In amintirea tatălui meu, Vasile BUZU

INTRODUCERE

Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţa şi practica

economică, apărută la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de
a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul
formării pieţei imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare,
cumpărare, donaţie, gajare a bunurilor ş. a. Formarea pieţei civilizate a
serviciilor de evaluare este legată nu numai de înţelegerea şi aplicarea corectă
de către evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de piaţă de evaluare, ci
şi de crearea infrastructurii corespunzătoare a pieţei, în Republica Moldova s-a
înfiinţat un număr destul de mare de firme care se ocupă cu evaluarea bunurilor
imobiliare, există organizaţii profesionale ale evaluatorilor, a fost deschisă
specialitatea respectivă la Universitatea Tehnică din Moldova, se efectuează
autorizarea (licenţierea) activităţii de evaluare. Cu toate acestea, în opinia
autorului, este încă prea devreme a vorbi despre existenţa la noi a unei pieţe
dezvoltate a serviciilor de evaluare.
Lucrarea de faţă este o încercare de expunere sistematică a principalelor
probleme ale dezvoltării activităţii de evaluare în condiţiile Moldovei.
Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesională complexă care
necesită din partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi.
în cadrul acestei activităţi se împletesc strîns norme şi reglementări juridice,
economice, etice. Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislaţia, să ştie a aplica
în mod corect metodele actuale de evaluare, să aibă acces la informaţie sigură şi
completă privind piaţa imobiliară. Totodată, o mare atenţie se acordă bunei
reputaţiei a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii, cu
conducerea întreprinderii.
Autorul prezentei lucrări nu şi-a propus de a examina toate aspectele
activităţii de evaluare, ci şi-a concentrat atenţia asupra chestiunilor privind
organizarea evaluării ca gen independent de activitate la nivel de economia
naţională. Scopul principal al cărţii este evidenţierea particularităţilor activităţii
de evaluare pe piaţa imobiliară, precum şi a problemelor esenţiale ale
organizării activităţii de evaluare.
O etapă importantă a constituirii pieţei serviciilor de evaluare în Moldova este
adoptarea Legii cu privire la activitatea de evaluare, autorul fiind unul din
principalii elaboratori ai acestei legi. Structura legii a constituit şi baza
monografiei de faţă. Autorul a încercat să abordeze complex problema
dezvoltării activităţii de evaluare, să arate particularităţile pieţei serviciilor de
evaluare din Moldova, să examineze rolul statului, al organizaţiilor profesionale
ale evaluatorilor,(întreprinderilor de evaluare pe aceasta piaţăj organizarea
evaluării în ţările cu economie de tranziţie şi în ţările dezvoltate.
1
 Atenţia principală (în aceasta carte) este concentrată asupra unor astfel de
probleme ca: particularităţile pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare
în Moldova; caracterizarea participanţilor la piaţa imobiliară; rolul evaluatorilor
şi organizaţiilor obşteşti ale evaluatorilor în formarea pieţei; activitatea
organizaţiilor de stat antrenate în evaluare; asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor
din CSI, ţările Europei Occidentale şi America; standardele profesionale ale
activităţii de evaluare; problemele licenţierii şi certificării evaluatorilor; etica
profesională a evaluatorului.
De mare ajutor în scrierea acestei cărţi a fost studierea experienţei
funcţionării pieţei imobiliare şi a serviciilor de evaluare în aşa ţări ca SUA,
Canada, Marea Britanie, sintetizarea experienţei acumulate în ţările CSI şi cele
a Europei Occidentale.
Autorul prezentei cărţi a avut norocul ca timp de cîţiva ani să fie
reprezentantul asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor din Moldova în Grupul
European al Asociaţiilor de Evaluatori, să participe personal la multe
evenimente de formarea pieţei de evaluare din Republica Moldova.
Începînd din 1999, autorul a inclus acest material în cursul de prelegeri
"Organizarea activităţii de evaluare" pe care îl ţine la Facultatea Cadastru,
Geodezie şi Construcţii, specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare" Ia
Universitatea Tehnică din Moldova. Materialul unor capitole de asemenea este
inclus în prelegerile pe care autorul le ţine în faţa evaluatorilor publici -
lucrători ai oficiilor cadastrale teritoriale.
Contactul cu studenţii, evaluatorii practicieni, evaluatorii începători a
demonstrat necesitatea unei cărţi să reflecte esenţa şi bazele organizării
activităţii de evaluare, care să fie accesibilă şi utilă unor categorii diferite de
cititori. Autorul speră că într-o oarecare măsură a reuşit să satisfacă această
necesitate.
Autorul aduce sincere mulţumiri Consiliului Internaţional pentru Cercetări şi
Schimburi Ştiinţifice (IREX) pentru organizarea stagiului meu în Statele Unite
ale Americii; profesorilor J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. O recunoştinţă
aparte datorez profesorului Gerald McGrath pentru organizarea vizitei mele şi
numeroaselor consultări la asociaţiile evaluatorilor din Canada.
îi mulţumesc, de asemenea, vicepreşedintelui Societăţii Evaluatorilor din
Rusia, I. L. Artemenkov, preşedintelui Societăţii evaluatorilor din Belarus,
preşedintelui Consiliului Coordonator al Evaluatorilor din SCI, N. Iu. Trifonov,
preşedintelui Camerei Naţionale de Imobil a Republicii Moldova A. Panov,
conducătorilor Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionişti în Evaluări,
preşedintelui - doctorului habilitat T. Bajura şi vice-
preşedintelui, doctorului habilitat V. Moroz pentru ajutorul ce mi l-au acordat
asupra acestei cărţi.
în încheiere, aşi vrea să-mi exprim profundă mea recunoştinţă recenzenţilor,
care au făcut o serie de observări şi recomandări utile.
2
 Prima experienţă de abordare sistematică a organizării activităţii de evaluare
a bunurilor imobiliare, fireşte nu poate fie fară neajunsuri. Autorul va fi
recunoscător colaboratorilor din organele de administrare, lucrătorilor ştiinţifici,
lectorilor din instituţiile de învăţămînt superior, evaluatorilor practicieni,
specialiştilor care lucrează pe piaţă imobiliară pentru observaţiile şi propunerile
lor.
Aprecierile şi observaţiile la aceasta carte pot fi trimise pe adresa: MD2005, str.
Puşkin, 47, b. 514. Adresa poştei electronice: buzu@cadastre.net.md

CAPITOLUL 1 PIAŢA IMOBILIARĂ ŞI

CARACTERISTICILE EI
1.1. Piaţa imobiliară. Segmentarea pieţei
Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea
unui stat, stabil din punct de vedere economic. însemnătatea acestei pieţe este
determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a
relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor antreprenoriale. Pe de altă
parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de
piaţă. Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot
exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă
dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ-
gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor
asupra acestora, care fac obiectul actului de vînzare-cumpărare. Noţiunea de
piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au
drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi speciale -
diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un set de
3
mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate
şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul
între diferite variante concurente de gestionare a pământului1.
Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor
cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se
derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare. Piaţa este o structură complexă, care
oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea
de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea
economică a societăţii.
Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre
celelalte feluri de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie
indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic. Din
punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici:
• imobilitatea, adică permanenţa locului în care se află, soliditatea,
trăinicia, caracterul staţionar;
• materialitatea;
• durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;
• unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;
• eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
• proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care
cere direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi
dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă
beneficii proprietarului său şi este identificabil prin:
• calitatea de a fi o raritate;
• caracterul deficitar;
• gradul dezvoltării;
• dependenţa de locul aflării.
Particularităţile specifice ale bunurilor imobiliare, în calitatea lor de marfa,
constituie cauza împărţirii pieţei imobiliare în segmente aparte. Criteriile de
segmentare a pieţei imobiliare pot fi următoarele:
• conţinutul drepturilor de proprietate;
• destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare;
• ' poziţia geografică a bunurilor imobiliare;
• calitatea bunurilor imobiliare;
• motivarea investiţională;
• alte criterii.
în funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul
tranzacţiei dintre vînzători şi cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două
segmente: piaţa de vînzare-cumpărare şi piaţa închirierilor. în ultima vreme sînt
1
4
identificate, de asemenea, piaţa servitutelor şi a altor limitări ale dreptului
deplin asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vînzare-cumpărare în schimbul unui echivalent
corespunzător, se comercializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care
include şi dreptul de dispoziţie. Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este
un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.
Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia
funcţională a bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaţa
imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:
• piaţa terenurilor;
• piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
• piaţa proprietăţilor industriale;
• piaţa proprietăţilor comerciale;
• piaţa încăperilor nelocative;

• alte segmente ale pieţei.

La rîndul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici. De
exemplu, piaţa terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare: piaţa
terenurilor agricole; piaţa terenurilor din intravilan; piaţa terenurilor aparţinînd
întreprinderilor industriale etc. Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită
în următoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case
de locuit particulare cu şedere sezonieră; apartamente la blocuri de locuit cu mai
multe etaje ş.a. Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în piaţa oficiilor, cea
a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor,
parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice, zonelor-business ş.a.m.d. Clasificarea
de mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea fiecărui tip
de proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în
categorii ce ţin de anul dării în exploatare a construcţiei respective, de spaţiul
total şi cel locativ, de materialele de construcţie folosite la înălţarea pereţilor, de
înălţimea etajelor, etc.
Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de
vedere geografic. în acest aspect, sînt estimate şi comparate pieţele imobiliare
din diferite ţări, capitale ale acestora, pieţe orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa
imobiliară poate fi foarte diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinînd
un mare număr de elemente constitutive.
în procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea
unei pieţe imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică".
Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea
bunurilor imobiliare identice este aceeaşi. Drept cel mai simplu exemplu al
divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi împărţirea
administrativ-teritorială a urbei. în oraşul Chişinău există cinci sectoare
administrativ-teritoriale, fiecare identificîndu-se prin caracteristici specifice, cu
5
un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de
specialişti Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au demonstrat că
valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare similare, aflate în diferite sectoare ale
oraşului, este diferită de la caz la caz. Spre exemplu, între preţul unui
apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul oraşului şi cel al unui
apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în raport de 1:2. Dacă
segmentarea pieţei va fi concepută după criterii şi mai riguroase şi se vor lua în
calcul mai mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea obiectelor de infrastructură
socială, condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport şi
altele - atunci numărul zonelor valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria or.
Chişinău se conduce de un program, prevăzut expres pentru evaluarea mărimii
taxelor de închiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest program
conţinînd împărţirea teritorială a urbei în peste 130 de zone valorice.
Segmentarea pieţei imobiliare este realizabilă şi în funcţie de calitatea
bunurilor imobile. De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale
oraşului pot fi relaţionate cu diferite segmente ale pieţei din punct de vedere al
calităţii imobilului: casele construite după proiecte standard se pot învecina cu
vile de lux. Segmentarea pieţei imobiliare sub aspectul calităţii bunurilor este
într-o legătură strînsă cu segmentarea pieţei sub aspectul preţurilor.
Cumpărătorii de case cu un preţ de peste 250 mii de dolari se vor deosebi
tranşant de cumpărătorii unor apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.
Motivarea investiţională este un nou criteriu de segmentare a pieţei. Unii
investitori ar putea fi interesaţi de o proprietate care cere un management
minimal, fără mari beneficii, dar cu perspective de creştere a potenţialului
valoric. Alţii ar putea să cumpere imobile ce le-ar oferi o bună acoperire în faţa
inspecţiei fiscale. Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi tentaţi de fluxurile
pozitive de numerar, ca rezultat al exploatării raţionale a bunurilor imobiliare.

1.2. Particularităţile tranzacţiilor cu bunuri imobiliare

Tranzacţiile cu bunuri imobiliare reprezintă acţiunile cetăţenilor şi

persoanelor juridice orientate spre instituirea, încetarea sau modificarea
anumitor drepturi şi obligaţii. Scopul oricărei tranzacţii este obţinerea dreptului
de proprietate sau dreptului de folosinţă asupra patrimoniului.
Pe piaţa imobiliară sînt cunoscute următoarele tipuri de tranzacţii2.
Tranzacţii cu terenuri:
• vînzarea-cumpărarea terenului;
• darea în arendă a terenului;
• donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;
• schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;

2
6
 • transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în
capitalul social al unei întreprinderi;
• moştenirea terenului;
• transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe
termen nelimitat);
• punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt, cu titlu de proprietate, pentru
construcţie individuală de casă, de gospodărie pomilegumicolă;
• privatizarea terenului:
• exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.
Tranzacţii cu bunuri imobile locative:
• privatizarea apartamentelor şi camerelor din fondul locativ municipal;.
• vînzarea-cumpărarea locuinţelor, inclusiv cu plata în rate;
• vînzarea-cumpărarea spaţiului locativ, cu întreţinerea viageră a
proprietarului;
• schimbul de spaţiu locativ;
• închirierea;
• donaţia, moştenirea;
• locaţia de bunuri imobiliare; subînchirierea;
• împrumuturi garantate imobiliar (ipotecarea);
• participarea prin cotă la construcţia de locuinţe;
• determinarea cotei-părţi din imobilul de locuit;
• recunoaşterea drepturilor de proprietate asupra spaţiului locativ potrivit
hotărîrii judecătoreşti;
• rezilierea (desfacerea) contractului (de vînzare-cumpărare, închiriere,
etc.).
Tranzacţii cu clădiri şi încăperi nelocative:
• vînzarea-cumpărarea, darea în chirie a încăperilor, clădirilor şi
construcţiilor nelocative;
• vînzarea-cumpărarea şi darea în chirie a complexelor imobiliare;
• transmiterea încăperilor, clădirilor şi construcţiilor nelocative în calitate
de aport la capitalul social;
• luarea de credite prin gajarea bunurilor imobiliare;
• recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii
judecătoreşti;
• desfacerea contractului (de vînzare-cumpărare, de închiriere ş.a.).

Tranzacţiile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacţii;

au următoarele particularităţi:
1. Toate tranzacţiile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poartă un caracter
particular. Piaţa imobiliară, în majoritatea cazurilor, nu este transparentă;
informaţia cu privire la vînzări, închirieri şi alte tranzacţii cu bunurile imobiliare
nu este accesibilă publicului larg. Nu sînt credibile nici informaţiile cu privire la
7
tendinţele de dezvoltare a pieţei, publicate în presa periodică. De aceea,
evaluatorul trebuie să-şi planifice timp suplimentar, în cazul unor servicii de
evaluare, pentru a reuşi să adune şi să verifice informaţiile necesare.
2. Intrucît implică bunuri imobiliare, toate operaţiunile au un caracter local.
In acest sens, tranzacţiile sînt influenţate puternic de condiţiile locale - cadrul
legislativ existent, tradiţii de evaluare, etc.
3. Fiece operaţie cu un bun imobiliar este unică în felul ei. Lucrul acesta se
explică prin particularităţile bunurilor imobiliare şi cele de dezvoltare a pieţelor
locale. Chiar şi bunurile imobile-tip, construite după acelaşi proiect, cu
utilizarea mijloacelor de construcţie unificate, produse pe căi industriale, se
deosebesc unele de altele prin particularităţi de amplasare, poziţionarea lor faţă
de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost înălţate, de
adîncimea apelor freatice ş.a.m.d. Fiecare piaţă locală stă, de asemenea, sub
incidenţa particularităţilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern şi
intern, ceea ce are un anumit impact asupra tranzacţiei, în afară de factorii
enumeraţi mai sus, unicitatea operaţiunii este marcată şi de caracteristicile
individuale ale vînzătorului şi cumpărătorului.
4. Tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt influenţate în mare măsură de
nivelul de informare a vînzătorului şi cumpărătorului, de caracteristicile
personale, emoţionale şi psihologice ale acestora. Cumpărătorul şi vînzătorul
pot să formuleze enunţuri întemeiate pe zvonuri, capriciile modei sau nevoi
psihologice confuze. Drept rezultat, se produce un decalaj mare între preţurile
de vînzare şi condiţiile de realizare a unei tranzacţii.
5. Particularităţile tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, sînt legate
de segmentarea pieţei. Diferiţi participanţi ai pieţei pot avea o diferită
putere de cumpărare şi, implicit, diferite preferinţe şi doleanţe.
6. Spre deosebire de tranzacţiile cu alte feluri de proprietate, operaţiunile cu
bunuri imobiliare se caracterizează adesea printr-un număr relativ mic de
cumpărători şi vînzători de bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale.
De aceea, pentru a efectua o asemenea tranzacţie, se cer şi sînt destul de
importante anumite deprinderi profesionale şi competenţe, pe care trebuie
să le posede specialiştii ce prestează servicii de mediere.
7. O caracteristică a pieţei imobiliare are la bază gradul mic de elasticitate a
bunurilor imobiliare ofertate. Acest fapt se explică prin durabilitatea
bunurilor imobiliare, prin timpul destul de mare, necesar lucrărilor de
proiectare şi de construcţie, precum şi prin caracterul local al imobilului.
Dacă într-o perspectivă apropiată preţurile la bunurile imobiliare ar creşte
brusc, totuşi volumul ofertei ar fi greu de majorat. Şi viceversa, în cazul
unui surplus de bunuri imobiliare, preţurile stabilite pentru acestea vor
rămîne la acelaşi nivel scăzut, într-o perioadă relativ îndelungată, pînă la
dispariţia ofertei suplimentare.

8
 8. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare sînt influenţate de cererea fluctuantă
de bunuri imobiliare. De exemplu, o ştire de ziar cu privire la condiţiile
ecologice improprii dintr-o anumită regiune a unei localităţi poate
determina scăderea imediată a cererii şi, în consecinţă, reducerea
preţurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei universităţi sau
construcţia vreunei întreprinderi mari (factorul edilitar) pot determina o
creştere bruscă a cererii de bunuri imobiliare şi a preţurilor.
9. Majoritatea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare comportă antrenarea unor
resurse financiare importante şi credite bancare, de aceea cererea de
bunuri imobiliare este în funcţie de rata dobînzilor la credite.
10.In derularea operaţiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o
neconcordanţă între categoriile economice: "cost", "valoare" şi "preţ", din
cauza deosebirilor esenţiale de interpretare a lor. Practica demonstrează
că valoarea de piaţă a bunului imobiliar adesea nu coincide cu preţul de
vînzare real al acestui bun. în unele etape de dezvoltare a pieţei, costurile
de producere a bunului imobil pot depăşi substanţial valoarea lui de piaţă.
Această discrepanţă se leagă deseori de diferite riscuri, de factori
inopinaţi şi nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.

Cercetînd particularităţile de efectuare a operaţiunilor pe piaţa imobiliară şi

ca rezultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzacţiile ei poate să
tragă concluzii cu privire la cel mai raţional comportament profesional, la
nivelul de competenţe cerut, cu privire la direcţiile de cercetare a pieţei
imobiliare, cu privire la exigenţele vînzătorilor şi cumpărătorilor, precum şi la
factorii ce influenţează cererea şi oferta.

1.3. Cererea şi oferta pe piaţa imobiliară

Bunurile imobiliare au valoare, dacă prezintă o anumită utilitate pentru un

oarecare grup de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a
satisface nevoile consumatorului, într-un anumit loc şi într-o anumită perioadă
de timp. Bunul imobiliar poate fi necesar potenţialului cumpărător sau arendaş
pentru atingerea unui scop economic concret (funcţionarea întreprinderii
industriale sau comerciale, obţinerea recoltei ş.a.) sau pentru satisfacerea nevoii
de spaţiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, întrucît potenţialul
consumator este gata să achite taxa de arendă pentru folosirea temporară a lui.
Imobilul îi dă proprietarului său sentimentul demnităţii, satisface alte necesităţi
psihologice ale acestuia.

Bunul imobiliar trebuie să fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai în acest

caz potenţialul cumpărător manifestă interes faţă de căutarea unui anumit fel de
imobil şi tendinţa vînzătorilor de a diversifică sortimental ounurile imobiliare

9
comercializabile. Cererea şi oferta pe piaţa imobiliară iau naştere din îmbinarea
celor două calităţi ale imobilului - utilitatea şi caracterul relativ deficitar.

Oferta reprezintă cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe piaţă la anumite

preţuri. Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenţialii
cumpărători ar vrea să le procure la anumite preţuri. Interacţiunea dintre cerere
şi ofertă determină preţul bunurilor imobiliare. într-o perspectivă de lungă
durată, cererea şi oferta se manifestă ca factori eficienţi de modificare a
preţurilor. Dar într-un interval de timp scurt, cererea şi
oferta nu pot determina, întotdeauna, preţul de vînzare a bunului imobiliar
întrucît funcţionarea pieţei este distorsionabilă de monopolul asupra bunurilor
imobiliare, de controlul şi sistemul de reglementare a relaţiilor de piaţă pe
care-1 instituie statul.

Pe fiece segment al pieţei, cererea este influenţată de factori specifici. In

procesul de studiere a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua în calcul:
• situaţia demografică a pieţei locale şi dinamica dezvoltării ei;
• standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituite pe piaţa
respectivă, ale diferitelor categorii de populaţie;
• situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii
pentru diverse grupe sociale;
• veniturile reale ale diferitelor categorii de populaţie.

Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaţie comercială trebuie să

fie atenţi la următoarele:
a) pentru imobile de oficiu:
• activitatea economică pe piaţa locală, în ansamblu, inclusiv toate domeniile
de realizare a businessului, această activitatea identificînd afluxul şi refluxul de
capital;
• sintezele informative ale Departamentului de statistică cu privire la
înregistrarea noilor firme şi companii;
• datele despre încetarea activităţii unor firme şi companii care au funcţionat
pînă în prezent;
• informaţii statistice despre parametrii, specializările şi necesităţile de spaţiu
pentru oficii ale noilor companii;
b) pentru bunuri imobiliare cu destinaţie comercială:
• structura actuală şi gradul de utilizare a mărfurilor alimentare şi industriale,
precum şi compatibilitatea acestora cu cererea de cumpărare şi veniturile reale
ale populaţiei;
• perspectivele de modificare a situaţiei demografice, a modului de viaţă, a
cererii solvabile şi, în legătură cu acestea, a structurii consumului;

10
 • perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mărfuri
şi comerţ;
• starea de fapt şi posibilităţile de dezvoltare a politicii de export-import a
statului;
• tarifele curente pentru servicii de transport.

Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaţie industrială trebuie

însoţită de investigarea următoarelor aspecte:
• starea generală a economiei ţării;
• nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale
economiei naţionale, în care intră bunurile imobiliare evaluabile;
• existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a
investiţiilor pentru organizarea noilor procese de producţie sau tehnologice.

Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula

concluzia necesară cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care
caracterizează o piaţă imobiliară concretă.
Pe fiece segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formează
din două surse:
• volumul noii construcţii;
• rezervele existente de bunuri imobiliare, libere şi disponibile, în totalitate
sau parţial, pentru comercializare.

în acest context, construcţia nouă va fi înţeleasă ca o alternativă a spaţiilor

rezervate pe piaţa imobiliară. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei
noi surse de ofertă, trebuie să se ţină seama de următoarele aspecte:
• ritmurile şi volumul noii construcţii;
• dinamica preţurilor şi tarifelor care au impact asupra valorii construcţiei;
• prezenţa tehnologiilor avansate şi a materialelor calitative de construcţie.

Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual şi de perspectivă

al ofertei pe un segment concret al pieţei.

Dacă pe piaţă vor exista un surplus de cereri şi o insuficienţă de oferte,

atunci preţurile şi chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibilă la modificarea
preţurilor. Schimbările ce vizează solvabilitatea populaţiei, rata dobînzilor,
instabilitatea politică, frica şi alţi factori pot influenţa cererea în orice clipă,
oricînd.

Dacă pe piaţa imobiliară există un surplus de oferte, atunci nivelul preţurilor

şi cel al plăţii pentru arendă se diminuează. Oferta nu reacţionează chiar atît de
flexibil la schimbările factorilor ce guvernează piaţa. Acest fapt se explică prin
11
particularităţile de creare a bunurilor imobile, duratei ciclului de investiţii,
capacităţii volumului de investiţii capitale care stau la baza procesului de
construcţie. în funcţie de mutaţiile ce au loc în condiţiile pieţei, relaţia dintre
cerere şi ofertă se determină prin noţiunea de flexibilitate.

Flexibilitatea cererii este determinată de capacitatea cererii de reacţiona la

schimbarea de preţ al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune în evidenţă
următoarea relaţie: cu cîte procente se va schimba cererea, dacă preţul
imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea ofertei demonstrează cu cît va
creşte cererea, dacă preţul imobilului va spori cu un procent.

Cînd cererea şi oferta sînt echilibrate, de regulă, valoarea de piaţă reflectă

preţul de cost al producţiei. Dacă preţurile de piaţă sînt mai mari decît valoarea
de producţie, atunci bunurile imobiliare vor fi create pînă se va ajunge la
echilibru. Dacă preţurile de piaţă pentru construcţia noilor bunuri imobiliare vor
creşte (aşa cum se întîmplă acum în Republica Moldova), atunci construcţia
noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv, pînă la creşterea cererii
în legătură cu sporirea preţurilor pe piaţă.
După evaluarea cererii şi ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de
capacitate a pieţei şi a coeficientului de penetrabilitate a pieţei.

Coeficientul de capacitate a pieţei permite să se determine cîte unităţi de

imobil de un anumit fel vor fi achiziţionate sau închiriate pe piaţa imobiliară
regională. Acest coeficient este calculat separat pentru bunurile mobiliare de
vînzare şi pentru bunurile imobiliare de închiriat. Pentru bunurile imobiliare
scoase de vînzare se foloseşte următoarea formulă:
Cantitatea bunuri lor imobiliare comercializate timp de un an
Coeficientul de capacitate a pieţei =...................-..............-
Numărul total de bunuri imobiliare vindute pe piaţă
Un coeficient mic de capacitate a pieţei relevă sau că pe piaţă există un
surplus de bunuri imobiliare, sau că cererea populaţiei este insuficient de
solvabilă. Cu cît mai mic este coeficientul mediu de capacitate a pieţei, cu atît
mai redusă este activitatea economică a pieţei în cauză.

Un coeficient mare de capacitate a pieţei vorbeşte despre o cerere mare de

bunuri imobiliare, despre creşterea preţurilor la bunurile imobiliare, despre o
creştere economică în această regiune. Studierea coeficientului de capacitate a
pieţei în procesul lui dinamic permite să se facă pronosticuri privitoare la
dezvoltarea construcţiei, în ansamblu pe ramură, şi a întreprinderilor de
construcţii.
12
 Coeficientul de penetrabilitate a pieţei se calculează pentru bunurile
imobiliare, ale căror elemente (ca unităţi aparte) pot fi date în chirie, de
exemplu, pentru clădiri locative cu mai multe etaje, pentru centre comerciale,
pentru sediile unor oficii mari. Coeficientul de penetrabilitate a pieţei se
caracterizează prin nivelul de închiriere a unor elemente ale bunului şi se
calculează după formula:
Unităţi ale bunului imobiliar date în chirie pe parcursul unui an
Coeficientul de pătrundere pe piaţă =..................................-
Unităţi ale bunului imobiliar date în chirie pe parcursul unui an
Creşterea coeficientului de pătrundere pe piaţă se caracterizează, îndeosebi,
prin atractivitatea de piaţă a bunului imobiliar dat în arendă, corespunderii lui
standardelor calitative, stabilite pe piaţa în cauză, precum
şi prin nivelul de management al bunului imobiliar şi competenţele profesionale
ale managerului.

Pentru fiece segment al pieţei există o anumită mărime a coeficientului de

penetrabilitate a pieţei, care face o discriminare calitativă a noţiunilor de
management "reuşit" şi "nesatisfacător". De exemplu, pentru piaţa imobiliară a
SUA, în anii '90, coeficientul de penetrabilitate a pieţei pentru casele de locuit
destinate unei familiei era de 95%; pentru cele cu oficii - 80-85%. Potrivit
datelor sintetizate de cercetătorii ruşi1, în Sankt-Petersburg, coeficientul de
penetrabilitate a pieţei, pentru imobilele cu destinaţii industrială şi de
depozitare, era de circa 30%, pentru imobilele de odihnă şi tratament într-o zonă
balneoclimaterică - de la 18 la 40%. Aceste cifre scot în evidenţă un nivel foarte
scăzut al activităţii pe respectivele segmente ale pieţei. în ceea ce priveşte piaţa
imobiliară din Republica Moldova, coeficientul de penetrabilitate a pieţei este
foarte greu de calculat, în lipsa informaţiilor veridice despre starea reală a ei.

CAPITOLUL 2
PIAŢA IMOBILIARĂ DIN REPUBLICA MOLDOVA

2.1. Istoricul formării pieţei imobiliare în Moldova

13
 Dezvoltarea legislaţiei cu privire la proprietate în Republica Moldova este
diferită de cea a ţărilor vecine şi din regiune - Rusia, Ucraina. România. La
începutul sec. al XX-lea, Basarabia facea parte din Imperiul Rus (gubernia
Basarabiei). După 1918, în Basarabia, devenită parte componentă a României,
ca şi în întreaga ţară, a avut loc împroprietărirea cu pămînt a ţăranilor, în cadrul
reformei agrare din 1921-1924. în 1940 Basarabia şi Bucovina de Nord au fost
incluse în componenţa URSS. Acţiunea legislaţiei sovietice, inclusiv a legii cu
privire la naţionalizarea pămîntului, a fost impusă şi aici printr-o hotărîre a
Prezidiului Sovietului Suprem al URSS. Pământul, cu toate bogăţiile subsolului,
resursele silvice şi acvatice, au fost declarate proprietate de stat.

In jDerioada dintre 1940 şi 1991, toate proprietăţile imobiliare din Moldova

aparţineau statului, cu excepţia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de
proprietate individuala, dar şi în cazul lui, terenul pe care era amplasată
construcţia avea calitatea de proprietate a statului. Preţurile unor astfel de bunuri
imobile se formau pe aşa-zisa piaţă neagră şi erau cunoscute doar unui număr
restrîns de cumpărători şi vînzători| în astfel de condiţii, noţiunea "valoarea de
piaţă a bunului imobil" se raporta numai la un număr foarte mic de tranzacţii cu
casele particulare, de felul celor amintite mai sus, şi avea o conotaţie negativă,
întrucît se considera o valoare constituită "la negrul

Ca o consecinţă a acestei stări de lucruri, proprietatea privată asupra

bunurilor imobile nu a avut un caracter de masă, pe parcursul mai multor
decenii, pînă în 1991, cînd a demarat Programul naţional de privatizare. Pentru
Moldova post-sovietică, noţiunile "piaţă imobiliară" şi "valoare de piaţă" sînt
relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utilizare corectă a lor, mai cu
seamă dacă se ţine seama de prezenţa diferitelor formulări şi interpretări ale
acestora.

De la începutul anilor '90 în Republica Moldova are loc trecerea la relaţiile

economiei de piaţă în toate domeniile economiei naţionale. Dreptul la
proprietate privată asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu
privire la proprietate nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991. Această lege recunoaşte
diferite drepturi şi titluri de proprietate asupra bunurilor imobiliare, inclusiv:
• dreptul de proprietate;
• dreptul de gestiune economică;
• dreptul de administrare economică;
• dreptul de folosinţă în cîteva forme (drept de folosinţă viageră, drept de
închiriere, drept de folosinţă a bunului moştenit, drept de reşedinţă viageră,
drept de folosinţă a spaţiului nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de
uzufruct).

14
 Fiecare dintre aceste drepturi urmează a fi înregistrat, în modul stabilit, în
registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, în
conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1543-XIII din 25
februarie anul 1998.

Legea cu privire la privatizare, adoptată în 1991, a constituit baza juridică a

transferului proprietăţii de stat către proprietatea privată. în Moldova,
privatizarea s-a desfăşurat în mai multe etape: И în prima fază (anii 1991-
1993), au fost elaborate principalele acte normative, pentru reglementarea
procesului de privatizare, Iprintre acestea fiind sus-amintita Lege cu privire la
privatizarea fondului locativ (1993), Programul naţional de privatizare pe anii
1993-1994. Aceste acte oglindeau concepţia privatizării proprietăţi de stat,
ordinea şi modalităţile de realizare a ei, particularităţile privatizării în diferite
ramuri ale economiei.

în aceeaşi perioadă au fost elaborate primele Indicaţii metodice pentru

evaluarea patrimoniului întreprinderilor şi organizaţiilor din Republica
Moldova, acte aprobate prin Hotărîrea Guvernului nr. 293 din 30 aprilie 1992.
în conformitate cu acest document, valoarea iniţială a bunului imobiliar, expus
pentru privatizare, se calcula potrivit situaţiei din data de 1 ianuarie 1992, cu o
determinare ulterioară:
• a valorii iniţiale indicată în bilanţul contabil;
• a valorii iniţiale de reconstituire;
• a valorii reziduale, indicată în bilanţul contabil;
• a valorii reziduale de reconstituire;
• a valorii estimative.

Valoarea reziduală se determina ca o valoare iniţială de reconstituire, luîndu-

se în calcul uzura fizică şi morală, precum şi liberalizarea preţurilor la data
evaluării.

în prima etapă a privatizării a fost adoptată, de asemenea, Hotărîrea

Guvernului nr. 118 din 5 martie 1993 "Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe
şi corectarea rezultatelor evaluării patrimoniului de stat în scopul privatizării,
luînd în considerare nivelul inflaţiei în anul 1992", care stabilea regulile de
efectuare a indexării în conformitate cu Indicaţiile metodice privind indexarea
fondurilor fixe. Astfel, în prima fază a privatizării a fost creată baza de drept şi
metodologică a efectuării evaluării în scopurile privatizării.

în faza a doua (anii 1994-1996) s-a trecut la realizarea practică a privatizării

fondului locativ, a întreprinderilor industriale şi imobilelor

15
comerciale. Vînzarea bunurilor imobiliare cu destinaţie industrială şi
comercială se efectua prin licitaţie. Erau organizate două feluri de licitaţie: "cu
înscriere pe listă" - în acest fel au fost privatizate majoritatea imobilelor mari
cu destinaţie comercială şi industrială - şi licitaţii tradiţionale, în cadrul cărora
s-au vîndut, "cu strigare", imobile relativ mici cu menire comercială.

în cea de a doua etapă a privatizării patrimoniului de stat, drept mijloc

principal de plată a fost admis Bonul Patrimonial (BP). Bonurile patrimoniale
reprezentau hîrtii de valoare speciale emise de stat, care erau acordate
cetăţenilor Republicii Moldova pentru a cumpăra proprietatea de stat în procesul
privatizării. Suma valorii BP eliberate fiecărui cetăţean întrunea două
componente - valoarea BP acordate tuturor cetăţenilor Republicii Moldova
(inclusiv copiilor născuţi pînă la data de începere a eliberării bonurilor) şi
valoarea BP acordate cetăţenilor în funcţie de vechimea totală în muncă la
întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile din Moldova. Cetăţenii Republicii
Moldova aveau posibilitatea să participe nemijlocit la privatizarea fondului
locativ, la licităţiile de înscriere la privatizare a întreprinderilor industriale - în
mod individual sau prin intermediari, care erau agenţi profesionişti pe piaţa
hîrtiilor de valoare (companii de trast, fonduri de investiţii, brokeri).

în a doua fază a privatizării, a avut loc formarea propriu-zisă a pieţei

imobiliare primare, iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului şi o
parte considerabilă a proprietăţilor comerciale şi industriale au trecut în sectorul
privat. Pe la finele anului 1996, în Moldova erau privatizate peste 86% din
numărul apartamentelor, circa 80% din bunurile imobiliare cu destinaţie
comercială, 70% - cu destinaţie industrială. Dar pămîntul, inclusiv terenurile
agricole, rămînea în proprietatea statului.
în perioada 1994-1996 se lucrează intens asupra dezvoltării bazei normative a
privatizării. Parlamentul Republicii Moldova adoptă Legea cu privire la
societăţile pe acţiuni, Legea cu privire la gaj şi alte acte legislative. Sînt
elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de stat. Prin Hotărîrea
Guvernului nr. 278 din 13 mai 1994 au fost aprobate "Indicaţiile metodice
privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al
întreprinderii de arendă". în anul 1995, Guvernul adoptă Hotărîrea nr. 645
"Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice
din Republica Moldova", în care se spune că valoarea patrimoniului imobiliar
trebuie estimată indiferent de apartenenţa bunului evaluat, de metoda şi scopul
evaluării, cu excepţia valorii impozabile a bunurilor imobiliare. Şi în 1996 sînt
emise mai multe acte normative ce reglementează procedura de determinare a
valorii de reconstituire la preţurile actuale3, a preţului unui metru pătrat din

3
16
suprafaţa totală a unei construcţii, cu luarea în calcul a coeficientului
calităţilor de întrebuinţare încăperii4, precum şi ordinea vînzării activelor care
n-au fost valorificate în procesul tehnologic de la o întreprindere .

Procesul de privatizare a avut un impact esenţial asupra formării pieţei

imobiliare. S-a produs o creştere dinamică a numărului tranzacţiilor de vînzare-
cimpărare, de schimb, de divizare, de punere în gaj, închiriere şi alte tranzacţii
cu bunuri imobile. Dezvoltarea pieţei imobiliare este neuniformă, în funcţie de
zonele Republicii Moldova şi de categoriile proprietăţilor imobiliare. O bună
parte din aceste operaţii se derulează în mun. Chişinău şi în marile oraşe ale
ţării, cele mai frecvente fiind tranzacţiile cu apartamente de la blocurile de
locuit şi cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari. în localităţile urbane,
tranzacţiile cu bunuri imobiliare antrenează anual circa 10% din numărul total al
caselor de locuit individuale, 8,5% din apartamente şi aproape 3% din totalul
proprietăţilor comerciale. Operaţiile de vînzare-cumpărare a întreprinderilor
industriale sînt foarte rare.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente întreprinderilor industriale

şi obiectelor comerciale privatizare încă nu este în totalitate definitivat. Prin
Hotărîrea Guvernului nr. 562 din 23 octombrie 1996 se încerca reglementarea
vînzări-cumpărării terenurilor aferente întreprinderilor industriale privatizate
sau supuse privatizării. în conformitate cu acest cadru normativ, preţul terenului
privatizat se estima în funcţie de locul aflării, de buna organizare a lui şi de
prezenţa reţelei tehnico-inginereşti. La calcularea valorii normative a terenului
se aplicau coeficienţi de majorare sau diminuare ce reflectau influenţa sus-
numiţilor factori. Astfel, s-a făcut o tentativă de diferenţiere a valorii terenurilor
în funcţie de factorii ce afectează piaţa.

Pe parcurs, s-a văzut însă că puţine au fost întreprinderile care au reuşit să

privatizeze terenurile aferente - situaţie explicabilă printr-un şir de circumstanţe.
De regulă, majoritatea întreprinderilor industriale deţineau terenuri cu suprafeţe
considerabile - de la 5 la 60 şi mai multe hectare. Pe la mijlocul anilor '90, multe
întreprinderi se confruntau deja cu o gravă criză economică şi nu aveau de unde
aloca resursele financiare necesare pentru privatizarea terenurilor. în plus, deşi
pe atunci piaţa funciară încă nu exista, conducătorii întreprinderilor considerau
că preţul de privatizare a terenurilor aferente este exagerat de mape. în anii
următori s-au adoptat un şir de acte normative care prevedeau reducerea preţului
pentru terenurile aferente întreprinderilor privatizate, dar ele nu s-au soldat cu
rezultatele scontate.

4
17
 A treia etapă a privatizării ţine de perioada 1997-1998. în acest răstimp,
piaţa imobiliară mai este încă în proces de formare. Privatizarea se derulează în
mod eşalonat, potrivit Programului de privatizare pentru anii 1997-19985.

Piatra de temelie a celei de a treia etape a privatizării a constituit-o Legea

Republicii Moldova nr. 1308 din 2 aprilie 1997 privind preţul normativ şi
modul de vânzare-cumpărare a pământului. în acest act legislativ sînt definite
noţiunea "preţ normativ", specificul vânzări-cumpărării terenurilor din
proprietatea publică şi cea privată, particularităţile vânzării- cumpărării
terenurilor de lângă casă, suprafeţelor de pământ destinate construcţiilor din
municipii, oraşe şi sate. Legea stabileşte şi sistemul de deservire a procesului de
vânzare-cumpărare a pământului, particularităţile de estimare a preţului
normativ al terenurilor în cazul înstrăinării forţate. Sus-numita lege era preţioasă
mai cu seamă prin faptul că declara pământul, inclusiv terenurile agricole, drept
obiect de vânzare-cumpărare.

Procesul de privatizare a terenurilor agricole ş-a derulat în cadrul

Programului naţional "Pământ". Oamenilor de la ţară, foşti membri ai
gospodăriilor colhoznice şi lucrători ai sovhozurilor, li se înmânau titluri de
proprietate (certificate cu drept de proprietate) asupra terenurilor,
împroprietărirea cetăţenilor cu pământ avea loc în mod gratuit; terenurile erau
repartizate din moşiile fostelor colhozuri şi sovhozuri. Suprafaţa terenului
repartizat depindea de un şir de factori, inclusiv vechimea de muncă în colhoz
sau sovhoz a potenţialului titular de proprietate funciară, contribuţia lui sub
aspect productiv. Terenurile repartizate în asemenea mod se numesc "cote
echivalente de teren". Administraţiile publice locale au fost învestite cu drepturi
depline de a adopta decizii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri în
sectorul privat.

în ceea ce priveşte terenurile din centrele populate, s-a adoptat Hotărîrea

Guvernului nr. 984 din 21 noiembrie 1998 cu privire la unele măsuri de
urgentare a procesului de privatizare. Prin această hotărîre a fost aprobat
Regulamentul cu privire la modul de transmitere în sectorul privat a terenurilor
de lîngă casă în localităţile urbane. Pentru acest fel de terenuri administraţiile
publice locale stabileau normativele de suprafaţă a terenurilor care aveau a trece
în mod gratuit în proprietatea stăpînilor de case individuale de locuit. Pentru
diferite localităţi s-au aplicat diferite normative de repartizare a terenurilor - de
la 0,04-0,06 ha în oraşe pînă la 0,15-0,25 ha în localităţi rurale. Surplusurile de
terenuri de pe lîngă casă puteau fi privatizate de proprietarii acestora sau, în

18
cazul în care stăpînul gospodăriei renunţa la privatizarea "surplusului" de
pămînt şi suprafaţa terenului permitea formarea unui nou bun imobil,
administraţia publică locală lua acest surplus printr-o decizie specială a ei.

în cea de-a treia etapă a privatizării continuă dezvoltarea metodologiei

evaluării. A fost adoptată Hotărîrea Guvernului nr. 374 din 6 aprilie 1998 despre
aprobarea Regulamentului cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor şi a
bunurilor imobiliare aferente acestora. în Regulament se arată că preţul de gaj la
etapa iniţiala a negocierilor, egal cu preţul normativ al pămîntului în continuare
poate fi corectat pe calea negocierilor între depunătorul şi deţinătorul gajului,
ţinîndu-se cont de conjunctura la moment a preţurilor la terenuri.

Se adoptă acte normative ce reglementează estimarea valorii bunurilor

imobiliare în scopul impozitării', evaluarea bunurilor sechestrate şi confiscate ce
urmează a fi comercializate6. O mare influenţă asupra perfecţionării
metodologiei evaluării a exercitat Hotărîrea Guvernului nr. 1056 din 12
noiembrie 1997 cu privire la estimarea valorii spaţiilor nelocative ce urmează a
fi privatizate, în care a fost prezentat un sistem de coeficienţi prin care se lua în
considerare impactul factorilor de piaţă asupra valorii de reconstituire a clădirii.
Metoda de evaluare prezentată prevedea luarea în calcul a factorului amplasarea
obiectului, calitatea infrastructurii, destinaţia şi utilizarea curentă a obiectului.
Pentru acea etapă, metoda respectivă era cât se poate de progresistă şi propunea
efectuarea unei apropieri consecvente a valorii de reconstituire a clădirilor şi
construcţiilor de valoarea lor de piaţă.

Etapa a patra a privatizării a început în 1999 şi continuă până în prezent. In

această perioadă se perfecţionează legislaţia şi metodologia de evaluare. Se fac
repetate modificări în Codul Funciar.

Organele administraţiei publice locale răspund atît de repartizarea reală

(amplasarea pe teren) a cotelor de teren echivalente, cît şi de transmiterea în
proprietate privată a loturilor de lîngă casă în zona rurală7. Fapt care, desigur, a
influenţat dezvoltarea pieţei imobiliare. Spre finele anului 1999, circa un milion
de cetăţeni deja primiseră în felul acesta terenuri agricole cu titlu de proprietate.
O atenţie deosebită se acordă privatizării întreprinderilor-monopoliste din
sectorul energeticii, a ramurilor infrastructurii. în prezent au loc schimbări în
ceea ce priveşte abordarea evaluării bunurilor imobiliare. După adoptarea
Legii cu privire la activitatea de evaluare', unica bază de evaluare estimată în
scopul privatizării proprietăţilor imobiliare este valoarea de piaţă. O atenţie tot
mai mare se acordă problemelor privind reglementarea de către stat a pieţei
imobiliare, formarea infrastructurii pieţei.
6
7
19
2.2. Caracterizarea dezvoltării pieţei imobiliare în Moldova
Pentru a face o analiză a pieţei imobiliare din Republica Moldova, mai întîi
trebuie să cunoaştem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizează
piaţă în ansamblu şi unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de
statistică al Moldovei, numărul bunurilor imobiliare din ţară se caracterizează
prin următoarele cifre:
• apartamente (locuinţe) în toate localităţile Republicii Moldova - peste 330
de mii;
• case de locuit individuale în oraşe - circa 125 de mii;
• case de locuit în localităţile rurale - circa 900 de mii;
• proprietăţi industriale şi comerciale - peste 50 de mii;
• loturi de pămînt în asociaţii pomi-legumicole - circa 115 mii;
• garaje - 120 de mii.

Din 1997 obiecte ale vînzîrii-cumpărării au devenit şi terenurile, inclusiv

cele cu destinaţie agricolă. Conform datelor Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru, în momentul de faţă, în sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare
sînt înregistrate circa 2,8 mii. de terenuri cu destinaţie agricolă. De menţionat că
datele mai sus prezentate au fost determinate de către autor pe baza analizei
informaţiei de la Departamentul de statistică al Moldovei. Datele acestea sînt
departe de a fi exacte, deoarece abia acum se creează un nou sistem de
înregistrare în masă a proprietăţilor imobiliare. După cum arată experienţa
specialiştilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, în cadrul procesului
de înregistrare în masă sînt depistate bunuri imobiliare neînregistrate, se
constată schimbarea destinaţiei unor obiecte (de exemplu, locuinţele sînt
transformate în oficii sau magazine; clădire de profil neindustrial devin spaţii
comerciale, etc.). De aceea, numai după încheierea procesului de înregistrare în
masă a bunurilor imobiliare şi crearea cadastrului vom putea obţine
caracteristici cantitative exacte privind piaţa imobiliară atît în ansamblu pe ţară,
cît şi pe regiuni şi localităţi aparte.

Gradul de activitate al pieţei imobiliare este determinat de dinamica

tranzacţiilor realizate în ansamblu pe ţară, pe regiune, oraş. în perioada
dintre 1 ianuarie 1999 şi 31 martie 2002, în sistemul cadastrului bunurilor
imobiliare au fost înregistrate 240 mii de tranzacţii cu proprietăţi
imobiliare. Numărul acestor tranzacţii, în ansamblu pe ţară, creşte an de
an. Dacă în 1999 au fost înregistrate cu puţin peste 25 mii de tranzacţii, în
anul 2002 în tranzacţii au fost implicate deja de 4,8 ori mai multe obiecte
(fig. 2.1.). Datele pe primul trimestru al anului 2002 ne permit să facem
concluzia că numărul tranzacţiilor este în creştere continuă. Conform
unor calcule prognostice, numărul tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare
în 2002 va fi de 5,4 ori mai mare decît în 1999.
20
 Cea mai activă piaţă imobiliară este cea din capitala Republicii Moldova,
căreia în revin 23,8% din numărul total de tranzacţii înregistrate în 1999-2002
în toată ţara. După Chişinău, în ordine descrescîndă în ce priveşte numărul de
tranzacţii cu bunuri imobiliare, urmează oraşele Bălţi (11,3%), Străşeni (10%),
Edineţ (8,8%), Orhei (7,9%), Cahul (7,6%). Cea mai mică pondere o au oraşul
Taraclia, unde s-au înregistrat 1,4% din numărul total de tranzacţii, şi Comrat -
3,7%'.
Structura tranzacţiilor cu bunuri imobiliare în Chişinău şi alte oraşe şi
regiuni ale Moldovei reflectă influenţa unor diverse tendinţe asupra dezvoltării
pieţei (fig. 2.2.). în toate regiunile examinate, cu excepţia judeţului Edineţ,
predomină operaţiile de vinzare-cumpărare a proprietăţilor imobiliare, ponderea
cărora în totalul de tranzacţii se schimbă de la 33,5%, în Cahul, la 76,4%, în
Chişinău. Locul al doilea după frecvenţă realizării revine tranzacţiilor legate de
transmiterea prin moştenire a bunurilor imobi-liare.Ponderea acestor tranzacţii
este de 7,6% în Chişinău şi variază de la 21,1% la 38% în centrele judeţene. în
judeţul Edineţ tranzacţiile privind transmiterea prin moştenire a proprietăţilor
imobiliare prevalează asupra tranzacţiilor de vînzare-cumpărare şi se situează
pe primul loc în raport cu numărul total de operaţiuni. Aceeaşi situaţie se
constată şi în or. Comrat. Tranzacţiile legate de donaţia bunurilor imobiliare de
21
asemenea sînt destul de răspîndite şi variază de la 8%, în Chişinău, la 18%, în
or. Străşeni. O dezvoltare tot mai amplă, nu numai în Chişinău, dar şi în alte
oraşe ale Republicii Moldova, cunoaşte piaţa ipotecară. Ponderea tranzacţiilor
de depunere în gaj a bunurilor imobiliare este foarte mică, însă analiza
dinamicii acestor tranzacţii pe judeţe indică o tendinţă stabilă de creştere. Cea
mai mică pondere a tuturor acestor tranzacţii se înregistrează în or. Bălţi
(3,5%), după care, în ordine crescătoare, urmează Chişinău (4,8%), Străşeni
(6,2%), Edineţ (6,3), Orhei (9,2%), Cahul (11,2%). Ponderea cea mai mare o au
tranzacţiile de dare a proprietăţilor imobiliare în arendă sau în chirie: de la 1,1%
în or. Bălţi pînă la 8,6% în or. Cahul. Totodată, vom menţiona că, potrivit
legislaţiei Republicii Moldova, se înregistrează numai arenda (închirierea)
proprietăţilor imobiliare pe un termen de cel puţin trei ani. Arenda (închirierea)
pe termen scurt este un fenomen mult mai răspîndit, însă aceste tranzacţii nu
pot fi analizate la nivel macroeconomic.

Dezvoltarea pieţei imobiliare se caracterizează, de asemenea, prin dinamica

tranzacţiilor realizate. în perioada 1999-2001, numărul operaţiilor de vînzare-
cumpărare a proprietăţilor imobiliare în ansamblu pe ţară a crescut de 3 ori, al
tranzacţiilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin moştenire - de 9 ori, al
donaţiilor - de 8 ori, al operaţiunilor de depunere în gaj (ipotecare) - de 6,3 ori,
numărul cazurilor de arendă pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, în
concluzie putem spune că numărul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare creşte an
de an în toate oraşele şi judeţele ţării, însă dinamica lor variază în limite largi
(tab. 2.1.).

22
23
Tabelul 2.1.

Dinamica tranzacţiilor cu bunuri imobiliare în perioada 1999-2001

Oraşul, Numărul de tranzacţii Dinamica tranzacţiilor
judeţul (mii) (%)
1999 2000 2001 1999 2000 2001
Chişinău 11,76 16,94 24,19 100 144 206
Bălţi 2,24 6,97 14,50 100 311 647
Cahul 0,76 4,80 9,95 100 6329 1309
Căuşeni 0,63 4,60 7,93 100 730 1259
Comrat 0,38 0,77 5,79 100 203 1524
Hînceşti 1,30 3,64 9,62 100 203 1524
Edineţ 1,54 5,69 10,90 100 3692 708
Orhei 1,35 5,10 9,48 100 378 702
Soroca 1,62 5,13 8,68 100 317 536
Străşeni 248 496 1205 100 200 486
Ungheni 1,04 2,70 5,30 100 260 510
Taraclia - 0,22 2,47 - 100 1123

Deşi în Chişinău şi în alte oraşe mari se înregistrează un număr mare de

tranzacţii, cea mai înaltă dinamică a lor este caracteristică pentru oraşele
Comrat şi Cahul, unde în ultimii trei ani numărul operaţiunilor imobiliare
tranzacţionate a crescut de 15 şi 13 ori, respectiv. Cea mai slabă dinamică a
pieţei se înregistrează la Chişinău, unde numărul tranzacţiilor cu proprietăţile
imobiliare a crescut de numai două ori. în Chişinău, cel mai activ segment al
pieţei este piaţa locuinţelor (apartamentelor la bloc) (tab. 2.2). Asta se explică
prin faptul că, în comparaţie cu casele individuale de locuit, locuinţele la bloc
se vînd la preţuri mai mici, sunt construite în temei după proiecte-tip şi
garantează anumite standarde ale calităţii (raportul dintre suprafaţa locuibilă
şi suprafaţa totală, un anumit set de servicii, etc.). în Chişinău în tranzacţii
imobiliare participă circa 10% din numărul lor total. în 2001 cifra aceasta a
crescut pînă la 14%.
în judeţele Republicii Moldova, piaţa locuinţelor de asemenea este destul
de dezvoltată. în 1999, în medie pe ţară tranzacţiile cu locuinţe constituiau
56% din numărul total al tranzacţiilor cu bunuri imobiliare. Către sfîrşitul
anului 2001 în structura tranzacţiilor s-au produs mari schimbări şi ponderea
tranzacţiilor cu apartamente a scăzut la 22%.

24
 în ultimii ani s-a înviorat şi piaţa tranzacţiilor cu terenuri cu destinaţie
agricolă. Cotele de teren echivalente primite de ţărani deseori participă la
operaţiile de vînzare-cumpărare, de schimb, moştenire, donaţie. în 1999—
2001 numărul tranzacţiilor cu terenuri agricole a crescut de peste 4 ori (de la
14% în 1999, la 60% în 2001). în momentul de faţă, operaţiile de vînzare-
cumpărare a terenurilor agricole constituie segmentul cel mai activ al pieţei
imobiliare.

Tabelul 2.2
Structura tranzacţiilor după tipul de bunuri imobiliare
Oraşul, în total Dintre care
judeţul tranza Terenu Locuin Apart Alte
cţii ri ţe a- bunuri
agricol ment
e e
1999
Chişinău 100 7 8 84 1
Bălţi 100 5 36 54 5
Cahul 100 2 43 51 4
Căuşeni 9100 6 63 27 4
Comrat 100 - 57 40 3
Hînceşti 100 15 61 17 7
Edineţ 100 15 51 22 12
Orhei 100 25 36 26 13
Soroca 100 23 34 31 12
Străşeni 100 44 36 16 4
Ungheni 100 12 44 41 3
Taraclia
TotaK pe 100 14 26 56 4
Moldova
2001
Chişinău 100 4 8 72 16
Bălţi 100 56 18 22 4
Cahul 100 82 8 7 3
Căuşeni 100 84 9 5 2

25
 Comrat 100 84 10 5 1
Hînceşti 100 81 13 3 3
Edineţ 100 75 15 6 4
Orhei 100 76 11 8 5

Soroca 100 68 17 12 3
Străşeni 100 76 12 4 7
Ungheni 100 68 16 13 3
Taraclia 100 89 8 1 2
Total pe 100 60 12 22 6
Moldova

în toate judeţele Republicii Moldova, volumul tranzacţiilor cu terenuri

agricole constituie peste 75% din volumul total al tranzacţiilor cu bunuri
imobiliare (cu excepţia judeţelor Bălţi, Soroca şi Ungheni).
Pe locul al doilea după frecvenţa realizării tranzacţiilor cu proprietăţi
imobiliare se află tranzacţiile cu case de locuit individuale. Piaţa caselor de
locuit este mai puţin activă în localităţile rurale, unde în majoritatea cazurilor
căutarea cumpărătorilor cere mult timp, iar preţul de vînzare a caselor este de
cîteva ori mai mic decât cheltuielile pentru construcţia lor.
Proprietăţile comerciale şi industriale rareori participă la tranzacţii, totuşi
ponderea lor în numărul total al tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare creşte.
De exemplu, în perioada analizată, în Chişinău, volumul total al tranzacţiilor a
crescut de două ori, iar numărul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale şi
industriale a crescut de 26 de ori. în or. Bălţi, această creştere a fost de 5 ori, în
Cahul - de 8,5 ori. Aceeaşi tendinţă există în multe judeţe, fapt ce
demonstrează avansarea pieţei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ
nou.
Starea actuală a pieţei imobiliare din Republica Moldova se caracterizează
prin oscilaţii bruşte a preţurilor, în special la bunurile imobiliare locative. în
perioada august 2001 - iunie 2002, preţurile la proprietăţile rezidenţiale în
26
 Chişinău au crescut în medie cu 35-40%. Dinamica preţurilor pentru 1 m. p. de
suprafaţă locativă este prezentată în fig. 2.3.
în prezent, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă la apartamentele standard în
Chişinău este în medie de 180-190 dolari SUA. Preţul pentru 1 m. p. de
suprafaţă la casele de locuit individuale este cu mult mai mare şi constituie în
medie 280-500 dolari SUA. Pentru prima dată în ultimii ani, în mai 2002
cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis
vînzătorilor de proprietăţi imobiliare să mărească preţul ofertei cu încă 10%.
Schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă s-a produs pe parcursul cîtorva ani.
Dacă în perioada 1999-2001 oferta de apartamente în Chişinău depăşea cererea
de 10 ori, în 2001 oferta era de numai trei ori mai mare decît cererea. în felul
acesta, an de an scădea numărul potenţialilor vînzători în raport cu potenţialii
cumpărători. Deci, avea loc absorbţia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a
construcţiei de locuinţe.

2002

în prezent, preţurile la locuinţele de o cameră în Chişinău sînt de 5000- 8000

de dolari, la locuinţele de două camere 8000-13500 dolari, la locuinţele de trei
camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu începutul anului 2002, preţurile
la garsoniere au crescut în medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinţele cu două
camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1

27
 Preţurile la bunurile imobiliare industriale şi comerciale depind de
amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia şi mulţi alţi factori. Preţul
pentru 1 m. p. suprafaţă utilă al unui astfel de obiectiv oscilează între 180 şi 800
de dolari. în medie, la începutul anului 2002, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă
totală a proprietăţilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. în clădirile
administrative - 200 dolari. în zonele de prestigiu ale Chişinăului, preturile la
spatiile comerciale şi pentru oficii constituie în

2002

în prezent, preţurile la locuinţele de o cameră în Chişinău sînt de 5000- 8000

de dolari, la locuinţele de două camere 8000-13500 dolari, la locuinţele de trei
camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu începutul anului 2002, preţurile
la garsoniere au crescut în medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinţele cu două
camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1
Preţurile la bunurile imobiliare industriale şi comerciale depind de
amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia şi mulţi alţi factori. Preţul
pentru 1 m. p. suprafaţă utilă al unui astfel de obiectiv oscilează între 180 şi 800
de dolari. în medie, la începutul anului 2002, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă
totală a proprietăţilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. în clădirile
administrative - 200 dolari. în zonele de prestigiu ale Chişinăului, preţurile la
spaţiile comerciale şi pentru oficii constituie în medie 250-400 dolari. Pentru
comparaţie, preţurile la spaţiile de producţie nu depăşesc 100 de dolari pentru 1
m. p.
în centrele de judeţ şi în alte oraşe din Moldova preţurile la proprietăţile
rezidenţiale sînt mult mai joase şi aproximativ corespund cu valoarea de
reconstituire a construcţiilor.
Preţurile la terenurile cu destinaţie agricolă, după cîţiva ani de oscilare, s-au
stabilit la nivelul de 4-7 mii de lei pentru 1 ha de pămînt, ceea ce este de 4-5 ori
mai puţin decît preţul mediu normativ.
Piaţa imobiliară din Moldova se caracterizează şi prin numărul mare de
proprietăţi imobiliare date în chirie. în perioada supusă analizei a avut loc
scăderea taxei de închiriere a obiectivelor administrative şi comerciale. La
începutul anului 2002, chiria pentru 1 m. p. de suprafaţă totală a constituit: la
obiectivele comerciale - 4,8 dolari pe lună; la clădirile administrative -
5,7 dolari pe lună. Chiria pentru obiectivele locative a crescut în comparaţie cu
anul 2001 şi constituia 1,4 dolari de lună.
în urma analizei efectuate putem trage concluzia că piaţa imobiliară din
Moldova s-a format, că toate segmentele sale sînt destul de bine
dezvoltate. S-a creat infrastructura pieţei, care contribuie la realizarea
tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziţie a informaţiei,
prestarea altor servicii potenţialilor participanţi ai pieţei.
28
 CAPITOLUL 3

CARACTERIZAREA PARTICIPANŢILOR LA PIAŢA IMOBILIARĂ

DIN REPUBLICA MOLDOVA

3.1. Participanţii la piaţa imobiliară

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de

orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării
tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vînzător hotarît să
vîndă, sau a unui cumpărător hotărît să cumpere o proprietate imobiliară
concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem
deci afirma cu toată certitudinea că, şi pentru vînzător şi pentru cumpărător,
tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de
răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o interrelaţie între obiectul
imobiliar şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecţii pieţei imobiliare sînt vînzătorii şi cumpărătorii obiectelor
imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing

29
 In calitate de vînzători de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele
fizice şi juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de
bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care
achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor.
Din categoria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaşii
(chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arendă
(chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al
bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl foloseşte independent: pentru
lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale
ale administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între
toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei
imobiliare este determinat de următoarele condiţii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea lor
raţională;
2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă;
3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor (prin
crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4) statul apare îrt calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii legate
de bunurile imobiliare.
30
 Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i
ajuta pe potenţialii vînzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta
încheierea corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi
asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după
încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în
instanţa de judecată.
Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral
opuse, dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui
partener.
Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite
implică prezenţa unui echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi
participanţii la piaţă trebuie să găsească posibilităţi de interacţiune optimă, să ia
decizii de compromis, care să le permită să activeze eficient într-o perspectivă
îndelungată.

3.2. Caracterizarea intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară
participarea specialiştilor în diferite domenii, care să asigure prompt şi
profesionist soluţionarea problemelor de procedură şi de ordin tehnic.
Conform clasificării Federaţiei internaţionale a specialiştilor în domeniul
imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting două
grupuri de specialişti care activează pe piaţa imobiliară. Din primul grup fac
parte profesioniştii care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii la toate
etapele ciclului de viaţă a bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti,
promotori ai dezvoltării, manageri, brokeri), din cel de al doilea -profesionişti
care lucrează în domeniul proprietăţii imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori,
jurişti, agenţi de asigurare)1. Această clasificare este desul de convenţională,
dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără de care astăzi
funcţionarea pieţei imobiliare nu este cu putinţă.
Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice cumpărător
şi vînzător recurge la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm
componenţa intermediarilor pe piaţa imobiliară în sensul larg şi în sensul
restrîns al cuvîntului. Intermediari, în sensul larg, sînt persoanele fizice şi
juridice cu orice formă de proprietate care îi ajută pe participanţii la piaţă
imobiliară în realizarea tranzacţiei (fig. 3.2.). Intermediarii de marketing, în
sensul strict al cuvîntului, sînt persoanele fizice şi juridice care practică
activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari, bursele

31
imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit
din:
Autorităţile administraţiei publice locale, care eliberează persoanelor
fizice şi juridice documente ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi
de folosinţă a pămîntului. Aceste documente sînt:
• documentul de confirmare a dreptului deţinătorului de teren;
• documentul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi
de folosinţă a pămîntului;
• documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra cotei de teren
echivalent.
Toate documentele acestea se întocmesc în două exemplare: primul se
înmînează deţinătorului de drept, cel de-al doilea se păstrează la organul
administraţiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele sus-
menţionate conţin următoarea informaţie:
• numărul şi data eliberării documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;

32
Fig. 3. 2. Schema intermediarilor de marketing

33
 • numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi
descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de
proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru
încheierea oricărui fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor,
constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de
Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează şi controlează activitatea lor.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi
drepturile asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele
cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate,
îndeplinesc alte funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial
cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a
autencităţii drepturilor vînzătorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut
de funcţie autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a
activităţii în conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat.
Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în
numele statului şi în conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare
activitate notarială, care asigură persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor
relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi executarea
drepturilor şi apărarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc
activitate de intermediere pe piaţa imobiliară, efectuînd operaţii cu bunuri
imobiliare:
• comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv vînzarea lor la licitaţie;
• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;
• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri
imobiliare.
Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor
imobiliare care să corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau
alegerea cumpărătorilor care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare
proprietate imobiliară aparţinînd clientului-vînzător.
Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor
imobiliare în conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi
contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

34
 La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului
imobiliar se face la iniţiativa beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moşte-
nire, precum şi în toate cazurile de efectuare a tranzacţiilor cu obiectele
proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. La
cererea clientului, evaluatorul poate să efectueze evaluarea obiectului pentru
vînzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de asigurare şi de ipotecare sau
să efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea
proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare
imobiliară este un gen distinct de activitate profesională pe piaţă bunurilor
imobiliare, care constă în organizarea şi gestionarea proiectelor investiţionale
în sfera imobiliară. Companiile de dezvoltare imobiliară sînt organizaţii de
proiectare, prospecţiuni, construcţie-montaj, care elaborează şi creează
îmbunătăţiri pe amplasamente. De gradul de îmbunătăţire a amplasamentului
sau de posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri funciare deseori depinde
valoarea totală a terenului. Cînd se intenţionează efectuarea unei tranzacţii de
vînzare-cumpărare a unui teren, cumpărătorii potenţiali deseori apelează la
companiile de dezvoltare imobiliară pentru servicii de consultanţă privind
posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a efectuării diferitelor
îmbunătăţiri pe terenul în proiect de achiziţionare.
Agenţi de asigurări efectuează atît asigurarea tranzacţiilor cu bunuri
imobiliare, cît şi asigurarea răspunderii profesionale a agenţilor intermediari. In
prezent, în Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol şi se
întîlnesc foarte rar. Activitatea întreprinderilor de stat - oficiile cadastrale
teritoriale - într-o oarecare măsură este ferită de erorile neintenţionate ale
lucrătorilor lor prin crearea în fiecare oficiu a unui fond de garanţie şi, de aceea,
asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare este o măsură de înlocuire. Cu toate
acestea, tipul respectiv de asigurare serveşte drept garanţie a recuperării
mijloacelor cheltuite de cumpărător, în cazul descoperirii unor falsificări în
documente sau altă înşelăciune din partea vînzătorului.
Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare
oferă capital propriu sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce
închiriază imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plăti
integral valoarea totală a bunului imobiliar sau suma necesară pentru închiriere.
Creditorii pieţei imobiliare joacă un rol foarte important, redirecţionînd o parte a
pieţei financiare în sfera imobiliară. De regulă, în , condiţiile unei pieţe
dezvoltate, cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează din mijloace
împrumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziţionat, plătind
prima cotă din mijloace proprii. Pentru a se încredinţa că valoarea bunului
imobiliar depăşeşte suma împrumutului cerut,

35
 40 organizaţia creditoare organizează evaluarea
independentă a bunului imobiliar, verificînd
totodată şi solvabilitatea solicitantului de
împrumut.
Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile
imobiliare drept garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj.
Creditori ipotecari pot fi băncile, fondurile de investiţi şi de pensii, companiile
ipotecare, asociaţiile de împrumut şi economii care oferă partenerilor de
tranzacţie servicii de creditare ipotecară. în Republica Moldova,
prestează servicii de creditare ipotecară o serie de bănci comerciale. Lider
printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectuează operaţii de creditare a
tranzacţiilor cu terenuri agricole.
în scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru
achiziţionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a
tranzacţiilor pe piaţa imobiliară încep să presteze şi ele servicii de creditare
ipotecară. Ca exemplu al unei astfel de diversificări poate servi bursa imobiliară
"Lara", care a început printre primele să presteze astfel de servicii pe piaţa
bunurilor imobiliare din Moldova.
Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă
referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun
imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridică a tranzacţiei, întocmesc
contracte de achiziţionare a bunurilor imobiliare, dacă cumpărătorii nu se
folosesc de serviciile agenţilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea
comercială a bunului imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte
pentru proprietarul bunului imobiliar; caută să utilizeze cît mai eficient
imobilul; dau în chirie încăperile libere; colectează chiria; răspund de reparaţia
şi întreţinerea imobilului; angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii, conduc
personalul de deservire.
Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa
imobiliară, preţurile cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre
vînzare. Participanţii la piaţa imobiliară, în baza acestor date, pot face de sine
stătător analiza evoluţiei pieţei, trage concluzii privind dinamica preţurilor la
proprietăţile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai
puţin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate în
mas-media sînt accesibile tuturor şi pot fi utile cumpărătorilor potenţiali,
vînzătorilor şi agenţilor intermediari care activează pe piaţa imobiliară.
Publicaţiile cele mai populare care publică informaţie despre piaţa imobiliară
sînt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie "Logos-Press"", "Obzor
rinca nedvijimosti". Buletinul informaţional al Agenţiei de Stat Relaţii Funciare
şi Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind vînzarea terenurilor agricole,
caselor de locuit cu loturile de lîngă ele, a locuinţelor, a proprietăţilor
36
comerciale şi industriale de pe întreg teritoriul ţării. Toată informaţia publicată
în buletinul "Cadastrul" este minuţios verificată de către specialiştii OCT, spre a
se evita eventualele erori sau falsificări.

3.3. Activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară din

Republica Moldova
Specificul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizării
informaţiei cu privire la piaţă, nivelul înalt de risc la efectuarea tranzacţiilor
au determinat apariţia unui gen aparte de activitate pe piaţa imobiliară - cea
de intermediere. La etapa actuală de dezvoltare a pieţei imobiliare, în
Republica Moldova activitatea de intermediere o desfăşoară companiile de
agenţi intermediari - bursele imobiliare şi brokerii, noţiuni asupra cărora ne
vom opri mai jos.
Bursa imobiliară este o organizaţie specializată, care este persoană
juridică ce îndeplineşte următoarele funcţii pe piaţa imobiliară:

• acordarea de sprijin în satisfacerea cererii şi ofertei de bunuri imobiliare;

• crearea de condiţii cumpărătorului şi vînzătorului unui bun imobiliar
pentru efectuarea tranzacţiei cu bunul imobiliar;
• formarea unui spaţiu informaţional unic pe piaţa imobiliară;
• prestarea altor servicii (juridice, de expertiză, consultanţă, evaluare, etc.)
pe piaţa imobiliară.
Brokerul (agent intermediar) este o persoană fizică sau juridică, care
desfăşoară activitate antreprenorială fie în interes propriu, fie în baza unui
contract încheiat între el şi o bursă imobiliară. Dacă brokerul este persoană
fizică, el îşi desfăşoară activitatea în numele bursei imobiliare.
în procesul desfăşurării activităţii de intermediere, brokerul este în drept:
• să poarte negocieri cu clientul în ce priveşte vînzarea sau cumpărarea unor
bunuri imobiliare; darea sau luarea în chirie a unor bunuri imobiliare;
dezvoltarea bunurilor imobiliare;
• să colecteze chiria; să reprezinte interesele consumatorului de servicii de
intermediere la efectuarea tranzacţiei de vînzare, închiriere şi a altor operaţii cu
bunuri imobiliare;
• să aducă la cunoştinţa potenţialilor cumpărători de publicitate informaţia
despre vînzarea, închirierea şi alte operaţii cu bunurile imobiliare;
• să propună sau să acorde pe bază de recompensă ajutor vreunei persoane
în căutarea unui bun imobiliar pentru cumpărare sau închiriere;
• să primească onorariu, comisioane sau o altă recompensă pentru munca
de căutare a cumpărătorului sau vînzătorului de bunuri imobiliare;
• să informeze public că se ocupă cu activitatea de intermediere imobiliară.

37
 Brokerul este în drept să reprezinte cumpărătorul şi vînzătorul în cadrul
aceleiaşi tranzacţii. Totodată, brokerul este în drept să primească plată pentru
serviciile sale de la mai mult de una din părţile implicate în tranzacţie numai cu
ştiinţa şi acordul tuturor părţilor implicate în tranzacţie.
Obligaţiile brokerului:
• brokerul nu trebuie să întreprindă acţiuni de prestare a serviciilor de
intermediere în sfera imobiliară dacă are un interes vădit sau prezumat, fără a
pune în cunoştinţă de cauză toate părţile interesate;
• dacă vînzătorul, încredinţînd brokerului vînzarea bunului imobiliar,
introduce anumite restricţii referitor la persoana clienţilor (naţionalitate, vîrstă,
sex, handicap fizic sau de altă natură; situaţie familială, profesie, etc.), atunci
brokerul, acceptînd o asemenea misiune din partea vînzătorului drept
confidenţială, nu trebuie să facă publice restricţiile impuse prin intermediul mas
media, publicităţii sau să le expună în cadrul negocierilor cu potenţialii
cumpărători.

• reprezentînd interesele clientului, brokerul este dator să acţioneze în

strictă conformitate cu obligaţiile sale contractuale;
să informeze clientul asupra drepturilor apărate de legislaţie; să asigure
păstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzacţiei;
să pună la dispoziţia clientului informaţie completă, exhaustivă în ce
priveşte obiectul tranzacţiei, pe care o poate obţine de la organele
respective ale administraţiei publice centrale şi locale; să păstreze în taină
informaţia
• confidenţială despre client şi tranzacţie atît pe durata acţiunii relaţiilor
contractuale cu clientul, cît şi după încetarea lor.
Brokerul este în drept să divulge informaţia confidenţială a clientului în
următoarele cazuri:
• în temeiul cererii organelor abilitate ale administraţiei de stat sau al
unei hotărîri judecătoreşti;
• cînd brokerul a aflat despre intenţia clientului de a săvîrşi o faptă ilicită
şi divulgarea acestei informaţii este necesară pentru a preîntîmpina
această infracţiune;
• cînd brokerul este nevoit să-şi apere drepturile ocrotite de lege
împotriva învinuirii de comportament ilegal.
Dacă brokerul ia decizia să plaseze o reclamă privind vînzarea, închirierea
sau schimbul unui bun imobiliar, el trebuie să-1 înştiinţeze despre aceasta pe
proprietar şi să obţină acordul acestuia.

38
 Reprezentînd interesele vînzătorului în tranzacţie, brokerul nu trebuie să
fixeze pentru bunul imobiliar un alt preţ decît cel numit de vînzător, dacă în
cadrul contractului respeciv nu a fost abilitat cu alte împuterniciri.
Totodată, activitatea profesionistă de intermediere, ca şi activitatea
evaluatorilor, se desfăşoară în strictă conformitate cu regulile eticii
profesionale. Practica internaţională privind activitatea de intermediere
presupune şi faptul că fiecare participant profesionist la piaţa imobiliară are
un contract de asigurare a responsabilităţii profesionale. în prezent această
practică însă nu se aplică în condiţiile pieţei imobiliare din Moldova, dar
implementarea ei va contribui la formarea unor relaţii mai civilizate între
client, broker şi bursa imobiliară.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova îşi desfăşoară
activitatea în oraşele Chişinău, Bălţi, acolo unde piaţa bunurilor imobiliare
este mai activă, unde se efectuează un număr mare de tranzacţii. Multe burse
imobiliare activează şi în afara acestor oraşe, cuprinzînd unele zone ale ţării,
în localităţile rurale şi în oraşele mici însă, problema găsirii cumpărătorului
sau vînzătorului este foarte actuală. în aceste situaţii vin în ajutor agenţii
intermediari (mijlocitori) independenţi - persoane fizice care practică
activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară.
Pentru a-şi menţine poziţiile în condiţiile dure ale pieţei, pentru a atrage mai
mulţi clienţi, a asigura o mai mare eficienţă în încheierea tranzacţiilor, bursele
imobiliare, deşi denumirea lor indică în mod clar sfera lor de activitate, deseori
prestează clienţilor lor o gamă mai largă de servicii (evaluarea bunurilor
imobiliare, obţinerea de credite garantate cu proprietăţi imobiliare (garanţii
ipotecare), efectuarea tuturor operaţiilor pregătitoare de pînă la încheiera
contractului de vînzare-cumpărare, servicii de consultanţă, etc.) (fig. 3.3.).
Toate bursele imobiliare sînt întreprinderi ale sectorului privat. Există o
oarecare specializare a acestor întreprinderi. Firmele recent constituite derulează
activitate de intermediere a operaţiilor de vînzare-cumărare a bunurilor
imobiliare. Firmele cu mare experienţă de lucru pe piaţa Republicii Moldova, o
bună reputaţie şi specialişti de înaltă calificare prestează servicii de intermediere
a operaţiunilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare de orice fel. De
exemplu, bursa imobiliară "Lara", care desfăşoară activitate de intermediere
profesionistă din 1992, are în componenţa sa cîteva direcţii specializate - pentru
proprietăţi imobiliare locative, cu destinaţie comercială, pentru rentă, pentru
proprietăţi funciare.
După categoriile de servicii prestate pe piaţa imobiliară, deosebim brokeri de
listing (listing broker) şi brokeri de vînzări (selling broker). Brokerul de listing,
la comanda vînzătorului, scoate la vînzare bunul imobil, * introducînd datele
despre acesta în banca unică de date referitoare la proprietăţile imobiliare de
vînzare. Brokerul de vînzări se ocupă de căutarea cumpărătorului pentru
vînzătorul de proprietate imobiliară. în cazul cînd operaţia de vînzare-cumpărare
39
a avut loc, comisionul pentru tranzacţie se împarte între brokerii care au
participat la ea.

Fig. 3. 3. îmbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Deoarece activitatea de intermediere imobiliară în Moldova nu se licenţiază,

este destul de dificil a stabili cu exactitate numărul agenţilor intermediari
profesionişti pe piaţa imobiliară din Republica Moldova. Avînd în vedere
creşterea numărului de tranzacţii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem
presupune o creştere în continuare a numărului de burse imobiliare şi brokeri.

40
 3.4. Participarea agenţilor intermediari comerciali la
operaţiile de vînzare a bunurilor imobiliare

Toţi intermediarii de pe piaţa imobiliară se află într-o strînsă legătură

reciprocă. în procesul încheierii tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a unui bun
imobiliar, şi cumpărătorul, şi vînzătorul apelează în repetate rînduri la
companiile de agenţi intermediari imobiliari (fig. 3.4.).
întîi de toate, posesorul bunului imobiliar hotărît să vîndă trebuie să aibă
documentele care să confirme drepturile lui asupra acestui bun. în cazul
vînzării unui teren, deţinătorul lui trebuie să aibă document de proprietate
asupra acestui teren. în lipsa acestuia, deţinătorul bunului imobiliar
trebuie să solicite primăriei documentul respectiv

41
 Fig. 3.4 Interactiunea intermediarilor de piata imobiliara

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie să fie în mod obligatoriu

înregistrate în Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de
cadastru, conţine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate şi alte
drepturi patrimoniale, deţinătorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzacţiile
cu bunuri imobiliare şi alte temeiuri de apariţie, schimbare, grevare şi încetare a
drepturilor. începînd din 1998, în Moldova se creează sistemul înregistrării
masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de
42
implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare
pentru crearea şi funcţionarea sistemului, încheierea procesului de înregistrare
masivă a bunurilor imobiliare este prevăzută pentru anul 2007. în prezent, în
cadrul noului sistem au fost înregistrate circa 50% din totalul bunurilor
imobiliare.
Vînzătorul potenţial al bunului imobiliar trebuie să ştie dacă proprietatea sa
este înregistrată în noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dacă bunul
imobiliar de vînzare este înregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la
OCT solicitînd un extras din Registrul bunurilor imobiliare care să confirme
drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare se
eliberează pentru încheierea actelor juridice şi este valabil pe un termen de două
luni de la data eliberării.
Dacă bunul imobiliar prevăzut pentru vînzare nu este înregistrat în sistemul
cadastrului bunurilor imobiliare, vînzătorul potenţial trebuie să adreseze OCT o
cerere de înregistrare a proprietăţii sale.
Cumpărătorul potenţial al proprietăţii imobiliare, înainte de încheierea
tranzacţiei, deseori apelează la promotorii imobiliari autorizaţi - arhitect,
proiectant, inginer-constructor, - pentru consultări privind posibilitatea
reconstrucţiei, lărgirii vechilor construcţii şi ridicarea unor construcţii noi pe
terenul achiziţionat (dezvoltarea amplasamentului). în multe cazuri opinia
promotorului imobiliar exercită o influenţă esenţială asupra deciziei
potenţialului cumpărător în ce priveşte încheierea tranzacţiei.
La etapa luării deciziei privind încheierea tranzacţiei, şi cumpărătorul şi
vînzătorul pot solicita o consultaţie evaluatorului imobiliar. în cazul vînzării
bunurilor imobiliare-tip - apartament, casă, teren, partenerii de tranzacţie au o
oarecare idee în ceea ce priveşte preţul probabil de vînzare-cumpărare a bunului
imobiliar. Cînd se achiziţionează obiective unicale, obiective cu destinaţie
specială, bunuri imobiliare cu anumite grevări a drepturilor, este cazul să se
apeleze la serviciile unui evaluator independent.
în ţările dezvoltate, majoritatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare apelează
la diferite instituţii financiar-creditare pentru a obţine credit în vederea finanţării
tranzacţiei. în condiţiile Republicii Moldova, obţinerea unor astfel de credite
este destul de problematică din cauza ratei înalte a dobînzii la împrumut. Cu
toate acestea, creditarea ipotecară în ţara noastră cunoaşte o răspîndire tot mai
largă. Totodată, recurgînd la ajutorul
evaluatorilor independenţi sau interni, instituţia financiar-creditară determină
valoarea ipotecară a bunului imobiliar achiziţionat.
Cînd toate documentele ce confirmă drepturile de proprietate au fost obţinute
şi partenerii de tranzacţie au căzut de comun acord asupra preţului de vînzare a
bunului imobiliar, ei se adresează notarului, în prezenţa căruia încheie
contractul de vînzare-cumpărare. Notarul certifică faptul că tranzacţia s-a
efectuat în condiţii libere, fără constrîngeri, ambele părţi au acţionat prudent şi
43
în cunoştinţă de cauză. Pentru serviciile sale, notarul primeşte onorariu,
cuantumul căruia se stabileşte în funcţie de valoarea bunului imobiliar indicată
în contract.
După autentificarea contractului de către notar, tranzacţia se consideră
încheiată şi cumpărătorul intră în drepturile de proprietar al bunului imobiliar.
Etapa finală a procesului de încheiere a tranzacţiei este înregistrarea
contractului de vînzare-cumărare la OCT. După înregistrarea contractului, statul
garantează noului proprietar toate drepturile dobîndite asupra bunului imobiliar.
OCT comunică inspecţiei fiscale şi numele (în cazul persoanei juridice -
denumirea şi rechizitele) noului proprietar, pentru a se face schimbările cuvenite
în lista contribuabililor.
Dacă din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vînzătorului,
contractul de vînzare-cumpărare nu poate fi înregistrat la oficiul cadastral
teritorial, cel care urma să devină proprietarul bunului imobiliar va trebui să
angajeze un avocat şi să se adreseze instanţei de judecată.
La toate etapele de încheiere a afacerii, cumpărătorul, vînzătorul, parti-
cipanţii profesionişti la piaţa imobiliară pot apela la serviciile companiilor de
asigurare pentru a asigura tranzacţia sau răspunderea profesională a
specialistului. Deşi în Moldova practica asigurării tranzacţiilor cu bunuri
imobiliare nu este răspîndită, experienţa mondială demonstrează necesitatea
implementării acestui tip de asigurare de perspectivă.
O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile intermediarilor sînt la un
nivel calitativ înalt, participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi
confidenţialitatea ei. Pe de altă parte, însuşi intermediarii de piaţă sînt interesaţi
de crearea unei imagini atrăgătoare a întreprinderii, de bunul ei renume. Cum
piaţa imobiliară din Moldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului
sau act de concurenţă neloială devin cunoscute majorităţii colegilor şi
concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienţii potenţiali, toţi
participanţii la piaţă sînt interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt,
respectînd regulile eticii de afaceri şi profesionale.
PIAŢA SERVICIILOR DE EVALUARE DIN
REPUBLICA MOLDOVA

4.1. Noţiuni de bază ale activităţii de evaluare

Piaţa serviciilor de evaluare ca parte componentă a pieţei imobiliare a apărut

relativ nu demult. în sistemul economiei planificate, o perioadă îndelungată
evaluarea bunurilor imobiliare purta un caracter întîmplător şi avea sens doar
pentru un cerc restrîns de persoane particulare. Dominaţia proprietăţii de stat
44
asupra pămîntului şi a celei mai mare părţi din clădiri şi construcţii, precum şi
existenţa a tot felul de restricţii de natură să împiedice achiziţionarea bunurilor
imobiliare în proprietate privată făcea din noţiunea "evaluarea bunurilor
imobiliare" o expresie lipsită de sens.
în economia de piaţă există o atitudine principial diferită faţă de activitatea
de evaluare. Orice bun imobiliar este marfă şi trebuie evaluat în mod
corespunzător.
Piaţa serviciilor de evaluare este parte componentă a pieţei imobiliare, unde
obiectul vînzării-cumpărării sînt serviciile de evaluare. Obiect al evaluării pot fi
bunuri mobile şi imobile şi drepturile asupra lor; hîrtiile de valoare, maşini şi
mecanisme, echipament tehnologic, active necorporale (nemateriale). Subiecţi
ai pieţei serviciilor de evaluare sînt evaluatorii şi întreprinderile care au licenţă
ce le acordă dreptul de a practica activitatea de evaluare, pe de o parte, şi clienţii
sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de altă parte.
Evaluarea bunurilor imobiliare reprezintă procesul de determinare a valorii
acestor bunuri. în fiecare caz concret, evaluarea se caracterizează prin
particularităţi specifice ce reflectă esenţa şi specificul obiectului evaluării.
Evaluarea întotdeauna se manifestă ca proces concret, întrucît este legată de
determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecinătăţile lui concrete.
Evaluarea este întotdeauna legată de:
• un anumit tip de tranzacţie presupusă în legătură cu obiectul evaluării
(vînzare, cumpărare, schimb, ipotecare, asigurare, donaţie, moştenire, etc.);
• anumiţi participanţi la proces: beneficiarul şi evaluatorul;
• o anumită data de timp pentru care se efectuează evaluarea. Întrucît
piaţa imobiliară se află în continuă dezvoltare, rezultatele
evaluării sînt valabile numai în cadrul unei perioade limitate de timp.
Valoarea bunului imobiliar depinde de diverşi factori, de care întotdeauna se
ţine cont la evaluarea bunului imobiliar şi care se reflectă în principiile şi
metodele de evaluare. Aceşti factori se referă la trecutul, prezentul şi viitorul
obiectului evaluării.

4.2. Reglementarea juridică a activităţii de evaluare

/
în prezent, baza juridică care ar reglementa activitatea de evaluare a
bunurilor imobiliare, procesul de evaluare şi activitatea evaluatorului este abia
în curs de constituire. Pînă nu demult, actele normative tratau concepţia valorii
numai din punct de vedere al costurilor şi o legau de indici cantitativi. Preţului
normativ îi revenea şi îi revine un rol predominant la încheierea tranzacţiilor cu
bunurile imobiliare, îndeosebi cu bunurile proprietate de stat. Tranzacţiile cu
bunurile imobiliare proprietate privată se realizează la preţuri de piaţă, însă
noţiunea de "valoare de piaţă" a fost definită în legislaţie abia nu demult.

45
 în ultimii ani au fost întreprinse cu succes măsuri pentru modificarea
legislaţiei. Importante modificări şi completări au fost efectuate la legile
fundamentale care determină dezvoltarea pieţei imobiliare: Codul Funciar,
Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Legea cu privire la programul
de privatizare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare-
cimpărare a pămîntului, Legea cu privire la gaj şi alte acte normative.
Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în Moldova
a avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptată. Pentru întîia
dată evaluarea a fost declarată gen independent de activitate. Legea cuprinde
cadrul juridic, organizational şi metodologic de desfăşurare a activităţii de
evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de evaluare, tipurile şi scopurile
evaluării, cazurile de efectuare obligatorie a evaluării. De asemenea, legea
stabileşte drepturile, obligaţiile, răspunderea evaluatorilor şi a întreprinderilor
de evaluare, condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. într-un capitol aparte
se examinează temeiul pentru efectuarea evaluării, conţinutul de bază al
contractului de prestare a serviciilor de evaluare, cerinţele faţă de raportul de
evaluare.
Punctul de plecare în concepţia legii este ideea independenţei evaluatorului -
titular al unui certificat de calificare, avînd experienţă de muncă în domeniul
evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul
desfăşoară activitatea de evaluare numai în cadrul unei întreprinderi de evaluare
avînd licenţa corespunzătoare.
Legea examinează, de asemenea, procedura de eliberare şi de retragere a
certificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.
Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare număr de diverse
acte normative ce reflectă diferite aspecte organizaţionale şi metodologice ale
evaluării.

4.3. Cadrul metodologic al activităţii de evaluare

Dezvoltarea pieţei imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de calitatea

serviciilor de evaluare, de eficienţa şi conştiinciozitatea experţilor-evaluatori.
Etapa actuală de dezvoltare a pieţei serviciilor de evaluare din Moldova se
caracterizează prin existenţa unui mare număr de acte normative, care
reprezintă, de fapt, implicarea statului în procesul de formare a valorii bunurilor
imobiliare. Toate aceste acte normative prevăd determinarea valorii bunului
imobiliar fie în baza costurilor pentru reconstrucţie (în cazul construcţiilor şi
clădirilor), fie în baza gradului de bonitate a pămîntului (în cazul terenurilor).
în ultimii ani s-au făcut diferite încercări de a apropia valoarea normativă a
terenurilor sau valoarea de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor de valoarea
de piaţă prin introducerea coeficienţilor de reestimare a valorii bunurilor
imobiliare, a diferiţilor coeficienţi de majorare şi de diminuare care să reflecte
46
influenţa unor aşa factori ca amplasarea bunului imobiliar, existenţa şi gradul de
dezvoltare a infrastructurii sociale şi de producţie. Astfel de propuneri se
conţineau în Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997,
Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la măsurile pentru
executarea Legii "Cu privire la programul de privatizare pe anii 1997-1998" nr.
1056 din 12 noiembrie 1997, Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 349
din 21 iunie 1996, Hotărîrea Guvernului nr. 122 din 4 februarie 1998, Legea
Republicii Moldova cu privire la intrarea în vigoare a Titlului VI al Codului
Fiscal nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 ş. a. Unele dintre aceste acte normative
nu mai sînt valabile, multe rămîn în vigoare şi se aplică pe larg de către
evaluatorii practicieni. Deşi aplicarea acestor acte nu întotdeauna permite să fie
determinată valoarea reală a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la între-
prinderile de stat de evaluare sînt obligaţi să le utilizeze în munca lor.
Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibilităţi mai largi în alegerea
metodelor şi tehnicilor concrete de evaluare, dar nici în această sferă nu există
unitate. Băncile comerciale şi companiile private care activează în domeniul
evaluării elaborează abordări şi metodici individuale de evaluare a bunurilor
imobiliare, bazate pe principii de piaţă, tratează în mod diferit aplicarea
metodelor de piaţă în determinarea valorii bunurilor imobiliare. Deseori, aceste
elaborări constituie obiectul secretului comercial şi nu sînt accesibile pentru
studierea, analiza şi aplicarea lor de către alţi evaluatori.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie
efectuată după metode de piaţă. Pentru înţelegerea şi aplicarea în acelaşi fel a
metodelor de piaţă de evaluare de către toţi evaluatorii - şi de la întreprinderile
de stat, şi de la firmele private - e necesar să se creeze un sistem unitar de
standarde naţionale de evaluare. Aceste standarde trebuie să prevadă atît
principiile generale şi metodele de evaluare, cît şi tehnicile concrete de evaluare
a diferitelor categorii de bunuri imobiliare. Standardele naţionale trebuie să
abordeze nu numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci şi evaluarea maşinilor şi
mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectivelor industriale, drepturilor de
autor, altor categorii de obiecte ale evaluării, întrucît crearea sistemului de
standarde naţionale necesită un volum mare de muncă, cu cheltuieli importante
de resurse intelectuale şi timp, în perioadă de pînă la crearea acestor standarde
evaluatorii trebuie să aplice standardele Europene de evaluare, precum şi
recomandările metodice provizorii elaborate de către organele centrale de
ramură ale administraţiei publice.
în prezent, la efectuarea evaluării bunurilor imobiliare pot fi aplicate
următoarele metode:

Metoda bazată pe analiza comparativă a vînzărilor

47
 în condiţiile Moldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitată, dat
fiind nivelul înalt al inflaţiei, oscilaţiile bruşte ale preţurilor pe parcursul unei
perioade scurte de timp (în ultimii ani preţurile la locuinţe au crescut în medie
cu 35-40%), precum şi lipsa unei informaţii demne de încredere despre vînzările
bunurilor imobiliare în cadrul tranzacţiilor comerciale libere. Cu toate acestea,
bursele imobiliare aplică această metodă cu destul succes, utilizînd propria bază
de date, calitatea şi performanţele căreia se află în dependenţă directă de
experienţa de lucru a firmei pe piaţa imobiliară, de rolul ei pe piaţa serviciilor
de evaluare.
Această metodă poate fi aplicată şi de către întreprinderile noi de evaluare,
dar necesită crearea unei baze de date privind vînzările curente de bunuri
imobiliare, ceea ce implică mari cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor
comparabile.
întreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de faţă
nu aplică metoda analizei comparative a vînzărilor din cauza lipsei metodologiei
aprobate de utilizare a acestei metode, precum şi din lipsa unei informaţii
demne de încredere despre preţurile de vînzare a unor obiective similare.
Metoda costului
Se aplică în toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de către evaluatorii
întreprinderilor de stat, indiferent de scopul evaluării. Deseori această metodă
este utilizată şi de către evaluatorii întreprinderilor private.
De menţionat că metoda costului aplicată actualmente în Moldova este foarte
diferită de metoda costului utilizată în ţările cu economie de piaţă dezvoltată.
Valoarea construcţiilor şi valoarea terenurilor pe care ele sînt amplasate este
determinată în mod separat. La evaluarea terenurilor se determină valoarea
normativă a terenului (uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficienţi de
ajustare pentru amplasare, prezenţa căilor de acces cu îmbrăcăminte tare, a unor
amenajări cum ar fi reţeaua de apeduct, canalizare, termoficare, gazoduct, etc.).
La evaluarea clădirilor şi construcţiilor este determinată valoarea de
reconstituire, ţinîndu-se cont de gradul uzurii. Totodată, sînt ignorate uzura
funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de înlocuire a
bunului evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. Aplicînd
metoda costului, evaluatorii nu iau în considerare cheltuielile de marketing şi
alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite.
Situaţia este ameliorată într-o oarecare măsură de aplicarea diverşilor coeficienţi
de ajustare la preţul normativ, dar nu există o metodă unică şi justificată de
calculare şi aplicare a coeficienţilor.
Metoda venitului
In Republica Moldova, aplicarea acestei metode este destul de problematică,
deoarece instabilitatea economiei ţării, volatilitatea mare a pieţei capitalului,
care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratelor dobînzii pentru
48
mijloacele împrumutate, fac dificilă determinarea ratei actualizării. Caracterul
confuz al politicii economice de stat şi instabilitatea situaţiei economice externe
nu oferă garanţia obţinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu mai puţin
important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor evaluatori. Ca
urmare a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplică destul de rar şi
numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de
înaltă calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Dar şi în acest
caz, metoda venitului utilizată la evaluarea proprietăţilor comerciale sau
industriale tip se aplică în mod diferit din lipsa unei metodologii unice de
efectuare a evaluării. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai complexă
dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este deloc aplicată de către
evaluatorii publici.

4.4. Baza informaţională a activităţii de evaluare

Succesul oricărei afaceri în condiţiile dezvoltării relaţiilor de piaţă într-o mare
măsură este determinat de calitatea informaţiei în baza căreia se iau decizii, se
elaborează proiecte şi recomandări. Un rol deosebit de important îi revine
informaţiei la efectuarea evaluării, cînd obiectul acesteia este privit în
interacţiune cu factorii ce influenţează asupra valorii. Colectarea şi analiza
informaţiei despre obiectul evaluării, situaţia de moment şi tendinţele de
dezvoltare a pieţei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demo-
grafic, ecologic şi a altei informaţii constituie obiectul unei atenţii deosebite din
partea specialiştilor evaluatori, dar şi un obiect aparte al afacerii.
Sursele de informaţie pentru evaluare
Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea
serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evaluării. Pentru efectuarea
rapidă şi eficientă a evaluării este necesară o informaţie diversă, caracterizată
prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficientă. Principalele
surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sînt:
• legislaţia Republicii Moldova;
• datele cadastrului bunurilor imobiliare;

• datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura

pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc.;
• materialele ştiinţifice care conţin date privind topografia, clima,
fertilitatea solului, noile materiale şi elemente de construcţie, etc.;

• documentaţia de proiect şi deviz;

• normele şi normativele de deviz;
• experienţa personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;

49
 • datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare obţinute de la alţi
evaluatori, brokeri, notari;
• alte surse.
Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o
atitudine critică faţă de informaţia obţinută, îndeosebi faţă de informaţia
publicată în mass-media. Informaţia necesară pentru efectuarea evaluării poate
fi reprezentată sub forma următoarei scheme (fig. 4.1.).
Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe:
informaţia generală şi informaţia specială. Informaţia generală cuprinde
informaţia cu caracter general economic şi social, care exercită o influenţă egală
asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. Informaţia specială caracterizează un
bun imobiliar concret.
După sursele de obţinere, informaţia se împarte în primară şi secundară.
Informaţia primară este informaţia internă care caracterizează bunul imobiliar
evaluat. Sursa acestei informaţii este inspectarea şi expertiza tehnică a
obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale, hărţile de bonitate a
terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informaţia secundară sau
externă este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de analiză,
prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici,
sociali, politici, demografici, ecologici. Surse de informaţie externă sînt
îndrumarele de specialitate, publicaţiile periodice, informaţia de la specialiştii
pieţei imobiliare, colaborarea profesională, participarea la conferinţe, expoziţii,
etc.

50
Fig. 4.1. Informaţia necesară pentru evaluarea şi sursele de obţinere a
acesteia
51
 Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea
evaluării, de scopul evaluării, precum şi de tipul bunului imobiliar. De exemplu,
la efectuarea evaluării unei locuinţe-tip, situată într-o casă standard, evident că
se va lua în calcul un număr mai mic de indicatori decît în cazul evaluării unui
bun imobiliar specific, unical.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi
întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect, listei cu volumul de lucrări,
a unei largi baze informaţionale, normative şi de proiect. De asemenea este
necesar să fie cunoscută tehnologia de construcţie, preţurile la materialele de
construcţie şi de finisare.
Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sînt utilizate, de
asemenea, Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor
şi construcţiilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de
proiectări ale ministerelor şi departamentelor şi aprobate de Gos-stroi al URSS
în perioada 1969-1971 sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei,
elaboraţi de institutele de proiectări ale ministerelor şi departamentelor, care au
trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.
în cazul efectuării evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a
vînzărilor, evaluatorul trebuie să găsească un număr suficient de obiecte
similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privind carac-
teristicile lor tehnice, amplasarea şi preţul de vînzare. Sursele unei astfel de
informaţie sînt:
• propria bază de date a evaluatorului sau a întreprinderii de evaluare;
• informaţia privind preţurile de vînzare-citnpărare publicată în
INTERNET, mass-media, publicaţiile periodice de specialitate.
în cazul evaluării după metoda venitului sînt necesare datele gestiunii
contabile şi financiare a întreprinderii, sumarele economico-statistice pri-
vind dezvoltarea pieţei, informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor
comerciale, datele cu privire la vînzări-cumpărări, închirierea şi
ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.

Problemele creării spaţiului informaţional unic

în prezent, în Moldova încă nu a fost creat un spaţiu informaţional unic pentru
determinarea valorii bunurilor imobiliare, deşi pe parcursul ultimilor ani
chestiunea această a constituit obiectul unor numeroase discuţii între evaluatorii
sectorului public şi privat, organizaţiile obşteşti, organele centrale şi autorităţile
52
administraţieipublice locale. Cîmpul informaţional a fost împărţit în diferite
segmente pe care le stâpînesc diferite organizate de stat şi întreprinderi private
de evaluare. Schema elementelor existente ale unei posibile viitoare baze de
date despre bunurile imobiliare şi consumatorii de informaţie este prezentată în
fig. 4.2.

Fig. 4.2. Consumatorii şi sursele de formare a bazei unice de date

53
 Organizaţiile de stat antrenate în activitatea de evaluare posedă o
informaţie amplă, permanent înnoită, cu privire la bunurile imobiliare. OCT
creează şi înnoesc permanent dosarele de inventariere care conţin informaţie
diversă privind caracteristicile tehnice ale bunurilor materiale. Noul sistem de
înregistrare masivă a bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor, ce se
implementează în Republica Moldova, permite oficiilor cadastrale să
acumuleze date juridice despre fiecare bun imobiliar înregistrat. Pentru
fiecare bun imobiliar se întocmeşte un dosar cadastral, care conţine princi-
palele caracteristici tehnice şi juridice, numărul de identificare al bunului
imobiliar. Organizaţiile de stat dispun, de asemenea, de planurile cadastrale,
planurile de organizare a teritoriului, cu ajutorul cărora pot fi determinate
caracteristicile cu privire la amplasarea bunului imobiliar - apropierea de
centrul localităţii, obiectele infrastructurii sociale, distanţa pînă la sursele de
apă, zonele de odihnă, etc.
In vederea îmbunătăţirii calităţii serviciilor de evaluare, creării condiţiilor
pentru aplicarea pe larg a metodelor avansate de evaluare, asigurării bazei
informaţionale a evaluării masive a bunurilor imobiliare în scopul impozitării,
Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru a început crearea bazei centrale de
date privind preţurile la tranzacţiile curente cu bunuri imobiliare. Baza de date
se creează la Oficiul Central de Informaţii "Cadastru" şi conţine informaţia
tehnică, economică, juridică, integrată privind tranzacţiile curente pentru fiecare
localitate, judeţ, întregul teritoriu al Republicii Moldova.
întrucît activitatea de evaluare este strîns legată de analiza pieţelor locale şi
regionale a bunurilor imobiliare, în fiecare OCT se va constitui, de asemenea, o
bază proprie de date privind preţurile tranzacţiilor curente.
Consumatori ai informaţiei bazei centrale de date privind preţurile
tranzacţiilor curente pot fi autorităţile administraţiei publice centrale şi locale,
persoanele fizice, întreprinderile, băncile comerciale, notariatele, precum şi alte
organizaţii interesate. Accesul la informaţia bazei de date pentru diferiţii
consumatori de informaţie este reglementat prin actele normative
corespunzătoare.
Pentru asigurarea funcţionării eficiente şi dezvoltarea bazei de date,
compatibilitatea şi comoditatea utilizării informaţiei urmează a fi elaborată o
structură unificată a bazei de date, cerinţe unice faţă de colectarea informaţiei
primare, formele de colectare şi prezentare a informaţiei cu privire la tranzacţii.
La crearea bazei de date trebuie să se ţină cont de învechirea rapidă a
informaţiei, legată de dinamica înaltă a pieţei imobiliare din Moldova, fluc-
tuaţiile mari ale preţurilor într-o perioadă scrută de timp. Afară de această,
întrucît principalele surse de informaţii pentru formarea bazei de date de stat
sînt contractele de vînzare-cumpărare, în care deseori se indică preţuri dimi-
nuate ale tranzacţiilor, se impune efectuarea unor investigaţii suplimentare
privind selectarea informaţiei veridice.
54
 Firmele de evaluare private îşi creează propriile baze de date privind bunurile
imobiliare evaluate, caracteristicile lor şi preţurile de vînzare. Calitatea
informaţiei despre preţurile tranzacţiilor este aici mult mai înaltă, deoarece
evaluatorul, de regulă, dispune de informaţie exactă privind tranzacţiile
încheiate. Problema este că fiecare firmă de evaluare îşi creează propria bază de
date, conţinutul căreia constituie secret comercial. O informaţie completă şi
demnă de încredere despre preţurile tranzacţiilor pe piaţa imobiliară îi ajută pe
evaluatorii firmei să efectueze mai repede şi mai calitativ evaluarea, să reducă
cheltuielile legate de căutarea informaţiei de piaţă şi, implicit, să reducă preţul
serviciilor de evaluare, atrăgînd astfel clienţi suplimentari. Este deci în firea
lucrurilor că firmele ce prestează servicii de evaluare în volume mari, îşi
completează permanent baza de date şi în lupta de concurenţă pe piaţă au
avantaje mai mari în comparaţie cu întreprinderile de evaluare nou create.
Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendinţa de reunificare a bazelor de date
ale întreprinderilor publice şi private, de creare a bazei unice de date cu privire
la tranzacţii. Totuşi, în ciuda numeroaselor discuţii şi a bunelor intenţii ale
ambelor părţi, situaţia deocamdată nu s-a schimbat. întrucît baza de date
calitative, demne de încredere face parte din categoria "know-how" a
întreprinderilor private, pînă în prezent nu s-a reuşit nici crearea bazei unice de
date la nivelul asociaţiei obşteşti a evaluatorilor.
De menţionat că nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o bază de date
suficient de calitative. Totodată, deficienţele bazei de date a statului sînt
soluţionate cu succes în bazele de date ale burselor imobiliare şi invers,
deficienţele bazelor de date ale întreprinderilor din sectorul particular sînt
depăşite la întreprinderile de stat. Aşadar, crearea unei baze unice de date
privind bunurile imobiliare şi tranzacţiile cu ele va însemna de fapt
soluţionarea problemei de cea mai mare importanţă pentru orice evaluator
-problema unei informaţii calitative, complete şi accesibile, necesară în
procesul evaluării.
Avînd în vedere dificultatea creării bazei unice de date privind piaţa
bunurilor imobiliare şi faptul că regulile de oferire a informaţiei nu sînt
suficiente de elaborate, cel mai indicat ar fi crearea în viitor a unor agenţii de
informaţii,specializate, care ar furniza informaţia participanţilor existenţi
şi potenţiali la piaţa imobiliară.
Formarea infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare

Infrastructura înseamnă totalitatea ramurilor, întreprinderilor, organiza-

ţiilor, instituţiilor ce deservesc anumite procese de producţie şi din afara sferei
de producţie, care asigură condiţiile de viaţă socială şi de activitate a
oamenilor". Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare este orientată spre
crearea condiţiilor necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare. în

55
 sensul larg al cuvîntului, infrastructura presupune existenţa unor organe care
reglementează activitatea de evaluare şi a unor organizaţii care asigură
efectuarea evaluării. Infrastructura constă din diferite elemente care reprezintă
întreprinderile sectorului public şi privat, organizaţiile obşteşti ce contribuie la
eficientizarea activităţii pieţei serviciilor de evaluare.
Un element important al infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare sînt
organele de reglementare. Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare rep-
rezintă totalitatea măsurilor îndreptate spre îmbunătăţirea serviciilor de
evaluare, ridicarea calificării specialiştilor evaluatori, crearea unui spaţiu
metodologic unic al activităţii de evaluare. Funcţia de reglementare se modifică
în dependenţă de nivelul şi calitatea dezvoltării relaţiilor de piaţă, de
particularităţile regionale. Funcţiile de reglementare pot fi îndeplinite atît de
către stat, cît şi de către asociaţiile profesionale ale evaluatorilor.
In practica mondială a reglementării pe pieţele imobiliare se aplică
mecanisme de implicare minimă a statului. Astfel, în Marea Britanie şi SUA
activitatea de evaluare pe pieţele imobiliare este reglementată preponderent de
către asociaţiile profesionale. Importanţa organizaţiilor profesionale în aceste
ţări este foarte mare. Ele propun membrilor organizaţiilor instruire profesională
la un nivel înalt, apără interesele membrilor asociaţiei, aplică sancţiuni
disciplinare faţă de specialiştii a căror activitate nu corespunde standardelor
profesionale. în acelaşi timp, în SUA relativ nu demult s-a întărit rolul statului
în reglementarea activităţii de evaluare. în legătură cu pierderile financiare în
sfera operaţiilor cu bunurile imobiliare suportate de asociaţiile de credit şi
economii din SUA, a fost introdusă licenţierea de stat a activităţii de evaluare.
In alte ţări, cum ar fi Italia, Spania, Japonia există o anumită reglementare
din partea statului a activităţii de evaluare. în Germania, Finlanda, Suedia
acţionează o legislaţie specială în domeniul evaluării. într-o serie de ţări
există anumite restricţii pentru activitatea străinilor pe piaţa bunurilor »
imobiliare .
Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare din Moldova, ca şi în alte ţări cu
economie de tranziţie, se poate dezvolta în două direcţii. în condiţiile de
constituire a pieţei, un rol deosebit revine reglementării de către stat a activităţii
de evaluare. Pe măsura constituirii pieţei, creării şi întăririi asociaţiilor
evaluatorilor, funcţiile de reglementare a pieţei vor trece complet sau parţial de
la stat la asociaţiile obşteşti. Formele reglementării de stat şi de
autoreglementare a activităţii de evaluare în mare măsură coincid (fig. 4.3.). De
aceea, în scopul creării unui mecanism de reglementare a activităţii de evaluare
cea mai bună variantă de îndeplinire a acestei funcţii este colaborarea dintre stat
şi organizaţiile de autoreglementare în următoarele chestiuni:

56
Fig. 4. 3. Formele dc reglementare de stat şi de autoreglementare a activităţii de
evaluare
• stabilirea cerinţelor faţă de nivelul de pregătire profesională a
evaluatorilor;
• crearea bazei metodologice pentru evaluare prin elaborarea standardelor
naţionale de evaluare;

57
 • implementarea sistemului de certificare, atestare şi licenţiere a
evaluatorilor.
Trecerea la metode noi de evaluare necesită o pregătire profesională
corespunzătoare a evaluatorilor. Evaluatorii care lucrează astăzi în sectorul
public şi cel privat nu au studii superioare în domeniul evaluării bunurilor
imobiliare. Dar activitatea lor arată că, pentru a-şi asigura succesul, un evaluator
profesionist are nevoie de cunoştinţe în domeniul economiei construcţiilor, în
domeniul construcţiilor, în domeniul economiei agricole (la evaluarea
terenurilor cu destinaţie agricolă). în condiţiile devenirii profesiei de evaluator,
dezvoltării rapide şi aplicării în practică a metodelor de piaţă de evaluare, o
importanţă deosebită capătă cursurile de scurtă durată de ridicare a calificării şi
reciclare a specialiştilor. în prezent, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru
organizează astfel de seminare şi cursuri pentru evaluatorii oficiilor cadastrale
teritoriale, dar deocamdată un sistem unitar de pregătire a evaluatorilor
profesionişti încă nu a fost creat. Pînă acum, cea mai mare parte dintre experţii
evaluatori ai firmelor private au făcut cursuri de pregătire profesională în
instituţii de învăţămînt de peste hotare.
In perspectivă, activitatea în domeniul instruirii pentru profesia de evaluator
al bunurilor imobiliare trebuie să se facă în sectorul de stat şi cel privat. Este
necesar să se întreprindă măsuri în vederea recunoaşterii internaţionale a
diplomei la specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare", deschisă la
Universitatea Tehnică din Moldova, să fie perfecţionate planurile de învăţămînt,
să fie îmbunătăţită asigurarea tehnico-mateirală. De asemenea, este necesar să
se creeze condiţii pentru reciclarea evaluatorilor în funcţie, precum şi a
specialiştilor care doresc să obţină a doua diplomă de studii superioare în
domeniul evaluării.
Asociaţiile evaluatorilor de asemenea trebuie să organizeze cursuri de
ridicare a calificării pentru membrii lor. Conţinutul disciplinelor predate trebuie
îndreptat spre asigurarea concordanţei şi conformităţii lor cu programele de
studii din ţările dezvoltate, totodată ţinîndu-se cont de specificul evaluării
bunurilor imobiliare în condiţiile economiei de tranziţie.
O altă sarcina, nu mai puţin importantă a perfecţionării pieţei serviciilor de
evaluare este crearea spaţiului metodologic unic. Este stringent necesar să se
elaboreze cît mai grabnic standardele naţionale de evaluare, care trebuie să fie o
călăuză pentru toţi specialiştii evaluatori. Standardele naţionale de evaluare
trebuie să cuprindă:
• noţiunile şi principiile de bază în activitatea de evaluare;
• cerinţele faţă de structura informaţiei şi bazele de date;
• recomandările privind aplicarea metodelor concrete de evaluare la
determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare;
• recomandările privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice sau
evaluarea efectuată în diferite scopuri;
58
 • cerinţele de calificare faţă de profesia de evaluator, relaţiile dintre
evaluator, clienţi şi colegi;
• structura unificată a raportului de evaluare;
• alte chestiuni.
Avînd în vedere tendinţa clar conturată în lume spre un grad înalt de
integrare economică, la elaborarea standardelor naţionale de evaluare se va ţine
cont de necesitatea adaptării maximum posibile a standardelor naţionale de
evaluare la cele Europene.
Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare este de asemenea strîns legată de
organizarea licenţierii, certificării şi atestării. în ultimul timp au avut loc
schimbări esenţiale în sistemul de licenţiere a unor genuri de activitate (inclusiv
a activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare), se introduce procedura de
atestare de stat a evaluatorilor. Aceste măsuri urmează să contribuie la sporirea
răspunderii personale a evaluatorului pentru rezultatele activităţii sale.
Crearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor imobiliare nu
înseamnă că asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor nu pot să efectueze certificarea
membrilor lor. Problema, se pare, constă în îmbunătăţirea reputaţiei, imaginii
asociaţiilor obşteşti, în respectarea de către membrii asociaţiei a codului etic al
evaluatorilor.
Un element inseparabil al infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare,
precum şi domeniu de influenţă a mecanismului de reglementare al statului, este
constituirea bazei informaţionale corespunzătoare, problemele de creare a căreia
au fost examinate în compartimentul 4.4. al prezentului capitol.
Se impune, de asemenea, elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la
informaţia de care au nevoie. Avînd în vedere problemele creării bazei unice de
date cu privire la piaţa imobiliară şi regulile încă slab elaborate privind accesul
la informaţia din această baze de date, de mai mare perspectivă pare a fi crearea
unor agenţii de informaţii specializate, care să ofere datele necesare actualilor şi
potenţialilor participanţi la piaţa imobiliară.

ROLUL STATULUI ÎN ORGANIZAREA ŞI DESFĂŞURAREA

ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

5.1. Sistemul organizaţiilor de stat antrenate în activitatea de evaluare

Timp de cîteva decenii statul a fost cel mai mare proprietar de bunuri
imobiliare. Pămîntul, zăcămintele minerale, pădurile şi resursele acvatice, cea
mai mare parte din clădiri şi edificii aparţineau statului. Statul desfăşura
construcţia de locuinţe la scară largă, crea fondurile fixe pentru toate ramurile
economiei naţionale, realiza proiecte grandioase de investiţii. în condiţiile lipsei
59
pieţei şi existenţei proprietarului unic de bunuri imobiliare, rolul activităţii de
evaluare consta în determinarea valorii de deviz a noilor construcţii, a
cheltuielilor pentru reconstrucţia, lărgirea şi reparaţia capitală a fondurilor fixe
în funcţiune.
Odată cu trecerea la economia de piaţă, cu apariţia pieţei bunurilor
imobiliare, s-a schimbat şi rolul statului în domeniul evaluării bunurilor
imobiliare. Actualmente, funcţiile statului şi ale autorităţilor administraţiei
publice constau în asigurarea condiţiilor de formare şi funcţionare a pieţei
bunurilor imobiliare şi a tuturor componentelor ei, inclusiv a pieţei serviciilor de
evaluare.
In domeniul formării pieţei serviciilor de evaluare, sarcinile principale ale
statului sînt:
• de a crea cadrul metodic şi juridic pentru desfăşurarea activităţii de
evaluare;
• de a forma infrastructura pieţei serviciilor de evaluare;
• de a elabora cerinţele de calificare faţă de evaluatori;

• de a determina drepturile şi obligaţiile participanţilor la piaţa serviciilor

de evaluare;
• de a apăra interesele consumatorilor de servicii de evaluare prin
exercitarea controlului asupra activităţii evaluatorilor şi prevenirea abuzurilor
provenind din lipsa informaţie a beneficiarului;
• de a contribui la efectuarea calitativă a evaluării bunurilor imobiliare prin
aprobarea standardelor naţionale de evaluare, prin implementarea sistemului de
certificare de stat a evaluatorilor, prin crearea sistemului de instruire
profesională în domeniul evaluării.
La efectuarea evaluării obligatorii în scopul impozitării, privatizării,
exproprierii, statul se prezintă ca beneficiar al serviciilor de evaluare şi ca
evaluator al bunurilor imobiliare.
Sistemul organizaţiilor de stat antrenate, direct sau indirect, în activitatea de
evaluare este constituit din Parlament, Guvern, precum şi dintr-o serie de
ministere şi departamente a căror activitate ţine de dezvoltarea pieţei bunurilor
imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare (fig. 5.1).
Organul legislativ suprem examinează şi adoptă legi, concepţii, hotărîri, care
reflectă strategia statului şi măsurile practice privind formarea şi dezvoltarea
relaţiilor de piaţă în Republica Moldova, crearea infrastructurii pieţei bunurilor
imobiliare, inclusiv formarea pieţei civilizate a serviciilor de evaluare.
Guvernul examinează şi aprobă acte normative şi conceptuale, care
contribuie la aplicarea mai eficientă a actelor legislative. Trăsătura distinctivă a
hotărîrilor guvernamentale este orientarea practică a documentelor adoptate.

60
 In activitatea de evaluare sînt antrenate, direct sau indirect, următoarele
ministere:
Ministerul Economiei, este răspunzător de promovarea politicii unice de stat
în domeniul economiei şi reformelor, coordonarea dezvoltării economice a ţării;
stabilirea tarifelor pentru serviciile de evaluare prestate de organizaţiile de stat.
Ministerul Finanţelor promovează o politică unică de stat în domeniul
impozitării, este răspunzător de crearea unui cadru juridic corespunzător privind
impunerea fiscală. Unul dintre cele mai importante documente elaborate în
ultimii ani de către acest minister este Codul Fiscal, care tratează sistemul de
impozitare în ansamblu, inclusiv impozitul pe bunurile imobiliare. Ministerul
promovează, de asemenea, o politică unică în privinţa contribuabililor,
calcularea şi colectarea impozitelor, formarea bugetului de stat. O subdiviziune
structurală a Ministerului Finanţelor este Serviciul fiscal de stat cu reţeaua
teritorială a inspectoratelor fiscale. Anume aceste organizaţii sînt interesate
nemijlocit în obţinerea unei informaţii complete şi exacte despre valoarea
impozabilă a bunurilor imobiliare, despre orice modificări care au loc cu
bunurile imobiliare, despre schimbarea valorii acestora. Inspectoratele fiscale
teritoriale nu efectuează nemijlocit evaluarea în scopul impozitării, dar ele sînt
beneficiarii şi principalii consumatori de informaţii despre valoarea impozabilă
a tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.
Ministerul Ecologiei, Construcţiilor, şi Dezvoltării Teritoriului
promovează o politică de implementare a unei baze normative noi, mai
perfecţionate, în construcţii, a noilor realizări ale ştiinţei şi tehnicii în
organizaţiile de construcţii. Normativele cheltuielilor pentru efectuarea
lucrărilor de construcţie şi de montaj, elaborate de acest minister, informaţia
despre valoarea diferitelor materiale de construcţie servesc drept bază pentru
efectuarea evaluării prin metoda costurilor. Evaluatorii practicieni utilizează
această bază normativă şi pentru determinarea valorii construcţiilor neterminate.

61
62
63
 Pe lîngă Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului a
fost creată Agenţia Naţională pentru Servicii privind Spaţiul Locativ şi
Bunurile Imobiliare, avînd ca sarcină crearea şi asigurarea dezvoltării
pieţei locuinţelor în Republica Moldova, elaborarea strategiei privind
realizarea construcţiei de locuinţe din contul diferitelor surse de finanţare,
căutarea căilor de asigurare cu spaţiu locativ a păturilor social vulnerabile
ale populaţiei.

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru asigură realizarea politicii

tstatului în domeniul administrării fondului funciar şi reglementarea relaţiilor
funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, topografiei şi a cercetărilor
inginereşti. Agenţia contribuie la dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare, este
răspunzătoare de crearea cadrului juridic şi metodologic pentru lucrările de
evaluarea bunurilor imobiliare. Agenţia este fondatorul sistemului teritorial
dezvoltat al oficiilor cadastrale, care efectuează înregistrarea bunurilor
imobiliare şi a drepturilor asupra lor, prestează servicii de inventariere şi
evaluare a bunurilor imobiliare. Funcţia cea mai importantă a oficiilor
cadastrale teritoriale este determinarea valorii bunurilor imobiliare în scopul
impozitării.
Ministerul Agriculturii ţine de autorităţile administraţiei publice centrale,
neantrenate nemijlocit în efectuarea lucrărilor de evaluare. Totuşi acest minister
este responsabil de formarea şi dezvoltarea relaţiilor de piaţă în agricultură, de
asigurarea infrastructurii acestei pieţe, de acordarea asistenţei juridice, metodice
şi informative lucrătorilor din agricultură pe linia formării relaţiilor de piaţă. Pe
lîngă minister a fost creată şi îşi desfăşoară cu succes activitatea Agenţia pentru
Restructurarea Agriculturii, diferite organizaţii obşteşti care acordă ajutor
fermierilor în comasarea loturilor de pămînt, elaborarea planurilor de afaceri,
atragerea investitorilor străini, obţinerea de credite de la băncile comerciale din
Republica Moldova. Toate aceste acţiuni nu pot fi realizate fără determinarea
valorii de piaţă a terenurilor agricole, monitorizarea preţurilor de vînzare -
cumpărare a terenurilor agricole, a numărului şi structurii tranzacţiilor realizate.
Comisia Naţională pentru Hîrtiile de Valoare reglementează activitatea pe
piaţa hîrtiilor de valoare, creează mediul juridic, metodologic şi informaţional
de dezvoltare a acesteia. Metodele progresiste de evaluare, problemele
determinării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, perfecţionarea practicii de
evaluare sînt obiectele unei atenţii sporite din partea Comisiei, deoarece ele
constituie baza determinării valorii nominale şi de piaţă a hîrtiilor de valoare.
împreună cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, Comisia Naţională
pentru Hîrtiile de Valoare planifică elaborarea metodologiei evaluării şi a
instrucţiunilor privind aplicare a ei, care ar putea fi utilizate pentru diferite
scopuri de evaluare a bunurilor imobiliare.

64
 Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Industriale, împreună cu
Agenţia de Stat pentru Protecţia Drepturilor de Autor, reglementează
activitatea în domeniul evaluării proprietăţii intelectuale, elaborează acte
legislative şi normative în acest domeniu. Deşi obiectele evaluării - bunurile
imobiliare, maşinile şi mecanismele, pe de o parte, şi activele nemateriale, pe de
altă parte - se deosebesc evident între ele, la determinarea valorii de piaţă a
oricărui tip de proprietate se folosesc principii şi metode similare, se aplică
aceleaşi metode de evaluare. De aceea, Agenţia de Stat pentru Protecţia
Proprietăţii Industriale lucrează în strîns contact cu alte ministere şi
departamente în vederea creării unui cadru normativ şi informaţional unic al
pieţei.

5.2. Atribuţiile Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi

Cadastru în domeniul evaluării

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru (denumită în continuare

Agenţie) este autoritate a administraţiei publice centrale, care asigură realizarea
politicii statului în domeniul administrării fondului funciar şi reglementării
relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei şi cercetărilor inginereşti.
Agenţia a fost înfiinţată în 1995, ca Agenţie Naţională pentru Geodezie,
Cartografie şi Cadastru şi, după reorganizarea ei în anul 2001, ea a căpătat
actuala denumire.
Conform legislaţiei, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru
îndeplineşte atribuţii principale şi speciale. Atribuţiile principale ale Agenţiei
sînt:
• participarea la elaborarea politicii şi strategiei statului în domeniul relaţii
funciare şi cadastru;
• elaborarea şi realizarea programelor şi planurilor naţionale în domeniul
relaţii funciare şi cadastru, coordonarea activităţii autorităţilor administraţiei
publice centrale şi locale în sfera planificării şi realizării programelor de diferite
nivele în domeniul relaţii funciare şi cadastru;
• coordonarea lucrărilor ce ţin de crearea cadastrului bunurilor imobiliare;

• acordarea de sprijin în realizarea reformei funciare;

• acordarea de sprijin în dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare;

• administrarea patrimoniului de stat din întreprinderile de ramură. Agenţia

este responsabilă pentru funcţionarea întreprinderilor de stat ramurale şi pentru
rezultatele activităţii economico-financiare a acestora, creează, reorganizează şi
lichidează întreprinderile de stat în domeniul său de activitate;
• sprijinirea colaborării internaţionale în domeniile relaţii funciare şi
cadastru, atragerea investiţiilor străine în această activitate;

65
• alte atribuţii în conformitate cu legislaţia în vigoare. Atribuţiile speciale
ale Agenţiei sînt legate de activitatea privind organizarea teritoriului; controlul
asupra folosirii raţionale a pămîntului; în domeniul cadastrului; evaluării
bunurilor imobiliare^ geodeziei şi cartografiei.
Agenţia elaborează scheme de folosire raţională a terenurilor; programe de
ameliorare şi protecţie a terenurilor; stabileşte, în comun cu ministerele
corespunzătoare, hotarele terenurilor cu regimuri speciale de conservare a
naturii; elaborează proiecte de organizare a teritoriului şi marchează pe teren
hotarele unităţilor teritorial-administrative şi ale intravilanului localităţilor;
elaborează scheme, proiecte şi alte documente referitoare la organizarea
teritoriului şi efectuează supravegherea de autor a realizării acestora.
Agenţia exercită controlul asupra folosirii raţionale a terenurilor; controlează
drepturile asupra bunurilor imobiliare; respectarea proiectelor de organizare a
teritoriului; respectarea termenului de restituire a terenurilor; recuperarea
pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din circuitul agricol; tranzacţiile cu
terenurile (vînzarea-cumpărarea, punerea în gaj, transmiterea prin moştenire,
schimbul, donaţia, arendarea).
în domeniul cadastrului, Agenţia exercită următoarele atribuţii speciale:
• asigură crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobiliare şi a cadastrului
funciar;
• ţine Registrul bunurilor imobiliare;
• elaborează şi prezintă autorităţilor administraţiei publice locale registrele,
deţinătorilor de terenuri în vederea introducerii modificărilor curente;
• coordonează, la nivel de sat, comună, oraş, judeţ, municipiu, ţară,
lucrările de ţinere a cadastrului funciar;
• acumulează informaţii cadastrale despre toţi deţinătorii de terenuri pe
întreg teritoriul Republicii Moldova, indiferent de tipul de proprietate şi
categoria terenului;
• asigură crearea şi ţinerea cadastrului de specialitate printr-un sistem unic
de înregistrare a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor şi a tranzacţiilor
cu ele;
• alte atribuţii privind ţinerea şi dezvoltarea sistemului cadastral.
In domeniul geodeziei şi cartografiei, Agenţia exercită controlul de stat
asupra efectuării lucrărilor cartografice, cercetărilor inginereşti, lucrărilor
topografice şi geodezice; efectuează supravegherea tehnică şi controlul asupra
nivelului tehnic, calităţii, asigurării metrologice a lucrărilor topografice,
geodezice şi fotogrammetrice, precum şi alte atribuţii.
Toate funcţiile generale şi speciale mai sus menţionate ale Agenţiei se află
într-o strînsă interrelaţie cu activitatea de evaluare. Evaluarea bunurilor
imobiliare se bazează pe informaţia cadastrului bunurilor imobiliare şi a
cadastrului financiar, utilizează informaţia despre dezvoltarea bunurilor
66
imobiliare. La rîndul său, utilizarea raţională a terenurilor nu este posibilă fără
analiza celei mai bune şi celei mai eficiente utilizări, determinarea valorii
sectoarelor de teren în domeniul evaluării bunurilor imobiliare, Agenţia
exercită următoarele atribuţii:

• reglementează activitatea în domeniul evaluării bunurilor imobiliare;

• elaborează acte normative ce reglementează organizarea şi dezvoltarea
activităţii de evaluare;
• creează baza metodologică pentru evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv
în scopul impozitării;
• elaborează şi aprobă instrucţiuni şi indicaţii metodice privind evaluarea
bunurilor imobiliare;
• asigură crearea şi ţinerea bazei de date privind preţurile tranzacţiilor
curente cu bunurile imobiliare;
• elaborează şi aplică o metodologie unică în cadrul inventarierii tehnice;
• participă la elaborarea, în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor, a
standardelor naţionale de evaluare;
• organizează procesul de instruire a cadrelor în domeniul evaluării bunurilor
imobiliare, inclusiv în scopul impozitării.
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru are dreptul să elaboreze proiecte de acte
normative; să emită ordine, directive şi instrucţiuni privind relaţiile funciare şi
cadastrul, obligatorii pentru persoanele fizice şi juridice cu orice tip de
proprietate, să efectueze expertiza proiectelor şi atestarea specialiştilor, conform
legislaţiei.
Agenţiei îi sînt subordonate Institutul pentru amenajarea terenurilor;
Institutul pentru geodezie, cercetări inginereşti şi cadastru „INGEOCAD";
Asociaţia republicană de stat pentru protecţia solului; Oficiul Informaţional
Central „CADASTRU"; reţeaua oficiilor cadastrale teritoriale şi a filialelor
acestora.
în legătura cu implementarea sistemului înregistrării în masă a bunurilor
imobiliare şi a drepturilor asupra lor, în perioada creării acestui sistem, în
conformitate cu Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1027 din 6
noiembrie 1997, a fost înfiinţat Oficiul pentru implementarea primului proiect
de cadastru. Sarcinile principale ale acestui oficiu sînt: susţinerea aplicării
proiectului de creare a cadastrului bunurilor imobiliare, asigurarea calităţii
lucrărilor efectuate; consolidarea tuturor genurilor de activitate în vederea
consolidării structurilor instituţionale şi a resurselor de muncă în domeniul
cadastrului; obţinerea ajutorului tehnic; crearea bazei juridice şi metodologice
pentru desfăşurarea activităţii de evaluare ş. a.

67
 Activitatea coordonată a tuturor acestor structuri permite Agenţiei să-şi
îndeplinească atribuţiile, să folosească eficient toate tipurile de resurse pentru
obţinerea rezultatelor optime.
5.3. Sistemul oficiilor cadastrale teritoriale
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) au fost înfiinţate în 1998, în
conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare, în baza reorganizării
birourilor teritoriale de inventariere tehnică. Fondatorul oficiilor cadastrale
teritoriale este Agenţia.
Oficiul cadastral teritorial este o întreprindere de stat, înfiinţată pe un
termen nelimitat pentru asigurarea unei politici unice de stat în domeniul
gestiunii cadastrului naţional al bunurilor imobiliare şi efectuării lucrărilor în
vederea formării obiectelor şi a proprietarilor de bunuri imobiliare începînd
cu inventarierea tehnică primară şi evaluarea (reevaluarea) bunurilor
imobiliare pînă la înregistrarea de stat şi monitoringhul din teritoriile
arondate.
Scopurile creării sistemului oficiilor cadastrale teritoriale sînt: apărarea
intereselor şi a drepturilor persoanelor fizice şi juridice participante la piaţa
bunurilor imobiliare; asigurarea cerinţelor autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale, a persoanelor fizice şi juridice cu informaţia acumulată în
cadastrul naţional al bunurilor imobiliare; sprijinirea dezvoltării pieţei
imobiliare.
OCT elaborează şi actualizează planurile cadastrale şi planurile de
organizare a teritoriului; asigură înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare
şi a drepturilor asupra lor; întocmesc dosare cadastrale pentru fiecare bun
imobiliar; asigură păstrarea şi arhivarea dosarelor cadastrale. OCT îndep-
linesc lucrările de inventariere tehnică şi expertiză a bunurilor imobiliare;
efectuează lucrările cadastrale şi lucrările de evaluare a bunurilor imobiliare;
furnizează, la cererea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale,
persoanelor fizice şi juridice, informaţia cadastrală privind bunurile imobi-
liare; îndeplinesc alte activităţi în conformitate cu Legea cadastrului
bunurilor imobile.
Crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobiliare sînt exclusiv de
competenţa oficiului cadastral, care, la rîndul său, nu are dreptul să
desfăşoare vreun alt gen de activitate care nu ţine de competenţa sa.

Activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare nu este principial nouă

pentru lucrătorii oficiilor cadastrale teritoriale. Pe parcursul mai multor ani,
birourile teritoriale de inventariere tehnică efectuau evaluarea în scopul
impozitării, determinau valoarea bunurilor imobiliare în cazul schimbului,
partajului proprietăţii, donaţiei, moştenirii, etc.

68
 Principalul tip de evaluare pe care îl efectuează OCT este evaluarea şi
reevaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării. Fiind o întreprindere
de stat, efectuînd evaluarea la comanda şi în interesul statului, OCT dispun de
dreptul de monopol asupra practicării acestui gen de activitate.
în afara evaluării în scopul impozitării, OCT pot efectua şi evaluarea
bunurilor imobiliare în alte scopuri, la comanda beneficiarilor de servicii
de evaluare. Evaluarea
bunurilor imobiliare poate fi efectuată pentru scopuri de vînzare a bunurilor
imobiliare, investire în dezvoltarea bunurilor imobiliare, întocmirea rapoartelor
financiare şi contabile, asigurarea bunurilor imobiliare, punerea în gaj a
bunurilor imobiliare, compensarea valorii bunurilor imobiliare, expropriate
pentru cauză de utilitate publică, privatizarea proprietăţii de stat, determinarea
contribuţiei fondatorilor în capitalul social al întreprinderii. Evaluarea se
efectuează, de asemenea în cazul schimbului, moştenirii, partajului bunurilor
imobiliare şi în alte scopuri.
în ciuda concurenţei de pe piaţa serviciilor de evaluare, apariţiei unui număr
mare de noi întreprinderi de evaluare, OCT îşi păstrează, ca şi mai înainte,
poziţiile de lider în această sferă. Aceasta se explică, în primul rînd, prin aceea
că OCT şi filialele lor se află în toate centrele judeţene şi în oraşele mai mari,
ceea ce permite de a cuprinde întregul teritoriu al Republicii Moldova, iar
întreprinderile private de evaluare sînt concentrate, în temei, în Chişinău. în al
doilea rînd, întreprinderile de stat inspiră mai multă încredere majorităţii
populaţiei decît cele private. în al treilea rînd, OCT prestează serviciile lor în
strictă corespundere cu tarifele de stat, care sînt cu mult mai mici decît costul
serviciilor de evaluare prestate de întreprinderile private. Prioritatea
întreprinderilor private de evaluare faţă de OCT este calificarea mai înaltă a
evaluatorilor, aplicarea metodelor avansate de evaluare pentru determinarea
valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, în timp ce OCT determină numai
valoarea de reconstituire a bunurilor imobiliare. Totuşi, în oraşele nu prea mari
ale Republicii Moldova preţurile de piaţă ale vînzării bunurilor imobiliare
corespund practic cu valoarea reziduală de reconstituire a bunurilor imobile, de
aceea metodele de evaluare aplicate la ora actuală de către OCT nu sînt respinse
de beneficiari. Cu toată situaţia lor aparent prosperă, oficiile cadastrale
teritoriale ar trebui să treacă în timpul cel mai apropiat la metodele de piaţă de
evaluare a bunurilor imobiliare, pentru aceasta fiind necesar să acorde o atenţie
prioritară pregătirii şi ridicării nivelului profesional al specialiştilor evaluatori.
> Una din direcţiile de perspectivă ale activităţii OCT, care este strîns legată de
evaluare, este realizarea monitoringhului preţurilor la bunurile imobiliare,
crearea bazei de date referitoare la tranzacţiile de pe piaţa locală, analiza
dezvoltării pieţei regionale a bunurilor imobiliare şi comercializarea informaţiei
sistematizate.

69
 Conform Legii cadastrului şi documentelor statutare, OCT au dreptul să
determine direcţiile şi procedeele de folosire a proprietăţilor ce le-au fost
transmise în gestionare de către fondator; să stabilească legături economice şi de
producţie cu orice partener în scopul extinderii activităţii OCT în sfera
monitoringhului bunurilor imobiliare; să încheie contracte privind problemele
producţiei, comercializării acesteia şi serviciilor. OCT pot să stabilească de sine
stătător structura internă de organizare a producţiei, menţinînd direcţiile
obligatorii ale activităţii:
• formarea bunurilor imobiliare;
• înregistrarea bunurilor imobiliare şi a posesorilor acestora;
• evaluarea bunurilor imobiliare;
• constituirea dosarelor de inventariere cadastrală, a arhivei şi a băncii de date
automatizate;
• monitoringhul şi administrarea bunurilor imobiliare.
Obligaţiile OCT constau în asigurarea integrităţii, folosirii raţionale şi sporirii
patrimoniului de stat transmis lui; în executarea prevederilor legislaţiei şi a
contractelor încheiate; în încheierea contractelor cu lucrătorii întreprinderii; în
efectuarea asigurării obligatorii sociale, medicale şi a altor feluri de asigurări; în
asigurarea condiţiilor de activitate a lucrătorilor în corespundere cu legislaţia şi
contractul colectiv de muncă. Ca şi toate întreprinderile, OCT sînt obligate să
achite la timp impozitele şi alte plăţi obligatorii în modul şi mărimile prevăzute
de legislaţie; să prezinte, în modul stabilit, autorităţilor de stat corespunzătoare,
rapoarte statistice şi alte rapoarte, să asigure condiţiile de muncă necesare,
respectarea regulilor de tehnică a securităţii, a normelor de producţie şi sanitare,
a pazei contra incendiilor, precum şi protecţia mediului înconjurător.
Patrimoniul OCT se formează din următoarele surse:
• aportul material al fondatorului;
• beneficiul obţinut de pe urma comercializării producţiei, executării
lucrărilor, prestării de servicii, precum şi de pe urma altor genuri de activitate
economică;
• cotele de amortizare;
• investiţiile capitale şi dotaţii de la buget;
• creditele bancare şi alte credite;
• alte surse legale.
OCT obţin de la fondator pentru administrare operativă, patrimoniul de stat,
pe care sînt obligaţi să-1 asigure în una din organizaţiile de asigurare ale
Republicii Moldova. OCT nu au dreptul de a da în arendă, fără autorizaţia
fondatorului, patrimoniul transmis în posesiune, să participe la activitatea
structurilor nestatale, să desfăşoare activitate investiţională în alt stat.
OCT îşi planifică independent activitatea economico-financiară, îşi
elaborează programul de producţie şi determină perspectivele dezvoltării sale

70
 în baza indicilor economici stabiliţi de fondator, precum şi a contractelor de
prestare a serviciilor încheiate cu beneficiarii - persoane fizice şi juridice,
autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale, ţinînd cont de
necesitatea dezvoltării de producţie şi sociale a OCT.

5.4. Oficiul Informaţional Central „Cadastru"

Oficiul Informaţional Central „Cadastru" a fost înfiinţat în octombrie 1998,
în baza comasării Băncii de Informaţii „Cadastru" şi a Biroului Central de
Inventariere Tehnică a Patrimoniului Republicii Moldova. Oficiul este o
întreprindere de stat, înfiinţată pentru sistematizarea, stocarea şi generalizarea
informaţiei cadastrale, evaluarea bunurilor imobiliare, efectuarea lucrărilor
cadastrale.
Oficiul Informaţional Central „Cadastru" îi desfăşoară activitatea în
următoarele direcţii:
• exploatarea sistemelor informaţionale, perfecţionarea şi implementarea
asigurării de program;
• exercitarea controlului asupra respectării standardelor şi a normelor de
utilizare a asigurării unice de program de către oficiile cadastrale teritoriale;
• organizarea pregătirii profesionale şi perfecţionarea profesională a
angajaţilor OCT în domeniul programării, inventarierii tehnice şi cadastrului;
• asigurarea integrităţii bazei informaţionale a cadastrului, primită de la OCT;
• prestarea serviciilor de consultaţie, la cererea OCT şi a altor persoane fizice
şi juridice;
• elaborarea hărţilor digitale privind utilizarea terenurilor, relieful, fertilitatea
solurilor;
• furnizarea informaţiei privind resursele funciare, la cererea autorităţilor de
stat şi a întreprinderilor;
• efectuarea lucrărilor în domeniul cadastrului şi al evaluării bunurilor
imobiliare.
Fondatorul Oficiului este Agenţia, care aprobă actele statutare ale Oficiului,
stabileşte indicii economici de dezvoltare, asigură Oficiul cu literatură juridică
şi normativă, acordă ajutor în pregătirea şi perfecţionarea profesională a
personalului.
în conformitate cu Legea cadastrului şi documentele sale statutare, Oficiul
"Cadastru" are dreptul:
• să deschidă conturi în bănci, să primească şi să acorde credite;
• să stabilească şi să dezvolte legăturile economice şi comerciale cu orice
persoană fizică şi juridică, inclusiv cu cele străine;

71
 • să încheie contracte pe linie de producţie şi de comercializare a acesteia, de
prestare a serviciilor, de cercetări ştiinţifice, de lucrări experimentale şi de
construcţie;
• să stabilească preţurile şi tarifele la producţia proprie, la serviciile prestate,
precum şi sistemele de retribuire a muncii, cu excepţia cazurilor în care
preţurile, tarifele şi alţi indici sînt reglementate de stat.
• Oficiul are dreptul să stabilească structura internă a întreprinderii, să
creeze filiale, să angajeze specialişti, inclusiv prin contract de muncă, etc.
• Oficiul Informaţional Central „Cadastru" este responsabil pentru
folosirea raţională şi sporirea patrimoniului de stat; pentru încheierea
contractelor; plata la timp a salariului angajaţilor întreprinderii; pentru achitarea
în termen a impozitelor şi a altor plăţi în modul şi mărimea,
• stabilite de legislaţie; prezentarea la timp a rapoartelor statistice şi a altor
• rapoarte autorităţilor statului, îndeplineşte alte obligaţii ce ţin de
activitatea de întreprinzător şi de alte activităţi.
• Oficiul nu are dreptul să investească patrimoniul de stat fără autorizaţia
fondatorului; să dea în arendă patrimoniul transmis; nu are dreptul să participe
la activitatea oricăror structuri nestatale.
• în ultimii cîţiva ani, în cadrul Oficiului Informaţional Central „Cadastru"
se creează baza de stat de date privind preţurile tranzacţiilor curente. Oficiul
acumulează şi face analiza informaţiei privind tranzacţiile de vînzare-cumpărare
a diferitelor tipuri de bunuri imobiliare. în perioada anilor 1999-2001, în această
bază de date s-a acumulat informaţie despre mai mult de 11 mii de tranzacţii
efectuate în Republica Moldova.
• Cea mai importantă informaţie şi, în acelaşi timp mai puţin demnă de
încredere, este informaţia despre preţul tranzacţiei. Sursa principală a acestei
informaţii sînt datele din contractele de vînzare-cumpărare, înregistrate la
OCT. Din cauza calităţii joase a acestor date, ele nu întotdeauna pot fi folosite
pentru analiză. De regulă, în contractele de vînzare-cumpărare sumele indicate
a tranzacţiilor sînt mult diminuate, din cauza onorariilor mari care trebuie
plătite notarilor pentru legalizarea tranzacţiei; precum şi din cauza impozitului
pe capitalizarea venitului. Cu toate acestea, dinamizarea pieţei bunurilor
imobiliare, dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară, ritmurile tot mai
intense ale migraţiei populaţiei ţării conduc la aceea că un număr tot mai mare
de contracte de vînzare-cumpărare se încheie conform preţurilor reale la care a
fost realizată tranzacţia. Aceasta ne oferă vemeiul să credem că în timpul cel
mai apropiat, vom putea obţine şi analiza informaţii mai veridice privind
tranzacţiile cu bunurile imobiliare.
• în perspectivă, rolul Oficiului Informaţional Central „Cadastru" va creşte.
După încheierea procesului de înregistrare în masă, Oficiul
• Informaţional Central va fi delegat cu funcţiile Oficiului pentru
implementarea primului proiect de cadastru.
72
 5.5. Serviciul fiscal de stat
Sistemul unic al Serviciului fiscal de stat constă din Inspectoratul fiscal de
stat principal de pe lîngă Ministerul Finanţelor, care este autoritatea superioară,
din Inspectoratul fiscal de stat pentru unitatea teritorial-autonomă Găgăuzia şi
din inspectoratele fiscale de stat ale municipiilor şi judeţelor.
Sarcina principală a inspectoratelor fiscale de stat este exercitarea controlului
asupra respectării Codului Fiscal, asupra calculării corecte a impozitelor şi a
altor plăţi stabilite de legislaţie şi vărsării la timp şi integrale a acestora la buget.
Serviciul fiscal de stat, în mod tradiţional, este unul dintre cei mai activi
beneficiari de informaţie privind valoarea bunurilor imobiliare. în legătură cu
aceasta, organizaţia respectivă înaintează anumite cerinţe faţă de volumul şi
calitatea informaţiei furnizate, faţă de exactitatea acesteia, termenele şi modul
furnizării, exercitînd astfel o influenţă semnificativă asupra activităţii de
evaluare, desfăşurată de OCT.
^Atribuţiile inspectoratelor fiscale de stat1

Inspectoratul fiscal principal de stat de pe Ungă Ministerul Finanţelor:

• organizează activitatea inspectoratelor fiscale subordonate privind

evidenţa, evaluarea şi comercializarea bunurilor confiscate, fără stăpîn şi a
bunurilor transmise statului cu drept de succesiune, precum şi comorilor;
efectuarea controalelor asupra corectitudinii încasării şi a integrităţii mijloacelor
financiare obţinute de pe urma operaţiilor de casă de către autorităţile
administraţiei publice locale;
• controlează activitatea inspectoratelor fiscale;
• analizează datele statistice raportate şi rezultatele controalelor, genera-
lizează practica aplicării actelor normative privind impozitele, pregătesc
propuneri de perfecţionare a activităţii inspectoratelor fiscale teritoriale de stat;
• elaborează formele calculelor, rapoartelor, declaraţiilor fiscale şi a altor
acte referitoare la calculul şi achitarea impozitelor şi a altor plăţi în buget şi în
fondurile extrabugetare, precum şi a rapoartelor privind activitatea desfăşurată
de inspectoratele fiscale teritoriale;
• contribuie la pregătirea profesională şi ridicarea nivelului profesional al
personalului inspectoratelor fiscale;
• contribuie la crearea sistemelor informaţionale, a locurilor de lucru
automatizate şi a altor mijloace de automatizare şi computerizare a muncii în
inspectoratele fiscale de stat;

73
 • coordonează activitatea de colaborare cu autorităţile publice centrale şi
locale în problemele privind asigurarea inspectoratelor fiscale cu încăperi de
serviciu, cu mijloace de transport, cu tehnică de calcul, etc.;
• examinează şi ia decizii asupra petiţiilor, propunerilor şi a recla-maţiilor
contribuabililor, inclusiv asupra acţiunilor inspectoratelor fiscale teritoriale şi
ale aparatului central;
• îndeplinesc alte funcţii.

Inspectoratele fiscale teritoriale:

• ţin evidenţa contribuabililor;
• execută deciziile autorităţilor administraţiei publice locale cu privire la
calcularea impozitelor locale şi la acordarea de înlesniri la plata impozitului;
• asigură controlul asupra calculării şi achitării impozitelor şi a altor plăţi,
vărsarea lor integrală şi în termen la buget şi în fondurile extrabugetare;
• organizează evidenţa, evaluarea şi comercializarea bunurilor confiscate,
fără stăpîn şi a celor transmise statului cu drept de succesiune;
• explică legislaţia cu privire la impozite şi alte plăţi la buget şi în fondurile
extrabugetare, examinează scrisorile, petiţiile şi reclamaţiile contribuabililor de
orice tip de impozit şi alte plăţi;

• întocmesc, analizează şi prezintă inspectoratelor fiscale ierarhic superioare

rapoartele stabilite, iar autorităţilor financiare - informaţii lunare privind sumele
impozitelor şi ale altor plăţi intrate real la buget;
• examinează şi iau decizii asupra petiţiilor, propunerilor şi reclamaţiilor
contribuabililor, inclusiv asupra acţiunilor funcţionarilor cu putere de decizie ai
inspectoratelor fiscale de stat;
• informează trimestrial autorităţile ierarhic superioare şi autorităţile
administraţiei publice locale despre rezultatele activităţii de control şi despre
starea de lucruri privind respectarea legislaţiei fiscale în teritoriul respectiv.
Interrelaţia dintre inspectoratele fiscale teritoriale şi
oficiile cadastrale teritoriale

Pe parcursul mai multor ani, inspectoratele fiscale teritoriale sînt

consumatori de informaţie privind bunurile imobile şi proprietarii acestora,
furnizată de oficiile cadastrale teritoriale. Noul sistem de înregistrare în masă,
aplicat de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, începînd cu anul 1998, a
îmbunătăţit calitatea şi siguranţa acestui sistem informaţional, a ameliorat
sistematizarea datelor despre bunurile imobiliare. înaltul nivel de computerizare
a sistemului permite de a transmite, în cel mai scurt termen şi calitativ,
inspectoratelor teritoriale fiscale toată informaţia necesară.
Obiectul interesului comun, al OCT şi al inspectoratelor teritoriale fiscale,
este evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării. Legea Republicii
74
Moldova cu privire la impozitul asupra bunurilor imobiliare, adoptată recent,
prevede aplicarea noului sistem de evaluare în domeniul impunerii, bazat pe
determinarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare. în conformitate cu legea
menţionată, evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobiliare sînt efectuate de către
oficiile cadastrale teritoriale după o metodologie unică pentru toate tipurile de
bunuri imobiliare în modul şi termenele stabilite de legislaţie. Lucrările de
evaluare a bunurilor imobiliare se finanţează din contul mijloacelor bugetare.
Oficiile cadastrale teritoriale prezintă anual inspectoratelor fiscale teritoriale
următoarea informaţie privind fiecare subiect sau obiect al impunerii':
• numărul de identificare cadastral al bunului imobiliar;
• numele de familie, denumirea subiectului (subiecţilor) impuneri;
• adresa bunului imobiliar;
• caracteristica generală a bunului imobiliar, de exemplu, suprafaţa terenului
de pămînt, suprafaţa totală şi de locuit a construcţiei de bază.
• valoarea estimată (de piaţă) a bunului imobiliar.
Inspectoratele fiscale teritoriale, în baza datelor prezentate de oficiile
cadastrale teritoriale, organizează ţinerea registrului contribuabililor, de
asemenea, realizează monitoringhul informaţiei despre fiecare obiect şi subiect
ai impunerii bunurilor imobiliare. Formele şi metodele de ţinere a registrului şi
realizare a monitoringului sînt stabilite de către serviciul fiscal de stat.
Inspectoratele fiscale teritoriale sînt, de asemenea, beneficiari ai informaţiei
sistematizate despre numărul şi tipurile tranzacţiilor cu bunurile obiliare. în baza
contractelor încheiate cu inspectoratele fiscale teritoriale, CT prezintă
trimestrial o informaţie detaliată despre tipurile şi categoriile anzacţiilor cu
bunurile imobiliare, despre schimbarea titularilor de bunuri obiliare, despre data
realizării tranzacţiei, preţul înregistrat al tranzacţiei, ceasta informaţie este
utilizată de inspectoratele fiscale pentru actualizarea gistrului contribuabililor,
pentru determinarea sumei impozitului pe creş-rea capitalului de pe urma
vînzării, primirii în dar sau ca moştenire a nului imobiliar., Una din funcţiile
inspectoratelor fiscale teritoriale este organizarea îevaluării şi comercializării
bunurilor confiscate, a celor fără stăpîn sau transmise statului prin succesiune.
Pentru determinarea valorii acestor bunuri (a preţului de start pentru
desfăşurarea licitaţiei), inspectoratele fiscale teritoriale comandă evaluarea
bunurilor imobiliare oficiilor cadastrale teritoriale sau unor întreprinderi
particulare care efectuează
evaluări bunuri imobiliare.
Inspectoratele fiscale pot fi, de asemenea, beneficiari ai evaluării individuale
a bunurilor imobiliare efectuate în alte scopuri, de exemplu, expertiza evaluării,
privatizării, determinării părţii (cotei-părţi) fiecărui contribuabil la împărţirea
averii şi în alte cazuri.

75
 PROFESIA DE EVALUATOR

6.1. Cerinţele faţă de specialiştii evaluatori

Necesitatea evaluării bunurilor imobiliare a apărut odată cu apariţia
relaţiilor marfă-bani. Profesia însă a dobîndit statut oficial relativ nu demult,
în majoritatea ţărilor Uniunii Europene şi în Statele Unite ale Americii,
profesia de evaluator a fost recunoscută oficial în anii '30-40 ai secolului
douăzeci. în ţările Europei Centrale şi de Est, această profesie a apărat în anii
'90, după proclamarea de către aceste ţări a cursului spre crearea economiei de
piaţă.
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare,
evaluatorul poate fi persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare
corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de muncă,
nivelul profesional şi competenţa necesară în domeniul evaluării.
Această definiţie este întemeiată pe cerinţele de bază faţă de evaluatori pe
care le prezintă Standardele Europene de Evaluare din anul 2000 (EVS -2000).
Criteriul de bază şi cerinţa de bază faţă de evaluatorul de bunuri imobiliare
este buna lui reputaţie. Lucrul acesta se confirmă în mod evident prin faptul că,
spre deosebire de ţările cu economie de tranziţie, în ţările dezvoltate rapoartele
de evaluare pot fi prezentate beneficiarului şi verbal, în acest caz, pentru
garantarea calităţii evaluării efectuate este suficient cuvîntul evaluatorului. Buna
reputaţie de multe ori este factorul determinant în alegerea evaluatorului.
întrucît pentru cei mai mulţi dintre specialiştii din Moldova concepţia
determinării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare este un lucru principial nou,
evaluatorilor li se cere să aibă neapărat studii superioare corespunzătoare, sau
studii superioare economice sau tehnice. Afară de aceasta, evaluatorul trebuie
să-şi împrospăteze permanent cunoştinţele şi abilităţile profesionale participînd
la diferite seminare, conferinţe, frecventînd cursuri de scurtă durată de ridicare a
calificării.
Spre deosebire de legislaţia Republicii Moldova, Standardele Europene de
Evaluare nu prevăd explicit ca toţi evaluatorii să aibă studii superioare
academice. în acest caz, evaluatorul trebuie să demonstreze că are o suficientă
experienţă practică, un nivel adecvat de pregătire, că este membru al unei
76
organizaţii profesionale recunoscute care se ocupă cu evaluarea bunurilor
imobiliare, că a fost însărcinat de către judecătorii sau alte organe ale puterii să
efectueze evaluări şi că şi-a menţinut şi şi-a aprofundat unoştinţele profesionale
dobîndite în timpul studiilor sau din experienţa ractică urmînd programul
corespunzător de pregătire continuă.
Determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare implică adierea
atentă a pieţei regionale, a tendinţelor şi perspectivelor ei de zvoltare cu
aplicarea motivată a diverselor metode şi tehnici de evaluare, funcţie de tipul
bunului imobiliar evaluat şi scopurile evaluării. De aceea, cerinţă obligatorie ce
li se înaintează evaluatorilor este cunoaşterea bună a ieţei imobiliare locale,
precum şi de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare în localitatea dată. în
cazul în care evaluatorul nu cunoaşte uficient condiţiile locale, înainte de a
încheia contractul cu clientul, el are lreptul să solicite asistenţa unei persoane
competente şi bine informate.
Conform EVS-2000, evaluatorul calificat, responsabil pentru efectuarea
evaluării, trebuie să fie specialist cu o bună reputaţie, care poate demonstra că:
• a obţinut o diplomă universitară sau postuniversitară adecvată, la o
instituţie de învăţămînt superior recunoscută, are cel puţin doi ani de experienţă
după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale
profesionale printr-un program relevant de pregătire continuă;
• are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor
corporale aflate în zona respectivă, sau a declarat insuficienta sa experienţă
profesională clientului, înainte de acceptarea lucrării, şi că a obţinut asistenţă de
la persoane competente şi cunoscătoare;
• acolo unde o cere legislaţia naţională, evaluatorul este membru al unui
corp profesional recunoscut şi acreditat;
• - a încheiat contract de asigurare a responsabilităţii sale profesionale în
legătură cu răspunderea asumată pentru fiecare lucrare1.
în ţările Europei Occidentale este obligatoriu ca evaluatorul să aibă o
asigurare profesională, ca garanţie a responsabilităţi sale pentru fiecare lucrare
de evaluare. în condiţiile Republicii Moldova, cu piaţa ei imobiliară slab
dezvoltată, cerinţa asigurării obligatorii a responsabilităţii profesionale a
evaluatorilor a devenit o condiţie în plus, care asigură clientului garanţii
suplimentare în ce priveşte calitatea serviciilor de evaluare.
în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare din anul 2001 (IVS-
2001), evaluatorul este o persoană fizică avînd calificarea necesară, experienţă
şi capacităţi pentru efectuarea evaluării. Evaluatorul trebuie să fie o persoană cu
o bună reputaţie, să obţină studiile superioare necesare la un institut de
învăţămînt recunoscut sau echivalentul studiilor superioare; să aibă experienţa şi
competenţa necesară pentru evaluarea unei anumite categorii de active; trebuie
să înţeleagă şi să aplice corect metodele şi tehnicile recunoscute care sînt
necesare pentru efectuarea evaluării; să fie membru al unui corp profesional
77
naţional recunoscut şi acreditat al evaluatorilor; să respecte codul deontologic.
în ţările în care nu există studii superioare în domeniul evaluării, evaluatorul
trebuie să aibă un suficient nivel de instruire şi experienţă în domeniu şi să fie
membru al unei organizaţii profesionale recunoscute a evaluatorilor sau să
lucreze la invitaţia unei judecătorii sau altei autorităţi în calitate de evaluator.
în procesul activităţii sale profesionale, evaluatorul poate primi comenzi de
evaluare a diferitelor categorii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri.
In anumite cazuri complexe, dacă ajunge la concluzia că-i lipseşte experienţa
necesară pentru îndeplinirea corespunzătoare a misiunii, evaluatorul trebuie să
prevină clientul, să solicite asistenţă profesională specializată de la geologi,
specialişti în probleme de mediu înconjurător, ingineri minieri, experţi contabili
şi avocaţi, pentru a-şi îndeplini misiunea. '
După cum se vede din conţinutul acestui capitol, Standardele Europene şi
Internaţionale de Evaluare înaintează faţă de evaluatori cerinţe asemănătoare,
subliniind necesitatea cunoaşterii condiţiilor locale şi practicii de evaluare. în
multe ţări, conformitatea cu aceste cerinţe este suficientă pentru practicarea
activităţii profesionale. într-o serie de alte ţări, evaluatorii sînt obligaţi să obţină
licenţă pentru efectuarea lucrărilor de evaluare.

6.2. Categoriile de evaluatori

Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare disting trei categorii de

evaluatori: interni, externi şi independenţi, utilizînd criterii aproape identice
pentru definirea fiecăreia dintre aceste trei categorii.
Conform Standardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut
de evaluator intern, sau independent. Standardele recunosc, de asemenea,
existenţa evaluatorilor externi care "nu pot fi evaluatori cu adevărat
independenţi"8.
Evaluatorul independent, conform EVS-2000, este un evaluator extern care
nu are un interes financiar semnificativ în compania client sau vice versa, nici
direct nici indirect - prin asociaţi, coadministratori sau rude apropiate.
Evaluatorul independent nu trebuie să aibă în ultimele 24 de luni şi nici în
prezent o altă relaţie pecuniară cu clientul decît plata pentru lucrarea de evaluare
şi să declare în scris orice implicare trecută sau prezentă cu proprietatea
evaluată pentru ultimele 24 de luni.
Evaluatorul intern poate fi administrator, director sau funcţionar, dacă este
calificat corespunzător şi dacă nu are un interes financiar sau politic
semnificativ, definit astfel:

8
78
 • ca proprietate personală sau familială, fie printr-o corporaţie sau printr-un
holding în proporţie de peste 5%, sau cu o asemenea sumă cu care ar putea fi
influenţată obiectivitatea evaluatorului;
• ca remunerare legată de rezultatele evaluării;
• ca funcţie în cadrul unei autorităţi publice, ceea ce ar putea conduce la
apariţia unor conflicte cu o terţă persoană.
Evaluatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de
evaluatorul intern, iar pe de altă parte, el nu corespunde, după una sau mai
multe din condiţiile sus-enumerate, calităţii de evaluator independent. In unele
cazuri, prevăzute de legislaţie, un astfel de evaluator poate efectua evaluarea
pentru întocmirea documentaţiei financiare.
Statutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra rezultatelor
evaluării, fapt pentru care Standardele Europene de Evaluare recomandă ca în
raportul de evaluare să fie inclusă informaţia privind apartenenţa evaluatorului
la o categorie sau alta.
în IVS-2001 noţiunile de evaluator extern, intern şi independent sînt date în
Codul Etic'. Conform IVS-2001, evaluatorul intern este fie un funcţionar al
întreprinderii - posesorul unei părţi din activele evaluate, fie un funcţionar de
contabilitate al firmei, responsabil de elaborarea rapoartelor financiare.
Evaluatorul intern în general trebuie să corespundă cerinţelor de independenţă şi
obiectivitate profesională în conformitate cu Codul de conduită, însă cerinţele
de a face public raportul sau reglementarea de stat nu-i permit să corespundă
condiţiilor pentru calitatea de evaluator independent.
Evaluatorul extern, conform IVS-2001, este o persoană care nu are un interes
material sau de altă natură semnificativ în compania clientului, sau legat de
proprietatea analizată, de alţi evaluatori.
Toţi evaluatorii care efectuează lucrările în conformitate cu IVS, trebuie să
corespundă cerinţelor de imparţialitate, obiectivitate profesională şi sinceritate,
conform codului de conduită, să fie independent, cerinţăcare, de asemenea, se
întîlneşte foarte frecvent în contractul de evaluare. în unele ţări, se stabilesc
cerinţe mai detaliate în ce priveşte independenţa evaluatorului. După cum
vedem din definiţiile prezentate, IVS dau nişte definiţii mai puţin clare
categoriilor de evaluatori. în opinia noastră, lucrul acesta se explică prin
complexitatea elaborării de definire unică a evaluatorilor pentru toate ţările
membre de către Comitetul pentru elaborarea Standardelor Internaţionale de
Evaluare. în felul acesta, IVS oferă asocia-ţiilor naţionale ale evaluatorilor
posibilitatea de a stabili cerinţe mai detaliate faţă de diferitele categorii de
evaluatori.
In Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
independenţa evaluatorului este definită în articolul 23 "Restricţii privind
activitatea şi independenţa evaluatorului", în care sînt enumerate cazurile în care

79
evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării.
Asta se întîmplă atunci cînd evaluatorul este:
a) proprietar al obiectului evaluării;
b)fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei
juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d)rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit. a) - с)9.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nu se admite intervenţia
beneficiarului sau a altor persoane interesate în activitatea evaluatorului în
scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării. Cuantumul retribuirii muncii
evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a obiectului evaluării.
Cu toate deosebirile în tradiţiile şi practica evaluării, cerinţele de
independenţă a evaluatorului sînt înaintate de legislaţia naţională din majoritatea
ţărilor. Totodată, noţiunea "independenţa evaluatorului" poate fi privită atît din
punct de vedere juridic, cît şi din punct de vedere etic.
Noţiunea "independenţa evaluatorului", de obicei, este examinată mai
detaliat în documentele asociaţiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una
din sarcinile principale ale organizaţiilor bazate pe autoreglementare este
menţinerea bunei reputaţii, a imaginii nepătate a membrilor săi.
Independenţa evaluatorului este examinată atît sub aspect formal, cît şi
faptic. Evaluatorul trebuie să-şi declare sincer şi univoc independenţa faţă de
beneficiar (client) în raportul de evaluare. Fiecare evaluator trebuie să tindă spre
aceea ca orice client să-1 privească ca pe o persoană terţă, preocupată numai de
formarea unei opinii profesionale, calificate în procesul de efectuare a evaluării.
Independenţa evaluatorului poate fi prejudiciată de următoarele împrejurări:
• implicarea beneficiarului de servicii de evaluare în procese judiciare în
curs;
• participarea financiară a evaluatorului în afacerile beneficiarului sub orice
formă;

• dependenţa financiară şi materială a evaluatorului de beneficiar

(participarea în comun la investiţii, creditare, etc.);

• ospitalitatea exagerată a beneficiarului, precum şi primirea de la el de

mărfuri şi servicii la preţuri cu mult mai mici decît preţurile reale de pe piaţă;
participarea evaluatorului, precum şi a conducătorilor întreprinderii de
evaluare în orice organe de conducere ale întreprinderii clientului

• examinarea chestiunii privind numirea evaluatorului într-o funcţie de

conducere la întreprinderea-client;
9 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.
80
 • recomandări imprudente privind investiţiile financiare în organizaţiile în
care însuşi evaluatorul are interes financiar.
Se consideră că independenţa evaluatorului a fost încălcată dacă împre-
jurările enumerate au apărut, au continuat să existe şi li s-a pus capăt în perioada
în care trebuiau să fie prestate serviciile de evaluare. Dacă evaluatorul prestează
din însărcinarea beneficiarului şi alte servicii, de exemplu, consultare sau
instruire, trebuie urmărit ca aceste servicii să nu influenţeze asupra
independenţei evaluatorului.

6.3. Drepturile şi obligaţiile evaluatorului

în conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul

este în drept10:
• să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform
legislaţiei şi contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
• să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de
evaluare;
• să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea
evaluării, cu excepţia datelor ce constituie secret comercial;
• să inspecteze obiectul evaluării;
• să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea
în evaluare a altor evaluatori şi specialişti;
• să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la
activitatea acestora;
• să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea
certificatului său de calificare;
să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale
privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului
care a eliberat certificatul de calificare în instanţa contenciosului administrativ.
Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie,
efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul:
• a încălcat clauzele contractului de evaluare
• nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care
conţin date incomplete sau eronate;
• nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;
• a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra
rezultatelor evaluării.
Evaluatorii care evaluează bunurile imobile în scopul impozitării au aceleaşi
drepturi ca şi evaluatorii care efectuează evaluarea individuală, dar cu unele
amendamente. De exemplu, în cazul evaluării în scopul impozitării evaluatorul

10 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.

81
nu poate să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare, să
determine metodele de evaluare şi tehnicile concrete de calcul, deoarece el
trebuie să utilizeze instrucţiunile special elaborate pentru tipul respectiv de
evaluare. Evaluatorul care efectuează evaluarea bunurilor imobile în scopul
impozitării nu poate să refuze efectuarea evaluării din motivele enumerate mai
sus, deoarece evaluarea obligatorie diminuează considerabil influenţa factorului
subiectiv asupra rezultatului.
Uneori, în cazul evaluării obligatorii în scopul impozitării, proprietarul
bunului imobiliar refuză să asigure accesul evaluatorului la obiectul ce urmează
a fi evaluat. în acest caz, evaluatorul este în drept să estimeze valoarea
obiectului conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de
valoarea unor bunuri similare.

Evaluatorul este obligat:

• să efectueze evaluarea în conformitate cu cerinţele legislaţiei, cu

standardele naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de
evaluare;
• să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării
atunci cînd apar circumstanţe ce împiedică efectuarea lucrării, de exemplu, cînd
beneficiarul prezintă acte care conţin date incomplete sau eronate, cînd intervine
în acţiunile evaluatorului.
Evaluatorul, de asemenea, trebuie să respecte cerinţele codului etic, care
interzice efectuarea evaluării în cazul apariţiei unor dubii în ce priveşte
independenţa evaluatorului. Deseori cerinţa de independenţă a evaluatorului
poartă un caracter discutabil. în practică este foarte dificil să se obţină
independenţa completă a evaluatorului. De exemplu, în privinţa evaluatorilor
care lucrează în cadrul burselor sau agenţiilor imobiliare (ceea ce se întîmplă în
majoritatea cazurilor în Moldova) noţiunea de "independenţă" poate fi folosită
doar cu multe rezerve. Pornind de la principiul independenţei, aceeaşi firmă nu
poate să evalueze bunurile imobiliare şi în acelaşi timp să intermedieze
vînzarea, cumpărarea, schimbul acestor proprietăţi, etc.
Relaţiile dintre agenţii intermediari şi evaluatori sînt destul de complicate,
întrucît ei trebuie să colaboreze şi în acelaşi timp să concureze, în prezent, la
efectuarea operaţiilor cu bunuri imobiliare, de cele mai dese ori, informaţia
despre valoarea obiectului provine de la broker. Orientîndu-se bine în situaţia de
pe piaţă, specialiştii pot estima valoarea bunurilor imobiliare cu o precizie de
pînă la 3-5%, de aceea, clienţii nu simt necesitatea confirmării obiectivitătii
acestor rezultate din partea evaluatorilor, care ei înşişi utilizează bazele de date
ale respectivelor agenţii imobiliare. în cazul în care clientul nu este mulţumit de
rezultatele evaluării făcute de agentul intermediar (broker), el poate apela la

82
serviciile evaluatorului pentru a-şi verifica îndoielile. Uneori asta poate aduce
un folos considerabil.
O altă obligaţie a evaluatorului este să efectueze evaluarea în mod
conştiincios, ceea ce înseamnă identificarea şi determinarea corectă a obiectului
evaluării, stabilirea scopului evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor
evaluării. în procesul de efectuare a evaluării, evaluatorul este obligat să ia în
considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, iar
după finalizarea evaluării să întocmească un raport obiectiv şi argumentat.
Efectuarea conştiincioasă a evaluării mai înseamnă şi inspectarea obligatorie
de către evaluator a obiectului evaluării. Fără confirmarea datelor despre
obiectul evaluării, evaluatorul nu poate garanta obiectivitatea rezultatelor
muncii sale. Chiar şi procedura de evaluare a locuinţelor de la bloc este un lucru
mult mai complex decît pare la prima vedere. Chiar şi apartamente identice ca
proiect din aceeaşi casă se pot deosebi prin suprafaţă, starea locuinţei, data
ultimei reparaţii capitale, vederea de la geamuri, etc. Orientîndu-se numai după
opinia beneficiarului, efectuînd evaluarea fără a lua cunoştinţă de obiectul
evaluării, evaluatorul fără să vrea riscă să devină complice al unor escroci care
evaluează o locuinţă ce de fapt nu există.
La efectuarea evaluării, evaluatorul este obligat să asigure confidenţialitatea
informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei.
Evaluatorul, indiferent de statutul său, este obligat să respecte normele etice
şi regulile activităţii de evaluare stabilite în Codul Etic European şi regulile de
conduită stabilite de organizaţia profesională a evaluatorilor. Ţinînd seamă de
specificul dezvoltării activităţii de evaluare în ţările cu economie de tranziţie, în
particular în Moldova, o serie de norme etice au fost incluse în Legea cu privire
la activitatea de evaluare. De exemplu, în lege a fost inclusă prevederea că
cuatumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea
finală a obiectului evaluării.
Cerinţele Legii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale
de evaluare (Internaţionale şi Europene) lasă evaluatorilor un spaţiu larg de
creaţie. Fiecare evaluator este în drept să-şi aleagă sursele de informaţie şi
metodele de analiză a ei, metodele şi tehnicile de evaluare, de aceea rezultatele
investigaţiilor la diferiţi evaluatori pot să difere întrucîtva. în orice caz însă,
evaluatorii nu reprezintă partea interesată în tranzacţie şi sînt orientaţi numai
spre furnizarea informaţiei demne de încredere. Cu cît mai înalt este potenţialul
lor profesional şi normele etice, cu atît mai bine, deci şi mai obiectiv lucrează
ei.

6.4. Responsabilitatea evaluatorului. Asigurarea de

răspundere civilă (profesională)

83
 Răspunderea evaluatorului pentru neefectuarea sau efectuarea incorectă a
evaluării este discutată destul de frecvent în literatura de specialitate. Pentru a
determina clar limitele răspunderii evaluatorului, trebuie să revenim la
concepţia organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova. Evaluarea
bunurilor imobiliare în Moldova se efectuează în numele întreprinderii în cadrul
căreia lucrează fie şi un singur evaluator. întreprinderea de evaluare poate fi o
persoană fizică sau juridică înregistrată în modul stabilit în Republica Moldova
în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de
organizare11. întreprinderea încheie contract cu beneficiarul pentru prestarea
serviciilor de evaluare, poartă răspundere materială în faţa beneficiarului pentru
rezultatele evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta. Măsura răspunderii
materiale se stipulează în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru falsificarea
intenţionată a rezultatelor evaluării, nerespectarea principiului de independenţă,
de conştiinciozitate şi de confidenţialitate a evaluării. în cazul depistării
încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului, întreprinderea de
evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei 12. în contractul de muncă
încheiat de evaluator cu întreprinderea se recomandă a se stabili răspunderea
evaluatorului pentru prejudiciule cauzate beneficiarului prin acţiunile incorecte
ale evaluatorului.
Asigurarea profesională (de răspundere civilă) este un mijloc de compensare
a despăgubirii plătite de întreprinderea de evaluare pentru încălcarea de către
evaluator a obligaţiilor sale profesionale ca urmare a neglijenţelor, erorilor sau
scăpărilor din vedere comise.

Standardele Europene de Evaluare prezintă asigurarea profesională a

evaluatorului ca pe una din cerinţele cele mai importante 13. Conform Legii j
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, asigurarea de
'•.răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie suplimentară de
•garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare şi se
efectuează în baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, 'acă
aceasta se prevede în contractul de prestare a serviciilor de evaluare',
întreprinderea de evaluare care a încheiat contract de asigurare se jlnurneşte
asigurat. Pretenţiile faţă de întreprinderea de evaluare (asigurat) ipot fi înaintate
atît de către beneficiari, cît şi de către persoanele aflate în I relaţii contractuale
cu asiguratul, dar care au dreptul să înainteze pretenţii în î legătură cu cauzarea
de prejudicii intereselor lor patrimoniale.

11 Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare, art. 1.

12 Idem, art. 24.
13 European Valuation Standards, 2000, S.2.05.(v).

84
 Prin răspunderea civilă (profesională) a asiguratului se înţelege apariţia
obligaţiei asiguratului, în conformitate cu legea sau legată de posibilitatea
înaintării pretenţiilor din partea unor persoane terţe, de a compensa
prejudiciile cauzate intereselor patrimoniale ale unei/unor persoane şi apărută
în legătură cu efectuarea activităţii de evaluare de către asigurat.
Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare poate fi
realizată prin încheierea contractului de asigurare pentru un tip anumit de
activitate de evaluare sau printr-un contract concret de evaluare a unui bun
imobiliar. în contractul de asigurare se indică în mod obligatoriu persoana al
cărei risc de răspundere pentru cauzarea de prejudicii este asigurat. Dacă
această persoană nu este indicată, se consideră asigurat riscul întreprinderii de
evaluare.
Contractul de asigurare se consideră încheiat în folosul persoanelor, averii
cărora i s-au cauzat prejudicii, chiar dacă contractul este încheiat în folosul
întreprinderii de evaluare".
în conformitate cu contractul de asigurare, asigurătorul se obligă să
plătească despăgubire de asigurare în limitele sumei stabilite de contract în
caz de producere a riscului asigurat.
Risc asigurat (caz de asigurare) înseamnă cauzarea de prejudiciu unei
terţe persoane de către întreprinderea de evaluare în procesul de prestare a
serviciilor de evaluare. Riscul asigurat trebuie să fie stabilit printr-o decizie a
instanţei de judecată sau prin recunoaşterea de însăşi întreprinderea de
evaluare, cu acordul asigurătorului, a răspunderii în faţa terţei persoane
pentru prejudiciul cauzat, care poate servi drept temei pentru pretenţie de
despăgubire sau acţiune în justiţie, înaintate în conformitate cu normele de
drept civil.
Suma asigurării se stabileşte în contractul comun de asigurare dintre
asigurător şi întreprinderea de asigurare. Pentru a decide ce sumă de acope-
rire a riscului este necesară, trebuie analizată activitatea din trecut şi prezent
a întreprinderii, încercîndu-se a se aprecia mărimea eventualului prejudiciu
1
Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de
evaluare, art. 25.
2
Правила страхования профессиональной
care s-ar putea produce de neglijenţele comise de evaluator, şi nu numai a
prejudiciului de ordin patrimonial, ci şi a unor prejudicii în cadrul riscurilor
potenţiale privind compensarea prejudiciului personal.

Răspunderea întreprinderii de evaluare asigurate se extinde asupra

evenimentelor ce s-au produs în perioada de acţiune a contractului de
asigurare ca urmare a încălcărilor comise de întreprinderea de evaluare în
procesul efectuării lucrării:
• erori neintenţionate;
85
 • neglijenţe şi scăpări;
• divulgarea informaţiei confidenţiale;
• pierderea şi deteriorarea bunurilor (documente, materiale, etc.);
• alte acţiuni, special stipulate în contractul de asigurare.
în cazul realizării riscului asigurat, compania de asigurare acoperă:
• prejudiciul material cauzat de întreprinderea de evaluare unor terţe
persoane;
• cheltuielile suplimentare ale întreprinderii de evaluare pentru descoperirea
tuturor împrejurărilor şi cauzelor legate de realizarea riscului asigurat;
• cheltuielile de judecată şi cheltuielile întreprinderii de evaluare la
compensarea prejudiciului pricinuit de cazul de asigurare.
Răspunderea asigurătorului pentru cheltuielile suplimentare, cheltuielile de
judecată împreună cu suma despăgubirii de asigurare nu poate fi mai mare decît
suma de asigurare stabilită în contractul de asigurare.
Apărarea de asigurare nu se răspîndeşte asupra următoarelor:
• pretenţiile întemeiate pe împrejurările ce s-au produs înainte de
încheierea contractului de asigurare;
• pretenţiile apărute în legătură cu acţiunile evaluatorului ca urmare a stării
de beţie alcoolică, narcotică, toxică;
• prejudiciul moral, daunele sub formă de cîştig nerealizat, penalitate
contractuală;
• pagubele cauzate ca urmare a confiscării, rechiziţiei, sechestrării
bunurilor la indicaţia organelor de stat;
• orice cerinţe de compensare a prejudiciului cauzat în legătură cu
condiţiile externe nefavorabile (acţiunile autorităţilor, acţiunile teroriştilor,
grevele, tulburările populaţiei, etc.);
• evenimentele ce s-au produs ca urmare a săvîrşirii de către asigurat sau un
terţ păgubaş a unei infracţiuni premeditate care a produs realizarea riscului
asigurat sau a acţiunilor în care ancheta sau instanţa de judecată a constatat
existenţa intenţiei.
Cu cauzarea premeditată a daunei se echivalează şi acţiunile săvîrşite sau
inacţiunea în cazul cărora cauzarea pagubei este aşteptată cu o probabilitate
destul de mare şi sînt comise conştient de către persoana răspunzătoare de
.aceste acţiuni.
6.5. Drepturile şi obligaţiile asiguratului şi asigurătorului
întreprinderea de evaluare care a încheiat contract de asigurare este în drept
să ceară de la asigurător îndeplinirea obligaţiilor contractuale; să desfacă înainte
de termen contractul; în cazul în care contractul este încheiat în folosul unei
terţe persoane asigurate, asiguratul o poate înlocui cu o altă persoană pînă la
realizarea riscului asigurat.
86
 întreprinderea de evaluare (asiguratul) este obligată:
• la încheierea contractului de asigurare să-i facă cunoscute asigurătorului
toate circumstanţele despre care ştie că au importanţă la determinarea gradului
de risc, de asemenea să-1 informeze despre încheierea contractelor de asigurare
cu alţi asigurători;
• în perioada de acţiune a contractului să i se aducă la cunoştinţă fără
întîrziere asigurătorului apariţia noilor circumstanţe de natură să implice o
creştere semnificativă a riscului;

• să plătească prima (taxele) de asigurare stipulate în contract;

• să respecte clauzele contractului de asigurare;
• să efectueze activitatea de evaluare în conformitate cu regulile stabilite şi
general acceptate şi cu cerinţele de asigurare a securităţii pentru terţele
persoane.

Asigurătorul este în drept să verifice informaţia prezentată de către

asigurat; pe măsura necesităţii să adreseze cereri organelor competente; să
rezilieze contractul de asigurare în cazul în care se va descoperi că asiguratul a
prezentat informaţii intenţionat false la încheierea contractului de asigurare; în
cazul modificării gradului de risc să ceară modificarea clauzelor contractului
de asigurare. Asigurătorul este în drept să reprezinte interesele asiguratului în
instanţă sau să-i apere drepturile în alt mod (acest drept nu este o obligaţie a
asigurătorului).
Asigurătorul este obligat: să-1 facă cunoscut pe asigurat cu regulile de
asigurare; să asigure confidenţialitatea în relaţiile cu asiguratul, cu excepţia
cazurilor prevăzute de legislaţie. După primirea informaţiei avînd indicii
riscului asigurat, asigurătorul este obligat: să clarifice circumstanţele realizării
evenimentului; în cazul recunoaşterii realizării riscului asigurat să se
întocmească actul de asigurare şi să se estimeze mărimea pagubei; după
obţinerea documentelor necesare, să se calculeze suma despăgubirii de

asigurare; în cazul realizării riscului asigurat, să se facă plata despăgubirii de

asigurare (sau să refuze plata) în termenul stipulat în contract după primirea
tuturor documentelor necesare.
Regulile de asigurare a răspunderii profesionale presupun că asiguraţilor care
au încheiat contracte de asigurare pe un termen de cel puţin un an şi riscuri de
asigurare care nu s-au realizat, la încheierea contractului de asigurare pentru
perioada următoare li se poate acorda o reducere de 10%-15%.
Avînd în vedere faptul că concepţia activităţii de evaluare în majoritatea
ţărilor cu economie de tranziţie presupune participarea la efectuarea evaluării

87
atît a evaluatorilor, cît şi a întreprinderilor de evaluare, în cazul evaluării în scop
de asigurare deseori apare întrebarea: asupra cui cade răspunderea?
Dacă evaluatorul practică activitatea profesională cu statut juridic-
organizaţional de întreprindere sau societate individuală, atunci răspunderea îi
revine lui personal. In cazul unei societăţi (asociaţii), răspunderea va fi solidară.
Răspunderea personală nu dispare dacă evaluatorul încetează să mai practice
activitatea profesională, ci rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului de
prescripţie.
Dacă evaluatorul lucrează în componenţa unei întreprinderi - persoană
juridică, răspunderea pentru lucrul efectuat o poartă întreprinderea.
După cum arată experienţa asigurării de răspundere civilă a întreprinderii în
ţările dezvoltate, toţi asigurătorii insistă ca asiguraţii să plătească de sine stătător
o parte din cheltuielile pentru fiecare acţiune de despăgubire, adică să efectueze
plata suplimentară. Totodată, multe întreprinderi de evaluare se conduc de
următoarele repere: nivelul plăţii suplimentare trebuie să constituie de la 1%
pînă la 3% din venitul din onorariul pentru evaluarea efectuată. Pentru firmele
mici însă, aceasta creează anumite dificultăţi, dacă se are în vedere faptul că
asiguraţii stabilesc niveluri minime destul de înalte ale plăţii suplimentare. De
exemplu, în Marea Britanie întreprinderilor de evaluare li se cere o acoperire a
riscului de cel puţin 250 000 de lire sterline pentru fiecare acţiune de
despăgubire. Dacă onorariul pentru servicii depăşeşte suma de 125 000 de lire
sterline, atunci întreprinderea trebuie să aibă o acoperire a riscului (de asigurare)
care să depăşească de două ori venitul din onorariu14.

în conformitate cu standardele profesionale pentru activitatea de evaluare, la

etapa de încheiere a contractului de executare a lucrărilor de evaluare
evaluatorul este obligat să informeze beneficiarul ce calificare are şi dacă este
asigurat. Experienţa ţărilor dezvoltate arată că o simplă scrisoare
cu indicarea la ce firmă este asigurată întreprinderea de evaluare, iar în caz e
necesitate, a limitelor despăgubirii de asigurare este suficientă pentru ajoritatea
beneficiarilor. Unii clienţi pot cere suplimentar întreprinderii de valuare
eliberarea unui certificat, special pentru ei, care să confirme că treprinderea corespunde cerinţelor
lor privind problemele asigurării.
Dacă întreprinderea de evaluare atrage la efectuarea evaluării şi consul-nţi-
subantreprenori, atunci întreprinderea poartă răspundere deplină pentru cţiunile
lor. Majoritatea contractelor de asigurare a răspunderii profesionale revăd în
mod automat acoperirea de asigurare pentru acţiunile consul-nţilor-
subantreprenori, deşi asigurătorii îşi rezervă totuşi dreptul de a ntenta o acţiune
împotriva subantreprenorului acţiunile cărora au condus la 'apariţia cazului de
acţiune injustiţie.

14 Professional indemnity claims: some lessons to be learned. - London: Griffiths and Armour Insurance Brokers. - Volume
II. - 1997.
88
 ASOCIAŢIILE PROFESIONALE ALE
EVALUATORILOR

7.1. Scopurile şi sarcinile creării asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor

Un rol important în formarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare îl joacă

asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor. Aceste organizaţii au fost create în toate
ţările în care evaluarea s-a constituit ca gen independent de activitate.
In conformitate cu legislaţia Republicii Moldova, asociaţia obştească este o
formaţiune benevolă, independentă, autonomă, care s-a constituit în urma
exprimări libere a voinţei cetăţenilor ce s-au reunit în temeiul intereselor
profesionale şi/sau al altor interese comune pentru realizarea în comun a
drepturilor civile, economice, sociale şi culturale şi care nu urmăresc scopuri de
obţinea profitului15.
Asociaţiile obşteşti se înfiinţează şi acţionează în scopul realizării şi apărării
drepturilor civile, economice, sociale şi a altor drepturi şi libertăţi, dezvoltării
activismului social şi a spiritului de iniţiativă al cetăţenilor; satisfacerii
intereselor lor profesionale şi de amatori în domeniul creaţiei ştiinţifice, tehnice,
artistice; extinderii relaţiilor internaţionale; realizarea altor activităţi ce nu
contravin legislaţiei. în funcţie de scopul creării, toate asociaţiile obşteşti şi
împart în două grupe: asociaţii social-utile şi asociaţii de avantaj reciproc.
Asociaţiile social-utile sînt asociaţiile care au ca domeniu de activitate
apărarea drepturilor omului, instruirea, dobîndirea şi răspîndirea cunoştinţelor,
ocrotirea sănătăţii, ajutorul social populaţiei, sprijinirea culturii, artei, protecţiei
mediului înconjurător şi a altor sfere avînd caracter de folos obştesc.
Asociaţiile de avantaj reciproc sînt create pentru satisfacerea intereselor
particulare, corporative ale membrilor lor.
Asociaţiile obşteşti sînt create şi activează pe principiile liberului
consimţămînt, independenţei, autonomiei şi egalităţii în drepturi a tuturor
membrilor (participanţilor).

15 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaţiile obşteşti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.
89
 Asociaţiile obşteşti sînt libere în determinarea structurii lor interioare,
alegerea scopurilor, formelor şi metodelor de activitate.
Membri ai asociaţiilor obşteşti pot fi cetăţeni ai Republicii Moldova, etăţeni
străini şi persoane fără cetăţenie, dacă legislaţia cu privire la lujumite categorii
de asociaţii obşteşti nu prevede altceva. I Membri ai asociaţiei obşteşti pot fi
persoane fizice şi juridice (asociaţii Obşteşti) interesate în realizarea scopurilor
şi sarcinilor asociaţiei respective, ^e îşi legalizează calitatea de membru prin
depunerea unei cereri individuale sau a unui alt document.
Asociaţiile obşteşti pot intra în componenţa altor asociaţii obşteşti cu drepturi
de membri dacă statutele asociaţiilor prevăd acest lucru. In acest caz, asupra lor
se extind drepturile şi obligaţiile membrilor - persoane fizice.
în momentul constituirii asociaţiei obşteşti poate fi aleasă una din
următoarele forme de organizare juridică: mişcare obştească, organizaţie
obştească, instituţie obştească.
Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se înfiinţează ca organizaţii obşteşti.
Organizaţia obştească este o asociaţie obştească bazată pe cantitatea de membru
fixată, creată pentru activitate în comun în scopul realizării scopurilor statutare
ale cetăţenilor asociaţi şi apărării intereselor lor comune16.
Legea cu privire la activitatea de evaluare defineşte funcţiile şi sarcinile
principale ale organizaţiilor obşteşti ale evaluatorilor în contextul organizării
activităţii de evaluare. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor sînt persoane
juridice, care:
• asigură condiţii pentru activitatea profesională a membrilor asociaţiei
participînd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;
• asigură instruirea profesională a membrilor asociaţiei, organizează pentru
ei cursuri de perfecţionare profesională;
• elaborează codul deontologic al membrilor asociaţiei şi supraveghează
respectarea lui;
• optimizează metodologia evaluării, organizează activitatea de cercetări
ştiinţifice în domeniul evaluării;
• organizează şi desfăşoară seminare, conferinţe, congrese ale evaluatorilor,
popularizează cunoştinţele în domeniul evaluării;
• apără drepturile şi reprezintă interesele subiecţilor evaluării pe piaţa
serviciilor de evaluare;
• exercită controlul asupra calităţii serviciilor de evaluare prestate de
membrii asociaţiei;
• colaborează cu organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din alte ţări.
• Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor, exprimînd interesele profesionale
ale membrilor lor, trebuie să elaboreze standardele de evaluare, obligatorii
pentru a fi aplicate de către toţi membrii organizaţii. Aceasta va contribui la

16 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaţiile obşteşti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.
90
ridicarea nivelului calităţii serviciilor de evaluare prestate de membrii
organizaţiei, va crea o anumită reputaţie organizaţiei obşteşti.
•
• 7.2. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Moldova
• Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor au luat fiinţă în Moldova pe la
mijlocul anilor '90cînd a apărut necesitatea asocierii participanţilor la piaţa
imobiliară şi apărării intereselor lor profesionale. Conform clasificării
prezentate mai sus, |toatej^ciatiileL evaluatorilor sînt asociaţii de avantaj
reciprocjcreate pentru apărarea drepturilor corporative ale membrilor lor.
^Aproape concomitent în Moldova au apărut trei asociaţii obşteşti ale
evaluatorilor Asocmixa Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI),
Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (AREPE),
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM). 'Mai activ s-au
manifestat primele două asociaţiQAsociaţia Participanţilor Profesionişti la
Piaţa Imobiliară a reunit reprezentanţii celor mai cunoscute burse imobiliare
din Moldova. Aria principală de activitate a membrilor acestei asociaţii o
constituia piaţa imobiliară din Chişinău şi unele oraşe de subordonare
republicană. ^Asociaţia reunea nu numai specialişti din domeniul evaluării, ci şi
agenţi imobiliari (brokeri), jurişti, auditori/AEPI organiza conferinţe în
problemele dezvoltării pieţei imobiliare şi ale pieţei serviciilor de evaluare,
cercetări de analiză a dezvoltării pieţei şi a infrastructurii ei. Asociaţia
Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare reunea specialiştii în
domeniul evaluării bunurilor imobiliare cu destinaţie agricolă. Membri ai
AREPE au devenit savanţii şi specialiştii de frunte în domeniul economiei şi
gestiunii bunurilor imobiliare, jfn 1998, AREPE a devenit membru asociat al
Grupului European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA)
• noiembrie 1999, Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară
şi Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare s-au unit,
formînd Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova.^ AREPE a
intrat în componenţa Camerei Naţionale de Imobil ca persoană
juridicăjpăstrîndu-şi independenţa financiară, economică şi organizaţională.
Drepturile de membru asociat al TEGoVA au fost delegate Camerei de Imobil.
• 7.2.1. Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare
• Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (AREPE)
a fost creată la 23 iulie 1996 cu denumirea "Asociaţia Profesională a Experţilor
pentru Evaluare la Sat". în iulie 1998 această denumire a fost schimbată în
"Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare". AREPE este o
asociaţie benevolă non-profit a persoanelor fizice, care contribuie la dezvoltarea
evaluării, precum şi la dezvoltarea activităţii legate de aceasta în Republica
Moldova. Scopul principal al asociaţiei este propagarea activităţii profesionale

91
de evaluare în Moldova. Pentru realizarea scopului propus, asociaţia efectuează
următoarele genuri de activitate:
• dezvoltarea învăţământului şi instruirii evaluatorilor;
• supravegherea respectării eticii profesionale de către membrii asociaţiei;
• dezvoltarea terminologiei şi a metodelor de evaluare, dezvoltarea
standardelor şi a normelor juridice, elaborarea recomandărilor pentru
perfecţionarea lor;
• reprezentarea membrilor asociaţiei şi apărarea intereselor şi drepturilor lor
în organele administrative, legislative şi judiciare;
• colaborarea cu organele guvernamentale şi cu alte asociaţii profesionale,
de exemplu, cu asociaţiile contabililor, băncilor comerciale, ale notarilor în
contextul propagării în Moldova a normelor internaţional recunoscute.
Asociaţia are dreptul să achiziţioneze, să arendeze (închirieze) proprietăţi
mobiliare şi imobiliare; să deschidă şi să închidă conturi în bănci; să ia credite şi
împrumuturi; sa angajeze şi să concedieze lucrători; să creeze filiale ale
asociaţiei; să se prezinte în nume propriu şi să reprezinte membrii săi în
organele legislative, executive şi judiciare.
Asociaţia publică materiale informative, didactice şi metodice; finanţează,
publică şi difuzează literatură de specialitate şi materiale ştiinţifice în
problemele evaluării activelor; organizează seminare, conferinţe şi alte activităţi
didactice în problemele evaluării bunurilor imobiliare. Membrii asociaţiei
contribuie activ la elaborarea multor legi şi altor acte normative în problemele
ce ţin de evaluare bunurilor imobiliare, a terenurilor, inclusiv celor cu destinaţie
agricolă. Prima carte în Moldova în problemele evaluării terenurilor de
asemenea a fost scrisă de membri ai AREPE 17. \f Membri ai asociaţiei pot fi
cetăţenii Republicii Moldova şi ai altor ţări, cetăţeni străini cu reşedinţă
permanentă în Moldova, indiferent de rasă, sex, confesiune şi convingeri
politice.
în funcţie de nivelul cerinţelor ce sînt înaintate faţă de membrii asociaţiei,
toţi membrii asociaţiei se împart în patru grupe: membri plini, membri asociaţi,
membri de onoare şi membri corporativi.
Membrii plini ai asociaţiei trebuie să aibă studii superioare, o pregătire
specială în domeniul evaluării, experienţă practică de lucru pe piaţa imobiliară,
să nu aibă antecedente penale, să se bucure de o bună reputaţie din punct de
vedere juridic, etic, profesional.
Membru asociat al asociaţiei poate fi orice persoană care a terminat cursuri
acreditate de evaluare, sau cursuri similare economice sau tehnice; care doreşte
să obţină experienţă practică de lucru pe piaţa serviciilor de evaluare; care are
vechime în muncă pe piaţa imobiliară din Moldova de cel puţin un an, care nu
are antecedente penale şi se bucură de o reputaţie impecabilă.

17 T. Bajura, I. Botnarenco, V. Moroz. îndrumător pentru proprietarii cotelor de pămînt şi ai loturilor de pe lîngâ casă. -
Chişinău: ARC, 1997.
92
 Titlul de membru de onoare se acordă persoanelor care, în opinia Consiliului
de conducere al asociaţiei, au adus o contribuţie importantă la statornicirea
profesiei de evaluator, dar nu corespunde tuturor cerinţelor mai sus enumerate.
Membrul de onoare trebuie să recunoască statutul şi regulile de conduită în
activitatea profesională pentru membrii asociaţiei, precum şi Codul etic al
Grupului European al Asociaţiilor de Evaluatori.
Dacă peste 75% din parteneri (fondatori) sau membri ai consiliului de
conducere al firmei sînt membri plini ai asociaţiei, atunci o astfel de firmă poate
înainta cerere pentru a deveni membru corporativ al asociaţiei. Activitatea unei
astfel de firme nu trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi
activităţii profesionale a membrilor asociaţiei. Dacă membri plini ai asociaţiei
sînt mai puţin de 75% din partenerii (fondatorii) firmei, atunci o astfel de firmă
are dreptul să indice clar şi univoc în publicitatea sa numai faptul că unul sau
altul din specialiştii ei sînt membri ai asociaţiei.
Toţi membrii asociaţiei au dreptul să utilizeze titlul de membru al asociaţiei,
de categoria respectivă; să aleagă şi să fie ales în Consiliul de conducere al
asociaţiei (pentru membrii plini şi asociaţi); să se folosească de serviciile şi
bunurile asociaţiei în modul stabilit de Consiliul de conducere; să facă
propuneri privind dezvoltarea AREPE; să se publice în publicaţiile asociaţiei şi
să primească aceste publicaţii.
Toţi membrii AREPE sînt obligaţi:
• să respecte statutul şi actele normative ale asociaţiei, să îndeplinească
deciziile şi regulile adoptate de Consiliul de conducere;
• să păstreze şi să folosească în modul corespunzător patrimoniul
asociaţiei;

• să plătească la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru;

• să menţină reputaţia asociaţiei şi să respecte etica evaluatorului;
• să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială ce priveşte
asociaţia;
• să-şi aducă contribuţia la sprijinul informaţional al asociaţiei. Membrii
plini şi cei asociaţi au dreptul la obţinerea diplomelor de forma
aprobată de Consiliul de conducere, care confirmă calitatea lor de membru al
asociaţiei şi semnate de preşedintele ei. Aceste diplome se păstrează la ei atîta
timp cît sînt membri ai asociaţiei.

Organul suprem de conducere al asociaţiei este adunarea generală, care

aprobă statutul asociaţiei şi introduce modificări la el, alege Consiliul de
conducere şi comisia de revizie, ascultă dările lor de seamă; aprobă rapoartele
privind rezultatele activităţii asociaţiei; ia decizii în problemele legate de

93
încetarea activităţii asociaţiei; discută direcţiile şi sarcinile principale în
activitatea asociaţiei.
Consiliul de conducere al asociaţiei este organul ei de lucru şi este compus
din preşedinte, vicepreşedinte şi membri ai consiliului de conducere. Consiliul
de conducere este reprezentantul legitim al asociaţiei în perioada dintre
adunările generale. Şedinţele consiliului de conducere se convoacă după
necesitate, dar nu mai rar de patru ori pe an. Consiliul de conducere ia decizii cu
o majoritate simplă de voturi.
Adunarea generală alege, de asemenea, comisia de revizie pe un termen de
pînă la trei ani. Membrii comisiei de revizie au dreptul să participe la şedinţele
Consiliului de conducere al asociaţiei cu drept de vot consultativ. Comisia de
revizie este subordonată adunării generale a asociaţiei şi îşi face darea de seamă
în faţa ei. Comisia de revizie controlează activitatea economică şi financiară a
AREPE; verifică respectarea statutului şi a hotărîrilor adunării generale şi ale
consiliului de conducere; prezintă adunării generale concluziile şi propunerile în
baza rezultatelor reviziilor.

7.2.2. Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova'

Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova (CNI-RM) este o

asociaţie benevolă non-profit non-guvernamentală a persoanelor fizice şi
juridice, care contribuie la dezvoltarea activităţii de evaluare şi a domeniilor
înrudite pe baza comunităţii de interese a membrilor ei. Camera de Imobil este o
persoană juridică, are denumire de firmă, balanţă independentă, conturi în bănci,
ştampilă, blanchete cu denumirea firmei şi rechizitele necesare, emblemă şi
drepturi exclusive de utilizare a lor.
Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil sînt:
• contribuirea la formarea şi dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei
serviciilor de evaluare în Moldova;

• apărarea intereselor şi drepturilor participanţilor profesionişti la piaţa

imobiliară.
Camera de Imobil din Moldova îşi propune să-şi desfăşoare activitatea în
următoarele direcţii: să dezvolte pregătirea membrilor săi în domeniul activităţii
de evaluare, să organizeze stagieri, procesul de certificare şi atestare a
participanţilor la piaţa imobiliară în domeniul activităţii de evaluare; să
efectueze expertize independente în probleme de evaluare; să dezvolte etica
profesională a evaluatorului şi să controleze respectarea ei de către membrii
asociaţiei.

94
 Camera Naţională de Imobil participă şi la elaborarea bazei normative şi
juridice a activităţii de evaluare, reprezintă membrii asociaţiei şi apără
drepturile şi interesele lor în organele administrative, legislative şi judiciare.
Camera de Imobil stabileşte şi perfecţionează relaţiile cu organizaţiile
guvernamentale, naţionale şi internaţionale privind dezvoltarea activităţii pe
piaţa imobiliară.
Sarcinile concrete care stau în faţa Camerei Naţionale de Imobil din
Republica Moldova sînt pregătirea, finanţarea şi difuzarea literaturii de
specialitate şi ştiinţifice în problemele funcţionării pieţei imobiliare, publicarea
materialelor didactice şi metodice, organizarea şi desfăşurarea conferinţelor,
seminarelor în problemele evaluării, formării pieţei imobiliare, politicii formării
preţurilor.
După forma de organizare juridică. Camera de Imobil este o organizaţia
obştească (neguvernamentală), bazată pe principiile participării benevoie,
independenţei, activităţii non-profit.
Membri ai Camerei Naţionale de Imobil pot fi cetăţeni ai Republicii
Moldova şi cetăţeni ai altor ţări care au permis de reşedinţă permanentă în
Moldova, indiferent de rasă, confesiune, sex şi copvingeri politice.
Ca şi în AREPE, în Camera de Imobil există patru grupe de membri:
membri plini; membri asociaţi; membri de onoare; membri corporativi.
Faţă de membrii Camerei de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe ca şi în
AREPE. Se deosebesc doar cerinţele înaintate faţă de membrii corporativi, în
conformitate cu statutul Camerei de Imobil, dacă peste 25% din parteneri
(fondatori) sau peste 50% din lucrătorii firmei sînt membri plini ai Camerei,
atunci firma respectivă este în drept să înainteze cerere pentru a deveni membru
corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu trebuie să contravină
statutului, regulilor de conduită şi activităţii profesionale a Camerei de Imobil.
Nici un membru al Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o categorie de
membri în alta dacă nu a plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate obligaţiile
legate de categoria din care face parte în prezent.
Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de categoria de membri ai
organizaţiei din care face parte evaluatorul. Toţi membrii
Camerei de Imobil au dreptul să se folosească de titlul lor. Membrii plini şi
membrii asociaţi au dreptul să aleagă şi să fie aleşi ca membri ai Consiliului
Camerei, să beneficieze de serviciile şi patrimoniul Camerei în modul stabilit de
Consiliul Camerei. Toţi membrii Camerei, în afară de membrii corporativi, pot
folosi simbolica Camerei, în modul stabilit de Consiliu. Ei au dreptul să obţină
de la Cameră informaţie cu privire la activitatea ei, să participe la acţiunile
Camerei cu dreptul de a lua parte la vot (membrii asociaţi, membrii de onoare şi
corporativi au dreptul de vot consultativ), să facă propuneri privind dezvoltarea
activităţii Camerei, să se publice în publicaţiile Camerei şi să primească aceste
publicaţii.
95
 Toate categoriile de membri ai Camerei sînt obligaţi:
• să respecte statutul şi actele normative ale Camerei şi să îndeplinească
deciziile şi regulile adoptate de Consiliul Camerei;
• să păstreze şi să folosească în modul cuvenit patrimoniul Camerei;
• să plătească la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru;

• să susţină reputaţia Camerei şi să respecte etica profesională a

participantului profesionist la piaţa imobiliară;
• să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială referitoare la
Cameră;
• să-şi aducă contribuţia la susţinerea informaţională a Camerei. Organul
suprem de conducere al Camerei este Adunarea Generală a
membrilor ei, care se convoacă nu mai rar de o dată pe an. Adunarea generală
aprobă statutul şi introduce modificări în el; alege Consiliul şi comisia de
revizie a Camerei; ascultă dările de seamă ale Consiliului şi comisiei de revizie;
aprobă raportul de activitate şi bugetul anual al Camerei; discută sarcinile şi
direcţiile principale de activitate ale Camerei; ia hotărîrea cu privire la încetarea
activităţii ei.
în perioada dintre adunările generale, activitatea Camerei se desfăşoară sub
conducerea Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un termen de pînă la trei
ani. Consiliul conduce activitatea curentă: primeşte noi membri în rîndurile
Camerei, îi scoate sau îi exclude din componenţa Camerei; pregăteşte şi
convoacă Adunarea Generală; pregăteşte raportul de activitate al Camerei pe
anul ce s-a scurs şi face bilanţul anual; îndeplineşte alte obligaţii care nu sînt
exclusiv în competenţa Adunării Generale.
Comisia de revizie este aleasă pe un termen de trei ani pentru controlul
activităţii financiar-economice a Camerei (nu mai rar de o dată pe an);
supravegherea respectării statutului şi înfăptuirea deciziilor organelor de
conducere; prezentarea la Adunarea Generală a concluziilor şi propunerilor
făcute în baza rezultatelor reviziilor şi a activităţii de supraveghere.

96
 ASOCIAŢIILE PROFESIONALE ALE
EVALUATORILOR DIN CSI

8.1. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Rusia

în prezent, în Rusia există numeroase organizaţii obşteşti ale evaluatorilor,
fiecare dintre ele căutînd să se situeze pe primul loc în sfera pregătirii metodice
şi instruirii evaluatorilor. Printre cele mai cunoscute organizaţii de acest fel se
numără: Societatea evaluatorilor din Rusia, Institutul evaluatorilor independenţi,
Liga experţilor independenţi, parteneriatul non-profit "Colegiul evaluatorilor din
Rusia", Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare ş. a.
Societatea evaluatorilor din Rusia (SER) este o organizaţie obştească
benevolă, creată în scopul de a sprijini activitatea specialişilor-evaluatori, de a
asigura apărarea drepturilor de autor al membrilor ei, de a reprezenta interesele
comune în organele de stat şi alte organe corespunzătoare, precum şi în
organizaţii internaţionale. SER a fost înfiinţată la 5 martie 1993, în temeiul
deciziei Conferinţei evaluatorilor.
Scopul creării Societăţii evaluatorilor din Rusia este sprijinirea activităţii
specialiştilor care se ocupă cu evaluarea a diverselor tipuri de obiecte ale
drepturilor civile pe teritoriul Rusiei. în vederea realizării scopului propus,
societatea rezolvă următoarele sarcini:
• elaborarea şi menţinerea sistemului de control asupra calităţii serviciilor
de evaluare;
• exercitarea controlului obştesc asupra activităţii profesionale a membrilor
Societăţii prin certificarea lor;
• sprijinirea instruirii, obţinerii şi ridicării calificării evaluatorilor;

97
• sprijinirea instituţiilor de stat în elaborarea de noi programe de studii
pentru pregătirea evaluatorilor profesionişti;
• participarea la elaborarea Standardelor de evaluare;
• colectarea de informaţie şi crearea bazelor de date în scopul acordării de
ajutor membrilor Societăţii în activitatea lor profesională;
• popularizarea activităţii Societăţii;
• întreţinerea relaţiilor cu alte societăţi profesionale (ale contabililor,
auditorilor, etc.);
• studierea experienţei internaţionale de evaluare, întreţinerea relaţiilor cu
societăţi profesionale ale evaluatorilor din SUA, Marea Britanie, Germania,
Franţa, Canada, Japonia, alte ţări şi organizaţii internaţionale;
• • reprezentarea şi apărarea drepturilor, intereselor profesionale ale
membrilor săi în organele puterii de stat ale administraţiei publice locale şi
înalte asociaţii obşteşti.
• Activitatea SER este reglementată, în afară de Statut, pe baza a trei
• documente oficiale:
• Declaraţia societăţii evaluatorilor, care informează pe toţi potenţialii
consumatori de servicii de evaluare asupra principalelor scopuri şi sarcini ale
societăţii; asupra criteriilor de înaltă activitate profesională în domeniul
evaluării, adică de competenţă şi etică din punctul de vedere al societăţii; asupra
obligaţiilor asumate de societate şi membrii ei în faţa consumatorilor şi modul
de îndeplinire a obligaţiilor.
• Standardele practicii profesionale de evaluare a bunurilor imobiliare
reglementează cerinţele profesionale faţă de munca evaluatorului, stabilesc
terminologia şi metodele de evaluare, cerinţele faţă de calitatea informaţiei
utilizate, forma şi conţinutul raportului de evaluare.
• Codul de etică profesională al membrilor Societăţii evaluatorilor din
Rusia conţine criterii care permit a recunoaşte acţiunile profesionale ale
membrilor Societăţii în domeniul evaluării ca fiind sau nefiind etice.
• Sarcinile principale ale Societăţii evaluatorilor din Rusia sînt sprijinul
metodic şi informaţional al membrilor săi în problemele evaluării, asigurării
unei calităţi înalte a serviciilor prestate şi ridicarea permanentă a nivelului lor
profesional. SER este membru al Corporaţiei (ghildei) evaluatorilor
profesionişti din Rusia, precum şi membru al unor organizaţii internaţionale
cum ar fi TEGoVA, Congresul Atlantic al evaluatorilor şi consultanţilor (Pan-
Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Conselors, Japan). SER
a stabilit contacte de lucru cu asociaţii profesionale de evaluatori din SUA,
Marea Britanie, Japonia.
• în cadrul dezvoltării activităţii de instruire, SER a înfiinţat Academia de
Evaluare, devenind şi unul din fondatorii Agenţiei naţionale de evaluare, unde
tutelează munca de asigurare metodică şi cu cadre.
98
 • lncepînd din 1995, SER editează publicaţia oficială "Evaluatorul rus",
care informează despre evenimentele legate de activitatea de evaluare, publică
materiale normative şi metodice, le face cunoscută cititorilor experienţa de lucru
a evaluatorilor din diferite regiuni ale Rusiei. Din 1996, SER editează revista
ştiinţifico-practică trimestrială "Problemele evaluării"; din 1997 - anuarul
"Registrul evaluatorilor şi al firmelor de evaluare".
• SER a constituit o comisie disciplinară şi de soluţionare a litigiilor,
abilitată cu funcţii de verificare a conformităţii acţiunilor membrilor
societăţii cu statutul şi cerinţele Standardelor eticii profesionale, precum
şi de reglementare a situaţiilor de conflict şi reprezentare a intereselor
SER în cazul examinării în instanţele de judecată a chestiunilor litigioase
privind activitatea membrilor SER
• Membri ai SER pot fi persoane fizice care au atins vîrsta de 18 ani
(cetăţeni ai Rusiei, persoane fără cetăţenie, cetăţeni străini) şi persoane juridice -
asociaţii obşteşti interesate în rezolvarea în comun a sarcinilor societăţii, care au
drepturi şi obligaţii egale. La începutul anului 2002, SER avea în regiunile
Rusiei 75 de filiale, care reuneau 2500 de evaluatori.
• Institutul evaluatorilor independenţi primeşte în rîndurile sale numai
persoanele care au participat la seminarul de două săptămîni de evaluare a
bunurilor imobiliare al Institutului de dezvoltare economică al Băncii Mondiale.
Institutul evaluatorilor independenţi se bucură de sprijin din partea Corporaţiei
evaluatorilor profesionişti din Rusia şi a Băncii Mondiale, organizează în mod
regulat instruirea membrilor săi şi îi asigură cu literatură metodică.
• Liga experţilor independenţi, spre deosebire de Institutul evaluatorilor
independenţi, primeşte în rîndurile sale atît persoane juridice, cît şi persoane
fizice. Afară de aceasta, în Liga experţilor independenţi există răspunderea
colectivă pentru rezultatele evaluării, aici pentru prima dată a fost introdusă
asigurarea riscului în activitatea de evaluare şi asigurare bunurilor imobiliare
evaluate pe bază de contract cu Institutul Asigurării de Stat. Liga conlucrează
activ cu Biroul de inventariere tehnică din Rusia, ceea ce îi asigură posibilităţi
suplimentare la prestarea serviciilor legate de obţinerea creditelor prin gajarea
bunurilor imobiliare. In caz de nerambursare a creditului, membrii Ligii se
obligă să scoată din gaj sau să vîndă bunul imobiliar după reevaluare pentru
80% din valoarea declarată. Liga desfăşoară seminare de pregătire a
evaluatorilor şi se obligă să-i angajeze pe audienţi după instruire la muncă în
subdiviziunile organizaţiei sau în filialele sale regionale.
• Parteneriatul non-profit "Colegiul evaluatorilor din Rusia", înfiinţat în
aprilie 1997, reuneşte în componenţa sa peste 120 de organizaţii de evaluare
profesionale independente din 50 de regiuni ale Rusiei, care îşi desfăşoară
activitatea lor pe piaţa serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare din 1993-
1994 şi au în statele lor colaboratori de înaltă calificare. Membri ai acestei
asociaţii sînt persoane fizice şi juridice care îşi desfăşoară activitatea în diferite
99
segmente ale pieţei în domeniul consultanţei financiare şi administrative,
prestarea serviciilor de evaluare, audit, dezvoltare. Colegiul evaluatorilor din
Rusia este membru al Camerei de comerţ şi industrie din Rusia, Uniunii
industriaşilor şi întreprinzătorilor din Rusia, Organizaţiei internaţionale a
participanţilor la piaţa imobiliară (FIABSI), al Corporaţiei evaluatorilor
profesionişti din Rusia. Lucrările efectuate de membrii asociaţiei, la cererea
beneficiarului, pot fi verificate de Comisia pentru standardizare şi certificare şi
Consiliul de experţi al asociaţiei.
• Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare - organizaţie
obştească, înfiinţată în 1999 pentru sprijinul profesional al independenţei şi
autenticităţii evaluărilor efectuate de evaluatorii ruşi şi recunoaşterea acestor
evaluări de către investitorii străini. Sarcinile acestei organizaţii sînt şi:
• acordarea de ajutor organelor puterii de stat şi regionale la elaborarea şi
implementarea standardelor profesionale şi a normativelor de evaluare a
bunurilor imobiliare şi a altor tipuri de proprietate la nivelul cerinţelor
internaţionale în scop de impozitare, încheierea tranzacţiilor, aprecierea
eficienţei gestionării patrimoniului, sechestrării, înstrăinării patrimoniului, etc.;
• formarea Institutului evaluatorilor patrimoniului de stat şi municipal şi
susţinerea statutului lui;
• apărarea intereselor proprietarilor ruşi, inclusiv în regiuni, în faţa
evaluatorilor şi auditorilor străini la pregătirea proiectelor investiţionale şi
formarea instrumentelor de gajare.
Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare consideră oportună
iniţierea colaborării cu administraţiile regiunilor din Rusia în domeniile:
• organizarea licenţierii activităţii de evaluare;
• elaborarea normativelor pentru activitatea de evaluare, luîndu-se în calcul
condiţiile locale;
• organizarea lucrărilor de efectuare a evaluării masive a bunurilor
imobiliare în scopul impozitării şi instituirea registrului proprietăţilor;
• organizarea certificării serviciilor de evaluare pe baza sistemelor
naţionale şi internaţionale de certificare, acreditare şi atestare a evaluatorilor de
diferite niveluri în aceste sisteme;

• elaborarea cerinţelor faţă de evaluatorii patrimoniului de stat şi regional,

certificarea lui şi ţinerea registrului acestor evaluatori;
• apărarea intereselor întreprinderilor din Rusia şi regiuni la atragerea
investiţiilor străine şi determinarea valorii gajului;
• desfăşurarea seminarelor comune de pregătire a specialiştilor de diferite
niveluri în problemele activităţii de evaluare.

8. 2. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări ale CSI

100
 UCRAINA

în Ucraina, necesitatea acută de specialişti evaluatori a apărut în 1993-1994,

cînd a început procesul privatizării. Era necesar să se elaboreze metodologia
evaluării proprietăţii de stat, deoarece valoarea de inventariere a obiectului
putea fi de cîteva ori mai mică decît preţul de piaţă. în 1994 a fost creată
Asociaţia evaluatorilor din Ucraina (AEU), sarcina principală a Căreia este
necesitatea schimbului de experienţă şi protejării specialiştilor ; naţionali în faţa
concurenţei externe. Societatea evaluatorilor din Ucraina a aprobat "Normele
activităţii profesionale a evaluatorului", elaborate în baza normelor etice şi
standardelor profesionale general recunoscute în lume. Aceste norme sînt
obligatorii pentru toţi membrii AEU, care trebuie să le aplice în activitatea lor
profesională. Normele activităţii profesionale a evaluatorului cuprind
următoarele compartimente: etica profesională; definiţiile; cerinţele profesionale
faţă de evaluarea bunurilor imobiliare; cerinţele profesionale faţă de evaluarea
bunurilor mobiliare; cerinţele profesionale faţă de evaluarea afacerilor.

Societatea evaluatorilor din Ucraina este membru asociat al TEGoVA, în

activitatea sa ea se conduce de Statutul şi Codul Etic al acestei organizaţii.
In Ucraina a fost creat mediul juridic necesar pentru activitatea de evaluare.
în iulie 2001 a fost adoptată legea cu privire la evaluarea proprietăţilor
imobiliare, drepturilor patrimoniale şi activitatea profesională de evaluare în
Ucraina.
Belorusia
Societatea evaluatorilor din Belorusia (SEB) a fost înfiinţată în 1996, cînd a
apărut necesitatea creării instituţiei evaluării independente. în şirul de profesii
economice ce deservesc necesităţile pieţei a apărut şi profesia de evaluator
expert. Organizaţia non-profit SEB reuneşte evaluatorii calificaţi din diverse
domenii de activitate: evaluatori de bunuri imobiliare, utilaje, transporturi,
întreprinderi, complexe de producţie, etc. în ultimul timp la ei s-au adăugat
evaluatorii proprietăţii intelectuale. SEB numără circa 90 de membri. Din
momentul infiinţării sale, SEB lucrează în vederea creării şi dezvoltării în
Belarus a instituţiei evaluării independente. începînd din 1996, împreună cu
Universitatea de stat din Belarus, asociaţia contabililor şi Camera auditorilor,
editează revistă ştiinţifico-practică lunară "Evaluarea patrimoniului (activelor)
agenţilor economici". Din 1997 SEB desfăşoară seminarul ştiinţifico-metodic
permanent "Economia bunurilor imobiliare şi evaluarea proprietăţii".
O atenţie deosebită se acordă calităţii efectuării evaluării. Din 1998 în
Belarus acţionează Consiliul de onoare, creat pentru soluţionarea eventualelor
situaţii litigioase în legătură cu evaluarea. SEB caută să asigure o abordare
metodologică unică în evaluarea diferitelor categorii de bunuri imobiliare pe
baza Standardelor Europene de Evaluare. în acest scop au fost încheiate
101
contracte de colaborare între SEB şi structurile de stat, care patronează diferite
genuri de activitate de evaluare în Belarus. Scopul contractelor este unirea
eforturilor evaluatorilor în elaborarea unei abordări unice a evaluării
patrimoniului.
KAZAHSTAN

Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan (AEK) a fost înfiinţată în mai 1997.

Este o organizaţie non-profit, care reuneşte 20 de organizaţii şi circa 400 de
specialişti în domeniul evaluării patrimoniului. Membri ai AEK sînt persoane
juridice, care activează în toate regiunile ţării. Asociaţia evaluatorilor din
Kazahstan este membru activ al Comitetului internaţional pentru standardele de
evaluare - IVSC, precum şi membru al Consiliului coordonator al asociaţiilor
naţionale ale evaluatorilor din ţările CSI. în baza contractelor bilaterale, AEK
colaborează cu Societatea evaluatorilor din Rusia, Camera de comerţ şi
industrie din Kazahstan, Camera auditorilor din Kazahstan, Asociaţia băncilor
din Kazahstan.
KÎRGÎZSTAN

Activitatea de constituire a organizaţiilor autoreglatoare ale evaluatorilor din

Kîrgîzstan a început din anul 2000. Asociaţia obştească a evaluatorilor din
Republica Kirgizia a luat fiinţă în iulie 2000 în baza reînregistrării Asociaţiei
obşteşti 'TRUSTEE" şi este singura asociaţie independentă autoreglatoare a
evaluatorilor din Kîrgîzstan. Infrastructura pentru activitatea de evaluare în
Kîrgîzstan se formează cu sprijinul fundaţiei "Eurasia", guvernului ţării,
asociaţiilor evaluatorilor din Belarus şi Rusia. In anul 2000, printr-o hotărâre a
guvernului Kîrgîzstanului, a fost aprobată componenţa Consiliului pentru
estimarea valorii bunurilor, în care au fost incluşi, pe lîngă reprezentanţii
structurilor de stat, şi reprezentanţi ai organizaţiilor de evaluare independente, ai
asociaţiilor obşteşti şi ai instituţiilor de învăţămînt superior care pregătesc
specialişti evaluatori. Asociaţia obştească a evaluatorilor din Kîrgîzstan, din
anul 2000, este membru al Consiliului coordonator pentru activitatea de
evaluare al CSI, iar în septembrie 2001 a fost organizaţia-gazdă a Congresului
IV al evaluatorilor din ţările CSI.
Consiliul pentru estimarea valorii patrimoniului a aprobat sistemul
Standardelor de Evaluare a patrimoniului Republicii Kîrgîzstan pe tipuri de
activitate de evaluare: evaluarea bunurilor imobiliare, evaluarea mijloacelor de
producţie, a maşinilor şi utilajului; evaluarea activelor nemateriale şi a
obiectelor proprietăţii intelectuale; estimarea întreprinderii în funcţionare
(afacerii) şi a complexului patrimonial.

102
 In prezent, în Kîrgîzstan este în discuţie proiectul de lege cu privire la
activitatea de evaluare, a început licenţierea lucrărilor de evaluare a bunurilor
imobiliare, se lucrează asupra perfecţionării pregătirii specialiştilor evaluatori.

UZBEKISTAN

Asociaţia obştească "Societatea Evaluatorilor din Uzbekistan" este o

formaţiune benevolă, creată în baza exprimării libere a voinţei cetăţenilor
reuniţi pentru realizarea în comun a drepturilor, libertăţilor şi intereselor lor
legitime în domeniul activităţii de evaluare. Scopul creării societăţii este de a
sprijini activitatea profesională a evaluatorilor pe teritoriul Republicii
Uzbekistan şi în afara hotarelor ei. Pentru realizarea scopului propus, societatea
rezolvă următoarele sarcini:
• elaborarea şi sprijinirea sistemului de control asupra calităţii serviciilor de
evaluare;
• efectuarea certificării activităţii profesionale a membrilor Societăţii pe
calea atestării lor;
• sprijinirea instruirii şi ridicării nivelului profesional al evaluatorilor;
• colaborarea la elaborarea de noi programe de instruire în pregătirea
evaluatorilor profesionişti;
• participarea la elaborarea actelor normative şi a materialelor metodice în
domeniul evaluării, inclusiv a Standardelor pentru activitatea de evaluare;
• colectarea informaţiei şi crearea bazelor de date privind tranzacţiile
încheiate, documentaţia juridico-normativă în scopul de a acorda ajutor
membrilor Societăţii în activitatea lor profesională;
• organizarea de conferinţe, prezentări, seminare, expoziţii pe tipurile
principale ale activităţii de evaluare;
• întreţinerea relaţiilor cu alte asociaţii profesionale obşteşti (auditori,
contabili, evaluatori profesionişti ş. a.);
• întreţinerea legăturilor cu societăţile profesionale de evaluatori din alte
ţări şi organizaţii internaţionale;
• reprezentarea şi apărarea intereselor profesionale ale membrilor săi în
organele puterii de stat, administraţii publice locale şi în alte asociaţii obşteşti.
Membri ai Societăţii pot fi persoane fizice care au atins vîrsta de 21 de ani şi
persoane juridice - asociaţii obşteşti care susţin scopurile şi sarcinile Societăţii,
recunosc statutul Societăţii şi care au plătit taxa de înscriere şi cotizaţiile de
membru. Membrii Societăţii au aceleaşi drepturi şi obligaţii. Pentru membrii
Societăţii sînt stabilite următoarele categorii de calificare: membru activ al
Societăţii; evaluator certificat; expert în evaluare; magistru în evaluare.

103
 Categoria de calificare "membru activ al Societăţii" se acordă membrilor
Societăţii care au trecut pregătirea profesională la cursurile profesionale de
evaluare ale Societăţii sau în alte centre de instruire, programele cărora sînt
recunoscute de către Societate. Categoriile de calificare "evaluator
certificat", "expert în evaluare", "magistru în evaluare" se acordă membrilor
Societăţii după trecerea cu succes a procedurii de atestare.
Societatea garantează beneficiarilor că lucrările de evaluare efectuate de
membrii ei cărora li s-au acordat categoriile de calificare sus-menţionate
corespund actelor normative în vigoare.
în cadrul Societăţii evaluatorilor din Uzbekistan activează cîteva comisii în
conformitate cu principalele direcţii de activitate: comisia pentru disciplină şi
pretenţii; comisia de atestare; comisia pentru standardizare şi certificare;
comisia didactico-metodică; comisia pentru asigurarea informaţională.
în Uzbekistan a fost creată o bază juridică şi metodologică a activităţii de
evaluare destul de dezvoltată. A fost elaborată legea Republicii Uzbekistan cu
privire la activitatea de evaluare, recomandările metodice pentru evaluarea de
piaţă a terenurilor urbane, recomandări metodice pentru evaluarea economică a
clădirilor şi construcţiilor prin metode de piaţă. Din 1998 se lucrează asupra
creării sistemului naţional al standardelor de evaluare a patrimoniului Republicii
Uzbekistan. în perioada 1999-2000 au fost elaborate şi aprobate următoarele
standarde: O'z DSt-926 Valoarea de piaţă ca bază de evaluare; O'z SDt-927
Baze de evaluare, altele decît valoarea de piaţă; O'z SDt-929 Evaluarea
bunurilor imobiliare (terenurilor, construcţiilor neterminate, clădirilor şi
edificiilor); O'z DSt-930 Evaluarea mijloacelor de producţie, maşinilor şi
utilajului; O'z DSt-852 Noţiuni şi principii generale de evaluare ş.a. în
conformitate cu Anexa 1 a Hotărîrii Ministerului Muncii al Republicii
Uzbekistan din 27 ianuarie 1999 "Lista profesiilor şi funcţiilor lucrătorilor
incluse în clasificatorul republican", profesiei de evaluator i s-a atribuit un cod,
sînt stabilite obligaţiile funcţionale şi cerinţele de calificare faţă de specialiştii
evaluatori.

8.3. Consiliul asociaţiilor evaluatorilor din CSI

Ideea creării unei asociaţii obşteşti unice, care ar reuni toate organizaţiile
profesionale ale evaluatorilor din CSI a apărut pe la mijlocul anilor '90, cînd au
devenit evidente sarcinile comune în domeniul creării metodologiei de evaluare,
elaborării standardelor de evaluare, ridicării nivelului profesional al
evaluatorilor, care stăteau în fata tuturor asociaţiilor de evaluatori din CSI.
Spre sfîrşitul anilor '90 a fost înfiinţat Consiliul Coordonator pentru
activitatea de evaluare din CSI, în care au intrat organizaţiile de evaluare din
Rusia, Ucraina, Belarus, Azerbaidjan, Kîrgîzstan, Kazahstan şi Uzbekistan. La
Congresul internaţional al evaluatorilor "Globalizarea activităţii de evaluare",
care a avut loc în septembrie 2001 în Kîrgîzstan, reprezentanţii asociaţiei
104
evaluatorilor din Moldova şi Armenia şi-au exprimat, de asemenea, dorinţa de a
intra în Consiliul Coordonator pentru activitatea de evaluare. La aceeaşi
reuniune s-a luat decizia de a transforma Consiliul Coordonator în organizaţia
internaţională - Consiliul asociaţiilor evaluatorilor din CSI (CAE CSI). A fost
semnat un acord de constituire, conform căruia Consiliul va efectua
coordonarea activităţii de evaluare în cadrul CSI.
Consiliul urmează să contribuie la armonizarea legislaţiei ţărilor participante,
astfel încît procedura de evaluare să faciliteze investirile reciproce. Foarte
actuală este, de asemenea, problema armonizării codurilor etice, standardelor de
evaluare ale ţărilor participante, precum şi colaborarea cu organizaţiile
internaţionale. Se preconizează că Consiliul va promova o politică unică în
cadrul Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor şi în cadrul Comitetului
Internaţional pentru Standardele de Evaluare. Aceasta, între altele, va ajuta la
obţinerea drepturilor unice pentru toate ţările participante asupra traducerii
ediţiei noi a Standardelor Internaţionale şi Europene de evaluare în limba rusă,
care este limbă de lucru şi în Consiliul Asociaţiilor Evaluatorilor din CSI şi de
evaluare din CSI.
Acordul de constituire cu privire la crearea şi activitatea asociaţiei
internaţionale "Consiliul Asociaţiilor Evaluatorilor din CSI" (CAE CSI) a fost
semnat la 18 mai 2002. Fondatori ai CAE CSI sînt Asociaţia evaluatorilor din
Belarus, Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan, Societatea evaluatorilor din
Kîrgîzstan, Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova, Societatea
evaluatorilor din Rusia. Sediul CAE CSI se află în or. Minsk, Republica
Belarus. CAE CSI va obţine drepturile de persoană juridică de la data
înregistrării sale oficiale. CAE CSI este o organizaţie non-profit, adică persoană
juridică care nu are ca scop principal al activităţii sale obţinerea de profit şi care
nu repartizează profitul obţinut între membrii asociaţiei. Toţi membrii CAE CSI
au drepturi şi obligaţii egale, prevăzute de statutul acestei organizaţii.
Patrimoniul CAE CSI se formează din taxele de înscriere şi cotizaţiile de
membru, altor încasări care nu sînt interzise de legislaţie. Activitatea CAE CSI
poate fi încetată numai în temeiurile prevăzute de Legislaţia civilă a Republicii
Belarus şi Legii Republicii Belarus cu privire la asociaţiile obşteşti.

105
 ASOCIAŢIILE EVALUATORILOR DIN ŢĂRILE EUROPEI
OCCIDENTALE ŞI SUA

9.1. Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA) 9.1.1.

Istoria înfiinţării, scopurile şi obiectivele TEGoVA
Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVOFA) a fost înfiinţat ca
asociaţie non-profit a organizaţiilor naţionale de evaluatorii la 4 mai 1977 în
conformitate cu legislaţia Belgiei. Această asociaţie cuprindea majoritatea
organizaţiilor profesionale europene preocupate de evaluarea bunurilor
imobiliare. Iniţial, în componenţa TEGOVOFA intrau asociaţiile din Belgia,
Franţa, Germania, Irlanda şi Marea Britanie. Mai tîrziu TEGOVOFA a fuzionat
cu organizaţia soră EURO VAL, după care grupul şi-a schimbat denumirea în
TEGoVA.
Membrii TEGoVA reprezintă organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din
ţările Uniunii Europene cu participarea activă crescîndă a partenerilor din ţările
Comunităţii Economice Europene, precum şi din Europa Centrală şi de Est,
106
inclusiv din Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România, Rusia, ţările Baltice,
Ucraina, Belarus, iar din 1998 şi Moldova.
TEGoVA lucrează în strînsă colaborare cu Comitetul Internaţional pentru
Standarde de Evaluare (IVSC), asociaţiile evaluatorilor din SUA, Australia,
Noua Zelandă. Standardele şi metodologia comune permit prezentarea unor
valori coerente, atît pentru scopuri publice cît şi private, cu beneficii
semnificative pentru comerţ şi industrie, pentru sectorul financiar, şi al
investitorilor instituţionali, ca şi pentru numărul tot mai mare de persoane care
depind direct sau indirect de eficienţa economică a acestor sectoare. Unul din
principiile de bază ale TEGoVA este promovarea standardelor comune de
evaluare. încă de la înfiinţarea TEGoVA, unul din principalele obiective ale
asociaţiei a fost de a stabili şi a publica standarde comune de evaluare, care să
exprime opinia organizaţiilor profesionale din toate ţările Uniunii Europene.
Standardele Europene de Evaluare din 2000, acum în vigoare, sînt actualizate,
luîndu-se în considerare schimbările produse în Uniunea Europeană şi
importanţa crescîndă a legislaţiei naţionale, piaţa unică, internaţionalizarea
afacerilor. Noile Standarde sînt mai complete în comparaţie cu versiunea
anterioară, fiind elaborate în conformitate cu Standardele Internaţionale de
Evaluare (IVS) şi reflectă cea mai bună practică de evaluare din Europa.
Deşi au fost elaborate şi se aplică cu succes standardele Europene unice de
evaluare, mai există totuşi deosebiri în modul de abordare, metodele, principiile
de evaluare aplicate, generate parţial de tradiţiile de evaluare din anumite ţări,
parţial de legislaţiile locale în domeniu. Astfel că TEGoVA a creat un grup de
lucru pentru studierea deosebirilor în legislaţia ţărilor participante în scopul
elaborării unor recomandări corespunzătoare.
TEGoVA este o organizaţie benevolă a asociaţiilor de evaluatori din cele mai
mari ţări europene. Participanţii ei se împart în trei categorii: membri plini,
membri asociaţi şi observatori.
Membri plini ai TEGoVA sînt ţările membre ale Uniunii Europene: Austria,
Belgia, Danemarca, Finlanda, Franţa, Germania, Grecia, Irlanda, Italia, Olanda,
Portugalia, Spania, Suedia, Marea Britanie, Norvegia.
Din categoria membrilor asociaţi ai TEGoVA fac parte asociaţiile
evaluatorilor din ţările Europei Centrale şi de Est: Albania, Belarus, Bulgaria,
Cehia, Estonia, Letonia, Lituania, Moldova, România, Polonia, Rusia, Ucraina.
Observatori în TEGoVA sînt: Republica Populară Chineză, Jordania, "
Luxemburg, Slovacia, Slovenia, Elveţia, Turcia, SUA, Canada.
Pe lîngă aceste trei categorii de membri TEGoVA, există şi categoria
"Membri de onoare ai TEGoVA", din care fac parte persoanele ce au adus o
contribuţie personală importantă la dezvoltarea asociaţiei. Membrii de onoare se
bucură de toate drepturile membrilor TEGoVA, mai puţin dreptul de participare
la vot.

107
 In prezent, TEGoVA are în componenţa sa în calitate de membri plini şi
membri asociaţi 38 de asociaţii profesionale din 27 de ţări, precum şi
observatori din 11 ţări (organizaţii).

Cerinţele faţă de membri:

Una dintre principalele cerinţe faţă de asociaţiile care aspiră să devină

membri ai TEGoVA este recunoaşterea Codului etic al TEGoVA drept criteriu
fundamental pentru implementarea practicii de evaluare. Acest document nu are
putere juridică şi trebuie privit ca supliment la legislaţia naţională şi practica
naţională de evaluare în asociaţiile membre ale TEGoVA. Asociaţiile membre
ale TEGoVA trebuie să înainteze cerinţe clare faţă de membrii săi în ceea ce
priveşte calificarea, regulile de conduită profesională, recurgerea la asistenţa
altor evaluatori, comportarea în cazul apariţiei unor conflicte de interese.
Membrii asociaţiilor care doresc să intre în componenţa TEGoVA trebuie să
corespundă cerinţelor faţă de evaluatori, expuse în Standardele Europene de
Evaluare - 2000.
Pentru a lua decizia de a primi o asociaţie în calitate de membru plin al
TEGoVA, unul din reprezentanţii TEGoVA trebuie să viziteze această asociaţie,
să ia cunoştinţă de practica ei de evaluare, să se încredinţeze că actele sînt
întocmite corect, să studieze activitatea asociaţiei înainte ca chestiunea privind
primirea ei să fie examinată în cadrul Adunării Generale a TEGoVA.
Statutul de membru asociat al TEGoVA poate fi revăzut de către Adunarea
Generală oricînd, dacă vor exista argumente convingătoare că asociaţia nu mai
corespunde criteriilor TEGoVA.
Asociaţiile membre ale TEGoVA trebuie să plătească la timp cotizaţiile de
membru, cuantumul cărora este determinat în baza datelor privind numărul de
membri ai asociaţiei, produsul intern brut al ţării, necesităţilor TEGoVA de
resurse financiare pentru desfăşurarea activităţii sale.
Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova este membru asociat al
TEGoVA şi participă la toate şedinţele, are drept de vot în problemele de
evaluare care nu sînt nemijlocit legate de standardizarea acestei activităţi în
ţările Uniunii Europene. Evaluatorii din Moldova au participat activ la
elaborarea Standardelor Europene de Evaluare-2000, prezentînd metodologia de
evaluare a terenurilor cu destinaţie agricolă şi un scurt studiu despre dezvoltarea
activităţii de evaluare în Moldova.

Obiectivele TEGoVA sînt:

• de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte

coerente pentru beneficiari;

108
 • de a promova înţelegerea uniformă prin utilizarea unor definiţii standard
ale valorii de piaţă şi prin abordarea uniformă a evaluării;
• de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării şi la
cea mai bună practică, ca etalon pentru utilizarea evaluărilor;
• de a promova în rîndul evaluatorilor o abordare orientată spre client
şi spre cerere;
• de a accentua conştientizarea rolului evaluatorului;
• de a institui proceduri care să asigure o certificare a valorii exacte, corecte
şi neambigue, corespunzătoare cu legislaţia naţională şi europeană, cu
standardele de evaluare şi cu cele de contabilitate.

9.1.2. Direcţiile principale de activitate ale TEGoVA

Una din cele mai importante direcţii de activitate ale TEGoVA este lucrul
asupra creării sistemului unic de standarde europene, care ar cuprinde cea mai
bună practică europeană în domeniul evaluării, organizării activităţii de
evaluare, pregătirii specialiştilor calificaţi în evaluare.
începînd din 1997, evaluatorii din Europa s-au condus în activitatea lor de
"Guid Blue" (Ghidul Albastru), Standardele Europene de Evaluare, pregătite de
Peter Champness, preşedintele de atunci al TEGoVA, un experimentat evaluator
certificat, cu o bogată experienţă de lucru în multe ţări ale Uniunii Europene,
Europei Centrale şi de Est. Standardele Ghidului Albastru nu aveau caracter
obligatoriu pentru membrii organizaţiei, însă erau recomandate pentru aplicare
ca reprezentînd cea mai bună experienţă, fiind elaborat pentru includerea în
respectivele acte normative ale Uniunii Europene şi au impulsionat
perfecţionarea activităţii de evaluare în Europa şi în întreaga lume.
în anul 2000, la Bruxeles, în cadrul Adunării Generale a TEGoVA, a avut loc
prezentarea noilor Standarde Europene de Evaluare - EVS-2000, prelucrate şi
substanţial completate atît cu recomandări practice privind aplicarea diferitelor
metode de evaluare, cît şi prin luarea în considerare a experienţei diferitelor ţări
europene în domeniul evaluării. în standardele de evaluare sînt incluse
definiţiile principalelor tipuri de valori şi a metodelor general recunoscute de
determinare a lor. împreună cu clasificarea propusă a obiectelor şi scopurile
evaluării se defineşte procedura de alegere a tipului valorii. Se fac recomandări
privind efectuarea diferitelor tipuri de evaluare a bunurilor imobiliare. Noile
standarde prevăd de asemenea o serie de abordări în ceea ce priveşte estimarea
daunei, obligaţiile, drepturile şi datoriile, care lipseau în ediţia anterioară.
Noile standarde de evaluare EVS-2000 au fost adoptate în conformitate cu
Directivele Consiliului Europei 78/660/EEC şi 91/647/EEC. Aceste standarde
sînt obligatorii pentru aplicare în ţările Uniunii Europene, care trebuie să aducă
standardele naţionale de evaluare în concordanţă cu EVS-2000. Derogarea
(abaterea) de la standardele de evaluare comportă riscuri juridice şi financiare
109
atît pentru evaluatori, cît şi pentru utilizatorii de servicii. în practică însă, pot
apărea circumstanţe cînd standardele de evaluare nu sînt aplicabile, sau se
impun unele derogări de la ele. Aceste derogări urmează a fi indicate atît în
contractul de efectuare a evaluării, cît şi în raportul de evaluare.
TEGoVA monitorizează situaţia privind aplicarea EVS-urilor, caută să
asigure cu informaţie şi ghiduri membrii asociaţi prin intermediul publicaţiilor,
difuzării materialelor, discutării în cadrul conferinţelor a necesităţii aplicării
standardelor şi a diferitelor riscuri ce le aduc abaterile în aplicarea standardelor.
O altă direcţie de mare importanţă în activitatea TEGoVA este
introducerea mecanismului de certificare europeană a evaluatorilor. Acest
mecanism a fost introdus după aprobarea de către toţi membrii asociaţi ai
TEGoVA a cerinţelor unice privind raportul de evaluare, nivelul de
calificare a evaluatorului, codul de conduită al evaluatorului, metodologia
evaluării. Implementarea programului de instruire a evaluatorilor
contribuie la instituirea unor cerinţe unice faţă de evaluatorii certificaţi în
întreaga Europă.
9.1.3. Structura organizaţională a TEGoVA

Organul suprem de conducere al TEGoVA este Adunarea Generală, care se

convoacă de cel puţin două ori pe an. Adunarea Generală ia decizii în ce
priveşte primirea unor noi asociaţii ca membri ai organizaţiei, modificarea
structurii organizaţionale a TEGoVA, alege Consiliul TEGoVA şi aprobă
componenţa comitetelor. Adunarea Generală ascultă rapoartele de activitate ale
Consiliului TEGoVA în perioada dintre şedinţele Adunării, aprobă rapoartele
Consiliului şi ale preşedintelor de comitete.
Consiliul TEGoVA este alcătuit din 8 membri, pe care îi confirmă Adunarea
Generală. Din Consiliu fac parte: preşedintele, casierul, secretarul general,
directorul, preşedinţii unor comitete.
Preşedintele: reprezintă TEGoVA în mass media, la diverse întîlniri şi
şedinţe; răspunde de elaborarea strategiei dezvoltării organizaţiei; conduce
şedinţele Adunării Generale; participă la şedinţele comitetelor TEGoVA, pentru
a fi mereu la curent cu activitatea organizaţiei.
Casierul: ţine evidenţa plăţii cotizaţiilor de membru şi a taxelor de înscriere;
exercită controlul asupra veniturilor şi cheltuielilor organizaţiei, supraveghează
îndeplinirea planului de afaceri al TEGoVA, prezintă Adunării Generale şi
Consiliului informaţie completă privind situaţia finanţelor.
Secretarul general: urmăreşte modificările ce au loc în legislaţia şi în politica
Uniunii Europene, întocmeşte revista schimbărilor ce trebuiesc introduse în
documentele TEGoVA; conduce Grupul de lucru pentru elaborarea
standardelor; coordonează activitatea TEGoVA cu Comisia Europeană, Comisia
Economică a ONU, cu Federaţia Europeană a Ipotecii, etc.
110
 Directorul: răspunde de organizarea activităţii Consiliului şi a Adunării
Generale şi îndeplineşte următoarele obligaţii:
• conduce oficiul TEGoVA;
• îndeplineşte hotărîrile Adunării Generale şi pe cele ale Consiliului;
• dezvoltă relaţiile cu alte organizaţii europene şi internaţionale;
• elaborează website-u\ organizaţiei;
• întocmeşte rapoartele anuale, comunicate informaţionale privind
TEGoVA;
• redactează stenograma şedinţelor Adunării Generale;
• răspunde de organizarea şedinţelor TEGoVA..
Consiliul TEGoVA îşi desfăşoară activitatea în interesul Adunării Generale, nu
al organizaţiilor obşteşti pe care le reprezintă membrii Consi- Huliri. Şedinţele
Consiliului se convoacă de 6 ori pe an. Consiliul stabileşte obiectivele şi
sarcinile seminarelor şi ale şedinţelor grupurilor de lucru, pentru a fi aprobate la
Adunarea Generală.
TEGoVA are în componenţa sa cîteva comitete: comitetul pentru studii,
comitetul pentru pieţele în dezvoltare, comitetul pentru relaţiile cu alte asociaţii;
comitetul pentru legătura cu comitetul pentru elaborarea standardelor
internaţionale, comitetul pentru certificare, comitetul pentru etică. în funcţie de
sarcinile ce stau în faţa TEGoVA, pot fi create grupuri de lucru pentru
dezvoltarea anumitor direcţii de activitate. De exemplu, pentru elaborarea
Standardelor-2000 a fost creat un consiliu editorial. în prezent, acest consiliu
lucrează asupra perfecţionării standardelor, selectează materiale pentru
întocmirea unei addende mai complete privind asociaţiile naţionale de
evaluatori, lucrează cu avizele evaluatorilor - membri ai asociaţiilor în scopul
perfecţionării noii versiuni a Standardelor Europene -2003. Luînd în considerare
complexitatea evaluării afacerii şi a activelor nemateriale, recent la TEGoVA a
fost creat un grup de lucru pentru elaborarea metodologiei de evaluare a afacerii
şi a activelor nemateriale.

9.2. Asociaţiile naţionale de evaluatori din

ţările Europei Occidentale şi SUA
MAREA BRITANIE

Activitatea de evaluare a apărut în cadrul profesiei "surveyor" (citit-serveier)

în Marea Britanie. Istoriceşte, surveying-ul a cunoscut o largă răspîndire în
Anglia, în sec. XV-XVI şi la etapa iniţială cuprindea funcţiile unor slujbaşi de
stat împuterniciţi cu hotărnicirea pământurilor, înregistrarea proprietăţilor
funciare şi a drepturilor asupra lor. Este un lucru pe cît se poate de explicabil,
deoarece pămîntul era considerat principala sursă a bogăţiei, temelia vieţii şi a
obţinerii veniturilor. Baza dezvoltării şcolii şi practicii economice engleze au
constituit-o problemele legate de bunurile imobiliare. Atitudinea faţă de
111
bunurile imobiliare ca faţă de sursă a avuţiei naţionale poate fi urmărită de-a
lungul mai multor secole.
Pe măsura dezvoltării sistemului economic al statului, pregătirea
specialiştilor a devenit o problemă stringentă. în 1861, regele Angliei a dăruit
surveyor-ilor profesionişti carta dreptului de autoreglementare a profesiei. în
aceşti ani, la Londra a fost înfiinţat Institutul Regal al Surveyor-ilor Autorizaţi
(Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)). în prezent, această organizaţie
este una din cele mai mari organizaţii profesionale din lume care reuneşte
specialişti în domeniul proprietăţilor imobiliare (agenţi pentru operaţii cu bunuri
imobiliare, specialişti în reglementarea regimului proprietăţii funciare, arhitecţi,
evaluatori) şi numără peste 110 mii de membri în 120 de ţări ale lumii. Circa 10
mii de membri RICS sînt evaluatori certificaţi. Pentru a obţine calitatea de
membru RICS trebuie să ai studii superioare în domeniul imobiliar la una din
universităţile acreditate de RICS şi să faci o stagiere de cel puţin doi ani sub
conducerea unui membru al RICS.

RICS este o organizaţie independentă, non-profit, care activează în interes

public, care promovează standardele de competenţă, probitate, profesionalism în
rîndurile membrilor săi, asigură evaluarea obiectivă, nepărtinitoare a bunurilor
imobiliare. Scopul principal al RICS constă în reglementarea şi dezvoltarea
profesiei de surveyor în interesul societăţii, precum şi în asigurarea membrilor
asociaţiei cu informaţia şi serviciile necesare.
Iniţial, membrii RICS activau numai în hotarele Marii Britanii. Actualmente,
RICS şi-a extins influenţa asupra Irlandei, Germaniei, Franţei, Olandei, unde
studiile superioare în domeniul evaluării sînt recunoscute ca bază pentru
obţinerea calităţii de membru al RICS. Primii absolvenţi din Germania care au
obţinut studii superioare în domeniul evaluării au devenit membri asociaţi ai
RICS în 1995.
Politica RICS este orientată spre extinderea influenţei acestei organizaţii.
RICS îşi deschide reprezentanţe în multe ţări ale Europei - membre ale Uniunii
Europene. O activitate intensă desfăşoară RICS în Germania, Franţa, Belgia şi
Spania.
Recomandările practice prezentate în RICS Appraisal and Valuation
Manual ("Cartea Roşie") sînt obligatorii pentru toţi membrii RICS. Acest
ghid ia în considerare toate cerinţele legislaţiei şi alte cerinţe faţă de
efectuarea evaluării şi conţine recomandări privind estimarea valorii de piaţă
şi a altor baze de evaluare. Membrii RICS participă activ la dezvoltarea
activităţii de evaluare la nivel internaţional, transmiţînd experienţa celei mai
bune practici în domeniul evaluării asociaţiilor naţionale, ajutîndu-le să
elaboreze standardele naţionale de evaluare. Ei sînt iniţiatorii creării
Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor, au contribuit activ la
elaborarea Standardelor Europene de Evaluare. Membrii RICS se situează
112
pe poziţii de frunte şi în Comitetul Internaţional pentru Standarde de
Evaluare.
SUA

Evaluarea bunurilor imobiliare în SUA constituie sfera de activitate a

persoanelor cu studii superioare, cu mare experienţă de lucru şi pregătire
specială în domeniul evaluării proprietăţilor imobiliare. Activitatea de evaluare
este de îngustă specializare. De exemplu, evaluatorii de bunuri imobiliare nu se
ocupă de evaluarea proprietăţii intelectuale, afacerilor, etc. Activitatea de
evaluare în SUA este licenţiată de către autorităţile statelor începînd din 1989.
înainte de această dată, activitatea de evaluare era reglementată numai de către
organizaţiile profesionale obşteşti. Fondul de evaluare, organizaţie non-profit a
evaluatorilor, şi-a rezervat dreptul de a elabora cerinţele de calificare faţă de
evaluatorii solicitanţi de certificat sau licenţă de evaluare. în prezent, membri ai
Fondului sînt peste 50 de organizaţii fie în calitate de sponsori, fie în calitate de
membri ai consiliilor consultative.
Fondul de evaluare este gestionat de Consiliul curatorilor, care îndeplineşte
următoarele funcţii: asigură sprijinul financiar al activităţii, numeşte membrii
Consiliului pentru standarde de evaluare şi ai Consiliului de calificare a
evaluatorilor.
în prezent, Consiliul curatorilor este compus din 32 de membri. Fiecare
organizaţie profesională şi tutelară numeşte un reprezentant al său în Consiliul
curatorilor. Plus la aceasta, încă 14 curatori independenţi permanenţi sînt aleşi
de către Consiliu aparte. Curatorii nu trebuie să fie neapărat evaluatori.
Fondul de evaluare este compus din Consiliul pentru acordarea gradului de
calificare evaluatorilor şi Consiliul de elaborare a standardelor de evaluare.
Consiliul pentru acordarea gradului de calificare evaluatorilor (AQB)
poartă răspundere pentru stabilirea criteriilor de eliberare a certificatelor şi
licenţelor evaluatorilor de bunuri imobiliare. AQB a elaborat cerinţe minime de
calificare pentru fiecare categorie de evaluatori, ce li se pretind acestora la
eliberarea certificatelor şi licenţelor. De asemenea, acest consiliu analizează şi
aprobă regulile de desfăşurare a examenelor pentru evaluatori la obţinerea
certificatelor şi licenţelor. Criteriile stabilite de AQB pentru fiecare nivel de
certificare sînt obligatorii pentru autorităţile din toate statele. Totuşi, autorităţile
statelor pot să stabilească propriile cerinţe la examene pentru un nivel sau altul
de licenţiere. De exemplu, în statul California se admite satisfacerea cerinţelor
privind pregătirea pentru obţinerea licenţelor în cadrul cursurilor de instruire
fără frecvenţă. Aceste cursuri însă nu sînt valabile pentru clasificare la obţinerea
certificatului, cu excepţia unor situaţii într-un cadru de condiţii foarte restrîns.
Consiliul pentru elaborarea standardelor de evaluare (ASB) este
responsabil de publicarea Standardelor unice pentru practica de efectuare a
evaluărilor (USPAP). Consiliul poate să introducă modificări sau completări în
113
Standarde, de asemenea prezintă concluzii consultative, care aduc precizări în
probleme privind aplicarea standardelor în situaţii concrete.
Consiliul pentru standardele de evaluare elaborează comentarii şi introduce
corectări în USPAP. Acest consiliu este alcătuit din 5 evaluatori de înaltă
calificare şi se întruneşte în şedinţe o dată pe lună. Toate propunerile şi
completările ia USPAP se introduc numai după dezbaterea lor publică. Pentru
examinarea lucrărilor efectuate de Consiliul pentru standardele de evaluare, în
cadrul Fondului de evaluare a fost creat Consiliul consultativ, constituit din
reprezentanţii a 32 de organizaţii şi agenţii guvernamentale, care reprezintă
utilizatorii de servicii. Consiliul consultativ se întruneşte în şedinţe trimestrial,
consultă Consiliul pentru standardele de evaluare în problemele de ordin tehnic.
Toate consfătuirile Consiliului consultativ au loc la Washington şi sînt deschise
pentru public.
în SUA există o delimitare teritorială clară a sferelor de activitate a
evaluatorilor. De exemplu, bunul imobiliar situat pe teritoriul unui stat poate fi
evaluat numai de un evaluator care deţine licenţa acestui stat.
La începutul anilor 30, în SUA au fost create cîteva asociaţii profesionale ale
evaluatorilor, dintre care cea mai cunoscută este Institutul de evaluare, care în
prezent reuneşte peste 15 mii de membri. Institutul de evaluare este unica
organizaţie profesională americană în domeniul evaluării bunurilor imobiliare
avînd cursuri cu program complet şi un sistem bine gîndit de verificare a
competenţei (atestare) candidaţilor la calitatea de membru al acestui institut.
Institutul de evaluare a primit de la fiecare stat aprobări, conform cărora fiecare
ciclu de lecţii audiat la Institutul de evaluare li se socoate specialiştilor drept
condiţie îndeplinită pentru obţinerea licenţei în cadrul statului. în aceasta constă,
în principal, legătura reciprocă dintre Institutul de evaluare şi organizaţiile
statelor. Un atare sistem de ridicare a nivelului profesional al evaluatorilor
asigură stabilirea unui nivel minim necesar de cunoştinţe al evaluatorilor
recunoscut de toate statele ţării.
Institutul de evaluare efectuează primirea de candidaţi, existînd două niveluri
de participare. Primul - pentru evaluarea bunurilor imobiliare aducătoare de
venit (MAI) şi al doilea - pentru evaluarea bunurilor imobiliare care nu aduc
venit (SRA). Aceste categorii profesionale necesite cunoştinţe diferite, categoria
MAI fiind mult mai greu de obţinut.
In afară de Institutul de evaluare, care este cea mai prestigioasă organazaţie a
evaluatorilor, în SUA funcţionează încă şapte organizaţii profesionale a
evaluatorilor (fig. 9.1.), cea mai cunoscută dintre ele fiind Societatea americană
a evaluatorilor - organizaţie profesională ce reuneşte în rîndurile sale peste 6 mii
de membri.
SUEDIA

114
 In Suedia, spre deosebire de alte ţări dezvoltate, există numai o organizaţie
obştească, care reuneşte profesioniştii în domeniul economiei imobiliare.
Această organizaţie a fost înfiinţată în 1962 şi în prezent reuneşte circa 600 de
membri. Asociaţia suedeză pentru economia bunurilor imobiliare este bazată pe
principiul participării benevole.
UNGARIA
Asociaţia evaluatorilor din Ungaria a luat fiinţă în 1991 şi în prezent reuneşte
în rândurile sale circa 600 de membri. Obiectivele principale ale acestei
organizaţii sînt: coordonarea activităţii brokerilor, agenţilor de dezvoltare,
evaluatorilor, managerilor imobiliari, evaluatorilor de active, analiticilor
financiari; apărarea intereselor membrilor asociaţiei; dezvoltarea
profesionalismului; elaborarea codului etic; susţinerea activităţii libere de
antreprenoriat; sprijinirea şi dezvoltarea unui nivel profesional înalt şi a bunei
reputaţii a membrilor asociaţiei.
Participarea la asociaţie este benevolă. Specialistul în domeniul pieţei
imobiliare poate deveni membru al uneia dintre secţiile asociaţiei: secţia
agenţilor imobiliari, secţia dezvoltării domeniului imobiliar; secţia gestionării
bunurilor imobiliare. Una şi aceeaşi persoană poate fi membru al cîtorva secţii
ale asociaţiei, cu condiţia că va plăti cotizaţiile de membru cu 10% mai mult
decît în cazul în care el este membru numai al unei secţii a asociaţiei.
Asociaţia evaluatorilor din Ungaria are trei categorii de membri: obişnuiţi
(membri plini); membri din străinătate; membri de onoare. Membri obişnuiţi pot
fi persoane fizice şi juridice, dar membri ai secţiei de evaluare pot fi numai
persoane fizice. Membru de onoare pot fi persoanele care au adus o contribuţie
esenţială în dezvoltarea activităţii de evaluare. Membrii din străinătate al
asociaţiei poate fi orice evaluator străin, dacă el recunoaşte statutul şi codul etic
ale asociaţiei şi plăteşte cotizaţiile de membru.

115
116
Organele de conducere ale asociaţiei sînt: adunarea generală; preşedinţia;
comisia de revizie; comitetul pentru etică şi secretariatul. In 2002, Asociaţia
ROMÂNIA

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) a fost

creată în 1992. ANEVAR este o organizaţie profesională neguverna-
mentală, independentă, non-profit, care activează în interes public, avînd
drept scop să contribuie la dezvoltarea profesională a evaluatorilor,
dezvoltarea metodelor şi tehnicilor de analiză şi evaluare a
întreprinderilor, a unor părţi ale lor şi a altor proprietăţi imobiliare.
Asociaţia a fost înfiinţată din iniţiativa a 30 de fondatori - persoane fizice
şi juridice prin decizia Agenţiei Naţionale pentru Privatizare.
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România este o organizaţie
profesional-ştiinţifică - persoană juridică. Asociaţia a fost constituită pentru un
termen nelimitat.
Obiectivele principale ale asociaţiei sînt:
• de a forma şi a perfecţiona nivelul profesional al evaluatorilor care au o
serioasă pregătire teoretică şi practică în vederea satisfacerii cerinţelor
economice ale pieţei imobiliare în curs de constituire din România;
• de a crea posibilităţi pentru schimbul de idei, experienţă şi informaţie în
domeniul evaluării;
• de a promova standardele profesionale, a regulilor şi principiilor de
conduită etică, astfel ca activitatea de evaluare din ţară să fie adusă în
concordanţă cu standardele internaţionale;
• de a stabili contacte şi a colabora cu autorităţile guvernamentale şi
organizaţiile neguvernamentale, cu organizaţiile naţionale şi internaţionale în
scopul dezvoltării profesiei şi implementării metodelor moderne de
analiză şi evaluare.
Structura organizaţională a asociaţiei cuprinde, pe lîngă autorităţile
administraţiei centrale, centrele teritoriale situate în majoritatea oraşelor mari
din România. Fiecare dintre aceste centre îşi desfăşoară activitatea în baza
statutului asociaţiei şi regulamentului privind activitatea centrelor teritoriale.
In prezent, ANEVAR numără peste 300 de membri plini (persoane fizice) şi
130 de membri asociaţi (persoane juridice). ANEVAR este membru asociat
TEGoVA, precum şi membru IVSC.

STANDARDELE ÎN ACTIVITATEA DE EVALUARE

117
 10.1. Esenţa şi principiile creării standardelor de evaluare
Pe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai
evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de
evaluare, a regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi client,
dintre evaluator şi parteneri. Este necesar, de asemenea, să se elaboreze
reguli unice de conduită a evaluatorilor, cerinţele faţă de calificarea şi
experienţa lor de lucru. Majoritatea ţărilor au conştientizat ele însele
imperativul elaborării regulilor sau standardelor de evaluare. în
majoritatea cazurilor, această conştientizare a apărut în urma unor mari
zguduiri şi crize economice, de adîncirea cărora direct sau indirect erau
învinovăţiţi evaluatorii.
Evaluarea patrimoniului este un domeniu relativ nou de activitate nu numai
pentru ţările cu economie de tranziţie, dar şi pentru ţările dezvoltate. La etapa
iniţială, evaluarea purta un caracter local şi prezenta interes doar pentru
locuitorii unei anumite regiuni sau ţări, fără să se manifeste la nivel
internaţional. La începutul anilor '40 ai sec. XX în multe ţări au fost elaborate
principiile şi metodele de bază ale evaluării, care se asemănau mult între ele, dar
abia în anii '70 evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă.
în cursul anilor '60-'70, o serie de organizaţii naţionale ale evaluatorilor au
elaborat pentru membrii lor standarde ale activităţii de evaluare. Imaginea
evaluatorului în diferite ţări era destul de uniformă: studii universitare sau medii
de specialitate, experienţă de lucru, obiectivitate, competenţă, probitate, o bună
reputaţie. în unele ţări au fost elaborate şi coduri de etică profesională a
evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral-etică a evaluatorilor.
în diferite ţări există diferenţe de principiu în ceea ce priveşte obligativitatea
aplicării standardelor de evaluare. în unele ţări, standardele de evaluare se
prezintă ca acte normative, pe care toţi evaluatorii trebuie să le aplice în mod
obligatoriu. Pe cînd în alte ţări standardele de evaluare sînt elaborate de către
organizaţiile profesionale ale evaluatorilor şi sînt obligatorii de a fi aplicate
numai pentru membrii acestor organizaţii. Organizaţiile profesionale ale
evaluatorilor au elaborat o serie de proceduri de verificare şi executare, care
permit a-i retrage evaluatorului statutul de profesionist pentru încălcarea
standardelor de evaluare şi a normelor de conduită.
Pe măsura dezvoltării economiei mondiale, răspîndirii proceselor
integraţioniste în toate ramurile activităţii economice, apariţiei şi dezvoltării
formelor internaţionale de organizare a muncii, a apărut şi necesitatea unificării
activităţii de evaluare la nivel internaţional. Acţiunea standardelor locale de
evaluare nu întotdeauna erau eficiente, diferenţele în ce priveşte metodele şi
principiile de evaluare în diverse ţări generau neînţelegeri la nivel internaţional.
Procesele integraţioniste au constituit un puternic stimulent pentru conjugarea
118
eforturilor evaluatorilor din diferite ţări şi regiuni. A apărut necesitatea de a fi
elaborate standarde internaţionale de evaluare a bunurilor imobiliare.
Principalele centre internaţionale de asociere metodică a evaluatorilor în prezent
sînt:
• Comitetul Internaţional pentru Standarde Internaţionale (International
Valuation Standards Committee - IVSC), care reuneşte principalele organizaţii
ale evaluatorilor din America, Europa Occidentală, Australia şi Noua Zelandă -
organizaţiile a 35 de ţări în calitate de membri activi şi a 14 ţări cu titlul de
membri asociaţi şi observatori.
• Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor TEGoVA (The European
Group of Valuers' Association), care a reunit circa 40 de organizaţii obşteşti ale
evaluatorilor din ţările europene.
Ambele aceste organizaţii au elaborat şi perfecţionează permanent
standardele lor, urmărind consecvent armonizarea şi unificarea standardelor
organizaţiilor obşteşti din ţările participante.
în prezent există trei grupe de standarde, care pot fi raportate la categoria
celor internaţionale: Standardele Europene de Evaluare, Standardele Americane
de Evaluare, Standardele Internaţionale de Evaluare. Fiecare din aceste grupuri
de standarde acţionează exclusiv într-o regiune anumită. De menţionat că
procesul de implementare a standardelor este destul de complex, neunivoc şi,
probabil, va dura un timp îndelungat. Chiar şi ţările membre ale Uniunii
Europene, care acţionează în cadrul unei multitudini de directive şi acte
normative unice se caracterizează printr-un grad diferit de dezvoltare a pieţei
imobiliare, prin cultură şi tradiţii diferite. Fostele ţări socialiste, care de
asemenea sînt membri activi ai TEGoVA, se caracterizează prin deosebiri şi mai
mari în abordarea aplicării Standardelor Europene de Evaluare. Multe ţări
neeuropene manifestă un interes deosebit faţă de standardele americane, care
diferă considerabil de standardele europene.
Pe de altă parte, există o tendinţă obiectivă de. apropiere a tuturor
standardelor internaţionale de evaluare de Standardele Internaţionale pentru
Rapoarte Financiare (International Accounting Standards - IAS), legate de
anumite aspecte ale activităţii de evaluare.
Care este rolul standardelor de evaluare în ţările cu economie de tranziţie? în
primul rînd trebuie spus că în aceste ţări activitatea de evaluare este relativ
nouă, nu s-a constituit o terminologie unică, nu există recomandări clare de
aplicare a metodelor de evaluare pentru determinarea valorii diverselor tipuri de
bunuri imobiliare şi pentru diverse scopuri de evaluare. în toate ţările foste
socialiste, fără excepţie, rolul reglementării de stat este foarte mare. De aceea,
problemele creării standardelor naţionale de evaluare sînt nemijlocit fixate în
acte legislative. Spre exemplu, articolul 20 al Legii federale cu privire la
activitatea de evaluare în Federaţia Rusă nr. 135-ФЗ din 29 iulie 1998 spune:
"Standardele de evaluare, cu aplicare obligatorie pentru subiecţii activităţii de
119
evaluare, se elaborează şi se aprobă de către Guvernul Federaţiei Ruse în
conformitate cu legislaţia Federaţiei Ruse". Legea cu privire la evaluarea
patrimoniului, a drepturilor patrimoniale şi activitatea profesională de evaluare
în Ucraina nr. 2658-III din 12 iulie 2001, art. 9, prevede că reglementarea
metodică a evaluării patrimoniului se efectuează conform actelor normative-
juridice respective, inclusiv regulamentele (standardele naţionale) de evaluare a
bunurilor imobiliare, aprobate de Cabinetul de Miniştri al Ucrainei.
Regulamentele (standardele naţionale) privind evaluarea bunurilor imobiliare
urmează a fi respectate în mod obligatoriu de către subiecţii activităţii de
evaluare la efectuarea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice
formă de proprietate, în Legea Republicii Moldova nr. 989-XV din 18 aprilie
2002 cu privire la activitatea de evaluare, în art. 18, se spune că standardele
naţionale de evaluare se elaborează de autorităţile centrale de specialitate în
comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în conformitate cu
legislaţia. Standardele naţionale de evaluare se aplică de către evaluatori în mod
obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării.
Deşi în majoritatea cazurilor (în ţările în care există numai standardele
organizaţiilor profesionale ale evaluatorilor) standardele nu au un caracter
obligatoriu, abaterea de la standarde poate genera riscuri legale şi financiare atît
pentru evaluatori, cît şi pentru utilizatorii serviciilor de evaluare. în aceste
cazuri pot apărea următoarele probleme:
• evaluatorul implicat nu are suficientă experienţă sau competenţă în
sectorul respectiv;
• sînt prezentate informaţii inadecvate sau greşite, în formă opacă, cu
conţinut confuz;
• nu se asigură evaluări şi consultanţă corespunzător cu cerinţele clientului
şi/sau nu se cade de acord asupra unui memorandum-angajament care duce la
aceeaşi consecinţă;
• investigaţie neadecvată;
• metodologie îndoielnică;
• nu sînt eliminate responsabilităţi care conduc la acţiuni legale pentru plata
unor despăgubiri;

• evaluatorul nu are o asigurare profesională adecvată sau are una

inadecvată;
• etica profesională nu este respectată generînd, de exemplu, pericolul unor
conflicte de interese nedeclarate;

• publicarea opiniei de evaluare confuze sau greşit exprimate, fără a se face

trimitere la rezultatele evaluării, în dauna reputaţiei şi intereselor de afaceri de
evaluatorului însuşi, cu potenţiale repercusiuni dăunătoare asupra clientului.
120
 Din punctul de vedere al creării şi dezvoltării standardelor naţionale de
evaluare, studierea diversităţii Standardelor Internaţionale, Europene,
Americane, precum şi a standardelor naţionale de evaluare ale altor ţări este
necesară şi utilă pentru o înţelegere obiectivă a lor de către evaluatori,
reprezentanţii structurilor regulatorii de stat şi regionale, utilizatorii
(beneficiarii) serviciilor de evaluare.

10.2. Standardele Europene de Evaluare

Una din principalele particularităţi ale Standardelor Europene de Evaluare
este orientarea lor spre evaluări pentru situaţii financiar-contabile.
Pentru evaluatorii este important să asigure respectarea celor mai bune
metode şi practici de evaluare. Standardele Europene sînt un reper, care
stabileşte un nivel minim admisibil de calitate a evaluării, în baza căruia
evaluatorii trebuie să evalueze bunurile imobiliare. La rîndul lor, beneficiarii
serviciilor de evaluare obţin baza pentru măsurarea aşteptărilor lor rezonabile în
ce priveşte competenţa evaluatorului, precum şi respectarea standardelor
profesionale şi etice.
Important este faptul că Standardele Europene au un caracter de
recomandaţie pentru membrii organizaţiei şi reprezintă cea mai bună experienţă,
elaborată pentru a fi inclusă în actele normative corespunzătoare ale Uniunii
Europene.
Obiectivele Standardelor Europene de Evaluare sînt:
a) de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte
coerente pentru clienţi;
b)de a promova coerenţa (înţelegerea uniformă) prin utilizarea unor definiţii
standard ale valorii de piaţă şi prin abordarea uniformă a evaluării;
c) de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării
recunoscute şi la cea mai bună practică, ca etalon pentru utilizatori evaluărilor;
d) de a asigura o bază corectă pentru analiza economică a utilizării
eficiente a resurselor limitate ale terenului şi clădirilor;
e) de a promova în rîndul evaluatorilor o abordare orientată spre client şi spre
cerere;
f) de a institui proceduri care să conducă la exprimarea exactă a certificării
valorii, corecte şi neambigue, corespunzătoare cu legislaţia naţională şi
supranaţională, cu standardele de evaluare şi cu cele de contabilitate.
Una din cele mai importante probleme în elaborarea EVS-urilor (Standardele
Europene de Evaluare) este corespunderea lor cu Standardele Internaţionale
(IVS). Acolo unde IVS-urile sînt compatibile cu legislaţia şi practica Uniunii
Europene, Standardele Internaţionale ar trebui să fie susţinute, pentru a se
asigura coerenţa globală în ceea ce priveşte cea mai bună practică de evaluare.
în conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957 şi cu
121
tratate ulterioare, TEGoVA s-a angajat să elaboreze standarde care să fie
compatibile cu internaţionalizarea activităţilor economice şi a comerţului.1
GATT (Acordul General pentru Tarife şi Comerţ) recomandă în mod precis ca
Standardele Internaţionale să fie respectate ori de cîte ori este posibil, astfel
încît să existe transparenţă şi nediscriminare, respectiv cele două aspecte-cheie
ale liberalizării comerţului.
• TEGoVA s-a angajat să desfăşoare acţiuni de lobby pentru ca adoptarea
Standardelor Europene de Evaluare să fie considerată cea mai bună practică
globală. EVS-urile pot diferi uneori de Standardele Internaţionale, dar în aceste
cazuri diferenţele vor fi subliniate în text.-EVS-urile sînt mai explicite decît
Standardele Internaţionale şi diferă în privinţa accentului şi atenţiei acordate
unor aspecte, dar nu diferă ca intenţie.- Dacă într-un caz concret de evaluare,
vor apare abateri specifice de la Standardele Internaţionale sau de la Standardele
Europene, impuse de legislaţia sau practica locală, atunci, în baza principiului
transparenţei evaluării, aceste abateri trebuie prezentate explicit de către
evaluator în raportul de evaluare, inclusiv motivul care a generat abaterea.
Iniţial, sarcina principală a TEGoVA în elaborarea standardelor a fost de a
prezenta Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor organisme care
funcţionau în cadrul Comunităţii Economice Europene a viziunii comune a
evaluatorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor
corporale (fonduri fixe) pentru situaţiile (dările de seamă) financiare.-Punctul de
pornire în pregătirea primei şi celei de-a doua ediţii a Standardelor Europene de
Evaluare {"Ghidul Albastru", denumit Guidans Notes on the Valuation of Fixed
Assets) a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a celei de-a patra
Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978 (78/660 EEC): Această
directivă, reflectînd diferenţele care apar în practica statelor membre, a stabilit
regulile de evaluare a activelor corporale (materiale) sub forma unor opţiuni
disponibile pentru companiile care cad sub incidenţa Directivei. O definiţie
detaliată a valorii de piaţă pentru active corporale nu era prevăzută.
• Cea de-a patra ediţie a lucrării, cunoscută acum sub numele de Approved
European Property Valuation Standards - EVS-uri (Standardele Europene
Aprobate de Evaluare a Proprietăţii Imobiliare) este complet revăzută şi
actualizată, pentru a reflecta atît schimbările care au loc, cît şi pentru a extinde
aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţiile financiar-contabile,
incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri comerciale.

Conţinutul Standardelor Europene

Standardele Europene de Evaluare, în ultima lor redacţie, au fost adoptate în

anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe.

122
 Standardul 1. Aspecte de conformitate. Tratează conformitatea EVS-urilor cu
Standardele Internaţionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene,
legislaţia şi standardele naţionale.
Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examinează chestiunile privind
acreditarea europeană, recunoaşterea reciprocă, reglementarea locală şi
autorizarea activităţii de evaluare, certificarea TEGoVA. Acest standard mai
cuprinde şi definiţia evaluatorului, competenţa, calificarea şi relaţia cu clientul;
relaţia evaluatorului cu auditorul; condiţiile principale care trebuie incluse în
contractul de angajare; codul profesional.
Standardul 3. Condiţiile de angajare. în cadrul acestui standard se
examinează importanţa expunerii clare şi neambigue în scris a condiţiilor de
angajare; informaţia care trebuie inclusă în condiţiile de angajare; efectuarea
evaluării în circumstanţe deosebite: evaluare în condiţii de informaţie limitată;
evaluare incompatibilă cu standardele; enumerarea altor variante de îndeplinire
a lucrării; subcontractarea lucrării de evaluare; rezultatele evaluării transmise
unor terţi.
Standardul 4. Bazele de evaluare. în acest standard sînt expuse principiile de
evaluare şi practica raportării, scopul evaluării şi bazele de evaluare uniforme.
Se dau diferite definiţii ale valorii: valoarea de piaţă; valoarea de piaţă pe bază
de arendă; valoarea de piaţă în definiţia Uniunii Europene; valoarea de piaţă ca
cea mai bună utilizare; valoarea corectă; valoarea pentru utilizare existentă;
valoare de utilizare alternativă; costul de înlocuire net; evaluarea pentru garanţii
ipotecare; evaluarea afacerilor şi evaluarea capitalului.
Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. în cadrul acestui
standard se examinează clasificarea activelor imobiliare; principiile de alegere a
bazei corespunzătoare de evaluare; repartizarea valorii între teren şi clădiri;
particularităţile evaluării bunurilor imobiliare specifice.
Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea în gaj,
precum şi a altor obiecte de gaj în cazul creditării ipotecare. Standardul
examinează importanţa evaluării coordonate în Europa, baza de evaluare;
valoarea de piaţă şi de creditare ipotecară, metodele de determinare a lor;
responsabilitatea şi obligaţiile evaluatorului; independenţa evaluatorului;
proprietăţile-investiţie. Tot aici este tratată problema proprietăţii ocupate de
proprietar; evaluarea în scop de vînzare forţată.
Standardul 7. Evaluarea prealabilă, prognozele şi alte feluri de evaluare. Se
tratează următoarele noţiuni legate de concepţia valorii: valoarea de investiţie;
costul de înlocuire; valoarea de vînzare forţată; valoarea construcţiei; prognoze;
evaluări retrospective şi alte baze ale evaluării.
Standardul 8. Evaluări pentru companii de investiţii-asigurări şi fonduri de
pensii. Standardul examinează directivele Uniunii Europene privind evidenţa
anuală şi consolidată, determinarea valorii de piaţă. în acest document sînt
123
tratate tipurile de active; întocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea
tranzacţiilor; cerinţele faţă de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare şi
metodologia evaluării.
Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examinează tipurile
şi conţinutul
raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor
evaluării şi formele de certificate de evaluare.
Noua redacţie a Standardelor Europene de Evaluare include şi 13
regulamente metodice cu următoarele teme:
Regulamentul 1. Factorii speciali care afectează valoarea.
Regulamentul 2. Evaluarea proprietăţilor speciale (evaluarea pe baza
performanţelor de exploatare a afacerii; tipurile de active şi metodele de
evaluare a lor; activele sectorului public).
Regulamentul 3. Evaluarea maşinilor şi echipamentelor.
Regulamentul 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiţii).
Examinează variabilitatea investiţiilor intensiv gestionate şi a şantierelor;
ipoteze speciale; metodologia utilizată.
Regulamentul 5. Evaluarea proprietăţilor agricole (evaluarea terenurilor cu
destinaţie agricolă, a clădirilor agricole, a plantaţiilor multianuale).
Regulamentul 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiară şi
culturală a clădirilor istorice; subiecţii evaluării).
Regulamentul 7. Evaluarea afacerii. Examinează scopurile evaluării şi rolul
evaluatorului profesionist; sursele de informaţie pentru evaluare; clasificarea
activelor; principiile şi metodologia evaluării afacerii; conţinutul raportului de
evaluare; competenţa şi obligaţiile evaluatorului; legătura evaluării afacerii cu
standardele de contabilitate.
Regulamentul 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Examinează
definiţia şi clasificarea activelor necorporale; tipurile şi sursele de informaţie
necesară pentru evaluare; metodologia evaluării, cerinţele de competenţă şi
obligaţiile evaluatorului; legătura cu standardele de contabilitate; raportul de
evaluare.
Regulamentul 9. Evaluarea pentru indicii proprietăţii imobiliare; examinează
necesitatea în ce priveşte indicii; cerinţele faţă de eficienţa indicilor; dezvoltarea
şi comparabilitatea indicilor.
Regulamentul 10. Evaluarea internaţională. Examinează aspectele certificării
evaluatorilor, efectuarea evaluării dincolo de hotarele ţării în care trăieşte
evaluatorul, inclusiv cerinţele în ceea ce priveşte experienţa necesară şi
competenţa.
Regulamentul 11. Evaluarea întreprinderilor mixte şi a societăţilor cu
răspundere limitată. Tratează tipurile de întreprinderi mixte; cerinţele în ceea ce
priveşte experienţa şi calificarea evaluatorului.

124
 Regulamentul 12. Repartizarea valorii între teren şi clădiri. Examinează
procesul de depreciere a proprietăţilor imobiliare; terenul ca element al bunului
imobiliar; durata de viaţă a unei clădiri sau a unui grup de clădiri; estimarea
costului de înlocuire.
Regulamentul 13. Particularităţile legislaţiei şi practica de evaluare în diferite
ţări: Belarus, Cehia, Finlanda, Franţa, Germania, Italia, Grecia, Polonia, Rusia,
Marea Britanic
Standardele Europene de Evaluare au o addenda, care conţine:

10.3 Standardele Internaţionale de Evaluare

în prezent, în lume are loc o dezvoltare furtunoasă a teoriei şi practicii
evaluării profesionale, îndeosebi în ţările Europei Centrale şi de Est. Aceste
schimbări au determinat creşterea importanţei Comitetului Internaţional pentru
Standarde de Evaluare (IVSC).
IVSC a fost înfiinţat în 1981 prin eforturile şi sub conducerea nemijlocită a
dlui Indris Pirs. Imboldul pentru apariţia IVSC 1-a constituit activitatea intensă
a evaluatorilor din Marea Britanie privind crearea standardelor de evaluare în
Europa. Evaluatorii din Marea Britanie în ansamblu au jucat rolul decisiv în
crearea şi dezvoltarea Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare.
Evenimentul cel mai important care a determinat iniţiativa evaluatorilor din
Marea Britanie a fost criza de pe piaţa imobiliară a Marii Britanii din 1974. în
urma acestei crize s-a produs un mare decalaj între rezultatele evaluării
proprietăţilor imobiliare de dinainte de criză şi nivelul real al preţurilor ce s-a
stabilit pe piaţă după criză. încrederea în evaluarea profesionistă în Anglia a fost
esenţial subminată.
în unna unei critici dure şi discutării largi a metodelor şi procedurilor de
evaluare, în 1973 a fost înfiinţat un grup de lucru de la RICS (Institutul Regal al
Evaluatorilor Certificaţi) şi Institutul contabililor autorizaţi din Anglia şi Wales.
Primul rezultat al activităţii acestui grup 1-a constituit editarea primului
Normativ de evaluare a activelor (fondurilor fixe). în aceeaşi perioadă, în Marea
Britanie a început elaborarea standardelor de contabilitate, iar în 1974, sub
egida RICS, a fost format Comitetul pentru standardele de evaluare a bunurilor
imobiliare. Rezultatul activităţii acestui comitet 1-a constituit publicarea "Cărţii
Roşii" ("Red Book"), conţinutul căreia se referea nu numai la evaluarea
activelor întreprinderilor în scopul ţinerii evidenţei şi întocmirii rapoartelor
financiare, ci şi la evaluarea în scopuri bursiere. "Cartea Roşie", care este prima
culegere din lume de standarde de evaluare, a servit ca imbold pentru înfiinţarea
organizaţiilor de evaluare în Europa şi la nivel internaţional. Practic în acelaşi
timp, la un interval de 4 ani, a fost înfiinţată TEGOVOFA (Grupul European al

125
Evaluatorilor de Active) - în 1977 şi TIAVSC (Comitetul Internaţional pentru
Standardele de Evaluare), din 1995 denumit IVSC.
Iniţial, sarcinile Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare
erau: să prezinte Comisiei ONU pentru colaborare economică şi dezvoltare,
altor asociaţii şi organizaţii profesionale internaţionale o viziune unică a
evaluatorilor în problemele legate de evaluarea activelor; să elaboreze standarde
de evaluare a proprietăţilor imobiliare şi metodele corespunzătoare de evaluare;
să satisfacă nevoia evaluatorilor de standardizare a evaluării; să asigure
evaluatorii cu normative unice pentru activitatea de evaluare.
Dezvoltarea evaluării profesioniste şi a activităţii Comitetului au condus la
necesitatea reformulării obiectivelor organizaţiei. în prezent, obiectivele
Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare sînt:

• elaborarea Standardelor Internaţionale de Evaluare şi întocmirea

rapoartelor financiare care să satisfacă cerinţele evidenţei financiare, nevoile
pieţelor imobiliare internaţionale şi ale comunităţii internaţionale de afaceri;
• elaborarea standardelor de evaluare care să satisfacă nevoile ţărilor în
curs de dezvoltare, asistenţa la prezentarea şi implementarea acestor standarde;
• investigarea situaţiei cînd apar diferenţe între standardele locale şi cele
regionale, realizarea unei mai bune compatibilităţi şi corespunderi a cerinţelor
locale şi regionale cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
Prima redacţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost publicată în
1985, însă aria de aplicare a standardelor era foarte îngustă - evaluarea cîtorva
categorii de active. Ulterior, aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea
de-a doua şi a treia ediţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare au fost
publicate, respectiv, în 1994 şi 1997. în prezent, o parte semnificativă din
activitatea Comitetului este îndreptată spre satisfacerea nevoii de standarde
internaţionale eficiente. Comitetul internaţional pentru elaborarea standardelor
de evaluare este o organizaţie internaţională care reuneşte organizaţiile
profesionale ale evaluatorilor din peste 50 de ţări ale lumii.
Standardele Internaţionale de Evaluare au o baza unică ce reflectă unitatea de
principii economice, care nu depind de graniţele politice.
La 1 iulie 2000, IVSC a adoptat o nouă redacţie a Standardelor Internaţionale
(IVS-2000). Conţinutul şi structura standardelor au suferit modificări
semnificative. IVS-2000 sînt prima publicaţie a Comitetului Internaţional pentru
Standardele de Evaluare în cadrul proiectului care a demarat în ianuarie 2000.
Proiectul este prevăzut pentru un termen de 3 ani şi rezultatul lui va fi
publicarea în 2002 a unui set complet de standarde de evaluare, care să
accelereze tranzacţiile internaţionale cu proprietăţile şi să contribuie la
dezvoltarea pieţei internaţionale sub aspectul unificării rapoartelor financiare.
In iulie 2001 au fost adoptate Standardele Internaţionale de Evaluare-2001,
care dezvoltă şi aprofundează ideile principale din ediţia anului 2000.
126
Standardele Internaţionale de Evaluare nu-şi propun sarcina expunerii detaliate
a metodelor şi procedurilor practice de evaluare, însă pentru asigurarea punerii
de acord între diferite discipline profesionale standardele conţin o secţiune
introductivă privind noţiunile şi principiile de bază ale evaluării. Standardele
Internaţionale de Evaluare reprezintă un document de mare importanţă. Pentru
ilustrare, vom aduce cîteva cifre. Standardele de evaluare adoptate în 2001
definesc 16 tipuri de bază de valori.
alte baze de evaluări decît valoarea de piaţă. Ambele standarde sînt elaborate
în acelaşi format (fig. 10.1), ceea ce înlesneşte sistematizarea regulilor pe care
le conţin, făcînd din standarde un document unic şi echilibrat.
IVS-2001 conţine, de asemenea, două recomandări privind aplicarea
standardelor. Aceste recomandări examinează specificul aplicării standardelor la
evaluarea pentru dări de seamă (rapoarte) financiare sau pentru creditare
ipotecară. IVS-2001 mai includ şi 19 recomandări metodice în următoarele
chestiuni:
• evaluarea bunurilor imobiliare;
• evaluarea drepturilor de arendă (închiriere);
• evaluarea maşinilor şi echipamentelor;
• evaluarea activelor nemateriale;
• evaluarea afacerilor;
• impactul prezenţei substanţelor toxice Ia evaluare;
• analiza fluxurilor financiare discontate.
In secţiunea finală a standardelor se dau comentarii în problemele privind
evaluarea pe pieţele în curs de dezvoltare, se face analiza posibilei influenţe a
standardelor şi prevederilor Comitetului de la Basel pentru supravegherea
bancară a evaluării în scop de ipotecare. La standarde este ataşat un glosar
detaliat al termenilor utilizaţi. Structura Standardelor Internaţionale de
Evaluare-2001 este prezentată în fig. 10.2.
De menţionat că Standardele Internaţionale, ca şi Standardele Europene de
Evaluare, nu au putere juridică, adică nu sînt sursă de drept economic
Hrternaţional. Pentru ca Standardele Internaţionale să reglementeze
Nemijlocit relaţiile privind prestarea serviciilor de evaluare a bunurilor
imobiliare, lor ar trebui să li se recunoască puterea juridică astfel de
recunoaştere ar fi posibilă dacă statele ar include Standardele Internaţionale în
textul unui acord internaţional. în baza celor spuse mai sus, vorbind despre
natura standardelor internaţionale, mai corect ar fi să le numim un regulator
internaţional al activităţii de evaluare.
Activitatea de elaborare a Standardelor Internaţionale şi Europene a condus
la înţelegerea caracteristicilor distinctive ale standardizării la nivel internaţional
distincte de procesul creării standardelor la nivel naţional. Spre deosebire de
standardele Internaţionale, standardele naţionale trebuie să reflecte politica
internă în domeniul evaluării, principiile îndeplinirii lucrărilor de evaluare ce s-
127
au stabilit; priorităţile politice şi economice naţionale; influenţa tradiţiilor,
obiceiurilor şi specificului naţional de efectuare a evaluării

128
129
130
 10.4. Standardele Americane de Evaluare
Standardele unice ale practicii de evaluare profesionistă (USPAP) sînt
obligatorii pentru aplicare în ţările Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic).
Aceste standarde se elaborează şi se aprobă de către Consiliul pentru
standardele de evaluare al Fondului de evaluare - organizaţie non-profit de
învăţămînt, înfiinţată în 1987 de principalele organizaţii profesionale din SUA
(Institutul de Evaluare, Societatea Americană a Evaluatorilor, Asociaţia
Naţională a Magistrilor în Evaluare) pentru realizarea uniformităţii şi
profesionalismului în evaluarea bunurilor imobiliare.
USPAP au fost iniţial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea
standardelor unice în 1986-1987 şi transmise Fondului de evaluare în 1987.
Către acel moment, Fondul şi-a instituit drepturile sale de autor asupra USPAP.
în 1989, Consiliul pentru standardele de evaluare a adoptat şi a aprobat USPAP
în calitate de primele două standarde de evaluare elaborate de Consiliul pentru
standardele de evaluare.
Standardele USPAP sînt destinate evaluatorilor şi utilizatorilor serviciilor de
evaluare, care sînt obligaţi să respecte standardele şi să ceară efectuarea
evaluării în conformitate cu standardele date.
Legea privind reforma instituţiilor financiare, ridicarea economiei şi
respectarea legislaţiei (FIRREA), adoptată de congresul SUA în 1989, stabileşte
standarde minime de efectuare a evaluării în SUA şi include următoarele cerinţe
pentru evaluarea tranzacţiilor, efectuate conform legislaţiei :
a) conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietăţilor
(USPAP), publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare, dacă principiile
de efectuare a unor operaţii bancare sigure şi fundamentate nu cer conformitatea
cu standarde mai drastice;
b) rapoartele de evaluare trebuie făcute în scris şi să conţină informaţie
suficientă şi o analiză pentru a susţine decizia clientului de a participa la
tranzacţie;
c) în rapoartele de evaluare trebuie să fie făcută analiza şi să se conţină
informaţia despre concesiile şi respectivele reducerii de preţuri la construcţia
sau reconstrucţia ipotetică, închirierea parţială a clădirilor, termenul de
închiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor pe care se află proprietăţile
nevîndute;
d) evaluările trebuie efectuate pe baza valorii de piaţă;
e) valoarea bunului imobiliar este determinată de evaluatori care au
obţinut licenţă sau certificat de la autorităţile statului respectiv.
Fiecare stat, prin acte legislative sau normative, a inclus Standardele în
legislaţia sa. Autorităţile statelor trebuie să întreprindă măsuri pentru ca legile
sau normele juridice ale statelor să includă în mod automat ultima variantă a
USPAP, cu definiţiile, comentariile, notele consultative referitoare la el şi alte
publicaţii şi recomandări oficiale privitoare la semnificaţia, sensul şi aplicarea
USPAP.

Conţinutul USPAP:

131
 în USPAP sînt expuse condiţiile ce trebuie urmate la efectuarea evaluării,
întocmirea raportului şi acordarea serviciilor de consultanţă, precum şi metodele
de efectuare a evaluării, reviziei sau prestare a serviciilor de consultanţă.
în partea introductivă a standardelor se examinează cerinţele etice şi de
calificare faţă de evaluatori, abaterea de la reguli, cazuri specifice de abatere de
la lege, definiţie.
USPAP este alcătuit din 10 standarde:
Standardul 1 tratează concepţia evaluării bunurilor imobiliare;
Standardul 2 conţine cerinţele faţă de întocmirea rapoartelor de evaluare;
Standardul 3 stabileşte normele de recenzare a rapoartelor şi prezentare a
recenziilor;
Standardul 4 examinează funcţiile de consultare ale evaluatorului de bunuri
imobiliare, în special clădiri şi construcţii;
Standardul 5 stabileşte normele de întocmire a raportului privind serviciile
de consultare ale evaluatorului de bunuri imobiliare;
Standardul б examinează regulile de efectuare a evaluării masive şi
întocmire a rapoartelor respective;
Standardul 7 şi 8 conţin regulile de efectuare a evaluării şi întocmire a
rapoartelor de evaluare a proprietăţii personale;
Standardul 9 şi 10 examinează regulile principale de evaluare şi prezentare a
rapoartelor de evaluare a afacerilor.
USPAP conţine, de asemenea, Regulamentele (recomandări) cu privire la
standardele de evaluare pentru explicarea şi interpretarea textului de bază al
standardelor. Aceste regulamente tratează următoarele chestiuni:
• recenzarea raportului de evaluare;
• esenţa şi regulile de bază de efectuare a analizei fluxurilor financiare
scontate;
• metodele de efectuare a evaluărilor retrospective, metodele de efectuare a
evaluării pentru perspectivă;

• cerinţele privind confidenţialitatea şi respectarea regulilor de conduită

profesională;

• abaterile admise de la recomandările standardelor;

• transmiterea raportului în variantă electronică;
• determinarea utilizării ipotetice a proprietăţii de către beneficiar la
întocmirea raportului privind dezvoltarea proprietăţii imobiliare şi evaluarea.
O bună parte din volumul USPAP revine comentariilor, elaborate de ASB
(Advisory Standards Board). Scopul acestor comentarii este de a ilustra
aplicarea practică a standardelor în situaţii specifice concrete şi pentru a oferi
sfaturi din partea ASB în soluţionarea problemelor pe care le implică evaluarea.
Aceste comentarii se referă la cele mai diverse chestiuni, de exemplu,
inspectarea a obiectului evaluării; acordarea de ajutor la întocmirea raportului
de evaluare; determinarea valorii de piaţă în raport cu valoarea corectă; relaţiile
dintre evaluator şi client; evaluarea caselor subvenţionate; evaluarea bunurilor
imobiliare cu îmbunătăţiri ipotetice.
132
 Standardele se încheie cu un glosar desfăşurat al celor mai des întîlniţi
termeni.
O mare importanţă în activitatea evaluatorului o au obligaţiile etice.
Standardele cuprind comentarii lămuritoare, care încep cu Regulile de etică,
avînd patru compartimente: conduita; managementul; confidenţialitatea;
rapoartele. Obligaţiile etice determină cerinţele de probitate, obiectivitate,
independenţă şi conduită etică.

10.5. "Cartea Roşie" a evaluatorilor din Marea Britanie

în Marea Britanie, activitatea evaluatorilor profesionişti nu este reglementată
de stat. Activitatea de elaborare a standardelor, de certificare a evaluatorilor o
efectuează organizaţia profesională obştească RICS (Royal Institute of
Chartered Surveyors) - Institutul Regal al Evaluatorilor Certificaţi. RICS a fost
înfiinţat în 1868 şi în prezent numără peste 10 mii de evaluatori, care lucrează în
multe ţări ale lumii.
Cu toate că RICS a fost format în a doua jumătate a secolului XIX, prima
variantă a standardelor de evaluare a fost elaborată relativ nu demult - la
mceputul anilor '70 ai sec. XX. Punctul de plecare pentru elaborarea
standardelor 1-a constituit criza economică profundă ce a lovit Marea Britanie
în acel timp. Printre cauzele crizei se indica şi rolul negativ al evaluatorilor din
Marea Britanie, care erau învinuiţi de efectuarea insuficient de calitativă a
evaluării.
în 1971 RICS a format Comitetul pentru elaborarea standardelor de evaluare
a proprietăţilor (AYSC) şi a publicat primul ghid pentru evaluarea proprietăţilor
imobiliare. După primul standard de evaluare a urmat publicarea în 1976 a
"Cărţii Roşii", în care, în 1981 şi 1990, au fost introduse completări. în 1980 a
fost publicată "Cartea Albă", în care se examinau chestiuni ce nu figurau în
"Cartea Roşie". în 1996 ambele cărţi au fost reunite în una singură cu denumirea
"RICS Appraisal and Valuation Manual" (Manual de evaluare RICS). în fond,
acesta este singurul manual RICS căruia i se aduc în permanenţă modificări,
corectări şi completări. Manualul conţine o serie de principii practice de
evaluare, pe care evaluatorii trebuie să le aplice în mod obligatoriu. Deşi în
legislaţie există unele cerinţe specifice la evaluare, cea mai mare parte din ele
sînt comparabile cu Standardele Europene de Evaluare.
Structura "Cărţi Roşii"
"Cartea Roşie" este o ediţie voluminoasă, de format mare. Cartea este
destinată evaluatorilor practicanţi. Rar cine dintre cei ce comandă servicii de
evaluare au citit sau ar dori să citească această carte. Pentru a asigura o
înţelegere uniformă a drepturilor şi obligaţiilor evaluatorului atît de către
evaluatori, cît şi de beneficiari, RICS intenţionează să scoată un scurt ghid al
"Cărţi Roşii" pentru comoditatea beneficiarilor de servicii de evaluare.
Obiectivele "Cărţii Roşii" sînt:
• de a orienta evaluatorul spre o atitudine atentă faţă de cerinţele clientului.
Din conţinutul "Cărţi Roşii", beneficiarii trebuie să înţeleagă că standardele de
evaluare le satisfac cerinţele; ei trebuie să promoveze utilizarea bazei respective
133
de evaluare şi a ipotezelor pe care evaluatorii le vor aplica nrfiecare caz concret
de evaluare;
• de a fi de ajutor evaluatorilor în realizarea unor înalte standarde pro-
fesionale la efectuarea evaluării;
• de a contribui la dezvoltarea şi perfecţionarea metodelor aprofundate de
evaluare şi la întocmirea rapoartelor, astfel încît să se poată propune
beneficiarilor sfaturile şi informaţiile necesare;
• să asigure claritatea, exactitatea şi suficienta cantitate a informaţiei
publicate privind evaluarea.
"Cartea Roşie" nu-şi propune ca scop expunerea metodelor şi principiilor de
evaluare din punct de vedere teoretic, ci este orientată mai mult spre practica
evaluării.
Aceste şi alte obiective sînt prezentate in partea introductivă a "Cărţii
Roşii" alături de chestiunile privind comparabilitatea recomandărilor şi
completărilor. După partea introductivă urmează un mic glosar de termeni
cel mai frecvent întîlniţi în carte Conţinutul de bază al "Cărţi Roşii"
constă din două compartimente. în primul compartiment sînt prezentate
22 de recomandări practice privind efectuarea evaluării şi 15 anexe ale ei.

134
 Recomandările practice din primul compartiment se referă la evaluare şi
metodele de determinare a valorii. Ele nu examinează evaluarea pentru
anumite scopuri concrete. Ele conţin limitarea dreptului la abateri de la
recomandările practice prezentate în acest compartiment. Primele şapte
recomandări practice au un caracter general şi urmează a fi aplicate de către
toţi evaluatorii în mod obligatoriu. Aceste recomandări tratează următoarele
chestiuni:
• aplicarea recomandărilor practice;
• condiţiile de angajare a evaluatorului;

• scopurile şi bazele evaluării;

• bazele pentru evaluare, ipoteze;
• calificarea evaluatorului şi conflictul de interese;
• inspectarea obiectului evaluării şi studierea caracteristicilor lui;
• rapoartele de evaluare.
135
 Toate recomandările ulterioare sînt o dezvoltare sau o completare a primelor
şapte recomandări. Ele poartă un caracter mai concret şi tratează evaluarea
proprietăţilor comerciale pentru scopuri de ipotecare; evaluarea bunurilor
imobiliare locative pentru scopuri de ipotecare; evaluarea situaţiei financiare a
companiilor; evaluarea bunurilor imobiliare pentru bursele de valori; evaluarea
companiilor pe acţiuni; evaluarea dezvoltării afacerilor; evaluarea în scop de
asigurare; evaluarea acţiunilor companiilor de asigurare; evaluarea investiţiilor
colective (companiile trust); evaluarea terenurilor şi clădirilor ce aparţin
fondurilor imobiliare; evaluarea fondurilor de pensii; evaluarea stocurilor şi a
producţiei neterminate; evaluarea reziduurilor.
In anexele la recomandările practice se examinează cazuri de evaluare a
maşinilor şi utilajelor evaluate împreună cu proprietatea imobiliară; ghidul
pentru beneficiari; privind angajarea evaluatorului la evaluarea bunurilor
imobiliare locative; structura-tip a raportului de evaluare; ghid pentru clienţii
care comandă evaluarea afacerii; exemple de aplicare a trimiterilor la rapoartele
de evaluare; modele de rapoarte de evaluare a bunurilor imobiliare locative
pentru diferite scopuri; altă informaţie.
In partea a doua a "Cărţii Roşii" sînt prezentate regulile concrete de
efectuare a evaluării. De exemplu, se examinează detaliat impactul factorilor de
mediu asupra evaluării; evaluarea pentru ipotecare; analiza tranzacţiilor de
închiriere a proprietăţilor comerciale; calcularea uzurii; evaluarea maşinilor şi
echipamentelor; evaluarea activelor nemateriale; evaluarea staţiilor de
alimentare; evaluarea încăperilor medicale; evaluarea proprietăţii autorităţilor
publice locale pentru rapoarte financiare; evaluarea pădurilor; relaţiile dintre
evaluator şi auditor; evaluarea costurilor curente; evaluarea în conformitate cu
legea privind reforma arendei, construcţiei de locuinţe şi dezvoltării urbane;
evaluare terenurilor destinate pentru dezvoltare; evaluarea întreprinderilor
mixte ş. a.
Anexele la regulamentele metodice conţin informaţie utilă şi referiri la
legislaţia ce reglementează folosirea bunurilor imobiliare.
"Cartea Roşie" a jucat un rol foarte important în crearea şi dezvoltarea
standardelor Internaţionale. întrucît mulţi dintre cei care au lucrat la ea ulterior
au participat activ şi la lucrările TEGoVA şi în activitatea IVSC, în structura şi
conţinutul acestor standarde se observă clar influenţa "Cărţii Roşii".
"Cartea Roşie" este destinată, în primul rînd, evaluatorilor din Marea
Britanie, unde s-au constituit cerinţe unice faţă de evaluare şi evaluatori,
metodele aplicate în cazuri concrete de evaluare. Prin structura şi importanţa sa,
"Cartea Roşie" este exemplul cel mai elocvent de standarde naţionale elaborate
detaliat.

Făcînd comparaţia structurii şi componenţei Standardelor Internaţionale,

Europene, Americane şi ale "Cărţii Roşii", putem trage următoarele concluzii:
136
 Diferenţele dintre standardele analizate sînt determinate, în principal, de
profunzimea şi detalierea realizată în tratarea obiectelor evaluării, operaţiile ce
se efectuează cu ele şi factorii de influenţă.
Măsura detalierii standardelor şi orientarea acesteia este legată de specificul
naţional real existent (legislaţia, dezvoltarea social-economică, rolul istoriceşte
constituit al statului în reglementarea activităţii de evaluare).
în ţările cu economie de tranziţie, cel mai dezvoltat sistem de standarde a fost
elaborat în Federaţia Rusă, unde există două tipuri de standarde: "Standarde
pentru aplicare obligatorie de către subiecţii activităţii de evaluare", aprobate la
6 iulie 2001 prin Hotărîrea Guvernului (elaborate de Ministerul relaţiilor
patrimoniale al Federaţiei Ruse), şi Standardele elaborate şi aprobate de
Societatea evaluatorilor din Rusia.
In Republica Moldova, elaborarea standardelor naţionale încă nu a fost
începută. Studierea standardelor internaţionale şi naţionale, identificarea
diferenţelor în standardele naţionale ale ţărilor dezvoltate şi standardele
internaţionale va face posibilă înfăptuirea muncii de elaborare a sistemului de
standarde naţionale al Moldovei.

LICENŢIEREA ŞI CERTIFICAREA ÎN DOMENIUL

EVALUĂRII

11.1. Licenţierea activităţii de evaluare

Licenţierea activităţii de evaluare este una din formele principale ale

reglementării de stat în domeniul evaluării. Constituind autorizaţia statului de a
practica un anumit gen de activitate, licenţa serveşte drept garanţie a calităţii
pentru consumatorul de servicii de evaluare.
In ţările dezvoltate, activitatea evaluatorilor, tradiţional, nu este reglementată
de stat. Nivelul înalt al serviciilor de evaluare este garantat de standardele de
evaluare, elaborate de organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor.
în ţările Europei Centrale şi de Est, în ţările CSI şi în ţările Baltice evaluarea
este un nou gen de activitate, necesitînd o atitudine mai atentă din partea statului
faţă de asigurarea calităţii serviciilor de evaluare. Organizaţiile profesionale ale
evaluatorilor în aceste ţări trec prin perioada devenirii lor. Lipsa tradiţiilor şi a
137
experienţei practice în domeniul evaluării se compensează prin dezvoltarea
actelor normative, între care locul de frunte îi revine legilor cu privire la
activitatea de evaluare şi regulamentelor privind licenţierea.
în majoritatea ţărilor cu economie de tranziţie modul de licenţiere este
aprobat de către Guvern. Autoritatea care eliberează licenţa, de regulă, exercită
controlul asupra respectării cerinţelor de executare a acestei activităţi în
corespundere cu legislaţia.
în mod obişnuit, licenţierea activităţii de evaluare se face după tipurile
obiectelor de evaluare. De exemplu, Regulamentul cu privire la licenţierea
activităţii de evaluare în Federaţia Rusă prevede eliberarea licenţelor pentru
practicarea următoarelor genuri de activitate:
• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, a altor drepturi şi obligaţii reale
privind bunurile imobiliare (evaluarea bunurilor imobiliare);
• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi şi obligaţii reale
privind bunurile mobile, cu excepţia banilor şi a hârtiilor de valoare (evaluarea
maşinilor, utilajului şi a mijloacelor de transport);
• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi şi obligaţii reale
privind rezultatele proprietăţii intelectuale, precum şi a informaţiei (evaluarea
activelor nemateriale);
• estimarea valorii drepturilor patrimoniale şi a obligaţiilor privind
întreprinderile drept complexe patrimoniale, rezultatele activităţii lor
economice, precum şi a hârtiilor de valoare (evaluarea întreprinderii (afacerii)).
în Republica Moldova, conform Legii cu privire la licenţierea unor genuri de
activitate, licenţierii este supusă numai activitatea de evaluare a bunurilor
imobiliare'. Autoritatea care efectuează licenţierea este Camera de Licenţiere,
care are statut de persoană juridică şi îşi desfăşoară activitatea în baza
regulamentului aprobat de Guvern. Solicitant de licenţă poate fi orice persoană
juridică sau fizică, înregistrată în modul stabilit în Republica Moldova în
calitate de întreprindere sau de organizaţie, indiferent de tipul de proprietate şi
forma juridică de organizare, precum şi persoană fizică ce poate practica unele
genuri de activitate supuse licenţierii în temeiul unor acte legislative, care a
prezentat autorităţii de licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea
licenţei. Licenţa pentru practicarea activităţii de evaluare se eliberează pe cinci
ani.
Camera de Licenţiere, împreună cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru, exercită controlul asupra respectării de către întreprinderile de
evaluare a condiţiilor de licenţiere.
Condiţiile de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor
imobiliare sînt următoarele:
• desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele
normative în vigoare;
• îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;
138
• specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme nivelul cunoştinţelor;
• întreprinderea trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar specialişti
cu certificat de calificare.
Aşadar, una din condiţiile obligatorii de licenţiere a întreprinderii de evaluare
este prezenţa în componenţa întreprinderii a specialiştilor-evaluatori calificaţi,
care posedă certificatul corespunzător.

11.2. Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare

Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare a fost introdusă de

Legea cu privire la activitatea de evaluare. Ideea principală a atestării de stat
este asigurarea unui nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi al
deprinderilor practice ale evaluatorilor de bunuri imobiliare. Până nu demult,
cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai mult formale. Se
înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii (studii tehnice sau economice
superioare), faţă de experienţa de muncă, dar nu se analiza

activitatea practică a evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi

profesionismul acestuia. Ca rezultat, pe piaţa serviciilor de evaluare din
Republica Moldova beneficiarul potenţial putea să întâlnească evaluatori ale
căror cunoştinţe şi profesionalism variau într-un diapazon enorm, iar autorului
prezentei cărţi proaspeţii "evaluatori" îi puneau, deseori, întrebarea: "Am primit
nu demult licenţă, nu ne-aţi putea spune cum să facem evaluarea ?". Nu este un
secret că şi în prezent pe piaţa evaluării pot fi întâlniţi specialişti care, la
întrebarea beneficiarului privind valoarea obiectului, răspund cu întrebarea:
"Dar de cât aveţi nevoie ?". Fireşte, pe piaţa Republicii Moldova sînt şi
specialişti de înaltă calificare, care, prin cunoştinţele, prin practica lor de lucru,
confirmă că profesia de evaluator face parte din categoria celor de elită, necesită
o pregătire multilaterală şi o vastă experienţă practică.
Sistemul atestării de stat este orientat spre menţinerea pe piaţă a standardelor
înalte ale calităţii serviciilor de evaluare. în condiţiile pieţei de evaluare în curs
de dezvoltare, atestarea de stat a specialiştilor este o condiţie obligatorie, care
oferă posibilitatea de a asigura intrarea pe piaţa serviciilor de evaluare a
specialiştilor calificaţi. în lege sînt examinate şi cerinţele clare faţă de candidaţii
la certificatul de calificare.
în scopul creării sistemului de atestare a evaluatorilor, Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru formează comisia de atestare, aprobă regulamentul privind
activitatea acesteia, programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare.
Agenţia ţine evidenţa eliberării şi retragerii certificatelor de calificare ale
evaluatorilor.
Certificat de calificare al evaluatorului pot obţine persoanele care corespund
următoarelor cerinţe:
139
 • studii superioare în domeniul evaluării, studii economice superioare sau
studii tehnice superioare, pregătire profesională corespunzătoare;
• experienţă de muncă în calitate de evaluator practicant sau de stagiar de
nu mai puţin de un an;

• lipsa antecedentelor penale nestinse;

• examenul de calificare susţinut.
Certificatul de calificare, la fel ca şi licenţa, se eliberează pe un termen de
5 ani. Comisia de atestare are dreptul de a lua decizie asupra respingerii
cererilor de eliberare a certificatului de calificare şi de retragere a lor. Cererea
de eliberare a certificatului de calificare este respinsă dacă nu sînt prezentate
toate actele, sau acestea conţin date eronate sau false.
11.3. Certificarea activităţii de evaluare
în majoritatea ţărilor lumii drept criteriu al profesionalismului se consideră
nu certificatul de studii, dar certificatul de calificare al asociaţiei profesionale
obşteşti, care garantează calitatea serviciilor de evaluare prestate.
Organizaţiile obşteşti din Republica Moldova încă n-au început activitatea de
certificare a membrilor lor. Asta, probabil, din cauza lipsei standardelor
profesionale, elaborate sau adaptate la condiţiile Republicii Moldova. Nici una
din organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Republica Moldova nu desfăşoară
cursuri de perfecţionare a calificării, nu editează literatură metodică în ajutor
evaluatorilor practicanţi. în lipsa studiilor speciale sau profesionale în domeniul
evaluării, experienţa de muncă în domeniul evaluării nu poate servi drept
criteriu sigur de calificare a evaluatorului. în atare condiţii, a formula cerinţe
faţă de profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este
deloc uşor.
în organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări s-au constituit diferite
moduri de a stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu,
societatea evaluatorilor din Federaţia Rusă a stabilit patru niveluri de calificare
ale membrilor SER: membru titular al SER, evaluator certificat (autorizat);
expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare. Decizie asupra conferirii
titlurilor menţionate ia comisia de atestare a SER în baza recenzării, examinării
şi susţinerii publice a rapoartelor de evaluare de către candidaţii la titlurile de
calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare sînt necesare condiţiile ce
urmează: Membrul titular al SER:
• instruire profesională de bază în domeniul evaluării (100 de ore
academice).
Evaluator certificat (autorizat):
• studii superioare sau medii de specialitate;
• certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de bază de evaluare
cu profil de certificare;
140
 • prezentarea unui raport asupra valorii de piaţă a unui obiect concret sau a
unei lucrări de curs pe tema evaluării în corespundere cu instruirea de bază,
profilul atestării; cuprinsul raportului de evaluare trebuie să releveze priceperea
candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utilizarea
instrumentarului matematic.
Expert în evaluare:
• nivel de calificare "evaluator certificat";
• studii superioare economice, tehnice sau juridice;
• certificat de studii de nivelul doi al pregătirii în direcţia atestării;
• vechime în activitate practică în domeniul evaluării de cel mai puţin doi
ani;

literatură metodică în ajutor evaluatorilor practicanţi. în lipsa studiilor

speciale sau profesionale în domeniul evaluării, experienţa de muncă în
domeniul evaluării nu poate servi drept criteriu sigur de calificare a
evaluatorului. în atare condiţii, a formula cerinţe faţă de profesionalismul
evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uşor.
în organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări s-au constituit diferite
moduri de a stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu,
societatea evaluatorilor din Federaţia Rusă a stabilit patru niveluri de calificare
ale membrilor SER: membru titular al SER, evaluator certificat (autorizat);
expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare. Decizie asupra conferirii
titlurilor menţionate ia comisia de atestare a SER în baza recenzării, examinării
şi susţinerii publice a rapoartelor de evaluare de către candidaţii la titlurile de
calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare sînt necesare condiţiile ce
urmează: Membrul titular al SER:
• instruire profesională de bază în domeniul evaluării (100 de ore
academice).
Evaluator certificat (autorizat):
• studii superioare sau medii de specialitate;
• certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de bază de evaluare
cu profil de certificare;
• prezentarea unui raport asupra valorii de piaţă a unui obiect concret sau a
unei lucrări de curs pe tema evaluării în corespundere cu instruirea de bază,
profilul atestării; cuprinsul raportului de evaluare trebuie să releveze priceperea
candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utilizarea
instrumentarului matematic.
Expert în evaluare:
• nivel de calificare "evaluator certificat";
141
 • studii superioare economice, tehnice sau juridice;
• certificat de studii de nivelul doi al pregătirii în direcţia atestării;
• vechime în activitate practică în domeniul evaluării de cel mai puţin doi
ani;

142
143
 11.5. Categoriile evaluatorilor SUA şi cerinţele faţă de ei

Legislaţia federală stabileşte trei categorii de evaluatori:

• evaluator de categorie generală, care a primit certificat de la
autorităţile statului;
• evaluator al fondului locativ, care a primit certificat de la autorităţile
statului;
• evaluator care a primit licenţă de la autorităţile statului.
ASC recomanda autorităţilor tuturor statelor să adopte această clasificare
spre a se evita posibilile confuzii. Dacă autorităţile statului vor decide totuşi să
utilizeze alte însemne sau denumiri, ele trebuie să garanteze recunoaşterea cu
uşurinţă a însemnelor lor dintre însemnele federale.
Evaluatorul de categorie generală trebuie să satisfacă următoarelor
cerinţe:

• să corespundă criteriilor minime ale Consiliului de calificare a

evaluatorilor de pe lîngă Fondul de efectuare a evaluărilor (AQB);
• să susţină examenul stabilit de autorităţile statului, regulile acestuia
fiind elaborate şi aprobate de AQB.
Criteriile minime pentru această categorie de evaluatori sînt: 165 ore de
cursuri în probleme concrete de estimare a valorii bunurilor imobiliare; 2000
ore de experienţă practică în evaluare, 50 % din timpul acesta este necesar să
se acorde pentru evaluarea bunurilor imobiliare nelocative.
Evaluatorul fondului locativ, care a primit certificat de la autorităţile
statului este o persoană care:

• corespunde criteriilor minime ale AQB faţă de această categorie de

evaluatori;
• a susţinut examenul stabilit de autorităţile statului, ale cărui reguli sînt
elaborate şi aprobate de AQB.
Criteriile minime faţă de această categorie de evaluatori includ 120 ore de
audiere a cursurilor de evaluare a bunurilor imobiliare, 2000 ore de activitate
practică.
Evaluatorul care a primit licenţă de la autorităţile statului. Titlul XI nu
stabileşte criterii de calificare concrete pentru licenţierea evaluatorilor.
Autorităţile statelor sînt libere în selectarea unor importante criterii de calificare
pentru licenţierea evaluatorilor, inclusiv cerinţele faţă de instruire, verificarea
cunoştinţelor, experienţei practice şi perfecţionării calificării. De regulă,
144
autorităţile statelor cer de la candidaţi susţinerea examenului în scris de valoare
reală, aprobat de autorităţile statelor, participarea la seminare şi prelegeri în
problemele evaluării în volum de 75 ore academice. în afară de aceasta,
candidatul trebuie să aibă experienţă practică de lucru în domeniul evaluării.
Aici se aplică cerinţe mai puţin stricte decât faţă de evaluatorii care au primit
certificat de la autorităţile statului. De exemplu, poate fi selectată una din
următoarele metode:
• evaluatorul poate să aibă o experienţă practică de mai puţin de doi ani, dacă
a acumulat o astfel de experienţă sub supravegherea nemijlocită a unui
evaluator care posedă certificat sau licenţă a autorităţilor statului;
• autoritatea statului analizează numărul minim de rapoarte de evaluare,
întocmite de evaluator;
• susţinerea examenului în condiţii practice, care constă în elaborarea cu
succes a unui sau a câtorva rapoarte de evaluare în baza unui exemplu concret;
• un nivel mai înalt al instruirii necesare. De exemplu, prezenţa gradului
ştiinţific în domeniul evaluării bunurilor imobiliare sau a titlului ştiinţific
analogic.
ASC recunoaşte necesitatea realizării programelor care înlesnesc a fluxul de
noi specialişti în sfera evaluării şi sporirea cointeresării autorităţilor statului în
crearea unui mecanism eficient de asistenţă a specialiştilor calificaţi care doresc
să înceapă o nouă carieră în profesia de evaluator al bunurilor imobiliare.
Fiecare stat adoptă legile sale cu privire la certificarea şi licenţierea
evaluatorilor. Să analizăm ce principii de bază sînt examinate de legile statelor,
luînd ca exemplul Legea cu privire la certificarea şi licenţierea evaluatorilor de
bunuri imobiliare din statul California. Această lege a intrat în vigoare la 1
ianuarie 1995. Legea conţine dispoziţii generale şi particulare cu privire la
certificarea şi licenţierea evaluatorilor. Stabileşte termenii, introduce funcţia de
director OREA, acordă directorului dreptul de a trage la răspundere judiciară şi
de a aplica amendă evaluatorilor care încalcă legea sau regulamentele normative
cu privire la evaluare. în conformitate cu această lege, se interzice de a-i antrena
pe evaluatorii care nu au certificate sau licenţe în tranzacţiile realizate conform
legislaţiei federale. Legea permite persoanelor care nu posedă certificate şi
licenţe să asiste evaluatorii Certificaţi, stabileşte limitele acţiunilor ce pot fi
întreprinse de persoanele -care nu deţin licenţe. Legea conţine, de asemenea,
prevederea despre eliberarea licenţei de stagiar, stabileşte termenul de
valabilitate a licenţelor şTcertificatelor de patru ani, examinează condiţiile
relaţiilor reciproce cu alte state.
Evaluatorul cu licenţa sau cu certificatul altui stat trebuie să execute
prevederilelegilor şi normelor de drept privind efectuarea evaluărilor "^даш1ог
imobiliare în statul în care lucrează. Acest evaluator este obligat să se
înregistreze la practica temporară şi să lucreze în conformitate cu legile şi

145
regulamentele normative ale statului privind certificarea şi licenţierea
evaluatorilor.
înjegile tuturor statelor se stabileşte modul în care OREA trebuie să prezinte
în subcomitetul pentru evaluare lista cu evaluatorii care au primit (terra stat
licenţă sau certificat, pentru ar fi inclusă în registrul naţional. Aceste liste se
transmit ASC nu mai rar decât o dată pe an, concomitent cu taxele de
înregistrare, care constituie 25 de dolari pentru un evaluator. Dacă evaluatorul
a primit certificat sau licenţă în mai multe state (în două sau mai multe state),
este necesar ca el să fie inclus în lista evaluatorilor certificaţi pentru fiecare
stat care i-a eliberat certificat sau licenţă. Doar evaluatorii înscrişi în registrul
naţional au dreptul de a efectua evaluări legate de tranzacţii realizate conform
legislaţiei federale.

CAPITOLUL 12
ETICA PROFESIONALĂ A EVALUATORULUI
146
 12.1. Esenţa şi principiile de bază ale eticii
Mediul de funcţionare al specialiştilor-evaluatori este piaţa, care reprezintă
nu numai o oarecare multitudine a vînzătorilor şi cumpărătorilor unei anumite
mărfi, tip de lucrări sau servicii, ci şi un sistem complex de relaţii, în cadrul
căruia acţionează legile proprii. în general, relaţiile dintre vînzători şi
cumpărători, precum şi agenţii intermediari de piaţă sînt reglementate prin
diferite acte legislative şi normative. Dar, pe lîngă legi, regulamente,
instrucţiuni, relaţiile între oameni sînt reglementate şi de legile nescrise ale
pieţei, adică de etica pieţei.
Etica. este una din cele mai vechi discipline teoretice, al cărei obiect de studiu
este morala. Pentru a desemna conceptul de morală, Aristotel a introdus
termenul de "etică". După cum remarcau vechii greci, "etica ne ajută să ştim ce
trebuie să facem şi de la ce trebuie să ne abţinem", generalizează şi
sistematizează principiile şi normele morale.
în concepţia modernă, etica este o ramură a cunoaşterii, o ştiinţă aparte, care
ne permite să examinăm şi să apreciem relaţiile interumane. precum şi
comportarea oamenilor din punctul de vedere al corespunderii lor cu anumite
norme raţionale, general acceptate. Etica este învăţătura despre morală,
provenienţa şi dezvoltarea ei, despre regulile şi normele de conduită a
oamenilor, despre obligaţiile lor unul faţă de altul, faţă de societate, faţă de stat,
etc.
în diferite state, precum şi în diferite perioade de dezvoltare a unuia şi
aceluiaşi stat, există norme morale diferite. Este de menţionat însă tendinţa
generală de dezvoltare a eticii: atenţia ţării faţă de etică creşte pe măsura
creşterii nivelului de bunăstareTfiaterială.
Ştiinţa modernă examinează diferite tipuri de etică, pe care convenţional le-
am putea împărţi în două grupe mari: etica teoretică şi etica practică. Parte
componentă a grupei "etica practică" este etica profesională, inclusiv etica în
afaceri.
Etica profesională examinează normele de conduită a specialistului, cerinţele
pe care le înaintează societatea faţă de stilul lui de lucru, caracterul comunicării
cu oamenii, aspectul social.
Etica în afaceri înseamnă cunoştinţele despre noţiunile de bază ale eticii,
despre cerinţele morale faţă de stilul de lucru şi imaginea omului de afaceri,
adaptate la nevoile practice ale întreprinzătorului, businessmanului, condu-
cătorului. Etica de afaceri este, în primul rînd, etica purtării negocierilor cu
partenerii, etica ţinerii documentaţiei, folosirea metodelor etice de concurenţă.
Există, de asemenea, eticheta de afaceri, care se formează sub influenţa
tradiţiilor şi a unor condiţii istoriceşte constituite ale unei ţări concrete. Eticheta
147
de afaceri este un cod de reguli prin care se reglementează stilul de lucru, stilul
de comunicare între întreprinderi, aspectul exterior al întreprinzătorilor,
succesiunea şi maniera de purtare a negocierilor, etc.
Exfstă anumite principii morale care stau la baza eticii de afaceri. La ele se
referă:
1. Concepţia de "slujire a societăţii", pe care trebuie să o accepte toţi
lucrătorii întreprinderii - de la preşedinte pînă la ultimul angajat. A servi
clientul, primind pentru aceasta o plată rezonabilă - iată ideea principală a
acestei concepţii. "Bunăstarea producătorului, scria Henri Ford, depinde, în
ultimă instanţă, de folosul pe care el îl aduce poporului".
2. Atitudinea calmă faţă de bani. Banii nu trebuie să constituie un scop în
sine, în numele căruia se desfăşoară producţia, se creează întreprinderea, ci doar
un mijloc pentru realizarea scopului propus. Banii nu trebuie să fie acumulaţi, ci
să se afle în circulaţie, în mişcare continuă. Lipsa cultului banilor fac din
întreprinzător un om emancipat, îi permite să accepte riscul rezonabil.
3. Insatisfacţia pentru cele realizate, ce decurge din principiul anterior,
sentimentul ambiţiei sănătoase, care nu trece cu timpul. Omului de afaceri,
ca şi scriitorului, întotdeauna i se pare că cea mai bună carte a sa încă
urmează să o scrie. Orientarea permanentă spre succes, tendinţa de a rezolva
sarcini mai complexe şi mai de proporţii este o trăsătură caracteristică a
celor mai norocoşi oameni de afaceri.
4. Sinceritatea, conştiinciozitatea, deschiderea, probitatea omului de
afaceri, buna lui reputaţie este un atribut al relaţiilor de afaceri în ţările
-dezvoltate, fiindcă cea mai mică pată pe reputaţia lui poate conduce la
pierderea clienţilor, suportarea de pierderi şi falimentare. în condiţiile unei
pieţe civilizate a fi cinstit e avantajos. Concurenţa (loială este păzită de stat,^
de numeroasele uniuni profesionale ale întreprinzătorilor: societăţi,
corporaţii, asociaţii, abilitate să reglementeze activitatea membrilor săi în
interesul consumatorilor, pentru asigurarea unei practici de afaceri juste,
echitabile şi etic sănătoase. Afară de aceasta, în astfel de asociaţii există un
eod al onoarei profesionale, care defineşte o serie de fapte, recunoscute de
membrii acestor asociaţii drept neetice.
5. Mîndria pentru lucrul pe care îl faci, indiferent de domeniu şi de
amploare. Orice afacere care serveşte la satisfacerea necesităţilor
beneficiarilor, consumatorilor şi care aduce venit, este prestigioasă. La baza

unei astfel de atitudini se află profesionalismul înalt, încrederea în propriile

posibilităţi.
6. Succesele în fabricarea producţiei, executarea lucrărilor, prestarea
serviciilor nu trebuie să fie obţinute pe seama distrugerii mediului
înconjurător.

148
 7. în repartizarea profitului trebuie să participe toţi cei care au participat la
crearea lui.
8. Utilizarea unei publicităţi cinstite, corecte şi decente în procesul de
desfacere a producţiei şi serviciilor, de căutare a potenţialilor consumatori.
în condiţiile unui control drastic din partea statului asupra activităţii
economice, normele morale enumerate mai sus devin regulatorul relaţiilor de
afaceri şi al luptei de concurenţă.
Etica de afaceri se formează treptat, pe măsura formării şi dezvoltării
relaţiilor de piaţă. Este un proces complex şi îndelungat, la care participă, în
primul rînd, înşişi oamenii de afaceri, societatea, consumatorii potenţiali, mas
media, diferite structuri de stat. Condiţiile de formare a unei etici de afaceri
civilizate sînt:
• libertatea - atît politică, cît şi economică. Aceasta înseamnă existenţa
statului democrat, a pluripartidismului, libertăţii presei, cuvîntului, libertăţii de
conştiinţă, concurenţei libere, libertăţii de alegere a subiectului economic,
formării libere a preţurilor, egalităţii oricăror persoane fizice şi juridice în
realizarea activităţii de întreprinzător, suveranităţii consumatorului, etc.;
• stabilitatea - putere executivă tare, stabilitatea legislaţiei, strategiei de
dezvoltare economică şi politică a statului;
• propaganda - crearea cu ajutorul mass media a imaginii omului de
afaceri prosper, cu înalte principii morale, condamnarea corupţiei, a spiritului de
acaparare, a concurenţei neloiale;
• dreptul - respectul faţă de lege, faţă de drepturile proprietarului,
executarea neabătută a legislaţiei, crearea unui mecanism al răspunderii pentru
încălcarea ei;

• asocierea - crearea asociaţiilor profesionale. Aceste organizaţii nonprofit,

create prin liber consimţămînt, trebuie să fie nişte arbitri nepărtinitori la
aprecierea nivelului de moralitate a celor care vor să devină membri ai ei şi, în
caz de încălcare a normelor de conduită profesională, să aplice măsurile cele
mai aspre.

12.2. Etica profesională a evaluatorului

în practica lor profesională, evaluatorii trebuie să respecte normele morale
general acceptate şi să se conducă de următoarele principii ale eticii
profesionale: independenţă, onestitate, competenţă profesională, confiden-
tialitatea informaţiei, comportament profesional. Documentele care cuprind
principiile eticii profesionale a evaluatorilor sînt codurile eticii profesionale,
regulile practicii de evaluare elaborate de asociaţiile profesionale ale
evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor etice şi a regulilor de

149
conduită profesională a evaluatorilor, în asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se
înfiinţează comisii şi comitete pentru etică.
Noţiunea de "etica evaluatorului" încă nu a fost formulată în legislaţia
naţională şi în standardele de evaluare, de aceea în Republica Moldova nu există
o definiţie unică, recunoscută de toţi, a eticii. Pentru explicarea acestei noţiuni,
vom folosi definiţia eticii evaluatorului utilizată în Rusia: "Etica evaluatorului
este totalitatea regulilor etice şi normelor de conduită în efectuarea procedurii
de evaluare a bunurilor"18. De-a lungul întregii istorii a formării evaluării ca gen
independent de activitate au existat o multitudine de norme şi reguli de
conduită, care erau recunoscute şi aplicate de evaluatorii de diferite ţări.
Tradiţional o atenţie mare acordă eticii evaluatorului ediţiile noi ale
Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare (EVS-2000 şi IVS-2001).
în Standardele Internaţionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de
conduită al evaluatorilor, care tratează următoarele aspecte: stabilirea
obiectivelor Codului de conduită; noţiunile de bază; condiţiile restrictive,
noţiunea de "evaluator"; etica evaluării; competenţa; deschiderea; raportul de
evaluare.
Codul de conduită nu are putere juridică formală şi poate fi considerat doar
ca o completare la regulile şi prevederile organizaţiilor profesionale naţionale
care controlează calitatea lucrului evaluatorilor.
în secţiunea "noţiuni de bază" sînt definite noţiunile principale ale
activităţii de evaluare, sînt enumerate cerinţele faţă de evaluator, specificul
activităţii evaluatorilor interni, externi şi independenţi. Esenţa acestor noţiuni
este expusă în aceleaşi aspecte ca şi în Standardele Europene de Evaluare. Tot
în această secţiune se dă esenţa condiţiilor limitative, ipotezelor şi
presupunerilor evaluatorilor.
O secţiune aparte a Codului de conduită este consacrată noţiunii de
"etică". Etica evaluatorului este prezentată ca totalitatea cerinţelor de bază ce
se înaintează faţă de evaluator: onestitate; conduită în cazurile de apariţie a
conflictelor de interese; confidenţialitatea informaţiei; echitabilitate şi
nepărtinire.
Următoarea secţiune a Codului de conduită examinează competenţa
-comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cînd
evaluatorul conştientizează faptul că nu are suficiente cunoştinţe şi
experienţă practică pentru îndeplinirea lucrării); condiţiile de recurgere la
asistenţă externă, cerinţele de efectuare a unei evaluări eficiente şi
minuţioase.
în finalul Codului se examinează cerinţele de expunere clară, exactă a
informaţiei privind evaluarea efectuată, precum şi faţă de întocmirea raportului

18 Государственный Стандарт Российской Федерации. Единая система оценки имущества. ГОСТ Р51195.0.02-98.
150
de evaluare. în felul acesta, Codul de conduită tratează etica în sensul larg şi în
sensul restrîns al cuvîntului.
Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. în ediţiile
anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduită European. Codul
Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor în
conformitate cu statutul şi obiectivele acestei organizaţii şi este unul din
criteriile de bază ale activităţii de evaluare, adoptat de toate asociaţiile
profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficială legală, ci este doar
un complement la reglementările, nonnele legale şi la practica corectă a
evaluatorilor din diferite ţări europene, în majoritatea asociaţiilor profesionale
din Europa el fiind adoptat ca bază pentru elaborarea codurilor naţionale de
conduită profesională a evaluatorilor.
în cadrul Codului Etic European se examinează în mare măsură normele de
conduită ale evaluatorului în relaţiile cu clienţii, colegii, asociaţiile membre ale
TEGoVA:
Relaţiile cu clienţii
în toate timpurile prima îndatorirea evaluatorului a fost apărarea intereselor
clientului, dacă aceste interese nu contravin legislaţiei şi normelor etice.
Dacă în procesul de îndeplinire a lucrării la comanda clientului apar
circumstanţe în care interesele evaluatorului vin în contradicţie cu interesele
clientului, evaluatorul are obligaţia de a aduce la timp lucrul acesta la cunoştinţa
clientului.
Plata muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de obiectul evaluat.
Evaluatorul nu se va angaja sau nu se va implica în nici o ocupaţie sau afacere
care ar afecta reputaţia lui profesională, reputaţia TEGoVA. Evaluatorul va
respecta confidenţialitatea informaţiei clientului sau terţilor.
Relaţiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica neîntemeiat practica profesională a colegilor săi.
Dacă evaluatorului i se solicită opinia despre o lucrare îndeplinită de un coleg,
el trebuie să şi-o exprime cinstit, obiectiv, fără a-şi manifesta superioritate
asupra colegului său.
Fiecare evaluator trebuie să contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutînd
instituţiile de învăţămînt, participînd la publicarea diferitelor articole şi
culegeri în problemele evaluării. E necesar să se asigure o înţelegere
deplină a standardelor de evaluare şi de către evaluatori, şi de către
clienţi.
în limitele respectării confidenţialităţii, e necesar ca evaluatorul să colaboreze
cu colegii său, să le acorde asistenţă, să le împărtăşească informaţia despre
dezvoltarea pieţei.
Relaţiile dintre asociaţiile membre ale TEGo VA
151
 Asociaţiile profesionale naţionale membre ale TEGoVA trebuie să-şi
construiască relaţiile reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului
reciproc şi colaborării în scopul dezvoltării şi apărării standardelor TEGoVA în
ţările lor.
Dacă vreo asociaţie membră a TEGoVA efectuează instruirea, certificarea,
investigaţii de marketing sau prestează servicii de consultanţă într-o tară a cărei
asociaţie naţională de evaluatori de asemenea este membră a TEGoVA, ea
trebuie să prevină asociaţia naţională cu 30 de zile înainte de începerea
activităţii sale.
O secţiune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinţelor faţă de
competenţa evaluatorului. Aceste cerinţe sînt:
• studierea permanentă a situaţiei de pe piaţa imobiliară şi a modificărilor în
legislaţie, deoarece această informaţie are un impact esenţial asupra rezultatelor
evaluării;
• evaluatorul trebuie să aibă o viziune obiectivă asupra cunoştinţelor şi
nivelului său de calificare. în cazul în care evaluatorul este conştient că nu are
suficiente cunoştinţe pentru îndeplinirea lucrării, el este obligat să-1 prevină pe
client şi pe conducătorul întreprinderii de evaluare. Evaluatorul are dreptul
ceară consultaţii de la specialişti calificaţi în anumite domenii de activitate:
geodezie, arhitectură, materiale de construcţie, agronomie, expertiza clădirilor şi
construcţiilor;
• evaluatorul trebuie să cerceteze toţi factorii relevanţi legaţi de obiectul
evaluării, pentru a obţine rezultate corecte ale evaluării. Fiecare evaluator este
dator ca pe întreg parcursul activităţii sale practice să-şi ridice anual nivelul
profesional.
Normele etice şi regulile activităţii de evaluare mai sus examinate reprezintă
cea mai bună practică internaţională ce s-a constituit de-a lungul unei perioade
îndelungate de timp. Aceste norme şi reglementări sînt recomandate cu
insistenţă spre a fi aplicate de către toate asociaţiile profesionale de evaluatori
care sînt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaţie obştească a
evaluatorilor, urmînd standardele de evaluare, trebuie să elaboreze un cod etic
sau reguli de comportare profesională Pentru membrii săi.
Regulile de conduită pentru membrii Asociaţiei Republicane a Experţilor
Profesionali în Evaluări (AREPE) au fost elaborate în 1998, înainte de intrarea
acestei asociaţii în TEGoVA. Regulile de conduită cuprind cîteva secţiuni:
principiile de bază; prestarea serviciilor de evaluare; confidenţialitatea; plata
muncii evaluatorilor; semnătura evaluatorului; utilizarea denumirii asociaţiei;
publicitatea; asigurarea profesională. Conform Regulilor de conduită, fiecare
membru al asociaţiei este dator să informeze Consiliul directorilor despre orice
încălcare a statutului şi a regulilor de conduită pe care a comis-o. Membrii
asociaţiei sînt datori să renunţe la efectuarea unei lucrări de evaluare dacă ea
depăşeşte competenţa lor. Efectuînd evaluarea, membrii asociaţiei trebuie să fie
152
neutri: să nu ia partea nimănui în conflictul de interese, să informeze la timp
conducerea asociaţiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenţei şi
calităţii executării lor.
în secţiunea "prestarea serviciilor de evaluare" sînt expuse regulile de
conduită a evaluatorului în procesul de acordare a serviciilor: să nu admită
implicarea clientului în activitatea sa; să ţină seama de toată informaţia
disponibilă, să nu ascundă informaţia; să efectueze obligatoriu inspectarea a
obiectului evaluat; să facă o prezentare clară şi neambiguă a rezultatelor
evaluării. Raportul de evaluare trebuie să fie detaliat şi necontradictoriu;
informaţia privind evaluarea trebuie prezentată în scris; toate rapoartele privind
îndeplinirea lucrărilor de evaluare urmează a fi păstrate timp de cinci ani.
în secţiunea "confidenţialitate" se arată că membrii asociaţiei nu au dreptul să
divulge unor terţe persoane conţinutul raportului de evaluare. Evaluatorul are
obligaţia să păstreze confidenţialitatea informaţiei obţinute în procesul de
prestare a serviciilor profesionale.
Plata muncii evaluatorului va fi stabilită pe baza timpului de lucru cheltuit la
îndeplinirea lucrării, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare
cu plata pentru efectuarea unor lucrări similare. Beneficiarul trebuie să cunoască
suma urmînd a fi plătită ca onorariu evaluatorului înainte de încheierea
contractului de evaluare.
Evaluatorul are obligaţia să semneze raportul de evaluare pe care 1-a
întocmit. După iscălitura sa el are dreptul să adauge textul: "membru al
Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări".

12.3. Norme generale ale eticii profesionale

Cu toată diversitatea codurilor etice ale asociaţiilor profesionale de

evaluatori, ele au şi multe lucruri în comun. Toate codurile etice conţin criterii
care permit luarea deciziei privind recunoaşterea acţiunilor profesionale ale
membrilor asociaţiei în domeniul evaluării ca fiind sau nefiind etice.
Recunoaşterea acţiunilor profesionale ale unui membru al asociaţiei ca nefiind
etice nu constituie un temei pentru apariţia efectelor juridice în materie civilă
(tragerea la răspundere administrativă, disciplinară sau alt fel de răspundere),
dar serveşte ca temei pentru aplicarea faţă de el a unor măsuri în conformitate
cu cerinţele Statutului asociaţiei şi cu Regulile de conduită.
Toate asociaţiile profesionale cer membrilor lor să respecte normele şi
principiile morale general acceptate, să se conducă în acţiunile lor de regula
general umană "nu face altora ceea ce nu ai vrea să ţi se facă ţie", să urmărească
înalte interese publice, să manifeste altruism în relaţiile cu cei din jur, în primul
rînd cu colegii şi colaboratorii.
Apărînd interesele clientului în organele corespunzătoare ale puterii, în
relaţiile lui cu persoane juridice şi fizice, evaluatorul trebuie să fie sigur că
153
interesele pe care le apără sînt legal întemeiate şi juste. Dacă evaluatorul află că
interesele clientului, pe care le apără, au apărut cu încălcarea legislaţiei, el este
obligat să renunţe la lucrare.
Fiind membru al unei asociaţiei obşteşti a evaluatorilor, evaluatorul
trebuie să tindă spre formarea unei opinii publice favorabile asociaţiei.
Membrilor asociaţiei evaluatorilor de regulă li se înaintează cereri
deosebite, care reflectă specificul muncii evaluatorului: atenţia şi
obiectivitatea, independenţa, competenţa profesională, confidenţialitatea
informaţiei.
Evaluatorul este obligat să păstreze în secret informaţia confidenţială şi de
serviciu privind afacerile clienţilor,,,' indiferent de continuarea sau încetarea
relaţiilor nemijlocite cu el. Confidenţiale sînt nu numai datele parvenite de la
client în procesul de efectuare a evaluării, ci şi însuşi faptul încheierii
contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Evaluatorul nu trebuie să
utilizeze informaţia confidenţială şi de serviciu a beneficiarului, care i-a
devenit cunoscută, în folosul său sau al unor terţi, şi nici în dauna intereselor
beneficiarului.
Publicarea sau divulgarea informaţiei confidenţiale a beneficiarilor nu este
o încălcare a eticii profesionale în următoarele cazuri:
a) cu permisiunea beneficiarului;
b) cînd lucrul acesta este prevăzut de legislaţie sau prin decizia instanţei
judecătoreşti;
c) pentru apărarea intereselor profesionale ale evaluatorului în cursul
investigaţiei oficiale;
d) cînd beneficiarul a antrenat evaluatorul, premeditat şi nelegal, în acţiuni ce
contravin normelor profesionale şi etice.
Plata pentru serviciile evaluatorului, după cum s-a mai menţionat în cap. 4 al
prezentei lucrări, nu trebuie să depindă de rezultatele finale ale muncii
evaluatorului. Plata pentru servicii trebuie stabilită înainte de efectuarea
evaluării. Evaluatorul nu trebuie să primească de la client nici o altă recompensă
decît plata stipulată în contract.
Una din cele mai importante aspecte pe care le tratează Codul etic este
problema relaţiilor dintre evaluatori-membri ai asociaţiei. Evaluatorii trebuie să
aibă o atitudine binevoitoare unul faţă de altul, să se abţină de la critici
neîntemeiate şi de la alte acţiuni conştiente ce cauzează prejudicii colegilor de
profesie. Evaluatorul, cu acordul beneficiarului, are dreptul să invite şi alţi
evaluatori pentru efectuarea lucrării. Relaţiile dintre ei trebuie să fie relaţii de
lucru şi corecte. Persoanele atrase suplimentar pentru prestarea serviciilor sînt
obligate să se abţină de la discutarea cu clientul a calităţilor de lucru şi
profesionale ale evaluatorilor principali, să dea dovadă de loialitate maximă faţă
de colegii care i-au invitat1.

154
 în cazul în care lucrarea de evaluare este îndeplinită de către cîţiva evaluatori
membri ai asociaţiei şi cînd măcar unul din ei are o opinie diferită, trebuie
asigurată posibilitatea ca ea să fie reflectată în raport.

în conformitate cu Standardele Europene de Evaluare, dacă beneficiarul a

angajat la evaluarea unei proprietăţi doi sau mai mulţi evaluatori membri ai
asociaţiei, atunci pentru ei nu ar fi etic să colaboreze sau să se consulte între ei
în procesul lucrului, fără acordul clientului.
în condiţiile statornicirii pieţei serviciilor de evaluare şi acutizării
concurenţei, o importanţă deosebită capătă regulile privind informaţia publică şi
reclama. Mai cuprinzător această secţiune este prezentată în Codul eticii
profesionale a membrilor Societăţii evaluatorilor din Rusia. Reclama serviciilor
profesionale de evaluare trebuie să fie directă, onestă, de bun gust, să excludă
posibilitatea înşelării şi inducerii în eroare a clienţilor potenţiali sau apariţiei
neîncrederii lor faţă de alţi evaluatori membri ai asociaţiei. Nujşe admit, ca
venind în contradicţie cu etica profesională, reclama şi publicitatea care conţin:
• indicaţii directe sau sugestii care generează aşteptări neîntemeiate sau
încrederea clientului în rezultatele favorabile ale serviciilor profesionale de
evaluare;
• autoelogieri neîntemeiate şi compararea cu alţi evaluatori membrii
asociaţiei;
• informaţii care pot să facă publice datele confidenţiale ale clientului sau
să le prezinte într-o lumină falsă;
• pretenţii neîntemeiate de specialist excepţional în domeniul
evaluării;
• informaţii care pot induce în eroare sau exercită presiuni asupra organelor
judecătoreşti, fiscale şi a altor organe de stat;
• utilizarea nelegitimă a denumirii asociaţiei.
Membrii asociaţiei evaluatorilor au obligaţia de a se abţine de la organizarea
şi desfăşurarea diferitelor ratinguri şi investigaţii, rezultatele cărora se
preconizează a fi publicate.
Avîndu-se în vedere că activitatea de evaluare deseori poate fi desfăşu-
rată şi în alte state, Standardele Europene de Evaluare prevăd: indiferent
de faptul unde prestează evaluatorul serviciile profesionale, în statul său
sau în altul, normele etice de conduită a sa trebuie să fie aceleaşi./
Evaluatorul trebuie să cunoască şi să aplice în practică standardele
Europene şi Internaţionale de evaluare care acţionează în statul în care el
îşi desfăşoară activitatea profesională în cazul cînd se prestează servicii în
alt stat, se va respecta regula: idacă normele etice de conduită a
evaluatorului în alt stat sînt mai puţin riguroase decît prevede codul de
conduită al asociaţiei, membru al căreia este evaluatorului, el trebuie să se
conducă de cod; dacă normele etice ale statului în care evaluatorul
155
 prestează servicii sînt mai ttguroase decît codul de conduită al membrilor
asociaţiei din care face parte evaluatorul, el trebuie să se conducă de
normele etice adoptate în statul respectiv/ Dacă normele internaţionale de
comportare profesională depăşesc (sînt mai drastice) normele de
comportare stabilite de codul de conduită al --asociaţiei naţionale a
evaluatorilor, evaluatorul trebuie să se conducă de siuormele
internaţionale, ţinînd seama şi de prevederile codului etic naţional.

156
 Capitolul 13
ETAPELE PRINCIPALE ALE PROCESULUI DE
EVALUARE
13.1. Esenţa procesului de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o anumită succesiune a procedurilor de

desfăşurare a unei evaluări obiective a bunurilor imobile. Acest proces prevede
stabilirea obiectivului evaluării, colectarea şi analiza informaţiei necesare în
vederea obţinerii unei evaluări argumentate a obiectului. Procesul de evaluare
este bazat pe metode ştiinţifice, fiind aplicabil la soluţionarea majorităţii
sarcinilor din domeniul evaluării bunurilor imobile. Volumul şi succesiunea
efectuării evaluării bunurilor imobile depind de scopul în care se face evaluarea,
de tipul valorii estimate, de cerinţele standardelor profesionale de evaluare, etc.
De regulă, procesul de evaluare constă din următoarele etape (fig. 13.1):
1)stabilirea sarcinilor evaluării;
2)elaborarea planului de efectuare a evaluării;
3)întocmirea contractului de efectuare a evaluării;
4)colectarea şi analiza informaţiei;
5)determinarea variantei celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului
evaluării;
6)efectuarea evaluării propriu-zise;
7)coordonarea rezultatelor obţinute;
8)perfectarea rezultatelor evaluării.

13.2. Etapa pregătitoare a procesului de evaluare

Etapa cercetării preliminare a situaţiei, stabilirea scopurilor şi sarcinilor

evaluării constituie momentul-cheie al întregului proces de evaluare. La etapa
dată trebuie să fie stabilite şi puse de acord scopurile şi sarcinile evaluării.
Beneficiarul serviciilor de evaluare trebuie să primească dovada că problemele
sale vor fi soluţionate în corespundere cu condiţiile concrete şi la un nivel
profesional corespunzător.
La etapa pregătitoare, lucrările sunt efectuate în următoarea consecutivitate:
• determinarea caracteristicilor generale ale obiectului evaluat, identificarea
obiectului evaluării;

157
158
159
 • stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului şi bazei de evaluare;
• relevarea nivelului de calificare necesar şi suficient al evaluatorului;
• relevarea eventualelor conflicte de interese;
• aducerea la cunoştinţa beneficiarului a condiţiilor restrictive.
Să examinăm în continuare cuprinsul fiecăreia din acţiunile menţionate.
Stabilirea caracteristicilor generale ale obiectului supus evaluării, j
identificarea obiectului evaluării
După primirea propunerii de efectuare a lucrării de evaluare, evaluatorul, cu
consimţământul beneficiarului, trebuie să desfăşoare examinarea preliminară a
obiectului evaluării, să determine existenţa, componenţa şi suficienţa, pentru
scopurile evaluării, a informaţiei şi documentaţiei tehnice, financiare şi
contabile, pe care o poate prezenta beneficiarul.
Identificarea bunurilor imobile include: descrierea locului aflării bunului
imobil; adresa lui; caracteristica obiectului supus evaluării; starea lui; descrierea
îmbunătăţirilor de pe teren.

Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evaluării, a scopurilor

■ şi a bazei de evaluare

Identificarea completă a obiectului evaluării presupune, de asemenea,

descrierea lui juridică. Bunul imobil poate fi grevat cu arendă, servitute, gaj,
folosinţă viageră, etc. Diverse restricţii juridice pot influenţa esenţial proporţiile
utilizării bunului imobil, ceea ce, la rândul său, poate influenţa valoarea
acestuia.
După stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul precizează scopul
efectuării evaluării. De regulă, scopul evaluării se stabileşte la încheierea
contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Dacă în contract nu este
indicat scopul efectuării evaluării, evaluatorul determină valoarea de piaţă a
obiectului evaluării. Dacă beneficiarul nu indică scopul evaluării, acest fapt
trebuie reflectat în raportul de evaluare.
în funcţie de scopul evaluării, tipul şi categoria bunului imobil, se determină
baza evaluării. Baza evaluării este tipul de valoare ce urmează a fi determinată.
Dacă scopul şi baza evaluării nu corespund standardelor profesionale acceptate
în domeniul evaluării, evaluatorul are dreptul sau să renunţe la efectuarea
evaluării, sau să efectueze evaluarea în corespundere cu instrucţiunile
beneficiarului. în acest caz, în raportul de evaluare este necesar a se indica toate
ipotezele.
în prima etapă a procesului de evaluare, o importanţă majoră are stabilirea
datei evaluării - momentului de timp pentru care se determină valoarea
obiectului evaluării. Timpul poate influenţa semnificativ valoarea bunurilor
imobile. în condiţiile creşterii inflaţiei, instabilităţii politicii economice a
160
statului, schimbării frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea
bunurilor imobile, chiar în intervale nu prea mari de timp, se poate schimba
considerabil. Deoarece întotdeauna există probabilitatea că condiţiile şi
ipotezele luate ca bază la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor
schimba, beneficiarul trebuie să cunoască intervalul de timp în care valoarea
estimată va fi autentică. în calitate de dată a evaluării se ia data la care
evaluatorul a făcut ultima inspectarea obiectului evaluării, data judecăţii pe caz
de partajare a bunurilor, data încheierii tranzacţiei cu bunuri imobile în trecut
(evaluarea retrospectivă), etc.
Identificarea nivelului necesar de calificare a evaluatorului
în procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie să se
convingă şi să-i dovedească beneficiarului că dispune de o informaţie iniţială
suficientă referitoare la obiectul evaluării. Evaluatorul trebuie să-1 convingă pe
beneficiar de competenţa sa, prezentându-i documente privind studiile,
participarea la seminare, conferinţe, cursuri de ridicare a nivelului profesional.
Dacă evaluatorul consideră că experienţa sa este insuficientă pentru
îndeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul să solicite
administraţiei întreprinderii invitarea unor specialişti mai calificaţi.

Relevarea conflictului eventual de interese

In baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat :
să aducă la cunoştinţa administraţiei întreprinderii dacă a avut în trecut sau
are în prezent relaţii cu părţile interesate, sau dacă este implicat în ţ
franzacţiile cu patrimoniul ce urmează a fi supus evaluării. Conform Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are
dreptul să efectueze lucrarea de evaluare în cazul în care el este:
• proprietar al obiectului evaluării;
 fondator,
 acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular
de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării ,
 beneficiar al serviciilor de evaluare,
Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dacă el
rudă sau soţul uneia din persoanele mai sus menţionate, л cazul în care,
în temeiul analizei preliminare a situaţiei, evaluatorul va °peri
circumstanţe care pot genera conflicte de interese, el trebuie să rrneze
beneficiarul şi să obţină consimţământul acestuia privind щагеа acestei
lucrări.
Informarea beneficiarului despre condiţiile restrictive

161
 Estimarea valorii oricărui bun imobil întotdeauna se află în legătură cu
existenţa anumitor condiţii restrictive, care sunt formulate pentru apărarea
intereselor beneficiarului şi ale evaluatorului. Unele din aceste condiţii trebuie
să fie reflectate în raportul de evaluare, pentru a evita apariţia în viitor a
situaţiilor de conflict. Drept exemple tipice ale condiţiilor restrictive servesc
următoarele ipoteze ale evaluatorului:
• în cazul aplicării metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare
privind viitoarele venituri şi cheltuieli, primite de la beneficiar;
• caracteristicile economice ale obiectului se obţin din dările de seamă
financiare şi documentaţia contabilă fără efectuarea verificării de audit şi a
reviziei;
• expertiza juridică specială a drepturilor patrimoniale privind obiectul
evaluării nu se efectuează;
• evaluarea efectuată este valabilă doar la data evaluării şi în scopurile
menţionate în raport;
• evaluatorul şi beneficiarul garantează respectarea confidenţialităţii
informaţiei;
• raportul de evaluare reprezintă punctul de vedere al evaluatorului fără nici
o garanţie din partea acestuia privind vînzarea ulterioară a bunurilor imobile.

13.3. întocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare

După analiza preliminară a obiectului evaluării, evaluatorul, împreună cu

beneficiarul, întocmeşte un contract de prestare a serviciilor de evaluare.
Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între
întreprinderea de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un document sinalagmatic,
conform prevederilor legislaţiei civile. Din punct de vedere juridic, contractul
de evaluare este un contract obişnuit între beneficiar şi executantul unui anumit
gen de activitate sau servicii. De aceea, întocmirea acestui document trebuie să
corespundă prevederilor Codului Civil al Republicii Moldova. Pe de altă parte,
în contractul de prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate
particularităţile specifice ale raporturilor reciproce dintre părţi privind
efectuarea evaluării. Ţinând cont de faptul că contractul de evaluare poate fi
utilizat la soluţionarea problemelor controversate dintre beneficiar şi evaluator,
se recomandă introducerea în contract a următoarei informaţiei:
• numele şi prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului şi ale
întreprinderii de evaluare;
• denumirea şi adresa obiectului evaluării;

• tipul obiectului evaluării, precum şi descrierea lui tehnico-

economică;
162
 • scopul evaluării;
• data la care urmează a fi efectuată evaluarea;
• tipul şi determinarea valorii estimative a obiectului;
• cuantumul plăţii pentru prestarea serviciilor de evaluare;
• informaţii despre licenţa întreprinderii şi despre certificatul de calificare al
evaluatorului care va efectua evaluarea;
• termenele prestării serviciilor de evaluare;
• alte informaţii.
La ultima categorie de informaţii pot fi raportate instrucţiunile speciale
ale beneficiarului privind efectuarea evaluării; gradul de cercetare tehnică
şi ecologică a obiectului evaluării.
13.4. Elaborarea planului de efectuare a evaluării
Planul de evaluare se elaborează în vederea determinării volumului şi listei
informaţiei iniţiale necesare pentru realizarea sarcinii propuse.
Elaborarea planului de evaluare începe cu determinarea cerinţelor faţă de
cantitatea şi calitatea informaţiei. Evaluatorul examinează factorii generali care
influenţează asupra valorii obiectului la nivel local, regional şi naţional, apoi
stabileşte factorii specifici care influenţează asupra valorii bunului imobil
concret.
în timpul colectării informaţiei iniţiale, evaluatorul nu trebuie să tindă spre
colectarea unei cantităţi maximum posibile de caracteristici ale pieţei şi ale
bunului imobil. După cum reiese din multiplele analize ale eficienţei lucrărilor
de evaluare, numai 20 % din numărul total al datelor iniţiale influenţează
semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90 % din valoare,
restul de 80 % din indici influenţează doar asupra a 10 % din Valoarea
obiectului evaluării. Deoarece procesul de colectare a informaţiei ocupă destul
de mult timp şi este cel mai anevoios în procesul evaluării, deja la etapa
elaborării planului de evaluare este necesar de a determina volumul de
informaţie realmente necesară pentru realizarea serviciilor de evaluare.
O importantă majoră îi revine, de asemenea, determinării cerinţelor faţă de
nivelul de exactitate a datelor iniţiale utilizate pentru evaluare. Deoarece
Valoarea estimată în procesul evaluării întotdeauna are un caracter de
Recomandare, exactitatea datelor iniţiale este necesar să fie la nivel mediu
asigurând comoditatea colectării informaţiei. O exactitate mai
datelor întotdeauna necesită cheltuieli mai mari, ceea ce influenţează costului
serviciilor de evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie să ordoneze cu
beneficiarul serviciilor de evaluare nivelul acceptabil al aetităţii informaţiei
iniţiale.
Elaborarea planului de evaluare presupune, de asemenea, elaborarea
graficului calendaristic al lucrărilor de evaluare şi a bugetului corespunzător. în

163
grafic trebuie indicate cheltuielile de muncă şi băneşti planificate pentru
colectarea şi analiza informaţiei obţinute. în bugetul pentru efectuarea evaluării
se stabileşte costul total al evaluării, inclusiv cuantumul retribuirii muncii
evaluatorului, onorariile diferiţilor specialişti şi experţi antrenaţi în evaluare
(arhitecţi, ingineri, auditori, avocaţi, etc.).
Cuantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de către evaluator
depinde de diferiţi factori, inclusiv de complexitatea şi proporţiile obiectului
evaluării, experienţa, imaginea şi calificarea evaluatorului. Codul european de
etică a evaluatorului prevede că, pentru asigurarea principiului independenţei
evaluatorului, retribuţia evaluatorului nu trebuie stabilită în funcţie de
rezultatele finale ale evaluării. Această idee este reflectată, de asemenea, în
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.
La baza determinării cuantumului retribuirii muncii evaluatorului trebuie să
se afle un preţ fixat sau retribuirea pe oră. După părerea unor experţi, preţul
fixat poate fi determinat. în procente din valoarea de bilanţ a bunului imobil
(pentru persoanele juridice). în acest caz, preţul fixat nu influenţează rezultatele
evaluării bunurilor imobile. Dacă după efectuarea evaluării este necesar ca
evaluatorul să apere rezultatele evaluării în instanţa de judecată în calitate de
expert independent, atunci serviciile sale vor fi plătite cu ora, şi nu vor depinde
de mersul dezbaterilor juridice.

13.5. Colectarea şi analiza informaţiei

La această etapă, evaluatorul trebuie să colecteze toată informaţia necesară

pentru efectuarea evaluării. Informaţia trebuie să corespundă cerinţelor cantităţii
suficiente, actualităţii, autenticităţii, exactităţii, plenitudinii cuprinderii. Este
necesar, de asemenea, a se efectua analiza siguranţei surselor de obţinere a
informaţiei. La efectuarea evaluării, evaluatorul utilizează diferite surse de
informaţie: date obţinute în urma inspectării obiectului evaluării, informaţia de
la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodică cu privire la
dezvoltarea pieţei bunurilor imobile, anunţurile publicate despre vînzarea-
cumpărarea bunurilor imobile. Plenitudinea informaţiei colectate trebuie să se
îmbine cu cerinţele folosirii eficiente a timpului şi a resurselor financiare.

13.6. Determinarea celei mai bune şi mai eficiente utilizări

In acest capitol sînt examinate posibilităţile celei mai eficiente utilizări a
terenului convenţional liber, de asemenea se analizează utilizarea existentă a
terenului cu îmbunătăţiri. în fiecare din aceste cazuri este examinată
argumentarea juridică a variantei selectate de utilizare a bunului imobil. Apoi
este cercetată posibilitatea de realizare şi raţionalitatea variantei propuse de
utilizare a bunului imobil. După examinarea diverselor variante de utilizare a

164
bunului imobil este determinată valoarea maximă a lui, care corespunde celei
mai bune şi mai eficiente utilizări a lui.
13.7. Efectuarea evaluării

După colectarea întregii informaţii necesare, evaluatorul începe efectuarea

evaluării. Există câteva metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda
veniturilor şi metoda analizei comparative. Aplicarea acestor metode depinde de
nivelul de dezvoltare a pieţei, de tipul şi menirea obiectului evaluării, scopul
evaluării. în condiţiile pieţei desăvârşite, aplicarea tuturor acestor trei metode
conduce la una şi aceeaşi mărime a valorii. Dar cum piaţa bunurilor imobile nu
este perfectă, nu numai în Republica Moldova dar şi în ţările cu o economie de
piaţă dezvoltată, aplicarea fiecărei din metodele menţionate conduce la
obţinerea unor rezultate diferite.
în mediul specialiştilor evaluatori există diferite opinii privind necesitatea
aplicării tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii unui Obiect
concret al evaluării. Unii specialişti consideră, şi această opinie apare destul de
frecvent în literatura metodică şi de specialitate, că la evaluarea -unuia şi
aceluiaşi obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode. Uneori pare de prisos,
deoarece, în funcţie de tipul bunului imobil, se poate «termina care metode
anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. De exemplu, la estimarea valorii
unui apartament standard într-o casă de locuit multe etaje puţin probabil că ar fi
raţională aplicarea metodei îltuielilor. Şi dimpotrivă, la determinarea valorii
unui bun imobil Justrial sau comercial unic este destul de complicat a se aplica
metoda ilizei comparative a vânzărilor. Pe de altă parte, nici una din metodele
Cămării nu este universală, nu dă un rezultat absolut corect. De aceea, faitru a
diminua rolul factorului subiectiv în timpul evaluării, se recomandă valoarea
obiectului supus evaluării să fie estimată prin toate metodele privite. în cazul
imposibilităţii aplicării uneia din metodele evaluării, în îortul de evaluare se va
indica motivul renunţării la această metodă.

13.8. Coordonarea rezultatelor obţinute

Coordonarea rezultatelor evaluării este una din cele mai complicate эе ale
evaluării. La etapa coordonării, evaluarea, ca proces al determi-ii valorii
bunului imobil, se transformă în artă. La această etapă, evalua-il apelează, de
obicei, la experienţa, logica şi intuiţia sa. La începutul ei de coordonare,
evaluatorul examinează toate datele iniţiale şi verifică corectitudinea
calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicării metodelor de evaluare
utilizate şi determină valoarea definitivă a bunului imobil. Experţii
evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a
rezultatelor şi selectării mărimii totale a valorii obiectului evaluării:

165
 • determinarea mărimii medii aritmetice;
• determinarea mediei matematice ponderate;
• determinarea mediei subiective a rezultatelor evaluării.
Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstrează că
evaluatorii Republicii Moldova, destul de frecvent, determină valoarea
definitivă a obiectului ca medie aritmetică a rezultatelor obţinute de pe urma
aplicării diferitelor metode de evaluare. O astfel de opţiune nu poate fi
considerată justă, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se
obţin rezultate diferite.
Multe întreprinderi de evaluare determină rezultatul definitiv ca o mărime
medie ponderată. Calcularea matematică a rezultatelor evaluării constă în
atribuirea unor anumite ponderi fiecărui rezultat al estimării valorii obiectului şi
calcularea mărimii medii ponderate, care va exprima mărimea definitivă a
valorii obiectului. Mărimea definitivă a valorii estimate se va afla în limitele
determinate de valorile minimă şi maximă obţinute. Totuşi, după părerea
evaluatorilor profesionişti din Europa Occidentală, aplicarea acestei metode nu
întotdeauna este acceptabilă. Conform opiniei lor, cel mai mare rol Ia etapa
coordonării rezultatelor îl are intuiţia, care, de cele mai multe ori, conduce la
rezultate neaşteptate. Astfel, uneori mărimea recomandată a valorii poate depăşi
limitele rezultatelor obţinute în urma aplicării diverselor metode de evaluare.
Esenţa aprecierii subiective a rezultatelor evaluării constă în aprecierea
intuitivă a metodelor de evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor şi
neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi rezultatelor evaluării,
obţinute la aplicarea unor metode diferite, precum şi în alegerea pe baza acestor
date a mărimii definitive a valorii bunului imobil.
în temeiul celor menţionate, poate fi formulată următoarea concluzie:
mărimea definitivă a valorii estimate se determină în baza aplicării unei sau mai
multor metode acceptabile de evaluare pentru cazul concret al evaluării, luînd în
considerare tendinţele de dezvoltare a pieţei locale a bunurilor imobile, intuiţia
şi experienţa profesională a evaluatorului. Cînd se determină posibilitatea
aplicării unei sau mai multor metode de evaluare, trebuie să se ţină cont de
accesul la informaţia de piaţă şi tipul bunului imobil supus evaluării. Conform
legislaţiei Republicii Moldova şi în corespundere cu Standardele Europene de
Evaluare, evaluatorul are dreptul, cu excepţia cazurilor de evaluare obligatorie,
să aleagă independent o metodă sau alta de evaluare care, după părerea lui,
permite de a ţine cont şi de a aprecia pe cît se poate cele mai importante
particularităţi ale obiectului supus evaluării.
13.9.întocmirea raportului de evaluare
La această etapă rezultatele evaluării se prezintă în scris. Conform Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptată recent,
raportul de evaluare se întocmeşte în scris şi pe suport electronic în două
166
exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al doilea rămâne la
întreprinderea de evaluare şi se păstrează în arhiva întreprinderii timp de cinci
ani. Acest exemplar al raportului trebuie servi drept caracteristică a calificării
evaluatorului, pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea
poate fi prezentat în instanţele de judecată şi în alte instanţe, în cazul apariţiei
litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare. Ţinând cont de
importanţa perfectării raportului de evaluare, acest document este necesar să fie
elaborat destul de amănunţit, cu expunerea principalelor ipoteze şi prezumaţii
ale evaluatorului.
13.10. Regulile generale privind efectuarea evaluării
Activitatea practică a evaluatorului profesionist se bazează pe relaţiile de
încredere dintre acesta şi beneficiar. De aceea, un evaluator conştiincios trebuie
să respecte următoarele reguli recomandabile:
1.Să ţină cont de influenţa asupra valorii a legislaţiei privind utilizarea
terenurilor; a conjuncturii pieţei bunurilor imobile; a rezultatelor investiga-
ţiilor de marketing; a stării fizice a bunului imobil; a tendinţelor generale în
dezvoltarea pieţei bunurilor imobile din regiunile învecinate; a utilizării mai
profitabile a bunurilor imobile în cadrul utilizării lor autorizate; a altor
factori esenţiali pentru determinarea valorii.
2. Să pornească de la premisa că îmbunătăţirile planificate pentru
construcţiile de pe terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabilă a
terenului.
3. Să estimeze obiectul evaluării cu aplicarea metodelor şi procedeelor de
evaluare existente şi a celor noi.

167
 ÎNTOCMIREA RAPORTULUI DE EVALUARE

14.1. Tipurile rapoartelor de evaluare

Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport.
Raportul de evaluare este un document analitic, întocmit şi semnat de evaluator
conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret, cu indicarea
obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă sau a altei valori
determinate în procesul evaluării.
Forma şi structura unică a raportului de evaluare deocamdată nu a fost
elaborată. Nu a fost creată nici clasificarea unică a rapoartelor de evaluare la
nivel internaţional. Totodată, există diverse clasificări ale rapoartelor de
evaluare la nivelul unor state şi companii comerciale aparte. Cea mai răspândită
este clasificarea rapoartelor de evaluare după gradul de prelucrare a materialului
şi după gradul de expunere detaliată a faptelor şi a concluziilor fundamentale.
De exemplu, Institutul de Evaluare (SUA) utilizează următoarea clasificare:
• raportul oral;
• raport sub formă de scrisoare;
• raport prescurtat;
• raport complet.
Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. Conform
Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul oral este rezultatul tvaluării
comunicat beneficiarului în cuvinte, acesta poate fi, de asemenea, discursul în
instanţă a evaluatorului bunului imobil moştenit. Totuşi raportul •pal este
necesar să fie însoţit de documente de lucru sau, cel puţin, de |?ncluzii asupra
valorii1.
î Raportul în scris este un document care reflectă procesul de îndeplinire a
lucrării de evaluare şi rezultatul obţinut, adus la cunoştinţa beneficiarului în |
tis. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele
[rezultatele necesare ale analizei efectuate, în temeiul cărora a fost făcută
ncluzia cu privire la valoare. Raportul în scris poate fi prezentat, de "jOftenea,
prescurtat, sub formă de formulare utilizate de agenţiile prnamentale şi alte
agenţii, sau de scrisori adresate beneficiarilor, în care Indicată valoarea
obiectului evaluării.
tft Standardele Europene de Evaluare, cât şi Standardele Internaţionale
Kaluare propun două variante de rapoarte de evaluare: raport de
evaluare (valuation report) şi certificat de evaluare (valuation certificate).
Aceste standarde conţin, de asemenea, recomandări referitoare la conţinutul
minimal al certificatului sau raportului de evaluare. în raport sau certificat
trebuie să fie prezentate:
• identificarea evaluatorului şi data evaluării;
• instrucţiunile, scopul şi utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării;
• baza evaluării, inclusiv tipul şi determinarea valorii;

168
 • identificarea şi poziţia obiectului evaluării (caracteristicile fizice, juridice
şi economice ale bunului imobil);
• data inspectării obiectului;
• toate ipotezele şi condiţiile restrictive;
• referinţe privind aplicarea standardelor internaţionale şi alte acte
normative necesare;
• semnătura evaluatorului;
• informaţii despre certificarea evaluatorilor în formă prescurtată (cerută în
unele ţări).
Este necesar de a deosebi noţiunea de „certificat de evaluare" de noţiunea de
„certificat al valorii" (certificate of value). Dacă certificatul valorii este forma
prescurtată a certificatului evaluării, apoi certificatul asupra valorii, care există
în unele ţări, este parte componentă a raportului de evaluare, în care evaluatorul
declară că:
• datele reale ale raportului prezentat sînt corecte şi corespund cunoştinţelor
evaluatorului;
• analiza şi concluziile sînt limitate numai de ipotezele şi condiţiile
restrictive;
• evaluatorul nu a avut interese (în caz că a avut - de concretizat) în
legătura cu obiectul evaluării;
• retribuirea muncii evaluatorului nu depinde sub nici o formă de valoarea
estimată a obiectului evaluării;
• evaluarea a fost efectuată în corespundere cu codul eticii şi cu standardele
evaluării;
• evaluatorul corespunde cerinţelor privind ridicarea permanentă a nivelului
profesional;
• evaluatorul a inspectat personal obiectul evaluării;
•

169
Nr. Standardele Internaţionale de Standardele Europene de Evaluare
crt. Evaluare din 2001 din 2000
1 2 3
1. Identificarea beneficiarului şi a Identificarea beneficiarului; scopul
evaluatorului, data evaluării şi evaluării; ipotezele speciale,
data pentru care poate fi utilizată condiţiile angajării
evaluarea reco-m яп dată
2. & 11 CI 1 L VI CV V l-l Data evaluării (poate să coincidă
sau poate preceda data întocmirii
______________^____________ raportului)
Baza evaluării. Tipul şi
determinarea valorii
3. Categoria bunului imobil şi a Identificarea obiectului evaluării
drepturilor supuse evaluării; cu indicarea ipotezelor şi
caracteristicile fizice, economice informaţiei, care necesită verificare
şi juridice ale obiectului evaluării
4. Categoriile bunurilor imobile care Adresa obiectelor evaluării şi
trebuie evaluate paralel cu valoarea lor (din certificatul de
obiectul concret al evaluării evaluare) în cazul în care în sarcina
de evaluare sînt incluse mai multe
obiecte
5. Scornii evaluării Baza evaluării
6. Toate presupunerile, ipotezele. Corespunderea raportului de
Condiţiile restrictive evaluare 1 EVS-2000.

170
7 Condiţiile speciale stabilite de Condiţiile ce ţin de amplasarea
beneficiar bunului imobil, factorii ecologici,
climatul, acţiunea dictructivă a
mediului înconjurător
8
Determinarea utilizării bunului Evaluarea riscului (posibilităţii
imobil la dala desfăşurării nere-stituirii creditului, plată
evaluării, precum şi folosirea lui nestabilă)
posibilă, pentru care este
efectuată evaluarea

9 Descrierea informaţiei utilizate,

analiza datelor, metodelor şi Graficul evaluării (pentru cazurile
procedeelor de evaluare, precum evaluării prin metoda raţională
şi explicaţiile evaluatorului, care -determinarea fluxurilor băneşti
confirmă concluziile şi analizele pentru fiecare an, alte calcule)

10 Sursele de informaţie. Indicarea Analiza maşinilor şi utilajelor

informaţiei specifice obţinute de
la beneficiar exis-
tente, a analoagelor acestora. Stu-
dierea variantelor arendei,
cumpără-
rii, creditului, transmiterii în
gestiune
fiduciară, etc.
11 Oricare altă informaţie care, după Cursul valutar, dacă evaluarea
părerea evaluatorului,
influenţează mărimea valorii este efectuată în altă valută decât
cea naţională

12 Confirmarea cu privire la Problema publicării, divulgării

confidenţia- rezultatelor evaluării efectuate
litatea raportului, precum şi a
faptului
că evaluatorul nu are nici o
obligaţie
faţă de persoane terţe în privinţa
raportului
13 Punct cu privire la interzicerea
publicării şi a referinţelor la Cerinţa confidenţialităţii evaluării
raport fără consimţământul
beneficiarului

14 Referinţa la utilizarea IVS-2001

Responsabilitatea faţă de terţe
persoane, limitele răspunderii
evaluatorului

171
15 Orice deviere de la
recomandările IVS-2001 trebuie Rapotul trebuie să conţină
să fie reflectată în raportul de explicaţia că valoarea de piaţă
evaluare conform Codului eticii este estimată înainte de achitarea
IVS
impozitelor pen-tru efectuarea
tranzacţiilor, etc.
asigure lipsa greşelilor la transmiterea raportului. Este necesar să fie stabilite
provenienţa raportului de evaluare, data şi timpul expedierii acestuia, la fel ca şi
expedierea raportului, data şi timpul primirii acestuia. Asigurarea de program
trebuie să permită de a expedia confirmarea faptului că datele şi textul expediate
corespund celor primite de beneficiar.
Evaluatorul trebuie, de asemenea, să fie sigur că semnătura lui electronică
este protejată şi se află sub controlul său. Semnătura în raportul pe suport
electronic se consideră confirmată şi înseamnă acelaşi nivel al responsabilităţii
ca şi semnătura din raportul întocmit în scris. Copia autentică electronică sau
copia autentică pe hârtie a raportului de evaluare expediat pe cale electronică
poate fi nimicită după o anumită perioadă de timp, conform legii, dar nu mai
devreme decât peste 5 ani.
în Republica Moldova, s-a făcut, de asemenea, încercarea de a standardiza
formele de prezentare şi ale conţinutul rapoartelor de evaluare, în conformitate
cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de
evaluare poate fi întocmit în scris sau pe suport electronic. în raport este necesar
172
de a expune clar, fără echivoc opinia evaluatorului privind valoarea obiectului
evaluării. în raport se indică1:
• data întocmirii raportului;
• scopul evaluării;
• numele de familie, prenumele (denumirea) beneficiarului şi datele de
identificare ale lui;
• denumirea întreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;
• descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia (în
cazul în care obiectul evaluării aparţine persoanei juridice, se indică datele de
identificare ale acesteia;
• data la care a fost estimată valoarea;
• tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii Utilizate;
• lista standardelor, metodelor şi datelor iniţiale (cu indicarea sursei de
obţinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum şi ipotezele evaluatorului, pe
care se bazează evaluarea;
• etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a obiectului
evaluării, factorii restrictivi şi domeniul aplicării valorii estimate.
La raport se anexează:
• copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de
evaluare (licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a
efectuat evaluarea.
• copiile de pe actele, utilizate de către evaluator, în baza cărora au fost
determinate caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.
Raportul poate să includă şi altă informaţie care, după părerea evaluatorului,
ar influenţa esenţial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie să fie
semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi autentificat cu
ştampila întreprinderii.
Raportul de evaluare trebuie întocmit în două exemplare. Un exemplar se
transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se
păstrează la arhiva întreprinderii de evaluare timp de 5 ani şi poate fi prezentat
la cererea instanţelor de judecată, autorităţilor abilitate să exercite controlul
activităţii de evaluare sau la solicitarea persoanelor abilitate prin legislaţie să
efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul
următor:
1.Foaia de titlu, pe care se indică denumirea şi adresa obiectului evaluării,
data evaluării, denumirea beneficiarului şi a evaluatorului.
2.Scrisoare de însoţire, în care se confirmă faptul încetării lucrărilor de
evaluare, se aduc caracteristicile de bază ale obiectului evaluat şi valoarea lui
recomandată.

173
 3.Cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale - informaţia de bază
şi suplimentară, rezultatele principale obţinute în urma analizei şi prelucrării
informaţiei iniţiale.
4.Premisele principale, ipotezele şi restricţiile, care constituie elementul
principal al raportului complet. Exemple ale premiselor, restricţiilor şi
ipotezelor posibile au fost examinate în capitolul 3 „Etapele principale ale
procesului evaluării". în lista ipotezelor şi premiselor evaluatorului trebuie
incluse în mod obligatoriu cerinţele beneficiarului privind evaluarea efectuată,
care nu coincide cu metodele standard de evaluare. în afară de poziţiile
generale, în lista dată este necesar de a inclus punctele suplimentare care
influenţează esenţial asupra rezultatului. De exemplu, efectuarea evaluării în
condiţiile lipsei informaţiei necesare sau în cazul când beneficiarul nu a
comunicat scopul evaluării.
5.Lista condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării. Dacă
contractul de prestare a serviciilor de evaluare prevede publicarea materialelor
privind evaluarea sau a unor elemente separate, evaluatorul trebuie să prezinte
beneficiarului proiectul acestui material. Evaluatorul trebuie să primească, de
asemenea, un exemplar în scris al publicaţiei, înainte de publicare, şi să-1
semneze.
6.Data şi volumul expertizei tehnice (dacă aceasta a fost efectuată).
7.Determinarea bazei evaluării.
8.Analiza situaţiei social-economice în regiune.
9. Analiza amplasării obiectului evaluării.
10.Descrierea obiectului evaluării.
11.Analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului evaluării.
12.Determinarea valorii de piaţă a obiectului prin cele mai acceptabile
metode pentru cazul dat.
13.Coordonarea rezultatelor
14.Certificatul de evaluare în care evaluatorul informează beneficiarul despre
aplicarea standardelor profesionale la efectuarea evaluării; confirmă respectarea
normelor eticii profesionale; face cunoscut statutul său; indică mărimea valorii
estimate, obţinute în urma evaluării, cu indicarea datei evaluării; semnează
certificatul.
15.Lista literaturii folosite la întocmirea raportului.
16.Informaţii generale despre evaluator.
17.Anexe.
De obicei, la raportul de evaluare se anexează: actul de expertiză tehnică a
obiectului; calculul valorii construcţiei noi; informaţii despre obiecte analoage
cu indicarea surselor de obţinere a informaţiei; calcule şi informaţii utilizate la
întocmirea raportului de evaluare; materiale grafice şi fotografii care ilustrează
obiectul evaluării.
174
 14.3. Expertiza rapoartelor de evaluare
Expertiza rapoartelor de evaluare se efectuează în scopul verificării
respectării de către evaluator a cerinţelor legislaţiei, standardelor profesionale şi
a contractului de prestare a serviciilor. în procesul expertizei se verifică
plenitudinea şi veridicitatea informaţiei utilizate în procesul evaluării, justeţea
ipotezelor înaintate, caracterul adecvat al metodelor de evaluare, corectitudinea
calculelor şi temeinicia rezultatelor.
Expertiza raportului de evaluare constă în controlul şi analiza raportului de
evaluare, pregătit anterior de alt evaluator, cu expunerea în scris a concluziilor
privind corespunderea acestui raport standardelor Internaţionale, Europene şi
naţionale şi autenticităţii valorii obiectului evaluării.1
In Republica Moldova, lucrările privind expertiza rapoartelor de evaluare se
pot efectua din însărcinarea autorităţii abilitate să efectueze expertiza evaluării
sau conform hotărârii instanţei de judecată, în cazul examinării reclamaţiilor
consumatorilor de servicii de evaluare, precum şi în cazul examinării litigiilor
legate de rezultatele evaluării. Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, în
cazul atestării de stat a evaluatorilor, poate să efectueze expertiza selectivă
(recenzarea) a copiilor de pe rapoartele de evaluare, prezentate de evaluatorii
care urmează a fi atestaţi. în fiecare din acest caz este necesar de a respecta
criteriul independenţei evaluatorului expert faţă de evaluatorul care a întocmit
raportul, faţă de beneficiarul expertizei şi faţă de proprietarul obiectului
evaluării.
Expertiza evaluării poate fi încredinţată doar unui evaluator de un
profesionalism înalt, care are dreptul să efectueze evaluarea. Sarcinile
expertului se limitează doar la verificarea corectitudinii efectuării evaluării şi
întocmirii raportului şi nu presupune determinarea valorii evaluării obiectului
evaluării. Conform rezultatelor expertizei, evaluatorul expert este obligat să
întocmească raportul de expertiză (recenzie asupra raportului de evaluare) şi să
îl prezinte autorităţii abilitate sau instanţei de judecată.
în cadrul expertizei raportului de evaluare, evaluatorul este obligat să-şi
formuleze opinia sa despre aceea dacă raportul dat este suficient, autentic,
corespunde prevederilor legii cu privire la activitatea de evaluare şi standardelor
profesionale. în raportul de expertiză evaluatorul trebuie să-şi expună
comentariile referitoare la analizele, opiniile şi concluziile indicate în raportul
supus verificării.
în cadrul expertizei raportului de evaluare profesională, evaluatorul este
obligat:
• să stabilească autenticitatea raportului de evaluare supus expertizei, data
raportului, precum şi să indice în raportul său de expertiză data efectuării
expertizei;
175
 • să expună limitele obligaţiilor sale în cadrul efectuării expertizei;
• să-şi expună părerea despre plenitudinea raportului de evaluare supus
verificării şi conformitatea lui cu legislaţia şi standardele profesionale;
• să-şi formeze propria opinie în ce priveşte cantitatea suficientă şi
autenticitatea tuturor datelor obţinute şi utilizate în raportul supus verificării;
• să-şi expună părerea cu privire la admisibilitatea metodelor utilizate în
procesul evaluării, precum şi să-şi expună argumentele în cazul cînd nu este de
acord cu metodele aplicate;
• să-şi expună părerea despre aceea dacă analizele, opiniile şi concluziile
conţinute în raport sunt corecte şi întemeiate.
Dacă expertul nu este de acord cu rezultatele evaluării indicate în raport, el
poate să-şi expună părerea, indicând totodată temeiurile pentru verificarea
valorii estimate.
Conţinutul raportului de expertiză
După efectuarea expertizei, evaluatorul este obligat să întocmească un raport
de expertiză, care trebuie să conţină următoarea informaţie:
• denumirea completă a raportului de evaluare analizat, data întocmirii
raportului de evaluare, denumirile evaluatorului şi datele privind certificatul lui
de calificare. Evaluatorul expert indică, de asemenea, numele său de familie,
prezintă informaţii despre beneficiarul expertizei, scopul şi data efectuării
expertizei;
• lista informaţiei pe care s-a bazat expertiza;
• analiza conformităţii raportului de evaluare cu cerinţele legislaţiei şi
standardele profesionale;
• concluziile evaluatorului expert asupra rezultatelor expertizei
efectuate;
• semnătura evaluatorului expert pe ultima filă a raportului de expertiză.
Dacă la efectuarea expertizei au participat câţiva specialişti, toţi aceştia
semnează ultima pagină a raportului de expertiză;
• anexe în corespundere cu regulile eticii profesionale, destul de frecvent,
la raportul de expertiză se anexează cererea evaluatorului expert, în care se
confirmă următoarele:
• toate faptele şi datele indicate în raportul de expertiză a raportului de
evaluare sunt veridice şi autentice;
• toate concluziile, opiniile şi argumentele sînt limitate doar de
presupunerile şi condiţiile restrictive, indicate în acest act;
• expertul nu a efectuat (sau a efectuat) inspectarea obiectului evaluării;
• expertul nu a avut şi nici nu are interese personale legate de bunul imobil
care constituie obiectul evaluării în raportul supus verificării; nu este rudă cu
evaluatorii care au semnat raportul dat de evaluare; nu are interese personale sau
atitudine de parţialitate faţă de evaluatorul care a întocmit faportul, faţă de
176
titularul bunului imobil sau faţă de persoanele care preconizează încheierea
tranzacţiilor cu obiectul evaluării;

• recompensa bănească pentru efectuarea expertizei nu este legată de

rezultatele concluziilor expertului;
• nimeni nu a acordat ajutor profesional nici unuia din evaluatorii care au
semnat raportul de evaluare.
Astfel, evaluatorul expert confirmă justeţea, veridicitatea şi autenticitatea
concluziilor trase şi independenţa acţiunilor sale.

177
 L E G E A R E P U B L I C I I M O L D O V A cu privire la
activitatea de evaluare

Parlamentul adoptă prezenta lege organică.

Prezenta lege stabileşte cadrul juridic al activităţii de evaluare a
bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activităţii de evaluare
profesională, al reglementării de stat şi obşteşti a acestei activităţi,
asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor şi a
drepturilor asupra lor pentru protecţia intereselor legitime ale statului,
ale altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul evaluării bunurilor
şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea adecvată a
rezultatelor evaluării.

Capitolul I
DISPOZIŢII GENERALE
Articolul l. Noţiuni de bază
în sensul prezentei legi, noţiunile de bază utilizate au următoarele
semnificaţii:

activitate de evaluare - activitate desfăşurată de întreprinderile de

evaluare, care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a
obiectului evaluării;

evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată

concretă, ţinîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă
natură, care influenţează asupra valorii;
evaluator - persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare
corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care
posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt
nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de
evaluare;
întreprindere de evaluare - persoană juridică sau fizică, înregistrată în
Republica Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere,
indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare;
certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin
care se confirmă că titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru
desfăşurarea activităţii de evaluare;

178
 raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport
electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;

valoare de piaţă - sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate

fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un
vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie
liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi
neconstrîns;

valoare estimată - valoarea obiectului evaluării calculată la o dată

concretă, cu aplicarea metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;

tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilită în

conformitate cu scopul evaluării;

evaluare masivă - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu

caracteristici similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor
standard de evaluare şi a analizei statistice;

evaluare individuală - proces de estimare a valorii unui obiect concret al

evaluării, la o dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care
influenţează asupra valorii;

evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală - proces de estimare a

utilităţii rezultatelor activităţii intelectuale, exprimate în echivalentul
valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice şi de altă natură
ale Obiectelor de proprietate intelectuală.

Articolul 2. Scopul şi domeniul de aplicare a legii

(1) Scopul prezentei legi:

a) stabilirea cadrului juridic, economic şi organizational al activităţii de
evaluare;
b) asigurarea drepturilor evaluatorilor şi a îndeplinirii de către aceştia şi
întreprinderile de evaluare a obligaţiilor faţă de beneficiarii serviciilor de
evaluare.
(2) Legea reglementează raporturile dintre persoanele fizice şi juridice ce
apar în activitatea de evaluare.

Articolul 3. Obiectele evaluării

Evaluării se supun următoarele obiecte:

179
 a) bunurile mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietăţii
industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c)întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;
d)afacerea (businessul);
e)valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;
f) lucrările şi serviciile, informaţia;
g)alte obiecte.

Articolul 4. Subiecţii activităţii de evaluare

Subiecţi ai activităţii de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii şi

întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de prezenta lege,
iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.
Articolul 5. Tipurile de evaluare
(1)Evaluarea poate fi benevolă şi/sau obligatorie.
(2)Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului.
(3)Evaluarea obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezenta
lege, precum şi din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi
locale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de tipul de
proprietate asupra lor.

(4)Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:

a) privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării (sechestru,
inclusiv în urma insolvabilităţii proprietarului obiectului, etc.);
b) transmiterii dreptului de folosinţă asupra obiectelor proprietate publică a
statului sau dării în arendă a acestora;
c) trasmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;
d)exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică; c)
impozitării bunurilor şi încasării forţate a impozitelor;
f) reorganizării şi lichidării întreprinderilor de stat, municipale, precum
şi a întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;
g) apariţiei litigiului patrimonial în legătură cu hotărîrea instanţei de
judecată, solicitării instanţei de judecată, inclusiv în cazul examinării
dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor în urma
acţiunilor ilicite şi a concurenţei neloiale;
h) depunerii în gaj a obiectelor proprietate publică a statului sau
proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;
i) transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuţie în capitalul
social al întreprinderilor;

180
 j) utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor
bugetare şi introduse în circuitul economic de către agenţii economici,
indiferent de tipul lor de proprietate;
k) introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al
întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;
1) solicitării organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;
m) modificării legislaţiei;
n) altor situaţii.

Articolul 6. Metodele de evaluare

(1) La estimarea valorii obiectelor evaluării se aplică următoarele metode:
a)metoda analizei comparative a vînzărilor, care se bazează pe estimarea
valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau
propuse spre vînzare;
b)metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi
cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;
c)metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru
crearea unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru
înlocuirea obiectului supus evaluării.
(2) Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare menţionate la
alin.(l) sînt stabilite de standardele naţionale de evaluare, aprobate de Guvern.
Articolul 7. Evaluarea masivă

(1) Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă sau a altei
valori a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată
concretă.

(2) Valoarea de piaţă, determinată prin metoda evaluării masive, este utilizată
la calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile.

(3) Rezultatele evaluării masive sînt valabile pentru perioada de timp dintre
două evaluări.

(4) Finanţarea cheltuielilor pentru evaluarea masivă şi reevaluarea

bunurilor imobile se efectuează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de
stat.

(5)Rezultatele evaluării masive se înscriu în Registrul bunurilor imobile,

ţinut într-o formă unică pe întreg teritoriul ţării de către oficiile cadastrale
teritoriale în raza lor de activitate.

181
 Articolul 8. Evaluarea individuală

(1) Scopul evaluării individuale este determinarea valorii de piaţă sau a altei
valori a unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă.

(2) Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diverse tipuri de obiecte ale
evaluării şi în diferite scopuri, determinate de beneficiar în contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.

(3) Evaluarea individuală se efectuează cu aplicarea metodelor de evaluare

menţionate la art.6 alin.(l).

Capitolul II

TEMEIUL ŞI CONDIŢIILE ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Articolul 9. Temeiul pentru desfăşurarea activităţii de evaluare

(1) Activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a

serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar.
Beneficiari pot fi atît persoane fizice, cît şi persoane juridice.
indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autorităţile administraţiei
publice centrale şi locale.
(2)în contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevăzută
evaluarea unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare
pe parcursul unei perioade de timp indicate în cererea beneficiarului. .
(3)în cazurile prevăzute de legislaţie, valoarea obiectului evaluam poate fi
determinată de către întreprinderea de evaluare în temeiul unei hotărîri a
instanţei de judecată sau a altei autorităţi abilitate să decidă asupra evaluării.
Articolul 10. Cerinţele faţă de contractul de prestare a serviciilor de
evaluare
(1)Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris
între întreprinderea de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un document
sinalagmatic.
(2)în contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indică:
a)numele, prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului;
b)denumirea şi adresa întreprinderii de evaluare;
c)denumirea şi adresa obiectului evaluării;
d)tipul şi descrierea obiectului evaluării;
e)scopul evaluării;
182
 f) data la care urmează a fi estimată valoarea;
g)tipul valorii estimative;
h)suma care trebuie plătită pentru serviciile de evaluare;
i) informaţiile privind licenţa pentru activitatea de evaluare (data
eliberării, autoritatea care a eliberat licenţa, termenul de valabilitate) - în
cazul evaluării bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrărilor de evaluare; k) condiţiile confidenţialităţii
evaluării şi reglementările restrictive cu privire la obligaţiile evaluatorului; 1)
alte informaţii.

Articolul 11. Cerinţele faţă de raportul de evaluare

(1) Efectuarea evaluării se finalizează cu întocmirea în mod obligatoriu a

^Portului de evaluare.

, . (2) Raportul va conţine opinia clară şi neechivocă a evaluatorului . vind

valoarea obiectului evaluării.
(3) în raportul de evaluare se indică:
a)data întocmirii raportului;
b)scopul evaluării;
c)numele, prenumele (denumirea) beneficiarului şi datele de identificare
ale lui;
d)denumirea întreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;
e)descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia
(în cazul în care obiectul evaluării aparţine persoanei juridice, se indică
datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimată valoarea;
g)tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;
h)lista standardelor, metodelor, datelor iniţiale (cu indicarea sursei de
obţinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum şi ipotezele evaluatorului,
pe care se bazează evaluarea;
i) etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a
obiectului evaluării, factorii restrictivi şi domeniul aplicării valorii estimate;
la raport se vor anexa:
j) copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat
evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, în baza cărora au fost
determinate caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.
(4) în raportul de evaluare poate fi inclusă şi altă informaţie care, după
părerea evaluatorului, a influenţat esenţial asupra valorii obiectului evaluat.
183
Raportul trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de
evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.

(5) întreprinderea de evaluare păstrează cîte un exemplar al rapoartelor de

evaluare timp de 5 ani.

Articolul 12. Veridicitatea rezultatelor evaluării

Valoarea estimată indicată în raportul de evaluare, întocmit în conformitate

cu prezenta lege, se consideră veridică şi se recomandă beneficiarului şi/sau
utilizatorului serviciilor de evaluare în scopul menţionat în raportul de evaluare,
dacă legislaţia sau hotărîrea instanţei de judecată nu stabileşte altfel.
Articolul 13. Soluţionarea litigiilor privind rezultatele evaluării
Litigiile privind veridicitatea valorii estimate indicate în raportul de evaluare
se soluţionează de către instanţa de judecată.
Capitolul III

ORGANIZAREA ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Articolul 14. Licenţierea activităţii de evaluare a bunurilor imobile

Evaluarea bunurilor imobile se efectuează de către întreprinderile de evaluare

care posedă licenţă eliberată în conformitate cu Legea nr.451-XV din 30 iulie
2001 privind licenţierea unor genuri de activitate.

Articolul 15. Atestarea evaluatorilor

(1) Atestarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile este o condiţie

obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de evaluare cu specialişti
calificaţi.
(2) Pentru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru:

a) instituie comisia de atestare şi aprobă regulamentul ei;

b)aprobă programele pentru examenul de calificare.

(3) Evidenţa eliberării şi retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor

bunurilor imobile este ţinută de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru.

184
 (4) Atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectuală se efectuează
de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Industriale (AGEPI)
conform regulamentului corespunzător.

Articolul 16. Modul de eliberare a certificatelor de calificare

evaluatorilor bunurilor imobile

(1) Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru eliberează, în baza deciziei

comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde
următoarelor cerinţe:
a) are studii superioare în evaluare, studii superioare economice sau Studii
superioare tehnice şi o pregătire profesională adecvată;
b) are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator Poetic
sau stagiar;
c) nu are antecedente penale nestinse;
d)susţinut examenul de calificare.
(2) Certificatul de calificare se acordă pe un termen de 5 ani.
(2) Pentru a primi certificat de calificare, solicitantul prezintă comisiei de
atestare o cerere, la care se anexează:

a)copia de pe actul de identitate al solicitantului;

a)copia de pe diploma de studii superioare şi copia de pe actul ce confirmă
pregătirea profesională;
b)copia de pe actul ce confirmă experienţa de muncă de cel puţin 1 an în
calitate de evaluator practic sau stagiar;
b)certificatul ce atestă lipsa cazierului judiciar;
c)dovada de plată pentru serviciile prestate de comisie.

(4) Comisia de atestare examinează cererea de eliberare a certificatului

de calificare în termen de cel mult 30 de zile de la data prezentării actelor
indicate la alin.(3).

Articolul 17. Respingerea cererilor de eliberare a certificatelor de

calificare, retragerea certificatelor

(1) Comisia de atestare are dreptul să ia decizii privind respingerea

cererilor de eliberare a certificatelor de calificare şi privind retragerea
certificatelor.

(2) Cererea de eliberare a certificatului de calificare se respinge dacă:

a) nu se prezintă toate documentele necesare;
b) cererea sau documentele prezentate conţin date eronate sau falsificate;
185
 c) nu a expirat termenul de un an de la retragerea certificatului de
calificare eliberat anterior.

(3) Decizia privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de

calificare se aduce la cunoştinţa solicitantului, în scris, indicîndu-se temeiul
respingerii, în termen de 30 de zile de la data prezentării actelor menţionate la
art. 16 alin.(3).

(4) Retragerea certificatului de calificare se efectuează în temeiul deciziei

comisiei de atestare, adoptate cu votul a cel puţin 2/3 din membrii comisiei.

(5)Temeiuri pentru retragerea certificatului de calificare sînt:

a) încălcarea repetată de către evaluator a cerinţelor de executare a lucrărilor
de evaluare;
b) cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului ca urmare a
executării lucrărilor de evaluare;
c) depistarea erorilor, a datelor falsificate sau eronate în actele
prezentate pentru primirea certificatului de calificare;
d) prezentarea rapoartelor de evaluare falsificate;
e) hotărîrea definitivă a instanţei de judecată privind efectuarea
neconştiincioasă a evaluării.
(6) Decizia comisiei de atestare privind respingerea cererii de eliberare a
certificatului de calificare sau privind retragerea acestuia poate fi atacată în
instanţa de judecată
Articolul 18. Standardele naţionale de evaluare
(1) Standardele naţionale de evaluare se elaborează de autorităţile centrale de
specialitate în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în
conformitate cu legislaţia.
(2) Standardele naţionale de evaluare se aplică de către evaluatori în mod
obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării.
Articolul 19. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor

Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor sînt persoane juridice care:

a) creează condiţii pentru activitatea profesională a membrilor asociaţiei
participînd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;
b)asigură instruirea profesională a membrilor asociaţiei, organizarea
cursurilor de perfecţionare profesională a evaluatorilor;
c) elaborează codul deontologic al membrilor asociaţiei şi suprave-
ghează respectarea lui;

186
 d) optimizează metodologia evaluării, organizează activitatea de
cercetări ştiinţifice în domeniul evaluării;
e) cooperează cu instituţiile de învăţămînt superior de stat şi private care
pregătesc specialişti în domeniul evaluării;
f) organizează şi desfăşoară seminare, conferinţe, congrese ale
evaluatorilor, popularizează cunoştinţele în domeniul evaluării;
g)colaborează cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări;
h)participă la formarea şi dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare;
i )apără drepturile subiecţilor evaluării şi reprezintă interesele acestora
pe piaţa serviciilor de evaluare, colaborînd cu autorităţi şi participînd în
activitatea Camerei de licenţiere şi a comisiei de atestare;
j) exercită controlul asupra calităţii serviciilor de evaluare, prestate de
membrii asociaţiei;
к) recenzează, la solicitarea persoanelor fizice şi juridice, rapoarte de
evaluare care trebuie să corespundă standardelor profesionale de evaluare; 1)
efectuează expertiza independentă a activităţii de evaluare.
Articolul 20. Controlul de stat asupra activităţii de
evaluare

Controlul asupra activităţii de evaluare este efectuat de autorităţile

abilitate în conformitate cu legislaţia.
Capitolul IV
DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE
EVALUATORULUI Articolul 21. Drepturile evaluatorului
(1) Evaluatorul este în drept:
a) să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform
legislaţiei şi contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
b) să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de
evaluare;
c) să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru
efectuarea evaluării, cu excepţia datelor ce constituie secret comercial;
d)să primească de la beneficiar, din alte surse de informaţii, în scris,
explicaţiile necesare pentru efectuarea evaluării;
e) să inspecteze obiectul evaluării;
f) să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea în
evaluare a altor evaluatori şi specialişti;
g)să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la
activitatea acestora;
h)să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea
certificatului său de calificare;
187
 i) să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi
locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale
organului care a eliberat certificatul de calificare în instanţa contenciosului
administrativ.

(2) Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie,

efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul: a) a încălcat clauzele
contractului;
b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care
conţin date incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;
d) a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra
rezultatelor evaluării.

(3)în cazul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării, evaluatorul

beneficiază de toate drepturile indicate în prezentul articol, cu excepţia celor
menţionate la alin.(l) lit.a), b) şi f) şi la alin.(2).
(4) în cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigure
accesul evaluatorului la obiectul supus evaluării obligatorii, evaluatorul este
în drept să estimeze valoarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastrului
bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

Articolul 22. Obligaţiile evaluatorului

Evaluatorul este obligat:

a) să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu
standardele naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de
evaluare;
b) să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din
cauza producerii şi/sau neînlăturării circumstanţelor menţionate la art.21 alin.(2)
şi la art.23 alin.(l) în termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstanţe;
c) să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să
determine corect obiectul evaluării, să stabilească scopul evaluării şi
presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în considerare toţi factorii
esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un raport
de evaluare obiectiv şi argumentat;
d) să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar,
conform legislaţiei.
Articolul 23. Restricţii privind activitatea şi independenţa
evaluatorului

188
 (1) Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus
evaluării în cazul în care este:
a)proprietar al obiectului evaluării;
b)fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei
juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit.a)-c).
(2) Nu se admite intervenţia beneficiarului sau a altor persoane interesate
în activitatea evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării.

(3) Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de

valoarea finală a obiectului evaluării.
Articolul 24. Răspunderea întreprinderii de evaluare
(1)Răspunderea materială a întreprinderii de evaluare faţă de beneficiar
pentru rezultatele evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta se specifică în
contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

(2)Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru

falsificarea rezultatelor evaluării, nerespectarea principiilor de independenţă, de
conştiinciozitate şi de confidenţialitate ale evaluării. în cazul depistării
încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului, întreprinderea de
evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei.

Articolul 25. Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de

evaluare

Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie

suplimentară de garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de
evaluare şi se efectuează în conformitate cu legislaţia, în baza contractului de
asigurare cu companiile de asigurare, dacă aceasta se prevede în contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.

Capitolul V
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE ÎN SCOPUL
IMPOZITĂRII Articolul 26. Organizarea evaluării
(1) Evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se
efectuează în temeiul art.279 din Titlul VI al Codului fiscal de către oficiile
cadastrale teritoriale.
189
 (2) Rezultatele evaluării efectuate în scopul impozitării se aduc la cunoştinţa
proprietarilor bunurilor imobile de către oficiile cadastrale teritoriale. în cazul
dezacordului cu mărimea valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este
în drept să-şi expună obiecţiile faţă de oficiul cadastral teritorial în termen de o
lună de la data primirii notificării respective.

Articolul 27. Metodologm evaluării

(1)Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează prin

evaluarea masivă a bunurilor imobile tip şi prin evaluarea individuală a
obiectelor specifice.
La evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, se aplică metodele de
evaluare menţionate la art.6 alin.(l), în funcţie de destinaţia acestora.

(2)Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a

bunurilor imobile şi include următoarele etape:
a)formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
b)stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii bunurilor imobile pentru
fiecare grup de bunuri imobile;
c)formarea reţelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor
imobile;
, d) elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;
e) stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele
.similare au valoare egală;
f)evaluarea tuturor bunurilor imobile;
, g) înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.
,jr. h'x
(4)Informaţiile privind bunurile imobile, necesare pentru efectuarea
evaluării masive, se acumulează în baza de date a cadastrului bunurilor
imobile.

Articolul 28. Soluţionarea litigiilor privind evaluarea

Litigiile privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării sînt

examinate de oficiile cadastrale teritoriale la cererea contribuabilului care nu ^e
de acord cu rezultatul evaluării. Dacă litigiul apărut nu a fost soluţionat,
e
pntribuabilul este în drept să se adreseze Agenţiei de Stat Relaţii Funciare 4ţJ
Cadastru. în cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia, el o poate a în
instanţa de judecată, conform legislaţiei.

190
 Capitolul VI
DISPOZIŢII FINALE ŞI TRANZITORII
Articolul 29
Prezenta lege intră în vigoare peste 30 de zile de la data publicării.
Articolul 30
(1) Guvernul, în termen de 6 luni:
va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în
corespundere cu prezenta lege;
va elabora şi va aproba:
a) programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare
a bunurilor imobile în scopul impozitării;
b)regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
c) regulamentele cu privire la atestarea evaluatorilor;
d)regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul
impozitării;
e) regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectuală;
f) standardele naţionale de evaluare.
(2) Pînă la aprobarea standardelor naţionale de evaluare, întreprinderile de
evaluare efectuează evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu
regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat de
Guvern.
(3) Pînă la finalizarea procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile, pe
întreg teritoriul Republicii Moldova, evaluarea bunurilor imobile în scopul
impozitării se efectuează pe etape, pe măsura încheierii lucrărilor de înregistrare
masivă a bunurilor imobile de pe teritoriul unităţilor administrativ-teritoriale.
(4) în perioada de tranziţie, pentru determinarea valorii estimate a bunurilor
imobile în scopul impozitării, se utilizează atît datele din cadastrul bunurilor
imobile, cît şi datele privind valoarea bunurilor imobile furnizate de autorităţile
administraţiei publice locale.
(5) Pe măsura evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării,
informaţiile privind valoarea estimată a bunurilor imobile se acumulează în
Registrul bunurilor imobile.

191