Sunteți pe pagina 1din 154

CUPRINS Despre autori ........................................................................................................... 7 Prefa ...................................................................................................................... 8 Capitolul 1. Aspecte generale ale evalurii bunurilor imobiliare ...................... 10 1.1.

Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor ... 11 1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia ................. 12 1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova................. . ........................................................ 13 Capitolul 2. Principiile de evaluare ...................................................................... 14 2.1. Principii ce reflect atitudinea utilizatorului ................................. 14 2.2. Principii ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare ........................................................... ...................................... 15 2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei .............................................. 15 2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ................................. 16 Capitolul 3. Procesul de evaluare ......................................................................... 17 Capitolul 4. Scopurile evalurii i tipurile de valori ........................................... 21 Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare .................................................... 24 Capitolul 6. Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar. ................. 28 Capitolul 7. Metodele de analiz a pieei imobiliare........................................... 32 Capitolul 8. Inspectarea i descrierea bunurilor imobiliare .............................. 35 8.1. Inspectarea bunului imobiliar .................... ................................... 35 8.2. Descrierea obiectului evalurii ................................................... .....36 Capitolul 9. Metode matematice n evaluare ....................................................... 40 9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade ...... 40 9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii ....................................... 44 Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. .............................................. 52 Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda costului........57 11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului .......................... 57 11.2. Estimarea valorii terenului ........... ............................................... 60 11.3. Estimarea valorii construciei noi .................................................. 60 11.4. Structura costului de construcie .................................................... 62 11.5. Estimarea deprecierii................................................ ....................... 65 11.5.1. Uzura fizic...................................................................... 66 11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice...70 Capitolul 12. Metoda vnzrilor comparabile .............................................. ..... 74
3

12.1.Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile............................74 12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor de comparaie ............................. ........................ ........................................ 75 12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor..................78 Capitolul 13. Metoda venitului.......... ........................ 82 13.1. Estimarea venitului operaional net.....83 13.2. Metoda capitalizrii directe............................. 88 13.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90 13.3.1. Rata de actualizare......... ..................92 13.3.2.Venitul de la vnzarea bunului imobiliar (Reversie)...........94 Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96 Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99 Bibliografie........... ................ ,.,... ............--- ------------- .. ....... 101 Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobiliare .............................................................................................................. 104 Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate ..................... 107 Anexa 3. Tabele financiare ......... ....................................................................... 108 Tabelul 1. Valoarea viitoare a unitii......<>.109 Tabelul 2. Valoarea prezent a unitii...lll Tabelul 3. Valoarea prezent a anuitii............................113 Tabelul 4. Valoarea viitoare a anuitii........115 Tabelul 5. Rata de amortizare a unitii......................117 Tabelul 6. Factorul fondului de compensare........................................119 Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construciilor ............. ............ 121 Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare............122 Anexa 6. Dicionar de termeni de evaluare romn-rus-englez ......................... 126

Despre autori
Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginereconomist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena, Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA). ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din 1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare. Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori. Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Angela Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii. Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economistevaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in de domeniul evalurii bunurilor imobiliare. Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate, precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000), elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS. Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi c nu cunoteam nite lucruri att de evidente. Seneca Senior

PREFA Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.

Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile financiar - creditare, ntr-un cuvnt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul normativ, care reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoare real a bunului. Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi temeinice i nu erau puse la ndoial. n lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul, metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general acceptate n lumea profesionitilor. Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n calea dezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat l calculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii. Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori. Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de Paramentul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii, n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinderilor de stat vor folosi aceleai metode de evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti calitatea serviciilor de evaluare. Prezenta monografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare, n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalurii. n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor imobiliare. Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analiza investiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului. O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode. n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate caracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap a evalurii.
8

Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund raportul de evaluare i recomandri privind structura i coninutul raportului. n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor fi utile evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor normative ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termeni de evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia specializat, urmnd a fi completat n viitor. Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului, lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construciilor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei financiare. Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizarea lor cu experiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n domeniul evalurii. Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md. Autorii
Toate ideile sunt vechi ca lumea, doar noiunile conin ceva nou.

Alfred Nobel

Capitolul 1 ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILIARE


Noiuni de baz: Activitate de evaluare Bun imobiliar Cost Drept de proprietate Drepturi reale Evaluare Evaluator Patrimoniu Pre Valoare Valoare de pia
9

Acest capitolul descrie bazele teoriei evalurii; examineaz esena i atributele bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de pia, cadrul juridic al activitii de evaluare. Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i tot ceea ce este legat de el (construciile, plantaiile perene, etc.) drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale vitale (locuin, hran), ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul din cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de diverse tiine, cum ar fi jurisprudena, economia i sociologia. Acest fapt a determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept economic ce este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare: orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui; pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi deplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor; bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare; oferta de bunuri imobiliare este limitat; bunul imobiliar este util oamenilor. Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice. 1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor n diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiii ale bunurilor imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare. Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pmntul i totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pmntului i mai sus de linia solului pn la cer". Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul" 1 Legislaia Federaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot fi deplasate fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.' In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor' . Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.

Jordabalk (SFS 1970:994).


10

Este important s menionm c n procesul evalurii, obiectul evalurii este examinat att ca obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de el. n practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar". n legislaia Moldovei sunt folosite noiunile patrimoniu", care reprezint "totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani), privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele...' i bun imobiliar", definiia cruia a fost prezentat anterior. n prezenta lucrare, pentru a nelege mai uor aspectele procesului de evaluare i aspectele economice legate de bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noiunea de proprietate imobiliar" ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor cu valoare economic, precum i a bunurilor imobiliare la care se refer aceste drepturi i obligaiuni, ce aparin unei persoane fizice sau juridice. Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea n mod general este acceptat ideea c proprietatea imobiliar reprezint un mnunchi" de drepturi incluse n definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi limitate de existena unor drepturi care aparin altor persoane i care pot fi impuse prin lege sau apar n rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se manifest prin: 1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare; 2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privat pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate public; 3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementri asupra exercitrii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura protecia public, sntatea, bunstarea general. Acest drept se manifest prin emiterea actelor normative privind zonarea localitilor, normelor de construcii, etc. 4) succesiunea vacant - dreptul statului de a intra n posesiunea bunului imobiliar care dup decesul stpnului nu a fost revendicat de motenitori. 1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea 2 . Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele profesionale. n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,
11

art.l.

demonopolizare i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii la piaa imobiliar. n literatura economic pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoare de pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este redat n definiia Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000): Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiece parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere." n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel, evaluatorii utilizeaz noiunea de cost" referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la condiia n care poate fi consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de pre", de regul, se refer Ia o tranzacie concret de vnzare-cumprare i reprezint suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concret i care a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specifice tranzaciei date. Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii poteniali de pe piaa imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util care este egal cu suma care poate fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i vnztorilor poteniali. 1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru - organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare. O prezentare sistematizat a actelor normative ce influeneaz procesul de evaluare a bunurilor imobiliare i care sunt la moment n vigoare, este inclus n Anexa 1.
12

Cunoaterea unor principii poate nlocui netirea unor factori. Helveiu

Capitolul 2 PRINCIPIILE DE EVALUARE


Noiuni de baz: Principii de evaluare Cerere Ofert Concuren Conjunctura pieei Coeficient de absorbie In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare, principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare. Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar, n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii: 1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului; 2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare; 3) principii ce reflect atitudinea pieei; 4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri. 2.1. Principiile ce reflect atitudinea utilizatorului Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul substituiei i principiul de anticipare. Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat. Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.

13

Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp. 2.2 Principiile ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale, principiul contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul echilibrului, principiul mrimii economice i principiul diviziunii economice. Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc, capital i antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de confort. Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului imobiliar poate crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la valoarea total a proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu corespunde standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea. Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing returns) afirm c pe msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioad de timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale. Principiul proporionalitii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor cresctoare i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire a pmntului i corespunde o anumit combinaie a mijloacelor de producie, datorit crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu poate fi aplicat nu numai n cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri. De exemplu, ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera neproductiv. Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea folosirii optimale a pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu, dac lng un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional. Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin (servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic. 2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei

n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i principiul conformitii. Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta de bunuri imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a rezultat ntr-o scdere semnificativ a preurilor. Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului. Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar. Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate n sectorul dat. Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne. Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei. Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei. 2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia.3

P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediia anului 1997, Addenda 11.01. 15

16

Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare menionate anterior.

Nu exist lucruri mari fr obstacole mari.


Voltaire

Capitolul 3 PROCESUL DE EVALUARE


Noiuni de baz: Misiune de evaluare Metode de evaluare Metoda vnzrilor comparabile Metoda costului Metoda venitului Cea mai bun i eficient utilizare In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul fiecrei etape. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constituie urmtoarele etape (fg. 3.1): 1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea i analiza datelor; 3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; 6) ntocmirea raportului de evaluare. Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare Prezenta etap include urmtoarele elemente: identificarea bunului imobiliar; identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; determinarea scopului evalurii; determinarea bazei de evaluare (tipului valorii); determinarea datei de evaluare; coninutul misiunii de evaluare; alte condiii limitative. F ' S ^ ^ r ^ i T Q l S f ^ ' 1 cadastral sau adresa potal. Identificarea include descrjereacompleta bunulu^imobiliar evaluat, precum i starea v ^^ir'!1_ -l n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n

baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va influena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar. De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei. Problema determinrii scopului evalurii i tipului valorii estimate este tratat n capitolul 4 al prezentei monografii. Etapa 2. Colectarea i analiza datelor Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii: s fie adecvate obiectului evalurii; s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii); s fie demne de ncredere; s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului). La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar, colectai la nivel de sector (cartier), ofa, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici i factorii de mediu. Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor specifici al obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului. Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiz pentru acest grup de factori sunt: lista proprietilor competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele propuse pentru arend, studiul cererii, ratele de absorbie ale pieei. Etapa 3. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri Prin intermediul analizei celei mai bune i eficiente utilizri evaluatorul stabilete influena factorilor pieei asupra obiectul evaluat i identific modul de utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii finale. Exist dou temeiuri pentru care este necesar analiza 18

celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct profitul obinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de vedere legal i eficient din punct de vedere economic. Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare In standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate: metoda vnzrilor comparabile; metoda costului; metoda venitului. In cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite. Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor obinute prin metodele folosite. Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".

Definirea Misiunii de Evaluare


Identificar ea bunului Imobil Identificar ea drepturilo r patrimoni ale Coninutu l Scopul evalu rii Tipul valor ii Data evalu rii misiunii de evaluare Alte cond iii limit ative

Colectarea i Analiza Datelor Factorii Externi Factorii Interni

Factori economici Factori juridici, politici Factori sociali Factori de mediu

Amplasarea Modul de utilizare Caracteristicile fizice ale bunului imobil

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Terenul considerat liber Fizic realizabil Legal admisibil Economic eficient

Aplicarea metodelor de evaluare


Metoda Costulu i Metoda vnzrilor comparabile Metoda Venitul ui

Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale

Raportul de Evaluare

20

Figura 3.1. Procesul de evaluare

Dup definiie: cnd explorai necunoscutul, nu tii ce vei descoperi.

Artur Bloh

Capitolul 4 SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI


Noiuni de baz: Scopul evalurii Baza de evaluare Obiect al evalurii Valoarea estimat Valoarea de pia Valoarea de lichidare Valoarea impozabil Valoarea de investiie Valoarea de pia pentru utilizare curent Prezentul capitol examineaz scopurile evalurii, tipurile de valori, care corespund anumitor scopuri de evaluare; conine recomandri privind efectuarea evalurii pentru diferite scopuri. Scopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i acelai bun. Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele atribute: utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce satisfacie de la posesiunea lui; raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit. Drept exemplu poate servi apa i diamantul4: dei apa este foarte necesar i util pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar. n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de pia.

Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I, chapter 4.

21

22

Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri: Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia. Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie. Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj. Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare. Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend. Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia a bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectura] elegant i sofisticat, sau la construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare. ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare.
23

Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii. Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de organizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia a bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar. Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. n unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest caz valoarea estimat este valoarea de pia. Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele internaionale de evaluare. Valoarea de pia - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere 5. Valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere . Valoarea de nlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate. Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura cldirii sau a construciei evaluate. Valoarea de investiie - valoarea bunului imobiliar determinat n baza rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile investiionale concrete. Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia. Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri,

5 TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR, Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.24

evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii asup>ra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii. n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia, totodat, prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a fi utilizate n diverse scopuri, circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de aplicare.
Nici un talent nu poate birui slbiciunea pentru detalii.

Artur Bloh

Capitolul 5 CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE


Noiuni de baz: Fondul funciar Cote echivalente de teren Tipul bunului imobiliar Utilizare funcional In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul Fiscal; de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare. n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite) clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar6, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri: cu destinaie agricol; din intravilanul localitilor; destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;

6 Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente i completri). 25

terenuri ale fondului silvic; terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezerv.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate

26

construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri. Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri far indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie. Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole. n activitatea practico-tiinific i literatura metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servescjjiri2plasaEa, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasatfiin.capital, q^enrele judeene, n localitlilejwale. " Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial^"amplasate n extravilan; loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil. Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri: apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere); apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; apartamente standard n case de serie; apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel i calitate medie);

case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard); case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); vile (construcii capitale); csue sezoniere. Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere, ateliere de producie, etc.); loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni); bunurile imobiliare specializate care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele. n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic. n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.

28

Bunuri Imobile

Loturi de pmnt destinate construciei

Bunuri imobile cu destinatie locativ Bunuri imobile cu destinatie comercial Bunuri imobile cu destinatie case de locuit magazine centre comerciale hoteluri, moteluri, camping statii de aprovizionare cu combustibil ntreprinderi ale alimentaiei publice (restaurant, cafenea) ntreprinderi industriale industrial Bunuri imobile specializate obiecte ale sectorului energetic, transportului, comunicaiilor

aferente obiectelor industriale si comerciale de uz public

apartamente

depozite

obiecte ale gospodriei comunale institutii ale nvmntului si medicinii institute de cercetri

vile

ateliere de producere

cu destinatie agricola: teren arabil, livezi, vii, puni

casute sezoniere

oficiile bncilor si oficii institutiilor financiare

obiecte ale culturii, muzee

cldiri ale cultelor

Bunuri Imobile

centre de distractie, cinematografe, cluburi Figura 5.1. Clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional

Cnd elimini imposibilul, neverosimilul devine adevr.

Din Legile lui Murphy

Capitolul 6 FACTORII DE INFLUEN ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR


Noiuni de baz: Factori interni Factori externi Cererea Oferta Elasticitate n prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare. Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot fi externi i interni. Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri: 1) factorii economici; 2) factorii juridici, administrativi i politici; 3) factorii sociali; 4) factorii naturali i de mediu. 1. Factorii Economici Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele.
28

Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O con-diie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de: stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv: ^ cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i executarea lucrrilor de construcii-montaj; - impozitul pe bunurile imobiliare; - cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare; cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; - corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare. 2. Factorii juridici, administrativi i politici Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport: politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.); condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc. 3. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului In condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie: prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni. compoziia populaiei pe grupe de vrst; variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i divorurilor;
29

situaia criminogen; atitudinea fa de dreptul de proprietate. 4. Factorii naturali i de mediu

Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer: clima; seismicitatea; nivelul apelor subterane; zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; construcii pe rocile sedimentare; prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori. Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer: amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii; distana fa de centrul localitii; amplasarea n cartier; distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public; etajul amplasrii ncperii izolate, etc. Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic, amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului. n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare. Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor. Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m ) i locativ (m~); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);
30

numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat. In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile pentru colectarea lor. Dac pentru aceasta trebuie de pltit - ea merit s fie analizat. Legea evaluatorilor din Grecia antic.

Capitolul 7

31

METODELE DE ANALIZ A PIEEI IMOBILIARE


*

Noiuni de baz: Piaa imobiliar Segmentarea pieei imobiliare Analiza pieei Infrastructura pieei Surse de informaie Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei imobiliare. Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare. Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie: "Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. " Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei imobiliare: 1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative. 2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial. 3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare. 4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie). 5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.
'/ac.OpuAMaH, H.Op;iy3H AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu, M. flejio. 1995, crp.5.

Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei. Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze
32

condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar. Analiza pieei permite: determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar; determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor comparabile i ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de condiiile pieei; determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a fi utilizate n metoda costurilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n scopul determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar. determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la aplicarea metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru estimarea fluxurilor de capital, precum i a ratelor de actualizare i capitalizare. Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarece fiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specifice ale clientului i prin urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s menionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume: 1) definirea pieei; 2) identificarea cererii; 3) identificarea obiectelor ofertei. Definirea pieei La etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite: identificarea corect a obiectelor comparabile; efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii; determinarea impactului factorilor externi care influeneaz valoarea. Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare, evaluatorul investigheaz urmtorii factori: tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale, oficii, etc.); caracteristicile bunului imobiliar: - ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor; - calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile i altele. piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural. bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice^ Identificarea cererii Cererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i preferinele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor
33

poteniali ai bunului imobiliar - cumprtori, arendai sau clientela care va f atras, dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial. Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii: numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat; venitul populaiei; rata omajului; raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare ; nivelul economiilor populaiei i condiiile de atragere a mprumuturilor (rata dobnzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea mprumutului, etc.); perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii; factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i bunului imobiliar; sistemul fiscal i administraia local; disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituii de cultur, instituii de nvmnt, instituii medicale, etc.). Identificarea obiectelor ofertei Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de un anumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei, evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concuren obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evalurii sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare (nefinalizate) i eventualele proiecte. Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori: numrul i calitatea obiectelor libere; volumul construciilor noi - n curs de dezvoltare sau n proiect; disponibilitatea i preul terenurilor libere; costurile de construcie; disponibilitatea creditelor pentru construcii; impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a autorizaiei de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie. Exist destul lumin pentru cei care vor s vad i destul "ntuneric pentru cei care nu vor. B. Pascal

Capitolul 8 INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE


Noiuni de baz Inspectarea obiectului Expertiza tehnic Perioada de marketing Cldire Construcie ncpere izolat Registrul bunurilor imobile

34

n acest capitol este prezentat esena procedurii de inspectare a obiectului evalurii i expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere a bunurilor imobiliare i specificate cerinele veridicitii informaiei folosite la evaluare. 8.1. Inspectarea bunului imobiliar Procesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i veridice obinute din diferite surse demne de ncredere. La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz care caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Inspectarea obiectului evalurii trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp limitele inspectrii i s le menioneze ulterior n raportul de evaluare. In practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza tehnic a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie obligatorie a evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile cnd evaluatorul nu este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a construciei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i elementelor constructive, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunotinele evaluatorului pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza construciei, la metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii informaiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea

35

proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.1 Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi: crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc. Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea majorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare. Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a bunului imobiliar. 8.2. Descrierea obiectului evalurii n standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentru descrierea bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit deja o practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar n raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorul sunt: datele prezentate trebuie s fie clare i neechivoce; datele trebuie s fie corecte i confirmate de sursele originale de informaie. n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea bunului imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate. Tabelul 8.1 Descrierea proprietii imobiliare

Elementele Descrierii Destinaia proprietii imobiliare Modul de utilizare curent

Amplasarea

Semnificaia Referine Locativ (rezidenial), comercial, industrial, recreaional, special, agricol, etc. Cas de locuit individual; apartament; cas sezonier (csu de livad); magazin; oficiu; depozit; restaurant; hotel; banc; coal; bloc de producere, etc. Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile localitii n care este amplasat bunul imobiliar, nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea obiectelor de infrastructur care influeneaz valoarea bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele electrice, termice, canalizare, ap potabil). 36

RICS Appraisal and Valuation Manual, 1995

37

Continuare tabelul 8.1 Descrierea Juridic Natura drepturilor evaluate. Dreptul de proprietate, dreptul de arend sau alte drepturi Limitrile dreptului evaluat (servitute, termenii arenzii). Existena contractelor de Detalii privind contractele de arend sau subarend: arend sau sub-arend. termenii i plata de arend, cazurile modificrii clauzelor contractului, condiiile de reziliere a contractului. Obligaiuni financiare legate Acorduri financiare privind creditarea proprietii n de proprietate imobiliar. curs de dezvoltare. Cerinele legale Planul general de dezvoltare a Permite determinarea zonei utilizrii funcionale n localitii care este amplasat construcia, precum i efectuarea unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului: construcia unor magistrale (drumuri) auto, etc. Factorii de Mediu Prezena unor materiale sau a Descrierea observaiilor tehnicii periculoase sau duntoare Prezena construciilor Descrierea observaiilor ridicate ilegal i contrar normelor i standardelor existente n construcii Prezena liniilor electrice de Descrierea observaiilor tensiune nalt n apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanii la piaa imobiliar ca duntor pentru sntate Terenul Suprafaa terenului Forma Dreptunghiular, multilateral, etc. Topografia Pant, etc. Nedezvoltat, pregtit pentru construcie, cu plantaii, Starea terenului etc. Accesul la teren Transportul public; Calitatea i starea drumurilor de acces Reele de utiliti Reele electrice Conducta de gaz Sistemul de asigurare cu ap potabil Sistemul de canalizare Sistemul de asigurare cu energie termic Reelele telefon Cldiri i Construcii Anul construciei Anul ultimei reconstrucii Se va indica i componena general a lucrrilor de reconstrucie
38

Numrul etajelor Suprafaa Total Suprafaa util (locativ)

Continuare tabelul 8.1 Suprafaa util este determinat n cazul bunurilor imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul cnd plile de arend pentru suprafaa util (nemijlocit ocupat de arenda pentru activitatea sa) i plata de arend pentru spaiile secundare (holuri, WC-uri, etc.) sunt diferite. Bun (uzura < 20%) Satisfctoare (uzura 21 -40%) Nesatisfctoare (uzura 41 -60%) ubred (61-80%) Inutilizabil (uzura > 80%) Construcie nefinisat

Volumul cldirii Starea tehnic a cldirii

Grupul de durabilitate Descrierea elementelor construciei

Serviciile comunale

Construcii adiionale

Amplasarea n cldire Suprafaa total Lucrri de finisare Standard european, reparaie cosmetic, etc. Informaia privind veniturile i cheltuielile operaionale Tipul arenzii Im2, pentru ncpere Tipul contractului de arend Termen scurt (< 1 an) Termen mediu (1-5 ani) Termen lung (> 5 ani) Tipul plii de arend In moned sau n natur Fix, variabil, cu indexare Mrimea plii de arend Periodicitatea de plat Pierderile de la colectarea plii de arend i spaiilor libere Cheltuieli operaionale fixe Impozitul pe bunurile imobiliare Primele pentru asigurare 39

Fundaie Perei i perei despritori Planeu Acoperi Ui, ferestre Alte elemente Electricitate Ap potabil Ap cald nclzire Telefon Descrierea succint a construciilor ncperi Izolate Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc.

Cheltuieli operaionale variabile

Continuare tabelul 8.1 Serviciile comunale ntreinerea teritoriului Securitatea Salariul personalului Altele

Cheltuieli pentru meninere i reparaii Fondul de nlocuire Data vnzrii precedente Perioada de marketing Condiiile de vnzare De pia Inferioare Superioare Altele Condiiile de finanare De pia Rata inferioar Rata superioar Altele Suma mijloacelor mprumutate Ponderea mijloacelor mprumutate n capitalul total Rata dobnzii Termenii de rambursare n procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie s atrag o atenie deosebit veridicitii informaiei. n multe cazuri, informaia necesar pentru evaluare este pus la dispoziia evaluatorului de ctre client sau de reprezentanii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii acurateii i deplintii lor. n fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie s determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce msur ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de evaluare. n cazul evalurii proprietilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare. nainte de a aciona - calculeaz. William Petty

Capitolul 9 METODE MATEMATICE N EVALUARE


Noiuni de baz: Teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade Flux de numerar
40

Investiii Valoare prezent Valoare viitoare Risc Rata simpl a dobnzii Rata compus a dobnzii Anuitate Constanta ipotecar Fond de compensare Capital In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a dobnzii9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare, ciclul de investiii de lung durat, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n timp este explicat de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza teoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la un moment din trecut sau n viitor". Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de fluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentru serviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar se determin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii unei activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I) i cheltuielile (expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale cu zero (fig. 9.1.).

41

Venit Ii A12

A
A
1 3

1 2
7

-------------- ------------------- 1 -------------- CF!<0 CF2 = 0 CF3>0 Ani


V

Cheltuieli Ei E

E 3

CFj = Ii - Ei Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar Analiznd rolul investiiilor n dezvoltarea pieei imobiliare, este necesar s examinm noiunile de valoare economic i valoare financiar a investiiilor. S examinm esena acestor noiuni n baza exemplului investiiilor ntr-o proprietate imobiliar. Valoarea financiar a investiiilor reprezint valoarea reflectat n rapoartele financiare. Valoarea financiar rmne neschimbat n timp. Spre deosebire de valoarea financiar, valoarea economic a investiiilor nu exist n realitate i reflect ateptrile investitorului privind mrimea valorii prezente i valorii viitoare a sumei investite. Dat fiind faptul c aceste ateptri depind de calitile personale ale investitorului, de acceptarea individual a riscului i atitudinea lui personal fa de valoarea banilor, valoarea economic a investiiilor poart, mai mult, un caracter subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumite tehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentul calculrii valorii economice a investiiilor. Valoarea economic poate fi de dou tipuri: prezent (actual, real) i viitoare (acumulat). Valoarea prezent (Present Value, sau PV) reprezint valoarea unei sume de bani care va fi obinut n viitor i raportat la momentul prezent. Procesul de determinare a valorii prezente se numete actualizare (discounting). Valoarea prezent indic suma de bani necesar de investit astzi, pentru a obine o sum anumit n viitor.

42

Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezint o sum de bani pe care o posedm n prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de timp determinate), raportat la un moment definit n viitor. Procesul de determinare a valorii viitoare poart denumirea de capitalizare (capitalization).

43

Urmtorii factori exercit influen asupra mrimii veniturilor sau cheltuielilor diferitor perioade: suma cheltuielilor sau veniturilor; timpul cnd aceste sume urmeaz a fi pltite sau obinute; riscurile deliberate; rata rentabilitii. Influena sumei veniturilor sau cheltuielilor este evident, deoarece cu ct mai mare este aceast sum, cu att mai mare va fi influena factorului timpului asupra ei. Timpul este una din cele mai valoroase i indispensabile resurse. Timpul utilizat neefectiv, de regul, duce la pierderi bneti. Binecunoscutele afirmaii precum c tipul cost bani sau banii trebuie s fac bani, se bazeaz pe teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade. Banii investii ntr-o afacere trebui^ n termeni ct mai restrni s genereze venituri, care, la rndul lor, se reinvestesc pentru a obine o majorare a capitalului. Timpul de obinere a venitului din investiii este exprimat n perioade de calcul. Perioadele de calcul sunt divizate n intervale de calcul, durata crora poate varia de la o zi pn la un an. Perioada de timp, n care trebuie s fie efectuate investiiile sau obinut un credit, are o importan primordial n procesul de analiz a investiiilor. Noiunile perioad de calcul" i interval de calcul" sunt utilizate i n procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare prin metoda venitului. Rata rentabilitii reprezint raportul ntre venitul net i capitalul investit. Ea este estimat innd cont de suma investiiilor iniiale i perioada de timp cnd sunt obinute veniturile scontate. Rata rentabilitii este folosit ca numitor comun pentru analiza comparativ a diferitor proiecte investiionale. n linii generale, n procesul analizei comparative a diferitor proiecte investiionale, un investitor raional va acorda prioritate acelui proiect care are o rat mai nalt a rentabilitii, inndu-se cont de scopul i obiectivele proiectului. Totodat, este necesar s menionm c o rat nalt a rentabilitii se asociaz cu un grad nalt al riscului aferent proiectului n cauz. Riscul reprezint condiiile de incertitudine i instabilitate asociate cu investiiile. Riscul poate fi definit ca o probabilitate a faptului c veniturile care urmeaz a fi obinute n rezultatul valorificrii investiiilor ot fi mai mici sau mai mari dect cele prognozate. Investiiile de capital sunt mereu asociate cu anumite riscuri. Unul din factorii de influen a valorii banilor n timp este rata dobnzii i (n continuare - rat), care reprezint raportul ntre venitul net i valoarea investiiei. n cazul acumulrii mijloacelor ea poart denumirea de rat a capitalizrii, iar n cazul actualizrii - rat a actualizrii. Toate calculele financiare sunt bazate pe rata simpl i rata compus. Rata simpl Rata simpl este folosit n operaiunile financiare pe termen scurt, cnd intervalul de calcul corespunde perioadei de calcul i, de regul, este egal un an, sau n cazul cnd investitorului i se pltete dobnda calculat la sfritul fiecrui interval de calcul. n cazul ratei simple, dobnda este calculat de fiecare dat reieind din suma iniial investit. Pentru calcularea sumei acumulate n baza ratei simple se va aplica urmtoarea formul:
44

S = P(l + ni)
unde: S - suma acumulat; P - suma iniial investit; n - perioada de calcul (n ani); i -rata anual simpl. Coeficientul de acumulare n cazul ratei simple va fi:
K =(L +
N F

(9.1.)

(9.2.)

n practic, deseori este necesar s fie determinat mrimea sumei iniiale investite P, pentru a obine n viitor suma cunoscut S. Suma P reprezint valoarea prezent a sumei capitalizate S. Determinarea valorii prezente a sumei P se numete actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poart denumirea de capitalizare sau compounding. Rata compus n procesul analizei investiiilor i estimrii valorii proprietii imobiliare este aplicat pe larg rata dobnzii compus. n cazul ratei compuse, valoarea sau dobnda calculat pentru un interval dat, nu sunt pltite investitorului, ci sunt adiionate sumei iniial investite. Suma acumulat n baza ratei compuse a!- dobnzii este determinat dup urmtoarea formul:

S = P(i + i(.)n

(9.3.)

unde, ic - rata compus a dobnzii. Coeficientul de acumulare n cazul ratei compuse va fi: * = a + / r r (9.4.)

Comparnd coeficienii de acumulare pentru rata simpl i cea compus, putem deduce c cu ct este mai mare perioada de calcul, cu att mai mare este diferena ntre suma acumulat n baza ratei simple i suma acumulat n baza ratei compuse. n cazurile cnd intervalul de calcul este mai mic de un an, urmtoarea formul de calcul a ratei efective anuale a dobnzii se aplic: W = ( "+ '/ ') '" - l (9-5.) unde, icfectiv - rata efectiv anual a dobnzii; m - numrul intervalelor de calcul ntr-un an. Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiional poate fi determinat valoarea economic a investiiei n baza unor fonnule corespunztoare. Dat fiind faptul c toate calculele cu aplicarea ratei dobnzii poart un caracter mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiii poate fi diferit pentru diferite rate ale dobnzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. In practic, evaluatorii din rile dezvoltate utilizeaz pe larg tabelele financiare care, de regul, sunt prevzute pentru o durat de via economic a bunului imobiliar de 30/40 de ani i cuprind ratele dobnzii de la 1 la 40%. Cunoscnd formula de calcul a diferitor indicatori, putem determina valoarea economic a investiiei n baza oricrei rate ale dobnzii i pentru orice perioad de calcul. 9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii

n baza ratei compuse pot fi calculate urmtoarele mrimi: 1) valoarea viitoare a unitii (future value ofl); 2) valoarea prezent a unitii (present value of 1)', 3) valoarea prezent a anuitii (present value ofannuity)', 4) valoarea viitoare a anuitii (future value ofannuity); 5) rata de amortizare a unitii (installment to amortize 1). 6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).
1. VALOAREA VIITOARE A UNITII

Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii. Noiunea valoare viitoare" este utilizat pentru determinarea valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n bunul imobiliar n prezent sau valoarea pe care o vor avea n viitor fluxurile de numerar generate de bunul imobiliar n prezent. Formula pentru calcularea valorii viitoare este: FV = PV(l + i)n (9.6) unde, FV - valoarea viitoare a investiiilor; PV - valoarea prezent a investiiilor; i - rata anual nominal a dobnzii; n - perioada de calcul. n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1 an, valoarea viitoare va fi determinat dup urmtoarea formul: FV = PV(l + i/m)nm (9.7.) unde, m - numrul intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1 an. Exemplu: S se determine mrimea sumei ce va fi acumulat peste trei ani n contul bancar, dac depunem astzi suma de 15 mii lei, rata dobnzii anuale fiind de 16%. Vom examina dou variante posibile: a) dobnda se calculeaz anual; b) dobnda se calculeaz trimestrial. Soluie: Varianta A: dobnda se calculeaz anual. FV = 15000 x(1+0,16)3 = 15000x 1,5609 = 23414 lei. Varianta B: dobnda se acumuleaz trimestrial. Astfel, n - 3 i m = 4 FV = 15000 x(l + 0,16/4)3x4 = 15000x1,601 = 24015 lei
2. VALOAREA PREZENTA A UNITII

Valoarea prezent a unitii (reversie) reprezint valoarea de azi a unei sume care urmeaz a fi obinut n viitor. Valoarea prezent reprezint funcia invers a capitalizrii i este calculat dup urmtoarea formul: PV = FV- (1 + 0" unde: ^ \ reprezint coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente). n cazul cnd dobnda este calculat cu o frecven mai mare dect o dat pe an, valoarea prezent calculm dup formula: PV = FV --------- ------46

(9.8.)

(9.9.)

(1 + i/rn)nm Procesul de determinare a valorii prezente este funcia invers a procesului de acumulare i are denumirea de actualizare. Exemplul S se determine mrimea sumei de bani care trebuie s fie depus la banc, rata dobnzii anual fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu banii depui un apartament n valoarea de 150 mii lei. Vor fi examinate dou variante de calcul a dobnzii: a) dobnda este calculat anual i b) dobnda este calculat lunar. Soluie: Varianta A: calcularea anual a dobnzii. PV = 150000x -------- - ----- = 150000x0,4019 = 60285 lei (1 + 0,20) Varianta B: calcularea lunar a dobnzii. PV = 150000x -------------------- = 150000x0,3709 = 55637 lei a + 0,20/12)60
3. VALOAREA PREZENT A ANUITII

Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau prenumerado. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate \la sfritul fiecrui interval avem o anuitate ordinar sau postnumerado (fig. 9.2).

47

a) anuitate anticipat (prenumerado)

A i

4 Ai

iA A a2

A3

i An-| i

An

4 f c 4
1

Ii

I 4

n-1

b) ordinar (postnumerado) anuitate

A,

a2 <

A, '

An-l

^ An -----------

1 ----------------4

> ---------4

---------- 4 >-

------- ------- <

n-1

A 1 = A2 = A 3 =.....= A n-1 = An Figura 9.2. Tipul anuitilor Valoarea prezent a anuitii ordinare (PVAO) este calculat dup urmtoarea formul:

1-TT P V A O = A ------ fljtiL (9.10.) i unde, A - mrimea anuitii. 1 L(1+i)" - coeficientul de actualizare a anuitii ordinare, n cazul efecturii i plilor s#u ncasrilor la sfritul anului. n cazul cnd intervalele de plat sunt mai frecvente dect o dat pe an, valoarea prezent a anuitii este determinat dup urmtoarea formul: 1 (9.11.) PV AO=A48

(l Hm

1+

f'/m)"

49

unde, m - numrul intervalelor de efectuare a plilor sau ncasrilor n decursul unui an. Formula standard pentru determinarea valorii anticipate este:
1 1-

prezente

anuitii

(1 + 0"
(9.12)

+1

Valoarea prezent a anuitii pentru cazurile cnd intervalele de calcul sunt mai frecvente dect un an este calculat dup formula:
1 1 -<
nml

(l + i/m) PYAA- Hm

+1

(9.13.)

Relaia ntre coeficienii de actualizare (K) a anuitilor anticipate i ordinare se reflect n urmtoarea formul:
K anuitii anticipate n = K anuitii ordinare (n*l) 1 (9.14)

Exemplu: Contractul de arend este ncheiat pentru o perioad de 2 ani. S se determine valoarea prezent a plilor de arend, rata de actualizare fiind 12%. Soluie: Varianta 1: Plata de arend n mrime de 6000 lei se pltete la sfritul fiecrui an. PVA0 = 6 000 x 1,69 = 10140 lei. Varianta 2: Plata de arend n mrime de 500 lei se pltete la sfritul fiecrei luni. PVA0 = 500 x 21,2 = 10 600 lei. Varianta 3: Plata de arend n mrime de 6000 lei se pltete la nceputul fiecrui an. PVAA = 6 000X 1,89 = 77 340 lei. Varianta 4: Plata de arend n mrime de 500 lei se pltete la nceputul fiecrei luni. PVAA = 500x21,5 = 10 750 lei.
4. VALOAREA VIITOARE A ANUITII

Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Formula standard pentru determinarea valorii viitoare a anuitii ordinare (cu efectuarea plilor sau ncasrilor la sfritul intervalului) este: 1. n cazul plilor efectuate la sfritul anului:
(9.15)
50

d + 0"-l

51

, (1 + i T- l unde, -------------- -- coeficientul de acumulare a anuitii ordinare. I 2. n cazul plilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an:

FVAO=A-

(l + i/m) n m - l
Hm

(9.16)

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii avansate. 2. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an la nceputul fiecrui interval de timp: -l unde, (l + 0n+1-l -l

(9.18)

(l + i/m)nm+* -l
Hm

- coeficientul de acumulare (compounding) a anuitii avansate, n cazul efecturii plilor sau ncasrilor cu o frecven mai mare de o dat pe an. Exemplu: S se determine suma care va fi acumulat n contul bancar la sfritul anului, dac n fiecare lun vom depune suma de 100 lei, unde, rata dobnzii anuale fiind (l + i/m)nm+l - l 14%. -l Soluie: Hm Vom examina dou variante posibile: 1. plile sunt efectuate la nceputul fiecrei luni: FVM = 100 x 12,95 = 1295 lei 2. plile sunt efectuate la sfritul fiecrei luni: FVAO = 100 x 12,80 = 1280 lei

52

5. RATA DE AMORTIZARE A UNITII (CONSTANTA IPOTECAR)

Rata de amortizare a unitii mijloacelor mprumutate ne indic mrimea plilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, care includ dobnda i capitalul de baz, i care permit amortizarea (rambursarea) creditului n termenele stabilite. Rata exprimat prin raportul dintre suma anual pentru deservirea creditului i mrimea creditului este cunoscut sub denumirea de constant creditar anual (annual loan constant) sau constant ipotecar (mortgage constant). n sens economic, constanta ipotecar este coeficientul de capitalizare pentru credit sau pentru capitalul mprumutat din suma total a unei investiii n proprietatea imobiliar. Dac e s admitem c suma creditului (Ia care se calculeaz dobnda) este egal cu 1, atunci constanta ipotecar corespunde coeficientului de amortizare a unitii. n cazul plilor efectuate o singur dat pe parcursul anului, rata de amortizare va fi egal cu:

A = PV -------- ---1 ------ unde,

(9.19)

(1 + 0"

------ 7 ------ coeficientul de amortizare a unitii, n cazul plilor efectuate o


1_

( l +0 "

singur dat pe an. n cazul plilor efectuate de mai multe ori n decursul anului, rata de amortizare a unitii va fi egal:

A = PV -------- l --------"(1 + i/m) nm

(9.20)

unde, i/m ----------- ----------coeficientul de amortizare a unitii n cazul plilor efectuate 1 ---------- ------(1 + i/rn)nm mai des dect o singur dat pe an.

7 n cazul plilor sau ncasrilor efectuate la o singur dat la nceputul anului

"(l + 0 n + 1 - l
Si**

53

Funcia ratei de amortizare a unitii este invers proporional funciei valorii prezente a anuitii ordinare, de aceea n formule este folosit simbolul anuitii. Exemplu: Un client al bncii a obinut un credit n valoare de 50 mii lei, pe un termen de 3 ani, rata anual a dobnzii fiind 24%, plile pentru amortizarea creditului urmeaz a fi efectuate anual. Soluie: A =50 000 x 0,5123 =25 615 lei.
6. FACTORUL FONDULUI DE COMPENSARE

Factorul fondului de compensare reprezint suma de bani ce urmeaz a fi depus la sfritul fiecrei perioade pentru a obine la momentul expirrii unui numr determinat de perioade suma de o unitate monetar. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate o singur dat pe an, mrimea plilor va fi: A m FV ------- - -----(1 + 0 " -l unde, (1 ' " I ~ factoru' fondului de compensare, n cazul plilor (ncasrilor) periodice efectuate o singur dat pe an. n cazul plilor sau ncasrilor efectuate de mai multe ori pe parcursul unui an, mrimea plilor date va fi egal cu:
A=FVilm

(9.21)

(9.22)

(1-ff/m) - l unde,
i fl+O'-i

-- factorul fondului de compensare, n cazul plilor (ncasrilor)

periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului. Toate funciile ratei compuse a dobnzii sunt interdependente. Fiecare din funciile date se bazeaz pe aplicarea formulei de baz (l+i)n, care reprezint suma acumulat a unei uniti. Toi factorii sunt derivate ale formulei de baz. Factorii dai se bazeaz pe ipoteza c dobnda este generat de banii depui n contul bancar. Interdependena funciilor ratei compuse a dobnzii este prezentat n tabelul 9.1.8 Tabelul 9.1 Funciile de baz ale ratei compuse a dobnzii i expresiile lor inverse

8 QpHAMaH JXTK., Opuyifi H. A nano u doxod. Aejio, 1995, crp. 64.

oieHKa nedeuoKUMoemu, npuHOCHmeu


M:

54

Funcia Valoarea viitoare a unitii Valoarea viitoare a anuitii Valoarea prezent a anuitii

Expresia invers Valoarea prezent a unitii Factorul fondului de compensare Rata de amortizare a unitii

55

Valorile funciilor ratei compuse menionate mai sus pot fi calculate fie cu aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). In rile occidentale, n practica evalurii sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care prezint calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale, trimestriale i lunare. n final, este necesar s menionm c teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade i funciile procentului compus prezentate de teoria dat nu sunt invenii ale savanilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente a banilor au fost publicate n anul 1693 de John Newton i Edmund Halley. n anul 1726 John Smart a publicat tabelele funciilor ratei compuse, care au rmas neschimbate pn n pfezent. n anii urmtori teoria i practica actualizrii cheltuielilor diferitor perioade au continuat s se dezvolte, abordrile generale, ns, rmnnd neschimbate. n practica evalurii proprietii imobiliare toate cele ase funcii ale ratei compuse pot fi folosite pentru soluionarea diferitor probleme legate de evaluarea proprietii imobiliare care genereaz venituri. Pmntul este singurul lucru n lume care echivaleaz cu toate celelalte bunuri, singurul lucru care va dinui, singurul lucru pentru care merit s munceti, s lupi i pentru care merit s-i dai viaa. Margaret Mitchell

Capitolul 10 METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR


Noiuni de baz: Rata de capitalizare a terenului Rata de capitalizare a cldirii Rata de absorbie Teren Expoziia obiectului In acest capitol pmntul este analizat n calitate de bun economic i marja. Sunt examinate valoarea lotului de pmnt, oferta terenurilor, metodele de evaluare de pia a terenurilor: metoda vnzrilor comparabile, metoda alocaiei, metoda extragerii, metoda capitalizrii directe i metoda parcelrii. Scopul prezentului capitol este de a servi referin pentru discuiile privind valoarea terenurilor, care sunt prezentate n alte capitole ale lucrrii i de a prezenta aspectele specifice evalurii terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o aprofundare a cunotinelor n domeniul evalurii terenurilor cu destinaie agricol, recomandm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol, elaborat cu participarea Ageniei Naional Cadastru, Resurse Funciare i

Geodezie i Camera Naional de Imobil a Republicii Moldova, cu susinerea proiectului TACIS (mai 2000). Dac privim pmntul ca un bun economic i ca marf, putem constata c oferta acestui bun este relativ constant. Exist totui mici excepii ale "permanenei" pmntului care sunt legate att de influena factorilor naturali-climaterici ct i de activitatea iraional a omului, cum ar fi: aluviunile sau eroziunile, poluarea pmntului cu substane nocive, epuizarea terenurilor agricole din cauza utilizrii metodelor incorecte de desfurare a activitii agricole i transformarea terenurilor fertile n pustiuri, drept urmare a dezechilibrului ecologic. Pmntul are valoare deoarece este util. El poate servi ca teren pentru construirea cldirilor, pentru agricultur, pentru crearea spaiilor de recreare, pentru construcia drumurilor. n afar de utilitatea de baz a pmntului exist multipli factori i principii care determin valoarea lui i care trebuie analizai n procesul eva' i i (vezi capitolul 6 Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar"). Dei la prima vedere acest proces pare a fi o sarcin foarte uoar, totui evaluarea pmntului necesit o analiz minuioas a unui complex de factori. n multe cazuri condiiile misiunii de evaluare cer evaluarea separat a terenului i cldirilor. De exemplu, n cazul aplicrii metodei costului este necesar s fie determinat valoarea de pia a terenului pe care este amplasat construcia; analiza celei mai bune i eficiente utilizri solicit opinia evaluatorului privind diferena ntre valoarea terenului considerat liber i valoarea terenului cu construcia actual. La fel, evaluarea separat a terenului i construciilor este solicitat n cazul evalurii pentru rapoartele financiare sau evalurii n scopul asigurrii. Metodele tradiionale de evaluare a loturilor de teren sunt: 1) metoda vnzrilor comparabile; 2) metoda alocaiei; 3) metoda extragerii; 4) metoda capitalizrii, care include: tehnica rezidual; capitalizarea plii de arend; actualizarea fluxurilor de numerar. Toate metodele prezentate mai sus sunt derivate din cele trei metode tradiionale de evaluare. Metoda vnzrilor comparabile se bazeaz pe estimarea valorii obiectului evalurii n baza analizei terenurilor compara-bile. Metoda extragerii i alocaiei se bazeaz pe tehnicile metodei costului i metodei vnzrilor comparabile. Metodele capitalizrii plii de arend i actualizrii fluxurilor de numerar sunt tehnici ale metodei venitului. Metoda Vnzrilor Comparabile (comparable sales analysis) Metoda vnzrilor comparabile este cea mai des utilizat pentru estimarea valorii terenului i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile suficiente vnzri comparabile. Vnzri comparabile sunt considerate vnzrile proprietilor imobiliare similare proprietii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice i fizice. Urmtoarea regul general este aplicat n cazul selectrii vnzrilor comparabile: evaluatorul trebuie s reduc la maxim diferenele ntre proprietile comparabile i obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezint dificulti n determinarea

57

mrimii ajustrilor, n special dac ajustrile necesare sunt destul de nsemnate. De regul, vnzrile comparabile sunt selectate n baza caracteristicilor principale ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime. Este important de selectat unitatea de comparaie adecvat. De exemplu, drept unitate de comparaie a suprafeei terenului este selectat 1 m2, 1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reducerea preului la o unitate de comparaie, deosebirile fizice n mrime sau form pot fi mai uor luate n consideraie. Un aspect important al metodei vnzrilor comparabile este caracterul nelinear al valorii terenului. Odat cu creterea suprafeei totale, valoarea pe unitate de msur tinde s descreasc. Calcularea i aplicarea ajustrilor pentru vnzrile comparabile se efectueaz dup principiul i tehnica prezentate n capitolul 11 Metoda vnzrilor comparabile". Metoda alocaiei (allocation) Metoda alocaiei, poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului n cazul cnd loturile libere particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i terenurile libere se ntlnesc foarte rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai mult localitilor rurale. Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii: principiul echilibrului; principiul contribuiei. Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic (standard) ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar i de locul amplasrii. Informaia privind raportul dat poate fi obinut att din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din consultarea companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre vnzare terenuri cu construcii i care n baza experienei lor ar putea aloca preul de vnzare ntre teren i mbuntiri. inem s menionm c procedura de determinare a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti imobiliare este destul de complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date n procesul de evaluare. Exemplu: Conform informaiei evaluatorului casele de locuit din cartierul n care este amplasat proprietatea imobiliar evaluat au fost vndute la preuri de pia situate n intervalul 625,000 lei 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru proprietile, imobiliare locative amplasate n cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru proprietatea imobiliar evaluat se va situa n intervalul de la 62,500 lei la 70,000 lei. Metoda extraciei (extraction) Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din preul de vnzare a proprietii imobiliare cu construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este considerat egal cu valoare de reconstituire sau de nlocuire. Metoda dat produce cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii, noi, pentru care poate fi estimat cu acurate mrimea tuturor formelor deprecierii. Metoda capitalizrii
58

Tehnica rezidual (residual method) Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenurilor n cazul cnd datele privind vnzrile comparabile nu sunt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute: valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate; venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat; rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieei imobiliare. Procedura de aplicare a tehnicii reziduale presupune urmtoarele etape: 1) se va determina dac construciile actuale sau cele proiectate reprezint cea mai bun i cea mai eficient utilizare a terenului; 2) se va estima venitul operaional net n baza plii de arend de pia i a cheltuielilor operaionale, la data evalurii; 3) se va calcula partea din venitul total atribuit cldirii i se va sustrage suma dat din venitul operaional net total;

59

4) partea din venitul operaional net rmas reprezint venitul atribuit terenului, care la rndul su se capitalizeaz, aplicnd rata de capitalizare a terenului, pentru a obine valoarea terenului. Exemplu: Venitul operaional net anual generat de proprietatea imobiliar, format din lotul de teren i o cldire nou, este estimat la 100,000 lei. Studiul pieei indic rata de capitalizare a cldirii (Rc) - 11% i rata de capitalizare a terenului (Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a cldirii noi (Vc) este estimat la 800,000 lei. Venitul Operaional Net 100,000 lei Venitul atribuit cldirii (Ic) (I c = V c xR c ) 800,000x0,11 88,000 lei Venitul atribuit terenului (1,) 12,000 lei Valoarea terenului (V,) (V, = I, /R t ) 12,000/0,06 200,000 lei Capitalizarea plii de arend (rent capitalization) Tehnica dat presupune transformarea plii de arend pentru teren n valoarea de pia a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arend reprezint suma pltit pentru dreptul de a utiliza i dreptul de a ocupa terenul, n conformitate cu prevederile contractului de arend. n cazul capitalizrii directe a plii de arend se presupune c: perioada de arendare a terenului este nelimitat sau destul de ndelungat; plata de arend va rmne constant pentru ntreaga perioad a arendei. n baza urmtoarei formule este determinat valoarea terenului: V t =r (10.1.)

unde, Vi valoarea terenului (value of land); I - venitul anual obinut din darea n arend a terenului (income); r - rata de capitalizare. Pentru terenurile destinate construciilor venitul anual este determinat ca totalitate a plilor de arend ncasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile agricole venitul poate fi constituit fie din plile de arend, fie din venitul obinut n urma desfurrii activitii agricole. Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis) Metoda dat reprezint alternativa tehnicii de capitalizare a plii de arend i presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmeaz a fi obinute pe parcursul unei perioade finite de gestiune i a preului de vnzare obinut la sfritul perioadei de gestiune. n practica de evaluare a terenurilor metoda dat este cunoscut sub denumirea de metoda parcelrii Metoda actualizrii fluxurilor de numerar sau metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru aplicarea metodei date este necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare atractive acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil. Principalele etape ale metodei parcelrii sunt:

55 1) determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile trebuie s corespund cerinelor legale locale, n ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reele inginereti - ap, canalizare, gaze; ci de acces, etc.), i s ndeplineasc cerinele pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfurate n cadrul primei etape este fixat ntr-un plan de valorificare a terenului evaluat. n planul de valorificare vor fi indicate: numrul i dimensiunile parcelelor, lucrrile de construcie necesare, costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelare i construirea mbuntirilor i cheltuielile care urmeaz a fi suportate n perioada de expunere pe pia (perioada de marketing). 2) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de absorbie a pieei i perioada de marketing pentru parcele formate. 3) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii profitului ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i comercializarea parcelelor. 4) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei de previziune. Perioada de previziune va ncepe din momentul cnd terenul a fost preluat pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate parcelele vor fi vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioad va fi actualizat (readus la "punctul zero") pentru a obine valoarea prezent a fluxurilor nete de numerar. Rata de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie s reflecte gradul de risc asociat afacerii date. 5) estimarea valorii de pia a terenului. Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd sunt puine vnzri comparabile ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de parcelare i vnzare a bunurilor imobiliare create. Nimic i niciodat nu se construiete la termen i n limitele devizului de cheltuieli aprobat.
Artur Bloh

Capitolul 11 DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN METODA COSTULUI


Noiuni de baz: Valoare de reconstituire Valoare de nlocuire Deprecierea acumulat Uzura fizic Deprecierea funcional Deprecierea economic Valoarea construciei noi Beneficiul investitorului Valoare de deviz

Durata de via economic Vrsta efectiv n prezentul capitol sunt examinate algoritmul i domeniile de aplicare a metodei costului; simt prezentate metodele de estimare a valorii de reconstrucie i valorii de nlocuire; este descris structura costului de construcie; analizat baza normativ informaional a metodei costului, precum i metodele de calculare a deprecierii. 11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului Costul reprezint suma de bani necesar pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numrului de mijloace de producie i preul lor, pentru o anumit perioad de timp. Metoda costului este aplicat n urmtoarele cazuri: evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia); evaluarea construciilor nefinisate; analiza tehnico-economic a bunurilor imobiliare; reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire); argumentarea construciei unei noi cldiri sau edificii; determinarea celei mai bune i eficiente utilizri; evaluarea cldirilor i edificiilor cu destinaie special; evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.

Aplicarea limitat a metodei costului n economiile de pia se explic prin faptul c pentru cldirile cu o vrst efectiv mai mare de 10 ani metoda dat nu d rezultate exacte, deoarece este dificil s se determine mrimea deprecierii construciilor i cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare. La fel, este practic imposibil s reproduci o copie exact a obiectului construit cu mult timp n urm. Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire (replacement cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost). Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane, proiecte i design actualizate. Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper. In aspect teoretic, ar trebui s acordm avantaj determinrii valorii de nlocuire, deoarece nu este raional s reproducem o copie exact a obiectului evalurii, construit dup un proiect nvechit, cu aplicarea tehnologiilor i materialelor de construcie nvechite. Dar, din punct de vedere practic, aplicnd metoda costului evaluatori! acord preferin valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcie a unei cldiri noi, caracteristicile creia difer de cele ale obiectul evalurii. Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar prin aplicarea metodei costului este prezentat n urmtorul algoritm: 1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasat cldirea sau edificiul, fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare; 2. Determinarea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstituire) a cldirii sau edificiului . n raportul de evaluare este necesar s fie menionat care din valorile de mai sus este determinat. n valoarea construciei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului; 3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) - uzura fizic (recuperabil i nerecuperabil); deprecierea funcional - (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierea economic. 4. Estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii (valoarea net). 5. Estimarea valorii de pia a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a bunului imobiliar, prin nsumarea valorii terenului i valorii nete a construciilor). Formula general de determinare a valorii proprietii imobiliare prin metoda costului este: v = v,+(Y(.-D) (ii;i) unde: V - valoarea proprietii imobiliare; Vt - valoarea terenului; D - mrimea deprecierii; Vc - valoarea construciei noi, care se calculeaz dup formula, V c = CC+Cl + Bl ^b (11*2) unde CC - costul de construcie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrrile de construcie);
63

CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrrilor de cercetri i prospectri, cheltuieli investiionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate n mod direct de lucrrile de construcie; Bl - beneficiul investitorului. Fiecare din elementele ce particip la calcularea valorii proprietii imobiliare poate fi estimat prin diferite metode prezentate n continuare n tabelul 11.1. Tabelul 11.1 Determinarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului Etapele Coninutul etapei Estimarea terenului valorii Coninutul elementelor Metodele aplicate Metoda vnzrilor comparabile; Metoda alocaiei; Metoda extragerii; Metoda capitalizrii. Metoda de resurse Metoda comparaiilor unitare; Metoda costurilor segregate; Metoda indicilor Metoda normativ; Metoda elaborrii normelor de deviz orientative Crearea bazei normative proprii. Metoda celei mai bune utilizri nsumarea elementelor (p.2 + p.3 + p.4)

Estimarea costului construcie

Cheltuieli directe; de Cheltuieli de regie; Beneficiul antreprenorului.

Determinarea costurilor indirecte

Cheltuieli pentru demararea construciei; Lucrri de cercetare i prospectare; Cheltuieli marketing; Asigurarea, i altele.

Estimarea beneficiului ntreprinztorului Estimarea valorii de nlocuire (reconstrucie) noi Estimarea uzurii fizice

Costul de construcie; Costurile indirecte; Beneficiul ntreprinztorului. Uzura recuperabil; Uzura nerecuperabil.

Estimarea deprecierii funcionale

Metoda normativ (vizual); Metoda valorii nominale; Metoda vrstei efective. Deprecierea recuperabil; Metoda capitalizrii Deprecierea pierderii plii de arend; nerecuperabil. Metoda capitalizrii surplusului cheltuielilor normative.

64

Deprecierea economic

10

Determinarea Uzura fizic; deprecierii Deprecierea funcional; acumulate Deprecierea economic. Estimarea valorii de nlocuire (reconstrucie) nete Estimarea valorii Valoarea construciilor, bunului Valoarea terenului. imobiliar

Continuare tabelul 11.1 Metoda capitalizrii pierderii plii de arend; Metoda vnzrilor comparabile; Metoda vieii economice. nsumarea elementelor (p.6 + p.7 + p.8) Diferena ntre valoarea de nlocuire construciei noi i mrimea deprecierii acumulate. (p.5 - p.9) nsumarea elementelor. (p.l+p.10)

11

11.2. Estimarea valorii terenului n cadrul metodei costului este necesar s fie estimat valoarea de pia a terenului, considerat liber (fr construcii). Valoarea de pia a terenului este determinat prin urmtoarele metode: 1) metoda vnzrilor comparabile; 2) metoda alocaiei; 3) metoda extraciei; 4) metoda capitalizrii: tehnica rezidual; capitalizarea plii de arend; actualizarea fluxurilor de numerar. Metodele de estimare a valorii de pia a terenului sunt descrise n capitolul 10 Metodele de evaluare a terenurilor". 113. Estimarea valorii construciei noi Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este estimat n preuri curente (la data evalurii) ca pentru un obiect nou, fr < a lua n consideraie deprecierea acumulat. Esena valorii de reconstituire i a valorii de nlocuire au fost examinate anterior. Dei aceste dou noiuni sunt diferite, la baza estimrii att a valorii de reconstituire ct i a valorii de nlocuire st calcularea costurilor legate de construcia obiectului i transmiterea lui beneficiarului. Exist cteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a bunului imobiliar: 1) metoda cantitativ sau metoda de resurse; 2) metoda costurilor segregate; 3) metoda comparaiilor unitare; 4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor). Metoda cantitativ const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor generale pentru obiectul evalurii, ca i cum ar fi construit din nou. Metoda dat necesit eforturi mari din partea evaluatorului, care pot fi reduse dac beneficiarul dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii. n cazul cnd
65

devizele nu sunt disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist n domeniu] elaborrii devizelor. n procesul utilizrii metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un obiect nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea valorii bunului se bazeaz pe modelarea devizului pentru construcie. Evaluatorul schieaz structura comasat a devizului pentru construcie. n calitate de analog poate servi att obiectul evalurii ca un tot ntreg (cnd este folosit un proiect standard), ct i elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcie i costul lor, folosind preurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se "suprapune" tehnologia modern de construcie, ceea ce permite determinarea timpului de funcionare a utilajelor i manopera. Cheltuielile de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii i manoper pot fi estimate n baza preurilor curente pentru indicii de resurse: 1 or-utilaj (h-ut.) i 1 or-om (h-om). n continuare, utiliznd datele privind mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin valoarea actual a construciei noi, similar obiectului evalurii. Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite componente ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Metoda dat este o modificare a metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodat, metoda costurilor segregate nu prezint mari dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, exactitatea rezultatelor obinute prin metoda costurilor segregate este mai mic, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Uniti de msura ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2 de suprafa tencuit sau vopsit, 1 m2 de acoperi, etc. Sursele principale de informaie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrri de construcie i subramuri ale construciilor capitale. Normele date au fost elaborate n preurile de deviz 1984 i necesit o indexare la data evalurii. Metoda comparaiilor unitare este utilizat pentru a determina costurile pentru o unitate de msur - lm2 a suprafeei totale a casei de locuit, 1 m2 a suprafeei utile a obiectelor de comer, etc. Valoarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu produsul ntre cheltuielilor pentru o unitate de msur i cantitatea unitilor date. Rezultatele obinute prin metoda unitilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie nalt, de aceea metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri construite n baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate listele de preuri ale unitilor de comparaie. n cadryl metodei unitilor comparabile este necesar s fie aplicai Indicii specifici ai costurilor de construcie. Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determin valoarea bunului imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul diferenei ntre elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale obiectului analog se fac corectrile necesare. Informaia veridic privind valoarea de deviz i elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi obinut n institutele de proiectare de profil. Pentru cldirile construite anterior, datele despre valoarea de

reconstituire pot fi gsite n dosarele de inventariere tehnic, inute de oficiile cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tuturor

67

cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. n acest caz, evaluatorul trebuie s recalculeze valoarea de reconstituire n preurile curente la data evalurii. 11.4. Structura costului de construcie Din punct de vedere al coninutului economic, valoarea de reconstituire i valoarea de nlocuire sunt analogice cu costurile de construcie, n condiiile actuale, a unei cldiri noi (valoarea construciei noi). Valoarea construciei noi trebuie s reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul de creare a construciei noi n condiiile economiei de pia. In practica evalurii, cheltuielile asociate cu construcia unui obiect includ cheltuielile i beneficiul companiei de construcie (ntreprinderii de antrepriz), cheltuielile legate de proiectare, expertiza proiectelor, lucrri de prospectare, plile pentru asigurarea construciei, impozitele i alte pli obligatorii, valoarea de achiziionare a terenului, plata dobnzii pentru mijloacele financiare mprumutate, cheltuielile de publicitate, investiii adiionale n ncperile arendate, cheltuielile administrative i beneficiul investitorului (fig. 11.1).

Valoarea de Valoarea construciei noi reconstituire sau Costul construciei Beneficiul investitor Cheltuiel ului i indirecte
Preul de cost Lucrrile preliminare Beneficiul antreprenorului Cheltuieli pentru proiectarea expertiza proiectului

Valoarea de nlocuire

Cheltuieli investitionale Cheltuieli pentru publicitate, marketing, asigurare Alte chetuieli indirecte

Figura 11.1. Structura valorii construciei noi


62

69

Cel mai important element al valorii construciei noi este costul construciei care este determinat n baza normelor de deviz i altor acte normative specializate. Normele de deviz reprezint totalitatea normelor i normativelor, preurilor unitare i preurilor n construcii, reunite n culegeri separate. De rnd cu cerinele generale fa de lucrrile de construcie - montaj, normele conin datele necesare pentru determinarea valorii de deviz a construciei i reconstruciei cldirilor, extinderea i reutilarea tehnic a ntreprinderilor n funciune. Cel de al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieei construciilor sau a lucrrilor de construcie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectrii i expertizei construciei sunt determinate n baza Culegerilor de preuri pentru lucrrile de proiectare n construcii, elaborate pentru fiecare ramur a economiei naionale. Costurile normative sunt exprimate n preuri curente, prin aplicarea coeficienilor de trecere. Cheltuielile pentru publicitate, marketing, asigurare sunt estimate n baza analizei practicii pieei locale a construciilor. Cheltuielile investiionale sunt estimate innd cont de practica pieei financiare locale. Cel de al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului, care reprezint recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia. n continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale valorii construciei noi-costul de construcie. Pentru estimarea costului de construcie evaluatorii, de regul, calculeaz valoarea de deviz. Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru construirea cldirii n conformitate cu documentaia de proiect. n procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazeaz pe: proiect i documentaia tehnic; normele de deviz n vigoare; preurile curente ale utilajelor; hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz obiectul construciei. Valoarea de deviz include urmtoarele elemente: costul lucrrilor de construcii; costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic; cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului; alte cheltuieli. Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care const din calculele i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i altele. Documentaia de deviz ntrunete devizele investitorului i ale antreprenorului, care se ntocmesc conform condiiilor contractului de antrepriz i innd cont de situaia general economic.

Baza normativ-informaional a sistemului de formare a preurilor de deviz i elaborare a normelor de deviz n construcii se constituie din normele de construcii i alte acte normative de deviz. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantitii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrri i determinarea preurilor resurselor. n Moldova documentaia de deviz este elaboreaz n conformitate cu "Instruciuni metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente", aprobate prin ordinul

71

Ministerului Mediului i Amenajrii Teritoriului, nr.30 din 24.01.2000; Instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001), elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova, n baza instruciunilor privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii (CP L.01.02-2000), privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor (CP L.01.03-2000), privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii (CP L.01.04-2000), privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preurilor la producia de construcii (CP L.01.05-2000). Actele normative menionate reglementeaz procedura ntocmirii devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse i se folosesc pentru determinarea valorii de deviz a obiectivelor de investiii, formarea preurilor contractuale la producia de construcii. Valoarea de deviz n construcii se compune din cheltuielile directe, cheltuielile de regie i beneficiu) antreprenorului (fig. 11.2.).

Costul de construcie

Preul de cost al construciei


Cheltuieli Cheltuiel peni tru materiale, construcii i directe detalii

Beneficiul ntreprinderii de antrepriz

Cheltuieli de regie
Cheltuieli generale i administrative

Salariul de baz a lucrtoril Cheltuieli or pentru utilaje

Cheltuieli pentru deservirea lucrtorilor Cheltuieli pentru organizarea Jucrrilor de antier din construcii

Alte cheltuieli directe

Figura 11.2. Structura costului de construcie 64

73

Cheltuielile directe i cheltuielile de regie, legate de efectuarea lucrrilor de construcie, sunt cheltuieli de producie suportate de organizaia de antrepriz. Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrrilor de construcii, i includ: cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de construcie; cheltuielile pentru salarizare, innd cont de contribuiile la asigurrile sociale; cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, innd cont de defalcrile pentru amortizare; alte cheltuieli directe. Cheltuielile de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de antrepriz, reprezint totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru execuia construciilor, mobilizarea forei de munc, activitatea administrativ a ntreprinderii de antrepriz. Spre deosebire de cheltuielile directe, cheltuielile de regie se stabilesc n mod indirect, n procente din baza de calcul acceptat (de regul n procente din suma cheltuielilor directe). Conform Standardelor Naionale de Contabilitate 11 "Contractele de construcii" (S.N.C. 11) cheltuielile de regie cuprind cheltuielile generale aferente contractului (cheltuielile generale i administrative, cheltuieli pentru deservirea lucrtorilor din construcii i alte cheltuieli generale de antrepriz) i cheltuielile pentru organizarea de antier. Un element important al valorii de deviz l constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz realizat n urma efecturii lucrrilor de antrepriz. Beneficiul de deviz se determin n procente din preul de cost de deviz al lucrrilor executate. Pentru ridicarea competitivitii sale pe piaa lucrrilor i serviciilor de construcii, ntreprinderile de antrepriz trebuie s analizeze n permanen beneficiul de deviz n scopul reducerii costul construciei i pentru a exclude cheltuielile neproductive. 11.5. Estimarea deprecierii Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n procente, iar expresia ei valoric poart denumirea de depreciere acumulat a bunului imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii sunt specificate n Standardele Internaionale de Evaluare 2001: uzura fizica; deprecierea funcional; deprecierea economic.

Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena diferitor factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfactoarea a construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru mbuntirea strii fizice a construciei, altele se bazeaz pe compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici similare. Deprecierea funcional ine de dezvoltarea tehnologiilor contempo-rane, care permit crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capaciti mai nalte de a satisface necesitile pieei. Tehnologiile noi de construcie pot contribui la deprecierea parial sau complet a valorii bunului imobiliar. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit, etc.). Att uzura fizic ct i deprecierea funcional sunt fenomene legate nemijlocit de caracteristicile bunului imobiliar. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi bunului imobiliar. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, ce se rsfrnge asupra cererii pentru mrfuri i servicii, i ca rezultat asupra rentabilitii ntreprinderii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare, etc. n procesul de analiz a caracteristicilor fizice ale obiectului evalurii este important de determinat deprecierea acumulat, care reprezint reducerea valorii de reconstituire sau nlocuire a bunurilor imobiliare, exprimat prin nsumarea uzurii fizice, deprecierii funcionale i economice sau combinarea unora din ele. Deprecierea este strns legat de factorul timpului, ciclul de via a bunului imobiliar i reprezint o pierdere continu a calitilor de consum ale bunului imobiliar. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea recuperarea creia este posibil din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include mrimea cheltuielilor legate de nlturarea unuia din elementele deprecierii i contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n rezultatul nlturrii elementelor deprecierii. 11.5.1. Uzura fizic Uzura fizic poate apare att n rezultatul nvechirii construciei ct i n rezultatul aciunii unor factori din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea timpului n care elementele construciei, utilajul i ntreaga cldire pierd o parte din calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n rezultatul creia cldirea se nvechete i se deterioreaz. n afar de factorii de mediu i termenul de exploatare a construciei, uzura fizic poate aprea i n urma nerespectrii condiiilor de exploatare i meninere a bunului, nlocuirea i reparaiile diferitor elemente de construcie la timpul cuvenit. Important este i observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoac uzura acioneaz n mod diferit asupra elementelor construciei. Elementele construciei au diferite grade de durabilitate i diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei de via a construciei, intensitatea exploatrii diferitor elemente de construcie este diferit: de exemplu, scrile i pereii despritori. Factorul timpului, de asemenea joac un rol important n determinarea mrimii uzurii fizice. Uzura fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i

75

termenul limit de exploatare. Termenul limit de exploatare este definit ca perioada de timp n decursul creia elementele constructive ale cldirii i pstreaz rezistena, n procesul estimrii uzurii 8 fizice evaluatorul examineaz vrsta efectiv a SE construciei i durata de via economic. Legtura ntre diferii indicatori care O reflect influena factorului timpului este prezentat n figura 11.3.

Vrsta efectiv

<

Vrsta scriptic sau data evalurii

Durata de via fizic Durata de via economic rmas

>

Durata de via economic

Figura 11.3. Durata de via a bunului imobiliar Acumularea uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii reparaiei capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive.

Metodele de estimare a uzurii fizice


Exist mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai rspndit n rndurile evaluatorilor fiind metoda normativ (vizual). Metoda solicit evaluatorului estimarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Oricare construcie este un sistem care include diferite elemente: elemente de construcie, utilaj tehnico-sanitar alte utilaje inginereti. Fiecare din elemente are durata sa de via, ponderea sa n volumul total al construciei. Uzura bunului imobiliar se determin n urma examinrii obiectului i se exprim n procente din valoarea construciei. Mrimea uzurii se determin innd cont de: starea general a construciei, care depinde de modul de meninere, amplasare, perioada de exploatare, tipul i calitatea materialelor de construcie; starea elementelor constructive - fundamentul, acoperiul, pereii i altele. Determinarea mrimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativ presupune aplicarea urmtoarelor dou etape: 1. determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv; 2. determinarea uzurii fizice a construciei dup formula:

76

Uronstr. Uelement. * 100/ GS element. unde, Uconstr. - uzura fizic a construciei (%); Ueiement. uzura elementelor construciei (%); GSciemem - greutatea specific a elementelor constructive (%).

(11.3)

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi "Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat", ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului de Minitri a R.S.S. Moldoveneti din 29 martie 1982, Nr. 119. Uzura fiecrui element constructiv poate fi estimat n baza datelor tabelului 3 "Determinarea mrimii uzurii construciilor ce aparin cetenilor n cazul evalurii dup elemente". Normele date recomand determinarea uzurii pentru urmtoarele elemente constructive: fundamente; perei; perei despritori; planeu; acoperi; pardoseal; ferestre; ui. Starea elementelor constructive poate fi clasificat n urmtoarele categorii: bun, destul de satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, foarte rea. Fiecare categorie se distinge prin trsturile caracteristice ale strii cldirii i ale manifestrilor uzurii elementelor constructive, descrierea crora este prezentat n tabelul 3 al Normelor menionate. Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter subiectiv i depinde de experiena i pregtirea profesional a specialistului care inspecteaz bunul imobiliar. n cazul cnd evaluatorul nu posed suficiente cunotine n domeniul tehnicii de determinare a uzurii, el poate folosi tabelul 2 "Deducerile orientative pentru uzura construciilor", inclus n Norme. Acest tabel poate fi folosit pentru evaluarea construciei dup volumul fizic sau suprafaa soclului (anexa 4). Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menionate "Greutatea specific a valorii diferitor elemente ale construciei n funcie de materialul pereilor i acoperiului". Astfel, uzura fizic a oricrui element constructiv al unei cldiri poate fi determinat n baza normelor i normativelor elaborate anterior. Este important de menionat c documentele normative detaliate pentru determinarea uzurii exist doar pentru construciile locative i prin urmare nu pot fi aplicate pentru construciile cu destinaie nelocativ. Limitele metodei normative sunt determinate de aplicarea bazei normative vechi, care nu reflect apariia tehnologiilor moderne n construcii i folosirea materialelor noi de construcii. Este evident c n cldirile cu destinaie locativ contemporane greutatea specific a elementelor constructive este diferit de cea existent n construciile mai vechi. 77 Exemplu: S se determine mrimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel, construit n anul 1986. Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatr brut; perei despritori piatr de calcar; perei - piatr de calcar; planeu lemn, pardoseal - din scnduri, vopsit; ui - n tblii, acoperi - igl; instalaii electrice.

Soluie: n baza "Normelor de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat" evaluatorul va determina greutatea specific a fiecrui element constructiv. In rezultatul examinrii strii fiecrui element se va determina uzura lui (tabelul 11.2).

78

Denumirea elementelor constructive Fundament Pereii Pereii despritori Planeu Pardoseala Ferestre duble Ui Acoperi Instalaii electrice Total:

Estimarea uzurii construciei Starea Greutatea Procentul elementelor specific de uzur a elementului (%) m Bun 12 5 Bun 34 5 Bun 5 5 Bun 7 5 Bun 9 10 Bun 7 10 Destul de satisf. 7 15 Satisfctoare 15 30 Bun 5 1 97

Tabelul 11.2 Procentul de uzur din cldire m 0,60 1,70 0,25 0,35 0,90 0,70 1,05 4,50 0,05 10,1

Uzura fizic a cldirii evaluate este egal cu: 10,1 x 100 /97 = 10,4 % Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt convingtoare i pot fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda normativ poart un caracter subiectiv pronunat, ce se datoreaz calificrii evaluatorilor i nu iau n considerare deprecierea funcional i deprecierea economic a obiectului evalurii. Alte dou metode de estimare a uzurii sunt metoda valoric i metoda vrstei efective. Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul nelinear al cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28 - 0,40 din valoarea cldirii. Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru reparaia curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale. Cercetrile efectuate de specialitii n domeniul exploatrii construciilor au constatat c cheltuielile operaionale anuale pentru cldirile cu destinaie locativ reprezint 35% din valoarea de reconstituire a cldirii. Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd: 1) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ; 2) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital); 3) bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.
79

Dat fiind c estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre cheltuielile pentru reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaie. Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea de reconstituire i mrimea Uzurii. Astfel,

U = VE

f VE " xVR sau DVF VE + DVFR


\/\/

xVR

(11.4.)

unde, U - uzura; VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor constructive i a cldirii ntregi; DVF - durata total de via fizic; DVFR - durata de via fizic rmas; VR - valoarea de reconstituire a obiectului evalurii. Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elementelor constructive ct i uzura construciei. In procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele: 1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi durata de via de la 30% la 50%. Ignorarea necesitii reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via mai mic dect cea a elementelor constructive de baz. 2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece: dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit; condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale; n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii de durabilitate. 11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare. Estimrile deprecierii funcionale i deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind c se bazeaz pe ipotezele i preferinele evaluatorului. Determinarea deprecierii funcionale i deprecierii economice este o problem mult mai complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece: deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcional se manifest diferit.
80

procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele cazuri estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a calculelor efectuate. mrimile estimate ale deprecierii funcionale i deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii. Distingem dou tipuri ale deprecierii funcionale: deprecierea funcional recuperabil i deprecierea funcional nerecuperabil. Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor pentru reconstrucia necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult mai efectiv a bunului imobiliar. Cauzele deprecierii funcionale sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere al conceptului spaial, ceea ce necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocui-rea elementelor demodate; surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu costul lichidrii acestor elemente. Deprecierea funcional nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori: insuficiena unor elemente ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de mbuntiri. Deprecierea funcional nerecuperabil aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu diferena ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului net (rata capitalizrii fiind egal cu rata capitalizrii de pia pentru bunurile imobiliare similare) i costurile de construcie a elementelor date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc. Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este determinat de evoluia tehnico-tiinific - folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea materialelor de construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcii, creterea productivitii muncii. Cu ct mai mare este perioada ntre data construciei bunului imobiliar i data evalurii, cu att mai mare este deprecierea funcional. Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului imobiliar. Construcia bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte constructive i spaiale perfecionate. Astfel, deprecierea funcional apare cu mult nainte de apariia uzurii fizice, deoarece construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i amenajare. Deprecierea funcional este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior. Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz considerabil calitile de consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui. n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor segmente formate n dependen de nivelul veniturilor cumprtorilor poteniali, deprecierea funcional este determinat pentru fiecare obiect individual, evaluarea cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. n urma analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii: 1. Deprecierea funcional va exista permanent, reprezentnd diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobiliar i preferinele consumatorilor.
81

2. Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaiei cnd cererea la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nul. 3. Mrimea deprecierii funcionale este egal cu valoarea total a lucrrilor de reconstrucie necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei. Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat al aciunii factorilor de origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi deplasate. n practic, sunt folosite dou metode pentru determinarea deprecierii economice: capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi; compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra crora influeneaz factorii externi i celor care nu sunt influenate de manifestarea factorii externi. Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii pierderilor venitului (plii de arend) este cea mai des utilizat i este prezentat n exemplul ce urmeaz. Exemplu: n rezultatul construciei unui restaurant i centru de distracii la demisolul unui bloc locativ s-au nrutit condiiile de trai n blocul dat, i, n consecin, a sczut nivelul plii lunare de arend pentru apartamentele n cldirea dat, n mediu cu 30 dolari SUA comparativ cuplata de arend nregistrat pn la amplasarea restaurantului i a centrului de distracii. Este necesar s fie estimat mrimea deprecierii economice n baza urmtoarelor date: preul de vnzare a apartamentelor similare, amplasate n vecintatea blocului locativ n care este situat obiectul evalurii, este egal cu 15 mii dolari SUA; plata de arend este egal cu 100 dolari SUA Aunar sau 1200 dolari SUA /anual; Pierderile anuale ale plii de arend vor fi egale cu 30 x 12 =360 dolari SUA. Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1200/15000=8%. Deprecierea apartamentului cauzat de influena factorilor externi este egal cu: 360/0,08 = 4500 dolari SUA n procesul de estimare a valorii proprietilor imobiliare prin metoda costului, evaluatorul estimeaz deprecierea acumulat a bunului imobiliar, care este egal cu suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice. Astfel, valoarea de reconstituire a bunului imobiliar este determinat dup algoritmul prezentat n tabelul 11.3. Algoritmul estimrii valorii de reconstrucie Nr. 1 2 3 4 Indicatorii Valoarea terenului Costul construciei i cheltuielilor de regie Beneficiul antreprenorului Valoarea construciei noi Tabelul 11.3

Calculele

Nr.2 + Nr. 3

82

5 6 7 8 9 10 11 12 13

Uzura fizic recuperabil Continuare tabelul 11.3 Uzura fizic nerecuperabil Total uzura fizic Nr.5 + Nr.6 Deprecierea funcional recuperabil Deprecierea funcional nerecuperabil Total deprecierea funcional Nr.8 + Nr.9 Deprecierea economic Deprecierea acumulat Nr.7 + Nr.10 + Nr.ll Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii Nr. 1 + Nr. 4 - Nr. 12 determinat prin metoda costului

n scopul asigurrii acurateei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de reconstituire i estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie s foloseasc diferite metode de calculare a indicatorilor menionai. n practic, evaluatorul este obligat s opereze cu deprecierea exprimat n mrimi relative: rate sau procente din valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic de calculare a valorii de reconstituire i a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate paradoxale. S admitem c uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic a unui bun imobiliar sunt egale, respectiv, cu: 29%, 48% i 32%. nsumarea mrimilor date va duce Ia un rezultat ilogic, deprecierea acumulat va fi egal cu 107%. Este necesar s fie menionat c n practic astfel de rezultate pot fi obinute destul de des. Pentru cldirile construite la nceputul sec. XX uzura fizic este foarte mare. Cldirile contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere funcional i economic nsemnat. n asemenea cazuri, n locul modelului aditiv este recomandabil aplicarea modelului multiplicativ. n modelul multiplicativ, deprecierea acumulat va fi determinat dup formula: & acumulat ~ 1 ~ (1 fizic) ^ (l '^funcional) X (l economic) L5) (-1

Uzura fizic, deprecierea funcional i cea economic sunt exprimate n cote pri dintr-o unitate. n exemplul prezentat mai sus, deprecierea acumulat calculat dup modelul multiplicativ va fi egal cu 75%, ceea ce corespunde realitii. Astfel, n cazul operrii cu mrimile relative ale uzurii, aplicarea modelului multiplicativ genereaz rezultate mult mai realiste dect modelul aditiv. La aplicarea metodei costului n procesul de estimare a valorii bunului imobiliar, evaluatorul va obine preul minim de vnzare, care nu ine cont de influena factorilor amplasrii i conjuncturii pieei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vndut fr a leza interesele vnztorului. In condiiile crizei economice prin care trece Moldova, aceast regul nu este respectat pentru anumite bunuri imobiliare, preul de vnzare fiind mai mic dect valoarea de reconstrucie a obiectului. Totul n aceast lume se cunoate prin comparaie.
Seneca

83

Capitolul 12 METODA VNZRILOR COMPARABILE


Noiuni de baz: Obiecte similare Elemente de comparaie Uniti de comparaie Ajustri Tranzacie comercial Prezentul capitol examineaz esena metodei comparaiei vnzrilor i etapele aplicrii ei, criteriile de selectare a obiectului-analog i a elementelor de comparaie, precum i consecutivitatea estimrii ajustrilor. n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint cel mai buh indicator al valorii de pia a proprietii imobiliare. n cazul cnd proprietatea imobiliar nu a participat niciodat ntr-o tranzacie de vnzare-cumprare sau informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare nu este disponibil, valoarea de pia a proprietii poate fi determinat n baza datelor despre preurile de vnzare a proprietilor imobiliare similare proprietii subiect. Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participan-ilor la piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat. Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei vnzrilor comparabile nu este apropriat. 12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri standarde: 1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea datelor de pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor comparabile; 3) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; 4) determinarea mrimii ajustrilor; 5) comparaia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, n scopul corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile; 74 6) analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de pia a proprietii evaluate.

Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de metodele de ajustare a preurilor. Definirea misiunii de evaluare presupune identificarea proprietii imobiliare, a drepturilor reale asupra obiectului evalurii, modului de utilizare, determinarea datei evalurii i tipului valorii ce urmeaz a fi estimat. Cele mai frecvente scopuri ale evalurii sunt prezentate n capitolul 4 Scopurile evalurii i tipurilor valorii estimate". Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de pia i selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. De regul, pentru comparare sunt suficiente trei - cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis estimarea. Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor i ali factori. 12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor de comparaie In procesul de aplicare a metodei vnzrilor comparabile este important ca bunurile imobiliare selectate n calitate de obiecte comparabile i obiectul evalurii s fie similare. Ele pot fi comparate din punct de vedere al datei tranzaciei, al caracteristicilor fizice i capacitii de competitivitate. Din toate caracteristicile indicate mai sus, cea mai important este capacitatea de competitivitate. Dac bunurile imobiliare nu concureaz pe aceeai pia, ele nu sunt influenate de aceiai factori ai cererii i ofertei. De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Unitate de comparaie poate servi att ntregul bun imobiliar, ct i o parte component a bunului. Alte uniti de comparaie pot fi: lm" de suprafa total, 1 m2 de suprafa de producie sau locativ, 1 m de suprafa arendat, etc. Preul pentru o unitate de comparaie este indicele care urmeaz a fi estimat. Preul este o mrime determinat de caracteristicile bunului imobiliar. In practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi analizate sunt urmtoarele: 1) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; 2) condiiile de finanare; 3) condiiile tranzaciei; 4) condiiile pieei; 5) amplasarea; 6) caracteristicile fizice; 7) caracteristicile economice; 8) modul de folosin (devierile de la modul de folosin stabilit n conformitate cu legislaia); 9) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.

85

Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. n majoritatea cazurilor, preul bunului imobiliar este funcie a avantajelor obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dat fiind toate celelalte caracteristici identice, preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobiliar, existena unor grevri a dreptului de proprietate - servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobiliar, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie s aplice corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoare de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobiliar. Sunt frecvente cazurile cnd bunurile imobiliare cu destinaie comercial sunt vndute mpreun cu contractele curente de arend. Dac plata de arend prevzut n contractele curente este diferit de plata de arend de pia, noul proprietar al bunului imobiliar va primi venituri diferite de cele obinute pe piaa liber. Diferena ntre plata de arend de pia i plata de arend contractual va fi considerat drept ajustare pentru drepturile de proprietate transmise. Mrimea ajustrii poate fi estimat dup urmtoarele metode: metoda capitalizrii directe a diferenei ntre plile de arend i metoda actualizrii diferenei ntre plile de arend pentru perioada pn la expirarea contractului de arend. Condiiile de finanare. Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceste corectri sunt aplicate n urmtoarele cazuri: cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat cu scopul procurrii bunului imobiliar. n acest caz din preul de vnzare se scade suma dobnzii. vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. n cazurile cnd tranzacia este finanat integral din mijloacele cumprtorului, la data vnzrii, nu este necesar s fie aplicate careva corectri la preul tranzaciei, deoarece tranzacia este efectuat innd cont de valoarea prezent a banilor la data tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finaneaz tranzacia, acordnd un credit ipotecar cumprtorului, mrimea corectrii este determinat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobnzii de pia. Condiiile tranzaciei. Acest element de comparaie reflect condiiile atipice ale tranzaciei. De exemplu, ajustarea pentru condiiile tranzaciei este aplicat cnd vnzarea este efectuat n termeni restrni, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie exist relaii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

86

Principala problem const n identificarea condiiilor speciale (atipice) i estimarea mrimii ajustrii. n general, mrimea ajustrii poate fi estimat ca diferena ntre valoarea de pia a bunului imobiliar care a fost vndut n condiii "normale" pentru piaa liber i valoarea de pia a unui bun imobiliar similar obiectului evalurii, care a participat ntr-o tranzacie cu condiii atipice. innd cont de dificultatea estimrii ajustrii pentru condiiile tranzaciei, este recomandabil s fie excluse din analiz bunurile imobiliare ce au participat n tranzacii cu condiii atipice. Condiiile pieei. Ajustrile pentru condiiile pieei presupun estimarea evoluiei preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobiliare, etc. Cel mai bun indicator al condiiilor pieei este vnzarea repetat a unui bun imobiliar n diferite perioade de timp. In practic, mrimea ajustrii pentru condiiile pieei este, deseori, determinat n baza evoluiei indicilor generali ai preurilor. Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd bunurile imobiliare comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici. Pentru terenurile cu destinaie agricol caracteristicile principale analizate sunt bonitatea solului, existena sistemului de irigaie, existena i calitatea drumurilor de acces, distana fa de pieele de desfacere ale produciei agricole, i altele. Pentru terenurile amplasate n intravilanul localitilor importante sunt urmtoarele caracteristici: dezvoltarea infrastructurii, popularitatea zonei n care este amplasat terenul i altele. n scopul determinrii mrimii ajustrii pentru elementul dat de comparaie este estimat partea venitul provenit din arend, care se datoreaz amplasrii mai favorabile a bunului imobiliar, din diferena ntre preurile de vnzare a bunurilor imobiliare similare amplasate n locuri diferite. n general, putem afirma c ajustarea pentru amplasare reflect diferena ntre valoarea loturilor de teren ale proprietilor imobiliare analizate. Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii i aspectului exterior. Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie. Totodat, este important s menionm c mrimea ajustrii poate s nu coincid cu costul elementului de difereniere, deoarece nu orice cumprtor este de acord s plteasc un pre mai mare doar pentru, de exemplu, o finisare interioar sau exterioar deosebit. Caracteristicile economice. Acest element de comparaie, de regul, este analizat n cazul evalurii bunurilor imobiliare care genereaz venituri. Caracteristicile economice cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend, i altele. Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativ evaluatorul trebuie s exclud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii. De exemplu, n cazul evalurii unui bloc locativ cu mai multe niveluri, dac n calitate de bun imobiliar comparabil este selectat un
.87

bloc locativ la parterul cruia este amplasat o cafenea, ceea ce va cauza anumite incomoditi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie s opereze ajustrile necesare preului bunului comparabil, modul de folosin a cruia deviaz de cel prevzut iniial. Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente de comparaie, cel mai frecvent, sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare comerciale i industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. n metoda vnzrilor comparabile aceste componente trebuie evideniate i excluse din calcule. 12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a mrimii ajustrilor: 1. Metoda analizei pare Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat corecia. 2. Metoda analizei datelor secundare Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de specialitate i altele. 3. Metoda analizei statistice Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, n special, metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii. n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele. Aceste metode sunt prezentate detaliat n manualele de statistic i evaluare. Etapele aplicrii ajustrilor n procesul aplicrii metodei vnzrilor comparabile preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluri sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dect la obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma ajustrii respective, i Viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este de o

88

calitate mai inferioar dect acelai element la obiectului evalurii sau lipsete - preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz. Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n mrimi relative (n procente). De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate: 1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; 2) ajustarea pentru condiiile de finanare; 3) ajustarea pentru condiiile de vnzare; 4) ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei; 5) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice. Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condi-iile de vnzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare

.89

este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.

Exemplu de estimare a valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile.


S se estimeze valoarea unui apartament cu 3 odi, suprafaa total a cruia este de 74 m2, amplasat n sectorul Buiucani, municipiul Chiinu. Caracteristicile bunurilor imobiliare similare sunt prezentate n tabelul 12.1.

Tabelul 12.1
Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile

90

Caracteristicile bunurilor imobiliare 1 Preul de vnzare (dolari SUA) Dreptul de proprietate Condiiile finanfrii

Bunul Bunul imobili imobili ar ar evaluat Nr. 1 2 3 10800

Bunul imobili ar Nr. 2 4 13900

Bunul imobili ar Nr. 3 5 10000

Bunul imobili ar Nr. 4 6 12200

Bunul imobiliar Nr. 5 7 11100

Bunul imobiliar Nr.6 8 12800

Condiiile tranzaciei Data tranzaciei Suprafaa total a apartamentului Materialul de construcie a blocului locativ Telefon n apartament Raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total

Dreptul Identic de proprietate Dc pia Diferite dect cele de pia (preul este mai mare cu 500 USD) De pia De pia

Identic

Identic

Identic

identic

Identic

Diferite dect cele de pia (preul este mai mare cu 300 USD) De pia

De pia

De pia

De pia

De pia

De pia 1 an n urm 74 nr

De pia 1 an n urm 74 m"

De pia 1 an n urm 74 m"

De pia 1 an n urm 74 m'

74 m'

2 spt1 sptmni n mn n urm urm 70 m' 74 mz

Piatr de calcar Da 0,65

Panouri dc beton armat Da 0,8

Piatr de calcar Da 0,65

Panouri de beton armat Da 0,65

Piatr de calcar Da 0,8

Piatr de calcar

Piatr de calcar

Nu 0,65

Da 0,65

91

Calcularea mrimii ajustrilor 1. Ajustarea pentru drepturile transmise nu se face deoarece n toate cazurile sunt transmise drepturile de proprietate asupra bunului imobiliar. 2. Ajustarea pentru condiiile finanrii. Tranzaciile Nr.l i Nr.2 au fost efectuate n condiii diferite de cele considerate uzuale pe piaa imobiliar. Prin urmare, preurile de vnzare ale tranzaciilor menionate vor fi corectate pentru a corespunde condiiilor tipice de finanare. Ajustarea dat este prezentat n tabelul 12.2. 3. Ajustarea pentru condiiile vnzrii nu se face, deoarece pentru simplitatea calculelor n exemplul dat au fost selectate doar vnzrile care au avut loc n condiii de pia. 4. Ajustarea pentru data vnzrii. Dat fiind c toate tranzaciile au avut loc n diferite perioade de timp este necesar de readus toate preurile la ziua evalurii. Patru din cele ase vnzri comparabile au avut loc un an n urm. S examinm vnzrile comparabile Nr.2 i Nr.6 i s observm cum au evoluat preurile de vnzare pentru bunurile imobiliare similare n decursul ultimului an: (13.600 - 12.800): 12.800 = 0,063 sau 6.3% Astfel, pentru a corecta preurile bunurilor imobiliare comparabile care au fost vndute un an n urm i a le aduce la ziua de astzi este necesar s fie majorate preurile acestor bunuri imobiliare cu coeficientul 1,063 (tabelul 12.2). 5. Ajustarea pentru amplasare, suprafaa apartamentului, materialul de construcie a blocului, telefon, raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total va fi estimat n baza analizei pare a bunurilor imobiliare comparabile: Ajustarea pentru amplasare nu se aplic, deoarece toate bunurile imobiliare comparabile sunt situate n acelai sector al municipiului Chiinu. Ajustarea pentru materialul de construcie a blocului este egal cu diferena ntre preul de vnzare a bunului imobiliar Nr.2 i preul de vnzare a bunului imobiliar Nr. 3: 13.600 - 10.630 = 2.970 (dolari SUA) Ajustarea pentru suprafaa apartamentului este aplicat pentru bunul imobiliar comparabil Nr.l i este determinat n baza diferenei preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile Nr.l i Nr. 3. 10.630- 10.300 = 330 (dolari SUA) Ajustarea pentru telefon este determinat n baza analizei bunurilor imobiliare Nr.2 i Nr.5: 13.600 - 11.800 = 1.800 (dolari SUA) Ajustarea pentru raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total este determinat prin compararea bunului imobiliar Nr.4 i bunului imobiliar Nr.6: 13.606 - 12.968 = 638 (dolari SUA) n rezultatul aplicrii tuturor coreciilor determinm preul corectat ale bunurilor imobiliare comparabile. n exemplul prezentat mai sus intervalul n care sunt amplasate preurile corectate este destul de mic: de la 13.600 dolari SUA pn la 14.238 dolari SUA. Totodat vom remarca c pentru unele bunuri imobiliare au fost aplicate corecii minime (nici o corecie pentru Nr. 2; o corecie pentru Nr. 6 i dou corecii pentru Nr. 5), iar alte bunuri imobiliare au fost corectate pentru diferenierile mai multor elemente de
92

comparaie. Din tabelul 12.2 observm c un numr minim de corecii au fost aplicate pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 i Nr. 6. Astfel, valoarea de pia a obiectului evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile, va fi o mrime maximal apropiat de mrimea preurilor de vnzare corectate ale bunurilor imobiliare Nr. 2 i Nr. 6 i va constitui 13.600 dolari SUA.

93

Tabelul 12.2 Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile

94

Elementul de comparaie 1 Preul de vanzare Dreptul de proprietate Corecia Preul corectat Condiiile finanrii

Bunul imobiliar evaluat 2

Bunul imobiliar Nr.l 3 10.800 Identic

Bunul imobiliar Nr.2 4 13.900 Identic

Bunul imobiliar Nr. 3 5 10.000 Identic

Bunul imobiliar Nr. 4 6 12.200 Identic

Bunul imobiliar Nr. 5 7 11.100 Identic

Bunul imobiliar Nr.6 8 12.800 Identic

Dreptul de proprietate

De pia

Corecia Preul corectat Condiiile tranzaciei Corecia Preul corectat Data tranzaciei Corecia Preul corectat Amplasarea Corecia Materialul de construcie a blocului locativ Corecia Suprafaa total a apartamentului Corecia Telefon n apartament Corecia Raportul ntre suprafaa locativ i suprafaa total Corecia Preul corectat Total corecia net Total corecia net n % din preul de vanzare

De pia

0 10.800 Diferite dect cele de pia (preul este mai mare cu 500 USD) -500 10.300 De pia 0 10.300 2 sptmni n urm 0 10.300 Buiucani 0 Panouri de beton armat + 2.970 70 m2

0 13.900 Diferite dect de (preul mai cu USD) -300 13.600 De pia 0 13.600 1 sptmn urm 0 13.600 Buiucani 0 Piatr de calcar

0 10.000 De pia cele pia este mare 300 0 10.000 De pia 0 10.000 1 an n n urm + 6,3% 10.630 Buiucani 0 Panouri de beton armat + 2.970 74 m2

0 12.200 De pia

0 11.100 De pia

0 12.800 De pia

0 12.200 De pia 0 12.200 1 an n urm + 6,3% 12.968 Buiucani 0 Piatr de calcar

0 11.100 De pia 0 11.100 1 an n urm + 6,3% 11.800 Buiucani 0 Piatr de calcar

0 12.800 De pia

12.800 1 an n urm + 6,3% 13.606 Buiucani 0 Piatr de calcar

Buiucani Piatr de calcar

74 m2

0 74 m2

0 74 nr

0 74 mz

0 74 m2

Da

+ 330 Da 0 0,8

0 Da 0 0,65

0 Da 0 0,65

0 Da 0 0,8

0 Nu + 1.800 0,65

0 Da 0 0,65

0,65

+ 638 14.238 3.438 24,1%

0 13.600 -300 2,4%

0 13.600 3.600 26,5%

+ 638 13.606 1406 10,3%

0 13.600 2.500 18,4%

0 13.606 806 5,9%

95

Cteodat banii cost prea scump.


Ralf Emerson

Capitolul 13 METODA VENITULUI


Noiuni de baz: Capitalizare Actualizare Reversie Rata de capitalizare Rata rentabilitii Venit operaional Cheltuieli operaionale In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare i actualizare a fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietii imobiliare; structura veniturilor i cheltuielilor operaionale; metodele de estimare a ratei capitalizrii i ratei actualizrii. Metoda Venitului examineaz datele privind venitul i cheltuielile generate de bunul imobiliar care urmeaz a fi evaluat i estimeaz valoarea lui aplicnd procedura de capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea i actualizarea presupun transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) n valoarea bunului imobiliar. Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea comercial sau cea de producie, fie din darea n arend a bunului imobiliar. n lucrarea prezent va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului imobiliar, deoarece n procesul utilizrii bunului n procese operaionale include n valoarea bunului imobiliar i o component a afacerii, pentru analiza i estimarea creia este necesar o abordare particular. n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii: capitalizarea direct; actualizarea fluxurilor de numerar. Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de posesie i valoarea rezidual (reversie), care urmeaz a fi obinut de proprietar la sfritul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar. Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas ntreprins de evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel mai mare interes pentru evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net este parametrul de baz care ne indic nivelul de productivitate a bunului imobiliar i este suma n baza creia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele i sunt pltite dividendele.
96

13.1. Estimarea venitul operaional net Estimarea venitului operaional net (net operating income - NOI) este efectuat n baza veniturilor obinute n perioada unui an de activitate i prin aplicarea urmtorului algoritm: Venitul brut potenial (-) Deducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend (+) Alte venituri = Venitul brut efectiv _________(-) Cheltuielile operaionale_________ = Venitul operaional net In continuare vom examina fiecare din elementele algoritmului prezentat. Venitul brut potenial Venitul brut potenial (potential gross income - PGI) reprezint suma arenzii (plata de arend, renta) ce poate fi obinut n urma drii n arend a bunului imobiliar dat, n cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100 %, iar toi arendaii i onoreaz obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii de contract. n procesul estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator: informaia despre bunurile imobiliare similare; informaia despre bunul imobiliar evaluat; rezultatele cercetrilor pieei imobiliare publicate n ediiile specializate. Procesul de extragere a mrimii arenzii din informaia despre bunurile imobiliare similare obiectului evaluat este identic celui utilizat n metoda vnzrilor comparabile Avnd la dispoziie un numr suficient de bunuri imobiliare comparabile, pentru estimarea mrimii plii de arend poate fi aplicat i metoda analizei regresionale. Ignorarea datelor despre bunul imobiliar evaluat n procesul estimrii venitului brut potenial ar fi o eroare grav. Bunul imobiliar evaluat este cel mai bun obiect comparabil, i ca i celelalte obiecte comparabile este parte component a pieei imobiliare. Evaluatorul trebuie s obin de la proprietar toat informaia privind veniturile i cheltuielile legate de funcionarea bunului imobiliar, att pentru perioada curent, ct i pentru perioadele anterioare. n ultimul timp, publicaiile specializate au devenit o surs de informaie important pentru evaluatorii bunurilor imobiliare, deoarece prezint un spectru larg de date despre bunurile imobiliare ce sunt expuse spre vnzare. Astfel, informaia privind bunurile imobiliare ce sunt expuse pentru a fi date n arend, poate fi utilizat n analiza comparativ dup efectuarea tuturor ajustrilor care corespund situaiei pieei imobiliare, n special acelui segment la care poate fi atribuit bunul imobiliar evaluat. Exist cazuri cnd unele bunuri imobiliare au o utilitate funcional mixt, de exemplu oficii i depozite, sau locativ i oficii. n acest caz evaluatorul are de afacere cu un bun imobiliar, prile crui fac parte din diferite segmente ale pieei imobiliare.
83

Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separat a venitului brut i a celorlali indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaional net.

Selectarea bunurilor imobiliare comparabile dup criteriul geografic este o prioritate, dei nu reprezint o regul care trebuie urmat n orice condiii, deoarece limiteaz esenial numrul de obiecte similare celui evaluat. Astfel, respectnd principiul Ucu ct mai aproape, cu att mai bine", evaluatorul trebuie s cerceteze i pieele similare pieei pe care este amplasat bunul imobiliar evaluat, chiar dac nu sunt amplasate n imediata vecintate a obiectului evalurii. Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend Dup cum ne demonstreaz studiul pieei bunurilor imobiliare date n arend, o parte a venitului brut potenial este pierdut din cauza: imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul ntregii perioade de operare; necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend. Aceste dou elemente sunt incluse n "deducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de arend" (vacancy and losses). Deducerea dat poate fi calculat n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii i de regul se exprim n procente fa de venitul brut potenial. Alte venituri De regul, venitul brut potenial este format de sursa primar de venituri generat de o proprietate - arenda spaiilor disponibile. Totui, un bun imobiliar, deseori, poate produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaiilor n arend. Dou exemple uzuale pot fi, venitul generat de funcionarea parcrilor auto i venitul produs de automatele de vnzare (exemplu: automatele de vnzare a apei gazoase), venituri de la darea n arend a mobilei i utilajului, etc. Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea n arend a spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece este destul de dificil de a cuantifica legtura ntre venitul provenit din darea n arend a spaiilor i venitul provenit din sursele secondare. Venitului brut efectiv Venitul brut efectiv (effective gross income) reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este definit ca suma veniturilor provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare, lund n considerare pierderii. provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate. Cheltuieli operaionale Cheltuielile operaionale (operating expenses) sunt cheltuielile legate de asiur?*-ea funcionrii bunului imobiliar. Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut elvctiv pentru a estima mrimea venitului operaional net. Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii: 1) cheltuieli operaionale fixe; 2) cheltuieli operaionale variabile; 3) cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii; 4) rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate ale crora a expirat. 1. Cheltuieli operaionale fixe Cheltuielile fixe sunt cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor, 98 ceea ce le face a fi uor prognozate. Un exemplu standard al cheltuielilor operaionale

fixe este impozitul pe bunurile imobiliare i primele pentru asigurarea bunurilor imobiliare. Cheltuielile operaionale fixe pot fi uor estimate n baza datelor perioadelor anterioare. 2. Cheltuieli operaionale variabile Cheltuielile variabile sunt cheltuielile ce au o legtur direct cu nivelul de ocupare a spaiilor i reprezint mai mari dificulti n prognozare dect cheltuielile fixe. Coninutul cheltuielilor variabile variaz n dependen de tipul proprietii. Cheltuielile operaionale variabile considerate tipice pentru majoritatea proprietilor imobiliare sunt prezentate i discutate n continuare: Cheltuieli de gestiune (management fee). Toate proprietile imobiliare sunt gestionate fie de proprietar, fie de un profesionist angajat. Cheltuielile de gestiune sunt exprimate n expresie procentual din venitul brut efectiv. Ponderea cheltuielilor variaz n dependen de tipul bunului imobiliar i mrimea lui. Proprietile imobiliare mari pot avea oficii separate pentru administratori, precum i cheltuieli legate de serviciile potale, telefonice, consultaii juridice i contabile, publicitate, etc. Cheltuieli pentru serviciile comunale (Utilities). Acest capitol de cheltuieli include cheltuielile pentru electricitate, ap-canalizare, energia termic, nclzire. Prognozarea cheltuielilor date poate fi efectuat n baza datelor pentru perioadele anterioare de gestiune, analizei comparative a cheltuielilor pentru bunurile imobiliare similare sau n baza informaiei acordate de furnizorii serviciilor susmenionate. Cheltuieli pentru salarizare. Capitolul dat include remunerarea personalului implicat nemijlocit n meninerea i exploatarea obiectului evalurii - deretictoare, serviciul de securitate, personalul de deservire a instalaiilor inginereti. Alte cheltuieli variabile. Alte tipuri de cheltuieli variabile sunt cheltuielile pentru ridicarea deeurilor, curarea zpezii, salubrizare, cheltuielile pentru ntreinerea teritoriului i a spaiilor verzi, cheltuielile legale i profesionale acordate pentru ntocmirea contractelor de arend, cheltuielile pentru publicitate i aciuni de promoie. 3. Cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii Cheltuielile pentru meninere i reparaii sunt divizate ntr-un capitol separat de cheltuieli deoarece ele pot reprezenta o sum important de cheltuieli i nu se incorporeaz prea bine n categoria cheltuielilor fixe sau a celor variabile. Dei unele surse de specialitate includ cheltuielile pentru meninere i reparaii n cheltuieli variabile, pentru a asigura o prognozare mai exact ele trebuie considerate n mod separat. Categoria dat de cheltuieli este un hibrid. Astfel, pe de o parte, cheltuielile pentru reparaia acoperiului i decorarea pereilor exteriori tind a fi cheltuieli fixe, care urmeaz a fi efectuate indiferent de numrul arendailor i suprafaa spaiilor arendate. Pe de alt parte, cheltuielile pentru meninerea ascensoarelor sunt legate de nivelul de utilizare a lor ceea ce este mai aproape de cheltuielile variabile. Alte cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii includ cheltuielile pentru reparaia curent a proprietii imobiliare. La acest capitol menionm c evaluatorul trebuie s evite dubla eviden a cheltuielilor. De exemplu, la capitolul cheltuieli variabile - cheltuieli pentru salarizare este deja inclus salariul personalului responsabil pentru micile reparaii sau renovri, prin urmare el trebuie s fie inclus la capitolul cheltuieli pentru meninere i reparaii Deoarece prognozarea exact a cheltuielilor viitoare este destul de dificil, n rndul evaluatorilor
99

este o practic comun de a utiliza o expresie procentual din venitul brut efectiv pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru meninere i reparaii. 4. Rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitatea ale crora a expirat De regul, elementele construciilor au diferite termene de exploatare ceea ce determin necesitatea crerii unui fond de rezerv pentru nlocuirea elementelor termenul de exploatare ale crora a expirat. Din categoria acestora fac parte: acoperiul, pardoseala, finisajul exterior i interior, utilajul mecanic i altele. Aceste cheltuieli nu sunt incluse n capitolul cheltuielilor operaionale pentru meninere i reparaii deoarece ele constituie nite investiii importante care urmeaz a fi efectuate de proprietar. De regul este creat un fond de nlocuire n care este defalcat periodic o anumit parte din venituri, pentru a acumula acea sum de bani care va fi necesar la sfritul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate. Mrimea defalcrilor anuale este determinat ca produs al sumei necesare pentru efectuarea nlocuirii i coeficientului fondului de compensare 9. Coeficientul fondului de compensare este determinat n baza termenului de exploatare a elementului i rata dobnzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale bncilor comerciale. Regula de baz pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de nlocuire este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a crora este mai mic dect perioada de exploatare a construciei de baz. Odat ce elementul a fost clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de nlocuire, costul necesar este repartizat (distribuit) proporional pe ntreaga perioad de utilitate funcional. Cheltuieli care nu sunt incluse n cheltuieli operaionale: Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate Venitul operaional msoar performana proprietii imobiliare. El nu reprezint beneficiul n sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mrimea uzurii i dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu sunt incluse n calcularea venitului operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu zis a proprietii imobiliare. Folosirea datelor din documentaia financiar Una din sursele de informaie pentru estimarea venitului operaional net este documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar. Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n evaluare fr a fi supuse corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor; uzura contabil; impozitul pe venit; majorrile de capital. Exemplu de calculare a venitului operaional net n tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaional net al unei proprieti imobiliare comerciale (spaii pentru oficii), cu suprafaa total de 710 m2, amplasat n municipiul Chiinu. Tabelul 13.1

9 Calculele matematice ale fondului de nlocuire sunt prezentate n capitolul "Metode 100 matematice aplicate n evaluarea bunurilor imobile".

Calcularea venitului operaional net Total (dolari SUA) 162000 10125 151875 5040 85 4955 156915 15150 3910 11240 62340 8350 12620 8310 4275 9500 1620 550 295 1150 520 9800 6000 78140 78775 1 mz (dolari SUA) 228,0 14,25 213,75 7,0 7,0 220,75 21,3 5,5 15,8 87,75 11,76 17,77 11,70 6,02 13,40 2,30 0,77 1,60 0,73 13,80 8,45 110,0 110,9

Venitul Brut Potenial 71 Om2 x 19$/ lun x 12 luni Deducere pentru spaiile neocupate i pierderile de la colectarea arenzii (6,25%) Plata de arend colectat Alte venituri, din care: Automate de vnzare Parcarea auto Venitul Brut Efectiv Cheltuieli Operaionale Fixe, total Prima de asigurare Impozitul pe bunurile imobiliare Cheltuieli Operaionale Variabile, total Gestiune Electricitatea nclzirea Ap-canalizare Salarizare Colectarea deeurilor Salubrizarea ntreinerea teritoriului Televiziunea prin cablu Onorarii pentru serviciile legale i profesionale Cheltuieli operaionale pentru ntreinere i reparaii Rezerve pentru nlocuire Total cheltuieli operaionale Venitul operaional net

n rile cu economia de pia, n condiiile transparenei relative a informaiei, s-a stabilit un raport ntre venituri i cheltuieli. n procesul de analiz comparativ, evaluatorii aplic coeficientul cheltuielilor operaionale (operating expense ratio - OER). Coeficientul cheltuielilor operaionale este definit ca raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut. (JLR ----------------------------------

Cheltuieli Operaionale Venitul Brut

... ..
(13.1.)

Astfel, pentru exemplul prezentat mai sus coeficientul cheltuielilor operaionale


este egal cu: OER = 156915 = 0.498

n exemplul prezentat coeficientul cheltuielilor operaionale este calculat n baza venitului brut efectiv. Acest coeficientul poate fi calculat i n baza venitului brut potenial. Selectarea tipului de venit ine de preferinele clientului sau de practica local. Este de notat, c oricare tip de venit este utilizat important e s fie respectat
101

principiul consistenei. Un coeficient calculat n baza venitului brut efectiv nu poate fi comparat cu coeficientul calculat n baza venitului brut potenial. 13.2. Metoda capitalizrii directe Esena metodei capitalizrii directe const n faptul c valoarea bunului imobiliar este exprimat prin raportul ntre venitul anual generat de proprietate i randamentul scontat al investiiei:
V

(13.2)

unde, V - valoare (value); I - venit (income); R - rata capitalizrii (capitalization rate). Premisele aplicrii metodei capitalizrii directe sunt: perioada pe parcursul creia este planificat obinerea venitului care tinde spre infinit; mrimea venitului este constant pentru ntreaga perioad de posesie; la determinarea valorii nu se ine cont de investiiile iniiale. Metoda capitalizrii directe poate fi utilizat pentru estimarea valorii oricror drepturi reale. Astfel, n calitate de venit ce urmeaz a fi capitalizat se va lua venitul brut potenial, venitul brut efectiv, venitul operaional net, venitul realizat de capitalul propriu, venitul realizat de capitalul mprumutat, venitul de la teren sau venitul de la cldire. Respectiv, la numrtor vor fi rata general de capitalizare, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor mprumutate, rata de capitalizare a terenului i rata de capitalizare a cldirii. Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare este utilizat venitul brut potenial, iar n calitate de rat a capitalizrii - rata general de capitalizare. Rata general de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezint raportul ntre venitul operaional net (NOI) i preul de vnzare (S):

Rata general de capitalizare poate fi determinat cu ajutorul urmtoarelor metode: metoda analizei vnzrilor comparabile; metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; tehnica grupului investiional; metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Metoda analizei vnzrilor comparabile O condiie necesar pentru utilizarea metodei comparaiei este nivelul nalt de comparabilitate ntre proprietile n baza crora a fost estimat R0 i proprietatea imobiliar evaluat, att din punct de vedere al veniturilor viitoare ct i al riscului. n cazul unor elemente care sunt diferite de datele pieei, nainte de a extrage R 0 este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare ca n cazul metodei vnzrilor comparabile prezentate n capitolul 12. Metoda coeficientului venitului brut efectiv Metoda dat este aplicat n cazurile cnd nu este disponibil informaia complet despre bunurile imobiliare comparabile, n schimb poate fi obinut informaia despre
102

veniturile brute efective i cheltuielile operaionale. Formula pentru calcularea ratei generale de capitalizare este:

EGIM
unde; Ro - coeficientul de capitalizare; OER - coeficientul cheltuielilor operaionale; EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier). Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobiliar (sau valoarea de pia) i venitul brut efectiv (effective gross income - EGI).

EGIM

EGI

(13.5)

Tehnica grupului de investiii De regul, pot exista mai multe interese legate de o proprietate imobiliar. Aceste interese pot fi att de origine financiar, n cazul cnd proprietile imobiliare sunt cumprate cu atragerea resurselor creditare, ct i de origine fizic, cnd terenul i cldirea, care sunt pri componente ale proprietii imobiliare sunt analizate separat. Drept exemplu, vom examina tehnica grupului de investiii pentru estimarea valorii intereselor financiare. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile cnd pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). Aceasta reprezint un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rmas al proprietarului ce a investit capitalul propriu, i poart denumirea de fluxul financiar nainte de impozit (beforetax cash flow - BTCF). Din cele expuse mai sus rezult c rata general de capitalizare, care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, trebuie s in cont att de capitalul propriu, ct i de capitalului mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei venitului pentru creditor (mortgage capitalization rate - Rm) i ratei venitului pentru proprietar (equity capitalization rate - Re). n acest caz, rata de capitalizare general se determin dup urmtoarea formul: R 0 =(m)(R m )+(l-m)(R e ) (13.6.) unde, m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente; (1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare, exprimat n procente; Rm - rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate; Re - rata capitalizrii pentru capitalul propriu. Rata capitalizrii pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este cunoscut i sub denumirea constanta ipotecar (mortgage constant) i este determinat dup urmtoarea formul:
R (13 7)

- -

ML unde, DS - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service); ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
103

Rata capitalizrii pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea funcie: m EI unde, BTCF - fluxul de numerar nainte de impozit; EI - suma capitalului propriu investit (equity investment). Metoda coeficientului de acoperire a datoriei Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei generale de capitalizare, n cazul cnd sunt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata general de capitalizare se calculeaz dup formula: R0 = DCR xR m Xm (13.9) unde, DCR - coeficientul de acoperire a datoriei (debt coverage ratio); Rm - constanta ipotecar; m - ponderea mijloacelor mprumutate, exprimat n procente. La rndul su, coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului. 133. Fluxurile de numerar actualizate Metoda fluxurilor de numerar actualizate este bazat pe estimarea veniturilor ce pot fi obinute pe parcursul ntregii perioade de posesie a bunului imobiliar i determinarea valorii curente a acestor fluxuri de venituri. Aceast metod devine tot mai popular att n rndurile evaluatorilor ct i n rndurile investitorilor. Acest lucru se datoreaz faptului c modelele bazate pe ratele extrase din analiza de pia sunt depind n mare msur de calitatea datelor despre tranzaciile cu bunurile imobiliare similare, ceea ce formuleaz cerine stricte fa de similaritatea bunurilor imobiliare comparabile. Dat fiind c bunurile imobiliare au un caracter eterogen, iar tranzaciile imobiliare devin tot mai complexe, deseori evaluatorul nu poate gsi un numr suficient de vnzri comparabile. Astfel, aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate devine o necesitate. Metoda dat este util i pentru efectuarea analizei investiionale. Dei proprietatea imobiliar este deinut i utilizat de ctre un investitor pentru o perioad egal cu durata de via economic, majoritatea investitorilor i construiesc planuri investiionale pentru perioade mult mai scurte. n procesul de evaluare evaluatorul ncearc s simuleze comportamentul investitorului raional, formulnd ipoteze c perioada de posesie este limitat, iar la sfritul acestei perioade proprietatea imobiliar este vndut. Astfel, modelul fluxurilor financiare presupune actualizarea veniturilor operaionale nete ce vor fi obinute n perioada de posesie, actualizarea venitului care va fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare la sfritul perioadei de posesie i sumarea acestora pentru a obine valoarea curent a proprietii imobiliare. 4, VON SP V = y------- + --------(13.10) TL(I+Y0Y (I+KJ' unde,
104

Y0 - rata de actualizare (yield); n - perioada de calcul; SP - venitul obinut n urma vnzrii (sale proceeds) sau reversie (reversion). n scopul aplicrii metodei fluxurilor financiare actualizate este necesar s fie obinute urmtoarele date iniiale: mrimea veniturilor viitoare; perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute (perioada prognozat de posesie); rata de actualizare. Mrimea veniturilor viitoare este determinat pentru fiecare an inclus n perioada de posesie. Algoritmul de calcul a fost prezentat anterior (vezi paragraful 13.1.). La momentul prognozrii veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie s ie cont de creterea veniturilor i cheltuielilor. Rata de cretere poate fi prognozat n baza unei analize minuioase a tendinelor pieei imobiliare i a tendinelor generale n economia rii. Venitul obinut n urma vnzrii proprietii imobiliare la sfritul perioadei de posesie sau reversia, poate fi calculat prin metoda capitalizrii venitului obinut n anul urmtor perioadei de posesie. Astfel, n faa evaluatorului stau urmtoarele sarcini: prognozarea ratei de capitalizare pentru anul (n+1); prognozarea ratei de cretere a valorii bunului imobiliar n perioada de posesie. Practica internaional de evaluare presupune c perioada prognozat de posesie este n mediu 10 ani. Situaia economic i politic care caracterizeaz Moldova face imposibil prognozarea veniturilor pentru o perioad att de lung. De aceea n practica local a fost acceptat perioada de 3 ani. n cazul unei eventuale mbuntiri a condiiilor economice i atingerii unei stabiliti n creterea economic aceast perioad ar putea fi extins la 5 ani. Metoda fluxurilor financiare actualizate este o metod perfect pentru determinarea valorii investiionale, care se bazeaz nu att pe informaia pieei imobiliare ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui investitor concret. Astfel, aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai puine dificulti dect aplicarea ei pentru determinarea valorii de pia. 13.3.1. Rata de actualizare Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor ateapt s fie compensat. Aceste caracteristici sunt: 1) rata real pur" a rentabilitii (rrentabiiitii) 2) rata inflaiei ateptate (rjnflatjej); 3) prima pentru risc (Wuiui) 4) prima pentru costurile n afara riscului (rnon-risc)Astfel, formula general de calculare a rate de actualizare (Y0) este: ^o ^rentabilitatii 'inf lafatiui 'riscului 'non-risc (13.11)

105

n continuare vor fi analizate prile componente ale formulei prezentate. 1. Rata real "pur" a rentabilitii reprezint mrimea compensaiei pe care un investitor ateapt s o primeasc pentru faptul c s-a dezis de consumul unei anumite sume de bani n prezent pentru a o investi ntr-o afacere. Rata "pur" nu include riscurile i este legat doar de faptul c consumul mijloacelor financiare a fost amnat pentru o anumit perioad. Rata real "pur" a rentabilitii este identic pentru toate tipurile de investiii. 2. Rata inflaiei ateptate reprezint compensaia investitorului pentru faptul c puterea de cumprare a veniturilor viitoare este erodat de efectele inflaiei. 3. Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii concrete. Exist trei categorii generale ale riscului investiiei: riscul afacerii, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii. Riscul afacerii este legat de variaia veniturilor operaionale din motivul schimbrii condiiilor pieei sau condiiilor economice generale. Variaia situaiei economice va influena, inevitabil, mrimea veniturilor i cheltuielilor prognozate n perioada iniial de desfurare a proiectului (lucrrilor). Pentru majoritatea investiiilor riscul afacerii are dou elemente: ricu pieei i riscul rezidual. Riscul pieei este acel risc care rmne chiar i n cazul cnd portofoliul investitorului este diversificat, adic n portofoliul investitorului sunt incluse investiii n mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieei ceea ce face ca riscul afacerilor s fie distribuit ntre diferite genuri de investiii i respectiv rata riscului afacerilor pentru investitor este mai mic. Riscul rezidual este riscul ce rezult din investiiile nediversificate. Riscul pentru inflaia neateptat este luat n consideraie separat, din motivul c toate previziunile legate de evoluia inflaiei sunt asociate cu un grad nalt al incertitudinii. Astfel, investitorul i evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra evoluiei proceselor inflaioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituiile ce se ocup de prognozarea evoluiei indicilor macroeconomici ai rii. Riscul lichiditii ne indic ct de costisitoare este transformarea unui activ n flux de numerar. Bunurile imobiliare sunt relativ lichide i riscul c bunul imobiliar va fi expus vnzrii o perioad mult mai mare dect perioada considerat normal pentru expunere sau c va fi vndut la un pre mai mic dect preurile pe pia, trebuie s fie compensat printr-o majorare a ratei de actualizare. 4. Cea de a patra parte component a formulei - prima pentru costurile n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea fluxurilor de numerar, de exemplu: comisionul agentului imobiliar cnd proprietatea imobiliar este expus vnzrii. Totodat, costurile legate de investigaii sau cele legate de tranzaciei nu sunt reflectate n previziunile fluxurilor de numerar, ceea ce determin necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri n rata de actualizare. La fel, a acest capitol este inclus i prima pentru managementul investiiei, dat fiind faptul c proprietatea imobiliar reprezint o investiie activ i necesit asumarea unor anumite responsabiliti de gestiune de ctre proprietar. Chiar dac proprietarul angajeaz un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar, proprietarul va rmne responsabil pentru monitorizarea activitii de gestiune i performanelor managerului. Dat fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare. Economia Moldovei este ntr-un stadiu incipient al dezvoltrii unei economii de pia i exist un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluia sa viitoare. Acest
106

fapt nu permite prognozarea exact a mrimii i evoluiei ratei de actualizare, ceea ce determin capacitatea redus a metodei fluxurilor de numerar actualizate de a genera rezultate tot att de exacte ca i n cazul aplicrii n rile cu economii dezvoltate. Metode de estimare a ratei de actualizare Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea n practic a ratei este destul de complicat. n primul rnd din cauza faptului c spre deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observat n proprietile imobiliare similare. n al doilea rnd, profiturile realizate la finele proiectului pot fi absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea valorii curente. n pofida obstacolelor enumerate exist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare: 1) metoda adiionrii; 2) metoda extraciei; 3) metoda investiiilor de alternativ; 4) metoda investigaiei. Metoda adiionrii Metoda dat presupune estimarea individual a fiecrei componente a formulei generale prezentate mai sus: ratei reale a profitului, ratei inflaiei anticipat, ratei riscului i primei pentru costurile neasociate cu riscul. n practica de evaluare din Moldova, n calitate de rat real "pur" a rentabilitii este utilizat rata dobnzii pentru hrtiile de valoare de stat pentru 364 de zile. Exist anumite probleme care trebuie luate n consideraie cnd este aplicat metoda adiionrii. n primul rnd estimrile produse pot fi mai mari dect valoarea real, fiind influenate de rata inflaiei ateptate i neateptate. n al doilea, rnd rata de actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul. n al treilea rnd, metoda adiionrii genereaz o rat medie de actualizare, care este bazat pe indicatori comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate proprietile imobiliare. Metoda extraciei Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizri. Mrimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Informaia privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a rentabilitii (internai rate of return - IRR). Rata intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial). Investiia ntr-o proprietate imobiliar reprezint o afacere complex i, de regul, este compus din urmtoarele elemente: suma investiiei, fluxurile de numerar produse n anumite perioade i venitul obinut n urma vnzrii bunului imobiliar.
107

Veniturile viitoare utilizate pentru determinarea valorii prezente pot fi neschimbate pe parcursul ntregii perioade de posesie, sau pot s se modifice dup un scenariu linear sau exponenial. Metoda investiiilor de alternativ Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a profitului pe pieele de capital (ex. dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena istoric ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru proprietile imobiliare. Este important de remarcat similaritatea metodei adiionrii i metodei investiiilor de alternativ. Astfel, formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este: Y0 = Rata pur a rentabilitii + (Rata HVS - Rata pur a rentabilitii) + Prima pentru risc (13.12) unde, HVS - hrtiile de valoare de stat. Metoda investigaiei Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit prezeni pe piaa imobiliar: investitorii, creditorii, agenii imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprieti imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine mrimea rate de actualizare, confirmat de practica cotidian, fr a efectua careva estimri sau justificri ale diferitor pri componente ale ratei. 13.3.2. Venitul de la vnzarea bunului imobiliar (Reversie) Venitul obinut de la vnzarea bunului imobiliar la sfritul perioadei de posesie (reversie) reprezint diferena dintre preul probabil la care va fi vndut proprietatea imobiliar i costurile legate de efectuarea tranzaciei. Exist dou metode de estimare a preului viitor de vnzare:

108

1) capitalizarea venitului operaional net prognozat pentru anul imediat urmtor ultimului an de posesie; 2) susinerea ipotezei c preul viitor de vnzare este o funcie a valorii prezente a proprietii imobiliare, bazat pe anticiparea unei creteri relative a valorii pe parcursul perioadei de posesie. Cea mai rspndit metod de estimare a venitului obinut n rezultatul vinderii proprietii imobiliare este metoda capitalizrii venitului obinut n anul (n+J). Pentru determinarea valorii reziduale este utilizat venitul anului (n+1), fiind primul an de exersare a drepturilor de proprietate pentru cumprtorul proprietii imobiliare. Cea de a doua metod reflect ateptrile investitorului privind evoluia preului proprietii imobiliare ca funcie a valorii prezente a proprietii. n aceast metod dou poziii sunt clare: 1) proprietatea imobiliar are o valoarea de pia curent (chiar i neestimat nc); 2) valoarea viitoare (preul de vnzare anticipat) poate fi exprimat n termenii valorii de pia curente. Astfel, formula va fi: SP,=(l+Sv)*00 03-13) unde, SP - preul de vnzare n anul n; gv - rata anual de cretere a valorii (growth rate); V - valoarea de pia curent. Astfel, conform metodei actualizrii fluxurilor de numerar, valoarea proprietii imobiliare va fi egal cu suma valorii prezente a fluxurilor de numerar i valorii prezente a venitului obinut din vnzarea proprietii la sfritul perioadei de posesie. n lume nu exist un alt adevr dect cel n care vrem s credem.
nelepciunea popular

Capitolul 14 RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE


Noiuni de baz: Reconciliere Valoarea final Metoda mediei ponderate Interval valoric Capitolul dat prezint esena procesului de reconciliere, etapele i criterii reconcilierii; metodele aplicate n procesul de reconciliere i estimare a valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar, este important de

menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a ti ntreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape: 1) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori; 2) estimarea valorii finale. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte: corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii; corectitudinea metodelor aplicate; profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare; veridicitatea datelor utilizate n analiz; corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor; logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode; consistena datelor utilizate n evaluare (ex. rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipat trebuie s posede un grad nalt de consisten; mrimea uzurii calculate trebuie s fie consistent cu vrsta efectiv a construciei). Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorile obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale. Spre exemplu, dac n procesul evalurii urmeaz a fi estimat valoare de asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordat metodei costului, n cazul estimrii valorii de investiie prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dac scopul evalurii este determinarea valorii de pia, drept baz pentru calcularea valorii finale va fi considerat valoarea obinut prin metoda vnzrilor comparabile. Dar, n cazurile cnd datele utilizate n metoda comparaiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul va fi forat s acorde prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode sunt dictate att de scopul evalurii ct i de disponibilitatea i veridicitatea datelor utilizate n analiz. Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii: " Valoarea final va depinde de: tipul valorii estimate;
110

informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare; ... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de opinia evaluatorului. Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii." n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa imobiliar. Urmtoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea; exactitatea; cantitatea evidenelor. Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare metod scopului evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regul, legat de tipul bunului imobiliar i viabilitatea pieei. De exemplu, n procesul de estimare a valorii de pia a unui centru comercial va fi aplicat n primul rnd metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obine ulterior venit. Chiar dac n procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode, mrimea valorii finale trebuie s fie apropiat de valoarea generat de metoda cea mai adecvat pentru evaluarea dat. Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei. Cantitatea evidenelor este privit prin prisma celor dou criterii prezentate mai sus. Chiar i datele care corespund criteriilor de adecvare i exactitate, pot avea o latur slab care ine de numrul lor limitat. Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate. Evaluatorii din ntreaga lume au fost mereu impui s fac cea mai bun alegere ntre aceste dou metode. n SUA, n anii 1930 asociaiile ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei metode de evaluare i determinarea valorii finale n baza mediei aritmetice ale celor trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului. n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe ponderarea relativ a rezultatelor. Exemplu: n rezultatul aplicrii celor trei metode de evaluare au fost obinute urmtoarele mrimi ale valorii: metoda costului -1.000.000 lei metoda comparaiei -1.200.000 lei metoda venitulu -1.700.000 lei In opinia evaluatorului metoda comparaiei este cea mai acceptabil n cazul dat, atribuind rezultatului obinut prin metoda comparaiei ponderea de 0,75. Metodei
111

costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului 0,05. Valoarea final va fi egal cu: 0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei n raportul de evaluare, valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret, un interval de valori sau o combinaiei a celor dou variante expuse mai sus. Totodat, menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau maxim a intervalului nu poate fi mai mic sau respectiv mai mare dect valorile obinute din aplicarea metodelor de evaluare. Studiile ntreprinse au demonstrat c procesul de reconciliere este practic ignorat n rapoartele de evaluare, limitndu-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor mrimi calculate, fr a fi nsoite de explicaii i argumentri. Este mult regretat acest fapt, deoarece anume n procesul reconcilierii apare rezultatul final al ntregului proces de evaluare. De aceea, analiza ntreprins n vederea obinerii valorii finale trebuie s fie explicit i accesibil clientului. Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.

112

Totul trebuie expus ct se poate de simplu, dar nu mai mult.


Albert Einstein

Capitolul 15 RAPORTUL DE EVALUARE


Noiuni de baz:
Raport de evaluare Forma raportului de evaluare Semntur electronic Acest capitol prezint recomandrile standardelor europene i internaionale d evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum i cerinele legislaiei Moldovei privind coninutul raportului de evaluare. Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un nomenclator cuprinztor, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este prezentat n Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) i Standardele Internaionale de Evaluare 2001 (GN9). Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n analiz, de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimat.10 Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile legislaiei naionale i prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afecteaz credibilitatea evalurii propriu zise i rezultatelor ei. Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare, prin modul de prezentare i prin terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar, neechivoc i suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz despre toate aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a obiectului evaluat". Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipuleaz c raportul de evaluare este ntocmit de evaluator n form scris i pe suport electronic, n scopul asigurrii calitii raportului de evaluare legea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie s conin: a) data ntocmirii raportului; b) scopul evalurii; c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei; d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena, certificatul de calificare); e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui; f) data la care a fost estimat valoarea; g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;

10

IVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9. ' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.

99

h) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul cnd obiectul evalurii aparine persoanei juridice - rechizitele acesteia; i) standardele, metodele, sursele de informaie utilizate pentru evaluare i ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz evaluarea; j) etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi i limitele utilizrii valorii estimate. La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de evaluator, care determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii, precum i copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea. Dat fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronic, evaluatorul trebuie s ntreprind toate msurile pentru a proteja integritatea datelor i textului raportului i s se asigure c nu au survenit erori n momentul transmiterii. Conform prevederilor Standardelor Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n form electronic trebuie s fie un fiier destinat doar pentru citire, limitarea dat pstrndu-se pentru toi, doar cu excepia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie s se asigure c semntura electronic este protejat i se afl ntru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul c semntura electronic implic acelai grad de responsabilitate ca i semntura din raportul scris pe hrtie. De regul, rapoartele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Conform legislaiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.

Bibliografie

1. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 82-86 din 22.06.2002. 2. Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 107 din 04.09.2001. 3. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr. 102 din 16.07.2002. 4. Ministerul Mediului i Amenajrii Teritoriului al Republicii Moldova, ordin Nr. 30 din 24.01.2000. Instruciuni metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiii innd cont de preurile curente. 5. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova. Instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii montaj prin metoda de resurse. CP L.01.01-2001. 6. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova. Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii. CP L.01.02-2000. 7. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova. Instruciunea privind calcularea cheltuielilor de regie la determinarea valorii obiectivelor. CP L 01.03-2000. 8. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova. Instruciunea privind determinarea cheltuielilor de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii. CP L.01.04-2000. 9. Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova. Instruciunea privind determinarea valorii beneficiului de deviz la formarea preurilor la producia de construcii. CP L.01.05-2000. 10. Standardul Naional de Contabilitate 11 Contractele de construcie ", 1999.

11. CoBeT MHHHCTPOB MojmaBCKoii CCP, npw<a3 >f2 119 OT 29.03.1982. HopMbi no oifeHKe npuuadneoicauux zpaDtcdanaM MondaecKoii CCP, cmpoenuu d/m ieneu eocydapcmeeHHoeo cmpaxoeaHUR. 12. RPAOTCDAHCKUU KodeKC POCCUUCKOU 0edepaifuu, 1994. 13. Appraisal Institute. The appraisal of real estate. llth ed. Chicago, 1996. 14. Buzu O. Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico - tiinific jubiliar Tehnologii moderne n construcii", Chiinu, 2000. 15. Buzu O., urcanu N. Metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare. Informaie - expres. Institutul de Cercetri tiinifice n Domeniul Informaiei Tehnico - Economice, 1997. 16. Champness, Peter. Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare. ANE VAR, 1998. 17. Friedman, J. P., Dictionary of real estate . 4th ed. Barron's Educaional Series, Inc., 1997. 18. International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards 2001. 19. Jordabalk (Swedish Land Code). SFS 1970:994. 20. Lucht, Kenneth M. Real estate valuation: principles and applications. IR WIN, 1997. 21. Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol. Chiinu, 2000. 22. RICS Appraisal and Valuation Manual, Royal Institution of Chartered Surveyors Books, London, 1995. 23. Smith, Adam "Wealth ofNations", 1776. 24. The European Group of Valuers Associations. European Valuation Standards 2000. 25. EamapHH r.I~I. Hancuia (puHancoeou MamejuamuKU. M.: HHOPA-M, 1997. 26. By3y O. SKOHOMunecKue acneiaiibi (j)opMupoeauwi pbWKa nedeiotcuMocmu e Pecny6nuKe Mojidoea. Revista econmic", Chiinu, mai 1995. 27. EcunoB B., Max0BMK0Ba I\, TepexoBa B. OifeHKa wsneca. CI16.:
FlHTep, 2001.

28. JKunuufHOH SKOHOMUKa. riep. c aHrji. M.: ^ejio, 1996. 29. KoBaneB B.B. Apetida: npaeo, ynem, ancuim, HajioeoodjiootceHue. M.:<T>HHaHCbi H CTaTHCTHKa, MocKBa, 2000. 30. MaKCHMOB C. H. Ocnoebi npednpuuimamejibCKou deumejibHOcmu Ha pbiHKe nedeuD/cuMOcmu. Cn6.: IlMTep, 2000. 31. OieHKa 6u3Heca.l RIOFL PEA- A.r.rp3HOBOH H M.A.Oe^OTOBOH. M.:OHHaHCbi H CTaTHCTHKa, 2002.

115

32. OifeHKa HedeuoKUMoemuJ I~IOA pe^,. A.r.rpH3H0B0K h M.A. Oe/JOTOBOH. M.: OHHaHCbl H CTaTHCTHKa, 2002. 33. OifeHKa pbinoHHou emouMoemu HedeuotcuMoemu. yneSHoe H npaKTHHecicoe nocoSne. M.: /ejio, 1998. 34. llpopBHH B. A. OcHoeu 3KOHOMunecKOu oifenKu eopodcKux 3eMejib.
yne6HO-

npaKTHMecKoe noco6He. M.: .ZJejio, 1998.

35. TapaceBHH E.H. AHOJUG uneecmuifuu e HedeuotcuMoemb. Cn6.: MKC, 2000. 36. TapaceBHH E. H. OifeHKa uedeuotcuMocmu. CI16.: Cnsrry, 1997. 37. 4>pHAMaH J)k., OpAyan H. AHOJIU3 U oieHKa npuHocnueu doxod nedeuD/cuMocmu. M.: ^ejio JIT/, 1995. 38. SKOHOMUKa u ynpaejienue Hedeuoicuxiocmbio. YHe6HHK AJM By30B / ["loa o6men pe^. n.r.rpa6oBoro. CMOJICHCK: H3A-BO CMOJIHH HJHOC; M.: H3A-BO ACB, 1999. 39. Nix, J., Hill P., Williams, N. Land and estate management. Packard Publishing Limited, Chichester, 1989 Anexa 1

Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobile Continuare anexa 1 Nr. Legi, Hotrri de Guvern, Regulamente Numrul i data aprobrii Domeniul de aplicare Temeiul apariiei drepturilor de proprietate, Nr. 1107-XV din 1 Codul Civil al Republicii Moldova. reglementarea obligaiilor contractuale i altor 06.06.2002 raporturi patrimoniale. 2 Codul Fiscal al Republicii Moldova, (Titlul Nr. 1055-Xmdin 16.06.2000 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. VI). 3 Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII din 14.01.1992 Reglementarea relaiilor funciare. 4 Legea cu privire la activitatea de evaluare. Nr. 989-XV din 18.04.2002 Reglementarea activitii de evaluare. 5 Legea bugetului de stat pentru anul 2002. Nr.681-XV din 27.11.2001 Calcularea cuantumului minim al plii de arend pentru bunurile instituiilor finanate de la buget. 6 Legea insolvabilitii. Nr. 632-XV din 14.11.2001 Evaluarea patrimoniului n cazul intentrii procedurii de insolvabilitate. Legea pentru punerea n aplicare a Titlului Nr. 1056-XIV din Evaluare bunurilor imobile n scopul impozitrii, la 7 VI al Codului Fiscal. 16.06.2000 etapa perioadei de tranziie (pn la 01.01.2004). Legea exproprierii pentru cauza de utilitate Nr. 488-XIV din Determinarea mrimii despgubirii n cazul 8 public. 08.07.1999 transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din proprietate privat n proprietate public. Legea cu privire la preul normativ i Nr. 1308-XIII din 9 Determinarea valorii normative a pmntului. modul de vnzare-cumprare a pmntului, 25.07.1997 nr. 1308-XIII, din 25.07.1997. Nr. 1217-XIII din Reglementarea procesului de privatizare a 10 Legea cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998. 25.06.1997 proprietii publice. Nr. 1134-XIII din 11 Legea privind societile pe aciuni. Evaluarea patrimoniului societilor pe aciuni 02.04.1997 Metodologia estimrii valorii apartamentelor n Nr. 1324-XII din 12 Legea privatizrii fondului de locuine. scopul privatizrii. 10.03.1993 Determinarea valorii bunurilor imobile n scopul 13 Hotrrea Guvernului privind aprobarea Nr. 638 din 07.07.1999 Regulamentului privind modul de evaluare impozitrii. a bunurilor imobiliare impozabile.

14 Hotrrea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de comercializare a activelor neutilizate n procesul tehnologic al ntreprinderilor. 15 Hotrrea Guvernului despre msurile de realizare a Legii cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. 16 Hotrrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de transmitere a ntreprinderilor de stat, organizaiilor, instituiilor, a subdiviziunilor lor, cldirilor, construciilor, mijloacelor fixe i altor active. 17 Hotrrea Guvernului pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vnzarea cumprarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizeaz i ntreprinderilor private. 18 Hotrrea Guvernului cu privire la reglementarea modului de sechestrare i comercializare a bunurilor. 19 Hotrrea Guvernului cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. 20 Hotrrea Guvernului cu privire la reevaluarea mijloacelor fixe. 21 Ministerul Finanelor. Hotrre cu privire la modul de calculare i achitare la buget a impozitelor funciare i pe bunurile imobiliare.

Nr. 665 din 29.11.1996

Continuare anexa Determinarea preului de comercializare a activelor 1 neutilizate n procesul tehnologic al ntreprinderilor.

Nr. 1056 din 12.11.1997

Nr. 688 din 09.10.1995

Estimarea valorii estimative a complexului patrimonial al ntreprinderii i stabilirea preului de vnzare a patrimoniului. Determinarea valorii estimate a ntreprinderilor i subdiviziunilor lor ce se transmit; determinarea valorii patrimoniului i drepturilor patrimoniale, inclusiv asupra terenurilor.

Nr. 562 din 23.10.1996

Determinarea preului de vnzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate sau ntreprinderilor private.

Nr. 685 din 23.07.1997

Modul de evaluare a bunurilor sechestrate. Metodologia determinrii valorii reale a bunurilor imobile nelocative. Msurile pentru reevaluarea mijloacelor fixe ale agenilor economici. Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.

Nr. 349 din 21.06.1996

Nr. 30 din 16.01.1996 Nr. 11 din 4.09.2001

Continuare anexa 1
22 Ministerul Finanelor al Republicii Moldova. Hotrre cu privire la modul de dare n arend i cuantumul arenzii patrimoniului de stat. Ministerul Finanelor. Ordin cu privire la aprobarea i punerea n aplicare a Standardelor Naionale de Contabilitate i Planului de conturi contabile al activitii economico-fnanciare a ntreprinderilor. Ministerul Finanelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru impozitare. Ministerul Finanelor al Republicii Moldova. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire. Nr. 148 din 24.12.1998 Determinarea cuantumului arendei patrimoniului de stat. S.N.C. 16 Contabilitatea activelor materiale pe termen lung". Evaluarea activelor materiale pe termen lung pentru a fi incluse n documentaia financiar. Metodologia estimrii valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul impozitrii. Metodologia estimrii valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice n scopul efecturii tranzaciilor cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire.

23

Nr. 174 din 25.12.1997

24

15.07.1997

25

15.07.1997

Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate11

Anexa 2

11

Lista scopurilor evalurii prezentate mai sus nu este exhaustiv i poate fi completat de evaluator, reieind din experiena sa profesional. n tabel sunt indicate doar cele mai des utilizate baze de evaluare.

Scopul Evalurii

de Valoarea de Valoarea Valoarea Valoarea sau pia pentru de pia nlocuire de valoarea de utilizare lichidare reconstituire existent
/ /

Valoarea Valoarea de special investiie

Not

Vnzare Cumprare Ipotecare Asieurare Schimb Vnzare fortat Arend Inmozitare Privatizare

/
/

Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV. din 18.04.2002 Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV, din 18.04.2002 Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, nr.989XV, din 18.04.2002 Leaea RM cu Dtivire la asigurri, nr. 1508-XH. din 15.06.1993

y S /
/

/ / /

Expropriere Naionalizare Transmiterea n fondul social Determinarea eficienei proiectelor investiionale Determinarea mrimii despgubirii pentru prejudiciu ncheierea contractului de cstorie ntocmirea documentaiei financiare

/ /

Codul Fiscal Titlul VI. nr.t055-XIV. din 16.06.2000 Hotrrea Guvernului RM despre msurile de realizare a Legii cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998: nr. 1056 din 12.11.1997 Legea RM exproprierii pentru cauz de utilitate public, nr. 488-XIV, din 08.07.1999 Legea RM privind investiiile strine, nr.998-XH din 01.04.1992 Legea RM cu privire la societile pe aciuni, nr.l 134XIII, din 02.04.1997 Standardele Europene de Evaluare (TEGoVA. 1997). SEV 8.

Standardele Naionale de Contabilitate S.N.C. 16 Contabilitatea activelor materiale pe termen lung"

Valoarea viitoare a unitii Tabelul l Bydytqax cmouMocnib ediiMutibi _________ (+)" _________________________________________________________________
n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1% 1.0100 1.0201 1.0303 1.0406 1.0510 1.0615 1.0721 1.0829 1.0937 1,1046 1.1157 1,1268 1.1381 1.1495 1,1610 1,1726 1,1843 1,1961 1.2081 1.2202 1.2324 1.2447 1,2572 1.2697 1.2824 1,2953 1.3082 1.3213 1.3345 1.3478 2% 1.0200 1.0404 1.0612 1,0824 1,1041 1,1262 1,1487 1,1717 1,1951 1.2190 1.2434 1.2682 1,2936 1,3195 1.3459 1,3728 1.4002 1,4282 1.4568 1.4859 1.5157 1,5460 1.5769 1.6084 1.6406 1.6734 1.7069 1,7410 1.7758 1.8114 3% 1.0300 1.0609 1.0927 1,1255 1,1593 1.1941 1.2299 1.2668 1.3048 1.3439 1.3842 1.4258 1.4685 1,5126 1.5580 1.6047 1.6528 1.7024 1,7535 1.8061 1.8603 1,9161 1,9736 2.0328 2,0938 2.1566 2.2213 2.2879 2.3566 2.4273 4% 1.0400 1.0816 1.1249 1,1699 1.2167 1.2653 1.3159 1,3686 1.4233 1.4802 1,5395 1.6010 1.6651 1,7317 1.8009 1.8730 1,9479 2,0258 2,1068 2.1911 2.2788 2.3699 2.4647 2,5633 2.6658 2.7725 2.8834 2.9987 3.1187 3.2434 5% 1.0500 1,1025 1,1576 1,2155 1.2763 1,3401 1,4071 1.4775 1,5513 1,6289 1.7103 1.7959 1.8856 1,9799 2,0789 2,1829 2.2920 2.4066 2.5270 2.6533 2,7860 2,9253 3,0715 3,2251 3.3864 3.5557 3.7335 3,9201 4.1161 4.3219 6% 1,0600 1,1236 1,1910 1,2625 1,3382 1.4185 1,5036 1,5938 1.6895 1.7908 1.8983 2,0122 2,1329 2,2609 2,3966 2.5404 2.6928 2,8543 3.0256 3,2071 3.3996 3,6035 3,8197 4.0489 4,2919 4.5494 4.8223 5,1117 5.4184 5.7435 7% 1.0700 1,1449 1,2250 1,3108 1.4026 1,5007 1.6058 1.7182 1,8385 1.9672 2,1049 2,2522 2,4098 2,5785 2.7590 2,9522 3.1588 3.3799 3.6165 3,8697 4.1406 4,4304 4,7405 5,0724 5.4274 5.8074 6,2139 6.6488 7,1143 7,6123 8% 1.0800 1,1664 1,2597 1,3605 1,4693 1,5869 1,7138 1,8509 1,9990 2,1589 2,3316 2.5182 2.7196 2,9372 3,1722 3,4259 3,7000 3.9960 4,3157 4.6610 5.0338 5.4365 5,8715 6,3412 6.8485 7.3964 7.9881 8.6271 9.3173 10.063 9% 1,0900 1,1881 1,2950 1,4116 1,5386 1,6771 1.8280 1,9926 2,1719 2,3674 2,5804 2,8127 3,0658 3,3417 3,6425 3.9703 4,3276 4,7171 5,1417 5.6044 6,1088 6.6586 7,2579 7,9111 8.6231 9.3992 10.245 11,167 12,172 13.268 10% 1,1000 1.2100 1,3310 1,4641 1,6105 1,7716 1.9487 2,1436 2.3579 2.5937 2.8531 3,1384 3,4523 3,7975 4,1772 4,5950 5,0545 5,5599 6,1159 6,7275 7,4002 8,1403 8,9543 9,8497 10,835 11,918 13,110 14,421 15,863 17,449 11% 1,1100 1,2321 1,3676 1,5181 1,6851 1,8704 2,0762 2,3045 2,5580 2,8394 3,1518 3.4985 3,8833 4,3104 4.7846 5,3109 5.8951 6,5436 7.2633 8.0623 8.9492 9,9336 11,026 12.239 13.585 15,080 16,739 18.580 20.624 22.892 12% 1,1200 1.2544 1,4049 1,5735 1.7623 1,9738 2,2107 2.4760 2.7731 3.1058 3.4785 3.8960 4.3635 4.8871 5.4736 6.1304 6.8660 7.6900 8.6128 9.6463 10,804 12,100 13,552 15,179 17,000 19,040 21.325 23,884 26,750 29,960 13% 1,1300 1,2769 1,4429 1.6305 1.8424 2,0820 2.3526 2.6584 3.0040 3.3946 3.8359 4,3345 4,8980 5.5348 6.2543 7,0673 7,9861 9,0243 10,197 11,523 13,021 14,714 16,627 18,788 21.231 23,991 27.109 30,633 34,616 39,116 14% 1,1400 1,2996 1,4815 1,6890 1,9254 2,1950 2,5023 2,8526 3,2519 3,7072 4,2262 4,8179 5.4924 6,2613 7,1379 8,1372 9,2765 10,575 12,056 13,743 15,668 17,861 20,362 23,212 26,462 30,167 34.390 39,204 44.693 50,950 15% 1.1500 1,3225 1,5209 1,7490 2,0114 2,3131 2.6600 3.0590 3.5179 4,0456 4,6524 5,3503 6.1528 7,0757 8,1371 9.3576 10,761 12.375 14,232 16,367 18,822 21,645 24.891 28,625 32,919 37,857 43,535 50,066 57,575 66.212 16% 1,1600 1.3456 1,5609 1,8106 2,1003 2.4364 2.8262 3,2784 3,8030 4,4114 5,1173 5,9360 6.8858 7,9875 9,2655 10,748 12.468 14,463 16.777 19,461 22,574 26.186 30.376 35.236 40.874 47,414 55.000 63,800 74.009 85.850 17% 1,1700 1,3689 1,6016 1,8739 2,1924 2,5652 3,0012 3,5115 4,1084 4,8068 5,6240 6,5801 7,6987 9,0075 10,539 12.330 14.426 16,879 19,748 23,106 27,034 31,629 37,006 43,297 50,658 59,270 69,345 81,134 94,927 111,06 18% 1,1800 1,3924 1,6430 1,9388 2,2878 2,6996 3,1855 3,7589 4,4355 5,2338 6,1759 7,2876 8,5994 10,147 11,974 14,129 16.672 19,673 23,214 27,393 32,324 38,142 45,008 53,109 62,669 73,949 87,260 102,97 121.50 143.37 19% 1,1900 1.4161 1,6852 2,0053 2,3864 2,8398 3,3793 4,0214 4,7854 5.6947 6.7767 8.0642 9.5964 11.420 13,590 16.172 19,244 22,901 27,252 32,429 38,591 45.923 54.649 65.032 77.388 92.092 109,59 130,41 155.19 184.68 20% 1,2000 1.4400 1,7280 2,0736 2,4883 2.9860 3,5832 4.2998 5.1598 6,1917 7,4301 8.9161 10,699 12,839 15,407 18.488 22,186 26,623 31.948 38,338 46,005 55,206 66,247 79,497 95.396 114,48 137,37 164,84 197.81 237.38

Valoarea viitoare a unitii

Continuare tabelul 1

Bydyuax cmouMocmb eduHuifbi


(l+i)
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1,2100 1,4641 1,7716 2,1436 2,5937 3,1384 3,7975 4,5950 5,5599 6,7275 8,1403 9,8497 11,918 14,421 17,449 21,114 25,548 30,913 37,404 45,259 54,764 66,264 80,180 97,017 117,39 142,04 171,87 207,97 251,64 304,48

1,2200 1,4884 1,8158 2,2153 2,7027 3,2973 4,0227 4,9077 5,9874 7,3046 8,9117 10,872 13,264 16,182 19,742 24,086 29,384 35,849 43,736 53,358 65,096 79,418 96,889 118,21 144,21 175,94 214,64 261,86 319,47 389,76

1,2300 1,5129 1,8609 2,2889 2,8153 3,4628 4,2593 5,2389 6,4439 7,9259 9,7489 11,991 14,749 18,141 22,314 27,446 33,759 41,523 51,074 62,821 77,269 95,041 116,90 143,79 176,86 217,54 267,57 329,11 404,81 497,91

1,2400 1,5376 1,9066 2,3642 2,9316 3,6352 4,5077 5,5895 6,9310 8,5944 10,657 13,215 16,386 20,319 25,196 31,243 38,741 48,039 59,568 73,864 91,592 113,57 140,83 174,63 216,54 268,51 332,95 412,86 511,95 634,82

1,2500 1,5625 1.9531 2,4414 3,0518 3,8147 4,7684 5,9605 7,4506 9,3132 11,642 14,552 18,190 22,737 28,422 35,527 44,409 55,511 69,389 86,736 108,42 135,53 169,41 211,76 264,70 330,87 413,59 516,99 646,23 807,79

1,2600 1,5876 2,0004 2,5205 3,1758 4,0015 5,0419 6,3528 8,0045 10,086 12,708 16,012 20,175 25,421 32,030 40,358 50,851 64,072 80,731 101,72 128,17 161.49 203,48 256,39 323,05 407,04 512,87 646,21 814,23 1025,9

1,2700 1,6129 2,0484 2,6014 3,3038 4,1959 5,3288 6,7675 8,5948 10,915 13,862 17,605 22,359 28,396 36,062 45,799 58,165 73,870 93,815 119,14 151,31 192,17 244,05 309,95 393,63 499,92 634,89 806,31 1024,0 1300,5

1,2800 1,6384 2,0972 2,6844 3,4360 4,3980 5,6295 7,2058 9,2234 11,806 15,112 19,343 24,759 31,691 40,565 51,923 66,461 85,071 108,89 139,38 178,41 228,36 292,30 374,14 478,90 613,00 784,64 1004,3 1285,6 1645,5

1,2900 1,6641 2,1467 2,7692 3,5723 4,6083 5,9447 7,6686 9,8925 12,761 16,462 21,236 27,395 35,339 45,587 58,808 75,862 97,862 126,24 162,85 210,08 271.00 349,59 450,98 581,76 750,47 968,10 1248,9 1611,0 2078,2

1,3000 1,6900 2,1970 2,8561 3,7129 4,8268 6,2749 8,1573 10,604 13,786 17,922 23,298 30,288 39,374 51,186 66,542 86,504 112,46 146,19 190,05 247,06 321,18 417,54 542,80 705,64 917,33 1192,5 1550,3 2015,4 2620,0

1,3100 1,7161 2,2481 2,9450 3,8579 5,0539 6,6206 8,6730 11,362 14,884 19,498 25,542 33,460 43,833 57,421 75,221 98,540 129,09 169,10 221,53 290,20 380,16 498,01 652,40 854,64 1119,6 1466,6 1921,3 2516,9 3297,2

1,3200 1,7424 2,3000 3,0360 4,0075 5,2899 6,9826 9,2170 12,166 16,060 21,199 27,983 36,937 48,757 64,359 84,954 112,14 148,02 195,39 257,92 340,45 449,39 593,20 783,02 1033,6 1364,3 1800,9 2377,2 3137,9 4142,1

1,3300 1,7689 2,3526 3,1290 4,1616 5,5349 7,3614 9,7907 13,022 17,319 23,034 30,635 40,745 54,190 72,073 95,858 127,49 169,56 225,52 299,94 398,92 530,56 705,65 938,51 1248,2 1660,1 2208,0 2936,6 3905,7 5194,6

1,3400 1,7956 2,4061 3,2242 4,3204 5,7893 7,7577 10,395 13,930 18,666 25,012 33,516 44,912 60,182 80,644 108,06 144,80 194,04 260,01 348,41 466,88 625,61 838,32 1123,4 1505,3 2017,1 2702,9 3621,9 4853,3 6503,5

1,3500 1,8225 2,4604 3,3215 4,4840 6,0534 8,1722 11,032 14,894 20,107 27,144 36,644 49,470 66,784 90,158 121,71 164,31 221,82 299,46 404,27 545,77 736,79 994,66 1342,8 1812,8 2447,2 3303,8 4460,1 6021,1 8128,5

1,3600 1,8496 2,5155 3,4210 4,6526 6,3275 8,6054 11,703 15,917 21,647 29,439 40,037 54,451 74,053 100,71 136,97 186,28 253,34 344,54 468,57 637,26 866,67 1178,7 1603,0 2180,1 2964,9 4032,3 5483,9 7458,1 10143

1,3700 1,8769 2,5714 3,5228 4,8262 6,6119 9,0582 12,410 17,001 23,292 31,910 43,717 59,892 82,052 112,41 154,00 210,98 289,05 396,00 542,51 743,24 1018,2 1395,0 1911,1 2618,3 3587,0 4914,2 6732,5 9223,5 12636

1,3800 1,9044 2,6281 3,6267 5,0049 6,9068 9,5313 13,153 18,151 25,049 34,568 47,703 65,831 90,846 125,37 173,01 238,75 329,48 454,68 627,45 865,89 1194,9 1649,0 2275,6 3140,3 4333,7 5980,5 8253,0 11389 15717

1,3900 1,9321 2,6856 3,7330 5,1889 7,2125 10,025 13,935 19,370 26,925 37,425 52,021 72,309 100,51 139,71 194,19 269,93 375,20 521,53 724,93 1007,7 1400,6 1946,9 2706,2 3761,6 5228,6 7267,7 10102 14042 19518

1,4000 1,9600 2,7440 3,8416 5,3782 7,5295 10,541 14,758 20,661 28,925 40,496 56,694 79,371 111,12 155,57 217,80 304,91 426,88 597,63 836,68 1171,4 1639,9 2295,9 3214,2 4499,9 6299,8 8819,8 12348 17287 24201

Valoarea prezent a unitii _________ 1/(1-H)n


n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14%

Tabelul 2
TeKyufaH emouMoemb eduHutfbi ____________________________________________________________
15% 16% 17% 18% 19% 20%

0,9901 0,9803 0,9706 0,9610 0,9515 0,9420 0,9327 0,9235 0,9143 0,9053 0,8963 0,8874 0,8787 0,8700 0,8613 0,8528 0,8444 0,8360 0,8277 0,8195 0,8114 0,8034 0,7954 0,7876 0,7798 0,7720 0,7644 0,7568 0,7493 0,7419

0,9804 0,9612 0,9423 0,9238 0,9057 0,8880 0,8706 0,8535 0,8368 0,8203 0,8043 0,7885 0,7730 0,7579 0,7430 0,7284 0,7142 0,7002 0,6864 0,6730 0,6598 0,6468 0,6342 0,6217 0,6095 0,5976 0,5859 0,5744 0,5631 0,5521

0,9709 0,9426 0,9151 0,8885 0,8626 0,8375 0,8131 0,7894 0,7664 0,7441 0,7224 0,7014 0,6810 0,6611 0,6419 0,6232 0,6050 0,5874 0,5703 0,5537 0.5375 0,5219 0,5067 0,4919 0,4776 0,4637 0,4502 0,4371 0,4243 0,4120

0,9615 0,9246 0,8890 0,8548 0,8219 0,7903 0,7599 0,7307 0,7026 0,6756 0,6496 0,6246 0,6006 0,5775 0,5553 0,5339 0,5134 0,4936 0,4746 0,4564 0,4388 0.4220 0,4057 0,3901 0,3751 0,3607 0,3468 0,3335 0,3207 0,3083

0,9524 0,9070 0,8638 0,8227 0,7835 0,7462 0,7107 0,6768 0,6446 0,6139 0,5847 0,5568 0,5303 0,5051 0,4810 0,4581 0,4363 0,4155 0,3957 0,3769 0,3589 0,3418 0,3256 0,3101 0,2953 0,2812 0,2678 0,2551 0,2429 0,2314

0,9434 0,8900 0,8396 0,7921 0,7473 0,7050 0,6651 0,6274 0,5919 0,5584 0,5268 0,4970 0,4688 0,4423 0,4173 0,3936 0,3714 0,3503 0,3305 0,3118 0,2942 0,2775 0,2618 0,2470 0,2330 0,2198 0,2074 0,1956 0,1846 0,1741

0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,7130 0,6663 0,6227 0,5820 0,5439 0,5083 0,4751 0,4440 0,4150 0,3878 0,3624 0,3387 0,3166 0,2959 0,2765 0,2584 0,2415 0,2257 0,2109 0,1971 0,1842 0,1722 0,1609 0J504 0,1406 0,1314

0,9259 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 0,4289 0,3971 0,3677 0,3405 0,3152 0,2919 0,2703 0,2502 0,2317 0,2145 0,1987 0,1839 0,1703 0,1577 0,1460 0,1352 0,1252 0,1159 0,1073 0,0994

0,9174 0,8417 0.7722 0.7084 0,6499 0,5963 0,5470 0,5019 0,4604 0,4224 0,3875 0,3555 0,3262 0,2992 0,2745 0,2519 0,2311 0.2120 0,1945 0,1784 0,1637 0,1502 0,1378 0,1264 0,1160 0,1064 0,0976 0,0895 0,0822 0,0754

0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209 0,5645 0,5132 0,4665 0,4241 0,3855 0,3505 0,3186 0,2897 0,2633 0,2394 0,2176 0,1978 0,1799 0,1635 0,1486 0,1351 0,1228 0,1117 0,1015 0,0923 0,0839 0,0763 0,0693 0,0630 0,0573

0,9009 0,8116 0,7312 0,6587 0,5935 0,5346 0,4817 0,4339 0,3909 0,3522 0,3173 0,2858 0,2575 0,2320 0,2090 0,1883 0,1696 0,1528 0,1377 0,1240 0,1117 0,1007 0,0907 0,0817 0,0736 0,0663 0,0597 0,0538 0,0485 0,0437

0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674 0,5066 0,4523 0,4039 0,3606 0,3220 0,2875 0,2567 0,2292 0,2046 0,1827 0,1631 0,1456 0,1300 0,1161 0,1037 0,0926 0,0826 0,0738 0,0659 0,0588 0,0525 0,0469 0,0419 0,0374 0,0334

0,8850 0,7831 0,6931 0,6133 0,5428 0,4803 0,4251 0,3762 0,3329 0,2946 0,2607 0,2307 0,2042 0,1807 0,1599 0,1415 0,1252 0,1108 0,0981 0,0868 0,0768 0,0680 0,0601 0,0532 0,0471 0,0417 0,0369 0,0326 0,0289 0,0256

0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 0,2366 0,2076 0,1821 0,1597 0,1401 0,1229 0,1078 0,0946 0,0829 0,0728 0,0638 0,0560 0,0491 0,0431 0,0378 0,0331 0,0291 0,0255 0,0224 0,0196

0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 0,0531 0,0462 0,0402 0,0349 0,0304 0,0264 0,0230 0.0200 0.0174 0,0151

0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0,3538 0,3050 0,2630 0,2267 0,1954 0,1685 0,1452 0,1252 0,1079 0,0930 0,0802 0,0691 0,0596 0,0514 0,0443 0,0382 0,0329 0,0284 0,0245 0,0211 0,0182 0,0157 0,0135 0,0116

0,8547 0,7305 0,6244 0,5337 0,4561 0,3898 0,3332 0,2848 0,2434 0,2080 0,1778 0,1520 0,1299 0,1110 0,0949 0,0811 0,0693 0,0592 0,0506 0,0433 0,0370 0,0316 0,0270 0,0231 0,0197 0,0169 0,0144 0,0123 0,0105 0,0090

0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139 0,2660 0,2255 0,1911 0,1619 0,1372 0,1163 0,0985 0,0835 0,0708 0,0600 0,0508 0,0431 0,0365 0,0309 0,0262 0,0222 0,0188 0,0160 0,0135 0,0115 0.0097 0,0082 0,0070

0,8403 0,7062 0,5934 0,4987 0.4190 0,3521 0,2959 0,2487 0,2090 0,1756 0,1476 0.1240 0,1042 0,0876 0,0736 0,0618 0,0520 0,0437 0,0367 0,0308 0,0259 0,0218 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0091 0,0077 0,0064 0,0054

0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349 0,2791 0,2326 0,1938 0,1615 0,1346 0,1122 0,0935 0,0779 0,0649 0,0541 0,0451 0,0376 0,0313 0,0261 0,0217 0,0181 0,0151 0,0126 0,0105 0,0087 0,0073 0,0061 0,0051 0,0042

Valoarea prezent a unitii Continuare tabelul 2 TeKJman emouMoemb edummbi _________ 1/(1+1)" _______________________________________________________________
n 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
13

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

0,8264 0,6830 0,5645 0,4665 0,3855 0,3186 0,2633 0,2176 0,1799 0,1486 0,1228 0,1015 0,0839 0,0693 0,0573 0,0474 0,0391 0,0323 0,0267 0,0221 0,0183 0,0151 0,0125 0,0103 0,0085 0,0070 0,0058 0,0048 0,0040 0,0033

0,8197 0,6719 0,5507 0,4514 0.3700 0,3033 0,2486 0,2038 0,1670 0,1369 0,1122 0,0920 0,0754 0,0618 0,0507 0,0415 0,0340 0,0279 0,0229 0,0187 0,0154 0,0126 0,0103 0,0085 0,0069 0,0057 0,0047 0,0038 0,0031 0,0026

0,8130 0,6610 0,5374 0,4369 0,3552 0,2888 0,2348 0,1909 0,1552 0,1262 0,1026 0,0834 0,0678 0,0551 0,0448 0,0364 0,0296 0,0241 0,0196 0,0159 0,0129 0,0105 0,0086 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0025 0,0020

0,8065 0,6504 0,5245 0,4230 0,3411 0,2751 0,2218 0,1789 0,1443 0,1164 0,0938 0,0757 0,0610 0,0492 0,0397 0,0320 0,0258 0,0208 0,0168 0,0135 0,0109 0,0088 0,0071 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0024 0,0020 0,0016

0,8000 0,6400 0,5120 0,4096 0,3277 0,2621 0,2097 0,1678 0,1342 0,1074 0,0859 0,0687 0,0550 0,0440 0,0352 0,0281 0,0225 0,0180 0,0144 0,0115 0,0092 0,0074 0,0059 0,0047 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019 0,0015 0,0012

0,7937 0,6299 0,4999 0,3968 0,3149 0,2499 0,1983 0,1574 0,1249 0,0992 0,0787 0,0625 0,0496 0,0393 0,0312 0,0248 0,0197 0,0156 0,0124 0,0098 0,0078 0,0062 0,0049 0,0039 0,0031 0,0025 0,0019 0,0015 0,0012 0,0010

0,7874 0,6200 0,4882 0,3844 0,3027 0,2383 0,1877 0,1478 0,1164 0,0916 0,0721 0,0568 0,0447 0,0352 0,0277 0,0218 0,0172 0,0135 0,0107 0,0084 0,0066 0,0052 0,0041 0,0032 0,0025 0,0020 0,0016 0,0012 0,0010 0,0008

0,7813 0,6104 0,4768 0,3725 0,2910 0,2274 0,1776 0,1388 0,1084 0,0847 0,0662 0,0517 0,0404 0,0316 0,0247 0,0193 0,0150 0,0118 0,0092 0,0072 0,0056 0,0044 0,0034 0,0027 0,0021 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0006

0,7752 0,6009 0,4658 0,3611 0,2799 0,2170 0,1682 0,1304 0,1011 0,0784 0,0607 0,0471 0,0365 0,0283 0,0219 0,0170 0,0132 0,0102 0,0079 0,0061 0,0048 0,0037 0,0029 0,0022 0,0017 0,0013 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005

0,7692 0,5917 0,4552 0,3501 0,2693 0,2072 0,1594 0,1226 0,0943 0,0725 0,0558 0,0429 0,0330 0,0254 0,0195 0,0150 0,0116 0,0089 0,0068 0,0053 0,0040 0,0031 0,0024 0,0018 0,0014 0,0011 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004

0.7634 0,5827 0,4448 0,3396 0,2592 0,1979 0,1510 0,1153 0,0880 0,0672 0,0513 0,0392 0,0299 0,0228 0,0174 0,0133 0,0101 0,0077 0,0059 0,0045 0,0034 0,0026 0,0020 0,0015 0,0012 0,0009 0,0007 0,0005 0,0004 0,0003

0,7576 0,5739 0,4348 0,3294 0,2495 0,1890 0,1432 0,1085 0,0822 0,0623 0,0472 0,0357 0,0271 0,0205 0,0155 0,0118 0,0089 0,0068 0,0051 0,0039 0,0029 0,0022 0,0017 0,0013 0,0010 0,0007 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002

0,7519 0,5653 0,4251 0,3196 0,2403 0,1807 0,1358 0,1021 0,0768 0,0577 0,0434 0,0326 0,0245 0,0185 0,0139 0,0104 0,0078 0,0059 0,0044 0,0033 0,0025 0,0019 0,0014 0,0011 0,0008 0,0006 0,0005 0,0003 0,0003 0,0002

0,7463 0,5569 0,4156 0,3102 0,2315 0,1727 0,1289 0,0962 0,0718 0,0536 0,0400 0,0298 0,0223 0,0166 0,0124 0,0093 0,0069 0,0052 0,0038 0,0029 0,0021 0,0016 0,0012 0,0009 0,0007 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002

0,7407 0,5487 0,4064 0,3011 0,2230 0,1652 0,1224 0,0906 0,0671 0,0497 0,0368 0,0273 0,0202 0,0150 0,0111 0,0082 0,0061 0,0045 0,0033 0,0025 0,0018 0,0014 0,0010 0,0007 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001

0,7353 0,5407 0,3975 0,2923 0,2149 0,1580 0,1162 0,0854 0,0628 0,0462 0,0340 0,0250 0,0184 0,0135 0,0099 0,0073 0,0054 0,0039 0,0029 0,0021 0,0016 0,0012 0,0008 0,0006 0,0005 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001

0,7299 0,5328 0,3889 0,2839 0,2072 0,1512 0,1104 0,0806 0,0588 0,0429 0,0313 0,0229 0,0167 0,0122 0,0089 0,0065 0,0047 0,0035 0,0025 0,0018 0,0013 0,0010 0,0007 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001

0,7246 0,5251 0,3805 0,2757 0,1998 0,1448 0,1049 0,0760 0,0551 0,0399 0,0289 0,0210 0,0152 0,0110 0,0080 0,0058 0,0042 0,0030 0,0022 0,0016 0,0012 0,0008 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001

0,7194 0,5176 0,3724 0,2679 0,1927 0,1386 0,0997 0,0718 0,0516 0,0371 0,0267 0,0192 0,0138 0,0099 0,0072 0,0051 0,0037 0,0027 0,0019 0,0014 0,0010 0,0007 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001

0,7143 0,5102 0,3644 0,2603 0,1859 0,1328 0,0949 0,0678 0,0484 0,0346 0,0247 0,0176 0,0126 0,0090 0,0064 0,0046 0,0033 0,0023 0,0017 0,0012 0,0009 0,0006 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 <0.000 1

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1% 0,9901 1,9704 2,9410 3,9020 4,8534 5,7955 6,7282 7,6517 8,5660 9,4713 10,3676 11,2551 12,1337 13,0037 13,8651 14,7179 15,5623 16,3983 17,2260 18,0456 18,8570 19,6604 20,4558 21,2434 22,0232 22,7952 23,5596 24,3164 25,0658 25,8077

2% 0,9804 1,9416 2,8839 3,8077 4,7135 5,6014 6,4720 7,3255 8,1622 8,9826 9,7868 10,5753 11,3484 12,1062 12,8493 13,5777 14,2919 14,9920 15,6785 16,3514 17,0112 17,6580 18,2922 18,9139 19,5235 20,1210 20,7069 21,2813 21,8444 22.3965

3% 0,9709 1,9135 2,8286 3,7171 4,5797 5,4172 6,2303 7,0197 7,7861 8,5302 9,2526 9,9540 10,6350 11,2961 11,9379 12,5611 13,1661 13,7535 14,3238 14,8775 15,4150 15,9369 16,4436 16,9355 17,4131 17,8768 18,3270 18,7641 19,1885 19.6004

4% 0,9615 1,8861 2,7751 3,6299 4,4518 5,2421 6,0021 6,7327 7,4353 8,1109 8,7605 9,3851 9,9856 10,5631 11,1184 11,6523 12,1657 12,6593 13,1339 13,5903 14,0292 14,4511 14,8568 15,2470 15,6221 15,9828 16,3296 16,6631 16,9837 17,2920

5% 0,9524 1,8594 2,7232 3,5460 4,3295 5,0757 5,7864 6,4632 7,1078 7,7217 8,3064 8,8633 9,3936 9,8986 10,3797 10,8378 11,2741 11,6896 12,0853 12,4622 12,8212 13,1630 13,4886 13,7986 14,0939 14,3752 14,6430 14,8981 15,1411 15,3725

6% 0,9434 1,8334 2,6730 3,4651 4,2124 4,9173 5,5824 6,2098 6,8017 7,3601 7,8869 8,3838 8,8527 9,2950 9,7122 10,1059 10,4773 10,8276 11,1581 11,4699 11.7641 12,0416 12,3034 12,5504 12,7834 13,0032 13,2105 13,4062 13,5907 13,7648

7% 0,9346 1,8080 2,6243 3,3872 4.1002 4,7665 5,3893 5,9713 6,5152 7,0236 7,4987 7,9427 8,3577 8,7455 9,1079 9,4466 9,7632 10,0591 10,3356 10,5940 10,8355 11,0612 11,2722 11,4693 11,6536 11,8258 11,9867 12,1371 12,2777 12,4090

Valoarea prezent a anuitii Texyiifax emouMoemb aHHyumema _________ [l-l/(l+i)n /i 8% 9% 10% 11% 12% 0,9259 1,7833 2,5771 3,3121 3,9927 4,6229 5,2064 5,7466 6,2469 6,7101 7,1390 7,5361 7,9038 8,2442 8,5595 8,8514 9,1216 9,3719 9,6036 9,8181 10,0168 10,2007 10,3711 10,5288 10,6748 10,8100 10,9352 11,0511 11,1584 11,2578 0,9174 1,7591 2,5313 3,2397 3,8897 4,4859 5,0330 5,5348 5,9952 6,4177 6,8052 7,1607 7,4869 7,7862 8,0607 8,3126 8,5436 8,7556 8,9501 9,1285 9,2922 9,4424 9,5802 9,7066 9,8226 9,9290 10,0266 10,1161 10,1983 10,2737 0,9091 1,7355 2,4869 3,1699 3,7908 4,3553 4,8684 5,3349 5,7590 6,1446 6,4951 6,8137 7,1034 7,3667 7,6061 7,8237 8,0216 8,2014 8,3649 8,5136 8,6487 8,7715 8,8832 8,9847 9,0770 9,1609 9,2372 9.3066 9,3696 9,4269 0,9009 1,7125 2,4437 3,1024 3,6959 4,2305 4,7122 5,1461 5,5370 5,8892 6,2065 6,4924 6,7499 6,9819 7,1909 7,3792 7,5488 7,7016 7,8393 7,9633 8,0751 8,1757 8,2664 8,3481 8,4217 8,4881 8,5478 8,6016 8,6501 8,6938 0,8929 1,6901 2,4018 3,0373 3,6048 4,1114 4,5638 4,9676 5,3282 5,6502 5,9377 6,1944 6,4235 6,6282 6,8109 6,9740 7,1196 7,2497 7,3658 7,4694 7,5620 7,6446 7,7184 7,7843 7,8431 7,8957 7,9426 7,9844 8,0218 8,0552

Tabelul 3
13% 0,8850 1,6681 2,3612 2,9745 3,5172 3,9975 4,4226 4,7988 5,1317 5,4262 5,6869 5,9176 6,1218 6,3025 6,4624 6,6039 6,7291 6,8399 6,9380 7,0248 7,1016 7,1695 7,2297 7,2829 7,3300 7,3717 7,4086 7,4412 7.4701 7,4957 14% 0,8772 1,6467 2,3216 2,9137 3,4331 3,8887 4,2883 4,6389 4,9464 5,2161 5,4527 5,6603 5,8424 6,0021 6,1422 6,2651 6,3729 6,4674 6,5504 6,6231 6,6870 6,7429 6,7921 6,8351 6,8729 6,9061 6,9352 6,9607 6,9830 7,0027 15% 0,8696 1,6257 2,2832 2,8550 3.3522 3,7845 4,1604 4.4873 4,7716 5,0188 5,2337 5,4206 5,5831 5,7245 5,8474 5,9542 6,0472 6,1280 6,1982 6,2593 6,3125 6,3587 6,3988 6,4338 6,4641 6,4906 6,5135 6,5335 6,5509 6,5660 16% 0,8621 1,6052 2,2459 2,7982 3,2743 3,6847 4,0386 4,3436 4,6065 4,8332 5,0286 5,1971 5,3423 5,4675 5,5755 5,6685 5,7487 5,8178 5,8775 5,9288 5,9731 6,0113 6,0442 6,0726 6,0971 6,1182 6,1364 6,1520 6,1656 6,1772 17% 0,8547 1,5852 2,2096 2.7432 3,1993 3,5892 3,9224 4,2072 4,4506 4,6586 4,8364 4,9884 5,1183 5,2293 5,3242 5,4053 5,4746 5,5339 5,5845 5,6278 5.6648 5,6964 5.7234 5,7465 5,7662 5,7831 5,7975 5,8099 5,8204 5,8294 18% 0,8475 1,5656 2,1743 2,6901 3,1272 3,4976 3,8115 4,0776 4,3030 4,4941 4,6560 4,7932 4,9095 5,0081 5,0916 5,1624 5,2223 5,2732 5,3162 5,3527 5,3837 5,4099 5,4321 5,4509 5,4669 5,4804 5,4919 5,5016 5,5098 5,5168 19% 0,8403 1,5465 2,1399 2.6386 3,0576 3.4098 3.7057 3,9544 4,1633 4,3389 4,4865 4,6105 4,7147 4,8023 4,8759 4,9377 4,9897 5,0333 5,0700 5,1009 5,1268 5,1486 5,1668 5,1822 5,1951 5,2060 5.2151 5,2228 5,2292 5,2347 20% 0,8333 1,5278 2,1065 2,5887 2,9906 3,3255 3,6046 3,8372 4,0310 4,1925 4,3271 4.4392 4,5327 4,6106 4,6755 4,7296 4,7746 4,8122 4,8435 4,8696 4,8913 4,9094 4,9245 4,9371 4.9476 4,9563 4,9636 4.9697 4,9747 4,9789

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

21% 0,8264 1,5095 2.0739 2,5404 2,9260 3,2446 3,5079 3,7256 3,9054 4,0541 4,1769 4,2784 4,3624 4,4317 4,4890 4,5364 4,5755 4,6079 4,6346 4,6567 4,6750 4,6900 4,7025 4,7128 4,7213 4,7284 4,7342 4,7390 4,7430 4,7463

22% 0,8197 1,4915 2,0422 2,4936 2,8636 3,1669 3,4155 3,6193 3,7863 3,9232 4,0354 4,1274 4,2028 4,2646 4,3152 4,3567 4,3908 4,4187 4,4415 4,4603 4,4756 4,4882 4,4985 4,5070 4,5139 4,5196 4,5243 4,5281 4,5312 4,5338

23% 0.8130 1,4740 2,0114 2,4483 2,8035 3,0923 3,3270 3,5179 3,6731 3,7993 3,9018 3,9852 4,0530 4,1082 4,1530 4,1894 4,2190 4,2431 4,2627 4,2786 4,2916 4,3021 4,3106 4,3176 4,3232 4,3278 4,3316 4,3346 4,3371 4,3391

24% 0,8065 1,4568 1,9813 2,4043 2,7454 3,0205 3.2423 3.4212 3,5655 3,6819 3,7757 3,8514 3,9124 3,9616 4,0013 4,0333 4,0591 4,0799 4,0967 4,1103 4,1212 4,1300 4,1371 4,1428 4,1474 4,1511 4,1542 4,1566 4,1585 4,1601

25% 0,8000 1,4400 1,9520 2,3616 2,6893 2,9514 3,1611 3,3289 3,4631 3,5705 3,6564 3,7251 3,7801 3,8241 3,8593 3,8874 3,9099 3,9279 3,9424 3,9539 3,9631 3,9705 3,9764 3,9811 3,9849 3,9879 3,9903 3,9923 3,9938 3,9950

26% 0,7937 1,4235 1,9234 2,3202 2,6351 2,8850 3,0833 3,2407 3,3657 3,4648 3,5435 3,6059 3,6555 3,6949 3,7261 3,7509 3,7705 3,7861 3,7985 3,8083 3,8161 3.8223 3,8273 3,8312 3,8342 3,8367 3,8387 3,8402 3,8414 3,8424

Valoarea prezent a anuitii Continuare tabelul 3 Tetcymaa cmouMocmb anHyumema ________ [l-l/(l+i)"]/i ____________________________________ 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34%
0,7874 1,4074 1,8956 2,2800 2,5827 2,8210 3,0087 3,1564 3,2728 3,3644 3,4365 3,4933 3,5381 3,5733 3,6010 3,6228 3,6400 3,6536 3,6642 3,6726 3,6792 3,6844 3,6885 3,6918 3,6943 3,6963 3,6979 3,6991 3,7001 3,7009 0,7813 1,3916 1,8684 2,2410 2,5320 2,7594 2,9370 3,0758 3,1842 3,2689 3,3351 3,3868 3,4272 3,4587 3,4834 3,5026 3,5177 3,5294 3,5386 3,5458 3,5514 3,5558 3,5592 3,5619 3,5640 3,5656 3,5669 3,5679 3,5687 3,5693 0,7752 1,3761 1,8420 2,2031 2,4830 2,7000 2,8682 2,9986 3,0997 3,1781 3,2388 3,2859 3,3224 3,3507 3,3726 3,3896 3,4028 3,4130 3,4210 3,4271 3,4319 3,4356 3,4384 3,4406 3,4423 3,4437 3,4447 3,4455 3,4461 3,4466 0,7692 1,3609 1,8161 2,1662 2,4356 2,6427 2,8021 2,9247 3,0190 3,0915 3,1473 3,1903 3,2233 3,2487 3,2682 3,2832 3,2948 3,3037 3,3105 3,3158 3,3198 3,3230 3,3254 3,3272 3,3286 3,3297 3,3305 3,3312 3,3317 3,3321 0,7634 1,3461 1,7909 2,1305 2,3897 2,5875 2,7386 2,8539 2,9419 3,0091 3,0604 3,0995 3,1294 3,1522 3,1696 3,1829 3,1931 3,2008 3,2067 3,2112 3,2147 3,2173 3,2193 3,2209 3,2220 3,2229 3,2236 3,2241 3,2245 3,2248 0,7576 1,3315 1,7663 2,0957 2,3452 2,5342 2,6775 2,7860 2,8681 2,9304 2,9776 3,0133 3,0404 3,0609 3,0764 3,0882 3,0971 3,1039 3,1090 3,1129 3,1158 3,1180 3,1197 3,1210 3,1220 3,1227 3,1233 3,1237 3,1240 3,1242 0,7519 1,3172 1,7423 2,0618 2,3021 2,4828 2,6187 2,7208 2,7976 2,8553 2,8987 2,9314 2,9559 2,9744 2,9883 2,9987 3,0065 3,0124 3,0169 3,0202 3,0227 3,0246 3,0260 3,0271 3,0279 3,0285 3,0289 3,0293 3,0295 3,0297 0,7463 1,3032 1,7188 2,0290 2,2604 2,4331 2,5620 2,6582 2,7300 2,7836 2,8236 2,8534 2,8757 2,8923 2,9047 2,9140 2,9209 2,9260 2,9299 2,9327 2,9349 2,9365 2,9377 2,9386 2,9392 2,9397 2,9401 2,9404 2,9406 2,9407

35% 0,7407 1,2894 1,6959 1,9969 2,2200 2,3852 2,5075 2,5982 2,6653 2,7150 2,7519 2,7792 2,7994 2,8144 2,8255 2,8337 2,8398 2,8443 2,8476 2,8501 2,8519 2,8533 2,8543 2,8550 2,8556 2,8560 2,8563 2,8565 2,8567 2,8568

36% 0,7353 1,2760 1,6735 1,9658 2,1807 2,3388 2,4550 2,5404 2,6033 2,6495 2,6834 2,7084 2,7268 2,7403 2,7502 2,7575 2,7629 2,7668 2,7697 2,7718 2,7734 2,7746 2,7754 2,7760 2,7765 2,7768 2,7771 2,7773 2,7774 2,7775

37% 0,7299 1,2627 1,6516 1,9355 2,1427 2,2939 2,4043 2,4849 2,5437 2,5867 2,6180 2,6409 2,6576 2,6698 2,6787 2,6852 2,6899 2,6934 2,6959 2,6977 2,6991 2,7000 2,7008 2,7013 2,7017 2,7019 2,7022 2,7023 2,7024 2,7025

38% 0,7246 1,2497 1,6302 1,9060 2,1058 2,2506 2,3555 2,4315 2,4866 2,5265 2,5555 2,5764 2,5916 2,6026 2,6106 2,6164 2,6206 2,6236 2,6258 2,6274 2,6285 2,6294 2,6300 2,6304 2,6307 2,6310 2,6311 2,6313 2,6313 2,6314

39% 0,7194 1,2370 1,6093 1,8772 2,0699 2,2086 2,3083 2,3801 2,4317 2,4689 2,4956 2,5148 2,5286 2,5386 2,5457 2,5509 2,5546 2,5573 2,5592 2,5606 2,5616 2,5623 2,5628 2,5632 2,5634 2,5636 2,5637 2,5638 2,5639 2,5640

40% 0.7143 1,2245 1,5889 1,8492 2,0352 2,1680 2,2628 2,3306 2,3790 2,4136 2,4383 2,4559 2,4685 2,4775 2,4839 2,4885 2,4918 2,4941 2,4958 2,4970 2,4979 2,4985 2,4989 2,4992 2,4994 2,4996 2,4997 2,4998 2,4999 2,4999

Valoarea viitoare a anuitii

Bydymax emouMoemb aHnyumema


[(1+i)"-l]/i ____________________
n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%

Tabelul 4
18% 19% 20%

1.0000 2.0100 3.0301 4.0604 5.1010 6.1520 7.2135 8.2857 9.3685 10.462 11.567 12.683 13.809 14.947 16.097 17.258 18.430 19.615 20.811 22.019 23.239 24.472 25.716 26.973 28.243 29.526 30.821 32.129 33.450 34.785

1.0000 2.0200 3.0604 4.1216 5.2040 6.3081 7.4343 8.5830 9.7546 10.950 12.169 13.412 14.680 15.974 17.293 18.639 20.012 21.412 22.841 24.297 25.783 27.299 28.845 30.422 32.030 33.671 35.344 37.051 38.792 40.568

1.0000 2.0300 3.0909 4.1836 5.3091 6.4684 7.6625 8.8923 10.159 11.464 12.808 14.192 15.618 17.086 18.599 20.157 21.762 23.414 25.117 26.870 28.676 30.537 32.453 34.426 36.459 38.553 40.710 42.931 45.219 47.575

1.0000 2.0400 3.1216 4.2465 5.4163 6.6330 7.8983 9.2142 10.583 12.006 13.486 15.026 16.627 18.292 20.024 21.825 23.698 25.645 27.671 29.778 31.969 34.248 36.618 39.083 41.646 44.312 47.084 49.968 52.966 56.085

1.0000 2.0500 3.1525 4.3101 5.5256 6.8019 8.1420 9.5491 11.027 12.578 14.207 15.917 17.713 19.599 21.579 23.657 25.840 28.132 30.539 33.066 35.719 38.505 41.430 44.502 47.727 51.113 54.669 58.403 62.323 66.439

1.0000 2.0600 3.1836 4.3746 5.6371 6.9753 8.3938 9.8975 11.491 13.181 14.972 16.870 18.882 21.015 23.276 25.673 28.213 30.906 33.760 36.786 39.993 43.392 46.996 50.816 54.865 59.156 63.706 68.528 73.640 79.058

1.0000 2.0700 3.2149 4.4399 5.7507 7.1533 8.6540 10.260 11.978 13.816 15.784 17.888 20.141 22.550 25.129 27.888 30.840 33.999 37.379 40.995 44.865 49.006 53.436 58.177 63.249 68.676 74.484 80.698 87.347 94.461

1.0000 2.0800 3.2464 4.5061 5.8666 7.3359 8.9228 10.637 12.488 14.487 16.645 18.977 21.495 24.215 27.152 30.324 33.750 37.450 41.446 45.762 50.423 55.457 60.893 66.765 73.106 79.954 87.351 95.339 103.97 113.28

1.0000 2.0900 3.2781 4.5731 5.9847 7.5233 9.2004 11.028 13.021 15.193 17.560 20.141 22.953 26.019 29.361 33.003 36.974 41.301 46.018 51.160 56.765 62.873 69.532 76.790 84.701 93.324 102.72 112.97 124.14 136.31

1.0000 2.1000 3.3100 4.6410 6.1051 7.7156 9.4872 11.436 13.579 15.937 18.531 21.384 24.523 27.975 31.772 35.950 40.545 45.599 51.159 57.275 64.002 71.403 79.543 88.497 98.347 109.18 121.10 134.21 148.63 164.49

1.0000 2.1100 3.3421 4.7097 6.2278 7.9129 9.7833 11.859 14.164 16.722 19.561 22.713 26.212 30.095 34.405 39.190 44.501 50.396 56.939 64.203 72.265 81.214 91.148 102.17 114.41 128.00 143.08 159.82 178.40 199.02

1.0000 2.1200 3.3744 4.7793 6.3528 8.1152 10.089 12.300 14.776 17.549 20.655 24.133 28.029 32.393 37.280 42.753 48.884 55.750 63.440 72.052 81.699 92.503 104.60 118.16 133.33 150.33 169.37 190.70 214.58 241.33

1.0000 2.1300 3.4069 4.8498 6.4803 8.3227 10.405 12.757 15.416 18.420 21.814 25.650 29.985 34.883 40.417 46.672 53.739 61.725 70.749 80.947 92.470 105.49 120.20 136.83 155.62 176.85 200.84 227.95 258.58 293.20

1.0000 2.1400 3.4396 4.9211 6.6101 8.5355 10.730 13.233 16.085 19.337 23.045 27.271 32.089 37.581 43.842 50.980 59.118 68.394 78.969 91.025 104.77 120.44 138.30 158.66 181.87 208.33 238.50 272.89 312.09 356.79

1.0000 2.1500 3.4725 4.9934 6.7424 8.7537 11.067 13.727 16.786 20.304 24.349 29.002 34.352 40.505 47.580 55.717 65.075 75.836 88.212 102.44 118.81 137.63 159.28 184.17 212.79 245.71 283.57 327.10 377.17 434.75

1.0000 2.1600 3.5056 5.0665 6.8771 8.9775 11.414 14.240 17.519 21.321 25.733 30.850 36.786 43.672 51.660 60.925 71.673 84.141 98.603 115.38 134.84 157.41 183.60 213.98 249.21 290.09 337.50 392.50 456.30 530.31

1.0000 2.1700 3.5389 5.1405 7.0144 9.2068 11.772 14.773 18.285 22.393 27.200 32.824 39.404 47.103 56.110 66.649 78.979 93.406 110.28 130.03 153.14 180.17 211.80 248.81 292.10 342.76 402.03 471.38 552.51 647.44

1.0000 2.1800 3.5724 5.2154 7.1542 9.4420 12.142 15.327 19.086 23.521 28.755 34.931 42.219 50.818 60.965 72.939 87.068 103.74 123.41 146.63 174.02 206.34 244.49 289.49 342.60 405.27 479.22 566.48 669.45 790.95

1.0000 2.1900 3.6061 5.2913 7.2966 9.6830 12.523 15.902 19.923 24.709 30.404 37.180 45.244 54.841 66.261 79.850 96.022 115.27 138.17 165.42 197.85 236.44 282.36 337.01 402.04 479.43 571.52 681.11 811.52 966.71

1.0000 2.2000 3.6400 5.3680 7.4416 9.9299 12.916 16.499 20.799 25.959 32.150 39.581 48.497 59.196 72.035 87.442 105.93 128.12 154.74 186.69 225.03 271.03 326.24 392.48 471.98 567.38 681.85 819.22 984.07 1181.9

Valoarea viitoare a anuitii

Continuare tabelul 4

Eydyufax cmouMocmb annyinnema


_________ Kl+i)"-l]/i __________________________________________________________________ _
n
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

21 y , 22%
1,0000 2,2100 3,6741 5,4457 7,5892 10,183 13,321 17,119 21,714 27,274 34,001 42,142 51,991 63,909 78,330 95,780 116,89 142,44 173,35 210,76 256,02 310,78 377,05 457,22 554,24 671,63 813,68 985,55 1193,5 1445,2 1,0000 2,2200 3,7084 5,5242 7,7396 10,442 13,740 17,762 22,670 28,657 35,962 44,874 55,746 69,010 85,192 104,93 129,02 158,40 194,25 237,99 291,35 356,44 435,86 532,75 650,96 795,17 971,10 1185,7 1447,6 1767,1

33% | 24%
1,0000 2,2300 3,7429 5,6038 7,8926 10,708 14,171 18,430 23,669 30,113 38,039 47,788 59,779 74,528 92,669 114,98 142,43 176,19 217,71 268,79 331,61 408,88 503,92 620,82 764,61 941,46 1159,0 1426,6 1755,7 2160,5 i ,0000 2,2400 3,7776 5,6842 8,0484 10,980 14,615 19,123 24,712 31,643 40,238 50,895 64,110 80,496 100,82 126,01 157,25 195,99 244,03 303,60 377,46 469,06 582,63 723,46 898,09 1114,6 1383,1 1716,1 2129,0 2640,9

25%
1,0000 2,2500 3,8125 5,7656 8,2070 11,259 15,073 19,842 25,802 33,253 42,566 54,208 68,760 86,949 109,69 138,11 173,64 218,04 273,56 342,94 429,68 538,10 673,63 843,03 1054,8 1319,5 1650,4 2064,0 2580,9 3227,2

26%
1,0000 2,2600 3,8476 5,8480 8,3684 11,544 15,546 20,588 26,940 34,945 45,031 57,739 73,751 93,926 119,35 151,38 191,73 242,59 306,66 387,39 489,11 617,28 778,77 982,25 1238,6 1561,7 1968,7 2481,6 3127,8 3942,0

27%
1,0000 2,2700 3,8829 5,9313 8,5327 11,837 16,032 21,361 28,129 36,723 47,639 61,501 79,107 101,47 129,86 165,92 211,72 269,89 343,76 437,57 556,72 708,03 900,20 1144,3 1454,2 1847,8 2347,8 2982,6 3789,0 4813,0

28%
1,0000 2,2800 3,9184 6,0156 8,6999 12,136 16,534 22,163 29,369 38,593 50,398 65,510 84,853 109,61 141,30 181,87 233,79 300,25 385,32 494,21 633,59 812,00 1040,4 1332,7 1706,8 2185,7 2798,7 3583,3 4587,7 5873,2

29%
1,0000 2,2900 3,9541 6,1008 8,8700 12,442 17,051 22,995 30,664 40,556 53,318 69,780 91,016 118,41 153,75 199,34 258,15 334,01 431,87 558,11 720,96 931,04 1202,0 1551,6 2002,6 2584,4 3334,8 4302,9 5551,8 7162,8

30%
1,0000 2,3000 3,9900 6,1870 9,0431 12,756 17,583 23,858 32,015 42,619 56,405 74,327 97,625 127,91 167,29 218,47 285,01 371,52 483,97 630,17 820,22 1067,3 1388,5 1806,0 2348,8 3054,4 3971,8 5164,3 6714,6 8730,0

31%
1,0000 2,3100 4,0261 6,2742 9,2192 13,077 18,131 24,752 33,425 44,786 59,670 79,168 104,71 138,17 182,00 239,42 314,64 413,18 542,27 711,38 932,90 1223,1 1603,3 2101,3 2753,7 3608,3 4727,9 6194,5 8115,8 10633

32%
1,0000 2,3200 4,0624 6,3624 9,3983 13,406 18,696 25,678 34,895 47,062 63,122 84,320 112,30 149,24 198,00 262,36 347,31 459,45 607,47 802,86 1060,8 1401,2 1850,6 2443,8 3226,8 4260,4 5624,8 7425,7 9802,9 12941

33%
1,0000 2,3300 4,0989 6,4515 9,5805 13,742 19,277 26,638 36,429 49,451 66,769 89,803 120,44 161,18 215,37 287,45 383,30 510,80 680,36 905,88 1205,8 1604,7 2135,3 2840,9 3779,5 5027,7 6687,8 8895,8 11832 15738

34%
1,0000 2,3400 4,1356 6,5417 9,7659 14,086 19,876 27,633 38,029 51,958 70,624 95,637 129,15 174,06 234,25 314,89 422,95 567,76 761,80 1021,8 1370,2 1837,1 2462,7 3301,0 4424,4 5929,7 7946,8

35%
1,0000 2,3500 4,1725 6,6329 9,9544 14,438 20,492 28,664 39,696 54,590 74,697 101,84 138,48 187,95 254,74 344,90 466,61 630,92 852,75 1152,2 1556,5 2102,3 2839,0 3833,7 5176,5 6989,3 9436,5

36%
1,0000 2,3600 4,2096 6,7251 10,146 14,799 21,126 29,732 41,435 57,352 78,998 108,44 148,47 202,93 276,98 377,69 514,66 700,94 954,28 1298,8 1767,4 2404,7 3271,3 4450,0 6053,0 8233,1 11198

37%
1,0000 2,3700 4,2469 6,8183 10,341 15,167 21,779 30,837 43,247 60,248 83,540 115,45 159,17 219,06 301,11 413,52 567,52 778,51 1067,6 1463,6 2006,1 2749,3 3767,6 5162,6 7073,7 9692,0 13279 18193 24926 34149

38%
1,0000 2,3800 4,2844 6,9125 10,539 15,544 22,451 31,982 45,135 63,287 88,336 122,90 170,61 236,44 327,28 452,65 625,66 864,41 1193,9 1648,6 2276,0 3141,9 4336,8 5985,8 8261,4 11402 15735 21716 29969 41358

39%
1,0000 2,3900 4,3221 7,0077 10,741 15,930 23,142 33,168 47,103 66,473 93,398 130,82 182,84 255,15 355,66 495,37 689,56 959,50 1334,7 1856,2 2581,2 3588,8 4989,4 6936,3 9642,5 13404 18633 25900 36003 50045

40%
1,0000 2,4000 4,3600 7,1040 10,946 16,324 23,853 34,395 49,153 69,814 98,739 139,23 195,93 275,30 386,42 541,99 759,78 1064,7 1491,6 2089,2 2925,9 4097,2 5737,1 8033,0 11247 15747 22047 30867 43214 60501

10649,7 12740,3 15230 14271,5 17200,4 20714 19124,9 23221,6 28172

Rata de amortizare a unitii Tabelul 5 B3HOC HO aMopmiaaifuto edumm>i ________ i/[l-l/(l+i)"l _____________________________________________________________________
n 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1,0100 0,5075 0,3400 0,2563 0,2060 0,1725 0,1486 0,1307 0,1167 0,1056 0,0965 0,0888 0,0824 0,0769 0,0721 0,0679 0,0643 0,0610 0,0581 0,0554 0,0530 0,0509 0,0489 0,0471 0,0454 0,0439 0,0424 0,0411 0,0399 0,0387

1,0200 0,5150 0,3468 0,2626 0,2122 0,1785 0,1545 0,1365 0,1225 0,1113 0,1022 0,0946 0,0881 0,0826 0,0778 0,0737 0,0700 0,0667 0,0638 0,0612 0,0588 0,0566 0,0547 0,0529 0,0512 0,0497 0,0483 0,0470 0,0458 0,0446

1,0300 0,5226 0,3535 0,2690 0,2184 0,1846 0,1605 0,1425 0,1284 0,1172 0,1081 0,1005 0,0940 0,0885 0,0838 0,0796 0,0760 0,0727 0,0698 0,0672 0,0649 0,0627 0,0608 0,0590 0,0574 0,0559 0,0546 0,0533 0,0521 0,0510

1,0400 0,5302 0,3603 0,2755 0,2246 0,1908 0,1666 0,1485 0,1345 0,1233 0,1141 0,1066 0,1001 0,0947 0,0899 0,0858 0,0822 0,0790 0,0761 0,0736 0,0713 0,0692 0,0673 0,0656 0,0640 0,0626 0,0612 0,0600 0,0589 0,0578

1,0500 0,5378 0,3672 0,2820 0,2310 0,1970 0,1728 0,1547 0,1407 0,1295 0,1204 0,1128 0,1065 0,1010 0,0963 0,0923 0,0887 0,0855 0,0827 0,0802 0,0780 0,0760 0,0741 0,0725 0,0710 0,0696 0,0683 0,0671 0,0660 0,0651

1,0600 0,5454 0,3741 0,2886 0,2374 0,2034 0,1791 0,1610 0,1470 0,1359 0,1268 0,1193 0,1130 0,1076 0,1030 0,0990 0,0954 0,0924 0,0896 0,0872 0,0850 0,0830 0,0813 0,0797 0,0782 0,0769 0,0757 0,0746 0,0736 0,0726

1,0700 0,5531 0,3811 0,2952 0,2439 0,2098 0,1856 0,1675 0,1535 0,1424 0,1334 0,1259 0,1197 0,1143 0,1098 0,1059 0,1024 0,0994 0,0968 0,0944 0,0923 0,0904 0,0887 0,0872 0,0858 0,0846 0,0834 0,0824 0,0814 0,0806

1,0800 0,5608 0,3880 0,3019 0,2505 0,2163 0,1921 0,1740 0,1601 0,1490 0,1401 0,1327 0,1265 0,1213 0,1168 0,1130 0,1096 0,1067 0,1041 0,1019 0,0998 0,0980 0,0964 0,0950 0,0937 0,0925 0,0914 0,0905 0,0896 0,0888

1,0900 0,5685 0,3951 0,3087 0,2571 0,2229 0,1987 0,1807 0,1668 0,1558 0,1469 0,1397 0,1336 0,1284 0,1241 0,1203 0,1170 0,1142 0,1117 0,1095 0,1076 0,1059 0,1044 0,1030 0,1018 0,1007 0,0997 0,0989 0,0981 0,0973

1,1000 0,5762 0,4021 0,3155 0,2638 0,2296 0,2054 0,1874 0,1736 0,1627 0,1540 0,1468 0,1408 0,1357 0,1315 0,1278 0,1247 0,1219 0,1195 0,1175 0,1156 0,1140 0,1126 0,1113 0,1102 0,1092 0,1083 0,1075 0,1067 0,1061

1,1100 0,5839 0,4092 0,3223 0,2706 0,2364 0,2122 0,1943 0,1806 0,1698 0,1611 0,1540 0,1482 0,1432 0,1391 0,1355 0,1325 0,1298 0,1276 0,1256 0,1238 0,1223 0,1210 0,1198 0,1187 0,1178 0,1170 0,1163 0,1156 0,1150

1,1200 0,5917 0,4163 0,3292 0,2774 0,2432 0,2191 0,2013 0,1877 0,1770 0,1684 0,1614 0,1557 0,1509 0,1468 0,1434 0,1405 0,1379 0,1358 0,1339 0,1322 0,1308 0,1296 0,1285 0,1275 0,1267 0,1259 0,1252 0,1247 0,1241

1,1300 0,5995 0,4235 0,3362 0,2843 0.2502 0,2261 0,2084 0,1949 0,1843 0,1758 0,1690 0,1634 0,1587 0,1547 0,1514 0,1486 0,1462 0,1441 0,1424 0,1408 0,1395 0,1383 0,1373 0,1364 0,1357 0,1350 0,1344 0,1339 0,1334

1,1400 0,6073 0,4307 0,3432 0,2913 0,2572 0,2332 0,2156 0,2022 0,1917 0,1834 0,1767 0,1712 0,1666 0,1628 0,1596 0,1569 0,1546 0,1527 0,1510 0,1495 0,1483 0,1472 0,1463 0,1455 0,1448 0,1442 0,1437 0,1432 0,1428

1,1500 0,6151 0,4380 0,3503 0,2983 0,2642 0,2404 0,2229 0,2096 0,1993 0,1911 0,1845 0,1791 0,1747 0,1710 0,1679 0,1654 0,1632 0,1613 0,1598 0,1584 0,1573 0,1563 0,1554 0,1547 0,1541 0,1535 0,1531 0,1527 0,1523

1,1600 0,6230 0,4453 0,3574 0,3054 0,2714 0,2476 0,2302 0,2171 0,2069 0,1989 0,1924 0,1872 0,1829 0,1794 0,1764 0,1740 0,1719 0,1701 0,1687 0,1674 0,1664 0,1654 0,1647 0,1640 0,1634 0,1630 0,1625 0,1622 0,1619

1,1700 0,6308 0,4526 0,3645 0,3126 0,2786 0,2549 0,2377 0,2247 0,2147 0,2068 0,2005 0,1954 0,1912 0,1878 0,1850 0,1827 0,1807 0,1791 0,1777 0,1765 0,1756 0,1747 0,1740 0,1734 0,1729 0,1725 0,1721 0,1718 0,1715

1,1800 0,6387 0,4599 0,3717 0,3198 0,2859 0,2624 0,2452 0,2324 0,2225 0,2148 0,2086 0,2037 0,1997 0,1964 0,1937 0,1915 0,1896 0,1881 0,1868 0,1857 0,1848 0,1841 0,1835 0,1829 0,1825 0,1821 0,1818 0,1815 0,1813

1,1900 0,6466 0,4673 0,3790 0,3271 0,2933 0,2699 0,2529 0,2402 0,2305 0,2229 0,2169 0,2121 0,2082 0,2051 0,2025 0,2004 0,1987 0,1972 0,1960 0,1951 0,1942 0,1935 0,1930 0,1925 0,1921 0,1917 0,1915 0,1912 0,1910

1,2000 0,6545 0,4747 0,3863 0,3344 0,3007 0,2774 0,2606 0,2481 0,2385 0,2311 0,2253 0,2206 0,2169 0,2139 0,2114 0,2094 0,2078 0,2065 0,2054 0,2044 0,2037 0,2031 0,2025 0,2021 0,2018 0,2015 0,2012 0,2010 0,2008

Rata de amortizare a unitii Continuare tabelul 5 B3HOC Ha aMopmiaaifwo eduHutfbi ________ i/[ 1-1/(1+0"] __________________________________________________________________
n 1 2 3 4 5 6 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 39% 40%

7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1,2100 0,6625 0,4822 0,3936 0,3418 0,3082 0,2851 0,2684 0,2561 0,2467 0,2394 0,2337 0,2292 0,2256 0,2228 0,2204 0,2186 0,2170 0,2158 0,2147 0,2139 0,2132 0,2127 0,2122 0,2118 0,2115 0,2112 0,2110 0,2108 0,2107

1,2200 0,6705 0,4897 0,4010 0,3492 0,3158 0,2928 0,2763 0,2641 0,2549 0,2478 0,2423 0,2379 0,2345 0,2317 0,2295 0,2278 0,2263 0,2251 0,2242 0,2234 0,2228 0,2223 0,2219 0,2215 0,2213 0,2210 0,2208 0,2207 0,2206

1,2300 0,6784 0,4972 0,4085 0,3567 0,3234 0,3006 0,2843 0,2722 0,2632 0,2563 0,2509 0,2467 0,2434 0,2408 0,2387 0,2370 0,2357 0,2346 0,2337 0,2330 0,2324 0,2320 0,2316 0,2313 0,2311 0,2309 0,2307 0,2306 0,2305

1,2400 0,6864 0,5047 0,4159 0,3642 0,3311 0,3084 0,2923 0,2805 0,2716 0,2649 0,2596 0,2556 0,2524 0,2499 0,2479 0,2464 0,2451 0,2441 0,2433 0,2426 0,2421 0,2417 0,2414 0,2411 0,2409 0,2407 0,2406 0,2405 0,2404

1,2500 0,6944 0,5123 0,4234 0,3718 0,3388 0,3163 0,3004 0,2888 0,2801 0,2735 0,2684 0,2645 0,2615 0,2591 0,2572 0,2558 0,2546 0,2537 0,2529 0,2523 0,2519 0,2515 0,2512 0,2509 0,2508 0,2506 0,2505 0,2504 0,2503

1,2600 0,7025 0,5199 0,4310 0,3795 0,3466 0,3243 0,3086 0,2971 0,2886 0,2822 0,2773 0,2736 0,2706 0,2684 0,2666 0,2652 0,2641 0,2633 0,2626 0,2620 0,2616 0,2613 0,2610 0,2608 0,2606 0,2605 0,2604 0,2603 0,2603

1,2700 0,7105 0,5275 0,4386 0,3872 0,3545 0,3324 0,3168 0,3056 0,2972 0,2910 0,2863 0,2826 0,2799 0,2777 0,2760 0,2747 0,2737 0,2729 0,2723 0,2718 0,2714 0,2711 0,2709 0,2707 0,2705 0,2704 0,2703 0,2703 0,2702

1,2800 0,7186 0,5352 0,4462 0,3949 0,3624 0,3405 0,3251 0,3140 0,3059 0,2998 0,2953 0,2918 0,2891 0,2871 0,2855 0,2843 0,2833 0,2826 0,2820 0,2816 0,2812 0,2810 0,2808 0,2806 0,2805 0,2804 0,2803 0,2802 0,2802

1,2900 0,7267 0,5429 0,4539 0,4027 0,3704 0,3486 0,3335 0,3226 0,3147 0,3088 0,3043 0,3010 0,2984 0,2965 0,2950 0,2939 0,2930 0,2923 0,2918 0,2914 0,2911 0,2908 0,2906 0,2905 0,2904 0,2903 0,2902 0,2902 0,2901

1,3000 0,7348 0,5506 0,4616 0,4106 0,3784 0,3569 0,3419 0,3312 0,3235 0,3177 0,3135 0,3102 0,3078 0,3060 0,3046 0,3035 0,3027 0,3021 0,3016 0,3012 0,3009 0,3007 0,3006 0,3004 0,3003 0,3003 0,3002 0,3001 0,3001

1,3100 0,7429 0,5584 0,4694 0,4185 0,3865 0,3652 0,3504 0,3399 0,3323 0,3268 0,3226 0,3196 0,3172 0,3155 0,3142 0,3132 0,3124 0,3118 0,3114 0,3111 0,3108 0,3106 0,3105 0,3104 0,3103 0,3102 0,3102 0,3101 0,3101

1,3200 0,7510 0,5662 0,4772 0,4264 0,3946 0,3735 0,3589 0,3487 0,3412 0,3358 0,3319 0,3289 0,3267 0,3251 0,3238 0,3229 0,3222 0,3216 0,3212 0,3209 0,3207 0,3205 0,3204 0,3203 0,3202 0,3202 0,3201 0,3201 0,3201

1,3300 0,7592 0,5740 0,4850 0,4344 0,4028 0,3819 0,3675 0,3575 0,3502 0,3450 0,3411 0,3383 0,3362 0,3346 0,3335 0,3326 0,3320 0,3315 0,3311 0,3308 0,3306 0,3305 0,3304 0,3303 0,3302 0,3301 0,3301 0,3301 0,3301

1,3400 0,7674 0,5818 0,4929 0,4424 0,4110 0,3903 0,3762 0,3663 0,3592 0,3542 0,3505 0,3477 0,3457 0,3443 0,3432 0,3424 0,3418 0,3413 0,3410 0,3407 0,3405 0,3404 0,3403 0,3402 0,3402 0,3401 0,3401 0,3401 0,3401

1,3500 0,7755 0,5897 0,5008 0,4505 0,4193 0,3988 0,3849 0,3752 0,3683 0,3634 0,3598 0,3572 0,3553 0,3539 0,3529 0,3521 0,3516 0,3512 0,3509 0,3506 0,3505 0,3504 0,3503 0,3502 0,3501 0,3501 0,3501 0,3501 0,3500

1,3600 0,7837 0,5976 0,5087 0,4586 0,4276 0,4073 0,3936 0,3841 0,3774 0,3727 0,3692 0,3667 0,3649 0,3636 0,3626 0,3619 0,3614 0,3610 0,3608 0,3606 0,3604 0,3603 0,3602 0,3602 0,3601 0,3601 0,3601 0,3600 0,3600

1,3700 0,7919 0,6055 0,5167 0,4667 0,4359 0,4159 0,4024 0,3931 0,3866 0,3820 0,3787 0,3763 0,3746 0,3733 0,3724 0,3718 0,3713 0,3709 0,3707 0,3705 0,3704 0,3703 0,3702 0,3701 0,3701 0,3701 0,3701 0,3700 0,3700

1,3800 0,8002 0,6134 0,5247 0,4749 0,4443 0,4245 0,4113 0,4022 0,3958 0,3913 0,3881 0,3859 0,3842 0,3831 0,3822 0,3816 0,3812 0,3808 0,3806 0,3804 0,3803 0,3802 0,3802 0,3801 0,3801 0,3801 0,3800 0,3800 0,3800

1,3900 0,8084 0,6214 0,5327 0,4831 0,4528 0,4332 0,4201 0,4112 0,4050 0,4007 0,3976 0,3955 0,3939 0,3928 0,3920 0,3915 0,3910 0,3907 0,3905 0,3904 0,3903 0,3902 0,3901 0,3901 0,3901 0,3901 0,3900 0,3900 0,3900

1,4000 0,8167 0,6294 0,5408 0,4914 0,4613 0,4419 0,4291 0,4203 0,4143 0,4101 0,4072 0,4051 0,4036 0,4026 0,4018 0,4013 0,4009 0,4007 0,4005 0,4003 0,4002 0,4002 0,4001 0,4001 0,4001 0,4000 0,4000 0,4000 0,4000

Factorul fondului de compensare OaKmop (f)ona eorueufeHitx i/[(l+i)"-l] __________


n 1 2 3 4 5 6 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18%

Tabelul 6
19% 20%

7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1,0000 0,4975 0,3300 0,2463 0,1960 0,1625 0,1386 0,1207 0,1067 0,0956 0,0865 0,0788 0,0724 0,0669 0,0621 0,0579 0,0543 0,0510 0,0481 0,0454 0,0430 0,0409 0,0389 0,0371 0,0354 0,0339 0,0324 0,0311 0,0299 0,0287

1,0000 0,4950 0,3268 0,2426 0,1922 0,1585 0,1345 0,1165 0,1025 0,0913 0,0822 0,0746 0,0681 0,0626 0,0578 0,0537 0,0500 0,0467 0,0438 0,0412 0,0388 0,0366 0,0347 0,0329 0,0312 0,0297 0,0283 0,0270 0,0258 0,0246

1,0000 0,4926 0,3235 0,2390 0,1884 0,1546 0,1305 0,1125 0,0984 0,0872 0,0781 0,0705 0,0640 0,0585 0,0538 0,0496 0,0460 0,0427 0,0398 0,0372 0,0349 0,0327 0,0308 0,0290 0,0274 0,0259 0,0246 0,0233 0,0221 0,0210

1,0000 0,4902 0,3203 0,2355 0,1846 0,1508 0,1266 0,1085 0,0945 0,0833 0,0741 0,0666 0,0601 0,0547 0,0499 0,0458 0,0422 0,0390 0,0361 0,0336 0,0313 0,0292 0,0273 0,0256 0,0240 0,0226 0,0212 0,0200 0,0189 0,0178

1,0000 0,4878 0,3172 0,2320 0,1810 0,1470 0,1228 0,1047 0,0907 0,0795 0,0704 0,0628 0,0565 0,0510 0,0463 0,0423 0,0387 0,0355 0,0327 0,0302 0,0280 0,0260 0,0241 0,0225 0,0210 0,0196 0,0183 0,0171 0,0160 0,0151

1,0000 0,4854 0,3141 0,2286 0,1774 0,1434 0,1191 0,1010 0,0870 0,0759 0,0668 0,0593 0,0530 0,0476 0,0430 0,0390 0,0354 0,0324 0,0296 0,0272 0,0250 0,0230 0,0213 0,0197 0,0182 0,0169 0,0157 0,0146 0,0136 0,0126

1,0000 0,4831 0,3111 0,2252 0,1739 0,1398 0,1156 0,0975 0,0835 0,0724 0,0634 0,0559 0,0497 0,0443 0,0398 0,0359 0,0324 0,0294 0,0268 0,0244 0,0223 0,0204 0,0187 0,0172 0,0158 0,0146 0,0134 0,0124 0,0114 0,0106

1,0000 0,4808 0,3080 0,2219 0,1705 0,1363 0,1121 0,0940 0,0801 0,0690 0,0601 0,0527 0,0465 0,0413 0,0368 0,0330 0,0296 0,0267 0,0241 0,0219 0,0198 0,0180 0,0164 0,0150 0,0137 0,0125 0,0114 0,0105 0,0096 0,0088

1,0000 0,4785 0,3051 0,2187 0,1671 0,1329 0,1087 0,0907 0,0768 0,0658 0,0569 0,0497 0,0436 0,0384 0,0341 0,0303 0,0270 0,0242 0,0217 0,0195 0,0176 0,0159 0,0144 0,0130 0,0118 0,0107 0,0097 0,0089 0,0081 0,0073

1,0000 0,4762 0,3021 0,2155 0,1638 0,1296 0,1054 0,0874 0,0736 0,0627 0,0540 0,0468 0,0408 0,0357 0,0315 0,0278 0,0247 0,0219 0,0195 0,0175 0,0156 0,0140 0,0126 0,0113 0,0102 0,0092 0,0083 0,0075 0,0067 0,0061

1,0000 0,4739 0,2992 0,2123 0,1606 0,1264 0,1022 0,0843 0,0706 0,0598 0,0511 0,0440 0,0382 0,0332 0,0291 0,0255 0,0225 0,0198 0,0176 0,0156 0,0138 0,0123 0,0110 0,0098 0,0087 0,0078 0,0070 0,0063 0,0056 0,0050

1,0000 0,4717 0,2963 0,2092 0,1574 0,1232 0,0991 0,0813 0,0677 0,0570 0,0484 0,0414 0,0357 0,0309 0,0268 0,0234 0,0205 0,0179 0,0158 0,0139 0,0122 0,0108 0,0096 0,0085 0,0075 0,0067 0,0059 0,0052 0,0047 0,0041

1,0000 0,4695 0,2935 0,2062 0,1543 0,1202 0,0961 0,0784 0,0649 0,0543 0,0458 0,0390 0,0334 0,0287 0,0247 0,0214 0,0186 0,0162 0,0141 0,0124 0,0108 0,0095 0,0083 0,0073 0,0064 0,0057 0,0050 0,0044 0,0039 0,0034

1,0000 0,4673 0,2907 0,2032 0,1513 0,1172 0,0932 0,0756 0,0622 0,0517 0,0434 0,0367 0,0312 0,0266 0,0228 0,0196 0,0169 0,0146 0,0127 0,0110 0,0095 0,0083 0,0072 0,0063 0,0055 0,0048 0,0042 0,0037 0,0032 0,0028

1,0000 0,4651 0,2880 0,2003 0,1483 0,1142 0,0904 0,0729 0,0596 0,0493 0,0411 0,0345 0,0291 0,0247 0,0210 0,0179 0,0154 0,0132 0,0113 0,0098 0,0084 0,0073 0,0063 0,0054 0,0047 0,0041 0,0035 0,0031 0,0027 0,0023

1,0000 0,4630 0,2853 0,1974 0,1454 0,1114 0,0876 0,0702 0,0571 0,0469 0,0389 0,0324 0,0272 0,0229 0,0194 0,0164 0,0140 0,0119 0,0101 0,0087 0,0074 0,0064 0,0054 0,0047 0,0040 0,0034 0,0030 0,0025 0,0022 0,0019

1,0000 0,4608 0,2826 0,1945 0,1426 0,1086 0,0849 0,0677 0,0547 0,0447 0,0368 0,0305 0,0254 0,0212 0,0178 0,0150 0,0127 0,0107 0,0091 0,0077 0,0065 0,0056 0,0047 0,0040 0,0034 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015

1,0000 0,4587 0,2799 0,1917 0,1398 0,1059 0,0824 0,0652 0,0524 0,0425 0,0348 0,0286 0,0237 0,0197 0,0164 0,0137 0,0115 0,0096 0,0081 0,0068 0,0057 0,0048 0,0041 0,0035 0,0029 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015 0,0013

1,0000 0,4566 0,2773 0,1890 0,1371 0,1033 0,0799 0,0629 0,0502 0,0405 0,0329 0,0269 0,0221 0,0182 0,0151 0,0125 0,0104 0,0087 0,0072 0,0060 0,0051 0,0042 0,0035 0,0030 0,0025 0,0021 0,0017 0,0015 0,0012 0,0010

1,0000 0,4545 0,2747 0,1863 0,1344 0,1007 0,0774 0,0606 0,0481 0,0385 0,0311 0,0253 0,0206 0,0169 0,0139 0,0114 0,0094 0,0078 0,0065 0,0054 0,0044 0,0037 0,0031 0,0025 0,0021 0,0018 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008

Factorul fondului de compensare


(Paxmop (fronda eo3Meu(eHux n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 21% 1,0000 0,4525 0,2722 0,1836 0,1318 0,0982 0,0751 0,0584 0,0461 0,0367 0,0294 0,0237 0,0192 0,0156 0,0128 0,0104 0,0086 0,0070 0,0058 0,0047 0,0039 0,0032 0,0027 0,0022 0,0018 0,0015 0,0012 0,0010 0,0008 0,0007 22% 1,0000 0,4505 0,2697 0,1810 0,1292 0,0958 0,0728 0,0563 0,0441 0,0349 0,0278 0,0223 0,0179 0,0145 0,0117 0,0095 0,0078 0,0063 0,0051 0,0042 0,0034 0,0028 0,0023 0,0019 0,0015 0,0013 0,0010 0,0008 0,0007 0,0006 23% 1,0000 0,4484 0,2672 0,1785 0,1267 0,0934 0,0706 0,0543 0,0422 0,0332 0,0263 0,0209 0,0167 0,0134 0,0108 0,0087 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030 0,0024 0,0020 0,0016 0,0013 0,0011 0,0009 0,0007 0,0006 0,0005 24%

Continuare tabelul 6
37% 1,0000 0,4219 0,2355 0,1467 0,0967 0,0659 0,0459 0,0324 0,0231 0,0166 0,0120 0,0087 0,0063 0,0046 0,0033 0,0024 0,0018 0,0013 0,0009 0,0007 0,0005 0,00036 38% 1,0000 0,4202 0,2334 0,1447 0,0949 0,0643 0,0445 0,0313 0,0222 0,0158 0,0113 0,0081 0,0059 0,0042 0,0031 0,0022 0,0016 0,0012 0,0008 0,0006 0,0004 0,00032 39% 1,0000 0,4184 0,2314 0,1427 0,0931 0,0628 0,0432 0,0301 0,0212 0,0150 0,0107 0,0076 0,0055 0,0039 0,0028 0,0020 0,0015 0,0010 0,0007 0,0005 0,0004 0,00028 40% 1,0000 0,4167 0,2294 0,1408 0,0914 0,0613 0,0419 0,0291 0,0203 0,0143 0,0101 0,0072 0,0051 0,0036 0,0026 0,0018 0,0013 0,0009 0,0007 0,0005 0,0003 0,00024

________ i/[(l+i)"-l] __________________________________________________________________ 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31% 32% 33% 34% 35% 36%
1,0000 0,4444 0,2623 0,1734 0,1218 0,0888 0,0663 0,0504 0,0388 0,0301 0,0235 0,0184 0,0145 0,0115 0,0091 0,0072 0,0058 0,0046 0,0037 0,0029 0,0023 0,0019 1,0000 0,4425 0,2599 0,1710 0,1195 0,0866 0,0643 0,0486 0,0371 0,0286 0,0222 0,0173 0,0136 0,0106 0,0084 0,0066 0,0052 0,0041 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0013 0,0010 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0003 1,0000 0,4405 0,2575 0,1686 0,1172 0,0845 0,0624 0,0468 0,0356 0,0272 0,0210 0,0163 0,0126 0,0099 0,0077 0,0060 0,0047 0,0037 0,0029 0,0023 0,0018 0,0014 1,0000 0,4386 0,2552 0,1662 0,1149 0,0824 0,0605 0,0451 0,0340 0,0259 0,0198 0,0153 0,0118 0,0091 0,0071 0,0055 0,0043 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012 1,0000 0,4367 0,2529 0,1639 0,1127 0,0804 0,0586 0,0435 0,0326 0,0247 0,0188 0,0143 0,0110 0,0084 0,0065 0,0050 0,0039 0,0030 0,0023 0,0018 0,0014 0,0011 1,0000 0,4348 0,2506 0,1616 0,1106 0,0784 0,0569 0,0419 0,0312 0,0235 0,0177 0,0135 0,0102 0,0078 0,0060 0,0046 0,0035 0,0027 0,0021 0,0016 0,0012 0,0009 1,0000 0,4329 0,2484 0,1594 0,1085 0,0765 0,0552 0,0404 0,0299 0,0223 0,0168 0,0126 0,0096 0,0072 0,0055 0,0042 0,0032 0,0024 0,0018 0,0014 0,0011 0,0008 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 1,0000 0,4310 0,2462 0,1572 0,1064 0,0746 0,0535 0,0389 0,0287 0,0212 0,0158 0,0119 0,0089 0,0067 0,0051 0,0038 0,0029 0,0022 0,0016 0,0012 0,0009 0,0007 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001 1,0000 0,4292 0,2440 0,1550 0,1044 0,0728 0,0519 0,0375 0,0275 0,0202 0,0150 0,0111 0,0083 0,0062 0,0046 0,0035 0,0026 0,0020 0,0015 0,0011 0,0008 0,0006 2 0,0004 7 0,0003 5 0,0002 6 0,0002 0 0,0001 5 0,0001 1 0,0000 8 0,0000 6 1,0000 0,4274 0,2418 0,1529 0,1024 0,0710 0,0503 0,0362 0,0263 0,0192 0,0142 0,0105 0,0077 0,0057 0,0043 0,0032 0,0024 0,0018 0,0013 0,0010 0,0007 0,00054 0,00041 0,00030 0,00023 0,00017 0,00013 0,00009 0,00007 0,00005 1,0000 0,4255 0,2397 0,1508 0,1005 0,0693 0,0488 0,0349 0,0252 0,0183 0,0134 0,0098 0,0072 0,0053 0,0039 0,0029 0,0021 0,0016 0,0012 0,0009 0,0006 0,0004 8 0,0003 5 0,0002 6 0,0001 9 0,0001 4 0,0001 1 0,0000 8 0,0000 6 0,0000 4 1,0000 0,4237 0,2376 0,1487 0,0986 0,0676 0,0473 0,0336 0,0241 0,0174 0,0127 0,0092 0,0067 0,0049 0,0036 0,0026 0,0019 0,0014 0,0010 0,0008 0,0006 0,0004 2 0,0003 1 0,0002 2 0,0001 7 0,0001 2 0,0000 9 0,0000 7 0,0000 5 0,0000 4

1,0000 0,4464 0,2647 0,1759 0,1242 0,0911 0,0684 0,0523 0,0405 0,0316 0,0249 0,0196 0,0156 0,0124 0,0099 0,0079 0,0064 0,0051 0,0041 0,0033 0,0026 0,0021

0,0017 0,0015 0,0014 0,0012 0,0011 0,0009 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0006 0,0005 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003

0,0011 0,0010 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002

0,0008 0,0007 0,0006 0,0006 0,0005 0,0004 0,0004 0,0003 0,0003 0,0003 0,0002 0,0002 0,0002 0,0001 0,0001 0,0001

0,00027 0,00023 0,00020 0,00017 0,00019 0,00017 0,00014 0,00012 0,00014 0,00012 0,00010 0,00009 0,00010 0,00009 0,00007 0,00006 0,00008 0,00006 0,00005 0,00005 0,00005 0,00005 0,00004 0,00003 0,00004 0,00003 0,00003 0,00002 0,00003 0,00002 0,00002 0,00002

Nr. 1.

Deducerile orientative pentru uzura construciilor Indiciu uzurii construciei Starea construciei Excelent Nu sunt remarcate deteriorri vizibile ale elementelor constructive de baz, att n interiorul construciei ct i n exteriorul ei. Construcia nu necesit reparaii. Bun Fundamentul, pereii, pardoseala, planeul ncperilor sunt ntr-o stare bun i nu necesit reparaii. Este necesar de efectuat lucrri minore de reparaie a ferestrelor, uilor sau sobelor. Fundamentul i pereii construciei sunt ntr-o stare bun i nu necesit reparaii. Acoperiul este deteriorat nesemnificativ i necesit reparaii. ncperile necesit reparaii curente. Construcia necesit reparaii att n interior ct i exterior. n fundament i n perei s-au format crpturi, este necesar nlocuirea unor poriuni ale acoperiului. Este necesar reparaia pardoselei i planeului. Construcia necesit reparaie capital. Construcia se caracterizeaz prin tasarea fundamentul i crpturi ale pereilor. Construcia s-a nclinat. Este necesar reparaia fundamentul, pereilor, pardoselei, planeului i acoperiului. Construcia are semne de ruinare, toate elementele constructive sunt deteriorate. Acoperiul, fundamentul, pereii sunt puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate lucrri de reparaie. Exist pericol de prbuire a cldirii.

Anexa 4 Uzura, %
-

2.

5-10

3.

Destul de satisfctoare

10-20

4.

Satisfctoare

20-30

5.

Nesatisfctoar e

30-40

6.

Destul de nesatisfctoare Rea

40-60

7.

60-80

8.

Foarte rea

80-90

121

CONINUTUL RECOMANDAT AL RAPORTULUI DE EVALUARE

Nr. 1

Seciunea Scrisoare de nsoire

Date despre evaluator i ntreprinderea de evaluare Scopul evalurii

4 5

Instruciuni Data evalurii

Moneda raportului

Adresa i identificarea obiectului evalurii Baza de evaluare i definiia ei

Anexa 5 Coninutul seciunii Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de evaluare: proprietarului obiectului evalurii, directorului companiei evaluate sau consiliului directorilor, etc. n scrisoarea de nsoire se va 1 nominaliza obiectul evalurii, scopul evalurii, baza 1 de evaluare, data evalurii i valoarea final estimat. 1 Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1 ficarea lui, experiena profesional, numrul i data 1 eliberrii certificatului de calificare; denumirea n- 1 treprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei, 1 data eliberrii licenei pentru activitatea de evaluare. 1 Se indic scopul concret al evalurii, agreat de client. 1 De exemplu: pentru vnzare, pentru ntocmirea 1 documentaiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1 imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1 Evaluatorul indic instruciunile primite de la client 1 relevante evalurii. Data evalurii poate fi aceeai sau anterioar datei 1 raportului de evaluare. De regul, data evalurii este 1 data ultimei inspectri a obiectului evalurii. 1 Se indic valuta n care sunt raportate valorile, precum 1 i rata de schimb oficial la data evalurii, n cazul 1 cnd moneda raportului este diferit de moneda naional. 1 Se indic adresa obiectului evalurii, numrul de identificare (numrul cadastral), prile componente 1 ale proprietii imobiliare (terenul, construciile i / 1 sau ncperile izolate, instalaiile tehnologice, maini 1 i echipamente). 1 Baza de evaluare este stabilit innd cont de scopul 1 evalurii. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1 prezentate n Capitolul 4 al prezentei lucrri. Evaluatorul determin baza de evaluare n conformitate cu legislaia naional, standardele de evaluare naionale sau cele internaionale. Evaluatorul include n raport definiia complet a bazei de 1 evaluare.

Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiat doar n linii mari, intenia autorilc fiind s ilustreze forma i coninutul unui raport de evaluare ntocmit n conformitate c

122

standardele internaionale de evaluare. Pentru adaptarea raportului la situaiile specific dictate de scopul evalurii, este necesar omiterea sau completarea unor seciuni.

123

Continuare anexa 6 9 Ipoteze i condiii Raportul conine ipotezele i condiiile limitative privind: limitative 1. veridicitatea documentelor ce confirm dreptul de proprietate i/sau alte drepturi reale asupra bunului imobiliar (au fost investigate sau nu documentele originale); 2. inspecia bunului imobiliar i / sau expertiza tehnic a cldirii; 3. impactul prezenei substanelor periculoase i / sau duntoare; 4. verificarea corespunderii utilizrii curente a proprietii imobiliare destinaiei legale; 5. altele. Condiiile de Sunt enunate condiiile publicrii raportului de publicare a evaluare, de exemplu: raportului de 1. cu consimmntul beneficiarului; evaluare 2. n cazurile prevzute de legislaie sau n baza hotrrii instanei de judecat; 3. n cazul unor investigaii oficiale, pentru aprarea intereselor profesionale ale evaluatorului, 4. n cazul cnd beneficiarul a implicat evaluatorul intenionat i ilegal n aciuni ce contravin practicii i eticii profesionale. Sursele de Sursele de informaie, coninutul informaiei i informaie i responsabilitatea pentru veridicitatea ei. importana lor Evaluatorul indic n raport necesitatea verificrii informaiei pe care se bazeaz evaluarea i dac o asemenea verificare a fost efectuat. Declaraia de Evaluatorul exprim conformitatea evalurii cu conformitate cu legislaia naional, standardele naionale de evaluare standardele i / sau standardele internaionale de evaluare. Dac profesionale evaluatorul consider c exist anumite circumstane (naionale sau care ar justifica derogarea de la standardele internaionale) profesionale, acest lucru este declarat n raportul de evaluare. Se indic dac obiectul evalurii este ocupat de Ocuparea proprietar sau de chiriai; se indic oricare obligaiuni i / sau restricii legate de obiectul evalurii; se indic suprafeele vacante. Data i caracterul Evaluatorul indic data cnd a fost inspectat obiectul inspectrii evalurii i condiiile n care a fost efectuat obiectului inspectarea. Evaluatorul menioneaz efectuarea evalurii expertizei tehnice a construciilor, dac au fost inspectate toate prile componente ale proprietii imobiliare i motivele din care nu a fost posibil inspectarea complet a obiectului evalurii.

10

11

12

13

14

124

Continuare anexa 6

15

16

17

18

Se descrie locul amplasrii obiectului evalurii (localitatea, sectorul, strada, cartierul); evaluatorul va expune opinia sa privind amplasarea proprietii imobiliare fa de centrele de influen a valorii (centrul localitii sau unele obiectele ale infrastructurii), etc. Descrierea Sunt descrise terenul, construciile amplasate pe teren obiectului i ncperile izolate. Sunt indicate: evalurii 1. suprafeele terenului, construciilor i ncperilor izolate; 2. anul construciei i anul ultimei reparaii capitale; 3. reelele de utiliti i reelele de echipare tehnicoedilitar; 4. starea construciilor; 5. altele. Instalaii Sunt descrise instalaiile tehnologice, mainile i tehnologice, echipamentele care formeaz capacitatea de producie, maini i fiind proiectate pentru a genera venituri i sunt pri echipamente componente ale activelor unei companii. La aceast (pri componente categorie de active nu sunt incluse instalaiile de ale proprietii servicii ale cldirii care asigur funcionalitatea ei, imobiliare) cum ar fi: instalaiile electrice, conductele de gaze, rezervoarele i conductele de ap, instalaiile de nclzire i aer condiionat, lifturi. Sunt prezentate: Date economice 1. rata spaiilor vacante; despre 2. date despre cheltuielile operaionale (vezi proprietatea capitolul 13); imobiliar 3. valoarea impozabil pentru anul curent; 4. suma impozitului pentru anul curent; 5. informaia privind creditele ipotecare (suma creditului, rata dobnzii, perioada de rambursare). Descrierea amplasrii obiectului evalurii Date despre chirie (arend) Sunt descrise condiiile de chirie (arend) a spaiilor: termenii contractului de chirie (arend), plile anuale i condiiile de revizuire a plilor, partajarea responsabilitii ntre proprietar i chiriai pentru ntreinerea i reparaia bunului imobiliar, plata primei de asigurare i a impozitului pe bunurile imobiliare. Sunt prezentate: 1. mediul competitiv (existent i prognozat); 2. factorii ce influeneaz afacerea; 3. rezultatele operaionale (financiare) anterioare (istorice); 4. tendinele de dezvoltare a afacerii, bugetul, etc. 5. altele.
125

19

20

In cazul evalurii unei proprieti imobiliare n calitate de unitate operaional (afacere): Date despre afacere

21

Analiza pieei imobiliare

22

23

24

Sunt descrise: 1. tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare; 2. categoria cumprtori lor potenial i; 3. perioada de marketing; 4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare comparabile. (vezi capitolul 7) Determinarea Metodele de evaluare sunt selectate n conformitate cu valorii obiectului scopul evalurii i baza de evaluare agreate de client. Evaluatorul folosete doar metodele recunoscute sau evalurii admise de legislaia naional, standardele profesionale naionale sau internaionale. n raport vor fi explicate pe scurt regulile de baz pentru utilizarea metodelor de evaluare selectate i vor fi prezentate explicit ipotezele, datele, calculele i valoarea estimat n cadrul fiecrei metode de evaluare. Estimarea valorii Se indic valorile estimate n rezultatul aplicrii finale metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa privind ponderea fiecrui rezultat n determinarea valorii finale a proprietii imobiliare i va prezenta calculul valorii finale. Fotografii i n seciunea anexelor, evaluatorul include fotografiile, planuri ale schiele, planurile proprietii imobiliare sau ale unor bunului imobiliar, pri componente; extrasele din Registrul Bunurilor alt documentaie Imobile i alte informaii considerate relevante pentru auxiliar evaluare. Anexa 6 Dicionar de termeni de evaluare Romn - Rus - Englez

Continuare anexa 1

Continuare anexa 6
1

Actualizarea cheltuielilor diferitor perioade Actualizarea fluxurilor de numerar Amplasarea Analiza investiiilor Anticipare Anuitate Anuitate anticipat Anuitate ordinar Bazele evalurii Beneficiul antreprenorului Beneficiul investitorului Bonitate Bun imobil Bunuri imobile cu destinaie comercial Bunuri imobile cu destinaie industrial Bunuri imobile cu destinaie locativ Bunuri imobile specializate Capitalizarea direct

npHBe,zeHHe pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT THCKOHTHpOBaHHe /eHeacHbix noTOKOB MecTonojioaceHHe MHBeCTHUHOHHblH aHajlH3 OxcH/aHHe AHHywTeT ABaHCOBblH aHHyHTeT 06biHHbift aHHyHTeT

Time value of money Cash Flow discounting Location Investment analysis Anticipation Annuity Annuity in advance (prenumerado) Annuity postnumerado Basis of value Contractor's profit Developer's profit Productivity grade Real estate Commercial real estate Industrial real estate Residential real estate Special real estate Direct capitalization Rent capitalization Highest and best use Demand Direct cost Indirect cost Operating expenses Fixed operating expenses Variable operating expenses

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Ea3bi oueHKH
npHGbuib noApjiAMHKa

npe^npHHHMaTejibCKan npH6biJib EOHHTeT 06leKT He^BHHCHMOro HMymecTBa, He^BHcHMOCTb KoMMepHecKaa


HeABH>KHMOCTb

IlpoMbmiJieHHaH He^BHHCHMOCTb )KHJia^ HeABHKHMOCTb CneunajiH3HpoBaHHaH He^BHHCHMOCTb npaMaa KanHTajiH3auH

19 20 21 22 23 24 25 26

Capitalizarea plii de KanHTajiH3aiH;i apeHAHoft njiaTbi arend Cea mai bun i HaHJiymiiee H HaH6ojiee 3<j)eficient utilizare (jjeKTHBHoe Hcn0Jib30BaHHe Cererea Cnpoc ripflMbie pacxoAbi Cheltuieli directe KocBeHHbie pacxo/ibi Cheltuieli indirecte Cheltuieli OnepauHOHHbie pacxo/bi operaionale Cheltuieli flocTOJiHHbie OnepauHOHHbie operaionale fixe pacxoAbi IlepeMeHHbie OnepauHOHHbie Cheltuieli operaionale variabile pacxojbi

127

Continuare anexa 6
27

Coeficientul venitului brut efectiv Condiii limitative Constanta ipotecar Corecie Cost Cost de construcie Data evalurii Deprecierea economic Deprecierea funcional Deviz de cheltuieli Drept de proprietate Drepturi reale Durata de via economic Durata de via fizic Durata de via rmas Elemente de comparaie Evaluare Expertiza tehnic Flux de numerar Flux de numerar nainte de impozitare Fond de compensare Grevri

Ko3(>(>imHeHT
fleHCTBHTejibHoro BajiOBoro

Effective Income (EGIM)

Gross Multiplier

floxoaa
28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49

OrpaHHHHBaiomHe ycjioBHa Limiting conditions


HnoTenHaa nocTOHHHaa

KoppeKTHpOBKa
3aTpaTbi
CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa

/aTa oieHKH
3KOHOMHHeCKHH H3HOC

OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC

CMera 3aTpax
ripaBO C06cTBeHH0CTH MMymecTBeHHbie npaBa
CpOK 3KOHOMHHeCKOH 3KH3HH

Mortgage constant Adjustment Cost Construction costs Date of value, Appraisal date Economic obsolescence Funcional obsolescence Budget of expenditures Ownership Interest Economic life Usefiil life Remaining life Comparison element Appraisal, Valuation Building survey Cash flow Before tax cash flow (BTCF) Sinking fund Encumbrances Segregated indexes of reconstruction value Interval of payment Mortgage Assumptions On-site improvements

CpOK <{>H3HHeCKOH JKH3HH


OcxaBHIHHCa CpOK 5KH3HH

3jieMeHT cpaBHeHHH

Ouemca
TexHHHecKaa aKcnepnm ^eHOKHblH IIOTOK
^eHe>KHbIH IIOTOK 0

yiuiaTbi HajioroB
HaKonHTejibHbiH

06peMeHeHHH npaB
C06CTBeHH0CTH

y KpynHeHHbie noKa3aTejm Indici comasai ai valorii de reconstituire BOCCTaHOBHTeJIbHOH


CTOHMOCTH

50 51 52 53

Interval de calcul Ipotec Ipoteze mbuntiri pe teren

HHTepBan HaHHCJieHHa

HnoTexa
/JonymeHHH
yjiyHiueHHa Ha ynacTKe

128

Continuare anexa 6

129

Continuare anexa 6 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 ncperi izolate Lichiditate Metoda alocaiei Metoda analizei pare Metoda costului (cheltuielilor) Metoda extragerii Metoda parcelrii Metode de evaluare Mijloace fixe Misiunea de evaluare Obiect analog Oferta Patrimoniu Perioada de calcul Piaa imobiliar Plata de arend Pre Previziuni Procent compus Procent simplu Proces de evaluare Proprietate imobiliar Raport de evaluare Rata actualizrii Rata anual de cretere a valorii Rata capitalizrii Rata cheltuielilor operaionale Rata de absorbie Rata de capitalizare a cldirii Rata de capitalizare a terenului Rata intern a rentabilitii Reconciliere Reversie
HsojiupoBaHHbie noMeueHHfl JlHKBimHOCTb

Isolated premises Liquidity Allocation method Paired data analysis Cost method

MeroA pacnpeaejieHHfl
MeroA nonapHoro aHanH3a 3aTpaTHbiH Merofl

Merofl BbmejieHHH Extraction Merofl pa36uBKH Ha ynacTKH Subdivision method Mero^bi oueHKH Valuation methods OCHOBHbie ()OHAbI Fixed assets Assignments 3aaaHHe Ha oueHicy 06-beKT aHanor Comparable property Supply IlpeAJiOMceHHe Property HMymecTBO IlepHOA HanHCJieHHfl Period of payment PbIHOK He^BH>KHMOCTH Real estate market ApeHAHa^ njiara Rent UeHa Price riporH03bi Forecasts Cjl05KHbIH npoueHT Compound interest npOCTOH npoueHT Simple interest Ilpouecc oueHKH Appraisal process HeABuxcHMoe HMyuecTBO Real property OrHeT 06 oueHKe Appraisal report CxaBKa Discount rate
AHCKOHTHpOBaHHH roAOBOH TeMn pocTa CTOHMOCTH OaBKa KanHTajiH3aiHH K03(})C))HUHeHT onepauwoHHbix pacxo^OB Ko3(j>4)HUHeHT norjiomeHHH CTaBKa KanHTajiH3auHH AJIH
3AaHHfl

Value annual growth rate Capitalization rate Operating Expenses Rate (OER) Absorbtion rate Building capitalization rate

CTaBKa KanHTajiH3auHH juin Land capitalization 3CMJIH rate Internai rate of BHyTpeHHHH HOpMa
peHTa6ejibH0CTH
130 CorjiacoBaHHe

PeBepcHH

return (IRR) Reconciliation Reversion

Continuare anexa 6

131

Continuare anexa 6 Revizuiri de evaluri 88 Scop al evalurii


87 89 Substituire 90 Teren 91 Tranzacie imobiliar 92 Uniti de comparaie 93 Utilitate 94 Uzura acumulat 95 Uzura fizic 96 Uzura nerecuperabil 97 98 99
100 101 102 PeTpocneKTHBHaa ouemca

Lejib oueHKM
3aMemeHHe

3eMejibHbifi yHacTOK
C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK)

E^HHHUa CpaBHeHHfl
riOJie3HOCTb HaKonjieHHbiH H3HOC 0H3HHeCKHH H3HOC H3HOC HeyCTpaHHMblH M3HOC yCTpaHHMblH CTOHMOCTb CMeTHafl CTOHMOCTb CTOHMOCTb 3aMemeHHfl BoccTaHOBHTejibHaa CTOHMOCTb CTOHMOCTb B HCn0JIb30BaHHH

Uzura recuperabil Valoare Valoare de deviz Valoare de nlocuire Valoare de reconstituire Valoare de utilitate Valoare de utilizare alternativ Valoare final Valoare prezent Valoare viitoare Valoarea de asigurare Valoarea de investiie Valoarea de ipotecare Valoarea de lichidare

Valuation reviews Purpose of valuation Substitution Land plot Real estate transaction Unit of comparison Utility Accrued depreciation Physical depreciation Incurable depreciation Curable depreciation Value Estimated cost Replacement cost Reproduction cost Value in use Alternative use value Final value Present value Future value Insurance value Investment value Mortgage value Forced sale value Market value Existing use market value Weighted average value Normative value Comparable sale Actual age

103 104 105


106

CTOHMOCTb

npn ajibTepHa-

THBHOM HCn0Jlb30BaHHH OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb

Teicymafl CTOHMOCTb Eyaymafl CTOHMOCTb


CTpaxoBaa CTOHMOCTb MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb

107
108

109
110 111

3anoroBaa CTOHMOCTb
JLHKBH^aUHOHHafl CTOHMOCTb

PbIHOHHaa CTOHMOCTb Valoarea de pia 112 Valoarea de pia pen- PblHOHHaH CTOHMOCTb flJIfl tru utilizare existent Teicymero Hcn0Jib30BaHHfl 113 Valoarea medie CpeAHeB3BeuieHHa5i CTOHMOCTb ponderat HopMaTHBHaa CTOHMOCTb 114 Valoarea normativ ConocTaBHMa^ npo^a^ca 115 Vnzare comparabil OaKTHHeCKHH B03paCT 116 Vrsta cronologic
132

117 Vrsta efectiv 118 Venitul brut efectiv 119 Venitul brut potenial 120 Venitul operaional net
1

3(})<})eKTHBHblfi B03paCT

.ZefiCTBHTeJIbHblf BaJIOBblH AOXOA


FIoTeHUHanbHbiH BanoBbi!

Effective age Effective gross income Potential gross income Net operating income

AOXOA
MMCTbIH OnepaUHOHHbIM

JIOXOR J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4lh cdition, Barron's Educaional Series, Inc., 1997. 3 RPAJTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu, Hacn I (cran 130), 24.10. 1994. 4 Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2). 5 Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284. 2 European Valuation Standards 2000, EVS4 . 1 Standardele Internaionale de Evaluare (1VS) i Standardele Europene de Evaluare. ' European Valuation Standard 2000, EVS 9.

Continuare anexa 1

19
2 1

Idem. Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.

25 - coeficientul de acumulare a anuitii, n cazul plilor efectuate mai frecvent dect odat pe an. Valoarea viitoare a anuitii avansate (prenumerado) se determin dup urmtoarele formule: 1