Contractul de Locatiune

UNIVERSITATEA AGORA DIN MUNICIPIUL ORADEA
FACULTATEA DE DREPT SI STIINTE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: DREPT
LUCRARE DE LICENTA
CNTRACTUL D LCAIUN
Coordonator tiintific:
Absolvent:
Conf. Univ. Dr. Adam Dragoi
Oradea
1
Patroc Adrian
CUPRINS:
INTRDUCR...............................................................................................................4
CAPITLUL I. NIUNI INTRDUCTIV...............................................................6
1.1. Niuna i caractrl sal juridic.........................................................................6
1.2. Varitil cntractului d lcaiun.........................................................................8
1.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d alt cntract............................................9
1.3.1. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d vnzar-cumprar......9
1.3.2. Dlimitara cntractului d lcaiun d drptul d flsin al uzufructuarului
...............................................................................................................................................10
1.3.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d lasing.......................12
CAPITLUL II. CNDIIIL D VALIDITAT AL CNTRACTULUI D
LCAIUN...............................................................................................................................13
2.1. Capacitata prilr.................................................................................................14
2.2. Cnsimmntul prilr.........................................................................................18
2.3. bictul cntractului (bunul nchiriat, prul)........................................................19
2.4. Cauza cntractului..................................................................................................23
2.5. Cndiiil d frm.................................................................................................23
CAPITLUL III. FCTL CNTRACTULUI D LCAIUN.....................25
3.1 bligaiil lcatrului..............................................................................................25
3.1.1 bligaia d a prda lucrul................................................................................25
3.1.2 bligaia fcturi rparaiilr..........................................................................27
3.1.3 bligaia garanii (garania cnvninal)....................................................30
3.2. bligaiil lcatarului.............................................................................................42
3.2.1. bligaia d a ntrbuina bunul c p un bun prpriu....................................43
3.2.2. Plata chirii......................................................................................................47
3.2.3. bligaia d a rstitui bunul.............................................................................50
3.2.4. Aprara cntra uzurprilr.............................................................................52
CAPITLUL IV. SUBLCAIUNA I CSIUNA CNTRACTULUI D
LCAIUN...............................................................................................................................53
4.1. Sublcaiuna..........................................................................................................53
4.1.1. Niuna i rglmntril sublcaiuni..........................................................53
4.1.2. Cndiiil sublcaiuni.....................................................................................54
2
4.1.3. fctl sublcaiuni........................................................................................55

4.2. Csiuna..................................................................................................................56
CAPITLUL V. NCTARA CNTRACTULUI D LCAIUN.....................59
5.1. Cauzl nctrii.....................................................................................................59
5.2. Dnunara unilatral............................................................................................59
5.3. Piira bunului........................................................................................................61
5.4. Dsfacra titlului lcatrului.................................................................................63
5.5. nstrinara bunului................................................................................................64
5.6. xpirara trmnului (tacita rlcaiun)...............................................................65
5.7. Rzilira pntru nxcutar.................................................................................68
CNCLUZII....................................................................................................................71
BIBLIGRAFI..............................................................................................................74
INTRDUCR
n Capitlul V din Titlul IX dstinat cntractlr spcial, nul Cd civil rglmntaz

lcaiuna bunurilr mbil i imbil dstinat nchiririi, prcum i lcaiuna bunurilr
agricl, car part dnumira d arndar.
Dispziiil gnral al Sciunii 1 din Capitlul V privind cntractul d lcaiun sunt
aplicabil, n md crspunztr, nchiririi lcuinlr i arndrii, dac sunt cmpatibil cu
rgulil particular pntru acst cntract (art. 1778 C. civ.).
Cntractul d nchirir a lcuini cnstitui varitat a cntractului d lcaiun, al
crui bict matrial l cnstitui lcuina.
Lga nr. 114/1996, principalul act nrmativ n acast matri, car cuprind
rglmntri spcial rfritar la nchirira lcuinlr n gnral i la nchirira unr
catgrii spcial d lcuin, s cmpltaz n tmiul art. 72 din Lga nr. 114/1996, cu
dispziiil Cdului civil rfritar la cntractul d lcaiun, car rprzint drptul cmun
privind nchirira. D asmna, Lga nr. 114/1996 s cmpltaz n tmiul art. 71 al
acstia, cu dispziiil din lgil spcial, ptrivit crra lcatrul sau chiriaul bnficiaz d
drpturil mai favrabil clr prvzut prin Lga nr. 114/1996 n matria raprturilr lcativ
i clr cnx acstra.
Nul Cd civil a abrgat parial Lga nr. 114/1996 (art. 2133) i a instituit n art. 18241835 ctva rguli particular n matria nchiririi lcuinlr.
part din acst rguli particular n matria nchiririi lcuini, rspctiv art. 1824 i
art. 1828-1831 C. civ. Sunt aplicabil i lcaiunii spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui
prfsinist, n tmiul art. 1778 alin. (3) C. civ.
Lga nr. 16/1994, car a dat nu rglmntar cntractului d arndar, prvzut n
vchiul Cd civil, ca varitat a cntractului d lcaiun, a fst abrgat prin art. 230 lit. r) din
Lga nr. 71/2011, d punr n aplicar a nului Cd civil.
Rgulil particular prvzut d art. 1836-1850 C. civ. n matria arndrii sunt
cmpltat cu nrml d drpt cmun n matria lcaiunii, ntruct i actualul Cd civil
trataz arndara ca varitat a lcaiunii, n privina bunurilr agricl.
Dispziiil privind lcaiuna muncii i srviciilr d crui, prvzut d art. 1470
pct. 1 i 2 C. civ. 1864 n Capitlul V Dspr lcaiuna lucrrilr au fst abrgat, raprturil
scial d munc al salariailr fiind rglmntat d Cdul muncii i alt act nrmativ
spcial, n timp c cntractul d transprt, cu natur juridic prpri, a fst rglmntat prin
lgi spcial, cmpltat cu dispziiil Cdului civil (art. 1958), n msura n car nu sunt
aplicat practici statrnicit d pri ri uzan, frmnd bictul uni ramuri distinct d drpt drptul transprturilr.
i cntractul d antrpriz ncrprat la pct. 3 din art. 1470 C. civ. 1864 a cptat
rglmntar d sin stttar n Capitlul VI Sciuna 1 din actualul Cd civil, distinct d
cntractul d lcaiun - cu rglmntri spcial n Sciuna 2, privind lucrril d cnstrucii.
CAPITLUL I. NIUNI INTRDUCTIV
1.1. Niuna i caractrl sal juridic
Ptrivit art. 1777 C. civ., lcaiuna st cntractul prin car part, numit lcatr, s
blig s asigur clilalt pri, numit lcatar, flsina unui bun pntru anumit priad, in
schimbul unui pr, dnumit chiri.
Durata cntractului pat fi dtrminat la nchira cntractului, dup cum durata
flsini bunului nartat n cntract, nu prsupun lcaiun prptu, acasta fiind limitat
d lgiuitr, n lipsa uzanlr.
Varitil cntractului d lcaiun prvzut d art. 1778 C. civ. Bnficiaz ficar d
dnumir spcific i rguli prprii. Acsta sunt:
nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;
lcaiuna bunurilr agricl, dnumit arndar;
lcuiuna spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist supus

prvdrilr drptului cmun n matri d lcaiun prcum i dispziiilr art.
1824, art. 1828-1831 C. civ.
a) Cntractul d lcaiun st un cntract cnsnsual, darc s nchi vrbal prin

simplul acrd d vin al prilr, fr vr alt frmalitat.
Ptrivit art. 1781 C. civ., cntractul d lcaiun s cnsidr nchiat ndat c pril au
cnvnit asupra bunului i prului. Frma scris a cntractului st crut nu pntru valabilitata
acstuia, ci pntru prbaiun. xcpi fac cntractl d nchirir fcnd part din patrimniul
statului sau al unitilr administrativ-tritrial, car s nchi n frm scris i n urma
rganizrii licitaii, acsta incluznd clauz d natur s asigur xplatara bunului ptrivit
spcificului su1.
Jurisprudna a cnfirmat fi chiar indirct, crina frmi scris a cntractului d
lcaiun in privina spaiilr fcnd part din patrimniul statului i al unitilr administrativtritrial, atunci cnd a statuat c mniunil prcsului-vrbal d licitai rfritar la chiri,
primaz mniunilr cntractului d nchirir, mtivat d faptul c rspctivul spaiu nu puta
fi nchiriat prin ngcir dirct, ci numai prin licitai2.
Prin art. 1798 C. civ., lgiuitrul a simplificat frmalitil d punr n xcutar a
cntractlr d lcaiun, rcunscndu-l caractrul d titluri xcutrii pntru plata chirii, la
trmnl i n cndiiil stabilit n cntract.
CSJ, s. corn., dec. nr. 276/24.05.1994, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 422; CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.2007, n
ICCJ BJ 1990-2003, p. 426.
2
CSJ, s. com., dec. nr. 830/12.02.2003, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 428-429.
Pstrnd caractrul cnsnsual al cntractului d lcaiun, art. 1798 C. civ. Lag ns

valara d titlu xcutriu al cntractului d lcaiun, d nchira acstuia n frm autntic
sau nchira acstuia prin nscris sub smntur privat, dar nrgistrat la rganl fiscal.
n tat cazuril xist ns, bligativitata nrgistrrii cntractului d lcaiun la
rganl fiscal, n vdra impzitrii vniturilr din chirii, fr ca atar misiun s afctz
valabilitata cntractului.
b) bligaiil rciprc asumat d pri, aca a lcatrului d a asigura flsina
tmprar a lucrului dat n lcaiun i a lcatarului d plat a chirii, cnfr cntractului d
lcaiun un caractr sinalagmatic i n aclai timp cmutativ, darc pril cunsc nc d
la nchira cntractului nu numai xistna, dar i ntindra bligaiilr.
c) Cntractul d lcaiun ar un caractr nrs, ntruct ambl pri urmrsc un fls
prpriu patrimnial: lcatrul s bin chiria, iar lcatarul flsina lucrului dat n lcaiun.
d) Cntractul d lcaiun st translativ d flsin tmprar a bunului nchiriat, i
nu d prpritat, ca n cntractul d vnzar-cumprar.
mprjurara c lcatrul nu st prpritarul bunului nchiriat, nu afctaz valabilitata
cntractului, dac calitata d prpritar a lcatrului nu ar fi dtrminant, darc, aa cum sa artat, lcaiuna, ca act d administrar, transmit dar flsina tmprar a bunului.3
Prcurara flsini bunului st chstiun d fapt, cnstnd n prdara acstuia,
mninra lui n star d ntrbuinar ptrivit dstinaii i asigurara utilizrii bunului p tat
durata cntractului.
) Cntractul d lcaiun st un cntract cu xcutar succsiv, darc bligaiil
prilr s xcut prin prstaii alnat n timp, lmntul timp fiind d sna lcaiunii, din
punctul d vdr al ambilr cntractani.
Car stabilt prrgri lgal sau acrd lcatarului drptul la rnnira cntractului,
fr acrdul lcatrului.
Cntractl d lcaiun nchiat prin licitai public nu pt fi ns prlungit. l
nctaz d drpt la xpirara cntractului, darc nchira unui nu cntract s fac numai
n tmiul licitaii.
Durata cntractului st dtrminat sau ndtrminat, dar dtrminabil.
Lcaiuna nu pat fi nchiat p priad mai mar d 49 d ani, ptrivit art. 1783 C.
civ., sub sanciuna rducrii d drpt a trmnului la 49 ani, iar atunci cnd pril nu au artat
n cntract durata lcaiunii, fr ca din intntia lr s rzult c au cntractat p durat
3
Gh. Comani, I. Comani, Drpt civil - Contract civil spcial, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2013, p 15.
ndtrminat, n lipsa uzanlr, durata lcaiunii st limitat prin lg (art. 1785 C. civ.),
cnsidrndu-s c lcaiuna a fst nchiat:
pntru 1 an, n cazul lcuinlr nmbilat sau spaiilr pntru xrcitara

activitii unui prfsinist;
p durata crspunztar unitii d timp pntru car s-a calculat chiria, n cazul
bunurilr mbil ri n acla al camrlr sau apartamntlr mbilat;
p durata lcaiunii imbilului, n cazul bunurilr mbil pus la dispziia

lcatarului pntru flsina unui imbil;
n principiu, durata cntractului d lcaiun s stabilt n md libr, prin cnsnsul

prilr, fr ca acasta s xclud pntru anumit bunuri (Lga nr. 17/1994, Lga nr.
112/1995, Lga nr. 8/2004, Lga nr. 44/2009) intrvnia lgiuitrului, car stabilt prrgri
lgal sau acrd lcatarului drptul la rnnira cntractului, fr acrdul lcatrului.
Cntractl d lcaiun nchiat prin licitai public nu pt fi ns prlungit. l
nctaz d drpt la xpirara cntractului, darc nchira unui nu cntract s fac numai
n tmiul licitaii.4
1.2. Varitil cntractului d lcaiun

Cntractul d lcaiun przint mai mult variti. Astfl, ptrivit art. 1778 din nul
Cd civil, lcaiunil sunt d mai mult fluri, ficar cu dnumir spcific i rguli prprii:
nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;
arndara, adic lcaiuna bunurilr agricl;
lcaiuna spaiilr dstinat xrcitrii uni prfsii sau ntrprindri5.
n prznta lucrar urmaz a s analiza, ca i cntract distinct, cntractul d nchirir

(lcaiun d bunuri), cnfrm Cdului civil, prcum i cntractul d arndar.
ntruct n matri d lcaiun, Lga 114/1996 a prvzut nrm spcial privind
nchirira supraflr lcativ, cntractul d nchirir a lcuini cnstitui tt varitat a
lcaiunii, urmnd a fi analizat sparat.
1.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d alt cntract

4
Gh. Pipra, Introducr n drptul contractlor profsional, d. CH Bck, Bucurti, 2011, p. 49 i urm.
Locaiunea spaiilor destinate exercitrii unei profesii sau ntreprinderi este supus prevederilor dreptului comun n
materie de locaiune, precum i dispoziiilor art. 1824 i 1828-1831 din noul Cod civil.
5
1.3.1. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d vnzar-cumprar

Cntractul d lcaiun s difrniaz d cntractul d vnzar-cumprar, darc
lucrul vndut dvin prpritata cumprtrului, n timp c lcatrul rmn prpritarul
lucrului nchiriat asupra cruia lcatarul dbndt dar un drpt vrmlnic d flsin. Ca
urmar, cumprtrul ia lucrul n stara n car s afl n mmntul vnzrii, p cnd lcatrul
trbui s prda lucrul n stara d a fi flsit.
Vnztrul rspund numai pntru viciil xistnt la mmntul prdrii, n timp c
lcatrul st inut d bligaia d garani i pntru viciil survnit n cursul lcaiunii, car
mpidic sau micraz flsina lucrului.
Din mprjurara c n cntractul d vnzar-cumprar vnztrul transmit
cumprtrului prpritata lucrului vndut, iar lcatrul numai flsina lucrului, rzult c
riscul piirii lucrului nchiriat st suprtat d lcatr.
n cntractul d vnzar-cumprar, vnztrul ar bligai d a da, adic d a
transmit drptul d prpritat, ct i bligaia d prdar a bunului, cu caractr instantanu.
n cntractul d lcaiun, lcatrul st inut dar d bligai d a fac, cu caractr
succsiv, p durata cntractului, cnstnd n prdara i mninra bunului nchiriat n bun
star, n vdra utilizrii lui ptrivit dstinaii.
Drptul d flsin al lcatarului ar un caractr limitat, la flsina lucrului ptrivit
dstinaii pntru car a fst nchiriat, spr dsbir d cumprtr, car, n tmiul cntractului
d vnzar-cumprar, pat dispun ricum d bunul su.
Aa cum sugstiv s-a afirmat6, caractristica lcaiunii cnst n aca c flsina
cncdat nu trbui s absarb lucrul nsui i putra lui prductiv.
Cumprtrul ar calitata d pssr, spr dsbir d lcatar, car fiind un dtntr
prcar, nu pat bnficia d fctl prscripii util.
Cntractul d vnzar-cumprar cu rzrvara prpritii, prvzut d art. 1684 C.
civ., pun n discui distincia ntr lcaiun i prmisiuna d vnzar.
pinia dctrini francz7 car cnsidr c pat fi adptat i la ni, ar n vdr faptul
c flsina nu rprzint bictul principal al cntractului d vnzar-cumprar cu rzrva
prpritii, ci thnic car prmit anticipar a transfrului drptului d prpritat, car
6
Monna-Lisa Belu Magdo, Locaiunea n noul Cod civil, ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p.7.
P. Malaurie, L. Aynes i P.Y. Gautier, Dreptul civil. Contracte speciale, Ed. Wolters Kluwer, p. 322-323; CSJ, s.
com., dec. nr. 770/20.03.1997, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 424; CSJ, s. com., dec. nr. 1948/22.03.2005, n ICCJ BJ
2005, p. 682-684.
7
rprzint principalul bictiv al prilr. Cntractul nu st nici p durata flsini bunului

(aa-zisa nchirir), un cntract d lcaiun. Di lcaiuna s asciaz cu prmisiuna d
vnzar, majritata rgulilr lcaiunii sunt liminat, balana atrnnd n favara calificrii
cntractului ca fiind acla al vnzrii n rat.8
Distincia dintr lcaiun i vnzar s stmpaz atunci cnd lcaiuna i cnfr
lcatarului uzul, asmna vnzrii, darc nu pat fi lcaiun cntractul c prmit
prcpra prductlr (n rfrim la situaia n car vnzara-lcaiun ar ca bict un activ d
prduci). Lcaiuna n sin vizaz vnzar d fruct, dar pat ajung adsa la un transfr
d prpritat atunci cnd a s asciaz cntractului d vnzar- cumprar (vnzara n rat).
Altri, lcaiuna i d lcatarului vcaia d a s transfrma n cumprtr, prin xrcitara
drptului d prmpiun.
1.3.2. Dlimitara cntractului
d lcaiun
drptul
flsin al
uzufructuarului
Drptul d flsin al lcatarului st un drpt d cran, n timp c drptul d uzufruct
st un drpt ral.9
Riscul piirii frtuit a lucrului nchiriat st suprtat d lcatr, in timp c in cazul
uzufructului, acst risc st suprtat d nudul prpritar, iar riscul cntractului, st suprtat d
uzufructuar (art. 731 C. civ.).
Spr dsbir d lcatiun, al cri izvr st cntractul, iar n cazul bunurilr
prpritata statului, st cntractul grfat p actul licitaii, drptul d uzufruct pat fi
cnstituit prin actul juridic, uzucapiun sau alt mduri prvzut d lg.
Uzufructul pat fi cnstituit i cu titlu gratuit, n timp c lcaiuna st nttdauna cu
titlu nrs. bictul matrial al lcaiunii l cnstitui bunuril mbil i imbil (art. 1778 C.
civ.) crpral. bictul uzufructului l cnstitui nu numai bunuril mbil sau imbil
crpral, dar i cl incrpral, mas patrimnial, univrsalitat d fapt, ri ct part
din acsta (art. 706 C. civ.).
Durata lcaiunii st d maximum 49 ani, fr distinci dac lcaiuna s rfr la
prsan fizic sau juridic, sub sanciuna rducrii la trmnul lgal n cazul n car pril
stipulaz un trmn mai mar dct acsta (art. 1783 C. civ.).
8
9
Stanciu D. Crpnaru, Tratat d drpt comrcial, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2012, p. 399.
C. Ghorgh, Rgulil spcific privind contractl profsionitilor, n RDC nr. 11/2011, p. 105 i urm.
10
Durata uzufructului n favara uni prsan fizic st cl mult viagr, iar uzufructul n
favara uni prsan juridic st d cl mult 30 ani, sub sanciuna rducrii la acst limit
tmpral, n cazul cnstituirii cu dpira trmnului lgal (art. 708 C. civ.).
Lcaiuna ar ca bict bunuri mbil sau imbil ncnsumptibil, p cnd
cvasiuzufructul pat ava ca bict i bunuri cnsumptibil (art. 712 C. civ.).
n xrcitara drptului su, uzufructuarul st inut s rspct dstinaia dat bunurilr
d nudul prpritar, cu xcpia cazului n car s asigur crtr a valrii bunului sau cl
puin nu i prjudiciaz n niciun fl intrsl prpritarului (art. 724 C. civ.).
n cazul lcaiunii, dstinaia bunului st stabilit prin cntract sau, n lips, ptrivit cli
przumat dup anumit mprjurri, cum ar fi dstinaia antriar a bunului, natura bunului ri
dstinaia ptrivit cria lcatarul l flst (art. 1799 C. civ.).
Spr dsbir d uzufruct, car s sting prin marta uzufructuarului ri, dup caz, prin
nctara prsnalitii juridic [art. 746 lit. a) C. civ.], lcaiuna nu nctaz prin marta
lcatrului sau lcatarului [art. 1820 alin. (1) C. civ.].
Lcaiuna nctaz d drpt, dac bunul st distrus n ntrgim sau nu mai pat fi
flsit ptrivit dstinaii stabilit, iar dac impsibilitata flsirii bunului st numai parial,
lcatarul pat dup mprjurri s car rzilira lcaiunii sau rducra prprinal a
chirii. Cnd impsibilitata ttal sau parial d flsir a bunului st frtuit, lcatrul nu ar
drptul la daun-intrs.
n cazul piirii frtuit n ntrgim a bunului, uzufructul s sting, iar n cazul n car
bunul a fst distrus n part, uzufructul cntinu asupra prii rmas.10
n tat cazuril, uzufructul va cntinua asupra dspgubirii pltit d tr sau, dup caz,
asupra indmnizaii d asigurar, dac acasta nu st flsit pntru rparara bunului, dar n
acst caz, la stingra uzufructului, uzufructuarul st inut d bligaiil prvzut d art. 712 C.
civ. (art. 1748 C. civ.).
1.3.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d lasing

Cntractul d lasing st praiun cmrcial sui gnris, cldit p mai mult
cntract, cu finalitat cmun, ntr car i lcaiuna, n timp c cntractul d lcaiun ar
fizinmi simpl.
10
C. Sttscu, C. Brsan, Drpt civil. Toria gnral a obligaiilor, d. a IX-a rvizuit i adugit, Bucurti, d.
Hamangiu, Bucurti, 2008, p. 37.
11
n cazul lcaiunii, lcatrul asigur lcatarului numai flsina bunului n schimbul

chirii.
n tmiul cntractului d lasing, finanatrul asigur utilizatrului flsina lucrului
cumprat sau ralizat d finanatr, cntra rdvni, cu drptul utilizatrului d a pta la
sfritul priadi d flsin, pntru dbndira bunului la valara rzidual, pntru
rnnira cntractului d lasing, ri pntru nctara raprturilr cntractual.
Dac la xpirara durati cntractului d lcaiun, acsta pat ncta sau pat fi
prrgat prin rlcaiun, cu acrdul xprs sau tacit al lcatrului dac cntractul nu a fst
nchiat prin licitai, n cazul lasingului, la xpirara trmnului d flsin utilizatrul pat
rnni cntractul d lasing sau achiziina bunul la valara rzidual, crlativ cu car xist
bligaia finanatrului d a prcda n acst fl.11
n matria lcaiunii, numai chiriaul lcatar bnficiaz d drptul d prfrin la
nchirir (art. 1828 C. civ.) i numai n cazuril prvzut d lg d drptul d prmpiun la
cumprara lcuini (art. 43 din Lga nr. 10/2001 - abrgat prin art. I pct 9 din Lga nr.
1/2009).
n cntractul d lasing, lcatrul finanatr trbui s aib calitata d prpritar al
bunului nchiriat, cndii car nu st crut n cazul cntractului d lcaiun.
Utilizatrul nu pat csina cntractul d lasing sau subnchiria bunul luat n lasing,
spr dsbir d lcatar car pat nchia acst praiuni dac sunt ndplinit crinl art.
1805, art. 1833 sau art. 1847 C. civ. Cauza cntractului d lasing cnstitui finanara
cmrcial, din car cnsidrnt acsta st inclus n catgria cntractlr d finanar
cmrcial.
Cauza cntractului d lcaiun, indifrnt d frma acstuia, st aca d asigurar
tmprar a flsini unui bun n schimbul unui pr dnumit chiri, fr nici tangn cu
praiunil financiar.
Prul cntractului d lasing st rdvna, car includ nu numai chiria, prcum n
cazul lcaiunii, dar i ratl d amrtizar a bunului dat n flsin.12
11
L. Pop, Tratat d drpt civil. Obligaiil, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2012, p. 156.
D. Chirica, Contract spcial civil i comrcial, vol. I, d. Rostti, Bucurti, 2005, p. 145; L. Pop, op. cit., p.
172.
12
12
CAPITLUL II. CNDIIIL D VALIDITAT AL

CNTRACTULUI D LCAIUN
2.1. Capacitata prilr

Lcatrul. Lcaiuna avnd drpt scp punra n valar a unui lucru, a fst calificat
ca un act d administrar, putnd fi prfctat i d un lcatr cu capacitat d xrciiu rstrns,
dac nu l prjudiciaz. Cnd durata cntractului dpt 5 ani, lcaiuna a fst calificat ca
fiind un act d dispzii, fapt pntru car trbui ndplinit crinl lgal pntru prfctara
unr astfl d act, iar lcatrul trbui s aib capacitata dplin d a cntracta.
n aprcira valabilitii cntractului d lcaiun, sunt avut n vdr i incapacitil
prvzut d art. 1653, art. 1654 i art. 1655 n matri d vnzar-cumprar, xtins d actualul
Cd civil i la lcaiun.
Astfl, sunt incapabili d a cntracta dirct sau prin prsan intrpus, nici chiar prin
licitai public:
mandatarii, pntru bunuril p car sunt nsrcinai s l administrz, cu xcpia

cazului prvzut la art. 1304 C. civ.;
prinii, tutrl i curatrul, administratrul prvizriu, pntru bunuril

prsanlr p car l rprzint;
funcinarii publici, judctrii sindici;
practicinii n inslvn;
xcutrii, prcum i alt asmna prsan, car ar puta influna cndiiil

lcaiunii fcut prin intrmdiul lr sau car au ca bict bunuril p car l
administraz ri a crr administrar supravghaz;
13
d asmna, nu pt cntracta nici chiar prin prsan intrpus, sub sanciuna

nulitii abslut, judctrii, prcurrii, grfirii, xcutrii, avcaii, ntarii
publici, cnsilirii juridici i practicinii n inslvn, atunci cnd xist litigii cu
privir la drptul d prpritat asupra bunului car urmaz a fac bictul
lcaiunii (art. 1784 C. civ.);
n cursul cnstituirii scitii cmrcial, fndatrii sau prsanl dsmnat ca

administratri, prin actl cnstitutiv, nchi n cntul viitari sciti, printr
alt act, i cntractul d lcaiun, afrnt sdiului scitii. Acsta, ca i
cllalt act nchiat n cntul scitii d ci dsmnai, sunt cnsidrat ca
aparinnd acstia, d la data nchirii lr, cndiinat d aprbara lr d ctr
asciai, dat cu dbndira d ctr scitat a prsnalitii juridic.
P parcursul drulrii activitii, scitata cmrcial, n calitat d prsan juridic, va

fi n msur s nchi cntractul d lcaiun, ca d altfl tat cllalt act juridic, prin
rganl sal, n limitl putrilr acrdat i prin prsanl crra li s-a cnfrit calitata d
rprzntani, prin actl cnstitutiv sau prin vina asciailr.
Din prspctiva scitii cmrcial, d lcatr, n limitl rglmntrilr lgal, a
actlr cnstitutiv i a htrrii adunrii gnral, administratrul scitii pat nchia
cntractul d lcaiun, ca act d dispzii, p durat mai mar d 5 ani13.
nchirira uni supraf lcativ p durat mai mar d 5 ani, d ctr alt prsan
dct cl car pt fctua n numl prsani juridic lcatar act d dispzii, afctaz
valabilitata cntractului14.
n cazul n car bunul fac bictul aprtului n natur la capitalul scial i a fst adus n
flsin, raprturil dintr aprtatr i scitat sunt guvrnat d rgulil rfritar la
lcaiun15, ca c nsamn c aprtatrul, rmnnd prpritarul bunului, n acast calitat, la
dizlvara scitii ar drptul la rstituira acstuia.
Aprtara unui bun fcnd part din cmunitata lgal sau cnvninal a silr, n
flsina uni sciti, cnstituit p durat ndtrminat, sau p durat mai mar d 5 ani,
fiind un act d dispzii, prsupun n tmiul art. 346, art. 366 i art. 368 C. civ.
Cnsimmntul xprs al ambilr si. n msura n car aprtara bunului fcnd part din
cmunitata lgal sau cnvninal nu implic schimbara dstinaii acstuia i st un act d
13
Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 535/07.05.1993, n Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar
comercial 1990-1998, Ed. All Beck, 1999, p. 217-219.
14
CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.1997, n CSJ BJ 1990-2003, p. 424.
15
S. Crpenaru, Drept comercial romn, ed. a 8-a, Ed. Universul Juridic, p. 164.
14
administrar, cnsimmntul xprs al cluilalt s nu st ncsar, ptrivit art. 345 alin. (1) i
(2) C. civ.
Dctrina antriar actualului Cd civil cnsidra c, la nchirira bunurilr aflat n
indiviziun, s aplic rgulil car guvrnaz vnzara d ctr unul dintr cprpritari, ri
tria mandatului tacit rciprc sau a gstiunii d afacri16.
n prznt, actualul Cd civil statuaz c actl d administrar prcum nchirira sau
dnunara unr cntract d lcaiun, pt fi fcut numai cu acrdul cprpritarilr c din
majritata ctlr pri (art. 641 C. civ.)
n dctrina francz, lcaiuna cnsimit d unul dintr cindivizari st asimilat cu
lcaiuna lucrului altuia, valabil n raprturil dintr ccntractani, dar inpzabil
cindivizarilr, car nu au cnsimit - lgitimai s acinz imdiat fr s atpt rzultatl
partajului - anulara intgral a cntractului.
Rgula s aplic i la rnnira cntractului prin tacita rlcaiun, prcum i la csiuna
cntractului d lcaiun. Cntractul pat fi nchiat d un cindivizar numai dac a fst
mandatat printr-un mandat xprs i spcial, darc n viziuna lgislaii francz, lcaiuna
st intgrat actlr d dispzii.
Dctrina francz cnsidr c salvara cntractului d lcaiun nchiat d un
cindivizar, pat intrvni prin rcurgra ia aparn, fa d lcatarul d bun-crdin,
victima rrii cmun, la gstiuna d afacri, ri la ratificara cntractului d ctr cilali
cindivizari, ratificar car pat fi i tacit.
Cntractul d lcaiun pat fi cnslidat i prin fctul dclarativ al partajului, atunci
cnd bunul nchiriat st ncrprat ltului lcatrului17. ntruct prin cntractul d lcaiun s
transmit dar flsina, lcatrul pat s nu fi prpritarul lucrului dat n lcaiun. Astfl,
pat nchiria valabil bunul dinut, att uzufructuarul, ct i lcatarul. Pntru ca prpritarul s
fi bligat la rspctara lcaiunii nchiat d ctr alt prsan, acasta din urm trbui s
aib un drpt asupra lucrului, pzabil prpritarului, drpt car s-i cnfr psibilitata
nchiririi.
n lipsa unui drpt pzabil prpritarului, lcatrul rspund cntractual fa d lcatar,
pntru tulburara sa d ctr prpritar, pntru nndplinira bligaii principal, d garantar a
flsini ntulburat a bunului.
16
17
Fr. Deak, Contractul de nchiriere a locuinei, ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 91;
Ph. Malaurie, L. Aynes, P.l. Gautier, op. cit., p. 332.
15
Cntractul d lcaiun al prpritarului aparnt i prduc fctl asupra advratului

prpritar.
Fiind un act d administrar, cntractul d lcaiun pat fi nchiat valabil, n calitat
d lcatr i d prpritarul sub cndii rzlutri, dac acsta st d bun-crdin.
Dsfiinara sub ric md a titlului lcatrului, car nu i prmit s asigur flsina
lucrului nchiriat, dtrmin nctara d drpt a cntractului d lcaiun, darc st
lcaiun nchiat asupra lucrului altuia.
Ttui, crinl d scuritat a tranzaciilr i d stabilitat a lcaiunii, ncadrat n
catgria actlr d administrar, prmit ca lcaiuna s i prduc fctl i dup
dsfiinara titlului lcatrului, p durata stipulat d pri, fr a dpi 1 an d la data
dsfiinrii titlului lcatrului, ns numai dac lcatarul a fst d bun-crdin la nchira
lcaiunii (art. 1819 C. civ.).
Lcatrul, prsan fizic sau juridic, va nchia n md dirct cntractul d nchirir,
n acast calitat, n timp c statul i unitil administrativ-tritrial vr nchia cntractul prin
rganul prvzut d lg sau prsana juridic car ar n administrar bunul.18
Lcatarul. Pntru lcatar, cntractul d lcaiun st un act d administrar, indifrnt
d durata acstuia, astfl c sub aspctul capacitii, trbui ndplinit crinl lgal pntru
acast catgri d act [art. 41 alin. (3) C. civ.].
Calitata d lcatar ar n md bligatriu sau pt ava i alt prsan dct
ccntractantul lcatrului, rspctiv sul, dscndnii, ascndnii i tat cllalt prsan
mninat n cntractul d nchirir a lcuini, dac acasta frmaz bictul matrial al
lcaiunii.
Lcuina familii, la car s rfr art. 321-324 C. civ., st prtjat atunci cnd acasta
st asigurat printr-un cntract d lcaiun.
n tmiul art. 323 alin. (1) C. civ., ficar s ar un drpt lcativ prpriu, chiar dac
numai unul din i st titularul cntractului, ri cntractul st nchiat naint d cstri.
Ctitularitata silr st gnratar a uni indiviziuni spcial, car nu pat lua sfrit
la iniiativa unuia din actia, ci dar prin acrdul acstra, darc ar fi afctat flsina
lcuini.
Sul car nu a cnsimit la nchira vrunui act car afctaz flsina lcuini
familii, pat slicita anulara lui n trmnul d 1 an d la data la car a luat cuntin dspr
acasta, dar nu mai trziu d 1 an d la data nctrii rgimului matrimnial, dac lcuina
18
Fl. Moiu, Contractl spcial n noul Cod civil, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2012, p. 152.
16
familii a fst ntat n carta funciar, sau pat cr numai daun-intrs d la cllalt s,
dac lcuina nu a fst ntat n carta funciar, cu xcpia cazului n car trul a cunscut p
alt cal calitata d lcuin a familii [art. 322 alin. (5) i (6) C. civ.].
Anulara sau dnunara lcaiunii trbui fcut d lcatr ficruia dintr si.
Lcaiuna spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist, nu bnficiaz d msuril
prtctiv prvzut d Cdul civil pntru lcuina familii, calitata d lcatar aparinnd
acluia sau aclra car au nchiat cntractul cu lcatrul.
n matria cntractului d arndar, calitata d lcatar arnda ar numai smnatarul
cntractului, darc i n acast matri s aplic dispziiil gnral al Sciunii 1 a
Capitlului V din cntractul d lcaiun, n tmiul art. 1778 alin. (2) C. civ.
Rgimul juridic al drptului lcativ sau arndrii, viznd raprturil dintr si, rmn
fr rlvan n privina raprturilr dintr pril cntractului d lcaiun, n lipsa unr
rglmntri spcial (cum sunt cl viznd lcuina familii), darc cntractul d lcaiun
sau arndar st nttdauna, din prspctiva lcatarului, un act d administrar.
2.2. Cnsimmntul prilr

Ca n cazul tuturr clrlalt cntract, cnsimmntul n cadrul cntractului d
lcaiun trbui s man d la prsan cu discrnmnt, s fi xprimat cu intnia d a s
bliga, s fi xtririzat, cntint, libr i nafctat d vicii.19
n matria lcaiunii, un aspct dmn d luat n cnsidrai st acla al rrii asupra
calitilr substanial al lucrului nchiriat, atunci cnd acsta urmaz s aib anumit
afctaiun, mai cu sam pntru xrcitara activitii unui prfsinist, ri rara asupra
prsani, atunci cnd cnsidrara acstia a fst dtrminant n cauz, spr xmplu n
matria nchiririi lcuinlr d srviciu, d intrvni, d prtcl tc., n car ntitata
prpritar ar n vdr la cntractar calitata d angajat a chiriaului sau dmnitar, din
catgria aclra xplicit i limitativ numrat d lg20.
2.3. bictul cntractului (bunul nchiriat, prul)

Lcaiuna ar un dublu bict: bunul matrial nchiriat i chiria.
19
20
Fl. Moiu, op.cit., p. 152.

C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 125.
17
bictul matrial al cntractului. n principiu, tat bunuril mbil i imbil pt fac

bictul lcaiunii, n tmiul art. 1779 C. civ., dac dintr- prvdr lgal sau din natura lr nu
rzult cntrariul.
Dfiniia dctrinar a cntractului d lcaiun 21 adaug dfiniii lgal, caractrul
ncnsumptibil i dtrminat al bunului matrial dat d lcatr n flsina tmprar a
lcatarului, n schimbul chirii.
Lipsa lucrului la nchira cntractului d lcaiun atrag nulitata cntractului.
Acasta nu xclud ns, nchirira valabil a unui lucru viitr (cu xcpia succsiunilr
ndschis), sub sanciuna rspundrii lcatrului, ca dbitr al bligaii impsibil d xcutat,
n cazul nralizrii bunului.22
Bunuril, bict al cntractului d lcaiun, trbui s s afl n circuitul civil, s fi
fungibil i ncnsumptibil prin natura lr sau ptrivit dstinaii stabilit prin acrdul prilr
i acasta darc lcatarul, la nctara cntractului, trbui s rstitui lcatrului nsui
lucrul dat n lcaiun, n stara n car s-a aflat n mmntul prdrii.
Bunuril prpritat frat pt fi dat n lcaiun dat cu bunuril principal.
Lcaiuna pat ava ca bict numai bunuri dtrminat sau dtrminabil, mbil sau
imbil, nu i univrsaliti. Fndul d cmr, di vizaz univrsalitat d bunuri, avnd
anumit afctaiun, pat fi bict al lcaiunii, darc ar natura juridic a unui bun mbil
incrprai.
bictul matrial al cntractului trbui s fi licit, mral i psibil. Impsibilitata
matrial sau mral a bictului, chivalaz cu lipsa acstuia, sub sanciuna nulitii. Acast
sanciun praz i atunci cnd bictul matrial al lcaiunii st ilicit (d xmplu, aparatura
pntru fabricara drgurilr), cnduita prilr cntractant fiind calificat ca atar.
Bunul aflat n cprpritat pat fi i l nchiriat numai cu acrdul cprpritarilr car
din majritata ctlr pri [art. 641 alin. (1) C. civ.], dac nchirira st un act d
administrar sau acrdul unanim dac nchirira st un act d dispzii.
nchirira unui bun cu prsnalul d dsrvir, prsupun nchira unui cntract mixt,
d lcaiun n privina lucrului i d prstar srvicii, n privina pratrilr, darc
lcaiuna nu pat ava ca bict prsan23.
Ptrivit art. 123 din Lga nr. 215/2001, bunuril c aparin dmniului public sau privat,
d intrs lcal sau judan, dup caz, pt fi dat n administrara rgiilr autnm, instituiilr
21
D. Chiric, op. cit., p. 171.

23
S. Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009, p. 104;
22
18
public, cncsinat sau nchiriat, n tmiul htrrii cnsiliilr lcal i judn. Vnzara,
cncsinara i nchirira s fac prin licitai public, rganizat n cndiiil lgii.
n tmiul art. 14 din Lga nr. 213/1998, nchirira bunurilr prpritat public a
statului sau a unitilr administrativ-tritrial s aprb, dup caz, prin htrr a guvrnului, a
cnsiliului judan, a Cnsiliului Gnral a Municipiului Bucurti, sau a cnsiliului lcal, iar
cntractul d nchirir va cuprind clauz d natur s asigur xplatara bunului nchiriat,
ptrivit spcificului acstuia.
Cntractul d nchirir s pat nchia, dup caz, cu ric prsan fizic sau juridic,
rmn sau strin, d ctr titularul drptului d prpritat sau administrar. Cncsiuna sau
nchirira bunurilr prpritat public s fac n tmiul art. 15 din Lga nr. 213/1998 prin
licitai public, n cndiiil lgii.
Chiria. Chiria st un lmnt snial al cntractului d lcaiun; a rprzint prul
p car lcatarul l pltt n schimbul flsini imbilului, n bani sau sub frma altr
prstaii.
n principiu, chiria s stabilt n crlai cu durata cntractului, fi sub frma uni
sum glbal, fi p uniti d timp i s pltt la trmnl stipulat sau pridic.
Chiria insrat n cntract trbui s fi dtrminat sau dtrminabil (lsat la
aprcira unui tr dsmnat d pri sau a unui xprt dsmnat d prdintl judctrii) i
pat fi stabilit ntr- sum glbal sau ntr-un cuantum variabil (prcum cta-part din
bnficiul ralizat d lcatarul prfsinist).
n cndiiil n car pril nu au cnvnit prin cntract cuantumul chirii, acsta urmnd
a fi dtrminat prin prpunril lcatrului, n raprt d htrra cnsiliului lcal, mdalitata
d stabilir a chirii n md unilatral d ctr lcatr, raprtat la atar htrr, nu cntravin
clauzlr cntractului i nu chivalaz cu mdificara unilatral a acstuia24.
Sincritata i srizitata chirii rprzint alt crin a acstia. Sincritata chirii
prsupun c acasta trbui stabilit d pri cu intnia d a fi pltit i rspctiv primit, n
cuantumul prvzut n cntract. Plata uni chirii mai mari, prvzut ntr-un act scrt, fa d
chiria dclarat n cntractul public nrgistrat la autritil fiscal, s sancinaz cu nulitata,
darc scpul st ilicit, viznd plata unr tax i impzit mai mici dct cl ral25.
Srizitata chirii s raprtaz la valara flsini bunului, iar aprcira srizitii
st chstiun d fapt c s stabilt d instan, p baz d prb, fr ca acasta s implic
24
CSJ, s. corn., dec. nr. 31/2003, C. Cucu, M. Gavri, Contractele comerciale. Practic judiciar, ed. a II-a, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 294-295
25
CSJ, s. com., dec. nr. 2309/1999, n BJ 1990-2003, p. 426.
19
un chilibru prfct ntr valara prstaiilr cntractual al prilr. n niciun caz ns, chiria
infriar nu trbui s s nscri n drizriu.
n acst sns, practica judiciar26 a statuat c stabilira chirii sub prul pii nu st d
natur s atrag nulitata cntractului d lcaiun, darc n lumina principiului librtii
cntractual, pril sunt libr s ngciz clauzl acstuia, iar srizitata chirii cnvnit
nu trbui aprciat n md xclusiv n funci d prul pii, ci n raprt d cntxtul n car a
fst nchiat cntractul, inclusiv n funci d subictivismul prilr i rlaiil dintr acsta.
Cum n cadrul cntractului d lcaiun chiria st d sna acstuia, atunci cnd a a
fst fictiv prvzut sau nchirira s-a fcut cu chiri drizri, cnvnia avnd un caractr d
cmdat, valabilitata acstia st afctat27.
n practica judiciar s-a pus n discui i psibilitata rcalculrii chirii prvzut n
cntract, n funci d rata inflaii, chiar n absna uni clauz cntractual n acst sns.
Chmat s s prnun, instana suprm a rspuns afirmativ, ntmindu-i sluia p
dispziiil art. 970 din vchiul Cd civil, darc actualizara asigur un chilibru valric n
cndiiil d instabilitat a mndi i s impun fa d principiul rparrii intgral a
prjudiciului28.
Cu att mai mult, praiuna d majrar a chirii cu indicl d inflai, prvzut ca
clauz cntractual, nu pat fi calificat ca fiind abuziv. Prin indxara cu indicl d inflai,
prul chirii nu s-a mdificat, numai c acast crlar cnvnit n cntract prsupun
rngcira clauzlr cntractual29.
Dup alt practic, majrara chirii cu indicl d inflai, fiind cnvnit, praz d
drpt, dac nu s cntst valara indiclui d inflai30.
i dctrina, d acrd cu incidna trii imprviziunii, adptat d practica n acast
matri, a ptat pntru pzii mai nuanat, n snsul c acast tri pat fi agrat dar
atunci cnd pril nu au putut prvda la data nchirii cntractului mdificril snial al
cndiiilr p parcursul xcutrii acstuia, iar nu i atunci cnd mdificril putau fi
prvzut31.
26
CSJ, s. com., dec. nr. 31/2003, C. Cucu, M. Gavri, Contractele comerciale. Practic judiciar, ed. a II-a, Ed.
Hamangiu, 2008, p. 294-295.
27
ICCJ, s. corn., dec. nr. 1025/14.03.2006, n Buletinul Casaiei nr. 4/2006, p. 39.
28
CSJ, s. com., dec. nr. 21/19.04/1992, n CSJ Culegere de decizii 1990- 1992, p. 230-231.
29
ICCJ, s. corn., dec. nr. 154/18.01.2006, n Buletinul Casaiei nr. 3/2006, p. 36-37.
30
C.A. Bucureti, s. corn., dec. nr. 224/1998, n Culegere de practic judiciar comercial, 1990-1998, Ed. All Beck,
p. 223-224.
31
D. Chiric, op. cit., p. 182.
20
Aspctl lgat d indxara chirii cu indicl d inflai au cptat un caractr

particular i xtracntractual n privina lcaiunii bunurilr prpritata statului sau a unitilr
administrativ- tritrial. Indxara chirii s fac n funci d rata inflaii i s dispun prin
htrr d guvrn sau prin htrra rganului lcal al administraii d stat32.
Acasta nsamn c indxara chirii praz n tmiul acstr act nrmativ n
privina tuturr cntractlr nchiat pntru spaiil rspctiv, fr a puta vrbi d
mdificar unilatral a chirii, stabilit cu cazia licitaii.
Tt practica judiciar a calificat i natura juridic a vniturilr ralizat din chirii, d
ctr instituiil public. Statund c tat cntractl d lcaiun nchiat d instituiil
public rprzint act d gstiun, cntractl fiind guvrnat d lgislaia spcific raprturilr
d drpt privat, i nu aca fiscal, vnituril ralizat d acsta din chirii nu au natura juridic a
impzitlr i taxlr, ci natura juridic a cranlr civil, supus lgislaii civil33.
2.4. Cauza cntractului

Ct privt cauza, ntruct lga nu prvd rguli spcial n acast matri, vr fi
incidnt rgulil gnral al cntractlr, privitar la xistna cauzi i caractrului su
mral i licit.
2.5. Cndiiil d frm

Cntractul d lcaiun st un cntract cnsnsual, darc s nchi vrbal, prin
simplul acrd d vin al prilr, fr vr alt frmalitat.
Di art. 21 din Lga nr. 114/1996, car statua n snsul cnsmnrii scris a acrdului
prilr i nrgistrara la rganl fiscal a fst abrgat, ptrivit art. 230 lit. s) din Lga nr.
71/2011, crina ad prbatinm a frmi scris a cntractului s-a pstrat i a s dduc din
cninutul art. 1782, art. 1785 i art. 1798 C. civ., acst din urm articl cnsfinind i crina
nrgistrrii cntractului la rganl fiscal.
st advrat c crina prvzut d art. 1798 C. civ. A nrgistrrii cntractului la
rganl fiscal, rprzint cndii pntru ca cntractul d lcaiun nchiat prin nscris sub
32
C.A. Bucureti, s. a V-a corn., dec. nr. 249/13.02.2004, n Practic judiciar comercial. C.A. Bucureti 20032004, p. 207.
33
ICCJ, s. corn., dec. nr. 473/17.02.2009, n Buletinul Casaiei nr. 3/2009, p. 36-37.
21
smntur privat, s dvin titlu xcutriu, dar nu trbui ignrat nici funcia d rdin
administrativ-fiscal al nrgistrrii cntractului, indifrnt dac acsta st nchiat prin nscris
sub smntur privat sau n frm autntic, att d ncsar impzitrii vniturilr prvnit
din chirii.
Valabilitata cntractului nu st afctat prin nnrgistrara sa la rganl fiscal, dar
pun n discui rspundra lcatrului p plan administrativ-fiscal.
xcpi d la cnsnsualism fac cntractl d nchirir a bunurilr fcnd part din
patrimniul statului i al unitilr administrativ-tritrial, car s nchi n frm scris i n
urma rganizrii licitaii, acsta incluznd clauz d natur s asigur xplatara bunului
ptrivit spcificului su34.
n matri d lcaiun, lgiuitrul a fcut drgar d la principiil gnral d
prbaiun, intrzicnd dvada cu martri i prin urmar cu przumii a unui cntract vrbal car
nu a fst pus n xcutar. Pntru a s admit prba cu martri n dvdira lmntlr c
cnstitui un ncput d xcutar a unui cntract d nchirir vrbal, trbui ca acast punr
n xcutar car st un fapt matrial, s fi d aa natur nct s fac cnvingra c acast
xcutar st crlarul nndis al uni cnvnii d nchirir35.
Fiind intrzis prba cu martri a cntractului d nchirir, nici xcutara cntstat a
unui asmna cntract nu pat fi dvdit cu martri, cci indirct s-ar admit dvada cu
martri a cntractului36. Atunci cnd nscrisul dvditr a fst distrus printr-un vnimnt d
fr majr, xistna cntractului s va puta dvdi cu ric mijlc d prb 37. n snsul
pinii dctrinar, privind rgulil rstrictiv d prbaiun instituit d art. 1416-1417 din
vchiul Cd civil, s-a prnunat i practica judiciar rcnt38.
Antcntractul d lcaiun
Antcntractul d lcaiun st cnvnia prin car una sau ambl pri s blig s
nchi n viitr un cntract d lcaiun, al crui cninut snial st dtrminat prin
antcntract. Antcntractul sau prmisiuna d lcatiun pat fi bilatral sau unilatral, dup
cum ambl pri s blig rciprc s nchi n viitr un cntract d lcaiun sau dar cnd
una dintr pri, prvznd un intrs n dbndira flsini unui bun, primt prmisiuna
34
CSJ, s. corn., dec. nr. 276/24.05.1994, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 422; CSJ, s. com., dec. nr. 1302/15.05.2007, n
ICCJ BJ 1990-2003, p. 426.
35
C. Hamangiu, Codul civil adnotat, Ed. All Beck, Restitutio, 2002, p. 555.
36
C. Hamangiu, op. cit., p. 556.
37
C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu i Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, Ed. All Beck, p. 587.
38
L.C. Stoica, Contracte speciale. Locatiunea, nchirierea locuinelor, antrepriza, C.A. Bucureti, s. a V-a com., dec.
nr. 714/17.05.2002, p. 9-14. CSJ, s. corn., dec. nr. 876/12.02.2002, p. 15-17.
22
clilalt pri, car pat ava calitata d lcatr, d a atribui flsina unui bun, rzrvndu-i
facultata d a-i manifsta ultrir, d bici nluntrul unui trmn dtrminat, cnsimmntul
d a-l nchiria.
bligaia prmitntului s sting la xpirara trmnului stipulat sau dac pril nu au
prvzut un trmn, la xpirara trmnului d prscripi, car ncp s curg d la nchira
prmisiunii.
Antcntractul nu ar ca fct transmitra drptului d flsin, ci d natr dar uni
bligaii d a fac n sarcina amblr pri sau numai a unia dintr l (prmitntul) d a
nchia cntractul d lcaiun, n cndiiil stabilit prin prmisiuna d lcaiun, dup cum
prmisiuna st bilatral sau unilatral.
Prmisiuna d lcaiun st supus rgulilr gnral al cntractlr.
CAPITLUL III. FCTL CNTRACTULUI D

LCAIUN
3.1 bligaiil lcatrului

n tmiul cntractului d lcatiun, lcatrul trbui s asigur lcatarului flsina
lucrului p tat durata lcaiunii, bligai din car dcurg:
bligaia d prdar a lucrului dat n lcaiun:
bligaia d mninr a lucrului n star d flsin crspunztar, p tat
durata lcaiunii;
bligaia d garani.
3.1.1 bligaia d a prda lucrul

Prluara d ctr lcatar a bictului matrial al lcaiunii, crlativ bligaii d
prdar a lcatrului, s fac n lipsa unui trmn stipulat d pri, ri a uzanlr, la data
nchirii cntractului i la lcul n car acsta s afl n acl mmnt, dac st un bun
23
individual dtrminat ri la sdiul sau dmiciliul dbitrului, dac acsta st un bun gnric
(art. 1494 i art. 1495 C. civ.).
Prdara-prluara bunului s fac n star nrmal d flsin, cu tat accsriil sal.
Lcatrul st datr s fctuz tat rparaiil ncsar nainta prdrii lucrului, n
vdra asigurrii flsirii acstuia ptrivit dstinaii pntru car a fst nchiriat. 39
n acst sns, a pinat i practica judiciar, intrprtnd dispziiil art. 1421 C. civ.
Crbrat cu art. 981 din vchiul Cd civil. S-a cnsidrat c insrara n cntract a clauzi d
rturnar d ctr lcatar a chltuililr ncsar rmdirii dfciunilr lucrului nchiriat,
xistnt la data prdrii acstuia, n cazul rzilirii unilatral a cntractului la crra
lcatrului, n cnduc la cncluzia c pril au nls s las n sarcina xclusiv a lcatarului
bligai prpri lcatrului40.
Art. 1787 i art. 1826 lit. c) C. civ., a nlturat cntrvrsa dctrinar ptrivit cria
bligaia lcatrului par a s raprta dar la rparaiil p car trbui s l fac p parcursul
drulrii cntractului. Din intrprtara pr a cntrari a txtlr, rzult c lcatrul st inut
ca la data nchirii cntractului sau cl mai trziu la prdara lucrului, s asigur flsina
acstuia crspunztr dstinaii pntru car a fst nchiat cntractul.
ntrzira lcatrului n prdara lucrului nchiriat l ndrptt p lcatar s car
dspgubiri p durata n car a fst lipsit d flsina lucrului, dac din acast cauz a fst
prjudiciat.41
bligaia d prdar a lucrului nchiriat st indivizibil, adic nu st suscptibil d
xcutar parial, chiar dac lucrul prin natura sa pat fi mprit i tt ndivizat s transmit
i bligaia n cazul dcsului lcatrului antrir prdrii, astfl c ficar succsr st inut d
prdara intgral a lucrului.
D rgul, prdara lucrului s fac la lcul siturii acstuia, dar nu st xclus dup
pinia nastr, ca prdara s s fac n ric alt lc, p cala simblic a nmnrii chilr, atta
timp ct pril prin invntar i-au prcnstituit prba bunurilr car s dau spr nchirir.
n cazul rrganizrii lcatrului prsan juridic, bligaia prdrii lucrului rvin nii
sciti rzultat din absrbi sau fuziun, iar n cazul rrganizrii lcatrului prin divizar,
bligaia prdrii lucrului lcat rvin acli prsan juridic n al cri patrimniu a fst
atribuit bunul nchiriat.
39

L.C. Stoica, Contracte speciale. Locatiunea, nchirierea locuinelor, antrepriza. Practica judiciar, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2010 - C.A. Bucureti, s. a III-a civ., dec. nr. 920/ 02.11.2004, p. 25-29; ICCJ, s. civ. i de propr. int., dec.
nr. 8423/18.12.2007, p. 29-35.
41
40
24
Rfuzul lcatrului d xcutar a bligaii d prdar a lucrului nchiriat sau xcutara

ncrspunztar a acsti bligaii, cnfr lcatarului drptul la dspgubiri pntru
prjudiciil cauzat, drptul d a invca xcpia d nxcutar, cnstnd n rfuzul d plat a
chirii n cazul n car plata acstia trbui s s fac cu anticipai.
Lcatarul ar dschis cala aciunii n justii, ntmiat p cntractul d lcaiun,
crnd prdara silit a lucrului i accsriilr acstuia prcum i cala aciunii n rzilira
cntractului cu daun-intrs, pntru nxcutara culpabil a bligaiilr.
xistna cntractului d nchirir a lcuini, nnsit d prdara acstia, nu-l
ndrptt p chiria s cup lcuina cu d la sin putr, przumndu-s, dup pinia
nastr, c pasivitata lcatrului sugraz punra acstuia, ndrptindu-l s slicit
vacuara chiriaului p cala rdnani prdinial.
3.1.2 bligaia fcturi rparaiilr

n tat cntractl d lcaiun d bunuri mbil sau imbil, lcatrul st bligat s
asigur ca lcatarul sau arndaul s s pat flsi d lucrul nchiriat sau arndat. Rzult,
aadar, c lcatrul ar bligaia d a fac, n cursul cntractului, tat rparaiil ncsar, afar
d acla lcativ, car sunt n sarcina lcatarului sau arndaului.
Dlimitara rparaiilr car cad n sarcina lcatrului, d acla car cad n sarcina
lcatarului, st chstiun d fapt, lsat la suvrana aprcir a instanlr, dar n ric caz, n
sarcina lcatrului rvin rparaiil mari i imprtant42.
Actuala rglmntar a Cdului civil a nlcuit numrara xmplificativ a rparaiilr
c cad n sarcina lcatrului, prvzut d art. 28 lit. b) din Lga nr. 114/1996 [n prznt
abrgat prin art. 230 lit. s) din Lga nr. 71/2011] viznd cnstrucia, structura d rzistn,
lmntl cnstructiv xtriar prcum i a instalaiilr afrnt, printr- frmular sinttic
prvzut d art. 1788 C. civ., aca a rparaiilr ncsar pntru mninra bunului n star
d ntrbuinar p tat durata lcaiunii, raprtat la dstinaia stabilit n cntract sau n lips,
ptrivit aclia prvzut dup anumit mprjurri, cum ar fi natura bunului, dstinaia
antriar, ri ca ptrivit cria lcatarul l flst.
42
25
Lcatrul nu st bligat s xcut lucrri d ntrinr sau rparaii, car di ptrivit

lgii i incumb, au dvnit ncsar datrit culpi lcatarului. st crt c n acst sns i
vr gsi aplicara dispziiil drptului cmun privind rspundra civil dlictual.
Rparaiil dvnit ncsar printr-un caz frtuit sau fr majr cad n sarcina
lcatrului, dup cum tt n sarcina acstuia cad i rparaiil c s impun cu privir la bun,
indifrnt d cauza dtrirrii, inclusiv cl cauzat d vchim, uzul nrmal al lucrului sau
viciil ascuns al acstuia i car l fac ncrspunztr uni flsin nrmal scpului pntru
car a fst nchiriat.
Lcatrul prpritar nu ar ns bligaia d a suprta chltuilil d rcnstruci a
imbilului, car datrit gradului avansat d dgradar nu mai pat fi flsit, cci drmara i
rfacra cnstrucii xcd sarcini c i rvin, aca a mninrii lucrului n star
crspunztar d ntrbuinar, p cala fcturii rparaiilr ncsar.
bligaia lcatrului d ntrinr, rparar i nlcuir parial sau ttal a lmntlr
d instalaii, s rfr la lucrril c privsc instalaiil xistnt, cnsidrat d lg afrnt
cldirii. Lucrril d invstiii, nfiind d rparai i ntrinr a unr lucrri prxistnt, nu-i
incumb lcatrului.
ntruct lcatrul st bligat s mnin lucrul nchiriat n stara d a puta srvi la
ntrbuinara pntru car a fst nchiriat i s garantz flsina sa panic n tt timpul
lcaiunii, practica judiciar, n aplicara dispziiunilr art. 1420 i 1424 din vchiul Cd civil, a
cncluzinat c lcatrul, n virtuta bligaii d fctuar a rparaiilr ncsar, nu pat
schimba n timpul lcaiunii frma lucrului nchiriat nici dirct, prin transfrmara sa matrial i
nici indirct, prin schimbara dstinaii acstuia43.
Pril pt insra nc d la nchira cntractului d lcaiun, ca tat lucrril c s
impun pntru asigurara strii crspunztar a funcinrii lucrului nchiriat, s fi fctuat d
lcatar p sama prpritarului, cu dducra crspunztar a chltuililr din cuantumul
chirii, stabilit p durata lcaiunii44.
xcutara lucrrilr d ctr chiria n cntul lcatrului s va puta fac numai dac
dgradril prin natura lr afctaz flsina nrmal a lcuini i numai dac lcatrul, di
ncuntinat n pralabil, nu ia nici msur n acst sns.
n pfida alin. (3) al art. 1788 C. civ., n lgtur cu cmpnsara chltuililr ncsar
rparaiilr fctuat d chiria n cntul lcatrului cu chiria, lcatrul pat cntsta n justii
43
44
L.C. Stoica, op. Cit., C.A. Braov, dec. Civ. nr. 429/16.03.2003, p. 49-51.
CSJ, s. com. dec. 3895/11.07.2000, CSJ BJ 1990-2003, p. 427.
26
rinril din chiri, ri d ct ri lichiditata crani st pus n discui, ri c rparaiil i-ar

incumba lcatarului, instana putnd stabili p baz d prb cuantumul xact al rparaiilr i
natura acstra45.
fctuara d ctr chiria a lucrrilr d rparaii car cad n sarcina lcatrului, fr
ncuntinara acstuia, nu-i mai cnfr drptul cmpnsrii chltuililr dirct din chiri, ci va
fi bligat s bin htrr judctrasc d bligar a lcatrului la plata cntravalrii
rparaiilr.
Dac la nctara lcaiunii, crana chiriaului nu a fst intgral acprit, prin rinril
din chiri, l i pat valrifica difrna d ndat i din ric lmnt al patrimniului46.
Cnd rparaiil capital prsupun urgna, l pt fi fctuat d lcatar fr autrizara
instani ri acrdul prpritarului, car pat fi ntiinat dup ncpra lucrrilr. Valara lr
i a dbnzilr la suml avansat urmaz, s fi rcuprat n cndiiil art. 1788 alin. (4) C.
civ.
Lcatrul, n calitat d prpritar st datr s fctuz i rparaiil prilr d
flsin cmun a cldirii cu mai mult apartamnt, chltuilil fiind suprtat prprinal cu
cta part indiviz c i rvin, afrnt suprafi apartamntului
Aflat n prpritat, indifrnt dac lcuit sau nu n cldir sau dac flst sau nu
acl pri cmun47.
Rzult din intrprtara art. 35 alin. (1) crbrat cu art. 34 din Lga nr. 114/1996, c
asciaia d prpritari, prsanl fizic sau agnii cnmici nsrcinai cu administrara i
gstinara bunurilr i fndurilr bnti al cldirilr d lcuit, fctuaz i frmalitil
ncsar n angajara cntractlr cu furnizrii d srvicii pntru xplatara i ntrinra
cldirii, (inclusiv a rparaiilr ncsar) urmrind n aclai timp ralizara acstr cran.
Aadar, rparaiil vr fi fctuat n tmiul cntractlr nchiat d asciaia d
prpritari i nu d prpritari n md nmijlcit cu alt prsan fizic sau juridic, prpritarii
suprtnd dar n tmiul bligaii lgal d fctuar a rparaiilr, numai cta part din cstul
rparaiilr, prprinal suprafi apartamntului aflat n prpritat.
i acst rparaii pt fi fctuat d chiria n cntul prpritarului lcatr n cndiiil
art. 1788 C. civ., n snsul c chltuilil avansat d chiria, n tmiul cntractului nchiat d
asciaia d prpritari cu prsanl fizic sau agnii cnmici ri prstatrii d srvicii, s
fi suprtat d lcatr prin rinri din chiri, cu plata dbnzilr lgal.
45
Decizia de ndrumare nr. 5/1975 a Plenului Tribunalului Suprem - CD 1975.

I. Dogaru, op. cit., p. 401; Tribunalul Suprem, dec. nr. 66/1961, C.D. 1961, p. 162.
47
Tribunalul Suprem, s. civ., dec. nr. 664/1982, n CD 1982, p. 86.
46
27
Nndplinira sau ndplinira ncrspunztar a bligaii d a fac a lcatrului,

aca d mninr a lucrului n star crspunztar d ntrbuinar prin fctuara
rparaiilr c i incumb, l ndrptt p lcatar s slicit instani:
bligara lcatrului la xcutara lucrrilr;
autrizara lcatarului la xcutara lucrrilr p chltuiala lcatrului cu

dbnzil sctit d la data fcturii chltuililr, acsta fiind sczut din
chiri;
rzilira cntractului cu daun-intrs, dac lucrul a dvnit imprpriu

flsini i fctuara rparaiilr d ctr chiria ar fi mpvrtar pntru
acsta;
lcatarul pat invca xcpia d nxcutar, rfuznd plata chirii pn la

fctuara rparaiilr d ctr lcatr.
3.1.3 bligaia garanii (garania cnvninal)

Lcatrul, fiind inut s asigur lcatarului linitita i utila flsin a lucrului dat n
lcaiun, rspund pntru ric tulburar in xrcitara prrgativi flsini, fi c acasta i
ar cauza in fapta lcatrului ri a unui tr, fi n viciil ascuns al lucrului.
Garania pntru tulburara prvnit prin fapta lcatrului i a trului
n tmiul art. 1789 C. civ., lcatrul st datr prin nsi natura cntractului, fr vr
clauz spcial, s asigur lcatarului flsina nstnjnit a lucrului nchiriat sau arndat, p
tat durata lcaiunii. n cnscin, lcatrul st rspunztr d ric mpidicar a lcatarului
d a flsi bunul i d tat daunl ncrcat d lcatar, ndrptit s car scdr a chirii
sau arndi, prprinal cu durata mpidicrii sau rstituira chirii pntru durata n car nu a
flsit imbilul, n cazul achitrii anticipat, darc part a chirii sau arndi ar fi dinut
d lcatr fr cauz.48
Cntractul st d drpt i d fapt dsfiinat cnd lcatrul nu a putut prcura lcatarului
flsina lucrului nchiriat, dup cum lcatarul pat slicita la rndul su rzilira cntractului
cu daun-intrs, dac mpidicara flsini lucrului st snial n raprt cu scpul avut n
vdr la nchira cntractului.
Lcatrul st rspunztr fa d lcatar pntru tat daunl ncrcat d acsta prin
tulburril c i s-ar aduc d ctr cl d-al trila n xrciiul flsini, dac acst tulburri
48
28
sunt sprijinit p un drpt n privina lucrului nchiriat, cu singura cndii ca lcatarul s-l fi
ncuntinat p lcatr d acst tulburri.49
bligaia lcatrului d a asigura flsina linitit i util a lucrului nchiriat, prsupun
prdara i mninra funcinalitii sal.
Lcatrul trbui s prda lucrul n stara crspunztar dstinaii n vdra cruia a
fst nchiriat, fiind bligat la fctuara tuturr lucrrilr, inclusiv cl lcativ ncsar
flsini crspunztar a bunului d ctr lcatar, la mmntul prdrii.
Lcatrul ar i bligaia mninrii funcinalitii bunului nchiriat. Abdicara sa d la
acast bligai cntractual i manifstara uni atitudini abuziv, l ndrptt p lcatar d
a slicita instani d judcat sancinara acstui cmprtamnt, inclusiv p cala rdnani
prdinial50.
Rspundra lcatrului dcurgnd din cntractul d lcaiun st guvrnat d
principiil culpi cntractual iar nu dlictual, car xclud xistna vrunui raprt cntractual
ntr lcatarul dunat i lcatrul rspunztr d daun.
Ca cnscin a bligaii lcatrului d a prcura lcatarului linitita flsin a
lucrului nchiriat st i aca d a garanta p lcatar d viciun, d viciil i stricciunil
lucrului nchiriat, car afctaz flsina.
Lcatrul st bligat s ntrprind tt ca c st ncsar asigurrii n md cnstant a
flsini linitit i util a lucrului lcat, fiind datr s s abin d la ric fapt car ar
mpidica, diminua sau stnjni asmna flsin.
bligaia d garani a lcatrului cuprind bligaia d garani pntru viciun,
cauzat prin faptul prsnal al lcatrului sau faptul unui tr, prcum i garania pntru viciil
ascuns al lucrului.
Tulburara, pat fi dirct, svrit nmijlcit d lcatr, sau indirct, ralizat d
lcatr prin intrmdiul unui tr cu car lcatrul a nchiat un act juridic, din car driv
drpturi c pt afcta linitita flsin a lucrului lcat.
n tmiul bligaii d garani drivat din bligaia lcatrului d asigurar a flsini
lucrului nchiriat, acstuia i incumb bligaia ngativ d a s abin d la ric tulburar d
fapt sau d drpt, d natur a-l mpidica p lcatar n flsina linitit a bunului ri d natur ai diminua sau rstrng atar flsin.
49
50

L.C. Stoica, op. cit., C.A. Bucureti, s. a V-a com., dec. nr. 1769/ 14.11.2005, p. 45.
29
Schimbara frmi sau dstinaii lucrului principal sau accsriilr acstuia, chiar i
atunci cnd acast schimbar aduc micrar minim a flsini lcatarului sau arndaului,
prin vina unilatral a lcatrului i car nu st ncsar, dificara unr cnstrucii car
afctaz chiar prin rstrngra flsini lcuini sau spaiilr afrnt acstia ri pluara
mdiului ncnjurtr, rprzint tulburri d fapt, car angajaz rspundra lcatrului pntru
viciun.51
Lcatrul rspund pntru viciun prin fapta sa prpri i pntru rstrngra flsini
bunului sau lipsira lcatarului d flsina acstuia, n cazul fcturii lucrrilr impus d
rmdira dgradrilr c cad n sarcina lcatrului, n timpul drulrii cntractului (car dac
nu ar fi ralizat ar xpun lucrul priclului d distrugr) ri d ct ri lucrril nu au fst
finalizat n trmnul lgal d 10 zil.
Dpira trmnului lgal pntru finalizara lucrrilr i rstrngra sau lipsira
lcatarului d flsina lucrului, fac ca scpul cntractului s nu mai pat fi atins, iar plata
chirii s-i piard raiuna i cauza52.
Tulburara chiriaului prin fapta lcatrului pat fi i una d drpt, atunci cnd s nag
nsi drptul d flsin a lcatarului, p mtivul lipsi drptului lcativ, caz n car d
asmna s pun n discui viciuna chiriaului.
Distincia ntr tulburara d fapt i ca d drpt p car pat xrcita lcatrul
mptriva lcatarului nu st rlvant, pntru c ambl tulburri s supun acluiai rgim
juridic, chiar dac mdalitil d manifstar al acstra difr, n snsul c ca c rprznta
n iptza viciunii d fapt mdalitat d vingr, n iptza viciunii d drpt st un fct
al acstia.
Tulburara lcatarului pat fi i indirct, rzultnd din nchira d ctr lcatr a
unr act juridic cu tr prsan, din car s dsprind pntru acsta drpturi car, prin natura
lr, pt afcta drptul d flsin a lcatarului.
viciuna din parta trului ar ca rigin cnduita lcatrului car a nchiat cu trul
actul juridic i car s analizaz n instituia garanii pntru fapta trului, di fapta trului
st n ralitat tt a lcatrului. Altfl spus, tulburara trului pat fi d drpt, iar drptul
invcat pat ava lgtur cu atitudina lcatrului, car antrir sau ultrir lcaiunii, a
transmis drptul ctr tr.
51
52
Monna-Lisa Belu Magdo, op.cit., p.27.

Ibidem.
30
Lcatrul rspund pntru tulburara d drpt a lcatarului, nu numai atunci cnd autrul
tulburrii i trag drptul su chiar d la lcatr 53, dar i n cazul cnd l prtind a-i xrcita
un drpt prpriu, ncncdat i chiar tgduit d lcatr.
Lgiuitrul nu a subrdnat bligaia d garani pntru viciun a lcatrului cndiii
rcunatrii judctrti a drptului tulburtrului, d judcara fndului drptului prtins d
acsta.
Prin xrcitara drptului d ctr tr, lcatarul pat sufri simpl pirdr matrial
ttal sau parial a lucrului sau tulburar, prin xrcitara uni aciuni prin car trul i
valrific drptul mptriva lcatarului.54
Indifrnt d urmril tulburrii, lcatarul pat cr rducra chirii, prprinal
pirdrii flsini sau rzilira cntractului, dac flsina st pirdut ttal sau n ca mai
mar part, n ambl cazuri putndu-s acrda daun-intrs.
Rspundra lcatrului pntru tulburara d drpt sufrit d lcatar, intrvin numai n
cazul n car acsta din urm a anunat tulburara n timp util lcatrului, d manira ca acsta s
fi n msur s s apr i s-l apr p lcatar.
Dac lcatarul a als s s apr singur sau a rcunscut drptul trului, s prsupun c
l i-a asumat riscul pirdrii drptului su.
Tulburara flsini lcatarului d ctr un tr clcatar, car invc un raprt juridic
cu lcatrul (un cntract d nchirir pntru xrcitara uni prfsii cauzatar d zgmt sau
pluar) inut d bligaia asigurrii linititi flsin a imbilului, antrnaz rspundra
lcatrului pntru viciun, fiind vrba d un fapt prsnal al acstuia.
Lcatrul nu-i nclc bligaia d garani pntru tulburara lcatarului n flsina
bunului, pntru gral accidntal a unui clcatar, cci prin cntractul d lcaiun cu trul
l nu a cmis nici gral, clcatarul fiind inut s rspund dlictual pntru fapta prpri.
nchirira spaiilr alturat pntru drulara unr activiti prfsinal similar aclra
al lcatarului, nu rprzint nclcar a bligaii d garani pntru viciun din parta
lcatrului, ntruct acsta, n absna uni clauz cntractual d a nu nchiria imbilul pntru
prfsiun similar, ar facultata d a uza i dispun d lucrul su n tmiul drptului d
prpritat i n limitl lgal55.
53

55
CSJ, s. com., dec. nr. 1592/1991, Revista Dreptul nr. 6/1992, p. 83.
54
31
Pntru aclai cnsidrnt, nsi lcatrul pat xrcita n aclai imbil sau ntr-unul
alturat, industri sau un cmr similar cu cl xrcitat d lcatar 56. n plus, spunm ni,
bligaia d garani pntru viciun sub frma cncurni, vizaz n accpiuna vchiului
Cd cmrcial, p vnztrul sau lcatrul fndului d cmr, privit ca univrsalitat d
afctaiun, nu i p lcatrul a unui bun dtrminat.
Jurisprudna francz, cnsidr c flsina ntulburat nu cuprind i drptul d
ncncurn, cu xcpia cazului n car lcaiuna ar ca bict fndul d cmr.57
Lcatarul tulburat nu pat cr autrului tulburrii dspgubiri, rzilira cntractului i
nici nu-l pat chma n garani p lcatr, dac autrul tulburrii st n drpt s-i xrcit
cmrul sau industria sa, afar d cazul cnd s-ar fi bligat s nu xrcit cmrul sau industria
sa, situai n car praz drptul d garani al lcatarului tulburat.
bligaia d garani a lcatrului pntru industrii similar, praz n cazul n car
lcatrul s-a bligat xprs prin cntract s nu aduc cncurn lcatarului, ri dac acast
bligai rzult pntru lcatr n md tacit, din mprjurril cauzi i dac intrducra
cmrului sau industrii similar s-a fcut cu scpul vdit d a aduc pagub cu a lcatarului58.
mptriva tulburrilr d fapt, lcatarul trbui s acinz singur, avnd psibilitata s
l cntracarz prin xrcitara aciunii pssrii aflat i la ndmna dtntrului prcar, cum
st chiriaul, car din lucrul n intrsul prpriu, n tmiul cntractului d nchirir cu
pssrul, afar numai dac tulburtrul st cl pntru car din.
Tulburara d fapt st atunci cnd trul tulburtr al flsini bunului nu s bazaz p
un drpt.
Lcatarul nu ar xrciiul aciunii pssrii cntra tulburtrului, dac st mpidicat n
flsina drptului su printr- simpl tulburar d fapt lgat d aciun d drpt, adic atunci
cnd trul i sprijin tulburara p un prtins drpt ral59.
Pntru ca lcatarul s s lgitimz activ n aciuna pssri, trbui s fi n pssia
unui titlu, n tmiul cruia din bunul, s ndplinasc cndiiil gnral sau spcial al
aciunii pssrii, tulburtrul s fi un tr i nu cl pntru car din, iar trul s nu invc un
drpt n privina lucrului nchiriat.
Tulburara flsini lcatarului printr-un act administrativ, a fst cnsidrat d unii
autri ca tulburar d fapt car nu antrnaz rspundra lcatrului pntru viciun60.
56
D. Alexandresco, op. cit., vol. IX, p. 111.

58
D. Alexandresco, op. cit., p. 112.
59
60
I. Lul, Privire general asupra obligaiilor propter rem, n Revista Dreptul nr. 8/2000, p. 17.
57
32
ntr- alt pini61, aflat n acrd cu jurisprudna mai vch, s susin c tulburara
flsini lcatarului printr-un act administrativ mis cu rspctara lgii, nu pat fi calificat ca
tulburar d fapt, pntru c l st un act d putr al autritii administrativ c pat fi
asimilat unui caz d fr majr, car antrnaz rspnsabilitata lcatrului62.
Numai tulburara flsini printr-un act administrativ nlgal pat fi calificat ca
tulburar d fapt, darc lcatarul st lgitimat s car anulara acstuia p cala prcdurii
cntncisului administrativ, dac s cnsidr vtmat n drpturil sal.
n cazul tulburrii d drpt, lcatarul sau arndaul nu st bligat s susin prcsul
mptriva trului, pntru c nu drptul su st cntstat ci acla al lcatrului. Lcatarul sau
arndaul pat, la algr, fi s car scatra sa din cauz, indicnd p lcatr pntru car l
psd, fi s rmn n cauz, chmnd p lcatr n garani.
Instana st n drpt s aprciz tminicia crrii lcatarului d scatr din cauz, i
pat rsping atunci cnd nu s prbaz c bunul dinut d prtul lcatar s psd n
numl prsani artat, fr ca prin acast msur s s aduc atingr drptului lcatrului,
darc acsta nu pat fi valabil rprzntat nainta justiii d ctr lcatar i dci htrra
prnunat mptriva lcatarului nu-i pat fi pzabil prpritarului63.
ntr- aciun pssri intntat d cl d-al trila cntra lcatarului sau arndaului,
acsta nu pat fi bligat d a s judca n chstiuna pssiunii lucrului nchiriat fr a-l
intrduc n cauz p lcatr, ntruct ar fi xpus pirdrii drptului la rducra chirii sau a
dspgubirilr, n cazul rzilirii cntractului la crra acstuia.
Lcatarul sau arndaul, tulburai n flsin d un tr car invc un drpt, lipsii fiind
parial sau ttal d flsina lucrului, sunt garantai d lcatr, dac acsta a fst ncuntinat la
timp d tulburar.
n cazul viciunii ttal, cntractul va fi rziliat ca fiind lipsit d bict; dac viciuna
st numai parial, lcatarul sau arndaul ar drptul la scdra prprinal a prului
lcaiunii, afar d cazul n car parta din bun d car a fst vins st att d nsmnat, nct
fr acasta l nu ar fi cntractat, n acast situai, lcatarul pat cr rzilira cntractului.
Lcatrul st inut n tmiul bligaii d garani i la plata dspgubirilr, car nu
pat cnsta numai ntr- rducr prprinal a prului lcaiunii, darc lcatrul culpabil
d nchirira unui bun supus viciunii, st datr la rparai intgral i cmplt a
prjudiciului cauzat lcatarului.
61

63
62
33
Jurisprudna mai vch, lgat d aplicara art. 1427 din vchiul Cd civil, a
cncluzinat c nndplinira bligaii prpritarului d a garanta p chiria d flsina
lucrului, fcnd s dispar tulburara adus acli flsin, l ndrptt p chiria s rfuz
plata chirii pn la nctara tulburrii, n car caz l nfiind n culp, pactul cmisriu nu pat
pra cntra lui64.
Lcatarul bnficiaz d drptul la garani dac a anunat lcatrului tulburara, pntru
ca acsta s ia msura nlturrii tulburrii, cauza viciunii trbui s fi antriar cntractului
d lcaiun sau dac st ultriar, a trbui s prvin din faptul lcatrului, iar cl garantat
s nu fi cunscut priclul viciunii, cci dac l-a cunscut s przum, n lipsa uni clauz
cntrar, c a nchiriat lucrul p riscul su, nfiind ndrptit la dspgubiri.
bligaia d garani a lcatrului nu praz, ri d ct ri printr- clauz cntractual
xprs, lcatrul a fst scutit d garani ri lcatarul a nchiriat lucrul p riscul su. n acast
situai, lcatrul st scutit d plata daunlr intrs, iar dup unl pinii chiar d scdra
prprinal a chirii.
Indifrnt d gravitata tulburrii, dac acasta a fst cmunicat lcatrului, l ar
bligaia d garani chiar dac nu a nlturat-, cci d acast dat s pun n discui i
cnduita culpabil a lcatrului.
La rndul su i lcatarul culpabil d ncmunicara tulburrii ctr lcatr, st inut sl dspgubasc p acsta din urm, pntru tat prjudiciil sufrit ca urmar a ncmunicrii.
Dac lcatarul, fr a-l infrma p lcatr s apr singur mptriva prtniunilr trului i nu
rut s l rsping, n tmiul art. 1795 alin. (2) C. civ., st inut s-l dspgubasc p
lcatr pntru prjudiciil sufrit d acsta, cauzat d ncmunicara tulburrii, afar dac
lcatarul prbaz c lcatrul nu ar fi avut ctig d cauz sau c, avnd cuntin d tulburar,
nu a acinat.
i n acast situai a prbrii lipsi ricri ans d ctig a lcatrului n cauza la car
nu a participat, lcatarul bnficiaz d garania pntru viciun, d vrm c culpa lcatrului
st prbat.
bligaia d garani a lcatrului pntru viciil ascuns al lucrului nchiriat
Lcatrul trbui s garantz p lcatar sau arnda ptrivit art. 1790 alin. (1) C. civ.,
cntra tuturr viciilr lucrului car mpidic sau micraz flsina lui. Lcatrul garantaz
p lcatar n cntra viciilr lucrului, chiar dac acst vicii nu prvin d la lcatr. bligaia d
garani pntru viciil ascuns al lucrului nchiriat, praz nu numai n privina aclra
64
34
xistnt la mmntul nchirii cntractului d lcaiun, chiar dac nu au fst cunscut, dar i
n privina aclra aprut p parcursul xcutrii acstuia.65
Lcatrul garantaz p lcatar cntra viciilr nu numai cnd acsta sunt prmannt,
dar i cnd acsta sunt vrmlnic66.
Lcatarul st garantat numai pntru viciil ascuns al lucrului nu i pntru acla
aparnt p car l-a cunscut sau puta s l cunasc la mmntul nchirii cntractului i p
car s prsupun c l-a accptat, dac nu l-a rclamat n cndiiil art. 1690 alin. (3) C. civ.,
prin infrmara lcatrului n cl mai scurt timp.
Pntru antrnara rspundrii lcatrului, viciil ascuns trbui s przint anumit
gravitat, d natur s mpidic ntrbuinara lucrului sau s-i micrz n aa msur
psibilitata flsini, nct s s pat przuma c n cuntin d cauz lucrul nu ar fi fst
nchiriat ri chiria ar fi fst mai mic.
Garania viciilr st chstiun d fapt, aprciat n cncrt d instan, n funci d
natura activitii prfsinal sau industrial a lcatarului sau familii sal, fr ca micil
dfciuni gnrat d viciil ascuns, car fac mai puin cmd flsina lucrului s angajz
rspundra lcatrului.67
Atunci cnd flsina util a lucrului dat n lcaiun st afctat, lcatarul ar un drpt
d piun ntr a cr:
rducra chirii, prprinal cu rstrngra flsini lucrului, dac viciil

ascuns micraz dar valara d ntrbuinar a lucrului i daun-intrs,
dac sunt ndplinit cndiiil acrdrii acstra;
rzilira cntractului, dac lucrul a dvnit imprpriu ntrbuinrii i daunintrs.
Rzilira cntractului st msur subsidiar, car praz atunci cnd viciil sunt
att d grav nct dac l-ar fi cunscut, lcatarul nu ar fi luat lucrul n lcaiun. Gravitata
viciilr s raprtaz la cauza cntractului d lcatiun, car st n msur s cuantific dac
viciul mpidic sau dar micraz flsina.
n cazul n car viciil lucrului au fst rmdiat d lcatr, sanciunil prvzut d art.
1791 C. civ. nu vr mai pra.
Lcatrul pat fi silit d chiria p cala aciunii n justii sai ndplinasc bligaia
d fctuar a rmdirilr, d nlturar a viciilr i mninra lucrului n star crspunztar
65

67
66
35
d flsin, dup cum lcatarul s przum a fi autrizat d lcatr n tmiul art. 1788 C. civ.,
s fac acst rmdiri, dac l nu s cnfrmaz n trmn d 30 d zil d la primira
ncuntinrii scris a lcatarului.
Lcatrul st xnrat d plata daunlr-intrs n cazul rzilirii cntractului, numai
dac prbaz c nu l-a cunscut i ptrivit mprjurrilr nici nu ra datr s l cunasc. Prin
aplicara art. 1533 C. civ., lcatrul d bun crdin nu va fi cndamnat dct la daunl car au
fst prvzut sau putau fi prvzut la data facrii cntractului. Lcatrul d ra-crdin va fi
bligat i la plata daunlr car nu au fst prvzut, dac acsta sunt cnscin dirct i
ncsar a nxcutrii bligaii.
Viciil rprzint imprfciuni al lucrului, car diminuaz psibilitata d flsir a
acstuia, d manir s afctz caractrul util al acstuia cu intnsiti difrit prin gravitata
lr, ntruct s przum ca dac l-ar fi cunscut, lcatarul nu ar fi cntractat sau ar fi pltit
chiri rdus.
Lga fac distincia ntr viciil ascuns i viciil aparnt, i las s s nlag c
rspundra lcatrului s raprtaz numai la viciil ascuns, cnsidrnd c cl aparnt pt
fi cnstatat d lcatar la mmntul prlurii.68
Lcatarul nu pat prtind lipsuri p car, natnt fiind, nu l-a cnstatat la prluar,
di puta s fac, d vrm c ar bligaia rstituirii lucrului n stara n car l-a prluat,
przumndu-s pn la prba cntrar, c lcatarul a primit bunul n star crspunztar.
n lgtur cu viciil aparnt, ivit p parcursul drulrii cntractului, txtul Cdului
civil rclam un frt d intrprtar n raprt cu bligaia lcatrului d a asigura lcatarului
flsina util a lucrului p tat durata lcaiunii.
P fndul tcrii lgiuitrului, n alin. (1) al art. 1790 C. civ., nu s pat raliza vr
distinci ntr cl du catgrii d vicii aparnt i ascuns i mmntul apariii lr, darc
txtul statuaz c lcatrul garantaz cntra tuturr viciilr lucrului chiar dac nu l-a
cunscut la nchira cntractului, fr s s in sama dac l xistau ri au survnit n cursul
lcaiunii. Cndiia st aca c acst vicii s mpidic sau s micrz flsina lucrului.
Alinatul (2) al art. 1790 C. civ., xclud d la bligaia d garani, numai viciil
aparnt xistnt la data nchirii cntractului i p car chiriaul nu l-a rclamat n cndiiil
art. 1690 alin. (3) C. civ. Pr a cntrari, lcatrul garantaz cntra tuturr clrlalt vicii, fr
68
Monna-Lisa Belu Magdo, op.cit., p. 31.
36
distinci, aparnt sau ascuns, indifrnt d mmntul n car acsta au survnit, afar d
acla aparnt xistnt la data nchirii cntractului i p car chiriaul nu l-a rclamat.69
Analgia p car alin. (2) al art. 1790 C. civ. fac cu art. 1690 alin. (3) C. civ., car
trataz matria viciilr aparnt n cntractul d vnzar-cumprar, vizaz numai prcdura
d rclamar a acstr vicii la mmntul nchirii cntractului i prlurii bunului vndut, cu
cnscinl lgat d lipsa infrmrii vnztrului i nu rgimul juridic al viciilr n cadrul clr
du cntract, d vnzar-cumprar i lcaiun.
Dsbira ntr cl du cntract n matria viciilr s justific prin aca c
vnzara-cumprara st un cntract cu xcutar dintr- dat, n timp c lcaiuna st un
cntract cu xcutar succsiv, n tmiul cruia lcatrul st bligat s asigur lcatarului
cntinuitata flsini.
Ca urmar, lcatrul rspund att pntru viciil ascuns xistnt la nchira
cntractului ct i pntru viciil ascuns sau aprut, ivit p parcursul drulrii acstuia,
darc bligaia lcatrului d a asigura flsina util a lucrului st cntinu, p tat durata
cntractului.
Actualul Cd civil ncrpraz n cncptul d vicii i stricciunil pntru car
vchiul Cd civil instituia n art. 1422 rspundra lcatrului, darc n accpiuna actual a
rglmntrii, rmn fr rlvan faptul c viciil sunt prmannt i s rpt pridic, iar
stricciunil sunt vicii n snsul larg, car ns nu au nvi a s rpta, d vrm c ambl
gnraz daun.
Alinatul (2) al art. 1790 C. civ. Institui rspundr spcial a lcatrului pntru viciil
aparnt ivit p parcursul drulrii cntractului, car prin natura lr nu mpidic sau
micraz flsina, dar prjudiciaz viaa, sntata sau intgritata crpral a lcatarului.
n acst caz, lgiuitrul ncarc s ralizz i p plan cntractual crtira valrilr
npatrimnial rcunscut n capitlul II sciuna a 2-a a Cdului civil, instituind n sarcina
lcatrului bligaia d asigurar a flsini lucrului nu numai linitit i util, dar i
nvtmtar viii, sntii sau intgritii crpral a lcatarului.
Dac dispziiil art. 1790 alin. (2) C. civ., privind acst aspct al rspundrii lcatrului
au un caractr supltiv, acla al art. 1827 C. civ., rfritar la viciil car prin gravitata lr
amnin sntata clr car lucraz sau lcuisc n imbilul nchiriat, au un caractr imprativ
69
37
pntru lcatr, chiriaul putnd cr rzilira cntractului n cndiiil lgii, cu plata daunlrintrs, dac la nchira cntractului nu a cunscut viciil lucrului.70
Sanciuna lgal n acst caz st mult mai grav, darc nu s limitaz la plata
dspgubirilr ca n art. 1790 alin. (2) C. civ., ci vizaz dsfiinara prin rzilir a cntractului
la crra chiriaului, chiar dac acsta a rnunat prin cntract la acl drpturi dcurgnd din
viciil car amnin sntata sau intgritata crpral.
Mai mult, art. 1827 C. civ. xtind sfra viciilr gnratar a amninrilr pntru
sntata sau intgritata crpral, att la cl aparnt, ct i la cl ascuns, dducndu-s
acst lucru din aca c primjdia grav pntru acst valri pat prvni din structura sau
stara imbilului (bal cntagias ncuibat n imbilul nchiriat, manaii d mirsuri
vtmtar, dfciuni al sistmului d vacuar a rsturilr mnajr, car rprzint un factr
d infci)71.
n situaia vizat d art. 1827 C. civ., aprcim c rzilira cntractului d nchirir
rmn la latitudina chiriaului, chiar i atunci cnd viciil privind structura sau stara
imbilului au fst rmdiat, dac acsta cntinu s cnstitui primjdi grav pntru
sntata chiriaului i familii sal.
Chiriaul ar drptul i la daun-intrs, dac la data nchirii cntractului nu a
cunscut viciil lucrului. i n acast situai, din prspctiva buni sau rli-crdin a
lcatrului, i vr gsi aplicara dispziiunil art. 1533 C. civ., acsta fiind bligat s acpr
numai prjudiciil prvizibil n cazul buni-crdin i cumulativ i prjudiciil imprvizibil, n
cazul rli-crdin.
D prcizat c dispziiil art. 1827 C. civ. au sfr limitat d aplicar, numai n
matria nchiririi lcuinlr, acsta fiind ncrprat n sciuna 2, Cap. V a Cdului civil,
privind rgimul particular al nchiririi acstra.
Prin art. 1792 C. civ., lgiuitrul avnd n vdr faptul c prin lcaiun praz dar
transmitr tmprar a flsini lucrului, i nu transfrul d prpritat, a nls s aplic
rgimul juridic al viciilr ascuns i atunci cnd lucrul dat n lcaiun nu crspund calitilr
cnvnit d pri.
D principiu, discira calitii ral a bunului d aca cnvnit d pri, nu pun n
discui viciul lucrului, ci viciul d cnsimmnt, cu un rgim juridic difrit.72
70
Monna-Lisa Belu Magdo, op.cit., p. 32.

D. Alexandresco, op. cit., vol. IX, p. 99.
72
71
38
Sfra viciilr lucrului st mai xtins dct aca a cnsimmntului, darc nu l

includ nttdauna, dup cum viciul d cnsimmnt nu prsupun viciul ascuns al lucrului i
acast ultima iptz, numai dac viciul lucrului st antrir cnsimmntului. n matria
lcaiunii, viciul car pat afcta calitata, pat survni i n cursul drulrii cntractului.
Fa d atar situai, rgimul juridic aplicabil st difrit; acla al nulitii n iptza
viciului car afctaz substana lucrului i car st antrir sau cncmitnt nchirii
cntractului i acla al garanii lcatrului pntru vicii ascuns, ri d ct ri viciul ascuns nu
afctaz substana, di st antrir nchirii cntractului ri s-a ivit p timpul drulrii
acstuia.
Aprcim ns c raiuna lgiuitrului rgsit n txt, a fst aca a fluidizrii litigiilr
n matri, n cndiiil n car n cazul anulrii cntractului dificultil d prbaiun sunt mai
mari, fctl nulitii actlr juridic privind prstaiil succsiv sunt aclai cu cl al
rzilirii, ambl prnd pntru viitr, iar n cazul salvrii actului juridic d la sanciuna
nulitii, lipsa calitii cnvnit, prsupun i rducr prprinal crspunztar a chirii.
Nimic nu s pun ca lcatarul s slicit anulara cntractului dac s prbaz xistna
viciului d cnsimmnt.
Mdificara cnvninal a bligaii d garani
bligaia d garani a lcatrului pntru tulburril cauzat n flsina lucrului
nchiriat, fiind rglmntat prin nrm dispzitiv, pat fi mdificat prin acrdul prilr
cntractant, n snsul agravrii, limitrii sau chiar nlturrii acstia.
nlturara bligaii d garani nu-l pun p lcatr la adpstul rzilirii ttal sau
parial a cntractului d lcaiun, n msura n car flsina lucrului nu ar fi asigurat, dar l
xnraz d plata daunlr-intrs, mnit s acpr prjudiciul cauzat lcatarului prin
viciun sau viciil ascuns al lucrului.
Clauzl d limitar sau nlturar a bligaii d garani a lcatrului sunt afctat d
nulitat, dac lcatrul a fst d ra- crdin. Tat clauzl d mdificar a bligaii d
garani a lcatrului sunt supus intrprtrii rstrictiv.73
3.2. bligaiil lcatarului

Ptrivit art. 1796 C. civ., lcatarul ar urmtarl bligaii:
73
s ia n primir bunul dat n lcaiun;
39
s flsasc lucrul cu prudn i dilign;
s pltasc chiria n cuantumul i la trmnul stabilit n cntract;
s rstitui lucrul la nctara, din ric cauz, a cntractului d lcaiun;
s ntiinz p lcatr dspr uzurpar.
Prluara d ctr lcatar a bictului lcaiunii s fac la mmntul nchirii sau la

trmnul stipulat n cntract i la lcul und s gsa bunul la data nchirii cntractului.
Acast bligai st crlativ aclia a lcatrului, d a prda bunul i d a-l prlua la
nctara cntractului, cnd lcatarul l rstitui.
Spcificara n cntract a prfsii sau bictului activitii prfsinal a lcatarului,
trbui intrprtat n snsul c lcatrul a accptat xrcitara prfsii sau ntrprindrii n
spaiul nchiriat, chiar dac nu s-a prvzut xplicit c lcaiuna s fac n acst scp.
3.2.1. bligaia d a ntrbuina bunul c p un bun prpriu

atar bligai a lcatarului, prvzut n art. 1799 C. civ., prsupun flsina bunului,
ptrivit dstinaii stabilit n cntract sau n lips, ptrivit cli przumat dup natura sau
dstinaia sa antriar, ri ca ptrivit cria lcatarul l flst.
Lcatarul nu pat schimba frma ri dstinaia bunului i nici nu-l pat flsi astfl
nct s-l prjudiciz p lcatr, sub sanciuna plii daunlr-intrs i, dup caz, rzilira
cntractului (art. 1800 C. civ.).
Acai bligai rvin lcatarului, ptrivit art. 1829 C. civ., n flsira prilr i
instalaiilr cmun, din cldiril cu mai mult apartamnt (uniti lcativ).
n acst md, s cnsfint drptul d prpritat, car nu pat fi nclcat d lcatar
prin fctuara unr lucrri car nu s nscriu n limitl drptului d flsin p car l ar n
baza cntractului d nchirir.
Faptul c pntru xcutara unr atari lucrri nu st ncsar autrizara pralabil
prvzut d Lga nr. 50/1991, nu i d lcatarului drptul s l fctuz fr aprbara
prpritarului.
Flsira lucrului, altfl dct ptrivit dstinaii, cu psibil cnscin d dtrirar
grav sau d diminuar smnificativ a prfrmanlr sau calitii lucrului nchiriat, st
calificat ca abuziv i cnduc la plata dspgubirilr sau la rzilira cntractului d lcaiun
40
i rpunra lucrului n stara antriar, nu numai n cazul schimbrii cmplt a dstinaii, dar
i n cazul schimbrii parial.
Schimbara dstinaii lucrului nchiriat s pat fac cu cnsimmntul xprs sau tacit
al lcatrului, fr ns ca prin acasta s s diminuz suprafaa cnstrucii, s fi altrat
structura arhitctnic i funcinal iniial a acstia, ri a lucrului mbil nchiriat, cu bligaia
lcatarului d a raduc bunul n stara iniial la sfritul lcaiunii, dac lcatrul nu drt s
l pstrz, achitnd cntravalara lr.
Lucrril d mai mic nsmntat nautrizat, car nu au un caractr structural i car
nu mdific dstinaia lucrului, xcptnd cazul n car au fst intrzis printr- clauz
cntractual, pt fi fctuat d lcatar, urmnd ca, la nctara lcaiunii, acsta s fi
dsfiinat la crra lcatrului sau pstrat d acsta, cu plata cuvnitlr dspgubiri.
Jurisprudna a cnchis c drptul la aciun al lcatarului pntru rcuprara
cntravalrii lucrrilr d mbuntir apar ca lgitim la data xpirrii cntractului d lcaiun
d gstiun, cnd lcatrul i-a cmunicat n scris c nu nlg s prlungasc acst cntract 74,
ntruct patrimniul su nu a sufrit nici diminuar pn la acast dat.
Lcatarul trbui s flsasc lucrul ca un bun prpritar, aprcira fcndu-s dup
tipul mului prudnt i dilignt.
Din bligaia d a ntrbuina lucrul ca un bun prpritar, dcurg pntru lcatar bligaia
d a ntrin i mnin lucrul n star d ntrbuinar, p tat durata lcaiunii. n cnscin,
lcatarului i incumb bligaia fcturii micilr rparaii d ntrinr curnt, dnumit
lcativ, n lipsa uni stipulaii cntrar din cntract. Lcatarul va fi bligat s rpar i tat
dgradril prdus lucrului, ca urmar a nfcturii la timp a micilr rparaii lcativ.
Cnd rparaiil au dvnit ncsar din culpa lcatarului i a familii sal, acsta st
bligat s l fctuz, chiar dac rprzint mai mult dct simpl rparaii lcativ.
Instana suprm a dcis c micil rparaii cazinat d vnimntl d fr majr
sau caz frtuit, ri vchima lucrului, cad n sarcina lcatrului, i nu a lcatarului, ca c
crspund prvdrilr art. 1788-1799 din actualul Cd civil75.
Lcatarul nu ar bligaia fcturii rparaiilr lcativ n timpul lcaiunii, ci dar la
xpirara i, afar dac nfctuara lr atrag riscul dgradrii imprtant sau chiar piira
lucrului dat n lcaiun, situai n car lcatrul pat slicita instani judctrti bligara
74
75
CSJ, s. com., dec. nr. 3896/30.09.1998, ICCJ BJ 1990-2003, p. 433.

Tribunalul Suprem, s. civ., dec. nr. 104/1981, n Legis.
41
lcatrului la fctuara imdiat a rparaiilr, autrizara d a l fctua p chltuiala

lcatarului sau rzilira cntractului, ri bligara lcatarului d a suprta plata dspgubirilr.
n timpul lcaiunii, lcatrul nu pat prtind lcatarului xcutara rparaiilr c i
cad n sarcin, dac nfctuara lr nu craz riscul piirii sau dgradrii avansat a bunului,
darc incnvninl lipsi d ntrinr sunt suprtat d lcatar.
Rparaiil crspunztar uzurii nrmal i vchimii lucrului nchiriat cad n sarcina
lcatrului, iar dac lcatarul l va fac, l l va puta rin din chiri. Acasta prsupun, n
tmiul art. 1801 C. civ., bligaia lcatarului, prvzut sub sanciuna plii daunlr-intrs
i a suprtrii ricrr alt chltuili, d a-l ntifica n pralabil p lcatr d ncsitata
fcturii rparaiilr c cad n sarcina acstuia.
Lcatrul st bligat s suprt numai cstul rparaiilr capital. n cazul n car
imbilul nu mai pat fi flsit din cauza gradului avansat d uzur, ca c ar ncsita
drmara i api rcnstrucia imbilului, lcatrul nu mai ar atar bligai impus d lg.
Lcatarul st bligat s suprt rstrngra lcaiunii cauzat d rparaiil car nu pt
fi amnat pn la sfritul lcaiunii sau a crr amnar ar xpun bunul priclului d a fi
distrus [art. 1803 alin. (1) C. civ.], cu cnscina rducrii prului lcaiunii, prprinal cu
timpul sau cu parta bunului d car lcatarul a fst lipsit, dac rparaiil duraz mai mult d
10 zil.
Dac rparaiil sunt d aa natur nct, n timpul xcutrii lr, bunul dvin imprpriu
ntrbuinrii cnvnit, lcatarul pat rzilia cntractul [art. 1803 alin. (3) C. civ.].
Dac dgradara lucrului s datraz culpi lcatarului, l va fi bligat s fac
rparaiil p chltuiala sa, chiar dac nu sunt lcativ i tt astfl st bligat i atunci cnd
ntrzira fcturii rparaiilr lcativ prvac dgradri, car, prin natura lr, cad n sarcina
lcatrului76.
Lcatarul rspund i pntru dgradril prvcat d sublcatari, prpui, vizitatri, ntrun cuvnt pntru tat prsanl intrdus d l n imbil, darc rspundra ntr crditrul
i dbitrul din cntractul principal s pat nfia nu numai ca rspundr prsnal, pntru
fapta culpabil prpri, ci i ca rspundr pntru fapta altuia, dac subcntractul s nscri n
intrirul xcutrii cntractului principal77.
76
Trib. Bucureti, s. com., dec. nr. 556/1993, n Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar 1993-1997,
Ed. All Beck, 1998, p. 33.
77
I. Deleanu, Grupurile de contracte i principiul relativitii efectelor contractului. Rspunderea contractual pentru
fapta altuia, n Dreptul nr. 3/2002, p. 13- 14.
42
n bligaia lcatarului d a ntrin i rstitui bunul n stara n car l-a primit, s nscri
i rspundra acstuia pntru incndiu, prvzut d art. 1435 din vchiul Cd civil i rgsit
n frm sinttic, n art. 1799 din actualul Cd civil.
Rspundra lcatarului pntru incndiu st d natur cntractual, culpa acstuia
przumndu-s pn la dvada cazului frtuit sau fri majr.
Przumia instituit d lg n favara prpritarului, cntra lcatarului, st limitat la
cazul incndiului n matri d lcaiun i ca cnscin a bligaii lcatarului d prdar a
lucrului nchiriat, n stara n car l-a primit.
Lcatarul nu s pat sustrag d la rspnsabilitat, prbnd lipsa culpi din parta sa i
a altra pntru car rspund, ptrivit alin. (2) al art. 1822, dct stabilind drpt cauz a
incndiului, cazul frtuit.
nlturara przumii d rspnsabilitat a lcatarului n caz d incndiu s fac printr-
prbaiun limitat, aca a cazului frtuit, i nu prin prbaiuna lipsi d culp. Acast din
urm prbaiun pat pra numai pntru nlturara przumii d culp rfritar la
dgradara bunului nchiriat n timpul flsini sal, cauzat d lcatar sau ci pntru car
rspund, n tmiul alin. (2) al art. 1822 C. civ.
n cazul imbillr cupat d mai muli lcatari, ficar din actia vr fi rspnsabili
pntru incndiu, prprinal cu parta d imbil cupat. Rspundra st cnjunct, i nu
slidar, darc n matri civil, slidaritata nu s prsupun, iar slidaritata dlictual nu
pat intrvni, darc n sp, st vrba d culp cntractual prsupus78.
Dac nu s ti d und a izbucnit fcul, ficar lcatar al cndminiumului st
przumat n culp i va rspund prprinal cu parta din imbil cupat, fr ca prpritarul
s aib d fcut vr dvad.
Przumia d culp a lcatarului praz pntru cauza incndiului i nu pntru
xtindra acstuia. Ca urmar, lcatarul s va puta sustrag bligaii d rspnsabilitat,
prbnd c incndiul a izbucnit n apartamntul altui lcatar.
Przumia d culp n izbucnira incndiului nu pat pra n privina prpritarului
car lcuit n imbilul nchiriat alturat, darc atar przumi nu st prvzut d lg
i acstuia nu i incumb bligaia rstituirii imbilului n bun star. Prpritarul pat slicita
dspgubiri afrnt prii din imbil cupat d cilali lcatari, mai puin parta cupat d
acsta. Survnira incndiului din culpa prpritarului trbui prbat, ptrivit rgulilr
rfritar la rspundra civil dlictual.
78
43
Dac imbilul incndiat ra asigurat, asigurtrul car a pltit prpritarului dauna

cauzat prin incndiu, s subrg n tat drpturil p car asiguratul prpritar l ava cntra
trilr, rspctiv lcatarilr. n plus, lcatarul va fi inut n cazul n car nu prbaz cazul
frtuit, s dspgubasc p prpritar pntru ctigul nralizat, rspctiv pntru vnitul
imbilului distrus prin incndiu, p tt timpul ncsar rcnstrucii sau rnchiririi lui79.
3.2.2. Plata chirii

Chiria rprzint prul flsini lucrului, pltibil la data stabilit n cntract sau la
trmnul impus d uzan (art. 1797 C. civ.), printr- prstai unic sau mai mult prstaii
succsiv. n lipsa uni clauz cntractual privind data plii chirii i a uzanlr, vr fi
incidnt prvdril art. 1797 alin. (2) C. civ., car statuaz c plata chirii s va fac:
n avans, pntru tat durata cntractului, dac acasta nu dpt lun;
n prima zi lucrtar a ficri luni, dac durata lcaiunii st mai mar d

lun, dar mai mic d un an;
n prima zi lucrtar a ficrui trimstru, dac durata lcaiunii st d cl puin

un an.
n lipsa uni stipulaii cntrar, ri dac lcul plii nu s pat stabili ptrivit naturii
prstaii sau n tmiul cntractului, al practicilr statrnicit ntr pri ri al uzanlr, n
tmiul art. 1494 alin. (1) lit. a) C. civ., bligaiil bnti trbui xcutat la dmiciliul sau
sdiul crditrului, d la data plii.
Lcatarul nu pat fi cnstrns la plata chirii naint d scadn, darc trmnul
suspnsiv car afctaz plata chirii praz n favara dbitrului lcatar. Plata anticipat a
chirii chivalaz cu rnunara lcatarului la bnficiul trmnului, astfl c, plata fiind
datrat, acsta nu pat invca rara pntru a puta cr rstituira chirii.
Practica judiciar asimilnd situaia lcatarului amninat cu viciuna, cu aca a
vnztrului aflat ntr- atar pstur, a cncluzinat n snsul c acsta st ndrptit la
suspndara plii chirii80.
Dac lcatarul abdic d la bligaia d plat a chirii sau xcut ncrspunztr,
lcatrul ar piuna d a cr:
79
80
xcutara silit (art. 1798 C. civ.);
Ibidem.
C.A. Constanta, dec. civ. nr. 103/1921, citat de D. Chiric, op. cit., p. 182.
44
plata chirii p cala uni aciuni prsnal, drivat din cntract;
rzilira cntractului, atunci cnd nxcutara prduc lcatrului vtmar

smnificativ;
invcara xcpii d nxcutar, dac chiria trbui pltit cu anticipai i

lucrul nu s-a prdat;
Rzilira d plin drpt a cntractului praz dac pril au prvzut acast sanciun
n cazul nplii uni singur rat a chirii, blcajul financiar nfiind calificat ca cauz
xnratar d rspundr81.
Pril pt insra n cntract un pact cmisriu (art. 1553 C. civ.), n baza cruia, n caz
d nplat a chirii la trmn, cntractul s fi cnsidrat rziliat d drpt, fr ntificar i fr
aciun n justii.
Actualul Cd civil a facilitat xcutara silit a chirii, cnsacrnd n art. 1798 C. civ.
Caractrul d titlu xcutriu al cntractlr d lcaiun nchiat n frm autntic, prcum i
aclra nchiat prin nscris sub smntur privat, nrgistrat la rganl fiscal, n privina
plii chirii la trmnl i n mdalitil stabilit n cntract sau, n lipsa acstra, prin lg.
praiuna d rrganizar a lcatrului lgitimaz scitata car a prluat spaiul
cmrcial nchiriat i, dat cu acsta, drpturil i bligaiil dcurgnd din flsina spaiului,
d a prtind chiria d la lcatar sau scitata lcatar, n cuantumul prvzut n cntractul
iniial, dac chiria nu a fst rngciat82.
Pntru nchiriril d bunuri mbil sau imbil, altl dct lcuinl, s prcp TVA,
iar acast tax st n sarcina clui car ncasaz chiria, i nu a acluia c pltt. n lipsa
uni clauz cntractual xprs, taxa p valara adugat afrnt chirii stabilit pntru bunul
nchiriat, va fi suprtat d lcatr, darc lcatarul nu datraz alt prstaii dct acla
prvzut n cntract, iar lga nu pat suplini acrdul d vin al prilr83.
In ca c privt cuantumul chirii rstant, trbui s s in sama d cnvnia
prilr, aa cum rzult din clauzl cntractual, ct i d fctul inflaii84.
Libralizara prurilr i crtra rati inflaii mtivaz ndrptira lcatrului d a
prtind chiri mai mar p parcursul xcutrii cntractului, chiar fr xistna uni clauz n
acst sns85.
81
CSJ, s. corn.,dec. nr. 4042/16.11.1999, ICCJ BJ 1990-2003, p. 434.

ICCJ, s. corn., dec. nr. 154/18.01.2006, ICCJ BJ, 2006, p. 440.
83
84
85
CSJ, s. com., dec. nr. 21/1994, R.I. Motica, F. Moiu, Contracte speciale, Teorie i practic judiciar, Ed. Lumina
Lex, Bucureti, 2000, p. 111.
82
45
S-a mtivat prin aca c crina prvzut d art. 1170 C. civ., n snsul ca pril s
acinz cu bun-crdin att la ngcira i nchira cntractului, ct i p tt parcursul
xcutrii sal, s justific n cntxtul n car sunt ntrunit cndiiil imprviziunii,
psibilitata unia dintr pril cntractului
D lcaiun d a mdifica nivlul chirii, chiar n lipsa uni clauz cntractual xprs,
car s-i cnfr acst drpt.
Dac xcutara dvin xcsiv d nras pntru una dintr pri, din cauza schimbrii
mprjurrilr, lgiuitrul tmpraz acst fct dfavrabil, blignd pril la ngcir, n
vdra adaptrii cntractului sau nctrii acstuia.
bligaia d ngcir pntru adaptara cntractului sau nctara acstuia praz
atunci cnd schimbara mprjurrilr a survnit dup nchira cntractului, ri fr ca pril
s l fi putut ava n vdr n md rznabil la mmntul nchirii cntractului i cu privir la
car parta lzat nu trbui s suprt riscul prducrii.
n lipsa unui acrd al prilr ntr-un trmn rznabil, instana pat dispun: fi
adaptara cntractului, prin distribuira n md chitabil ntr pri a pirdrilr i bnficiilr
rzultat din schimbara mprjurrilr, fi nctara cntractului la mmntul i n cndiiil p
car acasta l stabilt [art. 1271 alin. (2) C. civ.].
n cazul transfrrii drptului d prpritat, plata fcut d lcatar vchiului prpritar
st valabil, dac lcatarul nu st ntiinat d nul prpritar.
Rfuzul cu ra-crdin a lcatrului d a primi chiria antrnaz aplicara rgulilr c
guvrnaz frta d plat urmat d cnsmnara sumi, p numl crditrului, ptrivit art.
586- 590 C. prc. civ.
n cazul pluralitii d lcatari, bligaia d plat a chirii st cnjunct, dac
slidaritata sau indivizibilitata nu rzult din cntract.
n ca c privt dvada plii chirii, acasta s fac cu chitana p car lcatrul
libraz lcatarului. n tmiul art. 1502 C. civ., chitana dat pntru primira unia dintr
prstaiil pridic car fac bictul bligaii, fac s s przum, pn la prba cntrar,
xcutara prstaiilr scadnt antrir.
Dctrina justific dvada rlativ fa d tri, cu privir la data mninat n cuprinsul
chitanlr, prin incnvnintl c ar puta s apar n cazul n car nscrisuri att d frcvnt
ar fi supus frmlr prvzut d lg, pntru ca data lr s fi pzabil trilr86.
86
46
3.2.3. bligaia d a rstitui bunul

bligaia d a flsi bunul ca un bun prpritar sau print d famili, impus d art.
1796 C. civ. i sinttizat prin bligaia flsirii bunului cu prudn i dilign, atrag pntru
lcatar sau arnda, i p aca a rstituirii lucrului lcat cu tat accsriil sal, n stara n
car l-a primit (mai puin uzura nrmal) aprciat n raprt cu invntarul, dac acsta a fst
nchiat, iar n lipsa invntarului, lcatarul sau arndaul st przumat, pn la prba cntrar c
l-a primit n bun star.
Dgradril bunului car ar fi putut xista la ncputul lcaiunii sunt aparnt i trbui
cnstatat prin invntar. Lcatarul sau arndaul rspund pntru stricciunil i pirdril
lucrului prdus n cursul flsini sal, dac nu prbaz c l au fst cauzat fr culpa sa.
Sarcina prbi incumb lcatarului, pntru a nltura przumia ptrivit cria a primit lucrul n
bun star.
Lcatarul, fiind inut d bligai n lgtur cu lucrul, aca a rstituirii sal n stara
n car l-a primit, rspund nu numai pntru dgradril prdus din culpa sa dar i pntru acla
cauzat d mmbrii familii sal, d sublcatarul su, ri prin fapta altr prsan crra l-a
ngduit n ric md flsira, dinra sau accsul la bun. Rspundra acstra, inclusiv a
sublcatarilr dac s-au succdat mai muli, st slidar cu aca a lcatarului.
Rstituira imbillr nu s pat fac dct la lcul siturii lr, iar rstituira lucrurilr
mbil lcat, s fac la lcul n car au fst prdat.
Lcatarul sau arndaul, dispun d du aciuni n cazul rfuzului d rstituir a lucrului
lcat sau arndat; aciun prsnal, drivat din cntract, car pat fi prmvat nu numai d
arndatr sau lcatr dar i d succsrii n drpturi ai acstuia i aciun n rvndicar,
ntmiat p drptul d prpritat, car pat fi xrcitat att mptriva lcatarului sau
arndaului ri succsrilr si n drpturi, dar i mptriva trilr car din bunul.
Lcatrul i arndatrul pt cr i daun-intrs, chiar cnd bunul li s rstitui, dar nu
st n stara n car a fst prdat.
Dac lcatarul sau arndaul a fcut lucrri d cnstruci sau plantai p trnul
lcatrului prpritar, fr punr din parta prpritarului, acsta din urm nu l-ar puta
rin n cntra vini lcatarului sau arndaului, dct pltindu-i dspgubira statrnicit prin
cnvni.
47
Lucrril vr puta aparin prpritarului i fr dspgubir, ns n acst caz

prpritarul lucrului nchiriat sau arndat, nu dbndt prpritata lucrrilr n tmiul
drptului la accsiun, ci n baza cnvnii prilr.
n cazul nctrii drptului d suprfici la xpirara trmnului, n absna uni stipulaii
cntrar, prpritarul trnului dbndt drptul d prpritat asupra cnstrucii dificat d
suprficiar, prin accsiun, cu bligaia d a plti valara d circulai a acstia d la data
xpirrii trmnului [art. 699 alin. (1) C. civ.]. Dac cnstrucia nu xista la mmntul
cnstituirii drptului d suprfici, iar valara acstia st gal sau mai mar dct aca a
trnului, prpritarul trnului pat cr bligara cnstructrului s cumpr trnul la
valara d circulai p car acsta ar fi avut-, dac nu ar fi xistat cnstrucia.
Rfuzul cnstructrului d cumprar a trnului, s sldaz cu bligaia acstuia d
ridicar p chltuiala sa a cnstrucii cldit p trn i rpunra trnului n situaia
antriar.
n bligaia lcatarului d a ntrin i rstitui bunul n stara n car l-a primit, s nscri
i rspundra acstuia pntru incndiu prvzut d art. 1435 din vchiul Cd civil i rgsit n
frm sinttic n art. 1822 din actualul Cd civil.
Rspundra lcatarului pntru incndiu st d natur cntractual, culpa acstuia
przumndu-s pn la dvada cazului frtuit sau fri majr.
Przumia instituit d lg n favara prpritarului, cntra lcatarului, st limitat la
cazul incndiului n matri d lcaiun i ca cnscin a bligaii lcatarului d prdar a
lucrului nchiriat n stara n car l-a primit.
3.2.4. Aprara cntra uzurprilr

Acast bligai praz n tmiul art. 1794 C. civ. prin uzurpar, s nlg ric
nclcar prvnit d la un tr, asupra prpritii i pssii lucrului dat n lcaiun.
n calitat d dtntr al lucrului, lcatarul st bligat s vghz la cnsrvara lucrului
nchiriat. ntiinara lcatrului n privina actlr d uzurpar, trbui fcut d lcatar n ric
md i n cl mai scurt timp, pntru ca lcatrul s fi n msur s cntracarz actl
fraudulas.
Abdicara lcatarului d la bligaia d infrmar a lcatrului n privina actlr d
uzurpar, antrnaz rspundra acstuia pntru prjudiciul cauzat lcatrului prin uzurpar
48
[art. 1795 alin. (2)], afar dac prbaz c lcatrul nu ar fi avut ctig d cauz sau c, avnd
cuntin d tulburar, nu a racinat.
CAPITLUL IV. SUBLCAIUNA I CSIUNA

CNTRACTULUI D LCAIUN
4.1. Sublcaiuna
4.1.1. Niuna i rglmntril sublcaiuni
Cntractul d nchirir nu st privit ca un cntract intuitu prsna, astfl c, ptrivit art.
1805 C. civ., lcatarul ar drptul d a subnchiria sau csina drptul su ctr tr
prsan, cu cndiia ca asmna facultat s nu fi intrzis prin cntractul principal.
Cnd transmitra flsini st intrzis n tt sau n part ctr alt prsan,
cntractul ar un caractr intuitu prsna. Acast intrdici trbui xprs prvzut n
cntractul principal, iar n privina sublcaiunii ri csiunii bunurilr mbil, lga prvd
acrdul scris al lcatrului.
Intrdicia d sublcaiun includ i p aca d cdar a lcaiunii, fr ns ca
intrdicia d cdar a lcaiunii s includ p aca d sublcaiun (art. 1806 C. civ.). Ambl
intrdicii, aca d nchir a sublcaiunii i aca d cdar a lcaiunii, privsc att
sublcaiuna ttal i parial, ct i csiuna ttal sau parial a lcaiunii [art. 1806 alin. (2)
C. civ.]. Sublcaiuna i csiuna lcaiunii s grfaz p cntractul principal d lcaiun,
astfl c, prin cnxiun, l capt caractr prfsinal, dac cntractul principal ar un atar
caractr.
Sublcaiuna cnst n transmitra d ctr lcatar n tt sau n part a drptului su d
flsin tmprar asupra lucrului nchiriat, n favara unui tr, n tmiul cntractului d
49
lcaiun nchiat cu acsta, n schimbul uni chirii. Subnchirira rprzint nchira unui
nu cntract d nchirir a lcuini.
n cazul sublcaiunii d drpt cmun, n aflm n przna a du cntract: cntractul
iniial d nchirir i cntractul d subnchirir, gnratar a du raprturi juridic difrit;
raprtul d nchirir dintr lcatr i chiria i raprtul d subnchirir dintr chiria i
subchiria.
n acst nu cntract, lcatarul dvin n raprt cu sublcatarul lcatr, iar sublcatarul,
n raprturil cu lcatarul iniial, dvin i l lcatar. ntr lcatr i sublcatar s aplic rgulil
binuit n matri d lcaiun, fr ca prin sublcaiun s fi afctat raprturil juridic
dintr pril cntractului iniial.
Sublcaiuna spaiului i achitara chirii d ctr sublcatar nu ar rlvan, ntruct
nu influnaz raprtul juridic dintr pril cntractului principal d lcaiun, dac acsta a
nctat87.
4.1.2. Cndiiil sublcaiuni

Sublcaiuna st prmis dac sunt ntrunit cumulativ du cndiii:
1. Transmitra flsini s nu fi intrzis prin cntractul principal, n caz cntrar
lcaiuna avnd un caractr intuitu prsna.
Intrzicra sublcaiunii nu s przum n accpiuna art. 1805 C. civ., ci a trbui s
rzult dintr- stipulai xprs, nchivc. Clauza d intrzicr a sublcaiunii trbui
intrprtat ptrivit art. 1806 C. civ., n snsul c intrdicia sublcaiunii privt att
sublcaiuna ttal, ct i ca parial, iar intrdicia d cdar a lcaiunii privt att csiuna
ttal, ct i ca parial.
Dac sublcaiuna sau csiuna au fst intrzis prin cntractul d lcaiun, lcatarul
nu pat aduc ca aprt scial ntr- scitat civil sau cmrcial drptul d flsin, ntruct
un atar aprt chivalaz cu sublcaiun sau csiun 88. Dac sublcaiuna sau csiuna a
fst prmis, aprtara flsini bunurilr mbil va fi valabil numai dac xist acrdul scris
al lcatrului (art. 1805 C. civ.).
87
Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 965/02.1996, Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar comercial
1990-1998, Ed. All, 1999, p. 247.
88
50
Crina prvzut d art. 1805 C. civ. Nu pat pra n privina cntractlr d lcaiun
pntru car lga impun n pralabil nchirii sal, fctuara licitaii, darc p cal clit
s-ar ajung la ludara fctlr licitaii.
Intrdicia sublcaiunii praz n tmiul lgii, att pntru cntractl nchiat n
tmiul prcsului-vrbal d licitai, ct i aclra nchiat prin ngcir, n cazul unicului
licitatr.
D asmna, lgiuitrul intrzic xprs sublcaiuna i csiuna drptului d lcuir,
sub sanciuna rzilirii cntractului d nchirir i suprtara vntuallr daun adus
lcuini i cldirii, n privina lcuinlr scial (art. 49 din Lga nr. 114/1996).
Aprcim c acst intrdicii praz i n privina lcuinlr d intrvni, d
ncsitat i prtcl, chiar dac lgiuitrul nu spun xplicit, darc raiuna lgii s
rgst n asigurara rgimului juridic spcial al acstr catgrii d lcuin.
2. st ncsar ca sublcaiuna s nu cntravin cntractului iniial, adic s
mnin dstinaia bunului nchiriat, s nu fi cnvnit n alt cndiii snial dct
acla al cntractului principal.
n acst limit cnfrit d drpturil lcatrului din cntractul principal, sublcaiuna
pat fi cnvnit n cndiii difrit d cntractul principal (chiri mai mar sau mai mic,
durata difrit d aca din cntractul principal, dar nscris n limitl d timp al acstuia).
4.1.3. fctl sublcaiuni

Nrspctara clr du cndiii mai sus vidniat cnfr lcatrului din cntractul
iniial drptul d a slicita instani judctrti:
fi xcutara bligaiilr din cntractul d lcaiun principal;
fi rzilira cntractului d lcaiun cu daun-intrs, pntru nrspctara

bligaiilr.
Raprtul d dpndn ntr cl du cntract fac ca sarta cntractului d

sublcaiun s fi dtrminat d aca a cntractului iniial.
Fr ca lcatrul din cntractul principal s fi part n cntractul d sublcaiun, n
tmiul art. 1807 C. civ., acsta i prduc fa d l fct.
Astfl, n caz d nplat a chirii cuvnit n tmiul cntractului principal, lcatrul l
pat urmri p sublcatar pn la cncurna chirii p car acsta din urm datraz
51
lcatarului principal, fr ca plata anticipat a chirii fcut lcatarului principal s-i pat fi
pus lcatrului.
n tmiul art. 1807 alin. (2) C. civ., lcatrul i pstraz drptul d urmrir a chirii
prvzut mai sus, chiar i atunci cnd crana avnd ca bict chiria datrat n tmiul
sublcatiunii a fst cdat.
Lcatrul pat, d asmna, s s ndrpt dirct mptriva sublcatarului pntru a-l
cnstrng la xcutara clrlalt bligaii asumat prin cntractul d sublcaiun.
Articlul 128 din Lga nr. 71/2011 cnfr ficacitata art. 1807 C. civ. i n privina
cntractlr d sublcaiun nchiat dup data intrrii n vigar a Cdului civil, chiar i n
cazuril n car cntractul principal d lcaiun s-a nchiat antrir acsti dat.
4.2. Csiuna
Csiuna cnst n transmitra n tt sau n part d ctr lcatar a drptului d
flsin asupra lucrului nchiriat, n favara unui tr, n tmiul unui cntract translativ d
drpturi.
Csiuna lcaiunii ar ca bict cntractul nsui, i nu raprtul bligainal, a fiind
institui autnm, distinct d csiuna d cran.
Dac csiuna a fst fcut cu acrdul scris al lcatrului, csinarul car s substitui
lcatarului cdnt pria tat drpturil i bligaiil acstuia, raprtul d lcaiun lgndu-s
dirct ntr lcatr i csinar.
Ca i sublcaiuna, csiuna lcaiunii pat pra numai n cazul n car asmna
facultat nu a fst intrzis prin cntractul principal, n cndiiil art. 1805-1806 C. civ.
Csiuna prsupun xistna a du cntract, unul d lcaiun i clalalt ntr trul
csinar i lcatarul cdnt, prin car acsta din urm i transmit drpturil i bligaiil sal
din cntractul d lcaiun.
Drpt urmar, csinarul s subrg n drpturil i bligaiil cdntului lcatar, intrnd
n raprturi juridic dirct cu lcatrul cdat. Pntru pzabilitata cntractului fa d tri,
csiuna lcaiunii trbui ntificat lcatrului sau accptat d acsta, printr-un act autntic.
Csiuna cntractului d lcaiun ar drpt cnscin faptul c trul csinar dvin
titularul drptului d flsin tmprar a lucrului nchiriat i va fi bligat s utilizz lucrul n
52
cndiiil stabilit n cntractul d lcaiun i la plata chirii prvzut n cntractul csinat,

darc prin acast csiun, s ralizaz i csiun implicit d datri89.
atar csiun, viznd cntractul, i nu crana drptului d flsin, s vit scindara
cninutului raprtului juridic, lsnd lcatarul cdnt n cazul prvzut d art. 1833 C. civ., lgat
d lcatr cu bligaiil asumat prin cntract.
Csiuna cntractului d lcaiun libraz p lcatarul cdnt, dac librara a fst
accptat d lcatrul cdat n tmiul art. 1805 C. civ. Crbrat cu art. 1599 i art. 1600 C. civ.
Ca urmar, ptrivit art. 1808 C. civ., prin csiuna cntractului d lcaiun d ctr
lcatar, csinarul dbndt drpturil i st inut d bligaiil lcatarului, izvrt din
cntractul d lcaiun. n acast matri, dispziiil privind csiuna cntractului s aplic n
md crspunztr.
Acasta nsamn c, n tmiul art. 1316 C. civ., csiuna cntractului cdat i
accptara acstia d ctr cntractantul cdat, trbui nchiat n frma crut d lg pntru
validitata cntractului cdat.
Dac part a cnsimit n md anticipat ca parta calalt s i pat substitui un tr n
raprturil nscut din cntract, csiuna prduc fct fa d aca part, din mmntul n car
substituira i-a fst ntificat ri, dup caz, din mmntul n car a fst accptat [art. 1317 alin.
(1) C. civ.].
n tmiul art. 1317 alin. (3) C. civ., dispziiil n matri d cart funciar, prcum i
cl rfritar la transfrul ri publicitata anumitr catgrii d bunuri mbil, rmn
aplicabil.
n principiu, lcatarul cdnt st librat d bligaiil sal fa d lcatrul cdat, din
mmntul n car substituira i prduc fctl fa d acsta. Dac ns lcatrul cdat
dclar c nu libraz p lcatarul cdnt, cntractantul cdat s pat ndrpta mptriva
acstuia, atunci cnd csinarul lcatar nu i xcut bligaiil, dar numai dac a fst ntificat
nxcutara bligaiilr d ctr csinar n trmn d 15 zil d la data nxcutrii sau, dup
caz, d la data la car a cunscut faptul nxcutrii, sub sanciuna pirdrii drptului d rgrs
mptriva cdntului (art. 1318 C. civ.).
Cdntul garantaz validitata cntractului i rspctiv drptul d flsin. Atunci cnd
s blig s garantz i xcutara cntractului, cdntul va fi inut n calitat d fidiusr
pntru bligaiil cntractantului cdat (art. 1320 C. civ.).
89
Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr. 476/27.04.2997, n Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar
comercial 1990-1998, Ed. All, p. 232-233.
53
Lcatarul csinar ar aciun dirct mptriva lcatrului cdat, pntru a cr

xcutara cntractului d lcaiun sau rzilira acstuia.
Prba csiunii cntractului d lcaiun st supus rgulilr vnzrii-cumprrii d
cran.
n tmiul art. 1815 C. civ., plata anticipat a chirii sau csiuna crani privind chiria
nu pat fi pus dbnditrului dct dac n privina acstra au fst ndplinit, naint ca
nstrinara s dvin pzabil lcatarului, frmalitil d publicitat, prin nscrira n arhiv
sau, dup caz, n carta funciar, n funci d bictul lcaiunii, ri dac plata anticipat sau
csiuna a fst cunscut d dbnditr p alt cal.
CAPITLUL V. NCTARA CNTRACTULUI D

LCAIUN
5.1. Cauzl nctrii
54
Ca ric cntract, nchiat prin acrdul d vin al prilr, lcaiuna pat ncta p
acai cal, mutuus cnsnsus, mutuus dissnsus.
Cauzl cmun d nctar a cntractlr przint n cazul lcaiunii unl particulariti
(nctara cntractului la xpirara trmnului sau rzilira cntractului pntru nxcutara
bligaiilr), n timp c alt cauz d nctar sunt spcific cntractului d lcaiun (dnunara
unilatral, piira lucrului, dsfiinara titlului lcatrului, ri nstrinara prin act ntr vii cu
titlu particular a lucrului dat n lcaiun, dac xist clauz spcial n acst sns).
5.2. Dnunara unilatral

Prin xcpi d la rgula nctrii cntractului prin acrdul prilr car l-au prfctat, n
tmiul art. 1816 C. civ., ricar dintr pri pat dnuna cntractul d lcaiun nchiat p
durat ndtrminat, prin ntificar, cu cndiia rspctrii trmnului d praviz.
Dnunara rprzint manifstara unilatral d vin d a ncta raprtul d lcaiun
nchiat p durat ndtrminat. Prcdndu-s n acst md, cntractul st dsfiinat
unilatral i nu mai cnstitui un titlu valabil n baza cruia bunul s fi flsit.
Trmnul d praviz rprzint intrvalul d timp ntr manifstara vini d dsfacr
a cntractului i data la car cntractul urmaz s nctz n urma dnunrii. Acst trmn d
praviz stabilit prin cntract sau, n lips, d uzan sau lg, trbui rspctat, sub sanciuna ca
fctl dnunrii s s prduc d la mplinira trmnului.
Dnunara cntractului pat fi fcut d ricar dintr pri, fctl dnunrii nfiind
cndiinat d acrdul clilalt pri.
Trmnul lgal d praviz difr, dup cum dnunara s fac d ctr lcatar sau
lcatr (art. 1824 C. civ.). Astfl, lcatarul pat dnuna cntractul cu rspctara unui trmn
d praviz car nu pat fi mai mic dct sfrtul intrvalului d timp pntru car s-a stabilit plata
chirii.
n cazul n car dnunara cntractului s fac d ctr lcatr, trmnul d praviz nu
pat fi mai mic d 60 d zil, dac intrvalul d timp pntru car s-a stabilit plata chirii st d
lun sau mai mar i d 15 zil, dac intrvalul d timp pntru car s-a stabilit plata chirii st
mai mic d lun.
Lga nu prvd anumit frm pntru dnunara unilatral, dar crina d
prbaiun privind xistna i rspctara trmnului d praviz, impun frma scris, rspctiv
55
ntificara prin xcutrul judctrsc, atunci cnd calalt part rfuz s da dvada d
primir.
Jurisprudna a cncluzinat c i aciuna d chmar n judcat pntru vacuar,
smnific manifstar univc a vini d dnunar a cntractului, trmnul d praviz fiind
acprit d timpul ncsar sluinrii litigiului90.
La xpirara trmnului d praviz, bligaia d rstituir a bunului dvin xigibil, iar
cntractul nchiat n cndiiil prvzut d art. 1809 alin. (2) sau (3), dup caz, cnstitui, n
cndiiil lgii, titlu xcutriu cu privir la acast bligai.
Prin ntificara cncdiului, lcatarul nu mai pat pun rlcaiuna tacit, ntruct
manifstara d vin a lcatrului d a nu mai rnni cntractul d lcaiun dsfcut prin
xpirara trmnului st rlvant91, mpidicnd rlcaiuna.
n acst caz, cntractul nctaz prin xpirara trmnului, ntificara cncdiului
smnificnd dar rfuzul lcatrului d rlcaiun i vina d a cnfri ficin nctrii
cntractului prin xpirara trmnului.
i cntractl cu durat dtrminat pt fi dnunat d lcatar unilatral cu rspctara
trmnului lgal d praviz, car nu pat fi mai mic d 60 zil, dac intrvalul d timp pntru
car s-a stabilit chiria st d lun sau mai mar, ri 15 zil, dac intrvalul d timp pntru car
s-a stabilit chiria st mai mic d lun (art. 1824 C. civ.). Ca urmar, cntractul i nctaz
fctl nluntrul trmnului d dnunar.
Dnunara cntractului d lcaiun nchiat p durat dtrminat pat fi fcut i d
lcatr, pntru nctara fctlr cntractului naint d trmn, dar numai dac n cntract s-a
prvzut xprs acast psibilitat i numai cndiinat d satisfacra nvilr lcativ prprii
i al familii. i n acst caz s aplic trmnul d praviz prvzut d art. 1824 C. civ.
Dup xpirara trmnului d praviz, lcaiuna nctaz, ntr pri putndu-s nchia
ns un nu cntract prin cnsimmntul acstra.
st advrat c, dup xpirara trmnului stipulat prin cntract, dac lcatarul rmn
i st lsat n lcuin, lcaiuna s cnsidr rnnit, dar n acst caz lcaiuna fiind fr
trmn, lcatrul pat anuna cncdiul prin ntificar i cu rspctara trmnului d praviz92.
Trmnul d praviz s intgraz msurilr d xcutar cu bun-crdin a cntractului
d lcaiun, d manira ca niciuna dintr pri s nu fi prjudiciat. Lcatrul s i gsasc
90
Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 2628/1986, CD 1986, p. 86; CSJ, s. corn., dec. nr. 78/1992, n Dreptul nr. 1011/1993, p. 116.
91
ICCJ, s. corn., dec. nr. 7641/13.12.2002, n BJ. CD 2002, p. 118-119.
92
C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 870/2001, BJ. Culegere de practic judiciar 2001, Ed. Lumina Lex 2002, p. 105.
56
un alt lcatar, dac dnunara a fst fcut d lcatar, iar dac dnunara a vnit din parta
lcatrului, calalt part cntractant, lcatarul s-i prcur un alt bun p car s-l ia n
lcaiun.
n viziuna art. 1276 alin. (3) C. civ., dac pril au insrat n cntract prstai n
schimbul dnunrii, acasta (dnunara) i prduc fctl numai atunci cnd prstaia st
xcutat.
Aprcim c i abuzul n xrcitara drptului d dnunar unilatral a cntractului
gnraz drptul la acrdara dspgubirilr pntru calalt part cntractant, aspct n
privina cruia jurisprudna i-a cnturat pinia, atunci cnd a cnchis c n situaia n car
chiriaul a prsit imbilul nchiriat nainta xpirrii trmnului cntractual, iar crra lui d
rzilir a cntractului a fst rspins, lcatrul st ndrptit la dspgubiri, crspunztar
difrni dintr chiria prvzut n cntract i chiria rdus, pltit d nul chiria, pn la
xpirara trmnului, dac s prbaz xistna uni asmna difrn93.
5.3. Piira bunului

Ptrivit art 1818 C. civ., lcaiuna nctaz d drpt, dac bunul st distrus n
ntrgim sau nu mai pat fi flsit ptrivit dstinaii stabilit. Raiuna rzid din aca c, n
lipsa bictului asupra cruia part lcaiuna, cntractul dvin impsibil d xcutat,
darc lcatrul nu mai st n msur s asigur flsina.
fctl nctrii d drpt a lcaiunii praz n ricar situai, car pun n discui
impsibilitata lcatrului d a asigura lcatarului flsina lucrului i nu numai n cazul piirii
(distrugrii) matrial a acstuia.
Acast smnificai a piirii lucrului nchiriat a fst cnfrit d dctrin i piirii
juridic a acstuia, lgat d scatra lui din circuitul civil (cnfiscar, rchiziinar sau
xprprir).
Cnscinl piirii ttal sau parial a lucrului sunt aclai, n lgtur cu sarta
cntractului d lcaiun, indifrnt dac piira st frtuit sau culpabil, numai c, n acast
ultim iptz, parta aflat n culp va fi bligat la plata daunlr- intrs n favara cluilalt
cntractant.
Piira ttal a bunului nchiriat atrag nctara lcaiunii, indifrnt d cauz, culpabil
sau frtuit, darc lcatrul nu mai st n msur s asigur flsina bunului nchiriat.
93
57
Dac bunul lcat a pirit frtuit, n cauz s va pun n discui riscul cntractului.
Dac impsibilitata flsirii lucrului st parial, indifrnt d cauz, cntractul nu st
dsfiinat d drpt, ci lcatarul ar algra ntr a cr rducra prprinal a chirii, cu
pirdra sufrit sau rzilira cntractului, dac parta pirit a lucrului st att d imprtant,
nct s pat przuma c fr aca part lcatarul nu ar fi cnsimit iniial la nchira
cntractului.
Att acrdara daunlr-intrs n cazul piirii ttal sau parial culpabil a lucrului
nchiriat, cum i dsfiinara cntractului (rzilira) ri rducra crspunztar a chirii, au
un caractr judiciar.
Instana nvstit cu aciuna d rzilir a cntractului d lcaiun va stabili, cu prbl
administrat, imprtana p car parta pirit a bunului nchiriat a avut- pntru lcatar cu
cazia nchirii cntractului.
Atunci cnd lucrul st dar dtrirat, lcaiuna cntinu, fiind incidnt, n tmiul
art. 1818 alin. (3) C. civ., dispziiil art. 1788 C. civ.
5.4. Dsfacra titlului lcatrului

Indifrnt d mdalitata dsfiinrii titlului lcatrului i fctl rtractiv sau viitar
al dsfiinrii, cntractul d lcaiun i nctaz d drpt fctl, darc lcatrul nu mai
st n msur s asigur lcatarului flsina bunului [art. 1819 alin. (1) C. civ.].
Cu tat acsta, lcaiuna va cntinua s-i prduc fctl i dup dsfiinara titlului
lcatrului, p durata stipulat d pri, fr a s dpi un an d la data dsfiinrii titlului
lcatrului, ns numai dac lcatarul a fst d bun-crdin la nchira lcaiunii [art. 1819
alin. (2) C. civ.].
fctl stingrii drptului d uzufruct przint anumit particulariti n privina
cntractlr d lcaiun a bunurilr primit n uzufruct.
Lcaiunil imbillr nchiat d uzufructuar nscris n carta funciar sunt pzabil
prpritarului sau mtnitrilr acstuia, dup stingra uzufructului, prin dcsul sau, dup
caz, nctara xistni juridic a uzufructului, pn la mplinira trmnului, dar nu mai mult
d 3 ani d la nctara uzufructului [art. 715 alin. (2) C. civ.].
58
Rnniril d nchiriri d imbil sau arndri fcut d uzufructuar i nscris n carta

funciar, nainta xpirrii cntractlr iniial sunt pzabil prpritarului i mtnitrilr si
p priad d cl mult 6 luni ri, dup caz, un an, dac la data stingrii uzufructului nu au fst
pus n xcutar. n niciun caz, lcaiunil nu pt dura mai mult d 3 ani d la data stingrii
uzufructului [art. 715 alin. (3) C. civ.].
Stingra drptului d uzufruct prin xpirara trmnului atrag, n tat cazuril,
nctara lcaiunii, dat cu stingra uzufructului.
Rrganizara scitii lcatar n ricar frm a acstia nu duc la nctara
cntractului d lcaiun, ntruct lcaiuna ca drpt d cran, intgrat patrimniului
transmis, st prluat d scitata rzultat n urma rrganizrii, car s subrg vchiului
lcatr n raprtul cntractual94.
Cntractul d lcaiun nchiat cu prpritarul aparnt i pstraz fctl ca i un
cntract nchiat d advratul prpritar, dac lcatarul a fst d bun-crdin.
Acast xcpi rprzint aplicar a trii aparni n drpt n matria cntractului
d lcaiun, tri car cunat larg aplicar trtic i jurisprudnial.
D asmna, rmn n fiin cntractl d lcaiun n privina imbilului iptcat,
dbndit d un tr, cu cndiia ca lcaiuna s fi fst nchiat cu bun-crdin i s fi avut
dat crt antriar nrgistrrii n rgistrl d publicitat imbiliar a smaii crditrului
iptcar d a prda bunul iptcat i nchiriat (art. 2347 C. civ.).
5.5. nstrinara bunului

Lcaiuna nctaz n cazul nstrinrii bunului nchiriat, dac n cntractul d lcaiun
s-a prvzut nctara acstuia din acst mtiv.
n acast situai, lcatarului trbui s-i fi ntificat nstrinara, cu rspctara unui
trmn d praviz d du ri mai mar dct acla stabilit d lg sau d uzan. n tt acst
timp, pn la xpirara durati pravizului, lcatarul bnficiaz d flsina bunului.
n acst caz, dsfiinara cntractului d lcaiun st rzultatul cnvnii prilr,
lcatarul asumndu-i riscul pirdrii drptului su d flsin n privina lucrului nchiriat din
cauza vnzrii acstuia.
i n sistmul actualului Cd civil, st ritrat rgula din art. 1441 al vchiului Cd
civil, privitar la bligaia cumprtrului d a rspcta lcaiuna fcut naint d vnzar,
94
CSJ, dec. nr. 252/1993, V. Ptulea, C. Turianu, op cit., p. 283. A se vedea i nota la dec. nr. 377/1992, p. 287.
59
numai c, pntru a fi pzabil trului dbnditr, cntractul d lcaiun trbui ntat n carta
funciar, dac imbilul nchiriat st nscris n carta funciar. Cntractul d lcaiun a unui
imbil nnscris n carta funciar, trbui s aib dat crt antriar nstrinrii, iar
lcaiuna bunurilr mbil st pzabil dbnditrului, dup cum lcatarul a ndplinit
frmalitil d publicitat, n cazul bunurilr supus acstr frmaliti, ri n cazul clrlalt
bunuri mbil, acsta s aflau la data nstrinrii n flsina lcatarului.
Transcrira nu st cndii d valabilitat a actului i nici nu schimb natura drptului
c driv din acsta, dar lcaiuna nu st pzabil cumprtrului.
n raprt cu lcatarul, drptul d prpritat al dbnditrului, dvin pzabil acstuia
(lcatarului) numai d la data dbndirii dati crt sau a transcririi imbilului.
Cumprtrul st datr s rspct nchiriril fcut d nstrintr, dac acsta au
rspctat crinl lgal d pzabilitat, iar dac prin cntractul d nchirir s acrd
chiriaului drptul d subnchirir, dbnditrul st datr s rspct cntractul d
subnchirir, atta timp ct duraz cntractul chiriaului principal, chiar dac cntractul d
subnchirir nu ar dat crt antriar cumprrii imbilului, din mmnt c cntractul
principal din car l ia natr i cruia i st subrdnat, ar asmna dat95.
Cntractl d lcaiun n privina crra nu au fst ndplinit frml d publicitat,
nu pt fi pus trului achizitr al imbilului, astfl c simpla cunatr c imbilul cumprat
d acsta st nchiriat, nu nlcuit data crt crut d lg i nu-l blig la rspctara
cntractului d lcaiun.
i cntractl d lcaiun vrbal sunt pzabil trului dbnditr, cu cndiia ca prin
mprjurri ultriar cntractului xistna sa s s fi manifstat sau dvdit prin act cu dat
crt, antriar nstrinrii96.
Cntractul d lcaiun st pzabil dbnditrului, dac n cntract nu st insrat
clauza xprs a nctrii cntractului din cauza nstrinrii imbilului.
Nndplinira acsti crin i aclia d pzabilitat a lcaiunii, vnzara sau alt
md d nstrinar a prpritii bunului nchiriat, cnstitui cauz d nctar a lcaiunii.
5.6. xpirara trmnului (tacita rlcaiun)
95
96

Ibidem.
60
n tmiul art. 1809 C. civ., lcaiuna fcut p durat dtrminat nctaz d drpt la
xpirara trmnului, fr pralabil ntiinar. n lgtur cu acast cauz d nctar a
cntractului, trbui fcut distincia, dup cum durata lcaiunii a fst fixat prin lg sau a fst
dtrminat prin cnvnia prilr.
In cazul durati stabilit prin cnvnia prilr, acsta pt cndiina nctara
cntractului prin anunara cncdiului i rspctara unui trmn d praviz, ri i pt rzrva
drptul d a dnuna unilatral cntractul, naint d xpirara trmnului, cu sau fr praviz.
Cntractul nchiat p durat dtrminat i cnstatat prin nscris autntic sau prin
nscris sub smntur privat i nrgistrat la rganul fiscal cmptnt, cnstitui, n cndiiil
lgii, titlu xcutriu la xpirara trmnului, n ca c privt bligaia lcatarului d
rstituir a bunului dat n lcaiun [art. 1809 alin. (2) i (3) C. civ.].
Dac dup mplinira trmnului, lcatarul cntinu s din bunul i s i
ndplinasc bligaiil, fr vr mptrivir din parta lcatrului, s cnsidr nchiat
nu lcaiun, n cndiiil cli vchi, inclusiv n privina garaniilr, p durat
ndtrminat, dac prin lg sau prin cnvnia prilr nu s prvd altfl.
Clauza privind drptul chiriaului la rnnira cntractului a fst intrprtat n practica
judiciar, n snsul prrii unui drpt d prfrin n favara lcatarului, n cazul rnnirii
lcaiunii, dar fr a fi nglijat vina lcatrului, car nu st inut d bligaia crlativ97.
Acast slui jurisprudnial s rgst n art. 1828 C. civ., car cnsacr drptul d
prfrin al chiriaului, la cndiii gal, la nchira unui nu cntract d nchirir, dac i-a
xcutat bligaiil nscut n baza nchiririi antriar.
Pntru a pra tacita rlcaiun, s cr nu numai cndiia ca lcatarul s fi lsat n
pssi, ci i cndiia d a nu xista nici mpidicar din parta lcatrului. Aadar, rlcatiuna
di tacit, prsupun cnvni, un acrd tacit d vin98.
Manifstara d vin a lcatrului d a nu rnni cntractul car a nctat ca fct al
xpirrii trmnului lcaiunii, mpidic tacita rlcaiun.
mprjurara c lcatarul a fst lsat s utilizz spaiul i dup xpirara trmnului
lcaiunii, lcatrul primind chiria afrnt flsini, nu chivalaz cu accptara prlungirii
cntractului sin di, dac ultrir, acsta din urm a dnunat cntractul99.
97
CSJ, s. civ., dec. nr. 186/2003, Revista de Drept Comercial nr. 2/2005, p. 219.
CSJ, s. corn., dec. nr. 1036/11.03.1998, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 425; Trib. Bucureti, s. corn., dec. nr.
565/05.10.1994, n Tribunalul Bucureti. Culegere de practic judiciar comercial 1990-1998, p. 230-232.
99
Trib. Bucureti, s. corn., dec. 565/1994, n Culegere de practic judiciar comercial 1990-1998, p. 230-232.
98
61
D sna rlcaiunii tacit nu st cnstrngra lcatrului d a xprima un acrd

favrabil chiriaului n acst sns100. Tacita rlcaiun ar ca fct nchira unui nu cntract
d lcaiun, car trbui s ndplinasc cndiiil prvzut d lg pntru validitata
cntractului.
Rlcaiuna nu va mai pra dac, naint d xpirara trmnului cntractual, lcatrul
a anunat cncdiul, car n acst caz nu nsamn dnunar, ci manifstara vini d a nu
rnni cntractul dsfcut prin xpirara trmnului, chiar dac lcatarul a cntinuat flsina
bunului101.
Vina d rlcaiun a prilr nu s pat prsupun, dac una dintr l a crut
rzilira cntractului sau, p durata pntru car s prtind rlcaiuna, pril s-au aflat n
prcs d rzilir a cntractului iniial. Ca urmar, rzilira cntractului nurmat d librara
spaiului, pn la xpirara trmnului cntractual, st d natur s ndatrz lcatarul la plata
dspgubirilr afrnt bunului flsit, i nu la plata chirii102.
Tacita rlcaiun nu cnstitui un impdimnt n dnunara cntractului przumat a fi
nchiat p durat ndtrminat, aa nct d ndat c lcatrul a slicitat lcatarului librara
spaiului, acrdul tacit d vin car a stat la baza prlungirii a nctat s mai xist.
Dac ptrivit lgii, nchirira ar lc cu rspctara unr cndiii spcial, prcum
licitaia, la xpirara trmnului, rlcaiuna nu pat pra cu ludara d ctr lcatr a
licitaii. Simpla tlrar a flsini bunului d ctr lcatar nu st suficint i nu smnific
nchira unui nu cntract, dac lga nu prvd altfl103.
Practica judiciar i actualul Cd civil (art. 1810) statuaz c tacita rlcaiun pat
intrvni numai n raprt cu un cntract d lcaiun nchiat prin acrdul prilr, i nu n
privina unui cntract prlungit prin fctul lgii104.
Nua lcaiun, nchiat n cndiiil cli vchi, inclusiv n privina garaniilr, st
ns p durat ndtrminat, dac prin lg sau prin cnvnia prilr nu s prvd altfl
(art. 1810 C. civ.).
i n cazul rlcaiunii, chiriaul datraz chiria stabilit cnfrm cntractului xpirat,
ractualizat cu indicl d inflai, n funci d vluia prurilr, prcum i n privina
100
CSJ, s. com., dec. nr. 868/12.02.2002, n C. Cucu i M. Gavri, Contractele comerciale. Practic judiciar, Ed.
Hamangiu, 2008, p. 303-304.
101
Trib. Bucureti, s. com., dec. 565/1994, n Culegere de practic judiciar comercial 1990-1998, p. 230-232.
102
CSJ, s. com., dec. nr. 868/12.02.2002, n C. Cucu, M. Gavri, Contractele comerciale. Practic judiciar, Ed.
Hamangiu, 2008, p. 303-304.
103
104
I. Dogaru, op. cit., p. 413.
62
mdalitii d stabilir a cuantumului chirii 105. n acst caz, tacita rlcaiun praz n
cndiiil cntractual cnvnit d pri, inclusiv n ca c privt stabilira cuantumului
chirii.
Chiar dac rlcaiuna praz n cndiiil stabilit d pri prin cntractul iniial, unii
autri cnsidr106 c lcatarul nu pat fi bligat la plata pnalitilr, ricar ar fi l, stabilit
prin cntractul
xpirat, darc clauza pnal ar caractrul uni cnvnii accsrii, al cri fct
nctaz dat cu acsta i nu ar natura juridic a uni garanii. Din acst punct d vdr,
jurisprudna antriar nului Cd civil nu st unitar107.
Natura juridic astfl dtrminat, ptrivit acsti pinii, fac ca pnalitil s nu mai
pat fi prtins d crditrul bligaii, n cazul rlcaiunii, fr ns a s aduc atingr
drptului acstuia d a prtind daun-intrs, pntru prjudiciil c i-au fst cauzat pst
dispziiil cntractual108.
Pril nu pt invca prin fctul rlcaiunii nici pactul cmisriu din cntractul iniial,
darc acsta rprzint clauz spcial, viznd rzilira naint d trmn a cntractului cu
durat dtrminat, car nu pat pra n privina unui cntract cu durata ndtrminat, cum
st acla d rlcaiun.
Unii autri109 cnsidr c rmn discutabil prvdra din art. 1810 C. civ., fa d
pinia dctrinar ptrivit cria rlcaiuna s cnsidr nchiat n cndiiil cli vchi i n
privina garaniilr, argumntat prin aca c garaniil trbui prvzut xprs i nu pt fi
prlungit pst trmnul stipulat110.
Singurul cntraargumnt ar fi acla c bligaia d garani avnd un caractr lgal, i nu
cnvninal, pat supraviui n nua lcaiun.
5.7. Rzilira pntru nxcutar
105
CSJ, s. com., dec. nr. 16/12.01.1999, n C. Cucu, M. Gavri, op. cit., p. 307- 308.
Monna Lisa Belu Magdo, op.cit., p. 109
107
CSJ, s. com., dec. nr. 896/04/03/1999, n ICCJ BJ 1990-2003, p. 426; CSJ, s. com., dec. nr. 2192/09.04.2002, n
C. Cucu, M. Gavri, op. cit., p. 308-309.
108
CSJ, s. com., dec. nr. 2414/18.04.2003, n C. Cucu, M. Gavri, op. cit., p. 315-317.
109
Monna Lisa Belu Magdo, op. cit., p. 110.
110
Fr. Deak, S. Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed. Lumina Lex 1993, p. 10.
106
63
Cntractul d lcaiun, fiind un cntract sinalagmatic, cu xcutar succsiv, st supus

rzilirii n cndiiil drptului cmun, atunci cnd una din pri fr justificar, nu-i xcut
bligaiil, dac crditrul nu cr xcutara silit a acstra.
n principiu, nxcutara trbui s s rfr la bligaiil principal prin a crr vilar
s aduc vtmar clilalt pri (schimbara dstinaii bunului, nplata chirii, abuzul d
flsin). Rzilira cntractului cu xcutar succsiv praz chiar dac nxcutara st
d mai mic imprtan, ns cu caractr rptat (art. 1551 C. civ.).
Utilizara sintagmi fr justificar las s s nlag c rzilira cntractului
praz ri d ct ri lcatarul nu a nlturat przumia d culp n sarcina sa dcurgnd din
nxcutara bligaiilr cntractual, prbnd xistna unr cauz justificat, car l-a mtivat
lgal la atar cnduit.
Cncptul d fr justificar utilizat d txt trbui xplicitat prin ca c Cdul civil n
art. 1555-1557, nlg prin cauz justificat d nxcutar a bligaiilr cntractual.
Cauzl justificat d nxcutar a bligaiilr cntractual s rfr la rdina
xcutrii bligaiilr cntractual, la xcpia d nxcutar sau impsibilitata d xcutar.
Frma sinttic a txtului nu xclud xistna unr cauz lgal xplicit, n car ricar
din pril cntractant pat slicita rzilira, prbnd nclcara acli bligaii n
cnsidrara cria lgiuitrul lgitimaz s slicit rzilira (art. 1796, art. 1800, art. 1803,
art. 1823 tc.) i a cri xistn st suficint pntru a catalga ca fr justificar ntruct
vizaz abuzul.
Rzilira pat fi dispus d instan la crr sau, dup caz, pat fi dclarat unilatral
d ctr parta ndrptit, prin ntificara scris a dbitrului, dac pril au cnvnit astfl,
cnd dbitrul s afl d drpt n ntrzir ri cnd acsta nu a xcutat bligaia n trmnul
fixat prin punra n ntrzir.
n acst caz, dclaraia d rzilir s nscri pntru pzabilitat n carta funciar ri,
dup caz, n rgistrl d publicitat i dvin irvcabil d la data cmunicrii acstia
dbitrului sau, dup caz, d la data a xpirrii trmnului fixat prin punra n ntrzir (art.
1552 C. civ.).
Pril pt insra n cntract i un pact cmisriu al crui fct s prduc numai n
privina bligaiilr a crr nxcutar atrag rzilira d drpt a cntractului. n tmiul art.
1553 C. civ., rzilira st subrdnat punrii n ntrzir a dbitrului, afar d cazul n car
s-a cnvnit c a va rzulta din simplul fapt al nxcutrii. Punra n ntrzir, nu prduc
64
fct dct dac indic n md xprs cndiiil n car praz pactul cmisriu. n cazuril
prvzut d lg sau dac pril au cnvnit astfl, rzilira pat pra d drpt.
Practica judiciar a intrprtat rstrictiv pactul cmisriu insrat n cntract, ntruct
drg d la principiul rlului activ al judctrului 111. n cazul pactului cmisriu, instana
vrific numai cndiiil n car dvin aplicabil i nu mai pat aprcia c n urma xcutrii,
di cu ntrzir, a bligaiilr cntractual, c nu mai pat dispun rzilira cntractului,
darc n acst fl s-ar nltura vina prilr xprimat la nchira cntractului.112
Dsfiinara cntractului d lcaiun atrag dsfiinara sublcaiunii sau csiunii
cnsimit d lcatr, dac acsta nu a rnunat la rzilir. Sublcatarul sau csinarul va ava
drpt la daun, fa d lcatarul principal, car s-a bligat s-i asigur flsina lucrului p durata
cntractului subnchiriat sau pn la xpirara cntractului csinat.
La rndul su, i lcatrul st ndrptit la dspgubiril afrnt prjudiciului c i-a
fst cauzat prin rzilir, a crr xistn i ntindr trbui prbat, n absna uni clauz
pnal n acst sns.
111
112
L.C. Stoica, op. cit.; CSJ, s. com., dec. nr. 1114/21.02.2003, p. 140-141.
L.C. Stoica, op. cit., C.A. Bucureti, s. a VI-a com., dec. nr. 205/16.03.2005, p. 141-143.
65
CNCLUZII
Lcaiuna st cntractul prin car part, numit lcatr, s blig s asigur clilalt
pri, numit lcatar, flsina unui bun pntru anumit priad, n schimbul unui pr,
dnumit chiri. Chiria pat cnsta ntr- sum d bani sau n ric alt bunuri sau prstaii.
Cnd lcaiuna ar ca bict bunuri imbil i/sau bunuri mbil, a s numt nchirir.
Dac bunuril sunt agricl, atunci lcaiuna s numt arndar.
Durata maxim a lcaiunii st d 49 d ani. Dac pril stipulaz un trmn mai lung,
acsta s rduc d drpt la 49 d ani.
Dac n cntract pril nu au artat durata lcaiunii, fr a-i fi drit s cntractz p
pntru un an, n cazul lcuinlr nmbilat sau spaiilr pntru xrcitara

activitii unui prfsinist;
p durata crspunztar unitii d timp pntru car s-a calculat chiria, n cazul
bunurilr mbil ri n acla al camrlr sau apartamntlr mbilat;
p durata lcaiunii imbilului, n cazul bunurilr mbil pus la dispziia

lcatarului pntru flsina unui imbil.
bligaiil lcatrului
- S prda lcatarului bunul dat n lcaiun. Lcatrul st bligat s prda bunul
mprun cu tat accsriil sal n star crspunztar utilizrii acstuia;
- S mnin bunul n star crspunztar d flsin p tat durata lcaiunii.
Lcatrul st bligat s fctuz tat rparaiil car sunt ncsar pntru a mnin bunul n
star crspunztar d ntrbuinar p tat durata lcaiunii;
- S asigur lcatarului linitita i utila flsin a bunului p tt timpul lcaiunii.
Lcatrul st datr s s abin d la ric fapt car ar mpidica, diminua sau stnjni
asmna flsin. Dac un tr prtind vrun drpt asupra bunului dat n lcaiun, lcatrul
st datr s l apr p lcatar chiar i n lipsa uni tulburri d fapt;
66
- Garania cntra tuturr viciilr lucrului car mpidic sau micraz flsira lui,
chiar dac nu l-a cunscut la nchira cntractului i fr a in sama dac l xistau
dinaint ri au survnit n cursul lcaiunii.
bligaiil lcatarului
- S ia n primir bunul dat n lcaiun;
- S pltasc chiria n cuantumul i la trmnul stabilit prin cntract. n lips d
stipulai cntrar, lcatarul st bligat s pltasc chiria la trmnl stabilit ptrivit
uzanlr. Dac nu xist uzan i n lipsa uni stipulaii cntrar, chiria s pltt n avans
pntru tat durata cntractului, dac acasta nu dpt lun; n prima zi lucrtar a
ficri luni, dac durata lcaiunii st mai mar d lun, dar mai mic d un an; n prima zi
lucrtar a ficrui trimstru, dac durata lcaiunii st d cl puin un an;
- S flsasc bunul cu prudn i dilign. Dac lcatarul mdific bunul ri i
schimb dstinaia sau dac l ntrbuinaz astfl nct l prjudiciaz p lcatr, acsta din
urm pat cr daun-intrs i, dup caz, rzilira cntractului;
- S prmit xaminara bunului d ctr lcatr la intrval d timp rznabil n raprt
cu natura i dstinaia bunului, prcum i d ctr ci car drsc s l cumpr sau car, la
nctara cntractului, drsc s l ia n lcaiun, fr ns ca prin acasta s i s cauzz
stnjnir njustificat a flsini bunului;
- S rstitui bunul la nctara, din ric cauz, a cntractului d lcaiun.
Cdul civil cnin prvdri ni n acast matri, unl dintr l prlund sluii din
practica judiciar, altl dtaliind vchil txt. Fart imprtant sub aspctul fctlr sunt
urmtarl prvdri:
- Art. 1.798 NCC Cntractl d lcaiun nchiat prin nscris sub smntur privat
car au fst nrgistrat la rganl fiscal, prcum i cl nchiat n frm autntic cnstitui
titluri xcutrii pntru plata chirii la trmnl i n mdalitil stabilit n cntract sau, n
lipsa acstra, prin lg;
- Art. 1.809 alin. (2) i (3) NCC n privina bligaii d rstituir a bunului dat n
lcaiun, cntractul nchiat p durat dtrminat i cnstatat prin nscris autntic i cntractul
nchiat p priad dtrminat prin nscris sub smntur privat i nrgistrat la rganul fiscal
cmptnt cnstitui, n cndiiil lgii, titlu xcutriu la xpirara trmnului.
67
- Art. 1.811 NCC pzabilitata cntractului d lcaiun fa d dbnditr. Dac

bunul dat n lcaiun st nstrinat, drptul lcatarului trbui rspctat d dbnditr, dup
cum urmaz:
n cazul imbillr nscris n carta funciar, dac lcaiuna a fst ntat n

carta funciar;
n cazul imbillr nnscris n carta funciar, dac data crt a lcaiunii st

antriar dati crt a nstrinrii;
n cazul mbillr supus unr frmaliti d publicitat, dac lcatarul a

ndplinit acst frmaliti;
n cazul clrlalt bunuri mbil, dac la data nstrinrii bunul s afla n flsina
lcatarului.
68
BIBLIGRAFI
Tratat, Cursuri, Mngrafii:
Blu Magd Mnna-Lisa, Lcaiuna n nul Cd civil, d. Hamangiu, Bucurti,
2012
Crpnaru S., Cntract civil i cmrcial, d. Hamangiu, Bucurti, 2009
Crpnaru S., Tratat d drpt cmrcial, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2012
Crpnaru Stanciu D., Tratat d drpt cmrcial, d. Univrsul Juridic, Bucurti,
2012
Chirica D., Cntract spcial civil i cmrcial, vl. I, d. Rstti, Bucurti,
2005
Cmani Gh., Cmani I. , Drpt civil - Cntract civil spcial, d. Univrsul
Juridic, Bucurti, 2013

Cucu C., Gavri M., Cntractl cmrcial. Practic judiciar, d. a II-a, d.
Hamangiu, Bucurti, 2008

Cucu C., Gavri M., Cntractl cmrcial. Practic judiciar, d. a II-a, d.
Hamangiu, 2008
Dak Fr., Crpnaru S., Cntract civil i cmrcial, d. Lumina Lx 1993
Dak Fr., Cntractul d nchirir a lcuini, d. Lumina Lx, Bucurti, 1997
Hamangiu C., Cdul civil adntat, d. All Bck, Rstituti, 2002

Hamangiu C., Rstti-Blnscu I. i Bicianu Al., Tratat d drpt civil rmn,
d. All Bck
Macvi C., Cntract civil, d. Hamangiu, Bucurti, 2006
Malauri P., Ayns L. i Gautir P.Y., Drptul civil. Cntract spcial, d.
Wltrs Kluwr
Miu Fl., Cntractl spcial n nul Cd civil, d. Univrsul Juridic, Bucur ti,
2012
Pipra Gh., Intrducr n drptul cntractlr prfsinal, d. CH Bck,
Bucurti, 2011
Pp L., Tratat d drpt civil. bligaiil, d. Univrsul Juridic, Bucurti, 2012
Sttscu C., C. Brsan, Drpt civil. Tria gnral a bligaiilr, d. a IX-a
rvizuit i adugit, Bucurti, d. Hamangiu, Bucurti, 2008
69
Articl i studii:
Lul I., Privir gnral asupra bligaiilr prptr rm, n Rvista Drptul nr.
8/2000
Ghrgh C., Rgulil spcific privind cntractl prfsinitilr, n RDC nr.
11/2011
Dlanu I., Grupuril d cntract i principiul rlativitii fctlr cntractului.
Rspundra cntractual pntru fapta altuia, n Drptul nr. 3/2002
70

Contractul de Locatiune

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Contractul de Locatiune

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA AGORA DIN MUNICIPIUL ORADEA

FACULTATEA DE DREPT SI STIINTE ECONOMICE

Conf. Univ. Dr. Adam Dragoi

4.1.3. fctl sublcaiuni........................................................................................55

n Capitlul V din Titlul IX dstinat cntractlr spcial, nul Cd civil rglmntaz

CAPITLUL I. NIUNI INTRDUCTIV

1.1. Niuna i caractrl sal juridic

nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;

lcaiuna bunurilr agricl, dnumit arndar;

lcuiuna spaiilr dstinat xrcitrii activitii unui prfsinist supus

a) Cntractul d lcaiun st un cntract cnsnsual, darc s nchi vrbal prin

Pstrnd caractrul cnsnsual al cntractului d lcaiun, art. 1798 C. civ. Lag ns

pntru 1 an, n cazul lcuinlr nmbilat sau spaiilr pntru xrcitara

p durata lcaiunii imbilului, n cazul bunurilr mbil pus la dispziia

n principiu, durata cntractului d lcaiun s stabilt n md libr, prin cnsnsul

1.2. Varitil cntractului d lcaiun

nchirira, adic lcaiuna bunurilr imbil i aca a bunurilr mbil;

arndara, adic lcaiuna bunurilr agricl;

lcaiuna spaiilr dstinat xrcitrii uni prfsii sau ntrprindri5.

n prznta lucrar urmaz a s analiza, ca i cntract distinct, cntractul d nchirir

1.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d alt cntract

1.3.1. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d vnzar-cumprar

rprzint principalul bictiv al prilr. Cntractul nu st nici p durata flsini bunului

1.3.2. Dlimitara cntractului

1.3.3. Dlimitara cntractului d lcaiun d cntractul d lasing

n cazul lcaiunii, lcatrul asigur lcatarului numai flsina bunului n schimbul

CAPITLUL II. CNDIIIL D VALIDITAT AL

2.1. Capacitata prilr

mandatarii, pntru bunuril p car sunt nsrcinai s l administrz, cu xcpia

prinii, tutrl i curatrul, administratrul prvizriu, pntru bunuril

funcinarii publici, judctrii sindici;

xcutrii, prcum i alt asmna prsan, car ar puta influna cndiiil

d asmna, nu pt cntracta nici chiar prin prsan intrpus, sub sanciuna

n cursul cnstituirii scitii cmrcial, fndatrii sau prsanl dsmnat ca

P parcursul drulrii activitii, scitata cmrcial, n calitat d prsan juridic, va

Cntractul d lcaiun al prpritarului aparnt i prduc fctl asupra advratului

2.2. Cnsimmntul prilr

2.3. bictul cntractului (bunul nchiriat, prul)

Fl. Moiu, op.cit., p. 152.

bictul matrial al cntractului. n principiu, tat bunuril mbil i imbil pt fac

D. Chiric, op. cit., p. 171.

Aspctl lgat d indxara chirii cu indicl d inflai au cptat un caractr

2.4. Cauza cntractului

2.5. Cndiiil d frm

CAPITLUL III. FCTL CNTRACTULUI D

3.1 bligaiil lcatrului

bligaia d prdar a lucrului dat n lcaiun:

bligaia d mninr a lucrului n star d flsin crspunztar, p tat

3.1.1 bligaia d a prda lucrul

Fl. Moiu, op.cit., p. 155.

Rfuzul lcatrului d xcutar a bligaii d prdar a lucrului nchiriat sau xcutara

3.1.2 bligaia fcturi rparaiilr

C. Hamangiu, op. cit., p. 1422.

Lcatrul nu st bligat s xcut lucrri d ntrinr sau rparaii, car di ptrivit

rinril din chiri, ri d ct ri lichiditata crani st pus n discui, ri c rparaiil i-ar

Decizia de ndrumare nr. 5/1975 a Plenului Tribunalului Suprem - CD 1975.

Nndplinira sau ndplinira ncrspunztar a bligaii d a fac a lcatrului,

bligara lcatrului la xcutara lucrrilr;

autrizara lcatarului la xcutara lucrrilr p chltuiala lcatrului cu

rzilira cntractului cu daun-intrs, dac lucrul a dvnit imprpriu

lcatarul pat invca xcpia d nxcutar, rfuznd plata chirii pn la

3.1.3 bligaia garanii (garania cnvninal)

Fl. Moiu, op.cit., p. 157.

Fl. Moiu, op.cit., p. 158.