Limitele convenionale ale dreptului de proprietate

Consideraii generale
Din punct de vedere economic, proprietatea exprim o relaie social de
apropiere a unor lucruri, n mod direct i nemijlocit.
Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezint un ansamblu
de atribute ocrotite juridic, n temeiul crora titularul dreptului i poate satisface,
n mod direct i nemijlocit, interesele sale legate de apropierea unui lucru.
Au fost formulate mai multe definiii n doctrina de specialitate. Una dintre
definiiile dreptului de proprietate este ,,c este acel drept subiectiv care d
expresie apropierii unui lucru, permind titularului su s exercite posesia, s
foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes propriu, n
cadrul i cu respectarea dispoziiilor legale.
Art. 552 Cod civil preia prevederile art. 136 alin. 1 din Constituie, care
prevede c ,,proprietatea este public sau privat, n timp ce alin. 2 al aceluiai
articol din Constituie dispune c ,,proprietatea public aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale.1
Aadar, exist dou forme ale dreptului de proprietate i anume dreptul de
proprietate public i dreptul de proprietate privat.
Dreptul de proprietate privat este definit de art. 555 Cod civil, ca fiind
dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv,
absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. Titular al dreptului de proprietate
privat poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoan fizic sau
persoan juridic de drept privat ori de drept public, inclusiv statul i unitile
administrativ-teritoriale.
Obiect al dreptului de proprietate l poate forma orice bun mobil sau
imobil, cu excepia bunurilor care, prin natura lor, formeaz obiectul exclusiv al
proprietii publice.
Conform Codului civil, dreptul de proprietate nu este ngrdit, ci legea
stabilete anumite limitri, care nu sunt altceva dect expresia mbinrii
interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu interesele generale.
1

Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 11

Dreptul de proprietate este garantat de Constituie, coninutul i limitele

acestuia fiind stabilite de lege. ,,Dreptul de proprietate oblig la respectarea
sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului potrivit art. 44 alin. 7 din Constituie.
Dreptul de proprietate ca drept subiectiv este exercitat de ctre titularul su
n cadrul unor relaii sociale, ntr-un cadru social. Astfel c este posibil s apar i
o limit a exerciiului dreptului, i anume exercitarea sa n aa fel nct, prin
exerciiul atribuiilor sale s nu fie aduse atingeri drepturilor subiective ce aparin
altor persoane.
Titularul dreptului subiectiv rmne circumscris, n ceea ce privete
exercitarea dreptului su n graniele acestui drept, i nu i s-ar putea reproa
nimic, aceasta pentru c, ntr-o prere, dreptul confer neresponsabilitatea.
Atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute ,,n limitele stabilite de
lege potrivit art. 555 Cod civil.
Art. 556 Cod civil, cu referire la limitele exercitrii dreptului de proprietate
privat, stabilete c ,,dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale
ale obiectului su, acestea fiind ,,limitele corporale ale bunului care formeaz
obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege, c ,,prin lege
poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate i c ,,exercitarea
dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu
excepiile prevzute de lege.2
Limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate sunt determinate
de corporalitatea lucrului ce este obiect al dreptului de proprietate. n acest sens,
art. 559 Cod civil prevede c proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului
i a spaiului asupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate
construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de
excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea
le-ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i n limitele determinate de
lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i
apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea.
Limitele juridice, sunt cele care vizeaz exercitarea atributelor dreptului de
proprietate, i pot izvor din lege, uzane, convenie i hotrre judectoreasc.
n acest sens, art. 630 Cod civil, n cazul depirii inconvenientelor
normale ale vecintii, instana putnd stabili anumite limite n exercitarea
dreptului de proprietate sau obligarea la despgubiri.
Unele limite ale exercitrii dreptului de proprietate sunt stabilite prin
dispoziii legale justificate fie de un interes public, fie de un interes privat. Art.
2

Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, op.cit, p. 19

602 alin.1 Cod civil, prevede c, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate fie n interes public, fie n interes privat.
Art. 626 Cod civil permite instituirea de limite n exercitarea dreptului de
proprietate prin acte juridice, ns cu condiia de a nu se nclca ordinea public
i bunele moravuri. Aceste limite se numesc limite convenionale sau limite
voluntare create prin voina prilor, exprimat n acte juridice i pot avea ca
obiect restricii privind exercitarea unuia din atributele dreptului de proprietate
(cel mai adesea dispoziia material sau juridic a bunului). S-a subliniat c prin
aceast restricie a unuia dintre atributele dreptului de proprietate nu se constituie
dezmembrminte ale acestui drept, ntruct dezmembrmintele dreptului de
proprietate sunt mai mult dect simple restricii, acestea fiind drepturi reale
autonome.
n operarea limitrilor pe cale convenional se disting dou feluri, dup
cum limitarea proprietii constituie obiectul principal al contractului i anume
convenia ce are obiect nsi ngrdirea dreptului de proprietate. Este ipoteza
strii de vecintate, a obligaiilor asumate de proprietarii vecini. Cel de-al doilea
fel este convenia ce are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a
dreptului de proprietate cu privire la un bun, stabilindu-se obligaia
cumprtorului sau donatarului de a nu-l nstrina sau de a nu construi. Limitarea
dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar fa de obiectul
principal al conveniei.
Cea mai disputat limitare convenional sau voluntar este clauza de
inalienabilitate, care restrnge atributul juridic, cel mai important atribut al
dreptului de proprietate respectiv atributul dispoziiei. Dei au creat controverse
doctrinare privind valabilitatea unei astfel de limite, se constat tendina doctrinei
de a o recunoate, fa de mprejurarea c aceast clauz este tot mai des
reglementat de legiuitor cu privire la anumite categorii de bunuri.
Art. 627- 629 Cod civil, reglementeaz ntocmai, n mod expres, clauza de
inalienabilitate. Invocarea clauzei de inalienabilitate este condiionat de
ndeplinirea att a condiiilor de valabilitate, ct i a condiiei de opozabilitate.
Condiiile de valabilitate a clauzei de inalienabilitate
Pentru a fi valabil clauza de inalienabilitate, trebuie s fie: esenialmente
temporar (de exemplu, este considerat temporar o clauz care este prevzut
pn la ajungerea la maturitatea legal a destinatarului ei. Dimpotriv nu
ndeplinete aceast condiie o clauz care ar fi stipulat pe toat durata vieii
stipulantului sau destinatarului ei); ntemeiat pe un interes legitim i serios
(interesul poate fi al dispuntorului, al destinatarului clauzei sau al unui ter); nu
mpiedic transmisiunea succesoral; este subneleas n anumite convenii.

Legea fixeaz un termen maxim de 49 de ani, n ceea ce privete durata

pentru care proprietarul bunului dobndit prin convenia n care este stipulat
clauza se poate obliga s nu ncheie acte de nstrinare. Practic dispoziiile
Noului Cod civil preiau condiiile de validitate ale clauzei de inalienabilitate
dezvoltate att de jurisprudena civil ct i de cea constituional.
Interesul serios i legitim nu este definit de lege.
Clauza de inalienabilitate este stipulat n contracte cu titlu gratuit, precum
contractul de donaie i n contracte cu titlu oneros, de tipul vnzrii.
n toate cazurile, condiia interesului legitim i serios are prioritate fa de
durata pentru care s-a stipulat inalienabilitatea. Legea permite ca dobnditorul s
fie autorizat de instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza
de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune.
Stipularea inalienabilitii nu se opune transmiterii bunului pe cale de
succesiune.
Inalienabilitatea, conform legii, ,,este subneleas n conveniile din care
se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan
determinat sau determinabil.
Natura juridic a clauzei de inalienabilitate.
Clauza este inserat ntr-un act juridic fie n considerarea bunului
(indisponibilitate reala), fie n considerarea persoanei ( proprietarului bunului).
Dintr-o alt perspectiv, cu referire la noiunea indisponibilitii reale, se
nelege prin clauza de inalienabilitate o indisponibilitate total i perpetu a
bunului (punndu-se semnul identitii ntre cele dou noiuni), i astfel o
consider, implicit ca fiind imposibil juridicete ca argument, invocndu-se
faptul c numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu
i cele care sunt n comer. Fa de aceste repere generale, se nasc urmtoarele
comentarii.
n primul rnd, continund linia logic a distinciei menionate, ar
nsemna c studiul de fa s se preocupe de interdicia de nstrinare, i nu de
clauza de inalienabilitate.
n al doilea rnd, nu este judicios a se subsuma noiunea inalienabilitii
unui bun noiunii de indisponibilizare total, absolut a bunului n considerarea
naturii sale (de bun aflat n domeniul public), i care este exclusiv de apanajul
legii;
n al treilea rnd, n ipoteza acceptrii tezei potrivit creia clauza de
inalienabilitate a fost stipulat n considerarea persoanei, este necesar s se
disting ntre o eventual incapacitate a persoanei - care este exclusiv de
domeniul legii - i o simpl obligaie instituit, prin convenia prilor, n sarcina

dobnditorului bunului (fiind vorba de o obligaie de non facere, de o condiie

rezolutorie sau de o sarcin n cadrul unei liberaliti).
Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a clauzei de
inalienabilitate sunt, urmtoarele: obligaia de a nu fac, incapacitate prevazut
n persoana destinatarului clauzei-in personam, condiie rezolutorie i
modalitate sui-generis a actului juridic
Obligaia de a nu face. Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporar
stabilit n contract s-ar manifesta ca o obligaie de non facere n sarcina
dobnditorului bunului, a crei nclcare ar permite intervenirea creditorului
(nstrintorul), n scopul desfiinrii actului de nstrinare prohibit.
Avantajele sistemului obligaiei de non facere sunt doar aparente, fiind
vorba mai mult de valoarea sa explicativ - doar parial, ns- cu privire la
modalitatea de nelegere a inalienabilitii respective n sarcina dobnditorului;
de asemenea, ar permite justificarea aciunii stipulantului clauzei (nstrintorul)
de anulare a actului subsecvent ncheiat.
Criticile care pot fi aduse sunt de natur a anula avantajele aparente
menionate i vizeaz dou aspecte, unul de natur principial, al doilea innd
de particularitile clauzei.
Cea mai important critic este cea referitoare la incompatibilitatea
domeniului clauzei conceput ca obligaie de non facere i cel al nulitii, ca i
sanciune pentru nerespecatrea clauzei.
Incapacitate prevazut n persoana destinatarului clauzei-in personam.
Sistemul propus este lesne de nlturat, pe motivul c incapacitile nu pot fi
instituite prin voina prilor, ci numai prin lege.
Indisponibilitate real-in rem. Diferena dintre acest sistem i cel bazat pe
obligaia de a nu face const n faptul c n cazul indisponibilitii in rem,
aceasta se transmite i motenitorilor destinatarului clauzei.
Condiie rezolutorie. Ca i n cazul primului sistem propus, i acesta se
remarc prin valoarea sa explicativ, dar care trebuie pus n acord cu
chestiunea efectelor pentru ipoteza ndeplinirii condiiei. Din aceast
perspectiv, condiia rezolutorie nu explic soluiile jurisprudeniale de
meninere a actului juridic afectat de condiie i de desfiinare a actului de
nstrinare consimit de destinatarul clauzei. Acest aspect nu poate constitui un
impediment, deoarece o asemenea sancionare a nerespectrii clauzei este
dependent de opozabilitatea fa de teri.
e). modalitate sui-generis a actului juridic, opera jurisprudenei. Fa de
criticile la care sunt expuse majoritatea sistemelor oferite ca explicaii ale
clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativ de surmontare a tuturor
dificultilor ntlnite, n scopul aplicrii clauzei cu orice justificare, sau mai
precis, dincolo de orice justificare.

Domeniul de aplicaie al clauzei de inalienabilitate.

Clauza de inalienabilitate are o mai larg aplicare practic n cazul actelor
juridice cu titlu gratuit (donatii, testamente) dect n cazul actelor cu titlu oneros;
explicatia este simpl, fiind de pur ordin practic: prezena unei asemenea
clauze ntr-un contract de vnzare-cumprare ar diminua n mod evident
valoarea lucrului vndut, ntruct eventualul cumprtor nu ar fi dispus s ofere
dect un pre mult sub nivelul pieei pentru un bun de care nu ar putea dispune
juridic.
Problematica domeniului de aplicare al clauzei este n strns legtur cu
natura sau regimul su juridic, influenndu-le n funcie de felul contractului n
care se regsete. Astfel, n privina contractelor de donaie, clauza ar mbrca
regimul juridic al unei sarcini, cu consecina revocrii donaiei pentru
nendeplinirea sarcinii.
n cazul nserrii clauzei ntr-un contract de vnzare-cumprare, am fi n prezena unei
condiii rezolutorii ce antreneaz desfiinarea retroactiv a contractului n ipoteza ndeplinirii
condiiei, i anume, prin nstrinarea bunului de ctre destinatarul clauzei; n ambele situaii
nu se justific din punct de vedere juridic posibilitatea de desfiinare a actului de nstrinare a
bunului ctre un ter.

Rezoluiunea contractului n care s-a stipulat clauza.

Rezoluiunea contractului poate fi cerut de nstrintor n cazul n care
dobnditorul a nclcat clauzei de inalienabilitate potrivit art. 629 Cod civil.
Rezoluiunea este definit ca fiind desfiinarea unui contract sinalagmatic cu
executare uno ictu, la cererea uneia dintre pri, ca urmare a faptului ca cealalt
parte nu i-a executat n mod culpabil obligaiile contractuale.
Obligarea la plata de daune-interese.
n cazul n care nu au fost ndeplinite condiiile de opozabilitate necesare
pentru interdicia de nstrinare i a fost nclcat prin ncheierea, de ctre cel
inut s nu nstrineze, a unui contract prin care se transmite unui ter proprietatea
bunului, cel care beneficiaz de clauza de inalienabilitate are dreptul la
despgubiri.
Nulitatea contractului ncheiat cu nclcarea clauzei.
n cazul n care au fost ndeplinite condiiile de opozabilitate n privina
clauzei de inalienabilitate, actul ncheiat cu nclcarea clauzei este anulabil.
Beneficiarul clauzei de inalienabilitate va putea introduce n justiie o aciune n
6

nulitatea relativ avnd ca efect revenirea bunului n patrimoniul celui gratificat.

Urmrile nclcrii interdiciei de nstrinare vor fi suportate, direct de cel care a
dobndit bunul n urm contractului ncheiat n dispreul clauzei.
Condiii de opozabilitate.
Clauza de inalienabilitate este opozabil inclusiv terilor, n sfera crora
includem, n primul rnd, pe cei care ar dobndi bunul de la cel inut s nu
nstrineze, numai dac sunt ndeplinite formalitile de publicitate prevzute de
lege potrivit art. 628 alin 2 Cod civil.
n cazul n care inalienabilitatea a fost stipulat cu privire la un imobil, se
va proceda la o notare n partea a III-a a crii funciare a imobilului, notare
privitoare la existena acestei clauze. Dac nu va fi fcut notarea, nu se va putea
anula contractul prin care, cu nclcarea clauzei, s-ar transmite bunul ctre o ter
persoan.
n cazul n care inalienabilitatea a fost stipulat cu privire la un bun mobil,
cel care a dobndit un bun ,,grevat de inalienabilitate nu se va putea apra de
aciunea n anulare, dect dac va face dovada c a cunoscut la momentul intrrii
n posesia efectiv a bunului mobil dobndit, existena clauzei de inalienabilitate.
Dac, clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu
gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului.
Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului
care nu se conformeaz acestei obligaii.
Insesizabilitatea bunului pentru care s-a stipulat clauza.
Bunul ct timp este inalienabil potrivit stipulaiei prilor, nu poate fi supus
executrii silite. Dac notarea clauzei este anterioar nscrierii ipotecii n
registrele de publicitate, interdicia urmririi silite poate fi opus inclusiv
creditorilor ipotecari.
n lipsa acestei legi, pentru un proprietar inut de obligaia de a nu
nstrina, i-ar fi uor s permit executarea silit,de coniven cu creditorul
urmritor, pentru a permite pierderea bunului n favoarea acestuia din urm.
Sanciunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate
Codul civil a introdus n art. 629 Cod civil sanciuni pentru nerespectarea
clauzei. Astfel, nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n cazul
nclcrii clauzei de ctre dobnditor.3
3

D.S Spnu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2011, p. 80.

Att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n

favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat
cu nerespectarea clauzei.
Bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, nu pot fi urmrite, ct
timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.

Bibliografie
Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept
civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013.
D.S Spnu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic,
Bucuresti, 2011.
Codul Civil.
V.Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale,ed. a-II-a, Ed. C.H.Beck,
Bucuresti, 2013.
C. Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucure ti,
2013.