nivelul costurilor acestora s-a apropiat substantial de cel al creditelor in valuta. O rata pentru un credit de 120.000 RON (1,2 miliarde de lei vechi) se invarte in jurul a 900 de RON (9.000.000 lei vechi), in timp ce pentru contravaloarea in euro a aceluiasi credit rezulta o rata de peste 200 de euro. Tinand cont de trendinta de apreciere a monedei unice europene fata de leul romanesc, in contextul politicilor monetare ale BNR, creditul ipotecar in lei ajunge la aproximativ acelasi nivel cu cel in valuta. Criteriile de departajare dintre 6

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV creditele existente pe piata romaneasca devin acum extrem de reduse: comisioanele bancare, volumul politelor de asigurare si, foarte probabil, calitatea serviciilor bancare. Totusi, ratele astfel calculate sunt inca mari pentru veniturile romanilor, dar perspectiva integrarii in Uniunea Europeana ar putea aduce si o crestere a veniturilor chiar de anul acesta. In acest context, miscarea creditelor ipotecare pe piata romaneasca in 2006 devine extrem de interesanta. Se va merge pe leu sau pe euro? Ceea ce campaniile de marketing ale bancilor uita sa spuna clientilor in momentul in care le flutura prin fata ochilor dobanzi de 8% si 9% pentru creditele in lei este faptul ca acestea sunt, de obicei, fixe pe o scurta perioada de timp (uzual, un an), iar conditiile de care sunt legate viitoarele dobanzi fluctuante nu depind doar de evolutia pietei, ci si de cea a soldului ramas de rambursat sau a altor factori, destul de general enumerati, ceea ce arata ca dobanzile mici la creditele in lei nu sunt sustenabile pe termen lung. Dupa cum explica Razvan Munteanu, vicepresedinte Raiffeisen Bank, dobanzile reduse ale creditelor in lei sunt temporare si ar putea fi explicate prin excesul de lei de pe piata. Credite in lei versus credite in euro in 2006 Potentialul pietei creditului ipotecar este cu mult mai mare decat nivelul atins in prezent, de 11,8% in total creditelor neguvernamentale. Prognozele din 2004 pentru anul 2005 estimau o crestere de 50% a acestei piete, lucru nerealizat. La aceasta au contribuit, restrictiile BNR, restrictiile fiscale care au afectat piata imobiliara, sectorul constructiilor, care nu s-a dezvoltat atat de rapid cum era preconizat, in parte si din cauza vremii nefavorabile, si blocajul de pe piata imobiliara din Bucuresti. Dupa restrictiile BNR, ritmul de crestere a creditului ipotecar a fost mai lent, in octombrie 2005 scaderea s-a generalizat in piata. Nici primele luni din 2006 nu sunt vazute in roz. Sunt oricum luni in care piata stagneaza. Piata ipotecara in ansamblu ar trebui sa creasca cu aproximativ 70% in decursul lui 2006, ajungand de la un volum de 1,8 miliarde dolari la aproximativ 3,1 miliarde dolari. Se apresiaza ca volumul nou generat de credite ipotecare in 2006 va fi cuprins intre 800 de milioane de euro si maximum un miliard de euro. Cel putin doua evenimente majore vor marca aceasta piata in 2006: concretizarea proiectelor rezidentiale demarate in acest an (cel putin 30 de proiecte de acest tip vor fi finalizate) si reluarea creditarii in valuta. 50 milioane de euro de la BCR pentru credite ipotecare BCR a atras de la BERD un imprumut pe termen lung, in valoare de 50 milioane de euro, in anul 2005, destinat dezvoltarii sistemului de finantare ipotecara din Romania. Acordul de finantare a fost semnat la Bucuresti de catre Hildegard Gacek, director BERD pentru Romania, si Nicolae Danila, presedinte executiv al BCR. BCR va folosi acest imprumut pentru a acorda, in lei si euro, credite ipotecare in valoare de pana la 100.000 euro pentru achizitionarea, construirea sau renovarea locuintelor. Noul imprumut de la BERD este acordat pe 12 ani. Incheierea acestui acord a evidentiat capacitatea tehnica si profesionala a BCR, care deruleaza, in prezent, 46 de programe structurale, nationale si regionale lansate in Romania, in valoare de aproximativ 2 miliarde de euro, a declarat Nicolae Danila. BCR a acordat, pana la finele lunii octombrie 2005, credite ipotecare si imobiliare in valoare de peste 1,6 miliarde lei noi (echivalentul a peste 450 milioane euro), inregistrand o cota de piata de peste 35%. REZIDENTIAL EXTRA/SUPER BCR Credit ipotecar, in LEI si VALUTA este acordat pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea, modernizarea sau extinderea imobilelor cu destinatia de locuinte permanente, temporare sau case de vacanta, cumpararea de terenuri aflate in intravilan si locuinte pe acestea, efectuarea lucrarilor de viabilizare a terenurilor si/sau a constructiilor existente pe acestea (asigurarea cu utilitati necesare: electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon), finalizarea unei constructii aflata intr-un anumit stadiu de executie, pe baza unui deviz general estimativ insotit de devizul lucrarilor ramase de executat, ambele cantitativ si valoric. Termenul de rambursare este de maximum 25 ani. 7

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Suma maxima: 500.000 echivalent EUR. Nivel dobanzi: Pentru REZIDENTIAL EXTRA BCR: Dobanda fixa initial si variabila ulterior: - 8,4%/an dobanda fixa in primii 2 ani si ulterior variabila, in functie de cotatia BUBOR la 6 luni la care se adauga o marja fixa, in perioada ramasa pana la finalizarea termenului de rambursare. - 13%/an, dobanda fixa in primii 5 ani si ulterior variabila, revizuibila semestrial in functie de cotatia BUBOR la 6 luni, in perioada ramasa pana la finalizarea termenului de rambursare - 14%/an, dobanda fixa in primii 3 ani si ulterior variabila, revizuibila semestrial in functie de cotatia BUBOR la 6 luni, in perioada ramasa pana la finalizarea termenului de rambursare Dobanda variabila (negociabila): 10,63% - 11,63%/an valabila pentru luna martie 2006, revizuibila la fiecare 6 luni in functie de cotatiile BUBOR la 6 luni la care se adauga marja fixa negociabila Nivel dobanzi valabile pentru luna martie 2006*: Pentru REZIDENTIAL SUPER BCR: Dobanda fixa initial i variabila ulterior*: Dobanda fixa pe o Dobanda fixa pe o perioada de 1 anperioada de 2 ani (%/an) (%/an) EUR 7 8 USD 8 9 *n functie de dobanda de referinta bazata pe EURIBOR/LIBOR, la care se adauga o marja fixa Dobanda variabila in functie de cotatiile EURIBOR/LIBOR: Termen Dobanda variabila* (ani) ( %/an) EUR maxim 25 8,783 USD maxim 25 9,99 * revizuibila semestrial si se stabileste in functie de cotatiile EURIBOR la 6 luni pentru creditele in EUR si LIBOR la 6 luni pentru creditele in USD, la care se adauga marja fixa Moneda Tendinta: Dobanzile nu scad, dar costurile cresc Scumpirea creditelor ipotecare se va realiza doar prin costuri ascunse. Desi par in scadere continua si accentuata, costurile creditelor ipotecare sunt totusi departe de a fi foarte ieftine. Reducerile au fost operate in special pe nivelul dobanzii afisate de banca, dar, per total, costurile ar putea creste in perioada urmatoare. Banca centrala a decis recent cresterea dobanzii, de politica monetara. Decizia a surprins atat bancherii, cat si analistii financiari, parand usor contradictorie fata de politica dusa pana acum de BNR. Parerile bancherilor sunt impartite vizavi de reactia pietei la aceste masuri. Daca pe zona de depozite bancare toata lumea se asteapta ca dobanzile sa creasca, pe zona de credite, datorita competitiei, dobanzile s-ar putea sa ramana la nivelul actual. Pentru bancile care nu au apucat inca sa-si reduca dobanda la creditul ipotecar, decizia bancii centrale de a ridica dobanda si de a majora rezervele minime obligatorii in valuta a determinat o revizuire a politicii comerciale si de marketing. Deciziile lor nu vor intarzia sa apara insa, goana dupa clienti obligand bancile sa faca adevarate slalomuri printre campaniile de marketing. 8 Moneda

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV La ora actuala, este cert ca bancile comerciale care au apucat sa coboare dobanzile la niveluri de 7% sau chiar mai jos nu vor aplica o majorare a acestora, in ciuda masurilor luate de BNR. In schimb, comisioanele, care oricum ajung sa fie cunoscute doar in momentul solicitarii creditului, ar putea cunoaste o usoara crestere, de 0,2%-0,5%. Cu toate acestea, bancherii incearca sa faca tot mai atractive si chiar mai accesibile creditele ipotecare (se poate vedea intentia Asociatiei Romane a Bancilor de a extinde gradul de indatorare la 50% din venituri pentru clientii care solicita credite in moneda nationala). Si totusi, trebuie precizat ca acele dobanzi de 6%-7%, indiferent daca sunt la creditele in lei sau la cele in euro, sunt mult mai mari in realitate. Chiar daca legea nu impune bancilor comerciale sa calculeze dobanda anuala efectiva pentru creditele ipotecare si imobiliare, aceasta exista si, in mod normal, ar trebui calculata de fiecare solicitant de credit. Comisioanele mici in aparenta, de 1% sau 2%, daca nu sunt percepute flat, doar la acordarea creditului, ci anual la soldul imprumutului, cresc costul acestuia cu o valoare similara. In contextul in care vom asista la o crestere tacita a comisioanelor in urmatoarea perioada, dobanzile de 6%-7% pe care reclamele le imbraca in haine stralucitoare sunt total irelevante. Un credit cu o dobanda de 6,95% in euro poate ajunge la o dobanda anuala efectiva de peste 13% pe an. Bineinteles, aceasta dobanda efectiva a fost obtinuta prin adaugarea comisioanelor, dar si a politelor de asigurare, a caror valoare bancile nu o comunica, dar care exista si este perceputa cu regularitate in fiecare an sau chiar in fiecare luna, odata cu rata. In ciuda faptului ca bancile au incercat sa aduca la acelasi nivel dobanda creditului in lei cu cea la imprumuturile in euro, realitatea dovedeste ca, in majoritatea cazurilor, creditul in valuta ramane sensibil mai ieftin decat cel in RON sau are exact aceleasi costuri ca si cel in lei, cum este, de exemplu, cazul ING Bank si HVB. Tendinta: Creditul nenominalizat cu ipoteca se va dezvolta cel mai rapid Dobanzi mici. Sub 10%. Dar numai la anumite banci si in special la creditele pentru locuinta sau cele de nevoi personale garantate cu ipoteca. Sunt principalele tendinte din acest an. Creditele noi vor fi folosite pentru refinantare sau pentru constructii in regie proprie. Anul 2005 a fost caracterizat prin regandirea politicilor de dobanda si de cost in cazul multor banci de pe piata, majoritatea reducand considerabil dobanda la creditele ipotecare si la cele de nevoi personale garantate cu ipoteca. Anul 2006 a debutat printr-o masiva reducere a dobanzilor la acest tip de credite. La ora actuala, exista cateva banci care practica dobanzi sub 10% sau chiar 7% pe an, atat pentru creditele in lei, cat si pentru cele in valuta. Acelasi trend de reducere a dobanzilor pe acest palier de credite ar putea fi inregistrat si in 2006, dar reducerea nu va mai inregistra valori la fel de semnificative. In acest context este clar ca vedetele anului in curs vor fi creditul pentru locuinta si cel de nevoi personale garantat cu ipoteca. De altfel, era firesc sa se intample asa. Creditul ipotecar depinde de dezvoltarea pietei imobiliare. Persoanele eligibile pentru obtinerea unui imobil sunt in numar restrans, in timp ce detinatorii unui imobil tind deja spre imbunatatirea nivelului de trai si spre obtinerea celei de-a doua resedinte. Pentru astfel de persoane, cea mai potrivita forma de finantare se dovedeste a fi creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca pe un imobil. Creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca, datorita avantajelor sale, va cunoaste o crestere mult mai accentuata: de doua ori mai mult decat cel ipotecar. 1 De altfel, bancherii sunt de parere ca acest tip de imprumut va cunoaste o dezvoltare mult mai rapida decat ipotecarul propriu-zis. Durata de obtinere este de minimum doua saptamani (datorita procedurilor de obtinere a cadastrului si de intabulare a ipotecii), dar are marele avantaj ca nu necesita exprimarea unei destinatii precise. Un astfel de credit poate fi folosit pentru constructia unei case in regie proprie, spre deosebire de creditul clasic pentru constructia de locuinte, unde sunt necesare documente justificative privind utilizarea banilor. Gerald Schreiner, vicepresedinte Volksbank, apreciaza ca piata ipotecara (creditele ipotecare si cele de nevoi personale garantate cu ipoteca) va cunoaste o crestere de 50% in acest an.
1

Aprecieri ale D-ului Gerald Schreiner, vicepresedinte Volksbank 9

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV In economia acestor cifre trebuie insa sa precizam ca la aceasta evolutie contributia cea mai importanta o va avea creditul nenominalizat, care inlocuieste cu succes creditul de consum sau cel de nevoi personale negarantat, de valori mai mici si mult mai scumpe. Astfel, daca la imprumuturile de nevoi personale in lei dobanzile sunt in jur de 13% - 14% sau chiar 17% - 18%, iar la cele in valuta de minimum 11%, la creditele de nevoi personale garantate cu ipoteca dobanzile sunt de cele mai multe ori la nivelul celor ipotecare sau cu cel mult cateva zecimi de procent mai mari. Specialistii apreciaza ca dezvoltarea creditului nenominalizat va fi dublat fata de cea a ipotecarului, chiar daca destinatia sa va fi refinantarea unor credite vechi sau finantarea unor constructii noi. Batalia BNR cu creditulde consum a fost mutata de pe partea consumului de uz casnic pe piata imobiliara. Se pare insa ca BNR nu este total impotriva cresterii creditului pe termen lung. Ramane de vazut cat de rapida va fi reactia bancii centrale la deciziile bancilor de a face aceste produse mult mai accesibile pentru clienti. Creditul pentru locuinte a crescut mult mai incet in Romania, fata de alte state, in perioada preaderare la Uniunea Europeana. Poate ca ar fi timpul ca si la noi, aceasta piata sa se dezvolte ceva mai rapid, cu atat mai mult cu cat necesarul de locuinte este ridicat, iar Executivul incepe sa fie preocupat de construirea unor politici locative pe termen lung. Scade avansul pentru case de anul viitor? La sfarsitul saptamanii trecute a avut loc prezentarea unui studiu despre oportunitatea implementarii unui sistem de asigurare ipotecara in Romania. Studiul a fost realizat de Canada Mortgage&Housing Corporation in colaborare cu Domenia Credit, in cadrul unui proiect sponsorizat de Banca Mondiala. Prin acest sistem, valoarea creditului ipotecar pentru anumite categorii de persoane se poate extinde pana la 85%-90% din valoarea imobilului achizitionat pe credit. Procedura prin care acest lucru devine posibil se numeste mortgage insurance si se bazeaza pe emiterea unei garantii a statului sau a unei companii private (in statele care au un istoric solid al pietei ipotecare) contra unui cost suplimentar pentru client. Aceasta garantie se emite pentru acoperirea diferentei de 10% sau 15% din valoarea avansului solicitat de banca. Practic, avansul clientului se reduce la 10%-15% din valoarea locuintei. Pentru creditori avantajele se leaga de cresterea pietei si de dispersia riscului. Studiul prezentat Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, Ministerul Finantelor si Bancii Centrale de catre cele doua societati a subliniat avantajele clare ale introducerii acestui sistem si in Romania. Totusi, au fost subliniate si elementele care restrictioneaza la ora actuala adancirea pietei creditului ipotecar in Romania. Bineinteles, pe primul loc se situeaza politica restrictiva a BNR, dar si faptul ca nu exista deocamdata o baza de date comuna privind pretul locuintelor, pe baza careia s-ar putea stabili daca pretul caselor este sau nu supraevaluat, ori daca este sustenabil. Pe baza unei astfel de baze de date s-ar putea stabili tendinte ale pietei imobiliare, deoarece peste tot in lume exista cicluri ascendente si descendente ale acestei piete. Specialistii nu cred insa ca BNR va accepta in acest an vreo exceptie de la politica sa restrictiva, poate in a doua jumatate a anului viitor. Statistici In primul rand, gradul de indatorare, masurat prin raportul dintre creditul neguvernamental si produsul intern brut, era in Romania, la sfarsitul lui 2004, de 18,4%, adica undeva peste nivelul inregistrat in tari precum Albania (9%) si Macedonia (17%), dar mult sub tari precum Croatia (62%), Bosnia-Hertegovina (45%) sau Bulgaria (36%). In 2005, volumul total al finantarilor acordate populatiei si firmelor a fost de circa 22% din PIB, iar pentru 2006 oficialii bancii centrale (prin vocea prim-viceguvernatorului Florin Georgescu) anticipeaza ca va depasi la sfarsitul acestui an 24% din PIB. Chiar si asa, ponderea creditelor neguvernamentale in PIB este de cel putin trei ori mai mica la noi decat in Vest, spune Liviu Voinea, directorul de cercetare de la Grupul de Economie Aplicata - deci ele oricum vor creste in continuare.

10

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV Un alt indicator al gradului de indatorare al populatiei este creditul mediu pe cap de locuitor. In Romania, media este de 135 de euro, in timp ce in noile state ale Uniunii Europene este de 823 de euro. In statele Uniunii Europene, aceasta medie atinge 12.398 de euro pe cap de locuitor. Un studiu efectuat de Bank Austria Creditanstalt in sapte tari din Europa de Sud-Est arata ca, in Romania, cheltuielile cu alimentele, medicamentele si utilitatile reprezinta in medie 81,2% din venitul mediu pe cap de locuitor. Si la capitolul venituri medii, prapastia dintre Romania si tarile din jurul nostru e imensa: veniturile medii ale romanilor sunt de 236 de euro, in timp ce in Europa Centrala si de Est ating 625 de euro, iar in Europa Centrala si de Vest ajung la 2.333 de euro. Puse cap la cap, cele doua statistici arata un motiv fundamental pentru care majoritatea romanilor sunt nevoiti sa ia credite atunci cand vor sa-si cumpere obiecte de folosinta indelungata. Depozitele bancare ale unui roman se situeaza in medie in jurul sumei de 415 euro, cu mult sub media regiunii. Un sud-european economiseste, in medie, 1.000 de euro, iar un cetatean din zona euro, circa 13.600 de euro. Imprumuturi. Studiul arata ca romanii se intind cat ii tine bugetul. Creditele pentru populatie au fost de 135 de euro pe locuitor, fata de 323 in Europa de Sud-Est. In noile state membre ale UE, creditul mediu pe locuitor este de 823 de euro, Practic, venitul net disponibil, ramas dupa acoperirea cheltuielilor de baza, nu lasa loc de achizitii cu banii jos. Din aceasta perspectiva, creditul este inca pentru multi singura posibilitate de a-si satisface chiar si strictul necesar cu privire la dotarea gospodariei. Desigur, limitarea cea mai importanta privind volumul creditelor de consum trebuie privita in special din perspectiva veniturilor medii ale populatiei. Chiar si asa, vicepresedintele de la HVB Bank anticipeaza ca pe termen mediu cererea pentru creditele de consum va ramane totusi ridicata. O alta statistica, aceeasi concluzie: calculand gradul de indatorare a persoanelor fizice pe veniturile proprii, care este de circa 15%, potentialul de crestere a creditului acordat populatiei este foarte evident, spune seful cercetarii de la Raiffeisen. In opinia sa, creditul acordat populatiei va ramane in continuare componenta cea mai dinamica a creditului neguvernamental si mai ales componenta sa de credit de consum. Ca urmare a restrictiilor BNR introduse in ultima perioada si a altor posibile restrictii in viitor, creditul acordat populatiei este posibil sa incetineasca pe termen scurt, dar pe termen mediu el va creste in continuare accelerat Veniturile actuale inca mici, corelate cu procesul de convergenta catre Uniunea Europeana, alimenteaza asteptarile de crestere viitoare a salariilor populatiei. Principiul este simplu: atat timp cat veniturile vor creste in viitor, ratele unui credit luat azi vor fi maine mai usor de suportat. Salariul mediu in Romania s-ar putea dubla sau tripla pana in 2010, potrivit unei analize realizate in noiembrie de Business Magazin, pe baza previziunilor consultantilor de resurse umane. Daca estimarile lor sunt justificate, in doar cinci ani salariul mediu net ar creste spre 600 de euro. Pe de alta parte insa, previziunile optimiste nu sunt sustinute de Comisia Nationala de Prognoza, care a estimat pentru 2010 un salariu mediu pe economie de 337,1 euro. Deocamdata, Romania este o piata de tip latino-american.2 Adica este o piata cu disparitati foarte mari intre categoriile sociale. Exista o categorie de persoane fizice deosebit de bogate, care utilizeaza insa in proportie redusa serviciile bancare in calitate de persoane fizice. Apoi exista o patura in crestere de persoane fizice, faimoasa clasa de mijloc - antreprenori sau manageri de companii care folosesc in mod extensiv serviciile bancare. Acestia au constituit segmentul de clientela atacat in ultimii doi ani de catre bancile romanesti. Cea de-a treia categorie o constituie masa de clienti cu venituri reduse, cei ce au devenit tinta predilecta pentru banci abia incepand cu anul 2005. Aceasta structura a clientelei explica in ge-neral si evolutia in timp, si pe regiuni in modul de utilizare a produselor bancare, spune Cabat. Finantarea persoanelor fizice a evoluat de la produsele cele mai simple, pe termen redus si care au implicat sume mai mici (credite de consum), catre produse mai complexe, perioade lungi de finantare si sume importante (credite ipotecare, imobiliare, credite de nevoi personale fara obiect specificat).

declaratia D-ului Dragos Cabat, vicepresedintele asociatiei analistilor financiari, CFA Romania 11

Usache Ramona Paula C.I.G. Gr. 2, An. IV CONCLUZII: Datorita faptului ca presiunile inflationiste sunt puternice, BNR este nevoita sa intareasca politica monetara Un alt factor care va influenta intreaga viata economica, inclusiv dobanzile, crede presedintele CEC, va fi decizia privind intrarea Romaniei in Uniunea Europeana in 2007. Dobanzi mai mari platite de banca centrala la operatiunile de sterilizare, pentru depozitele la o luna si pentru certificate de depozit. In ianuarie BNR a atras de pe piata monetara depozite cu scadenta la o luna in valoare de 2,5 miliarde de lei (700 mil. euro), la o dobanda de 7,5% pe an. Suma atrasa a reprezentat insa numai putin peste jumatate din ofertele inaintate de bancile comerciale. HVB Bank a fost prima care a scazut dobanzile la depozitele la termen in lei la inceputul toamnei trecute, cand BNR a redus drastic dobanda si volumul lichiditatilor absorbite de pe piata. La scurt timp dupa ce BNR a dat semne ca va steriliza mai multi bani din piata, HVB a fost insa si prima care a revenit. Noile dobanzi oferite sunt mai mari cu pana la 2,5 puncte procentuale, mergand de la 4,25% la scadenta de o luna pana la 4,1% la un an. (previziuni) Imprumuturile ipotecare ar putea fi vedeta acestui an pe piata bancara. Pe piata creditului ipotecar, euro o sa revina in oferta unor banci care, ca urmare a reglementarilor BNR din anul 2005, au fost nevoite sa-si redirectioneze atentia numai asupra RON-ului, iar acest lucru va genera un plus de concurenta si un impact al dobanzilor care deja dau semne de scadere. Interesul fata de creditele ipotecare este foarte mare iar diversificarea ofertelor bancilor, precum si perspectiva unei activari semnificative a creditelor pentru refinantare va sustine un trend puternic ascendent pe aceasta piata. Creditele in lei s-ar mai putea ieftini putin pana la finele lui 2006, spun majoritatea bancherilor pe care BUSINESS Magazin i-a invitat sa faca o previziune. Nu prea mult, insa, maximum 1-2 puncte procentuale, spun bancherii, pentru ca nu mai este loc pentru scaderea dobanzilor (Raiffeisen), iar inflatia e inca mare (ING Bank). Concurenta din sistemul bancar isi va spune insa si ea cuvantul, fortandu-i pe bancheri sa mai taie putin din costul creditelor. Atata timp cat bancile au supralichiditate, nu vor exista cresteri de dobanzi la depozite. Pana una alta, bancile atrag bani de la populatie platind dobanzi ce variaza intr-un interval de 3-5% pe an, in timp ce dobanzile active, cele pentru credite, pleaca de la circa 9% si merg spre 18-20%. Asadar, cu scaderi usoare la creditele in lei si cresteri mici la depozite, 2006 se anunta ca un an mult mai linistit decat anul trecut, cand dobanzile la lei au scazut cu cateva zeci de procente. Si totusi, banca centrala si-a depasit deja tinta de inflatie pentru anul trecut, iar pentru 2006 are o tinta si mai ambitioasa (5% plus sau minus un procent), iar o crestere a dobanzilor ar ajuta-o sa controleze mai bine inflatia. In 2005, rata inflatiei a fost de 8,6%, in conditiile in care obiectivul stabilit de BNR era de 7,5%, cu o variatie de plus/minus un punct procentual. Una din modalitatile prin care banca centrala poate transmite bancilor un semnal de crestere a dobanzilor este dobanda de politica monetara, situata in prezent la 7,5% - cea pe care banca centrala o plateste pentru depozitele atrase de la banci. Daca BNR va creste dobanzile, si bancile se vor alinia la noile dobanzi, crede Bogdan Mihoc, directorul trezoreriei de la HVB Bank. Ce va face, in aceste conditii, banca centrala? Va creste BNR dobanda de politica monetara, ca urmare a depasirii tintei de inflatie? De la sfarsitul lunii septembrie rata dobanzii de politica monetara a ramas batuta in cuie la nivelul de 7,5%. Este posibil ca la incheierea anului 2006 dobanda de politica monetara a BNR sa fie mai jos cu un punct procentual fata de actualul nivel. Prin urmare, ar fi posibila o reducere cu 1, maxim 2 puncte procentuale a diferentei dintre dobanzile active medii (la imprumuturi) si pasive medii (la depozite) practicate de banci. Astfel, se poate anticipa ca ratele medii ale dobanzilor ar putea ajunge pana in jurul a 7,5-8,5% pentru dobanzile active si 4-5% pentru dobanzile pasive la finalul anului 2006.

12