ASEM

DEPARTAMANTUL FINANȚE ȘI ASIGURĂRI

LUCRU INDIVIDUAL

TEMA:
ANALIZA ȘI EVOLUȚIA PIEȚEI
IMOBILIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA

A realizat: Oprea Silvia

Grupa: MKL 162 F/R
Coordonator științific, doctor conferențiar: Aureliu Mărgineanu

CHIȘINĂU 2019
 Cuprins:

1. Introducere
2. Piața imobiliară
2.1 Noțiuni generale
2.2 Segmentarea pieței imobiliare
2.3 Participanții la piața imobiliară
3. Analiza și evoluția pieței imobiliare în Republica Moldova
3.1 Piaţa locuinţelor
3.2 Piaţa imobilului comercial
3.3 Piaţa imobilelor industriale
5. Concluzie
6. Bibliografie
 1. Introducere

Cu toții ne confruntăm de multe ori cu termenul “piață”. Auzim despre piață liberă, economie
de piață, piață de capital, piață financiară…. Dar ce reprezintă o piață?

Conform dicționarului explicativ al limbii române, piața este definită ca fiind un “ Loc special
amenajat unde se face comerț cu mărfuri cu amănuntul, mai ales cu produse agroalimentare.”
Dar realitatea cu care ne confruntăm zi de zi, ne determină să înțelegem că această definiție nu
cuprinde întreaga semnificație a pieței. În continuare, mă voi referi la piața imobiliară, ca loc de
întâlnire a cererii și ofertei de proprietăți imobiliare. Piaţa bunurilor imobile în Republica
Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 15 ani, în rezultatul trecerii unei părţi din proprietatea
statului în proprietate privată. Aceasta s-a întâmplat în urma privatizării unui spaţiu masiv şi mai
târziu în urma privatizării întreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naţionale. Experienţa
formării pieţei imobiliare în Republica Moldova confirmă caracteristicile pentru toate ţările cu
economie avansată. Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea
unui stat, stabil din punct de vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de
particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii
activităţilor antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial
al economiei de piaţă. Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot
există fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea
proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ gospodăreşti, creşterea
producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.

2. Piața imobiliară

2.1 Noțiuni generale

În linii generale, prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se
execută unele sau alte afaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul
cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite
preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor”.

Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile şi nu

conţine o definire a proprietăţii imobiliare: 1. Bun Imobil - teren, construcție capitală, apartament
şi altă încăpere izolată; 2. Teren - parte de teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei
amplasament şi al cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru. În legislaţia ţărilor dezvoltate din
punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi construcţiile aferente acestui teren. Din
punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea
necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul nemijlocit sau
spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie. La nivel profesional o importanță mai
mare o are terminologia utilizată în cadrul legislativ. În legile diferitor țări (sau într-o țară
anumită în perioade diferite) pot fi evidențiate câteva noțiuni despre imobil. De aceea: “ O
determinare mai exactă a termenului de “imobil” este – ceea ce se află imobil prin lege”.

În analiza de piață imobiliară deosebim 5 tipuri de piețe, grupate uneori pe piețe mai mari care
se numesc și subpiețe:

1) Piața clădirilor rezidențiale (case, vile duplex-uri, blocuri)

2) Piața clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, piețe, super-marketuri, hotele,

motele, bănci..)

3) Piața clădirilor industriale (fabrici, depozite)

4) Piața clădirilor și terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, pășuni…)

5) Piața clădirilor și construcțiilor cu destinație publică și speciale ( școli, spitale,

aeroporturi, porturi, construcții de apărare…)

În funcție de puterea de cumpărare a cumpărătorilor, deosebim proprietăți pentru persoane cu

proprietăți reduse, proprietăți pentru persoane cu venituri medii și proprietăți pentru persoane cu
venituri mari sau de lux.

2.2 Segmentarea pieţei imobiliare

Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei
imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de evaluare. Piaţa
imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute.
Segmentarea pieţii necesită o evidenţă a particularităţilor multilaterale pe care le posedă o piaţă
oarecare. Un proces mai complicat îl constituie segmentarea pieţii imobiliare, întrucât aici e o
mai mare varietate de segmente, unde fiecare segment al pieţii imobiliare are caracteristicele sale
distinctive şi fiecare segment poate fi divizat în segmente mult mai mici. Pentru o segmentare
calitativă, trebuie să se ţină cont de orice parametri: situaţia demografică în localitate, vârsta,
sexul, situaţia familială, componenţa familiei, profesia, studiile, naţionalitatea, precum şi de
gradul de adaptare la piaţă.
Segmentarea pieţei imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două
obiecte imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceeaşi perioadă şi conform
aceloraşi cerinţe, dar amplasate în două sectoare diferite vor avea o valoare de piaţă diferită.
Deci, este importantă şi delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone
geografice.

Schema 1. Segmentarea pieței imobiliare

2.3 Participanții la piața imobiliară

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii.

Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp
pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o
proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii.
Putem deci afirmă cu toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu
un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
În calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice
înregistrate în sistemul cadastrului naţional că proprietari de bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sânt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează
obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac
parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arendă (chirie),
dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi
însuşi proprietarul care îl foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea,
dezvoltarea şi extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei
publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare.
Autorităţile administraţiei publice locale, care eliberează persoanelor fizice şi juridice
documente ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de folosinţă a pământului.
 Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile asupra lor,
ţîn Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare
ce se află în sfera lor de activitate.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de funcţie
autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în conformitate cu
Legea Republicii Moldova cu privire la notariat.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate de
intermediere pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliare.
Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor imobiliare în
conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi contractul de prestare a
serviciilor de evaluare.
Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea proiectelor de
dezvoltare a bunurilor imobiliare.
Agenţii de asigurări efectuează atât asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, cât şi
asigurarea răspunderii profesionale a agenţilor intermediari, în prezent, în Moldova aceste tipuri
de asigurare au un caracter benevol şi se întâlnesc foarte rar.
Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare preferă capital propriu
sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce închiriază imobile, dar care nu dispun
de suficiente mijloace pentru a plăti integral valoarea totală a bunului imobiliar sau suma
necesară pentru închiriere.
Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor la legalitatea
drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura
juridică a tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a bunurilor imobiliare, dacă
cumpărătorii nu se folosesc de serviciile agenţilor imobiliari.
Gestionării de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea comercială a bunului
imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar;
caută să utilizeze cât mai eficient imobilul; dau în chirie încăperile libere; colectează chiria;
răspund de reparaţia şi întreţinerea imobilului; angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii,
conduc personalul de deservire.
Utilizatorii bunurilor imobile. Din categoria consumatorilor de bunuri imobiliare fac parte
arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arendă (chirie),
dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este însuşi
proprietarul care îl foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea dezvoltarea
şi extinderea afacerii.
 3. Analiza și evoluția pieței imobiliare în Republica Moldova

3.1 Piaţa locuinţelor

La analiza pieței imobiliare, evaluatorii imobiliari iau în considerație caracteristicile

demografice, social-economice, psihologice ale acesteia, folosind metode, instrumente, tehnici
de investigație și cercetare.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale, bunurile imobile locative se
deosebesc : · apartamente pentru o familie; · garsoniere; · blocuri locative cu mai multe
apartamente; · blocuri locative cu mai puţine apartamente. La rîndul său, locuinţele pentru o
familie se împart în: · vile şi case sezoniere; · case separate cu sfere comune de trăi; · case
individuale amplasate în sectoare diferite. Casele cu multe apartamente se clasifică : · blocuri
locative (cu mai mult de 6 etaje şi cu ascensor ); · case cu mai puţine etaje şi cu multe
apartamente cu teren comun de construcţie care sunt amplasate în cele mai dese cazuri înafara
oraşelor.

Schema 2. Clasificarea bunurilor imobile rezidențiale.

Evidenţiind fondul locativ al Republicii Moldova se poate de accentuat că este în creştere cu

excepţia unor devieri destul de mici în anumite perioade. După cum putem observă începînd cu
anul 2003 se observă o perioadă de echilibru. Astfel în anul 2005 se constată o creştere doar de
0,3 m 2 faţă de anul 2004. Fondul locativ al Republicii Moldova este concentrat în cea mai mare
parte în localităţile rurale. Însă pentru perioadele următoare suprafaţa totală a fondului locativ nu
se ve schimbă esenţial, chiar dacă perioada de vîrf deja trece, construcţia de locuinţe, pe motivul
că acest proces nu poate fi oprit brusc, va continuă. În general, fondul locativ constituie
totalitatea încăperilor locative, indiferent de formă de proprietate, inclusiv case de locuit, case
specializate (cămine, case internat pentru invalizi, veterani, case speciale pentru bătrâni
singuratici, etc.), apartamente, încăperi de serviciu şi alte încăperi locative în alte construcţii utile
pentru locuit.

Diagrama 1. Fondul locativ în Republica Moldova.

Digrama 2. Fondul locativ în localitățile urbane.

Diagrama 3. Fondul locativ în localitățile rurale.

Repartiţia pe fonduri de finanţare a locuinţelor finisate relevă faptul că în 2008 suprafaţa totală
a locuinţelor construite din mijloacele proprii ale întreprinderilor a avut cea mai puternică
creştere, de 1,5 ori, în timp ce pe alte segmente s-au înregistrat scăderi. A continuat să se reducă
ponderea în total al imobilului locativ construit din mijloacele proprii ale populaţiei. Dacă în
2007 ponderea acesteia a fost de 58,3%, apoi în 2008 deja 48,7%. În plină dezvoltare a sectorului
de construcţii, numărul caselor de locuit date în folosinţă începe să se reducă. Se pare că ar fi
vorba despre o stagnare sau criză pe segmentul pînă acum doi ani suprasolicitat, marele companii
orientându-se către construcţia de centre de business şi oficii, spaţii industriale, dar şi către
proiectele rezidenţiale de elită. Companiile şi agenţiile imobiliare încep să piardă pariul în faţa
unor realităţi evidente: - scade cererea, iar orientarea spre construcţia imobilului de lux
îngustează cu mult această cerere; se reduce cota investiţiilor populaţiei în imobil; - sunt în
scădere tranzacţiile cu imobile de locuit.
Conform tabelei anexate mai jos, în anii ce urmează, situația nu se îmbunătățește.

Diagrama 4. Dinamica schimbării prețului în fondul locativ 2002-2015

În 2014, capital.market.md, afirmă următoarele despre bunurile imobiliare rezidențiale în

Chișinău: Preţurile medii de ofertă a bunurilor imobiliare rezidenţiale din oraşul Chişinău au
înregistrat o creştere neînsemnată în luna martie 2014, faţă de ianuarie curent, atestă datele
Agenţiei Naţionale pentru Relaţii Funciare şi Cadastru.
Potrivit unei analize realizate pentru piaţa imobiliară a Republicii Moldova, preţurile medii
solicitate de vânzători au crescut cu puţin de 1% pentru apartamentele cu o odaie şi casele de
locuit şi au scăzut cu aproximativ 1% pentru apartamentele cu două şi trei odăi, în primele trei
luni ale anului curent comparativ cu ultimul trimestru al anului trecut. În acelaşi timp, în această
perioadă s-au diminuat preţurile pentru terenurile de construcţii din capitală cu 1,8% şi la spaţiile
pentru oficii cu 4%.
Preţul apartamentelor este în uşoară creştere.
Astfel, în ianuarie-martie 2014, preţurile medii de ofertă pentru apartamentele din capitală au
fost următoarele: 1 odaie – 838 de euro pentru un metru pătrat, 2 odăi – 808 euro pentru un
metru pătrat, 3 odăi – 763 euro pentru un metru pătrat, iar pentru casele individuale de locuit din
or. Chişinău – 908 euro pentru un metru pătrat.
Casele individuale de locuit din Chişinău continuă să fie mai scumpe decât apartamentele.
Astfel, preţul ofertei de vânzare a caselor individuale de locuit în Chişinău a ajuns în luna martie
2014 la nivelul de 932 de euro pe metru pătrat, cu aproape 50 de euro mai mult faţă de preţul
solicitat la începutul acestui an.
Experţii imobiliari susţin că la ora actuală există o cerere mai mare faţă de casele cu suprafeţe
mai mici de 200 metri pătraţi, însă spre vânzare sunt propuse multe case cu suprafeţe mari de
350-400 metri pătraţi.
Locuinţele cele mai ieftine rămân a fi cele din sectoarele Ciocana, Buiucani şi Telecentru, iar
cele mai scumpe sunt în sectoarele Centru, Botanică şi Râşcani. Astfel, preţul mediu de ofertă,
raportat la un metru pătrat, a constituit 880 euro în sectorul Centru, 830 euro – în sectorul
Botanică, 830 euro – pentru sectorul Râşcani, 810 euro – Buiucani, 804 euro – sectorul Ciocana
şi 814 euro – pentru sectorul Telecentru.
Veaceslav Ioniță a menționat că în anul 2016 am asistat la o criză pe piața imobiliară, dictată
de percepția negativă a cetățeanului. Numărul celor care au cumpărat apartamente din banii
proprii a scăzut, dar nu atât de dramatic comparativ cu cei care au achiziționat locuințe din bani
împrumutați. Astfel, oamenii care intenționau să cumpere și au avut bani nu și-au schimbat
decizia de procurare, ei au trecut în așteptare, iar cei care intenționau să cumpere apartamente din
bani împrumutați au preferat să amâne achiziția din cauza situației incerte.
Prăbușirea cererii pentru apartamente și a numărului cetățenilor gata de a se împrumuta a dus
la cea mai mare scădere a numărului de apartamente date în exploatare. Dacă în anul 2015,
trimestrul trei, în valori anuale s-a ajuns la 6250 de apartamente, atunci în perioada similară a
anului 2016 cifra a fost de 4500 de apartamente. Ulterior, în anul 2017 a început o recuperare pe
fundalul schimbării percepției cetățeanului înviorându-se ipotecă.
„În prezent, trecem printr-un fenomen de reformatare a pieței imobiliare, la o înviorare a pieței
și a falimentului mai multor companii necompetitive. În anii următori vom asista la finalizarea
proiectelor începute acum zece ani. Prețurile vor fi menținute la un nivel destul de scăzut,
deoarece dezvoltatorii vor fi nevoiți să scape de activele nelichide. Totodată, se va atestă o
înviorare a cererii din partea consumatorului pe fundalul cererii mânate din anul 2016”, a
concluzionat Ioniță.
În primele două trimestre se observă o înviorare fără precedent a dării în exploatare a
apartamentelor, aproape șapte mii, și cel mai probabil în acest an putem ajunge la cifra de opt mii
de apartamente – cel mai mare nivel de la independența Republicii Moldova. Este opinia
exprimată în cadrul emisiunii „15 minute de realism economic” de către economistul IDIȘ
Viitorul, Veaceslav Ioniță.
 La 14.10.2018. sputnik.md, scrie: Mai mulți experți au afirmat că piața imobiliară ar putea să
se prăbușească, și că oamenii nu mai sunt interesați de procurarea imobilelor.
Practică a arătat însă altceva, imobilele sunt în continuare la mare căutare, consideră expertul în
imobiliare Oleg Luchian, proprietar al unei agenții de vânzare a caselor și apartamentelor. El a
declarat pentru Sputnik Matinal că vânzările imobiliarelor în acest an în rază municipiului
Chişinău nu au scăzut, ba mai mult, în luna august agențiile au constatat un adevărat "boom".
Potrivit specialistului, în luna august a acestui an au fost foarte multe solicitări, în special pentru
apartamente cu reparație și mobilate, prețul cărora variază între 45 și 60 de mii de euro, în
funcție de suprafață, zona amplasării, infrastructură, iar cererile de apartamente nu au fost
satisfăcute în totalitate.
"Cele mai căutate sunt apartamentele cu două camere, iar prețul acestora variază între 45 și 60
mii euro. Printre priorități se află și locuințele cu o cameră care au de la 30 până la 40 de metri
pătrați. Persoanele care își doresc apartamente cu trei camere preferă spații mari, de la 80 mp și
mai mult", a declarat Oleg Luchian.
Specialistul a explicat că în decursul unui an sunt trei perioade foarte active când oamenii sunt
în căutarea unor apartamente, în mod special, în luna august și decembrie. Perioada de stagnare
pentru ramură imobiliară este sfârșitul lunii septembrie, octombrie, iar spre sfârșitul anului este
iarăși creștere.
Însă nu toți specialiștii sunt de această părere. Expertul în domeniul imobiliar Alexandru
Panov, a declarat anterior că veniturile constructorilor de locuințe s-au redus substanțial în ultima
perioadă. El a explicat pentru Sputnik de ce se întâmplă acest lucru. În opinia lui, piața
imobiliară este saturată astfel că oferta depășește cu mult cererea.
"Unul dintre factorii care au influențat în primul rând asupra formării prețurilor și obținerea
câștigurilor este scăderea volumului vânzărilor. Chiar și cu 15-20 de ani în urmă se înregistra un
deficit substanțial de locuințe, comparativ cu necesitățile și posibilitățile financiare ale
oamenilor, de aceea spațiul locativ era la mare căutare și era cumpărat foarte activ. Acum piața
este saturată astfel că oferta depășește cu mult cererea. Evident, sunt mulți oameni care ar dori să
aibă o locuință proprie însă, din păcate, aceștia nu dispun de posibilități financiare pentru a-și
cumpăra această locuință", a subliniat expertul imobiliar.
Economistul Viorel Gârbu atenționa anterior asupra unei situații paradoxale: în pofida
diminuării cererii de locuințe, crește numărul construcțiilor noi în Capitală. De ce se întâmplă
acest lucru?
"Economia moldovenească nu se dezvoltă, abordările privind dezvoltarea sunt cele vechi… Nu
ne prea ajunge perspicacitate. Judecați și singuri. Logică imigranților plecați la muncă este
explicabilă: de ce să-ți cumperi apartament în Chişinău , dacă în Moldova nu ai unde munci? Pe
parcursul mai multor ani, economia noastră s-a dezvoltat (și se dezvoltă și acum) din contul unor
infuzii financiare venite din exterior, însă acest lucru nu poate să continue prea mult", a esplicat
Gârbu.
Expertul nu exclude apariția unor problemele pe piața imobiliară, în cazul în care mediul de
afaceri din Moldova nu-și va diversifică investițiile.
În ciuda suprasaturării pieței, prețurile locuințelor în Moldova rămân în continuare mari. În
această situație, există riscul de prăbușire a pieței, deoarece toate aceste clădiri nou construite,
care au apărut că ciupercile după ploaie, nu vor fi solicitate de potențialii cumpărători, a mai
opinat Gârbu.
Totodată, potrivit acestuia, un factor ce stimulează piaţa imobiliară este migraţia internă. Iar în
această privință opinia lui Petru Oleinic coincide cu cea a lui Oleg Luchian, care consideră că
imigrația internă va asigura în anii următori o cere constantă a cererii de apartamente.
"Tot mai mulţi oameni din regiunile ţării se mută cu traiul la Chişinău şi îşi cumpără locuinţe.
De asemenea, se fac în continuare investiţii în imobiliare în scopul protejării capitalurilor. Pentru
cineva care a muncit 10-15 ani în afară ţării nu există practic o altă modalitate de aşi proteja
banii", a conchis Oleinic.

3.2 Piața imobilului comercial

Un alt segment al pieţii imobiliare care este destul de important pentru economia oricărei ţări
reprezintă Piaţa bunurilor imobile comerciale.Bunurile imobile comerciale reprezintă bunurile
care participă la desfăşurarea activităţii de antreprenoriat, la activitatea de producere şi la alte
activităţi care au menirea de a aduce venit antreprenorilor, din punct de vedere al clasificării
acestora ele se pot diviza în următorul mod: - piaţa oficiilor; - centrelor comerciale; -
magazinelor; - farmaciilor; - cafenelelor; - zonelor- business; - hotelurilor; - motelurilor.
Piaţa imobilului comercial inepand cu anii 2000 s-a bucurat de o dezvoltare destul de
intensivă. Mulţi investitori au renunţat la investiţiile în bunurile imobile rezidenţiale în favoarea
bunurilor imobile comerciale. O dezvoltare mai amplă a acestui segment se atestă din anul 2004,
însuşi datele oferite de către Biroul Naţional de Statistică vorbesc destre acest fapt. Acest
segment din an în an devine mai atractiv pentru mulţi antreprinzători. Tot mai multe proiecte de
centre comerciale mari sunt implementate în oraşul Chişinău şi Bălţi. Au o suprafaţă destul de
mare şi astfel este o tendinţă de a fi amplasate la periferia oraşului. Un studiu al companiei de
audit şi consultanţă Ernst&Young arată că în cîţiva ani Republica Moldova ar putea să fie printre
ţările cele mai atractive pentru investiţiile străine în regiune. Anume din direcţia investiţiilor
străine ar putea veni cele mai mari presiuni, în sensul bun al cuvîntului, pentru structurarea
pieţei, sporirea transparenţei, modernizarea tehnologiilor şi a managementului. De asemenea,
investiţiile ar putea da un imbold pentru dezvoltarea construcţiilor comerciale: imobilul
comercial şi de oficiu.

Diagrama 5. Reprezentarea volumului total al construcției clădirilor nerezidențiale în Republica

Moldova

Situaţia reală pe piaţa imobilului comercial în anul 2008 pentru mai mulţi s-a dovedit a fi
neaşteptată. Conform statisticii ultimilor cinci ani, fusese vârful de vânzări anume de imobil
comercial, fiind condiţionat de acel fapt, că companiile, care planificau în viitor să procure
imobilul pentru activitatea să de întreprinzător sau pentru învestirea mijloacelor sale, se grăbeau
să efectueze cumpărarea. Dacă în perioada de până la criză cota cumpărărilor «de investiţii» ale
obiectelor imobilului comercial atingea 15-20%, atunci cu siguranţă, în condiţiile micşorării
ritmurilor de creştere a preţurilor şi crizei financiare în curs de dezvoltare, duce la aceea, că
cererea de obiecte de natură «investiţiоnală» se minimizează. Dar factorii cu cea mai mare
pondere ai micşorării cererii de obiectele imobilului comercial sunt preţuri înalte, care un timp
îndelungat sporeau cu ritmuri suficiente. De altfel până în recent acest dezavantaj se compensa
prin venituri mai înalte ale companiei şi posibilitatea de a lua un credit pentru cumpărarea
imobilului comercial. Însă după ce s-au înrăutăţit condiţiile creditării, nu fiecare cumpărător este
capabil să procure imobilul în credit la rate curente, dar şi volumul creditării s-a micşorat
simţitor. Dorinţa de a amâna cumpărarea până la «timpuri mai bune». Se ştie sigur, că micşorarea
cererii de imobil comercial, în multe privinţe este condiţionată de acel fapt, că persoanele care s-
au decis să procure imobilul, pentru un timp oarecare au decis să amâne cumpărarea.
Reprezentanţii Agenţiei Naţionale pentru Relaţii Funciare şi Cadastru apreciază drept stabilă şi
situaţia pe piaţa bunurilor imobile cu destinaţie comercială. Astfel, pe parcursul primului
trimestru 2014 preţurile de ofertă la bunurile imobile comerciale din Chişinău au rămas
constante faţă de trimestrul patru al anului 2013.
În particular, preţul mediu de ofertă a spaţiilor comerciale a constituit 924 euro pentru metru
pătrat, în primul trimestru 2014. În ceea ce priveşte preţurile de ofertă a oficiilor din Chişinău ,
se observă o continuă scădere, astfel că preţul mediu de ofertă, în primele trei luni ale acestui an,
a scăzut cu 4% comparativ cu trimestrul patru al anului trecut. Aşa se face că în ultimele şase
luni, preţul mediu de ofertă a oficiilor din Chişinău s-a micşorat cu aproape 50 de euro şi a atins
în martie 2014 nivelul de 803 euro pentru un metru pătrat.
Agenția Relații Funciare și Cadastru a Republicii Moldova în „ Analiza pieţei bunurilor
imobile industriale şi comerciale din Republica Moldova pentru semestrul I anul
2016 „ spune: Piaţa bunurilor imobile comerciale şi industriale din Republica Moldova, rămâne a
fi în continuare în stagnare. Tendinţele principale de reducere a preţurilor de ofertă, prelungire a
perioadei de expoziţie şi oferirea reducerilor semnificative cumpărătorilor reali rămân a fi
pronunţate. Astfel, analiză succesivă a ofertelor permite confirmarea faptului că numărul
obiectelor scumpe expuse spre expoziţie este din ce în ce mai mic, iar diferenţa de preţ dintre
obiectele în stare bună şi cu o amplasare favorabilă faţă de obiecte în stare nesatisfăcătoare
devine din ce în ce mai mică.
În anii ce urmează, respectiv, situația din 2018, exodul masiv al populației influențează atât
piață fondului locativ cât și a imobilelor comerciale, prețurile mentinându-se sau fiind în scădere,
în dependență de locația geografică.
Pe site-ul comercial 999.md apar tot mai multe anunțuri cu spații comerciale în vânzare.
Migrarea populației determina vânzarea cât mai urgență, respectiv prețul este în scădere, dar, din
păcate, cumpărători nu sunt….

3.3 Piaţa imobilelor industriale

Gradul de activitate a pieţii imobiliare industriale este determinat de dinamică tranzacţiilor

realizate în ansamblu pe ţară. Numărul acestor tranzacţii în ansamblu pe ţară creşte din an în an.
Dacă în 1999 au fost înregistrate cu puţin peste 25 de tranzacţii, în 72 2005 în tranzacţii au fost
implicate deja de 5 ori mai multe obiecte. Cea mai activă piaţă imobiliară este cea din capitală
Republicii Moldova deoarece aici sunt amplasate cel mai mare număr de obiecte cu destinaţie
industrială. Analizând dinamică preţurilor se poate de observat în urmă cu 5- 7 ani aceste imobile
nu prezentau nici un interes economic. Însă mărirea cererii la obiectele mari s-a înregistrat în
2005, suprafaţa medie a obiectelor realizate a ajuns peste 525 m2 şi totuşi cel mai mare procentaj
în tranzacţii îl reprezintă depozitele date în arendă. Pe această piaţă a depozitelor se oferă
depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcare - descărcare. Un rol
aparte îl ocupă depozitele vamale. În ultimul timp proprietarii şi-au concentrat atenţia pe aşa
numitele complexe multifuncţionale, care includ în sine practic toate tipurile de imobil industrial.
Specialiştii din domeniul dat au contribuit la apariţia hibrizilor, mai ales, la crearea de depozite.
Un complex de depozite, spre deosebire de un complex simplu de oficii, are suprafeţe speciale
pentru păstrarea mărfurilor şi încărcărilor lor. Depozitele respective trebuie să corespundă
normelor sanitaro - igienice pentru anumitele tipuri de mărfuri depuse la păstrare. Pentru
amenajarea depozitelor şi fabricelor pot fi utile clădirile de producţie şi de depozite construite în
timpul Uniunii Sovietice, precum după o reparaţie de calitate şi după instalarea sistemelor
necesare inginereşti aceste obiecte cu succes pot face competiţie analogiilor moderne. Că un
segment de piaţă, imobilul depozitar este întotdeauna atractiv datorită interesului din partea
reţelelor comerciale. Acest fapt la rândul său contribuie la dezvoltarea developmentului depozitar
în suburbii şi regiuni. Ofertele de vânzare practic lipsesc, iar cererea pentru aceste obiecte poartă
un caracter ascuns este prea mare diferenţa între preţul la care proprietarul ar fi de acord să vândă
edificiul şi preţul la care cumpărătorul ar fi de acord să-l cumpere. Într-o astfel de situaţie
majoritatea cumpărătorilor ce doresc să aibă depozite în proprietate, preferă să le construiască
desinestătător. Antreprenorii în majoritatea cazurilor nu vor să se ocupe cu vânzarea spaţiilor 73
mici diferitor consumatori în centrele lor logistice. Ei preferă să dea totul în arendă, iar apoi să
vândă toate suprafeţele integral investitorului. În prezent practic nu se efectuează tranzacţii
privind vânzarea încăperilor de depozitare. Ofertele de vânzare practic lipsesc, iar cererea pentru
aceste obiecte poartă un caracter ascuns. Suprafaţa medie de exploatare a obiectului de imobil
depozitar de către o singură companie variază între 1000-5000 m2 . Preţul unui metru pătrat de
suprafaţă totală la aceste obiecte a crescut cu 30% în anul 2005, în dependenţă de amplasare, de
setul comunicaţiilor inginereşti şi de comunitatea accesului pentru transport. În cazul unor
suprafeţe de 300-500 m 2 costul obiectelor atinge preţul pînă la 300 € -350 € pentru 1 m2 .
Putem spune că bunurile imobile industriale cu o suprafaţă mare nu se bucură de o solicitare mai
mică în comparaţie cu obiectele industriale cu un metraj mai mic, care sunt cele mai cerute pe
piaţa de aceea rată lunară este mai mare. Starea actuală a pieţii a obiectelor industriale din
Republica Moldova se caracterizează prin oscilaţii spontane a preţurilor. Deoarece obiectele cu
destinaţie industrială sunt destul de mari şi preţul la aceste imobile sunt mari. Pentru a se realiza
o tranzacţie de vânzare-cumpărare a unui bun imobil industrial este necesară o mare investiţie pe
care din păcate în Republica Moldova este foarte greu de efectuat şi pe lângă toate este nevoie de
foarte mult timp pe care cumpărătorul, cât şi vânzătorul nu îl dispun. Un obstacol este timpul
îndelungat pe care-l ia pregătirea obiectului cît şi întocmirea tuturor actelor. Preţurile la bunurile
imobiliare industriale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia, amplasarea
lui faţă de căile de transport şi mulţi alţi factori.
Aceleaşi date ale Agenţiei Naţionale pentru Relaţii Funciare şi Cadastru arată că terenurile
pentru construcţii scoase la vânzare în Republica Moldova, cu excepţia capitalei, au atins în luna
martie curent preţul de 1021 euro pentru un ar, nivel care este cel mai redus din ultimii doi ani.
Conform Analizei pieţei imobiliare a Republicii Moldova pentru primul trimestru 2014, preţurile
medii solicitate de vânzător au scăzut cu aproape 22 la sută faţă de luna martie anul trecut, când
acestea au atins cel mai înalt nivel, 1313 euro.
Preţurile solicitate de vânzători au oscilat de la lună la lună. În ianuarie acestea au fost în medie
de 1105 euro pentru un ar, în februarie au coborât la 1047 euro, iar în martie la 1021 euro pe un
ar. Evoluţia costurilor în primul trimestru al acestui an a fost inversă celei din anul trecut, când
au fost în creştere.
Pe de altă parte, terenurile pentru construcţii din oraşul Chişinău continuă să fie cele mai
scumpe. Preţurile solicitate de proprietarii de terenuri pentru construcţii din municipiul Chişinău
sunt de două ori mai mari decât cele din afară capitalei.
Astfel, datele Agenţiei Naţionale pentru Relaţii Funciare şi Cadastru relevă că preţurile la
terenurile pentru construcţii din capitală au constituit în primul trimestru 18120 euro pentru un
ar, fiind în creştere cu 1,8% faţă de trimestrul IV al anului 2013. În martie însă terenurile erau
propuse spre vânzare la un preţ de 18350 euro per ar, faţă de 17806 euro în ianuarie.
Specialiştii cadastrali explică că diminuarea preţurilor de ofertă a terenurilor pentru construcţii se
datorează factorului sezonier, iarnă cererea la terenurile pentru construcţii fiind întotdeauna mai
redusă.
Totodată, Agenţia Naţională pentru Relaţii Funciare şi Cadastru menţionează că preţul de
ofertă se deosebeşte de preţul real al tranzacţiei, în funcţie de condiţiile tranzacţiei şi de abilitatea
cumpărătorului de a negocia preţul
Agenția Relații Funciare și Cadastru a Republicii Moldova în „ Analiza pieţii bunurilor imobile
industriale şi comerciale din Republica Moldova pentru semestrul I anul 2016 „ spune: Piaţa
bunurilor imobile comerciale şi industriale din Republica Moldova, rămâne a fi în continuare în
stagnare. Tendinţele principale de reducere a preţurilor de ofertă, prelungire a perioadei de
expoziţie şi oferirea reducerilor semnificative cumpărătorilor reali rămân a fi pronunţate. Astfel,
analiză succesivă a ofertelor permite confirmarea faptului că numărul obiectelor scumpe expuse
spre expoziţie este din ce în ce mai mic, iar diferenţa de preţ dintre obiectele în stare bună şi cu o
amplasare favorabilă faţă de obiecte în stare nesatisfăcătoare devine din ce în ce mai mică.
Drept urmare a analizei ofertelor poate fi constatată şi o scădere generală a numărului acestora.
Multe dintre obiectele expuse la moment se vând deja de 6-12 luni. Respectivul fapt, serveşte
temei pentru concluziile despre lipsa pieţii imobiliare în unele regiuni, lipsa cumpărătorilor chiar
şi în condiţiile de reducere succesivă a preţurilor.
Un alt important specific al ofertelor este sporirea numărului de obiecte expuse spre vînzare de
către bănci. Aceste bunuri imobile de obicei se vând prin licitaţii şi preţurile iniţiale sunt valorile
estimate pentru gaj. Reieşind din dinamică pieţii imobiliare şi dată la care a fost luat creditul,
respectivă valoare se poate semnificativ deosebi de preţurile actuale de ofertă pentru bunurile
imobile similare.
Reieşind din situaţia economică din ţară şi analizând dinamică indicatorilor economici pe
ultimii ani nu poate fi prognozată revigorarea pentru niciun sector industrial, respectiv la
moment nu există premize pentru a presupune că situaţia de pe piaţa bunurilor imobile
industriale se va îmbunătăţi în timpul apropiat.

4. Concluzie

Deja de mai mulţi ani, în ţara noastră se înregistrează o tendinţă îngrijorătoare: tot mai mulţi
moldoveni îşi vând locuinţele şi pleacă peste hotare, mulţi — pentru totdeauna.
În acest context, este interesantă evoluţia preţurilor la imobile în Republica Moldova, în special
în Capitală. Expertul în domeniul imobiliar Petru Oleinic a comentat această situaţie pentru
Sputnik Moldova, făcând şi unele pronosticuri. Potrivit expertului, numărul moldovenilor care îşi
vând locuinţele este în creştere. Şi dacă anterior cetăţenii noştri reveneau în ţară după ce
munceau un timp în străinătate şi îşi cumpărau alte imobile, acum rar cine se mai întoarce.
Acum zece-cincisprezece ani, imobilele în Chişinău erau la mare căutare, iar construcţia de
locuinţe se dezvoltă într-un ritm alert. Această cerere sporită de apartamente în Chişinău se
explică prin faptul că moldovenii din localităţile rurale, care plecau atunci la muncă în Rusia sau
în ţările europene, îşi legau totuşi viitorul de Republica Moldova şi doreau să-şi cumpere cu
orice preţ o locuinţă în Capitală.
Astăzi se înregistrează tendinţe total diferite: cetăţenii noşti nu mai vor să trăiască în ţară şi
pleacă peste hotare cu tot cu familii, scoţând la vânzare casele, apartamentele, construcții, fabrici,
magazine, terneuri…etc.
Reieşind din situaţia economică și politică din ţară şi analizând dinamica indicatorilor
economici pe ultimii ani nu poate fi prognozată revigorarea pentru niciun sector imobiliar,
respectiv la moment nu există premize pentru a presupune că situaţia de pe piaţa bunurilor
imobile industriale se va îmbunătăţi în timpul apropiat.

5. Bibliografie

https://radiochisinau.md/record-pe-piata-imobiliara-din-republica-moldova---
55755.html?fbrefresh=1504690765
https://capital.market.md/ro/content/incotro-merge-piata-imobiliara-din-republica-
moldova
http://lara.md/ro/blog/15
https://ru.scribd.com/document/44895194/Piata-Imobiliara
http://www.arfc.gov.md/conferinte_seminare/studii
https://sputnik.md/economics/20181014/22481687/prabuseste-piata-imobiliara-
capitala.html
https://sputnik.md/opinie/20180708/20398731/piata-imobiliara-apartamente-
chisinau.html